13601 ESD land A4 Totalvurd

webadministration.cb.dk

13601 ESD land A4 Totalvurd

TOTALvurdering

TM

Estate mæglernes handlingsplan

for salg af landbrugsejendomme med

TOTALvurdering

Autoriseret Nykredit Partner www.estate-maeglerne.dk


Estate mæglernes

TOTALvurdering

Nogle mener at ejendomsmæglere

er for dyre. Oftest er

det fordi de ikke ved, hvad de

får for pengene.

Hos Estate mæglerne nøjes vi

nemlig ikke med at foretage en

vurdering ud fra hvad forventningerne

er til ejendommens

fremtidige afkast og aktivernes

regnskabsmæssige værdi.

Vi udarbejder en

TOTALvurdering, som både

tager højde for en kvalitetsvurdering

af de enkelte aktiver

og aktivernes markedsmæssige

værdi, baseret på udbud og

efterspørgsel.

Vi samarbejder med offentlige myndigheder,

landbrugsspecialister og landmandens

egne rådgivere, så vi er sikre på, at alle forhold

er undersøgt og beskrevet i detaljer,

og at der ikke opstår ubehagelige overraskelser

undervejs i salgsforløbet, ligesom vi

sammen med landmandens skatterådgivere

sikrer, at den størst mulige del af overskuddet

ved salget lander sikkert på sælgers

egen konto.

Vi er selv specialister på finansieringsområdet

- sammen med vores samarbejdspartner

Nykredit - og kan »skrue« en

finansieringsmodel sammen der gør

handlen mest muligt attraktiv for køber

- uden det går ud over sælgers fortjeneste

ved salget.

Ligeledes samarbejder vi med Nykredit

Østifterne Forsikring, som er specialister i

landbrugsforsikringer, der sikrer højest og

bredest mulige dækning til konkurrence-

dygtige priser. Dette kan give køber helt

nye mulig-heder og kan dermed være et

salgsfremmende aktiv i sig selv.

Vi er statsautoriserede ejendomsmæglere

og er dermed selv fuldt forsikrede, hvis vi

mod forventningerne skulle begå en fejl.

Resultatet af dette betyder for dig, at du

får fastsat en salgspris på din ejendom

- fremfor en vurderingspris. Og en salgspris,

der giver dig et langt større overskud,

så der mere end rigeligt er penge til at

aflønne en professionel ejendomsmægler,

til at gennemføre salget for dig.

Vi giver dig »syn for sagn«, nedfældet i

denne handlingsplan, der giver dig et

overblik over, hvad det er vi som minimum

leverer for vort salær.

Handlingsplanen er vi villige til at skrive

under på. Og vi gør det, når vi har foretaget

vores vurdering og fastsat salgsprisen

på din ejendom - og vel at mærke inden

du har bestemt dig for om vi skal sælge

ejendommen for dig. Dette sikrer dig størst

mulig tryghed og sikkerhed i forløbet. Og

vi ved, at vi kan levere et stykke arbejde,

der fuldt ud lever op til dine forventninger,

og sikrer dig et professionelt resultat.


Fundamentet

Taler man om Alfa & Omega i

en landbrugshandel, så er det

vurderingsarbejdet, der ligger

forud for starten af salgsprocessen.

Det er her fundamentet til

salget støbes. Det er her alle

forhold undersøges, vejes,

vurderes og vægtes. Og det

er her planerne lægges for

gennemførelse af salget.

Derfor er det her vi primært

satser vores ekspertise i en

TOTALvurdering, der afdækker

alle forholdene omkring

ejendommen og dine forventninger

til salget.

Hvad der sker i de enkelte processer - før

vurderingen, ved vurderingsmødet og efter

besigtigelsen, frem til salgsvurderingen

ligger klar - kan du danne dig et overblik

over her.

i salgsprocessen

Hvad sker der før vurderingsmødet:

Når vi har aftalt mødet, gennemgår

vi i korte træk, hvilke papirer og

dokumenter der er behov for at du

skal finde frem til mødet. Bagest i

denne handlingsplan finder du en

komplet oversigt, som du kan bruge

som huskeliste.

Inden mødet modtager du et skema,

som vi beder dig udfylde.

Det drejer sig om fortegnelse over:

- Besætning.

- Beholdning af indhøstet avl,

afgrøder og foderstoffer.

- Maskiner.

- Driftsinventar.

Almindeligt tilgængelige oplysninger,

som vi indhenter inden mødet:

Tingbogsoplysninger og servitutter.

BBR-oplysninger fra kommunen incl.

vandafledningsforhold.

GIS-kort og oplysninger fra amtet om:

- Fredning, vandindvinding og

skovrejsning.

- Miljøfølsomme områder - med

muligheder for tilskud m.v.

Kontakt til amtet, hvis der kan være

tale om arealer med indskrænkning

i råderetten, som ikke er noteret i

tingbogen eller andre offentlige

dokumenter.

Hvis det er aftalt, tager vi kontakt til dine

eksterne rådgivere - revisor/regnskabskontor,

pengeinstitut, landboforening og

advokat m.m.

- omkring fremskaffelse af oplysninger og

dokumenter, der skal bruges i forbindelse

med vurderingen, samt specielle forhold,

der skal tages hensyn til.


Vurderingsmødet/

Vurderingen

besigtigelsen?

Vi starter med en generel snak

omkring dine forventninger og motiver

til salget og salgsprisen m.m. samt

køberpotentialet i nærområdet.

Besigtigelse, beskrivelse og

vurdering af:

- Beboelse.

- Driftsbygninger.

- Besætning.

- Jord og afgrøder.

- Maskiner og driftsinventar.

- Produktionsrettigheder.

Listen over dokumenter gennemgås

- herunder:

- Gennemgang af de enkelte

dokumenter og vurdering af om

indholdet stemmer overens med

de faktiske forhold.

- Er de nødvendige dokumenter

og oplysninger ikke til stede,

aftales indbyrdes hvordan de skal

fremskaffes.

- Der kvitteres for de modtagne

dokumenter.

Vi diskuterer ejendommens muligheder,

og vore forventninger til salget.

- Er det en ejendom, der skal

bevares som den er eller skal

den udbygges?

- Er der tale om en speciel ejendom,

der henvender sig til en

speciel køberkreds?

Gennemgang af handlingsplanen og

aftale om det videre forløb.

Fotografering af ejendommen til

udarbejdelse af salgsmateriale.

Efter mødet foretages en vurdering

af nærområdet:

- Findes der potentielle købere i

nærområdet?

- Er der naboer, der ifølge landbrugsloven

kan gøre krav på

tillægsjord?

- Ved salg af mindre ejendom -

hvordan er de potentielle køberes

muligheder for sammenlægning

i forhold til landbrugsloven?

- Ved salg af større ejendom -

hvordan er mulighederne for

køb/sammenlægning med andre

ejendomme ifølge landbrugsloven,

og hvordan er bedriftens

videre udviklingsmuligheder?


Efter mødet?

Eksterne rådgivere kontaktes efter

nærmere aftale omkring driftsforhold,

økonomi og skattemæssige forhold.

Fremskaffelse af dokumenter og

oplysninger omkring ejendommen,

bedriften, kapacitetsberegninger m.m.

Hvad tages der hensyn til

ved vurderingen?

Vurderingen foretages udfra en realværdibetragtning,

rentabilitetsberegning og en

kvalitativ og markedsmæssig vurdering af

de enkelte aktiver hver for sig. Desuden

foretages en skattemæssig vurdering på

vægtning af de forskellige aktiver i forhold

til hinanden.

Realværdibetragtningen:

Er en vurdering af udbud og efterspørgsel

og hvor stor interessen er for ejendommen.

Hvordan er besætningen sammensat og

hvad er markedsprisen.

Rentabilitetsberegningen:

Udarbejdes som en samlet vurdering af

hvor meget ejendommen/bedriften har af

indtjeningsmuligheder og afkast m.m.

Dette gøres eventuelt i samarbejde med

revisor og landbrugskonsulenter

Vurdering af de enkelte aktiver:

Beboelse og driftsbygninger vurderes

ud fra en helhedsbetragtning:

- Sundhedstilstand.

- Vedligeholdelsestilstand.

- Byggemæssige kvaliteter og

potentiale.

- Hvad trænger til en udskiftning

og en »kærlig hånd«.

- Er der bygninger, der skal rives

ned, foretages der en

nedrivningsvurdering, og der kan

eventuelt indhentes konkret tilbud

på arbejdet.

Jord og afgrøder vurderes med baggrund

i bl.a. markplaner og leveringskontrakter

m.m. Er der tale om specialafgrøder,

tages en jordbrugskonsulent

med på råd.

Maskiner og driftsinventar vurderes ud

fra en regnskabsmæssig værdi

sammenholdt med maskinauktionernes

vurdering

- hvor den højeste af flere værdier lægges

til grund for vurderingen.

Er der mange nyere maskiner, kan det

være en fordel for køber, at der udarbejdes

en leasingaftale, så købers finansieringsbehov

lettes. Mulighederne undersøges og

dokumenteres.

Produktionsrettigheder vurderes ud fra

en markedsmæssig værdi.

Skattemæssig vurdering:

Den skattemæssige vurdering udarbejdes

evt. i samarbejde med revisor. Her vægtes

aktiverne - beboelse, driftsbygninger,

besætning, jord, maskiner, inventar og

produktions-rettigheder - op mod hinanden,

og der fastsættes en optimal vægtning

bl.a. med baggrund i, hvordan

genvundne afskrivninger m.m. kan påvirke

salgsprovenuet.

Er der tale om generationsskifte til familie

eller nære medarbejdere, afdækkes betingelserne

for succession i skatteretten efter

de gældende regler.

Finansiering og forsikring:

Inden udkastet til udbudsmaterialet

gøres klart, undersøges finansieringsmulighederne

grundigt gennem vores

samarbejdspartner Nykredit.

Forsikringer er i sig selv en post i

købers driftsbudgetter. Derfor indhentes

der tilbud på forsikringer hos

Nykredit Østifterne Forsikring, bl.a.

også på drifttabsforsikring i forbindelse

med ejerskifte.

Så er salgsprisen regnet ud

Med baggrund i vores vurderinger og

analyser fastsætter vi herefter ejendommens

forventede salgspris, og så er det

tid til at mødes igen:

Vi fremlægger udkast til udbudsmaterialet,

herunder:

Salgsbudget og provenuberegning.

Udkast til salgsmateriale og

salgsopstilling.

Forslag til markedsføringsplan.

Udkast til salgsaftale.

Materialet gennemgås og tilrettes, og når

vi er enige om betingelserne, er salgsaftalen

klar til underskrift og salgsarbejdet kan

starte.


Hvordan forløber

salgsprocessen?

Når udbudsvilkårene er tilrettet

og salgsaftalen underskrevet,

underretter vi sælgers rådgivere

om aftalen, og salgsarbejdet

går i gang:

De sidste fotos og evt. luftfoto tages

og salgsmaterialet klargøres til godkendelse.

Efter godkendelse sendes salgsopstillinger

uopfordret ud til interesserede

købere, som vi har noteret i vort

veludbyggede køberkartotek.

Salgsopstillinger sendes ud til potentielle

købere i nærområdet.

Annonceudkast udarbejdes og annoncering

sættes i gang efter de aftalte

planer.

Ejendommen sættes til salg på Internettet

på www.estate-maeglerne.dk

Til Salg skilte sættes op - hvis dette

ønskes.

Når køberne henvender sig:

Salgs- og udbudsmateriale sendes ud.

Telefonisk opfølgning på købere for

afdækning af interessen og supplering

af oplysninger omkring ejendommen.

Når køber ønsker fremvisning af ejendommen,

koordineres dette mellem

køber og sælger.

Fremvisninger gennemføres.

Sælger kontaktes løbende omkring

handlingsforløbet.

Når køber vil handle:

Når køber henvender sig, varetager vi

det videre forløb, og forsyner køber

og købers rådgivere med de relevante

oplysninger, som de har brug for i

forbindelse med købet.

Når køber og dennes rådgivere har

gennem-arbejdet materialet, fremsættes

der et købstilbud, som sammen

med sælgers udbudsmateriale er det

egentlige forhandlingsgrundlag.

Vi gennemfører og koordinerer hele

forhandlingsforløbet sammen med

sælger, køber og deres rådgivere, og

udarbejder på dette grundlag udkast

til slutseddel/købsaftale.

Når betingelserne er godkendt af

begge parter underskrives

slutsedlen/købsaftalen af begge parter.

Er der tale om en købsaftale, der er

betinget af godkendelse fra køberes

rådgivere, sørger vi for at indhente de

fornødne godkendelser, og varetager

at købsaftalen bliver endelig.

Når aftalen

er endelig

Når alle betingelser i handlen,

finansiering m.v. er på plads, og

handlen dermed er endelig, kan

sagen gå ind i den afsluttende

fase. Men hermed er vort

arbejde ikke afsluttet.

Vi sørger for klargøring og aflevering

af alt materialet til advokat/ejendomskonsulent

for udarbejdelse af skøde.

Vi deltager altid i skødemødet og kan

eventuelt koordinere indkaldelsen.

Vi medvirker ved optælling af besætning,

inventar, maskiner og beholdninger

m.m.

Vi foretager aflæsning af el, vand og

varme.

Vi sikrer overlevering af gødningsregnskab

og sprøjtejournaler.

Først når alt dette er på plads, er vort

arbejde afsluttet, og ejendommen er klar

til overtagelse.


Oplysninger og dokumenter,

som vi skal bruge i forbindelse

med vurderingen og udarbejdelsen

af salgsmaterialet:

Skøde original/kopi.

Matrikelkort original/kopi.

Årsopgørelser på faste lån - realkredit

m.m.

- incl. kontrolkoder (4 cifre) til indhentning

af detaljerede restgældsoplysninger.

Kopi af pantebreve.

BBR-ejermeddelelse.

Forsikringspolicer med præmie.

Årsopgørelse forbrugsafgifter:

El

Vand

Varme

Seneste ejendomsvurdering.

Ejendomsskattebillet.

Oplysninger om produktionsrettigheder:

Dyreenheder/kapacitet

Mælkekvote

Frøkontrakter

Kartoffelkontrakter

Oplysninger om opbevaringsaftaler på

husdyrgødning.

Kopi af hektarstøtte-ansøgning.

Markkort/plan.

Bygningstegninger.

Oplysninger om kontraktforbehold

- købekontrakter m.m.

Oplysninger om leasingaftaler.

Oplysninger om forpagtningsforhold.

Oplysninger om

afvandingsforhold/digelaug.

Vandingstilladelse.

Oplysninger om gødningsaftaler.

Oplysninger om jagtforhold.

Vi står inde for de punkter, vi i

fællesskab har gennemgået i

Estate mæglernes handlingsplan,

og at det er dette vi som minimum vil

gennemføre i forbindelse med salget

af din ejendom.

(underskrift)

Oplysninger og dokumenter,

som vi skal bruge i forbindelse

med vurderingen og udarbejdelsen

af salgsmaterialet:

Skøde original/kopi.

Matrikelkort original/kopi.

Årsopgørelser på faste lån - realkredit

m.m.

- incl. kontrolkoder (4 cifre) til indhentning

af detaljerede restgældsoplysninger.

Kopi af pantebreve.

BBR-ejermeddelelse.

Forsikringspolicer med præmie.

Årsopgørelse forbrugsafgifter:

El

Vand

Varme

Seneste ejendomsvurdering.

Ejendomsskattebillet.

Oplysninger om produktionsrettigheder:

Dyreenheder/kapacitet

Mælkekvote

Frøkontrakter

Kartoffelkontrakter

Oplysninger om opbevaringsaftaler på

husdyrgødning.

Kopi af hektarstøtte-ansøgning.

Markkort/plan.

Bygningstegninger.

Oplysninger om kontraktforbehold

- købekontrakter m.m.

Oplysninger om leasingaftaler.

Oplysninger om forpagtningsforhold.

Oplysninger om

afvandingsforhold/digelaug.

Vandingstilladelse.

Oplysninger om gødningsaftaler.

Oplysninger om jagtforhold.

KOPI TIL MÆGLER


Midtbyens EjendomsCenter

Statsaut. ejendomsmægler & Valuar MDE

Bygaden 16

9999 Bykøbing

Tlf. 99 99 99 99

Fax 99 99 99 88

mec@estate-maeglerne.dk

More magazines by this user
Similar magazines