30 Jahre Hypotheken rund 2% - pro ressource

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

Trends Das Thema Trends Immobilien • weit kommt wie vor rund zwanzig Die Jahren, als die letzte Immobilienpreisblase in der Schweiz platzte und die Banken die Bewertung ihrer Sicherheiten drastisch korrigierten (siehe «Der Stresstest» auf Seite 64). Der Weg vom Showroom in Züri West zur Baustelle ist nicht weit, aber dafür umso ernüchternder. Dort steht man an einem Bahntrassee, über das täglich S BahnZüge im FünfMinutenTakt um die Kurve nach Oerlikon quietschen, eine Hochfrequenzstrecke der SBB. Der nahe Bahnhof Hardbrücke, jetzt noch ein Winzling, wird der siebtgrösste der Schweiz werden. Die ersten Stockwerke stehen bereits, die Baustelle lässt den Ausblick erahnen. Der Blick nach Osten auf den Prime Tower ist weitestgehend verdeckt, davor wird gerade ein gewaltiger, nüchterner Betonblock hochgezogen – mit Büros und Mietzellen. Am Nordrand der Baustelle steht der Mobimo Tower, ein Hochhaus mit Luxuswohnungen. Gleich daneben entsteht der Zölly Tower. Alles dicht aneinander. Mehr als 100 von gesamthaft 143 Wohnungen hat die Bauherrin Mobimo am Pfingstweidpark schon verkauft, sie sind 62 BILANZ 07/2012 im Modell mit kleinen Lämpchen erleuchtet. Noch im Dunkeln liegen die 4,5ZimmerEinheiten. «Die verkaufen sich nicht gut», erklärt die Verkaufsassistentin, «in Zürich besteht kein Interesse mehr an Tiefzinsen bieten keinen Schutz Auch wenn die Zinsen tief bleiben, können Immobilienpreise stark fallen, so wie hier das Beispiel Japan zeigt. Immobilienpreisindex 300 250 200 150 100 50 Wohnimmobilien Kommerzielle Immobilien 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 Quelle: Ministry of Infrastructure & Transport. © BILANZ-Grafik gros sen Wohnungen.» Zumindest zu diesem Preis. Aber sie ist zuversichtlich, bis zur Fertigstellung sind es noch 20 Monate. Wird dieses Preisniveau bis zu dem Tag im November 2013 halten, an dem die Jahresmieten 30 28 26 24 22 20 1983 4. Q. 1987 4. Q. Quelle: SNB, UBS WMR 1991 4. Q. 1995 4. Q. Gekauft wird alles. Aber was passiert, wenn es kracht? Preisschraube dreht sich. Besonders drastisch im Genferseebecken. Verhältnis Miete zu Kauf Im langjährigen Durchschnitt sind für den Kauf einer Immobilie 25 Jahresmieten zu bezahlen – derzeit sind es fast 28. Kauf- zu Mietpreis 1999 4. Q. Langjähriger Durchschnitt: 25 Jahresmieten 2003 4. Q. 2007 4. Q. 2011 4. Q. Foto: Adrian Bretscher Käufer hier einziehen? Die Optimisten sehen nur einen Weg: steigende Preise. Schliesslich hält dieser Trend schon viele Jahre an. Die Pessimisten hingegen fürchten einen harten Crash. Und die Realisten wissen, dass Immobilienmärkte seit je zyklisch sind, mit Höhen und Tiefen. Verwirrter Markt. Hohe Preise sind rundherum zu beobachten, nicht nur in wenigen Hot Spots, nicht nur in den feinen Stadtquartieren und an der Zürcher Goldküste. Die Preisschraube dreht sich. Das Phänomen breitet sich im Zürcher Umland aus, in den einst langweiligen Aussenquartieren, im Zürcher Oberland oder an den nahen Standorten im Aargau. Noch drastischer dreht sich die Schraube am Genferseebecken oder in Niedrigsteuergemeinden wie Zug und dem Bezirk Höfe im Kanton Schwyz. Und im Glatttal werden selbst schwere Sanierungsfälle wie ein FünfzigerJahreMiniaturhaus im «Standard des Baujahres» (Werbetext) für nahezu 1,3 Millionen Franken auf den Markt gebracht. Kaufpreise, die den Schätzwert der Banken manchmal um bis zu 30 Prozent übersteigen. Ein Besichtigungstermin an der Zürcher Stadtgrenze. «Die Preise steigen immer», sagt der Makler. Er will die Wohnung für 2,4 Millionen Franken verkaufen. Baujahr 1967, 6 Zimmer, 135 Quadratmeter. Dazu etwas Umschwung und ein kleines Schwimmbad, auf das allerdings die oberen Nachbarn beste Sicht haben. Erst als er an die Krise der neunziger Jahre erinnert wird, fällt auch dem Makler ein, dass Immobilienpreise nicht immer nur steigen. Trotzdem seien Immobilienanlagen die sichersten und gekauft werde derzeit alles, sagt er. Sogar ein Haus in Thalwil zwischen Auto und Eisenbahn gehe für eine Million weg. Und das, obwohl im Haus eine Hanfplantage oder ein Gewerbe mit ähnlicher Reputation betrieben wurde. Jedenfalls seien alle Wände schwarz. Verunsicherte Experten. Erleben wir einen Boom, der noch lange anhält? Getrieben von robusten Wirtschaftsfaktoren? Die Antwort ist nicht leicht zu finden: Blasen lassen sich nicht exakt mathematisch messen (siehe «Käufer in der Blase» auf Seite 68). Warum werden heute Immobilien in Zürich zu Preisen wie an bester Lage • Blick zurück Die 1991er Blase Was damals geschah, erinnert frappant an die derzeitige Situation auf dem Immobilienmarkt. «Der Markt ist nach wie vor überhitzt», warnte die BILANZ im März 1988. Und Anfang Juni 1990 warnte die BILANZ wieder einmal vor dem «tückischen Gelände» des boomenden Immobilienmarkts und zeichnete ein verwirrendes Bild. Einerseits schrieb sie von «Preisexzessen», zum Beispiel von einem «Reiheneinfamilienhaus, 20 Minuten von der City entfernt: 1,3 Millionen Franken». Anderseits registrierte sie bereits «hier und da Gemunkel über fallende Immobilienpreise». Und zaghaft fragten sich die Autoren, ob eine Rückkehr auf das Niveau des Jahres 1987 «wirklich unvorstellbar» sei. Die Warner bewegten sich in heftigem Gegenwind. Der Mainstream war auf den immerwährenden Preisanstieg eingepeilt. Noch. Doch plötzlich drehte der Wind. «Der Sinkflug hat begonnen», titelte der «Tages-Anzeiger» wenige Wochen später. Danach diskutierte man nur noch, wie hart es alle treffen könnte. «Es ist nicht mit einem Crash zu rechnen», meinte «Cash» im Januar 1991 nach einer Umfrage unter Fachleuten: «Die Experten glauben, dass der Immobilienmarkt wieder ins Gleichgewicht kommt, sobald die Zinsen fallen.» Das Blatt hoffte auf ein «Soft Landing». Es kam anders. Nachdem sich die Preise im Boom der achtziger Jahre verdoppelt hatten, kam eine klassische Korrektur. Sie verursachte bis Mitte der neunziger Jahre Kreditverluste in Höhe von 42 Milliarden Franken. Auf dem Höhepunkt hatten die Schweizer mehr als 400 Milliarden Franken Hypothekenschulden. Die Inflationserwartungen waren hoch, ebenso die Hypothekarzinsen. 1988 lagen die Neuhypotheken bei den Kantonalbanken auf fast 5 Prozent, zwei Jahre später schon auf 7,9 Prozent. Der Libor-Satz stieg noch darüber hinaus. «Sinkende Preise galten für viele auf dem Höhepunkt des Booms als völlig undenkbar», erinnert sich der ehemalige Nationalbank-Präsident Jean-Pierre Roth, «das Verhältnis zwischen Preis und Qualität rückte in den Hintergrund, und als die Blase platzte, wurden die investierten Mittel zu einem erheblichen Teil vernichtet.» Roth spricht auch davon, wie unbekümmert die Käufer in die Zukunft geblickt hätten: «Viele Immobilieninvestoren gingen davon aus, dass im Falle eines Scheiterns die Kreditgeber die Verluste weitgehend zu tragen hätten.» Ein Irrglaube, denn nach dem Crash kam es massenhaft zu Zwangsverkäufen und Bewertungskorrekturen durch die Banken, die höhere Sicherheiten von ihren Kunden einforderten. Plötzlich waren Tausende Liegenschaften auf dem Markt – als schwer verkäufliche Ware. Fehler der Banken. Aber es war nicht nur der Zinsanstieg, der zum Crash führte. Die Stimmung kippte vor allem infolge der dringlichen Bundesbeschlüsse, welche die zügellose Kreditvergabe einschränkten. Sie hatten die Preisspitze gebrochen und galten bis 1995. In fast allen Marktsegmenten kam es zu drastischen Preisrückschlägen, im Schnitt um 20 Prozent. «Am stärksten waren die Baulandpreise mit Preisabschlägen zwischen 30 und 50 Prozent betroffen», schreibt der Kreditmanager Christian Meier in seiner Dissertation über die Krise. Er untersuchte die Fehler der Banken bei der Kreditvergabe: zu nachsichtige Vergabepraxis, fehlerhafte Kredit überwachung, zu spätes Erkennen der Frühwarnsymptome, fehlende Risikoszenarien in den Kreditdokumenten, statische Bonitätsanalysen und Belehnungsrichtlinien, die überschritten wurden. Und auch damals wurden die schlimmsten Exzesse am Genfersee beobachtet. Heute ein Déjà-vu. 07/2012 BILANZ 63
Trends Immobilien Der Stresstest Denkbare Risiken nach Ablauf der Hypothek. Eine Wohnung wird zum Kaufpreis von einer Million Franken zu 80 Prozent finanziert. Die monatlichen Kosten bei 2 Prozent Zins inklusive 0,75 Prozent Nebenkosten und üblicher Amortisation betragen 2583 Franken. Die Risikosituation: Der Käufer erlebt im Jahr 2017 nach Ablauf seiner Hypothek bei der Bank eine Wertberichtigung um 20 Prozent auf den Kaufpreis. Zu diesem Zeitpunkt hat er rund 15 000 Franken amortisiert, also noch ein Darlehen von 785 000 Franken offen. Nach der Neubewertung steht diesem Kredit aber nur noch eine Sicherheit von 800 000 Franken gegenüber. Er wäre damit zu 98 Prozent belehnt. Die Bank fordert daher von ihm weitere 157 000 Franken Eigenkapital, um die Belehnungsgrenze von 80 Prozent zu erreichen. Die Risikovorsorge. Der Käufer kann sich vor dem Eintritt dieser misslichen Situation schützen, indem er für diesen Fall Kapital anspart, zum Beispiel durch eine höhere Amortisation auf die Immobilie. Dafür muss er fünf Jahre lang monatlich 2616 Franken zusätzlich amortisieren. Seine Kosten steigen somit auf rund 5200 Franken im Monat. Wenn er mit einem Eintritt des Risikos zu einem früheren Zeitpunkt rechnet, dann muss er natürlich in höheren Raten amortisieren. Noch schlimmer käme es für den Käufer, wenn die Bank im Berichtigungsfall nicht den Kaufpreis, sondern den Marktpreis als Basis nähme. Dann muss man davon ausgehen, dass dieser noch unter dem Kaufpreis liegt und somit die Nachschussforderung noch höher ausfällt. 64 BILANZ 07/2012 • in der Weltstadt New York verkauft? Ein Grund liegt darin, dass die Löhne in Zürich die höchsten der Welt sind. Gemäss einer Studie der UBS ist das mindestens seit dem Jahr 2009 so. Zudem ist die Arbeitsplatzsicherheit in Zürich höher als in New York – gemessen an der Arbeits losenquote. Also lieber als Angestellter im Pfingstweidpark wohnen als arbeitslos an der Park Avenue. Zudem liegt in StädteRankings bezüglich Lebensqualität Zürich regelmässig weit vor New York. Ein weiterer Grund für die hohen Preise: der Einmarsch von hoch bezahlten Deutschen und Angehörigen anderer Nationalitäten. 67 000 Personen sind im vergangenen Jahr netto zugewandert. Das entspricht der Einwohnerzahl der Stadt St. Gallen. In den vergangenen fünf Jahren sind netto 380 000 Personen eingewandert, so viele, wie Zürich Einwohner zählt. Das macht sich bemerkbar. Die Bauindustrie könne pro Jahr maximal 45 000 Wohnungen neu erstellen, erklärt Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbandes. «Der grösste Teil davon findet Absatz bei den Immigranten», sagt er. Dieses Jahr werden 70 000 erwartet, die brauchen 35 000 Wohnungen, mit Zweierhaushalten gerechnet. «Solange die Zuwanderung anhält, kann die Nachfrage kaum einknicken», sagt Gmür. Und die Leerstandsquoten dürften gering bleiben, auch wenn die Bauindustrie angezogen hat und mehr als 60 000 Wohnungen im Bau sind (siehe «Entwicklung im Wohnungsbau» auf Seite 65). Aber Vorsicht: Es zählt zu den Wesensmerkmalen einer Blase, dass die Marktteilnehmer an scheinbar logische Triebkräfte glauben, welche die Preise in die Höhe treiben. So erleben wir in Blasen Phasen regelmässig den Irrglauben, dass Bevölkerungswachstum, Zuwanderung, Bodenknappheit oder fallende Zinsen die Preise für immer nach oben steigen lassen würden. So glaubten die Amerikaner an ihren SubprimeBoom, weil die eingewanderten Hispanics Häuser brauchten. Und so fielen die Preise in Japan unablässig und über lange Zeit, obwohl der japanische Boden als knapp gilt (siehe «Boom oder Blase?» auf Seite 66). «Es gibt keinen rationalen Grund für die Erwartungshaltung, Immobilien seien generell eine gute Investition», sagen die Krisenforscher und Wirtschaftshistoriker George Akerlof und Robert Shiller. Aber es gibt immer Storys, die eine Blase bilden. Shiller nennt sie «NeueÄraStorys»: Geschichten darüber, dass dieses Mal alles anders sei, eine völlig neue Entwicklung das Land ergreife. Irrationale Marktsicht. Die Schweiz kennt diese Story auch. Es ist die Geschichte von der «neuen Zuwanderung», die vom unaufhaltsamen Aufstieg in eine urbane ZehnMillionenSchweiz erzählt. Es ist eine gefühlte Einwanderung hoch bezahlter, akademischer Supermänner, die gleich nach dem Grenzübertritt ins Maklerbüro marschieren und nach Millionärsanwesen dürsten. Und die irrationale Marktsicht ist weit verbreitet. «Gute Objekte verlieren nicht Zinsentwicklung Die Zinsen können stark schwanken. Insbesondere der Libor kann innerhalb von Monaten nach oben schiessen, sich vervielfachen, wie Ende der achtziger Jahre. 1979 Prozent 12 2. Ölkrise 11 10 1978 9 Mindestwechselkurs 8 zur DM 7 1981 Hohe Zinsen nach starker Geldmengenausweitung 1991 CH-Inflation > 6% 1992/93 CH-Immobilienkrise 1997/98 Asienkrise 2007 Beginn Subprime-Krise 2000 Internetblase platzt 2001 11. September 6 Bundesobligation 5 4 3 2 10 Jahre Libor 3 Monate 1 0 1987 Börsencrash 1990/91 2. Golfkrieg 1974 1979 1984 1989 1994 1999 2004 2009 2012 Quelle: SmallCharts, Bloomberg, Pro Ressource Foto: Adrian Bretscher Mehr als 60 000 Wohnungen sind derzeit im Bau. an Wert», erklärt MobimoChef Christoph Caviezel, als gäbe es keine Preiszyklen. «Zugreifen!», empfahl er kürzlich in einem Interview. Und SarasinChefökonom Jan Poser frohlockt: «Der Schweizer Immobilienmarkt ist im Aufwind.» Poser ist der ewige Optimist unter den Analysten, noch am Vorabend der USSubprimeKrise, im Mai 2007, fabulierte er über ein «Soft Landing» und gab sich noch optimistischer als Alan Greenspan. Kostensteigerungen Vor allem Eigentumswohnungen haben sich in den vergangenen zwölf Jahren enorm verteuert, fast 70 Prozent an Wert zugelegt. indexiert, 2000 = 100% 170 Miete – Angebotsmieten 160 Miete – Bestandes- und Neumieten * 150 Eigentumswohnungen** Einfamilienhäuser** 140 130 120 110 100 2000 2002 2004 2006 2008 2010 * BFS-Mietpreisindex. ** Transaktionspreise. Quelle: Wüest & Partner, BFS Die Ökonomen der UBS haben vor nicht langer Zeit ein Analyseinstrument entworfen, den UBS Real Estate Bubble Index. Sie meinen, dass sich der Markt auf einem riskanten BoomNiveau befinde und sich Richtung Blase bewege. Und sie sagen, dass am Genfersee bereits eine Blase entstanden sei. «Das Szenario für den besten Fall könnte tatsächlich ein Seitwärtstrend sein», sagt der UBSAnalyst Thomas Veraguth, «die Folge eines Entwicklung im Wohnungsbau Die Bauindustrie wächst stark, vor allem die Wachstumsraten bei den neu erstellten Wohnungen beeindrucken derzeit. Veränderungen in Prozent zum Vorjahr 20 15 10 5 0 –5 –10 Ein Argument für die hohen Preise: der Einmarsch von hoch bezahlten Deutschen. neu erstellte Wohnungen im Bau befindliche Wohnungen baubewilligte Wohnungen –15 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Quelle: SmallCharts, Bloomberg. © BILANZ-Grafik überhitzten Aufschwungs ist wahrscheinlich im nächsten Schritt ein Abstieg.» Aber auch er weiss nicht, ob und wann eine Trendumkehr komme. «Theoretisch», sagt er, «kann das Überschiessen auch auf dem Weg nach unten zu sehen sein, minus 10 bis minus 31 Prozent.» Luft im System. Wie viel Luft im System ist, zeigte die Abstimmung zum interkantonalen Steuerwettbewerb. IAZIExperte Donato Scognamiglio hatte in einer Studie für den Fall der Annahme der Steuerinitiative errechnet, dass die Häuserpreise bis zu 30 Prozent einbrechen würden. Die Lehre: Schon allein bei einem ungünstigen politischen Entscheid kann die Stimmung kippen und Luft entweichen. Ähnliche Effekte könnten auftreten, wenn der Bundesrat oder die Regulatoren den Vorbezug aus der Pensionskasse begrenzen oder andere Bremsen einführen. Die Verkäufer beurteilten die Marktentwicklung «als absurd», schrieb der Zolliker Immobilienmakler Gerhard Walde in einem Kundenbrief. Wir dürften «nicht vom Erfolg und von der Entwicklung geblendet einfach so tun, als würde es ewig so bleiben». Er hoffe darauf, dass «die aktuellen Warnzeichen von allen Akteuren am Immobilienmarkt nicht nur richtig erkannt und zur Kenntnis genommen, sondern auch wirkungsvoll in das eigene Verhalten einfliessen» würden. Walde schrieb die alarmierenden Zeilen bereits im November 2010. 17 Monate später könnte er den gleichen Brief nochmals versenden. «Wie lange geht das noch weiter?», so fragen sich viele, ob Notare oder Schätzer, Makler oder sogar Banker. Und es gibt natürlich auch die mit allen Wassern gewaschenen Investoren, die wissen, was die Stunde geschlagen hat. Zu Hunderten besuchen die Profis derzeit die Vorträge der Bewertungsexperten von Wüest & Partner, IAZI und den Grossbanken. Sie wollen erfühlen, wie lange es noch geht und wie weit sie gehen können. «Der Markt boomt, doch wie lange noch?», so wirbt ein Maklerbüro. «Vergolden Sie Ihre Liegenschaft, nutzen Sie diese einmalige Ausgangslage», wirbt ein Berater um die Besitzer von Gewerbeimmobilien. «Verkaufen Sie Ihre Liegenschaft zum perfekten Zeitpunkt!» Korrekturen in Immobilienmärkten werden unterschätzt. Sie treffen die • 07/2012 BILANZ 65
Seite 1: Trends Immobilien knusper, Häusche
Seite 5: Trends Immobilien Käufer in der Bl

30 Jahre Hypotheken rund 2% - pro ressource

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?