Eibye & Holmsgaard
Eibye & Holmsgaard
Eibye & Holmsgaard
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Irlandsvej 5 • 2300 København S • Tlf 32 97 01 07 • Fax 32 97 01 37 • www.eibyeogholmsgaard.dk<br />
SAG NR. 99.507 A DECEMBER 1999<br />
E/F DYBBØLSGADE 27 / ESBERN SNARES GADE 1 - 3<br />
1721 København V.<br />
T I L S T A N D S V U R D E R I N G<br />
Bygningsrenovering • Konstruktioner • Installationer<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong>
Dybbølsgade 27/ Esbern Snares Gade 1 - 3, 1721 København V.<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Indhold: Side:<br />
1.0 Rapportens formål 3<br />
2.0 Overordnet konklusion 4<br />
3.0 Ejendomsoplysninger 5<br />
4.0 Rapportens opbygning og indhold 6<br />
5.0 Tilstandsvurdering 8<br />
5.1 Fundamenter og kældervægge 8<br />
5.2 Klimaskærm 11<br />
5.3 Øvrige primære bygningsdele 15<br />
5.4 Fællesarealer 17<br />
5.5 Byggeplads 19<br />
5.6 Øvrige vedligeholdelsesudgifter 19<br />
5.7 Teknisk rådgivning 19<br />
6.0 Oversigt over overslagspriser 20<br />
2
1.0 Rapportens formål.<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Formålet med denne rapport er, at få udarbejdet et beslutningsgrundlag vedrørende de fremtidige<br />
istandsættelses- og vedligeholdelsesarbejder på de bærende konstruktioner i ejendommen Dybbølsgade 27<br />
og Esbern Snares Gade 1 - 3, som er beliggende på matr. nr. 1211, Udenbys Vester Kvarter, 1721<br />
København V. Endvidere beskrives den aktuelle sætningsskade i kældergulvet og kældervæggen, og der<br />
gives et forslag til udbedring og økonomisk overslag på udbedringen.<br />
Rapporten indeholder udover en registrering af de enkelte bærende bygningsdele en optegnelse over<br />
forslag til arbejder på bygningsdelene, som bør udføres nu eller i fremtiden. Rapporten kan således danne<br />
grundlag for en egentlig prioritering af arbejderne, med henblik på at bringe ejendommen i god og sund<br />
stand.<br />
Den detaljerede prioritering af arbejderne bør ske i samarbejde mellem ejerforeningen E/F Dybbøls-<br />
gade/Esbern Snares Gade 1 - 3 og <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong> ApS, og der bør udarbejdes en plan over<br />
aktiviteternes rækkefølge. I forbindelse med denne planlægning deltager vi gerne i et kommende<br />
bestyrelsesmøde eller andet møde, hvor vi kan være behjælpelige.<br />
Hvor der er foreslået udført arbejder, er der oplyst overslagspriser, der er beregnet på grundlag af erfaringer<br />
og prisoplysninger fra entreprenører.<br />
Der er ved registreringen ikke foretaget en specificeret registrering/optegning over eventuelle råd og/eller<br />
svampeangreb. Derimod er det visuelt vurderet, hvor der kan være eventuelle angreb/skader.<br />
I forbindelse med udarbejdelse af rapporten har følgende dokumenter været til stede:<br />
- BBR- ejermeddelelse, dateret 20.05.1997<br />
- Police for bygningsforsikring, dateret 16.06.1999<br />
- Diverse plantegninger af ejendommen<br />
3
2.0 Overordnet konklusion.<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Ejendommen må generelt betegnes som værende i god stand, dog er der ikke løbende udført<br />
vedligeholdelse af alle bygningsdele, hvorfor bitrapperummene samt store dele af kælderetagen fremstår i<br />
mindre god stand. Desuden trænger facaderne flere steder til at blive istandsat.<br />
Der er i samtlige hovedtrapperum foretaget en løbende vedligeholdelse af gulve, vægge og trapper og de<br />
fremstår derfor i god stand.<br />
Den aktuelle skade i kældergulvet og kældervæggen er opstået i forbindelse med sætninger i jordbunden,<br />
men skaden vurderes ikke at være kritisk rent sikkerhedsmæssigt. Det anbefales dog, at der foretages<br />
udbedring af skaden snarest muligt.<br />
Med hensyn til gulve og vægge i badeværelser anbefales det løbende at efterses belægninger og fuger for<br />
begyndende revnedannelser, idet der ved besigtigelsen kunne konstateres mindre revner i gulve med risiko<br />
for opfugtning af etageadskillelse.<br />
4
3.0 Ejendomsoplysninger.<br />
Opførelsestidspunkt<br />
I henhold til det udleverede materiale er ejendommen opført i 1902.<br />
Arealer<br />
Der er 5 etager til beboelse i alle 3 opgange (stueplan til 4. etage).<br />
Af det udleveret materiale fremgår, at ejendommens arealer fordeler sig som følgende:<br />
Samlet boligareal i bygningen…………………………………. 2.245 m 2<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
I den udleveret BBR- ejermeddelelse er der ingen yderligere specifikation af arealernes fordeling.<br />
Ejendommen indeholder i alt 29 lejligheder, som alle har bad og køkken.<br />
Alle lejligheder er 2 eller 3-værelses lejligheder.<br />
Installationer<br />
Ejendommen opvarmes med fjernvarme som damp, og der findes installationer for gas samt varmt og koldt<br />
brugsvand.<br />
Vandforsyning er fra offentligt vandværk.<br />
Der findes faldstammer i køkken og baderum.<br />
Afledning af spildevand sker til offentligt spildevandsanlæg.<br />
Ejendommen har overvejende faste elinstallationer af ældre dato. Ikke faste installationer som stikkontakter<br />
m.m. er af nyere dato.<br />
Denne rapport indeholder ikke en vurdering af installationernes stand.<br />
Forsikringsforhold<br />
Ejendommen er forsikret gennem Codan Forsikring og har følgende dækning:<br />
- Bygningsbrand, eksl. restværdi, eksl. kortslutning *)<br />
- Anden bygningsbeskadigelse, inkl. restværdi *)<br />
- Svampeskade<br />
- Insektskade<br />
- Husejeransvarsdækning<br />
Forsikringen er en nyværdiforsikring.<br />
Ud over de ovenfor anførte dækninger er der foretaget udvidelser af policen for ejerlejlighedsforeninger.<br />
*) restværdi betyder, at man i tilfælde af eksempelvis brand, som efterlader f.eks. 1/3 af bygningen tilbage,<br />
ikke bygger op på resterne, men river bygningen helt ned og opbygger helt ny ejendom fra bunden.<br />
5
4.0 Rapportens opbygning og indhold<br />
4.1 Generelt<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
I det efterfølgende gennemgås den overvejende del af ejendommens bærende bygningsdele med hensyn til:<br />
Konstruktion:<br />
I dette afsnit beskrives den pågældende bygningsdels opbygning, materialer m.v.<br />
Stand:<br />
I dette afsnit beskrives den pågældende bygningsdels vedligeholdelsesmæssige tilstand.<br />
For bedømmelse af bygningsdelens stand og vedligeholdelsesgrad anvendes nedenstående karakterskala:<br />
Karakterer 1, 2 og 3:<br />
Anvendes hvor konstruktionerne er i almindelig god stand, og der således ikke kræves egentlige<br />
vedligeholdelses- eller reparationsarbejder. Karakter 1 er den helt nye eller nyligt vedligeholdte bygningsdel,<br />
og karakter 3 er den vel vedligeholdte bygningsdel, der indenfor en kortere periode vil trænge til fornyet<br />
vedligehold.<br />
Karakterer 4, 5 og 6:<br />
Anvendes hvor mindre vedligeholdelsesarbejder eller istandsættelser er nødvendige for at hindre yderligere<br />
forfald, og for at sætte konstruktionerne i acceptabel stand. Karakter 4 er bygningsdelen, hvor grænsen for<br />
nødvendigt vedligeholdelse er overskredet, og karakter 6 er den bygningsdel, der er på vej mod egentligt<br />
forfald.<br />
Karakterer 7, 8 og 9:<br />
Anvendes hvor bygningsdelen er i en sådan forfatning, at store istandsættelsesarbejder eller egentlig<br />
udskiftning er nødvendig.<br />
Foranstaltninger:<br />
I dette afsnit beskrives hvilke foranstaltninger der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde<br />
foreslås alternative foranstaltninger eller etablering af alternative konstruktioner.<br />
De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Alle priser er beregnet som ultimo 1999 priser<br />
eksl. moms.<br />
4.2 Forudsætninger for registreringen.<br />
Registreringen er foretaget fredag d. 26. november 1999 i en periode, hvor vejrliget har været meget ens i<br />
den foregående periode med skyer, men kun lidt regn.<br />
Der er ikke foretaget hultagning eller adskillelse i forbindelse med registreringen.<br />
Registreringen af ejendommens facader er foretaget fra gade og gård samt gennem vinduer på<br />
trappereposer. Tagflader inkl. skorstene, inddækninger, brandkamme m.v. er foretaget gennem tagvinduer.<br />
Registreringen af kælderydervægge m.v. er foretaget fra kælderen og fra gade og gård.<br />
Etageadskillelser og indvendige vægge er registreret fra kælder, lejligheder og loftsrum.<br />
6
Der blev foretaget besigtigelse og fotografering i følgende lejligheder:<br />
Dybbølsgade 27, 3. tv. (Tone Galsøe)<br />
Esbern Snares Gade 1, 1. tv. (Signe Bonderup)<br />
Esbern Snares Gade 1, 3. th. (Grethe Ingvordsen)<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
7
5.0 Tilstandsvurdering<br />
5.1 Fundamenter og kælder<br />
5.1.1 Fundamenter og kældervægge<br />
Konstruktion<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Fundamenterne er opført i murværk under kælderydervæggene. Undersiden af fundamenterne ligger ca.<br />
2,20 m under terræn på bæredygtig jordbund. Funderingen er enten foretaget på murede banketter eller på<br />
grundsten.<br />
Kælderydervægge er opført i murværk (2 1 /2 sten) og er opført uden hulrum eller anden form for isolering.<br />
Der er påført puds af én behandling på væggenes indvendige side, og det antages, at der ligeledes findes et<br />
pudslag på den udvendige side.<br />
Stand<br />
Eftersom der ikke ses egentlige sætningsrevner i det overliggende murværk og selve facaden antages det,<br />
at fundamenterne er i god stand. Det skal dog bemærkes, at der er revner i kælderydervæggenes murværk,<br />
som skyldes sætninger af ældre dato. Der forventes ikke at opstå yderligere sætninger i fundamenterne.<br />
Karakter 3<br />
Der ses tydelige salpeterudtræk på visse områder af kælderydervæggene. Dette er et udtryk for, at der sker<br />
vandgennemsivning. Desuden ses stort set overalt store revner og/eller afskalninger af pudslaget på den<br />
indvendige side af kælderydervæggene.<br />
Specielt i kælderrummet op mod varmecentralen er der en stor vandgennemtrængning lokale steder i<br />
kælderydervæggene. Gennemtrængningen forventes at skyldes dels lodret opstigende fugt, dels vandret<br />
gennemstrømmende fugt.<br />
Det skal bemærkes, at de kraftige opfugtninger af murværket i kælderen ikke indebærer sikkerhedsmæssige<br />
eller sammenstyrtningsmæssige risici. Opfugtningen indebærer dog en stor risiko for svampeangreb, og den<br />
skaber et generelt dårligt klima i kælderen.<br />
Karakter 5-6<br />
Foranstaltninger<br />
Det skønnes, at være nødvendigt at ofre et beløb på vedligeholdelse af ejendommens kælderydervægge,<br />
så kælderen kan bringes i en æstetisk og komfortmæssig bedre stand. Dette vil på længere sigt gøre<br />
kælderen mere anvendelig og sikre den mod yderligere forfald. Udbedring af kælderydervæggene kan<br />
udvendig foretages ved opgravning omkring kælderydervægge, afrensning af vægge, fugereparationer,<br />
påføring af membran samt sluttelig retablering af den opgravede jord. Det anbefales endvidere, at der<br />
foretages en kontrol af dræningen langs fundamenterne. Hvis der ikke allerede ligger omfangsdræn omkring<br />
bygningen, anbefales det at udlægge dette i forbindelse med den udvendige behandling af<br />
kælderydervæggene. Der skal søges om kommunal tilladelse til dræning af ejendommen.<br />
Indvendigt afhugges puds, fuger udkradses, saltspærre påføres, nitratspærre påføres, udfugning af<br />
udkradset murværk, udkastning af murværk, pudsning af murværk samt eventuel overfladebehandling som<br />
maling.<br />
Alle ovennævnte arbejder, inkl. dræning, forventes at beløbe sig til ca. kr. 410.000 eksl. moms.<br />
Arbejderne udføres på både gade- og gårdside.<br />
8
5.1.2 Kældergulve<br />
Konstruktion<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Kældergulvene består af et betonlag, der er udstøbt på råjorden. Betongulvet ligger ca. 1,6 m under terræn.<br />
Der er således ikke isolering under kældergulvet. Overfladen på kældergulvene er dels glittede dels<br />
afkostede.<br />
Stand<br />
Generelt fremstår kældergulvene hele og pæne med kun få revner og der kunne ikke konstateres<br />
fugtgennemtrængning på oversiden af gulvene. Gulvene har en del ubetydelige lunker og toppe.<br />
Karakter 3 - 4<br />
Den aktuelle skade i rummet op mod varmecentralen viser sig som en meget kraftig sætning af både<br />
kældergulvet og muret væg mod varmecentralen. Ifølge foreningen er skaden sket i forbindelse med<br />
renoveringen af varmecentralen, da nye fjernvarmerør blev etableret og gamle eksisterende rør er blevet<br />
fjernet.<br />
Der er tale om en sætningsskade på ca. 20 cm med fald fra kælderydervægge og indvendige vægge mod<br />
midten af gulvet. Ud over det stærke fald består skaden af store revner i gulvet og mindre afskalninger.<br />
Karakter 8<br />
Foranstaltninger<br />
Det vil være formålsløst at reparere kældergulvet, idet et større udbedringsarbejde vil være påkrævet.<br />
Der foreslås følgende udbedring af den aktuelle skade som strækker sig over ca. 25 m 2 :<br />
- Kældergulvet ophugges<br />
- Råjorden afgraves<br />
- Kapilarbrydende lag udlægges i en tykkelse på ca. 200 mm<br />
- Trykfast isolering udlægges<br />
- Der foretages en udbedring af afløb fra eksisterende gulvafløb<br />
- Udstøbning af nyt betondæk med svindarmering<br />
- Overfladebehandling som glittet betonoverflade uden yderligere gulvbelægning<br />
Dette arbejde forventes, at beløbe sig til ca. kr. 75.000 eksl. moms.<br />
5.1.3 Indvendige kældervægge<br />
Konstruktion<br />
Indvendige kældervægge er murede vægge påført pudslag på begge sider.<br />
Stand<br />
Generelt er de murede indvendige kældervægge i mindre god stand, idet der på enkelte af væggene ses<br />
revner og/eller afskalninger af pudslaget. Der ses kun få steder egentlige fugtskader, primært på de vægge<br />
som afgrænser hovedtrapperne og bitrapperne i kælderplan. Flere af revnerne vurderes at være<br />
sætningsrevner af ældre dato.<br />
9
Karakter 5<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Den aktuelle skade i kælderrum ved varmecentral er opstået samtidigt med sætningen af kældergulvet i<br />
samme rum. Der er tydelige sætningsrevner som forløber vandret på langs af væggen. Revnerne har<br />
ligeledes forårsaget afskalninger af pudslaget på begge sider af væggen.<br />
Der vurderes ikke at være risiko for yderligere sætningsrevner ej heller sikkerhedsmæssige risici.<br />
Karakter 7<br />
Foranstaltninger<br />
Der bør foretages istandsættelse af de alvorligste revner og afskalninger inden kældervæggene forfalder<br />
yderligere. Istandsættelsen bør bestå af nedbankning af løstsiddende puds og retablering af ny puds. De<br />
kældervægge som afgrænser hoved- og bitrapper bør desuden påføres en horisontal og vertikal<br />
fugtspærring.<br />
Istandsættelse af indvendige kældervægge vil beløbe sig til ca. kr. 60.000 eksl. moms.<br />
Fugtisolering og reparation af kældervægge som afgrænser trapperum forventes at beløbe sig til ca. kr.<br />
190.000 eksl. moms.<br />
Den aktuelle sætningsskade i væggen mod varmecentralen bør udbedres på følgende måde:<br />
- Opsætning af midlertidigt afstivende system<br />
- Fjernelse af muret væg i hele kælderetagens højde<br />
- Opmuring af ny væg<br />
- Væggen pudses på begge sider<br />
Dette arbejde forventes at beløbe sig til ca. kr. 35.000 eksl. moms.<br />
10
5.2 Klimaskærm<br />
5.2.1 Tag<br />
Konstruktion<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Taget er et såkaldt Københavnertag bestående af skrå tagflader ved facaderne og en næsten vandret<br />
tagflade over midten af ejendommen. Tagdækningen på de skrå tagflader er af skifer og på den næsten<br />
vandrette tagflade er der udlagt tagpap på underlag af brædder.<br />
Spærene består af tømmer 125 x 125 mm, hvorpå der er monteret taglægter i dimensionen 38 x 56 mm.<br />
Tagfladerne er gennembrudt af skorstene, faldstammeudluftninger, udluftninger fra køkkener og<br />
badeværelser. Skorsten er muret, faldstammeudluftninger er udført som blykraver og øvrige udluftninger er<br />
udført i zink.<br />
Tagvinduer er dels af plast dels af støbejern.<br />
Brandkamme er murede vægge afsluttet med afdækningssten.<br />
Afdækningssten på brandkamme er af tegl lagt i mørtel.<br />
Tagrender og nedløbsrør er udført af plast, og de er monteret i rendejern og hængselstifter.<br />
Stand<br />
Tagdækningen på både den skrå og næsten vandrette del af taget ser ud til at være i udmærket stand.<br />
Der ses ikke umiddelbart løstsiddende skifre eller utæt tagpap. Der kunne ikke konstateres utætheder i<br />
tagdækningen.<br />
Karakter 2 - 3<br />
Spærene og taglægter synes generelt at være i god stand.<br />
Karakter 2<br />
Skorsten over tag synes at være i god stand.<br />
Karakter 2<br />
Faldstammeudluftninger og øvrige udluftninger er i god stand.<br />
Karakter 2<br />
Tagvinduer er alle i god stand og kan lukke tæt omkring karmene. Der kunne ikke konstateres utætheder<br />
omkring tagvinduerne. Det må dog forventes, at støbejernsvinduerne med tiden vil blive utætte.<br />
Karakter 3<br />
Brandkamme synes alle at være i god stand.<br />
Karakter 2<br />
11
Afdækningssten er alle i god stand.<br />
Karakter 2<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Tagrender og tagnedløb er alle steder i god stand, og der ses ingen tydelige fugtige områder på facaderne,<br />
som følge af utætte eller bladfyldte tagrender. Dog er rendejern og hængelsstifter en smule overfladerustne.<br />
Karakter 2<br />
Foranstaltninger<br />
Taget, inkl. tagrender, tagnedløb, tagvinduer, udluftninger m.m. er af nyere dato, og er som følge heraf i<br />
rimelig god stand. Der afsættes derfor intet beløb af til istandsættelse af taget. Omvendt anbefales det, at de<br />
i budgettet afsatte penge til vedligeholdelse af ejendommen delvist bruges til løbende vedligeholdelse af<br />
samtlige dele af taget. Dette forventes først at blive aktuelt om ca. 2 - 5 år.<br />
5.2.2 Facader<br />
Konstruktion<br />
Gadefacade:<br />
Gadefacaden er delt op i under- og overfacade.<br />
Underfacaden strækker sig til etageadskillelsen mellem stueetage og 1. sal på både Esbern Snares Gade og<br />
Dybbølsgade.<br />
Underfacaden består af murede facader med refendfuger, hvor ca. hver 6. skifte er tilbagetrukket i forhold til<br />
facadens plan. Facaderne er pudset med ca. 30 – 40 mm puds. Pudslaget er malerbehandlet i rød farve.<br />
Der er opmuret gesims over stueplan.<br />
Overfacaden på øvrige etager er udført i blank mur af røde sten med fyldte fuger.<br />
Over 1.- og 3. etage findes der gesimser, som er overfladebehandlet med puds i grå farve.<br />
Ejendommen har desuden muret hovedgesims.<br />
På hjørnet af Esbern Snares Gade og Dybbølsgade er der udført spring i facaden og denne del af facaden<br />
fremstår derfor som en karnap.<br />
Der er murede stik over vinduer ved 2. – og 3. sal. Øvrige vinduer har overliggere af stål.<br />
Samtlige sålbænke er udført i skifer, dog eksl. ved gesimsbånd.<br />
På samtlige etager er der udført pudsede lyse bånd.<br />
På overfacaden er der monteret udsmykningsornamenter som bukket og svejst fladstål.<br />
12
Gårdfacaden:<br />
Konstruktion<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Gårdfacaden er delt op i under- og overfacade.<br />
Underfacaden strækker sig til etageadskillelse mellem stueetage og 1. sal på både Esbern Snares Gade og<br />
Dybbølsgade.<br />
Underfacaden er muret med overfladebehandling i puds og blå maling.<br />
Der er opmuret hovedgesims og gesims over stueplan.<br />
Overfacaden på øvrige etager er udført i blank mur af gule sten med fyldte fuger.<br />
Der er murede stik over samtlige vinduer.<br />
Sålbænke er udført i skifer.<br />
Stand<br />
Gadefacaden:<br />
Underfacaden på gadesiden er i god stand og der ses hverken større afskalninger eller revner i puds- og<br />
malerbehandlingen.<br />
Karakter 3<br />
Gesimser er i god stand, men der ses enkelte revner i overfladen.<br />
Karakter 3 – 4<br />
Overfacaden på gadesiden er i mindre god stand, idet der flere steder ses forvitrede eller udvaskede fuger.<br />
Der er ingen tegn på væsentlige revner eller afskalninger af stenene.<br />
Murværket er meget mørkt og trænger generelt til at blive renset.<br />
Karakter 5<br />
Der er kun få sålbænke med revner eller afskalninger. De øvrige er i god stand.<br />
Karakter 3<br />
De pudsede lyse bånd trænger, som den øvrige facade, til at blive afrenset.<br />
Karakter 4<br />
Udsmykningsornamenter er i god stand.<br />
Karakter 3<br />
Gårdfacade:<br />
Gårdsidens underfacade er i mindre god stand, og der ses tydelige afskalninger og revner i<br />
malerbehandlingen. Nogle af afskalningerne skyldes saltpeterudtræk.<br />
Afskalningerne kan endvidere skyldes, at der er påført en maling, som ikke er beregnet til udvendig brug<br />
13
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
og/eller at underlaget for malingen ikke har haft den rette beskaffenhed ved påføringen af malingen.<br />
Karakter 6<br />
Gesimser er i god stand, dog med ubetydelige revner.<br />
Karakter 3 – 4<br />
Gårdsidens overfacade er i mindre god stand, idet der generelt trænges til fugereparationer og afrensning af<br />
murværket.<br />
Karakter 5<br />
Sålbænke er i generelt samme varierende stand som på gadesiden, hvor enkelte af sålbænkene har revner<br />
og/eller afskalninger.<br />
Karakter 3<br />
Foranstaltninger<br />
Der bør på længere sigt foretages en totalgennemgang af facaderne med fokus på de få revner i tegl, revner<br />
og afskalninger i underfacade, porøse/manglende fuger og defekte sålbænke. Dette arbejde bør foretages<br />
inden for de næste 2 år, således at utilsigtet vandnedsivning/gennemtrængning i murværket kan undgås.<br />
Arbejdet bør bestå i afrensning af underfacade på gårdside, reparation af revner og afskalninger samt<br />
overfladebehandling som malerbehandling.<br />
Endvidere bør defekte sålbænke udskiftes og tegl og fuger efterses og udbedres, hvor det måtte være<br />
tiltrængt. Samme arbejder bør gennemføres på gadesiden.<br />
Der anbefales ligeledes en afrensning af det blanke murværk på både gade- og gårdside.<br />
Afrensning, reparation og malerbehandling af underfacade på gårdside vil beløbe sig til ca. kr. 160.000 eksl.<br />
moms, eksl. stillads.<br />
Udskiftning af defekte sålbænke på både gade- og gårdside vil beløbe sig til ca. kr. 10.000 eksl. moms, eksl.<br />
stillads ved udskiftning af ca. 20 stk. skifersålbænke.<br />
En totalafrensning af det blanke murværk på både gade- og gårdsiden vil beløbe sig til ca. kr. 130.000 eksl.<br />
moms, eksl. stillads.<br />
Gennemgang af fugerne i det blanke murværk på både gade- og gårdside og udskiftning af eventuelle tegl<br />
med gennemgående revner vil beløbe sig til ca. kr. 150.000 eksl. moms, eksl. stillads.<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
14
5.3 Øvrige primære bygningsdele<br />
5.3.1 Indvendige vægge<br />
Konstruktion<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
De indvendige vægge i lejlighederne er opbygget som enten koksvægge med pudslag på begge sider, eller<br />
som dobbelte bræddeskillevægge, ligeledes med pudslag på begge sider.<br />
Bærende hovedskillerum er pudsede murede vægge.<br />
Stand<br />
De indvendige vægge må betegnes som værende i god stand, eftersom der ikke ses alvorlige<br />
revnedannelser eller lignende i vægge eller stukke.<br />
Karakter 3<br />
De aktuelle skader i de indvendige vægge blev gennemgået med foreningen. Disse befinder sig primært i de<br />
murede vægge ved bitrapperne og skyldes følgende årsager:<br />
- I de dele af væggene på bitrapperne, hvor der tidligere har været døre, er murværket ikke opmuret i<br />
forbandt med det eksisterende murværk. Ved en sådan opmuring vil revner altid opstå og vil ved<br />
pudsreparation altid komme igen.<br />
- Ved opsætning af køkkenelementer er der opstået en revne i bagvedliggende væg på badeværelse.<br />
Denne skade kan udbedres og vil ikke komme igen.<br />
- Øvrige revner ses primært i bitrapperummene og skyldes dels ældre sætningsrevner, dels<br />
temperaturbevægelser.<br />
Foranstaltninger<br />
Generelle revnedannelser i bitrapperummene er behandlet under afsnittet ”Bitrapper”.<br />
De øvrige revnedannelser som skyldes, at der ikke er opmuret i forbandt kan enten fjernes ved opsætning af<br />
fleksibel og elastisk beklædning eller ved at fjerne murværket og opmure nyt murværk i forbandt. Det<br />
anbefales, at der opsættes fleksibel beklædning som eventuel elastikmåtte ved samtlige tilmuringer og<br />
derefter maler beklædningen<br />
Dette arbejde forventes at beløbe sig til ca. kr. 125.000 eksl. moms.<br />
Der forventes ikke at skulle ofres yderlige beløb til udbedring af de indvendige vægge.<br />
5.3.2 Etageadskillelser<br />
Konstruktion<br />
Etageadskillelserne består af bærende træetagebjælker, hvorpå der er monteret gulvbrædder på oversiden<br />
og spredt forskalling og puds på undersiden. I midten af konstruktionen er der et indskudslag af brædder og<br />
ler.<br />
Badeværelsesgulvene er opbygget på udstøbte betondæk, hvorpå afretningslag er udlagt og belagt med<br />
15
enten klinker, terrazzo eller vinyl.<br />
Stand<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Etageadskillelserne synes at være i god stand, dog er der mindre bevægelser i dem, når man går rundt på<br />
gulvene.<br />
Karakter 3<br />
I de besigtigede lejligheder blev badeværelsernes gulve og vægge nøje gennemgået. Der kunne flere steder<br />
konstateres mindre områder med skimmelsvamp primært ved gulv ved rørgennemføringer. Endvidere kunne<br />
der i både gulvene belagt med klinker, terrazzo og vinyl konstateres mindre utætheder som enten nu eller i<br />
fremtiden kan forårsage vandskader i underliggende konstruktioner med risiko for råd- og svampedannelse.<br />
Karakter 5<br />
Foranstaltninger<br />
Det forventes ikke, at der skal ofres væsentlige beløb i forbindelse med etageadskillelserne udenfor<br />
badeværelserne. Eventuelle knirkende gulve kan afhjælpes ved at skrue eller sømme gulvbrædderne fast,<br />
og der afsættes ikke beløb til dette arbejde i budgettet.<br />
De enkelte ejere/lejere må forestå en egentlig vedligeholdelse af gulvene i form af nedslibning af<br />
gulvbrædder og efterfølgende oliebehandling eller lakering.<br />
Med hensyn til badeværelsesgulvene anbefales det, at foreningen anmoder de enkelte beboere om, at<br />
udbedre de utætheder som kunne konstateres i de besigtigede lejligheder. Det anbefales løbende, at eftergå<br />
badeværelsesgulvenes belægninger for revner eller svigt i gulvlimens klæbeevne til underlaget, samt at<br />
revner og/eller afskalninger i klinker eller terrazzo hurtigst muligt bliver udbedret.<br />
Vinyl er generelt en dårligere belægningsløsning end gulvklinker, idet vinyl ikke har samme levetid og<br />
bestandighed over for vand som klinker har. Vinylen bliver hård efter nogle års brug, og der opstår risiko for,<br />
at svejsningerne bliver trukket i stykker af fugt- og temperaturbevægelser i underlaget.<br />
Hvis det på et senere tidspunkt viser sig, at være nødvendigt at ophugge badeværelsesgulve for at retablere<br />
nye vil dette beløbe sig til ca. kr. 60.000 eksl. moms pr. stk.<br />
16
5.4 Fællesarealer<br />
5.4.1 Hovedtrapper<br />
Konstruktion<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Hovedtrapperne er placeret i trapperum med murede vægge. Samtlige vægge er pudsede og malede.<br />
Trapperne er udført af træ med vanger, trin og stødtrin af træ. Endvidere er håndlister og balustre af træ.<br />
Indgangsreposerne er udført som terrazzogulve udlagt på betondæk, der bæres af stålprofiler.<br />
Trinfladerne og reposerne er beklædt med linoleum.<br />
På undersiden af trappeløb og reposer er der etableret spredt forskalling og pudslag.<br />
Stand<br />
Trapperumsvæggene er i generelt god stand. Der ses ingen væsentlige afskalninger og revner i væggene.<br />
Dog skal det bemærkes, at vægge og lofter i trapperummene på øverste etage er i mindre god stand, idet<br />
der er revnedannelser og mindre afskalninger.<br />
Karakter 3 - 4<br />
Vanger, trin og stødtrin er i udmærket funktionel stand, og en istandsættelse af træværket på nuværende<br />
tidspunkt er ikke nødvendigt.<br />
Karakter 2 - 3<br />
Håndlister og balustre er i god funktionel stand og fremstår med pæne overfladebehandlinger.<br />
Karakter 2<br />
Indgangsreposerne fremstår i udmærket stand, men det skal bemærkes, at der er mindre revnedannelser i<br />
terrazzoens overflader. Disse opstår hovedsageligt fordi de bærende stålprofiler under indgangsreposen<br />
begynder at ruste, hvorved de udvider sig. Skaden har endnu ikke udviklet sig til afskalninger af terrazzooverfladen.<br />
Karakter 6<br />
Trinflader og reposer er i god stand.<br />
Karakter 2 - 3<br />
Underside af trappeløb og reposer fremstår i god stand uden revner og afskalninger.<br />
Karakter 2 - 3<br />
17
Foranstaltninger<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
På nuværende tidspunkt vurderes det ikke at være nødvendigt, at afsætte beløb til istandsættelse af<br />
hovedtrapperummene.<br />
Det må forventes, at det inden for de næste 5 år vil være formålstjenstligt, at udskifte indgangsreposerne i<br />
alle tre opgange.<br />
Dette arbejde vil omfatte ophugning af eksisterende terrazzo og beton og efterfølgende udstøbning af ny<br />
beton og belægning.<br />
Dette arbejde i alle tre opgange vil beløbe sig til ca. kr. 90.000 eksl. moms.<br />
5.4.2 Bitrapper<br />
Konstruktion<br />
For hver opgang findes der en bitrappe, som er omgivet af murede bærende vægge, som er pudsede og<br />
malerbehandlede. Bitrapperne står som selvstændige trapperum, hvor vægge er murede i forbandt med<br />
ejendommens facade.<br />
Trappetrin, stødtrin, vanger, håndlister og balustre er af træ.<br />
Underside af trappeløb er pudset på spredt forskalling.<br />
Stand<br />
Vægge og loft i trapperummene er generelt i mindre god stand, og der ses flere steder mindre<br />
revnedannelser og afskalninger af pudslag og maling.<br />
Karakter 6<br />
Trappetrin, stødtrin, håndlister og balustre er meget nedslidt i overfladen, men er fuldt funktionel.<br />
Karakter 5<br />
Underside trappeløb og reposer er i mindre god stand.<br />
Karakter 5<br />
Foranstaltninger<br />
Der bør foretages en generel udbedring af skader i alle bitrapperummene. Der bør foretages en reparation af<br />
pudslag på vægge, loft og underside af trappeløb. Herefter bør vægge, loft og underside af trappeløb<br />
malerbehandles. Ligeledes bør alt træværk nedslibes og malerbehandles.<br />
Da trin på nuværende tidspunkt er lakerede, anbefales trin lakeret på ny.<br />
Dette arbejde forventes at beløbe sig til ca. kr. 70.000 eksl. moms pr. trapperum.<br />
18
5.5 Byggeplads<br />
Til facadereparationerne opstilles stillads.<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
I forbindelse med samtlige arbejder, etableres mandskabsskure med toilet- og badefaciliteter.<br />
Dette arbejde forventes af beløbe sig til ca. 15 % af håndværkeromkostningerne.<br />
5.6 Øvrige vedligeholdelsesudgifter<br />
Udover de i denne rapport foreslåede større arbejder bør der afsættes beløb til løbende vedligeholdelse af<br />
ejendommen. Det årlige vedligeholdelsesbeløb bør ligge på ca. kr. på kr. 140.000.<br />
5.7 Teknisk rådgivning<br />
I forbindelse med visse af de foreslåede arbejder må det anbefales, at der medvirker en rådgivende<br />
ingeniør, således at de optimale løsninger vælges.<br />
Teknisk rådgivning vil typisk omfatte detaljeret fastlæggelse af arbejdernes omfang, opstilling af budget,<br />
udformning af udbudsmateriale inkl. tegningsmateriale, afholdelse af licitation, kontrahering med den billigste<br />
entreprenør, fagtilsyn med arbejdernes udførelse, byggeledelse, afholdelse af byggemøder, afholdelse af<br />
afleveringsforretning, udformning af byggeregnskab m.v.<br />
19
6.0 Oversigt over overslagspriser<br />
© <strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
A P S R Å D G I V E N D E I N G E N I Ø R E R<br />
<strong>Eibye</strong> & <strong>Holmsgaard</strong><br />
Nedenfor er der opstillet en samlet oversigt over de foreslåede arbejder. Arbejderne er ikke prioriteret, men<br />
alene opstillet i rækkefølge efter bygningsdelsnumre. Priserne indeholder ikke moms, rådighedsbeløb til<br />
uforudseelige udgifter samt beløb til teknisk rådgivning.<br />
Position Arbejde Budgetpris<br />
5.1.1 Fugtisolering af kælderydervægge samt fugerepa-<br />
rationer, retablering af puds og evt. dræning ca. kr. 410.000<br />
5.1.2 Udbedring af sætningsskade i kældergulv ca. kr. 75.000<br />
5.1.3 Udbedring af indvendige kældervægge ca. kr. 60.000<br />
5.1.3 Fugtisolering og reparation af vægge omkring trapperum ca. kr. 190.000<br />
5.1.3 Udbedring af sætningsskadet muret væg ca. kr. 35.000<br />
5.2.2 Afrensning, reparation og malerbehandling af underfacade ca. kr. 160.000<br />
5.2.2 Udskiftning af defekte sålbænke ca. kr. 10.000<br />
5.2.2 Totalafrensning af blankt murværk på gade-og gårdside ca. kr. 130.000<br />
5.2.2 Fugereparationer på gade- og gårdside ca. kr. 150.000<br />
5.3.1 Udbedring af skader på indvendige vægge ca. kr. 125.000<br />
5.3.2 Ophugning og retablering af badeværelsesdæk, pr. stk. ca. kr. 60.000<br />
5.4.1 Ophugning og retablering af indgangsreposer, 3 stk. ca. kr. 90.000<br />
5.4.2 Istandsættelse af bitrapperum, pr. stk. ca. kr. 70.000<br />
Opsætning/nedtagning og leje af stillads ca. kr. 150.000<br />
20