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Privates Eigentum

Zeitschrift für Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer im Rhein-Main-Gebiet

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September 2022 | 63/09

VERERBEN UND VERSCHENKEN

Vermögensaufteilung zwischen Ehegatten

bei Immobilienvermögen

SIE SIND WIEDER GEFRAGT!

Mitgliederbarometer Haus & Grund

Frankfurt am Main e.V.


EDITORIAL ///// 3

JÜRGEN H. CONZELMANN

Vorsitzender Haus & Grund Frankfurt am Main e. V.

An einem Strang ziehen

Liebe Mitglieder,

die Sommerferien, die für viele Erholungsuchende mit erschwerten

Reisebedingungen verbunden waren, haben vor Augen

geführt, dass wir uns wohl von einigen schönen Dingen

verabschieden müssen, die uns in den vergangenen Jahren

selbstverständlich vorgekommen sind. Billige Flüge, die uns

Kurzurlaube im europäischen Ausland oder gar die Auszeit in

exotischen Gefilden ermöglichen, sind passé. Auch das Autofahren

ist deutlich teurer geworden, und für Bahnfahrer wird

es eine Zeit nach dem 9-Euro-Ticket geben. Die Freiheit günstigen

Reisens konnten wir über Jahrzehnte im behaglichen Gefühl

von Frieden und Sicherheit genießen, nach dem Motto von

Horaz: Carpe diem. Auch damit ist es vorbei: Erst hat uns die

Pandemie viele schöne Momente genommen, dann ist auch

noch der Krieg in der Ukraine hinzugekommen. Wie privilegiert

das Dasein in der unbeschwerten Zeit vor dem Frühjahr

2020 gewesen ist, wird vielen erst jetzt klar.

Corona und die Auswirkungen des Kriegs in der Ukraine

haben uns zudem hart mit einer Vielzahl alter und neuer Defizite

in unserem Land konfrontiert. Das Gefühl, dass der Staat

bei allen Fehlern im Detail doch im Großen und Ganzen ein

kompetenter und weitblickender Hüter unseres Wohlergehens

ist, hat sich verflüchtigt. Da ist zum Beispiel das Erschrecken

darüber, wie blauäugig die vergangenen Bundesregierungen

uns in die Abhängigkeit von russischem Gas manövriert haben.

Daraus ergibt sich eine Herausforderung, die es in dieser

Dimension nicht einmal während der Ölkrise von 1973 gegeben

hat.

Sollte die Gaspipeline Nord Stream 1 nach den angekündigten

Wartungen nicht wieder wie vereinbart geöffnet werden, weil

Putin die Gaskarte spielt, werden die Energieversorger die steigenden

Einkaufspreise nicht abfedern können, vielmehr werden

sie diese zeitnah an uns Verbraucher weiterreichen müssen.

Die Preise können schnell das Doppelte oder gar Dreifache des

Vorkriegsniveaus erreichen. Das wird auch für viele unserer

Mieter zu kaum noch zu tragenden Heizungskosten führen.

Vielleicht wird es zu Rationierungen kommen, was für die Verbraucher

sogar Tage ganz ohne Gasbezug bedeuten könnte. Gar

nicht auszudenken, welche wichtigen Industrieunternehmen in

existentielle Probleme geraten könnten mit allen Konsequenzen

für die Arbeitsplätze von Hunderttausenden und damit für

unsere gesamte Volkswirtschaft und unseren Wohlstand.

Hinzu kommt, dass sich die Energiekosten treibend auf die ohnehin

schon steigenden Preise für viele Produkte und Dienstleistungen

auswirken. Besonders existentiell wird das mit

Blick auf Lebensmittel. Die Inflation entwickelt ihre Wirkung

zudem vor dem Hintergrund eines enteignungsgleichen progressiven

Steuertarifs. Die Teuerung und die so genannte kalte

Progression addieren sich zu einem dramatischen Kaufkraftverlust,

der auch die mittleren Einkommensgruppen hart trifft.

Gesellschaft und Politik müssen sich auf einen Herbst und einen

Winter einstellen, die politisch umso heißer werden dürften,

je kälter sie meteorologisch ausfallen. Es wird Antworten

auf die Frage geben müssen, wie Geringverdiener in die Lage

versetzt werden, sich eine halbwegs warme Wohnung leisten

zu können. Es wird direkte Hilfen zum Lebensunterhalt in Zeiten

der Krise geben müssen, aber auch Steuerentlastungen. Es

könnte sonst zu schweren sozialen Verwerfungen kommen, die

unbedingt zu vermeiden sind. Wir müssen stattdessen angesichts

der gewaltigen Herausforderungen alle wie nie zuvor

solidarisch an einem Strang ziehen. Putins zynisches Kalkül

darf nicht aufgehen.

Mit freundlichen Grüßen

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


4 ///// INHALT

Foto: © KB3/stock.adobe.com

VERERBEN UND VERSCHENKEN

Damit beim Weitervererben von Immobilienvermögen an die

gemeinsamen Kinder eine geringe Erbschaftsteuer anfällt, gilt

es einiges zu beachten. Auch der Partner soll abgesichert werden.

Was ist zu tun?

10 17

MITGLIEDERBAROMETER

Sie sind wieder gefragt! Bereits letztes Jahr haben wir ein

Stimmungsbild bei den Mitgliedern des Vereins erhoben. Wie

das funktioniert, wie Sie teilnehmen und was Sie gewinnen

können, erklärt Gregor Weil, Geschäftsführer Haus & Grund

Frankfurt am Main.

Foto: © Thapana_Studio/stock.adobe.com

Inhalt

03 | Editorial

05 | Wer ist hier das Sorgenkind?

Dr. Kai H. Warnecke, Präsident

Haus & Grund Deutschland

RECHT UND STEUERN

06 | Modernisierungsmieterhöhung: Keine Aufteilung

der Kosten nach den Gewerken notwendig

07 | Info des Monats: Im Altbau gelten keine

Neubaustandards

08 | Urteile kompakt

10 | Vererben und Verschenken – Vermögensaufteilung

zwischen Ehegatten bei Immobilienvermögen

12 | Pflege- und Betreuungsleistungen – Künftig steuerlich

leichter absetzbar

NEUES AUS DEN VEREINEN

14 | Haus & Grund Frankfurt am Main:

Informationsveranstaltungen

16 | Weil aber: Betriebskostenvorauszahlungen

vor dem Winter noch anpassen?

17 | Mitgliederbarometer Haus & Grund Frankfurt

am Main e.V. – Sie sind wieder gefragt!

18 | Kooperation von Haus & Grund Frankfurt und Kalo –

Zusammenarbeit wird verlängert

WIRTSCHAFT UND POLITIK

22 | Heizung: Mehr als die Hälfte der Neubauten heizt mit

Wärmepumpen / Wärmepumpen-Offensive: Bundesregierung

plant 500.000 Wärmepumpen jährlich

24 | Steigende Gaspreise: Was Vermieter jetzt wissen müssen

26 | Immobilienpreise: Wie entwickeln sich die Preise auf

dem Immobilienmarkt?

BAUEN UND WOHNEN

32 | Bauen und Wohnen spezial: Energieversorgung

34 | Steigende Zinsen: Was bedeutet das für Käufer

und Verkäufer?

36 | Hygienische Trinkwasserversorgung: Gegen Keime und

Bakterien vorsorgen

SERVICE UND TIPPS

20 | Inserate: Immobilien/Hausverwaltungen

38 | Seminare

39 | Verbraucherpreisindex

39 | Impressum

40 | Mehrwert für Ihre Mitgliedschaft: Kooperationspartner

42 | Inserate

Titelbild: Frankfurt am Main – Weinberg am Lohrberg im Herbst © David pix123| Adobe Stock

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


KOMMENTAR ///// 5

Wer ist hier

das Sorgenkind?

Kommentar von Dr. Kai H. Warnecke,

Präsident Haus & Grund Deutschland

Deutschland hat sich zur Minderung der CO 2

-Emissionen verpflichtet.

Auch der Gebäudebereich muss im Zuge dessen den

jährlichen Ausstoß reduzieren – während die Bundesregierung

gleichzeitig 400.000 neue Wohnungen pro Jahr bauen will. Derweil

betrug die Reduktion der CO 2

-Emissionen zwischen 1990

und 2020 im Gebäudebereich gut 45 Prozent!

Dies ist eine gewaltige Leistung, auch wenn das jährlich festgesetzte

Einsparziel im letzten Jahr knapp nicht erreicht wurde.

Wenn nun nach jahrzehntelangen Erfolgen – trotz intensiven

Neubaus und in Zeiten der Corona-Pandemie, in der sich die

Bürgerinnen und Bürger überdurchschnittlich viel zu Hause

aufhalten mussten – die CO 2

-Reduktion nicht ganz so groß wie

gewünscht ausfällt, dann ist das nicht gerade optimal. Aber kein

Grund, den Gebäudebestand zum Sorgenkind zu erklären, wie

es Bundesbauministerin Klara Geywitz und Bundeswirtschaftsminister

Robert Habeck jüngst taten.

Richtig wäre gewesen, wenn die beiden Minister die in ihren

Ressorts verantworteten Hürden für die Energiewende endlich

beseitigten: Klarheit bei der Energieversorgung mittels Versorgungsatlanten,

die Einführung von Mieterstrom oder kostenfreie

individuelle Sanierungsfahrpläne. Dies sind nur einige

Beispiele, an denen die Politik seit Jahren scheitert. Und deswegen

ist wohl eher die Bundesregierung das Sorgenkind der

Energiewende, nicht der Gebäudebestand. /////

Foto: © Jens Oellermann

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PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


6 ///// RECHT UND STEUERN

MODERNISIERUNGSMIETERHÖHUNG

Keine Aufteilung der Kosten nach

den Gewerken notwendig

Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erfordert keine Aufteilung

nach Gewerken. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in drei aktuellen Urteilen.

service

inigung

g

Mit seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21,

VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) hat sich der BGH mit den

formellen Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen nach

der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen befasst. Er

kommt zu dem Ergebnis, dass in der Mieterhöhungserklärung

keine Aufteilung der Kosten nach den Gewerken notwendig ist.

In den konkreten Verfahren klagten Mieter aus Bremen gegen

eine Modernisierungsmieterhöhung durch die Vermieterin. Dem

Mieterhöhungsschreiben war eine als „Kostenzusammenstellung

und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage

beigefügt, welche unter anderem Angaben zu den einzelnen

Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen

Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten

verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil

sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen

Mieterhöhung enthielten.

MIETER FORDERTEN WEITERGEHENDE AUFSCHLÜSSELUNG

Die Kläger waren der Auffassung, dass die Mieterhöhungserklärungen

formell unwirksam seien, da die Vermieterin die Kosten

nicht nochmals unterschieden habe, etwa durch eine Aufschlüsselung

nach verschiedenen Gewerken, „konkreten Arbeitsabschnitten“

oder „greifbaren Einzelarbeiten“. Die Kläger bekamen

in der Berufung jeweils Recht; der BGH sah dies anders.

Die Bundesrichter haben nun entschieden, dass es ausreichend

sei, wenn Vermieter die Kosten der Modernisierung als Gesamtsumme

abzüglich des kenntlich zu machenden Instandsetzungsanteils

ausweisen. Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte

Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach

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– JULIA WAGNER |


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REFERENTIN RECHT

Haus & Grund Deutschland

– – – –




– –





den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen

sei nicht erforderlich. Dies sei auch dann der Fall,

wenn die Maßnahme umfangreich oder sehr kostenintensiv ist.

VORGABEN DÜRFEN NICHT ZU ÜBERFORDERUNG DES VER-

MIETERS FÜHREN

Die Richter führten aus, dass die gesetzlich vorgegebenen Anforderungen

an die Modernisierungsmieterhöhungserklärung wie

die Textform und die Berechnung und Erläuterung der Kosten

insbesondere eine Abgrenzung von berücksichtigungsfähigen

und nicht berücksichtigungsfähigen Kosten ermöglichen sollen.

Betroffene Mieter sollten in die Lage versetzt werden, den Grund

und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen.

Es dürften jedoch keine Hürden entstehen, die dazu führen

könnten, dass die berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzbar

ist oder der Anreiz von diesen genommen würde. /////

Foto: © Bildschoen

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022

Foto: © M. Schuppich/stock.adobe.com


RECHT UND STEUERN ///// 7

INFO DES MONATS

Im Altbau gelten keine

Neubaustandards

NIKLAS GRAF | RECHTSANWALT

Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.

Tel.: (0 69) 95 92 91-0 | niklas.graf@haus-grund.org

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen

Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und

sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535

Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Pflicht zur Gebrauchserhaltung richtet

sich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie

danach, was vertragsgemäß vereinbart wurde.

Wird eine Altbauwohnung vermietet, kommt es darauf an, was

zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes üblich war. Der

Mieter darf einen gewissen Mindeststandard wie funktionierende

Elektrik und (Warm-)Wasserversorgung erwarten. Jedoch

gilt: „Altbau ist Altbau und Neubau ist Neubau“. Nicht immer

ist ein Mangel daher auch ein solcher oder berechtigt gar zur

Mietminderung. Wer in einen Altbau zieht, kann nicht erwarten,

dass die Wohnung auf dem neuesten Stand ist. Typische Unzulänglichkeiten

hat der Mieter dann hinzunehmen. So kann er

nicht erwarten, dass im Keller feuchtigkeitsempfindliche Gegenstände

gelagert oder dass Knarr-Geräusche vermieden werden

können. Mieter einer Berliner Altbauwohnung, die mit sogenannten

Kastendoppelfenstern ausgestattet ist, beanspruchten

eine Mietminderung, weil die Fenster undicht und zugig seien

und die Fensterscheiben „bei Wind klirren“ würden. Auch meinten

die Mieter, dass sie aufgrund von störenden Sanierungsarbeiten

in der Nachbarwohnung die Miete mindern könnten. Das

Amtsgericht Neukölln urteilte in seiner Entscheidung vom

22.07.2021 – 14 C 75/20: „Kastendoppelfenster im Altbau müssen

(und sollen) nicht luftdicht sein; ein zur Minderung berechtigender

Mangel liegt nur dann vor, wenn ein nicht ausreichender

Schutz gegen das Eindringen von Feuchtigkeit, zum Beispiel

bei Schlagregen, vorliegt oder eine erhebliche Beeinträchtigung

durch Zugluft anzunehmen ist“. Weiter führte das Gericht

aus: „Mit Instandsetzungsarbeiten bei Altbauten muss gerechnet

werden; ein Mangel wegen Baulärm und sonstigen Beeinträchtigungen

durch Arbeiten in der Nachbarwohnung kann

nur geltend gemacht werden, wenn eine darüberhinausgehende

Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs konkret dargelegt

wird.“ Der Entscheidung ist beizupflichten. Denn wer „Alt“

mietet, darf kein „Neu“ erwarten. /////


8 ///// RECHT UND STEUERN

BUNDESWEIT

Urteile

kompakt

Wann liegt eine unechte Verflechtung des Maklers vor?

Eine verfestigte Interessenkollision als Voraussetzung einer unechten

Verflechtung liegt nicht in dem bloßen Umstand begründet,

dass im Grundbuch des vermittelten Grundstücks eine

Grundschuld eingetragen ist, welche die Darlehensforderung einer

Bank gegen den Makler sichert. Vielmehr müssen weitere

Umstände hinzutreten, wie etwa eine Verschuldung des Maklers

und ein Verzug mit der Zahlung der Zinsraten des gesicherten

Darlehens. In einer solchen Konstellation könnte gegebenenfalls

auf sein Interesse an einem möglichst schnellen Verkauf des vermittelten

Grundstücks und auf eine Interessenkollision geschlossen

werden, wenn er am Veräußerungserlös ganz oder teilweise

partizipiert.

OLG HAMM, URTEIL VOM 09.03.2020 - 18 U 136/18 – /////

War der Nachweis des Interessenten für den Vertragsabschluss

ursächlich?

Für die Annahme einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs

zwischen dem Nachweis der Vertragsgelegenheit durch

den Makler und dem Abschluss des Hauptvertrags genügt es

nicht, dass sich aus der Sicht des Maklerkunden die vom Makler

nachgewiesene Vertragsgelegenheit zerschlagen hat. Entscheidend

ist vielmehr, ob der nachgewiesene Interessent seine

Absicht, das Geschäft abzuschließen, aufgegeben hat. Nur eine

vom nachgewiesenen Interessenten eingegangene endgültige

vertragliche Bindung rechtfertigt die Annahme einer Aufgabe

seiner Vertragsabsicht.

BGH, URTEIL VOM 05.03.2020 - I ZR 69/19 – /////

Mitverschulden des Maklerkunden kann Pflichtverletzung des

Maklers egalisieren

Auch bei einem Verstoß gegen Aufklärungs- und Beratungspflichten

des Maklers ist Raum für ein die Schadensersatzpflicht

minderndes, gegebenenfalls sogar sie ausschließendes Mitverschulden

des Kunden.

OLG HAMM, URTEIL VOM 24.09.2020 - 18 U 18/19 – /////

Maklervertrag trotz unwirksamer Verweisungsklausel wirksam

1. Die Unwirksamkeit einer im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen

eines „Makler-Alleinauftrags“ dem Kunden gestellten

sog. Verweisungsklausel infiziert nicht in jedem Fall eine

im allgemeinen Zusammenhang geregelte Verlängerungsklausel.

2. Die Inanspruchnahme von Maklerleistungen auf der Grundlage

eines teilweise unwirksamen Makler-Alleinauftrags kann

gleichwohl zur Entstehung von Courtageansprüchen führen.

OLG HAMM, URTEIL VOM 07.01.2021 - 18 U 109/18 – /////

Aktuelle Urteile auf einen Blick, für Sie zusammengefasst

von Henry Naporra, Rechtsanwalt und Fachanwalt für

Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund

Frankfurt am Main e.V.

Courtage bei genehmigungsbedürftigem Grundstückskaufvertrag

erst nach Genehmigung

1. Bedarf der Kaufvertrag über ein Grundstück einer Genehmigung

der Landwirtschaftsbehörde, entsteht der Anspruch des

Maklers gegen den Käufer auf Zahlung der vereinbarten Provision

erst mit Erteilung der Genehmigung. Steht die Genehmigung

zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Klage des

Maklers gegen seinen Kunden noch aus, ist die Klage als derzeit

unbegründet abzuweisen.

2. Fehlt die Genehmigung, spielt es für den Provisionsanspruch

des Maklers keine Rolle, aus welchen Gründen die Genehmigung

fehlt. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Maklerkunde

die Genehmigung durch einen Antrag an die Landwirtschaftsbehörde

herbeiführen könnte.

3. Hat der Maklervertrag den Nachweis einer Kaufgelegenheit

zum Gegenstand, rechtfertigt weder die Bestellung eines

Nießbrauchs an dem in Aussicht genommenen Grundstück

noch der Abschluss eines Pachtvertrags durch den Maklerkunden

einen Provisionsanspruch des Maklers. Das gilt auch

dann, wenn der Maklerkunde im Hinblick auf Nießbrauch und

Pachtvertrag an die Grundstückseigentümer eine Gegenleistung

erbringt, die dem ursprünglich in Aussicht genommenen

Kaufpreis entspricht.

OLG KARLSRUHE, BESCHLUSS VOM 30.11.2020 - 9 U 32/19 – /////

Ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung des Maklerkunden per

E-Mail?

1. Die ordnungsgemäße Belehrung eines Maklerkunden über

sein Widerrufsrecht erfordert u. a., dass der Unternehmer

dem Verbraucher diese Information gem. Art. 246a § 4 Abs.

3 EGBGB in einer dem benutzten Fernkommunikationsmittel

angepassten Weise zur Verfügung stellt.

2. Ausreichend hierfür ist es, wenn die Widerrufsbelehrung

dem Verbraucher automatisch per E-Mail als Anhang übermittelt

wird.

3. Der Zugang einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung ist

auch dann zu bejahen, wenn der Verbraucher sein E-Mail-

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


9

Postfach so einstellt, dass E-Mails, die versehentlich in den

Spam-Ordner geraten, sofort gelöscht werden. Wenn der Verbraucher

in dieser Weise verhindert, dass ordnungsgemäß

versandte und ihm auch zugegangene E-Mails zu seiner

Kenntnis gelangen, so ist das allein sein Problem.

OLG SCHLESWIG, URTEIL VOM 07.06.2021 - 16 U 139/20 – /////

AGB-Klausel im Maklervertrag: Einheitlicher Satz aufteilbar?

Die in einem Maklervertrag enthaltene Klausel: „Kommt es zum

Vertragsabschluss, schuldet der Interessent/Käufer/Mieter die

o. g. Provision auch dann, wenn ein Dritter den Vertragsabschluss

erwirkt.“ ist sprachlich wie inhaltlich teilbar, so dass der Teil der

Vereinbarung „Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der

Interessent/Käufer/Mieter die o. g. Provision.“ in jedem Fall Vertragsbestandteil

geworden ist.

LG FRANKFURT/MAIN, URTEIL VOM 16.04.2021 - 2-07 O 214/20 – /////

Verwirkung des Maklerlohns: Wer muss Fälschung einer

Urkunde beweisen?

Die Beweislast für die Fälschung einer Urkunde, aus der sich eine

Verwirkung des Makleranspruchs ergeben soll, liegt nach den

allgemeinen Grundsätzen bei demjenigen, der sich auf die Verwirkung

beruft, also dem Maklerkunden.

OLG HAMM, URTEIL VOM 29.03.2021 - 18 U 18/20 – /////

Verweigerte Zustimmung zum Wohnungsverkauf: Verwalter ist

zu verklagen

1. Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vor, dass

ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums

der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist die Klage

gegen den Verwalter und nicht gegen die Gemeinschaft der

Wohnungseigentümer zu richten.

2. Dies gilt auch für eine Klage auf Nachweis der Verwaltereigenschaft

durch öffentlich beglaubigte Urkunde.

3. Inhaber des Anspruchs ist der veräußernde Wohnungseigentümer

AG HEIDELBERG, BESCHLUSS VOM 19.03.2021 - 45 C 2/21 – ////

Grundstückskaufvertrag: Wie werden Vertragsklauseln ausgelegt?

1. Bei der Auslegung von Verträgen sind in erster Linie der von

den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende

objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen.

2. Weiter gilt das Gebot der nach beiden Seiten hin interessengerechten

Auslegung und der Berücksichtigung des durch die

Parteien beabsichtigten Zwecks des Vertrags.

3. Der übereinstimmende Parteiwille geht dem Wortlaut und

jeder anderen Interpretation jedoch vor.

OLG CELLE, URTEIL VOM 14.11.2019 - 11 U 104/19 – /////

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PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


10 ///// RECHT UND STEUERN

VERERBEN UND VERSCHENKEN

Vermögensaufteilung zwischen

Ehegatten bei Immobilienvermögen

Das Ehepaar Weiss hat drei Kinder, die alle gut geraten sind.

Die älteste Tochter ist bereits verheiratet und erwartet ein Kind.

Die zweite Tochter studiert Jura und der Sohn BWL in Mannheim.

Frau Weiss hat aus ihrer Familie einmal von den Eltern,

dann von ihrer Tante und schließlich von ihrem kinderlosen

Bruder mehrere Immobilien in guten Frankfurter Lagen geerbt.

Bei den derzeitigen hohen Immobilienwerten sind gar nicht

viele Immobilien erforderlich, um auf dem Papier ein Vermögen

von ca. € 25 Mio. zu haben. Der Ehemann besitzt eine Immobilie,

die mittlerweile € 1,5 Mio. wert ist. Darauf lastet noch

ein Kredit von € 600.000. Sein Nettovermögen beträgt mithin

€ 900.000. Das grundsolide Ehepaar bewohnt eine Wohnung

in einem Mehrfamilienhaus, das der Ehefrau gehört.

Das Ehepaar möchte einen Teil des Vermögens der Ehefrau auf

den Ehemann übertragen, damit beim Weitervererben an die

gemeinsamen Kinder geringere Erbschaftsteuer anfällt. Auch

soll der Ehmann abgesichert werden. Was ist zu tun?

Das Paar ist seit 24 Jahren verheiratet und hat keinen Ehevertrag

abgeschlossen, lebt also im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft.

Eine etwa gleichmäßige Vermögensverteilung zwischen Ehegatten

macht aus verschiedenen Aspekten Sinn. Zum einen sind

Ehegatten keine Gesamtschuldner. Selbst wenn ein Ehegatte in

Insolvenz fällt, braucht der andere Ehegatte nicht mit seinem

Vermögen einzuspringen. In den sogenannten „Winterkorn“-Fällen,

in denen ein Ehepartner haftungsrechtlich exponiert ist,

sollte – eine intakte Ehe vorausgesetzt - rechtzeitig Vermögen

vom haftungsexponierten auf den weniger haftungsexponierten

Ehegatten übertragen werden. Aber auch die Teilhabe des anderen

Ehegatten am Vermögen zu Lebzeiten sowie dessen Absicherung

sind valide Gründe für Vermögensübertragungen zwischen

Ehegatten. Schenkungssteuerlich macht eine Aufteilung auch

Sinn, weil jeder Ehegatte eigene Schenkung- und Erbschaftsteuer-Freibeträge

gegenüber seinen Kindern und Enkeln hat.

Verbleibt das Vermögen bei einem Ehegatten, laufen die Freibeträge

des anderen Ehegatten ins Leere.

Die Ehefrau könnte den Wunsch ihres Gatten dadurch erfüllen,

dass sie ihm etwas Bargeld und eine Immobilie im Gesamtwert

von € 3 Mio. schenkt. Davon würden nach Lage der Dinge aber

nur 2.525.000 € bei dem Empfänger ankommen, weil Schenkungsteuer

anfällt. Der Ehemann hat nach § 16 ErbStG einen

Freibetrag von € 500.000. Die verbleibenden € 2,5 Mio. unterliegen

gemäß §19 ErbStG einem Steuersatz von 19 %; entsprechend

beträgt die Schenkungsteuer € 475.000. Dazu ist das

Ehepaar aber nicht bereit, zumal das Vermögen des Ehepaars im

Wesentlichen aus Immobilien besteht und nur verhältnismäßig

geringe Mittel liquide vorhanden sind.

Denkbar ist alternativ die Schenkung des Familienheims. Der

Begriff des Familienheims meint Häuser und Wohnungen, die

vollständig durch beide Ehepartner zu eigenen Wohnzwecken

genutzt werden und den Lebensmittelpunkt darstellen. Solche

Immobilien können unter Ehegatten verschenkt werden, ohne

dass Grunderwerb- oder Schenkungsteuer anfällt.

Eine Schenkung des Familienheims kommt bei unserem Ehepaar

indes nicht in Betracht. Zum einen ist die von den Eheleuten

Weiss bewohnte Wohnung in dem Mehrfamilienhaus nicht

nach WEG geteilt. Das heißt, das Ehepaar wohnt nicht in einer

gesonderten Eigentumswohnung, sondern bewohnt einen Teil

eines grundbuchrechtlich nicht getrennten Mehrfamilienhauses.

Die Schenkung nur dieser Familienwohnung ist also schon zivilrechtlich

nicht möglich, da nur ein Anteil am gesamten Grundstück,

nicht jedoch eine konkrete Wohnung übertragen werden

kann. Es wäre also zunächst erforderlich, das Mehrfamilienhaus

in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Bekanntlich ist dies gar

nicht mehr so einfach. Zwar ist die Aufteilung im Grundsatz

noch möglich, jedoch muss mit der Stadt Frankfurt eine Verpflichtungsvereinbarung

geschlossen werden, nach welcher der

aufteilende Eigentümer die Eigentumswohnungen innerhalb

von 7 Jahren nicht verkaufen darf, und wenn doch, dann nur an

die Mieter. Zum anderen ist in unserem Fall der Wert der Familienwohnung

erheblich geringer als die beabsichtigte Vermögensverschiebung

von ca. € 3–4 Mio.

Eine weitere Möglichkeit, Vermögen von dem einen auf den

anderen Ehegatten zu übertragen, sind güterrechtliche Vereinbarungen,

insbesondere die sog. Güterstandschaukel. Das Ehepaar

beendet die Zugewinngemeinschaft und vereinbart die

Gütertrennung. Wenn gewünscht, kann danach das Ehepaar wieder

zurück in den Güterstand der Zugewinngemeinschaft wechseln.

Daher der Name Güterstand“schaukel“. Für den

Güterstandwechsel sind folgende Schritte nötig: Die Eheleute

müssen ihr Vermögen zu Beginn der Ehe und zum derzeitigen

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


11

Foto: © KB3 | Adobe Stock

Zeitpunkt aufstellen und bewerten. Dies kann im Einzelnen

schwierig sein. Befand sich zum Beispiel zu Beginn der Ehe

bereits eine Immobilie im Eigentum eines Ehegatten, muss

ermittelt werden, welchen Wert diese Immobilie zum Zeitpunkt

der Eingehung der Ehe hatte (bei lang bestehenden Ehen also

durchaus 30–40 Jahre in die Vergangenheit). Nur der Wertzuwachs

unterliegt dem Zugewinnausgleich, und dieser muss

zudem inflationsbereinigt werden.

Vorsicht ist bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs geboten.

Zwar obliegt es den Ehegatten, die Höhe des Zugewinns festzulegen

und sie verfügen diesbezüglich über ein weitgehendes

Gestaltungsrecht. Indes sind der Gestaltungsfreiheit güterrechtlicher

Vereinbarungen dort Grenzen gezogen, wo sie einem Ehepartner

eine überhöhte Ausgleichsforderung dergestalt verschafft,

dass der Rahmen einer güterrechtlichen Vereinbarung überschritten

wird bzw. die tatsächliche Ausgleichsforderung den vorgesehenen

Betrag übersteigt. Dies stellt eine freigebige Zuwendung

zugunsten des Ausgleichsberechtigten dar (Beispiel: der rechnerische

Zugewinnausgleich beträgt € 1 Mio.; der Ehegatte zahlt

jedoch € 2 Mio. Zugewinnausgleich – dann läge eine Schenkung

in Höhe € 1 Mio. vor). Aber auch ein geringerer Zugewinnausgleich

als der tatsächliche kann eine Schenkung darstellen. Das

Finanzgericht Hessen hat diesbezüglich festgestellt, dass der Verzicht

eines Ehegatten auf einen höheren Zugewinnausgleichsanspruch

im Rahmen der ehevertraglichen Beendigung des

Güterstandes der Zugewinngemeinschaft eine freigebige Zuwendung

an den anderen Ehepartner im Sinne des Erbschafts- und

Schenkungssteuergesetzes sein kann. Was war passiert? Der Ehemann

hatte einen außerordentlich hohen Zugewinn während der

Ehe erzielt, wobei sein Vermögen in einem Unternehmen gebunden

war. Den daraus resultierenden Zugewinnausgleich haben

die Ehepartner vertraglich auch beziffert, jedoch sich dann auf

einen geringeren Betrag aufgrund der Illiquidität des Vermögens

geeinigt. Bei richtiger Gestaltung kann man diese Risiken in den

Griff bekommen. Soll die Vermögensübertragung geringer sein

als der rechnerische Zugewinn, sollten die Eheleute zuvor ehevertraglich

eine Obergrenze vereinbaren.

Der Wechsel in die Gütertrennung ist ein Vertrag zwischen Ehegatten,

der von einem Notar beurkundet werden muss. Aufgrund

der aufgezeigten Fallstricke sollte ein Steuerberater diesen Vorgang

begleiten. Wichtig ist, dass der Ausgleichspflichtige auch

tatsächlich den vereinbarten Ausgleich bezahlt. Dies muss nicht

in Barem erfolgen. Es ist auch möglich, an Erfüllung statt

Immobilien, Wertpapiere oder sonstige werthaltigen Anlagen zu

übertragen. Überträgt in unserem Fall die Ehefrau an Erfüllung

statt ein Mehrfamilienhaus im Wert von € 2,8 Mio. an ihren Ehemann,

so stellt dies steuerlich einen Verkauf dar. Sofern die

Immobilie noch nicht aus der 10-jährigen Spekulationsfrist war,

wäre ein etwaiger Veräußerungserlös steuerpflichtig. Ist die

Immobilie hingegen aus der Spekulationsfrist, stellt die Übertragung

dennoch einen Veräußerungsvorgang dar, jedoch ist der

Veräußerungserlös für die Ehefrau steuerfrei. Der Ehemann

kann hingegen die Abschreibung auf das Gebäude so berechnen,

als ob er die Immobilie für € 2,8 Mio. erworben hätte. In

unserem Fall war die Immobilie längst völlig abgeschrieben.

Durch die Güterstandschaukel kann so neues Abschreibungsvolumen

generiert werden, in unserem Beispielsfall von insgesamt

€ 1,8 Mio. (bei einer zweiprozentigen Abschreibung sind dies

pro Jahr € 36.000, die steuerfrei vereinnahmt werden können).

Zugleich unterliegt die Übertragung nicht der Grunderwerbsteuer

und ist schenkungsteuerfrei. Die Transaktionskosten, also

insbesondere die Notar- und Grundbuchkosten, sind so schnell

wieder reingeholt.

Wird eine Immobilie übertragen, die ganz oder zum Teil durch

die Ehegatten bewohnt wird, sollte immer auch dem übertragendenden

Ehegatten ein Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht für die

Familienwohnung eingeräumt werden. Denn der übertragende

Ehegatte möchte sicher nicht, dass er eines Tages aus der angestammten

(und bisher ihm gehörenden) Wohnung vertrieben

wird, sei es, weil die Ehe in die Brüche gegangen ist oder weil

der beschenkte Ehegatte verstorben ist und dessen Erben die

Wohnung für sich beanspruchen.

Wenn man sich über die Vermögensallokation zwischen den Ehepartnern

Gedanken macht, sollte man zugleich auch immer überprüfen,

ob das Testament – sofern vorhanden – noch den

aktuellen Gegebenheiten Rechnung trägt.

Insgesamt gibt es gerade bei Immobilienvermögen und deren

Übertragung an Ehegatten oder Familienmitglieder viele Aspekte

zu beachten. Steuerliche, aber eben auch außersteuerliche Aspekte,

die allesamt einen erfahrenen Berater bedürfen. /////

DR. DAVID WITZEL, LL.M. | RECHTSANWALT, STEUERBERATER

DR. WITZEL & PARTNER MBB

RECHTSANWÄLTE STEUERBERATER

Arndtstraße 31 | 60325 Frankfurt am Main

T. +49-69-348742310 | F. +49-69-348742319

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DR. SUSANNE NIESSE | RECHTSANWÄLTIN UND NOTARIN

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M. +49-176-62048240 | E. sn@witzel-law.com

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


12 ///// RECHT UND STEUERN

PFLEGE- UND BETREUUNGSLEISTUNGEN

Künftig steuerlich leichter

absetzbar

Steuerpflichtige können Pflegekosten für nahe Angehörige geltend machen, auch wenn diese Leistungen nicht im eigenen,

sondern im Haushalt des Angehörigen erbracht werden.

Die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen als

direkter Abzug von der zu zahlenden Einkommensteuer greift

auch bei Pflege- und Betreuungsleistungen. Das gilt auch für

Aufwendungen, die einem Steuerpflichtigen wegen der Unterbringung

in einem Heim oder zur dauernden Pflege erwachsen

– soweit darin Kosten für Dienstleistungen enthalten sind, die

mit denen einer Hilfe im Haushalt vergleichbar sind. Wie verhält

es sich aber mit solchen Pflegekosten, die ein Steuerpflichtiger

für die Pflege eines nahen Angehörigen übernimmt? Und

wie verhält es sich, wenn diese Pflege gar nicht im eigenen

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Haushalt, sondern in dem des nahen Angehörigen geleistet

wird? Ein jüngst vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedener

Fall kann helfen, Angehörige künftig von solchen Pflegekosten

zumindest in steuerlicher Hinsicht zu entlasten.

DER FALL

Ein Angehöriger hatte Aufwendungen für die ambulante Pflege

seiner Mutter als haushaltsnahe Dienstleistungen zugunsten der

nicht im Haushalt der Steuerpflichtigen, sondern in ihrem eigenen

Haushalt lebenden Pflegebedürftigen geltend gemacht. Der

BFH gab dem Begehren der Steuerpflichtigen nun im Grundsatz

statt.

In seinem Urteil vom 12. April 2022 (VI R 2/20) hat er zum

einen klargestellt, dass Pflege- und Betreuungsleistungen im

Sinne haushaltsnaher Dienstleistungen nach dem Einkommensteuergesetz

(§ 35 a Absatz 2 Satz 2 erster Halbsatz) insbesondere

Maßnahmen der unmittelbaren Pflege am Menschen sind.

Dazu gehören die Körperpflege, die Ernährung und die Mobilität

sowie Leistungen zur hauswirtschaftlichen Versorgung wie

Einkaufen, Kochen und Reinigen der Wohnung.

Foto: © Viacheslav Yakobchuk/stock.adobe.com

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


13

LEISTUNG KANN IM HAUSHALT DER PFLEGEBEDÜRFTIGEN

ERBRACHT WERDEN

Noch bedeutsamer ist aber, dass das höchste Steuergericht die

Steuerermäßigung auch denjenigen gewährt, denen Aufwendungen

für die ambulante Pflege und Betreuung eines Dritten

erwachsen. Und zwar auch dann, wenn die Pflege- und Betreuungsleistungen

nicht im eigenen Haushalt des Steuerpflichtigen,

sondern im Haushalt der gepflegten oder betreuten Person ausgeübt

oder erbracht werden.

Für die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung für ambulant

erbrachte Pflege- und Betreuungsleistungen ist zudem weder

Voraussetzung, dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen

eine Rechnung erhalten noch ein Kreditinstitut in den Zahlungsvorgang

eingebunden hat.

wegen der Unterbringung in einem Heim oder zur dauernden

Pflege erwachsen – soweit darin Kosten für Dienstleistungen

enthalten sind, die mit denen einer Hilfe im Haushalt vergleichbar

sind. /////

STEUERERLEICHTERUNG VON 20 PROZENT

Und wie kann sich das konkret auswirken? Die tarifliche Einkommensteuer

des Steuerpflichtigen kann auf Antrag um

20 Prozent (höchstens 4.000 Euro) der Aufwendungen des

Steuerpflichtigen ermäßigt werden. Dies gilt wie gesagt auch

für die Inanspruchnahme von Pflege- und Betreuungsleistungen

sowie für Aufwendungen, die einem Steuerpflichtigen

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LEITERIN STEUER- UND FINANZPOLITIK

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PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


14 ///// NEUES AUS DEN VEREINEN

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INFORMATIONSVERANSTALTUNGEN 2022 – ONLINE

AKTUELLES FÜR EIGENTÜMER

DER NEUE MIETSPIEGEL 2022 DER STADT FRANKFURT

AM MAIN

Gregor Weil, Rechtsanwalt,

Geschäftsführer Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.

Mittwoch, 5. Oktober 2022, 18 Uhr

(Veranstaltungsnummer 1022)

IMMOBILIENBEWERTUNG

Dipl.-Ing. Jürgen Rath,

FRICS, Sachverständiger für Immobilienbewertung

Mittwoch, 2. November 2022, 18 Uhr

(Veranstaltungsnummer 1122)

INFOVERANSTALTUNGEN ONLINE

Um teilzunehmen, benötigen Sie lediglich

einen Computer mit Internetanschluss

und Lautsprechern.

Bitte melden Sie sich unter https://verein.

haus-grund.org/infoveranstaltungen.html

oder per E-Mail an willkommen@hausgrund.org

oder telefonisch (0 69) 95 92

91-0 unter Angabe der Veranstaltungsnummer

an. Sie erhalten vor der Veranstaltung

per Mail einen Link und können dann

kostenfrei, einfach und unkompliziert an

der Onlineveranstaltung teilnehmen.

Alle Informationsveranstaltungen und die

Anmeldung finden Sie hier:

DIE MIETPREISBREMSE IN DER ANWENDUNG

Gregor Weil, Rechtsanwalt,

Geschäftsführer Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.

Mittwoch, 7. Dezember 2022, 18 Uhr

(Veranstaltungsnummer 1222)

FÜR MITGLIEDER VON HAUS & GRUND FRANKFURT AM MAIN | BERATUNGSZEITEN

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Persönliche Beratung

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Beratung ausschließlich nach einer vorherigen

Terminvereinbarung.

Bitte nutzen Sie unsere Rechtsberatung

per Telefon, Mail und Video.

Aktuelle Infos rund um die persönliche

Beratung und die Öffnungszeiten der

Geschäftstelle finden Sie immer unter

www.haus-grund.org

Rechtsberatung am Telefon

Mo – Do 8.00 bis 16.00 Uhr

Fr 8.00 bis 14.00 Uhr

Rechtsberatung per E-Mail

beratung@haus-grund.org

Videoberatung – ebenfalls über die Homepage

oder per Telefon buchbar

Architektenberatung nur nach

Terminvereinbarung

Mi 9.00 – 14.00 Uhr

Geschäftsführung

Rechtsanwalt Gregor Weil

Hier finden Sie uns

Grüneburgweg 64

60322 Frankfurt am Main

Tel.: (0 69) 95 92 91-0

Fax: (0 69) 95 92 91-11

willkommen@haus-grund.org

www.haus-grund.org

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


15

MEINE IMMOBILIE?

Dafür habe ich jemanden!

Wenn rund um Ihre Immobilie Fragen auftauchen, ist Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. die erste Adresse – für Haus- und

Wohnungseigentümer genauso wie für Vermieter oder Kauf- und Bauwillige.

Wir sind politische Interessenvertretung, tatkräftiger Unterstützer und täglich in der persönlichen Beratung für Sie da.

Unsere mehr als 10.500 Mitglieder können unser vielfältiges Angebot exklusiv nutzen:

_ das Online-Portal für Mitglieder von Haus & Grund Frankfurt am Main www.haus-grund.org

_ monatliche Vorträge zu allen Themen rund ums Eigentum

_ monatlich gut informiert über das Mitglieder-Magazin „Privates Eigentum

_ attraktive Sonderkonditionen bei unseren Partnern – Details finden Sie auf S. 40 und 41

_ kostenfreie Rechtsberatung, persönlich, telefonisch, per Videokonferenz und per Mail – an fünf Tagen in der Woche

_ kostenfreie Architektenberatung nach Vereinbarung

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BLICK INS PORTAL:

Magazin für

Wohnungseigentümer

Lesen Sie vier Mal im Jahr kostenlos online im Portal „Meine

Wohnung – Magazin für Wohnungseigentümer“ mit aktuellen

Infos rund um Ihre Eigentumswohnung und das WEG.

Unsere Geschäftsstelle

bleibt am Freitag, 23.9.2022,

geschlossen. Es findet keine

Rechtsberatung statt.

IHRE RECHTSBERATER

bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.

Die Rechtsanwälte und Fachanwälte von Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. sind Spezialisten. Sie kennen sich mit den

Feinheiten der aktuellen Rechtsprechung rund um die eigene Immobilie bestens aus, verfügen über jahrelange Erfahrung und

beraten unsere Mitglieder individuell und kostenfrei.

HENRY NAPORRA GREGOR WEIL TANJA PETKOVIC NIKLAS GRAF VERENA TILL

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


16 ///// NEUES AUS DEN VEREINEN

ANSCHRIFTEN UND

SPRECHSTUNDEN

HAUS-, GRUND- UND

WOHNUNGSEIGENTÜMER-

VEREINE DES

RHEIN-MAIN-GEBIETS

… die diese Zeitschrift für ihre Mitglieder

beziehen:

HAUS & GRUNDBESITZERVEREIN

FRANKFURT-FECHENHEIM

c/o RA Ralf Schönfeld

Polizeimeister-Kaspar-Str. 26

60320 Frankfurt am Main

Telefon: 069-71916277

Mail: info@hug-fechenheim.de

Beratungstermine nach Vereinbarung

HAUS- UND GRUNDBESITZERVEREIN

FRANKFURT-NIED

Mainzer Landstraße 782, 65934 Frankfurt a. M.

Sprechstunde:

Jeden dritten Do im Monat, 18.30 Uhr,

im Hotelschiff SCHLOTT, Batterie (Mainufer),

65929 Frankfurt a. M.-Höchst,

oder nach Vereinbarung

Tel.: (0 69) 39 71 07, Fax: (0 69) 38 35 53

HAUS & GRUND NEU-ISENBURG

c./o. Windischmann Rechtsanwälte

Frankfurter Straße 69, 63263 Neu Isenburg

Tel.: (0 61 02) 8 84 77-0

Fax (0 61 02) 8 84 77-20

Sprechstunden finden nach

telefonischer Vereinbarung statt.

info@haus-und-grund-neu-isenburg.de

www.haus-und-grund-neu-isenburg.de

Bitte beachten Sie, dass sich das Rechts -

be ratungsangebot des jeweiligen Ortsvereins

nur an dessen Mitglieder richtet.

WOHNTRÄUME

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Betriebskostenvorauszahlungen

vor dem Winter noch anpassen?

Viele unserer Mitglieder fragen uns derzeit, ob aufgrund der ansteigenden Energiekosten gegenüber

den Mietern die Betriebskostenvorauszahlungen angehoben werden dürfen. Andernfalls

müssten wir Vermieter in Vorleistung treten und hoffen, dass sich die Mieter die in 2022

und 2023 zu erwartenden höheren Nachzahlungsbeträge noch leisten können.

Zudem führen die Anpassungen, die seitens der Versorger derzeit durchgeführt werden, auch

zu finanziellen Engpässen bei uns Eigentümern. Aufgrund der steigenden Unsicherheit in

diesem Bereich werden gegebenenfalls Investitionen in den Wohnungsbestand verschoben

bzw. ganz sein gelassen.

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.09.2011 (Az. VIII ZR 294/10) bildet die

letzte Betriebskostenabrechnung die Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen,

hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender

– Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich

beeinflusst werden.

Hieraus folgt, dass sich die Vorauszahlungen für die Betriebskosten an der Höhe der zu erwartenden

Betriebskosten ausrichten sollen und somit die voraussichtliche Höhe der tatsächlichen

Kosten maßgebend sein soll.

Die maßgeblichen Umstände sowie die zukünftige Betriebskostenvorauszahlung müssen dabei

dem Mieter nachvollziehbar dargelegt werden.

Bei steigenden Energiekosten kann dies mit Verweis auf die Anpassungserklärung des Versorgers

geschehen. Plausibel ist die neue Betriebskostenvorauszahlung, wenn der Vermieter die

zuletzt erstellte Heizkostenabrechnung zu Grunde legt, dem Mieter erläutert, welchen prozentualen

Anteil er am gesamten Energiebedarf des Hauses hatte und dies dann auf den Änderungsbetrag

des Versorgers anwendet. So kann die Fläche der bewohnten Wohnung und das

Heizverhalten des einzelnen Mieters plausibel errechnet und dargelegt werden.

Keineswegs ausreichend wäre ein Hinweis auf den öffentlich bekannten Umstand, dass die

Energiepreise massiv angestiegen sind.

Weil aber… Vermieter und Mieter bereits in der Corona-Krise bewiesen haben, dass einvernehmliche

Lösungen jederzeit möglich sind, empfehlen wir unseren Mitgliedern weiterhin

zunächst das offene Gespräch mit den Mietern zu suchen, um die stark ansteigenden Preise

zu verteilen. Unsere Erfahrung aus den letzten Monaten zeigt, dass viele Mieter selbstverständlich

Einsicht haben und von sich aus die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen, wenn

ihnen die Anpassungen der Versorger transparent vor Augen geführt werden.

Müller+Co GmbH

Merzhausener Straße 4 - 6

61389 Schmitten-Brombach

Telefon 06084 42-0

www.fenster-mueller.de

Ihr

Gregor Weil, Geschäftsführer

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


17

MITGLIEDERBAROMETER HAUS & GRUND FRANKFURT AM MAIN E.V.

Sie sind wieder gefragt!

Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. hat im vergangenen Jahr erstmals gemeinsam mit dem GEWOS Institut für Stadt-,

Regional- und Wohnungsforschung über eine Onlinebefragung ein Stimmungsbild bei den Mitgliedern des Vereins erhoben.

Ziel war es unter anderem, die wohnungswirtschaftlichen Aktivitäten der privaten Vermieter und deren Reaktion auf

mögliche wohnungspolitische Neuregelungen und Veränderungen über die Jahre zu erfassen. Deshalb geht das Mitgliederbarometer

jetzt in die zweite Runde und: Sie sind wieder gefragt. Wie das funktioniert und wie Sie teilnehmen können,

erklärt Gregor Weil, Geschäftsführer Haus & Grund Frankfurt am Main.

Herr Weil, Haus & Grund Frankfurt am Main

befragt aktuell bereits zum zweiten Mal die

Mitglieder des Vereins zu wohnungspolitischen

Themen und zu ihren Immobilienbeständen.

Warum?

Wir unterstützen inzwischen mehr als 10.500 Haus-,

Wohnungs-, und Grundeigentümer bei ihren Fragen rund um ihre

Immobilien und deren Vermietung. Ebenso vertritt Haus & Grund

Frankfurt am Main die Interessen der privaten Eigentümer gegenüber

der Politik. Eine solche Vertretung ist in Zeiten, in denen wohnungs-

und energiepolitisch drängende Fragen von der Politik

zunehmend über mehr Regulierung gelöst werden sollen, wichtiger

denn je. Ziel unseres Mitgliederbarometers ist es zum einen,

eine fundierte Einschätzung zum Wohnungsbestand, dessen Struktur

sowie zu aktuellen Miethöhen zu erhalten. Zum anderen wird

ein Stimmungsbild zu wohnungspolitischen Themen abgefragt.

Und bei beiden Stoßrichtungen wollen wir auch eine Entwicklung

abbilden. Deshalb befragen wir unsere Mitglieder jährlich.

Welche Erfahrungen haben Sie bei der ersten Befragung gemacht?

An unserer ersten Befragung haben sich über 1.300 Mitglieder

beteiligt. Das hat uns sehr gefreut. Wir konnten ausgehend von

einer breiten Datenbasis detaillierte Ergebnisse erarbeiten, die

in der Presse für Aufmerksamkeit gesorgt haben. So haben unter

anderem die FAZ, die FNP und die FR umfangreich über die

Studie berichtet und wir konnten uns bei Presse und Politik als

wichtigen Ansprechpartner für alle Fragen rund um den Wohnungsmarkt

positionieren. Zusätzlich nutzen wir die Ergebnisse,

um aktuelle Themen in unsere Angebote einfließen zu lassen. So

haben wir Anfang des Jahres das Thema energetische Modernisierung

in einer gut besuchten Onlineveranstaltung beleuchtet.

In der Umfrage 2022 haben wir aufgrund der aktuellen Lage

Schwerpunkte auf die Themen Energiekosten, Inflation, Zinsentwicklung,

CO 2

-Bepreisung sowie auf den neuen Frankfurter

Mietspiegel und die geplante neue Freiraumsatzung der Stadt

Frankfurt gelegt. Die Auswertung wird zeigen, wie sich diese

Themenkomplexe auf das Verhalten unsere Mitglieder und damit

auf den Wohnungsmarkt auswirken.

Welches waren die zentralen Ergebnisse des Mitgliederbarometers

2021?

Wir konnten beispielsweise aufzeigen, dass sich die bau- und

wohnungspolitischen Hemmnisse unmittelbar auf die Investitionsabsichten

unserer Mitglieder auswirken. Auf die Frage:

„Haben Sie vor, zukünftig Investitionen in weitere Wohnungen/

Immobilien zur Vermietung zu tätigen?“ antwortete über die

Hälfte der Befragten (53 %), dass sie keine weiteren Investitionen

tätigen wollen, rund ein Viertel (27 %) war diesbezüglich

noch unentschlossen und nur eine Minderheit (20 %) plante weitere

Investitionen in diesem Bereich. Als Hauptgründe für die

geringen Investitionsabsichten nennen fast 45 % die Sorge vor

weiterer Regulierung des Mietmarktes, sowie das aktuell hohe

Preisniveau (40 %).

Wie können die Mitglieder von Haus & Grund Frankfurt am

Main e.V. sich an der aktuellen Umfrage beteiligen?

Alle Mitglieder, die ihre Mailadresse angegeben haben, haben

bereits eine Mail mit einem entsprechenden Link zum Online-

Fragebogen erhalten. Das ist natürlich der einfachste Weg. Deshalb

an dieser Stelle noch einmal meine Bitte: Teilen Sie uns bitte

– gerne mit einer Mail an willkommen@haus-grund.org und dem

Betreff „Mailadresse ergänzen“ – Ihre Mailadresse mit, wenn Sie

das noch nicht getan haben. Auf diesem Weg können wir Sie

zukünftig unkompliziert und schnell erreichen. Deutlich mehr

als die Hälfte unserer Mitglieder hat ihre Mailadresse bereits hinterlegt.

Dafür meinen herzlichen Dank! Alle anderen Mitglieder

sind selbstverständlich ebenfalls herzlich eingeladen, sich zu

beteiligen. Wie das genau funktioniert, lesen Sie im Kasten

unten. Ich freue mich auf zahlreiche Rückmeldungen. /////

Jetzt dabei sein und OBI-Gutschein gewinnen

Schenken Sie uns bitte 10 bis 15 Minuten Ihrer Zeit,

rufen Sie die Online-Befragung auf und füllen Sie die für

Sie zutreffenden Fragebögen aus. Sie helfen uns damit,

die Qualität unserer Angebote für Sie weiter zu verbessern

und den Forderungen von privaten Eigentümern

und Vermietern in der öffentlichen Diskussion mehr

Gewicht zu verleihen. Selbstverständlich werden Ihre

Antworten vollständig anonymisiert ausgewertet.

Unter allen Teilnehmern verlosen wir 30 Obi-Gutscheine à

50 Euro. Zur Mitgliederbefragung gelangen Sie über folgenden

Link: https://haus-grund.org/mitgliederbarometer

Oder Sie scannen diesen QR-Code und

können direkt mit der Umfrage starten.

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


18 ///// NEUES AUS DEN VEREINEN

KOOPERATION VON HAUS & GRUND FRANKFURT UND KALO

Zusammenarbeit wird verlängert

Die Entscheidung fiel nicht schwer, offiziell besiegelt wurde sie am 13. Juli 2022: Die KALORIMETA GmbH (KALO) und Haus &

Grund Frankfurt am Main e.V. verlängern ihre Kooperation. Bei einem Termin im Juli in der Haus & Grund-Geschäftsstelle

waren sich alle darüber einig, dass es sich bei der Kooperation um eine „Win-win-Situation“ handelt, denn die fachliche

Partnerschaft bringt Vorteile für alle Beteiligten.

_ Sind im Austausch: Volker Fromm, KALO-Regionalleiter Süd, Klaus Klier,

KALO-Regionalleiter Mittelhessen, und Rechtsanwalt Gregor Weil,

Geschäftsführer Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. (v.l.n.r.).

„Vermieter stehen bei der Abrechnung ihrer Nebenkosten vor

immer größeren Herausforderungen“, erklärte Gregor Weil,

Geschäftsführer Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. „Die

gesetzlichen Regeln bei den Nebenkosten werden immer

umfangreicher, die technischen Anforderungen an die Messung

des Energieverbrauchs nehmen zu. Mit der geplanten neuen

Umverteilung der CO 2

-Kosten zwischen Mietern und Vermietern

wird die Nebenkostenabrechnung nochmals komplizierter.

Unsere Mitglieder profitieren von den stets aktuellen Informationen

der KALO, die ihnen dabei helfen, bei ständig anderen

Regelungen den Überblick zu behalten.“

Diese aktuellen Informationen werden im Mitgliedermagazin

Privates Eigentum“ sowie in Seminaren und Webinaren vermittelt.

Ein sehr beliebtes Format ist beispielsweise die digitale

Info-Veranstaltung „Zu Gast bei Haus & Grund“, bei der KALO

im Frühjahr 2022 Expertenwissen zur neuen Heizkostenverordnung

teilte. Die Veranstaltung steht online unter haus-grund.org/

infoveranstaltungen zum Nachschauen bereit.

Auch Volker Fromm, KALO-Regionalleiter Süd, hob die Relevanz

der Kooperation hervor: „Für einen guten Service ist es

wichtig, die Anforderungen der Kunden zu kennen. Über Haus

& Grund haben wir die Möglichkeit, in einen noch engeren Austausch

mit den Gebäudeeigentümern zu gehen und so bedarfsgerechte

und maßgeschneiderte Lösungen anzubieten. Außerdem

können wir die Mitglieder regelmäßig auf dem Laufenden halten,

was zum Beispiel Regelungen und Verordnungen betrifft.

Mit unserem Gebietsleiter Klaus Klier steht den H&G-Mitgliedern

ein Ansprechpartner direkt vor Ort zur Verfügung.“

Ein weiterer Vorteil für die Mitglieder von Haus & Grund Frankfurt

ist, dass diese Vergünstigungen bei Neuabschluss eines Vertrages

mit KALO erhalten. Die neue Kooperation ist also

wahrlich eine „Win-win-Situation“. /////

Als Mitglied von Haus & Grund Frankfurt erhalten

Sie einmalig einen Nachlass von 30 Euro auf die Liegenschaftsgebühr

bei Abschluss eines Dienstleistungsvertrags

mit einer Laufzeit von mindestens drei Jahren. Fragen

beantwortet Gebietsleiter Klaus Klier: Tel.: (06051)

538270), kontakt@kalo-mittelhessen.de, www.kalo.de

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Glasfaser von der Telekom

für Frankfurt

Der Glasfaserausbau in Frankfurt geht weiter: Nach den ersten Ausbaugebieten in Bornheim und Sachsenhausen kommen

immer mehr sogenannte Ausbauschnitte in den Status der Buchbarkeit. Einen ersten Überblick über die Ausbaugebiete

in Frankfurt zeigt nachfolgende Karte.

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um den Ausbau innerhalb Ihres Eigentums, sodass am Tag der

Einrichtung mehr im Weg steht und Sie direkt in Höchstgeschwindigkeiten

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Die Glasfaseranschlüsse sind zudem zukunftsfähig, d.h. steigt

eines Tages der Bandbreitenbedarf, so kann dieser ohne weitere

Erschließungs- oder Baumaßnahmen am Glasfaseranschluss

direkt auf rein elektronischem Wege realisiert werden. Auch die

Latenz erreicht bei diesen modernsten Anschlüssen die besten

Werte. Vor allem für Anwendungen mit schnellen Reaktionszeiten

(Gaming, Börse, etc.) wird auch diese Kenngröße künftig

immer wichtiger.

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22 ///// WIRTSCHAFT UND POLITIK

HEIZUNG

Mehr als die Hälfte

der Neubauten heizt

mit Wärmepumpen

WÄRMEPUMPEN-OFFENSIVE

Bundesregierung

plant 500.000 Wärmepumpen

jährlich

Wärmepumpen wurden in 50,6 Prozent der im Jahr

2021 fertiggestellten Wohngebäude als primäre Heizung

eingebaut – 2015 hatte ihr Anteil noch bei 31,4 Prozent

gelegen.

Der Einbau von klimafreundlichen Wärmepumpen soll

beschleunigt werden. Wirtschaftsminister Robert Habeck

will ab 2024 jährlich mindestens 500.000 neue Pumpen

in Betrieb nehmen.

In immer mehr neuen Wohngebäuden in Deutschland werden

erneuerbare Energien zum Heizen genutzt: Über zwei Drittel

(70,7 Prozent) der im Jahr 2021 fertiggestellten Wohngebäude

werden komplett oder teilweise mit erneuerbaren Energien

beheizt. Laut dem Statistischen Bundesamt (Destatis) ist der

Anteil gegenüber dem Jahr 2020 (68,8 Prozent) um knapp zwei

Prozentpunkte gestiegen.

RASANTE ENTWICKLUNG IM VERGLEICH ZUM JAHR 2015

2015 hatte der Anteil noch bei 61,5 Prozent gelegen. Als primäre,

also überwiegend für das Heizen eingesetzte Energiequelle werden

erneuerbare Energien in mehr als der Hälfte (55,1 Prozent)

der 102.955 im Jahr 2021 fertiggestellten Wohngebäude genutzt

(2015: 38 Prozent). Meist handelt es sich um Wärmepumpen:

Sie kommen in 50,6 Prozent der Neubauten als primäre Heizung

zum Einsatz (2015: 31,4 Prozent). Gasheizungen sind demgegenüber

immer seltener gefragt: Sie werden in 34,3 Prozent der

Neubauten als primäre Heizung genutzt – 2015 lag ihr Anteil

noch bei 51,5 Prozent.


ANNA KATHARINA FRICKE

REFERENTIN PRESSE UND KOMMUNIKATION

Haus & Grund Deutschland /////

Die Bundesregierung startet eine Offensive zum Einbau von

Wärmepumpen als klimafreundlichere Alternative zu Öl- und

Gasheizungen. Sie will für eine Wärmewende bei Gebäuden die

Abkehr von fossilen Energien aus Russland und zugleich den

Klimaschutz vorantreiben. Ab 2024 sollen jährlich mindestens

500.000 neue Pumpen zum Heizen von Häusern installiert werden

– bis 2030 sollen es sechs Millionen sein.

Ob dies angesichts von Fachkräftemangel und Lieferschwierigkeiten

gelingen kann, ist fraglich. Das Interesse an Wärmepumpen

ist zuletzt stark gestiegen, sodass es bereits jetzt zu langen

Lieferzeiten und Engpässen bei der Installation sowie bei den

Netzanschlüssen kommt.

Bereits im Koalitionsvertrag ist das Ziel festgeschrieben, dass

neu eingebaute Heizungen ab 2024 zu mindestens 65 Prozent

erneuerbare Energien nutzen sollen. Dies wurde im Rahmen des

Klimaschutz-Sofortprogramms insofern konkretisiert, dass ab

2024 keine neuen Gasheizungen mehr eingebaut werden, die

ausschließlich diese fossile Energiequelle nutzen.

ANNA KATHARINA FRICKE

REFERENTIN PRESSE UND KOMMUNIKATION

Haus & Grund Deutschland /////

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24 ///// WIRTSCHAFT UND POLITIK

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STEIGENDE GASPREISE

Was Vermieter jetzt wissen müssen

Hinsichtlich der steigenden Gaspreise hat Bundeskanzler Olaf Scholz weitere Unterstützungen für die Bevölkerung in Aussicht

gestellt. Im Folgenden geben wir einen Überblick über die zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses aktuelle Rechtslage.

Vermieter sollen nach dem Willen der SPD ihren Mietern nicht

kündigen dürfen, wenn diese ihre Betriebskostenabrechnung

oder ihre Vorauszahlungen nicht oder nicht vollständig bezahlen

können. Eigentümer und Vermieter, die diesbezüglich selbst

in finanzielle Schieflage geraten, sollen einen Überbrückungskredit

von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhalten.

So jedenfalls lautet der Vorschlag der SPD-Bundestagsfraktion.

Zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses liegt allerdings noch

kein Gesetzentwurf vor.

PRIVATE HAUSHALTE WERDEN WEITERHIN VERSORGT

Kommt es bei der Gasversorgung zu Engpässen, greift in

Deutschland der Notfallplan Gas. Dabei wird zwischen drei Krisenstufen

unterschieden: Die Frühwarnstufe, die Alarmstufe und

die Notfallstufe. Seit dem 23. Juni 2022 gilt die Alarmstufe, und

bislang ist die Versorgungssicherheit gewährleistet (Stand

Redaktionsschluss). In der dritten und höchsten Stufe, der Notfallstufe,

kann die Bundesregierung hoheitliche Maßnahmen

ergreifen. In einem solchen Fall wäre die Bundesnetzagentur für

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die Verteilung des vorhandenen Gases verantwortlich. Allerdings

ist die Gasversorgung der privaten Haushalte gesetzlich

besonders geschützt. Das bedeutet, private Haushalte sind vorrangig

mit Gas zu versorgen. Zunächst also wird die Gaslieferung

nach Abwägung der Bundesnetzagentur unter anderem für

Gewerbe und Industrie begrenzt.

WEITER STEIGENDE GASPREISE SIND SPÄTESTENS AB HERBST

ZU ERWARTEN

Mit Eintreten der Notfallstufe werden die Preise für die Ersatzbeschaffung

für nicht geliefertes russisches Gas mit nahezu an

Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit stark ansteigen. Solche

Preissteigerungen dürfen Gaslieferanten entlang der Lieferkette

dann an die Endkunden weitergeben. Dieses Gesetz hat

der Deutsche Bundestag kürzlich beschlossen. Wie sich die Situation

entwickeln wird, bleibt freilich abzuwarten.

ANPASSUNGEN DER BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN

ERFORDERLICH

Schon heute stellen sich viele Vermieter die Frage, ob und wie

sie die Vorauszahlungen der Mieter an die gestiegenen Preise

anpassen können. Denn der Vermieter geht regelmäßig in Vorleistung,

wenn die Mieter über eine zentrale Heizungsanlage mit

Wärme und Warmwasser versorgt werden. Hat der Vermieter

vertraglich eine Vorauszahlungspflicht der Mieter vereinbart,

kann er diese nach jeder Abrechnung einmal anpassen. Ein pauschaler

Sicherheitszuschlag zu den bisherigen Vorauszahlungen

ist allerdings nicht zulässig; vielmehr muss der Vermieter eine

angemessene Prognose über die zu erwartende Kostensteigerung

einzelner Betriebskostenarten anstellen. Die Anpassung

der Vorauszahlung ist notwendig, um einem bösen Erwachen

seitens der Mieter zum Zeitpunkt der Abrechnung zuvorzukom-

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


25

Schimmel

vermeiden

Das Einsparen von Energie ist heute mehr

denn je das Gebot der Stunde. Dabei ist jedoch

wichtig, richtig zu heizen und zu lüften, um so ein

gesundes Raumklima zu sichern und damit kein gesundheitsschädlicher

Schimmel entsteht. Kalte Luft kann weniger

Feuchtigkeit aufnehmen. Steigt die Feuchtigkeit unmittelbar

an der kalten Wand auf Werte über 70 Prozent, nimmt

die Schimmelpilzgefahr zu. Die Raumtemperatur sollte daher

nicht unter 16 Grad fallen. Richtiges Heizen und Lüften

ist nicht nur wichtig, um Schimmelpilz vorzubeugen, es

senkt auch den Energieverbrauch. Weitere Informationen

zur Schimmelvermeidung finden Sie in unserem

Infoblatt Nummer 18 unter

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men. Denn wenn die Nachforderungen sehr hoch ausfallen, läuft

der Vermieter Gefahr, dass die Mieter damit finanziell überfordert

sind. Transparenz ist hier für beide Seiten sehr wichtig;

immerhin können Mieter durch individuelles Verhalten erheblich

zur Reduzierung der Kostenlast beitragen.

KEINE VORSCHRIFTEN ZU MINDESTTEMPERATUREN

Nach aktueller Rechtslage liegt ein Mietmangel vor, wenn der

Mieter seine Wohnung nicht ausreichend beheizen kann. Mindesttemperaturen

sind – jedenfalls bis zum Redaktionsschluss

– gesetzlich nicht geregelt. Vielmehr hat sie die Rechtsprechung

in diversen Urteilen anhand eines zeitgemäßen Wohnstandards

herausgebildet. Bisher ging die Rechtsprechung davon aus, dass

folgende Temperaturen einzuhalten sind:

_ In Wohnräumen und Bädern müssen in der Zeit von 6 bis

23 Uhr mindestens 20 Grad Celsius, in sonstigen Nebenräumen

18 Grad Celsius erreicht werden können, in der Zeit von

23 bis 6 Uhr genügt es, wenn die Wohnräume mindestens über

16 bis 18 Grad Celsius verfügen.

_ Die Warmwassertemperatur muss rund um die Uhr

40 Grad Celsius ohne zeitlichen Vorlauf erreichen. Achtung:

Bei sogenannten Großanlagen, die der Trinkwasserverordnung

unterliegen, muss die Wassertemperatur aus Gründen

des Legionellenschutzes bei 60 Grad Celsius liegen.

_ Für den Fall, dass vermietete Wohnungen in der aktuellen Situation

nicht im üblichen Umfang beheizt und benutzt werden

können, stellt sich die Frage, wie die Rechtsprechung darauf

reagieren beziehungsweise ob der Gesetzgeber möglicherweise

noch tätig wird. Die Frage lässt sich daher leider

noch nicht beantworten.

Bewertung von Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin

Haus & Grund Deutschland

„Die Situation ist im tatsächlichen, also auch im politischen

Sinne sehr dynamisch. Gas wird es wohl geben –

die Frage ist nur, zu welchem Preis. Daher wird zurzeit

beispielsweise das von der SPD vorgeschlagene Kündigungsmoratorium

diskutiert. Dieser Vorschlag verschiebt

das Problem steigender Preise nur, löst es aber nicht.

Vielmehr werden nun auch noch Vermieter finanziell destabilisiert.

Dies ist auch nicht im Interesse der Mieter,

denn wenn der Vermieter einzelne Verträge nicht mehr

bedienen kann, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf

die Hausgemeinschaft. Auch das zinslose Darlehen für

Vermieter, die durch den Zahlungsausfall ihrer Mieter

nun selbst in Bedrängnis geraten, ist keine Lösung.

Schließlich müssen die Mieter nach Ablauf des Moratoriums

ihre Schulden zurückzahlen, wenn sie nicht Gefahr

laufen wollen, ihre Wohnung zu verlieren. Es stellt sich

also die Frage, warum der Staat das Darlehen nicht

gleich den in Not Geratenen zur Verfügung stellt, sondern

stattdessen auch noch die Vermieter nachhaltig in

finanzielle Bedrängnis bringt. Von den steigenden Preisen

sind nämlich alle im gleichen Maße betroffen. Vermieter

und Mieter sitzen in einem Boot. Sie sollten nicht

erneut gegeneinander ausgespielt werden.“

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VERANTWORTUNG, DIE STEIGENDEN KOSTEN ZU BEDIENEN

Sind die Mieter mit einer Gasetagenheizung versorgt, haben sie

regelmäßig selbst einen Vertrag mit den Gaslieferanten abgeschlossen.

In diesem Fall steht der Mieter selbst in der Verantwortung.

Der Vermieter muss aber dafür sorgen, dass die

Funktionsfähigkeit der Heizung gewährleistet ist, solange er die

Heizung zur Verfügung gestellt hat. /////

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


26 ///// WIRTSCHAFT UND POLITIK

IMMOBILIENPREISE

Wie entwickeln sich die Preise

auf dem Immobilienmarkt?

Die Bauzinsen steigen, die Inflation nimmt zu und die Materialkosten für den Neubau gehen durch die Decke. Dieses

aktuelle Zusammenspiel verschiedenster Faktoren wirft die Frage auf, wie sich die Immobilienpreise künftig entwickeln

werden. Das Forschungsinstitut empirica hat hierfür die wichtigsten Fakten zusammengetragen.

Bevor wir unser Augenmerk auf die aktuelle Situation richten,

bedarf es zunächst einer grundsätzlichen Einordnung des Themas.

Märkte sind bestimmt von Angebot und Nachfrage. In

einer freien Marktwirtschaft reagieren die Akteure auf Veränderungen

des Marktgeschehens, indem sie ihr Verhalten anpassen.

Der Schnittpunkt zwischen Angebot und Nachfrage, also der

Punkt, an dem die Nachfrage komplett durch das Angebot

gedeckt wird und es keinen Angebotsüberhang gibt, bestimmt

das Marktgleichgewicht. Dieser fundamentale volkswirtschaftliche

Grundsatz wird durch die freie Preisbildung erreicht.

Steigt beispielsweise die angebotene Menge eines Gutes, ohne

dass die Nachfrage zunimmt, sinkt der Preis der Ware. Der Preis

fällt so lange, bis genügend Akteure bereit sind, das Gut für den

neuen, niedrigeren Preis nachzufragen. Solche periodischen

Schwankungen von Angebot und Nachfrage lassen sich in allen

Wirtschaftsbereichen beobachten und werden Zyklen genannt.

DER SOGENANNTE SCHWEINEZYKLUS

Auch der Immobilienmarkt unterliegt diesen zyklischen Schwankungen

von Angebot und Nachfrage. Im Vergleich zur restlichen

Wirtschaft fallen diese in der Wohnungswirtschaft allerdings

azyklisch aus. Dieses Phänomen wird Schweinezyklus genannt

und geht auf den Agrarwissenschaftler Arthur Hanau zurück, der

1927 in seiner Dissertation zur Preisentwicklung von Schweinefleisch

feststellte, dass Bauern erst mit einer gewissen Zeitverzögerung

auf Veränderungen am Markt reagieren können. Er

beschreibt dieses Phänomen wie folgt: Steigt die Nachfrage und

damit der Preis für Schweinefleisch, dann wollen die Bauern

mehr Fleisch auf den Markt bringen. Um das Angebot zu erhöhen,

investieren sie verstärkt in die Zucht der Tiere. Mit einer

gewissen Zeitverzögerung bringen dann alle Bauern auf einmal

ihre Waren auf den Markt, was das Angebot in die Höhe schnellen

und den Preis fallen lässt. Die Bauern reagieren auf diese Entwicklung

mit der Verringerung ihrer Investitionen, was das

Angebot wiederum senkt und die Preise erneut steigen lässt. An

diesem Punkt beginnt der Schweinezyklus dann von vorn.

IMMOBILIENMARKT IM ZYKLUS

Auch der Wohnungsmarkt unterliegt einem solchen Schweinezyklus.

In der Vergangenheit war zu beobachten, dass ein

Anstieg der Nachfrage zunächst den Leerstand schrumpfen ließ.

Danach stiegen die Mietpreise. Dies führte, bei steigenden

Bestandspreisen, zeitverzögert zu einer erhöhten Neubautätigkeit.

Nachdem der Markt gesättigt war, kam es wieder vermehrt

zu Leerstand und die realen Preise sanken, was sich meist auch

auf die Mieten auswirkte. An diesem Punkt begann auch hier

der Zyklus von vorn. Die heutige Situation unterscheidet sich

aber von der Vergangenheit.

Dr. Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender von empirica, ging

daher der Frage nach, ob trotz des vorhersehbaren Zyklusendes

die Kaufpreise von Immobilien künftig tatsächlich wieder sinken,

oder ob es sich aufgrund der Besonderheit der Situation

diesmal anders verhalten könnte. Anders als bisher ist die Nachfrage

noch nicht gesättigt. Dennoch steht der Zyklus vor dem

Ende, da die Zinsen steigen und Materialien knapp sind.

ZINSEN UND WEITERE FAKTOREN WIRKEN SICH AUS

Zinsen spielen beim Immobilienkauf eine bedeutende Rolle. Bei

niedrigen Zinsen steigt der Preis, den Selbstnutzer für die Immobilie

zu bezahlen gewillt sind. Auch bei Vermietern verhält es

sich ähnlich. Niedrige Zinsen führen dazu, dass der heutige Wert

künftiger Mieteinnahmen zunimmt. Vermieter sind bei niedrigen

Zinsen daher in der Regel bereit, einen höheren Kaufpreis

zu zahlen. Die steigenden Zinsen sollten daher zu einer sinkenden

Nachfrage führen, weil die Zahlungsbereitschaft sinkt, das

Angebot aber nicht sofort zurückgeht. Der hierdurch entstehende

Angebotsüberschuss sollte sich dämpfend auf den markträumenden

Preis auswirken.

ANGEBOT UND NACHFRAGE SINKEN

Neben dem Anstieg der Bauzinsen kann man derzeit allerdings

auch steigende Kosten und zunehmende Unsicherheiten aufgrund

der Coronakrise und des Krieges in der Ukraine beobachten,

die zu Lieferengpässen bei Baumaterialien führen. Auch der

Fachkräftemangel, strengere politische Vorgaben bei Sanierung

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27

und Neubau sowie bei der Ausweisung von Bauland aufgrund

des Klimaschutzes und eine Verschärfung des Baurechts befeuern

die zunehmende Verunsicherung. Die höheren und schwer

kalkulierbaren Kosten führen daher zu weniger Neubau. Somit

sinkt das Angebot.

Aufgrund steigender Zinsen sinkt zwar die Nachfrage, die

zunehmenden Kosten führen aber auch zu einem Rückgang des

Neubauangebots. Wenn also sowohl das Angebot als auch die

Nachfrage sinkt, ist es schwer absehbar, wie sich die Preise entwickeln.

Dies hängt letztlich davon ab, welcher der Effekte

überwiegt.

NUR WENIG PREISVERÄNDERUNG

Dr. Reiner Braun geht davon aus, dass sich die Preise nominal

zwar kaum verändern werden, aufgrund der hohen Inflation real

künftig aber deutlich fallen. Doch auch hier gibt es einige Faktoren,

die das Marktgeschehen beeinflussen können. Eine verstärkte

Zuwanderung könnte beispielsweise wieder stabilisierend

auf die Preise wirken. Da sich die Zuwanderung allerdings meist

auf die Städte konzentriert, wird hier, wenn überhaupt, nur eine

regionale Stabilisierung stattfinden.

Von der Zinsentwicklung unberührt dürften zunächst die Einund

Zweifamilienhäuser in den Speckgürtelregionen bleiben.

Das sinkende Angebot von Eigentum in den Großstädten,

gepaart mit dem durch Corona noch verstärkten Wunsch nach

einer familiengerechten Wohnform, dürfte die Preise hier weiterhin

stabil halten. Was den deutschen Immobilienmarkt von

vielen anderen unterscheidet, ist die Tatsache, dass Käufe mit

Festzinshypotheken finanziert werden. Während der langen

Niedrigzinsphase ließ sich zudem beobachten, dass vereinbarte

Zinsbindungen immer länger wurden und sich die Restschuld

nach Ablauf daher immer weiter verringerte. Steigende Zinsen

werden daher auch künftig höchstwahrscheinlich nicht der

Hauptgrund für Zwangsversteigerungen sein.

FAZIT

In seinem Resümee geht Dr. Braun zunächst von sinkenden

Preisen aus. Dieser Zustand wird seiner Meinung nach allerdings

nicht von Dauer sein, da steigende Neubaukosten und die

zunehmende Unsicherheit die Bestandspreise stabilisieren oder

sogar erhöhen werden. Fallende Preise werden daher vor allem

unerfahrene Kapitalanleger treffen. Die Zahl der Verkäufe solcher

Anleger dürfte aber gering ausfallen.


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ZUKUNFTSWEISENDE ENERGIESYSTEME

Kurzfristig Effizienz erhöhen, langfristig umstellen

Die Wärmewende setzt auf drei Eckpfeiler: Energieeffizienz, Wärmenetze und vor allem den Einsatz von erneuerbaren Energien.

Energiekosten nehmen einen großen Teil der monatlichen Nebenkosten

einer Immobilie ein. Bereits seit Jahresbeginn steigen die

Preise für Strom und fossile Energien deutlich. Mit der drohenden

Gaskrise stellt sich die Frage nach der künftigen Energieversorgung

für die eigenen vier Wände noch drängender.

Öl- und Gasheizungen werden bereits heute zunehmend von

regenerativen Alternativen abgelöst. An ihre Stelle treten Wärmepumpen,

Holzheizungen oder hybride Systeme. Welche

Technologien und Maßnahmen am besten geeignet sind, ist von

Gebäude zu Gebäude unterschiedlich. Dies hängt vom Alter und

Sanierungsstand des Hauses ab, wie auch von der vorhandenen

Netzinfrastruktur und den regionalen Gegebenheiten.

LIEBLING DER POLITIK: DIE WÄRMEPUMPE

Im Wärmesektor gelten elektrische Wärmepumpen in Kombination

mit Fotovoltaik als die Schlüsseltechnologie für die Integration

von erneuerbarem Strom für die Wärmeversorgung im

Niedertemperaturbereich. Je nach Modell wird Wärme aus Luft,

Erde oder Grundwasser aufgenommen. Doch das Gebäude muss

Niedertemperatur-ready sein. Das heißt, es muss gut gedämmt

sein, ansonsten sind die benötigten Vorlauftemperaturen zu hoch

und damit die Stromkosten für den Betrieb der Wärmepumpe.

Bei schlecht gedämmten Gebäuden mit hohem Energiebedarf

ist die Wärmepumpe daher keine wirtschaftliche Option.

IM BESTAND EINE OPTION: HEIZEN MIT BIOMASSE

Biomasseanlagen heizen mit nachwachsenden, pflanzlichen

Rohstoffen, meistens mit Pellets, seltener mit Scheitholz oder

Hackschnitzeln. Vor allem im unsanierten Altbau ist das Heizen

mit Biomasse eine Alternative zu anderen klimafreundlichen

Heizungen. Holz als heimischer, nachwachsender Brennstoff

unterliegt weniger großen Preisschwankungen als beispielsweise

Rohöl und hat oft kürzere Transportwege. Allerdings

benötigen Holz und Pellets viel Lagerfläche.

HYBRIDE SYSTEME

Auch die Kombination von einer konventionellen Gas- oder

Ölheizung mit einer regenerativen Energiequelle ist möglich.

Denn diese hybriden Systeme verbinden erprobte und zuverlässige

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☎Fax 0 069/39 69/3926918499 • oder ☎ 0 69/39 38 01 91 04 99 97 • Fax 0 69/39 91 99 oder 38 01 04 97

Tankrevision-Stadtler tankrevision-stadtler@t-online.de GmbH • 65933 • www.tankrevision-stadtler.de

Frankfurt/M. • Lärchenstr. 56

thermie auch zur Heizungsunterstützung infrage, sodass sich in

etwa 20 Prozent der Heizkosten einsparen lassen.

Werden bei einer hybriden Lösung ausschließlich regenerative

Energien-Anlagen gekoppelt, handelt es sich um eine sogenannte

Erneuerbare-Energien-Hybridheizung (EE-Heizung).

WÄRMENETZE

Während der Anteil des mittels (Fern-)Wärmenetzen gedeckten

Wärmebedarfs heute bei circa zehn Prozent in Deutschland liegt,

könnte dieser – verschiedenen Szenarien nach zu urteilen – bis

zum Jahr 2050 auf etwa 20 bis 25 Prozent steigen. Wer die Möglichkeit

hat, seine Immobilie an eine Nah- oder Fernwärme anzuschließen,

sollte überlegen, diese zu nutzen. Wärmenetze sind sehr

effizient und daher wirtschaftlicher als Einzelbefeuerungen. Auch

die Umweltbilanz fällt häufig positiver aus. Die dafür benötigte

Primärenergie stammt aus fossilen Energiequellen wie Kohle, Erdgas,

Öl und sogar Müll. Aber auch erneuerbare Energien kommen

vermehrt zum Einsatz wie Bioerdgas oder Geothermie.

ENERGIEEFFIZIENZ

Neben der vielgepriesenen energetischen Sanierung der eigenen

Immobilie birgt auch die Überprüfung der alten Heizungsanlage

Einsparpotenziale. Durch die regelmäßige Überprüfung der Heizungseinstellungen,

eine fachgerechte jährliche Heizungswartung

und einen hydraulischen Abgleich kann der Heizungsbetrieb auch

ohne größere Eingriffe optimiert werden.


ANNA KATHARINA FRICKE


REFERENTIN PRESSE UND KOMMUNIKATION

Haus & Grund Deutschland /////

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022

☎ 0 Oberursel: tankrevision-stadtler@t-online.de 69/39 026 61 ☎71/7 84 0 61 43 • 71/7 35 ☎• Wiesbaden 43 0 35 69/39 • Wiesbaden: 0 61 91 22/5099 45 88 ☎• 0• Fax Mainz 61 www.tankrevision-stadtler.de

22/50 006169/39 31/67 45 88 28 • 3091 Mainz • Heusenstamm 99 ☎oder 0 61 31/67 0 61 3804/20 28 0130

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Oberursel: ☎ 0 61 71/7 43 35 • Wiesbaden: ☎ 0 61 22/50 45 88 • Mainz ☎ 0 61 31/67 28 30


30 ///// BAUEN UND WOHNEN spezial

FÖRDERUNGEN

Neu aufgestellt

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) hat die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

neu ausgerichtet und legt damit den Fokus auf die energetische Sanierung. Der Heizungstausch wird weiterhin gefördert,

die Fördersätze sinken allerdings.

Hinzu kommt, dass sich in den vergangenen Jahren der Grad der

Digitalisierung in der Holzverarbeitung deutlich erhöht hat. Damit

lassen sich sowohl standardisierte als auch individuell geplante

Bauteile immer besser vorfertigen, was die Bauzeit vor Ort deutlich

verringert. Auch das macht das Bauen mit Holz interessant.

Mit dem neuen Förderprogramm möchte das Bundeswirtschaftsministerium

(BMWK) möglichst viele Menschen erreichen,

damit sie„Energiefresser wie alte Fenster, Türen und Gasheizungen

austauschen, Häuser und Wohnungen sanieren“. Bis zu 14

Milliarden Euro pro Jahr sollen dafür künftig bereitstehen.

„Die allermeisten Menschen leben in älteren Häusern“, betont der

Bundesminister für Wirtschaft und Klimaschutz, Robert Habeck.

„Jetzt zu sanieren, Fenster auszutauschen, die Gasheizung rauszuwerfen

– das hilft, um Kosten zu sparen und geht mit Klimaschutz

Hand in Hand: Der Effekt für Energieeinsparung und Klimaschutz

liegt bei der energetischen Gebäudesanierung rund um das 4,5-

Fache höher als im Neubau“, so Habeck weiter.

Foto: © studio v-zwoelf/stock.adobe.com

WARUM DIE REFORM?

Diesen Schritt begründet das Ministerium mit der angespannten

Lage bei der Energieversorgung sowie der Zuspitzung der

Klimakrise. „Beides erhöht die Dringlichkeit, auch im Gebäudebereich

fossile Technologien zügig zu ersetzen und einen

höheren Fokus auf erneuerbare Energien und Energieeffizienz

zu legen“, erklärt Wirtschaftsminister Robert Habeck.

WAS IST NEU?

Die neuen Förderrichtlinien sind Ende Juli im Bundesanzeiger

veröffentlicht worden. Sie treten in gestufter Reihenfolge

in Kraft:

Stufe 1: Seit dem 28. Juli 2022 greifen die neuen Förderbedingungen

für Anträge auf Komplettsanierungen bei der Kreditanstalt

für Wiederaufbau (KfW).

Stufe 2: Seit dem 15. August 2022 an gelten die neuen Förderregeln

für die Antragsstellung bei Einzelmaßnahmen. Dazu zählt

zum Beispiel auch der Heizungstausch. Für solche Einzelmaßnahmen

ist dann nur noch das Bundesamt für Wirtschaft und

Ausfuhrkontrolle (BAFA) zuständig, bei dem die Anträge eingereicht

werden.

Stufe 3: Die Neubauförderung soll erst 2023 umgestaltet werden.

Bis Jahresende soll das Programm EH 40 vorerst weiterlaufen.

WAS BEDEUTET DAS IN FINANZIELLER HINSICHT?

Mit der Reform werden alle Fördersätze um fünf bis zehn Prozentpunkte

gesenkt. Beispiel Wärmepumpe: Früher hätten Bauherren

eine Förderung von bis zu 30.000 Euro bekommen, nach

der Reform sollen es bis zu 24.000 Euro sein.

Die Absenkung sei laut BMWK notwendig, um möglichst vielen

Bürgern „den Zugang zu Förderung zu ermöglichen“. Aus

Feuchter Keller?

Schimmelpilz?

ANALYSIEREN. PLANEN. SANIEREN.

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Sanierungen in der Gruppe

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PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


31

In den

nächsten Jahren

stehen 13 bis 14 Milliarden

Euro für die energetische

Gebäudeförderung bereit. Der

Großteil davon ist Sanierungen

vorbehalten, lediglich 1 Milliarde

Euro steht für den Neubau zur Verfügung.

Von Januar bis Juli 2022

sind bereits rund 9,6 Milliarden

Euro in die Sanierungsförderung

geflossen.

Sicht des Ministeriums „bleiben die

Fördersätze weiterhin auf einem

hohen Niveau“. Zudem machten

steigende Energiepreise

Investitionen in höhere Effizienz

grundsätzlich schneller

rentabel. Für Eigentümer

ist dies allerdings ein

schwacher Trost. Mit Blick

auf die steigenden Bauzinsen,

Handwerkermangel, gestiegene

Lebenshaltungskosten und die

Unsicherheit bei den Energiepreisen

dürften die sinkenden Fördersätze für energetische Sanierungsmaßnahmen

wenig Anreiz für Sanierer darstellen.

KEINE FÖRDERUNGEN MEHR FÜR GAS-HYBRIDHEIZUNGEN

Mit der Neuausrichtung des Förderprogramms fallen laut

BMWK auch einige Förderungen weg. Das trifft zum Beispiel

auch den den Einbau von hybriden Gasheizungen sowie Gasheizungen,

die auf den künftigen Einsatz von erneuerbaren

Energien ausgerichtet sind (Renewable-Ready). Auch der iSFP-

Bonus für Anlagen zur Wärmeerzeugung entfällt. /////

ANNA KATHARINA FRICKE |

REFERENTIN PRESSE UND KOMMUNIKATION

Haus & Grund Deutschland

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kommt. Der interne Aufbau des AQUABION ® sorgt gleichzeitig

dafür, dass das Wasser und die Anode starken Scherkräften

ausgesetzt werden. Dadurch wird die Selbstreinigung der hochreinen

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32 ///// BAUEN UND WOHNEN spezial

WARTUNG VON SOLARANLAGEN

Check von Fotovoltaik- und Solarthermieanlagen

sichert Erträge

In den Sommermonaten produzieren Solaranlagen den Großteil ihres Jahresertrags. Lassen die Erträge nach, ist es Zeit,

die Anlage überprüfen zulassen.

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Komplettsanierung: Abdichtung,

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Geschossdecke oder das Dach

Solaranlage.

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Strom, während Solarthermieanlagen die Bewohner mit umweltfreundlicher

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Hauptsaison für die solare Energieerzeugung und dauert bis in

den Herbst. In dieser Zeit erzeugen Solaranlagen rund 80 Prozent

ihres Jahresertrags.

ERTRÄGE KONTROLLIEREN

Dachwartung/Dachkontrolle

In den meisten Fotovoltaikanlagen Schnee ist und ein Sturm, Monitoringsystem

höchste

integriert, das bei der Erkennung Anforderungen kleiner oder an versteckter Ihr Dach ! Schäden

hilft. Über eine digitale Plattform Ihr Dach oder vom eine Fachmann App zeigt es den

Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um

Stromertrag der Anlage an. Liegen überprüfen die Werte zu deutlich lassen. unter dem

Ertrag des Vorjahres oder den Vergleichswerten aus dem Internet,

kann das ein Indiz für eine Störung sein. Solche Überwachungssysteme

geben auch Auskunft über die Leistungen von

Batteriespeichern.

Foto: © franco lucato/stock.adobe.com

Bei Solarthermieanlagen funktioniert die Überprüfung am besten

über den Wärmemengenzähler. Mit diesem können die

Erträge mit den Vorjahreswerten verglichen werden. Die Funktion

der Anlage kann an einem sonnigen Tag per Hand geprüft

werden. Dabei gilt: Die warme Leitung der Solarthermieanlage

sollte sich wärmer anfühlen als die kalte. Zudem sollte die

Pumpe normal laufen – dann ist ein leises Surren zu hören.

Moderne Pumpen zeigen den Betriebszustand oder die Leistungsaufnahme

an.

SCHÄDEN AN DER EIGENEN ANLAGE ERKENNEN

Offensichtliche Mängel können Eigentümer an der eigenen

Anlage meist einfach erkennen. Mit einem Blick, zum Beispiel

aus einem Dachfenster, lassen sich Verunreinigungen wie Laub

oder Vogeldreck und andere größere Schäden durch Witterungseinflüsse

wie Sturm oder Hagel entdecken. Selber auf das Dach

steigen, davon ist abzuraten, da bei den meisten Dächern die

Unfallgefahr zu groß ist. Technikliebhaber, die eine Drohne ihr

Eigentum nennen, haben ein neues Anwendungsfeld für ihr

Fluggerät gefunden: Immer öfter kommen Drohnen auch im privaten

Bereich zum Einsatz, um Schäden am Haus aus der Vogelperspektive

anhand einer Kamera begutachten zu können.

STROMSPEICHER KONTROLLIEREN

Da Solarstromspeicher geschützt im Gebäude stehen, kommen

äußere Mängel eher selten vor. Zu beachten ist jedoch die

Umgebungstemperatur. Für eine optimale Leistung und Lebens-

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PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


33

zeit der Lithium-Ionen-Akkus sollte die Umgebung weder

Minusgrade noch Temperaturen weit über 20 Grad Celsius aufweisen.

Deshalb eignen sich Garagen und warme Heizungsräume

nicht für Batteriespeicher. Das Datenblatt des Geräts

zeigt, wie hoch die Temperatur des Raums sein darf, ohne die

Leistung zu beeinflussen.

ZUR INSPEKTION EINEN FACHHANDWERKER RUFEN

Wer einen Schaden identifiziert hat oder seine Anlage generell

prüfen will, sollte hierzu auf jeden Fall einen Fachhandwerker

beauftragen. Dabei untersuchen Fachleute die gesamte Solaranlage,

tauschen Verschleißteile aus und prüfen, ob alle Einstellungen

optimal sind. Bei Fotovoltaikanlagen überprüfen

Fachhandwerker insbesondere die Module, die elektrischen

Anschlüsse, Verkabelungen, Verglasungen und den Wechselrichter.

Bei der Solarthermie umfasst das neben den Kollektoren

die Umwälzpumpe, die Regelung und den Frostschutz. Bei

gleichbleibend hohen Erträgen und einem störungsfreien Betrieb

reicht eine Wartung alle paar Jahre aus, am besten vor Beginn

der Hauptsaison.

WARTUNGSVERTRÄGE KÖNNEN SINNVOLL SEIN

Zudem bieten Handwerker auch Wartungsverträge für die regelmäßige

Inspektion in einem vorher vereinbarten Rhythmus an.

Ganz gleich, ob es sich um eine Solarwärme- oder eine Solarstromanlage

handelt: Mit einem Wartungsvertrag sichern sich

Eigentümer in der Regel bessere Konditionen. Dabei vereinbaren

sie festgelegte Intervalle und Aufgaben mit einem Handwerksbetrieb

für mehrere Jahre im Voraus. Die Experten können

besser planen und kommen Eigentümern mit günstigeren Konditionen

entgegen.


ANNA KATHARINA FRICKE


REFERENTIN PRESSE UND KOMMUNIKATION

Haus & Grund Deutschland /////

Einstrahlungskarte des Deutschen Wetterdienstes

Der regionale Standort ist entscheidend dafür, wie hoch

die Stromerträge einer Fotovoltaikanlage sind. Um diese

für eine Region abschätzen zu können, gibt es vom Deutschen

Wetterdienst (DWD) eine Einstrahlungskarte. Betreiber

von Solaranlagen können die genaue Sonneneinstrahlung

pro Monat für ganz Deutschland ablesen.

bit.ly/3umZPDS

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EINFACHE, RECHTSKONFORME LÖSUNGEN FÜR VERMIETER

EED-Verbrauchsinfo

HINTERGRUND

Energiesparen schont Ressourcen und trägt entscheidend zu Versorgungssicherheit

und Klimaschutz bei. Daher haben sich die EU-

Staaten mit der Energieeffizienzrichtlinie (EED) zu mehr

Energieeffizienz verpflichtet. In diesem Rahmen soll auch der

Energieverbrauch in Wohngebäuden reduziert werden.

Ein zentrales Instrument dafür ist die EED-Richtlinie. Deren Umsetzung

in nationales Recht erfolgte in Deutschland durch eine Novellierung

der Heizkostenverordnung (HKVO). Die EED gibt vor, dass

Mieter monatlich Einblick in ihren Energieverbrauch erhalten. Auf

Basis dieser transparenten Darstellung von Verbrauchsdaten sowie

der damit verbundenen Sensibilisierung kann der Energieverbrauch

bereits um bis zu 10 Prozent reduziert werden.

TECHNISCHE VORAUSSETZUNGEN

Grundlage für die monatliche Bereitstellung der Verbrauchswerte

ist die Fernauslesbarkeit der Erfassungsgeräte in Gebäuden.

Dadurch entfällt das Ablesen vor Ort. Nach der novellierten HKVO

dürfen Vermieter seit diesem Jahr in ihren Immobilien nur noch

fernablesbare, funkfähige Heizkostenverteiler und Zähler installieren.

Geräte, die diesen Anforderungen nicht entsprechen, sind bis

Ende 2026 nachzurüsten oder auszutauschen. Servicedienstleister

wie Techem haben dafür geeignete und sichere Lösungen entwickelt,

die den Anforderungen an die Datensicherheit sowie die

Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) entsprechen. Bereits

heute beträgt die Techem-Funkquote knapp 80 Prozent weltweit.

EINFACHE, RECHTSSICHERE LÖSUNGEN FÜR VERMIETER

Techem unterstützt Vermieter mit verschiedenen Services, von

der Installation von Smart Readern bis zur Bereitstellung der

unterjährigen Verbrauchsinformation. Mit der monatlichen

Erstellung EED-konformer Verbrauchsinformationen sind

Techem-Kunden auch rechtlich auf der sicheren Seite. Diese sind

übersichtlich und enthalten zudem auch die Vorjahreswerte zum

Vergleich. Mieter erhalten den Link zu ihrer monatlichen Übersicht

per E-Mail. Vermietern steht sie in verschiedenen Ausgabeformaten

zur Verfügung. Mit Abrechnung Direct, dem digitalen

Service für die Heizkostenabrechnung in Echtzeit, wird Techem

noch in diesem Jahr einen weiteren smarten Service einem breiteren

Kundenkreis zugänglich machen.

Weitere Informationen zur EED-Verbrauchsinformation finden

Sie auf der Website unter: www.techem.de/verbrauchsinfo

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


34 ///// BAUEN UND WOHNEN

STEIGENDE ZINSEN

Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?

Die Zeiten der Niedrigzinsphase sind passé: In den vergangenen Monaten sind die Kreditzinsen deutlich gestiegen. Für

Käufer bedeutet das neue Herausforderungen bei der Finanzierung ihrer Wunschimmobilie. Doch die Zinserhöhungen

wirken sich – zumindest teilweise – auch auf die Immobilienpreise aus.

Bisher gab es bei den hohen Preisen von Immobilien und Grundstücken

zumindest immer noch einen kleinen Trost: den historischen

Tiefstand des Zinsniveaus. Diese Niedrigzinsphase

beflügelte den boomenden Immobilienmarkt noch weiter. Denn

für viele Käufer ist neben dem Preisniveau der Wunschimmobilie

die Finanzierung per Kredit eine entscheidende Voraussetzung

für den Erwerb.

STEIGENDE HYPOTHEKENZINSEN

Seit dem vergangenen Herbst hat der Wandel eingesetzt. Dabei ist

der Zinssatz für Hypotheken zuletzt erstmals seit mehr als zehn

Jahren auf durchschnittlich etwa 3,5 Prozent (bei zehnjähriger

Kreditlaufzeit und circa 30 Prozent Eigenkapitalanteil) gestiegen.

Zum Vergleich: Ihren Tiefpunkt hatten die Bauzinsen 2020 bei

durchschnittlich 0,62 Prozent. Im September 2021 lagen sie bei

0,85 Prozent, im März 2022 waren es schon 1,67 Prozent.

KÄUFER HABEN EINE HÖHERE BELASTUNG

Im Vergleich zur Marktsituation des Vorjahres ergibt sich durch

das aktuelle Zinsniveau rein rechnerisch ein Kaufkraftverlust

von circa 20 bis 30 Prozent. Ein Käufer, der vor einem Jahr eine

Immobilie zum Kaufpreis von 500.000 Euro bei gleichem

Eigenkapitaleinsatz finanzieren konnte, muss für die identische

Summe nun monatlich deutlich mehr aufbringen.

In anderen Worten: Das Kaufpreisbudget, das sich Interessenten

noch vor einem Jahr gesetzt haben, sinkt, oder aber die

potenziellen Käufer müssen eine deutlich höhere monatliche

Belastung in Kauf nehmen. Dies kann insbesondere außerhalb

der besten Lagen zu einer schrumpfenden Klientel führen und

sich damit auch auf die Preisentwicklung auswirken.

KRAUß IMMOBILIEN

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Seit 1991 sind wir im Herzen Frankfurts

für unsere Kunden erfolgreich aktiv.

Unser Dienstleistungsspektrum umfasst:

Verkauf von Eigentumswohnungen,

Mehr- und Einfamilienhäusern

Vermietung von Wohn- und

Gewerberäumen

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Unabhängige Immobilienberatung

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Immobilienverband Deutschland

Petra Krauß,

Vorstandsmitglied im ivd

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NACHFRAGE BLEIBT HOCH

Die Experten erwarten zwar nun keinesfalls das Platzen einer

Immobilienblase. Vor allem in begehrten Lagen werden keine

allzu großen Änderungen prognostiziert. Der Wunsch nach den

eigenen vier Wänden bleibt – und damit auch die Nachfrage.

Vielmehr sind Käufer vermehrt zu Kompromissen und Abstrichen

bereit, um sich diesen Wunsch erfüllen zu können – auch

aus Angst vor weiter steigenden Zinsen, einer zunehmenden

Geldentwertung sowie mit der Inflation einhergehenden Mieterhöhungen.

KONSOLIDIERUNG STATT PREISSPIRALE

Experten beobachten allerdings erste preisliche Stagnationen

am Immobilienmarkt aufgrund der Zinssteigerungen. Mit

stagnierenden und in gewissen Segmenten auch sinkenden

Immobilienpreisen muss gerechnet werden. So ist ein Nachfragerückgang

bei sanierungsbedürftigen Bestandsbauten in der

Zukunft wahrscheinlich – mit folglich sinkenden Preisen in diesem

Segment. Denn aufgrund der Vielzahl neuer gesetzlicher

Anforderungen an klimaeffiziente Gebäude, die derzeit im

Gespräch sind oder bereits gelten, sowie der Umstellung der

Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien steigen die Belastungen

für Käufer unsanierter Bestandsgebäude.

Zusätzlich wird diese Situation aktuell verschärft durch Lieferengpässe,

Handwerkermangel und die generell steigenden

Energiekosten. Genau diese Planungsunsicherheit lässt auch

viele Bauwillige und Kaufinteressenten von Baugrundstücken

zögern.

WAS TUN GEGEN STEIGENDE BAUZINSEN?

Trotz des deutlichen Anstiegs sind die Zinsen dennoch relativ

niedrig. Kaufwillige sollten versuchen, sich die aktuell noch

vergleichsweise niedrigen Bauzinsen möglichst lange zu

sichern. Das gelingt zum Beispiel über einen Bausparvertrag.

Aber auch eine Anschlussfinanzierung sollten potenzielle

Eigentümer schon frühzeitig planen, selbst wenn die Zinsbindung

erst in zwei oder drei Jahren ausläuft – beispielsweise mit

einem sogenannten Forward-Darlehen. Damit sichern sich Kreditnehmer

aktuelle Zinskonditionen für eine mögliche

Anschlussfinanzierung im Voraus.


ANNA KATHARINA FRICKE


REFERENTIN PRESSE UND KOMMUNIKATION

Haus & Grund Deutschland /////

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


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35

FÜR DACHDÄMMUNG FÖRDERUNG NUTZEN:

Die 3 (derzeit) wichtigsten

Tipps für Fördermöglichkeiten

Energiesparen ist aktuell wichtiger denn je. Und wenn man dazu finanzielle Unterstützung in Anspruch nehmen kann, dann

fallen vielen Eigentümern von Immobilien die Investitionen leichter. Nach vorübergehenden Irritationen um die Förderung

im Januar 2022 stehen für sanierungswillige Hausbesitzer nach wie vor attraktive finanzielle Unterstützungen zur Verfügung

(Stand Ende Juli). Ein Schwachpunkt vieler älterer Häuser ist die Dachdämmung. Förderungen gibt es dafür aus verschiedenen

Programmen. Welches zum Haus und zur finanziellen Situation am besten passt, muss im Einzelfall überprüft

werden. Wir stellen die aktuell 3 wichtigsten Tipps vor, welche Förderungen für die Dachdämmung genutzt werden können.

Erster Tipp: Kredite und Zuschüsse durch die Bundesförderung

für effiziente Gebäude (BEG)

Zinsbegünstigte Kredite für energetische Sanierungen gibt es

über die KfW Förderbank. Im Rahmen des KfW-Programms 261

wird die Modernisierung zum Effizienzhaus gefördert. Die

Dachdämmung kann Teil der Förderung sein. Wichtig ist es, bei

der Ausführung auf hochwertige Materialien, zum Beispiel auf

Dämmstoffe aus Polyurethan von puren zu achten. Unter www.

puren.com gibt es viele weitere nützliche Infos für Hauseigentümer.

Hochleistungsdämmstoffe mit sehr guten Wärmedurchgangswerten

geben Sicherheit, dass die energetischen

Anforderungen des Förderprogramms eingehalten werden.

Dritter Tipp: BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen, Energieberatung

und Baubegleitung

Interessant für die Dachdämmung ist auch die Förderung über das

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Für Einzelmaßnahmen

gibt es einen Zuschuss von 15 Prozent der förderfähigen

Ausgaben bis zu einer jährlichen Investitionssumme von

60.000 Euro. Begleitend empfohlen wird zudem eine Energieberatung,

bei der ein Sanierungsfahrplan erstellt wird, sowie eine

sachverständige Baubegleitung während der Bauarbeiten. Beide

Maßnahmen geben mehr Sicherheit, dass definierte Modernisierungsziele

in der Planung und Umsetzung auch eingehalten werden.

Für die Umsetzung von Einzelmaßnahmen im Rahmen eines

individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) wird ein Förderbonus

von weiteren 5 Prozent gewährt. Energieberatungskosten werden

sogar bis zu 50 Prozent durch das BAFA gefördert. /////

Zweiter Tipp: Steuerliche Begünstigung über die „Energetische

Sanierungsmaßnahmen-Verordnung“ (ESanMV)

Die Kosten einer energetischen Modernisierung, die bestimmte

Mindestanforderungen erfüllt, können aufgrund der ESanMV zu

20 Prozent bei der Steuer geltend gemacht werden. Die Steuerermäßigung

kann über drei Jahre hinweg genutzt werden, bei

einer Investitionssumme von 200.000 Euro sind so bis zu 40.000

Euro Steuerersparnis drin. Der Bonus wird direkt von der Steuerschuld

abgezogen, nicht von dem zu versteuernden Einkommen.

Die geforderten U-Werte werden mit puren-Dämmsystemen

mühelos erfüllt, zumal gegebenenfalls vorhandene Zwischensparrendämmungen

erhalten bleiben können und nach wie vor

zum Wärmeschutz beitragen.

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36 ///// BAUEN UND WOHNEN

HYGIENISCHE TRINKWASSERVERSORGUNG

Gegen Keime und Bakterien vorsorgen

Trinkwasser wird in Deutschland streng kontrolliert und ist von hoher Qualität. Aber für die Hygiene der hauseigenen

Wasserrohre sind Eigentümer selber verantwortlich. Eine Kontamination mit Keimen oder Bakterien sollte unbedingt

vermieden werden.

Eine häufige Problematik ist die Legionellose. Es handelt sich

hierbei um eine schwere Lungenkrankheit, welche durch Legionellen

im Trinkwasser verursacht wird und die in Verbindung

mit Corona als sehr gefährlich einzustufen ist.

Legionellen kommen grundsätzlich im Trinkwasser vor. Sie vermehren

sich bei Wassertemperaturen von 20 bis 55°C, d.h. ab

55°C findet kein Wachstum mehr statt und die Anzahl wird rückläufig.

Man kann sie ohne schädliche Wirkungen trinken, aber

das Einatmen des Wasserdampfes, den sogenannten Aerosolen,

wie sie beim Duschen und Kochen entstehen, kann zu einer

schweren Lungenentzündung, der Legionellose, führen.

Laut Internetrecherchen beim RKI (Robert-Koch-Institut) liegt

die Meldeinzidenz bei 1,7 Erkrankungen pro 100.000 Einwohner

(2018). Dies entspricht zirka 1.360 Personen im Jahr, und

die Zahlen steigen jährlich an. Außerdem ist die Dunkelziffer

vermutlich 10-mal so hoch, da bei einer Lungenentzündung

nicht grundsätzlich auf Legionellen getestet wird. Dann wären

es schon 13.000 bis 14.000 erkrankte Menschen im Jahr. Ähnlich

wie bei Corona gibt es unterschiedliche Verläufe, zirka

10–20% verlaufen tödlich. Es stellt sich natürlich auch die

Frage, warum diese Themen in den letzten 10 Jahren aufgekommen

sind und früher keine Rolle gespielt haben. Die Antwort

liegt darin, dass vor den 1970er Jahren wenig zentrale Warmwasseranlagen

vorhanden waren, und wenn, dann wurden sie

gerade erst neu installiert. Mittlerweile ist jedoch die Lebensdauer

dieser zentralen Warmwasserbereitung abgelaufen, die

Leitungen sind verbraucht und es bildet sich in den Leitungen

ein Biofilm, der die Legionellen ernährt. Auch ist es üblich, täglich

zu duschen. Das war früher anders, die Nutzung von Warmwasser

war viel geringer.

TRINKWASSERVERORDNUNG

Daher hat der Gesetzgeber mit Einführung der Trinkwasserverordnung

2012 folgende einfach zusammengefasste Vorschriften

erlassen:

1. Für Mehrfamilienhäuser mit vermieteten Wohnungen und

zentraler Warmwasserbereitung müssen alle Trinkwarmwasseranlagen

alle drei Jahre an sogenannte Probeentnahmestellen

auf Legionellen-Kontaminationen hin untersucht werden.

Dabei sind die Konstanttemperatur, die Zeit, bis diese erreicht

wird, und die Kolonien bildenden Einheiten (KBE) an

Legionellen zu messen. Die Bewertung ist zu dokumentieren

und zehn Jahre aufzubewahren. Ausnahme siehe 4. (die

Dreiliterregel). Jährlich untersucht werden öffentliche Einrichtungen

wie Hotels, Schwimmbäder usw.

2. Der technische Maßnahmenwert ist 100 KBE / 100 ml Wasser.

Wird dieser überschritten, so gibt es verschiedenr Eskalationsstufen

von „Keine“ bis „Extreme Kontamination“. Siehe

Abbildung nach DVGW Arbeitsblatt W551:

NACH DVGW 1 – ARBEITSBLATT W551 ERGIBT SICH FOLGENDE

EINSTUFUNG DES LEGIONELLENBEFALLS:

Legionellen Kontaminationsgruppe Maßnahmen

(KBE/100ml

≤100 Keine Kontamination Keine

>100 bis

1.000 bis

10.000 Extreme Kontamination Direkte Gefahrenabwehr

nötig (Desinfektion und

Nutzungseinschränkung,

z.B. Duschverbot ⇒

unverzügliche Maßnahmen

erforderlich!

1

Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches

2

Sanierung im Sinne von Restauration

Bei Überschreitung muss das zertifizierte Labor eine Meldung

an das Gesundheitsamt machen. Das Gesundheitsamt fordert

dann eine Gefährdungsanalyse an. Die Gefährdungsanalyse ist

nach § 16 Absatz 7 der Trinkwasserverordnung auch ohne Aufforderung

durch das Gesundheitsamt unverzüglich durchzuführen

und zu übermitteln, sollte der Betreiber der Anlage von einer

Grenzwertüberschreitung Kenntnis erlangen. Sie muss von ausgebildeten

Spezialisten der Sanitärtechnik durchgeführt werden.

3. Es dürfen nur durch die Deutsche Akkreditierungsstelle

(DAkkS) zertifizierte Labore die Untersuchungen und Auswertungen

vornehmen. Die Anordnung der Probeentnahmestellen

ist durch technische Regeln erfasst. Grob skizziert

kann man sagen: hinter der Wasserhauseinführung, hinter dem

Warmwasserspeicher oder sonstigen Warmwassererzeugern,

vor der Zirkulationspumpe, an jedem Strang die oberste Zapfstelle

und/oder weit entfernte Zapfstellen.

4. Bei dezentraler Warmwasserbereitung kann auf die Beprobung

verzichtet werden, wenn die Anschlussleitungen von der

Warmwassererzeugung bis zur Zapfstelle das Volumen von

drei Litern Wasser nicht überschreiten. Die Bewertung muss

durch Fachleute erfolgen.

5. Die Trinkwasserverordnung regelt auch die Rechtsfolgen bei

Nichteinhaltung der Verordnung und der Gefährdung von

Mietern durch mangelhaftes Trinkwasser.

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


37

Quelle: Schell

WAS IST EINE GEFÄHRDUNGSANALYSE (GFA)?

Die GFA muss von zertifizierten Fachleuten gemäß §9 und §16

der Trinkwasserverordnung durchgeführt werden. Sie zeigt die

Schwachstellen in der Trinkwasserinstallation auf und schlägt

Maßnahmen zu deren Beseitigung vor. Schwachstellen sind

dann gegeben, wenn Leitungen mit Stagnation vorliegen oder

die Temperaturen von 55 °C an der Zapfstelle nicht erreicht

werden. Bei den Stagnationsleitungen kommt es vor, dass an

Waschtischen und Duschen Leitungen verschlossen werden,

um diesen Bereich anders zu nutzen. Oft kommt bei älteren

Menschen vor, dass die Anschlussleitung zur Badewanne nicht

gespült wird, da die Wanne nicht mehr genutzt wird. Gefährlich

sind auch aufgeheizte Kaltwasserleitungen, wenn die Kaltwassersteigleitung

im Schacht mit der Heizung, dem

Warmwasser und der Warmwasserzirkulation schlecht gedämmt

verlegt ist. Hier werden oft Wassertemperaturen von 28 °C

gemessen, die erst nach 30–60 Sekunden nach unten gehen.

Auch in Kaltwasserleitungen können sich bei Temperaturen

über 20 °C Legionellen bilden.

Die drei wesentlichen Wachstumsfaktoren für Legionellen sind

in dem nachstehenden Schaubild dargestellt. Die Sanitärinstallation

muss so hergestellt werden, dass diesen Faktoren kein

Vorschub geleistet wird.

Zeit

Nährstoffe

Temperatur

Die drei wesentlichen Wachstumsfaktoren für Bakterien, denen

man technisch begegnen kann:

1. Nährstoffe reduziert man durch geeignete Werkstoffe gemäß KTW

und DVGW W270.

2. Einen regelmäßigen Wasserwechsel („Zeit“) fördert man planerisch

durch schlanke Installationen und kurze Stichleitungen.

3. “Wohlfühl-Temperaturen für Bakterien“ vermeidet man durch

kaltes Trinkwasser unter 25 °C und heißes Warmwasser über 55 °C.

Der Mieter muss mit in die Verantwortung genommen werden.

Es sollte daher im Mietvertrag oder in den zusätzlichen Vereinbarungen

geregelt werden, dass eine Nutzung aller Armaturen

in der Wohnung alle drei Tage also, 72 Stunden, gewährleistet

werden muss. Ist der Mieter längere Zeit verreist, muss er für

eine regelmäßige Spülung aller Armaturen durch einen Dritten

sorgen. Wahlweise kann durch den Einbau von automatischen

Spülarmaturen, die je nach Zeiteinstellung automatisch öffnen

und den Inhalt des stehenden Wassers aus den Rohrleitungen

ablaufen lassen, die bestimmungsgemäße Nutzung sichergestellt

werden.

EMPFEHLUNGEN

Vorsorge ist immer besser als Nachsorge. Mein Ingenieurbüro

arbeitet mit einem Institut für Trinkwasserhygiene zusammen,

das im Rahmen einer Erstbegehung die Probenahmestellen

ermittelt und die sofort ins Auge fallenden Mängel zusammenstellt,

bevor es zur Legionellen-Kontamination und zu Maßnahmen

durch das Gesundheitsamt kommt.

Gleichzeitig kann dieses Institut die alle drei Jahre fällige

Beprobung übernehmen und mit einem angeschlossenen Installationsunternehmen

die Maßnahmen durchführen, die zur Vermeidung

von Kontaminationen erforderlich sind. Der Erfolg ist

somit gesichert.

Wenn erstmal Legionellen in einem Trinkwasserrohrnetz vorhanden

sind, bekommt man diese nicht so leicht heraus. Die

Legionellen wandern im Rohrnetz zu den Stellen, wo sie überleben

und sich vermehren können. Das sind Stagnationsleitungen

und alte inkrustierte Leitungen mit nicht ausreichenden

Temperaturen.

Die sogenannte thermische Desinfektion ist keine Desinfektion,

sondern lediglich eine thermische Spülung. Oft wird diese

nicht korrekt durchgeführt, da die Wärmeleitung der Heizungsanlage

gar nicht für eine solche Spitzenlast bei größeren Wohnanlagen

ausgelegt ist. Hier benötigen Sie ein professionelles

Unternehmen, das sich mit einer Zusatzheizung auf das Rohrnetz

schaltet und tatsächlich in allen Bereichen mit 70 °C spült.

Auch besteht die Möglichkeit einer Chlorzugabe, allerdings

sind unsere Erfahrungen insbesondere bei Hochhäusern nicht

gut, da die zugesetzten Rohrleitungen gar keine ausreichende

Zirkulation der mit Chlor dosierten Wassermengen zulassen,

da sie zugesetzt sind.

Das letzte Mittel im Bestand ist die chemische Desinfektion.

Bevor jedoch zu diesen Mitteln gegriffen wird, sollte die Warmwasserzirkulation

55 °C im Rücklauf garantieren. Es gibt

automatisch und digital überwachte Stellventile an den Zirkulationsleitungen,

die diese Solltemperatur sicherstellen. /////

PETER PAUL THOMA | DIPLOM-INGENIEUR VDI

Ingenieur- & Sachverständigenbüro

Öffentlich bestellt und vereidigt für Sanitär,-

Heizungs- und Lüftungstechnik und die

Zusatzgebiete Raumluft- und Trinkwasserhygiene

Bornheimer Landwehr 39

60385 Frankfurt

Tel.: (0 69) 2 69 12 80 40

peter.thoma@ppt-energieberatung.de

www.ppt-energieberatung.de

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


Fachwissen für Vermieter?

Dafür haben wir jemanden.

Unsere Referenten

Gregor Weil

Rechtsanwalt, Geschäftsführer

Haus & Grund

Frankfurt am Main e.V.

Henry Naporra

Rechtsanwalt, Fachanwalt

für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,

Haus & Grund

Frankfurt am Main e.V.

Tanja Petkovic

Rechtsanwältin

Haus & Grund

Frankfurt am Main e.V.

Niklas Graf

Rechtsanwalt

Haus & Grund

Frankfurt am Main e.V.

Thomas Bellmer

Rechtsanwalt, Fachanwalt

für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,

Geschäftsführer

Haus & Grund

Darmstadt e.V.

Das Seminarprogramm 2022

Unsere erfahrenen Rechtsanwälte und Fachanwälte für Miet- und Wohnungs eigentumsrecht

informieren fundiert darüber, was Eigentümer und Vermieter in der Praxis wissen müssen.

Allgemeine Rechte und Pflichten im Wohnraummietverhältnis

15.09.2022, 16.00 bis 19.00 Uhr

Referenten: Henry Naporra und Niklas Graf

Inhalt: Themen sind die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht, die Verkehrssicherungspflicht, die

Pflicht zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache und sonstige Pflichten des Vermieters sowie die Rechte

und Pflichten des Mieters. Auch das aktuelle Thema der E-Ladestationen sowie die Klassikerfragen aus der

Beratung, wie etwa Tierhaltung oder die Besichtigung der Mietwohnung durch den Vermieter, stehen auf

der Agenda.

Preis: 150 Euro* Präsenzteilnahme, 120 Euro* Onlineteilnahme

Richtig kündigen, aber wie? Kündigungsrechte im Wohnraummietrecht

22.09.2022 16.00 bis 19.00 Uhr

Referenten: Henry Naporra

Inhalt: Im Seminar wird erklärt, wann und wie der Vermieter kündigen kann. Unter anderem werden die

Themen Eigenbedarf, Vertragsfristen, Vertrags störungen durch den Mieter, Zahlungsverzug und Tod des

Mieters behandelt.

Preis: 150 Euro* Präsenzteilnahme, 120 Euro* Onlineteilnahme

Betriebskosten: Rechtssicher vereinbaren – wirksam abrechnen

06.10.2022 16.00 bis 19.00 Uhr,

Referenten: Gregor Weil und Thomas Bellmer

Inhalt: Betriebskosten im Mietvertrag richtig vereinbaren, Einführung neuer Betriebskosten, Betriebskosten

richtig und fristgerecht abrechnen, aktuelle Rechtsprechung, taktische Fragen im Umgang mit schwierigen

Mietern.

Preis: 150 Euro* Präsenzteilnahme, 120 Euro* Onlineteilnahme

Mietverträge und Mietverhältnisse richtig gestalten

13.10.2022, 16.00 bis 19.00 Uhr

Referenten: Tanja Petkovic und Niklas Graf

Inhalt: Das Seminar geht auf die Mietersuche, die Bonitätsprüfung und die Selbstauskunft ein, erklärt die

verschiedenen Vertragsmuster und greift zentrale Themen, wie den Verzicht auf die ordentliche Kündigung,

die Befristung von Mietverhältnissen, die Möglichkeiten zur Mieterhöhung und zur Mietpreisfeststellung,

die Schönheitsreparaturen, die Mietsicherheiten, die Betriebskosten, die Kleinreparaturen und

die Hausordnung auf.

Preis: 150 Euro* Präsenzteilnahme, 120 Euro* Onlineteilnahme

Mieterhöhungen: Der Frankfurter Mietspiegel 2022 in der Anwendung und

andere Möglichkeiten

18.11.2022 16.00 bis 19.00 Uhr

Referenten: Gregor Weil und Tanja Petkovic

Inhalt: Für Frankfurt am Main liegt ein neuer qualifizierter Mietspiegel vor. Mieter und Vermieter können

sich damit einen Überblick über die angemessene Vergleichsmiete verschaffen und die Möglichkeit einer

Mieterhöhung prüfen. Die Einzelheiten des neuen Mietspiegels werden im Seminar erklärt. Zudem erhalten

die Teilnehmer einen Überblick über weitere Möglichkeiten zur Durchführung einer Mieterhöhung.

Preis: 150 Euro* Präsenzteilnahme, 120 Euro* Onlineteilnahme

10 % Frühbucherrabatt bis 30. September 2022

*Die Preise verstehen sich jeweils pro Teilnehmer inklusive Mehrwertsteuer. Wenn es die Coronasituation

zulässt, ist neben der Online- auch eine Präsenzteilnahme in unserer Konferenzetage im Grüneburgweg 64

möglich.

Haus & Grund Frankfurt am Main

Verlag und Service GmbH

Grüneburgweg 64

60322 Frankfurt am Main

Sie wollen mehr wissen und dabei sein?

Alle Infos und die Anmeldung finden Sie unter www.seminarehausundgrundffm.de


39

Verbraucherpreisindex

Haben Sie in Ihrem Mietvertrag eine Indexmietvereinbarung derart getroffen, dass z. B. eine Anpassung

der Miete erfolgen kann, wenn der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte

für Deutschland insgesamt um mehr als fünf Prozent nach oben oder unten abweicht, so

kann die Miete anhand der unten in der Tabelle dargestellten Werte angepasst werden. Die Veränderung

von einem Zeitpunkt zum anderen berechnet sich in Prozent nach der folgenden Formel:

(neuer Index / alter Index x 100) – 100.

Beispiel: (106,3 [aus Januar 2021] / 100,1 [aus April 2016] x 100) -100 = 6,19 % Abweichung.

BASIS 2015 = 100

2017 2018 2019

Januar100,6 Januar102,0 Januar103,4

Februar101,2 Februar102,3 Februar103,8

März101,4 März102,9 März104,2

April101,8 April103,1 April105,2

Mai101,8 Mai103,9 Mai105,4

Juni102,1 Juni104,0 Juni105,7

Juli102,5 Juli104,4 Juli106,2

August102,6 August104,5 August106,0

September102,7 September104,7 September106,0

Oktober102,5 Oktober104,9 Oktober106,1

November102,1 November104,2 November105,3

Dezember102,6 Dezember104,2 Dezember105,8

2020 2021 2022

Januar105,2 Januar106,3 Januar111,5

Februar105,6 Februar107,0 Februar112,5

März105,7 März107,5 März115,3

April106,1 April108,2 April116,2

Mai106,0 Mai108,7 Mai117,3

Juni106,6 Juni109,1 Juni117,4

Juli106,1 Juli110,1 Juli118,4

August106,0 August110,1 August

September105,8 September110,1 September

Oktober105,9 Oktober110,7 Oktober

November105,0 November110,5 November

Dezember105,5 Dezember111,1 Dezember

Auf der Internetseite des Statistischen Bundesamtes (www.destatis.de) finden Sie

neben weiteren Informationen auch ein Berechnungsprogramm (www.destatis.de/

wsk), mit welchem Sie die neue Miete berechnen lassen können. Dieser Rechner

kann ebenfalls Mieten auf Grundlage von alten Indizes berechnen.

Haben Sie Fragen hierzu? Das Statistische Bundesamt ist Ihnen unter der Rufnummer (06 11)

75 47 77 bei der Berechnung gern behilflich. Auch Ihr örtlicher Haus & Grund-Verein bietet Ihnen

dazu seine Hilfe an.

Aus Platzgründen finden Sie diese Übersicht nur in jeder zweiten Ausgabe von Privates Eigentum.

IMPRESSUM

PRIVATES EIGENTUM 09_2022,

ISSN 0171-3523

HERAUSGEBER

HAUS & GRUND FRANKFURT AM MAIN

Die Kontaktdaten finden Sie unter der Rubrik Neues aus den

Vereinen.

VORSTAND

Jürgen H. Conzelmann (Vorsitzender), Dr. Manfred Rack (stellv.

Vorsitzender), Michael Zacharias (Schatzmeister), Dr. Michael

Lepach (Schriftführer)

WEITERE VORSTANDSMITGLIEDER

Dr. Arja Koskivaara, Stephanie Meier-Sydow, Ulrich Caspar,

Dr. David Witzel

VERLAG

Haus & Grund Frankfurt am Main Verlag und Service GmbH,

Grüneburgweg 64, 60322 Frankfurt am Main – Verlags leiter:

Gregor Weil, Redaktionsleitung: Kirsten Schütz, Grüneburgweg

64, 60322 Frankfurt am Main. E-Mail: willkommen@verlagservice-ffm.de,

Tel.: (0 69) 95 92 91-23, Fax: (0 69) 95 92 91-40

ANZEIGENVERWALTUNG

.RODAS. Marketing GmbH, Daniela Weitzel, Schönbornstr. 4,

60431 Frankfurt/Main, Tel.: 069 – 76 75 32 44. E-Mail: info@

rodas-marketing.de, www.rodas-marketing.de zzt. gilt Tarif Nr.

30/2020.

GESTALTUNG UND LAYOUT

K&M Satz und Repro, Hagenauer Straße 42, 65203 Wiesbaden,

Tel.: (0 611) 16 77 3999-56, E-Mail: info@km-satz.de,

www.km-satz.de.

PRODUKTION, DRUCK UND VERSAND

Druckerei Zeidler GmbH & Co. KG, Fritz-Ullmann-Straße 7, 55252

Mainz-Kastel, Tel.: (0 61 34) 1 89-0, Fax: (0 61 34) 1 89-1 00,

E-Mail: info@zeidler.de, www.zeidler.de.

Die Zeitung erhalten die Mitglieder der Haus,- Grund- und Wohnungseigentümervereine

in Frankfurt am Main, Neu-Isenburg,

Frankfurt Nied und Frankfurt Fechenheim im Rahmen ihres

Mitgliedsbeitrags.

Die Kontaktdaten der Vereine finden Sie unter der Rubrik Neues

aus den Vereinen.

In den mit Namen oder Signum versehenen Artikeln legen die

Verfasser ihre Meinung dar, die nicht unbedingt die Meinung

der Schriftleitung noch die der einzelnen Vereine ist.

Die Zeitschrift erscheint monatlich. Der teil- oder auszugsweise

Nachdruck oder Abdruck – auch von Inseraten oder zur gewerblichen

Adressenveräußerung – ist nur mit vorheriger schriftlicher

Zustimmung zulässig.

Für unverlangt eingesandte Manuskripte wird keine Haftung

übernommen. Soweit kein Rückporto beigefügt ist, werden die

Manuskripte nicht zurückgeschickt.

Ferner behält sich die Redaktion vor, eingesandte Artikel entsprechend

zu kürzen bzw. zu redigieren. Ob und in welcher

Ausgabe eingesandte Artikel erscheinen, liegt allein im Entscheidungsbereich

der Redaktion.

Der Anzeigenteil dieser Verbandszeitschrift hat lediglich die

Aufgabe, den Lesern einen Überblick über das Leistungsangebot

der inserierenden Firmen zu vermitteln. Er stellt weder eine

Empfehlung durch die örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine

dar, noch wird durch die Anzeigenverwaltung

hiermit irgendwelche Haftung übernommen. Artikel, in denen

Erzeugnisse von Firmen angesprochen werden, dienen lediglich

der Information und sind keine Empfehlung des Herausgebers.

RECHTSANWALT

Klaus Fischer

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BEILAGENHINWEIS

Einem Teil dieser Ausgabe liegt eine Beilage von Mensch und

Farbe, 60435 Frankfurt bei. Wir bitten unsere Leser um Aufmerksamkeit.

Mitglied der ivw

PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


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41

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PRIVATES EIGENTUM ///// 09_2022


42 ///// INSERATE

▶ Abdichtungen

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▶ Dach-, Abdichtungs- und Wandtechnik

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Flach-, Spengler- und Steildacharbeiten aller Art • Holzbau- und Gaubenerstellung

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Meisterbetrieb für Dachdecker-, Spengler- und Zimmererarbeiten

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▶ Garten- & Landschaftspflege – Fachbetriebe des Fachverbandes

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In Hessen verfügen die privaten Eigentümer

über 2,5 Mio. Wohnnungen. Sie halten damit

über 85 % des hessischen Wohnungsbestandes.

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Garten- und Landschaftspflege

Willi Möller

Familienfachbetrieb

seit

1975

Garten(jahres)pflege Rasenanlagen

Neu- und Umgestaltung Baumfällarbeiten

Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern

Niedergärtenstraße 22 · 60435 Frankfurt/M. · Telefon 069 5486741 · www.willimoeller.de

* Studie zur volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienwirtschaft

des IW Köln (2009), Bauvolumensrechnung des DIV, Vermieterbefragung

Haus & Grund Deutschland

▶ Kanal-Abfluss-Service

▶ Badsanierung

Badsanierung

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Sanitär – Heizung – Klima – Wartung – Reparaturen

Meisterbetrieb

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▶ Maler- und Lackiererarbeiten

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THEMENVORSCHAU

OKTOBER-AUSGABE:

9) 73 20 20

_ Hauskauf – Vorsicht Mängel

_ Der neue Mietspiegel 2022 der Stadt

Frankfurt am Main

_ Renovieren & Verschönern: Tapetentrends,

Spezielle Wandfarben, Dekor-Putze, Türen renovieren

Renovieren &

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Tapetentrends

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