valuacion de inmuebles historicos en mexico y sus efectos sobre la ...
valuacion de inmuebles historicos en mexico y sus efectos sobre la ...
valuacion de inmuebles historicos en mexico y sus efectos sobre la ...
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
UNIVERSIDAD POPULAR AUTÓNOMA DEL<br />
ESTADO DE PUEBLA<br />
FACULTAD DE ARQUITECTURA<br />
LA VALUACIÓN DE INMUEBLES HISTÓRICOS EN<br />
MÉXICO Y SUS EFECTOS SOBRE LA<br />
CONSERVACIÓN<br />
T E S I S<br />
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE<br />
MAESTRÍA EN ARQUITECTURA CONSERVACIÓN DEL<br />
PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO Y URBANO<br />
PRESENTA<br />
Gelvin Xochitemo Cervantes<br />
Pueb<strong>la</strong>, Pue. Marzo 2002
ANTECEDENTES.<br />
Como resultado <strong>de</strong> <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes necesida<strong>de</strong>s sociales que se pres<strong>en</strong>tan <strong>en</strong> <strong>la</strong> actualidad,<br />
el arquitecto como muchos otros profesionistas ti<strong>en</strong><strong>de</strong> a especializarse para brindar<br />
satisfactores <strong>en</strong> <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes áreas a cubrir. De acuerdo a lo anterior se observan<br />
difer<strong>en</strong>tes líneas <strong>de</strong> acción <strong>en</strong> <strong>la</strong>s cuales se <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong> <strong>la</strong> actividad <strong>de</strong> este profesional,<br />
si<strong>en</strong>do estas tan variadas que pue<strong>de</strong>n <strong>en</strong> un mom<strong>en</strong>to dado contraponerse.<br />
D<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> <strong>la</strong>s posibilida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> especialización po<strong>de</strong>mos nombrar al proyecto, <strong>la</strong><br />
construcción, <strong>la</strong> valuación y <strong>la</strong> conservación inmobiliarias <strong>en</strong>tre otras, si<strong>en</strong>do materia <strong>de</strong><br />
este proceso <strong>de</strong> investigación <strong>la</strong> re<strong>la</strong>ción o mejor dicho el apar<strong>en</strong>te <strong>en</strong>fr<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>to <strong>en</strong>tre<br />
<strong>la</strong>s dos últimas.<br />
De acuerdo con el <strong>de</strong>sarrollo actual <strong>de</strong>l país, <strong>la</strong> valuación inmobiliaria ti<strong>en</strong><strong>de</strong> a ser una<br />
disciplina solicitada y manejada <strong>en</strong> muy difer<strong>en</strong>tes ámbitos, con varios propósitos y<br />
finalida<strong>de</strong>s, permiti<strong>en</strong>do <strong>la</strong> incursión <strong>de</strong> profesionistas ligados directam<strong>en</strong>te con <strong>la</strong><br />
construcción principalm<strong>en</strong>te <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el punto <strong>de</strong> vista económico y con un gran<br />
conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los p<strong>la</strong>nes y programas <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo urbano <strong>de</strong> los difer<strong>en</strong>tes lugares <strong>en</strong><br />
don<strong>de</strong> se <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong> su actividad.<br />
Parale<strong>la</strong>m<strong>en</strong>te, el avance <strong>en</strong> materia cultural ha permitido el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad <strong>de</strong>l<br />
arquitecto conservador, consi<strong>de</strong>rado como el profesional que va más allá <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
implem<strong>en</strong>tación <strong>de</strong> medidas correctivas <strong>en</strong> cuanto al patrimonio arquitectónico y urbano,<br />
con <strong>la</strong> capacidad <strong>de</strong> manejar medidas prev<strong>en</strong>tivas como parte <strong>de</strong> una solución al<br />
respecto.<br />
Las dos disciplinas son manejadas por separado, sin re<strong>la</strong>ción apar<strong>en</strong>te, hasta que el<br />
valuador se ve <strong>en</strong>fr<strong>en</strong>tado a <strong>la</strong> materia <strong>de</strong> trabajo <strong>de</strong>l conservador, el aspecto económico<br />
<strong>en</strong>fr<strong>en</strong>tado al cultural, g<strong>en</strong>erándose así un problema que no ha sido estudiado a<br />
profundidad y que requiere <strong>de</strong> una at<strong>en</strong>ción por parte <strong>de</strong> ambos profesionistas. Así, <strong>la</strong><br />
valuación y <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>b<strong>en</strong> ser estudiadas como dos aspectos que inci<strong>de</strong>n tar<strong>de</strong> o<br />
temprano <strong>sobre</strong> un mismo elem<strong>en</strong>to <strong>de</strong> gran importancia: El edificio con valor históricoarquitectónico.<br />
Para com<strong>en</strong>zar a <strong>en</strong>t<strong>en</strong><strong>de</strong>r <strong>la</strong> importancia que pue<strong>de</strong> t<strong>en</strong>er esta inci<strong>de</strong>ncia es preciso<br />
<strong>de</strong>limitar <strong>la</strong> actividad, tanto <strong>de</strong>l valuador como <strong>de</strong>l conservador; consi<strong>de</strong>rando esta acción<br />
como un punto <strong>de</strong> partida para <strong>la</strong> compr<strong>en</strong>sión <strong>de</strong> los difer<strong>en</strong>tes conceptos <strong>de</strong> valor<br />
manejados, <strong>la</strong> repercusión que estos ti<strong>en</strong><strong>en</strong> <strong>en</strong> lo correspondi<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>l<br />
patrimonio y <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes posibilida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> hacerlos compatibles y manejables para lograr<br />
un optimo resultado <strong>de</strong>s<strong>de</strong> ambos puntos <strong>de</strong> vista.
LA LABOR DEL PROFESIONAL DE LA VALUACION.<br />
Como punto <strong>de</strong> partida para el establecimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> re<strong>la</strong>ción o contraposición exist<strong>en</strong>te<br />
<strong>en</strong>tre el valuador y el conservador es preciso conocer cual es el ámbito <strong>de</strong> actuación <strong>de</strong>l<br />
primero, estableci<strong>en</strong>do características y <strong>de</strong>fini<strong>en</strong>do su perfil.<br />
Consi<strong>de</strong>rando una <strong>de</strong>finición simple <strong>en</strong>contrada <strong>en</strong> un diccionario normal observamos que<br />
se l<strong>la</strong>ma Valuador a todo aquel que efectúa <strong>la</strong> acción <strong>de</strong> valuar o valorar, consi<strong>de</strong>rando a<br />
esta como el seña<strong>la</strong>r o poner precio a una cosa 1 , realizando lo que se conoce como<br />
estimación. Esta <strong>de</strong>finición es muy simi<strong>la</strong>r a <strong>la</strong> consi<strong>de</strong>ración <strong>de</strong> que el profesional <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
valuación es un Tasador, consi<strong>de</strong>rando a <strong>la</strong> acción <strong>de</strong> Tasar como Regu<strong>la</strong>r o estimar el<br />
precio <strong>de</strong> <strong>la</strong>s cosas v<strong>en</strong>dibles mediante método, reg<strong>la</strong> o medida 2 .<br />
De acuerdo a lo anterior y consi<strong>de</strong>rando el proceso <strong>de</strong> especialización que se da<br />
actualm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> todas <strong>la</strong>s áreas po<strong>de</strong>mos <strong>de</strong>cir que el valuador es el profesional que<br />
cu<strong>en</strong>ta con los conocimi<strong>en</strong>tos y capacida<strong>de</strong>s técnicas que le permit<strong>en</strong> incidir <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
configuración y estimación <strong>de</strong>l valor <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es muebles e <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> acuerdo a los<br />
procesos sociales, políticos y económicos <strong>de</strong>l país 3 . Cabe seña<strong>la</strong>r que <strong>en</strong> esta actividad<br />
pue<strong>de</strong>n participar arquitectos, ing<strong>en</strong>ieros, administradores e incluso economistas, <strong>de</strong><br />
acuerdo a lo observado <strong>en</strong> los programas <strong>de</strong> <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes instituciones que ofrec<strong>en</strong> esta<br />
especialidad.<br />
La formación <strong>de</strong>l valuador se da <strong>en</strong> torno a una visión principalm<strong>en</strong>te económica,<br />
proporcionando un amplio conocimi<strong>en</strong>to <strong>en</strong> áreas como <strong>la</strong>s matemáticas financieras,<br />
administración, informática, legis<strong>la</strong>ción aplicada a <strong>la</strong> valuación, sociología urbana,<br />
estadística, contabilidad, sistemas <strong>de</strong> información financiera, capitalización y<br />
productividad 4 , consi<strong>de</strong>rando como materia <strong>de</strong> trabajo a los <strong>inmuebles</strong> <strong>en</strong> g<strong>en</strong>eral, los<br />
terr<strong>en</strong>os urbanos, <strong>la</strong> industria, <strong>la</strong> maquinaria y equipo, <strong>de</strong> acuerdo a <strong>la</strong> línea que se<br />
<strong>de</strong>termine seguir y <strong>la</strong>s políticas seguidas por <strong>la</strong>s instancias rectoras <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad <strong>en</strong><br />
México.<br />
En el caso específico <strong>de</strong>l valuador inmobiliario, nos <strong>en</strong>contramos con un ámbito <strong>de</strong> trabajo<br />
<strong>en</strong> don<strong>de</strong> se consi<strong>de</strong>ra a los edificios como elem<strong>en</strong>tos con un valor material basado<br />
1<br />
GARCIA-PELAYO y Gross, Diccionario Enciclopédico Larousse, Ediciones Larousse, México, 1990.<br />
2<br />
UPAEP, Paquete didáctico <strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong> valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura,<br />
UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
3<br />
UNIVERSIDAD VERACRUZANA, Programa <strong>de</strong> estudio <strong>de</strong> <strong>la</strong> Especialidad <strong>en</strong> Valuación <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es,<br />
Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, Xa<strong>la</strong>pa, 1999.<br />
4<br />
UNIVERSIDAD DE COLIMA, Programa <strong>de</strong> estudio <strong>de</strong> <strong>la</strong> Maestría <strong>en</strong> Ci<strong>en</strong>cias, Área Valuación <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es,<br />
Facultad <strong>de</strong> Economía, Colima, 1999.
simplem<strong>en</strong>te <strong>en</strong> factores como su ubicación o los materiales utilizados para su<br />
construcción principalm<strong>en</strong>te.<br />
Con una importancia simi<strong>la</strong>r a <strong>la</strong> formación <strong>en</strong> <strong>la</strong> rama económica, el valuador inmobiliario<br />
cu<strong>en</strong>ta también con un amplio conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos urbanísticos, mismos que le<br />
son <strong>de</strong> utilidad para el manejo <strong>de</strong>l pot<strong>en</strong>cial <strong>de</strong> los edificios <strong>en</strong> función <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos tales<br />
como el ciclo <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas para <strong>la</strong>s zonas<br />
metropolitanas, costos y modalida<strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong> transporte, así como el<br />
comportami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los precios <strong>en</strong><br />
bi<strong>en</strong>es raíces a través <strong>de</strong> <strong>la</strong> evolución<br />
<strong>de</strong>l suelo 5 , <strong>en</strong>tre otros factores.<br />
El profesional formado con todos los<br />
conocimi<strong>en</strong>tos técnicos m<strong>en</strong>cionados<br />
pasa a <strong>de</strong>sempeñarse <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
dos gran<strong>de</strong>s áreas <strong>en</strong> que se pue<strong>de</strong><br />
dividir <strong>la</strong> valuación <strong>en</strong> México, <strong>la</strong><br />
privada o bancaria, regida por <strong>la</strong><br />
Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong><br />
Valores; y <strong>la</strong> gubernam<strong>en</strong>tal o pública,<br />
misma que ti<strong>en</strong>e como principal órgano<br />
rector a <strong>la</strong> Comisión <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong><br />
Bi<strong>en</strong>es Nacionales.<br />
El valuador inmobiliario g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te<br />
Consi<strong>de</strong>ra a los <strong>inmuebles</strong> históricos como<br />
Elem<strong>en</strong>tos sin valor.<br />
En el primer caso po<strong>de</strong>mos consi<strong>de</strong>rar al valuador como parte fundam<strong>en</strong>tal <strong>en</strong> el<br />
<strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes estudios <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l mercado <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es raíces, <strong>de</strong>terminando<br />
precios para efecto <strong>de</strong> compra-v<strong>en</strong>ta o arr<strong>en</strong>dami<strong>en</strong>to y como asesor <strong>de</strong> inversión<br />
inmobiliaria. En el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong>s instituciones bancarias su actividad se c<strong>en</strong>tra <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
estimación <strong>de</strong> valores para garantía hipotecaria, financiami<strong>en</strong>to, crédito, y proyectos <strong>de</strong><br />
inversión, así como <strong>en</strong> <strong>la</strong> participación <strong>en</strong> los programas para r<strong>en</strong>egociación <strong>de</strong> cartera<br />
v<strong>en</strong>cida y adjudicaciones. D<strong>en</strong>tro <strong>de</strong>l área jurídica y fiscal se <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>n avalúos por<br />
juicios, cesión testam<strong>en</strong>taria, donaciones, transfer<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> propieda<strong>de</strong>s, escrituración y<br />
como base <strong>de</strong> pago <strong>de</strong> impuestos.<br />
5 INSTITUTO TECNOLOGICO Y DE ESTUDIOS SUPERIORES DE MONTERREY, Programa analítico<br />
Curso <strong>de</strong> Valuación <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Raíces. ITESM, Monterrey, 1999.
En lo que concierne al sector público, el valuador pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>rse <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> <strong>la</strong> CABIN,<br />
realizando estudios para <strong>la</strong> resolución <strong>de</strong> disputas <strong>en</strong> don<strong>de</strong> este <strong>en</strong> juego <strong>la</strong> propiedad<br />
pública, <strong>la</strong> incorporación y <strong>de</strong>sincorporación <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong>, el registro <strong>de</strong><br />
actualización <strong>de</strong>l estado jurídico <strong>de</strong> cada inmueble <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral y <strong>la</strong> asignación<br />
<strong>de</strong> uso a difer<strong>en</strong>tes <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias, así como el trámite <strong>de</strong> concesiones 6 .<br />
Cabe <strong>de</strong>stacar que <strong>la</strong> participación <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l sector público fe<strong>de</strong>ral se realiza <strong>de</strong> una<br />
manera más profunda y especializada, si<strong>en</strong>do <strong>la</strong> única instancia que maneja como<br />
elem<strong>en</strong>tos específicos a los avalúos maestros, <strong>la</strong> valuación <strong>de</strong> proyectos económicos y <strong>la</strong><br />
valuación <strong>de</strong> obras <strong>de</strong> arte 7 .<br />
Así, se pue<strong>de</strong> observar que <strong>la</strong> actividad valuatoria especializada no cu<strong>en</strong>ta con elem<strong>en</strong>tos<br />
que le permitan interactuar <strong>de</strong> forma a<strong>de</strong>cuada con <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>l patrimonio<br />
arquitectónico, si<strong>en</strong>do básicam<strong>en</strong>te una actividad <strong>de</strong> índole económica.<br />
LA LABOR DEL ARQUITECTO RESTAURADOR.<br />
Como <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong>l valuador, el arquitecto restaurador respon<strong>de</strong> a un perfil especifico y a<br />
unas características que marcan su campo <strong>de</strong> acción y el nivel <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo que ha<br />
alcanzado su actividad <strong>en</strong> el medio profesional.<br />
Es importante el m<strong>en</strong>cionar que <strong>en</strong> <strong>la</strong> actualidad existe una gran cantidad <strong>de</strong> arquitectos<br />
que sin preparación intervi<strong>en</strong><strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>la</strong>s acciones propias <strong>de</strong>l restaurador, consi<strong>de</strong>rando<br />
que <strong>la</strong> <strong>la</strong>bor <strong>de</strong>l pequeño grupo <strong>de</strong> graduados <strong>en</strong> <strong>la</strong> Maestría <strong>de</strong> Restauración aun no<br />
pue<strong>de</strong> consi<strong>de</strong>rarse significativa 8 .<br />
En términos g<strong>en</strong>erales se pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>cir que un restaurador es aquel profesional que<br />
restablece una cosa a su primitivo espl<strong>en</strong>dor 9 , <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> un arquitecto es aquel que<br />
esta capacitado para efectuar propuestas <strong>de</strong> conservación y reestructuración <strong>de</strong><br />
<strong>inmuebles</strong> así como difundir <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>l patrimonio cultural 10 .<br />
En este punto es conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te puntualizar que <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l término restaurador se ha<br />
incluido a dos tipos <strong>de</strong> profesional, aquel que esta capacitado solo técnicam<strong>en</strong>te si<strong>en</strong>do<br />
capaz <strong>de</strong> analizar, c<strong>la</strong>sificar, dictaminar y rescatar <strong>la</strong>s obras arquitectónicas <strong>de</strong>l patrimonio<br />
6<br />
COMISION DE AVALUOS DE BIENES NACIONALES, Comunicado Nº 062/98, Mayo 12 <strong>de</strong> 1998.<br />
7<br />
IBID<br />
8<br />
TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, Análisis <strong>de</strong> <strong>la</strong>s funciones profesionales <strong>de</strong>l arquitecto restaurador, Revista<br />
Mexicana <strong>de</strong> Arquitectura y Restauración, Ed. Aura, México, P. 12.<br />
9<br />
GARCIA-PELAYO y Gross, Diccionario Enciclopédico Larousse…..<br />
10<br />
UNIVERSIDAD DE GUANAJUATO, Programa <strong>de</strong> estudios <strong>de</strong> <strong>la</strong> Maestría <strong>en</strong> Restauración <strong>de</strong> Sitios y<br />
Monum<strong>en</strong>tos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, Guanajuato, 2000.
cultural 11 ; y aquel que cu<strong>en</strong>ta a<strong>de</strong>más con una formación <strong>de</strong> investigador, capaz <strong>de</strong><br />
aportar difer<strong>en</strong>tes metodologías para <strong>la</strong> preservación y reutilización <strong>de</strong>l patrimonio<br />
arquitectónico, realizando estudios <strong>sobre</strong> los antece<strong>de</strong>ntes <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura <strong>de</strong>l<br />
pasado 12 , con <strong>la</strong> posibilidad <strong>de</strong> participar <strong>en</strong> procesos educativos como parte <strong>de</strong> su <strong>la</strong>bor<br />
como Conservador, <strong>en</strong> el s<strong>en</strong>tido amplio <strong>de</strong> <strong>la</strong> pa<strong>la</strong>bra.<br />
El trabajo <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> esta disciplina esta<br />
<strong>en</strong>focado principalm<strong>en</strong>te al arquitecto,<br />
permiti<strong>en</strong>do <strong>la</strong> participación <strong>de</strong> otros<br />
profesionistas como los ing<strong>en</strong>ieros civiles,<br />
quedando así <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> un marco <strong>de</strong>finido y<br />
altam<strong>en</strong>te especializado.<br />
De acuerdo a lo anterior, <strong>la</strong> formación <strong>de</strong>l<br />
restaurador y más puntualm<strong>en</strong>te <strong>de</strong>l<br />
conservador se da <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> una línea <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>sarrollo cultural, complem<strong>en</strong>tada con<br />
diversos aspectos técnicos, g<strong>en</strong>erando<br />
especialistas con un alto conocimi<strong>en</strong>to <strong>en</strong><br />
áreas como <strong>la</strong> historia <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura,<br />
metodología <strong>de</strong> <strong>la</strong> investigación, legis<strong>la</strong>ción,<br />
didáctica, teoría <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración,<br />
materiales y sistemas constructivos,<br />
conservación <strong>de</strong> materiales, técnicas <strong>de</strong><br />
restauración, proyecto <strong>de</strong> restauración,<br />
análisis y recic<strong>la</strong>je <strong>de</strong> edificios, iconología y<br />
estereotomía 13 <strong>en</strong>tre otras.<br />
Los conocimi<strong>en</strong>tos<br />
adquiridos hac<strong>en</strong> que el<br />
El profesional <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración <strong>de</strong>be ir<br />
más allá <strong>de</strong> los aspectos técnicos para<br />
abarcar lo social e incluso lo económico.<br />
11 UNIVERSIDAD VERACRUZANA, Programa <strong>de</strong> estudios <strong>de</strong> <strong>la</strong> Maestría <strong>en</strong> restauración Arquitectónica<br />
<strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Culturales, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, Xa<strong>la</strong>pa, 1999.<br />
12 TERAN Bonil<strong>la</strong>, Op. Cit., P. 13.<br />
13 UNIVERSIDAD POPULAR AUTONOMA DEL ESTADO DE PUEBLA, Programa <strong>de</strong> estudios <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio Arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura,<br />
Pueb<strong>la</strong>, 2000.
estaurador-conservador <strong>de</strong>ba t<strong>en</strong>er una visión <strong>de</strong> su materia <strong>de</strong> trabajo que vaya más<br />
allá <strong>de</strong> lo estético para abarcar lo social, lo político, y lo i<strong>de</strong>ológico 14 , incluy<strong>en</strong>do por<br />
supuesto lo económico.<br />
Como resultado <strong>de</strong> esta formación el arquitecto restaurador pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>sempeñarse <strong>de</strong>ntro<br />
<strong>de</strong>l sector público, <strong>en</strong> organismos como el Instituto Nacional <strong>de</strong> Antropología e Historia, el<br />
Instituto Nacional <strong>de</strong> Bel<strong>la</strong>s Artes, el Consejo Nacional para <strong>la</strong> Cultura y <strong>la</strong>s Artes, y otras<br />
<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias <strong>en</strong>cargadas <strong>de</strong> manejar, conservar, mant<strong>en</strong>er y dar nuevos usos a edificios<br />
históricos <strong>de</strong>l dominio público fe<strong>de</strong>ral, estatal y municipal, así como <strong>de</strong> propiedad privada.<br />
De <strong>la</strong> misma forma, pue<strong>de</strong> integrarse a <strong>la</strong>s p<strong>la</strong>ntil<strong>la</strong>s doc<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes<br />
universida<strong>de</strong>s públicas <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se impart<strong>en</strong> posgrados y especialida<strong>de</strong>s o se <strong>de</strong>sarrolle<br />
investigación <strong>en</strong> el área.<br />
En el sector privado <strong>la</strong> <strong>la</strong>bor se <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong> g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te <strong>de</strong>s<strong>de</strong> un <strong>de</strong>spacho don<strong>de</strong> se<br />
realiza proyecto, dirección y ejecución <strong>de</strong> obra, supervisión e inspección <strong>de</strong> obra e incluso<br />
asesoría y consultoría 15 . En este s<strong>en</strong>tido el arquitecto se <strong>de</strong>sempeña como el promotor <strong>de</strong><br />
su actividad, conv<strong>en</strong>ci<strong>en</strong>do a los particu<strong>la</strong>res para <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> obras <strong>de</strong> restauración<br />
o participando <strong>en</strong> <strong>la</strong> obra pública <strong>de</strong> ese tipo a través <strong>de</strong> concursos abiertos, <strong>de</strong> invitación<br />
restringida o por asignación directa.<br />
Del mismo modo, pue<strong>de</strong> participar <strong>en</strong> el área <strong>de</strong> <strong>la</strong> consultoría realizando investigación<br />
histórica para difer<strong>en</strong>tes proyectos y asesorando a difer<strong>en</strong>tes empresas no<br />
especializadas, o integrándose a <strong>la</strong> <strong>la</strong>bor educativa <strong>de</strong> <strong>la</strong>s universida<strong>de</strong>s privadas <strong>en</strong><br />
don<strong>de</strong> se da un importante esfuerzo por impulsar este tipo <strong>de</strong> estudios.<br />
En estos casos es importante <strong>de</strong>stacar que el restaurador ti<strong>en</strong>e que combinar el trabajo<br />
propio <strong>de</strong> su especialidad con el <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura común.<br />
Como se pue<strong>de</strong> observar <strong>la</strong> actividad <strong>de</strong> conservación es básicam<strong>en</strong>te <strong>de</strong> índole cultural y<br />
técnica, con posibilida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> interactuar con otras áreas como <strong>la</strong> valuación.<br />
DEFINICION DEL PROBLEMA.<br />
Los puntos anteriores nos dan un panorama <strong>en</strong> el que se observan dos activida<strong>de</strong>s<br />
especializadas, con una formación que no cu<strong>en</strong>ta con una re<strong>la</strong>ción <strong>en</strong>tre ambas y que<br />
14 SCHAVELZON Daniel, Hacia una teoría i<strong>de</strong>ológica <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración. Notas <strong>sobre</strong> <strong>la</strong> historia <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
restauración arquitectónica y su papel social, <strong>en</strong> TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, Paquete didáctico <strong>de</strong>l<br />
seminario <strong>de</strong> investigación I, Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio Arquitectónico y<br />
Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1997.<br />
15 TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, Op. Cit., P. 14.
prácticam<strong>en</strong>te <strong>la</strong>s contrapone, pero que inci<strong>de</strong>n <strong>en</strong> un mom<strong>en</strong>to dado al trabajar <strong>sobre</strong> los<br />
edificios que forman parte <strong>de</strong>l patrimonio cultural.<br />
Esta situación hace que el valuador realice su trabajo <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l marco establecido para<br />
este, y que esta conformado tomando como base a los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> fábrica<br />
contemporánea; sin manejar los difer<strong>en</strong>tes elem<strong>en</strong>tos que <strong>de</strong>b<strong>en</strong> consi<strong>de</strong>rarse para<br />
obt<strong>en</strong>er el valor monetario <strong>de</strong> un inmueble histórico.<br />
Del mismo modo, el arquitecto restaurador no maneja los criterios para obt<strong>en</strong>er un valor<br />
monetario ni se <strong>de</strong>sempeña como parte <strong>de</strong>l proceso valuatorio, por lo que , salvo algunas<br />
excepciones <strong>en</strong> <strong>la</strong>s que el valuador cu<strong>en</strong>ta con cierta consci<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> <strong>la</strong> importancia <strong>de</strong>l<br />
patrimonio arquitectónico, este es tasado <strong>en</strong> función <strong>de</strong> <strong>la</strong> piedra, el <strong>la</strong>drillo y los <strong>de</strong>más<br />
materiales utilizados <strong>en</strong> su construcción, así como por <strong>la</strong> ubicación <strong>de</strong>l terr<strong>en</strong>o <strong>en</strong> el que<br />
se <strong>de</strong>sp<strong>la</strong>nta.<br />
A lo anterior <strong>de</strong>bemos agregar un contexto nacional <strong>en</strong> el que <strong>la</strong> principal problemática se<br />
<strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra <strong>en</strong> <strong>la</strong> falta <strong>de</strong> ahorro interno 16 , mostrando como elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> preocupación<br />
diaria a tres factores principales: La paridad peso-dó<strong>la</strong>r, <strong>la</strong>s tasas <strong>de</strong> interés y el índice <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> bolsa <strong>de</strong> valores 17 . Lo anterior ha producido que <strong>en</strong> los últimos años <strong>la</strong> importancia que<br />
puedan t<strong>en</strong>er los valores culturales,<br />
urbanos y arquitectónicos se vean<br />
reducidos a su r<strong>en</strong>tabilidad <strong>en</strong> el libre<br />
mercado, misma que <strong>en</strong> <strong>la</strong> mayoría <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong>s ocasiones resulta baja.<br />
Así, los avalúos requeridos para <strong>la</strong>s<br />
difer<strong>en</strong>tes operaciones <strong>en</strong> que se<br />
manejan <strong>inmuebles</strong> patrimoniales son<br />
g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te realizados con valores<br />
monetarios bajos, dando como un echo<br />
que el valor <strong>de</strong> una propiedad es tan<br />
solo el valor pres<strong>en</strong>te <strong>de</strong>l flujo <strong>de</strong><br />
efectivo que g<strong>en</strong>era 18 , <strong>en</strong> pocas<br />
Des<strong>de</strong> el punto <strong>de</strong> vista valuatorio, se<br />
consi<strong>de</strong>ra que los edificios históricos ya han<br />
consumido <strong>la</strong> totalidad <strong>de</strong> su vida útil.<br />
16<br />
GOVELA Alfonso, Rescate <strong>de</strong>l patrimonio e inversión inmobiliaria: Distintos puntos <strong>de</strong> vista <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
especu<strong>la</strong>ción y el ahorro, <strong>en</strong> UPAEP, Paquete didáctico <strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong> valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos,<br />
Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
17<br />
IBID<br />
18<br />
ARCHOUR D. , CASTAÑEDA G., Inversión <strong>en</strong> bi<strong>en</strong>es raíces, Análisis y valuación <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es raíces <strong>en</strong> el<br />
contexto mexicano, Limusa, México, 1992, P. 1.
pa<strong>la</strong>bras un inmueble vale por lo que pueda producir, y <strong>la</strong> mayoría <strong>de</strong> los edificios<br />
históricos cu<strong>en</strong>tan con usos poco r<strong>en</strong>tables.<br />
El factor histórico <strong>en</strong> este caso no cu<strong>en</strong>ta, si<strong>en</strong>do consi<strong>de</strong>rado como un costo pagado <strong>en</strong><br />
el pasado, <strong>de</strong>cisiones tomadas e imposibles <strong>de</strong> cambiar, elem<strong>en</strong>tos que carec<strong>en</strong> <strong>de</strong><br />
importancia <strong>en</strong> <strong>la</strong> toma <strong>de</strong> <strong>de</strong>cisiones <strong>sobre</strong> <strong>la</strong>s nuevas acciones a implem<strong>en</strong>tar.<br />
Estos conceptos manejados por el valuador pon<strong>en</strong> <strong>en</strong> serio riesgo al patrimonio cultural,<br />
ya que se consi<strong>de</strong>ra que <strong>la</strong> vida económica <strong>de</strong> un edificio es g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te m<strong>en</strong>or que <strong>la</strong><br />
vida física, consi<strong>de</strong>rando el final <strong>de</strong> <strong>la</strong> vida productiva cuando se han dado todos los giros<br />
posibles, si<strong>en</strong>do recom<strong>en</strong>dable <strong>de</strong>moler y reedificar bajo una configuración distinta 19 .<br />
Es <strong>en</strong> este punto don<strong>de</strong> se precisa <strong>de</strong> una nueva visión, <strong>de</strong> buscar <strong>la</strong> manera <strong>de</strong> hacer<br />
congru<strong>en</strong>tes los valores económicos con el aspecto histórico-cultural, tratando <strong>de</strong> cambiar<br />
<strong>la</strong> postura <strong>de</strong> analizar los negocios inmobiliarios <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el punto <strong>de</strong> vista <strong>de</strong> los<br />
inversionistas particu<strong>la</strong>res y no por su impacto colectivo 20 .<br />
Así, surge <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> buscar el combinar <strong>la</strong>s dos disciplinas, valuación y<br />
restauración, buscando nuevas formas <strong>de</strong> asignar precios a los edificios históricos,<br />
induci<strong>en</strong>do al conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l marco jurídico exist<strong>en</strong>te y buscando una forma <strong>de</strong> trabajo<br />
interdisciplinario que nos permita revertir <strong>la</strong> acción <strong>de</strong> una valuación parcial, para lograr<br />
trabajos <strong>en</strong> este s<strong>en</strong>tido que no vayan <strong>en</strong> <strong>de</strong>trim<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l patrimonio, sino que puedan<br />
llegar a ser, <strong>en</strong> un mom<strong>en</strong>to dado, el motor para su conservación.<br />
19 IBID. P. 8.<br />
20 GOVELA Alfonso, Op. Cit.
ASPECTOS HISTORICOS DE LA VALUACION.<br />
Para establecer <strong>la</strong> re<strong>la</strong>ción actual que existe <strong>en</strong>tre <strong>la</strong> valuación y <strong>la</strong> conservación <strong>en</strong><br />
nuestro país es importante el conocer el <strong>de</strong>sarrollo histórico <strong>de</strong> ambas disciplinas para así<br />
compr<strong>en</strong><strong>de</strong>r cuales han sido <strong>sus</strong> oríg<strong>en</strong>es y porque apar<strong>en</strong>tan un <strong>de</strong>sarrollo por completo<br />
antagónico.<br />
De acuerdo a lo anterior, es necesario conocer el inicio <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad valuatoria <strong>en</strong><br />
México, abarcando <strong>de</strong>s<strong>de</strong> <strong>la</strong> forma <strong>de</strong> tasar los bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> durante <strong>la</strong> época<br />
colonial, qui<strong>en</strong>es eran los <strong>en</strong>cargados <strong>de</strong> hacerlo y cuales eran los fines para los que se<br />
realizaba esta actividad, permiti<strong>en</strong>do así establecer un punto <strong>de</strong> partida para conocer los<br />
cambios <strong>en</strong> <strong>la</strong> forma <strong>de</strong> valuar, los factores que inci<strong>de</strong>n o <strong>de</strong>jan <strong>de</strong> incidir <strong>en</strong> esta actividad<br />
y <strong>sobre</strong> todo como es su re<strong>la</strong>ción con <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>l patrimonio arquitectónico a<br />
través <strong>de</strong>l tiempo.<br />
También es importante <strong>de</strong>finir el hecho <strong>de</strong> que <strong>la</strong> valuación es una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s disciplinas<br />
m<strong>en</strong>os estudiadas por su <strong>de</strong>sarrollo histórico, por lo que se cu<strong>en</strong>ta con poca información,<br />
misma que es proporcionada por profesionales <strong>de</strong>l ramo, principalm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> pon<strong>en</strong>cias o<br />
manuales. Por lo anterior exist<strong>en</strong> vacíos <strong>de</strong> conocimi<strong>en</strong>to que <strong>de</strong>berán ser investigados <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong>s fu<strong>en</strong>tes originales.<br />
LA VALUACION DURANTE LA EPOCA COLONIAL.<br />
La <strong>la</strong>bor <strong>de</strong> tasación inmobiliaria se <strong>de</strong>sarrolló <strong>en</strong> un principio <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> un <strong>en</strong>torno<br />
pl<strong>en</strong>am<strong>en</strong>te público, consi<strong>de</strong>rando que se trataba <strong>de</strong> operaciones <strong>de</strong> comprav<strong>en</strong>ta <strong>en</strong>tre<br />
los repres<strong>en</strong>tantes <strong>de</strong>l gobierno y los particu<strong>la</strong>res que solicitaban <strong>en</strong> ese caso una porción<br />
<strong>de</strong> terr<strong>en</strong>o, si<strong>en</strong>do los prece<strong>de</strong>ntes algunas operaciones por medio <strong>de</strong> <strong>la</strong>s cuales se<br />
mercedaron o dieron <strong>en</strong> propiedad <strong>la</strong>s tierras que pert<strong>en</strong>ecían a <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes ciuda<strong>de</strong>s.<br />
Así, el 14 <strong>de</strong> agosto <strong>de</strong> 1528 se docum<strong>en</strong>ta el primer avalúo or<strong>de</strong>nado por el Cabildo <strong>de</strong> <strong>la</strong>
ciudad <strong>de</strong> México y <strong>en</strong> febrero <strong>de</strong> 1529 se da <strong>la</strong> primera inconformidad <strong>en</strong> contra <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
“Or<strong>de</strong>nanzas, aranceles y tasaciones pregonadas <strong>en</strong> esta ciudad” 21<br />
En el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> <strong>en</strong>contramos ejemplos <strong>de</strong> procesos para otorgar<br />
merce<strong>de</strong>s <strong>de</strong> tierras, asignando su costo, realizadas por los regidores <strong>de</strong>l cabildo y los<br />
a<strong>la</strong>rifes <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad.<br />
En <strong>la</strong> Cartil<strong>la</strong> Vieja <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nobilísima Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> es posible apreciar el proceso<br />
m<strong>en</strong>cionado, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> <strong>la</strong> petición por parte <strong>de</strong>l interesado hasta el otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
merced, si<strong>en</strong>do esta dada <strong>en</strong> 1626, <strong>de</strong> acuerdo a lo <strong>de</strong>scrito: “E por <strong>la</strong> Ciudad vista, dijo<br />
que, at<strong>en</strong>to que personalm<strong>en</strong>te lo fue a ver, por vista <strong>de</strong> ojos pres<strong>en</strong>te, el regidor Juan <strong>de</strong><br />
Narváez, su procurador mayor, y constó estar <strong>la</strong> dicha cuadra <strong>de</strong> tierra, eriaza y por<br />
<strong>la</strong>brar <strong>en</strong> <strong>la</strong> parte y lugar <strong>de</strong>bajo <strong>de</strong> los lin<strong>de</strong>ros que refiere dicho pedim<strong>en</strong>to, hacía e hizo<br />
merced <strong>de</strong> el<strong>la</strong> a el dicho Hernando <strong>de</strong> Carmona Tamaríz, pagando<br />
a esta Ciudad y <strong>sus</strong> propios y su Mayordomo <strong>en</strong> su nombre, cinco<br />
pesos <strong>de</strong> oro común <strong>en</strong> cada un año <strong>de</strong> c<strong>en</strong>so y tributo hasta que<br />
redima su principal, <strong>en</strong> conformidad con <strong>la</strong> real pragmática que<br />
hab<strong>la</strong> <strong>en</strong> razón <strong>de</strong> los c<strong>en</strong>sos a veinte mil el mil<strong>la</strong>r, que al respecto<br />
son ci<strong>en</strong> pesos dicho principal, <strong>de</strong> que ha <strong>de</strong> otorgar escritura <strong>en</strong><br />
forma, <strong>de</strong>jando <strong>la</strong>s calles reales y esquinas <strong>en</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>recera y<br />
anchura <strong>de</strong> <strong>la</strong>s <strong>de</strong>más, haciéndose <strong>la</strong> medida <strong>de</strong> el<strong>la</strong>s por el fiel<br />
a<strong>la</strong>rife <strong>de</strong> esta Ciudad, <strong>en</strong> pres<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> si procurador mayor…..” 22 .<br />
Lo anterior nos muestra un proceso <strong>en</strong> el cual intervi<strong>en</strong>e un<br />
repres<strong>en</strong>tante <strong>de</strong>l cabildo que es qui<strong>en</strong> asigna el valor <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
propiedad y una persona con un cargo público re<strong>la</strong>cionado con <strong>la</strong><br />
construcción oficial o A<strong>la</strong>rife 23 , que realiza todas <strong>la</strong>s <strong>la</strong>bores <strong>de</strong> medición y <strong>de</strong>terminación<br />
<strong>de</strong> lin<strong>de</strong>ros y colindancias. El proceso g<strong>en</strong>eral es simi<strong>la</strong>r <strong>en</strong> lo g<strong>en</strong>eral al actual,<br />
<strong>de</strong>terminando <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia física <strong>de</strong>l bi<strong>en</strong> y comprobando <strong>la</strong>s medidas <strong>de</strong>l mismo, pero<br />
dando valor monetario <strong>en</strong> función <strong>de</strong> una reg<strong>la</strong> o tabu<strong>la</strong>dor previam<strong>en</strong>te establecido,<br />
consi<strong>de</strong>rando que el ejemplo esta referido a un predio urbano sin construcción.<br />
Portada <strong>de</strong> <strong>la</strong> Cartil<strong>la</strong> Vieja<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>.<br />
(Edición <strong>de</strong> 1961)<br />
21 TORRES Coto M. Julio E., La Valuación <strong>en</strong> México, <strong>en</strong> Memorias <strong>de</strong> <strong>la</strong> XXVIII Conv<strong>en</strong>ción Nacional <strong>de</strong><br />
Institutos Mexicanos <strong>de</strong> Valuación, AIMV, Pueb<strong>la</strong>, 1992.<br />
22 LOPEZ <strong>de</strong> Vil<strong>la</strong>señor, Pedro, Cartil<strong>la</strong> Vieja <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nobilísima Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, Edición <strong>de</strong> José I.<br />
Mantecón, Instituto <strong>de</strong> Investigaciones Estéticas, UNAM, México, 1961.<br />
23 TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, Los Gremios <strong>de</strong> Albañiles <strong>en</strong> España y Nueva España, En revista<br />
IMAFRONTE, Universidad <strong>de</strong> Murcia, Nº 12-13, Murcia, 1988, P. 353.
Este tipo <strong>de</strong> tasación es practicada <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el siglo XVI, sin embargo es hasta el siglo XVII<br />
cuando se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tran más ejemplos, si<strong>en</strong>do repres<strong>en</strong>tativos los avalúos realizados por<br />
instrucciones <strong>de</strong> <strong>la</strong> comisión insta<strong>la</strong>da por el virrey Luis <strong>de</strong> Ve<strong>la</strong>sco para estudiar los<br />
terr<strong>en</strong>os conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>tes para <strong>la</strong> construcción <strong>de</strong> un canal <strong>de</strong> <strong>de</strong>sagüe que impidiera <strong>la</strong>s<br />
inundaciones <strong>en</strong> <strong>la</strong> ciudad <strong>de</strong> México 24 . Del mismo modo se pue<strong>de</strong>n m<strong>en</strong>cionar lo avalúos<br />
realizados <strong>en</strong> el año <strong>de</strong> 1629 con motivo <strong>de</strong> <strong>la</strong>s inundaciones sufridas <strong>en</strong> <strong>la</strong> ciudad <strong>de</strong><br />
México, provocadas por el celebre aguacero <strong>de</strong>l día 21 <strong>de</strong> septiembre y que es conocido<br />
como <strong>de</strong> San Mateo, mismo que hizo que el nivel <strong>de</strong> agua subiera hasta dos varas <strong>en</strong><br />
algunas partes <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad y g<strong>en</strong>eró <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> conocer el monto <strong>de</strong> <strong>la</strong>s pérdidas<br />
sufridas 25 y <strong>la</strong> solicitud para tras<strong>la</strong>dar <strong>la</strong> ciudad a un lugar más seguro, lo que no ocurrió<br />
por el elevado costo que dictaminaron los maestros <strong>de</strong> fábricas y arquitectura 26 .<br />
Es hasta el año <strong>de</strong> 1748 cuando se ti<strong>en</strong><strong>en</strong><br />
datos <strong>sobre</strong> <strong>valuacion</strong>es realizadas ya por<br />
un especialista, que es el Maestro Mayor <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> Ciudad o el Alcal<strong>de</strong> <strong>de</strong>l Gremio <strong>de</strong><br />
Albañiles, como <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> José Miguel<br />
<strong>de</strong> Santamaría, qui<strong>en</strong> realiza algunos<br />
avalúos <strong>de</strong>tal<strong>la</strong>dos <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> más <strong>de</strong><br />
50 años <strong>de</strong> antigüedad.<br />
Este tipo <strong>de</strong> avalúos son realizados por<br />
personas <strong>de</strong>signadas por el gobierno <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
ciuda<strong>de</strong>s don<strong>de</strong> se ubican los <strong>inmuebles</strong>,<br />
pudiéndose docum<strong>en</strong>tar trabajos como los<br />
difer<strong>en</strong>tes avalúos y peritajes para <strong>la</strong>s obras<br />
<strong>de</strong> los pu<strong>en</strong>tes <strong>de</strong>nominados <strong>de</strong> Santa<br />
María y San Juan <strong>en</strong> Guada<strong>la</strong>jara,<br />
En <strong>la</strong> ciudad <strong>de</strong> México durante el<br />
siglo XVII se dan los ejemplos más<br />
repres<strong>en</strong>tativos <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación <strong>en</strong> el<br />
virreinato<br />
realizados <strong>en</strong> 1779 27 o <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes dilig<strong>en</strong>cias para <strong>la</strong> v<strong>en</strong>ta <strong>de</strong> <strong>la</strong> casa que ocupaba <strong>la</strong><br />
carnicería mayor <strong>de</strong> Durango para efectuar <strong>la</strong> construcción <strong>de</strong> un edificio nuevo <strong>en</strong> 1794,<br />
24<br />
MEDINA López Ramón, CABRERA Aceves Juan, Paquete didáctico <strong>de</strong>l Seminario <strong>de</strong> Valuación<br />
Inmobiliaria, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UMSNH, Morelia, 1999.<br />
25<br />
UPAEP, Paquete didáctico <strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong> valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura,<br />
UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
26<br />
MEDINA López Ramón, CABRERA Aceves Juan, Op Cit.<br />
27<br />
Archivo G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación: Obras Públicas, Volum<strong>en</strong> 40, Expedi<strong>en</strong>te 3, Foja 131.
lo que incluyo el reconocimi<strong>en</strong>to y el avalúo a cargo <strong>de</strong> los maestros <strong>de</strong> arquitectura<br />
Antonio Ve<strong>la</strong>sco Ortíz <strong>de</strong> Alemán y Juan Rodríguez 28 .<br />
Es importante m<strong>en</strong>cionar que no existía el crédito como se conoce actualm<strong>en</strong>te, sin<br />
embargo se cu<strong>en</strong>ta con docum<strong>en</strong>tación que pres<strong>en</strong>ta algunas operaciones <strong>de</strong> préstamo<br />
con garantía hipotecaria <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se requiere directam<strong>en</strong>te un avalúo, tal es el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
solicitud hecha <strong>en</strong> 1767 por Don Antonio García para <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> dieciséis mil pesos<br />
<strong>de</strong>l Real Fisco <strong>de</strong>l Santo Oficio, con hipoteca <strong>de</strong> <strong>la</strong> Haci<strong>en</strong>da <strong>de</strong> ganado mayor y m<strong>en</strong>or<br />
<strong>de</strong> San Nicolás <strong>de</strong> <strong>la</strong> Laguna Seca <strong>en</strong> el Nuevo Reino <strong>de</strong> Galicia, para lo cual se realiza<br />
un avalúo exhaustivo y <strong>de</strong>scripción <strong>de</strong>l inmueble 29 .<br />
Este tipo <strong>de</strong> avalúos <strong>de</strong> haci<strong>en</strong>das son docum<strong>en</strong>tos muy completos que incluy<strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
<strong>de</strong>scripción completa <strong>de</strong> los difer<strong>en</strong>tes espacios y áreas <strong>de</strong> trabajo, así como los<br />
materiales y sistemas constructivos utilizados, pudiéndose m<strong>en</strong>cionar trabajos como el<br />
Avalúo y tasación <strong>de</strong> <strong>la</strong>s casas y <strong>de</strong>más construcciones <strong>de</strong> <strong>la</strong> haci<strong>en</strong>da <strong>de</strong> <strong>la</strong>bor nombrada<br />
<strong>de</strong> San Juan Texca<strong>la</strong>c 30 realizado <strong>en</strong> 1692 o el Inv<strong>en</strong>tario y tasación <strong>de</strong> casas y oficinas<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> haci<strong>en</strong>da <strong>de</strong> San Diego, <strong>en</strong> el Valle <strong>de</strong> Huamant<strong>la</strong> 31 , realizado <strong>en</strong> 1738; dichas<br />
características dan a estos trabajos un alto valor docum<strong>en</strong>tal ya que permit<strong>en</strong> el<br />
conocimi<strong>en</strong>to y estudio <strong>de</strong> estas unida<strong>de</strong>s productivas, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el punto <strong>de</strong> vista<br />
arquitectónico y <strong>de</strong> valor económico.<br />
El avalúo realizado <strong>en</strong> <strong>la</strong> época virreinal se caracteriza <strong>en</strong>tonces por ser un docum<strong>en</strong>to<br />
ext<strong>en</strong>so <strong>en</strong> el cual se realiza una <strong>de</strong>scripción <strong>de</strong>l bi<strong>en</strong>, con el establecimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> lin<strong>de</strong>ros y<br />
colindancias, mediciones precisas, y un proceso para asignar valor monetario a manera<br />
<strong>de</strong> presupuesto <strong>de</strong> construcción, con partidas y costos.<br />
No se pue<strong>de</strong> hab<strong>la</strong>r <strong>de</strong> una especialización como se concibe <strong>en</strong> <strong>la</strong> actualidad para <strong>de</strong>finir<br />
a los valuadores <strong>de</strong> este periodo, sin embargo es posible ubicar a personas que se<br />
<strong>de</strong>stacaron <strong>en</strong> esta disciplina, <strong>sobre</strong> todo a principios <strong>de</strong>l siglo XIX, tal es el caso <strong>de</strong>l<br />
Maestro mayor <strong>de</strong> arquitectura Don Joaquín <strong>de</strong> Heredia, qui<strong>en</strong> realizara difer<strong>en</strong>tes<br />
avalúos <strong>en</strong> <strong>la</strong> ciudad <strong>de</strong> México por or<strong>de</strong>n <strong>de</strong>l Reg<strong>en</strong>te <strong>de</strong> <strong>la</strong> Real Audi<strong>en</strong>cia y Ministro<br />
Honorario <strong>de</strong>l Consejo <strong>de</strong> Indias 32 , así como el avalúo <strong>de</strong> los terr<strong>en</strong>os <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad,<br />
28 Archivo G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación: Obras Públicas, Volum<strong>en</strong> 25, Expedi<strong>en</strong>te 4, Foja 96.<br />
29 Archivo G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación: C<strong>en</strong>sos, Volum<strong>en</strong> 9, Expedi<strong>en</strong>te leg. 7 cua<strong>de</strong>rno 48, Foja 318-588.<br />
30 Véase TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, La Construcción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Haci<strong>en</strong>das <strong>de</strong> T<strong>la</strong>xca<strong>la</strong>, Instituto Nacional <strong>de</strong><br />
Antropología e Historia, México, 1996, P. 328.<br />
31 IBID, P. 330.<br />
32 Archivo G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación: Judicial, Volum<strong>en</strong> 48, Expedi<strong>en</strong>te 22, Foja 343-454.
or<strong>de</strong>nado por el Cabildo para fijar valores unitarios por vara cuadrada y fijarlos <strong>en</strong> los<br />
cruceros <strong>de</strong> <strong>la</strong>s cuatro esquinas <strong>de</strong> cada cuadra 33 .<br />
Así, originalm<strong>en</strong>te <strong>la</strong>s personas con conocimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> construcción o agrim<strong>en</strong>sura 34<br />
podían realizar un avalúo, hab<strong>la</strong>r <strong>de</strong> precios y emitir una estimación, sin seguirse una<br />
técnica matemática específica, con una gran cantidad <strong>de</strong> apreciaciones personales que<br />
estaban <strong>en</strong> función <strong>de</strong> los conocimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong>l valuador, pero con un gran respeto hacia el<br />
edificio y lo que este significaba.<br />
LA VALUACION DURANTE EL SIGLO XIX.<br />
Para el año <strong>de</strong> 1806 <strong>la</strong> mayor parte <strong>de</strong> <strong>la</strong>s tasaciones y avalúos eran realizadas <strong>de</strong> bu<strong>en</strong>a<br />
fe, ocasionando problemática <strong>en</strong> términos legales por <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>cias <strong>en</strong> apreciaciones.<br />
El proceso <strong>de</strong> avance <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad valuatoria continuo con un <strong>de</strong>sarrollo simi<strong>la</strong>r durante<br />
gran parte <strong>de</strong>l siglo XIX, caracterizándose por <strong>la</strong> asignación <strong>de</strong> valores a <strong>inmuebles</strong> <strong>en</strong><br />
base a <strong>la</strong>s apreciaciones <strong>de</strong> los arquitectos formados <strong>en</strong> <strong>la</strong> Aca<strong>de</strong>mia <strong>de</strong> San Carlos,<br />
mismos que a partir <strong>de</strong> 1857 tuvieron <strong>la</strong> formación <strong>de</strong> arquitecto-ing<strong>en</strong>iero, <strong>de</strong> acuerdo al<br />
programa <strong>de</strong> estudios propuesto por el Dr. Javier Cavalliari 35 .<br />
Entre 1864 y 1867, <strong>la</strong> economía <strong>de</strong>l país se vio afectada por <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción francesa y el<br />
imperio <strong>de</strong> Maximiliano, por lo que <strong>la</strong> escasa actividad valuatoria se redujo al área judicial<br />
<strong>en</strong> don<strong>de</strong> se ejercía sin normas previam<strong>en</strong>te establecidas, por lo que los avalúos eran<br />
realizados al “leal saber y <strong>en</strong>t<strong>en</strong><strong>de</strong>r” <strong>de</strong> qui<strong>en</strong> lo efectuaba 36 , pudiéndose docum<strong>en</strong>tar<br />
trabajos como los realizados <strong>en</strong> 1847, don<strong>de</strong> se asigna al Pa<strong>la</strong>cio Nacional un valor <strong>de</strong><br />
ci<strong>en</strong>to ses<strong>en</strong>ta y cinco mil pesos y al mercado <strong>de</strong>l vo<strong>la</strong>dor, propiedad <strong>de</strong>l ayuntami<strong>en</strong>to un<br />
valor <strong>de</strong> dosci<strong>en</strong>tos och<strong>en</strong>ta y cinco mil pesos 37 .<br />
Al restaurarse el gobierno constitucional <strong>en</strong> el año <strong>de</strong> 1867, el presi<strong>de</strong>nte Juárez expidió<br />
una ley que separó <strong>la</strong>s carreras <strong>de</strong> ing<strong>en</strong>iero civil y arquitecto, si<strong>en</strong>do notorio el <strong>de</strong>sarrollo<br />
que ti<strong>en</strong>e <strong>la</strong> primera a partir <strong>de</strong> ese mom<strong>en</strong>to, con <strong>la</strong> participación mayoritaria <strong>de</strong> <strong>sus</strong><br />
egresados <strong>en</strong> el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> varias áreas, <strong>en</strong>tre el<strong>la</strong>s <strong>la</strong> valuatoria 38 .<br />
33<br />
TORRES Coto M. Julio E., Op Cit.<br />
34<br />
Arte <strong>de</strong> medir tierras.<br />
35<br />
VILLAR Rubio Jesús, El c<strong>en</strong>tro histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad <strong>de</strong> San Luis Potosí y <strong>la</strong> obra <strong>de</strong>l Ing. Octaviano<br />
Cabrera Hernán<strong>de</strong>z, Editorial Universitaria Potosina, UASLP, San Luis Potosí, 1998, P. 85, <strong>en</strong> VILLAR<br />
Rubio Jesús, Paquete Didáctico <strong>de</strong> Historia <strong>de</strong> <strong>la</strong> Arquitectura y el Urbanismo III, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
36<br />
SANCHEZ Juárez Rafael, Historia mo<strong>de</strong>rna <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación <strong>en</strong> <strong>la</strong> República Mexicana, <strong>en</strong> CABIN-<br />
SEDESOL, Comp<strong>en</strong>dio <strong>de</strong> Procedimi<strong>en</strong>tos, Criterios Técnicos y Metodologías para <strong>la</strong> Valuación, México,<br />
1994, P. 12.<br />
37<br />
MEDINA López Ramón, CABRERA Aceves Juan, Op Cit.<br />
38<br />
VILLAR Rubio Jesús, Op. Cit., P. 86.
El inicio <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación inmobiliaria se da a finales <strong>de</strong>l siglo XIX, específicam<strong>en</strong>te a partir<br />
<strong>de</strong>l año <strong>de</strong> 1896 39 cuando se publica <strong>la</strong> primera Ley <strong>de</strong>l Catastro <strong>en</strong> el Distrito Fe<strong>de</strong>ral, por<br />
lo que surge <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> establecer valores como base para<br />
el cobro <strong>de</strong>l impuesto predial.<br />
De acuerdo a esto, el Lic. José Ives Limantour, qui<strong>en</strong> se<br />
<strong>de</strong>sempeñaba como Secretario <strong>de</strong> Haci<strong>en</strong>da <strong>de</strong>signo al Ing.<br />
Salvador Echegaray para <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> un estudio exhaustivo<br />
<strong>de</strong> los difer<strong>en</strong>tes sistemas catastrales utilizados <strong>en</strong> países como<br />
Francia, España, Bélgica, Ho<strong>la</strong>nda e Italia, con el fin <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>terminar cual era el más acor<strong>de</strong> con <strong>la</strong> situación <strong>de</strong>l país. Como<br />
resultado <strong>de</strong> este estudio se adoptó el sistema italiano, si<strong>en</strong>do<br />
aplicado a <strong>la</strong> redacción <strong>de</strong>l Proyecto <strong>de</strong> Reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Catastro,<br />
publicado <strong>en</strong> el Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración el 14 <strong>de</strong> febrero <strong>de</strong>l<br />
año <strong>de</strong> 1899 40 .<br />
Lic José Ives Limantour<br />
De acuerdo a este reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to se cambiaron los procesos utilizados hasta el mom<strong>en</strong>to, <strong>en</strong><br />
don<strong>de</strong> se manejaba el avalúo como un presupuesto que incluye los difer<strong>en</strong>tes volúm<strong>en</strong>es<br />
<strong>de</strong> obra y los precios aplicables a estos.<br />
A partir <strong>de</strong> este mom<strong>en</strong>to se c<strong>la</strong>sificaron <strong>la</strong>s construcciones por tipos, aplicándose precios<br />
unitarios por metro cuadrado cubierto, aplicando un porc<strong>en</strong>taje <strong>de</strong> <strong>de</strong>mérito por su estado<br />
<strong>de</strong> conservación, todo con el fin <strong>de</strong> agilizar el proceso valuatorio 41 . Este procedimi<strong>en</strong>to<br />
solo toma <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta el estado físico que guardan los edificios, mismo que g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te<br />
se ve <strong>de</strong>teriorado con el paso <strong>de</strong>l tiempo, lo que hace que los <strong>inmuebles</strong> históricos<br />
empiec<strong>en</strong> a t<strong>en</strong>er un m<strong>en</strong>or valor monetario.<br />
LA VALUACION EN EL SIGLO XX.<br />
El <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación <strong>en</strong> los primeros años <strong>de</strong>l siglo XX fue manejado<br />
principalm<strong>en</strong>te por los ing<strong>en</strong>ieros, pudiéndose recordar el gran apoyo que recibió esta<br />
profesión durante el porfiriato 42 , periodo <strong>en</strong> el que se ve afectado el trabajo <strong>de</strong> los<br />
arquitectos <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> varias áreas.<br />
La problemática <strong>de</strong> los valores asignados a los <strong>inmuebles</strong> <strong>en</strong> g<strong>en</strong>eral comi<strong>en</strong>za durante<br />
los primeros veinticinco años <strong>de</strong> este siglo, ya que <strong>en</strong> esta época aún no se realiza<br />
39<br />
SANCHEZ Juárez Rafael, Op. Cit., P. 13<br />
40<br />
IBID.<br />
41<br />
IBID.<br />
42<br />
VILLAR Rubio Jesús, Op. Cit., P. 89.
valuación comercial como tal y se toma <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta solo el valor fiscal <strong>de</strong> los edificios,<br />
marcado por <strong>la</strong>s estimaciones catastrales que para esa época ya resultaban atrasadas y<br />
g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te alejadas <strong>de</strong> <strong>la</strong> realidad 43 . Esto ocasiona que se asign<strong>en</strong> valores muy bajos<br />
a los difer<strong>en</strong>tes <strong>inmuebles</strong>, incluyéndose los históricos y los <strong>de</strong> <strong>la</strong> época.<br />
Lo anterior es ocasionado por <strong>la</strong> situación económica, misma que permitía que el crédito<br />
con garantía hipotecaria se otorgara con base <strong>en</strong> <strong>la</strong> solv<strong>en</strong>cia moral y económica <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
persona que adquiría <strong>la</strong> <strong>de</strong>uda.<br />
Esta situación tuvo como resultado el que se diera una gran diversidad <strong>en</strong> cuanto a los<br />
trabajos <strong>de</strong> valuación, si<strong>en</strong>do posible <strong>en</strong>contrar algunos con un alto grado <strong>de</strong> confiabilidad<br />
y calidad, así como otros que son completam<strong>en</strong>te lo contrario. La respuesta fue muy l<strong>en</strong>ta<br />
por parte <strong>de</strong> los profesionales <strong>de</strong>dicados a esta actividad, y , a pesar <strong>de</strong> que el avalúo era<br />
principalm<strong>en</strong>te solicitado por <strong>la</strong>s autorida<strong>de</strong>s judiciales y el po<strong>de</strong>r legis<strong>la</strong>tivo, no fueron<br />
estos qui<strong>en</strong>es com<strong>en</strong>zaron a at<strong>en</strong><strong>de</strong>r <strong>la</strong> problemática sino <strong>la</strong>s autorida<strong>de</strong>s administrativas.<br />
Esta situación prevalece hasta <strong>la</strong> actualidad.<br />
El 29 <strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1924 fue creada mediante <strong>de</strong>creto <strong>de</strong>l Ejecutivo<br />
Fe<strong>de</strong>ral <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria, asignándosele <strong>la</strong> vigi<strong>la</strong>ncia <strong>de</strong>l<br />
funcionami<strong>en</strong>to y <strong>de</strong>sempeño <strong>de</strong> <strong>la</strong>s instituciones <strong>de</strong> crédito y<br />
organizaciones auxiliares, quedando bajo su jurisdicción <strong>la</strong> actividad<br />
valuatoria que va a ser <strong>de</strong>sempeñada por dichas instituciones 44 .<br />
En el año <strong>de</strong> 1925 fue creada <strong>la</strong> Dirección G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> P<strong>en</strong>siones Civiles y<br />
<strong>de</strong> Retiro, institución <strong>de</strong>dicada al otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> crédito hipotecario a los<br />
empleados fe<strong>de</strong>rales, si<strong>en</strong>do su primer director el Ing. José Pastor Flores. D<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> esta<br />
<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia se creó un Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong> Valuación que t<strong>en</strong>ía por objeto el establecer los<br />
valores reales <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> que eran adquiridos por los solicitantes <strong>de</strong> crédito.<br />
En esta época se realizan estudios como el <strong>de</strong> <strong>la</strong> colonia Hipódromo Con<strong>de</strong>sa <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
ciudad <strong>de</strong> México, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se consigna una superficie lotificable <strong>de</strong> 23 hectáreas a un<br />
precio promedio <strong>de</strong> 35 pesos el metro cuadrado, consi<strong>de</strong>rándose el costo <strong>de</strong> una casa<br />
mo<strong>de</strong>sta <strong>en</strong> tres mil pesos y el <strong>de</strong> una <strong>de</strong> tipo resi<strong>de</strong>ncial <strong>en</strong> seis mil pesos, calculándose<br />
una utilidad <strong>de</strong> ci<strong>en</strong>to trece pesos con treinta y tres c<strong>en</strong>tavos por cada peso invertido 45 .<br />
43 SANCHEZ Juárez Rafael, Op. Cit., P. 14<br />
44 ESPINOSA Gómez Mario L. (director), Anuario Financiero <strong>de</strong> México, Ejercicio <strong>de</strong> 1971, Asociación <strong>de</strong><br />
Banqueros <strong>de</strong> México, México, 1972, P. 1451<br />
45 JIMENEZ Víctor, Arquitectura, Ciudad y otros negocios, Dirección <strong>de</strong> Arquitectura y Conservación <strong>de</strong>l<br />
Patrimonio Artístico Inmueble, INBA, <strong>en</strong> UPAEP, Paquete didáctico <strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong> valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong><br />
históricos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.
Entre los años <strong>de</strong> 1926 a 1930 también <strong>de</strong>staca <strong>la</strong> <strong>la</strong>bor <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión <strong>de</strong> Avalúos e<br />
Inv<strong>en</strong>tarios <strong>de</strong> Ferrocarriles Nacionales <strong>de</strong> México 46 , misma que realiza todo el trabajo<br />
valuatorio para <strong>la</strong> adquisición <strong>de</strong> <strong>de</strong>rechos <strong>de</strong> vía para el crecimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> ramales como el<br />
Ferrocarril Sub-Pacífico y <strong>la</strong> línea <strong>de</strong> unión <strong>en</strong>tre Sonora, Sinaloa y Chihuahua. La <strong>la</strong>bor<br />
<strong>de</strong> esta comisión incluye uno <strong>de</strong> los levantami<strong>en</strong>tos fotográficos más completos <strong>de</strong>l<br />
sistema.<br />
En 1933 se crea el Banco Nacional Hipotecario, Urbano y <strong>de</strong> Obras Públicas, institución<br />
que t<strong>en</strong>ia como fin el proporcionar crédito a los gobiernos estatales y municipales para <strong>la</strong><br />
realización <strong>de</strong> obra pública. Esta función requería <strong>de</strong> una gran capacidad <strong>de</strong> recuperación<br />
para evitar proporcionar financiami<strong>en</strong>to irrecuperable, si<strong>en</strong>do necesario realizar avalúos y<br />
estudios financieros previos por parte <strong>de</strong> <strong>la</strong> institución, mismos que a partir <strong>de</strong> 1935 fueron<br />
también realizados para <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes compañías <strong>de</strong> seguros, <strong>de</strong> acuerdo a <strong>la</strong> disposición<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Haci<strong>en</strong>da y Crédito Público que obligaba a estas a justificar <strong>la</strong><br />
inversión <strong>de</strong> <strong>sus</strong> reservas técnicas <strong>en</strong> bi<strong>en</strong>es raíces y <strong>de</strong>rechos reales 47 .<br />
La actividad valuatoria <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>da por el Banco Nacional Hipotecario, Urbano y <strong>de</strong> Obras<br />
Públicas no se realizaba <strong>de</strong> manera especializada, utilizando para ello los servicios <strong>de</strong><br />
ing<strong>en</strong>ieros civiles, sin un sistema <strong>de</strong> normas y procedimi<strong>en</strong>tos para <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong><br />
valores comerciales reales. Esto ocasiono una problemática particu<strong>la</strong>r, consi<strong>de</strong>rando el<br />
tipo <strong>de</strong> avalúos que realizados por <strong>la</strong> institución, tales como el <strong>de</strong>l primer “rascacielos”<br />
construido <strong>en</strong> <strong>la</strong> ciudad <strong>de</strong> México, el famoso edificio <strong>de</strong> La Nacional, ubicado <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
esquina <strong>de</strong> Av. Juárez y San Juan <strong>de</strong> Letrán.<br />
Estos problemas <strong>de</strong> falta <strong>de</strong> especialización también se pres<strong>en</strong>taron <strong>en</strong> <strong>la</strong> banca privada,<br />
sin embargo fueron manejados <strong>de</strong> forma más simple por tratarse <strong>de</strong> avalúos <strong>de</strong> terr<strong>en</strong>os,<br />
casas habitación o pequeños edificios.<br />
La situación económica <strong>de</strong>l país, así como el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> algunos ramos productivos<br />
como el <strong>de</strong> <strong>la</strong> hotelería g<strong>en</strong>eró <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> contar con profesionistas cada vez más<br />
especializados <strong>en</strong> <strong>la</strong> rama valuatoria, si<strong>en</strong>do necesario <strong>en</strong> 1935 el com<strong>en</strong>zar <strong>la</strong> creación<br />
<strong>en</strong> forma <strong>de</strong> <strong>la</strong> nueva especialidad, consi<strong>de</strong>rando <strong>de</strong>terminadas características para todo<br />
aquel que buscara integrarse a esta. Dichas características fueron <strong>en</strong> g<strong>en</strong>eral el t<strong>en</strong>er<br />
conocimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> construcción y presupuestación <strong>de</strong> obra, t<strong>en</strong>er conocimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong><br />
46 MARQUEZ Martínez Teresa, El Museo Nacional <strong>de</strong> los Ferrocarriles Mexicanos, <strong>en</strong> Revista México <strong>en</strong> el<br />
Tiempo, Año 4, número 26, septiembre/octubre, 1998, P. 48<br />
47 SANCHEZ Juárez Rafael, Op. Cit., P. 16.
topografía para realizar todo tipo <strong>de</strong> levantami<strong>en</strong>tos, así como t<strong>en</strong>er algunos<br />
conocimi<strong>en</strong>tos económicos y financieros 48 .<br />
El trabajo <strong>de</strong> los profesionales que cubrían el perfil m<strong>en</strong>cionado y que trabajaban para <strong>la</strong>s<br />
instituciones bancarias exist<strong>en</strong>tes fue asignado para su revisión a <strong>la</strong> Comisión Nacional<br />
Bancaria <strong>en</strong> 1936, si<strong>en</strong>do sancionados inicialm<strong>en</strong>te por los Ing<strong>en</strong>ieros Salvador<br />
Echegaray, Braulio Arvi<strong>de</strong> y Antonio Fraga, si<strong>en</strong>do creado posteriorm<strong>en</strong>te el<br />
Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong> Estudios Técnicos, si<strong>en</strong>do su primer jefe el Ing. Agrónomo Rómulo<br />
Delgado Castro.<br />
Hasta 1938 los avalúos realizados por bancos seguían <strong>la</strong> técnica manejada por el<br />
Catastro, manejándose so<strong>la</strong>m<strong>en</strong>te valores <strong>de</strong> carácter físico o directo, es <strong>de</strong>cir el costo <strong>de</strong>l<br />
terr<strong>en</strong>o más el valor por metro cuadrado <strong>de</strong> construcción multiplicado por el área cubierta<br />
y <strong>de</strong>meritado <strong>en</strong> un porc<strong>en</strong>taje por <strong>la</strong> edad y el estado <strong>de</strong> conservación, o sea “El valor<br />
que pue<strong>de</strong> ser natural <strong>en</strong> su estado actual” 49 .<br />
Algunos años <strong>de</strong>spués el Ing. Edmundo <strong>de</strong> <strong>la</strong> Portil<strong>la</strong> consi<strong>de</strong>ró <strong>la</strong> conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> que los<br />
avalúos tuvieran un carácter realm<strong>en</strong>te comercial por lo que <strong>de</strong>bía consi<strong>de</strong>rarse <strong>la</strong><br />
productividad <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong>, traducida <strong>en</strong> r<strong>en</strong>tas efectivas a <strong>la</strong>s cuales se les<br />
<strong>de</strong>dujeran gastos como el impuesto predial, agua, administración, mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to y vacíos<br />
efectivos o virtuales, para obt<strong>en</strong>er un producto líquido anual que se capitalizaría a una<br />
tasa <strong>de</strong> interés que fuera acor<strong>de</strong> con el tipo <strong>de</strong> inmueble, y así obt<strong>en</strong>er el Valor por<br />
Capitalización <strong>de</strong> R<strong>en</strong>tas, que es manejado hasta <strong>la</strong> actualidad.<br />
La Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales <strong>de</strong> 1944 confirió <strong>la</strong><br />
facultad <strong>de</strong> realizar avalúos <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> <strong>la</strong> nación a<br />
cuatro bancos: El Banco <strong>de</strong> México, S.A.; Nacional<br />
Financiera, S.A.; el Banco Nacional <strong>de</strong> Comercio Exterior,<br />
S.A. y el Banco Nacional Hipotecario Urbano y <strong>de</strong> Obras<br />
Públicas, si<strong>en</strong>do este último el único <strong>de</strong> los cuatro que t<strong>en</strong>ía<br />
un <strong>de</strong>partam<strong>en</strong>to <strong>de</strong> valuación lo que hizo que se convirtiera<br />
<strong>en</strong> el valuador oficial <strong>de</strong>l gobierno fe<strong>de</strong>ral, función que<br />
conservó hasta el 13 <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1950 cuando fue creada <strong>la</strong><br />
Comisión <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales.<br />
En el transcurso <strong>de</strong> los seis años que pasaron <strong>en</strong>tre los dos<br />
ev<strong>en</strong>tos se realizaron los primeros int<strong>en</strong>tos por agrupar a<br />
48 IBID, P. 18.<br />
49 SAVAC, Valuación inmobiliaria, UPAEP, División <strong>de</strong> Educación Continua, Pueb<strong>la</strong>, 1991, P. 6.<br />
Algunas <strong>de</strong> <strong>la</strong>s instituciones<br />
con facultad para emitir<br />
avalúos <strong>en</strong> 1944.<br />
La valuación <strong>de</strong> gran<strong>de</strong>s patios<br />
ferrocarrileros dio paso al análisis<br />
residual
los profesionales <strong>de</strong>dicados a <strong>la</strong> actividad valuatoria para sistematizar el proceso. Estas<br />
inquietu<strong>de</strong>s surg<strong>en</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> influ<strong>en</strong>cia que se ejerce <strong>de</strong>s<strong>de</strong> Sudamérica, específicam<strong>en</strong>te<br />
<strong>de</strong>s<strong>de</strong> Perú, don<strong>de</strong> se realiza <strong>la</strong> Primera Conv<strong>en</strong>ción Panamericana <strong>de</strong> Valuación <strong>en</strong><br />
1949, con el fin <strong>de</strong> celebrar el cincu<strong>en</strong>t<strong>en</strong>ario <strong>de</strong>l Cuerpo Técnico <strong>de</strong> Tasaciones <strong>de</strong>l Perú,<br />
el organismo profesional <strong>de</strong> valuadores más antiguo <strong>de</strong> América 50 .<br />
En este mismo año se realizo el avalúo <strong>de</strong> los ext<strong>en</strong>sos patios <strong>de</strong> <strong>la</strong> estación <strong>de</strong> ferrocarril<br />
<strong>de</strong> Bu<strong>en</strong>avista, el patio <strong>de</strong> <strong>la</strong> estación <strong>de</strong> carga <strong>de</strong> Nonoalco, <strong>de</strong> <strong>la</strong> estación <strong>de</strong>l Ferrocarril<br />
Interoceánico <strong>en</strong> San Lázaro y <strong>la</strong> estación <strong>de</strong>l Ferrocarril <strong>de</strong> Hidalgo; naci<strong>en</strong>do así el<br />
<strong>de</strong>nominado Avalúo Residual 51 , aplicable a gran<strong>de</strong>s ext<strong>en</strong>siones <strong>de</strong> terr<strong>en</strong>o y consist<strong>en</strong>te<br />
<strong>en</strong> el p<strong>la</strong>nteami<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l fraccionami<strong>en</strong>to y lotificación <strong>de</strong> esas superficies, <strong>de</strong>terminando<br />
su valor <strong>de</strong> v<strong>en</strong>ta por medio <strong>de</strong> investigación <strong>de</strong> mercado y restándole los gastos que<br />
implica <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> un proyecto <strong>de</strong> ese tipo, obt<strong>en</strong>i<strong>en</strong>do así el valor <strong>de</strong> terr<strong>en</strong>o <strong>en</strong><br />
bruto.<br />
En 1950 se empezaron a s<strong>en</strong>tir <strong>la</strong>s presiones económicas <strong>de</strong>rivadas <strong>de</strong> <strong>la</strong> posguerra,<br />
<strong>en</strong>trando el país a una etapa <strong>de</strong> crecimi<strong>en</strong>to que implicó <strong>la</strong> integración a los difer<strong>en</strong>tes<br />
procesos <strong>de</strong> mo<strong>de</strong>rnización, tales como <strong>la</strong> v<strong>en</strong>ta <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es fe<strong>de</strong>rales para <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong><br />
recursos aplicables a <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes áreas <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo. Como resultado <strong>de</strong> lo anterior <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales e Inspección<br />
Administrativa p<strong>la</strong>nteó <strong>la</strong> creación <strong>de</strong> un organismo<br />
in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>te que pudiera valuar estos bi<strong>en</strong>es. Así, el 13<br />
<strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1950 se publicó el Reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión<br />
<strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales 52 (CABIN).<br />
A partir <strong>de</strong> ese mom<strong>en</strong>to se empezó a <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>r una valuación específica para el caso<br />
<strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación que fueran <strong>sus</strong>ceptibles <strong>de</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>arse o <strong>en</strong>trar <strong>en</strong> otro tipo <strong>de</strong><br />
operaciones, así como para <strong>la</strong> <strong>de</strong>terminación <strong>de</strong> los pagos por in<strong>de</strong>mnizaciones <strong>en</strong> el<br />
caso <strong>de</strong> <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ración utilidad pública <strong>de</strong> terr<strong>en</strong>os o <strong>inmuebles</strong>, para <strong>la</strong> realización <strong>de</strong><br />
difer<strong>en</strong>tes obras.<br />
Estos trabajos valuatorios se caracterizaron por estar sancionados por un cuerpo<br />
colegiado formado por los repres<strong>en</strong>tantes <strong>de</strong>l gobierno, <strong>de</strong> <strong>la</strong>s instituciones nacionales <strong>de</strong><br />
crédito y <strong>de</strong> los colegios <strong>de</strong> Arquitectos y <strong>de</strong> Ing<strong>en</strong>ieros Civiles. 53<br />
50 TORRES Coto M. Julio E., Op Cit.<br />
51 SANCHEZ Juárez Rafael, Op. Cit., P. 21<br />
52 IBID. P.23<br />
53 IBID. P.25
También el 13 <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1950 se dio a conocer a <strong>la</strong>s instituciones bancarias e<br />
hipotecarias que realizaban avalúos el formato o machote diseñado por los Arquitectos<br />
Roberto Alvarez Espinosa y Miguel Cervantes, así como los Ing<strong>en</strong>ieros Luis Vi<strong>de</strong>garay<br />
Luna, Eduardo <strong>de</strong>l Paso y Rafael Sánchez Juárez, mismo que fue aprobado por <strong>la</strong><br />
Comisión Nacional Bancaria junto con el instructivo para su ll<strong>en</strong>ado y manejo<br />
Durante el gobierno <strong>de</strong>l Presi<strong>de</strong>nte Adolfo Ruiz Cortinez 54 se <strong>de</strong>rogo <strong>la</strong> disposición que<br />
obligaba a <strong>la</strong>s compañías <strong>de</strong> seguros a canalizar todos <strong>sus</strong> avalúos al Banco Nacional<br />
Hipotecario Urbano y <strong>de</strong> Obras Públicas, <strong>de</strong>jando esta responsabilidad a cualquier<br />
institución bancaria que contara con <strong>la</strong> capacidad para realizar el trabajo valuatorio,<br />
mismo que quedaba bajo <strong>la</strong> supervisión <strong>de</strong>l Departam<strong>en</strong>to Técnico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión<br />
Nacional <strong>de</strong> Seguros.<br />
Conforme se da <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> <strong>la</strong> CABIN, <strong>la</strong> CNB 55 , <strong>la</strong> CNS 56 y <strong>la</strong> CNV 57 , se crea <strong>la</strong><br />
necesidad <strong>de</strong> profesionalizar verda<strong>de</strong>ram<strong>en</strong>te <strong>la</strong> actividad valuatoria, iniciando el<br />
seguimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los precios unitarios <strong>de</strong> <strong>la</strong> tierra y construcción y vigi<strong>la</strong>ndo <strong>la</strong> honestidad<br />
<strong>de</strong> todos aquellos que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tran inmersos <strong>en</strong> esta actividad. De acuerdo a lo anterior,<br />
el 22 <strong>de</strong> septiembre <strong>de</strong> 1954 se crea <strong>la</strong> Asociación Mexicana <strong>de</strong> Valuadores Bancarios <strong>de</strong><br />
Bi<strong>en</strong>es Inmuebles, A.C. 58<br />
Para 1955 <strong>la</strong> Tesorería <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral realizó una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s reformas que más<br />
impactaron <strong>en</strong> <strong>la</strong> actividad <strong>de</strong> los valuadores; autorizó <strong>la</strong> fijación <strong>de</strong>l valor catastral, base<br />
para el pago <strong>de</strong> impuesto predial, por medio <strong>de</strong> dos avalúos bancarios que no pres<strong>en</strong>taran<br />
una difer<strong>en</strong>cia <strong>en</strong>tre si, mayor al 10 %, si<strong>en</strong>do el resultado el promedio <strong>en</strong>tre ambos<br />
avalúos.<br />
La medida <strong>de</strong>scrita hizo que aum<strong>en</strong>tara <strong>la</strong> <strong>de</strong>manda <strong>de</strong> peritos valuadores, mismos que<br />
tuvieron que ser improvisados <strong>en</strong> muchos casos, esto hizo que se perdiera el alto grado<br />
<strong>de</strong> ética que era reconocido <strong>en</strong> los primeros valuadores, pres<strong>en</strong>tándose casos <strong>de</strong><br />
corrupción consist<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> acuerdos <strong>en</strong>tre los solicitantes y los valuadores para<br />
establecer previam<strong>en</strong>te los valores y obt<strong>en</strong>er una base gravable m<strong>en</strong>or.<br />
Sin embargo no todo fue malo, ya que el hecho <strong>de</strong> que <strong>la</strong> Tesorería <strong>de</strong>l D.D.F. aceptara<br />
los avalúos bancarios para <strong>efectos</strong> tributarios hizo que se adoptara un formato o machote<br />
simi<strong>la</strong>r al creado por <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria, con algunos datos adicionales como<br />
54 Sex<strong>en</strong>io 1952-1958<br />
55 Comisión Nacional Bancaria.<br />
56 Comisión Nacional <strong>de</strong> Seguros.<br />
57 Comisión Nacional <strong>de</strong> Valores.<br />
58 SANCHEZ Juárez Rafael, Op. Cit., P.33.
el número <strong>de</strong> cu<strong>en</strong>ta predial. Así, para 1962 ya había quedado unificada <strong>la</strong> forma <strong>de</strong><br />
pres<strong>en</strong>tación <strong>de</strong> los avalúos inmobiliarios <strong>en</strong> todas <strong>la</strong>s instituciones que t<strong>en</strong>ían necesidad<br />
<strong>de</strong> ellos, a excepción <strong>de</strong> <strong>la</strong> CABIN, que maneja un formato <strong>de</strong> pres<strong>en</strong>tación difer<strong>en</strong>te.<br />
Parale<strong>la</strong>m<strong>en</strong>te a lo anterior com<strong>en</strong>zó un movimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> difusión <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad valuatoria<br />
<strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>da <strong>en</strong> México por parte <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria, iniciando con <strong>la</strong><br />
participación <strong>de</strong> <strong>de</strong>legaciones nacionales <strong>en</strong> <strong>la</strong> segunda y tercera Conv<strong>en</strong>ciones<br />
Panamericanas <strong>de</strong> Valuación, celebradas <strong>en</strong> Santiago <strong>de</strong> Chile y Chicago <strong>en</strong> 1952 y 1957<br />
respectivam<strong>en</strong>te.<br />
Para el año <strong>de</strong> 1960 se consiguió <strong>la</strong> se<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> IV Conv<strong>en</strong>ción lo que dio orig<strong>en</strong> al Instituto<br />
Mexicano <strong>de</strong> Valuación, A.C. , mismo que iniciara <strong>la</strong> actividad <strong>de</strong> agrupar a los<br />
valuadores, dar a conocer su trabajo y pres<strong>en</strong>tar <strong>la</strong>s nuevas posturas 59 .<br />
El Instituto promueve <strong>la</strong>s primeras conv<strong>en</strong>ciones nacionales <strong>de</strong> valuación, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se<br />
discut<strong>en</strong> <strong>la</strong>s inquietu<strong>de</strong>s <strong>de</strong> qui<strong>en</strong>es se <strong>de</strong>dican a esta actividad, p<strong>la</strong>nteando ya su<br />
<strong>de</strong>sarrollo como una profesión y buscando crear una escue<strong>la</strong> mexicana <strong>de</strong> p<strong>en</strong>sami<strong>en</strong>to<br />
valuatorio 60 .<br />
El 29 <strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1970 se fusionan <strong>la</strong>s Comisiones Bancaria y <strong>de</strong> Seguros 61 ,<br />
uniéndose así <strong>la</strong>s funciones <strong>de</strong> vigi<strong>la</strong>ncia y normatividad <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación realizada con<br />
fines hipotecarios con <strong>la</strong> que se manejaba <strong>en</strong> el ámbito <strong>de</strong> <strong>la</strong>s aseguradoras, para<br />
garantizar reservas técnicas, conocer montos <strong>de</strong> asegurami<strong>en</strong>to y pago <strong>de</strong> siniestros<br />
<strong>en</strong>tre otros fines.<br />
En lo refer<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> Comisión <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales, fue notorio el aum<strong>en</strong>to <strong>de</strong><br />
su actividad durante los años posteriores a 1970, esto <strong>en</strong> función <strong>de</strong> lo establecido <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales <strong>de</strong> 1968 <strong>en</strong> <strong>la</strong> cual se le conferían faculta<strong>de</strong>s para<br />
emitir avalúos <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong> adquisición <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> por parte <strong>de</strong>l Gobierno<br />
fe<strong>de</strong>ral y organismos <strong>de</strong>sc<strong>en</strong>tralizados. Así se increm<strong>en</strong>ta el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> avalúos<br />
agropecuarios, industriales y justipreciaciones <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas.<br />
Lo anterior no constituyo <strong>la</strong> base para el crecimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación <strong>de</strong> carácter oficial, lo<br />
que se da hasta 1977 cuando <strong>la</strong> CABIN pasa a ser parte <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas 62 , haciéndose cumplir todas <strong>la</strong>s disposiciones<br />
legales y canalizando a <strong>la</strong> comisión todas <strong>la</strong>s operaciones <strong>de</strong> v<strong>en</strong>ta, adquisición, r<strong>en</strong>ta o<br />
59 SANCHEZ Juárez Rafael, Op. Cit., P.37.<br />
60 TORRES Coto M. Julio E., Op Cit.<br />
61 ESPINOSA Gómez Mario L. (director), Op Cit., P. 1451<br />
62 SANCHEZ Juárez Rafael, Op. Cit., P.25.
permuta <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral y organismos paraestatales que aun<br />
eran manejadas por medio <strong>de</strong> valuación privada o bancaria.<br />
En 1983 se da <strong>la</strong> reforma constitucional que garantiza a los Municipios <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> un<br />
patrimonio y una fu<strong>en</strong>te confiable <strong>de</strong> ingresos, fom<strong>en</strong>tándose que estos tom<strong>en</strong> el control<br />
<strong>de</strong>l catastro. Esta reforma obliga a <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> estudios que mejor<strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
administración y <strong>la</strong> captación <strong>de</strong> ingresos por concepto <strong>de</strong> impuesto predial, p<strong>la</strong>nteando <strong>la</strong><br />
importancia <strong>de</strong> <strong>la</strong> función <strong>de</strong>l valuador para lograr que los valores manejados <strong>en</strong> este nivel<br />
sean cada vez más reales.<br />
Lo anterior obligo a <strong>la</strong> creación <strong>de</strong> posgrados y especialida<strong>de</strong>s que formaran ya no a un<br />
valuador, sino a un perito valuador, un profesional <strong>de</strong>dicado a esta actividad, que<br />
permitiera darle seriedad y aum<strong>en</strong>tar el grado <strong>de</strong> confiabilidad <strong>en</strong> los dictám<strong>en</strong>es emitidos.<br />
Otro <strong>de</strong> los cambios fundam<strong>en</strong>tales que se da es el uso <strong>de</strong> los mo<strong>de</strong>rnos sistemas <strong>de</strong><br />
computo para <strong>la</strong> valuación, lo que permitió el at<strong>en</strong><strong>de</strong>r un mayor número <strong>de</strong> solicitantes, sin<br />
per<strong>de</strong>r <strong>la</strong> exactitud requerida. Así, se han podido at<strong>en</strong><strong>de</strong>r los requerimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> los<br />
catastros y <strong>de</strong> otros organismos como CORETT (Comisión para <strong>la</strong> Regu<strong>la</strong>rización <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
T<strong>en</strong><strong>en</strong>cia <strong>de</strong> <strong>la</strong> Tierra), qui<strong>en</strong>es requier<strong>en</strong> <strong>de</strong> avalúos masivos. Otras <strong>de</strong> <strong>la</strong>s áreas <strong>en</strong><br />
don<strong>de</strong> se utilizan estos sistemas son <strong>la</strong>s que se refier<strong>en</strong> a afectaciones por <strong>de</strong>recho <strong>de</strong> vía<br />
( Carreteras, gasoductos, oleoductos, etc.) y tabu<strong>la</strong>dores para <strong>la</strong> valuación <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es<br />
distintos a <strong>la</strong> tierra (Cultivos).<br />
Es importante m<strong>en</strong>cionar que a pesar <strong>de</strong> existir <strong>de</strong>s<strong>de</strong> 1972 <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>sobre</strong><br />
Monum<strong>en</strong>tos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos, misma que p<strong>la</strong>ntea aspectos<br />
como <strong>la</strong> ex<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> impuesto predial <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos sujetos a<br />
interv<strong>en</strong>ciones, <strong>la</strong> actividad valuatoria no consi<strong>de</strong>ra el dar un tratami<strong>en</strong>to especial a este<br />
tipo <strong>de</strong> edificios para obt<strong>en</strong>er valores comerciales o catastrales.<br />
Es hasta 1992 cuando se empieza a observar cierta<br />
preocupación por parte <strong>de</strong> los valuadores, preocupación que<br />
se ve reflejada <strong>en</strong> <strong>la</strong>s pon<strong>en</strong>cias titu<strong>la</strong>das “Valuación <strong>de</strong><br />
Monum<strong>en</strong>tos Catalogados” por <strong>la</strong> Arq. Ma. De los Angeles<br />
Díaz <strong>de</strong> León, “Avalúo <strong>de</strong> un edificio catalogado ruinoso” por<br />
el Ing. Eduardo Bátiz Gaxio<strong>la</strong> y “Valuación <strong>de</strong> Inmuebles<br />
Catalogados” por el Ing. Rafael Arel<strong>la</strong>no Ocampo, mismas<br />
que fueron pres<strong>en</strong>tadas <strong>en</strong> el XV Congreso Panamericano<br />
<strong>de</strong> Asociaciones <strong>de</strong> Valuación y XXVIII Conv<strong>en</strong>ción Nacional<br />
<strong>de</strong> Institutos Mexicanos <strong>de</strong> Valuación, celebrada <strong>en</strong> Pueb<strong>la</strong>.<br />
A pesar <strong>de</strong> <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong><br />
leyes al respecto, <strong>la</strong><br />
actividad valuatoria no da<br />
tratami<strong>en</strong>to especial a los<br />
monum<strong>en</strong>tos.
A pesar <strong>de</strong> lo m<strong>en</strong>cionado, el principal órgano rector <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación <strong>en</strong> México, <strong>la</strong><br />
Comisión Nacional Bancaria, a través <strong>de</strong> <strong>la</strong>s circu<strong>la</strong>res 1201 y 1202, emitidas el 14 <strong>de</strong><br />
marzo <strong>de</strong> 1994, así como <strong>la</strong> circu<strong>la</strong>r 1462, emitida el 14 <strong>de</strong> febrero <strong>de</strong> 2000 y vig<strong>en</strong>te<br />
hasta <strong>la</strong> actualidad, pres<strong>en</strong>ta <strong>la</strong>s disposiciones <strong>de</strong> carácter g<strong>en</strong>eral para <strong>la</strong> prestación <strong>de</strong>l<br />
servicio <strong>de</strong> avalúos y el formato a utilizar, sin consi<strong>de</strong>rar más tratami<strong>en</strong>to especial para los<br />
<strong>inmuebles</strong> históricos que el ser m<strong>en</strong>cionados como antiguos cuando se refiere al tipo <strong>de</strong><br />
construcción 63 .<br />
Es importante m<strong>en</strong>cionar a <strong>la</strong> valuación judicial y <strong>la</strong> valuación privada, dos <strong>de</strong> los campos<br />
con más volum<strong>en</strong> <strong>de</strong> trabajo <strong>en</strong> <strong>la</strong> actualidad y que sin embargo no cu<strong>en</strong>tan con norma<br />
alguna para <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> valores. La valuación judicial se <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong> <strong>en</strong> el área p<strong>en</strong>al,<br />
civil y mercantil, aportando pruebas <strong>en</strong> re<strong>la</strong>ción al valor <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong>,<br />
<strong>en</strong>contrándose ejemplos <strong>de</strong> trabajos profundam<strong>en</strong>te fundam<strong>en</strong>tados junto a verda<strong>de</strong>ras<br />
improvisaciones. La valuación privada sirve para dar información a los propietarios <strong>de</strong><br />
<strong>inmuebles</strong> para <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> diversas operaciones, y al igual que <strong>la</strong> anterior, no<br />
requiere ni cu<strong>en</strong>ta con ninguna metodología específica lo que g<strong>en</strong>era datos erróneos y<br />
valores bajos, principalm<strong>en</strong>te para los <strong>inmuebles</strong> históricos.<br />
Así, <strong>de</strong>spués <strong>de</strong> un <strong>de</strong>sarrollo histórico que ha llevado a <strong>la</strong> valuación <strong>de</strong>s<strong>de</strong> ser una<br />
actividad realizada por cualquiera con el conocimi<strong>en</strong>to necesario hasta ser una rama<br />
especializada y profesionalizada <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura e ing<strong>en</strong>iería, es c<strong>la</strong>ro que se ha<br />
perdido el concepto completo <strong>de</strong>l valor <strong>de</strong> un inmueble por todo lo que repres<strong>en</strong>ta, no solo<br />
por <strong>sus</strong> materiales y estado físico.<br />
Ese mismo <strong>de</strong>sarrollo histórico ha mostrado al avalúo como una presupuestación<br />
completa que incluía más <strong>de</strong> 200 paginas para <strong>de</strong>scribir un inmueble y asignarle valor<br />
durante <strong>la</strong> época virreinal, hasta su forma actual, <strong>en</strong> formatos que llegan a ser hasta <strong>de</strong> 10<br />
paginas y que no permit<strong>en</strong> expresar todo lo que el edificio pue<strong>de</strong> t<strong>en</strong>er.<br />
Lo anterior da <strong>la</strong> pauta para proponer, con un legítimo <strong>de</strong>seo <strong>de</strong> conservar el Patrimonio<br />
Histórico, nuevas formas <strong>de</strong> trabajo, con nuevos <strong>en</strong>foques y con <strong>la</strong> participación conjunta<br />
<strong>de</strong>l valuador y <strong>de</strong>l restaurador.<br />
63 COMISION NACIONAL BANCARIA, Circu<strong>la</strong>r 1201 y 1202, México, 14 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong> 1994.
ELCONCEPTO DE VALOR.<br />
Para <strong>en</strong>t<strong>en</strong><strong>de</strong>r el problema que se g<strong>en</strong>era <strong>en</strong> <strong>la</strong> estimación <strong>de</strong>l valor monetario <strong>de</strong> un<br />
inmueble consi<strong>de</strong>rado histórico es preciso compr<strong>en</strong><strong>de</strong>r primeram<strong>en</strong>te el concepto g<strong>en</strong>eral<br />
<strong>de</strong> valor y <strong>sobre</strong> todo el saber que <strong>de</strong>spués <strong>de</strong> este exist<strong>en</strong> puntos <strong>de</strong> vista específicos<br />
<strong>sobre</strong> lo que es valioso para cada disciplina, <strong>en</strong> este caso para <strong>la</strong> valuación inmobiliaria y<br />
para <strong>la</strong> restauración.<br />
En g<strong>en</strong>eral po<strong>de</strong>mos <strong>de</strong>cir que el Valor es El grado <strong>de</strong> utilidad o aptitud <strong>de</strong> <strong>la</strong>s cosas para<br />
satisfacer <strong>la</strong>s necesida<strong>de</strong>s o proporcionar <strong>de</strong>leite o bi<strong>en</strong>estar 64 Esta <strong>de</strong>finición que pue<strong>de</strong><br />
consi<strong>de</strong>rarse pragmática nos remite a una necesidad y a un cierto grado <strong>de</strong> satisfacción,<br />
<strong>en</strong> s<strong>en</strong>tido material, intelectual o espiritual, mismo que <strong>de</strong>termina el valor que ti<strong>en</strong>e un<br />
objeto.<br />
Sin embargo, <strong>de</strong>finiciones como <strong>la</strong> anterior<br />
manifiestan una t<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia hacia lo objetivo, sin<br />
consi<strong>de</strong>rar el grado <strong>de</strong> subjetividad que pue<strong>de</strong><br />
existir <strong>en</strong> <strong>la</strong> valoración. Lo anterior ha constituido el<br />
elem<strong>en</strong>to c<strong>en</strong>tral <strong>de</strong> una pugna constante <strong>en</strong>tre<br />
qui<strong>en</strong>es consi<strong>de</strong>ran que el Valor es un elem<strong>en</strong>to<br />
pl<strong>en</strong>am<strong>en</strong>te objetivo y aquellos que consi<strong>de</strong>ran lo<br />
contrario.<br />
La exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> una corri<strong>en</strong>te totalm<strong>en</strong>te objetivista, principalm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> áreas como <strong>la</strong><br />
economía, ha ocasionado que obras <strong>de</strong> arquitectura que son invaluables <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el punto<br />
<strong>de</strong> vista <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración, sean consi<strong>de</strong>radas sin<br />
valor <strong>en</strong> una operación <strong>de</strong> otro tipo.<br />
Sin embargo, es preciso consi<strong>de</strong>rar <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia<br />
<strong>de</strong>l l<strong>la</strong>mado Carácter Re<strong>la</strong>cional <strong>de</strong>l Valor, es <strong>de</strong>cir<br />
que este concepto no pue<strong>de</strong> ser puram<strong>en</strong>te<br />
objetivo ni subjetivo sino que existe una fuerte<br />
SATISFACTORES<br />
ESPIRITUALES<br />
SATISFACTORES<br />
INTELECTUALES<br />
SATISFACTORES<br />
MATERIALES<br />
FACTORES<br />
MATERIALES<br />
FACTORES<br />
SOCIALES<br />
FACTORES<br />
CULTURALES<br />
Visión objetiva <strong>de</strong>l valor<br />
64<br />
SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES. A.C., Valuación inmobiliaria, Nivel<br />
1, Universidad<br />
Popu<strong>la</strong>r Autónoma <strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, División <strong>de</strong> Educación Continua, Pueb<strong>la</strong>, 1991, P. 4.<br />
VALOR<br />
VALOR<br />
Visión subjetiva <strong>de</strong>l valor
e<strong>la</strong>ción <strong>en</strong>tre ambas posturas para realizar un proceso <strong>de</strong> valoración correcto. Pero<br />
a<strong>de</strong>más <strong>de</strong> los factores m<strong>en</strong>cionados exist<strong>en</strong> otros como los sociales y culturales, mismos<br />
que influy<strong>en</strong> <strong>en</strong> gran medida <strong>en</strong> el proceso m<strong>en</strong>cionado 65 .<br />
De acuerdo a lo anterior po<strong>de</strong>mos consi<strong>de</strong>rar al Valor como La síntesis <strong>de</strong> reacciones<br />
subjetivas fr<strong>en</strong>te a cualida<strong>de</strong>s que se hal<strong>la</strong>n <strong>en</strong> el objeto 66 .<br />
Definiciones como <strong>la</strong> anterior son aplicables a casi cualquier elem<strong>en</strong>to <strong>de</strong> estudio, sin<br />
olvidar que el valor pue<strong>de</strong> ser estudiado <strong>de</strong>s<strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes puntos <strong>de</strong> vista, tales como el<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> filosofía, <strong>la</strong> teología, <strong>la</strong> economía o <strong>la</strong> arquitectura, si<strong>en</strong>do estos últimos los más<br />
importantes para el pres<strong>en</strong>te trabajo.<br />
EL VALOR EN LA ARQUITECTURA.<br />
Es indudable que concepto <strong>de</strong> valor es uno <strong>de</strong> los más complicados y difíciles <strong>de</strong> explicar<br />
que exist<strong>en</strong>, si<strong>en</strong>do también un tema que ha motivado a infinidad <strong>de</strong> p<strong>en</strong>sadores a buscar<br />
una explicación completa o una <strong>de</strong>finición satisfactoria. Para este trabajo se buscará<br />
contemp<strong>la</strong>r los elem<strong>en</strong>tos teóricos exist<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> cuanto al valor <strong>en</strong> <strong>la</strong> arquitectura y <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
restauración, con el fin <strong>de</strong> utilizarlos como <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>to para una a<strong>de</strong>cuada interacción con <strong>la</strong>s<br />
operaciones económicas <strong>en</strong> <strong>la</strong>s cuales intervi<strong>en</strong><strong>en</strong> los edificios históricos como<br />
protagonistas principales.<br />
Como principio para hab<strong>la</strong>r <strong>de</strong> lo anterior es necesario conocer que es arquitectura, cual<br />
es su finalidad y cual es su materia prima. El conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> lo anterior permitirá<br />
establecer parámetros para <strong>la</strong> mejor compr<strong>en</strong>sión <strong>de</strong> su valor.<br />
Así, <strong>la</strong> arquitectura se conceptualiza como un arte, <strong>de</strong>fini<strong>en</strong>do al arte como Una actividad<br />
intelectiva apoyada <strong>en</strong> mayor o m<strong>en</strong>or amplitud por una experi<strong>en</strong>cia acumu<strong>la</strong>da<br />
ci<strong>en</strong>tíficam<strong>en</strong>te y un tal<strong>en</strong>to creador a<strong>de</strong>cuado 67 .<br />
El arte pue<strong>de</strong> ser consi<strong>de</strong>rado como un hacer constructivo, consist<strong>en</strong>te <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
transformación voluntaria y libre <strong>de</strong> materia prima para, por <strong>la</strong> nueva forma alcanzada<br />
adaptar<strong>la</strong> a una finalidad causal pre<strong>de</strong>terminada 68 .<br />
La materia prima m<strong>en</strong>cionada es, <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura, los espacios habitables<br />
por el ser humano, buscándose satisfacer todas <strong>la</strong>s exig<strong>en</strong>cias g<strong>en</strong>eradas a partir <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
65 CHANFON Olmos Carlos, Material Didáctico para el Curso <strong>de</strong> Criterios <strong>de</strong> restauración – Problemas<br />
Teóricos , División <strong>de</strong> Estudios Superiores, Escue<strong>la</strong> Nacional <strong>de</strong> Arquitectura, UNAM, México, 1978.<br />
66 IBID.<br />
67 VILLAGRAN García José, Integración <strong>de</strong>l Valor Arquitectónico, <strong>en</strong> CHANFON Olmos Carlos, Material<br />
Didáctico para el Curso <strong>de</strong> Criterios <strong>de</strong> restauración – Problemas Teóricos , División <strong>de</strong> Estudios Superiores,<br />
Escue<strong>la</strong> Nacional <strong>de</strong> Arquitectura, UNAM, México, 1978, P. 11.<br />
68 IBID.
difer<strong>en</strong>tes características <strong>de</strong>l hombre y su propia conviv<strong>en</strong>cia social. La transformación se<br />
da a partir <strong>de</strong> un proceso <strong>de</strong> or<strong>de</strong>nami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los difer<strong>en</strong>tes elem<strong>en</strong>tos constructivos,<br />
manejándose calida<strong>de</strong>s formales <strong>de</strong> figura, dim<strong>en</strong>siones, color y textura.<br />
La consi<strong>de</strong>ración <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura como arte se fundam<strong>en</strong>ta <strong>en</strong> el hecho <strong>de</strong> que es una<br />
actividad que, si bi<strong>en</strong> utiliza elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> ci<strong>en</strong>cia y tecnología, lo hace para llegar a un<br />
resultado que no pue<strong>de</strong> ser comprobable naturalm<strong>en</strong>te; o expresado <strong>en</strong> pa<strong>la</strong>bras <strong>de</strong><br />
Aristóteles: El arte es lo que pue<strong>de</strong> ser <strong>de</strong> diversa manera para indicar<br />
que no es como <strong>en</strong> <strong>la</strong> naturaleza, <strong>en</strong> <strong>la</strong> que los f<strong>en</strong>óm<strong>en</strong>os solo<br />
pue<strong>de</strong>n ser <strong>de</strong> una manera: <strong>la</strong> necesaria 69 .<br />
Una vez establecido lo que po<strong>de</strong>mos <strong>en</strong>t<strong>en</strong><strong>de</strong>r por arquitectura y su<br />
carácter , es posible empezar a manejar el valor <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el punto <strong>de</strong><br />
vista arquitectónico.<br />
Marco Vitrubio Polión ya establece <strong>en</strong> su tratado <strong>la</strong>s cualida<strong>de</strong>s que<br />
<strong>de</strong>be cont<strong>en</strong>er toda obra <strong>de</strong> arquitectura: La soli<strong>de</strong>z (soliditatis),<br />
utilidad (utilitatis) y belleza (v<strong>en</strong>ustatis) 70 , cualida<strong>de</strong>s que <strong>de</strong> una u otra<br />
forma se han buscado <strong>en</strong> el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura a través <strong>de</strong><br />
los tiempos, transformándose <strong>en</strong> valores.<br />
El Arq. Vil<strong>la</strong>grán García establece cuatro categorías <strong>de</strong> valores, mismos que al concurrir<br />
<strong>en</strong> una obra integran lo arquitectónico 71 <strong>en</strong> sí:<br />
• Utiles.<br />
• Factológicos.<br />
• Estéticos.<br />
• Sociales.<br />
De <strong>la</strong>s cualida<strong>de</strong>s m<strong>en</strong>cionadas, <strong>la</strong> que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra más cercana a <strong>la</strong> primera <strong>de</strong>finición<br />
<strong>de</strong> valor manejada <strong>en</strong> este capítulo es <strong>la</strong> utilidad, <strong>de</strong>finida como “La capacidad para<br />
satisfacer <strong>la</strong>s necesida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> humanidad”, consi<strong>de</strong>rándose como <strong>la</strong> forma <strong>en</strong> que mejor<br />
se <strong>en</strong>ti<strong>en</strong><strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura o el valor que mejor <strong>la</strong> repres<strong>en</strong>ta. Sin embargo no es el único.<br />
La utilidad, sin embargo, ha sido consi<strong>de</strong>rada como el punto medu<strong>la</strong>r que se maneja <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
valoración <strong>de</strong> un edificio. Esto se <strong>de</strong>be a <strong>la</strong> propia t<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia a <strong>en</strong>t<strong>en</strong><strong>de</strong>r por arquitectura a<br />
69 IBID.<br />
70 VITRUBIO Polión Marco, Los Diez Libros <strong>de</strong> Arquitectura, reproducción facsimi<strong>la</strong>r <strong>de</strong>l libro Los Diez<br />
Libros <strong>de</strong> Arquitectura, traducido <strong>de</strong>l <strong>la</strong>tín y com<strong>en</strong>tado por Joseph Ortíz y Sanz <strong>en</strong> 1787, Editorial Alta Ful<strong>la</strong>,<br />
Barcelona, 1987, P. 14.<br />
71 VILLAGRAN García José, Op. Cit., P. 24.<br />
Aristóteles
<strong>la</strong> morada humana, al elem<strong>en</strong>to que le brinda una cubierta para <strong>de</strong>sempeñar todo tipo <strong>de</strong><br />
activida<strong>de</strong>s, cubrirse <strong>de</strong> <strong>la</strong>s inclem<strong>en</strong>cias <strong>de</strong>l tiempo o producir cualquier elem<strong>en</strong>to<br />
importante para su <strong>de</strong>sarrollo.<br />
Esta t<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia se ve favorecida por el formalismo <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>do durante los principios <strong>de</strong>l<br />
siglo XX, mismo que dio particu<strong>la</strong>r importancia a <strong>la</strong> satisfacción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s necesida<strong>de</strong>s físico<br />
– biológicas <strong>de</strong>l ser humano.<br />
Des<strong>de</strong> el punto <strong>de</strong> vista económico, <strong>la</strong> utilidad ha sido el factor más manejado para valorar<br />
<strong>la</strong> arquitectura, consi<strong>de</strong>rando que <strong>la</strong>s operaciones económicas <strong>en</strong> <strong>la</strong>s que intervi<strong>en</strong><strong>en</strong><br />
edificios, se realizan <strong>en</strong> gran medida basadas <strong>en</strong> <strong>la</strong> vida útil <strong>de</strong> estos 72 .<br />
A<strong>de</strong>más <strong>de</strong> lo ya m<strong>en</strong>cionado, exist<strong>en</strong> otras dos cualida<strong>de</strong>s importantes que resi<strong>de</strong>n<br />
<strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> <strong>la</strong> utilidad: La posesión física <strong>de</strong>l elem<strong>en</strong>to útil y su a<strong>de</strong>cuación a <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción<br />
<strong>de</strong>l bi<strong>en</strong> que persigue, elem<strong>en</strong>tos que también son manejados <strong>en</strong> lo económico.<br />
En cuanto a lo factológico, es lo que se refiere a <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> <strong>la</strong> verdad <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
arquitectura, consi<strong>de</strong>rando a esta <strong>en</strong> s<strong>en</strong>tido óntico, es <strong>de</strong>cir, <strong>la</strong> conformidad <strong>de</strong>l <strong>en</strong>te con<br />
<strong>la</strong> es<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> su naturaleza 73 . Lo anterior consi<strong>de</strong>rando que toda obra <strong>de</strong>berá ser acor<strong>de</strong><br />
por lo m<strong>en</strong>os con <strong>la</strong> m<strong>en</strong>te <strong>de</strong> qui<strong>en</strong> <strong>la</strong> crea.<br />
Este valor es muy importante pero no es consi<strong>de</strong>rado <strong>en</strong> gran medida, ya que implica por<br />
ejemplo, que <strong>la</strong> apari<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> los materiales corresponda con los mismos, que los<br />
elem<strong>en</strong>tos constructivos sean acor<strong>de</strong>s con su función estructural, que <strong>la</strong>s fachadas<br />
correspondan con <strong>la</strong> disposición interior, o que <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción <strong>en</strong> un edificio histórico<br />
corresponda a <strong>la</strong> lógica <strong>de</strong>l restaurador y no pret<strong>en</strong>da seguir el p<strong>en</strong>sami<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l<br />
constructor original.<br />
La poca consi<strong>de</strong>ración <strong>de</strong>l aspecto factológico se <strong>de</strong>be <strong>en</strong> gran medida al hecho <strong>de</strong> que<br />
<strong>en</strong> años reci<strong>en</strong>tes, <strong>la</strong> falta <strong>de</strong> un conocimi<strong>en</strong>to teórico ha llevado al arquitecto a incurrir <strong>en</strong><br />
todo lo contrario a los ejemplos m<strong>en</strong>cionados.<br />
En cuanto a lo estético <strong>de</strong>be recordarse que su importancia es tal que era reconocida<br />
<strong>de</strong>s<strong>de</strong> Vitrubio, consi<strong>de</strong>rándo<strong>la</strong> como un elem<strong>en</strong>to imprescindible <strong>en</strong> toda obra <strong>de</strong><br />
arquitectura, aunque <strong>en</strong> <strong>la</strong> actualidad llegue a confundirse lo útil y lo social con lo estético,<br />
a pesar <strong>de</strong> que estas confusiones no ti<strong>en</strong><strong>en</strong> razón <strong>de</strong> ser ya que un elem<strong>en</strong>to<br />
arquitectónico pue<strong>de</strong> ser extremadam<strong>en</strong>te útil y no t<strong>en</strong>er nada <strong>de</strong> belleza o a <strong>la</strong> inversa.<br />
72 TESORERIA DEL DEPARTAMENTO DEL DISTRITO FEDERAL, Manual <strong>de</strong> Procedimi<strong>en</strong>tos y<br />
Lineami<strong>en</strong>tos Técnicos <strong>de</strong> Valuación Inmobiliaria y <strong>de</strong> Autorización <strong>de</strong> Socieda<strong>de</strong>s y Registro <strong>de</strong> Peritos<br />
Valuadores, D.D.F., México, 1994.<br />
73 VILLAGRAN García José, Op. Cit., P. 32.
El aspecto estético es, quizá, el más complicado <strong>de</strong> <strong>en</strong>t<strong>en</strong><strong>de</strong>r, pudiéndose referir<br />
básicam<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> composición o el combinar armónicam<strong>en</strong>te los elem<strong>en</strong>tos para obt<strong>en</strong>er<br />
un todo 74 , recordando que <strong>de</strong> acuerdo a Santo Tomas <strong>de</strong> Aquino solo Hay verda<strong>de</strong>ra<br />
belleza <strong>en</strong> el espl<strong>en</strong>dor <strong>de</strong> <strong>la</strong> forma <strong>sobre</strong> <strong>la</strong>s diversas partes o perfecciones <strong>de</strong>l ser,<br />
armonizadas o proporcionadas <strong>en</strong>tre sí 75 ; y que <strong>de</strong> acuerdo a San Agustín, La unidad es<br />
<strong>la</strong> forma <strong>de</strong> <strong>la</strong> belleza 76 .<br />
In<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te <strong>de</strong>l s<strong>en</strong>tido filosófico <strong>de</strong> lo estético, es importante recordar <strong>la</strong> gran<br />
carga subjetiva que existe <strong>en</strong> <strong>la</strong> apreciación <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura <strong>de</strong>s<strong>de</strong> esta óptica. A pesar<br />
<strong>de</strong> esto, lo estético es, <strong>de</strong>spués <strong>de</strong> lo útil, uno <strong>de</strong> los valores que más son consi<strong>de</strong>rados a<br />
pesar <strong>de</strong> que pue<strong>de</strong> estar <strong>en</strong> contra <strong>de</strong> los otros tres.<br />
El aspecto social es quizá el más ext<strong>en</strong>so y muchas veces no consi<strong>de</strong>rado por el<br />
<strong>de</strong>sarrollo individualista <strong>de</strong> los actuales arquitectos, sin embargo, si consi<strong>de</strong>ramos que <strong>la</strong><br />
arquitectura es pl<strong>en</strong>am<strong>en</strong>te un reflejo <strong>de</strong> <strong>la</strong> cultura y <strong>la</strong> cultura es <strong>la</strong> parte <strong>de</strong>l ambi<strong>en</strong>te<br />
edificada por el hombre 77 , <strong>en</strong>tonces es indudable el gran valor social que ti<strong>en</strong>e.<br />
La arquitectura ti<strong>en</strong>e <strong>la</strong> posibilidad <strong>de</strong> servir como docum<strong>en</strong>to para el estudio <strong>de</strong> una<br />
sociedad, con una importancia tal que el estudioso <strong>de</strong> <strong>la</strong> historia y <strong>la</strong> antropología actuales<br />
<strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tran <strong>en</strong> <strong>la</strong> arquitectura una forma <strong>de</strong> iniciar <strong>la</strong> exploración <strong>de</strong> una cultura. Así, <strong>la</strong><br />
arquitectura siempre reflejará a <strong>la</strong> sociedad que <strong>la</strong> produce <strong>en</strong> su tiempo y bajo <strong>la</strong>s<br />
circunstancias específicas que motivan su actuar.<br />
Des<strong>de</strong> este punto <strong>de</strong> vista también resulta valioso el conservar <strong>la</strong> arquitectura antigua,<br />
como se conserva todo tipo <strong>de</strong> evi<strong>de</strong>ncias <strong>de</strong> una cultura, con los b<strong>en</strong>eficios que se<br />
obti<strong>en</strong><strong>en</strong> al t<strong>en</strong>er elem<strong>en</strong>tos docum<strong>en</strong>tales <strong>de</strong> hechos, p<strong>en</strong>sami<strong>en</strong>to o tecnología.<br />
La conjunción <strong>de</strong> los cuatro aspectos, útil,<br />
factológico, estético y social constituye el<br />
valor integral <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura, sin embargo<br />
es necesario precisar que no se les da el<br />
mismo peso a todos, consi<strong>de</strong>rando que son<br />
in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tes <strong>en</strong>tre sí. De <strong>la</strong> misma forma,<br />
estos factores no son tomados <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta<br />
VALORES UTILES<br />
VALORES<br />
FACTOLOGICOS<br />
VALORES<br />
ESTETICOS<br />
VALORES<br />
SOCIALES<br />
VALOR<br />
EN LA<br />
ARQUITECTURA<br />
74<br />
IBID, P. 49<br />
75<br />
DEPARTAMENTO DE HUMANIDADES, Paquete didácticvalor o <strong>de</strong> integral <strong>la</strong> materia <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura. <strong>de</strong> Bel<strong>la</strong>s Artes, Universidad<br />
Popu<strong>la</strong>r Autónoma <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, Pueb<strong>la</strong>, 1998, P. 3.<br />
76 IBID.<br />
77 VILLAGRAN García José, Op. Cit., P. 73<br />
los aspectos consi<strong>de</strong>rados por Vil<strong>la</strong>grán García constituy<strong>en</strong> el
para <strong>la</strong> valoración <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura <strong>de</strong>s<strong>de</strong> puntos <strong>de</strong> vista como el económico, lo que a <strong>la</strong><br />
<strong>la</strong>rga ocasiona una discrepancia <strong>en</strong>tre <strong>la</strong> importancia <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> y su valor<br />
económico.<br />
EL VALOR EN LA RESTAURACION.<br />
Una vez establecidos los elem<strong>en</strong>tos que conforman el valor <strong>en</strong> <strong>la</strong> arquitectura, es<br />
importante el <strong>de</strong>terminar cuales <strong>de</strong> estos aspectos son los <strong>de</strong>terminantes <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
restauración, así como si son los únicos por tomar <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta para <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong> un<br />
inmueble, consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong> verdad axiomática <strong>de</strong> que Se protege so<strong>la</strong>m<strong>en</strong>te aquello que<br />
vale 78 .<br />
Según Cesare Brandi, el aspecto artístico es el<br />
primordial, supeditando el contexto histórico al valor<br />
estético, <strong>en</strong> una jerarquía que muestra que no existe <strong>la</strong><br />
restauración más que para lo que es consi<strong>de</strong>rado obra<br />
<strong>de</strong> arte. Así, el aspecto estético se transformo <strong>en</strong> una<br />
exig<strong>en</strong>cia que rige cualquier tipo <strong>de</strong> interv<strong>en</strong>ción 79 .<br />
Lo dicho por Brandi muestra un punto <strong>de</strong> vista parcial,<br />
que surge <strong>de</strong> consi<strong>de</strong>rar el problema <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración<br />
<strong>de</strong> pintura y g<strong>en</strong>eralizarlo a cualquier obra, incluso <strong>de</strong><br />
arquitectura.<br />
Vil<strong>la</strong>grán García consi<strong>de</strong>ra <strong>de</strong> mayor importancia <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
restauración al valor social, tomando <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta que <strong>la</strong><br />
aceptación social <strong>de</strong> una interv<strong>en</strong>ción repres<strong>en</strong>ta <strong>la</strong><br />
VALOR<br />
ESTETICO<br />
VALOR<br />
HISTORICO<br />
importancia <strong>de</strong> <strong>la</strong> obra <strong>en</strong> cuanto a <strong>la</strong> cultura <strong>de</strong> <strong>la</strong> que forma parte 80 , repres<strong>en</strong>tando <strong>de</strong><br />
esa forma a lo histórico y lo estético que esta implícito <strong>en</strong> ello.<br />
SE PROTEGE SOLO<br />
AQUELLO QUE VALE<br />
EL VALOR HISTÓRICO SE<br />
SUPEDITA AL ESTETICO<br />
La postura <strong>de</strong> Cesare Brandi da mayor importancia al<br />
aspecto estético <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> <strong>la</strong> conservación.<br />
A pesar <strong>de</strong> que tanto <strong>la</strong> postura <strong>de</strong> Brandi como <strong>la</strong> <strong>de</strong> Vil<strong>la</strong>grán toman <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta al valor<br />
histórico, es conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te hab<strong>la</strong>r <strong>de</strong> él como un elem<strong>en</strong>to in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>te a consi<strong>de</strong>rar,<br />
como <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración y , <strong>en</strong>t<strong>en</strong>dido erróneam<strong>en</strong>te, como factor <strong>de</strong> <strong>de</strong>strucción<br />
y perdida <strong>de</strong> edificios que por alguna causa no son consi<strong>de</strong>rados valiosos.<br />
El consi<strong>de</strong>rar a lo histórico como lo que esta vincu<strong>la</strong>do con hechos relevantes <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
evolución <strong>de</strong> una nación o un lugar, ha restringido <strong>la</strong> visión g<strong>en</strong>eral <strong>de</strong>l valor histórico a <strong>la</strong><br />
78 CHANFON Olmos Carlos, Fundam<strong>en</strong>tos Teóricos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Restauración, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UNAM,<br />
México, 1996, P. 36.<br />
79 IBID. P. 29.<br />
80 IBID, P. 37.
visión limitada <strong>de</strong>l valor simbólico, ocasionando <strong>la</strong> <strong>de</strong>strucción <strong>de</strong> monum<strong>en</strong>tos y<br />
conjuntos arquitectónicos que no están ligados <strong>de</strong> ninguna forma con acontecimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> historia política o <strong>la</strong> actividad <strong>de</strong> algún personaje<br />
81 .<br />
Así, observando<br />
lo que pue<strong>de</strong> ocasionar un<br />
concepto manejado <strong>en</strong> forma equivocada,<br />
es preciso resaltar el valor histórico,<br />
consi<strong>de</strong>rado como todo aquello que<br />
exprese relevantem<strong>en</strong>te un periodo <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
vida social y cultural <strong>de</strong> una comunidad, y<br />
no so<strong>la</strong>m<strong>en</strong>te los fragm<strong>en</strong>tos más antiguos<br />
o aquellos vincu<strong>la</strong>dos a algún<br />
acontecimi<strong>en</strong>to 82 .<br />
De acuerdo a lo<br />
anterior, el tomar <strong>en</strong><br />
cu<strong>en</strong>ta el valor histórico <strong>en</strong> su re<strong>la</strong>ción con<br />
<strong>la</strong> arquitectura va más allá <strong>de</strong>l objeto<br />
arquitectónico <strong>en</strong> si mismo y <strong>de</strong> su<br />
perman<strong>en</strong>cia o conservación,<br />
consi<strong>de</strong>rándose <strong>la</strong> <strong>de</strong>manda social <strong>de</strong>l<br />
satisfactor espacial y <strong>la</strong>s re<strong>la</strong>ciones <strong>en</strong>tre <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes instancias <strong>de</strong> <strong>la</strong> estructura social y<br />
los mecanismos <strong>de</strong> concreción <strong>de</strong>l objeto arquitectónico 83 .<br />
Hasta el mom<strong>en</strong>to<br />
se ha visto que <strong>de</strong> los valores g<strong>en</strong>erales <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura se pue<strong>de</strong>n<br />
De los tres valores m<strong>en</strong>cionados para <strong>la</strong> restauración solo po<strong>de</strong>mos consi<strong>de</strong>rar al social<br />
económico.<br />
Estación <strong>de</strong>l Ferrocarril Mexicano <strong>en</strong><br />
Veracruz.<br />
El valor histórico <strong>de</strong>be ir más al<strong>la</strong> <strong>de</strong> lo<br />
vincu<strong>la</strong>do con acontecimi<strong>en</strong>tos<br />
relevantes.<br />
tomar fundam<strong>en</strong>talm<strong>en</strong>te dos para integrarlos a <strong>la</strong> restauración: el valor estético y el valor<br />
social, agregando otro que resulta fundam<strong>en</strong>tal, el valor histórico. Este último pue<strong>de</strong><br />
<strong>en</strong>contrarse pl<strong>en</strong>am<strong>en</strong>te <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> los objetivos es<strong>en</strong>ciales <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración,<br />
consi<strong>de</strong>rados como el Proteger <strong>la</strong>s fu<strong>en</strong>tes objetivas <strong>de</strong>l conocimi<strong>en</strong>to y Garantizar <strong>la</strong><br />
perman<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> <strong>la</strong>s evi<strong>de</strong>ncias <strong>en</strong> que se fundam<strong>en</strong>ta <strong>la</strong> conci<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> i<strong>de</strong>ntidad 84 .<br />
como compatible <strong>en</strong> cierta medida con el concepto <strong>de</strong> valor manejado por <strong>la</strong> valuación,<br />
<strong>en</strong>t<strong>en</strong>dido como una transcripción <strong>de</strong> todo lo que forma un edificio hacia un l<strong>en</strong>guaje<br />
81 HARDOY Jorge E., DOS SANTOS Mario R., Impacto <strong>de</strong> <strong>la</strong> Urbanización <strong>en</strong> los C<strong>en</strong>tros Históricos<br />
Latinoamericanos, PNUD/UNESCO, México, P. 19.<br />
82 IBID, P. 20.<br />
83 CHICO Ponce <strong>de</strong> León Pablo, Función y Significado <strong>de</strong> <strong>la</strong> Historia <strong>de</strong> <strong>la</strong> Arquitectura, <strong>en</strong> Cua<strong>de</strong>rnos <strong>de</strong><br />
Arquitectura <strong>de</strong> Yucatán, Nº 4, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UAY, Mérida, otoño <strong>de</strong> 1991, P. 45.<br />
84 CHANFON Olmos Carlos, Fundam<strong>en</strong>tos Teóricos <strong>de</strong> ….., P. 304.
La re<strong>la</strong>ción se establece cuando se hab<strong>la</strong> <strong>de</strong> lo social <strong>en</strong> su concepto más amplio, <strong>en</strong><br />
don<strong>de</strong> se <strong>de</strong>be incluir a <strong>la</strong> política y a <strong>la</strong> economía como factores importantes que pue<strong>de</strong>n<br />
impulsar u oponerse al proceso <strong>de</strong> conservación <strong>de</strong>l patrimonio.<br />
Las reflexiones <strong>de</strong> Schavelzon <strong>en</strong> cuanto<br />
a <strong>la</strong> conservación <strong>en</strong> el sub<strong>de</strong>sarrollo, así<br />
como <strong>sus</strong> observaciones <strong>sobre</strong> el alto<br />
costo <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración para el Estado, el<br />
hecho <strong>de</strong> que esta no sea lo<br />
sufici<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te productiva o que este <strong>en</strong><br />
contradicción con un sistema que se<br />
caracteriza por un gran crecimi<strong>en</strong>to<br />
urbano 85 , nos <strong>de</strong>jan <strong>en</strong> c<strong>la</strong>ro el papel que<br />
juegan los intereses político - económicos<br />
exist<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> una sociedad como <strong>la</strong><br />
nuestra <strong>sobre</strong> <strong>la</strong> restauración.<br />
Es preciso también m<strong>en</strong>cionar que existe<br />
un vacío <strong>en</strong> cuanto al valor útil<br />
<strong>de</strong>ntro <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> restauración, ya que, a pesar <strong>de</strong> que<br />
toda interv<strong>en</strong>ción <strong>en</strong> un edificio histórico<br />
refleja un cierto grado <strong>de</strong> utilidad, esta no<br />
es consi<strong>de</strong>rada <strong>en</strong> un s<strong>en</strong>tido completo, contemp<strong>la</strong>ndo<br />
<strong>la</strong> función que ti<strong>en</strong>e el edificio, <strong>la</strong><br />
que t<strong>en</strong>drá <strong>de</strong>spués <strong>de</strong> <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción, <strong>la</strong> <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>tabilidad<br />
<strong>de</strong>l proyecto y <strong>la</strong> posibilidad <strong>de</strong><br />
usar estos factores como <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l trabajo.<br />
VALOR<br />
ESTETICO<br />
POLITICA Y<br />
ECONOMIA<br />
CONSERVACION DEL<br />
PATRIMONIO<br />
ASPECTOS DE<br />
PRODUCTIVIDAD<br />
(GENERALMENTE NO<br />
CONSIDERADOS)<br />
VALOR<br />
HISTORICO<br />
Schaveltzon establece <strong>la</strong> importancia <strong>de</strong> los<br />
aspectos<br />
político – económicos y el <strong>de</strong>scuido <strong>de</strong>l<br />
aspecto<br />
productivo <strong>en</strong> <strong>la</strong> conservación<br />
85 SCHAVELZON Daniel, Conservación y Restauración <strong>en</strong> el Sub<strong>de</strong>sarrollo, Notas Para Una Historia y Una<br />
Teoría Social, Pon<strong>en</strong>cia pres<strong>en</strong>tada <strong>en</strong> el II Simposium Interamericano <strong>de</strong> Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio<br />
Monum<strong>en</strong>tal, Morelia, Octubre <strong>de</strong> 1981. Material proporcionado por el Dr. José Antonio Terán Bonil<strong>la</strong>.
ELEMENTOS TEORICOS DE LA VALUACION.<br />
Consi<strong>de</strong>rando<br />
que <strong>la</strong> disciplina valuatoria manti<strong>en</strong>e un <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>to teórico que <strong>de</strong>bería t<strong>en</strong>er<br />
una liga con los conceptos ya manejados, es preciso estudiar<br />
el valor <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el punto <strong>de</strong><br />
vista <strong>de</strong>l valuador inmobiliario.<br />
Así, el primer punto que se <strong>de</strong>be ac<strong>la</strong>rar es el hecho <strong>de</strong> que el único concepto <strong>de</strong> valor<br />
que <strong>de</strong>be ser estudiado para<br />
<strong>la</strong> valuación inmobiliaria es aquel que se maneja <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
economía, fuera <strong>de</strong> otras áreas como <strong>la</strong> filosofía o el arte. Esto <strong>en</strong> función <strong>de</strong> que el objeto<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación es el asociar los bi<strong>en</strong>es con el valor estrictam<strong>en</strong>te económico y no con<br />
otros como el moral o el filosófico 86 .<br />
A difer<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> lo que p<strong>la</strong>ntea el Dr. Chanfón <strong>sobre</strong> el hecho <strong>de</strong> que <strong>la</strong> percepción <strong>de</strong><br />
valor ti<strong>en</strong>e una fase subjetiva y otra objetiva, <strong>en</strong> <strong>la</strong> valuación se requirió <strong>en</strong> un principio<br />
hab<strong>la</strong>r <strong>de</strong> un valor que solo tuviera una visión objetiva, medible y única, por lo que <strong>de</strong>s<strong>de</strong><br />
el siglo XVIII se busco una <strong>de</strong>finición <strong>de</strong> ese valor.<br />
Los teóricos <strong>de</strong> <strong>la</strong> economía como David Ricardo manejaron el concepto <strong>de</strong>l valor ligado<br />
al trabajo como un patrón invariable que permitía una<br />
medición que no estuviera ligada a<br />
elem<strong>en</strong>tos que pudieran fluctuar, consi<strong>de</strong>rando que el trabajo necesario para realizar algo<br />
es siempre constante.<br />
Esta teoría es completam<strong>en</strong>te manejada por Carlos Marx qui<strong>en</strong><br />
establece que el valor <strong>de</strong><br />
algo (mercancía, inmueble, maquinaria,<br />
etc.) estaría <strong>de</strong>terminado por el tiempo <strong>de</strong> trabajo humano,<br />
simple, abstracto y socialm<strong>en</strong>te necesario para producirlo; así se<br />
obti<strong>en</strong>e un valor intrínseco in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>te <strong>de</strong> los precios, mismos<br />
que se vuelv<strong>en</strong> <strong>la</strong> expresión monetaria <strong>de</strong>l valor.<br />
Para 1870 <strong>la</strong> teoría cambio y se empezó a manejar un concepto<br />
difer<strong>en</strong>te <strong>en</strong> el que el valor se maneja <strong>de</strong> forma<br />
subjetiva,<br />
básicam<strong>en</strong>te porque no <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong>s condiciones sociales <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> economía (objetivas), sino <strong>de</strong> los gustos y prefer<strong>en</strong>cias <strong>de</strong>l<br />
consumidor, así como <strong>de</strong> <strong>la</strong>s condiciones <strong>de</strong> oferta 87 .<br />
A difer<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> <strong>la</strong> teoría <strong>de</strong> Marx, <strong>la</strong> teoría subjetiva <strong>de</strong>l valor es<br />
FACTORES NO SUJETOS<br />
A FLUCTUACION<br />
TIEMPO DE<br />
TRABAJO HUMANO<br />
VALOR<br />
Marx p<strong>la</strong>ntea un valor in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>te<br />
<strong>de</strong> los precios y <strong>la</strong> fluctuación<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
economía.<br />
también una teoría <strong>de</strong> precios ya que no existe <strong>la</strong> difer<strong>en</strong>ciación<br />
<strong>en</strong>tre<br />
valor y precio, que<br />
son el mismo y que se <strong>de</strong>termina <strong>en</strong> el mercado <strong>en</strong> función <strong>de</strong> <strong>la</strong> concurr<strong>en</strong>cia<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> oferta<br />
86 MEDINA López Ramón, CABRERA Aceves Juan, Paquete didáctico <strong>de</strong>l Seminario <strong>de</strong> Valuación<br />
Inmobiliaria, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UMSNH, Morelia, 1999.<br />
87 IBID.
y <strong>la</strong> <strong>de</strong>manda, pudiéndose establecer un valor teórico <strong>de</strong> equilibrio consi<strong>de</strong>rando una<br />
compet<strong>en</strong>cia perfecta.<br />
En compet<strong>en</strong>cia imperfecta no existe un solo valor e incluso los esc<strong>en</strong>arios <strong>de</strong> mercado<br />
pue<strong>de</strong>n subdividirse g<strong>en</strong>erando una gama amplia <strong>de</strong> valores – precios.<br />
Una vez establecido lo anterior, es conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te difer<strong>en</strong>ciar los conceptos <strong>de</strong> valor y<br />
precio; elem<strong>en</strong>tos que son manejados <strong>en</strong> <strong>la</strong> valuación, pudi<strong>en</strong>do g<strong>en</strong>erar<br />
confusión para<br />
qui<strong>en</strong> no se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tre inmerso <strong>en</strong> este campo. De esta forma se <strong>en</strong>t<strong>en</strong><strong>de</strong>rá como Valor<br />
“…..<strong>la</strong> cualidad <strong>de</strong> <strong>la</strong>s cosas, cuya virtud se da <strong>en</strong> suma <strong>de</strong> dinero o equival<strong>en</strong>te. Lo que<br />
es apreciable <strong>en</strong> cuanto subsista el crédito y merezca confianza el sujeto, <strong>la</strong> corporación,<br />
el gobierno o qui<strong>en</strong> lo garantiza”<br />
n sinónimo <strong>de</strong>l concepto anterior.<br />
ctores <strong>sobre</strong> estos.<br />
interacción <strong>de</strong> <strong>la</strong> oferta y <strong>la</strong> <strong>de</strong>manda <strong>en</strong> un esc<strong>en</strong>ario <strong>de</strong><br />
88 .<br />
El precio es consi<strong>de</strong>rado como “…..el valor pecunario <strong>en</strong> que se estima una cosa” 89 , lo<br />
que lo vuelve <strong>en</strong> muchos s<strong>en</strong>tidos u<br />
Así, pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>cirse que el valor <strong>de</strong> un inmueble <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> <strong>la</strong> disciplina valuatoria se reduce<br />
a términos físicos y a <strong>la</strong> influ<strong>en</strong>cia que pue<strong>de</strong>n t<strong>en</strong>er <strong>de</strong>terminados fa<br />
Los factores m<strong>en</strong>cionados solo son <strong>de</strong> carácter financiero, político o <strong>de</strong> p<strong>la</strong>neación y<br />
equipami<strong>en</strong>to urbano, <strong>de</strong>jando fuera cualquier influ<strong>en</strong>cia por parte <strong>de</strong> <strong>la</strong> carga histórica<br />
que pue<strong>de</strong> t<strong>en</strong>er el edificio.<br />
De esta forma nace el concepto <strong>de</strong> valor como refer<strong>en</strong>cia económica reflejada <strong>en</strong> términos<br />
monetarios, que surge <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
mercado que pue<strong>de</strong> ser:<br />
• Abierto, si existe un número apreciable <strong>de</strong> compradores y v<strong>en</strong><strong>de</strong>dores.<br />
• Monopólico si solo existe<br />
un v<strong>en</strong><strong>de</strong>dor.<br />
• Oligopólico si solo existe un grupo reducido <strong>de</strong> v<strong>en</strong><strong>de</strong>dores, que pue<strong>de</strong>n<br />
o no estar<br />
re<strong>la</strong>cionados <strong>en</strong>tre ellos y actúa coordinadam<strong>en</strong>te.<br />
• Monopsónico si so<strong>la</strong>m<strong>en</strong>te existe un comprador.<br />
• Oligopsónico si solo existe un grupo reducido <strong>de</strong> v<strong>en</strong><strong>de</strong>dores,<br />
que pue<strong>de</strong>n o no estar<br />
re<strong>la</strong>cionados <strong>en</strong>tre ellos y actúa coordinadam<strong>en</strong>te.<br />
Este tipo <strong>de</strong> valor es obt<strong>en</strong>ido por medio <strong>de</strong> <strong>la</strong> comparación con datos <strong>de</strong> mercado<br />
semejantes, <strong>en</strong> cuanto a <strong>sus</strong> características intrínsecas<br />
y extrínsecas, manejados por<br />
88 SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES. A.C., Op Cit., P. 04<br />
89 IBID.
medio <strong>de</strong> <strong>la</strong> estadística y t<strong>en</strong>i<strong>en</strong>do como condicionante <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> un conjunto <strong>de</strong><br />
datos que pueda ser tomado como muestra <strong>de</strong>l mercado 90 .<br />
De esta forma se establece <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia un solo valor para un edificio específico, mismo<br />
que es afectado por circunstancias especiales o aspectos circunstanciales alternados que<br />
ti<strong>en</strong><strong>en</strong> mucho que ver con los motivos que se t<strong>en</strong>gan para obt<strong>en</strong>er ese valor 91 ,<br />
g<strong>en</strong>erándose así varios resultados.<br />
Lo anterior constituye el elem<strong>en</strong>to base para <strong>la</strong> valuación, conocido como el valor <strong>de</strong><br />
mercado y <strong>de</strong>finido como “…..<strong>la</strong> cantidad estimada por <strong>la</strong> cual <strong>de</strong>bería cambiarse un<br />
activo <strong>en</strong>tre un comprador dispuesto y un v<strong>en</strong><strong>de</strong>dor dispuesto, <strong>en</strong> una transacción directa,<br />
<strong>de</strong>spués <strong>de</strong> apropiada comercialización <strong>en</strong> <strong>la</strong> cual <strong>la</strong>s partes hayan actuado cada una con<br />
conocimi<strong>en</strong>to, pru<strong>de</strong>ntem<strong>en</strong>te y sin presiones” 92 .<br />
DIFERENTES CONCEPTOS DE VALOR.<br />
En el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación inmobiliaria, se manejan difer<strong>en</strong>tes conceptos <strong>de</strong> valor,<br />
<strong>de</strong>finidos principalm<strong>en</strong>te por <strong>la</strong> metodología utilizada para su obt<strong>en</strong>ción. Sin pret<strong>en</strong><strong>de</strong>r<br />
transformar el pres<strong>en</strong>te trabajo <strong>en</strong> una guía teórica <strong>de</strong> valuación, se consi<strong>de</strong>ra <strong>de</strong><br />
fundam<strong>en</strong>tal importancia el conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los conceptos básicos por parte <strong>de</strong>l<br />
restaurador, para <strong>la</strong> compr<strong>en</strong>sión <strong>de</strong> su función <strong>en</strong> el proceso valuatorio y <strong>sus</strong><br />
implicaciones <strong>en</strong> el resultado <strong>de</strong> dicho proceso, <strong>sobre</strong> todo <strong>en</strong> el<br />
caso <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> históricos.<br />
• Valor físico.<br />
El valor físico o neto <strong>de</strong> reposición <strong>de</strong> un inmueble pue<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>finirse como el importe que resulta <strong>de</strong> <strong>de</strong>ducir al valor <strong>de</strong><br />
reposición nuevo, <strong>la</strong> cantidad requerida para revertir los <strong>efectos</strong><br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> vida útil consumida, <strong>de</strong>l estado <strong>de</strong> conservación, y <strong>de</strong> los<br />
factores externos que marcan su obsolesc<strong>en</strong>cia 93 , consi<strong>de</strong>rando<br />
como valor <strong>de</strong> reposición nuevo al costo <strong>de</strong> reproducción <strong>de</strong>l<br />
VALOR DE<br />
VALOR DE<br />
CONSTRUCCION<br />
DEMERITO POR<br />
EDAD Y ESTADO DE<br />
CONSERVACION<br />
Valor Físico o Directo<br />
90 ASOCIACION NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE VALUACION, A.C., Paquete<br />
Didáctico <strong>de</strong>l Curso <strong>de</strong> Valuación <strong>de</strong> Terr<strong>en</strong>os Urbanos, Pueb<strong>la</strong>, 1990, P. 07.<br />
91 IBID, P.67.<br />
92 ASOCIACION NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE VALUACION, A.C., Normas<br />
Profesionales <strong>de</strong> Valuación, Comisión <strong>de</strong> Normas, México, 1996, Norma III.<br />
93 RAMIREZ Fave<strong>la</strong> Antonio, HERRERA Prior Antonio, LOPEZ Bañales Alejandra, Guía <strong>de</strong> Valuación <strong>de</strong><br />
Bi<strong>en</strong>es Inmuebles <strong>de</strong> Propiedad Particu<strong>la</strong>r o <strong>de</strong>l Dominio Privado Gubernam<strong>en</strong>tal, CABIN/SEDESOL,<br />
México, 1988. P. 44.
inmueble <strong>en</strong> <strong>la</strong>s condiciones actuales, sin consi<strong>de</strong>rar ningún tipo <strong>de</strong> <strong>de</strong>preciación.<br />
• Valor <strong>de</strong> Capitalización.<br />
l valor <strong>de</strong> capitalización se <strong>de</strong>fine como el importe <strong>de</strong>l capital con<br />
el que se pue<strong>de</strong>n g<strong>en</strong>erar, a través <strong>de</strong> instrum<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> inversión<br />
alternativos, utilida<strong>de</strong>s simi<strong>la</strong>res a <strong>la</strong>s que producirán <strong>la</strong>s r<strong>en</strong>tas<br />
<strong>de</strong>l edificio. Este valor se refiere al pot<strong>en</strong>cial productivo <strong>de</strong>l<br />
inmueble consi<strong>de</strong>rado como una unidad r<strong>en</strong>table 94 .<br />
• Valor Comercial.<br />
El valor comercial es aquel que se obti<strong>en</strong>e <strong>de</strong> investigación para<br />
obt<strong>en</strong>er precios <strong>de</strong> v<strong>en</strong>ta o r<strong>en</strong>ta <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> simi<strong>la</strong>res,<br />
RENTAS DEL<br />
EDIFICIO EN<br />
FUNCION DE USO Y<br />
consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong>s condiciones actuales, <strong>la</strong>s perspectivas físicas, políticas, sociales y<br />
jurídicas. Este valor es <strong>de</strong>terminado finalm<strong>en</strong>te por <strong>la</strong> oferta y <strong>la</strong> <strong>de</strong>manda.<br />
TASA DE<br />
CAPITALIZACION EN<br />
FUNCION DE<br />
INSTRUMENTOS DE<br />
INVERSION<br />
Valor <strong>de</strong> Capitalización<br />
Los conceptos anteriores son manejados para obt<strong>en</strong>er lo que se conoce como valor <strong>de</strong><br />
mercado, <strong>de</strong>finido como el precio más probable que podría obt<strong>en</strong>erse por un bi<strong>en</strong>, y<br />
previam<strong>en</strong>te reconocido como elem<strong>en</strong>to base para <strong>la</strong> valuación.<br />
Una característica <strong>de</strong> este valor <strong>de</strong> mercado es que es establecido <strong>en</strong> base a elem<strong>en</strong>tos<br />
materiales, medibles física y económicam<strong>en</strong>te, si<strong>en</strong>do afectado principalm<strong>en</strong>te por<br />
factores <strong>de</strong> carácter objetivo y <strong>en</strong> m<strong>en</strong>or grado por factores subjetivos, <strong>en</strong>tre los que no se<br />
maneja el valor histórico.<br />
94 IBID, P. 43.
ASPECTOS LEGALES.<br />
La exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> un marco jurídico, <strong>la</strong> ext<strong>en</strong>sión <strong>de</strong> este y <strong>sobre</strong> todo su aplicación,<br />
pres<strong>en</strong>ta un panorama <strong>de</strong> <strong>la</strong> importancia que ti<strong>en</strong>e <strong>la</strong> materia estudiada, y al mismo<br />
tiempo proporciona el conocimi<strong>en</strong>to <strong>sobre</strong> los difer<strong>en</strong>tes recursos aplicables a el<strong>la</strong>, fuera<br />
<strong>de</strong> los aspectos teóricos o <strong>de</strong>l conocimi<strong>en</strong>to y <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> lo que correspon<strong>de</strong> a lo<br />
institucional.<br />
Uno <strong>de</strong> los aspectos más importantes a consi<strong>de</strong>rar <strong>en</strong> cuanto a <strong>la</strong> conservación y<br />
valoración <strong>de</strong>l Patrimonio Arquitectónico y Urbano es el que se refiere a <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes<br />
leyes, reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos, p<strong>la</strong>nes o recom<strong>en</strong>daciones que conforman un marco normativo tanto<br />
para <strong>la</strong> Conservación – Restauración, contemp<strong>la</strong>da como <strong>la</strong> actividad directam<strong>en</strong>te<br />
responsable <strong>de</strong> mant<strong>en</strong>er, conservar y asegurar <strong>la</strong> perman<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> los difer<strong>en</strong>tes<br />
elem<strong>en</strong>tos que conforman dicho Patrimonio; como para <strong>la</strong> Valuación, consi<strong>de</strong>rando a esta<br />
última disciplina como <strong>la</strong> <strong>en</strong>cargada <strong>de</strong> manejar el valor monetario <strong>de</strong> los mismos<br />
elem<strong>en</strong>tos, <strong>en</strong> una forma real y utilitaria que permite <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes<br />
operaciones que van <strong>de</strong>s<strong>de</strong> una simple compra – v<strong>en</strong>ta hasta <strong>la</strong> e<strong>la</strong>boración <strong>de</strong> proyectos<br />
<strong>de</strong> inversión <strong>en</strong> <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> carácter histórico.<br />
Como se observó <strong>en</strong> el estudio <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos teóricos <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración y <strong>la</strong><br />
valuación, el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> cada una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s disciplinas es radicalm<strong>en</strong>te difer<strong>en</strong>te, <strong>la</strong><br />
primera se <strong>en</strong>foca a <strong>la</strong>s activida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> conservación, mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to, investigación y<br />
divulgación <strong>de</strong>l patrimonio, mi<strong>en</strong>tras <strong>la</strong> segunda abarca los aspectos <strong>de</strong> precio, utilidad y<br />
operaciones <strong>de</strong> mercado <strong>en</strong> don<strong>de</strong> pue<strong>de</strong>n estar inmersos los elem<strong>en</strong>tos que forman<br />
parte <strong>de</strong> dicho patrimonio, si<strong>en</strong>do este, como materia <strong>de</strong> trabajo, el punto <strong>en</strong> común. En el<br />
ámbito legal se reflejan <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>cias m<strong>en</strong>cionadas, por lo que es importante conocer <strong>en</strong><br />
forma g<strong>en</strong>eral cuales son <strong>la</strong>s leyes aplicables, cuales los organismos <strong>en</strong>cargados <strong>de</strong> regir<br />
a cada una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s activida<strong>de</strong>s, y <strong>en</strong> que mom<strong>en</strong>to se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tran y ti<strong>en</strong><strong>en</strong> que funcionar <strong>de</strong><br />
manera conjunta.<br />
El conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos legales que <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>tan a <strong>la</strong> actividad <strong>de</strong>l restaurador<br />
permitirá realizar un análisis comparativo <strong>de</strong> su correspon<strong>de</strong>ncia con <strong>la</strong>s leyes y<br />
organismos que <strong>de</strong>marcan <strong>la</strong> actividad valuatoria, correspon<strong>de</strong>ncia que constituye parte<br />
fundam<strong>en</strong>tal <strong>de</strong> <strong>la</strong> realización <strong>de</strong>l pres<strong>en</strong>te trabajo. Dicho análisis permitirá <strong>de</strong>terminar<br />
puntos <strong>en</strong> común o contrarios, vacíos legales e incluso realizar propuestas para modificar<br />
o agregar elem<strong>en</strong>tos a los marcos exist<strong>en</strong>tes, para lograr una protección integral <strong>de</strong>l<br />
Patrimonio Arquitectónico.
Previam<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> realización <strong>de</strong>l análisis m<strong>en</strong>cionado, es necesario conocer que es una<br />
ley, un reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to o una recom<strong>en</strong>dación, cuales son <strong>sus</strong> difer<strong>en</strong>cias y cuando se aplican,<br />
esto con el fin <strong>de</strong> compr<strong>en</strong><strong>de</strong>r mejor el marco jurídico a exponer.<br />
• Ley.<br />
Prov<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te <strong>de</strong> <strong>la</strong> pa<strong>la</strong>bra <strong>la</strong>tina LEX, se refiere a una reg<strong>la</strong> obligatoria o necesaria; acto<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> autoridad soberana que permite o prohibe algo; un estatuto o condición para algo 95 .<br />
De acuerdo a Santo Tomás <strong>de</strong> Aquino “La ley no es más que una or<strong>de</strong>nación <strong>de</strong> <strong>la</strong> razón<br />
para el bi<strong>en</strong> común, promulgada por aquel que cuida <strong>de</strong> <strong>la</strong> comunidad” 96 .<br />
Se consi<strong>de</strong>ra como una norma <strong>en</strong> estricto s<strong>en</strong>tido o Stricto S<strong>en</strong>su, <strong>de</strong>finiéndose como el<br />
elem<strong>en</strong>to jurídico que impone <strong>de</strong>beres o conce<strong>de</strong> <strong>de</strong>rechos. Se trata <strong>de</strong> una reg<strong>la</strong><br />
establecida por <strong>la</strong> voluntad consci<strong>en</strong>te <strong>de</strong> ciertos hombres 97 .<br />
En México pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>nominarse leyes a todas aquel<strong>la</strong>s reg<strong>la</strong>s jurídicas <strong>de</strong> observancia<br />
g<strong>en</strong>eral, obligatorias y coercitivas que son formu<strong>la</strong>das por uno o varios órganos <strong>de</strong>l po<strong>de</strong>r<br />
Ejecutivo o Legis<strong>la</strong>tivo, sancionadas por este último a través <strong>de</strong> un proceso conocido<br />
como legis<strong>la</strong>ción.<br />
• Reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to.<br />
Se refiere al conjunto <strong>de</strong> medidas practicas que se establec<strong>en</strong> con el fin <strong>de</strong> llevar a efecto<br />
lo establecido previam<strong>en</strong>te <strong>en</strong> una ley. Es <strong>la</strong> colección <strong>de</strong> or<strong>de</strong>nes que rig<strong>en</strong> una cosa 98 .<br />
Se trata <strong>de</strong>l elem<strong>en</strong>to jurídico que permite llevar a <strong>la</strong> practica lo establecido <strong>en</strong> una ley, a<br />
través <strong>de</strong> una serie <strong>de</strong> or<strong>de</strong>nes.<br />
En el or<strong>de</strong>n jurídico mexicano, el reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to es una disposición <strong>de</strong> carácter legis<strong>la</strong>tivo<br />
que es expedida por el ejecutivo para facilitar el cumplimi<strong>en</strong>to a <strong>de</strong>talle <strong>de</strong> una ley,<br />
<strong>de</strong>rivando siempre <strong>de</strong> el<strong>la</strong> 99 . Se caracteriza por no po<strong>de</strong>r funcionar <strong>de</strong> forma<br />
in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> ley que le dio orig<strong>en</strong>, a<strong>de</strong>más <strong>de</strong> no po<strong>de</strong>r contra<strong>de</strong>cir<strong>la</strong>.<br />
ORDEN JURIDICO<br />
BASADO EN EL ART. 12<br />
DEL CODIGO CIVIL<br />
CONSTITUCION<br />
LEYES<br />
LEYES<br />
DECRETOS Y<br />
95<br />
GARCIA-PELAYO y Gross, Diccionario Enciclopédico Larousse, Ediciones Larousse, México, 1990.<br />
96<br />
FAGOTHEY Austin, Etica, Teoría y Aplicación, Interamericana, México,<br />
1986, P. 99.<br />
97<br />
GARCIA Maynez Eduardo, Introducción aRECOMENDACIO l Estudio <strong>de</strong>l Derecho, Editorial<br />
Porrúa, México, 1963, P. 5.<br />
98<br />
GARCIA-PELAYO y Gross, Op. Cit. NES<br />
99<br />
CARRION Daniel, Apuntes <strong>de</strong> Legis<strong>la</strong>ción <strong>de</strong>l Patrimonio Cultural, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1998.
• Decreto.<br />
Se refiere al <strong>la</strong>s disposiciones <strong>de</strong> carácter legis<strong>la</strong>tivo que son expedidas o dadas por el<br />
po<strong>de</strong>r ejecutivo 100 .<br />
En el or<strong>de</strong>n jurídico mexicano, el <strong>de</strong>creto es una disposición que es expedida por el po<strong>de</strong>r<br />
ejecutivo, con carácter <strong>de</strong> ley, haci<strong>en</strong>do uso temporal <strong>de</strong> <strong>la</strong>s funciones <strong>de</strong>l po<strong>de</strong>r<br />
legis<strong>la</strong>tivo, con el pl<strong>en</strong>o conocimi<strong>en</strong>to y aprobación <strong>de</strong> este 101 .<br />
• Recom<strong>en</strong>dación.<br />
Como su nombre lo dice, se trata <strong>de</strong> todo consejo o <strong>en</strong>comi<strong>en</strong>da dado por organismos no<br />
gubernam<strong>en</strong>tales, que carec<strong>en</strong> <strong>de</strong> peso jurídico y que pue<strong>de</strong>n ser aplicados o no, <strong>en</strong><br />
función <strong>de</strong> juicios <strong>de</strong> carácter moral.<br />
Se trata <strong>de</strong> consejos, propuestas técnicas, puntos <strong>de</strong> vista o proyectos emitidos por<br />
organismos interesados <strong>en</strong> <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>l patrimonio, nacionales o internacionales,<br />
<strong>en</strong>caminados a una correcta interv<strong>en</strong>ción <strong>en</strong> los elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> importancia histórica.<br />
MARCO JURIDICO DE LA RESTAURACION.<br />
Desarrollo Cronológico.<br />
La conservación <strong>de</strong>l Patrimonio Histórico se <strong>de</strong>sempeña<br />
<strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> un <strong>en</strong>torno legal que cu<strong>en</strong>ta con antece<strong>de</strong>ntes<br />
históricos que se remontan hasta <strong>la</strong>s Leyes <strong>de</strong> Indias,<br />
promulgadas por Carlos V, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se establecía el pago<br />
<strong>de</strong>l <strong>de</strong>nominado “Quinto Real” por parte <strong>de</strong> toda persona<br />
que traficara con piezas proce<strong>de</strong>ntes <strong>de</strong> los pueblos<br />
autóctonos.<br />
Sin embargo, <strong>la</strong> conformación <strong>de</strong> un marco legal <strong>de</strong><br />
protección <strong>de</strong>l Patrimonio vi<strong>en</strong>e ligada estrecham<strong>en</strong>te al<br />
surgimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l nacionalismo y <strong>la</strong> consci<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> una<br />
100 GARCIA-PELAYO y Gross, Op. Cit.<br />
101 Definición dada por el Autor.<br />
Leyes <strong>de</strong> Indias
i<strong>de</strong>ntidad cultural valiosa, pres<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> los primeros años <strong>de</strong> <strong>la</strong> etapa in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>te <strong>de</strong><br />
nuestro país.<br />
Los diversos procesos políticos y <strong>la</strong> inestabilidad vivida durante <strong>la</strong> segunda mitad <strong>de</strong>l siglo<br />
XIX fueron factores <strong>de</strong>terminantes <strong>en</strong> <strong>la</strong> creación <strong>de</strong> leyes que, por un <strong>la</strong>do protegieron<br />
elem<strong>en</strong>tos consi<strong>de</strong>rados <strong>de</strong> gran valor como <strong>la</strong>s pinturas y otros bi<strong>en</strong>es muebles, pero<br />
favorecieron <strong>la</strong> <strong>de</strong>strucción <strong>de</strong> los conjuntos arquitectónicos pert<strong>en</strong>eci<strong>en</strong>tes a <strong>la</strong>s or<strong>de</strong>nes<br />
religiosas suprimidas, tal es el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
ley <strong>de</strong>l 13 <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1859, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se mandaba <strong>la</strong> división y remate <strong>de</strong> estos<br />
edificios 102 .<br />
El 8 <strong>de</strong> octubre <strong>de</strong> 1885 bajo el gobierno <strong>de</strong> Porfirio<br />
Díaz , se creo <strong>la</strong> figura <strong>de</strong>l Inspector y Conservador<br />
<strong>de</strong> monum<strong>en</strong>tos arqueológicos <strong>de</strong> <strong>la</strong> república, <strong>de</strong>l<br />
mismo modo, se incluyeron por primera vez a los<br />
monum<strong>en</strong>tos históricos para su conservación,<br />
s<strong>en</strong>tando <strong>la</strong>s bases para <strong>la</strong> protección <strong>de</strong>l patrimonio<br />
cultural <strong>en</strong> el siglo XX 103 .<br />
La ley <strong>de</strong>l 11 <strong>de</strong> mayo <strong>de</strong> 1897 reafirmó <strong>la</strong> propiedad<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> nación <strong>sobre</strong> los monum<strong>en</strong>tos arqueológicos, lo<br />
que se especifica nuevam<strong>en</strong>te <strong>en</strong> el <strong>de</strong>creto <strong>de</strong>l 18 <strong>de</strong><br />
diciembre <strong>de</strong> 1902, capítulo II, artículos 4 y 35, don<strong>de</strong><br />
se <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ra a los edificios o ruinas arqueológicos e<br />
históricos como bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong>l dominio público.<br />
Después <strong>de</strong> <strong>la</strong> revolución y a pesar <strong>de</strong> <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>cias<br />
con el régim<strong>en</strong> <strong>de</strong> Díaz, se continuo con <strong>la</strong> t<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia<br />
Porfirio Díaz creo <strong>la</strong> imag<strong>en</strong> <strong>de</strong>l inspector<br />
y Conservador <strong>de</strong> monum<strong>en</strong>tos <strong>en</strong> 1885<br />
<strong>de</strong> conservación, por lo que <strong>en</strong> 1914, el gobierno <strong>de</strong> Victoriano Huerta promulga <strong>la</strong> Ley<br />
<strong>sobre</strong> Conservación <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos y Artísticos y Bellezas Naturales 104 ,<br />
<strong>de</strong>c<strong>la</strong>rando a estos como patrimonio <strong>de</strong> <strong>la</strong> cultura universal, m<strong>en</strong>cionando <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong><br />
conservar y restaurar. Para 1916 , V<strong>en</strong>ustiano Carranza emite <strong>la</strong> Ley <strong>sobre</strong><br />
Conservación <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos, Edificios, Templos y Objetos Históricos o<br />
102 LOMBARDO <strong>de</strong> Ruiz Sonia, El Patrimonio Arquitectónico y Urbano, <strong>en</strong> FLORESCANO Enrique<br />
(Coord), El Patrimonio Nacional <strong>de</strong> México, Tomo II, CONACULTA, Fondo <strong>de</strong> Cultura Económica, México,<br />
1997, P. 201.<br />
103 CARREON Daniel, Op. Cit.<br />
104 LOMBARDO <strong>de</strong> Ruiz Sonia, Op Cit.
Artísticos 105 , <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se retoman los conceptos dados por <strong>la</strong>s leyes <strong>de</strong> 1902 y 1914,<br />
eliminándose <strong>la</strong> figura <strong>de</strong>l Inspector y Conservador <strong>de</strong> monum<strong>en</strong>tos arqueológicos.<br />
El interés <strong>de</strong>l gobierno <strong>de</strong> Emilio Portes Gil <strong>sobre</strong> <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> una legis<strong>la</strong>ción <strong>sobre</strong> el<br />
patrimonio cultural se manifiesta <strong>en</strong> <strong>la</strong> promulgación <strong>en</strong> 1930 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley <strong>sobre</strong> Protección<br />
y Conservación <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos y Bellezas Naturales 106 , <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se consi<strong>de</strong>ra<br />
<strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l patrimonio cultural a los c<strong>en</strong>otes, cavernas, rocas esculpidas y se establec<strong>en</strong><br />
sanciones p<strong>en</strong>ales para qui<strong>en</strong> actúe contra cualquiera <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos consi<strong>de</strong>rados,<br />
<strong>de</strong>struyéndolos o traficando con ellos.<br />
Para 1934, Abe<strong>la</strong>rdo L. Rodríguez promulgo <strong>la</strong> Ley <strong>sobre</strong> Protección y Conservación<br />
<strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Arqueológicos e Históricos, Pob<strong>la</strong>ciones Típicas y Lugares <strong>de</strong><br />
Belleza Natural, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se empieza a consi<strong>de</strong>rar el concepto <strong>de</strong> monum<strong>en</strong>to histórico,<br />
<strong>de</strong>finiéndolo como todo aquel bi<strong>en</strong> mueble o inmueble posterior a <strong>la</strong> conquista. En esta ley<br />
se establece también un sistema obligatorio <strong>de</strong> registro para el Patrimonio,<br />
consi<strong>de</strong>rándose <strong>la</strong> aceptación <strong>de</strong> <strong>la</strong> propiedad privada arqueológica 107 .<br />
En este mismo año se adiciona al Artículo 73 Constitucional <strong>la</strong> fracción 25 vig<strong>en</strong>te, que<br />
faculta al Congreso <strong>de</strong> <strong>la</strong> Unión para “…..legis<strong>la</strong>r <strong>sobre</strong> monum<strong>en</strong>tos arqueológicos,<br />
artísticos e históricos, cuya conservación sea <strong>de</strong> interés nacional…..” 108 .<br />
Luis Echeverría Alvarez promulga <strong>en</strong> 1970 <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong>l Patrimonio Cultural <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Nación 109 , que consi<strong>de</strong>ra a <strong>la</strong>s colecciones <strong>de</strong> tipo ci<strong>en</strong>tífico, técnico, etnológico,<br />
antropológico, paleontológico , fonograbaciones, pelícu<strong>la</strong>s y fotografías. Posteriorm<strong>en</strong>te,<br />
<strong>en</strong> 1972 se promulga <strong>la</strong> vig<strong>en</strong>te Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>sobre</strong> Monum<strong>en</strong>tos y Zonas<br />
Arqueológicos, Artísticos e Históricos 110 , que pres<strong>en</strong>ta a <strong>la</strong> conservación como una<br />
especialidad compuesta por difer<strong>en</strong>tes activida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> índole técnica y ci<strong>en</strong>tífica, a<strong>de</strong>más<br />
<strong>de</strong> incluir los tipos <strong>de</strong> edificios que <strong>de</strong>b<strong>en</strong> consi<strong>de</strong>rarse monum<strong>en</strong>tos y manejar por<br />
primera vez el concepto <strong>de</strong> Zona <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos con el fin <strong>de</strong> proteger no solo al o los<br />
edificios sino también al contexto.<br />
Posteriorm<strong>en</strong>te a 1972 se emitieron otras leyes que inci<strong>de</strong>n <strong>en</strong> <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong> los<br />
<strong>inmuebles</strong> históricos, a pesar <strong>de</strong> ser <strong>de</strong> índole urbanística; tal es el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley<br />
Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos, aprobada <strong>en</strong> 1973 y <strong>la</strong> reforma al artículo 115<br />
105<br />
GERTZ Manero Alejandro, La <strong>de</strong>f<strong>en</strong>sa Jurídica y Social <strong>de</strong>l Patrimonio Cultural, Fondo <strong>de</strong> Cultura<br />
Económica, México, 1986, P. 66.<br />
106<br />
LOMBARDO <strong>de</strong> Ruiz Sonia, Op Cit.<br />
107<br />
CARREON Daniel, Op. Cit.<br />
108<br />
GOBIERNO FEDERAL, Constitución Política <strong>de</strong> los Estados Unidos Mexicanos, PRI, México, 1988, P.<br />
63.<br />
109<br />
CARREON Daniel, Op. Cit.<br />
110<br />
LOMBARDO <strong>de</strong> Ruiz Sonia, Op. Cit., P. 219.
Constitucional, aprobada <strong>en</strong> 1986, disposiciones legales que establecieron una re<strong>la</strong>ción<br />
directa <strong>en</strong>tre los municipios y <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Desarrollo Social (SEDESOL), <strong>en</strong> cuanto a<br />
p<strong>la</strong>nificación urbana <strong>en</strong> zonas <strong>de</strong> monum<strong>en</strong>tos 111 .<br />
Elem<strong>en</strong>tos Jurídicos <strong>de</strong> Or<strong>de</strong>n Fe<strong>de</strong>ral.<br />
Como ya se ha m<strong>en</strong>cionado, a nivel g<strong>en</strong>eral, se cu<strong>en</strong>ta con <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>sobre</strong><br />
Monum<strong>en</strong>tos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos, vig<strong>en</strong>te <strong>de</strong>s<strong>de</strong> 1972<br />
con algunas modificaciones durante el gobierno <strong>de</strong>l Lic. Miguel <strong>de</strong> <strong>la</strong> Madrid Hurtado.<br />
Esta ley es el resultado <strong>de</strong> los difer<strong>en</strong>tes esfuerzos por proteger y conservar el<br />
Patrimonio Cultural <strong>de</strong> <strong>la</strong> nación, sin embargo resulta insufici<strong>en</strong>te e inoperante <strong>en</strong> algunos<br />
casos, por tratarse <strong>de</strong> un elem<strong>en</strong>to jurídico creado hace 28 años.<br />
Si bi<strong>en</strong> es cierto que a partir <strong>de</strong> <strong>la</strong> implem<strong>en</strong>tación <strong>de</strong> esta ley y su respectivo reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to,<br />
se pres<strong>en</strong>taron avances <strong>en</strong> materia <strong>de</strong> conservación, exploración arqueológica e<br />
investigación; <strong>de</strong>be reconocerse también que se han propiciado algunos vacíos <strong>en</strong> cuanto<br />
a problemáticas o elem<strong>en</strong>tos no pres<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> el mom<strong>en</strong>to <strong>de</strong> creación <strong>de</strong> este marco<br />
jurídico, tales como <strong>la</strong> difer<strong>en</strong>te situación económica <strong>de</strong>l país, <strong>la</strong> falta <strong>de</strong> inversión <strong>en</strong><br />
conservación, el cambio <strong>en</strong> los usos <strong>de</strong> suelo <strong>en</strong> zonas históricas, así como <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia<br />
<strong>de</strong> nuevos especialistas <strong>en</strong> <strong>de</strong>terminadas áreas que inci<strong>de</strong>n <strong>en</strong> <strong>la</strong> jurisdicción <strong>de</strong> este<br />
marco. Al realizar un análisis <strong>de</strong>l texto es posible <strong>en</strong>contrar los aciertos y vacíos<br />
m<strong>en</strong>cionados anteriorm<strong>en</strong>te.<br />
Como ya se ha m<strong>en</strong>cionado, esta ley <strong>en</strong> su capítulo III, artículo 36 <strong>de</strong>termina lo que pue<strong>de</strong><br />
ser consi<strong>de</strong>rado monum<strong>en</strong>to histórico: “Los <strong>inmuebles</strong> construidos <strong>en</strong> los siglos XVI al<br />
XIX, <strong>de</strong>stinados a templos y <strong>sus</strong> anexos; arzobispados, obispados y casas curales;<br />
seminarios, conv<strong>en</strong>tos o cualesquiera otros <strong>de</strong>dicados a <strong>la</strong> administración, divulgación,<br />
<strong>en</strong>señanza o práctica <strong>de</strong> un culto religioso; así como a <strong>la</strong> educación y a <strong>la</strong> <strong>en</strong>señanza, a<br />
fines asist<strong>en</strong>ciales o b<strong>en</strong>éficos; al servicio y ornato públicos y al uso <strong>de</strong> <strong>la</strong>s autorida<strong>de</strong>s<br />
civiles y militares. Los muebles que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tr<strong>en</strong> o se hayan <strong>en</strong>contrado <strong>en</strong> dichos<br />
<strong>inmuebles</strong> y <strong>la</strong>s obras civiles relevantes <strong>de</strong> carácter privado, realizadas <strong>de</strong> los siglos XVI<br />
al XIX inclusive” 112 . Esta c<strong>la</strong>sificación muestra un universo limitado <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> con valor<br />
histórico, que ha servido para permitir su conservación, pero que <strong>de</strong>ja fuera a muchos<br />
111 IBID<br />
112 INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGIA E HISTORIA, Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>sobre</strong> Monum<strong>en</strong>tos y Zonas<br />
Arqueológicos, Artísticos e Históricos, INAH, México, 1984, P. 19.
otros que cu<strong>en</strong>tan con valor pero que no son m<strong>en</strong>cionados específicam<strong>en</strong>te, tales como<br />
<strong>la</strong>s vivi<strong>en</strong>das rurales o <strong>de</strong> barrio, <strong>la</strong> arquitectura fabril o <strong>de</strong> producción (Haci<strong>en</strong>das y<br />
ranchos), as otros <strong>inmuebles</strong> como el equipami<strong>en</strong>to ferroviario.<br />
Otro <strong>de</strong> los aspectos que crea un vacío es el periodo <strong>de</strong> tiempo m<strong>en</strong>cionado, siglos XVI al<br />
XIX, lo que <strong>de</strong>ja sin protección a los <strong>inmuebles</strong> pert<strong>en</strong>eci<strong>en</strong>tes al siglo XX, muchos <strong>de</strong> los<br />
cuales, por su tipología pue<strong>de</strong>n incluirse <strong>en</strong>tre los <strong>de</strong>l XIX. Dicho vacío es manejado <strong>en</strong><br />
parte a través <strong>de</strong> <strong>la</strong> creación <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Zonas <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos, consi<strong>de</strong>radas <strong>en</strong> el capítulo<br />
IV, artículos 39, 40 y 41 113 , que <strong>de</strong>terminan <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> estas, <strong>en</strong> cuanto a lo<br />
arqueológico, lo artístico y lo histórico.<br />
Si<strong>en</strong>do el objetivo <strong>de</strong> este estudio el vincu<strong>la</strong>r los aspectos <strong>de</strong> conservación con los<br />
económicos, es conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te el analizar lo que maneja <strong>la</strong> ley <strong>en</strong> ese s<strong>en</strong>tido,<br />
observándose <strong>en</strong> primer lugar que se cu<strong>en</strong>ta con disposiciones coercitivas que implican<br />
obligación pero no establec<strong>en</strong> mecanismos para el cumplimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> esta.<br />
Así, pue<strong>de</strong> notarse una primera contradicción <strong>en</strong> <strong>la</strong>s disposiciones g<strong>en</strong>erales <strong>de</strong> <strong>la</strong> ley,<br />
que <strong>en</strong> su capítulo I, artículo 2, establece que “ Es <strong>de</strong> utilidad publica, <strong>la</strong> investigación,<br />
protección, conservación, restauración y recuperación <strong>de</strong> los monum<strong>en</strong>tos arqueológicos,<br />
artísticos e históricos….” 114 , si<strong>en</strong>do que <strong>la</strong> gran mayoría <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> que conforman<br />
el patrimonio histórico son <strong>de</strong> propiedad privada, por lo que se da una contraposición<br />
<strong>en</strong>tre los intereses gubernam<strong>en</strong>tales establecidos (utilidad pública) y los intereses<br />
particu<strong>la</strong>res <strong>de</strong> los propietarios <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong>, qui<strong>en</strong>es no siempre están dispuestos a<br />
realizar <strong>la</strong>s acciones m<strong>en</strong>cionadas.<br />
El artículo 6 obliga a los propietarios <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>c<strong>la</strong>rados como monum<strong>en</strong>tos<br />
históricos a conservarlos o restaurarlos, sin consi<strong>de</strong>rar <strong>la</strong> viabilidad <strong>de</strong> esto por parte <strong>de</strong>l<br />
propietario, dados los altos costos que lo anterior pue<strong>de</strong> repres<strong>en</strong>tar. De no darse esto, el<br />
artículo 10 establece que <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción será efectuada por parte <strong>de</strong>l instituto<br />
correspondi<strong>en</strong>te con recursos propios que se cobraran posteriorm<strong>en</strong>te al propietario;<br />
medida que no es llevada a cabo por tratarse <strong>de</strong> financiami<strong>en</strong>to que no es recuperable.<br />
En cuanto a los propietarios que si están interesados o posibilitados para conservar <strong>sus</strong><br />
<strong>inmuebles</strong>, el articulo 11 establece ex<strong>en</strong>ciones <strong>de</strong> impuestos solo <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> existir<br />
conv<strong>en</strong>ios <strong>en</strong>tre el INAH y los gobiernos estatales, ex<strong>en</strong>ciones que solo serían aplicables<br />
a los bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> que no se explot<strong>en</strong> con fines <strong>de</strong> lucro.<br />
113<br />
INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGIA E HISTORIA, Op. Cit., P. 21.<br />
114<br />
IBID, P. 6.
De acuerdo a lo anterior, el poseer un inmueble histórico repres<strong>en</strong>ta, <strong>en</strong> <strong>la</strong> mayoría <strong>de</strong> los<br />
casos una carga económica pesada y pocos b<strong>en</strong>eficios para el propietario.<br />
En cuanto a <strong>la</strong>s operaciones inmobiliarias que se pue<strong>de</strong>n realizar con un inmueble<br />
histórico, <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>sobre</strong> Monum<strong>en</strong>tos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e<br />
Históricos establece <strong>en</strong> su artículo 25 que los actos consi<strong>de</strong>rados como <strong>de</strong> tras<strong>la</strong>do <strong>de</strong><br />
dominio <strong>de</strong> monum<strong>en</strong>tos históricos o artísticos <strong>de</strong>berán constar <strong>en</strong> escritura pública con<br />
ese carácter, estableciéndose <strong>la</strong> obligación por parte <strong>de</strong> los notarios públicos para dar<br />
aviso al INAH <strong>en</strong> un p<strong>la</strong>zo no mayor a treinta días.<br />
Lo anterior no se lleva a cabo, ya que <strong>en</strong> <strong>la</strong> mayoría <strong>de</strong> los instrum<strong>en</strong>tos legales que se<br />
g<strong>en</strong>eran <strong>en</strong> un proceso <strong>de</strong> compra – v<strong>en</strong>ta no se establece el hecho <strong>de</strong> que se trate <strong>de</strong> un<br />
monum<strong>en</strong>to histórico, ni el INAH recibe aviso alguno por <strong>la</strong> operación.<br />
Por último, cabe seña<strong>la</strong>r que <strong>en</strong> ningún mom<strong>en</strong>to se establece <strong>en</strong> <strong>la</strong> ley <strong>de</strong> 1972, ni <strong>en</strong> su<br />
reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to, que <strong>en</strong> <strong>la</strong> conservación, restauración, mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to u otra operación<br />
realizada <strong>sobre</strong> un inmueble histórico, <strong>de</strong>ba participar un especialista. Esto favorece <strong>la</strong><br />
perdida <strong>de</strong>l patrimonio por interv<strong>en</strong>ciones realizadas sin conocimi<strong>en</strong>to, así como <strong>la</strong> baja<br />
valoración <strong>en</strong> que se ti<strong>en</strong>e esos <strong>inmuebles</strong>.<br />
De acuerdo al análisis realizado, se <strong>de</strong>be reconocer que <strong>la</strong> ley vig<strong>en</strong>te ha sido y es <strong>de</strong><br />
gran utilidad para <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>l patrimonio histórico, consi<strong>de</strong>rando que <strong>en</strong> muchos<br />
s<strong>en</strong>tidos ha favorecido <strong>la</strong> conservación y protección <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> históricos, sin<br />
embargo, conti<strong>en</strong>e elem<strong>en</strong>tos que ya no funcionan o se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tran fuera <strong>de</strong>l contexto<br />
social y económico <strong>de</strong>l país, por lo que es necesario realizar un cambio <strong>en</strong> ese s<strong>en</strong>tido.<br />
Los artículos analizados ti<strong>en</strong><strong>en</strong> que ver directam<strong>en</strong>te con <strong>la</strong> utilidad <strong>de</strong> un instrum<strong>en</strong>to que<br />
pueda servir para el manejo económico y legal <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> catalogados como<br />
monum<strong>en</strong>tos históricos, el avalúo.<br />
In<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te <strong>de</strong> <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> este marco jurídico específico, exist<strong>en</strong> otras leyes<br />
<strong>de</strong> compet<strong>en</strong>cia fe<strong>de</strong>ral que <strong>de</strong> alguna forma afectan al Patrimonio Histórico <strong>de</strong>l País.<br />
La Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales es uno <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos jurídicos m<strong>en</strong>cionados<br />
anteriorm<strong>en</strong>te, ya que <strong>en</strong> su artículo primero, fracción VI, m<strong>en</strong>ciona que <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> los<br />
bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong>l dominio público fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong>berán consi<strong>de</strong>rarse a “Los monum<strong>en</strong>tos históricos o<br />
artísticos, muebles e <strong>inmuebles</strong>, <strong>de</strong> propiedad fe<strong>de</strong>ral” 115 . Lo anterior subordina a esta ley<br />
115 GOBIERNO FEDERAL, Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales, 23 <strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1981, Artículo 1.
todas <strong>la</strong>s operaciones <strong>de</strong> v<strong>en</strong>ta, r<strong>en</strong>ta, administración o permuta <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> antes<br />
<strong>de</strong>scritos.<br />
Así, se incluye a todos los edificios históricos que son ocupados por <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
administración pública fe<strong>de</strong>ral, así como los edificios <strong>de</strong> uso religioso, esto último <strong>de</strong><br />
acuerdo al artículo 35, fracción I que marca como bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong>stinados al servicio público<br />
“…..los templos y <strong>sus</strong> anexida<strong>de</strong>s…..” 116 .<br />
Esta ley es <strong>la</strong> única que prevé aspectos refer<strong>en</strong>tes a usos <strong>en</strong> los edificios históricos, así<br />
como operaciones <strong>de</strong> índole económica con los mismos, sin embargo, esto no abarca a<br />
todos los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> este tipo y no se cumple <strong>en</strong> su totalidad. Así, al igual que <strong>en</strong> <strong>la</strong> Ley<br />
Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos, se pue<strong>de</strong>n <strong>en</strong>contrar aspectos que son b<strong>en</strong>éficos para <strong>la</strong><br />
conservación y valoración monetaria <strong>de</strong>l patrimonio histórico <strong>de</strong> propiedad fe<strong>de</strong>ral, sin<br />
embargo también es evi<strong>de</strong>nte que muchos preceptos no se llevan a cabo y por lo tanto no<br />
cumpl<strong>en</strong> con su función.<br />
En el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong> utilización correcta <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> históricos se pue<strong>de</strong> consi<strong>de</strong>rar al<br />
articulo 37, mismo que especifica que para <strong>la</strong> asignación <strong>de</strong> un nuevo uso a edificios <strong>de</strong><br />
este tipo, ocupados por <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias fe<strong>de</strong>rales, se solicitará primero a <strong>la</strong> Secretaría<br />
<strong>en</strong>cargada <strong>de</strong>l manejo <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es nacionales 117 , que <strong>de</strong>berá buscarse <strong>la</strong> compatibilidad<br />
y respetarse <strong>la</strong> vocación propia <strong>de</strong> estos, a<strong>de</strong>más <strong>de</strong> esperar un dictam<strong>en</strong> al respecto,<br />
proporcionado por el INAH. Lo anterior no se cumple <strong>en</strong> su totalidad, ya que pue<strong>de</strong><br />
observarse que <strong>en</strong> muchos <strong>de</strong> estos edificios se hac<strong>en</strong> modificaciones o se les da usos<br />
que no son compatibles o que no ti<strong>en</strong><strong>en</strong> ningún estudio previo.<br />
En el caso <strong>de</strong> los templos <strong>de</strong>c<strong>la</strong>rados monum<strong>en</strong>tos, <strong>de</strong> acuerdo al artículo 47, <strong>la</strong><br />
Secretaría m<strong>en</strong>cionada <strong>de</strong>berá apegarse a lo establecido por el INAH, quedando<br />
facultada para realizar <strong>en</strong> ellos obras <strong>de</strong> conservación y mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to 118 . Esto no se<br />
cumple al pie <strong>de</strong> <strong>la</strong> letra, ya que se ha podido constatar que uno <strong>de</strong> los factores<br />
principales <strong>de</strong> <strong>de</strong>terioro <strong>en</strong> estos edificios es precisam<strong>en</strong>te <strong>la</strong> falta <strong>de</strong> mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to,<br />
mismo que no es realizado ni por aquellos que ti<strong>en</strong><strong>en</strong> <strong>la</strong> propiedad ni por los que gozan<br />
<strong>de</strong>l usufructo.<br />
En lo refer<strong>en</strong>te a lo económico, no se da un trato especial a los edificios históricos <strong>de</strong><br />
propiedad fe<strong>de</strong>ral, que son incluidos <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> lo que se conoce como patrimonio<br />
116 IBID. Artículo 35.<br />
117 Primeram<strong>en</strong>te fue <strong>la</strong> SAHOP (Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas), posteriorm<strong>en</strong>te <strong>la</strong><br />
SEDUE (Secretaría <strong>de</strong> Desarrollo Urbano y Ecología), <strong>de</strong>spués <strong>la</strong> SEDESOL (Secretaría <strong>de</strong> Desarrollo<br />
Social) y actualm<strong>en</strong>te <strong>la</strong> SECODAM (Secretaría <strong>de</strong> Contraloría y Desarrollo Administrativo).<br />
118 GOBIERNO FEDERAL, Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales….., Artículo 47.
inmobiliario fe<strong>de</strong>ral y que <strong>de</strong> acuerdo al artículo 63 quedan bajo <strong>la</strong> jurisdicción <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Comisión <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales <strong>en</strong> lo refer<strong>en</strong>te a su valuación para<br />
operaciones <strong>de</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación, adquisición o permuta, establecimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> montos <strong>de</strong><br />
in<strong>de</strong>mnización por expropiación, justipreciación <strong>de</strong> productos <strong>de</strong> concesión, justipreciación<br />
<strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> que <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral sea arr<strong>en</strong>dataria, y <strong>en</strong><br />
todos los <strong>de</strong>más casos contemp<strong>la</strong>dos por esta ley 119 .<br />
Lo anterior es ejecutado tal y como se expresa, con el único inconv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te <strong>de</strong> que no se<br />
requiere a especialistas <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos, carácter que no es<br />
consi<strong>de</strong>rado para asignar valor, utilizándose procedimi<strong>en</strong>tos simi<strong>la</strong>res a los usados <strong>en</strong><br />
<strong>inmuebles</strong> contemporáneos, lo que se refleja <strong>en</strong> valores bajos principalm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> el caso<br />
<strong>de</strong> in<strong>de</strong>mnización o justipreciación <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas, lo que constituye una <strong>de</strong>sv<strong>en</strong>taja para todos<br />
aquellos propietarios que son arr<strong>en</strong>dadores para una <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia fe<strong>de</strong>ral o son sujetos a<br />
expropiación.<br />
Cabe seña<strong>la</strong>r que exist<strong>en</strong> excepciones, principalm<strong>en</strong>te al consi<strong>de</strong>rar el producto <strong>de</strong><br />
concesiones, don<strong>de</strong> se consi<strong>de</strong>ra al inmueble <strong>en</strong> función <strong>de</strong> su productividad.<br />
En cuanto al registro y catalogación <strong>de</strong> estos <strong>inmuebles</strong>, <strong>de</strong> acuerdo al artículo 93, se<br />
establece que dicha función recaería <strong>en</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y<br />
Obras Públicas, actualm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Contraloría y Desarrollo Administrativo,<br />
sin embargo, dicha catalogación no esta completam<strong>en</strong>te actualizada, como se indica<br />
<strong>de</strong>berá estarlo. Lo anterior ocasiona muchas veces <strong>la</strong> perdida <strong>de</strong> patrimonio histórico por<br />
falta <strong>de</strong> conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> su régim<strong>en</strong> <strong>de</strong> propiedad para su mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to. 120<br />
En un análisis somero po<strong>de</strong>mos establecer que esta ley también ha sido importante para<br />
el manejo, mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to y protección <strong>de</strong> los edificios históricos propiedad <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Administración pública Fe<strong>de</strong>ral, <strong>de</strong>stacando el manejo legal y económico p<strong>la</strong>nteado para<br />
los mismos. Sin embargo, lo establecido <strong>en</strong> esta ley solo es aplicable a los <strong>inmuebles</strong> que<br />
ca<strong>en</strong> <strong>en</strong> el régim<strong>en</strong> <strong>de</strong> propiedad m<strong>en</strong>cionado, por lo que cualquier medida b<strong>en</strong>éfica solo<br />
se consi<strong>de</strong>ra para una parte <strong>de</strong>l Patrimonio.<br />
También hay que <strong>de</strong>stacar el hecho <strong>de</strong> que <strong>en</strong> ninguno <strong>de</strong> los apartados <strong>en</strong> los que se<br />
hab<strong>la</strong> <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> históricos, se contemp<strong>la</strong> <strong>la</strong> participación <strong>de</strong> especialistas <strong>en</strong> el<br />
área para un mejor manejo, control y valoración <strong>de</strong> los mismos.<br />
Tanto <strong>la</strong> Constitución, como <strong>la</strong>s dos leyes m<strong>en</strong>cionadas, han dado orig<strong>en</strong> a otros<br />
elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> <strong>la</strong> legis<strong>la</strong>ción fe<strong>de</strong>ral que son aplicables <strong>en</strong> difer<strong>en</strong>tes casos. Si<strong>en</strong>do el tema<br />
119 IBID. Artículo 63.<br />
120 IBID. Artículo 93.
fundam<strong>en</strong>tal <strong>de</strong> este trabajo el re<strong>la</strong>cionar los elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> valor histórico con su valor<br />
monetario, es importante m<strong>en</strong>cionar algunos ejemplos <strong>de</strong> este tipo <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos legales.<br />
En primer término se ti<strong>en</strong>e a los <strong>de</strong>cretos; mandatos <strong>de</strong>l po<strong>de</strong>r ejecutivo, que <strong>en</strong> este caso<br />
son <strong>de</strong> or<strong>de</strong>n fe<strong>de</strong>ral con aplicación <strong>en</strong> elem<strong>en</strong>tos específicos, <strong>inmuebles</strong> o zonas, que<br />
pue<strong>de</strong>n ubicarse <strong>en</strong> cualquier estado o ciudad <strong>de</strong>l país, emitidos <strong>de</strong> acuerdo a lo que se<br />
conoce como utilidad pública.<br />
En lo re<strong>la</strong>cionado a <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e<br />
Históricos, exist<strong>en</strong> los <strong>de</strong>cretos <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ratorios <strong>de</strong> zonas <strong>de</strong> monum<strong>en</strong>tos 121 , <strong>en</strong> cualquiera<br />
<strong>de</strong> <strong>sus</strong> tipos. Estos instrum<strong>en</strong>tos ti<strong>en</strong><strong>en</strong> como finalidad el establecer <strong>la</strong> importancia, los<br />
límites <strong>de</strong> una zona monum<strong>en</strong>tal, así como los elem<strong>en</strong>tos que forman parte <strong>de</strong> el<strong>la</strong>, con el<br />
fin <strong>de</strong> proveer <strong>la</strong> protección para estos, establecida <strong>en</strong> <strong>la</strong> misma ley.<br />
Un ejemplo <strong>de</strong> este tipo <strong>de</strong> instrum<strong>en</strong>to es el Decreto <strong>de</strong>l 18 <strong>de</strong> noviembre <strong>de</strong> 1977, por<br />
medio <strong>de</strong>l cual se <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ra una zona <strong>de</strong> monum<strong>en</strong>tos históricos <strong>en</strong> <strong>la</strong> ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>,<br />
con una ext<strong>en</strong>sión <strong>de</strong> 6.94 kilómetros cuadrados 122 .<br />
Este tipo <strong>de</strong> instrum<strong>en</strong>tos no consi<strong>de</strong>ran el manejo económico <strong>de</strong> los monum<strong>en</strong>tos <strong>de</strong><br />
propiedad particu<strong>la</strong>r, ni <strong>la</strong>s políticas <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo para esas zonas; si<strong>en</strong>do <strong>en</strong> muchos<br />
casos, elem<strong>en</strong>tos que no son consi<strong>de</strong>rados b<strong>en</strong>éficos por los propietarios <strong>de</strong> los<br />
<strong>inmuebles</strong>.<br />
Exist<strong>en</strong> otro tipo <strong>de</strong> <strong>de</strong>cretos que llegan a afectar al patrimonio histórico y a <strong>sus</strong><br />
propietarios, estos son los expropiatorios. Este tipo <strong>de</strong> <strong>de</strong>cretos, basados principalm<strong>en</strong>te<br />
<strong>en</strong> <strong>la</strong>s faculta<strong>de</strong>s concedidas al ejecutivo por <strong>la</strong> Constitución y <strong>en</strong> elem<strong>en</strong>tos jurídicos<br />
como <strong>la</strong> Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales 123 o <strong>la</strong> Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos<br />
Humanos, <strong>en</strong>tre otras, tras<strong>la</strong>dan <strong>la</strong> propiedad <strong>de</strong> uno o varios <strong>inmuebles</strong>, <strong>de</strong> los<br />
particu<strong>la</strong>res a <strong>la</strong> administración pública, con el fin <strong>de</strong> efectuar <strong>en</strong> ellos obras que son<br />
consi<strong>de</strong>radas necesarias para el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> <strong>la</strong> comunidad.<br />
Un <strong>de</strong>creto <strong>de</strong> expropiación se fundam<strong>en</strong>ta principalm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> necesida<strong>de</strong>s sociales,<br />
económicas o políticas, por lo que implica un estudio económico que no siempre es el<br />
a<strong>de</strong>cuado, <strong>sobre</strong> todo <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> afectación <strong>de</strong> zonas históricas.<br />
121<br />
Con fundam<strong>en</strong>to <strong>en</strong> los Artículos 1, 2, 3, 5, 21, 35, 36, 37, 38, 41, 42, 43 y 44 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong><br />
Monum<strong>en</strong>tos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos.<br />
122<br />
GOBIERNO FEDERAL, Decreto por el que se <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ra una zona <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos <strong>en</strong> <strong>la</strong> Ciudad<br />
<strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> <strong>de</strong> Zaragoza, Estado <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, <strong>en</strong> Periódico Oficial <strong>de</strong>l Gobierno Constitucional <strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong><br />
Pueb<strong>la</strong>, Pueb<strong>la</strong>, 18 <strong>de</strong> noviembre <strong>de</strong> 1977.<br />
123<br />
Con fundam<strong>en</strong>to <strong>en</strong> los Artículos 1, 3, 8, 9, 14, 58, 63, 65, 70 y 71 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es<br />
Nacionales.
Así, <strong>la</strong>s presiones ejercidas por <strong>la</strong>s nuevas necesida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> p<strong>la</strong>neación urbana, han<br />
afectado a los c<strong>en</strong>tros históricos, creando <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> eliminar los <strong>inmuebles</strong> más<br />
<strong>de</strong>teriorados para dar paso a elem<strong>en</strong>tos nuevos. Un ejemplo <strong>de</strong> esto es el Decreto <strong>de</strong>l 22<br />
<strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1992 124 , <strong>en</strong> el que se <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ra <strong>de</strong> utilidad pública el or<strong>de</strong>nami<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l<br />
Desarrollo Urbano <strong>de</strong>l C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> México, así como <strong>la</strong> creación <strong>de</strong><br />
c<strong>en</strong>tros <strong>de</strong> comercialización <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es. Lo anterior da motivo a <strong>la</strong> expropiación <strong>de</strong> 8<br />
<strong>inmuebles</strong> históricos con alto grado <strong>de</strong> <strong>de</strong>terioro para efectuar <strong>en</strong> ellos <strong>la</strong>s acciones<br />
necesarias para lo primero.<br />
Esta operación implica el manejo <strong>de</strong>l valor histórico <strong>en</strong> términos económicos, lo que<br />
queda a cargo <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales.<br />
In<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos m<strong>en</strong>cionados, también exist<strong>en</strong> otros instrum<strong>en</strong>tos<br />
g<strong>en</strong>erados por el po<strong>de</strong>r ejecutivo para integrar <strong>la</strong>s zonas <strong>de</strong>c<strong>la</strong>radas monum<strong>en</strong>tales a un<br />
proceso <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo que se ha <strong>en</strong>focado básicam<strong>en</strong>te al sector turístico.<br />
Estos instrum<strong>en</strong>tos se han originado con <strong>la</strong> figura legal <strong>de</strong> acuerdos <strong>en</strong>tre <strong>la</strong>s instancias<br />
que manejan el turismo y el patrimonio cultural, consi<strong>de</strong>rando a este último como un<br />
g<strong>en</strong>erador <strong>de</strong> ingresos para el país. Así, se pue<strong>de</strong> nombrar al Acuerdo <strong>de</strong> Co<strong>la</strong>boración<br />
para Impulsar el Acceso <strong>de</strong>l Turismo al Patrimonio Cultural 125 , celebrado <strong>en</strong>tre <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> Turismo y el Consejo Nacional para <strong>la</strong> Cultura y <strong>la</strong>s Artes <strong>en</strong> octubre <strong>de</strong><br />
1989, con el fin <strong>de</strong> establecer una estrategia <strong>de</strong> inversión y fom<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l <strong>de</strong>sarrollo <strong>en</strong> <strong>la</strong>s<br />
zonas arqueológicas, artísticas, e históricas, sin llegar a implem<strong>en</strong>tar medidas concretas<br />
que favorezcan los usos <strong>en</strong> los edificios, ni proponer <strong>la</strong> participación <strong>de</strong> los propietarios.<br />
D<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> los P<strong>la</strong>nes Nacionales <strong>de</strong> Desarrollo también se ha consi<strong>de</strong>rado el aspecto <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> promoción <strong>de</strong>l turismo cultural como fu<strong>en</strong>te <strong>de</strong> ingresos re<strong>la</strong>cionada con el patrimonio,<br />
surgi<strong>en</strong>do instrum<strong>en</strong>tos como <strong>la</strong> Dec<strong>la</strong>ratoria <strong>de</strong> Zona <strong>de</strong> Desarrollo Turístico Prioritario<br />
para <strong>la</strong> Zona <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> 126 , publicada <strong>en</strong><br />
diciembre <strong>de</strong> 1993 con el fin otorgar financiami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> apoyo para el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong><br />
proyectos <strong>de</strong> este tipo <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> <strong>la</strong> zona m<strong>en</strong>cionada, así como promover ante el gobierno<br />
124 GOBIERNO FEDERAL, Decreto Expropiatorio los <strong>inmuebles</strong> ubicados <strong>en</strong> <strong>la</strong>s calles <strong>de</strong> Mesones Nº 129,<br />
Roldán Nº 10, Soledad Nº 63, Soledad Nº 65, V<strong>en</strong>ustiano Carranza Nº 150, 152 y 154, República <strong>de</strong>l<br />
Salvador Nº 80, 82, 84, 86, 88 y 90, <strong>en</strong> Gaceta Oficial <strong>de</strong>l Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, México, D.F.,<br />
22 <strong>de</strong> Diciembre <strong>de</strong> 1992.<br />
125 GOBIERNO FEDERAL, Acuerdo <strong>de</strong> Co<strong>la</strong>boración que para Impulsar el Acceso <strong>de</strong>l Turismo al<br />
Patrimonio Cultural <strong>de</strong>l País, Celebrado por una parte por <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Turismo y por <strong>la</strong> otra el Consejo<br />
Nacional para <strong>la</strong> Cultura y <strong>la</strong>s Artes. SECTUR, México, 31 <strong>de</strong> octubre <strong>de</strong> 1989.<br />
126 GOBIERNO FEDERAL, Dec<strong>la</strong>ratoria <strong>de</strong> Zona <strong>de</strong> Desarrollo Turístico Prioritario para <strong>la</strong> Zona <strong>de</strong><br />
Monum<strong>en</strong>tos Históricos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> <strong>de</strong> Zaragoza, Municipio <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, Estado <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, signada<br />
por <strong>la</strong> SEDESOL, SEP y SECTUR, <strong>en</strong> Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, México., 31 <strong>de</strong> Diciembre <strong>de</strong> 1993.
estatal y municipal el manejo <strong>de</strong> una regu<strong>la</strong>ción <strong>en</strong> los usos <strong>de</strong> suelo, para hacerlos<br />
compatibles con el tipo <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo m<strong>en</strong>cionado.<br />
De acuerdo a esta <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ratoria se establec<strong>en</strong> acuerdos <strong>en</strong>tre varias secretarías <strong>de</strong> estado<br />
para apoyar <strong>la</strong> <strong>la</strong>bor <strong>de</strong>l INAH <strong>en</strong> <strong>la</strong> protección y conservación <strong>de</strong>l Patrimonio Histórico.<br />
También se busca el fom<strong>en</strong>tar <strong>la</strong> participación fe<strong>de</strong>ral, estatal, municipal, social y privado<br />
<strong>en</strong> <strong>la</strong> creación <strong>de</strong> <strong>la</strong> infraestructura que favorezca el <strong>de</strong>sarrollo turístico.<br />
Los elem<strong>en</strong>tos jurídicos m<strong>en</strong>cionados son aplicables directam<strong>en</strong>te a <strong>la</strong>s zonas <strong>de</strong><br />
monum<strong>en</strong>tos, <strong>en</strong> una búsqueda <strong>de</strong> integración <strong>de</strong> estas al <strong>de</strong>sarrollo económico, sin<br />
embargo, es posible <strong>de</strong>tectar una visión limitada al turismo, sin contemp<strong>la</strong>r otro tipo <strong>de</strong><br />
usos, ni establecer mecanismos económicos que permitan el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong>l habitante <strong>de</strong><br />
esas zonas, para que sea este el principal interesado <strong>en</strong> su conservación.<br />
Elem<strong>en</strong>tos Jurídicos Estatales y Municipales.<br />
Es conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te m<strong>en</strong>cionar que no solo a nivel fe<strong>de</strong>ral se a legis<strong>la</strong>do <strong>sobre</strong> el patrimonio<br />
histórico, si<strong>en</strong>do importantes los esfuerzos realizados por los gobiernos estatales y<br />
municipales para favorecer y fom<strong>en</strong>tar <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong> todos los edificios que integran<br />
dicho patrimonio y que corr<strong>en</strong> riesgo <strong>de</strong> per<strong>de</strong>rse.<br />
D<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> esa legis<strong>la</strong>ción pue<strong>de</strong> incluirse <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>te para los estados <strong>de</strong> Zacatecas,<br />
Michoacán, Guanajuato 127 o Pueb<strong>la</strong>, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> zonas monum<strong>en</strong>tales <strong>de</strong><br />
gran ext<strong>en</strong>sión, así como <strong>de</strong> pob<strong>la</strong>ciones históricas importantes, ha impulsado <strong>la</strong><br />
legis<strong>la</strong>ción <strong>sobre</strong> el patrimonio cultural.<br />
En el caso <strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, <strong>la</strong> legis<strong>la</strong>ción <strong>en</strong> <strong>la</strong> materia pue<strong>de</strong> observarse <strong>de</strong>s<strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Ley Sobre Protección y Conservación <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Arqueológicos e Históricos,<br />
Pob<strong>la</strong>ciones Típicas y Lugares <strong>de</strong> Belleza Natural, <strong>de</strong> 1934; <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos, <strong>de</strong><br />
1952; <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> 1967 y <strong>en</strong> forma reci<strong>en</strong>te, así como muy g<strong>en</strong>eral, <strong>la</strong> Ley<br />
<strong>de</strong> Fom<strong>en</strong>to a <strong>la</strong> Cultura <strong>de</strong>l Estado Libre y Soberano <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, <strong>de</strong> 1994.<br />
La preocupación reflejada <strong>en</strong> <strong>la</strong> legis<strong>la</strong>ción <strong>sobre</strong> los monum<strong>en</strong>tos no ha consi<strong>de</strong>rado el<br />
aspecto económico <strong>de</strong> <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>l patrimonio, ni tampoco los instrum<strong>en</strong>tos que<br />
pue<strong>de</strong>n utilizarse para esto, tales como el avalúo correcto <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> históricos.<br />
En el caso <strong>de</strong> los municipios, ha sido <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> efectuar un or<strong>de</strong>nami<strong>en</strong>to <strong>en</strong> el<br />
<strong>de</strong>sarrollo urbano, el motor para impulsar medidas jurídicas <strong>de</strong> protección y <strong>en</strong> su caso<br />
aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong>s zonas, pob<strong>la</strong>dos o conjuntos históricos.<br />
127 LOMBARDO <strong>de</strong> Ruiz Sonia, Op. Cit., P. 219.
En este s<strong>en</strong>tido pue<strong>de</strong>n se <strong>de</strong>staca <strong>la</strong> aplicación <strong>de</strong> P<strong>la</strong>nes Parciales <strong>de</strong> Desarrollo<br />
Urbano para La Conservación 128 , realizados <strong>en</strong> el estado <strong>de</strong> Jalisco, con una visión que<br />
busca combinar el control <strong>sobre</strong> el crecimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l área urbana, con <strong>la</strong> protección al<br />
patrimonio histórico y el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> <strong>la</strong> sociedad creadora <strong>de</strong>l mismo.<br />
Estos p<strong>la</strong>nes, dirigidos <strong>en</strong> un principio a los pob<strong>la</strong>dos históricos, se basan <strong>en</strong> un<br />
diagnostico <strong>de</strong>l estado <strong>de</strong> conservación e infraestructura exist<strong>en</strong>te, consi<strong>de</strong>rando también<br />
los usos más frecu<strong>en</strong>tes y <strong>la</strong>s estrategias <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo <strong>en</strong> este marco, evitando caer <strong>en</strong> el<br />
supuesto <strong>de</strong> que el único uso posible es el turístico.<br />
MARCO JURIDICO DE LA VALUACION.<br />
En el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong> Valuación, los elem<strong>en</strong>tos jurídicos se han <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>do <strong>de</strong> acuerdo a <strong>la</strong><br />
secu<strong>en</strong>cia histórica pres<strong>en</strong>tada <strong>en</strong> el capítulo 2, por lo que se hará refer<strong>en</strong>cia a <strong>la</strong>s leyes<br />
vig<strong>en</strong>tes y a <strong>la</strong> forma <strong>en</strong> que norman el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> esta actividad y su re<strong>la</strong>ción con <strong>la</strong><br />
conservación y su propio marco legal.<br />
Como ya se ha m<strong>en</strong>cionado, <strong>la</strong> valuación <strong>en</strong> México se <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong> <strong>en</strong> dos gran<strong>de</strong>s ramas<br />
g<strong>en</strong>erales, <strong>la</strong> realizada por el sistema bancario para <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes operaciones realizadas<br />
por particu<strong>la</strong>res principalm<strong>en</strong>te, y <strong>la</strong> realizada por <strong>la</strong> administración pública <strong>en</strong> los bi<strong>en</strong>es<br />
que son <strong>de</strong> su propiedad o que son objeto <strong>de</strong> alguna operación re<strong>la</strong>cionada con los p<strong>la</strong>nes<br />
y programas gubernam<strong>en</strong>tales. Ambas ramificaciones cu<strong>en</strong>tan con marcos jurídicos<br />
particu<strong>la</strong>res, mismos que es preciso conocer para po<strong>de</strong>r efectuar un análisis y realizar<br />
propuestas <strong>de</strong> mejora o simplem<strong>en</strong>te aplicar correctam<strong>en</strong>te los lineami<strong>en</strong>tos especificados<br />
<strong>en</strong> dichos marcos.<br />
Valuación Bancaria.<br />
Así, <strong>la</strong> valuación bancaria es realizada <strong>en</strong> función <strong>de</strong> lo establecido fundam<strong>en</strong>talm<strong>en</strong>te <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> Instituciones <strong>de</strong> Crédito, <strong>la</strong> Ley Orgánica <strong>de</strong>l Banco <strong>de</strong> México y <strong>en</strong> <strong>la</strong> Ley<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong> Valores.<br />
128 VARELA Torres Alfredo, GUERRERO Muñoz J. Francisco y Otros, P<strong>la</strong>n Parcial <strong>de</strong> Desarrollo Urbano<br />
Para <strong>la</strong> Conservación <strong>de</strong> Sayu<strong>la</strong>, Jalisco, H. Ayuntami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> Sayu<strong>la</strong>, Jalisco, 1998.
En lo concerni<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> Instituciones <strong>de</strong> Crédito, se establece <strong>en</strong> el Título<br />
Tercero, refer<strong>en</strong>te a Las Operaciones, Capítulo Primero, Artículo 46, fracción XXII, que se<br />
autoriza a dichas instituciones para practicar avalúos solicitados por los usuarios <strong>de</strong>l<br />
servicio, <strong>de</strong>finiéndose que dichos elem<strong>en</strong>tos t<strong>en</strong>drán <strong>la</strong> misma fuerza probatoria que <strong>la</strong>s<br />
leyes asignan a los avalúos hechos por corredor público o perito 129 .<br />
Del mismo modo, <strong>en</strong> el Artículo 48 <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma ley, se establece que <strong>la</strong>s características<br />
<strong>de</strong> los servicios prestados por <strong>la</strong>s instituciones <strong>de</strong> crédito, <strong>en</strong>tre los cuales se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra <strong>la</strong><br />
valuación, quedaran sujetas a lo dispuesto <strong>en</strong> <strong>la</strong> Ley Orgánica <strong>de</strong>l Banco <strong>de</strong> México 130 .<br />
De acuerdo a lo anterior, se consi<strong>de</strong>ran válidas <strong>la</strong>s reg<strong>la</strong>s para <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> avalúos,<br />
emitidas por el Banco <strong>de</strong> México, por medio <strong>de</strong>l Telex – Circu<strong>la</strong>r 33/88, <strong>de</strong>l 23 <strong>de</strong> marzo<br />
<strong>de</strong> 1988, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se marca <strong>de</strong> forma g<strong>en</strong>eral algunos <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos rectores <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
valuación bancaria, principalm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> cuanto a los métodos, los valuadores, <strong>la</strong><br />
responsabilidad <strong>de</strong> <strong>la</strong>s instituciones y <strong>la</strong> vigi<strong>la</strong>ncia y control <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad por parte <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong> Seguros, actualm<strong>en</strong>te Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong><br />
Valores 131 , órgano <strong>de</strong>sconc<strong>en</strong>trado <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Haci<strong>en</strong>da y Crédito Público, con<br />
autonomía técnica y faculta<strong>de</strong>s ejecutivas.<br />
Cabe seña<strong>la</strong>r que <strong>en</strong> los elem<strong>en</strong>tos legales anteriores, solo se <strong>de</strong>fine <strong>la</strong> facultad <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
instituciones bancarias para efectuar valuación, <strong>la</strong> responsabilidad que t<strong>en</strong>drán esas<br />
instituciones <strong>en</strong> <strong>la</strong> precisión <strong>de</strong> los avalúos, así como el hecho <strong>de</strong> que para esto <strong>de</strong>berán<br />
contratar los servicios <strong>de</strong> personas capacitadas que satisfagan los requisitos <strong>de</strong> <strong>la</strong> CNBV,<br />
sin precisarse aún cuales son esos requisitos, cual será el grado <strong>de</strong> capacitación, ni como<br />
<strong>de</strong>berá realizarse <strong>la</strong> valuación <strong>en</strong> casos específicos.<br />
Las disposiciones <strong>de</strong>l Banco <strong>de</strong> México y lo establecido <strong>en</strong> <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión<br />
Nacional Bancaria y <strong>de</strong> Valores fundam<strong>en</strong>tan <strong>la</strong> participación <strong>de</strong> esta para normar <strong>la</strong><br />
valuación realizada por <strong>la</strong>s instituciones <strong>de</strong> crédito. Esto se basa principalm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> el<br />
texto <strong>de</strong>l Artículo 2 <strong>de</strong>l Capítulo Primero, Título Primero, refer<strong>en</strong>te a La Naturaleza, Objeto<br />
y Faculta<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión, que a <strong>la</strong> letra dice: “ La Comisión t<strong>en</strong>drá por objeto<br />
supervisar y regu<strong>la</strong>r, <strong>en</strong> el ámbito <strong>de</strong> su compet<strong>en</strong>cia, a <strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s financieras, a fin <strong>de</strong><br />
procurar su estabilidad y correcto funcionami<strong>en</strong>to, así como mant<strong>en</strong>er y fom<strong>en</strong>tar el sano<br />
129 GOBIERNO FEDERAL, Ley <strong>de</strong> Instituciones <strong>de</strong> Crédito, Titulo III, Capítulo I, Artículo 46, Fracción<br />
XXII, Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, México, 18 <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1990.<br />
130 IBID, Artículo 48.<br />
131 BANCO DE MEXICO, Telex – Circu<strong>la</strong>r 33/88, Reg<strong>la</strong>s a <strong>la</strong>s que habrán <strong>de</strong> sujetarse <strong>la</strong>s instituciones <strong>de</strong><br />
Banca Múltiple y <strong>de</strong> Desarrollo <strong>en</strong> <strong>la</strong> formu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> avalúos, México, 23 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong> 1988, <strong>en</strong> MEDINA<br />
López Ramón, CABRERA Aceves Juan, Paquete didáctico <strong>de</strong>l Seminario <strong>de</strong> Valuación Inmobiliaria,<br />
Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UMSNH, Morelia, 1999.
y equilibrado <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong>l sistema financiero <strong>en</strong> su conjunto, <strong>en</strong> protección <strong>de</strong> los<br />
intereses <strong>de</strong>l público” 132 .<br />
Consi<strong>de</strong>rando a <strong>la</strong> actividad valuatoria como parte <strong>de</strong>l <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong>l m<strong>en</strong>cionado sistema<br />
financiero, se emitieron <strong>la</strong>s Circu<strong>la</strong>res 1201 y 1202, <strong>sobre</strong> <strong>la</strong>s Disposiciones <strong>de</strong><br />
Carácter G<strong>en</strong>eral para <strong>la</strong> Prestación <strong>de</strong>l Servicio <strong>de</strong> Avalúos, y <strong>sobre</strong> el Instructivo<br />
para <strong>la</strong> Formu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Inmuebles, respectivam<strong>en</strong>te.<br />
Si<strong>en</strong>do estas circu<strong>la</strong>res <strong>la</strong>s que marcaron <strong>la</strong>s políticas <strong>en</strong> cuanto a valuación hasta el año<br />
2000, es conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te analizar su cont<strong>en</strong>ido para establecer <strong>la</strong> forma <strong>en</strong> que se consi<strong>de</strong>ro<br />
a los <strong>inmuebles</strong> históricos <strong>en</strong> lo refer<strong>en</strong>te a esta actividad.<br />
En <strong>la</strong> disposición octava <strong>de</strong> <strong>la</strong> circu<strong>la</strong>r 1201 se establece que <strong>en</strong> <strong>la</strong> valuación <strong>de</strong><br />
edificaciones se <strong>de</strong>berán precisar todos los tipos <strong>de</strong> construcción que puedan<br />
<strong>de</strong>terminarse, su calidad y <strong>de</strong>scripción, dándose un valor <strong>de</strong> reposición nuevo para cada<br />
uno, <strong>de</strong>duci<strong>en</strong>do <strong>de</strong> este los <strong>de</strong>méritos correspondi<strong>en</strong>tes por edad, estado <strong>de</strong><br />
conservación, <strong>de</strong>fici<strong>en</strong>cias <strong>en</strong> proyecto, construcción o funcionalidad 133 .<br />
Esta metodología arroja un valor que es, <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> un inmueble histórico,<br />
g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te bajo, dada <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> aplicar factores <strong>de</strong> <strong>de</strong>mérito que afectan<br />
principalm<strong>en</strong>te por <strong>la</strong> edad <strong>de</strong> <strong>la</strong>s construcciones y por su estado <strong>de</strong> conservación.<br />
En <strong>la</strong> Disposición Nov<strong>en</strong>a se establece que para <strong>de</strong>terminar el valor <strong>de</strong> capitalización <strong>de</strong><br />
un inmueble <strong>de</strong>berán consi<strong>de</strong>rarse r<strong>en</strong>tas reales, optimas o estimadas, indicándose <strong>la</strong><br />
causa <strong>de</strong> usar estas dos últimas. Deberán <strong>de</strong>terminarse <strong>la</strong>s r<strong>en</strong>tas por cada tipo <strong>de</strong><br />
construcción, aplicándose <strong>de</strong>ducciones por vacíos, impuestos, servicios y otros gastos;<br />
aplicándose una tasa <strong>de</strong> capitalización fundam<strong>en</strong>tada <strong>en</strong> edad <strong>de</strong>l inmueble, vida<br />
probable, uso, estado <strong>de</strong> conservación, zona <strong>de</strong> ubicación y otros elem<strong>en</strong>tos 134 .<br />
Este tipo <strong>de</strong> valuación se basa <strong>en</strong> <strong>la</strong> productividad <strong>de</strong> un edificio, sin embargo, <strong>en</strong> el caso<br />
<strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> históricos, <strong>de</strong>be consi<strong>de</strong>rarse que <strong>la</strong>s r<strong>en</strong>tas reales son bajas y los usos<br />
g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te no son los más productivos, por no estar estudiados. Lo anterior da como<br />
resultado valores que no son a<strong>de</strong>cuados por no reflejar correctam<strong>en</strong>te <strong>la</strong> importancia <strong>de</strong><br />
los edificios.<br />
132 GOBIERNO FEDERAL, Ley <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong> Valores, Titulo I, Capítulo I,<br />
Artículo 2, Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, México, 27 <strong>de</strong> abril <strong>de</strong> 1995.<br />
133 COMISION NACIONAL BANCARIA, Circu<strong>la</strong>r 1201…..<br />
134 IBID.
Estas disposiciones no consi<strong>de</strong>ran <strong>de</strong> ninguna forma un manejo especial para el<br />
patrimonio arquitectónico, integrándolo al grueso <strong>de</strong>l mercado inmobiliario, y haciéndolo<br />
competir con edificaciones contemporáneas <strong>en</strong> condiciones <strong>de</strong> <strong>de</strong>sv<strong>en</strong>taja.<br />
En cuanto a otras formas <strong>de</strong> realizar esta valuación, solo se establece que “….. Los<br />
métodos que se utilic<strong>en</strong> <strong>de</strong>berán ajustarse a <strong>la</strong>s técnicas que, <strong>en</strong> <strong>la</strong> practica, se<br />
consi<strong>de</strong>r<strong>en</strong> aceptables <strong>en</strong> materia <strong>de</strong> valuación…..” 135 , esto da un marg<strong>en</strong> <strong>de</strong> actuación<br />
que permite manejar varios criterios, lo que pue<strong>de</strong> ser favorable para <strong>la</strong> asignación <strong>de</strong><br />
valores a edificios históricos, ya que no niega <strong>la</strong> posibilidad <strong>de</strong> utilizar cualquier método<br />
fuera <strong>de</strong> los tradicionales, siempre y cuando sea aceptable <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> <strong>la</strong> técnica valuatoria.<br />
En cuanto al registro <strong>de</strong> los peritos valuadores <strong>la</strong> Disposición Décima sexta indica que se<br />
otorgara este con carácter <strong>de</strong> provisional, con una vig<strong>en</strong>cia <strong>en</strong>tre 12 y 18 meses, al<br />
aspirante que se someta y apruebe el exam<strong>en</strong> <strong>de</strong> conocimi<strong>en</strong>tos técnicos establecido por<br />
<strong>la</strong> Comisión 136 .<br />
El exam<strong>en</strong> consiste básicam<strong>en</strong>te <strong>en</strong> <strong>de</strong>scripción y c<strong>la</strong>sificación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong>,<br />
procedimi<strong>en</strong>tos y criterios para inspección y levantami<strong>en</strong>to físico, sistemas y criterios para<br />
<strong>de</strong>terminar valor <strong>de</strong> reposición nuevo, criterios para obt<strong>en</strong>er valores <strong>de</strong> terr<strong>en</strong>o, bases<br />
para <strong>de</strong>terminar tipos <strong>de</strong> construcción y <strong>sus</strong> valores unitarios respectivos, sistemas y<br />
criterios empleados para <strong>de</strong>terminar <strong>la</strong> vida útil total y <strong>la</strong> reman<strong>en</strong>te, bases para<br />
<strong>de</strong>terminar <strong>de</strong>méritos, bases para <strong>de</strong>terminar r<strong>en</strong>tas, bases para <strong>de</strong>terminar <strong>de</strong>ducciones<br />
y tasas <strong>de</strong> capitalización. Esta evaluación se realiza <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l marco que establec<strong>en</strong> los<br />
difer<strong>en</strong>tes métodos matemáticos para <strong>la</strong> <strong>de</strong>terminación <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos m<strong>en</strong>cionados 137 .<br />
Para <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l registro <strong>de</strong>finitivo como perito valuador, se requiere <strong>de</strong> otra<br />
evaluación y <strong>de</strong> <strong>la</strong> pres<strong>en</strong>tación <strong>de</strong> un informe <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad valuatoria <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>da,<br />
cartas <strong>de</strong> refer<strong>en</strong>cia otorgadas por cada una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s instituciones para <strong>la</strong>s cuales se ha<br />
prestado el servicio, copia <strong>de</strong> dos avalúos realizados, y el aval <strong>de</strong>l colegio <strong>de</strong><br />
profesionistas correspondi<strong>en</strong>te (Colegio <strong>de</strong> Ing<strong>en</strong>ieros o Arquitectos), así como <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
sociedad <strong>de</strong> valuadores a <strong>la</strong> que se pert<strong>en</strong>ezca (SAVAC 138 o SICIV 139 ).<br />
135 BANCO DE MEXICO, Telex – Circu<strong>la</strong>r 33/88, Apartado 1 refer<strong>en</strong>te a Los Métodos <strong>de</strong> Valuación, <strong>en</strong><br />
CNBV, Circu<strong>la</strong>r 1201, Anexo I, México, 14 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong> 1994.<br />
136 COMISION NACIONAL BANCARIA, Circu<strong>la</strong>r 1201…..<br />
137 COMISION NACIONAL BANCARIA, Guía <strong>de</strong> Evaluación para Peritos Valuadores Solicitantes <strong>de</strong><br />
Registro Provisional, <strong>en</strong> CNBV, Circu<strong>la</strong>r 1201, Anexo II, México, 14 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong> 1994.<br />
138 Sociedad <strong>de</strong> Arquitectos Valuadores.<br />
139 Sociedad <strong>de</strong> Ing<strong>en</strong>ieros Civiles Valuadores.
Cabe seña<strong>la</strong>r que a pesar <strong>de</strong> existir postgrados y especialida<strong>de</strong>s <strong>en</strong> valuación, no se<br />
m<strong>en</strong>ciona <strong>en</strong>tre los requisitos para ser perito el contar con alguno <strong>de</strong> estos estudios,<br />
si<strong>en</strong>do básicam<strong>en</strong>te el exam<strong>en</strong> m<strong>en</strong>cionado <strong>la</strong> única forma <strong>de</strong> obt<strong>en</strong>er el registro.<br />
En <strong>la</strong> Disposición Vigésima Séptima, se establece que <strong>la</strong> Comisión t<strong>en</strong>drá <strong>la</strong> facultad <strong>de</strong><br />
at<strong>en</strong><strong>de</strong>r cualquier rec<strong>la</strong>mación <strong>en</strong> cuanto al resultado <strong>de</strong> <strong>la</strong> formu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> avalúos,<br />
solicitando <strong>en</strong> este caso <strong>la</strong> información necesaria a <strong>la</strong> institución <strong>de</strong> crédito, al perito y <strong>en</strong><br />
su caso al interesado, para realizar un análisis y emitir un dictam<strong>en</strong> 140 .<br />
Lo anterior posibilita al propietario <strong>de</strong> un inmueble, histórico o contemporáneo, a pres<strong>en</strong>tar<br />
una inconformidad cuando los valores obt<strong>en</strong>idos sean consi<strong>de</strong>rados fuera <strong>de</strong> <strong>la</strong> realidad.<br />
Esta posibilidad g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te no es manejada por ignorar <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> <strong>la</strong> disposición<br />
m<strong>en</strong>cionada.<br />
La Circu<strong>la</strong>r 1202, se refiere al mo<strong>de</strong>lo <strong>de</strong> formato único a utilizarse <strong>en</strong> los avalúos<br />
inmobiliarios, con el fin <strong>de</strong> unificar los criterios y procedimi<strong>en</strong>tos, cont<strong>en</strong>i<strong>en</strong>do el mínimo<br />
<strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos a consi<strong>de</strong>rar <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> terr<strong>en</strong>os, vivi<strong>en</strong>das y edificios.<br />
De acuerdo a esto, se <strong>de</strong>fin<strong>en</strong> los elem<strong>en</strong>tos básicos que <strong>de</strong>berá cont<strong>en</strong>er un avalúo<br />
inmobiliario, tales como los nombres <strong>de</strong>l solicitante, <strong>de</strong>l propietario <strong>en</strong> caso <strong>de</strong> no ser el<br />
mismo y <strong>de</strong>l valuador, el numero <strong>de</strong> registro <strong>de</strong>l perito, fecha, tipo <strong>de</strong> inmueble, régim<strong>en</strong><br />
<strong>de</strong> propiedad, propósito <strong>de</strong>l avalúo, ubicación <strong>de</strong>l inmueble y número <strong>de</strong> cu<strong>en</strong>ta predial.<br />
A<strong>de</strong>más se <strong>de</strong>b<strong>en</strong> consi<strong>de</strong>rar <strong>la</strong>s características urbanas tales como <strong>la</strong> c<strong>la</strong>sificación <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
zona, el tipo <strong>de</strong> construcción dominante (En don<strong>de</strong> se marca como antiguo o mo<strong>de</strong>rno), <strong>la</strong><br />
<strong>de</strong>nsidad <strong>de</strong> construcción, <strong>la</strong> pob<strong>la</strong>ción, el uso <strong>de</strong>l suelo, <strong>la</strong>s vías <strong>de</strong> acceso y los servicios<br />
públicos 141 .<br />
En cuanto al terr<strong>en</strong>o se incluirán <strong>sus</strong> colindancias, área total, topografía y configuración,<br />
<strong>de</strong>nsidad habitacional permitida, int<strong>en</strong>sidad <strong>de</strong> construcción, servidumbres y restricciones.<br />
En lo refer<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> construcción se <strong>de</strong>be incluir su uso actual, tipo <strong>de</strong> construcción,<br />
calidad <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma, niveles, edad aproximada, vida útil reman<strong>en</strong>te, estado <strong>de</strong><br />
conservación, elem<strong>en</strong>tos constitutivos <strong>de</strong> <strong>la</strong> construcción, insta<strong>la</strong>ciones especiales,<br />
elem<strong>en</strong>tos accesorios y obras complem<strong>en</strong>tarias 142 .<br />
140<br />
COMISION NACIONAL BANCARIA, Circu<strong>la</strong>r 1201, con fundam<strong>en</strong>to <strong>en</strong> los artículos 119 y 120 <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Ley <strong>de</strong> Instituciones <strong>de</strong> Crédito.<br />
141<br />
COMISION NACIONAL BANCARIA, Instructivo para <strong>la</strong> Formu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Inmuebles, <strong>en</strong><br />
CNBV, Circu<strong>la</strong>r 1202, Anexo I, México, 14 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong> 1994.<br />
142<br />
IBID.
Como parte importante <strong>de</strong>berá incluirse un apartado <strong>de</strong>nominado consi<strong>de</strong>raciones previas<br />
al avalúo, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se especificarán <strong>la</strong>s fu<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> consulta, criterios <strong>de</strong> valuación,<br />
justificación <strong>de</strong> los mismos, y todos aquellos conceptos que incidan <strong>en</strong> el avalúo y que no<br />
puedan ser expresados <strong>en</strong> otro apartado o cuya importancia amerite el ser resaltados,<br />
como el valor histórico.<br />
Esta circu<strong>la</strong>r también establece los métodos a utilizar y los <strong>de</strong>fine <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l marco legal<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> sigui<strong>en</strong>te forma.<br />
Método físico o directo: Es el procedimi<strong>en</strong>to racional mediante el cual se <strong>de</strong>termina el<br />
valor físico o directo.<br />
Método por r<strong>en</strong>tabilidad: Es el procedimi<strong>en</strong>to que permite <strong>de</strong>terminar el valor <strong>de</strong><br />
capitalización a partir <strong>de</strong> <strong>la</strong> r<strong>en</strong>ta efectiva que produce un inmueble.<br />
Método residual: Es el procedimi<strong>en</strong>to que permite <strong>de</strong>terminar el valor pot<strong>en</strong>cial <strong>de</strong> un bi<strong>en</strong><br />
raíz y esta basado <strong>en</strong> proyectos <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollos inmobiliarios, reales o hipotéticos, acor<strong>de</strong>s<br />
con el uso <strong>de</strong>l suelo autorizado, el mejor aprovechami<strong>en</strong>to que pueda obt<strong>en</strong>erse <strong>de</strong>l<br />
inmueble y <strong>la</strong>s condiciones <strong>de</strong> financiami<strong>en</strong>to prevaleci<strong>en</strong>tes.<br />
Las circu<strong>la</strong>res anteriorm<strong>en</strong>te m<strong>en</strong>cionadas quedaron sin efecto a partir <strong>de</strong> Julio <strong>de</strong> 2000,<br />
cuando <strong>en</strong>traron <strong>en</strong> vigor <strong>la</strong>s disposiciones <strong>de</strong> <strong>la</strong> Circu<strong>la</strong>r 1462 (14 <strong>de</strong> febrero <strong>de</strong> 2000) <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong> Valores, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se marcan cambios <strong>en</strong> <strong>la</strong>s<br />
políticas <strong>de</strong> valuación inmobiliaria.<br />
Los cambios substanciales se dan <strong>en</strong> lo refer<strong>en</strong>te al registro <strong>de</strong> peritos valuadores,<br />
mismo que podrá ser otorgado <strong>de</strong> manera in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>te por <strong>la</strong>s instituciones bancarias,<br />
sin que medie un registro ante <strong>la</strong> Comisión, con fundam<strong>en</strong>to <strong>en</strong> el artículo 46, fracción<br />
XXII <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> Instituciones <strong>de</strong> Crédito 143 .<br />
Lo anterior permite una apertura para <strong>la</strong> participación multidisciplinaria <strong>en</strong> <strong>la</strong> formu<strong>la</strong>ción<br />
<strong>de</strong> avalúos, <strong>de</strong> acuerdo a <strong>la</strong>s políticas establecidas por cada uno <strong>de</strong> los bancos.<br />
En los apartados cuarto y quinto <strong>de</strong> <strong>la</strong> m<strong>en</strong>cionada circu<strong>la</strong>r, se establece <strong>la</strong> obligación por<br />
parte <strong>de</strong> <strong>la</strong>s instituciones bancarias para g<strong>en</strong>erar <strong>sus</strong> propios manuales <strong>de</strong> valuación y<br />
criterios técnicos, mismos que <strong>de</strong>berán ser <strong>en</strong>tregados a <strong>la</strong> Comisión para su aplicación.<br />
Esto permite que cada institución soporte a<strong>de</strong>cuadam<strong>en</strong>te <strong>sus</strong> criterios, pudi<strong>en</strong>do variar lo<br />
establecido anteriorm<strong>en</strong>te, g<strong>en</strong>erando nuevas formas <strong>de</strong> valuar edificios, siempre y<br />
cuando se siga con <strong>la</strong>s tres líneas establecidas <strong>en</strong> <strong>la</strong>s circu<strong>la</strong>res 1201 y 1202.<br />
143 COMISION NACIONAL BANCARIA, Circu<strong>la</strong>r 1462, México, 14 <strong>de</strong> febrero <strong>de</strong> 2000.
Con respecto al formato establecido, no exist<strong>en</strong> gran<strong>de</strong>s variantes <strong>en</strong> cuanto al cont<strong>en</strong>ido<br />
básico, con <strong>la</strong> v<strong>en</strong>taja <strong>de</strong> po<strong>de</strong>r anexar información y análisis adicionales para <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>tar<br />
los valores dados. Los elem<strong>en</strong>tos constitutivos <strong>de</strong>l avalúo, consignados <strong>en</strong> <strong>la</strong> circu<strong>la</strong>r 1202<br />
y manejados también <strong>en</strong> <strong>la</strong> circu<strong>la</strong>r 1462, pue<strong>de</strong>n hacer rígido el proceso, sin embargo<br />
también pue<strong>de</strong>n posibilitar <strong>la</strong> asignación <strong>de</strong> valores más justos, <strong>en</strong> función <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
información que se vierta <strong>en</strong> el formato, <strong>la</strong> posible participación <strong>de</strong> especialistas y <strong>la</strong><br />
selección <strong>de</strong> métodos y técnicas aplicables a los edificios históricos y su realidad<br />
económica.<br />
Cabe hacer m<strong>en</strong>ción que <strong>en</strong> lo refer<strong>en</strong>te al marco jurídico <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación inmobiliaria<br />
bancaria solo se m<strong>en</strong>cionan <strong>la</strong>s sigui<strong>en</strong>tes leyes: Ley <strong>de</strong> Instituciones <strong>de</strong> Crédito, Ley <strong>de</strong>l<br />
Mercado <strong>de</strong> Valores, Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales, Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong>l Equilibrio<br />
Ecológico y <strong>la</strong> Protección <strong>de</strong>l Ambi<strong>en</strong>te, Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> Correduría Pública, Ley Agraria,<br />
Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos, Código Financiero <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, Ley <strong>de</strong><br />
Desarrollo Urbano <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, Ley Ambi<strong>en</strong>tal <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, Leyes<br />
Catastrales <strong>de</strong> los estados 144 , P<strong>la</strong>nes Parciales <strong>de</strong> Desarrollo Urbano y Dec<strong>la</strong>ratorias <strong>de</strong><br />
usos y <strong>de</strong>stinos urbanos. Lo anterior <strong>de</strong>ja fuera a <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos y Zonas<br />
Arqueológicos, Artísticos e Históricos, a pesar <strong>de</strong> que <strong>en</strong> <strong>la</strong> actividad valuatoria se<br />
incluy<strong>en</strong> a los edificios históricos.<br />
Valuación Gubernam<strong>en</strong>tal.<br />
En lo refer<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> valuación realizada por <strong>la</strong> administración pública fe<strong>de</strong>ral, resulta<br />
aplicable lo establecido <strong>en</strong> el Manual <strong>de</strong> Organización G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong><br />
Contraloría y Desarrollo Administrativo, <strong>sobre</strong> el órgano <strong>de</strong>sconc<strong>en</strong>trado <strong>de</strong>nominado<br />
Comisión <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se establec<strong>en</strong> <strong>la</strong>s funciones <strong>de</strong><br />
este como rector <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad valuatoria <strong>en</strong>focada al patrimonio inmobiliario <strong>de</strong>l<br />
Gobierno Fe<strong>de</strong>ral, <strong>de</strong> acuerdo al marco jurídico dado para <strong>la</strong> m<strong>en</strong>cionada Secretaría, con<br />
fundam<strong>en</strong>to <strong>en</strong> <strong>la</strong> Ley Orgánica <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Publica fe<strong>de</strong>ral, <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral<br />
<strong>de</strong> Responsabilida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> los Servidores Públicos, <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> Entida<strong>de</strong>s<br />
Paraestatales, <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> Adquisiciones y Obras Públicas y <strong>la</strong> Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es<br />
Nacionales.<br />
144 IBID
De acuerdo a lo anterior, <strong>la</strong> CABIN ti<strong>en</strong>e como objetivo principal el “…..Coadyuvar, con el<br />
Gobierno Fe<strong>de</strong>ral, <strong>en</strong> <strong>la</strong> administración, preservación y protección <strong>de</strong> su patrimonio<br />
inmobiliario y <strong>en</strong> <strong>la</strong> racionalización <strong>de</strong> <strong>la</strong>s activida<strong>de</strong>s valuatorias y <strong>de</strong> justipreciación <strong>de</strong><br />
r<strong>en</strong>tas que le sean <strong>en</strong>com<strong>en</strong>dadas, at<strong>en</strong>di<strong>en</strong>do siempre el interés público y los aspectos<br />
pertin<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> <strong>la</strong> política inmobiliaria establecida…..” 145 .<br />
De esta forma, se <strong>de</strong>termina <strong>la</strong> función <strong>de</strong> <strong>la</strong> CABIN como un órgano equival<strong>en</strong>te a <strong>la</strong><br />
CNBV, <strong>en</strong> lo que a emisión <strong>de</strong> avalúos se refiere, contando con una estructura y un<br />
padrón <strong>de</strong> peritos que realizan <strong>la</strong>s funciones solicitadas.<br />
El funcionami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> CABIN, así como el proceso <strong>de</strong> solicitud, asignación, realización,<br />
revisión y emisión <strong>de</strong> dictám<strong>en</strong>es valuatorios solicitados a esta, son regidos por el<br />
reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> propia Comisión, mismo que abarca todo lo anterior y <strong>la</strong> forma <strong>de</strong><br />
integración <strong>de</strong>l cuerpo <strong>de</strong> valuadores, <strong>de</strong> acuerdo a <strong>la</strong>s especialida<strong>de</strong>s necesarias.<br />
El alcance <strong>de</strong> <strong>la</strong>s activida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión es <strong>de</strong> índole fe<strong>de</strong>ral, si<strong>en</strong>do aplicables <strong>en</strong><br />
todo el País, a través <strong>de</strong> <strong>de</strong>legaciones regionales que permit<strong>en</strong> agilizar el trabajo <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia, <strong>de</strong> acuerdo al lugar don<strong>de</strong> este sea solicitado.<br />
De acuerdo al artículo 4, Capítulo segundo <strong>de</strong>l m<strong>en</strong>cionado reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to, <strong>la</strong> CABIN se<br />
<strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra integrada por difer<strong>en</strong>tes unida<strong>de</strong>s administrativas, <strong>de</strong> <strong>la</strong>s cuales <strong>de</strong>stacan <strong>la</strong><br />
Dirección G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Avalúos, <strong>la</strong> Dirección G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong>l Patrimonio Inmobiliario Fe<strong>de</strong>ral y<br />
el Cuerpo Colegiado <strong>de</strong> Avalúos 146 .<br />
La Dirección G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Avalúos ti<strong>en</strong>e, <strong>en</strong>tre otras funciones, <strong>la</strong>s <strong>de</strong> realizar <strong>la</strong> revisión<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> integración <strong>de</strong> <strong>la</strong>s solicitu<strong>de</strong>s <strong>de</strong> servicios valuatorios <strong>en</strong> lo re<strong>la</strong>tivo a su soporte<br />
docum<strong>en</strong>tal; <strong>de</strong>terminar <strong>la</strong> adjudicación <strong>de</strong> trabajos valuatorios a los peritos, <strong>en</strong> función <strong>de</strong><br />
volum<strong>en</strong>, peculiaridad, complejidad y ubicación <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es; seleccionar <strong>en</strong>tre todos los<br />
criterios y metodologías probadas, aquel<strong>la</strong>s que se ajust<strong>en</strong> a cada trabajo valuatorio;<br />
e<strong>la</strong>borar <strong>la</strong>s normas, criterios y políticas a los que <strong>de</strong>berá sujetarse <strong>la</strong> valuación y <strong>la</strong><br />
justipreciación <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas; registrar los contratos <strong>de</strong> arr<strong>en</strong>dami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> cuando<br />
<strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias funjan como arr<strong>en</strong>datarias; así como el proponer a <strong>la</strong> presi<strong>de</strong>ncia <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
comisión el registro, <strong>la</strong> revalidación, <strong>sus</strong>p<strong>en</strong>ción o revocación <strong>de</strong>l mismo para los peritos<br />
valuadores, mant<strong>en</strong>i<strong>en</strong>do actualizado el padrón <strong>de</strong> los mismos, <strong>en</strong> función <strong>de</strong> su<br />
evaluación 147 .<br />
145<br />
GOBIERNO FEDERAL, Manual <strong>de</strong> Organización G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Contraloría y Desarrollo<br />
Administrativo, SECODAM, México, 1998<br />
146<br />
GOBIERNO FEDERAL, Reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales, Diario Oficial <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, México, 6 <strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1999.<br />
147<br />
IBID, Artículo 7.
La Dirección G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong>l Patrimonio Inmobiliario Fe<strong>de</strong>ral ti<strong>en</strong>e <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> <strong>sus</strong><br />
funciones <strong>la</strong>s <strong>de</strong> vigi<strong>la</strong>r, conservar y evaluar el aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los difer<strong>en</strong>tes<br />
<strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> propiedad gubernam<strong>en</strong>tal; interv<strong>en</strong>ir <strong>en</strong> repres<strong>en</strong>tación <strong>de</strong>l gobierno fe<strong>de</strong>ral<br />
<strong>en</strong> <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes operaciones <strong>de</strong> adquisición, <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación o afectación <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es<br />
<strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> su propiedad; asesorar y capacitar <strong>en</strong> materia inmobiliaria a todas <strong>la</strong>s<br />
asociaciones religiosas que ti<strong>en</strong><strong>en</strong> <strong>en</strong> uso <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> propiedad fe<strong>de</strong>ral; así como<br />
coordinar y mant<strong>en</strong>er constantem<strong>en</strong>te actualizado el Sistema Nacional <strong>de</strong> Información<br />
Inmobiliaria 148 .<br />
Por último, el Cuerpo Colegiado <strong>de</strong> Avalúos ti<strong>en</strong>e como función principal <strong>la</strong> <strong>de</strong> revisar<br />
todos los trabajos realizados por los peritos valuadores y emitir dictám<strong>en</strong>es al respecto,<br />
basándose <strong>en</strong> los criterios y metodologías establecidos para cada caso.<br />
Es importante m<strong>en</strong>cionar que este cuerpo colegiado estará conformado por un<br />
repres<strong>en</strong>tante <strong>de</strong> <strong>la</strong> CABIN, <strong>en</strong> este caso su Presi<strong>de</strong>nte, un repres<strong>en</strong>tante <strong>de</strong> un banco <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>sarrollo y un repres<strong>en</strong>tante <strong>de</strong>l Colegio <strong>de</strong> Profesionistas que corresponda, <strong>de</strong> acuerdo<br />
a <strong>la</strong> especialidad valuatoria aplicada 149 .<br />
En el caso <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> históricos, estos pue<strong>de</strong>n ser incluidos <strong>en</strong> <strong>la</strong>s operaciones<br />
realizadas por <strong>la</strong> CABIN, sin que se establezca una metodología especial, a excepción <strong>de</strong><br />
aquellos <strong>inmuebles</strong> que son consi<strong>de</strong>rados obras <strong>de</strong> arte y que son sujetos a una valuación<br />
por parte <strong>de</strong> un especialista; situación que por lo g<strong>en</strong>eral no se pres<strong>en</strong>ta 150 .<br />
De acuerdo a lo establecido <strong>en</strong> el Reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> CABIN; Capítulo Tercero, refer<strong>en</strong>te a<br />
los Avalúos y Justipreciaciones <strong>de</strong> R<strong>en</strong>ta; Sección primera refer<strong>en</strong>te a los Objetos <strong>de</strong><br />
Valuación; Artículo 15; <strong>la</strong> Comisión ti<strong>en</strong>e faculta<strong>de</strong>s para emitir dictám<strong>en</strong>es que<br />
<strong>de</strong>termin<strong>en</strong> el valor <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> que pret<strong>en</strong>dan ser adquiridos, <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ados o<br />
sujetos a otra operación, por parte <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral o <strong>sus</strong> <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales.<br />
Del mismo modo, <strong>de</strong>terminará los montos <strong>de</strong> in<strong>de</strong>mnización para cubrirse a los afectados<br />
por expropiaciones, ocupaciones temporales, limitación <strong>de</strong> <strong>de</strong>rechos o constitución <strong>de</strong><br />
servidumbres <strong>sobre</strong> <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> propiedad privada.<br />
Por último, <strong>de</strong>berá <strong>de</strong>terminar el monto <strong>de</strong> <strong>la</strong>s r<strong>en</strong>tas a pagar cuando <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral tom<strong>en</strong> <strong>inmuebles</strong> <strong>en</strong> arr<strong>en</strong>dami<strong>en</strong>to.<br />
148 IBID, Artículo 8.<br />
149 IBID, Artículo 19, fracciones I, II y III.<br />
150 Observación <strong>de</strong>l Autor.
Del mismo modo, <strong>la</strong> CABIN pue<strong>de</strong> realizar trabajos valuatorios a nivel <strong>de</strong> consultoría,<br />
cuando sean solicitados por los gobiernos estatales o municipales 151 .<br />
Cualquiera <strong>de</strong> <strong>la</strong>s operaciones m<strong>en</strong>cionadas pue<strong>de</strong> realizarse para <strong>inmuebles</strong> históricos<br />
<strong>de</strong> propiedad privada, afectando directam<strong>en</strong>te <strong>en</strong> <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong> los mismos, los<br />
valores obt<strong>en</strong>idos para cada caso.<br />
En lo refer<strong>en</strong>te a los criterios y metodologías a aplicar <strong>en</strong> estos avalúos, se consi<strong>de</strong>ra el<br />
aplicar difer<strong>en</strong>tes, <strong>de</strong> acuerdo principalm<strong>en</strong>te al propósito <strong>de</strong>l estudio, pudi<strong>en</strong>do manejarse<br />
elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> cálculo matemático simi<strong>la</strong>res a los manejados por <strong>la</strong> Comisión Nacional<br />
Bancaria y <strong>de</strong> Valores, resultados <strong>de</strong> investigación <strong>de</strong> mercado, factores <strong>de</strong><br />
comercialización y <strong>de</strong>méritos acor<strong>de</strong>s con el tipo <strong>de</strong> inmueble. Como v<strong>en</strong>taja, lo anterior<br />
permite manejar una valuación m<strong>en</strong>os rígida, ya que se utilizan los criterios a<strong>de</strong>cuados a<br />
cada caso, pudiéndose llegar incluso a lo que se conoce como Valor Neto <strong>de</strong> Reposición<br />
<strong>de</strong> Proyecto 152 , evaluando pot<strong>en</strong>cialidad <strong>de</strong> edificios exist<strong>en</strong>tes para satisfacer<br />
necesida<strong>de</strong>s nuevas y evitar <strong>la</strong> construcción <strong>de</strong> un nuevo inmueble. Esto pue<strong>de</strong> ser<br />
aplicable <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> históricos.<br />
Uno <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos que difer<strong>en</strong>cian a estos avalúos <strong>de</strong> los bancarios es el hecho <strong>de</strong><br />
que el dictam<strong>en</strong> emitido por el perito pasa por un filtro que es el Cuerpo Colegiado <strong>de</strong><br />
Valuación, mismo que revisa y da vali<strong>de</strong>z al mismo o marca los errores para su<br />
corrección.<br />
Otro elem<strong>en</strong>to característico <strong>de</strong> estos trabajos es el hecho <strong>de</strong> que no se marca un valor<br />
<strong>de</strong>finitivo sino que se da una pauta para establecer espacios <strong>de</strong> negociación, dando<br />
precios máximos o mínimos a pagar <strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>do principalm<strong>en</strong>te <strong>de</strong> si es el Gobierno<br />
Fe<strong>de</strong>ral el que compra o v<strong>en</strong><strong>de</strong> respectivam<strong>en</strong>te.<br />
Los formatos utilizados cambian <strong>de</strong> acuerdo al criterio utilizado, pudi<strong>en</strong>do variar <strong>en</strong> cuanto<br />
a número <strong>de</strong> páginas. A<strong>de</strong>más <strong>de</strong> esto, se establece <strong>la</strong> obligatoriedad <strong>de</strong> realizar<br />
investigaciones <strong>de</strong> mercado exhaustivas, t<strong>en</strong>i<strong>en</strong>do que pres<strong>en</strong>tar un mínimo <strong>de</strong> 10<br />
ejemplos, que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tr<strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>la</strong> misma zona <strong>de</strong> ubicación, zona simi<strong>la</strong>r o <strong>en</strong> caso<br />
necesario <strong>en</strong> zona contrastante para homologar.<br />
151 Como ejemplo <strong>de</strong> esto se ti<strong>en</strong>e el Avalúo Maestro <strong>de</strong> los Terr<strong>en</strong>os y Construcciones afectadas por el Trazo<br />
<strong>de</strong>l Periférico Ecológico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, solicitado por los responsables <strong>de</strong>l Programa Angelópolis.<br />
En el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong>s expropiaciones realizadas <strong>en</strong> el área <strong>de</strong>l Paseo <strong>de</strong>l Río <strong>de</strong> San Francisco, se opto por no<br />
hacer una solicitud <strong>de</strong> este tipo, recurriéndose al avalúo <strong>de</strong> tipo catastral, obt<strong>en</strong>iéndose valores <strong>en</strong> algunos<br />
casos irrisorios. ($270,000.00 por un inmueble histórico que ocupa casi una cuadra, por ejemplo). Nota <strong>de</strong>l<br />
Autor.<br />
152 RAMIREZ Fave<strong>la</strong> Antonio, HERRERA Prior Antonio, RAJME Haje Margarita, Valuación Mo<strong>de</strong>rna,<br />
Líneas <strong>de</strong> Investigación y Desarrollo, CABIN/SEDESOL, México, 1991, P. 28.
Así, aun cuando <strong>en</strong> <strong>la</strong> CABIN exist<strong>en</strong> algunos elem<strong>en</strong>tos que pue<strong>de</strong>n hacer que <strong>la</strong><br />
valuación <strong>de</strong> un inmueble histórico sea más justa, <strong>en</strong> g<strong>en</strong>eral no se consi<strong>de</strong>ra una<br />
metodología específica para estos, haci<strong>en</strong>do que <strong>en</strong>tr<strong>en</strong> <strong>en</strong> el grueso <strong>de</strong>l mercado<br />
inmobiliario; in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te <strong>de</strong> que cualquier v<strong>en</strong>taja <strong>en</strong>contrada solo es aplicable a<br />
<strong>la</strong>s operaciones <strong>en</strong> don<strong>de</strong> participe el Gobierno Fe<strong>de</strong>ral.<br />
En lo refer<strong>en</strong>te al registro <strong>de</strong> peritos valuadores, el artículo 27 <strong>de</strong>l Reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
CABIN marca que se podrá otorgar a <strong>la</strong>s personas <strong>de</strong> nacionalidad mexicana, con cédu<strong>la</strong><br />
profesional <strong>de</strong> alguna carrera afín a <strong>la</strong> especialidad valuatoria por abarcar, que acredite un<br />
mínimo <strong>de</strong> 2 años <strong>en</strong> experi<strong>en</strong>cia valuatoria y que apruebe <strong>la</strong> evaluación realizada por <strong>la</strong><br />
Comisión a través <strong>de</strong> <strong>la</strong> Dirección G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Avalúos 153 ; cabe seña<strong>la</strong>r que <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> valuación inmobiliaria solo se requiere ser Ing<strong>en</strong>iero Civil o Arquitecto, sin especialidad<br />
o postgrado alguno.<br />
Lo anterior hace que los profesionistas que participan <strong>en</strong> <strong>la</strong> valuación <strong>de</strong> un inmueble<br />
histórico para cualquier operación <strong>en</strong> <strong>la</strong> que participa el Gobierno Fe<strong>de</strong>ral, no ti<strong>en</strong><strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
s<strong>en</strong>sibilidad para manejar el valor <strong>de</strong> estos, sigui<strong>en</strong>do <strong>en</strong>tonces <strong>la</strong>s políticas establecidas<br />
para el resto <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong>.<br />
Otros Tipos <strong>de</strong> Valuación.<br />
En cuanto a otros tipos <strong>de</strong> valuación, tales como <strong>la</strong> catastral, judicial o privada, exist<strong>en</strong><br />
algunos int<strong>en</strong>tos por establecer marcos jurídicos específicos, sin embargo, se pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>cir<br />
que <strong>de</strong> una u otra forma toman como base alguna <strong>de</strong> <strong>la</strong>s bases ya estudiadas.<br />
En cuanto a <strong>la</strong> valuación catastral, esta es regida principalm<strong>en</strong>te por <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes Leyes<br />
<strong>de</strong> Catastro Estatales, mismas que sigu<strong>en</strong> aplicando métodos como el <strong>de</strong> comparación<br />
directa.<br />
En algunos estados como Chiapas o Querétaro se han t<strong>en</strong>ido avances <strong>en</strong> cuanto a <strong>la</strong><br />
legis<strong>la</strong>ción <strong>en</strong> materia valuatoria, consi<strong>de</strong>rando a <strong>la</strong> valuación como una actividad<br />
profesional que requiere una unificación <strong>de</strong> criterios 154 .<br />
En el caso <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, se marca un prece<strong>de</strong>nte al crearse <strong>en</strong> 1997 <strong>la</strong> Comisión <strong>de</strong><br />
Avalúos <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, con una base jurídica muy parecida a <strong>la</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> CABIN, pero<br />
aplicable solo al patrimonio inmobiliario <strong>de</strong>l Gobierno <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, don<strong>de</strong> se ubican<br />
153 GOBIERNO FEDERAL, Reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión <strong>de</strong> Avalúos….., Artículo 27.<br />
154 TORRES Coto M. Julio E., La Valuación <strong>en</strong> México, <strong>en</strong> MEDINA López Ramón, CABRERA Aceves<br />
Juan, Paquete didáctico <strong>de</strong>l Seminario <strong>de</strong> Valuación Inmobiliaria, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UMSNH,<br />
Morelia, 1999.
muchos <strong>inmuebles</strong> históricos <strong>de</strong> propiedad gubernam<strong>en</strong>tal. Los resultados no podrían<br />
consi<strong>de</strong>rarse aun para evaluarse.<br />
El Gobierno <strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong> Querétaro, a través <strong>de</strong> su legis<strong>la</strong>ción, establece un padrón <strong>de</strong><br />
valuadores y el carácter <strong>de</strong> estos como fedatarios <strong>de</strong>l valor comercial <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es, sin<br />
embargo no se hace alguna consi<strong>de</strong>ración <strong>en</strong> cuanto a los edificios históricos y <strong>la</strong> forma<br />
<strong>de</strong> valuarlos 155 .<br />
En cuanto al Estado <strong>de</strong> Michoacán, existe un anteproyecto <strong>de</strong> Ley <strong>de</strong> Valuación<br />
Inmobiliaria, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se propon<strong>en</strong> medidas muy simi<strong>la</strong>res a <strong>la</strong>s <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral y<br />
Querétaro 156 .<br />
Conclusiones Sobre el Marco Jurídico.<br />
Como conclusiones g<strong>en</strong>erales a este capítulo po<strong>de</strong>mos observar varios puntos, si<strong>en</strong>do el<br />
primero el hecho <strong>de</strong> que a pesar <strong>de</strong> que los edificios históricos están sujetos a<br />
operaciones inmobiliarias al igual que los contemporáneos, esto no se ha consi<strong>de</strong>rado, ni<br />
<strong>en</strong> <strong>la</strong>s leyes <strong>de</strong> protección a los mismos, ni <strong>en</strong> <strong>la</strong>s leyes refer<strong>en</strong>tes al <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
valuación.<br />
En segundo lugar, <strong>en</strong>contramos que, a pesar <strong>de</strong> que se ti<strong>en</strong>e pl<strong>en</strong>a conci<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> que los<br />
<strong>inmuebles</strong> históricos ti<strong>en</strong><strong>en</strong> valor <strong>en</strong> todos los s<strong>en</strong>tidos, <strong>la</strong>s leyes aplicables, <strong>en</strong> cuanto a<br />
conservación y valuación no ti<strong>en</strong><strong>en</strong> el mínimo <strong>de</strong> re<strong>la</strong>ción unas con otras, si<strong>en</strong>do<br />
horizontes y alejados difer<strong>en</strong>tes los observados por cada una.<br />
Por último, los profesionistas <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación no ti<strong>en</strong><strong>en</strong> los conocimi<strong>en</strong>tos sufici<strong>en</strong>tes<br />
<strong>sobre</strong> conservación y a <strong>la</strong> inversa, sin que hasta el mom<strong>en</strong>to se haya p<strong>la</strong>nteado el trabajo<br />
conjunto para mejores resultados o incluso el manejo <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong><br />
históricos como una especialidad <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> todas <strong>la</strong>s ramas <strong>en</strong> que se divi<strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad<br />
valuatoria.<br />
155 IBID.<br />
156 COLEGIO MICHOACANO DE INGENIEROS Y ARQUITECTOS DE VALUACION INMOBILIARIA,<br />
A.C., Anteproyecto <strong>de</strong> Ley <strong>de</strong> Valuación Inmobiliaria <strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong> Michoacán, Julio <strong>de</strong> 1997, <strong>en</strong> MEDINA<br />
López Ramón, CABRERA Aceves Juan, Paquete didáctico <strong>de</strong>l Seminario <strong>de</strong> Valuación Inmobiliaria,<br />
Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UMSNH, Morelia, 1999.
LA IMPORTANCIA DEL ESTUDIO DE LOS MATERIALES Y SISTEMAS<br />
CONSTRUCTIVOS.<br />
Cuando hab<strong>la</strong>mos <strong>de</strong> valuación inmobiliaria es indudable que estamos consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong><br />
exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> un edificio compuesto por difer<strong>en</strong>tes materiales, mismos que <strong>en</strong> su conjunto<br />
aportan un cierto valor económico, sin embargo, cuando consi<strong>de</strong>ramos el proceso<br />
valuatorio aplicado a un edificio histórico, esos materiales adquier<strong>en</strong> una importancia<br />
mayor.<br />
El valuador g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te conceptualiza al edificio como contemporáneo, sin tomar <strong>en</strong><br />
cu<strong>en</strong>ta que los difer<strong>en</strong>tes materiales utilizados <strong>en</strong> él, le dan un carácter difer<strong>en</strong>te, no solo<br />
por ellos <strong>en</strong> sí, sino por <strong>la</strong>s técnicas utilizadas para su obt<strong>en</strong>ción y trabajo, técnicas que<br />
<strong>en</strong> muchos casos ya han <strong>de</strong>saparecido.<br />
Es <strong>en</strong> este punto cuando se requiere <strong>de</strong>l conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l restaurador, pues solo <strong>de</strong> esa<br />
forma se pue<strong>de</strong> dar <strong>la</strong> correcta dim<strong>en</strong>sión <strong>de</strong>l valor <strong>de</strong> los compon<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> un edificio<br />
histórico.<br />
Si se recuerda que “el construir consiste <strong>en</strong><br />
una transformación <strong>de</strong> materia primera, para<br />
adaptar<strong>la</strong> a satisfacer una finalidad<br />
causal” 157 , dicha materia <strong>de</strong>be ser estudiada<br />
y compr<strong>en</strong>dida como un aspecto<br />
fundam<strong>en</strong>tal para <strong>la</strong> asimi<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
importancia <strong>de</strong> cada edificio. Sin embargo,<br />
<strong>en</strong> muchas ocasiones se da una nu<strong>la</strong><br />
at<strong>en</strong>ción a este aspecto a pesar <strong>de</strong> ser<br />
indisp<strong>en</strong>sable <strong>en</strong> lo que se refiere al manejo<br />
<strong>de</strong> valores <strong>de</strong> construcción y como<br />
testimonio <strong>de</strong> formas <strong>de</strong> trabajo <strong>de</strong>l pasado.<br />
Así, al igual que se ha realizado un estudio<br />
Arquitectura <strong>de</strong> Patzcuaro, Michoacán.<br />
La combinación <strong>de</strong> materiales<br />
específicos y técnicas constructivas<br />
regionales, influye directam<strong>en</strong>te <strong>en</strong> el<br />
valor <strong>de</strong> los edificios históricos.<br />
comparativo <strong>de</strong> aspectos como <strong>la</strong> teoría o el marco jurídico, resulta importante el<br />
establecer <strong>la</strong>s gran<strong>de</strong>s difer<strong>en</strong>cias exist<strong>en</strong>tes <strong>en</strong>tre los materiales contemporáneos y los<br />
<strong>de</strong>l pasado, estableci<strong>en</strong>do cuales son los materiales que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tran con más<br />
frecu<strong>en</strong>cia <strong>en</strong> los <strong>inmuebles</strong> históricos, su proce<strong>de</strong>ncia y técnica <strong>de</strong> trabajo, así como <strong>la</strong><br />
157 VILLAGRAN García José, Arquitectura y Restauración <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos, Publicaciones Churubusco,<br />
México, 1977, P. 15.
forma <strong>en</strong> que se pue<strong>de</strong>n manejar, <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> <strong>la</strong> integración <strong>de</strong> costos <strong>de</strong> construcción<br />
actuales, <strong>en</strong> función <strong>de</strong> su disponibilidad.<br />
Este análisis buscara dar una mayor s<strong>en</strong>sibilidad a los profesionales <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación y <strong>la</strong><br />
restauración <strong>en</strong> cuanto al impacto económico que pue<strong>de</strong> t<strong>en</strong>er <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>terminados materiales <strong>en</strong> el inmueble que se estudia, así como el <strong>de</strong>mérito que se<br />
pue<strong>de</strong> pres<strong>en</strong>tar si no se toma <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta.<br />
El estudio <strong>de</strong> los materiales influye directam<strong>en</strong>te <strong>en</strong> el valor <strong>de</strong> toda obra <strong>de</strong> arquitectura,<br />
<strong>de</strong>s<strong>de</strong> el punto <strong>de</strong> vista <strong>de</strong> lo “útil – mecánico – constructivo” 158 , aspecto que es <strong>de</strong> gran<br />
importancia, tanto para <strong>la</strong> restauración como para <strong>la</strong> valuación.<br />
RELACION ENTRE MATERIALES HISTORICOS Y CONTEMPORANEOS.<br />
Al realizar un análisis profundo <strong>de</strong> los sistemas constructivos y los materiales utilizados<br />
comúnm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> los edificios contemporáneos, haci<strong>en</strong>do una comparación con los<br />
observados <strong>en</strong> los edificios históricos, se pue<strong>de</strong> concluir que durante los siglos XIX y XX<br />
se tuvieron gran<strong>de</strong>s avances que se v<strong>en</strong> reflejados <strong>en</strong> v<strong>en</strong>tajas estructurales y facilida<strong>de</strong>s<br />
<strong>en</strong> cuanto a edificación 159 . Sin embargo, <strong>de</strong>be reconocerse que todo ti<strong>en</strong>e su orig<strong>en</strong> <strong>en</strong> los<br />
materiales que actualm<strong>en</strong>te son consi<strong>de</strong>rados como antiguos, simples y muchas veces sin<br />
valor.<br />
La gran diversidad <strong>de</strong> materiales exist<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> <strong>la</strong> actualidad (muchos <strong>de</strong> los cuales son<br />
producto <strong>de</strong> mezc<strong>la</strong>s sintéticas y <strong>de</strong>l uso <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> alta tecnología), no hubiera sido<br />
posible sin el uso, <strong>en</strong> un principio, <strong>de</strong> materiales constructivos s<strong>en</strong>cillos, así como sin el<br />
proceso natural <strong>de</strong> prueba y error, que permitió el aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> aquellos que<br />
proporcionaron mayores v<strong>en</strong>tajas <strong>en</strong> cuanto a resist<strong>en</strong>cia y manejo, así como <strong>la</strong><br />
implem<strong>en</strong>tación <strong>de</strong> procesos para obt<strong>en</strong>er materiales cada vez más complejos y <strong>de</strong> mejor<br />
calidad.<br />
Una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s principales difer<strong>en</strong>cias <strong>en</strong>tre los materiales constructivos históricos y los<br />
contemporáneos, es el hecho <strong>de</strong> que los primeros son comúnm<strong>en</strong>te proce<strong>de</strong>ntes <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
misma zona <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se utilizan, respondi<strong>en</strong>do a <strong>la</strong>s diversas necesida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> los<br />
constructores <strong>de</strong>l lugar, qui<strong>en</strong>es a través <strong>de</strong> su manejo obti<strong>en</strong><strong>en</strong> <strong>la</strong> experi<strong>en</strong>cia necesaria<br />
158 IBID, P. 20.<br />
159 TORRES Garibay Luis, La Arquitectura como I<strong>de</strong>ntidad Cultural, <strong>en</strong> revista AD HOC Nº 16, P. 18, <strong>en</strong><br />
TORRES Garibay Luis Paquete Didáctico <strong>de</strong>l curso <strong>de</strong> Materiales y Técnicas Constructivas Históricas,<br />
Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura,<br />
UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1997.
para lograr su optimo aprovechami<strong>en</strong>to 160 . En el caso <strong>de</strong> los segundos, no se pres<strong>en</strong>ta<br />
este f<strong>en</strong>óm<strong>en</strong>o, pues se adquier<strong>en</strong> técnicas constructivas que llegan incluso <strong>de</strong>l<br />
extranjero, impuestas por modas o por <strong>la</strong> visión <strong>de</strong>l avance tecnológico, sin respon<strong>de</strong>r<br />
completam<strong>en</strong>te a <strong>la</strong>s necesida<strong>de</strong>s locales y haci<strong>en</strong>do muchas veces que el constructor no<br />
llegue a dominar su manejo por contar con una gran cantidad <strong>de</strong> opciones que se<br />
r<strong>en</strong>uevan periódicam<strong>en</strong>te.<br />
Otra difer<strong>en</strong>cia fundam<strong>en</strong>tal es el hecho <strong>de</strong> que los materiales históricos son <strong>de</strong>rivados<br />
básicos <strong>de</strong> <strong>la</strong> naturaleza, elem<strong>en</strong>tos que se utilizan prácticam<strong>en</strong>te sin ninguna<br />
transformación <strong>en</strong> su composición para construir, logrando un tipo <strong>de</strong> arquitectura que se<br />
integra al <strong>en</strong>torno natural <strong>en</strong> el que se <strong>de</strong>sp<strong>la</strong>nta. Los materiales actuales, <strong>en</strong>tre los que<br />
<strong>en</strong>contramos elem<strong>en</strong>tos que son producto <strong>de</strong> complicados procesos para modificar<br />
propieda<strong>de</strong>s y obt<strong>en</strong>er dureza, resist<strong>en</strong>cia o ligereza <strong>de</strong> una forma artificial 161 , no pue<strong>de</strong>n<br />
ser consi<strong>de</strong>rados <strong>de</strong> esa forma, pues g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te no son elem<strong>en</strong>tos que se integr<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />
apari<strong>en</strong>cia y <strong>en</strong> funcionami<strong>en</strong>to al <strong>en</strong>torno m<strong>en</strong>cionado.<br />
MATERIALES UTILIZADOS<br />
Exist<strong>en</strong> una gran cantidad <strong>de</strong> materiales que fueron utilizados durante los siglos XVI, XVII,<br />
XVIII e incluso el XIX, cuando se empieza a usar elem<strong>en</strong>tos que son producto <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
industrialización, sin embargo para su estudio se pue<strong>de</strong>n agrupar <strong>en</strong> cuatro gran<strong>de</strong>s<br />
grupos: Materiales pétreos, materiales aglutinantes, materiales orgánicos y materiales<br />
metálicos 162 .<br />
El análisis y estudio <strong>de</strong> cada uno <strong>de</strong> estos grupos nos lleva a observar difer<strong>en</strong>tes formas<br />
<strong>de</strong> utilización y por lo tanto difer<strong>en</strong>tes sistemas constructivos, <strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tes directam<strong>en</strong>te<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> re<strong>la</strong>ción que se establece <strong>en</strong>tre los grupos y <strong>de</strong> <strong>la</strong>s necesida<strong>de</strong>s <strong>de</strong>l núcleo humano<br />
que los utilizó.<br />
Así, muchos <strong>de</strong> los materiales y <strong>de</strong> los sistemas constructivos <strong>en</strong>contrados <strong>en</strong> los edificios<br />
históricos ya eran utilizados antes <strong>de</strong> <strong>la</strong> llegada <strong>de</strong> los españoles a México 163 , lo que les<br />
da un valor inm<strong>en</strong>so, que no pue<strong>de</strong> ser comparado con los elem<strong>en</strong>tos utilizados para <strong>la</strong><br />
construcción actual, por lo que es necesario el establecer cuales eran los más comunes y<br />
160 IBID.<br />
161 IBID<br />
162 CHANFON Olmos Carlos (Coordinador), Historia <strong>de</strong> <strong>la</strong> Arquitectura y el Urbanismo Mexicanos, Vol. II,<br />
El Periodo Virreinal, Tomo I, El Encu<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> Dos Universos Culturales, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura UNAM,<br />
Fondo <strong>de</strong> Cultura Económica, México, 1997, P. 269.<br />
163 IBID
por lo tanto los más <strong>sus</strong>ceptibles <strong>de</strong> ser <strong>en</strong>contrados al trabajar <strong>en</strong> un inmueble, zona,<br />
conjunto o pob<strong>la</strong>do histórico.<br />
MATERIALES PÉTREOS.<br />
Como su nombre lo indica, se trata <strong>de</strong> todos aquellos materiales <strong>de</strong>rivados <strong>de</strong> <strong>la</strong> piedra o<br />
<strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos minerales, mismos que son quizá el elem<strong>en</strong>to fundam<strong>en</strong>tal <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
arquitectura histórica, por t<strong>en</strong>er implícito el trabajo estructural. Este tipo <strong>de</strong> materiales se<br />
divi<strong>de</strong> <strong>en</strong> naturales y artificiales, t<strong>en</strong>i<strong>en</strong>do como ejemplo <strong>de</strong> los primeros a los difer<strong>en</strong>tes<br />
tipos <strong>de</strong> piedra extraída y cortada y <strong>de</strong> los segundos a todos los elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong><br />
mampostería que requier<strong>en</strong> <strong>de</strong> un proceso previo <strong>de</strong> manufactura o fabricación 164 .<br />
Las piedras son elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>te conformación, que son manipu<strong>la</strong>dos <strong>de</strong> diversas<br />
formas para b<strong>en</strong>eficio <strong>de</strong> su creador, parti<strong>en</strong>do <strong>de</strong> un elem<strong>en</strong>to natural que es <strong>la</strong> roca 165 ,<br />
<strong>en</strong> <strong>sus</strong> tres variantes principales: Eruptivas o ígneas, Sedim<strong>en</strong>tarias y metamórficas.<br />
Rocas Volcánicas.<br />
Las rocas volcánicas o ígneas son<br />
aquel<strong>la</strong>s que son el producto <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
consolidación <strong>de</strong> magmas análogos a <strong>la</strong>s<br />
<strong>la</strong>vas <strong>de</strong> los volcanes actuales 166 ,<br />
constituidas por mezc<strong>la</strong>s <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes<br />
elem<strong>en</strong>tos como el sílice y los metales.<br />
Las rocas ígneas <strong>de</strong> uso más frecu<strong>en</strong>te<br />
<strong>en</strong>tre los siglos XVI al XIX fueron <strong>la</strong>s<br />
sigui<strong>en</strong>tes:<br />
Granito.- Formada por cristales <strong>de</strong> cuarzo<br />
y mica, es compacta, <strong>de</strong> gran dureza y<br />
resist<strong>en</strong>cia, con una textura granu<strong>la</strong>r y color c<strong>la</strong>ro que <strong>de</strong> acuerdo a su composición pue<strong>de</strong><br />
ser rojiza o verdosa. Se uso principalm<strong>en</strong>te para su <strong>la</strong>brado o <strong>en</strong> pavim<strong>en</strong>tos.<br />
Erupción volcánica.<br />
El <strong>en</strong>friami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong>va o<br />
magma, g<strong>en</strong>era materiales<br />
pétreos muy utilizados <strong>en</strong> los<br />
edificios históricos.<br />
164 GONZALEZ Avel<strong>la</strong>neda Albert, HUEYTLETL Torres Alfonso, PEREZ Mén<strong>de</strong>z Beatriz y otros, Manual<br />
Técnico <strong>de</strong> Procedimi<strong>en</strong>tos para <strong>la</strong> Rehabilitación <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos <strong>en</strong> el Distrito Fe<strong>de</strong>ral,<br />
Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, INAH, México, 1990, P. 43.<br />
165 XOCHITEMO Cervantes Gelvin, Deterioro y Consolidación <strong>de</strong> <strong>la</strong> Piedra, trabajo final <strong>de</strong> Materiales y<br />
Técnicas <strong>de</strong> Restauración, Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio arquitectónico y Urbano,<br />
Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1998.<br />
166 IBID
Chiluca.- Formada por <strong>la</strong>va traquita y fel<strong>de</strong>spatos, es compacta, <strong>de</strong> textura granulosa, <strong>de</strong><br />
gran porosidad y capacidad para absorber agua, color gris <strong>en</strong> varias tonalida<strong>de</strong>s,<br />
g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te con moteados negros. Se uso <strong>en</strong> elem<strong>en</strong>tos estructurales, recubrimi<strong>en</strong>tos y<br />
<strong>en</strong> elem<strong>en</strong>tos ornam<strong>en</strong>tales.<br />
Basalto.- Conocido también como recinto, esta formada por fel<strong>de</strong>spatos y pirox<strong>en</strong>a, es<br />
extremadam<strong>en</strong>te dura, resist<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> humedad y a los <strong>efectos</strong> <strong>de</strong>l intemperismo, es <strong>de</strong><br />
color negro o ver<strong>de</strong> oscuro, con una textura especial, ll<strong>en</strong>a <strong>de</strong> orificios provocados por el<br />
escape <strong>de</strong> gases durante el <strong>en</strong>friami<strong>en</strong>to. Se uso <strong>en</strong> cim<strong>en</strong>taciones, <strong>sobre</strong>cimi<strong>en</strong>tos,<br />
muros, elem<strong>en</strong>tos estructurales y pavim<strong>en</strong>tos<br />
Tezontle.-<br />
Piedra formada por <strong>la</strong>va volcánica, con apari<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> esponja, esta formada<br />
por óxidos <strong>de</strong> aluminio, silicio y fierro, dándole una variedad <strong>de</strong> tonalida<strong>de</strong>s que van <strong>de</strong>s<strong>de</strong><br />
el rojo oscuro, el morado, el café y hasta el negro. Se caracteriza por t<strong>en</strong>er un peso<br />
reducido y una gran adher<strong>en</strong>cia a los morteros. Se uso <strong>en</strong> muros y elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong><br />
mampostería, como recubrimi<strong>en</strong>to y <strong>en</strong> rell<strong>en</strong>os. La ar<strong>en</strong>a obt<strong>en</strong>ida a base <strong>de</strong> trituración<br />
<strong>de</strong> tezontle fue usada <strong>en</strong> morteros 168 .<br />
Esta piedra tuvo gran uso <strong>en</strong> <strong>la</strong> ciudad<br />
<strong>de</strong> México, <strong>de</strong>bido a su exist<strong>en</strong>cia <strong>en</strong> <strong>la</strong> zona,<br />
dando un característico tono rojizo a muchos edificios <strong>de</strong>l c<strong>en</strong>tro.<br />
Piedra braza.- Piedra producto <strong>de</strong>l <strong>en</strong>friami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong>va volcánica,<br />
<strong>de</strong> extremada dureza y<br />
excel<strong>en</strong>te comportami<strong>en</strong>to estructural. Ti<strong>en</strong>e una apari<strong>en</strong>cia lisa y compacta, color que<br />
167 .<br />
C<strong>la</strong>sificación <strong>de</strong> <strong>la</strong>s rocas igneas por su<br />
cont<strong>en</strong>ido <strong>de</strong> silicatos<br />
167<br />
GONZALEZ Avel<strong>la</strong>neda Albert, HUEYTLETL Torres Alfonso, PEREZ Mén<strong>de</strong>z<br />
Beatriz y otros, Op Cit,<br />
P. 46<br />
168<br />
IBID, P.47
varía <strong>de</strong>l gris c<strong>la</strong>ro al rojizo. Se utilizó muros, pisos y hasta <strong>la</strong> actualidad <strong>en</strong><br />
cim<strong>en</strong>taciones.<br />
Toba.- También conocida como cantería, se trata <strong>de</strong> una piedra ligera y porosa, con un<br />
grado <strong>de</strong> dureza que permite su trabajo <strong>en</strong> <strong>la</strong> escultura y elem<strong>en</strong>tos arquitectónicos<br />
ornam<strong>en</strong>tales . La más común <strong>de</strong> <strong>la</strong>s tobas es <strong>la</strong> que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra <strong>en</strong> el valle <strong>de</strong> México<br />
y <strong>en</strong> <strong>la</strong> zona <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, conocida como cantería gris.<br />
Rocas<br />
Sedim<strong>en</strong>tarias.<br />
Estas<br />
rocas ti<strong>en</strong><strong>en</strong> su orig<strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>la</strong> acumu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> fragm<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes materias,<br />
si<strong>en</strong>do sometidos a compresión<br />
hasta formar un solo elem<strong>en</strong>to. Se divi<strong>de</strong>n <strong>en</strong> tres tipos<br />
básicos, <strong>la</strong>s <strong>de</strong> orig<strong>en</strong> <strong>de</strong>trítico, formadas por <strong>la</strong> aglomeración <strong>de</strong> fragm<strong>en</strong>tos proce<strong>de</strong>ntes<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>sintegración o disolución <strong>de</strong> otras rocas, principalm<strong>en</strong>te eruptivas<br />
r formado por elem<strong>en</strong>tos sílicos, calcáreos, arcillosos, ferruginosos o por<br />
n alto cont<strong>en</strong>ido <strong>de</strong> piedra pómez <strong>de</strong> orig<strong>en</strong><br />
ua. Su color es c<strong>la</strong>ro,<br />
ión con algunos otros elem<strong>en</strong>tos. Su<br />
169 ; <strong>la</strong>s <strong>de</strong> orig<strong>en</strong><br />
químico, resultado <strong>de</strong>l proceso <strong>de</strong> precipitación <strong>de</strong> minerales y otras materias <strong>en</strong> el fondo<br />
<strong>de</strong> mares o <strong>la</strong>gos, y <strong>la</strong>s <strong>de</strong> orig<strong>en</strong> orgánico, formadas por <strong>la</strong> aglomeración <strong>de</strong> materiales<br />
<strong>de</strong> orig<strong>en</strong> animal o vegetal. Las más utilizadas <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el siglo XVI hasta nuestros días son<br />
<strong>la</strong>s sigui<strong>en</strong>tes:<br />
Ar<strong>en</strong>isca.- Se trata <strong>de</strong> una piedra formada por granos <strong>de</strong> ar<strong>en</strong>a unidos por un cem<strong>en</strong>tante<br />
que pue<strong>de</strong> esta<br />
una combinación <strong>de</strong> todos. Su resist<strong>en</strong>cia varía, si<strong>en</strong>do <strong>la</strong>s más duras <strong>la</strong>s que conti<strong>en</strong><strong>en</strong><br />
silicio. Su color es variado y su uso fue principalm<strong>en</strong>te como mampostería <strong>en</strong> muros,<br />
e<strong>la</strong>boración <strong>de</strong> sil<strong>la</strong>res, pisos y escalones.<br />
Tepetate.- Piedra que también pue<strong>de</strong> consi<strong>de</strong>rarse como Toba, dividiéndose <strong>en</strong> dos<br />
c<strong>la</strong>ses principales: <strong>la</strong> pomosa, por t<strong>en</strong>er u<br />
volcánico, y <strong>la</strong> calcárea, por su cont<strong>en</strong>ido <strong>de</strong> carbonato <strong>de</strong> calcio 170 .<br />
Se trata <strong>de</strong> un material altam<strong>en</strong>te compresible, poroso, absorb<strong>en</strong>te, <strong>de</strong> poca cohesión y<br />
con <strong>la</strong> <strong>de</strong>sv<strong>en</strong>taja <strong>de</strong> volverse terroso al per<strong>de</strong>r su cont<strong>en</strong>ido <strong>de</strong> ag<br />
amarill<strong>en</strong>to, y su uso se dio <strong>en</strong> sil<strong>la</strong>res <strong>de</strong> muros y <strong>en</strong> rell<strong>en</strong>os, por su gran capacidad <strong>de</strong><br />
carga <strong>de</strong> acuerdo a una compactación a<strong>de</strong>cuada.<br />
Caliza.- Se trata <strong>de</strong> <strong>la</strong>s rocas sedim<strong>en</strong>tarias más abundantes <strong>en</strong> <strong>la</strong> naturaleza,<br />
constituidas por cristales <strong>de</strong> calcita <strong>en</strong> combinac<br />
169<br />
GARCIA Pe<strong>la</strong>yo y Gross Ramón (Coordinador), Enciclopedia <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Ci<strong>en</strong>cias Larousse – Geología y<br />
Mineralogía, Tomo III, Librairie Larousse, Francia, 1979.<br />
170<br />
GONZALEZ Avel<strong>la</strong>neda Albert, HUEYTLETL Torres Alfonso, PEREZ Mén<strong>de</strong>z Beatriz y otros, Op Cit,<br />
P. 49
coloración es g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te c<strong>la</strong>ro. Se pue<strong>de</strong>n dividir <strong>en</strong> dos gran<strong>de</strong>s grupos, <strong>la</strong>s <strong>de</strong>tríticas<br />
y <strong>la</strong>s <strong>de</strong> orig<strong>en</strong> químico.<br />
Las primeras son fáciles <strong>de</strong> rayar o <strong>la</strong>brar con instrum<strong>en</strong>tos duros, no pres<strong>en</strong>tando gran<br />
resist<strong>en</strong>cia al ataque <strong>de</strong> ácidos y otras <strong>sus</strong>tancias. Su uso fue principalm<strong>en</strong>te <strong>en</strong><br />
estatuaria o <strong>en</strong> elem<strong>en</strong>tos arquitectónicos con relieves o imág<strong>en</strong>es, si<strong>en</strong>do utilizadas<br />
g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> interiores. La caliza <strong>de</strong> este tipo más conocida es <strong>la</strong> “Piedra <strong>de</strong> Villerías”.<br />
Las calizas <strong>de</strong> orig<strong>en</strong> químico están formadas por carbonato cálcico, <strong>de</strong>positado <strong>en</strong> el<br />
fondo <strong>de</strong> <strong>de</strong>pósitos <strong>de</strong> agua o <strong>de</strong> antiguos <strong>la</strong>gos. Cu<strong>en</strong>tan con una mayor dureza y son<br />
excel<strong>en</strong>tes para el trabajo estructural a compresión, pudi<strong>en</strong>do formar parte <strong>de</strong><br />
mampostería <strong>de</strong> muros o piezas <strong>de</strong> arcos y bóvedas. La piedra más común <strong>de</strong> este tipo<br />
es el Travertino Calizo, <strong>en</strong>contrado <strong>en</strong> mantos a cierta profundidad, si<strong>en</strong>do un excel<strong>en</strong>te<br />
material para asi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> edificios 171 .<br />
Arcil<strong>la</strong>s.- Se trata <strong>de</strong> un material formado básicam<strong>en</strong>te por <strong>la</strong> disgregación <strong>de</strong> los silicatos<br />
alterables pres<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> <strong>la</strong>s rocas<br />
eruptivas, principalm<strong>en</strong>te los conocidos como<br />
Fel<strong>de</strong>spatos. Están constituidas principalm<strong>en</strong>te por Silicato <strong>de</strong> Alúmina Hidratado,<br />
asociado con materiales como el Cuarzo o el Oxido <strong>de</strong> Hierro, lo que les da una gama <strong>de</strong><br />
colores que va <strong>de</strong>l café al gris obscuro 172 .<br />
La propiedad que ti<strong>en</strong>e <strong>de</strong> per<strong>de</strong>r su consist<strong>en</strong>cia pétrea <strong>en</strong> pres<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> agua para<br />
formar una pasta manejable, hizo que este material fuera muy usado <strong>en</strong> combinación con<br />
paja o estiércol para <strong>la</strong> e<strong>la</strong>boración <strong>de</strong> adobes 173 y posteriorm<strong>en</strong>te <strong>de</strong> <strong>la</strong>drillos, a<strong>de</strong>más <strong>de</strong><br />
ser utilizada <strong>en</strong> algunas mezc<strong>la</strong>s o morteros.<br />
Ar<strong>en</strong>as.- Este material pue<strong>de</strong> ser consi<strong>de</strong>rado <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> <strong>la</strong>s rocas sedim<strong>en</strong>tarias por estar<br />
constituido <strong>de</strong> granos sueltos proce<strong>de</strong>ntes principalm<strong>en</strong>te<br />
<strong>de</strong> rocas ígneas, mismos que<br />
forman acumu<strong>la</strong>mi<strong>en</strong>tos <strong>en</strong> <strong>de</strong>terminados lugares, <strong>de</strong> acuerdo a <strong>la</strong> acción <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos<br />
externos como agua o vi<strong>en</strong>to. Así, el efecto <strong>de</strong>l vi<strong>en</strong>to pue<strong>de</strong> “<strong>de</strong>sm<strong>en</strong>uzar “ rocas duras<br />
hasta formar ar<strong>en</strong>a fina 174 .<br />
Se pue<strong>de</strong> dividir a <strong>la</strong>s ar<strong>en</strong>as naturales <strong>en</strong> dos<br />
tipos principales, <strong>la</strong>s <strong>de</strong> río y <strong>la</strong>s <strong>de</strong> mina. La ar<strong>en</strong>a<br />
<strong>de</strong> río o <strong>de</strong> canto rodado esta formada por<br />
171<br />
MARQUEZ Murad Juan Manuel, XOCHITEMO Cervantes Gelvin, Manual <strong>de</strong> Mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Templo<br />
<strong>de</strong> La Compañía <strong>de</strong> Jesús, Constructora ACROSA, Pueb<strong>la</strong>, 2000.<br />
172<br />
XOCHITEMO Cervantes Gelvin, Op Cit.<br />
173<br />
MOYA Rubio Víctor José, La Vivi<strong>en</strong>da Indíg<strong>en</strong>a <strong>de</strong> México y el Mundo, Universidad Nacional Autónoma<br />
<strong>de</strong> México, México, 1972, P. 34<br />
174<br />
TYLER Margaret, Los Desiertos, Ediciones Anaya, Sa<strong>la</strong>manca, 1973, P. 15.<br />
Roleos <strong>de</strong> Argamasa.<br />
La utilización <strong>de</strong> <strong>la</strong> ar<strong>en</strong>a <strong>en</strong><br />
combinación con cal, tuvo<br />
múltiples aplicaciones <strong>en</strong><br />
ornam<strong>en</strong>tación.
partícu<strong>la</strong>s redondas producto <strong>de</strong> <strong>la</strong> erosión <strong>de</strong> piedra<br />
por acción <strong>de</strong>l agua. La ar<strong>en</strong>a <strong>de</strong><br />
mina es aquel<strong>la</strong> que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra <strong>en</strong> el interior <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
tierra o <strong>la</strong> creada por <strong>la</strong> acción <strong>de</strong>l<br />
vi<strong>en</strong>to, g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te esta formada por granos con formas<br />
más angulosas. La coloración<br />
se da <strong>en</strong> función <strong>de</strong>l cont<strong>en</strong>ido <strong>de</strong> impurezas, pudi<strong>en</strong>do<br />
variar <strong>de</strong>s<strong>de</strong> azul, gris o rosa,<br />
consi<strong>de</strong>rándose como más puras <strong>la</strong>s que pres<strong>en</strong>tan el<br />
primer color.<br />
Su utilización fue como compon<strong>en</strong>te <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes c<strong>la</strong>ses<br />
<strong>de</strong> morteros, mezc<strong>la</strong>da con cal<br />
formo parte <strong>de</strong>l aglutinante <strong>en</strong> muros, bóvedas y otros<br />
elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> estructura, así como<br />
<strong>en</strong> ornam<strong>en</strong>tación, como es el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong>s argamasas.<br />
Rocas Metamórficas.<br />
Se trata <strong>de</strong> rocas que son producto <strong>de</strong> <strong>la</strong>s transformaciones<br />
que se dan <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong>s rocas<br />
eruptivas y <strong>en</strong> <strong>la</strong>s sedim<strong>en</strong>tarias, <strong>de</strong>bido<br />
a <strong>la</strong> acción <strong>de</strong> altas presiones y temperaturas, lo<br />
que provoca cambios <strong>en</strong> <strong>la</strong>s composiciones químicas.<br />
La roca metamórfica que es más usada <strong>en</strong> <strong>la</strong> construcción es una caliza cristalina<br />
conocida como mármol.<br />
Mármol.-<br />
Se trata <strong>de</strong> una caliza constituida por una gran conc<strong>en</strong>tración <strong>de</strong> calcita,<br />
mezc<strong>la</strong>da con otros minerales<br />
como mica, grafito u óxido <strong>de</strong> hierro, elem<strong>en</strong>tos que le dan<br />
difer<strong>en</strong>tes coloraciones y aspectos. Estas rocas son <strong>sus</strong>ceptibles <strong>de</strong> ser pulidas, logrando<br />
con esto un gran brillo y texturas lisas. Su uso fue principalm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> acabados tales como<br />
pisos, recubrimi<strong>en</strong>tos, <strong>la</strong>mbrines, pi<strong>la</strong>stras y columnas,<br />
así como <strong>en</strong> <strong>la</strong> estatuaria y <strong>la</strong><br />
escultura 175 .<br />
Como variante <strong>de</strong> esta roca<br />
<strong>en</strong>contramos el Onix o Tecali, que es un elem<strong>en</strong>to con poca<br />
resist<strong>en</strong>cia al trabajo estructural, b<strong>la</strong>ndo y fácil <strong>de</strong> trabajar, por lo que fue muy usado <strong>en</strong><br />
escultura, mobiliario y <strong>en</strong> láminas <strong>de</strong>lgadas translúcidas que se colocaban <strong>en</strong> v<strong>en</strong>tanas.<br />
175 XOCHITEMO Cervantes Gelvin, Op Cit.<br />
Silicatos <strong>en</strong> <strong>la</strong>s rocas metamórficas.
Mamposterías artificiales.<br />
D<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> esta categoría se <strong>de</strong>b<strong>en</strong> consi<strong>de</strong>rar a todos aquellos elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong><br />
mampostería que ti<strong>en</strong><strong>en</strong> su orig<strong>en</strong> <strong>en</strong> elem<strong>en</strong>tos minerales pero que han estado sujetos a<br />
un proceso <strong>de</strong> manufactura humana. Estos elem<strong>en</strong>tos han sido tradicionalm<strong>en</strong>te<br />
fabricados <strong>en</strong> frío como primer paso, para posteriorm<strong>en</strong>te someterlos a cocción <strong>en</strong> hornos<br />
para aum<strong>en</strong>tar su resist<strong>en</strong>cia mecánica 176 . Estos materiales pue<strong>de</strong>n ser <strong>en</strong>contrados aun<br />
como parte <strong>de</strong> <strong>la</strong> construcción contemporánea.<br />
Adobe.- Se trata <strong>de</strong>l material básico utilizado <strong>de</strong>s<strong>de</strong> <strong>la</strong> época prehispánica, ligado<br />
directam<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> tecnología constructiva indíg<strong>en</strong>a y utilizado ampliam<strong>en</strong>te <strong>en</strong> <strong>la</strong>s etapas<br />
posteriores a <strong>la</strong> conquista 177 . El adobe se fabrica a partir <strong>de</strong> arcil<strong>la</strong>s y agua, lo que forma<br />
una pasta que se amasa con los pies y manos, agregándose ar<strong>en</strong>a, fibras vegetales y<br />
hasta estiércol para obt<strong>en</strong>er un material <strong>de</strong> mayor resist<strong>en</strong>cia. La<br />
coloca<br />
<strong>en</strong> mol<strong>de</strong>s para darles forma y se <strong>de</strong>ja secar al<br />
ol 178 s .<br />
Su<br />
utilización se da <strong>en</strong> <strong>la</strong> arquitectura <strong>de</strong> toda <strong>la</strong> Nueva<br />
España, principalm<strong>en</strong>te durante<br />
el siglo XVI, por su<br />
resist<strong>en</strong>cia, economía y facilidad <strong>de</strong> colocación,<br />
<strong>en</strong>contrándose lo mismo como compon<strong>en</strong>te principal <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
vivi<strong>en</strong>da indíg<strong>en</strong>a o como parte <strong>de</strong> los muros <strong>de</strong> fábrica<br />
mixta <strong>de</strong> templos y construcciones civiles urbanas.<br />
Ladrillo.- El paso sigui<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> utilización <strong>de</strong>l adobe es el<br />
<strong>la</strong>drillo, mismo que ti<strong>en</strong>e una utilización tardía <strong>en</strong> México,<br />
ya que su uso se g<strong>en</strong>eralizo hasta 1580 179 , quizá por <strong>la</strong><br />
notable difer<strong>en</strong>cia <strong>en</strong> costos con respecto al adobe.<br />
El <strong>la</strong>drillo se fabrica con arcil<strong>la</strong>s con cuarzo y sílice,<br />
sigui<strong>en</strong>do un proceso simi<strong>la</strong>r al <strong>de</strong>l adobe, colocándose <strong>la</strong><br />
pasta m<strong>en</strong>cionada se<br />
Utilización <strong>de</strong> <strong>la</strong>drillo como parte<br />
<strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos estructurales<br />
176<br />
MOYA Rubio Víctor José, Op Cit. P. 35.<br />
177<br />
KUBLER George, Arquitectura Mexicana <strong>de</strong>l Siglo XVI, capítulo IV, (Trabajo, materiales y técnicas),<br />
Fondo <strong>de</strong> Cultura Económica, México, 1992, P. 173.<br />
178<br />
GONZALEZ Avel<strong>la</strong>neda Albert, HUEYTLETL<br />
Torres Alfonso, PEREZ Mén<strong>de</strong>z Beatriz y otros, Op Cit,<br />
P. 52<br />
179<br />
KUBLER George, Op Cit. P. 171
pasta <strong>en</strong> mol<strong>de</strong>s para su posterior colocación <strong>en</strong> capas sucesivas <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l horno, <strong>en</strong><br />
don<strong>de</strong> se realiza <strong>la</strong> cocción. El material resultante ti<strong>en</strong>e una gran resist<strong>en</strong>cia a <strong>la</strong><br />
compresión ya que prácticam<strong>en</strong>te llega a soportar el ap<strong>la</strong>stami<strong>en</strong>to sin <strong>de</strong>formarse. Su<br />
uso fue diverso, <strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>do <strong>de</strong> <strong>la</strong>s dim<strong>en</strong>siones. Se pue<strong>de</strong> <strong>en</strong>contrar como compon<strong>en</strong>te<br />
<strong>de</strong> muros, bóvedas y otros elem<strong>en</strong>tos estructurales, <strong>en</strong> cubiertas <strong>de</strong> viguería y <strong>en</strong> pisos.<br />
Teja.- Este elem<strong>en</strong>to es una variante <strong>de</strong>l <strong>la</strong>drillo, ya que ti<strong>en</strong>e un proceso <strong>de</strong> manufactura<br />
simi<strong>la</strong>r, parti<strong>en</strong>do <strong>de</strong> arcil<strong>la</strong>s <strong>de</strong>l mismo tipo. Para su fabricación se usaron mol<strong>de</strong>s <strong>de</strong><br />
ma<strong>de</strong>ra cóncavos <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se obt<strong>en</strong>ían <strong>la</strong>s formas<br />
curvas <strong>de</strong> <strong>la</strong>s piezas para <strong>de</strong>spués<br />
someter<strong>la</strong>s a un proceso <strong>de</strong> cocción. El uso que se le dio fue como elem<strong>en</strong>to <strong>de</strong> cubierta,<br />
<strong>en</strong> combinación con estructuras <strong>de</strong> morillos o vigas <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra. Es importante m<strong>en</strong>cionar<br />
el hecho <strong>de</strong> que para 1581, <strong>en</strong> Cholu<strong>la</strong> no existían construcciones con techumbres <strong>de</strong><br />
teja 180 , a pesar <strong>de</strong> ser una zona que cu<strong>en</strong>ta con <strong>la</strong> materia prima y que posteriorm<strong>en</strong>te se<br />
convertiría <strong>en</strong> un c<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> producción <strong>de</strong> estas piezas.<br />
MATERIALES AGLUTINANTES.<br />
Se <strong>de</strong>nominan aglutinantes a aquellos materiales que son utilizados como elem<strong>en</strong>to <strong>de</strong><br />
unión <strong>en</strong>tre <strong>la</strong>s mamposterías m<strong>en</strong>cionadas, conformando los difer<strong>en</strong>tes morteros<br />
utilizados. Des<strong>de</strong> <strong>la</strong> época prehispánica hasta el siglo XIX se utilizaron <strong>la</strong>s <strong>de</strong>nominadas<br />
cales aéreas como compon<strong>en</strong>te básico <strong>de</strong> dichos morteros, llegándose a utilizar <strong>en</strong> casos<br />
<strong>de</strong>terminados el yeso y <strong>la</strong> tierra arcillosa o lodos 181 .<br />
El compr<strong>en</strong><strong>de</strong>r <strong>la</strong> importancia <strong>de</strong> estos morteros implica conocer su función y los<br />
difer<strong>en</strong>tes materiales utilizados <strong>en</strong> su composición, mismos que <strong>en</strong> muchos casos ya no<br />
están disponibles <strong>en</strong> el área <strong>de</strong> ubicación <strong>de</strong>l edificio <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se han <strong>en</strong>contrado.<br />
Morteros <strong>de</strong> Cal y Ar<strong>en</strong>a.<br />
Se trata <strong>de</strong>l mortero más común <strong>en</strong> <strong>la</strong>s construcciones<br />
históricas, por <strong>sus</strong> cualida<strong>de</strong>s<br />
como<br />
elem<strong>en</strong>to <strong>de</strong> asi<strong>en</strong>to y transfer<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> esfuerzos <strong>en</strong>tre los mampuestos, así como<br />
por su compatibilidad con el trabajo <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos pétreos ya m<strong>en</strong>cionados.<br />
La cal utilizada <strong>en</strong> estos morteros se obti<strong>en</strong>e a partir <strong>de</strong> <strong>la</strong> calcinación <strong>de</strong> piedras con un<br />
alto cont<strong>en</strong>ido <strong>de</strong> carbonato <strong>de</strong> calcio, mismo que <strong>en</strong> el proceso pier<strong>de</strong> ácido carbónico<br />
para dar como resultado el Oxido <strong>de</strong> calcio, mejor conocido como cal viva. Este elem<strong>en</strong>to<br />
180<br />
IBID.<br />
181<br />
LA<br />
HUERTA Vargas Javier, Rehabilitación <strong>de</strong> Obras <strong>de</strong> Fábrica, <strong>en</strong> TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio,<br />
Paquete Didáctico <strong>de</strong> Materiales y Técnicas<br />
<strong>de</strong> Restauración, Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l<br />
Patrimonio<br />
arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1998.
es llevado al lugar don<strong>de</strong> se efectúa <strong>la</strong> construcción para proce<strong>de</strong>r a su hidratación<br />
completa, paso previo a <strong>la</strong> e<strong>la</strong>boración <strong>de</strong> morteros.<br />
A <strong>la</strong>s piedras <strong>de</strong> cal viva se les agrega agua<br />
sufici<strong>en</strong>te para formar una pasta a través <strong>de</strong> un<br />
proceso exotérmico <strong>en</strong> el cual se obti<strong>en</strong>e Hidróxido<br />
<strong>de</strong> Calcio o cal hidratada. Este proceso se realiza <strong>en</strong><br />
una artesa o cont<strong>en</strong>edor<br />
que permite sumergir<br />
completam<strong>en</strong>te el material <strong>en</strong> agua 182 , hasta eliminar<br />
cualquier tipo <strong>de</strong> reacción y asegurar que el<br />
elem<strong>en</strong>to no seguirá hidratándose al formar parte<br />
<strong>de</strong>l mortero.<br />
La cal se mezc<strong>la</strong> con ar<strong>en</strong>a limpia y cernida, <strong>en</strong><br />
difer<strong>en</strong>tes proporciones, si<strong>en</strong>do <strong>la</strong> más usual 1:3<br />
(Una parte <strong>de</strong> cal por cada tres partes <strong>de</strong> ar<strong>en</strong>a),<br />
agregándose el agua sufici<strong>en</strong>te para hacer maleable<br />
el mortero y permitir su manejo. La mezc<strong>la</strong><br />
resultante ti<strong>en</strong>e como característica el ser<br />
permeable al aire, permiti<strong>en</strong>do su paso y haci<strong>en</strong>do<br />
<strong>en</strong>durecer a <strong>la</strong> cal por medio <strong>de</strong> un proceso <strong>de</strong><br />
carbonatación, que regresa al aglutinante a su<br />
composición primaria como Carbonato <strong>de</strong> Calcio.<br />
Al mortero <strong>de</strong> cal – ar<strong>en</strong>a se le agregaban algunos aditivos<br />
para mejorar <strong>la</strong> adher<strong>en</strong>cia,<br />
si<strong>en</strong>do quizá el más común <strong>la</strong> baba <strong>de</strong>l nopal, elem<strong>en</strong>to<br />
<strong>de</strong> consist<strong>en</strong>cia plástica que se<br />
mezc<strong>la</strong>ba mejorando<br />
su consist<strong>en</strong>cia y su trabajo mecánico.<br />
Morteros <strong>de</strong> Lodo.<br />
Se trata <strong>de</strong> uno <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos aglutinantes más simples<br />
y <strong>de</strong> utilización más común <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong>s zonas don<strong>de</strong> no se cu<strong>en</strong>ta con otro tipo <strong>de</strong> materiales<br />
<strong>de</strong> mayor calidad o con un nivel<br />
mayor <strong>en</strong> técnica constructiva.<br />
Este tipo <strong>de</strong> mortero ti<strong>en</strong>e como base tierras con un cierto<br />
grado <strong>de</strong> p<strong>la</strong>sticidad, mismas<br />
que son mezc<strong>la</strong>das con el agua sufici<strong>en</strong>te para obt<strong>en</strong>er<br />
una consist<strong>en</strong>cia a<strong>de</strong>cuada para<br />
su manejo 183 .<br />
182 MARQUEZ Murad Juan Manuel, XOCHITEMO Cervantes Gelvin, Op Cit.<br />
183 MOYA Rubio Víctor José, Op Cit. P. 33.<br />
La utilización <strong>de</strong> morteros <strong>de</strong><br />
cal y ar<strong>en</strong>a como ap<strong>la</strong>nados<br />
permite <strong>la</strong> protección <strong>de</strong> los<br />
elem<strong>en</strong>tos estructurales.
Este mortero se utilizo básicam<strong>en</strong>te como elem<strong>en</strong>to <strong>de</strong> asi<strong>en</strong>to <strong>en</strong> muros <strong>de</strong> piedra o <strong>de</strong><br />
adobe, así como para revocar completam<strong>en</strong>te muros <strong>de</strong>l mismo material.<br />
e varas<br />
ue <strong>de</strong>spués se rell<strong>en</strong>a por ambos <strong>la</strong>dos con un ap<strong>la</strong>nado <strong>de</strong> este mortero, mezc<strong>la</strong>do<br />
cate o paja seca 184 .<br />
ales 185 En el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong> vivi<strong>en</strong>da indíg<strong>en</strong>a, pue<strong>de</strong> <strong>en</strong>contrarse el mortero <strong>de</strong> lodo como<br />
compon<strong>en</strong>te <strong>de</strong> los muros “<strong>en</strong>jarrados” , consist<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> una hilera <strong>de</strong> horcones con una<br />
separación máxima <strong>de</strong> 50 c<strong>en</strong>tímetros, que sirv<strong>en</strong> <strong>de</strong> soporte a un <strong>en</strong>tramado d<br />
q<br />
algunas veces con za<br />
Esta mezc<strong>la</strong> resulta <strong>de</strong> una excel<strong>en</strong>te calidad, pues no se <strong>de</strong>spr<strong>en</strong><strong>de</strong> fácilm<strong>en</strong>te ni se<br />
agrieta con los cambios <strong>de</strong> temperatura, si<strong>en</strong>do <strong>sus</strong>ceptibles principalm<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> lluvia, al<br />
vi<strong>en</strong>to y a <strong>la</strong> pres<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> veget .<br />
Morteros <strong>de</strong> Barro.<br />
Se trata <strong>de</strong> aglutinante<br />
simi<strong>la</strong>r al anterior, con <strong>la</strong> difer<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> no utilizarse tierra sino<br />
arcil<strong>la</strong>s para su preparación. Este material se mezc<strong>la</strong> con agua y <strong>en</strong> algunos casos se le<br />
agrega paja o incluso estiércol, con el fin <strong>de</strong> mejorar su comportami<strong>en</strong>to. Este<br />
mortero fue<br />
utilizado <strong>en</strong> cimi<strong>en</strong>tos, y <strong>en</strong> <strong>en</strong>jarrados simi<strong>la</strong>res a los ya <strong>de</strong>scritos, <strong>en</strong>contrándose<br />
también como <strong>en</strong>tortado <strong>en</strong> algunas cubiertas <strong>de</strong> terrado 186 . En el caso <strong>de</strong> trojes o<br />
calpanerías, <strong>la</strong> mezc<strong>la</strong> <strong>de</strong> barro y agua, sin ningún otro material se utilizaron <strong>en</strong> pisos<br />
integrales 187 .<br />
<strong>de</strong> eliminar <strong>de</strong> forma parcial o total el agua que<br />
ermite su cristalización. Así se obti<strong>en</strong>e un polvo b<strong>la</strong>nco, <strong>de</strong> textura fina, que ti<strong>en</strong>e como<br />
fraguado rápido al <strong>en</strong>trar <strong>en</strong> contacto con el agua 188 Morteros <strong>de</strong> Yeso.<br />
El yeso es un material que se obti<strong>en</strong>e a partir <strong>de</strong> un proceso <strong>de</strong> calcinación <strong>de</strong> rocas <strong>de</strong><br />
sulfato <strong>de</strong> calcio hidratado, con el fin<br />
p<br />
propiedad principal un<br />
.<br />
La utilización <strong>de</strong> este tipo <strong>de</strong> aglutinante <strong>en</strong> morteros se <strong>de</strong>bió precisam<strong>en</strong>te a <strong>la</strong><br />
propiedad m<strong>en</strong>cionada, con el inconv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te <strong>de</strong> ser <strong>sus</strong>ceptible a <strong>la</strong> acción <strong>de</strong> <strong>la</strong> humedad<br />
atmosférica, por lo que solo pudo ser usado <strong>en</strong> interiores.<br />
184<br />
IBID, P. 59.<br />
185<br />
VIÑUALES Gracie<strong>la</strong> María, Restauración <strong>de</strong> Arquitectura <strong>de</strong> Tierra, <strong>en</strong> TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio,<br />
Paquete Didáctico <strong>de</strong> Materiales y Técnicas <strong>de</strong> Restauración, Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l<br />
Patrimonio arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1998.<br />
186<br />
MOYA Rubio Víctor José, Op Cit. P. 33.<br />
187<br />
TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, La Construcción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Haci<strong>en</strong>das <strong>de</strong> T<strong>la</strong>xca<strong>la</strong>, Instituto Nacional <strong>de</strong><br />
Antropología e Historia, México, 1996, P. 86.<br />
188<br />
IBID
Este tipo <strong>de</strong> morteros se utilizó ampliam<strong>en</strong>te para ornam<strong>en</strong>taciones interiores,<br />
principalm<strong>en</strong>te durante los siglos XVII y XVIII, así como <strong>en</strong> <strong>la</strong> etapa <strong>de</strong>l Porfiriato, a<br />
finales <strong>de</strong>l siglo XIX, cuando se empleó <strong>en</strong> <strong>la</strong> construcción <strong>de</strong> bóvedas cata<strong>la</strong>nas 189 .<br />
MATERIALES ORGANICOS.<br />
El hab<strong>la</strong>r <strong>de</strong> materiales orgánicos o <strong>de</strong> orig<strong>en</strong> natural nos lleva a p<strong>en</strong>sar inmediatam<strong>en</strong>te<br />
<strong>en</strong> el elem<strong>en</strong>to <strong>de</strong> este tipo más usado históricam<strong>en</strong>te; <strong>la</strong> ma<strong>de</strong>ra. Sin embargo, esta no<br />
fue el único material <strong>de</strong> orig<strong>en</strong> vegetal utilizado, aunque si el más importante.<br />
Los materiales vegetales han sido utilizados tradicionalm<strong>en</strong>te por el hombre<br />
para <strong>la</strong><br />
construcción <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes tipos <strong>de</strong> edificios, por ser un elem<strong>en</strong>to que g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te se<br />
ti<strong>en</strong>e al alcance. Así, <strong>en</strong>contramos el uso <strong>de</strong> varas, troncos, bejucos y otros materiales<br />
vegetales <strong>de</strong>s<strong>de</strong> <strong>la</strong> construcción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s vivi<strong>en</strong>das más simples<br />
y s<strong>en</strong>cil<strong>la</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> época<br />
prehispánica.<br />
Con <strong>la</strong> llegada <strong>de</strong> nuevas necesida<strong>de</strong>s espaciales, que <strong>de</strong>bían ser resueltas <strong>en</strong> función <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> técnica constructiva europea, se hizo necesario el utilizar un material que existía<br />
<strong>en</strong><br />
abundancia<br />
y que era conocido por los nuevos constructores; este elem<strong>en</strong>to fue <strong>la</strong><br />
ma<strong>de</strong>ra <strong>en</strong> <strong>sus</strong> múltiples connotaciones.<br />
, lignina 190 Ma<strong>de</strong>ra.<br />
Se trata <strong>de</strong> un material compuesto químicam<strong>en</strong>te por celulosa, hemicelulosa y<br />
algunos otros compuestos como ácidos grasos, terp<strong>en</strong>os, compuestos aromáticos, aceites<br />
volátiles y resinas 191 .<br />
189 IBID<br />
190<br />
Celulosa.- Polímero <strong>de</strong> <strong>la</strong> Glucosa que se produce <strong>en</strong> <strong>la</strong>s hojas <strong>de</strong>l árbol mediante <strong>la</strong> fotosíntesis, parti<strong>en</strong>do<br />
<strong>de</strong> agua y anhídrido carbónico atmosférico. Constituye <strong>en</strong>tre el 40 y 50 % <strong>de</strong> <strong>la</strong> ma<strong>de</strong>ra.<br />
Hemicelulosa.- Polisacárido que difiere según el tipo <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra . En <strong>la</strong>s frondosas predomina <strong>la</strong> Xilosa,<br />
mi<strong>en</strong>tras que <strong>en</strong> <strong>la</strong>s coníferas lo hace <strong>la</strong> Manosa. Constituye <strong>en</strong>tre el 20 y 30 % <strong>de</strong> <strong>la</strong> ma<strong>de</strong>ra.<br />
Lignina.- Polímero tridim<strong>en</strong>sional complejo que<br />
pres<strong>en</strong>ta <strong>en</strong> su estructura anillos aromáticos, insoluble al<br />
agua. Es el elem<strong>en</strong>to protector e impermeabilizante <strong>de</strong><br />
los dos anteriores. Constituye <strong>en</strong>tre el 22 y 30 % <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
ma<strong>de</strong>ra.<br />
Datos<br />
obt<strong>en</strong>idos <strong>en</strong> LASHERAS Merino Félix, Patología <strong>de</strong> <strong>la</strong> ma<strong>de</strong>ra: Hongos e Insectos Xilofagos, <strong>en</strong><br />
TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, Paquete Didáctico <strong>de</strong> Materiales y Técnicas <strong>de</strong> Restauración, Maestría <strong>en</strong><br />
Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio arquitectónico<br />
y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura UPAEP,<br />
Pueb<strong>la</strong>, 1998.<br />
191<br />
MAAS Jordán Gustavo, Problemática <strong>de</strong> <strong>la</strong> Conservación <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Estructuras <strong>de</strong> Ma<strong>de</strong>ra <strong>en</strong> <strong>la</strong> Zona<br />
Lacustre <strong>de</strong> Michoacán, <strong>en</strong> AZEVEDO Salomao Eug<strong>en</strong>ia María (Coordinadora), Michoacán: Arquitectura y<br />
Urbanismo,<br />
Temas Selectos, Universidad Michoacana <strong>de</strong> San Nicolás <strong>de</strong> Hidalgo, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura,<br />
División<br />
<strong>de</strong> Estudios <strong>de</strong> Posgrado, Morelia, 1999, P. 230.
La ma<strong>de</strong>ra es el material <strong>de</strong> orig<strong>en</strong> vegetal que combina una serie <strong>de</strong> propieda<strong>de</strong>s físicas<br />
como <strong>la</strong> dureza, rigi<strong>de</strong>z, e<strong>la</strong>sticidad, <strong>de</strong>nsidad y conductividad térmica, lo que a su vez le<br />
confiere propieda<strong>de</strong>s mecánicas como <strong>la</strong> resist<strong>en</strong>cia a <strong>la</strong> t<strong>en</strong>sión, a <strong>la</strong> flexo - compresión,<br />
erzo cortante 192 a <strong>la</strong> torsión y al esfu<br />
. Lo anterior hizo que fuera muy utilizada <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
construcción <strong>de</strong> estructuras <strong>de</strong> cubierta y otros elem<strong>en</strong>tos que requerían <strong>de</strong> gran<br />
resist<strong>en</strong>cia, misma que no se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra naturalm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> elem<strong>en</strong>tos como los materiales<br />
pétreos.<br />
Exist<strong>en</strong> aproximadam<strong>en</strong>te 30,000 especies difer<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> arboles productores <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra,<br />
lo que hace que existan difer<strong>en</strong>cias notables <strong>en</strong> este material, <strong>en</strong> función <strong>de</strong> su<br />
proce<strong>de</strong>ncia<br />
era es obt<strong>en</strong>ida <strong>de</strong> dos c<strong>la</strong>ses principales <strong>de</strong> arboles, <strong>la</strong>s gimnospermas o<br />
variable y <strong>de</strong> consist<strong>en</strong>cia resinosa es, quizá,<br />
193 , sin embargo, para <strong>efectos</strong> <strong>de</strong> dar una visión global <strong>de</strong>l elem<strong>en</strong>to diremos<br />
que <strong>la</strong> mad<br />
coníferas y <strong>la</strong>s angiospermas o <strong>la</strong>tifoliadas.<br />
Los arboles pert<strong>en</strong>eci<strong>en</strong>tes a <strong>la</strong> primera c<strong>la</strong>sificación son todos aquellos que ti<strong>en</strong><strong>en</strong><br />
semil<strong>la</strong>s <strong>en</strong>tre <strong>la</strong>s escamas <strong>de</strong> piñas leñosas, así como hojas ahusadas o <strong>de</strong> aguja, si<strong>en</strong>do<br />
consi<strong>de</strong>rados productores <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ras b<strong>la</strong>ndas. Como expon<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> esta c<strong>la</strong>sificación<br />
<strong>en</strong>contramos al Pino, cuya ma<strong>de</strong>ra <strong>de</strong> color<br />
<strong>la</strong> más utilizada actualm<strong>en</strong>te; el Oyamel, árbol <strong>de</strong>l cual se obti<strong>en</strong><strong>en</strong> vigas, tablones y<br />
tab<strong>la</strong>s <strong>de</strong> una ma<strong>de</strong>ra porosa y b<strong>la</strong>nquecina; así como el Cedro, <strong>en</strong> <strong>sus</strong> dos tipos, b<strong>la</strong>nco<br />
y rojo, productor <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra resist<strong>en</strong>te al ataque <strong>de</strong> insectos, durable y <strong>de</strong> fácil trabajo.<br />
En <strong>la</strong> segunda c<strong>la</strong>sificación <strong>en</strong>contramos arboles <strong>de</strong> l<strong>en</strong>to crecimi<strong>en</strong>to y gran corpul<strong>en</strong>cia,<br />
productores <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ras compactas consi<strong>de</strong>radas duras. Como ejemplo <strong>en</strong>contramos al<br />
Encino, árbol <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra compacta y <strong>de</strong> gran dureza, <strong>de</strong> color obscuro, resist<strong>en</strong>te a <strong>la</strong><br />
intemperie y con <strong>la</strong> cualidad <strong>de</strong> <strong>en</strong>durecer al contacto perman<strong>en</strong>te con el agua; el Fresno,<br />
<strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra color c<strong>la</strong>ro y tronco <strong>de</strong> gran longitud que permite <strong>la</strong> producción <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos<br />
rectos y <strong>la</strong>rgos; el Olmo, <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra fibrosa, <strong>de</strong> color pardo y muy resist<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> acción<br />
<strong>de</strong>l agua; y el Sabino, <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra color rosado y gran resist<strong>en</strong>cia para obras <strong>de</strong><br />
cim<strong>en</strong>tación<br />
eso <strong>de</strong> subdivisión <strong>de</strong> un tronco <strong>de</strong> árbol permite <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes<br />
on<br />
<strong>en</strong><strong>en</strong><br />
194 .<br />
El proc<br />
elem<strong>en</strong>tos con nombres específicos y usos <strong>de</strong>finidos, así, <strong>la</strong>s piezas <strong>la</strong>rgas y gruesas, c<br />
secciones cuadrangu<strong>la</strong>res o rectangu<strong>la</strong>res son conocidas como gualdras o vigas, y ti<br />
192<br />
IBID, P. 231.<br />
193<br />
PALAIA Pérez Liliana (Coordinadora), La Conservación <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ma<strong>de</strong>ra <strong>en</strong> los Edificios Antiguos,<br />
Universidad Politécnica<br />
<strong>de</strong> Val<strong>en</strong>cia, Val<strong>en</strong>cia, 1998, P. 5.<br />
194<br />
GONZALEZ Avel<strong>la</strong>neda Albert, HUEYTLETL Torres Alfonso, PEREZ Mén<strong>de</strong>z Beatriz y otros, Op<br />
Cit,<br />
P. 60
un uso primordialm<strong>en</strong>te estructural; a <strong>la</strong>s piezas obt<strong>en</strong>idas a partir <strong>de</strong> <strong>la</strong> división <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
vigas se les l<strong>la</strong>ma tab<strong>la</strong>s o tablones, <strong>en</strong> función <strong>de</strong> su espesor, sirvi<strong>en</strong>do para pisos y<br />
techos <strong>en</strong>tre otros usos; a <strong>la</strong>s tab<strong>la</strong>s angostas y con preparaciones para <strong>en</strong>samble se les<br />
conoce como due<strong>la</strong>s y son utilizadas <strong>en</strong> pisos; <strong>la</strong>s tab<strong>la</strong>s <strong>de</strong>lgadas <strong>de</strong> no más <strong>de</strong> dos<br />
c<strong>en</strong>tímetros <strong>de</strong> espesor, <strong>de</strong> un metro <strong>de</strong> <strong>la</strong>rgo y no más <strong>de</strong> quince c<strong>en</strong>tímetros <strong>de</strong> ancho<br />
son conocidas como tejamanil y usadas <strong>en</strong> cubiertas a manera <strong>de</strong> tejas; los troncos<br />
<strong>de</strong>scortezados sin escuadrar son conocidos como morillos y pue<strong>de</strong>n ser utilizados como<br />
apoyos ais<strong>la</strong>dos o como parte <strong>de</strong> estructuras <strong>de</strong> cubierta, con una función simi<strong>la</strong>r a <strong>la</strong> <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong>s vigas<br />
polín, y <strong>de</strong> sección rectangu<strong>la</strong>r como barrote, si<strong>en</strong>do utilizados <strong>en</strong><br />
as, y<br />
195 ; a <strong>la</strong> subdivisión <strong>de</strong> una viga <strong>en</strong> elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> sección cuadrangu<strong>la</strong>r se le<br />
conoce como<br />
construcciones provisionales, cerchados y como <strong>la</strong>rgueros <strong>en</strong> estructuras.<br />
La ma<strong>de</strong>ra tuvo usos diversos durante los siglos XVI al XIX, observándose el<br />
aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>sus</strong> cualida<strong>de</strong>s mecánicas tanto para construir cubiertas que<br />
permitieron librar c<strong>la</strong>ros mayores como para integrarlo a sistemas <strong>de</strong> cim<strong>en</strong>tación que<br />
precedieron a algunos <strong>de</strong> los utilizados actualm<strong>en</strong>te.<br />
En el caso <strong>de</strong> cim<strong>en</strong>taciones pue<strong>de</strong> m<strong>en</strong>cionarse el uso <strong>de</strong> <strong>la</strong> ma<strong>de</strong>ra <strong>de</strong> fresno o sabino<br />
<strong>en</strong> los sistemas <strong>de</strong> estacados, simi<strong>la</strong>res a los actuales pilotes <strong>de</strong> fricción, construidos con<br />
morillos <strong>de</strong> 10 a 15 c<strong>en</strong>tímetros <strong>de</strong> diámetro, colocados <strong>de</strong> forma continua <strong>de</strong> acuerdo al<br />
ancho <strong>de</strong>l cimi<strong>en</strong>to 196 .<br />
En los sistemas <strong>de</strong> cubierta para edificios <strong>de</strong> dos o más niveles se utilizaron vigas <strong>de</strong><br />
ma<strong>de</strong>ras duras para sost<strong>en</strong>er terrados, utilizando para esto camas <strong>de</strong> tejamanil o tab<strong>la</strong>s<br />
para cont<strong>en</strong>er el rell<strong>en</strong>o.<br />
A<strong>de</strong>más <strong>de</strong> lo anterior, <strong>la</strong> ma<strong>de</strong>ra se utilizó <strong>en</strong> estructuras completas para cubiertas <strong>de</strong><br />
dos aguas, <strong>en</strong> armazones simples 197 , <strong>en</strong> cerrami<strong>en</strong>tos, arrastres para reparto <strong>de</strong> carg<br />
zapatas para <strong>la</strong> reducción <strong>de</strong> c<strong>la</strong>ros.<br />
A<strong>de</strong>más <strong>de</strong> los usos m<strong>en</strong>cionados, también se utilizó <strong>en</strong> pisos, <strong>la</strong>mbrines, puertas,<br />
v<strong>en</strong>tanas, y mobiliario <strong>en</strong> g<strong>en</strong>eral.<br />
MATERIALES METALICOS.<br />
195<br />
TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, La construcción <strong>de</strong>….., P. 77.<br />
196<br />
CHANFON Olmos Carlos (Coordinador), Op Cit, P. 269.<br />
197<br />
TORRES Garibay Luis Alberto, Cubiertas <strong>de</strong> Ma<strong>de</strong>ra <strong>en</strong> <strong>la</strong> Zona Lacustre <strong>de</strong> Pátzcuaro, Compon<strong>en</strong>tes y<br />
Trabajo Estructural, <strong>en</strong> AZEVEDO Salomao Eug<strong>en</strong>ia María (Coordinadora), Michoacán: Arquitectura y<br />
Urbanismo,<br />
Temas Selectos, Universidad Michoacana <strong>de</strong> San Nicolás <strong>de</strong> Hidalgo, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura,<br />
División <strong>de</strong> Estudios <strong>de</strong> Posgrado, Morelia, 1999, P. 236.
En los edificios históricos pue<strong>de</strong>n <strong>en</strong>contrarse elem<strong>en</strong>tos metálicos <strong>de</strong> dos tipos, los<br />
ferrosos, como el hierro y los no ferrosos como el zinc, el cobre, el plomo y <strong>en</strong> m<strong>en</strong>or<br />
.15 % <strong>de</strong> Carbono, es <strong>sus</strong>ceptible a <strong>la</strong> forja, pue<strong>de</strong> <strong>la</strong>minarse o<br />
<strong>en</strong>do uno <strong>de</strong> los principales avances tecnológicos que<br />
onducirían a un nuevo concepto <strong>de</strong> arquitectura 198 proporción el estaño.<br />
En el caso <strong>de</strong> los metales ferrosos, po<strong>de</strong>mos <strong>en</strong>contrar al <strong>de</strong>nominado hierro dulce, que<br />
conti<strong>en</strong>e un máximo <strong>de</strong> 0<br />
trabajarse martil<strong>la</strong>do; pres<strong>en</strong>ta <strong>de</strong>fectos como lunares, manchas, grietas y escamas. Su<br />
uso principal fue <strong>en</strong> rejas, barandales, herrajes para puertas y v<strong>en</strong>tanas, así como<br />
accesorios <strong>de</strong>corativos.<br />
A partir <strong>de</strong>l último cuarto <strong>de</strong>l siglo XIX, se g<strong>en</strong>eralizo <strong>en</strong> México el uso <strong>de</strong>l hierro fundido y<br />
posteriorm<strong>en</strong>te <strong>de</strong>l acero, constituy<br />
c<br />
.<br />
El hierro <strong>de</strong> fundición ti<strong>en</strong>e un máximo <strong>de</strong> 5.8 % <strong>de</strong> Carbono, no si<strong>en</strong>do forjable pero si<br />
fusible, con <strong>la</strong> cualidad adicional <strong>de</strong> po<strong>de</strong>r temp<strong>la</strong>rse. Al hierro <strong>de</strong> color gris oscuro,<br />
granoso, martil<strong>la</strong>ble y limable sin riesgo <strong>de</strong> rotura se le conoce como fundición gris,<br />
mi<strong>en</strong>tras que el que ti<strong>en</strong>e<br />
un color p<strong>la</strong>ta, gran dureza y fragilidad es <strong>de</strong>nominado fundición<br />
b<strong>la</strong>nca.<br />
Este material fue utilizado <strong>en</strong> el mol<strong>de</strong>ado <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes piezas<br />
n estructuras completas, ménsu<strong>la</strong>s,<br />
199 , <strong>en</strong> rejas, barandales y<br />
<strong>en</strong> elem<strong>en</strong>tos estructurales como columnas 200 o viguetas.<br />
El acero es el elem<strong>en</strong>to más versátil por ser el <strong>de</strong> mayor tecnología; básicam<strong>en</strong>te pue<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>cirse que es hierro con una proporción máxima <strong>de</strong> 1.5 % <strong>de</strong> Carbono, forjable, soldable,<br />
fusible y temp<strong>la</strong>ble, pudi<strong>en</strong>do formar elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> gran resist<strong>en</strong>cia y flexibilidad, pudi<strong>en</strong>do<br />
dob<strong>la</strong>rse tanto <strong>en</strong> frío como <strong>en</strong> cali<strong>en</strong>te.<br />
Las propieda<strong>de</strong>s <strong>de</strong>l acero permitieron su uso e<br />
viguetas, remaches, tornillos, a<strong>la</strong>mbres y c<strong>la</strong>vos, <strong>en</strong>tre otros elem<strong>en</strong>tos 201 .<br />
Entre los metales no ferrosos, los más utilizados fueron el Zinc, el Plomo y el Cobre. El<br />
primero es un metal b<strong>la</strong>nco, <strong>de</strong> brillo azu<strong>la</strong>do y estructura cristalina 202 , utilizado<br />
198<br />
ALCOCER Alfonso, La Arquitectura <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Guanajuato <strong>en</strong> el Siglo XIX, Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong><br />
Investigaciones arquitectónicas, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura <strong>de</strong> <strong>la</strong> Universidad <strong>de</strong> Guanajuato, Guanajuato, 1988,<br />
P. 93.<br />
199<br />
TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, La construcción <strong>de</strong>….., P. 88.<br />
200<br />
VILLAR Rubio Jesús, San Luis Potosí y su C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>en</strong> el Porfiriato, Estructuras y Materiales,<br />
Material didáctico, Instituto Tecnológico <strong>de</strong> Estudios Superiores <strong>de</strong> Monterrey, Unidad San Luis, San Luis<br />
Potosí, 1997, P. 58.<br />
201<br />
GONZALEZ Avel<strong>la</strong>neda Albert, HUEYTLETL Torres Alfonso, PEREZ Mén<strong>de</strong>z Beatriz y otros, Op Cit,<br />
P. 57.<br />
, P. 58.<br />
202 IBID
principalm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> cubiertas, cumpli<strong>en</strong>do una función simi<strong>la</strong>r a <strong>la</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> teja o el<br />
tejamanil 203 , a<strong>de</strong>más <strong>de</strong> ser usado <strong>en</strong> bajadas <strong>de</strong> agua y canalones.<br />
El Plomo es un metal gris que se raya con facilidad, extremadam<strong>en</strong>te dúctil y maleable,<br />
utilizado principalm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> tuberías <strong>de</strong> conducción <strong>de</strong> agua, protecciones para gualdras,<br />
emplomados <strong>de</strong> vidrio y soldaduras.<br />
El Cobre es un metal dúctil, <strong>de</strong> color rojizo<br />
y con gran brillo que al contacto con el aire se<br />
oxida formando una capa verdosa. Fue utilizado <strong>en</strong> elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> insta<strong>la</strong>ción eléctrica y<br />
como compon<strong>en</strong>te <strong>de</strong> aleaciones como el Bronce y el Latón.<br />
TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS.<br />
El uso <strong>de</strong> los materiales tradicionales ya m<strong>en</strong>cionados, lleva implícito<br />
el manejo <strong>de</strong><br />
técnicas constructivas especificas para permitir su correcto funcionami<strong>en</strong>to estructural y<br />
ornam<strong>en</strong>tal. Dichas técnicas impactan directam<strong>en</strong>te <strong>en</strong> los costos <strong>de</strong> un edificio por incluir<br />
mano <strong>de</strong> obra especializada, que muchas<br />
veces ya no se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra, así como el manejo<br />
<strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> apoyo que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tran <strong>en</strong> <strong>de</strong><strong>sus</strong>o <strong>en</strong> <strong>la</strong> construcción actual. Por este<br />
motivo convi<strong>en</strong>e que el profesional <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación t<strong>en</strong>ga un conocimi<strong>en</strong>to básico <strong>de</strong> estas<br />
técnicas, con el fin <strong>de</strong> que pueda reflejar su exist<strong>en</strong>cia <strong>en</strong> los<br />
análisis para <strong>de</strong>terminar el<br />
valor<br />
<strong>de</strong> los edificios históricos. Este conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong>berá ser complem<strong>en</strong>tado por el<br />
trabajo<br />
<strong>de</strong>l arquitecto restaurador, qui<strong>en</strong> será responsable <strong>de</strong> <strong>de</strong>terminar <strong>la</strong>s técnicas<br />
constructivas exist<strong>en</strong>tes.<br />
Antes <strong>de</strong> estudiar <strong>la</strong>s técnicas o sistemas constructivos es conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te el saber a que le<br />
damos ese nombre; <strong>de</strong> acuerdo al Dr. Terán Bonil<strong>la</strong>, “los sistemas constructivos son los<br />
métodos <strong>de</strong> edificación que se emplean para realizar los diversos elem<strong>en</strong>tos<br />
arquitectónicos”<br />
constructivos, <strong>de</strong> acuerdo a los elem<strong>en</strong>tos constitutivos <strong>de</strong> un edificio, tales como<br />
204 .<br />
Al hab<strong>la</strong>r <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos arquitectónicos se incluye a todas <strong>la</strong>s partes que compon<strong>en</strong> un<br />
edificio, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> <strong>la</strong>s que cumpl<strong>en</strong> con una función <strong>de</strong> <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>to o estructura, hasta <strong>la</strong>s<br />
cubiertas y los elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong>corativos. Así, es preciso dividir el estudio <strong>de</strong> los sistemas<br />
cim<strong>en</strong>tación, apoyos corridos, apoyos ais<strong>la</strong>dos, cerrami<strong>en</strong>tos,<br />
cubiertas y acabados.<br />
Cim<strong>en</strong>taciones.<br />
203<br />
TERAN Bonil<strong>la</strong><br />
José Antonio, La construcción <strong>de</strong>….., P. 89.<br />
20<br />
4 IBID, P. 99
La cim<strong>en</strong>tación es <strong>la</strong> parte <strong>de</strong> <strong>la</strong> estructura cuya función es <strong>la</strong> <strong>de</strong> servir <strong>de</strong> <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>to o base<br />
al edificio, reparti<strong>en</strong>do <strong>de</strong> manera uniforme <strong>la</strong>s cargas <strong>sobre</strong> el terr<strong>en</strong>o. Este elem<strong>en</strong>to<br />
g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te se localiza bajo tierra y pue<strong>de</strong> ser superficial o profundo 205 .<br />
Las cim<strong>en</strong>taciones <strong>en</strong> los edificios históricos g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te están compuestas por un<br />
<strong>en</strong>grosami<strong>en</strong>to <strong>en</strong> <strong>la</strong> parte baja <strong>de</strong> los muros, utilizando mampostería <strong>de</strong> piedra y<br />
<strong>de</strong>splegándose a todo lo <strong>la</strong>rgo <strong>de</strong> estos; <strong>en</strong> algunos casos se pue<strong>de</strong>n <strong>en</strong>contrar<br />
cim<strong>en</strong>taciones con escarpio<br />
o talud, simi<strong>la</strong>res a <strong>la</strong>s actuales.<br />
En los edificios históricos pue<strong>de</strong>n observarse también algunas técnicas <strong>de</strong> cim<strong>en</strong>tación<br />
que fueron usadas <strong>en</strong> <strong>la</strong> etapa prehispánica, tales como los pilotes <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra o<br />
estacadas 206 .<br />
Este tipo <strong>de</strong> cim<strong>en</strong>taciones estaban compuestas por una<br />
serie <strong>de</strong> morillos que hac<strong>en</strong> <strong>la</strong> función <strong>de</strong> pilotes y<br />
tras<strong>la</strong>dan cargas<br />
hacia estratos profundos <strong>de</strong>l terr<strong>en</strong>o,<br />
<strong>sobre</strong> ellos se colocaba una p<strong>la</strong>ntil<strong>la</strong> <strong>de</strong> mortero <strong>de</strong> cal –<br />
ar<strong>en</strong>a, conocida como p<strong>la</strong>ntapie; Sobre este elem<strong>en</strong>to se<br />
<strong>de</strong>sp<strong>la</strong>ntaba el piedrapl<strong>en</strong> o cimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> piedra, <strong>de</strong> sección<br />
rectangu<strong>la</strong>r y con una altura <strong>de</strong> hasta 4 varas (3.36<br />
metros), y <strong>sobre</strong> este se colocaba el <strong>sobre</strong>cimi<strong>en</strong>to o base<br />
<strong>de</strong> muro 207 .<br />
Otra forma <strong>de</strong> tras<strong>la</strong>dar cargas al suelo fue utilizando una<br />
serie <strong>de</strong> polines y vigas <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra para conformar un<br />
sistema <strong>de</strong> durmi<strong>en</strong>tes <strong>sobre</strong> <strong>la</strong>rgueros; este sistema<br />
formaba un <strong>en</strong>tramado<br />
<strong>sobre</strong> el cual se colocaba el<br />
piedrapl<strong>en</strong>, y fue utilizado cuando el terr<strong>en</strong>o no<br />
i<strong>en</strong>to <strong>de</strong> piedra 208 proporcionaba una resist<strong>en</strong>cia a<strong>de</strong>cuada para usar solo el cim<br />
.<br />
De cualquier forma, el sistema común <strong>en</strong> estos edificios<br />
piedra, como una continuación <strong>de</strong>l muro.<br />
Apoyos Corridos.<br />
Funcionami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los<br />
cimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> mampostería <strong>de</strong><br />
piedra.<br />
es el <strong>de</strong> <strong>la</strong> mampostería <strong>de</strong><br />
205<br />
GOBIERNO DEL ESTADO DE MICHOACAN, Vocabu<strong>la</strong>rio Arquitectónico Ilustrado, Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas, Michoacán, 1980, P.122.<br />
206<br />
TORRES Garibay Luis Alberto, Apuntes <strong>de</strong> Materiales y Sistemas Constructivos Históricos, Maestría <strong>en</strong><br />
Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio Arquitectónico y Urbano, Facultad<br />
<strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP,<br />
Pueb<strong>la</strong>, 1997.<br />
207 IBID<br />
208<br />
IBID
Los apoyos corridos son los muros que trabajan a <strong>la</strong> compresión y sirv<strong>en</strong> para soportar el<br />
peso <strong>de</strong> <strong>la</strong>s cubiertas.<br />
Los muros pue<strong>de</strong>n ser <strong>de</strong> varios tipos, si<strong>en</strong>do <strong>la</strong>s técnicas principales <strong>la</strong> <strong>de</strong> cantería<br />
<strong>la</strong>brada, <strong>la</strong> <strong>de</strong> cal y canto, <strong>la</strong> mampostería mixta y <strong>la</strong> tapia 209 . La primera técnica implica el<br />
<strong>la</strong>brado <strong>en</strong> piedra <strong>de</strong> piezas regu<strong>la</strong>res conocidas como sil<strong>la</strong>res, mismas que eran<br />
colocadas <strong>de</strong> tal forma que no quedaran sueltas, <strong>de</strong> acuerdo a un tipo <strong>de</strong> aparejo,<br />
sil<strong>la</strong>res alternados con su parte más <strong>la</strong>rga hacia<br />
caras que formaban el vértice 210 formando <strong>en</strong> los vértices <strong>de</strong>l edificio un elem<strong>en</strong>to característico conocido como ca<strong>de</strong>na <strong>de</strong><br />
esquina o <strong>de</strong> liga, consist<strong>en</strong>te <strong>en</strong> colocar<br />
cada una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s dos<br />
.<br />
Los aparejos más usuales fueron los conocidos como a tizón, a hilo o soga y el capuchino<br />
o pan<strong>de</strong>reta. El primero consiste <strong>en</strong> acomodar <strong>la</strong>s piezas utilizando como fr<strong>en</strong>te su <strong>la</strong>do<br />
más corto y <strong>de</strong>jando el más <strong>la</strong>rgo como cuerpo <strong>de</strong>l muro; <strong>la</strong> segunda consiste <strong>en</strong> utilizar el<br />
<strong>la</strong>do más <strong>la</strong>rgo como fr<strong>en</strong>te, y <strong>la</strong> tercera <strong>en</strong> colocar <strong>la</strong> pieza <strong>de</strong> canto <strong>sobre</strong> su sección,<br />
logrando así un muro más <strong>de</strong>lgado.<br />
En el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong> técnica conocida como Cal y Canto, se emplea piedra sin <strong>la</strong>brar o<br />
semi<strong>la</strong>brada, sin un tamaño fijo y que era dispuesta <strong>en</strong> hi<strong>la</strong>das. Los aparejos utilizados<br />
son conocidos como Pelásgico <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> piedra sin <strong>la</strong>brar , Ciclópeo <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong><br />
piedra semi<strong>la</strong>brada y Poligonal, cuando se utilizaba piedra <strong>la</strong>brada sin llegar a ser un<br />
sil<strong>la</strong>r<br />
sistema se pres<strong>en</strong>ta <strong>en</strong> <strong>la</strong> mayoría <strong>de</strong> los edificios,<br />
ostería mixta era g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te cubierta con ap<strong>la</strong>nados <strong>de</strong> cal y ar<strong>en</strong>a, a<br />
211 .<br />
La técnica más usual es <strong>la</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> mampostería mixta, consist<strong>en</strong>te <strong>en</strong> <strong>la</strong> combinación <strong>de</strong><br />
dos o más materiales para <strong>la</strong> construcción <strong>de</strong> muros. Las combinaciones más usuales<br />
fueron piedra y <strong>la</strong>drillo; piedra, <strong>la</strong>drillo y adobe; adobe y piedra; adobe y <strong>la</strong>drillo; adobe y<br />
tapia; Tepetate y <strong>la</strong>drillo, etc. Este<br />
permiti<strong>en</strong>do <strong>la</strong> construcción <strong>de</strong> muros muy anchos para permitir su estabilidad.<br />
Las combinaciones no solo se dan <strong>en</strong> capas horizontales, sino también <strong>en</strong> el s<strong>en</strong>tido<br />
vertical, formando muros <strong>de</strong> mampostería <strong>de</strong> piedra y <strong>la</strong>drillo con una <strong>de</strong> <strong>sus</strong> caras con<br />
sil<strong>la</strong>res <strong>de</strong> cantería <strong>la</strong>brada 212 .<br />
La mamp<br />
excepción <strong>de</strong>l sistema utilizado a finales <strong>de</strong>l siglo XIX, <strong>en</strong> el que se combinan hi<strong>la</strong>das<br />
209<br />
TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, , La construcción <strong>de</strong>….., P. 105<br />
ES Garibay Luis Alberto, Apuntes <strong>de</strong>……<br />
210<br />
TORR<br />
211<br />
IBID<br />
212<br />
TORRES DE LA LUZ Alm<strong>en</strong>daro Marcos, XOCHITEMO Cervantes<br />
Gelvin, MARQUEZ Murad Juan<br />
Manuel, Investigación histórica y <strong>de</strong>scripción <strong>de</strong> <strong>la</strong> Basílica<br />
Catedral <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, Anexos para interv<strong>en</strong>ción,<br />
Constructora<br />
ACROSA, Pueb<strong>la</strong>, 1999.
alternadas <strong>de</strong> <strong>la</strong>drillo y piedra, <strong>de</strong>jando un acabado apar<strong>en</strong>te que caracterizó a los<br />
edificios <strong>de</strong> <strong>la</strong> época.<br />
La Tapia es un sistema constructivo que consiste <strong>en</strong> <strong>la</strong> fabricación <strong>de</strong> muros completos<br />
por medio <strong>de</strong>l vaciado <strong>de</strong> un mortero <strong>de</strong> tierra arcillosa <strong>en</strong> cimbras o mol<strong>de</strong>s <strong>en</strong> los que<br />
era apisonado para lograr una compactación completa. El mortero se <strong>de</strong>jaba secar y se<br />
así paños completos <strong>de</strong> muro 213 retiraba <strong>la</strong> cimbra obt<strong>en</strong>iéndose<br />
.<br />
Apoyos Adosados.<br />
Este tipo <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos funciona <strong>en</strong> una re<strong>la</strong>ción completa con los muros, pudi<strong>en</strong>do<br />
<strong>en</strong>contrarse agregados o construidos directam<strong>en</strong>te con estos. Se trata <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong><br />
refuerzo estructural que trabajan auxiliando a absorber esfuerzos<br />
difer<strong>en</strong>tes o excesivos al<br />
funcionami<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l muro.<br />
D<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> este tipo <strong>de</strong> apoyos <strong>en</strong>contramos a <strong>la</strong>s pi<strong>la</strong>stras, los contrafuertes y los<br />
botareles.<br />
le <strong>de</strong> una pared 214 La Pi<strong>la</strong>stra es un elem<strong>en</strong>to <strong>de</strong> soporte rectangu<strong>la</strong>r que <strong>sobre</strong>sa<br />
, con<br />
una función <strong>de</strong> refuerzo,<br />
tras<strong>la</strong>do <strong>de</strong> cargas verticales o como elem<strong>en</strong>to ornam<strong>en</strong>tal. Su<br />
composición pue<strong>de</strong> ser <strong>de</strong> cantería <strong>la</strong>brada o <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma mampostería <strong>de</strong>l muro.<br />
Los Contrafuertes son elem<strong>en</strong>tos que sirv<strong>en</strong> para reforzar al muro por medio <strong>de</strong>l<br />
contrarresto <strong>de</strong> los esfuerzos <strong>la</strong>terales g<strong>en</strong>erados por <strong>la</strong>s cubiertas 215 .<br />
Los contrafuertes son conocidos<br />
también como estribos, y son bloques <strong>de</strong> mampostería<br />
que son adosados al muro como refuerzo o construidos <strong>de</strong> orig<strong>en</strong> como <strong>en</strong>grosami<strong>en</strong>tos<br />
<strong>en</strong> el mismo.<br />
G<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te ti<strong>en</strong><strong>en</strong> el mismo sistema constructivo que el muro.<br />
Básicam<strong>en</strong>te pue<strong>de</strong>n ser apañados, <strong>en</strong> cuyo caso se trata <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos adosados pero<br />
sin unión constructiva con el muro; ligados, o construidos como parte integral <strong>de</strong>l muro; o<br />
pue<strong>de</strong>n <strong>en</strong>contrarse con una superficie curva <strong>en</strong>tre ellos,<br />
si<strong>en</strong>do conocidos como abovedados 216 .<br />
También pue<strong>de</strong>n nombrarse a los <strong>de</strong>nominados botareles,<br />
<strong>de</strong>finidos como “….elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> mampostería que<br />
<strong>sobre</strong>sal<strong>en</strong> <strong>de</strong> un muro para aum<strong>en</strong>tar <strong>la</strong> resist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong>l<br />
mismo contra el empuje <strong>de</strong> un tejado o una bóveda…..” 217 ,<br />
tratándose <strong>de</strong> arcos que son ligados al muro para<br />
213<br />
TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, La construcción <strong>de</strong>….., P. 108<br />
214<br />
GOBIERNO DEL ESTADO DE MICHOACAN, Vocabu<strong>la</strong>rio Arquitectónico….., P. 342<br />
215<br />
TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, La construcción <strong>de</strong>….., P. 101<br />
216<br />
TORRES Garibay Luis Alberto, Apuntes <strong>de</strong>……<br />
217<br />
GOBIERNO DEL ESTADO DE MICHOACAN, Vocabu<strong>la</strong>rio<br />
Arquitectónico….., P. 70<br />
C<strong>la</strong>ustro <strong>de</strong> Huejotzingo.<br />
Ejemplo <strong>de</strong> columnas<br />
como apoyos ais<strong>la</strong>dos.
espon<strong>de</strong>r a los esfuerzos <strong>la</strong>terales. Su construcción pue<strong>de</strong> hacerse con mampostería<br />
mixta u otro tipo <strong>de</strong> composición, <strong>de</strong> acuerdo al muro al que se una.<br />
Apoyos Ais<strong>la</strong>dos.<br />
Este tipo <strong>de</strong> apoyos son elem<strong>en</strong>tos in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tes que g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te respon<strong>de</strong>n a <strong>la</strong><br />
necesidad <strong>de</strong> sost<strong>en</strong>er una carga puntual, permiti<strong>en</strong>do crear pórticos y arquerías. D<strong>en</strong>tro<br />
<strong>de</strong> esta c<strong>la</strong>sificación po<strong>de</strong>mos <strong>en</strong>contrar a dos elem<strong>en</strong>tos principales; <strong>la</strong>s columnas y los<br />
pi<strong>la</strong>res.<br />
Las columnas son elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> apoyo vertical <strong>de</strong> sección<br />
circu<strong>la</strong>r, que provi<strong>en</strong><strong>en</strong><br />
directam<strong>en</strong>te <strong>de</strong> los l<strong>la</strong>mados<br />
or<strong>de</strong>nes clásicos, estando constituidas por tres elem<strong>en</strong>tos<br />
básicos conocidos como<br />
fuste, basa y capitel.<br />
Los pi<strong>la</strong>res son elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> sección poligonal (cuadrada, rectangu<strong>la</strong>r,<br />
hexagonal, etc.) o<br />
circu<strong>la</strong>r, con <strong>la</strong> misma función <strong>de</strong> apoyo que <strong>la</strong>s columnas<br />
pero que no sigu<strong>en</strong> lo<br />
establecido por los or<strong>de</strong>nes clásicos<br />
eron dos principalm<strong>en</strong>te, <strong>la</strong><br />
arejo o uso <strong>de</strong> materiales constructivos<br />
e cantería, se construyeron<br />
<strong>de</strong> sección circu<strong>la</strong>r, que<br />
dio <strong>en</strong> algunos tipos <strong>de</strong> pi<strong>la</strong>r, mi<strong>en</strong>tras que<br />
rada, formados por <strong>la</strong>drillos,<br />
218 .<br />
Los sistemas constructivos utilizados <strong>en</strong> estos elem<strong>en</strong>tos fu<br />
cantería o piedra <strong>la</strong>brada, <strong>la</strong> mampostería y el ap<br />
regu<strong>la</strong>res como <strong>la</strong>drillos o adobes. En lo refer<strong>en</strong>te al uso d<br />
columnas y pi<strong>la</strong>res formados por tambores <strong>de</strong> piedra,<br />
conformaban el fuste, <strong>la</strong> basa y el capitel.<br />
La mampostería o uso <strong>de</strong> piedra sin <strong>la</strong>brar se<br />
el aparejo se dio g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> pi<strong>la</strong>res <strong>de</strong> sección cuad<br />
adobes o piedra <strong>la</strong>brada, colocados por hi<strong>la</strong>das regu<strong>la</strong>res 219 .<br />
Cerrami<strong>en</strong>tos.<br />
Se trata <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos cuya función es <strong>la</strong> <strong>de</strong> cerrar un vano o <strong>de</strong>sempeñar una función<br />
estructural <strong>en</strong>tre dos apoyos ais<strong>la</strong>dos. Por su forma pue<strong>de</strong>n ser c<strong>la</strong>sificados <strong>en</strong> rectos,<br />
curvos, quebrados y combinados, <strong>de</strong>sempeñando funciones estructurales y<br />
ornam<strong>en</strong>tales<br />
<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te para cerrar vanos <strong>de</strong> puertas o<br />
220 .<br />
Los cerrami<strong>en</strong>tos rectos fueron usados g<br />
v<strong>en</strong>tanas, pudi<strong>en</strong>do ser <strong>de</strong> una pieza o <strong>de</strong> varias. El elem<strong>en</strong>to <strong>de</strong> una pieza es conocido<br />
como dintel, pudi<strong>en</strong>do ser <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra como elem<strong>en</strong>to más usual o <strong>de</strong> piedra. El<br />
218 TORRES Garibay Luis Alberto, Apuntes <strong>de</strong>……<br />
219 TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, La construcción <strong>de</strong>….., P. 108<br />
220 TORRES Garibay Luis Alberto, Apuntes <strong>de</strong>……
cerrami<strong>en</strong>to construido con varias piezas unidas o trabadas <strong>en</strong>tre si recibe el nombre <strong>de</strong><br />
p<strong>la</strong>tabanda 221 .<br />
El dintel es consi<strong>de</strong>rado el sistema <strong>de</strong> cerrami<strong>en</strong>to más antiguo; el uso <strong>de</strong> este tipo <strong>de</strong><br />
elem<strong>en</strong>tos fabricados a base <strong>de</strong> un bloque <strong>de</strong> piedra no<br />
fue ampliam<strong>en</strong>te utilizado, <strong>de</strong>bido a que solo permite<br />
cubrir vanos pequeños<br />
por no contar con una gran<br />
resist<strong>en</strong>cia a <strong>la</strong> flexión. El dintel <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra es el sistema<br />
más utilizado hasta el siglo XIX e incluso durante <strong>la</strong>s<br />
primeras décadas <strong>de</strong>l XX, <strong>de</strong>bido a <strong>la</strong>s v<strong>en</strong>tajas<br />
estructurales y al hecho <strong>de</strong> que resulta i<strong>de</strong>al como<br />
acabado. Este<br />
tipo <strong>de</strong> piezas fueron utilizadas también<br />
<strong>en</strong> combinación con otro tipo <strong>de</strong> cerrami<strong>en</strong>tos, con <strong>la</strong><br />
int<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> obt<strong>en</strong>er resist<strong>en</strong>cia y ornam<strong>en</strong>tación,<br />
aprovechando el espesor <strong>de</strong> los muros <strong>sobre</strong> los que se<br />
apoyaban 222 .<br />
Las p<strong>la</strong>tabandas o arcos adinte<strong>la</strong>dos pue<strong>de</strong>n ser dove<strong>la</strong>das,<br />
cuando <strong>la</strong>s piezas que <strong>la</strong>s<br />
conforman están <strong>la</strong>bradas con caras diagonales para permitir<br />
el trabajo mecánico; o<br />
aparejadas, cuando están formadas por piezas <strong>de</strong> forma regu<strong>la</strong>r<br />
que transmit<strong>en</strong> esfuerzos<br />
<strong>en</strong> función <strong>de</strong> su acomodami<strong>en</strong>to 223 .<br />
La p<strong>la</strong>tabanda dove<strong>la</strong>da esta formada a base <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> piedra <strong>la</strong>brada <strong>en</strong> forma <strong>de</strong><br />
cuña, respondi<strong>en</strong>do a un c<strong>en</strong>tro. Su funcionami<strong>en</strong>to es simi<strong>la</strong>r<br />
al <strong>de</strong> un arco, consisti<strong>en</strong>do<br />
<strong>en</strong> un sistema que <strong>en</strong>tra <strong>en</strong> equilibrio <strong>en</strong> función <strong>de</strong> <strong>la</strong> presión<br />
ejercida <strong>en</strong>tre cada dove<strong>la</strong>,<br />
contando con una c<strong>la</strong>ve que neutraliza los empujes evitando<br />
que el elem<strong>en</strong>to se<br />
<strong>de</strong>sarme.<br />
P<strong>la</strong>tabanda<br />
La p<strong>la</strong>tabanda aparejada pue<strong>de</strong> estar construida con <strong>la</strong>drillos o con piezas <strong>de</strong> piedra <strong>de</strong><br />
forma regu<strong>la</strong>r. El sistema consiste <strong>en</strong> <strong>la</strong> colocación <strong>de</strong> <strong>la</strong>s piezas <strong>en</strong> una disposición<br />
concéntrica, respondi<strong>en</strong>do a un punto c<strong>en</strong>tral inferior, con el fin <strong>de</strong> lograr que trabaj<strong>en</strong> <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> misma forma que una dove<strong>la</strong>. La c<strong>la</strong>ve,<br />
<strong>en</strong> este caso, es <strong>la</strong> única pieza que se coloca<br />
<strong>en</strong> forma vertical, y junto con el mortero utilizado, <strong>la</strong>s pequeñas cuñas que se usan para<br />
221 TORRES Garibay Luis Alberto, Análisis <strong>de</strong> los Arcos, Gobierno <strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong> Michoacán <strong>de</strong> Ocampo,<br />
Morelia, 1991, P. 12<br />
222 IBID, P.20<br />
223 IBID, P.12
mant<strong>en</strong>er <strong>la</strong> inclinación <strong>de</strong> <strong>la</strong>s piezas y el peso superior, constituye <strong>la</strong> base para lograr <strong>la</strong><br />
estabilidad y <strong>la</strong> resist<strong>en</strong>cia a<strong>de</strong>cuadas 224 .<br />
Los cerrami<strong>en</strong>tos curvos o arcos, pue<strong>de</strong>n <strong>de</strong>finirse como “….. una estructura que cierra<br />
superiorm<strong>en</strong>te una abertura o vano, <strong>de</strong> manera que todos los elem<strong>en</strong>tos que <strong>la</strong> compon<strong>en</strong><br />
son comprimidos y <strong>en</strong> ninguno se produc<strong>en</strong> ext<strong>en</strong>siones. Estas presiones, producidas por<br />
el peso propio <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos y <strong>de</strong> <strong>la</strong>s cargas que soportan,<br />
son transmitidas a los apoyos que sosti<strong>en</strong><strong>en</strong> el arco por <strong>sus</strong><br />
extremos….” 225 , o <strong>en</strong> forma más s<strong>en</strong>cil<strong>la</strong> como el elem<strong>en</strong>to<br />
estructural con perfil curvo, utilizado para librar un c<strong>la</strong>ro y<br />
sost<strong>en</strong>er un muro o un sistema <strong>de</strong> cubiertas;<br />
utilizando <strong>la</strong><br />
transmisión correcta <strong>de</strong> <strong>la</strong>s cargas propias <strong>de</strong> <strong>la</strong>s piezas que lo<br />
forman para mant<strong>en</strong>erse <strong>en</strong> equilibrio 226 .<br />
Al igual que <strong>la</strong>s p<strong>la</strong>tabandas, los arcos pue<strong>de</strong>n ser dove<strong>la</strong>dos o<br />
aparejados. En el primer caso, se conforman con piezas <strong>de</strong><br />
cantería <strong>la</strong>brada <strong>en</strong> forma <strong>de</strong> cuña, colocadas con <strong>sus</strong><br />
extremos <strong>de</strong>lgados <strong>en</strong> torno a uno, o más c<strong>en</strong>tros o puntos<br />
g<strong>en</strong>eradores <strong>de</strong> su geometría. Estas piezas eran cortadas con<br />
gran exactitud y pres<strong>en</strong>tadas <strong>en</strong> el piso para cotejar el trazo<br />
correcto <strong>de</strong>l elem<strong>en</strong>to. Una vez realizado este proceso, se fabricaba<br />
una cimbra con<br />
cerchas <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra o incluso con <strong>la</strong> fabricación<br />
<strong>de</strong> muros provisionales <strong>de</strong> adobe para<br />
permitir el armado correcto <strong>de</strong>l arco <strong>la</strong> utilización <strong>de</strong> morteros<br />
227 . Este proceso requería <strong>de</strong><br />
para el asi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong>s piezas, mismos que eran fabricados con cal<br />
y ar<strong>en</strong>a.<br />
Armado <strong>de</strong> arco dove<strong>la</strong>do<br />
Los arcos aparejados están construidos con piezas regu<strong>la</strong>res <strong>de</strong> piedra, <strong>la</strong>drillos e incluso<br />
adobes, sin contar con forma <strong>de</strong> cuña. En este caso se logra<br />
dar un funcionami<strong>en</strong>to<br />
simi<strong>la</strong>r al <strong>de</strong> <strong>la</strong>s dove<strong>la</strong>s, por medio <strong>de</strong> variaciones <strong>en</strong> el espesor<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong>s juntas <strong>de</strong> mortero,<br />
mismas que son muy <strong>de</strong>lgadas <strong>en</strong> <strong>la</strong> parte interior <strong>de</strong>l arco y<br />
mas anchas <strong>en</strong> <strong>la</strong> parte<br />
exterior. De forma simi<strong>la</strong>r al <strong>de</strong> <strong>la</strong>s p<strong>la</strong>tabandas, se da <strong>la</strong> utilización <strong>de</strong> pequeñas piezas<br />
<strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra a manera <strong>de</strong> cuñas o calzas, para favorecer el funcionami<strong>en</strong>to mecánico<br />
224 IBID, P. 21<br />
225 MORENO García Francisco, Arcos y Bóvedas, CEAC, Barcelona, 1974, P. 64, <strong>en</strong> TERAN Bonil<strong>la</strong> José<br />
Antonio, La construcción<br />
<strong>de</strong>….., P. 111<br />
226<br />
Definición e<strong>la</strong>borada por el autor.<br />
227<br />
TORRES Garibay Luis Alberto, Análisis<br />
<strong>de</strong> los….., P. 105.<br />
228<br />
IBID, P. 25<br />
228 .
El armado <strong>de</strong> este tipo <strong>de</strong> arcos se hace <strong>de</strong> una forma simi<strong>la</strong>r al <strong>de</strong> los dove<strong>la</strong>dos,<br />
requiriéndose una cimbra especial para ello. Una vez que es terminado el elem<strong>en</strong>to, este<br />
comi<strong>en</strong>za a transferir cargas hacia <strong>sus</strong> apoyos, pudiéndose <strong>de</strong>scimbrar prácticam<strong>en</strong>te <strong>de</strong><br />
inmediato.<br />
Los arcos <strong>de</strong> cualquier tipo recib<strong>en</strong> esfuerzos verticales<br />
g<strong>en</strong>erados por el peso <strong>de</strong> los difer<strong>en</strong>tes elem<strong>en</strong>tos<br />
constructivos y por cargas vivas, dirigiéndolos hacia los<br />
apoyos transformados <strong>en</strong> esfuerzos diagonales.<br />
Por su trazo los arcos pue<strong>de</strong>n ser <strong>de</strong> medio punto,<br />
rebajados, aperaltados, poligonales, <strong>de</strong>primidos,<br />
conopiales, escarzanos, por tranquil, ojivales, mixtilineos,<br />
<strong>de</strong> herradura,<br />
etc.<br />
Cubiertas.<br />
El elem<strong>en</strong>to con el que culmina cualquier sistema<br />
constructivo es <strong>la</strong> cubierta, consi<strong>de</strong>rada como <strong>la</strong> “estructura<br />
que cierra una edificación <strong>en</strong> su parte superior” .<br />
229<br />
En los edificios históricos po<strong>de</strong>mos <strong>en</strong>contrar varios tipos<br />
<strong>de</strong> cubiertas, <strong>en</strong>tre <strong>la</strong>s que <strong>de</strong>stacan <strong>la</strong>s p<strong>la</strong>nas, inclinadas,<br />
abovedadas y cupu<strong>la</strong>res; cada una con materiales y tecnología<br />
propias, a<strong>de</strong>más <strong>de</strong><br />
utilización característica<br />
<strong>en</strong> <strong>de</strong>terminados tipos <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong>.<br />
Arcos <strong>de</strong> medio punto y p<strong>la</strong>tabandas dove<strong>la</strong>das<br />
Las cubiertas<br />
p<strong>la</strong>nas más usuales son <strong>la</strong>s <strong>de</strong> viguería <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra y terrado, mismas que<br />
permitían cubrir espacios <strong>de</strong> dim<strong>en</strong>siones a<strong>de</strong>cuadas para <strong>la</strong>s necesida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> habitación<br />
y servicios que se<br />
pres<strong>en</strong>taban durante <strong>la</strong> época <strong>de</strong> construcción <strong>de</strong> cada edificio. Este tipo <strong>de</strong> cubierta se<br />
compone <strong>de</strong> una estructura <strong>de</strong> vigas <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra <strong>de</strong> sección rectangu<strong>la</strong>r, colocadas<br />
<strong>en</strong> el<br />
s<strong>en</strong>tido más corto <strong>de</strong>l espacio a cubrir con una separación <strong>de</strong>nominad<br />
a “viga parada, viga<br />
230<br />
acostada” , consist<strong>en</strong>te <strong>en</strong> <strong>de</strong>jar <strong>en</strong>tre cada viga el espacio equival<strong>en</strong>te a su sección<br />
pero acostada. Sobre <strong>la</strong> viguería se coloca una capa <strong>de</strong> <strong>la</strong>drillo,<br />
tablón o tejamanil, misma<br />
que sirve para colocar el rell<strong>en</strong>o <strong>de</strong> tierra compactada que forma el cuerpo <strong>de</strong> <strong>la</strong> cubierta.<br />
Sobre <strong>la</strong> tierra se coloca otra capa <strong>de</strong> <strong>la</strong>drillo as<strong>en</strong>tado <strong>sobre</strong> un mortero <strong>de</strong> cal y ar<strong>en</strong>a.<br />
229 PANIAGUA Soto José Ramón, Vocabu<strong>la</strong>rio Básico <strong>de</strong> Arquitectura, Cua<strong>de</strong>rnos Arte – Cátedra, Madrid.<br />
1978, P. 114, <strong>en</strong> TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, La construcción <strong>de</strong>….., P. 102<br />
230 TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, La construcción <strong>de</strong>….., P. 113
Una variante <strong>de</strong> este tipo <strong>de</strong> cubierta es <strong>la</strong> <strong>de</strong>nominada bóveda cata<strong>la</strong>na, muy simi<strong>la</strong>r a <strong>la</strong><br />
anterior pero con vigas más separadas y con <strong>la</strong> particu<strong>la</strong>ridad <strong>de</strong>l uso <strong>de</strong> un mortero <strong>de</strong><br />
yeso para unir <strong>la</strong>s soleras <strong>de</strong> <strong>la</strong>drillo que se usan para cont<strong>en</strong>er el terrado 231 .<br />
Las cubiertas abovedadas son aquel<strong>la</strong>s que se dan a partir <strong>de</strong> superficies curvas,<br />
construidas con materiales que trabajaban a <strong>la</strong> compresión, <strong>en</strong> forma simi<strong>la</strong>r a los arcos,<br />
transmiti<strong>en</strong>do los coceos o esfuerzos resultantes a los apoyos que pue<strong>de</strong>n ser corridos o<br />
ais<strong>la</strong>dos.<br />
D<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> este tipo <strong>de</strong> cubiertas <strong>la</strong> más utilizada fue quizá <strong>la</strong> bóveda <strong>de</strong> cañón, que pue<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>finirse como una sucesión <strong>de</strong> arcos o un medio cilindro construido <strong>de</strong> cantería,<br />
mampostería <strong>de</strong> piedra o <strong>de</strong> <strong>la</strong>drillo.<br />
Otro tipo <strong>de</strong> bóveda utilizado fue <strong>la</strong> <strong>de</strong> arista, utilizada para cubrir espacios g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te<br />
cuadrados, con <strong>la</strong> particu<strong>la</strong>ridad <strong>de</strong> transferir cargas a los cuatro muros que <strong>la</strong> sosti<strong>en</strong><strong>en</strong>,<br />
esto por partir <strong>de</strong>l principio <strong>de</strong> <strong>la</strong> intersección <strong>de</strong> dos<br />
bóvedas <strong>de</strong> cañón.<br />
El concepto <strong>de</strong> bóveda es utilizado <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el siglo XVI y<br />
hasta nuestros días, pudi<strong>en</strong>do <strong>en</strong>globar <strong>en</strong> ese término a<br />
una gran cantidad <strong>de</strong> variantes que sin<br />
embargo funcionan<br />
bajo <strong>la</strong> misma lógica <strong>de</strong> <strong>la</strong>s anteriorm<strong>en</strong>te m<strong>en</strong>cionadas,<br />
En <strong>la</strong> segunda mitad <strong>de</strong>l siglo XIX se empezó a utilizar<br />
una variante <strong>de</strong>l sistema que fue conocida como<br />
bovedil<strong>la</strong> 232 . Este<br />
tipo <strong>de</strong> cubierta consiste <strong>en</strong> una<br />
sucesión <strong>de</strong> pequeñas bóvedas que se colocaban <strong>sobre</strong><br />
vigas <strong>de</strong> acero con una separación aproximada <strong>de</strong> 90<br />
c<strong>en</strong>tímetros. La bovedil<strong>la</strong> podía ser a base <strong>de</strong> lámina<br />
metálica o <strong>la</strong>drillo, <strong>sobre</strong> los que se colocaba un rell<strong>en</strong>o <strong>de</strong> terrado.<br />
Este tipo <strong>de</strong> cubiertas<br />
fue muy utilizado <strong>en</strong> <strong>la</strong> época <strong>de</strong>l Porfiriato, pudiéndose <strong>en</strong>contrar<br />
<strong>en</strong> los ejemplos exist<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> arquitectura fabril o incluso<br />
época.<br />
Cubierta a base <strong>de</strong> bovedil<strong>la</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong>drillo<br />
<strong>en</strong> algunas vivi<strong>en</strong>das <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Las cubiertas cupu<strong>la</strong>res fueron utilizadas <strong>en</strong> mayor grado <strong>en</strong> <strong>la</strong> arquitectura religiosa, sin<br />
embargo también pue<strong>de</strong>n <strong>en</strong>contrarse <strong>en</strong> edificios civiles.<br />
231 IBID, P. 113<br />
232 IBID, P. 117
Una cúpu<strong>la</strong> pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>finirse como una “Bóveda<br />
hemisférica o <strong>de</strong> una forma parecida a <strong>la</strong> <strong>de</strong> una<br />
media esfera” 233 , G<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te se <strong>de</strong>sp<strong>la</strong>nta <strong>sobre</strong><br />
una base circu<strong>la</strong>r, sin embargo también pue<strong>de</strong><br />
<strong>en</strong>contrarse<br />
con p<strong>la</strong>nta hexagonal, octagonal o<br />
elíptica, sirvi<strong>en</strong>do g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te como elem<strong>en</strong>to<br />
c<strong>en</strong>tral <strong>de</strong> los templos, cubri<strong>en</strong>do el espacio<br />
correspondi<strong>en</strong>te al crucero.<br />
La cúpu<strong>la</strong> <strong>de</strong> media naranja o semiesférica es una<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong>s más comunes, pudiéndose <strong>en</strong>contrar con<br />
v<strong>en</strong>tanas l<strong>la</strong>madas lucarnas, insertas <strong>en</strong> el cuerpo<br />
<strong>de</strong>l elem<strong>en</strong>to para iluminar el interior <strong>de</strong> los<br />
espacios.<br />
La construcción <strong>de</strong> cubiertas cupu<strong>la</strong>res se realizó<br />
utilizando sil<strong>la</strong>res <strong>de</strong> piedra<br />
o <strong>la</strong>drillo, así como<br />
combinaciones <strong>de</strong> estos materiales, siempre<br />
as<strong>en</strong>tados con morteros <strong>de</strong> cal y ar<strong>en</strong>a.<br />
Finalm<strong>en</strong>te se pue<strong>de</strong>n m<strong>en</strong>cionar <strong>la</strong>s cubiertas<br />
inclinadas, g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te trabajadas con estructuras<br />
<strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra<br />
y teja. Estas estructuras se utilizaron<br />
g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> <strong>la</strong>s zonas <strong>en</strong> don<strong>de</strong> existía una<br />
gran precipitación pluvial.<br />
Las cubiertas m<strong>en</strong>cionadas pue<strong>de</strong>n estar formadas por<br />
dos tipos <strong>de</strong> estructura, <strong>la</strong> <strong>de</strong><br />
caballete y <strong>la</strong>rgueros, que es <strong>la</strong> más simple;<br />
o <strong>la</strong> <strong>de</strong> pares, nudillos y vigas <strong>sobre</strong><br />
zapatas 234 , con un funcionami<strong>en</strong>to más complejo y<br />
capacidad para librar c<strong>la</strong>ros mayores.<br />
CONCLUSION.<br />
El conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los materiales<br />
y <strong>la</strong>s técnicas<br />
constructivas utilizadas <strong>en</strong> los edificios históricos<br />
resulta básico para obt<strong>en</strong>er una visión amplia <strong>de</strong><br />
233 GOBIERNO DEL ESTADO DE MICHOACAN, Vocabu<strong>la</strong>rio Arquitectónico….., P. 130<br />
234 TORRES Garibay Luis Alberto, Cubiertas <strong>de</strong> Ma<strong>de</strong>ra <strong>en</strong>….., P. 236.<br />
Combinación <strong>de</strong> sistemas <strong>de</strong> <strong>en</strong>trepiso<br />
abovedado y cubiertas cupu<strong>la</strong>res <strong>sobre</strong><br />
arcos. Torre norte <strong>de</strong> <strong>la</strong> Catedral <strong>de</strong><br />
Pueb<strong>la</strong>.<br />
Sistema constructivo histórico<br />
A base <strong>de</strong> muros, arcos y<br />
bóvedas
los factores que pue<strong>de</strong>n incidir <strong>en</strong> <strong>la</strong> disponibilidad actual <strong>de</strong> los mismos y <strong>de</strong> <strong>la</strong> forma <strong>en</strong><br />
que inci<strong>de</strong> esto <strong>en</strong><br />
el valor monetario <strong>de</strong> un inmueble <strong>de</strong> este tipo.<br />
No si<strong>en</strong>do el objeto <strong>de</strong> este trabajo el realizar un estudio completo <strong>de</strong>l tema, solo se<br />
proporcionan los aspectos fundam<strong>en</strong>tales <strong>sobre</strong> los materiales utilizados, <strong>sus</strong><br />
características e incluso su forma <strong>de</strong> extracción, sin profundizar <strong>en</strong> aspectos como <strong>sus</strong><br />
<strong>de</strong>terioros o formas <strong>de</strong> conservación.<br />
En el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong>s técnicas constructivas se procedió<br />
<strong>de</strong> forma simi<strong>la</strong>r, dividi<strong>en</strong>do <strong>la</strong><br />
totalidad <strong>de</strong> estas <strong>en</strong> varias ramas g<strong>en</strong>erales y proporcionando<br />
el conocimi<strong>en</strong>to básico<br />
para reconocer <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>cias con respecto a los sistemas<br />
contemporáneos y valorar <strong>la</strong><br />
forma <strong>de</strong> construir utilizada <strong>en</strong> siglos anteriores.<br />
La finalidad <strong>de</strong> exponer <strong>en</strong> este capítulo lo refer<strong>en</strong>te<br />
a los materiales y los sistemas <strong>de</strong><br />
construcción no ha sido el transformar al<br />
valuador <strong>en</strong> un experto <strong>en</strong> <strong>la</strong> materia, sino<br />
proporcionarle los elem<strong>en</strong>tos básicos para s<strong>en</strong>sibilizar<br />
su apreciación y evitar un manejo<br />
superficial <strong>de</strong> los valores <strong>de</strong> construcción para estos edificios.<br />
La participación <strong>de</strong>l arquitecto restaurador resulta indisp<strong>en</strong>sable<br />
para complem<strong>en</strong>tar <strong>la</strong><br />
base teórica y técnica <strong>sobre</strong> el tema, manejando lexicología<br />
a<strong>de</strong>cuada y dando al estudio<br />
valuatorio <strong>la</strong> profundidad necesaria.<br />
1 TORRES Garibay Luis Alberto, Cubiertas <strong>de</strong> Ma<strong>de</strong>ra <strong>en</strong>….., P. 236.
ASPECTOS GENERALES<br />
El<br />
pres<strong>en</strong>te capítulo ti<strong>en</strong>e <strong>la</strong> finalidad <strong>de</strong> establecer y <strong>de</strong>finir <strong>la</strong> naturaleza <strong>de</strong> los difer<strong>en</strong>tes<br />
aspectos<br />
que intervi<strong>en</strong><strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>la</strong> valuación <strong>de</strong> un edificio histórico, <strong>la</strong> forma <strong>en</strong> que son<br />
manejados<br />
actualm<strong>en</strong>te, así como <strong>la</strong>s propuestas conceptuales para realizar un trabajo<br />
valuatorio<br />
más a<strong>de</strong>cuado a los <strong>inmuebles</strong> consi<strong>de</strong>rados <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l patrimonio cultural <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> nación.<br />
Como<br />
primer punto es conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te recapitu<strong>la</strong>r <strong>en</strong> <strong>la</strong> problemática y <strong>la</strong>s causas <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
misma,<br />
<strong>de</strong>tectadas <strong>en</strong> el cont<strong>en</strong>ido <strong>de</strong> los capítulos anteriores y marcadas <strong>de</strong> forma<br />
g<strong>en</strong>eral<br />
<strong>en</strong> los mismos.<br />
De<br />
acuerdo a lo anterior, po<strong>de</strong>mos <strong>de</strong>cir que el problema básico es el hecho <strong>de</strong> que los<br />
trabajos valuatorios realizados para obt<strong>en</strong>er el valor monetario <strong>de</strong><br />
cualquier edificio<br />
histórico arrojan, g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te,<br />
resultados bajos, que no alcanzan <strong>en</strong> <strong>la</strong> mayoría <strong>de</strong> los<br />
casos a los asignados a construcciones <strong>de</strong> m<strong>en</strong>or calidad y tamaño, pero <strong>de</strong> reci<strong>en</strong>te<br />
edificación. Este f<strong>en</strong>óm<strong>en</strong>o ti<strong>en</strong>e varias razones <strong>de</strong> ser, que pue<strong>de</strong>n puntualizarse <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
sigui<strong>en</strong>te forma:<br />
a) La formación<br />
tanto empírica como académica <strong>de</strong>l valuador hace que este vea al<br />
edificio como un conjunto <strong>de</strong> materiales usados para conformar espacios que son<br />
influ<strong>en</strong>ciados por ciertas <strong>de</strong>terminantes urbanísticas contemporáneas para obt<strong>en</strong>er<br />
resultados expresados<br />
<strong>en</strong> términos económicos. Esta visión limitada afecta<br />
negativam<strong>en</strong>te al inmueble histórico, mismo que respon<strong>de</strong> a técnicas constructivas y<br />
a p<strong>la</strong>neación urbana difer<strong>en</strong>tes.<br />
b) La <strong>la</strong>bor <strong>de</strong>l restaurador queda limitada al aspecto técnico <strong>de</strong> una interv<strong>en</strong>ción, a <strong>la</strong><br />
investigación y <strong>en</strong> su caso divulgación <strong>de</strong> aspectos históricos, sin consi<strong>de</strong>rar <strong>la</strong><br />
aplicación <strong>de</strong> <strong>sus</strong> conocimi<strong>en</strong>tos <strong>en</strong> áreas como <strong>la</strong> valuación.<br />
c) No existe el concepto<br />
<strong>de</strong> trabajo interdisciplinario <strong>en</strong>tre el especialista <strong>en</strong> valuación y<br />
el restaurador, lo que resulta ser el paso lógico para complem<strong>en</strong>tar los conocimi<strong>en</strong>tos<br />
<strong>de</strong> ambos y g<strong>en</strong>erar un trabajo coher<strong>en</strong>te.<br />
d) Las condicionantes económicas han pasado a t<strong>en</strong>er un peso <strong>de</strong>terminante <strong>en</strong> el<br />
<strong>de</strong>stino <strong>de</strong>l patrimonio inmobiliario, lo que aunado a <strong>la</strong> falta <strong>de</strong> una visión <strong>de</strong>l edificio<br />
histórico como un posible g<strong>en</strong>erador <strong>de</strong> b<strong>en</strong>eficios económicos, favorece <strong>la</strong><br />
especu<strong>la</strong>ción y <strong>la</strong> <strong>de</strong>strucción <strong>de</strong>l m<strong>en</strong>cionado patrimonio.<br />
e) El hecho <strong>de</strong> que <strong>la</strong>s zonas <strong>de</strong> monum<strong>en</strong>tos<br />
o los c<strong>en</strong>tros históricos <strong>de</strong> <strong>la</strong>s ciuda<strong>de</strong>s<br />
correspondan a <strong>la</strong>s zonas <strong>de</strong> mayor movimi<strong>en</strong>to comercial, hace que el valor <strong>de</strong> <strong>la</strong>
tierra se increm<strong>en</strong>te, siempre y cuando se pueda realizar una construcción nueva; esto<br />
se logra <strong>de</strong>jando que los edificios históricos se <strong>de</strong>struyan por su propio <strong>de</strong>terioro.<br />
f) Las instancias <strong>en</strong>cargadas <strong>de</strong> <strong>la</strong> protección <strong>de</strong>l patrimonio y <strong>de</strong>l<br />
control <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación<br />
<strong>de</strong>l mismo no ti<strong>en</strong><strong>en</strong> re<strong>la</strong>ción <strong>en</strong>tre sí, a pesar <strong>de</strong> t<strong>en</strong>er un área <strong>de</strong> trabajo común.<br />
g) Los marcos jurídicos correspondi<strong>en</strong>tes a <strong>la</strong> valuación y a <strong>la</strong> conservación no se<br />
contemp<strong>la</strong>n <strong>en</strong>tre sí, manejándose por separado.<br />
Consi<strong>de</strong>rando el primero solo <strong>la</strong><br />
protección física sin tomar <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta lo económico, y a <strong>la</strong> inversa <strong>en</strong> el segundo caso.<br />
Ninguno <strong>de</strong> los marcos jurídicos consi<strong>de</strong>ra que un bu<strong>en</strong> resultado expresado <strong>en</strong><br />
dinero, favorece <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>l patrimonio histórico.<br />
Una vez establecido lo anterior, es preciso pres<strong>en</strong>tar propuestas para lograr conciliar el<br />
concepto<br />
<strong>de</strong> valor histórico con el <strong>de</strong> valor económico con un <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>to a<strong>de</strong>cuado <strong>en</strong><br />
cuanto<br />
a lo legal, lo teórico y lo practico, consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong> posibilidad <strong>de</strong> t<strong>en</strong>er que actuar<br />
con <strong>la</strong>s bases exist<strong>en</strong>tes, a<strong>de</strong>cuándo<strong>la</strong>s a una realidad que probablem<strong>en</strong>te ya no<br />
corresponda al mom<strong>en</strong>to <strong>de</strong> su g<strong>en</strong>eración.<br />
LA IMPORTANCIA DEL TRABAJO INTERDISCIPLINARIO.<br />
Uno<br />
hist<br />
pro<br />
su n sean consi<strong>de</strong>rados como<br />
nida<strong>de</strong>s productivas <strong>en</strong> toda <strong>la</strong> ext<strong>en</strong>sión <strong>de</strong> <strong>la</strong> pa<strong>la</strong>bra. Esta opción se pue<strong>de</strong> nombrar<br />
bre, práctica o moda, mi<strong>en</strong>tras que <strong>de</strong>stino es<br />
dirección, meta o rumbo 235 <strong>de</strong> los aspectos fundam<strong>en</strong>tales para lograr una correcta valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong><br />
óricos es el t<strong>en</strong>er propuestas a<strong>de</strong>cuadas para dar a estos <strong>de</strong>stinos r<strong>en</strong>tables para los<br />
pietarios, que permitan mant<strong>en</strong>er vivos a los edificios, proporcionando recursos para<br />
conservación y haci<strong>en</strong>do que <strong>en</strong> términos <strong>de</strong> valuació<br />
u<br />
con una so<strong>la</strong> pa<strong>la</strong>bra: Recic<strong>la</strong>je.<br />
Las propuestas <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je <strong>de</strong> edificios históricos permitirían manejarlos con <strong>de</strong>stinos<br />
a<strong>de</strong>cuados a <strong>la</strong>s necesida<strong>de</strong>s contemporáneas, permiti<strong>en</strong>do consi<strong>de</strong>rarlos <strong>en</strong> igualdad <strong>de</strong><br />
circunstancias con los edificios actuales, <strong>en</strong> cuanto a su uso; consi<strong>de</strong>rando a este término<br />
como <strong>la</strong> acción o efecto <strong>de</strong> usar, por costum<br />
<strong>la</strong><br />
. Así, una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s opciones para obt<strong>en</strong>er valores económicos<br />
acor<strong>de</strong>s con <strong>la</strong> actualidad y factibles <strong>de</strong> manejar <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l <strong>en</strong>torno legal<br />
exist<strong>en</strong>te es el<br />
consi<strong>de</strong>rar el posible <strong>de</strong>stino <strong>de</strong> los edificios y no el uso actual <strong>de</strong> los mismos, <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l<br />
proceso valuatorio.<br />
235 ACEVES G. Salvador, Uso y Destino <strong>de</strong>l Patrimonio Construido, <strong>en</strong> BONFIL Castro Ramón, Memorias<br />
<strong>de</strong>l Simposio Patrimonio, Museo y Participación Social, <strong>en</strong> UPAEP, Paquete didáctico <strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong><br />
valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.
Sin embargo, el arquitecto o ing<strong>en</strong>iero <strong>de</strong>dicado a <strong>la</strong> valuación g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te no cu<strong>en</strong>ta<br />
con los conocimi<strong>en</strong>tos sufici<strong>en</strong>tes <strong>sobre</strong> conservación para po<strong>de</strong>r realizar <strong>la</strong>s propuestas<br />
m<strong>en</strong>cionadas, cumpli<strong>en</strong>do con <strong>la</strong>s condicionantes <strong>de</strong> respeto al edificio y su <strong>en</strong>torno;<br />
a<strong>de</strong>más <strong>de</strong> <strong>de</strong>sconocer lo refer<strong>en</strong>te a materiales y sistemas constructivos, lo que hace<br />
que no pueda reflejarlo <strong>en</strong> un avalúo, t<strong>en</strong>i<strong>en</strong>do que recurrir a lo establecido para <strong>la</strong><br />
construcción contemporánea.<br />
Es aquí don<strong>de</strong> toma importancia el trabajo interdisciplinario <strong>en</strong>tre valuador y restaurador<br />
para complem<strong>en</strong>tar los conocimi<strong>en</strong>tos manejados por cada uno y llegar a un resultado<br />
satisfactorio, tomando <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta que este tipo <strong>de</strong> participación <strong>de</strong> ambos profesionales<br />
sería b<strong>en</strong>éfico para ambos, lográndose un proceso valuatorio <strong>en</strong> don<strong>de</strong> el <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>to legal y<br />
teórico quedaría a cargo <strong>de</strong>l arquitecto restaurador, mi<strong>en</strong>tras que los difer<strong>en</strong>tes<br />
procedimi<strong>en</strong>tos matemáticos estarían bajo <strong>la</strong> responsabilidad <strong>de</strong>l valuador; bajo un<br />
esquema difer<strong>en</strong>te, con formatos a<strong>de</strong>cuados y criterios normados.<br />
La implem<strong>en</strong>tación <strong>de</strong> este tipo <strong>de</strong> cooperación no podría consi<strong>de</strong>rarse como<br />
problemática, tomando <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta que, por un <strong>la</strong>do, <strong>la</strong> formación actual <strong>de</strong>l restaurador<br />
<strong>de</strong>be consi<strong>de</strong>rar su participación<br />
<strong>en</strong> una gran diversidad <strong>de</strong> activida<strong>de</strong>s <strong>en</strong>tre <strong>la</strong>s que se<br />
<strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra <strong>la</strong> consultoría y asesoría 236 , y por otro, el trabajo <strong>de</strong>l valuador ya se realiza con<br />
<strong>la</strong> participación <strong>de</strong> otros profesionistas tales como agrónomos o ing<strong>en</strong>ieros mecánicos,<br />
cuando esto es necesario, <strong>de</strong> acuerdo a lo establecido por <strong>la</strong>s instancias que rig<strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
actividad valuatoria.<br />
ESQUEMA GENERAL<br />
RESTAURADOR<br />
• Marco Teórico<br />
• Marco Jurídico<br />
• Marco Histórico<br />
• Posibles<br />
Propuestas<br />
PLANTEAMIENTO<br />
DEL PROBLEMA<br />
CONFORMACION<br />
DE EQUIPO<br />
ANALISIS DE<br />
INFORMACION Y<br />
DETERMINACION<br />
DE VALORES<br />
VALUADOR<br />
• Régim<strong>en</strong> <strong>de</strong><br />
propiedad<br />
• Investigación <strong>de</strong><br />
mercado<br />
• Marco Urbanístico<br />
236<br />
TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, Análisis <strong>de</strong> <strong>la</strong>s funciones profesionales <strong>de</strong>l arquitecto restaurador, Revista<br />
Mexicana <strong>de</strong> Arquitectura y Restauración, Ed. Aura, CONCLUSION<br />
México, P. 14.
LA CORRECTA FORMACION DEL RESTAURADOR Y DEL VALUADOR.<br />
Consi<strong>de</strong>rando que <strong>la</strong>s necesida<strong>de</strong>s actuales siempre van <strong>de</strong><strong>la</strong>nte <strong>de</strong> <strong>la</strong> formación <strong>de</strong><br />
profesionistas, es impo rtante tomar <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta este aspecto para lograr que <strong>la</strong> solución a<br />
<strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes problemáticas<br />
se facilite cada vez más.<br />
Lo anterior hace necesario el aplicar n uevas formas <strong>de</strong> <strong>en</strong>señanza, no para dar todos los<br />
conocimi<strong>en</strong>tos<br />
exist<strong>en</strong>tes, sino para hacer que el profesionista sepa lo que necesita para<br />
<strong>la</strong> realización <strong>de</strong> una actividad, a qui<strong>en</strong> ti<strong>en</strong>e que recurrir y <strong>en</strong> don<strong>de</strong> pue<strong>de</strong> <strong>en</strong>contrar <strong>la</strong><br />
información<br />
a<strong>de</strong>cuada.<br />
En<br />
el caso <strong>de</strong>l restaurador, es preciso cambiar el método <strong>de</strong> <strong>en</strong>señanza informativo <strong>en</strong> el<br />
que se busca apr<strong>en</strong><strong>de</strong>r todo, por una <strong>en</strong>señanza formativa <strong>en</strong> <strong>la</strong> que<br />
se “apr<strong>en</strong><strong>de</strong> a<br />
pr<strong>en</strong><strong>de</strong>r” 237 a .<br />
Esto<br />
proporciona al especialista <strong>en</strong> restauración <strong>la</strong> posibilidad <strong>de</strong> incursionar, <strong>de</strong> acuerdo<br />
a su preparación, <strong>en</strong> campos que inci<strong>de</strong>n directam<strong>en</strong>te <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> su ámbito <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo<br />
sin formar parte directa <strong>de</strong> su preparación, tales como <strong>la</strong> legis<strong>la</strong>ción o <strong>la</strong> valuación. Dichas<br />
áreas son g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te rechazadas <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l actuar <strong>de</strong>l restaurador por existir el<br />
prejuicio <strong>de</strong> saber que exist<strong>en</strong> profesionistas <strong>de</strong>dicados<br />
a el<strong>la</strong>s, sin consi<strong>de</strong>rar que estos<br />
no cu<strong>en</strong>tan con todo el bagaje necesario para abordar <strong>la</strong> problemática <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong><br />
históricos.<br />
Así, el conocimi<strong>en</strong>to g<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> los procesos matemáticos, <strong>la</strong>s t<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias <strong>de</strong> mercado y<br />
los lineami<strong>en</strong>tos jurídicos<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación <strong>de</strong>berán estar incluidos <strong>en</strong> <strong>la</strong> formación <strong>de</strong>l<br />
restaurador, no con el fin <strong>de</strong> que este realice avalúos, sino para que se integre a un<br />
equipo, realizando una función específica, con <strong>la</strong> que se obt<strong>en</strong>drán mejores resultados. Lo<br />
anterior implica<br />
<strong>la</strong> modificación <strong>de</strong> los programas establecidos <strong>en</strong> <strong>la</strong>s Maestrías <strong>de</strong><br />
Restauración para <strong>la</strong> materia correspondi<strong>en</strong>te, o <strong>en</strong> su caso <strong>la</strong> inclusión <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma, <strong>de</strong><br />
acuerdo a <strong>la</strong> propuesta que se dará más a<strong>de</strong><strong>la</strong>nte y a <strong>la</strong> mecánica establecida <strong>en</strong> el<br />
sigui<strong>en</strong>te esquema:<br />
237 AGUIRRE Cár<strong>de</strong>nas Jesús, La doc<strong>en</strong>cia Universitaria <strong>en</strong> el Campo <strong>de</strong> lo Urbano (Aspectos<br />
Interdisciplinarios), Pon<strong>en</strong>cia pres<strong>en</strong>tada <strong>en</strong> el Primer Encu<strong>en</strong>tro <strong>sobre</strong> La Doc<strong>en</strong>cia, La Investigación y La<br />
Practica Profesional <strong>en</strong> el Campo <strong>de</strong> lo Urbano <strong>en</strong> México, Problemas y perspectivas, <strong>en</strong> TERAN Bonil<strong>la</strong><br />
José Antonio, Paquete didáctico <strong>de</strong>l Taller <strong>de</strong> Diseño <strong>de</strong> Arquitectura <strong>de</strong> Integración, Maestría <strong>en</strong><br />
Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio Arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP,<br />
Pueb<strong>la</strong>, 1999.
EDUCACION<br />
FORMATIVA<br />
CAPACIDAD PARA TRABAJO<br />
INDIVIDUAL CON UNA VISION<br />
MAS REAL DE SU AREA<br />
NUEVO PROGRAMA<br />
PARA LA<br />
ENSEÑANZA<br />
DE LA VALUACION<br />
ARQUITECTO<br />
RESTAURADOR<br />
CAPACIDAD PARA TRABAJO<br />
INTERDISCIPLINARIO CON<br />
CONOCIMIENTOS GENERALES<br />
DE LA PROBLEMATICA<br />
EL RECICLAJE ARQUITECTONICO COMO OPCION.<br />
D<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> <strong>la</strong>s opciones para valorar económicam<strong>en</strong>te el patrimonio histórico <strong>de</strong>l país, es<br />
importante consi<strong>de</strong>rar seriam<strong>en</strong>te <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes propuestas <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je arquitectónico,<br />
hechas para dar vida a los edificios, sin modificar <strong>en</strong> gran medida su concepto original,<br />
a<strong>de</strong>cuándolo a un uso contemporáneo; haci<strong>en</strong>do que los monum<strong>en</strong>tos t<strong>en</strong>gan un uso<br />
congru<strong>en</strong>te con <strong>la</strong>s<br />
necesida<strong>de</strong>s actuales <strong>de</strong> <strong>la</strong> sociedad 238 y se adapt<strong>en</strong> a los<br />
requerimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> un mercado inmobiliario que am<strong>en</strong>aza con <strong>de</strong>vorarlos.<br />
Tomando <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta los difer<strong>en</strong>tes<br />
esc<strong>en</strong>arios <strong>en</strong> los que se <strong>de</strong>berá<br />
dar este tipo <strong>de</strong><br />
valoración, es indudable que una bu<strong>en</strong>a propuesta<br />
<strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je, aunada a una valuación<br />
que contemple el <strong>de</strong>stino <strong>de</strong>l edificio y no el uso actual, serán factores<br />
importantes para <strong>la</strong><br />
<strong>de</strong>terminación <strong>de</strong> un valor económico más justo<br />
para el edificio histórico.<br />
Una propuesta<br />
<strong>de</strong><br />
recic<strong>la</strong>je que vuelva al edificio histórico una verda<strong>de</strong>ra fu<strong>en</strong>te <strong>de</strong> ingresos <strong>en</strong> función <strong>de</strong><br />
su r<strong>en</strong>tabilidad, permitirá realizar una valuación más acor<strong>de</strong><br />
con el tipo <strong>de</strong> inmueble, sin<br />
importar que se <strong>de</strong>n o no cambios radicales <strong>en</strong> <strong>la</strong>s legis<strong>la</strong>ciones correspondi<strong>en</strong>tes.<br />
Así, se <strong>de</strong>berá consi<strong>de</strong>rar al recic<strong>la</strong>je como el “Adaptar un inmueble con valor histórico -<br />
artístico para crear una nueva utilización difer<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> original, acor<strong>de</strong> con su pot<strong>en</strong>cial y<br />
respetando su es<strong>en</strong>cia. Ent<strong>en</strong>di<strong>en</strong>do <strong>la</strong> es<strong>en</strong>cia como <strong>la</strong> naturaleza <strong>de</strong>l espacio. El nuevo<br />
uso es el que <strong>de</strong>berá adaptarse al máximo a <strong>la</strong>s condiciones espaciales que nos pres<strong>en</strong>te<br />
el edificio, sin modificarlo y sin alterar su concepción original” uestas correctas<br />
239 . Las prop<br />
para realizar lo anteriorm<strong>en</strong>te m<strong>en</strong>cionado solo podrán ser p<strong>la</strong>nteadas por un arquitecto<br />
restaurador, pero servirán para manejar una r<strong>en</strong>tabilidad mayor, y resultados más<br />
satisfactorios.<br />
238<br />
BONFIL Castro Ramón, Nuevos Usos <strong>en</strong> C<strong>en</strong>tros Históricos, <strong>en</strong> BONFIL Castro Ramón, Memorias <strong>de</strong>l<br />
Simposio Patrimonio, Museo y Participación Social, <strong>en</strong> UPAEP, Paquete didáctico <strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong><br />
valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
239<br />
VARELA Torres Alfredo, Propuesta <strong>de</strong> Conservación para el Real Obraje <strong>de</strong> Durango, <strong>en</strong> VARELA<br />
Torres Alfredo, Conservación <strong>de</strong> <strong>la</strong> Vivi<strong>en</strong>da como Patrimonio Arquitectónico y Satisfactor Habitacional <strong>en</strong><br />
los C<strong>en</strong>tros Históricos, Tesis para <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l grado <strong>de</strong> Doctor <strong>en</strong> Arquitectura, UNAM, México, 1997,<br />
P. 31.
Este aspecto es, quizá, el que <strong>de</strong>be alejar al restaurador <strong>de</strong>l concepto romántico <strong>de</strong> su<br />
profesión, para hacerlo incursionar <strong>en</strong> un aspecto real, <strong>en</strong> el que el dinero g<strong>en</strong>erado y <strong>la</strong><br />
perman<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> un inmueble van <strong>de</strong> <strong>la</strong> mano.<br />
Las experi<strong>en</strong>cias <strong>en</strong> este s<strong>en</strong>tido son limitadas, sin embargo pue<strong>de</strong>n consi<strong>de</strong>rarse como<br />
punto <strong>de</strong> partida para su aplicación sistemática. Uno <strong>de</strong> los ejemplos con mejores<br />
resultados es el programa <strong>de</strong>nominado “Para conservar el C<strong>en</strong>tro Histórico” 240 , manejado<br />
por el Fi<strong>de</strong>icomiso Del C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> México, y cuyo distintivo es el<br />
lema ¡Échame una Manita!. Este programa ha logrado <strong>de</strong>t<strong>en</strong>er y <strong>en</strong> algunos casos<br />
revertir los procesos <strong>de</strong> <strong>de</strong>terioro, <strong>en</strong> función <strong>de</strong> <strong>la</strong> recuperación <strong>de</strong> espacios para uso<br />
habitacional, proceso <strong>en</strong> el que intervi<strong>en</strong><strong>en</strong> tanto <strong>la</strong> valuación como <strong>la</strong> restauración. Este<br />
trabajo interdisciplinario ha permitido obt<strong>en</strong>er<br />
valores reales, <strong>de</strong>tectar <strong>la</strong>s causas <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
falta <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tabilidad y proponer el aum<strong>en</strong>to <strong>de</strong> esta como parte <strong>de</strong> <strong>la</strong> solución. A partir <strong>de</strong><br />
lo anterior, se han e<strong>la</strong>borado proyectos que aum<strong>en</strong>tan el pot<strong>en</strong>cial <strong>de</strong> cada edificio <strong>en</strong><br />
función <strong>de</strong>l número <strong>de</strong> <strong>de</strong>partam<strong>en</strong>tos que pue<strong>de</strong>n manejarse 241 .<br />
Este programa ha logrado <strong>en</strong> su primera etapa <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> 38 proyectos, que<br />
incluy<strong>en</strong> un total <strong>de</strong> 680 <strong>de</strong>partam<strong>en</strong>tos 242 .<br />
Sin embargo esta forma <strong>de</strong> trabajo no es constante, por lo que se propone el trabajo<br />
int<strong>en</strong>sivo <strong>en</strong> proyectos <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je para lograr reutilización <strong>de</strong> espacios y nueva<br />
r<strong>en</strong>tabilidad.<br />
Por otra parte, esta propuesta va <strong>de</strong> <strong>la</strong> mano con <strong>la</strong> anterior, ya que el hecho <strong>de</strong> que el<br />
recic<strong>la</strong>je <strong>de</strong>ba ser realizado por un restaurador, implica <strong>la</strong> creación <strong>de</strong> verda<strong>de</strong>ros equipos<br />
<strong>de</strong> trabajo con un objetivo específico, el <strong>de</strong> llegar a reflejar el<br />
económicas.<br />
valor histórico <strong>en</strong> cifras<br />
VALUACION ACTUAL VALUACION PROPUESTA<br />
EDIFICIO HISTORICO EDIFICIO HISTORICO<br />
PROCESO VALUATORIO PROPUESTA DE<br />
NORMAL RECICLAJE<br />
240<br />
SANCHEZ Pare<strong>de</strong>s VALOR Fernando, FISICO El BAJO C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> La Ciudad <strong>de</strong> PROCESO México, Fi<strong>de</strong>icomiso VALUATORIO <strong>de</strong>l C<strong>en</strong>tro<br />
Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad RENTABILIDAD <strong>de</strong> México, (material BAJA fotocopiado) <strong>en</strong> UPAEP, Paquete MODIFICADO didáctico <strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong><br />
valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
241<br />
IBID.<br />
242 IBID.<br />
VALOR FISICO NORMAL<br />
RENTABILIDAD ALTA
EL TRABAJO ENTRE LAS INSTANCIAS QUE RIGEN LA VALUACION Y LA<br />
CONSERVACION. Otro<br />
<strong>de</strong> los aspectos a consi<strong>de</strong>rar es el <strong>de</strong>l trabajo conjunto <strong>en</strong>tre todas <strong>la</strong>s instancias,<br />
institutos<br />
o <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias que manejan los difer<strong>en</strong>tes aspectos <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación y <strong>la</strong><br />
conservación<br />
<strong>en</strong> México.<br />
Resulta importante establecer cambios <strong>en</strong> el Instituto Nacional <strong>de</strong> Antropología<br />
e Historia,<br />
<strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong> Valores, <strong>la</strong> Comisión <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es<br />
Nacionales<br />
y los Institutos <strong>de</strong> Catastro <strong>de</strong> los Estados, para lograr que consi<strong>de</strong>r<strong>en</strong> una<br />
actuación <strong>en</strong> común <strong>en</strong> lo refer<strong>en</strong>te a los <strong>inmuebles</strong> históricos, con procedimi<strong>en</strong>tos<br />
y<br />
lineami<strong>en</strong>tos especiales establecidos por todas <strong>la</strong>s instancias.<br />
Si<br />
bi<strong>en</strong> es cierto que estos cambios estarían establecidos <strong>en</strong> <strong>la</strong>s propuestas <strong>de</strong><br />
modificación a los marcos jurídicos exist<strong>en</strong>tes (Valuación y Conservación), es importante<br />
el m<strong>en</strong>cionarlo como<br />
una propuesta aparte, consi<strong>de</strong>rando que no se trata solo <strong>de</strong> un<br />
cambio <strong>en</strong> el esquema <strong>de</strong> funcionami<strong>en</strong>to, sino <strong>en</strong> <strong>la</strong> m<strong>en</strong>talidad <strong>de</strong> todos aquellos que<br />
ti<strong>en</strong><strong>en</strong> responsabilidad <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l proceso <strong>de</strong> protección <strong>de</strong>l patrimonio y <strong>de</strong> su valoración<br />
económica. Es preciso conci<strong>en</strong>tizar<br />
a los funcionarios <strong>en</strong> el s<strong>en</strong>tido <strong>de</strong> que un inmueble<br />
histórico con un uso r<strong>en</strong>table siempre t<strong>en</strong>drá mayores posibilida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> conservación que<br />
otro que no lo t<strong>en</strong>ga, a excepción <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> propiedad <strong>de</strong> <strong>la</strong> fe<strong>de</strong>ración.<br />
Este tipo <strong>de</strong> trabajo <strong>de</strong>berá incluir <strong>la</strong> capacitación <strong>de</strong> los funcionarios <strong>en</strong>cargados <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
protección <strong>de</strong>l patrimonio inmobiliario <strong>en</strong> materia económica, permiti<strong>en</strong>do así el facilitar <strong>la</strong><br />
autorización <strong>de</strong> usos productivos para edificios históricos, participando<br />
<strong>en</strong> el análisis <strong>de</strong><br />
estas propuestas <strong>en</strong> caso necesario y ava<strong>la</strong>ndo los resultados obt<strong>en</strong>idos. De acuerdo a<br />
<strong>la</strong>s necesida<strong>de</strong>s observadas, se propone <strong>la</strong> integración <strong>de</strong> nuevo personal, especializado<br />
<strong>en</strong> <strong>la</strong> conservación arquitectónica, pero con una visión mucho más actual y real <strong>de</strong> lo que<br />
esto implica, evitando el p<strong>en</strong>sami<strong>en</strong>to conservador que no permite interv<strong>en</strong>ciones<br />
necesarias ni usos que vuelvan a los edificios históricos fu<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> ingresos para los<br />
propietarios.
Si esto no fuera posible, consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong>s estructuras jurídicas y <strong>la</strong>borales exist<strong>en</strong>tes <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong>s instituciones <strong>de</strong> protección <strong>de</strong>l patrimonio, <strong>en</strong>tonces resulta a<strong>de</strong>cuado el realizar <strong>la</strong><br />
contratación <strong>de</strong> consultores externos especialistas <strong>en</strong> el tema, que puedan trabajar <strong>en</strong><br />
verda<strong>de</strong>ros estudios <strong>de</strong> factibilidad <strong>de</strong> uso, con miras a convertir a <strong>la</strong>s zonas <strong>de</strong><br />
monum<strong>en</strong>tos y c<strong>en</strong>tros históricos, no solo <strong>en</strong> áreas productivas por especu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong><br />
terr<strong>en</strong>o, sino <strong>en</strong> elem<strong>en</strong>tos productivos por <strong>la</strong> utilización <strong>de</strong> los espacios exist<strong>en</strong>tes, sin<br />
recurrir a <strong>la</strong> <strong>de</strong>strucción.<br />
Del mismo modo, se <strong>de</strong>berá capacitar a los funcionarios <strong>de</strong>l ramo valuatorio para ampliar<br />
el horizonte <strong>de</strong> conocimi<strong>en</strong>tos y permitir una actuación m<strong>en</strong>os rígida <strong>en</strong> <strong>la</strong> calificación <strong>de</strong><br />
los trabajos para obt<strong>en</strong>er mejores valores económicos <strong>de</strong> edificios históricos.<br />
En este caso ya se contemp<strong>la</strong> <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> <strong>la</strong>s estructuras orgánicas <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong>s instituciones<br />
m<strong>en</strong>cionadas, el trabajo por medio <strong>de</strong> asesores y consultores externos, mismos que<br />
apoyan <strong>en</strong> difer<strong>en</strong>tes áreas, pudiéndose consi<strong>de</strong>rar este esquema para <strong>la</strong> participación <strong>de</strong><br />
restauradores <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> los procesos <strong>de</strong> revisión <strong>de</strong> avalúos.<br />
Como ejemplo <strong>de</strong> lo factible que resulta el trabajo interinstitucional, cabe seña<strong>la</strong>r que <strong>en</strong><br />
el programa ya m<strong>en</strong>cionado, manejado por el Fi<strong>de</strong>icomiso <strong>de</strong>l C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Ciudad <strong>de</strong> México, se contó con el apoyo y <strong>la</strong> co<strong>la</strong>boración <strong>de</strong>l Instituto Nacional <strong>de</strong><br />
Antropología e Historia, <strong>de</strong>l<br />
Instituto Nacional <strong>de</strong> Bel<strong>la</strong>s Artes, <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Desarrollo<br />
Urbano y Vivi<strong>en</strong>da <strong>de</strong>l Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, La Tesorería <strong>de</strong>l mismo<br />
Departam<strong>en</strong>to y el Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad 243 .<br />
243 IBID.<br />
CONSERVACION VALUACION<br />
MANEJO DE<br />
USOS<br />
PRODUCTIVOS<br />
REVISION Y<br />
ACEPTACION DE<br />
PROYECTOS DE<br />
REUTILIZACION<br />
OBJETIVO COMUN<br />
INMUEBLE<br />
HISTORIC O<br />
MANEJO DE<br />
VALORES<br />
FISICOS<br />
ADECUADOS<br />
REALIZACION DE<br />
AVALUOS EN<br />
FUNCION DE<br />
PRODUCTIVIDAD
REVISION DE<br />
VALORES E<br />
INTEGRACION<br />
A<br />
CATALOGO<br />
MARCO<br />
JURIDICO<br />
CAMBIOS NECESARIOS DENTRO DEL MARCO JURIDICO.<br />
REVISION DE<br />
DICTAMENES Y<br />
EMISION DE<br />
VALORES<br />
MARCO<br />
JURIDICO<br />
Todas<br />
<strong>la</strong>s propuestas manejadas con anterioridad requier<strong>en</strong> <strong>de</strong> cambios <strong>en</strong> los<br />
fundam<strong>en</strong>tos<br />
jurídicos <strong>en</strong> los cuales se <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>tan, así, el trabajo interdisciplinario, <strong>la</strong> visión<br />
incluy<strong>en</strong>t e <strong>de</strong> cada una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s dos disciplinas con respecto a <strong>la</strong> otra, y el cambio <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
<strong>en</strong>señanza o formación, <strong>de</strong>b<strong>en</strong><br />
surgir a partir <strong>de</strong>l cambio <strong>en</strong> los correspondi<strong>en</strong>tes<br />
marcos<br />
jurídicos.<br />
D e acuerdo a esto, se propon<strong>en</strong> modificaciones a <strong>la</strong>s leyes, reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos, <strong>de</strong>cretos<br />
y<br />
acuerdos<br />
que norman <strong>la</strong> conservación y <strong>la</strong> valuación <strong>en</strong> México.<br />
CONSERVACION. En<br />
cuanto al marco jurídico <strong>de</strong> <strong>la</strong> conservación, es importante m<strong>en</strong>cionar que resulta<br />
ecesario un cambio integral que comi<strong>en</strong>ce por abrogar 244 n<br />
<strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong><br />
Monum<strong>en</strong>tos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos,<br />
vig<strong>en</strong>te <strong>de</strong>s<strong>de</strong> 1972,<br />
para integrar una nueva ley patrimonial que consi<strong>de</strong>re los puntos <strong>de</strong> vista actuales <strong>de</strong>l<br />
área; <strong>la</strong> formación <strong>de</strong> especialistas y su participación obligatoria <strong>en</strong> todo lo refer<strong>en</strong>te a <strong>la</strong><br />
conservación; <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> una escue<strong>la</strong> mexicana <strong>de</strong> restauración, con <strong>la</strong>s<br />
particu<strong>la</strong>rida<strong>de</strong>s que nuestro medio y situación le han dado; así como <strong>la</strong>s nuevas posturas<br />
para lograr<br />
<strong>la</strong> perman<strong>en</strong>cia <strong>de</strong>l patrimonio cultural sin <strong>de</strong>jar esta tarea pl<strong>en</strong>am<strong>en</strong>te al<br />
sector gubernam<strong>en</strong>tal. Cabe ac<strong>la</strong>rar que esta propuesta no es nueva, y que incluso existe<br />
ya un anteproyecto <strong>de</strong> ley, que repres<strong>en</strong>ta un int<strong>en</strong>to <strong>de</strong> cambio muy mo<strong>de</strong>rado y que ha<br />
excluido a una gran<br />
po<strong>de</strong>r legis<strong>la</strong>tivo 245 .<br />
parte <strong>de</strong> los posibles aportadores <strong>de</strong> i<strong>de</strong>as, <strong>de</strong>jando ese peso al<br />
Lo anterior, así como <strong>la</strong> l<strong>en</strong>ta inercia seguida <strong>en</strong> el Congreso <strong>de</strong> La Unión, hace que un<br />
cambio radical sea visto como difícil y lejano, por lo que se harán propuestas concretas <strong>en</strong><br />
244 Eliminar o <strong>de</strong>jar sin efecto una ley completa, tomado <strong>de</strong> CARRION Daniel, Op. Cit.<br />
245 Nota <strong>de</strong>l Autor.
función <strong>de</strong> <strong>la</strong> legis<strong>la</strong>ción exist<strong>en</strong>te, p<strong>la</strong>nteando los cambios básicos para el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> lo<br />
que se propone <strong>en</strong> el pres<strong>en</strong>te trabajo.<br />
El primer cambio p<strong>la</strong>nteado sería <strong>la</strong> solución para ll<strong>en</strong>ar el vacío exist<strong>en</strong>te <strong>en</strong> cuanto a <strong>la</strong><br />
protección <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong>, por lo que se propone cambiar lo establecido <strong>en</strong> el articulo<br />
36, fracción I <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e<br />
Históricos, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se establece cuales <strong>inmuebles</strong> pue<strong>de</strong>n ser consi<strong>de</strong>rados como<br />
monum<strong>en</strong>tos históricos, por el sigui<strong>en</strong>te cont<strong>en</strong>ido: “Los <strong>inmuebles</strong> construidos <strong>en</strong> los<br />
siglos XVI al XX, <strong>de</strong>stinados a templos, arzobispados, casas curales, seminarios,<br />
conv<strong>en</strong>tos o cualesquiera otros <strong>de</strong>dicados a <strong>la</strong> administración, divulgación, <strong>en</strong>señanza o<br />
practica <strong>de</strong> un culto religioso; los edificios <strong>de</strong>stinados a <strong>la</strong> educación y <strong>la</strong> <strong>en</strong>señanza, <strong>la</strong><br />
administración pública y al uso <strong>de</strong> autorida<strong>de</strong>s civiles y militares; los edificios civiles<br />
<strong>de</strong>dicados a vivi<strong>en</strong>da unifamiliar y multifamiliar,<br />
ubicados <strong>en</strong> los c<strong>en</strong>tros urbanos, así como<br />
<strong>la</strong> vivi<strong>en</strong>da rural o <strong>de</strong> barrio, g<strong>en</strong>erada durante el mismo periodo y consi<strong>de</strong>rada como<br />
repres<strong>en</strong>tativa <strong>de</strong> una sociedad; <strong>la</strong>s haci<strong>en</strong>das y ranchos, así como todo aquel conjunto<br />
arquitectónico <strong>de</strong>dicado a <strong>la</strong> producción agropecuaria; <strong>la</strong>s fábricas, ing<strong>en</strong>ios, molinos, y<br />
todo aquel inmueble <strong>de</strong>dicado a <strong>la</strong> producción fabril durante el periodo m<strong>en</strong>cionado; <strong>la</strong>s<br />
alhóndigas, almac<strong>en</strong>es, garitas, aduanas y todo inmueble re<strong>la</strong>cionado con el <strong>de</strong>sarrollo<br />
<strong>de</strong>l intercambio comercial; <strong>la</strong>s estaciones ferroviarias, pu<strong>en</strong>tes, patios, casas <strong>de</strong><br />
máquinas, <strong>la</strong>s insta<strong>la</strong>ciones portuarias, muelles, diques secos, así como toda aquel<strong>la</strong><br />
construcción repres<strong>en</strong>tativa <strong>de</strong> los medios <strong>de</strong> transporte y su <strong>de</strong>sarrollo; a<strong>de</strong>más <strong>de</strong> todos<br />
aquellos <strong>inmuebles</strong> que <strong>de</strong> acuerdo a estudios previos y fundam<strong>en</strong>tación sean<br />
<strong>sus</strong>ceptibles <strong>de</strong> recibir <strong>la</strong> protección establecida para los m<strong>en</strong>cionados <strong>en</strong> forma<br />
especifica. Los bi<strong>en</strong>es muebles que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tr<strong>en</strong> <strong>en</strong> los edificios m<strong>en</strong>cionados, así como<br />
todos los re<strong>la</strong>cionados a <strong>la</strong>s activida<strong>de</strong>s <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>das <strong>en</strong> ellos durante los difer<strong>en</strong>tes<br />
periodos históricos” 246 .<br />
Esta modificación permitiría el ampliar el universo <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> consi<strong>de</strong>rados por <strong>la</strong> ley<br />
como monum<strong>en</strong>tos y daría <strong>la</strong> posibilidad <strong>de</strong> ext<strong>en</strong><strong>de</strong>r esa categoría a otros que, a pesar<br />
<strong>de</strong> estar fuera <strong>de</strong> <strong>la</strong>s tipologías m<strong>en</strong>cionadas, cu<strong>en</strong>t<strong>en</strong> con <strong>la</strong>s características necesarias<br />
para ser protegidos, <strong>de</strong> acuerdo a estudios realizados por <strong>la</strong>s instituciones <strong>en</strong>cargadas <strong>de</strong><br />
ello.<br />
INMUEBLES<br />
HISTORICOS<br />
246<br />
Propuesta <strong>de</strong>l Autor.<br />
ESQUEMA ACTUAL<br />
NO<br />
CONSIDERADOS<br />
ESQUEMA PROPUESTO<br />
INMUEBLES HISTORICOS
Siglos XVI al XIX<br />
Templos, colegios,<br />
seminarios,<br />
arzobispados,<br />
difi i úbli<br />
Arquitectura fabril<br />
Haci<strong>en</strong>das,<br />
Ranchos<br />
Estaciones,<br />
t<br />
Siglos XVI al XIX<br />
Templos, colegios,<br />
seminarios,<br />
arzobispados,<br />
difi i úbli<br />
Arquitectura fabril<br />
Haci<strong>en</strong>das,<br />
Ranchos<br />
Estaciones,<br />
t<br />
Como segundo cambio se propone cambiar el término “Utilidad Pública” por el <strong>de</strong> “Interés<br />
Nacional” <strong>en</strong> el articulo 2º, consi<strong>de</strong>rando que se vuelve coercitiv o <strong>en</strong> el s<strong>en</strong>tido que limita<br />
los <strong>de</strong>rechos <strong>de</strong> dominio <strong>de</strong>l<br />
propietario <strong>de</strong>l inmueble, llegando a ser causa <strong>de</strong><br />
expropiación o <strong>de</strong> ocupac ión temporal, <strong>de</strong> acuerdo a lo establecido <strong>en</strong> <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong><br />
xpropiación 247 E<br />
. Lo anterior se contrapone con <strong>la</strong> necesidad actual <strong>de</strong> impulsar <strong>la</strong><br />
conservación <strong>de</strong>l patrimonio cultural por parte <strong>de</strong> los propietarios <strong>de</strong> l mismo, sin t<strong>en</strong>er que<br />
caer <strong>en</strong> los antiguos procesos<br />
que implican <strong>de</strong>jar todo <strong>en</strong> manos <strong>de</strong>l gobier<br />
no, con cargo<br />
al<br />
presupuesto público.<br />
El tercer cambio propuesto es <strong>la</strong> <strong>de</strong>rogación <strong>de</strong>l artíc ulo 10º, por consi<strong>de</strong>rarse<br />
inoperante <strong>de</strong><br />
acuerdo a <strong>la</strong>s condiciones económicas actuales <strong>de</strong>l país, si<strong>en</strong>do <strong>sus</strong>tituido por otro que<br />
se p<strong>la</strong>ntea <strong>de</strong> <strong>la</strong> sigui<strong>en</strong>te forma: “ El Instituto compet<strong>en</strong>te estudiará difer<strong>en</strong>tes opciones<br />
para <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> obras <strong>de</strong> conservación y restauración <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong>, <strong>en</strong> los<br />
casos <strong>en</strong> los que los propietarios no <strong>la</strong>s realic<strong>en</strong>. Dichas opciones podrán referirse a <strong>la</strong><br />
autorización <strong>de</strong> proyectos <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je para aum<strong>en</strong>tar <strong>la</strong> r<strong>en</strong>tabilidad <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong>, <strong>la</strong><br />
aportación económica <strong>de</strong> fundaciones y organizaciones civiles sin intereses <strong>de</strong> lucro, así<br />
como <strong>la</strong> participación directa <strong>de</strong> inversionistas interesados. En el caso <strong>de</strong> ubicarse el<br />
inmueble <strong>en</strong> zonas <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo turístico o rural, se buscará aplicar recursos <strong>de</strong> esos<br />
ramos para <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>l mismo,<br />
con <strong>la</strong> condición <strong>de</strong> lograr <strong>la</strong> recuperación total <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> inversión, <strong>en</strong> tiempos <strong>de</strong>terminados y <strong>en</strong> función <strong>de</strong>l uso <strong>de</strong>l edificio” 248 .<br />
ARTICULO 10º<br />
Conservar y<br />
restaurar<br />
ESQUEMA<br />
ORIGINAL<br />
Participación <strong>de</strong><br />
fundaciones y<br />
organizaciones sin<br />
fines <strong>de</strong> lucro<br />
ARTICULO 10º<br />
Conservar y<br />
restaurar<br />
Proyectos <strong>de</strong><br />
INMUEBLE<br />
recic<strong>la</strong>je para<br />
247 HISTORICO<br />
financiami<strong>en</strong>to<br />
INMUEBLE<br />
GOBIERNO FEDERA L, Ley <strong>de</strong> Expropiación, Diario<br />
Por<br />
Oficial<br />
r<strong>en</strong>tabilidad<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, México,<br />
25 <strong>de</strong> HISTORICO noviembre<br />
<strong>de</strong> 1936.<br />
248<br />
Propuesta<br />
<strong>de</strong>l Autor.
Cargo a <strong>la</strong><br />
Tesorería <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Fe<strong>de</strong>ración<br />
para<br />
cobro posterior<br />
Aportación <strong>de</strong><br />
recursos por<br />
Inversionistas<br />
privados<br />
ESQUEMA<br />
MODIFICADO<br />
Esta propuesta implicaría<br />
<strong>la</strong> participación <strong>de</strong> especialistas <strong>en</strong> restauración para po<strong>de</strong>r<br />
establecer lo s nuevos usos m<strong>en</strong>cionados, así como <strong>de</strong> valuadores y especialistas <strong>en</strong><br />
evaluación <strong>de</strong> proyectos para establecer valores y montos <strong>de</strong> inversión.<br />
Como cuarta propuesta se p<strong>la</strong>ntea simplificar el proceso establecido<br />
<strong>en</strong> el artículo 11º,<br />
estableci<strong>en</strong>do<br />
mecanismos para que los propietarios <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> que sean restaurados<br />
puedan<br />
gestionar directam<strong>en</strong>te ex<strong>en</strong>ciones o <strong>de</strong>scu<strong>en</strong>tos <strong>en</strong> el impuesto predial, sin que<br />
medie acuerdo <strong>en</strong>tre<br />
el Instituto correspondi<strong>en</strong>te y los gobiernos<br />
estatales y municipales.<br />
De igual forma se propone que dichas ex<strong>en</strong>ciones puedan darse no solo a <strong>inmuebles</strong><br />
que<br />
no<br />
se explot<strong>en</strong> con fines <strong>de</strong> lucro, permiti<strong>en</strong>do así que <strong>la</strong>s v<strong>en</strong>tajas <strong>de</strong> conservar un<br />
inmueble<br />
puedan ser g<strong>en</strong>erales.<br />
Como quinta propuesta, se p<strong>la</strong>ntea una modificación <strong>en</strong> el texto <strong>de</strong>l artículo 25, mismo<br />
que establece una re<strong>la</strong>ción <strong>en</strong>tre <strong>la</strong>s operaciones <strong>en</strong> <strong>la</strong>s que se requiere <strong>de</strong> un avalúo y <strong>la</strong><br />
compet<strong>en</strong>cia directa <strong>de</strong> esta ley. De acuerdo a lo anterior el texto quedaría<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> sigui<strong>en</strong>te<br />
forma: “Los actos tras<strong>la</strong>tivos <strong>de</strong> dominio <strong>sobre</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>c<strong>la</strong>rados monum<strong>en</strong>tos<br />
históricos o artísticos <strong>de</strong>berán constar <strong>en</strong> escritura pública, acompañada <strong>de</strong> avalúo<br />
realizado con <strong>la</strong> participación <strong>de</strong> un Arquitecto Restaurador con cédu<strong>la</strong> <strong>de</strong> grado, qui<strong>en</strong><br />
<strong>de</strong>berá establecer si el bi<strong>en</strong> materia <strong>de</strong> <strong>la</strong> operación es monum<strong>en</strong>to y cual es su valor.<br />
Los notarios públicos t<strong>en</strong>drán <strong>la</strong> obligación <strong>de</strong> m<strong>en</strong>cionar <strong>la</strong> <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ratoria <strong>de</strong> monum<strong>en</strong>tos<br />
si <strong>la</strong> hubiere, y <strong>de</strong> dar aviso al instituto compet<strong>en</strong>te <strong>en</strong> un p<strong>la</strong>zo no mayor <strong>de</strong> treinta días<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> operación celebrada y <strong>de</strong>l valor<br />
manejado con fines <strong>de</strong> registro”.<br />
Esta propuesta permitiría contar con un catalogo o registro que cont<strong>en</strong>ga los datos<br />
históricos, materiales, sistemas constructivos, usos, situación legal y valores <strong>de</strong><br />
refer<strong>en</strong>cia. En el caso <strong>de</strong>l trabajo valuatorio, resulta importante el contar con un valor dado<br />
previam<strong>en</strong>te, siempre y cuando este haya sido obt<strong>en</strong>ido <strong>de</strong> forma correcta y con el apoyo<br />
<strong>de</strong> un especialista <strong>en</strong> restauración. Un catálogo con estas características sería un<br />
instrum<strong>en</strong>to <strong>de</strong> trabajo muy útil, ya que se adaptaría a <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes condiciones <strong>de</strong>
trabajo, utilizándose por investigadores, conservadores o valuadores, proporcionando<br />
datos importantes a cada especialista.<br />
El empleo <strong>de</strong> los valores <strong>de</strong> catalogo solo se haría como un avance, como una base para<br />
un estudio ajustado y exacto, <strong>en</strong> el que se pon<strong>de</strong>r<strong>en</strong> <strong>la</strong>s características específicas <strong>de</strong>l<br />
edificio 249 .<br />
Es importante también el contemp<strong>la</strong>r el trabajo conjunto <strong>en</strong>tre los difer<strong>en</strong>tes niveles <strong>de</strong><br />
gobierno, con el fin <strong>de</strong> canalizar recursos <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes áreas para el mismo objetivo. En<br />
este s<strong>en</strong>tido se requiere hacer efectivos todos los programas <strong>en</strong> los que se requiere <strong>de</strong><br />
asignar valor monetario a los monum<strong>en</strong>tos históricos, tales como los refer<strong>en</strong>tes al<br />
<strong>de</strong>sarrollo turístico, rama que siempre se ha pret<strong>en</strong>dido impulsar a través <strong>de</strong> <strong>la</strong> promoción<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong>s zonas monum<strong>en</strong>tales.<br />
VALUACION<br />
El marco jurídico <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación también requiere <strong>de</strong> cambios substanciales para permitir<br />
un manejo coher<strong>en</strong>te <strong>de</strong> los valores <strong>en</strong> los edificios históricos, sin embargo, estos<br />
cambios pue<strong>de</strong>n realizarse con una mayor rapi<strong>de</strong>z por tratarse <strong>de</strong> modificaciones a<br />
elem<strong>en</strong>tos que no ti<strong>en</strong><strong>en</strong> carácter <strong>de</strong> ley, y que <strong>en</strong> su mayoría son emitidos por <strong>la</strong>s<br />
instancias rectoras <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad. De esta forma, los cambios propuestos no t<strong>en</strong>drían<br />
que pasar por una aprobación por parte <strong>de</strong>l po<strong>de</strong>r legis<strong>la</strong>tivo, haci<strong>en</strong>do más fácil su<br />
aplicación.<br />
En el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación bancaria, es primordial el buscar <strong>la</strong> creación <strong>de</strong> una categoría<br />
especial <strong>de</strong> valuadores <strong>en</strong> el ramo inmobiliario, que se especialice <strong>en</strong> el trabajo con<br />
edificios históricos, catalogados<br />
o no; profesionales familiarizados <strong>de</strong> alguna forma con lo<br />
que implica trabajar<br />
con estos <strong>inmuebles</strong>, con <strong>la</strong> importancia <strong>de</strong> mant<strong>en</strong>erlos y con el<br />
hecho <strong>de</strong> que su valor no se reduce a lo económico, sino que ti<strong>en</strong>e una gran inci<strong>de</strong>ncia <strong>en</strong><br />
lo social.<br />
Lo anterior implica el agregar una categoría más a <strong>la</strong>s observadas <strong>en</strong> <strong>la</strong> disposición<br />
segunda <strong>de</strong> <strong>la</strong> Circu<strong>la</strong>r 1462 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se m<strong>en</strong>cionan<br />
<strong>la</strong>s especialida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> Inmuebles, Maquinaria y Equipo, y Agropecuarios, como <strong>la</strong>s áreas<br />
<strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo que abarcaran <strong>la</strong>s instituciones bancarias nacionales. Sin embargo, se<br />
consi<strong>de</strong>ra necesario<br />
crear <strong>la</strong> especialidad <strong>de</strong> Inmuebles Históricos, consi<strong>de</strong>rando un<br />
249 GARCIA <strong>de</strong>l Vil<strong>la</strong>r Fe<strong>de</strong>rico, Tipología y Catalogación <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Edificaciones a Efectos <strong>de</strong> su Tasación, <strong>en</strong><br />
FERNANDEZ Pir<strong>la</strong> Santiago, GARCIA <strong>de</strong>l Vil<strong>la</strong>r Fe<strong>de</strong>rico, RODRIGUEZ González Santiago y<br />
PICATOSTE Patiño Val<strong>en</strong>tín, Curso <strong>de</strong> Rehabilitación - La Valoración, Colegio Oficial <strong>de</strong> Arquitectos <strong>de</strong><br />
Madrid, Madrid, 1990.
agaje <strong>de</strong> conocimi<strong>en</strong>tos adicionales a los que ti<strong>en</strong>e el valuador inmobiliario común. Esta<br />
categoría no implica <strong>de</strong> ningún modo que el valuador t<strong>en</strong>ga que manejarse solo, sino que<br />
t<strong>en</strong>ga que interactuar con el restaurador <strong>en</strong> muchos aspectos, pero conoci<strong>en</strong>do <strong>de</strong><br />
antemano <strong>la</strong> mecánica <strong>de</strong> trabajo.<br />
Se propone también <strong>la</strong> implem<strong>en</strong>tación <strong>de</strong> una evaluación adicional a <strong>la</strong>s establecidas <strong>en</strong><br />
el apartado II <strong>de</strong>l mismo anexo m<strong>en</strong>cionado. Dicha evaluación <strong>de</strong>berá consi<strong>de</strong>rar los<br />
puntos aplicables a los valuadores inmobiliarios comunes, pero hacer especial énfasis <strong>en</strong><br />
los sigui<strong>en</strong>tes aspectos:<br />
a) Sistemas que apliqu<strong>en</strong> para <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>r <strong>la</strong> <strong>de</strong>scripción y c<strong>la</strong>sificación <strong>de</strong> los<br />
<strong>inmuebles</strong><br />
pleados para efectuar <strong>la</strong> inspección y levantami<strong>en</strong>to<br />
tectónicos, mismos que difier<strong>en</strong> <strong>de</strong> los realizados <strong>en</strong> edificios<br />
c)<br />
n don<strong>de</strong> el suelo es bastante cotizado y poco disponible, por<br />
250 , tomando <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta que un edificio histórico ti<strong>en</strong>e elem<strong>en</strong>tos<br />
arquitectónicos especiales, no <strong>en</strong>contrados <strong>en</strong> los edificios contemporáneos y con<br />
gran valor <strong>en</strong> lo físico o lo estético. Así mismo, <strong>la</strong>s funciones para <strong>la</strong>s que fueron<br />
proyectados, <strong>en</strong> <strong>la</strong> mayoría <strong>de</strong> los casos los hac<strong>en</strong> quedar fuera <strong>de</strong> <strong>la</strong>s c<strong>la</strong>sificaciones<br />
comúnm<strong>en</strong>te manejadas.<br />
b) Procedimi<strong>en</strong>tos y criterios em<br />
físico <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es a valuar 251 , consi<strong>de</strong>rando que un alto porc<strong>en</strong>taje <strong>de</strong> los edificios<br />
históricos no cu<strong>en</strong>tan con p<strong>la</strong>nigrafía, ni datos correctos <strong>en</strong> cuanto a superficies,<br />
dim<strong>en</strong>siones <strong>de</strong> muros, materiales, etc., por lo que será necesario realizar<br />
levantami<strong>en</strong>tos arqui<br />
contemporáneos. Por esta razón, el valuador <strong>de</strong>berá saber qui<strong>en</strong> pue<strong>de</strong> realizar este<br />
trabajo y <strong>sobre</strong> todo, cual es <strong>la</strong> información más relevante y necesaria para <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>r<br />
un avalúo pl<strong>en</strong>am<strong>en</strong>te <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>tado.<br />
Bases y criterios para obt<strong>en</strong>er refer<strong>en</strong>cias y <strong>de</strong>terminar el valor <strong>de</strong>l terr<strong>en</strong>o 252 , t<strong>en</strong>i<strong>en</strong>do<br />
<strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta que, <strong>en</strong> <strong>la</strong> mayoría <strong>de</strong> los casos se va a trabajar <strong>en</strong> <strong>la</strong>s zonas más céntricas<br />
<strong>de</strong> los núcleos urbanos, e<br />
lo que <strong>la</strong>s refer<strong>en</strong>cias <strong>de</strong> valor no son muy fáciles <strong>de</strong> conseguir. Lo anterior, aunado al<br />
f<strong>en</strong>óm<strong>en</strong>o que se pres<strong>en</strong>ta cuando muchos propietarios buscan eliminarse <strong>la</strong><br />
“molestia” <strong>de</strong> t<strong>en</strong>er una propiedad <strong>en</strong> un c<strong>en</strong>tro histórico, v<strong>en</strong>di<strong>en</strong>do a precios<br />
irrisorios; ocasiona que exista disparidad <strong>en</strong> <strong>la</strong>s refer<strong>en</strong>cias obt<strong>en</strong>idas, habi<strong>en</strong>do<br />
algunas altam<strong>en</strong>te cotizadas incluso, <strong>en</strong> moneda extranjera, y otras con valores<br />
m<strong>en</strong>ores a los <strong>en</strong>contrados <strong>en</strong> sitios periféricos <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad.<br />
250<br />
COMISION NACIONAL BANCARIA, Guía <strong>de</strong> Evaluación Para Peritos…..<br />
251<br />
IBID<br />
252<br />
IBID
De acuerdo a lo anterior, se propone utilizar valores obt<strong>en</strong>idos por medio <strong>de</strong> promedio<br />
pon<strong>de</strong>rado, <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> t<strong>en</strong>er <strong>la</strong> disparidad m<strong>en</strong>cionada, o utilizar refer<strong>en</strong>cias<br />
externas al área histórica, comparando los niveles <strong>de</strong> servicios, infraestructura, e<br />
incluso ruido y contaminación, estableci<strong>en</strong>do una esca<strong>la</strong> para aum<strong>en</strong>tar o disminuir el<br />
valor por metro cuadrado <strong>en</strong> función <strong>de</strong> <strong>la</strong> car<strong>en</strong>cia o exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos<br />
m<strong>en</strong>cionados; dicha esca<strong>la</strong> podrá estar basada <strong>en</strong> los lineami<strong>en</strong>tos para valuación <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> Tesorería <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral.<br />
d) istemas y criterios para <strong>de</strong>terminar <strong>la</strong> vida útil total y <strong>la</strong> vida útil reman<strong>en</strong>te 253 S<br />
,<br />
contemp<strong>la</strong>ndo <strong>la</strong> relevancia que ti<strong>en</strong>e para el caso el difer<strong>en</strong>ciar<br />
estos aspectos,<br />
aplicados a un edificio histó rico. Así, es importante manejar una esca<strong>la</strong> difer<strong>en</strong>te<br />
a <strong>la</strong><br />
utilizada para edificios contemporáneos, misma q ue <strong>en</strong> ningún caso otorga más <strong>de</strong><br />
1 00 años <strong>de</strong> vida útil a un edificio, si<strong>en</strong>do que un inmueble histórico pue<strong>de</strong> llegar a<br />
t<strong>en</strong>er<br />
hasta 400 años <strong>de</strong> antigüedad y mant<strong>en</strong>erse <strong>en</strong> condiciones aceptables para<br />
consid erarse a <strong>la</strong> mitad <strong>de</strong> su vida útil total.<br />
En este caso se <strong>de</strong>berá implem<strong>en</strong>tar un mecanismo <strong>de</strong> trabajo conjunto <strong>en</strong> el que se<br />
consi<strong>de</strong>re <strong>la</strong> participación <strong>de</strong>l arquitecto<br />
restaurador, <strong>en</strong> <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> investigación<br />
docum<strong>en</strong>tal y análisis <strong>de</strong> materiales,<br />
sistemas constructivos y factores <strong>de</strong> <strong>de</strong>terioro<br />
para<br />
<strong>de</strong>terminar <strong>la</strong> edad <strong>de</strong>l edificio, así como su vida útil reman<strong>en</strong>te <strong>en</strong> función <strong>de</strong> el<br />
253 IBID<br />
FORMAS DE OBTENER VALORES DE TERRENO.<br />
PROMEDIO SIMPLE<br />
(No aconsejable)<br />
Valores por m 2 (a, b, c)<br />
Promedio = a+b+c / N<br />
N= Número <strong>de</strong> valores <strong>de</strong><br />
refer<strong>en</strong>cia <strong>en</strong>contrados.<br />
PROMEDIO PONDERADO<br />
(Aconsejable)<br />
Valores totales (a, b, c)<br />
Superficies <strong>en</strong> m 2 (x, y, z)<br />
Promedio = (a+b+c) / (x+y+z)<br />
a+b+c= Suma <strong>de</strong> valores<br />
x+y+z= Suma <strong>de</strong> superficies<br />
estado <strong>de</strong> conservación y <strong>sobre</strong> todo <strong>de</strong>l <strong>de</strong>stino probable <strong>de</strong>l edificio.<br />
Una vez <strong>de</strong>terminado lo anterior, se contará con datos específicos que podrán ser<br />
manejados por el valuador a través <strong>de</strong> formu<strong>la</strong>s matemáticas para obt<strong>en</strong>er un factor
<strong>de</strong> <strong>de</strong>mérito acor<strong>de</strong> con <strong>la</strong>s características <strong>de</strong> una arquitectura que ya ha <strong>de</strong>mostrado<br />
su perman<strong>en</strong>cia <strong>en</strong> el tiempo.<br />
Una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s formas <strong>de</strong> obt<strong>en</strong>er el factor <strong>de</strong> <strong>de</strong>mérito es <strong>en</strong> función <strong>de</strong>l tiempo o edad<br />
<strong>de</strong>l edificio, excluy<strong>en</strong>do el estado <strong>de</strong> conservación, sin embargo, esto no permite<br />
reflejar si el edificio ha recibido mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to, o si este ha sido nulo, dando como<br />
resultado una visión lineal <strong>de</strong>l <strong>de</strong>mérito.<br />
Una forma más coher<strong>en</strong>te <strong>de</strong> obt<strong>en</strong>er el <strong>de</strong>mérito es el <strong>de</strong>terminar el costo total <strong>de</strong><br />
reproducción exacta y restarle <strong>la</strong> cantidad necesaria para llevar a un estado optimo al<br />
edificio, obt<strong>en</strong>i<strong>en</strong>do así un factor <strong>en</strong> el que no intervi<strong>en</strong>e <strong>la</strong> edad 254 .<br />
OBTENCION DEL FACTOR DE DEMERITO<br />
DEMERITO= (CR – IR)/ CR<br />
CR = Costo total <strong>de</strong> reproducción <strong>de</strong>l edificio.<br />
IR = Monto <strong>de</strong> inversión <strong>en</strong> el edificio para su restauración<br />
Determinado por el arquitecto restaurador<br />
e) Sistemas y criterios para obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> valores<br />
<strong>en</strong> función <strong>de</strong> nuevos <strong>de</strong>stinos para el<br />
edificio, consi<strong>de</strong>rando como opción para el manejo <strong>de</strong> valores <strong>de</strong> edificios históricos<br />
acor<strong>de</strong>s con <strong>la</strong> realidad, el realizar Valuación <strong>de</strong> Proyecto, con <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción directa<br />
<strong>de</strong>l restaurador.<br />
En<br />
este s<strong>en</strong>tido, el valuador <strong>de</strong>berá contar con<br />
los conceptos necesarios para realizar<br />
una<br />
valuación <strong>de</strong>l edificio, con un nuevo uso propuesto por el arquitecto restaurador,<br />
<strong>en</strong> función <strong>de</strong>l pot<strong>en</strong>cial espacial,<br />
arquitectónico y constructivo observado, así como<br />
<strong>la</strong>s necesida<strong>de</strong>s sociales y económicas <strong>de</strong> <strong>sus</strong><br />
propietarios y posibles usuarios. Se<br />
real izaran los estudios correspondi<strong>en</strong>tes para pres<strong>en</strong>tar <strong>la</strong> propuesta <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je <strong>de</strong>l<br />
edificio y manejar su valor <strong>de</strong> acuerdo a dos<br />
líneas posibles; <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> un valor<br />
neto<br />
<strong>de</strong> reposición <strong>de</strong> proyecto, o un valor <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tabilidad <strong>de</strong> proyecto.<br />
En el caso <strong>de</strong>l valor neto <strong>de</strong> reposición <strong>de</strong> proyecto, se trata <strong>de</strong> obt<strong>en</strong>er el valor <strong>de</strong><br />
reposición nuevo <strong>de</strong>l edificio con un proyecto i<strong>de</strong>al <strong>de</strong> reutilización <strong>de</strong> espacios,<br />
eliminando los <strong>de</strong>méritos aplicables a un avalúo normal y manejando los costos <strong>de</strong><br />
254 Formu<strong>la</strong> manejada para <strong>la</strong> <strong>de</strong>terminación <strong>de</strong> factores <strong>de</strong> <strong>de</strong>mérito evitando <strong>la</strong> parcialidad <strong>de</strong> <strong>la</strong> formu<strong>la</strong><br />
lineal. Aceptada para avalúos emitidos por <strong>la</strong> CABIN, por ejemplo, el Avalúo <strong>de</strong> Terr<strong>en</strong>os y construcciones<br />
pert<strong>en</strong>eci<strong>en</strong>tes al recinto portuario <strong>de</strong> Veracruz, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se incluy<strong>en</strong> muelles, edificios y bo<strong>de</strong>gas <strong>de</strong>l siglo<br />
XIX.
oportunidad, esto para obt<strong>en</strong>er un valor físico <strong>de</strong>l edificio. En el caso <strong>de</strong>l valor por<br />
r<strong>en</strong>tabilidad, este se pue<strong>de</strong> obt<strong>en</strong>er aplicando una capitalización <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas al proyecto<br />
nuevo, observando solo el pot<strong>en</strong>cial que t<strong>en</strong>dría con <strong>la</strong> reutilización a<strong>de</strong>cuada <strong>de</strong> <strong>sus</strong><br />
espacios.<br />
In<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te<br />
<strong>de</strong> lo que ya se ha consignado, es necesario consi<strong>de</strong>rar lo<br />
establecido<br />
por <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria <strong>en</strong> <strong>la</strong> Circu<strong>la</strong>r 1462 255 , <strong>en</strong> lo refer<strong>en</strong>te a <strong>la</strong><br />
eliminación<br />
<strong>de</strong> un formato único para <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> avalúos inmobiliarios , dando solo<br />
los lineami<strong>en</strong>tos g<strong>en</strong>erales <strong>de</strong>l cont<strong>en</strong>ido, permiti<strong>en</strong>do un manejo más amplio<br />
<strong>de</strong>l mismo.<br />
En este caso, se propone crear un formato que sea utilizado <strong>en</strong> forma específica para el<br />
trabajo<br />
con edificios históricos, parti<strong>en</strong>do <strong>de</strong>l cont<strong>en</strong>ido básico ya m<strong>en</strong>cionado y<br />
<strong>en</strong>fatizando<br />
los aspectos relevantes a estudiar o manejar. Del mismo modo, <strong>de</strong>berá<br />
incluirse<br />
un instructivo <strong>de</strong> ll<strong>en</strong>ado <strong>en</strong> el manual <strong>de</strong> valuación propuesto por cada<br />
institución<br />
bancaria, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se especifiqu<strong>en</strong> <strong>la</strong>s partes <strong>en</strong> <strong>la</strong>s que <strong>de</strong>berá interv<strong>en</strong>ir un<br />
arquitecto<br />
restaurador.<br />
Esta modificación implicaría <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> un formato <strong>de</strong> cont<strong>en</strong>ido g<strong>en</strong>eral para avalúo<br />
inmobiliario<br />
simple y uno específico para el caso <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> catalogados o ubicados<br />
<strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> una zona histórica, no modificando lo establecido para edificios<br />
contemporáneos pero sí marcando <strong>la</strong>s particu<strong>la</strong>rida<strong>de</strong>s <strong>de</strong>l trabajo con edificios históricos.<br />
PROPUESTA DE DATOS A INCLUIR EN FORMATO DE AVALUO.<br />
I. ANTECEDENTES.¡Error! Marcador no <strong>de</strong>finido.<br />
SOLICITANTE:<br />
Nombre <strong>de</strong> <strong>la</strong> persona física o moral que<br />
solicita el avalúo.<br />
VALUADOR: Nombre <strong>de</strong>l perito valuador inmobiliario.<br />
Numero <strong>de</strong> registro ante <strong>la</strong> CNBV y vig<strong>en</strong>cia.<br />
RESTAURADOR: Nombre <strong>de</strong>l asesor restaurador.<br />
Numero <strong>de</strong> Cédu<strong>la</strong> <strong>de</strong> estudios <strong>de</strong> Posgrado.<br />
255 COMISION NACIONAL BANCARIA, Circu<strong>la</strong>r 1492, 14 <strong>de</strong> febrero <strong>de</strong> 2000.
FECHA DEL AVALUO: Fecha <strong>en</strong> <strong>la</strong> que se practica <strong>la</strong> visita <strong>de</strong><br />
inspección.<br />
TIPO DE INMUEBLE: Especificación <strong>de</strong>l tipo <strong>de</strong> edificio que se valúa.<br />
REGIMEN DE PROPIEDAD: Definición<br />
<strong>de</strong>l tipo <strong>de</strong> régim<strong>en</strong> <strong>en</strong> el que se<br />
<strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra (g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te privada)<br />
PROPIETARIO DEL<br />
INMUEBLE: Nombre <strong>de</strong>l propietario<br />
<strong>de</strong>l inmueble (no<br />
siempre es el mismo que el <strong>de</strong>l solicitante).<br />
OBJETO DEL AVALUO: Tipo <strong>de</strong> valor a obt<strong>en</strong>er o criterio a seguir (Valor<br />
Comercial, Avalúo <strong>de</strong> Proyecto, R<strong>en</strong>tabilidad)<br />
PROPOSITO DEL AVALUO: Uso que se pret<strong>en</strong><strong>de</strong><br />
dar al dictam<strong>en</strong> <strong>de</strong><br />
estimación <strong>de</strong> valor.<br />
UBICACION: Datos <strong>sobre</strong> ubicación,<br />
como nombre <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
calle, número oficial, colonia, fraccionami<strong>en</strong>to o<br />
barrio, ciudad, código postal, etc. En caso <strong>de</strong><br />
existir una <strong>de</strong>nominación especial para el<br />
inmueble, esta <strong>de</strong>berá especificarse.<br />
DECLARATORIA: Datos<br />
<strong>sobre</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ratoria <strong>de</strong> zona <strong>de</strong><br />
monum<strong>en</strong>tos o registro <strong>de</strong>l inmueble <strong>de</strong> existir.<br />
NUMERO DE CUENTA<br />
PREDIAL: Datos catastrales <strong>en</strong> caso <strong>de</strong> estar disponibles<br />
II. CARACTERISTICAS URBANAS DE LA ZONA.<br />
CLASIFICACION DE ZONA: Tipo <strong>de</strong> zona <strong>de</strong> acuerdo a <strong>la</strong> apreciación<br />
directa, especificando si se trata <strong>de</strong> una zona <strong>de</strong><br />
monum<strong>en</strong>tos históricos.<br />
TIPO DE CONSTRUCCION<br />
DOMINANTE: Especificación <strong>de</strong>l tipo <strong>de</strong> construcción que se<br />
observa <strong>en</strong> el <strong>en</strong>torno, <strong>de</strong>fini<strong>en</strong>do si son<br />
edificios <strong>de</strong> un periodo<br />
específico, y si son<br />
<strong>de</strong>dicados a vivi<strong>en</strong>da,<br />
comercio, servicios o uso<br />
mixto.
INDICE DE SATURACION: Porc<strong>en</strong>taje aproximado <strong>de</strong> construcción con<br />
respecto<br />
a <strong>la</strong> superficie <strong>de</strong> terr<strong>en</strong>o <strong>en</strong> <strong>la</strong> zona.<br />
III.<br />
TERRENO.<br />
USO SUELO ACTUAL: Uso <strong>de</strong> suelo oficial autorizado, <strong>de</strong> acuerdo a<br />
p<strong>la</strong>nes <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo urbano o elem<strong>en</strong>tos<br />
legales equival<strong>en</strong>tes.<br />
SERVIC IOS PUBLICOS<br />
Y EQUIPAMIENTO<br />
URBANO DE LA ZONA:<br />
Descripción <strong>de</strong> servicios, infraestructura y<br />
equipami<strong>en</strong>to con los que cu<strong>en</strong>ta <strong>la</strong> zona,<br />
incluy<strong>en</strong>do servicios <strong>de</strong> transporte, seguridad,<br />
vialida<strong>de</strong>s y otros.<br />
TR AMOS DE CALLE,<br />
CALLES TRANSVERSALES<br />
LIMITROFES Y ORIENTACION: Ubicación <strong>de</strong> acuerdo a <strong>la</strong> calle, ori<strong>en</strong>tación <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> acera, calles que limitan <strong>la</strong> cuadra y otras<br />
refer<strong>en</strong>cias como esquinas.<br />
MEDIDAS Y COLINDANCIAS: Datos <strong>de</strong>l<br />
predio según instrum<strong>en</strong>to legal o<br />
datos <strong>de</strong>l catastro, <strong>en</strong> su caso podrán<br />
especificarse <strong>de</strong> acuerdo a levantami<strong>en</strong>to<br />
realizado por el valuador o el restaurador.<br />
SUPERFICIE TOTAL DE TERRENO: Área <strong>en</strong> metros cuadrados, <strong>de</strong> acuerdo a<br />
escritura o datos catastrales.<br />
CROQUIS DE UBICACION: Repres<strong>en</strong>tación gráfica <strong>de</strong> los datos <strong>de</strong>l predio<br />
anteriorm<strong>en</strong>te citados.<br />
TOPOGRAFIA Y<br />
CONFIGURACION<br />
DEL TERRENO:<br />
CARACTERISTICAS<br />
PANORAMICAS:<br />
Descripción <strong>de</strong> p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tes y forma <strong>de</strong>l predio.<br />
Descripción <strong>de</strong> todos aquellos elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong>l<br />
<strong>en</strong>torno, que puedan afectar positiva o<br />
negativam<strong>en</strong>te al valor <strong>de</strong>l inmueble.<br />
DENSIDAD HABITACIONAL: Número <strong>de</strong> habitantes por hectárea, o <strong>de</strong><br />
vivi<strong>en</strong>das por predio, <strong>de</strong> acuerdo<br />
a p<strong>la</strong>nes <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>sarrollo urbano.<br />
INTENSIDAD DE<br />
CONSTRUCCION: Superficie máxima <strong>de</strong><br />
construcción permitida<br />
<strong>en</strong> un<br />
predio, <strong>de</strong> acuerdo a su superficie.
SERVIDUMBRES Y/O<br />
RESTRICCIONES: Descripción <strong>de</strong> servidumbres <strong>de</strong> paso,<br />
servidumbres <strong>de</strong> luz, exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> régim<strong>en</strong> <strong>de</strong><br />
condominio o cualquier otro elem<strong>en</strong>to que<br />
afecte <strong>la</strong> propiedad <strong>de</strong>l inmueble.<br />
IV.<br />
DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE.<br />
USO ACTUAL DEL INMUEBLE:<br />
DESCRIPCION<br />
DEL EDIFICIO: Descripción <strong>de</strong>tal<strong>la</strong>da <strong>de</strong>l inmueble,<br />
consi<strong>de</strong>rando<br />
su distribución, espacios,<br />
funcionami<strong>en</strong>to, patios exist<strong>en</strong>tes, forma<br />
g<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> <strong>la</strong> p<strong>la</strong>nta, fachadas interiores<br />
y<br />
exterior.<br />
TIPOS DE CONSTRUCCION<br />
ACTUALES:<br />
Descripción <strong>de</strong>tal<strong>la</strong>da <strong>de</strong>l uso actual <strong>de</strong>l edificio.<br />
Descripción <strong>de</strong> los tipos <strong>de</strong> construcción<br />
exist<strong>en</strong>tes.<br />
AREAS CONSTRUIDAS<br />
ACTUALES. Áreas construidas actuales<br />
NUMERO DE NIVELES: Niveles exist<strong>en</strong>tes.<br />
EDAD APROXIMADA DE<br />
LA CONSTRUCCION:<br />
VIDA UTIL REMANENTE:<br />
Determinación <strong>de</strong> <strong>la</strong> edad <strong>de</strong>l inmueble<br />
Determinación <strong>de</strong>l periodo <strong>de</strong> tiempo útil <strong>de</strong>l<br />
inmueble,<br />
<strong>de</strong> acuerdo a su estado <strong>de</strong><br />
conservación.<br />
CLASIFICACION DE LA<br />
CONSTRUCCION:<br />
Determinación <strong>de</strong>tal<strong>la</strong>da<br />
<strong>de</strong>l tipo <strong>de</strong><br />
construcción <strong>en</strong> función <strong>de</strong> calidad.<br />
ESTADO<br />
DE<br />
CONSERVACION: Determinación <strong>de</strong>l estado<br />
conservación <strong>de</strong>l inmueble.<br />
g<strong>en</strong>eral <strong>de</strong><br />
UNIDADES RENTABLES: Número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s <strong>sus</strong>ceptibles <strong>de</strong><br />
productividad.<br />
V.<br />
ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION (Descritos por Restaurador).<br />
OBRA NEGRA O GRUESA.<br />
CIMENTACION: Descripción <strong>de</strong> subestructura<br />
exist<strong>en</strong>te.
ESTRUCTURA: Descripción <strong>de</strong> materiales y sistema<br />
constructivo utilizado para transferir<br />
cargas al<br />
piso, incluy<strong>en</strong>do apoyos ais<strong>la</strong>dos (columnas,<br />
pi<strong>la</strong>res, etc.) y apoyos corridos; <strong>sus</strong><br />
materiales,<br />
ubicación.<br />
técnica <strong>de</strong> construcción y<br />
ENTREPISOS: Descripción <strong>de</strong> sistema <strong>de</strong> <strong>en</strong>trepisos<br />
utilizado, materiales,<br />
técnica constructiva,<br />
estado <strong>de</strong> conservación y ubicación <strong>en</strong> caso<br />
<strong>de</strong> ser más <strong>de</strong> un tipo.<br />
TECHOS: Descripción <strong>de</strong> sistema <strong>de</strong> <strong>en</strong>trepisos<br />
utilizado, materiales, técnica constructiva,<br />
estado <strong>de</strong> conservación y ubicación <strong>en</strong> caso<br />
<strong>de</strong> ser más <strong>de</strong> un tipo.<br />
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.<br />
APLANADOS EXTERIORES<br />
E INTERIORES:<br />
PLAFONES:<br />
LAMBRINES:<br />
Descripción <strong>de</strong> materiales y técnicas <strong>de</strong><br />
aplicación <strong>de</strong><br />
ap<strong>la</strong>nados exist<strong>en</strong>tes, su<br />
ubicación <strong>en</strong> interiores o exteriores y estado<br />
<strong>de</strong> conservación.<br />
Descripción <strong>de</strong> materiales y técnicas <strong>en</strong><br />
p<strong>la</strong>fones, falsos p<strong>la</strong>fones<br />
y cielos rasos<br />
exist<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> caso <strong>de</strong> existir estos, su<br />
antigüedad y estado <strong>de</strong> conservación.<br />
Descripción <strong>de</strong> materiales <strong>en</strong> <strong>la</strong>mbrines<br />
exist<strong>en</strong>tes, su ubicación,<br />
originalidad y estado<br />
<strong>de</strong> conservación.<br />
PISOS: Descripción <strong>de</strong> cada tipo <strong>de</strong> piso interior y<br />
exterior exist<strong>en</strong>te, ubicación, antigüedad,<br />
originalidad y estado <strong>de</strong> conservación.<br />
ZOCLOS: Descripción <strong>de</strong> materiales <strong>en</strong> zoclos<br />
exist<strong>en</strong>tes, ubicación,<br />
antigüedad, originalidad<br />
y estado <strong>de</strong> conservación.<br />
ESCALERAS: Descripción <strong>de</strong> materiales, sistemas<br />
constructivos, tipo y uso <strong>de</strong> cada escalera<br />
exist<strong>en</strong>te, su ubicación y su estado<br />
<strong>de</strong><br />
conservación.<br />
PINTURA:<br />
Tipo y calidad <strong>de</strong> pintura utilizada <strong>en</strong> cada<br />
área, material utilizado,<br />
capas <strong>de</strong> pintura
exist<strong>en</strong>tes (<strong>de</strong> ser posible <strong>de</strong>terminarlo) y<br />
estado <strong>de</strong> conservación.<br />
RECUBRIMIENTOS<br />
ESPECIALES: Descripción <strong>de</strong> materiales <strong>de</strong> recubrimi<strong>en</strong>to<br />
especial, tales como <strong>la</strong>drillo, cantería,<br />
mayólica, etc., su ubicación,<br />
proce<strong>de</strong>ncia <strong>de</strong><br />
no ser material <strong>de</strong> <strong>la</strong> zona y estado <strong>de</strong><br />
conservación.<br />
INSTALACIONES SANITARIAS E HIDRAULICAS.<br />
CARPINTERIA.<br />
Descripción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s insta<strong>la</strong>ciones hidráulicas y<br />
sanitarias, materiales, ubicación, calidad,<br />
estado <strong>de</strong> conservación, indicando grifería,<br />
cal<strong>en</strong>tadores y otros elem<strong>en</strong>tos,<br />
su ubicación y<br />
antigüedad.<br />
MUEBLES DE BAÑO: Descripción <strong>de</strong> muebles <strong>de</strong> baño y accesorios,<br />
tipo, calidad, proce<strong>de</strong>ncia, antigüedad,<br />
originalidad y estado <strong>de</strong> conservación.<br />
PUERTAS: Descripción <strong>de</strong> puertas <strong>en</strong> función <strong>de</strong><br />
materiales y técnicas <strong>de</strong> <strong>en</strong>samb<strong>la</strong>je, así como<br />
antigüedad.<br />
GUARDARROPAS:<br />
Descripción <strong>de</strong> guardarropas y closets <strong>en</strong><br />
función <strong>de</strong> materiales y técnicas <strong>de</strong><br />
<strong>en</strong>samb<strong>la</strong>je, así como<br />
antigüedad.<br />
LAMBRINES O PLAFONES: Descripción <strong>de</strong> <strong>la</strong>mbrines y p<strong>la</strong>fones <strong>en</strong><br />
función <strong>de</strong> materiales y técnicas <strong>de</strong><br />
<strong>en</strong>samb<strong>la</strong>je, así como antigüedad y ubicación.<br />
CANCELERIA: Descripción <strong>de</strong> cancelería <strong>en</strong> función <strong>de</strong><br />
materiales, ubicación, función y antigüedad.<br />
INSTALACIONES ELECTRICAS.<br />
Descripción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>tes insta<strong>la</strong>ciones <strong>de</strong><br />
conducción <strong>de</strong><br />
corri<strong>en</strong>te eléctrica, visibles u<br />
ocultas, tipo <strong>de</strong> cableado exist<strong>en</strong>te (Algodón,<br />
AWG u otro), tipo <strong>de</strong> contactos y apagadores,<br />
su antigüedad y estado <strong>de</strong> conservación.<br />
HERRERIA.<br />
Descripción <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos metálicos<br />
exist<strong>en</strong>tes, puertas, v<strong>en</strong>tanas, barandales,<br />
elem<strong>en</strong>tos estructurales y ornam<strong>en</strong>tales, su
tipo, técnica <strong>de</strong> fabricación, antigüedad y<br />
ubicación.<br />
VIDRIERIA.<br />
Descripción <strong>de</strong> los elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> vidrio<br />
exist<strong>en</strong>tes, puertas v<strong>en</strong>tanas, canceles,<br />
vitrales y <strong>de</strong>más elem<strong>en</strong>tos arquitectónicos y<br />
ornam<strong>en</strong>tales, su antigüedad, proce<strong>de</strong>ncia si<br />
pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>terminarse y ubicación.<br />
CERRAJERIA.<br />
INSTALACIONES ESPECIALES<br />
Y ELEMENTOS ACCESORIOS.<br />
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.<br />
Descripción <strong>de</strong> cerraduras, aldabas,<br />
aldabones y todo tipo <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos utilizados<br />
para mant<strong>en</strong>er cerradas <strong>la</strong>s puertas y<br />
v<strong>en</strong>tanas <strong>de</strong>l edificio, su antigüedad, material<br />
y<br />
ubicación.<br />
Descripción <strong>de</strong> todos aquellos elem<strong>en</strong>tos que<br />
<strong>de</strong>ban consi<strong>de</strong>rarse como accesorios no<br />
originales <strong>de</strong> l edificio, tales como tanques<br />
estacionarios e insta<strong>la</strong>ciones <strong>de</strong> gas,<br />
domesticas o comerciales, piletas (si son<br />
agregados), cisternas (si no son originales),<br />
bombas, motores, equipos <strong>de</strong> vigi<strong>la</strong>ncia,<br />
equipos <strong>de</strong> intercomunicación, puertas<br />
automáticas e insta<strong>la</strong>ciones propias<br />
<strong>de</strong> los<br />
difer<strong>en</strong>tes usos que existan <strong>en</strong> el edificio.<br />
Determinación <strong>de</strong> todos aquellos elem<strong>en</strong>tos que<br />
<strong>de</strong>berán consi<strong>de</strong>rarse para <strong>la</strong> estimación <strong>de</strong>l valor<br />
<strong>de</strong>l edificio, tomando <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta los aspectos urbanos, el pot<strong>en</strong>cial<br />
<strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> <strong>la</strong> zona <strong>de</strong><br />
ubicación, <strong>la</strong>s características <strong>de</strong>l mercado <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se ubica<br />
el inmueble, <strong>la</strong>s v<strong>en</strong>tajas y<br />
<strong>de</strong>sv<strong>en</strong>tajas <strong>de</strong> su ubicación, así como<br />
los criterios y procedimi<strong>en</strong>tos a utilizarse para <strong>la</strong> valuación y<br />
su justificación.<br />
Los criterios y procedimi<strong>en</strong>tos utilizados<br />
pue<strong>de</strong>n ser los sigui<strong>en</strong>tes:<br />
Método<br />
físico o directo<br />
Método<br />
<strong>de</strong> r<strong>en</strong>tabilidad<br />
Método<br />
comparativo <strong>de</strong> mercado<br />
Método<br />
<strong>de</strong> pot<strong>en</strong>cial <strong>de</strong>l edificio<br />
En lo refer<strong>en</strong>te a este último método, se realizará<br />
<strong>la</strong> propuesta <strong>de</strong> un nuevo uso <strong>de</strong>l edificio, con<br />
una a<strong>de</strong>cuada utilización <strong>de</strong> los espacios. Esta<br />
propuesta será realizada <strong>en</strong> forma integral por el<br />
arquitecto restaurador, incluy<strong>en</strong>do toda su fu ndam<strong>en</strong>tación histórica, urbanística y legal; para<br />
manejarse<br />
posteriorm<strong>en</strong>te por el valuador <strong>en</strong> lo que se conoce como valuación <strong>de</strong> proyecto, lo que<br />
dará como resultado un valor acor<strong>de</strong> con el pot<strong>en</strong>cial arquitectónico y productivo <strong>de</strong>l edificio, <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong>s circunstancias actuales.<br />
La propuesta <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je incluirá <strong>la</strong> p<strong>la</strong>nigrafía y p<strong>la</strong>nimetría necesaria, a<strong>de</strong>más <strong>de</strong> todos los<br />
elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> fundam<strong>en</strong>tación ya m<strong>en</strong>cionados. Esta docum<strong>en</strong>tación se manejará a manera <strong>de</strong><br />
anexo al docum<strong>en</strong>to principal <strong>de</strong>l avalúo.
D<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> <strong>la</strong>s consi<strong>de</strong>raciones previas se incluirán solo los datos necesarios para <strong>de</strong>terminar <strong>la</strong><br />
r<strong>en</strong>tabilidad <strong>de</strong>l proyecto, con el sigui<strong>en</strong>te formato:<br />
DESCRIPCION GENERAL DEL PROYECTO. USO PROPUESTO: Descripción <strong>de</strong>tal<strong>la</strong>da <strong>de</strong>l uso<br />
propuesto <strong>de</strong>l<br />
edificio, así como los datos básicos <strong>de</strong> <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>to<br />
para <strong>la</strong> propuesta.<br />
DESCRIPCION DEL EDIFICIO<br />
D ESPUÉS DE INTERVENCION: Descripción <strong>de</strong>tal<strong>la</strong>da <strong>de</strong>l inmueble,<br />
consi<strong>de</strong>rando su distribución, espacios,<br />
funcionami<strong>en</strong>to, patios exist<strong>en</strong>tes, forma<br />
g<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> <strong>la</strong> p<strong>la</strong>nta, fachadas interiores y<br />
exterior.<br />
TIPOS DE CONSTRUCCION<br />
RESULTANTES: Descripción <strong>de</strong> los tipos<br />
<strong>de</strong> construcción<br />
resultantes.<br />
AREAS CONSTRUIDAS<br />
RESULTANTES. Áreas construidas <strong>de</strong> proyecto<br />
UNIDADES RENTABLES: Número <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s <strong>sus</strong>ceptibles <strong>de</strong><br />
productividad, consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong> utilización<br />
optima <strong>de</strong> los espacios para favorecer <strong>la</strong><br />
r<strong>en</strong>tabilidad.<br />
El anexo m<strong>en</strong>cionado estará al final <strong>de</strong>l avalúo y será manejado <strong>de</strong> forma integral con este,<br />
consi<strong>de</strong>rándose como un solo docum<strong>en</strong>to <strong>de</strong> acuerdo a su carácter <strong>de</strong> <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>to <strong>de</strong> un valor <strong>de</strong><br />
proyecto.<br />
Así, <strong>la</strong>s consi<strong>de</strong>raciones<br />
previas cumplirán con especificar todos aquellos aspectos que <strong>de</strong>b<strong>en</strong> ser<br />
consi<strong>de</strong>rados antes <strong>de</strong> emitir un dictam<strong>en</strong> <strong>de</strong> valor, si<strong>en</strong>do muy importante<br />
<strong>en</strong> este caso el<br />
establecer <strong>la</strong> posibilidad<br />
<strong>de</strong> un nuevo uso antes <strong>de</strong> llegar a una conclusión.<br />
También <strong>de</strong>berán incluirse todas <strong>la</strong>s refer<strong>en</strong>cias legales que <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>tan este tipo <strong>de</strong> valuación,<br />
y <strong>la</strong><br />
m<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l trabajo interdisciplinario como una garantía <strong>de</strong> resultados más apegados a lo real.<br />
VII.<br />
VALOR FISICO O DIRECTO.
Calculo <strong>de</strong>l valor neto <strong>de</strong> reposición <strong>de</strong>l edificio, <strong>en</strong> función <strong>de</strong> todo lo expresado<br />
anteriorm<strong>en</strong>te, consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong> <strong>de</strong>terminación <strong>de</strong>l valor unitario <strong>de</strong> terr<strong>en</strong>o a partir <strong>de</strong><br />
omedio p<br />
contemporáneos y <strong>sus</strong> valores.<br />
En lo refer<strong>en</strong>te a los <strong>de</strong>méritos, se aplicará lo establecido con anterioridad,<br />
consi<strong>de</strong>rando vidas útiles totales y reman<strong>en</strong>tes acor<strong>de</strong>s con el tipo <strong>de</strong> construcción.<br />
El proceso matemático se expresara <strong>en</strong> un formato como el sigui<strong>en</strong>te 256 valores obt<strong>en</strong>idos por medio <strong>de</strong> pr on<strong>de</strong>rado, comparando los niveles <strong>de</strong><br />
servicios, infraestructura, e incluso ruido y contaminación, <strong>de</strong> acuerdo a lo establecido<br />
previam<strong>en</strong>te para tal efecto.<br />
En el caso <strong>de</strong>l valor unitario <strong>de</strong> <strong>la</strong> construcción, <strong>de</strong>berá realizarse un análisis conjunto<br />
<strong>en</strong>tre valuador y restaurador, para obt<strong>en</strong>er un valor que t<strong>en</strong>ga un alto grado <strong>de</strong><br />
aproximación a <strong>la</strong> realidad, evitando se <strong>la</strong> homologación con tipos <strong>de</strong> construcción<br />
:<br />
I) DEL TERRENO<br />
LOTE TIPO: Superficie tipo <strong>en</strong> función <strong>de</strong> <strong>la</strong> zona y tipo <strong>de</strong> edificio<br />
VALOR<br />
DE LA CALLE : Valor <strong>de</strong> terr<strong>en</strong>o por metro cuadrado, <strong>en</strong> función <strong>de</strong><br />
investigación <strong>de</strong> mercado.<br />
FR<br />
= 1.00 x 1.00 x 1.00 x 1.00 x 1.00 = Coefici<strong>en</strong>te a aplicar <strong>en</strong> función <strong>de</strong>l lote tipo<br />
y <strong>la</strong> ubicación<br />
SUPERFICIE<br />
TOTAL DEL PREDIO: Superficie <strong>de</strong> terr<strong>en</strong>o previam<strong>en</strong>te expresada<br />
INDIVISO: Porc<strong>en</strong>taje <strong>en</strong> caso <strong>de</strong> existir un régim<strong>en</strong> <strong>de</strong> condominio<br />
SUPERFICIE<br />
CORRESPONDIENTE: Resultado <strong>de</strong> multiplicar <strong>la</strong> superficie por el indiviso<br />
FRACCION SUPERFICIE EN<br />
M2<br />
VALOR<br />
UNITARIO EN $ COEFICIENTE<br />
MOTIVO DEL<br />
COEFICIENTE<br />
VALOR RESULTANTE EN VALOR TOTAL EN $<br />
$<br />
1 A B C (FZo) D = B x C VT = A x D<br />
II) DE LAS CONSTRUCCIONES<br />
TIPO DE<br />
CONST.<br />
No. DE PISOS<br />
SUPERFICIE EN<br />
M2<br />
VALOR<br />
UNITARIO V.R.N<br />
EN $<br />
SUBTOTAL (I) $ 0.00<br />
DEMERITO %<br />
VALOR<br />
CORREGIDO<br />
V.N.R EN $<br />
VALOR TOTAL EN $<br />
1 N S VU D VD = VU x D VC = VD x S<br />
III) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES<br />
SUBTOTAL (II) $ 0.00<br />
CONCEPTO V.R.N EN $ INDIVISO DEMERITO VALOR TOTAL EN $<br />
Descripción breve <strong>de</strong> los VE I D VI = VE x I x D<br />
elem<strong>en</strong>tos especiales<br />
SUBTOTAL (III) $ 0.00<br />
VALOR FISICO O DIRECTO (I) +(II)+(III) Suma <strong>de</strong> los tres valores<br />
256 Formato basado <strong>en</strong> <strong>la</strong>s circu<strong>la</strong>res 1202 y 1462 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria, y modificado por el<br />
autor.
VIII. AVALUO POR CAPITALIZACION DE RENTA.<br />
El avalúo por capitalización <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas es <strong>la</strong> expresión <strong>de</strong> <strong>la</strong> cantidad que se pue<strong>de</strong><br />
obt<strong>en</strong>er por el edificio basándose <strong>en</strong> lo que produce. Constituye una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s formas<br />
más efectivas <strong>de</strong> conocer cuanto vale un edificio histórico, p<strong>la</strong>nteándose <strong>en</strong> dos<br />
verti<strong>en</strong>tes, <strong>la</strong> primera que sirve para conocer <strong>la</strong> r<strong>en</strong>tabilidad actual y <strong>la</strong> segunda que<br />
nos lleva a <strong>la</strong> r<strong>en</strong>tabilidad <strong>de</strong> proyecto.<br />
El proceso matemático se expresara <strong>en</strong> un formato como el sigui<strong>en</strong>te 257 :<br />
TIPO SUPERFICIE<br />
RENTA<br />
UNITARIA<br />
TOTAL<br />
Tipo <strong>de</strong> edificio a valuar SR RU T = SR x RU<br />
R<strong>en</strong>ta Bruta Total M<strong>en</strong>sual T<br />
Deducciones m<strong>en</strong>suales: (En función <strong>de</strong>l tipo <strong>de</strong> edificio) D<br />
R<strong>en</strong>ta Neta M<strong>en</strong>sual RNM = T-D<br />
R<strong>en</strong>ta Neta Anual RNA = RNM x 12<br />
Capitalizando el producto liquido<br />
anual al 8.00 % : Tasa variable <strong>en</strong> fución <strong>de</strong>l uso V = RNA/ Tasa<br />
IX. AVALUO DE PROYECTO<br />
Este avalúo se p<strong>la</strong>ntea como <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> <strong>la</strong> r<strong>en</strong>tabilidad <strong>de</strong>spués <strong>de</strong> llevarse a<br />
cabo un proyecto <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je, consi<strong>de</strong>rando que <strong>en</strong> este se buscará obt<strong>en</strong>er el mejor<br />
uso <strong>de</strong> los espacios y por lo tanto una productividad mayor.<br />
La expresión matemática será simi<strong>la</strong>r a <strong>la</strong> anterior pero con superficies <strong>de</strong> proyecto y<br />
valores acor<strong>de</strong>s con el uso propuesto.<br />
X. RESUMEN.<br />
• VALOR FISICO DIRECTO Valor neto <strong>de</strong> reposición<br />
• VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS Valor <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tabilidad actual<br />
• VALOR DEL MERCADO INVESTIGADO Valor <strong>de</strong> mercado<br />
• VALOR DE PROYECTO<br />
Valor <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tabilidad <strong>de</strong> proyecto<br />
XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.<br />
En este punto se hac<strong>en</strong> <strong>la</strong>s ac<strong>la</strong>raciones pertin<strong>en</strong>tes y se toma uno <strong>de</strong> los valores ya<br />
expresados, como el más repres<strong>en</strong>tativo, <strong>de</strong><br />
acuerdo a <strong>la</strong>s condiciones exist<strong>en</strong>tes y el tipo<br />
<strong>de</strong> edificio que se valúa.<br />
XII.<br />
CONCLUSION.<br />
El valor con el que se concluye se expresa <strong>en</strong> número y letra, si<strong>en</strong>do ava<strong>la</strong>do con <strong>la</strong>s firmas<br />
<strong>de</strong>l valuador como emisor <strong>de</strong>l dictam<strong>en</strong> y <strong>de</strong>l restaurador como co-responsable.<br />
CONCLUSION.<br />
257 Formato basado <strong>en</strong> <strong>la</strong> circu<strong>la</strong>r 1202 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria, y modificado por el autor.
Se pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>cir que <strong>la</strong>s propuestas hechas <strong>en</strong> este capítulo constituy<strong>en</strong> solo una parte <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> solución al problema, pues el elem<strong>en</strong>to fundam<strong>en</strong>tal es el acercami<strong>en</strong>to <strong>en</strong>tre <strong>la</strong>s dos<br />
disciplinas, valuación y restauración, para lograr un trabajo integral <strong>en</strong> materia <strong>de</strong><br />
conservación.<br />
Las modificaciones a <strong>la</strong> legis<strong>la</strong>ción, y <strong>la</strong> propuesta <strong>de</strong> un nuevo formato son producto <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
observación y <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> facilitar el trabajo <strong>de</strong>l restaurador <strong>en</strong> un área <strong>de</strong><br />
conocimi<strong>en</strong>to que es importante para su <strong>de</strong>sarrollo.<br />
Cabe<br />
recordar <strong>en</strong> este punto que el pres<strong>en</strong>te trabajo se realiza <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l quehacer <strong>de</strong>l<br />
restaurador y con <strong>la</strong> visión <strong>de</strong> este, por lo que <strong>la</strong>s propuestas han tratado <strong>de</strong> llevarse a lo<br />
conceptual,<br />
a lo estrictam<strong>en</strong>te necesario para que el restaurador pueda participar <strong>en</strong> el<br />
proceso<br />
valuatorio.<br />
Los resultados reales <strong>de</strong> lo que se ha propuesto se verán <strong>en</strong> los ejemplos prácticos que<br />
se p<strong>la</strong>ntearan <strong>en</strong> el sigui<strong>en</strong>te capítulo, <strong>en</strong> don<strong>de</strong> se buscara reflejar todos los elem<strong>en</strong>tos<br />
m<strong>en</strong>cionados para<br />
realizar un avalúo y compararlo con otro realizado <strong>de</strong> <strong>la</strong> forma <strong>en</strong> que<br />
se<br />
hac<strong>en</strong> actualm<strong>en</strong>te. El resultado será más favorable para el propietario y para el<br />
inmueble <strong>en</strong> sí.
INTRODUCCION.<br />
Todos los aspectos estudiados con anterioridad no t<strong>en</strong>drían mayor importancia si no se<br />
llevaran a un caso práctico; a un ejercicio <strong>en</strong> el que se manej<strong>en</strong> los valores monetarios<br />
aplicados a un edificio histórico; a un ejemplo <strong>de</strong> trabajo interdisciplinario propuesto <strong>de</strong>s<strong>de</strong><br />
el área <strong>de</strong> restauración pero con una visión global que incluye al valuador.<br />
En este capítulo se busca manejar los elem<strong>en</strong>tos jurídicos, matemáticos, financieros,<br />
teórico – arquitectónicos y <strong>de</strong> conservación para dar <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>to a valores más acor<strong>de</strong>s a <strong>la</strong><br />
realidad económica y cultural <strong>de</strong> nuestro país, con el objetivo <strong>de</strong> posibilitar al propietario<br />
<strong>de</strong> un inmueble<br />
histórico a conservarlo, recic<strong>la</strong>rlo, o manejarlo <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l mercado<br />
inmobiliario,<br />
con <strong>la</strong> certeza <strong>de</strong> que obt<strong>en</strong>drá un valor real.<br />
El<br />
propósito <strong>de</strong> realizar <strong>la</strong> valuación <strong>de</strong> un edificio histórico real es el <strong>de</strong> <strong>de</strong>mostrar que es<br />
posible<br />
llevar a cabo un trabajo conjunto <strong>en</strong>tre valuador y restaurador, sirvi<strong>en</strong>do cada uno<br />
como<br />
apoyo <strong>de</strong>l otro, facilitando <strong>la</strong> tarea y logrando un bu<strong>en</strong> resultado para cada una <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong>s<br />
áreas. Se busca que el valuador <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tre todos los aspectos que sal<strong>en</strong> <strong>de</strong> su<br />
práctica<br />
netam<strong>en</strong>te matemática <strong>en</strong> el trabajo y aportación <strong>de</strong>l restaurador; mi<strong>en</strong>tras que<br />
este<br />
pueda facilitar <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> <strong>sus</strong> objetivos <strong>de</strong> conservación al lograr que el valuador<br />
llegue<br />
a resultados satisfactorios <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el punto <strong>de</strong> vista monetario, para el propietario o<br />
inversionista pot<strong>en</strong>cial.<br />
TRABAJO INTERDISCIPLINARIO<br />
DESARROLLO<br />
PROFESIONAL<br />
DEL<br />
VALUADOR<br />
OBJETIVO COMUN<br />
INMUEBLE<br />
HISTORICO<br />
DESARROLLO<br />
PROFESIONAL<br />
DEL<br />
RESTAURADOR<br />
De igual forma se busca incorporar todos <strong>la</strong>s reformas y aportaciones jurídicas para<br />
manejar un tipo <strong>de</strong> avalúo más completo, que consi<strong>de</strong>re los difer<strong>en</strong>tes aspectos y<br />
elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> estudio; un avalúo más parecido a los realizados por<br />
los antiguos<br />
tasadores, más completo y quizá complejo pero con un resultado más real.
LOS TIPOS DE AVALUO A REALIZAR.<br />
De acuerdo a lo propuesto, se realizará <strong>la</strong> valuación <strong>de</strong> un edificio histórico previam<strong>en</strong>te<br />
seleccionado; esta valuación respon<strong>de</strong>rá a difer<strong>en</strong>tes criterios por lo que se g<strong>en</strong>eraran<br />
varios ejemplos con <strong>sus</strong> correspondi<strong>en</strong>tes resultados.<br />
El objeto <strong>de</strong> esto es <strong>de</strong>mostrar que el valor <strong>de</strong> un edificio pue<strong>de</strong> cambiar <strong>de</strong> acuerdo al<br />
criterio utilizado o al objeto por el cual se realiza el avalúo. Lo anterior es importante,<br />
<strong>sobre</strong> todo <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> los edificios históricos, pues se pue<strong>de</strong>n obt<strong>en</strong>er valores más<br />
conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> función <strong>de</strong> cual sea el propósito <strong>de</strong>l estudio valuatorio.<br />
También es importante el establecer que el avalúo pue<strong>de</strong> t<strong>en</strong>er objetivos que vayan más<br />
allá <strong>de</strong>l simple hecho <strong>de</strong> conocer el valor <strong>de</strong> lo que se posee, pudi<strong>en</strong>do servir como un<br />
instrum<strong>en</strong>to para fom<strong>en</strong>tar <strong>la</strong> inversión <strong>en</strong> trabajos <strong>de</strong> recuperación<br />
conservación y<br />
recic<strong>la</strong>je<br />
<strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos, a través <strong>de</strong>l manejo <strong>de</strong> propuestas <strong>de</strong> nuevo uso y <strong>de</strong>l<br />
estudio<br />
<strong>de</strong> su r<strong>en</strong>tabilidad como negocio, buscando <strong>la</strong>s opciones más atractivas para los<br />
promotores<br />
<strong>de</strong>l mercado inmobiliario, así como los usos que favorezcan <strong>la</strong> conservación<br />
<strong>de</strong>l<br />
edificio.<br />
v urami<strong>en</strong>to.<br />
e alizar un ejemplo <strong>de</strong> avalúo para asegurami<strong>en</strong>to po na<br />
rma <strong>de</strong> <strong>de</strong>mostrar que se pue<strong>de</strong> obt<strong>en</strong>er un valor físico <strong>de</strong>l inmueble que sea mucho<br />
ás repres<strong>en</strong>tativo que el que se obti<strong>en</strong>e <strong>en</strong> <strong>la</strong> actualidad.<br />
n el caso <strong>de</strong> los estudios valuatorios que ti<strong>en</strong><strong>en</strong> como finalidad el conocer un monto que<br />
ervirá como base para asegurar contra difer<strong>en</strong>tes daños, se obti<strong>en</strong>e lo que se conoce<br />
ra substituir o<br />
poner <strong>la</strong>s construcciones observadas, tomando <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta el obt<strong>en</strong>er elem<strong>en</strong>tos<br />
e cump<strong>la</strong>n con <strong>la</strong> misma función <strong>de</strong>sempeñada<br />
eproducción Nuevo 259 A alúo para Aseg<br />
S propone re r consi<strong>de</strong>rarse u<br />
fo<br />
m<br />
E<br />
s<br />
como valor físico o directo, mismo que se reduce a <strong>la</strong> <strong>de</strong>scripción y c<strong>la</strong>sificación <strong>de</strong> los<br />
difer<strong>en</strong>tes tipos <strong>de</strong> construcción observados para <strong>de</strong>terminar y asignar los valores<br />
unitarios <strong>de</strong> reposición nuevo para cada uno<br />
, <strong>en</strong> el que se<br />
258 .<br />
Cabe seña<strong>la</strong>r que <strong>en</strong> <strong>la</strong> actualidad se consi<strong>de</strong>ran los costos necesarios pa<br />
re<br />
arquitectónicos que simple y s<strong>en</strong>cil<strong>la</strong>m<strong>en</strong>t<br />
por los exist<strong>en</strong>tes, sin contemp<strong>la</strong>r costos <strong>de</strong> materiales originales, manejando <strong>en</strong> muchos<br />
casos el costo <strong>de</strong> materiales contemporáneos muy económicos <strong>en</strong> su obt<strong>en</strong>ción y manejo.<br />
A este respecto se p<strong>la</strong>ntea <strong>la</strong> utilización <strong>de</strong>l Valor <strong>de</strong> R<br />
consi<strong>de</strong>ran los costos necesarios para reproducir una construcción, con los materiales y<br />
258 COMISION NACIONAL BANCARIA, Instructivo para <strong>la</strong> Formu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Inmuebles, <strong>en</strong><br />
CNBV, Circu<strong>la</strong>r 1202, Anexo I, México, 14 <strong>de</strong> Marzo <strong>de</strong> 1994.<br />
259 IBID
técnicas constructivas originales, impactando <strong>en</strong> el precio <strong>la</strong> dificultad para conseguir o<br />
construir difer<strong>en</strong>tes elem<strong>en</strong>tos.<br />
Avalúo por R<strong>en</strong>tabilidad.<br />
En este caso se realizará un análisis <strong>de</strong>l valor que ti<strong>en</strong>e el inmueble <strong>en</strong> función <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
r<strong>en</strong>tas obt<strong>en</strong>idas <strong>de</strong> el, <strong>en</strong> función <strong>de</strong> los espacios exist<strong>en</strong>tes. Este tipo <strong>de</strong> valuación nos<br />
permite conocer el comportami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> un edificio como una unidad productiva,<br />
<strong>de</strong>scontando solo lo refer<strong>en</strong>te a pago <strong>de</strong> impuestos, mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to y otros rubros.<br />
En este tipo <strong>de</strong> avalúo pue<strong>de</strong> manejarse <strong>la</strong> pot<strong>en</strong>cialidad <strong>de</strong>l edificio, consi<strong>de</strong>rándose el<br />
áximo <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas factibles <strong>de</strong> obt<strong>en</strong>er tomando al edificio aprovechable al ci<strong>en</strong> por ci<strong>en</strong>to<br />
<strong>en</strong>tas Estimadas <strong>de</strong> Mercado 260 m<br />
y aplicando los valores <strong>de</strong> R<br />
que reflej<strong>en</strong> el mejor<br />
panorama para el propietario. De esta forma se pue<strong>de</strong>n obt<strong>en</strong>er valores que, si bi<strong>en</strong> no<br />
son los óptimos, si son más justos y atractivos para utilizarse <strong>en</strong> una operación <strong>de</strong> compra<br />
v<strong>en</strong>ta o como garantía <strong>de</strong> préstamo hipotecario con fines <strong>de</strong> restauración.<br />
Avalúo como Proyecto <strong>de</strong> Inversión.<br />
Este tipo <strong>de</strong> valuación es, quizá, el ejemplo más interesante <strong>de</strong> lo que se pue<strong>de</strong> lograr sin<br />
efectuar cambios radicales <strong>en</strong> los elem<strong>en</strong>tos legales.<br />
En un avalúo <strong>de</strong> proyecto <strong>de</strong> inversión <strong>de</strong>berán analizarse múltiples factores que incluy<strong>en</strong><br />
a los dos m<strong>en</strong>cionados anteriorm<strong>en</strong>te, mismos que, junto con el valor comercial, <strong>de</strong>berán<br />
servir <strong>de</strong> base para <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> un precio <strong>de</strong> compra<br />
n <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma, con el fin <strong>de</strong> proporcionar un instrum<strong>en</strong>to<br />
ompleto que permita visualizar el valor y <strong>la</strong> conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> invertir <strong>en</strong> este tipo <strong>de</strong><br />
261 . Este precio será objeto <strong>de</strong> un<br />
comparativo con respecto a un valor <strong>de</strong> proyecto, obt<strong>en</strong>ido <strong>en</strong> función <strong>de</strong>l trabajo <strong>de</strong> un<br />
arquitecto restaurador.<br />
El proyecto m<strong>en</strong>cionado <strong>de</strong>berá consi<strong>de</strong>rar <strong>la</strong>s nuevas necesida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> los pot<strong>en</strong>ciales<br />
usuarios, dando lugar a un recic<strong>la</strong>je arquitectónico <strong>en</strong> función <strong>de</strong>l mejor <strong>de</strong>stino posible<br />
para el edificio y g<strong>en</strong>erando un valor mayor al precio <strong>de</strong> compra obt<strong>en</strong>ido.<br />
Para completar el estudio <strong>de</strong> inversión <strong>de</strong>berá contemp<strong>la</strong>rse el monto <strong>de</strong> inversión, así<br />
como el tiempo <strong>de</strong> recuperació<br />
c<br />
<strong>inmuebles</strong>.<br />
260 IBID<br />
261<br />
RAMIREZ Fave<strong>la</strong> Antonio, HERRERA Prior Antonio, RAJME Haje Margarita, Valuación Mo<strong>de</strong>rna,<br />
Líneas <strong>de</strong> Investigación y Desarrollo, CABIN/SEDESOL, México,<br />
1991, P. 29.
SELECCIÓN DEL EDIFICIO.<br />
La selección <strong>de</strong> edificio se realizó sigui<strong>en</strong>do algunos criterios específicos, <strong>en</strong>tre los cuales<br />
se pue<strong>de</strong> m<strong>en</strong>cionar al hecho <strong>de</strong> localizarse pl<strong>en</strong>am<strong>en</strong>te <strong>en</strong> <strong>la</strong> zona monum<strong>en</strong>tal <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, estar ocupado o semi – ocupado, pert<strong>en</strong>ecer al periodo compr<strong>en</strong>dido<br />
<strong>en</strong>tre los siglos XVI al XIX y <strong>sobre</strong> todo pres<strong>en</strong>tar <strong>la</strong> pot<strong>en</strong>cialidad para su manejo <strong>en</strong> un<br />
nuevo proyecto <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je arquitectónico.<br />
Después <strong>de</strong> analizar varios <strong>inmuebles</strong> se opto por trabajar con <strong>la</strong> casa ubicada <strong>en</strong> <strong>la</strong> calle<br />
2 Poni<strong>en</strong>te Nº 512. Este inmueble pue<strong>de</strong><br />
ubicarse <strong>de</strong> acuerdo a <strong>sus</strong> características<br />
tipológicas como propio <strong>de</strong>l siglo XVII, aunque <strong>la</strong> primera refer<strong>en</strong>cia <strong>en</strong>contrada es <strong>de</strong><br />
o 262 1845, cuando el inmueble es rematado para el orfanat .<br />
En<br />
1870 fue <strong>en</strong>tregado el edificio a Don Manuel Guerrero qui<strong>en</strong> recibe también réditos <strong>de</strong>l<br />
Conv<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> Santísima,<br />
como remuneración para <strong>la</strong> reparación <strong>de</strong> los daños<br />
ocasionados durante el sitio <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad por los franceses 263 , lo que da indicios <strong>de</strong> una<br />
interv<strong>en</strong>ción mayor a finales <strong>de</strong>l siglo XIX, lo que es evi<strong>de</strong>nte al observar el tamaño <strong>de</strong>l<br />
primer patio, así como <strong>la</strong> disposición <strong>de</strong> algunos elem<strong>en</strong>tos arquitectónicos.<br />
262 MARQ<br />
UEZ Murad Juan Manuel, Proyecto <strong>de</strong> Recic<strong>la</strong>je <strong>de</strong> <strong>la</strong> Casa Ubicada <strong>en</strong> 2 Poni<strong>en</strong>te Nº 512,<br />
Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio Arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura,<br />
UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
3<br />
IBID.<br />
26
El 24 <strong>de</strong> noviembre <strong>de</strong> 1888 fue v<strong>en</strong>dida al Sr. Val<strong>en</strong>tín Fu<strong>en</strong>tes, mant<strong>en</strong>iéndose como<br />
parte <strong>de</strong> <strong>la</strong>s propieda<strong>de</strong>s <strong>de</strong> su familia hasta <strong>la</strong> actualidad.<br />
Como ya se m<strong>en</strong>ciono, el inmueble sufrió daños durante <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción francesa, lo que<br />
motivo una interv<strong>en</strong>ción mayor y una modificación a su partido original, durante el último<br />
tercio <strong>de</strong>l siglo XIX. Esta y otras modificaciones como <strong>la</strong> adición <strong>de</strong> dos habitaciones<br />
pert<strong>en</strong>eci<strong>en</strong>tes a <strong>la</strong> casa colindante por el poni<strong>en</strong>te, hac<strong>en</strong> que el edificio tome su carácter<br />
propio <strong>de</strong>l siglo m<strong>en</strong>cionado, incluso <strong>en</strong> <strong>la</strong> información que pue<strong>de</strong> <strong>en</strong>contrarse <strong>en</strong> el INAH.<br />
Así, pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>finirse al inmueble como un edificio <strong>de</strong> uso habitacional que actualm<strong>en</strong>te<br />
solo ti<strong>en</strong>e ocupados los locales comerciales que dan hacia <strong>la</strong> calle, sin darse uso a <strong>la</strong>s<br />
áreas habitacionales <strong>de</strong>l interior, lo que ha permitido su <strong>de</strong>terioro e incluso <strong>la</strong> pérdida <strong>de</strong><br />
algunos elem<strong>en</strong>tos arquitectónicos. Pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>cirse que es un c<strong>la</strong>ro ejemplo <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
arquitectura para <strong>la</strong> que no se <strong>de</strong>stinan recursos económicos por carecerse <strong>de</strong> ellos,<br />
favoreci<strong>en</strong>do <strong>la</strong> perdida <strong>de</strong> espacios ante <strong>la</strong> especu<strong>la</strong>ción inmobiliaria y <strong>de</strong> uso <strong>de</strong><br />
suelo 265 El inmueble fue parte <strong>de</strong> una sucesión testam<strong>en</strong>taria que permitió obt<strong>en</strong>er datos<br />
importantes que complem<strong>en</strong>tan el estudio a realizar, datos como su valor al 25 <strong>de</strong> <strong>en</strong>ero<br />
<strong>de</strong> 1911, cuando <strong>en</strong> función <strong>de</strong> un avalúo se <strong>de</strong>termino <strong>en</strong> $ 31, 937.50 ( Treinta y un mil<br />
noveci<strong>en</strong>tos treinta y siete pesos 50/100)<br />
.<br />
El inmueble es un c<strong>la</strong>ro ejemplo <strong>de</strong>l tipo <strong>de</strong> arquitectura que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra <strong>en</strong> una especie<br />
<strong>de</strong> limbo, pues no es aprovechada completam<strong>en</strong>te, permanece sin mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to alguno<br />
264 .<br />
y sin embargo se niega a morir. Este hecho hace atractivo el aplicar los criterios <strong>de</strong><br />
valuación m<strong>en</strong>cionados, con el fin <strong>de</strong> tratar <strong>de</strong> <strong>de</strong>mostrar que es factible recuperar<br />
<strong>inmuebles</strong> históricos <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el punto <strong>de</strong> vista económico,”….Por medio <strong>de</strong> una nueva<br />
utilización, acor<strong>de</strong> a su pot<strong>en</strong>cialidad y respetando su es<strong>en</strong>cia” 266 .<br />
264<br />
Constancias incluidas <strong>en</strong> los Autos <strong>de</strong> Sucesión testam<strong>en</strong>taria <strong>de</strong>l Sr. Don Val<strong>en</strong>tín Fu<strong>en</strong>tes, certificados<br />
por el Lic. Mariano Bonil<strong>la</strong>, Notario Público Nº 3 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> (Material Fotocopiado).<br />
265<br />
VARELA Torres Alfredo, Conservación <strong>de</strong> <strong>la</strong> Vivi<strong>en</strong>da como Patrimonio Arquitectónico y Satisfactor<br />
Habitacional <strong>en</strong> los C<strong>en</strong>tros Históricos, Secretaría <strong>de</strong> Cultura <strong>de</strong>l Gobierno <strong>de</strong> Jalisco, Jalisco, 2000, P. 10<br />
266<br />
IBID. P. 255.
AVALUO PARA ASEGURAMIENTO.<br />
I. ANTECEDENTES.¡Error! Marcador no <strong>de</strong>finido.<br />
SOLICITANTE: Sra. Val<strong>en</strong>tina Fu<strong>en</strong>tes y Co-propietarios.<br />
VALUADOR: Arq. Gelvin Xochitemo Cervantes<br />
Registro Institucional o CNBV<br />
RESTAURADOR: Arq. Gelvin Xochitemo Cervantes<br />
Ced. Prof. 1793861<br />
FECHA DEL AVALUO: 31 <strong>de</strong> Enero <strong>de</strong> 2002.<br />
TIPO DE INMUEBLE: Casa Habitación acondicionada para usos<br />
múltiples.<br />
(Inmueble Histórico)<br />
REGIMEN<br />
DE PROPIEDAD: Privado.<br />
PROPIETARIO DEL<br />
INMUEBLE: Sra. Val<strong>en</strong>tina Fu<strong>en</strong>tes y Co-propietarios.<br />
OBJETO DEL AVALUO: Estimar el Valor Neto <strong>de</strong> Reposición<br />
PROPOSITO DEL AVALUO: Asegurami<strong>en</strong>to.<br />
UBICACION: Av. 2 Poni<strong>en</strong>te No. 512,<br />
Col. C<strong>en</strong>tro, C.P.<br />
72000<br />
Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
(Casa número doce <strong>de</strong> <strong>la</strong> antigua calle <strong>de</strong><br />
Iglesias)<br />
DECLARATORIA: Zona <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
Ciudad<br />
<strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> <strong>de</strong> Zaragoza. ( Dec<strong>la</strong>ratoria<br />
publicada <strong>en</strong><br />
el Periódico Oficial <strong>de</strong>l Gobierno<br />
Constitucional <strong>de</strong>l<br />
Estado<br />
<strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> el día 18 <strong>de</strong> noviembre <strong>de</strong><br />
1977).<br />
NUMERO DE CUENTA<br />
PREDIAL:<br />
II. CARACTERISTICAS<br />
URBANAS DE LA ZONA.<br />
No se proporcionó
CLASIFICACION DE ZONA: Zona <strong>de</strong> edificios históricos, observándose<br />
inserciones <strong>de</strong> construcción<br />
contemporánea que romp<strong>en</strong> <strong>la</strong> continuidad<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> tipología.<br />
TIPO DE CONSTRUCCION<br />
DOMINANTE: Casas habitación unifamiliares (Edificios<br />
Históricos) <strong>de</strong> bu<strong>en</strong>a y regu<strong>la</strong>r calidad<br />
acondicionadas para diversos usos, <strong>de</strong>ntro<br />
<strong>de</strong> un <strong>en</strong>torno comercial y <strong>de</strong> servicios.<br />
INDICE DE SATURACION: 100 %.<br />
USO SUELO ACTUAL: Mixto, habitacional<br />
y comercial, H3<br />
habitacional, Mezc<strong>la</strong> <strong>de</strong> usos C1 (servicio –<br />
comercio), <strong>de</strong> acuerdo al P<strong>la</strong>n Parcial <strong>de</strong><br />
Desarrollo Urbano y Conservación <strong>de</strong>l<br />
267<br />
C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> .<br />
SERVICIOS PUBLICOS<br />
Y EQUIPAMIENTO<br />
URBANO DE LA ZONA: Completos; cu<strong>en</strong>ta con servicio <strong>de</strong> agua<br />
potable con tomas domiciliarias, <strong>en</strong>ergía<br />
eléctrica,<br />
pavim<strong>en</strong>to <strong>de</strong> Adocreto,<br />
banquetas <strong>de</strong> concreto hidráulico,<br />
guarniciones <strong>de</strong> concreto hidráulico,<br />
teléfonos,<br />
alumbrado con luminarias <strong>de</strong><br />
vapor <strong>de</strong> sodio, servicio <strong>de</strong> transporte<br />
público y seña<strong>la</strong>mi<strong>en</strong>to vial, iglesias,<br />
escue<strong>la</strong>s <strong>en</strong> el <strong>en</strong>torno cercano.<br />
III. TERRENO.<br />
TRAMOS DE CALLE,<br />
C ALLES TRANSVERSALES<br />
LIMITROFES Y ORIENTACION: Como principal <strong>la</strong> Av. 2 Poni<strong>en</strong>te, <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
acera que ve al Sur <strong>en</strong>tre Av. 5 y 7 Norte al<br />
Ori<strong>en</strong>te<br />
y Poni<strong>en</strong>te respectivam<strong>en</strong>te.<br />
MEDIDAS<br />
Y COLINDANCIAS .: Según Escritura 12142, Volum<strong>en</strong> 142,<br />
firmado <strong>en</strong> <strong>la</strong> Notaría Pública Nº 8, ante el<br />
Lic. Luis Lozano Traslosheros, con fecha 7<br />
<strong>de</strong> marzo<br />
<strong>de</strong> 1975.<br />
267<br />
Al Norte: 14.10 m. Con<br />
particu<strong>la</strong>r.<br />
propiedad<br />
GOBIERNO DEL ESTADO DE PUEBLA, P<strong>la</strong>n Parcial <strong>de</strong> Desarrollo<br />
Urbano y Conservación <strong>de</strong>l C<strong>en</strong>tro<br />
Histórico<br />
<strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, SEDESOL – SEDUEEP, Pueb<strong>la</strong>, 1995.
Al Sur:<br />
Al Ori<strong>en</strong>te:<br />
Al Ori<strong>en</strong>te:<br />
Al Poni<strong>en</strong>te:<br />
Al Poni<strong>en</strong>te:<br />
SUPERFICIE TOTAL DE TERRENO: 467.17 m 2<br />
CROQUIS DE UBICACION DEL INMUEBLE:<br />
24.60 m.<br />
40.80 m.<br />
5.40 m.<br />
6.40 m.<br />
39.80 m.<br />
INMUEBLE EN ESTUDIO<br />
Con Av. 2 Poni<strong>en</strong>te a<br />
don<strong>de</strong> ti<strong>en</strong>e su fr<strong>en</strong>te.<br />
En línea quebrada<br />
<strong>de</strong><br />
sur a norte<br />
con<br />
propiedad particu<strong>la</strong>r<br />
Con propiedad<br />
particu<strong>la</strong>r<br />
En línea quebrada <strong>de</strong><br />
sur a norte con<br />
propiedad particu<strong>la</strong>r<br />
Con propiedad<br />
particu<strong>la</strong>r
TOPOGRAFIA Y CONFIGURACION<br />
DEL TERRENO: S<strong>en</strong>siblem<strong>en</strong>te p<strong>la</strong>na y<br />
irregu<strong>la</strong>r.<br />
<strong>de</strong><br />
configuración<br />
CARACTERISTICAS<br />
PANORAMICAS: Zona urbana con edificaciones<br />
predominantem<strong>en</strong>te históricas<br />
<strong>de</strong> bu<strong>en</strong>a y<br />
regu<strong>la</strong>r calidad, <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> un <strong>en</strong>torno<br />
habitacional restringido y comercial. DENSIDAD HABITACIONAL: H3, hasta 120 Hab./Ha.<br />
INTENSIDAD DE CONSTRUCCION: Hasta 1.5 veces<br />
aplica)<br />
el área <strong>de</strong>l terr<strong>en</strong>o (No<br />
SERVIDUMBRES Y/O<br />
RESTRICCIONES: Las propias <strong>de</strong> una zona catalogada como<br />
Monum<strong>en</strong>tal Histórica.<br />
IV. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE.<br />
USO ACTUAL DEL INMUEBLE: El inmueble <strong>en</strong> estudio es una Casa<br />
Habitación <strong>de</strong> tipo antiguo (Siglos XVII,<br />
XVIII y XIX) <strong>en</strong> 2 niveles <strong>en</strong> regu<strong>la</strong>r estado<br />
<strong>de</strong> conservación que se ha utilizado para<br />
diversos usos, actualm<strong>en</strong>te cu<strong>en</strong>ta<br />
con <strong>la</strong> sigui<strong>en</strong>te distribución:<br />
P<strong>la</strong>nta Baja:<br />
Área <strong>de</strong> locales comerciales<br />
con vista a <strong>la</strong> calle, acceso habilitado para<br />
vehículos, áreas utilizadas como bo<strong>de</strong>gas<br />
<strong>en</strong> primer patio, área <strong>de</strong> habitación <strong>en</strong><br />
segundo patio<br />
P<strong>la</strong>nta Alta: Difer<strong>en</strong>tes áreas originalm<strong>en</strong>te<br />
utilizadas como habitaciones, ubicadas<br />
<strong>en</strong> ambos patios, escaleras, áreas <strong>de</strong><br />
circu<strong>la</strong>ción y un área actualm<strong>en</strong>te ocupada<br />
como oficina<br />
TIPOS DE CONSTRUCCION: Se aprecian dos tipos <strong>de</strong> construcción.<br />
TIPO 1: De bu<strong>en</strong>a calidad y regu<strong>la</strong>r<br />
estado <strong>de</strong><br />
conservación <strong>en</strong> P<strong>la</strong>nta baja.<br />
TIPO 2: De bu<strong>en</strong>a calidad y mal estado <strong>de</strong><br />
conservación <strong>en</strong> P<strong>la</strong>nta Alta.
AREAS CONSTRUIDAS.<br />
TIPO 1: 607.98 m 2 .<br />
TIPO 2: 602.00 m 2 .<br />
TIPO 1: 607.98 m 2 .<br />
PLANTA BAJA<br />
TIPO 2: 602.00 m<br />
PLANTA ALTA<br />
2 .
NUMERO DE NIVELES: Dos niveles.<br />
EDAD APROXIMADA DE<br />
LA CONSTRUCCION: 110 años, aproximadam<strong>en</strong>te<br />
a <strong>la</strong> última<br />
modificación integral.<br />
VIDA UTIL REMANENTE: 60 años si se efectúan acciones<br />
<strong>de</strong><br />
conservación.<br />
CLASIFICACION DE LA<br />
CONSTRUCCION: Antigua (Histórica), <strong>de</strong> bu<strong>en</strong>a calidad.<br />
ESTADO DE<br />
CONSERVACION: Regu<strong>la</strong>r.<br />
UNIDADES RENTABLES: 4 locales comerciales (Subutilizado)<br />
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION.<br />
.<br />
OBRA NEGRA O GRUESA.<br />
CIMENTACION: Cim<strong>en</strong>tación corrida (Piedrapl<strong>en</strong>) <strong>de</strong><br />
mampostería <strong>de</strong> piedra as<strong>en</strong>tada con mortero<br />
<strong>de</strong> cal y ar<strong>en</strong>a.<br />
ESTRUCTURA: Muros <strong>de</strong> carga <strong>de</strong> mampostería mixta (<br />
Adobe, piedra y tabique<br />
).<br />
ENTREPISOS: Con viguerías <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra como soporte<br />
<strong>de</strong><br />
cubiertas <strong>de</strong> terrado y sistema <strong>de</strong> rieles <strong>de</strong><br />
acero y bóvedas <strong>de</strong> lámina metálica y rell<strong>en</strong>o.<br />
AZOTEAS: P<strong>la</strong>nas, <strong>de</strong> terrado con <strong>en</strong><strong>la</strong>dril<strong>la</strong>do <strong>sobre</strong><br />
viguería <strong>de</strong><br />
ma<strong>de</strong>ra y losa prefabricada <strong>de</strong> vigueta y<br />
bovedil<strong>la</strong>.<br />
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.<br />
APLANADOS: Ap<strong>la</strong>nados <strong>de</strong> mezc<strong>la</strong> cal - ar<strong>en</strong>a acabado<br />
rústico <strong>en</strong> tipo 1 y tipo 2.<br />
PISOS: De mosaico hidráulico <strong>de</strong> cem<strong>en</strong>to <strong>en</strong> el tipo 1<br />
y 2
piedra <strong>la</strong>ja <strong>de</strong> Sto. Tomas <strong>en</strong> áreas exteriores.<br />
PINTURA: Vinílica <strong>en</strong> interiores y exteriores <strong>en</strong> tipo 1 y 2.<br />
INSTALACIONES SANITARIAS E HIDRAULICAS.<br />
INSTALACIONES ELECTRICAS.<br />
Toma domiciliaria, acometida y ramales <strong>de</strong><br />
fierro<br />
galvanizado visible,<br />
bajadas pluviales <strong>de</strong> tubo<br />
<strong>de</strong> fierro<br />
fundido <strong>en</strong> canales fabricados para colectar<br />
aguas<br />
negras y pluviales <strong>en</strong> tipo 1 y <strong>en</strong> tipo 2.<br />
Acometida aérea monofásica, visible sin<br />
canalización <strong>en</strong> <strong>la</strong>s áreas habitacionales<br />
y<br />
oculta <strong>en</strong> locales comerciales, con<br />
conductores recubiertos <strong>de</strong> algodón o plástico<br />
AWG,<br />
apagadores, contactos y lámparas<br />
incan<strong>de</strong>sc<strong>en</strong>tes y fluoresc<strong>en</strong>tes.<br />
HERRERIA.<br />
De lámina y solera, forja <strong>en</strong> barandales y<br />
balcones.<br />
CARPINTERIA. Portón principal<br />
y puertas <strong>de</strong><br />
intercomunicación <strong>en</strong>tableradas, v<strong>en</strong>tanería <strong>de</strong><br />
ma<strong>de</strong>ra sin mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to.<br />
VIDRIERIA.<br />
Medio doble o s<strong>en</strong>cil<strong>la</strong> <strong>de</strong> 6 mm. <strong>en</strong> tipo 1 y <strong>en</strong><br />
tipo 2.<br />
CERRAJERIA.<br />
Del país, <strong>de</strong> bu<strong>en</strong>a y regu<strong>la</strong>r calidad tipo 1 y<br />
<strong>en</strong> tipo 2.<br />
INSTALACIONES ESPECIALES<br />
Y ELEMENTOS ACCESORIOS. Cisterna <strong>de</strong> almac<strong>en</strong>ami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> agua (Pileta)<br />
3<br />
c on Cap. 6 m con equipo <strong>de</strong> bombeo <strong>de</strong> ½<br />
H.P.<br />
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.<br />
La zona <strong>en</strong> que se ubica el inmueble <strong>en</strong> estudio cu<strong>en</strong>ta con un uso <strong>de</strong> suelo mixto, marcado<br />
como predominantem<strong>en</strong>te habitacional y c omercial <strong>de</strong> acuerdo al Programa<br />
Parcial <strong>de</strong>l<br />
C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> (Anexo P<strong>la</strong>nigráfico),<br />
localizándose a cuatro<br />
cuadras <strong>de</strong> <strong>la</strong> Catedral y a tres cuadras <strong>de</strong>l zócalo <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad, <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l C<strong>en</strong>tro Histórico<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, consi<strong>de</strong>rado como zona<br />
monum<strong>en</strong>tal por medio <strong>de</strong> <strong>de</strong>creto
p resi<strong>de</strong>ncial <strong>de</strong>l año <strong>de</strong> 1977 <strong>en</strong>torno se localizan <strong>inmuebles</strong> simi<strong>la</strong>res al<br />
268 . En el<br />
studiado, observándose <strong>en</strong> <strong>la</strong> zona una escasa oferta <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> simi<strong>la</strong>res y terr<strong>en</strong>os<br />
n v<strong>en</strong>ta, predom nta.<br />
El inmueble data aproximadam<strong>en</strong>te <strong>de</strong>l siglo XVII, pres<strong>en</strong>tando varias etapas constructivas<br />
posteriores e interv<strong>en</strong>ciones <strong>de</strong> remo<strong>de</strong><strong>la</strong>ción o adaptación <strong>de</strong> espacios para usos<br />
difer<strong>en</strong>tes a los originales. De acuerdo a lo observado, se pue<strong>de</strong> consi<strong>de</strong>rar el cambio <strong>de</strong><br />
elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> piso <strong>de</strong> <strong>la</strong>drillo (probable original) por piso <strong>de</strong> mosaico hidráulico <strong>de</strong> cem<strong>en</strong>to<br />
(característico <strong>de</strong> <strong>la</strong> transición siglo XIX - XX) como última interv<strong>en</strong>ción integral realizada.<br />
E istórico <strong>de</strong> acuerdo a lo establecido<br />
para este tipo <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> <strong>en</strong> los artículos 35 y 36, capítulo III, <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong><br />
M as Arqueológicos, artísti<br />
Zona <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos, conforme a ículos 37 y 41, capítulo IV <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma<br />
le 269 e<br />
e inando <strong>la</strong> re<br />
l edificio pue<strong>de</strong> ser consi<strong>de</strong>rado como Monum<strong>en</strong>to H<br />
onum<strong>en</strong>tos y Zon cos e Históricos, así como por ubicarse <strong>en</strong> una<br />
los art<br />
y .<br />
Es importante <strong>de</strong>stacar que <strong>en</strong> años reci<strong>en</strong>tes se realizó<br />
<strong>la</strong> a<strong>de</strong>cuación <strong>de</strong> una parte <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
p<strong>la</strong>nta baja <strong>de</strong> <strong>la</strong> casa para su utilización comercial, sin embargo, esta interv<strong>en</strong>ción no<br />
pue<strong>de</strong> consi<strong>de</strong>rarse como remo<strong>de</strong><strong>la</strong>ción tota l puesto que solo abarca una parte <strong>de</strong>l área<br />
construida.<br />
Se<br />
consi<strong>de</strong>ra que <strong>en</strong> el uso actual <strong>de</strong>l inmueble (Comercio y Bo<strong>de</strong>gas), este se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra<br />
subutilizado, <strong>de</strong> acuerdo al pot<strong>en</strong>cial<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> zona, <strong>en</strong> virtud <strong>de</strong> su cercanía con el primer<br />
cua dro <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad. Lo anterior, así como el mal estado <strong>en</strong> que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra el edificio,<br />
hac<strong>en</strong> importante el asignarle un valor específico<br />
que pueda ser utilizado para <strong>efectos</strong> <strong>de</strong><br />
asegurami<strong>en</strong>to contra daños <strong>en</strong> g<strong>en</strong>eral.<br />
Es necesario efectuar un estudio profundo <strong>de</strong>l inmueble, <strong>de</strong> su <strong>en</strong>torno, y <strong>de</strong> los costos <strong>de</strong><br />
construcción necesarios para su reposición,<br />
para así realizar una valuación a<strong>de</strong>cuada que<br />
permita <strong>de</strong>terminar los montos <strong>de</strong> in<strong>de</strong>mniz ación económica que posibilit<strong>en</strong> <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción<br />
<strong>en</strong><br />
el inmueble <strong>en</strong> caso <strong>de</strong> daño parcial o perdida total. Estos estudios, serán pres<strong>en</strong>tados<br />
<strong>en</strong> los anexos correspondi<strong>en</strong>tes:<br />
• Anexo I. Levantami<strong>en</strong>to Fotográfico<br />
• Anexo II. Análisis <strong>de</strong><br />
Costo por metro cuadrado <strong>de</strong> construcción.<br />
La obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> un valor <strong>de</strong> asegurami<strong>en</strong>to correcto estará basado <strong>en</strong> el concepto <strong>de</strong>l Valor<br />
<strong>de</strong><br />
Reproducción Nuevo, m<strong>en</strong>cionado <strong>en</strong> <strong>la</strong> Circu<strong>la</strong>r 1202 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión Nacional<br />
Bancaria Este concepto consi<strong>de</strong>ra el<br />
incluy<strong>en</strong>do los materiales originales, los s constructivos y <strong>la</strong>s modificaciones y/o<br />
diciones realizadas al mismo hasta el mom<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l avalúo.<br />
e el factor <strong>de</strong> <strong>de</strong>mérito u<br />
construcción <strong>de</strong> más <strong>de</strong> 90 años, será obte nsi<strong>de</strong>rar lo establecido <strong>en</strong> <strong>la</strong> Tab<strong>la</strong> H<br />
el Manual <strong>de</strong> Procedimi<strong>en</strong>tos y Lineami<strong>en</strong>tos Técnicos <strong>de</strong> Valuación Inmobiliaria emitido<br />
l, aplicable al caso, con el fin <strong>de</strong> obt<strong>en</strong>er un valor más<br />
Por lo anterior <strong>la</strong> investigación se c<strong>en</strong>tró <strong>en</strong><br />
calidad y ubicación puedan compararse al e do.<br />
270 . costo para <strong>la</strong> reproducción total <strong>de</strong>l edificio<br />
istemas<br />
a<br />
Cabe seña<strong>la</strong>r qu tilizado para el inmueble, por tratarse <strong>de</strong> una<br />
nido, sin co<br />
d<br />
por <strong>la</strong> Tesorería <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ra<br />
real.<br />
<strong>inmuebles</strong> que <strong>en</strong> cuanto a dim<strong>en</strong>siones, tipo,<br />
studia<br />
Los criterios y procedimi<strong>en</strong>tos utilizados son los sigui<strong>en</strong>tes:<br />
268<br />
IBID<br />
269<br />
INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGIA E HISTORIA, Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>sobre</strong> Monum<strong>en</strong>tos….., P.<br />
19.<br />
270<br />
COMISION NACIONAL BANCARIA, Instructivo para <strong>la</strong> Formu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong>…..
Método físico o directo<br />
La utilización <strong>de</strong> este criterio únicam<strong>en</strong>te, se basa <strong>en</strong> <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> obt<strong>en</strong>er un valor <strong>de</strong><br />
los elem<strong>en</strong>tos exist<strong>en</strong>tes, sin incluir <strong>la</strong> r<strong>en</strong>tabilidad <strong>de</strong> los mismos, por no ser esto último<br />
<strong>sus</strong>ceptible <strong>de</strong> asegurami<strong>en</strong>to.<br />
Cabe seña<strong>la</strong>r que <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> este avalúo respon<strong>de</strong> a <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> proporcionar un<br />
dato fi<strong>de</strong>digno <strong>en</strong> cuanto al valor <strong>en</strong> que se pue<strong>de</strong> asegurar contra daños un edificio<br />
histórico, consi<strong>de</strong>rando lo establecido <strong>en</strong> el artículo 93, Título Segundo, Capítulo I <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley<br />
Sobre el Contrato <strong>de</strong> Seguro, que a <strong>la</strong> letra dice: “ Las partes podrán fijar <strong>en</strong> el contrato el<br />
valor estimativo <strong>de</strong> <strong>la</strong> cosa asegurada para los <strong>efectos</strong> <strong>de</strong>l resarcimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l daño” 271 .<br />
La correcta valoración <strong>en</strong> este s<strong>en</strong>tido resulta importante para evitar caer <strong>en</strong> casos <strong>de</strong><br />
infraseguro o supraseguro, contemp<strong>la</strong>dos <strong>en</strong> los artículos 92 272 y 95 273 <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma ley, los<br />
que pondrían <strong>en</strong> riesgo <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> recursos sufici<strong>en</strong>tes para <strong>la</strong> restauración <strong>de</strong>l<br />
inmueble <strong>en</strong> caso <strong>de</strong> siniestro.<br />
El pres<strong>en</strong>te avalúo, consi<strong>de</strong>rado <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> los límites <strong>de</strong> su vig<strong>en</strong>cia y realizado con un<br />
estricto apego a los compon<strong>en</strong>tes materiales <strong>de</strong>l inmueble, podrá ser utilizado como base<br />
para <strong>la</strong> <strong>de</strong>terminación <strong>de</strong> in<strong>de</strong>mnizaciones por daño al edificio histórico <strong>en</strong> estudio, <strong>de</strong><br />
acuerdo a <strong>la</strong> cláusu<strong>la</strong> 4ª <strong>de</strong> <strong>la</strong>s condiciones g<strong>en</strong>erales para contratación <strong>de</strong> seguros <strong>de</strong><br />
daños 274 .<br />
VII. INVESTIGACION DE MERCADO.<br />
271<br />
GOBIERNO FEDERAL, Ley Sobre el Contrato <strong>de</strong> Seguro; Titulo Segundo, Contrato <strong>de</strong> Seguro Contra<br />
los Daños; Capítulo I, Disposiciones G<strong>en</strong>erales; Artículo 93, Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, México, 31 <strong>de</strong><br />
Agosto <strong>de</strong> 1935.<br />
272<br />
IBID, Artículo 92.- Salvo conv<strong>en</strong>io <strong>en</strong> contrario, si <strong>la</strong> suma asegurada es inferior al interés asegurado, <strong>la</strong><br />
empresa<br />
aseguradora respon<strong>de</strong>rá <strong>de</strong> manera proporcional al daño causado.<br />
273<br />
IBID, Artículo 95.- Cuando se celebre un contrato <strong>de</strong> seguro por una suma superior al valor real <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
cosa asegurada y ha existido ma<strong>la</strong> fe o dolo <strong>de</strong> una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s partes, <strong>la</strong> otra t<strong>en</strong>drá <strong>de</strong>recho para <strong>de</strong>mandar u<br />
oponer <strong>la</strong> nulidad y exigir <strong>la</strong> in<strong>de</strong>mnización que corresponda por daños y perjuicios.<br />
Si no hubo<br />
dolo o ma<strong>la</strong> fe, el contrato será válido, pero únicam<strong>en</strong>te hasta <strong>la</strong> concurr<strong>en</strong>cia <strong>de</strong>l valor real <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
cosa asegurada…..<br />
274<br />
SEGUROS<br />
TEPEYAC, Condiciones G<strong>en</strong>erales Para Seguro <strong>de</strong> Inc<strong>en</strong>dio; Cláusu<strong>la</strong> 4ª, Proporción<br />
In<strong>de</strong>mnizable. Material proporcionado por el Sr. Artemio Xochitemo Juárez, Ag<strong>en</strong>te<br />
Profesional <strong>de</strong> Seguros.
No. Ubicación<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
6<br />
Av. 11 Poni<strong>en</strong>te Nº 906, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue<br />
Calle 9 Poni<strong>en</strong>te Nº 517, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Calle 9 Poni<strong>en</strong>te Nº 513, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Calle 11 ori<strong>en</strong>te Nº 9, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Calle 2 Poni<strong>en</strong>te Nª 507, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Calle 11 ori<strong>en</strong>te Nº 210, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Sup.<br />
terr<strong>en</strong>o<br />
VIII. VALOR FISICO O DIRECTO.<br />
Precio $/m² Precio total $ Us<br />
recio $/m² Precio total $<br />
su lo<br />
Us o <strong>de</strong><br />
P<br />
su e elo<br />
380.00 1,578.95<br />
725.00<br />
900.00<br />
950.00 1,200.00<br />
750.00 2,500.00<br />
1,000.00 4,000.00<br />
547.00 1,499.09<br />
600,000.00<br />
652,500.00<br />
1,140,000.00<br />
1,875,000.00<br />
4,000,000.00<br />
820,000.00<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
Fu<strong>en</strong>te <strong>de</strong><br />
información<br />
Observaciones.<br />
IInmueble<br />
ubicado <strong>en</strong><br />
Colliers Lomelín, C<strong>en</strong>tro Histórico,<br />
con<br />
Tel.249-29-29<br />
superficie simi<strong>la</strong>r<br />
al<br />
inmueble <strong>en</strong> estudio.<br />
Sra. Zamora, Inmueble ubicado <strong>en</strong><br />
Tel. 244-00-25 C<strong>en</strong>tro Histórico<br />
C<strong>en</strong>tury 21,<br />
Tel. 240-76-52<br />
Sr. Alfonso Gonzalez,<br />
Tel. 235-18-75<br />
Inmueble ubicado<br />
<strong>en</strong><br />
C<strong>en</strong>tro Histórico<br />
Inmueble ubicado<br />
<strong>en</strong><br />
C<strong>en</strong>tro Histórico<br />
Inmueble ubicado<br />
<strong>en</strong><br />
Lic. Cancedo,<br />
C<strong>en</strong>tro Histórico,<br />
con<br />
Tel. 286-61-45 superficie simi<strong>la</strong>r<br />
al<br />
inmueble <strong>en</strong> estudio.<br />
Sra. Lucía N., Inmueble ubicado<br />
<strong>en</strong><br />
Tel. 232-81-69 C<strong>en</strong>tro Histórico<br />
De acuerdo a <strong>la</strong> investigación <strong>de</strong> mercado realizada se <strong>en</strong>contraron valores por metro cuadrado<br />
<strong>de</strong> terr<strong>en</strong>o que fluctúan <strong>en</strong>tre los $900.00 y los $4,000.00, si<strong>en</strong>do este último valor<br />
el<br />
consi<strong>de</strong>rado para <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l valor físico, por tratarse <strong>de</strong> un terr<strong>en</strong>o ubicado <strong>en</strong>fr<strong>en</strong>te<br />
al<br />
inmue ble <strong>en</strong> estudio.<br />
A este valor se le aplica un factor <strong>de</strong> comercialización <strong>de</strong> 0.92, consi<strong>de</strong>rando los 18 meses <strong>de</strong><br />
exposición al mercado que ti<strong>en</strong>e el inmueble ofertado, así como una tasa <strong>de</strong> interés CETES a 28<br />
días e inf<strong>la</strong>ción <strong>de</strong>l 7%. El valor resultante<br />
es <strong>de</strong> $3,680.00.
ESTADO ACTUAL<br />
LOTE TIPO: El lote tipo <strong>en</strong> <strong>la</strong> zona <strong>de</strong> acuerdo a lo observado es <strong>de</strong>: 600 m2<br />
VALOR DE LA CALLE : $ 3,680.00 /M²<br />
FR1= 1.0 x 1.0 x 1.0 x 1.0 x 1.0 = 1.00<br />
SUPERFICIE TOTAL DEL PREDIO: 715.18<br />
INDIVISO: 1.000000<br />
SUPERFICIE CORRESPONDIENTE: 715.18<br />
FRACCION<br />
SUPERFICIE EN<br />
M2<br />
VALOR<br />
UNITARIO EN $ COEFICIENTE<br />
MOTIVO DEL<br />
COEFICIENTE<br />
VALOR<br />
RESULTANTE EN VALOR TOTAL EN $<br />
$<br />
1 715.18 3,680.00 1.00 (Ninguno) 3,680.00 2,631,862.40<br />
II) DE LAS CONSTRUCCIONES<br />
TIPO DE<br />
CONST.<br />
No. DE PISOS<br />
SUPERFICIE EN<br />
M2<br />
III)<br />
DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES<br />
VALOR<br />
UNITARIO V.R.N<br />
EN $<br />
0.00 0.00<br />
SUBTOTAL (I) $ 2,631,862.40<br />
DEMERITO %<br />
VALOR<br />
CORREGIDO<br />
V.N.R EN $<br />
VALOR TOTAL EN $<br />
1 1 607.98 4,056.00 26.00 3,001.44 1,824,815.49<br />
2 1 602.00 3,042.00 26.00 2,251.08 1,355,150.16<br />
0.00 0.00<br />
SUBTOTAL (II) $ 3,179,965.65<br />
CONCEPTO V.R.N EN $ INDIVISO DEMERITO VALOR TOTAL EN $<br />
AREAS EXTERIORES 30,338.00 1.0000 10.00 27,304.20<br />
OBSERVACIONES.<br />
SUBTOTAL (III) $ 27,304.20<br />
VALOR FISICO O DIRECTO (I) +(II)+(III) $ 5,839,132.25<br />
Los precios unitarios <strong>de</strong> V.R.N. utilizados son los consi<strong>de</strong>rados equival<strong>en</strong>tes para el tipo <strong>de</strong><br />
construcción observada, aplicándose el <strong>de</strong>mérito correspondi<strong>en</strong>te a su estado <strong>de</strong><br />
conservación.<br />
El <strong>de</strong>mérito fue calcu<strong>la</strong>do consi<strong>de</strong>rando un costo unitario <strong>de</strong> interv<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> $3,000.00/m 2 ,<br />
mismo que repres<strong>en</strong>ta el 74% <strong>de</strong>l costo <strong>de</strong> reproducción consi<strong>de</strong>rado. Lo anterior permite<br />
aplicar un <strong>de</strong>mérito m<strong>en</strong>or al no tomar <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta <strong>la</strong> edad <strong>de</strong>l inmueble.<br />
Los costos por metro cuadrado <strong>de</strong> construcción m<strong>en</strong>cionados han sido obt<strong>en</strong>idos <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
realización <strong>de</strong> análisis <strong>de</strong> precios unitarios para el tipo <strong>de</strong> construcción <strong>de</strong>l edificio histórico<br />
estudiado, evitando <strong>la</strong> utilización directa <strong>de</strong> costos paramétricos correspondi<strong>en</strong>tes a<br />
arquitectura contemporánea.
IX. RESUMEN.<br />
• VALOR FISICO DIRECTO (ACTUAL) $ 5,839,132.25<br />
• VALOR DE ASEGURAMIENTO (SIN TERRENO) $ 3,207,269.85<br />
X. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.<br />
Consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> proporcionar un valor a<strong>de</strong>cuado para el manejo <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes<br />
instrum<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> protección al inmueble, se concluye con el Valor <strong>de</strong> Asegurami<strong>en</strong>to<br />
como el mejor refer<strong>en</strong>te para <strong>la</strong> contratación <strong>de</strong> seguro <strong>de</strong> daños, así como <strong>la</strong> base para el<br />
pago <strong>de</strong> in<strong>de</strong>mnización <strong>en</strong> caso <strong>de</strong> requerirse<br />
GRAFICA COMPARATIVA<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
XI. CONCLUSION.<br />
valores<br />
V.N.R. Asegurami<strong>en</strong>to<br />
El Valor Físico <strong>de</strong>l inmueble citado es <strong>la</strong> cantidad <strong>de</strong> $ 5,839,132.25 ( Cinco millones<br />
ochoci<strong>en</strong>tos treinta y nueve mil ci<strong>en</strong>to treinta y dos pesos 25/100 M.N.) <strong>en</strong> números<br />
redondos .
ANEXO I - REPORTE FOTOGRAFICO<br />
ENTORNO GENERAL DESDE CALLE 5 NORTE. ENTORNO GENERAL DESDE CALLE 7 NORTE.<br />
VISTA GENERAL DE AZOTEA FACHADA PRINCIPAL AV. 2 PONIENTE<br />
PRIMER PATIO PORTON DE ACCESO SEGUNDO PATIO
ANEXO II - ANALISIS DE PRECIOS UNITARIOS.<br />
Para<br />
<strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l valor físico <strong>de</strong>l edificio es fundam<strong>en</strong>tal el realizar un análisis <strong>de</strong><br />
precios unitarios por metro cuadrado <strong>de</strong> construcción que sea coher<strong>en</strong>te con <strong>la</strong> realidad<br />
económica y con el valor que ti<strong>en</strong>e el edificio por el tipo <strong>de</strong> materiales utilizados y por <strong>la</strong>s<br />
técnicas constructivas aplicadas.<br />
Si se toma <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta que <strong>en</strong> un avalúo para asegurami<strong>en</strong>to, el valor final a consi<strong>de</strong>rar será<br />
el <strong>de</strong> <strong>la</strong>s construcciones, ya que el terr<strong>en</strong>o no pue<strong>de</strong> ser afectado, el análisis m<strong>en</strong>cionado<br />
cobra una mayor importancia, pues al arrojar valores reales permite dar al edificio una<br />
cobertura económica que posibilitara su at<strong>en</strong>ción e interv<strong>en</strong>ción <strong>en</strong> caso necesario,<br />
favoreci<strong>en</strong>do a <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>l mismo.<br />
Sin embargo, <strong>la</strong> postura <strong>de</strong> muchos valuadores ha sido <strong>la</strong> <strong>de</strong> integrar un precio unitario que<br />
correspon<strong>de</strong> a tipos <strong>de</strong> construcción que, si bi<strong>en</strong> <strong>de</strong>vuelv<strong>en</strong> un espacio para una función<br />
eterminad ad y repres<br />
istema constructivo histórico, sea cual fuere. Así, se usan valores <strong>de</strong> vivi<strong>en</strong>da<br />
ontemporánea, bo<strong>de</strong>gas u oficinas, más <strong>en</strong> función <strong>de</strong>l uso actual <strong>de</strong>l edificio que <strong>de</strong> su<br />
pología arquitectónica o época <strong>de</strong> construcción.<br />
o anterior surge <strong>en</strong> gran medida <strong>de</strong> <strong>la</strong> cre<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> que <strong>la</strong>s obras <strong>de</strong> restauración son muy<br />
aras, lo que haría virtualm<strong>en</strong>te incosteable <strong>la</strong> reproducción total <strong>de</strong> un edificio. Sin<br />
mbargo, es importante consi<strong>de</strong>rar que los costos pue<strong>de</strong>n ser confinados <strong>en</strong> límites<br />
zonables, <strong>en</strong> función <strong>de</strong> una técnica a<strong>de</strong>cuada y un tiempo <strong>de</strong> realización óptimo 275 d a, no correspon<strong>de</strong>n a <strong>la</strong> complejid <strong>en</strong>tatividad que pue<strong>de</strong> t<strong>en</strong>er un<br />
s<br />
c<br />
ti<br />
L<br />
c<br />
e<br />
ra<br />
, lo<br />
que<br />
estaría <strong>en</strong> manos <strong>de</strong> un arquitecto restaurador.<br />
Este<br />
tipo <strong>de</strong> análisis <strong>de</strong>berán ser realizados <strong>en</strong> paralelo por valuadores y restauradores,<br />
consi<strong>de</strong>rando<br />
así <strong>la</strong> participación <strong>de</strong> un especialista <strong>en</strong> el manejo <strong>de</strong> costos <strong>de</strong> construcción<br />
para<br />
<strong>efectos</strong> <strong>de</strong> tasación y un especialista <strong>en</strong> técnicas constructivas históricas. Este tipo <strong>de</strong><br />
trabajo<br />
permitirá manejar elem<strong>en</strong>tos basados <strong>en</strong> una experi<strong>en</strong>cia constructiva y un amplio<br />
conocimi<strong>en</strong>to<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura histórica para aterrizar <strong>en</strong> elem<strong>en</strong>tos económicos<br />
a<strong>de</strong>cuados<br />
a <strong>la</strong>s necesida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> los solicitantes <strong>de</strong> avalúos, propietarios <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> e<br />
instituciones<br />
que requier<strong>en</strong> dicho trabajo.<br />
En condiciones<br />
i<strong>de</strong>ales se <strong>de</strong>bería realizar un presupuesto completo <strong>de</strong> ejecución <strong>de</strong> obra,<br />
sin<br />
embargo, lo complicado <strong>de</strong> esto pue<strong>de</strong> ser <strong>sus</strong>tituido por <strong>la</strong> utilización <strong>de</strong> análisis<br />
proporcionales<br />
<strong>en</strong> los que solo se <strong>de</strong> at<strong>en</strong>ción completa a los conceptos que repres<strong>en</strong>tan<br />
mayor<br />
peso y que solo pue<strong>de</strong>n ser manejados por un restaurador.<br />
275 SUAREZ Sa<strong>la</strong>zar Carlos, Costo y Tiempo <strong>en</strong> Edificación, Limusa/Noriega Editores, México, 1998, P. 22.
Este tipo <strong>de</strong> estudios son comunes <strong>en</strong> el proceso valuatorio, si<strong>en</strong>do conocidos como 80-20<br />
por tratarse <strong>de</strong>l análisis <strong>de</strong>l 20 % <strong>de</strong> los conceptos <strong>de</strong> un presupuesto, que repres<strong>en</strong>tan el<br />
80% <strong>de</strong>l costo <strong>de</strong>l mismo. De esta forma, se pone at<strong>en</strong>ción a <strong>la</strong>s partidas que afectan <strong>de</strong><br />
manera <strong>de</strong>terminante al precio unitario por metro cuadrado final; consi<strong>de</strong>rando al resto <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong>s mismas como un monto que no<br />
lo hará cambiar a pesar <strong>de</strong> t<strong>en</strong>er fluctuaciones.<br />
Para un avalúo <strong>de</strong> un inmueble histórico, el análisis se realizaría <strong>sobre</strong> los conceptos más<br />
importantes <strong>en</strong> cuanto al tipo <strong>de</strong> edificio, consi<strong>de</strong>rando elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> cim<strong>en</strong>tación,<br />
estructura, cubiertas y acabados que sean <strong>de</strong>l conocimi<strong>en</strong>to y manejo <strong>de</strong>l arquitecto<br />
restaurador. De esta forma pue<strong>de</strong> estudiarse a fondo un porc<strong>en</strong>taje repres<strong>en</strong>tativo <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
construcción, complem<strong>en</strong>tándolo con el uso<br />
<strong>de</strong> precios paramétricos <strong>de</strong> publicaciones<br />
reconocidas.<br />
La <strong>de</strong>terminación <strong>de</strong> los conceptos o partidas a analizar <strong>de</strong>berá hacerse <strong>de</strong> manera<br />
conjunta por ambos profesionales, implem<strong>en</strong>tando procesos para asignar <strong>la</strong> importancia<br />
a<strong>de</strong>cuada a cada parte <strong>de</strong>l edificio y estudiar<strong>la</strong> para llegar <strong>de</strong> forma rápida a un valor<br />
correcto.<br />
Para <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> lo anterior, es importante proporcionar<br />
al arquitecto restaurador los<br />
conocimi<strong>en</strong>tos y herrami<strong>en</strong>tas necesarias para <strong>la</strong> g<strong>en</strong>eración <strong>de</strong> mo<strong>de</strong>los presupuestales<br />
que puedan ser actualizados <strong>de</strong> acuerdo a los requerimi<strong>en</strong>tos, proporcionando valores que<br />
se aplicaran a <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l m<strong>en</strong>cionado precio unitario.
ANALISIS DE PRECIO UNITARIO PROPORCIONAL (VALUADOR – RESTAURADOR)<br />
INMUEBLE SIGLO XIX - TIPO HISTÓRICO<br />
CLAVE CONCEPTO U CANTIDAD P. U. IMPORTE<br />
1<br />
CIMENTACION<br />
Trazo y nive<strong>la</strong>ción para m² 721.63 $ 12.10 $ 8,731.72<br />
2 Piedrapl<strong>en</strong> <strong>de</strong> Mampostería <strong>de</strong> Piedra as<strong>en</strong>tada con<br />
mortero cal-ar<strong>en</strong>a,como soportepara muros <strong>de</strong> carga,<br />
sección rectangu<strong>la</strong>r o trapezoidal, hasta 5 metros <strong>de</strong><br />
profundidad<br />
ml 347.00 $ 699.45 $ 242,709.15<br />
3 Zapatas ais<strong>la</strong>das <strong>de</strong> concreto 1,20 x 1.20 m para<br />
cim<strong>en</strong>tación <strong>de</strong> columna metálica<br />
SUBESTRUCTURA<br />
pza 26.00 $ 967.74 $ 25,161.24<br />
4 Piso concreto reforzado <strong>de</strong> 15 cm s/base 25 cm.<br />
SUPERESTRUCTURA<br />
m² 721.63 $ 272.25 $ 196,463.77<br />
5 Entrepiso a base <strong>de</strong> viguería <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra, <strong>la</strong>drillo,<br />
terrado y <strong>en</strong><strong>la</strong>dril<strong>la</strong>do<br />
m² 594.88 $ 1,209.68 $ 719,614.44<br />
6 Entrepiso<br />
a base <strong>de</strong> vigas tipo "I" , <strong>la</strong>rgueros<br />
bovedil<strong>la</strong><br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong>drillo y<br />
m² 126.75 $ 1,129.03 $ 143,104.55<br />
7 Losa tapa a base <strong>de</strong> viguería <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra, <strong>la</strong>drillo,<br />
terrado y <strong>en</strong><strong>la</strong>dril<strong>la</strong>do<br />
m² 643.97 $ 1,129.03 $ 727,061.45<br />
8 Escalerasa base <strong>de</strong> estructura<strong>de</strong> acero para accesoa<br />
primer nivel<br />
CUBIERTA EXTERIOR<br />
tiro 1.00 $ 8,057.76 $ 8,057.76<br />
9 Portón <strong>de</strong> ma<strong>de</strong>ra 4x4 m. pza 4.00 $ 5,013.71 $ 20,054.84<br />
10 Muro mixto, mampuestoirregu<strong>la</strong>r, hasta 4 m <strong>de</strong> altura,<br />
84 cm. <strong>de</strong> espesor (1 Vara castel<strong>la</strong>na)<br />
m² 1,000.00 $ 403.23 $ 403,230.00<br />
11 Muro mixto, mampuesto irregu<strong>la</strong>r, arriba <strong>de</strong> 4 m <strong>de</strong><br />
altura, 84 cm. <strong>de</strong> espesor (1 Vara<br />
m² 1,000.00 $ 427.42 $ 427,420.00<br />
12 Pintura a <strong>la</strong> ) cal +sel<strong>la</strong>dor vinílico<br />
CONSTRUCCION /<br />
INTERIOR<br />
m² 2,000.00 $ 28.63 $ 57,260. 00<br />
13 Muro mixto, mampuestoirregu<strong>la</strong>r, hasta 4 m <strong>de</strong> altura,<br />
84 cm. <strong>de</strong> espesor (1 Vara castel<strong>la</strong>na)<br />
m² 561.50 $ 403.23 $ 226,413.65<br />
14 Muro mixto, mampuesto irregu<strong>la</strong>r, arriba <strong>de</strong> 4 m <strong>de</strong><br />
altura, 84 cm. <strong>de</strong> espesor (1 Vara<br />
m²<br />
561.50 $ 427.42 $ 239,996.33<br />
15 Pintura a <strong>la</strong> cal +sel<strong>la</strong>dor vinílico<br />
m² 1,123.00 $ 26.21 $ 29,433.83<br />
16 Puerta / metálica 92x214x3.5 cm.<br />
SISTEMA MECANICO<br />
pza 1.00 $ 702.59 $ 702.59<br />
17 Lavabo c/accesorios inc pza 3.00 $ 2,735.01 $ 8,205.03<br />
18 WC inodoro calidad media c/accesorios. pza 3.00 $ 3,397.05 $ 10,191.15<br />
19 Troncal hidrosanitario bo<strong>de</strong>ga 1500-2000 pza 2.00 $ 33,397.18 $ 66,794.36<br />
20 Bajada pluvial fo.fo. 10 cm, incluye co<strong>la</strong><strong>de</strong>ra <strong>de</strong><br />
ml 80.00 $ 214.24 $ 17,139.20<br />
21<br />
SISTEMA ELECTRICO<br />
Iluminación lámparas industriales Vapor <strong>de</strong><br />
pza 28.00 $ 3,417.28 $ 95,683.84<br />
22 Salida S contacto s<strong>en</strong>cillo salida 24.00 $ 323.12 $ 7,754.88<br />
23 Interruptor pared 1 @ 93 m². m² - $ 5.43 $<br />
-<br />
24 Acometida eléctrica c/interruptor <strong>de</strong> lote 1.00 $ 31,047.52 $ 31,047.52<br />
25 Tablero NQOD42-4AB11, con intrr. Ppal.<br />
CONDICIONES GENERALES<br />
pza 1.00 $ 22,510.10 $ 22,510.10<br />
26 Proyectos Arquitectónicos e Ing<strong>en</strong>ierías,<br />
% 4.50 $ 27,798.20 $ 125,091.90<br />
27 Lic<strong>en</strong>cia S edif. resi<strong>de</strong>ncial, alineami<strong>en</strong>to., #<br />
m² 3,525.00 $ 73.28 $ 258,312.00<br />
28 Conceptos f y vol. obra no-<br />
ESPECIALES<br />
% 1.50 $ 27,798.20 $ 41,697.30<br />
29 Limpieza durante y al final <strong>de</strong> m² 3,525.00 $ 15.20 $ 53,580.00<br />
Nota: Fu<strong>en</strong>te <strong>de</strong> informacion BIMSA Costos <strong>de</strong> Construcción,<br />
Punitarios i para obra <strong>de</strong> restauración-Programa <strong>de</strong> Rehabilitación <strong>de</strong><br />
IHistóricos bl afectados por el Sismo <strong>de</strong> Junio <strong>de</strong><br />
1999<br />
Subtotal $ 4,213,422.60<br />
Indirectos 40% $ 5,898,791.64<br />
Factor interciudad<br />
0.939 $ 5,538,965.35<br />
Area consi<strong>de</strong>rada m² 1,365.60<br />
Costo por m² $ 4,056.00
ANALISIS DE PRECIOS UNITARIOS – PRECIOS PARAMETRICOS BIMSA<br />
EDIFICIO HISTÓRICO – SIGLO XIX<br />
CLAVE CONCEPTO U CANTIDAD P. U. IMPORTE<br />
1<br />
CIMENTACION<br />
Losa p<strong>la</strong>ncha cim<strong>en</strong>tación 10- 12 cm concreto ref. m² 50.00 $ 363.29 $ 18,164.50<br />
2 Preparación <strong>de</strong> terr<strong>en</strong>o p/subrasante incl. Desmonte,<br />
SUPERESTRUCTURA<br />
m² 50.00 $ 61.36 $ 3,068.00<br />
3 Losa semivigueta-bovedil<strong>la</strong> y concreto 17 - 19 cm m² 55.00 $ 213.42 $ 11,738.10<br />
4 Muro block <strong>de</strong> concreto 15 cm incl. Castillos ahogados m² 61.40 $ 153.45 $ 9,421.83<br />
5 Da<strong>la</strong> 12 x 20 cm c/ refuerzo 12 x 20-4, electrosoldado<br />
CUBIERTA EXTERIOR<br />
ml 18.00 $ 124.94 $ 2,248.92<br />
6 Puerta metálica económica 75 x 2.14 pza 1.00 $ 702.59 $<br />
702.59<br />
7 Ap<strong>la</strong>nado pulido 2 cm c/mortero-cem<strong>en</strong>to-ar<strong>en</strong>a 1:2 y<br />
pintura<br />
m²<br />
61.40 $ 122.24 $ 7,505.54<br />
8 Impermeabilización techo 4 capas <strong>de</strong> felpa fibra <strong>de</strong><br />
vidrio c/asfalto<br />
m² 55.00 $ 66.64 $ 3,665.20<br />
9 Chaf<strong>la</strong>n <strong>de</strong> azotea 10 x 10 cm ml 12.00 $ 39.51 $<br />
474.12<br />
10 V<strong>en</strong>tana 0.60 x 0.40 m aluminio<br />
CONSTRUCCION INTERIOR<br />
pza 4.00 $ 440.50 $ 1,762.00<br />
11 Ap<strong>la</strong>nado pulido 1.5 cm. mortero cem-ar<strong>en</strong>a 1:4 m² 61.40 $ 43.92 $ 2,696.69<br />
12 Pintura 2 manos+sel<strong>la</strong>dos s/ap<strong>la</strong>nado. m² 61.40 $ 33.99 $ 2,086.99<br />
13 P<strong>la</strong>fón c/mortero y pintura<br />
SISTEMA MECANICO<br />
m² 55.00 $ 54.59 $ 3,002.45<br />
14 Bajada pluvial fo.fo. 10 cm.<br />
SISTEMA ELECTRICO<br />
ml 8.73 $ 62.49 $<br />
545.54<br />
15 Salida porta-lámpara soquet iluminación salida 2.00 $ 259.94 $<br />
519.88<br />
16 Interruptor pared 1 @ 93 m². m² 50.00 $ 5.43 $<br />
271.50<br />
17 Salida contacto doble salida 4.00 $ 225.61 $<br />
902.44<br />
18 Acometida eléctrica c/interruptor <strong>de</strong> fusibles.<br />
CONDICIONES GENERALES<br />
lote 1.00 $ 548.41 $<br />
548.41<br />
19 Proyectos Arquitectónicos e Ing<strong>en</strong>ierías, Superv. % 1.00 $ 672.84 $<br />
672.84<br />
20 Lic<strong>en</strong>cia edif. resi<strong>de</strong>ncial, alineami<strong>en</strong>to., # of. m² 50.00 $ 64.16 $ 3,208.00<br />
21 Conceptos y vol. obra no-previsto.<br />
ESPECIALES<br />
% 1.00 $ 672.84 $<br />
672.84<br />
22 Limpieza durante y al final <strong>de</strong> obra. m² 50.00 $ 15.20 $<br />
760.00<br />
Este tipo <strong>de</strong> integración <strong>de</strong> costos por metro cuadrado <strong>de</strong> construcción no se realiza <strong>en</strong><br />
función <strong>de</strong> áreas reales, consi<strong>de</strong>rando solo una parte proporcional y aplicando los<br />
conceptos que <strong>en</strong> esta se pue<strong>de</strong>n incluir.<br />
Los precios utilizados correspon<strong>de</strong>n a elem<strong>en</strong>tos formales que cumpl<strong>en</strong> funciones simi<strong>la</strong>res<br />
a los consi<strong>de</strong>rados <strong>en</strong> el análisis previo, sin embargo no se consi<strong>de</strong>ra el hecho <strong>de</strong> que<br />
muchos <strong>de</strong> los materiales constructivos no son <strong>de</strong> fácil obt<strong>en</strong>ción o el costo <strong>de</strong> una mano <strong>de</strong><br />
obra especializada para <strong>la</strong> ejecución <strong>de</strong> los trabajos.<br />
Subtotal $ 74,638.38<br />
Nota: Fu<strong>en</strong>te <strong>de</strong> informacion BIMSA Costos <strong>de</strong> Construcción Indirectos 35% $ 100,761.81<br />
Factor interciudad<br />
0.939 $ 94,615.34<br />
Area consi<strong>de</strong>rada m² 50.00<br />
Costo por m² $ 1,892.00
La difer<strong>en</strong>cia g<strong>en</strong>erada <strong>en</strong>tre ambos análisis es <strong>de</strong>l 53%, lo que implica que al realizar un<br />
análisis más completo y <strong>en</strong>focado a <strong>la</strong>s partidas características <strong>de</strong>l inmueble histórico, se<br />
obti<strong>en</strong>e el doble <strong>de</strong> valor que al estudiarlo <strong>en</strong> función <strong>de</strong> precios paramétricos simples.<br />
La difer<strong>en</strong>cia m<strong>en</strong>cionada pue<strong>de</strong> expresarse gráficam<strong>en</strong>te <strong>de</strong> <strong>la</strong> sigui<strong>en</strong>te forma:<br />
5000<br />
4000<br />
3000<br />
2000<br />
1000<br />
0<br />
valores<br />
Análisis 2<br />
Análisis 2 análisis 1<br />
análisis 1<br />
La utilización <strong>de</strong> precios unitarios más bajos <strong>en</strong> <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l valor físico o directo reduce<br />
el peso <strong>de</strong> <strong>la</strong> construcción <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l monto total, aum<strong>en</strong>tando <strong>la</strong> importancia <strong>de</strong>l valor <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
tierra y arrojando un valor <strong>de</strong> asegurami<strong>en</strong>to m<strong>en</strong>or hasta <strong>en</strong> un 26 %.<br />
5000<br />
4000<br />
3000<br />
2000<br />
1000<br />
0<br />
valores<br />
Análisis 2<br />
Análisis 2 análisis 1<br />
análisis 1
61%<br />
45%<br />
terr<strong>en</strong>o construcción<br />
terr<strong>en</strong>o construcción<br />
55%<br />
39%<br />
Precio Unitario Analizado Precio Unitario Paramétrico<br />
(Costos <strong>de</strong> Reproducción) (Costos Equival<strong>en</strong>tes)
AVALUO POR RENTABILIDAD.<br />
Los resultados <strong>de</strong> este tipo <strong>de</strong> avalúo reflejan el pot<strong>en</strong>cial <strong>en</strong> cuanto a r<strong>en</strong>tas, <strong>de</strong>l edificio <strong>en</strong><br />
el estado actual, consi<strong>de</strong>rando los posibles usos que pudieran asignarse a los difer<strong>en</strong>tes<br />
espacios. El complem<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l avalúo físico con un avalúo por r<strong>en</strong>tabilidad y <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong><br />
un valor comercial, proporcionan una refer<strong>en</strong>cia a<strong>de</strong>cuada para su manejo <strong>en</strong> operaciones<br />
<strong>de</strong> compra – v<strong>en</strong>ta, préstamo hipotecario, dación <strong>en</strong> pago, etc.<br />
Consi<strong>de</strong>rando que los apartados I al V, serían simi<strong>la</strong>res al anterior, solo se pres<strong>en</strong>tan <strong>la</strong>s<br />
modificaciones que se darían a partir <strong>de</strong>l apartado <strong>de</strong> Consi<strong>de</strong>raciones Previas al Avalúo.<br />
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.<br />
La zona <strong>en</strong> que se ubica el inmueble <strong>en</strong> estudio cu<strong>en</strong>ta con un uso <strong>de</strong> suelo mixto, marcado<br />
como predominantem<strong>en</strong>te habitacional y comercial <strong>de</strong> acuerdo al Programa Parcial <strong>de</strong>l<br />
C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, localizándose a cuatro cuadras <strong>de</strong> <strong>la</strong> Catedral y a<br />
tres cuadras <strong>de</strong>l zócalo <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad, <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>,<br />
consi<strong>de</strong>rado como zona monum<strong>en</strong>tal por medio <strong>de</strong> <strong>de</strong>creto presi<strong>de</strong>ncial <strong>de</strong>l año <strong>de</strong> 1977 276 .<br />
En el <strong>en</strong>torno se localizan <strong>inmuebles</strong> simi<strong>la</strong>res al estudiado, observándose <strong>en</strong> <strong>la</strong> zona una<br />
escasa oferta <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> simi<strong>la</strong>res y terr<strong>en</strong>os <strong>en</strong> v<strong>en</strong>ta, predominando <strong>la</strong> r<strong>en</strong>ta.<br />
El inmueble data aproximadam<strong>en</strong>te <strong>de</strong>l siglo XVII, pres<strong>en</strong>tando varias etapas constructivas<br />
posteriores e interv<strong>en</strong>ciones <strong>de</strong> remo<strong>de</strong><strong>la</strong>ción o adaptación <strong>de</strong> espacios para usos<br />
difer<strong>en</strong>tes a los originales. De acuerdo a lo observado, se pue<strong>de</strong> consi<strong>de</strong>rar el cambio <strong>de</strong><br />
elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> rig al) por piso d to<br />
(característico <strong>de</strong> l omo última int<br />
El edificio pue o um<strong>en</strong> Histó ecido<br />
ara este tipo <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> <strong>en</strong> los artículos 35 y 36, capítulo III, <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong><br />
onum<strong>en</strong>tos y Zonas Arqueológicos, artísticos e Históricos, así como por ubicarse <strong>en</strong> una<br />
ona <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos, conforme a los artículos 37 y 41, capítulo IV <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma<br />
y 277 piso <strong>de</strong> <strong>la</strong>drillo (probable o in e mosaico hidráulico <strong>de</strong> cem<strong>en</strong><br />
a transición siglo XIX - XX) c erv<strong>en</strong>ción integral realizada.<br />
<strong>de</strong> ser consi<strong>de</strong>rado como M n to rico <strong>de</strong> acuerdo a lo establ<br />
p<br />
M<br />
Z<br />
le .<br />
Es<br />
importante <strong>de</strong>stacar que <strong>en</strong> años reci<strong>en</strong>tes se realizó <strong>la</strong> a<strong>de</strong>cuación <strong>de</strong> una parte <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
p<strong>la</strong>nta<br />
baja <strong>de</strong> <strong>la</strong> casa para su utilización comercial, sin embargo, esta interv<strong>en</strong>ción no<br />
pue<strong>de</strong><br />
consi<strong>de</strong>rarse como remo<strong>de</strong><strong>la</strong>ción total puesto que solo abarca una parte <strong>de</strong>l área<br />
construida.<br />
Se<br />
consi<strong>de</strong>ra que <strong>en</strong> el uso actual <strong>de</strong>l inmueble (Comercio y Bo<strong>de</strong>gas), este se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra<br />
subutilizado,<br />
<strong>de</strong> acuerdo al pot<strong>en</strong>cial <strong>de</strong> <strong>la</strong> zona, <strong>en</strong> virtud <strong>de</strong> su cercanía con el primer<br />
cuadro<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad. Lo anterior constituye un elem<strong>en</strong>to importante <strong>de</strong> juicio, tomando <strong>en</strong><br />
cu<strong>en</strong>ta<br />
que el uso asignado será el que <strong>de</strong>termine <strong>la</strong> mayor r<strong>en</strong>tabilidad <strong>de</strong>l edificio y un<br />
valor<br />
más acor<strong>de</strong> con <strong>la</strong>s actuales condiciones económicas.<br />
Es<br />
necesario efectuar un estudio profundo <strong>de</strong>l inmueble, <strong>de</strong> su <strong>en</strong>torno, <strong>de</strong> los costos <strong>de</strong><br />
construcción<br />
necesarios para su reposición y <strong>de</strong> <strong>la</strong>s r<strong>en</strong>tas aplicables al caso, <strong>de</strong> acuerdo a<br />
los<br />
indicadores investigados <strong>en</strong> ese s<strong>en</strong>tido, para así realizar una valuación a<strong>de</strong>cuada que<br />
permita<br />
<strong>de</strong>terminar el valor <strong>de</strong>l edificio <strong>en</strong> función <strong>de</strong> su r<strong>en</strong>tabilidad, consi<strong>de</strong>rando solo <strong>la</strong>s<br />
276<br />
IBID<br />
27<br />
19.<br />
7 INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGIA E HISTORIA, Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>sobre</strong> Monum<strong>en</strong>tos….., P.
mejoras indisp<strong>en</strong>sables que se <strong>de</strong>b<strong>en</strong> realizar. Estos estudios, serán pres<strong>en</strong>tados <strong>en</strong> los<br />
anexos correspondi<strong>en</strong>tes.<br />
• Anexo I. Levantami<strong>en</strong>to Fotográfico<br />
• Anexo II. Análisis <strong>de</strong> costo por metro cuadrado <strong>de</strong> construcción.<br />
La obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> un valor por r<strong>en</strong>tabilidad estará <strong>en</strong> función <strong>de</strong> los montos <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas<br />
obt<strong>en</strong>idos <strong>en</strong> investigación <strong>de</strong> mercado, consi<strong>de</strong>rando un uso<br />
pot<strong>en</strong>cial sin llegar a <strong>la</strong><br />
realización <strong>de</strong> un proyecto <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je. Este valor, manejado a<strong>de</strong>cuadam<strong>en</strong>te pue<strong>de</strong><br />
acercarse mucho al obt<strong>en</strong>ido <strong>de</strong> manera directa, consi<strong>de</strong>rando que g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te<br />
<strong>sobre</strong>pasara a los valores comerciales, si<strong>en</strong>do una opción a<strong>de</strong>cuada para <strong>de</strong>terminadas<br />
operaciones<br />
financieras o <strong>de</strong> tras<strong>la</strong>do <strong>de</strong> dominio.<br />
Por<br />
lo anterior <strong>la</strong> investigación se c<strong>en</strong>tró <strong>en</strong> <strong>inmuebles</strong> que <strong>en</strong> cuanto a dim<strong>en</strong>siones, tipo,<br />
calidad y ubicación puedan compararse al estudiado.<br />
Los criterios y procedimi<strong>en</strong>tos utilizados son los sigui<strong>en</strong>tes:<br />
VII. INVESTIGACION DE MERCADO.<br />
No. Ubicación<br />
1<br />
2<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
6<br />
7<br />
Sup.<br />
Const.<br />
Método físico o directo<br />
Método por capitalización <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas<br />
Método comparativo <strong>de</strong> mercado<br />
Precio $/m² Precio total $<br />
INMUEBLES EN VENTA<br />
Uso <strong>de</strong><br />
suelo<br />
Fu<strong>en</strong>te <strong>de</strong><br />
información<br />
Observaciones.<br />
Calle 7 Poni<strong>en</strong>te Nº 508, Col.<br />
Sr. Jorge Cebada, Inmueble<br />
ubicado <strong>en</strong><br />
367.00 2,316.08 850,000.00 MIXTO<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>,Pue Tel.244-12-18 C<strong>en</strong>tro Histórico<br />
Av. 5 Poni<strong>en</strong>te Nº 332, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
1,100.00 1,363.64<br />
1,500,000.00<br />
MIXTO<br />
Lic. Agustin Bustos,<br />
Tel. 232-78-59<br />
Inmueble ubicado<br />
<strong>en</strong><br />
C<strong>en</strong>tro Histórico<br />
INMUEBLES EN RENTA<br />
Av.<br />
Reforma Nº 536, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
1,761.00 17.04 30,000.00 MIXTO<br />
Inmueble ubicado <strong>en</strong><br />
Srita. Silvia Hernán<strong>de</strong>z,<br />
C<strong>en</strong>tro Histórico,<br />
se<br />
Tel. 240-50-50<br />
r<strong>en</strong>ta todo<br />
Departam<strong>en</strong>tos<br />
<strong>en</strong><br />
Av. 5 Poni<strong>en</strong>te Nº 134, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
54.00 25.93 1,400.00 MIXTO<br />
Sra. Luz Mª. Matínez, r<strong>en</strong>ta, ubicados<br />
<strong>en</strong><br />
Tel. 243-63-10 cercanía re<strong>la</strong>tiva<br />
al<br />
inmueble <strong>en</strong> estudio<br />
Calle 7 Poni<strong>en</strong>te Nº 112, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>,Pue<br />
42.00 25.00 1,050.00 MIXTO<br />
<strong>de</strong>spacho <strong>en</strong> P.A.<br />
Dra. Luz <strong>de</strong>l Carm<strong>en</strong>,<br />
ubicado <strong>en</strong> el C<strong>en</strong>tro<br />
Tel. 243-22-14<br />
Histórico.<br />
Calle 15 sur Nº 1106, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
800.00 31.25 25,000.00 MIXTO<br />
Inmueble propio<br />
para<br />
Sra. García.<br />
oficinas se r<strong>en</strong>ta<br />
todo o<br />
Tel. 243-46-11<br />
<strong>en</strong> partes<br />
Calle 7 Poni<strong>en</strong>te Esq. 5 Sur,<br />
Col. C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
200.00 60.00 12,000.00 MIXTO<br />
Sr. Enrique García. local ubicado<br />
<strong>en</strong> C<strong>en</strong>tro<br />
Tel. 237-75-85 Histórico<br />
Calle 5 Poni<strong>en</strong>te 313, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>,Pue.<br />
50.00 50.00 2,500.00 MIXTO<br />
Srita. Gabrie<strong>la</strong>. <strong>de</strong>spacho ubicado<br />
<strong>en</strong><br />
Tel. 243-50-30 C<strong>en</strong>tro Histórico<br />
Calle 7 poni<strong>en</strong>te 701, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
40.00 81.25 3,250.00 MIXTO<br />
GYDSA.<br />
Tel. 246-55-50<br />
Local ubicado<br />
<strong>en</strong> C<strong>en</strong>tro<br />
Histórico<br />
De acuerdo a <strong>la</strong> investigación <strong>de</strong> mercado realizada se <strong>en</strong>contraron valores por metro cuadrado<br />
<strong>en</strong> r<strong>en</strong>ta que fluctúan <strong>en</strong>tre los $17.04 y los $81.25, difer<strong>en</strong>ciándose por su ubicación, función e<br />
incluso acabados.<br />
uerdo a lo anterior, se utilizaron los sigui<strong>en</strong>tes valores: $81.25/m 2 para local con bo<strong>de</strong>ga,<br />
/m 2 De ac<br />
$60.00/m para<br />
uno <strong>de</strong> los tipos <strong>de</strong> construcción r<strong>en</strong>table observados.<br />
2 para local sin bo<strong>de</strong>ga, $50.00/m 2 para oficinas <strong>en</strong> p<strong>la</strong>nta baja y $31.25<br />
oficinas <strong>en</strong> p<strong>la</strong>nta alta. Los valores manejados correspon<strong>de</strong>n a <strong>inmuebles</strong> comparables a cada
VIII. VALOR FISICO O DIRECTO.<br />
El<br />
avalúo por r<strong>en</strong>tabilidad, se realiza como parte <strong>de</strong> un trabajo integral que incluye también<br />
<strong>la</strong> realización <strong>de</strong> un análisis para obt<strong>en</strong>er el valor físico o directo <strong>de</strong>l inmueble, con <strong>la</strong><br />
int<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> establecer comparativos que <strong>de</strong>termin<strong>en</strong> cual es el valor a<strong>de</strong>cuado para el<br />
edificio.<br />
En este caso, es importante seña<strong>la</strong>r que el valor físico obt<strong>en</strong>ido <strong>en</strong> el avalúo para<br />
asegurami<strong>en</strong>to (Pag. 125), es el mismo que se utiliza para ser complem<strong>en</strong>tado por los otros<br />
dos análisis. Dicho valor lleva implícita <strong>la</strong> utilización<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> investigación <strong>de</strong> mercado <strong>de</strong><br />
terr<strong>en</strong>os <strong>en</strong> el C<strong>en</strong>tro Histórico.<br />
IX.<br />
AVALUO POR CAPITALIZACION DE RENTA.
TIPO SUPERFICIE<br />
RENTA<br />
UNITARIA<br />
TOTAL<br />
Local 1 16.60 x 60.00 996.00<br />
Local 2 12.37 x 60.00 742.20<br />
Local 3<br />
13.88 x 60.00 832.80<br />
Local 4 c/bo<strong>de</strong>ga 48.48 x 81.25 3,939.00<br />
Local 5 c/bo<strong>de</strong>ga y oficina 115.01 x 81.25 9,344.56<br />
Despacho 1 24.00 x 50.00 1,200.00<br />
Despacho 2 25.44 x 50.00 1,272.00<br />
Despacho<br />
3 23.09 x 50.00 1,154.50<br />
Despacho 4 17.89 x 50.00 894.50<br />
Despacho 5 16.27 x 50.00 813.50<br />
Despacho 6 P.A. 72.04 x 31.25 2,251.25<br />
Despacho 7 P.A. 34.65 x 31.25 1,082. 81<br />
Despacho<br />
8 P.A.<br />
33.01 x 31.25 1,031.56<br />
Despacho<br />
9 P.A. 133.77 x 31.25 4,180.31<br />
Despacho<br />
10 P.A. 24.80 x 31.25 775.00<br />
Despacho 11 P.A.<br />
20.50 x 31.25 640.63<br />
Despacho<br />
12 P.A.<br />
16.56 x 31.25 517.50<br />
Despacho<br />
13 P.A. 46.75 x 31.25 1,460.94<br />
Área<br />
dañada no r<strong>en</strong>table 107.11 x 0.00 0.00<br />
R<strong>en</strong>ta Bruta Total M<strong>en</strong>sual 33,129.06<br />
Deducciones m<strong>en</strong>suales: 30 % 9,938.72<br />
R<strong>en</strong>ta Neta M<strong>en</strong>sual 23,190.34<br />
R<strong>en</strong>ta Neta Anual 278,284.10<br />
Capitalizando el producto liquido<br />
anual al 8.00 % : 3,478,551.30<br />
OBSERVACIONES.<br />
Los precios unitarios <strong>de</strong> r<strong>en</strong>ta utilizados son los obt<strong>en</strong>idos para el tipo <strong>de</strong> construcción<br />
estudiada, <strong>de</strong> acuerdo a una investigación <strong>de</strong> mercado que compr<strong>en</strong>dió locales comerciales<br />
y oficinas; estos usos son los que <strong>de</strong> acuerdo a lo observado podrían ser aplicables al<br />
inmueble, <strong>en</strong> <strong>sus</strong> condiciones actuales, con un mínimo <strong>de</strong> inversión.<br />
El resultado <strong>de</strong> aplicar r<strong>en</strong>tas difer<strong>en</strong>ciadas por espacios pue<strong>de</strong> ubicarse hasta un 35%<br />
arriba <strong>de</strong>l mismo análisis realizado <strong>de</strong>s<strong>de</strong> <strong>la</strong> visión <strong>de</strong> <strong>la</strong>s áreas r<strong>en</strong>tables por niveles,<br />
aplicando r<strong>en</strong>tas correspondi<strong>en</strong>tes a los mismos.
TIPO SUPERFICIE<br />
RENTA<br />
UNITARIA<br />
TOTAL<br />
Área r<strong>en</strong>table P.B. 313.03 x 31.25 9,782.19<br />
Área r<strong>en</strong>table P.A. 489.19 x 25.00 12,229.75<br />
Área dañada no r<strong>en</strong>table 107.11 x 0.00 0.00<br />
R<strong>en</strong>ta Bruta Total M<strong>en</strong>sual 22,011.94<br />
Deducciones m<strong>en</strong>suales: 30 % 6,603.58<br />
R<strong>en</strong>ta Neta M<strong>en</strong>sual 15,408.36<br />
R<strong>en</strong>ta Neta Anual 184,900.30<br />
Capitalizando el producto liquido<br />
anual al 8.00 % : 2,311,253.70<br />
Del mismo modo, el resultado obt<strong>en</strong>ido pue<strong>de</strong> estar hasta un 59% <strong>de</strong>l análisis como edificio<br />
total <strong>en</strong> r<strong>en</strong>ta, comparado con un inmueble <strong>de</strong>l mismo tipo.<br />
TIPO SUPERFICIE<br />
RENTA<br />
UNITARIA<br />
TOTAL<br />
Área r<strong>en</strong>table total 802.22 x 17.04 13,669.83<br />
Área dañada no r<strong>en</strong>table 107.11 x 0.00 0.00<br />
R<strong>en</strong>ta Bruta Total M<strong>en</strong>sual 13,669.83<br />
Deducciones m<strong>en</strong>suales: 30 % 4,100.95<br />
R<strong>en</strong>ta Neta M<strong>en</strong>sual 9,568.88<br />
R<strong>en</strong>ta Neta Anual 114,826.57<br />
Capitalizando el producto liquido<br />
anual al 8.00 % : 1,435,332.15<br />
X.<br />
VALOR DE MERCADO.<br />
ara <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l valor <strong>de</strong> mercado se consi<strong>de</strong>ra el precio unitario <strong>de</strong> <strong>la</strong> investigación Nº<br />
, <strong>de</strong> $2,316.08 / m 2 , que se aplica a los 1,209.98 m 2 P<br />
1<br />
<strong>de</strong> construcción, que incluy<strong>en</strong> áreas<br />
r<strong>en</strong>tables,<br />
áreas comunes y circu<strong>la</strong>ciones.<br />
XI. RESUMEN.<br />
rcado = $2,316.08 / m 2 x 1,209.98 m 2 Valor <strong>de</strong> me<br />
= $ 2,802,410.48<br />
• VALOR FISICO DIRECTO (ACTUAL) $ 5,839,132.25<br />
• VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS (ACTUAL)<br />
• VALOR COMERCIAL (ACTUAL)<br />
XII. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.<br />
$ 3,478,551.30<br />
$ 2,802,410.48
<strong>de</strong>l proyecto pres<strong>en</strong>tado, <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l tiempo y los términos establecidos por <strong>la</strong> institución que<br />
proporcione el financiami<strong>en</strong>to.<br />
Consi<strong>de</strong>rando que los apartados I al V, serían simi<strong>la</strong>res al anterior, solo se pres<strong>en</strong>tan <strong>la</strong>s<br />
modificaciones que se darían a partir <strong>de</strong>l apartado <strong>de</strong> Consi<strong>de</strong>raciones Previas al Avalúo.<br />
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.<br />
La zona <strong>en</strong> que se ubica el inmueble <strong>en</strong> estudio cu<strong>en</strong>ta con un uso <strong>de</strong> suelo mixto, marcado<br />
como predominantem<strong>en</strong>te habitacional y comercial <strong>de</strong> acuerdo al Programa Parcial <strong>de</strong>l<br />
C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, localizándose a cuatro cuadras <strong>de</strong> <strong>la</strong> Catedral y a<br />
tres cuadras <strong>de</strong>l zócalo <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad, <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>,<br />
consi<strong>de</strong>rado como zona monum<strong>en</strong>tal por medio <strong>de</strong> <strong>de</strong>creto presi<strong>de</strong>ncial <strong>de</strong>l año <strong>de</strong> 1977.<br />
En el <strong>en</strong>torno se localizan <strong>inmuebles</strong> simi<strong>la</strong>res al estudiado, observándose <strong>en</strong> <strong>la</strong> zona una<br />
escasa oferta <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> simi<strong>la</strong>res y terr<strong>en</strong>os <strong>en</strong> v<strong>en</strong>ta, predominando <strong>la</strong> r<strong>en</strong>ta.<br />
El inmueble data aproximadam<strong>en</strong>te <strong>de</strong>l siglo XVII, pres<strong>en</strong>tando varias etapas constructivas<br />
posteriores e interv<strong>en</strong>ciones <strong>de</strong> remo<strong>de</strong><strong>la</strong>ción o adaptación <strong>de</strong> espacios para usos<br />
difer<strong>en</strong>tes a los originales. De acuerdo a lo observado, se pue<strong>de</strong> consi<strong>de</strong>rar el cambio <strong>de</strong><br />
elem<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> piso <strong>de</strong> <strong>la</strong>drillo (probable original) por piso <strong>de</strong> mosaico hidráulico <strong>de</strong> cem<strong>en</strong>to<br />
(característico <strong>de</strong> <strong>la</strong> transición siglo XIX - XX) como última interv<strong>en</strong>ción integral realizada.<br />
El edificio pue<strong>de</strong> ser consi<strong>de</strong>rado como Monum<strong>en</strong>to Histórico <strong>de</strong> acuerdo a lo establecido<br />
para este tipo <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> <strong>en</strong> los artículos 35 y 36, capítulo III, <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong><br />
Monum<strong>en</strong>tos y Zonas Arqueológicos, artísticos e Históricos, así como por ubicarse <strong>en</strong> una<br />
Zona <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos, conforme a los artículos 37 y 41, capítulo IV <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma<br />
ley.<br />
Es importante <strong>de</strong>stacar que <strong>en</strong> años reci<strong>en</strong>tes se realizó <strong>la</strong> a<strong>de</strong>cuación <strong>de</strong> una parte <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
p<strong>la</strong>nta baja <strong>de</strong> <strong>la</strong> casa para su utilización comercial, sin embargo, esta interv<strong>en</strong>ción no<br />
pue<strong>de</strong> consi<strong>de</strong>rarse como remo<strong>de</strong><strong>la</strong>ción total puesto que solo abarca una parte <strong>de</strong>l área<br />
construida.<br />
Se consi<strong>de</strong>ra que <strong>en</strong> el uso actual <strong>de</strong>l inmueble (Comercio y Bo<strong>de</strong>gas), este se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra<br />
subutilizado, <strong>de</strong> acuerdo al pot<strong>en</strong>cial <strong>de</strong> <strong>la</strong> zona, <strong>en</strong> virtud <strong>de</strong> su cercanía con el primer<br />
cuadro <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad. Lo anterior constituye un elem<strong>en</strong>to importante <strong>de</strong> juicio, tomando <strong>en</strong><br />
cu<strong>en</strong>ta que el uso asignado <strong>en</strong> el proyecto <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je será el que <strong>de</strong>termine <strong>la</strong> mayor<br />
r<strong>en</strong>tabilidad <strong>de</strong>l edificio, una posibilidad completa <strong>de</strong> utilización, facilida<strong>de</strong>s para su<br />
conservación y un valor más acor<strong>de</strong> con <strong>la</strong>s actuales condiciones económicas.<br />
Es necesario efectuar un estudio profundo <strong>de</strong>l inmueble, <strong>de</strong> su <strong>en</strong>torno, y <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
posibilida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo que ti<strong>en</strong>e, con el fin <strong>de</strong> integrar una propuesta acor<strong>de</strong> al<br />
pot<strong>en</strong>cial observado. Se tomara para el pres<strong>en</strong>te análisis el proyecto <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je o nuevo<br />
uso adaptativo realizado por un arquitecto restaurador, con el fin <strong>de</strong> integrar un trabajo<br />
interdisciplinario que refleje el valor <strong>de</strong>l edificio como inmueble histórico y como unidad<br />
productiva.
VII. DESCRIPCION GENERAL DEL PROYECTO.<br />
USO PROPUESTO: Consi<strong>de</strong>rando que el uso original <strong>de</strong>l edificio<br />
fue el <strong>de</strong> vivi<strong>en</strong>da unifamiliar con accesorias<br />
<strong>de</strong>stinadas al comercio, se propone retomar <strong>la</strong><br />
es<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> <strong>la</strong> vocación <strong>de</strong>l inmueble pero bajo<br />
un concepto multifamiliar.<br />
Lo anterior se realiza <strong>en</strong> virtud <strong>de</strong> que los<br />
espacios exist<strong>en</strong>tes ya no brindan satisfactores<br />
a<strong>de</strong>cuados al concepto <strong>de</strong> <strong>la</strong> vivi<strong>en</strong>da<br />
contemporánea, in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te <strong>de</strong> que el<br />
costo <strong>de</strong>l mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to como vivi<strong>en</strong>da<br />
unifamiliar resulta <strong>de</strong>masiado alto, lo que no<br />
suce<strong>de</strong> si este costo se prorratea <strong>en</strong>tre varios<br />
propietarios o inquilinos.<br />
Así, se propone <strong>la</strong> división <strong>de</strong>l inmueble<br />
previam<strong>en</strong>te restaurado <strong>en</strong> 7 locales<br />
comerciales <strong>en</strong> p<strong>la</strong>nta baja, un <strong>de</strong>partam<strong>en</strong>to<br />
<strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>do <strong>en</strong> dos niveles, y tres<br />
<strong>de</strong>partam<strong>en</strong>tos <strong>en</strong> p<strong>la</strong>nta alta.<br />
DESCRIPCION DEL EDIFICIO<br />
DESPUÉS DE INTERVENCION: El edificio se mant<strong>en</strong>drá apegado al aspecto<br />
que ti<strong>en</strong>e actualm<strong>en</strong>te, proponiéndose acciones<br />
reversibles para llevarlo al nuevo uso<br />
propuesto.<br />
En fachada no habrá cambios notables,<br />
ubicándose <strong>en</strong> p<strong>la</strong>nta baja tres locales s<strong>en</strong>cillos<br />
y dos que contaran con un área <strong>de</strong> bo<strong>de</strong>ga o<br />
almacén, y baño.<br />
En el interior se ubicaran <strong>en</strong> p<strong>la</strong>nta baja dos<br />
locales comerciales dobles con baño, uno <strong>de</strong><br />
los cuales contara con área <strong>de</strong> bo<strong>de</strong>ga.<br />
En los espacios ubicados <strong>en</strong> <strong>la</strong> parte posterior<br />
<strong>de</strong>l inmueble, correspondi<strong>en</strong>te al segundo<br />
patio, se ubicara un <strong>de</strong>partam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>do<br />
<strong>en</strong> dos niveles, con <strong>la</strong> sigui<strong>en</strong>te distribución:<br />
Estancia, comedor, cocina, baño completo y<br />
área <strong>de</strong> estacionami<strong>en</strong>to para un auto <strong>en</strong> p<strong>la</strong>nta<br />
baja; sa<strong>la</strong> <strong>de</strong> estar, tres recámaras y baño<br />
completo <strong>en</strong> p<strong>la</strong>nta alta.<br />
En <strong>la</strong> parte correspondi<strong>en</strong>te al primer patio, <strong>en</strong><br />
p<strong>la</strong>nta alta, se ubicaran dos <strong>de</strong>partam<strong>en</strong>tos con<br />
acceso por <strong>la</strong> escalera principal, mi<strong>en</strong>tras que<br />
<strong>en</strong> el segundo patio se ubicará un tercer<br />
<strong>de</strong>partam<strong>en</strong>to con acceso por <strong>la</strong> escalera<br />
secundaria.<br />
Los tres <strong>de</strong>partam<strong>en</strong>tos contarán con <strong>la</strong><br />
sigui<strong>en</strong>te distribución: Estancia, comedor,<br />
cocina, dos recámaras y baño completo.
Cada uno <strong>de</strong> estos tres <strong>de</strong>partam<strong>en</strong>tos contará<br />
con un cajón <strong>de</strong> estacionami<strong>en</strong>to ubicado <strong>en</strong> el<br />
área <strong>de</strong> primer patio y unión con el segundo<br />
patio; <strong>la</strong>s áreas <strong>de</strong> <strong>la</strong>vado se localizarán <strong>en</strong><br />
azotea.
PROYECTO REALIZADO POR EL ARQ. JUAN MANUEL MARQUEZ MURAD,<br />
UTILIZADO COMO EJEMPLO PARA ANÁLISIS VALUATORIO.
PROYECTO REALIZADO POR EL ARQ. JUAN MANUEL MARQUEZ MURAD,<br />
UTILIZADO COMO EJEMPLO PARA ANÁLISIS VALUATORIO.<br />
TIPOS DE CONSTRUCCION<br />
RESULTANTES: Tipo 1. De bu<strong>en</strong>a calidad <strong>en</strong> locales<br />
comerciales <strong>de</strong> p<strong>la</strong>nta baja.<br />
Tipo 2. De bu<strong>en</strong>a calidad <strong>en</strong> <strong>de</strong>partam<strong>en</strong>tos <strong>de</strong><br />
tipo medio <strong>en</strong> p<strong>la</strong>nta baja y p<strong>la</strong>nta alta.<br />
UNIDADES RENTABLES: De acuerdo al proyecto <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je pue<strong>de</strong>n<br />
obt<strong>en</strong>erse <strong>la</strong>s sigui<strong>en</strong>tes unida<strong>de</strong>s r<strong>en</strong>tables<br />
con <strong>sus</strong> correspondi<strong>en</strong>tes superficies:<br />
VIII. VALOR FISICO O DIRECTO.<br />
Local 1(con bo<strong>de</strong>ga) 48.48 m 2<br />
Local 2(con bo<strong>de</strong>ga) 59.59 m 2<br />
Local 3 55.42 m 2<br />
Local 4(con bo<strong>de</strong>ga) 72.53 m 2<br />
Local 5 13.88 m 2<br />
Local 6 12.37 m 2<br />
Local 7 16.16 m 2<br />
Departam<strong>en</strong>to 1(2 niveles) 133.77 m 2<br />
Departam<strong>en</strong>to 2(1 nivel) 95.67 m 2<br />
Departam<strong>en</strong>to 3(1 nivel) 112.96 m 2<br />
Departam<strong>en</strong>to 4(1 nivel) 128.40 m 2<br />
A<strong>de</strong>más <strong>de</strong> estas superficies, se obti<strong>en</strong><strong>en</strong><br />
170.64 m 2 <strong>de</strong> áreas comunes o <strong>de</strong> circu<strong>la</strong>ción,<br />
mismas que quedaran fuera <strong>de</strong>l análisis por no<br />
contarse con un régim<strong>en</strong> condominio que<br />
proporcione una división proporcional <strong>de</strong> dichos<br />
espacios.<br />
El avalúo como proyecto <strong>de</strong> inversión, se realiza como parte <strong>de</strong> un trabajo integral que<br />
incluye también <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> un análisis para obt<strong>en</strong>er el valor físico o directo <strong>de</strong>l<br />
inmueble, con <strong>la</strong> int<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> establecer comparativos que <strong>de</strong>termin<strong>en</strong> cual es el valor<br />
a<strong>de</strong>cuado para el edificio.<br />
En este caso, es importante seña<strong>la</strong>r que el valor físico obt<strong>en</strong>ido <strong>en</strong> el avalúo para<br />
asegurami<strong>en</strong>to (Pag. 125), es el mismo que se utiliza para ser complem<strong>en</strong>tado por los otros<br />
dos análisis. Dicho valor lleva implícita <strong>la</strong> utilización <strong>de</strong> <strong>la</strong> investigación <strong>de</strong> mercado <strong>de</strong><br />
terr<strong>en</strong>os <strong>en</strong> el C<strong>en</strong>tro Histórico.
IX. INVESTIGACION DE MERCADO.<br />
Consi<strong>de</strong>rando que el inmueble se valúa condicionado a una interv<strong>en</strong>ción que <strong>de</strong>berá <strong>de</strong>jarlo<br />
<strong>en</strong> condiciones simi<strong>la</strong>res a <strong>la</strong>s <strong>de</strong> un inmueble contemporáneo o lo más aproximado a este,<br />
se adiciona a <strong>la</strong> investigación <strong>de</strong> mercado realizada, datos <strong>sobre</strong> <strong>inmuebles</strong> que reúnan <strong>la</strong>s<br />
características <strong>de</strong> habitabilidad <strong>de</strong> un <strong>de</strong>partam<strong>en</strong>to <strong>de</strong> tipo medio, así como <strong>de</strong> locales con<br />
el pot<strong>en</strong>cial <strong>de</strong> los obt<strong>en</strong>idos a partir <strong>de</strong>l proyecto <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je.<br />
No. Ubicación<br />
1<br />
2<br />
3<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
6<br />
7<br />
8<br />
Calle 7 Poni<strong>en</strong>te Nº 508, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>,Pue<br />
Av. 5 Poni<strong>en</strong>te Nº 332, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Av. 31 Poni<strong>en</strong>te Nº 3318-404,<br />
Col. Santa Cruz Los Angeles,<br />
Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Av. Reforma Nº 536, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Av. 5 Poni<strong>en</strong>te Nº 134, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Calle 7 Poni<strong>en</strong>te Nº 112, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>,Pue<br />
Calle 15 sur Nº 1106, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Calle 7 Poni<strong>en</strong>te Esq. 5 Sur,<br />
Col. C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Calle 5 Poni<strong>en</strong>te 313, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>,Pue.<br />
Calle 7 poni<strong>en</strong>te 701, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Calle 2 Poni<strong>en</strong>te Nº 510, Col.<br />
C<strong>en</strong>tro, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Calle Tehuacán norte Nº 79,<br />
9<br />
Col. La Paz, Pueb<strong>la</strong>,Pue.<br />
Blvd. 5 <strong>de</strong> Mayo Nº 708,<br />
10<br />
Analco, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
11<br />
41 Ori<strong>en</strong>te 1823 Depto 5, El<br />
Mirador, Pueb<strong>la</strong>, Pue.<br />
Sup.<br />
Const.<br />
Precio $/m² Precio total $<br />
367.00 2,316.08<br />
1,100.00 1,363.64<br />
109.00 3,394.50<br />
1,761.00 17.04<br />
54.00 25.93<br />
42.00 25.00<br />
800.00 31.25<br />
200.00 60.00<br />
50.00 50.00<br />
40.00 81.25<br />
545.00 22.94<br />
332.00 36.14<br />
400.00 80.00<br />
70.00 71.43<br />
INMUEBLES EN VENTA<br />
850,000.00<br />
1,500,000.00<br />
370,000.00<br />
INMUEBLES EN RENTA<br />
30,000.00<br />
1,400.00<br />
1,050.00<br />
25,000.00<br />
12,000.00<br />
2,500.00<br />
3,250.00<br />
12,500.00<br />
12,000.00<br />
32,000.00<br />
5,000.00<br />
Uso <strong>de</strong><br />
suelo<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
MIXTO<br />
Fu<strong>en</strong>te <strong>de</strong><br />
información<br />
Sr. Jorge Cebada,<br />
Tel.244-12-18<br />
Lic. Agustin Bustos,<br />
Tel. 232-78-59<br />
ALTIKO.<br />
Tel. 240-50-51<br />
Srita. Silvia Hernán<strong>de</strong>z,<br />
Tel. 240-50-50<br />
Sra. Luz Mª. Matínez,<br />
Tel. 243-63-10<br />
Dra. Luz <strong>de</strong>l Carm<strong>en</strong>,<br />
Tel. 243-22-14<br />
Sra. García.<br />
Tel. 243-46-11<br />
Sr. Enrique García.<br />
Tel. 237-75-85<br />
Srita. Gabrie<strong>la</strong>.<br />
Tel. 243-50-30<br />
GYDSA.<br />
Tel. 246-55-50<br />
ALTIKO.<br />
Tel. 240-50-51<br />
ALTIKO.<br />
Tel. 240-50-51<br />
ALTIKO.<br />
Tel. 240-50-51<br />
ALTIKO.<br />
Tel. 240-50-51<br />
Observaciones.<br />
Inmueble ubicado <strong>en</strong><br />
C<strong>en</strong>tro Histórico<br />
Inmueble ubicado <strong>en</strong><br />
C<strong>en</strong>tro Histórico<br />
Departam<strong>en</strong>to con<br />
espacios simi<strong>la</strong>res a los<br />
estudiados<br />
Inmueble ubicado <strong>en</strong><br />
C<strong>en</strong>tro Histórico, se<br />
r<strong>en</strong>ta todo<br />
Departam<strong>en</strong>tos <strong>en</strong><br />
r<strong>en</strong>ta, ubicados <strong>en</strong><br />
cercanía re<strong>la</strong>tiva al<br />
inmueble <strong>en</strong> estudio<br />
<strong>de</strong>spacho <strong>en</strong> P.A.<br />
ubicado <strong>en</strong> el C<strong>en</strong>tro<br />
Histórico.<br />
Inmueble propio para<br />
oficinas se r<strong>en</strong>ta todo o<br />
<strong>en</strong> partes<br />
local ubicado <strong>en</strong> C<strong>en</strong>tro<br />
Histórico<br />
<strong>de</strong>spacho ubicado <strong>en</strong><br />
C<strong>en</strong>tro Histórico<br />
Local ubicado <strong>en</strong> C<strong>en</strong>tro<br />
Histórico<br />
Edificio completo<br />
ubicado <strong>en</strong> C<strong>en</strong>tro<br />
Histórico<br />
Local comercial, simi<strong>la</strong>r<br />
a los ofertados<br />
Local ubicado <strong>en</strong> C<strong>en</strong>tro<br />
Histórico<br />
Departam<strong>en</strong>to con<br />
espacios simi<strong>la</strong>res a los<br />
estudiados<br />
De acuerdo a <strong>la</strong> investigación <strong>de</strong> mercado realizada se <strong>en</strong>contraron valores por metro cuadrado<br />
<strong>en</strong> r<strong>en</strong>ta que fluctúan <strong>en</strong>tre los $17.04 y los $81.25, difer<strong>en</strong>ciándose por su ubicación, función e<br />
incluso acabados.<br />
De acuerdo a lo anterior, se utilizaron los sigui<strong>en</strong>tes valores: $81.25/m 2 para locales comerciales<br />
y $31.25/m 2 para <strong>de</strong>partam<strong>en</strong>tos. Los valores manejados correspon<strong>de</strong>n a <strong>inmuebles</strong><br />
comparables a cada uno <strong>de</strong> los tipos <strong>de</strong> construcción r<strong>en</strong>table observados.
IX. AVALUO POR CAPITALIZACION DE RENTA.<br />
TIPO SUPERFICIE<br />
RENTA<br />
UNITARIA<br />
TOTAL<br />
Local 1 (con bo<strong>de</strong>ga) 48.48 x 81.25 3,939.00<br />
Local 2 (con bo<strong>de</strong>ga) 59.59 x 81.25 4,841.69<br />
Local 3 55.42 x 81.25 4,502.88<br />
Local 4 (con bo<strong>de</strong>ga) 72.53 x 81.25 5,893.06<br />
Local 5 13.88 x 81.25 1,127.75<br />
Local 6 12.37 x 81.25 1,005.06<br />
Local 7 16.16 x 81.25 1,313.00<br />
Departam<strong>en</strong>to 1 (2 niveles) 133.77 x 31.93 4,271.28<br />
Departam<strong>en</strong>to 2 (1 niveles) 95.67 x 31.93 3,054.74<br />
Departam<strong>en</strong>to 3 (1 niveles) 112.96 x 31.93 3,606.81<br />
Departam<strong>en</strong>to 4 (1 niveles) 128.40 x 31.93 4,099.81<br />
R<strong>en</strong>ta Bruta Total M<strong>en</strong>sual 37,655.08<br />
Deducciones m<strong>en</strong>suales: 30 % 11,296.52<br />
R<strong>en</strong>ta Neta M<strong>en</strong>sual 26,358.56<br />
R<strong>en</strong>ta Neta Anual 316,302.67<br />
Capitalizando el producto liquido<br />
anual al 8.00 % : 3,953,783.40<br />
OBSERVACIONES.<br />
Los precios unitarios <strong>de</strong> r<strong>en</strong>ta utilizados son los obt<strong>en</strong>idos para el tipo <strong>de</strong> construcción<br />
estudiada, <strong>de</strong> acuerdo a una investigación <strong>de</strong> mercado que compr<strong>en</strong>dió locales comerciales<br />
y oficinas; estos usos son los que <strong>de</strong> acuerdo al proyecto <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je son aplicables al<br />
inmueble, <strong>en</strong> <strong>la</strong>s condiciones <strong>en</strong> <strong>la</strong>s que quedaría <strong>de</strong>spués <strong>de</strong> una interv<strong>en</strong>ción mayor que<br />
compr<strong>en</strong><strong>de</strong> una superficie total aproximada <strong>de</strong> 602.00 m 2 , a un costo <strong>de</strong> $3,000.00/m 2 , lo<br />
que repres<strong>en</strong>ta una inversión <strong>de</strong> $1,806,000.00, misma que podría ser obt<strong>en</strong>ida con el<br />
respaldo <strong>de</strong> los casi cuatro millones <strong>de</strong> pesos que valdría el edificio una vez terminado.<br />
La inversión m<strong>en</strong>cionada sería recuperada <strong>en</strong> 6 años, consi<strong>de</strong>rando r<strong>en</strong>tas unitarias no<br />
variables durante ese periodo <strong>de</strong> tiempo, con <strong>la</strong> v<strong>en</strong>taja <strong>de</strong> que al final <strong>de</strong> ese periodo se<br />
cu<strong>en</strong>ta a<strong>de</strong>más con un inmueble que habrá aum<strong>en</strong>tado su valor. Cabe seña<strong>la</strong>r que si se<br />
invirtiera <strong>la</strong> misma cantidad <strong>en</strong> un instrum<strong>en</strong>to <strong>de</strong> inversión como CETES a 28 días con un<br />
r<strong>en</strong>dimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> 8.21 % anual (12 <strong>de</strong> febrero <strong>de</strong> 2002), esta se recuperaría <strong>en</strong> el doble <strong>de</strong><br />
tiempo (12.18 años).<br />
El resultado <strong>de</strong> aplicar r<strong>en</strong>tas difer<strong>en</strong>ciadas por espacios <strong>de</strong> proyecto se ubica 15% arriba<br />
<strong>de</strong>l mismo análisis realizado <strong>de</strong>s<strong>de</strong> <strong>la</strong> visión <strong>de</strong> <strong>la</strong> r<strong>en</strong>ta difer<strong>en</strong>ciada actual, y hasta un 71%<br />
para el caso <strong>de</strong>l análisis <strong>de</strong> <strong>la</strong>s áreas r<strong>en</strong>tables por niveles, aplicando r<strong>en</strong>tas<br />
correspondi<strong>en</strong>tes a los mismos.
X. VALOR DE MERCADO.<br />
Para <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l valor <strong>de</strong> mercado se consi<strong>de</strong>ra el precio unitario <strong>de</strong> <strong>la</strong> investigación Nº<br />
1, <strong>de</strong> $2,316.08 / m 2 , que se aplica a los 1,209.98 m 2 <strong>de</strong> construcción, que incluy<strong>en</strong> áreas<br />
r<strong>en</strong>tables, áreas comunes y circu<strong>la</strong>ciones.<br />
XI. RESUMEN.<br />
Valor <strong>de</strong> mercado = $2,316.08 / m 2 x 1,209.98 m 2 = $ 2,802,410.48<br />
• VALOR FISICO DIRECTO (ACTUAL) $ 5,839,132.25<br />
• VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS (ACTUAL)<br />
• VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS (PROYECTO)<br />
• VALOR DE MERCADO (ACTUAL)<br />
XII. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.<br />
$ 3,478,551.30<br />
$ 3,953,783.40<br />
$ 2,802,410.48<br />
Consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> proporcionar un valor a<strong>de</strong>cuado para su manejo <strong>en</strong><br />
operaciones <strong>de</strong> crédito hipotecario, se concluye con el Valor <strong>de</strong> Capitalización <strong>de</strong> R<strong>en</strong>tas<br />
<strong>de</strong> Proyecto como el mejor refer<strong>en</strong>te para <strong>la</strong> correcta valuación <strong>de</strong>l edificio.<br />
GRAFICA COMPARATIVA<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
valores<br />
V.N.R. RENTAS COMERCIAL PROYECTO
CONCLUSIONES.<br />
El ejercicio realizado permite observar algunas <strong>de</strong> <strong>la</strong>s variantes que pue<strong>de</strong>n pres<strong>en</strong>tarse <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong> valuación <strong>de</strong> un edificio histórico, variantes que <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>n <strong>en</strong> muchos casos <strong>de</strong> <strong>la</strong> visión<br />
con que trabaje el valuador, <strong>de</strong>l conocimi<strong>en</strong>to que t<strong>en</strong>ga <strong>de</strong>l marco jurídico que protege a<br />
estos <strong>inmuebles</strong> y <strong>de</strong>l interés que exista por conservarlos.<br />
Es evi<strong>de</strong>nte que los resultados obt<strong>en</strong>idos reflejan <strong>la</strong>s condiciones <strong>en</strong> que el valor <strong>de</strong> un<br />
edificio histórico es observado a través <strong>de</strong> los ojos <strong>de</strong> <strong>la</strong>s personas que están inmersas <strong>en</strong><br />
el manejo <strong>de</strong> factores económicos, condiciones como <strong>la</strong>s sigui<strong>en</strong>tes:<br />
• En el caso <strong>de</strong>l valor físico, cuando este se obti<strong>en</strong>e a partir <strong>de</strong> un Valor Neto <strong>de</strong><br />
Reposición los montos a los que se llega son muy inferiores a los obt<strong>en</strong>idos al<br />
consi<strong>de</strong>rar un Valor Neto <strong>de</strong> Reproducción. Sin embargo, <strong>la</strong> primera <strong>de</strong> <strong>la</strong>s modalida<strong>de</strong>s<br />
m<strong>en</strong>cionadas es <strong>la</strong> más usual, g<strong>en</strong>erando <strong>la</strong> i<strong>de</strong>a <strong>de</strong> que el terr<strong>en</strong>o <strong>en</strong> el que se<br />
<strong>de</strong>sp<strong>la</strong>ntan estos edificios es mucho más valioso que los primeros.<br />
• El Valor Neto <strong>de</strong> Reproducción pue<strong>de</strong> ser manejado <strong>en</strong> un equipo interdisciplinario que<br />
permita <strong>la</strong> interacción <strong>de</strong>l conocimi<strong>en</strong>to matemático <strong>de</strong>l valuador con <strong>la</strong> s<strong>en</strong>sibilidad, <strong>la</strong><br />
carga histórica y los conocimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> costos <strong>de</strong> construcción especializada <strong>de</strong>l<br />
restaurador.<br />
• En todos los casos, el valor <strong>de</strong> mercado <strong>de</strong> los edificios históricos es el más bajo, <strong>de</strong>bido<br />
a <strong>la</strong> falsa i<strong>de</strong>a <strong>de</strong> lo poco que pue<strong>de</strong> redituar <strong>la</strong> compra <strong>de</strong> un inmueble <strong>de</strong> este tipo.<br />
Esta cre<strong>en</strong>cia y <strong>la</strong> falta <strong>de</strong> creatividad por parte <strong>de</strong>l restaurador hac<strong>en</strong> que el mercado<br />
<strong>de</strong> edificios <strong>en</strong> v<strong>en</strong>ta se <strong>de</strong>prima.<br />
• Tanto <strong>en</strong> el aspecto real como <strong>en</strong> el <strong>de</strong> proyecto, el Valor <strong>de</strong> Capitalización <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas es<br />
el más repres<strong>en</strong>tativo, por reflejar el pot<strong>en</strong>cial productivo <strong>de</strong>l edificio, <strong>en</strong> función <strong>de</strong><br />
propuestas concretas por parte <strong>de</strong>l restaurador.<br />
• El análisis por Capitalización <strong>de</strong> R<strong>en</strong>tas es <strong>la</strong> versión más simple <strong>de</strong>l Avalúo como<br />
Negocio <strong>en</strong> Marcha, instrum<strong>en</strong>to <strong>en</strong> el cual no se valúan los cont<strong>en</strong>idos físicos sino <strong>la</strong><br />
probable productividad que estos pue<strong>de</strong>n g<strong>en</strong>erar. En <strong>la</strong> medida <strong>en</strong> que el análisis como<br />
negocio sea más profundo y se aplique directam<strong>en</strong>te a estos <strong>inmuebles</strong>, <strong>en</strong> paralelo con<br />
el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> propuestas innovadoras <strong>de</strong> nuevo uso, los valores económicos <strong>de</strong> los<br />
edificios históricos serán mayores y permitirán <strong>la</strong> reactivación <strong>de</strong> <strong>la</strong> inversión <strong>en</strong> estos.
INTRODUCCION.<br />
El propósito <strong>de</strong> esta última parte es el <strong>de</strong> realizar una reflexión <strong>sobre</strong> todo lo expuesto a lo<br />
<strong>la</strong>rgo <strong>de</strong> siete capítulos, para así saber si se ha pres<strong>en</strong>tado completam<strong>en</strong>te el panorama<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación y <strong>la</strong> restauración como disciplinas que se complem<strong>en</strong>tan, así como si se<br />
ha dado respuesta a <strong>la</strong>s inquietu<strong>de</strong>s y problemáticas p<strong>la</strong>nteadas <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el principio <strong>de</strong> este<br />
trabajo y que <strong>de</strong> hecho son el orig<strong>en</strong> y motivo <strong>de</strong>l mismo.<br />
A lo <strong>la</strong>rgo <strong>de</strong> los anteriores capítulos se ha tratado <strong>de</strong> pres<strong>en</strong>tar <strong>de</strong> una manera lógica y<br />
coher<strong>en</strong>te una re<strong>la</strong>ción que para muchos es inexist<strong>en</strong>te, así como el hecho <strong>de</strong> que esta<br />
re<strong>la</strong>ción pue<strong>de</strong> ser extremadam<strong>en</strong>te útil para <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>l patrimonio cultural. Se<br />
ha dado una rápida visión <strong>de</strong> <strong>la</strong> formación <strong>de</strong> dos profesionistas que nunca o casi nunca<br />
se un<strong>en</strong> para realizar un trabajo, a pesar <strong>de</strong> manejar <strong>en</strong> muchas ocasiones <strong>la</strong> misma<br />
materia prima: Los edificios históricos.<br />
Del mismo modo se ha pres<strong>en</strong>tado el <strong>en</strong>torno legal, conformado por los marcos jurídicos<br />
<strong>de</strong> ambas disciplinas; se han buscado elem<strong>en</strong>tos <strong>en</strong> común, puntos <strong>de</strong> <strong>en</strong><strong>la</strong>ce, refer<strong>en</strong>cias<br />
<strong>de</strong> unión que favorezcan y facilit<strong>en</strong> el trabajo <strong>de</strong> conservación ligado al <strong>de</strong> valuación y <strong>en</strong><br />
s<strong>en</strong>tido inverso, haci<strong>en</strong>do más real el primero y más justo el segundo.<br />
Como complem<strong>en</strong>to se ha pres<strong>en</strong>tado <strong>la</strong> importancia que ti<strong>en</strong><strong>en</strong> los materiales y <strong>la</strong>s<br />
técnicas constructivas utilizadas <strong>en</strong> los edificios históricos, para <strong>la</strong> <strong>de</strong>terminación <strong>de</strong> su<br />
valor monetario actual, consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong> dificultad para obt<strong>en</strong>er dichos materiales o <strong>la</strong><br />
car<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> mano <strong>de</strong> obra especializada para su manejo. Así se busca establecer <strong>de</strong> una<br />
forma c<strong>la</strong>ra que estos factores resultan básicos <strong>en</strong> un trabajo valuatorio y que <strong>de</strong>b<strong>en</strong> ser<br />
manejados por especialistas.<br />
Se ha buscado hacer propuestas para lo anterior, consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong> dificultad <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
modificación <strong>de</strong> muchos aspectos operativos, buscando básicam<strong>en</strong>te <strong>la</strong> adaptabilidad a <strong>la</strong><br />
situación actual, sin omitir <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> cambios radicales, pero reconoci<strong>en</strong>do que<br />
estos solo serán posibles a <strong>la</strong>rgo p<strong>la</strong>zo.<br />
Por último se han realizado ejemplos <strong>de</strong> cómo pue<strong>de</strong> ejecutarse un trabajo valuatorio<br />
a<strong>de</strong>cuado a lo que implica el edificio histórico, consi<strong>de</strong>rando el valor <strong>de</strong> <strong>sus</strong> difer<strong>en</strong>tes<br />
compon<strong>en</strong>tes, realizando análisis para obt<strong>en</strong>er valores reales y <strong>sobre</strong> todo consi<strong>de</strong>rando a<br />
este tipo <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> como unida<strong>de</strong>s productivas y no solo como piezas <strong>de</strong> museo.<br />
La importancia <strong>de</strong>l trabajo radica <strong>en</strong> el hecho <strong>de</strong> que se busca un trabajo interdisciplinario,<br />
<strong>de</strong> equipo, sin tratar <strong>de</strong> transformar al restaurador <strong>en</strong> valuador ni a <strong>la</strong> inversa; siempre<br />
bajo <strong>la</strong> óptica <strong>de</strong> <strong>la</strong> conservación <strong>de</strong>l patrimonio cultural, consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong> importancia <strong>de</strong>l<br />
valor económico pero <strong>en</strong>focándolo hacia <strong>la</strong> actividad <strong>de</strong>l restaurador.
CONCLUSIONES SOBRE LA PROBLEMATICA.<br />
Como parte <strong>sus</strong>tancial <strong>de</strong>l pres<strong>en</strong>te trabajo esta el <strong>de</strong> <strong>de</strong>mostrar <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> una<br />
problemática grave <strong>en</strong> el manejo <strong>de</strong> valores que no son completam<strong>en</strong>te justos y que<br />
afectan a <strong>la</strong> actual corri<strong>en</strong>te <strong>de</strong> conservación.<br />
Así, los primeros capítulos se <strong>de</strong>stinan a <strong>la</strong> i<strong>de</strong>ntificación <strong>de</strong> los factores que ocasionan<br />
dicha problemática y a <strong>la</strong> <strong>de</strong>terminación <strong>de</strong> <strong>la</strong> magnitud <strong>de</strong> esta, consi<strong>de</strong>rando <strong>sus</strong><br />
repercusiones <strong>en</strong> <strong>la</strong> actividad <strong>de</strong>l restaurador. Ese estudio g<strong>en</strong>era una serie <strong>de</strong><br />
conclusiones que hac<strong>en</strong> más s<strong>en</strong>cil<strong>la</strong> <strong>la</strong> compr<strong>en</strong>sión <strong>de</strong>l tema.<br />
• En primer termino, pudo observarse que <strong>la</strong> valuación y <strong>la</strong> restauración, a pesar <strong>de</strong><br />
coincidir <strong>en</strong> su trabajo <strong>sobre</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos; no ti<strong>en</strong><strong>en</strong> ninguna o casi ninguna<br />
re<strong>la</strong>ción <strong>en</strong> el proceso <strong>de</strong> formación <strong>de</strong> los profesionales <strong>de</strong> cada disciplina. Los<br />
programas <strong>de</strong> estudio <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Maestrías, Especialida<strong>de</strong>s o Diplomados g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te<br />
no pres<strong>en</strong>tan aspectos <strong>de</strong> coinci<strong>de</strong>ncia, marcando así una separación <strong>en</strong>tre el aspecto<br />
cultural y el económico, misma que se refleja <strong>en</strong> el quehacer profesional <strong>de</strong> los<br />
egresados. Así, esta incongru<strong>en</strong>cia hace que el restaurador trabaje sin <strong>la</strong> visión<br />
integral <strong>de</strong> <strong>la</strong> productividad <strong>de</strong>l edificio o su valor <strong>en</strong> el mercado una vez que termine<br />
<strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción; a su vez el valuador solo se preocupa por el aspecto económico <strong>de</strong><br />
unos espacios que ve como inefici<strong>en</strong>tes, poco prácticos y con reducidas posibilida<strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong> uso.<br />
• Históricam<strong>en</strong>te se pudo observar que <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el siglo XVII, cuando ya se ti<strong>en</strong><strong>en</strong><br />
<strong>inmuebles</strong> con ci<strong>en</strong> años <strong>de</strong> antigüedad, hasta <strong>la</strong> primera mitad <strong>de</strong>l siglo XIX; <strong>la</strong><br />
valuación estaba muy ligada al estudio consci<strong>en</strong>te y profundo <strong>de</strong>l edificio estudiado,<br />
participando <strong>en</strong> estos trabajos personas relevantes <strong>en</strong> el área <strong>de</strong> <strong>la</strong> arquitectura,<br />
qui<strong>en</strong>es podían <strong>de</strong>terminar un valor que g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te se daba por <strong>la</strong> calidad <strong>de</strong>l<br />
edificio, su funcionami<strong>en</strong>to y <strong>en</strong> ocasiones su cont<strong>en</strong>ido, no consi<strong>de</strong>rándose muy<br />
relevante un elem<strong>en</strong>to que actualm<strong>en</strong>te es básico y que g<strong>en</strong>eralm<strong>en</strong>te hace <strong>de</strong>crecer<br />
los valores manejados: La edad o vida útil consumida.<br />
• La adopción <strong>en</strong> 1899 <strong>de</strong>l mo<strong>de</strong>lo Italiano <strong>en</strong> el Sistema Catastral, hace que se<br />
empiec<strong>en</strong> a manejar los valores bajos para los edificios históricos, por consi<strong>de</strong>rarse<br />
relevante <strong>en</strong> extremo el estado que guardan <strong>la</strong>s construcciones <strong>en</strong> re<strong>la</strong>ción directa con<br />
el tiempo transcurrido <strong>de</strong>s<strong>de</strong> su construcción. Lo anterior da inicio al proceso <strong>de</strong>
pérdida <strong>de</strong> valor económico <strong>de</strong> los edificios históricos, proceso que se agudiza <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
última década.<br />
• La falta <strong>de</strong> preparación y <strong>la</strong> improvisación <strong>de</strong> muchos <strong>de</strong> los profesionistas <strong>de</strong>dicados<br />
a <strong>la</strong> valuación, <strong>de</strong>bida a <strong>la</strong> <strong>de</strong>manda <strong>de</strong> este tipo <strong>de</strong> servicios; así como <strong>la</strong> tardía<br />
aparición <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración como especialidad, hizo que a partir <strong>de</strong> mediados <strong>de</strong>l siglo<br />
XX, una gran cantidad <strong>de</strong>l patrimonio arquitectónico perdiera su valor, llegando a ser<br />
más r<strong>en</strong>table su <strong>de</strong>molición, legal o ilegal, por valer más el terr<strong>en</strong>o <strong>sobre</strong> el que se<br />
<strong>de</strong>sp<strong>la</strong>ntaban.<br />
• Los difer<strong>en</strong>tes conceptos <strong>de</strong> valor manejados por ambas disciplinas, mismos que <strong>en</strong><br />
ocasiones se contrapon<strong>en</strong>, hac<strong>en</strong> que <strong>la</strong> separación <strong>de</strong> <strong>la</strong> que ya se había hab<strong>la</strong>do se<br />
agudice, dando valores económicos bajos y haci<strong>en</strong>do difícil el fom<strong>en</strong>tar <strong>la</strong> inversión <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong> rehabilitación, conservación, restauración y recic<strong>la</strong>je <strong>de</strong> edificios históricos.<br />
• El hecho <strong>de</strong> que el marco jurídico aplicable para <strong>la</strong> restauración este <strong>de</strong>finido y<br />
elevado a rango <strong>de</strong> ley fe<strong>de</strong>ral, mi<strong>en</strong>tras que el <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación se diluya <strong>en</strong>tre varias<br />
leyes para terminar si<strong>en</strong>do manejado a través <strong>de</strong> circu<strong>la</strong>res y reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos <strong>de</strong><br />
instancias <strong>de</strong>terminadas, hace más difícil el trabajo conjunto. Esto, a<strong>de</strong>más <strong>de</strong> que, al<br />
igual que <strong>en</strong> el proceso <strong>de</strong> formación <strong>de</strong> los especialistas; ni el marco jurídico <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
restauración contemp<strong>la</strong> aspectos económicos, ni el <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración consi<strong>de</strong>ra un<br />
tratami<strong>en</strong>to o proceso especializado para los edificios históricos, haci<strong>en</strong>do que se<br />
trabaje <strong>de</strong> forma separada, in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>te y excluy<strong>en</strong>te <strong>en</strong> cada una <strong>de</strong> <strong>la</strong>s dos<br />
disciplinas, a pesar <strong>de</strong> que se haga <strong>sobre</strong> un mismo elem<strong>en</strong>to.
CONCLUSIONES GENERALES.<br />
Una vez i<strong>de</strong>ntificada <strong>la</strong> problemática, es necesario el e<strong>la</strong>borar propuestas para su<br />
solución, buscando siempre respetar el esquema jurídico nacional y consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong>s<br />
inercias <strong>en</strong> el proceso legis<strong>la</strong>tivo, mismas que pue<strong>de</strong>n retrasar los cambios propuestos.<br />
Así, lo que se busca son soluciones practicas, que puedan aplicarse <strong>de</strong> inmediato, que<br />
aprovech<strong>en</strong> lo exist<strong>en</strong>te como una preparación para cambios mayores. Las conclusiones<br />
al respecto son <strong>la</strong>s sigui<strong>en</strong>tes.<br />
• Es posible utilizar <strong>la</strong> facilidad que pue<strong>de</strong>n t<strong>en</strong>er <strong>la</strong> restauración y <strong>la</strong> valuación para el<br />
trabajo interdisciplinario, haci<strong>en</strong>do así un equipo que pueda consi<strong>de</strong>rar al edificio<br />
histórico <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el punto <strong>de</strong> vista cultural y técnico, así como <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el económico. El<br />
trabajo p<strong>la</strong>nteado <strong>de</strong> esa forma ya ha sido realizado; <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong>l valuador, con<br />
muchos profesionistas como Ing<strong>en</strong>ieros Electromecánicos, Agrónomos, Geólogos,<br />
Topógrafos, etc., que le auxilian para <strong>de</strong>terminar valores <strong>de</strong> elem<strong>en</strong>tos adicionales a<br />
una construcción; y <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong>l restaurador con especialistas como Antropólogos,<br />
Arqueólogos, Historiadores, Químicos, etc., mismos que participan <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
<strong>de</strong>terminación <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes factores que inci<strong>de</strong>n <strong>en</strong> una interv<strong>en</strong>ción, facilitando <strong>la</strong>s<br />
<strong>de</strong>cisiones al aportar datos necesarios para ello. Así, el trabajo Restaurador –<br />
Valuador es posible, <strong>de</strong>seable y <strong>en</strong> estricto s<strong>en</strong>tido necesario para complem<strong>en</strong>tar<br />
conocimi<strong>en</strong>tos y obt<strong>en</strong>er resultados favorables para ambos especialistas.<br />
• Es necesario cambiar los esquemas <strong>de</strong> formación, haci<strong>en</strong>do que el restaurador no<br />
maneje solo aspectos técnico y cultural, sino que consi<strong>de</strong>re lo económico como parte<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> problemática <strong>de</strong> <strong>la</strong> conservación. Del mismo modo, es necesario que el valuador<br />
que t<strong>en</strong>ga a su cargo el estudio <strong>de</strong> valor <strong>de</strong> algún edificio histórico, cu<strong>en</strong>te con los<br />
conocimi<strong>en</strong>tos básicos <strong>de</strong>l área <strong>de</strong> conservación, esto con <strong>la</strong> int<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> que pueda<br />
<strong>de</strong>terminar <strong>de</strong> manera correcta <strong>sus</strong> alcances y t<strong>en</strong>ga <strong>en</strong> cu<strong>en</strong>ta el mom<strong>en</strong>to <strong>de</strong><br />
apoyarse <strong>en</strong> el restaurador.<br />
• Es necesario el consi<strong>de</strong>rar al edificio histórico como una unidad productiva, es <strong>de</strong>cir,<br />
<strong>de</strong>jar <strong>de</strong> p<strong>en</strong>sar <strong>en</strong> él como objeto <strong>de</strong> uso cultural y visualizarlo como un edificio<br />
productivo económicam<strong>en</strong>te hab<strong>la</strong>ndo. Esto posibilitara <strong>la</strong> implem<strong>en</strong>tación <strong>de</strong><br />
proyectos <strong>de</strong> recic<strong>la</strong>je que permitan asignar usos contemporáneos a espacios <strong>de</strong>l<br />
pasado, volviéndolos a <strong>la</strong> vida y dando un mayor valor <strong>de</strong> mercado.
• Es necesario el realizar trabajo conjunto <strong>en</strong>tre <strong>la</strong>s instancias que rig<strong>en</strong> <strong>la</strong> conservación<br />
y <strong>la</strong>s <strong>en</strong>cargadas <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación. Lo anterior para po<strong>de</strong>r formar bancos <strong>de</strong> datos con<br />
refer<strong>en</strong>cias <strong>de</strong> valor para los <strong>inmuebles</strong> históricos; refer<strong>en</strong>cias que sirvan como base<br />
para nuevos avalúos, realizados bajo el esquema interdisciplinario.<br />
• Se requiere una reforma completa <strong>de</strong>l marco jurídico refer<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> restauración, pues<br />
el exist<strong>en</strong>te es obsoleto y no consi<strong>de</strong>ra a muchas tipologías <strong>de</strong> construcción,<br />
<strong>de</strong>jándo<strong>la</strong>s sin protección y sin <strong>la</strong> posibilidad <strong>de</strong> <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>tar legalm<strong>en</strong>te un valor<br />
económico justo.<br />
• Quizá <strong>la</strong> conclusión más importante a <strong>la</strong> que se llega es el hecho <strong>de</strong> que pue<strong>de</strong><br />
realizarse una valuación a<strong>de</strong>cuada, aun sin <strong>la</strong>s modificaciones <strong>de</strong> <strong>la</strong>s que se ha<br />
hab<strong>la</strong>do; basta con trabajar <strong>en</strong> equipo, consci<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> <strong>la</strong> importancia que ti<strong>en</strong><strong>en</strong> los<br />
edificios históricos para <strong>la</strong> nación, para los estudiosos y principalm<strong>en</strong>te para los<br />
propietarios, qui<strong>en</strong>es se v<strong>en</strong> afectados cuando los valores asignados a <strong>sus</strong> <strong>inmuebles</strong><br />
son bajos. Los esquemas propuestos (valor <strong>de</strong> reproducción, r<strong>en</strong>tabilidad y proyecto<br />
<strong>de</strong> inversión) constituy<strong>en</strong> una forma <strong>de</strong> obt<strong>en</strong>er valores <strong>sus</strong>t<strong>en</strong>tables y a<strong>de</strong>cuados.<br />
No es imposible <strong>en</strong>tonces el hacer compatible un bu<strong>en</strong> trabajo valuatorio con el<br />
quehacer <strong>de</strong> <strong>la</strong> conservación, por el contrario, si se realiza un bu<strong>en</strong> trabajo docum<strong>en</strong>tal<br />
<strong>de</strong> respaldo para el avalúo, este pue<strong>de</strong> arrojar un valor más real y conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te para el<br />
solicitante, favoreci<strong>en</strong>do también <strong>la</strong> aplicación <strong>de</strong> recursos para restauración.<br />
Este trabajo no busca una conclusión <strong>de</strong>finitiva, ni un resultado final; busca iniciar un<br />
proceso que arroje múltiples resultados <strong>de</strong>rivados <strong>de</strong> otros tantos trabajos; busca iniciar el<br />
interés <strong>de</strong>l valuador por este tipo <strong>de</strong> estudios, por estos edificios; busca cambiar <strong>la</strong> visión<br />
<strong>de</strong> pare<strong>de</strong>s y piedras antiguas por <strong>la</strong> <strong>de</strong> edificios vivos, productivos, valiosos <strong>en</strong> todos los<br />
s<strong>en</strong>tidos.<br />
El valor esta allí, no lo vamos a asignar ni modificar, el valor existe por sí solo y es<br />
cuestión <strong>de</strong> observar <strong>de</strong>t<strong>en</strong>idam<strong>en</strong>te para captarlo y expresarlo; algunos lo haremos a<br />
través <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad <strong>de</strong> conservar y otros lo harán a través <strong>de</strong> <strong>la</strong>s matemáticas; lo<br />
importante no es el como sino el hacerlo <strong>de</strong> verdad.
LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES (22 <strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1981)<br />
CAPITULO I<br />
Disposiciones G<strong>en</strong>erales<br />
ARTICULO lo.- El patrimonio nacional se compone <strong>de</strong>:<br />
I. Bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, y<br />
II. II. Bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio privado <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración.<br />
ARTICULO 2o.- Son bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público:<br />
I. Los <strong>de</strong> uso común;<br />
II. Los seña<strong>la</strong>dos <strong>en</strong> los artículos 27, párrafos cuarto, quinto y octavo, y 42,<br />
fracción IV, <strong>de</strong> b Constitución Política <strong>de</strong> los Estados Unidos Mexicanos;<br />
III. Los <strong>en</strong>umerados <strong>en</strong> <strong>la</strong> fracción II <strong>de</strong>l artículo 27 Constitucional, con<br />
excepción <strong>de</strong> los compr<strong>en</strong>didos <strong>en</strong> <strong>la</strong> fracción II, <strong>de</strong>l artículo 3o. <strong>de</strong> esta ley;<br />
IV. El suelo <strong>de</strong>l mar territorial y el <strong>de</strong> <strong>la</strong>s aguas marítimas interiores;<br />
V. Los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>stinados por <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración a un servicio público, los<br />
propios que <strong>de</strong> hecho utilice para dicho fin y los equiparados a éstos,<br />
conforme a <strong>la</strong> ley;<br />
VI. Los monum<strong>en</strong>tos históricos o artísticos, muebles e <strong>inmuebles</strong>, <strong>de</strong> propiedad<br />
fe<strong>de</strong>ral;<br />
VII. Los monum<strong>en</strong>tos arqueológicos muebles e <strong>inmuebles</strong>;<br />
VIII. Los terr<strong>en</strong>os baldíos y los <strong>de</strong>más bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>c<strong>la</strong>rados por <strong>la</strong> ley<br />
inali<strong>en</strong>ables e imprescriptibles;<br />
IX. Los terr<strong>en</strong>os ganados natural o artificialm<strong>en</strong>te al mar, ríos, corri<strong>en</strong>tes, <strong>la</strong>gos,<br />
<strong>la</strong>gunas o esteros <strong>de</strong> propiedad nacional;<br />
X. Las servidumbres, cuando el predio dominante sea alguno <strong>de</strong> los<br />
anteriores,.<br />
XI. Los muebles <strong>de</strong> propiedad fe<strong>de</strong>ral que por su naturaleza no sean<br />
normalm<strong>en</strong>te substituibles, como los docum<strong>en</strong>tos y expedi<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
oficinas; los manuscritos, incunables, ediciones, libros, docum<strong>en</strong>tos,<br />
publicaciones periódicos, mapas, p<strong>la</strong>nos, folletos y grabados importantes o<br />
raros, así como <strong>la</strong>s colecciones <strong>de</strong> estos bi<strong>en</strong>es; <strong>la</strong>s piezas etnológicas y<br />
paleontólicas; los especím<strong>en</strong>es tipo <strong>de</strong> b flora y <strong>de</strong> <strong>la</strong> fauna; <strong>la</strong>s colecciones<br />
ci<strong>en</strong>tíficas o técnicas, <strong>de</strong> armas, numismáticas y fi<strong>la</strong>télicas; los archivos, <strong>en</strong><br />
fonograbaciones, pelícu<strong>la</strong>s, archivos fotográficos, cintas magnetofónicas v<br />
cualquier otro objeto que cont<strong>en</strong>ga imág<strong>en</strong>es y sonidos, y <strong>la</strong>s piezas<br />
artísticas o históricas <strong>de</strong> los museos; y<br />
XII. Las pinturas murales, <strong>la</strong>s esculturas y cualquier obra artística incorporada o<br />
adherida perman<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te a los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración o <strong>de</strong>l<br />
patrimonio <strong>de</strong> los organismos <strong>de</strong>sc<strong>en</strong>tralizados, cuya conservación sea <strong>de</strong><br />
interés nacional.<br />
ARTICULO 3o.- Son bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio privado: I. Las tierras y aguas no<br />
compr<strong>en</strong>didas <strong>en</strong> el artículo 2o. <strong>de</strong> esta ley, que sean <strong>sus</strong>ceptibles <strong>de</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación<br />
a los particu<strong>la</strong>res; II. Los nacionalizados conforme a <strong>la</strong> fracción II <strong>de</strong>l artículo 27<br />
constitucional, que no se hubier<strong>en</strong> construido o <strong>de</strong>stinado a <strong>la</strong> administración,<br />
propaganda o <strong>en</strong>señanza <strong>de</strong> un culto religioso; III. Los bi<strong>en</strong>es ubicados <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l
Distrito Fe<strong>de</strong>ral consi<strong>de</strong>rados por <strong>la</strong> legis<strong>la</strong>ción común como vacantes; IV. Los que<br />
hayan formado parte <strong>de</strong> <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Paraestatal, que<br />
se extingan; <strong>en</strong> <strong>la</strong> proporción que corresponda a <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración; V. Los bi<strong>en</strong>es<br />
muebles al servicio <strong>de</strong> <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias <strong>de</strong> los Po<strong>de</strong>res <strong>de</strong> <strong>la</strong> Unión, no<br />
compr<strong>en</strong>didos <strong>en</strong> <strong>la</strong> fracción XI <strong>de</strong>l artículo anterior; y VI. Los <strong>de</strong>más <strong>inmuebles</strong> y<br />
muebles que por cualquier título jurídico adquiera <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración. VII. Los bi<strong>en</strong>es<br />
muebles e <strong>inmuebles</strong> que <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración adquiera <strong>en</strong> el extranjero.<br />
ARTICULO 4o.- Los bi<strong>en</strong>es a que se refiere el artículo anterior pasarán a formar<br />
parte <strong>de</strong>l dominio público cuando sean <strong>de</strong>stinados al uso común, a un servicio<br />
público o a alguna <strong>de</strong> <strong>la</strong>s activida<strong>de</strong>s que se equiparan a los servicios públicos, o<br />
<strong>de</strong> hecho se utilic<strong>en</strong> <strong>en</strong> esos fines.<br />
ARTICULO 5o.- Los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público estarán sujetos exclusivam<strong>en</strong>te a<br />
<strong>la</strong> jurisdicción <strong>de</strong> los po<strong>de</strong>res fe<strong>de</strong>rales, <strong>en</strong> los términos prescritos por esta ley;<br />
pero si estuvier<strong>en</strong> ubicados <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l territorio <strong>de</strong> un Estado, se requerirá para<br />
ello <strong>la</strong> aprobación <strong>de</strong> <strong>la</strong> legis<strong>la</strong>tura respectiva, salvo que se trate <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es<br />
adquiridos por <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración y <strong>de</strong>stinados al servicio público o al uso común con<br />
anterioridad al lo. <strong>de</strong> mayo <strong>de</strong> 1917, o <strong>de</strong> los seña<strong>la</strong>dos <strong>en</strong> los artículos 2o.,<br />
fracciones II y IV, y 29, fracciones I al XI y XIV, <strong>de</strong> esta ley. Una vez otorgado, el<br />
cons<strong>en</strong>timi<strong>en</strong>to será irrevocable. El Decreto mediante el cual el Gobierno Fe<strong>de</strong>ral<br />
afecte un bi<strong>en</strong> a <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> fines o servicios públicos, surtirá <strong>efectos</strong> <strong>de</strong><br />
notificación a <strong>la</strong> legis<strong>la</strong>tura <strong>de</strong>l Estado a partir <strong>de</strong> su publicación <strong>en</strong> el Diario oficial<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración. En tanto <strong>la</strong> Legis<strong>la</strong>tura resuelve, se reputará que dicho bi<strong>en</strong> se<br />
hal<strong>la</strong> sujeto al régim<strong>en</strong> <strong>de</strong> los <strong>de</strong> dominio público. Tratándose <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong><br />
que sean utilizados con fines <strong>de</strong> utilidad pública se presumirá que <strong>la</strong> legis<strong>la</strong>tura<br />
local ha dado su cons<strong>en</strong>timi<strong>en</strong>to, cuando no dicte resolución alguna <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> los<br />
treinta días posteriores a aquel <strong>en</strong> que reciba <strong>la</strong> respectiva comunicación <strong>de</strong>l<br />
Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral, excepto cuando esté <strong>en</strong> receso, caso <strong>en</strong> el cual el término se<br />
computará a partir <strong>de</strong>l día <strong>en</strong> que inaugure su período inmediato <strong>de</strong> sesiones. Se<br />
estará a lo dispuesto por el artículo 120 Constitucional . La negativa expresa <strong>de</strong><br />
una legis<strong>la</strong>tura, exclusivam<strong>en</strong>te para lo re<strong>la</strong>cionado con <strong>la</strong> jurisdicción local, <strong>de</strong>jará<br />
colocado al inmueble <strong>en</strong> <strong>la</strong> situación jurídica <strong>de</strong> los <strong>de</strong> dominio privado.<br />
Establecida <strong>la</strong> jurisdicción fe<strong>de</strong>ral, los Estados no podrán gravar los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong><br />
dominio público <strong>en</strong> ninguna forma, ni t<strong>en</strong>drán eficacia alguna respecto <strong>de</strong> ellos <strong>la</strong>s<br />
disposiciones g<strong>en</strong>erales o individuales que eman<strong>en</strong> <strong>de</strong> cualesquiera <strong>de</strong> <strong>sus</strong><br />
autorida<strong>de</strong>s, a m<strong>en</strong>os que obr<strong>en</strong> <strong>en</strong> auxilio o por <strong>en</strong>cargo <strong>de</strong> <strong>la</strong>s fe<strong>de</strong>rales.<br />
ARTICULO 6o.- Los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio privado, con excepción <strong>de</strong> los<br />
compr<strong>en</strong>didos <strong>en</strong> <strong>la</strong> fracción I <strong>de</strong>l artículo 3o., que se regirán siempre por <strong>la</strong><br />
legis<strong>la</strong>ción fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> tierras, bosques, aguas y <strong>de</strong>más especiales, estarán<br />
sometidos, <strong>en</strong> todo lo no previsto por esta ley; I. Al Código Civil para el Distrito<br />
Fe<strong>de</strong>ral <strong>en</strong> Materia Común y para toda <strong>la</strong> República <strong>en</strong> Materia Fe<strong>de</strong>ral, y II. En<br />
<strong>la</strong>s materias que dicho Código no regule, a <strong>la</strong>s disposiciones <strong>de</strong> carácter g<strong>en</strong>eral,<br />
<strong>de</strong> policía y <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo urbano correspondi<strong>en</strong>tes.
ARTICULO 7o.- Sólo los tribunales <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración serán compet<strong>en</strong>tes para<br />
conocer <strong>de</strong> los juicios civiles, p<strong>en</strong>ales o administrativos, así como <strong>de</strong> los<br />
procedimi<strong>en</strong>tos judiciales no cont<strong>en</strong>ciosos que se re<strong>la</strong>cion<strong>en</strong> con bi<strong>en</strong>es<br />
nacionales, sean <strong>de</strong> dominio público o <strong>de</strong> dominio privado.<br />
ARTICULO 8o.- Salvo lo que dispongan otras leyes que rijan materias especiales<br />
respecto <strong>de</strong>l patrimonio nacional, correspon<strong>de</strong> a <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos<br />
Humanos y obras Públicas lo sigui<strong>en</strong>te:<br />
I. Poseer, vigi<strong>la</strong>r, conservar o administrar los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> propiedad fe<strong>de</strong>ral<br />
<strong>de</strong>stinados o no a un servicio público, o a fines <strong>de</strong> interés social o g<strong>en</strong>eral,<br />
los que <strong>de</strong> hecho se utilic<strong>en</strong> para dichos fines y los equiparados a estos<br />
conforme a <strong>la</strong> ley, así como <strong>la</strong>s p<strong>la</strong>zas, paseos y parques públicos<br />
construidos <strong>en</strong> <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales.<br />
II. Administrar <strong>en</strong> términos <strong>de</strong> ley y ejercer <strong>la</strong> posesión <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación <strong>sobre</strong> <strong>la</strong>s<br />
p<strong>la</strong>yas marítimas, <strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ral marítimo terrestre y los terr<strong>en</strong>os ganados<br />
al mar o a cualquier <strong>de</strong>pósito <strong>de</strong> aguas marítimas y <strong>de</strong>más zonas fe<strong>de</strong>rales<br />
que no estén expresam<strong>en</strong>te <strong>en</strong>com<strong>en</strong>dadas a otra <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia;<br />
III. Otorgar y revocar concesiones o permisos para el uso, aprovechami<strong>en</strong>to o<br />
explotación <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> dominio público;<br />
IV. Interv<strong>en</strong>ir <strong>en</strong> <strong>la</strong> adquisición, control, administración, <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación, permuta,<br />
inspección y vigi<strong>la</strong>ncia <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales, y <strong>en</strong> su caso<br />
celebrar los contratos re<strong>la</strong>tivos para el uso, aprovechami<strong>en</strong>to y explotación<br />
<strong>de</strong> los mismos; <strong>de</strong> acuerdo con <strong>la</strong>s bases, criterios y lineami<strong>en</strong>tos <strong>de</strong><br />
política que establezca;<br />
V. Determinar <strong>la</strong>s normas y establecer <strong>la</strong>s directrices aplicables, para que<br />
conforme a los programas a que se refiere esta ley, interv<strong>en</strong>ga <strong>en</strong><br />
repres<strong>en</strong>tación <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral, <strong>en</strong> <strong>la</strong>s operaciones <strong>de</strong> compra-v<strong>en</strong>ta,<br />
donación, gravam<strong>en</strong>, afectación u otras por <strong>la</strong>s que <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración adquiera<br />
o <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>e <strong>la</strong> propiedad, el dominio o cualquier <strong>de</strong>recho real <strong>sobre</strong><br />
<strong>inmuebles</strong>. En los mismo términos, autorizar los actos jurídicos que<br />
celebr<strong>en</strong> <strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral,<br />
por los que se adquiera o transmita <strong>la</strong> propiedad <strong>sobre</strong> <strong>inmuebles</strong>.<br />
VI. Evaluar y revisar <strong>la</strong>s operaciones inmobiliarias a que se refiere esta ley;<br />
que realic<strong>en</strong> <strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales;<br />
VII. Proponer al titu<strong>la</strong>r <strong>de</strong>l Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral <strong>la</strong> participación estatal <strong>en</strong><br />
empresas o asociaciones, o <strong>la</strong> constitución <strong>de</strong> fi<strong>de</strong>icomisos <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> cuyo<br />
objeto social o fines se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tre <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> operaciones<br />
inmobiliarias. La Secretaría <strong>de</strong> Haci<strong>en</strong>da y Crédito Público t<strong>en</strong>drá siempre<br />
<strong>en</strong> los contratos <strong>de</strong> fi<strong>de</strong>icomiso que celebre el Gobierno Fe<strong>de</strong>ral, el carácter<br />
<strong>de</strong> fi<strong>de</strong>icomitante;<br />
VIII. Aprobar y registrar los contratos <strong>de</strong> arr<strong>en</strong>dami<strong>en</strong>to que con el carácter <strong>de</strong><br />
arr<strong>en</strong>datarias celebr<strong>en</strong> <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias <strong>de</strong> <strong>la</strong> administración pública<br />
fe<strong>de</strong>ral, o los que como arr<strong>en</strong>dadoras o arr<strong>en</strong>datarias celebr<strong>en</strong> <strong>la</strong>s<br />
<strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales, respecto <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong>, y revisar<br />
periódicam<strong>en</strong>te dichos contratos y vigi<strong>la</strong>r su cumplimi<strong>en</strong>to, <strong>de</strong> conformidad<br />
con <strong>la</strong>s políticas que <strong>de</strong>termine <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y<br />
obras Públicas. La celebración <strong>de</strong> los contratos a que se refiere esta
fracción <strong>de</strong>berá basarse <strong>en</strong> <strong>la</strong> justipreciación <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas que realice <strong>la</strong><br />
Comisión <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales;<br />
IX. Mant<strong>en</strong>er al corri<strong>en</strong>te el avalúo <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> nacionales y<br />
reunir, revisar y <strong>de</strong>terminar <strong>la</strong>s normas y procedimi<strong>en</strong>tos para realizarlo;<br />
X. Solicitar <strong>de</strong> <strong>la</strong> Procuraduría G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> <strong>la</strong> República el ejercicio <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
acción reivindicatoria <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación;<br />
XI. Ejercer a nombre y repres<strong>en</strong>tación <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral <strong>la</strong> facultad o<br />
<strong>de</strong>recho <strong>de</strong> reversión, respecto <strong>de</strong> <strong>la</strong> propiedad inmobiliaria fe<strong>de</strong>ral, salvo<br />
disposición legal <strong>en</strong> contrario. La Secretaría <strong>de</strong> Re<strong>la</strong>ciones Exteriores será<br />
compet<strong>en</strong>te para adquirir, administrar y conservar <strong>la</strong>s propieda<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Nación <strong>en</strong> el extranjero. El Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral, por conducto <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría<br />
<strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas, <strong>de</strong>terminará <strong>la</strong> forma y<br />
términos <strong>en</strong> que se llevará a cabo el control y aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> dichos<br />
bi<strong>en</strong>es, <strong>de</strong> conformidad con esta ley y <strong>sus</strong> reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos.<br />
ARTICULO 9o.- Quedan sujetos a <strong>la</strong>s disposiciones <strong>de</strong> esta ley y <strong>de</strong> <strong>sus</strong><br />
reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos los actos <strong>de</strong> adquisición, administración uso, aprovechami<strong>en</strong>to,<br />
explotación y <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales; así como <strong>la</strong> ejecución<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong>s obras <strong>de</strong> construcción, reconstrucción, modificación, adaptación,<br />
conservación, mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to y <strong>de</strong>molición que <strong>sobre</strong> ellos se realic<strong>en</strong> sin perjuicio<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong>s disposiciones <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> obras Públicas. Asimismo, quedan sujetos a <strong>la</strong>s<br />
disposiciones <strong>de</strong> esta ley y <strong>de</strong> <strong>sus</strong> reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos, los actos <strong>de</strong> adquisición,<br />
aprovechami<strong>en</strong>to y <strong>de</strong> transmisión <strong>de</strong> dominio <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> que realic<strong>en</strong><br />
<strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales. Se <strong>en</strong>ti<strong>en</strong><strong>de</strong> por <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias <strong>la</strong>s que integran <strong>la</strong><br />
Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral C<strong>en</strong>tralizada y por <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>la</strong>s que compon<strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral Paraestatal, <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong> Ley orgánica <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral.<br />
ARTICULO l0.- El Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral por conducto <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas ejercerá los actos <strong>de</strong> adquisición,<br />
control, administración, transmisión <strong>de</strong> dominio, inspección y vigi<strong>la</strong>ncia <strong>de</strong><br />
<strong>inmuebles</strong> a que se refiere esta ley y <strong>sus</strong> reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos, con <strong>la</strong>s excepciones que <strong>en</strong><br />
dichos or<strong>de</strong>nami<strong>en</strong>tos se consignan Para los <strong>efectos</strong> <strong>de</strong> este Artículo, <strong>la</strong>s<br />
<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral, así como <strong>la</strong>s<br />
<strong>de</strong>más personas que us<strong>en</strong> o t<strong>en</strong>gan a su cuidado <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales, <strong>de</strong>berán<br />
proporcionar a dicha <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia los informes, datos, docum<strong>en</strong>tos y <strong>de</strong>más<br />
facilida<strong>de</strong>s que se requieran. Asimismo, <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos<br />
y obras Públicas, examinará periódicam<strong>en</strong>te <strong>la</strong> docum<strong>en</strong>tación y <strong>de</strong>más<br />
información jurídica y contable re<strong>la</strong>cionada con <strong>la</strong>s operaciones inmobiliarias que<br />
realic<strong>en</strong> <strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales, a fin <strong>de</strong> <strong>de</strong>terminar el cumplimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> esta<br />
ley y <strong>de</strong> <strong>la</strong>s disposiciones que <strong>de</strong> el<strong>la</strong> eman<strong>en</strong>. Las <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral, <strong>de</strong>berán formu<strong>la</strong>r <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> un p<strong>la</strong>zo que les fije <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas, y <strong>de</strong> acuerdo a <strong>la</strong>s<br />
normas y procedimi<strong>en</strong>tos que ésta apruebe, los inv<strong>en</strong>tarios <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es<br />
<strong>inmuebles</strong> que integr<strong>en</strong> su patrimonio. Estos inv<strong>en</strong>tarios <strong>de</strong>berán mant<strong>en</strong>erse<br />
perman<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te actualizados y a disposición <strong>de</strong> <strong>la</strong> citada <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia. El<br />
Gobierno Fe<strong>de</strong>ral y <strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales pagarán el uno al mil<strong>la</strong>r <strong>sobre</strong> el
monto <strong>de</strong> los precios por <strong>la</strong>s adquisiciones o <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>aciones onerosas <strong>de</strong><br />
<strong>inmuebles</strong> que celebr<strong>en</strong>. Con <strong>la</strong>s cantida<strong>de</strong>s que se recau<strong>de</strong>n se integrará un<br />
fondo que se aplicará al financiami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los programas <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo inmobiliario<br />
que realice <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas,<br />
especialm<strong>en</strong>te los re<strong>la</strong>tivos a <strong>la</strong> constitución <strong>de</strong> reservas territoriales para at<strong>en</strong><strong>de</strong>r<br />
los requerimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> para el servicio directo <strong>de</strong> <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y<br />
<strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales, así como para <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> programas <strong>de</strong> interés<br />
social. El pago a que se refiere este párrafo <strong>de</strong>berá efectuarse <strong>en</strong> <strong>la</strong> Tesorería <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, previam<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> formalización <strong>de</strong> cada contrato. No quedan sujetas<br />
al pago a que se refiere el párrafo anterior <strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales que<br />
<strong>de</strong>termine el Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral <strong>en</strong> los reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> esta ley, at<strong>en</strong>di<strong>en</strong>do a <strong>la</strong><br />
naturaleza <strong>de</strong> <strong>sus</strong> activida<strong>de</strong>s.<br />
CAPITULO II<br />
De <strong>la</strong>s Adquisiciones <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Inmuebles<br />
Artículo 11.- Las <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral,<br />
<strong>de</strong>berán pres<strong>en</strong>tar a <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas<br />
para su autorización, un programa anual, cal<strong>en</strong>darizado, que cont<strong>en</strong>ga <strong>sus</strong><br />
necesida<strong>de</strong>s inmobiliarias para el cumplimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong>s funciones a su cargo. En<br />
todos los casos, <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas,<br />
verificará que el uso para el que se requieran los <strong>inmuebles</strong>, sea compatible con<br />
<strong>la</strong>s disposiciones vig<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> materia <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo urbano.<br />
ARTICULO 12.- Para satisfacer los requerimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> que p<strong>la</strong>nte<strong>en</strong> <strong>la</strong>s<br />
<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales, <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos<br />
Humanos y obras Públicas <strong>de</strong>berá:<br />
I. Cuantificar y cualificar los requerimi<strong>en</strong>tos, at<strong>en</strong>di<strong>en</strong>do a <strong>la</strong>s características<br />
<strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> solicitados y a su localización;<br />
II. Revisar el inv<strong>en</strong>tario y catalogo <strong>de</strong> <strong>la</strong> propiedad inmueble fe<strong>de</strong>ral, para<br />
<strong>de</strong>terminar <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> disponibles o, <strong>en</strong> su <strong>de</strong>fecto, La<br />
necesidad <strong>de</strong> adquirir otros <strong>inmuebles</strong>;<br />
III. Destinar, <strong>en</strong> su caso, a <strong>la</strong> <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia o <strong>en</strong>tidad interesada los <strong>inmuebles</strong><br />
fe<strong>de</strong>rales disponibles; y<br />
IV. De no ser posible lo anterior, adquirir los <strong>inmuebles</strong> con cargo a <strong>la</strong> partida<br />
presupuestal autorizada <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia interesada y realizar <strong>la</strong>s<br />
gestiones necesarias para <strong>la</strong> firma, registro y archivo <strong>de</strong> <strong>la</strong> escritura <strong>de</strong><br />
propiedad correspondi<strong>en</strong>te. La autorización <strong>de</strong> <strong>de</strong>stinos o adquisiciones <strong>de</strong><br />
<strong>inmuebles</strong>, se hará siempre y cuando correspondan a los programas<br />
anuales aprobados, exista autorización <strong>de</strong> inversión <strong>en</strong> su caso, y no se<br />
disponga <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales a<strong>de</strong>cuados para satisfacer los<br />
requerimi<strong>en</strong>tos específicos. Proce<strong>de</strong>rá <strong>la</strong> negativa cuando no se cump<strong>la</strong>n<br />
los requisitos seña<strong>la</strong>dos. Tratándose <strong>de</strong> <strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales, <strong>la</strong><br />
Secretaría t<strong>en</strong>drá <strong>en</strong> <strong>la</strong> adquisición <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong>, <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción<br />
correspondi<strong>en</strong>te <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong> esta ley y <strong>sus</strong> reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos.
ARTICULO 13.- Cuando el Gobierno Fe<strong>de</strong>ral adquiera <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong>l<br />
<strong>de</strong>recho privado un inmueble para cumplir con finalida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> or<strong>de</strong>n público, el<br />
Gobierno Fe<strong>de</strong>ral podrá conv<strong>en</strong>ir con los poseedores <strong>de</strong>rivados o precarios, <strong>la</strong><br />
forma y términos conforme a los cuales se darán por terminados los contratos <strong>de</strong><br />
arr<strong>en</strong>dami<strong>en</strong>to, comodato o cualquier otro tipo <strong>de</strong> re<strong>la</strong>ción jurídica que les otorgue<br />
<strong>la</strong> posesión <strong>de</strong>l bi<strong>en</strong>, pudi<strong>en</strong>do cubrirse <strong>en</strong> cada caso <strong>la</strong> comp<strong>en</strong>sación que se<br />
consi<strong>de</strong>re proce<strong>de</strong>nte. El término para <strong>la</strong> <strong>de</strong>socupación y <strong>en</strong>trega <strong>de</strong>l inmueble no<br />
<strong>de</strong>berá exce<strong>de</strong>r <strong>de</strong> un año.<br />
ARTICULO 14.- Cuando se trate <strong>de</strong> adquisiciones por vía <strong>de</strong> <strong>de</strong>recho público, que<br />
requieran <strong>la</strong> <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ratoria <strong>de</strong> utilidad pública, por parte <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral<br />
correspon<strong>de</strong>rá: a <strong>la</strong> autoridad <strong>de</strong>l ramo respectivo <strong>de</strong>terminar dicha utilidad; a <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas, <strong>de</strong>terminar el<br />
procedimi<strong>en</strong>to <strong>en</strong>caminado a <strong>la</strong> ocupación administrativa <strong>de</strong> <strong>la</strong> cosa. a <strong>la</strong> Comisión<br />
<strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales, fijar el monto <strong>de</strong> <strong>la</strong> in<strong>de</strong>mnización, y a <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> Programación y Presupuesto <strong>de</strong>terminar el régim<strong>en</strong> <strong>de</strong> pago,<br />
cuando sea a cargo <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración. En estos casos no será necesaria <strong>la</strong><br />
expedición <strong>de</strong> una escritura y se reputará que los bi<strong>en</strong>es forman parte <strong>de</strong>l<br />
patrimonio nacional <strong>de</strong>s<strong>de</strong> <strong>la</strong> publicación <strong>de</strong>l <strong>de</strong>creto respectivo <strong>en</strong> el Diario oficial<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración. Este <strong>de</strong>creto llevará siempre el refr<strong>en</strong>do <strong>de</strong>l titu<strong>la</strong>r <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> Estado o Departam<strong>en</strong>to Administrativo que haya <strong>de</strong>terminado <strong>la</strong><br />
utilidad pública, así como el <strong>de</strong> los Secretarios <strong>de</strong> Programación y Presupuesto y<br />
<strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas. En los casos que seña<strong>la</strong> este<br />
artículo. el Gobierno Fe<strong>de</strong>ral podrá cubrir <strong>la</strong> in<strong>de</strong>mnización correspondi<strong>en</strong>te<br />
mediante <strong>la</strong> <strong>en</strong>trega <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es simi<strong>la</strong>res a los expropiados, y donar al afectado <strong>la</strong><br />
difer<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> más que pudiera resultar <strong>en</strong> los valores, siempre que se trate <strong>de</strong><br />
personas que perciban ingresos no mayores a cuatro tantos <strong>de</strong>l sa<strong>la</strong>rio mínimo<br />
g<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> <strong>la</strong> zona económica <strong>en</strong> <strong>la</strong> que se localice el inmueble expropiado, y que<br />
éste se estuviera utilizando como habitación o para alojar un pequeño comercio,<br />
un taller o una industria familiar propiedad <strong>de</strong>l afectado. Cuando a campesinos <strong>de</strong><br />
escasos recursos económicos se <strong>en</strong>tregu<strong>en</strong> terr<strong>en</strong>os <strong>de</strong> riego <strong>en</strong> substitución <strong>de</strong><br />
los que les hayan sido afectados como consecu<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> <strong>la</strong> ejecución <strong>de</strong> obras<br />
hidráulicas o <strong>de</strong> reacomodo o relocalización <strong>de</strong> tierras <strong>en</strong> zonas <strong>de</strong> riego, el<br />
Gobierno Fe<strong>de</strong>ral podrá hacer donación, <strong>de</strong> <strong>la</strong>s difer<strong>en</strong>cias <strong>de</strong> valor que result<strong>en</strong><br />
<strong>en</strong> favor <strong>de</strong> aquéllos. En los casos a que se refier<strong>en</strong> los dos párrafos anteriores, <strong>la</strong><br />
<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia que corresponda, dará <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción previa que compete a <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas, conforme a esta ley.<br />
Artículo 15.- Las <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral<br />
sólo podrán arr<strong>en</strong>dar bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> para su servicio cuando no sea posible o<br />
conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te su adquisición. Dichas instituciones <strong>de</strong>berán acreditar tales<br />
supuestos ante <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas. Tanto<br />
<strong>la</strong> adquisición como el arr<strong>en</strong>dami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> para oficinas públicas, así<br />
como <strong>la</strong> construcción, reconstrucción, adaptación, conservación y mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong>s mismas, requerirán <strong>la</strong> autorización previa <strong>de</strong> los estudios y/o proyectos o<br />
programas, por parte <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras<br />
Públicas, in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te <strong>de</strong> <strong>la</strong> compet<strong>en</strong>cia o interv<strong>en</strong>ción que le<br />
corresponda a otras <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias. El Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral, por conducto <strong>de</strong> <strong>la</strong>
Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas, <strong>de</strong>terminará <strong>en</strong> el marco<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral, <strong>la</strong> duración y cont<strong>en</strong>ido <strong>de</strong> los contratos <strong>de</strong><br />
arr<strong>en</strong>dami<strong>en</strong>tos. Asimismo, <strong>de</strong>finirá <strong>la</strong>s normas y criterios técnicos para <strong>la</strong><br />
construcción, reconstrucción, adaptación, conservación, mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to y<br />
aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>stinados a oficinas <strong>de</strong> <strong>la</strong>s instituciones<br />
públicas fe<strong>de</strong>rales.<br />
CAPITULO III<br />
De los Bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> Dominio Público<br />
ARTICULO 16.- Los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público son inali<strong>en</strong>ables e imprescriptibles<br />
y no estarán sujetos, mi<strong>en</strong>tras no varié su situación jurídica, a acción<br />
reivindicatoria o <strong>de</strong> posesión <strong>de</strong>finitiva o provisional Los particu<strong>la</strong>res y <strong>la</strong>s<br />
instituciones públicas sólo podrán adquirir <strong>sobre</strong> el uso, aprovechami<strong>en</strong>to y<br />
explotación <strong>de</strong> estos bi<strong>en</strong>es, los <strong>de</strong>rechos regu<strong>la</strong>dos <strong>en</strong> esta ley y <strong>en</strong> <strong>la</strong>s <strong>de</strong>más<br />
que dicte el Congreso <strong>de</strong> <strong>la</strong> Unión. Se regirán sin embargo, por el <strong>de</strong>recho común,<br />
los aprovechami<strong>en</strong>tos acci<strong>de</strong>ntales o accesorios compatibles con <strong>la</strong> naturaleza <strong>de</strong><br />
estos bi<strong>en</strong>es, como <strong>la</strong> v<strong>en</strong>ta <strong>de</strong> frutos, materiales o <strong>de</strong>sperdicios, o <strong>la</strong> autorización<br />
<strong>de</strong> los usos a que alu<strong>de</strong> el artículo 42. Ninguna servidumbre pasiva pue<strong>de</strong><br />
imponerse, <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong>l <strong>de</strong>recho común, <strong>sobre</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio<br />
público Los <strong>de</strong>rechos <strong>de</strong> tránsito, <strong>de</strong> vista, <strong>de</strong> luz, <strong>de</strong> <strong>de</strong>rrames y otros semejantes<br />
<strong>sobre</strong> dichos bi<strong>en</strong>es se rig<strong>en</strong> exclusivam<strong>en</strong>te por <strong>la</strong>s leyes y reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos<br />
administrativos.<br />
ARTICULO 17.- Correspon<strong>de</strong> al Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral: I. Dec<strong>la</strong>rar, cuando ello sea<br />
preciso, que un bi<strong>en</strong> <strong>de</strong>terminado forma parte <strong>de</strong>l dominio público, por estar<br />
compr<strong>en</strong>dido <strong>en</strong> alguna <strong>de</strong> <strong>la</strong>s disposiciones <strong>de</strong> esta ley; II. Incorporar al dominio<br />
público, mediante <strong>de</strong>creto, un bi<strong>en</strong> que forme parte <strong>de</strong>l dominio privado, siempre<br />
que su posesión corresponda a <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración; III. Desincorporar <strong>de</strong>l dominio<br />
público, <strong>en</strong> los casos <strong>en</strong> que <strong>la</strong> ley lo permita, y asimismo mediante <strong>de</strong>creto, un<br />
bi<strong>en</strong> que haya <strong>de</strong>jado <strong>de</strong> ser útil para fines <strong>de</strong> servicio público; IV. Dictar <strong>la</strong>s reg<strong>la</strong>s<br />
a que <strong>de</strong>berá sujetarse <strong>la</strong> policía, vigi<strong>la</strong>ncia y aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong>l<br />
dominio público y tomar <strong>la</strong>s medidas administrativas <strong>en</strong>caminadas a obt<strong>en</strong>er,<br />
mant<strong>en</strong>er o recuperar <strong>la</strong> posesión <strong>de</strong> ellos, así como a remover cualquier<br />
obstáculo creado natural o artificialm<strong>en</strong>te para su uso o <strong>de</strong>stino; V. Anu<strong>la</strong>r<br />
administrativam<strong>en</strong>te los acuerdos, concesiones, permisos o autorizaciones<br />
otorgadas por autorida<strong>de</strong>s, funcionarios o empleados que carezcan <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
compet<strong>en</strong>cia necesaria para ello, o los que se dict<strong>en</strong> con vio<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> un precepto<br />
legal o por error, dolo o viol<strong>en</strong>cia, que perjudiqu<strong>en</strong> o restrinjan los <strong>de</strong>rechos <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Nación, <strong>sobre</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público o los intereses legítimos <strong>de</strong> tercero; y<br />
VI. En g<strong>en</strong>eral, dictar <strong>la</strong>s disposiciones que <strong>de</strong>man<strong>de</strong> el cumplimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> esta ley<br />
o <strong>de</strong> <strong>la</strong>s <strong>de</strong>más específicas a que estén sometidos los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público.<br />
Las faculta<strong>de</strong>s que este artículo seña<strong>la</strong> se ejercerán por conducto <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría<br />
<strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas, dándose <strong>en</strong> el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong> fracción<br />
V, <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción que correspon<strong>de</strong> a <strong>la</strong> <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia a <strong>la</strong> que por ley correspon<strong>de</strong><br />
el ramo.
ARTICULO 18.- Cuando a juicio <strong>de</strong>l Ejecutivo exista motivo que lo amerite, podrá<br />
abst<strong>en</strong>erse <strong>de</strong> dictar <strong>la</strong>s resoluciones o <strong>de</strong> seguir los procedimi<strong>en</strong>tos a que se<br />
refiere el artículo anterior, y or<strong>de</strong>nará al Ministerio Público que someta el asunto al<br />
conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los tribunales. D<strong>en</strong>tro <strong>de</strong>l procedimi<strong>en</strong>to podrá solicitarse <strong>la</strong><br />
ocupación administrativa <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es, <strong>de</strong> conformidad con lo establecido por el<br />
Artículo 27 Constitucional Los tribunales <strong>de</strong>cretarán <strong>de</strong> p<strong>la</strong>no <strong>la</strong> ocupación.<br />
ARTICULO 19.- Las resoluciones a que se refiere el Artículo 17, podrán ser<br />
rec<strong>la</strong>madas ante <strong>la</strong> autoridad administrativa, <strong>de</strong> acuerdo con lo que establezcan<br />
<strong>la</strong>s leyes aplicables. A falta <strong>de</strong> disposición <strong>en</strong> dichas leyes, o cuando <strong>la</strong>s mismas<br />
sean insufici<strong>en</strong>tes, se estará a <strong>la</strong>s sigui<strong>en</strong>tes reg<strong>la</strong>s: I. Qui<strong>en</strong> sufra un perjuicio<br />
individual, directo y actual, podrá oponerse por escrito ante <strong>la</strong> misma autoridad<br />
que haya dictado <strong>la</strong> provi<strong>de</strong>ncia; II. Esta instancia <strong>de</strong>berá promoverse <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong><br />
los 30 días sigui<strong>en</strong>tes al <strong>de</strong> <strong>la</strong> notificación al opositor o al <strong>de</strong>l inicio <strong>de</strong> <strong>la</strong> ejecución,<br />
cuando no haya habido notificación; III. Salvo casos urg<strong>en</strong>tes, <strong>de</strong> evi<strong>de</strong>nte interés<br />
público a juicio <strong>de</strong> <strong>la</strong> autoridad, ésta, interpuesto <strong>en</strong> recursos <strong>de</strong>berá <strong>sus</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>r <strong>la</strong><br />
ejecución <strong>de</strong> <strong>la</strong> resolución impugnada, previo el otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> garantía<br />
bastante que al recurr<strong>en</strong>te se señale, y tomar <strong>la</strong>s medidas adicionales que fuer<strong>en</strong><br />
necesarias para salvaguarda <strong>de</strong> los intereses nacionales; IV. Interpuesto el<br />
recurso, se comunicará al tercero interesado, si lo hubiere, y se conce<strong>de</strong>rá un<br />
término <strong>de</strong> treinta días, para pruebas. Es admisible toda c<strong>la</strong>se <strong>de</strong> pruebas salvo <strong>la</strong><br />
confesional; V. La autoridad podrá mandar practicar, <strong>de</strong> oficio, los estudios y<br />
dilig<strong>en</strong>cias que estime oportunos, durante <strong>la</strong> tramitación <strong>de</strong>l recurso; VI.<br />
Desahogadas <strong>la</strong>s pruebas admitidas o concluido el p<strong>la</strong>zo a que se refiere <strong>la</strong><br />
fracción IV, quedará el expedi<strong>en</strong>te durante diez días a <strong>la</strong> vista <strong>de</strong>l opositor y <strong>de</strong>l<br />
tercero, para que alegu<strong>en</strong>; VII. D<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> los diez días sigui<strong>en</strong>tes, se dictará <strong>la</strong><br />
resolución que corresponda a <strong>la</strong> autoridad no t<strong>en</strong>drá que sujetarse a <strong>la</strong>s reg<strong>la</strong>s<br />
especiales <strong>de</strong> valoración <strong>de</strong> <strong>la</strong>s pruebas; pero estimará cuidadosam<strong>en</strong>te <strong>la</strong>s<br />
ofrecidas y se ocupará <strong>de</strong> todas <strong>la</strong>s argum<strong>en</strong>taciones pres<strong>en</strong>tadas, y VIII. Las<br />
resoluciones se comunicarán a los interesados por correspon<strong>de</strong>ncia registrada<br />
con acuse <strong>de</strong> recibo o <strong>de</strong> otra manera fehaci<strong>en</strong>te.<br />
ARTICULO 20.- Las concesiones <strong>sobre</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público no crean<br />
<strong>de</strong>rechos reales; otorgan simplem<strong>en</strong>te fr<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> administración y sin perjuicio <strong>de</strong><br />
terceros, el <strong>de</strong>recho a realizar los usos, aprovechami<strong>en</strong>tos o explotaciones, <strong>de</strong><br />
acuerdo con <strong>la</strong>s reg<strong>la</strong>s y condiciones que establezca <strong>la</strong>s leyes. Los<br />
concesionarios <strong>de</strong>berán cubrir <strong>en</strong> <strong>la</strong> Tesorería <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración el monto <strong>de</strong> los<br />
productos que <strong>de</strong> acuerdo a <strong>la</strong> cuota aplicable corresponda, así como un 5%<br />
adicional <strong>sobre</strong> el importe m<strong>en</strong>sual <strong>de</strong> tales productos, <strong>en</strong> concepto <strong>de</strong> <strong>de</strong>rechos<br />
para el financiami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los servicios <strong>de</strong> inspección y vigi<strong>la</strong>ncia. Las concesiones<br />
<strong>sobre</strong> inmueble <strong>de</strong> dominio público podrán otorgarse asta por un p<strong>la</strong>zo <strong>de</strong> 20<br />
años, el cual podrá ser prorrogado hasta por p<strong>la</strong>zos equival<strong>en</strong>tes a los seña<strong>la</strong>dos<br />
originalm<strong>en</strong>te, a juicio <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría at<strong>en</strong>di<strong>en</strong>do, tanto para el otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> concesión como para <strong>la</strong> prórroga, lo sigui<strong>en</strong>te: I.- El monto <strong>de</strong> <strong>la</strong> inversión que<br />
el concesionario pret<strong>en</strong><strong>de</strong> aplicar; II.- El p<strong>la</strong>zo <strong>de</strong> amortización <strong>de</strong> <strong>la</strong> inversión<br />
realizada; III.- El b<strong>en</strong>eficio social y económico que signifique para <strong>la</strong> región o<br />
localidad; IV.- La necesidad <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad o <strong>de</strong>l servicio que se preste; V.- El
cumplimi<strong>en</strong>to por parte <strong>de</strong>l concesionario <strong>de</strong> <strong>la</strong>s obligaciones a su cargo, y VI.- La<br />
reinversión que se haga para el mejorami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong>s insta<strong>la</strong>ciones o <strong>de</strong>l servicio<br />
prestado. Al término <strong>de</strong>l primer p<strong>la</strong>zo <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión, <strong>la</strong>s obras, insta<strong>la</strong>ciones y<br />
los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong>dicados a <strong>la</strong> explotación <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión revertirán <strong>en</strong> favor <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Nación. En caso <strong>de</strong> prórroga o <strong>de</strong> otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> una nueva concesión, para <strong>la</strong><br />
fijación <strong>de</strong>l monto <strong>de</strong> los productos se <strong>de</strong>berán consi<strong>de</strong>rar, a<strong>de</strong>más <strong>de</strong>l terr<strong>en</strong>o, <strong>la</strong>s<br />
obras, insta<strong>la</strong>ciones y <strong>de</strong>más bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong>dicados a <strong>la</strong> explotación <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión.<br />
Artículo 21.- Las concesiones <strong>sobre</strong> <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> dominio público se extingu<strong>en</strong><br />
por cualquiera <strong>de</strong> <strong>la</strong>s causas sigui<strong>en</strong>tes: I. V<strong>en</strong>cimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l término por el que se<br />
hayan otorgado; II. R<strong>en</strong>uncia <strong>de</strong>l concesionario; III. Desaparición <strong>de</strong> su finalidad o<br />
<strong>de</strong>l bi<strong>en</strong> objeto <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión. IV. Revocación; V. Dec<strong>la</strong>ratoria <strong>de</strong> rescate; VI.<br />
Cualquiera otra prevista <strong>en</strong> <strong>la</strong>s leyes, reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos, disposiciones administrativas o<br />
<strong>en</strong> <strong>la</strong> concesión misma, que a juicio <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos<br />
y Obras Públicas haga imposible o inconv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te su continuación.<br />
ARTICULO 22.- Las concesiones <strong>sobre</strong> <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> dominio público, podrán ser<br />
revocadas por cualquiera <strong>de</strong> <strong>la</strong>s causas sigui<strong>en</strong>tes: I. Dejar <strong>de</strong> cumplir con el fin<br />
para el que fue otorgada <strong>la</strong> concesión, o dar al bi<strong>en</strong> objeto <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma un uso<br />
distinto al autorizado; II. Dejar <strong>de</strong> cumplir con <strong>la</strong>s condiciones a que se sujete el<br />
otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión o infringir lo dispuesto <strong>en</strong> esta ley y <strong>sus</strong><br />
reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos; III. Dejar <strong>de</strong> pagar <strong>en</strong> forma oportuna los productos que se hayan<br />
fijado <strong>en</strong> <strong>la</strong> concesión; y IV. Las <strong>de</strong>más previstas <strong>en</strong> esta ley, <strong>en</strong> <strong>sus</strong> reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos<br />
o <strong>en</strong> <strong>la</strong>s propias concesiones.<br />
ARTICULO 23.- La nulidad, <strong>la</strong> revocación y <strong>la</strong> caducidad <strong>de</strong> <strong>la</strong>s concesiones <strong>sobre</strong><br />
los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público, cuando procedan conforme a <strong>la</strong> ley, se dictarán por<br />
<strong>la</strong> autoridad administrativa a que por ley corresponda el ramo, sin perjuicio <strong>de</strong> lo<br />
dispuesto por el artículo 18, previa audi<strong>en</strong>cia que se conceda a los interesados<br />
para que rindan pruebas y alegu<strong>en</strong> lo que a su <strong>de</strong>recho conv<strong>en</strong>ga. Cuando <strong>la</strong><br />
nulidad se fun<strong>de</strong> <strong>en</strong> error, y no <strong>en</strong> <strong>la</strong> vio<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> <strong>la</strong> ley o <strong>en</strong> <strong>la</strong> falta <strong>de</strong> los<br />
supuestos para el otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión, ésta podrá ser confirmada por <strong>la</strong><br />
autoridad administrativa tan pronto como cese tal circunstancia. En los casos <strong>de</strong><br />
nulidad <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión <strong>sobre</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público, <strong>la</strong> autoridad queda<br />
facultada para limitar los <strong>efectos</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> resolución cuando, a su juicio, el<br />
concesionario haya procedido <strong>de</strong> bu<strong>en</strong>a fe. En el caso <strong>de</strong> que <strong>la</strong> autoridad <strong>de</strong>c<strong>la</strong>re<br />
<strong>la</strong> nulidad, revocación o caducidad <strong>de</strong> una concesión, por causa imputable al<br />
concesionario, los bi<strong>en</strong>es materia <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión, <strong>sus</strong> mejoras y accesiones<br />
revertirán <strong>de</strong> pl<strong>en</strong>o <strong>de</strong>recho al control y administración <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral, sin<br />
pago <strong>de</strong> in<strong>de</strong>mnización alguna al concesionario.<br />
ARTICULO 24.- Respecto <strong>de</strong> <strong>la</strong>s concesiones, permisos o autorizaciones que<br />
corresponda otorgar a <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral, <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong>s que se establezca que a su término pasarán al dominio <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación los<br />
<strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>stinados o afectos a los fines <strong>de</strong> los mismos, correspon<strong>de</strong>rá a <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas: I. Inscribir <strong>en</strong> el Registro<br />
Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad Fe<strong>de</strong>ral los docum<strong>en</strong>tos <strong>en</strong> que conste el <strong>de</strong>recho <strong>de</strong><br />
reversión <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración; gestionando ante el Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad
que corresponda, se efectúe <strong>la</strong> inscripción <strong>de</strong> los mismos, y se hagan <strong>la</strong>s<br />
anotaciones marginales necesarias; II. Autorizar cuando sea proce<strong>de</strong>nte <strong>en</strong><br />
coordinación con <strong>la</strong> <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia que corresponda, <strong>la</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación parcial <strong>de</strong> los<br />
<strong>inmuebles</strong> a que se refiere este artículo. En este caso, el p<strong>la</strong>zo <strong>de</strong> vig<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
concesiones, permisos o autorizaciones respectivos <strong>de</strong>berá reducirse <strong>en</strong><br />
proporción a <strong>la</strong> importancia y valor <strong>de</strong> <strong>la</strong> superficie <strong>de</strong>safectada, objeto <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
<strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación que se autorice; III Autorizar <strong>en</strong> coordinación con <strong>la</strong> Dep<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia que<br />
corresponda, <strong>la</strong> imposición <strong>de</strong> gravám<strong>en</strong>es <strong>sobre</strong> los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>stinados o<br />
afectos a los fines <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión, permiso o autorización. En este caso los<br />
interesados <strong>de</strong>berán otorgar fianza a favor <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral por una cantidad<br />
igual a <strong>la</strong> <strong>de</strong>l gravam<strong>en</strong>, a fin <strong>de</strong> garantizar el <strong>de</strong>recho <strong>de</strong> reversión.<br />
ARTICULO 25.- Los <strong>de</strong>rechos y obligaciones <strong>de</strong>rivados <strong>de</strong> <strong>la</strong>s concesiones <strong>sobre</strong><br />
<strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> dominio público, sólo podrán ce<strong>de</strong>rse, con <strong>la</strong> autorización previa y<br />
expresa <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas, exigi<strong>en</strong>do<br />
al cesionario que reúna los mismos requisito y condiciones que se tuvieron <strong>en</strong><br />
cu<strong>en</strong>ta para el otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión respectiva. Las concesiones <strong>sobre</strong><br />
inmueble <strong>de</strong> dominio público no podrán ser objeto, <strong>en</strong> todo o <strong>en</strong> parte, <strong>de</strong><br />
subconcesión, arr<strong>en</strong>dami<strong>en</strong>to, gravam<strong>en</strong> o cualquier acto o contrato por virtud <strong>de</strong>l<br />
cual una persona distinta <strong>de</strong>l concesionario goce <strong>de</strong> los <strong>de</strong>rechos <strong>de</strong>rivados <strong>de</strong><br />
tales concesiones. Cualquier operación que se realice <strong>en</strong> contra <strong>de</strong>l t<strong>en</strong>or <strong>de</strong> este<br />
artículo será nu<strong>la</strong> <strong>de</strong> pl<strong>en</strong>o <strong>de</strong>recho y el concesionario per<strong>de</strong>rá <strong>en</strong> favor <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Nación los <strong>de</strong>rechos que <strong>de</strong>riv<strong>en</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión y los bi<strong>en</strong>es afectos a el<strong>la</strong>.<br />
ARTICULO 26.- Las concesiones <strong>sobre</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público podrán<br />
rescatarse por causa <strong>de</strong> utilidad o interés público, mediante in<strong>de</strong>mnización, cuyo<br />
monto será fijado por peritos. La <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ratoria <strong>de</strong> rescate hará que los bi<strong>en</strong>es<br />
materia <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión vuelvan, <strong>de</strong> pl<strong>en</strong>o <strong>de</strong>recho, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> <strong>la</strong> fecha <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
<strong>de</strong>c<strong>la</strong>ratoria, a <strong>la</strong> por cesión, control y administración <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral, y que<br />
ingres<strong>en</strong> al patrimonio <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación los bi<strong>en</strong>es, equipo e insta<strong>la</strong>ciones <strong>de</strong>stinados<br />
directa o inmediatam<strong>en</strong>te a los fines <strong>de</strong> <strong>la</strong> concesión. Podrá autorizarse al<br />
concesionario a retirar y a disponer <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es, equipo e insta<strong>la</strong>ciones <strong>de</strong> su<br />
propiedad afectos a <strong>la</strong> concesión, cuando los mismos no fuer<strong>en</strong> útiles al Gobierno<br />
Fe<strong>de</strong>ral y puedan ser aprovechados por el concesionario; pero, <strong>en</strong> este caso, su<br />
valor real actual no se incluirá <strong>en</strong> el monto <strong>de</strong> <strong>la</strong> in<strong>de</strong>mnización. En <strong>la</strong> <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ratoria<br />
<strong>de</strong> rescate se establecerán <strong>la</strong>s bases g<strong>en</strong>erales que servirán para fijar el monto <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> in<strong>de</strong>mnización que haya <strong>de</strong> cubrirse al concesionario; pero <strong>en</strong> ningún caso<br />
podrá tomarse como base para fijarlo el valor intrínseco <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es<br />
concesionados. Si el afectado estuviese conforme con el monto <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
in<strong>de</strong>mnización, <strong>la</strong> cantidad que se señale por este concepto t<strong>en</strong>drá carácter<br />
<strong>de</strong>finitivo. Si no estuviere conforme, el importe <strong>de</strong> <strong>la</strong> in<strong>de</strong>mnización se <strong>de</strong>terminará<br />
por <strong>la</strong> autoridad judicial, a petición <strong>de</strong>l interesado qui<strong>en</strong> <strong>de</strong>berá formu<strong>la</strong>r<strong>la</strong> <strong>de</strong>ntro<br />
<strong>de</strong>l p<strong>la</strong>zo <strong>de</strong> quince días, contados a partir <strong>de</strong> <strong>la</strong> fecha <strong>en</strong> que se le notifique <strong>la</strong><br />
resolución que <strong>de</strong>termine el monto <strong>de</strong> <strong>la</strong> in<strong>de</strong>mnización.
ARTICULO 27.- Las concesiones <strong>sobre</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio directo, cuyo<br />
otorgami<strong>en</strong>to autoriza el artículo 27 Constitucional, se regirá por lo dispuesto <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong>s leyes reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tarias respectivas. En todo caso, sin embargo el Ejecutivo<br />
t<strong>en</strong>drá facultad para negar<strong>la</strong>: I. Si el solicitante no cumple con lo que tales leyes<br />
dispongan; II. Si se creare un acaparami<strong>en</strong>to contrario al interés social; III. Si <strong>la</strong><br />
Fe<strong>de</strong>ración <strong>de</strong>ci<strong>de</strong> empr<strong>en</strong><strong>de</strong>r una explotación directa <strong>de</strong> los recursos <strong>de</strong> que se<br />
trate; o IV. Para crear reservas nacionales.<br />
ARTICULO 28.- Los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público que lo sean por disposición <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
autoridad, podrán ser <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ados, previo <strong>de</strong>creto <strong>de</strong> <strong>de</strong>sincorporación, cuando<br />
<strong>de</strong>j<strong>en</strong> <strong>de</strong> ser útiles para <strong>la</strong> prestación <strong>de</strong> servicios públicos. Para proce<strong>de</strong>r a <strong>la</strong><br />
<strong>de</strong>sincorporación <strong>de</strong> un bi<strong>en</strong> <strong>de</strong>l dominio público previam<strong>en</strong>te <strong>de</strong>berán cumplirse<br />
Las condiciones y seguirse el procedimi<strong>en</strong>to establecido <strong>en</strong> esta ley y <strong>en</strong> <strong>sus</strong><br />
disposiciones reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tarias.<br />
ARTICULO 29.- Son bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> uso común: I. El espacio situado <strong>sobre</strong> el territorio<br />
nacional, con <strong>la</strong> ext<strong>en</strong>sión y modalida<strong>de</strong>s que establezca el <strong>de</strong>recho internacional;<br />
II. El mar territorial hasta una distancia <strong>de</strong> doce mil<strong>la</strong>s marinas (22,224 metros), <strong>de</strong><br />
acuerdo con lo dispuesto por <strong>la</strong> Constitución Política <strong>de</strong> los Estados Unidos<br />
Mexicanos, <strong>la</strong>s leyes que <strong>de</strong> el<strong>la</strong> eman<strong>en</strong> y el <strong>de</strong>recho internacional Salvo lo<br />
dispuesto <strong>en</strong> el párrafo sigui<strong>en</strong>te, <strong>la</strong> anchura <strong>de</strong>l mar territorial se medirá a partir<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> linea <strong>de</strong> bajamar a lo <strong>la</strong>rgo <strong>de</strong> <strong>la</strong>s costas y <strong>de</strong> <strong>la</strong>s is<strong>la</strong>s que forman parte <strong>de</strong>l<br />
territorio nacional. En los lugares <strong>en</strong> que <strong>la</strong> costa <strong>de</strong>l territorio nacional t<strong>en</strong>ga<br />
profundas aberturas y escotaduras o <strong>en</strong> <strong>la</strong>s que haya una franja <strong>de</strong> is<strong>la</strong>s a lo <strong>la</strong>rgo<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> costa situadas <strong>en</strong> <strong>sus</strong> proximidad inmediata, podrá adoptarse como método<br />
Para trazar <strong>la</strong> linea <strong>de</strong> base <strong>de</strong>s<strong>de</strong> <strong>la</strong> que ha <strong>de</strong> medirse el mar territorial el <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
lineas <strong>de</strong> base rectas que unan los puntos más a<strong>de</strong>ntrados <strong>en</strong> el mar. El trazado<br />
<strong>de</strong> esas líneas <strong>de</strong> base no se apartará <strong>de</strong> una manera apreciable <strong>de</strong> <strong>la</strong> dirección<br />
g<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> <strong>la</strong> costa, y <strong>la</strong>s zonas <strong>de</strong> mar situadas <strong>de</strong>l <strong>la</strong>do <strong>de</strong> tierras <strong>de</strong> esas lineas,<br />
estarán sufici<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te vincu<strong>la</strong>das al dominio terrestre para estar sometidas al<br />
régim<strong>en</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong>s aguas interiores. Estas lineas podrán trazarse hacia <strong>la</strong>s<br />
elevaciones que emerjan <strong>en</strong> bajamar, cuando <strong>sobre</strong> el<strong>la</strong>s existieran faros o<br />
insta<strong>la</strong>ciones que permanezcan constan tem<strong>en</strong>te <strong>sobre</strong> el nivel <strong>de</strong>l agua, o<br />
cuando tales elevaciones estén total o parcialm<strong>en</strong>te a una distancia <strong>de</strong> <strong>la</strong> costa<br />
firme o <strong>de</strong> una is<strong>la</strong> que no exceda <strong>de</strong> <strong>la</strong> anchura <strong>de</strong>l mar territorial. Las<br />
insta<strong>la</strong>ciones perman<strong>en</strong>tes más a<strong>de</strong>ntradas <strong>en</strong> el mar, que form<strong>en</strong> parte<br />
integrante <strong>de</strong>l sistema portuario, se consi<strong>de</strong>rarán como parte <strong>de</strong> <strong>la</strong> costa para los<br />
<strong>efectos</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>limitación <strong>de</strong>l mar territorial: III. Las aguas marítimas interiores, o<br />
sea aquel<strong>la</strong>s situadas <strong>en</strong> el interior <strong>de</strong> <strong>la</strong> línea <strong>de</strong> base <strong>de</strong>l mar territorial o <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
linea que cierra <strong>la</strong>s bahías; IV. Las p<strong>la</strong>yas marítimas, <strong>en</strong>t<strong>en</strong>diéndose por tales <strong>la</strong>s<br />
partes <strong>de</strong> tierra que por virtud <strong>de</strong> <strong>la</strong> marea cubre y <strong>de</strong>scubre el agua, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> los<br />
limites <strong>de</strong> mayor reflujo hasta los límites <strong>de</strong> mayor flujo anuales; V. La zona<br />
fe<strong>de</strong>ral marítimo terrestre; VI. Los cauces <strong>de</strong> <strong>la</strong>s corri<strong>en</strong>tes y los vasos <strong>de</strong> los<br />
<strong>la</strong>gos, <strong>la</strong>gunas y esteros <strong>de</strong> propiedad nacional; VII. Las riberas y zonas fe<strong>de</strong>rales<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong>s corri<strong>en</strong>tes; VIII. Los puertos, bahías, radas y <strong>en</strong>s<strong>en</strong>adas; IX. Los caminos,<br />
carreteras y pu<strong>en</strong>tes que constituy<strong>en</strong> <strong>la</strong>s g<strong>en</strong>erales <strong>de</strong> comunicación, con <strong>sus</strong><br />
servicios auxiliares y <strong>de</strong>más Partes integrantes establecidas <strong>en</strong> <strong>la</strong> ley fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> <strong>la</strong>
materia; X. Las presas, diques y <strong>sus</strong> vasos, canales, bordos y zanjas, construidos<br />
para <strong>la</strong> irrigación, navegación y otros usos <strong>de</strong> utilidad pública, con <strong>sus</strong> zonas <strong>de</strong><br />
protección y <strong>de</strong>rechos <strong>de</strong> vía, o riberas <strong>en</strong> <strong>la</strong> ext<strong>en</strong>sión que, <strong>en</strong> cada caso, fije <strong>la</strong><br />
<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia a <strong>la</strong> que por ley corresponda el ramo, <strong>de</strong> acuerdo con <strong>la</strong>s<br />
disposiciones legales aplicables; XI. Los diques, muelles, escolleras, malecones y<br />
<strong>de</strong>más obras <strong>de</strong> los puertos, cuando sean <strong>de</strong> uso público; XII. Las p<strong>la</strong>zas, paseos<br />
y parque públicos cuya construcción o conservación esté a cargo <strong>de</strong>l Gobierno<br />
Fe<strong>de</strong>ral; XIII. Los monum<strong>en</strong>tos artísticos e históricas y <strong>la</strong>s construcciones<br />
levantadas por el Gobierno Fe<strong>de</strong>ral <strong>en</strong> lugares públicos para ornato o comodidad<br />
<strong>de</strong> qui<strong>en</strong>es los visit<strong>en</strong>; XIV. Los monum<strong>en</strong>tos arqueológicos <strong>inmuebles</strong>, y XV. Los<br />
<strong>de</strong>más bi<strong>en</strong>es consi<strong>de</strong>rados <strong>de</strong> uso común por otras leyes. ARTICULO 30.- Todos<br />
los habitantes <strong>de</strong> <strong>la</strong> República pue<strong>de</strong>n usar <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> uso común, sin más<br />
restricciones que <strong>la</strong>s establecidas por <strong>la</strong>s leyes y reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos administrativos.<br />
Para aprovechami<strong>en</strong>tos especiales <strong>sobre</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> uso común, se requiere<br />
concesión otorgada con <strong>la</strong>s condiciones y requisitos que establezcan <strong>la</strong>s leyes.<br />
ARTICULO 31.- En los casos previstos por <strong>la</strong>s leyes <strong>de</strong> <strong>la</strong> materia, <strong>la</strong>s aguas <strong>de</strong><br />
dominio directo <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación, así como <strong>la</strong>s zonas fe<strong>de</strong>rales, podrán ser utilizadas<br />
por los particu<strong>la</strong>res sin necesidad <strong>de</strong> concesión especial.<br />
ARTICULO 32.- Cuando, <strong>de</strong> acuerdo con lo que establece el artículo 28 pue<strong>de</strong>n<br />
<strong>en</strong>aj<strong>en</strong>arse y se vayan a <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ar terr<strong>en</strong>os que habi<strong>en</strong>do constituido visa públicas<br />
hayan sido retirados <strong>de</strong> dicho servicio, o los bordos, zanjas, setos, val<strong>la</strong>dos u<br />
otros elem<strong>en</strong>tos divisorios que les hayan servido <strong>de</strong> limite, los propietarios <strong>de</strong> los<br />
predios colindantes gozarán <strong>de</strong>l <strong>de</strong>recho <strong>de</strong>l tanto <strong>en</strong> <strong>la</strong> parte que les<br />
corresponda, para cuyo efecto se les dará aviso <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación. El <strong>de</strong>recho<br />
que este artículo conce<strong>de</strong> <strong>de</strong>berá ejercitarse precisam<strong>en</strong>te <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> los treinta<br />
días sigui<strong>en</strong>tes al aviso respectivo.<br />
ARTICULO 33.- También correspon<strong>de</strong>rá el <strong>de</strong>recho <strong>de</strong>l tanto al último propietario<br />
<strong>de</strong> un bi<strong>en</strong> adquirido por procedimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> <strong>de</strong>recho público, que vaya a ser<br />
v<strong>en</strong>dido, excepto cuando se esté <strong>en</strong> los casos previstos por el artículo 16 segundo<br />
párrafo y 36. El aviso se dará por correo certificado con acuse <strong>de</strong> recibo, y cuando<br />
no se conozca el domicilio, mediante una so<strong>la</strong> publicación <strong>en</strong> el Diario oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Fe<strong>de</strong>ración. Los propietarios que t<strong>en</strong>gan <strong>de</strong>recho a <strong>de</strong>mandar <strong>la</strong> reversión <strong>de</strong> los<br />
bi<strong>en</strong>es expropiados, t<strong>en</strong>drán un p<strong>la</strong>zo <strong>de</strong> dos años para ejercer <strong>sus</strong> <strong>de</strong>rechos<br />
contados a partir <strong>de</strong> <strong>la</strong> fecha <strong>en</strong> que aquél<strong>la</strong> sea exigible.<br />
ARTICULO 34.- Están <strong>de</strong>stinados a un servicio público, y por tanto, se hayan<br />
compr<strong>en</strong>didos <strong>en</strong> <strong>la</strong> fracción V <strong>de</strong>l artículo 2o.: I. Los <strong>inmuebles</strong> utilizados por los<br />
Po<strong>de</strong>res Legis<strong>la</strong>tivo, Ejecutivo y Judicial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración; II. Los <strong>inmuebles</strong><br />
<strong>de</strong>stinados al servicio <strong>de</strong> los Po<strong>de</strong>res Legis<strong>la</strong>tivo y Judicial: III. Los <strong>inmuebles</strong><br />
<strong>de</strong>stinados a <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral;<br />
IV. Los predios rústicos directam<strong>en</strong>te utilizados <strong>en</strong> los servicios <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración;<br />
V. Los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> propiedad fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong>stinados al servicio <strong>de</strong> los Gobiernos <strong>de</strong><br />
los Estados y Municipios; VI. Los <strong>inmuebles</strong> que constituy<strong>en</strong> el patrimonio <strong>de</strong> los<br />
organismos públicos <strong>de</strong> carácter fe<strong>de</strong>ral, y VII. Cualesquier otros <strong>inmuebles</strong>
adquiridos por procedimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> <strong>de</strong>recho público diversos <strong>de</strong> los seña<strong>la</strong>dos <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
fracción II <strong>de</strong>l artículo 30. <strong>de</strong> esta Ley.<br />
ARTICULO 35.- Quedarán sujetos al régim<strong>en</strong> jurídico <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong>stinados a<br />
un servicio público, los sigui<strong>en</strong>tes: I. Los templos y <strong>sus</strong> anexida<strong>de</strong>s, cuando estén<br />
legalm<strong>en</strong>te abiertos al culto público, y II. Los afectos, mediante conv<strong>en</strong>io que se<br />
publicará <strong>en</strong> el Diario oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, a activida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> organizaciones<br />
internacionales <strong>de</strong> que México sea miembro.<br />
ARTICULO 36.- Los bi<strong>en</strong>es a que se refiere <strong>la</strong> fracción VI <strong>de</strong>l artículo 34, excepto<br />
los que, por disposición constitucional sean inali<strong>en</strong>ables, sólo podrán gravarse con<br />
autorización expresa <strong>de</strong>l Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral, que se dictará por conducto <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas, cuando, a juicio <strong>de</strong> ésta,<br />
así conv<strong>en</strong>ga para el mejor financiami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong>s obras o servicios a cargo <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
institución propietaria. Constituido el gravam<strong>en</strong>, los acreedores podrán ejercitar,<br />
cuando proceda, todas <strong>la</strong>s acciones que les correspondan <strong>de</strong> acuerdo con el<br />
<strong>de</strong>recho común.<br />
ARTICULO 37.- El <strong>de</strong>stino <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> al servicio <strong>de</strong> <strong>la</strong>s distintas <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias<br />
o <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral, o <strong>de</strong> los Gobiernos Estatales o<br />
Municipales, se hará mediante <strong>de</strong>creto <strong>de</strong>l Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral, que será refr<strong>en</strong>dado<br />
únicam<strong>en</strong>te por <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas. La<br />
Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas para <strong>la</strong> formu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong>l<br />
proyecto <strong>de</strong> <strong>de</strong>creto <strong>de</strong> <strong>de</strong>stino, <strong>de</strong>berá at<strong>en</strong><strong>de</strong>r <strong>la</strong>s características y vocación <strong>de</strong><br />
aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l inmueble, <strong>la</strong> compatibilidad <strong>en</strong>tre el uso para el que se<br />
requiere el bi<strong>en</strong> y <strong>la</strong>s disposiciones vig<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> materia <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo urbano; y<br />
tratándose <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> que t<strong>en</strong>gan un valor arqueológico, artístico o histórico, el<br />
dictam<strong>en</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Educación Pública, por conducto <strong>de</strong>l Instituto<br />
Nacional <strong>de</strong> Antropología e Historia o <strong>de</strong>l Instituto Nacional <strong>de</strong> Bel<strong>la</strong>s Artes y<br />
Literatura, según corresponda. El <strong>de</strong>stino <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales no transmite<br />
<strong>la</strong> propiedad <strong>de</strong> los mismos, ni otorga <strong>de</strong>recho real alguno <strong>sobre</strong> ellos. Para<br />
cambiar el uso o aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>stinados <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong><br />
esta ley, <strong>la</strong>s <strong>de</strong>stinatarias <strong>de</strong>berán solicitarlo a <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos<br />
Humanos y Obras Públicas, <strong>la</strong> que podrá autorizarlo consi<strong>de</strong>rando <strong>la</strong>s razones<br />
que para ello se le expongan; así como los aspectos seña<strong>la</strong>dos <strong>en</strong> el segundo<br />
párrafo <strong>de</strong> este artículo.<br />
ARTICULO 38.- Las <strong>de</strong>stinatarias <strong>de</strong>berán iniciar <strong>la</strong> utilización <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong><br />
que se <strong>de</strong>stin<strong>en</strong> a su servicio, <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> un término <strong>de</strong> seis meses contado a partir<br />
<strong>de</strong>l mom<strong>en</strong>to <strong>en</strong> que se ponga a su disposición el bi<strong>en</strong>.<br />
ARTICULO 39.- Si no se diere cumplimi<strong>en</strong>to a los dispuesto <strong>en</strong> el artículo anterior,<br />
o se <strong>de</strong>ja <strong>de</strong> utilizar o <strong>de</strong> necesitar el inmueble o se le da un uso distinto al<br />
aprobado conforme a esta Ley y <strong>sus</strong> reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos, <strong>la</strong>s <strong>de</strong>stinatarias <strong>de</strong>berán<br />
<strong>en</strong>tregarlo con todas <strong>sus</strong> mejoras y accesiones a <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos<br />
Humanos y obras Públicas, sin que t<strong>en</strong>gan <strong>de</strong>recho a comp<strong>en</strong>sación alguna. En el<br />
caso que <strong>la</strong>s <strong>de</strong>stinatarias incurran <strong>en</strong> omisión <strong>la</strong> propia Secretaría podrá proce<strong>de</strong>r<br />
a requerir <strong>la</strong> <strong>en</strong>trega <strong>de</strong>l bi<strong>en</strong> y <strong>en</strong> su <strong>de</strong>fecto a tomar posesión <strong>de</strong> él <strong>en</strong> forma
administrativa para <strong>de</strong>stinarlo a los usos que <strong>de</strong> acuerdo a <strong>la</strong> política inmobiliaria<br />
<strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral result<strong>en</strong> más conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>tes. Las <strong>de</strong>stinatarias <strong>de</strong>berán<br />
utilizar los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> una manera óptima, at<strong>en</strong>di<strong>en</strong>do para ello los lineami<strong>en</strong>tos<br />
que para ese efecto apruebe <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras<br />
Públicas. En caso <strong>de</strong> que <strong>la</strong>s propias <strong>de</strong>stinatarias no requieran usar <strong>la</strong> totalidad<br />
<strong>de</strong>l inmueble, lo <strong>de</strong>berán hacer <strong>de</strong>l conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas y poner a su disposición <strong>la</strong>s áreas<br />
libres.<br />
ARTICULO 40.- Cuando se autorice a alguna <strong>en</strong>tidad paraestatal a <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ar<br />
alguno <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> que integran su patrimonio, <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral gozarán <strong>de</strong>l <strong>de</strong>recho <strong>de</strong> prefer<strong>en</strong>cia para<br />
adquirir tales bi<strong>en</strong>es. Para los <strong>efectos</strong> <strong>de</strong> este artículo, <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas boletinará los datos <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong><br />
<strong>de</strong> que se trate, a fin <strong>de</strong> que <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> un término <strong>de</strong> 30 días naturales se ejerza<br />
el <strong>de</strong>recho concedido. Las <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales, únicam<strong>en</strong>te podrán adquirir,<br />
poseer o administrar los <strong>inmuebles</strong> que sean estrictam<strong>en</strong>te necesarios para el<br />
cumplimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> su objeto o fines, por lo que <strong>de</strong>berán comunicar a <strong>la</strong> Secretaría<br />
<strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas <strong>la</strong>s características <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es que<br />
no les sean necesarios promovi<strong>en</strong>do su <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong> esta ley.<br />
El Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral por conducto <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y<br />
Obras Públicas, podrá requerir <strong>la</strong> <strong>en</strong>trega <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> no utilizados por <strong>la</strong>s<br />
<strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales, mediante <strong>la</strong> comp<strong>en</strong>sación que se conv<strong>en</strong>ga <strong>en</strong>tre <strong>la</strong><br />
<strong>en</strong>tidad propietaria y <strong>la</strong> <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia o <strong>en</strong>tidad paraestatal adquiri<strong>en</strong>te, con <strong>la</strong><br />
interv<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> <strong>la</strong> citada Secretaría. Las <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral que t<strong>en</strong>gan a su disposición <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales<br />
cuyo uso o aprovechami<strong>en</strong>to no se t<strong>en</strong>ga previsto para el cumplimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
funciones o <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> programas autorizados <strong>de</strong>berán hacerlo <strong>de</strong>l<br />
conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas a fin<br />
<strong>de</strong> que, <strong>de</strong> acuerdo con los, objetivos <strong>de</strong> <strong>la</strong> política inmobiliaria fe<strong>de</strong>ral, se<br />
comunique a <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>la</strong> disponibilidad <strong>de</strong> los mismos, para<br />
su utilización <strong>en</strong> otros servicios públicos o para otros programas <strong>de</strong> b<strong>en</strong>eficio e<br />
interés social.<br />
ARTICULO 41.- En re<strong>la</strong>ción con los bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>stinados, no se podrá<br />
realizar ningún acto <strong>de</strong> disposición, ni conferir <strong>de</strong>rechos <strong>de</strong> uso, sin <strong>la</strong> previa<br />
autorización <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas; La<br />
inobservancia <strong>de</strong> lo antes seña<strong>la</strong>do, producirá <strong>la</strong> nulidad <strong>de</strong> pl<strong>en</strong>o <strong>de</strong>recho <strong>de</strong>l<br />
acto re<strong>la</strong>tivo y propia Secretaría podrá proce<strong>de</strong>r a <strong>la</strong> ocupación administrativa <strong>de</strong>l<br />
inmueble.<br />
ARTICULO 42.- No pier<strong>de</strong>n su carácter <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público los que,<br />
estando <strong>de</strong>stinados a un servicio público <strong>de</strong> hecho o por <strong>de</strong>recho fuer<strong>en</strong><br />
aprovechados temporalm<strong>en</strong>te, <strong>en</strong> todo o <strong>en</strong> parte <strong>en</strong> otro objeto que no pueda<br />
consi<strong>de</strong>rarse como servicio público, hasta <strong>en</strong> tanto <strong>la</strong> autoridad compet<strong>en</strong>te<br />
resuelva lo proce<strong>de</strong>nte.
ARTICULO 43.- Las Secretarías <strong>de</strong> Programación y Presupuesto y <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas interv<strong>en</strong>drán <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley<br />
<strong>de</strong> obras Públicas y <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong>l Presupuesto, Contabilidad y Gasto Público<br />
Fe<strong>de</strong>ral, <strong>de</strong> acuerdo a su compet<strong>en</strong>cia <strong>en</strong> <strong>la</strong> materia, cuando se requiera ejecutar<br />
obras <strong>de</strong> construcción, modificación, adaptación, conservación y mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to<br />
<strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales, así como para el óptimo aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> espacios.<br />
Tratándose <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> que t<strong>en</strong>gan el carácter <strong>de</strong> históricos, artísticos o<br />
arqueológicos, <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Educación Pública t<strong>en</strong>drá <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción que le<br />
correspon<strong>de</strong> por conducto <strong>de</strong>l Instituto Nacional <strong>de</strong> Antropología e Historia y <strong>de</strong>l<br />
Instituto Nacional <strong>de</strong> Bel<strong>la</strong>s Artes y Literatura.<br />
ARTICULO 44.- Los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>stinados serán para uso exclusivo <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
institución pública que los ocupe o los t<strong>en</strong>ga a su servicio. Las obras, el<br />
aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> espacios y <strong>la</strong> conservancia y mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los edificios<br />
públicos se sujetarán a <strong>la</strong>s bases sigui<strong>en</strong>tes: I. Las obras <strong>de</strong> Construcción,<br />
reconstrucción o modificación <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>stinados <strong>de</strong>berán ser realizadas<br />
por <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas, <strong>de</strong> acuerdo con<br />
los proyectos que formule, y con cargo al presupuesto <strong>de</strong> <strong>la</strong> institución<br />
<strong>de</strong>stinataria. Quedan exceptuadas <strong>de</strong> lo anterior <strong>la</strong>s obras <strong>de</strong> ing<strong>en</strong>iería militar, así<br />
como <strong>la</strong>s que realic<strong>en</strong> los Gobiernos <strong>de</strong> los Estados y Municipios. II. En los casos<br />
<strong>de</strong> obras <strong>de</strong> adaptación y <strong>de</strong> aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> espacios <strong>en</strong> los <strong>inmuebles</strong><br />
<strong>de</strong>stinados, <strong>la</strong>s <strong>de</strong>stinatarias <strong>de</strong>berán remitir a <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos<br />
Humanos y Obras Públicas los proyectos correspondi<strong>en</strong>tes para su autorización y<br />
supervisión III. La conservación y mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong>stinados, se<br />
llevarán a cabo <strong>de</strong> acuerdo con programas anuales que <strong>de</strong>berán formu<strong>la</strong>r <strong>la</strong>s<br />
instituciones que los t<strong>en</strong>gan a su servicio y que aprobarán <strong>la</strong>s Secretarías <strong>de</strong><br />
Programación y Presupuesto y <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas,<br />
qui<strong>en</strong>es vigi<strong>la</strong>ran <strong>la</strong> observancia y cumplimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los mismos. La Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas dará a los Gobiernos <strong>de</strong> los Estados y<br />
<strong>de</strong> los Municipios el asesorami<strong>en</strong>to indisp<strong>en</strong>sable para <strong>la</strong> a<strong>de</strong>cuada ejecución <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong>s obras, proyectos y programas a que se refiere este artículo.<br />
ARTICULO 45.- Si estuvieran alojadas <strong>en</strong> un mismo inmueble fe<strong>de</strong>ral diversas<br />
oficinas <strong>de</strong> difer<strong>en</strong>tes instituciones públicas, los actos a que se refiere el artículo<br />
anterior se sujetarán a <strong>la</strong>s normas sigui<strong>en</strong>tes: I. Las obras <strong>de</strong> construcción,<br />
reconstrucción o modificación <strong>de</strong> dichos bi<strong>en</strong>es <strong>la</strong>s realizará <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas, <strong>de</strong> acuerdo con los proyectos que<br />
para tal efecto formule y con cargo a los presupuestos <strong>de</strong> <strong>la</strong>s instituciones<br />
ocupantes. Cuando alguna <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia estatal o municipal t<strong>en</strong>ga a su servicio un<br />
área <strong>de</strong> un inmueble fe<strong>de</strong>ral, <strong>de</strong>berá realizar <strong>la</strong> aportación correspondi<strong>en</strong>te <strong>en</strong> los<br />
términos <strong>de</strong> los conv<strong>en</strong>ios que para tales <strong>efectos</strong> se celebr<strong>en</strong>. II. Tratándose <strong>de</strong><br />
obras <strong>de</strong> adaptación y <strong>de</strong> aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los espacios asignados a <strong>la</strong>s<br />
instituciones ocupantes <strong>de</strong> un inmueble fe<strong>de</strong>ral, los proyectos correspondi<strong>en</strong>tes<br />
<strong>de</strong>berán ser aprobados por <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras<br />
Públicas, y su ejecución supervisada por <strong>la</strong> misma. La Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas, <strong>de</strong> acuerdo con los estudios y<br />
e<strong>valuacion</strong>es que haga <strong>de</strong>l uso o aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los espacios <strong>en</strong> los
<strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales, podrá <strong>de</strong>terminar <strong>la</strong> redistribución o reasignación <strong>de</strong> áreas<br />
<strong>en</strong>tre <strong>la</strong>s instituciones públicas, para cuyo efecto dictará y tramitará <strong>la</strong>s medidas<br />
administrativas que sean necesarias. III. La conservación y mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los<br />
<strong>inmuebles</strong> a que se refiere este artículo, se realizará <strong>de</strong> acuerdo con un programa<br />
que para cada caso concreto formule <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y<br />
Obras Públicas con <strong>la</strong> participación <strong>de</strong> <strong>la</strong>s instituciones ocupantes. La realización<br />
<strong>de</strong>l mismo se hará <strong>en</strong> <strong>la</strong> forma y términos que <strong>de</strong>termine el Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral, por<br />
conducto <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Secretarías <strong>de</strong> Programación y Presupuesto y <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>to<br />
Humanos y obras Públicas. La conservación y mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los locales<br />
interiores <strong>de</strong>l edificio que sirvan para el uso exclusivo <strong>de</strong> alguna <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia,<br />
quedará a cargo <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma.<br />
ARTICULO 46.- Los templos y <strong>sus</strong> anexida<strong>de</strong>s <strong>de</strong>stinados al culto Público, se<br />
regirán, <strong>en</strong> cuanto a su uso, administración, cuidado y conservación, por lo que<br />
dispone el artículo 130 constitucional, su ley reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>taria y <strong>la</strong> pres<strong>en</strong>te ley, y<br />
estarán sujetos a <strong>la</strong> vigi<strong>la</strong>ncia <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Secretaría <strong>de</strong> Gobernación y <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas, así como a <strong>la</strong> <strong>de</strong> los Gobiernos <strong>de</strong> los<br />
Estados y Municipios <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong> los citados or<strong>de</strong>nami<strong>en</strong>tos. Cuando los<br />
templos y <strong>sus</strong> anexida<strong>de</strong>s hayan sido <strong>de</strong>c<strong>la</strong>rados monum<strong>en</strong>tos, quedarán también<br />
sujetos a <strong>la</strong> vigi<strong>la</strong>ncia e interv<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Educación Pública y <strong>de</strong><br />
los Institutos compet<strong>en</strong>tes, <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong> <strong>la</strong> ley respectiva.<br />
ARTICULO 47.- El Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral podrá, <strong>en</strong> todo tiempo, con fondos <strong>de</strong> los<br />
particu<strong>la</strong>res interesados, o por su propia cu<strong>en</strong>ta, ejecutar <strong>en</strong> los templos y <strong>sus</strong><br />
anexida<strong>de</strong>s <strong>la</strong>s obras necesarias o conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>tes, para su conservación o<br />
adaptación. No podrán ejecutarse <strong>en</strong> los templos y <strong>sus</strong> anexida<strong>de</strong>s obras<br />
materiales sin previo permiso <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y<br />
obras Públicas. Cuando los templos hayan sido <strong>de</strong>c<strong>la</strong>rados monum<strong>en</strong>tos, <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas, <strong>de</strong> acuerdo con el<br />
dictam<strong>en</strong> que <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Educación Pública, emita por conducto <strong>de</strong>l Instituto<br />
Nacional <strong>de</strong> Antropología e Historia o <strong>de</strong>l Instituto Nacional <strong>de</strong> Bel<strong>la</strong>s Artes y<br />
Literatura, según corresponda, dispondrá que <strong>la</strong> ejecución <strong>de</strong> los trabajos se<br />
sujete a los requisitos que esta última Secretaría señale para conservar y proteger<br />
su valor artístico o histórico. La Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>to Humanos y Obras<br />
Públicas podrá <strong>sus</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>r <strong>la</strong>s obras u or<strong>de</strong>nar su modificación o <strong>de</strong>molición<br />
cuando se hagan sin su permiso o sin ajustarse a los términos <strong>de</strong>l mismo. Dicha<br />
Secretaría t<strong>en</strong>drá, asimismo, facultad para resolver administrativam<strong>en</strong>te y <strong>en</strong><br />
<strong>de</strong>finitiva todas <strong>la</strong>s cuestiones que se <strong>sus</strong>cit<strong>en</strong> <strong>sobre</strong> <strong>la</strong> ext<strong>en</strong>sión y <strong>de</strong>stino <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
anexida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> los templos, así como <strong>la</strong>s re<strong>la</strong>tivas al uso y conservación <strong>de</strong> ellos,<br />
lo mismo que <strong>sobre</strong> los <strong>de</strong>rechos y obligaciones <strong>de</strong> <strong>sus</strong> <strong>en</strong>cargados,<br />
exclusivam<strong>en</strong>te <strong>en</strong> cuanto se refiera a <strong>la</strong> conservación y cuidado <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es. La<br />
propia Secretaría podrá autorizar <strong>la</strong> inhumación <strong>de</strong> restos humanos áridos <strong>en</strong> los<br />
templos, <strong>sus</strong> anexida<strong>de</strong>s y <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias, con sujeción a lo que dispongan <strong>la</strong>s<br />
autorida<strong>de</strong>s sanitarias y municipales.<br />
ARTICULO 48.- No se permitirá a funcionarios públicos, empleados o ag<strong>en</strong>tes <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> administración, ni a particu<strong>la</strong>res, excepto a qui<strong>en</strong>es sean b<strong>en</strong>eficiarios <strong>de</strong>
instituciones que prest<strong>en</strong> un servicio social, que habit<strong>en</strong> u ocup<strong>en</strong> los <strong>inmuebles</strong><br />
<strong>de</strong>stinados a servicios públicos. Esta disposición no regirá cuando se trate <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
personas que por razón <strong>de</strong> <strong>la</strong> función <strong>de</strong>l inmueble <strong>de</strong>ban habitarlo u ocuparlo, o<br />
<strong>de</strong> empleados, ag<strong>en</strong>tes o trabajadores que, con motivo <strong>de</strong>l <strong>de</strong>sempeño <strong>de</strong> su<br />
cargo, sea necesario que habit<strong>en</strong> <strong>en</strong> los <strong>inmuebles</strong> respectivos. Estará a cargo <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias o instituciones que t<strong>en</strong>gan <strong>de</strong>stinados a su servicio los<br />
<strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales, <strong>la</strong> observancia y aplicación <strong>de</strong> este precepto. CAPITULO IV<br />
De <strong>la</strong> Zona Fe<strong>de</strong>ral Marítimo Terrestre y <strong>de</strong> los Terr<strong>en</strong>os Ganados al Mar<br />
ARTICULO 49.- Tanto <strong>en</strong> el macizo contin<strong>en</strong>tal como <strong>en</strong> <strong>la</strong>s is<strong>la</strong>s que integran el<br />
territorio nacional, <strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ral marítimo terrestre se <strong>de</strong>terminará: I. Cuando <strong>la</strong><br />
costa pres<strong>en</strong>te p<strong>la</strong>yas, <strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ral marítimo terrestre estará constituida por <strong>la</strong><br />
faja <strong>de</strong> veinte metros <strong>de</strong> ancho <strong>de</strong> tierra firme, transitable y contigua a dichas<br />
p<strong>la</strong>yas o, <strong>en</strong> su caso, a <strong>la</strong>s riberas <strong>de</strong> los ríos, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>sembocadura <strong>de</strong> éstos<br />
<strong>en</strong> el mar, hasta el punto, río arriba don<strong>de</strong> llegue el mayor flujo anual. II. Cuando<br />
<strong>la</strong> costa carezca <strong>de</strong> p<strong>la</strong>yas y pres<strong>en</strong>te formaciones rocosas o acanti<strong>la</strong>dos, <strong>la</strong> faja<br />
<strong>de</strong> veinte metros <strong>de</strong> zona fe<strong>de</strong>ral Marítimo terrestre, se contará <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el punto <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong> parte superior <strong>de</strong> dichos acanti<strong>la</strong>dos o formaciones rocosas <strong>en</strong> que pueda<br />
transitarse librem<strong>en</strong>te y <strong>en</strong> forma continua. Para los <strong>efectos</strong> <strong>de</strong> esta ley, <strong>la</strong><br />
totalidad <strong>de</strong> <strong>la</strong> superficie <strong>de</strong> los cayos y arrecifes ubicados <strong>en</strong> el mar territorial se<br />
consi<strong>de</strong>ra como zona fe<strong>de</strong>ral Marítimo terrestre. III. En el caso <strong>de</strong> <strong>la</strong>gos, <strong>la</strong>gunas o<br />
esteros que se comuniqu<strong>en</strong> directa o indirectam<strong>en</strong>te con el mar o respecto <strong>de</strong><br />
cualquier otro <strong>de</strong>pósito <strong>de</strong> agua marítima, <strong>la</strong> faja <strong>de</strong> veinte metros <strong>de</strong> zona fe<strong>de</strong>ral<br />
Marítimo terrestre se contará a partir <strong>de</strong>l punto a don<strong>de</strong> llegue el mayor embalse<br />
anual o limite <strong>de</strong> <strong>la</strong> pleamar o, <strong>en</strong> su caso, con base <strong>en</strong> <strong>la</strong>s reg<strong>la</strong>s seña<strong>la</strong>das <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
fracción anterior. A <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas<br />
correspon<strong>de</strong>rá el <strong>de</strong>slin<strong>de</strong> y <strong>de</strong>limitación <strong>de</strong> <strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ral Marítimo terrestre.<br />
ARTICULO 50.- El Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral, a través <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos<br />
Humanos y obras Públicas, promoverá el aprovechami<strong>en</strong>to 6ptimo y a<strong>de</strong>cuado <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ral marítima terrestre, con <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción que corresponda a otras<br />
<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias fe<strong>de</strong>rales. Con este objetivo, dicha Secretaría establecerá <strong>la</strong>s<br />
normas y políticas <strong>de</strong> aprovechami<strong>en</strong>to conduc<strong>en</strong>tes, consi<strong>de</strong>rando los p<strong>la</strong>nes y<br />
programas <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo urbano, <strong>la</strong> satisfacción <strong>de</strong> los requerimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
navegación y el comercio Marítimo, <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>f<strong>en</strong>sa <strong>de</strong>l país, el impulso a <strong>la</strong>s<br />
activida<strong>de</strong>s pesqueras y el fom<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong>s activida<strong>de</strong>s turísticas y recreativas.<br />
ARTICULO 51.- En el caso <strong>de</strong> que <strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ral Marítimo terrestre sea invadida<br />
total o parcialm<strong>en</strong>te por <strong>la</strong>s aguas, o <strong>de</strong> que éstas llegu<strong>en</strong> inclusive a invadir<br />
terr<strong>en</strong>os <strong>de</strong> propiedad particu<strong>la</strong>r colindantes con <strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ra Marítimo terrestre,<br />
ésta se <strong>de</strong>limitará nuevam<strong>en</strong>te <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong> esta ley y <strong>sus</strong> reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos. Las<br />
áreas <strong>de</strong> los terr<strong>en</strong>os que pas<strong>en</strong> a formar parte <strong>de</strong> <strong>la</strong> nueva zona fe<strong>de</strong>ral Marítimo<br />
terrestre per<strong>de</strong>rán su carácter <strong>de</strong> propiedad privada, pero <strong>sus</strong> legítimos<br />
propietarios t<strong>en</strong>drán <strong>de</strong>recho <strong>de</strong> prefer<strong>en</strong>cia Para que se les concesione,<br />
conforme a lo establecido por esta ley.
ARTICULO 52.- Cuando el aprovechami<strong>en</strong>to explotación <strong>de</strong> materiales exist<strong>en</strong>tes<br />
<strong>en</strong> <strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ral marítimo terrestre se rija por leyes especiales, para que <strong>la</strong><br />
autoridad compet<strong>en</strong>te otorgue <strong>la</strong> concesión, permiso o autorización respectiva, se<br />
requerirá previam<strong>en</strong>te <strong>de</strong> <strong>la</strong> opinión favorable <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos<br />
Humanos y obras Públicas.<br />
ARTICULO 53. Sólo podrán realizarse obras para ganar artificialm<strong>en</strong>te terr<strong>en</strong>os al<br />
mar, con <strong>la</strong> previa autorización <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y<br />
Obras Públicas y con <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Comunicaciones y<br />
Transportes, <strong>la</strong>s cuales <strong>de</strong>terminarán <strong>la</strong> forma y términos para dichas obras. A <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas correspon<strong>de</strong>rá <strong>la</strong><br />
posesión, <strong>de</strong>limitación; control y administración <strong>de</strong> los terr<strong>en</strong>os ganados al mar,<br />
<strong>de</strong>bi<strong>en</strong>do <strong>de</strong>stinarlos prefer<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te para servicios públicos, at<strong>en</strong>di<strong>en</strong>do a <strong>la</strong>s<br />
disposiciones <strong>de</strong> esta ley y <strong>sus</strong> reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos. Sin embargo, cuando sea previsible<br />
que no se requieran Para <strong>la</strong> prestación <strong>de</strong> servicios públicos. podrán<br />
<strong>de</strong>sincorporarse <strong>de</strong>l dominio público para disponer <strong>de</strong> ellos, conforme a lo<br />
seña<strong>la</strong>do por el artículo 58 <strong>de</strong> esta Ley. En <strong>la</strong>s autorizaciones que <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas otorgue a particu<strong>la</strong>res para realizar<br />
obras t<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tes a ganar terr<strong>en</strong>os al mar se establecerán los requisitos,<br />
condiciones técnicas y p<strong>la</strong>zo para su realización, el monto <strong>de</strong> <strong>la</strong> inversión que se<br />
efectuará, el uso o aprovechami<strong>en</strong>to que se les dará, así como <strong>la</strong>s condiciones <strong>de</strong><br />
v<strong>en</strong>ta <strong>de</strong> <strong>la</strong> superficie total o parcial <strong>sus</strong>ceptible <strong>de</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>arse, <strong>en</strong> <strong>la</strong>s que se<br />
consi<strong>de</strong>rará, <strong>en</strong> su caso, <strong>la</strong>s inversiones realizadas por el Particu<strong>la</strong>r <strong>en</strong> <strong>la</strong>s obras.<br />
Las Secretarías <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas y <strong>de</strong><br />
Comunicaciones y Transportes, podrán autorizar <strong>la</strong> construcción <strong>de</strong> canales y<br />
dárs<strong>en</strong>as para el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> marinas, a fin <strong>de</strong> impulsar el <strong>de</strong>sarrollo turístico <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>terminadas zonas <strong>de</strong> nuestros litorales. Para tales <strong>efectos</strong>, <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas <strong>de</strong>terminará <strong>la</strong>s modalida<strong>de</strong>s a que se<br />
sujetará el otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> concesiones para <strong>la</strong> ocupación <strong>de</strong> <strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ral<br />
marítimo terrestre y, <strong>en</strong> cada caso, podrá reducir su anchura. Con el mismo fin, <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> Comunicaciones y Transportes fijará <strong>la</strong>s condiciones necesarias<br />
para garantizar el libre tránsito <strong>en</strong> <strong>la</strong> zona <strong>de</strong> protección, para <strong>la</strong> conservación y<br />
reparación <strong>de</strong> los canales y dárs<strong>en</strong>as; así como para <strong>la</strong> aprobación y supervisión<br />
<strong>de</strong> los proyectos <strong>de</strong> construcción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s obras re<strong>la</strong>tivas<br />
ARTICULO 54.- Cuando por causas naturales o artificiales, se gan<strong>en</strong> terr<strong>en</strong>os al<br />
mar, los limites <strong>de</strong> <strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ral Marítimo terrestre se establecerán <strong>de</strong> acuerdo<br />
con <strong>la</strong> nueva configuración física <strong>de</strong>l terr<strong>en</strong>o, <strong>de</strong> tal manera que se <strong>en</strong>t<strong>en</strong><strong>de</strong>rá<br />
ganada al mar <strong>la</strong> superficie <strong>de</strong> tierra que que<strong>de</strong> <strong>en</strong>tre el limite <strong>de</strong> <strong>la</strong> nueva zona<br />
fe<strong>de</strong>ral marítimo terrestre y el limite <strong>de</strong> <strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ral Marítimo terrestre original<br />
Cuando Por causas naturales o artificiales, una porción <strong>de</strong> terr<strong>en</strong>o <strong>de</strong>je <strong>de</strong> formar<br />
parte <strong>de</strong> <strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ral Marítimo terrestre; los Particu<strong>la</strong>res que <strong>la</strong> tuvies<strong>en</strong><br />
concesionada t<strong>en</strong>drán <strong>de</strong>recho <strong>de</strong> prefer<strong>en</strong>cia para adquirir los terr<strong>en</strong>os ganados<br />
al mar, previa su <strong>de</strong>sincorporación <strong>de</strong>l dominio público, o para que se les<br />
concesion<strong>en</strong>, siempre que se cump<strong>la</strong>n <strong>la</strong>s condiciones y requisitos que establezca<br />
<strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas. ,. .
ARTICULO 55.- La zona fe<strong>de</strong>ral marítimo terrestre y los terr<strong>en</strong>os ganados al mar<br />
no podrán ser objeto <strong>de</strong> afectaciones agrarias, y, <strong>en</strong> consecu<strong>en</strong>cia, no podrán<br />
estar compr<strong>en</strong>didos <strong>en</strong> <strong>la</strong>s resoluciones presi<strong>de</strong>nciales <strong>de</strong> dotación, ampliación y<br />
restitución. Los ejidos o comunida<strong>de</strong>s colindantes t<strong>en</strong>drán prefer<strong>en</strong>cia para que se<br />
les otorgue concesión para el aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> dichos bi<strong>en</strong>es.<br />
ARTICULO 56.- Las cuotas que <strong>de</strong>berán pagar los concesionarios y<br />
permisionarios que aprovech<strong>en</strong> <strong>la</strong> zona fe<strong>de</strong>ral serán fijadas y revisadas<br />
anualm<strong>en</strong>te, y publicadas <strong>en</strong> el Diario oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración. CAPITULO V De<br />
los Inmuebles <strong>de</strong> Dominio Privado<br />
ARTICULO 57.- Los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> dominio privado se <strong>de</strong>stinarán prioritariam<strong>en</strong>te<br />
al servicio <strong>de</strong> <strong>la</strong>s distintas <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública<br />
Fe<strong>de</strong>ral, Estatales y Municipales. En este caso <strong>de</strong>berán ser incorporados al<br />
dominio público.<br />
ARTICULO 58.- Los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> dominio privado que no sean a<strong>de</strong>cuados para<br />
<strong>de</strong>stinarlos a los fines a que se refiere el artículo anterior, podrán ser objeto <strong>de</strong> los<br />
sigui<strong>en</strong>tes actos <strong>de</strong> administración y <strong>de</strong> disposición: I. Transmisión dé dominio a<br />
título oneroso o gratuito, según el caso, <strong>de</strong> conformidad con los criterios que<br />
<strong>de</strong>termine <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas, <strong>en</strong> favor <strong>de</strong><br />
instituciones públicas que t<strong>en</strong>gan a su cargo resolver problemas <strong>de</strong> habitación<br />
popu<strong>la</strong>r para at<strong>en</strong><strong>de</strong>r necesida<strong>de</strong>s colectivas. II. Permuta con <strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s<br />
paraestatales o con los Gobiernos <strong>de</strong> los Estados y Municipios, <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> que<br />
por su ubicación, características y aptitu<strong>de</strong>s satisfagan necesida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong>s partes;<br />
III. Enaj<strong>en</strong>ación a título oneroso, para <strong>la</strong> adquisición <strong>de</strong> otros <strong>inmuebles</strong> que se<br />
requieran para <strong>la</strong> at<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> los servicios a cargo <strong>de</strong> <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral; IV. Donación <strong>en</strong> favor <strong>de</strong> los Gobiernos <strong>de</strong> los<br />
Estados o <strong>de</strong> los Municipios, Para que utilic<strong>en</strong> los <strong>inmuebles</strong> <strong>en</strong> los servicios<br />
públicos locales, <strong>en</strong> fines educativos o <strong>de</strong> asist<strong>en</strong>cia social; V. Arr<strong>en</strong>dami<strong>en</strong>to o<br />
donación <strong>en</strong> favor <strong>de</strong> asociaciones o instituciones privadas que realic<strong>en</strong><br />
activida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> interés social y que no persigan fines <strong>de</strong> lucro; VI. Enaj<strong>en</strong>ación a<br />
título oneroso, <strong>en</strong> favor <strong>de</strong> personas <strong>de</strong> <strong>de</strong>recho privado que requieran disponer<br />
<strong>de</strong> dichos <strong>inmuebles</strong> para <strong>la</strong> creación, fom<strong>en</strong>to o conservación <strong>de</strong> una empresa<br />
que b<strong>en</strong>eficie a <strong>la</strong> colectividad; y VII. Enaj<strong>en</strong>ación o donación <strong>en</strong> los <strong>de</strong>más casos<br />
<strong>en</strong> que se justifique <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong> esa ley.<br />
ARTICULO 59.- La transmisión <strong>de</strong> dominio a titulo gratuito u oneroso <strong>de</strong> los<br />
bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> propiedad <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral o <strong>de</strong> los que integr<strong>en</strong> el<br />
patrimonio <strong>de</strong> los organismos <strong>de</strong>sc<strong>en</strong>tralizados fe<strong>de</strong>rales, sólo podrá autorizarse<br />
mediante <strong>de</strong>creto <strong>de</strong>l Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral, expedido por conducto <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría<br />
<strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras. Públicas. La <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> a<br />
que se refiere el párrafo anterior, así como <strong>la</strong> que pret<strong>en</strong>dan hacer <strong>la</strong>s empresas y<br />
fi<strong>de</strong>icomisos públicos a fin <strong>de</strong> solucionar problemas <strong>de</strong> índole habitacional, sólo se<br />
autorizará mediante <strong>la</strong> aprobación previa por parte <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humano y Obras Públicas <strong>de</strong> los programas <strong>de</strong> urbanización y <strong>de</strong><br />
lotificación y aprobación por parte <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Secretarías <strong>de</strong> Haci<strong>en</strong>da y Crédito
Público y <strong>de</strong> Programación y Presupuesto, según corresponda, <strong>de</strong> los programas<br />
<strong>de</strong> Financiami<strong>en</strong>to, E incumplimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los programas <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> los p<strong>la</strong>zos<br />
previstos dará lugar a <strong>la</strong> revocación <strong>de</strong>l <strong>de</strong>creto o <strong>de</strong> <strong>la</strong> autorización a que se<br />
refiere el artículo 64 <strong>de</strong> esta ley.<br />
ARTICULO 6O.- Los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> dominio privado <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración son<br />
inembargables e imprescriptibles.<br />
ARTICULO 61.- En los casos <strong>de</strong> donación a que se refier<strong>en</strong> <strong>la</strong>s fracciones IV y y<br />
<strong>de</strong>l artículo 58 <strong>de</strong> esta Ley, el <strong>de</strong>creto fijará el p<strong>la</strong>zo máximo <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l cual<br />
<strong>de</strong>berá iniciarse <strong>la</strong> utilización <strong>de</strong>l bi<strong>en</strong> <strong>en</strong> el objeto solicitado, <strong>en</strong> su <strong>de</strong>fecto, se<br />
<strong>en</strong>t<strong>en</strong><strong>de</strong>rá que el p<strong>la</strong>zo será <strong>de</strong> dos años. Si el donatario no iniciare <strong>la</strong> utilización<br />
<strong>de</strong>l bi<strong>en</strong> <strong>en</strong> el fin seña<strong>la</strong>do <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l p<strong>la</strong>zo previsto, o si habiéndolo hecho diere al<br />
inmueble un uso distinto, sin contar con <strong>la</strong> previa autorización <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas, tanto el bi<strong>en</strong> como <strong>sus</strong> mejoras<br />
revertirán <strong>en</strong> favor <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración. Cuando <strong>la</strong> donataria sea una asociación o<br />
institución privada, también proce<strong>de</strong>rá <strong>la</strong> reversión <strong>de</strong>l bi<strong>en</strong> y <strong>sus</strong> mejoras <strong>en</strong> favor<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación, si <strong>la</strong> donataria <strong>de</strong>svirtúa <strong>la</strong> naturaleza o el carácter no lucrativo <strong>de</strong><br />
<strong>sus</strong> fines, si <strong>de</strong>ja <strong>de</strong> cumplir con su objeto o si se extingue. Las condiciones a que<br />
se refiere este artículo se insertarán <strong>en</strong> <strong>la</strong> escritura <strong>de</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación respectiva. La<br />
<strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación a titulo gratuito <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> a favor <strong>de</strong> organizaciones sindicales,<br />
solo proce<strong>de</strong>rá mediante <strong>la</strong> pres<strong>en</strong>tación <strong>de</strong> programas que señal<strong>en</strong>: uso principal<br />
<strong>de</strong> inmuele, tiempo previsto para <strong>la</strong> iniciación y conclusión <strong>de</strong> obras, y p<strong>la</strong>nes <strong>de</strong><br />
financiami<strong>en</strong>to. En el caso <strong>de</strong> incumplimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los programas <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> lo<br />
p<strong>la</strong>zos previstos, tanto el bi<strong>en</strong> donado como <strong>sus</strong> mejoras revertirán <strong>en</strong> favor <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Fe<strong>de</strong>ración<br />
ARTICULO 62.- La <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es con el fin <strong>de</strong> aplicar su importe a <strong>la</strong><br />
adquisición <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> par los servicios públicos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, <strong>en</strong> el caso<br />
Previsto <strong>en</strong> <strong>la</strong> fracción III <strong>de</strong>l artículo 58, se hará <strong>en</strong> subasta pública. La<br />
convocatoria se Publicará con quince días <strong>de</strong> anticipación, poro m<strong>en</strong>os, <strong>en</strong> el<br />
Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración y <strong>en</strong> uno <strong>de</strong> los periódicos <strong>de</strong> mayor circu<strong>la</strong>ción <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong> <strong>en</strong>tidad <strong>de</strong> ubicación <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es.<br />
ARTICULO 63.- En <strong>la</strong>s distintas operaciones inmobiliarias <strong>en</strong> <strong>la</strong>s que cualesquiera<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong>s t<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral sea parte,<br />
correspon<strong>de</strong>rá a <strong>la</strong> Comisión <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales lo sigui<strong>en</strong>te: I.<br />
Valuar los <strong>inmuebles</strong> objeto <strong>de</strong> <strong>la</strong> operación <strong>de</strong> adquisición, <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación o<br />
permuta o <strong>de</strong> cualquier otra autorizada por <strong>la</strong> ley, cuando se requiera; II. Fijar el<br />
monto <strong>de</strong> <strong>la</strong> in<strong>de</strong>mnización por <strong>la</strong> expropiación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> que realice <strong>la</strong><br />
Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral, tratándose tanto <strong>de</strong> propieda<strong>de</strong>s privadas como<br />
<strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> sujetos al régim<strong>en</strong> ejidal o comunal; III. Fijar el monto <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
in<strong>de</strong>mnización <strong>en</strong> los casos <strong>en</strong> que <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración rescate concesiones <strong>sobre</strong><br />
<strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> dominio público; IV. Justipreciar los productos que <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración<br />
<strong>de</strong>ba cobrar cuando concesione <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales, con excepción <strong>de</strong> los<br />
re<strong>la</strong>tivos a zona fe<strong>de</strong>ral marítimo terrestre. V. Justipreciar <strong>la</strong>s r<strong>en</strong>tas que <strong>la</strong><br />
Fe<strong>de</strong>ración o <strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s par<strong>de</strong>statales <strong>de</strong>ban cobrar cuando t<strong>en</strong>gan el carácter
<strong>de</strong> arr<strong>en</strong>dadoras. VI. Justipreciar <strong>la</strong>s r<strong>en</strong>tas que <strong>de</strong>ban pagar <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y<br />
<strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral, cuando t<strong>en</strong>gan el carácter <strong>de</strong><br />
arr<strong>en</strong>datarias; VII Valuar los bi<strong>en</strong>es vacantes que e adjudiqu<strong>en</strong> a Administración<br />
Pública Fe<strong>de</strong>ral; y VIII. Practicar los <strong>de</strong>más avalúos y justipreciaciones que<br />
señal<strong>en</strong> <strong>la</strong>s leyes y reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to. El precio <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> que se vayan a<br />
adquirir, así como el monto <strong>de</strong> in<strong>de</strong>mnizaciones o <strong>de</strong> r<strong>en</strong>tas, no podrá ser superior<br />
al seña<strong>la</strong>do <strong>en</strong> el dictam<strong>en</strong> respectivo. En los casos <strong>de</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>aciones, permutas y<br />
arr<strong>en</strong>dami<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales o <strong>de</strong> <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales, el importe<br />
<strong>de</strong>l precio <strong>de</strong> producto o <strong>de</strong> <strong>la</strong> r<strong>en</strong>ta, respectivam<strong>en</strong>te, no podrá ser inferior al<br />
seña<strong>la</strong>do <strong>en</strong> el dictam<strong>en</strong> respectivo. El Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong>terminará <strong>en</strong> el<br />
reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to correspondi<strong>en</strong>te <strong>la</strong> forma <strong>de</strong> interacción y funcionami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Comisión <strong>de</strong> Avaluó <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales. La Comisión <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es<br />
Nacional les <strong>de</strong>berá practicar los avalúos <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> cuya administración o<br />
faculta<strong>de</strong>s <strong>de</strong> disposición corresponda a <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral.<br />
ARTICULO 64.- Para <strong>la</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> que form<strong>en</strong> parte <strong>de</strong>l<br />
patrimonio <strong>de</strong> lo organismo <strong>de</strong>sc<strong>en</strong>tralizados, se requerirá <strong>de</strong> <strong>de</strong>creto presi<strong>de</strong>ncial<br />
dicho por conducto <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Publicas.<br />
Para <strong>la</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> que sean propiedad <strong>de</strong> <strong>la</strong>s empresas <strong>de</strong><br />
participación estatal o <strong>de</strong> los fi<strong>de</strong>icomisos públicos <strong>de</strong> carácter fe<strong>de</strong>ral, se requerir<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> autorización <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Secretarías <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas<br />
y <strong>de</strong> Programación y Presupuesto, que <strong>de</strong>berá ser emitida <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> un p<strong>la</strong>zo <strong>de</strong><br />
45 días. Tanto el <strong>de</strong>creto como <strong>la</strong> autorización correspondi<strong>en</strong>tes <strong>de</strong>berán ser<br />
publicados <strong>en</strong> el Diario oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración.<br />
ARTICULO 65.- El Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral podrá autorizar <strong>la</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong><br />
fuera <strong>de</strong> subasta, siempre que se cump<strong>la</strong>n <strong>la</strong>s condiciones y requisitos<br />
establecidos <strong>en</strong> esta ley y <strong>sus</strong> disposiciones reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tarias; y se fije el precio <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong> forma prevista por el artículo 63. El <strong>de</strong>creto respectivo será publicado <strong>en</strong> el<br />
Diario oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración.<br />
ARTICULO 66.- Toda <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación onerosa <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> que realic<strong>en</strong> el Gobierno<br />
Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong>berá ser <strong>de</strong> contado, a excepción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>aciones que se efectú<strong>en</strong><br />
<strong>en</strong> b<strong>en</strong>eficio <strong>de</strong> grupos o personas <strong>de</strong> escasos recursos y que t<strong>en</strong>gan como<br />
finalidad resolver necesida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> vivi<strong>en</strong>da <strong>de</strong> interés social, o <strong>la</strong>s que se<br />
verifiqu<strong>en</strong> para <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> activida<strong>de</strong>s sociales y culturales. Los adquir<strong>en</strong>tes<br />
disfrutarán <strong>de</strong> un p<strong>la</strong>zo hasta <strong>de</strong> veinte años, para pagar el precio <strong>de</strong>l inmueble,<br />
siempre y cuando <strong>en</strong>tregu<strong>en</strong> <strong>en</strong> efectivo cuando m<strong>en</strong>os el 10% <strong>de</strong> dicho precio:<br />
De estos b<strong>en</strong>eficios no gozarán <strong>la</strong>s personas que adquieran <strong>inmuebles</strong> cuya<br />
ext<strong>en</strong>sión exceda <strong>la</strong> superficie máxima que se establezca como lote tipo <strong>en</strong> cada<br />
zona, at<strong>en</strong>di<strong>en</strong>do <strong>la</strong>s disposiciones vig<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> materia <strong>de</strong> <strong>de</strong>sarrollo urbano. El<br />
Gobierno Fe<strong>de</strong>ral se reservara el dominio <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es hasta el pago total <strong>de</strong>l<br />
precio, <strong>de</strong> los intereses pactados y <strong>de</strong> los moratorios, <strong>en</strong> su caso.
ARTICULO 67.- En <strong>la</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> que realice el Gobierno Fe<strong>de</strong>ral,<br />
por conducto <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas, <strong>en</strong><br />
favor <strong>de</strong> personas <strong>de</strong> escasos recursos, para satisfacer necesida<strong>de</strong>s<br />
habitacionales, no se requerirá el otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> escritura ante Notario, sino sólo<br />
el contrato re<strong>la</strong>tivo, cuando el valor <strong>de</strong>l inmueble no exceda <strong>de</strong> <strong>la</strong> suma que<br />
resulte <strong>de</strong> multiplicar por diez el sa<strong>la</strong>rio mínimo g<strong>en</strong>eral elevado al año que<br />
corresponda al Distrito Fe<strong>de</strong>ral. Los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública<br />
Fe<strong>de</strong>ral que por su superficie y ubicación sean aptos para su aplicación a<br />
programas <strong>de</strong> vivi<strong>en</strong>da, podrán afectarse al <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> dichas acciones, a<br />
través <strong>de</strong> <strong>la</strong>s instituciones públicas o <strong>de</strong> particu<strong>la</strong>res que llev<strong>en</strong> a cabo activida<strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong> tal naturaleza, <strong>en</strong> los términos y condiciones establecidos <strong>en</strong> esta ley, <strong>en</strong> <strong>la</strong> Ley<br />
G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y <strong>en</strong> <strong>la</strong>s <strong>de</strong>más corre<strong>la</strong>tivas.<br />
ARTICULO 68.- Mi<strong>en</strong>tras no esté totalm<strong>en</strong>te pagado el precio, los compradores<br />
<strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales no podran hipotecarlos ni constituir <strong>sobre</strong> ellos <strong>de</strong>rechos<br />
reales <strong>en</strong> favor <strong>de</strong> terceros, ni t<strong>en</strong>drán facultar para <strong>de</strong>rribar o modificar <strong>la</strong>s<br />
construcciones sin permiso expreso <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos<br />
y Obras Públicas. En los contratos respectivos <strong>de</strong>berá estipu<strong>la</strong>rse que <strong>la</strong> falta <strong>de</strong><br />
pago <strong>de</strong> tres m<strong>en</strong>sualida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> los abonos a cu<strong>en</strong>ta <strong>de</strong>l precio y <strong>de</strong> <strong>sus</strong> intereses<br />
<strong>en</strong> los términos conv<strong>en</strong>idos, así como <strong>la</strong> vio<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s prohibiciones que<br />
conti<strong>en</strong>e este artículo, dará orig<strong>en</strong> a <strong>la</strong> rescisión <strong>de</strong>l contrato.<br />
ARTICULO 69.- Los actos, negocios jurídicos, conv<strong>en</strong>ios y contratos que realic<strong>en</strong><br />
<strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales con vio<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> lo dispuesto <strong>en</strong> esta<br />
ley, serán nulos <strong>de</strong> pl<strong>en</strong>o <strong>de</strong>recho. Tratándose <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales o <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
<strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s par<strong>de</strong>statales objeto <strong>de</strong> alguno <strong>de</strong> los actos o contratos que sean nulos<br />
conforme a este artículo, <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras<br />
Públicas podrá recuperarlos administrativam<strong>en</strong>te y <strong>de</strong>terminar su<br />
aprovechami<strong>en</strong>to conforme a <strong>la</strong> política inmobiliaria <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral, o<br />
<strong>en</strong>tregarlos a <strong>la</strong> <strong>en</strong>tidad paraestatal que corresponda, según sea el caso.<br />
ARTICULO 70.- Los <strong>de</strong>cretos que autoric<strong>en</strong> <strong>la</strong> transmisión <strong>de</strong> dominio a titulo<br />
gratuito u oneroso, <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> propiedad fe<strong>de</strong>ral o <strong>de</strong> propiedad <strong>de</strong><br />
los organismos <strong>de</strong>sc<strong>en</strong>tralizados, llevarán siempre el refr<strong>en</strong>do <strong>de</strong> los Secretarios<br />
<strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas <strong>de</strong> Programación y Presupuesto.<br />
ARTICULO 71.- Los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio privado pue<strong>de</strong>n ser objeto <strong>de</strong> todos los<br />
contratos que regu<strong>la</strong> el <strong>de</strong>recho común. Se exceptúan so<strong>la</strong>m<strong>en</strong>te los <strong>de</strong> comodato<br />
y <strong>la</strong>s donaciones no autorizadas <strong>en</strong> esta ley.<br />
ARTICULO 72.- Los actos jurídicos re<strong>la</strong>cionados con <strong>inmuebles</strong> que <strong>en</strong> los<br />
términos <strong>de</strong> esta Ley requier<strong>en</strong> <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> Notario, se celebrarán ante los<br />
Notarios <strong>de</strong>l Patrimonio Inmueble Fe<strong>de</strong>ral que nombrara <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas, <strong>en</strong>tre los autorizados legalm<strong>en</strong>te para<br />
ejercer el notariado. El nombrami<strong>en</strong>to se sujetará a <strong>la</strong>s condiciones y trámites que<br />
se establezcan <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong> esta Ley y <strong>sus</strong> reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos. Notarios <strong>de</strong>l<br />
Patrimonio Inmuele Fe<strong>de</strong>ral llevarán protocolo especial para los actos jurídicos <strong>de</strong>
este ramo, con <strong>sus</strong> respectivos apéndices e índices <strong>de</strong> instrum<strong>en</strong>tos y con los<br />
<strong>de</strong>más requisitos que <strong>la</strong> ley exija para <strong>la</strong> vali<strong>de</strong>z <strong>de</strong> los actos notariales. Estos<br />
protocolos especiales serán autorizados Por <strong>la</strong>s autorida<strong>de</strong>s locales compet<strong>en</strong>tes<br />
y por <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas, qui<strong>en</strong> realizara<br />
una revisión periódica <strong>de</strong> los mismos.<br />
ARTICULO 73.- En los actos jurídicos <strong>sobre</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> que realic<strong>en</strong> el<br />
Gobierno Fe<strong>de</strong>ral y <strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales que <strong>de</strong> conformidad con esta ley,<br />
<strong>de</strong>ban interv<strong>en</strong>ir Notarios <strong>de</strong> Patrimonio Inmueble Fe<strong>de</strong>ral, <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong><br />
As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas <strong>de</strong>terminara librem<strong>en</strong>te qui<strong>en</strong>es <strong>de</strong>ban<br />
hacerlo. Ningún Notario <strong>de</strong>l Patrimonio Inmueble Fe<strong>de</strong>ral podrá autorizar una<br />
escritura <strong>de</strong> adquisición o <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong> <strong>en</strong> que sean parte el<br />
Gobierno Fe<strong>de</strong>ral por <strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales, sin <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción o aprobación<br />
previa <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas. Los actos<br />
que se autoric<strong>en</strong> o realic<strong>en</strong> <strong>en</strong> contrav<strong>en</strong>ción a lo dispuesto por este artículo y <strong>en</strong><br />
el anterior, serán nulos <strong>de</strong> pl<strong>en</strong>o <strong>de</strong>recho.<br />
ARTICULO 74.- No se requerirá interv<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> Notario <strong>en</strong> los casos sigui<strong>en</strong>tes:<br />
I.- Re<strong>la</strong>ciones que se efectú<strong>en</strong> <strong>en</strong> favor <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral; II.- Donaciones que<br />
efectúe el Gobierno Fe<strong>de</strong>ral <strong>en</strong> favor <strong>de</strong> los Gobiernos Estatales o Municipales; y<br />
III.- Enaj<strong>en</strong>aciones que realic<strong>en</strong> <strong>la</strong>s <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales a personas <strong>de</strong><br />
escasos recursos para resolver necesida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> vivi<strong>en</strong>da <strong>de</strong> interés social. En los<br />
casos a que se refier<strong>en</strong> <strong>la</strong>s fracciones I y II, el docum<strong>en</strong>to que consigne el<br />
contrato respectivo t<strong>en</strong>drá el carácter <strong>de</strong> escritura pública. En Los casos a que se<br />
refiere <strong>la</strong> fracción III, se requerirá que <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y<br />
Obras Públicas autorice los contratos respectivos, para que éstos adquieran el<br />
carácter <strong>de</strong> escritura pública. En los <strong>de</strong>más casos <strong>en</strong> que interv<strong>en</strong>gan Notarios <strong>de</strong>l<br />
Patrimonio Inmueble Fe<strong>de</strong>ral, <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras<br />
Públicas, tomando como base el arancel que establezca los honorarios <strong>de</strong> los<br />
Notarios, <strong>de</strong>terminará el porc<strong>en</strong>taje <strong>de</strong> reducción <strong>de</strong> tales honorarios, tomando <strong>en</strong><br />
cu<strong>en</strong>ta el uso público o interés social al que pret<strong>en</strong>dan aplicarse los <strong>inmuebles</strong><br />
que sean objeto <strong>de</strong> <strong>la</strong> operación, sin que dicha reducción pueda ser inferior al<br />
5O%.<br />
ARTICULO 75.- El Gobierno Fe<strong>de</strong>ral está facultado para ret<strong>en</strong>er<br />
administrativam<strong>en</strong>te los bi<strong>en</strong>es que posea. Cuando se trate <strong>de</strong> recuperar <strong>la</strong><br />
posesión provisional o <strong>de</strong>finitiva, o <strong>de</strong> reivindicar los <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> dominio<br />
privado, o <strong>de</strong> obt<strong>en</strong>er el cumplimi<strong>en</strong>to, <strong>la</strong> rescisión o <strong>la</strong> nulidad <strong>de</strong> los contratos<br />
celebrados respecto <strong>de</strong> dichos bi<strong>en</strong>es, <strong>de</strong>berá <strong>de</strong>ducir ante los tribunales<br />
fe<strong>de</strong>rales <strong>la</strong>s acciones que correspondan, mismas que se tramitarán <strong>en</strong> los<br />
términos seña<strong>la</strong>dos <strong>en</strong> el Código Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> Procedimi<strong>en</strong>tos Civiles. Pres<strong>en</strong>tada<br />
<strong>la</strong> <strong>de</strong>manda, el juez, a solicitud <strong>de</strong>l Ministerio Público Fe<strong>de</strong>ral y siempre que<br />
<strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tre razón que lo amerite, podrá autorizar <strong>la</strong> ocupación administrativa<br />
provisional <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong>. La resolución <strong>de</strong>negatoria podrá revocarse <strong>en</strong><br />
cualquier estado <strong>de</strong>l pleito por causas superv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>tes.
ARTICULO 76.- Cuando se <strong>de</strong>nuncie un bi<strong>en</strong> como vacante, el Ministerio Público<br />
Fe<strong>de</strong>ral, estima que proce<strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>nuncia, <strong>de</strong>spués <strong>de</strong> practicar <strong>la</strong>s averiguaciones<br />
que crea oportunas, <strong>de</strong>ducirá <strong>la</strong> acción correspondi<strong>en</strong>te. Cuando <strong>la</strong> cosa no t<strong>en</strong>ga<br />
poseedor ni pueda precisarse quién fue su último propietario, así lo hará saber <strong>en</strong><br />
su <strong>de</strong>manda, precisando <strong>la</strong>s medidas y colindancias <strong>de</strong>l inmueble, y acompañará<br />
un p<strong>la</strong>no y mapa certificación <strong>de</strong>l Registro Publico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad que acredite <strong>la</strong><br />
falta <strong>de</strong> antece<strong>de</strong>ntes. El juez que conozca <strong>de</strong>l asunto mandará que se publique<br />
dicha <strong>de</strong>manda <strong>en</strong> el Diario oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración y <strong>en</strong> otro periódico <strong>de</strong> los <strong>de</strong><br />
mayor circu<strong>la</strong>ción <strong>en</strong> el lugar <strong>de</strong> <strong>la</strong> ubicación <strong>de</strong>l bi<strong>en</strong>. por tres veces, con intervalo<br />
<strong>de</strong> ocho días <strong>en</strong>tre cada publicación. Si pasados treinta días <strong>de</strong> <strong>la</strong> última<br />
publicación nadie se pres<strong>en</strong>ta a <strong>de</strong>ducir <strong>de</strong>rechos, dictará resolución adjudicando<br />
los bi<strong>en</strong>es al Gobierno Fe<strong>de</strong>ral. Si se pres<strong>en</strong>tare opositor, o <strong>en</strong> los casos <strong>en</strong> que<br />
por existir un poseedor <strong>de</strong> nombre y domicilio conocidos, <strong>la</strong> acción se haya<br />
int<strong>en</strong>tado también <strong>en</strong> su contra el procedimi<strong>en</strong>to se tramitará <strong>de</strong> acuerdo con el<br />
Código Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> Procedimi<strong>en</strong>tos Civiles. La responsabilidad <strong>de</strong>l <strong>de</strong>nunciante<br />
respecto <strong>de</strong>l propietario, cuando éste obt<strong>en</strong>ga s<strong>en</strong>t<strong>en</strong>cia absolutoria, se regirá por<br />
<strong>la</strong>s disposiciones <strong>de</strong>l <strong>de</strong>recho común. El <strong>de</strong>nunciante, cuando cause ejecutoria <strong>la</strong><br />
resolución que adjudique a <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración los bi<strong>en</strong>es, recibirá una Cuarta parte <strong>de</strong>l<br />
valor que se fije parcialm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong>l artículo 63, aun cuando el<br />
inmueble se <strong>de</strong>stine a un servicio público. CAPITULO VI De los Muebles <strong>de</strong><br />
Dominio Privado<br />
ARTICULO 77.- La Secretaría <strong>de</strong> Comercio fijará <strong>la</strong>s normas a que se sujetará <strong>la</strong><br />
c<strong>la</strong>rificación <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es muebles <strong>de</strong> dominio privado <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, <strong>la</strong><br />
organización <strong>de</strong> los sistemas <strong>de</strong> inv<strong>en</strong>tario y estimación <strong>de</strong> su <strong>de</strong>preciación y el<br />
procedimi<strong>en</strong>to que <strong>de</strong>ba seguirse <strong>en</strong> lo re<strong>la</strong>tivo al <strong>de</strong>stino y afectación <strong>de</strong> dichos<br />
bi<strong>en</strong>es. La propia Secretaría podrá practicar visitas <strong>de</strong> inspección <strong>en</strong> <strong>la</strong>s distintas<br />
<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral, para verificar <strong>la</strong> exist<strong>en</strong>cia <strong>en</strong> almac<strong>en</strong>es e<br />
inv<strong>en</strong>tarios <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es muebles, y el <strong>de</strong>stino y afectación <strong>de</strong> los mismos.<br />
ARTICULO 78.- Las adquisiciones <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es muebles para el servicio <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
distintas <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias <strong>de</strong>l Gobierno Fe<strong>de</strong>ral, se regirán por <strong>la</strong>s leyes aplicables<br />
<strong>en</strong> esta materia.<br />
ARTICULO 79.- Correspon<strong>de</strong> a <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Comercio <strong>la</strong> <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación <strong>de</strong> los<br />
bi<strong>en</strong>es muebles <strong>de</strong> propiedad fe<strong>de</strong>ral que por su uso, aprovechami<strong>en</strong>to o estado<br />
<strong>de</strong> conservación no sean ya a<strong>de</strong>cuados para el servicio o resulte inconv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te<br />
seguirlos utilizando <strong>en</strong> el mismo. Al efecto, <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias <strong>de</strong> los Po<strong>de</strong>res <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Unión estarán obligadas a solicitar oportunam<strong>en</strong>te <strong>la</strong> baja <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es muebles,<br />
poniéndolos a disposición <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Comercio, <strong>la</strong> que, <strong>en</strong> su caso,<br />
autorizará <strong>la</strong> baja respectiva y <strong>de</strong>terminará su mejor aprovechami<strong>en</strong>to,<br />
<strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación final o <strong>de</strong>strucción. La <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación se hará mediante subasta pública,<br />
a m<strong>en</strong>os que por circunstancias que dicha Secretaría califique resulte<br />
inconv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te tal procedimi<strong>en</strong>to. Cuando se trate <strong>de</strong> armam<strong>en</strong>tos, municiones,<br />
explosivos, agresivos químicos y artificios, así como <strong>de</strong> objetos cuya posesión o<br />
uso puedan ser peligrosos o causar riesgos graves, su <strong>en</strong>aj<strong>en</strong>ación, manejo o<br />
<strong>de</strong>strucción, se harán <strong>de</strong> acuerdo con los or<strong>de</strong>nami<strong>en</strong>tos legales aplicables.
ARTICULO 80.- Los muebles <strong>de</strong> dominio privado <strong>de</strong> <strong>la</strong> fe<strong>de</strong>ración son<br />
embargables, Los particu<strong>la</strong>res podrán adquirir dichos bi<strong>en</strong> por prescripción. La<br />
prescripción se regirá por el Código Civil para el Distrito Fe<strong>de</strong>ral <strong>en</strong> Materia<br />
Común y para toda <strong>la</strong> República <strong>en</strong> Materia Fe<strong>de</strong>ral; pero se duplicarán los<br />
término establecidos por dicho Código para que aquél<strong>la</strong> opere. Lo anterior sin<br />
perjuicio <strong>de</strong> <strong>la</strong>s disposiciones <strong>de</strong>l <strong>de</strong>recho común <strong>sobre</strong> reivindicación <strong>de</strong> cosas<br />
muebles. También será aplicable para dichos bi<strong>en</strong>es lo previsto por el artículo 75.<br />
ARTICULO 81.- Las Secretarías <strong>de</strong> Estado y Departam<strong>en</strong>tos Administrativos, con<br />
aprobación expresa <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Comercio, podrán donar bi<strong>en</strong>es muebles<br />
<strong>de</strong> propiedad fe<strong>de</strong>ral que figur<strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>sus</strong> respectivos inv<strong>en</strong>tarios a los Estados,<br />
Municipios, instituciones <strong>de</strong> b<strong>en</strong>efic<strong>en</strong>cia, educativas o culturales, a qui<strong>en</strong>es<br />
ati<strong>en</strong>dan <strong>la</strong> prestación <strong>de</strong> servicios sociales por <strong>en</strong>cargo <strong>de</strong> <strong>la</strong>s propias<br />
<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias, a b<strong>en</strong>eficiarios <strong>de</strong> escasos recursos <strong>de</strong> algún servicio asist<strong>en</strong>cial<br />
público, a <strong>la</strong>s comunida<strong>de</strong>s agrarias y ejidos y a <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s paraestatales que los<br />
necesit<strong>en</strong> para <strong>sus</strong> fines, siempre que el valor <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es no exceda <strong>de</strong><br />
$100,000.00, conforme al avalúo que para ese efecto se practique. Si el valor <strong>de</strong><br />
los bi<strong>en</strong>es exce<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> cantidad m<strong>en</strong>cionada, se requerirá acuerdo presi<strong>de</strong>ncial,<br />
refr<strong>en</strong>dado por los Titu<strong>la</strong>res <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Estado o Departam<strong>en</strong>to<br />
Administrativo respectivo y por el <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Comercio La Secretaría <strong>de</strong><br />
Comercio, <strong>en</strong> los término anteriores, podrá donar los bi<strong>en</strong>es muebles da dos <strong>de</strong><br />
baja que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tr<strong>en</strong> a su disposición.<br />
ARTICULO 82.- El Gobierno Fe<strong>de</strong>ral podrá donar bi<strong>en</strong>es muebles a gobiernos e<br />
instituciones extranjeros o a organizaciones internacionales . mediante acuerdo<br />
presi<strong>de</strong>ncial refr<strong>en</strong>dado por <strong>la</strong>s Secretarías <strong>de</strong> Re<strong>la</strong>ciones Exteriores y <strong>de</strong><br />
Comercio y por el Titu<strong>la</strong>r <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia <strong>en</strong> cuyos inv<strong>en</strong>tarios figure el bi<strong>en</strong>.<br />
CAPITULO VII Del Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad Fe<strong>de</strong>ral<br />
ARTICULO 83.- La Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas<br />
llevará un registro <strong>de</strong> <strong>la</strong> propiedad inmueble fe<strong>de</strong>ral, que estará a cargo <strong>de</strong> una<br />
<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia que se <strong>de</strong>nominará Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad Fe<strong>de</strong>ral.<br />
ARTICULO 84.- Los <strong>en</strong>cargados <strong>de</strong>l Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad Fe<strong>de</strong>ral<br />
están obligados a Permitir, a <strong>la</strong>s personas que lo solicit<strong>en</strong>, <strong>la</strong> consulta <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
inscripciones <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es respectivos y los docum<strong>en</strong>tos que con el<strong>la</strong>s se<br />
re<strong>la</strong>cionan, y expedirán, cuando sean solicitadas <strong>de</strong> acuerdo con <strong>la</strong>s leyes, copas<br />
certificadas <strong>de</strong> <strong>la</strong>s inscripciones y <strong>de</strong> los docum<strong>en</strong>tos re<strong>la</strong>tivos.<br />
ARTICULO 85.- Se inscribirán. <strong>en</strong> el Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad Fe<strong>de</strong>ral: I.<br />
Los Títulos por los cuales se adquiera, transmita, modifique, grave o extinga el<br />
dominio, <strong>la</strong> posesión y los <strong>de</strong>más <strong>de</strong>rechos reales pert<strong>en</strong>eci<strong>en</strong>tes al Gobierno<br />
Fe<strong>de</strong>ral o a los organismos <strong>de</strong>sc<strong>en</strong>tralizados <strong>sobre</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong>; II. Los<br />
contratos <strong>de</strong> arr<strong>en</strong>dami<strong>en</strong>to <strong>sobre</strong> <strong>inmuebles</strong> <strong>de</strong> propiedad fe<strong>de</strong>ral o <strong>de</strong> los<br />
organismos <strong>de</strong>sc<strong>en</strong>tralizados, cuyo p<strong>la</strong>zo sea <strong>de</strong> cinco años o mayor; III. Las<br />
resoluciones <strong>de</strong> ocupación y s<strong>en</strong>t<strong>en</strong>cias re<strong>la</strong>cionadas con <strong>inmuebles</strong> fe<strong>de</strong>rales o<br />
que integr<strong>en</strong> el patrimonio <strong>de</strong> los organismos <strong>de</strong>sc<strong>en</strong>tralizados, que pronuncie <strong>la</strong>
autoridad judicial; IV. Las informaciones ad-perpetuam promovidas por el<br />
Ministerio Público Fe<strong>de</strong>ral, para acreditar <strong>la</strong> posesión y el dominio <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación,<br />
<strong>sobre</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>inmuebles</strong>; V. Las resoluciones judiciales o <strong>de</strong> árbitros o arbitradores<br />
que produzcan alguno <strong>de</strong> los <strong>efectos</strong> m<strong>en</strong>cionados <strong>en</strong> <strong>la</strong> fracción I; VI. Los<br />
<strong>de</strong>cretos que incorpor<strong>en</strong> o <strong>de</strong>sincorpor<strong>en</strong> <strong>de</strong>l dominio público <strong>de</strong>terminados<br />
bi<strong>en</strong>es, VII. Las <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ratorias a que se refiere <strong>la</strong> fracción I <strong>de</strong>l artículo 17 <strong>de</strong> esta<br />
ley; y VIII. Los <strong>de</strong>más títulos que, conforme a <strong>la</strong> ley, <strong>de</strong>ban ser registrados. Los<br />
Notarios <strong>de</strong>l Patrimonio Inmueble Fe<strong>de</strong>ral estarán obligados a hacer <strong>la</strong>s gestiones<br />
correspondi<strong>en</strong>tes para obt<strong>en</strong>er <strong>la</strong> inscripción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s escrituras re<strong>la</strong>tivas <strong>en</strong> el<br />
Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> s Propiedad Fe<strong>de</strong>ral y <strong>en</strong> el Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Propiedad que corresponda <strong>de</strong> acuerdo a <strong>la</strong> ubicación <strong>de</strong>l bi<strong>en</strong>, y a remitir a <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas el testimonio respectivo<br />
<strong>de</strong>bidam<strong>en</strong>te inscrito, y <strong>en</strong> caso <strong>de</strong> incumplimi<strong>en</strong>to incurrirán <strong>en</strong> responsabilidad<br />
<strong>en</strong> cuyo caso serán sancionados <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong> esta ley. En los casos a que<br />
se refier<strong>en</strong> <strong>la</strong>s fracciones III, IV y y <strong>de</strong> este artículo, no será necesario protocolizar<br />
los docum<strong>en</strong>tos respectivos ante Notario Público.<br />
ARTICULO 86.- No se hará inscripción <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público, salvo<br />
que se trate <strong>de</strong> los seña<strong>la</strong>dos <strong>en</strong> <strong>la</strong> fracción y <strong>de</strong>l artículo 2o. <strong>de</strong> esta ley o <strong>en</strong><br />
otras leyes.<br />
ARTICULO 87.- El Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad correspondi<strong>en</strong>te al lugar <strong>de</strong><br />
ubicación <strong>de</strong> cada inmueble, <strong>de</strong>berá inscribir los docum<strong>en</strong>tos a que se refier<strong>en</strong> los<br />
artículos 14, párrafos Segundo, 17 fracción I, 67, 72, 74 y 85 <strong>de</strong> esta ley. En caso<br />
<strong>de</strong> oposición <strong>en</strong>tre los datos <strong>de</strong>l Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad Fe<strong>de</strong>ral y los <strong>de</strong>l<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> ubicación <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es, <strong>en</strong> <strong>la</strong>s re<strong>la</strong>ciones con terceros, se dará prefer<strong>en</strong>cia<br />
al primero, si se trata <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> dominio público, y al segundo, si <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong><br />
dominio privado.<br />
ARTICULO 88.- En <strong>la</strong>s inscripciones <strong>de</strong>l Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad Fe<strong>de</strong>ral<br />
se expresará <strong>la</strong> proce<strong>de</strong>ncia <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es, su naturaleza, ubicación y lin<strong>de</strong>ros, el<br />
nombre <strong>de</strong>l inmueble si lo tuviere, su valor y <strong>la</strong>s servidumbres que reporte, tanto<br />
activas como pasivas, así como <strong>la</strong>s refer<strong>en</strong>cias <strong>en</strong> re<strong>la</strong>ción con los expedi<strong>en</strong>tes<br />
respectivos.<br />
ARTICULO 89.- Las constancias <strong>de</strong>l Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad Fe<strong>de</strong>ral<br />
probarán <strong>la</strong> aut<strong>en</strong>ticidad <strong>de</strong> los actos a que se refieran.<br />
ARTICULO 9O.- La extinción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s inscripciones <strong>de</strong>l Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Propiedad Fe<strong>de</strong>ral sólo operará: I. Por mutuo cons<strong>en</strong>timi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong>s partes, o por<br />
<strong>de</strong>cisión judicial o administrativa que or<strong>de</strong>ne su cance<strong>la</strong>ción; II. Cuando se<br />
<strong>de</strong>struya o <strong>de</strong>saparezca por completo el inmueble objeto <strong>de</strong> <strong>la</strong> inscripción; y III.<br />
Cuando se <strong>de</strong>c<strong>la</strong>re <strong>la</strong> nulidad <strong>de</strong>l título <strong>en</strong> cuya virtud se haya hecho <strong>la</strong> inscripción.<br />
ARTICULO 91.- En <strong>la</strong> cance<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s inscripciones se as<strong>en</strong>tarán los datos<br />
necesarios a fin <strong>de</strong> que se conozca con toda exactitud cuál es <strong>la</strong> inscripción que<br />
se cance<strong>la</strong> y <strong>la</strong>s causas por <strong>la</strong>s que se hace <strong>la</strong> cance<strong>la</strong>ción.
ARTICULO 92.- El sistema <strong>de</strong> captación, almac<strong>en</strong>ami<strong>en</strong>to y procesami<strong>en</strong>to <strong>de</strong><br />
datos para el <strong>de</strong>sempeño <strong>de</strong> <strong>la</strong> función registrar, será <strong>de</strong>finido <strong>en</strong> el Reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to<br />
correspondi<strong>en</strong>te.<br />
CAPITULO VIII Del Catálogo e Inv<strong>en</strong>tario <strong>de</strong> los Bi<strong>en</strong>es y Recursos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación<br />
ARTICULO 93.- Las Secretarías <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas,<br />
<strong>de</strong> Comercio y <strong>de</strong> Patrimonio y Fom<strong>en</strong>to Industrial, <strong>en</strong> <strong>sus</strong> respectivos ámbitos <strong>de</strong><br />
compet<strong>en</strong>cia, t<strong>en</strong>drán a su cargo <strong>la</strong> e<strong>la</strong>boración y actualización <strong>de</strong> los catálogos e<br />
inv<strong>en</strong>tarios g<strong>en</strong>erales <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación, a cuyo efecto compi<strong>la</strong>rán,<br />
revisarán y <strong>de</strong>terminarán <strong>la</strong>s normas y procedimi<strong>en</strong>tos que <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y<br />
<strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong>berán llevar a cabo.<br />
ARTICULO 94. Para los <strong>efectos</strong> que seña<strong>la</strong> el artículo anterior, <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias<br />
y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral, <strong>la</strong>s <strong>de</strong>más instituciones públicas<br />
y privadas y los particu<strong>la</strong>res que, por cualquier concepto us<strong>en</strong>, posean,<br />
administr<strong>en</strong> o t<strong>en</strong>gan a su cuidado bi<strong>en</strong>es y recursos propiedad <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación,<br />
estarán obligados a proporcionar los datos y los informes que les solicit<strong>en</strong> <strong>la</strong>s<br />
Secretarías m<strong>en</strong>cionadas, así como a remitirles los inv<strong>en</strong>tarios <strong>de</strong> dichos bi<strong>en</strong>es y<br />
darles todas <strong>la</strong>s facilida<strong>de</strong>s necesarias. Las Secretarías citadas conc<strong>en</strong>trarán<br />
sistematizarán y catalogarán los datos e informes <strong>de</strong> refer<strong>en</strong>cia y con ellos<br />
e<strong>la</strong>borarán los catálogos e inv<strong>en</strong>tarios a que se refiere el artículo anterior.<br />
ARTICULO 95.- Los catálogos e inv<strong>en</strong>tario a que se refiere este capítulo<br />
compr<strong>en</strong><strong>de</strong>rán todos los datos físicos, docum<strong>en</strong>tos e informes necesarios para <strong>la</strong><br />
pl<strong>en</strong>a i<strong>de</strong>ntificación <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nación, <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong>l reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to<br />
que al efecto se expida.<br />
CAPITULO IX Sanciones<br />
ARTICULO 96.- Se sancionará con prisión <strong>de</strong> seis meses a cinco años o multa <strong>de</strong><br />
cinco mil a un millón <strong>de</strong> pesos, a juicio <strong>de</strong>l juez, a qui<strong>en</strong>, v<strong>en</strong>cido el término<br />
seña<strong>la</strong>do <strong>en</strong> <strong>la</strong> concesión, permiso o autorización que se le haya otorgado para <strong>la</strong><br />
explotación, uso o aprovechami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> un bi<strong>en</strong> <strong>de</strong> dominio Público, no lo<br />
<strong>de</strong>volviere a <strong>la</strong> autoridad correspondi<strong>en</strong>te, cuando para ello fuere requerido y<br />
<strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l p<strong>la</strong>zo razonable que al efecto se señale.<br />
ARTICULO 97.- La misma p<strong>en</strong>a se impondrá a qui<strong>en</strong>, a sabi<strong>en</strong>das <strong>de</strong> que un bi<strong>en</strong><br />
pert<strong>en</strong>ece a <strong>la</strong> Nación, lo explote, use o aproveche sin haber obt<strong>en</strong>ido<br />
previam<strong>en</strong>te concesión, permiso, autorización, o celebrado contrato con <strong>la</strong><br />
autoridad compet<strong>en</strong>te.<br />
ARTICULO 98.- En los casos a que se refier<strong>en</strong> los dos artículos que antece<strong>de</strong>n<br />
in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te <strong>de</strong> <strong>la</strong> interv<strong>en</strong>ción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s autorida<strong>de</strong>s a qui<strong>en</strong>es corresponda<br />
perseguir y sancionar los <strong>de</strong>litos cometidos, <strong>la</strong> autoridad administrativa podrá<br />
recuperar directam<strong>en</strong>te <strong>la</strong> t<strong>en</strong><strong>en</strong>cia material <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es <strong>de</strong> que se trate.
ARTICULO 99.- A los Notarios Públicos que autoric<strong>en</strong> actos o contratos <strong>en</strong> contra<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong>s disposiciones <strong>de</strong> esta ley y <strong>sus</strong> reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos, in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>te <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
responsabilidad civil o p<strong>en</strong>al <strong>en</strong> que incurran, <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos<br />
Humanos y Obras Públicas podrá sancionarlos con multas <strong>de</strong> $5,000.000 a<br />
$100.000.00 Respecto <strong>de</strong> los Notarios <strong>de</strong>l Patrimonio Inmueble Fe<strong>de</strong>ral, <strong>la</strong><br />
Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas podrá a<strong>de</strong>más<br />
cance<strong>la</strong>rles <strong>la</strong> autorización que les hubiere otorgado para actuar con tal carácter.<br />
TRANSITORIOS PRIMERO.- La pres<strong>en</strong>te ley <strong>en</strong>trará <strong>en</strong> vigor cinco días <strong>de</strong>spués<br />
<strong>de</strong> su publicación <strong>en</strong> el Diario oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración.<br />
SEGUNDO.- Se abroga <strong>la</strong> Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales <strong>de</strong> 23 <strong>de</strong> diciembre<br />
<strong>de</strong> 1968, publicada <strong>en</strong> el Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración el 30 <strong>de</strong> <strong>en</strong>ero <strong>de</strong> 1969.<br />
TERCERO.- Se <strong>de</strong>rogan todas <strong>la</strong>s disposiciones expedidas con anterioridad, <strong>en</strong> lo<br />
que se opongan a <strong>la</strong> pres<strong>en</strong>te ley. CUARTO.- Los asuntos que estuvier<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />
trámite serán resueltos conforme a lo dispuesto <strong>en</strong> esta ley.<br />
QUINTO.- La Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas proce<strong>de</strong>rá<br />
a revisar <strong>la</strong>s disposiciones administrativas expedidas con anterioridad a este<br />
or<strong>de</strong>nami<strong>en</strong>to, proponi<strong>en</strong>do <strong>en</strong> su caso, al Presi<strong>de</strong>nte <strong>de</strong> <strong>la</strong> República <strong>la</strong><br />
expedición <strong>de</strong> los <strong>de</strong>cretos o acuerdos necesarios para ajustar<strong>la</strong>s a los principios<br />
y políticas que <strong>en</strong> materia inmobiliaria establece esta ley.<br />
SEXTO.- Los contratos <strong>de</strong> arr<strong>en</strong>dami<strong>en</strong>to a que se refiere <strong>la</strong> fracción VII <strong>de</strong>l<br />
artículo 8o. que t<strong>en</strong>gan celebrados <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s Públicas,<br />
<strong>de</strong>berán registrarse <strong>en</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y obras Públicas<br />
<strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> un p<strong>la</strong>zo <strong>de</strong> 60 días a partir <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>en</strong>trada <strong>en</strong> vigor <strong>de</strong> esta ley.<br />
SEPTIMO.- El Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral expedirá los reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> esta Ley <strong>en</strong> un<br />
término <strong>de</strong> ci<strong>en</strong>to och<strong>en</strong>ta días, contados a partir <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>en</strong>trada <strong>en</strong> vigor <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
misma. Entretanto <strong>la</strong>s disposiciones reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tarias vig<strong>en</strong>tes continuarán<br />
aplicándose <strong>en</strong> lo que no se opongan al pres<strong>en</strong>te or<strong>de</strong>nami<strong>en</strong>to.
DECLARATORIA DE ZONA DE DESARROLLO TURISTICO<br />
PRIORITARIO<br />
Al marg<strong>en</strong> un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.-<br />
Secretaría <strong>de</strong> Turismo.- Dirección G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Asuntos Jurídicos.- Oficio número<br />
K/057/94.<br />
CARLOS ROJAS GUTIERREZ, FERNANDO SOLANA MORALES Y JESUS<br />
SILVA HERZOG, secretarios <strong>de</strong> Desarrollo Social, <strong>de</strong> Educación Pública y <strong>de</strong><br />
Turismo, respectivam<strong>en</strong>te, con fundam<strong>en</strong>to <strong>en</strong> lo dispuesto por los artículos 32, 38<br />
y 42 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley Orgánica <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral; 2 fracciones II, IV y<br />
IX, 13, 14, 15 y 16 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> Turismo; 1, 2, 3 fracciones XIV y XVII, 4,<br />
6, 7 fracciones V, VIII y XII, 8 fracciones VI, VII y VIII, 9 fracciones I, II, III, IV, VII y<br />
X, 10, 12, 18, 27, 31, 33 fracción III, 35, 41, 49 fracciones II, V y VII, 51 fracción VI<br />
y 58 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos; 1, 2 fracción VI, 8 fracción IV,<br />
10, 29 fracción XIV, 43 y 47 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales; 1, 16, 33, 34,<br />
35 y 37 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> P<strong>la</strong>neación; 1, 35, 37 y 44 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>sobre</strong><br />
Monum<strong>en</strong>tos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos; y<br />
CONSIDERANDO<br />
Que el P<strong>la</strong>n Nacional <strong>de</strong> Desarrollo 1989-1994, establece <strong>la</strong> necesidad <strong>de</strong> que el<br />
sector turismo coadyuve al <strong>de</strong>sarrollo económico nacional y al equilibrio regional,<br />
mediante <strong>la</strong> ampliación y mejorami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> infraestructura turística y el<br />
increm<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l turismo nacional y extranjero, con <strong>la</strong> consecu<strong>en</strong>te g<strong>en</strong>eración <strong>de</strong><br />
empleos, captación <strong>de</strong> divisas y fortalecimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> imag<strong>en</strong> <strong>de</strong> nuestro país.<br />
Que el Gobierno <strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> ha solicitado al Gobierno Fe<strong>de</strong>ral a través<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Turismo, que <strong>la</strong> Zona <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad<br />
<strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> <strong>de</strong> Zaragoza, <strong>de</strong>c<strong>la</strong>rada mediante <strong>de</strong>creto publicado <strong>en</strong> el Diario Oficial<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración el 18 <strong>de</strong> noviembre <strong>de</strong> 1977, sea consi<strong>de</strong>rada Zona <strong>de</strong> Desarrollo<br />
Turístico Prioritario, a efecto <strong>de</strong> promover y fom<strong>en</strong>tar su <strong>de</strong>sarrollo turístico<br />
integral.<br />
Que <strong>la</strong> Zona <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> <strong>de</strong> Zaragoza,<br />
reúne <strong>la</strong>s características para ser <strong>de</strong>c<strong>la</strong>rada Zona <strong>de</strong> Desarrollo Turístico<br />
Prioritario <strong>en</strong> los términos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> Turismo, <strong>de</strong>bido a <strong>la</strong> magnific<strong>en</strong>cia<br />
<strong>de</strong> <strong>sus</strong> monum<strong>en</strong>tos y a su importancia <strong>en</strong> acontecimi<strong>en</strong>tos históricos <strong>de</strong> <strong>la</strong> vida<br />
nacional, por lo que hemos t<strong>en</strong>ido a bi<strong>en</strong> expedir <strong>la</strong> sigui<strong>en</strong>te<br />
DECLARATORIA<br />
PRIMERO.- Se <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ra Zona <strong>de</strong> Desarrollo Turístico Prioritario, <strong>la</strong> Zona <strong>de</strong><br />
Monum<strong>en</strong>tos Históricos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> <strong>de</strong> Zaragoza, Municipio <strong>de</strong><br />
Pueb<strong>la</strong>, Estado <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, que compr<strong>en</strong><strong>de</strong> un área <strong>de</strong> 6.99 kilómetros cuadrados,<br />
cuyos perímetros se <strong>de</strong>scrib<strong>en</strong> a continuación:
Perímetro "A".- Parti<strong>en</strong>do <strong>de</strong>l cruce <strong>de</strong> los ejes <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 2 Poni<strong>en</strong>te y <strong>la</strong> calle<br />
17 Norte (1); una línea quebrada que continúa por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 2 Poni<strong>en</strong>te<br />
hasta <strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 11 Norte (2); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle<br />
11 Norte hasta que <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada <strong>de</strong> <strong>la</strong> 22 Poni<strong>en</strong>te (3);<br />
continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada <strong>de</strong> <strong>la</strong> 22 Poni<strong>en</strong>te hasta su cruce con el eje <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 30 Poni<strong>en</strong>te (4); prosigui<strong>en</strong>do con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 30 Poni<strong>en</strong>te<br />
hasta que <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 5 Norte (5); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
calle 5 Norte hasta cruzar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 28 Poni<strong>en</strong>te (6); sigui<strong>en</strong>do por<br />
el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 28 Poni<strong>en</strong>te hasta su <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 3 Norte<br />
(7); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 3 Norte hasta <strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
privada que va <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 3 Norte hasta el boulevard Héroes <strong>de</strong>l 5 <strong>de</strong> Mayo (8);<br />
prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada que va <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 3 Norte hasta el boulevard<br />
Héroes <strong>de</strong>l 5 <strong>de</strong> Mayo hasta que <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong>l boulevard Héroes <strong>de</strong>l 5<br />
<strong>de</strong> Mayo (9); continuando por el eje <strong>de</strong>l boulevard Héroes <strong>de</strong>l 5 <strong>de</strong> Mayo hasta su<br />
cruce con el <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 2 Norte (10); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 2 Norte hasta<br />
cruzar el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 44 Ori<strong>en</strong>te (11); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida<br />
44 Ori<strong>en</strong>te hasta <strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 4 Norte (12); continuando por el<br />
eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 4 Norte hasta <strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 48 Ori<strong>en</strong>te (13);<br />
sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 48 Ori<strong>en</strong>te hasta su <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
calle 6 Norte (14); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 6 Norte hasta su <strong>en</strong>tronque<br />
con el camino que va <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 6 Norte a <strong>la</strong> Calzada <strong>de</strong> los Fuertes (continuación<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> privada Vic<strong>en</strong>te Guerrero) (15); continuando por el eje <strong>de</strong> dicho camino hasta<br />
<strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> Calzada <strong>de</strong> los Fuertes (16); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> Calzada <strong>de</strong> los Fuertes hasta que <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle G<strong>en</strong>eral<br />
Miguel Auza (17); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle G<strong>en</strong>eral Miguel Auza hasta<br />
<strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle Cazadores <strong>de</strong> Morelia (18); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> calle Cazadores <strong>de</strong> Morelia hasta su <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle Fresno<br />
(19); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle Fresno hasta <strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
calle que va <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle Fresno con dirección sur hasta <strong>la</strong> calle prolongación Miguel<br />
Hidalgo (20); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle que va <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle Fresno con<br />
dirección sur hasta <strong>la</strong> calle Prolongación Miguel Hidalgo hasta que <strong>en</strong>tronque con<br />
el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle Prolongación Miguel Hidalgo (21); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
calle Prolongación Miguel Hidalgo hasta cruzar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle Victoria <strong>de</strong>l 5<br />
<strong>de</strong> Mayo (22); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle Victoria <strong>de</strong>l 5 <strong>de</strong> Mayo hasta su<br />
<strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada 32 Ori<strong>en</strong>te (23); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
privada 32 Ori<strong>en</strong>te hasta <strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle que va <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada 32<br />
Ori<strong>en</strong>te con dirección norte hacia <strong>la</strong> privada <strong>de</strong>l Soldado (24); sigui<strong>en</strong>do por el eje<br />
<strong>de</strong> esta calle hasta su <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada <strong>de</strong>l Soldado (25);<br />
continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada <strong>de</strong>l Soldado hasta su <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> segunda privada 18 Norte (26); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> segunda privada 18<br />
Norte hasta <strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle Triunfo Mexicano-diagonal Doctor<br />
Gonzalo Bautista Castillo (27); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle Triunfo Mexicanodiagonal<br />
Doctor Gonzalo Bautista Castillo hasta su <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle<br />
18 Norte (28); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 18 Norte hasta cruzar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
av<strong>en</strong>ida 14 Ori<strong>en</strong>te (29); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 14 Ori<strong>en</strong>te hasta<br />
<strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 22 Norte (30); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 22
Norte hasta que <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida Maximino Avi<strong>la</strong> Camacho (31);<br />
prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida Maximino Avi<strong>la</strong> Camacho hasta cruzar con el<br />
eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 18 Sur (32); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 18 Sur hasta su<br />
<strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 3 Ori<strong>en</strong>te (33); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
av<strong>en</strong>ida 3 Ori<strong>en</strong>te hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 16 Sur (34); continuando<br />
por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 16 Sur hasta que cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 11 Ori<strong>en</strong>te<br />
(35); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 11 Ori<strong>en</strong>te hasta <strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> calle 8 Sur (36); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 8 Sur hasta su cruce con el<br />
eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 9 Ori<strong>en</strong>te (37); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 9 Ori<strong>en</strong>te hasta<br />
cruzar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 4 Sur (38); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 4 Sur<br />
hasta cruzar el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 15 Ori<strong>en</strong>te (39); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
av<strong>en</strong>ida 15 Ori<strong>en</strong>te hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 2 Sur (40); continuando<br />
por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 2 Sur hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 17 Ori<strong>en</strong>te (41);<br />
prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 17 Ori<strong>en</strong>te hasta cruzar el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada<br />
<strong>de</strong>l Carm<strong>en</strong> (42); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada <strong>de</strong>l Carm<strong>en</strong> hasta que<br />
<strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 19 Ori<strong>en</strong>te (43); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
av<strong>en</strong>ida 19 Ori<strong>en</strong>te hasta cruzar el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 16 <strong>de</strong> Septiembre (44);<br />
continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 16 <strong>de</strong> Septiembre hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
av<strong>en</strong>ida 17 Poni<strong>en</strong>te (45); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 17 Poni<strong>en</strong>te hasta<br />
cruzar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 3 Sur (46); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 3 Sur<br />
hasta que cruce el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 15 Poni<strong>en</strong>te (47); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
av<strong>en</strong>ida 15 Poni<strong>en</strong>te hasta cruzar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 9 Sur (48); continuando por<br />
el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 9 Sur hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 13 Poni<strong>en</strong>te (49);<br />
sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 13 Poni<strong>en</strong>te hasta cruzar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle<br />
13 Sur (50); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 13 Sur hasta que cruce con el eje <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 21 Poni<strong>en</strong>te (51); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 21 Poni<strong>en</strong>te<br />
hasta cruzar el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 15 Sur (52); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 15 Sur<br />
hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 11 Poni<strong>en</strong>te (53); continuando por el eje <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 11 Poni<strong>en</strong>te hasta cruzar el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 17 Sur (54); prosigui<strong>en</strong>do por<br />
el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 17 Sur y continuando <strong>sobre</strong> el mismo eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 17 Norte<br />
hasta que <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 2 Poni<strong>en</strong>te, si<strong>en</strong>do el punto (1) <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Zona "A", cerrándose así este perímetro.<br />
Perímetro "B.1".- Parti<strong>en</strong>do <strong>de</strong>l punto i<strong>de</strong>ntificado con el numeral (48) <strong>de</strong>l<br />
Perímetro "A", una línea quebrada que sigue por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 15 Poni<strong>en</strong>te<br />
hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 11 Sur (a); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle<br />
11 Sur hasta cruzar el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 23 Poni<strong>en</strong>te (b); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 23 Poni<strong>en</strong>te hasta que cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 17 Sur (c);<br />
continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 17 Sur hasta cruzar el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 13<br />
Poni<strong>en</strong>te (ch); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 13 Poni<strong>en</strong>te hasta su cruce con el<br />
eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 19 Sur (d); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 19 Sur y continuando<br />
por el mismo eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 19 Norte hasta cruzar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 4<br />
Poni<strong>en</strong>te (e); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 4 Poni<strong>en</strong>te hasta que cruce con<br />
el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 17 Norte (f); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 17 Norte hasta su<br />
cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 12 Poni<strong>en</strong>te (g); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida<br />
12 Poni<strong>en</strong>te hasta <strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 15 Norte (h); continuando por el<br />
eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 15 Norte hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 18 Poni<strong>en</strong>te (i);
prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 18 Poni<strong>en</strong>te hasta su <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> calle 13 Norte (j); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 13 Norte hasta su cruce con el<br />
eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 28 Poni<strong>en</strong>te (k); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 28<br />
Poni<strong>en</strong>te hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada 22 Poni<strong>en</strong>te (l); continuando por<br />
el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada <strong>de</strong> <strong>la</strong> 22 Poni<strong>en</strong>te hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 11 Norte<br />
(3); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 11 Norte hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
av<strong>en</strong>ida 2 Poni<strong>en</strong>te (2); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 2 Poni<strong>en</strong>te hasta su<br />
cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 17 Norte (1); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 17<br />
Norte y continuando por el mismo eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 17 Sur hasta el cruce con el eje<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 11 Poni<strong>en</strong>te (54); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 11 Poni<strong>en</strong>te<br />
hasta cruzar el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 15 Sur (53); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 15<br />
Sur hasta su cruce con <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 21 Poni<strong>en</strong>te (52); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
av<strong>en</strong>ida 21 Poni<strong>en</strong>te hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 13 Sur (51); continuando<br />
por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 13 Sur hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 13 Poni<strong>en</strong>te<br />
(50); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 13 Poni<strong>en</strong>te hasta su cruce con el eje<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 9 Sur (49); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 9 Sur hasta cruzar el eje<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 15 Poni<strong>en</strong>te (48); cerrándose así este perímetro.<br />
Perímetro "B.2".- Parti<strong>en</strong>do <strong>de</strong> un punto i<strong>de</strong>ntificado con el numeral (26) <strong>de</strong>l<br />
Perímetro "A", una línea quebrada que sigue por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> segunda privada <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
calle 18 Norte hasta su <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle All<strong>en</strong><strong>de</strong> (m); continuando<br />
por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle All<strong>en</strong><strong>de</strong> hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 18 Norte (28);<br />
continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle diagonal Doctor Gonzalo Bautista Castillo-Triunfo<br />
Mexicano hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> segunda privada <strong>de</strong> <strong>la</strong> 18 Norte (27);<br />
prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> segunda privada <strong>de</strong> <strong>la</strong> 18 Norte hasta su cruce con el<br />
eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada <strong>de</strong>l Soldado (26); cerrándose así este perímetro.<br />
Perímetro "B.3".- Parti<strong>en</strong>do <strong>de</strong>l punto i<strong>de</strong>ntificado con <strong>la</strong> literal (n) que se localiza<br />
<strong>en</strong> <strong>la</strong> línea marcada con los numerales 28-29 <strong>de</strong>l Perímetro "A", <strong>en</strong> el cruce <strong>de</strong>l eje<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 18 Norte con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 26 Ori<strong>en</strong>te, una línea quebrada que<br />
sigue por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 26 Ori<strong>en</strong>te hasta que cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 26<br />
Norte (o); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 26 Norte hasta <strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 22 Ori<strong>en</strong>te (p); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 22 Ori<strong>en</strong>te hasta<br />
su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 24 Norte (q); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 24<br />
Norte hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle <strong>de</strong>l Antiguo Arroyo <strong>de</strong>l Xonaca (r);<br />
sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle <strong>de</strong>l Antiguo Arroyo <strong>de</strong> Xonaca hasta <strong>en</strong>troncar con<br />
el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 20 Ori<strong>en</strong>te (s); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 20 Ori<strong>en</strong>te<br />
hasta que <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 20 Norte y <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 18 Ori<strong>en</strong>te (t);<br />
prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 18 Ori<strong>en</strong>te hasta que cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
calle 18 Norte (u); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 18 Norte hasta su cruce con el<br />
eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 26 ori<strong>en</strong>te (n); cerrándose así este perímetro.<br />
Perímetro "B.4".- Parti<strong>en</strong>do <strong>de</strong>l punto i<strong>de</strong>ntificado con el numeral (41) <strong>de</strong>l<br />
Perímetro "A", localizado <strong>en</strong> el cruce <strong>de</strong>l eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 17 Ori<strong>en</strong>te y el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
calle 2 Sur, una línea quebrada que sigue por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 2 Sur hasta que<br />
cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 19 Ori<strong>en</strong>te (v); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida<br />
19 Ori<strong>en</strong>te y pasando por los puntos (43) y (44) <strong>de</strong>l Perímetro <strong>de</strong> <strong>la</strong> Zona "A" hasta
su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 3 Sur (w); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 3 Sur<br />
hasta cruzar el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 17 Poni<strong>en</strong>te, punto (46) <strong>de</strong>l Perímetro <strong>de</strong> <strong>la</strong> Zona<br />
"A", continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 17 Poni<strong>en</strong>te hasta <strong>en</strong>troncar con el eje <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 16 <strong>de</strong> Septiembre (45); sigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 16 <strong>de</strong><br />
Septiembre hasta su cruce con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 19 Poni<strong>en</strong>te (44); continuando<br />
por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 19 Poni<strong>en</strong>te hasta su <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada<br />
<strong>de</strong>l Carm<strong>en</strong> (43); prosigui<strong>en</strong>do por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> privada <strong>de</strong>l Carm<strong>en</strong> hasta su cruce<br />
con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 17 Ori<strong>en</strong>te (42); continuando por el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> av<strong>en</strong>ida 17<br />
Ori<strong>en</strong>te hasta su <strong>en</strong>tronque con el eje <strong>de</strong> <strong>la</strong> calle 2 Sur (41); cerrándose así este<br />
perímetro.<br />
SEGUNDO.- La Secretaría <strong>de</strong> Turismo apoyará <strong>la</strong> creación <strong>de</strong> empresas turísticas<br />
y coadyuvará con otras <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública<br />
Fe<strong>de</strong>ral al otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> financiami<strong>en</strong>to a proyectos y servicios turísticos <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
Zona <strong>de</strong> Desarrollo Turístico Prioritario <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> <strong>de</strong> Zaragoza.<br />
TERCERO.- La Secretaría <strong>de</strong> Turismo promoverá <strong>la</strong> participación <strong>de</strong> otras<br />
<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y <strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral, <strong>de</strong> los gobiernos<br />
<strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> y <strong>de</strong>l Municipio <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, así como <strong>de</strong> los sectores social y<br />
privado, <strong>en</strong> <strong>la</strong> dotación <strong>de</strong> <strong>la</strong> infraestructura turística que requiera <strong>la</strong> Zona <strong>de</strong><br />
Desarrollo Turístico Prioritario a que se refiere esta Dec<strong>la</strong>ratoria.<br />
CUARTO.- Las secretarías <strong>de</strong> Desarrollo Social y <strong>de</strong> Turismo, con <strong>la</strong> participación<br />
que le corresponda a <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Educación Pública por conducto <strong>de</strong>l Instituto<br />
Nacional <strong>de</strong> Antropología e Historia, promoverán ante los gobiernos <strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong><br />
Pueb<strong>la</strong> y <strong>de</strong>l Municipio <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, que <strong>la</strong> regu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong>l uso <strong>de</strong>l suelo <strong>en</strong> <strong>la</strong> zona<br />
materia <strong>de</strong> esta Dec<strong>la</strong>ratoria, sea compatible con el <strong>de</strong>sarrollo turístico.<br />
QUINTO.- Las secretarías <strong>de</strong> Desarrollo Social y <strong>de</strong> Turismo, <strong>la</strong>s <strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncias y<br />
<strong>en</strong>tida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral, así como los particu<strong>la</strong>res y<br />
organizaciones <strong>de</strong> los sectores social y privado que particip<strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>la</strong>s acciones que<br />
se <strong>de</strong>riv<strong>en</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> pres<strong>en</strong>te Dec<strong>la</strong>ratoria, observarán <strong>la</strong>s disposiciones <strong>en</strong> materia <strong>de</strong><br />
monum<strong>en</strong>tos y zonas arqueológicos, artísticos e históricos, para <strong>la</strong> <strong>de</strong>bida<br />
protección y fortalecimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l patrimonio histórico y cultural que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tre <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong> zona que <strong>la</strong> misma compr<strong>en</strong><strong>de</strong>. En tal virtud, apoyarán y auxiliarán al Instituto<br />
Nacional <strong>de</strong> Antropología e Historia <strong>en</strong> el cumplimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>sus</strong> faculta<strong>de</strong>s.<br />
TRANSITORIO<br />
UNICO.- Esta Dec<strong>la</strong>ratoria <strong>en</strong>trará <strong>en</strong> vigor al día sigui<strong>en</strong>te <strong>de</strong> su publicación <strong>en</strong> el<br />
Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración.<br />
Dada <strong>en</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> México, Distrito Fe<strong>de</strong>ral, a los treinta y un días <strong>de</strong>l mes <strong>de</strong><br />
diciembre <strong>de</strong> mil noveci<strong>en</strong>tos nov<strong>en</strong>ta y tres.- El Secretario <strong>de</strong> Desarrollo Social,<br />
Carlos Rojas Gutiérrez.- Rúbrica.- El Secretario <strong>de</strong> Educación Pública, Fernando<br />
So<strong>la</strong>na Morales.- Rúbrica.- El Secretario <strong>de</strong> Turismo, Jesús Silva Herzog.-<br />
Rúbrica.<br />
El ciudadano lic<strong>en</strong>ciado Pablo Muñoz Rojas, Director G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Asuntos<br />
Jurídicos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Turismo, con fundam<strong>en</strong>to <strong>en</strong> el artículo 10, fracción
VIII, <strong>de</strong> su Reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to Interior, CERTIFICA: Que este docum<strong>en</strong>to es copia fiel<br />
sacada <strong>de</strong> su original, que obra <strong>en</strong> los archivos <strong>de</strong> esta Secretaría y que se expi<strong>de</strong><br />
<strong>en</strong> siete fojas útiles para asuntos oficiales, <strong>en</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> México, Distrito<br />
Fe<strong>de</strong>ral, a los dos días <strong>de</strong>l mes <strong>de</strong> febrero <strong>de</strong> mil noveci<strong>en</strong>tos nov<strong>en</strong>ta y cuatro.-<br />
Conste.- Rúbrica.<br />
ACUERDO POR EL QUE SE ESTABLECEN APOYOS Y<br />
ESTIMULOS FISCALES RESPECTO DE LAS CONTRIBUCIONES<br />
PREVISTAS EN LA LEY DE HACIENDA DEL DEPARTAMENTO<br />
DEL DISTRITO FEDERAL, EN FAVOR DE LAS PERSONAS<br />
PROPIETARIAS O POSEEDORAS DE INMUEBLES QUE ESTEN<br />
CATALOGADOS O DECLARADOS COMO MONUMENTOS POR EL<br />
INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGIA E HISTORIA O EL<br />
INSTITUTO NACIONAL DE BELLAS ARTES, EN EL CENTRO<br />
HISTORICO DE LA CIUDAD DE MEXICO.<br />
MANUEL AGUILERA GOMEZ, Jefe <strong>de</strong>l Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, con<br />
fundam<strong>en</strong>to <strong>en</strong> lo dispuesto <strong>en</strong> los artículos 1o., 5o., 15 y 26 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley Orgánica <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral; 1o. y 19, fracciones V y XIV, <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley Orgánica<br />
<strong>de</strong>l Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral; 27, <strong>de</strong>l Presupuesto <strong>de</strong> Egresos <strong>de</strong>l<br />
Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral para el Ejercicio Fiscal <strong>de</strong> 1994; 1o., 2o., y 5o.,<br />
fracciones I y XXVI, <strong>de</strong>l Reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to Interior <strong>de</strong>l propio Departam<strong>en</strong>to, y<br />
CONSIDERANDO<br />
Que conforme al P<strong>la</strong>n Nacional <strong>de</strong> Desarrollo 1989 - 1994, <strong>la</strong> preservación <strong>de</strong><br />
nuestro patrimonio histórico, cultura y legado arquitectónico constituido <strong>en</strong> el<br />
C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> México, se consi<strong>de</strong>ra como un valor a cuya<br />
salvaguarda <strong>de</strong>b<strong>en</strong> concurrir gobernantes y gobernados, mediante <strong>la</strong> realización<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong>s acciones que conllev<strong>en</strong> a dar vig<strong>en</strong>cia a estos objetivos;<br />
Que el Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral ha p<strong>la</strong>nteado, <strong>en</strong> concertación con<br />
propietarios <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> catalogados o <strong>de</strong>c<strong>la</strong>rados como monum<strong>en</strong>tos por el<br />
Instituto Nacional <strong>de</strong> Antropología e Historia o el Instituto Nacional <strong>de</strong> Bel<strong>la</strong>s Artes,<br />
un Programa <strong>de</strong> Revitalización <strong>de</strong>l C<strong>en</strong>tro Histórico capitalino, que conlleve a <strong>la</strong><br />
restauración progresiva <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong> antes m<strong>en</strong>cionados, y que al mismo<br />
tiempo permita fom<strong>en</strong>tar <strong>la</strong> inversión <strong>en</strong> b<strong>en</strong>eficio <strong>de</strong>l patrimonio histórico <strong>de</strong>l<br />
Distrito Fe<strong>de</strong>ral;<br />
Que con fechas 11 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong> 1991, 6 <strong>de</strong> febrero y 30 <strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1992, se<br />
publicó <strong>en</strong> el Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración un Acuerdo por el que se apoya,<br />
mediante el otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> b<strong>en</strong>eficios fiscales, acciones <strong>de</strong> restauración,<br />
rehabilitación y remo<strong>de</strong><strong>la</strong>ción <strong>de</strong>l C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> México.<br />
Que el artículo 27 <strong>de</strong>l Presupuesto <strong>de</strong> Egresos <strong>de</strong>l Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito<br />
Fe<strong>de</strong>ral para el Ejercicio Fiscal <strong>de</strong> 1994, prevé el otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> subsidios <strong>en</strong><br />
apoyo a <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> <strong>la</strong>s metas y objetivos previstos <strong>en</strong> el P<strong>la</strong>n Nacional <strong>de</strong><br />
Desarrollo, mediante <strong>la</strong> autorización previa y por escrito <strong>de</strong>l Titu<strong>la</strong>r <strong>de</strong>l<br />
Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral; y<br />
Que at<strong>en</strong>di<strong>en</strong>do a que <strong>la</strong>s acciones establecidas <strong>en</strong> el Programa <strong>de</strong> Revitalización
<strong>de</strong>l C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> México, contribuy<strong>en</strong> a <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> <strong>la</strong>s<br />
priorida<strong>de</strong>s p<strong>la</strong>smadas <strong>en</strong> el multicitado P<strong>la</strong>n, satisfaciéndose los extremos<br />
previstos <strong>en</strong> <strong>la</strong>s normas legales para el otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> subsidios, y con el<br />
propósito <strong>de</strong> dar continuidad a <strong>la</strong>s acciones <strong>de</strong>l Gobierno <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, he<br />
t<strong>en</strong>ido a bi<strong>en</strong> emitir el sigui<strong>en</strong>te:<br />
ACUERDO<br />
PRIMERO.- Se otorga <strong>en</strong> favor <strong>de</strong> los propietarios o adquir<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> los <strong>inmuebles</strong><br />
inscritos <strong>en</strong> los perímetros "A" y "B" <strong>de</strong>l C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> México y<br />
que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tr<strong>en</strong> catalogados o <strong>de</strong>c<strong>la</strong>rados como monum<strong>en</strong>tos por el Instituto<br />
Nacional <strong>de</strong> Antropología e Historia o por el Instituto Nacional <strong>de</strong> Bel<strong>la</strong>s Artes, un<br />
subsidio equival<strong>en</strong>te al 100% <strong>de</strong> los créditos que por concepto <strong>de</strong> Impuesto<br />
Predial, Impuesto <strong>sobre</strong> Adquisición <strong>de</strong> Inmuebles, contribuciones <strong>de</strong> mejoras<br />
previstas <strong>en</strong> el artículo 53 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> Haci<strong>en</strong>da <strong>de</strong>l Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito<br />
Fe<strong>de</strong>ral, <strong>de</strong>rechos por <strong>la</strong> expedición <strong>de</strong> lic<strong>en</strong>cias para construcción y <strong>de</strong>rechos <strong>de</strong><br />
inscripción <strong>en</strong> el Registro Público <strong>de</strong> <strong>la</strong> Propiedad, sean a su cargo <strong>en</strong> el ejercicio<br />
fiscal <strong>de</strong> 1994.<br />
SEGUNDO.- Para <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l subsidio, los contribuy<strong>en</strong>tes <strong>de</strong>berán pres<strong>en</strong>tar<br />
un Certificado Provisional <strong>de</strong> Restauración expedido por <strong>la</strong> Dirección G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong><br />
Reor<strong>de</strong>nación Urbana y Protección Ecológica, mismo que ava<strong>la</strong>rá el inicio <strong>de</strong> los<br />
trabajos <strong>de</strong> remo<strong>de</strong><strong>la</strong>ción o restauración respectivos.<br />
Asimismo, <strong>de</strong>berá exhibirse "Certificado Definitivo <strong>de</strong> Restauración" <strong>de</strong> inmueble,<br />
que acreditará el término <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración o remo<strong>de</strong><strong>la</strong>ción <strong>de</strong>l mismo.<br />
TERCERO.- Con el "Certificado Provisional <strong>de</strong> Restauración" a que se hace<br />
refer<strong>en</strong>cia <strong>en</strong> el punto anterior, se solicitará por escrito el reconocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l<br />
subsidio ante <strong>la</strong> Secretaría G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> P<strong>la</strong>neación y Evaluación, subsidio que<br />
también t<strong>en</strong>drá <strong>efectos</strong> provisionales, hasta <strong>en</strong> tanto se exhiba el "Certificado<br />
Definitivo <strong>de</strong> Restauración."<br />
CUARTO.- El subsidio se condiciona a que el contribuy<strong>en</strong>te, <strong>en</strong> <strong>la</strong> realización <strong>de</strong><br />
los trabajos <strong>de</strong> rehabilitación, reconstrucción o restauración, se sujete a <strong>la</strong>s<br />
especificaciones técnicas, lineami<strong>en</strong>tos y p<strong>la</strong>zos que al efecto se establezcan <strong>en</strong> el<br />
proyecto y cal<strong>en</strong>dario <strong>de</strong> obras <strong>de</strong>finitivos, aprobados.<br />
QUINTO.- El otorgami<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l subsidio no relevará a los contribuy<strong>en</strong>tes <strong>de</strong><br />
pres<strong>en</strong>tar <strong>la</strong> <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ración <strong>de</strong> valor catastral, tratándose <strong>de</strong> Impuesto Predial, o <strong>la</strong><br />
re<strong>la</strong>tiva al Impuesto <strong>sobre</strong> Adquisición <strong>de</strong> Inmuebles, así como <strong>de</strong> solicitar y<br />
obt<strong>en</strong>er <strong>la</strong>s lic<strong>en</strong>cias, permisos o autorizaciones que sean necesarias <strong>en</strong> los<br />
términos <strong>de</strong> <strong>la</strong>s disposiciones legales o reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>tarias respectivas.<br />
SEXTO.- La Secretaría G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> P<strong>la</strong>neación y Evaluación y <strong>la</strong> Dirección G<strong>en</strong>eral<br />
<strong>de</strong> Reor<strong>de</strong>nación Urbana y Protección Ecológica, proce<strong>de</strong>rán a dar cumplimi<strong>en</strong>to<br />
con lo establecido <strong>en</strong> el pres<strong>en</strong>te Acuerdo.<br />
TRANSITORIOS<br />
PRIMERO.- Publíquese <strong>en</strong> el Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración y <strong>en</strong> <strong>la</strong> Gaceta Oficial<br />
<strong>de</strong>l Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral.<br />
SEGUNDO.- El pres<strong>en</strong>te Acuerdo surtirá <strong>sus</strong> <strong>efectos</strong> a partir <strong>de</strong>l 1o. <strong>de</strong> <strong>en</strong>ero <strong>de</strong><br />
1994 y hasta el 31 <strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong>l mismo año. México, D.F., a 11 <strong>de</strong> <strong>en</strong>ero <strong>de</strong><br />
1994.- El Jefe <strong>de</strong>l Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, Manuel Aguilera Gómez.-<br />
Rúbrica.
ACUERDO DE COLABORACION QUE PARA IMPULSAR EL<br />
ACCESO DEL TURISMO AL PATRIMONIO CULTURAL DEL PAIS<br />
CELEBRAN, POR UNA PARTE, LA SECRETARIA DE TURISMO,<br />
REPRESENTADA POR SU TITULAR, PROFR. CARLOS HANK<br />
GONZALEZ, Y POR LA OTRA EL CONSEJO NACIONAL PARA LA<br />
CULTURA Y LAS ARTES, REPRESENTADO POR SU<br />
PRESIDENTE, LIC. VICTOR FLORES OLEA, A QUIENES EN LO<br />
SUCESIVO Y PARA EFECTOS DE ESTE DOCUMENTO SE LES<br />
DENOMINARA COMO "LA SECTUR" Y "EL CONSEJO",<br />
RESPECTIVAMENTE, DE CONFORMIDAD CON LAS SIGUIENTES<br />
DECLARACIONES Y BASES:<br />
DECLARACIONES<br />
I.- Dec<strong>la</strong>ra "LA SECTUR":<br />
a) Que es una Dep<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia <strong>de</strong>l Ejecutivo Fe<strong>de</strong>ral, con <strong>la</strong>s atribuciones y<br />
faculta<strong>de</strong>s seña<strong>la</strong>das <strong>en</strong> el artículo 42 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley Orgánica <strong>de</strong> <strong>la</strong> Administración<br />
Pública Fe<strong>de</strong>ral, <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> Turismo y <strong>de</strong>más disposiciones aplicables.<br />
b) Que <strong>de</strong> conformidad con los artículos 12 y 26 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>de</strong> Turismo, así<br />
como <strong>en</strong> <strong>la</strong> fracción XVIII <strong>de</strong>l artículo 5o. <strong>de</strong> su Reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to Interior, cu<strong>en</strong>ta con <strong>la</strong>s<br />
faculta<strong>de</strong>s para <strong>sus</strong>cribir el pres<strong>en</strong>te acuerdo <strong>de</strong> co<strong>la</strong>boración.<br />
c) Que <strong>en</strong>tre <strong>sus</strong> funciones se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tran Formu<strong>la</strong>r y conducir <strong>la</strong> política <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad turística nacional; promover y facilitar el intercambio y<br />
<strong>de</strong>sarrollo turístico <strong>en</strong> el exterior; promover y organizar <strong>la</strong> capacitación<br />
investigación y el <strong>de</strong>sarrollo tecnológico <strong>en</strong> materia turística; formu<strong>la</strong>r y difundir <strong>la</strong><br />
n información oficial <strong>en</strong> materia <strong>de</strong> turismo; y proyectar, promover y apoyar el<br />
<strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> <strong>la</strong> infraestructura turística.<br />
d) Que <strong>en</strong> cumplimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>sus</strong> funciones es necesario promover y fom<strong>en</strong>tar el<br />
turismo internacional y nacional que t<strong>en</strong>ga por objeto fines culturales, así como dar<br />
a conocer el patrimonio arqueológico, histórico y artístico <strong>de</strong>l país al turismo<br />
interno con el fin <strong>de</strong> fortalecer nuestra i<strong>de</strong>ntidad nacional.<br />
II.- Dec<strong>la</strong>ra "EL CONSEJO":<br />
a) Que <strong>de</strong> conformidad con el artículo 1o. <strong>de</strong>l Decreto por el que se crea el<br />
Consejo Nacional para <strong>la</strong> Cultura y <strong>la</strong>s Artes, publicado <strong>en</strong> el Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Fe<strong>de</strong>ración, el día 7 <strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1988, es un órgano administrativo<br />
<strong>de</strong>sconc<strong>en</strong>trado <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Educación Pública, <strong>en</strong>cargado <strong>de</strong> ejercer <strong>la</strong>s<br />
atribuciones que, <strong>en</strong> materia <strong>de</strong> promoción y difusión <strong>de</strong> <strong>la</strong> cultura y <strong>la</strong>s artes,<br />
correspon<strong>de</strong>n a <strong>la</strong> citada Dep<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia.
) Que <strong>en</strong> términos <strong>de</strong> <strong>la</strong> fracción XXVII, <strong>de</strong>l artículo 38 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley Orgánica <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Administración Pública Fe<strong>de</strong>ral, así como <strong>en</strong> el artículo 1o. <strong>de</strong>l Acuerdo No. 151<br />
publicado <strong>en</strong> el Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración el 29 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong> 1989, por el que<br />
se <strong>de</strong>legan faculta<strong>de</strong>s <strong>en</strong> el Presi<strong>de</strong>nte <strong>de</strong>l Consejo Nacional para <strong>la</strong> Cultura y <strong>la</strong>s<br />
Artes, se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tra facultado para celebrar el pres<strong>en</strong>te acuerdo.<br />
c) Que <strong>en</strong>tre <strong>sus</strong> atribuciones se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tran promover y difundir <strong>la</strong> cultura y <strong>la</strong>s<br />
artes; fom<strong>en</strong>tar <strong>la</strong>s re<strong>la</strong>ciones <strong>de</strong> or<strong>de</strong>n cultural y artístico con los países<br />
extranjeros; proteger los monum<strong>en</strong>tos arqueológicos los objetos históricos y<br />
artísticos y lugares históricos o <strong>de</strong> interés por su belleza natural; cuidar <strong>la</strong><br />
integridad mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to y conservación <strong>de</strong> tesoros históricos y artísticos <strong>de</strong>l<br />
patrimonio cultural <strong>de</strong>l país; organizar sost<strong>en</strong>er y administrar museos pinacotecas<br />
y galerías; ori<strong>en</strong>tar <strong>la</strong>s activida<strong>de</strong>s culturales que realice el sector público fe<strong>de</strong>ral;<br />
organizar ev<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> interés cultural; y promover <strong>la</strong>s tradiciones y el arte popu<strong>la</strong>r.<br />
d) Que es preciso, <strong>en</strong> cumplimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>sus</strong> funciones, poner al alcance <strong>de</strong>l turista<br />
mexicano y <strong>de</strong>l extranjero el conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> nuestro patrimonio cultural.<br />
III.- Dec<strong>la</strong>ran "LA SECTUR" y "EL CONSEJO":<br />
UNICO.- Que resulta conv<strong>en</strong>i<strong>en</strong>te conjuntar esfuerzos y coordinar <strong>sus</strong> activida<strong>de</strong>s,<br />
por lo que <strong>de</strong>ci<strong>de</strong>n <strong>sus</strong>cribir el pres<strong>en</strong>te Acuerdo, que les permitirá coordinar<br />
acciones <strong>en</strong> materia turística y cultural.<br />
Expuesto lo anterior, <strong>la</strong>s partes acuerdan <strong>la</strong>s sigui<strong>en</strong>tes:<br />
BASES<br />
PRIMERA.- Acuerdan <strong>la</strong>s partes, impulsar el acceso <strong>de</strong>l turismo nacional e<br />
internacional al patrimonio cultural <strong>de</strong>l país, mediante <strong>la</strong> coordinación <strong>de</strong> <strong>sus</strong><br />
activida<strong>de</strong>s <strong>en</strong> materia <strong>de</strong> turismo cultural.<br />
SEGUNDA.- "LA SECTUR" y "EL CONSEJO" programarán, <strong>de</strong> manera conjunta,<br />
acciones <strong>de</strong> promoción y fom<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l turismo cultural.<br />
TERCERA.- "LA SECTUR" y "EL CONSEJO" coordinarán <strong>sus</strong> esfuerzos,<br />
fundam<strong>en</strong>talm<strong>en</strong>te <strong>en</strong> <strong>la</strong>s sigui<strong>en</strong>tes acciones:<br />
a) Promoción integral <strong>de</strong> los <strong>de</strong>stinos turísticos <strong>de</strong>l país.<br />
b) Difusión <strong>de</strong> los atractivos turísticos nacionales a través <strong>de</strong> material impreso.<br />
c) Capacitación <strong>de</strong> los recursos humanos <strong>de</strong>stinados a los servicios turísticos, con<br />
énfasis especial <strong>en</strong> el conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> los atractivos culturales <strong>de</strong>l país.<br />
d) Fom<strong>en</strong>to <strong>de</strong> zonas turísticas poco <strong>de</strong>sarrol<strong>la</strong>das, con alto grado pot<strong>en</strong>cial <strong>de</strong><br />
interés cultural y <strong>de</strong> explotación turística.<br />
e) Organización <strong>de</strong> rutas turísticas-culturales.<br />
f) Rescate y difusión <strong>de</strong>l arte y <strong>la</strong>s tradiciones popu<strong>la</strong>res para darlos a conocer al<br />
turismo nacional e internacional.
CUARTA.- Para el aprovechami<strong>en</strong>to turístico <strong>de</strong> lugares con atractivos culturales,<br />
"LA SECTUR" y "EL CONSEJO" conv<strong>en</strong>drán <strong>la</strong>s activida<strong>de</strong>s proce<strong>de</strong>ntes.<br />
QUINTA.- Para <strong>la</strong> promoción o realización <strong>de</strong> ev<strong>en</strong>tos, "LA SECTUR" y "EL<br />
CONSEJO" harán <strong>de</strong> su mutuo conocimi<strong>en</strong>to los que t<strong>en</strong>gan interés especial para<br />
<strong>la</strong>s dos partes. En su caso, participarán conjuntam<strong>en</strong>te <strong>en</strong> <strong>la</strong> organización y<br />
difusión.<br />
SEXTA.- "LA SECTUR" y "EL CONSEJO" coadyuvarán <strong>en</strong> el diseño y distribución<br />
<strong>de</strong>l material promocional turístico cultural que requiera el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> los<br />
programas que llev<strong>en</strong> a cabo.<br />
SEPTIMA.- La vig<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> este Acuerdo será in<strong>de</strong>finida, pudi<strong>en</strong>do ser dado por<br />
terminado por cualquiera <strong>de</strong> <strong>la</strong>s partes, mediante comunicación por escrito dado a<br />
<strong>la</strong> otra con 30 días hábiles <strong>de</strong> anticipación.<br />
OCTAVA.- Cuando <strong>de</strong>rivado <strong>de</strong> este Acuerdo se realic<strong>en</strong> acciones <strong>en</strong> que puedan<br />
participar <strong>la</strong>s autorida<strong>de</strong>s fe<strong>de</strong>rales estatales y municipales así como los sectores<br />
social y privado, "LA SECTUR" y "EL CONSEJO" <strong>de</strong> manera conjunta <strong>la</strong>s<br />
invitarán.<br />
El pres<strong>en</strong>te Acuerdo se firma <strong>en</strong> original y dos copias <strong>en</strong> <strong>la</strong> ciudad <strong>de</strong> México<br />
Distrito Fe<strong>de</strong>ral, a los 31 días <strong>de</strong>l mes <strong>de</strong> octubre <strong>de</strong> 1989.- El Secretario <strong>de</strong><br />
Turismo, Carlos Hank González.- Rúbrica.- El Presi<strong>de</strong>nte <strong>de</strong>l Consejo Nacional<br />
para <strong>la</strong> Cultura y <strong>la</strong>s Artes Víctor Flores Olea.- Rúbrica.
México, D.F., a 14 <strong>de</strong> febrero <strong>de</strong> 2000.<br />
CIRCULAR Núm. 1462<br />
ASUNTO: AVALUOS BANCARIOS.- Se dan a conocer disposiciones <strong>de</strong> carácter<br />
g<strong>en</strong>eral para <strong>la</strong> prestación <strong>de</strong>l servicio <strong>de</strong> avalúos.<br />
A LAS INSTITUCIONES DE CREDITO:<br />
La Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong> Valores con fundam<strong>en</strong>to <strong>en</strong> los artículos 77,<br />
97 y 99 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> Instituciones <strong>de</strong> Crédito, 4, fracciones V, IX, XXXVI y XXXVII,<br />
16, fracción I y 19 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong> Valores y<br />
C O N S I D E R A N D O<br />
Que el artículo 46, fracción XXII <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong> Instituciones <strong>de</strong> Crédito faculta a<br />
esas instituciones para que se <strong>en</strong>cargu<strong>en</strong> <strong>de</strong> hacer avalúos que t<strong>en</strong>drán <strong>la</strong> misma<br />
fuerza probatoria que <strong>la</strong>s leyes asignan a los hechos por corredor público o perito;<br />
Que <strong>la</strong> propia Ley <strong>de</strong> Instituciones <strong>de</strong> Crédito establece <strong>en</strong> su artículo 48, <strong>en</strong>tre<br />
otros aspectos, que <strong>la</strong>s características <strong>de</strong> los servicios que realic<strong>en</strong> <strong>la</strong>s<br />
m<strong>en</strong>cionadas instituciones se sujetarán a lo dispuesto por <strong>la</strong> Ley <strong>de</strong>l Banco <strong>de</strong><br />
México;<br />
Que el Banco <strong>de</strong> México mediante Circu<strong>la</strong>r-Telefax 12/2000, ha <strong>de</strong>cidido <strong>de</strong>rogar a<br />
partir <strong>de</strong> esta fecha el numeral M.33.1 <strong>de</strong> su Circu<strong>la</strong>r 2019/95 re<strong>la</strong>tivo a<br />
valuadores, <strong>de</strong> tal forma que ya no es necesario que <strong>la</strong>s instituciones <strong>de</strong> crédito<br />
contrat<strong>en</strong> los servicios <strong>de</strong> personas que se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tr<strong>en</strong> inscritas <strong>en</strong> el registro a<br />
cargo <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong> Valores;<br />
Que es fundam<strong>en</strong>tal que esas instituciones cu<strong>en</strong>t<strong>en</strong> con manuales que cont<strong>en</strong>gan<br />
prácticas y procedimi<strong>en</strong>tos, así como criterios técnicos que coadyuv<strong>en</strong> a que los<br />
avalúos que realic<strong>en</strong> estén estandarizados, se apegu<strong>en</strong> a principios valuatorios<br />
que sean aceptables <strong>en</strong> los ámbitos nacional e internacional y g<strong>en</strong>er<strong>en</strong> un mayor<br />
nivel ético y <strong>de</strong> compet<strong>en</strong>cia <strong>en</strong> protección <strong>de</strong> los usuarios <strong>de</strong> tales servicios;<br />
Que resulta importante que cada institución <strong>de</strong> crédito t<strong>en</strong>ga un padrón <strong>de</strong><br />
valuadores para <strong>la</strong> prestación <strong>de</strong>l servicio <strong>de</strong> avalúos, cuya integración responda a<br />
un riguroso procedimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> selección que esté basado <strong>en</strong> altos requerimi<strong>en</strong>tos<br />
técnicos y éticos, así como controles que permitan <strong>la</strong> evaluación perman<strong>en</strong>te <strong>de</strong>l<br />
<strong>de</strong>sempeño <strong>de</strong> <strong>la</strong>s personas que estén incorporadas a dicho padrón; y<br />
Que es indisp<strong>en</strong>sable que <strong>la</strong>s instituciones <strong>de</strong> crédito organic<strong>en</strong> registros con<br />
valores <strong>de</strong> refer<strong>en</strong>cia <strong>de</strong> los difer<strong>en</strong>tes avalúos que llevan a cabo, a fin <strong>de</strong> contar<br />
con mayores y mejores elem<strong>en</strong>tos objetivos para el ejercicio <strong>de</strong> <strong>la</strong> actividad<br />
valuatoria, ha resuelto expedir <strong>la</strong>s sigui<strong>en</strong>tes disposiciones <strong>de</strong> carácter g<strong>en</strong>eral:<br />
PRIMERA.- Las instituciones <strong>de</strong> crédito <strong>en</strong> <strong>la</strong> prestación <strong>de</strong>l servicio <strong>de</strong> avalúos se<br />
ajustarán a los “Lineami<strong>en</strong>tos G<strong>en</strong>erales para <strong>la</strong> Valuación Bancaria” y a los<br />
manuales <strong>de</strong> valuación, previstos <strong>en</strong> esta Circu<strong>la</strong>r.<br />
SEGUNDA.- Los Lineami<strong>en</strong>tos G<strong>en</strong>erales para <strong>la</strong> Valuación Bancaria que se<br />
anexan a <strong>la</strong> pres<strong>en</strong>te Circu<strong>la</strong>r, se <strong>en</strong>cu<strong>en</strong>tran divididos <strong>en</strong> los apartados que a<br />
continuación se indican:
A. Prácticas y Procedimi<strong>en</strong>tos.<br />
B. Inmuebles.<br />
C. Maquinaria y equipo.<br />
D. Agropecuarios.<br />
TERCERA.- Las políticas re<strong>la</strong>tivas a <strong>la</strong> prestación <strong>de</strong>l servicio <strong>de</strong> avalúos <strong>de</strong>berán<br />
ser aprobadas por el consejo <strong>de</strong> administración o consejo directivo, según<br />
corresponda, <strong>de</strong> <strong>la</strong>s instituciones <strong>de</strong> crédito.<br />
CUARTA.- Las instituciones <strong>de</strong>berán t<strong>en</strong>er manuales <strong>de</strong> valuación que cump<strong>la</strong>n<br />
con lo seña<strong>la</strong>do <strong>en</strong> los Lineami<strong>en</strong>tos G<strong>en</strong>erales para <strong>la</strong> Valuación Bancaria y que<br />
cont<strong>en</strong>gan <strong>la</strong>s políticas a que alu<strong>de</strong> <strong>la</strong> disposición anterior; <strong>la</strong>s prácticas y<br />
procedimi<strong>en</strong>tos para <strong>la</strong> e<strong>la</strong>boración, revisión y certificación <strong>de</strong> los avalúos e<br />
integración <strong>de</strong> su padrón <strong>de</strong> valuadores, así como criterios técnicos por<br />
especialidad. En los citados manuales, <strong>la</strong>s instituciones incluirán un glosario con<br />
los términos que utilic<strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>la</strong> realización <strong>de</strong> <strong>sus</strong> dictám<strong>en</strong>es valuatorios, así como<br />
<strong>la</strong>s medidas correctivas que aplicarán a los valuadores <strong>en</strong> caso <strong>de</strong> irregu<strong>la</strong>rida<strong>de</strong>s<br />
<strong>en</strong> el <strong>de</strong>sempeño <strong>de</strong> su actividad valuatoria bancaria.<br />
QUINTA.- Las instituciones proporcionarán a <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong><br />
Valores los manuales a que se refiere <strong>la</strong> disposición anterior, así como <strong>la</strong>s<br />
modificaciones que pret<strong>en</strong>dan efectuar a dichos manuales, cuando m<strong>en</strong>os con<br />
quince días hábiles <strong>de</strong> anticipación a <strong>la</strong> fecha <strong>en</strong> que inici<strong>en</strong> su aplicación.<br />
La Comisión t<strong>en</strong>drá <strong>la</strong> facultad <strong>de</strong> veto respecto <strong>de</strong> los manuales y <strong>sus</strong><br />
modificaciones, <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> un p<strong>la</strong>zo <strong>de</strong> quince días hábiles, contado a partir <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
fecha <strong>de</strong> su recepción.<br />
SEXTA.- Las instituciones <strong>de</strong>berán contar con una unidad administrativa<br />
responsable <strong>de</strong> los avalúos que esté técnicam<strong>en</strong>te capacitada para ello, <strong>la</strong> cual<br />
<strong>de</strong>berá ser in<strong>de</strong>p<strong>en</strong>di<strong>en</strong>te <strong>en</strong> <strong>la</strong> formu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> <strong>sus</strong> dictám<strong>en</strong>es, <strong>de</strong> <strong>la</strong>s unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong><br />
crédito, <strong>de</strong> recuperación <strong>de</strong> crédito, <strong>de</strong> comercialización y <strong>de</strong>más unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong><br />
negocios.<br />
SEPTIMA.- Cada institución <strong>de</strong> crédito t<strong>en</strong>drá un padrón <strong>de</strong> valuadores para <strong>la</strong><br />
prestación <strong>de</strong>l servicio <strong>de</strong> avalúos, cuya integración responda a un riguroso<br />
procedimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> selección que esté basado <strong>en</strong> altos requerimi<strong>en</strong>tos técnicos y<br />
éticos, así como controles que permitan <strong>la</strong> evaluación perman<strong>en</strong>te <strong>de</strong>l <strong>de</strong>sempeño<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong>s personas que estén incorporadas al padrón.<br />
Los movimi<strong>en</strong>tos <strong>de</strong> altas y bajas <strong>en</strong> el citado padrón, así como <strong>la</strong> aplicación <strong>de</strong><br />
medidas correctivas a los valuadores, <strong>de</strong>berán ser hechos <strong>de</strong>l conocimi<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong> Valores, <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> los diez días hábiles<br />
sigui<strong>en</strong>tes a <strong>la</strong> fecha <strong>en</strong> que se realic<strong>en</strong> o apliqu<strong>en</strong>, según corresponda.<br />
OCTAVA.- El valor <strong>de</strong> los bi<strong>en</strong>es se <strong>de</strong>terminará con in<strong>de</strong>p<strong>en</strong><strong>de</strong>ncia <strong>de</strong>l propósito<br />
por el que se solicite el avalúo, observando <strong>en</strong> todo caso, los <strong>en</strong>foques <strong>de</strong><br />
valuación previstos <strong>en</strong> los Lineami<strong>en</strong>tos G<strong>en</strong>erales para <strong>la</strong> Valuación Bancaria.
NOVENA.- Los avalúos <strong>de</strong>berán e<strong>la</strong>borarse <strong>en</strong> papel membretado <strong>de</strong> <strong>la</strong> institución<br />
y cont<strong>en</strong>er el sello <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma, así como los nombres y firmas tanto <strong>de</strong>l<br />
funcionario autorizado por <strong>la</strong> propia institución para tal efecto, con m<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l<br />
puesto que <strong>de</strong>sempeña y su c<strong>la</strong>ve, como <strong>de</strong>l valuador.<br />
DECIMA.- Las instituciones organizarán un registro con los valores <strong>de</strong> refer<strong>en</strong>cia<br />
obt<strong>en</strong>idos <strong>en</strong> los difer<strong>en</strong>tes avalúos que practiqu<strong>en</strong>, distingui<strong>en</strong>do los re<strong>la</strong>tivos a<br />
<strong>inmuebles</strong>, maquinaria y equipo y agropecuarios.<br />
Las instituciones proporcionarán semestralm<strong>en</strong>te a <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria<br />
y <strong>de</strong> Valores, <strong>la</strong> información cont<strong>en</strong>ida <strong>en</strong> los registros a que se refiere el párrafo<br />
anterior, <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> los primeros diez días hábiles <strong>de</strong> los meses <strong>de</strong> <strong>en</strong>ero y julio.<br />
DECIMA PRIMERA.- Las instituciones <strong>de</strong>berán conservar <strong>la</strong> información re<strong>la</strong>tiva a<br />
los avalúos que hagan por un p<strong>la</strong>zo <strong>de</strong> cinco años, contado a partir <strong>de</strong> <strong>la</strong> fecha <strong>de</strong><br />
su realización, <strong>de</strong> forma tal que permita su fácil i<strong>de</strong>ntificación, localización y<br />
consulta.<br />
DECIMA SEGUNDA.- Las instituciones serán responsables <strong>de</strong> <strong>la</strong> calidad moral y<br />
profesional <strong>de</strong> <strong>la</strong>s personas físicas que contrat<strong>en</strong> para <strong>la</strong> prestación <strong>de</strong>l servicio <strong>de</strong><br />
avalúos, <strong>de</strong> que éstos últimos se practiqu<strong>en</strong> y formul<strong>en</strong> <strong>de</strong> conformidad con lo<br />
dispuesto <strong>en</strong> <strong>la</strong> pres<strong>en</strong>te Circu<strong>la</strong>r y <strong>de</strong>más disposiciones <strong>de</strong> carácter legal y<br />
administrativo que les sean aplicables, así como <strong>de</strong> su razonabilidad.<br />
DECIMA TERCERA.- Los manuales <strong>de</strong> valuación y <strong>la</strong> información a que se<br />
refier<strong>en</strong> <strong>la</strong>s disposiciones Quinta, Séptima y Décima anteriores, <strong>de</strong>berán<br />
<strong>en</strong>tregarse <strong>en</strong> <strong>la</strong> Dirección G<strong>en</strong>eral Técnica, sita <strong>en</strong> Insurg<strong>en</strong>tes Sur 1971,<br />
Conjunto P<strong>la</strong>za Inn, Torre Sur, Piso 5, Colonia Guadalupe Inn, <strong>de</strong> esta Ciudad.<br />
T R A N S I T O R I A S<br />
PRIMERA.- La pres<strong>en</strong>te Circu<strong>la</strong>r <strong>en</strong>trará <strong>en</strong> vigor el 1° <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 2000, salvo lo<br />
exceptuado <strong>en</strong> <strong>la</strong> disposición Segunda Transitoria y <strong>la</strong>s disposiciones Tercera y<br />
Cuarta Transitorias que t<strong>en</strong>drán <strong>efectos</strong> a <strong>la</strong> fecha <strong>de</strong> esta Circu<strong>la</strong>r.<br />
SEGUNDA.- A <strong>la</strong> <strong>en</strong>trada <strong>en</strong> vigor <strong>de</strong> <strong>la</strong> pres<strong>en</strong>te Circu<strong>la</strong>r se <strong>de</strong>jan sin efecto <strong>la</strong>s<br />
Circu<strong>la</strong>res 1201 y 1202, emitidas por <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria el 14 <strong>de</strong><br />
marzo <strong>de</strong> 1994, con excepción <strong>de</strong> lo establecido <strong>en</strong> <strong>la</strong>s disposiciones Vigésima<br />
Sexta, por lo que se refiere al registro <strong>de</strong> perito valuador bancario, Segunda,<br />
Décima Segunda y Décima Quinta a Vigésima Quinta <strong>de</strong> <strong>la</strong> citada Circu<strong>la</strong>r 1201,<br />
<strong>la</strong>s cuales se <strong>de</strong>rogan a partir <strong>de</strong> <strong>la</strong> fecha <strong>de</strong> esta Circu<strong>la</strong>r.<br />
TERCERA.- Las instituciones <strong>de</strong> crédito continuarán prestando el servicio <strong>de</strong><br />
avalúos hasta <strong>la</strong> fecha <strong>de</strong> <strong>en</strong>trada <strong>en</strong> vigor <strong>de</strong> <strong>la</strong> pres<strong>en</strong>te Circu<strong>la</strong>r, únicam<strong>en</strong>te con<br />
personas que al 13 <strong>de</strong> febrero <strong>de</strong> 2000 contaban con registro <strong>de</strong> perito valuador<br />
bancario vig<strong>en</strong>te.<br />
En todo caso, los avalúos <strong>de</strong>berán e<strong>la</strong>borarse <strong>en</strong> papel membretado <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
institución y cont<strong>en</strong>er el sello <strong>de</strong> <strong>la</strong> misma, así como los nombres y firmas tanto <strong>de</strong>l<br />
funcionario autorizado por <strong>la</strong> propia institución para tal efecto, con m<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l<br />
puesto que <strong>de</strong>sempeña y su c<strong>la</strong>ve, como <strong>de</strong>l valuador.<br />
Asimismo, <strong>la</strong>s instituciones seguirán si<strong>en</strong>do responsables <strong>de</strong> <strong>la</strong> calidad moral y<br />
profesional <strong>de</strong> <strong>la</strong>s personas físicas que contrat<strong>en</strong> para <strong>la</strong> prestación <strong>de</strong>l servicio <strong>de</strong><br />
avalúos, <strong>de</strong> que éstos últimos se practiqu<strong>en</strong> y formul<strong>en</strong> <strong>de</strong> conformidad con <strong>la</strong>s<br />
disposiciones <strong>de</strong> carácter legal y administrativo que les sean aplicables, así como<br />
<strong>de</strong> su razonabilidad.
Las instituciones <strong>en</strong>tregarán a <strong>la</strong> unidad administrativa seña<strong>la</strong>da <strong>en</strong> <strong>la</strong> disposición<br />
Décima Tercera, <strong>la</strong> re<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> valuadores con que a <strong>la</strong> segunda fecha a que se<br />
refiere el primer párrafo <strong>de</strong> esta disposición prestaban el servicio <strong>de</strong> avalúos, a<br />
más tardar el 21 <strong>de</strong> febrero <strong>de</strong>l pres<strong>en</strong>te año.<br />
CUARTA.- Las instituciones contarán con un p<strong>la</strong>zo que v<strong>en</strong>cerá el 15 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong><br />
2000, para pres<strong>en</strong>tar a <strong>la</strong> citada Dirección G<strong>en</strong>eral Técnica, un p<strong>la</strong>n <strong>de</strong><br />
implem<strong>en</strong>tación para ajustarse a lo dispuesto <strong>en</strong> esta Circu<strong>la</strong>r.<br />
QUINTA.- A <strong>la</strong> <strong>en</strong>trada <strong>en</strong> vigor <strong>de</strong> <strong>la</strong> pres<strong>en</strong>te Circu<strong>la</strong>r, <strong>la</strong>s instituciones <strong>de</strong>berán<br />
incorporar <strong>en</strong> <strong>sus</strong> padrones a aquellos valuadores respecto <strong>de</strong> los cuales al<br />
amparo <strong>de</strong> <strong>la</strong> Circu<strong>la</strong>r 1201, hayan solicitado <strong>sus</strong> registros ya sea provisional,<br />
<strong>de</strong>finitivo o <strong>la</strong> r<strong>en</strong>ovación <strong>de</strong> este último y dichos registros se <strong>en</strong>contraban vig<strong>en</strong>tes<br />
a <strong>la</strong> fecha m<strong>en</strong>cionada <strong>en</strong> segundo lugar <strong>en</strong> el primer párrafo <strong>de</strong> <strong>la</strong> disposición<br />
Tercera Transitoria <strong>de</strong> esta Circu<strong>la</strong>r.<br />
Asimismo, <strong>la</strong>s instituciones podrán incorporar <strong>en</strong> <strong>sus</strong> padrones a valuadores<br />
respecto <strong>de</strong> los cuales no hayan solicitado los citados registros, siempre que estos<br />
últimos estuvies<strong>en</strong> vig<strong>en</strong>tes a <strong>la</strong> fecha a que se refiere el párrafo anterior y sin que<br />
para ello, sea necesario llevar a cabo los procedimi<strong>en</strong>tos establecidos <strong>en</strong> los<br />
Lineami<strong>en</strong>tos G<strong>en</strong>erales para <strong>la</strong> Valuación Bancaria, así como <strong>en</strong> <strong>sus</strong> manuales<br />
<strong>de</strong> valuación.<br />
Las instituciones proporcionarán a <strong>la</strong> unidad administrativa seña<strong>la</strong>da <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
disposición Décima Tercera, el padrón <strong>de</strong> valuadores a que se refiere esta<br />
disposición, a más tardar el 5 <strong>de</strong> julio <strong>de</strong>l pres<strong>en</strong>te año.<br />
SEXTA.- Las consultas re<strong>la</strong>cionadas con los Lineami<strong>en</strong>tos G<strong>en</strong>erales para <strong>la</strong><br />
Valuación Bancaria, <strong>de</strong>berán p<strong>la</strong>ntearse a <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong><br />
Valores por conducto <strong>de</strong> <strong>la</strong> Asociación <strong>de</strong> Banqueros <strong>de</strong> México, A.C.<br />
A t e n t a m e n t e,<br />
COMISION NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES<br />
Eduardo Fernán<strong>de</strong>z García<br />
Presi<strong>de</strong>nte
BIBLIOGRAFIA Y FUENTES DOCUMENTALES.<br />
• ACEVES G. Salvador, Uso y Destino <strong>de</strong>l Patrimonio Construido, <strong>en</strong> BONFIL Castro Ramón,<br />
Memorias <strong>de</strong>l Simposio Patrimonio, Museo y Participación Social, <strong>en</strong> UPAEP, Paquete<br />
didáctico <strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong> valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura,<br />
UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
• AGUIRRE Cár<strong>de</strong>nas Jesús, La doc<strong>en</strong>cia Universitaria <strong>en</strong> el Campo <strong>de</strong> lo Urbano (Aspectos<br />
Interdisciplinarios), Pon<strong>en</strong>cia pres<strong>en</strong>tada <strong>en</strong> el Primer Encu<strong>en</strong>tro <strong>sobre</strong> La Doc<strong>en</strong>cia, La<br />
Investigación y La Practica Profesional <strong>en</strong> el Campo <strong>de</strong> lo Urbano <strong>en</strong> México, Problemas y<br />
perspectivas, <strong>en</strong> TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, Paquete didáctico <strong>de</strong>l Taller <strong>de</strong> Diseño <strong>de</strong><br />
Arquitectura <strong>de</strong> Integración, Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio<br />
Arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
• ALCOCER Alfonso, La Arquitectura <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Guanajuato <strong>en</strong> el Siglo XIX,<br />
Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong> Investigaciones arquitectónicas, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura <strong>de</strong> <strong>la</strong> Universidad<br />
<strong>de</strong> Guanajuato, Guanajuato, 1988.<br />
• ARCHIVO GENERAL DE LA NACIÓN: Obras Públicas, Volum<strong>en</strong> 40, Expedi<strong>en</strong>te 3, Foja<br />
131.<br />
• ARCHIVO GENERAL DE LA NACIÓN: Obras Públicas, Volum<strong>en</strong> 25, Expedi<strong>en</strong>te 4, Foja 96.<br />
• ARCHIVO GENERAL DE LA NACIÓN: C<strong>en</strong>sos, Volum<strong>en</strong> 9, Expedi<strong>en</strong>te leg. 7 cua<strong>de</strong>rno 48,<br />
Foja 318-588.<br />
• ARCHIVO GENERAL DE LA NACIÓN: Judicial, Volum<strong>en</strong> 48, Expedi<strong>en</strong>te 22, Foja 343-454.<br />
• ARCHOUR D. , CASTAÑEDA G., Inversión <strong>en</strong> bi<strong>en</strong>es raíces, Análisis y valuación <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>es<br />
raíces <strong>en</strong> el contexto mexicano, Limusa, México, 1992.<br />
• ASOCIACION NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE VALUACION, A.C.,<br />
Paquete Didáctico <strong>de</strong>l Curso <strong>de</strong> Valuación <strong>de</strong> Terr<strong>en</strong>os Urbanos, Pueb<strong>la</strong>, 1990.<br />
• ASOCIACION NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE VALUACION, A.C.,<br />
Normas Profesionales <strong>de</strong> Valuación, Comisión <strong>de</strong> Normas, México, 1996.<br />
• BANCO DE MEXICO, Telex – Circu<strong>la</strong>r 33/88, Reg<strong>la</strong>s a <strong>la</strong>s que habrán <strong>de</strong> sujetarse <strong>la</strong>s<br />
instituciones <strong>de</strong> Banca Múltiple y <strong>de</strong> Desarrollo <strong>en</strong> <strong>la</strong> formu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> avalúos, México, 23 <strong>de</strong><br />
marzo <strong>de</strong> 1988, <strong>en</strong> MEDINA López Ramón, CABRERA Aceves Juan, Paquete didáctico <strong>de</strong>l<br />
Seminario <strong>de</strong> Valuación Inmobiliaria, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UMSNH, Morelia, 1999.<br />
• BONFIL Castro Ramón, Nuevos Usos <strong>en</strong> C<strong>en</strong>tros Históricos, <strong>en</strong> BONFIL Castro Ramón,<br />
Memorias <strong>de</strong>l Simposio Patrimonio, Museo y Participación Social, <strong>en</strong> UPAEP, Paquete<br />
didáctico <strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong> valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura,<br />
UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
• CARRION Daniel, Apuntes <strong>de</strong> Legis<strong>la</strong>ción <strong>de</strong>l Patrimonio Cultural, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1998.
• COLEGIO MICHOACANO DE INGENIEROS Y ARQUITECTOS DE VALUACION<br />
INMOBILIARIA, A.C., Anteproyecto <strong>de</strong> Ley <strong>de</strong> Valuación Inmobiliaria <strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong><br />
Michoacán, Julio <strong>de</strong> 1997, <strong>en</strong> MEDINA López Ramón, CABRERA Aceves Juan, Paquete<br />
didáctico <strong>de</strong>l Seminario <strong>de</strong> Valuación Inmobiliaria, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UMSNH,<br />
Morelia, 1999.<br />
• COMISION DE AVALUOS DE BIENES NACIONALES, Comunicado Nº 062/98, Mayo 12<br />
<strong>de</strong> 1998.<br />
• COMISION NACIONAL BANCARIA, Circu<strong>la</strong>r 1201, México, 14 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong> 1994.<br />
• COMISION NACIONAL BANCARIA, Circu<strong>la</strong>r 1202, México, 14 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong> 1994.<br />
• COMISION NACIONAL BANCARIA, Circu<strong>la</strong>r 1462, México, 14 <strong>de</strong> febrero <strong>de</strong> 2000.<br />
• COMISION NACIONAL BANCARIA, Guía <strong>de</strong> Evaluación para Peritos Valuadores<br />
Solicitantes <strong>de</strong> Registro Provisional, <strong>en</strong> CNBV, Circu<strong>la</strong>r 1201, Anexo II, México, 14 <strong>de</strong> marzo<br />
<strong>de</strong> 1994.<br />
• COMISION NACIONAL BANCARIA, Instructivo para <strong>la</strong> Formu<strong>la</strong>ción <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong><br />
Inmuebles, <strong>en</strong> CNBV, Circu<strong>la</strong>r 1202, Anexo I, México, 14 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong> 1994.<br />
• CONSTANCIAS incluidas <strong>en</strong> los Autos <strong>de</strong> Sucesión testam<strong>en</strong>taria <strong>de</strong>l Sr. Don Val<strong>en</strong>tín<br />
Fu<strong>en</strong>tes, certificados por el Lic. Mariano Bonil<strong>la</strong>, Notario Público Nº 3 <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong><br />
(Material Fotocopiado).<br />
• CHANFON Olmos Carlos, Fundam<strong>en</strong>tos Teóricos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Restauración, Facultad <strong>de</strong><br />
Arquitectura, UNAM, México, 1996.<br />
• CHANFON Olmos Carlos, Material Didáctico para el Curso <strong>de</strong> Criterios <strong>de</strong> Restauración –<br />
Problemas Teóricos , División <strong>de</strong> Estudios Superiores, Escue<strong>la</strong> Nacional <strong>de</strong> Arquitectura,<br />
UNAM, México, 1978.<br />
• CHANFON Olmos Carlos (Coordinador), Historia <strong>de</strong> <strong>la</strong> Arquitectura y el Urbanismo<br />
Mexicanos, Vol. II, El Periodo Virreinal, Tomo I, El Encu<strong>en</strong>tro <strong>de</strong> Dos Universos Culturales,<br />
Facultad <strong>de</strong> Arquitectura UNAM, Fondo <strong>de</strong> Cultura Económica, México, 1997.<br />
• CHICO Ponce <strong>de</strong> León Pablo, Función y Significado <strong>de</strong> <strong>la</strong> Historia <strong>de</strong> <strong>la</strong> Arquitectura, <strong>en</strong><br />
Cua<strong>de</strong>rnos <strong>de</strong> Arquitectura <strong>de</strong> Yucatán, Nº 4, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UAY, Mérida, otoño<br />
<strong>de</strong> 1991.<br />
• DEPARTAMENTO DE HUMANIDADES, Paquete didáctico <strong>de</strong> <strong>la</strong> materia <strong>de</strong> Bel<strong>la</strong>s Artes,<br />
Universidad Popu<strong>la</strong>r Autónoma <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, Pueb<strong>la</strong>, 1998.<br />
• ESPINOSA Gómez Mario L. (director), Anuario Financiero <strong>de</strong> México, Ejercicio <strong>de</strong> 1971,<br />
Asociación <strong>de</strong> Banqueros <strong>de</strong> México, México, 1972.<br />
• FAGOTHEY Austin, Etica, Teoría y Aplicación, Interamericana, México, 1986.
• GARCIA <strong>de</strong>l Vil<strong>la</strong>r Fe<strong>de</strong>rico, Tipología y Catalogación <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Edificaciones a Efectos <strong>de</strong> su<br />
Tasación, <strong>en</strong> FERNANDEZ Pir<strong>la</strong> Santiago, GARCIA <strong>de</strong>l Vil<strong>la</strong>r Fe<strong>de</strong>rico, RODRIGUEZ<br />
González Santiago y PICATOSTE Patiño Val<strong>en</strong>tín, Curso <strong>de</strong> Rehabilitación - La Valoración,<br />
Colegio Oficial <strong>de</strong> Arquitectos <strong>de</strong> Madrid, Madrid, 1990.<br />
• GARCIA-PELAYO y Gross, Diccionario Enciclopédico Larousse, Ediciones Larousse,<br />
México, 1990.<br />
• GARCIA Pe<strong>la</strong>yo y Gross Ramón (Coordinador), Enciclopedia <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Ci<strong>en</strong>cias Larousse –<br />
Geología y Mineralogía, Tomo III, Librairie Larousse, Francia, 1979.<br />
• GARCIA Maynez Eduardo, Introducción al Estudio <strong>de</strong>l Derecho, Editorial Porrúa, México,<br />
1963.<br />
• GERTZ Manero Alejandro, La <strong>de</strong>f<strong>en</strong>sa Jurídica y Social <strong>de</strong>l Patrimonio Cultural, Fondo <strong>de</strong><br />
Cultura Económica, México, 1986.<br />
• GOBIERNO DEL ESTADO DE MICHOACAN, Vocabu<strong>la</strong>rio Arquitectónico Ilustrado,<br />
Secretaría <strong>de</strong> As<strong>en</strong>tami<strong>en</strong>tos Humanos y Obras Públicas, Michoacán, 1980.<br />
• GOBIERNO DEL ESTADO DE PUEBLA, P<strong>la</strong>n Parcial <strong>de</strong> Desarrollo Urbano y Conservación<br />
<strong>de</strong>l C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, SEDESOL – SEDUEEP, Pueb<strong>la</strong>, 1995.<br />
• GOBIERNO FEDERAL, Acuerdo <strong>de</strong> Co<strong>la</strong>boración que para Impulsar el Acceso <strong>de</strong>l Turismo al<br />
Patrimonio Cultural <strong>de</strong>l País, Celebrado por una parte por <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Turismo y por <strong>la</strong> otra<br />
el Consejo Nacional para <strong>la</strong> Cultura y <strong>la</strong>s Artes. SECTUR, México, 31 <strong>de</strong> octubre <strong>de</strong> 1989.<br />
• GOBIERNO FEDERAL, Constitución Política <strong>de</strong> los Estados Unidos Mexicanos, PRI, México,<br />
1988.<br />
• GOBIERNO FEDERAL, Decreto por el que se <strong>de</strong>c<strong>la</strong>ra una zona <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos <strong>en</strong><br />
<strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> <strong>de</strong> Zaragoza, Estado <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, <strong>en</strong> Periódico Oficial <strong>de</strong>l Gobierno<br />
Constitucional <strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, Pueb<strong>la</strong>, 18 <strong>de</strong> noviembre <strong>de</strong> 1977.<br />
• GOBIERNO FEDERAL, Decreto Expropiatorio los <strong>inmuebles</strong> ubicados <strong>en</strong> <strong>la</strong>s calles <strong>de</strong><br />
Mesones Nº 129, Roldán Nº 10, Soledad Nº 63, Soledad Nº 65, V<strong>en</strong>ustiano Carranza Nº 150,<br />
152 y 154, República <strong>de</strong>l Salvador Nº 80, 82, 84, 86, 88 y 90, <strong>en</strong> Gaceta Oficial <strong>de</strong>l<br />
Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, México, D.F., 22 <strong>de</strong> Diciembre <strong>de</strong> 1992.<br />
• GOBIERNO FEDERAL, Acuerdo <strong>de</strong> Co<strong>la</strong>boración que para Impulsar el Acceso <strong>de</strong>l Turismo al<br />
Patrimonio Cultural <strong>de</strong>l País, Celebrado por una parte por <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Turismo y por <strong>la</strong> otra<br />
el Consejo Nacional para <strong>la</strong> Cultura y <strong>la</strong>s Artes. SECTUR, México, 31 <strong>de</strong> octubre <strong>de</strong> 1989.<br />
• GOBIERNO FEDERAL, Dec<strong>la</strong>ratoria <strong>de</strong> Zona <strong>de</strong> Desarrollo Turístico Prioritario para <strong>la</strong> Zona<br />
<strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong> <strong>de</strong> Zaragoza, Municipio <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, Estado<br />
<strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, signada por <strong>la</strong> SEDESOL, SEP y SECTUR, <strong>en</strong> Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración,<br />
México., 31 <strong>de</strong> Diciembre <strong>de</strong> 1993.<br />
• GOBIERNO FEDERAL, Ley <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión Nacional Bancaria y <strong>de</strong> Valores, Diario Oficial <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, México, 27 <strong>de</strong> abril <strong>de</strong> 1995.
• GOBIERNO FEDERAL, Ley <strong>de</strong> Expropiación, Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, México, 25 <strong>de</strong><br />
noviembre <strong>de</strong> 1936.<br />
• GOBIERNO FEDERAL, Ley G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales, Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración,<br />
México, 23 <strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1981.<br />
• GOBIERNO FEDERAL, Ley <strong>de</strong> Instituciones <strong>de</strong> Crédito, Diario Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración,<br />
México, 18 <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1990.<br />
• GOBIERNO FEDERAL, Ley Sobre el Contrato <strong>de</strong> Seguro; Titulo Segundo, Contrato <strong>de</strong><br />
Seguro Contra los Daños; Capítulo I, Disposiciones G<strong>en</strong>erales; Artículo 93, Diario Oficial <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, México, 31 <strong>de</strong> Agosto <strong>de</strong> 1935.<br />
• GOBIERNO FEDERAL, Manual <strong>de</strong> Organización G<strong>en</strong>eral <strong>de</strong> <strong>la</strong> Secretaría <strong>de</strong> Contraloría y<br />
Desarrollo Administrativo, SECODAM, México, 1998<br />
• GOBIERNO FEDERAL, Reg<strong>la</strong>m<strong>en</strong>to <strong>de</strong> <strong>la</strong> Comisión <strong>de</strong> Avalúos <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Nacionales, Diario<br />
Oficial <strong>de</strong> <strong>la</strong> Fe<strong>de</strong>ración, México, 6 <strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1999.<br />
• GONZALEZ Avel<strong>la</strong>neda Albert, HUEYTLETL Torres Alfonso, PEREZ Mén<strong>de</strong>z Beatriz y<br />
otros, Manual Técnico <strong>de</strong> Procedimi<strong>en</strong>tos para <strong>la</strong> Rehabilitación <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos Históricos <strong>en</strong><br />
el Distrito Fe<strong>de</strong>ral, Departam<strong>en</strong>to <strong>de</strong>l Distrito Fe<strong>de</strong>ral, INAH, México, 1990.<br />
• GOVELA Alfonso, Rescate <strong>de</strong>l patrimonio e inversión inmobiliaria: Distintos puntos <strong>de</strong> vista<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> especu<strong>la</strong>ción y el ahorro, <strong>en</strong> UPAEP, Paquete didáctico <strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong> valuación <strong>de</strong><br />
<strong>inmuebles</strong> históricos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
• HARDOY Jorge E., DOS SANTOS Mario R., Impacto <strong>de</strong> <strong>la</strong> Urbanización <strong>en</strong> los C<strong>en</strong>tros<br />
Históricos Latinoamericanos, PNUD/UNESCO, México.<br />
• INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGIA E HISTORIA, Ley Fe<strong>de</strong>ral <strong>sobre</strong><br />
Monum<strong>en</strong>tos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos, INAH, México, 1984.<br />
• INSTITUTO TECNOLOGICO Y DE ESTUDIOS SUPERIORES DE MONTERREY,<br />
Programa analítico Curso <strong>de</strong> Valuación <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Raíces. ITESM, Monterrey, 1999.<br />
• JIMENEZ Víctor, Arquitectura, Ciudad y otros negocios, Dirección <strong>de</strong> Arquitectura y<br />
Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio Artístico Inmueble, INBA, <strong>en</strong> UPAEP, Paquete didáctico <strong>de</strong>l<br />
seminario <strong>de</strong> valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>,<br />
1999.<br />
• KUBLER George, Arquitectura Mexicana <strong>de</strong>l Siglo XVI, Fondo <strong>de</strong> Cultura Económica,<br />
México, 1992.<br />
• LAHUERTA Vargas Javier, Rehabilitación <strong>de</strong> Obras <strong>de</strong> Fábrica, <strong>en</strong> TERAN Bonil<strong>la</strong> José<br />
Antonio, Paquete Didáctico <strong>de</strong> Materiales y Técnicas <strong>de</strong> Restauración, Maestría <strong>en</strong><br />
Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura<br />
UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1998.
• LAS HERAS Merino Félix, Patología <strong>de</strong> <strong>la</strong> ma<strong>de</strong>ra: Hongos e Insectos Xilofagos, <strong>en</strong> TERAN<br />
Bonil<strong>la</strong> José Antonio, Paquete Didáctico <strong>de</strong> Materiales y Técnicas <strong>de</strong> Restauración, Maestría<br />
<strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong><br />
Arquitectura UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1998.<br />
• LOMBARDO <strong>de</strong> Ruiz Sonia, El Patrimonio Arquitectónico y Urbano, <strong>en</strong> FLORESCANO<br />
Enrique (Coord), El Patrimonio Nacional <strong>de</strong> México, Tomo II, CONACULTA, Fondo <strong>de</strong><br />
Cultura Económica, México, 1997.<br />
• LOPEZ <strong>de</strong> Vil<strong>la</strong>señor, Pedro, Cartil<strong>la</strong> Vieja <strong>de</strong> <strong>la</strong> Nobilísima Ciudad <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, Edición <strong>de</strong><br />
José I. Mantecón, Instituto <strong>de</strong> Investigaciones Estéticas, UNAM, México, 1961.<br />
• MAAS Jordán Gustavo, Problemática <strong>de</strong> <strong>la</strong> Conservación <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Estructuras <strong>de</strong> Ma<strong>de</strong>ra <strong>en</strong> <strong>la</strong><br />
Zona Lacustre <strong>de</strong> Michoacán, <strong>en</strong> AZEVEDO Salomao Eug<strong>en</strong>ia María (Coordinadora),<br />
Michoacán: Arquitectura y Urbanismo, Temas Selectos, Universidad Michoacana <strong>de</strong> San<br />
Nicolás <strong>de</strong> Hidalgo, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, División <strong>de</strong> Estudios <strong>de</strong> Posgrado, Morelia,<br />
1999.<br />
• MARQUEZ Martínez Teresa, El Museo Nacional <strong>de</strong> los Ferrocarriles Mexicanos, <strong>en</strong> Revista<br />
México <strong>en</strong> el Tiempo, Año 4, número 26, septiembre/octubre, 1998.<br />
• MARQUEZ Murad Juan Manuel, XOCHITEMO Cervantes Gelvin, Manual <strong>de</strong> Mant<strong>en</strong>imi<strong>en</strong>to<br />
<strong>de</strong>l Templo <strong>de</strong> La Compañía <strong>de</strong> Jesús, Constructora ACROSA, Pueb<strong>la</strong>, 2000.<br />
• MARQUEZ Murad Juan Manuel, Proyecto <strong>de</strong> Recic<strong>la</strong>je <strong>de</strong> <strong>la</strong> Casa Ubicada <strong>en</strong> 2 Poni<strong>en</strong>te Nº<br />
512, Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio Arquitectónico y Urbano, Facultad<br />
<strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999<br />
• MEDINA López Ramón, CABRERA Aceves Juan, Paquete didáctico <strong>de</strong>l Seminario <strong>de</strong><br />
Valuación Inmobiliaria, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UMSNH, Morelia, 1999.<br />
• MORENO García Francisco, Arcos y Bóvedas, CEAC, Barcelona, 1974, P. 64, <strong>en</strong> TERAN<br />
Bonil<strong>la</strong> José Antonio, La Construcción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Haci<strong>en</strong>das <strong>de</strong> T<strong>la</strong>xca<strong>la</strong>, Instituto Nacional <strong>de</strong><br />
Antropología e Historia, México, 1996.<br />
• MOYA Rubio Víctor José, La Vivi<strong>en</strong>da Indíg<strong>en</strong>a <strong>de</strong> México y el Mundo, Universidad Nacional<br />
Autónoma <strong>de</strong> México, México, 1972.<br />
• PALAIA Pérez Liliana (Coordinadora), La Conservación <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ma<strong>de</strong>ra <strong>en</strong> los Edificios<br />
Antiguos, Universidad Politécnica <strong>de</strong> Val<strong>en</strong>cia, Val<strong>en</strong>cia, 1998.<br />
• PANIAGUA Soto José Ramón, Vocabu<strong>la</strong>rio Básico <strong>de</strong> Arquitectura, Cua<strong>de</strong>rnos Arte – Cátedra,<br />
Madrid. 1978, P. 114, <strong>en</strong> TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, La Construcción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Haci<strong>en</strong>das <strong>de</strong><br />
T<strong>la</strong>xca<strong>la</strong>, Instituto Nacional <strong>de</strong> Antropología e Historia, México, 1996.<br />
• RAMIREZ Fave<strong>la</strong> Antonio, HERRERA Prior Antonio, RAJME Haje Margarita, Valuación<br />
Mo<strong>de</strong>rna, Líneas <strong>de</strong> Investigación y Desarrollo, CABIN/SEDESOL, México, 1991.
• SANCHEZ Juárez Rafael, Historia mo<strong>de</strong>rna <strong>de</strong> <strong>la</strong> valuación <strong>en</strong> <strong>la</strong> República Mexicana, <strong>en</strong><br />
CABIN-SEDESOL, Comp<strong>en</strong>dio <strong>de</strong> Procedimi<strong>en</strong>tos, Criterios Técnicos y Metodologías para <strong>la</strong><br />
Valuación, México, 1994.<br />
• SANCHEZ Pare<strong>de</strong>s Fernando, El C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> La Ciudad <strong>de</strong> México, Fi<strong>de</strong>icomiso <strong>de</strong>l<br />
C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> Ciudad <strong>de</strong> México, (material fotocopiado) <strong>en</strong> UPAEP, Paquete didáctico<br />
<strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong> valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>,<br />
1999.<br />
• SAVAC, Valuación inmobiliaria, UPAEP, División <strong>de</strong> Educación Continua, Pueb<strong>la</strong>, 1991.<br />
• SCHAVELZON Daniel, Hacia una teoría i<strong>de</strong>ológica <strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración. Notas <strong>sobre</strong> <strong>la</strong> historia<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> restauración arquitectónica y su papel social, <strong>en</strong> TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, Paquete<br />
didáctico <strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong> investigación I, Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l<br />
Patrimonio Arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1997.<br />
• SCHAVELZON Daniel, Conservación y Restauración <strong>en</strong> el Sub<strong>de</strong>sarrollo, Notas Para Una<br />
Historia y Una Teoría Social, Pon<strong>en</strong>cia pres<strong>en</strong>tada <strong>en</strong> el II Simposium Interamericano <strong>de</strong><br />
Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio Monum<strong>en</strong>tal, Morelia, Octubre <strong>de</strong> 1981. Material proporcionado<br />
por el Dr. José Antonio Terán Bonil<strong>la</strong>.<br />
• SEGUROS TEPEYAC, Condiciones G<strong>en</strong>erales Para Seguro <strong>de</strong> Inc<strong>en</strong>dio; Cláusu<strong>la</strong> 4ª,<br />
Proporción In<strong>de</strong>mnizable. Material proporcionado por el Sr. Artemio Xochitemo Juárez,<br />
Ag<strong>en</strong>te Profesional <strong>de</strong> Seguros.<br />
• SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES. A.C., Valuación inmobiliaria, Nivel 1,<br />
Universidad Popu<strong>la</strong>r Autónoma <strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>, División <strong>de</strong> Educación Continua, Pueb<strong>la</strong>,<br />
1991.<br />
• TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, Análisis <strong>de</strong> <strong>la</strong>s funciones profesionales <strong>de</strong>l arquitecto<br />
restaurador, Revista Mexicana <strong>de</strong> Arquitectura y Restauración, Ed. Aura, México, P. 12.<br />
• TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, La Construcción <strong>de</strong> <strong>la</strong>s Haci<strong>en</strong>das <strong>de</strong> T<strong>la</strong>xca<strong>la</strong>, Instituto<br />
Nacional <strong>de</strong> Antropología e Historia, México, 1996.<br />
• TERAN Bonil<strong>la</strong> José Antonio, Los Gremios <strong>de</strong> Albañiles <strong>en</strong> España y Nueva España, En<br />
revista IMAFRONTE, Universidad <strong>de</strong> Murcia, Nº 12-13, Murcia, 1988.<br />
• TESORERIA DEL DEPARTAMENTO DEL DISTRITO FEDERAL, Manual <strong>de</strong><br />
Procedimi<strong>en</strong>tos y Lineami<strong>en</strong>tos Técnicos <strong>de</strong> Valuación Inmobiliaria y <strong>de</strong> Autorización <strong>de</strong><br />
Socieda<strong>de</strong>s y Registro <strong>de</strong> Peritos Valuadores, D.D.F., México, 1994.<br />
• TORRES Coto M. Julio E., La Valuación <strong>en</strong> México, <strong>en</strong> Memorias <strong>de</strong> <strong>la</strong> XXVIII Conv<strong>en</strong>ción<br />
Nacional <strong>de</strong> Institutos Mexicanos <strong>de</strong> Valuación, AIMV, Pueb<strong>la</strong>, 1992.<br />
• TORRES DE LA LUZ Alm<strong>en</strong>daro Marcos, XOCHITEMO Cervantes Gelvin, MARQUEZ<br />
Murad Juan Manuel, Investigación histórica y <strong>de</strong>scripción <strong>de</strong> <strong>la</strong> Basílica Catedral <strong>de</strong> Pueb<strong>la</strong>,<br />
Anexos para interv<strong>en</strong>ción, Constructora ACROSA, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
• TORRES Garibay Luis Alberto, Análisis <strong>de</strong> los Arcos, Gobierno <strong>de</strong>l Estado <strong>de</strong> Michoacán <strong>de</strong><br />
Ocampo, Morelia, 1991.
• TORRES Garibay Luis Alberto, Apuntes <strong>de</strong> Materiales y Sistemas Constructivos Históricos,<br />
Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio Arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong><br />
Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1997.<br />
• TORRES Garibay Luis Alberto, La Arquitectura como I<strong>de</strong>ntidad Cultural, <strong>en</strong> revista AD HOC<br />
Nº 16, <strong>en</strong> TORRES Garibay Luis Alberto, Paquete Didáctico <strong>de</strong>l curso <strong>de</strong> Materiales y<br />
Técnicas Constructivas Históricas, Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio<br />
arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1997.<br />
• TORRES Garibay Luis Alberto, Cubiertas <strong>de</strong> Ma<strong>de</strong>ra <strong>en</strong> <strong>la</strong> Zona Lacustre <strong>de</strong> Pátzcuaro,<br />
Compon<strong>en</strong>tes y Trabajo Estructural, <strong>en</strong> AZEVEDO Salomao Eug<strong>en</strong>ia María (Coordinadora),<br />
Michoacán: Arquitectura y Urbanismo, Temas Selectos, Universidad Michoacana <strong>de</strong> San<br />
Nicolás <strong>de</strong> Hidalgo, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, División <strong>de</strong> Estudios <strong>de</strong> Posgrado, Morelia,<br />
1999.<br />
• TYLER Margaret, Los Desiertos, Ediciones Anaya, Sa<strong>la</strong>manca, 1973.<br />
• UNIVERSIDAD DE COLIMA, Programa <strong>de</strong> estudio <strong>de</strong> <strong>la</strong> Maestría <strong>en</strong> Ci<strong>en</strong>cias, Área<br />
Valuación <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es, Facultad <strong>de</strong> Economía, Colima, 1999.<br />
• UNIVERSIDAD DE GUANAJUATO, Programa <strong>de</strong> estudios <strong>de</strong> <strong>la</strong> Maestría <strong>en</strong> Restauración <strong>de</strong><br />
Sitios y Monum<strong>en</strong>tos, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, Guanajuato, 2000.<br />
• UNIVERSIDAD POPULAR AUTONOMA DEL ESTADO DE PUEBLA, Programa <strong>de</strong><br />
estudios <strong>de</strong> <strong>la</strong> Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio Arquitectónico y Urbano,<br />
Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, Pueb<strong>la</strong>, 2000.<br />
• UPAEP, Paquete didáctico <strong>de</strong>l seminario <strong>de</strong> valuación <strong>de</strong> <strong>inmuebles</strong> históricos, Facultad <strong>de</strong><br />
Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
• UNIVERSIDAD VERACRUZANA, Programa <strong>de</strong> estudio <strong>de</strong> <strong>la</strong> Especialidad <strong>en</strong> Valuación <strong>de</strong><br />
Bi<strong>en</strong>es, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, Xa<strong>la</strong>pa, 1999.<br />
• UNIVERSIDAD VERACRUZANA, Programa <strong>de</strong> estudios <strong>de</strong> <strong>la</strong> Maestría <strong>en</strong> restauración<br />
Arquitectónica <strong>de</strong> Bi<strong>en</strong>es Culturales, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, Xa<strong>la</strong>pa, 1999.<br />
• VARELA Torres Alfredo, Conservación <strong>de</strong> <strong>la</strong> Vivi<strong>en</strong>da como Patrimonio Arquitectónico y<br />
Satisfactor Habitacional <strong>en</strong> los C<strong>en</strong>tros Históricos, Secretaría <strong>de</strong> Cultura <strong>de</strong>l Gobierno <strong>de</strong><br />
Jalisco, Jalisco, 2000.<br />
• VARELA Torres Alfredo, Propuesta <strong>de</strong> Conservación para el Real Obraje <strong>de</strong> Durango, <strong>en</strong><br />
VARELA Torres Alfredo, Conservación <strong>de</strong> <strong>la</strong> Vivi<strong>en</strong>da como Patrimonio Arquitectónico y<br />
Satisfactor Habitacional <strong>en</strong> los C<strong>en</strong>tros Históricos, Tesis para <strong>la</strong> obt<strong>en</strong>ción <strong>de</strong>l grado <strong>de</strong> Doctor<br />
<strong>en</strong> Arquitectura, UNAM, México, 1997.<br />
• VARELA Torres Alfredo, GUERRERO Muñoz J. Francisco y Otros, P<strong>la</strong>n Parcial <strong>de</strong> Desarrollo<br />
Urbano Para <strong>la</strong> Conservación <strong>de</strong> Sayu<strong>la</strong>, Jalisco, H. Ayuntami<strong>en</strong>to <strong>de</strong> Sayu<strong>la</strong>, Jalisco, 1998.
• VILLAGRAN García José, Integración <strong>de</strong>l Valor Arquitectónico, <strong>en</strong> CHANFON Olmos<br />
Carlos, Material Didáctico para el Curso <strong>de</strong> Criterios <strong>de</strong> Restauración – Problemas Teóricos ,<br />
División <strong>de</strong> Estudios Superiores, Escue<strong>la</strong> Nacional <strong>de</strong> Arquitectura, UNAM, México, 1978.<br />
• VILLAGRAN García José, Arquitectura y Restauración <strong>de</strong> Monum<strong>en</strong>tos, Publicaciones<br />
Churubusco, México, 1977.<br />
• VILLAR Rubio Jesús, San Luis Potosí y su C<strong>en</strong>tro Histórico <strong>en</strong> el Porfiriato, Estructuras y<br />
Materiales, Material didáctico, Instituto Tecnológico <strong>de</strong> Estudios Superiores <strong>de</strong> Monterrey,<br />
Unidad San Luis, San Luis Potosí, 1997.<br />
• VILLAR Rubio Jesús, El c<strong>en</strong>tro histórico <strong>de</strong> <strong>la</strong> ciudad <strong>de</strong> San Luis Potosí y <strong>la</strong> obra <strong>de</strong>l Ing.<br />
Octaviano Cabrera Hernán<strong>de</strong>z, Editorial Universitaria Potosina, UASLP, San Luis Potosí,<br />
1998, <strong>en</strong> VILLAR Rubio Jesús, Paquete Didáctico <strong>de</strong> Historia <strong>de</strong> <strong>la</strong> Arquitectura y el<br />
Urbanismo III, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1999.<br />
• VIÑUALES Gracie<strong>la</strong> María, Restauración <strong>de</strong> Arquitectura <strong>de</strong> Tierra, <strong>en</strong> TERAN Bonil<strong>la</strong> José<br />
Antonio, Paquete Didáctico <strong>de</strong> Materiales y Técnicas <strong>de</strong> Restauración, Maestría <strong>en</strong><br />
Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura<br />
UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1998.<br />
• VITRUBIO Polión Marco, Los Diez Libros <strong>de</strong> Arquitectura, reproducción facsimi<strong>la</strong>r <strong>de</strong>l libro<br />
Los Diez Libros <strong>de</strong> Arquitectura, traducido <strong>de</strong>l <strong>la</strong>tín y com<strong>en</strong>tado por Joseph Ortíz y Sanz <strong>en</strong><br />
1787, Editorial Alta Ful<strong>la</strong>, Barcelona, 1987.<br />
• XOCHITEMO Cervantes Gelvin, Deterioro y Consolidación <strong>de</strong> <strong>la</strong> Piedra, trabajo final <strong>de</strong><br />
Materiales y Técnicas <strong>de</strong> Restauración, Maestría <strong>en</strong> Arquitectura, Conservación <strong>de</strong>l Patrimonio<br />
arquitectónico y Urbano, Facultad <strong>de</strong> Arquitectura, UPAEP, Pueb<strong>la</strong>, 1998.