ZNALECKÝ POSUDEK č. 12094

ZNALECKÝ POSUDEK č. 12094
o ceně nemovitosti- pozemků - orná půda p.č. 1573, 1943, 2042, vč. ocenění práv a závad cenou
obvyklou, k datu ocenění zapsané na LV č. 704, katastrální území Brodek u Přerova , obec Brodek u
Přerova, okres Přerov, kód 774073, vlastnický podíl 2/6.
Objednatel znaleckého posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PÍSEK
Prokopova 339/14
39701 Písek
Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platných cenových předpisů pro
účely exekuce, dle usnesení čj. 117 EX 1/12-43, ve věci
oprávněného : Česká spořitelna a.s., Olbrachtova
1929/62, 140 00 Praha 4, proti povinnému: Jiří Mráček,
Hlinecká 715, 375 01 Týn nad Vltavou.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.
257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.
456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 30.05.2012 znalecký
posudek vypracoval:
Ing. Josef Navrátil
Interbrigadistů 161/5
750 02 Přerov
telefon: 724257302
e-mail: jonav@seznam.cz
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a včetně 6 stran příloh. Objednateli se předává
v jednom vyhotovení.
V Přerově, 04.06.2012

A. Nález
1. Znalecký úkol
Úkolem znaleckého posudku je stanovit obecnou cenu nemovitosti - pozemků p.č. 1573, 1943, 2042, k
datu ocenění zapsané na LV č.704, k.ú. Přerov , podle cenových předpisů platných k datu ocenění, tj. podle
zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004
Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č.
456/2008 Sb. , vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. č. 364/2010 Sb. a vyhl. č. 387/2011 Sb., s použitím srovnávací
metody. jako podklad pro exekuční řízení.
2. Informace o nemovitosti
Název nemovitosti:
Adresa nemovitosti:
Nemovitost - pozemky p.č.1573, 1943, 2042, k.ú.
Brodek u Přerova
Brodek u Přerova
751 03 Brodek u Přerova
Olomoucký
Přerov
Brodek u Přerova
Brodek u Přerova
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Počet obyvatel: 2 063
Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 42,8811 Kč/m 2
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 42,88 Kč/m 2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 30.05.2012 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- usnesení č.j. 117 EX 1/12-43 Exekutorského úřadu Písek ze dne 24.4.2012
- výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel : Provedení exekuce, k datu
03.03.2012, LV č. 704
- skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 30.05.2012
- kopie katastrální mapy pozemků p.č. 1573, 1943, 2042
- katastrální mapa + ortofoto pozemků p.č. 1573, 1943, 2042
- výsledky studie „územního plánu obce Brodek u Přerova” v archivu Stavebního úřadu
Magistrátu města Přerova
- informace získané v ZD Kokory - paní Dobešová, týkající se pronájmu oceňovaných
pozemků
5. Vlastnické a evidenční údaje
Oceňovaná nemovitost - pozemky p.č. 1573, 1943, 2042 je k datu ocenění evidována v katastru nemovitostí
Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, na listu vlastnickém č.704 pro
kat.území Brodek u Přerova.
Vlastníkem nemovitosti k datu ocenění jsou :
- 2 -

- Crha Vítězslav, Budovatelů 403, 788 32 Staré Město pod Sněžníkem 1/6
- Mráček František, Jabloňová 1694/60, Praha 10, Záběhlice, 106 00 1/6
- Mráček Jiří, Hlinecká 715, Koloděje nad Lužnicí, 375 01 Týn nad Vltavou 2/6
- Mráček Miloslav, Jiráskova 264/9, Hodolany, 779 00 Olomouc 9 1/6
- Miller Věra, Boreckého 279/9, Samotišky, 779 00 Olomouc 9 1/6
identifikátor : 720512/5763; 380910/419; 640402/0964; 440804/438; 505613/028
Do jejich podílového spoluvlastnictví náleží nemovitost pozemky - orná půda p.č. 1573, 1943, 2042 , k.ú.
Brodek u Přerova, obec Brodek u Přerova, okres Přerov, kód 612758.
V části „C“ výpisu z KN není uvedeno žádné omezení vlastnického práva.
6. Dokumentace a skutečnost
K oceňovaným pozemkům byla objednatelem , jako podklad pro ocenění, předložena pouze písemná
dokumentace a to „usnesení Exekutorského úřadu a výpis z KN. Pro ocenění znalec zajistil kopie
katastrálních map včetně mapy ortofoto, informace o ”územním plánu obce„ a informace získané na ZD
Kokory.
Při prohlídce bylo ověřeno, že zjištěný skutečný stav odpovídá sděleným informacím a předaným podkladům.
7. Celkový popis nemovitosti
Oceňovaná nemovitost, pozemky p.č. 1573, 1943, 2042, se nachází v k.ú. Brodek u Přerova. V KN jsou
pozemky zapsané jako orná půda.
Pozemek p.č. 1573 se nachází na jihovýchodním okraji obce , a to v prostoru zvaném ”Kopce„ mezi
železniční tratí Přerov - Olomouc a silnicí z Rokytnice
do Brodku u Přerova. Pozemek je součástí půdního
celku, který užívá ZD Kokory. Pozemek je užíván
pouze k zemědělským účelům jako orná půda. K
datu ocenění je pozemek oset kukuřicí. Pozemek je
umístěn v oblasti, která není, územním plánem
obce, určena k zastavění ! Přístup k pozemku je ze
silnice po nezpevněné polní cestě. Na pozemku
nejsou žádné stavby ani venkovní úpravy ani trvalé
porosty.
Pozemek p.č. 1943, se nachází na jihozápadním okraji obce , a to v prostoru zvaném ”Bařiny„ mezi
železniční tratí Přerov - Olomouc a silnicí z Brodku u Přerova do Dubu nad Moravou. Pozemek je součástí
půdního celku, který užívá ZD Kokory. Pozemek je
užíván k zemědělským účelům jako orná půda. K
datu ocenění je pozemek oset řepkou. Pozemek se
nachází v oblasti, která není, územním plánem
obce, určena k zastavění ! Pozemek se nachází na
území, které je ohroženo záplavami. Přístup k
pozemku je ze silnice Brodek u Přerova - Dub nad
Moravou, po nezpevněné polní cestě. Na
pozemku nejsou žádné stavby ani venkovní úpravy
ani trvalé porosty.
- 3 -

Pozemek p.č. 2042, se nachází na severozápadním
okraji obce, v prostoru zvaném „Za sokolovnou”, po
pravé straně železniční tratě Přerov - Olomouc.
Pozemek je užíván k zemědělským účelům. K datu
prohlídky byl oset kukuřicí. Pozemek se nachází v
oblasti, která není, územním plánem obce, určena
k zastavění ! Přístup k pozemku je ze silnice
Brodek u Přerova - Majetín po nezpevněné polní
cestě. Na pozemku nejsou žádné stavby ani
venkovní úpravy ani trvalé porosty.
8. Obsah znaleckého po sudku
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemek p.č. 1573 .
1.2. Pozemek p.č. 1943.
1.3. Pozemek p.č. 2042.
- 4 -

B. Znalecký posudek
Popisy objektů, výměra, hodnocení
Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č.
3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se
provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Administrativní cena (není požadována exekutorem)
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemek p.č. 1573 .
Popis:
Pozemek p.č.1573 - v KN zapsaný jako orná půda, cenově se hodnotí podle kódu BPEJ, přirážka , obec s
počtem obyvatel 2 063.
Ocenění:
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29.
Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23:
Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 %
Celková úprava ceny: 40,00 %
Název Parcelní číslo BPEJ Výměra
[m2]
JC
[Kč/m2]
Úprava
[%]
UC
[Kč/m2]
Cena
[Kč]
orná půda 1573 32 212 1 784,00 5,03 40,00 7,042 12 562,93
orná půda 1573 35 800 454,00 11,59 40,00 16,226 7 366,60
Mezisoučet 2 238,00 19 929,53
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem 19 929,53
= 19 929,53 Kč
Výpočet vlastnického podílu:
Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 6
Pozemek p.č. 1573 . - zjištěná cena = 6 643,18 Kč
1.2. Pozemek p.č. 1943.
Popis:
Pozemek p.č.11943 - v KN zapsaný jako orná půda, cenově se hodnotí podle kódu BPEJ, přirážka , obec s
počtem obyvatel 2 063.
Ocenění:
Zemědělský pozemek oceněný dle § 29.
Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23:
- 5 -

Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 %
Celková úprava ceny: 40,00 %
Název Parcelní číslo BPEJ Výměra
[m2]
JC
[Kč/m2]
Úprava
[%]
UC
[Kč/m2]
Cena
[Kč]
orná půda 1943 35 900 1 237,00 8,79 40,00 12,306 15 222,52
Mezisoučet 1 237,00 15 222,52
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000
Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem 15 222,52
= 15 222,52 Kč
Výpočet vlastnického podílu:
Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 6
Pozemek p.č. 1943. - zjištěná cena = 5 074,17 Kč
1.3. Pozemek p.č. 2042.
Popis:
Pozemek p.č.2042 - v KN zapsaný jako orná půda, cenově se hodnotí podle kódu BPEJ, přirážka , obec s
počtem obyvatel 2 063.
Ocenění:
Zemědělský pozemek oceněný dle § 29.
Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23:
Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 %
Celková úprava ceny: 40,00 %
Název Parcelní číslo BPEJ Výměra
[m2]
JC
[Kč/m2]
Úprava
[%]
UC
[Kč/m2]
Cena
[Kč]
orná půda 2042 35 900 8 681,00 8,79 40,00 12,306 106 828,39
Mezisoučet 8 681,00 106 828,39
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000
Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem 106 828,39
= 106 828,39 Kč
Výpočet vlastnického podílu:
Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 6
Pozemek p.č. 2042. - zjištěná cena = 35 609,46 Kč
- 6 -

C. Rekapitulace
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemek p.č. 1573 . 6 643,20 Kč
1.2. Pozemek p.č. 1943. 5 074,20 Kč
1.3. Pozemek p.č. 2042. 35 609,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem 47 326,90 Kč
Celkem
47 326,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
47 326,90 Kč
Výsledná administrativní cena, (vlastnický podíl 2/6) :
47 330,- Kč
slovy: Čtyřicetsedmtisíctřistatřicet Kč
2. CENA OBVYKLÁ
Obvyklá cena - též tržní hodnota nebo cena obecná , je cena, kterou by bylo možné za konkrétní věc jako předmět
prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
Obecnou cenu pozemků lze stanovit několika způsoby.
způsobů a metod.
Autoři literatury pro oceňování nemovitostí uvádějí řadu
·1 Indexová metoda pro stanovení ceny pozemků
·2 metoda třídy polohy pro stanovení hodnoty stavebních pozemků
·3 Srovnávací metody a porovnávací metody
Obvyklou cenu zemědělsky užívaných pozemků - orné půdy je, v současné době, určit velmi obtížné. Poptávka po
zemědělských pozemcích je malá. Nabídka převyšuje poptávku. Tomuto stavu odpovídá i rozsah inzerované nabídky
RK.
Srovnávací hodnota .
Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob,
který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo obdobným předmětem a cenou a cenou
sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
Tato jednoduchá srovnávací metoda má u nemovitostí několik více či méně úskalí. Jedním z nich je zjistit
skutečné prodejní ceny. Neméně důležitým úskalím je reprezentativnost daného porovnání.
V posuzovaném případě pro srovnání byly vybrány dva pozemky z inzerce realitní kanceláře RK MαM.
Z nabídky RK MαM uvádím :
- 7 -

1. Prodej orné půdy, výměra 6.172m2, v katastrálním území Loučany. Pole se nachází v blízkosti obce, podél
pozemku vede cesta. V budoucnu možná změna na stavební parcelu, vhodná investice. Požadovaná cena
216 020,- Kč → za 1m 2 35,00Kč.
2. Prodej orné půdy v Laškově u Prostějova. Pozemek o rozloze 12 091 m 2 , je na velmi přístupném místě,
cena pozemku 180 000,- Kč → 14,89 Kč/m 2 .
3. Nabízíme k prodeji pozemek o celkové výměře 18447 m 2 . Lokalita Potštát (Přerov). Přístup na pozemek po
obecní komunikaci. IS v dosahu, ihned k dispozici. Požadovaná cena 59,00 Kč/m 2 .
Ceny realitními kancelářemi inzerovaných pozemků, nejsou ceny obvyklé – tržní. Požadované ceny jsou
zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy při prodeji. Tržními cenami se stanou až při prodeji.
Z těchto důvodů se v porovnávacích metodách inzerované ceny RK upravují. Např. prof. Bradáč doporučuje
takové ceny redukovat koeficientem 0,60 až 0,80!
Nabízené pozemky se nachází v lokalitě Přerov, Olomouc a Prostějov , jsou zemědělsky užívané jako orná
půda. Pozemek v k.ú. Potštát má IS v dosahu. Pozemky nelze zastavět žádnou stavbou. Zemědělská
družstva za takovéto pozemky nabízejí podle lokality a bonity 6,00 Kč/m 2 až 20,00 Kč/m 2 . Obvyklá cena
posuzovaných pozemků odpovídá ceně v odstavci ad 1) , redukované koeficientem 0,60, tj.
35,00*0.60=21,00 Kč/m 2 .
Výpočet obvyklé ceny pozemků p.č. 1573, 1943, 2042 :
- Parcela 1573 , 2 238,0m 2 * 21,00Kč = 46 998,00Kč
- Parcela 1943, 1 237,0m 2 * 21,00Kč = 25 977,00Kč
- Parcela 2042, 8 681,0m 2 * 21,00Kč = 182 301,00Kč
_________________________________________________________________________________
Součet
= 255 276,00 Kč
Vlastnický podíl * 2/6 = 85 092,00 Kč
Obvyklá cena pozemků p.č. 1573, 1943, 2042
= 85 100,00 Kč
REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY
Obvyklá cena nemovitosti – pozemků p.č. 1573, 1943, 2042 - k.ú. Brodek u
Přerova, zapsaných na LV č. 704, vlastnický podíl 2/6 , činí celkem
85 100,- Kč
Slovy : osmdesátpěttisícjednosto Kč.
Poznámka : V obvyklé ceně pozemků nejsou oceněná případná věcná břemena ani jiná omezení. Podle
„usnesení“ bylo povinnému uloženo sdělit znalci a soudnímu exekutorovi písemně do jednoho týdne zda na
oceňovaných nemovitostech váznou věcná břemena, zástavní práva nebo jiná omezení. Povinný k datu
ocenění tyto informace nesdělil.
Podle telefonické informace, ZD Kokory užívá pozemky p.č. 1573 a p.č. 1943.
- 8 -

V Přerově, 04.06.2012
Ing. Josef Navrátil
Interbrigadistů 161/5
750 02 Přerov
telefon: 724257302
e-mail: jonav@seznam.cz
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
26.5.1987 č.j. Spr. 2904/87 pro základní obor 1/ stavebnictví - stavby průmyslové 2/ ekonomika - ceny a
odhady nemovitostí
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12094 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12094.
- 9 -