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Die Villa Charlott, erbaut um die Jahrhundertwende,
befindet sich in einem ruhigen und
sehr zentralen Villenviertel im Herzen von
Bad Reichenhall.
Die Villa Charlott, um die Jahrhundertwende er-
baut, befindet sich in einem ruhigen und sehr
zentralen Villenviertel mitten im Herzen von der
Kurstadt Bad Reichenhall.

Lage
Die Villa Charlott (Bj. 1904) liegt im Ortskern von Bad Reichenhall in
der Kurzone I (Bodenrichtwert Bauland 580 Euro/qm).
Das Objekt befindet sich an der Westseite der Strassenkreuzung
Weißstrasse/Maximilianstrasse. Die nahe Umgebung ist geprägt von
älteren, teilweise reich verzierten Villen und von überwiegend
aufwendig gestalteten neueren Häusern. Es handelt sich hier
insgesamt um eine sehr ruhige und hochwertige Wohngegend.
Die Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich entlang der ca.
300 m südöstlich gelegenen Wittelsbacherstrasse und verstärkt in
der ca. 600 m entfernten Fussgängerzone. Etwa 400 m weiter
befindet sich das Tourismusbüro und ca. 500 m nördlich die neu
erbaute Thermenlandschaft Bad Reichenhall´s, das Rupertusbad.
Auch touristisches Gewerbe wie Massage- und Pflegepraxen, die
Kuranstalt und Gastronomiebetriebe befinden sich in der Umgebung.
Der Bahnhof ist ca. 750 m entfernt, die nächste Bushaltestelle
(4 Buslinien) nur 5 Gehminuten und auch das Krankenhaus liegt in
unmittelbarer Nachbarschaft. Die Autobahn A8 München – Salzburg
erreicht man in ca. 5 km Entfernung.

Bad Reichenhall liegt inmitten des Berchtesgadener Landes, hat eine
Höhenlage von 450 m (Ort) bis 1614 m (Predigtstuhl) ü.d. Meer und
liegt in unmittelbarer Nähe zur österreichischen Grenze. Über die
tangierende Bundesstrasse B 20 erreicht man die gut 15 km
entfernte Salzburger Innenstadt und zuvor den Salzburger Flughafen.
Eine Abzweigung von der B 20 führt auf die 5 km nördliche Autobahn
A 8, München – Salzburg. Über diese Autobahn erreicht man bequem
das nur 130 km entfernte München.
Bad Reichenhall ist ein traditionsreiches, bayerisches Staatsbad und
als Mineral- und Moorheilbad bekannt. Durch die neue
Rupertustherme erhält Bad Reichenhall eine weitere Belebung des
Kurbetriebes. Das Ortsbild ist geprägt vom Aussehen eines Kurbades
mit zahlreichen verkehrsberuhigten Zonen, Fussgängerzonen,
Alleenstrassen und zahlreichen Park- und Grünanlagen.
Als Kureinrichtungen sind der Kurgarten, verschiedene Kurmittelhäuser,
Solebewegungszentren, das Kurgastzentrum mit
Theater, die Wandel- und Soletrinkhalle und die neu gebaute
Rupertustherme vorhanden.

Die Haupttherapieformen sind Bäder und Inhalationen mit Quellsole,
Bewegungsbäder im Solebad, Moorbäder und - Packungen mit
Naturmoor, Soletrinkkuren uvm., welche u.a. Anwendung in der
Atemwegstherapie, Erkrankungen des Stütz- und Bewegungsapparates,
Rheumatismus und Wirbelsäulenbeschwerden finden.
Neben der Kurstadt ist der Ort noch ein Urlaubsort für nahezu alle
Winter – und Sommersportarten.
Bad Reichenhall ist auch bekannt als Salzstadt mit der bedeutenden
Salzgewinnung und dem bekannten Markennamen
„Bad Reichenhaller Salz“. Eine weitere Berühmtheit ist die
ortsansässige Pralinenfabrik „Reber“, welche die bekannten
Mozartkugeln herstellt. Die sonstige Wirtschaftsstruktur besteht aus
üblichen Klein- und Mittelgewerbe.
Bad Reichenhall ist wegen seiner guten Infrastruktur und seinem
hohen Freizeitwert als Wohnstandort äusserst attraktiv. Für den
Wohnungsbau stehen aufgrund der topografischen Lage nur noch
begrenzt Bauflächen zur Verfügung. Deshalb ist das Preisniveau
angepasst.
Mit seinen ca. 17.000 Einwohnern und zusätzlich ca. 2.700
Einwohnern in Bayerisch Gmain verfügt die Stadt über zahlreiche
Kindergärten, Grund- und Hauptschule sowie weiterführende
Schulen. Weitere Einrichtungen sind das Landratsamt,
Krankenhäuser, Altenheime, weitere Ämter und städt. Einrichtungen.

Grundstück
Das Grundstück ist eben, Grösse 885 qm, und wurde ca. 1904 mit
einer herrschaftlichen Villa bebaut; der Abstand zu den
Nachbargebäuden beträgt mindestens 12,00 m.
Die Tiefgaragenstellplätze befinden sich in dem neu errichteten
Nachbarwohnkomplex Maximilianstr.9, welche über das
Gartengeschoss einen direkten Zugang erhalten werden.
(derzeitige Ansicht)

Markt/Miete
Für voll sanierte Altbauwohnungen werden derzeit Mieten zwischen
7,00 und 9,00 Euro/qm nachgefragt. Kürzlich sind in unmittelbarer
Nähe eine 95 qm grosse Denkmalschutz-Wohnung im Erdgeschoss,
sowie eine Obergeschosswohnung für 8,00 Euro/qm vermietet
worden.
Für die Gartengeschoss - Wohnung sind ca. 6,50 Euro/qm
angemessen, im DG sind Mieten bis 9,00 Euro/qm zu erzielen (je
nach Grösse).
Umgebung

Lageplan

Aussicht
Nachbarvilla

Villa Charlott
Ausführungsbeispiel
Ansicht zur Zeit

BAUBESCHREIBUNG
Die Villa Charlott, erbaut um die Jahrhundertwende, befindet sich in einem
ruhigen und sehr zentralen Villenviertel im Herzen von Bad Reichenhall.
Das gesamte Gebäude wird nach historischem Vorbild komplett renoviert
und bleibt in seiner derzeitigen Form erhalten.
ROHBAU
Allgemein
Die Wohnungseinheiten werden entsprechend dem Eingabeplan
eingeteilt. Die neuen Trennwände werden in Leichtbauweise (z.B.
Ständerwände) oder als Ziegelwände errichtet. Die Deckenbalken
werden teilweise erneuert und, wenn statisch nötig, verstärkt.
Ausstattungsbeispiele

Dach
Der bestehende Dachstuhl wird in Absprache mit dem
Denkmalschutzamt saniert. Zur Zeit besteht das Dach aus
Kupfer- und einer dunklen Schindeleindeckung. Der neue
Dachaufbau wird derart ausgeführt , dass die Wärmedämmung
zwischen den Sparren angebracht wird.
Balkone
Bestehenden Balkone werden überarbeitet und saniert; die
neuen Balkone werden angeglichen.
Treppe und Aufzug
Das Treppenhaus wird im derzeitigen Stil in Absprache mit dem
Denkmalschutzamt überarbeitet und aufgewertet . Außerdem
wird ein Personenaufzug (Kapazität bis zu 4 Personen)
eingebaut.(Firma Otis oder gleichwertig)
Spenglerarbeiten
Die Dach- und Hängerinnen, Einlauf- und Anschlussbleche,
Fallrohre, Verwahrungen usw. werden überarbeitet und in
Kupferblech oder Titanzink ergänzt bzw. erneuert.

AUSBAU
Fenster
Alle Fenster- und Fenstertürelemente werden in Holz ausgeführt
(in Absprache mit dem Denkmalamt). Die Holzfenster werden in
Kiefer oder Lärche, mit deckendem weissen Anstrich bzw. nach
Angaben der Behörden eingebaut. Die Rahmendicke beträgt ca.
68 mm. Um die charakteristische Ansicht des Gebäudes zu
erhalten ist der Einbau von Sprossenfenstern behördlich
vorgeschrieben.
Die Fenster erhalten verdeckte Einhand- Drehkipp bzw.
Drehbeschläge mit Mehrfachsicherheitsverriegelung.
Türen
Die Hauseingangstüre in Holz, erhält einen elektrischen
Türöffner. Die Wohnungseingangstüren werden dem Stil der Villa
angepasst und mit Dreifachverriegelung und Sicherheitsbeschlag
ausgestattet. Die Innentüren werden in weiss ausgeführt
(Röhrenspantüren).
Fliesenarbeiten
Die Bäder und WC’ s werden architektonisch gestaltet und
teilweise bis zu türrahmenhoch gefliest. Auf dem Boden von Bad
und Küche wird ebenfalls ein keramischer Belag verlegt. Fliesen
nach Bemusterung.
Für alle Wand – und Bodenfliesen gilt ein Preis bis zu Euro 60,-/
qm nach Mustervorlage, incl. Verlegung. In den Ecken werden
Wartungs - und Bewegungsfugen aus Silikon angebracht.
Bodenbelag
Alle Wohnräume, erhalten Parkettboden z.B. Eiche oder Buche
(bis zu Euro 60.-/ qm, incl. Verlegung), Schlafräume erhalten
einen Teppichboden oder Sisalbelag (bis zu Euro 40.-/ qm incl.
Verlegung), nach Mustervorlage. Siehe hierzu auch den Punkt
„Fliesenarbeiten“.
Malerarbeiten
Die Decken werden weiss gestrichen. Die Wände werden als
Malerflieswand ausgeführt und weiss oder farbig nach Wahl
gestrichen. (Siehe hier auch Punkt „Unsere Zusatzleistungen“)
Sämtliche Fenster, Fenstertürelemente und Eingangstüren
werden mit deckendem Anstrich, Farbton nach Angabe vom
Architekten, bzw. Denkmalschutzamt gestrichen. Sämtliche
Roheisenteile erhalten, soweit nicht verzinkt, eine
Rostschutzgrundierung und einen Anstrich. (Farbe z.B. DB 703
grau nach Absprach mit dem Denkmalamt)
Die Fassaden werden fachmännisch gereinigt und erhalten einen
neuen mineralischen Farbanstrich. (Fa. Keim oder gleichwertig)
Grundsätzlich wird die Farbgestaltung im Bereich des
Gemeinschaftseigentums einheitlich nach Wahl des Architekten
bzw. Denkmalschutzamtes ausgeführt.

HAUSTECHNISCHE ANLAGEN
Heizungsinstallation
Es wird an die bestehende, zentrale gasbefeuerte Heizanlage mit
Warmwasserversorgung im neu errichteten Nachbargebäude
angeschlossen.
Der Wärmebedarf wurde nach DIN 4701 ermittelt.
Alle Wohneinheiten werden durch diese Anlage versorgt. In den
Wohnungen sind Kompaktheizkörper mit Thermostatregelung
installiert. Die Kunststoff- bzw. Stahlleitungen sind grösstenteils
in Schächten bzw. Sockelleisten verlegt. Alle Steigleitungen
bestehen aus Kupfer oder Kunststoffrohren.
Sanitäre Ausstattung
Bad/WC:
Waschtisch aus Porzellan, geschliffener Spiegel mit verdeckter
Befestigung, körperformgerechte Stahleinbaubadewanne und
Stahleinbauduschtasse (gem. Plan) Einhebel-Wannenfüll- und
Brausebatterie (z.B. Firma Grohe oder gleichwertig).
Alle Toiletten werden in Porzellan mit Unterputzspülkasten
ausgestattet.
Fabrikat für Sanitärobjekte und Armaturen: nach Bemusterung
(z.B. Firma Villeroy und Boch oder gleichwertig).
Küche:
Es werden die zugehörigen Eckventile für Kalt- und Warmwasser
installiert.
Elektroausstattung :
Das gesamte Gebäude wird mit einer neuen Elektroinstallation
versorgt. Sämtliche Leitungen werden nach den geltenden
Vorschriften unter Putz (ausser Kellernebenräume) verlegt.
Schalter und Steckdosen werden in weißem Modulprogramm
eingebaut. Die Hausverteilung befindet sich im Gartengeschoss.
Ausstattung der Wohnungen:
Wohnzimmer:
1 Deckenlichtauslass, 4 Doppelsteckdosen, 1 TV-Anschluss,
1 Telefonanschluss
Schlafzimmer/Kinderzimmer:
1 Deckenlichtauslass, 3 Doppelsteckdosen, 1 TV-Anschluss,
Telefonanschluss
Küche:
1 Deckenlichtauslass (a.W. Deckenspots als Einbaudownlights),
1 Herdanschluss, 1 Anschluss für Küchendunstabzug,
1 Spülmaschinenanschluss, 1 Kühlschrankanschluss,
2 Doppelsteckdosen

Bad:
1 Deckenlichtauslass (a.W. Deckenspots als Einbaudownlights),
1 Wandlichtauslass,
2 Doppelsteckdosen
WC: 1 Deckenlichtauslass
Flur/Diele:
1 Deckenlichtauslass mit Wechselschalter,
2 Steckdosen,
1 Telefonleerrohr, Sprechanlage
Abstellkeller: 1 Deckenschiffsleuchte, 1 Steckdose.
Jede Einheit erhält eine Klingelanlage sowie eine Türöffner- und
Gegensprechanlage. Die Stromkreise werden mit automatischen
Sicherungselementen in den Unterverteilungen abgesichert.
Zusätzlich erfolgt eine Absicherung gegen Berührungsspannung
mit Fehlerstrom-Schutzschalter.
Gemeinschaftsräume:
Die Gemeinschaftsräume, Treppen und Hauseingänge werden
ausreichend beleuchtet und der Verbrauch gesondert gemessen.
Die allgemeine Beleuchtung wird vom Architekten festgelegt.
Schliess-, Briefkasten- und Klingelanlage.
Die Haustüre und die Wohnungseingangstüren werden mittels
Zentralschliessanlage geschlossen. Je Wohnung ist ein Briefkasten
vorgesehen.
Aussenanlage:
Die Gartenfläche wird gärtnerisch komplett neu überarbeitet. Die
Hauszugänge und Zufahrten werden gepflastert sowie
Rasenfugensteine auf den KFZ- Stellplätzen verlegt.
Tiefgarage:
Den Bewohnern der Villa Charlott wird es durch eine Anbindung im
Gartengeschoss an die Tiefgarage im Anwesen „Maximilianstrasse 9“
ermöglicht, direkt zu ihren Tiefgaragenstellplätzen zu gelangen.
Übergabe :
Nach Bezugsfertigstellung werden die Wohnungen besenrein übergeben.

Grundrisse
Gartengeschoss, W1 130,06 qm

2. Obergeschoss, W 5 104,3 qm W4 77,5 qm

Dachgeschoss,
W6 215,76 qm (DG 174,88 qm + Dachterrasse 40,88 qm)

Dachterrasse 40,88 qm
(50% Anrechnung der Aussenterrassenfläche 68,2 qm)

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