Nyhedsbrev April 2020

APRIL 2020 · NO2 · 21. ÅRGANG
Ejendomsmarkedet
i en Corona- og § 5.2-tid
En grundlæggende gennemgang
af lejelovens regler
Forårets kurser 2020
COVID-19 flytter
Generalforsamlingen
UDLEJERFORENINGEN AARHUS · VI VARETAGER DINE INTERESSER

nordicals.dk
nordicals.dk
Flot hjørneejendom i Øgaderne med lav kvadratmeterpris
Flot kontordomicil hjørneejendom til i leje Øgaderne i Skanderborg med lav kvadratmeterpris
Aarhus C - Thunøgade 44
Skanderborg -
TIL SALG
Aarhus
• Indeholder
Niels Bohrs
C - Thunøgade
flotte herskabslejligheder
Vej 35
44
TIL
TIL SALG
LEJE
•
Indeholder
Beliggende
flotte
ved
herskabslejligheder
motorvejen
Kontantpris kr. 17.500.000
• Lejlighed Årlige leje kr. 816.200
Domicilejendom
i stuen ændret fra
• Kontantpris
1. års nettoafkast kr.
%
17.500.000
2,42
1.166
Lejlighed
erhverv
Flotte kontorer,
i stuen
til bolig
gode
ændret
i 2010
p-forhold
fra
1.
Etageareal
års nettoafkast
m²
% 2,42
654
• Stort
Medbestemmelse
erhverv
lejepotentiale
til bolig i
v/indretning
2010
Etageareal m² 654
• Stort lejepotentiale
Kontakt Marc Hansen på e-mail: mhn@nordicals.dk eller tlf. 5139 3345 for yderligere
Kontakt informationer Paul Mühl om på e-mail: denne pam@nordicals.dk boligudlejningsejendom eller tlf. i Aarhus 2137 5306 C.
Kontakt for yderligere Marc Hansen informationer på e-mail: om denne mhn@nordicals.dk kontorudlejningsejendom eller tlf. 5139 i Skanderborg.
3345 for yderligere
informationer om denne boligudlejningsejendom i Aarhus C.
CTRL+ALT+DEL?
Enhver med det mindste kendskab til en ugenstridelig computer kender
ovennævnte kommando, hvor man med blot 3 fingre kan lukke hele ”skidtet”
ned. Den udføres normalt kun, når der er uoverstigelige problemer med hele
systemet, som kalder på hurtig aktion. Omtrent det samme kan siges om
tiden nu, hvor Coronavirus er på vej til at lukke det meste ned i hele verden.
Nordicals
Nordicals
Aarhus C - Christiansgade 24
Aarhus
• Fri lejefastsættelse
C - Christiansgade 24
•
Fri
Udstykket
lejefastsættelse
i ejerlejligheder
•
Udstykket
Renoveret
i
og
ejerlejligheder
nyindrettet i 2017
•
Renoveret
Elevator installeret
og nyindrettet i 2017
• Elevator installeret
Kontakt os på tlf. 8620 8585 og hør nærmere om, hvad vi kan gøre for dig.
Kontakt os på tlf. 8620 8585 og hør nærmere om, hvad vi kan gøre for dig.
City Tower
City Værkmestergade Tower 2, 17. etage - 8000 Aarhus C
Værkmestergade 8000@nordicals.dk 2, 17. - Tlf. etage +45 - 8620 80008585
Aarhus C
8000@nordicals.dk CVR 39159333 - Tlf. +45 8620 8585
CVR 39159333
SVANE AARHUS
PERSONLIGT OG PROFFESIONELT
Hos Svane Køkkenet i Aarhus har
vi opbygget en solid erfaring og
ekspertise i renovering af inventar
til udlejningsejendomme. Vi kender
alt til værdien af, at få kvalitet,
økonomi og proces til at gå op i en
højere enhed.
Som kunde hos os får du en fast
erhvervskonsulent tilknyttet din
forretning. Det giver os mulighed
for at imødekomme dine behov og
varetage dine interesser.
Hos Svane Køkkenet Aarhus er et
kundeforhold helt personligt.
Kontakt vores erhvervsafdeling og
hør nærmere om dine fordele og
muligheder.
Per Ole Kobberø:
Tlf.: +45 4018 9918
Indflytningsklart kontorlejemål i flot stand beliggende i et udbygget
erhvervskvarter i Stilling lige ved motorvej E45.
Flot, Lejemålet arkitektonisk har en god boligudlejningsejendom planløsning og vil være på hjørnet ideel til af fx Thunøgade
en handels-,
Flot,
og IT- Ny eller arkitektonisk
Munkegade. konsulentvirksomhed, boligudlejningsejendom
Lejlighederne i vægter ejendommen
på nærhed hjørnet
består til af motorvejen Thunøgade
af store,
og
flotte højt. Ny Lejemålet herskabslejligheder
Munkegade. entreres Lejlighederne via med bygningens stuk
i ejendommen
og plankegulve præsentable består
samt reception/ af
mindre
store,
flotte
delevenlige store herskabslejligheder foyer, som lejligheder. betjener Alle
med den lejligheder samlede stuk og plankegulve
fremstår ejendom. meget Kontorlokalerne samt
lyse,
mindre
da ejendommen
beliggende er
er
delevenlige lejligheder. i beliggende stueplan og Alle
på på et
lejligheder 1. hjørne sal i umiddelbar med
fremstår
det rigtige
meget nærhed lysindfald.
lyse, til indgangen. da ejendommen
Kontorerne beliggende er lyse og indbydende. på et hjørne med det rigtige lysindfald.
Lejlighederne er i pæn stand, og alle har eget køkken og bad. Til
Lejlighederne
ejendommen hører
er i pæn
der
stand,
ligeledes
og alle
en hyggelig
har eget
privat
køkken
have.
og bad. Til
ejendommen Kontakt os hører på der tlf. ligeledes 8620 en 8585 hyggelig og privat hør nærmere
have.
om, hvad vi kan gøre for dig.
Lars H. Rasmussen
UDLEJERFORENINGEN AARHUS
Fredensgade 30, 8000 Aarhus C
T: 8612 1132 · ufaa@ufaa.dk · www.ufaa.dk
UDGIVES AF
Udlejerforeningen Aarhus,
Redaktionsudvalget og udsendes til
samtlige medlemmer af foreningen.
ANSVARSHAVENDE DETTE NUMMER
Lars H. Rasmussen: 8616 0055 · lhr@rasu.dk
REDAKTIONSUDVALGET
Lars H. Rasmussen, redaktør
Claus Jespersen
Niels Meldahl
Ole Mathorne
Niels Lucassen
ÅBNINGSTIDER
Telefonen besvares:
Mandag til torsdag: kl. 9.00 - 16.00
Fredag: kl. 9.00 - 12.00
Medlemmer er ALTID meget velkomne
på kontoret. Aftal tid i forvejen.
ANNONCESALG
Gert Hald: 8612 1132
ANNONCEPRISER (excl. moms):
1/4 side: kr. 1.300,-
1/2 side: kr. 2.500,-
1/1 side: kr. 5.000,-
Yderligere information vedrørende
deadlines, formater, tekniske specifikationer
mv. kan rekvireres hos Gert Hald.
Redaktionen er afsluttet: 1. april 2020
Næste nummer: Maj 2020
Oplag: 1.000 stk.
TRYK
CS Grafisk A/S
FOTO
Forside © Henrik Bentsen
Danmark lukker ned i det , vi uden at overdrive må kalde en hundredeårsstorm.
”Jeg kan godt forså, at mange er urolige og bekymrede. Vores virkelighed
og vores hverdag er blevet vendt på hovedet”, sagde dronning Margrethe
på TV en aften i bedste sendetid. Forinden havde regeringen netop
indført forsamlingsforbud og lukket de fleste offentlige institutioner, lukket
de ydre grænser, finansministeren aftalt hjælpepakker til erhvervslivet og
sundhedsministeren slået alarm hvis epidemien ikke blev stoppet. Alle tiltag
er velbegrundede ud fra en sundhedsmæssig vurdering, men de får omfattende
økonomiske konsekvenser. På få uger er næsten 50.000 personer blevet
arbejdsløse, og en lang række af virksomheder står på randen af konkurs.
En ulykke kommer som bekendt sjældent alene. I ejendomssektoren er vi
også blevet mødt med nye § 5.2 regler, som netop den 30. januar er udmøntet
i 3 nye lovudspil, som strammer gevaldigt op for reglerne omkring lejefastsættelsen
af gennemgribende renoverede lejligheder. Det første lovforslag
indfører en karensperiode for en ny udlejer, således at § 5.2 først kan
benyttes efter 5 års ejertid. I ordningen indføres dog et grønt incitament, så
karensperioden kan undgås.
Det andet lovforslag indfører grønne energikrav, så udlejning efter §5. 2 kun
kan anvendes, hvis ejendommen er bragt op på energiklasse C mod tidligere
min. D.
I det tredje lovforslag fjernes væsentlighedsbegrebet, således at lejen kun
kan være lig det lejedes værdi. Det vil sige, man tillader ikke en usikkerhedsmargin.
Endelig er der flere tiltag, som skal styrke lejers position samt huslejenævnenes
funktion. Alle tiltag som kan føre til et bureaukratisk helvede
for udlejerne. Men alt det kan du høre mere om på vores heldagskursus den
25. maj.
Med udsigt til en lavere økonomisk aktivitet i samfundet og en pludselig stigende
rente, som følge af Coronakrisen, er det ikke lige just sådanne lovforslag,
vi har brug for. Mange udlejere vil også i nærmeste fremtid opleve
problemer med inddrivelsen af huslejerne. Så spørgsmålet er, om ikke boligministeren
burde udsætte vedtagelsen af disse lovforslag og en dermed stor
administrativ byrde for udlejerne, nu når alt andet i samfundet også stoppes ?
Desværre har vi også selv måttet aflyse en del kurser. Endnu værre er generalforsamlingen
den 16. april ligeledes aflyst. Forsamlingsforbuddet ophører
dog den 13. april, men med fare for forlængelse giver det ikke mening med
afholdelse den 16. Vi forventer i stedet at afholde generalforsamlingen engang
efter den 1. august – med spisning og underholdning.
Kurset den 20. april er også aflyst, men kurser efter denne dato forventes
afholdt. Men følg venligst situationen på vores hjemmeside.
Ser frem til en tid, hvor vi igen kan mødes og forsamles i hyggeligt samvær –
altså ikke hver for sig!
Svane Køkkenet • Vinterrvej 9 • 8210 Aarhus V • Tlf: 8619 1888 • svane.com
Med venlig hilsen
Lars H. Rasmussen
Formand
2 www.ufaa.dk
www.ufaa.dk 3

Ejendomsmarkedet
i en Corona- og § 5.2-tid?
EJENDOMSRENOVERING
LARS H. RASMUSSEN, DIREKTØR, RASMUSSEN EJENDOMME
Siden begyndelsen af 1990’erne har vi ydet rådgivning
på en lang række renoveringsprojekter,
og i dag rådgiver vi fortsat om renovering af
ejendommene i vores byer. Tilgangen er i dag
en anden - men grundlaget for vores arbejde er
det samme.
Hos Arne Elkjær rådgiver vi inden for nybyggeri,
renovering, ombygning og transformation.
Rådgivningen sker med respekt for tiden, der
var, og med forventning til tiden, der kommer.
Vores rådgivning var og er baseret på en personlig
dialog mellem dig og din rådgiver. Vi interesserer
os for dit projekt, og derfor tager
vores rådgivning udgangspunkt i dit behov og
dine forventninger.
Her er relationer i centrum. På den lange bane.
Arne Elkjær A/S | Rådgivende Ingeniører | www.arneelkjaer.dk | +45 8616 4755 | post@arneelkjaer.dk
ERHVERVSLEJEMÅL
På grund af stigende efterspørgsel fra lejere
søger vi alle former for erhvervslokaler
SKAL VI HJÆLPE MED AT UDLEJE DINE?
FOR MERE INFORMATION, KONTAKT:
Daniel Østergaard Petersen
Tlf. 3179 1384 | daniel.petersen@cbre.com
Frederiksgade 1, 8000 Aarhus C
Coronavirussen har på det sidste gjort
sit indtog og på det nærmeste bragt
det meste af verden i en undtagelsestilstand.
Megen økonomisk aktivitet
er stoppet, arbejdsløshed og konkurser
truer. Sidste års store rentefald
er også pludselig forsvundet – til stor
overraskelse for mange aktører og
økonomer på investeringsmarkedet.
Ved årets start kunne man få et 30-årigt
fastforrentet realkreditlån til ½ procent
i rente. På få uger i marts hed renten i
stedet 1 ½ - 2 procent. Når aktierne går i
dybet ved økonomisk nedgang, plejer det
at være god latin, at investorerne i stedet
køber obligationer, eksempelvis danske
stats- og realkreditpapirer.
Men sådan er det ikke gået denne gang,
investorerne – i et marked med uro og
frygt -sælger ud af både aktier og realkreditobligationer.
Kontanterne fra aktiesalget
er blot lagt til side. De ønsker at
reducere risikoen og har skabt et enormt
salgspres på tværs af alle aktivklasser og
sektorer indenfor finansielle aktiver og
metaller. Ja, selv guld er faldet i pris, hvilket
er helt uhørt, da guld altid opfattes
som et sikkert tilflugtssted i urolige tider.
Der er en ekstrem efterspørgsel efter likviditet,
så de nemmeste omsættelige
aktiver sælges ud. Herunder desværre
danske realkreditobligationer. Det er lidt
det samme mønster, vi ser, som under
det første år af finanskrisen i 2009.
Det gør det dyrere at finansiere ejendomme,
og vil alt andet lige lægge pres
på ejendomspriserne. Omvendt er markedet
for især boligejendomme i de større
byer – eksempel vis Aarhus -kendt for
en del ”træghed” i prisdannelsen for så
vidt angår renteændringer. Her indgår
andre parametre som udviklingsmuligheder,
pensionsopsparing m.m. Så en
mindre renteændring forventes at lægge
begrænset pres på gode investeringsejendomme.
Hvad med selve udlejningen,
som er en central faktor for
ejendomspriserne?
Der har været overskrifter i aviserne om,
at ”krisen får antallet af udbudte lejeboliger
til at boome”! Argumentet skulle
være, at der er en del lejere, som bor i
lidt for dyre lejligheder, men supplerer
indtægterne ved at udleje et værelse eller
hele lejligheden via Airbnb. Coronaepidemien
har medført, at turismen må
siges at være død. Lufthavne og grænser
er lukkede og dermed er storbyturismen
og dermed forudsætningen for Airbnb
fjernet for den nærmeste fremtid. Der er
sikkert en del lejere, som supplerer indtægterne
via Airbnb, og som må opgive
deres lejlighed. Men uanset hvad, må vi
formode at dette lejesegment trods alt
er meget begrænset. Det vil næppe føre
til tomgang for udlejerne, men vi ser nok
en vis rokering og tilpasning rundt mellem
lejlighedstyper, så den bedre passer
til lejers pengepung. Folk skal jo have et
sted at bo. Ved varig økonomisk nedgang
og arbejdsløshed må man dog forvente
et vis pres på ejendomme med dyrere
lejemål.
Omvendt må vi nok forvente en vis opbremsning
på selve ejerboligmarkedet,
dvs parcelhuse og ejerlejligheder, således
at folk søger over i lejemarkedet i stedet
og skaber øget efterspørgsel her. Samme
tendens som i starten af finanskrisen.
De nye stramme regler for lejefastsættelse
efter § 5.2 må formodes at have en
vis indvirkning på prisfastsættelsen af
boligudlejningsejendomme. Det bliver
mere omstændeligt og dyrere for udlejer
at gennemføre en gennemgribende
renovering efter det nye lovudspil af den
30. januar i år. Dels vil der for en ny ejer
være en karensperiode på 5 år, og ejendommen
skal også bringes op i en højere
energiklasse C, mod tidligere D. For
mange ejendomme vil dette energispring
været nærmest umuligt, ud fra såvel tekniske,
kosmetiske og økonomiske begrundelser.
For de ejendomme hvor de fleste lejemål
er gennemgribende renoveret, vil det
nok ikke få den helt store indflydelse på
prisen. At der mangler et par lejligheder i
en ejendom med 10-12 lejemål, vil sikkert
blive accepteret af en investor uden nedslag
i prisen.
Men hvordan markedet helt konkret
vil udvikle sig i Aarhus i den nærmeste
fremtid kan vi høre endnu mere om på
vort heldags seminar den 25. maj, hvor
eksperter fra alle de områder som påvirker
pris og efterspørgsel vil komme med
et kvalificeret bud på, hvordan det vil gå
fremover.
Så meld dig til kurset den 25. maj, hvor
du også kan sikre dig en god frokost og
lidt erfa-udveksling med branchekolleger.
”Vil krisen få antallet af udbudte lejeboliger til at boome?”
4 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 5

I sidste artikel blev reglerne i lejelovens
kapitel 1 og 2 om hhv. lejelovens
anvendelsesområde og lejeaftalen
gennemgået.
I denne artikel ser vi nærmere på lejelovens
kapitel 3 om mangler ved
det lejede. Kapitel 3 indeholder nogle
væsentlige bestemmelser omkring
mangler ved lejemålet, som også kan
få væsentlig betydning ved lejemålets
ophør, hvorfor det er vigtigt, at
udlejer er fuldt ud bekendt med sine
forpligtelser, særligt i medfør af lejelovens
§ 9 (indflytningssyn).
Mangler ved det lejede
LOUISE KACZOR, ADVOKAT, LL.M.,
LKA ADVOKATFIRMA
En grundlæggende
gennemgang af
lejelovens regler
Lejelovens kapitel 3:
Mangler ved det lejede
I lejelovens kapitel 3 fremgår det, hvorledes
udlejer og lejer skal forholde sig,
hvis der er mangler ved det lejede. Dette
gælder både oprindelige mangler, dvs.
mangler der var til stede, da lejer overtog
lejemålet og efterfølgende mangler, dvs.
mangler som er opstået efter lejemålet
er overtaget. Fsva. de mangler, som
måtte opstå i lejeforholdets løbetid, er
det væsentligt at være opmærksom på
lejelovens regler i kapitel 4 om vedligeholdelse,
idet disse bestemmelser kan
være afgørende for, hvorvidt der er tale
om en mangel, som udlejer eller lejer er
ansvarlig for. Kapitel 4 vil blive gennemgået
i næste Nyhedsbrev.
Lejelovens kapitel 3 omfatter §§ 9-18. I
denne artikel vil fokus være særligt på lejelovens
§ 9, men de øvrige bestemmelser
vil også kort blive berørt.
Lejelovens § 9 – indflytningssyn
Det følger af lejelovens § 9, at udlejer ved
lejemålets start, skal stille det lejede til lejerens
rådighed i god og forsvarlig stand
fra lejeforholdets begyndelse.
En meget væsentlig bestemmelse i kapitel
3 er lejelovens § 9, stk. 2 og 3, hvoraf
det fremgår, at udlejere der udlejer mere
end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden
i forbindelse med lejemålets
indgåelse. Det fremgår af videre af stk.
4, at såfremt udlejer ikke overholder
reglerne i § 9, stk. 2 og 3, så bortfalder
udlejerens krav på istandsættelse efter
lejelovens § 98, stk. 1, medmindre kravet
skyldes skade, som lejeren er ansvarlig
for.
Det kan derfor have fatale konsekvenser,
såfremt udlejer ikke overholder § 9, stk.
2 og 3.
Hvad er det så, udlejere, som udlejer
mere end én beboelseslejlighed ved lejemålets
begyndelse, skal være opmærksom
på i forbindelse med lejers indflytning?
1. Udlejer skal indkalde lejeren til et
indflytningssyn
• Loven stiller ingen formkrav til indkaldelsen
og indkaldelse kan derfor i princippet
ske mundtligt, men af hensyn til
bevismulighederne, så bør det ske skriftligt.
Indkaldelsen bør også opbevares
sammen med øvrige dokumenter vedrørende
lejeforholdet, således at udlejer
også på et senere tidspunkt kan dokumentere,
at der er sket indkaldelse.
• Der stilles i loven heller ikke krav om,
med hvor lang frist lejeren skal indkaldes.
Årsagen hertil er, at det kan være
varierende, hvornår et lejeforhold indgås.
Hvis lejeforholdet indgås med meget
kort varsel forud for indflytning, så vil det
ikke være muligt at indkalde med et langt
varsel, så derfor stilles der blot krav om,
at der skal indkaldes med et ”passende
varsel”. Passende skal derfor ses i forhold
til, hvornår der indgås aftale om lejeforholdets
begyndelse. Indgås aftalen flere
måneder inden lejemålets begyndelse,
så bør man som minimum indkalde med
én uges varsel, men indgås aftalen f.eks.
to dage før start, så kan man jo ikke indkalde
med én uges varsel, hvis man vil
syne lejligheden inden lejemålets begyndelse,
og derfor må indkaldelse, f.eks. på
samme tid som aftalens indgåelse, være i
overensstemmelse med reglerne.
• Der stilles ikke krav om, at indflytningssynet
skal være afholdt inden lejeren
overtager lejemålet, men blot, at det
sker i ”forbindelse med indflytningen” og
derfor kan det principielt godt ske nogle
dage efter indflytningen. Det anbefales
dog, at der afholdes indflytningssyn inden
lejers indflytning, således at der ikke
er usikkerhed om, hvorvidt nogle skrammer
e.l. er opstået i forbindelse med lejerens
indflytning i lejemålet eller også var
til stede før lejers indflytning.
2. Udlejer skal afholde et indflytningssyn
og udarbejde en indflytningsrapport
• Der stilles, iht. loven, ikke formkrav til
indflytningsrapporten. Den kan udarbejdes
skriftligt eller på andre læsbare medier,
som f.eks. e-mail. Det anbefales dog,
at man udarbejder indflytningsrapporten
med en vis detaljeringsgrad, idet Huslejenævnspraksis
ses at have udviklet sig
derhen, at der stilles et vis krav om specifikation/detaljeringsgrad
i rapporten.
• Boligministeriet har udarbejdet et eksempel
på en indflytningsrapport, som
det må formodes vil blive anset for værende
tilstrækkelig specifik/detaljeret.
Du kan finde et link til Boligministeriets
eksempel på Udlejerforeningen Aarhus/
Danske Udlejers hjemmeside under ”formularer”,
hvor Danske Udlejere ligeledes
har udviklet nogle eksempler, der kan anvendes
(på eget ansvar).
3. Udlejer skal udlevere indflytningsrapporten
til lejeren på synet, hvis
lejeren møder op. Hvis lejeren ikke
møder op til synet eller ikke vil skrive
under på, at han har modtaget indflytningsrapporten,
så skal udlejeren
sørge for at sende indflytningsrapporten
til lejeren, således at den er
lejeren i hænde inden 2 uger efter
afholdelse af indflytningssynet (bør
sendes på bedst mulig bevissikker
måde).
• Der stilles ikke krav om, at lejeren skal
godkende indholdet af indflytningsrapporten
på synet. Lejeren skal derfor ikke
nødvendigvis kvittere for, at han er enig
i indholdet af rapporten, men blot kvittere
for, at han har modtaget den på
indflytningssynet. Hvis lejeren er uenig i
rapporten, så må han i stedet i medfør af
lejelovens § 14 gøre udlejer opmærksom
på, hvilke mangler lejeren mener der er
ved lejemålet.
• Indflytningsrapporten kan udleveres til
lejeren ved, at denne får et enslydende
eksemplar af det papirdokument udlejeren
har udarbejdet eller ved, at udlejeren
sender indflytningsrapporten via digital
kommunikation (e-mail) til lejeren, som
så kvitterer for, at han har modtaget rapporten.
For at kunne udlevere rapporten
via digital kommunikation, så kræver det
dog, at parterne ikke har aftalt en anden
kommunikationsform i lejeforholdet, at
lejeren ikke har fravalgt digital kommunikation
eller, at lejerne ikke er fritaget
for offentlig digital post. Parterne kan på
synet aftale, at indflytningsrapporten kan
sendes digitalt til lejeren (udlejer bør sikre
sig skriftlig dokumentation for, at det
er aftalt, f.eks. at lejeren kvittere for, at
det er aftalt, at han kan modtage indflytningsrapporten
digitalt).
• Det er et krav, at lejeren kan kvittere for
modtagelsen af den digitale indflytningsrapport
på synet. Dvs. at rapporten f.eks.
sendes til lejerens mail, hvorefter lejeren
– evt. på sin telefon eller medbragte pc
– kvitterer for, at han har modtaget rapporten,
således at udlejeren får denne
kvittering på selve indflytningssynet. Hvis
udlejeren på forhånd har gjort lejeren
opmærksom på, at han vil udlevere indflytningsrapporten
pr. mail, og at lejeren
derfor skal have mulighed for at læse og
kvittere for mailen på indflytningssynet,
så sidestilles det med kvitteringsnægtelse,
hvis lejeren ikke har mulighed herfor
(f.eks. hvis lejeren har glemt at medbringe
mobiltelefon eller pc). I disse tilfælde
er udlejeren berettiget til at sende indflytningsrapporten
til lejeren inden for 2
uger efter synet.
Konsekvensen af, at udlejeren ikke har
overholdt kravene i lejelovens § 9, stk. 2
og 3 er, at udlejeren ikke kan stille krav
om almindelig istandsættelse ved lejers
fraflytning. Det er udlejer som har bevisbyrden
for, at alle krav er opfyldte.
Hvis der er tale om, at udlejers krav ved
lejers fraflytning rejses som følge af, at
lejeren har misligholdt lejemålet, så kan
udlejer fortsat stille krav om, at lejeren
skal dække omkostningerne til udbedring
af skaderne.
Fortsættes på side 11
6 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 7

2020
AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00
HELDAGSKURSUS KL. 9.00 - 15.00
KURSUS 7
KURSUS 9
Forårets kurser
Køb/salg af udlejningsejendomme
Heldagskursus/medlemsmøde
AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00
KURSUS 10
NY § 5, stk. 2
Max. deltagerantal til alle kurser: 60.
Formiddagskurser starter kl. 9.00 og slutter senest kl. 12.00
Aftenkurser starter kl. 19.00 og slutter senest kl. 22.00.
Alle kurser består af 3 x 50 min.
SERVICERING
Aftenkurser: Under hele kurset selfservice-automat kaffe
og the (vand på bordene). I pausen kage.
Formiddagskurser: Under hele kurset selfservice-automat
kaffe og the (vand på bordene). I pausen en gourmetsandwhich.
Medlemmer: Hvert medlem kan tilmelde 2 personer pr.
kursus uden beregning. For deltagere herudover betales
kr. 250,- (Ikke-medlemmer: Betaler kr. 1.400,- pr. deltager
pr. kursus).
Alle kurser afholdes på:
Scandic Hotel Aarhus City, Østergade 10, 8000 Aarhus.
Telefon 8931 8100.
Afbud: Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret,
skal du sende afbud. Det er der mange der gør,
men også mange som ’glemmer’. Bestyrelsen har derfor
truffet en principbeslutning om at kurserne fortsat skal
være gratis; men at de, som bliver forhindret i at møde, og
som undlader at melde afbud, vil blive opkrævet et gebyr
på kr. 250,-.
Udlejerforeningen Aarhus er en afdeling af Danske Udlejere,
hvorfor medlemmer af DU derfor også kan deltage i
Aarhus' kursusvirksomhed.
Kursusbevis: Efter vore kurser udstedes deltagerbeviser
til alle, som ønsker det. Advokater og revisorer vil således
kunne lade vore kurser indgå i deres faglige forpligtelser
til kursusdeltagelse.
Tid Mandag d. 20. april 2020, kl. 19.00-22.00
Underviser Louise Kaczor (LL.M)
og Anne Evald (stats. aut. Revisor)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUSBESKRIVELSE
På kurset vil vi se på den praktiske fremgangsmåde ved
køb og salg af udlejningsejendomme, herunder hvad
man skal være opmærksom på i lejeretlig henseende, alt
efter om det er en småhusejendom eller en større udlejningsdom
(et ”stort hus”) der handles.
Vi vil bl.a. se på de sædvanlige vilkår i købsaftalen, berigtigelse
af handlen, due diligence procedurer, ansvaret for
mangler, ansvarsfraskrivelsesklausuler, hvornår er der
tilbudspligt, og hvorledes opfyldes denne m.v.
Endvidere vil vi se på de regnskabsmæssige og skatteretlige
aspekter ved køb og salg af en udlejningsejendom,
herunder krav til regnskabsaflæggelse, bogføringsloven,
ejendommens indtægter og udgifter, herunder vedligeholdelse
contra forbedring.”
AFTENKURSUS KL. 9.00 - 12.00
KURSUS 8 - ikke fastlagt
Tid Mandag d. 27. april 2020, kl. 9.00-12.00
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
Tid Mandag d. 25. maj 2020, kl. 9.00-15.00
Underviser Erik Aagaard Poulsen (H) og
Louise Kaczor (LL.M)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUSBESKRIVELSE
Medlemsmødet afvikles som et heldagskursus, hvor der
om formiddagen skal ske en grundig gennemgang af de
3 lovforslag regeringen har fremsat om dels øgede energikrav,
karensperiode efter ejerskifte og styrkelse af lejerne
og de ikrafttrædelsesbestemmelser, som medfører at
nogle af ændringerne også får betydning for de eksisterende
§ 5, stk. 2 lejligheder, som var genudlejet inden lovens
ikrafttrædelse pr. 1/7 2020, med følgende program:
Kl. 09.00–12.00: Gennemgang af de nye lovforslag
v/advokat (LL.M) Louise Kaczor og advokat (H) Erik
Aagaard Poulsen, Aarhus.
Kl. 12.00–13.00: Frokost.
kl. 13.00–13.30: Indlæg fra erhvervsmægler Morten
Kristensen, Nordicals, om de nye reglers forventede virkning
for udlejningsejendommes prisfastsættelse m.v.
kl. 13.30–14.00: Indlæg fra ingeniør Jens Henrik
Lyngby, Just A/S, Aarhus, vedrørende de nye krav om
energimærker.
kl. 14.00–14.20: Eftermiddagskaffe.
kl. 14.20–15.00: Indlæg fra en repræsentant fra Realkredit
Danmark om fremtidig låneudmåling og konsekvenserne
af den nye karensperiode på 5 år.
kl. 15.00–15.30: Evt. spørgsmål til alle indlægsholdere.
Kurset er gratis for alle medlemmer
af Udlejerforeningen Aarhus.
Tid Mandag d. 8. juni 2020, kl. 19.00-22.00
Underviser Erik Aagaard Poulsen (H)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUSBESKRIVELSE
Kurset vil indeholde en gennemgang af de nye regler for
gennemførelse af gennemgribende modernisering og
genudlejning til den ændrede nye lejeværdi efter BRL §
5, stk. 2.
Der er tale om 3 lovforslag, der omfatter dels øgede
energikrav, ændrede energimærker, karensperiode for
nyerhvervede ejendomme og nye regler til styrkel-se af
lejernes retsstilling.
Ændringerne medfører, at der gælder 2 sæt regler for
nye ejere af ejendomme de første 5 år efter overtagelsen,
og andre og ændrede regler for lejemål, der er eksisterende
§ 5, stk. 2 lejemål ved fremtidig genudlejning og
fremtidig prøvelse af lejens størrelse og nye forpligtelser
til at orientere lejerne om alle fremtidige huslejenævnsafgørelser
m.v., og der er således tale om en lang række
skær-pelser både ved fremtidig nye gennemgribende
moderniseringer og ved genud-lejning af tidligere moderniserede
lejemål med mange snubletråde.
Der udleveres fyldigt kursusmateriale.
Alle kurser er på 3 lektioner og giver 3 kursuspoint.
Efter vore kurser udstedes deltagerbeviser
til alle som ønsker det. Advokater og revisorer vil
således kunne lade vore kurser indgå i deres faglige
forpligtelser til kursusdeltagelse.
Få det lettere med fjernaflæsningsmålere
•
•
•
Fjernaflæsningsmålere giver muilghed for opkobling til Techem Beboer App
Opsæt alarmer på mobil/pc og få hjælp til at undgå omkostninger til vandspild
Spar tid og lad lejerne/beboerne selv følge forbruget online og finde svar
„En samarbejdspartner der lægger vægt på at gøre vores
hverdag nemmere og som har systemer, der kan overvåge
installationen i ejendommen, er et aktiv for os.
Torben Petersen, Inspektør hos SAB. Se mere på www.techem.dk
Techem Beboer App - gør det også nemmere for udlejer
8 www.ufaa.dk
www.ufaa.dk 9

Fortsat fra side 7
Kære udlejer, er
du dækket godt nok?
Som udlejer er det særligt vigtigt at være
rigtigt dækket, så du kan få hurtig og relevant
hjælp, hvis dine bygninger bliver
beskadiget ved brand, storm, indbrud
m.m. Det skyldes, at du kan risikere store
huslejetab oveni beskadigelserne, hvis
udbedringerne trækker ud.
Din lokale Alm. Brand assurandør er specialist
i forsikring af netop udlejningsejendomme.
Mail eller ring og få en uforpligtende snak
om, hvordan du og Alm. Brand kan passe
rigtig godt på dine interesser.
Midt- og østjylland
Erhvervsassurandør
Henrik Andersen
Telefon 35 47 97 89
abrhnd@almbrand.dk
Telefonisk medlemsservice tilbydes gratis
Lejeret og ejendomsjura
Erik Aagaard Poulsen, Advokat................................. 8612 2366
Louise Kaczor, Advokat.............................................. 2628 5777
Søren Lyager................................................................ 4029 0145
Kim Nielsen, Advokat.................................................. 8732 1267
Regnskab og skat
Anne Evald, stats. aut. Revisor................................. 8739 3739
Salg, vurdering og administration
Peter Lautrup, EA........................................................ 2013 0111
Lars H. Rasmussen, Direktør..................................... 8616 0055
Praktiske og tekniske grundejerforhold
Henning Poulsen, Civilingeniør................................. 8619 0700
Som udlejer/bestyrelsesmedlem
Claus Jespersen........................................................... 2015 1374
Michael Graff Nielsen................................................. 2840 1985
Helle Pouli.................................................................... 2844 5688
Medlemsfordele
Magasinet 'Danske Udlejere' 10x årligt • Nyhedsbrevet
'Udlejerforeningen Aarhus' 6x årligt • Aktuelle kurser og
møder • Telefonisk rådgivning • Lejekontrakter og blanketter
mv. gratis til kopiering • Tilskud til principielle retssager •
Fordelagtig forsikringsordning med retshjælpsdækning.
Retningslinjer for gratis rådgivning
Har du et spørgsmål til en af eksperterne i vores spørgepanel,
kan du få et gratis råd ved enten at ringe eller maile det til Udlejerforeningen
eller den pågældende direkte. Spørgsmålet skal
kunne besvares umiddelbart uden gennemgang af bilag og
egentlig sagsbehandling, idet man ellers må påregne at blive
henvist til at søge betalt rådgivning.
Hvis du kontakter en af eksperterne direkte, skal du med det
samme oplyse, at henvendelsen sker som medlem af Udlejerforeningen
Aarhus og oplyse medlemsnummer. Dine spørgsmål
bliver besvaret hurtigst muligt og normalt inden forløbet
af 5 arbejdsdage bortset fra ferieperioder, hvor svartiden kan
være længere.
Under hensyn til at besvarelsen af dit spørgsmål er gratis, og at
det udelukkende gives på grundlag af de kortfattede oplysninger,
som du selv giver rådgiveren fraskriver både Udlejerforeningen
og rådgiveren sig ethvert ansvar som følge af svaret.
Kontorets åbningstider:
Mandag til torsdag: kl. 9.00 - 16.00 / fredag: kl. 9.00 - 12.00
for telefoniske og personlige henvendelser.
Fredensgade 30 · 8000 Aarhus C
Tlf. 8612 1132 · ufaa@ufaa.dk · www.ufaa.dk
En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler
Lejelovens kapitel 3: Mangler ved det lejede
Hvis der således er tale om krav, som er
opstået som følge af fejlagtig brug, uforsvarlig
adfærd eller lejerens fejlagtige
vedligeholdelse, så vil udlejer – uanset, at
kravene i § 9, stk. 2 og 3 ikke måtte være
opfyldte – fortsat have krav på udbedring
på lejers regning.
Lejelovens § 10 – indgåelse af lejeaftaler
om lejeforhold, hvor lejemålet endnu
ikke er opført samt situationer, hvor den
tidligere lejer ikke er fraflyttet, trods forpligtelse
hertil
Lejelovens § 10 omhandler de tilfælde,
hvor der indgås lejeaftale om et lejemål,
som endnu ikke er (endeligt) opført, og
der heller ikke er indgået en aftale om
lejeforholdet påbegyndelse. I disse situationer
giver § 10 mulighed for, at lejeren
kan hæve lejeaftalen på et hvilket som
helst tidspunkt inden overtagelsen.
§ 10, stk. 2 omhandler de tilfælde, hvor
den tidligere lejer er ikke er fraflyttet lejemålet,
selvom han er forpligtet hertil. I de
tilfælde står udlejeren med en lejer, som
har ret til at flytte ind i lejemålet, men
udlejeren kan ikke overgive lejemålet til
den berettigede lejer. Da denne situation
ikke skyldes udlejerens forhold, men
skyldes, at den tidligere lejer ikke er fraflyttet,
selvom han var forpligtet hertil, så
har man indsat en lempelse af udlejers
ansvar, idet den berettigede lejer alene
kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen
– og først på det tidspunkt, hvor det
viser sig, at udlejeren ikke uden unødigt
ophold sørger for, at den tidligere lejer
sættes ud af lejemålet, vil den berettigede
lejer kunne hæve lejemålet og evt.
kræve erstatning.
Lejelovens §§ 11-13 – lejers rettigheder,
som følge af faktiske mangler
ved lejemålet, som udlejer er
ansvarlig for
Lejelovens §§ 11-13 indeholder en række
bestemmelser om, hvilke muligheder lejeren
har, såfremt det ved lejeforholdets
begyndelse og under lejemålets beståen
viser sig, at lejemålet har mangler.
Lejeren har – alt efter manglens(ernes)
omfang og udlejerens handlelyst og
handlemuligheder – ret til at kræve et
forholdsmæssigt afslag, erstatning eller
ophævelse af lejeforholdet.
Lejelovens § 14 – lejers indsigelse
mod mangler
Lejelovens § 14 har tæt sammenhæng
med lejelovens § 9. Bestemmelsen i § 14
vedrører lejerens mulighed for at gøre
indsigelser, såfremt det lejede ved lejeforholdets
begyndelse var mangelfuldt.
Det fremgår af § 14, at lejeren skal gøre
udlejeren opmærksom på eventuelle
mangler senest 2 uger efter, at lejemålet
er påbegyndt, medmindre der er tale om
en mangel, som lejeren ikke ved sædvanlig
opførsel, kunne konstatere eller
såfremt udlejeren har forsøgt at holde
manglen skjult for lejeren. I disse tilfælde
skal lejeren alene gøre udlejeren bekendt
med manglerne hurtigst muligt efter, at
manglerne opdages. Hvis lejeren ikke har
overholdt 2 ugers fristen i § 14, så mister
lejeren muligheden for at gøre sine rettigheder
i medfør af §§ 11-13 gældende.
Lejeren mister ikke nødvendigvis retten
til at kræve manglen udbedret under
lejeforholdets beståen, ligesom det ikke
uden videre medfører, at lejeren også
hæfter for, at manglen udbedres ved
lejemålets ophør. Hvis det er åbenbart,
at der er tale om en mangel, som var til
stede ved lejemålets begyndelse, men
lejeren blot ikke har fået påberåbt manglen
inden for fristen, så skal lejeren heller
ikke udbedre manglen ved sin fraflytning,
men det er lejeren som må bevise,
at manglen var til stede, og at der derfor
ikke er tale om en mangel, som lejeren
har påført det lejede. Det er vigtigt at
være opmærksom på, at lejeren ikke skal
fremsende sine indsigelser skriftligt, men
det vil selvfølgelig være en god ide for lejeren
af bevismæssige hensyn.
Lejeren kan eventuelt få anført eventuelle
mangler i indflytningsrapporten. Hvis
parterne ikke kan blive enige om manglens
tilstedeværelse og udlejer ikke ønsker,
at anføre lejers mangelsindsigelser
i indflytningsrapporten, så kan lejeren i
stedet påberåbe sig manglen overfor udlejer
inden for fristen ved f.eks. at fremsende
dem pr. mail.
Lejelovens §§ 15-16 – lejers rettigheder
ved retlige mangler
Når man taler om retlige mangler, så vil
det f.eks. være i de situationer, hvor lejers
rettigheder i henhold til lejekontrakten
helt eller delvist er i strid med lovgivningen,
offentlige forskrifter, servitutter
på ejendommen eller andre, lignende
rettigheder over ejendommen. Også i
disse situationer har lejeren – alt efter
manglens(ernes) omfang og udlejerens
handlelyst og handlemuligheder – ret til
at kræve et forholdsmæssigt afslag, erstatning
eller ophævelse af lejeforholdet.
Lejers rettigheder afhænger også af, hvilket
kendskab lejeren havde til den retlige
mangel forud for lejemålets indgåelse.
Lejelovens § 17 – Lejemålets ødelæggelse
ved brand eller anden ulykke
Det følger af lejelovens § 17, at et lejeforhold
falder bort, såfremt lejemålet bliver
(fuldstædigt) ødelagt ved brand eller anden
ulykke.
Lejelovens § 18
– reglernes fravigelighed
For hvert kapitel i lejeloven fremgår det
i kapitlets sidste bestemmelse, hvorvidt
de enkelte regler i kapitlet kan fraviges
eller ej. Hovedparten af reglerne i lejelovgivningen
kan ikke fraviges til skade for
lejeren. For så vidt angår reglerne i kapitel
3, så fremgår det af § 18, at §§ 9, stk.
2-4 og §§ 10-17 ikke kan fraviges til skade
for lejeren.
10 www.ufaa.dk
www.ufaa.dk 11

OBS! Grundet COVID-19 følger ny dato snarest
Indkaldelse til
GENERALFORSAMLING
Afholdes engang efter 1. august.
Ny dato følger snarest.
DAGSORDEN IFØLGE VEDTÆGTERNE
PROGRAM
Faglig information
Spisning *)
Underholdning
1. Valg af dirigent
2. Bestyrelsens beretning for det foregående kalenderår
3. Aflæggelse af regnskab for det foregående kalenderår
4. Forelæggelse af budget, herunder godkendelse af kontingent for 2021
5. Behandling af eventuelle indkomne forslag
6. Valg af formand, når han er på valg
7. Valg af medlemmer til bestyrelsen og 2 suppleanter
8. Valg af revisor og 1 suppleant
9. Eventuelt
BESTYRELSEN:
Formand:
Lars H. Rasmussen, Direktør
Næstformand:
Louise Kaczor, Advokat
Kasserer:
Michael Kjær Graff, Ejendomsadm.
Øvrige: Claus Jespersen, Udlejer, Erik
Aagaard Poulsen, Advokat, Henning
Poulsen, Civilingeniør, Peter Lautrup,
Direktør, Helle Pouli, Udlejer, Morten
Holst Aaen, Adm. direktør
UDVALGSFORMÆND:
Retsagsudvalg:
Claus Jespersen, Direktør
Redaktionsudvalg:
Lars H. Rasmussen, Direktør
Kursusudvalg:
Erik Aagaard Poulsen, Advokat
NOTER TIL DAGSORDENEN:
Ad 5. Behandling af indkomne
forslag.
Ingen indkomne forslag.
Ad 6. Valg af formand.
Lars H. Rasmussen er ikke på valg.
Ad 7. Valg af medlemmer til
bestyrelsen og 2 suppleanter
Bestyrelsen består af 7 til 10 medlemmer
incl. formanden. Medlemmerne af
bestyrelsen vælges for 2 år og suppleanter
vælges for 1 år. Bestyrelsen består
pt. af 9 medlemmer.
På valg er Claus Jespersen, Henning
Poulsen, Helle Pouli, Peter Lautrup, der
alle er villige til at modtage genvalg.
Bestyrelsen foreslår genvalg af Claus
Jespersen, Henning Poulsen, Helle Pouli,
Peter Lautrup.
Tidl. suppleant, Morten Holst Aaen,
er indtrådt i bestyrelsen i stedet for
Michael Due.
Valg af 2 suppleanter:
På valg er Kim NIelsen, der er villig til
at modtage genvalg. Dertil valg af ny
suppleant,
Bestyrelsen foreslår genvalg af Kim
Nielsen, og som ny suppleant søger
bestyrelsen pt. nye emner.
Ad 8. Valg af revisor og 1 suppleant
Bestyrelsen foreslår genvalg af Revisionsfirmaet
Beierholm og der vælges ikke
suppleant.
* ) Der er plads til 120 spisende gæster,
hvorfor tilmelding til spisning efter generalforsamlingen
er nødvendig og sker
ved at sende en mail til: ufaa@ufaa.dk.
Anfør: Medlemsnummer, navn/navne,
mail-adresse og telefonnummer.
Bemærk! For medlemmet er spisning
gratis, for ledsager skal indbetales kr.
300. Tilmeldingen for ledsager er først
gældende, når beløbet er indbetalt på
foreningens bankkonto: Danske Bank
reg. nr. 3627 konto nr. 623 64 80.
Du vil få tilsendt (pr. mail) nummererede
billet(er) til spisningen.
Tilmelding sker efter ’først til mølle’
princippet. Sidste frist for tilmelding:
dato følger snarest.
Underholdning med Mads Christensen
Kursus i kundeforståelse
En munter og aldeles gyselig rejse gennem
den demografiske segmenteringsteoris
mange faldgruber.
Hvem er vores kunder, hvor og hvordan
kan vi møde vores kunder. De spørgsmål
stiller alle brancher. Svarene får vi fra en
skov af livsstilsanalysebureauer … og jeg
læser dem alle sammen. Problemet er
bare, at vi, borgerne, menneskene, kunderne….,
lyver når vi bliver spurgt.
Vi siger børnene er vores første prioritet,
men det er løgn, Vi siger vi er fitness-generationen,
men det er løgn, Vi siger vi handler
økologisk og går op i dyrevelfærd, men
det er løgn, Vi taler om grøn omstilling,
men forbruger skamløst videre.
Hvorfor lyver vi? Hør Mads' forklaring.
Verden, den politiske arena og analyserne
er i konstant forandring, så det er
Mads' foredrag selvfølgelig også.
Generalforsamlingen finder sted på: ecopark · Bautavej 1A · 8210 Aarhus V (Der er rigelig med parkeringspladser)
12 www.ufaa.dk