編號08-04(CR) - 香港地產代理監管局

通 告通 告 編 號 08-04 (CR)• 從 業 員 須 與 收 數 公 司 簽 訂 聘 用 合 約• 從 業 員 須 監 察 收 數 公 司 的 作 業 模 式聘 用 收 數 公 司儘 管 監 管 局 曾 於 1999 年 3 月 及 2000 年 3 月 發 出 執 業 通 告( 通 告 編 號 99-03 (CR) 和 00-03 (CR)), 監 管 局 仍 然 收 到 投訴 , 涉 及 地 產 代 理 所 聘 用 的 收 數 公 司 滋 擾 客 戶 或 使 用 不 正 當 手段 。為 加 強 規 管 , 監 管 局 要 求 地 產 代 理 從 業 員 在 聘 用 收 數 公 司前 , 遵 守 以 下 各 點 :1. 從 業 員 指 示 收 數 公 司 向 違 約 客 戶 追 討 欠 款 前 , 應 考 慮 尋求 法 律 意 見 以 確 定 追 討 欠 款 仍 屬 有 效 。 如 獲 悉 法 庭 已 向違 約 客 戶 發 出 破 產 令 , 應 立 即 停 止 向 該 違 約 客 戶 追 討 欠款 。2. 聘 用 收 數 公 司 前 , 從 業 員 應 先 向 違 約 客 戶 發 出 書 面 通知 , 列 明 欠 款 金 額 , 設 下 還 款 限 期 , 並 表 明 若 限 期 過 後欠 款 尚 未 清 付 便 會 聘 用 收 數 公 司 。 通 知 書 亦 應 列 出 負 責監 察 收 數 公 司 追 收 欠 款 的 從 業 員 的 聯 絡 方 法 , 並 提 示 違約 客 戶 , 如 發 現 收 數 公 司 使 用 不 正 當 手 段 追 討 欠 款 , 應第 一 時 間 向 從 業 員 舉 報 。3. 在 聘 用 收 數 公 司 時 , 從 業 員 須 與 收 數 公 司 簽 訂 聘 用 合約 。 合 約 內 容 應 包 括 :-(a) 收 數 公 司 不 可 以 在 言 語 上 或 身 體 上 對 任 何 人 士 作 出恐 嚇 或 使 用 暴 力 , 也 不 可 以 侵 佔 或 毀 壞 違 約 客 戶 的財 物 。 收 數 公 司 不 可 以 騷 擾 或 使 用 不 正 當 的 收 數 手段 , 例 如 :-香 港 灣 仔 皇 后 大 道 東 183 號 合 和 中 心 48 樓48/F, Hopewell Centre, 183 Queen’s Road East, Wanchai, Hong Kong電 話 Telephone: 2598 9550 傳 真 Facsimile: 2598 9596 / 2598 9597

• 在 違 約 客 戶 的 住 所 或 工 作 地 方 的 外 牆 , 張 貼 海報 或 塗 寫 字 句 、 公 開 違 約 客 戶 的 身 分 證 副 本 或採 取 其 他 侮 辱 違 約 客 戶 的 行 動 ;• 不 斷 致 電 騷 擾 違 約 客 戶 ;• 滋 擾 違 約 客 戶 的 家 人 或 朋 友 , 迫 使 告 知 客 戶 的行 蹤 ;• 作 出 虛 假 或 誤 導 的 陳 述 , 企 圖 誘 使 違 約 客 戶 付款 ;• 在 不 合 理 的 時 間 致 電 違 約 客 戶 ;• 使 用 虛 假 的 名 稱 與 違 約 客 戶 聯 絡 ;• 以 匿 名 電 話 聯 絡 違 約 客 戶 或 致 電 其 工 作 地 方 或鄰 居 , 或 發 送 無 從 辨 識 身 分 而 載 有 威 脅 性 字 眼或 令 人 生 畏 圖 像 的 函 件 至 違 約 客 戶 或 其 工 作 地方 或 鄰 居 ; 及• 向 違 約 客 戶 說 出 辱 罵 性 或 恐 嚇 性 的 說 話 。(b) 收 數 公 司 不 得 直 接 或 間 接 地 向 違 約 客 戶 以 外 的 第 三者 ( 包 括 親 屬 或 朋 友 ) 追 討 欠 款 。(c) 聘 用 合 約 應 清 楚 表 明 地 產 代 理 公 司 與 收 數 公 司 之 間的 關 係 是 委 託 人 與 受 託 人 。(d) 收 數 公 司 不 得 把 追 收 欠 款 工 作 分 判 給 任 何 第 三 者 。(e) 收 數 公 司 如 發 出 任 何 追 討 欠 款 文 件 , 須 列 明 收 數 公司 的 名 稱 與 地 址 , 以 及 地 產 代 理 公 司 的 名 稱 與 地址 。(f) 收 數 公 司 須 預 先 告 知 違 約 客 戶 , 所 有 與 客 戶 進 行 的電 話 通 話 均 會 被 錄 音 以 及 錄 音 之 目 的 。 收 數 公 司 亦須 保 留 所 有 與 違 約 客 戶 聯 絡 的 記 錄 。 該 等 記 錄 應 包括 收 數 公 司 職 員 聯 絡 違 約 客 戶 的 資 料 ; 聯 絡 的 日期 、 時 間 和 地 點 ; 以 及 有 關 聯 絡 的 報 告 。 該 錄 音 帶和 聯 絡 記 錄 須 在 聯 絡 後 保 存 至 少 六 十 天 並 於 地 產 代理 公 司 要 求 時 給 予 查 閱 ; 及香 港 灣 仔 皇 后 大 道 東 183 號 合 和 中 心 48 樓48/F, Hopewell Centre, 183 Queen’s Road East, Wanchai, Hong Kong電 話 Telephone: 2598 9550 傳 真 Facsimile: 2598 9596 / 2598 9597

(g) 收 數 公 司 必 須 嚴 格 遵 守 客 戶 資 料 保 密 的 責 任 。( 若 有 投 訴 涉 及 從 業 員 在 追 收 欠 款 時 違 反 操 守 , 監 管 局進 行 調 查 時 , 從 業 員 應 提 交 與 收 數 公 司 的 合 約 , 證 明 已遵 守 上 述 所 有 指 引 。)4. 從 業 員 應 要 求 收 數 公 司 人 員 , 向 客 戶 追 收 欠 款 時 , 表 明身 分 及 所 代 表 的 地 產 代 理 從 業 員 。 從 業 員 應 向 收 數 公 司發 出 正 式 授 權 文 件 , 以 便 收 數 公 司 追 收 欠 款 時 , 出 示 作為 證 明 。5. 從 業 員 應 給 予 收 數 公 司 明 確 的 書 面 指 示 , 以 表 達 本 執 業通 告 內 的 要 求 , 並 監 察 收 數 公 司 的 作 業 模 式 , 及 在 收 到客 戶 對 有 關 收 數 公 司 投 訴 時 及 時 處 理 。 從 業 員 須 就 收 數公 司 在 追 收 欠 款 時 所 引 致 的 任 何 投 訴 向 客 戶 負 責 , 並 不應 就 收 數 公 司 方 面 的 不 當 行 為 推 卸 責 任 。6. 從 業 員 不 應 讓 收 數 公 司 自 行 決 定 如 何 追 收 欠 款 。 從 業 員應 建 立 有 效 程 序 , 不 斷 監 管 所 委 託 的 收 數 公 司 的 表 現 ,例 如 要 求 收 數 公 司 定 期 匯 報 追 收 欠 款 工 作 進 展 。7. 從 業 員 應 有 程 序 處 理 客 戶 對 收 數 公 司 的 投 訴 。 他 們 應 仔細 調 查 投 訴 , 以 查 證 收 數 公 司 是 否 有 任 何 不 當 行 為 , 或者 有 否 違 反 本 執 業 通 告 內 列 出 的 要 求 。 若 投 訴 屬 實 , 從業 員 應 要 求 收 數 公 司 即 時 作 出 適 當 的 補 救 行 動 。8. 從 業 員 應 保 存 關 於 投 訴 收 數 公 司 行 為 不 當 的 記 錄 。 並 應在 調 查 後 , 儘 快 向 投 訴 人 作 出 回 應 。9. 從 業 員 不 可 將 違 約 客 戶 以 外 的 第 三 者 的 資 料 交 予 收 數 公司 。10. 從 業 員 如 得 悉 收 數 公 司 在 追 收 欠 款 時 使 用 任 何 不 合 法 手段 , 或 有 任 何 不 合 法 的 行 為 , 或 違 反 雙 方 訂 明 的 合 約 條款 , 應 終 止 聘 用 協 議 。 從 業 員 亦 應 就 收 數 公 司 在 追 收 欠款 時 所 作 出 的 明 顯 不 合 法 行 為 知 會 警 方 ; 及香 港 灣 仔 皇 后 大 道 東 183 號 合 和 中 心 48 樓48/F, Hopewell Centre, 183 Queen’s Road East, Wanchai, Hong Kong電 話 Telephone: 2598 9550 傳 真 Facsimile: 2598 9596 / 2598 9597

11. 從 業 員 應 與 收 數 公 司 保 持 聯 絡 , 以 便 盡 早 通 知 收 數 公 司有 關 違 約 客 戶 償 還 欠 款 的 情 況 , 確 保 在 客 戶 已 清 還 所 有欠 款 後 , 收 數 公 司 可 立 即 停 止 所 有 追 討 欠 款 行 動 。監 管 局 提 醒 從 業 員 , 由 於 地 產 代 理 與 收 數 公 司 的 關 係 是 委託 人 與 受 託 人 的 關 係 , 根 據 代 理 法 的 一 般 原 則 規 定 , 地 產 代 理 可能 需 要 就 收 數 公 司 在 其 權 力 的 範 圍 內 所 進 行 的 侵 權 行 為 負 上 責任 。 此 外 , 根 據 普 通 法 , 債 權 人 聘 用 收 數 公 司 時 , 債 權 人 對 債 務人 而 言 , 有 責 任 小 心 地 選 擇 收 數 公 司 。 因 此 , 從 業 員 應 為 如 何 揀選 收 數 公 司 及 監 督 收 數 公 司 的 行 為 , 訂 立 恰 當 程 序 , 並 定 期 作 出檢 討 。 這 些 程 序 應 包 括 審 查 收 數 公 司 的 背 景 資 料 及 評 估 收 數 公 司的 運 作 。在 不 適 當 追 收 欠 款 過 程 中 , 收 數 公 司 有 時 可 能 會 觸 及 有 關法 例 , 例 如 《 刑 事 罪 行 條 例 》 第 24 條 ( 恐 嚇 )、 第 25 條 ( 襲擊 )、 第 60 條 ( 摧 毀 或 損 壞 財 產 ) 和 第 61 條 ( 威 脅 會 摧 毀 或 損壞 財 產 );《 侵 害 人 身 罪 條 例 》 第 15 條 ( 威 脅 殺 死 或 謀 殺 )、第 42 條 ( 強 行 禁 錮 )、 第 17、19、39 及 40 條 ( 襲 擊 );《 簡易 程 序 治 罪 條 例 》 第 4(22) 條 ( 騷 擾 )、 第 8(b) 條 ( 擾 亂 秩 序 的罪 行 ) 和 第 20 條 ( 電 話 及 訊 息 ); 以 及 《 盜 竊 罪 條 例 》 第 23 條( 勒 索 )。 監 管 局 在 此 亦 提 醒 從 業 員 , 若 然 從 業 員 協 助 、 鼓 勵 或促 使 收 數 公 司 犯 罪 , 從 業 員 都 有 可 能 成 為 從 犯 而 須 就 同 一 罪 行 負上 刑 事 責 任 。 根 據 《 刑 事 訴 訟 程 序 條 例 》 第 89 條 , 任 何 人 協助 、 教 唆 , 慫 使 或 促 使 另 一 人 犯 任 何 罪 行 , 即 屬 就 同 一 罪 行 有罪 。 同 時 , 從 業 員 亦 可 能 觸 犯 《 刑 事 罪 行 條 例 》 第 159A 條 的 串謀 罪 及 普 通 法 下 的 煽 惑 罪 及 促 致 罪 。此 外 , 若 從 業 員 未 能 遵 守 以 上 指 引 , 可 被 視 為 未 有 設 立 妥善 的 制 度 以 管 理 其 業 務 , 並 可 能 因 此 而 觸 犯 了 《 地 產 代 理 常 規( 一 般 責 任 及 香 港 住 宅 物 業 ) 規 例 》 第 15 條 。 該 條 例 要 求 管 理層 須 設 立 妥 善 的 程 序 或 制 度 , 以 監 督 和 管 理 地 產 代 理 工 作 業 務 。監 管 局 可 能 因 此 而 向 從 業 員 採 取 紀 律 處 分 。本 通 告 取 代 之 前 發 出 的 通 告 編 號 99-03 (CR) 及 00-03(CR)。2008 年 5 月香 港 灣 仔 皇 后 大 道 東 183 號 合 和 中 心 48 樓48/F, Hopewell Centre, 183 Queen’s Road East, Wanchai, Hong Kong電 話 Telephone: 2598 9550 傳 真 Facsimile: 2598 9596 / 2598 9597