OPINIA SZACUNKOWA - Dawro

OPINIA SZACUNKOWA 

DOTYCZĄCA 

NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ 

POŁOŻONEJ 

W NIEPOŁOMICACH, PRZY ULICY OLCHOWEJ 2K 

OKREŚLAJĄCA WARTOŚĆ PRZEDMIOTU OPINII 

W SPRAWIE SYGN. AKT VIII GUP – 23/11/S 

Kraków, 09 stycznia 2013 r. 

Autor opracowania: 

INŻ. MAREK NAWALANIEC

NIEPOŁOMICE, ULICA OLCHOWA 2K 

1 

Spis treści 

1. PRZEDMIOT WYCENY…………………………………………………………………….… …………….2 

2. ZAKRES WYCENY ......................................................................................................................................... 2 

3. CEL WYCENY ................................................................................................................................................. 2 

4. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ............................................................ 2 

4. 1. PODSTAWA FORMALNA ................................................................................................................................ 2 

4. 2. PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE .............................................................................................................. 2 

4. 3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ......................................................................................................... 3 

5. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO ............................................................................ 3 

6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ................................................................................... 4 

6.1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ................................................................................................................... 4 

6.2. STAN TECHNICZNO – UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI ...................................................................................... 6 

6.2.1. LOKALIZACJA OGÓLNA .............................................................................................................................. 6 

6.2.2. DZIAŁKA NR 602/2 .................................................................................................................................... 9 

6.2.3. BUDYNEK MIESZKALNY NR 17 ................................................................................................................. 10 

7. OKREŚLENIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI......................................................................... 12 

8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY ............................................................................................... 13 

8.1. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE PODSTAW PRAWNYCH ................................................................. 13 

8.2. WYBÓR PODEJŚCIA , METODY I TECHNIKI WYCENY ..................................................................................... 15 

9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...................................................... 17 

10. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE DZIAŁKI NR 602/2 WRAZ Z 

BUDYNKIEM MIESZKALNYM NR 17 I POZOSTAŁYMI SKŁADNIKAMI 

ZAGOSPODAROWANIA TERENU ................................................................................................................ 18 

10.1. OKREŚLENIE RYNKU LOKALNEGO ............................................................................................................. 18 

10.2. OKREŚLENIE CECH RYNKOWYCH I ICH WAG .............................................................................................. 20 

10.3. OKREŚLENIE TRENDU CZASOWEGO DLA RYNKU LOKALNEGO ORAZ OKREŚLENIE CENY ŚREDNIEJ I ZAKRESU 

WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH ................................................................................................................. 24 

10.4. CHARAKTERYSTYKA I OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ ...................................................................... 27 

10.5. OPIS NIERUCHOMOŚCI O CENIE MINIMALNEJ I MAKSYMALNEJ .................................................................. 28 

10.6. ANALIZA PORÓWNAWCZA ........................................................................................................................ 29 

11. WYNIK KOŃCOWY WYCENY ................................................................................................................ 30 

12. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ........................................................................................... 31 

13. ZAŁĄCZNIKI ............................................................................................................................................... 32 

AUTOR OPINII 



2 

1. PRZEDMIOT OPINII 

Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest nieruchomość gruntowa, położona 

w Niepołomicach, przy ulicy Olchowej, objęta Księgą Wieczystą KW Nr KR2I/00027849/3 

prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wieliczce, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z 

siedzibą w Niepołomicach, składająca się z działki oznaczonej nr ew. 3706/5 zabudowanej 

budynkiem mieszkalnym nr 2k. 

2. ZAKRES OPINII 

 

Zakresem wyceny objęto: 

prawo własności działki oznaczonej nr ew. 3706/5 wraz z posadowionym na niej budynkiem 

mieszkalnym nr 2k i pozostałymi składnikami zagospodarowania terenu. 

3. CEL OPINII 

Cel: określenie wartości wchodzącej w skład masy upadłości zabudowanej nieruchomości położonej 

w Niepołomicach przy ul. Olchowej 2k, objętej Księgą Wieczystą nr KR2I/00027849/3, prowadzoną 

przez Sąd Rejonowy w Wieliczce, VII zam. Wydział Ksiąg Wieczystych w Niepołomicach, zgodnie 

z Postanowieniem z dnia 12 listopada 2012 r. 

4. PODSTAWY OPRACOWANIA OPINII 

4. 1. PODSTAWA FORMALNA 

Odezwa Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie, VIII Wydział Gospodarczy dla 

spraw upadłościowych i naprawczych, zlecająca wykonanie opinii, wydana w listopadzie 2012 r. 

4. 2. PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE 

◊ 

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi 

zmianami); 

◊ Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity: Dz. U. 

z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); 

◊ 

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości 

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 27, poz. 2109 z późniejszymi zmianami). 

AUTOR OPINII 



3 

4. 3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH 

◊ 

◊ 

◊ 

◊ 

Protokół badania Księgi Wieczystej; 

wypis z rejestru gruntów; 

mapa ewidencyjna; 

miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Niepołomice obszar „A” Miasto 

Niepołomice - Uchwała Nr XXXII/502/05 Rady Miejskiej w Niepołomicach z dnia 12 kwietnia 

2005 r.; 

◊ Oględziny i ustalenia szczegółowe dokonane w miejscu lokalizacji nieruchomości – 

Niepołomice, ulica Olchowa 2k - w dniu 21 grudnia 2012 r.; 

◊ 

◊ 

◊ 

◊ 

◊ 

monitoring rynku nieruchomości - dane rynkowe z aktów notarialnych umów sprzedaży, 

informacje uzyskane od innych uczestników rynku nieruchomości; 

literatura fachowa dotycząca wyceny nieruchomości; 

informacje dotyczące rynku lokalnego zawarte na stronach internetowych; 

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, uchwalone przez Radę Krajową Stowarzyszeń 

Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie; 

inne dokumenty posiadające moc prawną w chwili wydania niniejszej opinii. 

5. DATY ISTOTNE DLA OPINII 

◊ data sporządzenia opinii 09 stycznia 2013 r. 

◊ data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 09 stycznia 2013 r. 

◊ 

data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny 

◊ stan techniczno - użytkowy 21 grudnia 2012 r. 

◊ stan praw 04 stycznia 2013 r. 

◊ data dokonania oględzin nieruchomości 21 grudnia 2012 r. 

AUTOR OPINII 



4 

6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 

6.1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI 

NIERUCHOMOŚĆ OBJĘTA JEST KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NR KR2I/00027849/3 

(Księga Wieczysta badana w dniu 04 stycznia 2013 r.) 

Województwo: małopolskie 

Powiat: 

wielicki 

Gmina: 

Niepołomice 

Miejscowość: Niepołomice 

Nr działki: 3706/5 

Obszar: 

0,1101 ha 

DZIAŁ I OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI 

Brak wpisu. 

DZIAŁ I SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ 

DZIAŁ II WŁASNOŚĆ 

Numer udziału w prawie: 1 

Wielkość udziału: 1/1 

Rodzaj wspólności: 

wspólność ustawowa majątkowa małżeńska 

Osoba fizyczna: 

Krzysztof Światowiec s. Kazimierza i Józefy 

Paulina Światowiec c. Krzysztofa i Haliny 

DZIAŁ III CIĘŻARY I OGRANICZENIA 

Numer wpisu: 1 

Rodzaj wpisu: ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością 

Treść wpisu: ostrzeżenie o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości na 

podstawie tytułu wykonawczego: nakazu zapłaty sądu Rejonowego dla Krakowa- Śródmieścia Sygn. akt V 

GNC 2882/09/S z dnia 2009-06-05 

Osoba prawna: Enion Energia Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie 



Treść wpisu: przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości na podstawie tytułu 

wykonawczego: nakazu zapłaty sądu Rejonowego dla Krakowa- Śródmieścia Sygn. akt V GNC 2255/09/S 

z dnia 2009-05-20 

Osoba prawna: Reblok Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie 




wykonawczego: nakazu zapłaty sądu Rejonowego dla Krakowa- Śródmieścia Sygn. akt V GNC 2253/09/S 

z dnia 2009-05-20 

Osoba fizyczna: Małgorzata Kolber 



AUTOR OPINII 



5 


wykonawczego: nakazu zapłaty sądu Rejonowego w Lublinie Sygn. akt VIII GNC 2178/08 z dnia 2008-08- 

25; postanowienia Sądu rejonowego w Lublinie Sygn. akt Sąd. VIII GNC 2178/08 z dnia 2009-02-11 

Osoba prawna: Pekao Faktoring Sp. z o.o. z siedzibą w Lublinie 




wykonawczego: nakazu zapłaty sądu Rejonowego w Lublinie Sygn. akt II NC 549/08 z dnia 2008-11-28. 

Osoba prawna: Pekao Faktoring Sp. z o.o. z siedzibą w Lublinie 



Treść wpisu: ogłoszenie upadłości dłużnika Krzysztofa Światowca 

DZIAŁ IV HIPOTEKA 

Numer hipoteki: 1 

Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna zwykła 

Suma: 154 434,19 

Suma słownie: sto pięćdziesiąt cztery tysiące czterysta trzydzieści cztery 19/100 

Waluta sumy: CHF 

Oznaczenie wierzytelności: kredyt 

Termin zapłaty: 2035-08-16 

Inne informacje: kredyt z dnia 25 sierpnia 2005 r. przeznaczony na zakup domu. Oprocentowanie 

kredytu jest zmienne i w dniu 25 sierpnia 2005 r. wyniosło 3,315% w stosunku rocznym. 

Wierzyciel hipoteczny: Bank BPH Spółka Akcyjna Oddział w Krakowie 


Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna 

Suma: 90 500,00 

Suma słownie: dziewięćdziesiąt tysięcy pięćset 

Waluta sumy: CHF 

Oznaczenie wierzytelności: odsetki i koszty banku 

Termin zapłaty: 2035-08-16 

Inne informacje: oprocentowanie kredytu jest zmienne i w dniu 25 sierpnia 2005 r. wyniosło 

3,315% w stosunku rocznym. 

Wierzyciel hipoteczny: Bank BPH Spółka Akcyjna Oddział w Krakowie 


Rodzaj hipoteki: Hipoteka przymusowa zwykła 

Suma: 57 191,52 

Suma słownie: pięćdziesiąt siedem tysięcy sto dziewięćdziesiąt jeden 52/100 

Waluta sumy: ZŁ 

Oznaczenie wierzytelności: wierzytelność określono w nakazie zapłaty z postępowaniu nakazowym 

z nadana klauzulą wykonalności wydanym przez sąd Rejonowy w Lublinie II Wydział Cywilny w dniu 

2008-11-28 Sygn. Akt II NC 549/08 

Wierzyciel hipoteczny: Pekao Faktoring Spółka z ograniczona odpowiedzialnością z siedziba w Lublinie 

AUTOR OPINII 



6 

6.2. STAN TECHNICZNO – UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI 

6.2.1. LOKALIZACJA OGÓLNA 

Powiat wielicki, Niepołomice, ulica Olchowa. 

Powiat wielicki zlokalizowany jest środkowej części województwa małopolskiego. Od północy 

graniczy z miastem Kraków i powiatem krakowskim, od wschodu z powiatem bocheński, od 

południowego-zachodu z powiatem myślenickim. Powiat wielicki ma powierzchnię 411 km2, co 

stanowi 2,7 proc. powierzchni województwa małopolskiego. Liczba ludności powiatu wielickiego 

w 2010 roku wyniosła 110,4 tys.. Stopa bezrobocia rejestrowanego w maju br. wyniosła 11,1 proc. 

Powiat cechuje się dodatnim saldem migracji (12,47 proc. na 1000 mieszkańców). Ta tendencja, wraz 

z dodatnim przyrostem naturalnym sprawiają, że w powiecie wielickim systematycznie rośnie liczba 

mieszkańców. 

W skład powiatu wielickiego wchodzi 5 gmin – 2 gminy miejsko-wiejskie: Wieliczka 

i Niepołomice oraz 3 gminy wiejskie – Biskupice, Gdów, Kłaj. 

AUTOR OPINII 



7 

Miasto i Gmina Niepołomice leżą w powiecie wielickim, na terenie województwa małopolskiego, tuż 

za południowo-wschodnimi granicami miasta Krakowa i zajmują powierzchnię 95,1 km2. Na tym 

obszarze mieszka ponad 22,5 tys. osób (czyli ponad 230 osób na km2). Oprócz miasta Niepołomice w 

gminie znajduje się 12 innych miejscowości: Chobot, Ochmanów, Podłęże, Słomiróg, Staniątki, 

Suchoraba, Wola Batorska, Wola Zabierzowska, Zabierzów Bocheński, Zagórze, Zakrzowiec i 

Zakrzów. 

Od strony północnej terytorium gminy Niepołomice ogranicza Wisła. Od wschodu gmina ta sąsiaduje 

z gminą Drwinia – granica przebiega wzdłuż zachodniego skraju lasu Grobla, czyli północnej części 

Puszczy Niepołomickiej (między Wisłą i rzeczką Drwinką). Dalej granicę gminy Niepołomice 

wytyczono wzdłuż koryta Drwinki: biegnie ona północnym skrajem głównej części Puszczy i poprzez 

leśne ostępy jej zachodniego fragmentu aż pod same Staniątki. Najdalej na południe wysunięte części 

gminy to wieś Suchoraba, a także okolice Ochmanowa, skąd granice gminy poprowadzono na północ 

aż po koryto Wisły, które osiągają wraz z potokiem Podłężanka, oddzielającym Niepołomice i wieś 

Grabie (część gminy Wieliczka). 

Miasto i Gmina Niepołomice dzieli się na Miasto Niepołomice i 12 sołectw: cztery na wschodzie i 

osiem na zachodzie. 

AUTOR OPINII 



8 

SĄSIEDZTWO, OTOCZENIE 

Położenie przedmiotowego terenu określa się jako korzystne. Nieruchomość zlokalizowana na 

obrzeżach Niepołomic przy granicy z miejscowością Podłęże. Ulica Olchowa jest równoległa do ulicy 

Wielickiej, głównej ulicy prowadzącej do Centrum Niepołomic. W bezpośrednim sąsiedztwie 

zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Dostępność komunikacyjna dobra, z ulicy Olchowej do 

centrum Niepołomic oraz dróg szybkiego ruchu. 

AUTOR OPINII 



9 

6.2.2. DZIAŁKA NR 3706/5 

Powierzchnia terenu działki: 1 101 m 2 

Opis działki 

Działka o kształcie regularnym, zbliżonym do kwadratu, położona w terenie płaskim. Na działce 

posadowiony budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej. Działka ogrodzona, ogrodzenie od frontu 

z kamienia (do wykończenia), dalej z siatki stalowej. Zagospodarowanie działki: teren porośnięty 

trawą. 

Uzbrojenie siecią infrastruktury technicznej 

Uzbrojenie terenu w zasięgu działki. 

Dojazd 

Dojazd do działki od ulicy Olchowej, drogą utwardzoną. 

Możliwości rozwojowe 

Możliwości rozwojowe działki częściowo ograniczone ze względu na zabudowę. 

Autor nie posiada żadnych informacji dotyczących skażeń przedmiotowej nieruchomości. 

Wycenę sporządzono przy założeniu, że nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek skażeń chemicznych czy 

biologicznych lub innych zanieczyszczeń mogących stanowić naruszenie obowiązującego prawa, w tym 

polskich norm i przepisów techniczno- budowlanych, albo mogących stanowić zagrożenie dla zdrowia, 

życia i bezpieczeństwa ludzi oraz dla środowiska naturalnego, a ponadto nie występuję obowiązek 

rekultywacji Nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku "Prawo ochrony 

środowiska". 

AUTOR OPINII 



10 

6.2.3. BUDYNEK MIESZKALNY NR 2K 

Parametry 

Parter 

kuchnia 19,73 

salon z kominkiem 33,66 

łazienka 4,48 

wc 2,06 

kotłownia 4,48 

pokój 11,59 

Poddasze 

sypialnia 1 36,65 



łazienka 9,34 

pralnia 3,01 

Powierzchnia użytkowa: 162,82 m 2 

*Powierzchnia użytkowa na podstawie danych uzyskanych od syndyka masy. Do powierzchni 

użytkowej nie wliczono kotłowni. 

Opis budynku 

Budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej, piętrowy z poddaszem użytkowym. 

AUTOR OPINII 



11 

Konstrukcja i elementy wykończenia 

• Budynek na fundamentach starego domu. Konstrukcja tradycyjna, murowana, budynek 

ocieplony, nieotynkowany. 

• Dach czterospadowy, na konstrukcji drewnianej, pokryty dachówką betonową. 

• Podłogi – drewniane, panele podłogowe, w łazienkach i kuchni płytki ceramiczne. 

• Ściany- dostosowane do funkcji danego pomieszczenia, malowane, płytki w łazience, wc, 

kuchni. 

• Stolarka okienna – pcv, drewniana. Stolarka drzwiowa – wewnętrzna drewniana. 

• Balkony z balustradą stalową kutą. 

• Schody na poddasze betonowe, obłożone drewnem. 

• Wyposażenie w instalacje: prąd, woda, kanalizacja, ogrzewanie co gazowe. 

Układ funkcjonalny 

PARTER: kuchnia, salon z kominkiem, pokój, korytarz, kotłownia, łazienka, wc. 

PODDASZE: 3 sypialnie, łazienka, pralnia. 

Stan techniczny, standard wykończenia 

Budynek użytkowany około 3 lat. Stan techniczny bardzo dobry, standard wykończenia dość wysoki. 

Budynek wymaga jednak niewielkiego wykończenia. Brak tynków zewnętrznych, łazienka na 

poddaszu nie wykończona. 

AUTOR OPINII 



12 

7. OKREŚLENIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI 

Wg Miejscowego Planu Zagospodarowania przestrzennego gminy Niepołomice obszar „A” Miasto 

Niepołomice - Uchwała Nr XXXII/502/05 Rady Miejskiej w Niepołomicach z dnia 12 kwietnia 2005 r. 

działka 3706/5 znajduje się w obszarze o przeznaczeniu: 

MJ – TERENY MIESZKALNICTWA JEDNORODZINNEGO 

AUTOR OPINII 



13 

8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 

8.1. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE PODSTAW PRAWNYCH 

Wartość rynkowa nieruchomości zgodnie z rozdz. 5 art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce 

nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku stanowi przewidywana cena, możliwa do uzyskania na 

rynku przy spełnieniu następujących warunków: 

• strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają 

stanowczy zamiar zawarcia umowy, 

• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do 

wynegocjowania warunków umowy. 

Dodatkowe ustalenia oparto o Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWS 3– „Wycena dla 

zabezpieczenia wierzytelności”. 

Definicja wartości rynkowej WR zgonie z KSWP1 

Wartość rynkowa stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku 

w dniu wyceny, przy spełnieniu następujących warunków: 

• strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają 

stanowczy zamiar zawarcia umowy, 

• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do 

wynegocjowania warunków umowy. 

Pojecie najbardziej prawdopodobna cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej 

walucie) kwotą, którą, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została 

określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz 

najbardziej korzystna cena, którą, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która 

została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. 

sprzedaż z bonifikatą. 

Pojęcie możliwa do uzyskania na rynku oznacza, że wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, 

a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą 

w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości 

rynkowej. 

AUTOR OPINII 



14 

Pojęcie w dniu wyceny stanowi wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na 

który została określona. Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza. 

Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w 

dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. 

W definicji zakłada się takie jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. 

Strony umowy są od siebie niezależne - to strony, których nie łączy konkretny lub szczególny stosunek 

mogący sprawiać, iż poziom ceny nie będzie typowy dla rynku. Zakłada się, że transakcję zawierają 

niezwiązane ze sobą strony, działające niezależnie od siebie. 

Nie działają w sytuacji przymusowej - każda ze stron ma motywację do zawarcia transakcji i nie jest 

do niej zmuszona przez szczególne okoliczności. Zawarcie transakcji bez przymusu wymaga także 

przyjęcia założenia, ze zarówno kupujący jak i sprzedający nieruchomość działają 

z rozeznaniem i ze postępują rozważnie. Przyjąć należy, że są oni wystarczająco poinformowani 

o charakterze i cechach przedmiotu transakcji, jego aktualnym i potencjalnym wykorzystaniu oraz o 

stanie rynku w dniu wyceny. Ponadto zakłada się, że każda strona wykorzystuje te informacje 

działając we własnym interesie oraz ze w sposób rozważny dąży do uzyskania najlepszej dla siebie 

ceny. Rozwagę ocenia się uwzględniając stan rynku w dniu wyceny, nie biorąc pod uwagę informacji 

uzyskanych później. 

Kupujący ma stanowczy zamiar zawarcia umowy - to osoba, która chcei która nie jest zmuszona do 

kupna. Określenie to odnosi się do kupującego, który nie jest nazbyt zdeterminowany by dokonać 

zakupu po jakiejkolwiek cenie. Jest to nabywca, który kupuje w realiach aktualnego rynku i który nie 

zapłaci ceny wyższej od aktualnej ceny na rynku. 

Sprzedający ma stanowczy zamiar zawarcia umowy - to osoba, która nie jest ani nazbyt gorliwa, ani 

zmuszona do sprzedaży, ani gotowa czekać na uzyskanie ceny, która nie jest możliwa do uzyskania na 

aktualnym rynku. Sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia umowy ma motywację, by sprzedać 

nieruchomość na warunkach rynkowych, za najlepszą cenę możliwą do uzyskania na wolnym rynku, 

jakakolwiek byłaby to cena. Istniejące po stronie konkretnego właściciela będącego zbywcą, 

uwarunkowania nie są brane pod uwagę, ponieważ sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia 

umowy oznacza typowego właściciela. 

Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku - sformułowanie to oznacza, że 

składnik mienia jest zaprezentowany na rynku w najbardziej odpowiedni sposób, jeżeli chodzi o 

możliwości zbycia go po najlepszej cenie, którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na warunkach 

zawartych w definicji wartości rynkowej. Czas eksponowania może się zmieniać w zależności od 

warunków rynkowych, lecz musi być wystarczający do tego, by stosowna informacja dotarła do 

odpowiedniej liczby potencjalnych nabywców. Zakłada się, że eksponowanie nieruchomości na rynku 

odbywa się przed datą, na którą określono wartość. 

Wartość rynkowa określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz 

związanych z tą transakcją podatków i opłat. 

AUTOR OPINII 



15 

8.2. WYBÓR PODEJŚCIA , METODY I TECHNIKI WYCENY 

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 

poz. 2603 – tekst jednolity) oraz biorąc pod uwagę cel i zakres wyceny oraz analizę rynku, do wyceny: 

przedmiotowej nieruchomości zastosowano: 

 

 

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE 

METODĘ KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ 

Wyboru podejścia i metody wyceny dokonano po przeprowadzeniu wnikliwej analizy rynku 

w zakresie transakcji przeprowadzonych na porównywalnych nieruchomościach gruntowych 

zabudowanych. Odpowiednia ilość zanotowanych transakcji sprzedaży uzasadnia zastosowanie 

podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej. 

Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, cyt.: 

Art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że 

wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem 

obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od 

nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście 

porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości 

wycenianej. 

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu 

szacunkowego stanowi m.in.: 

§4.1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych 

nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych 

nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny 

średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. (…) 

4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze 

względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, 

które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia 

transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny 

określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, 

uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. (…) 

AUTOR OPINII 



16 

„Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”. W standardzie tym znajdują 

się m.in. zapisy: 

Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie 

wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie 

na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę a także gdy ich ceny i 

cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. 

Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku 

nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o jego stan aktualny, jak i perspektywy (trendy). 

Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych rzeczoznawca majątkowy 

określa dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek 

nieruchomości, oraz wyznacza okres jego analizy. 

Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży powinny pochodzić z aktów notarialnych. 

Rzeczoznawca majątkowy powinien każdorazowo dokonywać oceny wiarygodności cen zawartych w 

tych aktach, z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny. 

Wartość rynkową 1 m 2 powierzchni obliczono metodą korygowania ceny średniej- jako korektę ceny 

średniej (przeciętnej) na podstawie próbki reprezentatywnej wg formuły: 

C śr 

U i 

n 

W 

R 

= 

C 

śr 

× 

n 

∑ 

– cena średnia ze zbioru transakcji przyjętych do analizy, 

– wielkość i – tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość rynkową, 

– liczba współczynników odpowiadająca określonej liczbie cech rynkowych. 

i= 

1 

u 

i 

AUTOR OPINII 



17 

9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 

W celu określenia wartości działki z budynkiem mieszkalnym przeprowadzono analizę rynku 

w zakresie nieruchomości o podobnym sposobie użytkowania. Analizę oparto na transakcjach 

zawartych na gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Badania dokonano na terenie gminy 

Niepołomice. 

Analizę rynku przeprowadzono w okresie od 2011 – 2012 r. 

W trakcie przeprowadzonej analizy ustalono, że najwyższe ceny za 1m 2 powierzchni użytkowej 

budynku osiągają domy usytuowane w korzystnej lokalizacji z dobrym dojazdem i dostępnością 

komunikacyjną. Najatrakcyjniejsze budynki wolnostojące, najmniej atrakcyjna zabudowa szeregowa. 

Najchętniej kupowane są nieruchomości zabudowane domami o mniejszej powierzchni użytkowej, 

o atrakcyjnej architekturze (atrakcyjna bryła, budynki nowe). Istotną cechą jest również stan 

techniczny budynków. Najtańsze budynki przeznaczone do wykończenia. Ważna jest również 

powierzchnia działki, im większa powierzchnia działki, tym nieruchomość jest atrakcyjniejsza. 

Dodatkowe składniki zagospodarowania działki w postaci ogrodzenia, ogrodu lub dodatkowego 

budynku podnoszą atrakcyjność nieruchomości. 

AUTOR OPINII 



18 

10. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 

W ZAKRESIE DZIAŁKI NR 3706/5 WRAZ Z BUDYNKIEM MIESZKALNYM NR 2K I POZOSTAŁYMI 

SKŁADNIKAMI ZAGOSPODAROWANIA TERENU 

10.1. OKREŚLENIE RYNKU LOKALNEGO 

Rodzaj rynku: nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. 

Obszar rynku: gmina Niepołomice. 

Okres badania: 2011-2012. 

Wybrana jednostka porównawcza: 1m 2 powierzchni użytkowej. 

Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży pochodzą z aktów notarialnych. Dokonano 

analizy oceny przydatności cen zawartych w tych aktach z punktu widzenia możliwości ich 

wykorzystania jako podstawy wyceny. 

Dokonano również analizy wiarygodności cen, odrzucając ceny nie spełniające definicji „ceny 

rynkowej” (strony transakcji zależne od siebie, dodatkowe warunki transakcji, itp.). 

W analizie rynku przedstawiono zbiór transakcji (tzw. próbkę reprezentatywną) z rynku lokalnego, na 

których oparto dalsze analizy. 

AUTOR OPINII 



19 

ZBIÓR TRANSAKCJI Z RYNKU NIERUCHOMOŚCI (TZW. PRÓBKA REPREZENTATYWNA) 

CENA 

DATA 

OPIS 

NR REP. LOKALIZACJA 

1 M 2 POW. UŻ. 

TRANSAKCJI 

( ZŁ ) 

Niepołomice, Działka o pow. 300 m 2 , budynek 

2011-06-16 2514/11 

ulica Grunwaldzka szeregowy o pow. 160,18 m 2 2 716,85 

Niepołomice Działka o pow. 396 m 2 , budynek 

2011-12-28 7406/11 

nowy o pow. 98,70 m 2 2 814,36 

Zakrzów, Działka o pow. 1 100 m 2 , budynek 

2012-02-06 1446/12 

gmina Niepołomice kilkuletni o pow. 150 m 2 3 033,33 


2012-07-04 6561/12 

ulica Portowa wolnostojący kilkuletni o pow. 119 m 2 3 067,23 

Wola Batorska, Działka o pow. 1 093 m 2 , budynek z 

2011-09-02 2023/11 

gmina Niepołomice 2008 r. o pow. 134,10 m 2 3 109,62 


2012-06-22 76/2012 

ulica Prosta bliźniaczy z 2011 r. o pow. 118,50 m 2 3 164,56 

Niepołomice Działka o pow. 737 m 2 , budynek 

2012-05-21 5058/12 

kilkuletni o pow. 102,92 m 2 3 317,76 


2012-05-07 3409/12 

ulica Prosta szeregowy z 2011 r. o pow. 99,30 m 2 3 356,83 


2012-03-27 993/12 

ulica Pilotów szeregowy o pow. 108,00 m 2 3 386,49 

Niepołomice, Działka o pow. 605 m 2 , budynek z 2009 

2012-01-10 45/12 

ulica Wiejska r. o pow. 129,00 m 2 3 410,85 


2012-06-28 788/12 

ulica Pilotów szeregowy z 2010 r. o pow. 108,60 m 2 3 461,56 


2011-10-26 4146/11 

ulica Suszówka szeregowy o pow. 117,40 m 2 3 470,25 


2011-06-06 1991/11 

ulica Suszówka szeregowy z 2008 r. o pow. 117,20 m 2 3 583,62 

Ochmanów, Działka o pow. 1001 m 2 , budynek nowy. 

2011-08-05 3134/11 

gmina Niepołomice o pow. 164,99 m 2 3 694,44 

Ochmanów, Działka o pow. 1004 m 2 , budynek nowy. 

2011-06-20 2537/11 

gmina Niepołomice o pow. 169,99 m 2 3 851,55 


2012-05-11 9321/12 

ulica Pilotów szeregowy z 2012 r. o pow. 108,50 m 2 4 010,91 


2012-02-24 2014/12 

ulica Wyzwolenia wolnostojący o pow. 100,00 m 2 4 100,00 

Średnia cena 1 m 2 pow. użytkowej budynku: 3 385,31 

AUTOR OPINII 



20 

10.2. OKREŚLENIE CECH RYNKOWYCH I ICH WAG 

W celu spełnienia celu przedmiotowej wyceny przeprowadzono szczegółową analizę wpływu cech 

rynkowych na ceny sprzedanych nieruchomości na rynku lokalnym i rynkach równoległych. Wagi 

poszczególnych cech ustalono w oparciu o analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości 

będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen oraz na podstawie 

preferencji uczestników rynku nieruchomości. 

Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu 

wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości. Cechy rynkowe 

nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Nazwy cech rynkowych na przedmiotowym 

rynku lokalnym ustalono analizując oferty kupna i oferty sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu 

nieruchomościami. Badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że liczba cech 

rynkowych, według których potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie 

przekracza dziesięciu. 

OKREŚLENIE WAG CECH RYNKOWYCH 

Zgodnie z notą interpretacyjną NI 1 wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen 

transakcyjnych oraz zakres skali ocen danej cechy można wyznaczyć w zależności od stanu rynku 

uwzględniając: 

a) wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących 

przedmiotem obrotu rynkowego na określonym dla potrzeb wyceny rynku nieruchomości, 

b) analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, 

c) badania i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, 

d) inny wiarygodny sposób. 

Zasadniczym postulatem Noty Interpretacyjnej jest przyjęcie założenia, że wagą cechy jest 

procentowy udział zmienności cen przy zmianie cechy w całym przedziale zmienności cen 

obserwowanej na tym rynku. 

Jednym z możliwych do realizacji algorytmów poszukiwania wag cech rynkowych jest wyszukiwanie 

ze zbioru cen transakcyjnych par nieruchomości różniących się jedynie stanem jednej cechy. Różnica 

cen transakcyjnych wybranej pary odniesiona do całej zmienności cen stanowi wagę cechy. Ustalanie 

wag cech rynkowych jest więc pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy 

rynkowe nieruchomości na ich ceny. 

AUTOR OPINII 



21 

Wagi cech pozwalają zatem ustalić, o ile zmieni się cena nieruchomości, jeśli zmieni się jej cecha. 

Przy przyjęciu modelu liniowego addytywnego wpływu poszczególnych cech na kształtowanie się 

wartości jednostkowej nieruchomości, można to zapisać formułą jak niżej: 

Model powyższy odpowiada ogólnemu liniowemu równaniu regresji wielorakiej: 

Y=b 0 +b 1 x 1 +b 2 x 2 +...+b n X n 

gdzie: 

Y – zmienna objaśniana (wartość jednostkowa nieruchomości); 

b 0 , b 1 ,..., b n – parametry modelu (współczynniki regresji); 

X 1 , X 2 ,..., X n – wartości zmiennej objaśniającej (wartości cech rynkowych). 

Porównanie obydwu wzorów prowadzi do wniosku, że w istocie wyraz wolny odpowiada minimum 

cenowemu, a współczynniki regresji odpowiadają udziałowi kwoty cechy odniesionej do jednego 

stopnia różnicy stanu cechy. 

b 0 =C MIN 

b i = ∆C×W Ci /N ci 

AUTOR OPINII 



22 

Pozwala to przedstawić analityczny wzór na wagi cech: 

W Ci = b i × N ci /∆C 

Gdzie oznaczenia odpowiadają użytym poprzednio. 

Przy zastosowaniu tej metody obliczeniowej, na podstawie zaprezentowanej wcześniej analizy rynku, 

ustalone zostały wagi cech. 

W wyniku przeprowadzonych analiz do dalszych obliczeń wybrano następujące cechy rynkowe 

istotnie wpływające na ceny na lokalnym rynku nieruchomości: 

 

 

 

 

 

 

 

położenie (lokalizacja, dostępność komunikacyjna); 

powierzchnia działki; 

rodzaj zabudowy; 

charakter budynku; 

powierzchnia użytkowa budynku; 

stan techniczny i standard; 

zagospodarowanie działki. 

Analizę wpływu poszczególnych cech na cenę nieruchomości zamieszczono w tabeli poniżej oraz na 

wykresie. 

AUTOR OPINII 



23 

LP. 

1. Położenie 

ATRYBUT (CECHA 

RYNKOWA) 

2. Pow. działki 

3. Rodzaj zabudowy 

4. Charakter budynku 

5. 

6. 

7. 

Pow. użytkowa 

budynku 

Stan techniczny, 

standard 

Dodatkowe 

zagospodarowanie 

OPIS 

NAJLEPSZA bliżej Centrum Niepołomic, atrakcyjna 

lokalizacja, w sąsiedztwie budownictwa jednorodzinnego, 

bardzo dobra dostępność komunikacyjna 

ŚREDNIA korzystna lokalizacja, dobra dostępność 

komunikacyjna, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej 

NAJGORSZA mniej korzystna lokalizacja, gorsza 

dostępność komunikacyjna, w sąsiedztwie pojedyncza 

zabudowa 

NAJLEPSZA powyżej 8a 

ŚREDNIA powyżej 4a do 8a 

NAJGORSZA poniżej 4a 

NAJLEPSZY zabudowa wolnostojąca 

ŚREDNI zabudowa bliźniacza 

NAJGORSZY zabudowa szeregowa 

NAJLEPSZY atrakcyjna architektura 

(bryła i forma, budynki nowe) 

WPŁYW 

ATRYBUTU 

NA CENY 

RYNKOWE 

(WAGA CECHY) 

15,00% 

15,00% 

10,00% 

10,00% 

NAJGORSZY mniej atrakcyjna architektura 

NAJLEPSZA do 130 m 2 

ŚREDNIA powyżej 130 m 2 do 150 m 2 

10,00% 

NAJGORSZA powyżej 150 m 2 

NAJLEPSZY stan techniczny bardzo dobry, wysoki 

standard wykończenia 

DOBRY stan techniczny bardzo dobry, do niewielkiego 

wykończenia 

PRZECIĘTNY stan techniczny dobry, standard średni 

NAJGORSZY do wykończenia 

NAJLEPSZE ogrodzenie, budynek garażowy/gospodarczy 

ŚREDNIE ogrodzenie 

NAJGORSZY brak zagospodarowania 

30,00% 

10,00% 

RAZEM 100,00% 

AUTOR OPINII 



24 

10.3. OKREŚLENIE TRENDU CZASOWEGO DLA RYNKU LOKALNEGO ORAZ 

OKREŚLENIE CENY ŚREDNIEJ I ZAKRESU WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH 

Trend czasowy: 

Przebadane transakcje odniesienia ze względu na ewentualne występowanie w okresie badania rynku, 

trendu czasowego cen (2011 r. – 2012 r.) Poniżej w tabelach podano parametry statystyczne trendu 

zmiany cen w funkcji czasu dla próby transakcji z rynku wtórnego na zabudowanych 

nieruchomościach gruntowych z obszaru gminy Niepołomic. 

AUTOR OPINII 



25 

L.p. 

Parametr 

1. Od najwcześniejszej transakcji 2011-06-06 

2. Od najpóźniejszej transakcji 2012-07-04 

3. Rozstęp czasowy (dni) 394 

4. Nachylenie równania trendu (b1) -0,01171 

5. Rzędna równania trendu (b0) 3 864 

6. Rodzaj trendu i charakter trendu bardzo słaby trend malejący 

7. Współczynnik korelacji (R) -0,4% 

8. Współczynnik determinacji (R2) 0,0% 

9. Cena najwcześniejsza z równania regresji 3 388 zł/m2 

10. Cena najpóźniejsza z równania regresji 3 383 zł/m2 

11. Wymiar średni bezwzględny trendu (zł)/okres -5 zł/m2 

12. Okres badania rynku (lata) 1,08 

13. Wymiar względny trendu (%)/okres badania -0,1% 

14. Wymiar względny trendu (%)/dzień 0,00% 

15. Wymiar względny trendu (%)/mies. 0,0% 

16. Wymiar względny trendu (%)/rok -0,1% 

wartość współczynnika regresji trendu -0,012 

błąd współcz. regresji Se(bn) 0,704 

Wartość empiryczna statystyki t-Studenta(emp.) 0,017 

poziom istotności (alfa) 15% 

liczba stopni swobody (n-2) 15 

wartość teoret. statystyki t-Studenta(teoret.,alfa,n-2) 1,517 

p-value (prawdopodob. popełn. błędu I-go rodzaju) 98,696% 

Wartość parametrów trendu % 

Wartość względna trendu w %/rok -0,1% 

Błąd średni określenia wartości trendu 7,6% 

Przedział ufności trendu (± %/rok) 11,5% 

Dolna granica przedziału ufności (0,85) (%/rok) -11,6% 

Górna granica przedziału ufności (0,85) (%/rok) 11,4% 

AUTOR OPINII 



26 

Wartość empiryczna statystyki t-Studenta(emp.) wynosząca 0,017 jest mniejsza niż wartość teoret. 

statystyki t-Studenta(teoret.,alfa,n-2) wynoszącej 1,517. 

Powyższe oznacza, że na założonym poziomie istotności 0,15 można stwierdzić nieistotność 

statystyczną występowania trendu. 

Wymiar względny trendu (%)/rok wyrażony rok do roku, wynosi ok. -0,1%/rok i można określić go jako 

bardzo słaby trend malejący. 

AUTOR OPINII 



27 

OKREŚLENIE CENY ŚREDNIEJ I ZAKRESU WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH 

Wyszczególnienie: 

Wartości: 

Cena maksymalna 1 m 2 

4 100,00 zł 

Cena minimalna 1 m 2 

2 716,85 zł 

Przedział cen C 

1 383,15 zł 

Cena średnia C śr. 

3 385,31 zł 

Współczynnik korekcyjny Cmax/Cśr 1,21 

Współczynnik korekcyjny Cmin/Cśr 0,80 

Zakres współczynników korekcyjnych Ui 0,41 

10.4. CHARAKTERYSTYKA I OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ 

Szczegółowy opis nieruchomości wycenianej został przedstawiony w pkt. 6 niniejszej opinii. 

AUTOR OPINII 



28 

10.5. OPIS NIERUCHOMOŚCI O CENIE MINIMALNEJ I MAKSYMALNEJ 

Atrybuty nieruchomości Nieruchomość o min. 

Nieruchomość o max. 

porównawczych 

cenie 1m 2 p.uż. 

cenie 1m 2 p.uż. 

Nr Rep. 2514/11 2014/12 

Data transakcji 2011-06-16 2012-02-24 

Niepołomice, ulica Grunwaldzka 

Niepołomice, ulica Wyzwolenia 

1 Położenie 

2 Opis 

Budynek w zabudowie szeregowej o pow. 

użytkowej 160,18 m 2 posadowiony na 

działce o pow. 300 m 2. 

Budynek w zabudowie wolnostojącej, o 

pow. użytkowej 100 m 2 posadowiony na 

działce o pow. 609 m 2. 

CENA 1M 2 POW. UŻ. 2 716,85 zł 4 100,00 zł 

AUTOR OPINII 



29 

Lp 

10.6. ANALIZA PORÓWNAWCZA 

Atrybut 

Wpływ 

atrybutu 

na ceny 

rynkowe 

Zakres wsp. 

korekcyjnych 

wsp. 

korekc. 

min. 

wsp. 

korekc. 

max. 

1 Położenie 15% 0,120 0,182 

Analiza cech nieruchomości 

szacowanej 

Niepołomice, ulica Olchowa, 

korzystna lokalizacja, dobra 

dostępność komunikacyjna, w 

sąsiedztwie budownictwa 

jednorodzinnego 

ŚREDNIE 

Wartość 

wsp. 

korekc. 

dla 

szacowanej 

nieruch.: 

0,151 

2 Powierzchnia działki 15% 0,120 0,182 

3 Rodzaj zabudowy 10% 0,080 0,121 

4 Charakter budynku 10% 0,080 0,121 

1 101 m 2 0,182 

NAJLEPSZA 

budynek w zabudowie 

bliźniaczej 0,101 

ŚREDNI 

budynek nowy, atrakcyjna 

architektura 0,121 

NAJLEPSZY 

5 

Powierzchnia 

użytkowa 

10% 0,080 0,121 

162,82 m 2 0,080 

NAJGORSZA 

6 

Stan techniczny, 

standard 

30% 0,241 0,363 

stan techniczny bardzo dobry, 

wysoki standard, pełne media 

podstawowe, do niewielkiego 

wykończenia 

DOBRY 

0,322 

7 

Dodatkowe 

zagospodarowanie 

10% 0,080 0,121 

ogrodzenie (do wykończenia) 

ŚREDNIE 

0,101 

Razem 100% 0,80 1,21 1,058 

Wartość średniej ceny 1m 2 pow. uż. 

3 385,31 zł 

Skorygowana wartość średniej ceny 1m 2 pow. uż. 

3 581,66 zł 

(cena średnia x współczynnik korygujący) 

Powierzchnia użytkowa 162,82 m 2 

Wartość prawa własności nieruchomości 

583 165,88 zł 

WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI 

(W ZAOKRĄGLENIU) 

583 000 zł 

(słownie: pięćset osiemdziesiąt trzy tysiące złotych) 

AUTOR OPINII 



30 

11. REASUMPCJA 

WARTOŚĆ RYNKOWA PRZEDMIOTU OPINII W SPRAWIE SYGN. AKT VIII GUP – 23/11/S, WYNOSI: 

DZIAŁKA NR 3706/5 WRAZ Z BUDYNKIEM MIESZKALNYM NR 2K W NIEPOŁOMICACH, PRZY ULICY 

OLCHOWEJ 

583 000 ZŁ 

(SŁOWNIE: PIĘĆSET OSIEMDZIESIĄT TRZY TYSIĄCE ZŁOTYCH) 

WNIOSKI I UZASADNIENIA 

W opinii szacunkowej określono wartość rynkową nieruchomości podejściem porównawczym na 

podstawie cen osiągniętych z rzeczywistych sprzedaży nieruchomości porównywalnych. Dla szacowanej 

nieruchomości wykreowano lokalny rynek nieruchomości, przeanalizowano i przyjęto główne atrybuty 

rynkowe kształtujące ceny na tym rynku oraz przeprowadzono szczegółową analizę poprawek z tytułu 

różnic w cechach rynkowych pomiędzy nieruchomościami porównawczymi a nieruchomością szacowaną. 

AUTOR OPINII 



31 

12. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE 

1. NINIEJSZA OPINIA ZOSTAŁA SPORZĄDZONA ZGODNIE Z PRZEPISAMI PRAWA, ZGODNIE ZE STANEM 

FAKTYCZNYM I PRAWNYM. 

2. NINIEJSZA OPINIA SZACUNKOWA: 

- NIE MOŻE BYĆ WYKORZYSTYWANY DO INNYCH CELÓW NIŻ USTALONO W NINIEJSZYM OPRACOWANIU. 

- NIE MOŻE BYĆ PUBLIKOWANY W CAŁOŚCI LUB CZĘŚCI W JAKIMKOLWIEK DOKUMENCIE BEZ ZGODY 

RZECZOZNAWCY; 

- NIE MOŻE ZOSTAĆ UDOSTĘPNIONY OSOBOM TRZECIM BEZ UZGODNIENIA Z AUTOREM OPERATU. 

3. AUTOR OPINII NIE PONOSI ODPOWIEDZIALNOŚCI ZA WADY UKRYTE: PRAWNE I FIZYCZNE 

NIERUCHOMOŚCI, KTÓRYCH WYSTĘPOWANIA NIE MÓGŁ STWIERDZIĆ PRZY DOKONYWANIU WIZJI 

LOKALNEJ, ANI TEŻ NA PODSTAWIE DOKUMENTACJI PRAWNEJ LUB TECHNICZNEJ ORAZ ZA EWENTUALNE 

BŁĘDY W DOKUMENTACJI DOSTARCZONEJ PRZEZ ZLECENIODAWCĘ. 

4. BIEGŁY OKREŚLIŁ OBECNY STAN NIERUCHOMOŚCI PODCZAS WIZJI LOKALNEJ. 

5. W PRZYPADKU ZMIANY STANU PRAWNEGO, UPŁYWU CZASU, A TAKŻE ZMIANY STANU FAKTYCZNEGO 

PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI, NINIEJSZA OPINIA WYMAGA AKTUALIZACJI. 

6. USTALONA W NINIEJSZYM OPERACIE SZACUNKOWYM WARTOŚĆ RYNKOWA NIE ZAWIERA PODATKU 

VAT, ANI INNYCH OPŁAT KTÓRE BĘDĄ MUSIAŁY BYĆ UISZCZONE W ZWIĄZKU Z PRZENIESIENIEM PRAWA 

WŁASNOŚCI. 

7. AUTOR NIE BIERZE ODPOWIEDZIALNOŚCI ZA WADY UKRYTE WYCENIANYCH OBIEKTÓW, KTÓRYCH NIE 

MOŻNA BYŁO STWIERDZIĆ PODCZAS WIZJI ANI TEŻ NA PODSTAWIE DOKUMENTACJI TECHNICZNEJ LUB 

PRAWNEJ. 

8. PRZYJĘTA OCENA STANU TECHNICZNEGO NIE STANOWI JEGO EKSPERTYZY TECHNICZNEJ, ANI NIE DOTYCZY 

JAKOŚCI STOSOWANYCH MATERIAŁÓW, STANU KONSTRUKCYJNEGO BUDYNKU I INNYCH WAD UKRYTYCH 

BUDYNKU. 

9. OPINIA SZACUNKOWA MOŻE BYĆ WYKORZYSTYWANA DO CELU W NIEJ OKREŚLONEGO, PRZEZ OKRES 12 

MIESIĘCY OD DATY SPORZĄDZENIA, CHYBA ŻE WYSTĄPIŁYBY ZMIANY UWARUNKOWAŃ PRAWNYCH 

LUB ISTOTNE ZMIANY CZYNNIKÓW, O KTÓRYCH MOWA W ART. 154 USTAWY O GOSPODARCE 

NIERUCHOMOŚCIAMI. 

NA TYM OPINIĘ ZAKOŃCZONO I PODPISANO W KRAKOWIE 

W DNIU 09 STYCZNIA 2013 R. 

AUTOR OPINII 



32 

13. ZAŁĄCZNIKI 

1. Protokół badania Księgi Wieczystej. 

2. Wypis z rejestru gruntów. 

3. Mapa ewidencyjna. 

4. Dokumentacja fotograficzna. 

AUTOR OPINII

OPINIA SZACUNKOWA - Dawro

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?