Immobilien aktuell – Ausgabe 3 für Langenfeld und Umgebung

Immobilien aktuell
Ausgabe 3
10/2022
Immobilienmagazin für Langenfeld und Umgebung | an Haushalte mit Tagespost
Geld und Energie sparen
Immobilien in der Scheidung
Lebenslanger Mietvertrag
Virtuelle Besichtigungen
Eine Studie bewertet den Kosten-
Nutzen-Faktor verschiedener
Sanierungsmaßnahmen. Seite 2
Fachanwältin Birthe Schmidt
weiß, worauf Paare nach ihrer
Trennung achten sollten. Seite 3
Verkaufen, aber nicht ausziehen:
Vor- und Nachteile lebenslanger
Mietverträge. Seite 3
Moderne 3D-Technologie
ermöglicht Besichtigungen am
heimischen PC. Seite 4
Kommentar
Weniger Interessenten,
aber immer noch viele
Luftaufnahme von Langenfeld
Das Team von Laufenberg Immobilien bietet Eigentümern
eine kostenfreie Marktwertermittlung an. Mindestens
drei erfahrene Makler beurteilen dabei Faktoren wie Lage,
Ausstattung, Zustand und zu erwartende Nachfrage.
Rekordpreise treffen auf Zinswende
In Langenfeld und Umgebung sind die Bodenrichtwerte um 10 bis 15
Prozent gestiegen – doch Zinswende beendet Zeit der Preissprünge.
Lebendig und spannend –
diese beiden Adjektive beschreiben
treffend den aktuellen
Immobilienmarkt. „Die
Preise in Langenfeld, Monheim
und Leichlingen sind
binnen eines Jahres zwischen
10 und 15 Prozent gestiegen“,
sagt Dr. Alfred Laufenberg
von Laufenberg Immobilien.
„Aber seit Januar haben sich
auch die Bauzinsen verdreifacht
und die Marktwende
eingeläutet.“ Einen anhaltenden
preislichen Sinkflug erwartet
das rund 30-köpfige
Team des Maklers in den Filialen
in Langenfeld, Dormagen
und Neuss jedoch nicht.
„Die Nachfrage ist rückläufig,
aber noch da“, erklärt Dr. Alfred
Laufenberg. „Viele Interessenten
müssen allerdings
ihr Budget senken.“ Denn:
Wer im Januar eine Immobilie
für 400.000 Euro gekauft hat,
über 20 Prozent Eigenkapital
verfügte und eine Anfangstilgung
von zwei Prozent vereinbarte,
muss monatlich
958 Euro zurückzahlen. Wer
im August eine entsprechende
Finanzierung abgeschlossen
hat, 1.578 Euro. Hinzu
kommen steigende Kosten
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
€/m²
2022
+ 71 %
2022
+ 55 %
Dormagen Langenfeld
2015
für Energie und Lebenshaltung.
Das wirkt sich auf die
Immobilienpreise aus.
Abhängig vom Preissegment
erwartet Dr. Alfred Laufenberg
unterschiedliche
Auswirkungen. Denn Haushalte
mit geringem Eigenkapital
können wegen der gestiegenen
Zinsen und sonstigen
Kosten weniger finanzieren
und fallen als Käufer aus.
Dies betrifft insbesondere
den Markt der günstigen Immobilienangebote.
„Interessenten
müssen ihr Budget
wegen gestiegener
Zinsen senken.“
Dr. Alfred Laufenberg
Für finanzstarke Haushalte
ist der Immobilienkauf weiterhin
attraktiv, da die Aktienmärkte
schwierig werden.
Die Nachfrage nach Immobilien
im mittleren und hohen
Preissegment wird vermutlich
weniger stark sinken.
„Finanzexperten rechnen
damit, dass sich die Hypothekenzinsen
in den kommen-
2022
+ 72 %
2022
+ 85 %
2015 2015
Die Bodenrichtwerte der Jahre 2015 und 2022 im Vergleich.
Neuss Monheim
2022
2022
+ 85 %
+ 104 %
Worringen Leichlingen
den Monaten und vermutlich
auch im nächsten Jahr zwischen
drei und vier Prozent
bewegen“, so Dr. Alfred Laufenberg.
„Wir erwarten eine
überschaubare Phase moderat
sinkender Preise und eine
anschließende Seitwärtsbewegung.“
Eine genaue Prognose
sei nicht möglich, weil
zahlreiche unvorhersehbare
Faktoren den Markt beeinflussen.
„Mit der Ukraine-Krise
und ihren Folgen hat vor
einem Jahr niemand in dieser
Form gerechnet“, verdeutlicht
der Immobilienprofi.
„Spürbar sinkende Zinsen
und deutlich steigende Immobilienpreise
können wir
für 2023 aber ausschließen.“
Die Marktwende verändert
die Arbeit der Immobilienmakler
bereits jetzt. Vor wenigen
Monaten musste das
Team vom Laufenberg Immobilien
noch die Herausforderung
meistern, teils mehr als
2.000 Exposé- und mehrere
hundert Besichtigungsanfragen
zu bewältigen und den
passendsten Interessenten
zu finden. Jetzt gewinnen andere
Faktoren wieder an Bedeutung.
Besonders wichtig:
„Die gestiegenen Immobilienpreise
und die Zinsentwicklung
sind Dauerthema“, erzählt
Robert Schremmer, Filialleiter
von Laufenberg Immobilien
in Langenfeld. „Aber
kaum jemand kennt konkrete
Zahlen zu Quadratmeterpreisen
und Zinsen.“
Deshalb hat das Team von
Laufenberg Immobilien einen
ausführlichen Immobilienmarktbericht
erstellt. Auf 40
Seiten erfahren Leser alles
über Kauf- und Mietpreise sowie
Bodenrichtwerte in Langenfeld,
Monheim, Leichlingen,
Hilden und Haan.
der Angebotspreis. „Gehen
wir mit einem zu hohen Preis
an den Markt, verbrennen
wir die Immobilie regelrecht“,
erklärt Dr. Alfred Laufenberg.
„Der Angebotspreis
entscheidet
über den Erfolg
des Verkaufs.“
Dr. Alfred Laufenberg
„Es gibt keine ernsthaften
Anfragen und nach einer Weile
gehen deutlich zu niedrige
Angebote ein, weil die Interessenten
den Markt beobachten
und merken, dass es
Schwierigkeiten beim Verkauf
gibt.“ Warum ein zu niedriger
Preis nicht ratsam ist, verstehe
sich von selbst.
Regelmäßig erleben die Immobilienmakler
derzeit, dass
Interessenten zwar kaufen
möchten, aber an der Finanzierung
scheitern. „Viele haben
sich Anfang des Jahres
von ihrer Bank beraten lassen,
um ihr Budget zu kalkulieren“,
so Dr. Alfred Laufenberg.
„Einige rechnen nicht
damit, wie stark sich die ge-
Diagramme und prägnante
Analysen der Immobilienprofis
zeigen die Marktentwicklung
seit 2015 und die Angebotsdauer
von Immobilien im
Detail. Auch ein Vergleich der
Kaufpreise der fünf Städte
mit denen des Kreises Mettmann
und des benachbarten
Düsseldorfs ist enthalten.
Wer sich für die Berichte interessiert,
kann sich diese unter
www.laufenberg-immobilien.de/immobilienmarktbericht
kostenfrei als E-Paper
anfordern oder unter Tel.
02173 895 671-0 ein gedrucktes
Exemplar bestellen.
stiegenen Zinsen auswirken
und interessieren sich für Immobilien,
die jetzt deutlich
über ihrem Budget liegen.“
Deshalb beraten die Mitarbeiter
von Laufenberg Immobilien
auch die Käufer und
versuchen sie bestmöglich zu
unterstützen. Beispielsweise
erhalten Interessenten neben
wichtigen Dokumenten
zur Immobilie eine Beispielfinanzierung,
um die finanzielle
Belastung möglichst früh
einschätzen zu können.
„Laut einem großen Baufinanzierer,
mit dem wir zusammenarbeiten,
scheitern
etwa zwei Drittel der Finanzierungsanfragen“,
verdeutlicht
Dr. Alfred Laufenberg.
„Indem wir mögliche Käufer
beraten und unterstützen,
minimieren wir das Risiko eines
geplatzten Verkaufs.“
Kontakt
Laufenberg Immobilien
Filialleiter Robert Schremmer
☎ 02173 895 671-0
↸ Friedhofstraße 8
40764 Langenfeld
rs@laufenberg-immobilien.de
www.laufenberg-immobilien.de
Petra Laufenberg
Geschäftsführerin
Seit Jahresbeginn haben sich
die Zinsen für Immobilienkredite
verdreifacht. Wer kürzlich
eine Finanzierungsberatung
wahrgenommen hat,
muss neu rechnen. So mancher
Interessent musste sein
Budget bereits senken.
Und doch ist die Nachfrage
zwischen Düsseldorf und
Köln noch immer da. Ein aktuelles
Beispiel: Von einem
Haus in Dormagen haben
sich 416 Interessenten das
ausführliche Exposé heruntergeladen
und 21 an einer
offenen Besichtigung teilgenommen.
Nach weiteren Einzelbesichtigungen
haben
letztlich zwei potenzielle Käufer
ein Angebot abgegeben,
eins davon lag über dem inserierten
Kaufpreis.
Keine Frage, vor einem halben
Jahr wäre das Interesse
noch deutlich größer gewesen.
Aber: Auch wenn die
Nachfrage sinkt, ist sie immer
noch gut. Einen gravierenden
Rückgang der Preise erwarten
wir deshalb zumindest
vorerst nicht.
Unter anderem durch steigende
Zinsen und Baukosten
wird das Eigenheim auch für
Interessenten mit hohem Einkommen
zu einem immer
größeren Luxus. Die Zeiten
scheinen nicht gut für den
Immobilienkauf zu sein, aber
vermutlich werden sie auch
so schnell nicht besser. Wer
kaufen möchte weiß das und
intensiviert – wenn möglich –
die Suche.
Letztlich sollten wir nicht
vergessen: Der Immobilienmarkt
ist lebendig und immer
für eine Überraschung gut.
Oder kennen Sie eine Prognose
aus Zeiten vor der Ukraine-Krise,
die die tatsächliche
Entwicklung annähernd
vorhergesagt hat?
Marktberichte zeigen Preisentwicklung
Der Marktbericht von Laufenberg Immobilien zeigt die
Preisentwicklung der vergangenen Jahre auf.

Sanierungen: Was ist sinnvoll für
Klimaschutz und Geldbeutel?
Die Modernisierung bestehender Gebäude ist elementar für den
Klimaschutz. Eine Studie der Universität Regensburg bewertet den
Kosten-Nutzen-Faktor verschiedener Maßnahmen.
Besser möglichst viele Bestandsgebäude energetisch optimieren, statt höchste Effizenzstandards
bei Neubauten zu fördern – das empfehlen Regensburger Wissenschaftler.
Will Deutschland seine Klimaziele
erreichen, gilt es bestehende
Immobilien zu modernisieren.
Welche Maßnahmen
sinnvoll sind, zeigt eine
aktuelle Studie der Universität
Regensburg. Wissenschaftler
sind darin der Frage
nachgegangen, wie Mehrfamilienhäuser
klimaneutral
werden können. Eine der
zentralen Aussagen: Je besser
der energetische Zustand
eines Gebäudes bereits ist,
desto teurer ist es, ihn weiter
zu optimieren.
„Wer eine bestehende Immobilie
saniert, kann den
Energieverbrauch mit grundlegenden
und vergleichsweise
günstigen Maßnahmen
deutlich reduzieren“, erklärt
Dr. Alfred Laufenberg, Geschäftsführer
von Laufenberg
Immobilien. „Wer den
energetischen Zustand darüber
hinaus verbessern
möchte, muss für jede weitere
eingesparte Kilowattstunde
sehr viel mehr bezahlen.“
Das Kosten-Nutzen-Verhältnis
der Maßnahmen verschlechtert
sich also mit steigendem
Effizienzstandard.
Um den Energieverbrauch
zu reduzieren, benennen die
Studien-Verfasser Prof. Dr.
Sven Bienert und Alexander
Groh die Dämmung der Gebäudehülle
als zumeist wirksamste
Maßnahme. „Aber
auch hier gibt es Grenzen“,
fasst Dr. Alfred Laufenberg
zusammen. „Berechnungen
der Wissenschaftler zeigen,
dass 14 Zentimeter Dämmdicke
vollkommen ausreichend
sind.“ Eine weitere Erhöhung
der Dämmdicke bewirkt nur
noch geringe Einspareffekte.
„Der gesenkte
Energiebedarf
muss mit erneuerbaren
Energien
gedeckt werden.“
Dr. Alfred Laufenberg
Als Sanierungsmaßnahme
nicht empfehlenswert sind
laut der Studie hingegen kontrollierte
Wohnraumlüftungen
mit Wärmerückgewinnung.
„Deren nachträglicher
Einbau ist bei bestehenden
Gebäuden aufwändig und
kostenintensiv“, so Dr. Alfred
Laufenberg. „Eingespart wird
anschließend verhältnismäßig
wenig Energie.“ Positiver
beurteilen die Wissenschaftler
den Einsatz entsprechender
Lüftungen bei Neubauten.
Denn hier kann deren
Einbau bereits bei den ersten
Planungen berücksichtigt
werden. Darüber hinaus ist
der Energiespar-Effekt insbesondere
bei Passivhausstandards
größer.
Besonderes Augenmerk legen
die Wissenschaftler in ihrer
Studie auf die Vorlauftemperaturen
von Heizsystemen.
Denn einige auf erneuerbaren
Energien basierende
Heiztechnologien setzen geringe
Vorlauftemperaturen
voraus oder werden durch
diese effizienter. „Sind bei einem
Gebäude niedrige Vorlauftemperaturen
möglich,
bezeichnen Fachleute es als
Niedertemperatur-ready“, erklärt
Dr. Alfred Laufenberg.
„Dieser Status ist sozusagen
Voraussetzung, um auf erneuerbare
Energieträger umzustellen
und CO 2 -Ausstoß zu
vermeiden.“ Eine Immobilie
ist dann Niedertemperaturready,
wenn es energetisch
so weit optimiert ist, dass
maximal 55 Grad Vorlauftemperatur
erforderlich sind. Wie
hoch die Vorlauftemperatur
sein muss, ist abhängig vom
Wärmebedarf und somit der
Dämmung der Räume. Aber
auch die Heizleistung der
Heizkörper ist ein wichtiger
Faktor. Ideal ist aufgrund ihrer
Größe und Art eine Fußbodenheizung.
„Damit Gebäude klimaneutral
werden, müssen wir
zunächst deren Energiebedarf
senken“, fasst Dr. Alfred
Laufenberg zusammen. „Der
verbleibende Bedarf sollte
dann mit erneuerbaren Energien
gedeckt werden.“ Gemäß
der Europäischen Gebäuderichtlinie
von 2018 sollen
bis 2050 nahezu alle Gebäude
klimaneutral sein.
Deutschland möchte dieses
Ziel bereits 2045 erreichen.
„Etwa 80 Prozent der 2045
genutzten Gebäude existieren
bereits, die Neubaurate
liegt bei 0,77 Prozent pro
Jahr“, verdeutlicht Dr. Alfred
Laufenberg. Deshalb fordern
die Wissenschaftler in der
Studie, Immobilien energetisch
zu verbessern und weniger
Mittel in Gebäude mit
höchsten Effizienzniveaus zu
lenken. „Aus energetischer
Sicht schlechte Immobilien
sollten vorrangig saniert werden“,
sagt Dr. Alfred Laufenberg.
„In der Studie wird der
Effizienzhaus 70 Standard
empfohlen.“ Zwischen Neubauten
und sanierten Immobilien
gebe es bei der Effizienz
keine signifikanten Unterschiede.
„Sanierungen
sind in Deutschland der richtige
Weg, um Treibhausgasemissionen
zu senken und
die Klimaziele zu erreichen.“
Wer kaufen möchte, sollte mögliche Baulasten überprüfen
Baulasten können die Nutzbarkeit des Grundstücks einschränken und dessen Wert mindern.
Deshalb ist vor dem Immobilienkauf ein Blick ins Baulastenverzeichnis wichtig.
Wenn Grundstückseigentümer
über die gültigen bauordnungsrechtlichen
Vorschriften
hinaus Verpflichtungen
übernehmen, wird dies
als Baulast bezeichnet. Vereinfacht
gesagt, ist dann die
Nutzung oder Bebauung eines
Grundstücks eingeschränkt.
Eine Baulast ist
wirksam, wenn sie im Baulastenverzeichnis
der Behörden
eingetragen wird. Vor dem
Kauf einer Immobilie sollten
Interessenten prüfen, ob eine
Baulast für das Grundstück
eingetragen ist. Denn eine
solche kann Bauvorhaben
einschränken und den Wert
des Grundstücks mindern.
Eine Baulast kann aber
auch nützlich sein, denn sie
hilft Eigentümern, wenn sie
ihre Pläne aufgrund rechtlicher
Hindernisse nicht umsetzen
dürfen. Kann ein Eigentümer
beispielsweise aufgrund
einer geringen Grundstücksbreite
den vorgeschriebenen
Abstand des Gebäudes
zur Grundstücksgrenze
nicht einhalten, wird die Bebauung
erst durch eine sogenannte
Abstandsflächenbaulast
möglich. Der Eigentümer
des Nachbargrundstücks verpflichtet
sich dann, einen größeren
Abstand zum Nachbargrundstück
einzuhalten, als
eigentlich vorgeschrieben.
Weil die mit einer Baulast
übernommenen Verpflichtungen
dauerhaft gesichert
werden sollen, gilt eine Baulast
auch gegenüber den
Rechtsnachfolgern – sogar,
wenn es zu einer Zwangsversteigerung
kommt. Bayern ist
das einzige Bundesland, in
dem es keine Baulasten gibt.
Hier werden entsprechende
Vereinbarungen als sogenannte
Grunddienstbarkeiten
im Grundbuch vermerkt.
Nur der Grundstückseigentümer
selbst (Baulastgeber)
kann die Eintragung einer
Baulast schriftlich bei der
Baubehörde beantragen. Dafür
benötigt er einen aktuellen
katasteramtlichen Lageplan,
den Grundbuchauszug,
Es gibt verschiedene Arten von Baulasten. Sie schränken die
Nutzung und Bebauung von Grundstücken ein.
gegebenenfalls einen Handelsregisterauszug
und Vertretungsbefugnisse.
Gelöscht
werden kann eine Baulast,
wenn kein öffentliches Interesse
mehr an ihr besteht. Die
Bauaufsichtsbehörde muss
dazu ihr Einverständnis geben.
Bevor die Baulast gelöscht
wird, sollten Baulastgeber
und Baulastnehmer
angehört werden. Besteht
kein öffentliches Interesse
mehr an der Baulast, kann
diese aber auch gegen den
Willen des Baulastnehmers
gelöscht werden.
Es gibt viele verschiedene
Baulasten. Einige Beispiele:
Anbaubaulast: Ist eine Anbaubaulast
eingetragen,
muss der Grundstückseigentümer
bündig an die bestehenden
Gebäude auf den
Nachbargrundstücken anbauen.
So entsteht eine geschlossene
Häuserfront.
Vereinigungsbaulast: Eine
Vereinigungsbaulast ist nötig,
wenn ein Gebäude über
mehrere Grundstücke hinweg
errichtet werden soll. Die
Grundstücke bilden dann
Doppeltes Jubiläum
Bei Laufenberg Immobilien
in Langenfeld gab es innerhalb
weniger Wochen gleich
zweimal Grund zum Feiern:
Nicole Herzig (2. von links)
und Michael Pohlmann (4.
von links) gehören seit jeweils
zehn Jahren zum Team. Von
ihren Kollegen wurden sie zu
diesem Anlass mit leckerem
Essen, Luftballons und Geschenken
überrascht.
Nicole Herzig kümmert sich
im Kundenservice um die Fragen
und Anliegen von Eigentümern
und Interessenten.
Darüber hinaus übernimmt
eine sogenannte bauordnungsrechtliche
Einheit.
Erschließungsbaulast: Soll
ein Grundstück bebaut werden,
muss es über eine Zufahrt
zu einer befahrbaren
öffentlichen Fläche verfügen.
Liegt also ein Grundstück in
zweiter Reihe, kann es nur
bebaut werden, wenn die Zufahrt
durch eine Erschließungsbaulast
auf dem vorderen
Grundstück garantiert
wird. Es handelt sich also um
ein Zugangs- oder Durchfahrtsrecht
für Dritte.
Stellplatzbaulast: Oft darf
ein Gebäude nur errichtet
werden, wenn es eine entsprechende
Zahl von Stellplätzen
gibt. Bietet das
Grundstück dafür nicht genügend
Platz, können die Stellplätze
mit einer Baulast auf
dem Nachbargrundstück
nachgewiesen werden.
Überfahrbaulast: Bei einer
Überfahrbaulast gewährleistet
der Geber der Baulast,
dass sein Nachbargrundstück
im Notfall für Feuerwehr
und Rettungsdienst erreichbar
ist.
sie die Büroorganisation und
Buchhaltung. Michael Pohlmann
stellt Interessenten die
Immobilien vor, führt Besichtigungen
durch und begleitet
Käufer und Eigentümer bis
zum Notartermin und zur
Übergabe.
„Nicole Herzig und Michael
Pohlmann zeichnen sich jeden
Tag aufs Neue durch Einsatz,
Fachkompetenz und Zuverlässigkeit
aus“, sagt Geschäftsführer
Dr. Alfred Laufenberg.
„Darüber hinaus
sind sie echte Teamplayer
und tolle Kollegen.“
Top-Makler 2022
Petra und Dr. Alfred Laufenberg von Laufenberg Immobilien
freuen sich über die Auszeichnung als Top-Makler 2022.
Zum wiederholten Mal hat
Laufenberg Immobilien es in
die Liste der vom Nachrichtenmagazin
Focus empfohlenen
Maklerbüros geschafft
und ist als Top-Immobilienmakler
2022 ausgezeichnet
worden – als einer von wenigen
in Langenfeld. Grundlage
für die Auszeichnung sind neben
Empfehlungen von Makler-Kollegen
beispielsweise
auch Kundenbewertungen.
„Einen Immobilienmakler
zu beauftragen erfordert viel
Vertrauen“, sagt Petra Laufenberg,
Geschäftsführerin
von Laufenberg Immobilien.
„Das positive Feedback von
Kollegen und Kunden motiviert
uns und bestätigt uns in
unserer Arbeit.“
Seit 26 Jahren vermittelt
das rund 30-köpfige Team
von Laufenberg Immobilien
bereits Häuser, Wohnungen
und Grundstücke. In drei Filialen
in Langenfeld, Dormagen
und Neuss kümmern
sich die Immobilienprofis um
die Belange von Eigentümern
und Interessenten.
Nutzungsmaßbaulast: Gemäß
der jeweils geltenden
Bauvorschriften dürfen
Grundstücke nur zu einem
bestimmten Prozentsatz bebaut
werden. Durch eine Nutzungsmaßbaulast
kann die
Fläche vergrößert werden.
Ob und wie stark sich eine
Baulast auf den Grundstückswert
auswirkt, hängt von deren
Art ab. Je stärker eine
Baulast die Nutzbarkeit des
Grundstücks einschränkt und
potenzielle Interessenten an
der Umsetzung ihrer Pläne
hindert, desto größer ist auch
die Wertminderung.
„Wer eine Immobilie kaufen
möchte, sollte sich grundsätzlich
über mögliche Baulasten
informieren“, sagt Manuel
Rasch, Filialleiter von
Laufenberg Immobilien in
Dormagen. „Wir prüfen bei
allen Immobilien, die wir vermitteln,
ob es einen Eintrag
im Baulastenverzeichnis gibt
und berücksichtigen dies bei
der Preisfindung.“ Die Immobilienmakler
informieren Interessenten
dann vor der
Kaufentscheidung über mögliche
Baulasten.

Was für Eigentümer bei der Scheidung wichtig ist
Besitzt ein Scheidungspaar eine Immobilie, muss es viele Entscheidungen treffen.
Familienanwältin Birthe Schmidt erklärt, welche Aspekte besonders wichtig sind.
Wer bleibt im gemeinsamen
Eigenheim und wer
zieht aus? Diese Frage zählt
oft zu den ersten, die sich ein
Ehepaar nach der Trennung
stellt. Was viele nicht wissen:
Zunächst spielt es keine Rolle,
wem und zu welchen Anteilen
das Haus oder die
Wohnung gehört. „Auch
wenn einer der Ehepartner
alleiniger Eigentümer ist, bedeutet
dies nicht, dass er bleiben
darf“, erklärt Birgit
Schmidt, Fachanwältin für Familien-,
Erb- und Sozialrecht
von der Kanzlei Wittenberg
und Kollegen in Neuss. „Kann
sich das Paar nicht einigen,
wird häufig in einem Wohnungszuweisungsverfahren
gerichtlich geklärt, wer bis
zur rechtskräftigen Scheidung
bleiben darf.“ Hat das
Paar Kinder, fällt die Entscheidung
meist auf deren
engere Bezugsperson. Bei
kinderlosen Paaren muss in
der Regel der Partner ausziehen,
der Schuld an der Trennung
sowie der untragbaren
Wohnsituation ist.
„Wer auszieht, kann von
seinem Ex-Partner dann eine
Nutzungsentschädigung in
Höhe einer marktüblichen
Miete für die Immobilie fordern“,
so Birthe Schmidt.
Auch bei der Berechnung des
Ehegattenunterhalts spielt
der Wohnvorteil eine Rolle.
Unterschieden wird dabei
zwischen dem subjektiven
Wohnvorteil während des
Trennungsjahres und dem
objektiven Wohnvorteil nach
dem Trennungsjahr. Beim
subjektiven Wohnvorteil geht
es darum, wie viel der weiterhin
in der Immobilie wohnende
Partner für eine alternative
Bleibe zahlen müsste. Der
objektive Wohnvorteil beschreibt
hingegen, wie viel
Miete er tatsächlich für die
ehemals gemeinsame Immobilie
zahlen müsste. Die Eigentumsanteile
sind auch
hier nicht von Relevanz.
„Bei einer Scheidung müssen
Ehepaare aber natürlich
auch entscheiden, was langfristig
mit der Immobilie geschehen
soll“, sagt Birthe
Schmidt. Zur Wahl stehen
grundsätzlich fünf Optionen.
Ein Partner übernimmt die
Immobilie und zahlt den anderen
aus, die Immobilie wird
geteilt und beide Partner erhalten
einen Anteil, die Immobilie
wird verkauft und der
Erlös geteilt, die Immobilie
wird vermietet und der
Erlös geteilt oder es
kommt zur Teilungsversteigerung.
„Die letzte
Variante sollten
Paare vermeiden“,
betont Birthe
Schmidt. „Sie
bringt fast immer
gravierende Nachteile
für beide Parteien
Birthe Schmidt
Fachwältin für Familien-,
Erb- und Sozialrecht
mit sich.“ Wenn ein Partner
verkaufen wolle, der andere
aber nicht, sei die Teilungsversteigerung
aber manchmal
die einzige Lösung. Denn
ein Verkauf ist nur gemeinsam
möglich. „Auch wenn ein
Ehepartner 99,9 Prozent der
Immobilie besitzt, kann er
nicht über den Verkauf entscheiden“,
weiß Anwältin Birthe
Schmidt.
Von der Vermietung der gemeinsamen
Immobilie rät Dr.
Alfred Laufenberg, Geschäftsführer
von Laufenberg
Immobilien ab. „Die Eigentümer
müssen immer alle
Entscheidungen einvernehmlich
treffen“, betont der Immobilienprofi.
„Außerdem
verlieren vermietete Immobilien
deutlich an Wert und
Mietverträge sind nur schwer
kündbar.“ Wirtschaftlich
sei der
Verkauf die bessere
Lösung.
Schwierig kann
auch die einvernehmliche
Teilung
der Immobilie
sein. Hierfür
zwingend erforderlich
sind
eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
und eine notariell beurkundete
Teilungserklärung. Die
Kosten dafür richten sich
nach dem Verkehrswert der
Immobilie. „Lassen Sie sich
im Vorfeld beraten“, empfiehlt
Dr. Alfred Laufenberg.
„Die Teilung der Immobilie
muss gut durchdacht sein,
damit beide Parteien langfristig
zufrieden sind.“ Schnell
komme es zu Fehlern, die die
Nutzbarkeit von Haus oder
Wohnung einschränken.
Grundsätzlich erlebt Birthe
Schmidt in ihrem Berufsalltag
immer wieder, dass die Eheleute
die finanzielle Belastung
durch die Trennung unterschätzen.
„Allein der
Wechsel aus Steuerklasse III
in Steuerklasse I wirkt sich erheblich
aus“, betont Birthe
Schmidt. Hinzu kommen erhöhte
Kosten für den Lebensunterhalt
als Single und eventuell
Unterhaltszahlungen.
„Bei Kindesunterhalt liegt der
Selbstbehalt bei 1.160 Euro,
bei Ehegattenunterhalt bei
1.280 Euro“, verdeutlicht die
Anwältin. „Bei den hohen
Mieten in unserer Region ist
das nicht viel.“ Ebenfalls
bedacht werden sollten steigende
Zinsen für den Immobilienkredit.
„Wir beraten
Scheidungspaare kostenfrei
und unverbindlich in Sachen
Verkauf“, erklärt Dr. Alfred
Laufenberg. „Dazu gehört
auch die Ermittlung des aktuellen
Marktwerts.“
Der Wert der Immobilie ist
auch bei der Berechnung des
Zugewinnausgleichs wichtig.
Allerdings ist hierfür ein Verkehrswertgutachten
erforderlich.
„Auch wenn einer der
Ehepartner die Immobilie bereits
vor der Heirat besessen
hat, fließt die Wertsteigerung
aus der Zeit der Ehe in den
Zugewinnausgleich ein“, so
Birthe Schmidt. Gleiches gilt
für die Abzahlung des Darlehens.
Wurden beispielsweise
während der Ehe 100.000
Euro eines Darlehens zurückgezahlt,
wird auch diese Summe
berücksichtigt.
„Ich rate dringend zu einem
Ehevertrag“, betont Birthe
Schmidt. „Nur so kann der
Zugewinnausgleich ausgeschlossen
werden.“ Ein Ehevertrag
könne übrigens jederzeit
nachträglich – sogar erst
nach der Trennung – geschlossen
werden.
Entschließt sich ein getrenntes
Paar zum Verkauf
oder überträgt es die Immobilie
vollständig auf einen der
Ehepartner, muss es auch
steuerliche Aspekte beachten.
Besitzt es die Immobilie
seit weniger als zehn Jahren
oder wohnt es nicht zwei Jahre
vor dem Verkauf und im
Verkaufsjahr selbst darin,
muss es Einkommenssteuer
auf den Verkaufspreis zahlen.
„Zieht ein Ehepartner also
nach der Trennung aus und
lässt sich beispielsweise ein
Jahr später ausbezahlen,
kommt er um die Einkommenssteuer
nicht herum.“
Einzige Ausnahme: Ein Kind
mit Anspruch auf Kindergeld,
das die Immobilie allein bewohnt,
gilt als Vertreter.
Kontakt:
Birthe Schmidt (Tel. 02131
9235-0), Dr. Alfred Laufenberg
(Tel. 02133 975 988-17)
Entlastung bei der
Grunderwerbssteuer
Gute Nachrichten für alle,
die 2022 selbstgenutztes
Wohneigentum kaufen oder
bereits gekauft haben: Das
Land NRW erstattet bis zu
zwei Prozent des Kaufpreises
(maximal 10.000 Euro). Insgesamt
stellt das Land dafür
400 Millionen Euro bereit.
Auch wer ein Grundstück
gekauft hat, um darauf eine
selbstgenutzte Wohnimmobilie
zu errichten, kann die
Förderung beantragen.
Grundsätzlich gilt das Förderprogramm
für alle zwischen
dem 1. Januar und 31. Dezember
notariell beurkundeten
Kaufverträge. Wer die Erstattung
beantragt, muss innerhalb
von drei Jahren nachweisen,
dass er die Immobilie
als Hauptwohnsitz nutzt.
Seit 30. August können Käufer
bei der NRW.Bank ihren
Förderantrag stellen. Aktuell
ist bereits eine Registrierung
möglich. Die Antragsstellung
erfolgt vollständig digital.
Käufer benötigen dafür folgende
Angaben und Dokumente:
Ort der Immobilie,
IBAN der Bankverbindung,
Steuer-ID, Ausweisdokumente,
notariell beurkundeten
Kaufvertrag oder rechtskräftigen
Zuschlagsbeschluss eines
Zwangsversteigerungsverfahrens,
Grunderwerbssteuerbescheid,
Zahlungsnachweis für
die Grunderwerbsteuer (z.B.
Kontoauszug) und Meldebescheinigung
nach Hauptwohnsitznahme
(kann nachgereicht
werden).
Fragen beantwortet das Service-Center
der NRW.Bank telefonisch
unter 0211
91741-4300. Die Förderrichtlinien
sind online unter www
.nrwbank.de/de/privatpersonen/zuschuss-wohneigentum
jederzeit abrufbar.
Ab 2023: Vermieter
müssen CO2-Preis
anteilig mittragen
Ein neues Gesetz soll regeln,
wie die Zusatzkosten für
den CO2-Preis zwischen Mietern
und Vermietern aufgeteilt
werden. Bislang können
Vermieter die Kosten vollständig
an ihre Mieter weitergeben.
Das Bundeskabinett
hat das sogenannte Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz
Ende Mai beschlossen.
Der Bundestag muss abschließend
zustimmen.
Seit 2021 wird der CO2-
Preis für die Emission von
Kohlendioxid erhoben, da
diese klimaschädlich ist. Aktuell
liegt der Preis bei 30
Euro pro Tonne CO2 und soll
kontinuierlich steigen.
Für die Aufteilung zwischen
Eigentümern und Mietern
soll ab 2023 ein Zehn-Stufen-
Modell gelten. Je mehr Emissionen
ein Gebäude verursacht,
desto höher ist der
Kostenteil, den der Vermieter
tragen muss. In die schlechteste
Stufe fallen Gebäude,
bei denen durch das Heizen
pro Quadratmeter und Jahr
mindestens 52 Kilogramm
CO2 ausgestoßen werden.
Vermieter müssen dann 90
Prozent des CO2-Preises
selbst übernehmen.
In die beste Stufe fallen Immobilien,
bei denen pro Jahr
und Quadratmeter weniger
als zwölf Kilogramm CO2
durch das Heizen ausgestoßen
werden. Hierzu zählen
Gebäude, die dem Standard
KfW Effizienzhaus 55 entsprechen.
Mieter müssen den
CO2-Preis hier weiterhin vollständig
übernehmen.
Verkauf ohne Auszug dank lebenslangem Mietvertrag
Wer seine Immobilie verkaufen, aber weiterhin darin wohnen möchte, hat
verschiedene Optionen. Der lebenslange Mietvertrag zählt zu den beliebtesten.
Die Immobilie verkaufen
und von deren Wert profitieren,
aber weiterhin darin
wohnen – diesen Wunsch hegen
insbesondere ältere
Menschen. Sie haben die
Wahl zwischen verschiedenen
Optionen, wie beispielsweise
den Verkauf mit lebenslangem
Wohnrecht oder
an einen Leibrenten-Anbieter.
Besonders beliebt ist
aber der Verkauf mit lebenslangem
Mietvertrag.
„Grundsätzlich ist es stark
von der persönlichen Lebenssituation
und den individuellen
Wünschen abhängig,
welche Variante für den jeweiligen
Eigentümer die beste
ist“, sagt Robert Schremmer,
der die Langenfelder Filiale
von Laufenberg Immobilien
leitet und zum Thema
Immobilienrente berät. „Häufig
fällt die Wahl auf den lebenslangen
Mietvertrag, weil
er sowohl für Verkäufer und
Käufer gleichermaßen vorteilhaft
ist.“
Der Verkäufer darf sich unter
anderem über einen vergleichsweise
hohen Verkaufspreis
freuen. „Beim Verkauf
mit einem lebenslangen
Wohnrecht wird der Wert des
Wohnrechts berechnet und
vom Verkehrswert abgezogen“,
erklärt Robert Schremmer.
„Viele Eigentümer finden
den Preis dann zu niedrig.“ Allerdings
müssen die ehemaligen
Eigentümer beim Abschluss
eines lebenslangen
Mietvertrags die marktübliche
Miete zahlen, während
sie beim lebenslangen Wohnrecht
nichts zahlen müssen.
Ein weiterer Vorteil: Wer einen
lebenslangen Mietvertrag
abschließt, muss sich
nicht mehr um Instandhaltungsmaßnahmen
und Reparaturen
kümmern und nicht
für deren Kosten aufkommen.
Beim lebenslangen
Wohnrecht hingegen müssen
die Bewohner der Immobilie
die Kosten für gewöhnliche
Reparaturen tragen. Außerdem
ist der Verkauf mit lebenslangem
Mietvertrag unabhängig
vom Alter möglich.
Beim Verkauf mit lebenslangem
Wohnrecht wird oft ein
Mindestalter von in der Regel
70 Jahren gefordert. „Als Mieter
können Sie den Mietvertrag
jederzeit kündigen und
sind flexibel, falls sie doch
ausziehen möchten“, betont
Robert Schremmer. Der Mietvertrag
ist meistens indexiert.
Mietanpassungen basieren
also auf der Entwicklung des
Verbraucherpreisindexes.
Was Eigentümer aber auch
wissen sollten: Wird der Käufer
zahlungsunfähig und
Filialleiter Robert Schremmer (rechts) und Geschäftsführer Dr. Alfred Laufenberg beraten
Eigentümer, die gerne ihre Immobilie verkaufen, aber weiterhin darin wohnen möchten.
kommt es in der Folge zu einer
Zwangsversteigerung der
Immobilie, erlischt der lebenslange
Mietvertrag. „Das
Risiko ist gering, aber dennoch
vorhanden.“
Für Kapitalanleger ist der
Kauf einer Immobilie mit lebenslangem
Mietvertrag attraktiv,
weil sie eine marktgerechte
Miete erhalten. Kaufen
sie eine Immobilie mit lebenslangem
Wohnrecht, zahlen
sie zwar einen geringeren
Kaufpreis, wissen aber nicht,
wie lange die ehemaligen Eigentümer
kostenfrei in dem
Haus oder der Wohnung leben.
Das birgt aus Käufersicht
ein finanzielles Risiko.
Außerdem sind Immobilienkredite
für Käufer beim lebenslangen
Mietvertrag uneingeschränkt
möglich. Ist ein
lebenslanges Wohnrecht erstrangig
im Grundbuch eingetragen,
gewähren die meisten
Banken keine Kredite und der
Käufer muss den gesamten
Kaufpreis mit Eigenkapital
stemmen. Das schränkt die
Zahl der Interessenten ein.
„Wer sich für das Thema interessiert
und über einen Verkauf
nachdenkt, sollte keinesfalls
eine übereilte Entscheidung
treffen“, empfiehlt Robert
Schremmer. „Gerne stellen
wir Eigentümern unverbindlich
die verschiedenen
Möglichkeiten vor, erörtern
die jeweiligen Vor- und Nachteile
und überlegen gemeinsam
mit ihnen, welche Variante
am besten zu den persönlichen
Wünschen passt.“
Kostenfreie Beratung
Laufenberg Immobilien
Robert Schremmer
☎ 02173 895 671-0
rs@laufenberg-immobilien.de

„Wir beraten ausführlich, aber entscheiden nicht“
Immobilienprofi Robert Schremmer berät Eigentümer, die über den Verkauf ihrer Immobilie
nachdenken. Oft muss er ihnen die Sorge nehmen, nicht mehr selbst entscheiden zu dürfen.
Der Verkauf einer Immobilie
ist nicht nur aus finanzieller
Sicht eine Entscheidung von
großer Tragweite. Auch Emotionen
spielen oft eine große
Rolle. Für Robert Schremmer,
Filialleiter von Laufenberg
Immobilien in Langenfeld, ist
es deshalb wichtig, dass seine
Kunden ihm vertrauen. In
den Erstgesprächen muss er
Eigentümern oft die Sorge
nehmen, wichtige Dinge nicht
mehr selbst entscheiden zu
dürfen. Im Interview berichtet
er von seinen Erfahrungen
und spricht über Vorurteile
gegenüber Maklern.
Immobilienmakler genießen
nicht unbedingt einen
guten Ruf. Wie gehen Sie
damit um?
Wie in vermutlich jeder Branche
gibt es leider auch in unserer
schwarze Schafe. Wenn
wir unsere Arbeit nicht gut
machen oder schlimmstenfalls
das Vertrauen unserer
Kunden ausnutzen, können
wir riesigen Schaden anrichten.
Ich habe deshalb Verständnis,
wenn mir jemand
zunächst misstrauisch gegenübertritt.
Umso mehr freue
ich mich, wenn mir Eigentümer
ihr Vertrauen schenken
und Laufenberg Immobilien
mit der Vermittlung ihrer Immobilie
beauftragen. Dann
können wir nicht nur beweisen,
dass wir vertrauenswürdig
sind, sondern auch zeigen,
was für einen Mehrwert
der Verkauf mit Immobilienmakler
bietet.
Welche Sorgen haben Eigentümer
beim Verkauf?
Wer sich von uns beraten
lässt, steht der Zusammenarbeit
mit einem Makler ja bereits
recht aufgeschlossen
gegenüber. Oft nehme ich in
den Gesprächen aber eine
gewisse Sorge darüber wahr,
nicht mehr selbst entscheiden
zu dürfen. Immer wieder
denken Eigentümer, dass wir
als Makler den Käufer auswählen
oder sie Kaufangebote
zwingend annehmen müssen.
Das ist aber falsch. Wir
beraten ausführlich, aber
entscheiden nicht. Ob, an
wen und zu welchem Preis
sie verkaufen, liegt allein bei
den Eigentümern.
Wenn ein Angebot über den
vereinbarten Kaufpreis eingeht,
müssen die Eigentümer
es nicht annehmen?
Richtig. Viele Eigentümer
möchten nicht nur einen
marktgerechten Preis erzielen,
sondern ihr Haus oder
ihre Wohnung auch in gute
Hände übergeben. Es muss
auf allen Ebenen passen.
Auch wie wir die Immobilie
vermarkten, besprechen wir
mit den Eigentümern.
Was bedeutet das?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten,
eine Immobilie zu vermarkten
und zu bewerben.
Beispielsweise im Angebotsverfahren
oder zum Festpreis,
mit umfangreichen
Werbemaßnahmen oder diskret.
Wir schlagen eine Strategie
vor und besprechen
diese mit dem Eigentümer. Es
geschieht nichts, was dieser
nicht möchte.
Sie vermarkten also auch
ohne öffentliche Werbung?
Genau. Wir haben eine große
und gut gepflegte Kundenkartei
mit mehreren tausend
Interessenten. Diese ermöglicht
es uns, auch ohne Inserate
und Co. passende Käufer
zu finden. Die Eigentümer
entscheiden, welche Werbemaßnahmen
sie nutzen
möchten. Webseite, Social-
Media-Plattformen, Immobilienportale,
Verkaufs-Schilder,
Flyer – alles kann, nichts
muss. Das stimmen wir individuell
ab.
Robert Schremmer und sein Team in der Langenfelder Filiale von Laufenberg Immobilien
nehmen sich viel Zeit für die Anliegen von Eigentümern und Kaufinteressenten.
Was passiert, wenn nach erfolgreicher
Vermarktung ein
Käufer gefunden ist?
Hat der Eigentümer sich final
für einen Käufer entschieden,
bereiten wir den Notartermin
vor, klären diesbezüglich alle
Fragen, lassen Eigentümern
und Käufern den Vertrag zukommen
und sind auch bei
der Unterzeichnung des
Kaufvertrags anwesend.
Anschließend begleiten wir
auf Wunsch gerne die Übergabe
der Immobilie. Übrigens
kümmern wir uns auch im
Vorfeld bereits um alle Dokumente,
die für den Verkauf
benötigt werden und prüfen
diese sorgfältig. Schließlich
gibt es dabei einige wichtige
Details zu beachten.
Impressum
Immobilien aktuell ist eine Sonderveröffentlichung der Laufenberg Immobilien GmbH Frankenstraße 24 |
41539 Dormagen | Geschäftsführung: Petra Laufenberg, Dr. Alfred Laufenberg
Redaktion/Grafik: Saskia Kipping, Celine Wengler Fotos: Lena Hansen, Saskia Kipping, Gerhard Seybert –
stock.adobe.com (Heizungsregler, S. 2), Sonja Birkelbach – stock.adobe.com (Baustelle, S. 2)
Auflage: 56.132 Druck: Funke Mediengruppe
Virtuelle Besichtigung dank
moderner 3D-Technologie
Davina Wagemann positioniert
das Stativ mit dem großen
grauen Kasten, verlässt
den Raum und tippt auf
ihrem Tablet herum. Ein leises
Surren und einen kontrollierenden
Blick auf Display
später beginnt die Immobilienkauffrau
von Laufenberg
Immobilien in Langenfeld an
anderer Position von vorne.
So oft, bis sie jeden Winkel
des Hauses erfasst hat. Denn
in dem grauen Kasten verbirgt
sich modernste Laserund
Kameratechnik.
Zurück im Büro fügt Davina
Wagemann die vielen Einzelaufnahmen
zusammen.
Kurze Zeit später geht sie erneut
durch die Immobilie.
Diesmal allerdings virtuell an
ihrem PC. „Der 3D-Rundgang
ermöglicht es den Interessenten,
sich die Immobilie genau
anzusehen und einen guten
Eindruck von der Wirkung
der Räume zu erhalten“, sagt
Davina Wagemann. „Mit normalen
Fotos ist das so umfassend
gar nicht möglich.“
Für das Team von Laufenberg
Immobilien sind die 3D-
Scans unverzichtbar geworden.
„Wir erhalten trotz Zinswende
und gestiegener Preise
noch immer sehr viele Anfragen“,
sagt Robert Schremmer,
Filialleiter von Laufenberg
Immobilien in Langenfeld.
Allen Interessenten einen
Besichtigungstermin anzubieten,
ist oft gar nicht im
Sinne der Eigentümer. „Vor
allem, wenn sie selbst oder
Mieter noch in der Immobilie
wohnen, sind die Besitzer
froh, wenn nur wenige Besichtigungstermine
stattfinden“,
so Robert Schremmer.
Deshalb laden er oder seine
Kollegen die Interessenten
bei einigen Immobilien zunächst
zu einer Online-Besichtigung
ein. Dabei zeigen
die Immobilienprofis den potenziellen
Käufern im Rahmen
einer Videokonferenz
den virtuellen Rundgang und
beantworten Fragen. Wer
daran teilnimmt, erhält im
Anschluss bevorzugt einen
Termin für die Vor-Ort-Besichtigung.
„Nach der Online-
Besichtigung können die Interessenten
sehr viel besser
einschätzen, ob die Immobilie
tatsächlich zu ihnen passt
und ihre Anforderungen erfüllt“,
erklärt Robert Schremmer.
„Wer dann noch einen
Vor-Ort-Termin vereinbart,
hat in der Regel ernsthaftes
Interesse am Kauf.“
Die Idee zu den Online-Besichtigungen
kam dem Team
von Laufenberg Immobilien
während der Corona-Krise.
„Damals ging es in erster Linie
darum, Kontakte zu reduzieren“,
erinnert sich Robert
Schremmer. „Aber dann haben
wir schnell gemerkt, dass
der Ablauf auch für Interessenten
einige Vorteile bietet.“
Wohnen Suchende beispielsweise
weiter weg, sind die
froh, wenn sie nicht sofort
eine weite Anfahrt auf sich
nehmen müssen, um die Immobilie
zu sehen. Außerdem
haben so deutlich mehr Interessenten
die Möglichkeit,
sich ausgiebig mit dem Haus
oder Wohnung zu beschäftigen
und eine fundierte Entscheidung
für oder gegen ein
Kaufangebot zu treffen.
„Alle profitieren“, freut sich
Robert Schremmer. „Wir sind
bereits gespannt auf Technik
der Zukunft und beobachten
interessiert andere Branchen,
um keine bedeutsame
Entwicklung zu verpassen.“
Wir suchen
Mitarbeiter Außendienst
(m/w/d) / in Festanstellung
Das sind wir:
fast 30 Mitarbeiter
26 Jahre Erfahrung
drei Standorte
Ihre Aufgaben:
Besichtigungen durchführen
Kaufinteressenten beraten
zwischen Interessenten und
Eigentümern vermitteln
fachliche und menschliche Betreuung
der Kunden bis zur Übergabe
Aktivitäten dokumentieren
Beteiligung an Immobilienbewertungen
Das sind Sie:
fachlich versiert durch Ausbildung
oder Berufserfahrung
werte- und kundenorientiert
fokussiert und zielstrebig
kommunikationsstark und ausgleichend
Das bieten wir:
Festgehalt
betriebl. Altersvorsorge
Teamprämie
Gleitzeit
30 Tage Urlaub
Teamevents
Fahrrad-Leasing
Weiterbildung
flache Hierarchien
Eigenverantwortung
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hochwertige Technik
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Petra Laufenberg
☎ 02133 975 988-17
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