DIE ISEBEK LEBT… - Redaktionsbüro Mark Bloemeke

Ratschlag
Geschäftsraummiete in Hoheluft
I ch
lebe im Quartier. Ich wohne und
arbeite hier, gehe hier einkaufen und
essen. Meine Kinder gehen hier zur
Schule. Und ich sehe immer neue
Gewerbeimmobilien, Läden und Büros
leer stehen. Niemand kann sich einen
solch weitgehenden Leerstand wünschen.
Nicht die Anwohner und hiesigen
Gewerbetreibenden. Denn der
Leerstand schadet dem Erscheinungsbild
des Quartiers, seinem Image.
Im Übrigen kann auch kein Vermieter
über diese Umstände glücklich sein. Er
will – und soll natürlich – Rendite erzielen.
Allerdings: Mieteinnahmen fließen
nicht aus Nicht-Vermietung. Hinzu
kommt, dass auch die steuerlichen
Vorteile eines Leerstandes für den
Vermieter eher bescheiden sind. Zwar
reduziert sich die Grundsteuer im
Einzelfall um bis zu 80%. Auch können
sich die durch den Leerstand verursachten
Verluste bei der Einkommens- bzw.
Körperschaftssteuer steuermindernd auswirken.
Die übrigen Grundstückskosten
und -lasten hat der Vermieter jedoch weiterhin
zu tragen, ebenso
natürlich die Einnahmenausfälle.
Mancher Vermieter
mag auch vor den
Kosten zurückschrecken,
die er dafür aufzuwenden hätte, ein verlassenes
Objekt in einen vermietbaren
Zustand zu versetzen. Doch sollte er hier
das Gespräch mit dem Mietinteressenten
suchen. Mancher potentielle Mieter ist
durchaus bereit, sich an dem Renovierungsaufwand
– auch finanziell – zu beteiligen,
jedenfalls dann, wenn hierdurch
die Räumlichkeiten nach seinen Vorstellungen
hergerichtet und ihm gewisse
Vergünstigungen bei den Mietkonditionen
gewährt werden, z.B. anfängliche
Mietfreiheit, attraktive Verlängerungsoptionen,
Untervermietbarkeit, Konkurrenzschutz
etc.
Angesichts der gegenwärtigen wirtschaftlichen
Gesamtlage ist aber auch
bei laufenden Mietverträgen die Flexibilität
von Mietern und Vermietern
gefordert. Wer als Unternehmer mit seinem
Betrieb in die Krise zu geraten
droht, sollte auch die Möglichkeiten
einer Reduzierung der Mietbelastung
sorgfältig prüfen. Für ein offenes Wort
hat grundsätzlich jeder Vermieter
auch ein offenes Ohr. Denn er hat, von
ganz seltenen Ausnahmen abgesehen, ein
grundsätzliches Interesse daran, seine
Mieter zu halten.
Niemand kann
Leerstand wollen
Einen Mietenspiegel für Gewerberaum
gibt es nicht. Die „ortsübliche
Vergleichsmiete“ für Gewerberaum müsste
im Streitfall durch einen gerichtlich
bestellten Sachverständigen erst gesondert
festgestellt werden. Im Ergebnis hilft
selbst dies dem Gewerberaummieter
meist nicht weiter. Die rechtliche Erzwingung
einer Mietreduzierung ist
praktisch nur im Falle des Mietwuchers
möglich. Bei Wohnraum wäre dies bei
einer 50% Überschreitung der ortsüblichen
Miete der Fall, bei Gewerberaum
jedoch erst ab 100%.
Zweifelsfrei auch bleibt der Gewerbemieter
selbst dann zur Zahlung der vereinbarten
vollen Miete verpflichtet, wenn
er mit seinem Unternehmen in die Krise
oder gar in die Insolvenz gerät. Doch
wird über kurz oder lang der Vermieter
sich die Frage stellen müssen, wie werthaltig
seine auf dem Papier stehenden
Forderungen überhaupt noch sind. Ein
Insolvenzverwalter übrigens würde hier
– ungeachtet etwaiger länger vereinbarter
Mietperioden – ein Sonderkündigungsrecht
ausüben können. So empfiehlt es
sich für manchen
Vermieter, dem in die
Krise geratenen Mieter
frühzeitig entgegenzukommen,
wenn er sich die
Chance erhalten möchte, einen sonst drohenden
vollständigen Forderungsausfall
zu vermeiden. Jedenfalls wenn ihm der
Mieter ein schlüssiges Sanierungskonzept
vorlegt, sollte der Vermieter die
verschiedenen Möglichkeiten einer
Unterstützung der Rettungsversuche des
Mieters bedenken. So bietet sich – zumindest
über einen begrenzten Zeitraum
– eine Verringerung der Miete durch
(Teil-)Erlass oder auch durch (Teil-)Stundung
an. Diese Maßnahmen können mit
der Bürgschaftsübernahme eines Dritten
verbunden werden oder notfalls mit
einem Besserungschein, der gegebenenfalls
an das (Wieder-)Erreichen einer
bestimmten Umsatzhöhe gekoppelt ist.
Niemand kann den Leerstand ernsthaft
wollen. Ich möchte, dass diese vielen
hässlichen, gähnend leeren Schaufenster
verschwinden.
Rechtsanwalt
Dr. Achim Gmilkowsky
vom Anwaltsbüro Hoheluft
Hoheluftchaussee 85
20253 Hamburg
Tel.: 429232-0
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Gabriele von Kröcher · Tresckowstraße 62
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