Odhad obvyklé ceny nemovitosti - Exekutorský úřad Praha 4 JUDr ...

Ing. Petr Křivánek - REKODKomenského 716, Jemnice, 675 31ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609E-mail: rekod@email.czZNALECKÉ POSUDKY ♦ PRODEJ NEMOVITOSTÍ ♦ VYPRACOVÁNÍ SMLUV ♦ ZNALECKÉ A REALITNÍ PORADENSTVÍOdhad obvyklé ceny nemovitostičíslo 71-02/2011NEMOVITOST:Adresa nemovitosti:Katastrální údaje :Komerční objekt - Penzion, čp.117, s přísl. v obci Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic,okr. SokolovZelená hora 117 / 117, Kraslice - Zelená HoraKraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, kód ČSÚ: 673 269, LV:1340Ostatní stavby:Pozemky: st. 124Vlastník stavby: Ondřej Chejn, Dukelská 111, 35801 Kraslice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1Vlastník pozemku: Ondřej Chejn, Dukelská 111, 35801 Kraslice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp. zn. 095 Ex 149/10/U 02 - 37,27.12.2010Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4IČ: 13297082 telefon: 244 400 604 e-mail:exekutorskyurad@tvrdkova.czDIČ: CZ6156191382 fax: 244 401 941ZHOTOVITEL :Adresa zhotovitele:ÚČEL OCENĚNÍ:Ing. Petr KřivánekKomenského 716, 675 31 PrahaIČ: 69674582 telefon: 724 217 609 e-mail: p.krivanek@email.czDIČ: CZ7705021456fax:Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejnédobrovolné ke dni 18.1.2011 (ocenění stávajícího stavu)OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 500 000 KčDatum místního šetření: 18.1.2011 Datum zpracování : 2.2.2011Počet stran: 21 stran Počet příloh: 7V Praze, dne 28.3.2011 Otisk razítka Ing. Petr Křivánek

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTIstavba dokončena v r. 1991 změna stavby v r. rekonstrukce v r.Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatníSOUČASNÝ STAVKonstrukce: zděné betonové montovanékovové dřevěné jinéVyužití: bydlení pronájem podnikáníbydl., podn. část. obsazen volný objektOkolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zónaPříjezd:zpevněná komunikacePřípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefonDopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobusDopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.třPoloha v obci:Stavebně technický stav stavby:Vytápění:okrajová část – ostatnídobře udržovanáústřední / etážové - tuhá palivaRODINNÝ DŮMSOUČASNÝ STAVTyp PP RDObytná/Nebyt.GarážPozemkyvýměraOP ZP Rozestavěnostm 2 ks m 2 m 3 m 2 %124 / 93 0 267 1 067 120 100,00KUPNÍ CENAVYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzovanénemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupníceny.RIZIKAnegativní vlivyokolnízástavbyprávní zánikstavby (zánikčp/čo)sociální rizikoriziko přístupua příjezduvěcnábřemenapředkupníprávoostatníomezeníevidence vKNzáplavová a zátopová oblastpojištění proti zaplavení ano / ne- 2 -

NÁLEZSituacePřehled podkladůCharakteristika obcePoloha nemovitosti1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro oceněnípředmětné nemovitosti ze dne 27.12.20102. Výpis z KN , podle LV č.1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov,vyhotovené KÚ pro Karlovarský kraj, KP Sokolov ze dne 16.08.2010 ;3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Zelená Hora u Kraslic ze dne 16.08.2010 ;4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Zelená Hora u Kraslic, zajištěná znalcem ke zpracovánítohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz;5.Smlouva o nájmu nebytového prostoru - (1.NP - pohostinské zařízení) ze dne 25.9.20096. Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostídne 18.1.2011;7. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz,www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaciporovnávací metody ocenění;8. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užitolaserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma);9. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místnímšetření a prohlídce nemovitostí dne 18.1.2011;Město Kraslice (7150 obyvatel) se rozkládá na úpatí západočeské části Krušných hor vKraslickém průsmyku. Sousedí s německým městem Klingenthal, s nímž jej spojuje hraničnípřechod pro osobní automobily, pěší turisty, cyklisty a železnice. Vlakem nebo po silnici č. 210 sedostanete do cca 30 km vzdáleného Sokolova. Přibližně stejně daleko je z Kraslic také doKarlových Varů a Chebu.Okolí Kraslic tvoří dosud nepoškozená přírodní území s řadou vzácnýchdruhů rostlin a živočichů. Proto tu jsou výborné možnosti pro turistiku a zimní sporty.Kraslice bylyzaloženy ve 13. století, roku 1370 získaly statut města. Na bohatou historii upomínají četnéarchitektonické památky. Dnes jsou obcí s rozšířenou působností.Současná charakteristika a infrastruktura obce - občanská vybavenost:Instituce, úřady: městský úřad, policejní stanice, pošta, hasičský záchranný sborŠkolství, sport: základní škola, školka, městská knihovna, fotbalové hřiště, malý lyžařský vlekDoprava: vlakové nádraží, autobusy meziměstské, tři benzínové pumpyObchody, služby, kultura: klasické potraviny a tři supermarkety,pohostinstvíZdravotnictví: pouze praktický lékař (nemocnice - Sokolov)Průmysl: Techplast (strojírenský průmysl)Inženýrské sítě v obci: Elektřina, Plyn, Vodovodní řád (Kanalizace není)Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Kraslice a to konkrétně v části obce a k.ú. Zelená Horau Kraslic, což je směrem na Bublavu, kde se nachází lyžařské vleky (cca 3km). Budova senachází na samotném okraji obce v zástavbě rodinných domů. Je to jedna z posledních staveb vobci přímo u Bublavského potoka. (viz vyznačení v ortofotomapě). Kromě zmiňovaných domůse v okolí nachází již jenom lesy a příroda.Popis omezení rizik nemovitostíSociální rizikoNegativní vlivy v okolnízástavběZáplavová oblast/zátopovéúzemíRiziko přístupu a příjezduVěcná břemenaPředkupní právoOstatní omezeníEvidence v KNPrávní zánik stavbyRiziko nezjištěnoRiziko nezjištěnoRiziko nezjištěnoRiziko nezjištěnoRiziko nezjištěnoRiziko nezjištěnoExekuce. K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tentoposudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanoveníceny přihlíženo.Riziko nezjištěnoRiziko nezjištěno- 3 -

Popis jednotlivých stavebZákladní popisDruh stavby - účel využitíDispoziční řešeníPopis tech. stavu stavbyPříslušenství stavbyJedná se o samostatně stojící objekt (Penzion s výčepem), který má jedno podzemní a dvěnadzemní podlaží. Dům má sedlovou střechu. Oceňovaná nemovitost se skládá zezmiňovaného objektu, venkovních úprav a pozemku dle LV č.1340 pro obec Kraslice, k.ú.Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov. Venkovní úpravy a vedlejší stavby jsou specifikovány vsamostatném odstavci - příslušenství. Z pozemků je to zastavěná plocha a nádvoří pč. 124 ovýměře 267m 2 . Tento pozemek je takto zapsán v KN. Příjezd k domu je po zpevněnékomunikaci.U penziónu je na webových stránkách uvedeno: „ K pensionu Vogador patří veliká zahrada saltánem, udírnou a kulatým bazénem 3,66 x 0,9 m (jen v letních měsících)”. Toto zázemí se všakve skutečnosti nachází na cizím pozemku a je užíváno bez jakékoliv smlouvy nebo dohody atudíž nemůže být bráno při ocenění v úvahu. Z tohoto důvodu se dá konstatovat, že se vpodstatě jedná o penzion bez dalšího příslušenství a přímé možnosti vyžití jiných venkovnívolnočasových aktivit přímo u penzionu. Toto bude zohledněn v dalším ocenění.Budova byla v roce 1991 postavena za účelem komerčního využívání formou pohostinství aubytovacího zařízení a k tomuto účelu je využívána více či méně úspěšně až do současné doby.Jedná se o budovu, která má jedno podzemní podlaží (ve svahu - ze strany silnice je pod úrovníterénu, zezadu je celé nad úrovní) a dvě nadzemní podlaží. Podzemní podlaží, které je buďpřístupné zevnitř nebo zezadu zvenku, je využíváno jako skladovací prostory pro účely horníchpodlaží (4 sklady), dále je zde sociální zařízení, kotelna, bazén a sauna. 1.NP je využíváno kprovozování nebo pronájmu pohostinského zařízení a 2.NP je využíváno k provozování nebopronájmu ubytovacího charakteru (penziónu). V 1.NP se vchází venkovními dveřmi z terasy dochodby, dále je tu kuchyně, chodbička, schodiště dolů a nahoru, výčep s barem a jedním stolem,místnost s kulečníkem, místnost pro hosty (hospoda) a dvě sociální zařízení. Ve 2.NP na kterése vchází z prostoru výčepu dřevěnými schody se nachází chodba z níž se dá jít do třísamostatných jednotek. Jedna obsahuje ložnici a sociální zařízení a další dvě totožné obsahujíchodbičku, pokoj a sociální zařízení. Každá má také svůj balkónek.Objekt byl postaven dle kolaudačního rozhodnutí v roce 1991, od té doby nebyla na doměprovedena žádná zásadní a v podstatě ani drobná rekonstrukce. Všechny prvky dlouhodobé ikrátkodobé životnosti jsou stále původní, byla prováděna dle informací pouze „pravidelnáúdržba” - malování apod. V současné době má dům následující technický popis: základy sizolací, svislé konstrukce zděné (tl. 45cm), stropy keramické hurdiskové, střecha sedlová ,krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, vnějšíomítka vápenné a částečně keramický obklad, vnitřní obklady keramické standardního rozsahu,vnější obklady již zmiňovaná část fasády, schody dřevěné, dveře dřevěné do kovových zárubní,prosklené a plné, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností betonové s PVC nebokobercem, ostatní podlahy dlažby nebo PVC, vytápění ústřední na pevná paliva,elektroinstalace 220/380, bleskosvod má, rozvod teplé i studené vody, zdroj teplé vody boiler,instalace plynu chybí (ale je na hranici pozemku), svod kanalizace do lokální čističky, v kuchynisporák na PB, elektrická trouba, hygienické vybavení (v 1.PP WC, umyvadlo, bazén v 1.NP 2 xsociálka s 1xWC, umyvadlem a sprchou ve 2.NP 3x sociálka s WC, umyvadlem a sprchou). Důmse nachází dle odhadce v odpovídajícím stavebně technickém stavu.K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží: venkovní úpravy,přípojky apozemek. Z venkovních úprav se jedná o zpevněné plochy, venkovní schody, obrubníky, tarasy.Z inženýrských sítí jsou to přípojky elektřiny, vody a plynu a čistička, která je však v dezolátnímstavu. Větší význam pro celkovou cenu nemovitosti má tudíž pouze pozemek, ostatnípříslušenství je zahrnuto v ceně samotné nemovitosti. Příslušenství v podobě zázemí je výševysvětleno v základním popisu.KonstrukcePopis1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více3. Stropy hurdiskové4. Krov, střecha dřevěný sbíjený5. Krytiny střech plechová6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady10. Schody dřevěné11. Dveře dřevěné do ocelových zárubní12. Vrata- 4 -

13. Okna dřevěná špaletová14. Povrchy podlah koberce na betoně, dlažby15. Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva16. Elektroinstalace světelná třífázová17. Bleskosvod bleskosvod18. Vnitřní vodovod rozvod teplé i studené vody19. Vnitřní kanalizace původní rozvody do lokální čističky20. Vnitřní plynovod chybí21. Ohřev teplé vody elektrický bojler22. Vybavení kuchyní sporák na PB23. Vnitřní hygienické vybavení umyvadla, sprchové kouty24. Výtahy chybí25. Ostatní bazén, sauna26. Instalační pref. jádraPopis pozemkůZákladní popisoceňovaných pozemkůOceňovaný pozemek parc č. 124 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 267m 2 , které jsouzapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov na LV č. 1340pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic okr.Sokolov. Na tomto pozemku parc.č.124 jepostaven oceňovaný dům č.p.117. Pozemek se nachází na okrajovém území obce Kraslice, vmístní části zvané Zelená Hora u Kraslic a je přímo přístupný z veřejné komunikace (zpevněnéplochy). Pozemek je připojen na inženýrské sítě v místě, kterými jsou, místní el. síť a veřejnývodovod a plyn. Na pozemku je umístěna čistička splaškových vod. Pozemek pč.124 je srovnánv místě stavby do roviny,jinak je částečně svažitý. Kromě toho se u pozemku nevyskytují jinénegativní vlivyOCENĚNÍVýpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobemStanovení a zdůvodněníjednotkové ceny pozemků:Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěnépodobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsoupouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotkovácena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 75,- Kč/m 2 . Tato cena vychází zjednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem, upravenépříslušnými koeficienty, přirážkami za vhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti.Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součástcelkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadceovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu.Druh pozemku Parcela č. Výměram 2Jednotková cenaKč/m 2Celková cenapozemku Kčzastavěná plocha a nádvoří st. 124 267 75 20 025Celková výměra pozemků 267 Hodnota pozemků celkem 20 025Výpočet věcné hodnoty stavebSeznam podlažíNázev Zastavěná plocha Užitná plocha1.PP 119,93 m 2 77,23 m 2Sklad 1 8,12 m 2Sklad 2 2,26 m 2Sklad - výlevka 2,03 m 2Sklad pod schodama 1,20 m 2Chodba 8,12 m 2Kotelna 27,49 m 2- 5 -

Chodba 2 2,20 m 2Chodba 3 1,88 m 2Sauna 5,04 m 2Bazén 8,34 m 2Šatna 7,88 m 2Koupelna s WC 2,67 m 21.NP 119,93 m 2 72,61 m 2Předsíň 1,69 m 2Chodba před výčepem 5,12 m 2Výčep 16,34 m 2Kulečník 15,71 m 2Restaurace 15,84 m 2Kuchyň 4,32 m 2Chodbička 1 3,28 m 2Koupelna s WC 1 3,52 m 2Chodbička 2 3,28 m 2Koupelna s WC 2 3,52 m 22.NP 119,93 m 2 67,61 m 2Chodba 3,36 m 2Pokoj 1 13,57 m 2Sociálka 1 4,80 m 2Chodba 2 3,36 m 2Pokoj 2 16,05 m 2Sociálka 2 3,70 m 2Chodba 3 3,36 m 2Pokoj 3 16,05 m 2Sociálka 3 3,36 m 2Zastřešení 203,68 m 2 0,00 m 2Výpočet obestavěného prostoruNázevObestavěný prostor1.PP ((12,8*8,3)+(1,44*2,7)+(1,85*(0,45+1,75+1,75+0,5 = 263,85 m 3+0,5+0,35)))*(2,20)1.NP ((12,8*8,3)+(1,44*2,7)+(1,85*(0,45++1,75+1,75+0, = 299,83 m 35+0,5+0,35)))*(2,50)2.NP ((12,8*8,3)+(1,44*2,7)+(1,85*(0,45++1,75+1,75+0, = 299,83 m 35+0,5+0,35)))*(2,50)Zastřešení ((12,8*8,3*3,65/2)+(1,44*2,7*0,5)+(1,85*(0,45+1,75= 203,68 m 3+1,75+0,5+0,5+0,35)*0,8))*(1,00)Obestavěný prostor - celkem: = 1 067,19 m 3Výpočet věcné hodnoty stavby – dle platného cenového předpisuA) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu (§3):1) Budovy a haly (§3)a) PenzionTyp: budova GÚčel užití: hotelyStandardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.19.1..1Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121Konstrukce: zděnéZákladní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 2 710,00 KčKoeficient přepočtu základní ceny podle konstrukce K1: 0,9390- 6 -

Podlaží - výpočet zastavěných ploch:1.PP: (12,8x8,3)+(1,44x2,7)+(1,85x(0,45+1,75+1,75+0,5+0,5+0,35)) = 119,93 m 21.NP: (12,8x8,3)+(1,44x2,7)+(1,85x(0,45+1,75+1,75+0,5+0,5+0,35)) = 119,93 m 22.NP: (12,8x8,3)+(1,44x2,7)+(1,85x(0,45+1,75+1,75+0,5+0,5+0,35)) = 119,93 m 2Průměrná zastavěná plocha podlaží:(119,93 + 119,93 + 119,93) : 3 = 119,93 m 2Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné zastavěné plochy podlaží K2 = 0,92 + 6,60 : 119,93 = 0,9750Podlaží - výšky:Označení podlaží konstrukční srovnávací1.PP 2,20 0,001.NP 2,50 0,002.NP 2,50 0,00Průměrná výška podlaží:(119,93 x 2,20 + 119,93 x 2,50 + 119,93 x 2,50) : (119,93 + 119,93 + 119,93) = 2,40 mKoeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží:K3 = 0,30 + 2,10 : 2,40 = 1,1750Výpočet koeficientu vybavenosti K4:Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K4Neuvedené prvky jsou standardní.Součet podílů: 0,0000Koeficient vybavení stavby K4: 1 + 0,0000 x 0,54 = 1,0000Koeficient polohový K5: 1,0000Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1130Koeficient prodejnosti Kp: 0,5940Základní cena upravená:2 710,00 Kč x 0,9390 x 0,9750 x 1,1750 x 1,0000 x 1,0000 x 2,1130 x 0,5940 = 3 659,01 Kč/m 3Obestavěný prostor:OP spodní stavby: 119,93 x 2,20 = 263,85 m 3OP vrchní stavby: 119,93 x 2,50 + 119,93 x 2,50 = 599,66 m 3OP zastřešení: (12,8x8,3x3,65:2)+(1,44x2,7x0,5)+(1,85x(0,45+1,75+1,75+0,5+0,5+0,35)x0,8) = 203,68 m 3Plocha balkonů: 1,16x6 = 6,96 m 2Obestavěný prostor celkem: 1074,15 m 3Stáří: 20 rokůŽivotnost: 100 rokůLineární opotřebení: 20,00%Cena zjištěná: 3 659,01 Kč/m 3 x 1074,15 m 3 = 3 930 325,59 KčOpotřebení: 3 930 325,59 Kč x 20,00% = 786 065,12 KčCena zjištěná po opotřebení:3 144 260,47 Kč2) Venkovní úpravy (§10)a) Okapový chodníkZpevněné plochy mimo silnice a letiště - zpevněná plocha - betonový monolitický povrch tloušťky 10 cm(položka 8. 2. 1. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.23.11.5Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211Cena za m 2 235,00 Kč- 7 -

Množství: 38,2x0,5 = 19,10 m 2Koeficient polohový K5: 1,0000Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,2840Koeficient prodejnosti Kp: 0,5940Cena zjištěná: 235,00 Kč x 19,10 x 1,0000 x 2,2840 x 0,5940 =6 089,53 KčStáří: 20 rokůŽivotnost: 50 rokůLineární opotřebení: 40,00%Opotřebení: 6 089,53 Kč x 40,00% = 2 435,81 KčCena zjištěná po opotřebení:3 653,72 Kčb) Venkovní schodySchody venkovní předložené - schodiště betonové (položka 12. 4. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.64.5Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242089Cena za m 225,00 KčMnožství: 14x1,2 = 16,80 mKoeficient polohový K5: 1,0000Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,3510Koeficient prodejnosti Kp: 0,5940Cena zjištěná: 225,00 Kč x 16,80 x 1,0000 x 2,3510 x 0,5940 =5 278,75 KčStáří: 20 rokůŽivotnost: 50 rokůLineární opotřebení: 40,00%Opotřebení: 5 278,75 Kč x 40,00% = 2 111,50 KčCena zjištěná po opotřebení:3 167,25 Kč3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28)a) PozemekZákladní cena je určena podle odstavce k).Počet obyvatel v místě: 7074Základní cena: ZC = (35 + (7074 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 80,03 Kč/m 2Stavba umístěná na pozemku:stavba koeficient Kp koeficient KiPenzion 0,5940 2,1130Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21:Důvod úpravy ceny pozemku úprava %1. 2.4 Okrajové území nebo nevýh. část obce s ohledem na účel užití - 302. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci - 72.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10Úpravy podle tabulky 1: srážka 30%Úpravy podle tabulky 2: přirážka 3%Úpravy podle tabulky 3: nejsouParcela číslo: 124Plocha: 267 m 2Ocenění podle odstavce:Základní cena upravená:2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný- 8 -

80,03 x (100 - 30)% x (100 + 3)% x 2,1130 x 0,5940 = 72,42 Kč/m 2Cena za parcelu: 72,42 Kč/m 2 x 267 m 2 = 19 336,14 KčCena zjištěná:19 336,14 KčRekapitulace zjištěných cen1) Budovy a haly (§3)a) Penzion 3 144 260,47 KčMezisoučet pro § 3a: 3 144 260,47 Kč2) Venkovní úpravy (§10)a) Okapový chodník 3 653,72 Kčb) Venkovní schody 3 167,25 KčMezisoučet pro § 10: 6 820,97 Kč3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28)a) Pozemek 19 336,14 KčMezisoučet pro § 28: 19 336,14 KčSoučet cen celkem:3 170 417,58 KčA) Cena nemovitosti celkem: 3 170 420,00 Kč(Zaokrouhleno na desítky Kč)Slovy: Třimiliónyjednostosedmdesáttisícčtyřistadvacet korun českýchB) Tržní ocenění - Výpočet porovnávací hodnotyLokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena KoeficientcelkovýUpravená cenaPopis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu KcFotom 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 21,00 2 000 3 250 000 3 250 000 0,580 1 885 000Kraslice (7159 obyv.), okr.SokolovK prodeji pěkný rodinný dům s penzionem o rozloze 270m2 Domek se nachází v klidné lokalitěměsta Kraslice cca 25 km od Sokolova. Součástí domu je penzion s 5 pokoji a kapacitou až 18hostů. Dále v domě najdete společenskou místnost, vinárnu s krbem. Dům je podsklepen. k domunáleží pozemek o rozloze 2000m2. Je oplocen. Na pozemku je přístřešek pro parkování, zahradnídomeček pro úschovu nářadí, králíkárna a dřevník.Nabídka RK BEST ESTATE - Karlovy Vary, nabízená cena 3.250 tisíc Kč, publikováno naserveru www.Sreality.czRedukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků;Velikosti objektu - Větší kapacita lůžek, provozní prostory srovnatelné; Lokalita, prostředí - Totožnálokalita - Kraslice - blíže v centru; Provedení a vybavení - Podobné provedení a vybavení; Celkovýstav, stáří, technický stav - Srovnatelný technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku -Několikanásobně větší pozemek;Kraslice (7159 obyv.), okr.Sokolov 1,00 341 3 050 000 3 050 000 0,560 1 708 000Zajímavě řešený dům, v přízemí 1+1, 2+1, v 2NP velký byt 3+1,v 3NP 2+KK. Dispozice vhodnétaké pro penzion nebo ubytovnu. Dům se nachází v klidné lokalitě nedaleko centra Kraslic.Nabízený dům je třípodlažní, částečně podsklepený, vyzděný z cihel a je zastřešený sedlovoustřechou s eternitem. V 1.NP nalezneme dva samostatné byty, vlevo 1+1 a vpravo 2+1. Ve 2.NPse nachází velký byt 3+1 s kachlovými kamny. Ve 3NP jsou dva velké pokoje, koupelna s WC.Všechny uvedené byty mají svůj elektr. boiler, přímotopy a samostatný odpočet elekt.energie. V- 9 -

oce 2000 rekonstrukce střechy.Dispoziční řešení nabízí různá využití této nemovitosti - penzion,ubytovna apod.Součástí naší nabídky jsou i dvě zděné garáže a dílna-sklad.Dům se nachází vklidné lokalitě /min.dopravní provoz/, nedaleko centra Kraslic.Nabídka RK NEXT REALITY - Karlovy Vary, nabízená cena 3.050 tisíc Kč, publikováno naserveru www.Sreality.czRedukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků;Velikosti objektu - Podstatně větší ubytovací kapacita, chybí provozní prostory, navíc garáže;Lokalita, prostředí - Totožná lokalita - Kraslice - blíže v centru; Provedení a vybavení - O něcohorší vybavení - spíše ubytovna; Celkový stav, stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, srovnatelnýtechnický stav, nová střecha; Vliv pozemku, velikost pozemku - O málo větší pozemek;Tatrovice (167 obyv.), okr.Sokolov 1,00 870 4 900 000 4 900 000 0,270 1 323 000Zavedený penzión s vlastní restaurací, kompletně vybavený a zařízený k okamžitému provozu.Nachází se ve vyhlášené rekreační oblasti, nedaleko tatrovické vodní nádrže. V 1.NP se nacházívstupní chodba, restaurace (40 míst) s výčepem a kuchyní, salónek (40 míst) a technickámístnost. S chodby v 2.NP je vstup do vinárny (40 míst) s barem a většího sálu (60 míst). Dále je vpatře šatna pro hosty, místnost pro personál a další technická místnost využívaná jako prádelna.Ubytování v 3. NP poskytuje celkem 21 lůžek v jednom apartmánu a čtyřech pokojích s vlastnímsociálním zařízením. Celá nemovitost je podsklepena s výtahem do 1.NP. Nemovitost stojí napozemku o celkové velikosti 870 m2, na kterém se dále rozprostírá terasa (25 míst), zastřešenýaltán a zahradní domek.Nabídka RK NEXT REALITY - Karlovy Vary, nabízená cena 4.900 tisíc Kč, publikováno naserveru www.Sreality.czRedukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků;Velikosti objektu - Podstatně větší objekt s větší ubytovací kapacitou a většími provoznímiprostory; Lokalita, prostředí - Menší městečko, ale jedná se o rekreační oblast; Provedení avybavení - Postatně lépe vybaven a proveden; Celkový stav, stáří, technický stav - Stářínezjištěno, penzion je v podstatně lepším technickém stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku -Větší pozemek;Valeč (385 obyv.), okr. Karlovy Vary 1,00 1 209 4 200 000 4 200 000 0,290 1 218 000Penzion v obci Valeč cca 30 km od Karlových Varů. Penzion se nachází uprostřed náměstí a je pokompletní, velice nákladné rekonstrukci. Je zde provozovna vinárny (restaurace) s kuchyní, 2pokoje v 2. nadzemním podlaží a mezonetový apartmán v 2. NP a podkroví. Všechny pokoje jsouvybaveny koupelnou s WC. Ve 2. NP je i kuchyně. K domu přísluší stavba přízemní přístavba WC(muži, ženy, invalidní), pergola se zastřešením a zemní sklep. Ke stavbě dále přísluší venkovníúpravy (žumpa), zpevněná plocha, opěrné zdi, venkovní schody, ploty. Přípojka vody, kanalizace aelektřiny je z veřejné části pozemku přímo do domu. Penzion se prodává včetně vnitřníhovybavení.Nabídka RK R+R Europe Real, s.r.o. - Praha, nabízená cena 4.200 tisíc Kč, publikováno naserveru www.Sreality.czRedukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků;Velikosti objektu - Podstatně větší kapacita ubytování i provozních prostor; Lokalita, prostředí -Menší obec, pro penzion srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Lepší provedení a vybavení;Celkový stav, stáří, technický stav - Budova je po KOMPLETNÍ rekonstrukci; Vliv pozemku,velikost pozemku - O hodně větší pozemek;Hřebečná - Abertamy (14491,00 1 341 5 950 000 5 950 000 0,270 1 606 500obyv.), okr.Karlovy VaryRodinný pension v krásné rekreační oblasti Hřebečná v centru Krušných hor, 30 km od KarlovýchVarů. Kapacita zavedeného pensionu je 13 lůžek (1x dvoulůžkový, 1x třílůžkový, 2x třílůžkovýpokoj s možností další přistýlky) a samostatný vkusně zařízený apartmán vhodný k trvalémubydlení. Všechny pokoje jsou vybavené a mají vlastní příslušenství, televizi, satelit, rozvod WI-FI.Z každého pokoje se naskýtá překrásný výhled do okolní téměř panenské přírody. Moderněvybavená kuchyň splňuje veškeré hygienické předpisy, vkusně zařízená jídelna pro podávání- 10 -

snídaní má 16 míst. V suterénu je prostorná stylová společenská místnost s barem a krbovýmikamny, sauna, kolárna, lyžárna a technické zázemí. Zahradní sezení s venkovním grilem audírnou poskytne příjemné posezení až pro 30 osob. Parkování pro pět vozů je zajištěno napozemku a je možnost vybudování dalších parkovacích míst. Vila z roku 1937 je po kompletní aprecizní rekonstrukci v roce 2006. Celková plocha pozemku je 1341 m2. Veškeré IS plus vlastníjímka. Pension je díky své poloze ideálním místem pro zimní i letní dovolenou.Nabídka RK MAXIMA REALITY, s.r.o. - Praha, nabízená cena 5.950 tisíc Kč, publikováno naserveru www.Sreality.czRedukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků;Velikosti objektu - Srovnatelně velký objekt, více lůžek,kuchyň; Lokalita, prostředí - Podobnásrovnatelná lokalita o něco vhodnější pro penzión; Provedení a vybavení - Podstatně lépe amoderněji vybavený penzión; Celkový stav, stáří, technický stav - Budova starší, ale je poKOMPLETNÍ rekonstrukci v podstatně lepším stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - O hodněvětší pozemek;Průměrná cena 1 548 100 Kč/m 2Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 1,00 m 2Porovnávací hodnota1 548 100 KčB) Tržní ocenění objektu včetně pozemků - porovnávací metoda:Pro použití porovnávací metody ocenění za účelem zjištění obvyklé ceny předmětné nemovitosti je třeba získat informace zdostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známých výměr - pro tento účel jsou běžněvyužívány údaje z nabídky realitních kanceláří působících v místě a z vlastní databáze znalce, vytvořené na základěrealizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní cenou) a ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). U nabídek realitníchkanceláří, které pracují v daném regionu, se prodeje podobných staveb občasně vyskytují; v tomto případě bylo konkrétněporovnáno 5 nemovitostí z podobných sídelních útvarů jako je obec Kraslice.V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost (t.j. dům č.p.117 s příslušenstvím na parcele pč. 124 a pozemek dleLV 1340 pro obec Kraslice, kú Zelená Hora u Kraslic, vykazují takové vlastnosti podobné srovnávacím nemovitostem, tzn. žeporovnávací metodou zjištěná obvyklá (obecná) cena je a bude na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největšípravděpodobností ještě dosažitelná; v neposlední řadě má na toto tvrzení také vliv poloha a situování nemovitosti v k.ú. ZelenáHora u Kraslic. Při použití porovnávací metody u podobných staveb (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci)nelze bez zevrubné prohlídky srovnávacích nemovitostí tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat , jelikož nejsou uvedenyněkteré výměry nebo jsou na první pohled uvedeny chybně, v takovém případě znalec dle zkušenosti výměry zodpovědně upravíapod. Syntézou uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém bylo určeno, že obecná (obvyklá) cenanemovitostí, t.j. domu č.p.117 s příslušenstvím a pozemkem parc.č.96 - zastavěné plochy a nádvoří a dalších pozemků dle LVč.1340 v obci Kraslice, k.ú.Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov, může dosáhnoutB) Cena nemovitosti celkem: 1 548 100,00 Kč(Zaokrouhleno na desítky Kč)slovy: jedenmiliónpětsetčtyřicetosmtisícjednostokorun českých (Kč)C) Výpočet výnosové hodnotyAnalýza tržního nájemnéhoVýnosy z obytných prostorNázevVýměraMěsíční nájemNájemnéNájem[m 2 ][Kč][Kč/rok][Kč/m 2 /rok]67,00 2 791,67 33 500,00 500,00Obvyklé tržní nájemné [Kč/m 2 /rok] 500,00- 11 -

Výnosy z provozních prostorNázevVýměraMěsíční nájemNájemnéNájem[m 2 ][Kč][Kč/rok][Kč/m 2 /rok]61,40 4 000,00 48 000,00 781,76Obvyklé tržní nájemné [Kč/m 2 /rok] 782,00Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosůč. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem[m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok]1.Obytné prostory 67 420 2 345 28 1402.Provozní prostory 61 782 3 975 47 702Celkový výnos za rok: 75 842Výpočet hodnoty výnosovým způsobemPodlahová plocha PP m 2 128Reprodukční cena RC Kč 3 905 929Výnosy (za rok)Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) 593Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 75 842Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 70 %Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 53 089Náklady (za rok)Daň z nemovitosti Kč/rok 4 000Pojištění 0,11 % x RC Kč/rok 4 297Opravy a údržba 1,50 % x RC Kč/rok 58 589Správa nemovitosti 0,12 % x RC Kč/rok 4 687Ostatní náklady Kč/rok 5 000Náklady celkem V Kč/rok 76 573Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0Míra kapitalizace % 8,00Výnosová hodnota Cv Kč 0C) Cena nemovitosti celkem: 0,00 Kč (irelevantní)Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostíObvyklá (tržní) cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místědosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu,vlastností, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, jezákladní metodou cenové porovnání; je však třeba také zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování na trhu snemovitostmi v budoucnosti. Když není tato podmínka splněna, použijí se náhradní metodiky.V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to metody zjištění (věcné) ceny stavbyrodinného domu č.p.117 a jeho příslušenství na parc.č.124 - zastavěná plocha a nádvoří s použitím základní jednotkové realizačníceny za 1 m 3 obestavěného prostoru stavby, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (ve dvou alternativách -nákladové a porovnávací) a metody porovnávací tržní. Výnosová metoda i přesto, že je v odhadu vypočítána a uvedena, nebudebrána v úvahu, jelikož u tohoto druhu objektu v současné době a při současném stavu na trhu s nemovitostmi v daném regionu nenívypovídající a tudíž je irelevantní. (Nájemní smlouva nebyla jako podklad brána v úvahu, neboť je uzavřená mezi přímýmipříbuznými a tudíž není vypovídající. Z toho důvodu byly obvyklé výnosy v daném regionu z ubytovacích a provozních prostorověřeny v místním obecním úřadě. Po dosazení a vypočítání vyšla výnosová hodnota nemovitosti 0, což v tomto případě nenírelevantní, jelikož nemovitost určitě jistou tržní cenu má, nehledě na to, že se dá v krajním případě využít i pro účel bydlení). Taktéžto dokazuje obtížnost pronájmu provozních a ubytovacích prostor v tomto kraji v současné době. Na výnosovou hodnotu budepřihlédnuto při dalším ocenění. Z těchto důvodů ocenění vychází z ostatních výše uvedených metod ocenění zejména z TRŽNÍPOROVNÁVACÍ METODY- 12 -

REKAPITULACE OCENĚNÍA1) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu (§3):Administrativní cena celkem:3.170.420,- KčB) Tržní ocenění objektu včetně pozemků - porovnávací metoda:Tržní cena celkem:1.548.000 ,- KčC) Ocenění objektu - Stanovení výnosové hodnoty:Tržní cena celkem:0 ,- KčVzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům (vč.výnosové hodnoty a faktuužívání příslušenství na cizím pozemkku) a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenunemovitosti - Penzionu - čp. 117 a jeho příslušenství postaveném na pozemku parc.č. 124, v obci Kraslice, k.ú. ZelenáHora u Kraslic, okres Sokolov na:Cena obvyklá ………………… 1.500.000,- Kč(Zaokrouhleno na tisíce Kč)slovy: jedenmiliópětsettisíckorun českých (Kč)Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoruodhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.- 13 -

Seznam příloh:počet stran A4 v příloze:Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne27.12.20102Výpis z KN , podle LV č.1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov, vyhotovené KÚ pro Karlovarský 1kraj, KP Sokolov ze dne 16.08.2010Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Zelená Hora u Kraslic ze dne 16.08.2010 1Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Zelená Hora u Kraslic s vyznačením předmětné nemovitosti 1Výňatek ze smlouvy o nájmu nebytového prostoru - (1.NP - pohostinské zařízení) ze dne 25.9.2009 2Koncesní listina:Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.:ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217K o n c e s n í l i s t i n avydaná fyzické osoběIng. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICEpro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovitéKoncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, sdatem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.Znalecká doložkaZnalecká doložka==============Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr.913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek jezapsán pod poř. č. 71-2/2010 znaleckého deníku.Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.V Praze dne 28.3.2010.Ing. Petr KřivánekKomenského 716JEMNICE675 31- 14 -

Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce proocenění předmětné nemovitosti ze dne 27.12.2010- 15 -

- 16 -

Výpis z KN , podle LV č.1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr.Sokolov, vyhotovené KÚ pro Karlovarský kraj, KP Sokolov ze dne 16.08.2010- 17 -

Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Zelená Hora u Kraslic ze dne16.08.2010- 18 -

Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Zelená Hora u Kraslic s vyznačenímpředmětné nemovitosti- 19 -

Výňatek ze smlouvy o nájmu nebytového prostoru - (1.NP - pohostinské zařízení) zedne 25.9.2009- 20 -

- 21 -

Fotodokumentace domu čp. 117, jeho příslušenství a interiéruČelní pohledBoční pohledZadní pohledNefunkční čističkaPorušený venkovní obkladVýčepKulečníkRestaurace- 22 -

Jedna ze sociálekSchodištěPokojPokojKotelnaSaunaBazén k sauněUmývárna 1.PP- 23 -

Sklad 1.PPChodba 1.PPSklad 1.PPKuchyň- 24 -