Due diligence ved køb af investeringsejendomme
Due diligence ved køb af investeringsejendomme
Due diligence ved køb af investeringsejendomme
Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!
Leverage SEO-optimized Flipbooks, powerful backlinks, and multimedia content to professionally showcase your products and significantly increase your reach.
<strong>Due</strong> <strong>diligence</strong> <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
<strong>investeringsejendomme</strong><br />
Advodan Aalborg A/S<br />
Mølleå 1, 9000 Aalborg<br />
Ole Wagner, advokat (H); ow@aalborg.advodan.dk<br />
Lone Haugaard, advokat (L); loh@aalborg.advodan.dk
• Advodan<br />
• Ca. 200 advokater<br />
• I alt omkring 600 medarbejdere<br />
• Repræsenteret i 58 danske byer<br />
• Lokalt kendskab<br />
• Internationalt netværk<br />
• Erhvervsrådgivning<br />
ADVODAN er en landsdækkende<br />
sammenslutning <strong>af</strong> u<strong>af</strong>hængige<br />
advokatvirksomheder.<br />
Vi er landets største advokatkæde.<br />
ADVODAN er blandt andet fælles<br />
om efteruddannelse, kvalitetssikring<br />
og informationsteknologi.
Advodan Aalborg A/S<br />
• Advodan Aalborg A/S er et erhvervsorienteret<br />
advokatkontor med 13 advokater og 21 sekretærer og<br />
administrative medarbejdere<br />
• Mellem advokaterne er der gennemført specialisering,<br />
således at sager i vidt omfang behandles <strong>af</strong> den<br />
advokat, der har størst erfaring og indsigt i<br />
pågældende sagstype. Sekretærer behandler<br />
ligeledes i videst muligt omfang sager med tilknytning<br />
til særlige sagsområder.<br />
• Særlig fokus på <strong>køb</strong> og salg <strong>af</strong> <strong>investeringsejendomme</strong><br />
og udvikling <strong>af</strong> ejendomsprojekter<br />
• Vi gennemfører løbende due <strong>diligence</strong>-opgaver for<br />
både sælger og <strong>køb</strong>er<br />
• Ejendomsadministration
Disposition<br />
1. Hensigt med og fordele <strong>ved</strong> due <strong>diligence</strong><br />
2. Former for due <strong>diligence</strong>, herunder <strong>ved</strong> ”rene”<br />
ejendomshandler ctr. ejendomshandler <strong>ved</strong><br />
overdragelse <strong>af</strong> et selskab<br />
3. Kan der være fordele <strong>ved</strong> at erhverve en fast<br />
ejendom <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong> et selskab<br />
4. Tidspunktet for due <strong>diligence</strong><br />
5. Omfang og struktur <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong><br />
6. Sammenfatning
Hvorfor bør der udføres en due <strong>diligence</strong> <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
<strong>investeringsejendomme</strong><br />
• <strong>Due</strong> <strong>diligence</strong> er udtryk for en systematiseret udførelse<br />
<strong>af</strong> relevante undersøgelser forud for overdragelse <strong>af</strong> en<br />
virksomhed eller en større ejendom<br />
• <strong>Due</strong> <strong>diligence</strong> er sammensat <strong>af</strong> to juridiske begreber<br />
bestående <strong>af</strong> sælgers oplysningspligt og <strong>køb</strong>ers<br />
undersøgelsespligt<br />
• Formålet er primært oplysning og risiko<strong>af</strong>dækning for<br />
<strong>køb</strong>er, men også for långiver<br />
• Kan supplere og danne grundlag for vurdering og<br />
prissætning og forhandling <strong>af</strong> vilkår
Fordele i forbindelse med <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
<strong>investeringsejendomme</strong><br />
• En due <strong>diligence</strong> <strong>af</strong> ejendomme som <strong>køb</strong>es med henblik<br />
på investering kan danne grundlag for:<br />
sikkerhed for at forudsætninger for <strong>køb</strong> og<br />
prisforhandling er til stede (sælgers oplysninger,<br />
<strong>køb</strong>ers betingelser)<br />
fejl i due <strong>diligence</strong> kan medføre ansvar hos den<br />
professionelle rådgiver (ansvarsforsikring)<br />
vurdering <strong>af</strong> om ejendommen eventuelt skal<br />
erhverves <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong> et selskab som ejendommen<br />
ligger i
Former for due <strong>diligence</strong><br />
• I forbindelse med virksomhedsoverdragelser<br />
(aktiehandler/aktivhandler)<br />
- <strong>køb</strong>ers due <strong>diligence</strong><br />
- sælgers mulighed for ansvarsfraskrivelse<br />
• I forbindelse med ejendomshandler<br />
- <strong>køb</strong>ers due <strong>diligence</strong><br />
- sælgers mulighed for ansvarsfraskrivelse
Hvornår bør der udføres due <strong>diligence</strong> i forbindelse<br />
med ejendomshandler<br />
• <strong>Due</strong> <strong>diligence</strong> anvendes ofte i forbindelse med<br />
virksomhedsoverdragelser, men er lige så relevant i<br />
forbindelse med overdragelse <strong>af</strong> større ejendomme<br />
eller ejendomsporteføljer<br />
• Omfanget <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong> <strong>af</strong>passes i forhold til<br />
behovet i den konkrete situation<br />
• Tidsfaktor<br />
• Såfremt ejendomme <strong>køb</strong>es <strong>ved</strong> overdragelse <strong>af</strong> et<br />
ApS eller A/S, kan der være et særligt behov for<br />
gennemførelse <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong> <strong>ved</strong>rørende<br />
selskabet
Forhold en due <strong>diligence</strong> kan fokusere på<br />
i) <strong>investeringsejendomme</strong> handles typisk på <strong>af</strong>kast,<br />
helt central er derfor undersøgelsen <strong>af</strong><br />
ejendommens driftsomkostninger, <strong>ved</strong>ligeholdelsesniveau,<br />
lejereserver og tomme lejemåls<br />
anslåede leje <strong>ved</strong> store ejendomsporteføljer<br />
ii) lejekontrakter, herunder lejeregulering, opsigelse,<br />
depositum, <strong>af</strong>ståelsesret, om korrekte<br />
lejekontraktsformularer er anvendt<br />
iii) lejers soliditet, herunder lejerestancer<br />
iv) muligheder for genudlejning<br />
v) ejendommens udviklingsmuligheder og muligheder<br />
for alternativ anvendelse<br />
vi) ejendommens tilstand, herunder forventede<br />
<strong>ved</strong>ligeholdelsesomkostninger og mangler
Forhold en due <strong>diligence</strong> kan fokusere på (fortsat)<br />
vi) byrder, servitutter, lån<br />
vii) lokalplaner<br />
viii) forurening og bæreevne<br />
ix) teknisk gennemgang <strong>af</strong> ejendommen<br />
ix) grundejerforening, bl.a. <strong>ved</strong>tægter og regnskab<br />
x) tvister og påbud <strong>ved</strong>rørende ejendommen og dens<br />
anvendelse<br />
xi) finansielle oplysninger, herunder<br />
ejendomsvurdering, momsregistrering,<br />
momsreguleringsforpligtelse
Erhvervelse <strong>af</strong> fast ejendom <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong> ApS eller A/S<br />
• Såfremt der <strong>køb</strong>es fast ejendom <strong>ved</strong> erhvervelse <strong>af</strong><br />
et selskab, bør der udføres en due <strong>diligence</strong><br />
<strong>ved</strong>rørende selskabet<br />
• Kan der finansielt være fordele <strong>ved</strong> at erhverve en<br />
fast ejendom <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong> et selskab i stedet for en<br />
”ren” ejendomshandel?<br />
tinglysnings<strong>af</strong>gift<br />
beskatning<br />
prisforhandling
Mulige fordele <strong>ved</strong> <strong>køb</strong> <strong>af</strong> fast ejendom <strong>ved</strong><br />
overdragelse <strong>af</strong> aktier/anparter<br />
Traditionelt <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
ejendom<br />
• Der skal betales<br />
tinglysnings<strong>af</strong>gift <strong>af</strong><br />
<strong>køb</strong>esummen<br />
• Avancebeskatning <strong>af</strong><br />
forskellen mellem<br />
<strong>køb</strong>spris og salgspris kan<br />
være betydelig<br />
Køb <strong>af</strong> ejendom i selskab<br />
• Der skal ikke betales<br />
tinglysnings<strong>af</strong>gift<br />
• Der skal ikke betales skat <strong>af</strong><br />
avancen på ejendommen<br />
• Salg <strong>af</strong> aktier/anparter<br />
beskattes som aktieavance<br />
og <strong>køb</strong>esummen kan forblive<br />
i et moderselskab til brug for<br />
geninvestering forudsat 3 års<br />
ejertid (Holding)
Traditionelt <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
ejendom<br />
• Køber kan <strong>af</strong>skrive på<br />
<strong>køb</strong>esummen på<br />
ejendommen<br />
Køb <strong>af</strong> ejendom i selskab<br />
• Prisforhandling på baggrund<br />
<strong>af</strong>, at sælger undgår at betale<br />
avanceskat.<br />
• Køber bærer en potentiel<br />
skattebyrde <strong>ved</strong> at indtræde i<br />
den skattemæssige<br />
ansk<strong>af</strong>felsessum (som først<br />
aktualiseres når/hvis <strong>køb</strong>er<br />
videresælger ejendommen ud<br />
<strong>af</strong> selskabet).<br />
• Ejendommens<br />
<strong>af</strong>skrivningsmæssige profil<br />
fortsætter
Traditionelt <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
ejendom<br />
• Det vil ofte være<br />
forbundet med besvær at<br />
foretage delvis<br />
overdragelse <strong>af</strong> en<br />
ejendom i forbindelse<br />
med et gradvist<br />
generationsskifte.<br />
Køb <strong>af</strong> ejendom i selskab<br />
• Både sælger og <strong>køb</strong>er kan få<br />
fordel <strong>af</strong>, at ejendommen<br />
handles som aktie-<br />
/anpartsoverdragelse, idet<br />
sælger beskattes mildere og<br />
<strong>køb</strong>er evt. kan opnå en<br />
lavere pris og dermed<br />
reducerer behovet for<br />
finansiering. Køber opnår et<br />
bedre <strong>af</strong>kast.<br />
• Mulighed for successiv<br />
overdragelse <strong>ved</strong> f.x.<br />
generationsskifte
Eksempel:<br />
Traditionelt <strong>køb</strong> <strong>af</strong><br />
ejendom<br />
• En ejendom til 10 mio med<br />
3 mio i lån, som er <strong>køb</strong>t for<br />
4 mio:<br />
• Sælger får 7 mio efter<br />
nedbringelse <strong>af</strong> gæld og<br />
skal betale skat <strong>af</strong> 6 mio.<br />
Provenuet bliver 5,5 mio.<br />
Køb <strong>af</strong> ejendom i selskab<br />
• En ejendom sat til salg for 10<br />
mio med 3 mio i lån:<br />
• Sælgers avance er skattefri<br />
forudsat 3 års ejertid (Holding)<br />
• Ved en pris på 8,5 mio opnår<br />
sælger efter nedbringelse <strong>af</strong><br />
gæld samme provenu, som <strong>ved</strong><br />
et traditionelt <strong>køb</strong>; 5,5 mio.<br />
• Ofte forhandling om<br />
”differencen”. I det omfang,<br />
<strong>køb</strong>er får andel heri, skal <strong>køb</strong>er<br />
forrente et mindre lånebeløb<br />
end traditionelt og opnår<br />
dermed en bedre investering.
Aktører <strong>ved</strong> gennemførelsen <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong><br />
Aktører på <strong>køb</strong>ers side:<br />
• advokat – juridisk due <strong>diligence</strong><br />
• revisor – regnskabsmæssig due <strong>diligence</strong><br />
• eventuel teknisk bistand<br />
Aktører på sælgers side:<br />
• ejendomsmægler<br />
• advokat<br />
• revisor
<strong>Due</strong> <strong>diligence</strong> - Timing<br />
Tidspunkt for due <strong>diligence</strong><br />
• Før <strong>køb</strong>s<strong>af</strong>tale underskrives<br />
• Før skøde underskrives (<strong>køb</strong>s<strong>af</strong>talen skal indeholde<br />
advokatforbehold – gerne med angivelse <strong>af</strong>, at due<br />
<strong>diligence</strong> skal gennemføres)<br />
• Det vil ofte være tilfældet, at en vis begrænset<br />
undersøgelse/due <strong>diligence</strong> gennemføres inden<br />
<strong>køb</strong>s<strong>af</strong>tale underskrives, men således at en mere<br />
omfattende undersøgelse/due <strong>diligence</strong> udføres<br />
mellem dette tidspunkt og skødets underskrivelse<br />
Problem: Prisforhandling ofte vanskeligere efter<br />
underskrift <strong>af</strong> <strong>køb</strong>s<strong>af</strong>tale.
Omfang og struktur på due <strong>diligence</strong><br />
Omfanget <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong> <strong>af</strong>passes efter konkret behov<br />
1. Sælger udleverer eget materiale, som sælger<br />
indestår for. Der indhentes offentligt tilgængeligt<br />
materiale. Supplerende materiale efterspurgt <strong>af</strong><br />
<strong>køb</strong>er<br />
2. Køber efterspørger materiale og eventuelle<br />
undersøgelser (typisk <strong>ved</strong> virksomhedsoverdragelser)<br />
3. Interviews med sælger (virksomhedsoverdragelser)<br />
4. Fysisk besigtigelse/prøver mv.<br />
5. Indhentelse <strong>af</strong> tekniske undersøgelser, fx<br />
geoteknisk rapport, jordbundsundersøgelser etc.
Produktet <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong><br />
• Det produkt, som <strong>køb</strong>er modtager fra rådgiverne<br />
varierer fra mundtlig information og vurdering til<br />
udarbejdelse <strong>af</strong> en egentlig due <strong>diligence</strong> rapport<br />
• Udarbejdes <strong>af</strong> <strong>køb</strong>ers rådgivere – omfanget skal<br />
tilrettelægges i overensstemmelse med formålet<br />
• Indeholder de væsentligste ”findings” og påpeger<br />
eventuelle problemer <strong>ved</strong> ejendommen mv.<br />
• Internt dokument<br />
• Grundlag for <strong>køb</strong>ers og kreditgivers vurdering <strong>af</strong><br />
ejendommen<br />
• Grundlag for eventuel <strong>køb</strong>esumsregulering, sælgers<br />
oplysninger og forhandling <strong>af</strong> <strong>køb</strong>et
Sammenfatning <strong>af</strong> betydningen <strong>af</strong> due <strong>diligence</strong><br />
• Køber og <strong>køb</strong>ers rådgivere gives tid til at gennemgå<br />
og forholde sig til det indhentede materiale<br />
• Sikkerhed for ejendommens tilstand og <strong>af</strong>kast i<br />
fremtiden<br />
• Genforhandling <strong>af</strong> <strong>køb</strong>esum og vilkår og evt.<br />
udarbejdelse <strong>af</strong> tillæg til <strong>af</strong>talegrundlag<br />
• Finansieringstilsagn<br />
• Øget mulighed for at rejse krav mod sælger og/eller<br />
<strong>køb</strong>ers rådgivere<br />
• Når der sælges ejendomme kan ansvaret begrænses
Change language