养老服务的市场机遇
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CAPITAL<br />
资本 · PE<br />
84 THE CHINA DEALMAKER<br />
<strong>养老服务的市场机遇</strong><br />
Market Opportunities in Senior Services<br />
The rapid growth of elderly population in China<br />
has brought unlimited market opportunity. Despite<br />
great market opportunities, planning to enter the senior<br />
residential market requires careful considerations of<br />
several factors, such as choosing the best business model,<br />
selecting residential area, and identifying and providing<br />
appropriate services. As for all emerging markets, China's<br />
senior residential market is very complex and, at the same<br />
time, unformed.<br />
随着中国持续不断地发展、老年人口的<br />
急速增长、家庭组织结构的变化以及财富的增<br />
加,中国的养老服务出现了一系列变化,“养<br />
老住宅市场”最近在中国开始成为大家关心的<br />
话题。尽管有许多商业模式突然出现,却很少<br />
有公司能够成功地占据这个市场。<br />
中国老年人口现状与养老服务模式<br />
中国的人口结构正面临着巨大的变化,<br />
这些变化主要体现在几个方面,一是计划生育<br />
“4-2-1”的家庭结构产生不平衡;二是人均<br />
寿命的明显提升;三是大量人口向城市迁移对<br />
人口结构的影响;四是越来越多老年人成为空<br />
巢老人的趋势。这使得老年人常常要和他们的<br />
成年子女分开居住,他们需要自己照顾自己或<br />
者和老伴互相照顾。不管老人在家养老或者<br />
去专门的养老机构,对老人的照料是必不可少<br />
的。随着年龄的上升,老年人对于养老服务的<br />
需求也随之增加,大约有50%左右的80岁以上<br />
老人需要全天侯的养老护理。<br />
中国目前的养老服务有三种基本模式:<br />
文/陈玮 陈源道<br />
居家养老、社区养老和机构养老。前两种是让<br />
老人在家养老,有专门的护理人员上门照料,<br />
第三种老人居住在专门的养老机构,这类机构<br />
为老人提供适合的基本居住条件和全方位的医<br />
疗护理。目前在中国,近90%的老年人采取居<br />
家养老的模式。而以特许加盟的经营模式为主<br />
的家庭养老服务已经开始进入养老市场,如美<br />
国仁爱华(Right at Home),不过这种居家<br />
养老服务无法提供老人非常需要的医疗护理服<br />
务。而专业养老机构的优势之一是能够提供医<br />
疗护理服务。然而,目前在中国,虽然有8%<br />
以上的老年人对机构养老感兴趣,但事实上只<br />
有不到2%的老年人选择机构养老服务。中国<br />
政府在“十二五”规划中计划在2015年末达到<br />
为3%~4%的老年人口提供机构养老服务的目<br />
标,但目前看来难以达到。此前,政府计划到<br />
“十一五”末有3%的老年人口选择机构养老服<br />
务,事实上这个目标并未完成。<br />
我们发现,无论老人健康与否,他们在选<br />
择机构养老的时候,都比较青睐有能力提供优<br />
质健康护理服务的养老机构,此外,他们希望<br />
养老机构能距离他的家庭和朋友比较近,所以<br />
养老机构的地点也是他们选择机构养老的时候<br />
的一个重要考虑因素。除此之外,良好的环境<br />
以及和家庭一样的氛围也能吸引老人居住,并<br />
且让他们持续留在机构养老。最后,相对于群<br />
体居住,老人比较喜欢有私人的居住空间。<br />
高端养老服务分析<br />
尽管有很多农村养老院和农村福利院这样
的低端养老机构存在,大多数养老机构,比如城市<br />
中的养老院和福利院,在养老住宅市场中处于中端<br />
水平,而只有很少一部分被认为是高端的养老机<br />
构。此外,养老机构的入住率根据有所不同。中端<br />
养老机构往往有很高的入住率,因为他们大多数都<br />
硬件较新,服务齐全,而且收费基本能被大多数中<br />
等收入家庭所接受。高端养老机构由于其收费、地<br />
点和服务的错位,其入住率在一线、二线和三线城<br />
市中都是最低的。<br />
现有的高端养老服务机构基本都使用租赁模<br />
式,这与客户的需求表现不相符合,相比较于高额<br />
的月租金或会员费,客户们更偏好拥有这个住宅。<br />
所以从老人对于养老机构的兴趣以及一些养老公寓<br />
的高入住率中可以发现,确实存在许多未被满足的<br />
需求。这些需求需要通过拥有好的硬件、服务以及<br />
合理的价格的机构来满足。根据市场趋势和客户表<br />
现分析,我们归纳了五种针对高端养老住宅市场的<br />
商业模式和服务配置(见图一):<br />
图一:中国高端养老住宅市场商业模式和服务配置<br />
提供的服务 常见位置 租售情况 主要房型<br />
商业模式<br />
独立 辅助 护理 市区 郊区 租 售 多人间 公寓<br />
说明<br />
高端养<br />
老院<br />
√ √ √ √ √ √ √<br />
○ 养老住宅市场中传统且成熟模式<br />
○ 已有一批项目,主要集中在北京<br />
综合老<br />
年社区<br />
社区配<br />
套老年<br />
公寓<br />
高端养<br />
护院<br />
度假疗<br />
养院<br />
资料来源:L.E.K.研究与分析<br />
○ 新兴领域<br />
○ 有一批项目分散在国内多个城<br />
√ √ √ √ √ √ √<br />
√ √ √ √ √ √<br />
市,如北京、上海、杭州<br />
○ 养老住宅市场中极为新颖的模式<br />
○ 只有少量开发商的试点项目<br />
√ √ √ √ √<br />
○ 养老住宅市场中极为新颖的模式<br />
○ 预计短期未来项目极少,也尚未有<br />
项目在运营<br />
√ √ √ √ √<br />
○ 养老住宅市场中极为新颖的模式<br />
○ 只有极少的项目,成功案例极少<br />
养老市场的机遇与挑战<br />
到2025年,预计中国超过60岁的老年人口将达<br />
到2.4亿,与此同时,能够负担得起高端养老服务<br />
的家庭数量将达到1856.7万户。目前很多公司,包<br />
括金融投资公司、保险公司、房地产开发商和运营<br />
商都准备进入中国养老住宅市场。尽管市场机遇无<br />
限,但是在计划进入养老住宅市场时仍然需要慎重<br />
考虑几个因素,例如选择最佳商业模式、选择住宅<br />
区域、确定合适的服务以及供应商。此外,在了解<br />
市场机遇的同时,充分预期市场挑战也非常重要。<br />
投资者、开发商和运营商在进入市场后都将面对各<br />
自独特的挑战。<br />
选择合适的商业模式是其中一项挑战。许多市<br />
场参与者出于能力互补的考虑一起合作,这就需要<br />
他们之间要解决冲突。因此选择一个合适的满足各<br />
个市场参与者需求的商业模式是进入市场的关键的<br />
第一步。此外,对于房地产开发商而言,另外两个<br />
主要的考虑因素是养老住宅的属性以及能否获得土<br />
地和相关设施。同样地,获得土地或设施的方式也<br />
会决定商业模式的灵活性。社区配套老年公寓和综<br />
合老年社区对大型开发商而言是较好的长期投资项<br />
目。而另一方面,对于一些地区性的开发商而言,<br />
如果能够从当地政府获得廉价的土地,他们就能够<br />
从养老住宅市场中获得较高的短期收益。<br />
无论选择哪一种模式,对于高品质服务供应<br />
商的需求都在不断上升。国内外的房地产运营商都<br />
有机会角逐市场份额。但是随着越来越多的房地产<br />
开发商开始培养内部的运营队伍,竞争只会愈演愈<br />
烈。懂得如何满足客户对服务质量的预期,提升自<br />
己的运营能力并且理解客户的偏好,这些将成<br />
为在市场中成功的关键点。<br />
未来的道路<br />
并不仅仅只是保险公司需要精心计划战略<br />
合作。房地产开发商和运营商也需要发掘新的<br />
合作方案。<br />
房地产开发商需要寻找合适的运营商。但<br />
他们需要积极寻找创新的方法来使整个项目既满<br />
足作为开发商对于回报的要求,同时又能满足运营商<br />
对于持续服务收入的偏好。这样才能打造双赢的合作<br />
关系。投资人也需要仔细选择他们的合作者。<br />
最后,尽管市场上不缺少客户,但是为了在市<br />
场上取得成功,所有的市场参与者必须满足客户对<br />
高质量的医疗获取及服务的偏好,并且保证便捷的<br />
位置。和所有的新兴产业一样,中国的养老住宅市<br />
场现在非常复杂,也远未成型。由于目前并没有太<br />
多的法规制约,也缺乏成功者的先例,各类企业有<br />
巨大的机会来塑造中国养老市场的格局。<br />
(本文作者陈玮为L.E.K.咨询董事兼上海分公<br />
司负责人之一;陈源道为L.E.K.咨询董事)<br />
THE CHINA DEALMAKER 85
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