Baugemeinschaften in Stuttgart
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Baugemeinschaften in Stuttgart
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Bundesverband <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong> e.V.<br />
AKBW ifbau<br />
Erfolgreiche <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong><br />
Kommunaler Rahmen – private Entwicklung<br />
17. Oktober 2013, Haus der Architekten<br />
Axel Fricke . Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung . Stabstelle Strategie Wohnen
Kampagnenarbeit<br />
für <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong><br />
SIM
Informationsund<br />
Kontaktbörse<br />
‣ Basis<strong>in</strong>formationen<br />
und Erfahrungsberichte<br />
aus Projekten<br />
‣ Verfahrensweisen<br />
der Stadt<br />
‣ H<strong>in</strong>weise zu Rechts-,<br />
F<strong>in</strong>anzierung- und<br />
Förderungsfragen<br />
<strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong> und<br />
Mietwohngeme<strong>in</strong>schaften<br />
als Schlüsselprojekte<br />
zur Weiterentwicklung<br />
des <strong>Stuttgart</strong>er<br />
Wohnungsmarktes.
Datenbank<br />
Kontaktbörse<br />
Internetauftritt
Was macht die Kontaktstelle ?<br />
Kontaktstelle für <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong> e<strong>in</strong>gerichtet<br />
Die neu geschaffene Kontaktstelle <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong> unterstützt Baugruppen und Interessenten durch Informationsangebote<br />
zu Verfahren und Standorten und nimmt als Anlaufstelle Anfragen auf und vermittelt diese verwaltungs<strong>in</strong>tern<br />
weiter. Sie koord<strong>in</strong>iert Veranstaltungen zum Erfahrungsaustausch und zur Vernetzung der Akteure und<br />
begleitet Verfahren zur Umsetzung von Projekten. Das Informationsangebot im Internet soll weiter aufgebaut sowie<br />
e<strong>in</strong> Leitfaden herausgegeben werden.<br />
Kontaktstelle <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong>: Michael Kunert / T 0711-216 9931 michael.kunert@stuttgart.de<br />
Informationen zu <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong> s<strong>in</strong>d verfügbar unter: http://www.stuttgart.de/baugeme<strong>in</strong>schaften<br />
<strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong> – e<strong>in</strong> erfolgreiches Modell<br />
im Südwesten – bald auch <strong>in</strong> <strong>Stuttgart</strong>
7 Geschäftskreise<br />
s<strong>in</strong>d berührt
Auf dem kurzen Wege …<br />
Politische<br />
Entscheidungen<br />
Grundstücke<br />
Wohnbauförderung<br />
?<br />
Kontaktstelle<br />
Standorte<br />
Planungsmanagement<br />
Wohnwünsche<br />
Zielgruppenberatung<br />
… durch die Verwaltung
Handlungsstrategie urbanWohnen<br />
Expertenbefragung<br />
Internetportal<br />
(Standort-Market<strong>in</strong>g)<br />
Standort-<br />
Market<strong>in</strong>g<br />
Plakat<br />
Bericht<br />
Faltblatt<br />
Konzeption und Koord<strong>in</strong>ation: LHS <strong>Stuttgart</strong> 61-AL/SW Strategie Wohnen | Axel Fricke | März 2013<br />
CD
Handlungsfelder<br />
Handlungsfeld 1<br />
Handlungsfeld 2<br />
Handlungsfeld 3 Handlungsfeld 4<br />
Wohnen<br />
<strong>in</strong> der Stadtlandschaft<br />
(Grundlage ist die<br />
Zeitstufenliste Wohnen)<br />
Erneuerung und<br />
Weiterentwicklung<br />
Wohnungsbestände<br />
(Expertise)<br />
Die Bürgerschaft<br />
als Bauherr<br />
(<strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong>)<br />
Generationenübergreifendes,<br />
sozial<strong>in</strong>tegratives<br />
Wohnen<br />
(SIM)<br />
Adressbildung<br />
Entwicklung <strong>in</strong>tegrierter Lagen<br />
Nutzung topografischer Qualitäten<br />
Verbesserung Wohnumfelder<br />
Anb<strong>in</strong>dung Naherholungsräume<br />
Sicherung der Wohnfunktion<br />
(Stadterneuerung)<br />
Erhaltung der Marktfähigkeit<br />
(Modernisierungs<strong>in</strong>itiative)<br />
Fortschreibung<br />
Gebietstypenplan<br />
(Quoten für das Wohnen)<br />
Neue Marktsegmente<br />
und Ansiedlungsmodelle<br />
für urbane Quartiere<br />
parzellierter Städtebau und<br />
besondere Formen des dichten<br />
<strong>in</strong>dividuellen Wohnens<br />
Stabile Quartiere,<br />
gerechte Versorgung mit<br />
Wohnraum und Integration<br />
benachteiligter Gruppen,<br />
Neuorientierung der<br />
Wohnbauförderung<br />
‣ Größere Leitprojekte mit stadtweiter Bedeutung und regionaler Ausstrahlung<br />
‣ Leitprojekte für die Stadtteilentwicklung<br />
‣ Leitprojekte als Laboratorium für die Lösung gesellschaftlicher Fragen
Urbanes Wohnen als Leitthema der Stadtentwicklung<br />
Aufträge und Grundsatzbeschlüsse<br />
‣ Sicherung des Mengengerüsts bei der Wohnungsvorsorge<br />
(Wohnungsbauprogramm 2020, Verfahrensbeschleunigung bei Wohnungsbauschwerpunkten)<br />
‣ Nachhaltige und behutsame Entwicklung der Wohnungsbestände<br />
(Studie zu Gebieten der 20/50-70er Jahre: Ersatzwohnungsbau und Erhaltungssatzungen)<br />
‣ Sicherung der Stadtqualitäten und der sozialen Balance<br />
(Umsetzung Grundsatzbeschluss 380/2013 SIM – Fortschreibung)<br />
‣ Nachfragegerechte und bürgerschaftlich getragene Entwicklung des Wohnungsmarkts<br />
(Umsetzung Grundsatzbeschluss 383/2012 Bürger bauen mit - <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong>)<br />
LH <strong>Stuttgart</strong> | 61-Stabstelle Axel Fricke | 2013
Wie machen es die anderen<br />
und wo stehen wir?<br />
Wien<br />
Berl<strong>in</strong><br />
Hamburg<br />
München<br />
Mannheim<br />
Köln<br />
<strong>Stuttgart</strong><br />
Ausschreibung oder Reservierung von Grundstücken ?<br />
Bewerbungs- oder Bieterverfahren ?<br />
Festpreis oder Bestpreis<br />
Vergabekriterien oder M<strong>in</strong>destanforderungen ?<br />
Kontaktstelle oder private Kontaktbörsen /Plattformen ?<br />
Tüb<strong>in</strong>gen<br />
Freiburg<br />
Braunschweig<br />
Karlsruhe<br />
Frankfurt<br />
Hannover<br />
Konzeption und Koord<strong>in</strong>ation: LHS <strong>Stuttgart</strong> 61-AL/SW Strategie Wohnen | Axel Fricke | März 2013
Grundsatzbeschluss<br />
…
“Bürger bauen mit – <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong> <strong>in</strong> <strong>Stuttgart</strong>“<br />
Grundsatzbeschluss vom 5. Nov. 2012 – Geme<strong>in</strong>deratsdrucksache 383/2010<br />
‣ Mehrstufiges Vergabeverfahren (zur Auswahl geeigneter Baugruppen)<br />
‣ Breiter Interessentenkreis angesprochen<br />
‣ Zulassungsvoraussetzungen und Ausschlusskriterien<br />
‣ Anforderungen an Bewerbungsunterlagen (Aufwand m<strong>in</strong>dernd)<br />
‣ Vergabe von Grundstücken zum Festpreis (Verkehrswert)<br />
‣ Vergabe nach Vergabezielen (Kriterienkatalog für Vorprüfung)
Verfahren im Regelfall <strong>in</strong> zwei Stufen<br />
Stufe 1 Teilnahmeverfahren mit Interessenbekundungsphase (Teilnahmeantrag)<br />
und Präqualifikation (Eignungsprüfung);<br />
Stufe 2 Zuschlagverfahren mit Bewerbungsphase (Angebotsabgabe)<br />
sowie Auswahlphase (mit Vorprüfung der Gebote) und Optionsphase,<br />
mit e<strong>in</strong>em Rückfragekolloquium bzw. Planungsworkshop<br />
(zur Diskussion des Standortprogramms und der Vergabeanforderungen);<br />
mit Zuteilung e<strong>in</strong>er befristeten Grundstücksreservierung (Option)<br />
bis zum Abschluss des Kaufvertrags und dem Antragsverfahren bis zur Erteilung<br />
der Baugenehmigung.<br />
Konzeption und Koord<strong>in</strong>ation: LHS <strong>Stuttgart</strong> ASS 61-2 | Axel Fricke | 2012
Vergabeverfahren<br />
Stufe 1<br />
Stufe 2<br />
Vorlage Bauvoranfrage<br />
und Qualitätsbesche<strong>in</strong>igung<br />
des Planungsamts
Bewertungskategorien und Vergabekriterien<br />
a) Objektbezogenes Konzept – Gewichtung mit 60%<br />
- Baukultureller Anspruch und Innovationsgehalt<br />
- Konzeptvielfalt / Grundrissvariabilität<br />
- Aufenthalts- und Nutzungsqualität der Hauserschließung und Hausfreiflächen<br />
- Energiestandard und bauökologische Qualitäten<br />
b) Gruppenbezogenes Konzept – Gewichtung mit 40%<br />
- Geme<strong>in</strong>schaftsorientierte Wohnmodelle und aktive Durchmischung<br />
- Förderfähigkeit des Wohnraums und soziale Inklusion (Integrationsleistung)<br />
- Stabilität und Identität der Gruppe, Engagement im Stadtteil<br />
Konzeption und Koord<strong>in</strong>ation: LHS <strong>Stuttgart</strong> ASS 61-2 | Axel Fricke | 2012
OBJEKT 60%<br />
GRUPPE 40%<br />
Prüfrahmen<br />
- 2 Bewertungskategorien<br />
- Gewichtung <strong>in</strong> %<br />
- Anforderungen an objekt- und gruppenbezogene Konzepte<br />
x<br />
Unterkriterien (Prüfkriterien) werden nach Vorschlag der Verwaltung,<br />
evt. ergänzt um Vorgaben der Bezirkspolitik, mit dem Auswahlgremium<br />
Abgestimmt.<br />
Prüfvorgang<br />
- Bewertung methodisch <strong>in</strong> zwei Arbeitsschritten<br />
a) Ermittlung Erfüllungsgrad 1-5 (nach Unterkriterien)<br />
b) Rangwertung<br />
Rang X 1 / 2 x Gewichtung 60 / 40 = Rangwert XX 1 / 2<br />
XX 1+2 = Endwert<br />
100<br />
Dokumentation<br />
der sachgerechten Prüfung <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em Prüfbogen<br />
Verbal-argumentative Bewertung im Auswahlgremium<br />
hat Vorrang !
Wohnen im urbanen Panorama.<br />
Standortqualität ist Konzept.
STEK Strategie<br />
GESAMTKONZEPT
Realisierte Projekte:<br />
1 Generationen-Wohnprojekt Wabe, Burgholzhof<br />
2 Genossenschaftsprojekt „Haus Mobile“, Burgholzhof<br />
3 Wohnen und K<strong>in</strong>dertagestätte Projekt Gandhi, Burgholzhof<br />
4 Ehemalige Schnapsfabrik (GbR-Projekt), Heusteigstraße<br />
5 Ehemalige Nudelfabrik, Rohracker<br />
6 Passivhäuser Wolfbusch<br />
Aktuelle Grundstücke<br />
Stadt / Bauträger<br />
Mögliche Baufelder<br />
Wolfbusch<br />
Burgholzhof<br />
Rolandstraße Glockenstraße<br />
Schoch-Areal<br />
Rosenste<strong>in</strong><br />
Killesberg<br />
Berg<br />
Bürgerhospital<br />
Azenberg-Areal<br />
Olgahospital<br />
Frauengefängnis<br />
NeckarPark<br />
Wasserwerk<br />
Hackstraße/Stöckach<br />
Breitscheidstraße<br />
Mörikestraße<br />
Schnapsfabrik<br />
Nudelfabrik<br />
Roßhaustraße<br />
Bernste<strong>in</strong>straße<br />
Hech<strong>in</strong>ger Straße<br />
Standortchancen für <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong> <strong>in</strong> <strong>Stuttgart</strong><br />
Konzeption und Koord<strong>in</strong>ation: LHS <strong>Stuttgart</strong> 61-2 | Axel Fricke | 2013
Killesberg – Fläche an der „Roten Wand“<br />
Wohnbaukapazität ca. 80 WE<br />
davon 50% für <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong>, <strong>in</strong> 2. Reihe<br />
„Rote Wand“ “<br />
„Grüne Fuge““<br />
Arnim Kilgus 09/2013
<strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong> (ca. 35 WE)<br />
am Adolf-Fremd-Weg
Die Ergebnisse der Ausschreibung – alle auf e<strong>in</strong>em hohen Niveau !<br />
Baufeld 29 Baufeld 30 Baufeld 31<br />
Erstplatzierte …<br />
Baugeme<strong>in</strong>schaft Convenido<br />
Dr. Avel<strong>in</strong>i<br />
Th<strong>in</strong>k Green (DBW)<br />
Lehen Drei<br />
BGK-Lebenslanges Wohnen im Eigentum<br />
Zweitplatzierte …<br />
Baugeme<strong>in</strong>schaft 7wohnen<br />
Baufreunde Killesberg<br />
Hansjörg + Achim Bodamer<br />
Wohnen³ GbR
Th<strong>in</strong>k Green (DBW)<br />
1. Platz Baufeld 30<br />
Bottega + Ehrhardt Architekten GmbH<br />
Senefelderstrasse 77 A<br />
D - 70176 <strong>Stuttgart</strong><br />
www.be-arch.com<br />
<strong>in</strong>fo@be-arch.com
Lehen Drei_BGK-Lebenslanges Wohnen im Eigentum 1. Platz Baufeld 31
Bernste<strong>in</strong>straße<br />
ca. 80-100 WE<br />
H<br />
U7 / U8<br />
Haltestelle Heumaden<br />
B a u e n<br />
i n K o o p e r a t i o n
Potenzial für <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong><br />
14-20 WE möglich<br />
Geme<strong>in</strong>same Tiefgarage und Nahwärmenetz möglich
Teilnahmeantrag
Verpflichtungserklärung
Kaufantrag
Bewerbung von Standorten im Stadtbezirk
Plan mit Baugrenzen
mittendr<strong>in</strong> zuhause<br />
B a u e n<br />
m i t P r o g r a m m
<strong>Stuttgart</strong>er Zeitung vom 11.11.08
Planungswettbewerb für Olga-Areal entschieden<br />
(Nachnutzung K<strong>in</strong>derkl<strong>in</strong>ik Olgahospital im <strong>Stuttgart</strong>er Westen ab 2014)<br />
Arbeitsgeme<strong>in</strong>schaft<br />
Thomas Schüler Architekten, Düsseldorf / Faktorgrün Mart<strong>in</strong> Schedlbauer, Freiburg<br />
Größe des Areals: 1,64 ha<br />
2 Tiefgaragen-Ebenen (mit Quartiersparken)<br />
3.000 qm Läden (davon 1.500 qm Lebensmittelmarkt)<br />
ca. 220-250 Wohnungen,<br />
davon 80-100 WE für <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong>
Stadtqualitäten <strong>in</strong> der Innenentwicklung<br />
Sicherung von M<strong>in</strong>destqualitätsstandards <strong>in</strong> städtebaulichen Verfahren<br />
Empfehlungskatalog für städtebauliche Verfahren (Wettbewerbe, Bebauungspläne) und die<br />
Vorhabengestaltung (Verträge)<br />
Es lassen sich …<br />
<strong>Stuttgart</strong>er Innenentwicklungsmodell<br />
SIM<br />
I II III<br />
WOHNBAU-<br />
FÖRDERUNG<br />
RE-<br />
FINANZIERUNG<br />
STADT-<br />
QUALITÄT<br />
20%-Quote<br />
(mit flexibler<br />
Ausgestaltung)<br />
Flächenabzug<br />
+<br />
Kostentragung<br />
Planungsgrundsätze<br />
M<strong>in</strong>deststandards<br />
Zielbalance des SIM
Konditionen SIM Wohnbauförderung:<br />
‣ 20% der (für Wohnen) neu geschaffenen Geschossfläche (GF)<br />
für Wohnbauförderung<br />
Abtretung der Fläche an die Stadt zum verm<strong>in</strong>derten Wert oder Verpflichtung<br />
zum Bau, e<strong>in</strong>e Ablösung <strong>in</strong> Geld ist nicht möglich<br />
‣ Soll:<br />
alternativ:<br />
Preiswertes Wohneigentum<br />
(PWE)<br />
10 Jahre 1/3<br />
MME<br />
PWE<br />
50 %<br />
50 %<br />
Mietwohnungen mittlere<br />
E<strong>in</strong>kommensbezieher (MME)<br />
15 Jahre 1/3<br />
SMW<br />
Sozialmietwohnungen (SMW)<br />
15 Jahre 1/3<br />
50 %<br />
Flexibilität: Ersatzmaßnahme im Radius von 1 km (Förderquote dann 30%).<br />
‣ Schwellenwerte für Förderprogramme:<br />
- Erste geförderte Wohnung ab 450 m² GF<br />
- Erste sozial geförderte Wohnung ab 1.350 m² GF<br />
‣ Bei städt. Grundstücken beträgt die Wohnbauförderquote bis max. 50%
Amt für Liegenschaften und Wohnen, Stand 2013
Olgahospital <strong>Stuttgart</strong>-West<br />
Grundüberlegungen zum Programm<br />
Wohnbaukapazität ca. 200 WE + 50 App.<br />
SIM-Anteil 100 WE (1/3-Regelung),<br />
Baugruppen 90 WE (ca. 30% SIM-Quote)<br />
+ Quartiersgarage für Bewohnerparken<br />
aus Parkraummanagement<br />
<strong>Stuttgart</strong>-West (bis 80 Stp.)<br />
Bauträger<br />
Wohnheim 50 App.<br />
KiTa<br />
BF 2<br />
(70 WE)<br />
BF 1<br />
Baugruppen<br />
Baugruppen<br />
13 PWE + 14 MME<br />
Optionsgrundstücke<br />
für Wohnbauförderung<br />
BF 4<br />
(45 WE)<br />
BF 3<br />
(85 WE)<br />
Bauträger<br />
20 PWE + 8 MME<br />
Bauträger<br />
12 MME + 33 SMW<br />
Handel im UG<br />
LHS <strong>Stuttgart</strong> 61-2 | Axel Fricke | 2013 / erg. Schwörer
Vermarktung von Grundstückstypen an <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong><br />
z.B.<br />
Eckhaus-Komb<strong>in</strong>ation mit je 2 Baugruppen (Nr. 1 a/b)<br />
Mehrspänner mit 6-8 Wohnungen (Nr. 2)<br />
Stadthaus mit 3-4 Wohnungen (Nr. 5)<br />
2<br />
3a/b<br />
1a/b<br />
4a/b<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
9a/b<br />
?<br />
10<br />
11<br />
12
NeckarPark<br />
NeckarPark<br />
Wohnungsbauschwerpunkt<br />
Baufelder für <strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong>
Rahmenplan NeckarPark<br />
Konzeption Pesch & Partner, Stand 2008
NeckarPark<br />
Konzeption Pesch & Partner, Stand Jan. 2011<br />
1. BA<br />
Grundüberlegungen zum Programm<br />
70% Wohnanteil: 1. BA ca. 300 WE + 2. BA m<strong>in</strong>d. 450 WE<br />
SIM-Anteil 33% = max. 300 WE (1/3-Regelung für Programme)<br />
Baugruppen ca. 300 WE <strong>in</strong>kl. Ersatzgrundstücke für 20% SIM-Quote<br />
2. BA<br />
61-AL/SW, Stand 22. April 2013<br />
TZ<br />
ca. 300 WE<br />
Baugruppen<br />
20%-Quote PWE<br />
DRK<br />
Sportkl<strong>in</strong>ik<br />
ca. 150 WE<br />
Stadtarchiv<br />
Schule<br />
SWSG<br />
BF 1<br />
115 WE<br />
Baugruppen<br />
20%-Quote PWE<br />
BF 2<br />
110 WE<br />
Wohnbaukapazität<br />
<strong>in</strong>kl. Bestandsergänzungen:<br />
Bauträger 600 WE<br />
Baugruppen 300 WE<br />
BF 3<br />
115 WE<br />
Bauträger<br />
SIM PWE+MME+SMW<br />
BF 4/5<br />
110 WE<br />
P<br />
Gewerbe<br />
B a u f e l d s i c h e r u n g
Vorgehen auf Baufeldern<br />
<strong>in</strong> Form e<strong>in</strong>es sich konkretisierenden Programm- und Entwurfsprozesses<br />
(im Rahmen der Aufstellung des Bplan)<br />
1. Eckpunktepapier für Stadtquartier (Programmvorgabe / Kenndaten)<br />
2. Kooperative Gutachterverfahren (Musterbauabschnitte A, B, C)<br />
3. Vergabeverfahren (Zuteilung von Optionsgrundstücken)<br />
Bauträger<br />
2. 3.<br />
<strong>Baugeme<strong>in</strong>schaften</strong><br />
Programmvorgabe<br />
z.B.<br />
‣ Sozial ausgewogene Nachbarschaft (SIM-Ansatz)<br />
Zuteilung von<br />
Optionsgrundstücken<br />
‣ Adressatengenaues Angebot an Bautypen<br />
unter Berücksichtigung von Lagepräferenzen<br />
(Ergebnis der Zielgruppen-Studie)<br />
‣ Angestrebt wird die Kooperation<br />
von Bauträgern und Baugruppen<br />
1.<br />
B<br />
C<br />
A<br />
LHS 61-2 Axel Fricke | 29-07-12
Konzeption und Koord<strong>in</strong>ation: LHS <strong>Stuttgart</strong> 61-2 | Axel Fricke | 2012
Hbf.<br />
Das Europa- und Rosenste<strong>in</strong> Viertel<br />
<strong>in</strong>sbesondere für 9.000 Wohnungen ...
Städtebaulicher Wettbewerb Rosenste<strong>in</strong>Viertel 2005<br />
Pesch & Partner Architektur + Stadtplanung, Prof. Henri Bava Landschaftsarchitekt
Noch Fragen …
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