Nyhedsbrev April 2020

Fortsat fra side 7
Kære udlejer, er
du dækket godt nok?
Som udlejer er det særligt vigtigt at være
rigtigt dækket, så du kan få hurtig og relevant
hjælp, hvis dine bygninger bliver
beskadiget ved brand, storm, indbrud
m.m. Det skyldes, at du kan risikere store
huslejetab oveni beskadigelserne, hvis
udbedringerne trækker ud.
Din lokale Alm. Brand assurandør er specialist
i forsikring af netop udlejningsejendomme.
Mail eller ring og få en uforpligtende snak
om, hvordan du og Alm. Brand kan passe
rigtig godt på dine interesser.
Midt- og østjylland
Erhvervsassurandør
Henrik Andersen
Telefon 35 47 97 89
abrhnd@almbrand.dk
Telefonisk medlemsservice tilbydes gratis
Lejeret og ejendomsjura
Erik Aagaard Poulsen, Advokat................................. 8612 2366
Louise Kaczor, Advokat.............................................. 2628 5777
Søren Lyager................................................................ 4029 0145
Kim Nielsen, Advokat.................................................. 8732 1267
Regnskab og skat
Anne Evald, stats. aut. Revisor................................. 8739 3739
Salg, vurdering og administration
Peter Lautrup, EA........................................................ 2013 0111
Lars H. Rasmussen, Direktør..................................... 8616 0055
Praktiske og tekniske grundejerforhold
Henning Poulsen, Civilingeniør................................. 8619 0700
Som udlejer/bestyrelsesmedlem
Claus Jespersen........................................................... 2015 1374
Michael Graff Nielsen................................................. 2840 1985
Helle Pouli.................................................................... 2844 5688
Medlemsfordele
Magasinet 'Danske Udlejere' 10x årligt • Nyhedsbrevet
'Udlejerforeningen Aarhus' 6x årligt • Aktuelle kurser og
møder • Telefonisk rådgivning • Lejekontrakter og blanketter
mv. gratis til kopiering • Tilskud til principielle retssager •
Fordelagtig forsikringsordning med retshjælpsdækning.
Retningslinjer for gratis rådgivning
Har du et spørgsmål til en af eksperterne i vores spørgepanel,
kan du få et gratis råd ved enten at ringe eller maile det til Udlejerforeningen
eller den pågældende direkte. Spørgsmålet skal
kunne besvares umiddelbart uden gennemgang af bilag og
egentlig sagsbehandling, idet man ellers må påregne at blive
henvist til at søge betalt rådgivning.
Hvis du kontakter en af eksperterne direkte, skal du med det
samme oplyse, at henvendelsen sker som medlem af Udlejerforeningen
Aarhus og oplyse medlemsnummer. Dine spørgsmål
bliver besvaret hurtigst muligt og normalt inden forløbet
af 5 arbejdsdage bortset fra ferieperioder, hvor svartiden kan
være længere.
Under hensyn til at besvarelsen af dit spørgsmål er gratis, og at
det udelukkende gives på grundlag af de kortfattede oplysninger,
som du selv giver rådgiveren fraskriver både Udlejerforeningen
og rådgiveren sig ethvert ansvar som følge af svaret.
Kontorets åbningstider:
Mandag til torsdag: kl. 9.00 - 16.00 / fredag: kl. 9.00 - 12.00
for telefoniske og personlige henvendelser.
Fredensgade 30 · 8000 Aarhus C
Tlf. 8612 1132 · ufaa@ufaa.dk · www.ufaa.dk
En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler
Lejelovens kapitel 3: Mangler ved det lejede
Hvis der således er tale om krav, som er
opstået som følge af fejlagtig brug, uforsvarlig
adfærd eller lejerens fejlagtige
vedligeholdelse, så vil udlejer – uanset, at
kravene i § 9, stk. 2 og 3 ikke måtte være
opfyldte – fortsat have krav på udbedring
på lejers regning.
Lejelovens § 10 – indgåelse af lejeaftaler
om lejeforhold, hvor lejemålet endnu
ikke er opført samt situationer, hvor den
tidligere lejer ikke er fraflyttet, trods forpligtelse
hertil
Lejelovens § 10 omhandler de tilfælde,
hvor der indgås lejeaftale om et lejemål,
som endnu ikke er (endeligt) opført, og
der heller ikke er indgået en aftale om
lejeforholdet påbegyndelse. I disse situationer
giver § 10 mulighed for, at lejeren
kan hæve lejeaftalen på et hvilket som
helst tidspunkt inden overtagelsen.
§ 10, stk. 2 omhandler de tilfælde, hvor
den tidligere lejer er ikke er fraflyttet lejemålet,
selvom han er forpligtet hertil. I de
tilfælde står udlejeren med en lejer, som
har ret til at flytte ind i lejemålet, men
udlejeren kan ikke overgive lejemålet til
den berettigede lejer. Da denne situation
ikke skyldes udlejerens forhold, men
skyldes, at den tidligere lejer ikke er fraflyttet,
selvom han var forpligtet hertil, så
har man indsat en lempelse af udlejers
ansvar, idet den berettigede lejer alene
kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen
– og først på det tidspunkt, hvor det
viser sig, at udlejeren ikke uden unødigt
ophold sørger for, at den tidligere lejer
sættes ud af lejemålet, vil den berettigede
lejer kunne hæve lejemålet og evt.
kræve erstatning.
Lejelovens §§ 11-13 – lejers rettigheder,
som følge af faktiske mangler
ved lejemålet, som udlejer er
ansvarlig for
Lejelovens §§ 11-13 indeholder en række
bestemmelser om, hvilke muligheder lejeren
har, såfremt det ved lejeforholdets
begyndelse og under lejemålets beståen
viser sig, at lejemålet har mangler.
Lejeren har – alt efter manglens(ernes)
omfang og udlejerens handlelyst og
handlemuligheder – ret til at kræve et
forholdsmæssigt afslag, erstatning eller
ophævelse af lejeforholdet.
Lejelovens § 14 – lejers indsigelse
mod mangler
Lejelovens § 14 har tæt sammenhæng
med lejelovens § 9. Bestemmelsen i § 14
vedrører lejerens mulighed for at gøre
indsigelser, såfremt det lejede ved lejeforholdets
begyndelse var mangelfuldt.
Det fremgår af § 14, at lejeren skal gøre
udlejeren opmærksom på eventuelle
mangler senest 2 uger efter, at lejemålet
er påbegyndt, medmindre der er tale om
en mangel, som lejeren ikke ved sædvanlig
opførsel, kunne konstatere eller
såfremt udlejeren har forsøgt at holde
manglen skjult for lejeren. I disse tilfælde
skal lejeren alene gøre udlejeren bekendt
med manglerne hurtigst muligt efter, at
manglerne opdages. Hvis lejeren ikke har
overholdt 2 ugers fristen i § 14, så mister
lejeren muligheden for at gøre sine rettigheder
i medfør af §§ 11-13 gældende.
Lejeren mister ikke nødvendigvis retten
til at kræve manglen udbedret under
lejeforholdets beståen, ligesom det ikke
uden videre medfører, at lejeren også
hæfter for, at manglen udbedres ved
lejemålets ophør. Hvis det er åbenbart,
at der er tale om en mangel, som var til
stede ved lejemålets begyndelse, men
lejeren blot ikke har fået påberåbt manglen
inden for fristen, så skal lejeren heller
ikke udbedre manglen ved sin fraflytning,
men det er lejeren som må bevise,
at manglen var til stede, og at der derfor
ikke er tale om en mangel, som lejeren
har påført det lejede. Det er vigtigt at
være opmærksom på, at lejeren ikke skal
fremsende sine indsigelser skriftligt, men
det vil selvfølgelig være en god ide for lejeren
af bevismæssige hensyn.
Lejeren kan eventuelt få anført eventuelle
mangler i indflytningsrapporten. Hvis
parterne ikke kan blive enige om manglens
tilstedeværelse og udlejer ikke ønsker,
at anføre lejers mangelsindsigelser
i indflytningsrapporten, så kan lejeren i
stedet påberåbe sig manglen overfor udlejer
inden for fristen ved f.eks. at fremsende
dem pr. mail.
Lejelovens §§ 15-16 – lejers rettigheder
ved retlige mangler
Når man taler om retlige mangler, så vil
det f.eks. være i de situationer, hvor lejers
rettigheder i henhold til lejekontrakten
helt eller delvist er i strid med lovgivningen,
offentlige forskrifter, servitutter
på ejendommen eller andre, lignende
rettigheder over ejendommen. Også i
disse situationer har lejeren – alt efter
manglens(ernes) omfang og udlejerens
handlelyst og handlemuligheder – ret til
at kræve et forholdsmæssigt afslag, erstatning
eller ophævelse af lejeforholdet.
Lejers rettigheder afhænger også af, hvilket
kendskab lejeren havde til den retlige
mangel forud for lejemålets indgåelse.
Lejelovens § 17 – Lejemålets ødelæggelse
ved brand eller anden ulykke
Det følger af lejelovens § 17, at et lejeforhold
falder bort, såfremt lejemålet bliver
(fuldstædigt) ødelagt ved brand eller anden
ulykke.
Lejelovens § 18
– reglernes fravigelighed
For hvert kapitel i lejeloven fremgår det
i kapitlets sidste bestemmelse, hvorvidt
de enkelte regler i kapitlet kan fraviges
eller ej. Hovedparten af reglerne i lejelovgivningen
kan ikke fraviges til skade for
lejeren. For så vidt angår reglerne i kapitel
3, så fremgår det af § 18, at §§ 9, stk.
2-4 og §§ 10-17 ikke kan fraviges til skade
for lejeren.
10 www.ufaa.dk
www.ufaa.dk 11