ufaa_nyhedsbrev_1_final_www_high

FEBRUAR 2020 · NO1 · 21. ÅRGANG

Forårets kurser 2020

Lejers ansvar for skader

Lejelovens kapitel 1 og 2

En sort dag for BRL § 5, stk. 2

Indkaldelse til generalforsamling

UDLEJERFORENINGEN AARHUS · VI VARETAGER DINE INTERESSER

Adv_i_jyll_annonce_UFAA_176x117.indd 1 07/01/2020 09.49

EJENDOMSRENOVERING

Trænger din ejendom også til en renovering?

Hos Arne Elkjær A/S er vi ikke bare din rådgiver, vi er din samarbejdspartner,

som i fællesskab med dig, finder den bedst mulige

løsning på lige netop dit renoveringsprojekt.

Vi indleder vores samarbejde med en forventningsafstemning til

både forløbet og projektets mål. Vi giver dig den rådgivning som

er nødvendig – hverken mere eller mindre. Undervejs i processen udfører

vi fagtilsyn og laver grundig mangelgennemgang i forbindelse

med aflevering.

Skal vi være din samarbejdspartner?

ARNEELKJÆR

RÅDGIVENDE INGENIØRER

BYGHERRERÅDGIVNING

Her starter et projekt med en snak om behov og forventninger...

Bredskifte Allé 7 · 8210 Aarhus V · T 86 16 47 55 · post@arneelkjaer.dk · www.arneelkjaer.dk · CVR 10 27 78 33

Lars H. Rasmussen

UDLEJERFORENINGEN AARHUS

Fredensgade 30, 8000 Aarhus C

T: 8612 1132 · ufaa@ufaa.dk · www.ufaa.dk

UDGIVES AF

Udlejerforeningen Aarhus,

Redaktionsudvalget og udsendes til

samtlige medlemmer af foreningen.

ANSVARSHAVENDE DETTE NUMMER

Lars H. Rasmussen: 8616 0055 · lhr@rasu.dk

REDAKTIONSUDVALGET

Lars H. Rasmussen, redaktør

Claus Jespersen

Niels Meldahl

Ole Mathorne

Niels Lucassen

ÅBNINGSTIDER

Telefonen besvares:

Mandag til torsdag: kl. 9.00 - 16.00

Fredag: kl. 9.00 - 12.00

Medlemmer er ALTID meget velkomne

på kontoret. Aftal tid i forvejen.

ANNONCESALG

Gert Hald: 8612 1132

ANNONCEPRISER (excl. moms):

1/4 side: kr. 1.300,-

1/2 side: kr. 2.500,-

1/1 side: kr. 5.000,-

Yderligere information vedrørende

deadlines, formater, tekniske specifikationer

mv. kan rekvireres hos Gert Hald.

Redaktionen er afsluttet: 17. februar 2020

Næste nummer: Marts 2020

Oplag: 1.000 stk.

TRYK

CS Grafisk A/S

FOTO

Forside © Henrik Bentsen

2020?

Med indgangen til et nyt år kan vi se tilbage på 2019 med såvel godt som

skidt. På investeringsområdet er det gået forrygende. C25-indekset over de

25 mest populære danske aktier steg med ikke mindre end 27 %. På ejendomsmarkedet

har der været en værditilvækst på 7-8 % udover det direkte

afkast. Det skyldes primært, at den danske økonomi synes at være bundsolid

med pæn vækst, fuld beskæftigelse og uden risiko for deflation. Dertil

kommer en ekstrem lav rente suppleret op med rigelig kapital, som skal

placeres i et eller andet. Almindelige kontantindskud straffes som bekendt

med negative renter! Alle faktorer som nedsatte investorernes afkastkrav

til almindelige investeringer i 2019 og dermed genererede værditilvækst.

De lave renter og masser af kapital synes at fortsætte ind i 2020, hvorimod

det forventes at afkastkravene nok forbliver uændrede. Der vil således stadig

være stor interesse for ejendomsinvesteringer, men uden den store

værditilvækst. Det vil sige selve driften af ejendommene bliver det primære.

I Aarhus området har vi også set et enormt udbud af etageboliger, f.eks. det

nye Brokvarter langs S. Frichs Vej, Aarhus Ø, Risskovbrynet m.m., som kan

lægge en dæmper på prisstigninger, uanset indbyggerantallet i kommunen

fortsat forventes at stige med 3-5.000 årligt frem til 2030. På sigt vil det stigende

udbud af boliger dog nok blive absorberet, selv om der på kort sigt

kan være ubalancer mellem de forskellige boligtyper og -størrelser.

For ejere af boligudlejningsejendomme opført før 1992 kan situationen

være lidt mere kritisk, idet meget vil afhænge af, hvordan et muligt politisk

indgreb mod moderniseringer – den kendte Blackstone paragraf 5.2 – bliver

udformet. Begrænsninger i brugen af § 5.2 vil skabe usikkerhed om de

fremtidige muligheder for gennemgribende renoveringer og en dermed højere

leje, hvorfor efterspørgslen efter denne type ejendomme må formodes

at falde. Hvad det betyder for prissætningen er endnu for tidligt at sige. I

ejendomme hvor de fleste lejligheder er renoveret, vil vi nok ikke se den

store forskel.

Ultimo 2019 spåede jeg, at årets ord nok blev ”§ 5.2”. Det blev i stedet ”klimatosser”.

Ikke desto mindre vil vi i 2020 fortsat komme til at høre meget

om § 5.2. Regeringen har den 30. januar i år lavet et aftalepapir med Dansk

Folkeparti om indførelse af en række stramninger og ændringer af BRL §

5.2, hvilket absolut ikke er hyggelig læsning. Hvis det bliver gennemført i sin

fulde form kan vi som udlejere forvente en endnu mere kompliceret lejelovgivning,

endnu flere snubletråde med flere krav, datoer som skal respekteres,

mere administration, stigning i huslejenævnssager og meget mere!

Læs mere herom i artiklen i dette blad.

Udlejerforeningen vil snarest holde et større heldagskursus med orientering

om de nye regler.

Så velkommen til 2020!

Med venlig hilsen

Lars H. Rasmussen

Formand

2 www.ufaa.dk

www.ufaa.dk 3

Man ser ofte i forbindelse med behandling

af boligretssager, at det er

almindeligt med misforståelser af,

hvornår der foreligger en skade, som

lejeren er erstatningsansvarlig for,

hvor meget der skal til og hvordan en

skade skal behandles, særligt i forbindelse

med fraflytning af lejemålet.

Det forholder sig ofte sådan, at der for

adskillige år siden er sket en skade i lejemålet,

som først bliver konstateret i

forbindelse med en fraflytning. Herefter

opstår der ofte diskussioner om, hvorvidt

der er tale om en skade, som lejeren er

erstatningsansvarlig for og omfanget af

reparationen, det vil sige størrelsen af

det krav, som udlejer kan rejse. Det er

disse problemer, som vil blive behandlet

i denne artikel.

Udgangspunktet er lejelovens § 25 og har

følgende ordlyd:

”Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for

skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd

af ham selv, hans husstand eller andre,

som han har givet adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig,

skal lejeren straks anmelde til udlejeren.

Andre skader skal han anmelde uden

ugrundet ophold.”

ERIK AAGAARD POULSEN,

ADVOKAT,

ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN

Lejers ansvar for skader

Ansvar – hvornår?

Skader, der påføres det lejede med vilje,

betegnes som skader udført med forsæt.

Det kan f.eks. være en lejer, der sætter

en skydeskive af papir op på en dør

og herefter bruger den til at spille dart

på, med huller i døren til følge.

Dette medfører naturligvis erstatningsansvar

som følge af den centrale betingelse

i LL § 25 om ”uforsvarlig” adfærd.

Herefter er der en glidende skala for grov

uagtsomhed til almindelig uagtsomhed

og simpel uagtsomhed og som i den laveste

ende ender med ”hændelig”, hvilken

form for skade betyder at der ikke er

noget erstatningsansvar, hvis skaden er

hændelig.

En hændelig skade kan eksempelvis være

en vandskade, som er opstået som følge

af et skybrud.

Begrebet forsvarlighed i § 25 svarer til

almindelig uagtsomhed og omfatter således

også ansvar for grov uagtsomhed

og forsæt.

Begrundelsen for hvornår der foreligger

en skade hænger i lejeforhold ofte sammen

med, om der er handlet i strid med

lejekontraktens vilkår, eller om man har

undladt at overholde regler om vedligeholdelse,

herunder brugsanvisninger for

hårde hvidevarer og andre installationer

i lejemålet, hvor det er vigtigt, at det i lejekontrakten

er præciseret, at lejeren er

forpligtet til at overholde disse regler,

brugsanvisninger m.v.

Begrebet ”uforsvarlig” betyder blandt andet,

at man skal tænke sig om, før man

foretager en handling, således at handlingen

gennemføres så velforberedt som

muligt og den manglende agtpågivenhed

medfører således ikke i erstatningsretten,

at skaden bliver hændelig, eller som

man hører mange gange ”jeg kom til at”.

Man kommer ikke til at tabe en gryde på

gulvet, fordi man blev forskrækket over

hvor varm den var, og man kommer heller

ikke til at tabe en flaske rødvin på gulvet,

fordi flasken var glat, og man kommer

heller ikke til at smække så hårdt

med et vindue eller en dør, at glasset går

i stykker. I de situationer er der klart tale

om uforsigtighed og ukorrekt brug, som

opfylder betingelserne for erstat-ning.

Ansvar – for hvem?

Som det fremgår af LL § 25 stk. 2 er lejeren

ikke alene erstatningsansvarlig for

sin egen uforsvarlige adfærd, men også

for hans husstand, det vil sige de personer

der bor i lejligheden, hvad enten det

er en del af familien eller ej, samt lejerens

gæster.

Lejeren er derfor erstatningsansvarlig for

andre end hans egen adfærd, hvilket svarer

til de almindelige erstatningsregler

for en arbejdsgivers ansatte efter dansk

lov 3-19-2, idet lejeren jo ikke har begået

nogen fejl, men kommer til at hæfte for

andres fejl.

Lejerens ansvar for gæsters uforsvarlige

adfærd er derimod videregående og det

afgørende er, at lejeren har givet den pågældende

person adgang til sit lejemål.

Som følge heraf hæfter en lejer naturligvis

ikke for personer, der er kommet ind i

lejligheden, uden at være lukket ind som

gæst, hvorfor en lejer naturligvis ikke

hæfter for en tyvs skader i forbindelse

med et indbrud, eller andre personer,

som ikke er gæst i traditionel forstand.

Andre erstatningsregler:

Lejeloven indeholder også andre erstatningsregler.

Efter LL § 29 har lejeren ret

til at foretage sædvanlige installationer i

lejemålet, men ikke ret til at foretage andre

ændringer eller installationer og det

er præciseret i LL § 29, stk. 10, at ”lejeren

er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget

af installationer, han har foretaget.

Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring

eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed

for opfyldelse af erstatningsansvaret.”

Man skal være særlig opmærksom på,

at den første sætning i § 29, stk. 10, ikke

indeholder noget krav om at skaden

skal være sket som følge af uforsvarlig

adfærd. Lejeren er ganske enkelt erstatningsansvarlig,

hvis der er en skade, uanset

om lejeren har begået en fejl eller ej.

Dette betyder, at lejeren er erstatningsansvarlig

på objektivt grundlag, altså

uden at der er noget at bebrejde lejeren

ved udførelsen, men den blotte eksistens

af en skade medfører et erstatningsansvar.

Dette er dansk rets mest omfattende erstatningsgrundlag,

fordi der ikke er krav

om at skaden skal skyldes at der er handlet

uforsvarligt eller begået fejl.

Hvis det således er medlemmer af lejerens

husstand, eller nogen af hans gæster,

som har foretaget den installation,

som medfører skade, hæfter lejeren således

på objektivt grundlag, også for sådanne

skader.

Endelig vil udlejers krav om reetablering

efter LL § 99 typisk også kunne opgøres

som en skade, hvis der er tale om en af

lejeren udført forandring, som er sket

uden samtykke for udlejeren. I så fald

kan udlejeren kræve erstatning for retableringsudgifterne.

Lejers anmeldelsespligt

Som det fremgår af LL § 25 skal skader,

hvis reparation ikke kan vente (uopsættelig)

anmeldes straks overfor udlejeren.

Gør lejeren ikke dette, ifalder lejeren et

erstatningsansvar, såfremt den manglende

anmeldelse til udlejeren med-fører, at

udgiften til reparation stiger dag for dag.

Dette vil f.eks. være tilfældet ved en cisterne,

der løber, eller en utæthed i et

rør, som medfører vandskade. En vandhane

der drypper, eller en cisterne der

løber medfører en forøget udgift til vand

og vandafledningsafgift og hvis udgiften

til koldt vand er indeholdt i lejen, vil dette

medføre, at udlejeren kommer til at betale

vandleverandøren.

Når der i lovteksten står, at ”andre skader”

skal anmeldes uden ugrundet ophold,

betyder dette at uopsættelige skader,

som skal meddeles straks, er samme

dag, som skaden sker, mens øvrige skader,

der skal anmeldes ”uden ugrundet

ophold” kan vente et par dage.

Anmeldelse uden ugrundet ophold betyder,

at det er i orden at der går en dag eller

to inden man foretager anmeldelsen,

hvis der kan angives en (rimelig) begrundelse

for, hvorfor man har ventet en eller

to dage med anmeldelsen til udlejeren.

Forældelse?

Et erstatningskrav vil også kunne forældes,

idet forældelseslovens almindelige

frist er på 3 år fra skadens indtræden.

Dette betyder imidlertid ikke at lejeren

slipper ud af sit erstatningsansvar ved at

undlade at anmelde en indtrådt eller sket

skade, idet den manglende anmeldelse

til udlejeren medfører, at fristen suspenderes

ind til udlejeren får kendskab til

skaden, eller burde have fået kendskab

til skaden.

Det er vigtigt at være opmærksom på,

at selvom et erstatningsansvar efter forældelsesloven

først forældes efter 3 år,

bliver det forkortet ved fraflytning til 14

dage efter aflevering af lejemålet ved et

flyttesyn, som følge af lejelovens § 98,

stk. 2, jfr. stk. 5, hvorefter udlejeren ikke

kan gøre krav (herunder erstatningskrav)

gældende, når der er forløbet mere end

2 uger fra fraflytningssynet. For erhvervslejemål

er fristen 4 uger, men her er der

større aftalefrihed og de særlige regler i

LL § 98 gælder ikke for erhvervslejemål.

Denne medfører, at hvis der er sket en

skade, som udlejeren ved en tilfældig besigtigelse

efterfølgende får kendskab til,

vil det være nødvendigt for udlejeren at

påtale skaden og kræve at lejeren enten

skriftligt anerkender ansvarsgrundlaget,

hvorefter man bliver enige om at vente

med at foretage reparation indtil lejerens

fraflytning fra lejemålet, eller at udlejeren

straks sætter reparationsarbejdet i gang,

og hvis lejeren afviser betaling af reparationsudgiften

vil det være nødvendigt at

indbringe sagen for huslejenævnet eller

boligretten for ikke at miste sit krav.

Det kan være nødvendigt at gennemføre

en sag mod lejeren, selvom der er enighed

om at vente med at reparere skaden,

indtil lejeren er flyttet, hvis lejeren afviser

at være erstatningsansvarlig for skaden

og der herefter går mere end 3 år indtil

lejeren flytter. I den situation vil det være

nødvendigt for udlejeren at få fastslået,

at lejeren er erstatningsansvarlig for den

pågældende skade, hvad enten udlejeren

venter med at udføre reparationen

eller gennemføre denne straks.

Det præciseres at afgørelse om lejers erstatningsansvar

vil som udgangspunkt

skulle behandles af boligretten, idet der

skal ske en bevisførelse om ansvarsgrundlag,

som typisk ikke kan ske ved

huslejenævnet. Nævnets kompetence til

at behandle sager er begrænset til opregningen

i lejelovens § 106.

I næste udgave af Nyhedsbrevet vil erstatningskravets

behandling i forbindelse

med flyttesynet blive nærmere belyst.

4 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 5

Denne artikel indgår som en del af en

artikelserie, hvor vi vil se nærmere på

den grundlæggende lejeret, fra lejemålets

indgåelse til lejers fraflytning

og genudlejning af lejemålet.

I denne omgang vil vi se på, hvornår lejeloven

finder anvendelse og hvad der

gør sig gældende i forhold til indgåelse

af lejekontrakten, herunder hvilke krav

der stilles til lejekontrakten og parterne,

i forbindelse med kontraktens indgåelse.

Hvornår finder lejeloven

anvendelse?

Det fremgår af lejelovens kapitel 1, hvornår

lejeloven finder anvendelse. Det følger

heraf, at lejeloven finder anvendelse,

når der sker udlejning af et ”hus eller husrum”,

hvorfor f.eks. et ubebygget grundareal

falder uden for lejelovgivningen.

Lejeloven finder anvendelse, når der er

tale om udlejning af ”hus eller husrum”,

og uanset om det er en fysisk person eller

en juridisk person (f.eks. selskab), der

står som udlejer.

Lejelovens kapitel 1,

Lovens anvendelsesområde

og

Lejelovens kapitel 2,

Lejeaftalen

LOUISE KACZOR, ADVOKAT, LL.M.,

LKA ADVOKATFIRMA

Kortvarige lejemål er også omfattet af

lejelovgivningen, men hvis der er tale

om udlejning til ferie- eller fritidsformål

(typisk udlejning af sommerhuse, kolonihaver

e.l.), så er disse ikke omfattet af

lejeloven, så længe kriteriet ”udlejet til

ferie- og fritidsformål” er opfyldt. Der er

således ikke alene tale om et tidsmæssigt

kriterium, men man ser også på, hvad

f.eks. sommerhuset er udlejet til. Hvis

det er udlejet til helårsbeboelse, arbejdsophold

e.l., så vil det som udgangspunkt

falde ind under lejelovgivningen, også

selvom det ikke må benyttes til f.eks. helårsbeboelse.

Det er således heller ikke

et krav, at det er godkendt til beboelse,

idet lejeloven finder anvendelse blot det

er udlejet til beboelse. Dette gør sig f.eks.

ligeledes gældende, hvis man udlejer et

kælderværelse, som ikke er godkendt til

beboelse.

Lejelovens regler finder også anvendelse,

hvis der er tale om udlejning af et blandet

beboelses- og erhvervslejemål, hvis der

er tale om et lejeforhold, hvor lokalerne

er fysisk adskilte og lejeaftalen er indgået

på samme kontrakt. I disse tilfælde

gælder som udgangspunkt hovedparten

af lejelovens regler, mens alene reglerne

om lejefastsættelse og forbedringer i

erhvervslejeloven finder anvendelse på

erhvervsdelen.

Hvornår anses en lejekontrakt

for indgået?

Reglerne om indgåelse af lejekontrakter,

og andre aftaler, findes i aftalelovens §§

1-9. Det fremgår af disse regler, at en

aftale anses for indgået, når et tilbud er

accepteret rettidigt. Hvad betyder så,

at et ”tilbud” er ”accepteret rettidigt”?. I

mange tilfælde, så vil udlejer fremsende

en udfyldt, men u-underskrevet lejekontrakt

til lejer i forventning om, at der

først er indgået en lejeaftale på det tidspunkt,

hvor udlejer får kontrakten retur

og underskriver den. Det skal udlejer dog

være påpasselig med. Udgangspunktet

er, at fremsendelse af en udfyldt lejekontrakt

er et ”tilbud” til lejeren og lejers

returnering af den underskrevne lejekontrakt,

er en accept af det fremsatte

tilbud. Det er derfor vigtigt, at udlejer ved

fremsendelse af lejekontrakten gør lejer

opmærksom på, at der er tale om ”en

opfordring til at gøre tilbud”, og at lejers

returnering er et tilbud til udlejer om at

ville leje lejemålet eller, at udlejer sørger

for, at fastsætte en kort tidsfrist for lejers

returnering af kontrakten, idet tilbuddet

anses for bortfaldet, hvis accept ikke er

kommet frem inden for fristen. Hvis udlejer

blot sender en lejekontrakt uden at

anføre, at der er tale om ”opfordring til

at gøre tilbud” eller sætter en kort tidsfrist

på, så skal lejer blot returnere lejekontrakten

”rettidigt” for at lejeaftalen er

endeligt indgået. Der er ikke nogen fast

definition af, hvad ”rettidigt” er, idet det

afhænger af omstændighederne, så man

må se konkret på, hvad der i det enkelte

tilfælde vil være rettidigt.

Lejelovens regler om lejeaftalen

Reglerne om lejeaftalen findes i lejelovens

§§ 4-5. Det følger af § 4, stk. 1, at

en lejeaftale skal indgås skriftligt, hvis

en part ønsker det. Det er således ikke

et krav, at der indgås en skriftlig lejekontrakt,

medmindre en part forlanger

dette. Dvs. lejeaftaler kan også indgås

mundtligt. Det vil dog i mange tilfælde

være svært at bevise, at der er indgået en

mundtlig aftale om et lejeforhold.

Der er heller ikke krav til, at man skal

bruge bestemte lejekontrakter, men hvis

man vælger at benytte en blanket eller

standardiseret/ensartet lejekontrakt for

flere lejere i samme ejendom, så skal

man benytte en kontrakt/blanket, som

er autoriseret, jf. lejelovens § 5. Dvs. hvis

man vil benytte en blanket til udformning

af lejekontrakten, så skal man for tiden

benytte typeformular A, 9. udgave. Benytter

man en blanket, så skal man sørge

for, at de vilkår som stiller lejeren dårligere

end lejelovens vilkår, fremhæves.

Hvis man indsætter vilkår i typeformular

A, 9. udgave, så fremgår det af typeformularens

indledning, at disse vilkår er

tilstrækkeligt fremhævet.

Hvis der er tale om et fremlejeforhold, så

er det dog et krav, at denne indgås skriftligt,

idet det følger af lejelovens § 70, stk.

4, jf. § 69, stk. 3, at udlejer skal have en

kopi af lejekontrakten.

Det følger af lejelovens § 4, stk. 2, at parterne

som udgangspunkt kan kommunikere

digitalt i lejeforholdet, medmindre

den ene part er omfattet af ”Fritagelse

for digital post”. Dvs. at parterne som

udgangspunkt kan sende digitale meddelelser

i de situationer, hvor der i lejelovene

stilles krav om skriftlighed. Der

er to undtagelser hertil, idet man i disse

tilfælde SKAL sende brevet med post (og

af bevismæssige hensyn anbefales det,

at man sender det med rekommenderet

post eller på anden bevissikker måde):

1) Meddelelser efter LL § 87 (udlejers opsigelse

og lejers indsigelse mod udlejers

opsigelse) og

2) Meddelelser efter LL § 93, stk. 2 (meddelelse

om betalingspåkrav)

En part kan opsige muligheden for at

kommunikere digitalt med én måneds

varsel.

Det fremgår af lejelovens § 4, stk. 3, at

parterne, hvis de ønsker at fravige lejelovgivningens

vilkår – i de tilfælde, hvor

dette er muligt - skal aftale dette udtrykkeligt.

Hvis der således er tvivl om, hvorvidt

parterne har fraveget de fravigelige

regler i lejelovene, så falder man tilbage

på, at det er lejelovenes regler der finder

anvendelse. Det er derfor vigtigt, at fravigelser

af lejelovenes fravigelige bestemmelser,

fremgår udtrykkeligt af parternes

aftale.

I lejelovens § 4, stk. 4 fremgår det, at lejens

størrelse ”skal udgøre det beløb, der

er rimeligt under hensyn til det lejedes

værdi, jf. § 47, stk. 2 eller § 47 a.” Dvs. hvis

parterne rent undtagelsesvis ikke har aftalt

lejens størrelse, så falder man tilbage

på lejelovens § 4, stk. 4. Det betyder dog

ikke, at man også falder tilbage herpå, såfremt

lejen skulle have været fastsat på

anden vis, f.eks. omkostningsbestemt,

idet man i disse tilfælde, vil falde tilbage

på, at lejen i så fald skal fastsættes omkostningsbestemt.

Dvs. det er den til enhver

tid lovlige leje for det pågældende

lejemål, som kan opkræves.

Dusørreglen

I lejelovens § 6 fremgår det, at udlejer

ved indgåelse af lejeaftale om lejemål til

beboelse ikke må modtage eller forlange

vederlag fra lejeren. Det fremgår også, at

udlejeren ikke må betinge sig, at lejeren

indgår en anden retshandel, som ikke er

et led i lejeaftalen. Reglen medfører således,

at udlejer ikke må stille krav om,

at lejeren skal betale for udarbejdelse af

lejekontrakten, eller at lejeren skal betale

for at få lejemålet frem for andre lejere.

Hvis udlejer har krævet betaling i strid

med dusørreglen i § 6, så kan lejer kræve

beløbet tilbagebetalt med tillæg af renter,

jf. lejelovens § 6, stk. 3. Derudover

fremgår det af bestemmelsen, at overtrædelse

straffes med bøde eller fængsel

i indtil 4 måneder, medmindre højere

straf er forskyldt i henhold til anden lovgivning,

jf. lejelovens § 6, stk. 4. Endvidere

kan en overtrædelse af § 6 også medføre

frakendelse af retten til at administrere

egne ejendomme, jf. lejelovens § 113a,

stk. 3, nr. 6.

Gyldige mod enhver uden tinglysning

I henhold til lejelovens § 7 er lejerens

rettigheder i henhold til lejeloven gyldige

mod enhver uden tinglysning. Aftaler om

forudbetalt leje og depositum er ligeledes

gyldige mod enhver uden tinglysning,

så længe beløbet ikke overstiger ½ års

leje. Det betyder, at lejeren f.eks. er sikret

deres sædvanlige rettigheder herunder

indbetalt depositum og forudbetalt leje

i forbindelse med f.eks. et salg af ejendommen.

Den nye ejer af ejendommen

overtager således forpligtelserne overfor

lejerne. Hvis der er tale om fraflyttede

lejere, så er det dog et krav, at de gør deres

eventuelle krav gældende inden 1 år

efter, at lejeaftalen er ophørt. Deres krav

skal være gjort gældende ved enten Huslejenævnet

eller Boligretten.

Udvidede rettigheder

Hvis en lejer har fået tillagt udvidede rettigheder,

f.eks. en aftalt uopsigelighed

eller andre forhold, som ikke følger af

lejeloven, så skal lejeren sørge for at få

tinglyst sin lejekontrakt, for at opnå beskyttelse

mod godtroende aftaleerhververe

og kreditorer. Hvis lejekontrakten

ikke er tinglyst, så kan godtroende aftaleerhververe

og kreditorer påberåbe sig, at

aftalen om den udvidede rettighed skal

tilsidesættes.


Forårets

2020

kurser

AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00

KURSUS 4

Regnskab og skat


KURSUS 6

Misligeholdelse

HELDAGSKURSUS KL. 9.00 - 15.00

KURSUS 9

NY § 5, stk. 2

Max. deltagerantal til alle kurser: 60.

Tid Mandag d. 9. marts 2020, kl. 19.00-22.00

Underviser Anne Evald (stats. aut. rev.) og Jan Mehlsen

Sted Scandic Hotel Aarhus City


Underviser Louise Kaczor (LL.M)


Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse

Tid Mandag d. 25. maj 2020, kl. 9.00-15.00

Underviser Erik Aagaard Poulsen (H)


Formiddagskurser starter kl. 9.00 og slutter senest kl. 12.00

Aftenkurser starter kl. 19.00 og slutter senest kl. 22.00.

Alle kurser består af 3 x 50 min.

SERVICERING

Aftenkurser: Under hele kurset selfservice-automat kaffe

og the (vand på bordene). I pausen kage.

Formiddagskurser: Under hele kurset selfservice-automat

kaffe og the (vand på bordene). I pausen en gourmetsandwhich.

Medlemmer: Hvert medlem kan tilmelde 2 personer pr.

kursus uden beregning. For deltagere herudover betales

kr. 250,- (Ikke-medlemmer: Betaler kr. 1.400,- pr. deltager

pr. kursus).

Alle kurser afholdes på:

Scandic Hotel Aarhus City, Østergade 10, 8000 Aarhus.

Telefon 8931 8100.

Afbud: Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret,

skal du sende afbud. Det er der mange der gør,

men også mange som ’glemmer’. Bestyrelsen har derfor

truffet en principbeslutning om at kurserne fortsat skal

være gratis; men at de, som bliver forhindret i at møde, og

som undlader at melde afbud, vil blive opkrævet et gebyr

på kr. 250,-.

Udlejerforeningen Aarhus er en afdeling af Danske Udlejere,

hvorfor medlemmer af DU derfor også kan deltage i

Aarhus' kursusvirksomhed.

Kursusbevis: Efter vore kurser udstedes deltagerbeviser

til alle, som ønsker det. Advokater og revisorer vil således

kunne lade vore kurser indgå i deres faglige forpligtelser

til kursusdeltagelse.

Alle kurser er på 3 lektioner og giver 3 kursuspoint.

Efter vore kurser udstedes deltagerbeviser

til alle som ønsker det. Advokater og revisorer vil

således kunne lade vore kurser indgå i deres faglige

forpligtelser til kursusdeltagelse.


KURSUSBESKRIVELSE

Grundlæggende regnskabs- og skatteregler for udlejere af

udlejningsejendomme. Nyheder på området vil endvidere

blive gennemgået. Kurset vil omfatte en gennemgang af:

1. Bogføringslovens bestemmelser

2. Den skattepligtige indkomst (overskud af

udlejningsejendom)

3. Hvad er vedligeholdelse og hvad er forbedring

4. Hvorledes forholdes med medregnede og

udbetalte beløb fra GI

5. Renter samt kurstab og -gevinster

6. Afskrivningsreglerne

7. Virksomhedsskatte- og kapitalafkastordningen

8. Frivillig registrering efter momsloven, momspligtige

lejeindtægter, væsentlige til- og ombygninger

9. Beregning af skattemæssig avance ved salg

FORMIDDAGSKURSUS KL. 9.00 - 12.00

KURSUS 5

Grundlæggende erhvervslejeret





KURSUSBESKRIVELSE

Formålet med kurset er at give deltageren et grundlæggende

indblik i erhvervslejeretten og i en række af de

muligheder og faldgruber, som kan opstå i forbindelse

med indgåelse af erhvervslejemål. Erhvervslejeloven giver

i vidt omfang mulighed for, at parterne kan aftale de

nærmere lejevilkår, men kendskab til lovens udgangspunkt

og centrale problemstillinger er en forudsætning

for en god erhvervslejekontrakt.

KURSUSBESKRIVELSE

Kurset omfatter, hvorledes man håndterer forskellige

former for mislighold fra lejers side, herunder opsigelse/

ophævelse, væsentlig misligholdelse, generelt om lejers

misligholdelse, almindelige betingelser for ophævelse af

lejeaftaler, betalingsmisligholdelse, ophævelse på grund

af andre former for misligholdelse, udlejers erstatningskrav

i forbindelse med misligholdelse, fraflytning og udsættelse

af lejere.


KURSUS 7

Køb/salg af udlejningsejendomme

Tid Mandag d. 20. april 2020, kl. 19.00-22.00


og Anne Evald (stats. aut. Revisor)



KURSUSBESKRIVELSE

På kurset vil vi se på den praktiske fremgangsmåde ved

køb og salg af udlejningsejendomme, herunder hvad

man skal være opmærksom på i lejeretlig henseende,

alt efter om det er en småhusejendom eller en større

udlejningsdom (et ”stort hus”) der handles. Vi vil bl.a.

se på de sædvanlige vilkår i købsaftalen, berigtigelse af

handlen, due diligence procedurer, ansvaret for mangler,

ansvarsfraskrivelsesklausuler, hvornår er der tilbudspligt,

og hvorledes opfyldes denne m.v. Endvidere vil vi

se på de regnskabsmæssige og skatteretlige aspekter

ved køb og salg af en udlejningsejendom, herunder krav

til regnskabsaflæggelse, bogføringsloven, ejendommens

indtægter og udgifter, herunder vedligeholdelse contra

forbedring.”


KURSUS 8 - ikke fastlagt



KURSUS 10

NY § 5, stk. 2

Tid Mandag d. 8. juni 2020, kl. 19.00-22.00

Underviser Erik Aagaard Poulsen (H)



Kursusbeskrivelse

til kursus 9 og 10

Gennemgribende modernisering efter ændring

af BRL §5, stk. 2

KURSUSBESKRIVELSE

Efter ekspertgruppens afgivelse af rapport om ændring

af eller afskaffelse af BRL § 5, stk. 2, i oktober 2019, forventes

der udarbejdet et lovforslag om nye regler for

gennemgribende modernisering, som er planlagt afsluttet

i foråret 2020 med nye eller ændrede regler for

gennemgribende modernisering af lejligheder i store

ejendomme.

Kurset vedrører således alene store ejendomme og kurset

vil indeholde en gennemgang af såvel de nye regler,

som af forarbejderne til de nye regler. Herudover en

gennemgang af hvorledes der skal forholdes med de

allerede, inden den nye lovs ikrafttræden, eksisterende

lejekontrakter, hvor lejen er fastsat til det lejedes værdi

efter BRL § 5, stk. 2, samt en gennemgang af på hvilken

måde der efter lovens ikrafttræden kan gennemføres

gennemgribende moderniseringer og fordele og ulemper

herved, samt eventuelle alternativer til andre typer

af forbedringsforhøjelser.

Der udleveres kursusmateriale om de nye regler m.v.

Tid Mandag d. 27. april 2020, kl. 9.00-12.00




Som de fleste udlejere af store ejendomme

nok har hørt i dagspressen,

indgik regeringen en aftale med

Dansk Folkeparti den 30. januar 2020

om indførelse af en række opstramninger

og ændringer af BRL § 5, stk. 2,

med det formål at begrænse investorer

i at opkøbe private boliger som investeringsobjekter

for at opnå hurtige

gevinster.

Det fremgår af aftalen af 30. januar 2020,

som kan ses på Boligministeriets hjemmeside,

at det er anslået, at der i dag er

ca. 57000 lejemål, der er udlejet efter §

5, stk. 2, og at der er anslået at ca. 74600

udlejningsboliger har potentiale for gennemgribende

forbedring efter § 5, stk. 2.

Heraf ligger ca. 60% af disse lejligheder i

København, Frederiksberg, Odense, Aalborg

og Aarhus.

Samtidig lægges der vægt på i aftalen, at

de nye krav dels kan medvirke til mere

grønne og klimavenlige boliger og medvirke

til at opfylde klimalovens mål om at

reducere udledningen af CO2 med 70%

inden 2030.

Endvidere er det et hovedformål med

en lang række ændringer i § 5, stk. 2, og

andre bestemmelser, at styrke lejernes

retsstilling i en lang række ”snubletråde”.

Endelig oplyses det i aftalen, at boligministeren

udmærket er klar over, at ændringer

af § 5, stk. 2, får en væsentlig konsekvens

for de ca. 40% af alle an-delsboliger

i landet, hvor prisen for andelsboligerne

fastsættes efter en valuar-vurdering

af handelsværdien som en boligudlejningsejendom.

Dette vil medføre et fald

ERIK AAGAARD POULSEN,

ADVOKAT,

ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN


i andelsværdierne og derfor vil der blive

indført en mulighed for at forlænge valuarvurderingerne

(?) ligesom nedennævnte

karensperiode på 5 år ikke skal gælde

ved omdannelse af andelsboligforeninger

til udlejningsejendomme.

I de kommende måneder skal den indgåede

aftale udmøntes i en lovtekst med tilhørende

bemærkninger, sendes i høring

til relevante høringspartnere og herefter

gennemgå 3 behandlinger i folketinget

med en mellemliggende betænkning.

Det forventes at dette arbejde meget vel

kan tage ca. 3 måneder og forhåbentlig

medfører dette, at den nye § 5 først kan

træde i kraft pr. 1/6 eller 1/7, således at

de udlejere, som har modtaget opsigelse

af lejligheder, kan nå at gennemføre moderniseringen

efter gældende § 5, stk. 2,

inden lovens ikrafttræden. – det kan ikke

gå hurtigt nok og det vigtigste er lejerens

underskrift på lejekontrakten inden datoen

for lovens ikrafttræden.

1. Eksisterende § 5, stk. 2 lejligheder:

Lovændringen får alene betydning for

fremtidig modernisering og udlejning

efter BRL § 5, stk. 2. De nye krav får således

ikke betydning for de lejligheder, der

forinden lovens ikrafttræden lovligt kunne

udlejes efter § 5, stk. 2. Men nogen af

ændringerne får formentlig alligevel tilbagevirkende

kraft og det har klart været

boligministeriets formål ikke at gribe ind

i de lovlige § 5, stk. 2 lejligheder, da dette

vil blive betragtet som en ekspropriation.

2. Karensperiode:

Karensperioden formuleres i aftalen

også som ”spekulantstop”, som går ud

på at en ny ejer af en udlejningsejendom

ikke kan genudleje moderniserede lejligheder

efter § 5, stk. 2, før der er gået

en periode på 5 år. Udlejeren må gerne

gennemføre forbedringen, men lejligheden

skal i de første 5 år genudlejes efter

§ 5, stk. 1, til den omkostningsbestemte

leje med et korrekt beregnet forbedringstillæg

for de udførte forbedringer.

Efter aftaleteksten gælder karensperioden

kun nye ejere, hvorfor lovindgrebet

ikke omfatter eksisterende ejere af store

ejendomme, men hvis den aktuelle ejer

sælger sin ejendom, vil prisen på handelsværdien

utvivlsomt være væsentlig

mindre end hidtil, idet moderniseringer

og genudlejninger for en ny ejer efter §

5, stk. 2 ikke længere er så attraktive som

tidligere.

3. Betaling for at slippe

for karensperioden på 5 år:

Hvis der forinden eller sideløbende med

modernisering af ejendommen gennemføres

energibesparende forbedringer, således

at ejendommens energiklasse stiger

med mindst 3 niveauer, som f.eks. fra et

energimærke E til energimærke B, kan lejligheden

straks genudlejes efter § 5, stk. 2.

Som alternativ til at udføre energibesparende

foranstaltninger, så energimærket

stiger med 3 niveauer, kan udlejeren

vælge i stedet for at gennemføre effektive

energiforbedringer for et beløb på

mindst kr. 3.000,00 pr. m2 for hele ejendommen.

Dette medfører eksempelvis,

at en ejendom med 10 lejligheder og

med et beboelsesareal på 800 m2 må

investere mindst 2,4 millioner kroner i

energiforbedringer, inden en lejlighed

kan moderniseres efter § 5, stk. 2 og genudlejes

efter de nye regler.

4. Grønne energikrav:

Efter de nugældende regler skal en ejendom

som minimum have et energimærke

D, før udlejer kan gå i gang med at modernisere

efter § 5, stk. 2. Det bliver et nyt

lovkrav, at energimærket fremover skal

løftes til energimærke C, før lejen kan

fastsættes efter § 5, stk. 2. Det gælder

såvel for eksisterende som for nye ejere.

Det er oplyst i aftalen, at skærpelse

af energikrav forventes at omfatte ca.

64000 boliger af de førnævnte 74000

umoderniserede boliger og skærpelsen

rammer således ganske bredt.

Det er endvidere anført i aftalen, at det

nuværende system på energimærker,

der i et vist omfang er baseret på databaserede

værktøjer, skal strammes op,

således at klima-, energi- og forsyningsministeriet

iværksætter en række initiativer

for at forbedre kontrollen med

energimærkeordningen, som løber frem

til 2021.

5. Afskaffelse af

væsentlighedsbetingelsen:

I dag er det sådan, at det lejedes værdi efter

LL § 47, stk. 2, har et væsentlig-hedskrav,

som højesteret har præciseret skal

beregnes som +/÷ 10 – 15% af lejeværdien.

Dette medfører, at en aftalt husleje

ikke kan nedsættes, selvom den er højere

end det lejedes værdi, så længe den ikke

er væsentligt højere. Væsentlighedskravet

medfører, at hvis en udlejer har aftalt

en genudlejning i en § 5, stk. 2-lejlighed til

kr. 1.500,00 pr. m2, og sagen indbringes

for huslejenævnet, som vurderer at det

lejedes værdi for denne lejlighed kun er

kr. 1.400,00 pr. m2, kan huslejenævnet

og domstolene ikke nedsætte huslejen

til kr. 1.400,00 pr. m2, fordi forskellen på

kr. 100,00 pr. m2 ikke opfylder væsentlighedsbetingelsen,

idet denne i det nævnte

eksempel kun er 7,14 % og derfor ikke

stor nok.

Væsentlighedsbetingelsen har eksisteret

i lejeretten i rigtig mange år og har været

et praktisk instrument for både huslejenævnet

og boligretterne, der således ikke

skal bruge tid på at finjustere lejen og

mindre differencer, men alene beskæftige

sig med nedsættelse af lejen, når differencen

ikke er i småtingsafdelingen, men

derimod væsentlig.

Eksistensen af væsentlighedsbetingelsen

har været sund fornuft og praktisk

for begge parter, fordi ingen på forhånd

ved indgåelse af en lejekontrakt om lejens

størrelse med 100% nøjagtighed kan

ramme præcist det beløb i lejeværdi, som

huslejenævnet ville sætte efter en modernisering

efter § 5, stk. 2. Indførelsen af

en såkaldt ”huslejebremse” vil derfor give

en lang række utilsigtede problemer og

det må nok forventes, at der vil blive indført

en ny regel om, at man fremover kan

få en forhåndsudtalelse fra huslejenævnet,

inden en gennemgribende mo-derniseret

lejlighed genudlejes efter den nye

§ 5, stk. 2, men det kan befrygtes, at huslejenævnets

forhåndsvurdering vil ligge

lavere end de nuværende afgørelser huslejenævnet

træffer om lejen i § 5, stk. 2

lejemål, allerede fordi at væsentlighedsbetingelsen

afskaffes.

Aftalen indebærer at væsentlighedsbetingelsen

udgår ved fremtidige sager efter

§ 5, stk. 2, om det lejedes værdi, hvorefter

udlejeren ved genudlejningen skal

ramme det lejedes værdi helt præcist og

nøjagtigt, uden at udlejeren på forhånd

kan få at vide størrelsen af det lejedes

værdi med sikkerhed. Rammer udlejeren

ved siden af og sagen indbringes for huslejenævnet,

vil han blive pålagt en ”dummebøde”

på kr. 6.000,00 jfr. nedenfor.

Aftalevilkåret om afskaffelse af det nuværende

væsentlighedsbegreb vil medføre

en selvforstærkende mekanisme i

nedadgående retning, også som følge

af de nye vilkår omtalt nedenfor i punkt

6.3. om at sammenligningslejemål ikke

længere kan være andre lejekontrakter,

men begrænses til lejemål, der har været

prøvet i huslejenævnet.

Der står i aftalen, at ”ændring vil gælde

ved indgåelse af nye lejeaftaler og indebærer

at ”væsentligt” udgår af § 5, stk.

2, således at huslejen ikke må over-stige

det lejedes værdi.” Det er ikke klart om

det også rammer genudlejning af eksisterende

§ 5, stk. 2, men det formodes

ikke at være tilfældet, da dette kan indebære

et ekspropriativt indgreb.

Nu bliver det rigtigt sjovt, idet der fremover

så vil gælde 2 regelsæt for huslejenævns-

og boligretssager efter § 5, stk.

2, et med et væsentlighedskrav på 10 –

15%, og et uden. – og det vil gælde lejligheder

i samme ejendom, hvilket der ikke

er meget logik i. Det betyder at er 2 lejligheder

moderniseret ens og begge har

en lejeværdi på kr. 1.400,00, kan den ene

lovligt kun udlejes for kr. 1.400,00 pr. m2,

mens tidligere § 5, stk. 2 lejemål lovligt

kan udlejes for kr. 1.540,00 pr. m2.

Dette er der hverken meget logik eller

sund fornuft i!

6. Styrkelse af lejerne:

Der er herefter i aftalen omtalt en lang

række større og mindre ændringer, som

alt sammen har til formål at sikre lejernes

styrkelse og indsigt i lejens størrelse

for andre lejere i ejendom og i andre

ejendomme og de nævnte initiativer vil

utvivlsomt medføre, at rigtig mange lejere

får tingene galt i halsen og det forkerte

indtryk, idet de naturligvis ikke er

og heller ikke bliver i stand til at vurdere

lejeværdien af andre lejligheder. Nøglen

til information medfører jo ikke, at de får

mulighed for at besigtige andre lejligheder,

eller får adgang til regnskabet for

forbedringer, eller kan vurdere om indretningen

af en moderniseret lejlighed er

mere eller mindre hensigtsmæssig m.v.

Så det skal nok blive rigtig sjovt for alle

andre end udlejerne.

6.1.

Det bliver forbudt at tilbyde lejerne penge

for at flytte.

Men det er samtidig oplyst, at lejerne

fortsat har ret til at indgå en frivillig aftale

om fraflytning.!

6.2.

Etablering af et huslejeregister.

Det findes faktisk i forvejen. Det findes

på nettet under www.huslejenaevn.dk og

hvis man går ind og kigger i dette, vil man

konstatere, at det ikke fungerer ret godt,

da alle nævnsafgørelser ikke er indberettet

til registeret. Det er heller ikke nogen

genial ide, som følge af at mange huslejenævnsafgø-relser

indbringes for boligretten

og bliver ændret af boligretten eller

af landsret-terne. Dette medfører, at afgørelserne

i registeret er forkerte, hvorfor

dette bli-ver misvisende, da der ikke

eksisterer noget tilsvarende register for

boligretsdomme og domme fra landsretterne,

bortset fra de traditionelle domsregistre,

som er dyre at abonnere på.

Fortsættes side 13

10 www.ufaa.dk

www.ufaa.dk 11

Fortsat fra side 11


Udlejningsmarkedet

har ændret sig!

Påvirkes dine investeringer,

Kom til GRATIS seminar og få eksperternes råd

Hans Henrik Edlund

Professor

Aarhus Universitet

og skal du reagere?

Mikkel Høegh

Afdelingsdirektør

Jyske Bank

Stine K. Jakobsen

Advokat

Holst, Advokater

Anne Marie L. Vammen

Faglig chef

Arne Elkjær A/S

Ons d. 15/4-2020 / kl. 09:00 - 14:00 / Scandic Aarhus C.

Tilmelding til: de@danskeudlejere.dk

Anders Hingeberg

Medejer og

uddannelsesansvarlig

Kursusfabrikken

Oplys venligst navn, evt. medlemsforening – så får du en bekræftelse tilbage på mail.

6.3.

Sammenligningslejemål.

Der vil endvidere blive indført et krav om

at nye sager efter § 5, stk. 2 ikke kan henvise

til andre lejekontrakter, indgået efter

§ 5, stk. 2, men kun kan henvise til lejemål,

der har været prøvet i huslejenævnet.

Brugen af sammenligningslejemål vil således

blive begrænset og det fremgår ikke

af aftaleteksten om dette både gælder

prøvelse af eksisterende § 5, stk. 2 lejemål

ved huslejenævnet og domstolene, eller

det kun gælder nye § 5, stk. 2, efter indførelse

af lovændringen. Kravet vil endvidere

medføre en ændring af lejelovens § 47,

stk. 2, og vil medføre en lang række praktiske

problemer, både i huslejenævnssager

og boligretssager fremover.

Ændringen er i øvrigt i direkte modstrid

med landretspraksis for både Østre og

Vestre Landsret, som bliver meget svær at

arbejde med.

7. Førbesigtigelse af huslejenævnet:

Før de fremtidige forbedringer efter § 5,

stk. 2, skal huslejenævnet foretage en besigtigelse,

inden udlejeren går i gang, for

at kontrollere at ”udlejeren ikke udskifter

nyere installationer alene for at opfylde

beløbskravet.” Om huslejenævnet nu skal

tilføres egentlige byggesagkyndige er ikke

oplyst og heller ikke hvilken registrering

der skal foregå og dermed grundlaget for

huslejenævnets ”bevisbedømmelse”, som

hidtil har været et område huslejenævnet

har skullet holde sig fra, idet det stiller særlige

krav til både huslejenævnsformanden

og lejer- og udlejerrepræsentanterne.

8. Fradrag for vedligeholdelsesudgifterne

på udvendig vedligeholdelseskonto:

Endvidere skal der indføres nye regler,

både i huslejenævnet og for Grundejernes

Investeringsfond, således at udlejeren

ikke får fradrag/betaling for den samme

udgift 2 gange! Det anføres, at når udlejer

får fradrag på vedligeholdelsesudgiften,

men samtidig får mere i lejeforhøjelse

end man kan opnå ved varsling af et forbedringstillæg,

vil udlejeren ”få dobbelt

betaling for arbejderne”.

Det bliver mere og mere mystisk – enten

er det udførte arbejde en forbedring,

eller også er det en vedligeholdelse og

udlejeren får ikke nødvendigvis dobbeltdækning

ved fastsættelse af lejen efter

BRL § 5, stk. 2.

Sager herom ved huslejenævnet og GI

kan blive et paradis for advokater og et

mareridt for udlejere og ejendomsadministratorer.

9. Orientering til lejere eller

beboerrepræsentanter om huslejenævnsafgørelser:

Når huslejenævnet træffer en afgørelse

efter den nye § 5, stk. 2, skal beboerrepræsentanten

orienteres herom, og hvis

der ingen beboerrepræsentation er, skal

lejerne orienteres herom.

Hvordan og hvad konsekvensen af manglende

orientering er vides ikke, men det

er oplagt, hvad dette vil føre til.

Efter aftaleparternes opfattelse er der

tale om en styrkelse af lejernes retsstilling,

- og så skidt med udlejerne og alle

de problemer som dette kan føre til og

herunder et hav af nye sager.

10. Dummebøde:

I øjeblikket er det gældende, at hvis en

lejer får fuld medhold i huslejenævnet,

kan udlejeren af huslejenævnet dømmes

til at indbetale et gebyr til huslejenævnet/

kommunen på kr. 2.180,00.

Dette gebyr sættes op til kr. 6.000,00 i

håb om at udlejerne så kan lære at lægge

sig fladt ned, når lejerne klager over

huslejen.

Har du aftalt en husleje på f.eks. kr. 1.370

for et nyt § 5, stk. 2 lejemål, og huslejenævnet

fastsætter det lejedes værdi til kr.

1.350,00 pr. m2, medfører det et rap over

fingrene på kr. 6.000,00.

Konsekvenserne heraf er uoverskuelige

og min fantasi sætter ingen grænser for

hvad det fører til, at lejerne bliver orienteret

om andre huslejenævnsafgørelser,

både for gamle og nye § 5, stk. 2 lejemål,

og herefter vil alle lejere i ejendommen

blive opfordret til at klage over lejens

størrelse.

11. Forhøjet gebyr til

beboerrepræsentationen:

Det gældende beløb som beboerrepræsentationen

kan opkræve fra lejerne er

aktuelt kr. 352,00 årligt og dette forhøjes

til kr. 500,00 pr. lejemål. Begrundelsen

herfor er, at så kan beboerrepræsentanter

bedre arbejde for lejerne og eventuelt

få råd til at antage juridisk bistand eller

blive medlem af lejerorganisationer for

at være bedre rustet til nogle flere klagesager.

12. Etableres et nyt register for

huslejenævnsafgørelser?

Et sådant register har vi i forvejen, jfr.

ovenfor, og det er naturligvis udmærket,

hvis det var komplet, men vil garanteret

give anledning til en lang række misforståelser

og dermed misbrug af det systemet

var tænkt til.

13. Nedsættelse af nyt udvalg:

Endelig indeholder aftalen, at der nedsættes

et nyt udvalg med det formål at

analysere hvordan indsatsen for at løse

tvister mellem lejer og udlejer mest hensigtsmæssigt

kan organiseres.! Formålet

er, at huslejenævnsarbejdet skal professionaliseres

og sikre en kortere og mere

ensartet sagsbehandling over hele landet,

samt styrke lejernes retssikkerhed.

Udvalget skal foreslå forskellige modeller

og skal afslutte sit arbejde i sommeren

2021 til politikerne.

AFSLUTNING:

De kommende måneder skal ministeren

i boligministeriet udforme aftalen i pa-ragraffer

til ændring af de gældende regler

og lovforslaget skal herefter sendes i

høring og forhandles med de borgerlige

partier, hvilket typisk vil tage 2 – 3 måneder,

hvorfor jeg ikke forventer at ændringsloven

er vedtaget før vi når frem til

sommerferien.

Medlemmerne vil, så snart det er muligt,

blive opdateret på medlemsmøder og

kurser.

Læs mere om seminariets budskab og agenda på: danskeudlejere.dk/arrangementer.asp


Indkaldelse til

GENERALFORSAMLING

Torsdag den 16. april 2020, kl. 17.30

DAGSORDEN IFØLGE VEDTÆGTERNE

NOTER TIL DAGSORDENEN:

Ad 5. Behandling af indkomne

forslag.

Ingen indkomne forslag.

Ad 6. Valg af formand.

Lars H. Rasmussen er ikke på valg.

Ad 7. Valg af medlemmer til

bestyrelsen og 2 suppleanter

Bestyrelsen består af 7 til 10 medlemmer

incl. formanden. Medlemmerne af

bestyrelsen vælges for 2 år og suppleanter

vælges for 1 år. Bestyrelsen består

pt. af 9 medlemmer.

På valg er Claus Jespersen, Henning

Poulsen, Helle Pouli, Peter Lautrup, der

alle er villige til at modtage genvalg.

PROGRAM

Faglig information

Spisning *)

Underholdning

1. Valg af dirigent

2. Bestyrelsens beretning for det foregående kalenderår

3. Aflæggelse af regnskab for det foregående kalenderår

4. Forelæggelse af budget, herunder godkendelse af kontingent for 2021

5. Behandling af eventuelle indkomne forslag

6. Valg af formand, når han er på valg

7. Valg af medlemmer til bestyrelsen og 2 suppleanter

8. Valg af revisor og 1 suppleant

9. Eventuelt

Bestyrelsen foreslår genvalg af Claus

Jespersen, Henning Poulsen, Helle Pouli,

Peter Lautrup.

Tidl. suppleant, Morten Holst Aaen,

er indtrådt i bestyrelsen i stedet for

Michael Due.

Valg af 2 suppleanter:

På valg er Kim NIelsen, der er villig til

at modtage genvalg. Dertil valg af ny

suppleant,

Bestyrelsen foreslår genvalg af Kim

Nielsen, og som ny suppleant søger

bestyrelsen pt. nye emner.

Ad 8. Valg af revisor og 1 suppleant

Bestyrelsen foreslår genvalg af Revisionsfirmaet

Beierholm og der vælges ikke

suppleant.

BESTYRELSEN:

Formand:

Lars H. Rasmussen, Direktør

Næstformand:

Louise Kaczor, Advokat

Kasserer:

Michael Kjær Graff, Ejendomsadm.

Øvrige: Claus Jespersen, Udlejer, Erik

Aagaard Poulsen, Advokat, Henning

Poulsen, Civilingeniør, Peter Lautrup,

Direktør, Helle Pouli, Udlejer, Morten

Holst Aaen, Adm. direktør

UDVALGSFORMÆND:

Retsagsudvalg:

Claus Jespersen, Direktør

Redaktionsudvalg:

Lars H. Rasmussen, Direktør

Kursusudvalg:

Erik Aagaard Poulsen, Advokat

* ) Der er plads til 120 spisende gæster,

hvorfor tilmelding til spisning efter generalforsamlingen

er nødvendig og sker

ved at sende en mail til: ufaa@ufaa.dk.

Anfør: Medlemsnummer, navn/navne,

mail-adresse og telefonnummer.

Bemærk! For medlemmet er spisning

gratis, for ledsager skal indbetales kr.

300. Tilmeldingen for ledsager er først

gældende, når beløbet er indbetalt på

foreningens bankkonto: Danske Bank

reg. nr. 3627 konto nr. 623 64 80.

Du vil få tilsendt (pr. mail) nummererede

billet(er) til spisningen.

Tilmelding sker efter ’først til mølle’

princippet. Sidste frist for tilmelding

er onsdag den 8. april 2020.

nordicals.dk

nordicals.dk

Flot hjørneejendom i Øgaderne med lav kvadratmeterpris

Boligudlejningsejendom Flot hjørneejendom i Øgaderne med udsigt med lav over kvadratmeterpris

Marselisborg Skov

Nordicals

Nordicals

Aarhus C - Christiansgade 24

Aarhus

• Fri lejefastsættelse

C - Christiansgade 24

•

Fri

Udstykket

lejefastsættelse

i ejerlejligheder

•

Udstykket

Renoveret

i

og

ejerlejligheder

nyindrettet i 2017

•

Renoveret

Elevator installeret

og nyindrettet i 2017

• Elevator installeret

Kontakt os på tlf. 8620 8585 og hør nærmere om, hvad vi kan gøre for dig.

Kontakt os på tlf. 8620 8585 og hør nærmere om, hvad vi kan gøre for dig.

City Tower

City Værkmestergade Tower 2, 17. etage - 8000 Aarhus C

Værkmestergade 8000@nordicals.dk 2, 17. - Tlf. etage +45 - 8620 80008585

Aarhus C

8000@nordicals.dk CVR 39159333 - Tlf. +45 8620 8585

CVR 39159333

Kære udlejer, er

du dækket godt nok?

Aarhus C - Thunøgade 44

Højbjerg - Oddervej 57

TIL SALG

Aarhus

• Indeholder

Eftertragtet

C - Thunøgade

flotte herskabslejligheder

SALG

beliggenhed

44

TIL

TIL

SALG

• Indeholder

ml. Aarhus

flotte

C og

herskabslejligheder

Højbjerg

Kontantpris kr. 17.500.000

• Lejlighed Kontantpris kr. 17.900.000

Delevenlige

i stuen ændret fra

lejligheder

• 1.

Kontantpris

1. års nettoafkast

års nettoafkast

kr.

% 17.500.000

2,42

3,28

Lejlighed

erhverv

6 ud af 10

i stuen

til bolig

lejemål

ændret

i 2010

er totalfra

Etageareal

1.

Etageareal

års nettoafkast

m²

m²

% 2,42

654

• Stort 675

renoverede

erhverv

lejepotentiale

til bolig

i 2017/18

i 2010

Etageareal m² 654

• Stort lejepotentiale

Kontakt Marc Hansen på e-mail: mhn@nordicals.dk eller tlf. 5139 3345 for yderligere

Kontakt informationer Peter Løndal om på denne e-mail: boligudlejningsejendom plo@nordicals.dk eller i Aarhus tlf. 2077 C. 4243

Kontakt for yderligere Marc Hansen informationer på e-mail: om denne mhn@nordicals.dk boligudlejningsejendom eller tlf. 5139 i Højbjerg. 3345 for yderligere

informationer om denne boligudlejningsejendom i Aarhus C.

Gedigen murstensejendom med en rigtig god beliggenhed mellem

Aarhus C og Højbjerg, lige ved Marselisborg Skov og kun 700 m fra

stranden. Ejendommen har i dag 10 lejemål, hvoraf de 8 lejligheder

Flot, arkitektonisk boligudlejningsejendom på hjørnet af Thunøgade

er delevenlige 2-værelses. Bag ejendommen er der en stor grund

Flot,

og Ny

med arkitektonisk

Munkegade.

et nyere skur boligudlejningsejendom

Lejlighederne i ejendommen

samt masser af p-pladser. på hjørnet

består

af Thunøgade

af store,

og

flotte

Ejendommen Ny

herskabslejligheder

Munkegade. er opført Lejlighederne

med stuk

i 1939 og har i ejendommen

og plankegulve

i 2016-2018 består

samt

gennemgået af

mindre

store, en

flotte

delevenlige

større herskabslejligheder

lejligheder. Alle

renovering. De renoverede med

lejligheder

stuk lejligheder og plankegulve

fremstår meget

har bl.a. samt

lyse,

komplet mindre

da ejendommen

er

nyt

delevenlige el, vvs, genvexanlæg, lejligheder.

beliggende

lækre Alle

på et

lejligheder

hjørne med

badeværelser fremstår

det rigtige

samt meget

lysindfald.

køkken lyse, med da alt ejendommen

hvidevarer er inkl. beliggende vaskemaskine. på et hjørne med det rigtige lysindfald.

i

Lejlighederne er i pæn stand, og alle har eget køkken og bad. Til

Lejlighederne

ejendommen hører

er i pæn

der

stand,

ligeledes

og alle

en hyggelig

har eget

privat

køkken

have.

og bad. Til

ejendommen Kontakt os hører på der tlf. ligeledes 8620 en 8585 hyggelig og privat hør nærmere

have.

om, hvad vi kan gøre for dig.

nordicals_højbjert_oddervej_annonce.indd 1 20/02/2020 16.28

Generalforsamlingen finder sted på: ecopark · Bautavej 1A · 8210 Aarhus V (Der er rigelig med parkeringspladser)

Få det lettere med fjernaflæsningsmålere

•

•

•

Fjernaflæsningsmålere giver muilghed for opkobling til Techem Beboer App

Opsæt alarmer på mobil/pc og få hjælp til at undgå omkostninger til vandspild

Spar tid og lad lejerne/beboerne selv følge forbruget online og finde svar

„En samarbejdspartner der lægger vægt på at gøre vores

hverdag nemmere og som har systemer, der kan overvåge

installationen i ejendommen, er et aktiv for os.

Torben Petersen, Inspektør hos SAB. Se mere på www.techem.dk

Techem Beboer App - gør det også nemmere for udlejer

Som udlejer er det særligt vigtigt at være

rigtigt dækket, så du kan få hurtig og relevant

hjælp, hvis dine bygninger bliver

beskadiget ved brand, storm, indbrud

m.m. Det skyldes, at du kan risikere store

huslejetab oveni beskadigelserne, hvis

udbedringerne trækker ud.

Din lokale Alm. Brand assurandør er specialist

i forsikring af netop udlejningsejendomme.

Mail eller ring og få en uforpligtende snak

om, hvordan du og Alm. Brand kan passe

rigtig godt på dine interesser.

Midt- og østjylland

Erhvervsassurandør

Henrik Andersen

Telefon 35 47 97 89

abrhnd@almbrand.dk


I foråret 2020 udbydes ikke mindre end 6 dialogmøder. Som

noget nyt afholder vi også dialogmøde i Esbjerg. Derfor

opfordres medlemmer fra Esbjerg og omegn til at deltage og

støtte op omkring dette dialogmøde.

Et dialogmøde er kendetegnet ved, at tovholderen/underviseren

advokat AF MICHAEL Mogens PREETZMANN Broe-Andersen DIREKTØR DANSKE UDLEJERE typisk beder de

fremmødte kort at præsentere sig og fortælle lidt om deres

DIALOGMØDER

I foråret 2020 udbydes ikke mindre end 6 dialogmøder.

I foråret 2020 udbydes ikke mindre end 6 dialogmøder. Som udlejningssituation. Herefter har Mogens Broe-Andersen et

Et SJÆLLAND

noget dialogmøde nyt afholder vi også dialogmøde er kendetegnet i Esbjerg. Derfor godt indtryk ved, af, hvor at man tovholderen/under-viseren

støtte op omkring dette dialogmøde. advokat Mogens Broe-Andersen tagernes viden om lejeret og jura, typisk men vi forventer, beder at hver

specielt har udfordringer, og dette

opfordres medlemmer fra Esbjerg og omegn til at deltage bruges i efterfølgende debatter. Der er IKKE krav til del-

SLAGELSE

enkelt respektere, at alle skal have mulighed for at ytre sig.

de Et dialogmøde fremmødte er kendetegnet ved, kort at tovholderen/underviseren

advokat Mogens Broe-Andersen typisk beder de klogere. Hvis deltagerne samtidig føler, at deres tid er brugt

at præsentere Et dialogmøde sig skal og være først fortælle og fremmest gøre lidt deltagerne om

deres fremmødte kort udlejningssituation. præsentere sig og fortælle lidt om deres Herefter godt – så vi har glade. Mogens Broe-Andersen

et godt indtryk af, ADRESSE hvor man specielt har udfordringer,

og dette SJÆLLAND bruges Dansk i de efterfølgende SØNDERJYLLAND

Revision debatter. Der er

IKKE krav SLAGELSE til del-tagernes viden om CHRISTIANSFELD

lejeret og jura, men

vi forventer, Ndr. ADRESSE at Ringgade hver enkelt 74, respektere, 4200 Slagelse

ADRESSE at alle skal have

Dansk Revision

Tyrstrup Kro

mulighed for at ytre sig. Et dialogmøde skal være først og

Ndr. Ringgade 74, 4200 Slagelse

Tyrstrup Vestervej 6, 6070 Christiansfeld

fremmest gøre deltagerne DATO OG klogere. TIDSPUNKT Hvis deltagerne samtidig

Mandag føler, d. at 9/3-2020 deres / kl. 17:00 tid er - 20:00 brugt godt Tirsdag – så d. 10/3-2020 er vi glade. / kl. 18:00 - 21:00

d. 9/3-2020 / kl. 17:00 - 20:00

DATO OG TIDSPUNKT

DATO OG TIDSPUNKT

Tilmelding til: de@danskeudlejere.dk

MIDTJYLLAND

NORDJYLLAND

AARHUS

AALBORG

ADRESSE

Danske Udlejere

Fredensgade 30, st., 8000 Aarhus

DATO OG TIDSPUNKT

Mandag d. 16/3-2020 / kl. 17:00 - 20:00

MIDTJYLLAND

AARHUS

ADRESSE

FYN

VESTJYLLAND

ODENSEDanske Udlejere ESBJERG

ADRESSE

ADRESSE

Fredensgade Fangel Kro 30, st., 8000 Restaurant Aarhus Parken

Fangelvej 55, 5260 Odense S

DATO OG TIDSPUNKT

DATO OG TIDSPUNKT

DATO OG TIDSPUNKT

Mandag d. 16/3-2020 / kl. 17:00 - 20:00

Onsdag d. 18/3-2020 / kl. 17:00 - 20:00

ERHVERVSLEJEMÅL

Ovennævnte dialogmøder gennemføres ved minimum 15 deltagere. Der kan deltage max. 30 personer. Der

tilmeldes efter ”først til mølle princippet”. Deltagelse er gratis*, og der serveres kaffe og en let anretning

Skriftlig tilmelding til: de@danskeudlejere.dk.

Oplys venligst hvem der ønskes tilmeldt – og mail adresse – således vi kan sende bekræftelse tilbage.

*gælder ikke Christiansfeld

FYN

ODENSE

MAGASINET DANSKE UDLEJERE - NR.1/2020 13

ADRESSE

Fangel Kro

ADRESSE

Scandic Øst

Hadsundvej 200, 9220 Aalborg

DATO OG TIDSPUNKT

Tirsdag d. 17/3-2020 / kl. 17:00 - 20:00

Søvej 9, 6700 Esbjerg

Onsdag d. 1/4 -2020/ kl. 17:00 - 20:00

Fangelvej 55, 5260 Odense S

DATO OG TIDSPUNKT

Onsdag d. 18/3-2020 / kl. 17:00 - 20:00

På grund af stigende efterspørgsel fra lejere

søger vi alle former for erhvervslokaler

SKAL VI HJÆLPE MED AT UDLEJE DINE?

udlejningss

godt indtry

bruges i de

tagernes vi

enkelt resp

Et dialogm

klogere. H

godt – så er

Tyrstru

Tirsd

Ovennævnte dialogmøder gennemføres ved minimum 15 deltag

tilmeldes efter ”først til mølle princippet”. Deltagelse er gratis*, o

Skriftlig tilmelding til: de@danskeu

Oplys venligst hvem der ønskes tilmeldt – og mail adresse – så

C

H

Tirsd

Ons

*gælder ikke Christiansfeld

FOR MERE INFORMATION, KONTAKT:

Daniel Østergaard Petersen

Tlf. 3179 1384 | daniel.petersen@cbre.com

Frederiksgade 1, 8000 Aarhus C

MAGASINET DANSKE UDLEJER

ufaa_nyhedsbrev_1_final_www_high

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?