Download - Nordicom A/S

Vores nye logo er udviklet for bedre at favne virksomhedens alsighed 

og fange den dynamik og fremdrift, der kendetegner Nordicom. 

Stilen er mere tidssvarende og grafisk markant med rene, skan- 

dinaviske linjer. Prikken over i’et er orange – et blikfang, der er åbent 

for fortolkning. 

Nordicom A/S 

Kongens Nytorv 26 

1050 København K 

Tlf. 33 33 93 03 

Fax 33 33 83 03 

www.nordicom.dk 

Årsrapport 2006 

Årsrapport 2006

2006 var et godt år, hvor vi 

fik opfyldt de fleste af vores mål… 

Indhold 

Ledelsens beretning for koncernen i 2006 4 

Markedsbeskrivelse 14 

Forventning til 2007 18 

Segmentoplysninger 21 

Risikofaktorer 50 

Årsregnskab 2006 67 

Design: CPHgroup 

Tryk: Clausen Offset 

Foto: Kontraframe.dk

Ledelsens beretning 

for koncernen i 2006 

006 var et godt år 

Vi fik opfyldt de fleste af de mål, vi havde opstillet ved årets start, og fik opstartet kontorer i både Stockholm og Hamborg. I Tyskland har vi 

allerede erhvervet ejendomme for i alt 81,1 mio. kr., mens vi i Sverige forventer at få gang i investeringer i løbet af 2007. 

I Danmark har vi til nogle fornuftige startafkast øget investeringerne 

i ejendomme. Vi har erhvervet 23 nye ejendomme for i alt 526,9 

mio. kr. og solgt 9 ejendomme for i alt 135,6 mio. kr. På bolig- 

udviklingsområdet har vi afleveret 321 boliger til en samlet værdi af 

757,4 mio. kr., mens der på erhvervsudviklingsområdet er afleveret 

ca. 12.000 m 2 til en samlet værdi af ca. 130 mio. kr. Vi 

har desuden fornyet og styrket vores projektpipeline på både 

bolig- og erhvervsområdet, og står fortsat godt rustet på 

udviklingsområdet. Internt er der også sket en del i årets løb. 

Vi har bl.a. foretaget 12 nyansættelser, hvor de fleste har sigte 

mod at videreudvikle vores forretningsgange, tekniske kompetencer 

og rapporteringsfunktioner.

6 

Resultatet for 2006 

Nordicom har ændret regnskabspraksis vedr. indregning af avancen 

fra projektsalg i resultatopgørelsen. Hidtil har Nordicom indregnet 

avance fra projektsalg ift. projektets salgs- og udviklingsstade. 

Dette har givet en successiv indregning af indtægterne fra bl.a. 

projektsalg af boliger, efterhånden som produktionen er skredet 

frem. Med det nye regnskabsprincip indregnes projektsalget først i 

resultatopgørelsen ved aflevering af ejendommene til kunderne. 

Ændringen betyder, at indregningen i resultatopgørelsen af avancen 

fra projektsalg udskydes successivt med 12-18 mdr. ift. til Nordicoms 

hidtidige praksis. Ændringen af anvendt regnskabspraksis gennemgås 

yderligere under note 1 i årsrapporten. 

Koncernens omsætning udgør 919,4 mio. kr., hvilket er en fremgang 

på 436 mio. kr. (90,2%) ift. 2005. 

Koncernens bruttoresultat, der udgør 588,3 mio. kr, er reduceret 

med 24,9 mio. kr. (-4,1%) ift. 2005. Bruttoresultatet har følgende 

fordeling på hovedområder: 

Nettoomsætning: 

• Overskud fra driften af ejendomme udgør 117 mio. kr. (2005: 89,2 

mio. kr.). Det er en fremgang på 27,8 mio. kr., som skyldes øgede 

investeringer og optimeringer af driften på ejendomme. 

• Overskud ved udvikling og salg af bolig- og erhvervsprojekter 

udgør 167,4 mio. kr. (2005: 49,3 mio. kr.). Det svarer til en 

fremgang på 118,1 mio. kr. (240%). 

• Rente- og kautionsindtægter 14,1 mio. kr. (2005: 12,6 mio. kr.). 

Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter: 

• Resultat af erhvervsudvikling udgør 9,8 mio. kr. Dette er en 

tilbagegang på 26 mio. kr. ift. 2005. Der er i 2006 færdiggjort 

erhvervsprojekter med et samlet areal på ca. 12.000 m 2 fordelt på 

3 forskellige projekter. Avancen på et af projekterne, som er solgt 

i 2006, medtages først i det nye regnskabsår, fordi ejendommen 

først afleveres til køberen i 2007. 

Regulering til dagsværdi, netto: 

• Regulering af prioritetsgæld til dagsværdi udgør 11,4 mio. kr. 

Koncernens prioritetsgæld ultimo 2005 udgør 1.458,4 mio. kr. 

• Urealiserede værdireguleringer på investeringsejendomme udgør 

135 mio. kr. Investeringsejendomme er værdiansat ud fra et kontant 

nettoafkast på gennemsnitligt 6,62% mod 7,05% ultimo 2005. 

Værdifastsættelsen af investeringsejendommene sker til vurderet 

forsigtig markedsværdi. Nordicom anvender den afkastbaserede 

værdiansættelsesmodel til opgørelse af ejendommenes værdi. 

• Urealiserede værdireguleringer på jord til boligformål udgør 99,8 

mio. kr. Det svarer til, at jorden på de 3 store københavnske 

boligprojektmuligheder gennemsnitligt er værdiansat til ca. 4.400 

kr./m 2 pr. forventet byggeret (ca. 4.700 kr./m 2 inkl. tilgåede 

omkostninger). 

Realiseret avance ved salg af investeringsejendomme: 

• Avance ved salg af investeringsejendomme udgør 33,8 mio. kr., 

svarende til et dækningsbidrag på 24,9%. Resultatet er en 

fremgang på 7,2 mio. kr. ift. 2005. 

Koncernens kapacitetsomkostninger er øget med 12,7 mio. kr. til 61 mio. 

kr., og finansomkostningerne er øget med 20,4 mio. kr. til 80,1 mio. kr. 

Resultat før skat for 2006 udgør 452,0 mio. kr., som er i underkanten af 

det forventede. Umiddelbart er resultatet en tilbagegang på 54,3 mio. 

kr. ift. 2005, men når der ses bort fra de urealiserede værdireguleringer, 

er resultatet historisk set det bedste Nordicom har aflagt og en frem- 

gang på 109,4 mio. kr. ift. 2005. Eksklusiv urealiserede værdireguleringer 

på investeringsejendomme og gæld på 246,2 mio. kr. i 2006 (2005: 

409,9 mio. kr.) udgør resultatet før skat 205,8 mio kr. mod 96,4 mio. kr. 

i 2005. Resultatet efter skat udgør 326,5 mio. kr. (2005: 373,5 mio. kr.). 

Ændret regnskabspraksis vedr. indregning af 

avance fra projektsalg…

Balancesummen udgør 4.953,1 mio. kr., hvilket er en stigning ift. 2005 på 1.436,8 mio. kr. (40,9%). Materielle og immaterielle anlægsaktiver 

udgør 3.763,3 mio. kr., hvilket er en stigning på 1.043 mio. kr. (38,3%). Omkring halvdelen af stigningen er relateret til øgede investeringer 

i udlejningsejendomme. 

Boligprojekter og øvrige omsætningsaktiver udgør 1.071,3 mio. kr., 

hvilket er en stigning ift. 2005 på 408,9 mio. kr. (61,7%). Posten 

består primært af likvide beholdninger, som udgør 586,1 mio. kr., 

hvilket er en stigning ift. 2005 på 505,6 mio. kr. (628,1%). Desuden 

omfatter posten igangværende boligudviklingsprojekter, som udgør 

286,2 mio. kr., hvilket er et fald ift. 2005 på 84 mio. kr. (-22,7%), 

samt tilgodehavender fra salg, som udgør 114,9 mio. kr., hvilket er et 

fald ift. 2005 på 50,5 mio. kr. (-30,7%). 

Egenkapitalen udgør 1.197,9 mio. kr., hvilket er en stigning ift. 2005 

på 298,2 mio. kr. (33,1%). 

Omkring halvdelen af balancestigningen kan 

tilskrives øgede investeringer i udlejningsejendomme… 

Balancen 

Langfristet gæld omfatter realkreditlån, langfristet bankgæld samt 

langfristet deposita og udgør 1.446,4 mio. kr., hvilket er en stigning 

ift. 2005 på 231,5 mio. kr. (19,1%). 

Kortfristet gæld omfatter primært bankkreditter samt kortfristede 

banklån og udgør 1.953,9 mio. kr., hvilket er en stigning ift. 2005 

på 803,3 mio. kr. (69,8%). Posten omfatter desuden skyldige 

købesummer og projektomkostninger, leverandørgæld og øvrige 

kortfristede forpligtelser.

Forretningsfundament og strategi 

Nordicom har 2 hovedaktiviteter: Ejendomsinvestering mhp. udlejning, og ejendomsudvikling mhp. udlejning eller salg. Inden for disse 

2 hovedområder fungerer Nordicom som nicheoperatør med et vidt forgrenet net af aktiviteter. 

Vi arbejder i øjeblikket efter en strategi, vi kalder ”Plan2008”, som 

har 2 hovedmål: At sikre balance mellem indtægterne fra udlejning 

og development og at sikre en fortsat opbygning af kompetencer. 

Det er det økonomiske mål i ”Plan2008”, at vi skal udvikle 

vores forretningsgrundlag, så vi kan fastholde det nuværende ind- 

tjeningsniveau på 400-500 mio. kr., dog uden at det er baseret 

på ekstraordinære værdireguleringer. 

Ultimo 2008 sigter vi mod en balance på 6,5-7,5 mia. kr. med 5-6 

mia. kr. placeret i investeringsejendomme og 1,5-2 mia. kr. i 

udviklingsprojekter. Vi tilstræber et overskud fra udlejning på niveau 

150-200 mio. kr. og et tilsvarende overskud fra development. 

Desuden forventer vi at kunne opnå avancer ved salg af 

investeringsejendomme og ved værdireguleringer på niveau 50-100 

mio. kr. om året. 

Ultimo 2006 er investeringerne i udlejningsejendomme opgjort til 

2,4 mia kr., hvilket er en stigning på 0,6 mia. kr. ift. 2005. For at 

opfylde vores balancemål for 2008 mangler vi at investere for 

yderligere 2,6-3,6 mia. kr. Vi forventer, at investeringerne i 2007 

og 2008 vil fordele sig med ca. en tredjedel på hver af de 3 markeder, 

hvor vi opererer, og at de samlede investeringer herefter vil for- 

dele sig med ca. 60% i Danmark, ca. 20% i Sverige og ca. 20% 

i Tyskland. 

På investeringsområdet er vi fortsat mest fokuserede på at finde nye 

investeringsmuligheder inden for de nicher, som både kræver en 

aktiv arbejdsindsats og en lokal markedsmæssig viden. Det er her, vi 

i øjeblikket kan få det bedste forhold mellem risiko og afkast, og når 

vi kombinerer vores finansielle styrke med lokal indsigt og et godt 

købmandskab, har vi i øjeblikket ikke problemer med at finde 

nye forretningsmuligheder. Drejer det sig derimod om de mere 

efterspurgte traditionelle investeringsejendomme, ønsker vi som 

regel ikke at være med som køber, da disse ejendomme i øjeblikket 

handles til priser, der er betydelig højere end det, Nordicom er 

villige til at betale. Vores ønske om vækst i “Plan2008” er derfor i 

højere grad baseret på vores evne til at finde interessante nicher 

og forretningsmuligheder end på et generelt ønske om at blive 

større. For de udlejningsejendomme, vi erhvervede i 2006, lykkedes 

det at opnå et gennemsnitligt startafkast, som lå over det 

minimumsafkast på 6,5%, som vi i øjeblikket har defineret for 

porteføljen. Hvis det i 2007 og 2008 kommer til at knibe med at 

finde nye udlejningsejendomme på det danske marked med det 

ønskede minimumsstartafkast, har vi desuden mulighed for at 

beholde en del af de ejendomme, vi selv projektudvikler, og således 

sikre det ønskede afkast. 

Vores ønske om et minimumsafkast for udlejningsejendomme hæn- 

ger sammen med, at en betydelig del af vores investeringer finan- 

sieres ved optagelse af lån. Et af hovedformålene med køb af nye 

udlejningsejendomme er at sikre et højt stabilt cashflow til Nordicom, 

men hvis afkastet i øjeblikket kommer under 6,5%, bliver det 

løbende cashflow for lavt med en fremmedkapitalandel på 70-80%. 

Vi har i 2006 etableret os på det svenske og tyske marked, og 

fortsætter dermed diversificeringen af vores aktiviteter. Samtidig 

ligger der med Nordicoms nichebetonede strategi et væsentligt 

potentiale på disse markeder. I Tyskland har vi hidtil kunnet opfylde 

vores afkastkrav vedr. de investeringer, vi har foretaget, og vi 

vurderer også, at det vil være muligt i Sverige. Den aktuelle 

organisationsopbygning i Sverige og Tyskland er målrettet mod 

at kunne håndtere identificering af investeringsnicher og hånd- 

tering af driften af de udlejningsejendomme, vi erhverver. 

På længere sigt er det også planen, at organisationerne skal kunne 

håndtere development. 

I Danmark har vi altid været beskæftiget med development. I de 

tidlige år af Nordicoms historie var det primært i forbindelse med 

vores udlejningsejendomme, men i 1999 førte det til oprettelsen af 

en selvstændig afdeling, som i starten havde særlig fokus på boliger. 

Siden har vi også opnået en betydelig position inden for develop- 

ment af detailhandelsejendomme og parkering. Vi har aldrig været 

så aktive inden for development af domiciler og ferieboliger, men det 

er 2 segmenter, som er interessante for yderligere diversificering af 

vores developmentaktiviteter. Vi er i øjeblikket i gang med ud- 

viklingen af et ferieboligprojekt i Ebeltoft, og udviklingen af 

kontordomiciler sker i øjeblikket primært uden for København. På 

ferieboligmarkedet vurderer vi imidlertid, at det er de internationale 

markeder, som rummer det største potentiale, og på domicilområdet 

i København giver den stigende lejeefterspørgsel på kontorsegmentet 

nogle interessante muligheder. 

Vi tror på, at grundlaget for en langsigtet og stabil værdiskabelse i 

Nordicom er en holdningsbaseret ledelse, et diversificeret forretnings- 

grundlag og kompetente medarbejdere, som er indstillet på at indgå 

i strukturerede arbejdsprocesser. Samtidig er vi drevet af et højt 

engagement og en stærk tro på, at vi kan fortsætte med at udvikle 

virksomhedens forretningsgrundlag. 

Selv om Nordicom i en årrække har haft et højt aktivitetsniveau, har 

vi kunnet opretholde en slank og effektiv organisation, hvor der også 

er plads til personligheder. Nøglen hertil er medarbejdere med stor 

selvstændighed, som samtidig accepterer at arbejde i en organisation 

med velstrukturerede rammer. Målet med den slanke organisation er 

at sikre en stor fleksibilitet, således at vi med meget kort varsel kan 

tilpasse vores strategier. Diversificering af vores forretningsgrundlag 

betyder nemlig samtidig, at vi kan justere vores strategier hurtigt, 

uden at det behøver at få signifikant betydning for koncernens 

10 11 

indtjening.

CASE 1 

Spændende, nyt bymiljø i Roskilde 

Ro’s Have er et af vores spændende udviklingsprojekter, der med butikker, kontorer og boliger skaber et balanceret og dynamisk bymiljø 

på i alt 12.000 m 2 . 

Den store, fælles tagterasse indbyder til samvær og grill i de lune sommernætter 

Beliggenheden i krydset mellem Byageren og Københavnsvej er ideel 

med gode tilkørsels- og parkeringforhold. De 5-7 detailbutikker 

med et samlet butiksareal på 6.000 m 2 vil nyde optimale profile- 

ringsmuligheder over for ca. 15.000 dagligt passerende biler, der kun 

forstærkes yderligere af naboskabet med JYSK og Ro’s Torv. 

På etagerne over detailbutikkerne udvikler vi 36 moderne 2- og 3- 

værelses ejerlejligheder på 67-112 m 2 . Boligerne er funktionelt 

indrettede i åbne plan med vedligeholdelsesvenlige kvalitets- 

materialer, integrerede depotrum, elevator og dørtelefon. 

Til boligerne på 1. sal hører 40-50 m 2 store, sydvestvendte, private 

terrasser adskilt fra naboerne med frodig bevoksning. På 2. sal er der 

8 m 2 store, tilbagetrukne altaner i hele stuens bredde. Beboerne har 

endvidere nem adgang til en stor, fælles tagterrasse. 

Området tilbyder fantastiske indkøbs- og shoppingmuligheder på 

Ro’s Torv, der også huser biograf, cafe og restaurant. Fra Ro’s Have 

er der kun ca. 1 km til gågaden i Roskilde centrum, 2 km til motorvejs- 

afkørslen og 30 km til København. 

Lejlighederne på 1. sal har store, private terrasser med grøn afskærmning 

Indrettet i lyse kvalitetsmaterialer, der optimerer lys og rum 

1 1

En overophedning af økonomien er den største trussel… Fornyet optimisme i den tyske økonomi… 

Markedsbeskrivelse 

DaNmaRk TysklaND 

De makroøkonomiske forudsætninger i Danmark er fortsat gunstige. Den stærke vækst fra 2005 er fortsat i 2006, og med en fortsat høj 

indenlandsk vareefterspørgsel og et stigende momentum i eksporten er der mange, der vurderer, at det er en overophedning af økonomien, 

der i øjeblikket er den største trussel. De ledige arbejdskraftressourcer er dog ved at være opbrugt, og det mærkes i særlig grad inden for 

byggefagene. Samtidig er den økonomiske vækst med til at lægge et opadgående pres på inflation og rente, og andet halvår af 2006 har 

budt på en stigning i den korte rente. 

Investeringsejendomme i Danmark handles til historisk lave afkast. 

Meget velbeliggende kontorejendomme og gågadeejendomme 

er i 2006 blevet handlet med afkast ned til under 4%. De seneste års 

tendens med faldende afkastkrav til investeringsejendomme 

fortsatte i første halvår af 2006, mens stigningen i den korte rente 

og større tilbageholdenhed i den finansielle sektor bremsede 

udviklingen i andet halvår. I 2007 forventer vi uændrede eller en 

smule lavere priser på investeringsejendomme. 

Udlejningsområdet fortsætter sin positive udvikling med stor 

efterspørgsel på alle typer lejemål og stigende lejepriser. 

Det gunstige forhold skaber fortsat gode muligheder for 

development af erhvervsprojekter og for at øge indtægterne i 

vores ejendomsportefølje. 

På boligområdet er der sket en brat opbremsning. Efterspørgslen 

på boliger er reduceret betydeligt samtidig med en markant stigning 

i antallet af boliger til salg. Udviklingen er mest udpræget i de store 

byer, hvor prisstigningerne også har været de største. I provinsen 

er det lokalt betinget, om priserne i øjeblikket er stigende eller 

faldende. Projektboligsalget er faldet til et meget lavt niveau, og 

stilstanden begynder at vise sig i udbuddet af projektboliger. 

I skrivende stund har der ikke tegnet sig et entydigt nyt billede af 

prisniveauet i hovedstadsområdet, men vi kalkulerer i vores planer 

med et prisfald på boliger i hovedstadsområdet på 5-10% i 

2007. I provinsen forventer vi, at det vil være lokalt betinget, om 

priserne vil være stigende eller faldende. 

Der har i 2006 været registreret fornyet optimisme i den tyske økonomi efter en længere periode med tilbagegang. Byggesektoren oplever 

fremgang for første gang i 10 år, og samtidig forventes der inden længe reformer på arbejdsmarkedet, som vil resultere i betydeligt større 

fleksibilitet. De tyske forbrugere har for første gang i mange år positive forventninger til kortsigtet vækst, og det ventes at betyde en stigende 

indenlandsk efterspørgsel i de kommende år. Regeringens beslutning om at øge momsen har dog i starten af 2007 givet et større fald i 

detailsalget end ventet, og kan derfor bremse udviklingen. 

Interessen for at investere i tyske ejendomme er steget betydeligt 

de seneste 2 år, og det ser ud til, at det tyske ejendomsmarked er 

brudt ud af en mere end 10 år lang recession. Der opleves en markant 

øget investeringsinteresse, særligt fra udlandet, som i høj grad 

har kunnet tilskrives attraktive startafkast i kombination med 

forholdsvis lave finansieringsomkostninger og positive forvent- 

ninger til udvikling i den tyske økonomi. 

Der er imidlertid fortsat ingen stigninger at spore i det generelle 

tyske lejeniveau, og det er et dilemma, da en af hovedårsagerne til 

den langvarige tyske krise på ejendomsmarkedet, netop var et 

vigende lejeniveau. Så grundforudsætningerne er ikke så forandrede, 

som det kunne se ud til, og der er fortsat grund til at være forsigtig 

og meget selektiv – særligt fordi afkastniveauerne i Tyskland allerede 

er faldet meget. Generelt er startafkastniveauet på det tyske 

marked faldet med 1-2 procentpoint i løbet af de seneste 3 år, 

og potentialet for kortsigtede prisstigninger på ejendomme er 

derfor reduceret betragteligt. 

1 1

Den i forvejen stærke svenske økonomi, er blevet 

næret af gode internationale konjunkturer, en 

stærk svensk eksport og en øget produktivitet. 

MARKEDSBESKRIVELSE 

sVeRige 

Gode internationale konjunkturer, 

stærk svensk eksport og øget produktivitet… 

Den svenske økonomi er vokset konstant siden midten af halvfemserne, og med en ny regering ved roret er der grund til optimisme. Væksten 

i BNP i 2005 udgjorde knap 3% og forventes at blive højere i 2006. Den i forvejen stærke svenske økonomi næres af gode internationale 

konjunkturer, stærk svensk eksport og øget produktivitet. En fortsat lav inflation har samtidig hjulpet til med at reducere arbejdsløsheden 

og øge omsætningen inden for detailhandlen. 

Det svenske ejendomsmarked udmærker sig ved at være meget 

likvid. Der er en meget stor tilstedeværelse af internationale inve- 

storer, og en betragtelig del af de store handler, som gennemføres, 

sker efter en auktionslignende udbudsproces. De seneste års tendens 

med faldende startafkast på investeringsejendomme er fortsat i 

2006, og forstærkes af en massiv finansiel tilstedeværelse, som har 

presset afkastniveauet yderligere. Ultimo 2006 er der imidlertid sket 

opbremsning i den finansielle sektor, som kan komme til at lægge en 

dæmper på udviklingen i 2007. 

16 1 

CASE 2 

Et tiltrængt ansigtsløft til den oprindelige bymidte 

Et nyt centrum for handel og kultur 

Efter at have vundet et udbud fra Gribskov (tidl. Helsinge) Kommune skal vi i gang med at genoplive den oprindelige bymidte. 

Med erhvervelsen af Stationsvej 1-3 er det planen at genskabe 

byens naturlige centrum, der i dag fungerer som knudepunkt for 

den offentlige trafik med jernbanestation og busholdeplads. 

Her anlægger vi torv og butikscenter som afslutning af den 

nyrenoverede gågade. 

Gribskov Centeret, der foruden et stort varehus får 1-2 ankerlejere 

og 10-15 special butikker, kommer så at sige til at ligge på 

jernbaneperronen, hvorfra det støder direkte ud i gågaden. Således 

vil det binde byen sammen og være med til skabe et levende og 

dynamisk miljø for både handel og kultur med torv, parkering i 

kælderen, kontorer på 1. sal og ejerlejligheder på 1. og 2. sal. 

Byggeriet, der er tegnet af Aarhus Arkitekterne, påbegyndes i 

efteråret 2007. Centerdelen forventes at slå dørene op primo 2009, 

mens boliger og kontorer bliver klar til indflytning midt i 2009. 

Projektet, der har en forventet anlægsinvestering på ca. 250 mio. kr., 

rummer mulighed for 20.000 m 2 ekskl. kælder, hvoraf 7.000- 

10.000 m 2 anvendes til detailbutikker.

Begivenheder efter 31. december 2006 

Der er ikke efter balancedagen indtruffet væsentlige begivenheder, der ikke er nævnt i ledelsesrapporteringen, og som har betydning 

for årsregnskabet. 

Forventning til 2007 

For regnskabsåret 2007 forventer vi fortsat et resultat før skat i niveau 300 mio. kr. 

Vi forventer en betydelig forøgelse af driftsoverskuddet fra udlej- 

ningen ift. 2006, da ejendomsporteføljen er større end i starten af 

2006, og vi har planer om at fortsætte opkøbet af udlejnings- 

ejendomme i 2007. Herudover forventer vi at kunne fortsætte med at 

reducere ejendommenes driftsudgifter og tomgang. 

I lighed med de seneste mange år forventer vi i 2007 at kunne 

fortsætte med at sælge investeringsejendomme med avance på 

niveau med 2006. Vi vil fortsat forsøge at afstemme salget af 

investeringsejendomme efter vores vækstplan, så salg ikke bliver en 

hindring i at nå vores mål iht. ”Plan2008”. 

Vi har i 2005 og 2006 haft ekstraordinært høje urealiserede 

værdireguleringer, som kan henføres til de betydelige prisstigninger 

på ejendomsmarkedet. I 2007 forventer vi, at de urealiserede 

værdireguleringer kommer til at ligge på niveau med inflationen. 

På developmentområdet forventer vi et overskud på niveau med 

2006 eller lidt lavere. Boligområdet vil komme til at bidrage med en 

betydeligt lavere indtjening end i 2006, mens indtjeningen fra 

erhvervsområdet forventes at blive betydeligt større end i 2006. 

Projektporteføljen er fortsat fin på begge områder, men på 

boligområdet kommer vi ikke til at aflevere så mange boliger som i 

2006. Den aktuelle overophedning i byggesektoren medfører, at 

byggefasen for flere projekter bliver forlænget, og det betyder, at en 

del afleveringer og dermed indtjeningen forskydes til 2008. 

Fortsat reducering af 

ejendommenes driftsudgifter 

og tomgang… 

1 1

CASE 3 

Københavns nye shoppingcenter 

Tiden er løbet fra Høje Gladsaxe Centret, som over en længere periode har oplevet en nedadgående tendens ikke mindst pga. et forkert 

butiksmix. Men beliggenheden, blot 10 km fra Københavns centrum lige ved Hillerød Motorvejens første afkørsel, er ideel for detailhandel, 

der har optimale profileringsmuligheder og til- og frakørselsforhold. 

Spektrum er alle de farver, der fremkommer, når hvidt lys 

brydes i et prisme. Navnet symboliserer den farverighed og 

mangfoldighed, det nye center tilstræber 

Høje Gladsaxe Centret står over for et ansigtsløft 

Nordicom har i tæt samarbejde med Gladsaxe Kommune skabt 

grundlag for at give det gamle center en ordentligt ansigtsløftning. 

Her bliver tale om en omfattende renovering og udvidelse af 

centeret, der herefter vil fremstå nyt og spændende i tråd med 

tidens standard. 

Nye tider kræver nyt navn, og derfor afholdt vi i sommer en storstilet 

konkurrence. Mere end 700 seriøse, sjove og opfindsomme 

navneforslag væltede ind på Nordicoms hjemmeside i august måned, 

hvoraf dommerkomitéen valgte 10, der kom til offentlig afstemning. 

Vinderforslaget, Spektrum, er et godt billede på den mangfoldighed 

og farverighed, det nye center tilstræber. 

Med Spektrum bliver der skabt et stort forretningscentrum med 

masser af muligheder i et område, hvor der bor rigtig mange 

mennesker. Det vil styrke handelslivet i hele Gladsaxe og give genlyd 

i oplandet, når Spektrum slår dørene op i 2009. 

Segmentoplysninger Nordicom Ejendom 

Nordicom Ejendom investerer i udlejningsejendomme på markederne Danmark, Sverige og Tyskland. 

Udvikling i ejendomsporteføljen 

Pr. 31. december 2006 udgør værdien af ejendomsporteføljen i Nordicom Ejendom 2,9 mia. kr., hvilket er en vækst ift. året før på 0,7 mia. kr. 

(+31%). Heraf anvendes ejendomme med en værdi på 2,4 mia. kr. til udlejning, mens ejendomme med en værdi på 0,5 mia. kr. anvendes 

til projektudvikling. 

FigUR 1: UDVikliNg i ejeNDomspoRTeFølje 

0 

2002 2003 2004 2005 

Væksten i porteføljen har i de seneste år været betydelig. I 2002 

udgjorde porteføljen 1,4 mia. kr., og på 5 år er der således sket mere 

end en fordobling, se fig. 1. 

Der er hvert år købt og solgt et betydeligt antal ejendomme. Siden 

2002 er der købt ejendomme for i alt 1,6 mia. kr., og solgt ejendomme 

med regnskabsmæssige værdier på ca. 0,7 mia. kr. 

I fig. 2 har vi vist de årlige ændringer i porteføljen fordelt på 

køb, salg, forbedringer og dagsværdireguleringer. Det fremgår, at 

køb og salg af ejendomme nogenlunde har modsvaret hinanden i 

perioden 2002 til 2004, hvorefter købet i de efterfølgende år langt 

overstiger salget. Forklaringen er det strategiskift, som skete i 

sommeren 2005, hvor vi satte vækst på dagsordenen. Det er vores 

aktuelle plan at øge ejendomsporteføljen til omkring 5-6 mia. kr. 

inden ultimo 2008. 

0 1 

mio. kr. 

3.000 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

mio. kr. 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

-100 

-200 

-300 

2002 2003 2004 2005 2006 

2006 

FigUR : ÅRlig poRTeFøljeTilVæksT FoRDelT pÅ køb, 

FoRbeDRiNgeR, VæRDiRegUleRiNgeR og salg 

0 

Køb af ejendomme 

Forbedringer i eksisterende ejendomme 

Dagsværdireguleringer 

Salg af ejendomme

SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM EJENDOMME UDVIKLING I EJENDOMSPORTEFøJLE (FORTSAT) 

I 2006 udgør netto-nyinvesteringerne i ejendomme 671,3 mio. kr. mod 622 mio. kr. i 2005. I tab. 1 herunder fremgår det, hvordan porteføljen 

har udviklet sig i perioden fra 2002 til 2006. 

Tabel 1: poRTeFøljeUDVikliNg (T.kR.) 

NeTToVæksT i ejeNDomspoRTeFølje 00 - 006 

Vi har investeret 450 mio. kr. i erhvervsejendomme, som er under 

projektudvikling. Arbejdet med development af de mange sager 

håndteres af Nordicom Udvikling, men da vi forventer at skulle 

fortsætte med at eje en række af de færdigudviklede ejendomme, 

har vi valgt at lade ejerskabet af disse ejendomme forblive i 

Nordicom Ejendom, se fig. 4. 

00 - 006 006 

Køb af ejendomme 1.586,8 480,7 

Forbedringer i eksisterende ejendomme* 275,8 151,8 

Dagsværdireguleringer 344,0 135,3 

Salg af ejendomme, regnskabsmæssige værdier -685,4 -96,5 

i alt 1. 1, 6 1, 

*Eksklusiv værdiskabelser skabt af Nordicom Udvikling 

FigUR : segmeNTopDeliNg aF ejeNDomspoRTeFøljeN 

mio. kr. 

568 

442 

mio. kr. 

450 

194 

167 450 

Butiksejendomme Logistik- og produktionsejendomme 

Boligejendomme 

Domicilejendomme 

Byejendomme Andet 

Udlejningsejendomme 

Udviklingsejendomme 

1.058 

FigUR : ejeNDomspoRTeFøljeN opDelT pÅ 

UDlejNiNg og UDVikliNg 

2.429 

Det er ultimo 2006 fortsat butiksejendommene, som dominerer 

vores portefølje. Med en andel af de samlede investeringer på 

næsten 1,1 mia. kr., udgør butiksejendomme knap 37% af vores 

samlede ejendomsinvesteringer, se fig. 3. 

Det næststørste investeringsområde er byejendomme, hvor der er 

investeret 568 mio. kr., svarende til godt 20%. 

Det hurtigst voksende segment har i de seneste år har været logistik- 

og produktionsområdet, hvor der nu er investeringer på 450 mio. kr., 

svarende til 16% af porteføljen. 

Boligprojekter er placeret i Nordicom Udvikling. 

Ejendomsporteføljen 

er vokset med 31%…

SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM EJENDOMME 

køb af ejendomme 

Vi har erhvervet 26 nye ejendomme i 2006 for i alt 666 mio. kr. – heriblandt vores første investeringer i Tyskland. Vi har i 2006 ikke foretaget 

investeringer i Sverige. Af de nye investeringer i 2006 er der 5 ejendomme, som først overtages i 2007, se tab. 2. 

Af de nye ejendomme er 16 projektejendomme og 10 udlejningsejendomme. 

Hotel Vinhuset i Næstved på 4.500 m 2 ligger mellem midtbyen og 

havnen – et område, hvor Nordicom har et betydeligt antal 

udviklingsprojekter i gang. Birkemose Alle 3-35 og Birkemosevej 9 

i Kolding er 2 nyere kontorejendomme med et samlet areal på 10.000 

m 2 . Nørregade 31-33 i Ringsted er en byejendom med blandet 

anvendelse, der ligger som nabo til Ringsted Centret, der også 

er vores ejendom. Axel Kiers Vej 13 i Højbjerg er en kontor- og 

produktionsejendom på 9.200 m 2 , som er udlejet på en længere 

Tabel : køb aF Nye ejeNDomme (T.kR.) 

oVeRTageT i 006 

løbende lejekontrakt. De 2 ejendomme i Lüneburg i Tyskland 

er strøgejendomme med et samlet areal på 4.800 m 2 . De 2 ejen- 

domme i Hamborg har et samlet areal på 3.200 m 2 og anvendes 

til boligformål. 

ejendom købspris 

Vordingborgvej 0, Næstved* - 

Hotel Vinhuset, Næstved - 

Birkemose Allé 3-35, Kolding - 

Nørregade 31-33, Ringsted - 

Vordingborgvej 6, Næstved* - 

Vordingborgvej , Næstved* - 

Vordingborgvej + , Næstved* - 

Ulrik birchs alle, københavn* - 

kongensgade 6 , odense C* - 

Vindegade , odense C* - 

klostervej 0, odense C* - 

Birkemosevej 9, Kolding - 

stationspladsen 1- , Helsinge* - 

Axel Kiers Vej 13, Højbjerg - 

erhvervsvej 6 (Toldbuen), Næstved* - 

københavnsvej , Roskilde* - 

Grapengiesserstrasse 2, Lüneburg, Tyskland - 

Grapengiesserstrasse 16, Lüneburg, Tyskland - 

Langebrogade 5, København - 

In de Krümm 36, Hamborg, Tyskland - 

Dithmarscher Sts./Kra.strasse, Hamborg, Tyskland - 

i alt 0. 1 

Tabel : køb aF Nye ejeNDomme (T.kR.) (FoRTsaT) 

oVeRTages i 00 

ejendom købspris 

Torvet 1, Åkirkeby* - 

Åkirkebyvej 0, Rønne* - 

lerchesvej, svendborg* - 

stationspladsen , Helsinge* - 

Dannebrogsgade 2, Odense - 

i alt ( 006+ 00 ) 66 . 

* Markerede ejendomme er projektejendomme, mens øvrige er udlejningsejendomme. 

Vi har foretaget vores 

første investeringer i Tyskland…

6 

CASE 4 

På hjørnet i Køge 

I slutningen af 2006 stod Køges nye 3.000 m 2 store butikscenter 

færdigbygget på Codan-grunden. 

Med indkørsel fra Tangmosevej har den kendte produktionsgrund 

en af byens bedste beliggenheder – kun få hundrede meter fra 

Gl. Lyngvejens butikscenter. 

De 3 lejere, BabySam, Maxi Zoo og Sanistål, er allerede flyttet ind og 

nyder stor synlighed fra den lange butiksfacade ud til Københavnsvej 

med nem tilkørsel og parkering. 

Centeret er solgt med overtagelse d. 1. februar 2007 og er derfor 

ikke længere en del af Nordicoms portefølje. 

Butikscentret Galosche Allé har en af byens bedste beliggenheder 

Nem til- og frakørsel samt gode parkeringsmuligheder 


salg af ejendomme 

I de seneste 5 år har vi solgt ejendomme for 827,3 mio. kr. med avancer på 179,6 mio. kr., hvilket har givet et gennemsnitligt dækningsbidrag 

på 21,7%. Ud af denne avance har de 37,8 mio. kr. været realisering af tidligere bogførte urealiserede værdireguleringer. 

I fig. 5 herunder er salgsprisen på de ejendomme, som er solgt siden 

2002, opdelt på oprindelig købspris, realiserede værdireguleringer og 

realiserede avancer ved salg. 

FigUR : ejeNDomssalg opDelT pÅ kosTpRiseR, RealiseReDe VæRDiRegUleRiNgeR og aVaNCeR 

mio. kr. 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

-50 

2002 2003 2004 2005 2006 

Kostpris 

Realiserede værdireguleringer 

Avance ved salg

SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM EJENDOMME SALG AF EJENDOMME (FORTSAT) 

I 2006 har vi solgt ejendomme for 135,6 mio. kr. og realiseret 

avancer på 52 mio. kr., hvilket svarer til et dækningsbidrag på 

38,3%. Heraf har 18,2 mio. kr. tidligere været indtægtsført som 

urealiserede værdireguleringer, mens 33,8 mio. kr. er realiseret som 

salgsavancer i 2006. 

Tabel : salg aF ejeNDomme (T.kR.) 

aFleVeReT i 006 

I 4. kvartal har vi frasolgt en del af den nyerhvervede ejendom 

Vindegade 53 i Odense, som ikke skal anvendes i erhvervsudvikling. 

I Roskilde har vi fortsat salget af restejerlejlighederne i Møllehusene, 

efterhånden som de er blevet ledige. 

ejendom salgssum 

Mindegade 6, Århus - 

Rungsted Bytorv, 12 restejerlejligheder - 

Møllehusene, 7 restejerlejligheder - 

Slotsgade 59, Hillerød - 

Bjødstrupvej 24, Århus - 

Køgevej 34, Ringsted - 

Tømrervej 26, Varde - 

Barfoedsvej 1, Hjørring - 

øster Mellemkaj, Næstved - 

i alt 1 .61 

solgT i 006, Til aFleVeRiNg i 00 : 

ejendom 

Vindegade 53, Odense (delsalg) - 

Realisering af tidligere bogførte 

urealiserede værdireguleringer… 

CASE 5 

Lindehaven – godt håndværk 

I efteråret 2006, kun et års tid efter byggeriets påbegyndelse, kunne lejere og ejere rykke ind i Lindehavens flotte, nye omgivelser. 

Det moderne byhus i karakteristiske, røde mursten på hovedgaden i 

Taastrup er et pragteksempel på et succesfuldt byfortætningsprojekt, 

der giver mulighed for at nyde byens puls og et trygt familie-/privatliv 

i samme åndedrag. 

Byggeriet huser 21 ejerboliger fordelt på 3 etager med tilbagetrukne 

penthouselejligheder på toppen og butikker i stueplanet. 

Alle boligerne har 1-2 regulære altaner, der i sammenspil med franske 

altaner optimerer lysindfaldet. Lejlighederne på første etage har 

terrasser med direkte adgang til den store, fælles tagterrasse, der 

Lys og praktisk indretning af rummelige lejligheder midt på Taastrup Hovedgade 

Alle boligerne har 1-2 regulære altaner 

med let beplantning, lys og luft indbyder til hyggeligt samvær og 

giver børnene frie udfoldelsesmuligheder. 

Butikslokalerne i stueplanet er udlejet til hhv. Roskilde Bank og Aldi 

Supermarked. 

Lindehaven er blevet til i samarbejde med entreprenørfirmaet 

SKANSKA og CenterPlan. Det er tegnet af Gröning Arkitekter.

140 

120 


Urealiserede værdireguleringer 

I hovedparten af lejekontrakterne i Nordicoms ejendomme er der indbygget en pristalsregulering af lejeindtægterne, som typisk indebærer, 

at ejendommenes værdi øges år for år. I Nordicoms resultatopgørelse indregnes denne værdiudvikling under posten urealiserede 

værdireguleringer. For de aktuelle ejendomme i porteføljen er der gennem årene samlet sket værdireguleringer på 439 mio. kr. Summen 

øges, når der foretages nye urealiserede værdireguleringer i et regnskabsår, og reduceres, når der sælges ejendomme, hvor der tidligere har 

været foretaget urealiserede værdireguleringer. 

I de seneste år har betydelige prisstigninger på ejendomsmarkedet 

afspejlet sig i usædvanligt høje værdireguleringer på Nordicoms 

ejendomme. Den høje efterspørgsel på investeringsejendomme har 

betydet, at det startafkast, som investorer har været villige til at 

acceptere ved køb af nye ejendomme, er blevet lavere og lavere. 

Ultimo 2005 opgjorde Nordicom værdien af sin ejendomsportefølje 

ud fra et gennemsnitligt nettoafkast på 7,05%. Den gunstige 

prisudvikling på investeringsejendomme er fortsat i 2006, hvor 

markedets afkastkrav igen er gået ned. Værdien af Nordicoms 

udlejningsejendomme er ultimo 2006 opgjort ud fra et gennemsnitligt 

nettoafkast på 6,62%. 

I løbet af de seneste 5 år har vi i alt foretaget urealiserede 

værdireguleringer for 344 mio. kr. Ved salg af ejendomme er der i 

samme periode blevet realiseret 37,8 mio. kr. af tidligere urealiserede 

værdireguleringer, se fig. 6. 

Som det fremgår af figuren har der været særligt høje urealiserede 

værdireguleringer i 2005 og 2006, som skyldes prisstigninger på 

ejendomsmarkedet. De samlede urealiserede værdireguleringer i 

2006 udgør 135 mio. kr. Nordicom anvender den afkastbaserede 

værdiansættelsesmodel. 

FigUR 6: UDVikliNgeN i VæRDiRegUleRiNgeR pÅ iNVesTeRiNgsejeNDomme 

(Y) mio. kr. 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

-20 

-40 

2002 2003 2004 2005 

Urealiserede værdireguleringer i perioden (Y) 

Realiserede værdireguleringer i perioden (Y) Samlede værdireguleringer, ultimo (Z) 

2006 

(Z) mio. kr. 

450 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

Modellen tager udgangspunkt i ejendommenes nettoleje for det 

kommende regnskabsår. Beregningen for hver enkelt ejendom 

indeholder alle lejeindtægter for det kommende år, en lejeværdi for 

ledige lokaler samt indtægter fra ejendommenes fælles- og 

varmeregnskaber. Driftsudgifter indregner alle faktiske drifts- 

omkostninger, som bl.a. omfatter skatter og afgifter, administration, 

Den gunstige prisudvikling på 

investeringsejendomme er fortsat… 

forsikringer, vedligeholdelse, serviceudgifter, renholdelse, for- 

syningsudgifter og diverse. Ejendommens nettoleje fremkommer ved 

at trække driftsudgifterne fra ejendommenes indtægter og lægge 

forrentning af depositum til. Ejendommenes markedsværdi beregnes 

ved at kapitalisere nettolejen med en afkastprocent, der fastsættes 

individuelt for hver enkelt ejendom. 

0 1

CASE 6 

Sydvendte taghaver og altaner i Degnehaven 

Realiseret med sikkerhed 

Uden EjendomsKaution var Degnehaven på Frederikssundsvej i 

Brønshøj ikke blevet til noget. 

Pantheon A/S var initiativtager til Degnehaven, men det var 

Nordicom, der sikrede projektets gennemførelse via Ejendoms- 

Kaution. Resultatet er en moderne og stilfuld ejendom med 24 

ejerlejligheder fordelt på 3 etager med 2 butikker i stueplanet. 

EjendomsKaution er vores tilbud til mindre og mellemstore inves- 

torer og udviklere om kaution for de yderste 10-20% af et 

ejendomsudviklingsprojekt. 

Pantheon A/S valgte at indgå en aftale om EjendomsKaution for 

økonomisk at sikre sig rettigheder til grunden og udviklingen af 

denne. For Nordicom var samarbejdet interessant, fordi projektets 

ide og grundlæggende kvaliteter lå inden for vores forretnings- 

grundlag for EjendomsKaution. Degnehaven blev til i tæt samarbejde, 

hvor vi foruden kaution også stillede os til rådighed med sparring og 

rådgivning omkring markedet. 

Ejendommen blev opført som forventet og leveret i efteråret 2006, 

og samtlige ejerlejligheder var solgt på meget kort tid. 


Udlejning af ejendomme 

Der er i 2006 realiseret lejeindtægter for i alt 137,6 mio. kr. Heraf kommer ca. 129 mio. kr. fra udlejning af ejendomme i normal drift og ca. 

8,6 mio. kr. fra udlejning af ejendomme under projektudvikling. Sammenlignet med samme periode sidste år er de realiserede lejeindtægter 

øget med 23,2 mio. kr. svarende til 20%. 

Nordicoms lejeindtægter har været jævnt stigende i de sidste ca. 4 år, og da det er planen at fortsætte med at øge investeringerne i 

udlejningsejendomme, er det vores forventning, at denne tendens vil fortsætte i de kommende år. 

FigUR : RealiseReDe lejeiNDTægTeR 

mio. kr. 

140 

130 

120 

110 

100 

90 

80 

2002 2003 2002 2004 2003 2005 

2004 2006 

Inden for den eksisterende udlejningsportefølje er der også et fint potentiale for at øge lejeindtægterne. Ultimo 2006 var der ledige lejemål 

i udlejningsporteføljen med en samlet vurderet årlig lejeværdi på 21,6 mio. kr., svarende til en tomgang på 13%. Det normale for 

en portefølje som vores vil være en tomgang på mellem 5-7% – et niveau, vi forventer at kunne nå i løbet af et år til halvandet. 

Ca. 2/3 af tomgangen (15 mio. kr.) stammer fra 5 ejendomme, som i øjeblikket er i en betydelig omstillingsfase, hvilket begrunder den meget 

høje tomgang.

CASE 7 

Spændende blanding af materialer i facaden Store fællesområder i børnvenligt miljø 

En oase på kanten af København 

I efteråret 2004 vandt vi et spændende udbud om 2 ubebyggede grunde på den gamle træningsbane og et græsdækket restareal i Ballerup 

Idrætsby. 

Her i den naturskønne nordlige del af Harrestrup Ådal skyder det 

storstilede boligprojekt Olgas Have op med 48 rækkehuse, 80 

etageboliger og et budgethotel med 130 værelser. I alt 15.000 

etagemeter. 

Boligerne i Olgas Have er indrettede med optimal rum- og 

lysudnyttelse og kvalitetselementer. De individuelle behov tilgodeses 

– ikke blot med varierende størrelser og antal værelser, men med 

mulighed for direkte at til- og fravælge vægge. 

Hvert rækkehus har 108 m 2 fordelt på 2 plan med for- og baghave og 

mulighed for carport. Lejlighederne, derimod, varierer i størrelse 

med 2, 3 og 4 værelser på hhv. 56, 86 og 103 m 2 . De fås med enten 

altan eller terrasse fra stuen, som er indrettet i åben planløsning med 

stort spisekøkken og optimal rum- og lysudnyttelse. 

Beboerne i rækkehusene og halvdelen af lejlighederne flyttede ind i 

efteråret 2006. Den anden halvdel af lejlighederne bliver ind- 

flytningsklar i oktober/november 2007, mens hotellet slår dørene op 

for gæster d. 1. maj 2007. 


Resultat for Nordicom ejendom 

Resultatet for Nordicom Ejendom i 2006 er et overskud før skat på kr. 197,8 mio. kr. (2005: 136,9 mio. kr.). 

Tabel : ResUlTaT i NoRDiCom ejeNDom (mio. kR.) 

NORDICOM EJENDOM 2005 2006 

Omsætning 114,4 137,6 

Avance, salg af ejendomme 8,1 33,8 

Resultat før skat 136,9 197,8 

Balancesum 2.630,1 3.329,3 

Fremgangen kan henføres til en positiv udvikling på alle indtjeningsområder. Indtjeningen fra udlejning er øget, og ejendomsværdierne er 

steget ligesom avancerne fra salg af ejendomme. I fig. 8 herunder vises indtjeningens fordeling på hovedområder. 

FigUR : iNDTjeNiNgeNs FoRDeliNg pÅ HoVeDomRÅDeR (ResUlTaT FøR kapaCiTeTs- og FiNaNsielle omkosTNiNgeR): 

(Y) mio. kr. (Z) mio. kr. 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

2002 

2003 2004 2005 2006 

Resultat fra udlejning, netto (Y) Værdireguleringer (Y) Avance fra solgte ejendomme (Y) Resultat før kapacitets- og finansielle omkostninger (Z) 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0

6 

Segmentoplysninger Nordicom Udvikling 

Arbejdet i Nordicom Udvikling er opdelt på 3 hovedområder, der fokuserer på henholdsvis development af boliger, erhvervsprojekter 

og parkering. 

projektudvikling af boliger 

Nordicoms boligudviklingsafdeling, der har været aktiv siden 1999, har udviklet et betydeligt antal ejerlejligheder og rækkehuse i en række 

forskellige byer i Danmark. Boligerne udvikles enten til udlejning eller salg. 

aflevering af boliger 

I 2006 har vi afleveret 321 boliger fra projekterne Fyrholm, 

Emdrup Park II, Hammarshøj og Olgas Have, hvilket har givet 

en omsætning på 757,4 mio. kr. og et dækningsbidrag på 

167,4 mio. kr. 

portefølje 

Efter afleveringen af boliger i 2006 rummer vores projektportefølje 

mulighed for at udvikle ca. 2.300 nye boliger med et forventet samlet 

etageareal på ca. 229.000 m 2 og en forventet samlet markedsværdi 

på ca. 6,9 mia. kr. 

boliger under opførelse 

Vi er i øjeblikket i gang med at opføre 384 boliger, som ikke er 

afleveret, med et samlet etageareal på 26.507 m 2 til en forventet 

samlet markedsværdi på ca. 825 mio. kr. 

Tabel : pRojekTeR UNDeR opFøRelse 

pR. 1. DeCembeR 006 

projekt areal antal solgte solgte ikke Forventet aflevering (m ) 

boliger (stk.) boliger (stk.) boliger (stk.) afleverede (stk.) 00 00 00 

Hammershave, Helsingør 4.978 55 0 55 4.978 0 0 

Fyrholm, Sluseholmen, Kbh. 18.365 196 194 2 220 0 0 

Lindholm, Sluseholmen, Kbh. 14.299 146 0 63 0 14.299 0 

Olgas Have, Ballerup 11.446 128 80 38 3.720 0 0 

Ballerup Hotel, Ballerup 3.400 133 0 (Udlejet) 133 3.400 0 0 

i alt . 6 1 1 . 1 1 . 0 

markedsværdi i alt (mio. kr.) 1. 1 6 6 

Af de 384 boliger, der er under opførelse og ikke afleveret, er 158 solgt og 133 udlejet. I alt har vi således 93 boliger under opførelse, som 

hverken er solgt/udlejet. De igangværende boligbyggerier, der ikke er afleveret, er pr. 31. december 2006 indregnet i balancen med en 

regnskabsmæssig kostpris på 206,2 mio. kr. 

Mulighed for at udvikle ca. 2.300 nye boliger…

SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM UDVIKLING PROJEKTUDVIKLING AF BOLIGER (FORTSAT) 

projektudvikling af boliger, som ikke er under opførelse 

Nordicom Udvikling har 7 boligprojekter i pipelinen, hvor der ikke er igangsat byggeri. I disse projekter forventer vi at kunne opføre 

ca. 1.949 nye boliger med et samlet etageareal på ca. 200.000 m 2 til markedsværdi på ca. 6,1 mia. kr. 

Tabel 6: pRojekTeR UNDeR UDVikliNg 


projekt areal antal endelig solgte ikke afleverede Forventet aflevering (m ) 

(m ) boliger (stk.) lokalplan boliger (stk.) 00 00 00 

Skråningshusene, Snekkersten 1.292 10 Godkendt 0 1.292 0 0 

Hammershøj Længehus, Helsingør 4.433 68 Godkendt 0 4.433 0 0 

Amager Strandvej, København 50.202 420 I 2008 0 0 5.000 25.000 

Ved Stigbordene, København 55.620 585 I 2007 0 0 15.000 15.000 

Enghave Brygge, København 59.700 630 I 2009 0 0 15.000 

Laguneparken, Næstved 6.700 71 Godkendt 0 6.700 0 0 

Randlevvej, Odder 25.000 165 I 2008 0 0 10.000 10.000 

i alt 0 . 1. 0 1 . 0.000 6 .000 

markedsværdi i alt (mio. kr.) 6.0 0 60 0 1. 00 

3 af projekterne har godkendte lokalplaner, mens planlægnings- 

forløb på de øvrige projekter er igang – herunder de 3 store projekter 

i København. 

Flere boligprojekter under udvikling… 

I de 7 boligprojekter under udvikling, hvor byggeriet endnu ikke er 

igangsat, udgør den regnskabsmæssigt bogførte værdi ultimo 2006 

i alt 884,7 mio. kr. Det svarer til en gennemsnitlig regnskabsmæssig 

værdi på ca. 4.350 kr. pr. forventet kvadratmeters byggeret. 

Der er i 2006 foretaget regulering af jordværdierne på de 3 store 

projekter i København, mens der ikke er foretaget værdireguleringer 

på øvrige projekter. Jordværdierne for de københavnske projekter på 

Amager Strandvej, i Sluseholmen og i Enghave Brygge er ultimo 

2006 indregnet til en regnskabsmæssig værdi på 775,8 mio. kr. inkl. 

tilgåede omkostninger. Det svarer til en gennemsnitlig pris pr. 

forventet byggeretskvadratmeter på ca. 4.700 kr. (ca. 4.400 kr. 

ekskl. tilgåede omkostninger). De øvrige projekter er bogført til en 

gennemsnitlig pris pr. byggeretskvadratmeter på ca. 2.900 kr. 

salg af projektboliger 

I Olgas Have i Ballerup er vi igang med at sælge de sidste 10 boliger. 

Herudover er det eneste projekt under opførelse, som ikke er 

udsolgt, Lindholm i Sluseholmen. Her mangler vi at sælge 83 boliger, 

men vi har ikke brugt ressourcer på at sælge boliger i dette 

projekt det seneste halve år, da der er 10–12 måneder til bolig- 

ernes aflevering. Forudsat at omsætningen på boligmarkedet har 

normaliseret sig, forventer vi at genoptage salgsindsatsen på 

Lindholm medio 2007.

SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM UDVIKLING 

projektudvikling af erhvervsprojekter 

Nordicom har beskæftiget sig med udvikling af erhvervsprojekter siden 1993 med særligt fokus på butiksejendomme. I dag arbejdes der 

med et bredere sigte i erhvervsudviklingsafdelingen, hvor der fokuseres på projekter til detailhandel, kontorformål og med en blandet 

bymæssig anvendelse. 

aflevering af projekter 

Nordicom Udvikling har i 2006 afleveret ca. 12.000 m 2 butiksarealer 

i forbindelse med projekterne Galosche Allé 3-7 i Køge, Albuen i 

Kolding og delvist på Zartmannsvej på Bornholm. Værdien af de 

færdiggjorte projekter udgjorde ca. 130 mio. kr. Ejendommen på 

Galosche Allé 3-7 i Køge blev solgt i 2006, men da afleveringen af 

ejendommen til køberen først sker i 2007, medregnes omsætningen 

og indtjeningen først i det nye regnskabsår. 

portefølje 

Ultimo 2006 var erhvervsafdelingen i gang med at udvikle 22 

erhvervsprojekter med et samlet forventet areal på 211.747 m 2 

og til en forventet færdigværdi af ca. 3,5 mia. kr. Tyngden i 

projektudviklingen ligger fortsat på detailhandelsområdet, som med 

et projektareal på ca. 131.000 m 2 udgør ca. 62% af den samlede 

projektportefølje (75% ultimo 2005). Projekter målrettet kontor- 

Tabel : eRHVeRVspRojekTeR UNDeR opFøRelse 


formål udgør ca. 29.000 m 2 , svarende til ca. 14% af projektporteføljen 

(8% ultimo 2005). 

erhvervsprojekter under opførelse 

Vi har byggeri i gang på 5 erhvervsprojekter med et samlet areal på 

17.957 m 2 , hvoraf 14.957 m 2 er udlejet. De 5 projekter har en 

forventet samlet færdigværdi på ca. 266 mio. kr., se tab. 7. Det 

eneste af projekterne under opførelse, der ikke er udlejet/solgt, er 

Hotel Hvide Hus i Ebeltoft, som indeholder 3.000 m 2 under 

udvikling til 34 nye ferieboliger. Vi forventer at starte salget i påsken 

2007. Den samlede bogførte regnskabsmæssige kostpris for de 5 

projekter under opførelse udgør 72 mio. kr. ultimo 2006. Hertil 

kommer dog Hotel Hvide Hus, som ejes i partnerskab med en 

associeret virksomhed. 

projekt butiksareal kontorareal anden anvendelse areal i alt Udlejet areal Forventet aflevering 

(m ) (m ) (m ) (m ) (m ) (år) 

storkøbenhavn 

Gladsaxevej 341-347, Gladsaxe 5.000 0 3.300 8.300 8.300 2007 

øvrige sjælland 

Næstved Biografcenter 0 0 2.550 2.550 2.550 2007 

Toldbuen, Næstved 0 1.745 0 1.745 1.745 2007 

jylland og øerne 

Zartmannsvej m.fl., Bornholm 2.200 0 162 2.362 2.362 2008 

Hotel Hvide Hus, Ebeltoft 0 0 3.000 3.000 Sælges 2007 

i alt . 00 1. .01 1 . 1 . 

22 erhvervsprojekter med 

et samlet forventet areal 

på 211.747 m 2 ... 

0 1

SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM UDVIKLING PROJEKTUDVIKLING AF ERHVERVSPROJEKTER 

projektudvikling af erhvervsprojekter, som ikke er under opførelse 

Vi er i gang med at udvikle 17 projekter, hvor der ikke er igangsat byggeri, med en forventet samlet færdigværdi på 3,2 mia. kr. 

Tabel : pRojekTUDVikliNg aF eRHVeRVspRojekTeR, HVoR DeR ikke eR igaNgsaT byggeRi 

pR. 1. DeCembeR 006 FoRVeNTeT aFleVeRiNg 

projekt butiksareal kontorareal anden anvendelse areal i alt godkendt 00 00 eller 

(m ) (m ) (m ) (m ) lokalplan (m ) senere (m ) 

storkøbenhavn 

Frederikssundsvej 11, København 256 0 1.091 1.347 Ja 1.347 

Herlev Hovedgade 199, Herlev 2.160 0 1.270 3.430 Ja 3.430 

Herlev Hovedgade 17, Herlev (udvidelse) 4.500 0 0 4.500 Ja 4.500 

Høje Gladsaxe Center (udvidelse) 7.000 0 2.000 9.000 Nej 9.000 

Taastrup Bycenter, Taastrup 7.016 0 3.063 10.079 Ja 10.079 

Englandsvej 51, København* 1.500 0 7.550 9.050 Ja 9.050 

øvrige sjælland 

Byageren 5-11 m.fl., Roskilde 7.059 900 4.782 12.741 Ja 2.627 10.114 

L.C. Worsøesvej 2, Holbæk 2.057 0 0 2.057 Ja 2.057 

Ringsted Centret (udvidelse) 3.848 3.399 0 7.247 Nej 7.247 

Schweizerarkaden, Slagelse 3.862 1.303 4.158 9.323 Ja 9.323 

Slagelse Storcenter, Slagelse 45.150 0 0 45.150 Ja 45.150 

Næstved Havn, Næstved 21.934 17.742 0 39.676 Ja 39.676 

Helsinge Stationscenter* 6.800 2.700 3.400 12.900 Ja 12.900 

jylland og øerne 

Torvet 1, Aakirkeby, Bornholm 2.290 0 0 2.290 Ja 2.290 

Kongensgade 67, Odense* 1.600 0 3.200 4.800 Ja 4.800 

Svendborg Havn, Svendborg* 1.100 0 2.200 3.300 Nej 3.300 

Middelfartvej 1, Odense* 6.000 1.500 9.400 16.900 Ja 10.500 6.400 

i alt 1 .1 . .11 1 . 0 1 . 61 1 . 

Den bogførte regnskabsmæssige kostpris på ovenstående erhvervs- 

projekter, hvor der ikke er igangsat byggeri, udgør ca. 350 mio. kr. 

ekskl. Taastrup Bycenter, der ejes i partnerskab med en associeret 

virksomhed. Det samlede forventede areal i de projekter, hvor der 

ikke er igangsat byggeri, udgør 193.790 m 2 – heraf er der pt. 

indgået aftaler om udlejning af 15.163 m 2 til en samlet årlig leje 

på ca. 19 mio. kr. 

De 5 projekter i tab. 8 mærket med * er opstartet i 2006, og har et 

forventet samlet nyt areal på 36.450 m 2 og en forventet samlet 

færdigværdi på 600-700 mio. kr. På Englandsvej 51 i København skal 

vi identificere en ny lokalisering til den eksisterende lejer, således at 

ejendommen kan ombygges til butikker og nye boliger. I Helsinge har 

vi i samarbejde med kommunen udviklet grundlaget for et nyt 

stationscenter med butikker, kontorer og boliger, der skal ligge for 

enden af den nuværende gågade. På strøget i Odense har vi erhvervet 

2 ejendomme ud til Kongensgade, der efter planen skal nedrives, så 

vi kan opføre en ny ejendom med butikker i stueetagen og boliger 

på etagerne ovenover. I Svendborg Havn har vi erhvervet et areal, 

hvor vi forventer at skulle opføre et discountsupermarked, et par 

mindre butikslejemål samt 25 boliger. En anden ny sag er et projekt 

på Middelfartvej i Odense, hvor vi forventer at opføre butikker, 

kontorer og boliger. 

For de fleste af projekterne, hvor lokalplangrundlaget endnu ikke er 

på plads, er processen langt fremskreden. Vi forventer, at alle pro- 

jekter har endeligt godkendte lokalplaner inden udgangen af 2007. 

SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM UDVIKLING 

Udvikling af parkeringsprojekter 

På parkeringsområdet er vores primære aktivitet at medvirke til fornyelse af de gamle snævre bymidter med særlig fokus på det fuldautomatiske 

Trevi-system. Inden for dette segment arbejder vi både som byudvikler, developer og investor. Den rigtige parkeringsstrategi giver mulighed 

for at skabe et mere bilfrit og vitalt bymiljø til gavn for både handel og borgere med flere gågader, torve, grønne områder og bedre kår for 

cyklisterne. 

En stor del af det grundlæggende arbejde i Trevi handler om at skabe kontakter til nye byer og få lejlighed til at præsentere vores vision for 

udvikling af bymidterne. 

Resultat for Nordicom Udvikling 

Tabel : ResUlTaT i NoRDiCom UDVikliNg (mio. kR.) 

NoRDiCom UDVikliNg 00 006 



Balancesum 1.171,8 2.282,6 

Resultat før skat i Nordicom Udvikling udviser et overskud før skat på 

254,4 mio. kr. i 2006 (2005: 368,3 mio. kr.). 

Periodens resultat skal ses i forhold til den ændrede regnskabspraksis, 

som er præsenteret i årsrapportens note 1. Tidligere har Nordicom 

indregnet avance fra projektsalg i omsætningen ift. projektets 

salgs- og udviklingsstade, og det har givet en successiv indregning af 

indtægterne fra bl.a. projektsalg af boliger, efterhånden som 

produktionen er skredet frem. Med det nye regnskabsprincip bliver 

projektsalg af boliger og erhvervsejendomme først indregnet i 

omsætningen ved aflevering til køberne. Den ændrede regnskabs- 

praksis er indarbejdet i sammenligningstallene.

Den ændrede adfærd i boligmarkedet 

vil påvirke risikovilligheden… 

Segmentoplysninger Nordicom Finans 

I Nordicom Finans investerer vi i pantebreve og indgår i projektudviklingspartnerskaber, hvor det er Nordicoms rolle at sikre projekt- 

ernes kapitalgrundlag. 

pantebreve 

Ultimo 2006 er beholdningen af pantebreve reduceret til 91,1 mio. kr. 

ejendomskaution 

Via forretningsområdet EjendomsKaution tilbyder vi at kautionere for ejendomsinvestorer over for banker el. lign. for de yderste 10-20% af 

et ejendomsengagement. Samtidigt tilbyder vi vores kunder at kunne trække på Nordicoms netværk og få mulighed for sparring og rådgivning 

om ejendomsinvesteringen og/eller projektudviklingen. 

Forretningsområdet er i god harmoni med koncernens øvrige forretningsområder og giver os mulighed for at optimere brugen af vores viden 

og netværk. 

Vi vurderer, at der er et stort markedspotentiale for EjendomsKaution, men pga. den meget rigelige tilstedeværelse af risikovillig kapital i 

ejendomsmarkedet i de seneste par år, har vi ikke ønsket at ekspandere dette område. 

Med udgangspunkt i den ændrede adfærd på boligmarkedet forventer vi imidlertid, at den finansielle risikovillighed vil ændre sig inden for 

de nærmeste 12 måneder og derved skabe plads til ekspansion af EjendomsKaution inden for en overskuelig tidshorisont. 

Resultat for Nordicom Finans 

Tabel 10: ResUlTaT i NoRDiCom FiNaNs (mio. kR.) 

NoRDiCom FiNaNs 00 006 



Balancesum 121,6 101,4 

Resultat før skat i Nordicom Finans udviser et overskud før skat på 12,5 mio. kr. i 2006 (2005: 10,9 mio. kr.).

6 

CASE 8 

Storbypuls og bølgebrus 

400 år efter grundlæggelsen af Christianshavn følger vi nu den charmerende hollandske skik op med etableringen af Københavns 

nye kanalby på Sluseholmen. Her realiseres utopien om et liv i maritime omgivelser – uden at skulle give afkald på byens mange 

kulturelle oplevelser og tilbud. 

Fyrholm, en af i alt 8 boligholme, har kanalbyens bedste beliggen- 

hed direkte ud til de store havneløb – og med frit udsyn til Amager 

Fælleds fredede, grønne vidder og hyggelige kolonihaveliv. 

Boligholmene er forbundet med broer og fremkommet ved 

udgravningen af 7 kanaler, der gennemskærer den oprindelige halvø, 

Sluseholmen. Beliggenheden i en del af Københavns Havn, der 

traditionelt var præget af erhverv og industri, bliver mere central 

efterhånden, som kanalbyen udvikler sig. 

Fyrholm tilbyder et ø-liv med rige rekreative udfoldelsesmuligheder 

– blot 15 minutter på cykel fra Rådhuspladsen og byens over- 

flødighedshorn af kulturelle oplevelser og shoppingmuligheder. De 

maritime omgivelser lægger op til en aktiv hverdag med vandet som 

omdrejningspunkt; aftenture langs promenaden, morgendukkerter 

i havnebadet og alle typer vandsport. 

Det maritime miljø forplanter sig helt ind i soveværelset Indretning i åbne plan og materialevalg, der optimerer rum og lysindfald 

Tænk at vågne 

op med havudsigt 

hver morgen! 

Boligholmene er forbundet med broer over kanalerne, hvor 

beboerne har mulighed for at få deres egen bådeplads

CASE 8 

(FORTSAT) 

Det er Gröning Arkitekter, med assistance fra Arkitektfirmaet C. F. 

Møller, Format Arkitekter, KHR Arkitekter og Vilhelm Lauritzen, der 

har tegnet byggeriet på Fyrholm. Husenes forskellige højder med 

facader i forskellige farver og materialer er med til at bryde 

den arkitektoniske vanetænkning, og optimerer elementerne vand, 

luft og lys. 

I løbet af de kommende år udbygges Sydhavnen til i alt ca. 5.000 

boliger fra Sluseholmen i syd til Fisketorvet i nord, og udover boliger 

er der butikker, caféer og restauranter på tegnebrættet, som skal 

give bydelen sit eget liv. Som en speciel velkomst til børnefamilierne 

planlægger Københavns kommune bl.a. en børneinstitution på 

Askholm og en skole på Teglholmen med broadgang fra Fyrholm. 

Nordicom står bag udviklingen af Fyrholm samt naboøen, Lindholm. 

Alle boligerne på Fyrholm blev solgt i 2006. 

Det blå element er allestedsnærværende på Fyrholm, der ligger på hjørnet af de 2 havneløb – ved siden af lystbådehavnen og havnebadet 

Arkitektfirmaet bag Fyrholm 

Fra råt til flot... 

Sydhavnen har en fortid som råt havneindustriområde med store 

lagerhaller, pakhuse og en daglig trafik af godsskibe, der skulle 

læsses og losses. 

Sluseholmen med sluseanlæg blev anlagt i 1901-03 for at gøre det 

nemmere for de store skibe at navigere i den stærke strøm. Slusen 

blev lukket i 1995 og genåbnedes i sommeren 2004 til stor glæde for 

mindre både med en mastehøjde på under 3 meter, der nu igen har 

direkte adgang til Københavns Havn.

Risikofaktorer 

I dette afsnit beskrives de væsentligste af de risici, som kan påvirke 

Nordicoms mulighed for at opfylde vores budgetforventninger og 

strategiske mål. Vi beskæftiger os primært med den direkte virkning 

af hver enkelt risikofaktor. 

Vi har opdelt beskrivelsen i 4 hovedafsnit: 

• Finansielle risici 

• Risici ved investering i udlejningsejendomme 

• Projektudvikling 

• øvrige forhold 

Den overordnede holdning til risiko i Nordicom er illustreret i 

figuren på modsatte side, som bruges til kortlægning af sammen- 

hængen mellem sandsynlighed for, at en risikofaktor indtræffer, og 

betydningen af den enkelte risikofaktor, hvis den indtræffer. 

Begge er sat i forhold til Nordicoms mulighed for at opfylde vores 

budgetforventninger og strategiske mål. 

Nordicom ønsker principielt ikke enkelte risikofaktorer, som både 

indtræffer med stor sandsynlighed og har stor betydning for vores 

muligheder for at opfylde vores budgetforventninger og strategiske 

mål. Sådanne risikofaktorer vil være placeret i det røde felt i figuren, 

men da Nordicom i mange år systematisk har diversificeret vores 

aktiviteter, mener vi ikke, vi har nogen enkeltstående risikofaktorer i 

0 1 

beTyDNiNg 

sToR 

lille 

det røde felt. 

lille sToR 

I arbejdet med at styre risici er det naturligvis målet at bringe de 

enkelte risikofaktorer så langt nedad og mod venstre i figurens 

grønne felt som muligt – uden at gøre det umuligt at drive forretning 

og skabe forretningsmuligheder. 

Nordicom kan således godt acceptere risikofaktorer med stor be- 

tydning, så længe sandsynligheden, for at de indtræffer, er lille (det 

blå felt). Ligeledes kan det være acceptabelt med risikofaktorer, som 

indtræffer med stor sandsynlighed, hvis de er af mindre betydning 

(det gule felt). 

saNDsyNligHeD

RISIKOFAKTORER 

Finansielle risici 

I slutningen af 2006 udgjorde vores samlede bank- og realkreditlån 3,2 mia. kr., svarende til 63,7% af den samlede koncernbalance. 

Lånene er sammensat af realkreditlån (943,5 mio. kr.), byggelån (901,4 mio. kr.), øvrige banklån (1.216,9 mio. kr.) og kassekreditter 

(93,3 mio. kr.). 

FigUR : koRTlægNiNg aF FiNaNsielle RisiCi 

beTyDNiNg 

sToR 

lille 

lille sToR 

1. Rentestigning . Kapitalmangel . Kurstab på lån . Valutakurstab 

1. Risiko for rentestigning 

Risikoen ved en rentestigning er i fig. 9 placeret i det gule felt. Der er 

stor sandsynlighed for udsving i den korte rente, men da der skal 

relativt store rentestigninger til, for at det får stor betydning for 

Nordicom, vurderer vi, at konsekvensen for Nordicom er middel. 

Nordicom har i de seneste år foretrukket en relativt kort gennem- 

snitlig rente, og vores renteudgifter er således relativt påvirkelige 

af renteudsving. I 2006 var den gennemsnitlige rentebinding i 

Nordicoms låneportefølje ca. 2 1/2 år. Den gennemsnitlige rente på 

lån var 4,4%, og det betød samlede renteudgifter på 118,1 mio. kr. 

1 

saNDsyNligHeD 

Såfremt markedsrenten i den korte ende stiger med 1 procentpoint, 

betyder det, at Nordicoms renteudgifter stiger med ca. 1 procentpoint 

i løbet af ca. 2 1/2 år, svarende til en merudgift på ca. 16,0 mio. kr. 

Den korte rentebinding betyder, at vi hurtigt kan omlægge vores lån 

til en længere løbetid uden de store omkostninger ved brug af 

finansielle instrumenter. Det indbyrdes forhold mellem renten 

og kurserne på obligationer giver os en vis kompensation via 

kursgevinst på vores lånebeholdning, hvis renten stiger. Desuden 

vil en længerevarende rentestigning typisk være funderet i en 

øget inflation, som giver stigende lejeindtægter og dermed øger 

ejendomsværdierne. Hvis en stigende rente ikke skyldes inflation, 

men i stedet er drevet af en højere pris på penge, vil den indirekte 

betydning af en rentestigning formentlig også være faldende 

ejendomspriser. 

. Risiko for kapitalmangel 

Risikoen for mangel på kapital er i fig. 9 placeret i det blå felt. Hvis vi 

kommer til at mangle kapital, har det stor betydning for vores mål 

om vækst, men med det aktuelle kapitalgrundlag i Nordicom 

vurderer vi, at der er relativt lille sandsynlighed, for at det sker. 

Nordicom ønsker en egenfinansieringsgrad på ca. 30% (egen- 

kapital og udskudte skatter ift. balancesum). Ultimo 2006 var 

egenfinansieringsgraden opgjort til 31,4%, og da balancen på 

skæringsdagen samtidigt er forhøjet med ca. 500 mio. kr. pga. ikke 

frigivne deponeringer, giver det en uudnyttet investeringskapacitet 

på ca. 600 mio. kr. Sammen med den investeringskapacitet, som 

indtjeningen i 2007 og 2008 forventes at give, er det vurderingen, at 

vi har tilstrækkeligt med kapital til at realisere vores vækstmål i 

“Plan2008”. Det daglige likvide beredskab tilvejebringes via 

indtægterne fra Nordicoms udlejningsaktiviteter, mens der typisk 

skal opnås ekstern finansiering på ca. 70% af investeringssummen, 

når nye investeringer eller projekter igangsættes. Nordicom har 

tradition for at sprede sine finansielle engagementer på flere 

långivere, og det forventer vi også at fortsætte med i fremtiden. 

Overskuelige låneengagementer hos mange finansielle samarbejds- 

partnere er med til at sikre, at engagementer kan flyttes eller indfries 

uden de store problemer. 

. Risiko for kurstab på lån 

Risikoen for kurstab på lån er i fig. 9 placeret i det grønne felt. 

Hovedparten af Nordicoms obligationsbaserede lån er almindelige 

realkreditlån, som kan indfries til kurs 100. De obligationsbaserede 

lån, som ikke kan indfries til kurs 100, udgør 892,7 mio. kr., men da 

de refinansieres til pari med en gennemsnitlig tidshorisont på 1 år, 

er risikoen for kurstab beskeden. 

. Risiko for valutakurstab 

Risikoen for tab på valutakursændringer er i fig. 9 placeret i det 

grønne felt. Nordicom havde i 2006 ingen lån i fremmed valuta, men 

nye aktiviteter i Tyskland og Sverige vil betyde, at vi i fremtiden 

kommer til at råde over både aktiver og passiver i fremmed mønt. 

Men også i de kommende år vil valutarisikoen være beskeden, 

da investeringerne og lån placeres i samme valuta og dermed opvejer 

hinanden. Risikoen for valutakurstab vil derfor kun berøre vores 

egenkapitalandel i investeringerne, avancer ved salg og det løbende 

driftsoverskud. 

Ingen enkeltstående 

risikofaktorer i det røde felt…

CASE 9 

Nyt liv i Taastrups bymidte 

Midtbyen får et tiltrængt løft, som vil styrke den lokale detailhandel betragteligt, når planen for Taastrup Hovedgade med bycenter, parkering 

og ejerboliger realiseres. Nordicom vandt projektet om omdannelsen af et 19.000 m 2 stort areal på et udbud fra kommunen i 2002. 

Ud over et 3.000 m 2 stort Kvickly-varehus får butikscenteret plads til 

8-10 specialbutikker. Den suveræne beliggenhed i knudepunktet 

mellem byens busholdeplads og stationen, der også fører direkte ud 

til Taastrups travleste hovedstrøg, giver centerbutikkerne optimal 

synlighed og profileringsmulighed. Synergieffekten mellem center- 

og strøgbutikker vil være en styrkelse i konkurrence med ”City 2” i 

Høje Taastrup. 

For at skærme for støjen anlægges parkering i 2 etager med plads til 

ca. 300 biler ovenpå centeret mod jernbanen. I den anden side med 

front mod Køgevej og strøget indrettes 30 moderne ejerboliger. 

Lejlighederne på 70-100 m 2 får alle enten direkte adgang til den 

1.000 m 2 store, hyggelige fælles gårdhave med terrassedæk eller 

privat sydvestvendt altan. 

Støjen fra banelegemet blokeres mod ejerboligerne af parkeringsanlægget ovenpå centret

6 


Risici ved investering i udlejningsejendomme 

Ved udgangen af 2006 udgjorde værdien af Nordicoms investeringer i udlejningsejendomme 2,4 mia. kr. 

FigUR 10: koRTlægNiNg aF RisiCi VeD iNVesTeRiNg i UDlejNiNgsejeNDomme 

beTyDNiNg 

sToR 

lille 

lille sToR 

. Prisfald på udlejningsejendomme 6. Fald i markedsleje . øget tomgangsleje 

. Risiko ved prisfald på udlejningsejendomme 

Risikoen for værditab på udlejningsejendomme er i fig. 10 placeret i 

det gule felt. Porteføljens relativt store andel af koncernens 

balance bevirker, at følsomheden over for prisfald på ejendoms- 

markedet er forholdsvis stor. Da Nordicoms ejendomsportefølje 

primært består af højafkastejendomme, som er vurderet til et 

forsigtigt markedsafkast, får vi en slags buffereffekt, som betyder, 

at der skal relativt store prisfald på ejendomsmarkedet til, før det 

får stor betydning for Nordicom. Sandsynligheden for prisfald på 

ejendomsmarkedet vurderer vi til gengæld til at være relativt stor. 

Det danske ejendomsmarked har været i konstant vækst i 10 år, og 

startafkastet inden for en række segmenter er meget lavt. 

6 

saNDsyNligHeD 

Udviklingen i markedsprisen på en ejendom er primært reguleret 

af udviklingen i lejen og det markedsbestemte afkast på investe- 

ringsejendomme. I hovedparten af Nordicoms ejendomme reguleres 

huslejen årligt med inflationen, og det giver en løbende stigning i 

ejendommenes værdi. Ved uændrede krav til markedsafkast fra 

investeringsejendomme vil ejendommenes værdi normalt udvikle sig 

positivt og følge inflationen. I de seneste år har markedets krav til 

startafkast imidlertid været faldende, og det har betydet, at priserne 

på ejendomme er steget med mere end inflationen. Værdien af 

Nordicoms ejendomme er ultimo 2006 opgjort ud fra et gennem- 

snitligt forsigtigt markedsafkast på 6,62%. Detaljeret information 

om beregning af ejendommenes værdi fremgår af regnskabspraksis 

i årsrapportens note 1 samt note 2. Ændring af markedsafkastet på 

Nordicoms ejendomme med 0,43 procentpoint, som det er sket i 

2006, har givet en regulering af ejendomsværdierne med ca. 135,0 

mio. kr. 

6. Risiko ved fald i markedslejeniveauet 

Risikoen for faldende lejeindtægter er i fig. 10 placeret i det grønne 

felt. Den direkte betydning af et fald i markedslejeniveauet er relativt 

lille. Nordicoms samlede lejeindtægter i 2006 udgjorde 147,9 mio. 

kr., og et fald i lejen på 5% koster således årligt ca. 7,4 mio. kr. Vi 

vurderer samtidig, at sandsynligheden for et fald i markedsleje- 

niveauet lige nu er meget lille. 

Den stærke vækst og de gunstige makroøkonomiske forhold i 

Danmark fortsætter i 2006. På udlejningsområdet oplever vi god 

efterspørgsel på alle typer af lejemål og en generel underliggende 

stigningstendens for priserne på lejemål. 

De fleste lejere har kontrakter med en vis uopsigelighed, der giver 

stor elasticitet mellem udviklingen i markedslejen og udviklingen i 

lejeniveauet på det enkelte lejemål. Derfor er det hovedsageligt et 

langsigtet fald i markedslejeniveauet, der kan påvirke Nordicom, 

og det vil primært være indirekte via et fald i ejendomsværdierne. 

Hvis lejeindtægterne i Nordicoms ejendomme falder med 5%, 

reducerer det værdien af ejendommene med knap 5%. 

. Risiko for øget tomgangsleje 

Risikoen for et øget tomgangslejeniveau er i fig. 10 placeret i det 

grønne felt. Den direkte betydning af et øget tomgangsniveau er 

relativt lille. Nordicoms samlede lejeindtægter i 2006 udgjorde 147,9 

mio. kr., og øges tomgangen med 5 procentpoint, koster det årligt 

ca. 7,4 mio. kr. Hovedparten af vores tomgang i 2006 var fordelt 

på 4 ejendomme, som i øjeblikket undergår nogle strukturelle 

forandringer. En del af de tomme kvadratmeter har derfor i 2006 

ikke været optimale at leje ud, hvormed tomgangslejen for 2006 

er blevet relativt høj. På det grundlag vurderer vi ikke, at det 

er sandsynligt, at tomgangslejen bliver betydeligt højere i den 

nærmeste fremtid.


projektudvikling 

Den største generelle risiko ved projektudvikling er, når et marked pludseligt ændrer karakter. I et stabilt marked kan man beregne en 

kalkuleret risiko ved igangsættelse af et projekt, men hvis markedet pludseligt ændrer karakter, risikerer man, at forudsætningerne for 

beregningen af den kalkulerede risiko ændres. 

Til gengæld er der principielt intet til hinder for, at en projektudvikler kan tjene penge i et faldende marked. Succeskriterierne vil 

typisk være nogle andre end i et stigende marked, men hvis markedet er stabilt faldende, kan projektrisikoen kalkuleres, så der stadig 

kan tjenes penge. 

Hvor adgangen til jord eller projektmuligheder vil være blandt de vigtigste succesfaktorer i et stigende marked, vil det typisk være adgang 

til kapital og knowhow, der er de vigtigste succesfaktorer i et faldende marked. I Nordicom har vi som udgangspunkt adgang til at kunne 

agere under begge markedsvilkår. 

FigUR 11: koRTlægNiNg aF RisiCi VeD pRojekTUDVikliNg 

beTyDNiNg 

sToR 

lille 

11 

10 

lille sToR 

. Reduceret salg/udlejning . Forsinkelse med aflevering af projekter 10. øgede udgifter til projektudvikling 11. Miljø/geoteknik 

saNDsyNligHeD 

. Risiko for reduceret salg og/eller udlejning 

Risikoen for reduceret salg eller udlejning er i fig. 11 placeret i det 

blå felt. Da vores projektudviklingsområde er fordelt på et betydeligt 

antal projekter og en række forskellige segmenter, som kun i 

beskedent omfang er reguleret af de samme efterspørgselsforhold, 

er sandsynligheden for et betydeligt fald i salg eller udlejning relativt 

lille. Skulle det alligevel ske, er betydningen til gengæld relativt stor. 

Overskud fra projektudvikling udgjorde 177,5 mio. kr. i 2006. 

På boligområdet har efterspørgselsforholdene ændret sig betydeligt 

i 2006. Vi har hidtil kunnet afsætte de fleste projektboliger før 

byggestart – men må nu kalkulere med først at kunne igangsætte 

salget et halvt års tid før byggeriets afslutning. 

. Risiko for forsinkelse med afleveringen af færdige projekter 

Risikoen for forsinkelse med afleveringen af færdige projekter er i 

fig. 11 placeret i det grønne felt. Vi har mange projekter i gang 

samtidigt, og spredningen bevirker, at den generelle sandsynlighed 

for forsinkelser er relativt lille. Vi bruger aflevering som 

indtægtskriterium, og hvis budgetterede afleveringer forskydes til et 

nyt regnskabsår, kan avancen ikke indtægtsføres i det pågældende 

regnskabsår. For det enkelte regnskabsår kan forsinkelser således 

have relativt stor betydning, men da der er tale om forskydning og 

ikke tab, er den strategiske betydning mindre. 

Vi kan agere optimalt, så længe markedet er stabilt 

– stigende eller faldende… 

10. Risiko for øgede udgifter til projektudvikling 

Risikoen for øgede udgifter til projektudvikling er i fig. 11 placeret i 

det blå felt. Byggeomkostningerne er pga. overophedningen på 

boligmarkedet steget betydeligt i de sidste 3-4 år. I efteråret 2006 er 

der imidlertid sket en betydelig reduktion i efterspørgslen på boliger, 

og det, forventer vi, kommer til at betyde, at der vil blive igangsat 

langt færre boligprojekter i de nærmeste år. Sandsynligheden for 

yderligere prisstigninger på byggemarkedet, vurderer vi derfor som 

relativt lille. Hvis der sker prisstigninger, påvirker det imidlertid alle 

vores projekter på en gang, og derfor er betydningen for Nordicom 

relativt stor. 

11. Risiko for uforudsete miljø- og geotekniske forhold 

Risikoen for uforudsete miljø- og geotekniske forhold er i fig. 11 

placeret i det grønne felt. I forbindelse med køb af jord og gamle 

bygninger til projektudvikling laver vi miljø- og geotekniske 

undersøgelser, så sandsynligheden for uforudsete problemer er 

relativt lille. Konsekvensen for økonomien i det enkelte projekt kan 

have stor betydning, såfremt der opstår uforudsete problemer af 

denne slags, men da projektudviklingen er spredt på så mange 

projekter, bliver betydningen for Nordicom relativt lille.

CASE 10 

Danmarks bedste udsigt 

Hotel Hvide Hus i Ebeltoft, der er en institution inden for danske ferieoplevelser, omdannes nu til ferielejligheder. 

Denne attraktive grund udvikler vi nu til et nyt og eksklusivt ferie- 

boligområde med respekt for den naturskønne beliggenhed og 

ejendommens oprindelige Friis og Moltke-arkitektur. 

Boligernes terrasser har eftersigende landets smukkeste solnedgang 

med udsigt over Ebeltoft Vig og Mols Bjerge. 

Fra terrasserne oplever 

beboerne naturen 

på første parket 

De komfortable, moderne indrettede ferieboliger henvender sig 

primært til ”Det Grå Guld” (+50), hvoraf mange har gæstet hotellet 

gennem tiderne. Nogle er bosat i udlandet og ønsker en attraktiv 

feriebolig i Danmark uden bopælspligt. En anden stor målgruppe er 

selvstændige eller lønmodtagere med høj indkomst eller store 

friværdier, der er interesserede i en feriebolig med stort udlejnings- 

potentiale i spekulationsøjemed. 

Hotellet ligger i enestående natur med kort afstand til golfbanen, 

skønne strande, shopping og kulturelle oplevelser i Ebeltoft by – en 

af Danmarks ældste og smukkeste med et hyggeligt og autentisk 

gågademiljø. 

Landets smukkeste solnedgang med udsigt over Ebeltoft Vig og Mols Bjerge 

60 61 

en ny æra 

Nordicom finder muligheder, hvor de opstår i markedet. Ebeltolt er 

kendt og elsket af de mange sommerferiegæster, der gennem 

generationer har besøgt det hvide hotel ved vigen. Med ombyg- 

ningen til ferieboliger går det gamle hotel en ny storhedstid i møde. 

Ombygningen er i fuld sving med respekt for den 

oprindelige arkitektur og de naturskønne omgivelser


øvrige forhold 

Blandt de øvrige risikoforhold har vi valgt at fokusere på organisationsudvikling, forsikring og it. 

FigUR 1 : koRTlægNiNg aF RisiCi VeD oRgaNisaTioNsUDVikliNg, FoRsikRiNg og iT NeDbRUD/DaTaTab 

beTyDNiNg 

sToR 

lille 

1 

1 

1 . Risiko for en uønsket organisationsudvikling 

Risikoen for ikke at kunne tiltrække eller fastholde medarbejdere 

med et tilstrækkeligt kompetenceniveau er i fig. 12 placeret i det 

grønne felt. Nordicom er en videnbaseret virksomhed, og vores 

langsigtede vækst afhænger derfor af, at vi kan fortsætte med at 

udvikle og tiltrække nye talentfulde medarbejdere. Vi har endnu 

ikke oplevet problemer med at kunne tiltrække den ønskede 

kompetence, og vi har hidtil været i stand til at øge kompetence- 

niveauet ved ansættelse af nye medarbejdere, når gamle 

medarbejdere har valgt at forlade os. I 2006 har vi ansat 22 

nye medarbejdere, sagt farvel til 10 medarbejdere og haft et 

sygefravær på 2%. 

1 

lille sToR 

1 . Uønsket organisationsudvikling 1 . Tab for skader pga. under- eller manglende forsikring 1 . Tab pga. it nedbrud og datatab 

saNDsyNligHeD 

Organisationsudvikling i Nordicom drejer sig dog ikke kun om at 

kunne tiltrække nye, kompetente medarbejdere. Det drejer sig også 

om at sikre, at vores nuværende medarbejdere har attraktive og 

markedskonforme ansættelsesvilkår, og her har de bløde værdier 

stor betydning. Noget så gammeldags som gode kollegaer, 

motiverende fysiske rammer, et attraktivt placeret firmadomicil, 

nyt og velfungerende it-udstyr, hjemmearbejdsplads med hurtig 

opkobling, karrieremuligheder og troværdige uddannelsessystemer 

er alle vigtige elementer i vores personalepolitik og med til 

at fastholde de attraktive medarbejdere i længere tid. Vi tror 

også på, at virksomhedens holdninger og værdier er vigtige 

for medarbejdernes tilfredshed og selvopfattelse. Ledelsens 

dispositioner skal være forståelige for medarbejderne, og hvis 

dispositionerne er forankret i et fælles værdigrundlag, er det lettere 

for organisationen at forholde sig hertil. 

1 . Risiko for tab fra skader pga. underforsikring 

eller manglende forsikring 

Risikoen for tab pga. uhensigtsmæssige forsikringsforhold er i 

fig. 12 placeret i det grønne felt. Nordicom har en omfattende 

forsikringsdækning, og sandsynligheden for store tab som følge 

af manglende forsikring vurderer vi som lille. Vi forsøger via 

vores forsikringsprogram at minimere den økonomiske virkning af 

skader, men der er naturligvis ingen sikkerhed for, at dækningen 

er tilstrækkelig, før man står i situationen. Nordicom har tegnet 

følgende typer forsikringer: Løsøre, huslejetabsforsikring, brand- 

og stormskadeforsikring, bygningsforsikring, entrepriseforsikring, 

erhvervsansvarsforsikring, bestyrelsesansvarsforsikring og livsfor- 

sikring vedr. adm. direktør Gunnar Chr. Kristensen. Vi har desuden 

forsikret vores fredede ejendomme, så merudgifter i forbindelse med 

skade som følge af krav fra Kulturarvsstyrelsen dækkes ubegrænset 

6 6 

til nyværdi. 

De bløde værdier får stadig større betydning… 

1 . Risiko for nedbrud og datatab i forbindelse med it-systemer 

Risiko for økonomiske tab eller strategiske tilbageslag som følge af 

nedbrud af it-systemer og deraf følgende datatab er i fig. 12 

placeret i det grønne felt. Vi foretager dagligt backup af alle interne 

og eksterne data – og kontrollerer indholdet af backup-kopierne 

løbende. Derfor vurderer vi risikoen som relativt lille. 

It-området er under konstant udvikling med implementering af 

standard software og egne programmer, der sigter mod en højere 

grad af automatisering og kvalificering inden for alle funktioner og 

forretningsområder. 

Ultimo 2006 tog vi et intelligent scanningssystem i brug, der 

registrerer indgående post elektronisk og fordeler den via et work- 

flow. Systemet effektiviserer processerne på en lang række områder 

bl.a. disposition og godkendelse i forbindelse med overholdelse af 

de interne tegningsregler. Vores it-risikoanalyse og -politik justeres 

løbende efter behov og revideres årligt af vores revisor. Serviceringen 

forestås af eksterne leverandører. 

Det er evident, at nedbrud vanskeliggør driften af koncernen, omend 

den ikke umiddelbart har en negativ økonomisk påvirkning. 

Oppetiden på vores it ligger særdeles tilfredsstillende på 99,5%.

CASE 11 

Vejdirektoratets nye domicil 

Nye strømninger i havnen 

Det er noget under opsejling i Næstved Havn. Med en særdeles attraktiv beliggenhed i kort afstand fra midtbyen har Næstved en historisk 

mulighed for at udvikle en ny bydel med spændende kulturelle faciliteter, detailhandel samt moderne bolig- og erhvervsområder. 

I løbet af 2006 har vi erhvervet 14 ejendomme i og omkring Næstved 

Havn med et samlet grundareal på 71.500 m 2 , hvoraf bygnings- 

arealet er på ca. 33.000 m 2 . Vi forventer over de næste 5 år at 

investere 400-500 mio. kr. i udvikling og byggeri af nye ejendomme 

med et samlet etageareal på ca. 50.000 m 2 fordelt på både 

detailhandel, kulturelle funktioner, boliger og kontorer. Konkrete 

forhandlinger er i gang om udlejningen af 20.000 m 2 . 

Næstveds nye havnefront består af en række selvstændige projekter, 

der igangsættes efterhånden, som de udlejes. Beliggenheden 

supplerer de øvrige kulturelle faciliteter i området og skaber en 

spændende arkitektonisk forbindelse mellem by og havnefront. 

Vi har indgået aftale med en dagligvarekæde og har forhandlinger i 

gang om et nyt biografcenter, møbelcentrum, lægehus, kontor, 

bankdomicil m.m. 

I Næstved bygger vi endvidere Vejdirektoratets nye domicil på 

Toldbuen 1, som ventes færdigbygget i 3. kvartal af 2007. 

ERHVERV OG BOLIGER 

Der er visionære tanker bag udviklingen 

af Næstved Havn. Med sin centrale 

beliggenhed i forhold til Næstveds bymidte 

har området alle muligheder for at blive en 

både attraktiv og dynamisk ny bydel... 

Variation og nytænkning på Næstveds havnefront 

Plan over den nye havnefront 

6 6 

MARITIMT MILJø 

CENTRAL BELIGGENHED

Årsregnskab for 2006 

66 6

Hovedtal 

BeløB i t.kr. • • • • • 

resultatopgørelsen 2006 2005 2004 2003 1) 2002 1) 

Omsætning 919.439 483.420 363.465 409.462 254.359 

Driftsomkostninger -620.885 -342.478 -245.951 -278.281 -126.344 

Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter 9.789 35.778 0 0 0 

Regulering til dagsværdi, netto 246.192 409.945 29.543 32.144 22.283 

Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 33.809 26.554 39.196 24.900 30.500 

Bruttoresultat 588.344 613.219 186.253 188.225 180.798 

Personale og andre eksterne omkostninger -57.802 -45.529 -44.970 -36.675 -32.739 

Resultat af associerede virksomheder 4.768 1.087 0 0 0 

Afskrivninger -3.179 -2.768 -3.436 -1.777 -1.514 

resultat af primær drift 532.131 566.009 137.847 149.773 146.545 

Finansielle poster -80.109 -59.687 -52.298 -54.544 -64.200 

resultat før skat 452.022 506.322 85.549 95.229 82.345 

Skat af årets resultat -125.531 -132.827 -23.322 -31.439 -24.219 

Årets resultat 326.491 373.495 62.227 63.790 58.126 

Balancen 2006 2005 2004 2003 1) 2002 1) 

aktiver 

Langfristede materielle og immaterielle aktiver 3.763.352 2.720.278 1.577.354 1.620.756 1.682.271 

Langfristede finansielle aktiver 118.473 133.605 140.724 167.257 174.538 

Boligprojekter og øvrige omsætningsaktiver 1.071.286 662.398 846.827 583.135 230.269 

aktiver i alt 4.953.111 3.516.281 2.564.905 2.371.148 2.087.078 

passiver 

Koncernens hoved- og nøgletal 

Egenkapital, ultimo 1.197.862 899.672 552.923 557.248 546.300 

Langfristede gældsforpligtelser 1.801.353 1.466.050 1.127.755 1.238.791 1.263.955 

Kortfristede gældsforpligtelser 1.953.896 1.150.559 884.227 575.109 276.823 

passiver i alt 4.953.111 3.516.281 2.564.905 2.371.148 2.087.078 

pengestrømme 2006 2005 2004 2003 1) 2002 1) 

Pengestrømme fra driften 343.478 -67.377 -539.508 73.521 96.806 

Pengestrømme til investering, netto -761.355 -529.874 441.117 -191.608 -376.421 

Pengestrømme fra finansiering 923.510 450.005 260.951 115.351 280.150 

pengestrømme i alt 505.633 -147.246 162.560 -2.736 535 

1) Hoved- og nøgletal for 2002-2003 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis ved overgangen til IFRS, herunder den ændrede regnskabspraksis for 

indregning af acontoavancer på projektbeholdninger præsenteret i nærværende årsrapport. De korrektioner, der vil være nødvendige, såfremt sammen- 

ligningstal i hoved- og nøgletalsoversigten for 2002-2003 skulle omarbejdes til IFRS, svarer til de forhold, der korrigeres for i koncernens åbningsbalance 

pr. 1. januar 2004 og resultatet for 2004 præsenteret i årsrapporten 2005, samt de forhold, der korrigeres for i koncernens åbningsbalance pr. 1. januar 

2005 og resultat for 2005 præsenteret i nærværende årsrapport. 

68 69 

nøgletal 


2006 2005 2004 2003 1) 2002 1) 

Selskabskapital (t.kr.) 312.786 312.786 312.786 312.786 312.786 

Forrentning af egenkapital før skat 43,1 69,7 15,9 17,3 15,6 

Forrentning af egenkapital eller skat 31,1 51,4 11,5 11,6 11,0 

Børskurs, ultimo 843 918 237 175 150 

Aktiekursstigning i kurspoint -75 681 62 25 3 

Indre værdi pr. aktie, ultimo 391 295 183 178 175 

Resultat pr. aktie før skat 147 166 28 30 26 

Resultat pr. aktie efter skat 107 122 21 20 19 

Udbytte pr. aktie (kr.) 13,0 12,0 11,0 10,0 9,3 

Direkte afkast (udbytterate) 1,4 5,1 6,3 6,7 6,2 

Kurs/indre værdi, ultimo 2,2 3,1 1,3 1,0 0,9 

Udbytteprocent 12,5 10,0 55,3 49,0 49,9 

Price Earning 6 6 8 6 8 

Cashflow pr. aktie 110,1 -21,7 -177,5 23,5 30,9 

Soliditet (%) 24,2 25,6 21,6 23,5 26,2 

Antal medarbejdere i koncernen 52 46 57 50 54 

1) Hoved- og nøgletal for 2002-2003 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis ved overgangen til IFRS, herunder den ændrede regnskabspraksis for 

indregning af acontoavancer på projektbeholdninger præsenteret i nærværende årsrapport. De korrektioner, der vil være nødvendige, såfremt sammen- 

ligningstal i hoved- og nøgletalsoversigten for 2002-2003 skulle omarbejdes til IFRS, svarer til de forhold, der korrigeres for i koncernens åbningsbalance 

pr. 1. januar 2004 og resultatet for 2004 præsenteret i årsrapporten 2005, samt de forhold, der korrigeres for i koncernens åbningsbalance pr. 1. januar 

2005 og resultat for 2005 præsenteret i nærværende årsrapport. 

Ovennævnte nøgletal er beregnet iht. definitionerne udarbejdet af Den Danske Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger & Nøgletal 2005”, 

jf. oversigten efterfølgende side.


de beregnede nøgletal er beregnet ud fra flg. formler: 

Forrentning af egenkapital før skat 

Forrentning af egenkapital efter skat 

Indre værdi pr. aktie, ultimo 

Resultat pr. aktie før skat 

Resultat pr. aktie efter skat 

Udbytte pr. aktie (kr.) 

Direkte afkast (udbytterate) 

Kurs/indre værdi, ultimo 

Udbytteprocent 

Price Earning 

Cashflow pr. aktie 

Soliditet (%) 

Resultat før skat * 100 

Gennemsnitlig egenkapital 

Resultat efter skat * 100 

Gennemsnitlig egenkapital 

Egenkapital, ultimo 

Antal aktier, ultimo 

Resultat før skat * 100 

Gennemsnitligt antal aktier 

Resultat efter skat * 100 

Gennemsnitligt antal aktier 

Udbytteprocent * aktiens pålydende 

100 

Udbytte pr. aktie * 100 

Børskurs 

Børskurs 

Indre værdi pr. aktie 

Foreslået udbytte 

Årets resultat 

Børskurs 

Resultat pr. aktie 

Cashflow fra driftsaktivitet 

Udvandet gennemsnitligt antal aktier 

Egenkapital, ultimo * 100 

Passiver, ultimo 

Ledelsespåtegning 

Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar-31. december 2006 for Nordicom A/S. 

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske 

oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. 

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets 

aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2006 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme 

for regnskabsåret 1. januar-31. december 2006. 

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. 

København den 9. marts 2007 

Gunnar Chr. Kristensen 

Torben Schøn, formand Peter Højland, næstformand Aksel Bjødstrup Andreasen Bent Vestergaard Christensen 

70 71 

direktion 

Bestyrelse

Den uafhængige revisors påtegning 

til aktionærerne i nordicom a/s 

Vi har revideret årsrapporten for Nordicom A/S for regnskabsåret 

1. januar-31. december 2006 omfattende ledelsespåtegning, ledel- 

sesberetning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, 

pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabs- 

praksis. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International 

Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere 

danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. 

ledelsens ansvar for årsrapporten 

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, 

der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International 

Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske 

oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar 

omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne 

kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, 

der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset 

om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og 

anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af 

regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. 

revisors ansvar og den udførte revision 

Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag 

af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med 

danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op 

til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik 

på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder 

væsentlig fejlinformation. 

Anders O. Gjelstrup 

statsautoriseret revisor 

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb 

og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger 

afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for 

væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformation 

skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor 

interne kontroller, der er relevante for selskabets udarbejdelse 

og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, 

med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende 

efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke 

en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En 

revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen 

anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede 

regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede 

præsentation af årsrapporten. 

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt 

og egnet som grundlag for vores konklusion. 

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 

konklusion 

København den 9. marts 2007 

deloitte 

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab 

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede 

af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle 

stilling pr. 31. december 2006 samt af resultatet af koncernens og 

moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 

1. januar -31. december 2006 i overensstemmelse med International 

Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere 

danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. 

Britta Fladeland Iversen 

statsautoriseret revisor 

Retvisende... 

Uden væsentlig fejlinformation... 

Hensigtsmæssig regnskabspraksis... 

Rimelige regnskabsmæssige skøn... 

72 73

Resultatopgørelse 

koncern modervirksomHed 

note BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Nettoomsætning 919.439 483.420 14.737 14.604 

Driftsomkostninger -620.885 -342.478 -3.223 -3.411 

Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter 9.789 35.778 0 0 

Regulering til dagsværdi, netto 246.192 409.945 14.604 6.451 

Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 33.809 26.554 -56 -841 

4 Bruttoresultat 588.344 613.219 26.062 16.803 

5,6 Personaleomkostninger -29.971 -27.569 -8.653 -12.432 

7 Andre eksterne omkostninger -27.831 -17.960 -22.296 -10.724 

8 Andre driftsindtægterdriftsindtægter - - 29.175 18.157 

20 Resultat af associerede virksomheder og joint ventures 4.768 1.087 - - 

9 Afskrivninger -3.179 -2.768 -1.340 -1.180 

resultat af primær drift 532.131 566.009 22.948 10.624 

19 Værdiregulering af dattervirksomheder - - 0 -3.500 

Udbytte fra dattervirksomheder - - 150.000 0 

10 Finansielle indtægter 8.514 3.008 17.049 5.960 

11 Finansielle omkostninger -88.623 -62.695 -31.605 -32.165 

resultat før skat 452.022 506.322 158.392 -19.081 

12 Skat af årets resultat -125.531 -132.827 1.133 4.392 

Årets resultat 326.491 373.495 159.525 -14.689 

Fordeling af årets resultat 

Moderselskabets aktionærer 326.509 373.495 - - 

Minoritetsinteresser -18 0 - - 

326.491 373.495 - - 

13 Resultat pr. aktie 106,54 122,29 - - 

13 Udvandet resultat pr. aktie 104,66 120,36 - - 

Forslag til resultatdisponering 

Overført til næste år - - 108.697 -55.962 

Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning - - 10.166 3.739 

Foreslået udbytte - - 40.662 37.534 

- - 159.525 -14.689 

Balance 

(pr. 31. decemBer) koncern modervirksomHed 


74 75 

aktiver 

langfristede aktiver 

immaterielle aktiver 

14 Rettigheder 1.510 2.949 0 0 

materielle aktiver 

1.510 2.949 0 0 

15 Domicilejendom 43.007 27.000 - - 

16 Investeringsejendomme 3.675.038 2.684.870 262.503 247.063 

17 Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning 37.792 0 0 0 

18 Inventar og driftsmidler 6.005 5.459 4.600 4.523 

Finansielle aktiver 

3.761.842 2.717.329 267.103 251.586 

19 Kapitalandele i dattervirksomheder - - 513.423 512.922 

20 Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures 14.113 9.345 - - 

21 Pante- og gældsbreve 88.352 99.422 1.547 0 

22 Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 16.008 24.838 - - 

118.473 133.605 514.970 512.922 

langfristede aktiver i alt 3.881.825 2.853.883 782.073 764.508

Balance 



aktiver (fortsat) 

kortfristede aktiver 

projektbeholdninger 286.244 370.226 0 0 

investeringsejendomme til salg 10.966 0 0 0 

22 tilgodehavender 

21 Kortfristet del af finansielle aktiver 2.790 2.800 200 0 

Tilgodehavende lejeindtægter 11.721 5.116 535 417 

Tilgodehavende fra salg af ejendomme 114.940 165.396 0 245 

Tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 348.450 228.872 

Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 2.278 0 0 0 

Andre tilgodehavender 28.726 27.344 1.005 3.707 

Periodeafgrænsningsposter 27.537 9.249 478 1.497 

værdipapirer og kapitalandele 

187.992 209.905 350.668 234.738 

Andre værdipapirer 0 1.816 0 0 

0 1.816 0 0 

23 likvide beholdninger 586.084 80.451 6.538 34.338 

kortfristede aktiver i alt 1.071.286 662.398 357.206 269.076 

aktiver i alt 4.953.111 3.516.281 1.139.279 1.033.584 



76 77 

passiver 

egenkapital 

Aktiekapital 312.786 312.786 312.786 312.786 

Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning 625.891 462.857 40.794 30.628 

Reserve for opskrivning efter indre værdis metode 11.355 6.587 0 0 

Overført resultat 207.185 79.908 144.082 25.907 

Foreslået udbytte 40.662 37.534 40.662 37.534 

egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer 1.197.879 899.672 538.324 406.855 

Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser -17 0 - - 

24,25 egenkapital i alt 1.197.862 899.672 538.324 406.855 

gældsforpligtelser 

langfristede gældsforpligtelser 

26 Prioritetsgæld og langfristet bankgæld 1.422.639 1.208.427 102.401 127.605 

27 Udskudt skat 354.932 251.169 20.780 27.305 

Deposita 23.782 6.454 954 822 

kortfristede gældsforpligtelser 

1.801.353 1.466.050 124.135 155.732 

26 Prioritetsgæld og langfristet bankgæld, kortfristet del 35.724 9.938 2.097 2.818 

26 Øvrige kreditinstitutter 1.696.760 983.382 265.088 344.941 

Skyldige omkostninger vedr. solgte projekter 40.300 10.690 0 0 

Skyldige købesummer m.v., ejendomme 39.001 50.593 8 8 

Leverandørgæld 75.180 22.094 5.154 2.087 

Gæld til dattervirksomheder - - 190.808 104.324 

Selskabsskat 6.682 6.860 6.519 6.697 

Deposita 21.612 21.238 2.442 3.064 

Anden gæld 38.637 45.764 4.704 7.058 

1.953.896 1.150.559 476.820 470.997 

gældsforpligtelser i alt 3.755.249 2.616.609 600.955 626.729 

passiver i alt 4.953.111 3.516.281 1.139.279 1.033.584 

1-3 Noter uden henvisning 

28-34 Noter uden henvisning

Egenkapitalopgørelse Koncern 

AKTIEKAPITAL 

RESERVE FOR SIKRINGSTRANSAKTIONER 

OVERKURS VED EMISSION 

BeløB i t.kr. • • • • • • • • • • 

Egenkapital pr. 1. januar 2005 312.786 0 4.658 150.248 0 98.102 34.406 600.200 0 600.200 

Effekt af ændret 

regnskabspraksis i 2005 -110 -110 -110 


regnskabspraksis i 2006 -47.161 -47.161 -47.161 

reguleret egenkapital 

pr. 1. januar 2005 312.786 -110 4.658 150.248 0 50.941 34.406 552.929 0 552.929 

egenkapitalbevægelser i 2005 

Overførsel -4.658 4.658 0 0 

Regulering af afledte finansielle 

instrumenter indgået til sikring af 

fremtidige betalingsstrømme 157 157 157 

Effekt ved ændring 

af skatteprocent fra 30% til 28% 3.890 -3.890 0 0 

Skat af egenkapitalbevægelser -47 -47 -47 

nettogevinster indregnet 

direkte på egenkapitalen 0 110 -4.658 3.890 0 768 0 110 0 110 

Årets resultat 308.719 6.587 20.655 37.534 373.495 0 373.495 

totalindkomst i alt 0 110 -4.658 312.609 6.587 21.423 37.534 373.605 0 373.605 

Indregning af aktiebaseret 

vederlæggelse 514 514 514 

Udloddet udbytte -34.406 -34.406 -34.406 

Salg af egne aktier 6.348 6.348 6.348 

Udbytte af egne aktier 682 682 682 

egenkapitalbevægelser i 2005 i alt 0 110 -4.658 312.609 6.587 28.967 3.128 346.743 0 346.743 

egenkapital pr. 31. december 2005 312.786 0 0 462.857 6.587 79.908 37.534 899.672 0 899.672 

RESERVE FOR NETTOOPSKRIVNING, 

EjENDOMME 

RESERVE FOR OPSKRIVNING EFTER INDRE 

VæRDIS METODE 

OVERFØRT RESULTAT 

FORESLÅET UDByTTE 

EGENKAPITAL TILHØRENDE MODER- 

SELSKABETS AKTIONæRER 

EGENKAPITAL TILHØRENDE MINORITETS- 

INTERESSER 

EGENKAPITAL I ALT 

Egenkapitalopgørelse Koncern 

78 79 

AKTIEKAPITAL 




EjENDOMME 

BeløB i t.kr. • • • • • • • • • • 

Egenkapital pr. 1. januar 2006 312.786 0 0 462.857 6.587 179.077 37.534 998.841 0 998.841 


regnskabspraksis i 2006 -99.169 -99.169 -99.169 

reguleret egenkapital 

pr. 1. januar 2006 312.786 0 0 462.857 6.587 79.908 37.534 899.672 0 899.672 


Valutakursregulering vedr. 

udenlandske virksomheder -14 -14 -14 

nettogevinster indregnet direkte 

på egenkapitalen 0 0 0 0 0 -14 0 -14 0 -14 

Årets resultat 163.034 4.768 118.045 40.662 326.509 -18 326.491 

totalindkomst i alt 0 0 0 163.034 4.768 118.031 40.662 326.495 -18 326.477 

Indregning af aktiebaseret 

vederlæggelse 3.477 3.477 3.477 

Skatteeffekt aktiebaseret vederlæggelse 9.723 9.723 9.723 

Minoritetsinteresser, til- og afgang 0 1 1 

Udloddet udbytte -37.534 -37.534 -37.534 

Køb af egne aktier -4.466 -4.466 -4.466 

Udbytte af egne aktier 744 744 744 

Øvrige reguleringer -232 -232 -232 


i alt 0 0 0 163.034 4.768 127.277 3.128 298.207 -17 298.190 

egenkapital pr. 31. december 2006 312.786 0 0 625.891 11.355 207.185 40.662 1.197.879 -17 1.197.862 

Akkumuleret reserve vedr. valutakursreguleringer i dattervirksomheder udgør pr. 31. december 2006 -14 t.kr. (31. december 2005: 0 t.kr.). 

Akkumuleret reserve for aktiebaseret vederlæggelse udgør pr. 31. december 2006: 4.528 t.kr. (31. december 2005: 1.051 t.kr.). 

RESERVE FOR OPSKRIVNING EFTER INDRE 

VæRDIS METODE 



EGENKAPITAL TILHØRENDE MODER- 

SELSKABETS AKTIONæRER 

EGENKAPITAL TILHØRENDE MINORITETS- 

INTERESSER 

EGENKAPITAL I ALT

Egenkapitalopgørelse Modervirksomhed 

AKTIEKAPITAL 

BeløB i t.kr. • • • • • • • • 

Egenkapital pr. 1. januar 2005 312.786 0 4.658 0 136.709 111.636 34.406 600.195 

Effekt af ændret regnskabspraksis i 2005 -110 -136.709 -18.536 -155.355 

Effekt af tilbageførte ejendomme 26.889 -23.433 3.456 

reguleret egenkapital pr. 1. januar 2005 312.786 -110 4.658 26.889 0 69.667 34.406 448.296 


Overførsel -4.658 4.658 0 

Regulering af afledte finansielle instrumenter indgået til 

sikring af fremtidige betalingsstrømme 157 157 

Skat af egenkapitalbevægelser -47 -47 

nettogevinster indregnet direkte på egenkapitalen 0 110 -4.658 0 0 4.658 0 110 

Årets resultat 3.739 -55.962 37.534 -14.689 

totalindkomst i alt 0 110 -4.658 3.739 0 -51.304 37.534 -14.579 

Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 514 514 

Udloddet udbytte -34.406 -34.406 

Udbytte af egne aktier 682 682 

Salg af egne aktier 6.348 6.348 

egenkapitalbevægelser i 2005 i alt 0 110 -4.658 3.739 0 -43.760 3.128 -41.441 

egenkapital pr. 31. december 2005 312.786 0 0 30.628 0 25.907 37.534 406.855 

Det i 2005 udloddede udbytte på 34.406 t.kr. svarer til 11 kr. pr. aktie. 




EjENDOMME 

RESERVE FOR OPSKRIVNING EFTER 

INDRE VæRDIS METODE 



EGENKAPITAL I ALT 

Egenkapitalopgørelse Modervirksomhed 

80 81 

AKTIEKAPITAL 

BeløB i t.kr. • • • • • • • • 

Egenkapital pr. 1. januar 2006 312.786 0 0 0 0 44.088 37.534 394.408 

Effekt af tilbageførte ejendomme 30.628 -18.181 12.447 

reguleret egenkapital pr. 1. januar 2006 312.786 0 0 30.628 0 25.907 37.534 406.855 


Årets resultat 10.166 108.697 40.662 159.525 

totalindkomst i alt 0 0 0 10.166 0 108.697 40.662 159.525 

Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 3.477 3.477 

Skatteeffekt aktiebaseret vederlæggelse 9.723 9.723 

Udloddet udbytte -37.534 -37.534 

Køb af egne aktier -4.466 -4.466 

Udbytte af egne aktier 744 744 

egenkapitalbevægelser i 2006 i alt 0 0 0 10.166 0 118.175 3.128 131.469 

egenkapital pr. 31. december 2006 312.786 0 0 40.794 0 144.082 40.662 538.324 

Det i 2006 udloddede udbytte på 37.534 t.kr. svarer til 12 kr. pr. aktie. For regnskabsåret 2006 har bestyrelsen foreslået udbetalt 

udbytte på 40.662 t.kr. svarende til 13 kr. pr. aktie. 

Akkumuleret reserve for aktiebaseret vederlæggelse udgør pr. 31. december 2006: 4.528 t.kr. (31. december 2005: 1.051 t.kr.). 




EjENDOMME 

RESERVE FOR OPSKRIVNING EFTER 

INDRE VæRDIS METODE 



EGENKAPITAL I ALT

Pengestrømsopgørelse 



resultat af primær drift (eBit) 532.131 566.009 22.948 10.624 

30 Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. -289.842 -591.498 -9.787 -4.647 

31 ændring i driftskapital 230.321 50.668 -29.268 18.308 

pengestrømme vedr. primær drift 472.610 25.179 -16.107 24.285 

Modtaget udbytte fra dattervirksomheder - - 150.000 0 

Modtagne finansielle indtægter 8.514 3.008 17.049 5.960 

Betalte finansielle omkostninger -125.423 -72.745 -31.605 -32.165 

Betalt selskabsskat -12.223 -22.819 4.153 -8.569 

pengestrøm fra driftsaktivitet i alt 343.478 -67.377 123.490 -10.489 

pengestrøm fra investeringsaktivitet 

Køb af investerings- og domicilejendomme 

samt bygninger under opførelse -937.790 -832.164 -1.320 -1.335 

Salg af investerings- og domicilejendomme 

samt bygninger under opførelse 167.641 283.833 245 1.649 

Køb af øvrige materielle anlægsaktiver -2.701 -2.121 -1.832 -1.491 

Salg af øvrige materielle anlægsaktiver 415 1.734 415 456 

Kapitalindskud i dattervirksomheder - - -501 0 

Kapitalindskud i associerede virksomheder 0 -12.238 - - 

Afdrag og indfrielse af pantebreve 11.080 31.082 -1.747 0 

pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt -761.355 -529.874 -4.740 -721 

pengestrøm fra finansieringsaktivitet 

Provenu fra lang- og kortfristede låneforpligtelser 1.429.495 1.148.912 35.052 196.541 

Afdrag på lang- og kortfristede låneforpligtelser -464.729 -671.531 -140.346 -170.210 

Udlodning af udbytte -37.534 -34.406 -37.534 -34.406 

Udbytte af egne aktier 744 682 744 682 

Køb af egne aktier -4.466 0 -4.466 6.348 

Salg af egne aktier 0 6.348 0 0 

pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt 923.510 450.005 -146.550 -1.045 

Årets pengestrøm i alt 505.633 -147.246 -27.800 -12.255 

likvide beholdninger pr. 1. januar 80.451 227.697 34.338 46.593 

23 likvide beholdninger pr. 31. december 586.084 80.451 6.538 34.338 

Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes direkte af balance og resultatopgørelse. 

1 Anvendt regnskabspraksis 

2 Regnskabsmæssige vurderinger og skøn 

3 Segmentoplysninger for koncernen 

4 Bruttoresultat 

5 Personaleomkostninger 

6 Aktiebaseret vederlæggelse 

7 Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer 

8 Andre driftsindtægter 

9 Afskrivninger 

10 Finansielle indtægter 

11 Finansielle omkostninger 

12 Skat af årets resultat 

13 Indtjening pr. aktie 

14 Rettigheder 

15 Domicilejendom 

16 Investeringsejendomme 

17 Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning 

18 Inventar og driftsmidler 

Pengestrømme vedr. drift, investeringer og finansiering 

samt likvider ved årets begyndelse og slutning... 

Noteoversigt 

19 Kapitalandele i dattervirksomheder 

20 Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures 

21 Pante- og gældsbreve 

22 Tilgodehavender 

23 Likvide beholdninger 

24 Aktiekapital 

25 Egne aktier 

26 Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutter 

27 Udskudt skat 

28 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser 

29 Valuta-, rente- og kreditrisici samt anvendelse 

af afledte finansielle instrumenter 

30 Ikke-likvide driftsposter m.v. 

31 ændring i driftskapital 

32 Nærtstående parter 

33 Aktieposter over 5% 

34 Bestyrelsens og direktionens ledelseserhverv 

i danske aktie- og anpartsselskaber 

82 83

Implementeringen af nye standarder og fortolkningsbidrag 

har ingen indvirkning haft på årsrapporten... 

84 85 

Noter 

NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS 

Årsrapporten for 2006 for Nordicom A/S, der omfatter både årsregn- 

skab for moderselskabet og koncernregnskab, aflægges i overens- 

stemmelse med International Financial Reporting Standards som god- 

kendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for 

regnskabsklasse D (børsnoteret), jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt iht. 

årsregnskabsloven. 

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Stan- 

dards (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board 

(IASB). 

Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), der anses for at være 

den primære valuta for koncernens aktiviteter og den funktionelle 

valuta for moderselskabet. 

Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser bortset fra 

investeringsejendomme og visse finansielle instrumenter, der måles 

til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt som beskrevet 

nedenfor. 

Ændring af anvendt regnskabspraksis i koncernen 

Årsrapporten for 2006 er aflagt i overensstemmelse med de nye og 

ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC) 

den beløbsmæssige effekt i koncernen af ændringen i anvendt regnskabspraksis kan specificeres således: 

koncern (BeløB i t.kr.) • • • • • 

Beløb iht. hidtidig 

regnskabspraksis 

egenkapital 

1. jan. 2005 

600.091 

resultatopgørelse 

2005 

425.503 

gældende for regnskabsår, der begynder 1. januar 2006 eller senere. 

Implementeringen af nye standarder og fortolkningsbidrag har ikke 

haft nogen indvirkning på årsrapporten. 

Anvendt regnskabspraksis er i 2006 ændret vedrørende ind- 

regning af indtægter fra solgte projektbeholder. ændringen er 

foretaget for at følge udviklingen i anvendt regnskabspraksis 

inden for developerbranchen. Nordicom anvender salgsmetoden 

til indregning og måling af omsætning fra salg af projektbehold- 

ninger. Omsætning fra salg af projektbeholdninger efter salgsme- 

toden indregnes nu, når projektet er solgt, byggeriet er afsluttet 

og endeligt afleveret til køber. 

Nordicoms fortolkning af salgsmetoden betød tidligere, at en 

andel af salgssummen, svarende til forholdet mellem det udførte og 

ikke-udførte arbejde, blev indregnet som omsætning, når der var 

indgået en salgsaftale med køber, og betingelserne for handlen ansås 

for opfyldt. Den resterende del af salgssummen blev indregnet i takt 

med udførelsen af de resterende arbejder. 

egenkapital 

31. dec. 2005 

998.841 


2006 

242.600 

egenkapital 

31.dec. 2006 

1.213.370 

Effekt af praksisændring før skat -65.493 -72.241 -137.734 116.515 -21.538 

Skattemæssig effekt af ændringen 18.331 20.233 38.565 -32.624 6.030 

Beløb iht. til ændret 

regnskabspraksis 552.929 373.495 899.672 326.491 1.197.862

NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) 

resultatopgørelse og balance for 2005 og 2006 er påvirket som følger: 

koncern (BeløB i t.kr.) 2006 2005 


Omsætning 382.349 -312.658 

Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg -265.834 240.417 

Resultat af primær drift 116.515 -72.241 

Skat af årets resultat -32.624 20.233 

Årets resultat 83.891 -52.008 

Balance 

Projektbeholdninger 185.838 265.691 

Tilgodehavender -259.828 -641.716 

Aktiver i alt -73.990 -376.025 

Egenkapital -15.508 -99.169 

Udskudt skat -6.030 -38.565 

Skyldige omkostninger vedr. solgte boliger -52.452 -238.291 

Passiver i alt -73.990 -376.025 

ændringens effekt på indtjening pr. aktie og udvandet indtjening pr. aktie er beskrevet i note 13. 

Sammenligningstal i årsrapporten er tilpasset den ændrede regnskabspraksis. I koncernens hoved- og nøgletalsoversigt er den ændrede 

regnskabspraksis tillige tilpasset for 2004. ændringen af anvendt regnskabspraksis har ingen effekt på moderselskabets årsregnskab. 

Ændring af primotal for moderselskabet 

Nordicom-koncernen gennemførte en omstrukturering pr. 1. januar 2004, hvor alle ejendomme tilhørende Nordicom A/S blev flyttet til 

Nordicom A/S’ dattervirksomheder. For 5 ejendommes vedkommende har det i 2006 vist sig, at det ikke har været muligt at gennemføre 

flytningen af ejendommene mellem koncernens selskaber iht. de forudsætninger, der lå til grund for omstruktureringen. 

Det har derfor været nødvendigt at udeholde de 5 ejendomme af omstruktureringen og i stedet yde kontante vederlag mellem 

selskaberne for de selskabsretlige dispositioner afledt af omstruktureringen. 

I årsregnskabet for 2006 er de 5 ejendomme indregnet i primobalancen for Nordicom A/S, herunder er sammenligningstal for 2005 

86 87 

tilrettet. 

den beløbsmæssige effekt i moderselskabet af tilbageførelsen kan specificeres således: 

moderselskaB (BeløB i t.kr.) • • • 

egenkapital 

1. jan. 2005 


2005 

egenkapital 

31. dec. 2005 

Beløb før tilbageførsel af ejendomme 444.840 -23.679 394.408 

Effekt af tilbageførsel af ejendomme 6.335 10.138 16.473 

Skattemæssig effekt af ændringen -2.879 -1.148 -4.026 

Beløb efter tilbageførsel af ejendomme 448.296 -14.689 406.855 

resultatopgørelse og balance for 2005 er påvirket som følger: 

BeløB i t.kr. 2005 


Omsætning 14.604 

Ejendommenes og øvrige aktiviteters driftsomkostninger -3.348 

Bruttoresultat 11.256 

Regulering til dagsværdi, netto 6.451 

Resultat af primær drift 17.707 

Finansielle omkostninger -7.569 

Skat af årets resultat -1.148 

Årets resultat 8.990 

Balance 

Investeringsejendomme 247.063 

Tilgodehavender hos dattervirksomheder -29.512 

Øvrige aktiver 803 

Aktiver i alt 218.354 

Egenkapital 12.447 

Udskudt skat 27.049 

Prioritets- og bankgæld 172.726 

Deposita 3.886 

Selskabsskat -163 

Anden gæld 2.409 

Passiver i alt 218.354

NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) 

reklassifikationer 

I årsregnskabet for 2006 er foretaget en række reklassifikationer af 

resultatopgørelsens, balancens og pengestrømopgørelsens poster 

mhp. at skabe en mere korrekt klassifikation ift. gældende IFRS- 

standarder. De væsentligste reklassifikationer er følgende: 

• Gevinster ved salg af investeringsejendomme vises nu som et 

nettotal, der indgår i bruttoresultatet. Tidligere blev gevinsterne 

præsenteret i bruttotal, således at salgssummer indgik i om- 

sætning og tilhørende regnskabsmæssige værdier i de direkte 

driftsomkostninger. 

• Dagsværdireguleringer på investeringsejendomme er medtaget 

i bruttoresultatet. Tidligere blev dagsværdireguleringer præ- 

senteret som selvstændige poster efter bruttoresultatet. 

Sammenligningstal, segmentoplysninger og koncernens hoved- 

og nøgletalsoversigt er i årsrapporten tilpasset de nye klassifi- 

kationer. 

standarder og fortolkningsbidrag, 

der endnu ikke er trådt i kraft 

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport foreligger 

en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som 

endnu ikke er trådt i kraft og/eller godkendt af EU. 

Det er ledelsens vurdering, at anvendelse af de nye og ændrede 

standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på 

årsrapporten for de kommende regnskabsår bortset fra yderligere 

oplysningskrav til finansielle instrumenter og forretningssegmenter, 

der følger af implementering af IFRS 7 og IFRS 8. 

koncernregnskabet 

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet, Nordicom A/S, samt 

dattervirksomheder, hvori Nordicom A/S direkte eller indirekte 

besidder mere end 50% af stemmerettighederne eller på anden 

måde udøver bestemmende indflydelse. Virksomheder, hvori 

koncernen besidder mellem 20-50% og udøver betydelig ind- 

flydelse, betragtes som associerede virksomheder. Virksomheder, 

der ledes med andre investorer, betragtes som joint ventures. 

Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af 

årsregnskabet for moderselskabet og regnskaber for de enkelte 

dattervirksomheder, der alle er aflagt i overensstemmelse med 

koncernens regnskabspraksis, elimineret for koncerninterne 

indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellem- 

værender, udbytte samt urealiserede interne fortjenester og tab ved 

transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. 

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabs- 

poster 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af 

resultatet indgår som en del af årets resultat for koncernen og som 

en særskilt del af koncernens egenkapital. 

virksomhedssammenslutninger 

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncern- 

regnskabet fra hhv. overtagelses- og stiftelsestidspunktet. Solgte 

eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede 

resultatopgørelse frem til afståelses- og afviklingstidspunktet. 

Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede virksomheder. 

Ophørte aktiviteter præsenteres særskilt, jf. nedenfor. 

Ved køb af virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorved 

de nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og 

eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. 

Der indregnes udskudt skat af de foretagne omvurderinger. 

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem anskaffelsesværdien for 

virksomheden og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver, 

forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under 

immaterielle aktiver. Goodwill afskrives ikke men testes årligt for 

værdiforringelse. 

Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af datter- 

virksomheder opgøres som forskellen mellem salgs- eller 

NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) 

afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver inkl. 

goodwill på salgstidspunktet samt omkostninger i forbindelse med salg 

88 89 

eller afvikling. 

omregning af fremmed valuta 

Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta om- 

regnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgode- 

havender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, 

som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens 

valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens 

kurs og kursen på betalingsdagen hhv. balancedagens kurs, indregnes i 

resultatopgørelsen som finansielle poster. 

Materielle og immaterielle aktiver, vare- og projektbeholdninger og 

andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med 

udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens 

kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes 

ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet. 

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger 

regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), 

omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser, 

medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på 

transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske 

valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser. 

Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af uden- 

landske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til 

balancedagens valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra 

gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes direkte 

på egenkapitalen. Valutakursdifferencer, der er opstået som følge af 

ændringer foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, 

indregnes ligeledes direkte på egenkapitalen. 

afledte finansielle instrumenter 

Afledte finansielle instrumenter indregnes og måles i balancen til 

dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle 

instrumenter indgår i andre tilgodehavender hhv. anden gæld. 

Dagsværdier for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af 

aktuelle markedskurser samt anerkendte værdiansættelsesmetoder. 

ændringer i den del af dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, 

der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige 

betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i værdien af det 

sikrede og indregnes i egenkapitalen under en særskilt reserve for 

sikringstransaktioner. Når den sikrede transaktion realiseres, overføres 

gevinst eller tab vedr. sådanne sikringstransaktioner fra egenkapitalen 

og indregnes i samme regnskabspost som det sikrede. 

aktiver bestemt for salg 

Aktiver bestemt for salg omfatter langfristede aktiver og afhændelses- 

grupper, som besiddes bestemt for salg. Afhændelsesgrupper omfatter 

aktiver, som skal afhændes samlet ved salg el. lign. ved en enkelt 

transaktion og forpligtelser direkte tilknyttet disse aktiver, som vil blive 

overført ved transaktionen. Aktiver klassificeres som ”bestemt for salg”, 

når deres regnskabsmæssige værdi primært vil blive genindvundet 

gennem salg inden for 12 måneder iht. en formel plan frem for gennem 

fortsat anvendelse. 

Aktiver eller afhændelsesgrupper, der er bestemt for salg, måles til den 

laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi eller dagsværdien med 

fradrag af salgsomkostninger. Der afskrives og amortiseres ikke på 

aktiver fra det tidspunkt, hvor de klassificeres som ”bestemt for salg”. 

Tab ved værdiforringelse, som opstår ved den første klassifikation som 

”bestemt for salg” og gevinster eller tab ved efterfølgende måling til 

laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi eller dagsværdi med 

fradrag af salgsomkostninger, indregnes i resultatopgørelsen under de 

poster, de vedrører. Gevinster og tab oplyses i noterne. 

Aktiver og dertil tilknyttede forpligtelser udskilles i særskilte linjer i 

balancen, og hovedposterne specificeres i noterne.


ophørte aktiviteter 

Aktiviteter og pengestrømme, som klart kan adskilles driftsmæssigt 

og regnskabsmæssigt fra den øvrige virksomhed, og hvor aktiviteterne 

enten er afhændet eller udskilt bestemt for salg, og salget forventes 

gennemført inden for 12 måneder iht. en formel plan, betragtes som 

ophørte aktiviteter. Resultat efter skat af ophørte aktiviteter samt værdi- 

reguleringer efter skat af tilhørende aktiver og forpligtelser præsenteres 

i en særskilt linje i resultatopgørelsen med sammenligningstal. I noterne 

oplyses omsætning, omkostninger, værdireguleringer og skat for den 

ophørte aktivitet. Aktiver og dertil knyttede forpligtelser for ophørte 

aktiviteter udskilles i særskilte linjer i balancen, jf. afsnittet ovenfor vedr. 

aktiver bestemt for salg. 

Pengestrømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteter for de 

ophørte aktiviteter oplyses i en note. 

resultatopgørelsen 

nettoomsætning 

Omsætningen omfatter lejeindtægter, afkast af pantebreve og 

salgssummer fra solgte ejendomme, vedr. udviklings- og boligprojekter. 

Indtægter indregnes, når levering og risikoovergangen til køber har 

fundet sted (salgsmetoden). 

Salgssummer fra solgte ejendomme indregnes, når der er indgået en 

salgsaftale med køber, og betingelser for handlen anses for opfyldt. 

For udviklings- og boligprojekter anses betingelser for handlen 

opfyldt, når byggeriet er afsluttet og endeligt afleveret til køber, og 

alle væsentlige elementer i salgsaftalen er opfyldt. 

Lejeindtægter og afkast af pantebreve indregnes i de perioder, 

de vedrører. 

driftsomkostninger 

Driftsomkostninger omfatter omkostninger direkte tilknyttet om- 

sætningen, herunder bogført værdi af solgte ejendomme, handels- 

omkostninger og løbende driftsomkostninger på ejendommene. 

værdiskabelse og regulering af dagsværdi, netto 

Regulering af dagsværdi, netto, omfatter løbende værdireguleringer af 

investeringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelser. Værdiskabelse 

ved udviklingsprojekter af erhvervsprojekter omfatter værdiskabelse som 

følge af gennemførte udviklingsprojekter på investeringsejendomme. 

indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder og joint 

ventures i koncernregnskabet 

I koncernens resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel af 

associerede virksomheders og joint ventures resultat efter skat og efter 

eliminering af forholdsmæssig andel af interne avancer/tab. 

indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder i 

moderselskabets årsregnskab 

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i 

moderselskabets resultatopgørelse som finansielle indtægter i det 

regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. I det omfang udloddet udbytte 

overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, 

indregnes udbyttet dog som nedskrivning på kapitalandelenes kostpris. 

Finansielle poster 

Finansielle poster omfatter renteindtægter og renteomkostninger, 

kursregulering af fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag, 

realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer samt 

tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen. 

Låneomkostninger, der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på 

investeringsejendomme eller projektbeholdninger, tillægges kostprisen 

på de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt, og 

ejendommene kan benyttes til det planlagte formål. 

Øvrige låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder, 

de vedrører. 

skat af årets resultat 

Nordicom A/S er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. 

Den samlede aktuelle selskabsskat vedr. sambeskattede selskaber 

er fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen ift. disses 

skattepligtige indkomster (fuld fordeling). De sambeskattede 

virksomheder indgår i acontoskatteordningen. 

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt 

skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres 

til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan 

henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. 

90 91 

Balancen 

immaterielle aktiver 

Immaterielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede 

af- og nedskrivninger. Immaterielle aktiver afskrives lineært over 

den forventede brugstid på 4 år. Af- og nedskrivninger indregnes i 

resultatopgørelsen. 

domicilejendomme 

Domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af akkumulerede 

af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt 

omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Domicilejendomme 

afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid på 30-50 

år. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet 

restværdi efter afsluttet brugstid (scrapværdi). 

investeringsejendomme 

Investeringsejendomme omfatter alle ejendomme (inkl. grunde), 

som besiddes for at opnå løbende afkast eller en kapitalgevinst. 

Undtaget er: 

1) Ejendomme erhvervet mhp. kortsigtet salg samt ejendomme un- 

der opførelse eller om-/tilbygning mhp. på salg. Disse indregnes i 

projektbeholdninger. 

2) Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning mhp. fremtidig 

anvendelse som investeringsejendomme, jf. nedenfor. 

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, 

der omfatter ejendommenes købspris og direkte tilknyttede om- 

kostninger. Investeringsejendomme måles herefter til dagsværdi 

og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i 

posterne ”Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter” 

og ”Regulering til dagsværdi, netto”. Dagsværdien opgøres på 

grundlag af en normalindtjeningsmodel med udgangspunkt i 

en systematisk vurdering af de enkelte ejendommes forventede 

afkast. Afholdte omkostninger, der forventes at forøge 

investeringsejendommenes fremtidige afkast eller dagsværdi, 

tillægges værdien på ejendommene. Ved ombygning på 

investeringsejendomme tillægges endvidere direkte henførbare 

låneomkostninger til ejendommenes værdi. 

Bygninger under opførelse, tilbygninger og ombygningsprojekter 

mhp. fremtidig anvendelse som investeringsejendomme måles 

til kostpris. Heri indgår direkte henførbare låneomkostninger. 

Omfattede bygninger og projekter præsenteres i balancen i posten 

”Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning” og overføres til 

investeringsejendomme, når opførelsen eller om-/tilbygningen er 

tilendebragt. 

Der foretages ikke afskrivninger på investeringsejendomme, idet den 

løbende værdiforringelse af ejendommene afspejles i den opgjorte 

dagsværdi. 

Dagsværdien for ubebyggede grunde, der indgår i koncernens 

beholdning af investeringsejendomme, baseres på et skøn over, 

hvad grundene kan sælges til på sædvanlige handelsvilkår. 

Årets dagsværdiregulering efter skat, der udgør en opskrivning, 

bindes på ”Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning” 

under egenkapitalen. 

inventar og driftsmidler 

Inventar og driftsmidler måles til kostpris med fradrag af 

akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter 

anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet 

anskaffelsen. Inventar og driftsmidler afskrives lineært over 

aktivernes forventede brugstid på 3-10 år.

Tab ved 

værdiforringelse 

indregnes i 

resultatopgørelsen... 


kapitalandele i associerede virksomheder 

og joint ventures i koncernregnskabet 

Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures måles 

efter den indre værdis metode svarende til den forholdsmæssige 

andel af virksomhedernes indre værdi. Virksomhedernes 

indre værdi er opgjort efter koncernens regnskabspraksis med 

fradrag eller tillæg af en forholdsmæssig andel af urealiserede 

koncerninterne avancer og tab samt tillæg af regnskabsmæssig 

værdi af goodwill. 

Associerede virksomheder og joint ventures med negativ 

regnskabsmæssig indre værdi måles til 0 kr. Såfremt koncernen 

har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den associerede 

virksomheds eller joint ventures underbalance, indregnes denne 

under forpligtelser. 

Nettoopskrivning af kapitalandele i associerede virksomheder 

og joint ventures indregnes under egenkapitalen i reserve for 

nettoopskrivning efter indre værdis metode. 

kapitalandele i dattervirksomheder 

i moderselskabets regnskab 

Kapitalinteresser i dattervirksomheder måles til kostpris. Over- 

stiger kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives til denne 

lavere værdi. 

Kostprisen reduceres med udloddet udbytte, der overstiger den 

akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet. 

pante- og gældsbreve 

Pante- og gældsbreve vedrører solgte ejendomme. Pante- 

og gældsbreve måles til amortiseret kostpris med fradrag af 

nedskrivninger pga. varige værdiforringelser. 

projektbeholdninger 

Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet mhp. salg, 

herunder igangværende byggeprojekter for egen regning og tidligere 

investeringsejendomme under om-/tilbygning mhp. salg. 

Projektbeholdninger måles til kostpris eller nettorealisationsværdien, 

hvis denne er lavere. Dagsværdi på tidspunktet, hvor en tidligere 

investeringsejendom overføres til projektbeholdninger, anses som 

ejendommens nye kostpris. 

Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg 

af medgåede projekt- og byggeomkostninger samt låneomkostninger, 

der direkte kan henføres til projekt-/ombygningsperioden samt in- 

direkte projektomkostninger. 

Når det er sandsynligt, at de samlede omkostninger til byggeprojekter, 

herunder om-/tilbygningsprojekter på projektbeholdninger, vil over- 

stige de samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i 


tilgodehavender 

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris med fradrag af 

nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering. 

92 93 

egne aktier 

Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra 

disse indregnes direkte i egenkapitalen under overført resultat. 

værdiforringelse af langfristede aktiver 

Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle, materielle og 

finansielle aktiver vurderes løbende, mindst én gang årligt, for 

at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse. Når en sådan 

indikation er til stede, beregnes aktivets genindvindingsværdi. 

Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med 

fradrag af forventede afhændelsesomkostninger eller kapitalværdi. 

Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige 

værdi af et aktiv eller dets pengestrømsgenererende enhed 

overstiger aktivets eller den pengestrømsgenererende enheds 

genindvindingsværdi. Tab ved værdiforringelse indregnes i 


egenkapital 

Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet 

for vedtagelse på den ordinære generalforsamling. Udbytte, 

som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under 

egenkapitalen. 

aktiebaserede incitamentsprogrammer 

Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor medarbejderne 

alene kan vælge afregning i aktieoptioner, måles til dagsværdien 

på tildelingstidspunktet, og indregnes i resultatopgørelsen 

under personaleomkostninger over perioden, hvor den endelige 

ret til optionerne opnås. Modposten hertil indregnes direkte i 

egenkapitalen. Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved 

anvendelse af en Black Scholes-model. Beregningen tager hensyn til 

de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieoptioner. 

selskabsskat og udskudt skat 

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes 

i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, 

reguleret for ikke afregnet skat af tidligere års skattepligtige 

indkomster samt for betalte acontoskatter. 

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode 

af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og 

skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Dette gælder dog 

ikke udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved 

enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af 

en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og 

hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første 

indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller 

den skattepligtige indkomst. Udskudte skatteaktiver, herunder 

skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige under- 

skud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive 

anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller 

ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.

NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) ændring i udskudt skat som flg. af ændringer 

i skattesatser eller -regler indregnes i resultatopgørelsen... 

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet 

med kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virk- 

somheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at 

kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det er 

sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel 

skat i en overskuelig fremtid. 

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, 

der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den 

udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. ændring i 

udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser eller -regler 

indregnes i resultatopgørelsen. 

gældsforpligtelser 

Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investerings- 

ejendomme, indregnes til dagsværdi. Reguleringer af finansielle 

forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme, 

indregnes i resultatopgørelsen under ”Regulering til dagsværdi, 

netto”. 

Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gælds- 

forpligtelser i øvrigt, gæld til leverandører, tilknyttede virk- 

somheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, 

hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. 

pengestrømsopgørelse 

Pengestrømsopgørelsen for hhv. koncernen og moderselskabet 

præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme 

vedr. drift, investeringer og finansiering samt koncernens og 

moderselskabets likvider ved årets begyndelse og slutning. 

Pengestrømme vedr. driftsaktiviteter opgøres som driftsresul- 

tatet, reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i 

driftskapital og betalte finansielle indtægter og omkostninger, 

fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat. 

Pengestrømme vedr. investeringsaktiviteter omfatter betalinger i 

forbindelse med køb og salg af virksomheder og finansielle aktiver 

samt køb, udvikling, forbedring og salg m.v. af immaterielle og 

materielle aktiver, herunder investeringsejendomme. 

Pengestrømme vedr. finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i 

moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed 

samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, 

køb af egne aktier og udbetaling af udbytte. 

Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer 

med ubetydelig kursrisiko. 

segmentoplysninger 

Der gives oplysninger på forretningssegmenter, der er koncernens 

primære segmenteringsformat, og geografiske markeder, der er 

det sekundære format. Segmenterne følger koncernens regnskabs- 

praksis, risici og interne økonomistyring. 

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og 

-forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det 

enkelte segment, samt de poster, der kan allokeres til det enkelte 

segment på et pålideligt grundlag. Ikke-allokerede poster omfatter 

primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger 

vedr. koncernens administrative funktioner, indkomstskatter mv. 

Langfristede aktiver i segmentet omfatter de langfristede aktiver, 

som anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og 

materielle aktiver samt kapitalandele i associerede virksomheder. 

Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de kortfristede aktiver, som 

anvendes direkte i segmentets drift, herunder projektbeholdninger, 

tilgodehavender fra salg og andre tilgodehavender. 

Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af 

segmentets drift, herunder prioritetsgæld, banklån og anden gæld. 

94 95

NOTE 2: REGNSKABSMæSSIGE VURDERINGER OG SKØN 

Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan 

alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurdering på baggrund af de 

seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regn- 

skabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere fore- 

tagne skøn pga. ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet 

eller pga. supplerende information, yderligere erfaring eller efter- 

følgende begivenheder. 

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabs- 

praksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssige 

vurderinger, der har haft betydelig indflydelse på årsregnskabet: 

opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme 

Investeringsejendomme måles i årsregnskabet til dagsværdi – hovedsage- 

ligt baseret på en normalindtjeningsmodel. Opgørelse af dagsværdi på 

investeringsejendomme er i stort omfang baseret på ledelsens skøn, idet 

der ikke er foretaget eksterne vurderinger. 

Opgørelsen af dagsværdier iht. en normalindtjeningsmodel tager ud- 

gangspunkt i en fastsættelse af det forventede driftsafkast på hver enkelt 

ejendom. Ved fastsættelsen af det forventede driftsafkast tages i videst 

muligt omfang udgangspunkt i historisk realiserede driftsresultater for 

hver enkelt ejendom – korrigeret for forventede ændringer. Ejendomme- 

nes dagsværdi opgøres herefter ved kapitalisering af driftsafkastet med 

et afkastkrav, som fastsættes af ledelsen individuelt for hver enkelt 

ejendom. Afkastkravene, der baseres på såvel samfundsmæssige som 

individuelle forhold for den enkelte ejendom, ligger pr. 31. december 

2006 i intervallet 5-8% og pr. 31. december 2005 i intervallet 5-8,75%. 

Det vægtede gennemsnit af afkastkravene udgør 6,62% pr. 31. december 

2006 og 7,05% pr. 31. december 2005. For hvert enkelt ejendomssegment 

udgør det vægtede gennemsnit af afkastkravene pr. 31. december 2006: 

ejendomssegment aFkastkrav, vÆgtet gennemsnit 

Butiksejendomme 6,95% 

Boligejendomme 5,14% 

Byejendomme 6,52% 

Logistik- og produktionsejendomme 6,54% 

Domicilejendomme 6,49% 

Øvrige ejendomme 6,42% 

Dagsværdien for ubebyggede grunde, der indgår i koncernens be- 

holdning af investeringsejendomme, baseres på et skøn over, hvad 

grundene kan sælges til på sædvanlige handelsvilkår. Pr. 31. decem- 

ber 2006 udgør opskrivninger på ubebyggede grunde 384,4 mio. kr., 

hvoraf 99,8 mio. kr. er indregnet i resultatopgørelsen for 2006 (2005: 

284,6 mio. kr.). Forventet antal byggeretskvadratmeter for de omfat- 

tede grunde udgør ca. 165.000. Dagsværdien for disse grunde er pr. 

31. december 2006 opgjort til kostpris med et tillæg af en skønnet 

merværdi pr. forventet byggeretskvadratmeter. I gennemsnit udgør 

opskrivningerne pr. forventet byggeretskvadratmeter ca. 2.300 kr., 

hvorefter den gennemsnitlige regnskabsmæssige værdi pr. forven- 

tet byggeretskvadratmeter udgør ca. 4.700 kr. (ca. 4.400 kr. ekskl. 

tilgåede omkostninger). 

Koncernen gennemfører udviklingsprojekter på investeringsejendom- 

me mhp. at forøge ejendommenes afkast. Værdiskabelsen fra udvik- 

lingsprojekter indgår som et element i den opgjorte dagsværdi på hver 

enkelt ejendom under udvikling. Tillæggelse af værdiskabelsen base- 

res på færdiggørelsesgraden af udviklingsprojektet samt udlejnings- 

graden for nye lokaler og forhøjelser af lejeindtægter på eksisterende 

lokaler. Færdiggørelsesgraden af udviklingsprojekter baseres på en 

skønsmæssig vægtning af flg. faktorer, som ledelsen vurderer at være 

de værdiskabende faktorer: 

• Erhvervelse af ejendomme 

• Principtilladelse 

• Byggetilladelser 

• Projektering 

• Byggeri 

Bygninger under opførelse, tilbygning og ombygningsprojekter, hvor pro- 

jektet i henhold til gældende IFRS standarder ikke anses for at udgøre en 

del af den eksisterende investeringsejendom, klassificeres som ”bygnin- 

ger under opførelse eller om-/tilbygning” mhp. fremtidig anvendelse som 

investeringsejendomme og måles til kostpris. Når opførelsen eller om-/ 

tilbygningen er tilendebragt, klassificeres projektet som investeringsejen- 

domme og måles til dagsværdi. 

NOTE 2: REGNSKABSMæSSIGE VURDERINGER OG SKØN (FORTSAT) 

indregning af omsætning 

Som omtalt i note 1 har ledelsen i 2006 ændret regnskabspraksis 

vedr. indregning af indtægter fra solgte projektbeholdninger. Som 

konsekvens af ændringen af den anvendte regnskabspraksis er der 

ikke længere væsentlige vurderinger og skøn forbundet med ind- 

regningen af indtægter fra solgte projektbeholdninger. Indtægter 

fra solgte projektbeholdninger indregnes på baggrund af objektive 

konstaterbare kriterier om, hvorvidt projektbeholdningerne er solgt, 

byggeriet afsluttet og endeligt afleveret til køber. 

NOTE 3: SEGMENTOPLySNINGER FOR KONCERNEN 

Forretningsmæssige segmenter 

Ledelses- og rapporteringsmæssigt er koncernen opdelt i 3 forretningsmæssige segmenter, der anses for at være koncernens primære 

segmentopdeling. De forretningsmæssige segmenter er som følger: 

Nordicom Ejendom: Investering i investeringsejendomme 

Nordicom Udvikling: Opførelse og udvikling af ejendomme og parkeringsanlæg 

Nordicom Finans: Ejendomskaution og erhvervspantebreve 

segmentoplysninger opdelt på forretningssegmenter 2006: 

BeløB i t.kr. • • • • • 

96 97 

nordicom 

ejendom 

nordicom 

udvikling 

nordicom 

Finans 

ikke 

fordelt 

koncern 

i alt 

Omsætning, eksternt 135.884 769.412 14.143 0 919.439 

Omsætning, internt 1.692 0 0 0 1.692 

Værdiskabelse og regulering til dagsværdi, netto 146.410 109.571 0 0 255.981 

Bruttoresultat 289.820 287.050 14.143 0 591.013 

Resultat af primær drift 264.580 262.451 12.402 -7.302 532.131 

Andel af resultat i associerede virksomheder og joint ventures 4.795 -27 0 0 4.768 

Resultat før skat 197.765 254.375 12.492 -12.610 452.022 

Årets resultat 142.391 183.150 8.994 -8.044 326.491 

Langfristede aktiver 2.857.694 931.586 86.398 6.147 3.881.825 

Kortfristede aktiver 471.616 1.351.020 15.032 -766.382 1.071.286 

segmentaktiver 3.329.310 2.282.606 101.430 -760.235 4.953.111 

segmentforpligtelser 2.646.251 1.816.405 47.300 -754.707 3.755.249 

Anlægsinvesteringer 596.436 314.923 0 356 911.715 

Afskrivninger 223 1.616 0 1.480 3.319 

Investering i associerede virksomheder og joint ventures 13.639 474 0 0 14.113

NOTE 3: SEGMENTOPLySNINGER FOR KONCERNEN (FORTSAT) 

segmentoplysninger opdelt på forretningssegmenter 2005: 

BeløB i t.kr. • • • • • 

98 99 

nordicom 

ejendom 

nordicom 

udvikling 

nordicom 

Finans 

ikke 

fordelt 

koncern 

i alt 

Omsætning, eksternt 112.921 351.198 12.642 6.659 483.420 

Omsætning, internt 1.528 0 0 0 1.528 

Værdiskabelse og regulering til dagsværdi, netto 124.108 321.615 0 0 445.723 

Bruttoresultat 211.813 389.374 12.642 1.822 615.651 

Resultat af primær drift 197.193 368.286 10.284 -9.754 566.009 

Andel af resultat i associerede virksomheder og joint ventures 1.087 0 0 0 1.087 

Resultat før skat 136.940 368.119 10.938 -9.675 506.322 

Årets resultat 98.597 265.046 7.876 1.976 373.495 

Langfristede aktiver 2.224.326 527.300 97.753 4.504 2.853.883 

Kortfristede aktiver 405.753 644.527 23.850 -411.732 662.398 

segmentaktiver 2.630.079 1.171.827 121.603 -407.228 3.516.281 

segmentforpligtelser 2.040.291 808.725 56.472 -288.879 2.616.609 

Anlægsinvesteringer 603.012 192.516 0 1.750 797.278 

Afskrivninger 0 1.520 0 1.450 2.970 

Investering i associerede virksomheder og joint ventures 8.844 500 0 0 9.344 

Ikke fordelte beløb vedrører moderselskabets holdingaktiviteter, herunder koncernmellemværender. I 2005 indgår endvidere aktiviteterne 

vedr. Nordicom Detail, som blev afhændet i 2005. Intern omsætning vedrører opkrævning af husleje på markedslignende vilkår. 

For Nordicom Udvikling er foretaget tilpasning af sammenligningstallene for 2005 iht. til den nye regnskabspraksis for indregning af indtægter 

fra solgte projektbeholdninger. 

geografiske segmenter 

Koncernens aktiviteter er primært lokaliseret i Danmark. I 2006 har koncernen etableret sig i såvel Sverige som i Tyskland mhp. erhvervelse 

af en portefølje af investeringsejendomme. Ledelses- og rapporteringsmæssigt henføres de udenlandske aktiviteter til Nordicom Ejendom. 

Pr. 31. december 2006 har Nordicom Tyskland erhvervet 4 ejendomme i området omkring Hamborg. Nordicom Sverige har endnu ikke 

erhvervet ejendomme. Nedenstående oplysninger om geografiske segmenter er baseret på ejendommenes beliggenhed: 

BeløB i t.kr. danmark tyskland koncern i alt 

2006 

Omsætning, eksterne kunder 918.928 511 919.439 

Samlede aktiver 4.869.853 83.258 4.953.111 

Tilgange af immaterielle og materielle langfristede aktiver 830.660 81.055 911.715

NOTE 4: BRUTTORESULTAT 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Huslejeindtægter 147.895 112.971 14.737 14.604 

Projektsalg 757.400 351.147 0 0 

Renteindtægter, pante-/gældsbreve og kautioner 14.144 12.642 0 0 

Øvrige indtægter 0 6.660 0 0 

omsætning i alt 919.439 483.420 14.737 14.604 

Ejendommenes og øvrige aktiviteters driftsomkostninger -30.882 -40.617 -3.223 -3.411 

Projektbeholdningernes driftsomkostninger -590.003 -301.861 0 0 

driftsomkostninger i alt -620.885 -342.478 -3.223 -3.411 

Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter 9.789 35.778 0 0 

Dagsværdiregulering, investeringsejendomme 234.802 407.225 14.120 5.193 

Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld 11.390 2.720 484 1.258 

værdireguleringer i alt 255.981 445.723 14.604 6.451 

Salgssummer investeringsejendomme 135.615 173.540 0 0 

Investeringsejendommes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. -101.806 -146.986 -56 -841 

realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme i alt 33.809 26.554 -56 -841 

Bruttoresultat 588.344 613.219 26.062 16.803 

NOTE 5: PERSONALEOMKOSTNINGER 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Gager og lønninger 37.283 32.804 2.873 10.182 

Bidragsbaserede pensioner 1.429 888 79 187 

Andre omkostninger til social sikring 283 168 42 49 

Aktiebaseret vederlæggelse 3.477 514 3.477 514 

Øvrige personaleomkostninger 3.831 2.635 2.182 1.500 

Personaleomkostninger indregnes således: 

46.303 37.009 8.653 12.432 

Personaleomkostninger 29.971 27.569 8.653 12.432 

Omkostninger medgået til fremstilling af projektbeholdninger og 

investeringsejendomme 16.332 9.440 0 0 

46.303 37.009 8.653 12.432 

Gennemsnitligt antal medarbejdere 52 46 3 13 

Modervirksomhedens direktion er vederlagt således: 

Løn og gager 3.200 3.126 480 3.126 

Aktiebaseret vederlæggelse 1) 2.000 514 2.000 514 

Bestyrelsen i modervirksomheden er vederlagt således: 

5.200 3.640 2.480 3.640 

Bestyrelseshonorar 1.400 1.363 1.400 1.363 

Aktiebaseret vederlæggelse 1) 1.477 0 1.477 0 

2.877 1.363 2.877 1.363 

1) Aktiebaseret vederlæggelse indregnet i resultatopgørelsen udgør en beregnet værdi af tidligere udstedte optioner henført til regnskabsåret. Beløbet 

indeholder ikke kontante overførsler til ledelsen. Der henvises til omtalen i note 6. 

Koncernen har i 2005 afhændet aktiviteterne i Nordicom Detail. I gennemsnitligt antal medarbejdere for koncernen i 2005 indgår 8 medarbejdere 

fra Nordicom Detail. I 2006 er koncernens, og hermed modervirksomhedens, medarbejdere blevet splitansat i koncernens selskaber, 

hvilket har reduceret antallet af medarbejdere, der direkte henføres til modervirksomheden. 

En række ledende medarbejdere er omfattet af særlige bonusordninger afhængig af individuelt fastsatte resultatmål. Såfremt direktionen 

opsiges, herunder opsiges i forbindelse med fusion eller lign., eller selv opsiger sin stilling som følge af fusion eller lign., er koncernen 

forpligtet til at betale en særlig kompensation i størrelsesordnen 1-2 mio. kr. 

Koncernen og modervirksomheden har alene indgået bidragsbaserede pensionsordninger. I bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver 

forpligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab el. lign., men har ingen risiko mht. den fremtidige udvikling i rente, 

inflation, dødelighed, invaliditet m.v. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til medarbejderen. 

100 101

NOTE 6: AKTIEBASERET VEDERLæGGELSE 

Koncernens direktion er i 2003 blevet tildelt optioner til køb af i alt 100.000 aktier i Nordicom. Optionerne er opdelt i 4 trancher med 

mulighed for udnyttelse af de første 40.000 stk. efter 1. april 2005 og herefter med mulighed for at udnytte yderligere 20.000 stk. hver 1. 

april i de efterfølgende 3 år. Optionernes udnyttelseskurs baseres på børskursen efter den ordinære generalforsamling i 2003, tillagt værditilvækstkrav 

for den efterfølgende årrække. 

I 2005 er koncernens direktion og bestyrelse blevet tildelt optioner til køb af 102.000 aktier i Nordicom. Optionerne er opdelt i 3 trancher 

med mulighed for udnyttelse af de første 34.000 stk. efter 1. april 2007, og herefter med mulighed for at udnytte yderligere 34.000 stk. 

hver 1. april i de efterfølgende 2 år. Optionernes udnyttelseskurs baseres på børskursen efter offentliggørelsen af kvartalsregnskabet for 

3. kvartal 2005 hhv. børskursen efter den ordinære generalforsamling i 2006. 

Direktionens udnyttelse af optionerne er betinget af, at direktøren er i uopsagt stilling på udnyttelsestidspunktet. Bestyrelsesmedlemmernes 

udnyttelse af optionerne er betinget af, at det enkelte medlem ikke har forladt bestyrelsen på udnyttelsestidspunktet. Der er ingen 

øvrige betingelser for retserhvervelse. For direktionen gælder særlige bestemmelser ved ændringer i selskabets kapitalforhold m.v. 

Dagsværdien af optionerne på tildelingstidspunktet opgjort baseret på Black Scholes-modellen fremgår af nedenstående tabel. 

aktieoptioner tildelt til direktion og bestyrelse: 

optioner tildelt i 2003: 

• • • • 

antal exercisekurs løbetid pr. 31. dec. 2006 

dagsværdi på tildelings 

tidspunkt (t.kr.) 

Udnyttelsestidspunkt 1. april 2005 40.000 157 Udnyttet i 2005 686 

Udnyttelsestidspunkt 1. april 2006 20.000 171 Optjent 280 

Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 20.000 185 3 mdr. 239 

Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 20.000 198 15 mdr. 204 

optioner tildelt i 2005: 

Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 34.000 696 3 mdr. 2.330 



202.000 7.891 

Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2003 er forudsat en volatilitet på 23%, baseret på det seneste års kursobservationer, 

en risikofri rente på ca. 4% og en udbytterate på 6,2%. 

Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2005 er forudsat en volatilitet på 30%, baseret på det seneste års kursobservationer, 

en risikofri rente på ca. 3% og en udbytterate på 1,7%. 

De på tildelingstidspunktet opgjorte dagsværdier for optionerne indregnes forholdsmæssigt i resultatopgørelsen som en personaleomkostning 

over perioden frem til udnyttelsestidspunktet. I indeværende regnskabsår er resultatført 3.477 t.kr. (2005: 514 t.kr.). 

NOTE 6: AKTIEBASERET VEDERLæGGELSE (FORTSAT) 

udestående optioner: 

antal optioner gns. exercisekurs 

Udestående optioner pr. 1. januar 2005 100.000 174 

Tildelt i 2005 102.000 827 

Udnyttet i 2005 -40.000 157 

udestående optioner pr. 1. januar 2006 162.000 589 

Tildelt i 2006 0 0 

Udnyttet i 2006 0 0 

udestående optioner pr. 31. december 2006 162.000 589 

NOTE 7: HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISORER 

i andre eksterne omkostninger indgår flg. honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer: 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Deloitte 4.503 1.300 2.458 550 

RevisionsFirmaet Edelbo - 27 - 20 

Mazars Revisionsaktieselskab - 549 - 73 

Heraf andre ydelser end revision: 

Deloitte 2.004 450 1.436 450 

RevisionsFirmaet Edelbo - 27 - 20 

Mazars Revisionsaktieselskab - 549 - 73 

NOTE 8: ANDRE DRIFTSINDTæGTER 

Andre driftsindtægter i modervirksomhedens resultatopgørelse vedrører allokering af omkostninger til øvrige koncernselskaber. 

102 103

NOTE 9: AFSKRIVNINGER 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Rettigheder 1.439 1.439 0 0 

Inventar og driftsmidler 1.880 1.530 1.480 1.376 

Avance ved salg af driftsmidler -140 -201 -140 -196 

afskrivninger i alt 3.179 2.768 1.340 1.180 

note 10: FINANSIELLE INDTæGTER 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Renter af indestående i kreditinstitutter 4.341 1.622 317 431 

Rente af tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 15.452 5.529 

Renter af andre tilgodehavender m.m. 4.173 1.386 1.280 0 

Finansielle indtægter i alt 8.514 3.008 17.049 5.960 

NOTE 11: FINANSIELLE OMKOSTNINGER 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Renter af banklån 72.900 20.605 17.013 19.809 

Prioritetsrenter 45.297 35.836 4.404 7.439 

Realiseret kurstab på prioritetsgæld 2.480 1.582 0 67 

Rente af gæld til dattervirksomheder - - 9.811 0 

Andre renter og gebyrer 1.555 13.136 371 4.371 

Låneomkostninger 3.191 1.586 6 479 

Heraf indregnet i kostpris på investeringsejendomme 

125.423 72.745 31.605 32.165 

under om- og tilbygning -3.941 -1.384 0 0 

Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger -32.859 -8.666 0 0 

Finansielle omkostninger i alt 88.623 62.695 31.605 32.165 

Finansieringsomkostninger indregnet i kostprisen på investeringsejendomme under om- og tilbygning samt i kostprisen for projekt- 

beholdninger er i det væsentligste baseret på faktiske afholdte omkostninger på lån tilknyttet de pågældende projekter. I det omfang 

projekterne er finansieret ved træk på koncernens likvide reserver, er finansieringsomkostningerne beregnet med udgangspunkt i afholdte 

omkostninger og en rentesats på ca. 4,4% p.a. (2005: 3,3% p.a.) baseret på de gennemsnitlige finansieringsomkostninger i koncernen. 

NOTE 12: SKAT AF ÅRETS RESULTAT 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Aktuel skat af årets resultat 12.045 9.866 -4.331 -4.577 

ændring i udskudt skat tidligere år -1.489 -9.973 143 -1.722 

ændring i udskudt skat 114.975 132.934 3.055 1.907 

125.531 132.827 -1.133 -4.392 

Selskabsskatteprocent 28,00% 28,00% 28,00% 28,00% 

Ikke skattepligtig udbytte fra dattervirksomheder – – -26,52% – 

Øvrige ikke skattepligtige indtægter og udgifter -0,23% -1,77% -2,20% -4,98% 

effektiv skatteprocent 27,77% 26,23% -0,72% 23,02% 

NOTE 13: INDTjENING PR. AKTIE 

resultat pr. aktie er beregnet på grundlag af flg. beløb: 

104 105 

koncern 

BeløB i t.kr. 2006 2005 

Årets resultat 326.509 373.495 

Resultateffekt efter skat, hvis der sker konvertering af eksisterende tegningsretter m.v. 0 0 

resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie 326.509 373.495 

Gennemsnitligt antal aktier 3.127.858 3.127.858 

Gennemsnitligt antal egne aktier -63.054 -73.675 

gennemsnitligt antal aktier i omløb 3.064.804 3.054.183 

Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt 54.794 48.992 

udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb 3.119.598 3.103.175 

Resultat pr. aktie (kr.) 106,54 122,29 

Udvandet resultat pr. aktie (kr.) 104,66 120,36 

Den i note 1 beskrevne ændring i anvendt regnskabspraksis har forøget resultat pr. aktie med 27,37 kr. (2005: -17,03 kr.) og udvandet 

resultat pr. aktie med 26,89 kr. (2005: -16,76 kr.).

NOTE 14: RETTIGHEDER 

koncern 

BeløB i t.kr. 2006 2005 

Kostpris pr. 1. januar 5.756 5.756 

Tilgang 0 0 

kostpris pr. 31. december 5.756 5.756 

Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -2.807 -1.368 

Årets afskrivninger -1.439 -1.439 

af- og nedskrivninger pr. 31. december -4.246 -2.807 

regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 1.510 2.949 

De erhvervede rettigheder vedrører parkeringsprojekter. 

NOTE 15: DOMICILEjENDOM 

koncern 

BeløB i t.kr. 2006 2005 


Overførsel fra investeringsejendomme 15.962 0 

Tilgang 45 0 



Koncernen har i 2006 overtaget yderligere lokaler af ejendommen Kongens Nytorv 26, København til administrative formål. Lokalerne 

var tidligere udlejet til eksterne lejere. Overtagelsen af de yderligere lokaler har medført en overførsel af en regnskabsmæssig værdi på 

15.962 t.kr. fra beholdningen af investeringsejendomme. 

Scrapværdien på koncernens domicilejendom skønnes at udgøre den regnskabsmæssige værdi på 43.007 t.kr., hvilket medfører, at der 

ikke beregnes afskrivninger på ejendommen. 

Domicilejendommen er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån, jf. omtalen i note 28. 

NOTE 16: INVESTERINGSEjENDOMME 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Dagsværdi pr. 1. januar 2.684.870 1.539.563 247.063 240.535 

Overførsel fra projektbeholdninger 17.184 37.007 0 0 

Overførsel til projektbeholdninger -10.561 0 0 0 

Overførsel til domicilejendomme -15.962 0 0 0 

Overførsel til omsætningsaktiver -10.966 0 0 0 

Tilgange, nyerhvervelser 740.339 756.944 0 0 

Tilgange, forbedringer på eksisterende ejendomme 94.298 38.213 1.320 1.335 

Tilgange, overført fra bygninger under opførelse 36.540 0 0 0 

Afgang ved salg -105.295 -129.860 0 0 

Årets værdiskabelse/dagsværdiregulering, netto 244.591 443.003 14.120 5.193 

dagsværdi pr. 31. december 3.675.038 2.684.870 262.503 247.063 

Lejeindtægter fra investeringsejendomme 147.895 112.971 14.737 14.604 

Værdiskabelse og dagsværdiregulering af investeringsejendomme 244.591 443.003 14.120 5.193 

Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -24.811 -19.151 -2.582 -2.806 

Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer -5.913 -4.605 -641 -605 

nettoindtægter fra investeringsejendomme 361.762 532.218 25.634 16.386 

Modervirksomhedens primoværdier vedrører ejendomme tilbageført fra dattervirksomheder, jf. omtalen i note 1. 

Dagsværdien er baseret på interne skøn uden anvendelse af uafhængig vurderingsmand. Der henvises til omtalen heraf i note 2. 

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån, jf. omtalen i note 28. 

Koncernen har pr. 31. december 2006 indgået aftaler om køb af investeringsejendomme for 185 mio. kr. (31. december 2005: 0 mio. kr.). 

Koncernen har pr. 31. december 2006 endvidere indgået lejekontrakter med lejere, der forpligter koncernen til at opføre eller ombygge 

ejendomme. Forventet projektsum for omfattede byggerier udgør ca. 127 mio. kr. (31. december 2005: 0 mio. kr.) hvoraf 78 mio. kr. er 

afholdt pr. 31. december 2006 (31. december 2005: 0 mio. kr.). 

NOTE 17: ByGNINGER UNDER OPFØRELSE ELLER OM-/TILByGNING 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Kostpris pr. 1. januar 0 0 0 0 

Tilgange, byggeri 74.332 0 0 0 

Afgang, overførsel til investeringsejendomme -36.540 0 0 0 

kostpris pr. 31. december 37.792 0 0 0 

Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning omfatter byggeri mhp. fremtidig anvendelse som investeringsejendomme. Byggeriet måles 

til kostpris og overføres til investeringsejendomme ved færdiggørelsen, hvorefter bygningerne måles til dagsværdi i lighed med koncernens 

øvrige investeringsejendomme. 

106 107

NOTE 18: INVENTAR OG DRIFTSMIDLER 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Kostpris pr. 1. januar 9.615 11.624 8.326 7.824 

Årets tilgang 2.701 2.121 1.832 1.491 

Årets afgang -891 -4.130 -891 -989 

kostpris pr. 31. december 11.425 9.615 9.267 8.326 

Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -4.156 -5.223 -3.803 -3.157 

Årets afskrivninger -1.880 -1.530 -1.480 -1.376 

Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang 616 2.597 616 730 

af- og nedskrivninger pr. 31. december -5.420 -4.156 -4.667 -3.803 

regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 6.005 5.459 4.600 4.523 

NOTE 19: KAPITALANDELE I DATTERVIRKSOMHEDER 

modervirksomHed 

BeløB i t.kr. 2006 2005 


Årets tilgang 501 0 


Nedskrivninger pr. 1. januar -6.181 -2.681 

Nedskrivninger i året 0 -3.500 

nedskrivninger pr. 31. december -6.181 -6.181 


NOTE 19: KAPITALANDELE I DATTERVIRKSOMHEDER (FORTSAT) 

nordicom a/s dattervirksomheder pr. 31. december 2006 omfatter: 

navn Hjemsted ejerandel 

108 109 

direkte ejet 

Nordicom Ejendom A/S København 100% 

Nordicom Udvikling A/S København 100% 

Nordicom Finans A/S København 100% 

Nordicom Parking ApS (tidl. Nordicom Trevi ApS) København 100% 

Administrationsselskabet ApS København 100% 

Nordicom Tyskland A/S (tidl. Nordicom Detail A/S) København 100% 

Nordicom Sverige A/S København 100% 

K/S Langebrogade 5 København 100% 

indirekte ejet 

Logistik- og Produktionsejendomme A/S København 100% 

Nordicom Byejendomme A/S København 100% 

Nordicom Boligejendomme A/S København 100% 

Nordicom Domicilejendomme A/S København 100% 

Nordicom Butiksejendomme A/S København 100% 

Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS København 100% 

Nybrogade 24 ApS København 100% 

Kanalparken A/S (tidl. Næstved jernstøberi A/S) København 100% 

Fyrholm ApS København 100% 

Siloen, Roskilde ApS København 100% 

Skærgården, Egå ApS København 100% 

Havnestaden ApS København 100% 

Hammershøj ApS København 100% 

Emdrup Have ApS København 100% 

Amager Strandvej ApS København 100% 

Emdrup Park ApS København 100% 

Skråningshusene ApS København 100% 

Enghave Brygge ApS København 100% 

Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS København 100% 

Lindholm ApS København 100% 

Ved Stigbordene ApS København 100% 

Rønne Alle 12-18 ApS København 100% 

Susågaarden ApS København 100% 

Randlevvej ApS København 100% 

Nordicom Sverige AB Sverige 100% 

Nordicom Holding GmbH Tyskland 100% 

Nordicom Management GmbH Tyskland 100% 

Nordteam I. GmbH & Co. KG Tyskland 94% 

Nordteam II. GmbH & Co. KG Tyskland 94% 

Koncernen har i 2005 afhændet alle aktiviteter i Nordicom Detail A/S (nu Nordicom Tyskland A/S). I den forbindelse blev moderselskabets 

kapitalandel i Nordicom Detail A/S nedskrevet med 3,5 mio. kr. til skønnet dagsværdi svarende til nettoaktiverne i selskabet efter nedlukningsomkostninger. 

Nedskrivningerne er i 2005 indregnet i resultatopgørelsen under “Værdiregulering af dattervirksomheder”. 

Der er ikke foretaget nedskrivninger på kapitalandele i 2006.

NOTE 20: KAPITALANDELE I ASSOCIEREDE VIRKSOMHEDER OG jOINT VENTURES NOTE 21: PANTE- OG GæLDSBREVE 

koncern 

BeløB i t.kr. 2006 2005 


Tilgang 0 500 


Reguleringer pr. 1. januar 6.587 5.500 

Andel af årets resultat 4.768 1.087 

reguleringer pr. 31. december 11.355 6.587 


koncernen besidder pr. 31. december 2006 flg. kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures: 

koncernens andel 

BeløB i t.kr. • • • • • • • • 

navn Hjemsted 

ejerandel 

omsætning 

Hvide Hus Ebeltoft A/S Århus 50% 0 -53 85.145 84.198 474 -27 

K/S Køgevej 109-111/Lindehaven København 50% 25.380 10.112 41.297 16.019 13.639 4.795 

koncernen besidder pr. 31. december 2005 flg. kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures: 


aktiver 

Forpligtelser 

egenkapital 


14.113 4.768 

koncernens andel 

BeløB i t.kr. • • • • • • • • 

navn Hjemsted 

ejerandel 

omsætning 

Hvide Hus Ebeltoft A/S Århus 50% 0 0 49.561 48.561 500 0 

K/S Køgevej 109-111/Lindehaven København 50% 44.455 2.367 34.829 19.663 8.845 1.087 

Begge ovenstående virksomheder beskæftiger sig med udvikling af ejendomme til salg. 


aktiver 

Forpligtelser 

egenkapital 


9.345 1.087 

Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures måles i koncernens balance efter den indre værdis metode. Den regnskabsmæssige 

værdi af associerede virksomheder og joint ventures anslås at svare til dagsværdien. 

Moderselskabet har ikke kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures. 

Koncernen er kommanditist i K/S Køgevej 109-11/Lindehaven. Nordicoms hæftelse er begrænset til 5 mio. kr. Pr. 31. december 2006 forekommer 

ingen forpligtelser eller eventualforpligtelser i kommanditselskabet, udover sædvanlige branchemæssige sikkerhedsstillelser og 

garantier i forbindelse med kommanditselskabets udviklingsprojekter. 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Tilgodehavende pr. 1. januar 102.222 133.305 0 0 

Årets tilgang 500 1.847 1.847 0 

Årets afdrag -2.594 -3.143 -100 0 

Årets afgang -8.986 -29.787 0 0 

tilgodehavende pr. 31. december 91.142 102.222 1.747 0 

Der fordeles således: 

Langfristet 88.352 99.422 1.547 0 

Kortfristet 2.790 2.800 200 0 

koncernens pante- og gældsbreve udløber i flg. perioder: 

91.142 102.222 1.747 0 

eFFektiv rente regnskaBsmÆssig vÆrdi dagsvÆrdi 

valuta udløB 2006 2005 2006 2005 2006 2005 

DKK 2012 5,19% 3,91% 1.747 1.847 1.747 1.847 

DKK 2014 7,00% - 458 0 458 0 

DKK 2021 - 5,42% 0 9.152 0 9.152 

DKK 2023 7,50-8,50% 7,50-8,50% 35.698 36.623 35.698 36.623 

DKK 2024 7,50% 7,50% 53.239 54.600 53.239 54.604 

modervirksomhedens pante- og gældsbreve udløber i flg. perioder: 

91.142 102.222 91.142 102.226 

eFFektiv rente regnskaBsmÆssig vÆrdi dagsvÆrdi 

valuta udløB 2006 2005 2006 2005 2006 2005 

DKK 2012 5,19% - 1.747 0 1.747 0 

De angivne dagsværdier er baseret på skøn 

1.747 0 1.747 0 

110 111

NOTE 22: TILGODEHAVENDER 

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris med fradrag af 

nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering. 

Tilgodehavendernes regnskabsmæssige værdier svarer til dagsværdier og er overvejende ikke rentebærende. 

Kreditrisikoen på tilgodehavender vurderes at være begrænset, idet koncernen altid kræver bankgarantier eller har sikkerhed i ejendomme 

for tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme. 

NOTE 23: LIKVIDE BEHOLDNINGER 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Kontant beholdning 13 6 13 6 

Indestående i pengeinstitutter til fri disponering 22.708 41.900 2.838 32.217 

Indestående i pengeinstitutter, deponeret til senere frigivelse 563.363 38.545 3.687 2.115 

586.084 80.451 6.538 34.338 

Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Der vurderes således ikke at være nogen særlig kreditrisiko 

tilknyttet likviderne. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdi. Indeståender i pengeinstitutter er variabelt forrentet. 

De deponerede indeståender frigives løbende, når endeligt skøde for solgte ejendomme foreligger. 

NOTE 24: AKTIEKAPITAL 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Aktiekapital pr. 1. januar 312.786 312.786 312.786 312.786 

aktiekapital pr. 31. december 312.786 312.786 312.786 312.786 

Aktiekapitalen består af 3.127.858 aktier á 100 kr. 

Ingen aktier har særlige rettigheder. Der har ikke været bevægelser på aktiekapitalen inden for de seneste 5 år. 

NOTE 25: EGNE AKTIER 

Koncernens beholdning af egne aktier udgør pr. 31. december 2006 67.803 stk. á 100 kr., svarende til 2,2% af den samlede selskabskapital. 

Beholdningen af egne aktier udgjorde pr. 31. december 2005 62.008 stk. á 100 kr., svarende til 2,0% af den samlede selskabskapital. 

NOTE 26: PRIORITETSGæLD OG GæLD TIL ØVRIGE KREDITINSTITUTTER 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutter i alt, nominelt 3.153.564 2.188.798 369.378 474.672 

Kursregulering til dagsværdi 1.559 12.949 208 692 

Forpligtelserne indgår således i balancen: 

3.155.123 2.201.747 369.586 475.364 

Prioritetsgæld og bankgæld, langfristet 1.422.639 1.208.427 102.401 127.605 

Prioritetsgæld og bankgæld, kortfristet 35.724 9.938 2.097 2.818 

Øvrige kreditinstitutter, kortfristet 1.696.760 983.382 265.088 344.941 

Koncernen har pr. 31. december følgende lån og kreditter 

Forpligtelser vedr. investeringsejendomme indregnet til dagsværdi: 

3.155.123 2.201.747 369.586 475.364 

eFFektiv rente regnskaBsmÆssig vÆrdi 

lÅn/valuta udløB 1) Fast/variaBel 2006 2005 2006 2005 

DKK 0-1 år Fast 5,75% - 950 0 

DKK 0-1 år Variabel 4,63-7,75% 3,10-4,94% 1.066.289 487.159 

DKK 1-5 år Fast 5,37-6,07% 5,37-6,07% 126.134 128.366 

DKK 1-5 år Variabel 4,53-7,30% 3,31-7,75% 407.069 115.563 


DKK 11-15 år Fast 5,85-6,49% 5,85-8,21% 10.015 12.277 

DKK 11-15 år Variabel 3,12-3,44% - 9.412 0 


DKK 21-25 år Variabel 3,42% 3,10-4,67% 3.933 129.000 


nominel restgæld i alt 2.498.663 1.638.357 

Kursregulering til dagsværdi 1.559 12.949 

regnskabsmæssig værdi 2.500.222 1.651.306 

Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris: 




DKK 1-5 år Variabel - 3,10% 0 54.218 

regnskabsmæssig værdi 654.901 550.441 

112 113

NOTE 26: PRIORITETSGæLD OG GæLD TIL ØVRIGE KREDITINSTITUTTER (FORTSAT) 

Modervirksomheden har pr. 31. december flg. lån og kreditter. 

Forpligtelser vedr. investeringsejendomme indregnet til dagsværdi: 



DKK 0-1 år Fast 5,75% - 950 0 

DKK 1-5 år Fast 5,50% 5,50-5,75% 10.420 12.276 

DKK 6-10 år Variabel 4,60% 3,25-8,50% 20.590 44.840 

DKK 11-15 år Fast 6,43% 6,43% 1.336 1.407 

DKK 11-15 år Variabel 3,12-3,44% - 4.174 0 

DKK 16-20 år Variabel - 2,95-3,12% 0 4.388 

DKK 26-30 år Variabel 3,74% 3,06% 66.820 66.820 

nominel restgæld i alt 104.290 129.731 

Kursregulering til dagsværdi 208 692 


Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris: 





1) Gæld angivet til at forfalde eller udløbe inden for 1 år fra balancedagen indeholder bl.a. kreditfaciliteter hos kreditinstitutter, som løber indtil videre, men 

som kan opsiges af kreditinstitutterne med kort varsel. 

Dagsværdier er baseret på officielle markedskurser. Den regnskabsmæssige værdi af finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret 

kostpris, afviger ikke væsentligt fra disse forpligtelsers dagsværdi, idet disse har en kort løbetid. Den gennemsnitlige rente på koncernens 

prioritetsgæld og gæld til kreditinstitutter udgør ca. 4,4% i 2006 (2005: ca. 3,3%). 

Koncernen og moderselskabet måler gæld vedr. investeringsejendomme til dagsværdi, jf. IAS 39 (”The Fair Value Option”), som godkendt 

af EU. Denne metode anvendes for at modvirke ”accounting mismatch” mellem måling af investeringsejendomme og tilknyttede finansielle 

gældsforpligtelser. Hvis ikke både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent 

indregning af gevinst og tab på disse aktiver og forpligtelser. Måling af både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi 

giver mere relevant regnskabsinformation. 

I praksis er dagsværdien af koncernens fast forrentede gæld ikke påvirket af ændringer i koncernens kreditrating som følge af lånenes 

sikkerhedsmæssige placering i koncernens ejendomme. Dagsværdien af øvrig gæld vedr. investeringsejendomme er variabelt forrentet og 

derfor ikke eller kun marginalt påvirket af koncernens kreditrating. 

NOTE 26: PRIORITETSGæLD OG GæLD TIL ØVRIGE KREDITINSTITUTTER (FORTSAT) 

den nominelle restgæld forfalder til betaling således: 

NOTE 27: UDSKUDT SKAT 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Udskudt skat pr. 1. januar 251.169 128.161 27.305 27.073 

Regulering udskudt skat via egenkapital -9.723 47 -9.723 47 

Regulering til tidligere år -1.489 -9.973 143 -1.722 

Udskudt skat på årets resultat 114.975 132.934 3.055 1.907 

udskudt skat pr. 31. december 354.932 251.169 20.780 27.305 

Som specificeres således i hovedtal: 

Investeringsejendomme 327.064 251.354 31.630 27.049 

Udviklingsprojekter 41.313 2.953 0 0 

Inventar og driftmidler 408 476 352 256 

Immaterielle anlægsaktiver -769 -642 0 0 

Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -843 -814 -23 0 

Kursregulering, prioritetsgæld -843 -3.756 -268 0 

Opskrivning og rente i associerede virksomheder -119 1.966 0 0 

Aktiebaseret vederlæggelse -10.911 0 -10.911 0 

Underskud fra tidligere år -368 -368 0 0 

udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen: 

354.932 251.169 20.780 27.305 

Kapitalandele i dattervirksomheder 94.721 73.367 94.721 73.367 

94.721 73.367 94.721 73.367 

Forpligtelserne er ikke indregnet, idet moderselskabet er i stand til at kontrollere, hvorvidt de udløses. Det er sandsynligt, at forpligtelserne ikke vil blive udløst. 

udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen, vedrører: 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Inden for 1 år fra balancedagen 1.732.484 993.320 267.185 347.759 

Mellem 2 og 5 år fra balancedagen 566.594 314.278 15.007 20.389 

Efter 5 år fra balancedagen 854.486 881.200 87.186 106.524 

3.153.564 2.188.798 369.378 474.672 

Uudnyttede særunderskud i dattervirksomheder 721 0 0 0 

721 0 0 0 

Ikke indregnede uudnyttede særunderskud vedrører dattervirksomheder, som genererer regnskabs- og skattemæssige underskud, og hvor 

der ikke er udsigt til udnyttelse af underskuddene indenfor en overskuelig fremtid. De uudnyttede underskud har ingen udløbsdato. 

114 115

NOTE 27: UDSKUDT SKAT (FORTSAT) 

Ændring i midlertidige forskelle i årets løb: 

koncern 

BeløB i t.kr. • • • • 

2006 

Balance 1. jan. 

indregnet i 


indregnet på 

egenkapitalen Balance 31. dec. 

Investeringsejendomme 251.354 75.710 0 327.064 

Udviklingsprojekter 2.953 38.360 0 41.313 

Inventar og driftmidler 476 -68 0 408 

Immaterielle anlægsaktiver -642 -127 0 -769 

Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -814 -29 0 -843 

Kursregulering, prioritetsgæld -3.756 2.913 0 -843 

Opskrivning og rente i associerede virksomheder 1.966 -2.085 0 -119 

Aktiebaseret vederlæggelse 0 -1.188 -9.723 -10.911 

Underskud fra tidligere år -368 0 0 -368 

2005 

Dagsværdier er baseret på 

officielle markedskurser... 

251.169 113.486 -9.723 354.932 


Udviklingsprojekter 2.171 782 0 2.953 


Immaterielle anlægsaktiver -115 -527 0 -642 

Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -937 123 0 -814 

Kursregulering, prioritetsgæld -4.701 945 0 -3.756 

Opskrivning og rente i associerede virksomheder 0 1.966 0 1.966 

Sikringstransaktioner -47 0 47 0 

Underskud fra tidligere år -394 26 0 -368 

128.161 122.961 47 251.169 

NOTE 27: UDSKUDT SKAT (FORTSAT) 

modervirksomHed 

BeløB i t.kr. • • • • 

116 117 

2006 

Balance 1. jan. 

indregnet i 


indregnet på 

egenkapitalen Balance 31. dec. 


Inventar og driftmidler 256 96 0 352 

Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer 0 -23 0 -23 

Kursregulering, prioritetsgæld 0 -268 0 -268 

Aktiebaseret vederlæggelse 0 -1.188 -9.723 -10.911 

2005 

27.305 3.198 -9.723 20.780 

Investeringsejendomme 26.656 393 0 27.049 


Sikringstransaktioner -47 0 47 0 

27.073 185 47 27.305

NOTE 28: SIKKERHEDSSTILLELSER OG EVENTUALFORPLIGTELSER 

pantsætninger og garantier 

Til sikkerhed for prioritetsgæld og mellemværender med koncernens kreditinstitutter, i alt 2.431 mio.kr., er lyst pant på i alt 2.357 mio. kr. i kon- 

cernens ejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 3.566 mio. kr. Til sikkerhed for mellemværende med koncernens kreditinstitut- 

ter, 343 mio. kr., er lyst pant på i alt 30 mio. kr. i koncernens projektbeholdninger med regnskabsmæssige værdier på 260 mio. kr. Til sikkerhed 

for koncernens mellemværende med kreditinstitutter, 57 mio. kr., er deponeret pantebreve med en regnskabsmæssig værdi på i alt 60 mio. kr. 

Til sikkerhed for prioritetsgæld og kreditinstitutter i modervirksomheden er lyst pant på i alt 187 mio. kr. i modervirksomhedens ejendomme, 

der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 263 mio. kr. 

Koncernen har stillet sædvanlige branchemæssige sikkerhedsstillelser for koncernens udviklingsprojekter. 

Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers mellemværende med kreditinstitutter, der pr. 31. december 2006 udgjorde 

887 mio. kr. Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers mellemværende med tredjemand for 133 mio. kr. Moder- 

selskabet og koncernen har pr. 31. december 2006 afgivet selvskyldnerkaution for tredjemand for 20 mio. kr. (31. december 2005: 20 mio. kr.). 

Koncernen har afgivet enkelte leje- og driftsgarantier for solgte ejendomme, udgørende maksimalt 48 mio. kr. over de kommende 7 år 

(2005: 0 mio. kr.). 

Moderselskabet er i lighed med sidste år sambeskattet med 100% ejede dattervirksomheder. Selskaberne hæfter solidarisk med de skatter, som 

vedrører sambeskatningen til og med regnskabsåret 2004. Moderselskabet hæfter for skatten, der vedrører sambeskatningen for 2005 og 2006. 

Moderselskabet har afgivet understøttelseserklæring for dattervirksomheden Nordicom Parking ApS (tidl. Nordicom Trevi ApS). 

retssager 

Koncernen er part i retssager med et samlet krav mod koncernen på ca. 36 mio. kr. Det et ledelsens opfattelse af procesrisiciene er under 50%. 

operationelle leasingforpligtelser 

For årene 2006-2012 er indgået operationelle leasingkontrakterne vedrørende leje af kopimaskiner. Leasingkontrakterne er indgået for 7 år 

med faste minimumsydelser, der årligt pristalsreguleres. 

de samlede fremtidige minimumsleasingydelser iht. uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således: 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Inden for 1 år fra balancedagen 698 333 698 333 


Efter 5 år fra balancedagen 524 250 524 250 

4.014 1.915 4.014 1.915 

Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse 644 284 644 284 

operationelle leasingkonrakter 

Koncernen har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter) med lejere af koncernens investeringsejendomme. 

Lejekontrakterne indgås med op til 10 års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer. 

de fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter fordeler sig således: 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Inden for 1 år fra balancedagen 99.118 61.657 6.040 9.291 


Efter 5 år fra balancedagen 50.635 35.954 0 0 

I resultatopgørelsen for 2006 indgår betingede lejeydelser med 1,6 mio. kr. (2005: 1,6 mio. kr.). 

note 29: VALUTA-, RENTE- OG KREDITRISICI SAMT ANVENDELSE AF AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER 

koncernens risikostyringspolitik 

Den finansielle styring i koncernen er målrettet stabilisering og optimering af koncernens drift og finansiering. Det er ikke defineret i 

koncernens politikker at indgå spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle instrumenter. 

valutarisiko 

Da koncernens væsentligste aktiver er beliggende i Danmark, og finansieringen sker i DKK, er der kun i begrænset omfang valutarisici. 

Koncernen har i 2006 erhvervet 4 ejendomme i Tyskland, hvor den endelige finansiering vil blive optaget i EUR. Koncernens valutarisici 

vurderes derfor ikke at være steget væsentligt som følge af etableringen af udenlandske aktiviteter i 2006. 

renterisiko 

Koncernen har valgt fortsat at fastholde en væsentlig del af låneporteføljen med rentebindinger fra 6 -12 måneder, hvilket medfører en lettere 

forhøjet renterisiko, som følges tæt. Ved en væsentlig ændring i renteniveauet er strukturen gjort klar til omlægning af låneporteføljen 

til langfristede lån. 

Leverandørgæld, skyldige omkostninger og købesummer samt anden gæld er ikke rentebærende. 

kreditrisiko 

Koncernens kreditrisici knytter sig typisk til: 

• Lejetilgodehavender 

• Tilgodehavender fra salg af ejendomme 

• Pantebreve 

• Kautioner 

Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af Nordicoms mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse af 

omfattede lejemål. Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme er begrænset, da handlerne altid er betinget af 

købesummernes betaling. Med pantebreve har koncernen en sædvanlig debitorrisiko, der minimeres ved pant i ejendomme. Ved kautioner 

sikrer koncernen sig med supplerende sikkerheder, såsom pant i projekter. 

Den generelle kreditrisiko på modparter på bankforretninger og andre finansielle instrumenter holdes på et minimum ved løbende kreditvurdering 

af modpartsrisikoen og anvendelse af et udvalg af større kreditværdige modparter. 

Koncernens risici er yderligere beskrevet i afsnittet “Risikofaktorer”. 

377.511 188.396 17.783 20.990 

118 119

NOTE 30: IKKE-LIKVIDE DRIFTSPOSTER M.V. 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

Af- og nedskrivninger 3.319 2.970 1.480 1.376 

Værdiregulering investeringsejendomme -244.591 -443.002 -14.120 -5.193 

Avance ved salg af driftsmidler -140 -201 -140 -196 

Avance ved salg af ejendomme -37.320 -148.082 0 0 

Resultat af associerede virksomheder og joint ventures -4.768 -1.087 - - 

Urealiseret kurstab på prioritetsgæld -11.390 -2.720 -484 -1.258 

Regulering af afledte finansielle instrumenter 0 110 0 110 

Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 3.477 514 3.477 514 

Øvrige reguleringer 1.571 0 0 0 

regulering i alt -289.842 -591.498 -9.787 -4.647 

NOTE 31: æNDRING I DRIFTSKAPITAL 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

ændring i varebeholdninger 0 3.277 0 0 

ændring i tilgodehavende lejeindtægter -6.605 2.709 -118 -240 

ændring i igangværende projekter 160.953 22.412 0 0 

ændring i tilgodehavender fra salg af boligprojekter 25.430 5.924 0 0 

ændring i tilgodehavender hos dattervirksomheder - - -33.094 13.476 

ændring i andre tilgodehavender -13.118 -1.001 3.721 23.083 

Køb og salg af andre værdipapirer 0 5.690 0 0 

ændring i deposita 17.702 2.098 -490 -110 

ændring i anden gæld 45.959 9.559 713 -17.901 

Ændring i driftskapital i alt 230.321 50.668 -29.268 18.308 

NOTE 32: NæRTSTÅENDE PARTER 

Som nærtstående parter anses selskaber i Nordicom-koncernen, Nordicoms bestyrelse, Nordicoms direktør samt virksomheder uden for 

Nordicom-koncernen, der tegnes af medlemmer af ledelsen i Nordicom. 

Selskaber i Nordicom-koncernen omfatter dattervirksomheder, associerede virksomheder og joint ventures, jf. note 19 og 20, hvor 

Nordicom A/S har bestemmende eller betydelig indflydelse. 

der har i regnskabsåret været flg. transaktioner mellem nordicom og nærtstående parter til denne: 


BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005 

120 121 

ledelsen 

Nordicoms salg af tjenesteydelser til direktionen, administrationshonorar 

for administration af én ejendom. Administrationshonoraret 

er baseret på markedsmæssige vilkår 76 89 - - 

Nordicoms salg af bil til direktionen 300 0 300 0 

Nordicoms køb af tjenesteydelser hos advokatfirma, 

hvor bestyrelsesformanden er partner 1.769 1.406 1.604 692 

Nordicoms køb af anparter i K/S af selskab, 

hvor bestyrelsesformanden indgår i bestyrelsen 1 0 1 0 

associerede virksomheder og joint ventures 

Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 18.286 24.838 - - 

dattervirksomheder 

Fordeling af koncernomkostninger - - 29.175 18.157 

Garantiprovisioner m.v. (indtægt) - - 1.143 0 

Koncernmellemværender, renteindtægter - - 15.452 5.529 

Koncernmellemværender, renteomkostninger - - 9.811 0 

Koncernmellemværender, tilgodehavender - - 348.450 228.872 

Koncernmellemværender, forpligtelser - - 190.808 104.324 

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Nordicom A/S. 

Transaktioner med dattervirksomheder er elimineret i koncernregnskabet i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis. 

Moderselskabet hæfter endvidere for dattervirksomheder vedrørende bl.a. sambeskatning, som omtalt i note 28. 

Der henvises desuden til note 5, hvor vederlag til ledelsen i Nordicom fremgår.

NOTE 33: AKTIEPOSTER OVER 5 % 

nordicom a/s har registreret flg. aktionærer med mere end 5% af aktiekapitalens stemmerettigheder eller pålydende værdi: 

ejer-/stemmeandel 

Nicolaj Gruppen ApS, København 21,8% 

Baugur Group hf, Island 11,0% 

Vagner Holding ApS, København (IP 107 ApS pr. 9. marts 2007) 11,0% 

Real Estate Development ApS, Charlottenlund 8,9% 

NOTE 34: BESTyRELSENS OG DIREKTIONENS LEDELSESERHVERV I DANSKE AKTIE- OG ANPARTSSELSKABER 

aksel Bjødstrup andreasen torben schøn 

Bestyrelsesposter: Bestyrelsesposter: 

DMT International A/S Cinemaxx Danmark A/S 

AA International Holding A/S ApS Kbil 38 nr. 2552 

AA International Consulting A/S Aschengreens Legat 

Centerplan A/S (formand) 

Bent vestergaard christensen API Property Fund Denmark P/S (formand) 

K/S Teglværksgade Invest (formand) 

Bestyrelsesposter: BPT Arista A/S (formand) 

A/S Dansk Erhvervsinvestering BPT Optima Sicar (formand) 

peter Højland direktionsposter: 

Bestyrelsesposter: A&T Invest ApS 

Amrop-Hever A/S (formand) 

Investment Prosea, filial af Investment AB Prosea 

Transmedica A/S (formand) gunnar chr. kristensen 

Transmedica Holding A/S 

Danisco A/S Bestyrelsesposter: 

Danske Bank A/S Real Estate Development ApS 

Bikuben Fondene (formand) Fitness Holding af 2005 A/S (formand) 

Frederiksberg Fonden Wellatwork A/S (formand) 

Wexøe Holdning A/S Alf Arp-Hansen Hotel A/S 

Center for Ledelse (formand) 

Rambøll Gruppen A/S direktionsposter: 

Siemens Danmark A/S (formand) Real Estate Development ApS 

direktionsposter: 

Transmedica Holding A/S 

122 123 

selskab 

Nordicom A/S Telefon: + 45 33 33 93 03 

Kongens Nytorv 26 Telefax: + 45 33 33 83 03 

1050 København K Internet: www.nordicom.dk 

CVR-nr.: 12 93 25 02 E-mail: nordicom@nordicom.dk 

Hjemsted: København, Danmark 

Bestyrelse 

Advokat Torben Schøn, formand, født 1961, tiltrådt i 2003 Direktør Aksel Andreasen, født 1942, tiltrådt i 1994 

Direktør Peter Højland, næstformand, født 1950, tiltrådt i 2000 Direktør Bent Vestergaard Christensen, født 1936, tiltrådt i 2000 

direktion 

Direktør Gunnar Chr. Kristensen, født 1961 

revision 

Selskabs- og aktionærforhold 

Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab 

Weidekampsgade 6, 2300 København S 

generalforsamling 

Generalforsamlingen er selskabets øverste myndighed. Selskabets bestyrelse lægger vægt på, at aktionærerne får en detaljeret orientering 

og et fyldestgørende grundlag for de beslutninger, der træffes på generalforsamlingen. Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år i 

Århus eller Københavns kommune inden udgangen af maj måned. 

Indkaldelse til generalforsamling offentliggøres og udsendes til de navnenoterede aktionærer mindst 8 dage forud for afholdelsen. Alle 

aktionærer har ret til at deltage i og stemme eller afgive fuldmagt ved generalforsamlingen, jf. vedtægternes § 9. 

Bestyrelsen skal indkalde til ekstraordinær generalforsamling, hvis det ønskes af aktionærer, som besidder 10% eller mere af aktiekapitalen. 

Der afholdes ordinær generalforsamling d. 16. april 2007 kl. 10.00 hos Dansk Design Center, H.C. Andersens Boulevard 27, 1553 København K.

Selskabs- og aktionærforhold (fortsat) 

regler for ændring af vedtægter 

Nordicom A/S’ vedtægter kan ændres ved generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med aktieselskabslovens regler. Beslutning 

om ændring af vedtægterne er kun gyldig, såfremt mindst 2/3 af aktiekapitalen er repræsenteret på generalforsamlingen, og forslaget 

vedtages med mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede 

aktiekapital. Hvis 2/3 stemmer for et forslag på en generalforsamling, der ikke er repræsenteret af 2/3 af den stemmeberettigede 

aktiekapital, skal bestyrelsen indkalde til en ny generalforsamling inden 14 dage. Stemmer 2/3 for forslaget på den nye generalforsamling, 

vedtages det uden hensyn til den repræsenterede aktiekapitals størrelse. 

Beslutning om vedtægtsændringer vedr. aktionærernes ret til udbytte, aktiernes omsættelighed, aktieindløsning, udøvelse af stemmeret 

samt ulige spaltning kræver i visse tilfælde tiltrædelse af mindst 90% af såvel de afgivne stemmer som den på generalforsamlingen 

repræsenterede kapital. 

Bestyrelsens arbejde, sammensætning og regler for udpegning, udskiftning m.v. 

Generalforsamlingen vælger bestyrelsen. Bestyrelsen består iht. selskabets vedtægter af 3-5 medlemmer, som vælges for ét år ad 

gangen. I 2006 har bestyrelsen bestået af 4 medlemmer, som ikke deltager i den daglige drift af koncernen. Bestyrelsen finder antallet af 

medlemmer hensigtsmæssigt. 

Bestyrelsesmedlemmerne har erhvervsmæssig baggrund, herunder har bestyrelsesformanden en juridisk baggrund. Sammensætningen 

i bestyrelsen sikrer en god bredde og et hensigtsmæssigt erfaringsgrundlag. Bestyrelsen vurderer løbende, om der er anledning til at 

ajourføre eller styrke medlemmernes kompetencer ift. opgaverne. Bestyrelsesmedlemmerne er præsenteret på selskabets hjemmeside: 

www.nordicom.dk. 

Bestyrelsesformanden er partner i et advokatfirma, der udfører rådgivningsopgaver for Nordicom-koncernen og anses derfor ikke for 

uafhængig af Nordicom A/S. De øvrige 3 bestyrelsesmedlemmer anses alle for at være uafhængige af selskabet. 

Bestyrelsen i Nordicom A/S afholder mindst 5 ordinære møder årligt, heraf mindst ét i kvartalet. Mindst én gang om året afholder 

bestyrelsen strategimøder mhp. at drøfte og fastlægge bestyrelsens væsentligste opgaver og ansvar i relation til ledelse af selskabet. 

Mødedatoer fastlægges under hensyntagen til bestyrelsens behandling af investeringssager, budget, årsrapport samt kvartals- og 

halvårsmeddelelser. 

Bestyrelsen evaluerer sig selv én gang om året. Selvevalueringsprocessen forestås af bestyrelsesformanden, og resultatet af evalueringen 

drøftes i den samlede bestyrelse. Bestyrelsen vurderer løbende koncernens kapital- og aktiestruktur og finder den nuværende struktur 

passende for koncernens aktiviteter. 

Medlemmer af bestyrelsen skal fratræde ved den første ordinære generalforsamling efter det kalenderår, hvori de er fyldt 70 år. 

regler for udpegning af direktionen 

Bestyrelsen ansætter en direktion til at forestå koncernens daglige forretningsvirksomhed og fastsætter vilkårene for direktionens 

kompetence- og virksomhedsområder. 

vederlag til ledelsen 

For at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer er direktionens og bestyrelsens aflønning fastlagt under 

hensyntagen til arbejdsopgaver, værdiskabelse og vilkår i sammenlignelige virksomheder. I aflønningen indgår incitamentsprogrammer, 

som skal medvirke til at sikre interessesammenfald mellem selskabets ledelse og aktionærerne. I den forbindelse har Nordicom A/S 

tidligere etableret et aktieoptionsprogram for såvel direktionen som bestyrelsen. Der er ikke tildelt yderligere aktieoptioner i 2006. 

Iht. optionsprogrammet har administrerende direktør, Gunnar Chr. Kristensen, modtaget 100.000 aktieoptioner i 2003 og 60.000 stk. i 

2005. På tidspunktet for tildelingerne repræsenterede aktieoptionerne en markedsværdi på hhv. 1,4 mio. kr. og 3,8 mio. kr. Optionerne er 

tildelt således, at de optjenes løbende, hvilket medfører, at de først kan udnyttes, når de er optjent. Opsiger Gunnar Chr. Kristensen sin 

stilling, bortfalder retten til endnu ikke optjente aktieoptioner. 

Ved udnyttelse af aktieoptionerne vil Nordicom A/S, i det omfang det er muligt, overføre aktier fra selskabets egen beholdning til Gunnar 

Chr. Kristensen, der som modydelse skal erlægge en kontant betaling svarende til exercise-kursen pr. aktie. Såfremt Nordicom A/S’ egen 

beholdning af aktier ikke er tilstrækkelig, vil det være nødvendigt at købe de resterende aktier på aktiemarkedet. I 2005 udnyttede Gunnar 

Chr. Kristensen 40.000 aktieoptioner, der således modtog 40.000 aktier fra Nordicom A/S mod en betaling på ca. 6,3 mio. kr. Aktiernes 

værdi på daværende tidspunkt udgjorde ca. 12,4 mio. kr. 

Aktieoptionernes endelige værdi for Gunnar Chr. Kristensen afhænger af aktiekursen på tidspunktet, hvor aktieoptionerne kan udnyttes. 

Under forskellige forudsætninger om aktiekursen på udnyttelsestidspunktet kan Gunnar Chr. Kristensens resterende beholdning af 

aktieoptioner specificeres således: 

direktionens uudnyttede aktieoptioner pr. 31. december 2006: 

markedsvÆrdi pÅ udnyttelsestidspunkt (t.kr.) 

antal stk. optjenes pr. exercise-kurs 600 800 1.000 

20.000 1. april 2006 171 8.580 12.580 16.580 

20.000 1. april 2007 185 8.300 12.300 16.300 

20.000 1. april 2007 696 - 2.080 6.080 

20.000 1. april 2008 198 8.040 12.040 16.040 

20.000 1. april 2008 827 - - 3.460 

20.000 1. april 2009 958 - - 840 

120.000 24.920 39.000 59.300 

Bestyrelsen har i 2005 fået tildelt i alt 42.000 aktieoptioner, hvoraf 18.000 er tildelt bestyrelsesformanden, 12.000 næstformanden 

og 6.000 hver af de resterende 2 bestyrelsesmedlemmer. På tidspunktet for tildelingen af optionerne repræsenterede optionerne en 

markedsværdi på 2,7 mio. kr. Optionerne optjenes med 1/3 pr. 1. april 2007, 1/3 pr. 1. april 2008 og 1/3 pr. 1. april 2009. 

124 125


Aktieoptionernes endelige værdi for bestyrelsen afhænger af aktiekursen på tidspunktet, hvor aktieoptionerne kan udnyttes. Under 

forskellige forudsætninger om aktiekursen på udnyttelsestidspunktet kan bestyrelsens beholdning af aktieoptioner specificeres således: 

Bestyrelsens uudnyttede aktieoptioner pr. 31. december 2006: 

markedsvÆrdi pÅ udnyttelsestidspunkt (t.kr.) 

antal stk. optjenes pr. exercise-kurs 600 800 1.000 

14.000 1. april 2007 696 - 1.456 4.256 

14.000 1. april 2008 827 - - 2.422 

14.000 1. april 2009 958 - - 588 

42.000 0 1.456 7.266 

Ledelsens vederlag og optionsprogrammet er yderligere beskrevet i note 5 og 6 til årsrapporten. Af det samlede vederlag til 

bestyrelsen inkl. omkostninger til aktieoptioner vedrører 3/7 bestyrelsesformanden, 2/7 næstformanden og 1/7 hver af de resterende 2 

bestyrelsesmedlemmer. 

Såfremt direktionen opsiges, herunder opsiges i forbindelse med fusion el. lign., eller selv opsiger sin stilling som følge af fusion eller 

lign., er Nordicom A/S forpligtet til at betale en særlig kompensation i størrelsesordenen 1-2 mio. kr. 

For en række ledende medarbejdere er etableret sædvanlige præstationsafhængige bonusordninger. 

væsentlige aftaler, der ændres, hvis kontrollen med selskabet ændres 

Koncernen har ingen væsentlige aftaler, der ændres, hvis kontrollen med selskabet ændres. 

anbefalinger for god selskabsledelse 

I 2005 udsendte Den Nordiske Børs reviderede anbefalinger for god selskabsledelse, som er en del af reglerne for notering på Den Nordiske 

Børs. De reviderede anbefalinger trådte i kraft for regnskabsår, der begyndte 1. januar 2006 eller senere og omhandler bl.a. aktionærernes 

rolle og samspil med selskabets ledelse, politik for selskabets forhold til interessenter, politik for information og kommunikation, bestyrelsens 

opgaver og ansvar, bestyrelsens sammensætning, bestyrelsens og direktionens vederlag, risikostyring samt revision. 

Som børsnoteret selskab skal Nordicom A/S enten følge disse anbefalinger eller forklare, hvorfor anbefalingerne ikke følges helt eller 

delvist. Nordicom A/S følger generelt Den Nordiske Børs’ anbefalinger bortset fra følgende punkter: 

• Det anbefales, at bestyrelsesmedlemmer, der samtidig indgår i en direktion i et aktivt selskab, ikke beklæder mere end 3 menige 

bestyrelsesposter eller én formandspost og én menig bestyrelsespost i selskaber, der ikke er en del af Nordicom-koncernen. Nordicom 

har fraveget anbefalingerne på dette punkt, da bestyrelsen vægter hensynet til sammensætningen af forretningsmæssig kompetence 

og branchekendskab højere end antallet af det enkelte medlems øvrige bestyrelsesposter. Bestyrelsesmedlemmernes øvrige 

ledelseshverv fremgår af årsrapportens note 34. 

• Det anbefales, at bestyrelsesmedlemmer ikke aflønnes med aktieoptionsprogrammer. I Nordicom A/S aflønnes bestyrelsen med 

aktieoptioner, idet det er bestyrelsens vurdering, at denne aflønningsform giver bestyrelsens medlemmer det bedste incitament ved 

varetagelsen af selskabets og aktionærernes interesser. 

aktieinFormation 

Fondsbørs Den Nordiske Børs 

Aktiekapital 312.785.800 kr. 

Nominel stykstørrelse 100 kr. 

Antal aktier 3.127.858 stk. 

Aktieklasser En 

Antal stemmer pr. aktie En 

Ihændehaverpapir ja 

Stemmeretsbegrænsning Nej 

Begrænsninger i omsættelighed Nej 

Fondskode DK0010158500 

Alle Nordicom A/S’ aktier er noteret på Den Nordiske Børs og indgår i Mid Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede 31. december 2006 på 

kurs 843, hvilket er en nedgang med 75 point (-8 %) i aktiekursen pr. 31. december 2005. Markedsværdien af Nordicom A/S udgør 2,6 

mia. kr. pr. 31. december 2006 (2005: 2,9 mia. kr.). Der er i regnskabsåret omsat 2,25 mia. kr. af Nordicom A/S’ aktier på Den Nordiske 

Børs, hvilket er en stigning på 1,41 mia. kr. ift. 2005. 

Kursudvikling i DKK Aktieomsætning i mio. kr. 

126 127 

1.300 

1.200 

1.100 

1000 

900 

800 

700 

600 

egne aktier 

02.01.2006 02.01.2007 

Selskabets beholdning af egne aktier udgør 67.803 stk. pr. 31. december 2006, svarende til 2,2% af den samlede aktiekapital. 

Bestyrelsen er iht. generalforsamlingsbeslutning af 20. april 2006 bemyndiget til at erhverve maksimalt nominel 31.279 t.kr. egne aktier, 

svarende til 10% af aktiekapitalen frem til 20. august 2007. Selskabet har 3. oktober 2006 og 6. oktober 2006 erhvervet i alt 5.795 aktier 

til kurs 771 (gns.) svarende til 4.466 t.kr. Aktierne er primært erhvervet mhp. tildeling ifm. aktieoptionsordninger. 

aktiebesiddelser 

Følgende aktionærer er i aktiebogen noteret for en ejer- og stemmeandel på over 5% pr. 31. december 2006: 

ejer-/stemmeandel 

Nicolaj Gruppen ApS 21,8% 

Baugur Group hf 11,0% 

Vagner Holding ApS (IP 107 ApS pr. 9. marts 2007) 11,0% 

Real Estate Development ApS 8,9% 

500 

450 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec 

Antallet af navnenoterede aktionærer udgjorde 

1.271 stk. pr. 31. december 2006, hvilket er stort 

set uændret ift. sidste år. De navnenoterede 

aktionærer udgør 61,3% af aktiekapitalen.

Bestyrelsen og direktionen besidder pr. 31. december 2006 flg. aktier og aktieoptioner i nordicom a/s: 

i antal stk. 1) aktier aktieoptioner 

Bestyrelse: 

31. dec. 2005 BevÆgelse i Året 31. dec. 2006 31. dec. 2005 BevÆgelse i Året 31. dec. 2006 

Torben Schøn 0 0 0 18.000 0 18.000 

Peter Højland 19.304 -4.000 15.304 12.000 0 12.000 

Aksel Andreasen 7.580 -2.000 5.580 6.000 0 6.000 

Bent Vestergaard Christensen 3.500 0 3.500 6.000 0 6.000 

direktion: 

Gunnar Chr. Kristensen 278.700 0 278.700 120.000 0 120.000 

1) Inklusiv nærtstående parter 

udbytte 


Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der for regnskabsåret 2006 udbetales et udbytte på 13 kr. pr. aktie, svarende til 40,7 mio. kr. 

investor relations 

Det er Nordicoms politik at informere hurtigt og korrekt om relevante forhold. Information målrettes specielt til Den Nordiske Børs, 

aktionærer, potentielle investorer, aktieanalytikere og børsmæglere. 

Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinjer aftalt med bestyrelsen, og det er målet til hver en tid at opfylde de 

af Den Nordiske Børs formulerede oplysningsforpligtelser. Nordicom ønsker at øge kendskabet til Nordicom og koncernens aktiviteter og 

dermed samtidigt tilgodese markedets informationsbehov ved investeringsbeslutninger omkring Nordicom. 

Det indgår i Nordicoms informationspolitik at: 

• Udsende kvartals- og halvårsmeddelelser 

• Udsende årsrapport 

• Udsende web cast-præsentationer 2 gange om året 

• Give hurtige besvarelser på henvendelser til selskabet 

• Deltage i seminarer og investormøder 

Fondsbørsmeddelelser i 2006 og 2007: 

dato titel 

8. marts 2007 Nordicom, storaktionærmeddelelse 

10. januar 2007 Nordicom, finanskalender 2007 

20. november 2006 Nordicom, kvartalsrapport 3. kvartal 

2. oktober 2006 Nordicom, egne aktier (§ 28) 

23. august 2006 Nordicom, halvårsrapport 2006 

18. maj 2006 Nordicom, insideres handler 

17. maj 2006 Nordicom, kvartalsrapport 1. kvartal 2006 

21. april 2006 Nordicom, insideres handler 

20. april 2006 Nordicom, forløb ordinær generalforsamling d. 20. april 2006 

12. april 2006 Nordicom, årsrapport 2005 

4. april 2006 Nordicom, indkaldelse ordinær generalforsamling d. 20. april 2006 

22. marts 2006 Nordicom, oversigt fondsbørsmeddelelser 2005 

9. marts 2006 Nordicom, årsregnskabsmeddelelse 2005 

2. februar 2006 Nordicom, finanskalender 

128 129 

Finanskalender: 

dato titel 

9. marts 2007 Årsregnskabsmeddelelse 2006 

16. april 2007 Generalforsamling 

16. maj 2007 1. kvartalsmeddelelse 2007 

15. august 2007 Halvårsmeddelelse 2007 

16. november 2007 3. kvartalsmeddelelse 2007 

7. marts 2008 Årsregnskabsmeddelelse 2007 

17. april 2008 Generalforsamling 

yderligere information 

På Nordicoms hjemmeside, www.nordicom.dk, findes yderligere informationer, selskabs- og aktionærforhold samt koncernens aktiviteter. 

Forespørgsler vedr. selskabets relationer til investorer og aktiemarkedet kan stiles til: 

Adm. direktør Gunnar Chr. Kristensen 

Tlf. +45 33 33 93 03 

Fax +45 33 33 83 03 

E-mail: gk@nordicom.dk 

Selskabets aktier følges desuden af en række analytikere, herunder: 

Michael West Hybholt, Nordea, tlf. +45 33 33 33 33 (michael.hybholt@nordea.com) 

Peter Falk Sørensen, Dansk Aktie Analyse, tlf. +45 32 96 09 60 (daa@danskaktieanalyse.dk)

Notater...

Download - Nordicom A/S

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?