Marktbericht Jahrbuch 2009/2010 - Comfort

Marktbericht
Jahrbuch 2009/2010
1

XXX Wir sinD gerne für sie Da
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COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A · 40221 Düsseldorf
E-Mail: duesseldorf@comfort.de
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Ihr Ansprechpartner: Helge T. Strobel
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COMFORT Berlin-Leipzig GmbH
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für Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern
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COMFORT Center Consulting GmbH
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Büro Leipzig · Goethestraße 1 · 04109 Leipzig
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für Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen
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E-Mail: muenchen@comfort.de
Tel.: +49 89 219988-0 · Fax: +49 89 296948
Ihr Ansprechpartner: Manfred A. Schalk
für Baden-Württemberg, Bayern
4
www.comfort.de

inHaLt
Prolog. ......................................................... 6
Stabiler Vermietungsmarkt in den zentralen Top-Lagen ................. 8
Geschäftshäuser in Top-Lagen trotzen der Krise ...................... 14
städtereports
Aachen ........................................................... 18
Augsburg ....................................................... 20
Berlin ............................................................. 22
Bielefeld ......................................................... 28
Bochum .......................................................... 30
Bonn ............................................................... 32
Braunschweig ................................................ 34
Bremen ........................................................... 36
Chemnitz ........................................................ 38
Darmstadt ...................................................... 40
Dortmund ....................................................... 42
Dresden ......................................................... 44
Düsseldorf ...................................................... 46
Duisburg ........................................................ 50
Erfurt .............................................................. 52
Essen ............................................................... 54
Flensburg ....................................................... 56
Frankfurt am Main ........................................ 58
Freiburg ......................................................... 62
Gelsenkirchen ................................................ 64
Gießen ............................................................ 66
Göttingen ...................................................... 68
Halle an der Saale ......................................... 70
Hamburg ........................................................ 72
Hannover ....................................................... 78
Heidelberg ..................................................... 82
Hildesheim ..................................................... 84
Ingolstadt ....................................................... 86
Karlsruhe ........................................................ 88
Kassel ............................................................. 90
Kiel ................................................................. 92
Koblenz .......................................................... 94
Köln ................................................................ 96
Krefeld ......................................................... 100
Leipzig .......................................................... 102
Lübeck .......................................................... 106
Lüneburg ..................................................... 108
Magdeburg .................................................. 110
Mainz ........................................................... 112
Mannheim ................................................... 114
Mönchengladbach ...................................... 116
München ...................................................... 118
Münster ........................................................ 122
Nürnberg ..................................................... 124
Oldenburg ................................................... 128
Osnabrück .................................................... 130
Paderborn .................................................... 132
Pforzheim .................................................... 134
Potsdam ....................................................... 136
Rosenheim ................................................... 138
Rostock ......................................................... 140
Saarbrücken ................................................. 142
Stuttgart ...................................................... 144
Trier .............................................................. 148
Ulm ............................................................... 150
Wiesbaden ................................................... 152
Wolfsburg .................................................... 154
Würzburg ..................................................... 156
Wuppertal .................................................... 158
Zwickau ........................................................ 160
Kennzahlen und Höchstmieten ................................... 162
Definitionen, Impressum ........................................ 184
5

ProLog
6

Sehr verehrte Leserinnen und Leser,
vor Ihnen liegt unser neuer COMFORT Marktbericht 2009/2010, den wir in Teilen modifiziert haben, um die Übersichtlichkeit
und den Nutzen für den Leser zu erhöhen. Die bisherige Aufteilung nach Bundesländern entfällt zugunsten einer
alphabetischen Reihenfolge der untersuchten Städte. Gleichzeitig erfolgt die Analyse der einzelnen Städte nunmehr nach
einem einheitlich strukturierten Schema, welches den schnellen Überblick ebenso erleichtert wie die Erfassung von Key-
Facts und Diagrammen, die wir an den Anfang jedes Städteportraits gestellt haben.
Die Zahl der von COMFORT ausführlich untersuchten Städte wurde im aktuellen Marktbericht auf 60 konzentriert. Alle
anderen Städte ab 50.000 Einwohner finden sich in tabellarischer Form mit den gleichen Angaben zu Mietpreisen,
Einwohnerzahlen, Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern, der Angabe der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
sowie der Kurzeinschätzung in Form des COMFORT City Index am Ende des Buches wieder.
Die Auswahl der Städte, die für den COMFORT Marktbericht 2009/2010 ausführlich untersucht wurden, erfolgte auf
Grund der Höhe der Einwohnerzahlen, der Zentralitätskennziffer und des aktuellen Mietpreises, also der Attraktivität
und Relevanz für den filialisierten Einzelhandel. Diese wurde vor dem Hintergrund unserer langjährigen Erfahrung in den
1A-Lagen aller bundesdeutschen Innenstädte getroffen. So lässt es sich erklären, dass etwa vergleichsweise kleine
Städte wie Gießen detaillierter dargestellt werden, während andere Städte wie beispielsweise Hamm nicht aufgenommen
wurden, wenngleich deren Einwohnerzahl dies eigentlich präjudiziert hätte.
Uns ist bewusst, dass selbst ein noch so redliches Bemühen um eine objektive Auswahl anhand der oben aufgeführten
Parameter im Ergebnis doch wieder zu einer subjektiven Auswahl führt, in der möglicherweise der ein oder andere einen
Standort vermissen wird. Dafür bitten wir bereits im Vorfeld um Verständnis. Detaillierte Angaben zu den Städten,
die hier nicht ausführlich behandelt wurden, finden Sie in der Regel in Form der COMFORT Städtereports unter
www.comfort.de. Sollte dies nicht der Fall sein, steht Ihnen einer unserer Mitarbeiter in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig oder München für ein vertiefendes Gespräch gerne zur Verfügung.
Viel Freude bei der Lektüre wünscht Ihnen die Geschäftsleitung der COMFORT-Gruppe!
7

staBiLer VerMietungsMarkt
in Den zentraLen toP-Lagen
Vor dem Hintergrund der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Situation erhält die Frage, wohin die Reise für Einzelhandelsflächen
und Geschäftshäuser in 1A-Lagen geht, eine besondere Bedeutung. Dessen ungeachtet lässt sie sich kaum
seriös beantworten. Dies manifestiert sich auch in einer Vielzahl voneinander abweichender Szenarien, die derzeit
friedlich nebeneinander existieren. Je nach persönlicher Disposition und Interessenlage geht die Reise dann mal hierhin
und dann wieder dorthin. So viel steht also wenigstens fest: Einig sind sich die Marktbeobachter keineswegs.
Rückblickend lässt sich feststellen, dass noch im Herbst des Jahres 2008, beispielsweise im Rahmen der Expo Real Anfang
Oktober 2008, also rund drei Wochen nach der Lehman-Pleite, wenig bis gar keine Auswirkungen auf den filialisierten
Einzelhandel erkennbar oder zu spüren waren. Auf breiter Front wurde aufseiten der Verbraucher massiv konsumiert
und aufseiten der Einzelhändler entsprechend expandiert. Ein deutlich spürbarer, negativer Einfluss auf die Vermietungsgeschäfte
sowie auf die Expansionsplanungen der Filialisten schien zumindest in den klassischen 1A-Einzelhandelslagen
weit entfernt zu sein. Mitte 2009 sah dies zumindest punktuell schon etwas anders aus, wenngleich man die Dinge auch
hier besonders differenziert zu betrachten hat.
stabile Mieten auf hohem niveau
Zunächst ist zu konstatieren, dass die Mieten in den echten 1A-Lagen, die dieses Jahr vielleicht etwas knapper definiert
werden, auf hohem Niveau stabil geblieben sind. So haben sich die Ladenmieten für Top-1A-Lagen in den 170 bundesweit
untersuchten Städten in 2009 im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich nur um 0,2% für kleinere, erdgeschossige Einheiten
um 100m² sowie um 1,1% für größere, ebenfalls erdgeschossige Einheiten im Bereich zwischen 300 und 500m² verringert.
Getrennt in alte und neue Bundesländer fällt auf, dass die Performance der Städte in den neuen Bundesländern auch in
2009 mit insgesamt plus 0,8% für die kleinen Ladenlokale noch positiv ist, während in den Städten der alten Bundesländer
ein Minus von 0,3% im gleichen Segment zu verzeichnen ist.
Interessant ist darüber hinaus eine Betrachtung der Entwicklung der Ladenmieten über den Zeitraum der vergangenen fünf
Jahre bis 2009. Demnach haben sich die entsprechenden Mieten bundesweit für kleinere Ladenlokale zwischen 80 und
120m² Verkaufsfläche um 17,2% sowie für größere Einheiten zwischen 300 und 500m² um 14,3% erhöht. Dies verdeutlicht
noch einmal die beachtliche Höhe der Mietpreissprünge im Zeitraum 2004 bis 2009 und unterstreicht, von welchem Mietniveau
wir aus den letzten fünf Jahren kommen.
Zudem stellt sich die Situation je nach Region sehr
unterschiedlich dar. Während die Mieten beispielsweise
in den süddeutschen Einkaufsstädten in Bayern und
Baden-Württemberg sowie in der Mehrzahl der ostdeutschen
Städte stabil waren, beziehungsweise vereinzelt
sogar leicht gestiegen sind, gingen sie im Norden
Deutschlands, aber auch in Hessen und Nordrhein-
Westfalen mehrheitlich zurück.
Dies bestätigt einmal mehr unsere Einschätzung, dass die
kaufkraftstarken und meist mit hoher Zentralität gesegneten
Einkaufsstädte im Süden eine bevorzugte Stellung einnehmen.
In den Ballungsgebieten in Nordrhein-Westfalen beispielsweise
sieht dies häufig anders aus. Hier konkurriert auf
engstem Raum eine ganze Reihe von Städten um die Gunst
der Kunden, die sich zudem noch mit einer Vielzahl nicht
integrierter Einkaufszentren auseinanderzusetzen haben.
Erschwerend hinzu kommt, dass manche ostdeutschen
8
Durchschnittl. *
Einzelhandelsmieten einzelhandelsmieten
Einzelhandelsmieten
*
in 1A-Lage aus 170 deutschen Städten
für in 1A-Lage Ladenlokale aus 170 mit deutschen einer Verkaufsfläche Städten
von für Ladenlokale 80£120m² von mit 2005 einer bis Verkaufsfläche
2009 in EUR/m²
von
80
80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0 2005 2006 2007 2008 2009
2005 2006 2007 2008 2009
*Definitionen: siehe Seite 184

Städte als strukturschwache Entwicklungsgebiete mittlerweile durch eine ganze Reihe von Städten im Ruhrgebiet abgelöst
bzw. ergänzt worden sind, was auch die Tatsache erklärt, dass die Durchschnittsmiete in den ostdeutschen Städten mittlerweile
über der im Westen (mit Hessen, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen und Saarland) liegt. Ein weiterer Grund dafür
ist freilich die große Anzahl der nordrhein-westfälischen Städte mit Niedrigstmietniveau, die in die Untersuchung auf Grund
ihrer Einwohnerzahl mit eingegangen ist und den Durchschnitt trotz der vorhandenen Highlights wie z.B. Köln, Düsseldorf,
Münster, Bonn, Frankfurt oder Wiesbaden unter den Durchschnitt der im Osten untersuchten 20 Städte drückt.
In den neuen Bundesländern dagegen hat der Nachholbedarf bei innerstädtischen Flächen für einen stärkeren Anstieg
gesorgt als in den alten Bundesländern. Hier zeigt die Renaissance der Innenstädte in besonderem Maße Wirkung, die
gegenüber der vormals übermächtigen Konkurrenz von der grünen Wiese nunmehr die Oberhand gewinnen. Im Norden
Deutschlands, wo es zuletzt teilweise überdurchschnittliche Steigerungen gegeben hatte, bricht sich insbesondere in den
vielen kleineren Städten Niedersachsens nunmehr ein moderater Korrekturbedarf Bahn, weswegen die Performance der
norddeutschen Städte in 2009 insgesamt gesehen etwas unterdurchschnittlich ist.
expansion trotz rezession
Der Grund für die Stabilität des Vermietungsmarktes in den 1A-Lagen liegt vor allen Dingen darin begründet, dass die
national und international erfolgreichen Filialisten weiterhin in ihr Standortnetzwerk investieren, es kontinuierlich ausbauen
und die langfristigen Expansionspläne konsequent weiterverfolgen. Grundvoraussetzung dabei ist natürlich
gerade vor dem heutigen wirtschaftlichen Hintergrund die ungehinderte bzw. ausreichende Ausstattung mit Liquidität.
Gute Beispiele für nachhaltig expansive Filialisten sind die durchaus unterschiedlich aufgestellten Unternehmen Hennes
& Mauritz (eine börsennotierte Aktiengesellschaft) oder Deichmann (ein klassisches inhabergeführtes Unternehmen),
die jeweils zu den Marktführern in ihrer Branche zählen.
Dabei wächst der Einzelhandelsmarkt an sich in Deutschland schon seit Jahren nicht mehr. Die Konsumenten geben für
den klassischen Einzelhandel sogar immer weniger aus und es stellt sich die Frage, warum die Verkaufsflächen vor allem
in den Innenstädten relativ ungehemmt und sogar schneller wachsen als der Umsatz. GfK GeoMarketing ermittelte in
diesem Zusammenhang, dass der Einzelhandelsumsatz in den Zentren deutscher Großstädte seit 2003 gerade einmal um
3% zugelegt hat. Im selben Zeitraum ist die innerstädtische Verkaufsfläche jedoch um beachtliche 7% gewachsen. Wie ist
entwicklung der einzelhandelsmieten (80–120m 2 ) * in den vier regionen
nord, West, ost und süd in 1A-Lagen in Deutschland zwischen 2004 und 2009
EUR/m²
85
80
75
70
65
60
55
50
2004 2005 2006 2007 2008 2009
80,71
Norddeutschland: Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Schleswig-Holstein
Westdeutschland: Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland
Ostdeutschland: Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen
Süddeutschland: Baden-Württemberg, Bayern
*Definitionen: siehe Seite 184, Quelle: COMFORT
68,85
68,10
65,95
62,13
BRD Durchschnitt: +17,2%
Norddeutschland Durchschnitt: +15,9%
Westdeutschland Durchschnitt: + 9,4%
Ostdeutschland Durchschnitt: +26,8%
Süddeutschland Durchschnitt: +27,7%
9

das alles zu erklären? Neben der Tatsache, dass viele Konzepte heute einfach wesentlich mehr Fläche benötigen als noch
vor 10 oder 20 Jahren und ein genereller Trend zurück in die City festzustellen ist, der Umsätze in die Innenstädte rückverlagert,
sind aus unserer Sicht vorrangig die folgenden drei Gründe maßgeblich:
1. Firmenkonjunktur:
Dieser Begriff wird dann verwendet, wenn es einem Unternehmen gelungen ist, durch Initiative und persönliches Engagement
des Unternehmers und seiner Mitarbeiter die Attraktivität des Geschäftes durch aktives Marketing, kundengerechtes
Sortiment, individuelle Werbekonzeptionen und insgesamt eindeutige Profilierung des Geschäfts, bessere
Umsatzergebnisse und Renditen zu erzielen als der Branchendurchschnitt (Quelle: BBE Retail Experts 2008). Entscheidend
dabei ist neben den firmeneigenen Stärken und Grundsätzen häufig die Beachtung überwiegend traditioneller Werte.
Ein sehr gutes Beispiel für eine überaus positive Firmenkonjunktur liefert das Bekleidungshaus Peek & Cloppenburg. Egal
ob West oder Nord, das Unternehmen befindet sich seit Jahren auf Ballhöhe und bedient seine Kunden kontinuierlich
mit großem Erfolg.
2. Konzeptkonjunktur:
Hierbei ist derjenige erfolgreich, der mit seinem Konzept den Nerv der Konsumenten am besten trifft. Es setzt sich also
das Konzept durch, das sich ständig erneuert und auf die aktuellen Bedürfnisse seiner Kunden einstellt. Ein vielleicht
besonders treffendes Beispiel ist die Firma Apple, die mit dem iPhone das Mobiltelefon praktisch neu erfunden hat und
darüber hinaus eine optimale Kombination von Endgeräten und Diensten erfolgreich eingeführt hat. Jetzt macht Apple
noch vor, wie man in eigenen, cool designten Flagshipstores als Hersteller seine Produkte auch direkt beim Konsumenten
platziert.
3. Standortkonjunktur:
Bestimmte prosperierende Standorte und Lagen sind für Konsumenten und Mieter aus bestimmten Gründen nachhaltig
attraktiv und begehrenswert. So sind beispielsweise die „richtige“ Seite der Königsallee in Düsseldorf, die Spitalerstraße
in Hamburg, die Tauentzienstraße in Berlin speziell auf der KaDeWe-Seite oder die Neuhauser- oder Kaufingerstraße
in München und vergleichbare Lagen in demografisch guten Städten sowohl für den filialisierten Einzelhandel als auch
für den Konsumenten nachhaltig attraktiv. Dies gilt auch für die klassischen „gefestigten“ Top-1A-Lagen in Städten wie
einzelhandelsmieten (80–120m 2 ) * in 1a-Lagen in Deutschland –
top 20 städte-ranking 2009 aus 170 untersuchten städten
EUR/m²
350
300
250
200
150
100
50
10
0
310
München
260
Berlin
250
Köln
245
Hamburg
240
Stuttgart
230
Frankfurt
215
Düsseldorf
200
Dortmund
Die Platzierungen ergeben sich aus den jeweiligen Mietpreisen 2009 in den 1A-Lagen der untersuchten 170 Städte.
*Definitionen: siehe Seite 184, Quelle: COMFORT
180
Hannover
143
Münster
140
Mannheim, Nürnberg
135
Freiburg im Breisgau
125
Bielefeld
120
Ulm
120
Bremen, Bonn
115
Heidelberg
115
Braunschweig, Leipzig

Leipzig oder Dresden. Aber auch kleinere, attraktive Mittelstädte mit erstklassigen Kenndaten wie Münster, Freiburg oder
Oldenburg gehören in diese Kategorie. In der Summe lässt sich auf diese Weise die anhaltende Flächennachfrage
bestimmter Filialisten sowie das Flächenwachstum in ganz bestimmten Innenstadtlagen erklären.
Hinzu kommt, dass es trotz oder gerade wegen der aktuellen wirtschaftlichen Situation in Deutschland zwei weitere
signifikante Sondereinflüsse gibt. Nämlich viele internationale Konzepte und Nutzer, die nach wie vor auf den größten
europäischen Einzelhandelsmarkt drängen. Beste Beispiele insbesondere für preisaggressive Newcomer sind TK Maxx
und Primark. Das „schicke und modische“ Niedrigstpreiskonzept Primark hat im Mai 2009 seinen ersten Pilotstore in
Deutschland auf 5.400m² im Bremer Einkaufszentrum Waterfront eröffnet. Das ebenfalls großflächige Off-Price-Konzept
TK Maxx betreibt mittlerweile erfolgreich rund 20 Filialen vorwiegend im nördlichen Bundesgebiet und streckt seine
„Expansionsfühler“ mittlerweile gezielt auch in den Süden aus. Falls diese preissensiblen Anbieter sich als zukunftsträchtig
erweisen und in Deutschland auf Wachstumskurs bleiben, dann müssen sich wohl auch die etablierten Young-Fashion-
Anbieter auf einen härteren Preiswettbewerb einstellen oder ebenfalls mit neuen Billig-Schienen kontern (so wie C&A
mit Avanti). Weiterhin spielt das antizyklische Verhalten vieler Filialisten eine Rolle, die richtigerweise während der Krise
ihre Chance suchen, dort größere Marktanteile zu gewinnen, wo andere schwächeln. Im Vordergrund steht also – und
diese Neigung gibt es bereits seit Ende der 80er-Jahre – kein qualitatives Wachstum, im Sinne eines Wachstums auf der
Bestandsfläche, mehr, sondern vielmehr ein quantitatives Wachstum über Expansion. Damit verbunden ist vor allen
Dingen ein Gewinn von Umsatz- und Marktanteilen zulasten der Wettbewerber. Ein treffendes Beispiel hierfür ist die
aktuell sehr stark forcierte Expansion der Drogerieketten über die bisher angestammten, geografisch festgezurrten
Grenzen hinweg.
Bemerkenswert in diesem Zusammenhang ist aber auch das zumindest bis Mitte 2009 anhaltend robuste Konsumklima
trotz der auch medial allgegenwärtigen Rezession. Denn die privaten Konsumenten scheinen der Weltwirtschaftskrise
zum Teil auch Positives abgewinnen zu können. Durch jüngst vollzogene Einkommens- und Rentenerhöhungen sowie
gesunkene Preise für Energie, Nahrungsmittel und Rohstoffe verbleibt bislang vielen Haushalten mehr Geld zum Ausgeben.
Im Mai 2009 hatte darüber hinaus die Jahresteuerungsrate in Deutschland erstmals wieder seit mehr als 20 Jahren
den Nullpunkt erreicht. Im Juli 2009 waren die Verbraucherpreise dann sogar um 0,5 % ebenfalls im Vergleich zum
Vorjahr gefallen, wobei in diesem Zusammenhang aber auch festzuhalten ist, dass ohne die „Kapriolen“ vor allem bei
den Preisen für Energie und Lebensmittel die Inflationsrate bereits deutlich im Plus gelegen hätte. Zusammenfassend ist
positiv anzumerken, dass selbst der zu Berufspessimismus neigende Hauptverband des Deutschen Einzelhandels, HDE,
für 2009 insgesamt mit einem vergleichsweise stabilen Ergebnis rechnet.
Zusätzlich getrieben und verstärkt wird die Expansion vieler Filialisten innerhalb Deutschlands außerdem durch den
zwischenzeitlich erfolgten Zusammenbruch der osteuropäischen Märkte. Eine zunehmende Anzahl der Einzelhändler
besinnt sich freiwillig oder unfreiwillig wieder mehr auf den angestammten Heimatmarkt und zeigt dort größeres
Engagement.
rezession dämpft expansion
Gänzlich unberührt von der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Lage bleiben die Expansionsplanungen des filialisierten
Einzelhandels in ihrer Gesamtheit jedoch nicht. Einige wenige Einzelhändler haben ihre Expansion zumindest bis Ende
2009 eingefroren oder eingestellt. Andere Einzelhändler gehen bei der Verdichtung ihrer Standorte etwas vorsichtiger
und langsamer vor als in der Vergangenheit. Hauptursächlich für die verhaltene Expansionsplanung mancher Einzelhändler
ist neben akuten individuellen Einbrüchen bei Umsatz und Ertrag vor allem die vor dem aktuellen wirtschaftlichen
Hintergrund noch unsicherere Prognose über die zukünftige Entwicklung sowohl des Marktes als auch
des eigenen Hauses. „Wo geht die Reise hin?“ oder „Wie passe ich mich den veränderten Marktbedingungen
am besten an?“, fragen sich viele Marktteilnehmer und sind wegen der zum Teil unbefriedigenden Antworten
darauf stark verunsichert.
11

entwicklung der einzelhandelsmieten (80–120m 2 ) * in fünf städte-gruppen
nach einwohnerzahl (eW) in 1A-Lagen in Deutschland zwischen 2004 und 2009
Verstärktes flächenangebot in der zukunft?
Wieder andere Filialisten warten in der Hoffnung ab, möglicherweise günstiger an hoffentlich zahlreiche, zukünftig frei
werdende Innenstadtflächen notleidender oder insolventer Großflächenbetreiber heranzukommen. Dazu ist Folgendes
zu bemerken: Auf Grund der großen Anzahl aktiver Flächennachfrager fällt es für den einzelnen Vermieter einer Immobilie
in einer zentralen Haupteinkaufslage weniger ins Gewicht, wenn einige Nachfrager schwächeln oder ausfallen. Was
die Großflächen angeht, die wegen der etlichen erfolgten und zukünftigen Insolvenzen zahlreich auf den Markt kommen
könnten, sei Folgendes angemerkt:
1. Ungenügende Lagequalität:
Viele der potenziellen Objekte befinden sich in nicht oder künftig nicht mehr nachgefragten Lagen. Bei Durchsicht
der Standort-Portfolien der Warenhausbetreiber Hertie und Woolworth, aber auch der nicht mehr fortgeführten Häuser
von SinnLeffers fällt auf, dass eine hohe Anzahl der („Ex“-)Filialen dieser Unternehmen sich entweder in Nebenlagen
oder in Kleinstädten befindet, also jedenfalls in Lagen und Standorten, die eine Nachnutzung durch einen
lage- und frequenzorientierten Anbieter praktisch ausschließt – oder zumindest sehr unwahrscheinlich macht.
2. Hoher Investitionsbedarf:
Die entsprechenden Objekte verfügen darüber hinaus größtenteils über veraltete und nicht mehr zeitgemäße Flächen, die
sich zudem häufig über mehrere Ebenen erstrecken. Wer ausschließlich auf solche Anmietungschancen spekuliert und aus
diesem Grunde greifbare aktuelle Chancen ignoriert, läuft aus unserer Sicht Gefahr, den Anschluss zu verpassen. Um diese
Objekte sinnvoll einer Nachnutzung zuführen zu können, wird es in den meisten Einzelfällen notwendig sein, die Flächen
komplett und aufwendig neu zu entwickeln und zu strukturieren, damit sie letztendlich den hohen Anforderungen der
filialisierten Einzelhändler an Qualität und Zuschnitt der Flächen entsprechen. Dazu sind zum überwiegenden Teil hohe
Investitionen in die einzelnen Gebäude notwendig, was im Umkehrschluss bedeutet, dass die Objekte, die sich in den Top-
Innenstadtlagen befinden – wenn sie denn kommen – nicht zum Billigtarif auf den Markt kommen werden und können.
anforderungen an Vermieter
Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Nutzer bei der Auswahl ihrer Vermieter bzw. Objekte noch mehr Wert auf
Punkte wie Zuverlässigkeit und Planungssicherheit legen werden. Vermieter sind heute also vielleicht noch dringlicher
als früher gut beraten, sich auf die Wünsche und Anforderungen des filialisierten Einzelhandels detailliert einzulassen,
im Vorfeld genau zuzuhören, um anschließend zu versuchen, die gewonnenen Erkenntnisse auf ihrer Fläche möglichst
optimal und zielorientiert umzusetzen. Wer dies als Vermieter einer zentralen, klassischen 1A-Lage beherzigt, sollte auch
zukünftig in der Lage sein, seine Fläche nachhaltig zu sehr guten wirtschaftlichen Konditionen vermieten zu können.
12
EUR/m²
300
250
200
150
100
50
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009
BRD Durchschnitt: +17,2%
EW > 1 Mio.: +28,9%
EW 500.000–1 Mio.: +21,1%
EW 250.000–500.000: +15,1%
EW 100.000–250.000: +15,5%
EW 40.000–100.000: +15,8%
* Definitionen: siehe Seite 184
Quelle: COMFORT

ergebnis:
Natürlich kann man auch bei COMFORT die Zukunft nicht exakt vorhersagen. So ist nicht absehbar, wie stark sich die
Krise nach der nun erfolgten Bundestagswahl, wenn voraussichtlich Arbeitserhaltungsmaßnahmen wie die derzeit noch
stark unterstützte Kurzarbeit wegfallen, real auswirken wird. Zumindest denkbar ist, dass es dann kurzfristig zu einem
stärkeren Anstieg der Arbeitslosigkeit mit entsprechend negativer Wirkung auf den Konsum kommt. Auch das Plus im
Geldbeutel der Verbraucher ist gefährdet. Solange beispielsweise die Diskussionen über massive Mehrwertsteuererhöhungen
nicht vom Tisch sind, können hier keine tragfähigen Prognosen erstellt werden. Ein Rückgang des privaten
Konsums, der die deutsche Wirtschaft in weiten Teilen des Jahres 2008 bis hinein in 2009 noch gestützt hat, nachdem
der Export deutlich zurückgegangen war, könnte seinen Niederschlag auch in dann auf breiterer Front sinkenden Mietpreisen
finden. Dies war bislang nicht der Fall, die Krise fand ihren Ausdruck weniger in Mietpreisrückgängen als in
längeren Verhandlungsphasen vor Abschluss eines Mietvertrages. Die Tatsache, dass das Bruttoinlandsprodukt im
2. Quartal 2009 nach dem dramatischen Absturz seit Anfang 2008 überhaupt wieder gewachsen ist, wenn auch nur um
0,3 %, gibt zusätzliche Hoffnung auf gesamtwirtschaftliche Erholung, auch wenn es für eine Entwarnung noch zu früh
ist. Ob davon jedoch auch der Einzelhandel substanziell profitieren kann, bleibt ebenfalls abzuwarten.
Ungeachtet der möglichen Szenarien, die vor allem vor der Bundestagswahl diskutiert wurden, gehen wir insgesamt
betrachtet davon aus, dass die zentralen, nicht multiplizierbaren Haupteinkaufslagen in Deutschland weiterhin eine hohe
Stabilität aufweisen werden – und zwar sowohl im Hinblick auf Mietniveau wie auch auf Marktposition.
Darüber hinaus nehmen wir an, dass sich die Erkenntnis durchsetzt, dass Deutschland im Vergleich zu vielen anderen
Ländern vor allem bei Qualitätsimmobilien keine Immobilienkrise aufweist, sondern nur die notwendigen Korrekturen
nach der Überhitzung infolge der Boomjahre durchgeführt werden. Vor dem Hintergrund mittel- und langfristig möglicherweise
zunehmender inflationärer Tendenzen ist die einzelhandelsgenutzte Immobilie in klassischer, zentraler 1A-Lage
(neudeutsch in der Regel zur Kategorie Core- oder Core-Plus gehörig) für den Anleger, der indexierte Mietverträge kauft,
eine nachhaltig sichere Alternative zu anderen Kapital- und Immobilienanlagen. Aber auch für den Mieter mit dem
richtigen frequenzorientierten Konzept wird die 1A-Lage zukünftig durch nichts zu ersetzen sein. Es stellt sich abschließend
also unseres Erachtens überhaupt nicht die Frage, wo es mit der 1A-Lage hingeht. Es ist vielmehr gefragt und für
die Filialisten von vitalem Interesse, wie ihre Konzepte aussehen und gegebenenfalls verändert werden müssen, damit
diese sich nicht nur jetzt, sondern auch in der Zukunft erfolgreich in der 1A-Lage behaupten können.
Stuttgart, Blick in den „unteren“ Bereich der Königstraße Richtung Hauptbahnhof:
Deutschlands Konsumenten lassen sich den Spaß am Einkaufen derzeit noch nicht vermiesen
13

XXX gesCHäftsHäuser in toP-Lagen
trotzen Der krise
Die vorherrschende Weltwirtschaftskrise hat den Immobiliensektor weltweit erheblich in Mitleidenschaft gezogen. In
den Vereinigten Staaten und in Großbritannien gab es bisher die deutlichsten Effekte. Auf dem europäischen Festland
wurden jedoch nur Teilmärkte, wie beispielsweise Spanien, stark erfasst. Der deutsche Immobilienmarkt konnte sich in
dieser Krise relativ gut behaupten. Bis dato gab es im deutschen Gewerbeimmobilien-Markt nur deutlichere Preiskorrekturen
im Logistikbereich, bei Büroimmobilien, Betreiber-Immobilien und in Teilbereichen von Einzelhandelsimmobilien,
jedoch dort fast ausschließlich bei Fachmärkten, SB-Märkten wie auch Shopping Centern. Die innerstädtischen
Top-Lagen trotzen dieser Krise.
Auslöser der Schwierigkeiten rühren vor allem aus der Banken- bzw. Finanzmarktkrise. Obwohl die Inflationsrate derzeit
bei nahezu 0% angelangt ist und das Fremdkapital günstiger wird (sofern man es denn bekommt), liegen die Risikoaufschläge
der Banken und somit die geforderten Eigenkapitalquoten so hoch, dass die Finanzierbarkeit von Projekten und
Objekten das Schlüsselthema des Marktes darstellt. „Cash is King“ – nie war Eigenkapital wertvoller als heute. Nun
bewahrheitet sich das Zitat.
es werden wieder immobilien anstatt Cashflow gekauft
Die Zeiten der Finanzdeals mit fast vollständigem Fremdkapital, starken Leverage-Effekten und einer „Excel-Listen-Due-
Diligence“, welche die wahre Prüfung der Immobilie, der Lage und des Mieters zweitrangig nach der Cashflow-
Betrachtung machte, sind vorbei. Bei prozentual wesentlich höherer Verwendung eigenen Kapitals werden wieder
klassische Grundsätze überprüft. Erstens Lage, zweitens Lage, drittens Lage. Die Nachhaltigkeit des Mietniveaus wird in
rezessiven Zeiten wieder wichtiger als die Langfristigkeit des Mietvertrages. Die Insolvenzen der letzten zwölf Monate
im großflächigen Einzelhandel (Wehmeyer, SinnLeffers, Hertie, Pohland, Woolworth, Karstadt etc.) verunsichern den
Markt und verdeutlichen, dass die Zweit- und Drittverwendbarkeit der Flächen, die Bonität des Mieters und die Nachhaltigkeit
des Mietniveaus im Vordergrund stehen. Auslaufende 1A-Lagen und vor allem auch B-Lagen zählen zu den
Verlierern in Krisenzeiten. Flächennachfrager aus dem filialisierten Einzelhandel machen gerade in diesen Zeiten keinerlei
Kompromisse bei der Lage.
„retail ist nicht gleich retail“
Zu häufig wird in der Presse, aber vor allem
Spitzenrendite in %
9
auch in der internationalen Betrachtung das
Wort „Retail“ bzw. „Einzelhandelsimmobilie“
zu pauschal verwendet. Die Differenzierung
in 1A-Lagen, 1B-Lagen und gegebenenfalls
sogar 1C-Lagen ist in Deutschland für das
innerstädtische Geschäftshaus die Regel. Im
8
7
6
5
4
3
2
Rahmen der Internationalisierung wurden
1
jedoch logischerweise Supermärkte, SB-Märkte,
Fachmärkte und Shopping Center genauso
wie Geschäftshäuser in Innenstadtlagen unter
0
dem globalen Begriff „Retail-Immobilien“
zusammengefasst. Vor allem in den Jahren
Fachmarktzentren Shopping Center Geschäftshäuser*
2005–2007, in denen „Retail-Immobilien“ in
Deutschland zunehmend begehrter wurden,
erfolgte seltener eine klare Differenzierung.
* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
Quelle: COMFORT
Seit mehr als einem Jahr trennt sich jedoch die Spreu vom Weizen und man beobachtet sowohl bei SB-Warenhäusern,
Supermärkten, Fachmärkten als auch bei Shopping Centern einen deutlichen Preisverfall. Nur die Geschäftshäuser in den
1A-Innenstadtlagen, vor allem in den guten Mittelstädten und Metropolen, blieben preisstabil (siehe Grafik).
14
spitzenrendite in %
Q4 2001
Q2 2002
Q4 2002
Q2 2003
Q4 2003
Q2 2004
Q4 2004
Q2 2005
Q4 2005
Q2 2006
Q4 2006
Q2 2007
Q4 2007
Q2 2008
Q4 2008

Supermärkte haben in den letzten zwölf bis 18 Monaten teils über zwei Faktoren verloren. Hier bewegt man sich heute
zwischen der elf- und der 13-fachen Nettojahresmiete. Bei Fachmarktcentern gab es ebenfalls deutliche Verluste, sodass
man heute Faktoren zwischen dem zwölf- und dem 14-Fachen realisieren kann. Ebenfalls gab es deutliche Einbrüche bei
den großvolumigen Shopping Centern. Vor allem durch die Kreditklemme sackte die Nachfrage in den letzten sechs bis
zwölf Monaten nahezu auf den Nullpunkt, sodass die „irrwitzigen“ Faktoren vom rund 20-Fachen der Nettojahresmiete
heute auf ca. 15,5- bis 17,5-fachen Nettojahresmieten liegen, wobei dies nur Gebote aus 2008/2009 widerspiegelt, die
jedoch nicht beurkundet wurden. Die wenigen realisierten großvolumigen Transaktionen der letzten zwölf Monate beziehen
sich auf absolute Core- bzw. Core-plus-Produkte von deutschen, eigenkapitalstarken, institutionellen Anlegern.
Verkäufer sind nun käufer und käufer wieder Verkäufer
In den letzten sechs bis zwölf Monaten wurde die Nachfrage nach den inzwischen immer begehrteren Geschäftshäusern
in deutschen Fußgängerzonen überwiegend von deutschen Anlegern bestimmt. Vor allem eigenkapitalstarke offene
Immobilienfonds, Spezialfonds, Versorgungskassen, Versicherungen, Rentenkassen, Privatinvestoren und die viel zitierten
Family-Offices orientierten sich deutlich in Richtung der wertstabilen Asset-Klasse der 1A-Geschäftshäuser. Vor allem die
offenen Immobilienfonds, die 2005 bis 2007 einen Großteil ihrer Bestände an internationale Erwerber verkauft haben,
treten wieder in den Vordergrund. Eine Vielzahl der offenen Fonds, die im Herbst 2008 durch die Finanzmarktkrise ihren
Kapitalabfluss schützen und somit ihren Fonds schließen mussten, haben im Frühjahr/Sommer 2009 den Fonds wieder
öffnen können. Weltweit liegt jedoch der Kapitalzufluss in Immobilienfonds noch auf einem Fünf-Jahres-Tief und im
zweiten Quartal 2009 (mit 8,9 Mrd. US $) sogar 76% unter dem zweiten Quartal 2008 (37 Mrd. US $), laut Erhebung
des Branchendienstes Preqin. Ein Großteil des weltweiten Kapitals (ca. 60%) fließt jedoch in Europafonds, wo Sicherheit
und Zukunftsaussichten besonders positiv bewertet werden. Vor allem Deutschland wird international als bisher wenig
von der Weltwirtschaftskrise betroffen eingestuft. Im ersten Halbjahr 2009 konnten in Deutschland Transaktionen in
Einzelhandelsimmobilien in einem Volumen zwischen ca. 0,9 und 1,1 Mrd. EUR registriert werden.
klasse statt Masse
Auch wenn das Transaktionsvolumen in 2009 deutlich unter dem des ersten Halbjahres 2008 liegt, wurden prozentual
mehr Core- und Core-plus-Immobilien nachgefragt und gehandelt. Alleine die COMFORT-Gruppe konnte im ersten
Halbjahr 2009 für rund eine viertel Mrd. EUR Immobilientransaktionen für absolute Top-Lagen in München, Köln,
Mannheim, Düsseldorf, Hannover etc. begleiten. Sicherheit und Nachhaltigkeit stehen beim Erwerb im Vordergrund.
Hierzu zählen die Sensibilität der Lage, die Bonität der Mieter, die Nachhaltigkeit des Mietniveaus, aber auch das
Gesamtinvestitionsvolumen in der Relation zur Stadtgröße. Die Zeiten, in denen hohe Volumen automatisch positiv
bewertet wurden, gehören ebenfalls der Vergangenheit an. Fungibilität ist wieder wichtig. Aus diesem Grunde und
auch vor allem durch die Finanzierungsschwierigkeiten und die relativ hohen Preisforderungen klemmt derzeit der
Transaktionsmarkt von Shopping Centern. Volumina über 100 Mio. EUR, egal ob Projekt, Neubau oder als langjährig
etablierter Standort, werden derzeit nur in Ausnahmefällen oder mit deutlichen Preiszugeständnissen gehandelt.
Im ersten Halbjahr 2009 konnte als größter Einzelhandelsimmobilien-Deal das Einkaufszentrum „Mercado“ in Hamburg-
Ottensen gemeldet werden, welches der offene Fonds der Union Investment für 164 Mio. EUR von Pirelli/Morgan
Stanley erworben hat. Außerdem konnte das Neubauprojekt von Hines auf dem Berliner Alexanderplatz für rund
126 Mio. EUR an den offenen Immobilienfonds der Commerz Real vermittelt werden. Diese Transaktion stellt jedoch
eine Ausnahme dar. Für die nähere Zukunft werden in Top-1A-Lagen zwar kaum Notverkäufe erwartet, jedoch eine
Vielzahl von Transaktionen mit großvolumigen Immobilien wie z.B. Kauf- und Warenhäuser. Losgelöst von Insolvenzfällen
der jüngsten Vergangenheit benötigt dieses Investmentprodukt in heutigen Zeiten stets ein nachhaltiges Konzept
der Zweit- und Drittverwendbarkeit, welches bei Kaufhäusern auf Grund der Vielzahl von Verkaufsebenen und der
zunehmend geringeren Anzahl von Großflächenmietern etwas kompliziert ist. Dass diese Alternativkonzepte aber sogar
in schwierigen Zeiten und sehr schwierigen Lagen funktionieren können, beweist eine beispielhafte Aufteilung eines
15

16
ehemaligen Hertie-Kaufhauses durch
die COMFORT-Gruppe in 12 Mieteinheiten
mit den Entwicklern CENTRUM
und Büll & Liedtke an der Karl-Marx-
Straße in Berlin-Neukölln, welche sich
derzeit voll vermietet in Bau befindet.
Die Wertstabilität von Geschäftshäusern
in 1A-Geschäftslagen zieht weiterhin
neue Immobilienkäufer an. Börsengeschädigte
Anleger und vor allem
inflationsverängstigte Privatinvestoren
flüchten in sichere Immobilieninvestments,
auch wenn die Anfangsrendite
meist nur zwischen 4,5 und 6% liegt.
Wohlhabende Einzelinvestoren kaufen
Neukonzeption der COMFORT für die ehemalige Hertie-Immobilie in
Berlin-Neukölln, Karl-Marx-Straße
über „Family-Offices“ absolute Coreplus-Immobilien
in unwiederbring lichen
Lagen. Die letzten zehn oder 20 Basispunkte bei der Rendite spielen hier im emotionalen Bereich nicht solch eine
bedeutende Rolle wie in der Vergangenheit bei den Cashflow-orientierten Finanzdeals.
Im zweiten Halbjahr 2008 und im ersten Halbjahr 2009 wurden kaum Portfolio-Transaktionen beobachtet. Die wenigen
Portfolio-Verkäufe fanden sich meist im Supermarkt- bzw. Fachmarktbereich mit Ausnahme eines Pakets von elf Immobilien
der AEW Europe, welches die APO für rund 58 Mio. EUR erwarb. Da der Markt, so wie er sich heute darstellt, keine
ausschließlich fremdkapitalgesteuerten Erwerber mehr zulässt, ist auch das unbedingte Verlangen der Erwerber nach
möglichst hohen Transaktionsvolumina nicht mehr in dieser Form vorhanden. Aus diesem Grunde gibt es auch keine
Portfolio-Aufschläge mehr, sondern wie in der Vergangenheit tendenziell eher Preisabschläge für Paketverkäufe, die im
Normalfall nicht ausschließlich Perlen beinhalten.
Durch die genauere Betrachtung der Immobilien und auch der kurz- bis mittelfristigen Folgen eines Immobilienerwerbs
werden „Share-Sales“ wesentlich kritischer gesehen und im heutigen Käufermarkt sogar zunehmend verweigert. Man
möchte nun wieder klassisch eine Immobilie erwerben (Asset-Deal) und nicht über einen Gesellschaftserwerb mit allen
nachrangigen Problemen behaftet sein. Ebenso werden auch Erbpachtgrundstücke nicht mehr wie in den letzten drei
bis vier Jahren ohne Preisabschläge akzeptiert, sondern feinfühliger und kritischer bewertet.
Da die Immobilie also nun wieder im Vordergrund steht, wird viel intensiver geprüft, bis eine Preisindikation abgegeben
werden kann. Somit ist ein „Letter of Intent“ gehaltvoller und vor allem für den Verkäufer wieder glaubwürdiger. Es kann
sogar davon ausgegangen werden, dass gegebenenfalls zukünftig weniger Exklusivitätsphasen für die aufwendige Due-
Diligence des Erwerbers erteilt werden, da das Wort und das Image eines Verkäufers und Käufers wieder an Wert
gewinnt. Eine Entwicklung, die zu begrüßen ist.
Damit der Transaktionsmarkt im zweiten Halbjahr 2009 die erwartete Belebung erfährt, müssen die Preisvorstellungen
von Käufer- und Verkäuferseite sich noch ein wenig annähern. Für 2010 wird ein deutlich entspannterer Kreditmarkt den
Investmentmarkt beleben, wenngleich steigende Arbeitslosenzahlen und sinkender Konsum Ende 2009 den deutschen
Einzelhandel dämpfen werden. Die absoluten Top-1A-Lagen in Deutschland aber werden hiervon – wie immer – nicht
betroffen sein.

städtereports
17

aaCHen
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
Aachen, Adalbertstraße 53–55, COMFORT: Vermietung
18
0
2005 2006 2007 2008 2009
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
65
100
259.030
+0,9% b
107.116
11,0%
97,34
b
129,67
+0,0% VJ
c
+4,8% VJ b
aachen – wirtschaftliche Bedeutung
Aachen liegt im Dreiländereck Deutschland-Belgien-Nieder-
lande und zählt zu den ältesten Industrieregionen Europas.
Die Stadt hat mehrere bedeutende Industriezweige (u.a. Continental
AG, Philips, Zentis, Lambertz, Lindt & Sprüngli) und
ist ebenso Zentrum für Maschinenbau, Automation, IT, Laser
und Umwelttechnologie. Größter Arbeitgeber ist die be kannte
RWTH Aachen. Mit einer Forschungs-Infrastruktur, wie sie in
dieser Dichte höchstens zehn Regionen auf der Welt vorweisen,
ist Aachen ein idealer Nährboden für Hightech-Unternehmen
und Forschungsabteilungen großer Konzerne. Die
Stadt ist für ihr kulturelles und architektonisches Erbe sowie
bedeutende Veranstaltungen, beispielsweise die Vergabe des
Karlspreises oder des CHIO-Reitturniers, bekannt.
aachen –
Bedeutung für den einzelhandel
Aachen ist mit mehr als 259.000 Einwohnern ein wichtiges
Oberzentrum in Nordrhein-Westfalen und hat als Dienstleistungszentrum
und Einkaufsstadt grundlegende Bedeutung
für weit über die Region hinausreichende Kundenströme.
Die oberzentrale Versorgungsfunktion spiegelt sich insbesondere
in der Angebotsqualität und der Einkaufsattraktivität
der Innenstadt wider. Eine Zentralität von 129,7 (BBE Köln)
verdeutlicht dieses Potenzial. Die Kaufkraftkennziffer liegt
mit 97,3 knapp unter dem Bundesdurchschnitt.
1a-Lagen in aachen
In Aachen gibt es im Vergleich zu anderen Städten einen
recht kurzen Lauf in der absoluten Top-1A-Lage. Die höchste
Passantenfrequenz der Adalbertstraße findet sich gerade mal
auf 250 Metern im oberen Abschnitt zwischen Peterstraße
und Kugelbrunnen. Hier sind Publikumsmagneten wie Galeria

Kaufhof, Hennes & Mauritz, Gerry Weber und Zara angesiedelt. Auf Grund der begrenzten Großflächen und der minimalen
Mieterfluktuation gibt es hier einen eindeutigen Nachfrageüberhang, der die Mieten in dieser Top-Lage stabil hält.
Der Rundlauf, beginnend am oberen Ende der Adalbertstraße, über den Holzgraben, den Dahmengraben, wie auch die Großkölnstraße
zum Marktplatz (gastronomischer Mittelpunkt der Innenstadt am Rathaus) und die kleine Niveaumeile Krämer straße
mit leichtem Gefälle zum touristischen Highlight der Stadt, dem Aachener Dom, gelten als abgeschwächte 1A-Lagen.
news
Die letzten zwei großen Neueröffnungen von Görtz und New Yorker im Geschäftshaus Adalbertstraße 53–55 fanden im
Herbst 2008 statt. Der Textilfilialist Gerry Weber konnte sich den Standort Adalbertstraße 29–31 sichern. Der ehemalige
Mexx-Standort Adalbertstraße 14 wurde von dem Hamburger Unternehmen Tom Tailor übernommen.
Auf dem Areal des stillgelegten Parkhauses am „Büchel“ sind insgesamt 8.000m² Mietfläche für Einzelhandel und
Gastronomie auf zwei Verkaufsetagen geplant. Auf dem Dach soll eine Terrasse für Bars und Cafés entstehen. Das Projekt
„Bel Etage“ wird hinsichtlich seiner Realisierung und Vermietbarkeit sehr skeptisch angesehen.
Der Großflächenmieter Peek & Cloppenburg bemüht sich bereits seit vielen Jahren, in der absoluten Top-Lage in Aachen
einen geeigneten Standort anmieten zu können. Hier hätte das im unteren, bislang schwächeren Bereich der Adalbertstraße
geplante Einkaufszentrum Kaiserplatz-Galerie Abhilfe schaffen können. Jedoch ist bei dem Projekt mit rund
29.000m² Verkaufsfläche trotz des bereits erfolgten Teilabrisses derzeit nur schwer abschätzbar, wann und wie es tatsächlich
realisiert wird.
Die im Herbst 2008 eröffneten Aachen-Arkaden mit rund
14.000m² Verkaufsfläche, drei Kilometer außerhalb der
Innenstadt, können nicht überzeugen. Das Center, welches
keinen Ankermieter aus dem Unterhaltungselektronik- und
Lebensmittelbereich bietet, weist nicht die kritische Masse
auf, die notwendig ist, um entsprechende Anziehungskraft
auszuüben, und wird somit in der heutigen Version nicht
nachhaltig funktionieren können. Die Mieter sind jetzt schon
mit den Umsätzen sehr unzufrieden und die Leerstandquote
ist im Verhältnis außerordentlich hoch.
Aachen, Adalbertstraße 29–31
CoMfort City index
Das Einzelhandelsangebot in der Aachener
Hochfrequenzlage ist extrem knapp. Das
Shopping Center Projekt „Kaiserplatz-
Galerie“ wird hier Abhilfe verschaffen. Mit
dem Haupteingang zur Adalbertstraße in
Höhe des Kugelbrunnens wird hier die Top-
Frequenz erreicht. Zudem wird das hervorragend
angebundene große Parkhaus für
die Innenstadt eine Bereicherung sein.
Schon jetzt lassen sich größere Mieteinheiten
zum Beispiel auf der Großkölnstraße
nicht mehr adäquat vermieten, weil diese
Lagen dann zukünftig schwieriger werden.
Im Hochfrequenzbereich bleibt es bei der
Adalbertstraße – sie wird nur um den unteren,
heute extrem schwachen Teil gegenüber
dem zukünftigen Center, länger. Der
traditionelle Rundlauf wird erhalten bleiben,
aber auf einem anderen Mietniveau.
Investoren fragen diese Lagen zu entsprechenden
Preisen nach. Die Adalbertstraße
ist und bleibt die teuerste Lage.
fffff
19

augsBurg
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
262.992
+1,5% b
123.521
7,4%
101,10
132,41
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
120
100
c
augsburg – wirtschaftliche Bedeutung
Die Universitätsstadt Augsburg ist Sitz der Regierung von
Schwaben und des Landratsamtes Augsburg. 1909 wurde
Augsburg zur Großstadt und ist heute mit über 262.000
Einwohnern nach München und Nürnberg die drittgrößte
Stadt in Bayern. Der Ballungsraum Augsburg steht bezüglich
Bevölkerung und Wirtschaftskraft in Bayern ebenfalls an
dritter Stelle und ist Teil der übergeordneten Planungsregion
Augsburg, in der etwa 830.000 Menschen leben. Augsburg
ist durch seine gute Lage historisch bedingt ein bedeutender
Industriestandort. Geprägt wird die Stadt vor allem durch die
großen Werke der Industrieunternehmen.
augsburg –
Bedeutung für den einzelhandel
Das bayrisch-schwäbische Oberzentrum übernimmt die Versorgungsfunktion
der Landkreise Augsburg, Aichach, Fürstenfeldbruck,
des Unterallgäus und für Günzburg. Dies spiegelt
sich insbesondere in der Angebotsqualität und der Einkaufsattraktivität
der Innenstadt wider, die sich in Augsburg in den
letzten Jahren wesentlich verbessert hat. Mit wirtschaft lichen
und soziodemografischen Rahmen daten, die sich im Bundes-
vergleich sehen lassen können, steht Augsburg sowohl bei
Filialisten als auch bei Investoren nachhaltig im Fokus des
Interesses. Zwar liegt die Kaufkraft nur knapp über Bundesdurchschnitt;
die Zentralität jedoch übertrifft diesen mit
einem Wert oberhalb von 130 bei Weitem.
1a-Lagen in augsburg
80£120m²
Als die wichtigsten Einkaufsstraßen in Augsburg gelten die
100
-4,8% VJ d Bahnhofstraße (auf der nördlichen Seite), die Annastraße,
300£500m²
(teilweise) die Maximilianstraße sowie die Philippine-Welser-
60
+0,0% VJ c Straße. Top-1A-Lage ist mit weitem Vorsprung eindeutig die
Annastraße. In der Annastraße hat es in den letzten Jahren
eine Vielzahl von Neuansiedlungen gegeben. Sie ist ein
gekurvter Straßenzug, der am westlichen Rand der Augsburger Kernstadt liegt und von Norden nach Süden auf das
ehemalige Gögginger Tor (heutiger Königsplatz) zuläuft. Hier haben sich Publikumsmagneten wie Hennes & Mauritz,
s.Oliver, Avanti, Esprit, Tommy Hilfiger oder Thalia angesiedelt. Aktuell konnte die freigewordene Fläche von „Fortis“ in
der Annastraße 30 erfolgreich an Kochlöffel vermietet werden. Vermittelnd tätig war COMFORT München.
Von der Annastraße ist ein Abzweig über den Martin-Luther-Platz in die Philippine-Welser-Straße möglich, eine parallel
zur Annastraße verlaufende Lage, die eine positive Entwicklung genommen hat und weiteres Zukunftspotenzial birgt.
Diese Einkaufsstraße ist ein wichtiges Verbindungsstück in einem Rundlauf, der sowohl zur Annastraße als auch zur
1A-Lage Maximilianstraße führt. Die 1A-Lage Maximilianstraße ist auf den Abschnitt vom Rathausplatz bis zum Moritzplatz
beschränkt, der sich als reine Fußgängerzone präsentiert. Hier konnte beispielsweise die freigewordene Fläche –
ehemals Tack – zum Teil an den überregionalen Filialisten Backwerk ebenfalls durch COMFORT vermittelt werden.
20
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009

Der größere Teil der „Maxstraße“ außerhalb der belebten Fußgängerzone spielt eher für das kulturelle Leben Augsburgs
(worunter zum Ärger vieler nachtruheorientierter Anwohner zunehmend auch das gastronomische Nachtleben zählt)
eine wichtige Rolle. Die Prachtstraße der Renaissance ist eine der Hauptachsen in der Altstadt und zugleich ein steinernes
Bilderbuch der über 2.000-jährigen Stadtgeschichte Augsburgs – für den filialisierten Einzelhandel jedoch nur in dem
genannten Abschnitt wirklich interessant.
Im südlichen Abschnitt der Annastraße, am Königsplatz, zweigt die Bürgermeister-Fischer-Straße ab, wo unter anderem
Galeria Kaufhof, K&L Ruppert, Wöhrl sowie Karstadt ihren Sitz haben. Im oberen Abschnitt der Bahnhofstraße
präsentieren sich weitere große Textilhäuser wie z.B. Peek & Cloppenburg und C&A.
news
Ein von der Stadt ausgeschriebener Ideenwettbewerb
„Königsplatz“ fordert verkehrliche und städtebauliche Lösungen,
um Passanten ab der Bahnhofstraße ohne Straßenquerung
in die Altstadt gelangen zu lassen. Dies würde die
Annastraße mit der Bahnhofstraße direkt über den Königsplatz
verbinden. Seit Ende November 2008 besteht der für
rund 10 Mio. Euro errichtete Modepark Röther. „Eine Fläche
für alle“ lautet das Konzept, mit dem man sich selbst gegen
die nahe gelegene City-Galerie behaupten möchte. Nach
Auskunft von Geschäftsführer Michael Röther sind die gängigen
Marken – von Gerry Weber bis Tommy Hilfiger, von
Esprit bis s.Oliver – an der Lechhauser Straße zu haben. Auf
einer Fläche von 7.800m² werden neben Herren-, Damen- und
Kinderbekleidung auch Wäsche und Schuhe angeboten. Als
eine Bereicherung oder Bedrohung des Innenstadtangebotes
kann der Modepark nicht bezeichnet werden.
Augsburg, Blick in die Annastraße Richtung
Königsplatz, links die neuen Stores von Tommy
Hilfiger und Thalia
CoMfort City index
Die City-Galerie, ein Shopping Center der
ECE, welches im Jahr 2001 auf ca. 20.000m²
und mit rund 2.000 Stellplätzen eröffnet
hat, liegt in Nähe des Oberen Grabens am
Willy-Brandt-Platz und etwa einen Kilometer
von den 1A-Lagen entfernt – einen Kilometer
zu weit. Nach Eröffnung des nicht (in
die Innenstadt) integrierten Centers ist der
Einzelhandel insgesamt ordentlich wachgerüttelt
worden, wobei vor allem die klassischen
1A-Lagen zunächst sehr gelitten
haben. Mittlerweile aber ist das Gleichgewicht
zwischen Innenstadtlagen und Center
gefunden, was nicht zuletzt die zahlreichen
Neuansiedlungen starker Filialisten
und interessanter Konzepte (Beispiele:
Tommy Hilfiger, Mexx, Thalia, Avanti, Esprit)
in den 1A-Lagen belegen.
Bei Immobilieninvestoren ist Augsburg
ebenso beliebt wie bei Expansionsleitern
der nationalen und internationalen Filialisten.
Insbesondere an der Annastraße wurden
bei Verkäufen in der Spitze Kaufpreismultiplikatoren
bis zum Faktor 18 erzielt.
Vor dem Hintergrund der Finanzkrise haben
sich diese jedoch wieder auf Werte zwischen
dem 16- und 17-Fachen verringert. Es
bleibt festzuhalten, dass sich sowohl der
Vermietungsmarkt als auch der Investmentmarkt
nach teilweise enormen Ausschlägen
in den letzten Jahren beruhigt und auf
einem sehr guten Niveau eingependelt
haben. Zukunftspotenzial bietet die positive
Entwicklung von Lagen wie die Maximilian-
oder die Philippine-Welser-Straße, die
weiter an Attraktivität gewinnen werden.
fffff
21

BerLin
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
22
3.416.255
+0,8% b
953.806
13,9%
93,86
110,79
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
300
250
200
150
100
50
0
2005 2006 2007 2008 2009
Berlin, Tauentzienstraße 15
COMFORT: Vermietung
c
Berlin – wirtschaftliche Bedeutung
Berlin ist mit rund 3,4 Mio. Einwohnern die mit Abstand
größte Stadt der Bundesrepublik Deutschland. Ihre wirtschaftliche
Bedeutung ergibt sich ungeachtet eines wirtschaftlich
vergleichsweise schwachen Umfeldes aus der
politischen Bedeutung als Hauptstadt des mit 80 Mio. Einwohnern
größten Landes Westeuropas. Zahlreiche Verbände
und Großunternehmen sind nach dem Umzug der Bundesregierung
von Bonn nach Berlin dem Ruf der Macht gefolgt,
sodass in Berlin heute nahezu alle maßgeblichen Lobbyisten
und Großunternehmen Deutschlands zumindest mit einer
Repräsentanz vertreten sind.
Berlin –
Bedeutung für den einzelhandel
Die Bedeutung Berlins für den Einzelhandel ergibt sich nicht
nur auf Grund der Funktion als Oberzentrum für das Umland,
sondern vor allen Dingen aus seiner touristischen Attraktivität
– 24% des Umsatzes erzielen Berliner Einzelhändler mit Verkäufen
an Touristen (Handelsverband Berlin-Brandenburg).
In atemberaubendem Tempo haben die 1A-Lagen Berlins nach
der wiedergewonnenen Einheit eine Entwicklung aufgeholt,
die sich im Westen Deutschlands bereits vorher vollzogen
hatte. Obwohl Kaufkraft und Zentralität unterdurchschnittlich
sind, gilt Berlin als einer der beliebtesten Standorte für nationale
und internationale Einzelhändler in Deutschland überhaupt.
Berlins regierender Bürgermeister Klaus Wowereit hat

die Stadt daher nicht umsonst als „arm, aber sexy“ bezeichnet.
Dies sehen neben den vielen Besuchern Berlins auch die
meisten national und international erfolgreichen Einzelhändler
so. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der
1A-Lage übertrifft das Angebot bei Weitem.
Etwas differenzierter sieht dies für die vielen Stadtteillagen
in Berlin aus, die den stark polyzentrischen Charakter der
Stadt prägen. Hier hat eine Vielzahl von Centerentwicklungen
den ursprünglichen 1A-Lagen teilweise das Wasser abgegraben
und zu einer ungesunden Vermehrung der Handelsflächen
geführt. Die Betrachtung hierbei muss allerdings sehr
differenziert erfolgen, will man einen Standort tatsächlich
angemessen beurteilen.
1a-Lagen in Berlin
Zu den absoluten 1A-City-Lagen in Berlin zählen neben den
traditionellen Einkaufsstraßen Kurfürstendamm und Tauentzienstraße
mittlerweile auch die Friedrichstraße und der
Alexanderplatz in Berlin-Mitte. Hinzu kommen einige interessante
Szene- und Stadtteillagen, deren Mietpreisniveau mittlerweile
ebenfalls Metropolenniveau erreicht hat.
Kurfürstendamm/Tauentzienstraße
Der Berliner Kurfürstendamm und in dessen Verlängerung
die Tauentzienstraße sind die wichtigsten und bekanntesten
Einkaufsboulevards in Berlin. Der stärkste Bereich erstreckt
sich vom KaDeWe (Kaufhaus des Westens) an der Tauentzienstraße
bis zum Olivaer Platz am Kurfürstendamm. Der
Standort besticht durch ein vielfältiges und heterogenes
Angebot, das von der Kaufhausrennbahn am Tauentzien bis
hin zu den Luxusanbietern im mittleren Teil des Kurfürstendamms
reicht. Die höchsten Passantenfrequenzen werden
an der Tauentzienstraße bis zum Kurfürstendamm/Ecke
Joachimstaler Straße gemessen.
Alexanderplatz
Kaum eine Berliner Einkaufslage hat in der jüngeren Vergangenheit
einen dynamischeren Entwicklungssprung (auch
was die Mieten angeht) vollzogen als der Alexanderplatz,
was in den zuletzt fertiggestellten Projektentwicklungen
begründet liegt. Der Alexanderplatz ist der zentrale Einkaufsstandort
für den Ostteil der Stadt, der zudem infrastrukturell
außergewöhnlich gut angebunden ist. Die Revitalisierung
des Kaufhofs und Fertigstellungen eines EKZ und eines
Geschäftshauses haben die Zentralität des Standortes
massiv gestärkt.
Mietpreisangaben in EUR/m²
Alexanderplatz
80£120m²
300£500m²
90
Carl-Schurz-Straße
80£120m²
55
300£500m²
25
Friedrichstraße
80£120m²
300£500m²
70
Gorkistraße
80£120m²
60
300£500m²
35
Karl-Marx-Straße
80£120m²
300£500m²
35
50
150
210
Kurfürstendamm
80£120m²
220
300£500m²
130
Fortsetzung Müllerstraße auf der nächsten Seite
80£120m²
40
300£500m²
20
Oranienburger Straße/Rosenthaler Straße
80£120m²
300£500m²
40
110
Schloßstraße
80£120m²
300£500m²
60
100
Tauentzienstraße
80£120m²
300£500m²
Teltower Damm
80£120m²
150
260
Berlin, 70Alexanderplatz
3, Promod
300£500m² COMFORT: Vermietung
40
Tempelhofer Damm
80£120m²
40
300£500m²
25
+16,7% VJ
+12,5% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+7,1% VJ
+0,0% VJ
+9,1% VJ
+16,7% VJ
+0,0% VJ
+40,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+10,0% VJ
+0,0% VJ
-4,8% VJ
-7,7% VJ
+4,0% VJ
+0,0% VJ
-12,5% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+25,0% VJ
b
b
c
c
b
c
b
b
c
b
c
c
c
c
b
c
d
d
b
c
d
c
23
c
b

60
300£500m²
35
Karl-Marx-Straße
80£120m²
50 BerLin
300£500m²
35
Kurfürstendamm
80£120m²
Mietpreisangaben220in EUR/m²
Tempelhofer 24 Damm
Friedrichstraße
Lange sah es so aus, als könne die Friedrichstraße die ihr
zugedachte Rolle als Pendant zum Kurfürstendamm im Osten
der Stadt nicht wirklich wahrnehmen. Mittlerweile aber ist
der Knoten geplatzt und die Bedeutung der Friedrichstraße
für den filialisierten Einzelhandel kann kaum noch überschätzt
werden. Dies liegt nicht zuletzt auch am Erfolg solcher
Konzepte wie der Galerie Lafayette, die nach anfänglichen
Schwierigkeiten einen langen Atem bewies und heute
zu den Attraktionen der Stadt zählt, die auch im gängigen
Touristenprogramm einen festen Platz einnehmen. Die Friedrichstraße
ist darüber hinaus auch ein architektonisch viel
beachtetes Stadtquartier mit einer hohen historischen Bedeutung.
Die Erfolgsgeschichte der Einzelhandelslage Friedrichstraße
hat ihren Höhepunkt vermutlich noch immer nicht
erreicht. Dies lässt sich auch daran ablesen, dass bisherige
„Mindernutzungen“ von Einzelhandelsfläche als Showrooms
für Autohersteller zunehmend adäquat genutzt werden.
Wilmersdorfer Straße
Die Wilmersdorfer Straße ist die einzige echte Fußgängerzone
in Berliner Citylage und hat sich seit einer umfassenden
Runderneuerung, der auch einige Projektentwicklungen
gefolgt sind, sehr positiv entwickelt – wenngleich sich Hoffnungen
auf eine überregionale Strahlkraft bislang nicht
erfüllt haben.
Schloßstraße
Die Schloßstraße gilt als eine der beliebtesten Einkaufs straßen
Berlins und weist eine durchgehend hohe Passanten frequenz
auf. In keinem anderen Stadtteil erfolgen so viele Handelsprojektentwicklungen
wie an der Steglitzer Schloßstraße.
Karl-Marx-Straße
40
+0,0% VJ c
Schloßstraße Die Karl-Marx-Straße in Neukölln, die in der jüngeren Vergangenheit wegen diverser Centerentwicklungen kontinuierlich
80£120m² an Bedeutung verloren hatte und deren Angebot eher auf die Nahversorgung ausgerichtet war, erhält mit einer Projekt-
100
-4,8% VJ d
entwicklung der CENTRUM in Kooperation mit Büll & Liedtke (ehemaliges Hertie-Haus) einen neuen Magneten, der
300£500m²
Kunden 60 zurück auf die traditionsreiche Einkaufsstraße -7,7% VJ d ziehen könnte.
news
+9,1% VJ
+16,7% VJ
+0,0% VJ
+40,0% VJ
+0,0% VJ
300£500m²
Fortsetzung:
Alexanderplatz 130
+0,0% VJ c
80£120m²
Müllerstraße
80£120m²
210
+16,7% VJ b
300£500m²
40
90
300£500m²
+0,0% VJ
+12,5% VJ
c
b
Carl-Schurz-Straße
20
+0,0% VJ c
80£120m²
Oranienburger Straße/Rosenthaler Straße
55
+0,0% VJ
80£120m²
c
300£500m²
110
25
300£500m²
+10,0% VJ
+0,0% VJ
b
c
Friedrichstraße
40
+0,0% VJ c
80£120m²
Schloßstraße
80£120m²
150
+7,1% VJ b
300£500m²
100
70
300£500m²
-4,8% VJ
+0,0% VJ
d
c
Gorkistraße 60
-7,7% VJ d
80£120m²
Tauentzienstraße
60
80£120m²
+9,1% VJ b
300£500m²
35
300£500m²
260 +4,0% VJ
+16,7% VJ
b
b
Karl-Marx-Straße 150
+0,0% VJ c
80£120m²
Teltower Damm
50
80£120m²
+0,0% VJ c
300£500m²
70
35
300£500m²
-12,5% VJ
+40,0% VJ
d
b
Kurfürstendamm
40
+0,0% VJ c
80£120m²
Tempelhofer Damm
80£120m²
220
+0,0% VJ c
300£500m²
40
300£500m²
130
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
Müllerstraße 25
+25,0% VJ b
80£120m²
Wilmersdorfer Straße
40
80£120m²
+0,0% VJ c
300£500m²
80
20
300£500m²
-11,1% VJ
+0,0% VJ
d
c
Oranienburger 50 Straße/Rosenthaler Straße-16,7%
VJ
80£120m²
d
110
+10,0% VJ b
300£500m²
Tauentzienstraße
80£120m²
300£500m²
260
+4,0% VJ
b
b
c
b
c
b
Berlin befindet sich – allein der schieren Zahl der Einkaufslagen wegen – immer in Bewegung. An der Tauentzienstraße 5
150
+0,0% VJ c
plant der Projektentwickler NPC unmittelbar gegenüber dem KaDeWe den Umbau eines Büro- und Geschäftshauses.
Teltower Damm
Baubeginn war im Sommer 2008 und im Frühjahr 2010 soll die Übergabe der Flächen an die zukünftigen Mieter erfolgen.
80£120m²
Auf drei 70 Ebenen vom Untergeschoss bis -12,5% zum VJ ersten d Obergeschoss sollen ca. 1.800m² Verkaufsfläche für zwei Mieter
300£500m² entstehen. Als Mieter steht ein Berliner Schuhfilialist fest.
40
+0,0% VJ c
80£120m²
40 +0,0% VJ c
300£500m²

Auf dem Kurfürstendamm ist mit dem geplanten Umbau des Kudamm-Karrees durch Ballymore die Hoffnung auf eine
Stärkung des Niveauabschnittes des Kurfürstendamms verbunden. Das Kudamm-Karree befindet sich zwar auf der bevorzugten
Südseite des Boulevards, dennoch fehlt auch diesem Straßenabschnitt durch die nicht vorhandenen Großflächenbetriebe
eine für alle Anrainer hinreichende Anziehungskraft. Gefährdet ist das Projekt jedoch durch unterschiedliche
Auffassungen von Stadt und Entwickler zu den Umbauplänen. Auch die Planung zum Haus Cumberland, das sich im
Luxusabschnitt des Kurfürstendamms befindet, ist offenbar ins Stocken geraten. Der Projektentwickler Orco plante einen
Nutzungsmix mit Luxushotel und hochwertigem Einzelhandel. Immerhin ca. 12.000–15.000m² Verkaufsfläche sollen
internationale Luxusmarken anziehen. Zwischenzeitlich steht jedoch kein Hotelbetrieb als Nutzer zur Verfügung, sodass
ein neues Konzept entwickelt werden muss. Weiter offen ist, wer in der vormaligen Filmbühne Berlin als Großflächenmie-
Berlin, Friedrichstraße 158–164, Lacoste
COMFORT: Vermietung
25

BerLin
ter gewonnen werden kann. Am Tauentzien gab Appelrath Cüpper ein kurzes Intermezzo in dem ehemaligen Stiller Haus,
das komplett neu entwickelt worden war. Als Nachmieter stehen Avanti und der spanische Textilit Desigual fest.
Schon im April 2009 konnte auch der Developer Hines die Eröffnung des Geschäftshauses „die mitte“ auf dem Alexanderplatz/Ecke
Alexanderstraße feiern (20.000m² Verkaufsfläche). Neben dem Ankermieter Saturn eröffneten Esprit (zwei
Flächen mit Esprit und Esprit men), New Yorker und dm-drogeriemarkt. Das Berliner Büro der COMFORT Berlin-Leipzig
GmbH vermittelte an diesem Standort eine ca. 300m² große Mietfläche an Promod. Als Endinvestor konnte zwischenzeitlich
die Commerz Real für den Fonds HausInvest Europa gewonnen werden. Der Kaufpreis betrug 126,6 Mio. Euro.
Ebenfalls an der Friedrichstraße wurde das Geschäftshausquartier „Upper East Side“ (Entwickler Hines) zu einer Erfolgsgeschichte
für den Einzelhandel. An diesem Standort eröffneten unter anderem Douglas, Zara, Esprit und Marc O’Polo
Flagshipstores. Auch im gegenüberliegenden Westin Grand Hotel sind vormalige Restaurantflächen zu Einzelhandelsflä-
Berlin, Rosenthaler Straße 30–31, Möve Frottana
COMFORT: Vermietung
26

chen umgebaut worden. Das Berliner Büro der COMFORT Berlin-Leipzig hat hier Mietverträge an Lacoste und ecco
vermittelt. Als weitere Mieter sind Morellato & Sector und Iittala eingezogen. Auch Calvin Klein hat sich mit dem Format
CK Underwear an dieser prestigeträchtigen Kreuzung Friedrichstraße/Unter den Linden im Haus der Schweiz eine Mietfläche
gesichert. Abgerundet wird das Bild durch die erfolgreiche Neuvermietung der Einzelhandelsflächen im Geschäftshaus
Friedrichstraße 83, wo sich auf der vormaligen Audi-Fläche Massimo Dutti und COS aufgestellt haben. Mit dem
geplanten Umbau des „Lindencorsos“, das derzeit von einem Autokonzern als Show- und Verkaufsraum genutzt wird,
zu einem Einzelhandelszentrum wird die Friedrichstraße weiter an Attraktivität gewinnen. Hier entstehen nördlich des
S-Bahnhofs gleich zwei spektakuläre neue Geschäftshäuser. Auf der Westseite der Straße baut der Hamburger Entwickler
projektwerke auf dem Grundstück des vormaligen „Tränenpalastes“ ein Büro- und Geschäftshaus mit ca. 2.000m²
Einzelhandelsfläche. Auf dem gegenüberliegenden Grundstück realisiert der Developer LIP ein Büro- und Geschäftshaus
sowie ein Hotel. Auch hier entstehen rund 2.000m² Einzelhandelsfläche. Das rund 23.000m² große Areal des vormaligen
Wertheim-Kaufhauses am Leipziger Platz soll ebenfalls neu bebaut werden. Das Berliner Architekturbüro Kleihues +
Kleihues ist mit der Ausarbeitung der Planung durch den Developer Orco beauftragt. Mit einem zeitnahen Baubeginn
rechnet allerdings niemand, da Orco zunächst eine Konsolidierungsphase erfolgreich abschließen muss. Der Löwenanteil
der geplanten Fläche soll auf Einzelhandel und Entertainment entfallen. Als Textilanker hat P&C einen Mietvertrag
abgeschlossen.
In Steglitz konnte im Frühjahr 2009 der erste Teil des Großprojektes
Boulevard Berlin der Multi Development abgeschlossen
werden. Das ehemalige Wertheim wurde zu einem
Karstadt-Kaufhaus der Premiumkategorie umgebaut und ist
mit einer Verkaufsfläche von 22.000m² und teilweise luxuriösen
Sortimenten sehr hochwertig positioniert worden. Insgesamt
sind 70.000m² Verkaufsfläche geplant.
Im kaufkraftstarken Stadtteil Tempelhof wurde das 100 Mio.
EUR teure Stadtteilzentrum Tempelhofer Hafen des Entwicklers
HLG fertiggestellt. Auf 19.500m² Verkaufsfläche entstanden
70 Ladengeschäfte. Als Ankermieter konnten Edeka,
C&A, H&M und Media Markt gewonnen werden.
Der Investor des Einkaufszentrums Tempelhofer Hafen HLG
hat auch das Schultheissareal in Berlin-Moabit gekauft, um
dort mit einem Investitionsaufwand von 90 Mio. EUR ein
20.000m² großes Einkaufszentrum zu bauen. Als Ankermieter
konnten H&M, C&A und Kaufland gewonnen werden. Nachdem
die HLG ursprünglich bereits im Herbst 2008 eröffnen
wollte, wird als Eröffnungstermin auf Grund offener Fragen
des Denkmalschutzes das Jahr 2011 genannt.
CoMfort City index
Das Flächenwachstum in Berlin wurde in
der Vergangenheit fast ausschließlich durch
die Eröffnung neuer Shopping Center
getragen. Tatsächlich ist die Dichte an Shopping
Centern selbst angesichts der Größe
Berlins bemerkenswert. Weitere Projektentwicklungen
sollten mit Augenmaß und
nur nach sorgfältiger Prüfung des Bedarfs
in Angriff genommen werden. Einigermaßen
unbeeindruckt vom Shopping Center
Boom zeigen sich Berlins Top-Lagen am
Kurfürstendamm und dam Tauentzien,
aber auch an der Friedrichstraße und am
Alexanderplatz. Daran wird sich wohl auch
in Zukunft nichts ändern. Vielmehr ist mit
einer Ausbreitung der 1A-Lagen insbesondere
in Berlin-Mitte auszugehen, wo sich
schon heute ehemals szenige Lagen in
echte 1A-Lagen verwandelt haben.
Ungeachtet der Immobilien- und Bankenkrise
bleibt das Interesse an Geschäftshäusern
in 1A-Lagen Berlins auch seitens der
Investoren hoch. Noch immer haben die
Immobilienpreise hier nicht wirklich ein
europäisches Niveau à la London oder Paris
erreicht, sodass Beobachter noch immer
Potenzial vermuten.
fffff
27

XXX BieLefeLD
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
Bielefeld – wirtschaftliche Bedeutung
Ursprünglich ein Zentrum der Leinenweberei, sind heute
weltweit bekannte Unternehmen aus der Nahrungs- und
Genussmittelindustrie, der Druck- und Bekleidungsindustrie
sowie der Bauwirtschaft und des Maschinenbaus in Bielefeld
ansässig. Namen wie Oetker, Seidensticker, Graphia, Dürkopp,
Windsor, Gildemeister, Schüco, Goldbeck und Alcina stehen
für viele andere und dokumentieren die breit gefächerte
Wirtschaftsstruktur der Großstadt mit knapp 325.000 Einwohnern.
Bei dieser vielfältigen Arbeitsplatzversorgung ist
die Beschäftigungsquote in Bielefeld dementsprechend hoch
und liegt bei etwa 57,1 Prozent der Einwohner zwischen 15
und 65 Jahren. Bielefeld ist sowohl wirtschaftliches wie auch
kulturelles Zentrum der Region Ostwestfalen-Lippe, aber
auch eine Stadt der Wissenschaften und Innovationen, eine
Stadt der Bildung und der Schulen. Die Bielefelder Hochschulen
brauchen den Vergleich mit anderen nationalen und
internationalen nicht zu scheuen, auch die Netzwerke zwischen
Wissenschaft, Stadtentwicklung, Wirtschaft, Kultur und
Bildungseinrichtungen sind in vieler Hinsicht vorbildlich und
tragen dazu bei, dass sich die Stadt heute modern und gesellschaftlich
aufgeschlossen präsentiert.
Bielefeld –
Bedeutung für den einzelhandel
Der Einzelhandel in Bielefeld erwirtschaftet derzeit jedes Jahr
mehr als 2,25 Mrd. EUR Umsatz, wobei gut ein Viertel des
Umsatzes aus der Region kommt, was deutlich macht, dass die
Stadt eine große Ausstrahlung auf die umliegende Region hat.
Die Zentralitätskennziffer liegt mit 130,4 deutlich über dem
Bundesdurchschnitt. Daher verwundert es nicht, wenn die Stadt
sich selber gerne als „Einkaufsmetropole“ bezeichnet.
1a-Lagen in Bielefeld
Zu den bedeutendsten Einkaufsstraßen gehört die großzügig
angelegte Bahnhofstraße zwischen Jahnplatz und Jöllenbecker Straße. Hier haben sich neben einer Vielzahl Filialisten auch
die bekannten Kaufhäuser angesiedelt. Die Passantenfrequenz liegt nach Angaben des Einzelhandelsverbandes Ostwestfalen-Lippe
an dem nur 230 Meter langen Top-Stück der Bahnhofstraße bei rund 7.100 Besuchern pro Stunde. Da die
Einzelhandelsfläche der Bahnhofstraße jedoch begrenzt ist, suchen Filialisten stark nach einer Alternative für die Realisierung
ihrer Einzelhandelskonzepte. In den letzten Jahren konnte sich so auch die Niedernstraße immer weiter profilieren.
Neue, hochwertige Konzepte, solide Passantenfrequenzen, eine neue Pflasterung und gute Gastronomieangebote locken
verstärkt Besucher von der Bahnhofstraße über oder auch unter dem Jahnplatz hin zur Niedernstraße. Vor allem für
höherwertige Einzelhändler ist die Adresse eine gute Alternative zu der stark beanspruchten Bahnhofstraße, zumal das
Mietpreisniveau dort deutlich niedriger ist. Während die Bahnhofstraße für Sortimentsbreite steht, repräsentiert die Bielefelder
Altstadt Sortimentstiefe mit einem an sich selber gestellten Anspruch von Unverwechselbarkeit und Qualität.
28
68
125
324.912
-1,1% d
125.603
9,7%
99,55
c
130,37
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
150
120
90
60
30
0
2005 2006 2007 2008 2009
+0,0% VJ
-2,9% VJ
c
d

news
Die Angebotsvielfalt in der Top-1A-Lage von Bielefeld ist im
letzten Jahr durch die Neuanmietungen der Filialisten Müller
Drogerie sowie im Frühjahr 2009 durch die Eröffnung des
Esprit-Stores noch gestärkt worden. Müller Drogerie betreibt
ihr Geschäft auf einer Teilfläche von SinnLeffers mit ca.
3.500m² Verkaufsfläche. Esprit sicherte sich den ersten Shop
mit ca. 600m² Verkaufsfläche in der Neuentwicklung des
ehe maligen Deichmann-/Ihr-Platz-Standortes, Bahnhofstraße
33, in dem als Nachbarmieter Vodafone ein neues Ladenlokal
angemietet hat. Auf Grund der hohen Frequenz der Bahnhofstraße
sowie des überdurchschnittlichen Potenzials der Einkaufsstadt
Bielefeld unterzeichnete im Frühjahr 2009 Esprit
Retail Deutschland einen Mietvertrag für ein zweites Objekt,
namentlich für einen Familystore mit ca. 2.500m² Verkaufsfläche
in Bestlage Ecke Alfred-Bozi-Straße/Ecke Bahnhofstraße,
direkt am Jahnplatz. Das derzeit noch von Boulevard-
Bücher genutzte Ladenlokal wird voraussichtlich in 2011/2012
eröffnet und offeriert alle Sortimentslinien von Esprit.
Die Niedernstraße, die den Übergang zwischen der konsumigen
1A-Lage Bahnhofstraße und der Niveaulage Obernstraße
darstellt, hat durch die Eröffnung der Marc O’Polo-Shops Men
+ Women sowie durch die – nach Umbau – Neueröffnung
des Flagshipstores von Gerry Weber eine zusätzliche Bestätigung
der Lagequalität erfahren. Im weiteren Verlauf der
Niedernstraße zur Obernstraße sind die Filialisten Scarpe
Schuhe sowie Peter Hahn als neue Mieter zu begrüßen, die
zu einer Bereicherung der Angebotsvielfalt in dieser Lage
beitragen. Bemerkenswert ist die Veränderung der Obernstraße,
die bis vor Kurzem durch regionale und hochwertige
Einzelhändler geprägt war. Hier ist seit 2008 eine neue
Mischung durch Neuanmietungen von Filialisten entstanden,
unter anderem durch Bree, Ara-Shoes, Camel Active oder auch
Gabor-Shoes, die hier eigene Niederlassungen betreiben. Dies
könnte sich zukünftig positiv auf die Frequenz auswirken.
Bielefeld, Bahnhofstraße 33, neuer Esprit-Store
Bielefeld, Bahnhofstraße 21–25, Müller Drogerie
CoMfort City index
Auf Grund der hohen Zentralität von Bielefeld,
die gleichzusetzen ist mit den Großstädten
Düsseldorf und Köln, sowie durch
die weiterhin starke Nachfrage der Filialisten
nach adäquaten Mietflächen und
der Investoren nach Top-Geschäftshäusern,
ist auch zukünftig von einem stabilen
Miet- und Kaufpreisniveau auszugehen.
Die positiven Entwicklungen der Obern-
und Niedern straße festigen die Stellung der
Altstadt für den wertigen Einzelhandel.
Sollte eine Umnutzung der Karstadt-Immobilie
in der Bahnhofstraße notwendig werden,
so stehen mehrere Optionen bis hin
zur Shopping Center Entwicklung zur Verfügung,
die bei diesem zentralen Mikrostandort
keinerlei Lageverschiebungen in
Bielefeld bewirken würde. Somit sind die
einzelhandelsspezifischen Aussichten für
die „Einkaufsmetropole“ Ostwestfalen-
Lippe mehr als positiv zu werten.
fffff
29

BoCHuM
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
30
381.542
-1,5% d
123.670
10,0%
99,11
c
116,37
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
Bochum – wirtschaftliche Bedeutung
Bochum mit rund 380.000 Einwohnern ist Sitz bekannter
Unternehmen wie die Deutsche BP AG (ARAL) oder die NG
Technologies AG (GEA) und gilt als das Zentrum des mittleren
Ruhrgebiets. Trotz der aktuell eher angespannten wirtschaftlichen
Situation bietet Bochum durch seine Lage eine Menge
Entwicklungspotenzial. Denn der seit Jahren anhaltende
Strukturwandel in Bochum zeigt mittlerweile Wirkung. Insbesondere
der Dienstleistungssektor hat sich positiv entwickelt.
Rund 60% aller Bochumer Beschäftigten sind heute in diesem
Bereich tätig. Dabei sind es vor allem die Technologiebereiche,
die sich durch überproportionales Wachstum auszeichnen.
Insbesondere im Segment der Biomedizintechnik hat Bochum
eine führende Rolle für das Ruhrgebiet übernommen. Insgesamt
sechs Hochschulen befinden sich in Bochum, darunter
auch die Ruhruniversität, die mit mehr als 30.000 Studierenden
eine der größten Universitäten Deutschlands ist.
Bochum –
Bedeutung für den einzelhandel
Im Einzelhandelssektor dagegen rangiert Bochum noch nicht
im oberen Bereich. In der außerordentlichen Konkurrenzsituation
im Ruhrgebiet kann sich Bochum gegen Essen und Dortmund
nicht wirklich durchsetzen. Zudem liegt mit dem Ruhr
Park eines der größten Einkaufszentren Deutschlands (126.000
Quadratmeter Verkaufsfläche) direkt auf Bochumer Gebiet
– aber eben nicht in der Innenstadt. Die Kaufkraft in Bochum
liegt knapp unter dem Bundesdurchschnitt, während sich die
Zentralität mit rund 116 recht deutlich darüber bewegt.
1a-Lagen in Bochum
79
+2,6% VJ b
300£500m²
32
-3,0% VJ d
Als Top-1A-Lage in Bochum ist die Kortumstraße zwischen der
Bongardstraße und der Huestraße anzusehen. Die Teilstücke
zwischen Huestraße und Südring bzw. zwischen Bongardstraße
und Brückstraße sind hinsichtlich Lagequalität schwächer
einzustufen. Jenseits des Südrings zieht das sogenannte Bermuda3eck mit seinen mehr als 60 gastronomischen Betrieben
jährlich mehr als drei Millionen Gäste an – im Sommer bis zu 30.000 Gäste pro Tag. Die Nachfrage nach Ladenlokalen an
der Kortumstraße ist vom Südring bis zur Brückstraße nach wie vor konstant. Während die großen vertikalen Textilanbieter
auch weiterhin fast ausschließlich den Bereich zwischen City-Point/Drehscheibe und dem Husemannplatz nachfragen,
rücken die Bereiche zwischen Brückstraße und Bongardstraße sowie zwischen Husemannstraße und Südring zunehmend
in den Fokus der Einzelhandelsfilialisten.
news
2005 2006 2007 2008 2009
An der Ecke Huestraße wird eine kleinere Projektentwicklung, das Kortum-Karree der Häusser-Bau, noch einmal für eine
Verbesserung der Lagequalität sorgen. Geplant sind Ladenlokale für den gehobenen Anspruch, welche die ursprüngliche

Funktion der Huestraße als „Bochumer Luxusmeile“ wieder
beleben könnten. Angemietet im Bereich zur Kampstraße
haben bereits das italienische Modelabel Transit und ecco
Schuhe. Das bisher geplante ECE-Center in der Alten Post
und dem angrenzenden Gerichtsgebäude soll nun doch nicht
gebaut werden. Die Nachfrage nach größeren Einzelhandelsflächen
wäre durch den Bau des wahrscheinlich bis zu
30.000m² großen Einkaufszentrums vermutlich vollständig
absorbiert worden, sodass am anderen Ende der Kortumstraße
auf Dauer mit enormen Frequenzverlusten und entsprechend
negativen Folgen für die Mieten und Immobilienwerte
zu rechnen gewesen wäre. Stattdessen soll auf den
unteren Etagen des Postgebäudes und in einem Neubau auf
dem Gerichtsgebäude Einzelhandel erlaubt werden. Außerdem
bleibt noch immer abzuwarten, welche Auswirkung das
bundesweit größte innerstädtische Einkaufszentrum Limbecker
Platz in der Nachbarstadt Essen, dessen zweiter Bauabschnitt
mit noch einmal etwa 40.000m² Verkaufsfläche im
Herbst 2009 eröffnet hat, auf die Entwicklung der Zentralität
des Einzelhandelsstandorts Bochum haben wird. Die Entfernung
zwischen den Städten ist nicht zu groß, um potenzielle
Kunden in die jeweils benachbarte Stadt zu locken.
Bochum, Kortumstraße, City-Point
Bochum, Top-Lage Kortumstraße
CoMfort City index
Bochums Innenstadt hat nicht nur mit dem
Ruhr-Park zu kämpfen, sondern auch mit
der Konkurrenz durch die umliegenden
Städte. Dabei bleibt sich die Entwicklung
einer immer absurderen Aufrüstung im
Bereich der Einzelhandelsflächen im Ruhrgebiet
erschreckend treu. Welche Folgen
dies neben klingenden Kassen in den Centern
auch hat, kann man in den verödeten
Innenstädten von Oberhausen, Mülheim
oder Bottrop besichtigen. Hierher verirrt
sich auf der Suche nach neuen Ladenlokalen
kaum noch ein attraktiver Filialist. Von
dem Gedanken einer Ruhrstadt ist man
zumindest in puncto Koordination der Einzelhandelsflächen
im Ruhrgebiet noch weit
entfernt.
fffff
31

Bonn
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
316.416
+1,7% b
146.608
7,7%
106,50
111,90
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
140
120
100
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
32
80
60
40
20
0
65
2005 2006 2007 2008 2009
120
c
+0,0% VJ
+0,0% VJ
Bonn, Sternstraße 48, COMFORT: Investment
c
c
Bonn – wirtschaftliche Bedeutung
Für fünf Jahrzehnte war Bonn der Sitz der Bundesregierung.
Nach dem Umzug der Bundesregierung nach Berlin sind
sechs Bundesministerien mit ihrem ersten Dienstsitz in Bonn
verblieben, die anderen Ministerien haben hier weiterhin
einen Zweitsitz. Darüber hinaus sind einige Bundesbehörden
in Bonn ansässig. Bonn gilt auch als UNO-Stadt: So wurde
im Juli 2006 der neue UN-Campus eingeweiht. Des Weiteren
ist Bonn eine beliebte Universitätsstadt mit rund 31.000
Studenten und hat sich zu einem bedeutenden Konferenzstandort
entwickelt. Die Stadt profiliert sich als prosperierender
Wirtschafts-, Wissenschafts- und Innovationsstandort.
Zwar ist die Betriebsstruktur Bonns überwiegend von Kleinstund
mittelständischen Unternehmen geprägt, gleichzeitig
haben aber auch fünf DAX-notierte Unternehmen in Bonn
ihren Sitz. Zu den größten Arbeitgebern Bonns gehören unter
anderem die Deutsche Telekom, Deutsche Post World Net,
Deutsche Postbank und die Zürich Gruppe. Die Wirtschaftskraft
Bonns wird auch an dem hohen Pendlersaldo deutlich:
Rund 57% aller Arbeitsplätze in Bonn werden von Einpendlern
besetzt. Bevölkerungsprognosen gehen von einem künftigen
Wachstum der Stadt aus.
Bonn – Bedeutung für den einzelhandel
Für eine Stadt mit mehr als 316.000 Einwohnern hat Bonn
eine vergleichsweise niedrige Arbeitslosenquote. Die überdurchschnittliche
Kaufkraft stärkt den Einzelhandelsstandort
Bonn. Überregional ausgerichtete Ereignisse wie das Internationale
Beethovenfest oder die Bonner Biennale ziehen
viele Besucher in die Stadt und sorgen für gute Umsätze beim
innerstädtischen Einzelhandel. Die aktuelle Kaufkraftkennziffer
in der Stadt Bonn liegt mit rund 106,5 deutlich über
dem Bundesdurchschnitt und ist eine der höchsten Kaufkraftkennziffern
in Nordrhein-Westfalen. Mit ca. 95.000m² Verkaufsfläche
ist der Bonner Einzelhandel in den Top-Einkaufslagen
sehr gut aufgestellt.
1a-Lagen in Bonn
Die absolute Top-1A-Lage Bonns erstreckt sich auf knapp
200 Metern über die gesamte Remigiusstraße und Marktbrücke.
Hier sorgen unter anderem Galeria Kaufhof, Sport
Arena, Esprit, Tally Weijl, New Yorker, Gerry Weber, Goertz
17, Mexx, H&M und Zara für eine hohe Anziehungskraft
und somit auch eine hohe Passantenfrequenz. Die etwas
schwächer frequentierte Poststraße verläuft vom Münsterplatz
Richtung Bahnhof über das sogenannte „Bonner

Loch“, welches in naher Zukunft entwickelt und durch
großflächigen Einzelhandel geschlossen und ergänzt werden
soll. Die Aufenthaltsqualität derzeit im und um das
„Bonner Loch“ ist eher gering, was sich aber hoffentlich
künftig durch die Projektierung ändern wird. In der Poststraße
gab es in den letzten Jahren nur sehr wenige Veränderungen,
was wiederum für den stabilen Einzelhandelsstandort
Bonn spricht. Die größten Mieter der Poststraße
sind Karstadt und Hennes & Mauritz. Die Bonner Sternstraße
besticht durch attraktive, denkmalgeschützte Immobilien
mit schmalen Grundstücken. Hier müssen Filialisten
durch die geringe Schaufensterfront viele Kompromisse
eingehen. Ladeneinheiten für großflächige Ankermieter
stehen hier nicht zur Verfügung. Bonns älteste Fußgängerzone,
die Wenzelgasse, weist im Verhältnis einen wesentlich
geringeren Filialisierungsgrad auf und ist trotz der sehr
guten ÖPNV-Anbindung als abgeschwächte Lage zu bewerten.
Die Straße gilt als Verbindungsachse zwischen Berthavon-Suttner-Platz,
Markt und Remigiusstraße. Wenn man
von einer weiteren „kommenden“ Lage in Bonn sprechen
möchte, muss man das Bonner Dreieck als sogenannte
„Niveau-Lage“ berücksichtigen.
news
Die Remigiusstraße hat zwei Veränderungen vorzuweisen. Der
Schweizer Textilfilialist Tally Weijl hat den Springfield-Standort
Remigiusstraße 11 übernommen und Hennes & Mauritz hat
nach langen Umbauten das Ladenlokal Remigiusstraße 2 auf
ca. 600m² eröffnet. Des Weiteren eröffnete Hennes & Mauritz
Men vor Kurzem am Markt/Ecke Wenzelgasse.
Nach langer Vorbereitung wurden Mitte 2009 die Umbauarbeiten
des denkmalgeschützten ehemaligen Metropolkinos
am Marktplatz für den Großflächenmieter Thalia begonnen.
Die COMFORT Düsseldorf GmbH konnte zum Anfang 2009 das
Ladenlokal Sternstraße 51 an den Hemdenspezialisten Eterna
Mode GmbH vermitteln. Das spanische Textilunternehmen
Mango hat das Ladenlokal Sternstraße 14–16 von Xanaka
übernommen. Die Eröffnung erfolgte im Sommer 2009.
Nach der Anmietung von Fossil im Jahr 2008 im Bonner
Dreieck hat in diesem Jahr Marc O’Polo nach langer Suche
und Umbau seinen ersten Standort in Bonn eröffnet. Lacoste
hat im Eintritt zum Dreieck die ehemalige Fläche von Dunkin’
Donuts übernommen. Der Standort wird nach den Umbauarbeiten
noch in 2009 eröffnet.
Bonn, Dreieck 12, Marc O’Polo
CoMfort City index
Der Einzelhandelsstandort Bonn ist weiterhin
von Einzelhändlern und Investoren
stark nachgefragt. Vor allem Großflächen
über 500m² Verkaufsfläche bleiben in den
Top-1A-Lagen Mangelware. Dieser Nachfrageüberhang
könnte zum Beispiel durch
das Centerprojekt am „Bonner Loch“
befriedigt werden. Das Schlüsselgrundstück,
weswegen dieses Projekt seit vielen
Jahren verschoben wurde, ist seit 1–2 Jahren
„geknackt“. Bei einer Realisierung würde
die Poststraße, vor allem im unteren Teil
zum Bahnhof, deutlich gestärkt werden.
Zudem würden entgegengesetzt liegende
Fußgängerzonen, wie zum Beispiel die
Wenzelgasse, weiter verlieren. Auch die
Karstadt-Immobilie würde bei einer Umnutzung
in eine Projektierung einige Großflächengesuche
befriedigen können, da die
Immobilie viel Front im Verhältnis zur Tiefe
aufweist. Bei einer Projektentwicklung und
Aufteilung würde wiederum die Poststraße
gestärkt werden, diesmal jedoch im oberen
Teil zum Münsterplatz. Die Nachfrage von
Einzelhändlern und Investoren übersteigt
stetig das sehr knappe Angebot, sodass
Bonn ein nachhaltig wertstabiler und nachgefragter
Einzelhandelsstandort bleibt.
fffff
33

BraunsCHWeig
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
34
245.810
+0,2% b
105.399
9,2%
103,03
157,92
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
140
120
100
80
60
40
20
0
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
65
2005 2006 2007 2008 2009
115
c
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
Braunschweig –
wirtschaftliche Bedeutung
Braunschweig ist mit etwa 245.000 Einwohnern die größte
Stadt im Raum zwischen Hannover und Berlin und das Zentrum
der Region. Ihr heutiges Profil verdankt die Löwenstadt
ihrer stolzen Historie, der stetigen Weiterentwicklung als
dynamischer Wirtschafts- und Handelsstandort. Mehr als
16.000 StudentInnen lernen an der Technischen Universität
der Fachhochschule und Kunsthochschule (HBK). Intensiv
geforscht wird in 27 renommierten Einrichtungen und
250 Firmen des Hochtechnologie-Sektors der Region.
Braunschweig –
Bedeutung für den einzelhandel
Die Stadt Braunschweig lockt mit zwei Gesichtern. Die historischen
Gebäude und Plätze wie Burgplatz und Kohlmarkt
stehen in einer reizvollen Wechselwirkung zu den modernen
Geschäftshäusern in der Fußgängerzone.
Das Angebot des Braunschweiger Einzelhandels ist hochwer-
tig und vielfältig. Lange Zeit war jede Abhandlung über den
Braunschweiger Einzelhandel nur von einem Thema geprägt:
dem Wiederaufbau des Residenzschlosses durch die ECE.
Diese hatte den Aufbau der historischen Fassade mit dem Bau
der sogenannten Schloss-Arkaden verbunden, die hinter der
Fassade Platz für rund 150 neue Läden auf ca. 30.000m²
Verkaufsfläche bieten. Ungeachtet der Tatsache, dass es
in dem neuen Center bis heute wenig wirklich neue Einzelhändler
für Braunschweig zu entdecken gibt: Im Ergebnis hat
die Innenstadt diesen Zuwachs verkraftet und die Zentralität
des Standortes wurde weiter erhöht, auf einen Wert ober-
halb von 157.
1a-Lagen in Braunschweig
Die Top-1A-Lage Braunschweigs konzentriert sich u.a. auf den
Damm und Hutfiltern. Nachdem in den letzten Jahren H&M, Zara, Mexx, Vero Moda, Jack & Jones, Ann Christine und Geox
die Lage am Damm weiter gestärkt haben, werden jetzt auch Flächen in der Schuhstraße und am Sack neu entwickelt.
Neben diesen Hauptgeschäftslagen birgt die derzeitige Situation auch Spielräume für die positive Entwicklung
von Nebenlagen. Die derzeit größte Bewegung gibt es an der Schnittstelle Hutfiltern/Damm zu den Kattreppeln.
Hier plant die Kanada-Bau auf dem Areal des ehemaligen Fernmeldeamtes eine Großfläche für den Einzelhandel
zu entwickeln, welche durch einen direkten Anschluss an die 1A-Lage Damm/Hutfiltern angebunden wird. Bei dem
City-Point, einem von der ECE gemanagten und in die Jahre gekommenen Einkaufscenter, wird der Handlungsbedarf
mittlerweile mehr als deutlich erkennbar. Die älteste Ladenzeile Braunschweigs – die Schlosspassage – wird
derzeit revitalisiert, ebenso ändert sich langfristig auch das Bild des Bohlwegs, der sich immer mehr als
Gastromeile etabliert.

Mittlerweile ist eine Veränderung des Laufverhaltens seit
Eröffnung der Schloss-Arkaden erkennbar. Die klassischen
Lauflagen Hutfiltern und Damm führen die Passantenströme
zum Bohlweg und damit zum ECE-Center. An dieser Stelle
sind nun mit dem Kaufhof und den Schloss-Arkaden zwei
großflächige Einzelhandelsmagneten vertreten. Auffällig ist,
dass die Kunden vom Bohlweg kommend auch über Langer
Hof, Domplatz und Burgplatz zu den Lauflagen Sack und
Schuhstraße weitergehen. Diese Lagen müssen sich nun
weiterentwickeln, um sich in der neu entstandenen Situa tion
behaupten zu können.
news
Im Februar 2009 hat der New Yorker Megastore in der Schuhstraße
25–28 seine Tore geöffnet. Einen Monat später eröffnete
das Schuhhaus LEISER am Damm 40 seinen Flagshipstore
im ehemaligen von New Yorker genutzten Objekt. Der
„Bunker“ Sack 1 wurde abgerissen und bietet jetzt zusätzliche
Einzelhandelsfläche auf ca. 1.500m². Des Weiteren hat Peek
& Cloppenburg sein erstklassig platziertes Haus um rund
500m² erweitert. Das nicht mehr zeitgemäße Karstadt-Haus
und die Burgpassage sollten diesen Beispielen bald folgen.
Durch die aktuelle Situation rund um Karstadt wird sich zeigen,
inwieweit eine weitere Entwicklung der Objekte durch
neue Investoren und daraus resultierende Investitionen die
Lage am Damm nachhaltig beeinflusst. Die Burgpassage
könnte die erweiterte und aufwertende Anbindung Peek &
Cloppenburgs an die Passage als Startschuss für eigene Investitionen
in eine höhere Attraktivität aufgreifen. Die hohe
Passantenfrequenz bietet hierfür eine solide Grundlage.
Braunschweig, Schuhstraße 25–28,
neuer New Yorker Flagshipstore
Braunschweig, Kattreppeln 19–24,
Projektentwicklung
COMFORT: Consulting, Vermietung
Quelle: Architekturbüro KSP Engel und
Zimmermann GmbH
CoMfort City index
Die Braunschweiger Innenstadt hat die
Schloss-Arkaden erfolgreich integriert.
Nach anfänglichen Irritationen durch die
abwartende Haltung des Einzelhandels
im Vorfeld der Eröffnung, die zu den üblichen
Mietpreisrückgängen und zögerlichem
Verhalten geführt hat, ist nun wieder
Ruhe eingekehrt. Der innerstädtische
Einzelhandel profitiert von der überdurchschnittlichen
Kaufkraft der Braunschweiger
Bevölkerung ebenso wie von
der hohen Anziehungskraft, die von
Braunschweig auf die gesamte Region
ausgeht. Dies untermauern die Kennzahlen
für die Zentralität (157,9) und Kaufkraft
(103,0). Positiv zu betrachten ist,
dass sich mit 182.000 Quadratmetern Verkaufsfläche
mehr als 32 Prozent der insgesamt
560.000 Quadratmeter Verkaufsfläche
in der Braunschweiger Innenstadt
befinden. Im Bundesschnitt sind es nur
gut 27 Prozent Dies wirkt sich noch nicht
negativ auf Mietpreise und Wertigkeit
der einzelnen Lagen aus; dennoch ist ein
Wert erreicht, der nahelegt, neue Projektentwicklungen
nur punktuell vorzunehmen
und den Mikrostandort und dessen
Aussichten sehr genau zu prüfen. Sinnvoller
ist es vermutlich, die Einzelhandelsflächen
im Bestand qualitativ aufzuwerten.
fffff
35

BreMen
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
Obernstraße
80£120m²
300£500m²
36
60
Sögestraße
80£120m²
300£500m²
75
105
120
Hutfilterstraße
80£120m²
65
300£500m²
32
547.769
+0,5% b
234.340
10,3%
97,19
c
126,52
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
-4,5% VJ
-7,7% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
-7,1% VJ
-8,6% VJ
d
d
c
c
d
d
Bremen – wirtschaftliche Bedeutung
Die Hansestadt ist mit rund 547.000 Einwohnern nicht nur das
kleinste Bundesland der Republik Deutschland, sondern auch
Oberzentrum für etwa eine Million Menschen im westlichen
Norden. Auf Grund des dynamischen Strukturwandels entwickelten
sich Bremen und das benachbarte Bremerhaven zu
einem gefragten Standort für die Luft- und Raumfahrt sowie
für die Automobilindustrie mit namhaften Arbeitgebern wie
Airbus und Daimler Benz. Trotz des positiven Trends belegt die
Hansestadt im aktuellen Städteranking der Wirtschaftswoche
in Kooperation mit der „Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft“
lediglich Platz 32 unter den 50 größten deutschen Städten.
Bremen –
Bedeutung für den einzelhandel
Als Einkaufsstadt bleibt Bremen mit moderaten Spitzenmieten
für Ladenflächen in der 1A-Lage trotz der Zentralität von mehr
als 126 deutlich hinter vergleichbaren Städten dieser Größenordnung
zurück. Derzeit befinden sich nur rund 16% der gesamten
Einzelhandelsfläche Bremens in der Innenstadt, wünschenswert
und notwendig wären 25% im Vergleich zu anderen
Oberzentren. Damit ist Bremen qualitativ schwächer aufgestellt.
Und das, obwohl die Stadt mit ihren mittelalterlichen Gängen
im Schnoorviertel, mit der bekannten Böttcher Straße sowie mit
den beiden UNESCO-Weltkulturerben Rathaus und Roland ein
kulturelles Aushängeschild ist. Außerdem liegt die Kaufkraftkennziffer
der immerhin zehntgrößten Stadt von Deutschland
mit 97,2 unter dem Bundesdurchschnitt von 100.
1a-Lagen in Bremen
Als eine Ursache für die vorbeschriebene Situation gelten einerseits
die knappen Verkaufsflächen. Andererseits gibt es den zu
großen Karstadt an der Obernstraße/Ecke Sögestraße mit mehr
als 70 Metern Schaufensterfront zur Obernstraße, der diese
Straßenseite unattraktiv macht. Auf Grund der aktuellen Situation
mit Karstadt wäre es wünschenswert, wenn zumindest ein
Teil dieser Fläche mit anderen Einzelhandelskonzepten genutzt
werden würde, um die Fronten attraktiver zu gestalten. Insbesondere
das Angebot an Großflächen ist zu gering, als dass es
für national und international erfolgreiche Filia listen für eine
Ansiedlung interessant ist. Dadurch konzentriert sich der Einzelhandel
in Bremens Innenstadt hauptsächlich auf die wenigen
1A-Lagen wie Sögestraße, Obernstraße und Lloyd-Passage.
Die Mieterstruktur ist hier seit Langem relativ unverändert und
lässt angesichts der sehr geringen Wechselquote kaum Möglichkeit
für neue Einzelhandelskonzepte.

Das Problem der Bremer Innenstadt hat sich durch die Ansiedlung zahlreicher Einzelhandelsstandorte vor den Toren der
Stadt noch zusätzlich verschärft, da sie erhebliche Kaufkraftanteile aus dem Umland abgreifen. Dieser Verdrängungswettbewerb
schadet auf Dauer jedoch meistens dem Standort insgesamt. Eine derartige Großansiedlung ist Dodenhof in
Posthausen, das mit einer Verkaufsfläche von 120.000m² bereits heute einen etablierten zweiten Standort neben der
schwächelnden Innenstadt darstellt. Weitere Konkurrenz erfahren die Einzelhändler der Bremer City durch den Weser Park
und durch das neue Einkaufszentrum Waterfront (ehemals Space Park). Das von der LMC Property Group entwickelte
Projekt stellt vor allem durch seine Innenstadtnähe, seine Größe von 44.000m², 120 Ladengeschäften und auf Grund des
beeindruckenden Mieterbesatzes mit Betreibern wie Avanti, Tommy Hilfiger, s.Oliver, Müller Drogerie, Theo by Wormland,
die es in der Innenstadt noch nicht gibt, und Primark mit
seinem ersten Geschäft in Deutschland, welches am 22. Mai CoMfort City index
2009 eröffnet hat, eine ernsthafte Bedrohung dar.
Die Bilanz zeigt, dass massive Maßnahmen
notwendig sind, damit sich die Nachfrage
der Einzelhändler der Bremer Innenstadt
news
nicht noch weiter in die peripheren Lagen
Eine erste Adresse, an der mit nachhaltigen strukturfördern- verschiebt. Die Politik in der Hansestadt hat
den Maßnahmen gearbeitet wird, ist die Hutfilterstraße, die es lange verschlafen, dieser Entwicklung
derzeit noch nicht zu den 1A-Lagen von Bremen gehört. Ein entgegenzusteuern und umfangreiche
positives Signal setzt hier das BRILLissimo, das am Ende der Maßnahmen einzuleiten. Sie hat deshalb
Junker und Kruse Stadtforschung mit einer
Hutfilterstraße entstanden ist. Der Investor konnte Betreiber
Vertiefungsstudie zum kommunalen Zen-
wie Strauss Innovation und Idee Creativmarkt gewinnen.
trenkonzept beauftragt. So möchte die
Darüber hinaus entstehen auf der Straße Neubauprojekte, die
Stadt dem Negativtrend entgegenwirken
von Deichmann und weiteren Filialisten genutzt werden sol-
und neue Verkaufsflächen schaffen, damit
len. Derzeit leider noch ein Tropfen auf den heißen Stein. Denn
sich auch neue Konzepte dort ansiedeln
das Ungleichgewicht zwischen der Innenstadt mit ihren knap- können. Integrierte Standorte an der Fußpen
Verkaufsflächen und der Peripherie mit ihren modernen gängerzone für ein Center wären hier wün-
und innovativen Mall-Projekten wird dadurch nicht gelöst. schenswert. Insbesondere wenn es zu der
Fusion zwischen Kaufhof und Karstadt
kommen sollte, könnte sich der Bereich
durch die Zusammenlegung Kaufhof/
Saturn, C&A und Lloydhof für ein Innenstadtcenter
entwickeln lassen, zu diesem
Ergebnis und dieser Empfehlung kommt
diese Studie. Um den im Vergleich zu anderen
Oberzentren geringen Flächenanteil
(ca. 16%) in der Innenstadt auszugleichen,
würde das neue Center mindestens zwischen
25.000m² und 30.000m² benötigen.
Damit ist der aktuelle niedrige Mietpreis
nur ein Ausdruck des nachhaltigen Problems,
mit dem Bremen bereits seit Jahren
zu kämpfen hat. Der Mietpreis ist eine Art
Attraktivitätsbarometer für den jeweiligen
Standort. Das bedeutet, dass er die Umsatzaussichten
der Einzelhändler widerspiegelt
und sehr empfindlich auf konjunkturelle
Veränderungen reagiert.
Bremen, Einkaufscenter Waterfront,
Eröffnung Primark am 22.09.2009
fffff
37

CHeMnitz
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
38
60
30
244.951
-2,0% d
105.317
13,0%
92,29
c
128,79
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
70
60
50
40
30
20
10
0
2005 2006 2007 2008 2009
1a-Lagen in Chemnitz
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
Chemnitz – wirtschaftliche Bedeutung
Chemnitz versteht sich als Stadt der Moderne. Vergangenheit
und Zukunft sollen sich hier in produktiver Spannung begegnen.
Wo noch vor gut zwei Jahrzehnten grauer Beton das
Bild bestimmte, haben namhafte Architekten wie Hans Kollhoff,
Helmut Jahn und Christoph Ingenhoven eine neue
Innenstadt erdacht und gebaut. Die moderne Baukunst
schlägt einen Bogen zu den Schmuckstücken der klassischen
Moderne, des Bauhauses und des Jugendstils. Kleinode wie
die Villa Esche gehören ebenso dazu wie die Gründerzeithäuser
des Kaßbergs oder das sanierte Schloßviertel. Die
Stadt ist mit knapp 245.000 Einwohnern Oberzentrum der
Region und gilt dank ihrer Technischen Universität auch als
intellektuelles Zentrum. Forschungseinrichtungen wie die
Fraunhofer-Institute und ein erfolgreicher Mittelstand, zum
großen Teil familiengeführte Unternehmen, schaffen beste
Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Erfolgsgeschichte.
Das Ergebnis: Chemnitz zählt seit Jahren zu den wachstumsstärksten
Städten Deutschlands. Die drittgrößte Stadt Sachsens
ist einer der führenden Industrie- und Technologiestandorte
Deutschlands. Unternehmen haben sich besonders in
den Bereichen Werkzeug-, Textil-, Fahrzeug- und Maschinenbau
neu entwickelt und exportieren in alle Welt.
Chemnitz –
Bedeutung für den einzelhandel
Chemnitz hat mit knapp 245.000 Einwohnern nur etwa die
Hälfte der Einwohner im Vergleich zu Dresden und Leipzig –
dennoch ist die viertgrößte Stadt Ostdeutschlands groß genug,
um für den Einzelhandel eine gewichtige Rolle zu spielen. Die
hohe Zentralität, die sich in einer Kennziffer von mehr als 128
ausdrückt, unterstreicht die Versorgungs- und Oberzentrumsfunktion
für das gesamte Umland. Chemnitz hat eine für die
neuen Bundesländer gute Kaufkraft von 92,3.
Die Neugestaltung der Einkaufsmeile entlang der Straße der Nationen/Rathausstraße/Am Rathaus/Neumarkt/Markt und
Rosenhof ist weitgehend abgeschlossen und zeigt erfreuliche Ergebnisse. Das belegen auch beispielhaft die Neuansiedlungen
von Zara, Görtz und Esprit in der Fußgängerzone der Chemnitzer Innenstadt.
Die positive Entwicklung ist nicht mehr zu übersehen und zieht infolge auch weitere Mietinteressenten aufseiten der
national und international tätigen Filialisten nach sich. Gleiches gilt für Immobilieninvestoren, die sich zunehmend für
Geschäftshäuser in 1A-Lagen der Chemnitzer Innenstadt interessieren.

Chemnitz, Neumarkt 1, Peek & Cloppenburg
COMFORT: Investment, Consulting, Vermietung
news
Das Peek & Cloppenburg-Haus am Neumarkt konnte durch die Beratung von COMFORT an einen niederländischen
Investor vermittelt werden. Aktuell existieren weiterhin Planungen für ein altes und beinahe vollständig entmietetes
Bestandsgebäude an der Straße der Nationen/Ecke Brückenstraße sowie für ein Baufeld am Düsseldorfer Platz. In Innenstadtnähe
ist weiterhin ein Einkaufszentrum geplant, das ein
Hotel, eine Reha-Klinik sowie Wellness- und Fitnesseinrich-
CoMfort City index
tungen umfassen soll. Das Bauprojekt soll zwischen Johannisplatz,
Bahnhofstraße und Straße der Nationen errichtet Chemnitz hat in der jüngeren Vergangen-
werden. Hier hat bereits ein über 400 Stellplätze umfassenheit
stark von der hohen Investitionsbereitschaft
in die Innenstadt profitiert. Die Stadt
des Parkhaus eröffnet. Dieses wird demnächst durch den
hat gute Perspektiven, ihre Funktion als
Neubau des Ordnungsamtes und der Kfz-Zulassungsstelle
Oberzentrum für den Einzelhandel weiter
der Stadt Chemnitz ergänzt. Damit wird das Gebiet um den
auszubauen und zu optimieren.
Neumarkt und das innerstädtische Einkaufszentrum „Rathaus-Passage“
weiter gestärkt und rückt somit den Neu-
fffff
markt noch mehr in das Stadtzentrum.
39

DarMstaDt
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
1a-Lagen in Darmstadt
40
50
95
142.191
+1,8% b
85.304
7,8%
107,77
134,17
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
-5,0% VJ
-9,1% VJ
d
d
Darmstadt – wirtschaftliche Bedeutung
Darmstadt ist mit mehr als 142.000 Einwohnern Teil des
wirtschaftlich starken Rhein-Main-Gebiets und eines der
neun Oberzentren des Landes Hessen. Die Stadt gilt als Wissenschaftsstadt
und ist wirtschaftlich von IT, Biotechnologie,
Mechatronik, kosmetischer Forschung und der Pharma-
Branche geprägt. Der Konzern Merck ist mit knapp 8.000
Beschäftigten der größte Arbeitgeber, der hier seinen Stammsitz
hat. Seit dem Jahr 2005 hat auch T-Online ihren Firmensitz
in Darmstadt. Die Telekom und ihre Töchter sind heute
der zweitgrößte Arbeitgeber der Stadt. Weitere bedeutende
Firmen sind Degussa Röhm, Schenck-Rotec, Schenck-Process,
Horiba ATS, Wella, Goldwell/KPSS oder die Software AG. An
den Hochschulen der Stadt sind mehr als 30.000 Studenten
eingeschrieben. Die bekannteste und älteste ist die 1877
gegründete Technische Universität. Zahlreiche Wissenschaftsund
Forschungseinrichtungen siedelten sich im Laufe der Zeit
an. Die Fraunhofer-Gesellschaft unterhält vier Institute sowie
die Gesellschaft für Schwerionenforschung.
Darmstadt –
Bedeutung für den einzelhandel
Der Darmstädter Einzelhandel profitiert von der hohen lokalen
Kaufkraft und einem großflächigen Einzugsgebiet, welches
sich vorrangig in Richtung Südosten erstreckt. Die Zentralität
ist hoch und wird mit einem Wert oberhalb von 134
angegeben. Auf einer Einzelhandelsfläche von rund
130.000m² bietet die kompakte Darmstädter Innenstadt eine
große Vielfalt an attraktiven Einkaufsmöglichkeiten. Zu
befürchten ist jedoch, dass das Shopping Center Loop5 im
benachbarten Weiterstadt mit rund 56.000m² Verkaufsfläche
auf vier Etagen eine ernsthafte Konkurrenz für den innerstädtischen
Einzelhandel werden könnte.
Als 1A-Lagen in Darmstadt gelten die Schuchardstraße und die Ernst-Ludwig-Straße. Die ehemalige 1A-Lage Ludwigstraße
konnte jedoch den Negativtrend, der sich in Leerständen und der zunehmenden Anhäufung von Billigketten
bemerkbar macht, nicht aufhalten.
Die Elisabethenstraße dagegen entwickelt sich positiv. Zwar reicht es nicht, um von einer echten 1A-Lage zu sprechen,
aber mehr und mehr mietpreisempfindliche Filialisten wie beispielsweise Strauss Innovation oder Bestseller haben diese
Lage für sich entdeckt. Darüber hinaus verfügt Darmstadt noch über ein innerstädtisches Einkaufszentrum, das Luisencenter,
welches direkt an die Fußgängerzone angebunden ist und gut angenommen wird.

Grundsätzlich zeichnete sich Darmstadt in den letzten Jahren
durch eine positive Entwicklung aus. Sowohl die Mieten als
auch der Mieterbesatz verbesserten sich in der Schuchardstraße
und der Ernst-Ludwig-Straße stetig.
news
Sonae Sierra und Partner Foncière Euris feiern die Eröffnung
des neuen Einkaufs- und Freizeitzentrums Loop5 in Weiterstadt
im Oktober 2009. Auf 56.500m² Gesamtmietfläche
entstanden in zwei Jahren Bauzeit 177 Ladeneinheiten.
Ankermieter sind Peek & Cloppenburg, C&A, H&M sowie
Saturn. Des Weiteren soll ein innovativer Mix aus Einzelhandel,
Gastronomie, Dienstleistungen und Unterhaltungsangeboten
für die ganze Familie entstehen. Das große Themencenter
steht unter dem Motto Luftfahrt, was sich auch in der
Architektur sowohl innen als auch außen in gestalterischen
Höhepunkten widerspiegelt, die auf die Welt der Luftfahrt
verweisen. Eigentümer und Entwickler von Loop5 sind zu je Darmstadt, Schuchardstraße 1, Neueröffnung
des innovativen Optikers eyes + more
50 Prozent Sonae Sierra und Foncière Euris. Das Einkaufszentrum
stellt ein Investment in Höhe von 265 Mio. EUR dar
und wird rund 1.000 Arbeitsplätze schaffen. CoMfort City index
Darmstadt, Schuchardstraße 1,
COMFORT: Investment
Durch das Flächenangebot im Loop5 wurde
die große Nachfrage nach Ladenflächen in
der Darmstädter Innenstadt etwas
geschwächt. Zwar wollen viele Filialisten
sowohl in der Fußgängerzone als auch in
Weiterstadt vertreten sein, allerdings nicht
zu jedem Mietpreis. Darüber hinaus haben
einige Einzelhändler ihre Entscheidungen
zum Standort Darmstadt zurückgestellt
und wollen zunächst die Auswirkungen des
neuen Centers auf die Innenstadt abwarten.
Diese werden aller Voraussicht nach
aber wenig spürbar sein. Die Darmstädter
1A-Lage wird nach wie vor gefragt sein,
auch wenn die Mieten zum Teil ein wenig
nachgeben, sich aber sicherlich mittelfristig
wieder erholen werden. Die absolute Konzentration
der Filialisten auf die Top-Lage,
zu der die Ludwigstraße nun definitiv nicht
mehr gehört, wird spürbar werden. Auch
die Investorennachfragen konzentrieren
sich auf die Top-Lage, wobei sogar die
B-Lagen zumindest noch Charme und somit
gastronomische Anziehungskraft haben.
fffff
41

DortMunD
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
Westenhellweg
80£120m²
300£500m²
42
90
Ostenhellweg
80£120m²
300£500m²
37
95
200
586.909
-0,5% d
189.022
13,6%
96,87
111,41
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
240
200
160
120
80
40
0
2005 2006 2007 2008 2009
b
+0,0% VJ
-5,3% VJ
-13,6% VJ
-11,9% VJ
c
d
d
d
Dortmund – wirtschaftliche Bedeutung
Dortmund ist mit rund 586.000 Einwohnern die größte Stadt
des Ruhrgebiets und die zweitgrößte in Nordrhein-Westfalen.
Aus dem mit Stahl, Kohle und Bier groß gewordenen Zentrum
des Ruhrgebiets erwächst seit einiger Zeit das „Neue Dortmund“,
eine Stadt des Mittelstands, der Technologie und der
Dienstleistungen, mit einem nach wie vor starken industriellen
Kern. Dortmund ist heute eine der dynamischsten Städte
der neuen Wirtschaft in Deutschland und ein rasant wachsender
Technologiestandort.
Dortmund –
Bedeutung für den einzelhandel
Im Ruhrgebiet kann Dortmund seit Jahren die größte Nachfrage
seitens der Einzelhändler und Investoren im Vergleich
zu anderen Ruhrgebietsstädten verzeichnen. Der große Nachfragedruck
spiegelt sich auch im Mietpreisniveau wider, das
die Konkurrenz aus Essen, Bochum und Duisburg klar auf die
hinteren Plätze verweist. Dortmund ist mit seinem ausgesprochen
guten Einzelhandelsangebot ein beliebtes Einkaufsziel
für Käufer aus dem östlichen und nordöstlichen Teil
Nordrhein-Westfalens, was auch die hohen Passantenzahlen
und die überdurchschnittliche Zentralität von 111,4 belegen.
Die Kaufkraftkennziffer von rund 97,0 ist unter anderem
auf die recht hohe Arbeitslosenquote Dortmunds zurückzuführen.
Die Stadt profitiert von ihrer Strahlkraft auch in
Richtung Westfalen ebenso wie von der Tatsache, dass die
stark konkurrierenden Einzelhandelsagglomerationen im
westlichen Ruhrgebiet offenbar weit genug entfernt sind, um
der Dortmunder 1A-Lage nicht zu schaden.
1a-Lagen in Dortmund
Als die Top-1A-Lage in Dortmund bezeichnet man den
Westenhellweg in dem Teilstück zwischen der Betenstraße
und dem Petrikirchhof. Die Verlängerung des Westenhellwegs
Richtung Weddepoth verzeichnet heute einen schwächeren
Filialisierungsgrad und auch eine deutlich reduzierte Frequentierung.
Im weiteren Verlauf Richtung City-Ring/Wall ist
der Westenhellweg stärker von örtlichen Händlern und einer
höheren Leerstandsquote geprägt.
Ebenfalls als 1A-Lage wird der westliche Bereich des Ostenhellwegs bis zur Stefanstraße bezeichnet. Als weitere
Innenstadtlagen mit gutem Niveau sind die Hansastraße, die Kampstraße sowie die Klepping- und die Brückstraße
zu nennen.

Dortmund, Westenhellweg 9
news
Am Westenhellweg zählen Tom Tailor mit einem 1.300m²
großen Megastore, Promod, Hunkemöller, Roland Schuhe,
Basler Fashion und Fossil zu den neueren Mietern. Am
Ostenhellweg hat das Schuhhaus Böhmer im ehemaligen
Wehmeyer-Haus eine Filiale eröffnet.
Auf dem ehemaligen Thier-Brauerei-Areal entwickelt die ECE
ein neues Shopping Center mit einer Verkaufsfläche von rund
33.000m². Der Zugang zur Fußgängerzone wird durch die
Immobilie Westenhellweg 102–106, das ehemalige Berlet-
Haus, erfolgen. Das neue Einkaufszentrum soll Platz für
rund 150 Fachgeschäfte und Gastronomiebetriebe bieten
und im Herbst 2011 eröffnen. Eine Besonderheit des Neubaus
ist ein „Haus im Haus“ mit einer Kulturterrasse für Veranstaltungen
und Gastronomie auf der oberen Ebene im Zentrum
der Stadtgalerie sowie ein „Kulturgarten“ auf der
Grünfläche am Wall. Die traditionsreiche und beliebte
„Hövels Hausbrauerei“ wird weiterbestehen und in das
Gesamtensemble eingebunden.
Die parallel zum Westenhellweg verlaufende Kampstraße
wird im Rahmen des städtebaulichen Vertrages in Teilbereichen
in eine Fußgängerzone umgewandelt. Ende 2010 sollen
die Baumaßnahmen, die auch mit Veränderungen des ÖPNV
verbunden sind, abgeschlossen sein und diesen Bereich für
den Einzelhandel attraktiver machen.
Dortmund, Westenhellweg 102–106,
zukünftiger Haupteingang zum ECE-Center
„Neues Thier Areal“
CoMfort City index
Die aus Einzelhandelssicht starke Stellung
von Dortmund wird weiter ausgebaut. Der
Westenhellweg bleibt die Top-Lage und
zieht Kunden, Einzelhändler und Investoren
gleichermaßen an. Dieser Umstand
wird auch durch das geplante innerstädtische
Center der ECE nicht bedroht, sondern
das Angebot um Großflächen und ein
zusätzliches Sortimentsangebot ergänzt.
Profitieren von der Centerentwicklung wird
das heute schwächere Teilstück des Westenhellwegs
zwischen Petrikirchhof und Weddepoth,
für den Ostenhellweg werden als
Folge eher geringere Passantenfrequenzen
und sinkende Mieten erwartet.
fffff
43

XXX DresDen
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
44
110
507.513
+4,9% b
218.971
11,3%
93,93
110,54
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+4,8% VJ
b
Dresden – wirtschaftliche Bedeutung
Die sächsische Landeshauptstadt an der Elbe ist das politische
und touristische Zentrum Sachsens. Die zweitgrößte Stadt in
Sachsen verzeichnet entgegen dem ostdeutschen Trend ebenso
wie Leipzig eine positive Bevölkerungsentwicklung. Die
Universitätsstadt Dresden zählte zum Ende des Jahres 2008
mehr als 507.000 Einwohner. Die Barockstadt an der Elbe
hat sich von einem Industriestandort zu einer Touristenmetropole
mit hoher Lebensqualität entwickelt. Wirtschaftlich
expandiert die Stadt vor allem im Hochtechnologie-Bereich.
Dresden –
Bedeutung für den einzelhandel
Neben der starken touristischen Bedeutung der Stadt erfüllt
Dresden auch seine Rolle als Oberzentrum für die Region.
Mittlerweile wird für die Realisierung neuer Einzelhandelsobjekte
glücklicherweise wieder die Innenstadt favorisiert, was
zu einer deutlichen Verbesserung der innerstädtischen Einzelhandelssituation
geführt hat. Die ursprüngliche Vormacht der
Center auf der grünen Wiese ist längst gebrochen.
Kaufkraft und Zentralität liegen im bundesweiten Vergleich
leicht unter- beziehungsweise leicht überdurchschnittlich. Im
Vergleich der ostdeutschen Einkaufsstädte kann sich Dresden
dagegen behaupten. Wenngleich man der sächsischen Landeshauptstadt
mit 1,7m² Einzelhandelsfläche pro Einwohner
eine gute Versorgungslage attestieren darf, gelten neue
Geschäftsflächen und Geschäfte entlang der Achse Neumarkt,
Altmarkt, Seestraße, Prager Straße und Hauptbahnhof
noch immer als willkommen.
1a-Lagen in Dresden
55
+0,0% VJ c Die für den Einzelhandel wichtigste Fußgängerzone der Dresdner
Innenstadt ist die Prager Straße. Aber auch die Seestraße
zwischen Dr.-Külz-Ring und dem Altmarkt ist für den Einzelhandel
mehr und mehr von Bedeutung. Interessant für den regionalen Einzelhandel mit touristischer Ausrichtung sind die
Neuentwicklung und Wiederherstellung der Bauten rund um die weltberühmte Frauenkirche. Von dieser Entwicklung wird
auch die Wilsdruffer Straße profitieren. Diese Quartiersbebauung rund um den Neumarkt ist weit vorangeschritten und es
verbleiben nur noch wenige Entwicklungen, um das ehemalige historische Erscheinungsbild wiederherzustellen. Der positive
Trend wird von in- und ausländischen Investoren und Filialbetrieben honoriert, sodass es weiterhin einen hohen Nachfragedruck
nach Flächen auch in dieser Niveaulage gibt.

Dresden, Prager Straße 3b, TK Maxx
COMFORT: Vermietung
news
Die ECE erweitert die Altmarkt-Galerie. Für die rund
150 Mio. EUR teure Erweiterung hat die ECE das denkmalgeschützte
intecta-Gebäude an der Ecke Altmarkt/Wilsdruffer
Straße von der Patrizia Gruppe aus Augsburg erworben. Zuvor
hatte sich die ECE bereits das alte Linde-Haus gesichert. Durch
eine Sanierung des intecta-Gebäudes und einen Neubau
anstelle des Linde-Hauses wird die bislang ca. 32.000m²
große Galerie um ca. 18.000m² Verkaufsfläche erweitert. Zu
nennen ist natürlich auch die bereits im Bau befindliche
CENTRUM Galerie im oberen Teil der Prager Straße mit
ca. 52.000m² Fläche.
Der Dresdner Investmentmarkt ist derzeit vor allem durch die
großen Projektentwicklungen in den Top-Einzelhandelslagen
der Stadt in Schwung gekommen. So lenken die beiden aktuell
bevorstehenden bzw. schon im Bau befindlichen Entwicklungen
der Multi Development (CENTRUM Galerie) im vorderen
Teil der Prager Straße mit ca. 52.000m² Fläche mit den
Ankermietern P&C, Karstadt Sport, The Sting und Marc O’Polo
(Fertigstellung Herbst 2009) sowie die Erweiterung der Altmarktgalerie
um weitere 18.000m² durch die ECE am Altmarkt/Ecke
Wilsdruffer Straße das Interesse von institutionellen
Anlegern auf das sächsische Elbflorenz.
CoMfort City index
Dresden hat die besten Aussichten, zur
künftig erfolgreichsten Stadt in Ostdeutschland
zu avancieren. Die Stadt, die
durch den Verkauf der kommunalen Wohnungen
im Immobilienbereich quasi schuldenfrei
geworden ist, gilt als gelungenes
Beispiel für die erfolgreiche Zusammenarbeit
von Politik und Wirtschaft. Nachdem
auch hier nach der Wende ein Großteil
der alten Industrie zusammengebrochen
ist, präsentiert man sich heute als
Regierungssitz und Hochtechnologie-
Standort ebenso wie als Kultur- und Tourismusmetropole.
Die Realisierung neuer
Einzelhandelsprojekte in der Innenstadt
durch Stadtplaner wird stärker fokussiert
als Neubauprojekte auf der grünen Wiese,
ausgenommen die in 2009 abgeschlossene
Erweiterung des Elbeparks direkt an der
Autobahn A4. Im Stadtzentrum von Dresden
werden gegenwärtig zahlreiche Einzelhandelsprojekte
realisiert oder geplant.
Mit der Verdichtung der Einzelhandelsflächen
im Bereich der Prager Straße bis
zum Neumarkt werden sich die Prager
Straße und die Seestraße gleichermaßen
als wichtigste Einkaufsstraßen festigen
und weiterhin an Bedeutung gewinnen.
fffff
45

DüsseLDorf
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
Flingerstraße
80£120m²
300£500m²
46
105
Schadowstraße
80£120m²
300£500m²
Königsallee
80£120m²
300£500m²
100
115
200
215
210
581.122
+1,5% b
343.237
9,6%
111,38
131,08
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
240
200
160
120
80
40
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+2,6% VJ
+5,0% VJ
+0,0% VJ
-4,2% VJ
+2,4% VJ
+0,0% VJ
b
b
c
d
b
c
Düsseldorf – wirtschaftliche Bedeutung
Düsseldorf ist mit mehr als 580.000 Einwohnern die Landeshauptstadt
von Nordrhein-Westfalen und die neuntgrößte
Stadt Deutschlands. Die Messestadt ist Sitz mehrerer börsennotierter
Unternehmen, umsatzstärkster Werbe- und Modestandort
und zweitwichtigster Banken- und Börsenplatz der
Republik. Düsseldorf verfügt über einen internationalen Flughafen
sowie einen bedeutenden Binnenhafen und vier Hochschulen.
Allein im Umkreis von 50 km um Düsseldorf herum
leben etwa 9 Mio. Menschen. Hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen
Produktivität und der Wachstumsprognosen belegt die
Stadt Düsseldorf deutschlandweit Platz 1. Düsseldorf ist führender
Standort in den Branchen Werbung, europäisches
Patentwesen, Telekommunikation und Unternehmensberatung
sowie Deutschlands „Stadt der Mode“. Als zweitgrößte
Banken- und Börsenstadt haben ca. 170 Banken in Düsseldorf
eine Filiale oder ihre Zentrale. Vodafone, Metro AG, Thyssen-
Krupp, Eon, Rheinmetall, Henkel, Degussa, NRW-Bank, WestLB,
E-Plus, ERGO etc. haben in Düsseldorf ihren Firmensitz.
Düsseldorf, SEVENS; neuer Eigentümer CENTRUM
COMFORT: Center Consulting, Centermanagement

Düsseldorf – Bedeutung für den einzelhandel
Die Messe- und Modestadt Düsseldorf gilt als eines der wichtigsten Oberzentren in Deutschland und ist damit einer der
attraktivsten Standorte für nationale und internationale Einzelhändler. Sowohl die Kaufkraft als auch die Zentralität
liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Nicht nur die Modemesse „Collection Premieren Düsseldorf“ (CPD),
sondern vor allem auch die international renommierte Luxus- und Flaniermeile Königsallee ist für die Modebranche ein
wesentlicher Anziehungspunkt.
1a-Lagen in Düsseldorf
Zu den 1A-Lagen in Düsseldorf zählen die Königsallee, die Schadowstraße und die Flinger Straße. Daneben gibt es noch
einige prosperierende und erfolgreiche innerstädtische Nebenlagen, die insbesondere für spezialisierte Anbieter von
großem Interesse sind.
Königsallee
Die Düsseldorfer Königsallee gilt als eines der Paradebeispiele für eine sogenannte Luxusmeile in Deutschland schlechthin.
Was sie von Luxusmeilen wie der Goethestraße in Frankfurt oder der Maximilianstraße in München unterscheidet, ist der
Branchenmix der Straße, der sowohl absolute Luxusanbieter wie Hermes, Prada, Gucci, Bulgari oder Cartier als auch Frequenzbringer
umfasst. Denn auch filialisierte nationale und internationale Einzelhändler wie Esprit, Hennes & Mauritz,
Benetton oder Zara haben sich mittelweile mit teilweise aufwendigem Ladenbau an der Königsallee angesiedelt. Dank
dieses Umstandes weist die Königsallee eine wesentlich höhere Passantenfrequenz als vergleichbare Luxusmeilen in anderen
Großstädten Deutschlands auf. Zudem kommt in den Sommermonaten eine sehr hohe Verweilqualität hinzu, da eine
sehr starke Außenbestuhlung von einer Vielzahl von Gastronomen das Düsseldorfer „Sehen und Gesehenwerden“ unterstützt.
Die Top-1A-Lage an der Königsallee ist zwischen den Seitenstraßen Blumenstraße und Bahnstraße anzusiedeln.
Düsseldorf, Königsallee 76/78
COMFORT: Investment, Vermietung
47

DüsseLDorf
Schadowstraße
Kann man die Königsallee als Paradebeispiel für eine Luxusmeile in Deutschland heranziehen, so gilt die Schadowstraße
als Konsummeile. Entlang der Schadowstraße, die sich von der Königsallee über den sogenannten Tausendfüßler bis zum
Wehrhahn zieht, haben sich alle großen Kaufhäuser und Textilanbieter angesiedelt, weshalb diese Einkaufsstraße für
den Kunden so attraktiv ist. Entsprechend hoch ist die Passantenfrequenz auf der Schadowstraße, die sich derzeit noch
in einen sehr guten Bereich (zwischen Königsallee und P&C Weltstadthaus) und einen guten Bereich (Kreuzung Tausendfüßler
bis zum Kaufhof am Wehrhahn) teilt. Dieser letztere Bereich wird zumindest derzeit auch in eine „richtige“ und
eine „falsche“ Straßenseite unterschieden. „Richtig“ ist die Straßenseite mit den ungeraden Hausnummern, während
die andere Seite tendenziell als B-Lage zu bezeichnen ist. Im Zuge der Entwicklung des Kö-Bogens, des daraus resultierenden
Wegfalls des sogenannten Tausendfüßlers und anderer infrastrukturellen Veränderungen wird sich diese
Situation ändern. Investoren und Einzelhändler bereiten sich jedenfalls schon heute durch entsprechende Ankäufe und
Investitionen auf die neue Situation vor.
Flinger Straße
Die Flinger Straße ergänzt das Angebot der Königsallee und der Schadowstraße durch eine „szenige“ und „trendige“
Komponente. Hier hat sich bereits in der Vergangenheit eine Vielzahl von Young-Fashion-Anbietern angesiedelt. Der beste
Teil der Flinger Straße befindet sich zwischen dem Carsch-Haus und dem KULT-Kaufhaus, wenngleich Neuansiedlungen
und die Neuentwicklung des ehemaligen Woolworth-Hauses, heute mit Zara und Lascana, im Bereich, der weiter zum
Rhein führt, bereits zu einer Verbesserung der Lagequalität geführt haben. Langfristig kann davon ausgegangen werden,
dass sich der Teil zwischen der Mittelstraße und der Berger Straße ebenfalls weiterentwickelt.
news
Nach der erfolgreichen Vermietung des neu entwickelten Breidenbacher Hofes an der Königsallee mit Ansiedlungen von
Einzelhändlern wie zum Beispiel Hugo Boss, Marc O’Polo, Calvin Klein und Laurel steht Düsseldorf nun mit der Entwicklung
des sogenannten Kö-Bogens eine weitere wichtige städtebauliche Maßnahme bevor. Das zuvor umstrittene Projekt,
dessen Realisierung auch die Entfernung des sogenannten Tausendfüßlers zur Folge hat, wurde im Frühjahr 2009 vom
Düsseldorfer Stadtrat beschlossen. Der Baubeginn für die
knapp 20.000m² Einzelhandelsflächen soll Anfang 2010 erfolgen.
Mit dem Bau des Kö-Bogens werden auch die Hofgartenstraße
und die Berliner Allee untertunnelt, sodass man von
der Königsallee barrierefrei in den Hofgarten flanieren kann
und die Schadowstraße kaum noch Behinderungen durch eine
Fußgängerampel erfahren muss (siehe Grafik). Seit 2008 bis
ca. 2014 wird zudem der Einzelhandel in der Innenstadt durch
den Bau einer neuen U-Bahn-Linie (Wehrhahn-Linie) vor
allem im Bereich Schadowstraße, aber auch in der Altstadt/
Bankenviertel (primär Kasernenstraße) extrem behindert.
Auf der Schadowstraße in Höhe des Schauspielhauses ist ab
2012/2013 das Projekt Kö-Bogen II geplant. Dort soll vor allem
auch durch den Wegfall des „Tausendfüßlers“ auf den neu
entstandenen Freiflächen eine städtebauliche Schließung mit
mehreren Baukörpern entstehen. Für den Einzelhandel bieten
sich hier exzellente Chancen, mit selten verfügbaren Großflächen
in dieser Top-Lage die Verbindung zu dem zukünftig aufstrebenden
Fahrstraßenteil der Schadowstraße zu schaffen.
48
Düsseldorf, Kö-Bogen und zukünftige Tunnelführung
in Düsseldorf, Quelle: Stadt Düsseldorf

CoMfort City index
Düsseldorf ist ohne Zweifel einer der wichtigsten
Einzelhandelsstandorte in Deutschland.
Ein ausgewogenes innerstädtisches Sortiment,
die ausreichende Anzahl von Parkplätzen,
gute Erreichbarkeit sowie die daraus
resultierende Immunität der Innenstadt
gegenüber der Konkurrenz von Shopping
Centern bilden die Grundpfeiler für einen der
attraktivsten und gesündesten Einzelhandelsstandorte
in der Bundesrepublik.
Das Projekt Kö-Bogen stellt langfristig eine
außerordentliche Bereicherung für die Düsseldorfer
Innenstadt dar. Die Magnetkraft der
ohnehin schon sehr starken Innenstadt wird
durch weitere ca. 20.000m² Verkaufsfläche
nochmals unterstrichen. Somit wird die Anfälligkeit
der Innenstadt durch das Umland und
durch Shopping Center in Stadtteillagen oder
auf der „grünen Wiese“ immer geringer.
Nicht nur die Etablierung dieser weiteren Verkaufsflächen
in der Innenstadt, sondern vor
allem auch die städtebaulichen Randbedingungen
werden den innerstädtischen Einzelhandel
zusätzlich stärken. Zum einen werden
die Untertunnelungen der Hofgartenstraße
und der Heinrich-Heine-Allee als auch zum
anderen der Abriss des „Tausenfüßlers“ die
verkehrstechnische sowie die optische Barriere
von der Fußgängerzone Schadowstraße
zum Fahrstraßenteil der Schadowstraße
beseitigen. In Kombination mit dem Kö-
Bogen II und der Verkehrsberuhigung der
Schadowstraße wird dieses Teilstück, welches
auch heute durch die Karstadt-Immobilie und
die dritte innerstädtische Kaufhof-Immobilie
in Düsseldorf stets in der Diskussion steht,
weiter gestärkt. Der Schadowplatz wird durch
den Haupteingang des Kö-Bogens aufgewertet
und erfährt logischerweise zunehmende
Frequenzen. Eine 1A-Lage wird er jedoch
wohl nicht werden. Ebenso der obere Teilabschnitt
der Königsallee zwischen der Blumen-
straße und dem Hofgarten, der durch die
direkte Anbindung an den Hofgarten und den
Kö-Bogen eine Aufwertung erfahren wird,
aber sicherlich nicht die Frequenzen der anderen
Teilstücke der Königsallee erreichen wird.
Das Neubauprojekt Kö-Blick der HIH am unteren
Ende der Königsallee/Ecke Graf-Adolf-
Straße stellt lediglich für die Büroetagen eine
Bereicherung dar, wird aber mit ca. 700m²
Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss keine
zusätzliche Frequenz mobilisieren können.
Das Trendsetter-Luxus-Konzept „Jades“ kann
seit Jahren sehr erfolgreich an der Ecke Grabenstraße/Kasernenstraße
Zielkunden aus
ganz Deutschland begeistern. In unmittelbarer
Nähe in der Grabenstraße haben sich
erfolgreich Konzepte mittleren und gehobeneren
Niveaus wie zum Beispiel Odlo, Liebeskind
von Scarpe und andere neu angesiedelt.
Im unmittelbaren Umkreis Trinkhausstraße
und Kasernenstraße haben sich andere
hochwertige Konzepte wie Orwell, Tiger of
Sweden etc. niedergelassen. Diese niveauvollen
Seitenlagen im Bankenviertel in Richtung
des Wochenmarktes Carlsplatz haben
eine aufstrebende Entwicklung erfahren.
Düsseldorf ist und bleibt die Modehauptstadt
Deutschlands und festigt mit allen neuen
Konzepten und Projekten die Innenstadt. Die
Mietpreise sind trotz Wirtschaftskrise nicht
nur stabil, sondern in Top-Lagen leicht steigend.
Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein ähnliches
Bild. Die Sicherheit der zukünftigen
Wertbeständigkeit wird auch in unsicheren
Zeiten mit einer geringeren Anfangsrendite
erkauft.
fffff
49

XXX DuisBurg
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
Königstraße
80£120m²
300£500m²
33
50
70
Kuhstraße
80£120m²
52
300£500m²
25
Münzstraße
80£120m²
300£500m²
10
22
Sonnenwall
80£120m²
300£500m²
12
22
496.665
-1,9% d
153.054
12,7%
93,70
98,40
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
b
+0,0% VJ
-2,9% VJ
-5,5% VJ
-7,4% VJ
-8,3% VJ
-16,7% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
d
d
d
d
d
c
c
Duisburg – wirtschaftliche Bedeutung
Duisburg zählt mit knapp 500.000 Einwohnern zu den größten
Städten im Ruhrgebiet und zu den zwölf größten in
Deutschland. Neben der stark modernisierten Stahlindustrie
– Duisburg ist heute bezüglich der Produktionsziffern Stahlstandort
Nummer eins in Europa – haben im Rahmen des
Strukturwandels auch andere Wirtschaftsbereiche wie die
Logistiksparte zunehmend an Bedeutung gewonnen. Die
Stadt ist geprägt durch ihre Lage an Rhein und Ruhr. Der Hafen
mit seinem Zentrum im Stadtteil Ruhrort gilt als der größte
Binnenhafen Europas. Auch deswegen war Duisburg von jeher
Sitz erfolgreicher Unternehmen mit Weltruf. Heute ist der
Dienstleistungssektor von immer größerer Bedeutung, was
unter anderem auch auf die Umgestaltung des Binnenhafens
zu einem erstklassigen Bürostandort zurückzuführen ist.
Duisburg –
Bedeutung für den einzelhandel
Im Einzelhandelssektor rangiert Duisburg bisher nicht im
oberen Bereich. In der außerordentlichen Konkurrenzsituation
im Ruhrgebiet muss sich Duisburg im Einzelhandel dem
Mega-Center der ECE am Limbecker Platz mit rund 70.000m²
Verkaufsfläche in Essen, dem CentrO in Oberhausen und dem
Rhein-Ruhr-Zentrum an der Essen-Mülheimer Stadtgrenze
stellen. Eine neue Belebung im Einzelhandelssektor bilden
jedoch die gut integrierten Center FORUM Duisburg und
CityPalais. Allein die rund 50.000m² im FORUM haben eine
stärkere Positionierung des Standorts Duisburg und ein deutlich
breiteres Angebotssortiment zur Folge.
1a-Lagen in Duisburg
Top-1A-Lage der Stadt ist die Königstraße, die sich vom
Bahnhof bis zum Sonnenwall erstreckt und dort in der Verlängerung
in die Kuhstraße übergeht. Durch die Eröffnung
des FORUM Duisburg im September 2009 mit seinen Ankermietern
Karstadt, Saturn, C&A, The Sting, Mayersche Buchhandlung,
Hennes & Mauritz konnte die Königstraße ihre
Vormachtstellung gegenüber den anderen Einkaufslagen
Kuhstraße, Münzstraße und Sonnenwall noch stärker ausbauen.
Auffällig bei der Königstraße ist, dass sich die Ansiedlung
der Geschäfte fast ausschließlich auf eine Straßenseite
konzentriert. Nach längerem Stillstand, bedingt u. a. durch
die unselige Multi-Casa-Planung am Hauptbahnhof, welche
Entwicklungen in der 1A-Lage behinderte, tut sich nun wieder
etwas in der Duisburger Innenstadt.

Duisburg, Königstraße, FORUM Duisburg
news
Die nächste positive Veränderung in der Innenstadt wird im
Bereich des südlichen Abschnitts der Königstraße/Kuhstraße
erfolgen. Dort wird mit einer neuen Galerie ein weiterer
attraktiver Punkt für den Einzelhandel geschaffen. Bei dem
Gelände handelt es sich um das Areal zwischen Kuhstraße,
Friedrich-Wilhelm-Straße, Steinscher Gasse und Sonnenwall.
An dieser Stelle steht derzeit noch die alte „Galeria“ mit den
damaligen Hauptmietern Boecker und Mayersche, welche
jahrelang zum Verkauf stand. Unter neuem Namen „Königsgalerie“
entwickelt der Investor Multi Development im neuen
Look sein zweites Shopping Center. Die Neubebauung mit
zugleich städtebaulicher Funktion umfasst rund 12.500m²
Verkaufsfläche und fungiert als attraktives Verbindungsstück
zwischen Innenhafen, Münzstraße, Sonnenwall und Königstraße.
Die Fertigstellung soll im Oktober 2010 erfolgen.
CoMfort City index
Nach jahrelangen zähen Planungen bietet
sich Duisburg mit dem neuen Center
FORUM Duisburg in ansprechender Architektur
und der geplanten Königsgalerie
erstmalig wieder die Chance, den großen
Kaufkraftabfluss in die Nachbarstädte im
westlichen Ruhrgebiet mit ihrer durch die
Center neu geschaffenen Angebotsvielfalt
abzuschwächen und die niedrige Zentralität
zu erhöhen. Auch die Modernisierungen
von Traditionshäusern, wie beispielsweise
dem Kaufhof an der Düsseldorfer
Straße, sind wichtige Maßnahmen zur
Wiederbelebung der City.
fffff
51

erfurt
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
52
202.929
+0,6% b
96.063
13,1%
92,39
114,23
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
b
erfurt – wirtschaftliche Bedeutung
Thüringen ist auf einem guten Weg und liegt in der ostdeutschen
Wirtschaft auf den vorderen Plätzen. So kann das Bundesland
beispielsweise die geringste Arbeitslosenquote in
ganz Ostdeutschland aufweisen. Thüringen zählt neben Sachsen
zu den wirtschaftlich stärkeren Bundesländern im Osten
Deutschlands. Die steigende Zahl der Touristen belegt es
ebenso wie das Wirtschaftswachstum. Dabei weist insbesondere
der Raum Erfurt–Weimar–Jena ein hohes Wirtschaftswachstum
auf. Erfurt ist als Landeshauptstadt Thüringens mit
rund 203.000 Einwohnern zugleich die größte Stadt im Land.
Wichtigste Institutionen sind neben den Landesbehörden das
Bundesarbeitsgericht, die Universität Erfurt und das katholische
Bistum Erfurt. Mit seinem Dom und der berühmten
Krämerbrücke verfügt Erfurt über bedeutende Sehenswürdigkeiten
der Region. Die Wirtschaft der Stadt ist von Verwaltung
und Dienstleistung geprägt. Erfurt ist nach Leipzig die Stadt
mit der zweitgrößten Messe in den neuen Bundesländern.
erfurt –
Bedeutung für den einzelhandel
Auch für den Einzelhandel in Thüringen ging es in den letzten
Jahren bergauf. Trotz der vergleichsweise hohen Einzelhandelsfläche
pro Kopf signalisieren die Zahlen eine positive
Entwicklung. Als Landeshauptstadt und Oberzentrum der
Region spielt Erfurt hierbei natürlich eine entscheidende
Rolle. Eine überdurchschnittliche Zentralität von 114 und eine
solide Kaufkraft bedeuten für diese Region gute Werte.
1a-Lagen in erfurt
85
+0,0% VJ c Als Top-1A-Lage in Erfurt gilt noch immer die Einkaufsstraße
300£500m²
Anger. Aber auch Bahnhofstraße und Schlösserstraße spielen
50
+0,0% VJ c
als Einkaufslagen eine erhebliche Bedeutung. Eine ganze
Reihe von Einzelhandelsentwicklungen ist erfolgreich abgeschlossen
worden und hat der Innenstadt einen weiteren
Schub gegeben. So hat beispielsweise das im Jahr 2007 fertiggestellte Gebäude der Hauptpost mit seinem attraktiven
Handelsbesatz den Anger nachhaltig gestärkt. Dieser Standort ist der wichtigste Dreh- und Angelpunkt in der Erfurter City.
Die Fertigstellung des Hauptbahnhofes sowie der abgeschlossene Umbau des Erfurter Hofes haben nicht nur zu einer
deutlichen Aufwertung des Bahnhofsvorplatzes Willy-Brandt-Platz, sondern auch der Bahnhofstraße beigetragen und die
Aufenthaltsqualität in diesen Bereichen wesentlich gesteigert.
Neben Leipzig und Dresden ist nun auch Erfurt in den Fokus der Immobilienanleger gerückt. Gerade in den Toplagen
Anger, Schlösserstraße und Bahnhofstraße ist ein reges Interesse zu beobachten. So wurden in den Jahren 2007/2008
mehrere Objekte sowohl an in- als auch an ausländische Kapitalanleger veräußert. Insbesondere vor dem Hintergrund
der aktuellen Krise an den Kreditmärkten sind diese und andere Transaktionen in Erfurter 1A-Lagen als Zeichen für das
Vertrauen in die zukünftige Entwicklung der Immobilienwerte in der Erfurter Innenstadt zu werten.

Erfurt, Bahnhofstraße 39, Vodafone
COMFORT: Vermietung
Erfurt, Bahnhofstraße 1
COMFORT: Investment
news
Der ehemalige Panorama-Filmpalast soll zu einem
modernen Geschäftshaus umgebaut werden, womit
die Einzelhandelslage der Bahnhofstraße in diesem
Bereich ebenfalls deutlich aufgewertet wird. Die zur
C&A-Gruppe gehörende Modekette Avanti hat am
Anger 21 ein ca. 2.000m² großes Ladenlokal über zwei
Ebenen gemietet. Nach dem Umbau des denkmalgeschützten
Gebäudes soll die Filiale zum Herbst/Winter
2009 eröffnet werden. Die APO Immobilien-KAG mbH,
Düsseldorf, will im früheren Brauhaus in der Mühlgasse
am Anger rund 2.500m² Einzelhandelsfläche schaffen.
Für einen zweistelligen Millionenbetrag sind auf
zwei Etagen Flächen für den Textileinzelhandel geplant.
Die neue, 2.000m² große Filiale der fusionierten Buchhandlung
Habel und Hugendubel am Anger 62 ist Ende
2008 eröffnet worden. In den zehnwöchigen Umbau
des gläsernen Eckbaus wurde ein siebenstelliger Betrag
investiert. Neu entstanden ist ein Café mit 30 Plätzen.
Habel ist bisher in direkter Nachbarschaft am Anger 7
ansässig.
Fest steht nun auch, dass es vorerst keine Erweiterung
des Einkaufszentrums „Thüringen-Park“ an der Nordhäuser
Straße geben wird. Damit wurde eine mögliche
Gefährdung des Einzelhandels in der Innenstadt abgewendet.
Die Planungen für das 70 Mio. EUR teure Objekt
sollte die ECE Projektmanagement GmbH übernehmen.
Für die Erfurter Innenstadt darf dies als gute Entwicklung
gewertet werden.
CoMfort City index
Erfurt hat die Stellung seiner innerstädtischen
Einzelhandelslagen in den vergangenen
Jahren stärken und besser positionieren
können. In einem wirtschaftlich vergleichsweise
schwierigen Umfeld können sich die
Einzelhändler in der Erfurter Innenstadt
gegen die Konkurrenz aus den umliegenden
Shopping Centern gut behaupten.
fffff
53

essen
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
Kettwiger Straße
80£120m²
300£500m²
40
54
95
Limbecker Straße
80£120m²
300£500m²
43
92
582.140
-1,2% d
209.353
12,3%
100,7
121,36
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
140
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
d
-5,0% VJ
-11,1% VJ
+8,2% VJ
+7,5% VJ
d
d
b
b
essen – wirtschaftliche Bedeutung
Essen, im Zentrum des Ruhrgebietes gelegen, ist eines der
Oberzentren von Nordrhein-Westfalen und mit rund 582.000
Einwohnern die achtgrößte Stadt Deutschlands. Früher war
Essen ein wichtiges Zentrum der deutschen Montanindustrie.
Doch die Region vollzog einen grundlegenden Wandel und
will im Jahr 2010 als europäische Kulturhauptstadt eine
gelungene Transformation präsentieren. Erfolge erzielt Essen
als sprichwörtlicher „Schreibtisch des Ruhrgebietes“ bei der
Ansiedlung von Unternehmen und bedeutenden Konzernzentralen:
RWE, RAG, Evonik, Steag, Aldi Nord, Hochtief,
ThyssenKrupp, Eon, Schenker, Arcandor sitzen in Essen.
essen – Bedeutung für den einzelhandel
Essen hat in den letzten Jahren viel von dem Nimbus „Essen
– die Einkaufsstadt“ eingebüßt. Das 70.000m² große EKZ
Limbecker Platz soll dazu beitragen, die Bedeutung Essens
als Einkaufsstadt wieder zu erhöhen und die Kaufkraftabflüsse
zu reduzieren. In den letzten fünf Jahren ist die Kaufkraftkennziffer
von 106 auf unter 101 gesunken. Essen wieder
als Top-Einkaufsstandort zu etablieren, ist in Zeiten
rückläufiger Umsatzzahlen im Handel und wachsender Konkurrenz
durch Veränderungen und Entwicklungen in benachbarten
Städten keine einfache Aufgabe. Durch das zusätzliche
Flächenangebot im Center gab es in den letzten zwei Jahren
weniger Neuansiedlungen im Bereich der klassischen
1A-Lagen Kettwiger Straße und Limbecker Straße. Zuletzt
stieg die Nachfrage, speziell für die Limbecker Straße mit
Nähe zum Shopping Center, aber wieder an.
1a-Lagen in essen
Essen verfügt traditionell über zwei klassische 1A-Lagen:
Zum einen die Kettwiger Straße, die vom Hauptbahnhof bis zur
Porschekanzel führt, und zum anderen die daran angrenzende
Limbecker Straße.
Die Kettwiger Straße bietet speziell den Großflächenmietern
mehr Ansiedlungsmöglichkeiten als die kleinteiliger gestalteten
Grundstücke der Limbecker Straße. So findet man hier
neben dem Kaufhof u.a. auch die beiden großen Modekaufhäuser
Peek & Cloppenburg und C&A.
Die Limbecker Straße wurde auf Grund des schwächeren Mieterbesatzes und der Topographie in der Vergangenheit immer
etwas schwächer eingeschätzt als die Kettwiger Straße. Das EKZ Limbecker Platz am unteren Ende der Limbecker Straße
übernimmt dort nun aber eine Magnetfunktion und stärkt diesen Teil der Fußgängerzone nachhaltig. Als Folge dessen kommt
es zu einer leichten Lageverschlechterung am anderen Ende, nämlich dem Teilstück der Kettwiger Straße in direkter Bahn

hofsnähe. Belegt wurde diese Lageverschiebung auch durch
diverse Passantenzählungen in den beiden Fußgängerzonen.
Tatsächlich ist denkbar, dass in Kürze die Limbecker Straße die
teuerste Lage in Essen sein könnte. Eine Annäherung der
Mietpreise ist bereits heute zu beobachten.
Interessant ist bestimmt auch die Entwicklung des ehemalige
City Center Porschekanzel, das nun Rathaus Galerie heißt
und bis Ende 2009 nach komplett abgeschlossenem Umbau
und Neukonzeptionierung in neuem Glanze erstrahlt.
news
Das EKZ Limbecker Platz hat im Herbst 2009 seinen 2. Bauabschnitt
fertiggestellt. Neben dem Saturn mit rund 6.700m²
Fläche haben hier nun auch Filialunternehmen wie Douglas,
Marc O’Polo, Puma, Christ und Hussel neue Filialen eröffnet.
Essen, Karstadt im ECE-Center Limbecker Platz
Essen, Kettwiger Straße 26, Peter Hahn
CoMfort City index
Es darf als gesichert angenommen werden,
dass der Makrostandort Essen als Einkaufsstadt
durch die Entwicklung am Limbecker
Platz gewinnt und der Kaufkraftabfluss
reduziert wird. Gleichzeitig ist der Mikrostandort
Limbecker Straße als potenzieller
Gewinner und die Kettwiger Straße im hinteren
Bereich in Richtung Hauptbahnhof
als vermutlicher Verlierer dieser Entwicklung
zu erkennen. Insbesondere ab der
Querstraße Erste Dellbrügge mit dem alten
Lichtburg-Kino muss man mit stärker sinkenden
Mieten rechnen. In der Limbecker
Straße hingegen lassen sich leicht höhere
Mieten erzielen.
Für die Einkaufsstadt Essen wird auf Grund
der Entwicklungen eine höhere Zentralität
prognostiziert, die sich infolge der Schaffung
der zusätzlichen Einzelhandelsflächen
und der breiteren Sortimentsvielfalt ergibt.
Damit hat sich Essen in Konkurrenz zu
benachbarten Städten und nahegelegenen
Centern stärker positioniert. Was die Menge
an Einzelhandelsflächen betrifft, ist jedoch
für das westliche Ruhrgebiet eine Obergrenze
erreicht. Eine weitere Vermehrung der
Flächen würde eine reine Lageverschiebung
und Kannibalisierung zur Folge haben.
fffff
55

XXX fLensBurg
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
40
56
75
87.792
+2,9% b
37.397
11,5%
94,07
164,91
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
flensburg – wirtschaftliche Bedeutung
Flensburg ist die nördlichste Stadt Schleswig-Holsteins und
mit rund 87.000 Einwohnern nach Kiel und Lübeck die drittgrößte
Stadt des Bundeslandes. Die Wirtschaft profitierte in
der Vergangenheit insbesondere von dem Grenzhandel, der
mit dem dänischen Nachbarn besteht. Dies führte zu stabilen
Ergebnissen in diesem Bereich, sodass sich die Stadt 2006 den
Titel „Exportmeister Schleswig-Holsteins“ sichern konnte.
flensburg –
Bedeutung für den einzelhandel
Flensburg verfügt über eine überdurchschnittlich hohe Zentralität,
die sich in einer Kennziffer von mehr als 160 widerspiegelt.
Gleichzeitig liegt die Kaufkraft der Bevölkerung
recht deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Der Shopping-
Tourismus aus Dänemark, der dies kompensierte, ist auf
Grund der wirtschaftlichen Situation allerdings zurückgegangen
und führt zu erheblichen Umsatzeinbußen.
Zur Stärkung der Flensburger Innenstadt und Eingrenzung der
Konkurrenz vor allem durch den CITTI-Park auf der grünen Wiese
hat die Stadtverwaltung richtigerweise beschlossen, bis 2010
Fachmarktzentren oder Discountern an der Peripherie eine
Genehmigung für Neubauten oder Erweiterungen zu versagen.
Im Vergleich zu den anderen Einzelhandelsstandorten in Schleswig-Holstein,
die auf Grund ihrer Nähe zueinander stark im
Wettbewerb stehen, hat Flensburg infolge seiner entfernten
Lage im Norden weniger Wettbewerbsdruck und eine wichtige
Einzelhandelsfunktion für seine Umgebung. Trotz dieser guten
Voraussetzung tut sich der Standort schwer, diesen Vorteil zu
nutzen, und verharrt auf gleichbleibendem Niveau.
1a-Lagen in flensburg
Als absolute 1A-Lage in Flensburg gilt die Einkaufsstraße
Holm, deren Mietpreisniveau in den letzten Jahren stabil geblieben ist. Die Flensburg Galerie mit rund 70 Läden auf
20.000m² hat sich nicht zu einer Konkurrenz der Fußgängerzone entwickelt. Dies liegt zum einen daran, dass sie die
Erwartungen der vertretenen Einzelhändler nicht erfüllen konnte, und zum anderen daran, dass sie sich eher als
Ergänzung des innerstädtischen Einzelhandelsangebotes präsentiert.
Die Einkaufslage Große Straße kann sich bislang nicht als Konsummeile durchsetzen. Auch die Investitionen des PACT
(Verband der Eigentümer an der Fußgängerzone) in die Verbesserung des Straßenerscheinungsbildes können an dieser
Situation nichts ändern. Bevor eine Aufwertung der Großen Straße denkbar ist, muss zuerst der hintere Teil des Holms
durch attraktive Neuansiedlungen, idealerweise durch einen starken Magneten, gestärkt werden. Um Flächenkonzepten
mit entsprechender Sogwirkung die Ansiedlung im hinteren Bereich des Holms zu ermöglichen und diesen zu stärken,
sind die hierfür benötigten Einzelhandelsflächen zu schaffen, beispielsweise durch eine Projektentwicklung.

Flensburg Galerie, die Erwartungen der Mieter wurden bislang nicht erfüllt
news
Die Umsetzung der Maßnahmen des PACT in der Innenstadt hat dazu beigetragen, die Attraktivität der Fußgängerzone
Holm und Große Straße zu erhöhen. Die Auswirkung auf den Einzelhandelsumsatz wird sich in den nächsten Monaten
zeigen. Die Große Straße wird auch nach dieser Maßnahme für den internationalen Einzelhandel eine untergeordnete
Rolle spielen und ist momentan dabei, sich als Gastromeile zu etablieren.
Die derzeit ungewisse Zukunft der Karstadt-Immobilie durch
die Insolvenz von Arcandor wird für die Entwicklung des
Holms im Bereich zur Großen Straße hin wichtig sein. Zwar
kann ein Aus für Karstadt eine empfindliche Schwächung
dieser Lage bedeuten, es ist aber ebenso denkbar, dass
dadurch die Chance entsteht, großflächige neue Konzepte
anzusiedeln, die eine belebende Wirkung haben.
In der Vergangenheit hat sich die Beschränkung der Einzelhandelsansiedlung
auf der grünen Wiese als geeignetes
Instrument erwiesen, zur Konsolidierung der Innenstadt als
zentralem Einzelhandelsstandort beizutragen. Die auslaufende
Regelung sollte 2007 um fünf Jahre verlängert werden,
was aber vom Gemeinderat nur für weitere drei Jahre
beschlossen wurde. Rechtzeitig vor Ablauf dieser Beschränkung
sollen alle Bereiche des Einzelhandels gutachterlich
untersucht und Planungsoptionen für die Zukunft aufgezeigt
werden. So wird aktuell eine geplante Erweiterung des in
der Peripherie angesiedelten CITTI-Parks um ca. 8.000m² auf
rund 22.000m² in der Politik diskutiert. Voraussetzung ist das
Ende der Ansiedlungsbeschränkung. Obwohl eine Entscheidung
zur Erweiterung, dessen Umfangs und des Sortiments
bislang nicht getroffen wurde, muss dies als Indiz verstanden
werden, dass diese Beschränkung nicht weiter verlängert
werden könnte.
CoMfort City index
Der Einzelhandel in Flensburg spürt die
wirtschaftliche Situation auf Grund der sinkenden
Tourismuszahlen. Die Mieten sind
im Vergleich zum letzten Jahr noch stabil
geblieben und liegen aktuell bei 75,– EUR/
m² für kleinere Läden und 40,– EUR/m² für
größere Läden. Die solitäre Stellung der
Stadt bietet die Chance, ihre Attraktivität
auszubauen. Bevor Maßnahmen greifen,
die Große Straße als A-Lage zu etablieren,
ist eine Stärkung im hinteren Bereich des
Holms erforderlich. Der Erhalt von Karstadt
oder eine Alternative mit entsprechender
Magnetwirkung ist hierfür Voraussetzung.
Wichtig ist die Sicherung des Einzelhandels
im innerstädtischen Bereich. Sollte die einschränkende
Regelung aufgeweicht oder
aufgehoben werden, wird es die Innenstadt
schwer haben, ihre Attraktivität aufrechtzuerhalten.
fffff
57

frankfurt aM Main
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Frankfurt, neu eröffnetes Einkaufscenter MyZeil
58
659.021
+2,4% b
473.139
8,5%
107,83
116,06
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
250
200
150
100
50
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
frankfurt am Main –
wirtschaftliche Bedeutung
Frankfurt bildet den Kern der Rhein-Main-Region, in der
rund 5,8 Mio. Menschen leben. Geprägt ist dieser Wirtschaftsraum
durch eine überdurchschnittlich hohe Kaufkraft und
positive wirtschaftliche Daten wie niedrige Arbeitslosenquoten
und eine hohe Zahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter.
Frankfurt ist mit mehr als 659.000 Einwohnern Sitz der
Europäischen Zentralbank und der Frankfurter Wertpapierbörse,
die nach New York und London die drittgrößte Börse
weltweit ist. Mit der deutschlandweit höchsten Arbeitsplatzdichte
ist die Stadt gleichzeitig kulturelles Zentrum. Sie ist
die internationalste und einzige global wirkende deutsche
Wirtschaftsmetropole. Faktoren dafür sind ihre Rolle als internationale
Drehscheibe im Verkehrs-, Waren- und Datenstrom,
als internationaler Messe- und Handelsplatz und als zweitstärkster
Finanzmarktplatz in Europa. Sie verfügt über die
meisten Konzernzentralen, ausländischen Unternehmenssitze
sowie das größte Immobilienbranchencluster in Deutschland.
In entsprechenden Ratings wird Frankfurt mit schöner
Regelmäßigkeit Platz 1 bei der Wirtschaftsleistung noch vor
München bestätigt. In der Region Frankfurt/Rhein-Main
erwirtschaften laut Angaben der Stadt Frankfurt 365.000
Unternehmen mit insgesamt 2,5 Mio. Arbeitnehmern ein
jährliches Bruttoinlandsprodukt von 193,2 Mrd. EUR.

frankfurt am Main – Bedeutung für
den einzelhandel
Das Bundesland Hessen zählt mit seinen wirtschaftlich star-
ken Ballungsräumen im Rhein-Main-Gebiet, den Städten
Frankfurt am Main und Wiesbaden ohnehin zu den beliebtesten
Standorten für national und international erfolgreiche
Einzelhandelsketten. Unangefochten führend in puncto
Nachfrage nach Ladenlokalen seitens nationaler wie internationaler
Einzelhändler bleibt aber die Mainmetropole
Frankfurt. Frankfurt ist mit mehr als 659.000 Einwohnern die
fünftgrößte Stadt Deutschlands. Das Umland im Ballungsgebiet
Rhein-Main beschert dem Einzelhandel mit überdurchschnittlichen
Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern ein
enormes Potenzial. Diese Chance nutzen die Einzelhändler
in Frankfurts Innenstadt und erfüllen mit einem breit gefächerten
Angebot die Versorgungs- und Oberzentrumsfunktion
der Stadt in hervorragender Weise. Des Weiteren bietet
die Innenstadt klar definierte Lagen, die ganz konzentriert
zwischen Konsum und Luxus alles bieten.
1a-Lagen in frankfurt am Main
Mietpreisangaben in EUR/m²
Die bekannten Einkaufsstraßen Zeil, Goethestraße, Fressgass,
Steinweg und Biebergasse stehen daher auf den Expansionslisten
der Filialisten und Anlageprofilen der Investoren weit
65
+8,3% VJ b
oben. Zuletzt haben einige Großprojekte in der Main-Metropole einen regelrechten Investitionsschub in den Shoppingmeilen
ausgelöst, denen sich das Stadtplanungsamt Frankfurt zeitgleich angeschlossen hat.
Das macht sich auch an den Mietpreisen für Ladenlokale in der Innenstadt bemerkbar. Diese sind, trotz des enormen
Zuwachses an Einzelhandelsflächen durch das Shopping Center MyZeil, stabil geblieben. Die Zeil ist die mit Abstand
teuerste Einzelhandelslage Frankfurts. Durch die Verlängerung der Fußgängerzone im Teilstück An der Hauptwache im
vergangenen Jahr und die nun direkte Anbindung an die Biebergasse hat die Frequenz in diesem Abschnitt zugenommen
und die Attraktivität ist deutlich gestiegen. Auch die Goethestraße ist nach wie vor sehr gefragt und im Mietpreisniveau
beständig. An der Fressgass steigen die Mieten. Dies resultiert vorrangig daraus, dass hier nun auch andere Branchen
als Gastronomie, die grundsätzlich höhere Mieten verkraften, Fuß fassen.
Zeil
Klassische Konsumlage mit höchster Passantenfrequenz und der höchsten Einzelhandelsdichte. Alle namhaften Warenund
Textilkaufhäuser sind hier vertreten ebenso wie zahlreiche Flagshipstores namhafter Textilfilialisten. Seit dem
Frühjahr 2009 ist die Zeil um eine Einkaufsattraktion reicher: das neue Shopping Center MyZeil mit etwa 77.000m²
Einzelhandelsfläche und einem Angebot, das sich überwiegend im gehobenen Mittelsegment bewegt. Ladenlokale und
Geschäftshäuser auf der Zeil erfreuen sich kontinuierlich steigender Beliebtheit, da jeder national oder international
tätige Einzelhändler hier seinem Selbstverständnis nach vertreten sein muss.
Steinweg
Relativ kurze 1A-Lage, die als Niveau- bzw. Trendlage bezeichnet werden kann und sich durch Mieter wie Diesel, Max
Mara oder Mandarina Duck auszeichnet.
Zeil
80£120m²
300£500m²
Goethestraße
80£120m²
300£500m²
90
160
170
230
Große Bockenheimer Straße
80£120m²
300£500m²
78
Biebergasse
80£120m²
300£500m²
Steinweg
80£120m²
300£500m²
105
105
145
185
+0,0% VJ
-5,9% VJ
+3,0% VJ
+12,5% VJ
+7,4% VJ
+11,4% VJ
-2,6% VJ
-4,5% VJ
-4,5% VJ
c
d
b
b
b
b
d
d
d
59

frankfurt aM Main
Biebergasse/An der Hauptwache
Beide Straßen sind als Verlängerung der Zeil zu sehen und nahezu genauso stark nachgefragt. Die Biebergasse verfügt
vorrangig über großflächigen Einzelhandel.
Goethestraße
Eine klar definierte Luxuslage. Die Straße verläuft parallel zur Fressgass und ist, wie alle echten Luxuslagen, befahrbar.
Das Flächenangebot ist begrenzt, die Nachfrage stabil – trotz Wirtschaftskrise. Nahezu alle namhaften Luxusanbieter
sind hier vertreten.
Fressgass
Parallel zur Goethestraße verläuft die Große Bockenheimer Straße, im Volksmund auf Grund ihrer gastronomischen
Prägung auch als Fressgass bezeichnet. Tatsächlich findet sich auch heute noch ein breites gastronomisches Angebot,
aber die stumpfe Klinge der sogenannten Fressgass-Satzung der Stadt Frankfurt greift immer weniger und so siedeln
sich immer mehr Einzelhändler ohne gastronomisches Angebot an. Mittlerweile weichen auch Modeanbieter hierher
aus. Die Nachfrage aus dem nicht gastronomischen Bereich hat die Preise für Ladenlokale in diesem Bereich spürbar
steigen lassen.
Frankfurt, Zeil 65–69, neue Filiale des Schuhspezialisten Görtz im Bienenkorbhaus
60

news
Neuer Kundenmagnet an der Frankfurter Top-Lage Zeil ist das
Einkaufszentrum „MyZeil“, das im Februar 2009 eröffnet
wurde und von Experten höchst unterschiedlich bewertet
wird. Mit seinen rund 100 Geschäften auf vier Ebenen vergrößert
es die Einzelhandelsfläche Frankfurts um rund
77.000m² und stärkt so den Einzelhandelsstandort Innenstadt.
Es ist nicht auszuschließen, dass sich die Zentralität
Frankfurts gegenüber dem Umland nun noch weiter erhöhen
wird. Das Angebot der rund 100 Ladeneinheiten bewegt sich
im mittleren bis gehobenen Preissegment. Neben Anson’s
und Saturn als Ankermieter haben sich hier Marken wie Hilfiger
Denim, Replay, Ed Hardy, Napapijri und ecco angesiedelt,
um nur einige zu nennen. Im Untergeschoss wurde ein „Market
Place“ mit REWE als Ankermieter realisiert. Darüber hinaus
verfügt der Komplex über ein Parkhaus mit 1.400 Parkplätzen.
Ob die vielen Verkaufsebenen nachhaltig vom
Kunden angenommen werden, bleibt jedoch abzuwarten.
Unmittelbar angrenzend an der Ecke Große Bockenheimer
Straße bzw. Fressgass (Börsenstraße 1) baut derzeit die Volksbank
Frankfurt für mehr als 50 Mio. EUR einen Neubau mit
ca. 22.000m² Bruttogeschossflächen auf sieben Ober- und
drei Untergeschossen. Neben Büros, Gastronomie, zehn
Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit mehr als 100 Stellplätzen
präsentiert sich in diesem Projekt zukünftig ein neuer
Flagshipstore von Hugo Boss mit rund 650m² Verkaufsfläche.
In einer Projektentwicklung an der Fressgass 30 eröffnet
im Dezember 2009 der Computerhersteller Apple einen
Flagshipstore.
Im Frühjahr 2009 eröffnete die DIC Asset AG den Anbau des
Bienenkorbhauses an der Konstablerwache/Ecke Zeil. Der
6-geschossige Neubau füllt die Lücke zwischen dem Bienenkorbhaus,
welches in diesem Zuge von der DIC Asset AG
saniert wurde sowie dem Peek & Cloppenburg Kaufhaus.
Hauptmieter in diesem Neubau ist die Schuhkette Görtz, die
auf drei Etagen einen rund 2.400m² großen Flagshipstore
eröffnet hat. Zur Verbesserung der Verweilqualität hat die
DIC Asset AG in ihrem Neubau ein Café mit Außenbestuhlung
integriert, von dem die Fußgängerzone in diesem Bereich nur
profitieren kann.
Frankfurt, Fressgass 30, Projektentwicklung
der Development Partner AG mit dem zweiten
Apple-Store in Deutschland
CoMfort City index
Zusammenfassend kann man festhalten,
dass die Frankfurter Einzelhandelslandschaft
einem stetigen Wandel und
Upgrade unterliegt. Zahlreiche internationale
Konzepte entscheiden sich für diesen
Standort, aber auch die altbekannten
nationalen Filialisten streben nach wie vor
nach einer Optimierung bzw. Erstbesetzung
des Standortes Frankfurt. Mit der
Neugestaltung des Goetheplatzes und der
Verlängerung der Fußgängerzone im
Bereich An der Hauptwache sowie der Neugestaltung
der Zeil wurde auch städtebaulich
einiges zur Verbesserung der Handelsbereiche
in der Frankfurter Innenstadt
beigetragen. Nach all diesen Optimierungen
und Neuerungen ist Frankfurt als Einkaufsstadt
absolut zukunftstauglich und
hat seine ohnehin sehr gute Position weiter
ausgebaut. Selten bietet sich eine Investmentchance
in Top-Lage, die auf Grund des
Nachfrageüberhangs zu Spitzenpreisen mit
Anfangsrenditen mit einer Vier vor dem
Komma gehandelt wird. Auf der Zeil
werden sogar heute noch Abstandszahlungen
für Top-Einzelhandelsflächen von Filialisten
verlangt und auch bezahlt.
fffff
61

freiBurg
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
62
135
219.430
+3,3% b
98.053
7,1%
96,72
151,72
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
150
120
90
60
30
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+3,8% VJ
b
freiburg – wirtschaftliche Bedeutung
Freiburg im Breisgau ist mit rund 220.000 Einwohnern nach
Stuttgart, Mannheim und Karlsruhe die viertgrößte Stadt in
Baden-Württemberg und die südlichste Großstadt Deutschlands.
Die Altstadt mit den Wahrzeichen Freiburger Münster
und Freiburger Bächle ist Ziel von jährlich mehr als 3 Mio.
Besuchern. Die Stadt gilt als Tor zum Schwarzwald und ist
für ihr sonniges und warmes Klima bekannt. Sie zählt zu den
beliebtesten Reisezielen in Südwestdeutschland. Freiburg ist
aber auch ein regionales Wirtschaftszentrum. Es dominieren
der Dienstleistungssektor sowie der öffentliche Dienst.
Größter Arbeitgeber der Stadt ist die Universität. Durch
die Nähe zur Universität haben sich kleinere Unternehmen
aus den Bereichen Solartechnik, Informations- und
Medientechnologie sowie Medizintechnik und Biotechnologie
angesiedelt.
freiburg –
Bedeutung für den einzelhandel
Freiburgs Einzelhandel blickt zufrieden auf eine Innenstadt,
die weder von Einzelhandelsansiedlungen an der Peripherie
bedrängt wird noch in Konkurrenz zu anderen Oberzentren
in der näheren Umgebung steht. Im Gegenteil: Immer mehr
Grenztouristen aus der Schweiz und Frankreich entdecken
Freiburg als Einkaufsziel. Freiburgs Nimbus als südlichste
Stadt Deutschlands mit entsprechend guten Wetterverhältnissen
tut ein Übriges. Denn die Vielzahl der Touristen kommt
auch dem Einzelhandel zugute. Eine Zentralität, die mit einer
Ziffer deutlich oberhalb von 150 angegeben wird, spricht
Bände.
1a-Lagen in freiburg
78
+4,0% VJ b Die Kaiser-Joseph-Straße zählt neben der Rathausgasse und
der Bertoldstraße zu den klassischen 1A-Lagen der Stadt
Freiburg. Dabei ist die Kaiser-Joseph-Straße als die Toplage
in Freiburg anzusehen. Hier ist der Filialisierungsgrad am höchsten und der Sortimentsschwerpunkt liegt auf den Bereichen
junge Mode und Schuhe. Der in der Vergangenheit etwas schlechter bewertete Bereich der Kaiser-Joseph-Straße in
Richtung Martinstor zeigt einen klaren Aufwärtstrend – als Folge des arg limitierten Flächenangebotes in der Top-1A-
Lage. Der positive Trend beeinflusst auch die Seitenstraßen. So wird die Bertoldstraße zunehmend interessanter für
Filialisten. Ab der Bursengangpassage verliert die Lage an Attraktivität.
Als Nummer zwei in Freiburg gilt die Rathausgasse. Sie hat ein kleineres Flächenangebot zu bieten als die Kaiser-Joseph-
Straße. Dennoch hat sich die Lage zuletzt gut entwickelt und überzeugt vor allen Dingen durch eine sehr hohe Passantenfrequenz.
Die Rathausgasse kommt auf Grund ihres jugendlichen Flairs vor allen Dingen für trendige und Young-
Fashion-Konzepte als Alternative zur Kaiser-Joseph-Straße infrage.

news
Das Schweizer Modelabel Anouk eröffnete im Juni 2009 eine
Filiale in der Freiburger Altstadt. Das Unternehmen mietete
ein Ladenlokal an der Rathausgasse 42. Auch der Schmuckund
Lederwarenanbieter Fossil konnte sich erfolgreich in der
Rathausgasse 34 etablieren. Zuletzt hatte Marc Cain zwischen
Wasser- und Schiffstraße die frühere Wolford-Fläche
im Modehaus Kaiser übernommen. Im Karstadt Warenhaus
hat unlängst Läderach Chocolatier Suisse einen Shop eröffnet.
Weitere Neuzugänge sind Bonita und die von Thalia
übernommene Herder-Buchhandlung. Anfang 2009 eröffnete
Marc O’Polo nach aufwendiger Modernisierung auf rund
400m² in der ehemaligen Nordsee-Fläche. Bereits Ende
November 2008 eröffnete Starbucks eine Filiale im Erdgeschoss
des Geschäftshauses Kaiser-Joseph-Straße 258. Die
Citibank verlegte zum Jahresende ihre Niederlassung von der
Kaiser-Joseph-Straße 243 in das Nachbarhaus. Auch der
McDonald’s-Umbau trägt zur Aufwertung des Bereichs bei.
Zuletzt eröffneten nach Umbau Runners Point in der Rathausgasse
13 und das Sportschuhkonzept Sidestep an der
Rathausstraße 20. Anfang Oktober 2008 siedelte sich zudem
der Textil- und Lederwarenanbieter Strada an der Rathausgasse
13 an.
Nach jahrelangen Diskussionen ist das Planungsverfahren
für das Freiburger 120-Millionen-Euro-Projekt „West-Arkaden“
abgeschlossen: Der Gemeinderat verabschiedete in
seiner aktuellen Sitzung den Bebauungsplan für das auf dem
Brielmann-Areal geplante Stadtquartier des Freiburger Bauträgers
Peter Unmüssig. Der ausgehandelte städtebauliche
Vertrag sieht ein Einkaufszentrum, 300 Wohnungen sowie
einen 13-geschossigen Turm mit Büro- und Dienstleistungsflächen
vor. Der Baubeginn ist für das Frühjahr 2010 geplant,
die Fertigstellung Ende 2011. Das Projekt wird sich auf die
Innenstadt nur schwach auswirken, da der Mix nicht zentrenrelevanten
Einzelhandel vorsieht. Der Schwerpunkt der rund
11.000m² Handelsfläche wird auf Sortimenten wie beispielsweise
Elektro sowie Fahrrädern oder Zoofachhandel liegen
und somit die 1A-Lagen nicht tangieren.
Die in der Freiburger Innenstadt gelegene Einkaufspassage
„Bursengang“ soll modernisiert und umgestaltet werden.
Hier hat der zur Deichmann-Gruppe gehörende Filialist
Roland-Schuhe ein Ladenlokal angemietet. Nach dem Umbau
soll der „Bursengang“ in „Bursengalerie“ umbenannt werden.
Das Freiburger Textillabel Cult Fashion verlegte seine
Filiale ins Shopping Center „Zentrum Oberwiehre“.
Freiburg, Kaiser-Joseph-Straße Richtung Martinstor,
zunehmende Frequenz trotz Straßenbahn
CoMfort City index
Viel rosigere Aussichten als für Freiburg
kann man einem Einzelhandelsstandort
dieser Größe kaum attestieren. Kaum Konkurrenz
und ein Kundenpotenzial, das sich
aus Einheimischen, Touristen und Grenzgängern
nährt, sorgen dafür, dass sich der
innerstädtische Einzelhandel in Freiburg
wohl noch lange positiv entwickeln wird.
Die Nachfrage nach Ladenlokalen und
Geschäftshäusern als Immobilieninvestments
ist entsprechend hoch und hält auch
die Preise auf hohem Niveau.
fffff
63

geLsenkirCHen
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
64
264.765
-2,8% d
68.223
15,2%
92,23
113,41
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
70
60
50
40
30
20
10
0
2005 2006 2007 2008 2009
d
gelsenkirchen –
wirtschaftliche Bedeutung
Die Stadt Gelsenkirchen zählt knapp 265.000 Einwohner, ist
zentral im Ruhrgebiet gelegen, verkehrstechnisch gut angebunden
und hat eine auf die Wirtschaft ausgerichtete Infrastruktur.
Mitten durch die Stadt verläuft der Rhein-Herne-
Kanal mit Deutschlands umsatzstärkstem Kanalhafen. Die
Entwicklung Gelsenkirchens ist geprägt vom Strukturwandel
im Montansektor. Mit Schließung der letzten drei Zechen hat
sich in den vergangenen 15 Jahren nicht nur das physische
Bild der Stadt erheblich verändert. Mit der Konzeption einer
integrierten Stadtentwicklung soll ein umfassender Stadterneuerungsprozess
von Verwaltung und Politik gemeinsam
mit privaten Akteuren aktiv betrieben werden.
gelsenkirchen –
Bedeutung für den einzelhandel
Gelsenkirchen zählt auch zu der Vielzahl von Großstädten im
Ruhrgebiet, die insbesondere in puncto Einkaufszentralität
massiv miteinander konkurrieren. Nirgendwo in Deutschland
ist die Dichte an Verkaufsfläche so hoch wie in diesem Teil
Nordrhein-Westfalens. Dabei kann man Gelsenkirchen nicht
attestieren, unbedingt zu den bedeutenden Einkaufsstädten
im Ruhrgebiet zu zählen. Diesen Nimbus pflegen eher die
etwas größeren Städte Dortmund, Essen, Bochum und
Duisburg. Dennoch liegt die Zentralität Gelsenkirchens über
dem Bundesdurchschnitt und die 1A-Lage Bahnhofstraße
erfreut sich einiger Beliebtheit nationaler und internationaler
Filialisten.
1a-Lagen in gelsenkirchen
56
-3,4% VJ d
300£500m²
Als echte 1A-Lage kann in Gelsenkirchen ausschließlich die
31
-3,1% VJ d Bahnhofstraße gewertet werden, die ihren stärksten Bereich
zwischen der Ecke Arminstraße/Klosterstraße und der Querstraße
Johannesstraße aufweist. In diesem Bereich sind Top-
Filialisten wie Esprit, Hennes & Mauritz, Douglas, die Mayersche Buchhandlung, C&A oder Galeria Kaufhof ansässig,
wenngleich auch hier – mit Ausnahme Dortmunds – in den letzten Jahren tendenziell eher Mietpreisrückgänge zu
beobachten waren.
Neben der Bahnhofstraße in der Innenstadt ist traditionell für große Teile der Gelsenkirchener Bevölkerung die Fußgängerzone
Hochstraße im Stadtteil Buer von besonderer Bedeutung. Auch dort findet man neben den Dingen des täglichen
Bedarfs ein breites Angebotssortiment.

Gelsenkirchen, Bahnhofstraße 69, Vodafone und Bestseller
news
In 2008 eröffneten Bestseller und Vodafone an der Bahnhofstraße
69. Im Gegenzug schloss SinnLeffers sein Bekleidungshaus
an der Bahnhofstraße 39–41 im Februar 2009. Darüber
hinaus ist die Innenstadt von Gelsenkirchen derzeit nicht unbedingt
durch einen dynamischen Wandel gekennzeichnet.
Gelsenkirchen, Bahnhofstraße 74–76, Subway
CoMfort City index
Gelsenkirchen wird in seiner Bedeutung als
Einzelhandelsstandort primär von der
außergewöhnlichen Konkurrenzsituation
im Ruhrgebiet limitiert. Zu stark präsentiert
sich die Konkurrenz im direkten Umfeld in
Form starker Innenstädte und großer Shopping
Center wie Ruhr Park, Rhein-Ruhr Zentrum,
CentrO oder das neue EKZ Limbecker
Platz in Essen. Weiterer Druck auf den Einzelhandelssektor
könnte durch das Projekt
„ Recklinghausen Arcaden“ entstehen, das
eine Erweiterung des bestehenden Löhrhof-Centers
vorsieht, wie auch eine Centerplanung
am Markt – unter Einbeziehung
des Karstadt-Hauses. In der Folge weisen
Ladenlokale an der Bahnhofstraße vergleichsweise
moderate Mieten auf. Ebendies
könnte langfristig allerdings eine
Chance für den Standort sein.
fffff
65

giessen
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
1a-Lagen in gießen
66
47
88
74.593
+0,8% b
82.028
8,9%
94,95
215,32
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
-2,2% VJ
-6,0% VJ
d
d
gießen – wirtschaftliche Bedeutung
Gießen ist mit rund 74.000 Einwohnern die achtgrößte Stadt
Hessens. Die Justus-Liebig-Universität mit rund 23.000 Studierenden
sowie die Fachhochschule mit rund 5.800 Studierenden
haben Gießen zu einem traditionsreichen Wissenschaftsstandort
gemacht, der die höchste studentische
Dichte in Deutschland aufweist. Als bedeutender Verkehrsknotenpunkt
ist Gießen ebenso das Oberzentrum der Region
und damit administratives Zentrum Mittelhessens, in dem
sowohl der Regierungsbezirk als auch der Landkreis Gießen
ihren Verwaltungssitz haben.
gießen –
Bedeutung für den einzelhandel
Gießen ist mit nur rund 74.000 Einwohnern das Oberzentrum
der Region Mittelhessen und damit der wichtigste
Einzelhandelsstandort der Region. Mit einem Potenzial von
rund 870.400 Kunden im engeren Einzugsbereich gehört die
Stadt Gießen laut einer GfK-Studie zu den bedeutendsten
und attraktivsten Einkaufsstädten in Deutschland. Dies findet
seinen Ausdruck auch in einer überragenden Zentralität,
die mit einem Wert deutlich oberhalb von 200 angegeben
wird. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial von
über 4,1 Milliarden EUR/Jahr und eine weit über dem Durchschnitt
liegende Kaufkraftbindung verweisen auf die Stärke
und Attraktivität Gießens als Einkaufsstadt. Gerade an
Wochenenden nutzen Tausende Kunden, auch aus dem
weiter entfernten Umland, das umfangreiche und attraktive
Angebot und strömen in das Oberzentrum Gießen. Gießen
nimmt gemessen an der Einwohnerzahl eine herausragende
Stellung unter den Städten mit bis zu 100.000 Einwohnern
ein. Es ist eine der wenigen Städte dieser Größen-
ordnung, in der Ladenmieten in Höhe von rund 90,– EUR/m²
erzielt werden.
Die traditionelle 1A-Lage Gießens ist der Seltersweg. Das Top-Stück der Fußgängerzone liegt zwischen der Plockstraße und
der Westanlage. In diesem Teilstück kann man die stärkste Nachfrage aufseiten der Einzelhändler und Investoren sowie die
höchste Passantenfrequenz registrieren. Hier werden auch die Top-Mieten erzielt. Im weiteren Verlauf des Selterswegs Richtung
Kreuzplatz ist die Dichte der Filialisten und auch das Mietniveau geringer.
Die 2005 eröffnete Galerie „Neustädter Tor“ mit ihren rund 80 Läden stellt keine Konkurrenz für die 1A-Lage dar. Einzig das
Parkhaus mit rund 1.100 Stellplätzen ist konstant gut belegt.

Gießen, Seltersweg 83–85, The Sting, s.Oliver
COMFORT: Investment, Consulting, Vermietung
news
In der seitens COMFORT vom Ankauf der Grundstücke über die Konzeption bis hin zum Investment der fertiggestellten
Immobilie begleiteten Projektentwicklung Seltersweg 83–85 eröffneten im April 2009 s.Oliver und der niederländische
Textilfilialist The Sting ihre Läden. Neben den beiden genannten Großmietern mit jeweils mehr als 1.000m² Verkaufs fläche
rundet der niederländische Anbieter WE-Fashion in der ehemals
von Werdin genutzten Immobilie Seltersweg 75 das
erweiterte Young-Fashion-Angebot in Gießen ab.
Der monatelange Leerstand des rund 4.000m² großen
Geschäftshauses Kreuzplatz 1, am Übergang zum Seltersweg,
hervorgerufen durch die Insolvenz von Wehmeyer und
die damit einhergehende Schließung der Filiale, gehört der
Vergangenheit an. TK Maxx wird als neuer Mieter mit seinem
Off-Price-Konzept, bei dem Top-Marken und Designermode
aus den Bereichen Damen, Herren, Kinder, Accessoires und
Schuhe sowie eine Selektion an Wohn-Accessoires immer bis
zu 60% günstiger angeboten wird, den Standort und das
direkte Umfeld beleben.
CoMfort City index
Das Mietpreisniveau und auch die Nachfrage
der Investoren für den Seltersweg ist
stabil. Abzuwarten bleibt die Zukunft der
beiden großen Warenhäuser und die daraus
resultierenden Auswirkungen auf den
Standort. Kaufhof überprüft die Schließung
seines in zweiter Reihe zur Fußgängerzone
gelegenen Kaufhauses mit knapp 12.000m²
Verkaufsfläche und auch der Fortbestand
des Karstadt-Warenhauses in der Top-Lage
des Selterswegs ist ungewiss.
fffff
67

göttingen
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
39
Göttingen, Fußgängerzone Weender Straße
68
76
121.513
-1,2% d
58.463
9,7%
97,45
151,85
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+11,8% VJ
+11,4% VJ
b
b
göttingen – wirtschaftliche Bedeutung
Göttingen ist eine traditionsreiche Universitätsstadt im
Süden des Landes Niedersachsen. Nach Hannover,
Braunschweig, Osnabrück und Oldenburg ist Göttingen die
fünftgrößte Stadt und eines der Oberzentren in Niedersachsen.
Göttingen hat mehr als 121.000 Einwohner und ist ein
wichtiger Standort der Messtechnik-Industrie. Zu den wichtigsten
Unternehmen am Standort zählen der weltweit agierende
Konzern Satorius AG und die Mahr Gruppe. Daneben
sind optische Industrie (z. B. Zeiss, Linos), Lasertechnik und
die Aluminiumverarbeitung von Bedeutung. Göttingen ist vor
allem aber ein Standort für Wissenschaft, Forschung und
Bildung. Neben der Georg-August-Universität mit rund
24.000 Studierenden gibt es u.a. zwei Fachhochschulen, fünf
Max-Planck-Institute und das Deutsche Zentrum für Luft- und
Raumfahrt (DLR). Mit 130 Instituten und Firmen hat sich ein
dynamischer Sektor der Fort- und Weiterbildung etabliert.
göttingen –
Bedeutung für den einzelhandel
Als niedersächsisches Oberzentrum mit einer Zentralität von
mehr als 150 ist Göttingen trotz der leicht unterdurchschnittlichen
Kaufkraft seiner Einwohner ein sehr erfolgreicher Einzelhandelsstandort.
Das einzelhandelsrelevante Marktgebiet
des Oberzentrums umschließt den südniedersächsischen Raum
zwischen Weser und Harz sowie das Thüringer Eichsfeld und
erfasst rund 500.000 Menschen. Die Nachfrage national sowie
international erfolgreicher Filialisten nach Einzelhandelsflächen
in der Universitätsstadt Göttingen ist ungebrochen.
1a-Lagen in göttingen
Als 1A-Lagen in Göttingen gelten die Weender Straße, der
Kornmarkt und die Groner Straße. Charakteristisch für die

Göttinger Fußgängerzonen sind die Kleinteiligkeit der Grundstücke sowie der Denkmalschutz vieler historischer Gebäude.
Durch die Ansiedlung des Textilfilialisten New Yorker in dem ehemaligen Stadtsparkassengebäude in der Weender Straße
65–69 und durch die Anmietung von H&M in der Weender Straße 72–74 entwickelt sich dieses in der Vergangenheit nicht
ganz so attraktive Teilstück der Weender Straße immer mehr zur Top-Lage. Die durch die Mieterwechsel bedingte Erweiterung
der 1A-Lage an der Weender Straße bekommt auch die Groner Straße, vor vielen Jahren einmal die wichtigste Einkaufsstraße
Göttingens, zu spüren, die sich ab der Nikolaistraße deutlich schwächer darstellt. In der Weender Straße konnte man
durch die Neuansiedlungen und die gestiegene Attraktivität zuletzt erhebliche Mietsteigerungen verzeichnen.
Göttingen, Weender Straße 32, Ann Christine
news
Das Gebäude Weender Straße 72–74 soll umgebaut und nach
Fertigstellung Ende 2009 an H&M übergeben werden. Nach
dem Umbau sollen insgesamt knapp 2.000m² auf drei Ebenen
zur Verfügung stehen. Auf dem Gelände des ehemaligen
Stadtbades zwischen Hauptbahnhof und Weender Straße soll
ein neues Stadtquartier entstehen. Derzeit wird für dieses
Projekt ein europaweiter Investorenwettbewerb ausgeschrieben.
Vorgesehen sind hier kleinteilige Einzelhandels-,
Büro- und Gastronomieflächen, 80 bis 100 Wohnungen sowie
eine kulturelle Nutzung. Von der Entwicklung des Stadtbad-
Areals und der zusätzlichen Zusammenlegung von Innenstadtflächen
erhofft man sich neue Impulse für den Einzelhandelsstandort
Göttingen.
CoMfort City index
Der Standort Göttingen erfreut sich konstanter
Beliebtheit bei Einzelhändlern und
Filialisten. Die vorhandene Nachfrage nach
Großflächen kann auf Grund der baulich
sehr kleinteilig gegliederten Innenstadt
und des Denkmalschutzes kaum befriedigt
werden. Daher ist das Potenzial für
bestimmte Branchen des Einzelhandels
limitiert.
fffff
69

HaLLe an Der saaLe
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
40
70
80
234.295
-2,4% d
87.284
14,8%
89,37
108,00
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+6,7% VJ
+0,0% VJ
b
c
Halle an der saale –
wirtschaftliche Bedeutung
Die kreisfreie Stadt Halle (Saale) liegt im Bundesland Sachsen-Anhalt.
Mit knapp 235.000 Einwohnern zählt sie mit
Berlin, Dresden, Leipzig und Chemnitz zu den fünf größten
Städten in den neuen Bundesländern und bildet mit dem 38
km entfernten Leipzig einen Wirtschaftsraum, in dem 1,7 Mio.
Menschen leben (50 km Radius). Die Stadt konzentriert sich
zudem vor allem auf technologieorientierte Branchen und
die Lebensmittelindustrie. Für junge Technologieunternehmen
wurde eigens der Technologiepark weinberg campus
geschaffen. Auch die Lebensmittelindustrie in Halle befindet
sich im Aufwind: Coca Cola investierte 67 Mio. EUR in Produktions-
und Abfüllanlagen und beliefert von Halle aus
Mitteleuropa sowie Skandinavien mit Sportgetränken. Halle
glänzt mit der größten Universität Sachsen-Anhalts, günstigen
Lohnkosten und einer modernen Infrastruktur.
Halle an der saale –
Bedeutung für den einzelhandel
Halle an der Saale gilt als der bedeutendste Handelsstandort
in Sachsen-Anhalt, der im Ranking der wichtigsten Einzelhandelsstandorte
in der Region Ost den siebten Platz
behaupten kann. Die überdurchschnittliche Zentralität macht
im Vergleich zu vielen westdeutschen Großstädten keinen
großen Eindruck – im ostdeutschen Vergleich können sich
die Zahlen für Halle jedoch sehen lassen. Die Stadt erfüllt
ihre Funktion als Oberzentrum.
1a-Lagen in Halle an der saale
Der Abschnitt der Leipziger Straße zwischen Hansering und
Markt gilt als die absolute 1A-Lage in Halle und zählt zu den
frequenzstärksten A-Lagen in Deutschland. Hier haben sich
alle wichtigen Textilkaufhäuser (P&C, C&A und H&M) angesiedelt.
Am Markt befinden sich zusätzlich Kaufhäuser von
Kaufhof und Wöhrl sowie der kürzlich eröffnete Flagshipstore
von New Yorker.
Der zweite Abschnitt der Fußgängerzone Kleinschmieden/Große Ulrichstraße schneidet im Hinblick auf die Passantenfrequenzen
gegenüber der Leipziger Straße etwas niedriger ab. Das Interesse der Investoren am Immobilienmarkt in
Halle beschränkt sich verstärkt auf das Top-Stück der Leipziger Straße. In diesem Teilbereich wechselten bereits Anfang
des Jahres 2009 die zwei Immobilien Leipziger Straße 101 und 103 – vermittelt durch COMFORT – die Besitzer. Finanzkrise
hin oder her: Auf Grund der stabilen Mietpreisentwicklung sowie der sehr guten Passantenfrequenz vertrauen die
Käufer auf die Wertstabilität sowie das Wertsteigerungspotenzial der Objekte in dieser interessanten Lage.

Halle, Leipziger Straße 103
COMFORT: Investment
news
An der Leipziger Straße 105 hat ein Flagshipstore des Young-Fashion-Filialisten New Yorker eröffnet. COMFORT konnte
darüber hinaus einen Kaufvertrag für zwei Büro- und Geschäftshäuser an der Leipziger Straße 101 und 103 an einen
privaten Investor vermitteln. Nach Optimierung der Einzelhandelsflächen in dem Geschäftshaus Leipziger Straße 101
entsteht ein Ladenlokal mit jeweils 145 Quadratmeter Verkaufsfläche
über zwei Ebenen.
Halle, Leipziger Straße 101
COMFORT: Investment
CoMfort City index
Befürchtungen, wonach das Einkaufszentrum
„nova eventis“ an der Landesgrenze
zu Sachsen den Einzelhandel von Halle an
der Saale erheblich stören könnte, haben
sich nicht bewahrheitet. Kundenbefragungen
zeigen immer wieder, dass dieses Center
nicht durch Kunden aus den Städten
Leipzig und Halle, sondern vornehmlich aus
den ländlichen Regionen Sachsens und
Sachen-Anhalts angefahren wird. Sicher
auch ein Grund, warum sich das Center
nach der vollständigen Fertigstellung trotz
rund 70.000m² Verkaufsfläche nicht so etabliert,
wie von den Investoren und dem
Centermanagement erhofft. Nach wie vor
sind die riesigen Malls unter der Woche
eher menschenleer. Umsatz wird zum größten
Teil an den Wochenenden generiert.
Eine Gefährdung der Einzelhandelsumsätze
in der Innenstadt von Halle ergibt sich
hieraus jedenfalls nicht.
fffff
71

HaMBurg
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
72
1.770.629
+2,1% b
772.007
8,1%
103,81
c
117,27
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
300
250
200
150
Hamburg – wirtschaftliche Bedeutung
Die Freie und Hansestadt Hamburg ist die zweitgrößte Stadt
Deutschlands. Im Jahr 2008 wurden in Hamburg mehr als
1,7 Mio. Einwohner gezählt. Die wirtschaftliche Bedeutung
Hamburgs manifestiert sich in der Metropolregion Hamburg,
eine der insgesamt elf europäischen Metropolregionen in
Deutschland, seiner Stellung als Hafen und als einer der
wichtigsten Medienstandorte in Deutschland. Mit mehr als
3 Mio. Besuchern im Jahr 2007 war Hamburg zudem wieder
einer der größten Tourismusmagnete in Deutschland. Als
Handels-, Verkehrs- und Dienstleistungszentrum hat Hamburg
weit überregionale Bedeutung und zählt zu den wichtigsten
Industriestandorten in Deutschland. Hamburg folgt
London, Luxemburg und Brüssel mit etwas Abstand in der
Liste der Regionen mit dem höchsten BIP der Europäischen
Union. 2007 betrug die Wirtschaftsleistung im Bundesland
Hamburg gemessen am BIP rund 89 Milliarden EUR. Mit
einem Einzelhandelsumsatz von ca. 10,6 Milliarden EUR
(2008) steht Hamburg hinter Berlin an zweiter Stelle.
Hamburg –
Bedeutung für den einzelhandel
100
50
Hamburg erfüllt eine erhebliche Versorgungs- und Oberzentrumsfunktion
gegenüber dem Umland. Hinzu kommt die
touristische Attraktivität der Stadt, die jährlich rund 3 Mio.
0
2005 2006 2007 2008 2009
Besucher anlockt. Die innerstädtischen Einzelhändler profitieren
von diesem Umstand und machen – auch in Zeiten der
Krise – bisher gute Geschäfte. Denn bislang ist der Hamburger
Einzelhandel von der aktuellen Konjunkturkrise offenbar
verschont geblieben. So hat der Hamburger Einzelhandel im vergangenen Jahr nominal 3,5% (real 2%) zugelegt und
liegt wiederum um ca. 1% über dem Bundesdurchschnitt. Der Hamburger Einzelhandelsverband rechnet auch weiterhin
mit einer stabilen Entwicklung. In den vergangenen Jahren lag der Einzelhandelsumsatz in Hamburg regelmäßig über
dem Bundesdurchschnitt, was die herausragende Stellung des Wirtschaftsraumes verdeutlicht. Mehr als eine halbe
Milliarde EUR hat der Hamburger Einzelhandel seit dem Jahr 2004 hinzugewonnen. Im Kurzzeitvergleich zu 2004 bedeutet
dies einen Umsatzzuwachs von 8,1% (Quelle: GfK GeoMarketing). Mit allein rund 1,8 Milliarden EUR Einzelhandelsumsatz
erwirtschaftet die Hamburger Innenstadt einen Umsatzanteil von 17% und unterstreicht somit deren bedeutende
Rolle für die gesamte Region.
Ein kontinuierlicher Anstieg in den letzten Jahren und die Annäherung der Mietpreisentwicklung in den 1A-Lagen der
City Ost (Mönckebergstraße, Spitalerstraße) und der City West (Jungfernstieg, Neuer Wall, Poststraße/Gerhofstraße, Hohe
Bleichen und Große Bleichen) sind deutlich erkennbar. Auch wenn Hamburg durch die momentane Wirtschafts- und
Finanzkrise besonders betroffen ist (Hamburg war bisher Gewinner des globalisierenden Welthandels, zeigt die Entwicklungsqualität
im Wirtschaftsraum Hamburg, dass es dabei auch mittel- und langfristig weniger um Masse (für die City
Ost), sondern mehr um Klasse (City West) geht. Auch wenn die Nachfrageintensität durch das mangelnde Vertrauen in
die Zukunft des Einzelhandels sicher einen Dämpfer bekommen hat, ist laut COMFORT-Beobachtungen zurzeit für den
Großraum Hamburg ein gezieltes Nachfragevolumen von Einzelhandelsverkaufsflächen von ca. 600.000 bis 700.000m²
zu konstatieren. Auf die Innenstadt von Hamburg fällt hiervon ein Nachfrageanteil von immerhin 32%, diese Zahl spricht

für die hohe Bedeutung, die der Einzelhandel nach wie vor
der Innenstadt beimisst.
Dennoch: Der bestehende Flächenanteil der Innenstadt von
nur ca. 12% an der Gesamtverkaufsfläche Hamburgs zeigt,
dass mit ca. 310.000m² vorhandener innerstädtischer Einzelhandelsverkaufsfläche
(Quelle: GfK GeoMarketing) die Innenstadt
einen enormen Nachholbedarf hat, um sich langfristig
dem qualitativen Standortwettbewerb stellen zu können.
1a-Lagen in Hamburg
Hamburg weist – im Gegensatz zu vielen anderen Großstädten
in Deutschland – eine Vielzahl gleichwertiger 1A-Lagen
auf, die sich auch hinsichtlich ihres Mietpreisniveaus nicht
so massiv unterscheiden wie an anderen Standorten. Auf
diese Weise rangiert die am höchsten bewertete 1A-Lage in
Hamburg, die Spitalerstraße, im Ranking der teuersten deutschen
Einkaufsstraßen nicht an der Spitze. Im Schnitt jedoch
sind die Hamburger 1A-Lagen am teuersten, weil sich auch
die nachfolgenden 1A-Lagen auf einem ähnlich hohen
Niveau bewegen.
Zu den absoluten 1A-Lagen in Hamburg zählen neben der
Spitalerstraße und Mönckebergstraße auch der Jungfernstieg,
der Neue Wall sowie Post- und Gerhofstraße. Bei einer kontinuierlichen
Leistungsentwicklung der Innenstadt werden die
Quartiere Große Bleichen, Hohe Bleichen und auch Ballindamm
zu beobachten sein.
Mietpreisangaben in EUR/m²
Jungfernstieg
80£120m²
300£500m²
Spitaler Straße/Mönckebergstraße
Die Einkaufslagen in der City Ost, mit einem hohen Filialisierungsgrad
und höchster Passantenfrequenz. Das Angebot
richtet sich traditionell an das gutbürgerliche Publikum.
Geprägt wird das Quartier von großflächigen Bekleidungsanbietern
und Warenhäusern. Die Mietentwicklung ist stabil
auf einem sehr hohen Niveau, für die Spitalerstraße hingegen
ist die Miete auf Grund der Attraktivität und des Nachfragedrucks
um nochmals ca. 5% gestiegen. Die Spielräume für
eine weitere Entwicklung des Bereiches Bahnhof bis zum
Rathaus sind begrenzt. Die Ausdehnung in Richtung Osten
und in Richtung Süden (Hafencity) ist nur schwer möglich.
Auch B-Lagen können sich nicht etablieren. Die bisherigen
Bemühungen, die Mönckebergstraße/Spitalerstraße durch
geeignete Maßnahmen (Gestaltung des Gertrudenkirchhofs
und der City Parkhäuser) an die Binnenalster heranzuführen,
sind bis heute nicht von Erfolg gekrönt. Die etablierten Ein- Entwicklungspotenzial für neue Konzepte
120
Mönckebergstraße
80£120m²
300£500m²
Neuer Wall
80£120m²
300£500m²
130
150
175
Poststraße/Gerhofstraße
80£120m²
300£500m²
120
Spitalerstraße
80£120m²
300£500m²
160
175
205
230
245
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
-5,4% VJ
-4,0% VJ
+4,3% VJ
c
c
c
c
c
c
d
d
b
+6,7% VJ b
73

HaMBurg
Hamburg, Mönckebergstraße 3, Galeria Kaufhof
kaufslagen Mönckeberg- und Spitalerstraße sind mehrheitlich langfristig vermietet und bieten keinen Ansatz für weitere
Entwicklungen. Also sind auf Grund der topografischen Situation weitere Einzelhandelsflächen nicht mehr beliebig
erweiterbar. Nur durch große Anstrengungen, die HafenCity mit dem Überseequartier, in dem ebenso ca. 40.000m²
Einzelhandelsfläche geplant sind, an die Mönckebergstraße und Spitalerstraße anzuschließen, wird dieser Innenstadtbereich
auch zukünftig weiteres Entwicklungspotenzial bieten.
Hamburg, Mönckebergstaße 16, Karstadt, wer wird überleben?
74

Jungfernstieg/Neuer Wall/Poststraße/
Gerhofstraße
Gefragte Einkaufslagen der City West, die sich durch
die Passagen und Galerien im höherwertigeren Genre
positioniert haben. Geprägt durch das luxuriöse Angebot
des Neuen Walls und durch die Traditionslage
Jungfernstieg hat sich dieser Stadtbereich auch in der
jüngeren Vergangenheit weiterhin positiv entwickelt.
Die Konzentration der Investitionen in diesem Quartier,
sei es am Gänsemarkt oder in den Großen Bleichen,
am Neuen Wall oder die komplette Neuentwicklung
der Hohen Bleichen, zeigt, dass das Vertrauen der
Marktteilnehmer in dieses Quartier besonders vorhanden
ist. Dies erklärt sich aus der Steigerung der Einzelhandelsmieten,
die im Gegensatz zur sogenannten City
Ost in den letzten Jahren überproportional gestiegen
sind und sich aktuell an die 1A-Lagen Mönckebergstraße
und Spitalerstraße angeglichen haben.
Durch die herausragende Projektentwicklung der Firma
Newport am Neuen Wall 80 und die Ansiedlungsentscheidung
der Firma Joop! wie auch St. Emile entwickelt
sich der Neue Wall in gleichbleibender Qualität nun bis
zur Stadthausbrücke. Eigentümer wie Mieter wurden
Hamburg, Jungfernstieg 10/Neuer Wall 2–6,
Aufwertung des Eingangsbereiches Neuer Wall
durch COMFORT Hamburg konzeptionell unterstützt.
So kommt dem zukünftigen Entwicklungsvorhaben der
Baubehörde eine weitere große Bedeutung zu. Wird diese doch dazu führen, dass sich die Lagen in die Hohen Bleichen
und in die ABC-Straße hinein verstärken werden. Durch die Anstrengungen und Investitionen am Gänsemarkt wird sich
auch der nördliche Bereich des Jungfernstiegs weiter qualitativ verbessern. Die Colonnaden werden gestärkt und die
Dammtorstraße bekommt eine zusätzliche Bedeutung über die Staatsoper hinaus.
So ist auch langfristig das Entwicklungspotenzial zweifelsohne in der City West zu sehen. Diese Vermutung wird auch
durch die Flächennachfrage gestützt. Weit über 50% der für die Innenstadt nachgefragten Flächen konzentrieren sich
auf das Quartier der City West.
Hamburg, Neuer Wall 80, Joop!, COMFORT: Vermietung
75

HaMBurg
news
Durch stabile Umsätze einerseits und knappes Flächenangebot andererseits sind die Ansiedlungsspielräume für neue Einzelhändler
in der Mönckebergstraße und Spitalerstraße sehr begrenzt, sodass das Interesse an der Mönckebergstraße 17
für eine zukünftige Flächenerneuerung sicher groß sein wird. Das Traditionskino Passage wird seinen Betrieb aufgeben.
Im April 2009 begann die Renovierung des sogenannten Hamburg Pavillons. Nach dem Umbau werden Starbucks und
ein Kulturpunkt der Kulturbehörde einziehen. Die Verbindungsachse zur westlichen Innenstadt bildet die Europa-Passage,
die sich in erster Linie für das jüngere Publikum gut etabliert hat, wenngleich nach wie vor konzeptionelle Schwächen
zu erkennen sind. So sind es vor allen Dingen auch Großflächen, die kein durchgreifendes Profil haben. Weiterhin kommt
die Europa-Passage nicht aus den Schlagzeilen, nun sollen es zu hohe Nebenkosten sein, die die Mieter extrem belasten.
Die Bergstraße hat sicher durch die Europa-Passage an Frequenz verloren, die Ansiedlung der Steakhauskette Block House
mit zwei Filialen könnte aber diesen Standort langfristig stützen.
In der City West ist die Entwicklung weiter fortgeschritten. Insbesondere Einzelhändler mit dem Fokus auf jungem
Publikum zeigen hier hohes Ansiedlungsinteresse. Der Gänsemarkt spricht insbesondere Mieter aus dem Young-Fashionund
Sportbereich an, wie die jüngsten Ansiedlungen von Urban Outfitters, Replay oder Northland gezeigt haben. In der
Gänsemarkt-Passage selbst eröffnete zuletzt das junge Konzept Elb der Görgens Gruppe. Die Hohen Bleichen/Heuberg
sollen zu einer Flaniermeile werden, beleuchtete Lebensbäume und edle Bänke werden zukünftig den öffentlichen Raum
prägen. Hier haben sich neben Prada, dem Szene-Restaurant „Die Bank“ und Vapiano so illustre Mieter wie Etro und
Brunello Cucinelli angesiedelt. In unmittelbarer Nachbarschaft hierzu befinden sich noch Chanel, Strenesse, Polo Ralph
Lauren und das Nischenkonzept Filipa K, sodass dieses Quartier für spezielle Labels eine echte Alternative zum Neuen
Wall geworden ist.
Die Zukunftschance der Hamburger Innenstadt liegt im Ausbau und in der Qualitätssteigerung des Einzelhandelsangebots
der City. Mit einem Flächenangebot der Innenstadt von ca. 12% der Gesamtverkaufsfläche ist die Innenstadt zu gering
ausgestattet. Laut GfK GeoMarketing weisen Referenzstädte (über 500.000 Einwohner) einen Flächenanteil an innerstädtischer
Verkaufsfläche von ca. 20% zur Gesamtausstattung aus, sodass rein rechnerisch der Hamburger Innenstadt
ca. 100.000m² fehlen, um ihrer Bedeutung und Magnetfunktion für den Wirtschaftsraum Hamburg gerecht zu werden.
Letztendlich wird sie auch nur durch ein quantitatives und qualitatives Wachstum den internationalen Städtewettbewerb
bestehen können.
Nach wie vor sind allerdings die einzelnen Bezirke und Stadtteile sehr aktiv und nagen an dem Umsatzkuchen der
Innenstadt, beispielsweise durch die Etablierung von BID (z. B. Harburg, Bergedorf, Wandsbek, um nur einige zu nennen)
oder durch die Erweiterung von bestehenden Verkaufsflächen, die sich allein bis Ende 2010 auf eine zusätzliche Fläche
von ca. 70.000m² belaufen (CCB Bergedorf, Frappant-Komplex Altona, Bismarckbad Ottensen, Erweiterung Elbe-Einkaufscenter,
Stadtquartier Blankeneser Bahnhofsvorplatz, Wandsbeker Quarree, Rahlstedt Arkaden). Das heißt, die Flächenentwicklung
einzelhandelsrelevanter Verkaufsfläche außerhalb der Innenstadt zulasten der Entwicklung Innenstadt geht
kontinuierlich weiter.
Auch die Diskussion um die Umweltzone/City-Maut (Bestandteil des Koalitionsvertrages des gegenwärtigen Senats) trägt nicht
zur Stabilisierung und Zukunftsfähigkeit der Hamburger Innenstadt bei. So zeigt zum Beispiel die letzte Kundenverkehrszählung
der BAG für die Hamburger Innenstadt 2008 eindeutig auf, dass die wirtschaftliche Bedeutung der mit dem Auto kommenden
Kunden nicht zu unterschätzen ist. Zwischen 35 und 40% des innerstädtischen Einzelhandelsumsatzes entfallen auf Kunden,
die mit dem Pkw zum Einkaufen kommen. Dies ist ein gewichtiger Gesichtspunkt bei der Beurteilung aller gegen den Autoverkehr
gerichteten Maßnahmen in der Innenstadt.
Die Stadtentwicklungsbehörde arbeitet seit Jahren an einem Innenstadtkonzept, welches im Herbst 2009 vorgestellt wird. Wir
dürfen gespannt sein, inwieweit durch geeignete Maßnahmen die Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels Raum findet.
76

Hamburg, Neuer Wall 80, St. Emile, COMFORT: Vermietung
Die Diskussion um die Zukunft der Warenhäuser wird die Innenstadt von Hamburg unseres Erachtens nach nicht belasten.
Mit dem Alsterhaus, dem Karstadt-Warenhaus in der Mönckebergstraße, Karstadt-Sport und der Kaufhof Galeria am Hauptbahnhof
befinden sich jeweils die Verkaufsflächen in exzellenten
Lagen. Die Standorte selbst lassen es ebenso zu, unterschiedliche
Konzepte und Kundenansprachen profiliert und CoMfort City index
erfolgreich fortzuentwickeln, sodass diese Flächen auch lang-
Ungeachtet der Tatsache, dass Hamburg
fristig erfolgreich zu betreiben sind und zur Stabilität und als Einzelhandelsmetropole eine bedeu-
Leistungsfähigkeit der Innenstadt beitragen werden. Anders tende Rolle in Europa spielt, muss konsta-
sieht es in den Stadtteillagen aus, hier hat der Karstadt-Kontiert werden, dass in der Hamburger Innenzern
noch neun Filialen, die an manchen Standorten auch für stadt das Potenzial noch immer nicht voll
die Prosperität des Quartiers Mitverantwortung tragen. Hier ausgeschöpft wird. Gelänge es, neue Lagen
gilt es, neue Nutzungsalternativen aufzuzeigen. Für einige langfristig zu etablieren, würde dies der
Standorte gibt es bereits zukunftsweisende Perspektiven.
aktuellen Nachfragesituation seitens des
Einzelhandels entgegenkommen. Entwick-
Der Einbruch im Investmentmarkt ist selbstverständlich auch
an Hamburg nicht spurlos vorbeigegangen, wobei das
Ergebnis respektabel ist. Mit rund 1,9 Milliarden EUR ist ein
lungschancen ergeben sich derzeit fast
ausschließlich in der City West, wie das Beispiel
Neuer Wall zeigt, der auch in dem
Bereich, der bislang dem Möbelhandel vor-
Rückgang von ca. 60% zu verzeichnen, das Ergebnis ist aber behalten war, neue Qualität zeigt und für
im langjährigen Mittel und angesichts der angespannten Mieter wie aktuell Joop! und St. Emile von
Finanzmarktsituation im Verhältnis zu anderen deutschen Interesse ist. Diese Entwicklung gilt es zu
Großstädten noch immer als sehr befriedigend zu bezeich- forcieren. In der City Ost steht die schwienen.
Internationale Investoren attestieren dem Hamburger rige Aufgabe der Verbindung zur Hafen-
Immobilienstandort einen exzellenten Ruf; da auf der einen City mit ihren Einzelhandelsflächen bevor.
Seite Kreditpakete zu außerordentlich günstigen Konditionen
Im Fokus einer guten Lösung müssen hier
locken, es auf der anderen Seite aber eine Flucht in die
Qualität gibt, sind wir davon überzeugt, dass gerade der
Immobilienmark in der Innenstadt von Hamburg sehr stabil
und ausgewogen bleibt. Dies zeigen auch die jüngsten Verkaufsabschlüsse
Jungfernstieg 16, Alsterhaus, und Jungfernstieg
22, Dresdner Bank Gebäude.
die Verbindungsräume City Hochhäuser,
Domplatz, Kontorhausviertel, Katharinenviertel
und Hopfenmarkt stehen. Ob dieser
Brückenschlag gelingt, bleibt gespannt
abzuwarten.
fffff
77

HannoVer
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
Georgstraße
80£120m²
300£500m²
78
110
Bahnhofstraße
80£120m²
300£500m²
105
Karmarschstraße
80£120m²
300£500m²
105
180
175
175
Große Packhofstraße
80£120m²
300£500m²
100
170
518.069
+0,2% b
268.606
9,1%
101,22
138,80
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
200
160
120
80
40
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+2,9% VJ
+10,5% VJ
-2,9% VJ
+0,0% VJ
c
c
c
c
b
b
d
c
Hannover – wirtschaftliche Bedeutung
In Niedersachsen, einem der flächenmäßig größten Bundesländer
Deutschlands, ist die Region Hannover der bedeutendste
Wirtschaftsraum. Handel, Handwerk und Industrie versorgen
von hier aus nationale und internationale Märkte. Traditionell
stark ist der Standort Hannover vor allem im Fahrzeugund
Maschinenbau. Die Volkswagen AG (Bereich Nutzfahrzeuge)
ist mit rund 16.000 Beschäftigten das größte Unternehmen
der Stadt. Darüber hinaus werden in Hannover
nach wie vor die größten Messen der Welt ausgerichtet und
die Stadt ist einer der größten Versicherungsstandorte
Deutschlands.
Hannover –
Bedeutung für den einzelhandel
Die Landeshauptstadt Niedersachsens ist das mit Abstand
wichtigste Oberzentrum des Bundeslandes und zählt mit mehr
als 518.000 Einwohnern zu den gefragten Einkaufsmetropolen
in Deutschland. Dabei sollte man die Attraktivität des
Standortes auch für den internationalen Einzelhandel nicht
unterschätzen. Hannover verfügt über vier etwa gleich starke
1A-Lagen, deren Mietpreise sich mit 170–180,– EUR/m² auf
sehr hohem Niveau bewegen. Der seit Jahren konstante Erfolg
Hannovers beruht auf dem verhältnismäßig großen Anteil der
Verkaufsflächen in der Innenstadt ebenso wie auf dem Fehlen
peripherer Standorte mit nennenswerter Ausstrahlung.
Hannover, Große Packhofstraße 30,
House of Gerry Weber

1a-Lagen in Hannover
Hannovers 1A-Lagen Bahnhofstraße, Georgstraße, Große Packhofstraße und Karmarschstraße sind für den Erfolg der
niedersächsischen Einzelhandelsmetropole gleichermaßen verantwortlich. Die vielen Neubauten und Bauvorhaben
zeugen von einer starken Investitionsbereitschaft von privater wie auch öffentlicher Seite. Dies ist grundsätzlich ein gutes
Zeichen, denn der bislang schon erfolgreiche Standort wird so weiter gestärkt und kann dem enormen Nachfragedruck
Folge leisten.
Als innerstädtische Top-Lage mit den meisten Aktivitäten tat sich in den vergangenen Jahren die Georgstraße hervor, die
sich auch weiterhin der größten Nachfrage der Einzelhändler erfreut. Die Bahnhofstraße sowie die offene, unterhalb des
Straßenniveaus verlaufende Niki-de-Saint-Phalle-Promenade haben sich als erfolgreiche Young-Fashion-Meilen etabliert.
Entgegen der tristen Bahnhofssituation anderer Städte ist der Ernst-August-Platz mit dem Hauptbahnhof am Ende der
Bahnhofstraße städtebaulich sehr attraktiv und ein gelungener Auftakt für Besucher der Einkaufsstadt, die mit der Bahn
kommen. Der Flagshipstore von New Yorker mit zusätzlicher Anbindung an die Niki-de-Saint-Phalle-Promenade und der
aufwendig modernisierte Kaufhof hat der Bahnhofstraße in den letzten Jahren zusätzliche Attraktivität eingehaucht,
auch die Eröffnung der Ernst-August-Galerie im Herbst 2008 am Bahnhofsvorplatz bedeutet für die etablierten Filialisten
in den 1A-Lagen keine großartige Konkurrenz. Ferner wird durch die höhere Attraktivität in diesem Quartier rund um
den Hauptbahnhof der gesamte Standort gestärkt.
Als Folge der anhaltend starken Nachfrage aller nationalen und internationalen Einzelhändler nach Flächen in den
1A-Lagen haben sich die Mietpreise für frei werdende Ladenlokale in den letzten Jahren stetig nach oben entwickelt.
Dies ist ein eindeutiges Indiz für die Attraktivität des Standortes für den Einzelhandel, der Mietpreise in der Regel nur in
einer Höhe akzeptiert, die das Umsatzpotenzial vor Ort realistisch widerspiegeln.
Hannover, Projektentwicklung Bahnhofstraße 8
COMFORT: Consulting, Vermietung
79

HannoVer
Hannover, Projektstudie Karmarschstraße 17–23, Ansicht Ständehausstraße
COMFORT: Consulting, Vermietung
Quelle: Architekturbüro Kleihues + Kleihues
news
Angesichts der positiven Entwicklung der Bahnhofstraße engagiert sich der Düsseldorfer Projektentwickler CENTRUM
in Zusammenarbeit mit COMFORT Hamburg auch mit der Liegenschaft „Ernst-August-Markthalle“ an der Bahnhof -
straße 8, die nach Umbau des markanten Eckgebäudes drei mehrgeschossige Einzelhandelsflächen an Unternehmen
vorzugsweise aus dem Young-Fashion-Bereich vermieten wird.
80

Im Oktober 2008 hat Europas modernstes Görtz Schuhgeschäft sowie im Frühjahr 2009 House of Gerry Weber auf über
600m² in der Großen Packhofstraße eröffnet. Unmittelbar gegenüber befindet sich die kurz vor Fertigstellung stehende
Projektentwicklung des Projektentwicklers CENTRUM, der das ehemalige Textilkaufhaus „Heutelbeck“ nach Abriss/
Neubau mit rund 3.200m² Verkaufsfläche über zwei Etagen und der Neuvermietung durch die COMFORT Hamburg GmbH
an Roland Schuhe, s.Oliver und Marc O’Polo neu positionieren konnte. Im Frühjahr 2009 wurde das Gebäude an die
Aachener Grund als Endinvestor ebenfalls durch die COMFORT Hamburg GmbH vermittelt. Die längst überfällige Sanierung
des aus den 70er-Jahren stammenden Kröpcke-Centers in der Karmarschstraße, das an der Schnittstelle zwischen
den 1A-Lagen Georgstraße, Karmarschstraße und Bahnhofstraße das Erscheinungsbild der Hannoveraner Innenstadt
entscheidend prägt, hat ebenfalls begonnen. Mit Unterstützung der COMFORT Hamburg GmbH ist hier wiederum die
CENTRUM als Projektentwickler tätig. Das Projektvolumen beläuft sich auf rund 200 Mio. EUR. Die Immobilie wird
umfassend saniert und erweitert und ein ihrer Lage angemessenes attraktives Erscheinungsbild erhalten. Im April 2009
hat die Schließung des sogenannten Passerellenlochs am Kröpcke begonnen und die zukunftsweisenden Veränderungen
des Objektes eingeläutet. Mit Front zur Karmarschstraße sowie in der Passarelle entstehen mehrere Einzelhandelsflächen,
die an der Frequenz der U-Bahn-Station Kröpcke mit täglich bis zu 153.000 ein- sowie aussteigenden Fahrgästen partizipieren
werden. Durch diese Maßnahmen wird die Qualität der Karmarschstraße, die „gute Stube Hannovers“ mit den
Traditionshäusern I.G. von der Linde, Mäntelhaus Kaiser sowie Parfümerie Liebe, deutlich profitieren, sie ist nicht mehr
zweigeteilt und erhält zukünftig zwei attraktive Seiten. Als Hauptmieter für das Kröpcke konnte das bereits dort ansässige
Unternehmen Peek & Cloppenburg gewonnen werden, das auf einer Gesamtfläche von 10.000m² ein Weltstadthaus
errichten wird. Weitere Einzelhändler werden sich auf knapp 6.000m² ansiedeln – auch hier konnten erste namhafte
Erfolge erzielt werden.
Mit der Entwicklung der Großen Packhofstraße, des Heutelbeck-Hauses
und des Kröpcke-Centers wird ein entscheidender
Gegenpol zum Einzelhandelsschwerpunkt mit der ECE
am Bahnhof geschaffen, was für das Gleichgewicht der Einzelhandelsstruktur
in Hannovers Innenstadt von allergrößter
Bedeutung ist. Auch das traditionsreiche Erdmann-Haus,
welches derzeit interimistisch von dem Taschenanbieter
X-Bags genutzt wird, hat mit der Development Partner AG
einen Käufer gefunden. Geplant ist die Neuentwicklung eines
Geschäftshauses mit rund 2.600m² Einzelhandelsfläche.
Als weiteres Entwicklungspotenzial für dieses Revier sind
unter anderem das Karstadt Sporthaus sowie das im September
2008 geschlossene SinnLeffers Kaufhaus in der Osterstraße
im Gespräch.
Diese engagierte Bautätigkeit betrifft über die genannten
1A-Lagen hinaus auch Straßenzüge, die als Verbindung zwischen
diesen gerade beschriebenen Schwerpunkten bisher
nicht so sehr im Fokus der Investoren standen. Es handelt
sich um die Entwicklung des Rosenquartiers mit Hotel, Büros,
Parkhaus und weiteren Einzelhandelsflächen. In der weiteren
Nachbarschaft wird über kurz oder lang auch mit der Entwicklung
des bisherigen Karstadt Bettenhauses gerechnet.
Ob sich diese Lage durch geänderte Fußgängerfrequenzen
zu einer 1A-Lage entwickeln wird, bleibt abzuwarten und
hängt von der weiteren Investitionsfreudigkeit ab.
CoMfort City index
Hannover hat für seine Einzelhandelslandschaft
in der Innenstadt einen guten
Weg eingeschlagen. Die zahlreichen Bauprojekte
in den 1A-Lagen und die neu
eröffnete Ernst-August-Galerie werden den
Standort Innenstadt nachhaltig stärken. Die
Ernst-August-Galerie hat vielen seit Jahren
nachfragenden Einzelhandelsunternehmen
endlich die erhoffte Ansiedlungsmöglichkeit
geboten. Die Angebotsvielfalt der
Innenstadt wird sich weiter erhöhen und
damit auch die Anziehungskraft. So ist Hannover
gut gerüstet gegen mehrere Entwicklungen
im weiteren Umfeld, sei es nun der
nur zwei Kilometer von der Innenstadt entfernte
Lindenpark mit ca. 35.000m² Einzelhandelsfläche
oder auch die Revitalisierungen/Erweiterungen
in Garbsen, Langenhagen
oder Laatzen. Es bleibt lediglich abzuwarten,
wie die weitere Entwicklung
des in Schieflage geratenen Karstadt-
Konzerns die gut funktionierende Innenstadt
berührt.
fffff
81

HeiDeLBerg
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
Heidelberg, Hauptstraße 6,
Mustang mit neuem Store in Heidelberg
82
70
115
145.311
+1,6% b
75.597
6,0%
99,63
129,51
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
140
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+4,5% VJ
+0,0% VJ
b
c
Heidelberg – wirtschaftliche Bedeutung
Heidelberg liegt im Südwesten Deutschlands, unweit der Mündung
des Neckars in den Rhein. Die ehemalige Residenzstadt
ist bekannt für ihre Schlossruine oberhalb des Flusses und der
Altstadt sowie für die Ruprecht-Karls-Universität, die älteste
Hochschule in Deutschland. Sie zieht Wissenschaftler und
Touristen aus aller Welt an. Mit ca. 145.000 Einwohnern ist
Heidelberg die fünftgrößte Stadt in Baden- Württemberg. Heidelberg
bildet gemeinsam mit Mannheim und Ludwigshafen
die Region Rhein-Neckar. Als eines der drei Oberzentren im
Rhein-Neckar-Raum, dem siebtgrößten industriellen Ballungsraum
in Deutschland mit 2,3 Mio. Einwohnern, profitiert Heidelberg
von einem besonders hohen Anteil junger Erwachsener
und hoch qualifizierter Fachkräfte. Von den 107.000 Beschäftigten
in der Stadt arbeiten circa 80 Prozent im Dienstleistungsbereich.
Die Universität Heidelberg und das Universitätsklinikum
sind größter Arbeitgeber der Stadt mit mehr als 15.000
Mitarbeitern. Heidelberg ist außerdem Sitz der Akademie der
Wissenschaften und zahlreicher internationaler Großforschungseinrichtungen
wie des Deutschen Krebsforschungszentrums
(DKFZ), des Europäischen Laboratoriums für Molekulare
Biologie (EMBL) sowie von vier Max-Planck-Instituten.
Heidelberg –
Bedeutung für den einzelhandel
Heidelberg zählt unter den interessanten Mittelstädten in
Baden-Württemberg, die fast durchweg weit überdurchschnittliche
Zentralitäten aufweisen, zu den besonders
begehrten Kandidaten. Mit erstklassigen wirtschaftlichen
und soziodemografischen Rahmendaten steht Heidelberg
trotz der Konkurrenz zum starken Nachbarn Mannheim
sowohl bei Filialisten und Investoren als auch bei Entwicklern
nachhaltig im Fokus des Interesses. Zwar liegt die Kaufkraft
nur auf dem Niveau des Bundesdurchschnitts, die Zentralität
jedoch übertrifft den Bundesdurchschnitt mit einem Wert von
knapp 130 bei Weitem. Im Klartext bedeutet dies, dass Heidelberger
Einzelhändler einen großen Teil ihres Umsatzes mit
Käufern aus dem Umland generieren.
1a-Lagen in Heidelberg
Die Einzelhandelsnutzung in Heidelberg konzentriert sich auf
die Hauptstraße in der malerischen Altstadt, eine der vielleicht
schönsten Fußgängerzonen Europas, wo sich neben renommierten
Filialbetrieben auch interessante inhabergeführte
Geschäfte finden, die zwischen dem Bismarckplatz und dem
Marktplatz zum Einkauf einladen. Auf einem guten Kilometer

Länge sind dort vielfältige Namen, Marken und Konzepte ver-
treten, die zu einem breiten internationalen Angebot beitragen.
Der filialisierte Einzelhandel konzentriert sich schwerpunktmäßig
auf den westlichen Bereich der Hauptstraße. Dieser Bereich
erstreckt sich ab dem Bismarckplatz bis – sehr großzügig
ausgelegt – Höhe Marstallstraße/Universitätsplatz.
news
Das Traditionsgeschäft Oscar Gätschenberger an der Hauptstraße
6 hat Ende 2008 geschlossen. Die Einzelhandelsflächen
in allerbester Lage hat sich das Unternehmen Mustang
sichern können. Starbucks eröffnete auf der Hauptstraße 25.
Der Schuhfilialist ecco wird 2010 die zurzeit noch von Douglas
genutzten Räume an der Hauptstraße 65 nach Umbau
neu eröffnen. Aber auch im Bereich der Häuser mit den
höheren Hausnummern, die traditionell weniger gefragt sind,
haben sich einige Veränderungen ergeben, woran erkennbar
ist, welches Potenzial in Heidelberg schlummert. Ein Beispiel
ist die Hauptstraße 68, wo im Januar 2009 das zum Schweizer
Konzern Sud Express Suisse SA gehörende Textillabel
Anouk auf 150m² einen Store eröffnete.
Die Gespräche hinsichtlich eines innerstädtischen Shopping Centers für Heidelberg laufen weiterhin. Nach COMFORT-
Einschätzung würde ein großzügig dimensioniertes, integriertes Einkaufszentrum am „richtigen“ Standort mit Anschluss
an die Fußgängerzone (beispielsweise am Bismarckplatz unter Miteinbeziehung der Galeria Kaufhof) dem Einzelhandel
in der Innenstadt von Heidelberg nachhaltig helfen, den Mangel an dringend benötigten Großflächen auszugleichen, die
Attraktivität der Stadt insgesamt zu steigern und die Zentralität weiter zu erhöhen. Damit könnte die Innenstadt ihre
Zukunftsfähigkeit nachhaltig stärken, da bisher fehlende großflächige Konzepte endlich einen geeigneten Standort finden
würden – integriert in das bestehende klassische 1A-Lagengefüge.
Heidelberg, Hauptstraße 68, Anouk verstärkt die
Hauptstraße im Bereich der höheren Hausnummern
Heidelberg, Galeria Kaufhof am Bismarckplatz,
Top-Standort für integriertes Center
CoMfort City index
Die Heidelberger Innenstadt ist grundsätzlich
attraktiv und gut aufgestellt. Was auf
Grund der Kleinteiligkeit der Bebauung
nach wie vor dringend fehlt, sind moderne
Flächen für mittelgroße und große Konzepte,
wie sie beispielsweise in Mannheim in
den letzten Jahren erfolgreich geschaffen
wurden. Kommen diese nicht, droht die
Heidelberger Innenstadt etwas an Boden
und Attraktivität zu verlieren.
fffff
83

HiLDesHeiM
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
84
Hildesheim – wirtschaftliche Bedeutung
Hildesheim liegt im südlichen Teil von Niedersachsen. Die
knapp 104.000 Einwohner große Stadt ist seit 1974 Kreisstadt
und eines der neun Oberzentren des Landes. Die nächstgelegenen
größeren Städte sind Hannover und Braunschweig.
Im Norden von Hildesheim befindet sich ein kleiner Flugplatz,
der insbesondere zu Messezeiten in Hannover stark frequentiert
wird. Als die wichtigsten ansässigen Unternehmen gelten
Bosch, Blaupunkt und Eickhoff-Stahlbau.
Hildesheim –
Bedeutung für den einzelhandel
Nach Jahren stagnierender Investitionen und einem scheinbaren
Abfinden mit der Situation einer untergeordneten Rolle
in Hannovers Speckgürtel sind die nun angestoßenen zahlreichen
Entwicklungen in der Hildesheimer Innenstadt als
außerordentlich erfreulich zu bezeichnen. Die Stadt verfügt
über ein leicht überdurchschnittliches Kaufkraftniveau und
eine deutlich erhöhte Zentralität, oberhalb von 139. Dennoch
basiert die Einzelhandelslandschaft der Innenstadt vielerorts
auf angestaubten Konzepten. Zahlreiche Verkaufsflächen an
der Peripherie trugen zum Stillstand bei. An der Zunahme der
Verkaufsflächen in Hildesheim hat die Innenstadt zuletzt nur
mit einem mageren Wert von 2,5% teilgenommen. Dieser
Trend wird nun umgedreht.
1a-Lagen in Hildesheim
Mietpreisangaben in EUR/m²
Projektentwicklungen sorgen für eine Auffrischung der
1A-Lagen Hoher Weg und Almsstraße und gleich zwei inner-
80£120m²
städtische Centerentwicklungen machen in Hildesheim von
75
+0,0% VJ c sich reden. Die Almsstraße galt nicht zuletzt auf Grund des
300£500m²
Magneten Kaufhof immer als die etwas stärker frequentierte
40
+0,0% VJ c und bessere Lage als der Hohe Weg. Auf Grund der Kleinteiligkeit
der Bebauung der Almsstraße war der Hohe Weg
aber für Neuansiedlungen und Projektentwicklungen eher
prädestiniert und konnte daher zuletzt deutlich aufholen. So zog am Hohen Weg 30–31, nach Aufgabe der Fläche durch
Peek & Cloppenburg, H&M ebenso ein wie s.Oliver am Hohen Weg 10, was eindeutig für die Qualität der Lage spricht.
news
103.593
+0,3% b
41.582
8,1%
100,11
c
139,86
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
Am Hohen Weg 36 eröffnete der niederländische Modeanbieter The Sting nach Neubau des Gebäudes durch den Düsseldorfer
Projektentwickler CENTRUM mit großem Erfolg eines seiner ersten Geschäfte in Deutschland. Deichmann hat
die bislang gemietete Immobilie am Hohen Weg 12 erworben und dies zum Anlass genommen, eine Modernisierung
und Vergrößerung vorzunehmen. Am Hohen Weg 11 hat Rossmann eröffnet, dessen ehemalige Fläche am Hohen Weg
9/10 von Koffer Koch und Reno genutzt wird. In der Almsstraße 18 sind nach Umbau der Liegenschaft Neuzugänge durch
Tamaris und Tally Weijl zu verzeichnen. Zu dieser weiteren Aufwertung der Fußgängerzone kommen nun auch Center-

entwicklungen hinzu. Zum einen plant die Multi Development die Arneken-Galerie mit Anschluss an die 1A-Lage Almsstraße,
zum anderen die Bahnhof-Arkaden, die den Neubau des Hauptbahnhofs mit Shopping Mall beinhalten sowie die
sogenannte Bernward-Galerie im ehemaligen Multistore-Gebäude. Für die Arneken-Galerie ist die Eröffnung in 2011
geplant, die Flächengröße wird auf ca. 25.000m² beziffert. Als Ankermieter sind Saturn und ein großes Textilhaus im
Gespräch, hierbei wird immer öfter Peek & Cloppenburg genannt, die ihren Standort an H&M abgegeben haben. Derzeit
gehen wir davon aus, dass dieses in die gewachsene A-Lage integrierte Center ein Gewinn für Hildesheim sein wird und
sich die Stadt durch die zu erwartende Angebotsvielfalt weiter von dem Einfluss Hannovers emanzipieren kann. Insgesamt
entsteht ein deutlich gesünderes Verhältnis zwischen Innenstadtflächen und peripheren Einzelhandelsstandorten.
Bei den weiteren geplanten Hildesheimer Shopping Center Projekten stockt derzeit der Fortschritt. Anscheinend ist die nicht
ausreichende Vorvermietungsquote der Grund für die Verzögerung am Bahnhof. Auch der Umbau des leer stehenden
Multistore-Gebäudes zur Bernward-Galerie verzögert sich. Das Shopping Center sollte ursprünglich bereits im Frühjahr 2009
eröffnet werden. Jedoch erschweren die Unklarheiten bei den
Bahnhof-Arkaden auch bei der Mietersuche die Realisierung.
Hildesheim, Hoher Weg 36, Neueröffnung des
holländischen Fashion-Spezialisten The Sting
CoMfort City index
Die Innenstadt von Hildesheim hat durch
diese zahlreichen Projektentwicklungen
sehr an Attraktivität gewonnen und ist in
unerwarteter Weise in den Fokus von Investoren
gerückt, die an der voraussichtlich
langfristigen stabilen Mietpreissteigerung
partizipieren wollen. Der beste Einzelhandelsbereich
liegt derzeit zwischen H&M und
Galeria Kaufhof und bietet bestes Potenzial
für weitere Entwicklungen. Die Ansicht,
dass Hildesheim neben der Arneken-Galerie
noch weitere Center verkraftet, ist allerdings
kaum nachvollziehbar. Das Problem
der Mieterfindung bestätigt diese Einschätzung.
Selbst wenn eine Stärkung der Innenstadt
durch eine Zunahme von moderner
Verkaufsfläche zu begrüßen ist, wachsen
die Bäume in einer Stadt wie Hildesheim
nicht in den Himmel. Das geplante Center
am Bahnhof mit rund 13.500m² Verkaufsfläche
ist de facto überdimensioniert und
kann nicht optimal in die Innenstadt integriert
werden, da der weite fußläufige Weg
von der 1A-Lage in Richtung Bahnhof durch
eine sehr unattraktive B-Lage zum Bahnhof
führt. Das Center wird also nicht von den
Kundenströmen der Innenstadt profitieren.
Als echte Shopping-Alternative ist es wiederum
zu nahe an der Innenstadt gelegen.
Hier wird die Innenstadt auf Grund der
höheren Angebotsvielfalt und Aufenthaltsqualität
immer der Gewinner sein.
fffff
85

ingoLstaDt
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
1a-Lagen in ingolstadt
86
50
90
123.055
+3,0% b
76.309
4,0%
106,61
140,56
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+0,0% VJ
+4,2% VJ
c
b
ingolstadt – wirtschaftliche Bedeutung
Die an der Donau im Freistaat Bayern liegende kreisfreie Stadt
Ingolstadt ist Oberzentrum für die umliegenden Landkreise
und Gemeinden. In der Stadt leben rund 123.000 Menschen,
in der Region um Ingolstadt sind es bereits ca. 449.000 Einwohner.
Ingolstadt gilt als traditioneller Industriestandort.
Dabei entfallen 59% der Bruttowertschöpfung auf das produzierende
Gewerbe; der Dienstleistungsbereich kommt auf
rund 41%. Die Automobilindustrie ist die wichtigste Branche
für den Standort. Audi hat hier seinen größten Produktionsstandort
und beschäftigt über 31.000 Arbeitnehmer. In der
Region haben sich daher bislang mehr als 100 Zulieferfirmen
niedergelassen – Tendenz steigend. Ingolstadt ist auch ein
Zentrum der Erdölindustrie. Drei Raffinerien sind ebenfalls
hier angesiedelt. Weiterhin trägt die Luft- und Raumfahrtindustrie
(EADS) zur Wirtschaftskraft der Region bei.
ingolstadt –
Bedeutung für den einzelhandel
Ingolstadt, seit 1989 Bayerns jüngste Großstadt und zweitgrößte
Stadt Oberbayerns – erlebt seit Mitte der 80er-Jahre
einen kontinuierlichen Bevölkerungsanstieg. Heute leben
rund 123.000 Menschen in der Stadt an der Donau – Tendenz
steigend. Im Vergleich zu anderen bayerischen Großstädten
leben hier überproportional viele junge Menschen. Dahinter
verbirgt sich das aufstrebende Arbeitskräftepotenzial von
morgen und zukünftige Kaufkraft.
Zusätzlich hat Ingolstadt eine starke Zentralität gegenüber
dem Umland, die in einer Kennzahl oberhalb von 140 ihren
Ausdruck findet. Gepaart mit der deutlich überdurchschnittlichen
Kaufkraft der Ingolstädter Bürger und der Besucher aus
dem Umland ergibt sich hieraus ein Potenzial, das den Einzelhändlern
in der Ingolstädter City nachhaltig Freude bereitet.
Die Innenstadt mit der Top-Lage Ludwigstraße, Bayerns erster Fußgängerzone, erfreut sich weiterhin größter Beliebtheit
und Attraktivität. Die im Herbst 2005 im ehemaligen Wagner-Haus eröffneten City Arcaden verzeichneten im abgelaufenen
Jahr eine sehr positive Entwicklung. Der Textilfilialist H&M hat dort Ende Mai 2009 einen Standort eröffnet. Zuvor
hatte bereits die Buchhandelskette Thalia 2.000m² gemietet. Abgerundet wird dieser positive Gesamteindruck durch die
Integration eines Nachbargebäudes, welches im Rahmen der dreijährigen Erweiterung in die City Arcaden integriert wurde.
Ebenso konnte vor allem auch der Bereich Ludwigstraße in Richtung Moritzstraße seinen Ruf als absolute Top-Lage in
Ingolstadt weiter festigen. Hier hat unter anderem der Filialist Apollo einen sehr attraktiven neuen Standort auf 300m²
Einzelhandelsfläche in der Ludwigstraße 3 eröffnet. Vermittelnd tätig war COMFORT München. Als Folge dieser und
vorangegangener Neuansiedlungen (Esprit, K&L Ruppert) ist auch die Passantenfrequenz auf der Ludwigstraße insgesamt

Ingolstadt, Ludwigstraße 25, City Arcaden, links neben dem Haupteingang der neue H&M, rechts Thalia.
„Ein Center entwickelt sich!“
signifikant gestiegen. Im Zuge dieser Entwicklungen blieben die Mietpreise für Ladenflächen nicht nur stabil, sondern
haben im Zeitraum der letzten Jahre deutlich zugelegt.
Wermutstropfen bleibt der Bereich zwischen Kaufhof und Paradeplatz. Die in Teilen gute Entwicklung mit Ansiedlung
von interessanten neuen, zwischenzeitlich etablierten Mietern, wie beispielsweise Jack Wolfskin und Glenfield, konnte
leider nicht fortgeführt werden. Hier ist vor allem das ehemalige LUKAS Kaufhaus zu nennen, welches aktuell auf einer
sanierungsbedürftigen Großfläche leider keinen attraktiven Mieter präsentieren kann und so eine Schlüsselposition in
diesem Bereich der Ludwigstraße bisher negativ besetzt. Hier gilt es in den kommenden Jahren die durchweg positive
Entwicklung fortzusetzen.
Parallel zu dieser positiven Entwicklung verhält sich auch der
Markt für Immobilieninvestments. Potenzielle Investoren sind
auch in den aktuell finanziell schwierigen Zeiten am Ankauf
von Immobilien in Ingolstadt interessiert. Hier werden kontinuierlich
interessante Investitionsmöglichkeiten gesucht,
leider zu selten auch gefunden.
news
Die Verhandlungen für das auf dem Ingolstädter Ingobräu-
Areal geplante Einkaufszentrum sind festgefahren. Seitdem
das Projekt im Oktober 2008 im Planungsausschuss vorgestellt
wurde, gab es vonseiten der Stadt keine verbindliche
Reaktion. Die Stadt wiederum soll angeblich auf ein Signal
des Investors warten. Der Investor will auf dem 10.000m²
großen Areal ein viergeschossiges Einkaufszentrum mit
14.000m² Nettoverkaufsfläche sowie einen viergeschossigen
Wohnkomplex mit rund 6.000m² Wohnfläche realisieren.
CoMfort City index
Inzwischen liegen die Eröffnungen und die
erste Erweiterung des FOC sowie des West-
Park Centers einige Jahre zurück und es ist
klar, dass diese Zentren der Ingolstädter
1A-Lage keinen erkennbaren Schaden
zugefügt haben. Tatsächlich konnte sogar
ein Anstieg der Passantenfrequenz in der
Altstadt verzeichnet werden. Entsprechend
sind auch die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen
und die Spitzenmieten konstant
mit leichter Tendenz nach oben.
Ingolstadt bleibt einer der beliebtesten Einzelhandelsstandorte
im Süden Deutschlands,
dessen Mietniveau weit über jenes
von Städten vergleichbarer Größenordnung
hinausgeht.
fffff
87

karLsruHe
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
88
288.917
+2,2% b
151.864
6,4%
103,23
132,98
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
karlsruhe – wirtschaftliche Bedeutung
Karlsruhe ist nach Stuttgart und Mannheim die drittgrößte
Stadt Baden-Württembergs. Die Fächerstadt weist eine reiche
Tradition als Wissenschafts- und Forschungs-Metropole auf.
Eine der wichtigsten Erfindungen stammt von dem Karlsruher
Karl Benz: das Automobil. Mit der Elite-Universität, dem
Forschungszentrum Karlsruhe, dem Institut für Technologie
KIT sowie einem breiten Spektrum von Hochschulen und
Forschungseinrichtungen verfügt die Stadt über eine hohe
Dichte an Innovationszentren. Die Mischung von großen und
mittelständischen Unternehmen, die verkehrsgünstige Lage
und eine entwickelte Infrastruktur tragen dazu bei, dass
Karlsruhe für Wachstum, Arbeitsplätze und ein hohes Lohnniveau
steht.
karlsruhe –
Bedeutung für den einzelhandel
Fußballerisch ist Karlsruhe mit seinen rund 288.000 Einwohnern
zuletzt nur noch zweitklassig, aus Einzelhandelssicht
belegt die Stadt jedoch einen Platz fernab der Abstiegsränge
der deutschen Liga. Nicht umsonst hat ein internationales
Unternehmen wie Hennes & Mauritz gleich drei Standorte in
Karlsruhe: zwei auf der Kaiserstraße und einen im „Ettlinger
Tor“. Eine Zentralität von mehr als 132 veranschaulicht die
Stärke des Standorts deutlich. Und auch die Karlsruher Bürger
verfügen mit einer Kaufkraftkennziffer von 103,2 über
ein überdurchschnittliches Potenzial an Kaufkraft. Beste
Voraussetzungen also für die Händler in der Karlsruher Innenstadt,
gute Geschäfte zu machen.
1a-Lagen in karlsruhe
100
+0,0% VJ c
300£500m²
Interessant ist die Frage, ob das neue Shopping Center „Ett-
60
+0,0% VJ c linger Tor“ vier Jahre nach Eröffnung mit seinen rund
33.000m² Handelsfläche der Kaiserstraße geschadet hat oder
ob im Gegenteil der Standort Karlsruhe sogar nachhaltig
gestärkt werden konnte. Festzuhalten ist, dass das Shopping Center die klassische 1A-Lage, die Kaiserstraße, eher noch
unterstützt als beschädigt hat. Der bisherige Passantenstrom der Kaiserstraße wird durch eine Zunahme der Frequenz
„Ettlinger Tor“ eher ergänzt. Damit konzentriert sich der Publikumsverkehr vor allem auf den Bereich zwischen Europaplatz,
Marktplatz und dem Ettlinger Tor. Der Bereich der Kaiserstraße von der Waldstraße bis zum Marktplatz ist dabei
besonders interessant, weil er überproportional von der Entwicklung profitiert. Verlierer dieser Entwicklung ist der östliche
Abschnitt der Kaiserstraße.

news
Der Hamburger Developer Newport plant, direkt am bevorzugten
Standort Marktplatz/Ecke Karl-Friedrich-Straße einen Neubau
mit rund 10.000m² Einzelhandels- und Bürofläche zu errichten.
Standort ist das ehemalige Areal der Volksbank Karlsruhe.
Die Volksbank verlegte bereits Ende 2008 ihren Sitz in einen
Neubau in der Ludwig-Erhard-Allee. Geplant ist die Ansiedlung
von zwei Top-Filialisten, die Verhandlungen laufen.
Das ehemalige Breuninger-Haus an der Kaiserstraße 146–
148 wurde an einen Münchner Projektentwickler verkauft.
Es bleibt spannend, welche Nutzung künftig in diesem markanten
Gebäude gegenüber der Post-Galerie vorherrschen
wird, nachdem es zuletzt mit einem Outlet-Center doch deutlich
unter Wert genutzt wurde.
In der Kaiserstraße 120 bereichert das Wäscheunternehmen
Hunkemöller künftig die Karlsruher 1A-Lage, nachdem die
Teilfläche neben Allerlei lange ungenutzt blieb.
Die Stadt Karlsruhe steckt unterdessen in konkreten Vorbereitungen
des Innenstadtumbaus „City 2015“. Wichtigste
Maßnahme für den Einzelhandel ist, die Kaiserstraße bis zum
300. Geburtstag der Stadt zu untertunneln, um die S-Bahnen
aus der Fußgängerzone zu entfernen. Des Weiteren ist ein
Autotunnel geplant, der die Pkw-Frequenz im Innenstadtbereich
besser kanalisiert und für mehr Aufenthaltsqualität
sorgen soll.
Karlsruhe, Kaiserstraße 167, Thalia, wie viele andere
Filialisten sowohl im Center als auch „auf der Straße“
vertreten
Karlsruhe, Kaiserstraße 146–148, Entwicklungsobjekt
gegenüber Post-Galerie
CoMfort City index
Nach der Eröffnung des Einkaufszentrums
„Ettlinger Tor“ ist die klassische 1A-Lage
Kaiserstraße nicht – wie von vielen befürchtet
– in die Knie gegangen. Durch die integrierte
Lage des Centers wurde die Attraktivität
des Karlsruher Einzelhandels insgesamt
gestärkt, was auch in einer kontinuierlichen
Steigerung des Zentralitätsniveaus
seinen Ausdruck findet. Auch die Spitzenmieten
in der 1A-Lage haben sich seit Center-Eröffnung
weiter erhöht. Somit ist die
klassische 1A-Lage – zumindest in der Kernzone
– aus der veränderten Situation
gestärkt hervorgegangen. Auch in Zukunft
wird die Stadt Karlsruhe aus Einzelhandelssicht,
sowohl im Investment- als auch im
Vermietungsbereich, in Deutschlands Spitzengruppe
zu finden sein.
fffff
89

kasseL
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
90
58
96
193.803
-0,3% d
92.814
12,4%
96,09
155,37
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
Kassel, Königsplatz, City Point
c
-4,0% VJ
-6,5% VJ
d
d
kassel – wirtschaftliche Bedeutung
Kassel ist mit mehr als 193.000 Einwohnern die einzige
Großstadt in Nordhessen und nach Frankfurt am Main und
Wiesbaden die drittgrößte Stadt des Landes Hessen. Insgesamt
kann sich die ehemalige Zonenrandstadt seit der
Wiedervereinigung Deutschlands als geographische Mitte
Deutschlands bezeichnen. Im Schnittpunkt der wichtigsten
Hauptverkehrsadern ist Kassel der ideale Standort für Handel,
Logistik, Dienstleistung und Industrie. Einen Namen machen
sich Kassel und die Region speziell mit ihren Instituten, Verbänden
und Unternehmen im Bereich der Umwelt- und Energietechnik.
Kassel verfügt über eine recht junge Universität,
die 1971 ihren Betrieb aufnahm und in der heute rund 17.000
Studierende eingeschrieben sind.
kassel –
Bedeutung für den einzelhandel
Kassel hat auf Grund seiner Anziehungskraft als kulturelles,
wirtschaftliches und soziales Oberzentrum in Nordhessen mit
mehr als 3 Mio. Besuchern jährlich eine konstante Nachfrage
nach Einzelhandelsflächen zu verzeichnen. Shoppingmeile
und Erholung im Grünen liegen hier in Fußwegentfernung
dicht beieinander. Eine unterdurchschnittliche Kaufkraft von
rund 96 kompensiert die Stadt mit einer hohen Anziehungskraft
für das Umland, die mit einer Zentralitätskennziffer von
mehr als 155 belegt wird. Dieser Umstand macht Kassel für
national und international agierende Einzelhändler ebenso
interessant wie für die Investoren. Die Innenstadt ist mit über
600 Fachgeschäften ein Einkaufsparadies und bietet neben
der gut funktionierenden Fußgängerzone mit der Königs-
Galerie, der Kurfürsten Galerie und dem City Point drei
angrenzende Einkaufsgalerien.

Kassel, Fußgängerzone Obere Königsstraße
1a-Lagen in kassel
Die Obere Königsstraße ist die 1A-Lage in Kassel. Sie hat in den letzten Jahren unter anderem durch die Neuansiedlungen
von Zara, Müller und Thalia weiter an Attraktivität gewonnen. Mittlerweile ist das Who is who der deutschen Einzelhandelslandschaft
in Kassel vertreten und markiert zwischen Königsplatz und Opernplatz die absolute Top-Lage der Stadt. Der
weitere Verlauf der Oberen Königsstraße verzeichnet bei einem immer noch hohen Filialisierungsgrad jedoch eine schwächere
Frequentierung. Der Besatz der Unteren Königsstraße und der Wilhelmstraße ist eher durch örtliche Einzelhändler
geprägt. Die geringe Fluktuation innerhalb der 1A-Lage ist mitverantwortlich dafür, dass die Mieten in den vergangenen
Jahren konstant blieben. Im gehobenen Bereich ist jedoch ein Mangel an sehr exklusiven Geschäften erkennbar.
news
Das Einkaufszentrum City Point am Königsplatz befindet sich in einer Veränderungsphase. Grund hierfür ist die Schließung
des Ankermieters Hertie. Für die frei werdende Fläche wurde ein neues Konzept entwickelt, demzufolge acht neue Fachgeschäfte
auf den rund 7.000m² entstehen. Das ca. 20.000m²
Verkaufsfläche umfassende Einkaufszentrum zählt dann rund CoMfort City index
70 Geschäfte, die sich auf fünf Ebenen verteilen. Neue Mieter
sind unter anderem H&M, Madonna, Vodafone, das
Der Standort Kassel hat sich in den letzten
Jahren positiv entwickelt und präsentiert
Schuhhaus Galipp und Intersport Voswinkel. Bestandsmieter
sich mit einem breiteren Angebotssorti-
wie New Yorker, Depot und Saturn werden ihre bestehenden ment. Lageverschiebungen oder Ähnliches
Flächen vergrößern. Die Umbaumaßnahmen sollen bei lau- sind in absehbarer Zeit nicht zu erwarten,
fendem Betrieb bis Ende 2009 abgeschlossen sein.
da es sich um traditionelle Handelslagen
handelt und neben den drei seit Jahren
Am Standort des früheren Modehauses Overmeyer, am vorhandenen Einkaufsgalerien keine grö-
Königsplatz 40, soll von einem regionalen Projektentwickler ßeren Zuwächse an Einzelhandelsflächen
ein modernes Geschäftshaus realisiert werden. Der Zeitplan
geplant sind. Die Umstrukturierungen des
für das 2.500m² Verkaufsfläche umfassende Haus sieht eine
Eröffnung im Jahre 2011 vor.
Ebenfalls an einen Projektentwickler veräußert wurde die
City Points, die Entwicklung des ehemaligen
Modehauses Overmeyer und auch die
Ansiedlung von P&C am Königsplatz werten
den Standort weiter auf.
Immobilie Königsplatz 55. Mieter dieser Liegenschaft mit
rund 5.500m² Einzelhandelsfläche soll nach Fertigstellung
Peek & Cloppenburg werden.
fffff
91

kieL
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
Kiel, oberer Abschnitt Holstenstraße mit
möglicher Entwicklung der LEIK-Immobilie
92
45
80
236.902
+1,7% b
101.947
11,4%
94,59
146,32
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
d
-8,0% VJ
-6,3% VJ
d
d
kiel – wirtschaftliche Bedeutung
Kiel ist Landeshauptstadt und mit etwa 237.000 Einwohnern
auch die größte Stadt Schleswig-Holsteins. An der Kieler Förde
und am Nord-Ostsee-Kanal gelegen, befindet sich Kiel ca.
90km nördlich der Metropole Hamburg. Wirtschaftlich
bedeutsam ist der Kieler Ostseehafen, der lokale Schiffbau
und der Dienstleistungssektor. Die Stadt Kiel ist ein Stützpunkt
der deutschen Marine und Sitz der 1665 gegründeten
Christian-Albrechts-Universität. Zudem ist der Tourismus mit
jährlich bis zu 17 Mio. Tagestouristen ein gewichtiger Wirtschaftsfaktor.
kiel – Bedeutung für den einzelhandel
Im Wettbewerb der Einzelhandelsstandorte in Schleswig-
Holstein hat Kiel als Landeshauptstadt eine starke Position
und verfügt über ein weitläufiges Einzugsgebiet, was sich in
der hohen Zentralität von über 146 zeigt. Diese bezieht sich
allerdings nicht allein auf die Innenstadt, sondern auch auf
die in Kiel ausgeprägten peripheren Einzelhandelsansammlungen.
So bildet beispielsweise der am Kieler Stadtrand
gelegene CITTI-Park mit über 35.000m² ein vollständig innenstadtrelevantes
Angebot ab.
1a-Lagen in kiel
Die Kieler Holstenstraße ist eine der ältesten Fußgängerzonen
Deutschlands und verbindet die nördlichen Einzelhandelsbereiche
um LEIK, Karstadt und den Alten Markt mit dem
Centerkomplex Sophienhof/Querpassage im Süden. Bestehend
aus der Einkaufspassage Holstentörn, dem darin integrierten
Karstadt sowie den angedockten Centern Querpassage
und Sophienhof befindet sich hier das größte überdachte
Einkaufszentrum Norddeutschlands mit insgesamt
65.000m² Einzelhandelsfläche. Maßgeblich hat aber die
Schwäche der Holstenstraße für die Stärke des Centers
gesorgt. Viele Eigentümer haben es in den vergangenen Jahren
versäumt, notwendige Modernisierungsmaßnahmen
durchzuführen, was dazu geführt hat, dass nachfragende
Einzelhändler zu den zeitgemäßen Flächen im Sophienhof
tendieren.
Der stärkste Abschnitt der Holstenstraße befindet sich zwischen
der Schevenbrücke und dem Berliner Platz. In Richtung
Alter Markt nimmt die Passantenfrequenz ab und der Investitionsstau
vieler Häuser tritt besonders zum Vorschein, allen
voran die dort angesiedelte Karstadt-Immobilie.

news
In den Bemühungen um die Realisierung eines weiteren innerstädtischen Centers konkurrieren drei Planungen: Der
Projektentwickler Gedo plant ein Innenstadtcenter am Rathausmarkt in Höhe der Mitte der Holstenstraße. Dieses Center
würde zwar die Passantenströme von hier bis zum vorhandenen Sophienhof/Querpassage verstärken, allerdings den
bereits jetzt schwächeren Abschnitt zum Alten Markt hin deutlich benachteiligen.
Eine bessere Lösung für die Innenstadt wäre die Entwicklung des Karstadt-Areals in Verbindung mit dem LEIK. Damit
würde der notwendige Gegenpol zum Sophienhof/Querpassage entstehen und die Passantenströme der Holstenstraße
insgesamt gestärkt. An diesem Areal sind mehrere Entwickler interessiert und der Eigentümer der LEIK-Immobilie, die
CENTRUM GmbH, unterstützt eine gemeinsame Entwicklung.
Als Drittes verfolgt der Hamburger Projektentwickler ECE
oberhalb des Alten Marktes das „Altstadtquartier Kiel“ mit
Einkaufszentrum, Philharmonie, Hotel und Kongresszentrum.
Diese Planung dürfte es auf Grund der nicht direkten Anbindung
an die Holstenstraße in der Durchsetzung schwer
haben. Diese Annahme wird durch die skeptische Stimmung
zu diesem Projekt im Rathaus nach der Oberbürgermeisterwahl
untermauert.
Eine Entscheidung, welches Center realisiert wird, ist noch nicht
getroffen. Ein Gutachten der CIMA GmbH, welches Perspektiven
für den Einzelhandel der Innenstadt unter Berücksichtigung
geplanter Centeransiedlungen untersuchte, wird derzeit
überarbeitet. Der Rahmenplan Innenstadt soll laut Baudezernenten
noch vor der Sommerpause 2009 dem Stadtrat vorgelegt
werden. Dieser dürfte die Weichen für die Innenstadt in
Richtung Renaissance oder endgültiges Nachsehen stellen.
Kiel, Projektentwicklung Holstenstraße 21–27, LEIK
COMFORT: Consulting, Vermietung
CoMfort City index
Die Holstenstraße hat nur dann eine Chance,
wieder attraktiv zu werden, wenn sie
mit dem klassischen Knochenprinzip arbeitet.
Durch den bestehenden Magneten
Sophienhof am Anfang der Holstenstraße
wird ein starker Gegenpol am anderen
Ende der Holstenstraße benötigt, was mit
einer Neupositionierung des Karstadts und
der LEIK-Immobilie erreicht werden kann.
Sollte jedoch in der Mitte oder außerhalb
der Innenstadt eine neue innenstadtrelevante
Einzelhandelsagglomeration entstehen,
wird dieses Flächenüberangebot nicht
mehr zu absorbieren sein und zu Leerstand
in der Holstenstraße führen.
Die Ungewissheit, welches Center realisiert
wird, führt zu einer Zurückhaltung bei den
Einzelhändlern in Ihrer Anmietungsentscheidung
und dementsprechend sind in den
beiden letzten Jahren die Mietpreise in Kiel
gesunken. Zudem hat die Innenstadt durch
die Neueröffnung des CITTI-Parks einen sehr
starken Konkurrenten bekommen.
Nur eine funktionierende Innenstadt kann
den Umsatzrückgang der Einzelhändler an
der Holstenstraße seit der Eröffnung des
CITTI-Parks stoppen und wieder mehr Besucher
und Kunden in die City ziehen. Eine
zügige Entscheidung der Stadt ist daher
erforderlich, um Klarheit zu schaffen und
die lähmende Situation zu beenden.
fffff
93

koBLenz
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
40
1a-Lagen in koblenz
94
95
106.087
-1,4% d
64.179
7,6%
102,30
160,19
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
koblenz – wirtschaftliche Bedeutung
Koblenz ist nach Mainz und Ludwigshafen die drittgrößte
Großstadt in Rheinland-Pfalz und bildet eines der fünf Oberzentren
des Bundeslandes. Die Stadt ist Sitz des Campus
Koblenz der Universität Koblenz-Landau, der Verwaltung des
Landkreises Mayen-Koblenz, des Bundesarchivs, des Bundesamtes
für Wehrtechnik und Beschaffung und des Verfassungsgerichtshofs.
Bereits im Jahr 1992 feierte Koblenz sein
2.000-jähriges Bestehen und ist damit auch eine der ältesten
Städte Deutschlands. Sie liegt an der Mündung der Mosel in
den Rhein am sogenannten Deutschen Eck. Das Römerkastell
in Koblenz-Niederberg gehört zum Obergermanisch-Rätischen
Limes, der seit 2005 auf der UNESCO-Liste des Weltkulturerbes
steht. Zulieferer für Maschinen- und Automobilindustrie
sowie für Luft und Raumfahrt, aber auch Softwarefirmen,
Versorger, Banken, Versicherungen und diverse Bundes-
und Landesbehörden haben ihren Sitz in Koblenz. Zu den
bekanntesten Unternehmen am Standort zählen die Canyon
Bicycles GmbH (Fahrräder), die Corus Aluminium Walzprodukte
GmbH (Aluminiumplatten und -bänder), die Debeka
Bausparkasse AG und die Deinhard KG (Sekt und Wein).
koblenz –
Bedeutung für den einzelhandel
Koblenz hat als Oberzentrum und mit rund 106.000 Einwohnern
eine sehr hohe Zentralität, die ihren Ausdruck in einer
Kennziffer oberhalb von 160 findet. Auch die Kaufkraft der
Bevölkerung ist überdurchschnittlich hoch. Beides zusammen
sorgt für ein hohes Umsatzpotenzial in der Koblenzer Innenstadt.
Hinzu kommt, das Koblenz auch touristisch attraktiv
ist und viele Besucher in die Innenstadt zieht. Der Einzelhandel
in Koblenz zehrt von einem Einzugsgebiet mit einer Million
Menschen sowie seinen zahlreichen Besuchern.
In der Koblenzer Fußgängerzone Löhrstraße liegt die Top-1A-Lage in dem Teilstück zwischen Altlöhrtor und Pfuhlgasse.
Darüber hinaus gibt es direkt an die Fußgängerzone angrenzend das etablierte ECE-Löhr-Center. Der untere Teil der
Löhrstraße (hinter der Pfuhlgasse) in Richtung Altstadt ist überwiegend von regionalen Einzelhändlern geprägt und wird
auch zukünftig eher touristisch orientierte Passanten anziehen. Nichtsdestotrotz ist diese Lage auch für den einen oder
anderen Filialisten von Interesse. Geox eröffnete beispielsweise seinen Koblenzer Store in diesem weniger gefragten Teil
der Löhrstraße. Ungeachtet einer der deutschlandweit größten Fachmarkt-Agglomerationen im direkten Umfeld besticht
die Innenstadt von Koblenz mit einer gefestigten Einzelhandelsstruktur und sichert so die langfristige Wertstabilität der
innerstädtischen Geschäftshäuser. Dies lässt sich auch an der Höhe der Mietpreise für Ladenlokale in bester Lage ablesen,
die für eine Stadt dieser Größenordnung auf sehr hohem Niveau liegen.

Die 1A-Lage der Löhrstraße zeichnet sich durch einen äußerst konstanten Mieterbesatz aus. Es gibt wenig Fluktuation
und somit nur wenige Chancen auf einen Mieterwechsel. Insbesondere Großflächen ab 400m² sind stark nachgefragt,
doch kaum lieferbar.
news
Die wohl wesentlichste Neuerung für die Innenstadt stellt der von ECE Projektmanagement und Strabag Real Estate
geplante Bau des „Forums Mittelrhein“ auf dem Zentralplatz dar. Der Rat der Stadt gab grünes Licht für den Grundstückskaufvertrag,
den städtebaulichen Vertrag und den Miet- und Kaufvertrag des 180 Mio. EUR teuren Vorhabens. Der
Bauantrag soll bis Ende 2009 eingereicht werden und mit bauvorbereitenden Abbruchmaßnahmen soll im Frühjahr 2010
begonnen werden. Die Eröffnung ist derzeit für Herbst 2012 vorgesehen.
Das Forum Mittelrhein soll sich aus zwei Gebäuden zusammensetzen. In einem sind rund 10.000m² Fläche für kulturelle
Nutzungen wie ein Museum und eine Mediathek vorgesehen. Das andere Gebäude soll etwa 20.000m² Einzelhandelsfläche
für 80 bis 90 Ladeneinheiten beherbergen. Außerdem
sollen 750 Pkw-Stellplätze entstehen.
COMFORT Düsseldorf vermittelte in der Löhrstraße 28–30
einen Mietvertrag an die Mayersche Buchhandlung, die die
Flächen von Strauss Innovation zum 1. März 2009 übernahm
und nach Um- und Ausbau im Sommer 2009 mit ca. 1.170m²
Verkaufsfläche eröffnete.
Koblenz, Löhrstraße 28–30, neue Mayersche Buchhandlung
CoMfort City index
Die zusätzlich entstehende Einzelhandelsfläche
im Forum Mittelrhein wird sich auf
die Löhrstraße auswirken. Eine Lageverschiebung,
die das ohnehin schwächere
Teilstück der Löhrstraße hinter der Pfuhlgasse
und Am Wöllershof weiter schwächen
wird, ist absehbar. Der Hauptlauf wird
sich auf das Stück der Löhrstraße zwischen
dem Eingang zum Löhr-Center und dem
Altlöhrtor, wo es weiter zum zukünftigen
Forum Mittelrhein geht, konzentrieren.
Des Weiteren werden zahlreiche Filialisten
eine gewisse Zeit in ihren Entscheidungen
blockiert sein. Die Erfahrung zeigt, dass es
oft länger dauert, bis die Händler eine Zu-
oder Absage hinsichtlich einer Fläche im
Center erhalten und bis zu dieser Entscheidung
keine Alternativen prüfen. Darüber
hinaus gibt es auch Filialisten, die die Auswirkungen
des neuen Centers auf die Löhrstraße
zunächst abwarten wollen und somit
zum Standort Koblenz vorerst gar keine
Entscheidung treffen.
Langfristig wird jedoch die Innenstadt
gestärkt und Kaufkraft aus den Fachmärkten
in die City gezogen. Gute Investmentchancen
sind selten und werden stark
nachgefragt.
fffff
95

köLn
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
96
köln – wirtschaftliche Bedeutung
Köln ist nach Einwohnern und Fläche die viertgrößte Stadt
der Bundesrepublik und die größte im Bundesland Nordrhein-
Westfalen. Mit knapp einer Million Einwohnern ist Köln eine
Kulturstadt von internationalem Rang und eine der wenigen
Großstädte, die auf mehr als 2.000 Jahre Entwicklungsgeschichte
zurückblicken können. Neben ihrer Eigenschaft als
Sitz weltlicher und kirchlicher Macht trug zur Bedeutung
Kölns schon immer auch die Lage am Rhein und damit am
Schnittpunkt bedeutender West-Ost-Handelsstraßen bei. Die
Stadt wurde so zu einem wichtigen Handelsstandort und ist
heute der Verkehrsknotenpunkt mit dem höchsten Eisenbahnverkehrsaufkommen
und mit dem größten Containerund
Umschlagbahnhof Deutschlands. Köln gilt darüber hinaus
als eines der führenden Zentren für den weltweiten
Kunsthandel. Die Karnevalshochburg ist außerdem Sitz vieler
Verbände und Medienmetropole mit zahlreichen Fernsehsendern,
Musiklabels und Verlagshäusern. Last but not
least verfügt Köln über eine Universität, an der mehr als
44.000 Studenten eingeschrieben sind, und über eine Fachhochschule
mit weiteren 16.500 Studenten.
köln – Bedeutung für den einzelhandel
50
Gäbe es München nicht, würden die Lobgesänge auf den
Einzelhandelsstandort Köln wohl noch enthusiastischer aus-
0
2005 2006 2007 2008 2009
fallen. Denn für viele ist Köln nach München der wichtigste
und erfolgreichste Einzelhandelsstandort in Deutschland.
Und dies, obwohl Hamburg und Berlin mit ungleich höheren
Einwohnerzahlen aufwarten können. Seinen Ausdruck findet
dies auch im Mietpreisniveau. Die Schildergasse ist nach den Münchner Ausnahmelagen Neuhauser- und Kaufingerstraße
und Marienplatz die teuerste Einkaufsstraße Deutschlands. Die große Nachfrage aufseiten der Einzelhändler und
Investoren wie auch die Frequenzströme in der 1A-Lage belegen die Attraktivität im Einkaufssektor. Die beiden Top-
Fußgängerzonen der Stadt, Schildergasse und Hohe Straße, zählen in diversen Rankings zu den Top-Einkaufsstraßen
Deutschlands. Der Expansionsdruck der Filialisten ist Grund dafür, dass in diesen Lagen Höchstmieten gezahlt werden
und auch vor Abstandszahlungen nicht zurückgeschreckt wird, um sich einen Standort zu sichern.
1a-Lagen in köln
995.397
+3,0% b
443.668
10,8%
105,42
c
129,09
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
300
250
200
150
100
Die Hohe Straße beginnt gleich am Fuße des Kölner Doms und mündet dann in die Schildergasse. Neben Schuhen,
Kleidung und Schmuck im Young-Fashion-Segment findet man in Richtung Dom noch wenige alteingesessene Familienbetriebe.
In der Auswahl ihrer Geschäfte muss sich die Hohe Straße nicht vor ihrem Nachbarn, der breiteren Schilder gasse,
verstecken: Beliebte Läden wie Zara, H&M, New Yorker, Mediamarkt, Bestseller und Benetton haben hier große Filialen.
Die relative Enge der Hohen Straße führt zu Stoßzeiten zu Gedränge. Auf Grund der breiteren Straßensituation können
sich die Einkaufsströme der Schildergasse im Verhältnis zur Hohen Straße besser verteilen.
Die bekannteste Einkaufsstraße im Herzen von Köln ist die Schildergasse, welche die zentrale Verbindung von der Hohen
Straße bis hin zum Neumarkt herstellt. Als ausgewiesene Fußgängerzone zieht sie sowohl Kölner Bürgerinnen und

Bürger als auch eine Vielzahl von Touristen in ihren Bann. Die
quirlige Einkaufs- und Fußgängerzone beherbergt ein breit
gefächertes Angebot unterschiedlichster Produkte und
Dienstleistungen: Mode- und Schuhgeschäfte neben Kosmetik-
und Parfümerieartikeln, aber auch Haushaltswaren und
Optiker prägen das Straßenbild. Die großen Filialisten wie
z.B. der Textilfilialist Peek & Cloppenburg mit seinem relativ
neuen, prämierten Gebäude sowie Douglas, Sport Scheck,
Anson’s und Pohland haben sich hier angesiedelt. Verschiedene
Cafés laden trotz der hohen Frequenz zum Verweilen
ein. Die Schildergasse endet am Neumarkt, wo sich rechts
der Eingang der „Neumarkt Galerie“ befindet, die zu den
Einkaufspassagen in der Kölner City zählt. Markenzeichen
des Hauses ist das über zehn Meter hohe Kunstwerk eines
umgestülpten Eishörnchens (Titel „Dropped Cone“) der amerikanischen
Künstler Claas Oldenburg und Coosje van Brugge,
das außen an einer Gebäudeecke thront.
Mietpreisangaben in EUR/m²
Schildergasse
80£120m²
300£500m²
Hohe Straße
80£120m²
300£500m²
Mittelstraße
80£120m²
300£500m²
In der Verlängerung der Schildergasse über den Neumarkt
50
-9,1% VJ d
hinweg beginnt die Mittelstraße. Sie gilt neben dem Dom- Breite Straße
kloster und dem Wallrafplatz am Dom als Niveaulage Kölns.
80£120m²
75
+7,1% VJ b
In den 80er-Jahren wurde hier gemeinsam mit dem Architek- 300£500m²
ten Gruhl – der den Bazaar de Cologne entworfen hat – das
Konzept des „Boulevards“ entwickelt, welches dann in den
90er-Jahren realisiert wurde. Mehr als 50 Prozent der Bau-
45
+12,5% VJ b
kosten in Höhe von damals rund 2,5 Mio. DM wurde von den Anlegern und den Unternehmen selbst aufgebracht. Damit
wurde der Grundstein für die exklusive Fahrstraße gelegt. Heute sind mehr als 70 überwiegend hochwertige Geschäfte
aus den Bereichen Mode, Schmuck, Accessoires und Schuhe an der Mittelstraße zu finden.
Am Ende der Mittelstraße nach rechts über den Friesenwall oder Hohenzollernring erreicht man die Kölner Ehrenstraße.
Sie hat sich mittlerweile von einer einstigen Szenemeile zu einer echten 1A-Lage entwickelt, für die auch entsprechende
Preise zu zahlen sind. Das Mietpreisniveau liegt mittlerweile bei mehr als 100,– EUR/m². Ansiedlungen wie jene von Zara
vor einigen Jahren, Hennes & Mauritz, Cos, Tommy Hilfiger, American Apparel und verschiedene Young-Fashion-Filialisten
haben den Status als echte 1A-Lage bekräftigt.
Über die Ehrenstraße stadteinwärts geht es parallel zur Mittelstraße, über Neumarkt und Schildergasse in die Breite
Straße. Ausreichend Entwicklungspotenzial gibt es noch an der Breiten Straße, die ungeachtet der drei innerstädtischen
Einkaufscenter DuMont Carree, WDR-Arkaden und Opernpassage
über eine zunehmend bessere Frequenz verfügt. Sie
dient wiederum als Verbindungsstraße von der Hohe Straße
zur Ehrenstraße. Verschiedene Neuvermietungen und Projektentwicklungen
haben die positive Entwicklung für den
Einzelhandel in diesem Bereich gestärkt. Der Abriss/Neubau
SEB Bank in der Breiten Straße 42–46, die Verlagerung von
Optik Simon von der Schildergasse 78–82 in das ehemalige
Café Cremer in der Breiten Straße 54 und die Eröffnung des
bundesweit ersten Unitymedia-Standortes in der Breiten
Straße 159 können hierfür als Beispiele genannt werden. Köln, Ehrenstraße 14–16, COMFORT: Investment
40
85
Ehrenstraße
80£120m²
300£500m²
100
130
120
220
250
-2,0% VJ
-3,7% VJ
+0,0% VJ
-4,0% VJ
+6,3% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
d
d
c
d
b
c
c
97

köLn
news
Geox verlagerte sich aus der Hohen Straße 160–168 in das gegenüberliegende, ehemals von Tack Schuhe genutzte
Ladenlokal an die Hohe Straße 135. Das Ladenlokal Hohe Straße 160–168 wurde von Tamaris Schuhe übernommen.
Bulgari am Wallrafplatz erweitert seine Bestandsfläche um die in der Hohe Straße befindliche Hof-Apotheke. Die Eröffnung
war im Sommer 2009. An der Hohen Straße 67/Ecke Pfuhlgasse eröffnete im Frühjahr 2009 Avanti in einem neu entwickelten
Geschäftshaus mit ca. 3.000m² Verkaufsfläche über vier Ebenen. Bijou Brigitte, Anbieter von Modeschmuck und
modischen Accessoires, eröffnete in der Toplage Hohe Straße 124–126 ein neues Ladenlokal. Die Hohe Straße 69–71,
ehemals Salamander, übernimmt nach Umbau Esprit mit dem Konzept edc. Der Filialist Roland-Schuhe hat seine neue
Filiale an der Schildergasse 49 eröffnet. Das Ladengeschäft, das zuvor vom Herrenausstatter Pohland genutzt worden
war, umfasst rund 1.200m² auf drei Etagen. Anfang 2009 übernahm Pohland das ehemalige „Hansen-Haus“ an der
Hohen Straße 63/Ecke Schildergasse. Der Schweizer Young-Fashion-Filialist Tally Weijl eröffnete einen weiteren deutschen
Flagshipstore im Haus an der Schildergasse 72–76. Der neue Shop umfasst 900m² Fläche und wurde von Tally Weijl
Anfang März 2009 übernommen. Die bis dahin von Roland Schuhe genutzte Immobilie Schildergasse 55a wurde vom
Bremer Textilhandelsunternehmen Zero übernommen. Der ortsansässige Kölner Unternehmer Görgens übernimmt
das ehemalige Wehmeyer-Haus an der Schildergasse 74–76. Anfang 2009 eröffnete Tommy Hilfiger auf über 1.200m²
Verkaufsfläche seinen größten Flagshipstore Europas in dem Neubau an der Schildergasse 47.
Ende April 2009 eröffneten nach erfolgter Sanierung an der Ehrenstraße 1–3 Fossil und Mustang Jeans jeweils Ihren
zweiten Standort in Köln. Im August 2009 eröffnete die regional aufgestellte Gruppo Moda Nanni einen weiteren Standort
an der Ehrenstraße 8.
Darüber hinaus wurde mit der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes Breite Straße 100 (Concordia-Haus) begonnen.
Die Immobilie umfasst insgesamt 5.800m² gewerblich genutzte Mietfläche: 2.900m² für Einzelhandel und 2.900m²
für Büros. Die Fertigstellung der Baumaßnahme soll noch 2009 erfolgen.
Köln, Schildergasse 47 + 49, Europas größter Tommy Hilfiger Store und Neueröffnung Roland
98

Köln, Schildergasse, Nachnutzung Wehmeyer
CoMfort City index
Der Einzelhandelsstandort Köln bleibt durch
die besonders starke quantitative, aber auch
qualitative Konsumentennachfrage ein Ausnahmestandort
in Deutschland. Entsprechend
gestaltet sich die Nachfrage der Einzelhändler
und Investoren, wodurch die Miet- und Kaufpreise
nachhaltig gefestigt bleiben. Die Top-
Lagen in Köln bleiben sogar in heutigen Zeiten
einer der wenigen Standorte, wo zum Teil
sogar noch „Key-Money“ für die Übernahme
von Mietverträgen gezahlt wird.
Die Neuvermietungen der Hohen Straße
ha ben auf der eher konsumigen bis „ramschigen“
Top-Frequenzlage positive Ergänzungen
beschert. Auch auf der Schildergasse
wurden die überalterten Ladenbausysteme
wie auch Konzepte positiv ersetzt und erneuert.
Vor allem der kurzzeitig weltweit größte
Tommy Hilfiger Flagshipstore präsentiert sich
über drei Verkaufsebenen mit einem außergewöhnlichen
Ladenbaukonzept, welches
auch in Metropolen nur selten zu finden ist.
Die Mittelstraße hat mit ergänzenden Niveau-
Konzepten gewonnen. Eine echte Luxusmeile
wird sie jedoch vermutlich nicht werden.
Die Ehrenstraße optimiert sich weiter, indem
schwächere Konzepte konsequent durch
neue, szenige Filialisten ersetzt werden. Die
Flächennachfrage bleibt hoch, auch wenn die
Umsätze primär zum Wochenende erwirtschaftet
werden. Die Investorennachfrage ist
ebenfalls weiterhin hoch, da immer noch
Potenziale zu heben sind.
Die Breite Straße hat in den letzten Jahren als
Verlängerung der Ehrenstraße und Verbindung
Richtung Dom stetig gewonnen. Auch
wenn alle drei Center – Opernpassage,
DuMont-Carree und WDR-Arkaden – nicht
funktionieren und somit wenig bis keine
Anziehungskraft ausüben, so stieg das Niveau,
die Mieternachfrage und letztendlich auch
die Passantenfrequenz. Eine Gefahr könnte
entstehen, wenn das große Karstadt-Warenhaus
nicht mehr mit der heutigen Magnetkraft
betrieben würde und somit ein Großteil
der Frequenz der Breiten Straße verschwinden
würde.
Die Top-1A-Lagen der Kölner Innenstadt sind
sehr gefestigt und durch Centerprojekte in den
Vororten kaum angreifbar. Die Filialisten- und
Investorennachfrage bleibt sehr stabil und
steigt sogar weiterhin leicht an.
fffff
99

krefeLD
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
43
Krefeld, Hochstraße, SinnLeffers, kann sich das Konzept erfolgreich halten?
100
74
236.516
-0,9% d
81.764
10,7%
100,18
122,14
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+1,4% VJ
-2,3% VJ
b
d
krefeld – wirtschaftliche Bedeutung
Die Wirtschaft der Stadt „wie Samt und Seide“ – wie sie auch
von den Krefeldern bezeichnet wird – stützt sich heute nicht
mehr ausschließlich auf ihre einstmals boomende Textilindustrie.
Als Rudiment vergangener Zeiten ist heute noch die
Vereinigte Seidenwebereien AG geblieben. Geprägt wird die
Wirtschaftsstruktur der Stadt mit rund 236.000 Einwohnern
hauptsächlich durch die Chemieindustrie mit namhaften
Ansiedlungen wie Bayer AG und Degussa GmbH und die
Metallindustrie mit der ThyssenKrupp Nirosta GmbH. Grund
für die Attraktivität des Standortes für die Chemie- und
Metallindustrie ist unter anderem die verkehrsgünstige Lage
der Stadt. Angebunden an ein dichtes Autobahn- und Schienennetz,
bietet die Lage gute An- und Abfahrtmöglichkeiten
für Zulieferer. Der positive Saldo von 13.183 Pendlern und
81.764 Beschäftigten am Standort spiegelt die Bedeutung der
Stadt Krefeld als wichtiger Arbeitgeber in der Region wider.
krefeld –
Bedeutung für den einzelhandel
Krefeld veranstaltet jedes Jahr die größte Straßenmodenschau
der Welt, bei der große Labels wie Marc O’Polo, Tommy
Hilfiger und viele mehr ihr Stelldichein geben. Die Verwaltung
der Stadt hatte für ihre Innenstadt schon immer ehrgeizige
Pläne. So wurden in den letzten Jahren Projekte wie das
Behnisch-Haus oder die überdachte Einkaufsstraße Königsstraße
realisiert, deren Name eine interessante Anlehnung
an die fast gleich lautende Shoppingmeile in der benachbarten
Mode- und Messestadt Düsseldorf ist. Insgesamt gesehen
behauptet sich Krefeld als Oberzentrum für die Region – trotz
starker Nachbarn wie Düsseldorf und weniger starker wie
Duisburg. Aber allein die Einordnung als Oberzentrum einer
Region reicht in einem dezentralen Wirtschaftsgefüge nicht
aus, um dem Einzelhandel einen interessanten Standort mit
Zukunftsaussichten bieten zu können. Und gerade die Stadt

Krefeld bietet einen erstaunlichen Mix aus Vorteilen und Defiziten, der sich auch stark auf den Einzelhandel auswirkt.
Da ist zum einen eine vergleichsweise hohe Zentralität von mehr als 120, die vor allem vor dem Hintergrund des engen
Konkurrenzgefüges in NRW bemerkenswert ist, und zum anderen eine Kaufkraft, die sich knapp über dem Bundesdurchschnitt
bewegt.
1a-Lagen in krefeld
Als Top-1A-Lage in Krefeld gilt primär die Hochstraße. Zudem hebt sich die Königsstraße – ihrem Düsseldorfer Vorbild
entsprechend – mit exklusiven, individuellen Einzelhandelskonzepten von ihrem Umfeld ab und darf somit auch als
1A-Niveaulage bezeichnet werden. Zu den neuen Modeunternehmen, die ihre Filialen in der Königstraße eröffneten,
zählen das Label Mac Cain, Tommy Hilfiger und der Designladen Accent.
Die Konzentration des frequenzstarken Teilstückes der Hochstraße zwischen der Rheinstraße und dem Neumarkt, also
zwischen Kaufhof und Anson’s, festigt sich seit Jahren. Die anderen Teilbereiche der Fußgängerzone werden zunehmend
durch konsumige Mieter besetzt und bieten auf diese Weise wenig Flair.
news
Für den Kaufhof am Ostwall steht die Nachnutzung ab Mitte 2010 noch nicht fest. Dem Vernehmen nach gibt es aber
bereits mehrere Interessenten. Zu diesen zählt auch der Hamburger Projektentwickler ECE, der derzeit verschiedene
Varianten für das 15.000m² Verkaufsfläche umfassende Objekt durchspielt. Sofern Arrondierungsgrundstücke – die sogar
verfügbar wären – hinzugenommen werden würden, könnte
somit ein großflächiges Shopping Center (> 25.000m² Verkaufsfläche)
entstehen, welches eine Lageverschiebung in CoMfort City index
Richtung Rheinstraße bewirken würde. Im Einkaufszentrum Krefeld befindet sich in einer entscheidend
Schwanenmarkt an der Hochstraße sind einige neue Mieter wichtigen Umbruchsituation. Fast alle
zu verzeichnen, wobei hier keine großen Aktivitäten des rela- umliegenden Städte wie Moers, Duisburg,
tiv neuen Eigentümers ECE/Merrill Lynch zu verspüren sind. Mönchengladbach etc. positionieren sich
zum Teil mit innerstädtischen Einkaufscentern
neu. Krefeld könnte nun mit dem leer
werdenden Kaufhof am Ostwall und
zusätzlichen Flächen mitziehen. Würde
dort eine Magnetkraft von ca. 25.000m²
Verkaufsfläche auf typischerweise ca.
80–100 Ladenlokale verteilt entstehen,
wäre die Konzentration auf dem Bereich
Rheinstraße bis Neumarkt nochmals verstärkt.
Richtung Hauptbahnhof würde es
dann noch schwieriger werden als heute.
Die Königsstraße würde sich sicherlich
behaupten können und stünde somit für
einen Rundlauf zur Verfügung. Die Anziehungskraft
auf das Umland würde jedoch
kaum verbessert werden, da ein solches
Center nichts bieten könnte, was im Umland
nicht schon vorhanden ist.
Krefeld, Hochstraße 61–63, COMFORT: Investment
fffff
101

LeiPzig
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
1a-Lagen in Leipzig
102
60
115
510.512
+2,6% b
200.064
15,6%
89,63
108,60
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
140
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
b
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
Leipzig – wirtschaftliche Bedeutung
Die sächsische Metropole Leipzig ist traditionell vor allen
Dingen als Messestadt bekannt. Die Stadt verfügt heute über
eine moderne Infrastruktur mit attraktivem neuem Messezentrum
und einem großen Industrie-, Dienstleistungs- und
Handelszentrum. In der Universitätsstadt an der Pleiße ist
das Zusammenspiel von historischen Altbauten mit moderner
Architektur durch anspruchsvolle Planungen gelungen. Leipzig
hat sich zu einer modernen und attraktiven Stadt mit der
mittlerweile größten Bevölkerungszahl in Sachsen entwickelt
und bildet einen der wirtschaftsstärksten Räume der neuen
Bundesländer. Dabei verzeichnet Leipzig nach wie vor steigende
Einwohnerzahlen. Ende 2008 lag sie bereits bei mehr
als 510.000.
Leipzig –
Bedeutung für den einzelhandel
All dies sind Fakten, von denen der Einzelhandel in der Innenstadt
Leipzigs massiv profitiert. Der Einfluss der Stadt auf das
Umland wächst stetig, was sich in einer Zentralitätskennziffer
von 108,6 widerspiegelt. Infrastrukturprojekte wie der
City-Tunnel in Leipzig, mit dem die umliegenden Kleinstädte
über das S-Bahn-Netzwerk direkt mit der Leipziger City verbunden
werden, lassen eine zukünftige Steigerung dieser
Zentralität und der Gesamtbedeutung für den Ballungsraum
Halle–Leipzig erwarten. Die Steigerung des jährlichen Kaufkraftvolumens
liegt für den Zeitraum von 2003–2008 bei
durchschnittlich 11,2%. Damit liegt Leipzig noch über dem
ohnehin positiven Trend, den die meisten ostdeutschen
Innenstädte derzeit vorgeben. Während Leipzig 1989 nur
über eine Gesamtverkaufsfläche von etwa 160.000m² verfügte,
sind es heute bereits 787.800. Betrachtet man die
Zuwachsraten konkret, so ist das Entscheidende, dass 45%
der gesamten Entwicklungsmaßnahmen in der Innenstadt
und damit zur Stärkung der historisch gewachsenen Fußgängerzonen
vollzogen wurden.
Ein Stadtbummel durch Leipzig umfasst fünf zentrale Handelspunkte. Die vier wichtigsten Einkaufsstraßen sind neben
der Petersstraße und der Grimmaischen Straße die Nikolaistraße und die Hainstraße. Als fünfte Handelslage etabliert
sich zusehends der Neumarkt.
Den größten Entwicklungsschub in der jüngsten Vergangenheit konnte die Grimmaische Straße verzeichnen, deren Gesicht
sich in den vergangenen zwölf Monaten nahezu grundlegend gewandelt hat. Neben der attraktiven Gestaltung durch
Verlegung eines neuen Bodenbelages wurden Verweilmöglichkeiten in Form von beleuchteten Sitzbänken geschaffen,
die zum Ausruhen von ausgedehnten Einkaufsbummeln einladen.

Leipzig, Thomaskirchhof 11, Teehaus
COMFORT: Investment
Leipzig, PH Universitätsklinikum, Brüderstraße
COMFORT City Parking
Nach Osten zum Augustusplatz hin ergänzt der Neubau des Unicampus mit rund 2.800m² Einzelhandelsfläche und
Mietern wie Starbucks, Puma, Levi’s, BackWerk, McPaper, dm Drogeriemarkt, Promod und Tamaris den illustren Mieterreigen
der Grimmaischen Straße. Insgesamt reihen sich in der Innenstadt rund 45 Passagen mit vielen Einkaufsmöglichkeiten
aneinander. Die meist im 18. Jahrhundert angelegten Durchgangshöfe wurden fast alle restauriert und laden
in historischem Ambiente zum gemütlichen Einkaufen ein. Besonders prachtvoll sind die Mädler Passage mit Auerbachs
Keller sowie der Speck’s Hof. Große Geschäfte und Filialbetriebe finden sich in der Messehofpassage, welche die Petersstraße
mit dem Neumarkt verbindet und zum Neubau mit Karstadt führt.
Leipzig, Marktgalerie, Markt 11–15, Kidsonly
COMFORT: Vermietung
103

LeiPzig
news
Ungeachtet der noch laufenden Sanierungsarbeiten
am Projekt Handelshof eröffneten bereits namhafte
Unternehmen wie das Depot, Leysieffer, Il Mondo
sowie Tizian by Leiser. COMFORT konnte vermittelnd
die Anmietungen der ebenfalls bereits eröffneten Filialen
von Tom Tailor, Fossil und eterna begleiten. Zuletzt
eröffnete Gerry Weber zur Grimmaischen Straße hin.
Die Bauarbeiten am City-Tunnel zwischen Wilhelm-
Leuschner-Platz und Hauptbahnhof schreiten voran,
die Fertigstellung ist für 2010/2011 geplant. Dann wird
die Frequenz in der City nochmals zunehmen und
zusätzliche Kaufkraft aus dem Umland angezogen, da
man in wenigen Minuten ganz bequem per S-Bahn
ohne Fahrstress und Parkplatzproblem zum Einkaufen
in die City fahren kann. Auch in der Nikolaistraße wird
eifrig gebaut: Hier entstanden auf Höhe der alten Nikolaischule
mit dem Neubau eines Hotel- und Geschäftshauses
ca. 750m² Einzelhandelsfläche. Die COMFORT
Berlin-Leipzig GmbH konnte für diese Flächen Mietverträge
mit x-bags und Der Einseifer abschließen, die
Mitte Mai 2009 ihre Flächen eröffneten.
In welcher Form das Projekt „Höfe am Brühl“ des
Essener Projektentwicklers mfi mit ca. 28.000m² Verkaufsfläche
im derzeitig aus einzelhandelstechnischer
Sicht schwächeren Teil der Innenstadt tatsächlich realisiert
wird, muss man abwarten. Eine Lösung wird es
vor dem Hintergrund der bereits erheblichen Investitionen
in jedem Fall geben. Gespräche mit potenziellen
Mietern könnten sich jedoch im Hinblick auf das Konkurrenzangebot
schwierig gestalten. Als echte Bereicherung
muss das geplante Parkhaus mit ca. 800 Stellplätzen
betrachtet werden, da im nördlichen Teil der
Stadt das Parken noch nicht ausreichend strukturiert
ist und vor allem auch für Büromieter und die Einzelhändler
im Umfeld des geplanten Projektes deutliche
Entlastung zum einen und zusätzliche Kundschaft zum
anderen mit sich bringen könnte.
Auch der Leipziger Investmentmarkt zeige sich weitgehend unbeeindruckt von der internationalen Finanzkrise. Die
wertstabilen Immobilien profitieren von dem nur noch verhaltenen Interesse an Discountmärkten und alternden Fachmarktzentren
auf der grünen Wiese. Im Zuge der Rückbesinnung auf werthaltige Immobilien und der Rückkehr zu
langfristigen Investitionen gewinnen die innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien wieder an Bedeutung. So hat auch
der Wechsel zahlreicher Immobilien in Leipzigs bester Lauflage nur Vorteile gebracht. Objekte in der Hainstraße und am
Neumarkt sind in Erwartung steigender Handelsmieten für Anleger interessant geworden. Geschuldet ist diese positive
Erwartung sowohl den öffentlich gemachten Planungen der mfi für das vorbeschriebene Center „Höfe am Brühl“ am
Beginn der Hainstraße, den intensiven Diskussionen zur Bebauung des tortenförmigen Grundstückes Hainspitze vis à vis
104
Leipzig, Handelshof, Reichsstraße 1–9, eterna
COMFORT: Vermietung
Leipzig, Handelshof, Grimmaische Straße 1–7,
Gerry Weber, Tom Tailor
COMFORT: Vermietung

als auch der geplanten mfi-Entwicklung und schlussendlich der anstehenden Revitalisierung der historischen Immobilie
Hainstraße 16–18, bekannt unter dem historischen Namen „Hôtel de Pologne“. Fast zum Geheimtipp hat sich der Neumarkt
entwickelt, der eine deutliche Frequenzsteigerung vor allen Dingen zwischen den Zugangsbereichen von Karstadt
und Kaufhof verzeichnen konnte. An der Ecke Neumarkt
29–33/Magazingasse 1 und 5 im Zentrum Leipzigs kaufte CoMfort City index
der Squadra-Konzern das Schrödterhaus. Das Gebäude soll
2009 revitalisiert werden. Ebenfalls an Bedeutung hat das Die Aufholjagd der ostdeutschen Innen-
„Städtische Kaufhaus“ gewonnen, welches sich im besten
städte scheint derzeit auf einem Höhepunkt
angelangt zu sein. Zweifelsfrei haben diese
Bereich des Neumarktes zwischen Karstadt und Galeria Kauf-
gegenüber den nach der Wende eilig auf
hof befindet und in der Leipziger City zu den ältesten und
der grünen Wiese errichteten Shopping
schönsten ehemaligen Messehäusern gehört. Für die neuen
Centern nunmehr die Nase deutlich vorn.
Eigentümer des Objektes konnte COMFORT attraktive und
Die Leipziger Innenstadt weist ideale Vor-
individuelle Handelskonzepte aus dem Bereich Modedesign aussetzungen auf, ihre Einzelhandelsvor-
gewinnen, die zukünftig insbesondere den Passagenbereich machtstellung gegenüber den Centern vor
des Objektes bereichern werden.
den Toren der Stadt kontinuierlich auszubauen.
Die Nachfrage nach Handelsflächen
In der Top-1A-Lage der Petersstraße wechselte das von P&C in den absoluten Top-Lagen ist ungebro-
genutzte Objekt den Besitzer. Eine erhebliche Nachfrage chen. Vergleicht man die Attraktivität eines
konnte auch für das Bieterverfahren für die weltbekannte
Stadtbummels in der Leipziger Innenstadt
mit dem in einem der umliegenden Shop-
Mädler-Passage am Markt generiert werden. Die Mäc-Geiz
ping Center, kommt man zu einem eindeu-
Non Food Vertriebsgesellschaft mbH hat auf Vermittlung der
tigen und vor allem fühlbaren Ergebnis und
COMFORT ein 550m² großes Ladenlokal in einem Geschäfts-
fragt sich, warum die Center angesichts des
haus in der Leipziger Nikolaistraße gemietet. Die Eröffnung
Potenzials in den Innenstädten überhaupt
der Filiale erfolgte Mitte Mai 2009.
errichtet worden sind. Die Nachfrage seitens
der Investoren nach Immobilien in der
Leipziger 1A-Lage ist hoch. Ein Umstand,
der vor dem Hintergrund der Finanz- und
Bankenkrise sowohl der Qualität der Immobilien
als auch der insgesamt positiven wirtschaftlichen
Entwicklung der Stadt und der
parallel laufenden Verbesserung der soziodemografischen
Daten geschuldet ist.
Immerhin werden sich die Auswirkungen
der Unternehmensansiedlungen der letzten
Jahre, wie z. B. DHL, erst zukünftig spürbar
ableiten lassen, da Zuzug von Arbeitskräften,
Steigerung von Kaufkraft und
Umsatz heute, ein reichliches halbes Jahr
nach Aufnahme des Probebetriebes am
Leipziger Flughafen, noch gar nicht spürbar
sind. Entgegen dem vor allem Steuervergünstigungen
geschuldeten Entwicklungsschub
der 90er-Jahre erleben wir nunmehr
eine solide kontinuierliche Zukunftsentwicklung
mit deutlichen Chancen für alle
Wirtschaftsbereiche.
Leipzig, Hainstraße 15
COMFORT: Investment
fffff
105

LüBeCk
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
106
60
110
211.541
-0,6% d
78.794
12,2%
95,10
150,46
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
Lübeck – wirtschaftliche Bedeutung
Lübeck ist neben den Oberzentren Kiel und Flensburg einer
der drei wichtigsten Einzelhandelsstandorte in Schleswig-
Holstein. Die von der Fläche her größte Stadt des Landes
verfügt über rund 211.500 Einwohner und gilt als einer der
wichtigsten touristischen Anziehungspunkte im Norden
Deutschlands. Die wasserumschlossene Altstadt mit ihren
rund 1.800 denkmalgeschützten Häusern ist Kern einer höchst
lebendigen Großstadt. Die alte Hansestadt, die zum UNESCO-
Weltkulturerbe erklärt wurde, bietet heute mehr als nur Thomas
Mann, Marzipan und das Holstentor. Sie ist das Wissenschafts-,
Produktions- und Dienstleistungszentrum an der
Ostsee und verfügt über den größten Fährhafen Europas.
Lübeck –
Bedeutung für den einzelhandel
Der Einzelhandel in der Lübecker Innenstadt profitiert in
hohem Maße von der touristischen Ausstrahlung der Stadt,
was umso wichtiger ist, als die Einzelhandelsstandorte in
Schleswig Holstein zueinander in einem engen Wettbewerb
stehen und gleichzeitig noch mit der Metropole Hamburg mit
mehr als 1,7 Mio. Einwohnern und 2.433.000m² Einzelhandelsfläche
konkurrieren. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen
in 1A-Lagen in der Lübecker Altstadt ist stabil. Eine
Vielzahl von Projektentwicklungen in 1A-Lage konnte an
internationale Filialisten vermietet werden und hat die Attraktivität
Lübecks als Einkaufsstadt spürbar erhöht. Gleichzeitig
haben diese Ansiedlungen mit Magnetfunktion auch die Zentralität
des Standortes verbessert, die mittlerweile bei einem
Wert oberhalb von 150 angekommen ist, was nicht immer
der Fall war. Auch die Mieten sind kontinuierlich gestiegen.
1a-Lagen in Lübeck
Das neue fünfgeschossige Einkaufszentrum Haerder-Center
ergänzt seit Ende Oktober 2008 am oberen Ende der Breiten
Straße, welche in Lübeck die absolute 1A-Lage bildet, das Angebot. Es liegt vis-à-vis zum Lübecker Kohlmarkt an der
Schnittstelle der Haupteinkaufsstraßen Breite Straße, Holstenstraße und Königstraße. Zwar muss das Haerder-Center
grundsätzlich als eine Verbesserung gegenüber dem vorherigen Zustand betrachtet werden – seine konzeptionellen
Schwächen sind jedoch nicht zu übersehen. Insbesondere die Verteilung der Einzelhandelsflächen auf vier Ebenen mit
einer jeweils nur geringen Grundfläche schränkt die Nutzung stark ein. Hauptmieter ist die Modekette New Yorker. Mit
den neuen 13.200m² und 208 zusätzlichen Parkplätzen in der Innenstadt wird eine Entwicklung fortgesetzt, die Anfang
2005 mit der Ansiedlung von Peek & Cloppenburg am Markt ihren Anfang nahm. Die Präsenz von Peek & Cloppenburg
hat nicht nur zu einer wesentlichen Lageverbesserung des Bereichs Kohlmarkt und Holstenstraße geführt, sondern auf
Grund des Nachfragedrucks vor allen Dingen die 1A-Lage Breite Straße weiter gestärkt. Durch die starke Verbesserung
ist mittlerweile sogar davon auszugehen, dass der voraussichtlich demnächst verkehrsberuhigte Teil der Sandstraße, in
welche die Breite Straße ausläuft, selbst das Potenzial besitzt, sich zu einer 1A-Lage zu entwickeln.

news
In den letzten fünf Jahren hat allein die COMFORT Hamburg
GmbH im Zusammenwirken mit CENTRUM fünf Projektentwicklungen
mit einem Gesamtvolumen von rund
110 Mio. EUR in Lübecks Top-Lage realisiert. Dabei entstanden
nicht weniger als 16.500m² Verkaufsfläche. Zu diesen
Entwicklungen zählen neben dem oben erwähnten Peek &
Cloppenburg Haus am Markt 1 auch die Geschäftshäuser
Breite Straße 39–43, die Breite Straße 47–53 wie auch die
Breite Straße 37 mit dem international agierenden dänischen
Modehändler Bestseller.
Als aktuelle Projektentwicklung Nummer sechs wurde an der
Breiten Straße 36–42/Ecke Beckergrube die Neuentwicklung
eines Geschäftshauses abgeschlossen. Die Eröffnung des
Geschäftshauses auf dem Lübecker Landesbank-Gelände
erfolgte Ende April 2009. Die Flächen sind an s.Oliver, an
Esprit für einen Flagshipstore und an REWE vermietet. Lübeck
erhält damit drei weitere wichtige Magnete.
Mitte Mai wechselte die Body Shop-Filiale von der Königpassage
in die Breite Straße und auch die Lingeriekette Hunkemöller
wird sich hier im Laufe des Jahres 2009 niederlassen.
Die Königpassage hat dadurch weiterhin mit mehr Leerstand
zu kämpfen. Dagegen ist die Königstraße als gute B-Lage
stabil geblieben und wird hauptsächlich von regionalen und
örtlichen Einzelhändlern belegt. Die mittlerweile insolvente
Arcandor AG ist mit drei Karstadt-Häusern – einem Kaufhaus
an der Breiten Straße, einem Einrichtungs- und Technikhaus
an der Königstraße und einem Karstadt Sport an der unteren
Holstenstraße – vertreten. Ob die Häuser auch künftig in
dieser Form weiter betrieben werden, wird sich zeigen.
Allerdings hat Lübeck für Karstadt einen ganz besonderen
Stellenwert: Hier eröffnete Rudolph Karstadt nach Wismar
sein zweites Kaufhaus.
Lübeck, Breite Straße 36–42
COMFORT: Investment, Consulting, Vermietung
Lübeck, neu eröffnetes Haerder-Center,
Verlängerung der 1A-Lage?
CoMfort City index
Die Nachfragesituation in Lübeck hat sich
auf Grund dieses Gesamtengagements in
den letzten Jahren stetig gesteigert. Dies
nicht, obwohl es bereits einige erfolgreiche
Einzelhandelsentwicklungen in Lübeck
gegeben hat, sondern gerade deswegen.
Da sich erfolgreiche Einzelhändler gerne
dort ansiedeln, wo andere vor ihnen bereits
Erfolg hatten, hat sich dieses Teilstück der
Breiten Straße zur absoluten 1A-Lage entwickelt.
Lübeck hat dennoch beste Chancen,
den Konkurrenzkampf mit dem Einzelhandel
der umliegenden Standorte für sich
zu entscheiden. Voraussetzung hierfür ist
natürlich, dass die Ansiedlung innenstadtrelevanter
Sortimente in der Peripherie
ausbleibt.
fffff
107

LüneBurg
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
48
108
75
72.299
+2,9% b
32.383
7,5%
98,52
138,29
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
Lüneburg – wirtschaftliche Bedeutung
Südlich von Hamburg zwischen Elbtal und Lüneburger Heide
liegt die Hansestadt Lüneburg mit mehr als 72.000 Einwohnern.
In dem 1.050 Jahre alten Lüneburg vereinen sich Tradition
und Moderne. Das Flair einer mittelalterlichen Stadt
aus Backsteingotik und Giebelbau verbindet sich mit der
Dynamik und dem Lebensgefühl einer jungen Universitätsstadt.
Viele kleine und mittelständische Unternehmen, wie
der Herrenmodehersteller Roy Robson, haben sich in Lüneburg
angesiedelt.
Lüneburg –
Bedeutung für den einzelhandel
Die Hansestadt Lüneburg ist mit ihrer gut erhaltenen spätmittelalterlichen
Stadtstruktur die drittgrößte Mittelstadt und
eine der wenigen noch wachsenden Städte in Niedersachsen.
Diese Mischung sowie die unmittelbare Nähe zur Metropolregion
Hamburg machen den Reiz dieser Hansestadt aus. Die
Stadt wartet mit einer hohen Zentralität oberhalb eines Wertes
von 138 auf. Ein gutes Beispiel für die Steuerung von
Standortentscheidungen im Einzelhandel wird nach Ansicht
der Wirtschaftsförderung Lüneburg in der Stadt sichtbar.
Basis des Erfolges ist eine Kooperation und Vernetzung relevanter
Akteure aus Immobilienunternehmen, Projektentwicklern,
öffentlicher Verwaltung (Planung), Wirtschaftsförderung,
Industrie- und Handelskammer sowie Einzelhandelsverband.
Durch diese enge Zusammenarbeit ist es gelungen,
das „Kaufhaus Lüneburg“ gezielt zu entwickeln. Es zieht
heute Kunden aus der gesamten Region an. Diese Ansiedlungspolitik
ist eine stetige Weiterentwicklung des Qualitätsniveaus,
im Interesse höherer Erträge.
1a-Lagen in Lüneburg
Die traditionellen 1A-Lagen in Lüneburg bilden die Große
Bäckerstraße sowie die Kleine Bäckerstraße, die an ihrer
Schnittstelle den stärksten Bereich aufweisen. Hier finden sich Filialisten wie Douglas, Bonita, Tom Tailor, H&M, Esprit,
Buddelei sowie Cecil und Street One. Die Nachfrage durch nationale und internationale Filialisten bezieht sich vorzugsweise
auf kleine bis mittlere Verkaufsflächen und übersteigt seit vielen Jahren das Angebot an vakanten Ladenflächen.
Durch den Denkmalschutz der historisch gewachsenen Gebäudestruktur ist eine signifikante Erweiterung der Flächen
allerdings schwer zu realisieren.
Auch wenn sich Peek & Cloppenburg, das Schuhhaus Görtz sowie Strauss Innovation an der Grapengießerstraße angesiedelt
haben und die Attraktivität in diesem Bereich damit angehoben wurde, so hat es nicht zu dem Erfolg geführt,
damit die erhoffte Ausweitung der 1A-Lage zu erreichen. Es bleibt fraglich, ob sich die Grapengießerstraße langfristig
als 1A-Lage etablieren kann – wenngleich es städtebaulich keine Alternative gibt. Richtung Markt oder an den Brodbänken
verläuft sich die Frequenz und führt von den historisch gewachsenen Einzelhandelslagen ungünstigerweise weg. Die

Stadt Lüneburg kann jedoch auf Dauer dem Nachfragedruck der Einzelhändler nicht ausweichen, wenn sie langfristig
die Attraktivität ihrer Innenstadt für Besucher, Investoren oder Einzelhändler aufrechterhalten will.
news
In der Innenstadt könnten sich durch die geplanten Verkäufe des Gebäudes der Sparkasse mit rund 15.000m² am Markt,
der städtischen Musikschule und des Hauses der Jugend neue Möglichkeiten für Einzelhandelsansiedlungen ergeben.
Lüneburg, Grapengießerstraße 39–40, Peek & Cloppenburg
CoMfort City index
Was Lüneburg für den Besucher interessant
macht und die Aufenthaltsdauer von kaufwilligen
Kunden erhöht, sind hier nicht nur die
filialisierten 1A-Lagen, sondern ist insbesondere
auch das charmante Gesamtbild mit
einem Rundlauf durch die B-Lagen mit ihren
individuellen Konzepten und zahlreichen
Gastronomien. Derzeit bleibt allerdings abzuwarten,
wie sich die aktuelle Situation des
insolventen Karstadt-Konzerns entwickelt,
denn Karstadt ist das letzte Flaggschiff unter
Lüneburgs Warenhäusern. Vor genau vier
Jahren schloss Kerber an der Grapengießerstraße.
Karstadt ist auch heute noch eines der
Kraftzentren des Lüneburger Handels und
gehörte bei allen Turbulenzen des Unternehmens
zu den Perlen der Karstadt-Kette.
Der Erfolg eines Stadtbildes wie in Lüneburg
lässt sich nur durch langfristig stabile Mieten
in allen Lagen sichern, die ihrerseits wiederum
durch eine unbedingte Kaufkraftbindung in
der Innenstadt erwirtschaftet werden. Die
Genehmigung der Ansiedlung von Einzelhandel
an der Peripherie könnte hier fatale Folgen
haben. Aus diesem Grund muss die Stadt Lüneburg
aktiv ansiedlungswillige Einzelhändler in
der Innenstadt mit allen Mitteln unterstützen
und allen Avancen einer Entwicklung in der
Peripherie widerstehen. Andernfalls droht
einer Innenstadt wie Lüneburg langfristig ein
Entwicklungsbild, wie es heute beispielsweise
schon in Hameln traurige Realität ist.
fffff
109

MagDeBurg
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
Magdeburg, Ulrichplatz 1, Ulrichshaus, Rückseite
110
60
30
230.140
+1,1% b
100.138
13,7%
90,45
126,98
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
70
60
50
40
30
20
10
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
Magdeburg – wirtschaftliche Bedeutung
Magdeburg ist die Hauptstadt des Landes Sachsen-Anhalt.
Mit etwa 230.000 Einwohnern ist sie die zweitgrößte Stadt
sowie eines der drei Oberzentren des Landes. Magdeburg ist
sowohl evangelischer als auch katholischer Bischofssitz und
Standort zweier Hochschulen. Die Stadt ist bekannt wegen
ihres bedeutenden historischen Erbes als Kaiserpfalz Ottos I.,
des ersten Kaisers des Heiligen Römischen Reiches ab 962.
Im Jahr 2005 feierte Magdeburg sein 1.200-jähriges Bestehen.
Magdeburg war und ist ein wichtiger Wirtschaftsstandort.
Im 19. Jahrhundert siedelten sich bekannte Maschinenbauunternehmer
an. Diese Betriebe bildeten das Fundament
für die „Stadt des Schwermaschinenbaus“, wie Magdeburg
in der DDR genannt wurde. Nach der Wende verschwanden
die großen Werke, es blieben viele kleinere Firmen übrig und
der Dienstleistungssektor gewann an Bedeutung. Dabei setzt
Magdeburg besonders auf die innovative Weiterentwicklung
des Maschinen- und Anlagenbaus, der Umwelttechnologie
und Kreislaufwirtschaft sowie der Gesundheitswirtschaft.
Auch für alle logistikintensiven Unternehmen bietet die Infrastruktur
ideale Voraussetzungen.
Magdeburg –
Bedeutung für den einzelhandel
Die Einzelhandelsverkaufsfläche in Sachsen-Anhalt entspricht
grundsätzlich dem bundesweiten Durchschnitt von 1,3 bis
1,4m² je Einwohner. Anders in Magdeburg, das über 2,7m²
Verkaufsfläche je Einwohner verfügt. Die Stadt liegt damit bei
einigermaßen limitierter Kaufkraft in ihrem Einzugsbereich
über den Referenzwerten solcher Metropolen wie Berlin,
Leipzig oder Düsseldorf. In Magdeburg, wie auch in Dessau
und Halberstadt, sind nach den beträchtlichen Kriegszerstörungen
völlig neue und nicht unbedingt attraktive Stadtzentren
entstanden. Dennoch ziehen Magdeburg und Halberstadt

mit überdurchschnittlichen Zentralitätskennziffern und einem
attraktiven Branchenmix zahlreiche Kunden aus einem überregionalen
Einzugsbereich an. Magdeburg hat in seinem
Einzugsgebiet mit einer Zentralitätskennziffer von rund 127
die zweitstärkste Anziehungskraft nach Halberstadt, wobei
die optimalen Verkehrsanbindungen hier einen entscheidenden
Standortvorteil darstellen. 17.000 Studenten an Universität
und Hochschule sowie an den zahlreichen Forschungsinstituten
prägen mittlerweile das Stadtbild und sorgen für
eine starke Nachfrage nach Mode-, Freizeit- und Sportartikeln.
Zu den großen innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zählen
das „Allee-Center“, das „City Carré“, das Karstadt-Warenhaus
sowie das „Ulrichshaus“ und das „Marietta Quartier“.
1a-Lagen in Magdeburg
In der 1A-Lage Breiter Weg ist im Gegensatz zu den Vorjahren
eine Zunahme der Leerstände zu beobachten. Insofern
hat sich die Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
negativ auch auf die traditionelle Einkaufslage
ausgewirkt. Im Nordabschnitt sind weiterhin Billiganbieter
und Leerstände dominierend. Die Eröffnung des sogenannten
„Marietta Quartiers“ mit rund 7.000m² Handelsfläche und
Anbietern wie Reno, WMF und dm hat die Einkaufslage
Breiter Weg gestärkt. Entsprechend positiv haben sich im
Bestabschnitt der Straße auch die Einzelhandelsmieten entwickelt.
Mit 50,– EUR/m² kann sich Magdeburg auf den
achten Platz im Ranking der wichtigsten Standorte in Ostdeutschland
vor Chemnitz und Schwerin halten. Im Verlauf
der letzten fünf Jahre stiegen die Mieten für kleinere Ladenlokale
um 40, die Mieten für die größeren Ladenlokale
zwischen 300 und 500m² um glatte 50 Prozent.
news
Hinsichtlich der weiteren Stärkung der Innenstadt richten
sich die Blicke seit Langem auf den geplanten Neubau an
der Ecke Breiter Weg/Ernst-Reuter-Allee. Hier planen Entwickler
einen Neubau auf dem Grundstück des derzeitigen Verwaltungsgebäudes
„Blauer Bock“.
Magdeburg, Breiter Weg 23, Marietta Quartier
CoMfort City index
In Sachsen-Anhalt leben 2.441.787 Einwohner
(Stand: 31.12.2006), von denen fast
die Hälfte in Städten mit mehr als 20.000
Einwohnern wohnen. Dies wirkt sich positiv
auf die überregionalen Zentren wie Magdeburg
aus. Daher ist auch die Verkaufsfläche
gegenüber dem bundesdeutschen
Durchschnitt von 1,3–1,4m² so deutlich
gestiegen. Eine Entwicklung, die zwar von
überregionalen Einzelhändlern geschätzt
wird, für den Standort Innenstadt jedoch
auch Risiken birgt. Wenngleich die Suburbanisierung
mit den Einkaufscentern auf
der „grünen Wiese“ in Sachsen-Anhalt
glücklicherweise weitgehend gestoppt
worden ist und die Stadtverantwortlichen
gemerkt haben, dass ein ausgeprägter
innerstädtischer Einzelhandel zur Attraktivitätssteigerung
der Stadt entscheidend
beiträgt, muss die Situation als weiterhin
ausbaufähig betrachtet werden. Auch viele
kleine positive Schritte können hier letzten
Endes zum Ziel führen.
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111

Mainz
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
Mainz, Schusterstraße, Projektentwicklung mit
Büll & Liedtke
COMFORT: Investment, Consulting, Vermietung
112
65
110
198.118
+6,8% b
96.491
6,2%
108,02
114,44
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
Mainz – wirtschaftliche Bedeutung
Mainz ist auch über Rheinland-Pfalz hinaus als Landes- und
Medienhauptstadt bekannt. Europas größter Fernsehsender,
das ZDF, ist hier angesiedelt. Die Stadt gehört zu einer der
dynamischsten Wirtschaftsregionen in Mitteleuropa. Hochtechnologie,
Gesundheitswirtschaft, Dienstleistung und Handel
sind wichtige Standbeine. Bekannte Großunternehmen
wie Siemens, Schott Glas und Nestlé sowie der Pharmakonzern
Boehringer Ingelheim prägen das Wirtschaftsleben der
Region ebenso wie ein aktiver Mittelstand. Von besonderer
Bedeutung sind außerdem Weinbau, Landwirtschaft und Tourismus.
Der Wirtschaftsstandort Mainz und Rheinhessen profitiert
von seiner Nähe zum Frankfurter Flughafen ebenso wie
von einem ausgebauten Schienen-, Wasser- und Straßennetz.
Forscher, Entwickler und mehr als 35.000 Studierende aus
aller Welt lehren, lernen und arbeiten an der Johannes-Gutenberg-Universität
in Mainz. Dies beschreibt in Kürze die wirtschaftliche
Seite der rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt,
die mit knapp 200.000 Einwohnern als Großstadt gilt.
Mainz –
Bedeutung für den einzelhandel
Als Einkaufsstadt konkurriert Mainz vor allen Dingen mit dem
nahe gelegenen Wiesbaden in Hessen. Wenngleich Wiesbaden
hinsichtlich der Einzelhandelsflächen auch durch die Entwicklung
innerstädtischer Shopping Center aufgerüstet hat, hält das
zahlenmäßig mit knapp 200.000 deutlich kleinere Mainz seine
Position. Die Stadt bleibt als Einkaufsstadt besonders beliebt
und zieht einige Kaufkraft aus dem Umland an. Der Zufluss der
Kaufkraft erfolgt primär aus dem Südwesten von Mainz.
1a-Lagen in Mainz
Die 1A-Lagen liegen in der insbesondere auch für den Touris -
mus interessanten Mainzer Altstadt. Die echten Top-Lagen sind
hier die Fußgängerzonen Am Brand, Schusterstraße und Stadthausstraße.
Die Lage Am Brand ist zwar städtebaulich höchst
unattraktiv, allerdings nachhaltig die Lage mit der höchsten
Passantenfrequenz und größten Nachfrage. Der Brand und die
Schusterstraße sind über einen Durchgang miteinander verbunden.
Die Stadthausstraße geht vom befahrbaren Teil der Schusterstraße
ab. Insbesondere mittelgroße Flächen zwischen 200
und 600m² sind bei namhaften Filialisten derzeit begehrt. Zahlreiche
Textilanbieter würden gerne einen Flagshipstore in der
Mainzer Innenstadt realisieren, jedoch fehlt es an adäquaten
Flächen in der Top-Lage. Mieterwechsel sind selten. Angesichts
dieses Nachfrageüberhangs ist der Mietpreisspiegel stabil.

news
Zum Jahresende 2008 ist ein neues innerstädtisches Projekt fertiggestellt worden. Mit Eröffnung der Markthäuser der
Mainzer Wohnbau am Markt gegenüber dem Dom wird der Rundlauf vom Brand über Markt zur Schusterstraße gestärkt.
Zur Vermietung der Einzelhandelsflächen in den Markthäusern kann vor allem die Neuansiedlung der italienischen Schuhmarke
Geox vermeldet werden. Im Innenbereich der Passage eröffnete beispielsweise der Hemdenanbieter Eterna. Nichtsdestotrotz
gestalten sich die Vermietungsaktivitäten nicht ganz einfach und insbesondere im Untergeschoss der Liegenschaft
besteht noch Handlungsbedarf. Der heftig diskutierte moderne Baukomplex, der nach Vollabriss der Altbauten nach
Plänen des italienischen Architekten Fuksas errichtet wurde, umfasst 2.500m² Gewerbefläche und 17 Wohnungen.
Veränderungen gibt es auch in der 1A-Lage Schusterstraße. Der untere Bereich der Schusterstraße in Richtung Markt
wird durch die Neuentwicklung der ehemaligen Wehmeyer-Filiale (Schusterstraße 7–11, Höfchen 1) durch die Büll &
Liedtke Gruppe aus Hamburg gestärkt und erhält nach Fertigstellung
des Geschäftshauses ab 2010 neuen Schwung.
CoMfort City index
Durch Vermittlung der COMFORT Düsseldorf GmbH konnten
zum Jahreswechsel 2008/09 rund 3.700m² Verkaufsfläche Grundsätzlich kann man Mainz nach wie
über vier Ebenen an Drogeriemarkt Müller vermietet werden.
vor eine dominierende Stellung als Einzelhandelsstandort
in Rheinland-Pfalz attes-
Neben Müller wird sich – ebenfalls auf Vermittlung der
tieren. Die Fluktuation ist sehr gering und
COMFORT Düsseldorf GmbH – auch der Modeanbieter
entsprechend begehrt sind die wenigen
s.Oliver auf rund 1.000m² über zwei Ebenen ansiedeln. Das
Möglichkeiten für eine Neuanmietung. Ins-
Geschäftshaus liegt rückseitig zur Schöfferstraße, die auf
besondere mittelgroße und große Flächen
Grund einer Bushaltestelle stark frequentiert wird. An sind stark gefragt und erzielen entspre-
dieser Stelle vermittelte COMFORT eine Einheit an eine chend hohe Mietpreise. Die Mehrzahl der
Apotheke. Weiterhin ist ein Café-Konzept mit Außenbestuh- aktuell angestoßenen Projekte wird zu
lung für weitere 200m² im Erdgeschoss geplant. Mit dieser einer weiteren Verbesserung des Handels-
Entwicklung wurde ein erster Teil der hohen Nachfrage nach standortes beitragen. Insbesondere dann,
Großflächen in der Mainzer 1A-Lage bedient. In der Stadt- wenn sie – wie im Falle der Entwicklung des
hausstraße zieht die Filiale von Apollo Optik um und wird
Projektentwicklers Büll & Liedtke – der starken
Nachfrage nach Großflächen angebots-
künftig in der Hausnummer 1 zu finden sein. Fossil hat
seitig entgegenkommen.
sich zum Herbst 2009 eine der begehrten Flächen am Brand
gesichert.
Hinsichtlich der Zukunft der Karstadt-Immobilien
gibt es immer wieder Spekulationen
über ein Shopping Center Projekt, welches
die Stadtväter schon vor Jahren ablehnten.
Würde an diesem relativ frequenzschwachen
Standort auf der Ludwigstraße wirklich
ein Center entstehen, so würde der
nördliche Teil der Stadthausstraße an der
Römerpassage etwas verlieren und die
Schusterstraße/der Markt weiter gestärkt.
Mainz, Neubau Markthäuser nach Fertigstellung
durch die Wohnbau Mainz
Aus Investmentsicht ist Mainz ein heiß
begehrter Standort, an dem die solide
Nachfrage aus dem Rhein-Main-Gebiet
nicht nachhaltig befriedigt werden kann
und die Preise daher stabil bleiben.
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113

MannHeiM
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
114
80
140
309.795
+0,5% b
158.785
7,5%
98,37
141,15
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
150
120
90
60
30
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+0,0% VJ
+0,0% VJ
Mannheim – wirtschaftliche Bedeutung
Die Universitätsstadt Mannheim ist mit etwa 310.000 Einwohnern
die zweitgrößte Stadt Baden-Württembergs. Die
ehemalige Residenzstadt der historischen Kurpfalz bildet das
wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der europäischen
Metropolregion Rhein-Neckar. Im Jahr 2007 feierte Mannheim
sein 400-jähriges Stadtjubiläum. Seit 1896 Großstadt,
ist Mannheim heute bedeutende Handelsstadt und wichtiger
Verkehrsknotenpunkt zwischen Frankfurt am Main und Stuttgart,
unter anderem mit dem zweitgrößten Rangierbahnhof
Deutschlands, dem City-Airport und einem der bedeutendsten
Binnenhäfen Europas. Wenngleich Mannheim spätes tens
seit den 1970ern von einem tiefgreifenden Strukturwandel
geprägt ist, der von einem Abbau von industriellen Arbeitsplätzen
und der Zunahme des Dienstleistungssektors gekennzeichnet
ist, ist die Metall- und die chemische Indus trie immer
noch sehr präsent.
Mannheim –
Bedeutung für den einzelhandel
Die Einkaufsstadt Mannheim gilt als Anziehungspunkt der
Region und kann sich gut gegen die starke Konkurrenz des
nahe gelegenen Rhein-Neckar-Centers behaupten. Mannheim,
wegen der Straßeneinteilung auch Stadt der Quadrate
genannt, ist eine der beliebtesten Einkaufsstädte der Region.
Städtebaulich wird die Mannheimer Innenstadt durch die um
das Jahr 1600 angelegten und bis heute erhaltenen „Mannheimer
Quadrate“ geprägt. In dem sogenannten „Mannheimer
Einkaufs-L“, das durch die Fußgängerzonen Planken und
Breite Straße (Kurpfalzstraße sagt in Mannheim niemand)
gebildet wird, finden Konsumenten alles, wonach sie suchen.
Die gute Parkplatzsituation und die Erreichbarkeit per ÖPNV
unterstützen die hohe Akzeptanz bei den Kunden.
Mannheim, O7, 7–8, New Yorker, Bestseller (Vero Moda, Jack & Jones), Hennes & Mauritz
COMFORT: Investment, Vermietung, CENTRUM: Projektentwickler
c
c

1a-Lagen in Mannheim
Als 1A-Lagen in Mannheim gelten vor allem die Planken, deren Attraktivität nachhaltig weiter zugenommen hat. Festzuhalten
ist, dass das umfangreiche Angebot sowohl an hochwertigen als auch an konsumigen Sortimenten auf den
Planken im Bereich zwischen Paradeplatz und Wasserturm durch eine Vielzahl von Neuansiedlungen verschiedenster
Konzepte und Filialisten in den letzten Jahren immer breiter und tiefer geworden ist. Zuletzt kamen im Herbst 2008 die
sämtlich durch COMFORT vermittelten Young-Fashion-Anbieter New Yorker, Bestseller sowie der vergrößerte H&M in der
zweiten Projektentwicklung von CENTRUM in Mannheim in O7 dazu. Etwas ab fällt die Breite Straße, die nach dem Urteil
vieler Filialisten Richtung Neckar vor allem im Bereich ab Höhe Marktplatz in der Qualität doch stark nachlässt.
news
Im Frühjahr 2010 sollen die Bauvorbereitungsmaßnahmen für die vom Platzhirsch Engelhorn sowie vom Bauunternehmen
und Projektentwickler Diringer & Scheidel gemeinsam geplante Projektentwicklung „Rhein-Neckar-Plaza“ mit insgesamt
ca. 115.000m² BGF in den Planquadraten Q6 und Q7 starten. Bis voraussichtlich Herbst 2013 sollen auf den Grundstücken
ca. 18.000m² moderne Einzelhandelsflächen (Ankermieter dafür ist ein Tochterunternehmen von Engelhorn), ein
Vier-Sterne-Hotel mit ca. 200 Zimmern, 80 Eigentumswohnungen, ca. 5.000m² für Büros und Praxen sowie eine Tiefgarage
mit ca. 1.400 Pkw-Stellplätzen entstehen. Diese Entwicklungsmaßnahme wird unserer Einschätzung nach den
gesamten Mannheimer Innenstadtbereich sowie insbesondere die Planken noch einmal stärken. Dazu kommt noch, dass
die Planken als zentrale Flaniermeile der Stadt für rund 10 Mio. EUR neu „gestylt“ werden. Diese Rundumerneuerung
hat die Breite Straße als Bestandteil der Kurpfalzachse bereits hinter sich. Und auch auf der Breiten Straße wird
(ungeachtet der übermächtigen Planken) investiert: So werden in das ehemalige Prinz-Medienhaus in T1 nach Entwicklung
zukünftig drei neue Einzelhandelsmieter einziehen. Ebenfalls positiv für die Breite Straße ist die geplante Umnutzung
der bisherigen Karstadt-Immobilie im Quadrat K1: Zukünftig wird dort die österreichische Lutz-Gruppe, weltweit der
zweitgrößte Möbelhändler, auf fast 20.000m² ein Mömax-Möbelhaus betreiben.
Mannheim, Planken, Blick Richtung Paradeplatz;
guter Branchenmix: links Engelhorn, rechts Brezelbude
CoMfort City index
Die Mannheimer Innenstadt ist auch ohne
Shopping Center nachhaltig erfolgreich.
Entscheidend ist der ausgezeichnete Einzelhandelsmix,
der für eine nachhaltig überregionale
Anziehungskraft sorgt. Somit
lässt sich auch erklären, dass mittlerweile
rund 50% der Innenstadtumsätze aus dem
Umland in die Quadrate fließen. Mannheim
belegt somit traditionell den ersten
Platz für den Einzelhandel in der Metropolregion
Rhein-Neckar. Aber auch bei den
Mieten ist Mannheim Spitze und hat sich
nachhaltig unter den 15 teuersten Handelsstandorten
in Deutschland etabliert. Auch
für Investoren ist Mannheim hochinteressant.
So konnte COMFORT seit Ende 2008
erfolgreich den Verkauf von drei Häusern,
alle auf den Planken, begleiten.
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115

MönCHengLaDBaCH
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
news
116
56
30
260.018
-0,9% d
80.949
11,5%
99,76
124,15
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
70
60
50
40
30
20
10
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
-3,4% VJ
-6,3% VJ
d
d
Mönchengladbach – wirtschaftliche
Bedeutung
Mönchengladbach, mit rund 260.00 Einwohnern die größte
Stadt zwischen Rhein und Maas, ist als Wirtschaftsstandort
insbesondere dank seiner zentralen Lage im Zentrum Europas
unweit des Ruhrgebietes, der Metropolen Düsseldorf und
Köln sowie der Benelux-Länder für viele Branchen besonders
attraktiv. Immerhin erreicht man von hier aus in einem Kreis
von 100 km rund 15 Mio. Konsumenten. Der Bereich Mode
ist für Mönchengladbach ein Standortfaktor – sind doch seit
Jahrhunderten Textilfirmen in der Stadt und in der Region
Niederrhein ansässig. In dieser Stadt haben Weltfirmen wie
Cinque und Van Laack ihren Sitz.
Mönchengladbach –
Bedeutung für den einzelhandel
Mönchengladbach gilt für über eine halbe Million Menschen
aus dem Umland als Einkaufszentrum der Region. Die Städte
Viersen, Willich, Korschenbroich, Erkelenz und Wegberg und
die Gemeinden Jüchen und Schwalmtal gehören zu diesem
Einzugsgebiet. Neben dem Haupteinkaufszentrum in der
Innenstadt existiert in Rheydt ein zweites kleines innerstädtisches
Einkaufszentrum, welches ausgebaut und aufgewertet
werden soll. Die Stadt weist eine relativ hohe Zentralität von
mehr als 124 auf.
1a-Lagen in Mönchengladbach
Als Top-1A-Lage in Mönchengladbachs Innenstadt ist eindeutig die
Hindenburgstraße zu betrachten, wobei sich die Spitzenlage auf
den Bereich ab Bismarckstraße bis Hindenburgstraße, Höhe P&C,
konzentriert. Beidseits der Hindenburgstraße, die zwischen Altem
Markt und Hauptbahnhof als Fußgängerzone mit ÖPNV-Verkehr
angelegt ist, erstreckt sich das Zentrum des Einzelhandels.
Ein Ziel des aktuell erstellten Masterplanes für die Innenstadt Mönchengladbachs ist ein stärkeres Profil der Hindenburgstraße.
Bereits in den letzten Jahren wurde der gesamte Straßenraum mit zeitgemäßem Pflaster, modernen Straßenleuchten,
Sitzmöbeln vom Altem Markt bis zum Hauptbahnhof neu gestaltet. Ein wichtiges Puzzlestück in der sukzessiven
Umgestaltung und Aufwertung der Innenstadt ist das ehemalige Schauspielhaus. Es bietet sich hier die Möglichkeit,
einen neuen funktionalen und städteräumlichen Mittelpunkt für den Haupteinkaufsbereich zu entwickeln.
Im Frühjahr 2007 konnte die Stadt die ECE als Investor für das geplante Einkaufszentrum „Forum Mönchengladbach“
an dieser Stelle präsentieren, erste Grundstücke waren bereits erworben. Das große Areal schließt das ehemalige, an die
ECE verkaufte Finanzamt an der Kleiststraße, das alte Schauspielhaus sowie die Lichthof Passage ein. Nach Entscheid
des Europäischen Gerichtshofs zu Grundstücksverkäufen der öffentlichen Hand musste zuvor die rechtlich notwendige

Mönchengladbach, Standort des zukünftigen Centers
europäische Ausschreibung für den Verkauf des ehemaligen Schauspielhauses erfolgen. Dies geschah im 2. Quartal 2009.
Die verbliebenen Bewerber in der Ausschreibung für die „neue Mitte Mönchengladbach“ sind die ECE, Sonae Sierra,
Concepta/Westdeutsche Immobilienbank sowie mfi. Mit der Fertigstellung des Projektes wird nicht vor Ende 2011
gerechnet. Derzeit verzeichnet die Hindenburgstraße eine eingeschränkte Nachfrage und einige Geschäftsaufgaben. Aber
es gab auch einige Neuansiedlungen wie beispielsweise die Übernahme der ehemaligen Pohland-Fläche durch die
Kölner Görgens-Gruppe. Der Textilanbieter mit deutschlandweit 60 Verkaufsniederlassungen eröffnet hier den auf Jeansund
Sportswear spezialisierten Laden Kult.
Mönchengladbach, Hindenburgstraße 141–143,
Hennes & Mauritz
CoMfort City index
Ungeachtet der künftigen Entwicklung in
Rheydt ist klar, dass sich die national und
international erfolgreichen Filialisten weiterhin
vorrangig auf Flächen an der Hindenburgstraße
konzentrieren werden.
Aber auch hier gibt es derzeit einige
Unwägbarkeiten. Die Ankündigung des
Centers erschwert die Vermietung frei werdender
Flächen und Immobilieneigentümer
zögern bei Investitionen. Insofern ist
zu hoffen, dass die Stadt schnell zu einer
guten Entscheidung für die Innenstadt
kommen wird.
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117

MünCHen
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
München, Neuhauser Straße 18, Karstadt Ober-
pollinger, wo geht die Reise hin?
118
1.311.573
+5,1% b
673.398
5,4%
120,93
125,22
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
360
300
240
180
120
60
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
München – wirtschaftliche Bedeutung
Bayerns Landeshauptstadt ist mit rund 1,3 Mio. Einwohnern
die größte Stadt des Bundeslandes und nach Berlin und Hamburg
die drittgrößte Stadt Deutschlands. München ist eines
der wichtigsten Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren der
Bundesrepublik und eine der prosperierendsten Städte Europas.
Mit 4.313 Einwohnern je km² hat München die höchste
Bevölkerungsdichte aller deutschen Großstädte. Laut einer
aktuellen Vergleichsstudie der Zeitschrift Wirtschaftswoche
und der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) nimmt
München unter den 50 größten deutschen Städten den ersten
Platz ein. Insbesondere die hohe Kaufkraft sowie die niedrige
Arbeitslosenquote führen die Rangliste deutlich an. Die Stadt
mit den besten Wirtschaftsperspektiven in Deutschland steht
im CIMA-Innenstadtranking der attraktivsten Innenstädte
auch auf dem ersten Platz. Gegen den Bundestrend wird
München darüber hinaus ein weiterhin deutliches Bevölkerungswachstum
prognostiziert. Kurzum: In nahezu allen
Städterankings behauptet München seine Position als attraktivste
und erfolgreichste aller deutschen Großstädte.
München –
Bedeutung für den einzelhandel
Die Gesamtheit dieser überaus positiven wirtschaftlichen
sowie soziodemografischen Kenndaten pusht den lokalen
Immobilienmarkt nachhaltig. Insbesondere der innerstädtische
Münchner Einzelhandel mit seinen klassischen
1A-Lagen profitiert in besonderem Maße von den Rahmenbedingungen.
Die bundesweit unter allen Großstädten
höchs te Kaufkraft von 26.444,– EUR je Einwohner wird verstärkt
durch den Umsatz der Touristen (hier liegt München
mit 9,8 Mio. Übernachtungen 2008 auf dem 2. Platz hinter
Berlin) sowie 95 Mio. Tagesausflüglern und Geschäftsreisenden
ebenfalls in 2008. Kein Wunder, dass sich in den
Stoßzeiten in den Top-Lagen der Fußgängerzone je nach
Frequenzzählung in der Spitze fast 15.000 Passanten pro
Stunde tummeln. Im Ergebnis führt dies dazu, dass gut 39%
des gesamten Einzelhandelsumsatzes in München allein in
der erweiterten Innenstadt (Stadtbezirk 1 = Altstadt-Lehel:
klassische Innenstadt + Stadtbezirk 2 = Ludwigs-/Isarvorstadt:
erweiterte City insbesondere um die Bereiche zwischen
Stachus und Hauptbahnhof sowie um das Bahnhofssowie
das Gärtnerplatzviertel), wo sich gut 32% der Gesamtverkaufsfläche
im Stadtgebiet München befinden, gemacht
wird. In Absolut-Zahlen ausgedrückt steht die erweiterte
Münchner City also für einen Umsatz von fast 4,3 Mrd. EUR,
was die Solitärstellung der Münchner Innenstadt noch ein-

mal eindrucksvoll unterstreicht (BBE/CIMA; Handelsatlas
München 2009). Diese Erkenntnisse decken sich mit der
Feststellung, dass die Münchner Innenstadt mit 6.540,– EUR/
m² Verkaufsfläche p.a. die bundesweit höchste Flächenproduktivität
besitzt. Diese Flächenleistung übertrifft beispielsweise
die City von Hamburg um fast 11%. Die Innenstädte
von Frankfurt (+20%), Köln (+30%) und Düsseldorf (+39%)
werden von München ebenfalls klar auf die Plätze verwiesen
(GfK GeoMarketing). Dass sich diese Entwicklungen auch in
den Preisen für Ladenlokale in den 1A-Lagen bemerkbar
machen, ist selbstredend. Kleinere Einzelhandelsflächen um
100m² Verkaufsfläche in den absoluten Top-Lagen auf der
Kaufinger- oder der Neuhauser Straße haben die Schall grenze
von 300,– EUR/m² bereits nachhaltig durchbrochen.
1a-Lagen in München
Die echten 1A-Lagen in der Münchner City sind sternförmig
angeordnet: 1. Die Achse von Nordwesten nach Südosten:
Beginnend am Stachus (Karlsplatz) über Neuhauser- bzw.
Kaufingerstraße zum Marienplatz und (mit Einschränkungen)
weiter über das Tal bis hin zum Isartor. 2. Die Achse von
Südwesten nach Nordosten: Beginnend am Sendlinger Tor
über die Sendlinger Straße/Rosenstraße über den Marienplatz
und weiter über die Wein- und Theatinerstraße bis hin
zum Odeonsplatz. Trotz des umfangreichen Angebotes zeichnen
sich die klassischen 1A-Lagen in der City sowohl durch
Kompaktheit als auch durch eine sehr gute Erreichbarkeit
aus. Weiterhin bemerkenswert ist die Tatsache, dass unter all
den bekannten internationalen und nationalen Filialisten
sowie den Kaufhäusern eine große Anzahl nachhaltig erfolgreicher
großflächiger lokaler Platzhirsche das Revier markiert.
Beste Beispiele dafür sind Ludwig Beck, Konen, Hirmer sowie
Loden Frey. Zusammen mit den kleinflächigen lokalen Traditionsanbietern
unter „städtischer bzw. freistaatlicher Schirmherrschaft“
ergibt sich trotz zahlreicher Flagshipstores eine
überaus differenzierte Angebotsstruktur.
Neuhauser Straße/Kaufingerstraße/Marienplatz
Absolute Top-Lagen mit dem deutschlandweit höchsten
Mietniveau und einer extrem hohen Passantenfrequenz. Neuhauser
und Kaufingerstraße präsentieren sich als klassische
Rennmeilen mit einem konsumorientierten Angebot. Am
Marienplatz, in den historischen Ladenlokalen des Rathauses,
sowie in einer Anzahl von Gebäuden in den 1A-Lagen, die
dem Freistaat Bayern gehören, behaupten sich lokale Einzelhändler
mit einem Angebot, das man hier nicht mehr finden
könnte, würde nicht die Stadt München oder der Freistaat
Mietpreisangaben in EUR/m²
Kaufingerstraße/Neuhauser Straße/Marienplatz
80£120m²
300£500m²
200
Maximilianstraße/Perusastraße
80£120m²
300£500m²
145
235
Residenzstraße/Dienerstraße
80£120m²
300£500m²
90
Sendlinger Straße
80£120m²
300£500m²
90
160
160
310
Weinstraße/Theatinerstraße/Rosenstraße
80£120m²
300£500m²
Tal
80£120m²
300£500m²
70
135
130
220
Leopoldstraße/Hohenzollernstraße
80£120m²
300£500m²
60
115
+3,3% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+5,9% VJ
+0,0% VJ
+5,9% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+4,5% VJ
München, Neuhauser Straße 5, Roland Schuhe
COMFORT: Vermietung
b
c
c
c
c
b
c
b
c
c
c
c
b
+0,0% VJ c
119

MünCHen
als Vermieter auftreten und diese Händler praktisch subventionieren. Positive Folge ist ein heterogenes, attraktives
Angebot, das sich von dem anderer Top-Lagen in Deutschlands Einkaufsmetropolen abhebt.
Sendlinger Straße
Einbahnstraße, die für den Verkehr in Richtung Stadt geöffnet ist. Die Erschließung für den Einzelhandel erfolgt vom Marienplatz
aus über die (kurze) Rosenstraße in Richtung Sendlinger Tor. Mittlerweile haben die Mieten auch hier stark angezogen.
Zusätzlicher Schub ist von der Entwicklung des ehemaligen Verlagshauses der Süddeutschen Zeitung in ein attraktives
Stadtquartier (Quartier Hofstatt/Mitten in München) sowie des benachbarten AZ-Gebäudekomplexes zu erwarten.
Tal
In Verlängerung des Marienplatzes führt das Tal Richtung Isartor. Der Einzelhandelsbesatz ist derzeit noch etwas diffus,
weswegen auch die Mietpreise für Münchner Verhältnisse noch als einigermaßen moderat angesehen werden müssen.
Residenzstraße/Dienerstraße
Beide „klassisch gut bürgerlichen“ Einkaufslagen zielen tendenziell auf den wertig ausgerichteten Konsumenten bis hin
zur touristischen (Luxus-)Kundschaft – Letztere insbesondere
an der Residenzstraße, die von ihrer Nähe
zu den absoluten Luxuslagen Maximilianstraße und
Perusastraße profitiert. Bekannt ist vor allen Dingen
das Dallmayr-Haus an der Dienerstraße.
Theatinerstraße/Weinstraße/Rosenstraße
Die erstgenannten beiden Straßen führen vom
Marienplatz bis zum Odeonsplatz und bieten ein
städtebaulich attraktives Bild. Tendenziell schielen
beide auf gehobene Klientel. Die Eröffnung des H&M
Labels COS, aber auch Anbieter wie Esprit, Zara, Tommy
Hilfiger, Massimo Dutti und Douglas stellen jedoch
unter Beweis, dass Theatiner- und Weinstraße auch von
internationalen Filialisten mit höchsten Lageanforderungen
begehrt sind. Beide Straßen haben zudem von
der Eröffnung der Fünf Höfe sowie des Schäfflerhofs
nachhaltig profitiert.
Die Rosenstraße ist das kurze, aber gefragte Verbindungsstück
zwischen Marienplatz und Sendlinger
Straße, bekannt durch Sport Schuster. Zusätzliche
Attraktivität verleiht der Rosenstraße der erste
Company Flagshipstore von Apple in Deutschland.
Maximilianstraße/Perusastraße
Beide gelten als der Inbegriff der Luxusmeile schlechthin.
Flagships internationaler Luxuslabels reihen sich hier
aneinander wie anderswo nur selten in Deutschland.
Zwar ist die Maximilianstraße diejenige mit dem stärkeren
Image, dieses Manko gleicht die Perusastraße jedoch
durch eine stärkere Passantenfrequenz wieder aus.
120
München, Rosenstraße 3–5, erster Company Flagshipstore
von Apple in Deutschland
München, Maximilianstraße 2/Ecke Dienerstraße,
Entwicklungsobjekt „Palais an der Oper“

Leopoldstraße/Hohenzollernstraße
Die Stadtteillagen Leopoldstraße und Hohenzollernstraße in Schwabing sind die einzigen 1A-Lagen außerhalb der City,
konsumig und tendenziell auf ein junges und studentisches (aber dennoch kaufkräftiges) Klientel ausgerichtet. Einige
wegweisende Projektentwicklungen haben Mieter wie Zara, Esprit, Miss Sixty, Gas Jeans, Stefanel oder Marc O’Polo in
diese Lage gelockt, die sich nun rasant weiterentwickelt.
news
Die Einzelhandelslandschaft in München befindet sich in
stetiger Bewegung, weil praktisch jeder national oder international
erfolgreiche Filialist versucht, hier einen Pflock einzuschlagen.
Dafür sind dann auch einige Expansionsleiter
weiterhin bereit, sogenanntes Keymoney zu bezahlen, da es
in der Regel schwer ist, überhaupt an Flächen in den Top-
Lagen zu gelangen. Mieterwechsel in den klassischen
1A-Lagen halten sich trotz der aktuellen gesamtwirtschaftlichen
Situation in Grenzen. Dennoch: Einen dynamischeren
Markt als München wird man in Deutschland wohl kaum
finden, da im Hintergrund immer vieles beständig in Bewegung
ist. Neben den bereits oben genannten Neuerungen
müssen noch folgende benannt werden:
Neu auf der Maximilianstraße angesiedelt haben sich Gucci
in einem großen Flagshipstore im ehemaligen Cafè Roma
sowie das Edelkonzept von Nokia, Vertu.
Replay, Robbe & Berking sowie Bose sind mit neuen Shops
auf der Theatinerstraße vertreten, während ecco-Schuhe,
Levi´s, Marlboro Classics sowie Schuhbeck´s Gewürze in der
Sendlinger Straße neu eröffneten. Windsor hat sich direkt
neben dem Dallmayr-Haus auf der Dienerstraße etabliert.
Globetrotter wird wohl ab 2011 in die ehemalige Rieger-City
am Isartor einziehen.
Konkrete Entwicklungsperspektiven bieten die laufende
Revitalisierung der Stachus-Passagen (ca. 7.500m² Handelsfläche)
sowie die ebenfalls begonnene Projektentwicklung
Hofstatt auf dem ehemaligen SZ-Areal, wo rund 15.000m²
Handelsfläche entstehen sollen. Nach langer Vorbereitung
soll darüber hinaus jetzt endlich mit dem Umbau der Residenzpost
begonnen werden. Weiteres Potenzial für den
Münchner Einzelhandel versprechen das Areal Alte Akademie/Statistisches
Landesamt auf der Neuhauser Straße sowie
der bislang an Finanzierungsproblemen gescheiterte Neubau
des Münchner Hauptbahnhofs.
München, Marienplatz – Neues Rathaus –
Das nennen wir Frequenz!
CoMfort City index
Für den Münchner Markt für Einzelhandelsimmobilien
gab es bislang nur eine Richtung:
nämlich die nach oben. Daran wird
sich wohl auch in Zukunft nichts ändern.
Ganz im Gegenteil: Mittlerweile werden
beispielsweise die auslaufenden City-
1A-Lagen (Sendlinger Straße, Tal) sowie
Stadtteillagen für den filialisierten Einzelhandel
verstärkt erschlossen, um Alternativen
zu den „Filet-Stücken“ zu bieten. Das
Glockenbachviertel oder insbesondere
Schwabing profitieren bereits heute von
dieser Situation.
fffff
121

Münster
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
122
Münster – wirtschaftliche Bedeutung
Münster ist Sitz des gleichnamigen Regierungsbezirks im
Bundesland Nordrhein-Westfalen und zugleich Oberzentrum
des Münsterlandes. In der Stadt zwischen Dortmund und
Osnabrück leben mehr als 272.000 Einwohner. Allerdings sind
darin die fast 48.500 – mit Nebenwohnsitz gemeldeten –
Studenten nur zum Teil enthalten. Die Stadt zeichnet sich als
Dienstleistungs- und Verwaltungsstandort mit mehreren
Hochschulen aus. Darüber hinaus gilt Münster als „junge
Stadt“, was vor allem durch die Vielzahl Studierenden sowie
der drittgrößten Hochschule Deutschlands, der Westfälischen
Wilhelms-Universität, bedingt ist. Hierdurch wird auch das
kulturelle und gesellschaftliche Leben der Stadt gezeichnet.
2004 gewann die von historischen Giebelhäusern geprägte
Stadt den LivCom-Award als lebenswerteste Stadt der Welt
in ihrer Kategorie.
Münster –
Bedeutung für den einzelhandel
90
Die westfälische Stadt Münster gilt seit jeher als bedeutender
und erfolgreicher Handelsort. Heute zählt Münster zu den
60
Einzelhandelsstandorten, die in Relation zu ihrer Einwohnerzahl
eine überproportional hohe Miete für Ladenlokale in
30
den so genannten 1A-Lagen aufweisen. Mit mehr als 20.000
Beschäftigten und einem Umsatz von rund 1,9 Mrd. Euro ist
0
2005 2006 2007 2008 2009
der Einzelhandel in Münster eine der zentralen Säulen der
städtischen Wirtschaft. Eine Verkaufsfläche von insgesamt
rund 560.000m² verdeutlicht die hohe Bedeutung der Stadt
Mietpreisangaben in EUR/m²
als Oberzentrum für das Umland ebenso wie eine Zentralitätskennziffer
in der Größenordnung von etwa 140. Der
80£120m²
innerstädtische Einzelhandel profitiert wesentlich von der
143
+2,1% VJ b touristischen Attraktivität der nach dem Krieg wieder größ-
300£500m²
tenteils nach altem Vorbild errichteten Altstadt. Ein weiterer
78
+0,0% VJ c Standortvorteil aber besteht auch in dem politischen Willen,
den Standort Innenstadt gegenüber der Konkurrenz von der
grünen Wiese zu stärken. In Münsters Marktgebiet, welches
den Kreis Steinfurt, den Nordteil des Kreises Borken sowie Teile der Kreise Coesfeld und Warendorf umfasst, wohnen
immerhin rund 1,1 Mio. Menschen mit einer Kaufkraft von mehr als 5,2 Milliarden Euro. Ein Großteil der Kunden nimmt
auf Grund der Attraktivität und der Ausstrahlung Münsters eine Anreisezeit von mehr als einer Stunde in Kauf.
1a-Lagen in Münster
272.951
+1,3% b
133.399
6,4%
105,0
c
139,88
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
180
150
120
Als absolute Top-1A-Lage hat sich nicht zuletzt auf Grund der „Münster Arkaden“ die Ludgeristraße weiter gefestigt,
dicht gefolgt von dem Prinzipalmarkt und der Salzstraße (bis Karstadt). Der Prinzipalmarkt gilt nach wie vor als Münsters
„Gute Stube“, ein einzigartiges Ensemble mit seinen Giebelhäusern und Bogengängen ist das Zentrum des münsterschen
Geschäftslebens. Insbesondere die hochwertigen Angebote des örtlichen Einzelhandels sind hier beheimatet, aber auch
exklusive Filialisten wie Escada, Gant, Claudia Sträter oder Tommy Hilfiger.

Die Salzstraße ist im Bereich zwischen Prinzipalmarkt und
Karstadt als besonders stark zu bewerten, was auch am
hohen Filialistenbesatz deutlich wird. Für konsumige Konzepte
wie Madonna, Six Schmuck, Görtz 17, Street One oder
auch Roland Schuhe ist diese Lage ein optimaler Standort.
Zwischen Karstadt und dem Servatiiplatz ist die Salzstraße
von Jahr zu Jahr tendenziell eher als schwache 1A- oder
starke 1B-Lage zu betrachten, was sich auch durch die Neueröffnung
des Hanse-Carré und der Stubengasse auf Dauer
nicht ändern wird.
Die zuvor eher durch den örtlichen Einzelhandel geprägte
Lage Rothenburg hat durch die Verbindung der „Münster
Arkaden“ zur Ludgeristraße enorm an Attraktivität gewonnen.
Dies zeigen auch die neuen Anmietungen durch Filialisten
wie Calida, L´Occitane oder Bacher.
news
Erwähnenswert für den Einzelhandel in Münster war die
Eröffnung des Projektes Hanse-Carré mit den Ankermietern
Görtz, s.Oliver, New Yorker und Kult. Auch das Kaffeekonzept
Starbucks sicherte sich hier einen zweiten Standort und lädt
zum Verweilen ein, während in der direkten Nachbarschaft
das Projekt Stubengasse fertiggestellt wird. Als wichtige
Mieter können Karstadt Sport, Esprit und Tom Tailor erwähnt
werden. Diese Projekte stärken speziell den hinteren Bereich
der Ludgeristraße, der bereits durch die Eröffnung des Deichmann-Hauses
an Frequenz stark gewinnen konnte. Durch
diese Neubauprojekte konnten zudem die fehlenden Flächen
für Großmieter in direkter Innenstadtlage geschaffen werden
und die enorme Nachfrage seitens der Filialisten aufge fangen
werden. Die Entwicklung des Hochherz-Hauses am Prinzipalmarkt
mit dem hochwertigen Hauptmieter Eckerle und dem
modischen COS trägt zusätzlich zur Stärkung der Ludgeristraße
wie auch des Prinzipalmarktes bei, wo auch das Modehaus
Petzold aktuell eine Erweiterung des Stammhauses um
800m² Verkaufsfläche plant. Die Rothenburg hingegen
gewinnt zunehmend an Attraktivität, so eröffneten hier vor
Kurzem die Filialisten eyes+more sowie Brigitte van Boch
und tragen somit zur Aufwertung der Lage und Ergänzung
des Einzelhandelsangebotes in dieser Lage bei. Die Salzstraße
hingegen ist weiterhin für eher konsumige Mieter
interessant, jedoch wird der Lauf im hinteren Bereich ab
Karstadt durch die neuen Projekte Hanse-Carré/Stubengasse
künftig eher geschwächt.
Münster, Ludgeristraße 34, Neubau Deichmann
CoMfort City index
Die Anziehungskraft Münsters resultiert
nach wie vor aus dem besonderen Flair der
Altstadt und einem vergleichsweise hohen
Anteil an mittelständischen Einzelhändlern
und Konzepten. Mit der Fertigstellung des
Hanse-Carré und der Projektentwicklung
Stubengasse konnten zeitgemäße und
großflächige Verkaufsflächen in absoluter
Innenstadtlage, jedoch außerhalb der Top-
Frequenz angeboten werden, die bislang
auf Grund der historisch-kleinteiligen Struktur
selten möglich waren. So konnten
Angebotslücken für einige Top-Filialisten
geschlossen und das Potenzial des innerstädtischen
Einzelhandels weiter gestärkt
werden. Zudem stärkt die Eröffnung des
neuen Deichmann-Hauses die Ludgeristraße
im hinteren Bereich und wertet diesen
Abschnitt auf. Die Neukonzeption des ehemaligen
Wehmeyer-Hauses an der Ludgeristraße
wird vermutlich mit zwei Großflächen-Mietern
ebenfalls dazu beitragen.
Eine Vielzahl optimistischer Stimmen
behaupten bzw. hoffen, dass durch die
beiden neuen Projekte Stubengasse und
Hanse-Carré der Lauf, also die Passantenfrequenzen
von der Ludgeristraße über
Stubengasse/Hanse-Carré zur Salzstraße,
neu gelenkt und somit eine neue 1A-Lage
geschaffen werde. Diese Ansicht teilen wir
nicht. Die neue Lage wird sicherlich eine
innerstädtische Bereicherung für Münster
darstellen, aber niemals Frequenzen ähnlich
der Ludgeristraße aufweisen, die nachhaltig
die beste Lage in Münster bleibt.
fffff
123

nürnBerg
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Nürnberg, Breite Gasse: kleinteilig und eng, der Klassiker!
124
503.110
+1,9% b
262.680
8,0%
102,93
138,81
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
150
120
90
60
30
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
nürnberg – wirtschaftliche Bedeutung
Nürnberg ist nicht nur die Heimat des „Nürnberger Christkindls“,
sondern auch Wohnort für mehr als 500.000 Menschen
und Kernstadt der gleichnamigen Metropolregion im
Herzen Europas. Auf halbem Weg zwischen München und
Frankfurt ist Nürnberg über Straße, Schiene, Luft und Wasser
gleichermaßen leicht zu erreichen. Bedeutende Einrichtungen
wie das Germanische Nationalmuseum oder das Dokumentationszentrum
Reichsparteitagsgelände sowie kulturelle Ereignisse
von Rang und internationale Messen und Kongresse
führen jährlich viele Besucher aus aller Welt in die Stadt, sodass
sich Nürnberg unter die deutschen Top Ten für Tagestourismus
einreihen kann. Seit den 70er-Jahren hat sich die fränkische
Metropole zum Dienstleistungszentrum mit hohen Zuwachsraten
bei den produktionsnahen Dienstleistungen der Beratung,
Planung, Markt- und Verbraucherforschung entwickelt.
nürnberg –
Bedeutung für den einzelhandel
Die attraktive und lebendige Innenstadt Nürnbergs lockt viele
Touristen und fördert auf diese Weise den innerstädtischen
Einzelhandel. Zudem ist in der jüngeren Vergangenheit massiv
in die Innenstadt investiert worden, sodass sich die klassischen
1A-Lagen in Nürnberg gegen die Konkurrenz der
peripheren Shopping Center gut behaupten können. Mit einer
Zentralitätskennziffer von knapp 139 liegt Nürnberg in der
Kategorie deutscher Metropolen zwar hinter München und

Düsseldorf aber noch vor Stuttgart, Köln, Frankfurt und Hamburg,
auf dem dritten Platz. Dabei kann Nürnberg aus der
Wirtschaftskraft der Metropolregion mit 3,5 Mio. Ein woh nern
und somit aus dem Vollen schöpfen. Daraus resultiert ein
Einzelhandelsumsatz in Höhe von fast 3,8 Milliarden EUR
bezogen auf Nürnberg als Stadt insgesamt. Allein 1,2 Milliarden
EUR hiervon werden in der Innenstadt erwirtschaftet.
1a-Lagen in nürnberg
Die rasante Entwicklung der 1A-Lagen in Nürnberg der letzten
Jahre hat etwas an Tempo verloren. Festzuhalten ist, dass
als absolute Top-1A-Lagen die Karolinenstraße mit dem
angrenzenden Ludwigs- und Hefnersplatz sowie die Breite
Gasse gesehen werden muss. Etwas geringer von der Wertigkeit
ist die Pfannenschmiedgasse, deutlich schwächer sind
die Kaiserstraße und die Königstraße zu bewerten, wobei die
Besonderheit an der Kaiserstraße ist, dass diese durchaus
noch als eine Art „Edelmeile“ betrachtet werden kann und
dadurch höhere Mieten erzielt als die Königstraße.
Das rasanteste Tempo in den letzten Jahren hatte in den
letzten Jahren sicherlich die Breite Gasse zu verzeichnen, die
Mietpreisangaben in EUR/m²
Karolinenstraße
80£120m²
300£500m²
80
140
Breite Gasse/Pfannenschmiedgasse
80£120m²
300£500m²
65
120
Hefnersplatz/Ludwigsplatz
80£120m²
300£500m²
65
Kaiserstraße
80£120m²
300£500m²
50
100
Königstraße
80£120m²
300£500m²
Nürnberg, Karolinenstraße 15–19, laufende Projektentwicklung der B&L Gruppe
COMFORT: Consulting, Vermietung
33
75
120
+0,0% VJ
+14,3% VJ
-7,7% VJ
+0,0% VJ
-7,7% VJ
+0,0% VJ
-13,0% VJ
-16,7% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
b
d
c
d
c
d
d
c
c
125

nürnBerg
sich in sämtlichen Bereichen sehr gut weiterentwickelt hat. Im vergangenen Jahr hat dieses Tempo deutlich abgenommen,
wird aber kontinuierlich weiter vorangetrieben. Neueröffnungen von ecco, Geox und Das Depot verdeutlichen die ständige
Nachfrage nach modernen, großen Einzelhandelsflächen. Im Bereich zum Ludwigsplatz hin wurde die Projektentwicklung
von Mexx fertiggestellt. Hier wird deutlich, wie aktuell eine sehr ansprechende Einzelhandelsimmobilie,
zugeschnitten auf den Mieter, auszusehen hat. Vermittelnd tätig war COMFORT München.
Aber auch auf der absoluten Top-1A-Lage ist in diesem Jahr Bewegung zu vermelden. So bezieht in der Karolinenstraße
38–40 die größte Genossenschaftsbank im Großraum Nordbayern, die Sparda-Bank, eine neue Filiale auf über 700m².
Die wohl deutlichste Veränderung auf der Karolinenstraße sehen wir bei der Karolinenstraße 15–19, einem äußerst
repräsentativen Eckgebäude, welches durch die B&L-Gruppe aus Hamburg vollständig neu entwickelt wird. Hier konnte
auf Vermittlung der COMFORT der ebenfalls international bekannte Modefilialist Bestseller als Mieter gewonnen werden.
Die Wünsche und Anforderungen dieser beiden hochwertigen Mieter werden nun bei dem anstehenden Umbau vollständig
berücksichtigt. Esprit wird sich auf einer Verkaufsfläche von ca. 550m² im Erdgeschoss und knapp 1.000m² im
ersten Obergeschoss präsentieren. Der Modefilialist Bestseller wird für seine Warenpräsentation von einer Verkaufsfläche
von ca. 350m² im Erdgeschoss und ca. 760m² im Untergeschoss Gebrauch machen.
Nürnberg, Breite Gasse 88, Mexx
COMFORT: Consulting, Vermietung
126

Nürnberg, Blick in die Karolinenstraße Richtung Lorenzkirche: breiter, repräsentativer, großflächiger!
news
Erwähnenswert erscheint auch die Entwicklung der Sebalder Höfe zu einem neuen „Stadtteil“ Nürnbergs. Der bekannte
Berliner Architekt Volker Staab zeichnet dort die fast fünf Kilometer lange Linie des Nürnberger Mauerrings nach und
stellt eine Verbindung zu dem jahrhundertealten Bollwerk her. Wo noch bis vor wenigen Jahren die Maschinen einer der
größten deutschen Tiefdruckereien tief im Erdreich verschiedene Zeitschriften druckten, entstehen nun Büros, Theater,
Läden und Appartements. Neben 140 Eigentumswohnungen, Lofts und Studentenappartements stehen 4.500m² für eine
Shopping-Mall und 3.500m² für Büros zur Verfügung. Das Familientheater soll über 200 Sitzplätze verfügen.
CoMfort City index
In unserem letzten Marktbericht sprachen wir
von einer Art Runderneuerung der Stadt
Nürnberg. Heute kann man sagen, dass diese
größtenteils abgeschlossen und mit großem
Erfolg vorangetrieben wurde. Nürnberg positioniert
sich heute im Bereich Einzelhandel als
einer der stärksten Wirtschaftsräume in dem
wirtschaftlich stärksten Bundesland Bayern.
So könnte auch dieses Jahr, welches sich für
viele auf Grund der aktuellen wirtschaftlichen
Gesamtsituation als ein schwieriges Jahr darstellt,
zumindest für den innerstädtischen
Einzelhandel in den Top-Lagen von Nürnberg
durchaus mit positiven Ergebnissen abschließen.
Mit Blick in die Zukunft muss man sagen,
dass ein wichtiger Baustein in der Innenstadt
in den kommenden Jahren das Karstadt-
Gebäude sein wird. Hier muss man die aktuellen
Entwicklungen und Tendenzen weiter
verfolgen und es ist sicherlich wichtig, ein in
sich schlüssiges Gesamtkonzept für einen solchen
Standort bei einer möglichen Nachnutzung
ins Auge zu fassen, damit gerade dieser
Bereich weiter attraktiv und anziehend
bleibt.
fffff
127

oLDenBurg
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
50
news
128
90
159.563
+1,0% b
65.357
9,7%
100,16
147,06
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
oldenburg – wirtschaftliche Bedeutung
Die Universitätsstadt Oldenburg ist das wirtschaftliche, administrative
und kulturelle Zentrum der Weser-Ems-Region. Für
diese Region von der Größe des Bundeslandes Schleswig-
Holstein verfügt die Stadt Oldenburg mit ihren rund 160.000
Einwohnern über alle zentralen Dienstleistungen und eine
zukunftsorientierte Infrastruktur. In der Dienstleistungsmetropole
Oldenburg haben Banken und Versicherungen
ihren Hauptsitz, diverse Verwaltungen und verschiedene
Gerichtsbarkeiten sind hier ansässig. Die Stadt Oldenburg ist
mit der Carl von Ossietzky Universität, drei Fachhochschulen
und mehr als 70 allgemeinbildenden Schulen, Berufs-, Fachund
Privatschulen Bildungszentrum der Region.
oldenburg –
Bedeutung für den einzelhandel
Der Oldenburger Einzelhandel hat nach einem Investitionsstau
durch neue Einzelhandelskonzepte und modernisierte
Immobilien einen Aufschwung erfahren. Diese Tendenz setzt
sich zu Beginn des Jahres 2009 weiter fort. Oldenburg gilt in
Norddeutschland als einer der beliebtesten Einzelhandelsstandorte.
Ein gutes gastronomisches Angebot trägt zu einer
hohen Aufenthaltsqualität bei. Die Stadt weiß sich im Wettbewerb
mit der nur 45 km entfernt liegenden Stadt Bremen
zu behaupten. Zentralität (147,1) und Kaufkraft (100,2) liegen
auf sehr hohem Niveau.
1a-Lagen in oldenburg
Die Oldenburger 1A-Lage erstreckt sich über die Lange Straße
und die Achternstraße, die südlich mit dem Marktplatz
verbunden sind, und endet am Heiliggeistwall. Dadurch
bildet sich ein geschlossener Rundweg durch die Oldenburger
Innenstadt. Die Mieten sind stabil geblieben und die Nachfrage
nach Flächen erhöht sich weiter. Auch angesichts der
aktuellen globalen Wirtschaftskrise sind die Mieten und die
Nachfrage nicht gesunken.
Die Schloss-Höfe, für die Anfang 2009 mit dem Bau begonnen wurde, schaffen bis 2011 ca. 12.500m² zusätzliche Verkaufsfläche.
Wesentliche Ankermieter sind noch nicht veröffentlicht. Von dem Shopping Center wird die Innenstadt profitieren,
da hier keine Konkurrenz abgebildet wird, sondern eine Ergänzung für Einzelhändler, die auf Grund ihrer Flächenanforderung
noch nicht vertreten ist. Der Passantenlauf wird sich in der 1A-Lage nicht verschlechtern. Profitieren werden die vorderen
Bereiche der Achternstraße (Galeria Kaufhof) und der Langen Straße (Nanu Nana). Das Center befindet sich in der südlichen
Innenstadt und ist an die Innenstadt mit ihren Haupteinkaufsstraßen Lange Straße und Achternstraße angeschlossen und
mit dem rund 10.000m² großen Kaufhof direkt verbunden.

Die Oldenburger B-Lagen sind nach wie vor stabil geblieben. Bruns-Männermoden hat seinen umfassenden Umbau
abgeschlossen und präsentiert sich jetzt auf über 4.000m² in der Langen Straße und hauptsächlich auch in der Haarenstraße,
wovon auch die anderen Fachgeschäfte profitieren, die durch den öffentlichen und regionalen Einzelhandel
geprägt sind. Es wird sich zeigen, ob mit der Neueröffnung der Schlosshöfe die B-Lagen, die weiter von dem Center
entfernt sind, unter Druck geraten. Der hintere Bereich (Zusammenführung der Achtern- und Langen Straße) der Oldenburger
1A-Lage hat sich mit modernisierten großen Leffers positiv entwickelt und wird durch die Projektentwicklung der
zum Abriss freigegebenen Woolworth-Immobilie CENTRUM und COMFORT eine weitere Stärkung erfahren. Der Oldenburger
Einzelhandel wird an dieser Stelle Anfang 2010 um einen Shop des niederländischen Modefilialisten The Sting
bereichert. Das neue Mode-Konzept wird ein weiterer Magnet in der Altstadt Oldenburgs wie auch ein Gegenpol zu den
Schlosshöfen sein.
Ein weiteres Projekt der CENTRUM in Oldenburg ist der neue s.Oliver Store in der Langen Straße 74, der sich auf 1.245m²
präsentieren wird. Das Projektvolumen für diese Projektentwicklung
liegt bei rund 13 Mio. EUR. Der bisherige Bestandsmieter
Ihr Platz wird sich im Sommer/Herbst dieses Jahres CoMfort City index
an der Langen Straße 51–52 (Deutsche Post-Filiale) mit Die hohe Attraktivität Oldenburgs als Ein-
520m² Verkaufsfläche ansiedeln und damit einen Standortkaufsstadt wird mit Eröffnung des innerwechsel
vornehmen, den die COMFORT Hamburg GmbH städtischen Einkaufszentrums (Schloss-
vermittelte. An der Langen Straße 66 hat im Februar 2009
höfe) in 2011 sicher weiter steigen. Neben
dem Shopping Center ist die zweite große
Esprit mit seinem neuen Konzept edc by Esprit eröffnet.
Einzelhandelsansiedlung die Erweiterung
des Famila Centers in Oldenburg-Wechloy.
Das 1977 eröffnete Center im Nordwesten
Oldenburgs wurde in zwei Bauabschnitten
um 7.000m² auf 25.000m² erweitert und
modernisiert. Die Anzahl der Geschäfte
erhöht sich auf 65 Shops, unter anderem
H&M, Esprit, C&A und Müller Drogerie. Insbesondere
die Besucher aus der Ems-Region
können jetzt direkt von der Autobahn auf
die kostenlosen Parkplätze des Famila Centers
fahren. Durch diese Neuentwicklung
geht ein Stück Kaufkraft der Innenstadt
verloren. Auf Grund der Stärke und der
hohen Aufenthaltsqualität kann die Oldenburger
Innenstadt dieses langfristig jedoch
ausgleichen. Die Vielzahl der oben beschriebenenEinzelhandelsflächenveränderungen
und -entwicklungen tragen zur weiteren
Stärkung bei. Oldenburg muss weiterhin
konsequent die Innenstadt stärken und
Projekte und Entwicklungen fördern, damit
es seine Vormachtstellung halten kann. Insbesondere
müssen Immobilien wie beispielsweise
die Gothaer Passage erneuert
werden, damit zeitgemäße Einzelhandelsflächen
entstehen.
Oldenburg, Projektentwicklung Lange Straße 74, s.Oliver
COMFORT: Investment, Consulting, Vermietung
fffff
129

osnaBrüCk
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
45
1a-Lagen in osnabrück
130
88
162.870
-1,1% d
80.622
8,1%
97,30
146,99
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+1,1% VJ
+0,0% VJ
b
c
osnabrück – wirtschaftliche Bedeutung
Osnabrück ist mit rund 163.000 Einwohnern das Oberzentrum
für eine Region, die sich durch ein deutlich über dem
Landesdurchschnitt Niedersachsens liegendes wirtschaftliches
Wachstum auszeichnet. Zwar liegen die Kernkompetenzen
der Osnabrücker Wirtschaft traditionell im Fahrzeugbau
und der Fahrzeugkonstruktion, in der Herstellung von
Rohren und Profilen aus NE-Metallen, der Herstellung von
Spezialpapieren, der Nahrungsmittelwirtschaft und der
Logistik und im Groß- und Einzelhandel. In den letzten
Jahren hat sich in Osnabrück jedoch ebenso wie an vielen
anderen Standorten ein spürbarer Strukturwandel weg vom
produzierenden Gewerbe hin zur Dienstleistungswirtschaft
vollzogen. Mehr als 70% der Beschäftigten arbeiten
bereits in diesem Bereich. Die Bischofsstadt ist zudem Sitz
einer Universität, einer Fachhochschule, der Deutschen
Bundesstiftung Umwelt und der Deutschen Stiftung
Friedensforschung.
osnabrück –
Bedeutung für den einzelhandel
Das niedersächsische Oberzentrum Osnabrück versorgt nicht
nur die knapp 163.000 Einwohner in der Kernstadt, sondern
auch etwa 272.000 Einwohner im unmittelbaren Umland
und zählt daher für nationale und internationale Einzelhandelsketten
zu den besonders gefragten und geschätzten
Mittelstädten. Das Osnabrücker Einzugsgebiet umfasst rund
800.000 bis eine Million Menschen. Die oberzentrale Versorgungsfunktion
spiegelt sich insbesondere in der Angebotsqualität
und der Einkaufsattraktivität der Innenstadt wider.
Eine Zentralität von mehr als 146 verdeutlicht das Potenzial
für den Einzelhandel. Das gesamte einzelhandelsrelevante
Nachfragepotenzial im Osnabrücker Einzugsgebiet beläuft
sich nach einer Untersuchung der Lübecker CIMA GmbH auf
etwa 5.345 Mio. EUR pro Jahr.
Als 1A-Lage in Osnabrück ist die Große Straße zu nennen, die einer Untersuchung der CIMA GmbH zufolge täglich mehr
als 30.000 Passanten aufweist. Hier werden die höchsten Mietpreise für Ladenlokale erzielt, speziell im Bereich zwischen
Neumarkt und dem Traditionshaus Lengermann & Trieschmann. Gegenüber der Großen Straße fallen die anderen Osnabrücker
Einkaufslagen weit zurück. Die Verlängerung der Großen Straße, die Johannisstraße, sowie die Krahnstraße
bieten nur primär für regional orientierte Einzelhändler „bezahlbare“ Ladeneinheiten. Entsprechend hohe Mieten wie
auch dafür notwendige Umsätze können auf der Großen Straße realisiert werden, was viele international tätige Filialisten
erkannt haben und sich in der Osnabrücker Innenstadt engagieren. Das spanische Modeunternehmen Zara mietete
bereits vor fünf Jahren einen Store an der Großen Straße an, zeitgleich mit den Filialisten Esprit und s.Oliver, die insgesamt
zu einer Aufwertung des Einzelhandelsbesatzes bereits zu dieser Zeit in Osnabrück beigetragen haben. Die städtebaulich

gut integrierten Kamp-Promenaden des niederländischen Projektentwicklers AM Development bzw. Multi Development
leiden darunter, dass sie etwas außerhalb des Laufes liegen, wenngleich mit Saturn ein Publikumsmagnet einer der
Hauptmieter ist.
news
Die Projektentwicklung der Pirelli & C. Real Estate Deutschland
mit rund 7.000m² Einzelhandelsfläche an der Großen
Straße 77–79 ist im Herbst 2009 abgeschlossen. Hauptmieter
ist C&A mit einer Verkaufsfläche über 3 Etagen von gesamt
ca. 4.800m², als Nachbarmieter haben der niederländische
Einrichtungs- und Haushaltswaren-Spezialist Xenos, die Parfümerie
Pieper und der bekannte Osnabrücker Optiker „Der
Brillenmacher“ jeweils einen Mietvertrag unterzeichnet. Die
Karstadt-Sport-Filiale in der Kamp-Promenade wurde im
Frühjahr 2009 geschlossen. Neuer Mieter auf rund 2.000m²
Verkaufsfläche über zwei Etagen ist der Textilfilialist TK Maxx,
der zu einer Bereicherung des Angebotes beiträgt und die
Frequenz in dieser Lage positiv beeinflusst. Die unterirdische
Neumarkt-Passage in Osnabrück soll gemäß Ratsbeschluss
Ende 2010, spätestens aber mit Ablauf des Jahres 2012
geschlossen werden. Nach Berechnungen der Partei Die Grünen
würde die Stadt damit jährlich einen sechsstelligen
Betrag einsparen. Außerdem steht der Tunnel mit seinen
wenigen verbliebenen Geschäftsflächen der geplanten Neugestaltung
des oberirdischen Neumarktes im Wege. Die Pläne
für ein Shopping Center am Neumarkt sind jedoch noch
immer nicht entschieden. Ein neues Einkaufszentrum sollte
den Neumarkt aufwerten – so die Vorstellung der Stadt Osnabrück
und der CM Immobilien-Entwicklung GmbH aus Münster.
Hierfür ist jedoch das Grundstück des ehemaligen Wöhrl-
Kaufhauses zwingend erforderlich. Die Verkaufsverhandlungen
zwischen CM und dem Immobilieneigentümer Whitehall,
einem Fonds der Investmentbank Goldman Sachs, scheiterten
jedoch auf Grund unterschiedlicher Preisvorstellungen. Bis
zum aktuellen Zeitpunkt ist noch keine konkrete Aussage zu
der weiteren Vorgehensweise bekannt gegeben worden.
Osnabrück, Kamp-Promenade, TK Maxx hat eröffnet
CoMfort City index
Die alleinige Top-1A-Lage in Osnabrück
bleibt die Große Straße, was die hohe Nachfrage
der Filialisten nach geeigneten Mietflächen
auch in diesem Jahr bestätigt. Positiv
auf die Frequenz wird sich die Eröffnung
des neuen Textilkaufhauses von C&A auswirken.
Auch die Kamp-Promenade wird
dadurch eine zusätzliche Belebung erfahren,
da der zweite Eingang zu C&A sowie
auch der Eingang zu dem Nachbarmieter
Xenos von dieser Seite aus vorhanden ist.
Eine mögliche Entwicklung des Neumarktes
könnte die Lage im vorderen Bereich der
stets gut frequentierten Johannisstraße
aufwerten, sodass künftig auch hier wieder
eine Nachfrage seitens der Filialisten, die
nicht nur den täglichen Bedarf abdecken,
gegeben sein könnte. Die Verlängerung der
Großen Straße über den Nikolaiort, die
Krahnstraße, würde voraussichtlich durch
eine Neugestaltung des Neumarktes jedoch
nicht an Attraktivität verlieren, da sich hier
bewusst Einzelhändler angesiedelt haben,
die eine Niveaulage ohne hohe Passantenfrequenz
favorisieren. Auch die Filialisten
Parfümerie Brenner, Stefanel, Marc Cain
oder auch das seit April 2009 eröffnete
Optik-Konzept eyes+more bestätigen dies.
Die an die Große Straße angebundene
Kamp-Promenade, die in den letzten Jahren
häufig durch Mieterfluktuation geprägt
war, erfährt seit Mai 2009 eine positive Stärkung
der Frequenz durch die Ansiedlung
des Kleinkaufhauses TK Maxx. Die starke
Nachfrage seitens der Filialisten nach unterschiedlichen
Mietflächengrößen bei gleichzeitig
wenig verfügbaren Mietflächen in
der Großen Straße bildet auch in Zukunft
die Basis für ein stabiles Mietpreisniveau.
Gute Investmentmöglichkeiten sind in
Osnabrück ebenfalls sehr selten, weshalb
die Kaufpreise stets stabil sind.
fffff
131

PaDerBorn
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
41
Paderborn, Westernstraße 6–8, Hunkemöller
132
86
144.181
+1,7% b
63.734
7,1%
97,65
146,53
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+2,4% VJ
+2,5% VJ
b
b
Paderborn – wirtschaftliche Bedeutung
Paderborn liegt im Osten von Nordrhein-Westfalen und ist
Oberzentrum der Region Hochstift Paderborn. In der Stadt
leben mehr als 144.000 Menschen. Seit 1930 ist die Stadt
Sitz des Erzbistums Paderborn. An der Universität Paderborn
und den drei weiteren Hochschulen der Stadt sind mehr als
15.000 Studenten eingeschrieben. Der Fachbereich Informatik
der Universität zählt zur Forschungsspitze in Deutschland,
weswegen es zwischen Universität und High-Tech-Industrie
mehrere Joint Ventures gibt. Des Weiteren sind in Paderborn
zwei Fraunhofer-Institute ansässig. Die wichtigsten Wirtschaftszweige
in Paderborn sind Nahrungsmittelindustrie,
Automobilzulieferindustrie und IT. Die Stadt verfügt über die
meisten IT-Firmen in Deutschland, u. a. Fujitsu Siemens, Wincor
Nixdorf, Flextronics, Orga Systems.
Paderborn –
Bedeutung für den einzelhandel
Paderborn verfügt über eine weit überdurchschnittliche Zentralität,
die mit einer Kennziffer oberhalb von 146 angegeben
wird. Um die Innenstadtbereiche für den Einzelhandel noch
attraktiver zu gestalten, erarbeitet die Stadt Paderborn ein
neues Einzelhandelskonzept. Dieses umfasst auch die Umgestaltung
des Hauptbahnhofs und seines Umfeldes. Mit der
Verschönerung der Bahnhofstraße und des Vorplatzes sowie
dem Bau eines Parkhauses soll demnächst begonnen werden.
Laut einer Untersuchung des Handels-Journals liegt der
Anteil auswärtiger Kunden am Einzelhandelsumsatz in Paderborn
besonders hoch.
1a-Lagen in Paderborn
Als 1A-Lagen in Paderborn gelten die Einkaufsstraßen
Westernstraße und Marienplatz, wobei das Mietniveau in der
Westernstraße etwas höher bewertet wird als am Marienplatz.
In der Westernstraße befinden sich Kaufhäuser und Filialisten
wie Peek & Cloppenburg, Hennes & Mauritz, s.Oliver, Orsay/
Pimkie oder auch Douglas neben regionalen Konzepten. Der
Marienplatz, der neben den Top-Filialisten Thalia, Vero Moda/
Jack & Jones auch von Cafés geprägt ist, stellt die Verbindung
zwischen der 1A-Lage und der Niveaulage am Rathausplatz/
der Rathaus-Passage sowie dem Domplatz dar.
Die Innenstadt ist von Konkurrenz durch Shopping Center auf
der grünen Wiese bislang verschont geblieben. Das relativ kleine
innerstädtische Shopping Center Libori-Galerie hat die Lage
für die Händler in den traditionellen 1A-Lagen nicht verändert.

news
Das Schuhkonzept Tamaris mietete im letzten Jahr das zuvor von Street One genutzte Ladenlokal in der Western straße 5.
Street One, das eine Optimierung der Verkaufsfläche anstrebte, hat nunmehr am Rathausplatz 19 ein Ladenlokal eröffnet.
Diese Neuanmietung konnte zugleich die Lage am Rathausplatz festigen, da der Vormieter, ein Euroshop-Konzept, von
vielen Nachbarn sehr kritisch gesehen wurde. Eine Ergänzung der Angebotsvielfalt in der Westernstraße stellt zudem die
neue Anmietung des Dessous-Konzeptes Hunkemöller dar, das seit Anfang 2009 Mieter in der zuvor durch Yves Rocher
genutzten Teilfläche im Textilhaus Sittig ist.
An der Schnittstelle von A44/B68/B252, ca. 30 Autominuten
von Paderborn, soll eine „künstliche Stadt“ in Form eines
Factory Outlet Centers in Diemelstadt entstehen. Geplant
sind 100 Geschäfte mit 30.000 Quadratmeter Verkaufsfläche.
Das zu erwartende Umsatzvolumen wird auf 180 Mio. EUR
geschätzt. Der Geschäftsführer des Einzelhandels im Hochstift
warnt davor und bezeichnet dies als einen Frontalangriff
auf Handel und Innenstädte der gesamten Region.
Paderborn, Westernstraße/Ecke Marienplatz, Thalia
CoMfort City index
Einzelhandelsflächen in Top-Lage der Domstadt
Paderborn sind weiterhin stark nachgefragt.
Leider stehen jedoch auf der
Westernstraße nur wenige Flächen zur
Anmietung in der 1A-Lage zur Verfügung.
Zugleich ist dieser Umstand eine deutliche
Bestätigung für den Standort in Paderborn.
Auch das Entwicklungspotenzial ist auf
Grund der begrenzten Kapazität der Top-
Lage eingeschränkt. So kann man besonders
bei Verkaufsflächen in Top-Lagen auch
zukünftig von einem beständigen Mietpreisniveau
ausgehen. Für Einzelhändler
oder hochwertige Filialunternehmen, die
nicht von der Top-Frequenz abhängig sind,
bieten sich im Bereich Schildern, Rathaus-/
Domplatz interessante Möglichkeiten, in
einem niveauvollen Umfeld ein Ladenlokal
anzumieten.
Inwieweit sich die Planung des Factory Outlets
in Diemelstadt negativ auf die 1A-Lagen
in Paderborn auswirken wird, bleibt fraglich.
Einzig ein Teil der Kunden aus dem
Umland könnte künftig das Angebot in
Diemelstadt bevorzugen, das knapp 50 km
von Paderborn entfernt liegt.
Die Planung des Factory Outlets in Diemelstadt
wird den soliden Einzelhandel in den
Top-Lagen der einzugsstarken Stadt Paderborn
nicht sonderlich gefährden. Die Kommunalverwaltung
muss jedoch auch
zukünftig bei Entwicklungen auf der „grünen
Wiese“ und vor allem bei Centerentwicklungen
restriktiv bleiben und weiterhin
den innerstädtischen Handel fördern.
fffff
133

PforzHeiM
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
42
134
75
119.423
+0,3% b
48.697
7,2%
100,44
149,36
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+0,0% VJ
+5,0% VJ
c
b
Pforzheim – wirtschaftliche Bedeutung
Im Westen Baden-Württembergs liegt am Nordrand des
Schwarzwaldes die sogenannte Goldstadt Pforzheim, deren
Historie bis in das 18. Jahrhundert zurückreicht. Als Oberzentrum
stellt Pforzheim das politische, wirtschaftliche und kulturelle
Zentrum der Region Nord-Schwarzwald dar und übernimmt
eine Fülle an zentralörtlichen Funktionen und Aufgaben,
die weit über die Stadtgrenzen hinaus in die Region hineinwirken.
Mit Edikt von Markgraf Karl Friedrich von Baden im Jahre
1767 setzt die Geschichte der Schmuckindustrie in Pforzheim
ein. Dadurch erlangte sie Weltbekanntheit. In Deutschland ist
die Stadt sehr eng mit der Geschichte der Schmuck- und Uhrenindustrie
verbunden. Ungeachtet des wirtschaftlichen Strukturwandels
ist die Stadt Pforzheim bis auf den heutigen Tag
Zentrum der deutschen Schmuck- und Uhrenindustrie und
genießt international den Ruf als die Schmuckmetropole. Darüber
hinaus stellt Pforzheim heute einen diversifizierten und
zukunftsträchtigen Wirtschaftsstandort dar.
Pforzheim –
Bedeutung für den einzelhandel
Die ehemalige Residenzstadt Pforzheim ist heute mit rund
119.000 Einwohnern die achtgrößte Stadt Baden-Württembergs.
Einer leicht überdurchschnittlichen Kaufkraft in Pforzheim
steht eine überragende Zentralität von mehr als 149
gegenüber (Quelle: BBE 2009). Die Stadt verfügt dementsprechend
über einen florierenden Einzelhandel, vor allem in der
klassischen 1A-Lage. Der Kunde findet in Pforzheim jede Menge
bekannter Filialisten, aber auch regionale Einzelhändler. Auch
die Spitzenmieten für Flächen zwischen 300 und 500m² konnten
im abgelaufenen Jahr weiterhin leicht zulegen.
1a-Lagen in Pforzheim
Als Top-1A-Lage in Pforzheim gilt die Westliche Karl-Friedrich-
Straße, die durch die Eröffnung des innerstädtischen Centers
Schlössle-Galerie im Jahr 2005 noch weiter aufgewertet wurde. Ungeachtet der Tatsache, dass mit dem Center rund
16.000m² zusätzlicher Einzelhandelsfläche hinzugekommen sind, haben sich die Mietpreise in der 1A-Lage kontinuierlich
gesteigert. Als Hintergrund hierfür gilt die weiterhin hohe Nachfrage nach Ladenlokalen, die auch von dem neuen Center
nicht befriedigt werden konnte. Hauptmagneten in der Schlössle-Galerie sind u.a. H&M, New Yorker, s.Oliver, Orsay, Pimkie,
Drogeriemarkt Müller sowie Deichmann. Diese Anballung bekannter Filialisten hat zu einer deutlichen Verschiebung
der 1A-Lage geführt. Hatten sich viele Filialisten früher schwerpunktmäßig auf den östlichen Teil der Westlichen Karl-
Friedrich-Straße zwischen Marktplatz und der Achse Bahnhof-/Leopoldstraße konzentriert, so findet diese Fokussierung
seit einigen Jahren eindeutig auf dem Abschnitt der Westliche Karl-Friedrich-Straße, Richtung Schlössle-Galerie hin, statt.
Verlierer ist der Bereich der Westlichen Karl-Friedrich-Straße hinter Galerie Kaufhof, Richtung C&A und Marktplatz. Die
Stichstraße Leopoldstraße weist zumindest im vorderen Bereich einen ordentlichen Besatz an Filialisten auf (z.B. Cecil,
Nordsee, Douglas, Tchibo), die ehemals von SinnLeffers genutzte Großfläche im hinteren Bereich bleibt ein Problemkind.

Pforzheim, Westliche Karl-Friedrich-Straße 78–80: Die Schlössle-Galerie hat für eine Lageverschiebung gesorgt!
news
Am Rande des neuen Wohngebiets „Tiergarten“ im Stadtteil Buckenberg im östlichen Pforzheim wurde ein Einkaufszentrum
mit rund 3.600m² Verkaufsfläche fertiggestellt. Mieter sind Aldi, Edeka und dm. Das Center stellt auf Grund
seines Nahversorgungscharakters keine Bedrohung für den innerstädtischen Handel dar.
In der klassischen A-Lage ist ab 2009 die wohl bedeutendste aktuelle Veränderung im begehrtesten Abschnitt der Westlichen
Karl-Friedrich-Straße 37/Ecke Leopoldstraße 6 zu bestaunen. Die Düsseldorfer Projektentwicklungsgesellschaft
CENTRUM hat das Objekt gekauft und nimmt aktuell die Umkonzeptionierung und Vermietung vor, unterstützt von
COMFORT München. Der Mieter dm-Drogeriemarkt, der seinen ebenerdigen Zugang von der Leopoldstraße aus hat, wird
der Liegenschaft erhalten bleiben. Des Weiteren stehen zwei Großflächen zur Westlichen Karl-Friedrich-Straße zur Verfügung,
wovon eine bereits an das Textilunternehmen Esprit vermietet ist. Somit wird letztendlich ein weiterer Beitrag
geleistet, die 1A-Lage von Pforzheim aufzuwerten und noch attraktiver zu gestalten.
Pforzheim, Westliche Karl-Friedrich-Straße 37/Ecke
Leopoldstraße 6, Visualisierung
COMFORT: Vermietung
CENTRUM: Projektentwicklung
CoMfort City index
Die Kaufkraft in Pforzheim bleibt weiterhin
nicht nur in der Stadt und zieht durch das
große, zunehmende Angebot an attraktiven
Filialisten zusätzlich immer mehr Menschen
und damit weiteren Umsatz aus dem
Umland an. Pforzheim ist eines der wenigen
eindeutigen Beispiele für den unzweifelhaften
Nutzen, den ein innerstädtisches
integriertes Shopping Center haben kann.
Die Schlössle-Galerie hat zwar den Lauf
etwas verschoben und auf sich gezogen,
hat aber auch den Standort nachhaltig
gestärkt – was in einer nach wie vor hohen
Nachfrage nach Einzelhandelsflächen seinen
Ausdruck findet.
fffff
135

PotsDaM
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
136
Potsdam – wirtschaftliche Bedeutung
Die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam gilt nicht
nur als eine der schönsten Städte Deutschlands, sondern
mittlerweile auch als einer der aufstrebenden Einzelhandelsstandorte
im Osten der Bundesrepublik. Der Aufschwung
Potsdams liegt wesentlich in der Attraktivität seiner Sehenswürdigkeiten
wie Schloss Sanssouci oder der historischen
Quartiere der Stadt – Alexandrowka, Holländisches Viertel
und Weberviertel – begründet. Allein diese ziehen jährlich
rund 3 Mio. Touristen nach Potsdam. Die Zahl der Gästeankünfte
hat sich seit 1991 fast vervierfacht und die der ausländischen
Gäste verdoppelt. Die Arbeitslosenquote ist mit
10,9% deutlich unter den Werten sowohl für das Land Brandenburg
als auch für die übrigen ostdeutschen Regionen. Die
meisten Angestellten, nämlich etwa 77 Prozent der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten, finden im Dienstleistungs-
und Verwaltungssektor eine Beschäftigung. Aufbauend
auf der mit dem Standort Potsdam-Babelsberg verbundenen
Filmgeschichte etabliert sich Potsdam immer mehr als
moderner Medienstandort. Darüber hinaus gilt Potsdam als
einer der bedeutenden Biotechnologie-Standorte. Die Region
ist laut Studien der Boston Consulting Group, A.T.Kearney
und BioCom die führende Biotech-Region innerhalb Deutschlands.
Diese Entwicklung kommt natürlich auch dem Einzelhandel
in der Innenstadt zugute.
Potsdam –
Bedeutung für den einzelhandel
Mietpreisangaben in EUR/m²
Die Landeshauptstadt Potsdam hat in der Region Ost nach
Berlin, Leipzig, Dresden, Erfurt und Rostock die wohl größte
80£120m²
Bedeutung als Einzelhandelsstandort. Wenn auch angesichts
80
-5,9% VJ d der starken Sogkraft Berlins nur mit eingeschränkter Zentra-
300£500m²
lität. Potsdam belegt zudem mit einer Kaufkraftkennziffer
45
+0,0% VJ c von 95,5 in 2008 den ersten Platz in Ostdeutschland und ist
als größte Stadt im Land Brandenburg mit einem Durchschnittsalter
von 41,4 Jahren zudem eine der jüngsten Landeshauptstädte
Deutschlands. Darüber hinaus ist sie entgegen dem Trend in der Region Ost eine wachsende Stadt, wofür
neben dem natürlichen Bevölkerungswachstum ein stetiger Zuzug von Neubürgern verantwortlich ist. Langfristige
Prognosen gehen davon aus, dass sich die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2020 auf rund 160.000 erhöhen wird.
1a-Lagen in Potsdam
150.833
+4,0% b
53.304
8,2%
95,45
b
84,06
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
Als Top-1A-Lage in der Innenstadt gilt die Brandenburger Straße, deren bester Bereich zwischen Dortustraße und Jägerstraße
liegt. Potsdam verfügt insgesamt über Verkaufsflächen in einer Größenordnung von rund 195.000m², die sich überwiegend
auf die Standorte Brandenburger Straße, Zentrum Babelsberg, Einkaufszentrum Stern-Center, Bahnhofspassagen und das
Markt-Center an der Breiten Straße verteilen. Mit einer Verkaufsfläche von etwa 1,3m² je Einwohner ist ein Wert erreicht, der
im Vergleich zu anderen Oberzentren durchaus noch Zuwachs ermöglicht. Dieses Wachstum sollte jedoch schwerpunktmäßig

im Zentrumsbereich Brandenburger Straße/Friedrich-Ebert-Straße erfolgen, um das Gewicht der City gegenüber den nicht
integrierten Handelsstandorten weiter zu stärken.
Entscheidende Zäsur für die Einkaufsstraße und 1A-Lage Brandenburger Straße im positiven Sinne war die Eröffnung
des Karstadt-Hauses im Jahr 2006. Seitdem hat sich die Passantenfrequenz stetig erhöht. Nach der Eröffnung dieses
Kaufhauses konnte ein beachtlicher Nachfrageschub insbesondere von Young-Fashion-Filialbetrieben verzeichnet werden.
Dennoch kann die Brandenburger Straße vor allem im Wettbewerb mit dem in nicht integrierter peripherer Lage befindlichen
Einkaufszentrum Stern-Center der ECE das Kundenpotenzial nach wie vor nicht entscheidend ausschöpfen, da
neben dem Karstadt-Haus nur noch ein H&M-Modehaus sowie ein Kleinkaufhaus Strauss als Kundenmagneten fungieren.
Besonders hinderlich für die Ansiedlung weiterer Modehandelsbetriebe mit einer Geschäftsfläche ab einer Größe
von etwa 400m² sind die auf Grund der barocken Stadtstruktur sehr restriktiven Denkmalschutzauflagen, die Projektentwicklungen
für Einzelhandelsflächen dieser Größe häufig behindern. Mittlerweile hat die Stadt das Problem erkannt
und müht sich redlich, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass in der Innenstadt größere Ladeneinheiten ihren Platz
finden. Die im Jahr 2008 erfolgte Eröffnung des PORTA Möbelhauses direkt neben dem Stern-Center außerhalb der
Innenstadt trägt hierzu nicht eben bei. Da dieses Möbelcenter – wie viele andere Möbelcenter mittlerweile auch – auch
ein innenstadtrelevantes Programm führt, hat dessen Ansiedlung das Stern-Center naturgemäß gestärkt. Dies führt die
in Potsdam als politische Willensbekundung ausgegebene Zentrumsstärkung freilich ad absurdum. Tatsächlich spielt bei
der Beurteilung des Einzelhandelsstandortes auch heute die Konkurrenz durch das Stern-Center mit rund 42.000 Quadratmetern
Verkaufsfläche noch immer eine wichtige Rolle.
Zur Attraktivität der Potsdamer Innenstadt tragen aber auch die Friedrich-Ebert-Straße, an der sich mehr und mehr
hochwertige Niveauanbieter angesiedelt haben und das Holländische Viertel mit seinem attraktiven Ambiente und einem
anziehenden Gastronomieangebot bei.
news
Den bedeutendsten Neuzugang auf der Fußgängerzone Brandenburger Straße konnte Potsdam mit der Eröffnung eines
s.Oliver Flagshipstores feiern. Auf über 500m² Mietfläche präsentiert sich dieser attraktive Young-Fashion-Anbieter in
einem modernisierten Geschäftshaus. Die Vermietung begleitete COMFORT Berlin.
Potsdam, Brandenburger Straße 59–60, s.Oliver
COMFORT: Vermietung
CoMfort City index
Die Einkaufsstadt Potsdam wird sich zweifelsohne
weiter positiv entwickeln und
neue Filialisten anziehen. Die Nachfrage
nach Ladenflächen an der Brandenburger
Straße ist immens hoch. Auch wenn die
marktgerechte Nutzung der vorhandenen
Flächen durch die bauliche Substanz und
die Denkmalschutzauflagen an der ein oder
anderen Stelle erschwert ist: Die Attraktivität
der Innenstadt gewinnt gegenüber der
einst übermächtigen Shopping Center Konkurrenz
zunehmend an Gewicht und veranlasst
attraktive Mieter mehr und mehr,
ihren Standort hier zu wählen.
fffff
137

osenHeiM
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
138
55
100
60.674
+1,1% b
28.900
6,1%
103,41
200,47
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+11,1% VJ
+0,0% VJ
b
c
rosenheim – wirtschaftliche Bedeutung
In Rosenheim leben rund 61.000 Einwohner. Die Stadt liegt
in der sogenannten „Super-Region Alpin-Arc“. Diese umfasst
das gesamte deutsche, österreichische und italienische
Alpengebiet und wird von der Europäischen Kommission als
die wirtschaftlich stärkste Super-Region der EU beurteilt. Die
von mittelständischer Wirtschaft geprägte Stadt hat ihren
Schwerpunkt in den Bereichen Holztechnik, Informationsund
Kommunikationstechnik sowie in Ausstellungen und
Kongressen. Einige der bekannten Unternehmen aus Rosenheim
sind der Schuhhersteller Gabor AG, der Lebensmittelhersteller
Danone, die Kathrein-Werke KG und die Klepper
Faltbootwerft AG.
rosenheim –
Bedeutung für den einzelhandel
Rosenheim gilt als die wichtigste Einkaufsstadt im gesamten
südostoberbayerischen Raum. Der Stadtumlandbereich
umfasst rund 125.000 Einwohner. Im gesamten Einzugsbereich,
der bis nach Österreich reicht, wohnen etwa 500.000–
600.000 Menschen. Die österreichische Grenze ist nur rund
30 Kilometer entfernt, nach Italien sind es lediglich etwa 140
Kilometer und nach Tschechien und Ungarn führt der Weg
auch nicht selten über Rosenheim. Aus dieser Gemengelage
resultiert die sensationell hohe Zentralitätskennziffer von
mehr als 200. Im Ranking vergleichbarer Städte der Größenordnung
um 60.000 Einwohner werden in Rosenheim mit
rund 100,– EUR/m² absolut herausragende Spitzenmieten
gezahlt. Die sehr gute Parkplatzsituation gilt als ein weiterer
Standortvorteil der Stadt.
Rosenheim, Münchener Straße 27: Strauss, Thalia und Sutor sorgen für gute Frequenz im Bereich der
Münchener Straße zur Bahnhofstraße hin

Rosenheim, Münchener Straße 32a, Cecil neu in der 1A-Lage
1a-Lagen in rosenheim
Als Top-1A-Lage der Stadt gilt, obwohl sie teilweise eine Fahrstraße ist, die Münchener Straße zwischen Bahnhofstraße
und Prinzregentenstraße. Hier sind Top-Filialisten wie Hennes & Mauritz, Thalia Buchhandlung, Vero Moda, Jack & Jones,
Douglas, Geox, New Yorker und K&L Ruppert ansässig. In der etwas abgeschwächten Fußgängerzone am Max-
Josefs-Platz befindet sich u.a. der Filialist Peek & Cloppenburg.
Zwischen den einzelnen Geschäften findet man viele
Bäckereien bzw. Konditoreien. Speziell der Max-Josefs-Platz
bildet einen städtebaulichen sowie gastronomischen Anziehungspunkt.
Wechsel im Besatz der klassischen 1A-Lage sind
eher selten und frei werdende Ladenflächen sind begehrt.
news
Mit den „Rosenheim-Arcaden“ wollte der Essener Projektentwickler
mfi unter dem Motto „Zukunft Bahngelände – die
Chance für Rosenheim?!“ am Bahnhofsgelände bis zu
20.000m² weitere Handelsflächen errichten. Das Arcaden-
Projekt der mfi stieß jedoch bei einem Bürgerentscheid auf
einhellige Ablehnung. Das Bahnhofsgebäude soll nun – unabhängig
von der mfi – bis zur Landesgartenschau 2010 modernisiert
werden. Ziel der Stadt Rosenheim ist es auch, das Bahnhofsvorfeld
als Tor zur Innenstadt einladender zu gestalten.
In der Münchener Straße 27 wurde vom Eigentümer im
Bestand eine erfolgreiche Projektentwicklung abgeschlossen.
Neue Mieter wie Strauss, Buchhandlung Thalia und der
Schuhfilialist Sutor konnten sich hier ansiedeln, was zugleich
eine Aufwertung der Münchener Straße in diesem (vorher
schwächeren) Bereich bedeutet.
CoMfort City index
Nach jüngsten Ermittlungen hat die Zahl
der Einwohner in Stadt und Land Rosenheim
die 300.000er-Marke überschritten.
Ein Ende des Booms in der Region ist nicht
abzusehen. Dafür gibt es gute Gründe: Es
gibt kaum Arbeitslosigkeit und der Wohlstand
auch für den Normalbürger ist überdurchschnittlich.
Dabei ist die wirtschaftliche
Struktur überwiegend durch Klein- und
Kleinstbetriebe gekennzeichnet. Mittelständische
Unternehmen sind schon in der
Minderheit, Großbetriebe die große Ausnahme.
Insgesamt findet man in Rosenheim
eine Wirtschaftsstruktur vor, die
wahrscheinlich krisenfester ist als in manch
anderen Städten, in denen überwiegend
die vorgenannten Großbetriebe dominieren.
Wer Rosenheim nicht kennt, unterschätzt
es. Wer Rosenheim kennengelernt
hat, schätzt es nachhaltig.
fffff
139

ostoCk
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
140
rostock – wirtschaftliche Bedeutung
Die kreisfreie Hansestadt Rostock liegt an der Ostsee, zählt
mehr als 200.000 Einwohner und ist die größte Stadt des
Landes Mecklenburg-Vorpommern – sowohl hinsichtlich der
Fläche als auch der Einwohnerzahl. Rostock besitzt einen für
den Passagierverkehr und Güterumschlag wichtigen Ostseehafen
sowie einen der größten Kreuzfahrthäfen Deutschlands.
Die Universität Rostock wurde bereits 1419 gegründet und
zählt zu den ältesten Nordeuropas. Die Stadt ist eines der vier
Oberzentren des Landes. Wirtschaftlich dominiert neben
Schiffbau und Schifffahrt, dem Tourismus und Servicesektor
deutlich die Universität als größter Arbeitgeber der Stadt.
rostock –
Bedeutung für den einzelhandel
Der innerstädtische Einzelhandel Rostocks hat zwar mit der
niedrigen Kaufkraft in der Region zu kämpfen, dieses Manko
wird allerdings durch Touristen und Besucher ausgeglichen.
Die Zentralität des Standortes ist überdurchschnittlich und
die Innenstadt kann sich gegen die Konkurrenz aus den
umliegenden Shopping Centern gut behaupten. Die Gesamtfläche
des Rostocker innerstädtischen Einzelhandels liegt bei
ca. 65.000m² und soll in den nächsten zwei Jahren bis auf
100.000m² ansteigen.
1a-Lagen in rostock
Mietpreisangaben in EUR/m²
In Rostock konzentriert sich das Einkaufsgeschehen in der City
auf die Kröpeliner Straße und die Breite Straße. Im Zentralabschnitt
der Kröpeliner Straße sind mit dem Kaufhaus Galeria
80£120m²
Kaufhof und dem Einkaufszentrum Rostocker Hof Kunden-
90
+0,0% VJ c magneten am Standort vertreten, die über große Attraktivität
300£500m²
verfügen. Das gilt auch für den Bereich bis zum Kröpeliner Tor,
45
+0,0% VJ c wo sich P&C und C&A frühzeitig aufgestellt hatten. Auch H&M
ist in diesen Straßenabschnitt umgezogen. Eine weitere
Attraktivitätssteigerung hat dieser Abschnitt der Fußgängerzone
durch das Einkaufszentrum Kröpeliner Tor mit ca. 19.000m² Verkaufsfläche und 45 Ladeneinheiten erfahren.
news
200.413
+1,1% b
74.870
13,7%
90,44
104,18
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
b
Im Südabschnitt der Fußgängerzone nahe Neuer Markt hat auf der vormals von H&M genutzten Fläche ein TK Maxx
Kaufhaus eröffnet, das sich schnell zu einer der stärksten Filialen in Norddeutschland entwickelt hat. Ebenso in der Rosto cker
Innenstadt angemietet hat die Drogeriemarktkette dm mit rund 540m² Ladenfläche an der Kröpeliner Straße 85.
Der Baustart des 70 Mio. EUR teuren Geschäfts- und Wohnprojektes des Investors Jürgen Klechowitz am Glatten Aal
lässt weiter auf sich warten. Zuletzt war ein Baubeginn für Ende Januar 2009 angekündigt. In der Stadt wird das Projekt
als wichtiges Gegengewicht zum Einzelhandelsstandort am Kröpeliner Tor betrachtet. Die Pläne sehen einen Neubau

Rostock, Kröpeliner Straße 15, Ernsting´s family
COMFORT: Vermietung
komplex, bestehend aus einem Vier-Sterne-Hotel mit 194
Zimmern und einem Casino mit Café sowie einem kleinteiligen,
dreigeschossigen Geschäftszentrum mit über 50
Geschäften auf rund 10.200m² Verkaufsfläche, vor. Es wäre
zu hoffen, dass das Projekt nun bald aus der Planungsphase
in die Realisierung geht.
Die Stadtverwaltung Rostock in der ehemaligen Hauptpost
am Neuen Markt wird zum Jahresende 2009 aufgegeben.
Nach Vorstellungen der Stadt könnten in dem denkmalgeschützten
Gebäude anschließend rund 9.000m² Einzelhandelsfläche
entstehen.
CoMfort City index
Rostock kann als die stärkste Einkaufsstadt
innerhalb Mecklenburg-Vorpommerns
betrachtet werden. Während in Schwerin
und Neubrandenburg ECE-Center die Einzelhandelslage
dominieren und die Verödung
der Innenstädte unumkehrbar
erscheint, entwickelt sich die Fußgängerzone
in der Hansestadt positiv.
fffff
141

saarBrüCken
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
40
142
81
176.452
-3,0% d
101.373
10,5%
96,80
155,24
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
-1,2% VJ
-4,8% VJ
Saarbrücken, Leerstand SinnLeffers in Top-Lage
c
d
d
saarbrücken – wirtschaftliche Bedeutung
Saarbrücken ist mit mehr als 176.000 Einwohnern Landeshauptstadt
des Saarlandes und gilt als modernes Wirtschaftszentrum,
Kongress-, Messe- und Universitätsstadt, bedeutender
Kulturplatz und attraktiver Wohnort in einem reizvollen
Umland. In wirtschaftlicher Hinsicht kann Saarbrücken
für sich in Anspruch nehmen, den Strukturwandel von einem
Zentrum der Montanindustrie zum modernen Dienstleistungs-
und Technologiestandort geschafft zu haben.
saarbrücken –
Bedeutung für den einzelhandel
Saarbrücken ist die einzige Einkaufsstadt mit überregionaler
Bedeutung im Saarland. Die Stadt profitiert durch das enorme
Einzugsgebiet und die dadurch entstehende hohe Zentralitätskennziffer,
die ihren Ausdruck im Wert von 155 findet.
Diese erweist sich als Grund für die ungebrochen hohe Nachfrage
nationaler und internationaler Filialisten nach Einzelhandelsflächen
in Top-Lagen.
1a-Lagen in saarbrücken
Als echte 1A-Lage kann in Saarbrücken ausschließlich die
Bahnhofstraße gewertet werden, die ihren stärksten Bereich
zwischen Kaufhof (Viktoriastraße) – zukünftig bis zur Saargalerie
– und der Querstraße Ufergasse aufweist. In diesem
Bereich sind Top-Filialisten wie Hennes & Mauritz, Douglas,
Thalia und Peek & Cloppenburg ansässig.
news
Dem starken Nachfrageüberhang nach Einzelhandelsflächen
begegnet die ECE mit der Erweiterung der Saargalerie um
ca. 8.000m² auf etwa 25.000m² Verkaufsfläche. Die Eröffnung
ist im Frühjahr 2010 geplant. Eine weitere Attraktivitätssteigerung
erfolgte im Herbst 2009 durch die Projektierung
der CENTRUM GmbH am Bahnhof/Ecke Viktoriastraße. Der
alleinige Mieter für die ca. 6.000m² Verkaufsfläche ist das
Textilhaus C&A, das somit konsequent aus der heutigen
tiefen B-Lage in die zukünftige Top-Lage gegangen ist.
Der Mobilfunkanbieter O2 konnte sich durch eine Standortverlagerung
in der Bahnhofstraße 76 neu positionieren. Auch
das amerikanische Unternehmen Starbucks hat nach langer
Suche gerade in der Bahnhofstraße 60 eröffnet.

Saarbrücken, Bahnhofstraße 106–108, C&A (Visualisierung)
COMFORT: Vermietung
CoMfort City index
Saarbrücken hat in der jüngeren Vergangenheit
stark von der hohen Investitionsbereitschaft
in die Innenstadt profitiert. Die Ausnahmestellung
der Landeshauptstadt im
Einzelhandelssektor wird sich auch in Zukunft
noch weiter entwickeln. Ein Beispiel hierfür
ist städtebauliche Entwicklung der Berliner
Promenade am Saarufer, welche im rückwärtigen
Bereich der Bahnhofstraße parallel entstehen
soll. Nach Eröffnung der erweiterten
Saargalerie ist heute schon sicher, dass sich
logischerweise die Top-1A-Lage über die
Viktoriastraße hinweg zum Eingang dieses
ECE-Centers erweitern wird. Hingegen wird
das entgegengesetzte Ende der Fußgängerzone,
das schon den Großflächenmieter
Sport Scheck verloren hat, nochmals an
Anziehungskraft verlieren. Der Charme der
dahinter liegenden Altstadt mit Gastronomie
und niveauvollen regionalen Händlern wird
bleiben, aber auf einem entsprechenden
Mietniveau und auch weiterhin keiner
1A-Lage-Frequenz.
fffff
143

stuttgart
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
144
597.176
+1,4% b
340.581
5,3%
107,34
130,52
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
300
250
200
150
100
50
0
2005 2006 2007 2008 2009
Mietpreisangaben in EUR/m²
Königstraße
80£120m²
300£500m²
Schulstraße
80£120m²
300£500m²
130
keine Angabe möglich
Stiftstraße
80£120m²
300£500m²
100
240
c
+4,3% VJ
+0,0% VJ
b
c
150 +0,0% VJ c
175
Hirschstraße/Calwer Straße/Marktplatz
80£120m²
300£500m²
45
90
+2,9% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
b
c
c
c
stuttgart – wirtschaftliche Bedeutung
Stuttgart, die Landeshauptstadt von Baden-Württemberg, ist
mit ihren ca. 600.000 Einwohnern die sechstgrößte Stadt
Deutschlands und bildet mit rund 2,7 Mio. Einwohnern in der
Region Stuttgart nach Berlin und dem Ruhrgebiet die drittgrößte
Stadtregion der Bundesrepublik Deutschland. Als Sitz
der baden-württembergischen Landesregierung sowie des
Landtages und zahlreicher Landesbehörden ist Stuttgart das
politische Zentrum des Landes. Das Stadtbild ist durch viele
Anhöhen, Täler und Grünanlagen geprägt, wobei sich die
Stadt Stuttgart in einem Kessel befindet und das Stadtgebiet
sich über eine Höhendifferenz von fast 350 Meter erstreckt.
Die wirtschaftliche Stärke Stuttgarts beruht auf der Vielseitigkeit
seiner Wirtschaftsstruktur, aus einem Mix aus weltweit
operierenden Unternehmen wie z.B. Daimler, Porsche oder
Bosch und einem sehr lebendigen und gesunden Mittelstand
mit hervorragend qualifizierten Arbeitskräften. Dies macht
den Standort Stuttgart zu einer der führenden Forschungsund
Entwicklungslandschaften in Deutschland. Zudem kann
sich Stuttgart mit der höchsten Exportrate, 61%, aller deutschen
Städte rühmen.
stuttgart –
Bedeutung für den einzelhandel
Die Stadt Stuttgart ist als größte Stadt in Baden-Württemberg
das Zentrum in einem Ballungsraum mit ca. 4,6 Mio. Einwohnern,
Tendenz steigend. Stuttgart gilt mit seinen überdurchschnittlichen
Kenndaten in Bezug auf Kaufkraft und Zentralität
als ein nachhaltig begehrter Standort für national und
international tätige Einzelhandelsunternehmen. Die Nachfrage
nach Einzelhandelsflächen in jeder Größenordnung
kann in den Top-Lagen nicht befriedigt werden, obwohl der
Flächenzuwachs stetig anhält.
1a-Lagen in stuttgart
Zu den 1A-Lagen in Stuttgart zählen die Königstraße, die
Schulstraße und die Stiftstraße sowie die im Vergleich deutlich
schwächeren Lagen Hirschstraße, Calwer Straße und
Marktplatz. Daneben gibt es B-Lagen wie die Kronprinz-,
Büchsen- und Eberhardstraße, den Rotebühlplatz oder die
Marienstraße. Im Fokus stehen mit weitem Abstand die erstgenannten
drei Top-Lagen. Jedoch hat auch jede der aufgeführten
abgeschwächten Lagen und auch B-Lagen ihr eigenes
Flair und trägt damit zum vielfältigen Angebotsmix der
Stuttgarter Innenstadt bei.

Königstraße
Die Königstraße ist die unumstrittene Nummer 1 in Stuttgart. Hier befinden sich fast alle namhaften national und international
aufgestellten Top-Filialisten. Von Adidas bis Zara über Benetton, C&A, Douglas, Esprit, Foot Locker, Görtz, H&M
und die Warenhäuser erstreckt sich das Who is who der vertretenen Filialunternehmen. Trotz des hohen Mietpreisniveaus
besitzt die Königstraße nachhaltig hohe Attraktivität und Anziehungskraft insbesondere für den filialisierten Einzelhandel.
So haben sich in jüngster Zeit beispielsweise folgende Unternehmen dort neu angesiedelt, vergrößert oder ihren
Standort optimiert: Yeans Halle, Mango, Tally Weijl, COS, New Yorker, Fossil, Hugendubel, Müller Drogerie, Ludwig Görtz
und Mustang. Insbesondere im unteren Bereich der Königstraße, Richtung Rotebühlplatz, hat sich in den letzten zwei
Jahren die Qualität durch diverse Neuanmietungen deutlich verbessert. Verursacht durch den enormen Nachfrageüberhang
und die dadurch resultierende extreme Verknappung der zur Verfügung stehenden Einzelhandelsflächen speziell im
entgegengesetzten oberen Bereich der Königstraße, zwischen Hauptbahnhof und Schloßplatz, konnte der ehemals nicht
präferierte Bereich der Königstraße zum Rotebühlplatz enorm profitieren. Und wie es scheint, geht die Entwicklung noch
weiter, nämlich über den Rotebühlplatz hinaus. Denn in südlicher Richtung der Königstraße soll das Quartier „S“ entstehen.
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Königstraße für die Zukunft hervorragend aufgestellt ist.
Stuttgart, Königstraße 58: Mexx bereichert den oberen Bereich der Königstraße
145

stuttgart
Schulstraße
Die Schulstraße ist die direkte Verbindung von der Königstraße zum Marktplatz sowie zur Hirschstraße. Das Einzelhandelsbild
ist hier geprägt von Anbietern aus der Gastronomie und Nahversorgung wie z.B. Nordsee, Schlemmermeyer,
Kamps, McDonald’s oder Hofpfisterei. Doch seit einigen Jahren haben auch Einzelhandelsunternehmen aus den Branchen
Textil, Schmuck und Telekommunikation die Schulstraße entdeckt. Bedingt durch den enormen Lauf und die deutlich
geringere Miete im Vergleich zur Königstraße haben sich jüngst Unternehmen wie z.B. Petit Bateau, Monsoon Accesso rize,
T-Punkt, Bijou Brigitte, Bonita, Buddelei oder auch Game Stop eine Fläche gesichert. Aber auch traditionsreiche Unternehmen
wie z.B. Korb Mayer oder Haufler Bürobedarf haben hier seit langer Zeit ihren festen Platz. Viele Händler suchen exakt
eine Lage wie die Schulstraße mit eben deren Qualitäten: sehr viele Passanten, sehr enge, quirlige Straße, viele kleine
Einheiten. Andere sind der Meinung, in der Schulstraße sei zu viel Gedränge, die Passanten seien keine Kunden, würden
lediglich die Verbindung zwischen Königstraße und Marktplatz/Breuninger nutzen und sich durch diese Straße zwängen.
Im Endeffekt muss ein jeder Anbieter seine eigene Entscheidung treffen. Sicher ist aber, dass die Passantenfrequenz enorm
hoch ist und davon vor allem die Gastronomie profitiert. Für die Zukunft ist auch die Schulstraße sehr gut positioniert,
denn Breuninger am Marktplatz strebt an, mit seinem Projekt „Da-Vinci-Quartier“ einen zusätzlichen Anziehungspunkt
zu schaffen, der vorwiegend über die Schulstraße und den Marktplatz zu erreichen sein wird.
Stiftstraße
Die einzige wirkliche Luxusmeile in Stuttgart. Die Stiftstraße hat in den vergangenen Jahren die Calwer Straße als die
Lage für den luxusorientierten Kunden abgelöst. In der nur kurzen Stiftstraße haben sich Anbieter wie z.B. Montblanc,
Cartier, Escada, Louis Vuitton, Jil Sander, Etienne Aigner, Wellendorf, Modehaus Fischer und Uli Knecht niedergelassen.
Weitere Luxusanbieter suchen in genau dieser Straße geeignete Einzelhandelsflächen, aber die Stiftstraße ist weder zu
verlängern noch aus städtebaulicher Sicht umzugestalten. Doch nur wenige Schritte über den fast angrenzenden Marktplatz
hinaus befindet sich das Kaufhaus Breuninger, in dem der luxusorientierte Käufer ganz sicher fündig wird.
Hirschstraße/Calwer Straße/Marktplatz
Deutlich abgeschwächte Lagen. Die Hirschstraße war zwischenzeitlich extrem „abgetaucht“ mit lediglich nur noch eingeschränkter
Bedeutung für den filialisierten Einzelhandel. Durch einige mittlerweile fertiggestellte Umbauten bzw. vollzogene
Neuansiedlungen diverser Einzelhändler hat die Hirschstraße wieder etwas Boden gutgemacht. Die Calwer Straße hat
Stuttgart, Königstraße 60: Auch Mango hat seinen Standort an der Königstraße gefunden.
146

sich dagegen immer mehr zu einer Gastronomiemeile entwickelt. Bedingt durch die Außenbestuhlung der Gastronomiebetriebe,
die den „Lauf“ der Passanten unterbrechen, leiden die verbliebenen „reinrassigen“ Einzelhandelsgeschäfte. Der
Marktplatz besitzt traditionell Gewicht und Bedeutung allein wegen des dort ansässigen Stammhauses von Breuninger.
news
Von Finanzkrise hat man in der Schwabenmetropole Stuttgart offensichtlich noch nichts gehört. Hier werden weiterhin
Projekte in Milliardenhöhe verabschiedet. Im April 2009 wurde die Finanzierung zwischen den Vertretern von Bund, Land
und Deutscher Bahn AG für das städtebauliche Mega-Projekt „Stuttgart 21“ verabschiedet. Damit ist der Weg wohl
endgültig frei für die Neugestaltung des Bahnhofsareals, die auch ca. 50.000m² weitere Einzelhandelsfläche in Form
eines großen Shopping Centers umfassen soll. Diese Centerentwicklung, versehen mit ca. 2.200 Parkplätzen, würde in
ca. 600 m Entfernung von der derzeitigen 1A-Lage, der Königstraße, entstehen und viele Besucher bereits schon vor der
Fußgängerzone abfangen. Gegenhalten wollen zwei aus unserer Sicht besser integrierte und damit verträglichere Großprojekte:
In entgegengesetzter Richtung, südlich der Königstraße, soll das „Quartier S“ entstehen. Dieses Gemeinschaftsprojekt
zwischen der Württembergischen Lebensversicherung AG als Investor und der Sepa Projekt- und Entwicklungsgesellschaft
sieht ca. 24.000m² Einzelhandelsfläche im jetzt noch wenig attraktiven Bereich zwischen Marien-,
Sophien-, und Tübinger Straße sowie der Paulinenbrücke vor. Zusätzlich sollen ca. 10.000m² Bürofläche sowie 100
Wohneinheiten entstehen. Die Fertigstellung ist für 2012 vorgesehen.
Das Projekt „Da-Vinci-Quartier“, von Breuninger unter Einbeziehung der Landesregierung initiiert, soll unter Einbindung
des Kaufhauses Breuninger am Marktplatz weitere ca. 8.500m² für den Einzelhandel bereitstellen. Geplant ist ein Neubau-
Komplex auf dem Quartier zwischen Karlsstraße und Marktplatz auf der Fläche des heutigen Innenministeriums, eines
Parkplatzes sowie älterer Bestandsgebäude, der zusätzlich auch Raum bietet für ein Luxushotel, Gastronomie und verschiedene
Ministerien. Ziel von Breuninger ist es, unter anderem die „Rückseite“ des Stammhauses attraktiver zu gestalten
und einen neuen und repräsentativen Eingangsbereich von der Karlsstraße her zu schaffen. Somit könnten auch die
angrenzenden Bereiche, angefangen von der Stiftstraße über die Kirchstraße, aber auch der Bereich Marktplatz/Schul straße
von dieser Entwicklung profitieren. Vor allem die Stiftstraße, die bisher als einzige „kleine Luxuslage“ in Stuttgart fungiert,
könnte ihre Stellung über die Kirchstraße ausbauen, und zwar als Entree in ein neues Luxusquartier. Insgesamt könnte mit
diesem Projekt ein weiterer Magnet mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone geschaffen werden. Die Fertigstellung
ist aus heutiger Sicht für 2013 geplant, also ein Jahr später als das konventionellere Projekt „Quartier S“.
Festzuhalten ist, dass diese beiden integrierten Projektentwicklungen, vergleichbar den 2006 eröffneten Königsbaupassagen
oder auch dem 2007 fertiggestellten Kronprinzbau, wesentlich verträglicher für die gewachsene Einzelhandelslandschaft
in der Stuttgarter Innenstadt sind als das im
Rahmen von Stuttgart 21 vorgesehene große Shopping Center.
Die beiden Entwicklungen würden wohl die Kaufkraft in CoMfort City index
der Innenstadt breiter verteilen, Kaufkraftabflüsse dürfen Insgesamt sind die klassischen, innerstädti-
aber durch die insgesamt gesteigerte Attraktivität der Innenschen Einzelhandelslagen in Stuttgart für
stadt durch die direkte Anbindung dieser beiden Projekte an die Zukunft gut gerüstet. Was die geplanten
die gewachsenen Lagen nicht zu befürchten sein. Sehr wohl Projektentwicklungen betrifft, ist zu hoffen,
mit deutlich negativen Auswirkungen auf den Einzelhandel
dass die Verantwortlichen bei Stadt und
in der Innenstadt ist zu rechnen, sollte im Rahmen von Stuttgart
21 ein Center mit einer Gesamtverkaufsfläche von
50.000m² genehmigt werden. Im Zuge all dieser geplanten
Projekte ist darüber hinaus grundsätzlich davon auszugehen,
Land mit Augenmaß vorgehen, um die
gewachsene innerstädtische Einzelhandelslandschaft
in Stuttgart nachhaltig zu stärken
und nicht etwa auseinanderzudividieren.
dass von den Stuttgarter Innenstadtlagen die bereits jetzt
etwas abgeschwächten Lagen bzw. Randlagen wohl am
ehesten mit Einbußen zu rechnen haben.
fffff
147

trier
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
148
trier – wirtschaftliche Bedeutung
Die Stadt Trier mit ihren rund 104.000 Einwohnern liegt im
Westen des Bundeslandes Rheinland-Pfalz und ist Sitz einer
Universität und einer Fachhochschule mit insgesamt rund
15.000 Studierenden sowie mehrerer Verwaltungen. Mehr
als 2.000 Jahre Stadtgeschichte haben aus der römischen
Stadt „Augusta Treverorum“ einen attraktiven Standort werden
lassen, der heute von mittelständischen Unternehmen
aus Handel und produzierendem Gewerbe geprägt ist. Darüber
hinaus ist Trier Mittelpunkt des Weinbaugebietes
Mosel–Saar–Ruwer, Standort namhafter Unternehmen der
Nahrungs- und Genussmittelindustrie, der Feinmechanik, des
Baugewerbes sowie des Kunsthandwerks.
trier –
Bedeutung für den einzelhandel
Trier zählt aus Einzelhandelssicht zu einer der bedeutendsten
Städte in Rheinland-Pfalz. Trotz einer Kaufkraftkennziffer, die
mit 93 unter dem Bundesdurchschnitt liegt, profitiert der
Einzelhandel in Trier enorm von der sehr hohen Zentralität
und der touristischen Anziehungskraft der historischen Altstadt,
was seinen Ausdruck in einer Zentralitätskennziffer
von 196 findet. Darüber hinaus gewinnt Trier durch seine
Nähe zu Luxemburg und das daraus resultierende hohe Maß
an Einkaufspendlern. Die Zahl der Tagestouristen liegt jährlich
bei mehr als 3 Mio., hinzu kommen rund 500.000 Übernachtungen.
Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach
Einzelhandelsflächen in der 1A-Lage.
1a-Lagen in trier
94
+0,0% VJ c Die Fußgängerzonen in Trier sind die Simeonstraße, der
300£500m²
Hauptmarkt, die Grabenstraße, die Brotstraße sowie die
42
-6,7% VJ d Fleischstraße. Durch die Anordnung der einzelnen Straßen
ergibt sich ein attraktiver Rundlauf durch die Einkaufslagen.
Die Fleischstraße, in der im September 2008 das neue innerstädtische
Shopping Center Trier Galerie eröffnet wurde, hat durch diese Neubaumaßnahme und die daraus resultierende
Magnetwirkung stark an Bedeutung gewonnen. Als größte Mieter der Trier Galerie fungieren Zara, Kult, New Yorker,
Deichmann, dm, Thalia, Rewe und Sport Fink. Die anderen traditionellen 1A-Lagen haben hierdurch nicht an Attraktivität
und Nachfrage eingebüßt. Der Innenstadtkern und speziell die Immobilien im Bereich der Fußgängerzonen sind größtenteils
von Kleinteiligkeit und Denkmalschutz geprägt.
news
103.888
+3,7% b
48.837
6,6%
93,06
c
196,15
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
Nachdem sich mit der Eröffnung der Trier Galerie bereits viele neue Filialisten Flächen am Standort Trier sichern konnten,
eröffneten zuletzt kleinere Konzepte wie das Schweizer Modelabel Anouk, ecco, Jeans Fritz und Lacoste.

Trier, Fleischstraße, Trier Galerie
CoMfort City index
Die Trierer Einkaufslagen haben den
Zuwachs von 13.500m² Fläche, der durch
die Eröffnung des Shopping Centers Trier
Galerie entstanden ist, gut verkraftet. Das
Center ist bestens integriert, stärkt den
Standort Trier als Einkaufsstadt und hat
keine erkennbaren negativen Auswirkungen
auf die traditionellen Einkaufslagen.
Eine andere Interpretation lässt die konstant
hohe Nachfrage nach Flächen in Trier
nicht zu. Hauptgrund für die guten Umsätze
in der Trierer Innenstadt bleibt die sensationell
hohe Zentralität des Standortes
gegenüber seinem Umland. Auch für Inves-
toren ist dieser Standort nachhaltig interessant.
Abzuwarten bleibt, ob es bei den derzeitigen
Nutzungen einiger Großflächen in
der City bleibt. So betreibt beispielsweise
SinnLeffers zwei Häuser in der Stadt und auch
die Kaufhauskonzerne sind im Übermaß vertreten.
In der Simeonstraße liegen Kaufhof
und Karstadt direkt nebeneinander und in
der Fleischstraße, nur wenige hundert Meter
entfernt, gibt es einen weiteren Kaufhof.
fffff
149

uLM
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
1a-Lagen in ulm
150
63
120
121.434
+1,4% b
78.530
4,8%
103,89
140,06
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
140
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+9,1% VJ
+5,0% VJ
b
b
ulm – wirtschaftliche Bedeutung
Ulm ist eine an der Donau liegende Universitätsstadt in
Baden-Württemberg am südöstlichen Rand der Schwäbischen
Alb und damit an der Grenze zu Bayern. Die Stadt
zählt mehr als 120.000 Einwohner und ist über ihre Grenzen
hinaus eingedenk ihres gotischen Münsters bekannt, dessen
Kirchturm mit 161,53 Metern der höchste der Welt ist. Ulm
bildet gemeinsam mit seiner Nachbarstadt Neu-Ulm eine
aufstrebende Doppelstadt mit insgesamt ca. 170.000 Einwohnern.
Besondere Standortvorteile liegen in der geografischen
Lage am Schnittpunkt verschiedener Verkehrsachsen.
Ulm ist ein bedeutender Standort für Unternehmen der
elektronischen Industrie und der Waffenherstellung sowie
ein traditionsreicher Standort der Nutzfahrzeugindustrie. Im
Jahr 1866 gründete der Ulmer Feuerwehrkommandant Conrad
Dietrich Magirus eine Fabrik zur Herstellung von Feuerwehrgeräten.
Nach dem Zweiten Weltkrieg stieg diese – nach
Fusion mit Klöckner – auf dem Markt etablierte Nutzfahrzeugmarke
Magirus-Deutz zu Deutschlands zweitgrößtem
Lkw- und Omnibushersteller sowie zum deutschen und europäischen
Marktführer für Feuerwehrfahrzeuge auf. Bis heute
werden in Ulm Lkw und Feuerwehrfahrzeuge, Omnibusse
und Dieselmotoren gebaut.
ulm – Bedeutung für den einzelhandel
Der Einzelhandel beider Städte profitiert von der vitalen
Wirtschaft in der Region und der damit verbundenen Kaufkraft
der ansässigen Bevölkerung ebenso wie von der starken
Anziehungskraft der Stadt Ulm selbst. Daraus resultiert eine
konstant hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen. Im
Ranking vergleichbarer Städte zählt Ulm zu den Städten mit
den Top-Mieten und den höchsten Kaufpreisen für Einzelhandelsimmobilien.
Die hohe Zentralität, die sich in einem
Wert oberhalb von 140 ausdrückt, spielt hierbei eine
entscheidende Rolle.
Die Top-1A-Lagen in Ulm bilden nach wie vor Hirschstraße und Bahnhofstraße. In diesem Bereich sind Filialisten wie
Kaufhof, P&C, Hennes & Mauritz oder Douglas, aber auch s.Oliver, Esprit und Hugendubel, Deichmann und Tally Weijl
vertreten. Laut einer unabhängigen Studie von 2006 gehört die Hirschstraße zu den zehn besucherstärksten und beliebtesten
Einkaufsstraßen Deutschlands. Der Umbau der Hirschapotheke an der Hirschstraße ist nach zweijährigem Bau
nun fast abgeschlossen. Der eindrucksvolle neue Gebäudekomplex beherbergt zahlreiche Arztpraxen und Büroräume:
Auch findet ein Schuhkonzept neben der Apotheke einen neuen Platz in der Hirschstraße. Der wegen des Ulmer Münsters
bekannte Münsterplatz sowie die Platzgasse verfügen über eine deutlich abgeschwächte Lagequalität und weisen nur
vereinzelt eine Filialisierung auf. Diese Lagen werden auch künftig kaum Konkurrenz oder Alternativen zur Top-Lage
Hirsch- und Bahnhofstraße bieten können.

Interessant ist, wie sich die zwischenzeitlich weitgehend abgeschlossene städtebauliche Maßnahme „Neue Mitte“ rund
um die Neue Straße auf die Ulmer Innenstadt auswirkt. Festzuhalten ist zunächst, dass drei architektonisch ansprechende
Neubauten („Designer-Tiefgarage“ plus Gebäude der Sparkasse Münstertor – Optik Salzmann/Kunsthalle der Weishauptstiftung)
den Startschuss insbesondere für eine Lageerweiterung speziell im Bereich der höherwertigen Einzelhandelssortimente
geben sollten. Dies ist auch eingetreten, da nicht zuletzt auf Grund der integrierten Gastronomie die
Aufenthaltsqualität in der „Neuen Mitte“ tendenziell sehr hoch ist. „Sehen und gesehen werden“ spielt hier eine
wesentliche Rolle. Die anliegende zentrale Bushaltestelle macht den Standort speziell für das jüngere Ziel-Publikum gut
erreichbar. Die „Neue Mitte“ hat sich somit mehr zur „In-Szene“ für Jugendliche und Jungerwachsene entwickelt, was
die Ansiedlungen von zahlreichen In-Cafés und Bars in diesem Areal belegen. Die Gebäude auf der Neuen Straße mit all
ihren Nutzungen fungieren dabei als das gewünschte wichtige Verbindungsglied auf der Achse Hirschstraße/Münsterplatz/
Neue Straße, ohne allerdings die Top-Lagen zu beeinflussen. Mittlerweile hat das traditionelle „Modehaus Jung“, das
seit mehr als 40 Jahren in der Neuen Straße ansässig war, seine Tore geschlossen und konzentriert sich auf das Hauptgeschäft
in Augsburg. Ein letzter Auslöser war möglicherweise die lange Baustelle vor Ort, die einige Kunden veranlasst
hat, dauerhaft zur konsumigen Konkurrenz auf Hirsch- und Bahnhofstraße zu wechseln.
news
Die Konkurrenz durch die bestehenden Shopping Center kann die Fußgängerzone bislang gut verkraften. Ein nicht in die
Innenstadt integrierter Wettbewerber ist das Blautal-Center, das mit rund 100 Fachgeschäften, Dienstleistern und Gastronomiebetrieben
auf über 37.500m² Verkaufsfläche gleichzeitig eine der größten Shopping-Malls in Süddeutschland ist.
Auf drei Etagen reihen sich Filialbetriebe namhafter Einkaufsketten an Spezialgeschäfte. Ein anderer Einkaufsmagnet vor
den Toren der Altstadt ist seit 2006 der Möbelanbieter IKEA, der auf einem Areal mit insgesamt fast 110.000m² zusammen
mit Toys‘R‘Us und MediaMarkt aufwartet. Mit diesen Konkurrenten hat sich die Innenstadt Ulm arrangiert und ein Gleichgewicht
gefunden. Insgesamt steht das Oberzentrum Ulm/Neu-Ulm vor neuen einschneidenden städtebaulichen Umwälzungen.
Folgende zwei Entwicklungsmaßnahmen sind dafür verantwortlich: zum einen die Zukunftsvision eines völlig neu
gestalteten Innenstadt-Areals in Ulm zwischen neuem Hauptbahnhof und Fußgängerzone. Angebunden über eine unterirdische
Ladengalerie soll am Eingang zur Bahnhofstraße die „Sedelhof-Galerie“, ein integriertes Center mit ca. 15.000m²
Verkaufsfläche, entstehen. Die wichtigsten Grundstücke dafür sind offenbar bereits in städtischer Hand. Zum anderen das
am Neu-Ulmer Bahnhof geplante Shopping Center „Glacis-Galerie“ der Hamburger Procom-Gruppe mit rund 25.000m²
Verkaufsfläche. Als Ankermieter sind ein Elektrofachhandel
und ein SB-Warenhaus im Gespräch. Auch zahlreiche Mono- CoMfort City index
labels sollen ihren Platz in der Glacis-Galerie finden.
Ulms Stellung als Top-Einzelhandelsstandort
scheint derzeit nicht gefährdet. Auch
Während die bestens integrierte „Sedelhof-Galerie“ den die Überlegungen für die Entwicklung
innerstädtischen Einzelhandel in Ulm stärken dürfte, wird die neuer Verkaufsflächen lassen die Nachfra-
ebenfalls gut angebundene „Glacis-Galerie“ wohl vor allem ge nach Ladenlokalen in den Ulmer Topdie
Neu-Ulmer Innenstadt aufwerten.
Lagen nicht zurückgehen, vielmehr sind die
Mieten zum Vorjahr noch einmal gestiegen.
Es gibt noch zahlreiche Filialisten, die
den Standort Ulm in der Fußgängerzone
besetzen möchten, doch wie bereits
erwähnt, sind die Flächen knapp. Ulm wird
also weiterhin auf der Expansionsliste vieler
Filialisten ganz oben stehen und als Einkaufsstadt
höchst interessant bleiben.
Ulm, Hirschstraße, in Richtung Münsterplatz,
tolle Passantenfrequenz!
fffff
151

WiesBaDen
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
1a-Lagen in Wiesbaden
152
68
128
275.849
+1,4% b
120.612
7,6%
108,35
123,39
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
150
120
90
60
30
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+2,4% VJ
-2,9% VJ
b
d
Wiesbaden – wirtschaftliche Bedeutung
Wiesbaden liegt im wirtschaftlich starken Ballungsraum
Rhein-Main-Gebiet und zählt zu den beliebtesten Standorten
für national und international erfolgreiche Einzelhandelsketten
sowie für Investoren. Die hervorragende Stellung der
Landeshauptstadt Hessens wurde u.a. im Städteranking der
Wirtschaftswoche in Zusammenarbeit mit der „Initiative
Neue Soziale Marktwirtschaft“ ermittelt. Dort belegte Wiesbaden
Platz acht unter den 50 größten deutschen Städten.
Ausschlaggebend für das gute Abschneiden Wiesbadens
waren vor allen Dingen die hohe Kaufkraft, das hohe durchschnittliche
Einkommen und die deutlich über dem Durchschnitt
angesiedelte Wirtschaftsleistung der rund 276.000
Einwohner zählenden Stadt. Für Wiesbadens Attraktivität als
Wirtschaftsstandort und seine hervorragende Arbeitsplatzqualität
spricht unter anderem auch die Vielfalt der Branchen
in Betrieben jeder Größe. Zu den rund 20.000 Unternehmen
mit Sitz in Wiesbaden zählen nicht nur bekannte Firmen wie
die R+V Versicherung, CSC, Dyckerhoff, Linde oder Abbott,
sondern auch eine Vielzahl von mittelständischen Unternehmen
und Handwerksbetrieben.
Wiesbaden –
Bedeutung für den einzelhandel
Die Einkaufsstadt Wiesbaden und der dort angesiedelte Einzelhandel
profitiert stark von einer überdurchschnittlichen
Kaufkraft der ansässigen Bevölkerung von rund 108 sowie
der Anziehungskraft der Stadt für Besucher und Touristen,
die sich in einer Zentralität von mehr als 123 widerspiegelt.
Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen im Einzugsgebiet
der hessischen Landeshauptstadt beträgt annähernd
2,6 Milliarden Euro. Davon entfallen alleine auf Wiesbaden
rund 57 Prozent. Insgesamt nimmt die Region mit einer
Kaufkraft von ca. 5.000,– EUR pro Kopf und 13% über dem
Bundesdurchschnitt einen Spitzenplatz in Deutschland ein.
Die Top-1A-Lage Wiesbadens ist die Kirchgasse, speziell im Teilstück zwischen Mauritiusplatz und Luisenstraße. Das an
die Luisenstraße angrenzende Teilstück der Kirchgasse verzeichnet nach Beendigung der Bautätigkeiten und Eröffnung
des LuisenForums unter anderem durch die geplante Ansiedlung von s.Oliver eine Aufwertung. Der an den Mauritiusplatz
angrenzende Teil der Kirchgasse und die angrenzende Langgasse zählen ebenfalls zu den 1A-Lagen der Stadt.
Die am Übergang von Kirchgasse und Langgasse Richtung Landtag führende Marktstraße ist ebenfalls sehr gut frequentiert,
jedoch vom Einzelhandelsbesatz schwächer einzustufen.

Das LuisenForum selbst stellt in seiner Größe und bezogen
auf die dort angesiedelten Konzepte keine Bedrohung für die
Fußgängerzonen, sondern eine sinnvolle Ergänzung des
Angebotes dar.
news
Mitten in der 1A-Lage Kirchgasse wird seit Längerem geplant,
die bestehende City-Passage zu entwickeln. Die irische
Investmentgesellschaft Markland plant einen Abriss und
Neubau, sobald die Änderungen im Bebauungsplan genehmigt
sind. Um die Vergrößerung zu ermöglichen, werden
nicht nur das Grundstück der bestehenden City-Passage,
sondern auch weitere Flächen in der Faulbrunnenstraße, der
Schwalbacher Straße und der Kleinen Schwalbacher Straße
neu bebaut. Zuletzt kam es bei diesem Projekt aber immer
wieder zu zeitlichen Verzögerungen, sodass die Realisierung
des Vorhabens nicht gesichert ist.
Angrenzend hat die SEG Stadtentwicklungsgesellschaft mbH
das Geschäftshaus Kirchgasse 54/Ecke Kleine Schwalbacher
Straße erworben, um dort ebenfalls einen Neubau zu errichten.
Dieses Projekt ist Teil der Bestrebungen der Stadt, die
Kleine Schwalbacher Straße und die Schwalbacher Straße
aufzuwerten.
Wiesbaden, Blick in die Kirchgasse
Wiesbaden, Kirchgasse, LuisenForum
CoMfort City index
Die Kirchgasse als Top-1A-Lage in Wiesbaden
bleibt für Handel und Investoren die
erste Adresse und hat ihre Position eindeutig
weiter gefestigt. Wie das LuisenForum
in der Zukunft angenommen wird, wird die
sich im Laufe der Zeit zeigen. Bis dato hat
es jedoch durch die Eröffnung des Luisen-
Forums keine Auswirkungen auf die Wiesbadener
Fußgängerzone gegeben. Auf
Grund seiner guten Zentralitäts- und Kaufkraftkennziffern
ist Wiesbaden auch
zukünftig ein guter Standort für den Einzelhandel
und ein sicherer Investmentstandort.
fffff
153

WoLfsBurg
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
154
Wolfsburg – wirtschaftliche Bedeutung
Wolfsburg liegt im Osten Niedersachsens und ist eine der
jüngsten Großstädte Deutschlands. Erst 1938 zur Produktion
des Volkswagens gegründet, ist die Stadt bis heute vor allen
Dingen Sitz des Volkswagen-Konzerns. Die Einwohnerzahl
Wolfsburgs beträgt mehr als 120.000 Menschen. Der VW-
Konzern prägt den Wirtschaftsstandort Wolfsburg nachdrücklich
und ist der mit Abstand größte Arbeitgeber der Stadt, der
in Verwaltung und Werk rund 50.000 Menschen beschäftigt.
Durch das Volkswagenwerk und zahlreiche Zulieferer in
Wolfsburg ist die Wirtschaft auf die Automobilindustrie ausgerichtet.
Allerdings will sich die Stadt von ihrer einseitigen
Ausrichtung auf die Automobilindustrie wegbewegen, um
bei Krisen im Automobilsektor weniger anfällig zu sein. Weitere
erwähnenswerte Wolfsburger Arbeitgeber sind die
Betriebskrankenkasse Deutsche BKK, die Siemens Automatisierungstechnik,
T-Systems und die Thyssen AG.
Wolfsburg –
Bedeutung für den einzelhandel
20
Weniger sensationell als die aktuelle Meisterschaft in der
Fußballbundesliga präsentiert sich der Kern der Innenstadt
von Wolfsburg: Der Besucher fühlt sich verloren durch die
10
überdimensionale Länge der Porschestraße. Der Einzelhandelsschwerpunkt
im mittleren Teil der Porschestraße bietet
0
2005 2006 2007 2008 2009
schon aus ästhetischen Gründen keine Shoppingatmosphäre
mit echter Aufenthaltsqualität. Die Folgen waren in der Vergangenheit
Leerstand und ein Mangel an Magnetbetrieben,
Mietpreisangaben in EUR/m²
sodass die zusätzlich durch zahlreiche Pavillons gehandicapte
Porschestraße kein wirkliches Gegengewicht zu der City-
80£120m²
Galerie bilden konnte, deren Folgen als Paradebeispiel dafür
38
-5,0% VJ d gelten können, welchen Gefahren sich Städte mit innerstäd-
300£500m²
tischen Einkaufscentern in dieser Form aussetzen. Auch die
17
-15,0% VJ d Eröffnung des Design Outlet Centers mit Anbindung an die
Porschestraße Ende 2007 konnte die Situation nicht deutlich
verbessern. Der vor einigen Jahren entwickelte Masterplan
zur Verbesserung der Innenstadt wird derzeit umgesetzt. Das neue Pflaster, die Baumallee, sowie Glasdächer und Lichtspiele
sollen zu einer weiteren Aufwertung der Fußgängerzone beitragen. Einige der alten, störenden Pavillons wurden
schon zurückgebaut, sodass in diesem Bereich eine angenehmere Aufenthaltsqualität geschaffen werden konnte.
1a-Lagen in Wolfsburg
120.009
-2,1% d
90.198
7,0%
106,12
d
122,75
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
50
40
30
Die für den Einzelhandel in Wolfsburg dringend benötigte Innenstadtentwicklung schreitet zwar voran und die Attraktivität
und die Aufenthaltsqualität der Fußgängerzone nimmt durch die von der städtischen Seite durchgeführten Maßnahmen
langsam Gestalt an. Die 1A-Lage der Stadt, die mittlere Porschestraße – zwischen Goethe- und Kleiststraße –, hat dennoch
weiterhin mit erheblichen Problemen zu kämpfen. Seit Eröffnung des innerstädtischen ECE-Einkaufszentrums hat die
Porschestraße stark gelitten, denn die neue Konkurrenz bedeutete vor allen Dingen den Verlust von attraktiven Mietern

Wolfsburg, Design Outlet Center
an das ECE-Center. Nach Eröffnung der City-Galerie sind gegenwärtig nur noch H&M, C&A, Drogerie Müller und das WKS-
Kaufhaus in der Top-Lage verblieben. Die wichtigsten Betreiber wurden in diesem typischen ECE-Center versammelt und
lassen sich auf Grund der geringen Einwohnerzahl der Stadt nicht wie an anderen Standorten durchaus üblich noch mit
einer weiteren Filiale in der 1A-Lage nieder. Mit dem Umzug von Saturn von der Porschestraße in die City-Galerie wurde
dieses Missverhältnis nochmals manifestiert.
Darüber hinaus steht Wolfsburg im starken Wettbewerb mit
Braunschweig und Hannover. Zwei Städte, die über ein interessantes
Einzelhandelsangebot innerhalb der gewachsenen
Lauflagen verfügen.
news
Das im Herbst 2007 eröffnete erste innerstädtische Designer
Outlet Center Deutschlands wird im Jahr 2010 um weitere
7.500m² vergrößert. Ob die Erweiterung des in Bahnhofs -
nähe gelegenen Centers sich positiv auf die Porschestraße
auswirkt, bleibt allerdings abzuwarten.
Eine Modernisierung ist für das Gebäude an der Porschestraße
48–50 geplant. Unter anderem ist eine Schlemmer-
Passage mit mehreren Geschäften vorgesehen. Der britische
Investor hatte das Gebäude für 1,5 Mio. Euro erworben und
Umbaupläne in Höhe eines siebenstelligen Betrages angekündigt.
Gegenüber dem Hauptbahnhof plant die Nippon
Development Corp. ein nH Tagungshotel mit Einzelhandelsund
Gastronomieflächen. Die Investitionen sollen sich auf
rund 30 Mio. EUR belaufen. Die Fertigstellung ist für das
2. Quartal 2010 geplant.
CoMfort City index
Das 2007 eröffnete Design Outlet Center
bietet zwar der Stadt neue attraktive Einzelhandelsflächen,
allerdings ist ein höherer
Zulauf zur Porschestraße nur schwer
erkennbar. Die weitere Umstrukturierung
der Fußgängerzone ist ein wichtiger Faktor,
der zu einer Verbesserung der Innenstadt
beitragen könnte. Die rund 120.000 Einwohner
zählende Stadt Wolfsburg verfügt
über eine überdurchschnittliche Kaufkraft
(106,1) und hat ihre Zentralität (122,8)
bereits steigern können. Seit Ausbau des
Bahnhofs als ICE-Haltepunkt 1998 kommen
täglich ca. 800 Menschen in die Stadt, um
quasi zu Fuß ihr Auto im VW-Werk abzuholen.
Um einen wirtschaftlichen Nutzen
aus den Besuchern zu ziehen, müsste der
Aufenthalt mindestens sieben Stunden
betragen. Eine Attraktivitätssteigerung des
Stadtraumes, wie es die oben genannten
Planungen vorsehen, könnte weitere Käuferklientel
einfangen.
fffff
155

WürzBurg
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
Würzburg, Kürschnerhof 9, ecco neu in der
Top-1A-Lage
156
60
110
135.212
+1,9% b
73.771
5,7%
99,33
181,79
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
+4,8% VJ
+0,0% VJ
b
c
Würzburg – wirtschaftliche Bedeutung
Würzburg, Bayerns viertgrößte Metropole und Hauptstadt
von Unterfranken, ist bereits rund 1.300 Jahre alt. Sie gilt als
einer der Juwelen Frankens und der in aller Welt geschätzte
Frankenwein lässt den Aufenthalt in Würzburg zum sinnlichen
Erlebnis werden.
Infrastrukturell liegt Würzburg zentral zwischen Nürnberg
und Frankfurt und ist historisch ein bedeutender Verkehrsknotenpunkt.
Dies wurde ursprünglich durch den Main hervorgerufen,
die verkehrszentrale Lage wird heute durch die
Autobahnen und die Deutsche Bahn bestimmt.
Im Jahr 1982 wurde die weltberühmte Würzburger Residenz
mit Hofgarten und Residenzplatz in das UNESCO-Weltkulturerbe
aufgenommen. Die Stadt wird überragt von der
Festung auf dem Marienberg, auf der westlichen Höhe einer
Muschelkalkplatte, in die sich der Main einsenkt.
Würzburg ist eine schöne und gastfreundliche Stadt. Keine
Stadt der Republik zählt mehr Übernachtungen im Verhältnis
zur Bevölkerungszahl: Etwa 600.000 Übernachtungen verbuchen
die Würzburger Hotels und Pensionen im Jahr.
Auch hat kaum eine andere Stadt in Deutschland eine solche
Schuldichte wie Würzburg. Über 3.000 Wissenschaftlerinnen
und Wissenschaftler arbeiten an drei Hochschulen (Julius-
Maximilians-Universität, Fachhochschule und Musikhochschule)
mit rund 25.000 Studierenden.
Größter industrieller Arbeitgeber ist die Koenig & Bauer AG
(KBA), einer der größten Hersteller von Druckmaschinen
weltweit.
Würzburg –
Bedeutung für den einzelhandel
Würzburg hat die zweitniedrigste Arbeitslosenquote unter
den bayerischen Großstädten und ist eine der großen Handelsmetropolen
Bayerns. In einem Radius von 100 Kilometern
gibt es keine vergleichbare Einkaufsstadt. Eine Million Menschen
leben im Einzugsbereich der Mainmetropole. Der Würzburger
Einzelhandel zählt in knapp 1.000 Läden mit rund
400.000m² rund 10.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Die touristische Anziehungskraft und die hohe Zentralität
Würzburgs locken zahlreiche Besucher in die Stadt und
bescheren den hiesigen Einzelhändlern gute Umsätze – ins-

esondere in den Top-1A-Lagen der Innenstadt. Die hohe Attraktivität der Innenstadt manifestiert sich vor allem in der
Zentralität. Hier glänzt Würzburg mit einer weit überdurchschnittlichen Zentralitätskennziffer von knapp 182. Dies
bedeutet, dass die Stadt massiv Kaufkraft aus dem Umland abschöpft, was sich auch im nachhaltig hohen Mietpreisniveau
für Ladenlokale in den 1A-Lagen der Innenstadt widerspiegelt.
1a-Lagen in Würzburg
Würzburgs äußerst knapp bemessene absolute Top-1A-Lagen bilden weiterhin der frequenzorientierte Kürschnerhof
zusammen mit der Schönbornstraße und dem Dominikanerplatz. Hier befinden sich Filialisten aus dem Bereich der
jungen Mode (Esprit, s.Oliver, H&M, Tally Weijl), aber auch andere wie z.B. Butlers, Hugendubel, Drogeriemarkt Müller
sowie Galeria Kaufhof.
Die Attraktivität der Dom- und Kaiserstraße sollte ebenfalls nicht unterschätzt werden. Hier findet man viele Filialisten, die
in der Top-1A-Lage keine Fläche gefunden haben. Vor Kurzem hat hier erst ein weiterer Filialist, Street One, in der Hausnummer
10 eröffnet. In der Domstraße ist es in Bezug auf Wechsel ruhiger geworden, dort findet man überwiegend regionale
Händler, unter anderem auch ein großes Schuhangebot zum Beispiel bei Schuhe Degen oder dem Schuhhaus Mohr.
Der Trend zu Shopping Centern ist an Würzburg bisher vorbeigegangen. Die Bürger der Stadt haben sich bislang erfolgreich
gegen die Ansiedlung eines Centers gewehrt. Ende 2006 bedeutete ein Bürgerentscheid das Aus für die Planung
der Würzburg Arcaden. Der Essener Projektentwickler mfi wollte 260 Mio. EUR investieren. Vorgesehen war ein Center
in der Nähe des Hauptbahnhofs. Das Projekt ist derzeit „auf Eis gelegt“, jedoch ist davon auszugehen, dass mfi nicht
„lockerlassen“ wird, diese Projektentwicklung doch noch realisieren zu können. Dazu ist der Standort einfach zu vielversprechend.
Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen konzentriert sich nach Absage des Centers deswegen noch
stärker auf die begrenzten Würzburger Top-1A-Lagen.
news
Am Kürschnerhof 4 im ehemaligen Modehaus Breuninger befindet sich seit 2008 die Buchhandlung Hugendubel. Seit
der Eröffnung schmökern hier nun täglich viele Bücherfans auf rund 2.300m² mit vielen Sitz- und Entspannungsmöglichkeiten
– ein absoluter Gewinn für die Innenstadt. Im November 2008 wurde die Neugestaltung des Marktplatzes abgeschlossen,
der durch die Sanierung wieder zu einer homogenen Fläche in seiner historischen Größe gelangte.
An der Ecke Marktplatz/Schönbornstraße wird zukünftig s.Oliver sein eigenes Revier markieren mit einem Flagshipstore
über vier Etagen mit ca. 1.200m². Die Eröffnung soll Ende
2009 stattfinden. Durch den Umzug der VR Bank in das
Petrinihaus am Unteren Markt kann s.Oliver nun seine Zelte CoMfort City index
an diesem zweiten Ort in Würzburg aufschlagen.
Würzburg hat in den letzten Jahren stark
von hohen Kaufkraftzuflüssen aus dem
Die Kaiserstraße soll zukünftig noch mehr an Attraktivität Umland profitiert. Diese positive Entwick-
gewinnen, dazu ist geplant, eine Bushaltestelle in der Mitte lung wird auch in Zukunft noch anhalten.
der Kaiserstraße einzurichten. Weiterhin wird es wohl ein Eine ausgereifte Infrastruktur, fünf Auto-
einheitliches Werbekonzept geben.
bahnen, der ICE-Knotenpunkt und die
Anbindung an drei Flughäfen liefern darüber
hinaus die „harten“ Standortvorteile
für Würzburg. Eine Stadt im Aufwind.
fffff
157

WuPPertaL
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
300£500m²
31
158
70
356.420
-1,6% d
111.667
11,6%
100,49
108,44
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
80
60
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009
c
-2,8% VJ
+0,0% VJ
d
c
Wuppertal – wirtschaftliche Bedeutung
Wuppertal ist das Wirtschafts- und Kulturzentrum des Bergischen
Landes. Die Stadt ist Sitz der Bergischen Universität,
an der rund 14.000 Studenten eingeschrieben sind. Noch im
19. Jahrhundert galt Wuppertal als die Textilstadt Nummer
eins in Deutschland und zog ob dieses Umstandes Besucher
aus ganz Europa an. Heute kommen die meisten Besucher
der weltberühmten Schwebebahn wegen nach Wuppertal.
Seit 1901 hat sich die weltweit einmalige Schwebebahn – das
Wahrzeichen der Stadt – im Stadtverkehr bewährt.
Wuppertal –
Bedeutung für den einzelhandel
Mit mehr als 356.000 Einwohnern gilt Wuppertal aber auch als
ein wichtiger Einzelhandelsstandort in Nordrhein-Westfalen.
Die Einzelhandelslandschaft in Wuppertal teilt sich in die beiden
Stadtteile Barmen und Elberfeld, welche traditionell um die
Zentrumsfunktion und Handelsumsätze konkurrieren. In diesem
Wettstreit hat das Elberfelder Zentrum in den letzten Jahrzehnten
kontinuierlich an Gewicht gewonnen. Ein Verhältnis, das
sich auch in den Mietpreisen für Ladenlokale in den sogenannten
1A-Lagen widerspiegelt. Ladenlokale in Barmen erzielen
mindestens 30% weniger Miete als solche in Elberfeld.
1a-Lagen in Wuppertal
Wuppertal, Neumarkt, Umnutzungsbeispiel für ehemalige Karstadt-Immobilie
Der stärkste Einzelhandelsbereich in Wuppertal-Elberfeld
erstreckt sich von den City-Arkaden über die Fußgängerzone
Alte Freiheit zur Poststraße bis etwa zur kreuzenden Schwanenstraße.
Mit Rathaus-Galerie und City-Arkaden verfügt
Elberfeld bereits über zwei innerstädtische Shopping Center,
die als Magneten funktionieren sollten. De facto tun sie das
aber nicht. Denn während das ECE-Center City-Arkaden für
sich genommen funktioniert, hält sich der Erfolg der Rathaus-
Galerie einigermaßen in Grenzen. Mit der Folge, dass primär

die Lagen in unmittelbarer Nähe des ECE-Centers von namhaften
Einzelhändlern nachgefragt werden. Profitiert hat
beispielsweise die Alte Freiheit und auch die Poststraße.
Eingekauft wird jedenfalls vorrangig in den City-Arkaden,
den Fußgängerzonen Wall (mit neuem P&C), von-der-Heydt-
Platz (neuer TK Maxx) und den Verbindungsstraßen, was
seinen Grund auch in der relativen Unübersichtlichkeit der
1A-Lage in Wuppertal findet. Passantenfrequenzzählungen
des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt
Wuppertal in den 1A-Lagen bestätigen die Einschätzung:
Spitzenreiter mit 4.632 Passanten pro Stunde ist der Standort
Poststraße/Alte Freiheit vor den City-Arkaden.
Im Stadtteil Barmen befindet sich die 1A-Lage im oberen
Bereich der Einkaufsstraße Werth von der Galerie Alter Markt
ausgehend. Diese hat den vorderen Bereich der Fußgängerzone
Werth nachhaltig gestärkt. Grundsätzlich wird die Barmer
Fußgängerzone „Werth“ diese Lage vom filialisierten
Einzelhandel weniger nachgefragt als Ladenlokale in Elberfeld.
Insbesondere die Nachfrage aus dem hochpreisigen
Segment tendiert stark gegen null.
news
Zu den derzeit diskutierten Plänen für Elberfeld wiederum
zählt insbesondere das Großprojekt „Neugestaltung Döppersberg“.
In dieser Neustrukturierung des zentralen Platzes
als Verlängerung der „Alten Freiheit“ (ca. 50m von den City-
Arkaden entfernt), mit Schwebebahnstation, Busbahnhof
und Anbindung zum Hauptbahnhof, welches gleichzeitig als
Einfallstor und Visitenkarte der Stadt gelten soll, liegt nach
Ansicht vieler Beobachter die Chance, das Zentrum weiter
zu stärken und damit die Stadt zukunfts- und leistungsfähig
zu machen. Die Straßenbauarbeiten sind abgeschlossen, die
Blücherbrücke wurde fertiggestellt. Anfang 2009 begann der
Umbau der Straße Döppersberg, danach werden bis Mitte
2012 der Busbahnhof mit den Parkdecks und Teile der Mall
fertiggestellt. Ende 2012 könnte mit der Bebauung am Bahnhofsvorplatz
begonnen werden. Der Bahnhofsvorplatz wird
im Wesentlichen in 2013 hergerichtet.
Die dort entstehende Mall soll über zwei Ebenen auch Platz
für Geschäfte, Gastronomie und Dienstleistung bieten. Hiermit
verbunden ist die Hoffnung auf eine Belebung des unmittelbaren
Bahnhofsumfeldes. Aus der Mall ist direkt, vor
Wettereinflüssen geschützt und barrierefrei, der Übergang
zu den beiden Parkdecks mit rund 250 öffentlichen Stellplätzen
sowie zum Busbahnhof geplant.
Wuppertal, Wall 8–14, Neubau P&C
CoMfort City index
Aus Einzelhandelssicht wird Wuppertal seiner
Funktion als Einkaufsstadt zumindest
gemessen an seiner Einwohnerzahl nicht in
vollem Umfang gerecht. Dies liegt nicht nur
an den zwei Zentren der Stadt, sondern
auch an der Konkurrenz im Umland. Insbesondere
Düsseldorf mit seiner attraktiven
Einzelhandelslandschaft ist nicht weit entfernt.
Im Vergleich zu ähnlich großen Städten
ist auch die Nachfragesituation von
Immobilieninvestoren nach Geschäftshäusern
in den 1A-Lagen am Standort Wuppertal
geringer. Aktuell werden in Elberfeld
Kaufpreise ein bis zwei Faktoren höher als
in Barmen aufgerufen und auch erzielt. Das
Projekt „Döppersberg“ ist städtebaulich
sicherlich zu begrüßen und kann sich nur
bereichernd auswirken. Dieser wichtige
ÖPNV-Punkt wird typische Branchen wie
auch in anderen Bahnhöfen anziehen. Die
Einzelhandelsbedeutung wird überschaubar
bleiben.
fffff
159

zWiCkau
In Zahlen
Einwohnerzahl:
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Arbeitslosenquote:
Kaufkraftkennziffer:
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer:
Einzelhandelsmieten
Mietpreisangaben in EUR/m²
80£120m²
160
95.841
-4,0% d
44.869
12,1%
89,48
103,98
in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche
von 80£120m² von 2005 bis 2009 in EUR/m²
60
50
40
30
20
10
0
2005 2006 2007 2008 2009
b
zwickau – wirtschaftliche Bedeutung
Zwickau liegt im Bundesland Sachsen, weist knapp 96.000
Einwohner auf und ist nach Leipzig, Dresden und Chemnitz
die viertgrößte Stadt des Freistaates. Die Stadt ist Standort
einer Fachhochschule mit rund 4.700 Studenten und verfügt
mit dem Robert-Schumann-Konservatorium über eine Musikschule
von überregionaler Bedeutung. Zwickau blickt zudem
auf mehr als 100 Jahre Tradition im Automobilbau zurück. In
nicht wenigen Familien waren und sind ganze Generationen
in der Automobilindustrie beschäftigt. Volkswagen mit seinen
zahlreichen Zulieferbetrieben und die angeschlossene Hochschule
sind heute die Zugpferde einer positiven Stadtentwicklung.
zwickau –
Bedeutung für den einzelhandel
Der Einzelhandelsmarkt von Zwickau zeichnet sich durch eine
hohe Zentralität, die mit einem Wert von rund 104 angegeben
wird, aus. Das Oberzentrum glänzt mit einem Einzugs -
gebiet von ca. 400.000 Menschen im Umland. Der Bedarf an
weiteren Einzelhandelsflächen in der Innenstadt ist vor
diesem Hintergrund durchaus gegeben. Das Hauptzentrum
Zwickaus umfasst 239 Einzelhandelsunternehmen mit rund
45.000m² Verkaufsfläche. Die Innenstadt weist einen nur
unterdurchschnittlichen Verkaufsflächenanteil auf. Die
gegenwärtige 1A-Lage rund um die Zwickau Arcaden ist für
eine Stadt mit fast 100.000 Einwohnern ein relativ eng
begrenzter Bereich.
1a-Lagen in zwickau
50
+0,0% VJ c Die wichtigste Einkaufsstraße in Zwickau ist die Innere Plau-
300£500m²
ensche Straße. Diese verläuft in einem Teilstück parallel zum
25
+0,0% VJ c innerstädtischen Einkaufszentrum Zwickau Arcaden. Das
Nebeneinander von Einkaufsstraße und Shopping Center hat
zu einer nachhaltigen Stärkung dieses Innenstadtbereiches
beigetragen. Die Zwickau Arcaden liegen mitten im historischen Stadtkern von Zwickau in direkter Berührung zur Fußgängerzone
Innere Plauensche Straße. Die Konzeption der Ladenstraßen integriert in die 60 Fachgeschäfte zwei Großflächen
von C&A und H&M. Die Arcaden verfügen über ca. 20.000m² Verkaufsfläche auf zwei Ebenen. Allerdings existieren
entlang von Münzstraße, Kornmarkt, Hauptmarkt und Hauptstraße noch viele ungenutzte und modernisierungswürdige
Einzelhandelsflächen, die durch dieses Einkaufszentrum in Mitleidenschaft gezogen worden sind. Diese Flächen
bergen derzeit noch Potenzial, das Stadtzentrum mit Restaurants, Cafés, Geschäften, Hotels und Dienstleistungseinrichtungen
weiter aufzuwerten. Die von Filialunternehmen gesuchte Top-1A-Lage beschränkt sich derzeit ausschließlich auf
die Innere Plauensche Straße. Die Äußere Plauensche Straße entwickelt sich zwar, wird aber als Alternative noch selten
in Erwägung gezogen.

Zwickau, Innere Plauensche Straße 14, Zwickau Arcaden
Quelle: mfi AG
Zwickau, Marienplatz 1, REgame!
COMFORT: Vermietung
news
Das ehemalige Kaufhaus Schocken soll entwickelt werden.
Geplant ist ein Geschäftshaus mit Büro, Fitnesseinrichtungen
und Einzelhandel.
CoMfort City index
In den letzten Jahren konnte Zwickau als
Einkaufsstadt wieder an Attraktivität
gewinnen und weist mittlerweile mit der
Inneren Plauenschen Straße eine funktionierende
Fußgängerzone auf, deren gute
Entwicklung sukzessive auch auf die Äußere
Plauensche Straße ausstrahlt. Auch die
Zwickau Arcaden haben zur Stärkung der
Innenstadt beigetragen, was bei ähnlichen
Centern nicht immer der Fall war. Der Trend
zum Einkaufen in der Innenstadt zeigt auch
in Zwickau negative Auswirkungen auf die
Shopping Center in Rand- und Außenstadtlagen.
Die Grüne-Wiese-Zentren waren in
der Nachwendezeit gerade in den neuen
Bundesländern entstanden. Unter heutigen
demografischen Gesichtspunkten
stellen sie sich zunehmend als überdimensioniert
heraus und geraten in massive Konkurrenz
zu den Handelsstrukturen der
Innenstädte.
fffff
161

kennzahlen und
Höchstmieten
162

Abkürzungen: EW = Einwohner, BE = Bevölkerungsentwicklung, SB = Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, AQ = Arbeitslosenquote,
KKZ = Kaufkraftkennziffer, KPE = Kaufpreisentwicklung, ZKZ = Zentralitätskennziffer, CCI = COMFORT City Index.
Die Definitionen der Kennzahlen und Höchstmieten finden Sie auf Seite 184.
Aachen
EW: 259.030 BE: +0,9% b SB: 107.116 AQ: 11,0% KKZ: 97,34 KPE: b ZKZ: 129,67
80£120m² 300£500m²
100 +0,0% VJ c 65
+4,8% VJ b CCI: fffff
Aalen
EW: 66.580 BE: -0,6% d SB: 29.395 AQ: 4,1% KKZ: 104,24 KPE: c ZKZ: 124,60
80£120m² 300£500m²
45 +0,0% VJ c 30
+0,0% VJ c CCI: fffff
Aschaffenburg
EW: 68.646 BE: +0,1% b SB: 42.446 AQ: 5,9% KKZ: 104,01 KPE: c ZKZ: 172,51
80£120m² 300£500m²
57 -5,0% VJ d 40
+0,0% VJ c CCI: fffff
Augsburg
EW: 262.992 BE: +1,5% b SB: 123.521 AQ: 7,4% KKZ: 101,10 KPE: c ZKZ: 132,41
80£120m² 300£500m²
100 -4,8% VJ d 60
+0,0% VJ c CCI: fffff
Bad Homburg
EW: 51.825 BE: -0,7% d SB: 28.899 AQ: 4,7% KKZ: 129,55 KPE: c ZKZ: 98,79
80£120m² 300£500m²
68 -5,6% VJ d 42
-6,7% VJ d CCI: fffff
Bad Kreuznach
EW: 43.740 BE: +1,1% b SB: 22.590 AQ: 6,8% KKZ: 98,22 KPE: c ZKZ: 188,21
80£120m² 300£500m²
57 -6,6% VJ d 36
-5,3% VJ d CCI: fffff
Bad Salzuflen
EW: 54.300 BE: -1,3% d SB: 17.102 AQ: 9,5% KKZ: 101,33 KPE: d ZKZ: 89,02
80£120m² 300£500m²
31 -6,1% VJ d 17
-10,5% VJ d CCI: fffff
Baden-Baden
EW: 54.853 BE: +1,7% b SB: 28.176 AQ: 6,1% KKZ: 110,72 KPE: c ZKZ: 106,68
80£120m² 300£500m²
60 -7,7% VJ d 35
+0,0% VJ c CCI: fffff
Bamberg
EW: 69.884 BE: +0,0% c SB: 46.988 AQ: 6,4% KKZ: 102,03 KPE: c ZKZ: 160,74
80£120m² 300£500m²
75 +7,1% VJ b 40
+0,0% VJ c CCI: fffff
163

Bayreuth
EW: 73.097 BE: -2,3% d SB: 39.340 AQ: 7,5% KKZ: 99,83 KPE: c ZKZ: 162,04
80£120m² 300£500m²
40 +14,3% VJ b 23
+15,0% VJ b CCI: fffff
Bergisch Gladbach
EW: 105.840 BE: -0,2% d SB: 29.783 AQ: 8,7% KKZ: 116,47 KPE: d ZKZ: 87,52
80£120m² 300£500m²
40 -4,8% VJ d 21
-4,5% VJ d CCI: fffff
Berlin
EW: 3.416.255 BE: +0,8% b SB: 953.806 AQ: 13,9% KKZ: 93,86 KPE: c ZKZ: 110,79
Alexanderplatz
80£120m²
300£500m²
164
90
210
Carl-Schurz-Straße
80£120m²
55
300£500m²
25
Friedrichstraße
80£120m²
300£500m²
70
150
Gorkistraße
80£120m²
60
300£500m²
35
Karl-Marx-Straße
80£120m²
50
300£500m²
35
Bielefeld
+16,7% VJ
+12,5% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+7,1% VJ
+0,0% VJ
+9,1% VJ
+16,7% VJ
+0,0% VJ
+40,0% VJ
b
b
c
c
b
c
b
b
c
b
Kurfürstendamm
80£120m²
300£500m²
130
Müllerstraße
80£120m²
40
300£500m²
20
220
Oranienburger Straße/
Rosenthaler Straße
80£120m²
110
300£500m²
40
Schloßstraße
80£120m²
300£500m²
60
100
Tauentzienstraße
80£120m²
300£500m²
150
260
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+10,0% VJ
+0,0% VJ
-4,8% VJ
-7,7% VJ
+4,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
c
c
b
c
d
d
b
c
Teltower Damm
80£120m²
70
300£500m²
40
Tempelhofer Damm
80£120m²
40
300£500m²
25
Wilmersdorfer Straße
80£120m²
80
300£500m²
50
-12,5% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+25,0% VJ
-11,1% VJ
-16,7% VJ
CCI: fffff
EW: 324.912 BE: -1,1% d SB: 125.603 AQ: 9,7% KKZ: 99,55 KPE: c ZKZ: 130,37
80£120m² 300£500m²
125 +0,0% VJ c 68
-2,9% VJ d CCI: fffff
Bocholt
EW: 73.560 BE: +0,1% b SB: 28.130 AQ: 6,2% KKZ: 100,89 KPE: c ZKZ: 119,52
80£120m² 300£500m²
33 +3,1% VJ b 17
+0,0% VJ c CCI: fffff
d
c
c
b
d
d

Bochum
EW: 381.542 BE: -1,5% d SB: 123.670 AQ: 10,0% KKZ: 99,11 KPE: c ZKZ: 116,37
80£120m² 300£500m²
79 +2,6% VJ b 32
-3,0% VJ d CCI: fffff
Bonn
EW: 316.416 BE: +1,7% b SB: 146.608 AQ: 7,7% KKZ: 106,50 KPE: c ZKZ: 111,90
80£120m² 300£500m²
120 +0,0% VJ c 65
+0,0% VJ c CCI: fffff
Bottrop
EW: 118.597 BE: -1,4% d SB: 30.426 AQ: 9,0% KKZ: 98,18 KPE: c ZKZ: 96,20
80£120m² 300£500m²
32 -5,9% VJ d 18
-5,3% VJ d CCI: fffff
Brandenburg
EW: 72.954 BE: -3,4% d SB: 25.342 AQ: 15,4% KKZ: 89,72 KPE: c ZKZ: 124,26
80£120m² 300£500m²
30 +0,0% VJ c 18
+0,0% VJ c CCI: fffff
Braunschweig
EW: 245.810 BE: +0,2% b SB: 105.399 AQ: 9,2% KKZ: 103,03 KPE: c ZKZ: 157,92
80£120m² 300£500m²
115 +0,0% VJ c 65
+0,0% VJ c CCI: fffff
Bremen
EW: 547.769 BE: +0,5% b SB: 234.340 AQ: 10,3% KKZ: 97,19 KPE: c ZKZ: 126,52
Hutfilterstraße
80£120m²
65
300£500m²
32
Bremerhaven
EW: 115.313 BE: -2,5% d SB: 44.442 AQ: 16,7% KKZ: 88,75 KPE: c ZKZ: 133,31
80£120m² 300£500m²
30 +0,0% VJ c 17
+0,0% VJ c CCI: fffff
Castrop-Rauxel
-7,1% VJ
-8,6% VJ
d
d
Obernstraße
80£120m²
300£500m²
60
105
-4,5% VJ
-7,7% VJ
CCI: fffff
EW: 76.876 BE: -1,7% d SB: 12.732 AQ: 11,8% KKZ: 97,59 KPE: d ZKZ: 102,83
80£120m² 300£500m²
27 +0,0% VJ c 15
-6,3% VJ d CCI: fffff
d
d
Sögestraße
80£120m²
300£500m²
75
120
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
165

Celle
EW: 70.930 BE: -0,7% d SB: 29.887 AQ: 8,4% KKZ: 98,63 KPE: d ZKZ: 139,34
80£120m² 300£500m²
55 +0,0% VJ c 30
+0,0% VJ c CCI: fffff
Chemnitz
EW: 244.951 BE: -2,0% d SB: 105.317 AQ: 13,0% KKZ: 92,29 KPE: c ZKZ: 128,79
80£120m² 300£500m²
60 +0,0% VJ c 30
+0,0% VJ c CCI: fffff
Coburg
EW: 41.283 BE: -2,3% d SB: 29.348 AQ: 8,2% KKZ: 103,49 KPE: c ZKZ: 135,61
80£120m² 300£500m²
65 +8,3% VJ b 40
+0,0% VJ c CCI: fffff
Cottbus
EW: 102.811 BE: -4,4% d SB: 46.001 AQ: 14,5% KKZ: 91,13 KPE: c ZKZ: 148,51
80£120m² 300£500m²
35 +0,0% VJ c 20
+0,0% VJ c CCI: fffff
Cuxhaven
EW: 51.587 BE: -2,5% d SB: 15.536 AQ: 7,8% KKZ: 96,80 KPE: d ZKZ: 122,09
80£120m² 300£500m²
40 +0,0% VJ c 24
+0,0% VJ c CCI: fffff
Darmstadt
EW: 142.191 BE: +1,8% b SB: 85.304 AQ: 7,8% KKZ: 107,77 KPE: c ZKZ: 134,17
80£120m² 300£500m²
95 -5,0% VJ d 50
-9,1% VJ d CCI: fffff
Delmenhorst
EW: 75.135 BE: -1,0% d SB: 17.725 AQ: 10,2% KKZ: 97,55 KPE: e ZKZ: 125,04
80£120m² 300£500m²
25 -10,7% VJ d 15
+0,0% VJ c CCI: fffff
Dessau
EW: 89.934 BE: -4,9% d SB: 31.449 AQ: 14,7% KKZ: 90,16 KPE: c ZKZ: 124,69
80£120m² 300£500m²
25 +0,0% VJ c 15
+0,0% VJ c CCI: fffff
Detmold
EW: 73.583 BE: -0,4% d SB: 26.769 AQ: 10,0% KKZ: 101,68 KPE: d ZKZ: 114,07
80£120m² 300£500m²
41 -6,8% VJ d 26
-10,3% VJ d CCI: fffff
166

Dinslaken
EW: 70.053 BE: -1,1% d SB: 14.680 AQ: 7,9% KKZ: 102,86 KPE: c ZKZ: 89,83
80£120m² 300£500m²
53 -5,4% VJ d 28
-6,7% VJ d CCI: fffff
Dormagen
EW: 63.530 BE: +0,0% c SB: 17.532 AQ: 5,9% KKZ: 105,21 KPE: d ZKZ: 76,82
80£120m² 300£500m²
25 -7,4% VJ d 11
+0,0% VJ c CCI: fffff
Dorsten
EW: 78.547 BE: -2,3% d SB: 14.221 AQ: 9,4% KKZ: 101,31 KPE: c ZKZ: 104,06
80£120m² 300£500m²
30 +0,0% VJ c 18
+0,0% VJ c CCI: fffff
Dortmund
EW: 586.909 BE: -0,5% d SB: 189.022 AQ: 13,6% KKZ: 96,87 KPE: b ZKZ: 111,41
Ostenhellweg
80£120m²
95
300£500m²
37
Dresden
EW: 507.513 BE: +4,9% b SB: 218.971 AQ: 11,3% KKZ: 93,93 KPE: c ZKZ: 110,54
80£120m² 300£500m²
110 +4,8% VJ b 55
+0,0% VJ c CCI: fffff
Düren
-13,6% VJ
-11,9% VJ
d
d
Westenhellweg
80£120m²
300£500m²
90
200
+0,0% VJ
-5,3% VJ
c
d CCI: fffff
EW: 92.945 BE: +0,0% c SB: 34.754 AQ: 7,7% KKZ: 95,07 KPE: c ZKZ: 131,24
80£120m² 300£500m²
57 +3,6% VJ b 30
-6,3% VJ d CCI: fffff
Düsseldorf
EW: 581.122 BE: +1,5% b SB: 343.237 AQ: 9,6% KKZ: 111,38 KPE: c ZKZ: 131,08
Flingerstraße
80£120m²
300£500m²
105
200
+2,6% VJ
+5,0% VJ
b
b
Königsallee
80£120m²
300£500m²
100
210
+2,4% VJ
+0,0% VJ
b
c
Schadowstraße
80£120m²
300£500m²
115
215
+0,0% VJ
-4,2% VJ
CCI: fffff
c
d
167

Duisburg
EW: 496.665 BE: -1,9% d SB: 153.054 AQ: 12,7% KKZ: 93,70 KPE: b ZKZ: 98,40
Königstraße
80£120m²
70
300£500m²
33
Kuhstraße
80£120m²
52
300£500m²
25
Eisenach
EW: 43.308 BE: -1,8% d SB: 21.607 AQ: 10,6% KKZ: 91,19 KPE: c ZKZ: 143,57
80£120m² 300£500m²
45 +12,5% VJ b 20
+0,0% VJ c CCI: fffff
Elmshorn
EW: 48.052 BE: -0,6% d SB: 15.796 AQ: 9,6% KKZ: 100,65 KPE: d ZKZ: 130,06
80£120m² 300£500m²
33 -5,7% VJ d 16
-11,1% VJ d CCI: fffff
Emden
EW: 51.714 BE: +0,9% b SB: 27.350 AQ: 11,0% KKZ: 94,71 KPE: d ZKZ: 125,36
80£120m² 300£500m²
28 -6,7% VJ d 15
-6,3% VJ d CCI: fffff
Erfurt
EW: 202.929 BE: +0,6% b SB: 96.063 AQ: 13,1% KKZ: 92,39 KPE: b ZKZ: 114,23
80£120m² 300£500m²
85 +0,0% VJ c 50
+0,0% VJ c CCI: fffff
Erlangen
EW: 104.650 BE: +2,1% b SB: 76.286 AQ: 3,9% KKZ: 114,71 KPE: c ZKZ: 122,07
80£120m² 300£500m²
65 +0,0% VJ c 35
+0,0% VJ c CCI: fffff
Eschweiler
EW: 55.729 BE: +0,2% b SB: 14.387 AQ: 10,5% KKZ: 97,71 KPE: c ZKZ: 90,33
80£120m² 300£500m²
30 +0,0% VJ c 12
+0,0% VJ c CCI: fffff
168
+0,0% VJ
-2,9% VJ
-5,5% VJ
-7,4% VJ
c
d
d
d
Münzstraße
80£120m²
22
300£500m²
10
Sonnenwall
80£120m²
22
300£500m²
12
-8,3% VJ
-16,7% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
d
d
c
c
CCI: fffff

Essen
EW: 582.140 BE: -1,2% d SB: 209.353 AQ: 12,3% KKZ: 100,7 KPE: d ZKZ: 121,36
Kettwiger Straße
80£120m²
95
300£500m²
40
Esslingen am Neckar
EW: 91.557 BE: -0,5% d SB: 41.778 AQ: 3,4% KKZ: 110,11 KPE: c ZKZ: 112,68
80£120m² 300£500m²
62 -4,6% VJ d 35
+0,0% VJ c CCI: fffff
Euskirchen
EW: 55.446 BE: +1,6% b SB: 17.942 AQ: 6,2% KKZ: 100,54 KPE: c ZKZ: 139,61
80£120m² 300£500m²
42 +5,0% VJ b 23
+4,5% VJ b CCI: fffff
Flensburg
EW: 87.792 BE: +2,9% b SB: 37.397 AQ: 11,5% KKZ: 94,07 KPE: c ZKZ: 164,91
80£120m² 300£500m²
75 +0,0% VJ c 40
+0,0% VJ c CCI: fffff
Frankfurt am Main
Freiburg im Breisgau
EW: 219.430 BE: +3,3% b SB: 98.053 AQ: 7,1% KKZ: 96,72 KPE: c ZKZ: 151,72
80£120m² 300£500m²
135 +3,8% VJ b 78
+4,0% VJ b CCI: fffff
Friedrichshafen
-5,0% VJ
-11,1% VJ
d
d
Limbecker Straße
80£120m²
92
300£500m²
43
+8,2% VJ
+7,5% VJ
EW: 58.484 BE: +0,8% b SB: 29.396 AQ: 3,9% KKZ: 103,77 KPE: c ZKZ: 130,97
80£120m² 300£500m²
43 -4,4% VJ d 25
+0,0% VJ c CCI: fffff
b
b
CCI: fffff
EW: 659.021 BE: +2,4% b SB: 473.139 AQ: 8,5% KKZ: 107,83 KPE: c ZKZ: 116,06
Biebergasse
80£120m²
300£500m²
105
185
Goethestraße
80£120m²
300£500m²
90
170
-2,6% VJ
-4,5% VJ
+3,0% VJ
+12,5% VJ
d
d
b
b
Große Bockenheimer Straße
80£120m²
300£500m²
78
145
Steinweg
80£120m²
300£500m²
65
105
+7,4% VJ
+11,4% VJ
-4,5% VJ
+8,3% VJ
b
b
d
b
Zeil
80£120m²
300£500m²
160
230
+0,0% VJ
-5,9% VJ
CCI: fffff
c
d
169

Fürth
EW: 114.130 BE: +2,0% b SB: 38.820 AQ: 7,3% KKZ: 105,0 KPE: d ZKZ: 125,57
80£120m² 300£500m²
33 -5,7% VJ d 20
+0,0% VJ c CCI: fffff
Fulda
EW: 64.097 BE: +1,0% b SB: 43.166 AQ: 5,3% KKZ: 96,63 KPE: c ZKZ: 202,03
80£120m² 300£500m²
44 -6,4% VJ d 29
-6,5% VJ d CCI: fffff
Gelsenkirchen
EW: 264.765 BE: -2,8% d SB: 68.223 AQ: 15,2% KKZ: 92,23 KPE: d ZKZ: 113,41
80£120m² 300£500m²
56 -3,4% VJ d 31
-3,1% VJ d CCI: fffff
Gera
EW: 101.618 BE: -4,5% d SB: 36.948 AQ: 15,0% KKZ: 90,09 KPE: d ZKZ: 140,91
80£120m² 300£500m²
35 -7,9% VJ d 20
+0,0% VJ c CCI: fffff
Gießen
EW: 74.593 BE: +0,8% b SB: 82.028 AQ: 8,9% KKZ: 94,95 KPE: c ZKZ: 215,32
80£120m² 300£500m²
88 -2,2% VJ d 47
-6,0% VJ d CCI: fffff
Gladbeck
EW: 75.997 BE: -1,5% d SB: 14.704 AQ: 12,6% KKZ: 95,21 KPE: d ZKZ: 95,88
80£120m² 300£500m²
32 -5,9% VJ d 18
-14,3% VJ d CCI: fffff
Görlitz
EW: 56.724 BE: -3,1% d SB: 17.496 AQ: 16,6% KKZ: 86,25 KPE: c ZKZ: 102,64
80£120m² 300£500m²
25 +0,0% VJ c 15
+0,0% VJ c CCI: fffff
Göttingen
EW: 121.513 BE: -1,2% d SB: 58.463 AQ: 9,7% KKZ: 97,45 KPE: c ZKZ: 151,85
80£120m² 300£500m²
76 +11,8% VJ b 39
+11,4% VJ b CCI: fffff
Gotha
EW: 46.247 BE: -1,9% d SB: 19.168 AQ: 9,3% KKZ: 88,48 KPE: c ZKZ: 133,24
80£120m² 300£500m²
25 +0,0% VJ c 15
+0,0% VJ c CCI: fffff
170

Gütersloh
EW: 96.383 BE: +0,5% b SB: 46.387 AQ: 4,7% KKZ: 104,34 KPE: c ZKZ: 107,69
80£120m² 300£500m²
53 +0,0% VJ c 30
+0,0% VJ c CCI: fffff
Gummersbach
EW: 52.467 BE: -1,4% d SB: 23.235 AQ: 7,8% KKZ: 100,18 KPE: c ZKZ: 133,81
80£120m² 300£500m²
36 -2,7% VJ d 21
-8,7% VJ d CCI: fffff
Hagen
EW: 193.748 BE: -3,1% d SB: 65.827 AQ: 10,7% KKZ: 98,52 KPE: c ZKZ: 122,5
80£120m² 300£500m²
50 +0,0% VJ c 31
-3,1% VJ d CCI: fffff
Halle an der Saale
EW: 234.295 BE: -2,4% d SB: 87.284 AQ: 14,8% KKZ: 89,37 KPE: c ZKZ: 108,00
80£120m² 300£500m²
80 +6,7% VJ b 40
+0,0% VJ c CCI: fffff
Hamburg
EW: 1.770.629 BE: +2,1% b SB: 772.007 AQ: 8,1% KKZ: 103,81 KPE: c
ZKZ: 117,27
Jungfernstieg
80£120m²
300£500m²
120
Hameln
EW: 58.563 BE: -0,9% d SB: 22.907 AQ: 9,4% KKZ: 99,07 KPE: e ZKZ: 149,96
80£120m² 300£500m²
40 -11,1% VJ d 23
-8,0% VJ d CCI: fffff
Hamm
EW: 183.065 BE: -1,0% d SB: 50.346 AQ: 10,4% KKZ: 93,74 KPE: d ZKZ: 99,49
80£120m² 300£500m²
26 -3,7% VJ d 13
-7,1% VJ d CCI: fffff
Hanau
175
Mönckebergstraße
80£120m²
300£500m²
130
205
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
c
c
Neuer Wall
80£120m²
300£500m²
150
230
Poststraße/Gerhofstraße
80£120m²
300£500m²
120
175
+0,0% VJ
+0,0% VJ
-5,4% VJ
-4,0% VJ
EW: 88.287 BE: -0,7% d SB: 42.461 AQ: 9,2% KKZ: 101,32 KPE: c ZKZ: 131,46
80£120m² 300£500m²
63 -3,1% VJ d 37
-2,6% VJ d CCI: fffff
c
c
d
d
Spitalerstraße
80£120m²
300£500m²
160
245
+4,3% VJ
+6,7% VJ
CCI: fffff
b
b
171

Hannover
EW: 518.069 BE: +0,2% b SB: 268.606 AQ: 9,1% KKZ: 101,22 KPE: c ZKZ: 138,80
Bahnhofstraße
80£120m²
300£500m²
172
105
175
Georgstraße
80£120m²
300£500m²
110
180
Hattingen
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
c
c
c
Große Packhofstraße
80£120m²
300£500m²
100
170
Karmarschstraße
80£120m²
300£500m²
105
175
-2,9% VJ
+0,0% VJ
+2,9% VJ
+10,5% VJ
d
c
b
b
CCI: fffff
EW: 56.608 BE: -1,4% d SB: 11.526 AQ: 8,2% KKZ: 103,03 KPE: c ZKZ: 72,80
80£120m² 300£500m²
40 -2,4% VJ d 20
+0,0% VJ c CCI: fffff
Heidelberg
EW: 145.311 BE: +1,6% b SB: 75.597 AQ: 6,0% KKZ: 99,63 KPE: c ZKZ: 129,51
80£120m² 300£500m²
115 +4,5% VJ b 70
+0,0% VJ c CCI: fffff
Heilbronn
EW: 121.627 BE: +0,8% b SB: 59.434 AQ: 6,0% KKZ: 100,07 KPE: c ZKZ: 154,24
80£120m² 300£500m²
80 -5,9% VJ d 40
+0,0% VJ c CCI: fffff
Herford
EW: 65.019 BE: -0,1% d SB: 30.417 AQ: 6,4% KKZ: 101,31 KPE: c ZKZ: 119,17
80£120m² 300£500m²
34 -5,6% VJ d 20
-4,8% VJ d CCI: fffff
Herne
EW: 168.454 BE: -2,6% d SB: 44.622 AQ: 12,6% KKZ: 92,72 KPE: d ZKZ: 89,81
80£120m² 300£500m²
36 -5,3% VJ d 19
-5,0% VJ d CCI: fffff
Hilden
EW: 56.180 BE: -0,8% d SB: 20.631 AQ: 5,9% KKZ: 111,40 KPE: c ZKZ: 101,84
80£120m² 300£500m²
44 -8,3% VJ d 28
+0,0% VJ c CCI: fffff

Hildesheim
EW: 103.593 BE: +0,3% b SB: 41.582 AQ: 8,1% KKZ: 100,11 KPE: c ZKZ: 139,86
80£120m² 300£500m²
75 +0,0% VJ c 40
+0,0% VJ c CCI: fffff
Hof
EW: 47.744 BE: -3,9% d SB: 22.775 AQ: 9,1% KKZ: 96,08 KPE: c ZKZ: 191,23
80£120m² 300£500m²
27 -10,0% VJ d 18
+0,0% VJ c CCI: fffff
Ibbenbüren
EW: 51.402 BE: +2,1% b SB: 16.251 AQ: 4,2% KKZ: 97,09 KPE: d ZKZ: 95,81
80£120m² 300£500m²
25 +0,0% VJ c 11
+0,0% VJ c CCI: fffff
Ingolstadt
EW: 123.055 BE: +3,0% b SB: 76.309 AQ: 4,0% KKZ: 106,61 KPE: c ZKZ: 140,56
80£120m² 300£500m²
90 +0,0% VJ c 50
+4,2% VJ b CCI: fffff
Iserlohn
EW: 96.112 BE: -2,2% d SB: 30.208 AQ: 7,4% KKZ: 100,55 KPE: c ZKZ: 114,43
80£120m² 300£500m²
42 -6,7% VJ d 25
-7,4% VJ d CCI: fffff
Jena
EW: 102.752 BE: +0,1% b SB: 43.627 AQ: 8,8% KKZ: 93,28 KPE: b ZKZ: 115,95
80£120m² 300£500m²
50 +0,0% VJ c 30
+0,0% VJ c CCI: fffff
Kaiserslautern
EW: 97.770 BE: -1,3% d SB: 47.928 AQ: 10,2% KKZ: 96,06 KPE: c ZKZ: 159,78
80£120m² 300£500m²
75 -2,6% VJ d 32
-5,9% VJ d CCI: fffff
Karlsruhe
EW: 288.917 BE: +2,2% b SB: 151.864 AQ: 6,4% KKZ: 103,23 KPE: c ZKZ: 132,98
80£120m² 300£500m²
100 +0,0% VJ c 60
+0,0% VJ c CCI: fffff
Kassel
EW: 193.803 BE: -0,3% d SB: 92.814 AQ: 12,4% KKZ: 96,09 KPE: c ZKZ: 155,37
80£120m² 300£500m²
96 -4,0% VJ d 58
-6,5% VJ d CCI: fffff
Kempten
EW: 61.703 BE: +0,3% b SB: 31.330 AQ: 4,6% KKZ: 104,49 KPE: c ZKZ: 201,45
80£120m² 300£500m²
60 +0,0% VJ c 35
+0,0% VJ c CCI: fffff
173

Kiel
EW: 236.902 BE: +1,7% b SB: 101.947 AQ: 11,4% KKZ: 94,59 KPE: d ZKZ: 146,32
80£120m² 300£500m²
80 -8,0% VJ d 45
-6,3% VJ d CCI: fffff
Kleve
EW: 49.254 BE: +0,3% b SB: 15.761 AQ: 5,8% KKZ: 95,14 KPE: c ZKZ: 160,57
80£120m² 300£500m²
33 -2,9% VJ d 17
+0,0% VJ c CCI: fffff
Koblenz
EW: 106.087 BE: -1,4% d SB: 64.179 AQ: 7,6% KKZ: 102,30 KPE: c ZKZ: 160,19
80£120m² 300£500m²
95 +0,0% VJ c 40
+0,0% VJ c CCI: fffff
Köln
EW: 995.397 BE: +3,0% b SB: 443.668 AQ: 10,8% KKZ: 105,42 KPE: c ZKZ: 129,09
Breite Straße
80£120m²
Ehrenstraße
80£120m²
300£500m²
50
75
300£500m²
174
45
100
Konstanz
+7,1% VJ
+12,5% VJ
+0,0% VJ
-9,1% VJ
b
b
c
d
Hohe Straße
80£120m²
300£500m²
120
Mittelstraße
80£120m²
85
300£500m²
40
220
+0,0% VJ
-4,0% VJ
+6,3% VJ
+0,0% VJ
c
d
b
c
Schildergasse
80£120m²
300£500m²
130
250
-2,0% VJ
-3,7% VJ
CCI: fffff
EW: 81.511 BE: +1,0% b SB: 26.547 AQ: 4,5% KKZ: 99,37 KPE: c ZKZ: 121,42
80£120m² 300£500m²
65 +0,0% VJ c 40
+0,0% VJ c CCI: fffff
Krefeld
EW: 236.516 BE: -0,9% d SB: 81.764 AQ: 10,7% KKZ: 100,18 KPE: c ZKZ: 122,14
80£120m² 300£500m²
74 +1,4% VJ b 43
-2,3% VJ d CCI: fffff
Landshut
EW: 62.629 BE: +3,9% b SB: 31.079 AQ: 5,2% KKZ: 110,06 KPE: c ZKZ: 170,22
80£120m² 300£500m²
70 +7,7% VJ b 35
+0,0% VJ c CCI: fffff
Leipzig
EW: 510.512 BE: +2,6% b SB: 200.064 AQ: 15,6% KKZ: 89,63 KPE: b ZKZ: 108,60
80£120m² 300£500m²
115 +0,0% VJ c 60
+0,0% VJ c CCI: fffff
d
d

Leverkusen
EW: 161.345 BE: -0,1% d SB: 57.988 AQ: 9,4% KKZ: 105,38 KPE: d ZKZ: 105,17
80£120m² 300£500m²
40 -4,8% VJ d 15
-6,3% VJ d CCI: fffff
Lingen
EW: 51.554 BE: +0,1% b SB: 21.069 AQ: 5,1% KKZ: 98,95 KPE: d ZKZ: 136,70
80£120m² 300£500m²
28 -6,7% VJ d 15
-6,3% VJ d CCI: fffff
Lippstadt
EW: 66.971 BE: -0,4% d SB: 27.681 AQ: 7,9% KKZ: 100,70 KPE: c ZKZ: 114,14
80£120m² 300£500m²
45 -2,2% VJ d 26
-3,7% VJ d CCI: fffff
Lörrach
EW: 47.880 BE: +2,2% b SB: 18.543 AQ: 4,3% KKZ: 103,23 KPE: c ZKZ: 156,77
80£120m² 300£500m²
50 +0,0% VJ c 35
+0,0% VJ c CCI: fffff
Ludwigsburg
EW: 87.349 BE: -0,3% d SB: 42.388 AQ: 3,7% KKZ: 106,54 KPE: d ZKZ: 148,42
80£120m² 300£500m²
35 +0,0% VJ c 25
+0,0% VJ c CCI: fffff
Ludwigshafen
EW: 163.777 BE: +0,6% b SB: 86.652 AQ: 9,0% KKZ: 97,33 KPE: d ZKZ: 105,73
80£120m² 300£500m²
28 -6,7% VJ d 10
-16,7% VJ d CCI: fffff
Lübeck
EW: 211.541 BE: -0,6% d SB: 78.794 AQ: 12,2% KKZ: 95,10 KPE: c ZKZ: 150,46
80£120m² 300£500m²
110 +0,0% VJ c 60
+0,0% VJ c CCI: fffff
Lüdenscheid
EW: 77.361 BE: -3,1% d SB: 34.994 AQ: 6,9% KKZ: 102,58 KPE: c ZKZ: 112,36
80£120m² 300£500m²
40 +0,0% VJ c 22
+0,0% VJ c CCI: fffff
Lüneburg
EW: 72.299 BE: +2,9% b SB: 32.383 AQ: 7,5% KKZ: 98,52 KPE: c ZKZ: 138,29
80£120m² 300£500m²
75 +0,0% VJ c 48
+0,0% VJ c CCI: fffff
Lünen
EW: 88.832 BE: -2,9% d SB: 19.046 AQ: 13,2% KKZ: 93,46 KPE: c ZKZ: 108,88
80£120m² 300£500m²
35 +0,0% VJ c 17
+0,0% VJ c CCI: fffff
175

Magdeburg
EW: 230.140 BE: +1,1% b SB: 100.138 AQ: 13,7% KKZ: 90,45 KPE: c ZKZ: 126,98
80£120m² 300£500m²
60 +0,0% VJ c 30
+0,0% VJ c CCI: fffff
Mainz
EW: 198.118 BE: +6,8% b SB: 96.491 AQ: 6,2% KKZ: 108,02 KPE: c ZKZ: 114,44
80£120m² 300£500m²
110 +0,0% VJ c 65
+0,0% VJ c CCI: fffff
Mannheim
EW: 309.795 BE: +0,5% b SB: 158.785 AQ: 7,5% KKZ: 98,37 KPE: c ZKZ: 141,15
80£120m² 300£500m²
140 +0,0% VJ c 80
+0,0% VJ c CCI: fffff
Marburg
EW: 79.240 BE: +0,9% b SB: 36.265 AQ: 5,8% KKZ: 92,73 KPE: c ZKZ: 121,04
80£120m² 300£500m²
36 -5,3% VJ d 23
-4,2% VJ d CCI: fffff
Memmingen
EW: 41.021 BE: -0,3% d SB: 25.709 AQ: 3,9% KKZ: 103,08 KPE: c ZKZ: 192,25
80£120m² 300£500m²
50 +4,2% VJ b 30
+0,0% VJ c CCI: fffff
Minden
EW: 83.028 BE: +0,1% b SB: 33.816 AQ: 6,3% KKZ: 98,11 KPE: c ZKZ: 119,27
80£120m² 300£500m²
43 +0,0% VJ c 23
-4,2% VJ d CCI: fffff
Mönchengladbach
EW: 260.018 BE: -0,9% d SB: 80.949 AQ: 11,5% KKZ: 99,76 KPE: c ZKZ: 124,15
80£120m² 300£500m²
56 -3,4% VJ d 30
-6,3% VJ d CCI: fffff
Moers
EW: 107.111 BE: -0,7% d SB: 28.285 AQ: 7,6% KKZ: 100,67 KPE: c ZKZ: 105,10
80£120m² 300£500m²
51 -3,8% VJ d 24
-4,0% VJ d CCI: fffff
Mülheim an der Ruhr
EW: 168.925 BE: -1,1% d SB: 52.919 AQ: 8,3% KKZ: 106,96 KPE: c ZKZ: 115,91
80£120m² 300£500m²
30 +0,0% VJ c 16
+0,0% VJ c CCI: fffff
176

München
EW: 1.311.573 BE: +5,1% b SB: 673.398 AQ: 5,4% KKZ: 120,93 KPE: c ZKZ: 125,22
Kaufingerstraße/Neuhauser Straße/
Marienplatz
80£120m²
300£500m²
200
310
+3,3% VJ
+0,0% VJ
Leopoldstraße/Hohenzollernstraße
80£120m²
115
300£500m²
60
+4,5% VJ
+0,0% VJ
Maximilianstraße/Perusastraße
80£120m²
300£500m²
145
Münster
235
+0,0% VJ
+0,0% VJ
b
c
b
c
c
c
Residenzstraße/Dienerstraße
80£120m²
300£500m²
90
160
Sendlinger Straße
80£120m²
300£500m²
Tal
90
80£120m²
130
300£500m²
70
160
+0,0% VJ
+5,9% VJ
+0,0% VJ
+5,9% VJ
+0,0% VJ
+0,0% VJ
c
b
c
b
c
c
Weinstraße/Theatinerstraße/
Rosenstraße
80£120m²
300£500m²
135
220
+0,0% VJ
+0,0% VJ
CCI: fffff
EW: 272.951 BE: +1,3% b SB: 133.399 AQ: 6,4% KKZ: 105,0 KPE: c ZKZ: 139,88
80£120m² 300£500m²
143 +2,1% VJ b 78
+0,0% VJ c CCI: fffff
Neumünster
EW: 77.595 BE: -1,7% d SB: 29.773 AQ: 11,0% KKZ: 94,81 KPE: e ZKZ: 151,20
80£120m² 300£500m²
35 +0,0% VJ c 15
+0,0% VJ c CCI: fffff
Neuss
EW: 151.449 BE: -0,4% d SB: 60.259 AQ: 6,5% KKZ: 106,84 KPE: d ZKZ: 113,24
80£120m² 300£500m²
50 -3,8% VJ d 20
-9,1% VJ d CCI: fffff
Neustadt an der Weinstraße
EW: 53.683 BE: -0,5% d SB: 14.952 AQ: 5,6% KKZ: 106,55 KPE: c ZKZ: 124,79
80£120m² 300£500m²
43 +7,5% VJ b 19
+5,6% VJ b CCI: fffff
Neuwied
EW: 65.319 BE: -2,3% d SB: 24.708 AQ: 6,1% KKZ: 98,55 KPE: c ZKZ: 141,49
80£120m² 300£500m²
42 +0,0% VJ c 17
-5,6% VJ d CCI: fffff
Nordhorn
EW: 53.259 BE: +1,3% b SB: 17.282 AQ: 6,5% KKZ: 92,30 KPE: d ZKZ: 132,96
80£120m² 300£500m²
25 -10,7% VJ d 15
-6,3% VJ d CCI: fffff
c
c
177

Nürnberg
EW: 503.110 BE: +1,9% b SB: 262.680 AQ: 8,0% KKZ: 102,93 KPE: c ZKZ: 138,81
Breite Gasse/Pfannenschmiedgasse
80£120m²
300£500m²
65
178
120
Hefnersplatz/Ludwigsplatz
80£120m²
120
300£500m²
65
Oberhausen
-7,7% VJ
+0,0% VJ
-7,7% VJ
+0,0% VJ
d
c
d
c
Kaiserstraße
80£120m²
100
300£500m²
50
Karolinenstraße
80£120m²
140
300£500m²
80
-13,0% VJ
-16,7% VJ
+0,0% VJ
+14,3% VJ
d
d
c
b
Königstraße
80£120m²
75
300£500m²
33
+0,0% VJ
+0,0% VJ
CCI: fffff
EW: 217.108 BE: -1,3% d SB: 55.194 AQ: 12,2% KKZ: 96,05 KPE: c ZKZ: 134,09
80£120m² 300£500m²
28 +0,0% VJ c 17
+0,0% VJ c CCI: fffff
Offenbach
EW: 118.245 BE: -0,8% d SB: 44.591 AQ: 11,0% KKZ: 98,86 KPE: d ZKZ: 104,53
80£120m² 300£500m²
52 +8,3% VJ b 26
-3,7% VJ d CCI: fffff
Offenburg
EW: 58.993 BE: +0,2% b SB: 34.379 AQ: 5,5% KKZ: 100,11 KPE: c ZKZ: 140,04
80£120m² 300£500m²
50 +0,0% VJ c 30
+0,0% VJ c CCI: fffff
Oldenburg
EW: 159.563 BE: +1,0% b SB: 65.357 AQ: 9,7% KKZ: 100,16 KPE: c ZKZ: 147,06
80£120m² 300£500m²
90 +0,0% VJ c 50
+0,0% VJ c CCI: fffff
Osnabrück
EW: 162.870 BE: -1,1% d SB: 80.622 AQ: 8,1% KKZ: 97,30 KPE: c ZKZ: 146,99
80£120m² 300£500m²
88 +1,1% VJ b 45
+0,0% VJ c CCI: fffff
Paderborn
EW: 144.181 BE: +1,7% b SB: 63.734 AQ: 7,1% KKZ: 97,65 KPE: c ZKZ: 146,53
80£120m² 300£500m²
86 +2,4% VJ b 41
+2,5% VJ b CCI: fffff
Passau
EW: 50.741 BE: +0,1% b SB: 32.011 AQ: 6,4% KKZ: 100,17 KPE: d ZKZ: 231,75
80£120m² 300£500m²
50 +0,0% VJ c 32
+0,0% VJ c CCI: fffff
c
c

Pforzheim
EW: 119.423 BE: +0,3% b SB: 48.697 AQ: 7,2% KKZ: 100,44 KPE: c ZKZ: 149,36
80£120m² 300£500m²
75 +0,0% VJ c 42
+5,0% VJ b CCI: fffff
Potsdam
EW: 150.833 BE: +4,0% b SB: 53.304 AQ: 8,2% KKZ: 95,45 KPE: b ZKZ: 84,06
80£120m² 300£500m²
80 -5,9% VJ d 45
+0,0% VJ c CCI: fffff
Ratingen
EW: 92.255 BE: +0,5% b SB: 35.792 AQ: 6,5% KKZ: 116,67 KPE: c ZKZ: 101,39
80£120m² 300£500m²
52 -5,5% VJ d 25
-7,4% VJ d CCI: fffff
Ravensburg
EW: 49.327 BE: +1,8% b SB: 29.132 AQ: 3,0% KKZ: 103,75 KPE: c ZKZ: 187,13
80£120m² 300£500m²
67 +3,1% VJ b 36
+2,9% VJ b CCI: fffff
Recklinghausen
EW: 120.536 BE: -2,1% d SB: 32.007 AQ: 11,2% KKZ: 98,53 KPE: c ZKZ: 111,76
80£120m² 300£500m²
47 -6,0% VJ d 23
-8,0% VJ d CCI: fffff
Regensburg
EW: 132.495 BE: +3,0% b SB: 97.126 AQ: 6,3% KKZ: 106,75 KPE: c ZKZ: 171,44
80£120m² 300£500m²
65 +0,0% VJ c 40
+14,3% VJ b CCI: fffff
Remscheid
EW: 113.935 BE: -3,2% d SB: 41.499 AQ: 8,3% KKZ: 102,86 KPE: c ZKZ: 101,15
80£120m² 300£500m²
31 +0,0% VJ c 17
+0,0% VJ c CCI: fffff
Reutlingen
EW: 112.458 BE: +0,1% b SB: 47.607 AQ: 3,6% KKZ: 104,45 KPE: c ZKZ: 161,32
80£120m² 300£500m²
85 +0,0% VJ c 45
+0,0% VJ c CCI: fffff
Rheine
EW: 76.546 BE: +0,3% b SB: 23.897 AQ: 6,9% KKZ: 95,69 KPE: c ZKZ: 109,51
80£120m² 300£500m²
40 -4,8% VJ d 18
+0,0% VJ c CCI: fffff
Rosenheim
EW: 60.674 BE: +1,1% b SB: 28.900 AQ: 6,1% KKZ: 103,41 KPE: c ZKZ: 200,47
80£120m² 300£500m²
100 +11,1% VJ b 55
+0,0% VJ c CCI: fffff
179

Rostock
EW: 200.413 BE: +1,1% b SB: 74.870 AQ: 13,7% KKZ: 90,44 KPE: b ZKZ: 104,18
80£120m² 300£500m²
90 +0,0% VJ c 45
+0,0% VJ c CCI: fffff
Saarbrücken
EW: 176.452 BE: -3,0% d SB: 101.373 AQ: 10,5% KKZ: 96,80 KPE: c ZKZ: 155,24
80£120m² 300£500m²
81 -1,2% VJ d 40
-4,8% VJ d CCI: fffff
Salzgitter
EW: 105.320 BE: -4,5% d SB: 45.026 AQ: 9,6% KKZ: 95,79 KPE: d ZKZ: 98,37
80£120m² 300£500m²
28 -6,7% VJ d 15
-6,3% VJ d CCI: fffff
Schwäbisch Gmünd
EW: 60.892 BE: -1,0% d SB: 24.095 AQ: 5,7% KKZ: 100,80 KPE: c ZKZ: 116,43
80£120m² 300£500m²
42 -6,7% VJ d 26
-7,1% VJ d CCI: fffff
Schweinfurt
EW: 53.798 BE: -1,5% d SB: 49.952 AQ: 8,1% KKZ: 98,71 KPE: e ZKZ: 198,49
80£120m² 300£500m²
28 -20,0% VJ d 18
-10,0% VJ d CCI: fffff
Schwerin
EW: 95.855 BE: -1,9% d SB: 47.740 AQ: 14,0% KKZ: 92,5 KPE: c ZKZ: 132,29
80£120m² 300£500m²
35 -7,9% VJ d 22
+0,0% VJ c CCI: fffff
Siegburg
EW: 39.563 BE: +2,3% b SB: 15.352 AQ: 9,1% KKZ: 103,77 KPE: c ZKZ: 142,59
80£120m² 300£500m²
50 +0,0% VJ c 27
+0,0% VJ c CCI: fffff
Siegen
EW: 105.049 BE: -2,5% d SB: 43.170 AQ: 5,7% KKZ: 97,71 KPE: c ZKZ: 153,24
80£120m² 300£500m²
53 +1,9% VJ b 27
+0,0% VJ c CCI: fffff
Singen
EW: 45.519 BE: -0,2% d SB: 22.581 AQ: 6,9% KKZ: 97,40 KPE: c ZKZ: 185,29
80£120m² 300£500m²
45 +0,0% VJ c 30
+0,0% VJ c CCI: fffff
Soest
EW: 48.526 BE: +0,6% b SB: 18.320 AQ: 6,5% KKZ: 97,58 KPE: c ZKZ: 140,07
80£120m² 300£500m²
35 -5,4% VJ d 20
+0,0% VJ c CCI: fffff
180

Solingen
EW: 162.575 BE: -1,2% d SB: 46.121 AQ: 8,7% KKZ: 102,09 KPE: c ZKZ: 93,59
80£120m² 300£500m²
34 +0,0% VJ c 17
+0,0% VJ c CCI: fffff
Stralsund
EW: 58.027 BE: -1,9% d SB: 23.148 AQ: 16,2% KKZ: 89,51 KPE: b ZKZ: 94,10
80£120m² 300£500m²
40 +14,3% VJ b 25
+25,0% VJ b CCI: fffff
Straubing
EW: 44.625 BE: +0,3% b SB: 25.080 AQ: 6,0% KKZ: 101,43 KPE: c ZKZ: 240,29
80£120m² 300£500m²
65 +8,3% VJ b 35
+0,0% VJ c CCI: fffff
Stuttgart
EW: 597.176 BE: +1,4% b SB: 340.581 AQ: 5,3% KKZ: 107,34 KPE: c ZKZ: 130,52
Hirschstraße/Calwer Straße/
Marktplatz
80£120m²
90
300£500m²
45
Königstraße
80£120m²
300£500m²
Trier
130
240
+0,0% VJ
+0,0% VJ
+4,3% VJ
+0,0% VJ
c
c
b
c
Schulstraße
80£120m²
300£500m²
Stiftstraße
80£120m²
300£500m²
100
150 +0,0% VJ c
175
+2,9% VJ
+0,0% VJ
b
c
CCI: fffff
EW: 103.888 BE: +3,7% b SB: 48.837 AQ: 6,6% KKZ: 93,06 KPE: c ZKZ: 196,15
80£120m² 300£500m²
94 +0,0% VJ c 42
-6,7% VJ d CCI: fffff
Tübingen
EW: 83.813 BE: +0,8% b SB: 36.564 AQ: 3,9% KKZ: 100,31 KPE: c ZKZ: 84,53
80£120m² 300£500m²
55 +0,0% VJ c 35
+0,0% VJ c CCI: fffff
Ulm
EW: 121.434 BE: +1,4% b SB: 78.530 AQ: 4,8% KKZ: 103,89 KPE: c ZKZ: 140,06
80£120m² 300£500m²
120 +9,1% VJ b 63
+5,0% VJ b CCI: fffff
Unna
keine Angabe möglich
EW: 67.662 BE: -0,7% d SB: 22.999 AQ: 10,0% KKZ: 97,21 KPE: c ZKZ: 112,86
80£120m² 300£500m²
40 +0,0% VJ c 28
+0,0% VJ c CCI: fffff
181

Velbert
EW: 86.121 BE: -2,7% d SB: 29.474 AQ: 8,4% KKZ: 103,07 KPE: d ZKZ: 86,80
80£120m² 300£500m²
33 -5,7% VJ d 18
-10,0% VJ d CCI: fffff
Viersen
EW: 75.774 BE: -1,1% d SB: 23.465 AQ: 6,4% KKZ: 100,72 KPE: c ZKZ: 104,08
80£120m² 300£500m²
33 +0,0% VJ c 16
+6,7% VJ b CCI: fffff
Weimar
EW: 64.720 BE: +0,5% b SB: 21.238 AQ: 13,0% KKZ: 90,27 KPE: c ZKZ: 99,12
80£120m² 300£500m²
50 +0,0% VJ c 20
+0,0% VJ c CCI: fffff
Wesel
EW: 61.337 BE: -0,8% d SB: 19.139 AQ: 7,4% KKZ: 100,95 KPE: c ZKZ: 113,26
80£120m² 300£500m²
39 +5,4% VJ b 20
+5,3% VJ b CCI: fffff
Wetzlar
EW: 51.934 BE: -1,4% d SB: 25.717 AQ: 10,0% KKZ: 98,49 KPE: d ZKZ: 161,01
80£120m² 300£500m²
19 -5,0% VJ d 10
+0,0% VJ c CCI: fffff
Wiesbaden
EW: 275.849 BE: +1,4% b SB: 120.612 AQ: 7,6% KKZ: 108,35 KPE: c ZKZ: 123,39
80£120m² 300£500m²
128 +2,4% VJ b 68
-2,9% VJ d CCI: fffff
Wilhelmshaven
EW: 82.192 BE: -2,9% d SB: 25.119 AQ: 12,1% KKZ: 93,72 KPE: d ZKZ: 128,33
80£120m² 300£500m²
28 -6,7% VJ d 15
-6,3% VJ d CCI: fffff
Witten
EW: 99.598 BE: -2,2% d SB: 28.098 AQ: 9,4% KKZ: 100,68 KPE: c ZKZ: 115,17
80£120m² 300£500m²
34 -5,6% VJ d 18
+0,0% VJ c CCI: fffff
Wolfenbüttel
EW: 53.954 BE: -1,2% d SB: 12.135 AQ: 6,8% KKZ: 102,79 KPE: d ZKZ: 92,22
80£120m² 300£500m²
28 +0,0% VJ c 16
+0,0% VJ c CCI: fffff
Wolfsburg
EW: 120.009 BE: -2,1% d SB: 90.198 AQ: 7,0% KKZ: 106,12 KPE: d ZKZ: 122,75
80£120m² 300£500m²
38 -5,0% VJ d 17
-15,0% VJ d CCI: fffff
182

Worms
EW: 82.290 BE: +1,5% b SB: 26.771 AQ: 7,6% KKZ: 99,08 KPE: c ZKZ: 126,65
80£120m² 300£500m²
37 +5,7% VJ b 17
-5,6% VJ d CCI: fffff
Würzburg
EW: 135.212 BE: +1,9% b SB: 73.771 AQ: 5,7% KKZ: 99,33 KPE: c ZKZ: 181,79
80£120m² 300£500m²
110 +4,8% VJ b 60
+0,0% VJ c CCI: fffff
Wuppertal
EW: 356.420 BE: -1,6% d SB: 111.667 AQ: 11,6% KKZ: 100,49 KPE: c ZKZ: 108,44
80£120m² 300£500m²
70 -2,8% VJ d 31
+0,0% VJ c CCI: fffff
Zwickau
EW: 95.841 BE: -4,0% d SB: 44.869 AQ: 12,1% KKZ: 89,48 KPE: b ZKZ: 103,98
80£120m² 300£500m²
50 +0,0% VJ c 25
+0,0% VJ c CCI: fffff
183

XXX Definitionen, iMPressuM
Einwohnerzahlen:
Die Zahl der Einwohner ist nach wie vor eines der wichtigsten Kriterien für die Beurteilung der Attraktivität
eines Standortes. Sie definiert einen Gutteil des quantitativen Umsatzpotenzials für den Einzelhandel.
Je mehr Einwohner eine Stadt hat, desto höher ist die Chance, entsprechend hohe Umsätze zu realisieren.
Bevölkerung (absolut) zum 01.01.2008, Quelle: BBE Retail Experts GmbH & Co. KG
Bevölkerungsentwicklung 2003–2007:
Ebenso bedeutsam ist die Entwicklung der Bevölkerungszahl an einem Standort. Während in strukturschwachen
Gebieten teils starke Rückgänge hingenommen werden müssen, zeigen prosperierende Standorte in der Regel
positive Verläufe auf. Diese haben auch direkten Einfluss auf die Umsatzchancen der ortsansässigen Einzelhändler.
Insbesondere vor dem Hintergrund rückläufiger Einwohnerzahlen in vielen deutschen Städten und
Gemeinden gewinnt diese Kennziffer erheblich an Bedeutung.
Bevölkerungsentwicklung 2003–2007, Stichtag 31.12., Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte:
Eine demografische Kennzahl von nicht zu unterschätzender Bedeutung ist die Zahl der Beschäftigten an
einem Standort. Diese Zahl richtet sich nicht nur nach der Einwohnerzahl, sondern nach der Attraktivität des
Standortes als Arbeitgeber für die Region. Offensichtlich ist, dass an Standorten mit einer überdurchschnittlich
hohen Beschäftigtenzahl ein besseres Konsumklima für den lokalen Einzelhandel herrscht.
Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer am Arbeitsort insgesamt zum 30.06.2007, Quelle:
Statistik der Bundesagentur für Arbeit
Arbeitslosenquote:
Ebenso wie die Zahl der Beschäftigten und deren Entwicklung vermittelt die Zahl der Arbeitslosen, bzw. deren
Quote, ein Bild von der wirtschaftlichen und strukturellen Stärke oder Schwäche eines Standortes.
Die Arbeitslosenquote wird als Durchschnitt des Jahres 2008 angegeben und bezieht sich auf alle zivilen Erwerbspersonen.
Hinweis auf eine neue Gebietsstruktur: Ab 1. August 2008 bestehen im Freistaat Sachsen die Kreisfreien
Städte Chemnitz, Dresden und Leipzig sowie die Landkreise Bautzen, Erzgebirgskreis, Görlitz, Leipzig,
Meißen, Mittelsachsen, Nordsachsen, Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Vogtlandkreis und Zwickau.
Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit
Kaufkraftkennziffer:
Die Kaufkraftkennziffer ergänzt die Angabe über die Einwohnerzahl eines Standortes um ein qualitatives
Kriterium. Sie gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial eines jeden Einwohners des Standortes ist. Der Durchschnittswert
liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert oberhalb von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches
Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Kaufkraftkennziffer erlaubt jedoch keine Aussage darüber,
ob das vorhandene Kapital tatsächlich an dem bezeichneten Standort ausgegeben wird oder nicht. EH-Kaufkraftniveau
pro Einwohner, Prognosewerte für das Jahr 2009, Quelle: BBE Retail Experts GmbH & Co. KG
Zentralitätskennziffer:
Die Zentralitätskennziffer zeigt an, ob Kaufkraft von einem Standort zu- oder abfließt. Eine Zahl über 100 signalisiert,
dass die Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland höher sind als die Abflüsse aus der Stadt. Insofern beleuchtet
die Zentralitätskennziffer auch in besonderer Weise die Attraktivität eines Standortes für den Einzelhandel.
Zentralitätsniveau pro Einwohner, Prognose für das Jahr 2009, Quelle: BBE Retail Experts GmbH & Co. KG
Mietpreise in der 1A-Lage:
Da sich die Höhe des Mietpreises für Ladenlokale in 1A-Lagen der Innenstädte und Fußgängerzonen ausschließlich
am Umsatzpotenzial vor Ort orientiert, stellt der Mietpreis einen der wichtigsten Indikatoren für die
Attraktivität eines Standortes für den Einzelhandel dar. Die hier aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den
1A-Lagen beziehen sich auf zwei verschiedene Ladengrößen:
80–120 Quadratmeter mit sechs Metern Schaufensterfront
300–500 Quadratmeter mit zehn Metern Schaufensterfront
Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen:
• Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige
Verkaufsflächen kleiner (80–120m²) und mittlerer (300–500m²) Größe.
• Die angenommene, idealtypische Ladeneinheit weist einen ebenerdigen, stufenfreien Zugang, eine
bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt auf Mindest-
schaufensterfront 6m (bei 80–120m²) bzw. 10m (bei 300–500m²).
• Höchstmieten in EURO pro m², monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten.
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• Entwicklung der Mietpreise in Prozent im Zeitraum von 2008 bis 2009. Die Angaben beziehen sich auf
Erfahrungswerte der COMFORT sowie auf durch COMFORT oder durch Dritte bekannt gewordene Mietver-
tragsabschlüsse am jeweiligen Standort. Die Höchstmieten dienen der Orientierung und lassen
sich ausschließlich unter Einbeziehung der individuellen Gegebenheiten des Hauses sowie unter Berücksich-
tigung der jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen, die gegebenenfalls nicht der üblichen Art entsprechen,
auf bestimmte Objekte anwenden.
Bitte kontaktieren Sie für Detailfragen unsere Berater der jeweiligen Standortgesellschaft.
Kaufpreisentwicklung
Die Entwicklung der Kaufpreise bezieht sich auf den aktuellen Stand ohne Berücksichtigung massiver Steigerungen
beispielsweise in den letzten Jahren und stellt ausschließlich eine Momentaufnahme im Hier und Jetzt
dar. Die Entwicklung wird mit fünf verschiedenen Pfeilen angegeben, wobei der im 90º-Winkel nach oben zeigende
Pfeil eine steigende Tendenz angibt, der schräg nach rechts oben ansteigende Pfeil eine leicht steigende
Tendenz, der gerade nach rechts zeigende Pfeil eine gleichbleibende Tendenz, der schräg nach rechts unten
zeigende Pfeil eine leicht abfallende Tendenz und ein im 90º-Winkel nach unten zeigender Pfeil eine fallende
Tendenz anzeigt.
COMFORT City Index
Der COMFORT City Index beurteilt einen Standort unter Berücksichtigung der oben genannten Parameter, aber
auch beispielsweise des Nachfrageverhaltens vor Ort und künftiger Entwicklungsmöglichkeiten aus Sicht eines
Einzelhändlers einerseits und eines Investors andererseits. Dabei fließen auch Überlegungen darüber mit ein, an
welchem Punkt seines Entwicklungsstadiums sich ein Standort befindet. Wird er beispielsweise von umliegenden
Einzelhandelsagglomerationen bedroht, prosperiert das Umfeld oder befindet sich die Region in einer strukturellen
Krise? Wie sieht die Angebotsstruktur (Konzepte, Flächenformate, Internationalität, Filialisierung usw.) aus?
Wie gestaltet sich das Verhältnis der Verkaufsflächen in der Innenstadt zur Gesamtverkaufsfläche der Stadt? Wie
stellt sich die Flächenproduktivität in der Innenstadt dar? Wie gut ist die Innenstadt mit dem Pkw zu erreichen?
Die neueste BAG-Studie hat einmal mehr deutlich gemacht, dass der Umsatzanteil der Kunden, die mit dem Pkw
in die Innenstadt kommen, bei rund 40% liegt und dass eben diese Kunden in der Regel den höchsten Umsatz
verursachen. Das Parkplatzangebot spielt also eine ebenso wichtige Rolle wie die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV.
Zuletzt wird auch berücksichtigt, wie profiliert sich eine Innenstadt darstellt. Gibt es klar definierte Luxus-, Konsum-
und Szenelagen, welche die Attraktivität und die Nachfrageintensität eines Standortes deutlich steigern? Die
Attraktivität für den Einzelhandel wird folgerichtig in Einkaufstüten angegeben. Um zu feineren Abstufungen zu
gelangen, darf die letzte Tüte auch einmal halb voll bzw. leer sein.
Weitere Quellenangaben:
COMFORT Research
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
BBE-Unternehmensberatung GmbH, Köln
EHI-Shopping Center-Report
German Council of Shopping Centers e.V.
Thomas Daily
Herausgeber:
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
Verantwortlich für den Inhalt:
COMFORT Holding GmbH
Redaktion:
Kathrin Friedrich, Ralf Bettges, Helge T. Strobel
Idee, Konzept, Gestaltung, Produktion:
DMG
Deutsche Marketing Gesellschaft mbH
Niedenau 78
60325 Frankfurt am Main
Druck (4.200 Stück):
mt Druck
Walter Thiele GmbH & Co. KG
Carl-Friedrich-Gauß-Straße 6
63263 Neu-Isenburg
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COMFORT Marktbericht 2009/2010