Opmåling betaler sig

MIN VURDERING ER, AT
10-20 PROCENT AF
BBR-MEDDELELSERNE ER
FEJLBEHÆFTEDE.
12 :: BEDREHJEM :: OKTOBER 2012
JØRGEN KNUDSEN,
PLAN- OG BYGGECHEF I MIDDELFART KOMMUNE

Hvert fjerde enfamiliehus er opmålt forkert. Arealfejl
har kostet en hussælger 150.000 kr. i erstatning, og nu
begynder kommunerne at jage forkerte registreringer.
Det kan for nogle husejere føre til, at boligen i fremtiden
bliver dyrere.
BEDREHJEM :: OKTOBER 2012 :: 13
:: INDSIGT ::
BBR-FEJL
er en bombe under husejerne
Af: Aksel Brinck og Natasja Broström
Op mod 25 procent af alle danske enfamilieshuse er opmålt forkert, vurderer
Bygnings- og Boligregistret – bedre kendt som BBR. På landsplan betyder det,
at fem procent af Danmarks samlede bygningsmasse er opmålt for småt.
Årligt koster det staten og kommunerne millioner af kroner i form af tabt
ejendomsværdiskat, diverse afgifter og bloktilskud. Ingen har på nuværende
tidspunkt et overblik over det samlede beløb, men alene i bloktilskud er en enkelt
kommune, Sønderborg, gået glip af op mod 20 millioner kr.
Men den enkelte husejer kan også blive hårdt ramt, hvis oplysningerne om boligen

er forkerte. I en sag fra Midtjylland
blev sælger dømt til at
tilbagebetale 150.000 kr. til
køber, fordi husets boligareal
viste sig at være under de 150
kvadratmeter, som stod i salgsopstillingen.
Køber fik med
andre ord mindre boligareal,
end han havde betalt for.
Samtidig er nogle kommuner
gået på jagt efter forkerte
registreringer, fordi det vil
kunne skæppe i den slunkne, offentlige kasse. Så nogle husejere
vil kunne få et ordentligt smæk i fremtiden.
Som husejer har man ifølge lovgivningen selv ansvar for,
at boligen står korrekt opført i den såkaldte BBR-meddelelse,
men alt for mange ejere får ikke indberettet korrekt eller
afstemt oplysningerne med de faktiske forhold, lyder det fra
Bygnings- og Boligregistret. Ofte undlader husejere på grund
af efterladenhed at rette oplysningerne, men lige så ofte skyldes
det uvidenhed.
Fejl udløser flere fejl
Hos KL (Kommunernes Landsforening), som driver registret
sammen med Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, er
vicekontorchef Pia Færch udmærket klar over, at registret
rummer fejl, og at det kan have vidtrækkende konsekvenser
for husejere.
”BBR-registret er stedet, hvor vi skal have de rigtige data om
bygningernes størrelse, om byggematerialerne og ejendommens
stand. Oplysningerne bruges som krydsreference i byggesagsbehandlinger,
når nogen søger om at bygge hus eller
ombygge”, forklarer Pia Færch.
En forkert arealopmåling kan betyde, at du får et afslag til
en boligforbedring på et fejlagtigt grundlag. For eksempel kan
for stort et areal sætte din byggeprocent for højt og dermed
udløse et nej til at opføre et udhus eller en tilbygning. Forkerte
tal i din BBR-meddelelse har også indflydelse på andre forhold.
Registrets oplysninger er offentlige og bruges af banker og
forsikringsselskaber.
”Tallene har jo betydning for din forsikring og for sagsbehandlingen
i forhold til ejendomsskat. Registret bruges også til
ejendomsvurderinger”, siger Pia Færch.
Har man som husejer indrettet kælderen til bolig uden at
indberette det ændrede boligareal til BBR-registret, risikerer
man ved brand eller oversvømmelse, at forsikringen ikke
dækker bohave, som har stået her. Den manglende dækning
gælder også, selv om der er ombygget med kommunens velsignelse.
Skattemæssigt kan arealfejl også være skyld i, at husejeren
betaler for meget eller for lidt ejendomsværdiskat. Også bankerne
krydstjekker oplysningerne i BBR, og tallene får dermed
direkte indflydelse på, hvor stort et lån, man som husejer kan
optage i sin bolig. Opdages det, at det opgivne areal i BBR
er mindre end i virkeligheden, kan det med ét slag mindske
friværdien. Desuden risikerer man som boligejer en bøde på
14 :: BEDREHJEM :: OKTOBER 2012
KOMMUNER SOM KOLDING
OG SØNDERBORG HAR TJENT
MILLIONER PÅ AT OPDAGE
BBR-FEJL.
JØRGEN KNUDSEN,
PLAN- OG BYGGECHEF I MIDDELFART KOMMUNE
5.000 kroner, hvis det bliver opdaget, at der er indberettet ukorrekt
eller for sent, eller slet ikke indberettet.
Kommuner på jagt efter millioner
Men det er småpenge i forhold til de konsekvenser, det kan få
for mange af Danmarks husejere, når kommunerne nu i højere
grad end før tjekker den enkelte husejeres BBR-registrering.
Kommunerne går nemlig glip af millioner af kroner, fordi
mange borgere på grund af arealfejl betaler for lave vandafgifter
og ejendomsskatter. Et opjusteret areal kan for den enkelte
husejer øge den fremtidige, årlige udgift på huset og stresse
økonomien for familier, som i forvejen sidder hårdt i det.
I Kolding, Billund og Odense går kommunerne drastisk til
værks og har i tvivlstilfælde indført opmåling via luftfoto, også
kaldet geokodning, og i Middelfart Kommune har man ansat
en medarbejder, som fra efteråret 2012 alene skal tjekke de
lokale oplysninger.
”Der ligger en stor opgave i det, for folk ved måske ikke engang
selv, hvad der står i deres BBR-meddelelse. Min vurdering
er, at 10-20 procent af meddelelserne er fejlbehæftede”, forklarer
Jørgen Knudsen, plan- og byggechef i Middelfart Kommune.

Ansættelsen af den kommunale fakta-tjekker handler
dog om mere end blot at rette registrets oplysninger.
”Hvis din ejendom størrelsesmæssigt er registreret
til 110 kvadratmeter, og den så i virkeligheden er 150
kvadratmeter, så stiger ejendomsværdiskatten og din
ejendomsskat. Så der er helt klart en indtægtsside i det her,
men det må vi vurdere, når vi har lavet samkørsler”, siger
Jørgen Knudsen.
Ved at rette i BBR-registret kan kommunen også få et
større bloktilskud fra staten som led i den nationale udgiftsbehovsudligning.
Tilskuddet gives på baggrund af
kommunens boligmasse.
”Jeg ved, at kommuner som Kolding og Sønderborg har
tjent millioner”, siger Jørgen Knudsen.
Således indhentede Sønderborg Kommune mellem 10
og 20 millioner kroner på at rette boligoplysningerne i
BBR.
Frit lejde i Middelfart, men …
Middelfart Kommune har godt nok fravalgt at kræve indbetaling
af ejendomsskat med tilbagevirkende kraft, og vil
heller ikke opkræve bøden på 5.000 kr. I stedet håber man,
at folk får gjort noget ved sagen og får rettet oplysningerne
for de lovlige såvel som de ulovlige arealer.
”Vi ønsker ikke at være mistroiske, for der kan jo være
tale om forglemmelser. Vi vælger at tro på det gode i folk”,
forklarer Jørgen Knudsen.
Ikke desto mindre kan kommunernes nidkærhed blive
en dyr oplevelse for de husejere, som af forskellige grunde
har for lavt et registreret areal. De vil få højere skatter
og kan blive tvunget til en dyr lovliggørelse. Er det registrerede
areal for højt, risikerer de, når huset engang skal
sælges, at blive slæbt i retten. At det ikke er en hypotetisk
mulighed, kan en hussælger fra Midtjylland tale med om.
Han er i landsretten blevet tvunget til et efterfølgende
prisnedslag på 150.000 kr., fordi husets areal var anslået
alt for rundhåndet, sådan som det beskrives i artiklen på
side 16.
Typiske arealfejl er ”hemmelige” opførelser af skure og
carporte samt loftsrum og udestuer, som er inddraget til
bolig uden tilladelse. Når kommunen via krydstjek med
BBR opsnuser en ulovlig udestue, vil det ofte udløse en efterfølgende
lovliggørelse.
”Den skal enten lovliggøres eller nedrives, men i langt
de fleste tilfælde kan det sikkert lade sig gøre, at den bliver
stående”, vurderer Jørgen Knudsen.
Ofte sker det ved helt enkelt at rette oplysningerne i BRR
efter en byggesagsvurdering og eventuelt lave ændringer i
tilbygningen, så den overholder byggelovgivningsreglerne
om for eksempel korrekt isolering.
”Det kan jo forekomme, at når noget er ulovligt, så har
man lyst til at stikke hovedet i busken, men jeg tror nu nok
mest, at det er manglende viden, at folk ikke får anmeldt,
når de bygger om eller
bygger til”, siger planog
byggechefen.
SE MERE PÅ BOLIUS.DK
Sådan beregner du bruttoetagearealet:
bolius.dk/BH11
Hvad bruges BBR til?
BBR eller Bygnings- og Boligregistret er et register over alle
ejendomme i Danmark. Her står blandt andet din boligs
areal opført. Oplysningerne bruges i sager om belåning, salg
og fastsættelse af afgifter på vand og varme.
På ois.dk, som står for Den Offentlige Informations
Server, finder du oplysningerne for dit hus ved at søge på
kommunenavn og adresse.
Indberet eller risiker at
skulle rive bygningen ned
BBR-arealet er med til at afgøre, om du som husejer kan
få lov af kommunen til at lave en udbygning af dit hus eller
en ekstra bygning på grunden. Tilbygningen skal overholde
bygningsreglementet, som blandt andet sætter en grænse
for bebyggelsesprocenten.
For et enfamiliehus er procenten normalt 30. Det bebyggede
areal består af husets areal inklusive carporte og tilbygninger,
mens boligarealet er det areal, som er godkendt
til beboelse. Uanset om du har tilladelse eller ej, skal tilbygninger
indberettes BBR. Hvis kommunen opdager, at du har
bygget uden tilladelse, eller at tilbygningen ikke overholder
krav til for eksempel loftshøjde, kan du søge dispensation.
Men i værste fald risikerer du, at din carport eller udestue
skal rives ned.
Sådan retter du i BBR
Hvis der er fejl i din BBR registrering, skal du selv rette det.
Det gør du ved at kontakte din kommune på telefon, mail,
personligt eller ved at udfylde formularen på:
bbr. dk/aendre_din_bbr
Beregn dit bruttoareal
Dit hus’ bruttoareal måles i vandret plan fra ydersiden på
ydervæggene. Det samlede bruttoareal består af alle etagearealer
lagt sammen. Indvendige trapper regnes med på alle
etager, som de forbinder.
Hvilke BBR-pligter har du?
Boligejere har ved lov pligt til at tjekke, at oplysningerne
i BBR-registret er korrekte. Oplysningerne fremgår af din
BBR-meddelelse, som du kan hente på for eksempel boligejer.dk.
Du skal indberette korrekte oplysninger, også selv om de
omfatter ulovlige forhold – for eksempel en boligtilbygning
med for lav lofthøjde eller en carport, som er for tæt på
naboskellet.
BEDREHJEM :: OKTOBER 2012 ::
15
:: INDSIGT :: INDSIGT :: ::

Af: Natasja Broström og Aksel Brinck Foto: Carsten Ingemann
FORKERT AREAL
KOSTEDE 150.000 KR.
Et par fra Midtjylland fik sig noget af en overraskelse, da drømmehusets
lovlige boligareal viste sig at være under halvdelen af det oplyste.
Sagen er principiel og skal i Højesteret til næste år.
or 35-årige Søren og hans jævnaldrende samlever Kirsten (efternavnene
er redaktionen bekendt, red.) var det ikke mindre
end drømmehuset, de skrev slutseddel på i maj 2007. Huset
nær Silkeborg i Midtjylland opfyldte alle parrets kriterier: Det
var 150 m2 stort, havde en stor grund og kostede det rigtige i
forhold til det parrets budget på cirka 1,6 millioner kr.
Problemet var bare, at husets lovlige boligareal ikke var på 150 m2 .
”Vi var på jagt efter et hus, men det var i de tider, hvor det hele skulle
gå lidt stærkt. Så vi skrev under, selv om vi vidste, at førstesalen ikke var
indberettet som boligareal til BBR. Det havde jeg ellers bedt sælger om
at gøre”, fortæller Søren.
Også selve opmålingen var forkert. I stedet for at måle boligarealet
havde sælger og ejendomsmægleren lavet en skønsmæssig vurdering
ud fra den såkaldte 2/3-regel. Det er en tommelfingerregel, som siger,
at førstesalen er 2/3-dele af grundplanen. Ifølge BBR-meddelelsen var
huset 90 m2 i grundplan. Derfor blev førstesalen ansat til 60 m2 , altså i
alt 150 m2 for hele huset.
Hurtigt stod det klart for Søren og Kirsten, at ingen af arealerne passede.
Efterfølgende fik sælger opmålt og korrigeret boligarealet til i alt
138 kvadratmeter.
”Intet passede med salgsopstillingen, så jeg lavede min egen opmåling,
som viste et boligareal på 122 m2 med et grundareal på 74 m2 og en
førstesal på 48 m2 F
”, fortæller Søren.
Halvdelen af boligarealet var væk
Dermed passede hverken arealet i BBR eller på slutsedlen. Reelt havde
parret købt et hus, som indeholdt et lovligt boligareal på 74 m 2 i stedet
for de 150 m 2 , som de var blevet lovet. Siden fik sælger lovliggjort førstesalen,
men målene passede stadig ikke.
”Hvor var resten af kvadratmeterne blevet af? Så var det, vi kontaktede
vores advokat, for vi fik intet svar fra sælger. I princippet har vi købt
et hus, som reelt kun er 122 m 2 , så der må være en prisforskel på grund
af differencen”, siger Søren.
Både byretten og Vestre Landsret gav parret medhold, og differencen
udløste et prisnedslag på 150.000 kroner. Fænomenet kaldes arealmangel,
og det er ikke ukendt på det danske boligmarked, mener advokat
Søren Vasegaard Andreasen, som førte sagen for Søren og Kirsten.
16 :: BEDREHJEM :: OKTOBER 2012
”Vi kan sagtens forvente flere sager og flere
domme på dette område”, siger Søren Vasegaard
Andreasen.
Men sagen kunne være helt undgået, mener
advokaten:
”Det er sælgers ansvar, at før man sætter et
hus til salg, så tjekker man eller retter oplysningerne
i BBR. I denne sag får han det først
gjort under selve handlen. Mægleren har nok
også begået en fejl, da han og sælger blot brugte
2/3-reglen, og så bare har skrevet det ind. Det
er meget farligt for en mægler at lave det skøn”.
En ejendomsmægler har ikke pligt til at tjekke,
om oplysningerne i BBR stemmer i forhold
til salgsmaterialet. Det ansvar påhviler sælger.
Omvendt fritager det ikke en mægler for kritik.
I juni 2012 udtalte Klagenævnet for Ejendomsformidling
kritik af en mægler, der burde have
set, at der var uoverensstemmelse mellem det
faktiske boligareal og BBR-registrets oplysninger.
Tjek arealet før køb
Spørgsmålet er så, hvad man som huskøber selv
kan gøre for at undgå en situation som Søren
og Kirstens.
”Jeg har en fornemmelse af, at oplysningerne
generelt bliver tjekket, men er du i tvivl, skal du
inddrage sælger. Eventuelt kan man tilkalde
en professionel landsmåler til at opmåle huset.
Som køber kan du få en professionel opmåling
indsat som krav i købsaftalen”, forklarer Søren
Vasegaard Andreasen.
Sagen fra Midtjylland er så principiel, at sælger
har fået bevilget fri proces til anke sagen til
Højesteret. Ifølge Søren Vasegaard Andreasen
sker det i 2013.

HVOR VAR RESTEN AF KVARDRAT-
METERNE BLEVET AF? SÅ VAR DET,
VI KONTAKTEDE VORES ADVOKAT, FOR
VI FIK INTET SVAR FRA SÆLGER.
SØREN
:: INDSIGT ::
Familien i Silkeborg troede, de havde
købt en villa på 150 m
BEDREHJEM :: OKTOBER 2012 :: 17
2 , men den
var reelt kun 122 m2 , og derfor har
foreløbig to retsinstanser vurderet,
at de skal have 150.000 kr. tilbage.
Men sagen er så pricipiel, at der er
bevilget fri proces til Højesteret.