Due diligence ved køb af investeringsejendomme
Due diligence ved køb af investeringsejendomme
Due diligence ved køb af investeringsejendomme
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Due</strong> <strong>diligence</strong> <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
<strong>investeringsejendomme</strong><br />
Advodan Aalborg A/S<br />
Mølleå 1, 9000 Aalborg<br />
Ole Wagner, advokat (H); ow@aalborg.advodan.dk<br />
Lone Haugaard, advokat (L); loh@aalborg.advodan.dk
• Advodan<br />
• Ca. 200 advokater<br />
• I alt omkring 600 medarbejdere<br />
• Repræsenteret i 58 danske byer<br />
• Lokalt kendskab<br />
• Internationalt netværk<br />
• Erhvervsrådgivning<br />
ADVODAN er en landsdækkende<br />
sammenslutning <strong>af</strong> u<strong>af</strong>hængige<br />
advokatvirksomheder.<br />
Vi er landets største advokatkæde.<br />
ADVODAN er blandt andet fælles<br />
om efteruddannelse, kvalitetssikring<br />
og informationsteknologi.
Advodan Aalborg A/S<br />
• Advodan Aalborg A/S er et erhvervsorienteret<br />
advokatkontor med 13 advokater og 21 sekretærer og<br />
administrative medarbejdere<br />
• Mellem advokaterne er der gennemført specialisering,<br />
således at sager i vidt omfang behandles <strong>af</strong> den<br />
advokat, der har størst erfaring og indsigt i<br />
pågældende sagstype. Sekretærer behandler<br />
ligeledes i videst muligt omfang sager med tilknytning<br />
til særlige sagsområder.<br />
• Særlig fokus på <strong>køb</strong> og salg <strong>af</strong> <strong>investeringsejendomme</strong><br />
og udvikling <strong>af</strong> ejendomsprojekter<br />
• Vi gennemfører løbende due <strong>diligence</strong>-opgaver for<br />
både sælger og <strong>køb</strong>er<br />
• Ejendomsadministration
Disposition<br />
1. Hensigt med og fordele <strong>ved</strong> due <strong>diligence</strong><br />
2. Former for due <strong>diligence</strong>, herunder <strong>ved</strong> ”rene”<br />
ejendomshandler ctr. ejendomshandler <strong>ved</strong><br />
overdragelse <strong>af</strong> et selskab<br />
3. Kan der være fordele <strong>ved</strong> at erhverve en fast<br />
ejendom <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong> et selskab<br />
4. Tidspunktet for due <strong>diligence</strong><br />
5. Omfang og struktur <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong><br />
6. Sammenfatning
Hvorfor bør der udføres en due <strong>diligence</strong> <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
<strong>investeringsejendomme</strong><br />
• <strong>Due</strong> <strong>diligence</strong> er udtryk for en systematiseret udførelse<br />
<strong>af</strong> relevante undersøgelser forud for overdragelse <strong>af</strong> en<br />
virksomhed eller en større ejendom<br />
• <strong>Due</strong> <strong>diligence</strong> er sammensat <strong>af</strong> to juridiske begreber<br />
bestående <strong>af</strong> sælgers oplysningspligt og <strong>køb</strong>ers<br />
undersøgelsespligt<br />
• Formålet er primært oplysning og risiko<strong>af</strong>dækning for<br />
<strong>køb</strong>er, men også for långiver<br />
• Kan supplere og danne grundlag for vurdering og<br />
prissætning og forhandling <strong>af</strong> vilkår
Fordele i forbindelse med <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
<strong>investeringsejendomme</strong><br />
• En due <strong>diligence</strong> <strong>af</strong> ejendomme som <strong>køb</strong>es med henblik<br />
på investering kan danne grundlag for:<br />
sikkerhed for at forudsætninger for <strong>køb</strong> og<br />
prisforhandling er til stede (sælgers oplysninger,<br />
<strong>køb</strong>ers betingelser)<br />
fejl i due <strong>diligence</strong> kan medføre ansvar hos den<br />
professionelle rådgiver (ansvarsforsikring)<br />
vurdering <strong>af</strong> om ejendommen eventuelt skal<br />
erhverves <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong> et selskab som ejendommen<br />
ligger i
Former for due <strong>diligence</strong><br />
• I forbindelse med virksomhedsoverdragelser<br />
(aktiehandler/aktivhandler)<br />
- <strong>køb</strong>ers due <strong>diligence</strong><br />
- sælgers mulighed for ansvarsfraskrivelse<br />
• I forbindelse med ejendomshandler<br />
- <strong>køb</strong>ers due <strong>diligence</strong><br />
- sælgers mulighed for ansvarsfraskrivelse
Hvornår bør der udføres due <strong>diligence</strong> i forbindelse<br />
med ejendomshandler<br />
• <strong>Due</strong> <strong>diligence</strong> anvendes ofte i forbindelse med<br />
virksomhedsoverdragelser, men er lige så relevant i<br />
forbindelse med overdragelse <strong>af</strong> større ejendomme<br />
eller ejendomsporteføljer<br />
• Omfanget <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong> <strong>af</strong>passes i forhold til<br />
behovet i den konkrete situation<br />
• Tidsfaktor<br />
• Såfremt ejendomme <strong>køb</strong>es <strong>ved</strong> overdragelse <strong>af</strong> et<br />
ApS eller A/S, kan der være et særligt behov for<br />
gennemførelse <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong> <strong>ved</strong>rørende<br />
selskabet
Forhold en due <strong>diligence</strong> kan fokusere på<br />
i) <strong>investeringsejendomme</strong> handles typisk på <strong>af</strong>kast,<br />
helt central er derfor undersøgelsen <strong>af</strong><br />
ejendommens driftsomkostninger, <strong>ved</strong>ligeholdelsesniveau,<br />
lejereserver og tomme lejemåls<br />
anslåede leje <strong>ved</strong> store ejendomsporteføljer<br />
ii) lejekontrakter, herunder lejeregulering, opsigelse,<br />
depositum, <strong>af</strong>ståelsesret, om korrekte<br />
lejekontraktsformularer er anvendt<br />
iii) lejers soliditet, herunder lejerestancer<br />
iv) muligheder for genudlejning<br />
v) ejendommens udviklingsmuligheder og muligheder<br />
for alternativ anvendelse<br />
vi) ejendommens tilstand, herunder forventede<br />
<strong>ved</strong>ligeholdelsesomkostninger og mangler
Forhold en due <strong>diligence</strong> kan fokusere på (fortsat)<br />
vi) byrder, servitutter, lån<br />
vii) lokalplaner<br />
viii) forurening og bæreevne<br />
ix) teknisk gennemgang <strong>af</strong> ejendommen<br />
ix) grundejerforening, bl.a. <strong>ved</strong>tægter og regnskab<br />
x) tvister og påbud <strong>ved</strong>rørende ejendommen og dens<br />
anvendelse<br />
xi) finansielle oplysninger, herunder<br />
ejendomsvurdering, momsregistrering,<br />
momsreguleringsforpligtelse
Erhvervelse <strong>af</strong> fast ejendom <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong> ApS eller A/S<br />
• Såfremt der <strong>køb</strong>es fast ejendom <strong>ved</strong> erhvervelse <strong>af</strong><br />
et selskab, bør der udføres en due <strong>diligence</strong><br />
<strong>ved</strong>rørende selskabet<br />
• Kan der finansielt være fordele <strong>ved</strong> at erhverve en<br />
fast ejendom <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong> et selskab i stedet for en<br />
”ren” ejendomshandel?<br />
tinglysnings<strong>af</strong>gift<br />
beskatning<br />
prisforhandling
Mulige fordele <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong> fast ejendom <strong>ved</strong><br />
overdragelse <strong>af</strong> aktier/anparter<br />
Traditionelt <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
ejendom<br />
• Der skal betales<br />
tinglysnings<strong>af</strong>gift <strong>af</strong><br />
<strong>køb</strong>esummen<br />
• Avancebeskatning <strong>af</strong><br />
forskellen mellem<br />
<strong>køb</strong>spris og salgspris kan<br />
være betydelig<br />
Køb <strong>af</strong> ejendom i selskab<br />
• Der skal ikke betales<br />
tinglysnings<strong>af</strong>gift<br />
• Der skal ikke betales skat <strong>af</strong><br />
avancen på ejendommen<br />
• Salg <strong>af</strong> aktier/anparter<br />
beskattes som aktieavance<br />
og <strong>køb</strong>esummen kan forblive<br />
i et moderselskab til brug for<br />
geninvestering forudsat 3 års<br />
ejertid (Holding)
Traditionelt <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
ejendom<br />
• Køber kan <strong>af</strong>skrive på<br />
<strong>køb</strong>esummen på<br />
ejendommen<br />
Køb <strong>af</strong> ejendom i selskab<br />
• Prisforhandling på baggrund<br />
<strong>af</strong>, at sælger undgår at betale<br />
avanceskat.<br />
• Køber bærer en potentiel<br />
skattebyrde <strong>ved</strong> at indtræde i<br />
den skattemæssige<br />
ansk<strong>af</strong>felsessum (som først<br />
aktualiseres når/hvis <strong>køb</strong>er<br />
videresælger ejendommen ud<br />
<strong>af</strong> selskabet).<br />
• Ejendommens<br />
<strong>af</strong>skrivningsmæssige profil<br />
fortsætter
Traditionelt <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
ejendom<br />
• Det vil ofte være<br />
forbundet med besvær at<br />
foretage delvis<br />
overdragelse <strong>af</strong> en<br />
ejendom i forbindelse<br />
med et gradvist<br />
generationsskifte.<br />
Køb <strong>af</strong> ejendom i selskab<br />
• Både sælger og <strong>køb</strong>er kan få<br />
fordel <strong>af</strong>, at ejendommen<br />
handles som aktie-<br />
/anpartsoverdragelse, idet<br />
sælger beskattes mildere og<br />
<strong>køb</strong>er evt. kan opnå en<br />
lavere pris og dermed<br />
reducerer behovet for<br />
finansiering. Køber opnår et<br />
bedre <strong>af</strong>kast.<br />
• Mulighed for successiv<br />
overdragelse <strong>ved</strong> f.x.<br />
generationsskifte
Eksempel:<br />
Traditionelt <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
ejendom<br />
• En ejendom til 10 mio med<br />
3 mio i lån, som er <strong>køb</strong>t for<br />
4 mio:<br />
• Sælger får 7 mio efter<br />
nedbringelse <strong>af</strong> gæld og<br />
skal betale skat <strong>af</strong> 6 mio.<br />
Provenuet bliver 5,5 mio.<br />
Køb <strong>af</strong> ejendom i selskab<br />
• En ejendom sat til salg for 10<br />
mio med 3 mio i lån:<br />
• Sælgers avance er skattefri<br />
forudsat 3 års ejertid (Holding)<br />
• Ved en pris på 8,5 mio opnår<br />
sælger efter nedbringelse <strong>af</strong><br />
gæld samme provenu, som <strong>ved</strong><br />
et traditionelt <strong>køb</strong>; 5,5 mio.<br />
• Ofte forhandling om<br />
”differencen”. I det omfang,<br />
<strong>køb</strong>er får andel heri, skal <strong>køb</strong>er<br />
forrente et mindre lånebeløb<br />
end traditionelt og opnår<br />
dermed en bedre investering.
Aktører <strong>ved</strong> gennemførelsen <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong><br />
Aktører på <strong>køb</strong>ers side:<br />
• advokat – juridisk due <strong>diligence</strong><br />
• revisor – regnskabsmæssig due <strong>diligence</strong><br />
• eventuel teknisk bistand<br />
Aktører på sælgers side:<br />
• ejendomsmægler<br />
• advokat<br />
• revisor
<strong>Due</strong> <strong>diligence</strong> - Timing<br />
Tidspunkt for due <strong>diligence</strong><br />
• Før <strong>køb</strong>s<strong>af</strong>tale underskrives<br />
• Før skøde underskrives (<strong>køb</strong>s<strong>af</strong>talen skal indeholde<br />
advokatforbehold – gerne med angivelse <strong>af</strong>, at due<br />
<strong>diligence</strong> skal gennemføres)<br />
• Det vil ofte være tilfældet, at en vis begrænset<br />
undersøgelse/due <strong>diligence</strong> gennemføres inden<br />
<strong>køb</strong>s<strong>af</strong>tale underskrives, men således at en mere<br />
omfattende undersøgelse/due <strong>diligence</strong> udføres<br />
mellem dette tidspunkt og skødets underskrivelse<br />
Problem: Prisforhandling ofte vanskeligere efter<br />
underskrift <strong>af</strong> <strong>køb</strong>s<strong>af</strong>tale.
Omfang og struktur på due <strong>diligence</strong><br />
Omfanget <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong> <strong>af</strong>passes efter konkret behov<br />
1. Sælger udleverer eget materiale, som sælger<br />
indestår for. Der indhentes offentligt tilgængeligt<br />
materiale. Supplerende materiale efterspurgt <strong>af</strong><br />
<strong>køb</strong>er<br />
2. Køber efterspørger materiale og eventuelle<br />
undersøgelser (typisk <strong>ved</strong> virksomhedsoverdragelser)<br />
3. Interviews med sælger (virksomhedsoverdragelser)<br />
4. Fysisk besigtigelse/prøver mv.<br />
5. Indhentelse <strong>af</strong> tekniske undersøgelser, fx<br />
geoteknisk rapport, jordbundsundersøgelser etc.
Produktet <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong><br />
• Det produkt, som <strong>køb</strong>er modtager fra rådgiverne<br />
varierer fra mundtlig information og vurdering til<br />
udarbejdelse <strong>af</strong> en egentlig due <strong>diligence</strong> rapport<br />
• Udarbejdes <strong>af</strong> <strong>køb</strong>ers rådgivere – omfanget skal<br />
tilrettelægges i overensstemmelse med formålet<br />
• Indeholder de væsentligste ”findings” og påpeger<br />
eventuelle problemer <strong>ved</strong> ejendommen mv.<br />
• Internt dokument<br />
• Grundlag for <strong>køb</strong>ers og kreditgivers vurdering <strong>af</strong><br />
ejendommen<br />
• Grundlag for eventuel <strong>køb</strong>esumsregulering, sælgers<br />
oplysninger og forhandling <strong>af</strong> <strong>køb</strong>et
Sammenfatning <strong>af</strong> betydningen <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong><br />
• Køber og <strong>køb</strong>ers rådgivere gives tid til at gennemgå<br />
og forholde sig til det indhentede materiale<br />
• Sikkerhed for ejendommens tilstand og <strong>af</strong>kast i<br />
fremtiden<br />
• Genforhandling <strong>af</strong> <strong>køb</strong>esum og vilkår og evt.<br />
udarbejdelse <strong>af</strong> tillæg til <strong>af</strong>talegrundlag<br />
• Finansieringstilsagn<br />
• Øget mulighed for at rejse krav mod sælger og/eller<br />
<strong>køb</strong>ers rådgivere<br />
• Når der sælges ejendomme kan ansvaret begrænses
Change language