Energiesanierung von Gebäuden

2 / Dezember 2013
Energiesanierung von Gebäuden
Rahmenbedingungen und Konsequenzen
für Vermieter und Mieter
4Neuartiger Baustoff zur
Baukörperisolierung
4Energieeinsparverordnung
4LED-Hallenbeleuchtung
4Wärmerückgewinnung
4Energiesanierung von Gebäuden

Auf ein Wort.
Dies ist die 2. Ausgabe der „World of Energy“ diesmal
mit dem Schwerpunktthema Energieeffizienz in
Gebäuden. Da das Online-Magazin für die Leser
kostenlos ist, hängt dessen Bekanntheit im
Wesentlichen von seinen Werbepartnern ab. Diesen gilt
deshalb mein besonderer Dank. Nun lassen Sie sich
inspirieren und nehmen Sie Kontakt mit mir auf, wenn
Sie ein interessantes Thema zur Energiewende
veröffentlichen möchten:
Fon 05103_7064134 oder info@concret-werben.de.
Elke Rudolph
Dipl. Grafik-Designerin
werben & publizieren

Wissenswertes rund um Energie
4 Neuartiger Baustoff zur Baukörperisolierung
Die Technologie klingt einleuchtend:
Das Prinzip der Thermoskanne wird auf die Wärmeisolierung von
Häusern übertragen.
4 Bundesregierung verabschiedet neue
Energieeinsparverordnung
Kernelement der Novelle ist eine Anhebung der Effizienzanforderungen
für Neubauten um einmalig 25 Prozent ab 1. Januar 2016.
4 Industrie setzt verstärkt auf LED-Beleuchtung.
Was sind die Hintergründe dafür? Eine Einschätzung
von Herrn Michael Punz, Sales Director i-save energy GmbH
4 EWS: „Wärmerückgewinnung gehört selbstverständlich dazu.“
Für die Geschäftsführung der EWS Weigele GmbH & Co. KG in Uhingen
waren ökologische Aspekte bei der Entscheidung für ein Lüftungskon
zept in ihrer neuen, 2012 eingeweihten Produktionshalle zentral.
4 Bahn frei für Investoren und Bauwirtschaft zur Energiesanierung
von Gebäuden.
Die energetische Sanierung von Mietwohnungen wurde erleichtert.
Was ändert sich und was bedeutet dies für Mieter und Investoren?

Neuartiger Baustoff zur
Baukörperisolierung
Die Technologie klingt einleuchtend:
Das Prinzip der Thermoskanne wird auf die Wärmeisolierung von
Häusern übertragen.
Ein neuartiger Baustoff zur Baukörperisolierung macht in den letzten
Jahren zunehmend auf sich aufmerksam: Vakuumisolationspaneele (VIP).
Der Wärmetransport wird dabei durch ein Vakuum innerhalb eines hochporösen
Stützkernmaterials minimiert. Die Wasserdampfdurchlässigkeit bestimmt
die Lebensdauer von Vakuumisolationspaneelen.
Die Abgrenzung zur umgebenden
Atmosphäre wird durch eine Hochbarrierefolie
gewährleistet. Diese Barrierefolie
verhindert das Eindringen
atmosphärischer Gase, insbesondere
des Wasserdampfes, welcher einerseits
den Innendruck des VIP und damit den
konvektiven Wärmetransport und andererseits
auch die Wärmeleitfähigkeit
des Gerüstmaterials aufgrund von (Wasserdampf-)
Adsorptionsvorgängen signifikant
erhöhen würde. Die nur wenige
Zentimeter dicken Vakuumisolationspaneele
zeigen eine deutlich bessere Wärmeisolation
verglichen mit klassischen
Dämmmaterialien, müssen aber ebenso
diese geringe Wärmeleitfähigkeit über
einen typischen Lebenszyklus von 20
bis 50 Jahren aufrechterhalten.
Die Gewährleistung dieses Anspruches
bedarf umfassender Kenntnisse, inwieweit
die Wasserdampfdurchlässigkeit
der Hüllfolie sowie der Siegelnähte das
Langzeit-Dämmvermögen der VIP beeinflussen.
Ebenso sind für die Bewertung
der Langzeitfunktionstüchtigkeit der VIP
die Beeinflussung der Wasserdampfdurchlässigkeit
der Hüllfolie bzw. der
Siegelnähte durch thermische sowie
mechanische Beanspruchungen notwendig.
Im Rahmen eines durch das Bundesministeriums
für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung (BMVBS) geförderten
„Zukunft Bau“ - Forschungsprojektes
stellten sich Wissenschaftler des Fraunhofer-Institutes
für Werkstoff- und
Strahltechnik IWS Dresden und des Forschungsinstitutes
für Wärmeschutz e.V.
(FIW) München in enger Kooperation mit
einem industriellen Partner aus dem

HiBarSens: Messsystem zur
hochempfindlichen Bestimmung
der Wasserdampfdurchlässigkeit
von Ultrabarrierefolien
© Fraunhofer IWS Dresden
Bereich der VIP-Fertigung, der
VARIOTEC GmbH & Co.KG aus
Neumarkt diesen – für die
weitere Verbreitung der VIP essentiellen
- Fragestellungen.
Innerhalb von 2 ½ -Jahren wurde von
einer Vielzahl unterschiedlicher Hochbarrierefolien
die Wasserdampfdurchlässigkeit
gemessen. Um die äußert
geringen Wasserdampfdurchlässigkeit
von bis zu 0,001 g Wasserdampf pro m 2
Folie und pro Tag (g m ‐2 d ‐1 )
zuverlässig messen zu können, wurde
das durch das IWS entwickelte
HiBarSens®-Messsystem eingesetzt.
Dabei können geringste Mengen Wasserdampf,
die eine Folie durchdrungen
haben, mit Hilfe eines Laserstrahls
sicher bestimmt werden Im Extremfall
sogar bei Folien, mit bis zu drei Größenordnungen
geringeren Wasserdampfdurchlässigkeiten
(10 ‐6 g m ‐2 d ‐1 ).
Die Folien wurden unterschiedlichen
Alterungs- und Stressprozeduren unterworfen
und die resultierende Wasserdampfdurchlässigkeit
unter
verschiedenen Bedingungen (Temperatur
und relative Feuchte) bestimmt.
Dabei konnte nachgewiesen werden,
dass die Folien gegenüber diesen Einflussfaktoren
hinreichend robust sind.
Eine Schwachstelle in der VIP-Hülle ist
die Siegelnaht. Ein speziell entwickelter
Adapter ermöglichte auch hier die
Bestimmung der Wasserdampfdurchlässigkeit
mittels der laserbasierten HiBar-
Sens®-Messtechnologie. Bezogen auf
eine typische VIP-Größe, konnte durch
Siegelnähte eine Erhöhung der Wasserdampfdurchlässigkeit
um bis zu 4,4 %
bestimmt werden.
Abgerundet wurden die Untersuchungen
durch Simulationsrechnungen,
die die Erhöhung des VIP-Innendrucks
und somit auch der Wärmeleitung über
Jahre prognostizieren. Dabei wurde die
Wasserdampfdurchlässigkeit der Hüllfolie,
deren Temperaturabhängigkeiten
sowie – als ein maßgeblicher Parameter
– die Wasserdampfadsorption des Kernmaterials
berücksichtigt. Es konnte
gezeigt werden, dass allein anhand
dieser Parameter eine belastbare
Prognose der Wärmeleitfähigkeit und
somit der Isolierwirkung des VIP erstellt
werden kann.
Das erfolgreich abgeschlossene Projekt
stellt somit einen wesentlichen Beitrag
dar, die Akzeptanz der innovativen VIP-
Technologie im Baubereich weiter zu
erhöhen.
Quelle: Presseinformation (Nr. XVII)
Fraunhofer IWS Dresden 31.7.2013

Bundesregierung
verabschiedet neue
Energieeinsparverordnung
Kernelement der Novelle ist eine Anhebung der Effizienzanforderungen
für Neubauten um einmalig 25 Prozent ab 1. Januar 2016.
Bestandsgebäude sind von diesen Verschärfungen
ausgenommen. Zudem
wird die Bedeutung des Energieausweises
als Informationsinstrument für
die Verbraucherinnen und Verbraucher
gestärkt.
Der ehemalige Bundesminister für Wirtschaft
und Technologie, Dr. Philipp
Rösler:
„Mit dem heutigen Beschluss setzt die
Bundesregierung anspruchsvolle und
zugleich wirtschaftlich vertretbare Standards
für Neubauten. Ganz bewusst
machen wir keine neuen Vorgaben für
Bestandsbauten.“
Mit der Novellierung der EnEV werden
ein Beschluss der Bundesregierung zur
Energiewende im Gebäudebereich sowie
die europäische Gebäuderichtlinie voll-

ständig umgesetzt. Der Bundesrat hatte am 11. Oktober 2013 der Vorlage der Bundesregierung
weitgehend zugestimmt. Auf Wunsch des Bundesrates werden
zusätzlich Effizienzklassen für Gebäude in Energieausweisen und Immobilienanzeigen
eingeführt, um die Transparenz auf dem Immobilienmarkt weiter zu verbessern.
Zudem sollen auf Verlangen des Bundesrates ab dem Jahr 2015 so genannte Konstanttemperatur-Heizkessel
(Standard-Heizkessel, die ihre Temperatur nicht, wie
modernere, der gefragten Heizleistung entsprechend anpassen) nach 30
Betriebsjahren stillgelegt werden. Ausgenommen sind selbstgenutzte Ein- und
Zweifamilienhäuser.
Die Betroffenen, insbesondere in der Bauwirtschaft, erhalten ausreichend Zeit, um
sich auf die neuen Vorgaben der EnEV einzustellen. Sie treten im Wesentlichen erst
sechs Monate nach der Verkündung in Kraft, das heißt, voraussichtlich im
Frühsommer 2014.
Minister Ramsauer auf der Pressekonferenz zur EnEV (Quelle: BMVBS)

Industrie setzt verstärkt auf
LED-Beleuchtung.
Was sind die Hintergründe dafür? Eine Einschätzung
von Herrn Michael Punz, Sales Director i-save energy GmbH
Guten Tag Herr Punz. Die i-save energy
GmbH produziert LED-Leuchten für die
Hallenbeleuchtung. Kann man sagen,
dass die Industrie die Zeichen der Zeit
nun endlich erkannt hat und plötzlich
umweltbewusst wird oder spielen hier
doch andere Faktoren eine Rolle?
Natürlich stehen wirtschaftliche Fragen
weiterhin im Vordergrund. Ohne die
Aussicht auf Gewinnmaximierung
würde wohl kaum ein Unternehmen in
neue Technologien investieren. Die
Umstellung auf LED ist jedoch ein
schönes Beispiel dafür, wie Ökologie
und Ökonomie perfekt harmonieren.
Auf der einen Seite steht eine Reduzierung
der Strom- und Wartungskosten
von bis zu 90%. Auf der anderen Seite
investieren Unternehmen in eine neue
Beleuchtung, die ohne Quecksilber auskommt,
den CO2 Ausstoß erheblich
senkt und dazu beiträgt, den Mitarbeitern
eine angenehme und sichere
Arbeitsumgebung zu schaffen.
Man muss aber auch grundsätzlich
festhalten, dass es in der deutschen
Industrie ein echter Aufbruch zu ökologischem
Denken stattfindet. Das
Bewusstsein für die Folgen des eigenen
Handelns ist mehr und mehr vorhanden.
Die Entwicklung der LED Technologie in
den letzten Jahren kommt da gerade
recht.
Es wird immer behauptet, LED-Leuchten
seien besonders langlebig und niedrig
im Verbrauch. Lässt sich das anhand
von Zahlen nachweisen?
Alle unsere Leuchten werden in standardisierten
Tests auf Stromverbrauch und
Lebenszyklen hin getestet. Diese Tests
bestätigen immer wieder unsere Angaben.
Bei den meisten unserer Produkte
kommen wir auf eine Lebensdauer von
50.000 Stunden – das sind bei einer
täglichen Betriebsdauer von 8 Stunden
mehr als 17 Jahre – und einen Effizienzwert
von 120 Lumen pro Watt.

Wie aufwändig ist eine Umrüstung auf
LED-Leuchten und wie schnell amortisiert
sie sich? Ein wichtiges Kriterium für
Unternehmen tätig zu werden.
Vielleicht zuerst zur Amortisation. Die
Frage, wann sich eine LED Umstellung
rechnet, ist eigentlich schnell beantwortet:
sofort! Ich will das kurz erklären.
Die Ersparnis bei Strom und Wartung
meist nach 1 bis 3 Jahren. Dieser Wert
hängt von der durchschnittlichen
Betriebsdauer pro Tag und den Strompreisen
ab. Die Umrüstung ist zumindest
beim Ersatz von alten T8
Leuchtstoffröhren sehr einfach. Mit ein
paar wenigen Handgriffen gelingt der
Austausch. Beim Ersatz von Hallenleuchten
können die vorhandenen Lichtpunkte
beibehalten werden. Die
sind so hoch, dass die Kosten für
Anschaffung, Installation und Finanzierung
dahinter zurück bleiben. Aber
selbst bei einer Eigenfinanzierung durch
den Betreiber amortisieren sich gewerbliche
LED Projekte unserer Erfahrung
Leuchten müssen aber ersetzt werden.
Oft empfiehlt sich hier aber eine komplett
neue Lichtplanung und Neuinstallation,
die zu einer Verringerung der
Leuchtenanzahl führt.

Was haben gewerbliche Nutzer und
Umwelt von der Umstellung auf LEDs?
Unsere Kunden profitieren in erheblichem
Maß von der Senkung der
Stromkosten. Dazu kommen deutlich
niedrigere Wartungskosten. Damit verbunden
sind geringere Ausfallzeiten in
der Produktion. Daneben sorgen LED
Leuchten langfristig für eine den
Arbeitsnormen entsprechende Beleuchtung
von Arbeitsplätzen. Das führt zu
mehr Sicherheit und einem gesteigerten
Wohlbefinden der Beschäftigten. Die
Umwelt freut sich über eine deutliche
Verminderung des CO2 Ausstoßes und
dem Verzicht auf Quecksilber bei der
Herstellung von LEDs.
Wie sieht es mit der Energieeffizienz bei
der Produktion bzw. Verschrottung von
LEDs aus? Welche Abfälle müssen entsorgt
werden?
LEDs werden wie Elektroschrott entsorgt.
Das heißt, sie gehören nicht in
den normalen Müll. Angesichts der sehr
langen Lebensdauer relativieren sich die
Kosten für Produktion und Entsorgung
aber so sehr, dass sich eine sinnvolle
Antwort auf diese Frage ausschließt.
10

Quelle: i-save-energy GmbH
D-12165 Berlin
Office: +49 (0)30 79708000–0
Ihre neueste Entwicklung ist die T8-LED-
Röhre. Sie soll für Mitarbeiter ein gesünderes
und angenehmeres Arbeitsumfeld
schaffen. Wie geht das?
Unsere LED T8 Röhren sind die ersten,
die angesichts ihrer Leistung dazu
geeignet sind, herkömmliche T8 Leuchtstoffröhren
1:1 zu ersetzen und im
gewerblichen Rahmen genügend Licht
zu liefern. Das heißt mit anderen
Worten: Endlich gibt es LED Röhren aus
denen genug Licht kommt. Die Zeit für
einen Umstieg ist spätestens jetzt
gekommen. Dank ihrer überlegenen
Konstruktion erlauben es unsere LED
Röhren, den Abstrahlwinkel so einzustellen,
dass Arbeitsplätze bedarfsgerecht
beleuchtet werden können.
Außerdem gilt im Allgemeinen, dass
sich Mitarbeiter an einem Arbeitsplatz,
der ausreichend hell ist, fitter fühlen,
konzentrierter arbeiten können und
weniger Fehler machen.
11

EWS: „Wärmerückgewinnung
gehört selbstverständlich
dazu.“
Für die Geschäftsführung der EWS Weigele GmbH & Co. KG in Uhingen
waren ökologische Aspekte bei der Entscheidung für ein Lüftungskonzept
in ihrer neuen, 2012 eingeweihten Produktionshalle zentral. Trotzdem
entschieden sich die Verantwortlichen für ein Konzept, das zunächst
weniger Wärme zurückgewinnt, als die sonst in solchen Fällen zumeist
genutzten Rotationswärmetauscher. Klima- und Lüftungsfachmann Daniel
Baur erklärt, warum das realisierte Kreislaufverbundsystem in diesem
Fall langfristig vorteilhaft ist.
Das weltweit tätige Maschinenbauunternehmen
EWS Weigele GmbH & Co. KG
aus dem badenwürttembergischen
Uhingen, das Werkzeugsysteme für
nahezu alle CNC-Drehmaschinen und
Dreh-Fräszentren entwickelt und produziert,
weihte 2012 eine neue, etwa
5.000 Quadratmeter große Produktionshalle
ein. 30 Werkzeugbearbeitungszentren
sind dort im Einsatz. Abscheider
von Keller Lufttechnik nehmen die mit
Kühlschmierstoffen belastete Luft an
den Maschinen auf, filtern sie über eine
zentrale Anlage und geben die gereinigte
Luft ins Freie ab.
„Damit durch diese Absaugung in der
Halle kein Unterdruck entsteht und sich
so unangenehme Zugluft bilden kann,
wird von außen entsprechend viel
Frischluft über eine Lüftungsanlage
zugeführt“, erläutert Ulrik Delles von
Keller Lufttechnik.
12

„Rotationswärmetauscher sind kaum zu reinigen“
Für die Konzeption und Umsetzung dieses Belüftungssystems zeichnete sich das
Unternehmen Herp Ingenieure GmbH & Co. KG aus Salach verantwortlich. Der
zuständige Ingenieur Daniel Baur berichtet: „Bei Anlagen dieser Größe schreibt der
Gesetzgeber den Einsatz einer Anlage zur Wärmerückgewinnung vor.“ Während in
den älteren Hallen der EWS dafür Rotationswärmetauscher zum Einsatz kamen, entschieden
sich die Fachleute bei der neuen Halle für ein sogenanntes Kreislaufverbundsystem.
„Rotationswärmetauscher, sogenannte Wärmeräder, besitzen, wenn sie
neu sind, einen sehr hohen Wärmerückgewinnungsgrad und sind für große Luftmengen
hervorragend geeignet. Ihr Einsatz scheint sich daher anzubieten“, sagt der
Fachmann. Trotz des hohen Abscheidegrads der Filteranlage verschmutzt der Rotor
jedoch im Laufe der Zeit - wenn an besonders kalten Wintertagen die Dampfphase
an den Tauscherflächen kondensiert und zusammen mit dem Staub eine klebrige
Schicht bildet. Zur Reinigung wäre ein Hochdruck-Dampfstrahler erforderlich, der
jedoch die engen Waben aus dünnem Blech, aus denen der Rotor besteht, verbiegen
würde.
„Mit der Energieeffizienz der realisierten Lüftungsanlagen
sowie mit dem Klima an den Arbeitsplätzen sind wir
heute sehr zufrieden.“ Frank und Matthias Weigele (Bild),
Geschäftsführer der EWS Weigele GmbH & Co. KG
„Da verschmutzte
Wärmeräder irgendwann
kaum noch
Wärme zurückgewinnen,
sind auf längere
Sicht andere,
zunächst weniger effiziente,
jedoch besser
zu reinigende Systeme
vorteilhafter“, berichtet
Daniel Baur.
13

Verbundsystem: Solekreislauf
verbindet getrennte Register.
Das Kreislaufverbundsystem, für das
sich EWSGeschäftsführer Frank Weigele
entschied, setzt zwei Wärmetauscher
ein. Jedes dieser Register besteht aus
Lamellen, die von einem flüssigen
Medium (Sole) durchströmt werden. Der
Abluftstrom passiert eines der Register
und gibt dabei einen großen Teil seiner
thermischen Energie an die Sole ab. Eine
Pumpe befördert die Sole innerhalb des
Verbundsystems zum zweiten Wärmetauscher.
Die kühlere Zuluft durchströmt
dieses Register und nimmt dabei
in der Sole enthaltene Wärme auf. „Die
Register sollten turnusmäßig überprüft
und gegebenenfalls mit einem scharfen
Wasserstrahl gereinigt werden. Dann
behält das System seine Leistungsfähigkeit“,
sagt Baur. „Sein Wärmerückgewinnungsgrad
liegt zwischen 60 und 70
Prozent. Das hängt auch vom Luftvolumenstrom
ab: Je geringer er ist, desto
mehr Wärme lässt sich im Verhältnis
zurückgewinnen.“
Elektrische Maschinen „heizen“ mit
Bei voller Produktion reicht diese
zurückgewonnene Wärme an den meisten
Tagen völlig aus, damit die Halle
angenehm temperiert ist. „Das liegt
daran, dass dort viele elektrische
Maschinen stehen, die einen Teil der
aufgenommenen Energie in Form von
Wärme an die Umgebung abgeben und
dadurch kontinuierlich ‚heizen‘“, erläutert
Baur. Bereits im Frühjahr sind
manchmal Außentemperaturen erreicht,
bei denen sich die Pumpe des Kreislaufverbundsystems
automatisch drosselt
oder ausschaltet, um so die Wärmerückgewinnung
zu drosseln bzw. ganz zu
stoppen.
Betonkernkühlung im Sommer
An heißen Sommertagen steht eine Wärmepumpe,
die im Winter im Bedarfsfall
das Heizsystem unterstützt, für eine
sogenannte Betonkernkühlung zur Verfügung.
„Kalte Flüssigkeit durchströmt
dabei ein Rohrsystem im Boden und
lädt so nachts die Bodenplatte auf. Tagsüber
gibt sie die gespeicherte Kälte
langsam wieder ab“, erläutert Baur.
„Das System wird unseren hohen
Anforderungen gerecht“
Für die EWS-Unternehmensleitung
waren – neben den guten Bedingungen
an den Arbeitsplätzen – ökologische
Aspekte bei der Entscheidung für dieses
Konzept ausschlaggebend: „Gesellschaftliche
Verantwortung hat auch in
Bezug auf die Umwelt einen hohen
Stellenwert in unserem Unternehmen.
Bereits ab 2000 ließen wir im Rahmen
unseres Energiemanagementkonzeptesden
ersten Wärmetauscher und eine
Photovoltaikanlage einbauen, die Strom
in einer Größenordnung von rund 155
Megawattstunden pro Jahr produziert“,
14

erichtet Geschäftsführer Frank Weigele.
„Das Absaug- und Belüftungssystem in
der neuen Halle sollte diesem hohen
Anspruch an eine umweltverträgliche
Produktion gerecht werden. Mit der
Energieeffizienz der realisierten
Lüftungsanlagen sowie mit dem Klima
an den Arbeitsplätzen sind wir heute
sehr zufrieden. Gerne empfehlen wir
das Herp Ingenieure- und Keller Lufttechnik-Team
weiter.“
Quelle:
Keller Lufttechnik GmbH + Co. KG
EWS Weigele GmbH & Co. KG
15

Bahn frei für Investoren und
Bauwirtschaft zur Energiesanierung
von Gebäuden.
Die energetische Sanierung von Mietwohnungen wurde
erleichtert. Was ändert sich und was bedeutet dies für Mieter und
Investoren?
Mit der Änderung des Mietrechts (Federführung
BMJ: Mietrechtsänderungsgesetz
vom 11. März 2013 (BGBl. I, Seite
434). ) hat die Bundesregierung in der
letzten Legislaturperiode die Bedingungen
für die energetische Sanierung
von Mietwohnungen verbessert und
einen Teil der Forderungen des BDI
umgesetzt. Dies betrifft u. a. die Duldungspflicht,
Vereinfachungen bei der
Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
sowie den Übergang auf die
gewerbliche Wärmelieferung, das sog.
Contracting.
Zur Verbesserung der Akzeptanz von
Mieterhöhungen auf Grund energetischer
Modernisierungen ist in den Vorschriften
über die ortsübliche
Vergleichsmiete im Mietrechtsänderungsgesetz
klargestellt, dass die energetische
Ausstattung und Beschaffenheit
bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete
zu berücksichtigen sind.
Energetische Kriterien sollen so künftig
auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet
werden. Um die Aufstellung von
sog. energetischen Mietspiegeln zu
unterstützen, hat das Bundesministerium
für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
das Forschungsprojekt
„Umsetzung und Evaluierung von energetisch
differenzierten Mietspiegeln in
Modellkommunen“ in Auftrag gegeben.
Als erstes Ergebnis liegen der Broschüre
„Hinweise zur Integration der energetischen
Beschaffenheit und Ausstattung
von Wohnraum in Mietspiegeln -
Arbeitshilfen für die kommunale Mietspiegelerstellung“
vor.
Zur Dämpfung des Anstiegs der
Bestandsmieten in Gebieten mit einem
Nachfrageüberhang nach Wohnraum
enthält das Mietrechtsänderungsgesetz
eine Regelung, die es den Ländern
ermöglicht, für Gebiete, in denen die
Wohnraumversorgung besonders
gefährdet ist, die Kappungsgrenze von
20 % auf 15 % senken zu können.
16

Energetische Modernisierung von
Mietwohnungen.
Regelungen zur Modernisierung vermieteter
Wohnungen sind wichtig, denn
wenn der Vermieter ein Miethaus
modernisieren will, darf er die bestehenden
Mietverträge deshalb nicht einfach
kündigen. Deshalb hält das
Mietrecht schon jetzt Bestimmungen
bereit, wie eine Modernisierung während
eines bestehenden Mietverhältnisses
durchzuführen ist, und wie sich
das auf die Miethöhe auswirkt. Besonders
wichtig sind diese Vorschriften
gerade in Zeiten der Energiewende für
die energetische Modernisierung:
Eine gute Dämmung und eine verbesserte
Heiztechnik sparen Energie. Das
senkt die Heizkosten und dient zugleich
dem Umweltschutz. Gerade im Altbaubestand
sind erhebliche Effizienzgewinne
zu erzielen. Natürlich geht das
nicht zum Nulltarif: Der Vermieter muss
zunächst investieren. Ist die Maßnahme
abgeschlossen, kann er die Miete anpassen,
wenn der Mieter die Mieterhöhung
bezahlen kann.
Was ändert sich?
Das Gesetz regelt klarer als bisher,
welche Modernisierungen zur Energieeinsparung
und zum Klimaschutz
zulässig sind, und unter welchen Voraussetzungen
sie zu einer Mieterhöhung
berechtigen. Der Mieter muss nur
für Maßnahmen bezahlen, die Endenergie
einsparen und damit auch regelmäßig
die Heizkosten senken.
Beispiel 1:
Vermieter V möchte die Warmwasser-
Bereitung für die Wohnungen des
Mietshauses künftig teilweise mit Solarkollektoren
betreiben: Weil hierdurch
Endenergie eingespart wird, was den
Mietern zugute kommt, berechtigt diese
Modernisierung zur Mieterhöhung.
Anders ist es, wenn V mit einer Photovoltaik-Anlage
auf dem Dach Strom erzeugen
und diesen Strom gegen Vergütung
in das öffentliche Netz einspeisen will.
Diese Baumaßnahme müssen die Mieter
zwar dulden, sie berechtigt aber nicht zu
einer Mieterhöhung.
Ist der Mieter mit der angekündigten
Maßnahme nicht einverstanden, weil er
persönliche oder wirtschaftliche Härten
befürchtet, so soll er diese künftig zeitnah
nach der Ankündigung mitteilen.
Das schafft Planungssicherheit für die
Bauphase. Allerdings muss der Vermieter
ihn auf die neue Frist hinweisen –
unterlässt er das, kann der Mieter seine
Einwände weiterhin weitgehend formund
fristfrei geltend machen.
Wie bislang kann sich der Mieter darauf
berufen, die erhöhte Miete wegen knapper
wirtschaftlicher Verhältnisse nicht
zahlen zu können. Anders als bisher
17

wird dieser Einwand aber erst beim Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt. Mit
anderen Worten: Der Vermieter kann die Baumaßnahme in solchen Fällen künftig
durchführen, der Mieter muss eine Mieterhöhung wegen Modernisierung dann aber
nicht zahlen. So kann die fehlende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einzelner
Mieter nicht mehr die gesamte Modernisierung eines Mehrparteienhauses
blockieren.
Beispiel 2:
Vermieterin V möchte
Dach und Fassade ihres
Mietshauses dämmen.
Mieter M kann die bisherige
Miete mit seinem
Einkommen gerade eben
finanzieren. Nach dem
Inhalt der Modernisierungsankündigung,
die
auch die zu erwartende
Mieterhöhung wegen der
Dämmung benennt,
könnte er die Wohnung
nicht mehr halten. Er
beruft sich deshalb auf
eine wirtschaftliche
Härte. Nach der künftigen
Regelung muss M die Baumaßnahmen zwar dulden; die energetische Modernisierung
des Hauses kann also durchgeführt werden. Die nachfolgende Mieterhöhung
muss er aber nur zahlen, wenn ihm dies wirtschaftlich zumutbar ist. In der Praxis
können solche Fragen z.B. in einer Modernisierungsvereinbarung vertraglich geregelt
werden. Einigen sich die Vertragsparteien nicht, entscheidet im Streitfall das
Gericht. Eine Mietminderung ist bei energetischer Modernisierung erst dann zulässig,
wenn die Maßnahme länger als drei Monate dauert.
18

Was bleibt wie bisher?
Die Höhe der höchstens zulässigen Mieterhöhung
nach Modernisierung bleibt
unverändert (11 % der für die Wohnung
aufgewendeten Modernisierungskosten
pro Jahr). Klargestellt wird außerdem,
dass der Vermieter Kosten abziehen
muss, die nicht der Modernisierung,
sondern der Substanzerhaltung dienen.
Auch im Übrigen bleibt es weitgehend
beim bewährten Verfahren: Der Vermieter
muss erhebliche Modernisierungen
drei Monate vor Baubeginn so ankündigen,
dass der Mieter sie überprüfen und
sich darauf einstellen kann.
Haushalte, die ihre Miete nicht aus eigenem
Einkommen bezahlen können,
werden vom Staat unterstützt. Bund,
Länder und Kommunen wenden rund 16
Mrd. Euro jährlich für mehr als 5 Mio.
Haushalte für Wohngeld und die Übernahme
der Kosten der Unterkunft und
Heizung (KdU) auf. Die öffentliche Hand
übernimmt die Wohnkosten teilweise
oder vollständig von jedem achten
Haushalt. Auch die Förderung für energieeffizientes
Bauen verfolgt den Zweck,
Wohnkosten zu verringern. Die Bundesregierung
unterstützt die energieeffiziente
Sanierung von Wohngebäuden mit
1,8 Mrd. im Rahmen der KfW-Förderprogramme
zum energieeffizienten Bauen
und Sanieren (CO2-Gebäudesanierungsprogramm).
Diese staatlichen Fördermittel
müssen von den Kosten der
Modernisierung abgezogenen werden;
die Mieterhöhung fällt damit entsprechend
geringer aus. Als Ausgleich für
den Wegfall der bis zur Föderalismusreform
bereitgestellten Bundesfinanzhilfen
für die soziale Wohnraumförderung
erhalten die Länder bis zum 31.12.2019
jährlich 518,2 Mio. Diese Mittel können
von den Ländern auch zur Förderung
der energetischen Sanierung von Mietwohnungen
eingesetzt werden, um
gerade einkommensschwache Haushalte
bei der Miete zu entlasten.
Die Kosten für größere Wohnungen für
Familien mit Kindern werden grundsätzlich
bei der Berechnung von Wohngeld
und der Übernahme der Kosten der
Unterkunft im Rahmen des SGB berücksichtigt.
Die soziale Wohnraumförderung
der Länder dient u. a. dem Zweck,
preisgünstigen Wohnraum für Familien
mit Kindern bereit zu stellen. Dabei
können die spezifischen größeren
Wohnraumbedürfnisse von Familien mit
Kindern auch im Rahmen von Eigentumsmaßnahmen
gefördert werden.
Quelle: Bundesministerium der Justiz /
Pressemitteilung. Bundesministerium für
Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
19

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