Análisis Fondo de Inversión ARI 2013 - aurus

Arrendatarios Destacados: 

Agente Colocador: 

Aurus Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión 

Enero de 2013 

Invertimos Nuestro Patrimonio junto al de Nuestros Clientes

CONTENIDO 

Fondo Aurus Renta Inmobiliaria (ARI) 

Anexos: 

www.aurus.com 

Cartera Actual 

Aurus 

Diversificación de Portfolio 

Contexto Latinoamericano 

Sensibilización bajo stress 

2


Fondo Aurus Renta Inmobiliaria (ARI) 

3

AURUS RENTA INMOBILIARIA 

AURUS RENTA INMOBILIARIA (ARI) es un Fondo de Inversión de oferta pública, registrado en la 

Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) y en la Bolsa de Comercio de Santiago 

(Nemotécnico: CFIAURUSRI) 

ARI le ha entregado a sus aportantes una rentabilidad nominal acumulada, en los últimos 3 

años, de un 40,2% * . 

OBJETIVO MODELO DE INVERSIÓN: 

El Fondo y sus inversiones se estructuran con el objeto de: 

» Generar una renta periódica y estable a los Aportantes 

» Proteger al capital de la inflación mediante una renta en UF 

» Tener un activo subyacente real (inmobiliario) 

» Tener una cartera diversificada por arrendatario, tipo de activo, zona geográfica y sector económico 

» Ser un instrumento con liquidez en el mercado, que permita acogerse a beneficios tributarios 

» Ser un instrumento con baja correlación con otros instrumentos financieros en general, como: Acciones, 

Bonos, etc. 

BAJO RIESGO FINANCIERO: 

El Fondo busca mantener un nivel de endeudamiento de una vez su patrimonio ** 


* A la fecha administra activos por más de USD 360 MM. 

** Transitoriamente (hasta 24 meses) se permite hasta 2 veces el patrimonio del fondo. 

4

CARTERA DE ARRENDATARIOS 

Diversificación a Diciembre 2012 

Arrendatario % Rentas Totales 


Cencosud 6,6% 

Hewlett-Packard 6,3% 

Merck 4,6% 

VTR 4,3% 

BHP Chile 3,9% 

Microsoft 3,2% 

JP Morgan 3,1% 

Xstrata 2,9% 

Minera Barrick 2,8% 

Tresmontes Luchetti 2,7% 

Más de 160 arrendatarios diferentes. 

Principal arrendatario representa sólo un 6% de la Renta Total. 

5 arrendatarios principales representan sólo un 25,7% de la Renta Total. 

Máxima exposición por Sector Económico, de un 36% de la Renta Total. 

Serv. de Salud: 3% 

Adm. Pública 

y Defensa: 4% 

Industrias 

Manufactureras: 4% 

Construcción: 4% 

Otros: 5% 

Serv. Com., Soc. 

y Personales: 9% 

Trans., Almac. y 

Comunicaciones: 10% 

Rentas por 

Sector Economía 

Comercio: 36% 

Explo. Minas y 

Canteras: 11% 

III; 4,6% 

I; 4,6% 

Intermediación 

Financiera: 14% 

Otras; 1,1% 

IX; 1,3% 

VIII; 1,6% 

Rentas por 

Región 

RM; 86,8% 

5

Contratos UF 

CARTERA DE ARRENDATARIOS 

Diversificación a Diciembre 2012 

El canon normal tradicional de arriendos de oficinas es de dos a tres años. Una nueva diversificación por sectores es fundamental. 

25% 

20% 

15% 

10% 

5% 

- 

19% 


14% 

18% 

13% 

Perfil de Vencimiento 

Duración Promedio: 47 meses 

10% 

6% 

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 > 2023 

Años 

1% 

8% 

8% 

0% 

1% 

2% 

Otros; 1,0% 

Educacional; 

1,3% 

Strip Centers; 

7,6% 

Bodegas; 

11,6% 

Rentas por 

Tipo Activo 

Oficina; 

78,6% 

6

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

20% 

15% 

10% 

5% 

RENTABILIDAD Y DIVIDEND YIELD HISTÓRICO 

Últimos 3 años 

0% 

jun-09 jun-10 jun-11 jun-12 

Dividend Yield en Pesos 

(Acumulado) 

0% 


Fuente: ARI y página web competidor 


Rentabilidad en Pesos 

(Capital + Dividendo) 

ARI Competidor 1 

ARI Competidor 1 

ARI: Nominal 

Rentabilidad Anual Compuesta 11,9% 

Rentabilidad Acumulada 40,2% 

COMPETIDOR: 

Rentabilidad Anual Compuesta 11,5% 

Rentabilidad Acumulada 38,7% 

ARI: Nominal 

Dividend Yied Anual Compuesto: 5,1% 

Dividend Yield Acumulado 16,0% 

COMPETIDOR: 

Dividend Yield Anual Compuesto 2,4% 

Dividend Yield Acumulado 7,3% 

Nota: Las rentabilidades están calculadas en base al flujo efectivo del valor libro de las cuotas. 

7

ESTRUCTURA DE COMISIONES 

ARI versus la competencia 

Comisión Fija 

Competidor I cobra su Comisión Fija teniendo como 

base al total de activos administrados. 

Por otro lado, el Competidor II cobra su Comisión 

Fija teniendo como base el total del Patrimonio del 

Fondo. Esto significa que cobra sobre los aportes de 

capital pagados más las ganancias de capital, 

provenientes, por ejemplo, de retasaciones de los 

inmuebles. 

ARI logra diferenciarse de su competencia al cobrar 

su Comisión Fija cuya base considera el total de los 

aportes de capital de sus inversionistas, resultando 

necesariamente en la comisión más baja del 

mercado para este tipo de activo. 

Comisión Variable 

La competencia cobra el 20% del exceso de UF + 8% 

anual sobre la Rentabilidad del Dividendo más las 

Ganancias de Capital. 

ARI cobra el 20% del exceso de UF + 5% anual sobre 

la Rentabilidad del Dividendo. 


Base comisión Fija 

Competidor I 

50% 

40% 

30% 

20% 

Gráfica Comisión Fija 

Activos 

Administrados 

Patrimonio 

Aportes 

Gráfica Comisión Variable 

Ganancia de 

Capital 


Competidor II 


ARI 

Balance Fondo Inmobiliario 

Base comisión Variable 

Competidores I y II 

10% 

Base comisión Variable 

0% 

Dividendo efectivamente 

repartido 



8

DIVIDENDO Y ENDEUDAMIENTO ESPERADO 

Oportunidad e Invitación 

Reciente inversión permite acelerar el avance de ARI 

al alcanzar su nivel de endeudamiento objetivo de 1. 

El nivel de endeudamiento tiene relación directa con 

el Retorno de Dividendo efectivo del fondo. De esta 

forma se espera un incremento importante en el 

retorno de dividendo esperado para los años 

siguientes. 

Con la nueva estructura, y considerando un reparto 

del 100% de las utilidades del fondo, se estima un 

dividendo anual de UF + 7% anual en el futuro. 

Conclusión: Excelente momento para entrar al 

fondo. 


Retorno de Dividendo (%) 

8% 

7% 

6% 

5% 

4% 

3% 

2% 

1% 

0% 

Promedio 2010- 

2012 

Dividendo & Endeudamiento 

2013 [e] 2014 [e] 2015 [e] 

Dividendo Endeudamiento 

1,6 

1,4 

1,2 

1,0 

0,8 

0,6 

0,4 

0,2 

0,0 

Endeudamiento (n° de veces) 

9

RETORNO DE DIVIDENDO 

Sensibilización bajo escenarios 

ARI es una inversión de bajo riesgo, con una sólida 

base de arrendatarios de primer nivel que permite 

“amortiguar” los ciclos del mercado inmobiliario. 

ARI tiene una cartera ampliamente diversificada por 

actividad económica de sus arrendatarios, lo que 

disminuye considerablemente el riesgo 

idiosincrático. 

Ante un escenario pesimista en el mercado 

inmobiliario, ARI logra cumplir sus obligaciones 

financieras. 


Vacancia de Contratos Futuros 


Sensibilidad Retorno de Dividendo a Diciembre 2013 en UF 

Variación % en Precio Contratos Futuros 

0% -5% -10% -20% -30% 

0% 5,2% 5,1% 4,9% 4,6% 4,4% 

5% 5,0% 4,9% 4,8% 4,5% 4,3% 

10% 4,9% 4,8% 4,7% 4,4% 4,2% 

15% 4,8% 4,6% 4,5% 4,3% 4,1% 

20% 4,6% 4,5% 4,4% 4,2% 3,9% 

25% 4,5% 4,4% 4,3% 4,1% 3,8% 

30% 4,3% 4,2% 4,1% 3,9% 3,7% 

Sensibilidad Retorno de Dividendo a Diciembre 2014 en UF 


0% -5% -10% -20% -30% 

0% 7,6% 7,4% 7,2% 6,7% 6,2% 

5% 7,4% 7,1% 6,9% 6,4% 5,9% 

10% 7,0% 6,8% 6,6% 6,1% 5,7% 

15% 6,7% 6,5% 6,3% 5,9% 5,4% 

20% 6,4% 6,2% 6,0% 5,6% 5,2% 

25% 6,1% 5,9% 5,7% 5,3% 4,9% 

30% 5,8% 5,6% 5,4% 5,1% 4,7% 

10

ALIANZAS DESARROLLO PARA RENTA 

51% 

50% 50% 


AURUS CIUDAD 

EMPRESARIAL 

SpA 

49% 

Parque Arauco y ARI se unen en Arauco Express, 

gestora especializada en el desarrollo y operación de 

Strip Centers. 

A la fecha Arauco Express es dueña de 7 Strip Centers 

con 11.800 m2 arrendables. Para cierre de 2013 

proyecta contar con 10 Strip Centers y 18.000 m2. 

Ciudad Empresarial y ARI constituyeron Aurus Ciudad 

Empresarial, gestora especializada en la construcción y 

desarrollo de edificios de oficinas para renta a 

realizarse en terrenos ubicados en Ciudad Empresarial. 

El plan de negocios contempla comenzar un nuevo 

edificio cuando el último edificio construido ya esté 

colocado al 50%. 

11

ACTIVOS DE RENTA INMOBILIARIA 

Activos en Administración ARI vs Otros Fondos de Renta 

Gracias a la reciente adquisición del portfolio de 

Union Investment ARI logra una posición de 

liderazgo en la industria con USD 360 millones de 

activos bajo su administración. 

A diferencia de la competencia, ARI es el único fondo 

de renta cuya comisión de éxito está enfocada en los 

dividendo pagados de sus aportantes en el año. 

ARI reparte el 100% de la Utilidad Realizada como 

dividendo a sus aportantes. 

Fuente: ACAFI, datos a Dic. 2011. ARI a Dic. 2012. 


AUM – Millones de UF 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

dic-2012 


CELFIN RI II LAS AMÉRICAS CELFIN RI ARI INDEPENDENCIA RI 

12

AURUS RENTA INMOBILIARIA 

Socios: Invertimos nuestro patrimonio junto al de nuestros clientes 

SOCIOS COMPROMETIDOS: 

Socios de Aurus (o sus personas relacionadas) son aportantes 

significativos en ARI, representando un 10% de las cuotas del fondo * . 

ESTRUCTURA DE COMISIONES CONSISTENTE CON UN 

FOCO EN DIVIDENDOS: 

Administración: 1,19% anual (IVA incluido) sobre el total de los 

aportes 

Éxito: 23,8% (IVA incluido) por dividendos repartidos 

superiores a UF + 5% anual sobre los aportes 

DIVIDENDOS / RETORNO DE DIVIDENDO: 

ARI reparte en dividendos trimestrales el 100% de las utilidades 

realizadas. Retorno de Dividendo promedio de UF + 5,1% anual en los 

últimos 3 años ** . 


De pie (izq. a der.): Juan Carlos Délano, Roberto Koifman, Sergio Furman, Raimundo Cerda, 

Mauricio Peña, Alex Seelenberger 

Sentados (izq. a der.): José Miguel Musalem, Alejandro Furman, Antonio Cruz 

Otros 

Privados 

51% 

Composición 

Aportantes 

Oct 2012 

Larraín Vial 

(por cuenta de 

terceros) 

26% 

*Al 05.10.12 

**Base nominal y dividend yield compuesto de los flujos de efectivo por cuota de los últimos 3 años. 

Socios Aurus 

10% 

Compañías 

de Seguros 

9% 

Corredoras 

de Bolsa 

4% 

13

COMITÉ DE INVERSIÓN 

Las decisiones de inversión son asistidas por un Comité de Inversiones de amplia experiencia en 

esta industria y cuyos miembros son a la vez inversionistas en el Fondo. 

Socios Aurus 

Roberto 

Koifman 

Externos 


Sergio 

Furman 

Antonio 

Cruz 

Juan Carlos 

Délano 

Eduardo Froimovich L. 

Eduardo fue Socio Fundador de Paz Froimovich, 

importante desarrolladora Inmobiliaria y socio 

fundador y Director Ejecutivo de Froimovich 

Constructora. 

Raimundo 

Cerda 

Ejecutivos 

Gte. del Fondo 

César 

Barros 

Gte. de Desarrollo 

Cristián 

Monje 

Francisco Pérez Y. 

Francisco es Presidente de Inmobiliaria PY S.A., 

Constructora Carrán y de otras compañías del 

rubro inmobiliario. 

14

AURUS 

Aurus recoge la experiencia de sus 

socios, con más de 20 años en el 

mundo de las inversiones 

administrando el patrimonio de 

los más exigentes inversionistas 

institucionales e individuales. 

Los socios de Aurus invierten 

junto a sus clientes en sus fondos 

y comparten los riesgos en cada 

inversión. 

Todos los miembros de los 

comités de inversión de cada 

fondo administrador por Aurus 

son aportantes de dicho fondo y 

aportan experiencia. 


Los valores que guían nuestro actuar son: 

» INTEGRIDAD 

» EXCELENCIA 

» SERVICIO 

» RIGUROSIDAD 

» CONFIANZA 

» INNOVACIÓN 

15

ANTECEDENTES DE LA EMISIÓN 

Emisor : 

Objetivo de Inversión : 

Duración : 

Tamaño Actual (Activos) : 

Política de dividendos : 

Comisión Fija : 

Comisión Variable : 

N° Actual de Cuotas Suscritas y Pagadas : 

N° Nuevas Cuotas Emitidas : 

N° Máximo de Cuotas Ofrecidas* : 

Nemotécnico : 

Asesores Financieros : 

Asesores Legales 

Opción Preferente : 

Cierre de Libro : 

Fecha Colocación : 


Desarrollo y adquisición de Bienes Raíces para entregarlos en arriendo. 

10 años a partir del 1° de abril 2009 (Prorrogables por asamblea de Aportantes) 

7,5 millones de UF 

100% de la Utilidad Realizada del ejercicio 

1,19% anual (IVA Incluido) sobre el valor de los aportes en UF 

23,8% (IVA incluido) por dividendos repartidos superiores a UF + 5% anual sobre los aportes 

2.000.000 

4.000.000 (Inscritas en el Registro de Valores de la SVS bajo el N°365 de fecha 7/Dic/12) 

2.000.000 

CFIAURUSRI 

Larrain Vial Corredores de Bolsa 

Fontaine y Cía. Abogados 

Lunes 17 de diciembre - Martes 15 de Enero 

Jueves 24 de Enero 

Lunes 28 de Enero, condición CN (Contado Normal) 

*El número máximo de cuotas ofrecidas podrá ser inferior al indicado, como resultado del ejercicio, por parte de los 

actuales aportantes del Fondo, de la opción preferente para la suscripción de cuotas, cuyo plazo de término se encuentra 

previsto para el 15 de enero de 2013. 



16



Anexos 

Invertimos Nuestro Patrimonio junto al de Nuestros Clientes 

Agente Colocador:


Anexo 1 

Cartera 

18

CARTERA – OFICINAS 

Ed. Birmann 24, Las Condes: 

Ubicación: M. Sanchez Fontecilla N° 310 

Superficie: 23.338 M2 

Vacancia Sup. Actual: 7% 

Renta: UF 16.748 

Ed. Torre París, Providencia: 

Ubicación: Av. Ricardo Lyon N° 222 

Superficie: 13.531M2 



Ed. Bandera, Santiago: 

Ubicación: Bandera N° 76 




Ed. Teatinos, Santiago: 

Ubicación: Teatinos N° 254 




Ed. Xerox, Huechuraba: 

Ubicación: Av. Santa Clara N° 684 





19

CARTERA – OFICINAS 

Ed. Horizontes, Ciudad Empresarial: 


Principales Arrendatarios: VTR Globalcom S.A. 


Ed. Esmeralda, Iquique: 


Principales Arrendatarios: BHP Chile Inc., Cía. Minera Teck Quebrada 

Blanca S.A. 


Ed. Los Conquistadores, Providencia: 


Principales Arrendatarios: Tresmontes Luchetti S.A. 


Ed. Universidad del Mar, Temuco: 


Principales Arrendatarios: Universidad del Mar 

Renta: UF 600 

DESARROLLO PARA RENTA 

Ed. Terrazas, Ciudad Empresarial: 



Pisos: 6 

Fecha entrega: Ago/13 


20

CARTERA – CENTROS EMPRESARIALES 

Plaza de Comercio I, Copiapó: 


Principales Arrendatarios: Komatsu Cummins Chile Ltda. 


Plaza de Comercio II, Copiapó: 


Principales Arrendatarios: Cía. de Leasing Tattersall, Finning Chile 

Renta: UF 973 

El Belloto, Quilpué: 


Principales Arrendatarios: Espectro Chile 

Renta: UF 781 

Planta INESA, Talcahuano: 


Principales Arrendatarios: INESA Chile 

Renta: UF 900 

Centro de Distribución, Quilicura: 


Principales Arrendatarios: Cencosud Retail S.A. 



21

CARTERA – CENTROS EMPRESARIALES 

DESARROLLO PARA RENTA 

Centro Empresarial y Bodegaje San Andrés, Puerto Montt: 



Fecha entrega: Ene/15 

Centro Empresarial Temuco, Temuco: 



Fecha entrega: Dic/14 


22

CARTERA – STRIP CENTERS 

Strip Luis Pasteur, Vitacura: 

Ubicación: Luis Pasteur esq. Luis Carrera 

Superficie: 985 M2 


Renta: UF 916 

Strip Irarrázaval, Ñuñoa: 

Ubicación: Av. Irarrázaval esq. Diagonal Oriente 



Renta: UF 975 

Strip La Reina, La Reina: 

Ubicación: Av. C. Ossandón esq. Av. Echeñique 



Renta: UF 505 

Strip Colón, Las Condes: 

Ubicación: Av. A. Vespucio esq. Av. Colón 



Renta: UF 791 

Strip Pajaritos, Maipú: 

Ubicación: Av. Pajaritos esq. Autopista Vespucio Express 





23

CARTERA – STRIP CENTERS 

Strip Calama, Calama: 

Ubicación: Av. A Grau esq. Quebrada Blanca, Calama 



Renta: UF 261 

Strip Palmares, Reñaca: 

Ubicación: Av. Angamos esq. Carlos Condell 



Renta: UF 472 


24

CARTERA – OTROS ACTIVOS 

Concesión de Caminos PROES, Arauco: 

Km pavimentados: 56,4 Km 

Renta: UF 472 

Deudor: Bosques Arauco S.A. 

Vencimiento: Dic/13 


25


Anexo 2 

Aurus 

26

SOCIOS FUNDADORES 


Antonio Cruz Z. 

Presidente de Aurus, tiene bajo su responsabilidad el área 

de inversiones en Mercados Financieros. Previo a Aurus, 

Antonio fue uno de los socios fundadores de Moneda 

Asset Management dónde se desempeñó como Contralor 

y Gerente General entre 1993 y 2007. Antonio fue el 

primer Presidente de la ACAFI (Asociación de 

Administradoras de Fondos de Inversión de Chile). 

Juan Carlos Délano V. 

Gerente General de Aurus. Juan Carlos es ex-Presidente de 

Chile Transparente, y miembro del panel de expertos para 

reforma de capitales y comité de auditoría en 

Transparency International. Previo a Aurus, Juan Carlos fue 

socio de Moneda Asset Management, siendo Gerente 

General de su corredora de bolsa y responsable de su área 

de Banca Privada. 

José Miguel Musalem M. 

Tiene bajo su responsabilidad las áreas de Capital de 

Riesgo (VC). Previo a Aurus, José Miguel fue socio 

fundador de Moneda Asset Management dónde además 

fue Gerente General y estuvo a cargo de las inversiones de 

Private Equity. Jose Miguel es Director del Hogar de Cristo, 

accionista y Presidente de CyD Internacional y director de 

diversas sociedades anónimas. 

Roberto Koifman G. 

Tiene bajo su responsabilidad el área inmobiliaria. Previo 

a Aurus, Roberto se desempeñó como Gerente General 

de Toesca S.A. Administradora de Fondos de Inversión, 

división inmobiliaria de Moneda Asset Management S.A., 

donde tuvo bajo su responsabilidad uno de los fondos 

inmobiliarios más grandes del país. 

Sergio Furman S. 

Previo a Aurus, Sergio fue accionista controlador y 

director del Banco Internacional -institución enfocada en 

el financiamiento de la pequeña y mediana empresa en 

Chile- y que fue vendido el 2007 a un destacado grupo de 

empresarios Chilenos. Previamente, fue Socio Fundador y 

Director de Salmones y Alimentos Mainstream, y Gerente 

Comercial de COPRONA S.A. 

Alejandro Furman S. 

Previo a Aurus, Alejandro fue accionista controlador y 

Presidente del Banco Internacional -institución enfocada 

en el financiamiento de la pequeña y mediana empresa 

en Chile- y que fue vendido el 2007 a un destacado grupo 

de empresarios Chilenos. Previamente, fue Socio 

Fundador y Director de Salmones y Alimentos 

Mainstream, y Vicepresidente Ejecutivo de COPRONA 

S.A. 

27

SOCIOS 


Raimundo Cerda L. 

Parte del equipo de Capital de Riesgo (VC) y principal responsable 

del área de Tecnología. A través del FIP Aurus Tecnología se 

desempeña como director en múltiples empresas de ese 

portafolio. Previo a Aurus, trabajó en la generación y 

estructuración de negocios para Penta Inmobiliaria y Las Américas 

Administradora de Fondos de Inversión. Raimundo es MBA de 

University of Californa Los Angeles (UCLA) e Ingeniero Comercial 

de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Chile. 

Mauricio Peña M. 

Parte del equipo de Mercado de Capitales y principal responsable 

del fondo Aurus Insignia. Previo a Aurus, trabajó como Portfolio 

Manager de la Banca Privada en Moneda Asset Management y 

antes como Portfolio Manager de Renta Fija Internacional en el 

Banco Central de Chile. Entre 2000 y 2003, fue Analista de Fondos 

de Cobertura (Hedge Funds) en Alternative Asset Center (AAC.) . 

Mauricio es MBA e Ingeniero Comercial de Bishop´s University, 

Canadá y Diplomado en Administración de Riesgos Financieros de la 

Universidad de Chile. 

Alexander Seelenberger F. 

Parte del equipo de Capital de Riesgo (VC) y principal responsable 

del área de Ciencias de la Vida. A través del FIP Aurus se desempeña 

como director en múltiples empresas de ese portafolio. Previo a 

Aurus, trabajó entre 2007 y 2008 en Athelera LLC, una boutique de 

fusiones y adquisiciones basada en Nueva York. Anteriormente, se 

desempeñó como consultor para The Boston Consulting Group. 

Alex es MBA -Baker Scholar- de la Universidad de Harvard e 

Ingeniero Comercial de la Universidad de Chile. 

Fondo Aurus Tecnología 

Aurus Tecnología FIP es el primer fondo de Capital de Riesgo chileno que 

invierte sus recursos con una estrategia focalizada de inversión en 

empresas y emprendimientos en las áreas de las tecnologías de la 

Información y comunicación (TICs), sistemas, internet, medios digitales y 

tecnologías industriales y de bienes de consumo. 

Fondo Aurus Insignia 

INSIGNIA asemeja, en su composición de cartera, a los grandes portafolios 

de los fondos universitarios americanos (endowment funds) y apunta a 

quienes estén dispuestos a asumir riesgos acotados (medios/bajos), con 

énfasis en la conservación de capital. INSIGNIA se definió a través de un 

modelo propietario, balanceado anualmente, de una optimización de 

cartera Black-Litterman siendo el objetivo primordial mejorar la relación 

rentabilidad-riesgo de la cartera. 

Fondo Aurus Bios 

Aurus Bios FIP es el primer fondo de Capital de Riesgo chileno que invierte 

sus recursos de manera exclusiva en empresas y desarrollos 

comprendidos dentro de las Ciencias de la Vida ("Life Sciences"), 

incluyendo biotecnología, biogenética, farmacología, diagnóstico, 

dispositivos médicos, bienestar ("wellness"), nutracéuticos, agrobiología, 

tecnología bioindustrial y ciencias médicas y veterinarias. 

28


Anexo 3 

Beneficios de Renta Inmobiliaria en un portfolio 

29

DIVERSIFICACIÓN DE PORTFOLIO 

Beneficios de los Fondos Inmobiliarios 


FTSE NAREIT 

Equity* 

JP Morgan Global 

Inv. Grade Bond 


High Yield Bond 

FTSE NAREIT 

Equity* 


Inv. Grade Bond 


High Yield Bond 

S&P500 Dow Jones Nasdaq 

1 0,26 0,65 0,63 0,60 0,42 

0,12 1 0,23 0,12 0,10 0,02 

0,38 0,13 1 0,65 0,58 0,56 

S&P500 0,31 -0,11 0,50 1 0,95 0,83 

Dow Jones 0,30 -0,15 0,46 0,92 1 0,71 

Nasdaq 0,18 -0,11 0,51 0,81 0,63 1 

Feb 1999 – Nov 2007 Feb 1999 – Nov 2012 

En periodo pre-crisis los fondos inmobiliarios presentan una correlación muy baja respecto de 

otros instrumentos financieros, la que aumenta en menor grado en momentos de crisis. 

Como conclusión, en el largo plazo los fondos inmobiliarios juegan un rol fundamental en 

cualquier portfolio de inversión al mejorar su rendimiento y diversificación. 

*Índice de los REITs listados en EEUU que tienen más del 75% de sus activos invertidos en Bienes Inmobiliarios. 

Fuente: Elaboración propia en base a datos públicos y Bloomberg. 

30


Anexo 4 

Contexto Latinoamericano 

31

USD / m2 / mes 

CONTEXTO LATINOAMERICANO 

Mercado de oficinas A/A+ 

Canon Promedio 2012 en Latam (US$ /m2/mes) 

Rio de Janeiro 

Brasilia 

Caracas 

Buenos Aires 

Bogota 

Lima 

Santiago 

Quito 


$ 13 

$ 26 

$ 30 

$ 30 

$ 35 

$ 45 

$ 63 

$ 83 

Fuente: 

Cushman & Wakefield 

0 20 40 60 80 100 

Canon Promedio v/s Tasa de Vacancia en Santiago 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2Q2012 

Canon Prom. Vacancia (%) 

5% 

4% 

3% 

2% 

1% 

0% 

Fuente: 

CBRE: MarketView Santiago - Oficinas, Q2 2012. 

Tasa de Vacancia 

Variación a 12 meses en precio promedio por m2 – T1 2012 

Lima 

Sao Paulo 

Buenos Aires 

Santiago 

San Jose 

Bogota 

Mexico City 

Panama City 

Caracas 

0,0% 

-3,4% 

2,1% 

3,2% 

8,3% 

7,6% 

7,3% 

11,4% 

15,3% 

Fuente: 

CBRE: Prime Office Occupancy Costs, Office Markets in 

Transition, July 2012. 

En el contexto Latinoamericano, los precios de Brasil y 

Venezuela están muy por encima del resto de sus pares, 

mientras Chile se encuentra en la porción menor, con un 

promedio por debajo de Colombia, Argentina, Perú y 

México. 

Respecto de la variación de los últimos 12 meses, los 

precios en Santiago se han incrementado en 7,6%, muy por 

debajo de la realidad en Lima y Sao Paulo. 

La Tasa de Vacancia en Santiago (1% aprox.) está 

alcanzando mínimos históricos impulsando los precios y el 

desarrollo 

32


Anexo 5 

Sensibilización bajo stress 

33

SENSIBILIZACION BAJO STRESS 

Ingresos: Tipos de contratos y riesgos asociados 

70.000 

60.000 

50.000 

40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

70.000 

60.000 

50.000 

40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

Ingresos Mensuales en UF de Contratos de Arriendo 

- 

dic-12 dic-13 dic-14 dic-15 

- 



19% 40% 

81% 

60% 

Contratos 

Futuros 

Contratos 

Firmados 

Contratos 

Futuros 

Contratos 

Firmados 

Los Ingresos de Contratos Futuros corresponden a la 

renovación de contratos de m2 existentes o nuevos 

contratos por m2 de activos recientemente 

terminada su construcción. 

Estos contratos están expuestos al riesgo del 

mercado inmobiliario coyuntural de cada periodo de 

tiempo. 

Por otro lado, los Ingresos de Contratos Firmados 

solamente están expuestos al riesgo de crédito de 

cada arrendatario. 

Conclusión 

Para el periodo 2013-2014 los Contratos Firmados 

corresponden a un 70% de los ingresos del fondo, lo 

que representa una sólida base de ingresos 

provenientes de arrendatarios de primer nivel con 

bajo riesgo de crédito, cuyos flujos no están 

expuesto a los riesgos coyunturales del mercado 

inmobiliario. 

34


Ingresos: Comportamiento en escenario de stress 

Se considera el siguiente escenario: 

Vacancia de contratos futuros: 30% 

Caída % de precio contratos futuros: -30% 

En este escenario de stress agresivo, los ingresos 

totales del fondo disminuyen un 10% y 20%, para el 

año 2013 y 2014 respectivamente. 


70.000 

60.000 

50.000 

40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

- 

Ingresos Mensuales en UF de Contratos de Arriendo 


Contratos Futuros Contratos Firmados Base Case 

35


Dividendo: Comportamiento en escenario de stress 

Ante un escenario agresivo de vacancias y caídas de 

precios en el mercado inmobiliario, la volatilidad del 

dividendo es baja debido a la base de contratos 

firmados que tiene el fondo. 




Sensibilidad Retorno de Dividendo a Diciembre 2013 en UF 


0% -5% -10% -20% -30% 

0% 5,2% 5,1% 4,9% 4,6% 4,4% 

5% 5,0% 4,9% 4,8% 4,5% 4,3% 

10% 4,9% 4,8% 4,7% 4,4% 4,2% 

15% 4,8% 4,6% 4,5% 4,3% 4,1% 

20% 4,6% 4,5% 4,4% 4,2% 3,9% 

25% 4,5% 4,4% 4,3% 4,1% 3,8% 

30% 4,3% 4,2% 4,1% 3,9% 3,7% 

Sensibilidad Retorno de Dividendo a Diciembre 2014 en UF 


0% -5% -10% -20% -30% 

0% 7,6% 7,4% 7,2% 6,7% 6,2% 

5% 7,4% 7,1% 6,9% 6,4% 5,9% 

10% 7,0% 6,8% 6,6% 6,1% 5,7% 

15% 6,7% 6,5% 6,3% 5,9% 5,4% 

20% 6,4% 6,2% 6,0% 5,6% 5,2% 

25% 6,1% 5,9% 5,7% 5,3% 4,9% 

30% 5,8% 5,6% 5,4% 5,1% 4,7% 

36


Cobertura Intereses: Comportamiento bajo escenario de stress 

Ante un stress test agresivo de vacancias y caídas de 

precios en el mercado in mobiliario, el fondo dispone 

de la caja para cumplir con sus obligaciones 

financieras. 

Conclusiones 

ARI es una inversión de bajo riesgo, con una sólida 

base de arrendatarios de primer nivel que permite 

“amortiguar” los ciclos del mercado inmobiliario. 

ARI tiene una cartera ampliamente diversificada por 

actividad económica de sus arrendatarios, lo que 

disminuye considerablemente el riesgo 

idiosincrático. 

Ante un escenario pesimista en el mercado 

inmobiliario, ARI logra cumplir sus obligaciones 

financieras. 




Sensibilidad Cobertura de Intereses a Diciembre 2013 


0% -5% -10% -20% -30% 

0% 1,7x 1,7x 1,7x 1,6x 1,6x 

5% 1,7x 1,7x 1,7x 1,6x 1,6x 

10% 1,7x 1,7x 1,6x 1,6x 1,5x 

15% 1,6x 1,6x 1,6x 1,6x 1,5x 

20% 1,6x 1,6x 1,6x 1,5x 1,5x 

25% 1,6x 1,6x 1,5x 1,5x 1,5x 

30% 1,5x 1,5x 1,5x 1,5x 1,4x 

Sensibilidad Cobertura de Intereses a Diciembre 2014 


0% -5% -10% -20% -30% 

0% 1,9x 1,8x 1,8x 1,7x 1,6x 

5% 1,8x 1,8x 1,7x 1,7x 1,6x 

10% 1,8x 1,7x 1,7x 1,6x 1,5x 

15% 1,7x 1,7x 1,6x 1,6x 1,5x 

20% 1,7x 1,6x 1,6x 1,5x 1,5x 

25% 1,6x 1,6x 1,5x 1,5x 1,4x 

30% 1,5x 1,5x 1,5x 1,4x 1,4x 

37


ADVERTENCIA: El presente documento contiene proyecciones sobre resultados financieros que involucran riesgos e 

incertezas. Las cuotas de Aurus Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión son instrumentos de renta variable, por lo que 

la rentabilidad o ganancia obtenida en el pasado no garantiza que ella se repita en el futuro. 


Invertimos Nuestro Patrimonio junto al de Nuestros Clientes 


v22

Análisis Fondo de Inversión ARI 2013 - aurus

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