Nyhedsbrev April 2020

I sidste artikel blev reglerne i lejelovens
kapitel 1 og 2 om hhv. lejelovens
anvendelsesområde og lejeaftalen
gennemgået.
I denne artikel ser vi nærmere på lejelovens
kapitel 3 om mangler ved
det lejede. Kapitel 3 indeholder nogle
væsentlige bestemmelser omkring
mangler ved lejemålet, som også kan
få væsentlig betydning ved lejemålets
ophør, hvorfor det er vigtigt, at
udlejer er fuldt ud bekendt med sine
forpligtelser, særligt i medfør af lejelovens
§ 9 (indflytningssyn).
Mangler ved det lejede
LOUISE KACZOR, ADVOKAT, LL.M.,
LKA ADVOKATFIRMA
En grundlæggende
gennemgang af
lejelovens regler
Lejelovens kapitel 3:
Mangler ved det lejede
I lejelovens kapitel 3 fremgår det, hvorledes
udlejer og lejer skal forholde sig,
hvis der er mangler ved det lejede. Dette
gælder både oprindelige mangler, dvs.
mangler der var til stede, da lejer overtog
lejemålet og efterfølgende mangler, dvs.
mangler som er opstået efter lejemålet
er overtaget. Fsva. de mangler, som
måtte opstå i lejeforholdets løbetid, er
det væsentligt at være opmærksom på
lejelovens regler i kapitel 4 om vedligeholdelse,
idet disse bestemmelser kan
være afgørende for, hvorvidt der er tale
om en mangel, som udlejer eller lejer er
ansvarlig for. Kapitel 4 vil blive gennemgået
i næste Nyhedsbrev.
Lejelovens kapitel 3 omfatter §§ 9-18. I
denne artikel vil fokus være særligt på lejelovens
§ 9, men de øvrige bestemmelser
vil også kort blive berørt.
Lejelovens § 9 – indflytningssyn
Det følger af lejelovens § 9, at udlejer ved
lejemålets start, skal stille det lejede til lejerens
rådighed i god og forsvarlig stand
fra lejeforholdets begyndelse.
En meget væsentlig bestemmelse i kapitel
3 er lejelovens § 9, stk. 2 og 3, hvoraf
det fremgår, at udlejere der udlejer mere
end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden
i forbindelse med lejemålets
indgåelse. Det fremgår af videre af stk.
4, at såfremt udlejer ikke overholder
reglerne i § 9, stk. 2 og 3, så bortfalder
udlejerens krav på istandsættelse efter
lejelovens § 98, stk. 1, medmindre kravet
skyldes skade, som lejeren er ansvarlig
for.
Det kan derfor have fatale konsekvenser,
såfremt udlejer ikke overholder § 9, stk.
2 og 3.
Hvad er det så, udlejere, som udlejer
mere end én beboelseslejlighed ved lejemålets
begyndelse, skal være opmærksom
på i forbindelse med lejers indflytning?
1. Udlejer skal indkalde lejeren til et
indflytningssyn
• Loven stiller ingen formkrav til indkaldelsen
og indkaldelse kan derfor i princippet
ske mundtligt, men af hensyn til
bevismulighederne, så bør det ske skriftligt.
Indkaldelsen bør også opbevares
sammen med øvrige dokumenter vedrørende
lejeforholdet, således at udlejer
også på et senere tidspunkt kan dokumentere,
at der er sket indkaldelse.
• Der stilles i loven heller ikke krav om,
med hvor lang frist lejeren skal indkaldes.
Årsagen hertil er, at det kan være
varierende, hvornår et lejeforhold indgås.
Hvis lejeforholdet indgås med meget
kort varsel forud for indflytning, så vil det
ikke være muligt at indkalde med et langt
varsel, så derfor stilles der blot krav om,
at der skal indkaldes med et ”passende
varsel”. Passende skal derfor ses i forhold
til, hvornår der indgås aftale om lejeforholdets
begyndelse. Indgås aftalen flere
måneder inden lejemålets begyndelse,
så bør man som minimum indkalde med
én uges varsel, men indgås aftalen f.eks.
to dage før start, så kan man jo ikke indkalde
med én uges varsel, hvis man vil
syne lejligheden inden lejemålets begyndelse,
og derfor må indkaldelse, f.eks. på
samme tid som aftalens indgåelse, være i
overensstemmelse med reglerne.
• Der stilles ikke krav om, at indflytningssynet
skal være afholdt inden lejeren
overtager lejemålet, men blot, at det
sker i ”forbindelse med indflytningen” og
derfor kan det principielt godt ske nogle
dage efter indflytningen. Det anbefales
dog, at der afholdes indflytningssyn inden
lejers indflytning, således at der ikke
er usikkerhed om, hvorvidt nogle skrammer
e.l. er opstået i forbindelse med lejerens
indflytning i lejemålet eller også var
til stede før lejers indflytning.
2. Udlejer skal afholde et indflytningssyn
og udarbejde en indflytningsrapport
• Der stilles, iht. loven, ikke formkrav til
indflytningsrapporten. Den kan udarbejdes
skriftligt eller på andre læsbare medier,
som f.eks. e-mail. Det anbefales dog,
at man udarbejder indflytningsrapporten
med en vis detaljeringsgrad, idet Huslejenævnspraksis
ses at have udviklet sig
derhen, at der stilles et vis krav om specifikation/detaljeringsgrad
i rapporten.
• Boligministeriet har udarbejdet et eksempel
på en indflytningsrapport, som
det må formodes vil blive anset for værende
tilstrækkelig specifik/detaljeret.
Du kan finde et link til Boligministeriets
eksempel på Udlejerforeningen Aarhus/
Danske Udlejers hjemmeside under ”formularer”,
hvor Danske Udlejere ligeledes
har udviklet nogle eksempler, der kan anvendes
(på eget ansvar).
3. Udlejer skal udlevere indflytningsrapporten
til lejeren på synet, hvis
lejeren møder op. Hvis lejeren ikke
møder op til synet eller ikke vil skrive
under på, at han har modtaget indflytningsrapporten,
så skal udlejeren
sørge for at sende indflytningsrapporten
til lejeren, således at den er
lejeren i hænde inden 2 uger efter
afholdelse af indflytningssynet (bør
sendes på bedst mulig bevissikker
måde).
• Der stilles ikke krav om, at lejeren skal
godkende indholdet af indflytningsrapporten
på synet. Lejeren skal derfor ikke
nødvendigvis kvittere for, at han er enig
i indholdet af rapporten, men blot kvittere
for, at han har modtaget den på
indflytningssynet. Hvis lejeren er uenig i
rapporten, så må han i stedet i medfør af
lejelovens § 14 gøre udlejer opmærksom
på, hvilke mangler lejeren mener der er
ved lejemålet.
• Indflytningsrapporten kan udleveres til
lejeren ved, at denne får et enslydende
eksemplar af det papirdokument udlejeren
har udarbejdet eller ved, at udlejeren
sender indflytningsrapporten via digital
kommunikation (e-mail) til lejeren, som
så kvitterer for, at han har modtaget rapporten.
For at kunne udlevere rapporten
via digital kommunikation, så kræver det
dog, at parterne ikke har aftalt en anden
kommunikationsform i lejeforholdet, at
lejeren ikke har fravalgt digital kommunikation
eller, at lejerne ikke er fritaget
for offentlig digital post. Parterne kan på
synet aftale, at indflytningsrapporten kan
sendes digitalt til lejeren (udlejer bør sikre
sig skriftlig dokumentation for, at det
er aftalt, f.eks. at lejeren kvittere for, at
det er aftalt, at han kan modtage indflytningsrapporten
digitalt).
• Det er et krav, at lejeren kan kvittere for
modtagelsen af den digitale indflytningsrapport
på synet. Dvs. at rapporten f.eks.
sendes til lejerens mail, hvorefter lejeren
– evt. på sin telefon eller medbragte pc
– kvitterer for, at han har modtaget rapporten,
således at udlejeren får denne
kvittering på selve indflytningssynet. Hvis
udlejeren på forhånd har gjort lejeren
opmærksom på, at han vil udlevere indflytningsrapporten
pr. mail, og at lejeren
derfor skal have mulighed for at læse og
kvittere for mailen på indflytningssynet,
så sidestilles det med kvitteringsnægtelse,
hvis lejeren ikke har mulighed herfor
(f.eks. hvis lejeren har glemt at medbringe
mobiltelefon eller pc). I disse tilfælde
er udlejeren berettiget til at sende indflytningsrapporten
til lejeren inden for 2
uger efter synet.
Konsekvensen af, at udlejeren ikke har
overholdt kravene i lejelovens § 9, stk. 2
og 3 er, at udlejeren ikke kan stille krav
om almindelig istandsættelse ved lejers
fraflytning. Det er udlejer som har bevisbyrden
for, at alle krav er opfyldte.
Hvis der er tale om, at udlejers krav ved
lejers fraflytning rejses som følge af, at
lejeren har misligholdt lejemålet, så kan
udlejer fortsat stille krav om, at lejeren
skal dække omkostningerne til udbedring
af skaderne.
Fortsættes på side 11
6 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 7