Rapport om vedligeholdelsesefterslÃ¦b - Ejendomsviden

AUGUST 2012 

GRUNDEJERNES INVESTERINGSFOND OG REALDANIA 

RENOVERINGSEFTERSLÆB: 

FINDES DET HVAD ER 

STØRRELSEN OG 

ÅRSAGERNE 

RAPPORT

RENOVERINGSEFTERSLÆB: FINDES DET HVAD ER STØRRELSEN OG ÅRSAGERNE 

3 

INDHOLD 

1 Sammenfatning 1 

2 Baggrund for undersøgelsen 5 

2.1 Definition af renoveringsefterslæb 6 

2.2 Bevidst/ubevidst efterslæb 7 

2.3 Metoder til dataindsamling 7 

3 Resultater af spørgeskemaundersøgelsen 9 

3.1 Boligens tekniske og visuelle stand 10 

3.2 Årsager til dårlig bygningstilstand 14 

3.3 Energibesparelser 18 

3.4 Æstetik 19 

3.5 Prioritering 21 

4 Resultater af de kvalitative interview 23 

4.1 Opsummering 24 

4.2 Årsagerne til renoveringsefterslæb 25 

4.3 Løsningsforslag 28 

4.4 Viden om renoveringsbehov 31 

5 Konklusioner 32 

BILAG 

Bilag A Teori og empiri 35 

Bilag B Spørgeskemaundersøgelsen 44 

Bilag C Spørgeguide til interview 59 

C:\Documents and Settings\EAM\Local Settings\Temporary Internet Files\Content.Outlook\15W52KQI\Rapport om renoveringsefterslæb - endelig revideret 290812 vs 

2.docx


1 

1 Sammenfatning 

Grundejernes Investeringsfond og Realdania har bedt COWI om at gennemføre 

en undersøgelse af omfanget af det eksisterende renoveringsefterslæb i private 

boliger samt årsagerne til dette efterslæb. Undersøgelsen er udført i relation til 

Tænketank om bygningsrenovering, der er nedsat af Grundejernes Investeringsfond 

og Realdania. 1 Denne rapport indeholder resultaterne af undersøgelsen. 

Undersøgelsen er bygget op om en elektronisk spørgeskemaundersøgelse 

blandt 1002 ejere af enfamiliehuse, suppleret med en række interviews med 

private boligejere og repræsentanter/eksperter inden for bygningsrenovering 

blandt ejerforeninger, vedligeholdelsesansvarlige i henholdsvis private udlejningsejendomme 

(både boliger og kontorer) og afdelinger i almene boliger. 

Endvidere har COWIs byggetekniske eksperter gennemført fagtekniske eftersyn 

af udvalgte bygninger. 

De centrale resultater af undersøgelsen er beskrevet i resten af denne sammenfatning. 

Mange boliger er i god stand – men der eksisterer et efterslæb 

Mange boliger i Danmark er i god stand og har for nylig gennemgået renovering, 

eller ejerne har planer om at renovere inden for kort tid. På trods heraf er 

der fortsat mange boliger, hvor visse bygningsdele tilsyneladende er i dårlig 

stand, og hvor man må formode, at en eller anden ”barriere” er årsagen til, at 

bygningsejeren ikke har renoveret bygningen. I den forstand er der et renoveringsefterslæb 

i danske private ejendomme. 

Når ejerne spørges til bygningernes tilstand på de forskellige bygningsdele, er 

det primært tilstanden af taget i privatejede enfamiliehuse, som tilsyneladende 

er i dårlig stand. Således er omtrent 25 procent af tagene tilsyneladende i dårlig 

stand, defineret som summen af de røde og (næsten usynlige) sorte dele af søj- 

1 Energistyrelsen er sekretariat for tænketanken og har haft kontakten til COWI vedrørende denne 

undersøgelse. 


2.docx

2 RENOVERINGSEFTERSLÆB: FINDES DET HVAD ER STØRRELSEN OG ÅRSAGERNE 

lerne. Tilsyneladende er kun en lille andel vinduer, yderdøre og ydermure i dårlig 

stand. 

Figur 1 

Bygningsdelenes stand 

1000 

800 

600 

400 

200 

Dårlig stand 

3 

2 

God stand 

0 

Tag Vinduer/døre Ydervægge 

Der er i undersøgelsen ligeledes spurgt til tagenes isolering, og det viser sig, at 

godt 10 procent af tagene har så lidt isolering, at det muligvis kunne betale sig 

at isolere mere. 

Undersøgelsen viser generelt, at boligejerne prioriterer de bygningsdele, som er 

i dårligst stand, nemlig tag først, vinduer derefter og ydervægge til sidst. Det er 

interessant, at bad/toilet kommer ind på listen som tredjeprioritet foran ydervægge. 

Dette er i god tråd med undersøgelsens afdækning af, at æstetik spiller 

en stor rolle for husejerne, særligt når der skal renoveres bad/toilet og i mindre 

grad køkken. Det kan skyldes, at mange har renoveret køkken i de senere år og 

nu ønsker at prioritere renovering af badeværelset. 

Figur 2 

Prioritering af behov for renovering fordelt på bygningsdele (angivet i forhold 

til antal respondenter) 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0


3 

Sammenlignet med renovering af konkrete bygningsdele prioriteres energibesparelser 

ikke højt af boligejerne. 

Tidligere undersøgelse af størrelsen af efterslæbet 

Tidligere er renoveringsefterslæbet for hele den danske boligmasse blevet opgjort 

til mellem 100 og 181 milliarder kroner. For privatejede boliger er renoveringsefterslæbet 

blevet angivet til 23 milliarder kroner 2 . I denne undersøgelse er 

der ikke sat kroner og ører på størrelsen af efterslæbet, men omfanget af efterslæbet 

indikeres af andelen af bygningsdele i dårlig stand. 

Årsagerne til efterslæbet 

Ejere af boliger med bygningsdele i dårlig stand er spurgt, hvorfor disse bygningsdele 

ikke er renoveret. Derved er det forsøgt at vise, hvor vigtige forskellige 

traditionelt fremførte hypoteser om barrierer faktisk er for parcelhusejere. 

Svarene underbygger, at nogle af disse barrierer er vigtige, men understøtter 

ikke alle formodede hypoteser. 

En af de hyppigste barrierer for renovering skønnes at være manglende viden, 

og nogle af svarene peger på, at ejerne ikke er bevidste om behovet for renovering. 

Mere end halvdelen af dem, der har en bygningsdel i dårlig stand, var således 

tilsyneladende ikke bevidste om behovet for renovering (jf. de orange søjler 

i figur 3). 

Figur 3 

Barrierer i forhold til renovering 

0 50 100 150 

Planer indenfor 2 år 

Planer, men ikke indenfor 2 år 

Ikke klar til renovering 

Besværligt/tidskrævende 

Ikke råd 

Andre prioriteter 

Har ansøgt om lån, ingen succes 

Ved ikke, hvem der kan hjælpe 

Andet forhold 

2 Det primære fokus i denne undersøgelse har ikke været på at afdække det eksakte økonomiske 

omfang af efterslæbet. De opgørelser, der henvises til, stammer fra: Bygherreforeningen 

og Grundejernes Investeringsfond (2011): Hvidbog om bygningsrenovering og 

BAT-kartellet (2004): Det syge hus. En analyse af vedligeholdelsesefterslæbet i bygge- og 

anlægssektoren. 


2.docx


I undersøgelsen er der fulgt yderligere op på disse spørgsmål, og mere end en 

tredjedel af dem, hvor undersøgelsen indikerer, at de ikke var bevidste om behovet 

for renovering, gav udtryk for, at de ville opprioritere renoveringen efter 

at være blevet gjort bekendt med information om behovet. 

Mange angiver, at de ikke har råd. Det er et ”naturligt” svar for mange mennesker, 

men det er svært at vurdere, om det afspejler andet end et ønske om, at 

det ville være rart, hvis renovering var billigere. Ofte er dårlige finansieringsmuligheder 

nævnt som en barriere, men kun et fåtal angiver, at de har fået afslag 

på lån. Beslutningen om renovering bliver altså i høj grad taget af boligejeren 

og ikke banken. Det er umiddelbart ikke til at sige, om banken ville afvise 

lån til dem, der menerikke at have råd. 

Endelig er det interessant, at kun få angiver, at besvær med at navigere på markedet 

for renoveringsydelser eller med at finde hjælp er en barriere for renovering. 

Sammenfattende har de fagtekniske gennemgange af udvalgte bygninger vist, 

at både de boligejere, som ejer/administrerer større ejendomme samt ejere af 

lejligheder og enfamiliehuse, har et fornuftigt og realistisk syn på det nuværende/forestående 

renoveringsefterslæb/behov. 

Anbefalinger 

Som led i undersøgelsen er respondenterne blevet spurgt om, hvilke tiltag der 

kunne tages for at fremme afviklingen af renoveringsefterslæbet. De centrale 

pointer er sammenfattet herunder. 

Systematik 

Helt grundlæggende peger undersøgelsens resultater på, at der er behov for en 

systematisk tilgang til vedligeholdelse for at undgå, at værdien af bygningsmassen 

forringes. I forlængelse foreslås det, at der er fokus på videndeling og formidling 

af ideer, som samler erfaringer om bygningsvedligehold og renovering. 

Tilskudsordninger og lånetyper 

Der bør skabes rum for bedre muligheder for flere nye tilskudsordninger og nye 

lånetyper. 

Energioptimering 

Fokus kan i forhold til tilskudsordninger og lånetyper lægges på energioptimering 

ved renovering og anvendelse af alternative energiformer. 

Love og regler 

Der synes at være et behov for, at man fra politisk hold vurderer, om der bør 

foretages ændringer i love og regler om bl.a. huslejeforhøjelse ved renovering 

af udlejningsboliger (gælder for bygninger opført før 31. december 1991).


5 

2 Baggrund for undersøgelsen 

"Vi står over for en enestående mulighed: Store dele af den danske bygningsmasse 

skal inden for de næste 20 år renoveres, og det vil være et samfundsøkonomisk 

og miljømæssigt fejltrin ikke at benytte den mulighed for samtidig at få 

indtænkt energieffektivisering godt og grundigt. En langsigtet bæredygtig udvikling 

er nødvendig for at sikre, at investeringerne skaber maksimal værdi for 

samfund, virksomheder samt bygningsejere og -brugere". 

– Henrik L. Bang, direktør, Bygherreforeningen 3 

En række nyere undersøgelser har antydet, at der eksisterer et betydeligt renoveringsefterslæb 

i danske bygninger, og at dette efterslæb bliver større med 

årene. Resultatet bliver, at bygningerne mister værdi. 

Disse undersøgelser og beregninger fra bl.a. Dansk Byggeri 4 , BAT-kartellet 5 og 

Foreningen af Rådgivende Ingeniører 6 er i vidt omfang gennemført ud fra et 

primært byggeteknisk perspektiv og har derfor i høj grad hvilet på vurderinger 

fra byggesagkyndige. Denne undersøgelse sigter i tilgift mod at inddrage subjektive 

forhold hos og vurderinger fra de enkelte boligejere. 

Derfor har COWI på vegne af Tænketank om bygningsrenovering, som er nedsat 

af Grundejernes Investeringsfond og Realdania, undersøgt omfanget af renoveringsefterslæb 

i private boliger i Danmark samt årsagerne til efterslæbet. 

Undersøgelsen har centreret sig om de følgende fokusområder: 

› Hvad er den generelle tilstand for private boliger/bygninger i Danmark 

› Hvad er årsagen til, at danskere renoverer/ikke renoverer deres boliger 

› Hvad er danskernes præferencer, når deres ejendom skal renoveres 

Undersøgelsen omhandler enfamiliehuse, ejerlejligheder, almene boliger, boliger 

administreret af fonde samt kontorejendomme. Særligt er der lagt fokus på 

enfamiliehuse, fordi de ikke har været tilstrækkelig grundigt undersøgt tidligere. 

3 "Dagsorden for renovering – byggebranchens bidrag til national strategi for energirenovering", 

brochure udarbejdet til konferencen af samme navn, afholdt i Bygningskulturens 

Hus, København, 9. maj 2012. 

4 Dansk Byggeri (2010): Konsekvensanalyse af kommunalt bygningsvedligehold samt 

Dansk Byggeri (2008)Analyse af vedligeholdelsesefterslæbet i Danmark. 

5 BAT-kartellet (2004): Det syge hus. En analyse af vedligeholdelsesefterslæbet i bygge- og 

anlægssektoren. 

6 Foreningen af Rådgivende Ingeniører (2008): State of the Nation. 


2.docx


2.1 Definition af renoveringsefterslæb 

Præcise og dækkende definitioner er centrale for at kunne undersøge renoveringsefterslæbet. 

Undersøgelsens grundlæggende definition af efterslæbet er: 

Renoveringsefterslæbet er forskellen mellem på den ene side den bygningstilstand, 

som en velinformeret bygningsejer ville vælge på et velfungerende marked, 

og på den anden side den faktiske tilstand. 

Med udgangspunkt i definitionen er det forsøgt at belyse forskellige ”barrierer” 

i markedet så præcist som muligt. Det kunne f.eks. være manglende viden om 

bygningstilstanden, manglende muligheder for lånefinansiering, at det er unødigt 

kompliceret at få rådgivning eller at entrere med byggevirksomheder, eller 

det kunne være barrierer, som skyldes regler og love. 

Endvidere har denne undersøgelse arbejdet med fire forskellige aspekter af 

bygninger: det visuelle, det tekniske og det energimæssige aspekt samt det 

aspekt, som knytter sig til samtidens krav. 

Ved det visuelle aspekt forstås bygningsdelen, som den fremtræder ud fra en 

visuel betragtning. Det kan f.eks. være et gulv, et loft eller en væg i en opgang, 

som fremtræder slidt på overfladen, men som ikke udgør en risiko for bygningens 

generelle sundhed. Eller det kan være en tagflade eller facadevæg, som 

fremtræder misfarvet eller tilsmudset på overfladen som følge af graffiti eller 

smog fra trafik. 

Det tekniske aspekt vedrører, om bygningsdelen opfylder sit fulde funktionskrav. 

Bygningsdelen kan være i en tilstand, hvor den kan forvolde skade på sig 

selv eller andre bygningsdele. 

Her kan f.eks. være tale om en tagflade eller facadevæg, som er utæt og ikke 

kan holde regn mv. ude af bygningen. Det kan også være gamle rørinstallationer, 

som er gennemtæret af rust, eller råd i træværk i vinduer, som ikke kan 

holde regn eller vind ude af bygningen. 

Det energimæssige aspekt vedrører, om bygningsdelen medvirker til værdiforringelse 

af bygningen pga. et relativt højt energiforbrug. Bygningsdelens udnyttelse 

af energi er måske uhensigtsmæssig eller dårlig og bidrager til et unødvendigt 

højt energiforbrug. Det kan dække over dårlig eller ingen isolering i 

terrændæk, vægge eller lofter, gamle vinduer eller døre med etlagsglas. Det kan 

også være ældre varmeinstallationer (ældre oliefyr eller gaskedel) eller områder, 

hvor der anvendes glødepærer eller ældre belysningsarmaturer. 

Aspektet om samtidens krav vedrører, om bygningsdelen er utidssvarende, uagtet 

at den måtte være funktionsdygtig. Bygningsdelen fungerer efter hensigten, 

men der findes alternative løsninger, som er bedre i forhold til den pågældende 

bygningsdel.


7 

2.2 Bevidst/ubevidst efterslæb 

Et centralt fokusområde for undersøgelsen har været det bevidste versus det 

ubevidste renoveringsefterslæb. Dette defineres på følgende måde: 

Et bevidst efterslæb er typisk de skader, som bygningsejeren er bekendt med. 

Det vil sige, at bygningsejeren har konstateret, at bygningsdelen er i en stand, 

hvor den er tjenlig til udskiftning på grund af udstået levetid eller manglende 

vedligeholdelse. 

Et ubevidst efterslæb eksisterer til gengæld, når en bygningsejer ikke er bekendt 

med bygningsdelens faktiske stand. Hvis ejeren havde en viden som en 

fagmand, ville han eller hun måske vurdere, at bygningsdelen var tjenlig til udskiftning 

på grund af udstået levetid eller manglende vedligeholdelse. 

Undersøgelsen er gennemført med udgangspunkt i disse definitioner . Nedenfor 

gennemgås hvilke metoder, der er anvendt. 

2.3 Metoder til dataindsamling 

Undersøgelsen centrerer sig om en elektronisk spørgeskemaundersøgelse blandt 

1002 ejere af enfamiliehuse, repræsentativt fordelt i forhold til geografi og socioøkonomi, 

suppleret med en række interview med private boligejere og repræsentanter/eksperter 

inden for bygningsrenovering blandt ejerforeninger, 

vedligeholdelsesansvarlige i henholdsvis private udlejningsejendomme (både 

boliger og kontorer) og afdelinger i almene boliger. 

Endvidere har COWIs byggetekniske eksperter gennemført fagtekniske eftersyn 

af udvalgte bygninger. Den byggetekniske inspektion er en grundig, men 

også temmelig omkostningsfuld proces, hvis man skal dække et tilstrækkeligt 

repræsentativt udsnit af den danske bygningsmasse. Derfor er det i denne undersøgelse 

valgt at understøtte de tekniske gennemgange med interview med 

boligejere samt spørgeskemaundersøgelsen blandt et repræsentativt udsnit af 

ejerne af den bygningskategori, der i tidligere undersøgelser har fået mindst 

fokus, nemlig enfamiliehuse. 

Vi har søgt at indbygge den byggetekniske viden i spørgeskemaundersøgelsen 

ved at inkludere billeder, som viser udvalgte bygningsdele i forskellig tilstand. 

Resultaterne af den samlede undersøgelse gennemgås i detaljer i de følgende 

kapitler. 

Modtagelse 

Generelt har der været en usædvanlig stor tilkendegivelse af tilfredshed med 

spørgeskemaundersøgelsens design blandt respondenterne. Kort, præcist og 

letforståeligt er tillægsord, der har præget kommentarerne. Det stemmer fint 

med meget få afbrudte interview og svartider under 10 minutter. Dette lover 

godt for kvaliteten og oprigtigheden af de modtagne svar. 


2.docx


I forlængelse af interviewene og den byggetekniske gennemgang gav flere af 

deltagerne endvidere udtryk for, af undersøgelsen havde fat i flere relevante 

problemstillinger om afhjælpning af renoveringsefterslæb, bl.a. vedrørende 

økonomiske og lovgivningsmæssige barrierer.


9 

3 Resultater af 

spørgeskemaundersøgelsen 

Dette afsnit beskriver spørgeskemaundersøgelsen blandt private ejere af enfamiliehuse. 

Undersøgelsen fokuserer på fire områder: 

1 Tag 

2 Vinduer og yderdøre 

3 Ydervægge 

4 Køkken 

De tre første bygningsdele udgør tilsammen klimaskærmen og behandles på 

samme måde i spørgeskemaet. Køkkenet er medtaget for at belyse boligejernes 

holdning til æstetik. Køkkenet er formentlig den bygningsdel, der udskiftes oftest, 

og meget ofte ud fra æstetiske bevæggrunde. 

Borgerpanel fra Userneeds 

Respondenterne til undersøgelsen er rekrutteret fra Userneeds' borgerpanel. Et 

borgerpanel er en frivillig ordning, som interesserede borgere kan tilmelde sig. 

Når de er tilmeldt, indgår de i en pulje af potentielle respondenter, der bliver 

kontaktet, når der skal rekrutteres til undersøgelser, hvor de passer ind i målgruppen. 

Typisk motiveres respondenter til deltagelse i de enkelte undersøgelser 

med gaver og deltagelse i lodtrækninger om præmier. 

Et borgerpanel er en meget hurtig og effektiv måde at rekruttere respondenter 

på. Typisk aftales der på forhånd et mål for antallet af gennemførte interview, 

og Userneeds bærer derefter ansvaret for, at dette mål nås. Det er ikke usædvanligt, 

at 1000 gennemførte interview kan leveres på en uge, fra undersøgelsen 

bliver iværksat. 

Ulempen ved at bruge et borgerpanel er, at panelet er skævt i forhold til bl.a. 

uddannelse og alder. Der er mange højt uddannede og mange gamle og unge i 

panelet. Dette kan afhjælpes i rekrutteringen til undersøgelsen ved hjælp af 

kvotering på f.eks. alder og uddannelse. I de tilfælde hvor den faktiske fordeling 

af målgruppen ikke er kendt, er dette dog ikke muligt. I denne undersøgelse 

er resultaterne korrigeret, så undersøgelsen er geografisk repræsentativ, men 

en tilsvarende korrektion er ikke sket for alder og uddannelse. 

Dataindsamlingen 

Den samlede stikprøve er på 1002 respondenter. Alle respondenter bor i et hus 

eller rækkehus, de selv ejer. Det var et eksplicit krav for deltagelse, at huset 

ikke er fredet. Dog er der 2 respondenter, som har bemærket, at huset er bevaringsværdigt. 

Disse observationer udelades, så det endelige antal respondenter 

ender på 1000. 


2.docx


Indsamlingen tog lidt over en uge og blev en anelse forsinket pga. forsigtighed i 

rekrutteringen i den afsluttende fase, hvor kvoter på den geografiske fordeling 

skulle rammes så præcist som muligt. 

3.1 Boligens tekniske og visuelle stand 

En af de primære udfordringer i forbindelse med denne spørgeskemaundersøgelse 

har været at finde frem til den mest muligt objektive metode til vurdering 

af standen på boligerne. Hvis man spørger boligejerne direkte om, hvordan de 

opfatter boligens stand, vil deres svar formentlig være farvet af f.eks. boligejernes 

byggetekniske viden og deres egen økonomi. 

I et forsøg på at komme tættere på en objektiv vurdering af boligens stand er 

det valgt, at respondenternes vurderinger af deres boligs stand foretages på 

baggrund af repræsentativt billedmateriale. På den måde er der større sandsynlighed 

for, at boligejerne svarer ”ærligt”. 

Figur 4 

Eksempel på billedmateriale, god stand (venstre) og dårlig stand (højre) 

Boligejerne bliver bedt om at vurdere tagets, vinduernes/yderdørenes og ydervæggenes 

tilstand på en skala fra 1 til 4, hvor 1 er god stand, og 4 er dårlig 

stand. Til hver kategori 1-4 hører et billede med den aktuelle type bygningsdel i 

tilsvarende stand. 

Figur 5 

Eksempel på billedmateriale for vinduer, god stand (venstre) og dårlig stand 

(højre) 

Billederne er udvalgt af COWIs byggesagkyndige, så svarkategorierne 3 og 4 

svarer til, at der er et umiddelbart behov for renovering. Hvis et tag har fået 

scoren 3 eller 4, betegnes det i det efterfølgende som i dårlig stand.


11 

Figur 6 

Eksempel på billedmateriale for ydervægge, god stand (venstre) og dårlig stand 

(højre) 

Figur 7 

Bygningsdelenes stand 

1000 

800 

600 

400 

200 

Dårlig stand 

3 

2 

God stand 

0 


Det er tydeligt, at taget generelt er den bygningsdel, der er i dårligst stand (score 

på 3 eller 4). I gennemsnit er hvert fjerde tag i dårlig stand. Faktisk er det den 

eneste bygningsdel, hvor antallet af boliger med dårlig stand er stort nok til, at 

man kan gå mere i dybden med datamaterialet. For vinduer og yderdøre er der 

mindre end 10 procent af respondenterne, der har angivet, at de er i dårlig 

stand. For ydervæggene drejer det sig om ca. 2 procent. 

3.1.1 Alder 

Massen af enfamiliehuse og rækkehuse er domineret af huse bygget i 1960'erne 

og 70'erne. Denne tendens kan til dels genfindes, når man betragter alderen på 

de enkelte bygningsdele. Dog er det tydeligt, at især vinduer og yderdøre er 

blevet renoveret løbende. 


2.docx


Figur 8 

Tagbelægningens alder og stand 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

Dårlig stand 

3 

2 

God stand 

0 

Det er tydeligt, at tagbelægningens stand afhænger af alderen. Andelen af tage i 

dårlig stand vokser med tagets alder. Den største masse af tage i dårlig stand 

(score på 3 eller 4) findes blandt husene fra 1960'erne og 70'erne. Her har mange 

af tagene nået en alder, hvor det er relativt sandsynligt, at de trænger til at 

blive udskiftet, og det afspejles også fint i respondenternes vurdering af standen 

7 . 

7 Dette er ikke mindst interessant i relation til Bygherreforeningens direktør Henrik L. 

Bangs pointe om den samfundsøkonomiske og miljømæssige vigtighed af at benytte en 

fremtidig renoveringsindsats til at indtænke energieffektivisering, hvilket også er fremhævet 

i kapitel 2 i denne rapport (citat fra "Dagsorden for renovering – byggebranchens bidrag 

til national strategi for energirenovering", brochure udarbejdet til konferencen af samme 

navn, afholdt i Bygningskulturens Hus, København, 9. maj 2012).


13 

Figur 9 

Vinduers og yderdøres alder og stand 

450 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

Dårlig stand 

3 

2 

God stand 

Der har gennem de seneste 10 år været stigende fokus på energieffektiviseringer 

i hjemmet, og her har fokus i første omgang været på efterisolering samt 

vinduer og døre. Derfor er det ikke overraskende, at lige netop vinduer og døre 

i gennemsnit er væsentligt yngre end huset. Der er stadig en del huse fra 

1960'erne og 70'erne, som ikke har fået skiftet vinduer og døre, men antallet er 

ikke nær så stort som for tage og ydervægge. 

Figur 10 

Ydervægges alder og stand 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

Dårlig stand 

3 

2 

God stand 

0 

Ydervæggene bærer generelt præg af at være i god stand. Her genfindes den 

store pukkel af huse fra 60'erne og 70'erne, men deres ydervægge vurderes ikke 

til at være i væsentligt dårligere stand end i yngre huse. 

Det skal bemærkes, at respondenterne er blevet bedt om at angive, hvornår 

ydervæggene sidst er blevet renoveret. Mere end 50 procent af alle huse med 


2.docx


pudsede, malerbehandlede eller træfacader er blevet renoveret inden for de seneste 

9 år. Tilsvarende vurderes knap 7 procent af ydervægge med pudsede, 

malerbehandlede eller træfacader at være i dårlig stand, mens kun ca. 1 procent 

af ydervæggene af mursten vurderes at være i dårlig stand. 

3.1.2 Tagbelægning 

Taget er som beskrevet den bygningsdel, der vurderes at være i dårligst stand. 

Derfor får denne bygningsdel også størst opmærksomhed i denne undersøgelse. 

Ud over alder er det valgte materiale en af de afgørende faktorer for tagets 

stand. 

Figur 11 

Tagbelægningens type og stand 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

Dårlig stand 

3 

2 

God Stand 

0 

I forhold til typer af tagbelægning skiller bølgeeternit sig ud. Over halvdelen af 

alle tage i dårlig stand (score på 3 eller 4) er bølgeeternit, og mere end hvert 

tredje tag med bølgeeternit er i dårlig stand. Til sammenligning er mindre end 

hvert femte tegltag i dårlig stand. 

3.2 Årsager til dårlig bygningstilstand 

Et af hovedformålene med undersøgelsen er at udforske årsagerne til, at bygninger 

har en dårlig tilstand, og der eventuelt findes et renoveringsefterslæb. 

Hvis boligejerne godt ved, de har et efterslæb, hvorfor gør de så ikke noget ved 

det Prioriterer de et nyt køkken højere end renovering af taget Har de ikke 

råd Ved ejerne overhovedet, at bygningen er i dårlig stand 

Alle boligejere, der for en given bygningsdel har svaret, at den er i middeldårlig 

eller dårlig stand (score på 3 eller 4), er derfor i spørgeskemaundersøgelsen 

blevet bedt om at angive, hvorfor de endnu ikke har gjort noget ved bygningsdelen. 

Følgende svarkategorier kan vælges (her for taget):


15 

› Jeg har planer om renovering af taget inden for 2 år. 

› Jeg har planer om renovering af taget, men ikke inden for de kommende 2 

år. 

› Jeg mener ikke, at taget er klar til at blive renoveret. 

› Jeg synes, at det er for besværligt/tidskrævende. 

› Jeg har ikke råd. 

› Jeg prioriterer at bruge mine penge på andre ting. 

› Jeg har ansøgt om lån til renovering, men kan ikke optage lån. 

› Jeg ved ikke, hvem jeg skal henvende mig til vedrørende rådgivning. 

› Andre forhold. 

Nogle af svarkategorierne antyder, at ejeren godt ved, der er et efterslæb, og at 

ejeren også har til hensigt at gøre noget ved det snarest. Der kan dog være barrierer 

i form af manglende viden om, hvor man skal søge rådgivning eller i 

form af manglende finansiering. Andre kategorier antyder, at ejeren ikke har 

forstået det fulde omfang af efterslæbet. 

Med denne fremgangsmåde for afdækning af årsager spørges for det første kun 

de bygningsejere, hvor der er indikationer på, at bygningen er i dårlig tilstand, 

og for det andet forsøges der spurgt så præcist som muligt til barriererne for at 

renovere bygningsdele i dårlig tilstand. 

Resultaterne er sammenfattet i figur 6, hvor boligejere, der svarer, at en bygningsdel 

er i dårlig stand (score på 3 eller 4), blev spurgt om eventuelle barrierer 

i forhold til renovering. Respondenterne fik mulighed for at sætte mere end 

ét kryds. Figuren nedenfor samler besvarelserne fra tag, vinduer/yderdøre og 

ydervægge. 

Figur 12 

Barrierer i forhold til renovering 

0 50 100 150 


Planer, men ikke indenfor 2 år 

Ikke klar til renovering 


Ikke råd 

Andre prioriteter 

Har ansøgt om lån, ingen succes 

Ved ikke, hvem der kan hjælpe 

Andet forhold 

I alt er der 350 bygningsdele ud af en total på 3.000 (3 bygningsdele i hver af 

de 1.000 boliger), der af ejerne bliver vurderet til at være i dårlig stand (score 

på 3 eller 4). Ud af de 350 bygningsdele er der 192 (de orange bjælker i figu- 


2.docx


ren), hvor ejerne demonstrerer, at de ikke nødvendigvis er klar over det fulde 

omfang af renoveringsbehovet i deres bolig. Det svarer til over 50 procent. 

På den anden side er der for næsten en tredjedel af bygningsdelene i dårlig 

stand planer om renovering inden for 2 år. 

Ud over, hvad der fundet belæg for i selve spørgeskemaundersøgelsen, så er det 

i denne sammenhæng værd at bemærke, at COWIs generelle vurdering er, at 

bygningens tilstand kan være svær at fastslå, også for byggesagkyndige. Det 

skyldes ofte, at en byggesagkyndig foretager et bygningssyn visuelt, og at 

skjulte skader derfor ikke altid bliver opdaget. Det kan resultere i, at de skjulte 

skader kan forværres og forårsage større og flere udgifter til udbedringsarbejde 

for bygningsejerne. Situationen kan blive fastlåst, fordi bygningsejerne ikke 

altid er villige til at betale rådgiverne for de nødvendige destruktive undersøgelser, 

som skal afdække/afklare eventuelle skader. 

Det er interessant, at meget få angiver, at renovering er for besværligt, eller at 

de ikke ved, hvem de skal henvende sig til (dvs. hvilken type håndværker/specialist). 

Stort set ingen har fået afslag på lån, mens ganske mange angiver, at de ikke 

har råd. Dette antyder, at mange vurderer, at det ikke kan betale sig at ansøge 

om lån. Dermed er det usikkert, om det er privatøkonomien eller lånemulighederne, 

der udgør den egentlige barriere. 

3.2.1 Information 

Spørgsmålene til barrierer beskrevet ovenfor giver mulighed for at identificere 

de boligejere, som formentlig ikke har forstået omfanget af renoveringsefterslæbet 

på deres bolig. Disse boligejere bliver efterfølgende udsat for et lille 

eksperiment, der skal forsøge at belyse, hvad information om renoveringsefterslæbet 

betyder for deres holdning til behovet for renovering af deres bolig. 

Boligejere, der formodes ikke at være bevidste om renoveringsbehovet i deres 

bolig, får følgende at vide (eksempel for tagbelægning): 

Hvis en byggesagkyndig vurderede din tagbelægning til samme stand, som du 

har angivet, ville han formentlig anbefale, at den blev renoveret snarest, hvis 

du vil undgå fugtindtrængning. 

Efterfølgende bliver de spurgt, om de i lyset af dette vil opprioritere renovering 

af bygningsdelen.


17 

Figur 13 

Opprioritering af bygningsdel 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

Ja 

Nej 

20 

0 


Mere end en tredjedel af alle de boligejere, som blev informeret om behovet for 

renovering, tilkendegav efterfølgende, at de ville opprioritere renovering af 

bygningsdelen. 

For tag er det interessant, at så mange tilsyneladende ikke reagerer på information 

om behovet for renovering. Dette kan skyldes, at respondenterne ikke tillægger 

den information de får i spørgeskemaet tilstrækkelig vægt, eller det kan 

skyldes barrierer som økonomi og lånemuligheder. Cirka halvdelen af dem, der 

ikke reagerer på information om renoveringsbehovet på deres tag, har angivet 

økonomi som en af barriererne for renovering. Endelig er det værd at bemærke, 

at der naturligvis kan være forskel på den vurdering, som en byggesagkyndig 

ville give af de viste billeder, og ejerens egen rent byggetekniske vurdering af 

huset. Med andre ord kan det tænkes, at bygningen faktisk er i udmærket teknisk 

stand til trods for, at respondenten har peget på et billede i kategori 3 eller 

4. 

Det kan også tænkes, at de respondenter, der ikke vil ændre deres prioritering, 

simpelt hen er godt tilfredse med deres boligs stand. Det vil betyde, at ca. 60 

procent af boligejerne med en bolig i teknisk set dårlig stand ikke ser noget behov 

for renovering, efter de er blevet informeret om behovet for renovering og 

konsekvenserne af ikke at renovere. Det peger på, at definitionen af efterslæb i 

undersøgelsen måske kan være lidt diskutabel i tilfælde, hvor ejeren fuldt bevidst 

og uden at være udsat for nogle barrierer lader en bygning forfalde voldsomt. 

Datamaterialet er ikke stort nok til, at undersøgelsen kan sige noget tilsvarende 

om vinduer/døre og ydervægge. 


2.docx


3.3 Energibesparelser 

Undersøgelsen har omfattet energirenovering ved at spørge til isolering på taget. 

Undersøgelsen viser, at ca. 55 procent af enfamiliehusene har mellem 100 og 

250 mm isolering på loftet. 

Figur 14 

Isolering på loftet 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

Mere end 10 procent af boligerne i undersøgelsen havde imidlertid 100 mm eller 

mindre isolering på loftet. COWI og andre eksperter har vurderet, at det i 

sådanne huse er privatøkonomisk rentabelt at isolere yderligere. Ejerne af disse 

boliger blev bedt om at angive, hvorfor de ikke havde fået lagt mere isolering 

på. Respondenterne har igen haft mulighed for at angive mere end ét svar. 

Figur 15 

Øget isolering på loft (hvis


19 

En stor del af respondenterne (25 procent) angiver, at de ikke mener, at energibesparelsen 

står mål med omkostningerne. Dette er interessant, idet COWI og 

andre bygningseksperter som nævnt ovenfor vurderer, at det kan betale sig at få 

lagt yderligere isolering på loftet, hvis man har 100 mm eller mindre. 

En stor del af respondenterne svarer, at der er andre grunde til, at de ikke har 

fået lagt mere isolering på loftet. En hyppig forklaring er, at der ikke er plads til 

mere isolering, ofte fordi der er loft til kip. De, der svarer sådan, har ikke samtidig 

angivet, at omkostningerne ikke står mål med besparelserne. 

Man kan dog have en formodning om, at der blandt, dem der svarer, at omkostningerne 

ikke står mål med besparelserne, også er nogen, der har loft til kip eller 

andre forhold, der gør efterisolering uforholdsmæssigt dyrt. 

I modsætning til renovering af klimaskærmen, er der en ganske stor andel af 

dem med 0 til 100 mm isolering på loftet, der angiver, at de mener, det er for 

besværligt eller tidskrævende at efterisolere. Dette kan igen være en konsekvens 

af specifikke forhold, der gør efterisolering til en bekostelig og omfangsrig 

opgave, som f.eks. loft til kip eller meget lav hældning på taget. 

En stor del af respondenterne svarer, at de ikke har råd. Samtidig er der ingen, 

der svarer, at de ikke har kunnet få et lån (derfor er oplysningen også udeladt af 

figuren). Igen er det svært at afgøre, om det er respondenternes økonomi eller 

lånemulighederne, der er den egentlige barriere. 

Det er værd at bemærke, at mere end 30 procent af dem, der har mellem 0 og 

100 mm isolering på loftet angiver, at de har planer om at efterisolere. Næsten 

20 procent har planer om at efterisolere inden for 2 år. Ingen respondenter har 

svaret, at de ikke ved, hvor de skal finde rådgivning. 

3.4 Æstetik 

Æstetiske forhold er i vidt omfang subjektive. I undersøgelsen er det ikke forsøgt 

belyst om bygningen (køkkenet) er ”pænt” eller ej, men derimod at spørge 

om begrundelserne for valget om at renovere (eller ikke at renovere) køkkenet. 

Det kunne lige så godt have drejet sig om badeværelset eller dagligstuen, men 

mange vælger at renovere køkken, og det kan samtidig være en betydelig investering, 

så der er gode muligheder for, at en stor del af respondenterne har reflekteret 

over emnet før. 


2.docx


Figur 16 

Køkkenets alder samt om køkkenet er renoveret af nuværende ejer (kun køkkener 

med en alder på under 10 år) 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

Under 5 år 5-9 år 10-14 år 15-19 år 20-24 år 25-29 år 30+ år 

Det fremgår tydeligt af ovenstående figur, at langt størstedelen af alle køkkener 

er under 15 år gamle. Sammenlignet med boligens alder er køkkenerne altså 

væsentligt yngre. Det lader til, at køkkenet typisk skiftes minimum hvert tyvende 

år og gerne oftere. 

Respondenter med et køkken yngre end 10 år er blevet bedt om at angive, om 

køkkenet er blevet renoveret, mens de har ejet huset (den røde del af søjlerne). 

Dette gør sig gældende for mere end 80 procent af alle yngre køkkener. Disse 

respondenter er efterfølgende blevet bedt om at angive, hvorfor de fik installeret 

et nyt køkken. 

Figur 17 

Årsag til at køkkenet blev renoveret 

0 20 40 60 80 100 120 140 

Gamle køkken ej pænt 

Æstetisk utidssvarende 

Fejl og mangler 

Åbent køkken 

Større køkken 

Overtog ejendommen 

Jeg havde penge tilovers, og så det … 

Jeg fik et godt tilbud 

Andet 

Kategorierne "Ej pænt", "Æstetisk utidssvarende" og "Åbent køkken" kan med 

rimelighed kaldes æstetiske årsager. Tilsvarende kan kategorierne "Åbent køk-


21 

ken" og "Større køkken" henføres til årsager, der har med funktionalitet at gøre. 

Der er dermed en klar overvægt af æstetiske hensyn i beslutningen om at renovere 

køkken. Dog angiver over 20 procent af respondenterne "fejl og mangler" 

som en årsag til renovering. 

Respondenter med køkkener, der er mere end 10 år gamle, blev tilsvarende 

spurgt, hvorfor de endnu ikke havde renoveret køkkenet. Her var der interessant 

nok en del, der tilsyneladende blev stødt over spørgsmålet. Mange mente bestemt 

ikke, at det var relevant at spørge, hvorfor deres 10-15 år gamle køkken 

ikke var blevet renoveret. Det står i kontrast til opgørelsen af alderen på køkkenet 

ovenfor, hvor det netop ser ud til, at mange køkkener bliver renoveret med 

relativt høj frekvens (10 til 20 år). 

Figur 18 

Årsag til at køkkenet ikke er blevet renoveret endnu 

0 50 100 150 200 250 300 350 400 

Fungerer fint 

Velholdt 

Pænt som det er 


Planer ikke indenfor 2 år 


Ikke råd 

Prioriterer anderledes 

Ved ikke, hvem jeg skal henvende mig … 

Andet forhold 

Den vigtigste årsag til at køkkenet ikke er blevet renoveret endnu er, at det fungerer 

fint – altså et praktisk hensyn. På anden- og tredjepladsen kommer æstetiske 

årsager. 

Sammenholder man svarene fra dem, der har renoveret køkken og dem, der 

endnu ikke har renoveret køkken, viser det sig, at 80 procent af de adspurgte 

vælger at angive æstetik som en parameter i beslutningen om renovering af 

køkkenet. Cirka 50 procent vælger at angive funktionalitet som en parameter. 

Det antyder, at æstetik vejer tungest, når det besluttes, om køkkenet skal renoveres. 

Derfor er det heller ikke sikkert, at f.eks. renovering af køkken bliver 

opfattet som renovering på lige fod med renovering af klimaskærmen. 

3.5 Prioritering 

Som den sidste del i undersøgelsen er respondenterne blevet bedt om at angive, 

hvad de prioriterer højest at renovere på deres ejendom. En stor andel af respondenterne 

svarer "andet" og angiver, at de ikke mener, der skal renoveres 

noget i deres bolig. 


2.docx


Figur 19 

Prioritering af bygningsdele 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

Cirka en fjerdedel af respondenterne angiver taget som førsteprioritet. Dette 

stemmer meget fint overens med den tidligere vurdering af tagets stand. Det 

kan måske skyldes den information, som direkte eller indirekte er blevet givet i 

løbet af undersøgelsen. 

Det er interessant, at vinduer og yderdøre stadig, på trods af en mangeårig periode 

med fokus på renovering af disse, bliver prioriteret relativt højt. Det kan 

skyldes, at det er en relativt billig og synlig tilgang til at opgradere boligen både 

æstetisk og energimæssigt.


23 

4 Resultater af de kvalitative interview 

Som supplement til spørgeskemaundersøgelsen er der gennemført en række 

personlige interview med private og professionelle bygningsejere, administratorer, 

vedligeholdelsesansvarlige og eksperter inden for bygningsrenovering. Interviewrækken 

har dækket ejerforeninger, private ejendomsselskaber og udlejningsejendomme 

samt almene boliger (primært etagebyggeri). 

COWI har interviewet følgende selskaber: 

› Domea, Afd. Frederikssund (almene boliger) 

› PrivatBo (ejendomsadministration af privatejede boligfonde) 

› Jeudan (kontorbygninger) 

› Ejerforeningen Gl. Kongevej 31/Bagerstræde 9 (ejerlejligheder). 

Formålet med interviewene var at få en kyndig vurdering/drøftelse af renoveringsefterslæbet 

samt at afdække de interviewedes syn på renoveringsefterslæb, 

og hvordan de griber arbejdet med det an. Interviewene skulle ad den vej medvirke 

til at skabe et overblik over bygningsejeres og andres erkendte præferencer 

for renovering samt eventuelle barrierer, som de interviewede har mødt i 

arbejdet med renovering, f.eks. lovgivningsmæssige barrierer, økonomiske begrænsninger 

eller manglende viden om efterslæbet (det uerkendte behov). 

Interviewene er struktureret med henblik på at afdække, hvad der kan have forhindret 

renovering i det omfang, som en 'oplyst' ejer ville foretage, i forlængelse 

af undersøgelsens grundlæggende definition af renoveringsefterslæb, nemlig: 

Renoveringsefterslæbet er forskellen mellem på den ene side den bygningstilstand, 

som en velinformeret bygningsejer ville vælge på et velfungerende marked, og på 

den anden side den faktiske tilstand. 

Det skal pointeres, at interviewene har haft en relativt åben form, som har skabt 

rum for, at de interviewede har kunnet fremhæve og debattere netop de emner, 

som de på det pågældende tidspunkt oplevede som mest relevante. 


2.docx


Som led i disse i interviews er der gennemført en række byggetekniske gennemgange 

af visse dele af udvalgte bygninger for at konkretisere/eksemplificere 

udsagnene fra de interviewede. 

4.1 Opsummering 

De kvalitative interviews har givet en lang række interessante og perspektiverende 

resultater. De tværgående resultater af de interviewene kan opdeles i nedenstående 

kategorier: 

Udgifterne til renovering 

Økonomiske forhold i forskellig forstand nævnes oftest som en begrundelse for 

manglende renovering. Mest hyppigt nævnes ganske enkelt, at renovering er 

dyrt, eller der gives beslægtede udsagn. Denne type begrundelse er ikke i sig 

selv udtryk for et efterslæb i henhold til den definition, der anvendes i denne 

undersøgelse, men kan blot være udtryk for et ønske om, at det ville være rart, 

hvis f.eks. håndværkere eller genhusning var billigere. Udsagnene kan dog 

dække over, at respondenterne synes, at renovering er urimeligt dyrt, og at det 

må skyldes, at markedet ikke fungerer godt. 

En enkelt interviewet mener, at der er for lidt konkurrence på markedet for 

byggevarer i Danmark. Nogle byggevarer er svære at tilvejebringe i Danmark, 

og kvaliteten er ofte lavere end i nogle andre lande. 

Vedligeholdelsesbudgetter 

Nogle interviewede mener, at vedligeholdelsesbudgetterne ikke rækker til hensigtsmæssig 

vedligeholdelse. I nogle tilfælde kan forbedringsarbejde betyde, at 

vedligeholdelsesbehovet mindskes, og forbedringer iværksættes derfor med 

bl.a. det formål at mindske behovet for den vedligeholdelse, der ikke er råd til 

gennem almindelig vedligeholdelse. 

Flere interviewede fremhæver, at synlige renoveringsbehov lettere fører til renovering 

end behov, der ikke umiddelbart er akutte eller synlige. 

Beslutningskraft 

En interviewet siger, at det i flerbrugerejendomme ofte kan være vanskeligt at 

træffe fælles beslutninger. 

En enkelt interviewet nævner, at det er vanskeligt at optage fælleslån i ejerforeninger. 

Alternativet er, at de enkelte ejere optager lån, hvilket kan være dyrt og 

vanskeligt for enkelte ejere, og dermed mindske sandsynligheden for, at renoveringsbehovet 

opfyldes. 

Systematisk tilgang 

Nogle af disse barrierer peger i retning af, hvad der kan gøres for at skabe en 

mere hensigtsmæssig renovering. Derudover peger flere af de interviewede på, 

at mere systematisk arbejde med drift, vedligeholdelse og renovering kan give 

store positive effekter.


25 

Bevidsthed om renoveringsbehov 

COWI har i et vist omfang selv vurderet tilstanden for enkelte ejendomme i 

forbindelse med interviews. Når renoveringsbehov blev fremlagt, viste det sig i 

de fleste tilfælde, at ejerne var bevidste om efterslæbet, og at de havde et ønske 

om at gøre noget ved problemet inden for en kortere periode. I de tilfælde, hvor 

boligejeren ikke var bevidst om efterslæbet, ønskede de fleste efterfølgende at 

gøre noget ved det, hvis den byggesagkyndige oplyste, at der var et reelt efterslæb 

på en eller flere bygningsdele. 

Ønske om at renovere 

Endelig viste det sig, at mange af de interviewe var entusiastiske over at renovere 

bygningerne, herunder at energiforbedre dem, og at de havde væsentlig 

viden. Det afspejler naturligvis til dels, at det netop er dem med bygningsvedligeholdelse 

som arbejdsområde, der er interviewet, og de interviewedes prioritering 

afspejler ikke nødvendigvis prioriteterne for alle interessenter omkring en 

bygning. Ikke desto mindre peger det dog på, at der findes lokal interesse, vilje 

og viden for god renovering. 

Baggrunden for disse tværgående resultater er gennemgået i større detaljer i 

resten af kapitlet. 

4.2 Årsagerne til renoveringsefterslæb 

Her følger (i prioriteret rækkefølge) de centrale pointer, som de interviewede 

har fremhævet, når det gælder renoveringsefterslæb og årsagerne til, at efterslæbet 

opstår. 

Økonomiske begrænsninger er med flere længder den primære årsag til, at det 

bevidste efterslæb får lov at eksistere, eller at de adspurgte nedprioriterer renoveringer. 

Af underordnede årsager fremhæves: 

› At energibesparelser typisk kræver store udskrivninger, og at det vejer 

tungt, selv om der samtidig er en stor besparelse på længere sigt. 

› At renovering ofte er dyr. 

› At bygningssyn foretaget af eksterne er for dyrt. 

› At det ikke har været muligt at optage byggelån, og at egenfinansiering er 

for omkostningsfuld. Det kan være vanskeligt at låne penge i banken, også 

selv om der måske umiddelbart er god økonomi i investeringen. Det kan i 

nogle tilfælde skyldes dårlig privatøkonomi eller insolvens i boligen. 

F.eks. har en enkelt privat ejendom ikke kunnet optage fælleslån til tagrenovering, 

hvorfor beboerne individuelt måtte tage penge fra deres private 

opsparing eller optage lån hver især. 

› At det kan være besværligt at energirenovere uden at genhuse, og at genhusning 

er omkostningsfuld. 


2.docx


› At renovering af fredede bygninger ofte er en udfordring grundet den nuværende 

lovgivning. 

› At der på grund af manglende konkurrence på enkelte områder er for dyre 

byggematerialer på det danske marked, sammenlignet med vores nabolande. 

Det kan hænge sammen med, at det danske marked er forholdsvis lille. 

Derfor vælger nogle leverandører at koncentrere deres markedsområdeindsats 

på de store markeder i eksempelvis Tyskland, Frankrig og England. 

Begrundelser om, at renoveringsopgaver er omkostningsfulde, er ikke i sig selv 

udtryk for et efterslæb i henhold til den definition, der anvendes i denne undersøgelse. 

Når respondenter svarer, at det er dyrt, kan det blot være udtryk for et 

ønske om, at det ville være rart, hvis f.eks. håndværkere eller genhusning var 

billigere, men det kan måske også være et udtryk for, at respondenterne synes, 

at renovering på en eller anden måde er urimeligt dyr. 

Fra interviewene ved vi desuden, at forskellige typer af bygningsejere har forskelligt 

syn på og prioriterer forskelligt, når det gælder økonomiske udfordringer. 

Mens det er et grundlæggende mål for de almene boligforeninger at holde boligudgifterne 

nede, og energirenovering derfor foretages med tanke for dette 

(citat: "Der er ikke mange i den almene boligsektor, der er interesserede i at 

betale for eksempel 1000 kroner om måneden til miljøet"), er renovering (særligt 

af indvendige arealer som køkkener) netop en mulighed for administrations- 

og udlejningsselskaber og fonde for at sætte huslejen op – og det er, som 

en interviewperson siger, "den knap, vi kan dreje på, fordi forbedringsarbejder 

betales af lejeren over huslejen. På den måde er der tale om sparet vedligehold". 

Her skelnes der altså mellem vedligeholds- og forbedringsopgaver ud 

fra en økonomisk synsvinkel. 

For samme type bygningsejer gælder, at renoveringsarbejder vurderes ud fra 

cost-benefit-analyser og med blik for de samlede budgetter, fordi "det hele skal 

løbe rundt, og vi har ikke mange penge at bruge på drift og vedligehold". I 

samme åndedrag oplyser interviewpersonen, at det kan være en udfordring at få 

vedligeholdelsesbudgetterne til at slå til, fordi man lovmæssigt ikke kan pålægge 

lejeren omkostninger, som er forbundet med vedligehold, men udelukkende 

forbedringer. Det skal være rentabelt for bygningsejeren at foretage vedligeholdelse, 

men ofte er der ikke penge nok på vedligeholdelsesbudgettet til at opretholde 

den nødvendige vedligeholdelsesstand af ejendommen. Derfor bruges de 

få penge, der er til rådighed på budgettet, til akutte vedligeholdelsesopgaver. 

Konkluderende kunne disse udsagn tyde på, at der kompenseres for lave vedligeholdelsesbudgetter 

ved at gennemføre forbedringsarbejder, som samtidig reducerer 

behovet for vedligeholdelse. 

I ejerforeningerne er der derimod muligvis en tendens til, at man "planlægger 

ud fra de penge, man har" afsat i de årlige driftsbudgetter, og at store fællesudgifter, 

faldende boligpriser og manglende opsparing kan sætte en dæmper på 

ejeres lyst til yderligere investeringer af egen lomme. I forlængelse heraf kan


27 

det være vanskeligt at træffe beslutninger om budgetstigninger i fællesskab, 

hvis nogle beboere har økonomiske vanskeligheder. 

I en og samme ejerforening har man over de seneste ca. 20 år foretaget renovering 

af facader, opgange, gård og gårdkælder samt tag (i etaper), men har nedprioriteret 

bl.a. udskiftning af vinduer og varmeanlæg, som ellers både vedligeholdelses- 

og energimæssigt trænger og på sigt har stor betydning for ejendommens 

generelle tilstand og økonomi. Det kunne måske tyde på, at synlige 

"velkomstarealer" såsom opgang og gård vægtes højere end usynlige elementer 

som energiforbrug og indeklima. 

For private udlejere af kontor- og boligejendomme er lejeindtægter og afkast på 

den enkelte ejendom medbestemmende for, hvor meget der anvendes på at 

komme renoveringsefterslæbet til livs. Man renoverer "ud fra de penge, der er 

til rådighed på de enkelte ejendomme". Hvis en lejer f.eks. har specielle krav til 

æstetik eller energikrav, kan lejekontrakten genforhandles, så investeringen forrentes. 

Vedligeholdelsesplaner udarbejdes internt og efter behov for at komme 

renoveringsefterslæbet til livs. Her er det lejerens/kundens behov samt bygningens 

markedsværdi, der er drivkraften. Tilsvarende afhænger planlægning af 

renoveringsopgaver i høj grad af lejernes kontraktlængde – det anses ikke som 

formålstjenligt eller som "god kundepleje" at påbegynde renovering 14 dage 

efter, at en ny lejer er flyttet ind, ligesom renovering måske nedprioriteres/udskydes, 

hvis en lejer forventeligt ikke fornyer/forlænger sit lejemål. Desuden 

fremhæver interviewpersonerne, som repræsenterer denne type boligejer, 

at lånemuligheder ikke er en hindring for håndtering af renoveringsefterslæb. 

Hvad angår det ovennævnte argument om, at det kan være besværligt at energirenovere 

uden at genhuse, og at genhusning er omkostningsfuld, har det bl.a. 

den betydning, at modernisering af køkken, bad og lignende typisk gennemføres 

i forbindelse med flytninger. En yderligere komplikation er ifølge en interviewperson, 

at præfabrikerede materialer, som gør det muligt at renovere uden 

at genhuse, kan være problematiske at tilvejebringe i Danmark. 

Æstetik er en anden vigtig faktor, som fremhæves af de interviewede, når det 

gælder renoveringer og prioriteringer mellem disse. For både private og professionelle 

bygningsejere er det tilsyneladende især køkken og i lidt mindre grad 

bad/WC, som prioriteres højest i denne sammenhæng. I forlængelse af spørgeskemaundersøgelsens 

afdækning af, at mange danskere opfatter modernisering 

af bl.a. køkken som renovering på lige fod med renovering af klimaskærmen, er 

det nærliggende at konkludere, at især køkkenet og dettes udseende, hvor indbydende 

det er, og hvorvidt køkkenet er tidssvarende, har betydning, når renoveringsbudgetterne 

prioriteres. Det synlige efterslæb lader altså til at blive prioriteret 

højt. 

For udlejere af kontor- og boligejendomme gælder, at renovering af fredede 

bygninger ofte er en udfordring set i forhold til energirenovering af eksempelvis 

tage. Den nuværende lovgivning levner ikke plads til, at eksempelvis tagkonstruktioner 

i denne type ejendomme kan efterisoleres, hvis man lægger ny 

tagbelægning på bygningen, og selv om dette i øvrigt kan gøres uden at ændre 

bygningens æstetiske fremtræden. Dette opleves som en unødvendig barriere. 


2.docx


Ligesom til kravene til bygningernes og især indendørsarealernes æstetik lægger 

de interviewede vægt på bygningsdelenes funktionalitet, igen tilsyneladende 

særligt når det gælder bad/WC og køkken. Det er områder/lokaler, hvor beboerne 

opholder sig hyppigt, og det er af den grund måske mere nærliggende at 

føle et behov for renovering her end f.eks. i tagkonstruktionen, hvor efterslæbet 

typisk først behandles, når der er synlige gener og skader ("når man kan se, at 

det begynder at dryppe ind gennem taget"). For køkken- og baderum gælder 

også, at enkelte interviewpersoner fremhæver hygiejne og følelsen af, at noget 

er så nedslidt, at det blive uhumsk, som væsentlige motivationsfaktorer. 

Lokale forhold kan have stor betydning, dvs. at renoveringsarbejder kan sinkes 

eller udsættes af, at der i særlige kvarterer/bydele f.eks. ikke benyttes aluminiumsvinduesrammer, 

eller at bygningers bevaringsværdi kan betyde, at der kun 

er et begrænset udvalg af materialer, som kan benyttes af hensyn til bygningernes 

samlede udtryk. 

De interviewede personer fra administrations 8 - og udlejningsselskaber og - 

fonde oplyser særligt, at man generelt ikke laver forbedringer uden også samtidig 

at foretage generelt vedligehold (herunder bl.a. støjreducerende og mere 

miljøvenlige tiltag). Det dikteres i høj grad af, at disse selskaber og fonde er 

afhængige af et godt image for at fremstå som attraktive for deres kunder/beboere, 

og at man "ikke ønsker at havne på forsiden af Ekstrabladet"). 

I de almene boligforeninger er der desuden muligvis en tendens til at nedprioritere 

renovering af udearealer ("vi gør ikke nok") i form af bl.a. bekæmpelse af 

graffiti og andre tiltag, som skaber en bedre og mere tryg atmosfære for beboerne, 

ligesom en interviewperson fra den almene sektor påpeger, at Danmark er 

langt bagefter lande som Tyskland, Østrig, Frankrig og Holland, når det gælder 

kvaliteten af byggematerialer – og at det formentlig skyldes manglende prioritering 

fra byggebranchen, samt at Danmark er et for lille marked. ("Branchen er 

slet ikke oppe i det udviklingsgear, man burde være.") 

4.3 Løsningsforslag 

Interviewene har ikke kun været med til at sætte flere ord på de områder, som 

den samlede undersøgelse af renoveringsefterslæbet fokuserer på. De har samtidig 

givet interviewpersonerne mulighed for at præsentere deres bud (store 

som små) på, hvordan man kan arbejde mere fokuseret med renoveringsefterslæbet. 

Herunder følger de væsentligste pointer fra interviewene. 

Der er behov for systemer og systematik i renoveringsarbejdet. Det gælder måske 

i første omgang for de professionelle bygningsejere, selv om også private 

kan have glæde af en mere systematisk tilgang til at komme efterslæbet til livs. 

En interviewperson fra et alment boligselskab oplyser, at man i selskabet af 

8 Helt konkret har vi talt med PrivatBo, som varetager drift og vedligehold af to selvstændige 

fondes ejendomme i hhv. København og Frederiksberg kommuner.


29 

samme årsag har oprettet sit eget D&V-program (til drift og vedligehold), og at 

der desuden er fokus på at udvikle et egentligt driftsmærke for enkelte bygninger 

som alternativ til Energimærket, og hvor fokus vil være på inddragelse af 

og dialog med relevante beboere i ejendommene. Ad den vej håber man at 

skærpe opmærksomheden på lokale forholds eventuelle særlige betydning (se 

pointen om samme i afsnittet ovenfor). 

Tilsvarende oplyser en interviewperson fra et administrations- og udlejningsselskab 

i hovedstadsområdet, at man der har indført en systematisk D&V-plan 

og en tilhørende pulje til renovering, som skal sikre, at ressourcerne bliver fordelt 

fornuftigt, og hvor der er behov for det. D&V-planen rummer ingen officiel 

prioriteringsliste eller retningslinjer, men derimod en række anbefalinger, 

som især har til formål at identificere den eller de største energibesparelser ved 

at isolere arbejderne og systematisere dem efter art (isolering, udskiftning af 

rør, tag etc.). Forud for udformningen af planen har man analyseret lejerne i en 

af selskabets boligfonde, deres behov og præferencer, når det gælder renovering, 

samt deres vilje til at øge lejen for at finansiere miljøforbedringer. I den 

forbindelse er der også opsat elmålere for at måle hver enkelte beboers forbrug. 

I forhold til de økonomiske rammer udtrykkes der generelt et ønske om tilskudsordninger 

og nye låntyper, som økonomisk kan hjælpe til forebyggelsen 

af renoveringsefterslæb. På nogle ejendomme er efterslæbet så stort, at man 

hele tiden skal prioritere, hvor pengene anvendes bedst på det pågældende tidspunkt, 

uden at det reelle renoveringsefterslæb bliver mindre med tiden. 

Flere udtrykker, at fokus i forhold til tilskudsordninger og lånetyper bør lægges 

på energioptimering ved renovering og anvendelse af alternative energiformer. 

Staten kan iværksætte støtteordninger eller lånetyper (med en lav rente eller 

mulighed for skattemæssige fradrag på energirenoveringstiltag), som gør det 

attraktivt af igangsætte energirenoveringsprojekter. Dette kunne være forbedring 

af isoleringsforhold på klimaskærmen, konvertering af nuværende energiform 

(gas eller olie) til vedvarende energiformer såsom, solvarme, solcelleanlæg, 

jordvarme, vindenergi m.v. 

I forlængelse heraf har en boligfond for nylig præsenteret en klar strategirapport 

for renoveringsarbejdet. Det har haft en afsmittende effekt på andre fonde, 

og administrator oplever nu, at flere lejerrepræsentanter henvender sig og efterspørger 

energirenovering (primært til enkeltstående projekter såsom udskiftning 

af glødelamper i fællesområder og tørretumblere og vaskemaskiner i ejendommens 

fællesvaskeri). 9 Det skyldes formentlig også, at indsatsen er formidlet via 

et internt månedsblad, som tillader administrator at udbrede 'det glade budskab' 

til andre beboere og derigennem gøre dem bevidste om et muligt renoveringsefterslæb 

og fordelene ved investering i energitiltag. 

Det hænger fint sammen med en anden anbefaling/pointe fra interviewene, 

nemlig det som handler om videndeling og formidling af ideer. De interviewe- 

9 Det er typisk ejerforeningens ansvar, hvis det er i fællesområder. 


2.docx


de søger generelt mod løsninger, som samler flere erfaringer om bygningsvedligehold 

og renovering. Det gælder dels for de private 10 , som primært savner 

(kendskab til) redskaber såsom tjeklister for boligeftersyn, og dels for de professionelle, 

der søger nye netværk eller udbygning af eksisterende netværk om 

emnet. Viljen er i hvert fald til stede, som en repræsentant i den almene boligsektor 

fortæller: 

"Det er en fordom, at folk er ligeglade. Faktisk oplever vi, at der er stor vilje til 

at gøre noget, og meget rykker på det almene område rent energimæssigt. Der 

er jo faktisk mange tiltag, der har relativt kortere betalingstid, end folk måske 

tror. For os handler det om at ramme en interesse derude, når vi informerer om 

mulighederne – hvad er det rigtige at gøre I hvilken rækkefølge Og hvad virker 

Der er mange, som har brug for at blive guidet." 

For at imødekomme efterspørgslen fremhæver den pågældende interviewperson, 

at man arbejder med flere ideer for at synliggøre og formidle viden om 

området, bl.a. en hjemmeside, en 'app' til 'smartphones' om brugerens personlige 

elforbrug ("Det er et godt supplement.") og klimaspillet.dk, som er særligt 

rettet mod boligselskaber. 

For at indsamle viden om bygningsrenovering indgår det samme almene boligselskab 

desuden i et nationalt netværk mellem almene boligselskaber, ligesom 

man har taget initiativ til at indgå i et EU-projekt om at prioritere i den rigtige 

rækkefølge, når det gælder renovering. Formålet er at skabe en overordnet 

struktur på området. 

"… og så arbejder vi meget med beboerdemokrati og inddragelse, blandt andet 

på beboermøder. Men der er stadig ikke nok ideer, som kommer nedefra. Det 

skyldes formentlig mangel på viden og til dels vilje. Derfor har vi også igangsat 

et projekt, hvor vi udpeger en række klimaambassadører på beboerniveau, som 

skal hjælpe til med at sprede de glade budskaber." 

Også det interviewede private ejendomsselskab udsender jævnligt et beboerblad 

med information om renoveringsmuligheder og -tiltag. 

På samme vis fremhæver flere interviewede fordelene eller de mulige fordele 

ved at tage fælles initiativer til renoveringsarbejder. Det gælder både i private 

grundejerforeninger ("Her på vejen ville der være både et praktisk og et økonomisk 

incitament ved at gå sammen om at få udskiftet tagene.") og i den almene 

boligsektor ("Når mange går sammen, er der større gevinst at hente."). 

Desuden understreger interviewpersoner i såvel den almene boligsektor som 

hos administrations- og udlejningsselskaber og fonde, at de i størst muligt omfang 

selv foretager bygningssyn ("undtagen fagtekniske"), eftersom bygningssyn 

ved eksterne parter generelt betragtes som for dyrt. Både den ene og den 

10 På hjemmesiden, www.ejendomsviden.dk har private mulighed for at hente viden om 

renovering.


31 

anden af disse typer bygningsejere påpeger endvidere, at de lægger vægt på at 

tænke energirenovering ind, hvis det overhovedet er muligt, i forbindelse med 

generelle vedligeholdelses- og forbedringsopgaver samt ved nybyggeri ("Når vi 

skifter altaner, giver det ofte mening at skifte vinduer samtidig.", "Vi tænker 

altid i faskiner, når vi bygger nyt."). 

Flere interviewpersoner kredser desuden om behovet for ændringer af den nuværende 

lovgivning, f.eks. hvad angår renovering af fredede bygninger samt 

huslejeforhøjelse ved renovering af udlejningsboliger, som særligt gælder for 

bygninger opført før 31. december 1991. I forlængelse af sidstnævnte kunne der 

i lovgivningen lægges op til ændringer, så det ikke kun er forbedringstiltag, 

som kan pålægges huslejen, men at almindelig og akut vedligeholdelse kan pålægges 

huslejen i et større eller mindre omfang, hvis der eksempelvis ikke er 

tilstrækkelig med penge på ejendommens vedligeholdelseskonto. (Dette gælder 

for ejendommen med 6 lejemål eller flere). 

Endelig fremhæver en enkelt interviewperson behovet for at have en selvstændig 

renoveringsbranche som supplement til den øvrige byggebranche, eftersom 

"Det er jo en helt anden proces. Derfor er der også behov for andre rådgivere, 

andre håndværkere og så videre.". 

4.4 Viden om renoveringsbehov 

COWIs byggetekniske gennemgang af visse dele af udvalgte bygninger, som 

blev gennemført i forlængelse af interviewene, havde bl.a. til formål at konkretisere 

udsagnene fra de interviewede samt at inspirere til debat om bygningernes 

overordnede stand. Bygningerne blev gennemgået ud fra de fire bygningsaspekter: 

det visuelle, det tekniske og det energimæssige aspekt samt det 

aspekt, som knytter sig til samtidens krav – de elementer, som denne undersøgelse 

bygger på. 

Den byggesagkyndige vurderede det eventuelle efterslæb på en given bygning 

og fremlagde det for ejeren for at se, om han eller hun var bevidst om dette efterslæb. 

I de fleste tilfælde viste det sig, at ejerne var bevidste om efterslæbet, 

og at de havde et ønske om at gøre noget ved problemet inden for en kortere 

periode. I de tilfælde hvor boligejeren ikke var bevidst om efterslæbet, ønskede 

de fleste efterfølgende at gøre noget ved det, hvis den byggesagkyndige oplyste, 

at der var et reelt efterslæb på en eller flere bygningsdele. 

Indtrykket fra bygningsgennemgang og interview er sammenfattende, at bygningsejerne 

løbende foretager renovering, og at man foretager det, hvor det findes 

mest nødvendigt på det pågældende tidspunkt. Ligeledes er indtrykket fra 

bygningsgennemgang og interview, at der ikke altid er tilstrækkeligt med økonomiske 

midler, set i forhold til det behov, som vurderes at være nødvendigt for 

at komme efterslæbet til livs. Det gælder uanset, om der er tale om bolig- og 

kontorejendomme, ejerlejligheder eller enfamiliehuse. Samtidig afslørede den 

byggetekniske gennemgang, at efterslæbet var udbredt i større eller mindre grad 

på alle de gennemgåede bygninger uanset ejerforhold og grad af bevidsthed om 

efterslæbet. 


2.docx


5 Konklusioner 

De interviewede har budt ind med mange interessante betragtninger og forslag 

om renoveringsefterslæbet, og hvordan man kommer det til livs. Tilsvarende 

har respondenterne i spørgeskemaundersøgelsen givet et værdifuldt indblik i, 

hvordan renoveringsbehovet vurderes og prioriteres. I det følgende sammenfattes 

de centrale input og observationer fra undersøgelsen. 

Selv om undersøgelsen tilsyneladende viser, at mange bygninger i Danmark er i 

god stand, er det også tydeligt, at der eksisterer et renoveringsefterslæb, og at 

danskerne i varierende omfang er bevidste om det. Der synes derfor helt grundlæggende 

at være et behov for en systematisk tilgang til vedligeholdelse for at 

undgå, at værdien af den samlede danske bygningsmasse forringes. I den forbindelse 

skal det fremhæves, at renoveringsefterslæbet for hele den danske boligmasse 

tidligere er blevet opgjort til mellem 100 og 181 milliarder kroner. For 

privatejede boliger er renoveringsefterslæbet blevet angivet til 23 milliarder 

kroner. 11 

Renoveringsefterslæbet i privatejede enfamiliehuse koncentrerer sig primært 

om taget. Omtrent en fjerdedel af tagene er tilsyneladende i dårlig stand i et eller 

andet omfang, mens andelen er langt lavere for vinduer, yderdøre og ydervægge. 

Over 25 procent af respondenterne i spørgeskemaundersøgelsen angiver 

taget som den vigtigste bygningsdel at renovere fremover. 

Den næsthøjeste prioritet gives til renovering af vinduer og yderdøre, som ca. 

20 procent af respondenterne angiver som det vigtigste. Generelt prioriterer boligejerne 

de bygningsdele, som er i dårligst stand, dvs. tag først, vinduer derefter 

og ydervægge til sidst. Det er i den forbindelse interessant, at bad/toilet 

kommer ind på listen som tredjeprioritet foran ydervægge. Dette er i god tråd 

med undersøgelsens afdækning af, at æstetik spiller en stor rolle for husejerne, 

særligt når der skal renoveres bad/toilet. Endelig er det interessant, at når dan- 

11 Bygherreforeningen og Grundejernes Investeringsfond (2011): Hvidbog om bygningsrenovering 

og BAT-kartellet (2004): Det syge hus. En analyse af vedligeholdelsesefterslæbet 

i bygge- og anlægssektoren. Fokus har i denne undersøgelse ikke været på at afdække det 

eksakte økonomiske omfang af efterslæbet.


33 

skerne fravælger renovering, er der ofte tale om bevidst nedprioritering, bl.a. på 

baggrund af økonomiske overvejelser. 

Spørgeskemaundersøgelsen indikerede, at ca. halvdelen af respondenterne med 

en eller flere bygningsdele i dårlig stand ikke var bevidste om behovet for renovering. 

Samtidig angav nogle dog, at de med den ny viden, som de tilegnede 

sig i løbet af undersøgelsen, havde ændret holdning og havde øget deres bevidsthed 

om efterslæbet (mere end en tredjedel af de 'ubevidste' boligejere gav 

udtryk for, at de ville opprioritere renoveringen efter at være blevet konfronteret 

med information om behovet via spørgeskemaundersøgelsen). Det tyder på 

at viden og information om renovering har effekt, noget som også understøttes 

af resultaterne af de gennemførte interview. 

De fagtekniske gennemgange af udvalgte bygninger har omvendt vist, at både 

de boligejere, som ejer/administrerer større ejendomme samt ejere af lejligheder 

og enfamiliehuse har et fornuftigt og realistisk syn på det nuværende/forestående 

renoveringsefterslæb/behov. 

Blandt 'de bevidste' ejere blev økonomiske begrænsninger angivet som den væsentligste 

barriere. I den forbindelse kan det (i lyset af resultaterne af de gennemførte 

interview) også have afgørende betydning, at information om muligheder 

er til stede og tilbydes husejerne på en systematisk, lettilgængelig, brugbar 

og konkret måde. 

Samtidig er der et udtalt behov blandt undersøgelsens respondenter for, at der 

fra politisk hold skabes rum for bedre muligheder for flere nye tilskudsordninger 

og nye lånetyper. Fokus kan i forhold til tilskudsordninger og lånetyper 

lægges på energioptimering ved renovering og anvendelse af alternative energiformer. 

I samme sentens synes der at være et behov blandt de adspurgte for, at 

man politisk vurderer værdien af eventuelle ændringer i love og regler om bl.a. 

huslejeforhøjelse ved renovering af udlejningsboliger (gælder for bygninger 

opført før 1991). 

Helt grundlæggende peger interviewundersøgelsens resultater også på, at der er 

behov for en langt mere systematisk vedligeholdelsesindsats for at undgå, at 

værdien af den danske bygningsmasse forringes – det gælder både for private 

boligejere og professionelle. Øget fokus på drift og vedligehold er ønskværdigt 

af hensyn til boligmassen og de afledte samfundsøkonomiske konsekvenser. 

Der er heller ingen tvivl om, at overvejelser om æstetik vægter tungt, når danske 

husejere prioriterer udbedringer af deres renoveringsefterslæb – særligt når 

det gælder køkkener. Således vælger 80 procent af de adspurgte at angive æstetik 

som en årsag til udskiftning af deres køkken, mens ca. 50 procent angiver 

funktionalitet som årsag. 

På samme måde har renovering af tage stor fokus blandt respondenterne: Når 

boligejerne spørges om efterslæbet på de forskellige bygningsdele, angiver over 

25 procent af respondenterne i privatejede enfamiliehuse taget som deres førsteprioritet, 

når det gælder renovering. Det skal ses i lyset af boligmassens alder 

og det forhold, at langt størstedelen af danske enfamiliehuse er fra perioden 


2.docx


1960-1980, og at tage med denne alder er på vej ind i den sidste fase af deres 

tekniske levetid.


35 

Bilag A Teori og empiri 

Datagrundlaget for denne undersøgelse består af fire dele: 

• En spørgeskemaundersøgelse 

• En række kvalitative interview 

• Byggeteknisk gennemgang 

• Litteraturstudier. 

Informationerne fra disse kilder er bundet sammen i denne rapport, hvor de to 

førstnævnte har vægtet mest. 

Overordnet metode- og teoritilgang 

Undersøgelsen er løst ud fra følgende tre faser: 

› Fase 1: Udarbejdelse af paradigme for kategorisering af renoveringsefterslæb. 

› Fase 2: Afdækning af præferencer hos bygningsejere for bygningsrenovering. 

› Fase 3: Analyserapport med vurdering af det reelle efterslæb for bygningsrenovering, 

dvs. krydsfeltet mellem ekspertvurderingen af efterslæb ud fra 

anerkendte bygningsfaglige kriterier og bygningsejerens præferencer, uerkendte 

behov og barrierer. 

Arbejdet med fase 1 bestod i en kategorisering af renoveringsefterslæb set ud 

fra anerkendte bygningsfaglige kriterier. Kategoriseringen omfatter alle bygningstyper 

og ejerformer, f.eks. enfamiliehuse, etageboliger, kontorbygninger, 

hvad enten de er privatejede, offentligt ejede eller udlejede af almene boligorganisationer, 

da ejerformen ikke påvirker den tekniske vurdering af efterslæb. 

Det skal sikre tre forhold: 

› For det første er det vigtigt, at der ligger en bygningsfaglig vurdering for 

efterslæb, da mange bygningsejere ikke selv har den faglige indsigt i renoveringsbehovet. 

› For det andet kan renoveringsbehovet opdeles ud fra forskellige niveauer, 

da nogle renoveringstiltag er af afgørende betydning for bygningens levetid, 

f.eks. på grund af accelereret nedbrydning ved utætheder i tag, mens 

andre har mere æstetisk karakter. 

› For det tredje er det afgørende, at renoveringsbehovet konkretiseres, så 

bygningsejere i praksis kan forholde sig til behovet for renovering, ligesom 

det efterfølgende vil være en forudsætning for at kunne anslå det samlede 

behov for renovering både teknisk og økonomisk. 


2.docx


Arbejdet med fase 2 bestod i at identificere og skabe overblik over bygningsejernes 

erkendte præferencer i forhold til renovering samt barrierer i forhold til 

ejernes efterspørgsel af renovering på grund af lovgivningsmæssige barrierer, 

økonomiske begrænsninger eller manglende viden om efterslæbet – ejers uerkendte 

behov. 

I første omgang søgte vi i denne fase at afdække, hvad der ligger i erkendte 

præferencer hos bygningsejerne. Målet var at identificere, hvor bygningsejerne 

har accept af renoveringsefterslæb ud fra bygningsfaglige kriterier. Det vil sige, 

at bygningsejerne er "enige" i, at vedligeholdelse er påkrævet af hensyn til at 

reducere følgeskader, eller at energirenovering bør gennemføres for at reducere 

løbende driftsomkostninger. Der kan også indgå andre præferencer, f.eks. generelle 

klimahensyn – at opføre sig miljørigtigt –, boligsociale hensyn, modernisering 

af almene boliger, så de bliver mere attraktive for ressourcestærke familier, 

eller et ønske om at sikre værditilvækst i ejendomme, f.eks. ren æstetisk 

renovering. 

I næste omgang satte vi os for at identificere væsentlige barrierer for renovering. 

Det gælder lovgivningsmæssige barrierer, f.eks. den kendte problemstilling 

om, at bygningsejer kan have begrænset mulighed for at opkræve øget husleje 

for energirenovering, på trods af at lejer faktisk får reducerede energiudgifter. 

Det kan også være økonomiske barrierer, f.eks. muligheden for lånefinansiering 

på grund af teknisk insolvens eller begrænset motivation som følge af 

manglende tilskudsordninger fra kommuner eller stat. 

Ligeledes identificeredes typiske situationer, hvor bygningsejer faktisk ikke har 

kendskab til sit renoveringsbehov, f.eks. på grund af manglende teknisk indsigt 

– når bygningsejer eksempelvis ikke kender mulighederne for ekstraisolering, 

eller hvis et problem ikke kan identificeres, eksempelvis utætheder i rørføringer 

indfræset i vægge. Problemstillingen vedrørende skjulte renoveringsbehov er 

vanskelig at identificere, da de jo netop er skjulte – bygningsejer kender ikke 

problemet, og det vil typisk heller ikke være identificeret i en tilstandsrapport. 

En af COWIs metoder til at identificere omfanget er oplysninger fra forsikringsselskaber, 

jf. undersøgelsens fase 1, som dækker en række af disse skader, 

kombineret med nogle mere generelle levetidsbetragtninger ud fra en teknisk 

vurdering af ejendomsmassen. Endelig har emnet været behandlet i både fokusgruppeinterview 

og i spørgeskemaundersøgelsen. 

Metoderne til at afdække præferencer hos bygningsejerne har været følgende: 

› Spørgeskemaundersøgelse hos ejere af enfamiliehuse gennem borgerpanel 

hos Userneeds. Det er vores oplevelse og en forudsætning for undersøgelsen, 

at kendskabet til renoveringsefterslæbet er mindst hos de private ejere 

af enfamiliehuse. Ligeledes er det den gruppe, som har de ringeste kvalifikationer 

til at vurdere efterslæb. Det har derfor været afgørende at gennemføre 

en spørgeskemaundersøgelse, som er meget konkret i spørgsmål til renoveringsbehov, 

f.eks. ved anvendelse af billeder, ligesom vi har forsøgt at 

spørge om respondenternes præferencer for renovering.


37 

› Interview med ejere af enfamiliehuse, repræsentanter for ejerforeninger, 

vedligeholdelsesansvarlige i private udlejningsejendomme - både boliger 

og kontorer og vedligeholdelsesansvarlige i afdelinger i almene boliger (de 

samme som i fase 1). Omdrejningspunktet er de typiske efterslæb i bygningstypen, 

ejerens kendskab til bygningens faktiske tilstand og bygningsejeres 

erkendte præferencer i forhold til renovering samt barrierer i forhold 

til efterspørgsel af renovering på grund af lovgivningsmæssige barrierer, 

økonomiske begrænsninger mv. 

› Byggeteknisk gennemgang af udvalgte bygninger. Bygningerne bestod af 

enfamiliehuse og etageejendomme i perioden fra ca. 1900-1980. Årsagen 

til gennemgang af netop denne gruppe ejendomme er, at en stor del af 

bygningsmassen i Danmark er opført inden for denne periode, og at der erfaringsmæssigt 

altid forekommer efterslæb i større eller mindre omfang i 

boliger med denne alder. Fokus i de byggetekniske undersøgelser var særligt 

rettet mod følgende bygningsdele: facadevægge, døre og vinduer samt 

tage. Desuden blev det undersøgt, hvorvidt køkken og badeværelser var 

områder, som de adspurgte havde stor præference for og opmærksomhed 

på, når boligen skulle renoveres/moderniseres. 

Arbejdet med fase 3 bestod i at undersøge, hvorfor de identificerede efterslæb 

typisk ikke er udbedret – er det lovgivningsmæssige barrierer, økonomiske begrænsninger 

hos ejer og/eller manglende viden om efterslæbet, der ligger bag 

Et særligt fokuspunkt har været, hvor der er uoverensstemmelser mellem den 

bygningstekniske vurdering og bygningsejerens præferencer . Et eksempel på 

det sidste kunne være facaderenovering af en almen bolig alene af æstetiske 

hensyn ud fra et ønske om at tiltrække ressourcestærke beboere. Ved at holde 

dette fokuspunkt fremkommer en mere nuanceret vurdering af efterslæb for 

bygningsrenovering. 

Gennemførelse af spørgeskemaundersøgelsen 

Dette afsnit beskriver spørgeskemaundersøgelsen blandt private ejere af enfamiliehuse, 

som indgår i en større undersøgelse om bevidst og ubevidst renoveringsefterslæb 

i den private boligmasse. 

Undersøgelsen fokuserer på fire områder: 

1 Tag 

2 Vinduer og yderdøre 

3 Ydervægge 

4 Køkken. 

De tre første bygningsdele udgør tilsammen klimaskærmen og behandles på 

samme måde i spørgeskemaet. Køkkenet er medtaget, for at få en ide om boligejernes 

holdning til æstetik. Køkkenet er formentlig den bygningsdel, der udskiftes 

oftest, og meget ofte af æstetiske bevæggrunde. 


2.docx


Nedenfor gennemgås en række karakteristika for respondenterne. 

Respondenterne 

Dette afsnit viser kort lidt beskrivende statistik om respondenterne. 

› Hvor bor de 

› Hvor gamle er de 

› Hvilken uddannelse har de 

› Hvor gammel er boligen 

Eventuelle problemer med repræsentativitet af stikprøven bliver også diskuteret. 

Den samlede stikprøve er på 1002 respondenter. Alle respondenter bor i et hus 

eller rækkehus, som de selv ejer. Det var et eksplicit krav for deltagelse, at huset 

ikke er fredet. Dog er der 2 respondenter, som har bemærket, at huset er bevaringsværdigt. 

Disse observationer er med i den beskrivende statistik, men 

udelades i de senere analyser. 

Generelt har der været en usædvanlig stor tilkendegivelse af tilfredshed med 

undersøgelsens design blandt respondenterne. Kort, præcist og letforståeligt er 

tillægsord, der har præget kommentarerne. Det stemmer fint med meget få afbrudte 

interview og svartider under 10 minutter. Dette lover godt for kvaliteten 

og oprigtigheden af de modtagne svar. 

Indsamlingen tog lidt over en uge og blev lidt forsinket på grund af forsigtighed 

i rekrutteringen i den afsluttende fase, hvor kvoter på den geografiske fordeling 

skulle rammes så præcist som muligt. 

Hvor bor de 

I undersøgelsens designfase blev det besluttet, at geografi skulle kontrolleres, 

så alle 5 regioner ville få samme vægt i stikprøven. Dette valg blev truffet af to 

grunde: 

1 Det var den nemmeste måde, hvorpå det kunne sikres, at alle fem regioner 

blev repræsenteret i stikprøven. Samtidig ville det være relativt ukompliceret 

at vægte regionerne efterfølgende for at få et repræsentativt billede. 

2 Af hensyn til eventuelle senere statistiske analyser på geografiske forskelle 

var det nemt, hvis de fem regioner var lige godt repræsenteret. 

De 1002 respondenter fordeler sig derfor med 20 procent i hver region. Den 

faktiske fordeling ser noget anderledes ud.


39 

Figur 20 

Geografisk fordeling 

30% 

25% 

20% 

15% 

10% 

5% 

0% 

Faktisk 

Stikprøve 

Kilde: Statistikbanken, BOL101 

Region Midtjylland og Syddanmark er underrepræsenteret, og Region Sjælland 

og Nordjylland er overrepræsenteret. 

Hvor gamle er de 

Da stikprøven er begrænset til husejere, vil aldersfordelingen i stikprøven være 

meget forskellig fra aldersfordelingen i befolkningen. Samtidig er der aldersmæssig 

polarisering i Userneeds' panel og i paneldeltagernes lyst til at deltage i 

undersøgelserne. Det er svært at fange de travle arbejdende børnefamilier. 

Figur 21 

Aldersfordeling 

45% 

40% 

35% 

30% 

25% 

20% 

15% 

Faktisk 

Stikprøve 

10% 

5% 

0% 

30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-69 år 70+ år 

Kilde: Statistikbanken, BEF5 

Det er tydeligt, at der er mange ældre blandt boligejerne i forhold til befolkningen 

generelt. Dette kan skyldes, at de yngre boligejere primært ejer lejligheder. 


2.docx


Det må dog også forventes, at der er relativt mange ældre i Userneeds' borgerpanel, 

da det er dem, der har bedst tid til at deltage. 

Hvilken uddannelse har de 

På uddannelser er det kendt, at der er en skævhed i Userneeds' panel mod bedre 

uddannede. Igen kan der være naturlige grunde til, at husejere fordeler sig anderledes 

på uddannelser end i befolkningen. Det er forventningen, at husejere i 

gennemsnit er bedre uddannede end befolkningsgennemsnittet. 

Figur 22 

Fordeling på uddannelser 

40% 

35% 

30% 

25% 

20% 

15% 

10% 

5% 

0% 

Faktisk 

Stikprøve 

Kilde: Statistikbanken, KRHFU1 

Det er tydeligt, at der er en overvægt af veluddannede i stikprøven. Det er uvist, 

hvor stor en del af dette der skyldes skævhed blandt husejere, og hvor meget 

der skyldes skævhed i borgerpanelet – og det er svært at adskille effekterne. 

Hvor gammel er boligen 

Danmarks Statistik har data for boligmassens alder. Desværre matcher de alderskategorier, 

der findes i Statistikbanken, ikke så godt kategorierne i denne 

undersøgelse.


41 

Figur 23 

Boligens alder 

0,3 

0,25 

0,2 

0,15 

0,1 

Faktisk 

Stikprøve 

0,05 

0 

Kilde: Danmarks Statistik, BOL1 

Selvom der ikke er et perfekt match på alderskategorier, ses det samme mønster 

i boligmassen i stikprøven som i Danmark totalt. Der er en klar overvægt af 

enfamiliehuse bygget i 1960'erne og 70'erne. 

Repræsentativitet 

Denne stikprøve skal belyse faktiske forhold i og holdninger blandt ejere af 

privatejede enfamiliehuse. Derfor kan det ikke forventes, at stikprøven er repræsentativ 

i forhold til hele befolkningen. Blandt andet må det forventes, at 

ejere af private enfamiliehuse er ældre og bedre uddannede end gennemsnittet 

for befolkningen. 

Rekruttering til stikprøven er foregået på frivillig basis og gennem et elektronisk 

borgerpanel, hvor gennemførte interview giver adgang til lodtrækninger 

om præmier. Dette borgerpanels sammensætning er også skæv på alder og 

udannelse. Det er fuldt ud muligt at opstille specifikke mål for rekrutteringen på 

uddannelser og alder, men det kræver forudgående kendskab til målgruppens 

faktiske sammensætning på disse parametre. 

I stikprøven er der altså to kilder til skævhed, der begge trækker i den samme 

retning. For at kunne adskille effekterne ville det være nødvendigt at få lavet 

særkørsler fra Danmarks Statistik på kryds mellem husejerskab og uddannelse 

og alder. Den slags kørsler ligger uden for dette projekts rammer. I modsætning 

til alder og uddannelse er det muligt at korrigere de indsamlede resultater for 

geografi. I de efterfølgende analyser er alle resultater vist med den korrekte 

geografiske vægtning. 

Gennemførelsen af kvalitative interview 

I forbindelse med undersøgelsen har COWI gennemført interview med følgende: 


2.docx


Arne Kvist Rønnest, Mette Bille, Letizia Holm Andersen, alle ejere af enfamiliehuse 

og ansat i COWI A/S. Formålet med disse tre interview var helt specifikt 

test af spørgeskemaundersøgelsen samt kvalitetskontrol af interviewguiden 

til de øvrige kvalitative interview. 

Med udgangspunkt i erfaringerne fra disse tre interview har COWI gennemført 

interview med følgende selskaber: 

› Domea, Afd. Frederikssund (almene boliger) 

› PrivatBo (ejendomsadministration af privatejede boligfonde) 

› Jeudan (kontorbygninger) 

› Ejerforeningen Gl. Kongevej 31/Bagerstræde 9 (ejerlejligheder). 

Formålet med interviewene var at få en kyndig vurdering/drøftelse af renoveringsefterslæbet 

samt at afdække de interviewedes syn på renoveringsefterslæb, 

og hvordan de griber arbejdet med det an. Interviewene skulle ad den vej medvirke 

til at skabe et overblik over bygningsejeres og andres erkendte præferencer 

for renovering samt eventuelle barrierer, som de interviewede har mødt i 

arbejdet med renovering, f.eks. lovgivningsmæssige barrierer, økonomiske begrænsninger 

eller manglende viden om efterslæbet (det uerkendte behov). 

Det er i denne sammenhæng værd at bemærke, at visse udbedringer af efterslæb 

knytter sig til forhold inde i enkelte boliger/lejligheder, som det er beboerens/lejerens/beboerens 

ansvar at renovere, og at de barrierer, man kan støde på 

i denne sammenhæng, på mange måder adskiller sig fra de renoveringsopgaver, 

som er besluttet af f.eks. udlejere. Noget tilsvarende gør sig gældende for barrierer 

på tværs af bygningstyper, hvor der ofte er væsentlige forskelle. Endelig 

gav interviewene mulighed for at få yderligere feedback fra de interviewede på 

udformningen af spørgeskemaundersøgelsen. 

Interviewene med ejerne af private enfamiliehuse tog udgangspunkt i de besvarelser, 

som de interviewede havde angivet i det elektroniske spørgeskema, med 

henblik på at se, om deres svar i skemaet stemte overens med de faktiske forhold 

i de besøgte bygninger. Forud for de enkelte interview udsendte COWI 

desuden en spørgeguide, så interviewpersonerne havde mulighed for at forberede 

sig. 

I sammenhæng med interviewene har COWI gennemført en fagteknisk gennemgang 

af udvalgte bygninger med fokus på det eventuelle efterslæb på disse 

bygninger. Formålet var todelt: Dels at indsamle objektive data om bygningerne, 

dels at sammenholde de fagtekniske gennemgange af bygninger med resultaterne 

fra de tilsvarende interview. De undersøgte bygninger er alle opført fra 

år 1900 og fremefter og dækker enfamiliehuse og etageejendomme med en eller 

flere boligenheder.


43 

Fagteknisk gennemgang af udvalgte bygninger 

Nedenstående huse har gennemgået en fagteknisk gennemgang. De blev udvalgt, 

fordi der erfaringsmæssigt er en del renoveringsefterslæb på denne type 

boliger: 

• Enfamiliehuse fra 1970'erne og 80'erne 

• Etageboliger fra 1930-40'erne 

• Etagebolig fra 1907 (Gl. Kongevej). 


2.docx


Bilag B 

Spørgeskemaundersøgelsen 

Nedenfor er den elektroniske spørgeskemaundersøgelse (vist som skærmbilleder).


45 


2.docx

46 RENOVERINGSEFTERSLÆB: FINDES DET HVAD ER STØRRELSEN OG ÅRSAGERNE


47 


2.docx



49 


2.docx



51 


2.docx



53 


2.docx



55 


2.docx



57 


2.docx



59 

Bilag C Spørgeguide til interview 

Nedenfor er angivet den spørgeguide, der blev anvendt til de kvalitative interview. 

1. Hvordan planlægger I vedligeholdelse af jeres ejendomme 

2. Har I eksterne fagfolk til at gennemgå jeres ejendomme 

2.1 Hvis nej, hvorfor ikke 

3. Har I fokus på energirenovering af jeres ejendomme 

3.1 Hvis ja, gør I noget ved det 

3.2 Hvis nej, hvorfor gør I ikke noget ved det 

4. Er I stødt på lovgivningsmæssige barrierer, låneproblemer, barrierer i forhold 

til fredning eller lokalplan, uenighed med beboere/lejere eller andre 

forhold, som har gjort, at I ikke har foretaget renovering eller har udskudt 

renoveringsarbejdet på jeres ejendomme 

4.1 Hvis ja, hvilke 

5. Har I et eller flere særlige fokusområder, når I planlægger renoveringsarbejde 

5.1 Hvis ja, hvilke 

6. Hvordan prioriterer I bygningens udseende/fremtræden 

6.1 De indvendige arealer. Evt. hvilke områder (lavt, middel, højt) 

6.2 De udvendige arealer. Evt. hvilke områder (lavt, middel, højt) 

7. Har I foretaget moderniseringsforbedringer af køkken og badeværelser i jeres 

ejendomme 

7.1 Hvis ja,hvad har I gjort og hvorfor lige dette/disse område(r) 

7.2 Hvis nej,har I planer om at foretage jer noget Evt. hvad 

8. Har I foretaget andre renoveringsopgaver/moderniseringsforbedringer, som 

ikke tidligere er nævnt i dette interview 

8.1 Hvis ja, hvilke(n) og hvorfor lige dette/disse område(r) 


2.docx

Rapport om vedligeholdelsesefterslÃ¦b - Ejendomsviden

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?