Incumplimiento y penalizaciones en contratos de arrendamiento ...

Incumplimiento y penalizaciones en contratos de
arrendamiento para uso distinto de vivienda de larga duración.
BIB 2010\1469
Santiago de Vicente . Abogado. Clifford Chance
Publicación: Actualidad Jurídica Aranzadi num. 802/2010 (Comentario).
Editorial Aranzadi, SA, Pamplona. 2010.
- 1.- Introducción y objeto
- II.- Falta de existencia de acuerdo sobre consecuencias indemnizatorias
- III.- Existencia de acuerdo indemnizatorio convencional
- 1.- Artículo 1154 del Código Civil: moderación judicial
- 2.- Enriquecimiento injusto
- 3.- Rebus sic stantibus
- 4.- Riesgo de insolvencia del arrendatario
- IV.- Conclusiones
1- Introducción y objeto
Incumplimiento y penalizaciones en contratos de arrendamiento para
uso distinto de vivienda de larga duración.
En el entorno económico actual, no es infrecuente que los arrendatarios planteen a sus
arrendadores una reducción de la renta arrendaticia pactada en el contrato de arrendamiento
o pretendan resolver el contrato de arrendamiento de forma anticipada mediante el pago de
una penalidad.
Para los inversores que llevan a cabo transacciones de adquisición y venta de inmuebles y
para sus bancos financiadores, resulta esencial tener seguridad acerca de la efectiva
vinculación del arrendatario a los términos del contrato y, en especial, en relación con la
renta, gastos y plazo pactados. No en vano, uno de los elementos de valoración de un
inmueble es la capitalización de sus rentas arrendaticias.
Al respecto de lo anterior, este trabajo tiene como objetivo analizar el panorama legal y
jurisprudencial existente en relación con la obligatoriedad de la vinculación contractual al
plazo y renta pactados para un arrendatario de local (uso distinto de vivienda), y las posibles
consecuencias de un incumplimiento.
Vamos a plantear esta cuestión diferenciando dos puntos de partida: a) el primero, en el
que el contrato de arrendamiento en cuestión no especifica las consecuencias
indemnizatorias de un eventual incumplimiento (en especial, incumplimiento del plazo
pactado y falta de pago de renta) por parte del arrendatario; y b) el segundo, cuando el
contrato sí prevé dichas consecuencias.
II- Falta de existencia de acuerdo sobre consecuencias indemnizatorias
A falta de pacto entre las partes, ni las reglas de la vigente (aun cuando sí lo hacía la
anterior Ley de 1964 [ RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86] ) Ley de Arrendamientos Urbanos de
1994 ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) («LAU») para arrendamientos de uso distinto de
vivienda, ni la regulación supletoria del Código Civil español ( LEG 1889, 27) en cuanto a
arrendamientos, establecen un régimen específico para las penalidades a abonar por el
arrendatario de local en caso de incumplimiento esencial.
Por lo tanto, aplicará en cuanto al incumplimiento por parte del arrendatario lo previsto en el
artículo 1124 del Código Civil. En este caso, si el arrendador eligiese resolver el contrato por
incumplimiento del arrendatario (o si eligiese forzar al arrendatario a cumplir el arrendamiento,
pero la obligación de hacer -cumplir con el contrato- no pudiera imponerse al arrendatario por
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uso distinto de vivienda de larga duración.
resultar imposible), el juez debería fijar entonces los daños y perjuicios a favor del arrendador
derivados del incumplimiento contractual. Y aquí nos encontramos con el primer aspecto a
analizar: ¿qué tipo de indemnizaciones por daños y perjuicios serán aplicables en estos
casos? A este respecto, han sido los tribunales los que han establecido diversas reglas
dependiendo de los casos concretos, ejerciendo su labor hermenéutica en defecto de pacto.
No vamos a analizar de manera profunda la totalidad de la casuística existente al respecto
de las penalizaciones que los tribunales reconocen en caso de incumplimiento esencial de un
arrendatario y resolución anticipada del contrato. No obstante, sí que describimos a
continuación las principales líneas de decisión que hemos podido observar:
1. La más generalizada establece que la indemnización será equivalente a las rentas que
se hubiesen devengado hasta el momento en el que el arrendador arriende de nuevo el local
(o debiera de haberlo arrendado en condiciones normales si hubiese actuado de buena fe y
diligentemente).
2. Aplicación analógica del artículo 11 de la LAU, que permite a las partes pactar, en sede
de arrendamiento de vivienda, una indemnización equivalente a una mensualidad de renta
por cada año de contrato que restase por cumplir.
3. Aplicación del régimen general de daños y perjuicios por incumplimiento contractual (
artículos 1101 y 1124 del Código Civil, entre otros), en el que son los tribunales los que
determinan los daños y perjuicios atendiendo a las circunstancias en cuestión.
En todo caso, este tipo de indemnizaciones parece del todo insuficiente para aquellas
operaciones inmobiliarias que se han basado en las previsiones de ingresos anuales del
inmueble derivados del arrendamiento durante el número de años pactados en el contrato.
Aquí, la mera posibilidad de que se produjera una resolución anticipada con una
indemnización de apenas unos meses de renta haría inviable la inversión. No parece, por
tanto, recomendable formalizar un contrato de arrendamiento que no prevea de manera
específica la indemnización a abonar por el arrendatario en caso de incumplimiento y
resolución anticipada.
III- Existencia de acuerdo indemnizatorio convencional
La libertad de pactos rige nuestro sistema contractual. También el principio pacta sunt
servanda, principio básico inspirador de la seguridad jurídica que implica que los pactos
convencionales alcanzados por las partes de un contrato tienen fuerza de ley (contractus lex)
entre ellas y, por lo tanto, así deben ser cumplidos.
No obstante la aparente claridad de lo dicho en el anterior párrafo, nos encontramos en
nuestro Derecho con al menos cuatro cuestiones que impiden afirmar radicalmente que
cualquier tipo de cláusula indemnizatoria pactada por las partes de un contrato de
arrendamiento será respetada por el juzgador. Estas cuestiones son: a) la facultad
moderadora de los tribunales vía artículo 1154 del Código Civil español ( LEG 1889, 27) ; b)
la doctrina jurisprudencial del enriquecimiento injusto; c) la teoría de rebus sic stantibus; y d)
finalmente, claro está, el riesgo de insolvencia del arrendatario.
Vamos a analizar brevemente cada una de estas cuestiones:
1- Artículo 1154 del Código Civil: moderación judicial
La facultad moderadora de los tribunales en relación con las cláusulas penales
previamente acordadas para casos de incumplimiento actúa siempre como un elemento que
causa incertidumbre a la hora de asegurar a un arrendador que, en caso de incumplimiento
por el arrendatario, aquél recibirá íntegramente la cláusula penal pactada (por ejemplo, en
caso de resolución anticipada por causa del arrendatario, renta pendiente de devengo hasta
la fecha en que el contrato debiese haber vencido si su plazo de duración total se hubiese
respetado).
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La Ley limita la posibilidad de moderación judicial a aquellos casos en los que exista un
cumplimiento parcial o irregular del deudor (en nuestro caso, arrendatario) y, por tanto, no
prevé la moderación para casos de incumplimiento total. En los contratos de arrendamiento,
sin embargo, el mero paso del tiempo que implique un cumplimiento parcial del plazo (y de la
obligación del pago de la renta) puede caber en el ámbito de la moderación. A este respecto,
es habitual que los arrendadores incluyan en sus contratos de arrendamiento que las
cláusulas penales de total indemnidad son pactadas por las partes de manera irrevocable y
no están sujetas a ningún tipo de moderación. No parece, sin embargo, que la norma incluida
en el artículo 1154 sea una norma dispositiva sobre la que las partes puedan transigir y, por
tanto, debería intentarse buscar otro medio para intentar proteger el interés del arrendador (la
integridad de la pena).
A este respecto, el Tribunal Supremo (entre otras, sentencias de 1 de junio de 2009 [ RJ
2009, 3192] y de 14 de junio de 2006 [ RJ 2006, 3133] ) ha indicado que el citado artículo
1154 responde a la idea de que «cuando los contratantes han previsto una pena para el caso
de un incumplimiento total de la obligación, la equidad reclama una disminución de la sanción
si el deudor la cumple en parte o deficientemente, ya que, en tal caso, se considera alterada
la hipótesis prevista». Pero también indica que si las partes hubieran pactado que la cláusula
penal debe también aplicar para el caso de incumplimiento parcial o deficiente del contrato
(en nuestro caso, cumplimiento parcial del plazo pactado), entonces, dice nuestro Alto
Tribunal, «se debe estar a lo acordado por las partes» y, por lo tanto, el principio pacta sunt
servanda deberá ser respetado.
Para terminar sobre este punto, es también muy ilustrativo que el referido tribunal entienda
que la finalidad del artículo 1154 «no reside en si se debe rebajar equitativamente una pena
excesivamente elevada, sino que las partes al pactar la pena pensaron en el caso del
incumplimiento total y evaluaron la pena en función de esta hipótesis, porque cuando se
previó para un incumplimiento parcial, la cláusula se rige por lo previsto por las partes».
2- Enriquecimiento injusto
La construcción jurisprudencial y doctrinal del enriquecimiento injusto entiende que se
aplica cuando no existe una «una justa causa de la atribución patrimonial de que se trate»,
entendiendo por tal justa causa «aquella situación jurídica que, de conformidad con el
ordenamiento jurídico, autoriza a su beneficiario para recibirla y conservarla [la atribución
patrimonial]» ( STS de 15 noviembre 1990 [ RJ 1990, 8712] , entre otras).
El caso típico de enriquecimiento injusto es el del arrendador que por causa de resolución
anticipada del arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, recibe la penalización
pactada contractualmente (por ejemplo, tres años de renta) y, al mismo tiempo, arrienda de
nuevo el local y recibe una renta derivada de un nuevo contrato de arrendamiento que haya
suscrito antes del transcurso de dichos tres años. Tendría, por tanto, dos atribuciones de
renta por el mismo objeto.
A este respecto, existe jurisprudencia aplicable que es interesante a los efectos de
asegurar una indemnización determinada para el arrendador, incluso en el caso mencionado
en el anterior párrafo. Así, el Tribunal Supremo ha entendido ( sentencias, entre otras, de 10
de junio de 1955 [ RJ 1955, 2302] y 20 de diciembre de 1977 [ RJ 1977, 4836] ) que: a) existe
justa causa (y, por tanto, no enriquecimiento injusto) cuando lo recibido se ampara en una
sentencia definidora de derechos entre las partes (como, por ejemplo, podría ser una
sentencia en la que se confirme la procedencia de una cláusula penal pactada
contractualmente por las partes) y que b) «no puede considerarse abusivo o injusto aquello
que corresponde por pacto y por la Ley».
3- Rebus sic stantibus
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uso distinto de vivienda de larga duración.
La doctrina rebus sic stantibus (alteración de las circunstancias), desarrollada por nuestros
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tribunales, implica que, en excepcionales ocasiones, el principio pacta sunt servanda puede
ser moderado por los tribunales mediante la modificación o relajación de los compromisos
contractuales (con prestaciones recíprocas de tracto sucesivo, como el arrendamiento).
Dichas circunstancias, que han sido delimitadas y enumeradas por el Tribunal Supremo
(entre otras, sentencia de 20 de febrero de 2001 [ RJ 2001, 1490] ) de manera restrictiva,
dada la importantísima consecuencia que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus tiene
para la seguridad jurídica (aquel tribunal califica la cláusula como «peligrosa»), son
principalmente las siguientes: a) alteración completamente extraordinaria de las
circunstancias existentes en el momento de la formalización del contrato; b) desproporción
exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes; y c) la imprevisibilidad
de la alteración sobrevenida. Pues bien, en estos casos, los tribunales, «con gran cautela»,
pueden modificar las condiciones contractuales existentes.
Es decir, si el tribunal entendiera que se dan las circunstancias excepcionales que hacen
que el caso cualifique para la aplicación de la doctrina descrita en este punto, podrá entonces
complementar, modificar, suprimir o añadir nuevos pactos contractuales al contrato original,
sin consentimiento de las partes, y con el fin de equilibrar sus prestaciones según el contrato
en cuestión.
A los efectos de este trabajo, se nos plantea aquí la pregunta de si un arrendatario podría
exhortar a un juez a que, basándose en una situación de crisis económica como la que
estamos atravesando, considere ésta como una alteración sobrevenida, imprevisible y
extraordinaria que implica una desproporción exorbitante entre la prestación del arrendador
(puesta a disposición de local para su uso) y la del arrendatario (pago de la renta, que fue
determinada, por ejemplo, en el momento álgido de la burbuja inmobiliaria). En caso de que
el juzgador entendiese que sí existe esta alteración, podría decidirse a rebajar la renta o
acortar el plazo del contrato.
Entendemos, sin embargo, que sería muy difícil que algún tribunal estimase una petición de
este calado (reducción de la renta o disminución de plazo por desproporción exorbitante de
las prestaciones) por las siguientes razones:
1. La principal es el precedente que sentaría a efectos de la seguridad jurídica sobre la
fijación de un precio o renta pactada. Creemos que un precedente de este tipo sería poco
asumible para el mercado inmobiliario.
2. Un operador profesional que arrienda un local debe conocer las fluctuaciones a las que
está sujeta la industria en la que opera, aunque sea por razón de una crisis de la proporción
de la actual. Parece lógico pensar que el carácter de imprevisible (en cuanto suceso
imposible de prever o inevitable) no puede ser atribuido a una depresión económica que llega
después de un largo tiempo de bonanza.
3. También en relación con la previsibilidad, y como muy acertadamente esgrime la
sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1972 ( RJ 1972, 1252) , cuando existen
cláusulas convencionales adecuadas para proteger a las partes frente a cambios bruscos en
los mercados (como, en el caso del arrendamiento, lo son las cláusulas de estabilización de
la renta según mercado, que precisamente buscan, cada cierto número de años, revisar la
renta para adaptarla a las circunstancias reinantes en ese momento), pero las partes deciden
no incluirlas en su contrato, entonces «ello sólo podrá atribuirse a no haberse previsto lo que
puede preverse».
4. La construcción jurisprudencial de esta doctrina establece que sólo podría aplicarse si
«el equilibrio de las prestaciones resulta aniquilado, por darse una desproporción
exorbitante». En un arrendamiento en donde la prestación del arrendador (puesta a
disposición de local para uso) sigue produciéndose en términos normales, aunque la renta
pagada por el arrendatario sea alta en términos de mercado, no parece que exista un
aniquilamiento de las prestaciones.
En todo caso, convendrá al arrendador fijar en el contrato la esencialidad que la
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determinación del plazo y de la renta ha tenido en su decisión de formalizarlo, así como otras
cláusulas generales, como, a modo de ejemplo, la asunción por parte del arrendatario del
«riesgo y ventura» de la actividad que vaya a desarrollar en el local arrendado (a la manera
del principio que rige en la contratación administrativa de obras, pero ajustado a la
contratación privada y al tipo arrendaticio), así como de los riesgos derivados de cualquier
«cambio de circunstancias». A este respecto, es interesante hacer notar que los principios
Unidroit establecen en su artículo 6.6.2.d) que cuando una de las partes hubiera asumido en
el contrato los efectos de una posible «excesiva onerosidad» (hardship) sobrevenida, dicha
parte no podrá alegar dicha excesiva onerosidad debido a un cambio en las circunstancias
para dejar de cumplir lo pactado.
4- Riesgo de insolvencia del arrendatario
No vamos a entrar en este trabajo en las consecuencias del concurso del arrendatario a los
efectos del cumplimiento del contrato de arrendamiento. Baste decir a este respecto que la
fórmula más habitual para cubrir estos supuestos de insolvencia es, caso de que el
arrendatario sea una sociedad vehículo perteneciente a un grupo de empresas, que la
sociedad matriz (o alguna sociedad del grupo del arrendatario con solvencia acreditada)
garantice de manera solidaria y con renuncia a los beneficios de orden, división y excusión el
puntual cumplimiento del contrato por parte de aquél, incluyendo no sólo el pago de renta,
gastos y cualquier otra obligación económica, sino también el pago de la pena indemnizatoria
en caso de que ésta se devengase.
IV- Conclusiones
Incumplimiento y penalizaciones en contratos de arrendamiento para
uso distinto de vivienda de larga duración.
Como conclusión básica, los arrendadores que operen en España pueden sentirse
razonablemente seguros sobre la vinculación de su arrendatario al cumplimiento de las
obligaciones esenciales: plazo total de duración del contrato y pago de la renta. Esto es así,
dado que en caso de falta de cumplimiento, y siempre que en el contrato de arrendamiento se
hubieran articulado convenientemente las consecuencias indemnizatorias de un
incumplimiento por el arrendatario, la penalidad a abonar por éste haría que el incumplimiento
fuera del todo ineficiente desde el punto de vista económico.
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