Klik her for at hente Responsum juni 2008 - Dahl

More documents

Recommendations

Info

erhvervsjuridske nyheder Kan man købe en lejlighed og bagefter få prisen sat ned? I en tid med faldende boligpriser oplever flere købere, at de ved videresalg af deres bolig ikke kan holde pengene hjemme. De skulle måske skæve til Ejerlejlighedslovens § 16A Advokat Anders Troelsen fra DAHL i København ”Risikoen for, at priserne falder stk. 1. Forbehold fra sælgerens efter aftalen med sælger er side om handelens tilbagegang, indgået, må rimeligvis bæres af hvis prisen nedsættes efter stk. 1, køber, for det er jo også køber, er uden virkning, medmindre retten på grund af særlige omstæn- der har chancen for, at priserne stiger. Men hvad så i den situation, hvor to købere inden for kort køberen skulle kunne fastholde digheder skønner det ubilligt, om tid erhverver identiske lejligheder handelen. men til forskellige priser? Kan Stk. 3. Køberens adgang til at den, der har betalt den høje pris forlange prisen nedsat forældes i kræve købesummen reguleret løbet af et halvt år fra tinglysning ned, så købesummerne svarer til af endeligt skøde. hinanden?” ”Bestemmelse i ejerlejlighedslovens § 16A har levet en meget ”De fleste vil nok mene, at det ikke skal komme sælger til skade, stille tilværelse, og der er næppe at han eller hun har gjort en god mange købere/sælgere - eller for handel,” siger advokat Anders den sags skyld advokater – der Troelsen fra DAHL i København. kender til bestemmelsen,” vurderer Anders Troelsen. Det fremgår imidlertid af ejerlejlighedslovens § 16A, at: En tilsvarende bestemmelse Stk. 1. Betinger sælgeren af findes i andelsboligloven. Det er en ejerlejlighed til beboelse sig en imidlertid vigtigt, at andelsboligers pris, der er væsentligt højere end værdi - og dermed salgspris - lejlighedens værdi, kan køberen forlange prisen nedsat til et tive kriterier med udgangspunkt fastsættes på baggrund af objek- sådant beløb, som af boligretten i foreningens formue. Derimod skønnes rimeligt. Ved afgørelsen heraf vil der navnlig være at hed som oftest på baggrund af, fastsættes prisen på en ejerlejlig- tage hensyn til ejerlejlighedens hvilken pris markedet kan bære, beliggenhed, størrelse, udstyr, dvs. værdien i handel og vandel. kvalitet, tilstand, prioritetsforhold, ”Bestemmelsen giver – når ansættelse til ejendomsværdi bestemte betingelser er opfyldt - efter lov om vurdering af landets en køber mulighed for at kræve faste ejendomme, og øvrige forhold, sammenholdt med et sådant beren inden et halvt år fra skødets købesummen reguleret, hvis kø- prisniveau, som må antages at tinglysning, tager retslige skridt til ville være almindeligt gældende at kræve prisen nedsat. Bestemmelsen er præceptiv. Det vil sige, i kommunen for tilsvarende lejligheder, såfremt der fandtes at den ikke ved aftale gyldigt kan en passende boligreserve, og der fraviges til skade for køber, ”forklarer Anders Troelsen. således var rimelig balance mellem udbud og efterspørgsel efter Bestemmelsen gælder ejerlejligheder, men ikke enfamilieshuse de enkelte kategorier af ældre og nye lejligheder. og sommerhuse. Stk. 2. Køberen kan ikke For at bestemmelsen kan gyldigt give afkald på sin ret efter benyttes, er det for det første en betingelse, at den pris køberen har betalt er ”væsentligt højere end lejlighedens værdi”. Dernæst oplistes en række kriterier som ”ejerlejlighedens beliggenhed, størrelse, udstyr, kvalitet, tilstand, prioritetsforhold, ansættelse til ejendomsværdi efter lov om vurdering af landets faste ejendomme, og øvrige forhold, sammenholdt med et sådant prisniveau, som må antages at ville være almindeligt gældende i kommunen for tilsvarende lejligheder, såfremt der fandtes en passende boligreserve, og der således var rimelig balance mellem udbud og efterspørgsel efter de enkelte kategorier af ældre og nye lejligheder.” Kun få domme ”Der er tale om ganske vage kriterier, som giver plads til et stort skøn. Derfor kunne man tro, at der var mange af den slags sager ved de danske domstole. Men det er ikke tilfældet,” konstaterer Anders Troelsen. Af den sparsomme retspraksis på området kan henvises til blandt andet en utrykt dom fra 1973. I sagen var købesummen aftalt til kr. 135.000,- og sælger havde nogle år forinden betalt kr. 102.000,- for lejligheden. Køber anlagde sag med påstand om nedsættelse af købesummen med kr. 25.000,-. Retten udtalte, at prisen for lejligheden vel lå over prisniveauet for tilsvarende lejligheder, men på baggrund lejlighedens centrale beliggenhed, gode stand og udmærkede kvalitet anså retten det ikke for godtgjort, at der ved salget var betinget en så betydelig overpris, at prisen skulle nedsættes. Det forhold, at sælger selv har købt ”billigt” og dermed gør en god handel, er således ikke i sig selv nok til, at bestemmelsen finder anvendelse. Afgørende er lejlighedens aktuelle handelsværdi på handelstidspunktet. Anderledes i Vestre Landsrets dom fra 2000, hvor en lejer af en ejerlejlighed havde forkøbsret til ejerlejligheden til den pris, den blev udbudt til salg til. Lejligheden blev solgt ved et samlet salg af fem ejerlejligheder, hvor sælger og køber havde fastsat købesummen for de enkelte lejligheder. Vestre Landsret kom frem til, købesummen oversteg det efter forholdene rimelige. Det var under sagen ved syn og skøn dokumenteret, at der ikke var nogen saglig begrundelse for, at den pågældende lejlighed skulle være så meget dyrere end de øvrige lejligheder. Lejeren vidste ikke, at der var sket et samlet salg, og fik derfor medhold i at han kunne overtage lejligheden til en rimelig pris, der blev fastsat skønsmæssigt efter en samlet vurdering. Det har formentligt været afgørende for Landsretten, at forkøbsretten reelt kunne gøres illusorisk ved, at købesummen på netop den lejlighed, hvor der var forkøbsret, blev sat meget højt. ”Når ejerlejlighedslovens § 16A ikke i praksis har spillet en væsentlig rolle, skyldes det, at bevisbyrden, for at prisen er væsentlig højere end værdien af lejligheden, er vanskelig at løfte for køber. Ved projektsalg kan det imidlertid ikke afvises, at en køber med henvisning til bestemmelsen kan presse en sælger til at give et afslag i købesummen i situationer, hvor nabolejligheden er solgt på samme tid, men langt billigere,” siger Anders Troelsen.
e s p o n s u m · j u n i 0 8 · 11 Tvungen byggeskadeforsikring skal beskytte forbrugerne Den 1. april 2008 blev det obligatorisk for alle professionelle bygherrer at tegne en byggeskadeforsikring Baggrunden for byggeskadeforsikringen er en rapport fra 2004 fra Statens Byggeforskningsinstitut. Den viser, at dårligt byggeri samlet koster 12 mia. kr. om året. Formålet med den nye ordning er at bringe antallet af byggeskader ned og at give forbrugeren mulighed for at gå til et forsikringsselskab for at få dækket de udgifter, forsikringen dækker. På den måde beskyttes forbrugeren mod de besværligheder, der er i forbindelse med udbedring af byggeskader samtidig med, at forsikringsselskabet overtager sagen mod de ansvarlige. Loven finder anvendelse på byggerier, hvor kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgning om byggetilladelse efter den 1. april 2008. Bygherre skal ved ansøgning om byggetilladelse hos kommunalbestyrelsen dokumentere, at et forsikringsselskab har afgivet tilbud på en byggeskadeforsikring. Når byggeriet færdigmeldes, skal bygherre dokumentere overfor kommunalbestyrelsen, at der er tegnet en byggeskadeforsikring og at præmien er betalt. For professionelle bygherrer Byggeskadeforsikringen skal tegnes af professionelle bygherrer, der opfører helårsbeboelse med henblik på salg, udlejning mv. Men også andelsboligforeninger, der opfører andelsboliger i andelsboligforeningens eget regi, skal tegne en byggeskadeforsikring. Ombygninger, renoveringer af eller tilbygninger til eksisterende boliger er ikke omfattet af ordningen, der kun omhandler opførelsen af nyt byggeri. En forbruger er ikke forpligtet til at tegne en byggeskadeforsikring, når ejendommen er til eget brug, og man selv står for opførelsen og indgår aftaler med flere håndværkere. Indgår forbrugeren aftale med kun én entreprenør, anses entreprenøren som bygherre. Det følger dog ikke klart af loven, om en entreprenør skal anses som bygherre i forbrugerforhold, når forbrugeren leverer et færdigprojekteret projekt, med materiale beskrivelser mv., som forbrugeren udelukkende sætter i udbud til opførelse, så entreprenøren kun skal stå for opførelsen. Lovforslaget omfattede oprindeligt kun nybyggerier i de tilfælde, hvor forbrugeren købte både hus og grund af det samme firma. Forbrugere, der valgte at få opført hus på egen byggegrund, ville ikke være omfattet. Det havde imidlertid stillet forbrugerne dårligt og givet et konkurrenceforvridende forhold på markedet for typehuse. Efter indsigelser fra organisationer i byggebranchen valgte ministeren at udvide loven, så begge typer af nybyggerier er omfattet. Forsikringen skal heller ikke tegnes ved byggeri af timesharelejligheder til feriebrug, sommerhuse og offentlige byggerier. Den sikrede er den til enhver tid værende ejer af bygningen, der er sikret i 10 år. Med hensyn til udlejningsejendomme er det ejeren af ejendommen, der er den sikrede. Forsikringen udbydes pr. 1. april 2008 af Tryg og Topdanmark. Forsikringen forventes dog udbudt af flere selskaber i løbet af 2008. Forsikringen skal tegnes og betales af bygherre, men udgiften vil som alle andre byggeomkostninger i sidste ende blive betalt af forbrugeren. Ikke knirkende gulve Præmien for forsikringen vil variere alt efter den risiko, forsikringsselskabet vurderer, der er for det enkelte byggeri. Selvrisikoen er maksimalt 10.000 kr. pr. skade. Hvis der opstår flere skader, må selvrisikoen dog højst være 20.000 kr. pr. bolig i forsikringens løbetid Forsikringen dækker væsentlige skader, forårsaget af forhold ved opførelsen af byggeriet. Det kan for eksempel være projekterings-, udførelses- eller materialefejl. Byggeskaderne skal dog have væsentlig betydning for boligens levetid eller på afgørende måde nedsætte brugbarheden af boligen. Byggeskadeforsikringen dækker derimod ikke mindre fejl som fx knirkende gulve og skæve skabe. Forsikringsordningen indeholder krav om to professionelle eftersyn af byggeriet år 1 og år 5 efter byggeriets aflevering til ejeren. Formålet med eftersynene er at opdage skaderne og at indsamle viden om byggeskader, så skaderne kan forebygges i det fremtidige byggeri. I forbindelse med eftersynene udarbejdes der en eftersynsrapport, der sendes til ejeren og forsikringsselskabet. Hovedindholdet i de nye regler for indhentning af tilbud og tildeling af ordrer på: Offentlige vareindkøbskontrakter, hvis værdi overstiger 500.000,00 kroner, men er mindre end de aktuelle tærskelværdier i EU-udbudsdirektivet Offentlige tjenesteydelseskontrakter omfattet af udbudsdirektivets bilag II A, hvis værdi overstiger 500.000 kroner, men er mindre end de aktuelle tærskelværdier i EU-udbuds-direktivet (ca. 1,6 mio. kroner). Eksempler på bilag A-tjeneste-ydelser er regnskabs- og re-visionsydelser, ITydelser, ingeniør- og arkitektydelser og trykkerivirksomhed. Offentlige tjenesteydelseskontrakter omfattet af udbudsdirektivets bilag II B (såkaldte bilag B-tjenesteydelser), hvis værdi overstiger 500.000 kroner. Eksempler på bilag B-tjenesteydelser er sundheds- og socialydelser. Læs mere om lovændringen på www.dahllaw.dk
Page 1 and 2: Nyhedsmagasin · juni 2008 Mød mar
Page 3 and 4: e s p o n s u m · j u n i 0 8 · 3
Page 5 and 6: Hvor ser Laurits Toft fremtidens pr
Page 7 and 8: Indtryk fra Bad Gastein i Østrig 7
Page 9: 9 netværk i Sydamerika To Viborg-a

Klik her for at hente Responsum juni 2008 - Dahl

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?