EJERSKIFTE - Kopenhagen Fur

EJERSKIFTE
Scenarie 1 - Udleje af minkfarm

Scenarie 1 - Udleje af minkfarm
I forbindelse med ejerskifte eller ophør af pelsdyrproduktionen
har mange avlere ofte et ønske om at blive
boende ved minkfarmen, eller det viser sig svært at
sælge farmen på det ønskede tidspunkt. For flere avlere
har udleje af farmen derfor været en oplagt mulighed
for at fastholde en produktion på ejendommen og sikre
sig en løbende lejeindtægt. En helt konkret mulighed er
at sælge selve minkproduktionen til lejeren, mens sælger
beholder ejerskabet til ejendommen samt eventuelt
inventar og avlsdyr. Udleje af farmen kan både være en
midlertidig eller en mere permanent form for ejerskifte.
EJERSKIFTE
TÆNK LÆNGERE
De fleste udleje af farme sker i dag til nuværende ansatte,
familie eller naboavlere. Det vil sige personer,
man allerede har et godt kendskab til, og som man har
tillid til. Uanset om der er tale om udleje til personer,
man kender mere eller mindre godt, skal der dels laves
en overdragelsesaftale om, hvilke dele af driften, som
lejer køber og dels laves en skriftlig lejeaftale om, hvad
der er aftalt mht. betaling, produktionsomfang, vedligehold,
adgangsveje mv. for at sikre klarhed over disse
aftaleforhold for begge parter.
Et eksempel på udleje af minkfarmen har været bragt
som artikel i Dansk Pelsdyravl i februar 2010. Her fortæller
Christian Søndergaard fra Øster Brønderslev,
hvorledes han fik lejet farmen ud. Og Leif Poulsen fra
Mors fortæller, hvorledes han lejede farmen af sin arbejdsgiver.

FORDELE OG ULEMPER
Udlejning af farme kan give en række fordele for avleren,
der overvejer denne løsning:
EJERSKIFTE
TÆNK LÆNGERE
• Produktionen opretholdes i forhold til kontinuitetsprincippet.
Det vil sige, at man undgår, at den oprindelige
tilladelse falder væk eller reduceres, hvis en
minkfarm står tom eller har mindre produktionsomfang
i tre år.
• Mulighed for lejeindtægt som supplement til efterløn
og pension
• Nemmere at finde en køber, da der ikke skal løftes
så høj en købesum.
• Sælger går fra at være minkavler til at være udlejer.
Omvendt kan der også være en række ulemper forbundet
med udleje af en pelsdyrfarm:
• Du skal leve med, at andre kommer på ejendommen
og farmen
• Lejer har måske ikke samme forhold til vedligehold
og orden på farmen, hvilket kan betyde en højere
værdiforringelse af farmen eller besætningen end
forventet
• Du binder dig ofte til en lejeperiode over flere år
• Det kan være svært ikke at blande sig i driften
• Genanbringelse af avance er ikke en mulighed
• Ingen succession ved senere salg af ejendom til lejer

JURA
Der skal laves en overdragelsesaftale om selve produktionen.
Aftalen skal indeholde pris og vilkår for lejers
(eventuelle) køb af dyrene, inventaret og eventuelle
beholdninger af foder. Overtager lejer forpligtigelserne i
forhold til ansatte, skal dette også fremgå af aftalen.
Når man udlejer sin minkfarm eller en del heraf, skal
man være opmærksom på følgende juridiske forhold.
EJERSKIFTE
TÆNK LÆNGERE
Er minkfarmen placeret på en landbrugsejendom, stilles
der i landbrugsloven krav til den, der skal leje farmen.
Er det hele ejendommen eller avlsbygningerne,
der skal lejes ud, er den eneste betingelse i loven, at
lejeaftalen maksimalt må løbe i 30 år. Hvis der er tale
om leje af en del af en landbrugsejendom, hvor der lejes
landbrugsjord, stilles der i loven krav om samdrift.
Det betyder, at lejeren skal drive det lejede sammen
med en hel landbrugsejendom.
Udleje af avlsbygninger er endvidere reguleret i erhvervslejeloven.
Dette gælder uanset, om minkfarmen
er beliggende på en landbrugsejendom. Erhvervslejeloven
indeholder en række bestemmelser, hvoraf de
fleste, men ikke alle, kan fraviges ved aftalen mellem
udlejer og lejer. DLBR har i samarbejde med Kopenhagen
Fur lavet et paradigme med vejledning til udleje af
farm. Heri fremgår de vigtigste punkter man skal have
aftalt mellem lejer og udlejer i relation til erhvervslejeloven,
som bør benyttes ved indgåelse af lejekontrakter
omhandlende avlsbygninger.

JURA
Det kan i det hele taget anbefales, at man søger rådgivning
ved indgåelse af lejeaftaler. Dels for at sikre, at
både landbrugslov og erhvervslejelov er overholdt, og
dels for at sikre, at lejeaftalen indeholder alle relevante
forhold, herunder:
EJERSKIFTE
TÆNK LÆNGERE
• Hvad er omfattet af aftalen?
• Hvor vidtgående er lejers brugsret?
• I hvilket omfang skal lejer vedligeholde?
• Hvor stor er lejen, og hvordan skal den betales?
• Hvad gælder ved den ene parts konkurs, sygdom
eller død?
• Hvad gælder hvis parterne bliver uenige?
Det skal aftales, om nuværende gødningsaftaler fortsætter,
eller om det er lejers egen opgave at sikre opfyldelse
af harmonireglerne.
De kommunale myndigheder skal endvidere orienteres
om, at farmen er udlejet i forhold til miljøreglerne, og
ejerskiftet af dyrene skal registreres i CHR-registret.
Lejere af farme er medlemmer af Dansk Pelsdyravlerforening
på lige fod med andre avlere.
Som lejer vil man ofte kræve en tinglysning af lejekontrakten
for derved at sikre sig mod opsigelse i utide.
Hvis det er hensigten, at lejer på et tidspunkt skal have
mulighed for at købe minkfarmen, kan det anbefales,
at der i lejeaftalen eller overdragelsesaftalen indsættes
en bestemmelse om forkøbsret eller køberet. En sådan
rettighed kan også tinglyses på ejendommen.

SKAT
Salg af selve produktionen udløser almindelige skattemæssige
konsekvenser. Bl.a. vil salg af mink, beholdninger
og inventar kunne udløse beskatning. Overdrages
produktionsrettigheder, kan disse også have
skattemæssige konsekvenser.
EJERSKIFTE
TÆNK LÆNGERE
Lejeindtægten er almindelig skattepligtig indkomst, og
den kan være både med og uden moms. Ofte bliver
man udlejer i virksomhedsordningen og afskriver på
det udlejede. Hvis der ikke er opsat separate målere
og selvstændig afregning af el og vand for lejer, er det
normalt udlejer, der afregner skatter og afgifter i sit
momsregnskab.
Hvis en farm har været udlejet, kan der ikke senere laves
succession til familie eller nære medarbejdere.
For lejer er lejen en almindelig driftsudgift, der fradrages
i produktionsåret.

FINANSIERING OG ØKONOMI
Leje af farme kræver mindre kapital end køb af en farm,
og er derfor ofte brugt som en vej for nye avlere til at
komme i gang med en minkproduktion. Normalt anbefales
det, at lejer køber avlsdyr og det rullende inventar.
Men der er eksempler på leje af både det rullende inventar
og besætningen. Især i de tilfælde, hvor lejer har
svært ved at finansiere et køb.
Konjunkturbestemt leje afhængig af skindprisen er ofte
brugt. Her er anbefalingen, at man følger prisniveauet
for danske skind solgt på Kopenhagen Fur. I ”Vejledning
om leje af farme” er vist eksempler på konjunkturbestemt
leje.
EJERSKIFTE
TÆNK LÆNGERE
Betaling for leje er normalt månedligt eller kvartalsmæssigt
forud. I enkelte tilfælde følger betalingen auktionsterminerne,
således at der betales, når lejer får
udbetalt enten provenu fra auktionen eller forskud på
hvalpe og skind.
Lejer kan opnå hvalpe- og skindforskud på de almindelige
betingelser i Kopenhagen Fur.
VARIATIONER
Der er eksempler på, at en medarbejder lejer en del
af farmen og får løn for at passe den resterende del af
farmen. I forhold til udlejer og lejers kreditorer, kræver
det en skarp opdeling af farmen og besætningen, således
at der ikke er tvivl om, hvem der ejer hvilke dyr.
I forbindelse med ansættelsen skal laves en ansættelsesaftale
som ved alle andre ansættelser.
Det anbefales, at selve ansættelsen ikke er knyttet
sammen med leje af en del af farmen. Det vil sige, at
man er ansat, uanset om man har lejet en del af farmen
eller ikke. Modsat kan lejekontrakten godt være bundet
op på, at man er ansat på farmen. Ophører ansættelsen,
er der også mulighed for at bringe lejen til ophør
efter nærmere aftalte betingelser.
Hvis farmen sælger avlsdyr, skal der være klare aftaler
om, hvorledes dette håndteres.

Erhvervsparken 1 • 9700 Brønderslev
Tlf: 9624 2424 • mail@landbonord.dk
Heden
Fjorden &
rådgivningscenter
Birk Centerpark 24 • 7400 Herning
Tlf: 9629 6666 • info@hflc.dk
John Tranums Vej 25 • 6705 Esbjerg Ø
Tlf: 7660 2100 • info@jlbr.dk
Damsbovej 11 • 5492 Vissenbjerg
Tlf: 7015 9900 • kontakt@centrovice.dk
Agro Food Park 15 • 8200 Aarhus N
Tlf: 8740 5000 • vfl@vfl.dk
Langagervej 60 • 2600 Glostrup
Tlf: 4326 1000 • mail@kopenhagenfur.com