KW 95qxd - Warszawa

CZYLI O WARSZAWSKICH WIEŻOWCACHNr 95 GRUDZIE¡ 2008Od wielu lat toczy się dyskusja na temat wysokości zabudowyWarszawy. Jedni uważają, że wieżowce są po prostu nieludzkie, inniwidzą w nich metodę optymalizacji zagospodarowania przestrzeni,dla wielu zaś zabudowa wysoka to świadectwo prestiżu i dobrobytumiasta i jego mieszkańców.Wieżowce są symbolem silnej i nowoczesnej gospodarki. Todobrze, że powstają, pod warunkiem że nie naruszają ładu przestrzennegow mieście i tworzą świadomą kompozycję.Ostatnie lata przyniosły bardzo silną presję realizacjiw Warszawie budynków wysokościowych. Wiele propozycji jest bardzointeresujących. Kolejne uchwalane plany miejscowei korekta „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowaniaprzestrzennego m.st. Warszawy” pozwolą z pewnością zapanowaćnad inwestycyjnym żywiołem. Aby zawarte w nich regulacje dotyczącewysokościowców poprawiły, a nie pogorszyły, wizerunek centrummiasta prowadzone są szczegółowe studia i analizy, którychefekty właśnie prezentujemy.Władze Warszawy pragną, żeby stolica była miejscem, gdzie konkurująarchitekci z Polski oraz z całego świata, zostawiając tu świadectwoswoich czasów, aby Warszawa stała się stolicą godną EuropyXXI wieku. Cieszymy się, że Warszawa przyciąga architektonicznesławy. Wierzę, że za kilka, a najdalej kilkanaście lat stolica będziemiała swój „Manhattan”, zakomponowany zespół wysokościowcówprzełamujący dominację Pałacu Kultury i Nauki w centrum miasta.Jacek WojciechowiczZastępca Prezydenta m.st. Warszawy

ANALIZA URBANISTYCZNA LOKALIZACJIBUDYNKÓW WYSOKOŚCIOWYCH NAOBSZARZE ŚRÓDMIEŚCIA WARSZAWYPrzebiegające od momentu transformacji ustrojowej procesy zmianw strukturze przestrzennej Warszawy uległy znacznemu przyspieszeniupo wejściu Polski do Unii Europejskiej i w wyniku tzw. boomubudowlanego. Związany z tym wzrost skali zabudowy stał się wielkąszansą, ale i zagrożeniem dla tożsamości miasta. Przeprowadzonaanaliza urbanistyczna lokalizacji ponad 50 wieżowców projektowanychw śródmieściu była okazją do zbadania przyszłej ewolucjipanoramy miasta oraz określenia sposobu ochrony widokowejzespołu Starego Miasta, wpisanego na Listę ŚwiatowegoDziedzictwa UNESCO. Ponadto opracowano koncepcję strefowaniawieżowców oraz system oceny architektury i funkcji zabudowywysokościowej. Oprócz metodycznych podstaw stworzono kompleksowąbazę danych, opartą na wirtualnej makiecie Warszawy, którapozwoliła na praktyczne zastosowanie wytycznych i wniosków wpolityce przestrzennej władz miasta.Większość projektowanych wieżowców przekracza 100 m wysokościi jest lokalizowana na obszarach śródmiejskichz dopuszczalną w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowaniaprzestrzennego m.st. Warszawy” zabudową przekraczającą30 m wysokości, na których nie ma jeszcze obowiązujących miejscowychplanów zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Wpraktyce może to powodować przypadkowy rozkład wielu bardzowysokich dominant przestrzennych, pozbawionych wzajemnegokontekstu i zniekształcających zarówno strukturę zabudowy wewnątrzśródmieścia, jak i panoramę miasta widzianą od strony Wisły.Brak jednoznacznych reguł i wymagań dotyczących projektowania wWarszawie budynków o niespotykanej dotąd skali stał się jedną zprzyczyn olbrzymich różnic w jakości projektów. Poza nielicznymiwyjątkami, kwestia wysokiego poziomu architektury, kontekstu zotoczeniem i tworzenia wartościowych przestrzeni publicznych byław większości projektowanych dominant potraktowana marginalnie.Również sposób prezentacji najbardziej eksponowanych w przestrzenimiasta budynków odbiegał w wielu koncepcjach od przyjętychstandardów projektowych lub zawierał niepełne informacjewizualne.Oprócz uporządkowania informacji i sformułowania wniosków natemat możliwości racjonalnego kształtowania zabudowy wysokościowejw skali i kontekście Warszawy, analiza była praktycznymtestem wirtualnej makiety miasta obejmującej istniejącą zabudowęrazem z ukształtowaniem terenu i drzewami. Posługując się komputerowymmodelem miasta, zweryfikowano szereg ustaleń zawartychw dokumentach planistycznych (m.in. spójność zapisów w projektowanychmpzp oraz strefy wysokości w „Studium uwarunkowań izagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy”) lub doprecyzowano(np. wytyczne UNESCO dotyczące ochrony widokowej StaregoMiasta). Władze miasta zyskały tym samym nowe narzędzie analityczneprzydatne do stałego monitoringu krajobrazu Warszawy.Do przygotowania analizy użyto następujących narzędzi i bazdanych:wirtualna makieta 3D śródmieścia,zdjęcia lotnicze, rozwinięcia panoramiczne z punktów widokowychi w poziomie terenu,ortofotomapa miasta,dane o wysokościowcach od inwestorów i zarządców budynkóworaz ze strony www.wiezowce.waw.pl,oprogramowanie GIS i CAD (2D i 3D).Zestawienie wybranych wieżowców stolicy (projektowanych i istniejących) na podstawie diagramów skyscraperpage.com

RÓŻNE DEFINICJE WYSOKOŚCI I DOMINANTW PRZESTRZENIPojęcia dominanty przestrzennej i wysokościowej budynku są wróżny sposób i w różnym zakresie zdefiniowane, dlatego znaczeniowosą niejasne.Definicja obiektu spełniającego rolę dominanty urbanistycznej pojawiasię w terminologii stosowanej w miejscowych planach zagospodarowaniaprzestrzennego, w których rozróżnione są dwa rodzajedominant:dominanta przestrzenna – budynek lub jego fragment wyróżniającysię wśród otaczającej zabudowy architekturą,dominanta wysokościowa – budynek lub jego fragment wyróżniającysię wśród otaczającej zabudowy wysokością.W ustawowych regulacjach dotyczących wymaganego zakresu projektuplanu zagospodarowania przestrzennego dominanty kompozycjiprzestrzennej zaliczane są do charakterystycznych elementówzagospodarowania przestrzennego (obok pierzei ulic, placów, osi ipunktów widokowych) [Dz.U. z. 2002 r.,Nr 164, poz. 1587, §2].Prawo budowlane poprzez rozporządzenie dotyczące warunkówtechnicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690, §8], wprowadza cztery grupywysokości budynków, rozróżniając:budynek niski – do 12 m nad poziomem terenu,budynek średniowysoki – ponad 12 m do 25 m nad poziomemterenu,budynek wysoki – ponad 25 m do 55 m nad poziomem terenu,budynek wysokościowy – przekraczający wysokość 55 m nadpoziomem terenu.W Europie Zachodniej za dolną granicę najwyższych budynkówprzyjmuje się wysokość 90÷100 m i w przedstawionej analiziezaproponowano wyodrębnienie takiej kategorii budynków poprzezwprowadzenie pojęcia „wieżowiec”.Odmienne przedziały stref wysokości określono w „Studium uwarunkowańi kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st.Warszawy”, ustalając obszary dopuszczalnej wysokości:strefa do 12 m,strefa 12-20 m,strefa 20-30 m,strefa >30 m.Większość terenów należących do kategorii wysokości zabudowypowyżej 30 m koncentruje się w rejonie południowymi zachodnim centrum miasta, czyli w tzw. strefie śródmieścia funkcjonalnegoWarszawy.4

HISTORIA WARSZAWSKICH DRAPACZYCHMURNajstarsze przekazy związane z wysokimi budynkamiw Warszawie wiążą się z budową Kolegiaty Piastowskiej w XIV wiekuoraz z 80-metrową wieżą Kolegiaty Świętojańskiej z XVI wieku(zniszczona przez huragan w 1602 roku). Pierwsze wieżowce wyznaczającenową skalę zabudowy Warszawy powstały tuż przed I wojnąświatową, w ukształtowanej już w drugiej połowie XIX wieku wielkomiejskiejzabudowie. Jednym z wyższych w Europie drapaczychmur był gmach szwedzkiego Towarzystwa Telefonów „Cedergren”,zwany PAST-ą (1908 r., wys. 50 m). Jednak do początku lat 20. wpanoramie Warszawy dominowały kopuły monumentalnego soboruna placu Saskimz 70-metrową dzwonnicą, wystawionego przez władze carskie wobcym Warszawie „wschodnim” stylu i w dysharmonii z otoczeniem(rozebrany w latach 1921-1926).W okresie międzywojennym najwyższym budynkiem był stojący od1934 roku przy placu Napoleona gmach TowarzystwaUbezpieczeniowego Prudential (wys. 57 m). Wzniesiono również szeregwartościowych monumentalnych budowli publicznych oraz ponad60-metrową wieżę lotniczą na Okęciu.Dalsze plany, zmieniające skalę zabudowy Warszawy oraz przesuwającejej centrum w kierunku południowo-zachodnim, wiązały się zkoncepcją urbanistyczną Dzielnicy im. J. Piłsudskiego, gdzie miałystanąć najważniejsze gmachy rządowe i kulturalne oraz głównadominanta w postaci Świątyni Opatrzności Bożej (proj. B. Pniewski,wys.100 m). Założenia te wpisywały sięw znacznie szerszą koncepcję rozbudowy i unowocześniania miasta,realizowaną przez prezydenta Warszawy Stefana Starzyńskiego,współorganizatora wystaw „Warszawa Przyszłości” (1936 r.),„Warszawa Wczoraj, Dziś i Jutro” (1938 r.) oraz 4-letniego planu„Stolica frontem do Wisły”.Wybuch II wojny światowej zniweczył realizację śmiałych koncepcjiurbanistycznych. Już na początku wojny Niemcy zrujnowali wielekwartałów śródmiejskiej zabudowy, w tym szereg ważnych budynkówpublicznych, m.in. nowy dworzec kolejowy Warszawa Główna iDworzec Pocztowy. Po Powstaniu Warszawskim, na skutek planowegoniszczenia miasta przez Niemców, unicestwieniu uległo 55%zabudowy lewobrzeżnej Warszawy. W śródmieściu większośćbudynków została wypalona, ale konstrukcje niektórych, m.in. najwyższychPrudentialu i PAST-y, przetrwały i nadawały się do odbudowy.Główną instytucją odpowiedzialną za odbudowę miastaze zniszczeń było powołane na początku 1945 r. Biuro OdbudowyStolicy (BOS), które w praktyce stało się narzędziem politycznoestetycznychzmian. BOS w istotny sposób przyczyniło się donowych wyburzeń i niekorzystnej zmiany układu urbanistycznegomiasta, które pozbawiono znacznej części wielkomiejskiej zabudowy,stanowiącej unikalną oprawę dla przyszłych wieżowców orazurbanistyczny szkielet miasta.Pomimo interesujących projektów konkursowych z końca lat 40. naalternatywne zagospodarowanie centrum miasta nowoczesnymi wieżowcami,skalę śródmieścia zdominował postawiony w latach 50.socrealistyczny Pałac Kultury i Nauki (PKiN) (wys. z anteną 231 m),który wchłonął powierzchnię wielu kwartałów po zniszczonej przedwojennejzabudowie. Uratowane ze zniszczeń wojennych zabytkowewieżowce PAST-y i Prudentialu stały się lokalnymi dominantami,pozbawionymi starego otoczenia.Pierwszą próbą przełamania dominacji PKiN, którą podjęto dopieropo epoce socrealizmu, była realizacja w latach 1962-1969 śródmiejskiegocentrum o nazwie „Ściana Wschodnia UlicyMarszałkowskiej”, autorstwa zespołu Zbigniewa Karpińskiego (konkursSARP z 1958 r.), z kilkusetmetrowym pasem niskich domówtowarowych oraz wycofanymi modernistycznymi dominantami wpostaci trzech wieżowców mieszkalnych wzdłuż obecnego pasażuWiecha, zakończonego „antydominantą” okrągłej bryły Rotundy i„ekranem” biurowca Uniwersalu.Kolejnym ważnym etapem przekształcania śródmieścia była rozpoczętaw latach 70. XX wieku koncepcja zabudowy ZachodniegoRejonu Centrum „na tyłach” PKiN (autor: Jerzy Skrzypczak z zespołem,konkursy z lat 1969-1974), skupiającego funkcje usługowokomunikacyjnei turystyczno-rozrywkowe. Dominantę przestrzennąmiał stanowić ciąg pięciu budynków wysokościowych przekraczających140 m wysokości,z których zrealizowano jedynie wieżę biurowca Elektrimu (uznawanegodo tej pory za najbardziej elegancki wieżowiecw Warszawie). Na początku lat 90. dokończono budowę bliźniaczejwieży hotelu Marriott, a kilka lat później pojawiły się kolejne dwawieżowce autorstwa znanych amerykańskich pracowni architektonicznych:Warsaw Financial Center (proj. Kohn Pedersen Fox) orazRondo 1 (proj. Skidmore, Owings & Merrill). W roku 2000 przybyłaoryginalna „bryła z dziurą” najwyższego w Polsce hoteluInterContinental (proj. T. Spychała).Gmach PAST-y w okresiemiędzywojennymGmach Prudentialu w okresie międzywojennymProjekt Świątyni Opatrzności Bożej – arch.Bohdan Pniewski

WIEŻOWCE NA ŚWIECIEKształtowanie krajobrazu miejskiego we współczesnych metropoliachto wynik długofalowych strategii urbanistycznych. Wieżowce komercyjnemogą być skupione w jednym rejonie, tzw. city, lub też tworzyćosobne dominanty w różnych punktach miasta.W Europie współegzystują one często z chronioną historyczną tkankąmiejską, podczas gdy w Azji wieżowiec może stanąć nawet koło domujednorodzinnego.Frankfurt nad Menem – częściowo zniszczony w czasie II wojnyświatowej, został odbudowany poprzez rekonstrukcję oraz „uwspółcześnianie”starej zabudowy, z ubytkami w starej strukturze urbanistycznej.W latach 90. rozpoczęto tu na dużą skalę budowę obiektówwysokościowych, tworząc nowoczesną dzielnicę komercyjno-bankową,która zmieniła panoramę miasta wzdłuż rzeki i stała się nowąatrakcją turystyczną. Powstające wieżowce odznaczają się wysokimpoziomem architekturyi umiejętnie uzupełniają starą zabudowę pierzei ulic. Niektóresą dostępne jako punkty widokowe; raz do roku obchodzonejest święto wieżowców.Wiedeń – posiada dokładnie wyznaczone strefy dopuszczalnej wysokościpowiązane z układem komunikacyjnym miasta oraz obszarywykluczone z zabudowy wysokościowej (historyczne centrum, założeniaparkowe i osie widokowe mostów oraz przedmieścia), kontrolnepunkty widokowe na panoramę miasta, dwa zespoły wpisane na ListęŚwiatowego Dziedzictwa UNESCOz dokładnie określonymi granicami i strefami buforowymi. Powstającewieżowce podlegają 10-punktowej ocenie w różnych kategoriach(m.in. komunikacji, kontekstu z otoczeniem, efektów fizycznych, infrastruktury,korzyści społecznych, konstrukcjii sposobu rozbiórki, jakości oraz prezentacji publicznej koncepcji).Monachium – praktycznie pozbawiony jest wysokiej zabudowy naskutek świadomej polityki władz lokalnych i decyzji mieszkańców,chcących zachować „wiejski” charakter metropolii. Wysokośćewentualnych wieżowców nie może tu przekraczać poziomu wieżkatedry, czyli 99 m. Obecnie trwają prace nad wprowadzeniemzabudowy wysokościowej wokół centrum miasta.Londyn – znajduje się od niedawna w fazie wzrostu intensywnościzabudowy zarówno w samym śródmieściu, jak i w centrach przedmieść.Powstające budynki wysokościowe są dokładnie analizowane wkontekście ich oddziaływania na otoczenie, zgodnie z założeniami długofalowejstrategii planistycznej, zakładającej powstanie kilku zgrupowańwieżowców.Paryż – nowoczesna dzielnica biurowo-mieszkalna La Defense jestzrealizowanym od podstaw (w latach 1958-1988) założeniem urbanistycznymz wysoką zabudową, zlokalizowanym na przedłużeniuWielkiej Osi Paryskiej. Stała się miejscem nowatorskich eksperymentówarchitektonicznych w kształtowaniu formy dużych obiektów i przestrzenipublicznych. W najbliższych latach przewiduje się postawienienowych oryginalnych wieżowców, projektowanych przez światowejsławy architektów.Ottawa – stolica Kanady z położonym na skarpie zespołem budynkówparlamentu od lat 70. XX wieku kontroluje wysokość zabudowypowstającej w centrum w celu ochrony panoramy miasta od stronyrzeki, uznawanej jako część narodowej symboliki. W 1992 roku opracowanyzostał system geometryczny, wyznaczający limity wysokościzabudowy na podstawie punktów widokowych skierowanych na sylwetęparlamentu.Nowy Jork – istniejąca do września 2001 roku zabudowa DolnegoFrankfurt nad Menem – fragment pierzei ulicznej uzupełnionej dolną częścią wieżowcai wycofanymi trzonami wysokościowymFrankfurt nad Menem – fragment ciągu dominant wysokościowych widoczny z tarasu widokowegona Main TowerFragment panoramy frankfurckich wysokościowców widoczny z wnętrzaśródmieścia6

Ottawa – fragment panoramy miasta od strony rzeki z gmachami parlamentuManhattanu była przykładem panoramy wysokościowejz wyraźnym środkiem ciężkości tworzonym przez megadominantębliźniaczych wieżowców WTC. Po katastrofie z 11 września opracowanokilka wariantów urbanistycznych odbudowy zniszczonego obszaruna Dolnym Manhattanie, obniżając nową zabudowę i osłabiając efektczytelnej dominanty. Przy kształtowaniu nowych wieżowców stosowanyjest wskaźnik Sky Exposure Plane, określający kąt wolnej odzabudowy przestrzeni mierzony od osi ulic.Tokio – metropolia o pozornie chaotycznym krajobrazie miejskim,ukształtowanym na odmiennych zasadach percepcji przestrzeni,odnoszonej do powierzchni i „treści” miejsca. Charakterystyczny jestautonomiczny układ dzielnic i brak wyraźnego centrum. Bardzo dużadynamika zmian decyduje o stale zmieniającej się kompozycji wysokościowcóww sylwecie miasta, a ich lokalizacja wynika z układuarterii i węzłów kolejowych, przy których rozwijają się ośrodki urbanistyczne.São Paulo – największe miasto Brazylii nie zdołało zapanować nadprocesem dyfuzji dominant przestrzennych, co w połączeniu z olbrzymiąskalą metropolii i przewagą budynków o niskim poziomie architektonicznymspowodowało zanik czytelnego układu urbanistycznego.Szanghaj – stanowi przykład niepowodzenia projektu zakładającegostworzenie w chińskiej metropolii jednolitego układu wielu wieżowcóww postaci ciągu dominant.Symulacja komputerowa panoramy Ottawy z niepożądaną zabudową w tle parlamentu – opracowanieNational Capital CommissionSchemat wyznaczania ochrony bezpośredniegoi bocznego tła widokowego parlamentu w OttawieSão Paulo – przeskalowane megaskupisko dominant przestrzennychSzanghaj – nieudana próba tworzenia zróżnicowanego ciągu wieżowców7

METODOLOGIA I ZAŁOŻENIA ANALIZYNa podstawie analizy rozmieszczenia: istniejących wieżowców, złożonychwniosków i wydanych decyzji o warunkach zabudowy,pozwoleń na budowę, a także zapisów w projektach mpzpi koncepcji architektonicznych, wyznaczono potencjalny obszarzabudowy wysokościowej w śródmieściu Warszawy, ograniczonyarteriami:ulicą Marszałkowską (od wschodu),ulicą Towarową (od zachodu),Alejami Jerozolimskimi (od południa),ulicą Grzybowską (od północy).Analizą objęto również pojedyncze wysokościowce peryferyjne:Intraco, North Gate, Babka Tower, Błękitny Wieżowiec, Eurocentrum,Supersam.Ze względu na bardzo szeroki zasięg oddziaływania widokowegobudynków wysokościowych wyróżniono trzy podstawowe pola ichpercepcji w pejzażu miasta:lewobrzeżna panorama Warszawy,wnętrze urbanistyczne śródmieścia – skupiska wieżowców, pierzejemiejskie i punkty węzłowe,architektura i funkcja – jakość formy i wykonania wieżowcóworaz ich przestrzeni publicznych.Do analizy dynamicznego układu elementów panoramy miastazidentyfikowano punkty widokowe wzdłuż prawego brzegu Wisły,zlokalizowane na wszystkich siedmiu istniejących mostach, orazpunkty widokowe „turystyczne”: wieża kościoła św. Anny, wieżaMuzeum Powstania Warszawskiego, platforma widokowa w ogrodachnowej Biblioteki Uniwersyteckiej oraz tzw. punkt Canaletta.Określono elementy widokowe składające się na pełny obraz sylwetymiasta:przedpole widokowe – brzeg rzeki, skarpa z zielenią i małą architekturą,pasmo naskarpowe – historyczna sylweta ze Starym Miastem idominantami Traktu Królewskiego,pasmo pośrednie (nieczytelne) – gmachy urzędów państwowych(rejon ulicy Kruczej),tło urbanistyczne – zabudowa wysokościowa w rejonie śródmieścia,dominanty peryferyjne – wysokościowce na obrzeżach śródmieścia.W granicach opracowania wyodrębniono sześć ciągów skupiającychwieżowce: trzy pasma urbanistyczne (równoległe do Wisły) oraz trzyarterie z akcentami wysokościowymi (prostopadłe do rzeki). Ichukład wynika z historycznych koncepcji planistycznych oraz zagospodarowaniaprzestrzennego pierzei głównych arterii komunikacyjnychw centrum miasta, z dającym się wyodrębnić systemem kompozycyjnymdominant przestrzennych:pasmo wschodnie – tzw. Ściana Wschodnia ulicyMarszałkowskiej oraz zachodnia pierzeja tej ulicy od strony placuDefilad do węzła z ulicą Królewską,pasmo zachodnie – tzw. Zachodni Rejon Centrum przedłużonydo placu Grzybowskiego,pasmo peryferyjne – rejon ulicy Towarowej,arteria południowa – Aleje Jerozolimskie od ronda Dmowskiegodo placu Zawiszy,arteria północna – ulica Świętokrzyska i ulica Prosta,arteria północna peryferyjna – ulica Grzybowska.Przy analizowaniu formy obiektów wysokościowych posłużono sięanalogią do klasycznej kolumny, wyodrębniając trzy podstawoweczęści wieżowca:cokół – kontynuacja pierzei miejskiej i podstawa wieżowca,trzon – jednolita wertykalna część wysokościowca,zwieńczenie – kontur wieżowca wieńczący sylwetę na tle nieba.Wskazano atrybuty wizualne budynku i środki estetyki architektonicznejobiektu:fasada – podziały, faktura, kolor,bryła – kształt, spójność, proporcje,układ – sąsiedztwo, rytm.Opisano przykłady negatywnych zjawisk związanych z kompozycjązabudowy o dużej skali, takich jak: efekt dwarfing (karlenie zabudowy),megaściany (zlewanie się kilku wieżowców), dominanty-klony(kopiowanie formy), megapolipy (trzon pokrywający się z działką),kumulacje węzłowe (dominanty przy zbyt wielu narożnikach kwartałów),megapodziały fałszujące liczbę kondygnacji.Przykłady anomalii widokowych w percepcji dominant: 1. zlewanie się bryłsąsiadujących wieżowców o podobnej wysokości i kolorystyce (WFC iRondo 1); 2. Zniszczona ekspozycja historycznej dominanty gmachu PASTypoprzez źle rozumianą zasadę „dobrego sąsiedztwa”; 3. Nowy wieżowiecobok najwyższej zabytkowej dominanty hotelu Prudential w aroganckisposób konkuruje wysokością i odstępstwem od siatki układówprzestrzennych; 4. Zdeformowane tło widokowe kościoła Nawiedzenia NMP(widok z punktu Canaletta) poprzez złą lokalizację i agresywne elewacjewysokościowca North Gate.

Symulacja widoku panoramy Warszawy z mostu Gdańskiego – stan istniejący i z planowaną zabudową wysokościowąOCHRONA PANORAMY MIASTAWieżowce, ze względu na swoje rozmiary (zarówno wertykalne, jak ihoryzontalne) oraz możliwość tworzenia skupisk, stanowią podstawowyczynnik wpływający na kształt krajobrazu współczesnychmiast. Warszawa posiada wyjątkowo atrakcyjną panoramę widocznąod strony Wisły, pomimo niemieckich zniszczeń wojennych i późniejszejprzebudowy. Zrekonstruowany zespół Starego Miasta zostałw wyjątkowy sposób uhonorowany przez wpisanie go w 1980 rokuprzez UNESCO na Listę Światowego Dziedzictwa. Oprócz prestiżui korzyści wynikających z ruchu turystycznego wiąże się z tym obowiązekochrony widokowej. Dlatego w sporządzonej analizie zbadanowpływ lokalizacji nowych budynków wysokościowych na sylwetęcałej panoramy lewobrzeżnej Warszawy oraz ewentualne zagrożeniadla tła widokowego Starego Miastai Zamku Królewskiego. Podstawowym narzędziem były symulacje nawirtualnej makiecie miasta oraz ortofotomapa miasta.Metodologia wyznaczenia zakresu i sposobu ochrony widokowejlewobrzeżnej panoramy Warszawy wymagała przyjęcia racjonalnychi precyzyjnych założeń, które pozwolą zachować równowagę pomiędzyliczbą chronionych elementów a rozwojem nowych inwestycjibudowlanych. Dlatego dla ochrony widokowej Zespołu UNESCOwyznaczono limity wysokości zabudowy w tzw. korytarzach widokowych(view corridos – technika zastosowana w znacznie bardziejrozbudowanej formie przy ochronie widokowej parlamentu wOttawie oraz katedry św. Pawła w Londynie), które wykreślono ztrzech punktów widokowych zlokalizowanych na wschodnich krańcachmostów położonych najbliżej Zespołu Staromiejskiego idostępnych również dla ruchu pieszego:most Świętokrzyski – z panoramą City na pierwszym planie ipanoramą Zespołu Staromiejskiego (zakłóconą przez wieżowce wrejonie ulicy Stawki); pokrywa się z linią widokową wieży kościołaśw. Anny,most Śląsk-Dąbrowski – z najbliżej widoczną panoramąStarego Miasta, rozdzielający strefę City od strefy staromiejskiej,most Gdański – z najbardziej wartościową panoramą miasta, bezelementów zakłócających tło widokowe, odpowiada w przybliżeniukierunkowi obserwacji z tzw. punktu Canaletta.Przyjęcie punktów widokowych na mostach, a nie np. wzdłuż łęgówwiślanych lub na Pradze, związane było nie tylko z ograniczeniemliczby badanych widoków, ale przede wszystkimz częstotliwością oglądania pejzażu miasta, bliskością (atrakcyjnością)historycznych elementów krajobrazu oraz dostępnością dlaturystów (ruch pieszy i rowerowy). Ponadto mosty poprzez swojąmasywność i położenie na linii ważnych arterii komunikacyjnych wnaturalny i trwały sposób dzielą panoramę miasta na różniące sięwidokowo sekwencje mniejszych panoram.Ochrona widokowa Starego Miasta w kontekście zabudowy wysokościowejnie oznacza bezwzględnego stosowania limitów wysokości,ale przede wszystkim harmonijne i spójne ułożenie skupisk dominantwysokościowych w formie czytelnej sylwety City, logicznegorozmieszczenia (i ograniczenia) pozostałych skupisk wieżowcóworaz eliminowania pojedynczych dominant wzdłuż skarpy.Przyjęty sposób rozumienia i ochrony widokowej panoramyWarszawy został zaaprobowany przez Polski Komitetds. UNESCO w Polsce i w przyszłości może stanowić ważny wkładmiasta proces formułowania założeń ochrony światowego dziedzictwa.Schemat korytarzy widokowych z kontrolowaną wysokością zabudowy w tle ZespołuUNESCO oraz dwoma skupiskami megadominant

WNIOSKI I WYTYCZNE ANALIZYPrzeprowadzona analiza planowanych wysokościowców wykazałaszereg niekorzystnych zjawisk przestrzennych mogących występowaćw związku z nieskoordynowanym lokalizowaniem wieżowcóworaz pilną konieczność ochrony krajobrazu miasta od strony Wisły.W trakcie sporządzania analizy dwukrotnie wzrosła liczba projektowanychw śródmieściu wysokościowców, których łącznie z nieformalnymikoncepcjami było ponad 60, z czego 20% przekraczało200 m wysokości.Analiza wysokościowców została w drugim etapie uzupełnionabadaniami infrastruktury komunikacyjnej śródmieścia oraz analiząstref lotniczych wokół lotniska Okęcie.Sporządzone zostały propozycje precyzujące granice i specyfikęstref zabudowy wysokościowej w śródmieściu (trzy pasma równoległedo Wisły, obszary pośrednie i skupiska peryferyjne) oraz wskaźnikówkontrolnych (np. ujednolicenie gabarytówi form wieżowców poprzez wskaźniki proporcji rzutu do wysokości,wyrównywanie odległości między trzonami wieżowców jako funkcjaodległości i wysokości), możliwe do implementacji w „Studiumuwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st.Warszawy”. Zaproponowano również zasady oceny nowych wieżowców(w trzech skalach urbanistycznych), możliwe do zastosowaniaw analizach urbanistycznych sporządzanych przy realizacji miejscowychplanów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji owarunkach zabudowy, oraz zmianę interpretacji tzw. zasady dobregosąsiedztwa dla dominant wysokościowych zredukowaną do dolnej„cokołowej” części wieżowca i zasadę ograniczonego zróżnicowaniaformy w odniesieniu do ciągów i skupisk dominant wysokościowych(ujednolicone zależności geometryczne dla wyznaczonych stref).Szczegółowej analizie wariantowej poddano układ megadominantzwiązanych z przyszłą zabudową rejonu PKiN, stanowiących możliwezwieńczenie panoramy miasta.Najważniejsze zagrożenia związane z nowymi drapaczami chmur wWarszawie można podzielić na trzy kategorie:formalnoprawne – brak wewnętrznej spójności i dokładnościprzepisów prawnych z zakresu planowania przestrzennego, prawabudowlanego, stref specjalnego użytkowania, niedostosowanychdo wzrostu skali zabudowy,urbanistyczno-architektoniczne – zniekształcenie tła widokowegoZespołu Staromiejskiego oraz znacznej części panoramy lewobrzeżnejczęści miasta, a także kompozycji „bram wjazdowych” izespołów urbanistycznych śródmieścia oraz duże zróżnicowaniepoziomu architektonicznego projektowanych wieżowców,funkcjonalne – brak dokładnych i całościowych analiz wpływunowych wieżowców na układ komunikacyjny, przyrodniczy iinfrastrukturę miasta oraz na komfort życia i zdrowia mieszkańców.Szanse związane z wybudowaniem w Warszawie przynajmniej częścizgłoszonych wieżowców to przede wszystkim:zmiana wizerunku miasta, które dzięki nowoczesnym obiektommoże stać się liczącą metropolią europejską o nowej atrakcyjnejpanoramie, z harmonijnie ukształtowanym zespołem City obokhistorycznych dominant,osłabienie oddziaływania Pałacu Kultury i Nauki (PKiN) poprzezbudowę nowych wieżowców uzupełniających Zachodni RejonCentrum oraz uporządkowanie samego otoczenia pałacu,stworzenie systemu atrakcyjnych przestrzeni publicznychi punktów widokowych w centrum miasta,kompleksowe zbadanie zjawisk przestrzenno-gospodarczych wkontekście wzrostu skali zabudowy (np. analiza komunikacyjnaśródmieścia, analiza stref lotniczych, oddziaływanie fizyczne wieżowców).Przy formułowaniu wytycznych sporządzono listę chronionychelementów krajobrazu urbanistycznego Warszawy, związanychz nowymi dominantami wysokościowymi:tło widokowe (bezpośrednie i boczne) Starego Miasta i ZamkuKrólewskiego z najbliższych trzech punktów widokowych,Skarpa Warszawska – wykluczenie lokalizowania dominant (bezpośredniona Skarpie i poniżej),Ściana Wschodnia – zachowanie skali i czytelnościkompozycji,historyczne osie widokowe i wjazdy do śródmieścia oraz zachowanapołudniowa pierzeja Alej Jerozolimskich (ograniczonawysokość i liczba nowych dominant),strefy buforowe wokół zabytkowych dominant PAST-yi Prudentialu.Oprócz ochrony historycznych wartości zaproponowano kształtowaniekrajobrazowe zabudowy wysokościowej według następującychzasad:tworzenie skupisk (strefowanie) zabudowy wysokościowej(zamiast jej rozpraszania),lokalizacja najwyższej zabudowy (do 250-300 m) na obszarzeZachodniego Rejonu Centrum (z włączeniem w jej strukturęPKiN),rozgęszczony układ dominant (landmarks) wzdłuż ulicy Towarowej,kompozycja ograniczonego układu dominant wzdłuż trzech arteriiprzecinających pasma wieżowców oraz precyzyjne komponowanietzw. bram miejskich,wysoka jakość architektury i przestrzeni publicznych tworzonychprzez wieżowce,stały monitoring panoramy miasta z sylwetą City i dominantamiperyferyjnymi.Symulacja wariantowa narastających megadominant w ZachodnimRejonie Centrum12

Mapka poglądowa obszaru analizy wysokościowej z naniesionymi korytarzami widokowymi, maksymalną strefą wysokości ze „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennegom.st. Warszawy” i zakresu ograniczonej wysokości zabudowy wynikającej z dokumentów rejestracyjnych lotniska OkęcieMapka ideowa ze strefami ochronnymi i skupiskami wieżowców

NOWE REALIZACJEZłota 44Apartamentowiec Złota 44, budowany według projektu DanielaLibeskinda, to flagowa inwestycja Orco Property Groupw Polsce zlokalizowana w samym sercu Warszawy.Na 54 piętrach luksusowego wieżowca o wysokości 192 m rozmieszczonychbędzie 251 apartamentów o łącznej powierzchni od62 do 371 m 2 . Najbardziej prestiżowy trójpoziomowy penthousezajmie ostatnie kondygnacje budynku. Ekskluzywne apartamentyzlokalizowane będą na piętrach od IX do LIV. Każdy z nich wyposażonybędzie w najnowocześniejsze proekologiczne rozwiązania technologiczne,w tym m.in.w komputerowy system zarządzania łączący wszystkie funkcje kontrolno-sterujące,dostępne z jednego ekranu dotykowego. Systemumożliwia zarządzanie pracą udogodnień technicznych zaplanowanychw budynku i mieszkaniach, w tym: żaluzji, paneli będącychczęścią elewacji, wind, systemu ogrzewania, wentylacji oraz klimatyzacji.Elegancki hol wejściowy zapewni wygodny i bezpieczny dostęp doapartamentów. Będzie stanowił nowoczesną i elegancką przestrzeń,dzięki wykorzystaniu wysokiej klasy polerowanego betonu w połączeniuze stalą nierdzewną i drewnianymi okładzinami.Budynek będzie obsługiwany przez pięć nowoczesnych, szybkichwind, łączących hol wejściowy, poziomy parkingowe oraz piętrorekreacyjne z poszczególnymi apartamentami. Górne poziomymieszkalne obsługiwane będą przez osobną grupę wind wysokościowych.Specjalne piętro do aktywnego wypoczynku mieszkańców zlokalizowanebędzie na VIII piętrze. Tutaj znajdzie się 25-metrowy basenwykonany ze stali nierdzewnej, słoneczny taras wykończony drewnem,z zasadzoną roślinnością oraz hot-tub. Na tym piętrze znajdąsię również: fitness club z siłownią i salami do ćwiczeń, gabinetmasażu, sauna oraz hammam,a także sala zabaw dla dzieci oraz specjalne pomieszczeniez dostępem do tarasu słonecznego, przeznaczone do organizowaniaprzyjęć.Na potrzeb mieszkańców zaprojektowano 288 przestronnychi bezpiecznych miejsc parkingowych, zlokalizowanych na8 poziomach – dwóch podziemnych i sześciu nadziemnych,zajmujących pierwsze piętra budynku.14

NOWE REALIZACJETwarda TowerInwestycja powstanie w ścisłym centrum Warszawy, przyul. Twardej 2/4, w bezpośrednim sąsiedztwie placu Grzybowskiego.Hines przeprowadził konkurs na koncepcję architektoniczną iwybrał do współpracy znanego na całym świecie architektaHelmuta Jahna, właściciela pracowni chicagowskiej Murphy/Jahn.Planowana 160-metrowa wieża obiektu hotelowo-apartamentowegobędzie zamykała perspektywę ulicy Emilii Plater, u styku z ulicąTwardą. W części podziemnej przewidziany jest parking dla około230 samochodów. Projekt obejmować będzie również niższy pięciokondygnacyjnybudynek, który będzie pełnił funkcję biurową.Łączna powierzchnia użytkowa projektu wyniesie około 30 500 m 2 ,plus podziemny parking.Twarda Tower jest projektem o olbrzymim znaczeniu urbanistycznym,ponieważ:stworzy urbanistyczny punkt orientacyjny i swoisty znak rozpoznawczyzlokalizowany na końcu ulicy Emilii Platero zapadającym głęboko w pamięć wyrazie,zachowa niskie uliczne ściany frontowe od południoweji północnej strony ulicy Twardej, która prowadzi na placGrzybowski,ustanowi połączenia północ-południe dla pieszych prowadząceod ulicy Twardej, w celu wyeksponowania historycznego TeatruŻydowskiego, synagogi Nożyków, oraz zaktywizuje i ożywi placGrzybowski,podstawa wieży i budynek biurowy ustanowią pierzeję ulicy,stanie się z pewnością ikoną i wizytówką tej części miasta.Wieża o wysokości 160 m ma być zlokalizowana na zachodniej krawędzidziałki przy ulicy Twardej 2/4, podkreślając współosiowyzwiązek z ulicą Emilii Plater. Budynek jest wydłużonyw osi północ-południe, maksymalizując tym samym wschodniwidok na ulicę Królewską, Ogród Saski, Stare Miasto, jak również nadynamiczną ewolucję urbanistyczną zachodzącą od strony zachodniej.Podstawa wieży, tzw. podium, jest odseparowana od częściwysokiej, by współgrać z otaczającą zabudową. Ogólnodostępnypubliczny pasaż, pokryty otwartymipołączenie dla pieszych.Ponad podium usytuowana jest wieża, cofnięta pomiędzy 11.a 16. m na wysokość trzech pięter, tworząc oddzielenie od pierzeiulicy. To wycięcie staje się charakterystyczną cechą wieży od stronywschodniej i zachodniej, wzdłuż ulicy Twardej, niejako podkreślającrozdzielenie dwóch funkcji obiektu, a jednocześnie w harmonijnysposób sprawiając wrażenie, że obie części należą do tego samegoprojektu i tworzą jedną całość.szklanymi płytami na kratownicy, stworzy północno-południowe

Panorama Warszawy z końca XVIII w. autorstwa królewskiego malarza Bernarda Bellotta, zw. Canalettem, oraz nałożone odbicie obecnej panoramy miastaSUMMARYAfter the structural transition of the Polish economy and state,Warsaw has become the venue of far reaching changes in botharchitecture and city landscape over the past twenty year. Thesechanges have been taking place in very singular urban space: a citythat was almost completely destroyed by Germans sixty–four yearsago in the wake of the Warsaw Uprising (1944), a city that waspartially reconstructed, anda city that was partly rebuilt over successive decades.Warsaw’s current investment boom, coupled with pressure to erecthigh–rise buildings in the center of the city, served as stimulus todevelop a comprehensive urban analysis of skyscraper sites andtheir influence on the cityscape. This analysis was also part of astrategic policy involving building height and the shape of the City.The main principles behind the analysis are based on threeindependent scales of skyscraper perception:City skyline,Downtown urban structures, andThe forms of individual buildings.The impressive view of the city skyline from the Vistula Riverrequires the protection of the area serving as a backdrop to the OldTown (which was inscribed on the UNESCO World Heritage List in1980) as well as a harmonious concentration of skyscrapers in theCity. The scale of the downtown area (still dominated by the Palaceof Culture and Science Building) can be changed by arecomposition of the “Warsaw Manhattan” in the West CenterDistrict. It is the high quality of architecture of high–rise buildingsand the creation of valuable public spaces that are of primeimportance. The “column analogy” may be useful in evaluatingskyscraper forms and their context in urban space.All conclusionsof the analysis were tested on a virtual 3D model of Warsaw. Theeffectiveness of any high–rise buildings strategy, in addition tocontinuous monitoring, necessitates acceptance by the citygovernment as well as the practical incorporation of its main rulesinto spatial planning policy.projekt graficzny Zbyszek Gonciarzzdjęcia Jerzy Czapiewski, Wojciech Oleńskitłumaczenie Ryszard E.L. NawrockiM A G A Z Y N U R B A N I S T Y C Z N O - A R C H I T E K T O N I C Z N YWydaje Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. WarszawyRedakcja plac Defilad 1, PKiN XIII p. 00-901 Warszawa, tel. 022 6566726, fax 022 6566802Redaguje zespół Małgorzata Zdancewicz – redaktor prowadząca, Marek Mikos – konsultacja merytoryczna, Katarzyna Niekrasz, Andrzej ŚwitalRedakcja zastrzega sobie prawo redagowania i skracania powierzonych tekstówe-mail: bnam@warszawa.um.gov.pl http://warszawa.um.gov.pl ISSN 1427-907X