Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión comparatista
Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión comparatista
Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión comparatista
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Sistemas</strong> y Técnicas <strong>Registrales</strong>: <strong>Una</strong> visión <strong>comparatista</strong><br />
Mg. Rubén Guevara Bringas<br />
1.1 Aspectos generales y concepto<br />
Para lograr la finalidad de seguridad y garantía que constituye la esencia de la<br />
institución registral, los países de gran tradición jurídica, sin excepción, han organizado su<br />
propio sistema de Registro Inmobiliario. En ese sentido, según la concepción básica<br />
definida, la doctrina habla de sistemas hipotecarios, sistemas de ordenación jurídica de la<br />
propiedad inmueble, sistemas inmobiliarios, sistemas registrales, etc. COSSIO Y CORRAL<br />
define los sistemas registrales como “conjunto armónico de principios que aspira a producir,<br />
mediante la institución del Registro de la Propiedad, la necesaria seguridad del tráfico de los<br />
bienes inmuebles y a la constitución de relaciones reales sobre los mismos, ofreciendo con<br />
ello sólidas bases en que asentar el crédito hipotecario”. Se destacan, pues, las dos notas<br />
de seguridad del tráfico inmobiliario y de garantía para los terceros que contraten con el<br />
titular registral 1 .<br />
SAN FERNADEZ prefiere hablar de sistema hipotecario como “conjunto de normas<br />
reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad”. Para DE LA FUNETE JUNCO,<br />
hay unas notas esenciales, que son comunes a todos los sistemas: la determinación de los<br />
derechos existentes sobre inmuebles y la oportunidad de procurar información a quien<br />
desee saber la situación jurídica de un inmueble 2 .<br />
Señala Manzano Solano, “a nuestro juicio, es congruente hablar de sistemas<br />
registrales inmobiliarios, por contraposición a los sistemas, técnicas o instrumentos, de<br />
efectos jurídicos más o menos acusados, que durante largos períodos históricos, han<br />
organizado la publicidad inmobiliaria al margen de la idea registral. Pueden definirse como<br />
las técnicas jurídicas diferenciadas, utilizadas por el Derecho Comparado, para organizar,<br />
formal y materialmente, la publicidad inmobiliaria a través del Registro de la Propiedad o<br />
registro de derechos inmobiliarios”<br />
1.2 Clasificación<br />
De acuerdo a GARCÍA GARCÍA, la clasificación de los sistemas registrales puede<br />
hacerse atendiendo a varios criterios. En todo caso, hay que advertir; señala, que cualquier<br />
clasificación en este aspecto tiene un valor limitado, pues puede dar lugar a<br />
simplificaciones.<br />
Por ello, a título meramente orientativo y a modo de introducción, podemos señalar<br />
una serie de criterios clasificatorios:<br />
A) Por los efectos de las inscripciones<br />
a) <strong>Sistemas</strong> de la inscripción constitutiva. Son aquellos en que la inscripción se<br />
requiere o precisa como elemento determinante de la adquisición o constitución<br />
del derecho real. La siguen los sistemas más avanzados, como son los de<br />
Alemania, Suiza, Austria y Australia.<br />
b) <strong>Sistemas</strong> de inoponibilidad respecto a tercero. La inscripción en estos sistemas<br />
no es constitutiva entre partes ni determina la adquisición del derecho real, pero<br />
1 MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNANDEZ, María Del Mar, Ob. Cit. pág. 71<br />
2 MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNANDEZ, María Del Mar, Ob. Cit. Págs. 71 y ss.
la falta de inscripción hace inoponible el título no inscrito frente a un tercero que<br />
ha inscrito. Es el principio de que lo no inscrito no perjudica a tercero que ha<br />
inscrito. Se sigue en los sistemas latinos de Francia e Italia, fundamentalmente.<br />
Otra clasificación, atendiendo también a los efectos de la inscripción, pero referidos a<br />
la presunción de exactitud, es la siguiente:<br />
a) Sistema de presunción de exactitud. En ellos el asiento registral se presume<br />
exacto, en sus dos variante de presunción de exactitud iuris tantum, derivada<br />
del principio de legitimación registral y de presunción iuris et de jure, en<br />
relación con el tercero hipotecario que reúne determinados requisitos y que<br />
deriva del principio de fe pública registral. Se trata de los sistemas alemán,<br />
suizo y austriaco. El sistema español es también de presunción de exactitud<br />
en esas dos modalidades. En cambio, el sistema brasileño es de presunción<br />
de exactitud en su modalidad de iuris tantum.<br />
b) <strong>Sistemas</strong> en que no se regula la presunción de exactitud. En estos sistemas<br />
no se atribuye a la inscripción ese importante efecto de presunción de<br />
exactitud, sino únicamente el de inoponibilidad. Es lo que ocurre en los<br />
sistemas francés e italiano.<br />
B) Por la forma de organización<br />
Desde esta perspectiva existen dos clases de sistemas:<br />
a) Sistema del folio real. El Registro, en estos sistemas, se organiza tomando como<br />
base fundamental la finca, abriendo un historial a cada una de ellas, en el que<br />
constan con separación los diferentes actos y contratos y derechos constituidos<br />
sobre cada finca conforme al principio de especialidad. Prototipo de este sistema<br />
de folio real son las legislaciones de Alemania, Suiza, Austria y España.<br />
b) Sistema de base personal. En estos sistemas, la organización de Registro no<br />
toma como referencia la finca, sino que se trata de un archivo de documentos<br />
completados por unas fichas. Es el tradicional sistema francés y el italiano, y el<br />
que rige en numerosos estados de Estados Unidos. En algunos casos, como en<br />
el sistema francés, se ha producido un acercamiento al sistema de folio real,<br />
implantando el llamado “fichero inmobiliario”, pero a pesar de ello, se mantiene<br />
en lo fundamental la base personal del Registro.<br />
C) Por la forma de extensión de los asientos<br />
Atendiendo a este criterio, existen tres sistemas:<br />
a) Sistema de transcripción. En ellos se copia o transcribe íntegramente el<br />
documento. En otros casos, para evitar la copia, se archiva el documento, pero el<br />
sistema es el mismo. Se trata de los sistemas belga, francés e italiano. Aunque el<br />
criterio es el de la forma de extensión de los asientos, y por ello se venía<br />
denominando de “transcripción” no sólo por esa cuestión, sino por los efectos<br />
que se atribuyen a la transcripción o inscripción, es decir, que muchas veces se<br />
considera equivalente hablar de “sistemas de transcripción” y de “inoponibilidad”.<br />
En realidad, la transcripción hace referencia a la forma de extender el asiento, y<br />
la “inoponibilidad” al efecto que el asiento produce. Lo que ocurre es que ambas<br />
características se suelen dar en los mismos sistemas.<br />
b) <strong>Sistemas</strong> de inscripción. En ellos, los asientos se hacen en base de extractar y a<br />
veces transcribir algunos aspectos del título, pero no la totalidad del título, pues<br />
existen pactos de carácter personal que no son inscribibles.<br />
c)<br />
D) Por su relación con la causa del negocio jurídico<br />
a) Sistema abstracto. Es el caso del sistema alemán, que parte del negocio real<br />
abstracto, totalmente desconectado de la causa y del negocio obligacional.
)<br />
c) <strong>Sistemas</strong> causales. Son aquellos en que la inscripción tiene una base causal, la<br />
que proporciona la causa del negocio jurídico objeto de inscripción. Se trata de la<br />
posición que sigue la generalidad de los sistemas, con exclusión del sistema<br />
alemán.<br />
E) De acuerdo al país de origen<br />
A efectos de desarrollar las distintas organizaciones registrales más importantes en<br />
el mundo, tomaremos como base los estudios de MANZANO SOLANO 3<br />
1. Sistema Francés<br />
a) Antecedentes y legislación vigente<br />
Es el prototipo de los llamados sistemas latinos. Antes de la Revolución, las<br />
transmisiones y gravámenes se formalizaban sin publicidad, con algunas excepciones como<br />
el nantisement de las provincias del norte o entrega judicial de la posesión verificada por el<br />
Tribunal; la appropiance de Bretaña o publicación mediante pregones.<br />
El Código Civil de 1804 supuso una regresión, al consagrar la transmisión de la<br />
propiedad por el simple consentimiento y suprimir la necesidad de la transcripción, aunque<br />
en cuanto a la hipoteca se mantiene la necesidad de la inscripción, conservando ciertas<br />
hipotecas generales y tácitas (de la mujer casada, de los menores) e importantes cargas<br />
ocultas o privilegios. La Ley de 1855 o Ley de Transcripciones, significó una vuelta al<br />
sistema registral de la Revolución, por la necesidad de fomentar el crédito hipotecario y dar<br />
seguridades a la actuación del Credit foncier o Banco hipotecario, imponiendo la inscripción<br />
para hacer posible la oponibilidad. El Decreto de 30 de octubre de 1935 amplió la publicidad<br />
registral a las transmisiones mortis causa, particiones y sentencias judiciales.<br />
ÁLVAREZ CAPEROCHIPI refiere que el Decreto de 4 de enero de 1955, junto con el<br />
Código Civil, viene constituyendo la legalidad vigente. La Ley de 9 de julio de 1991 y el<br />
Decreto de 31 de julio de 1992 han creado una nueva figura llamada súreté judiciaire<br />
conservatoire, facilitando la inscripción registral de créditos que se ejercitan<br />
jurisdiccionalmente. Otras reformas posteriores, como la Ley de 24 de abril de 1994, la Ley<br />
de 6 de abril de 1998 y el Decreto de 29 de mayo de 2000, tienden a introducir sistemas<br />
informáticos, racionalizar la organización contable y telemática del Registro, así como<br />
facilitar su consulta.<br />
b) Características<br />
Manzano Solano señala que los Registros de la Propiedad franceses reciben el<br />
nombre de Conservation des hypotheques u Oficinas de Hipotecas, a cuyo frente están los<br />
Conservadores de las Hipotecas o Registradores. Si tomamos como base los criterios antes<br />
utilizados para clasificar los sistemas registrales inmobiliarios, el régimen registral francés<br />
respondería a las siguientes características generales: a) Organiza un sistema de Registro<br />
como requisito de oponibilidad. b) Sigue el sistema de folio o fichero personal, sin perjuicio<br />
de la llevanza de un fichero inmobiliario, para facilitar las buscas de fincas. c) La técnica<br />
utilizada en la práctica de los asientos es de transcripción, archivo o colección de los<br />
documentos inscribibles. d) Adopta el principio de publicidad registral cerrada o de numerus<br />
clausus, de actos y derechos inscribibles.<br />
3 MANZANO SOLANO, Antonio, MANZANO FERNÁNDEZ, M. del Pilar, “Instituciones del Derecho<br />
Registral Inmobiliario”, Madrid, 2008, pág. 76 y ss.
En cuanto a los derechos inscribibles, se publican los actos relativos a los derechos<br />
incluidos en listas cerradas y los relativos a ciertos derechos personales. como los<br />
arrendamientos sobre inmuebles por más de 12 años. Quedan fuera los simples hechos<br />
jurídicos (accesión, usucapión, consolidación del dominio por muerte del usufructuario, etc.).<br />
La inscripción es obligatoria y debe procurarse en un plazo de tres meses, bajo<br />
sanción de multa y responsabilidad civil por los Notarios, Procuradores y demás titulares de<br />
oficios públicos. La titulación inscribible ha de ser pública de acuerdo al artículo 4 del<br />
Decreto de 1955.<br />
En cuanto a los principios formales del procedimiento, rigen los principios de tracto<br />
sucesivo o principio del efecto relativo de la publicidad (artículo 3 del Decreto de 1.955); de<br />
prioridad pues el “Libro-Registro de Presentaciones” determina el orden con que los<br />
documentos llegan al Registro; y de legalidad, si bien el Registrador no juzga sobre la<br />
validez de los títulos y existencia de los derechos, salvo excepcionalmente (v. gr. en materia<br />
de cancelación de hipotecas y privilegios) y si el Registrador deniega la práctica de la<br />
formalidad registral, cabe un recurso judicial sumario.<br />
En cuanto a los efectos de las inscripciones, el principal efecto sustantivo es que la<br />
inscripción funciona como condición de oponibilidad a terceros: los títulos no inscritos no<br />
perjudican a terceros, siempre que se trate de un tercero adquirente de derechos<br />
concurrentes sobre el mismo inmueble, por adquisiciones sometidas a la obligación de<br />
publicidad registral, sin que concurra fraude. No se impone que la adquisición sea a título<br />
oneroso, ni tampoco la previa inscripción del título del transferente, pero se exige que la<br />
adquisición del tercero sea inscrita. Sin embargo, indirectamente, se reclama la previa<br />
inscripción, porque sin ella, a virtud del principio de tracto, no será posible la inscripción de<br />
la adquisición del tercero. El principio de prioridad se establece en sentido material, con toda<br />
su fuerza: “prior tempore, potior iure”. La inscripción constitutiva se aplica, no obstante, en el<br />
Derecho francés en el caso del bien de famille.<br />
La publicidad formal se hace efectiva mediante expedición de certificaciones<br />
registrales de los actos inscritos, que tienen carácter de documento auténtico y prevalecen<br />
sobre el contenido del Registro cuando omiten cargas inscritas. No existe la manifestación<br />
directa de los documentos a los particulares.<br />
2. Sistema Italiano<br />
a) Antecedentes y legislación vigente<br />
De acuerdo a MANZANO SOLANO 4 , en Italia coexisten dos sistemas de Registro: el<br />
sistema del Código Civil de 1942, también llamado de transcripción, semejante al existente<br />
en Francia antes de la reforma de 1955; y el sistema de intabulación austríaco o de Libro<br />
Fondiario, vigente en las provincias que fueron dominio de los Habsburgo, o del Alto<br />
Adiggio, incorporadas a Italia tras la guerra europea de 1914. El primero de ellos está<br />
regido, además de por el Código Civil de 16 de marzo de 1942, por la Ley del Impuesto<br />
Hipotecario de 25 de junio de 1943. El sistema tabular lo regula el Decreto de 28 de marzo<br />
de 1929, que declaró vigente la Ley de 25 de julio de 1871, y el propio Código Civil de 1942.<br />
b) Características<br />
En cuanto al sistema de la transcripción, MANZANO SOLANO 5 , siguiendo a DE LA<br />
FUENTE JUNCO, resume sus características fundamentales: a) Hay que distinguir entre<br />
transcripción. que tiene como finalidad la publicidad de la propiedad y de los demás<br />
4 MANZANO SOLANO, Antonio, MANZANO FERNÁNDEZ, M. del Pilar, Op. Cit. pág. 79<br />
5 MANZANO SOLANO, Antonio, MANZANO FERNÁNDEZ, M. del Pilar, Op. Cit. pág. 79 y ss.
derechos reales de disfrute, e inscripción, formalidad de valor constitutivo aplicable al<br />
derecho real de hipoteca. b) Los actos susceptibles de transcripción responden al criterio<br />
limitativo del numerus clausus. c) La titulación registrable no es necesario que sea auténtica,<br />
puede ser pública o privada. d) El sistema de llevanza de los libros es de folio personal e)<br />
No existe calificación de los títulos, de modo que los actos registrados pueden ser nulos. f)<br />
El efecto más importante de la publicidad es la oponibilidad. g) El principio de especialidad y<br />
el de indivisibilidad están reconocidos en cuanto a las hipotecas.<br />
Según refiere el citado autor, GARCÍA GARCÍA critica negativamente el sistema<br />
italiano de transcripción en lo relativo a la organización y funcionamiento del Registro, pero<br />
destaca los importantes efectos sustantivo s de la publicidad, que dan base para una<br />
posición pluralista sobre los requisitos y efectos del concepto de tercero.<br />
El Sistema de intabulación a) Está regido por el principio de inscripción, condición<br />
necesaria para la adquisición (artículo 2.° del Decreto de 1929), produciéndose dos efectos<br />
fundamentales: legitimación del titular y eficacia formal del asiento. b) La fe pública registral<br />
se produce con la inscripción en el “Libro Fondiario”: presunción de existencia y validez del<br />
derecho y protección del tercero que confía en el asiento. c) Rige el principio de legalidad o<br />
verificación previa al asiento y el principio de tracto; la calificación es tan rígida que el texto<br />
del asiento se contiene en la orden de inscripción que, por decreto, emite el Juez tabular. d)<br />
La prioridad registral se determina, en caso de títulos contradictorios, por su orden de<br />
inscripción en el “Libro Fondiario”, y el rango es negociable. e) La publicidad formal se hace<br />
efectiva mediante examen, saca de notas y apuntes y copias de las inscripciones y extractos<br />
legalizados.<br />
3. Sistema Alemán<br />
a) Antecedentes y legislación vigente<br />
Comenta MANZANO SOLANO, que hacia el siglo XII, los pueblos germánicos<br />
sustituyen la tradición ritual por la formalidad de insertar el acta de investidura judicial o el<br />
documento negocial en un Registro público (Libros Territoriales), aunque el inmediato<br />
antecedente del moderno Registro se encuentra en Munich, que establece el sistema de<br />
folio real hacia 1484. Con la recepción del Derecho romano, el régimen inmobiliario<br />
germánico sufre un grave quebranto, dividiendo a la doctrina científica entre los que exigían<br />
tradición e inscripción para la transmisión del dominio (CARPZOW), y los que consideraban<br />
suficiente la tradición (polémica que enfrentaría a THIBAUT y SAVIGNY). En el siglo XVII se<br />
produce el resurgimiento del Derecho alemán y aparecen de nuevo los Registros<br />
inmobiliarios. El Edicto de 1693 crea el Libro Jurídico y Catastral, en el que se inscribían las<br />
fincas, las hipotecas y sus titulares y se declaraba nulo todo acto adquisitivo no inscrito.<br />
FEDERICO GUlLLERMO I promulga una Ley Hipotecaria y Concursal, y FEDERICO<br />
GUlLLERMO II una Ley Territorial e Hipotecaria (1750). En 1783 una Ley Común<br />
Hipotecaria formula el principio esencial de todo sistema hipotecario de desenvolvimiento<br />
técnico, es decir, reputar como verdadero y único propietario al que tenga inscrito su título.<br />
El Código Civil de 1794 formuló el principio de fe pública registral, tal como pasaría al<br />
artículo 34 de la primera Ley Hipotecaria española de 1861, es decir, con la omisión del<br />
requisito de la onerosidad en la adquisición del tercero. En el Imperio austriaco, se promulga<br />
en 1794 la Ley Hipotecaria, que estableció el carácter constitutivo de la inscripción. La<br />
Ordenanza Inmobiliaria de 1872 reguló el estatuto de los bienes inmuebles y la organización<br />
del Registro.
) Características<br />
El Código Civil general para toda Alemania lleva fecha de 18 de agoto de 1896 y<br />
está completado con la Ordenanza del Registro Inmobiliario de 24 de marzo de 1897,<br />
redactada de nuevo el 1 de abril de 1936. El Código Civil, completado por leyes especiales,<br />
contiene el derecho hipotecario material (principio de acuerdo real, consentimiento formal,<br />
extinción de los derechos, fe pública, etc); la Ordenanza, las normas puramente formales<br />
(libros, organización del Registro, competencia, publicidad formal, etc.<br />
El sistema alemán organiza un Registro con efectos de presunción de exactitud,<br />
plena protección de terceros e inscripción constitutiva, como regla general; en los Registros<br />
del Norte la inscripción produce plena eficacia formal y sustantiva. b) Sigue el sistema de<br />
folio real, sobre la base de abrir un folio o registro particular a cada finca que concentra todo<br />
su historial jurídico. c) Adopta el sistema de inscripción o extracto de las circunstancias del<br />
título que ha de contener el asiento, por medio de la orden de inscripción. d) Es un Registro<br />
de numerus clausus, en el que los derechos inscribibles no sólo están tasados o limitados,<br />
sino que, además, son derechos tipificados y la voluntad no puede alterados. e) Formula<br />
con terminología técnica las reglas básicas o principios registrales que constituyen la<br />
esencia jurídica del sistema.<br />
En cuanto a los principios registrales, se aplican los siguientes principios:<br />
a) Principio de rogación. “<strong>Una</strong> inscripción sólo puede practicarse, en tanto la Ley no<br />
establezca otra cosa, en virtud de instancia” (Ordenanza Inmobiliaria, parágrafo 13). Si<br />
antes de la ejecución de la primera solicitud se solicita otra inscripción concerniente al<br />
mismo derecho, se practicará de oficio una prenotación o un asiento de contradicción.<br />
b) Principio de consentimiento. “Se efectúa la inscripción cuando presta su consentimiento<br />
aquél cuyo derecho quedará perjudicado por la misma” (Ordenanza, parágrafo 19). El<br />
consentimiento es una declaración unilateral, ha de expresarse en documento público y es<br />
la base de la inscripción; el acuerdo real es un contrato, el fundamento de la mutación<br />
jurídica y como la solicitud de inscripción, no está sujeto a forma determinada y suelen ir<br />
unidos en el mismo documento con la expresión: “Consiento y solicito ... “.<br />
c) Principio de acuerdo real. “En caso de transmisión de una finca y en caso de constitución,<br />
modificación del contenido o transmisión de un derecho de superficie, sólo puede efectuarse<br />
la inscripción cuando se haya manifestado el necesario acuerdo real entre el titular y la otra<br />
parte contratante” (Ordenanza, parágrafo 201). El negocio obligacional vincula a las partes;<br />
el acuerdo real, produce una modificación real.<br />
d) Principio de inscripción. El acuerdo real y la inscripción son necesarios para la<br />
constitución, modificación y transmisión de derechos reales inmobiliarios (parágrafo 873 del<br />
Código Civil). La inscripción es constitutiva, pero la eficacia constitutiva está excluida en los<br />
actos estatales (ejecución judicial, expropiación forzosa, etc.), en los actos producidos<br />
ministerio legis (sucesión hereditaria) y en determinados actos especiales (v. gr. constitución<br />
de comunidad universal de bienes entre cónyuges)<br />
e) Principio de legalidad. La calificación no alcanza al negocio obligacional (Kausalgeschiift)<br />
ni al acuerdo real (Einigung), con algunas excepciones (v. gr. derecho de superficie, Ley de<br />
Construcción de 1976, visto bueno de la Autoridad fiscal). En cambio, se extiende la<br />
calificación al consentimiento formal y a los presupuestos de la inscripción, que han de<br />
acreditarse en documento público: representación, cualidad de herederos, defunción, etc. La<br />
calificación del Registrador puede atacarse con el recurso de queja, ante la Oficina registral<br />
o ante el Tribunal de alzada, pero contra la inscripción no cabe recurso (parágrafos 71 y 72<br />
de la Ordenanza Inmobiliaria). La Jurisprudencia ha ampliado la calificación al conocimiento
que el Registrador pueda tener de la realidad extrarregistral, pues no debe colaborar en la<br />
inexactitud del Registro.<br />
f) Principio de prioridad. El momento en que una solicitud ingresa en la Oficina registral debe<br />
anotarse exactamente en aquélla (parágrafo 13.1). Si se solicitan diversas inscripciones<br />
concernientes al mismo derecho, la posteriormente solicitada no puede practicarse antes de<br />
la ejecución de la solicitud primeramente formulada (parágrafo 17). La relación de rango<br />
entre varios derechos que gravan una misma finca se determina según el orden de<br />
inscripciones; si los derechos están inscritos con indicación de la misma fecha, tienen igual<br />
rango (artículo 879 BGB). Frente al sistema de compresión relativa u ordenación variable<br />
del rango, sigue el sistema de parcelas de valor u ordenación fija del rango. La modificación<br />
convencional del rango tiene lugar en los casos de permuta de rango y de reserva de rango;<br />
en aquella no es necesario el consentimiento de los titulares de derechos intermedios, si<br />
bien no quedan afectados pues el que avanza sólo será eficaz hasta la cuantía del derecho<br />
que pierde rango.<br />
g) Principio de tracto sucesivo. <strong>Una</strong> inscripción sólo puede practicarse cuando la persona<br />
cuyo derecho va a resultar perjudicado por aquella figura inscrita como titular» (parágrafo<br />
39.1.° de la Ordenanza). Hay algunas excepciones al tracto: los casos de hipoteca, deuda<br />
territorial o deuda de renta, respecto de los que se haya extendido cédula, en los que la<br />
previa inscripción se sustituye por la demostración de las sucesivas cesiones de la cédula.<br />
h) Principio de especialidad. El sistema es de folio real (con excepción de Wtirttemberg,<br />
donde las diversas fincas de un mismo propietario en una misma Oficina registral pueden<br />
inscribirse en una hoja común). Abren hoja registral el dominio y el derecho de superficie. A<br />
la eficacia del principio de especialidad ayuda la existencia de un buen Catastro, propio de<br />
cada uno de los Estados.<br />
i) Principio de legitimación. Si figura inscrito en el libro registral un derecho a favor de<br />
alguien, se presumirá que este derecho le pertenece. Si figura un derecho como cancelado,<br />
se presumirá que este derecho no existe” (parágrafo 891 del Código Civil).<br />
j) Principio de fe pública. El Código Civil alemán (parágrafo 892) consagra la presunción de<br />
integridad y protección inatacable «en beneficio del que adquiere por negocio jurídico un<br />
derecho sobre una finca o sobre un derecho de la finca gravada». Los requisitos para que<br />
se dé la protección registral son: un negocio jurídico (se excluye la ejecución judicial y la<br />
adquisición hereditaria); que el adquirente confíe de buena fe en la exactitud e integridad del<br />
Registro; que se cumplan los requisitos legales de la adquisición (acuerdo real,<br />
consentimiento para la inscripción, capacidad del disponente, facultades del representante,<br />
inexistencia de prohibiciones legales de disponer, etcétera).<br />
En cuanto a los bienes y derechos inscribibles, la regla general es que son<br />
inscribibles la transmisión del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.<br />
Hay un conjunto de bienes cuya transmisión puede operarse sin el requisito de la<br />
inscripción: fincas del Estado, de los Municipios y de las Mancomunidades, de las Iglesias,<br />
Conventos y Escuelas, corrientes de agua, caminos públicos y, en general, las destinadas a<br />
una finalidad viaria o de tráfico (parágrafo 3.2.a de la Ordenanza); pero la Ordenanza<br />
permite que puedan inscribirse mediante instancia de los propietarios o de un titular.<br />
c) Organización del Registro<br />
a) Registradores. Tradicionalmente se hablaba del Grundbuchrichter o Juez del Registro.<br />
Pero las leyes de 5 de noviembre de 1969 y 27 de junio de 1970 han regulado la figura de<br />
los Rechtspjleged o Administradores de Justicia, encargados del Registro. Se trata de un<br />
funcionario de categoría superior de la Administración de Justicia, independiente en sus
decisiones y autónomo. La función registral que desarrolla es una actividad de jurisdicción<br />
voluntaria, no administrativa 85.<br />
b) Libros <strong>Registrales</strong>. Los Libros Inmobiliarios pueden ser encuadernados o de hojas<br />
móviles (introducidos en 1961). Aunque existe un Libro Diario o Tagebuch, no tiene la<br />
función del Diario en el Registro español, ya que en él no se recogen directamente las<br />
presentaciones de documentos, sino las órdenes de inscripción (Eintragunsveifiigungen) Y<br />
las denegaciones de solicitudes. Existe también, una Lista de Entradas, para control del<br />
despacho en plazo de la documentación, similar al Libroregistro de entrada de documentos<br />
español.<br />
c) Asientos que se practican. Además de las inscripciones y de las cancelaciones, se<br />
practican el asiento de contradicción y la prenotación. El asiento de contradicción<br />
(Widerspruch) tiene como finalidad anunciar a un tercer adquirente la incoación de un<br />
procedimiento de rectificación registral (parágrafo 899 del BGB). La prenotación<br />
(Vormerkung) se practica para la seguridad de una pretensión de constitución o extinción de<br />
un derecho sobre una finca gravada, o de una pretensión de modificación del contenido o<br />
del rango de tales derechos (parágrafo 883 del BGB). Se practican también notas o<br />
Vermerke, para relacionar unos asientos con otros, coordinar las operaciones registrales o<br />
consignar hechos que afectan a la situación jurídica registral. Por último, se practican<br />
prenotaciones cancelatorias (Loschungsvormerkungen), cuya función es advertir a los<br />
terceros de la existencia de la obligación asumida por el propietario de cancelar un derecho<br />
inscrito.<br />
d) Publicidad formal. El examen de los libros está permitido a todo el que acredite un interés<br />
legítimo. Lo mismo rige respecto de los documentos a los cuales se haya hecho referencia<br />
para completar una inscripción y respecto de las solicitudes de inscripción aún no resueltas<br />
(parágrafo 12.1 de la Ordenanza). Además, la publicidad formal se hace efectiva mediante<br />
copia de los asientos o documentos y mediante informe escrito o verbal (parágrafo 12.2 y 3<br />
de la Ordenanza). Cabe recurso ante el Juez de Instancia ante la negativa a hacer efectiva<br />
la publicidad formal. El titular puede también oponerse al examen de su finca o a la<br />
expedición de copia, acudiendo al Juez de Primera Instancia.<br />
4. Sistema Suizo<br />
a) Antecedentes y legislación aplicable<br />
El sistema suizo, que debe situarse en los de área germánica, moderno y avanzado,<br />
sigue el principio del folio real y la técnica de inscripción y encasillado. b) Adopta la fórmula<br />
de numerus clausus de derechos reales inscribibles. c) Establece la presunción de exactitud<br />
del contenido del Registro. c) La inscripción es constitutiva en las adquisiciones derivadas<br />
de negocio jurídico. c) Aunque se distingue entre el acto causal y el acuerdo real, como en<br />
el Derecho alemán, no hay abstracción causal, por producirse la unión del contrato<br />
obligacional y el consentimiento para la inscripción.<br />
b) Características<br />
a) Inmatriculación. Se practica de oficio a la vista de un plano de la finca (artículos 947 y ss.<br />
Código Civil).<br />
b) Derechos inscribibles y anotables. La propiedad, las servidumbres, las cargas reales y las<br />
hipotecas (artículo 946 del Código Civil). Son anotables algunos derechos personales:<br />
compra, opción de compra, retracto, retorno, arrendamientos, etc. (artículo 959 del Código<br />
Civil).
c) Inscripción constitutiva. Todo derecho cuya constitución se halla legalmente subordinada<br />
a una inscripción en el Registro, no existe como derecho real más que cuando la inscripción<br />
se realiza (artículo 971.1. del Código Civil). La diferencia con el sistema alemán es que<br />
sigue la teoría del titulo y el modo de adquirir: el modo, en los bienes muebles, es la<br />
tradición; para los inmuebles, la inscripción; tratándose de adquisiciones derivadas de<br />
negocio jurídico (artículo 656 del Código Civil).<br />
d) Principios registrales. Rigen los principios de prioridad, con la llevanza de un Libro Diario<br />
de presentación de documentos, que fija la fecha de la inscripción definitiva (artículos 967 y<br />
972); de tracto sucesivo, por la necesidad de consentimiento del titular registral para la<br />
transmisión; y de legalidad, con la calificación del Registrador de la legitimación del<br />
disponente y la validez del título (artículo 965 del Código Civil).<br />
e) Efectos del sistema. Los efectos sustantivos del sistema se centran en la adopción de los<br />
dos principios básicos de legitimación y fe pública registral. El principio de legitimación se<br />
formula de la siguiente manera: «Tratándose de bienes inmuebles inmatriculados en el<br />
Registro de la Propiedad, la presunción del derecho y las acciones posesorias solamente<br />
corresponden a la persona inscrita» (artículo 937 del Código Civil). El principio de fe pública<br />
se proclama así: “El que adquiera la propiedad u otros derechos reales fundándose de<br />
buena fe en una inscripción del Registro, será mantenido en su adquisición” (artículo 973 del<br />
Código Civil). No se hace distinción entre tercero a título oneroso o gratuito.<br />
f) Organización del Registro. Los Registros funcionan por distritos en los Cantones y están<br />
al frente de los mismos los Registradores o Conservadores, que son funcionarios<br />
cantonales. Los libros más importantes son el Libro Diario y el Libro Mayor. La concordancia<br />
entre Registro y Catastro es plena y los planos catastrales se archivan.<br />
b) Aspectos sustantivos y formales<br />
a) Inscripción constitutiva y superación de la teoría del título y el modo de adquirir. La<br />
inscripción sustituye a la tradición. El acuerdo de transmisión es obligacional y se concreta<br />
en el título; el modo que lo completa es la inscripción. «Para la adquisición de la propiedad<br />
inmueble tiene que inscribirse el negocio jurídico de adquisición en los libros públicos<br />
determinados a este efecto» (artículo 431 Código Civil). «La adquisición, transformación,<br />
limitación y extinción de los derechos registrales sólo se obtiene mediante su inscripción en<br />
el Registro» (artículo 4 Ley del Registro de la Propiedad).<br />
b) Títulos formales. Los documentos inscribibles pueden ser públicos o privados. Los<br />
documentos privados han de unir el reconocimiento de las firmas, que puede ser notarial,<br />
judicial, por testigos o por funcionarios especializados; en el Tirol existen los llamados<br />
Legalisatoren.<br />
6. Sistema Australiano<br />
José María CASADO PALLARÉS 6 cuenta lo siguiente: “Hacia mediados del siglo<br />
XIX, un Oficial del ejército de la India compró una considerable extensión de monte,<br />
susceptible de convertir en tierra de cultivo, y gastó todos sus ahorros en mejorarlo; pero un<br />
fallo descubierto en el título de la persona a quien compró, le llevó a perder la tierra y las<br />
más de 20.000 libras invertidas en mejoras, quedando sumido en la miseria. Los principios<br />
del sistema australiano, instaurado por Sir Robert Richard TORRENS, del que toma su<br />
nombre, podrían haber sido formulados con la idea de impedir la repetición del infortunio de<br />
6 CASADO PALLARÉS, José María, “El Registro de la Propiedad en Australia y actualmente (Cien años de<br />
sistema Torrens)” Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 1959, pág. 683 y ss.
aquel Oficial”. Para su estudio, MANZANO SOLANO sigue fundamentalmente, los trabajos<br />
de CASADO PALLARÉS, ya citado, y de Marcelo W. MIRANDA, que han superado el<br />
procedimiento de estudio indirecto de este sistema registral. Así, dice el autor:<br />
a) Antecedentes y normativa<br />
En Australia rige el Derecho inglés anterior a 1928, fecha en que se le concedió el<br />
poder legislativo. Sigue aplicándose el sistema de general law, con base en el common law<br />
inglés, desenvuelto por los Tribunales. Por eso, hay que tener siempre presentes las<br />
instituciones inglesas, como los trust -expresión de las situaciones fiduciarias- y los<br />
derechos de equidad, a mitad de camino entre los derechos reales y personales. Todo<br />
inmueble es propiedad de la Corona, de modo que sobre un inmueble sólo puede tenerse<br />
un state, distinto del inmueble mismo; no hay propiedad sino tenencias.<br />
Lo que hizo Sir Robert Richard TORRENS -que había trabajado muchos años como<br />
empleado de Aduanas marítimas- fue aplicar el sistema de Registro de Buques a los<br />
inmuebles, copiando las normas de la Merchant Shipping Act de 1854, en la Ley<br />
fundamental que es el Acta de la Propiedad de Australia del Sur de 27 de enero de 1858 o<br />
Real Property Act pero cada Estado australiano tiene su propia Ley.<br />
Es de tener en cuenta que en los casos en que el derecho real recae sobre un<br />
inmueble no incorporado al sistema TORRENS se aplica el Sistema de General Law,<br />
rigiendo el common law inglés.<br />
b) Características<br />
a) Folio Real. El Registro se lleva por fincas, pero el folio real y el libro de Registro se<br />
forman archivando los certificados de título y concesiones de la Corona (Crown grants). b)<br />
Duplicado del certificado de título. La inscripción-archivo o encuadernación va seguida de la<br />
entrega al interesado de un ejemplar duplicado del certificado de título que, en operaciones<br />
fuera del Estado, es utilizable en lugar del Libro-registro (título real). c) Inscripción<br />
Constutiva. Según la Jurisprudencia, se sustituye la transmisión por deed o título por la<br />
transmisión por registración. d) Principio de invulnerabilidad (indefeasibility). Presunción iuris<br />
et de iure de validez, integridad, exactitud y posesión. e) Fondo de seguro o indemnización<br />
a las personas que, por aplicación del sistema, hayan sido privadas de su propiedad.<br />
c) Aspectos sustantivos y formales<br />
a) lnmatriculación obligatoria. Se distinguen tres aspectos: 1. Registración inicial, que es<br />
obligatoria salvo cuando no se trate de concesiones de la Corona. 2. Certificado de título,<br />
que, como las concesiones de la Corona, se expiden por duplicado, uno de cuyos<br />
ejemplares se entrega al titular y el otro se archiva, pasando a constituir el Libro-registro.<br />
Sobre si el duplicado que se entrega al interesado es o puede funcionar como un verdadero<br />
título real es cuestión controvertida (CASADO PALLARÉS, MIRANDA). 3. Registration<br />
Abstract en funciones del Libro-registro. La regla general es que el duplicado del certificado<br />
de título no es un título real, salvo en caso de expedición de un Registration Abstract,<br />
documento que permite al interesado realizar operaciones fuera de los límites del Estado<br />
consignando en el mismo las alteraciones operadas<br />
b) Principios del sistema. Las Leyes australianas no sientan principios generales, aunque<br />
puede hablarse de ellos por vía comparativa: 1. Rogación o instancia, aunque son muy<br />
amplias las facultades del Registrador para impulsar el procedimiento registral: requerir<br />
declaraciones, presentación de documentos, expedición de nuevos certificados de título,<br />
etc. 2. Prioridad y caveats. El rango o prioridad de las inscripciones y de los certificados de<br />
título se determina por la fecha de presentación de los documentos, pero esta regla puede<br />
alterarse por los caveats o avisos por un plazo de cuarenta y ocho horas que produce un
efecto de cierre registral. 3. Tracto sucesivo. Solamente el titular registral puede realizar<br />
actos dispositivos. 4. Calificación registral. La comprobación de la legalidad de los<br />
documentos presentados a registro es objeto de una depurada comprobación,<br />
particularmente minuciosa en los casos de inmatriculación de fincas, no sólo por el<br />
Registrador, sino a través de un proceso en el que intervienen topógrafos, propietarios<br />
colindantes, Consejo de distrito, asesores jurídicos, etc.<br />
c) Efectos sustantivos del sistema. 1. Principio de inscripción constitutiva. La inscripción<br />
tiene carácter constitutivo, el título a la propiedad y derechos reales inmobiliarios depende<br />
de la registración y no de los instrumentos inter partes. 2. Principio de invulnerabilidad<br />
(indefeasibility). Se concretan en cuatro presunciones iuris et de iure: a) Presunción de validez<br />
del derecho inscrito, del título o negocio del transmitente y de todos los anteriores desde<br />
la adjudicación del dominio por la Corona; b) Presunción de integridad del asiento que<br />
contiene toda la información jurídica de derechos sobre la finca; c) presunción de exactitud<br />
de la información contenida en el certificado de título; d) Presunción de posesión del titular<br />
registral; está de hecho en posesión del inmueble y en ejercicio del derecho real inmobiliario<br />
inscrito.<br />
d) Fondo de seguro. El Fondo de Seguro tiene como finalidad compensar a las personas<br />
que, por aplicación de la Ley sin culpa suya, puedan verse privadas de su propiedad. Se<br />
forma con un porcentaje que se exige a los particulares que obtienen la registración inicial.<br />
El perjudicado ha de dirigirse primero contra el que ha dado lugar al perjuicio y sólo después<br />
contra el Fondo.<br />
e) Organización del Registro. Registrador: Suele haber un Registrador General y un solo<br />
Registro en cada uno de los Estados, si bien con toda clase de asesores: jurídicos, técnicos,<br />
topógrafos, etc. Documentación: No hay intervención notarial, defecto del sistema que se ha<br />
suplido con la intervención de los solicitors o abogados. Publicidad formal: Se hace efectiva<br />
mediante certificados informativos pedidos por el que solicita un “caveat”, notas de los<br />
asientos y examen del Libro-registro. Cualquier persona puede pedir información registral.<br />
7. <strong>Sistemas</strong> registrales inmobiliarios de los Estados Unidos de Norteamérica<br />
También siguiendo a MANZANO SOLANO, señala que Antonio MORO SERRANO,<br />
es uno de los pocos que han estudiado el sistema norteamericano, cuya influencia ha sido<br />
principalmente proveniente del Derecho inglés. Dice MANZANO:<br />
“Se adopta el Sistema de recording o de registro de instrumentos. Las leyes<br />
hipotecarias de las Colonias o recording statutes, abandonaron el principio del Common<br />
Law inglés first in time, first in right, y establecieron la inscripción para que las hipotecas,<br />
ventas o cesiones y herencias tuvieran eficacia frente a personas distintas del transmitente<br />
y sus causahabientes (Ley de de Plymouth, 1627). Hoy, casi todos los Estados tienen leyes<br />
de recording con la finalidad de que todo interesado pueda llegar a saber, a través del<br />
Registro, si el transmitente es o no dueño del derecho que transmite.<br />
Clasificación de las leyes de “recording”<br />
a) De race. (Luisiana y Carolina del Norte). Responden a la idea de penalización de los<br />
documentos no inscritos: el documento primeramente inscrito prevalece sobre los no<br />
inscritos, con independencia de la buena fe o de la antiguedad del tercero que inscribe. b)<br />
De notice (Iowa). Estas leyes protegen al adquirente de buena fe, haya inscrito o no el<br />
primero. c) De race-notice (California). Exigen para gozar de la protección registral, además<br />
del requisito de la buena fe, haber inscrito primero. d) De period of grace acts. Establecen<br />
un plazo o período de gracia al adquirente para inscribir.
Naturaleza del sistema y principios registrales<br />
a) Registro de documentos. Es un Registro de documentos como tales (evidence of title): se<br />
limita a asegurar al adquirente que no hay más contratos otorgados por su causante que los<br />
que constan en los libros. b) Sistema de transcripción. El acto de transmisión o gravamen<br />
que no haya sido transcrito no prevalece frente al contradictorio. c) Inexistencia de tracto<br />
sucesivo. El adquirente no necesita de ningún asiento anterior de su causante para inscribir.<br />
d) Inexistencia de presunciones de exactitud e integridad. La inscripción no añade nada a la<br />
eficacia del acto; sencillamente, da noticia del mismo.<br />
Títulos materiales y formales inscribibles<br />
a) Derechos inscribibles. La regla general es la inscripción de todos los contratos sobre<br />
bienes inmuebles, hipotecas, instrumentos de negocios fiduciarios, y los arrendamientos de<br />
larga duración. b) Documentos inscribibles. Han de ser auténticos y legalizados cuando<br />
procedan de Estado distinto al de la oficina del Registro.<br />
Organización del Registro<br />
a) Competencia. Hay un Registro en cada partido o distrito judicial y la competencia es<br />
estrictamente territorial. b) Libros. Se llevan dos clases de libros: De inscripciones o de<br />
transcripción del documento presentado, y de índices. Se suele llevar, además, un Libro<br />
Diario Provisional o Daily Sheet, en el que se hace constar -como en el Libro Diario de los<br />
Registros españoles y del Perú- el día, mes, año, hora y minuto de la presentación. Se<br />
archivan planos de terreno.<br />
Publicidad formal<br />
No hay limitaciones para la consulta del Registro: cualquier persona puede conocer el<br />
contenido de los asientos (constructive notice).<br />
1) Mecanismos coadyuvantes en la protección de los derechos inscritos.<br />
a)La opinión del Abogado. El Abogado examina el Registro, redacta un abstract o resumen<br />
de la historia jurídica de la finca y emite un informe. La investigación es exhaustiva y el<br />
informe resultante suele ser exacto y veraz. Afirma MORO SERRANO que la eficacia de<br />
este procedimiento es tan enérgica y fuerte como la dispensada por las Compañía de<br />
Seguros, siempre que se acuda a Abogados serios y competentes, que cuidan de la<br />
exactitud de su informe para proteger a su cliente y para asegurar la venta y que responden,<br />
además, de los daños causados en el patrimonio de sus clientes por ignorancia o<br />
negligencia. Es el sistema típico de las comunidades rurales .<br />
b) La intervención de Abstractor y la opinión del Abogado. El Abstractor es un profesional<br />
que hace la busca de antecedentes y prepara el historial jurídico de la finca. Sobre esta<br />
base, el Abogado emite su informe, tras un detenido estudio. Este sistema (Abstractor<br />
Attorney Method) es utilizado en las ciudades y se aplica a casi la mitad de las<br />
transmisiones inmobiliarias.<br />
c) El Certificado del Abstractor. Se diferencia este sistema del anterior en que el informe del<br />
Abstractor sobre el dominio y cargas de la finca. se emite sin intervención del Abogado. Es<br />
de escaso uso.<br />
Explica MORO SERRANO, que estos mecanismos responden a las deficiencias del<br />
propio sistema y tienen como finalidad el correcto examen del contenido del Registro para<br />
conocer la titularidad y legitimación del transmitente”