13601 ESD land A4 Totalvurd

TOTALvurdering
TM
Estate mæglernes handlingsplan
for salg af landbrugsejendomme med
TOTALvurdering
Autoriseret Nykredit Partner www.estate-maeglerne.dk

Estate mæglernes
TOTALvurdering
Nogle mener at ejendomsmæglere
er for dyre. Oftest er
det fordi de ikke ved, hvad de
får for pengene.
Hos Estate mæglerne nøjes vi
nemlig ikke med at foretage en
vurdering ud fra hvad forventningerne
er til ejendommens
fremtidige afkast og aktivernes
regnskabsmæssige værdi.
Vi udarbejder en
TOTALvurdering, som både
tager højde for en kvalitetsvurdering
af de enkelte aktiver
og aktivernes markedsmæssige
værdi, baseret på udbud og
efterspørgsel.
Vi samarbejder med offentlige myndigheder,
landbrugsspecialister og landmandens
egne rådgivere, så vi er sikre på, at alle forhold
er undersøgt og beskrevet i detaljer,
og at der ikke opstår ubehagelige overraskelser
undervejs i salgsforløbet, ligesom vi
sammen med landmandens skatterådgivere
sikrer, at den størst mulige del af overskuddet
ved salget lander sikkert på sælgers
egen konto.
Vi er selv specialister på finansieringsområdet
- sammen med vores samarbejdspartner
Nykredit - og kan »skrue« en
finansieringsmodel sammen der gør
handlen mest muligt attraktiv for køber
- uden det går ud over sælgers fortjeneste
ved salget.
Ligeledes samarbejder vi med Nykredit
Østifterne Forsikring, som er specialister i
landbrugsforsikringer, der sikrer højest og
bredest mulige dækning til konkurrence-
dygtige priser. Dette kan give køber helt
nye mulig-heder og kan dermed være et
salgsfremmende aktiv i sig selv.
Vi er statsautoriserede ejendomsmæglere
og er dermed selv fuldt forsikrede, hvis vi
mod forventningerne skulle begå en fejl.
Resultatet af dette betyder for dig, at du
får fastsat en salgspris på din ejendom
- fremfor en vurderingspris. Og en salgspris,
der giver dig et langt større overskud,
så der mere end rigeligt er penge til at
aflønne en professionel ejendomsmægler,
til at gennemføre salget for dig.
Vi giver dig »syn for sagn«, nedfældet i
denne handlingsplan, der giver dig et
overblik over, hvad det er vi som minimum
leverer for vort salær.
Handlingsplanen er vi villige til at skrive
under på. Og vi gør det, når vi har foretaget
vores vurdering og fastsat salgsprisen
på din ejendom - og vel at mærke inden
du har bestemt dig for om vi skal sælge
ejendommen for dig. Dette sikrer dig størst
mulig tryghed og sikkerhed i forløbet. Og
vi ved, at vi kan levere et stykke arbejde,
der fuldt ud lever op til dine forventninger,
og sikrer dig et professionelt resultat.

Fundamentet
Taler man om Alfa & Omega i
en landbrugshandel, så er det
vurderingsarbejdet, der ligger
forud for starten af salgsprocessen.
Det er her fundamentet til
salget støbes. Det er her alle
forhold undersøges, vejes,
vurderes og vægtes. Og det
er her planerne lægges for
gennemførelse af salget.
Derfor er det her vi primært
satser vores ekspertise i en
TOTALvurdering, der afdækker
alle forholdene omkring
ejendommen og dine forventninger
til salget.
Hvad der sker i de enkelte processer - før
vurderingen, ved vurderingsmødet og efter
besigtigelsen, frem til salgsvurderingen
ligger klar - kan du danne dig et overblik
over her.
i salgsprocessen
Hvad sker der før vurderingsmødet:
Når vi har aftalt mødet, gennemgår
vi i korte træk, hvilke papirer og
dokumenter der er behov for at du
skal finde frem til mødet. Bagest i
denne handlingsplan finder du en
komplet oversigt, som du kan bruge
som huskeliste.
Inden mødet modtager du et skema,
som vi beder dig udfylde.
Det drejer sig om fortegnelse over:
- Besætning.
- Beholdning af indhøstet avl,
afgrøder og foderstoffer.
- Maskiner.
- Driftsinventar.
Almindeligt tilgængelige oplysninger,
som vi indhenter inden mødet:
Tingbogsoplysninger og servitutter.
BBR-oplysninger fra kommunen incl.
vandafledningsforhold.
GIS-kort og oplysninger fra amtet om:
- Fredning, vandindvinding og
skovrejsning.
- Miljøfølsomme områder - med
muligheder for tilskud m.v.
Kontakt til amtet, hvis der kan være
tale om arealer med indskrænkning
i råderetten, som ikke er noteret i
tingbogen eller andre offentlige
dokumenter.
Hvis det er aftalt, tager vi kontakt til dine
eksterne rådgivere - revisor/regnskabskontor,
pengeinstitut, landboforening og
advokat m.m.
- omkring fremskaffelse af oplysninger og
dokumenter, der skal bruges i forbindelse
med vurderingen, samt specielle forhold,
der skal tages hensyn til.

Vurderingsmødet/
Vurderingen
besigtigelsen?
Vi starter med en generel snak
omkring dine forventninger og motiver
til salget og salgsprisen m.m. samt
køberpotentialet i nærområdet.
Besigtigelse, beskrivelse og
vurdering af:
- Beboelse.
- Driftsbygninger.
- Besætning.
- Jord og afgrøder.
- Maskiner og driftsinventar.
- Produktionsrettigheder.
Listen over dokumenter gennemgås
- herunder:
- Gennemgang af de enkelte
dokumenter og vurdering af om
indholdet stemmer overens med
de faktiske forhold.
- Er de nødvendige dokumenter
og oplysninger ikke til stede,
aftales indbyrdes hvordan de skal
fremskaffes.
- Der kvitteres for de modtagne
dokumenter.
Vi diskuterer ejendommens muligheder,
og vore forventninger til salget.
- Er det en ejendom, der skal
bevares som den er eller skal
den udbygges?
- Er der tale om en speciel ejendom,
der henvender sig til en
speciel køberkreds?
Gennemgang af handlingsplanen og
aftale om det videre forløb.
Fotografering af ejendommen til
udarbejdelse af salgsmateriale.
Efter mødet foretages en vurdering
af nærområdet:
- Findes der potentielle købere i
nærområdet?
- Er der naboer, der ifølge landbrugsloven
kan gøre krav på
tillægsjord?
- Ved salg af mindre ejendom -
hvordan er de potentielle køberes
muligheder for sammenlægning
i forhold til landbrugsloven?
- Ved salg af større ejendom -
hvordan er mulighederne for
køb/sammenlægning med andre
ejendomme ifølge landbrugsloven,
og hvordan er bedriftens
videre udviklingsmuligheder?

Efter mødet?
Eksterne rådgivere kontaktes efter
nærmere aftale omkring driftsforhold,
økonomi og skattemæssige forhold.
Fremskaffelse af dokumenter og
oplysninger omkring ejendommen,
bedriften, kapacitetsberegninger m.m.
Hvad tages der hensyn til
ved vurderingen?
Vurderingen foretages udfra en realværdibetragtning,
rentabilitetsberegning og en
kvalitativ og markedsmæssig vurdering af
de enkelte aktiver hver for sig. Desuden
foretages en skattemæssig vurdering på
vægtning af de forskellige aktiver i forhold
til hinanden.
Realværdibetragtningen:
Er en vurdering af udbud og efterspørgsel
og hvor stor interessen er for ejendommen.
Hvordan er besætningen sammensat og
hvad er markedsprisen.
Rentabilitetsberegningen:
Udarbejdes som en samlet vurdering af
hvor meget ejendommen/bedriften har af
indtjeningsmuligheder og afkast m.m.
Dette gøres eventuelt i samarbejde med
revisor og landbrugskonsulenter
Vurdering af de enkelte aktiver:
Beboelse og driftsbygninger vurderes
ud fra en helhedsbetragtning:
- Sundhedstilstand.
- Vedligeholdelsestilstand.
- Byggemæssige kvaliteter og
potentiale.
- Hvad trænger til en udskiftning
og en »kærlig hånd«.
- Er der bygninger, der skal rives
ned, foretages der en
nedrivningsvurdering, og der kan
eventuelt indhentes konkret tilbud
på arbejdet.
Jord og afgrøder vurderes med baggrund
i bl.a. markplaner og leveringskontrakter
m.m. Er der tale om specialafgrøder,
tages en jordbrugskonsulent
med på råd.
Maskiner og driftsinventar vurderes ud
fra en regnskabsmæssig værdi
sammenholdt med maskinauktionernes
vurdering
- hvor den højeste af flere værdier lægges
til grund for vurderingen.
Er der mange nyere maskiner, kan det
være en fordel for køber, at der udarbejdes
en leasingaftale, så købers finansieringsbehov
lettes. Mulighederne undersøges og
dokumenteres.
Produktionsrettigheder vurderes ud fra
en markedsmæssig værdi.
Skattemæssig vurdering:
Den skattemæssige vurdering udarbejdes
evt. i samarbejde med revisor. Her vægtes
aktiverne - beboelse, driftsbygninger,
besætning, jord, maskiner, inventar og
produktions-rettigheder - op mod hinanden,
og der fastsættes en optimal vægtning
bl.a. med baggrund i, hvordan
genvundne afskrivninger m.m. kan påvirke
salgsprovenuet.
Er der tale om generationsskifte til familie
eller nære medarbejdere, afdækkes betingelserne
for succession i skatteretten efter
de gældende regler.
Finansiering og forsikring:
Inden udkastet til udbudsmaterialet
gøres klart, undersøges finansieringsmulighederne
grundigt gennem vores
samarbejdspartner Nykredit.
Forsikringer er i sig selv en post i
købers driftsbudgetter. Derfor indhentes
der tilbud på forsikringer hos
Nykredit Østifterne Forsikring, bl.a.
også på drifttabsforsikring i forbindelse
med ejerskifte.
Så er salgsprisen regnet ud
Med baggrund i vores vurderinger og
analyser fastsætter vi herefter ejendommens
forventede salgspris, og så er det
tid til at mødes igen:
Vi fremlægger udkast til udbudsmaterialet,
herunder:
Salgsbudget og provenuberegning.
Udkast til salgsmateriale og
salgsopstilling.
Forslag til markedsføringsplan.
Udkast til salgsaftale.
Materialet gennemgås og tilrettes, og når
vi er enige om betingelserne, er salgsaftalen
klar til underskrift og salgsarbejdet kan
starte.

Hvordan forløber
salgsprocessen?
Når udbudsvilkårene er tilrettet
og salgsaftalen underskrevet,
underretter vi sælgers rådgivere
om aftalen, og salgsarbejdet
går i gang:
De sidste fotos og evt. luftfoto tages
og salgsmaterialet klargøres til godkendelse.
Efter godkendelse sendes salgsopstillinger
uopfordret ud til interesserede
købere, som vi har noteret i vort
veludbyggede køberkartotek.
Salgsopstillinger sendes ud til potentielle
købere i nærområdet.
Annonceudkast udarbejdes og annoncering
sættes i gang efter de aftalte
planer.
Ejendommen sættes til salg på Internettet
på www.estate-maeglerne.dk
Til Salg skilte sættes op - hvis dette
ønskes.
Når køberne henvender sig:
Salgs- og udbudsmateriale sendes ud.
Telefonisk opfølgning på købere for
afdækning af interessen og supplering
af oplysninger omkring ejendommen.
Når køber ønsker fremvisning af ejendommen,
koordineres dette mellem
køber og sælger.
Fremvisninger gennemføres.
Sælger kontaktes løbende omkring
handlingsforløbet.
Når køber vil handle:
Når køber henvender sig, varetager vi
det videre forløb, og forsyner køber
og købers rådgivere med de relevante
oplysninger, som de har brug for i
forbindelse med købet.
Når køber og dennes rådgivere har
gennem-arbejdet materialet, fremsættes
der et købstilbud, som sammen
med sælgers udbudsmateriale er det
egentlige forhandlingsgrundlag.
Vi gennemfører og koordinerer hele
forhandlingsforløbet sammen med
sælger, køber og deres rådgivere, og
udarbejder på dette grundlag udkast
til slutseddel/købsaftale.
Når betingelserne er godkendt af
begge parter underskrives
slutsedlen/købsaftalen af begge parter.
Er der tale om en købsaftale, der er
betinget af godkendelse fra køberes
rådgivere, sørger vi for at indhente de
fornødne godkendelser, og varetager
at købsaftalen bliver endelig.
Når aftalen
er endelig
Når alle betingelser i handlen,
finansiering m.v. er på plads, og
handlen dermed er endelig, kan
sagen gå ind i den afsluttende
fase. Men hermed er vort
arbejde ikke afsluttet.
Vi sørger for klargøring og aflevering
af alt materialet til advokat/ejendomskonsulent
for udarbejdelse af skøde.
Vi deltager altid i skødemødet og kan
eventuelt koordinere indkaldelsen.
Vi medvirker ved optælling af besætning,
inventar, maskiner og beholdninger
m.m.
Vi foretager aflæsning af el, vand og
varme.
Vi sikrer overlevering af gødningsregnskab
og sprøjtejournaler.
Først når alt dette er på plads, er vort
arbejde afsluttet, og ejendommen er klar
til overtagelse.

Oplysninger og dokumenter,
som vi skal bruge i forbindelse
med vurderingen og udarbejdelsen
af salgsmaterialet:
Skøde original/kopi.
Matrikelkort original/kopi.
Årsopgørelser på faste lån - realkredit
m.m.
- incl. kontrolkoder (4 cifre) til indhentning
af detaljerede restgældsoplysninger.
Kopi af pantebreve.
BBR-ejermeddelelse.
Forsikringspolicer med præmie.
Årsopgørelse forbrugsafgifter:
El
Vand
Varme
Seneste ejendomsvurdering.
Ejendomsskattebillet.
Oplysninger om produktionsrettigheder:
Dyreenheder/kapacitet
Mælkekvote
Frøkontrakter
Kartoffelkontrakter
Oplysninger om opbevaringsaftaler på
husdyrgødning.
Kopi af hektarstøtte-ansøgning.
Markkort/plan.
Bygningstegninger.
Oplysninger om kontraktforbehold
- købekontrakter m.m.
Oplysninger om leasingaftaler.
Oplysninger om forpagtningsforhold.
Oplysninger om
afvandingsforhold/digelaug.
Vandingstilladelse.
Oplysninger om gødningsaftaler.
Oplysninger om jagtforhold.
Vi står inde for de punkter, vi i
fællesskab har gennemgået i
Estate mæglernes handlingsplan,
og at det er dette vi som minimum vil
gennemføre i forbindelse med salget
af din ejendom.
(underskrift)
Oplysninger og dokumenter,
som vi skal bruge i forbindelse
med vurderingen og udarbejdelsen
af salgsmaterialet:
Skøde original/kopi.
Matrikelkort original/kopi.
Årsopgørelser på faste lån - realkredit
m.m.
- incl. kontrolkoder (4 cifre) til indhentning
af detaljerede restgældsoplysninger.
Kopi af pantebreve.
BBR-ejermeddelelse.
Forsikringspolicer med præmie.
Årsopgørelse forbrugsafgifter:
El
Vand
Varme
Seneste ejendomsvurdering.
Ejendomsskattebillet.
Oplysninger om produktionsrettigheder:
Dyreenheder/kapacitet
Mælkekvote
Frøkontrakter
Kartoffelkontrakter
Oplysninger om opbevaringsaftaler på
husdyrgødning.
Kopi af hektarstøtte-ansøgning.
Markkort/plan.
Bygningstegninger.
Oplysninger om kontraktforbehold
- købekontrakter m.m.
Oplysninger om leasingaftaler.
Oplysninger om forpagtningsforhold.
Oplysninger om
afvandingsforhold/digelaug.
Vandingstilladelse.
Oplysninger om gødningsaftaler.
Oplysninger om jagtforhold.
KOPI TIL MÆGLER

Midtbyens EjendomsCenter
Statsaut. ejendomsmægler & Valuar MDE
Bygaden 16
9999 Bykøbing
Tlf. 99 99 99 99
Fax 99 99 99 88
mec@estate-maeglerne.dk