Plan Financiero 2013-2017 y Agenda Estratégica 2020 - Infonavit

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Plan Financiero 2013-2017 y Agenda Estratégica 2020 - Infonavit

Plan Financiero 2013-2017 y

Agenda Estratégica 2020

Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores

1


Directorio

Víctor Manuel Borrás Setién

Abelardo Carrillo Zavala

Sebastián B. Fernández Cortina

Rafael Riva Palacio Pontones

Román Álvarez Varea

Rodrigo Ánimas Mejía

Jorge Cherit Galindo

Joaquín Escamilla Orozco

Fausto Membrillo Hernández

Víctor Eduardo Pérez Orozco

Alfredo Rabell Mañón

Vicente Rodríguez Woog

Mayela Vázquez Ávila

José de Jesús Gómez Dorantes

Santiago Bolaños Guerra

Jaime Valerio Hernández

Director General

Director Sectorial de los Trabajadores

Director Sectorial Empresarial

Secretario General del Sindicato del Infonavit

Subdirector General de Administración de Cartera

Subdirector General de Tecnologías y Excelencia en

el Servicio

Subdirector General de Administración de Personas

Subdirector General de Recaudación Fiscal

Contralor Interno

Subdirector General de Sustentabilidad Social

Subdirector General de Crédito

Subdirector General de Canales de Servicio

Coordinadora General de Comunicación y Apoyo

Subdirector General de Planeación y Finanzas

Secretaría General y de Asuntos Jurídicos

Secretario Técnico de Órganos Colegiados

Gerente Jurídico

2


Visión

Coadyuvar al progreso de México siendo la Institución que acompaña al trabajador

durante toda su vida laboral, ofreciéndole alternativas de financiamiento que

satisfagan sus diferentes necesidades de vivienda, impulsando el bienestar y calidad

de vida de las comunidades

Misión

Contribuir al bienestar integral de los trabajadores al:

Ofrecer soluciones accesibles de crédito, para que resuelvan su necesidad de

vivienda en entornos sustentables y comunidades competitivas

Pagar rendimientos competitivos a la subcuenta de vivienda,

Ofrecer información y asesoría sobre su ahorro, crédito y elección de vivienda

para que constituyan un patrimonio

Objetivos Institucionales







Ser generadores de bienestar social, en comunidades competitivas y

armónicas

Proveer financiamiento para satisfacer las necesidades de vivienda de los

trabajadores, derechohabientes y acreditados.

Mejorar la calidad de vida de los derechohabientes en un entorno sustentable

en el que puedan desarrollar su potencial como individuos y como ciudadanos

Beneficiar a los derechohabientes con rendimientos competitivos a sus

ahorros

Asegurar viabilidad financiera a largo plazo

Incrementar los recursos disponibles para la atención a los trabajadores.

3


Índice

Página

Introducción 7

I. Entorno económico y de mercados financieros

Entorno económico mundial 18

Entorno económico de Estados Unidos 22

Entorno económico y de mercado nacional 25

Situación del mercado de bonos respaldados por hipotecas en

35

México

II. Retos en materia de desarrollo urbano 47

III. Agenda Estratégica

Diagnóstico 59

Necesidades de vivienda 60

Sustentabilidad financiera 70

Sustentabilidad social 93

Alcance de políticas 104

Una visión integral 106

Programas 107

Necesidades de vivienda

Nuevo modelo de atención 109

Sustentabilidad financiera

Fortalecimiento de la originación 111

Fortalecimiento de la cobranza 117

Unidad de Promoción de Vivienda Infonavit 132

Gestión Estratégica del Balance 134

Sustentabilidad social

Estrategia de Sustentabilidad 145

Apoyo a desarrollos con deterioro en calidad de vida 157

Alcance de políticas

Política de fondo de vivienda 159

Política de fondo de ahorro 172

Transversal

Desarrollo de capacidades y fortalecimiento de la

189

organización

IV. Coloquio 40 años Infonavit 202

V. Proyecciones financieras 208

VI. Conclusiones 228

VII. Glosario y anexos 230

5


Introducción

I. Entorno económico y de mercados financieros

II. Retos en materia de desarrollo urbano

III. Agenda Estratégica

IV. Coloquio 40 años Infonavit

V. Proyecciones financieras

VI. Conclusiones

VII. Glosario y anexos

6


Introducción

Por Ley, Infonavit tiene la doble responsabilidad de otorgar crédito hipotecario y

remunerar al ahorro que los trabajadores tienen acumulado en la Subcuenta de

Vivienda y que constituye parte del ahorro para el retiro de éstos.

A partir de su creación en 1972, el Infonavit ha apoyado a casi 7 millones de

trabajadores a incrementar su patrimonio a través de la adquisición de vivienda 1 , lo

que lo hace el actor más importante del mercado, con 76% de participación en

cuanto a activos (cartera de créditos) se refiere. Además de su labor como

hipotecaria social, el Infonavit se ha consolidado como uno de los principales fondos

complementarios para el retiro en el país, con 24% de participación del mercado de

los fondos de retiro 2 . En este ámbito, el Infonavit ha garantizado en los últimos años

rendimientos competitivos a los ahorros de los trabajadores.

A lo largo de su historia, el Instituto ha desempeñado un rol destacado en la

conformación del mercado de la vivienda de interés social en México. El peso relativo

que tiene en el mercado hipotecario ha hecho que las decisiones estratégicas del

Instituto tengan relevancia en la industria de la vivienda del país. A su vez, la

evolución gradual de las características del mercado y de sus participantes ha

obligado al Infonavit a replantear y ajustar periódicamente sus estrategias y

prioridades.

Estos ajustes han llevado a Infonavit a buscar nuevas formas de entender la

dinámica en la que planea y opera y a proponer acciones que lo lleven a dar más y

mejores resultados en beneficio de los trabajadores. El más reciente esfuerzo de

planeación y ejecución de la estrategia con trascendencia profunda se dio en 2011,

cuando el Infonavit planteó el siguiente modelo:

Fuente: Infonavit

1 Cifras a septiembre 2012. Entre 2001 y esta fecha, Infonavit ha originado el 68% de todos los

créditos que ha dado en su historia.

2 Cifras a junio 2012

7


Marco para la definición de la estrategia

La definición de la estrategia institucional debe partir del entendimiento de los

objetivos y retos institucionales. Para ello, Infonavit realizó un diagnóstico de retos y

oportunidades en cuatro dimensiones:

Fuente: Infonavit

Derivado de este diagnóstico y la visión tripartita del Instituto para el período 2012-

2020, se desarrolló una Agenda Estratégica, integrada por 10 programas de trabajo,

que busca guiar los esfuerzos institucionales durante los próximos años en el

cumplimiento de la doble misión del Instituto, hipotecaria y de ahorro complementario

para el retiro, con el objetivo de generar el máximo valor patrimonial posible para los

trabajadores, a través de la plusvalía de sus casas y de rendimientos competitivos a

su subcuenta de vivienda.

8


Marco para la gestión de la estrategia

Fuente: Infonavit

El éxito de cualquier organización reside no sólo en tener buenas definiciones

estratégicas, sino en garantizar una buena ejecución de éstas. La herramienta base

en la gestión estratégica del Infonavit es el Tablero de Gestión Estratégica (TGE), el

cual refleja los temas estratégicos contenidos en la Visión, Misión y Objetivos

institucionales. Desde su introducción en 2005, en el TGE ha quedado registrada la

evolución de la estrategia del Instituto

Evolución estratégica

Fuente: Infonavit

El TGE agrupa a los objetivos estratégicos diferenciándolos por su impacto de

manera que la relación causa-efecto que existe entre ellos pueda ser explicada de

9


forma sencilla, a estos grupos se les denomina “Dimensiones Estratégicas”. A su vez

las dimensiones se clasifican en “Dimensiones de causa” y “Dimensiones de efecto”

Dimensiones de “causa”, son aquellas en las que es posible incidir de forma

directa mediante la ejecución de proyectos estratégicos y el logro de sus objetivos es

consecuencia directa de la toma de decisiones estratégicas y la gestión institucional.

La dimensión humana, contiene los objetivos estratégicos que ayudarán al

Instituto a contar con las capacidades, habilidades y actitudes necesarias en

su personal y proveedores para ejecutar los procesos con excelencia y

mostrar congruencia y empatía con la búsqueda de la mejora en la calidad de

vida de los derechohabientes y acreditados.

La dimensión procesos, está enfocada en el desarrollo de la infraestructura y

la modificación de los procesos y productos necesarios para crear el valor

agregado que la Nueva Visión requiere para la generación de bienestar social.

La dimensión financiera, busca instrumentar acciones para asegurar el

contar con los recursos que den continuidad al programa de crédito del

Instituto, pagar rendimiento a la Subcuenta de Vivienda e incrementar el

alcance de los beneficios otorgados a más trabajadores.

Dimensiones de “efecto”: contienen los objetivos estratégicos de resultados, estos

representan el fin último de la estrategia; el cumplimiento de los objetivos de estas

dimensiones son consecuencia de los logros obtenidos por los objetivos estratégicos

de las dimensiones de “causa”.

Dimensión institucional y de servicio, contiene los objetivos que dan

cumplimiento a la Misión del Infonavit, tanto en términos de satisfacción de las

necesidades de vivienda y calidad de vida en un entorno sustentable así como

en la remuneración a la Subcuenta de Vivienda y cuidado del patrimonio de

los trabajadores de sus familias.

Dimensión comunidad, esta dimensión resume el destino estratégico que el

Infonavit desea acorde a la Visión institucional, que en resumen es ser un

generador de bienestar social y contribuir a la prosperidad de México.

Es así como el punto de inicio lo marca la Agenda Estratégica al definir la estrategia.

El Tablero de Gestión Estratégica marca la pauta de las acciones concretas a

realizar, es decir, establece los objetivos cuyo cumplimiento es el vehículo para

alcanzar la Visión institucional.

La ejecución de la estrategia descansa en buena medida en las iniciativas

estratégicas. Cada una de ellas está ligada a uno o más objetivos institucionales del

TGE, los cuales a su vez tienen asociados indicadores y metas. Gracias a esta

estructura se le da seguimiento a la ejecución de las iniciativas estratégicas. En el

Plan de Labores y Financiamientos 2013 se da más detalle de este tema.

10


Evolución de la estrategia

Vínculo entre iniciativas estratégicas y el TGE

Fuente: Infonavit

Como fue mencionado con anterioridad, a lo largo de los años, la visión estratégica

del Infonavit ha evolucionado para reflejar los nuevos retos y aspiraciones que, una

vez superados y alcanzadas, harán posible entregar cada vez mejores resultados a

los trabajadores y a México.

Período 2001-2006

En el año 2001, como parte del diagnóstico del estado del Infonavit, se identificaron

una serie de problemáticas e ineficiencias en los procesos y la administración, como

son: la existencia de duplicidades en acciones, áreas desatendidas, distribución poco

clara de las responsabilidades, esfuerzos y recursos relevantes invertidos en áreas

no prioritarias para el Instituto, así como una amplia disparidad en las condiciones de

operación entre distintas delegaciones en las entidades federativas.

Ante esta situación, la nueva administración definió como su primer reto emprender

una profunda reingeniería administrativa que partiera de la clara definición de los

objetivos, procesos y responsabilidades del Infonavit y de los otros actores

vinculados con su operación cotidiana, lo anterior con el objetivo de llevar la

operación hipotecaria a estándares internacionales y prácticas de mercado

comparables, de manera que el Instituto pudiera alcanzar una estabilidad financiera,

11


obtuviera mayor eficiencia y productividad (hacer más con menos) y pudiera acceder

a los mercados financieros dentro y fuera del país para potenciar su capacidad de

originación de crédito y ofrecer rendimientos positivos a los derechohabientes.

La reingeniería se basó en la construcción de un “Nuevo Modelo de Operación

Infonavit” que implicaba la reorganización del Infonavit alrededor de procesos

sustantivos (Otorgamiento de Crédito, Administración de Cartera, Recaudación Fiscal

y Desarrollo de Fuentes Alternas de Financiamiento), la implantación de diversas

plataformas tecnológicas y canales de atención físicos y electrónicos.

En colaboración con el Sindicato Nacional de Trabajadores del Infonavit, se realizó

un profundo proceso de transformación cultural buscando la orientación a resultados

y compromiso con la excelencia en el servicio a usuarios. Además, se desarrolló el

concepto “Infonavit Ampliado”, siendo éste una red de proveedores externos que le

permitieron a Infonavit potenciar su capacidad operativa sin incrementar su

estructura y gasto fijo.

Nuevo Modelo de Operación Infonavit

Período 2007-2012

Fuente: Infonavit

Nota: se migró de PCSD a TRM y de ACFIN a R2

A partir del año 2009, después de un proceso de reflexión estratégica en 2007-2008

y la consecuente adopción de una nueva Visión institucional, Infonavit busca tener un

mayor impacto en la calidad de vida de los trabajadores a través de la creación de

espacios habitacionales sustentables y competitivos que generen bienestar social,

propicios para el desarrollo de comunidades más humanas y armónicas.

La Visión institucional pretende apoyarse de las capacidades y fortalezas del modelo

de operación reorientando la estrategia institucional para el impulso de diversas

iniciativas denominadas “Vivir Infonavit”, que a lo largo de 4 ejes buscan generar

mejores condiciones para la vida de los trabajadores y sus familias: vivienda,

entorno, comunidad y Ser Infonavit.

12


Ser

Fuente: Infonavit

Esta reorientación estratégica implica incluso la redefinición de éxito en el quehacer

de Infonavit: de número de créditos otorgados al abatimiento del rezago habitacional

de los trabajadores y el bienestar social generado (entendido como el impacto

generado por acciones en calidad de la vivienda y calidad de vida, en donde el valor

patrimonial juega un rol preponderante).

Fuente: Infonavit

Los resultados de haber ejecutado la estrategia institucional después de 12 años han

demostrado su eficiencia en términos de productividad, fortalecimiento financiero y

de potenciamiento de la capacidad de otorgamiento de crédito:

13


Fuente: Infonavit

(1) Cifras estimadas de acuerdo al Plan Financiero 2012-2016, salvo que se indique lo contrario

(2)Proyectado para cierre 2012 de acuerdo a cifras de junio 2012

(3)La cartera vencida del 2000 se mide considerando más 180 días de omisos, mientras que a partir

del 2006 considera más de 90 días.

(4)Cifras al cierre de junio 2012

Fuente: Infonavit

(1) Cifras estimadas de acuerdo al Plan de Labores y Financiamientos 2012, salvo que se indique lo

contrario

(2) Cifras al cierre del segundo bimestre 2012

Fuente: Infonavit

(1) Cifras al cierre del segundo bimestre 2012

14


Fuente: Infonavit

Durante el periodo 2011-2012, Infonavit habrá originado alrededor de 500 mil

créditos por año, aproximadamente, con lo cual demuestra tener capacidad de

atender la demanda de vivienda. Sin embargo, el reto institucional no está más en

simplemente otorgar más créditos hipotecarios o en pagar rendimientos competitivos,

sino en continuar enfocando esfuerzos para tener mayor impacto en el bienestar de

los derechohabientes y las comunidades en donde éstos habitan.

Período 2013-2020

El planteamiento de la estrategia para este período está contenido en el Plan

Financiero 2013-2017. Este documento parte de la Agenda Estratégica 2020, visión

tripartita del Infonavit y de proyecciones financieras para plasmar las líneas

institucionales a seguir en los próximos años, a partir de la evolución continua de la

Visión Institucional.

15


Fuente: Infonavit

16


Introducción

I. Entorno económico y de mercados financieros

II. Retos en materia de desarrollo urbano

III. Agenda Estratégica

IV. Coloquio 40 años Infonavit

V. Proyecciones financieras

VI. Conclusiones

VII. Glosario y anexos

17


1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012 (p)

Entorno económico mundial: crisis europea, consolidación fiscal, baja

actividad económica y mayor desempleo

La crisis europea, que inició en 2008, parece continuar, a pesar de los diversos

esfuerzos de solución. Desde la segunda mitad de 2011, los problemas en los países

de la periferia, no sólo Grecia, empezaron a empeorar debido a las preocupaciones

sobre la sostenibilidad fiscal de Italia y España. Tal preocupación provocó un

incremento en los rendimientos de los bonos soberanos de dichos países, lo que

inició un círculo vicioso entre los bonos de deuda pública y los bancos. El incremento

en rendimientos afectó la calidad de los activos de los bancos, lo que a su vez

impulsó una necesidad de recapitalización y a su vez los llevó a restringir el

otorgamiento de crédito. Esto es resultado de un incremento en el endeudamiento

público y privado en muchos países, cuyas debilidades se hicieron evidentes a raíz

de la crisis de 2008.

Deuda Pública Bruta

(% del PIB)

Deuda Pública Bruta

(% del PIB)

110

100

90

EEUU

España

110

100

90

80

Alemania

80

70

60

Brasil

70

60

50

40

México

50

40

30

30

Fuente: OECD Economic Outlook

Fuente: IMF Fiscal Monitor

A pesar del deterioro observado durante el último trimestre de 2011, principalmente

en Europa, a principios de 2012 se empezaron a ver signos de recuperación. La

actividad en Estados Unidos de América (EUA) indicaba incrementos en empleo,

consumo y la inversión. Las economías de la periferia europea mostraban capacidad

para refinanciar su deuda, los rendimientos empezaron a observar disminuciones, al

igual que las tasas interbancarias, disminuyendo entonces la presión sobre los

balances bancarios y gubernamentales. Es así como 2012 inició con una menor

volatilidad que la registrada en 2011 y con perspectivas de mayor crecimiento y

mayores flujos comerciales.

Las mejoras fueron resultado de políticas implementadas, principalmente, por el

Banco Central Europeo (BCE), con sus operaciones de refinanciamiento de largo

plazo. Las cuales disminuyeron las presiones de fondeo sobre los bancos. Aunado a

esto, hubo diversos avances en el diseño e implementación de reformas

18


estructurales y mayor consolidación fiscal en España e Italia. Esto se refleja en

severas medidas de austeridad con la finalidad de disminuir el gasto público,

afectando el estado de bienestar (prestaciones sociales) de dichos países.

En cuanto a Grecia, la principal fuente de volatilidad de 2011, logró reestructurar su

deuda en manos del público. Sin embargo, la situación política de dicho país se

complicó hacia mediados de 2012, lo que trajo de regreso a las discusiones el tema

de su salida del euro y el tema de contagio después de dos años de iniciada la crisis.

En Estados Unidos hubo elementos, tanto cíclicos como estructurales, que apoyaron

el sentimiento de recuperación del primer trimestre de 2012. En el primer trimestre de

2012 se crearon más empleos que en cualquier otro trimestre desde 2006 (en

promedio 226,000 por mes). La construcción y venta de casas empezaron a mostrar

incrementos, el crédito al consumo aumentó y los recortes a los impuestos fueron

extendidos hasta finales de año.

El desempeño en Asia y América Latina también mostraba mayor dinamismo. En

Asia, se observó un repunte por primera vez después de los desastres naturales de

2011 en Tailandia y Japón. Por su lado, en América latina la recuperación venía por

una política monetaria más acomodaticia de Brasil y mayor competitividad de México.

Es por esto que en abril de 2012, el Fondo Monetario Internacional (FMI) anunció la

creación de un fondo por 430 mil millones de dólares para afrontar la incertidumbre

global. Para la reunión del G-20 en Los Cabos, México en junio, el monto del fondo

alcanzó los 456 mil millones de dólares.

Esto a su vez generó un movimiento de los inversionistas a activos seguros, como

los bonos de EUA, Alemania, Suiza y Japón (también relativamente a México), lo que

contrajo las tasas de los mismos a niveles históricamente bajos. Esto trajo consigo

fuerte movimientos en los mercados cambiarios, el dólar se apreció frente a la

mayoría de las monedas y las monedas de los países emergentes mostraron una

depreciación importante.

Ante este nuevo episodio de la crisis, los líderes europeos acordaron un mecanismo

que permitiera romper el círculo vicioso entre bancos y deuda soberana mediante la

creación de una unión bancaria. En específico, la idea es crear un único mecanismo

supervisor para los bancos europeos y una vez establecido dicho mecanismo otorgar

al Mecanismo Europeo de Estabilidad (ESM por sus siglas en inglés) facultades para

recapitalizar directamente a los bancos, sin tener un estatus preferente frente a los

demás acreedores, esto inicialmente para el caso español.

A la fecha, los mercados interbancarios y de bonos soberanos muestran actividad

limitada, con los bancos de los países centrales acaparando la liquidez. Por su parte,

el 21 de junio de 2012, la agencia Moody’s disminuyó la calificación de 15 grandes

bancos de EUA y europeos. Esto ha enfatizado el proceso de desapalancamiento de

la economía, bancos y empresas; previéndose un incremento en los costos de

fondeo.

19


Perspectivas sobre la economía mundial

La crisis europea sigue siendo la principal fuente de incertidumbre global. Las dudas

radican en el compromiso de las autoridades europeas en llevar a cabo las reformas

necesarias para retomar el crecimiento. El BCE, por su lado, anunció el 6 de

septiembre su plan de compra de bonos soberanos con vencimientos entre 1 y 3

años. Este anuncio le permitió a España disminuir los rendimientos en poco más de

100 puntos base (pbs) y llevó su tasa a 10 años por debajo del 6%.

EUA también puede representar un riesgo para la estabilidad de la economía global.

Hacia finales de año, EUA se enfrentará a lo ya conocido como “acantilado fiscal”,

que es una potencial baja drástica en el déficit público en cerca del 4% del PIB, que

sería el resultado del fin del periodo autorizado de baja a los impuestos y la entrada

en vigor de recortes en el gasto público, reduciendo con esto el crecimiento en

aproximadamente 2% del PIB, según estimación del FMI.

La Reserva Federal de EUA (Fed) lanzó su tercer estímulo cuantitativo (QE3, por sus

siglas en inglés) el 13 de septiembre. Bajo dicha operación, la Fed se comprometió a

comprar mensualmente 40 mil millones de dólares de bonos respaldados por

hipotecas por lo menos hasta mediados de 2015. Asimismo, decidió mantener la

operación twist bajo la cual intercambia deuda de corto plazo por deuda de mediano

y largo plazo para así disminuir las tasas en estos plazos. Adicionalmente, se

anunció que la tasa de los fondos federales se mantendrá cerca de 0% hasta

mediados de 2015.

En lo que respecta a los mercados emergentes, en los últimos meses se ha

observado un menor crecimiento en las principales economías emergentes, como

China, Brasil e India. Estos países han enfrentado mayor incertidumbre en sus

condiciones externas, el comercio internacional y los flujos de capital hacia sus

países han mostrado alta volatilidad, su demanda doméstica ha caído en respuesta a

políticas restrictivas y la aversión al riesgo de los inversionistas los ha afectado. Los

auges crediticios observados en años anteriores llegaron a su fin, como lo muestra el

aumento en la cartera vencida de algunos bancos. Esto se hizo evidente en las

depreciaciones que experimentaron el real brasileño y la rupia india. Para los países

emergentes, el crecimiento esperado ha bajado, para China pasó de 8.2% a 8%,

para India de 6.9% a 6.1% y para Brasil de 3.0% a 2.5%.

Con base en estos escenarios, el FMI, en su World Economic Outlook (WEO) de julio

2012, estableció que espera un crecimiento negativo en la periferia europea para

2012 y 2013, principalmente en España e Italia. Para los países centrales, como

Alemania y Francia, los problemas son similares aunque en menor escala, sus

bancos se encuentran mejor capitalizados y con mejor calidad de activos y la

consolidación fiscal requerida es menor. A pesar de esto se espera un crecimiento

bajo del orden de 0.3% a 1.0%.

Para EUA, la consolidación fiscal y el menor flujo comercial han afectado su

expectativa de crecimiento. El mercado de la vivienda muestra signos de haberse

estabilizado; sin embargo, su crecimiento no ha sido el suficiente como para

20


disminuir el desempleo. Dado lo anterior, el crecimiento esperado para EUA es de

2.0% para 2012 y 2.3% para 2013, y se espera que el desempleo se mantenga

cercano al 8%. En términos globales, se espera un crecimiento de 3.5% para 2012 y

3.9% para 2013, cerca de 0.15% menor que lo proyectado en abril 2012.

Crecimiento mundial esperado

(% trimestral anualizado, julio/2012)

Crecimiento mundial trimestral

(% anualizado, julio/2012)

Fuente: World Economic Outlook

Fuente: World Economic Outlook

21


Estados Unidos: riesgos a la baja latentes hacia fin de año

Respecto a la economía de EUA, hay signos encontrados de recuperación y de

preocupación. Los mercados financieros con buen desempeño pero hay dudas debido

al alza en la gasolina, el nivel de desempleo y las medidas de la Fed para impulsar la

economía. El indicador adelantado de la economía de EUA marca un ligero crecimiento

para 2013. La cifra revisada del crecimiento real anual de PIB es de 1.7% para el

segundo trimestre de 2012.

5.0

0.0

-5.0

-10.0

2.4

-3.1

Crecimiento anual del PIB de EUA

(Variación %, cifras por trimestre, r: datos revisados)

1.8

-3.7

-8.9

-5.3

4.0 2.6

-0.3 1.4 2.3 2.2

2.4

0.1

2.5

4.1

2.0

1.3 1.7

Fuente: Bureau of Economic Analysis

EUA aún sigue experimentando parte de la resaca de lo que generó la crisis de 2008.

Hasta ese año, la economía dependió de forma importante del consumo doméstico y

la compra de casas, ambos financiados por inversión extranjera. La deuda de los

hogares llegó a ser de 133% en 2007 y hoy es 114% del ingreso.

A pesar de esto, uno de los principales riesgos que enfrenta el mundo hacia finales

de 2012 proviene de EUA. Lo que se ha venido a llamar “acantilado fiscal” aunado a

la revisión del techo de deuda en enero de 2013. Lo anterior impactaría la confianza

del consumidor, la cual se ubica en septiembre en niveles de 70.3, aún por debajo

del promedio histórico de 93.2, nivel para considerarse una economía sana.

Índice de confianza del consumidor

(Mensual de oct/2011 a ago/2012)

Índice de Confianza del Consumidor

(Anual de 2005 a 2012)

Fuente: Universidad de Michigan (1966=100)

Fuente: Conference Board

22


Sin embargo, las acciones de la Fed para estimular la economía parecen estar

funcionando. El desempleo cayó a 8.1% en agosto, disminuyendo de 8.3% en julio.

En este aspecto, la economía ha estado creando 139 mil trabajos al mes (de enero a

agosto), por debajo de los 153 mil de 2011. Se observa una señal de corrección

positiva leve en el mercado laboral americano ya que las contrataciones totales de

trabajadores han sobrepasado a las separaciones, que engloban a los despidos y las

personas que voluntariamente dejan su puesto de trabajo.

Tasa de desempleo en EUA

(%PEA)

Contratación y separaciones en EUA

4,500

4,400

4,300

4,200

4,100

4,000

3,900

3,800

jul-11 feb-12 mar-12 abr-12 may-12 jun-12 jul-12

Contrataciones

.

Separaciones

Fuente: Bureau of Labor Statistics (ago/2012)

Fuente: Bureau of Labor Statistics

En cuanto al sector manufacturero, se ha contraído en los últimos tres meses. De

acuerdo con cifras del Instituto de Administración de Suministros (Institute for Supply

Management, ISM) en agosto llegó a 49.6% (niveles por arriba de 50% indican

expansión), siendo éste su menor nivel desde julio de 2009. Lo anterior obedece a

una menor actividad económica global.

La sorpresa en la economía estadounidense de los últimos años han sido las

exportaciones, las cuales, a pesar de la apreciación en el dólar, han jugado un rol

mayor en el crecimiento de EUA, contribuyendo en los últimos 3 años con 43%. El

déficit comercial bajó de 6% a 4% del PIB, de 2006 a 2012. Las exportaciones

aumentaron principalmente a China y Latinoamérica.

Mercado de la vivienda en EUA

Con el endurecimiento de las políticas de crédito y las medidas de rescate, el sistema

financiero se va recapitalizando, por lo que se va trabajando rápidamente en los

problemas de los préstamos hipotecarios. La construcción de vivienda y de

comercios ha salido del fondo del ciclo económico pero aún es baja.

La vivienda ha empezado a mostrar signos de estabilización, el índice de precios

Case-Shiller mostró su tercer incremento consecutivo en julio, sobrepasando el

incremento esperado. En agosto de 2012, los precios de las casas usadas

23


aumentaron 9.5% en comparación de el mismo mes del año pasado (Bloomberg),

con lo que se llegó al pico observado en 2006.

4

3.5

3

2.5

2

1.5

1

0.5

0

1.6

3.6

Inflación en EUA

(Variación anual %)

3.8

1.4

Apreciación de las viviendas en EUA

(Variación % anual, datos al 2° trimestre)

Fuente: Bureau of Economic Analysis

Fuente: Federal Housing Finance Agency

Las medidas de estímulo monetario han ayudado a bajar las tasas hipotecarias a

niveles históricamente bajos (v. gr. la tasa a 30 años fija alcanzó un nivel de 3.4% en

septiembre). Esto ha generado un incremento en los refinanciamientos, de acuerdo

con datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (Mortgage Bankers

Association). Los datos muestran que el 81.2% de las solicitudes de crédito son

refinanciamientos.

La venta de casas usadas se incrementó a una tasa anual de 7.8% en agosto de

2012 y alcanzó un avance anual de 4.82 millones de viviendas, el más alto nivel

desde mayo de 2010 (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, National

Association of Realtors). El Departamento de Comercio dio a conocer que la

construcción de viviendas unifamiliares subió 5.5% a tasa anual, lo que equivale a

535,000 casas en periodo de un año. A lo anterior habrá que sumar la construcción

de viviendas multifamiliares que llegan a 215,000 en un año, pero que muestra una

caída anual de -4.9%. En total, la construcción de viviendas suma 750,000 viviendas

en un año con una tasa de crecimiento de 2.3%.

Con un mayor registro de vivienda unifamiliar, aumento de las ventas y disminución

del inventario de vivienda, las acciones de las empresas desarrolladoras que cotizan

en las bolsas de valores del EUA muestran fuerte recuperación con rendimiento de

134% en 52 semanas (al cierre del 28 de septiembre 2012, Bloomberg). Con estos

resultados se han rebasado los niveles anteriores a la crisis hipotecaria.

24


2000/01

2000/12

2001/11

2002/10

2003/09

2004/08

2005/07

2006/06

2007/05

2008/04

2009/03

2010/02

2011/01

2011/12

Entorno económico y de mercado nacional: se mantienen los fundamentales

económicos de México diferenciándose positivamente del entorno global

A pesar del debilitamiento de la actividad global observado durante el primer

semestre de 2012, la perspectiva para México es positiva, con crecimiento anual del

3.75% e inflación esperada de 4% para el año. Las expectativas (recopiladas por

Banxico) proyectan un incremento en la tasa anual del PIB de 3.4% y de inflación

menor al 4.1% en 2013.

9.0

Producto Interno Bruto de México

(Variación porcentual real anual)

7.8

140

130

Índice general de la actividad económica

(Cifras mensuales de 2000 a 2012)

6.0

4.7

5.3

4.4 4.4

4.3

3.9

4.5

4.1

120

110

3.0

3.1

100

90

0.0

I II III IV I II III IV I* II

2010 2011

2012

80

Fuente: Inegi (cifras por trimestre)

Fuente: Inegi (serie original y tendencia)

El desempeño de los factores económicos ha creado un círculo virtuoso que ha

favorecido tasas bajas y estables de financiamiento. Este círculo está apoyado por

un sistema financiero sólido capaz y un Banco Central enfocado en la estabilidad de

precios. Se cuenta con disciplina en las finanzas públicas y niveles históricos de

reservas internacionales. Se ha mantenido una razón de deuda pública a PIB

moderada, lo que ha favorecido la entrada de flujos desde el exterior.

El FMI considera que México crecerá ligeramente por debajo de la mediana de los

países con calificación BBB por lo que continúa la necesidad de reformas que

reduzcan la dependencia petrolera del presupuesto gubernamental y que amplíen la

base de recaudación. Los altos niveles de economía informal ligados a un entorno

legal que no permita fiscalizar incumplimientos, limitará la acumulación de capital, la

inversión y el acceso al financiamiento bancario. Para alcanzar un mayor nivel de

crecimiento y productividad se requieren de cambios que promuevan la formalización

de la economía y el empleo.

25


Ene 2008

Mar 2008

May 2008

Jul 2008

Sep 2008

Nov 2008

Ene 2009

Mar 2009

May 2009

Jul 2009

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Nov 2009

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Mar 2010

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Ene 2011

Mar 2011

May 2011

Jul 2011

Sep 2011

Nov 2011

Ene 2012

Mar 2012

May 2012

Jul 2012

A finales del tercer trimestre de 2012, la inflación presentó un ligero repunte, al

ubicarse en 4.57% (en comparación de 3.42% del año anterior). Esta tendencia se

debió a un incremento en los precios de materias primas y algunos productos

agrícolas, así como, a la depreciación que sufrió el tipo de cambio a mediados de

2012.

7

Índice Nacional de Precios al Consumidor

(Variaciones porcentuales anuales)

Comparativo de inflación 2000-2012

(Variación pbs)

6

5

4

3

2

1

Fuente: INEGI

Fuente: OECD Economic Outlook

Para 2013, se espera que la inflación se ubique por debajo de 4.1%, sujeto a

cambios en precios del petróleo, en los productos agropecuarios y al debilitamiento

de la economía mundial. Es posible que Banxico ajuste al alza la tasa de interés de

referencia dada la evolución de los determinantes de la inflación. Economistas

estiman una inflación promedio anual de 3.6% para el periodo comprendido entre

2013 y 2016.

A pesar de que los fundamentales económicos se mantuvieron, el riesgo global

empujó el tipo de cambio al alza de manera transitoria sin impacto significativo en

exportaciones.

A mediados de 2012, el tipo de cambio del peso en relación al dólar se incrementó

como consecuencia de las dudas sobre Grecia y España. El peso se ha apreciado a

medida que el riesgo global ha ido disminuyendo. A finales del tercer trimestre de

2012, el tipo de cambio registró un nivel promedio en el año de $13.25 por dólar. La

expectativa es que el tipo de cambio cierre a finales de este año alrededor de un

nivel de $13.01 por dólar y en 2013 se ubique en $12.92 por dólar, coherente con

niveles de productividad y precios relativos de México con EUA.

El saldo de la balanza comercial con el exterior mostró en el primer semestre saldo

positivo. Dada la debilidad cambiaria observada, y contrariamente a lo esperado, la

balanza comercial mexicana ha sido negativa en los meses julio y agosto (con -426 y

-979.2 millones de dólares), derivado principalmente de una contracción en

exportaciones manufactureras.

26


01-06

04-06

07-06

10-06

01-07

04-07

07-07

10-07

01-08

04-08

07-08

10-08

01-09

04-09

07-09

10-09

01-10

04-10

07-10

10-10

01-11

04-11

07-11

10-11

01-12

04-12

07-12

Tipo de cambio Fix

(Pesos por dólar)

Exportaciones manufactureras

(Tasa % anual)

Fuente: Banxico.

.

Fuente: OECD Economic Outlook

Notable crecimiento de la economía en un entorno de incertidumbre

mostrando un desempeño positivo en la generación de empleo formal.

México se diferenció positivamente del entorno global en su comparación anual del

PIB, el cual incrementó 4.1% anual en el segundo trimestre de 2012. Asimismo, el

Indicador Global de la Actividad Económica (IGAE) mexicana aumentó 3.8% anual a

julio de 2012. Para 2013, el consenso es que el crecimiento del PIB en México se

ubique alrededor de 3.4% con tendencia a una ligera moderación. Este crecimiento

se ha fundamentado principalmente en una demanda de consumo privado e

inversión empresarial, destacando la creación de empleo en el sector privado, así

como la disponibilidad de financiamiento, primordialmente crédito al consumo.

Lo anterior se ha reflejado en el índice de confianza al consumidor el cual se situó,

de acuerdo con el INEGI, en 97.6 puntos (enero de 2003=100), registrando un

incremento del 4.5% comparado con el mismo mes de 2011. Cabe señalar que para

septiembre de 2012 la variación en el Índice de Confianza de los Consumidores

muestra una tendencia a la baja.

0.5

Índice de Confianza del Consumidor y del Productor

(Variación % mensual)

0

-0.5

ICP

ICC

-1

Fuente: INEGI (último dato septiembre 2012)

27


5.79

5.39

1T10

2T10

3T10

4T10

1T11

2T11

3T11

4T11

1T12

2T12

Los resultados de la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE), para final

del tercer trimestre de 2012 indican que 60.18% de la población de más de 14 años

es económicamente activa (tasa de participación); de la cual, el 94.61% estuvo

ocupada.

Tasa de desocupación nacional

(Porcentaje de la PEA)

Masa Salarial Sector Formal Privado

(Variación % anual)

7.0

6.0

6.0

6.0

5.0

5.0

5.0

4.0

4.0

3.0

2.0

4.0

3.0

2.0

3.0

2.0

1.0

1.0

0.0

-1.0

-2.0

1.0

0.0

-1.0

-2.0

0.0

E F M AM J J A S ON D E F M AM J J A S ON D E F M AM J J A S ON D E F M AM J J A S ON D E F M AM J J A

2008

2009 2010 2011

2012

Salario Medio de Cotización Empleo Masa Salarial

Fuente: INEGI (agosto 2012)

Fuente: BBVA con datos de la STPS

El IMSS reporta que, hasta el 31 de agosto de 2012, se incrementó en un año el

número de trabajadores registrados en 717,851, lo que implica una tasa de

crecimiento anual de 4.75%. Por lo tanto, el número de trabajadores permanentes y

eventuales urbanos (TPEU) alcanzó la cifra de 15,821,982 personas.

28


Trabajadores urbanos asegurados en el IMSS

(Millones de personas)

Trabajadores en la industria de la construcción

(Datos en miles de trabajadores)

.

Fuente: IMSS

Fuente: IMSS

El sector de la transformación es el que muestra mayor número de empleos creados

con una aportación de 218,725 posiciones. Dentro de este sector, los grupos con

mayor tasa de crecimiento anual en el número de trabajadores son los dedicados a

la industria automotriz (13.34%) y a la construcción (11.86%). Detallando el último

grupo, los trabajadores dedicados a la edificación y otras obras de ingeniería registra

un aumento anual de 66,803 personas con una tasa de incremento anual de 6.7%.

El dinamismo en el mercado laboral formal de México coincide con el crecimiento de

la producción industrial en EUA. El IMSS señala que la tasa anual de crecimiento de

los TPEU observa una alta correlación con la variación del producto industrial

registrado en el país vecino del norte. Lo anterior debido a que México es proveedor

de insumos para las industrias americanas, signo de la alta integración comercial.

TPEU en México y Producción Industrial de EUA

(Tasas anuales de crecimiento %)

Fuente: IMSS

29


2007/01

2007/06

2007/11

2008/04

2008/09

2009/02

2009/07

2009/12

2010/05

2010/10

2011/03

2011/08

2012/01

2012/06

2002/02

2002/11

2003/08

2004/05

2005/02

2005/11

2006/08

2007/05

2008/02

2008/11

2009/08

2010/05

2011/02

2011/11

2012/08

Dinámica de remuneraciones y salarios

Desde una comparativa de los factores de producción internacional, las

remuneraciones salariales nacionales muestran un nivel inferior a las de otros

países, ya que en términos de dólares un trabajador del sector manufacturero en

México gana por hora 3.60 dólares (mismo nivel promedio desde 2007), cuando en

Canadá se paga el equivalente a 13.50 dólares americanos y en Japón 23.80

dólares (INEGI). Los costos unitarios de mano de obra en la industria manufacturera

han tenido una clara disminución en términos de dólares, si se compara con el pico

de 2008.

Aunque las remuneraciones nominales han observado crecimiento, los aumentos

son compensados por el efecto de la inflación, por lo que se observa que la

tendencia de los incrementos en el salario base de cotización promedio de 2002 a

2012 es prácticamente cero.

Por lo tanto, el empleo y la masa salarial han aumentado conforme crece la

economía; sin embargo, el salario real del trabajador ha permanecido prácticamente

constante en los últimos años.

Costo unitario mensual de mano de obra

(Industria manufacturera de 2007 a jul/2012)

Cambios en salario base de cotización del IMSS

Variación real mensual % (2002 a sep/ 2012)

140

130

120

Dólares

Pesos constantes

6

5

4

3

110

2

100

90

80

1

0

-1

-2

70

-3

Fuente: INEGI

Fuente: IMSS, SBC deflactado por INPC de INEGI

El entorno económico favoreció el dinamismo de la actividad de la industria de

la edificación y el mercado hipotecario en el 2012.

30


1/06

5/06

9/06

1/07

5/07

9/07

1/08

5/08

9/08

1/09

5/09

9/09

1/10

5/10

9/10

1/11

5/11

9/11

1/12

5/12

El sistema financiero bancario mexicano actualmente goza de un nivel elevado de

capitalización por arriba del mínimo regulatorio. La capitalización requerida por

Basilea es de 8%, por la CNBV es de 10% y la observada por el sistema financiero

mexicano es de 15.7%. El riesgo de crédito se considera limitado y bien cubierto

para solventar las necesidades de financiamiento a empresas y a los consumidores.

Esto se ha reflejado en un sólido desempeño de la actividad crediticia relacionada

con la vivienda.

En cuanto a la tasa de fondeo bancaria, ésta se ha mantenido estable en 4.5%

desde 2008 y el bono de 10 años ha oscilado alrededor del 6% a 7% en 2012, lo

cual reflejó una percepción de estabilidad por parte de inversionistas.

A junio de 2012, el mercado hipotecario registro un incremento anual en el

otorgamiento del número de créditos de aproximadamente de 21%. La participación

de mercado del Infonavit se estima alrededor del 76% a la misma fecha, avanzando

firmemente en sus metas de colocación crediticia con un incremento del 24% anual.

Asimismo, para la banca ha sido un año de crecimiento a tasas de doble dígito en su

comparativo anual, favorecido por el entorno, así como por mayor competencia con

un enfoque de segmentación de mercado. Las tasas activas de los créditos

hipotecarios han mostrado una ligera baja en el año.

14

12

10

8

6

4

2

0

Tasa de interés hipotecaria promedio en pesos

(% anual, enero 2006 a agosto 2012)

Fuente: Banxico

El INEGI reportó que para julio de 2012, la producción industrial avanzó 4.9% real

anual. Por lo que corresponde a la construcción, ésta se elevó 6.8% a tasa anual

real en el comparativo de julio de 2011 a julio de 2012, siendo el sector industrial

más dinámico.

En específico, el subsector de edificación aumentó 7.95% en términos anuales, lo

que incluye la edificación residencial (la vivienda unifamiliar y multifamiliar) y la no

residencial (naves y plantas industriales, inmuebles comerciales, institucionales).

Estos signos de recuperación observados se sitúan en niveles similares de 2006,

aunque todavía no se llega al máximo histórico de 2008.

31


2000/01

2000/10

2001/07

2002/04

2003/01

2003/10

2004/07

2005/04

2006/01

2006/10

2007/07

2008/04

2009/01p/

2009/10

2010/07

2011/04

2012/01

00 T1

01 T4

02 T4

03 T4

04 T4

05 T4

06 T4

07 T4

08 T4

09 T4

10 T4

11 T4

12 T2

130

125

120

115

110

105

100

95

90

85

80

Índice de la industria de la edificación

(2000 a julio 2012)

Crecimiento de la Industria de Edificación

(Tasa % anual, corte trimestral)

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

.

Fuente: INEGI (Unidad de base 2003=100)

Fuente: INEGI

Comportamiento bursátil de las acciones de la industria de la vivienda

El comparativo, durante 2012, de las acciones bursátiles de la industria de vivienda

(Índice Habita) con respecto al comportamiento del total de las empresas que cotizan

en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) es desfavorable, ya que el Índice de precios

y cotizaciones (IPC) ha mostrado un desempeño positivo y el Índice Habita ha tenido

un rendimiento negativo.

La BMV ha mantenido un canal de recuperación de largo plazo desde los efectos de

la crisis internacional que se extendieron de 2008 a 2009. Ya para el mes de octubre

de 2012, el IPC ha alcanzado records históricos y su rendimiento de 52 semanas es

uno de los más altos a nivel internacional.

El Índice Habita tuvo un buen cierre de 2011, con expectativas optimistas que se

extendieron hasta febrero de 2012. Sin embargo, se observaron señales de

corrección a la baja. Para septiembre de 2012, el índice rompió el piso de los peores

momentos de los problemas hipotecarios internacionales de 2009. Los precios

bursátiles coinciden con la expectativa de cambios en el modelo de negocio de las

desarrolladoras debido a que se había reportado aumento del apalancamiento,

problemas de ingresos en la operación, razones negativas de flujo de efectivo a

capital y bajos márgenes de ganancia. También se dieron ajustes en los criterios de

aplicación de subsidios a la vivienda económica por parte de CONAVI de las zonas

de la periferia de las ciudades. Dentro de las medidas que se han mencionado

dentro del sector están: el adelgazamiento de ciertas áreas de negocio, reestructura

de pasivos, revisión de la localización de nuevos proyectos a ciudades medianas,

realizar proyectos de renta de vivienda vertical en zonas céntricas y proyectos de

reordenamiento urbano.

32


IPC de la BMV vs Índice Habita

(Comparativo oct/2007 a 11/oct/2012)

IPC vs Índex Habita

(Comparativo variación % de 52 semanas)

Fuente: Bloomberg

Fuente: Bloomberg

Los costos del transporte en las zonas urbanas han apreciado el factor ubicación en

la decisión de la estancia de la vivienda. En el mercado se ha observado un

aumento de las ventas de viviendas usadas y menor registro de inscripción de

viviendas para el Infonavit en 2012 con respecto a años previos, además de una

fuerte demanda de créditos para remodelación.

Conclusiones

La economía global reduce sus previsiones de crecimiento en términos generales;

sin embargo, se espera que en 2013 el crecimiento sea ligeramente mayor al de

2012, con señales urgentes del requerimiento de la instrumentación de ajustes en

algunos países, principalmente en Europa.

EUA enfrenta retos importantes en materia política y de finanzas públicas para el

año 2013. Dentro de un panorama con un grado de incertidumbre, su nivel de

producción da señales de recuperación y mejora. Un efecto comercial positivo que

se desprende de la evolución de la economía americana es que se refuerza el

interés por apoyar la zona del Tratado de Libre Comercio de América del Norte e

invertir menos en China. Sin embargo, las deportaciones de mexicanos aumentan y

caen las remesas de paisanos hacia México.

El entorno financiero nacional muestra diferencias positivas respecto al año anterior.

La perspectiva macroeconómica de estabilidad es aceptada internamente e

internacionalmente. Lo anterior se refleja en una mejor posición relativa de

competitividad internacional y la captación de inversión extranjera (directa y bursátil).

Aunque no es suficiente, a partir de 2009 ha habido una continua creación de

empleos formales y mejora leve en el nivel de salario, lo que representa una mejoría

para los derechohabientes del Instituto.

33


Se espera un impacto positivo en el número de empleos formales en el país con los

cambios en la Ley Federal del Trabajo. La flexibilización contractual podría apoyar a

jóvenes que buscan sus primeras oportunidades laborales para ganar experiencia,

también a los que buscan horarios flexibles o jornadas reducidas (o dobles) pero con

prestaciones salariales. Quedará pendiente de confirmar el impacto de los cambios

legales en el sector de los afiliados al IMSS que son derechohabientes del Infonavit.

Los efectos serán paulatinos y de largo plazo. Siguen pendientes las reformas

estructurales en materia fiscal, energética, judicial, competencia, telecomunicaciones,

educación y pensiones estatales, entre otras.

34


Situación del mercado de bonos respaldados por hipotecas en México

El mercado local de renta fija en México supera los $6.62 billones en circulación. En

su composición 65% corresponde a valores gubernamentales, 15% a bonos

corporativos, 7% a valores bancarios y el 13% restante fue emitido por el Instituto

para la Protección de Ahorro Bancario (IPAB).

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

La renta fija gubernamental, clasificada por tipo de instrumento es de $4.28 billones y

se concentra en la emisión de Bonos M con el 42%. Por su parte, los bonos

corporativos alcanzan un monto vigente de $1.0 billón y tienen las mayores

proporciones en bonos de corporaciones y paraestatales, con 37% y 30%,

respectivamente. Adicionalmente, los bonos respaldados por hipotecas (RMBS, por

sus siglas en inglés) equivalen al 16% de los bonos corporativos.

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

35


Los bonos corporativos estructurados que se emitieron al mes de julio de 2012,

ascendían a $27,215 millones. De éstos, el sector hipotecario comprendía el 61%. A

septiembre de 2012, dicho sector alcanzó un monto de emisiones de $24,171

millones.

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

Históricamente, el sector hipotecario ha tenido una importante participación en el

mercado de financiamiento estructurado, con el 44% de las emisiones desde 2000.

La operación de RMBS en el mercado de financiamiento inició en 2003 y a la fecha

se han emitido cerca de $246,000 millones.

Cifras a julio 2012

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

A continuación, se muestra la emisión de RMBS por instrumento. De ellos, se

destaca la constancia de las emisiones de Infonavit (CEDEVIS, CEDEVIS Total e

HiTotal) que, desde su inicio en 2004, incrementó paulatinamente en monto y

número de emisiones.

36


Cifras a agosto 2012

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

Análogamente, la participación de los RMBS en el mercado corporativo se ha

incrementado, siendo ésta de 16.5% a abril de 2012. Cabe destacar que debido a los

problemas financieros que han enfrentado las Sofoles, éstas no han emitido RMBS

desde 2008 a la fecha, de manera tal que las emisiones de Infonavit y Fovissste

representan, a la fecha, las únicas opciones de inversión en el mercado.

En términos de portafolios de inversión, los principales inversionistas institucionales,

tales como Afores, Aseguradoras, Sociedades de Inversión y Bancos, tienen

alrededor de $5.6 billones bajo su administración. El monto emitido de CEDEVIS

representa 1.4% de dicho monto.

37


Cifras a septiembre 2012

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

La posición de las carteras en bonos corporativos representa un menor nivel de

concentración con respecto al de bonos gubernamentales, que generalmente es

preferido por los inversionistas institucionales, de tal manera que Afores y

Sociedades de Inversión tienen una fuerte concentración de su cartera en este

segundo tipo de instrumentos con 57.8% y 70.8%, respectivamente.

A pesar de ello, tanto Afores como Sociedades de Inversión mantienen las

proporciones considerables de su cartera en bonos corporativos, con 16.7% y 11.6%,

respectivamente. La cartera de las Afores asciende a $1.80 billones, mientras que la

de Sociedades de Inversión es de $1.44 billones. El monto invertido en bonos

corporativos representa $300,000 millones y $170,000 millones, respectivamente.

38


Cifras a septiembre 2012

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

Históricamente, las Afores (que administran fondos de pensiones de los

trabajadores) han sido los principales inversionistas de CEDEVIS en las emisiones

primarias entre 2004 y 2011, con un promedio de 44% de la participación. Durante

2012, estas instituciones han tenido una importante participación que asciende al

50% del total emitido.

Lo anterior implica que los ahorros de los trabajadores depositados en las Afores son

la principal fuente de fondeo alterno para la originación de crédito del Instituto.

Asimismo, otros inversionistas, como casas de bolsa y banca privada, han destacado

por una activa participación durante el presente año, con 23% y 15%,

respectivamente. Lo anterior se aprecia en la siguiente gráfica:

39


Cifras a septiembre 2012 Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”,

Banamex

En las gráficas subsecuentes, tenencia inicial se refiere a las posturas asignadas

para cada inversionista en las emisiones primarias de CEDEVIS efectuadas desde

2004 a la fecha, sin considerar operaciones en el mercado secundario. La tenencia

actual indica el saldo total estimado remanente que incluye las amortizaciones de

CEDEVIS.

Se estima que las Afores cuentan con un monto vigente de $26,100 millones en

CEDEVIS, correspondientes a emisiones primarias. El monto inicial promedio con el

que participaron estas instituciones fue superior a $37,000 millones. De las

emisiones primarias de CEDEVIS, se aprecia que la mayor participación ha

correspondido a las Afores, seguidas de mesas de bancos e instituciones del sector

público.

Cifras a septiembre 2012

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

40


En el detalle por Afore se aprecia que algunas de estas instituciones han hecho

inversiones considerables en CEDEVIS, han recibido las amortizaciones de los

mismos y, en consecuencia, liberado espacio en sus portafolios. Dado lo anterior, se

infiere que existe disponibilidad para adquirir las nuevas emisiones de CEDEVIS por

parte de dichas instituciones.

Cifras a septiembre 2012

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

El total de activos administrados por las Afores es de $1.80 billones mientras que el

límite de instrumentos bursatilizados se estima en $390,000 millones; es decir el

21.5% de sus activos puede ser invertido en instrumentos bursatilizados. De ellos,

$26,000 millones, que equivalen al 6.7% de su capacidad, están invertidos en

CEDEVIS.

Cifras a septiembre 2012

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

41


Cifras a septiembre 2012

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

Por su parte, los activos invertidos en CEDEVIS representan 34% de la tenencia en

sector vivienda equivalente a $76,000 millones.

Cifras a septiembre 2012

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

Las inversiones que realizan las Afores se hacen considerando el régimen de

inversión y regulación vigentes de cada una de estas administradoras. De acuerdo al

régimen de inversión de las Afores, el criterio relevante para el análisis de la

capacidad de CEDEVIS es el límite en instrumentos bursatilizados, mismo que oscila

entre 10 y 40% de los activos, dependiendo de la Sociedad de Inversión

Especializada de Fondos para el Retiro (SIEFORE).

42


Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex

El monto invertido en emisiones de CEDEVIS por las Afores, mencionado

anteriormente, equivale a 6.7% del monto calculado que pudiera ser destinado a

instrumentos estructurados de $390,000 millones, de acuerdo con los límites

regulatorios de la circular Consar 15.

Entre los distintos tipos de inversionistas institucionales, cada uno cuenta con límites

internos, de acuerdo a su comité de riesgos, que por lo general son más

conservadores que los límites regulatorios.

De acuerdo con un análisis de mercado local, se estima que las Afores se

encuentran en un límite máximo de exposición entre 2% y 2.5% de los activos netos;

para las compañías aseguradoras, su regulación indica que por emisor no pueden

tener una capacidad mayor al 10% aunque los límites internos podrían oscilar entre

1% a 2%; las Sociedades de Inversión tienen su propio límite de concentración en

función de sus niveles de riesgo o de liquidez. Por lo anterior, se estima que existe

una capacidad de compra de alrededor de $19,500 millones para el Programa

CEDEVIS 2013.

Esta cifra se obtiene considerando límites de posición del total de los activos

administrados de 2%, 1% y 0.5% para Afores, Aseguradoras y Sociedades de

Inversión, respectivamente, así como un factor de crecimiento de activos igual a

10.5% para Afores y 3% para Aseguradoras y Sociedades respectivamente; lo

anterior estimando una amortización anual del 8% de su tenencia actual de

CEDEVIS. El monto potencial estimado podrá variar en función de los supuestos

utilizados.

43


De los inversionistas institucionales analizados, las Sociedades de Inversión,

Aseguradoras y banca privada resultan ser un inversionista potencial considerando

su tamaño de activos, así como también por el porcentaje de emisiones corporativas

que mantienen en sus portafolios. Es por ello que el Infonavit procurará una

estrategia enfocada en este tipo de inversionistas. Algunos aspectos a considerar

son:



Continuar utilizando la estructura de sobrecolateral objetivo

Distintos tipos de tasa y de moneda, posiblemente pesos, y de preferencia

papeles en tasa fija.

Desde que inició el programa CEDEVIS en 2004 hasta junio de 2012, el Infonavit ha

recaudado vía fuentes alternas de fondeo una cifra cercana a los $88,421 millones

de pesos, pudiendo financiar así más de 400 mil créditos hipotecarios.

El futuro del Programa CEDEVIS

Información a junio de 2012

Fuente: Infonavit

Para Infonavit, el Programa CEDEVIS inició con el propósito de generar liquidez,

sirviendo como canal de financiamiento alterno, complementando a la cobranza y las

aportaciones patronales en el financiamiento crediticio y para el abatimiento del

rezago habitacional de los derechohabientes de Infonavit.

Con el tiempo, el programa CEDEVIS, aparte de complementar el financiamiento, le

ha permitido al Instituto adoptar estándares internacionales en materia de

originación, cobranza y transparencia. La relación continua con inversionistas, con

calificadoras y con autoridades ha obligado al Instituto a mantenerse al día con las

mejores prácticas y controles.

A la fecha, el Instituto, con los CEDEVIS, representa el tercer mayor participante en

el mercado de bonos, después de grandes emisores como Pemex y CFE. En este

44


aspecto, al ser el máximo representante del sector vivienda en el mercado de

capitales, ha contribuido a transparentar el valor de los activos hipotecarios.

Hacia adelante, si bien se prevén menores necesidades de liquidez, el Programa

CEDEVIS tendrá un mayor rol estratégico en la gestión de balance. Derivado de la

reforma a la ley de Infonavit, el Instituto empezará a enfrentar descalces de monedas

y plazos en su balance, así como riesgos de tasas lo cual lo llevará a tener que

desarrollar herramientas de gestión estratégica para mitigar dichos riesgos. Los

CEDEVIS, como bonos respaldados por hipotecas, permiten descargar hipotecas del

balance, sirviendo así como una herramienta de ajuste ante un potencial descalce de

monedas. A partir de 2013, se podrán tener emisiones en pesos y en UDIs en

función cada vez menos de las necesidades de liquidez y cada vez más de un

manejo del balance. Adicionalmente, al poder contar con un régimen de inversión, el

Infonavit podrá invertir en instrumentos como los CEDEVIS o en un índice de los

mismos pudiendo complementar el rendimiento pagado a los ahorradores en su

Subcuenta de Vivienda (SCV).

Finalmente, el Programa CEDEVIS ha sido una de las principales alianzas de

Infonavit con el sector privado y no sólo ha permitido atraer inversión de los

mercados de capitales, sino también de instituciones financieras. Ejemplo de esto es

el producto CEDEVIS Total, bajo el cual se emiten bonos respaldados con cartera

co-fondeada por el Infonavit y las instituciones financieras, permitiendo a las

instituciones financieras hacer líquida su inversión en créditos hipotecarios. De esta

forma, los CEDEVIS también coadyuvarán a atraer recursos de instituciones

financieras a los programas hipotecarios, para atender la demanda de vivienda.

Para ello, se propone que el programa siga teniendo un rol clave en la estrategia

institucional en materia de:




Transparencia

Gestión del balance

Mecanismo de atracción de recursos privados

45


Introducción

I. Entorno económico y de mercados financieros

II. Retos en materia de desarrollo urbano

III. Agenda Estratégica

IV. Coloquio 40 años Infonavit

V. Proyecciones financieras

VI. Conclusiones

VII. Glosario y anexos

46


II. Retos en materia de desarrollo urbano

Introducción

El principal cuestionamiento que se ha hecho a los programas de vivienda

instrumentados en los últimos años es que éstos han contribuido a una expansión

urbana muy acelerada que genera externalidades negativas para las ciudades y los

ciudadanos.

Con el propósito de contribuir al entendimiento de estos fenómenos y proponer

soluciones, a continuación se abordan las posibles causas de esta expansión

urbana, las medidas de corto y largo plazo instrumentadas por Infonavit y otras

medidas adicionales que se proponen se tomen por parte de diferentes actores

involucrados en el sector.

Expansión urbana 1980 – 2000

El modelo de desarrollo urbano que se ha seguido en México en las últimas décadas

ha generado una expansión de las manchas urbanas muy acelerada, incluso por

encima de las tasas de crecimiento de la población, particularmente en el periodo

entre 1980 y 2000: de acuerdo con estudios de Sedesol, en ese periodo las manchas

urbanas crecieron 400% mientras que la población creció 65% en 93 zonas

metropolitanas del país 3 . A partir del año 2000, el crecimiento de las manchas

urbanas resultó ser moderado y similar al de la población.

Como ejemplo de este fenómeno a continuación se presentan los casos de Tlaxcala

y Monterrey.

Expansión de la Zona Metropolitana de Tlaxcala – Apizaco

Crecimiento

Bruto

1980-2000 2000-2005 2005-2010

Habitantes 99.80% 11.20% 8.00%

Superficie 1081.50% 2.50% 2.40%

Promedio

Anual

Densidad

Habitantes / Hectárea

Habitantes 5.00% 2.20% 1.60%

Superficie 54.10% 0.50% 0.50%

306 19 20

3 Zonas metropolitanas consideradas en el estudio: “La Expansión de las Ciudades 1980 – 2010”.

Sedesol.

47


Expansión territorial de la Zona Metropolitana de Monterrey

1980-2000 2000-2005 2005-2010

Crecimiento

Bruto

Habitantes 63.70% 10.80% 9.40%

Superficie 332.70% 7.00% 7.00%

Promedio

Anual

Densidad

Habitantes / Hectárea

Habitantes 3.20% 2.20% 1.90%

Superficie 16.60% 1.40% 1.40%

164 64 66

Fuente: Sedesol

Este comportamiento de la expansión de las áreas urbanas en las décadas

anteriores al año 2000 también se observó en el ámbito internacional. Como se

puede apreciar en la siguiente gráfica, con base en un análisis de la OCDE, en el que

además se señalan distintos factores asociados, que son similares al caso de

México: crecimiento poblacional, migración del campo a la ciudad, diferencial de

ingresos derivado del proceso de industrialización. Asimismo, durante el siglo XX, y

no sólo durante los últimos años, a nivel global, el crecimiento se dio de forma

horizontal. Las ciudades fueron creciendo formando suburbios. El aumento de la

popularidad y evolución de medios de transporte y la conexión de poblaciones,

principalmente por carreteras, fueron uniendo barrios, pueblos, municipios.

Incremento del área urbana mundial

Fuente: OCDE (2008) Environmental Outlook 2030

48


A continuación se abordan las posibles causas que contribuyeron a tener estas

elevadas tasas de crecimiento de las manchas urbanas en México en las décadas 80

y 90:


Crecimiento demográfico y la migración del campo a la ciudad. Entre 1980 y

1990, la población nacional aumentó en 14.4 millones de personas, lo que

significó un incremento de 22%. En dicho periodo, la migración del campo a la

ciudad llevó a más de 6.8 millones de mexicanos a vivir en zonas urbanas, quizás

en búsqueda de mejores oportunidades de ingreso, ante la situación económica

de los años 80. Entre 1990-2000, la migración fue de 1.4 millones de personas; la

disminución en migración rural – urbana en este lapso posiblemente se explique

por el aumento en la migración a EUA, dado el entorno económico de ambos

países en esos años (expansión en EUA y la crisis de 1994 en México).

Entre 1960 y 2000, el porcentaje de población urbana en México aumentó de 50%

a 75% del total nacional. Mucho del crecimiento de las zonas urbanas se dio en

forma de asentamientos informales, ante la falta de mecanismos institucionales

para atender este acelerado proceso de urbanización y la consecuente demanda

de vivienda a precios accesibles. Un ejemplo de esto es que se estima que el

53.2% 4 de los predios urbanos son extralegales, ya que no cuentan con escritura

pública, carecen de permiso de conjunto habitacional o no tuvieron licencia de

construcción.

Dicho crecimiento urbano, que impulsó el aumento del consumo de suelo

habitacional per cápita, se debió a la combinación de aspectos poblacionales,

económicos, políticos, culturales, climáticos y orográficos, como por ejemplo, el

aumento del ingreso medio de la población y el modelo aspiracional de casa

unifamiliar con jardín.


Cambios legales. Las reformas constitucional y legal de 1992 a la reglamentación

del ejido, que permitiera el dominio pleno de las tierras para su desincorporación

de los núcleos comunales, pusieron a disposición del mercado 3.1 millones de

hectáreas entre 1992 y 2010, que pasaron de ser propiedad ejidal a propiedad

privada.

Asimismo, en 1992, con la creación del Programa Federal de Fomento y

Desregulación de la Vivienda, inician las grandes transformaciones en esta

materia, orientadas a la desregulación del sector y a una mayor participación de

grupos privados (financieros, productores y constructores).


Otra de las posibles causas que contribuyeron a la expansión urbana fue la falta

de coordinación de las instancias gubernamentales que regulan el ámbito del

desarrollo urbano. No existe una estructura normativa homogénea a través de los

distintos órdenes de gobierno. Esto es particularmente observable en la debilidad

institucional de los municipios para planear y regular su crecimiento, así como de

4 Evaluación Preliminar de la Economía Extralegal en 12 Países de Latinoamérica y el Caribe, Reporte

de la Investigación en México, Instituto Libertar y Democracia, Lima Perú.

49


proveer infraestructura urbana al ritmo que se requiere. Según estudios de

Sedesol y con base en información del IMCO, sólo 36% de los municipios tienen

planes de desarrollo urbano y únicamente 35% de los municipios en áreas

metropolitanas coordina sus políticas con los otros municipios de la zona. De los

municipios que contaban con unidades de planeación urbana, poco más de la

mitad de los titulares tenían estudios de licenciatura o similares. Finalmente, se

estima que actualmente los municipios sólo cubren 19% de inversión requerida

para atender las necesidades de infraestructura generadas por el crecimiento

demográfico y la expansión de las zonas urbanas, posiblemente por su debilidad

financiera (87% de los municipios evaluados presentan calificación crediticia en

grado especulativo, de acuerdo con la agencia calificadora Moody’s).


Aunado a la debilidad institucional y la falta de adecuados instrumentos de

planeación, los distintos trámites en los que tienen que incurrir los desarrolladores

en la producción de vivienda (como por ejemplo los referentes a la provisión de

servicios de luz y agua, la administración del municipio y las licencias y permisos

para el desarrollo habitacional) generan demora, así como costos extraordinarios

por la práctica de otorgamiento de licencias y permisos de construcción de

manera extralegal y sin atender criterios de planeación urbana. Existe una

desarticulación entre los marcos legales federales, estatales y municipales

respecto a los trámites solicitados y tiempos de respuesta, así como de los

reglamentos de construcción, cuando los hay. 5

Evolución del entorno urbano en el periodo 2000 – 2012: Modelo de producción

de vivienda social

A partir del año 1999, y ante un entorno económico de mayor estabilidad financiera,

la política pública se orientó a impulsar los programas de crédito hipotecario para

financiar vivienda formal y atender de esta manera las necesidades de vivienda. Este

impulso se dio principalmente a través de Infonavit, que incrementó su programa de

otorgamiento de crédito de 199 mil créditos en 1999 a más de 500 mil en 2011, lo

que contribuyó no sólo a atender los requerimientos por formación de hogares, sino

también a abatir el rezago habitacional (particularmente en los segmentos de

población con acceso a la seguridad social) y a frenar los asentamientos informales.

La disponibilidad de crédito hipotecario dio certidumbre a inversionistas y

constructores para generar una industria de producción de vivienda de interés social

con altos niveles de productividad y costos accesibles para los segmentos de

ingresos medios-bajos de la población. Esto hizo posible que México, como ningún

otro país con nivel de desarrollo económico similar, pudiera poner a disposición de la

población una oferta de vivienda suficiente.

Dado que, por sanas prácticas hipotecarias, los montos de crédito que puede obtener

una persona están en función de su nivel de ingreso (típicamente, lo que puede

pagar de mensualidad con 30% del salario), los programas de crédito determinaron

el valor y el tipo de la vivienda que se podía producir en los últimos años. Para poder

5 Estudio sobre “Costos extraordinarios en la producción de vivienda social y económica”, SHF, 2009.

50


mantener niveles de rentabilidad adecuados ante un bajo margen, dados los precios

a los que podían vender las viviendas, los desarrolladores optaron por construir

viviendas en reservas territoriales de bajo costo, en su mayoría en zonas periféricas

y en desarrollos habitacionales de vivienda unifamiliar de un gran número de

unidades.

Como se puede apreciar en la siguiente gráfica sobre el comparativo de costos, el

margen de rentabilidad en el caso de la vivienda residencial es casi el doble que en

el caso de la vivienda de interés social, que tiene que mantener un bajo costo de la

tierra para ser rentable. Por otro lado, y en lo que respecta al modelo de vivienda

vertical, el costo es mayor que en el caso de la vivienda horizontal, lo que hace más

riesgosos los proyectos verticales, pues se incrementa el capital de trabajo requerido

para los mismos.

Lo anterior contribuyó a mantener la expansión urbana en México que se había

generado a partir de los años 80, aunque a menor ritmo: entre 2000 y 2010, el

crecimiento de las 93 zonas metropolitanas consideradas fue similar al de su

población, es decir 18 por ciento.

Con el paso de los años y dado que el costo de la tierra era más bajo (y deducible

fiscalmente) que el del costo de capital para poder producir vivienda vertical en zonas

céntricas, se fue agravando la lejanía de los conjuntos habitacionales en ciertas

regiones del país, principalmente en las áreas metropolitanas, ante la falta de una

adecuada regulación urbana y coordinación a nivel local en el país y de una

adecuada coordinación de las instancias federales encargadas de la política pública

de vivienda, así como serios problemas de prácticas extralegales.

La configuración de las ciudades mexicanas resultante de esta expansión, que se

podría calificar como de baja densidad o suburbana, frecuentemente genera

externalidades negativas en diversos elementos de la comunidad:

51


A los ciudadanos, que pueden ver mermada su calidad de vida al tener que

desplazarse grandes distancias (y horas) y pagar un alto porcentaje de su ingreso

para llegar de su casa a los centros de trabajo. Como consecuencia de ello, se

puede generar un deterioro en el tejido social en los desarrollos habitacionales, al

grado que incluso algunos de los residentes pueden decidir abandonar su

vivienda;

A los municipios, que ven el abandono de los centros urbanos y presión a sus

finanzas públicas al tener que proveer infraestructura y servicios de manera no

planeada, lo cual hace que las ciudades de México pierdan competitividad;

A las instituciones financieras, que ven un deterioro en la calidad de sus activos

de crédito a consecuencia del fenómeno de abandono de vivienda;

Al medio ambiente, que recibe las emisiones de gases con efecto invernadero,

producto de la transportación de millones de personas en vehículos automotores.

A futuro, dado el lugar donde se ubican las reservas territoriales de los

desarrolladores, la oferta de vivienda nueva podría continuar situándose en zonas

periféricas de las ciudades, como se puede observar en el registro actual de oferta

del RUV en las Zonas Metropolitanas de Guadalajara y del Valle de México (cada

punto significa una oferta de 50 o más viviendas) 6 y con ello mantener la expansión

de las machas urbanas.

6 El valor de las reservas territoriales de los desarrolladores públicos se estima en poco más de

$32,000 millones ~ 1.1 millones de viviendas.

52


Fuente: RUV

Es por todo lo anterior que hoy se abre la oportunidad de replantear el modelo de

desarrollo urbano en México, que permita que todos los ciudadanos de las zonas

urbanas de este país tengan una mejor calidad de vida y que las ciudades sean más

competitivas.

El reto de la nueva política de vivienda debe ser la de edificar espacios urbanos

eficientes donde pueda insertarse una oferta de vivienda integrada a la ciudad, que

se vincule con las oportunidades de empleo, así como a los servicios de salud,

educación, recreación, cultura y espacio público para la convivencia y relaciones

sociales, equipamiento y equidad.

La política de vivienda puede ser instrumental para la creación de espacios urbanos

productivos y sostenibles, que generen ciudades densas y compactas, eficientes,

competitivas y amigables con el ambiente. Para lograrlo, es preciso que el gobierno

recupere su capacidad de incidir en los procesos de planeación del desarrollo

urbano, sobre todo de cara al reto que representará la construcción de las viviendas

adicionales que se necesitarán en las próximas décadas (que, de acuerdo a

estimaciones de Sedesol, requerirían más de 500 mil hectáreas de suelo urbano); el

mejoramiento y/o ampliación de las existentes y la necesidad de rescatar los centros

históricos de muchas ciudades mexicanas. La planeación urbana debe también

vincularse con los planes de desarrollo económico regional, ya que la capacidad para

pagar las viviendas dependerá de las oportunidades de empleo que se generen en

cada comunidad, así como con las políticas de infraestructura, para garantizar que

existan adecuados medios de transporte colectivo.

53


Para ello, es necesaria una reforma institucional del sector vivienda, dentro de un

nuevo esquema de coordinación de los actores públicos y privados, locales y

federales. El objetivo de esta reforma debe ser revertir el proceso de expansión

urbana horizontal, densificar los espacios y lograr una oferta de vivienda que

garantice el acceso a servicios y espacios públicos, que reduzca los traslados (y con

ellos los gastos, las horas-hombre y las emisiones de dióxido de carbono), promueva

la cohesión social y la vida cívica y abarate el costo de proveer la infraestructura

pública.

Algunas líneas estratégicas que pueden incidir en lograr un nuevo modelo de

desarrollo urbano sustentable son:

1. Diversificar la oferta de soluciones financieras y habitacionales, así como la

ampliación de atención a nuevos segmentos de la población.

2. Impulso al mercado de vivienda en renta, generando la certidumbre necesaria.

3. Fortalecimiento del arreglo institucional (autoridades encargadas de diseñar e

instrumentar la política de vivienda) y del marco jurídico.

4. Propiciar la redensificación y atender los requerimientos de infraestructura.

5. Profesionalización del servicio público local y fomento de la cooperación

regional y metropolitana.

Estos mecanismos buscan, mediante cambios en la gestión urbana, una mejor

integración de los individuos y sus familias en las comunidades. En particular tratan,

a través de la redensificación y reducción de tiempos de traslado, proveer espacios

urbanos que den a los individuos mayor tiempo y mejores oportunidades de

convivencia. Asimismo, mitigar y en el mejor de los casos, revertir los efectos

negativos que el desarrollo urbano actual ha tenido en el medio ambiente, en

particular, mejorar la calidad del aire y el agua de zonas urbanas, así como reducir el

uso de tierra de cultivo y en zonas de riesgo.

Finalmente, dichas líneas estratégicas buscan contribuir a preservar e incrementar el

valor patrimonial de las viviendas, maximizando los rendimientos de las inversiones

públicas y privadas.

Las instituciones involucradas con el financiamiento a la vivienda y desarrollo urbano

en México ya han iniciado esfuerzos conjuntos para garantizar que los nuevos

créditos y subsidios se dirijan a soluciones habitacionales que signifiquen una mejor

calidad de vida de la población.

Infonavit, a pesar de no tener el mandato de definir la política pública de vivienda,

puede contribuir, a partir de su capacidad financiera y operativa, a lograr un mejor

desarrollo urbano sostenible. Así, las distintas acciones que ha instrumentado en

este sentido, se pueden agrupar en aquellas vinculadas con la originación, la calidad

de la vivienda, el entorno y la calidad de vida de los derechohabientes y forman parte

de los esfuerzos institucionales que alimentan la Agenda Estratégica Institucional:


El Programa Hipoteca Verde, que contribuye a generar ahorros a nivel del hogar y

a reducir la emisión de dióxido de carbono a partir del uso de ecotecnologías en

54


las viviendas; desde su lanzamiento, Infonavit ha otorgado ya un millón de

hipotecas bajo esta modalidad.






El Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda, en alianza con

el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO), la Comisión Nacional de

Vivienda (CONAVI) y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que tiene como

objetivo orientar a los municipios sobre cómo pueden mejorar su desarrollo

urbano y habitacional para ser más competitivos y dar incentivos económicos

para que éstos tengan planes de desarrollo urbano.

Los programas de crédito de incentivos económicos a la vivienda vertical, que

cobran menores tasas de interés y por ende, otorgan un mayor monto de crédito

a aquellos trabajadores que adquieren vivienda vertical ubicada en zonas

céntricas; o el Programa de Garantías a la Entrega Continua de Vivienda, que

permite a los desarrolladores que construyen vivienda vertical, descontar 70% del

valor de la casa cuando tienen 70% de avance en la construcción de la misma y

que contribuye a reducir el capital de trabajo de los desarrolladores.

El programa Hipoteca con Servicios, en el cual se cobra el impuesto predial y una

cuota de mantenimiento de las viviendas con la amortización bimestral de la

hipoteca; en el primer caso, los recursos se le entregan al municipio para

fortalecer las finanzas públicas locales y mejorar la calidad de los servicios

públicos y, en el segundo caso, a la organización vecinal para que sea ésta quien

tome la responsabilidad de mantener en buen estado las unidades habitacionales.

Los talleres Saber para Decidir y la Asesoría Personalizada Infonavit, que tienen

como objetivo orientar al trabajador, previo al ejercicio de su crédito, para que

tome una decisión correcta en cuanto a la ubicación de la vivienda que piensa

comprar, entre otros factores, a partir de diversos indicadores que ha generado el

Instituto como son el Índice de Satisfacción del Acreditado (ISA), el Índice de

Calidad de Vida Vinculado a la Vivienda (ICVV) y la Evaluación Cualitativa de la

Vivienda y su Entorno (ECUVE).

El desarrollo del Registro Único de Vivienda, RUV, como entidad independiente

que provee una plataforma tecnológica para “mapear” y controlar la producción de

vivienda en el país, a partir de georeferencias satelitales y que puede convertirse

en una valiosa herramienta para orientar el desarrollo urbano.

También lo puede hacer a partir de incentivos económicos para promover un modelo

de producción de vivienda intra – urbano, vertical y con mayores niveles de densidad,

con acceso a servicios e integrado plenamente a la ciudad.

Como se comenta más adelante en el documento, se prevé que Infonavit acumule un

monto importante de recursos líquidos en los próximos años; éstos pudieran, dentro

del régimen de inversión que determine el H. Consejo de Administración, contribuir a

estos fines.

55


En este sentido, es clave también el que la política de subsidios a la vivienda se

orienta a impulsar mejores soluciones habitacionales: es decir, para que los

trabajadores de ingresos medio-bajos puedan adquirir vivienda en mejores

ubicaciones, se deberá complementar la capacidad de comprar de su crédito con

programas de subsidios mejor diseñados y focalizados.

Otra idea a explorar sería el desarrollo de mecanismos público-privados para la

generación de reservas territoriales intra-urbanas (bancos de tierra) que también

permita “retirar” del mercado las reservas en zonas periféricas, de manera que éstas

no sigan generando presión para continuar la expansión urbana.

Infonavit también debe continuar ampliando la oferta de soluciones de crédito, como

es el impulso al mercado secundario de vivienda y la adquisición de vivienda usada;

o la remodelación y autoconstrucción, para lograr que la producción industrial de

vivienda nueva en zonas periféricas no siga contribuyendo a la expansión urbana: en

2008, del crédito otorgado por Infonavit, aproximadamente el 80% se destinó a

vivienda nueva mientras que en 2012 solamente es el 66% (sin considerar Renueva

Tu Hogar). También es necesario impulsar la vivienda en renta, como respuesta a la

creciente movilidad geográfica y laboral de la población.

Adicionalmente, es importante definir qué hacer con aquellos desarrollos

habitacionales cuya ubicación los hace disfuncionales. En algunos de éstos,

Infonavit, a través de las alianzas que ha establecido con distintos agentes públicos y

privados, promueve intervenciones para rehabilitar físicamente los espacios y

restaurar el tejido social (por ejemplo, a través del programa Mis Vecinos y Mi

Comunidad). Sin embargo, hay algunos otros desarrollos en que este tipo de

intervenciones quizás no sea viable y habrá que definir soluciones más radicales.

Todas estas medidas que está llevando a cabo Infonavit pueden contribuir de

manera importante a mejorar el desarrollo urbano en México; sin embargo, existe

una serie de definiciones sustantivas que serán significativas hacer a futuro como

parte de la política pública de vivienda y que pueden tener una contribución mucho

más relevante a lograr un mejor modelo de desarrollo urbano.

Bajo el mandato legal actual del Instituto y ante el actual ritmo de otorgamiento de

crédito, se prevé que éste pueda abatir el rezago habitacional de los hogares

derechohabientes en el mediano plazo (aproximadamente 4-5 años) y, a partir de

ese momento, comenzaría a acumular excedentes de liquidez temporales muy

significativos. Estos recursos deberán ser invertidos por un plazo promedio de 10-12

años, en tanto se devuelven a los trabajadores conforme se vayan jubilando a futuro,

en línea con la estructura demográfica del país.

En este escenario, y de no haber un cambio sustancial en las tasas de formalidad del

empleo en el país que amplíen la demanda de crédito del Instituto, Infonavit tendría

que decidir cómo invertir los excedentes temporales que contará. Dado que los

recursos son parte del ahorro para el retiro de los trabajadores, deberán invertirse a

tasas que produzcan un retorno ajustado por riesgo adecuado, para que contribuyan

a que los trabajadores complementen su pensión. Dentro del universo de

56


posibilidades de inversión, se tendría que considerar si al menos una parte de los

recursos podría utilizarse para financiar una mejor infraestructura que contribuya a

mejorar el modelo de desarrollo urbano de México, cuidando que esta inversión

siempre obtenga rendimientos de mercado.

Otra definición sustantiva que habrá que hacer próximamente es qué rol debe jugar

Infonavit en la atención de la necesidad de vivienda de los segmentos de población

que hoy no tienen esta prestación (trabajadores no afiliados). Como ya se mencionó,

se prevé que en los próximos años podría reducirse la demanda de crédito de los

derechohabientes de Infonavit. Sin embargo, la necesidad de vivienda de los hogares

no afiliados el Instituto podría seguir siendo importante, dependiendo del avance que

muestren los distintos programas que se están piloteando actualmente para atender

a estos segmentos de población. Infonavit podría contribuir a la atención de estos

segmentos al compartir su plataforma operativa de originación y administración de

créditos hipotecarios, la más robusta que existe en México actualmente, para

canalizar recursos fondeados por terceros. En este sentido, también habría que

considerar la posibilidad de permitir que trabajadores que no cotizan actualmente al

Instituto, pero que tienen ahorros en Subcuenta de Vivienda y que tienen necesidad

de una casa, puedan utilizar sus ahorros en Infonavit para tal efecto. A la fecha, el

monto de recursos propiedad de trabajadores que no cotizan asciende a $189 mil

millones.

Finalmente, la definición sustantiva más importante que hay que hacer es cómo se

debe insertar y coordinar Infonavit en un nuevo marco institucional de política pública

de vivienda y desarrollo urbano. Es claro que el Instituto ha tenido avances

importantes en los últimos años que le han permitido potenciar su capacidad de

otorgamiento de crédito a niveles que han rebasado la capacidad de muchos

municipios de proveer infraestructura y servicios municipales, así como de planear su

desarrollo urbano. Es evidente que si los programas de crédito hipotecario, que a su

vez impulsan la producción de vivienda, no están adecuadamente coordinados con

otros programas que encaucen el desarrollo urbano, se generan externalidades

negativas.

Por esta razón, el éxito futuro de los programas de Infonavit debe medirse en función

de cómo contribuyen a una mejor calidad de vida de los ciudadanos y a que México

cuente con ciudades más competitivas; esto sólo es posible a través de una mejor

coordinación de las políticas públicas de vivienda y desarrollo urbano, que

necesariamente debe de partir de definir claramente las responsabilidades de cada

uno de los actores del sector.

En conclusión, se puede decir que es evidente que la última década ha traído

importantes avances en materia de vivienda, pero también es evidente que hoy es

necesario replantear el modelo. El derecho constitucional a la vivienda hoy en día no

es suficiente. Es importante que éste sea un derecho a la ciudad, que haga efectiva

la aspiración de que los mexicanos tengan una mejor calidad de vida.

57


Introducción

I. Entorno económico y de mercados financieros

II. Retos en materia de desarrollo urbano

III. Agenda Estratégica

IV. Coloquio 40 años Infonavit

V. Proyecciones financieras

VI. Conclusiones

VII. Glosario y anexos

58


III. Agenda Estratégica

Diagnóstico

Como se mencionó en la introducción, en 2011 Infonavit desarrolló una Agenda

Estratégica para conducir los esfuerzos institucionales durante la próxima década la

cual parte de un diagnóstico de retos y oportunidades en 4 dimensiones 7 :

Fuente: Infonavit

La gestión de los retos y la alineación de iniciativas en estas 4 dimensiones son clave

para el cumplimiento de la doble Misión institucional (hipotecaria y de ahorro

complementario para el retiro) y que en última instancia tiene como objetivo

maximizar el valor patrimonial de los trabajadores.

Fuente: Infonavit

7 La Agenda Estratégica y la Visión Infonavit 2020 fueron introducidas por primera vez en el Plan

Financiero 2012-2016

59


A continuación se muestra un resumen del diagnóstico para cada una de las cuatro

líneas estratégicas, la Agenda Estratégica y la Visión 2020.

Diagnóstico: Necesidades de vivienda

Infonavit debe orientar sus esfuerzos y desarrollar productos de crédito

innovadores para satisfacer las necesidades de vivienda que van cambiando a

lo largo de la vida de los trabajadores y servir a segmentos de población no

atendidos

Evaluación cuantitativa

Con base en los niveles de atención esperados para el cierre de este año, así como

con los escenarios económicos y demográficos, se mantienen las estimaciones

definidas en el Plan Financiero 2012 - 2016.



Para 2013, se prevé un incremento en la población similar al esperado en

2012. El tamaño de la población ocupada en el país y la correspondiente a la

afiliada al IMSS es similar que hace un año, así como su comportamiento por

nivel de ingreso. De igual forma, su magnitud entre las distintas entidades

federativas, con ligeros movimientos a la alza/baja, principalmente en los

estratos de menores ingresos.

Respecto de la colocación estimada para el cierre de 2012, se esperan

alcanzar los niveles de atención en 2011, con una mayor participación en las

soluciones de ampliación, mejoramiento y adquisición de vivienda usada. Así,

se considera que se va a abatir la magnitud del rezago habitacional prevista

para este año por ~200 mil acciones, para restar alrededor de cuatro años

más para alcanzar la totalidad (estimación realizada hace un año y que se

refiere únicamente a soluciones atendibles bajo el modelo actual –véase

diagrama siguiente-). Los próximos resultados de la Encuesta Nacional de

Ingresos y Gastos de los Hogares, de Inegi (ENIGH 2012) permitirán conocer

con mayor precisión el grado de avance en esta materia.

60


Fuente: Infonavit

En la gráfica se puede observar que, con base en los datos más recientes (ENIGH

2010), se estima que sólo el 44% de los hogares de derechohabientes (DH) tiene

necesidad de vivienda; de éstos, se calcula que sólo el 36% es atendible bajo el

modelo actual.

La demanda total anual de vivienda asociada al Instituto contempla, además del

rezago habitacional, la formación de nuevos hogares y los usos secundarios

(vivienda para renta y vacacional*). Con base en lo anterior señalado, se espera que

en 2013 y hasta 2016, su nivel ascienda a 580 mil créditos 8 . Una vez abatido el

rezago (200 mil acciones anuales durante 6 años, iniciadas en 2011, para un total de

1.2 millones), a partir de 2017, ésta podría reducirse a un promedio de 380 mil

créditos por año, de los cuales 26% correspondería a usos secundarios.

Fuente: Infonavit

8 Estos volúmenes pueden variar en función de las tasas de crecimiento económico del país y de los

niveles de formalidad del empleo. Por ejemplo, si se alcanzara un nivel de crecimiento del PIB del 5%

y mayores niveles de formalidad del empleo, las necesidades de vivienda de los derechohabientes

que tendría que atender el Instituto serían mayores.

61


Adicionalmente, se estima que se podrían otorgar ~50 mil créditos anuales por

motivo del segundo crédito, programa que dio inicio el 26 de marzo pasado:



Actualmente hay ~320 mil derechohabientes que cumplen con las condiciones

establecidas inicialmente para acceder a este segundo crédito. Sin embargo,

con base en un análisis de proclividad según su edad y nivel de ingreso, se

estima que para 2013, ~48 mil efectivamente lo ejercerían.

Adicionalmente, dado que por ley el crédito es en coparticipación con bancos,

también dependerá del “apetito” en fondear a costo competitivo. En la subasta

piloto de septiembre 2012 fueron asignados $4,000 millones equivalentes a

diez mil créditos.

Es importante señalar que se espera que a partir del año 2017, la demanda de

crédito de Infonavit sea menor que su capacidad de otorgamiento, con lo cual se

comenzaría a acumular excedentes de liquidez.

Evaluación preliminar del impacto de la reforma laboral: número de

derechohabientes y necesidades de vivienda

La reforma a la Ley Federal del Trabajo aprobada por el Congreso de la Unión

contempla distintos elementos que podrían tener un efecto en el aumento del

número de empleos formales en el país, entre los cuales está lo que se refiere a la

regulación de la subcontratación de personal u outsoucing, que tiene el propósito de

evitar la evasión y elusión del cumplimiento de obligaciones a cargo del patrón 9 . A

diferencia de otros elementos, se dispone de información sobre éste que permite

dimensionar el incremento correspondiente en la derechohabiencia y sus

necesidades de vivienda.

Lo anterior, utilizando como variable proxy, la referente al personal ocupado en el

sector de “servicios de apoyo a los negocios”, contemplada en la Encuesta de

Ocupación y Empleo (ENOE), de Inegi.

Así, al primer trimestre de 2012, había 1.13 millones de personas en este sector, de

los cuales, 713 mil contaban con acceso a seguridad social y 416 mil no. 10 En lo que

se refiere al número de hogares en donde al menos hay un trabajador en este sector,

son 662 mil con acceso a seguridad social y 361 mil sin ésta..

Para estimar las necesidades actuales de vivienda de éstos 361 mil hogares (rezago

habitacional y aspiración de propiedad), se toman en consideración los resultados del

estudio de demanda elaborado por Infonavit en 2011, en donde se obtuvo que del

total de hogares no afiliados, aproximadamente el 58% presenta alguna necesidad

de vivienda, lo que resulta en ~210 mil hogares con necesidad de vivienda.

9 Definición de subcontratación incluida en la reforma laboral: El trabajo en régimen de subcontratación es aquel

por medio del cual un patrón denominado contratista ejecuta obras o presta servicios con trabajadores bajo su

dependencia, a favor de otra persona física o moral que resulta beneficiaria de los servicios contratados, la cual

fija las tareas a realizar y supervisa el desarrollo de los servicios o la ejecución de las obras contratadas.

10 Existen casi 4 mil trabajadores no identificados, para el total de 1.13 millones.

62


Evaluación Cualitativa

Las preferencias de soluciones de vivienda expresadas por los derechohabientes

varían por zona, ingreso y segmento, por lo que se debe diversificar la oferta de

soluciones con base en ellas o inducir las preferencias deseables vía incentivos y/o

regulación.

Fuente: Infonavit

Además de estas preferencias, el modelo de desarrollo urbano que se busca

impulsar en México y la composición de los hogares y su modificación en el tiempo,

determinarán en gran medida las características requeridas para satisfacer las

necesidades habitacionales particulares de las familias en las distintas entidades del

país.

En México existen 5 clases de hogares, agrupados según tipo, familiar o no

familiar 11 . De 2000 a 2010, la proporción de hogares familiares nucleares ha

disminuido ligeramente, de 74% a 71%, frente a un aumento de los ampliados y

compuestos, del 26% al 28%. Así, de las necesidades de vivienda en cuanto a sus

características y dimensiones, una proporción mayor podría corresponder a

requerimientos de ampliación y/o mejoramiento de la vivienda actual.

Las cifras también indican que en 64.7% de los hogares familiares hay al menos un

niño de 0 a 14 años, en 64.9% al menos un joven de 15 a 29, en 82.7% un integrante

11 Clasificación (Inegi): Nuclear: formado por el papá, la mamá y los hijos, o sólo la mamá o el papá

con hijos, o una pareja que vive junta y no tiene hijos. Ampliado: formado por un hogar nuclear más

otros parientes (por ejemplo, tíos, primos, hermanos, suegros). Compuesto: constituido por un hogar

nuclear o ampliado, y personas sin parentesco con el jefe del hogar. Unipersonal: integrados por una

sola persona. Corresidente: formado por dos o más personas sin relaciones de parentesco.

Con base en información del Censo 2010, se tiene que 90.5% de los hogares mexicanos son

familiares (nucleares, ampliados o compuestos) y 97.3% de la población residente en el país forma

parte de éstos. La proporción de hogares no familiares es de 9.3% y la conforman los hogares

unipersonales o grupos de personas que no tienen parentesco con el jefe del hogar (hogares

corresidentes). Uno de cada 100 es compuesto, 9 unipersonales y 1 corresidente.

63


de 30 a 59 años y en 24.5% un adulto mayor de 60 años y más. Adicionalmente, en

2010, las personas que tienen algún tipo de discapacidad son aproximadamente 5.7

millones, lo que representa 5.1% de la población total. Este segmento requiere de

características específicas en sus viviendas.

Necesidad de vivienda nueva

De igual forma y con base en lo anterior, para 2013 se prevé un nivel de Necesidad

de Vivienda Nueva Urbana (NVNU) similar al esperado para 2012. 12

Fuente: Infonavit

En la gráfica se puede observar que se estima que México necesita financiar y

construir alrededor de 650 mil viviendas nuevas en zonas urbanas al año; de éstas,

Infonavit debe financiar, como máximo, 300 mil.

12 Durante 2011, Infonavit, en colaboración con el Centro de Estudios Económicos del Sector Privado

(CEESP), llevó a cabo un estudio para estimar la necesidad de vivienda nueva urbana en 2012

(NVNU 2012), como referencia para la planeación del sector. Es importante señalar que esta

estimación no toma en consideración la necesidad asociada a segundas viviendas (por ejemplo,

vacacionales), sin embargo sí se incorpora en la demanda total por usos secundarios.

64


En mayor medida, en fechas recientes, los derechohabientes han optado por adquirir

viviendas usadas para satisfacer su necesidad de vivienda completa. Así, mientras

que en 2004 la adquisición de este tipo de viviendas representó 11% del

financiamiento total del Instituto (vivienda nueva y usada, sin considerar el programa

de crédito Renueva Tu Hogar), actualmente se ubica en 34%.

Lo anterior se corrobora con el comportamiento de la inscripción de nuevas viviendas

en el RUV. Durante 2012, continúa su decrecimiento: al tercer trimestre se observa

una disminución de 25% con respecto al mismo periodo del año anterior.

La oferta que se ha mantenido es la correspondiente al segmento de menores

ingresos, toda vez que en años previos los desarrolladores dieron mayor énfasis a

aquella destinada a la población de mayores ingresos.

600,000

500,000

400,000

300,000

200,000

100,000

0

RUV, Inventario de viviendas

500,346

1T 2T 3T 4T

157,980

414,205

117,588

114,152

98,108

221,096

25%

116,195

100,316

52,629

79,400

112,019 98,193 89,067

2010 2011 2012

% Financiado 86% 83% 82%

por Infonavit

La misma tendencia a la baja se presenta en los créditos puente, tras alcanzar la

cartera vigente $42.8 mil millones al mes de julio de 2012, lo que significó una

disminución anual de 22%.

65


Crédito puente, saldo de la cartera vigente

Miles de millones de pesos, precios de 2012*

22%

Fuente BBV Research con datos de Banxico.

*Al mes de julio 2012

A largo plazo, en la medida en que se construya un inventario de vivienda suficiente

en el país, la adquisición de vivienda usada representará cada vez más un mayor

porcentaje del programa de crédito del Instituto. Aunado a esto y como parte de las

acciones necesarias para atender el rezago habitacional, habrá de considerarse la

antigüedad del parque habitacional en México, ya que mientras que en 2004 era de

17 años, en 2010 es de 20 años 13 .

Atención municipal

De 2000 a 2011, la mayor colocación del Instituto permitió atender en mayor medida

las necesidades de vivienda de la población derechohabiente en distintos municipios:



En 2000, el número de créditos representó el 0.85% de la población afiliada al

IMSS en los municipios con viviendas financiadas, mientras que en 2011

significó el 1.31%.

Asimismo, en 2000, fueron 17 el total de municipios con menos de 20 mil

habitantes y una atención mayor al 1% de su población afiliada al IMSS,

mientras que en 2011, 44 municipios cumplieron con esta característica.

Retos de la atención de las necesidades de vivienda: población no

derechohabiente de Infonavit

13 Cálculo con base en ENIGH 2004 y ENIGH 2010.

66


El principal reto en materia habitacional en el país continúa siendo en los segmentos

de población no derechohabiente de Infonavit.

Una alternativa para atender al segmento no derechohabiente es considerar aquellos

hogares en donde se cohabita con un derechohabiente o ex-afiliado.

Con base en información de la ENIGH 2010, existen 5.2 millones de hogares 14 con al

menos un perceptor afiliado al IMSS y al menos uno no afiliado a esta institución, lo

que representa el 18% del total de hogares.

Ex–afiliados a Infonavit

De acuerdo con información de Inegi, se estima que en México existen 27.5 millones

de trabajadores no afiliados (al IMSS, ISSSTE, PEMEX, otros), de los cuales 14.4

millones (7.9 millones de hogares) tienen necesidad de vivienda; de éstos, 26% tenía

ahorros en Infonavit, 3.7 millones de trabajadores, que equivalen a ~2.1 millones de

hogares.

14 Hogares principales dentro de cada vivienda: hogares que se declararon como dueños de la

vivienda particular; si la vivienda era rentada, los que hicieron el contrato escrito o de acuerdo verbal,

o bien, aquellos hogares a los que les prestaron la vivienda o que la recibieron como prestación social;

o en última instancia, a los hogares que designaron los informantes como hogares principales.

67


Necesidades de vivienda de los ex-afiliados

Trabajadores no afiliados

Millones de personas, 2008

Población total 106.5

27.5 millones de

trabajadores no afiliados

Millones de Hogares, 2008

Total de Hogares

en México

Hogares no afiliados

26.7

Menores de 18

y mayores de 70

42.6

Hogares sin PEA 3.0

Población económicamente

inactiva

Población económicamente

activa

Trabajadores afiliados

(Infonavit, ISSSTE, otros)

41.1

13.6

22.8

14.4 con 9.3

necesidad 3.7 Exafiliados

de vivienda

Hogares con PEA 23.7

Hogares con afiliados 10.1

Trabajadores no afiliados 27.5

Sin necesidad de

vivienda

Con necesidad de

vivienda

14.4

13.1

Representan

~66% de los

trabajadores

3.7 millones de Ex-afiliados

con necesidad de vivienda

Sin necesidad de

vivienda

Hogares no

afiliados con

necesidad de

vivienda

FUENTE: ENIGH 2008. Análisis Infonavit.

Hogares no afiliados 13.6

7.9

5.7

Representan

~58% del total

de hogares no

afiliados

Número de integrantes del hogar, perceptores y nivel de ingreso

El número de perceptores incide en el ingreso total del hogar y su capacidad de

crédito. En los últimos años, mientras que el número de integrantes promedio de los

hogares en México ha venido disminuyendo, el de perceptores ha ido en aumento.

De 2000 a 2010, el tamaño del hogar disminuyó de 4.2 a 3.9 personas, mientras que

el número de perceptores aumentó de 1.9 a 2.3 15 .

Las cifras varían según el ámbito rural o urbano. En 2010, en el caso del ámbito rural

se tienen en promedio 2.7 perceptores en el hogar y en el urbano 2.2. El tamaño

promedio del hogar es de 4.2 en el rural y de 3.8 en el urbano.

Este cambio en la composición de los hogares se vincula con la mayor proporción de

hogares con ingresos más altos. De 2000 a 2008, la participación de hogares con

ingreso corriente total trimestral de más de 4 VSMGP (Salario Mínimo General

Promedio) aumentó de 58.8% a 64.5 por ciento 16 .

En promedio, la relación ingreso hogar principal / ingreso mayor perceptor, es

ligeramente más alta en el caso de que el mayor perceptor esté afiliado al IMSS, de

1.48, vs. de 1.44 cuando el mayor perceptor no está afiliado (cálculo efectuado con

base en la ENIGH 2010).

En función de lo anterior, la oferta de productos de crédito habrá de tener en cuenta

la posibilidad de adquirir viviendas de un mayor valor y tamaño por parte de los

derechohabientes y sus familias.

15 En los integrantes por hogar se excluyen a los trabajadores domésticos, a sus familiares y a los

huéspedes.

16 Fuente: ENIGH, Inegi. Se consideró 2008 debido a que para 2010 los datos no son estrictamente

comparables con las cifras de años anteriores, ya que los factores de expansión están ajustados al

ejercicio realizado por el Inegi con base en los resultados del Censo 2010.

68


Conclusiones



Con base en los niveles de atención esperados para el cierre de este año, así

como con los escenarios económicos y demográficos, se mantienen las

estimaciones de demanda (por rezago habitacional, aspiración de propiedad,

nuevos hogares y usos secundarios) definidas en el Plan Financiero 2012 -

2016.

La atención más específica del rezago habitacional se podrá reconocer con

base en los próximos resultados de la ENIGH 2012. Conforme ha ido

aumentando la antigüedad del parque habitacional, podrían aumentar las

necesidades de ampliación o mejoramiento.

Para cubrir las necesidades de vivienda de los segmentos de

derechohabientes desatendidos, el Instituto deberá afinar su estrategia de

crédito de manera que les ofrezca soluciones más enfocadas, a través de un

proceso que permita identificar con mayor precisión las necesidades

particulares de cada trabajador. Algunas de estas acciones ya están en

marcha, pero aún es necesario profundizar en la evolución del modelo de

atención y la estrategia de crédito.





Una vez abatido el rezago habitacional (que se estima posible lograr en un

plazo de 4 años), la demanda de crédito de Infonavit podría ser menor que su

capacidad de otorgamiento. Se presenta la posibilidad de evaluar la atención

de las necesidades de vivienda de segmentos no derechohabientes, como son

los ex-afiliados. Asimismo, a través de esquemas de coparticipación en los

hogares donde convivan al menos un trabajador derechohabiente o ex-afiliado

con otro que no lo es.

La composición de los hogares, así como su capacidad de endeudamiento

según el número de perceptores en el hogar, permitirán aumentar los montos

de financiamiento para la adquisición de viviendas de mayor valor.

La oferta de vivienda nueva se ha ido ajustando a la necesidad de este tipo de

bienes. En mayor proporción, la derechohabiencia está prefiriendo adquirir

viviendas usadas, así como realizar reparaciones, ampliaciones o mejoras a

su vivienda (Créditos Línea IV y Renueva Tu Hogar).

En México, el proceso de transición a ciudades cada vez más sustentables ya

se ha iniciado y es un esfuerzo interinstitucional, por lo que el elemento de

regeneración urbana tomará cada vez mayor importancia en la demanda de

soluciones habitacionales. En mayor medida, las nuevas viviendas financiadas

atenderán los aspectos vinculados con una mejor calidad de vida de los

derechohabientes y sus familias, debido a la estrategia Vida Integral Infonavit.

Estos temas son atendidos en el programa de Estrategia de Sustentabilidad

de la Agenda Estratégica.

69


Diagnóstico: Sustentabilidad financiera

Es necesario preservar la actual solidez financiera de Infonavit de manera que

éste siga contribuyendo a generar un patrimonio para los trabajadores

mediante el pago de rendimientos competitivos a su ahorro, así como

administrar los excedentes de liquidez que se proyecta tenga Infonavit en unos

5-6 años, al abatirse el rezago habitacional

La sustentabilidad financiera del Infonavit debe analizarse en función de la solvencia

para cumplir con el programa de crédito y remunerar competitivamente a la SCV. Es

importante apuntar que esta sustentabilidad depende, principalmente, del

rendimiento de la cartera, cuando hay deterioro se refleja en el gasto en reservas por

cartera vencida. La siguiente gráfica muestra la relación inversa entre rendimiento de

SCV y gasto en reservas.

Relación de cartera vencida con rendimiento a Subcuenta de Vivienda

Fuente: Infonavit

70


Actualmente, la posición financiera del Instituto es sólida, como muestra la figura

siguiente donde se observa una razón de Patrimonio/Activos del 11.35%, que implica

un nivel alto de sustentabilidad.

Indicadores financieros de Infonavit

Fuente: Infonavit

Sin embargo, para mantener la solidez financieras en los próximos años se deben

gestionar diversos retos:

1. Riesgo de crédito

2. Rendimiento del portafolio

3. Gestión de excedentes de liquidez

4. Calce de activos y pasivos

El riesgo de crédito se refleja en las reservas por cartera vencida. La estrategia

financiera del Instituto incluye compensar estas pérdidas con los ingresos por

intereses que se concentran en mayor medida en los créditos a trabajadores de

mayores ingresos. Para asegurar este equilibrio, se presenta el estudio de

rendimiento del portafolio del que surgen diversas propuestas de carácter

estratégico.

En la medida que se observen excedentes de liquidez, la sustentabilidad financiera

va a depender también de implementar las estrategias de inversión adecuadas, las

cuales se describen en la gestión de excedentes de liquidez.

Finalmente, a partir de la reforma a la Ley del Infonavit de enero de 2012, se

originarán créditos por montos que no se ajustan con el crecimiento del salario

mínimo, por lo que inicia un nuevo producto de crédito que permite satisfacer las

necesidades de los trabajadores. Sin embargo, con este producto se genera el riesgo

de descalce entre activos y pasivos ante incrementos no esperados en el salario

71


mínimo. El análisis de este riesgo y las propuestas se detallan en el reto de calce de

activos y pasivos.

Si bien estos retos ofrecen soluciones para dar respuesta en lo particular, en el

Programa 9 de la Agenda Estratégica, Política de Fondo de Ahorro, se presenta una

propuesta de rendimiento a la Subcuenta de Vivienda, la cual considera el

establecimiento de políticas que promuevan el comportamiento deseado de los

derechohabientes en referencia al ejercicio de su crédito o a la decisión de mantener

su ahorro en el Fondo Nacional de la Vivienda como complemento de una pensión.

Esta propuesta también considera la nueva estructura del balance que tendrá el

Instituto derivado de la reforma antes mencionada. Este Programa 9 concluye con la

propuesta de una fórmula para determinar el rendimiento a la SCV en el largo plazo,

la cual considera como variables relevantes los ingresos y egresos del Instituto,

cobrando gran relevancia el análisis sobre el rendimiento del portafolio y el riesgo de

crédito.

Reto 1: Riesgo de crédito

El principal reto financiero del Instituto es el riesgo crediticio (cartera vencida), que es

generado por la pérdida de relación laboral y la disminución en términos reales del

salario.

Se estima que, dada la dinámica de empleo en México, el promedio de créditos sin

relación laboral (sin descuento de nómina) se estabilizará en 33% del total de la

cartera institucional (≈ 2 millones de créditos en 2017).

Niveles de desempleo de acreditados en el largo plazo

Fuente: Infonavit

Se estima que la efectividad de la cobranza se reduce un 40% cuando no hay una

relación laboral; la problemática se agrava por el fenómeno de la vivienda

abandonada, ya que no permite ofrecer soluciones de cobranza social.

72


Acreditados

Otro elemento clave que incrementa el riesgo de crédito, es la evolución en el salario

del acreditado. Se estima que al menos una tercera parte de los acreditados que

mantiene relación laboral sufren pérdidas del salario en términos reales en el tiempo,

lo que les dificulta el pago de sus créditos.

Variación en el salario

42.5%

30.4%

27.1%

Baja en al menos 1

vsm

Sin cambio

Incrementa al menos

1 vsm

Fuente: Infonavit, acreditados con al menos 4 años de originados.

La regulación financiera requiere que estas pérdidas potenciales por Riesgo Crédito

sean reconocidas anticipadamente para mitigar cualquier efecto. Como no es posible

saber cuáles créditos dejarán de pagar, las posibles pérdidas se estiman calculan

utilizando herramientas estadísticas que estiman pérdidas promedio. Estos montos

se reconocen en el balance substrayéndolos de los activos. De esta forma se logra

reflejar con claridad la situación económica de la Institución. Por ello, la regulación

financiera establece criterios regulatorios mínimos que deben cumplirse en la

formación de reservas.

Metodología de Reservas Crediticias

Para adoptar las mejores prácticas internacionales para Administración de Riesgos,

en 2001, la Subdirección General de Planeación y Finanzas propuso adoptar la

normativa de carácter prudencial emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de

Valores (CNBV), que regula en México a las instituciones financieras y que entre

algunas de sus funciones, valida que las entidades estimen las posibles pérdidas

crediticias y las reserven a fin de enfrentarlas 17 . En esta fecha se inició, entonces, el

registro de Reservas Preventivas por Riesgo Crédito de acuerdo a la Circular Única

de Bancos.

A continuación, se agregaron las reservas por “Riesgo de Extensión” que reconocen

la pérdida que se observará cuando se cumpla el plazo legal de los créditos y quede

una parte del saldo sin pagar. Gradualmente se ha reconocido en balance otras

fuentes de costos y deterioro de la cartera.

17 Para mayor detalle consulte el Libro de Transparencia “Administración de riesgos”.

73


El siguiente cuadro muestra al cierre de junio de 2012, el total de reservas

preventivas y los pasivos acumulados relacionados con la cartera desde su

constitución.

Concepto

Montos en millones de pesos

Año inicial de

constitución

Monto de

reservas

(Junio 2012)

Porcentaje de reservas

del total de cartera de

crédito

1. Riesgo de Extensión 2002 97,550 10.8%

2. Cartera segregada 2005 74,869 8.3%

3. Riesgo de Crédito 2002 37,053 4.1%

4. Cuentas Fiscales

por Cobrar

2001 8,402 0.9%

5. Seguro de Vida 1973 4,715 0.5%

6. Vivienda

deshabitada 1 2012 2,254 0.2%

7. Adjudicados 2000 2,390 0.3%

8. Intereses de

prórrogas

2011 1,164 0.1%

9. Provisión para

titulación

Anterior al 2000 457 0.1%

Total 228,854 25.2%

1 Reserva próxima a constituirse para créditos vigentes, en REA o prórroga con vivienda identificada

como: deshabitada, vandalizada o abandonada. La estimación se realizó con información proporcionada

por la Subdirección de Cartera, a mayo de 2012.

Saldo a junio 2012: 832,435

Saldo de créditos segregados: 74,869

Saldo total: 907,304

A efectos de ilustrar el porcentaje de cartera provisionada se suma, para este cálculo, el saldo de las

hipotecas segregadas.

Fuente: Infonavit

Por otro lado, el gasto en reservas estimado para 2012 (enero-diciembre) es de

$46,343 millones.

En el Programa 9 “Políticas Fondo de Ahorro”, en la sección “Fórmula para el

rendimiento de la Subcuenta de Vivienda en el Largo Plazo”, se realiza un análisis

sobre la importancia que tiene el gasto anual en reservas para la determinación del

rendimiento de la Subcuenta de Vivienda.

74


Reto 2: Rendimiento del portafolio

La estrategia para mantener la sustentabilidad financiera del Instituto contempla una

tasa costo que permite cubrir los costos marginales de financiamiento, operación y

pérdidas esperadas de los créditos en el largo plazo, así como remunerar al

patrimonio del Fondo Nacional de la Vivienda. La tasa costo estimada para el año

2013 es de 7.01% y está compuesta de la siguiente forma:

Fuente: Infonavit

Como se muestra en la gráfica, los componentes que tienen una mayor relevancia en

la tasa costo son el riesgo crediticio, el cual se estima que ascenderá en el 2013 a

3.14% anual; el segundo componente más relevante es el costo del fondeo, el cual

asciende a 2.90% 18 ; los demás componentes suman en conjunto solamente 0.98%

anual.

Mientras la tasa de originación sea mayor a la tasa costo, se asegurará la

sustentabilidad financiera del Instituto. Por ejemplo, la tasa de originación promedio

para el año 2012 para los créditos en Veces Salario Mínimo (VSM) es 7.23% 19 . Si se

supone que la tasa de originación en el 2013 se mantendrá constante en el tiempo, la

tasa de originación resultaría superior a la tasa costo estimada de 7.01%.

18 El costo del fondeo se conforma por 2% que se estima pagar como cantidad de ajuste a la

Subcuenta de Vivienda, adicionalmente 0.66% como remuneración al patrimonio a fin de alcanzar los

objetivos de capitalización y 0.24% adicionales derivado del fondeo marginal a través de la emisión de

CEDEVIS.

19 Cifras al cierre de julio del año 2012.

75


Tasa costo

Saldo de originación (MDP)

4.9%

8.7%

4.8%

8.7%

4.8%

8.6%

4.7%

8.6%

4.0%

7.9%

4.0%

7.8%

3.8%

7.7%

3.7%

7.6%

3.7%

7.6%

3.5%

7.4%

3.4%

7.3%

3.4%

7.3%

3.3%

7.2%

3.2%

7.1%

3.2%

7.1%

3.2%

7.0%

3.1%

7.0%

3.1%

7.0%

3.0%

6.9%

3.0%

6.8%

2.9%

6.8%

2.8%

6.7%

2.7%

6.6%

2.7%

6.6%

2.7%

6.6%

2.7%

6.6%

2.6%

6.5%

2.5%

6.4%

2.2%

6.1%

2.2%

6.1%

1.9%

5.8%

1.9%

5.8%

Tasa de originación promedio vs tasa costo promedio

25,000

20,000

Tasa de originación

promedio 7.23%

7.23%

7.5%

15,000

10,000

Tasa costo (VSM)

7.01%

7.01%

7.0%

6.5%

5,000

0

1-2 3-4 5-6 7-10 11 y más

Ingreso (VSM)

Fuente: Infonavit

Fuente: Infonavit

Resulta interesante resaltar que es posible inferir la tasa costo por entidad federativa

si se asume que lo que diferencia la cartera de crédito entre una y otra es,

principalmente, el riesgo crediticio de la cartera, ya que los demás componentes no

presentan variaciones significativas a nivel nacional. El análisis de tasa costo por

entidad federativa permite identificar aquellas entidades donde la generación de

créditos es más costosa porque se presenta un mayor nivel de incumplimiento en los

créditos, lo cual ocasiona que la tasa costo de esas entidades federativas esté por

arriba de la tasa costo global, como se muestra en la siguiente gráfica. Por lo

anterior, prestar a las mismas tasas en estas entidades representa un subsidio entre

derechohabientes del Fondo Nacional de la Vivienda a derechohabientes que habitan

en entidades con altas tasas costo. A futuro, podría evaluarse el diferenciar tasas en

función del costo por reservas a las distintas entidades federativas.

6.0%

10%

Tasa costo por Entidad Federativa

9%

8%

7%

6%

5%

4%

3%

2%

1%

0%

Tasa costo

7.01%

Otros 3.88%

Fuente: Infonavit

Riesgo crediticio

La sustentabilidad financiera del Fondo Nacional de la Vivienda depende, en gran

medida, del equilibrio entre la tasa de originación de la cartera y el comportamiento

de pago de los acreditados.

76


Tasa ponderada de originación

4.24%

6.12%

8.78%

9.50%

9.99%

La tasa que pagan los acreditados de mayor nivel salarial es comparable a una tasa

de mercado, mientras que los acreditados de bajos ingresos obtienen una tasa

subsidiada.

Fuente: Infonavit

Si se compara la rentabilidad de los créditos por nivel salarial, se observa que los

créditos para trabajadores con ingresos menores a 4 VSM aportan un rendimiento

negativo respecto a la tasa costo e implican un subsidio a este segmento. En

contrapartida, los créditos a los trabajadores de ingresos mayores a 4 VSM aportan

un rendimiento positivo.

12%

Tasa de interés

10%

8%

6%

Tasa Costo

7.01%

4%

2%

0%

1 - 2 3 - 4 5 - 6 7 - 10 11 y más

Ingreso (VSM)

Fuente: Infonavit

Fuente: Infonavit

Otra forma de analizar el efecto es como se muestra a continuación; se divide la

cartera en dos grandes grupos de ingresos: mayor a 4 VSM y menor a 4 VSM, se

77


observa que la principal diferencia entre un grupo y otro se debe a que el

componente de riesgo crédito es mayor para el grupo de menos de 4 VSM, 3.4% vs

2.6% en el otro grupo, lo que aunado a una menor tasa de originación, ocasiona que

el grupo de trabajadores con ingresos de menos de 4 VSM generen un rendimiento

negativo.

Análisis de rentabilidad por grupo de ingreso

Mayor a 4 VSM (Créditos de mercado)

9.6%

2.90%

2.6%

1.3% 2.7%

Menor a 4 VSM (Créditos sociales)

5.9%

2.90%

3.4%

0.8%

Tasa de interés de

originación

Costo de fondeo Riesgo crediticio Costo de operación y

seguro

Fuente: Infonavit

-1.2%

Resultado neto

Es importante resaltar que, a pesar de que la tasa de originación de los créditos para

trabajadores con ingresos menores a 4 VSM no supera la tasa costo, se cumple el

objetivo de dar respuesta a una necesidad social (créditos sociales) para generar

acceso a la vivienda a los segmentos de población de menores ingresos, tema que

será abordado más adelante en el documento.

Se debe considerar adicionalmente que la tasa de la cartera no permanece en el

nivel de la tasa de originación, sino que conforme transcurre el tiempo la tasa tiende

a disminuir. Para determinar este efecto, existen herramientas como la que se

explica a continuación.

Riesgo de prepago y tasa de rendimiento al vencimiento

La tasa costo presentada incluye los costos por riesgo de incumplimiento.

Adicionalmente, el comportamiento inesperado de los acreditados puede generar

riesgo de prepago: la posibilidad de que algunos créditos liquiden de forma

anticipada, disminuyendo los ingresos por intereses. Este riesgo podría repercutir en

la sustentabilidad financiera del Fondo Nacional de la Vivienda.

78


Durante 2012, se analizó a profundidad este fenómeno y se observó que

históricamente, los acreditados de mayor nivel salarial tienden a liquidar

anticipadamente en mayor proporción. De acuerdo con la siguiente gráfica, la

velocidad con la que los acreditados en el rango salarial de más de 7 VSM amortiza

es significativamente mayor que la velocidad de amortización proyectada a 30 años;

conforme se observan rangos de menor nivel salarial, se aprecia que la velocidad de

amortización se apega a la amortización en 30 años.

Fuente: Infonavit

Otra forma de evidenciar este efecto es como se muestra a continuación, observando

que los acreditados de mayores ingresos y cuyos créditos aportan mayor

rendimiento, tienen un plazo de vida esperado en la cartera más corto.

Fuente: Infonavit

79


Para ilustrar el efecto en la rentabilidad se consideran los créditos originados en el

año 2010, donde la tasa de originación fue de 7.30% (en promedio); sin embargo, al

analizar la evolución de este portafolio de créditos en el tiempo, se observa que a

medida que algunos créditos prepagan, la tasa de interés de la cartera disminuye.

Periodo de

observación

Tasa de la

Cartera

Junio 2011 7.0%

Diciembre 2011 7.0%

Junio 2012 6.9%

Fuente: Infonavit

Sin embargo, no es necesario esperar a que la cartera transcurra en el tiempo para

observar la tasa en la que se estabilizará el rendimiento en el largo plazo. Existe una

medida financiera llamada Tasa Interna de Rendimiento (TIR) o Tasa de

Rendimiento al Vencimiento (TRV), la cual es la tasa que equipara el valor de los

pagos esperados con el saldo insoluto del crédito. La TRV se diferencia con la tasa

de originación del crédito en que para su cálculo es posible incorporar patrones de

comportamiento de los créditos, como el prepago que se va dando conforme la

cartera va madurando, de tal forma que sea posible obtener un estimado más

cercano a lo que en realidad rendirán los créditos.

Se estima que la TRV de todos los créditos originados en 2010, incorporando el

historial de prepago que se ha observado en años anteriores es de 6.97%. Este es el

rendimiento anual que se espera obtener, en el largo plazo por los créditos, después

de considerar los prepagos. Este rendimiento deberá ser suficiente para cubrir los

costos de la operación del portafolio hipotecario como se detalla en la sección

“Fórmula para el rendimiento de la Subcuenta de Vivienda en el largo plazo”

A continuación se presentan análisis y recomendaciones para controlar el riesgo de

prepago y asegurar la sustentabilidad del Instituto.

Prepago

En particular, la sustentabilidad financiera del Fondo Nacional de la Vivienda se ve

afectada cuando los acreditados de mayores ingresos liquidan anticipadamente, ya

que se dejan de percibir los intereses que se hubieran generado con una

amortización normal.

Las causas a las que se atribuye el patrón de pagos acelerado en los acreditados de

altos ingresos identificadas hasta ahora son:


Causas relacionadas al diseño del producto de crédito, cuyo objetivo es

minimizar el riesgo de extensión

80


- Asumir el uso de dos años de prórroga al inicio en el cálculo, para

determinar el factor de pago: como se muestra en la siguiente gráfica, si el

acreditado no utiliza la prórroga que se asume en el diseño, el acreditado

amortizará el crédito más rápido.

Fuente: Infonavit

Sin embargo, de acuerdo a un análisis sobre la cartera originada en el año

2010, se observa que el 82% de los acreditados con ingresos mayores a 7

VSM no utilizaron su prórroga en los primeros dos años de vida del

crédito, lo que demuestra que el supuesto actual puede resultar excesivo,

promueve la liquidación anticipada y no es necesario para prevenir el

riesgo de extensión en este segmento.

A partir de un análisis para los créditos originados en el año 2011, se

estima que de corregir esta situación, eliminando el supuesto de los dos

años de prórroga al inicio para los acreditados de altos ingresos, el Fondo

Nacional de la Vivienda podría generar un valor presente adicional de

$8,500 millones por concepto de intereses durante los siguientes 20 años.

- Factores de pago determinados a partir del salario para un mismo monto

de crédito. A partir de seis salarios mínimos de ingreso se alcanza el

monto máximo de crédito, 180 VSM; sin embargo, el factor de pago

continúa incrementándose para los acreditados de mayores ingresos, lo

que ocasiona que estos terminen de pagar su crédito más rápido.

81


Fuente: Infonavit

De cambiar las condiciones de originación, disminuyendo los factores de

pago o incrementando los montos que se otorgan a los acreditados de

altos ingresos, se estima que tan sólo en los créditos tradicionales

originados en el año 2011, el Fondo Nacional de la Vivienda podría tener

un ingreso por concepto de intereses de aproximadamente $400 millones

a lo largo de la vida de los créditos.


Causas especificas a los derechohabientes de altos ingresos

- Derechohabientes de altos ingresos solicitan montos de crédito menores

en relación al ahorro que tienen en su SCV: cuando los trabajadores de

altos ingresos solicitan un crédito con el fin de monetizar su Subcuenta, se

hace un uso ineficiente de la liquidez del Instituto al aplicar una Subcuenta

alta para dar un crédito pequeño. Esta situación resulta aún más evidente

en los créditos que se liquidan en menos de un año.

Fuente: Infonavit

De modificarse esta situación, asegurando que el crédito sea mayor al

30% de la SCV, se estima que tan solo por los créditos tradicionales

originados en 2010, el Fondo Nacional de la Vivienda podría percibir

$1,235 millones adicionales que representan el monto de intereses no

generados, en valor presente, a lo largo de la vida de los créditos.

82


- Prepago voluntario: trabajadores de altos ingresos liquidan su crédito

anticipadamente. Los acreditados de altos ingresos tienen mayor

probabilidad de pagar anticipadamente, ya que generalmente tienen mayor

estabilidad en el empleo y crecimiento del salario.

Este fenómeno podría mitigarse mediante una comisión de prepago. Se

estima que a través de una comisión de prepago de 5% sobre saldo

insoluto, el Fondo Nacional de la Vivienda podría percibir $556 millones al

momento en que ocurra la liquidación anticipada.

Adicionalmente, el Fondo recibiría $131 millones a lo largo de 20 años por

concepto de intereses, si la comisión de prepago lograra desincentivar al

10% de los acreditados de altos ingresos de la cartera originada en 2011

que se espera prepaguen en los próximos 7 años.


Causas relacionadas a la carrera salarial de los trabajadores

- Si el salario del trabajador se incrementa, automáticamente también se

incrementa la aportación patronal (5% del salario) y por lo tanto, el periodo

de amortización disminuye, mientras que el factor de pago se mantiene

constante. El incremento en la aportación patronal se refleja como una

amortización temprana, lo que ocasiona que el acreditado prepague.

Aunque el incremento al salario del trabajador es una situación favorable,

éste no está siendo aprovechado libremente por el trabajador, ya que no

puede elegir a qué concepto del gasto de su hogar se debe aplicar el

ingreso excedente, sino que hoy en día, el ingreso excedente está

destinado a utilizarse al prepago de su crédito.

Fuente: Infonavit

83


El 24% de los acreditados con ingresos mayores a 7 VSM, cuyo crédito fue

originado en el periodo comprendido entre junio del año 2009 y junio del

año 2010, observó un incremento promedio en su salario de 40%, desde la

originación del crédito a la fecha, lo cual ocasionará que los acreditados

terminen de pagar antes de lo esperado.

De evitar esta situación, actualizando el factor de pago cuando se

incrementa el salario del trabajador, el Fondo Nacional de la Vivienda

podría recibir $1,400 millones a lo largo de la vida de estos créditos, por

concepto de intereses.

A fin de asegurar la sustentabilidad financiera del Instituto, existe un esfuerzo

continuo para desarrollar productos y soluciones que además de beneficiar a los

acreditados de altos ingresos, los incentiven a cubrir el plazo proyectado del crédito.

Acciones ya realizadas:

Infonavit Total AG y Cofinavit AG

Un ejemplo representativo de estos esfuerzos son los productos Cofinavit AG e

Infonavit Total AG, los cuales al distribuir la aplicación de la Subcuenta de Vivienda

del trabajador en cinco partes desincentivan la liquidación anticipada, lo cual

contribuye a la estabilidad financiera del balance general del Instituto.

Como se muestra en la siguiente gráfica, en comparación al crédito tradicional, los

créditos AG, muestran un porcentaje de prepago mucho menor.

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

1% 24%

99%

AG

Créditos originados en 2010

(ingresos mayores a 7 VSM)

76%

Crédito Tradicional

Fuente: Infonavit Fuente: Infonavit

Liquidados 1er

año

No liquidados

84


Valor de la vivienda

De igual forma, como se muestra en la siguiente gráfica, los créditos AG tienen un

mejor balance entre uso de Subcuenta y monto de crédito, favoreciendo así la

liquidez del Instituto.

Créditos orginados de 2009 a 2012

13.0%

44.7%

% promedio

SCV

87.0%

55.3%

% promedio

del monto

del crédito

AG

Producto vivienda de uso temporal

Fuente: Infonavit

Fuente: Infonavit

En 2011, el H. Consejo de Administración aprobó condiciones de crédito

diferenciadas, en tasa de interés, a los derechohabientes que adquieran su vivienda

en los municipios considerados como de uso temporal. Se aplican condiciones de

crédito más exigente que mejoran el rendimiento de los créditos al eliminar el

subsidio, tales como:

Se requiere de un ahorro previo del trabajador equivalente al 10% del precio

de compra-venta de la vivienda.

El monto máximo del crédito será hasta: 80% del valor de la vivienda, por lo

que el crédito más la SCV serán hasta el 90% del precio de compra.

La tasa de interés será de 10%.

Estas medidas disminuyen el riesgo de incumplimiento y mejoran el rendimiento de

los créditos, pero no eliminan la posibilidad de que los montos de crédito sean bajos.

Producto crédito en pesos

Crédito Tradicional

Para los nuevos créditos en pesos, el diseño del producto desincentiva la liquidación

anticipada mediante las siguientes acciones:




No asume el uso de prórroga al inicio.

Los factores de pago se determinan respecto al monto de crédito por lo que,

los factores de pago no aumentan conforme el salario.

Se cobra una comisión de prepago junto con los pagos faltantes

85


No obstante las medidas consideradas, es necesario continuar los esfuerzos para

atender los factores relativos al diseño del producto y los propios de los acreditados

de altos ingresos, a fin de incrementar la rentabilidad de los créditos de altos

ingresos y asegurar la sustentabilidad financiera del Instituto. La solución propuesta

para este reto se detalla en el “Programa 5: Gestión Estratégica del Balance”.

Consideraciones a futuro

Derivado de los cambios a la Ley del Infonavit de enero del año 2012, el

otorgamiento de créditos en pesos podría modificar los patrones observados en el

comportamiento de la cartera, por lo que será necesario un monitoreo continuo a fin

de detectar oportunamente aspectos que pudieran disminuir el rendimiento de los

créditos.

Tal como ocurre con los créditos en VSM, el rendimiento de los créditos en pesos

estará determinado por la diferencia entre la tasa promedio de originación y la tasa

costo en pesos. La tasa costo calculada en 2011 para los créditos en pesos fue

12.05% 20 .

Si la originación de créditos en pesos tuviera la misma distribución por salarios que la

originación observada en el año 2011, la tasa de originación ponderada que tendría

la cartera en pesos sería de 12.29% la cual incluye ya el complemento al pago

incorporado en el producto).

Esta tasa sería superior a la tasa costo en pesos de 12.05% y, por lo tanto, la cartera

tendría un rendimiento aceptable.

Fuente: Infonavit

20 Tasa anual capitalizable mensualmente, equivalente a una tasa anual efectiva de 12.74%.

86


Millones de pesos

Millones de personas que reclaman

anualmente su ahorro de la SCV

Entrega anual de depósitos

(cifras en miles de millones de pesos)

Reto 3: Gestión de excedentes temporales de liquidez.

Como ya se ha dicho, en los últimos años, Infonavit ha logrado disminuir el rezago de

vivienda en el sector formal y prevé abatirlo por completo en el año 2017 21 . Este

abatimiento significará una caída en la demanda de crédito de Infonavit, lo que

aunado a ingresos por cobranza crecientes, generará excedentes temporales de

liquidez. Tales excedentes tendrán que ser invertidos acorde a un régimen de

inversión para mantener un rendimiento adecuado a la SCV.

Disminución en demanda de crédito dará lugar a un excedente

temporal de liquidez

400,000

350,000

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

Excedente temporal de liquidez

0

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

____

Fuente: Infonavit

Excedente temporal de liquidez

2.0

1.8

1.6

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

Entrega anual estimada de depósitos

(en base a la historia de reclamo reciente)

0.0

0

2013 2016 2019 2022 2025 2028 2031 2034 2037 2040

____

Fuente:

Población 1

Entrega anual de depósitos

Infonavit

1_/ Número estimado de personas que retirarían su ahorro de la SCV.

400

350

300

250

200

150

100

50

Fuente: Infonavit

La gráfica de la izquierda muestra los excedentes temporales de liquidez que se

estima tendrá el Instituto durante los próximos 10 años, los cuales se derivan de la

capacidad con que cuenta Infonavit para generar ingresos ordinarios y como

consecuencia de la disminución proyectada del Programa de Financiamientos.

Por otro lado, la gráfica de la derecha muestra una proyección de largo plazo de la

entrega de saldos de la SCV a trabajadores que se retiran con base en la frecuencia

de reclamo de SCV observada en la historia reciente del Instituto, que se estima

deberá atender el Instituto durante los próximos 30 años. Dicha proyección ha sido

elaborada en conjunto con un despacho externo 22 . En el Capítulo V: “Proyecciones

financieras”, se da más detalle sobre este punto.

De las dos gráficas anteriores se debe hacer notar que los excedentes de liquidez

son recursos de carácter temporal, pues al ser aportaciones de los

derechohabientes, deberán ser devueltas a los trabajadores junto con el resto de su

patrimonio al momento de jubilarse.

21 Sujeto a que se mantengan las tasas de formalidad del empleo

22 El Estudio de Activos y Pasivos de largo plazo se elabora de manera anual por recomendación de la

H. Asamblea General del Instituto, la cual solicita se determinen los riesgos actuariales a largo plazo,

en especial los originados por su calidad de administrador de la SCV.

87


Por lo anterior, el rendimiento pagado a la SCV en el futuro dependerá en parte de

las estrategias de inversión de los excedentes temporales de liquidez definidas en el

régimen de inversión permitido en la reforma de la ley de enero 2012 que debe ser

aprobado por el H. Consejo de Administración (se presentaron los lineamientos para

su aprobación en mayo de 2012 y a la fecha continúan en estudio).

Este tema será tratado a profundidad con el Programa “Gestión Estratégica del

Balance” de la Agenda Estratégica.

88


Reto 4: Calce de activos y pasivos

Retos en la gestión del balance general derivados de cambios en productos de

crédito

Se prevén cambios estructurales en el balance general del Infonavit derivado de la

reforma a la ley que ocurrió el pasado mes de enero de 2012, que lo harán más

complejo. Lo anterior genera la necesidad de gestionar de manera integral el balance

institucional y su perfil de Activos y Pasivos (AyP), a efecto de evitar descalces en el

balance general y así seguir garantizando la sustentabilidad financiera del Instituto a

largo plazo.

La reforma implica:





Devolución de la Subcuenta en un solo pago;

Nuevo régimen de inversión;

Créditos denominados en pesos, y

Segundos créditos (denominados en pesos).

Fuente: Infonavit

Todo lo anterior genera nuevos retos para el Instituto en materia de administración

de riesgos. Específicamente, los productos denominados en pesos modificarán la

dinámica tradicional del balance general.

Hasta ahora, el principal activo del Instituto han sido los créditos denominados en

VSM. De la misma manera, el principal pasivo del Instituto ha sido la SCV del

sistema de ahorro para el retiro, a la cual el Instituto se encuentra obligado a retribuir

anualmente, al menos, con el incremento correspondiente en el salario mínimo (SM)

que apruebe la Comisión Nacional de Salario Mínimos. Estas condiciones garantizan

que el rendimiento del activo este calzado con el rendimiento del pasivo.

89


A manera de ejemplo, se ilustra en el siguiente diagrama el efecto que produce que

el activo se encuentre calzado con el pasivo. Con base en un escenario donde el

incremento al SM anual es de 4%, entonces, debido al calce entre activo y pasivo, el

incremento repercutirá en la misma proporción tanto en el activo como en el pasivo.

Específicamente, la indexación de los créditos genera un ingreso por intereses igual

al incremento en el SM y la obligación con la SCV genera un gasto por intereses

igual al incremento en el SM. Ambos conceptos se compensan en el estado de

resultados permitiendo que el margen financiero (diferencial entre ingresos y gastos

por intereses), que en el ejemplo es de 7%, sea independiente del incremento al SM.

Si el incremento al SM fuera 6%, se observa un incremento proporcional tanto en el

rendimiento del activo como en el del pasivo, de tal forma que el margen financiero

se mantiene estable en 7%. Bajo un segundo escenario, si el incremento al SM fuera

de 2%, tanto el rendimiento al activo como el del pasivo serán menores y el margen

financiero, otra vez, se mantiene estable.

Fuente: Infonavit

Sin embargo, al existir créditos en pesos en el activo y un pasivo con rendimiento

ligado al incremento del SM, la estabilidad del margen financiero no se mantiene

constante.

Como se ejemplifica en la parte derecha del gráfico, dado que los créditos no están

indexados al SM, se incorpora en la tasa de interés del crédito, una expectativa de

incremento en el SM de 4%, con lo cual se espera cubrir los gastos por intereses

correspondientes al pasivo en los años posteriores. Sin embargo, si el incremento en

el SM resulta de 6%, es decir, superior a la expectativa inicial de 4%, la obligación

del pasivo crece en 6%, pero el rendimiento del activo no lo hace, por lo que la

diferencia debe compensarse con los ingresos que se obtienen de los intereses de

los créditos y el margen financiero se reduce de un 7% esperado a 5%.

90


En un segundo escenario, si el incremento en el SM resulta de 2% contra 4%

esperado, la obligación del pasivo disminuye en comparación a lo que se esperaba,

pero el rendimiento del activo permanece constante, por lo que el margen financiero

se incrementa.

Por lo anterior, con la incursión de créditos denominados en pesos al activo del

Instituto, se genera un posible descalce en escenarios inesperados de incremento en

el SM; más aún, en escenarios extremos, el amortiguador proveniente del

rendimiento de los créditos pudiera no ser suficiente, de tal forma que a fin de que el

rendimiento básico que el Instituto está obligado a pagar a la SCV no se viera

comprometido, el Instituto tendría que hacer uso del propio patrimonio para

compensar a la Subcuenta de Vivienda. Este es un escenario no deseable, pues en

el mediano y largo plazo podría poner en riesgo la sustentabilidad financiera del

Fondo Nacional de la Vivienda. En el “Programa 5: Gestión Estratégica del Balance”,

se describe un marco de acción para gestionar este reto.

Otra de las formas en que la incursión de créditos en pesos modifica la dinámica

tradicional del balance general es a través de la “monetización anticipada de

ingresos”. En los créditos en VSM, el Instituto recibe ingresos por intereses, los

cuales, al ser dinero en efectivo, incrementan el rubro de Disponibilidades en el

balance general. Adicionalmente, se generan ingresos por indexación de la cartera,

los cuales se traducen en un incremento en el saldo de los créditos equivalente al

incremento en el SM pero estos ingresos no se reciben en efectivo en el momento en

que se da el incremento, sino que posteriormente se reciben como intereses sobre el

nuevo saldo actualizado.

Como se mencionó anteriormente, los créditos en pesos, al no estar indexados al

SM, incorporan en la tasa de interés del crédito una expectativa de incremento en el

SM. De tal forma que a diferencia de los créditos en VSM, el total del ingreso que

recibe el Instituto corresponde a intereses sobre el crédito, los cuales se reciben en

efectivo. Esto resulta en una monetización anticipada de ingresos en comparación a

los créditos en VSM.

Lo anterior se ilustra en el siguiente diagrama donde en el caso de un crédito

otorgado en VSM, un incremento de 4% en el SM, se traduce en un incremento de

$4 en el valor de la cartera hipotecaria (de $100 pasa a $104), mientras que en el

crédito en pesos el incremento de 4% en el SM no incrementa el valor de la cartera

hipotecaria, sino que los intereses que se reciben de los créditos incrementan el

efectivo, es decir, el rubro de Disponibilidades en el balance general, aumentando así

la liquidez del Instituto.

91


Fuente: Infonavit

92


Diagnóstico: Sustentabilidad social

Infonavit puede contribuir al bienestar social de las comunidades mexicanas, al

promover iniciativas que contribuyan a una mejor calidad de vivienda que

genera plusvalía y a una mejor calidad de vida de los trabajadores, en entornos

bien ubicados y con servicios públicos de calidad

De la Misión y visión del Infonavit, se desprende el objetivo de generar bienestar

social a los trabajadores y sus familias a través de las acciones que lleva a cabo el

Instituto. Este objetivo se ve plasmado en el Tablero de Gestión Estratégica como

“Ser generadores de valor patrimonial y bienestar social, en comunidades

competitivas y armónicas” y es aquel al que convergen los demás objetivos

institucionales.

Para poder delinear estrategias, identificar su impacto potencial y medirlo en

consecuencia, es necesario contar con uno o varios indicadores que permitan

generar una cuenta de bienestar social o balance social. La experiencia estudiada

sobre la medición del bienestar social sugiere la utilización de más de un indicador

para construir dicho balance. Infonavit plantea la medición del bienestar y la

constitución de un balance social con base en una lógica apegada a la

sustentabilidad y que contemple lo económico, lo social, y lo ambiental.

En atención a este concepto, el balance social de Infonavit abarca 3 subcuentas:




Subcuenta de Calidad de Vida, en donde se llevará el registro del nivel de

calidad de vida previo, al momento, durante y después del ejercicio de crédito

para determinar periódicamente los abonos y los cargos por cambios en los

niveles detectados y medidos sobre las condiciones del

derechohabiente/acreditado y las características de su vivienda y entorno.

Subcuenta de Valor Patrimonial, que integra el valor que crea el

derechohabiente a partir del rendimiento de su Subcuenta de Vivienda, el

subsidio en la adquisición de vivienda por parte del Infonavit, el rendimiento

derivado de la propiedad o ampliación de una vivienda tanto en renta como en

plusvalía y los beneficios económicos de adoptar prácticas de sustentabilidad

en su hogar y entorno.

Subcuenta de Impacto Ambiental, en la que se contabilizan los beneficios

generados a partir de las iniciativas que impulsan el uso eficiente de agua y

energía, considerando tanto elementos adicionales en las viviendas, así como

aspectos de ubicación.

93


Componentes del Balance Social

Fuente: Infonavit

Calidad de vida

Infonavit busca tener un impacto positivo en la calidad de vida de los trabajadores a

través de acciones de vivienda. De aquí se desprende el concepto de calidad de vida

vinculada a la vivienda, el cual es está compuesto por elementos subjetivos y

objetivos:

Fuente: Infonavit

La medición del impacto en la calidad de vida se basa en el Índice de Calidad de

Vida Vinculado a la Vivienda (ICVV)

94


El ICVV surge de un proceso metodológicamente riguroso que consideró las mejores

prácticas, la opinión de expertos y la valoración de DH y acreditados.

Fuente: Infonavit

Con objeto de identificar los atributos y su peso específico dentro del ICVV se realizó

la Encuesta Nacional de Calidad de Vida vinculada a la Vivienda. Ésta se diseñó

para ser representativa a nivel nacional y para ocho regiones así como para los

segmentos salariales de trabajadores que ganan menos de cuatro veces salarios

mínimos (VSM) y aquellos que ganan más de cuatro VSM, realizando 5,371

entrevistas en total.

La encuesta permitió al Instituto obtener la siguiente información:




Bienestar subjetivo: la satisfacción con la vida y distintas esferas vinculadas a

la vivienda,

Características de la persona y su familia, su vivienda, su comunidad y el

entorno que los rodea.

Preferencias declaradas bajo la metodología MaxDiff (técnica estadística de

creación reciente que permite ordenar grandes listas de atributos de manera

sencilla)

La información obtenida permite realizar los siguientes ejercicios estadísticos:



Econométrico: medir el bienestar subjetivo y analizar su relación con variables

objetivas.

Preferencias declaradas: análisis resultados MaxDiff = Atributos preferidos,

jerarquización y estimación del peso de cada uno.

Considerando estos principios, se diseñó un Índice de Calidad de Vida Vinculado a la

Vivienda (ICVV) como un indicador hecho a la medida para las necesidades del

Infonavit.

95


Fuente: Infonavit

A partir de las distintas fuentes se filtraron los principales 26 atributos de la vivienda,

comunidad y entorno vinculados a la calidad de vida.

Fuente: Infonavit

Con la metodología MaxDiff se obtuvieron los siguientes ponderadores derivados de

la opinión de los encuestados

96


Fuente: Infonavit

El ICVV se construye entonces a partir de encuestas que miden 26 aspectos

relacionados con cuatro dimensiones:





Vivienda

Entorno

Comunidad

Transversal (elementos subjetivos, como lo es el sentido de propiedad).

Es conveniente señalar que el ICVV podría recalibrarse a futuro para incluir menos o

dar más peso a atributos que se consideren deseables en términos de la calidad de

vida, como puede ser el acceso a Internet, como un vehículo que contribuye al

desarrollo educativo de la sociedad.

A partir de la definición del ICVV, Infonavit ha calculado éste para derechohabientes

con y sin crédito y para aquellos que están en rezago habitacional.

Los principales resultados del ICVV muestran que el cambio en la calidad de vida de

los trabajadores es significativo si, al obtener un crédito para vivienda, éstos se

encuentran en rezago. En contrapartida, si los trabajadores ya tienen satisfecha su

necesidad de vivienda (lo cual quiere decir que usaron su crédito para uso

secundario, como puede ser comprar una vivienda vacacional), el impacto es

marginal.

97


El sentido de propiedad se da por atendido en todo crédito hipotecario que otorga el

Instituto, pero que al momento de adquirir una vivienda se vuelve muy relevante,

incluso llega a compensar la falta de ciertos elementos que el derechohabiente tenía,

previo a mudarse a su nuevo hogar como propietario. Es por esto que el sentido de

propiedad es, del total de los 26 aspectos medidos, uno de los más relevantes del

ICVV y explica en buena medida los resultados observados.

Valor patrimonial

Fuente: Infonavit

La medición del impacto económico o patrimonial de la acción del Instituto se hace a

través de la tasa de reemplazo

Fuente: Infonavit

98


La tasa de reemplazo representa el ingreso como ahorro complementario para el

retiro que obtendría un trabajador con relación al sueldo que tiene al momento de su

retiro y para calcularla se incluye el valor de todos sus activos, incluyendo la vivienda

y su SCV.

El mayor impacto positivo en el patrimonio de los trabajadores se da con una

acertada toma de decisiones al escoger una vivienda que genere mayor valor

patrimonial (medido en tasa de reemplazo) cuando los acreditados compran su casa

y la habitan en comparación con los que compran y la abandonan. Para eso, la

orientación es clave e Infonavit ofrece a derechohabientes y acreditados asesoría a

través de varios medios.

Infonavit seguirá enfocando sus esfuerzos en este rubro para definir indicadores

complementarios que le den más y mejor información al derechohabiente para una

mejor toma de decisiones respecto a su patrimonio.

Impacto ambiental

En términos del impacto ambiental de la acción del Instituto, se observa que la

hipoteca verde generará una importante contribución a la reducción del consumo de

agua en México.

Se estima que en el 2020 las viviendas del Infonavit ahorrarán un 9% del

consumo doméstico nacional de agua.

Fuente: Infonavit

En materia de consumo de energía, las ecotecnologías incluidas en la hipoteca verde

permiten reducir también las emisiones de CO 2 , pero el impacto de éstas puede

perderse cuando los acreditados tienen que desplazarse una mayor distancia de sus

viviendas a los centros de trabajo.

99


Fuente: Infonavit

Adicionalmente, hogares financiados por Infonavit con ecotecnologías reducen

emisiones de CO 2 en más de la mitad respecto a las viviendas que no cuentan con

estas tecnologías. A futuro, sería conveniente explorar la monetización de los

ahorros en emisiones de CO 2 en el mercado de bonos de carbono para financiar

nuevos proyectos institucionales.

Las más recientes mediciones hechas por un despacho externo confirman los

beneficios tanto económicos como ambientales de que las viviendas cuenten con

ecotecnologías:

Notas: 1) el ahorro se da por disminución en consumo de agua, gas y electricidad

2) Datos de 2012 corresponden a junio

Fuente: Enervalia

100


Recomendaciones del Centro Mario Molina

Infonavit forma parte de una comunidad de organizaciones que centran su interés en

temas de calidad de vida y calidad de vivienda. En tal virtud, siempre promueve el

intercambio de ideas y mejores prácticas. Un ejemplo es la relación que se lleva con

el Centro Mario Molina 23 .

Este centro de estudios también ha dedicado esfuerzos a comprender la dinámica de

la vivienda y su entorno para construir soluciones. Para tal efecto, en 2012 desarrolló

el concepto de Índice de Sustentabilidad de la Vivienda (ISV) y su entorno y propuso

varias medidas de mejora.

En el documento “Evaluación de la sustentabilidad de la vivienda en México”, de

dicho centro se concluye que:

“El Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno surge en respuesta a la

necesidad de generar consensos respecto a las estrategias que la sociedad

impulsará para garantizar una evolución responsable del parque habitacional en

México. La aplicación de esta herramienta de análisis corroboró que los retos de

sustentabilidad tienen características netamente regionales, lo cual lleva a una

conclusión fundamental:

Es necesario promover la adaptación de las políticas y prácticas del sector de

vivienda a las características específicas de cada metrópoli para lidiar con los

impactos ambientales, económicos y sociales generados.

La información obtenida a raíz del diseño y aplicación del ISV permitió identificar

ámbitos en los que se concentran las mayores oportunidades y posibles ejes rectores

de política pública para el sector de vivienda en México. Transversal a todos ellos es

la colaboración a todos los niveles entre las instancias gubernamentales, las

empresas desarrolladoras, sus proveedores, los usuarios y la sociedad civil. Sólo

mediante este diálogo será posible establecer marcos regulatorios sólidos y realistas,

inversiones estratégicas con visión a largo plazo, políticas públicas inteligentes y

consensos que reditúen en la calidad ambiental, económica y social de los conjuntos

habitacionales. El éxito de las principales medidas estratégicas de desarrollo

sustentable para la vivienda de interés social está determinado por las voluntades y

capacidad de cambio de las empresas desarrolladoras de vivienda, sus proveedores,

los usuarios y las instituciones de gobierno a nivel local, estatal y federal.“ 24

23 El Centro Mario Molina para Estudios Estratégicos sobre Energía y Medio Ambiente es una

organización independiente sin fines de lucro. Fue constituido en 2004, como asociación civil, para dar

continuidad y consolidar en México las actividades que durante su vida el Dr. Mario Molina ha llevado

a cabo, el estudio de los problemas del medio ambiente y la energía, la prevención y mitigación del

cambio climático y el fomento del desarrollo sustentable.

www.centromariomolina.org

24 Infonavit analizará más a detalle el tema del ISV para proponer un esquema de aplicación y

frecuencia de medición

101


Además, propone desarrollar estrategias en este sentido a través de 6 ámbitos:







Localización

Servicios básicos

Diseño del conjunto habitacional

Diseño de la vivienda

Administración del conjunto

Políticas públicas

Estas propuestas quedan plasmadas en las siguientes 10 recomendaciones

estratégicas:

Recomendaciones estratégica

Hipoteca Verde con Transporte. Incorporar al esquema de HV la ubicación de los

conjuntos habitacionales, mediante un mayor crédito derivado de los ahorros por un

menor gasto en transporte.

Hipoteca con Servicios. Fortalecer y generalizar entre todas las instituciones que

otorgan créditos hipotecarios para vivienda de interés social, la vinculación de éste al

pago de una cuota de mantenimiento que garantice el establecimiento de una

administración profesionalizada del conjunto habitacional.

Hipotecas Mixtas. Permitir las mezclas en los usos de suelo y modificar el diseño de

una proporción de las viviendas del conjunto habitacional, de tal manera que éstas

incorporen locales comerciales en las plantas bajas. Ofrecer a los derechohabientes

que no están en rezago habitacional la opción de invertir en un local comercial en lugar

de una segunda vivienda.

Generalización de Hipoteca Verde/Servicios/Mixtas. Puesto que los beneficios de

estas políticas públicas fueron confirmados en el presente estudio, es recomendable

instar al resto de las instituciones públicas y a la banca comercial para que ofrezcan

estos instrumentos.

Fortalecimiento del subsidio “Ésta es tu casa”: Incrementar el monto de subsidio y

modificar las reglas de operación del subsidio que otorga la CONAVI de forma que

únicamente se otorgue en polígonos intraurbanos

Privilegiar DUIS intraurbanos. Ofrecer mayores incentivos crediticios a los DUIS que

sumen los beneficios de una localización intraurbana al buen desempeño que se

observa en aquellos DUIS alejados de la mancha urbana.

Renta con opción a compra. Ofrecer al derechohabiente la posibilidad de rentar la

vivienda por un periodo de prueba, tras lo cual podrá usar las contribuciones efectuadas

hasta ese momento para la compra definitiva del inmueble o cambiar su residencia.

Esquema para el intercambio de viviendas. Lanzar una plataforma a través de la cual

los acreditados puedan intercambiar su actual vivienda de interés social; ya sea por una

semejante en otro sitio del país, o por una con dimensiones distintas. Esto flexibilizará la

búsqueda de empleo y la adecuación de la vivienda a las diferentes etapas y tamaños

de las familias mexicanas.

102


Recomendaciones estratégica

Requisito mínimo de conectividad urbana y vecinal. Condicionar el alta de los

conjuntos habitacionales en el RUV a que los conjuntos accedan a una diversidad de

vías secundarias y principales, evitando el alta de conjuntos cuya única salida es una

carretera.

Instrumentos financieros de fomento a vivienda vertical intraurbana. Ofrecer

créditos blandos para las empresas desarrolladoras que emprendan proyectos de

vivienda vertical en la zona intraubrana.

En los Programas de Fortalecimiento de la Originación, de Sustentabilidad Social y

de Políticas de Fondo de Vivienda de la Agenda Estratégica se incluyen las acciones

que el Infonavit ha tomado en el sentido que marcan estas recomendaciones.

Para mayor información sobre el Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su

entorno, referirse al Anexo I

.

103


Diagnóstico: Alcance de políticas

Infonavit puede contribuir a que los resultados en el mercado de vivienda sean

más positivos colaborando con las autoridades locales para que haya mejores

instrumentos de planeación y desarrollo urbano y a partir de establecer

incentivos económicos a los agentes privados apalancados en la fortaleza

financiera del Instituto.

Además, puede crear innovadores esquemas de inversión rentable que

complemente su Misión hipotecaria para el eficiente manejo de la SCV

Fuente: Infonavit

En línea con el Capítulo II: “Retos en materia de desarrollo urbano”, en donde se

señala que la nueva política de vivienda debe estar relacionada con edificar espacios

urbanos eficientes donde pueda insertarse una oferta de vivienda integrada a la

ciudad, que se vincule con las oportunidades de empleo, así como a los servicios de

salud, educación, recreación, cultura y espacio público para la convivencia y

relaciones sociales, equipamiento y equidad, en esta parte del diagnóstico se apunta

que las políticas de Infonavit pueden modificarse para alcanzar resultados más

favorables en la calidad de de vida a través de un mejor modelo de desarrollo

urbano, respetando las atribuciones de otras entidades.

Infonavit se ha sujetado estrictamente a los ordenamientos de carácter urbano que

establece la autoridad municipal competente y así seguirá siendo. Sin embargo, dado

el impacto que su actividad tiene en el crecimiento de las ciudades, es momento de

plantear si debería, en el ámbito de su competencia, asumir una posición que le

permita incidir más en el modelo de desarrollo urbano.

Se puede apuntar que en materia de políticas públicas de vivienda, la definición del

rol que debe jugar Infonavit, como principal oferente de hipotecas en México, debe

considerar las perspectivas de crecimiento de las ciudades mexicanas, que se

104


esperan sean mayores en las ciudades medianas, como León, Campeche, Toluca,

Saltillo, San Luis Potosí, Aguascalientes, Torreón, Mérida, Mexicali y Hermosillo.

Los ejes de política pública de vivienda donde el Infonavit puede contribuir son 25 :





Generación de vivienda sustentable en los ámbitos

Económico

Social

Ecológico

Promover el uso de energía de forma sustentable

Mejorar la calidad de vida.

Promover los componentes para el impulso del desarrollo habitacional

sustentable

Ordenamiento territorial

Planeación urbana

En cuanto a política pública en desarrollo urbano en donde el Infonavit también

puede contribuir, el punto medular es impulsar la planeación ordenada de las

ciudades bajo un esquema de integralidad y sustentabilidad, a saber:





Impulsar la articulación de los derechos humanos con el desarrollo regional y

urbano

Consolidar la planeación territorial y fortalecer sus instrumentos

Promover la estructuración urbana para lograr ciudades más humanas y

compactas y aplicar políticas de subsidios e incentivos para lograrlos

Atraer inversión privada a hipotecas

En materia del rol de Infonavit en el sistema de ahorro para el retiro, será importante

definir cuál debe ser éste, a partir de distintos escenarios posibles. Esta definición

será particularmente relevante a partir de que Infonavit empiece a acumular

excedentes de liquidez al reducirse la demanda de crédito.

25 Basado en documento “Estado Actual de la Vivienda en México 2011”, CIDOC

105


Diagnóstico: una visión integral - conclusiones

El diagnóstico elaborado por Infonavit establece claramente cuáles son los

grandes retos y oportunidades para los próximos años. Además integra todas

las dimensiones relevantes de la acción del Instituto para la conformación de

una Agenda Estratégica a largo plazo que permitirá que Infonavit contribuya a

una mejor calidad de vida de los trabajadores, manteniendo una sólida

posición financiera y operativa.

Fuente: Infonavit

106


Agenda Estratégica

Programas

A partir de las conclusiones del diagnóstico, se definió y consensuó en 2011 (y se

publicó en el Plan Financiero 2012-2016) con los tres sectores que integran al

Instituto una Agenda Estratégica para los próximos años que se sintetiza en 10

programas a lo largo de las cuatro dimensiones, para dar respuesta a los retos y

oportunidades identificados en dicho diagnóstico:

Fuente: Infonavit

En la gráfica se muestran los 10 programas y se indica a qué área(s) del Instituto

le(s) corresponde coordinarlos y ejecutarlos 26 .

Es importante señalar que, dado que Infonavit actúa en un entorno dinámico, la

Agenda Estratégica tuvo dos ajustes en 2012 respecto a lo publicado en el Plan

Financiero anterior:


El primer ajuste es derivado de la reforma a la Ley del Infonavit,

específicamente al Artículo 43 27 . Este cambio impulsó la creación de un

programa adicional para sustentabilidad financiera: Gestión Estratégica del

Balance, para dar respuesta a la necesidad de contar con un régimen de

inversión y gestionar el calce de balance general por originación de

créditos en pesos

26 El Estatuto Orgánico del Infonavit, en donde se establecen las facultades y funciones de cada una

de las áreas que integran al Instituto, puede ser consultado en www.infonavit.org.mx

27 Referirse al Adendum al Plan Financiero 2012 – 2016 en los puntos relacionados con la reforma al

Artículo 43 de la Ley del Infonavit

107


El segundo ajuste tiene que ver con el Instituto considera que hay que

integrar los esfuerzos internos y externos de la organización. Esto llevó a

consolidar en uno solo los dos programas transversales anteriores.

La Agenda Estratégica se presenta en este documento programa por programa y en

cada uno se puntualiza cómo la estrategia de las áreas del Infonavit está alineada y

abona a dicha agenda. En el Plan de Labores y Financiamientos se presentan

proyectos que se harán en 2013 como parte de cada programa.

108


Agenda Estratégica: Necesidades de vivienda

Programa 1: Nuevo modelo de atención

Visión 2020

Acompañar al trabajador a lo largo de su ciclo de vida garantizando acceso a

una solución de vivienda

Contribuir a solucionar las necesidades de vivienda en México de segmentos

subatendidos

Objetivo:

Desarrollar un modelo de atención de necesidades de vivienda para nuevos

segmentos y acompañar a los segmentos de trabajadores actualmente

atendidos acreditados resolviendo necesidades cambiantes a lo largo de su

ciclo de vida.

Introducción

Infonavit busca atender diferentes segmentos que aparecen dentro del espacio que

generan dos ejes: segmentos actuales y nuevos segmentos.

Fuente: Infonavit

De esta conceptualización, se han identificado cuatro posibles universos a atender:

Universo de derechohabientes, es decir, trabajadores atendibles bajo modelo

actual. El objetivo con este segmento sería cubrir necesidades cambiantes de

vivienda y/o ahorro a lo largo del ciclo de vida.

Derechohabientes sub-atendidos, por ejemplo, temporales, de bajo ingreso y

rurales. El objetivo sería ofrecer soluciones de vivienda a afiliados que no son

atendibles bajo modelo actual

Trabajadores con ingreso mixto, integrado por propineros, empleados

domésticos y músicos, entre otros. Se buscaría ofrecer soluciones de vivienda

a segmentos con capacidad de pago

109


Trabajadores no afiliados, compuesto por otros segmentos de trabajadores y

ex-afiliados. Se tendría como objetivo aprovechar capacidad operativa del

Infonavit, con fondeo de terceros.

Las consideraciones para este esfuerzo son, primero, definir la población objetivo de

cada producto y alinear condiciones de crédito de acuerdo a necesidades

económicas y de vivienda de cada segmento; segundo, incrementar la capacidad

operativa y la red de canales del Instituto dado el volumen de créditos que se

administrarían en el futuro a raíz de atender nuevos segmentos y administrar nuevos

productos.

I. Estrategia de atención a trabajadores no afiliados

Para el caso específico de los trabajadores no afiliados, el Infonavit puede operar

bajo un esquema que no genere un riesgo al Fondo Nacional de Vivienda, en donde

una entidad financiera proveería el fondeo de los créditos, se utilizaría la SCV como

garantía y el Infonavit se encargaría de la originación y administración del crédito.

Fuente: Infonavit

El saldo en SCV de ex-afiliados suma $189 mil millones en 31 millones de cuentas

inactivas (cifras al cierre del cuarto bimestre de 2012). Este esquema de atención

crediticia a no afiliados podría mantener el programa de crédito superior a 500 mil

préstamos al año después de 2017.

Las consideraciones para ofrecer soluciones de vivienda a este segmento son

identificar todas las capacidades adicionales operativas e institucionales requeridas

para crear una plataforma que atienda necesidades de vivienda de no afiliados y

determinar volumen de créditos a nuevos segmentos que se puede atender en base

a capacidad operativa. Además, se requiere reforma a la Ley que permita a exafiliados

uso del saldo en SCV.

110


Sustentabilidad financiera

Programa 2: Fortalecimiento de la originación

Visión 2020:

Contar con un proceso de originación de crédito de clase mundial, que

asesore al derechohabiente en la selección de una solución de vivienda

alineada con sus necesidades de vivienda y que genere activos de calidad

crediticia para asegurar la solidez financiera del Fondo Nacional de la Vivienda

Objetivos:

Mejorar la calidad de las viviendas y de los activos hipotecarios (menor riesgo

y reservas)

Asesorar al derechohabiente para vincular mejor la elección con necesidades

Optimización de la asignación de subsidios para garantizar el mayor impacto

social posible

Introducción

El fortalecimiento de la originación implica llevar a cabo un esfuerzo de mejora

continua en varios ámbitos:




El producto de crédito, para alinearlo a las necesidades de vivienda del

trabajador

El proceso / canal, para garantizar calidad en la información para una mejor

toma de decisiones por parte del trabajador

El producto casa, para garantizar calidad en los atributos y equipamiento

urbano, además de que satisfaga las necesidades del trabajador y su familia.

Fuente: Infonavit

111


I. Estrategia de proceso de originación

El financiamiento de las soluciones habitacionales que cubran las necesidades de los

derechohabientes es el objetivo primordial de la función de otorgamiento de crédito

del Instituto; sin embargo, la medición tanto de las necesidades de vivienda que se

presentan como de la satisfacción de las mismas a través de los créditos que otorga

Infonavit se vuelve complejo, dado que se requiere de un conocimiento de la

situación actual de la demanda, así como de una serie de indicadores que permitan

identificar correctamente los cambios que se observan cuando se ejercen los

financiamientos.

Con el fin de poder medir el éxito de las estrategias que se implementan para la

cobertura de necesidades de vivienda, se consideran enfoques diferentes, que

permiten tener una visión multidimensional acerca de los derechohabientes y los

satisfactores que se generan a través de la vivienda y que están alineados a la Visión

del Infonavit.

Como se verá a lo largo de este Plan Financiero, la sustentabilidad (en sus ejes

económico, social y ambiental) cobra vida a través de acciones hipotecarias

concretas que tocan varios Programas de la Agenda Estratégica.

Enfoque económico

Generación de soluciones que propicien un entorno que promueva la disminución de

la pobreza y la generación de patrimonio.

Enfoque social

Brindando mayores oportunidades de movilidad social mediante al acceso a

educación, tecnología, seguridad y desarrollo comunitario, formando ciudadanía a

través de las soluciones habitacionales.

Enfoque ambiental

Mediante soluciones amigables con el planeta, que moderen el uso de agua y

energía, reduzcan la emisión de contaminantes y generen ciudades compactas.

Asimismo, mediante el financiamiento de las soluciones habitacionales para los

trabajadores, el Instituto debe formar un portafolio de crédito que represente una

inversión conveniente para el ahorro depositado en el Fondo Nacional de la Vivienda,

de forma que los trabajadores que hoy no han accedido a un financiamiento puedan

hacerlo en el futuro o, simplemente, puedan disponer de sus ahorros a la edad de

retiro. Es entonces necesario promover soluciones de valor para los

derechohabientes y acreditados, de forma que la decisión crediticia maximice el valor

entre el ahorro y una decisión habitacional, considerando lo siguiente:

112


El costo de uso de las viviendas que habitan los acreditados, para poder ser

comparados con el valor de las rentas.

La generación de patrimonio y plusvalía, buscando que el valor del ahorro se

mantenga y genere rendimientos, con el fin de que la solución pueda ser

considerada como complemento a la pensión.

La movilidad y escalabilidad social y económica, evaluada al momento de la

decisión de financiamiento y de forma posterior, tomando en cuenta la

generación de una comunidad próspera.

En cuanto a la inversión crediticia que realiza el Instituto, se busca respetar el valor

del Fondo Nacional de la Vivienda, el patrimonio del Infonavit, así como de los

recursos provenientes de inversionistas privados que participan en los programas de

crédito, equilibrando la disponibilidad de los recursos para crédito con la demanda de

soluciones habitacionales.

Con relación a los apoyos que se otorgan a los trabajadores de bajo ingreso,

principalmente a través de la administración del fondo solidario, el objetivo es que

maximicen su beneficio y minimicen el costo, dando acceso a soluciones para los

derechohabientes que satisfagan condiciones mínimas en los enfoques económico,

social y ambiental, con la menor inversión de recursos posible.

Para el logro de los objetivos antes mencionados, se definen tres estrategias,

vinculadas a la satisfacción de la demanda y al rendimiento del portafolio crediticio:

Se seguirá impulsado el financiamiento a las necesidades de vivienda buscando el

incremento en los indicadores de calidad de vida de los trabajadores que adquieran

soluciones financiadas con créditos del Instituto, clasificándose en:


Vivienda completa: para aquellos trabajadores con una necesidad de vivienda

proveniente de la formación de nuevos hogares, hacinamiento o aspiración de

propiedad o que habitan en una vivienda que requiere ser remplazada

totalmente.

Nueva: mediante una combinación eficiente de incentivos y requerimientos

que promuevan una oferta de soluciones que cubran los enfoques

económico, social y ambiental.

Usada: con una alineación de los procesos que facilite el ejercicio de los

créditos y una evaluación de las soluciones que permita el acceso a

vivienda usada de calidad.


Ampliación, remodelación y mejora: enfocada a derechohabientes con una

necesidad de vivienda por hacinamiento, calidad o duración de materiales, así

como para aquellos que buscan incrementar su calidad de vida a través de la

113


mejora de la vivienda que hoy habitan mediante una diversificación de los

productos que permitan primordialmente incrementar la cobertura del enfoque

ambiental.

Serán establecidos los apoyos requeridos para segmentos de mercado a través de la

identificación de la necesidad de vivienda y requerimientos de apoyos por parte de

los trabajadores, dirigiendo el esfuerzo económico del Instituto hacia los segmentos

de bajo ingreso con necesidades primarias de vivienda, buscando incrementar la

satisfacción de los acreditados con las soluciones habitacionales.

Habrá una ampliación de la oferta de soluciones mediante la búsqueda de nuevos

productos que permitan profundizar la atención a los derechohabientes, así como el

desarrollo de mecanismos que atiendan las necesidades de otros segmentos de la

población, con un enfoque hacia la cobertura de necesidades y al valor del portafolio

Institucional.



Cobertura de necesidades de vivienda mediante productos orientados a los

derechohabientes que no han sido atendidos por el modelo actual del Instituto

y para segmentos que hoy no tienen acceso a financiamientos por parte de

otras entidades.

Valor del portafolio institucional a través de mecanismos y servicios que pueda

prestar el Instituto que contribuyan a fondear el gasto y a fortalecer la posición

financiera del Infonavit, promoviendo un mejor rendimiento al ahorro

depositado en la Subcuenta de Vivienda.

En el corto plazo, las estrategias que conducen al incremento en la calidad de los

trabajadores al momento de ejercer un crédito y que promueven la formación de un

portafolio sano y rentable se consolidan a través del diseño de los productos, los

procesos y las políticas de los canales de atención.


Producto de crédito: el diseño de alternativas de financiamiento, que mediante

la determinación de condiciones promueven el desarrollo de los factores

económicos, sociales y ambientales y que son resultado de la colaboración

con, entre otras, la Subdirección General de Sustentabilidad Social y el Centro

Mario Molina

Hipoteca con Servicios: con el objeto de incluir el mantenimiento y

conservación de los conjuntos y el entorno, mediante el cumplimiento de

las obligaciones con la comunidad y el municipio.

Hipoteca Mixta: para promover el desarrollo ordenado del comercio en los

conjuntos habitacionales y fomentar el empleo y las capacidades en

nuestros derechohabientes, que fortalezcan su posición económica.

Hipoteca Verde con Transporte: como un elemento para la formación de

ciudades compactas, en comunidades con acceso al empleo y a la vida

114


familiar y comunitaria, con base en los ahorros por menor gasto en el

transporte

Crédito para Mejora Verde: en promoción a la incorporación de elementos

de ahorro de energía y agua en las viviendas que actualmente habitan los

trabajadores.

Renta de vivienda / movilidad habitacional: con el objeto de que los

trabajadores que buscan oportunidades laborales en distintas partes del

país, puedan obtener soluciones en los diferentes lugares en los que las

requieran.


Proceso: el diseño del camino que permite la obtención de un crédito por parte

de los trabajadores, promoviendo una sana toma de decisiones que concluya

en la satisfacción de la necesidad de vivienda de los acreditados.

Asesoría Personalizada Infonavit: con el fin de analizar las diferentes

alternativas para los derechohabientes, con base en la definición de la

necesidad de vivienda y en la solución que contribuya de mejor manera

con la calidad de vida, a través de la implementación del Índice de Calidad

de Vida vinculado a la Vivienda (ICVV)

Procesos sustentables: buscando que los procesos de originación y

administración de crédito del Instituto incorporen en todo momento las

características básicas de sustentabilidad.


Canal: el diseño y aplicación de políticas y tácticas que permitan alinear a las

personas que promueven el ejercicio de los créditos del Instituto, a través de

la oferta de sus productos y servicios.

Ampliación de redes: con el objeto de que exista una mayor difusión y

facilidad de acceso a los créditos del Instituto con las diferentes soluciones

que cubran las necesidades específicas de cada grupo de trabajadores.

Canales virtuales: buscando ampliar el contacto con los derechohabientes

que hoy tienen acceso a las nuevas tecnologías a través de las redes

sociales y el uso intensivo de Internet y el celular.

Alineación de estrategias: generando las políticas, incentivos y sanciones

para que el enfoque de atención y servicio hacia los derechohabientes sea

un objetivo primordial de los integrantes del Infonavit y del Infonavit

Ampliado.


Producto casa: las líneas de acción que se han propuesto para el

aseguramiento de la calidad de las viviendas y su entorno han ido

encaminadas en promover una mayor densidad a través de impulsar el

115


desarrollo urbano para vivienda vertical en zonas con acceso a los servicios

de transporte, educación y empleo; establecer un mínimo del tamaño de la

vivienda y seguros de calidad de las viviendas, entre otros.

Vivienda vertical céntrica: este producto crediticio está orientado a impulsar

desarrollos que promuevan una mayor densidad, con incentivos

económicos a la verticalidad y ubicación cercana a los centros de trabajo,

el cual fue aprobado por el H. Consejo de Administración, con el objetivo

de mejorar la calidad de vida y plusvalía de los acreditados, generar un

impacto ambiental positivo, incentivar el aprovechamiento de la

infraestructura vigente y planeada de las ciudades y disminuir costos de

construcción a través de una mayor densidad. Actualmente se encuentra

en programa piloto. En el Programa 8: “Políticas de Fondo de Vivienda” se

da más detalle sobre este producto.

Seguro de calidad: cobertura para el riesgo de daños por vicios ocultos o

mala calidad en la vivienda con carácter de obligatorio para originar crédito

con el Infonavit, respecto de la cual se emita un certificado de cobertura

que sea entregado al acreditado al momento de la firma de la escritura. En

un inicio, la contratación de la cobertura se llevará a cabo por parte del

Instituto para crear mercado y con el propósito de que en el futuro haya

mayor oferta para el acreditado, creando competencia entre las empresas

y que consecuentemente, la contratación de la cobertura pueda realizarse

sin la intervención del Infonavit.

Metraje mínimo: con el fin de mejorar la calidad de la vivienda, en

septiembre de 2011 el H. Consejo de Administración aprobó la propuesta

para que se establezcan dimensiones mínimas aceptables en viviendas

que financia el Instituto, quedando definidas en 38 metros cuadrados de

construcción. Los criterios quedaron vigentes a partir del primero de enero

de 2012. 28

Dada la variedad de necesidades de vivienda, geografía y desarrollo económico que

presentan las diferentes zonas del país, las estrategias de originación de crédito

evolucionarán para tener un enfoque regional. Para ello, será importante aprovechar

los canales de comunicación y gestión con los actores relevantes de cada región.

Es relevante señalar que la empresa calificadora Moody’s de México S.A. de C.V.

(Moody's) evaluó en noviembre de 2011 al Infonavit y obtuvo una calificación “Arriba

del Promedio” como originador de créditos de hipotecas residenciales de interés

social en México 29 .

28 Los metros cuadrados de construcción contemplarán las superficies construidas de la vivienda,

dejando de considerar sólo aquéllas que sean de uso común en el conjunto, condominio o

copropiedad. El control de registro de oferta de vivienda será en RUV, por lo que la vivienda con un

menor número de metros que ya se encuentre registrada en RUV antes del 1° de enero de 2012,

podrá ser individualizada.

29 La escala de Moody’s para las evaluaciones como originador está compuesta por: Fuerte, Arriba del

Promedio, Promedio, Abajo del Promedio y Débil.

116


Programa 3: Fortalecimiento de la cobranza

Visión 2020:

Consolidar el modelo de cobranza social como el mejor modelo de

administración de cartera hipotecaria a nivel mundial

Objetivo:

Incrementar la efectividad de la cobranza de créditos sin relación laboral con

procesos robustecidos que incorporen las mejores prácticas y tecnología y

mantengan siempre un alto enfoque social para garantizar que se solucione la

problemática de pago de los acreditados que lo requieran

Introducción

Bajo el principio de “siempre que exista voluntad de pago, habrá una solución”, el

modelo de cobranza social busca optimizar el pago continuo con productos que

ofrezcan alternativas viables para el acreditado para apoyarlo en cuidar su valor

patrimonial y mantener una cartera sana.

Como se observa en la siguiente figura, el modelo contempla las diversas etapas que

avanzan conforme aumentan los omisos de pago y se adecuan a la situación del

acreditado:







Cobranza preventiva

Cobranza administrativa

Recuperación de cartera

Mediación

Cobranza especializada

Comercialización

Fuente: Infonavit

A través de una arquitectura organizacional dinámica y flexible y un uso intensivo de

la tecnología para optimizar la ejecución de procesos y el análisis de flujos de

117


información, la administración de cartera podrá verse robustecida en beneficio de los

trabajadores.

Líneas de la Estrategia de Cobranza

Fuente: Infonavit

I. Estrategia de administración de cartera

Al arrancar el año 2013, la recuperación de cartera representará más del 60% de los

ingresos del Instituto sin considerar fuentes alternas de financiamiento. La

complejidad de su administración, la relevancia que ésta tiene para la viabilidad

financiera del Instituto, su perfil altamente social, la dependencia en la generación de

margen financiero para generar rendimiento al saldo de la Subcuenta de Vivienda y

la necesidad de brindar un servicio de clase mundial por medio de procesos robustos

y eficientes, así como con el personal, interno y externo, adecuadamente capacitado

hacia una orientación social, genera retos relevantes en los años venideros para la

administración de cartera.

Para 2013, en este programa se tiene contemplado ejecutar un portafolio de

proyectos estratégicos y tácticos que impulsen una mejora sustancial de la

productividad, la calidad y el servicio de la operación de acuerdo a las mejores

prácticas mundiales en administración y recuperación de cartera, reflejándose en la

generación de flujo de efectivo, tratamiento cada vez más uniforme y eficiente del

proceso de recuperación, administración de bienes recuperados, resguardando tanto

los ahorros como los intereses reales en la Subcuenta de Vivienda de los

trabajadores y, por ende, contribuyendo de manera fundamental al logro de la Misión

y Objetivos Institucionales.

Para ello, la Cobranza Social, la Cobranza Especializada y la administración de

activos recuperados se soportará en un modelo de operación en dos grandes rubros,

el “Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza” y el

“Sistema de Cobranza Social Integral”, los cuales cubrirán la parte metodológica y

118


tecnológica de la operación para lograr los objetivos de las diferentes etapas del

proceso de cobranza de una manera integral.

a) Sistema de Cobranza Social Integral

La Cobranza Social se basa en el uso de tecnología de punta, método e inteligencia

analítica que permite atender eficientemente los retos que presenta uno de los

portafolios hipotecarios más grandes del mundo, al tener que identificar áreas de

oportunidad y plantear las mejores estrategias y soluciones, tanto para la Institución

como para los acreditados.

El proyecto de Cobranza Social Integral (CSI) se enfoca en crear el soporte

tecnológico de la operación, siendo en esencia una plataforma del tipo CRM (Gestión

de la Relación con el Cliente, Customer Relationship Management, en inglés), para

que sea ejemplo de transparencia, eficiencia, calidad y excelencia en el servicio,

consolidando una solución tecnológica integral que contemple los procesos internos

y externos y que se integre a todos los sistemas institucionales ADAI (SMS, CASA,

Infonatel), TRM (Recaudación Fiscal), ALS (Administración de Cartera) y de los

proveedores (gestión móvil, telefónica y correo, entre otros canales). Este proyecto

se expandirá a la Recuperación Especializada y a la Unidad de Solución Social en el

año 2013.

Asimismo, CSI deberá ser el soporte para construir una plataforma que provea los

reportes operacionales y estratégicos (un tablero de indicadores), la inteligencia

operativa para la optimización de la cobranza (análisis estadístico e inteligencia

artificial), así como el control de la facturación y de las asignaciones de cuentas a

despachos de forma georeferenciada a nivel nacional. Para el año 2013, la

georeferenciación se hará para todos los portafolios de cartera hasta nivel III; es

decir, que incluya no sólo el código postal de la vivienda sino también la calle y el

número exterior, creando los incentivos para que los despachos busquen llegar a una

cobertura de gestión de la cobranza de 100% de las cuentas asignadas.

Derivado de lo anterior, el modelo de CSI tiene planeado integrar en los próximos

dos años:






Simulador de asignación basado en la teoría de la investigación de

operaciones

Generación de reportes gerenciales y financieros

Minería de datos de la Ruta de Solución

Data Warehouse de Cobranza Social

Esquema de Recompensas

119


Venta de vivienda recuperada en sus diferentes modalidades (por

confirmarse)

Con la Gestión Móvil (GM) se ha logrado, a través de uso de dispositivos móviles

(Bluemessaging 30 ), un control en la gestión de las cuentas; mientras que con el

desarrollo de la Ruta de Solución (RDS) se ha estandarizado y controlado la gestión

de la cobranza.



La GM ayuda a controlar la gestión por parte de los asesores de cobranza, al

requerir que los asesores presenten evidencia de la visita realizada a la

vivienda, a través de georeferencias y fotos del lugar.

La RDS es una gestión de cobranza con un proceso de decisión determinado

y que ofrece soluciones de manera eficiente, transparente y ágil, con el

propósito de mejorar las tasas de contacto con los acreditados y realizar

ejecuciones tempranas, lo que permitirá disminuir la proporción de acreditados

que van a cobranza especializada.

El árbol de decisión ayuda a mejorar la gestión de la cartera, aplicándose a

todos los acreditados desde el estatus en ROA hasta 4-9 omisos, pasando por

todas sus etapas. Entre las soluciones propuestas están el obtener una

promesa de pago, ofrecer prórroga, iniciar venta asistida o ejecutar el

Procedimiento Administrativo de Ejecución (PAE 31 ), entre otros.

30 Bluemessaging es un concepto que integra los eventos y transacciones que ocurren en campo con

los sistemas de comunicación electrónicos más usados como Chat, SMS, VOIP e Email,

implementando reglas de negocio inteligentes que soportan un flujo de trabajo y permiten a la

Institución ser más ágil, competitiva y rentable. La comunicación unificada interactuando con las

aplicaciones móviles permiten generar un ambiente colaborativo oportuno sin importar donde se

encuentren las personas involucradas. Las transacciones realizadas en campo deben ser soportadas

por varias instancias e interlocutores en la Institución y a su vez permite el control y la toma de

decisiones. La actual convergencia de software, hardware y tecnologías de red permiten optimizar los

procesos empresariales y ofrecer un sistema de comunicación integrado y sin fisuras.

31 Infonavit, en colaboración con municipios, puede recuperar de manera ágil y económica las

viviendas garantías cuando están abandonadas o vandalizadas. El PAE se encuentra operando

actualmente en 80 municipios de la República Mexicana, en los cuales se concentra el ochenta y tres

por ciento de la vivienda abandonada.

120


Fuente: Infonavit

De esta forma, el proceso de cobranza se compone por CSI, Gestión Móvil y Ruta de

Solución (CSI-GM-RDS), el cual tiene un uso tecnológico intensivo. Este modelo ha

permitido ofrecer soluciones a la medida para cada acreditado, estandarizar el

proceso de cobranza y monitorear las actividades de los despachos, por lo que se

dará continuidad y fortalecimiento en todos sus componentes en el año 2013.

b) Cobranza Social

La Cobranza Social dará continuidad a la estrategia Garantía Infonavit para

incentivar el pago continuo y oportuno de los acreditados cumplidos y ofrecer

alternativas de solución para el pago a través de productos de acuerdo al perfil de

cada segmento de acreditados que ayuden a aquellos que se vean en problemas de

pagos ante la pérdida de la relación laboral, variación en el ingreso laboral,

incapacidad o fallecimiento, afectación de la vivienda y riesgo patrimonio, entre otros.

Con el proyecto de variabilidad en el ingreso, se ofrecerán alternativas de pago a los

acreditados cuya fuente de ingresos no es constante a lo largo del año (debido a no

tratarse de trabajadores asalariados), a fin de que se les permita mantener su pago

sin afectar su economía familiar.

c) Cobranza Multicanal

De igual manera, el proyecto de Cobranza Multicanal, que hoy apoya al proceso de

Cobranza Social y en 2013 se expandirá a Cobranza Especializada, permite elegir el

o los tratamientos más adecuados (carta, llamada o visita) para cada crédito en

121


función de diversos criterios multidimensionales que poseen cada uno de ellos. De

esta forma se busca:






Asignar cuentas que requieran ser trabajadas ad-hoc a cada canal

Disminuir gastos de cobranza

Garantizar que las cuentas asignadas sean trabajadas de acuerdo al canal

elegido en coordinación con la Subdirección General de Canales de Servicio

Incrementar la efectividad de la cobranza

Establecer estándares en la comunicación con el acreditado

Para el año 2013 se busca que el modelo favorezca el incremento en la efectividad

de la asignación en función del número de facturas por pagar logrando así un mejor

servicio. De esta forma, se estará reforzando el sistema de Cobranza Social Integral

y, por ende, el de toda la Cobranza, tanto Social como Especializada.

d) Recuperación Especializada

Buscando un método eficaz y moderno de contención que ofrezca una solución a los

créditos con alta morosidad reduciendo la necesidad de recurrir a tribunales, se

consolidará la mediación con la cual se busca que un tercero dé soporte en una

negociación entre el acreditado y el Infonavit, llegando a una solución acordada y,

por ende, con una alta probabilidad de mantenerse al corriente de pago a largo

plazo.

Para el año 2013, el reto es que a todo acreditado contactado que no haya podido

encontrar en la Cobranza Social una solución en la gama de productos

estandarizados, se le ofrezca a través de la mediación una alternativa conciliada y

adaptada a su problemática, a fin de que se reduzcan de forma importante los casos

que transiten a un proceso judicial respecto años anteriores. Asimismo, se

desarrollarán estrategias que permitan aumentar la eficiencia de la invitación, la firma

y la cura, gracias a la consolidación de un grupo de mediadores profesionales y

avalados por las autoridades competentes.

Del mismo modo, se plantea como fundamental la participación en la mediación de

las Comisiones Consultivas Regionales (CCR) en el proceso de soluciones

conciliadas con los acreditados, resaltando los siguientes ejes:




Coadyuvar en el contacto e invitación a conciliar,

Asesorar en la toma decisiones,

Contar con un soporte en el cumplimiento de convenios,

122


Apoyar la gestión Institucional para que, de ser necesarias realizar

modificaciones a la Ley, con el fin de que los acuerdos conciliados primen.

Tras la culminación exitosa de pruebas piloto de este modelo de participación en el

año 2012, aprendiendo de éstos y ajustando y haciendo las modificaciones

pertinentes, a partir del año 2013, se buscará consolidar a nivel nacional dicho

modelo.

Se dará continuidad con la identificación de vivienda irregular: abandonada,

deshabitada, vandalizada y ocupada por terceros no acreditados, con el fin de tomar

acciones de recuperación y regularización de éstas, y sobre todo la regeneración del

entorno en donde habitan los acreditados, considerando el nivel de deterioro de la

vivienda, la morosidad de la cuenta y si el acreditado tiene relación laboral o no,

siendo parte integral del modelo CSI-GM-RDS.

Especialmente se dará continuidad y fortalecimiento a las actividades necesarias

para la recuperación del entorno por medio del PAE, de aquellos casos donde se

establezca como la solución más conveniente tanto para el Instituto como para la

comunidad y el gobierno local, gestionando dicho proceso para lograr la recuperación

de la vivienda y recuperaciones masivas mediante la ejecución fiscal en relación de

los inmuebles con garantía hipotecaria. Para fortalecer y ampliar el proceso, se

consolidará la firma de convenios de colaboración con los diferentes municipios,

quienes participan en el proceso como ejecutores del embargo y buscando

alternativas de solución en aquellos estados y municipios que no cuenten con un

convenio. Desde hoy, se está trabajando en la puesta en operación en municipios

relevantes y en establecer mejoras al modelo de recuperación vía PAE. Para 2013,

se prevé explorar la posibilidad de llevar a cabo PAEs de igual manera cuando

existan adeudos con los sistemas locales de suministro de agua potable y no sólo del

impuesto predial. Para los casos de viviendas vacías en donde no se pueda ejecutar

PAE, se llevarán a cabo el proceso de inicio o continuación de demandas 32 .

Con la iniciativa de difusión del concepto de valor patrimonial (en coordinación con la

Subdirección General de Sustentabilidad Social y la Coordinación General de

Comunicación y Apoyo), se atenderán oportunamente los problemas derivados del

abandono de las viviendas y de la falta de pago por parte de los acreditados que

cuentan con una relación laboral y/o que manifiestan no tener interés en continuar

con el pago de su crédito Infonavit. Para ello, se ofrecerán diferentes productos como

liquidación anticipada con descuento, liquidación valor avalúo con descuento,

convenios privados y judiciales así como de ejecución de sentencia, dación en pago,

venta con reserva de dominio y venta asistida o con poder notarial. La colaboración

de la Subdirección General de Administración de Cartera en dicho proyecto se

llevará mediante tres grandes aportaciones por consolidar:


Aplicación de la Garantía Infonavit para promover el pago puntual,

32 Se debe fortalecer el proceso de tal forma que en todo momento se tenga un avance en la solución

o recuperación, ya sea por Mediación, PAE, Demanda u otro mecanismo adecuado, evitando

momentos de indecisión en todo momento.

123


Recompensas,

Venta de vivienda para los casos donde el crédito Infonavit represente una

carga, y no un beneficio para la familia.

De esta manera, el proceso de administración de cartera contribuirá activamente al

proyecto como parte integral de toda la organización para posicionar y hacer tangible

hacia los trabajadores el ahorro y el rendimiento de su subcuenta de vivienda, así

como las acciones que impulsa el Infonavit respecto a su vivienda, lo cual les permite

tener un mayor valor patrimonial.

Es importante mencionar que con la oportuna identificación de la condición de la

vivienda se permitirá una óptima canalización de las viviendas a la Unidad de

Solución Social (USS) para establecer el canal de comercialización adecuado de

manera alineada con los procesos de recuperación de vivienda. Sobre esto se da

más detalle en el siguiente programa de la agenda.

Sin embargo, considerando que la mejor manera de prevenir el abandono de las

viviendas, así como la invasión 33 , es la ocupación de éstas, el buen uso que se le dé,

el mantenimiento de la propiedad, la vida comunitaria, la participación de

asociaciones vecinales y el adecuado ordenamiento de los desarrollos, un eje

fundamental será la búsqueda de esquemas que garanticen la habitación de las

viviendas por los acreditados, o bien la renta de éstas de una forma ordenada y

transparente. Entre las estrategias planteadas se encuentra continuar con el

fortalecimiento de la originación de crédito, la entrega-recepción de los créditos de la

Subdirección General de Crédito a la Subdirección General de Administración de

Cartera y las visitas de bienvenida, puesto que cobrarán una fortaleza relevante en el

modelo preventivo de la cobranza.

e) Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza

Dentro del proceso de cobranza, Infonavit ha tercerizado de manera parcial algunas

de las etapas de dicho proceso, como se ilustra en la siguiente figura.

33 Se tienen dos problemáticas: viviendas con garantía por adjudicar con la agravante que se

encuentran invadidas así como viviendas ya adjudicadas pero que se invaden. Para su solución se

deben construir procesos de desalojo, demandas penales o venta a gobiernos estatales para que ellos

lo resuelvan.

124


Fuente: Infonavit

La incorporación de despachos en el proceso de cobranza ha otorgado la flexibilidad

para adaptarse rápidamente al volumen de operaciones de cobranza de cada

delegación y seleccionar a los despachos con el mejor desempeño para incrementar

la efectividad de las operaciones en este rubro.

La estrategia de tercerización obedece al volumen esperado de acreditados bajo el

Régimen Especial de Amortización, REA (cobranza que no se realiza vía nómina), el

cual se estima sea del 33% del total de la cartera institucional, lo que implicaría

administrar 1.7 millones de créditos al año 2016, por lo que es importante definir una

estrategia de cobranza con el objetivo de descentralizar y flexibilizar este proceso.

Por esta razón, desde el año 2012 se trabaja en el Modelo Integral de Gestión de

Proveedores - Agencias de Cobranza, el cual busca estandarizar el modelo operativo

de cobranza y asegurar que cada participante (despachos y asesores) se adhieran a

los siguientes comportamientos y lineamientos generales:





Reglas de entrada y salida

Aseguramiento de comportamiento deseado de delegaciones, cobranza social

y agencias

Coordinar la infraestructura para mejorar la eficiencia del proceso

Asegurar la administración y supervisión

Estos lineamientos generales se realizan a través de 16 componentes, como se

ilustra en la siguiente figura.

125


Fuente: Infonavit

De esta forma, a los despachos se les permitirá funcionar efectivamente de manera

estandarizada y alineados a los principios y estrategias del Instituto. Para el año

2013, el Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza deberá

estar consolidado a la operación dentro de la Cobranza Social, llegando a contar con

una certificación de los proveedores a nivel nacional, integrándose el modelo

completo de recuperación de valor institucional.

De esta manera, el Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de

Cobranza, junto con la RDS, crearán oportunidades estratégicas para el Infonavit

facilitando de esta forma la tercerización del proceso de cobranza:




El enfoque social de Infonavit formará parte del comportamiento del Modelo

Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza, asegurando que

este enfoque permanezca en el proceso de cobranza aun y cuando terceros

asuman un rol más importante de su administración.

Los roles y responsabilidades (incluyendo los de Cobranza central y

delegaciones) serán claramente definidos, permitiendo una fácil transición del

Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza, al

modelo de tercerización de un servidor externo

La tecnología se encontrará lista para la asignación efectiva de cuentas y el

monitoreo del proceso de cobranza, permitiendo al Infonavit migrar la

cobranza a un tercero sin interrumpir la operación.

Para lograr el aseguramiento de la operación del Modelo Integral de Gestión de

Proveedores - Agencias de Cobranza, se llevarán a cabo auditorías de la operación,

126


con lo que se logrará el control, evaluación y seguimiento de los prestadores de

servicio del segmento de Cobranza Social y Especializada, confirmando la

estandarización, la disminución de riesgos y la variabilidad en la operación.

Análisis costo-beneficio de la tercerización de la cobranza

Actualmente, Infonavit opera bajo un modelo de cobranza parcialmente tercerizado.

La incorporación de los despachos en el proceso de cobranza REA ha sido clave

dentro del Modelo de Tercerización Parcial. En caso de que el Infonavit operara un

modelo de cobranza 100% interno, tendría que:




Establecer y gestionar sucursales de cobranza en las 32 delegaciones;

Contratar un gran número de asesores, entrenados y supervisados por la

gerencia media;

Mejorar las plataformas tecnológicas para incluir actividades y tareas más

elaboradas y procesos de gestión de cobranza: actividades y tareas

designadas para cada agente de cobranza en lugar de ser designadas por

cada despacho de cobranza; y cada aspecto del proceso de cobranza, desde

el desempeño individual de cada agente de cobranza hasta los resultados de

cada delegación, serían monitoreados diariamente.

Cabe señalar que aproximadamente 5,000 asesores laboran para los despachos de

cobranza y el costo estimado que el Instituto incurre en el pago a estos despachos es

alrededor de $530 millones anuales (gasto en el año 2011).

Por su parte, el flujo de cobranza REA durante el año 2011 fue de $14,000 millones;

es decir, el costo fue solamente el 4% del total de los ingresos del Instituto por esta

modalidad.

Si Infonavit decidiera realizar la gestión de Cobranza de manera interna, la

contratación de 5,000 asesores implicaría que la plantilla de trabajo del Instituto por

lo menos se duplicaría, creando la necesidad de manejar una fuerza de trabajo

mucho más grande, además de que los altos niveles de rotación que muestran los

asesores harían que el proceso de contratación fuera costoso y complicado. Los

costos de operación de un modelo de cobranza interno representarían más de tres

veces el costo total del modelo de cobranza actual del Infonavit, como se ilustra a

continuación.

127


Nota: Costos de cobranza estimados usando información de salarios equiparables y usando como

base una plantilla total de 5,000 asesores de campo, 1,000 asesores telefónicos, 400 supervisores y

100 gerentes a nivel nacional.

Fuente: Infonavit

Perfeccionamiento del modelo de cobranza actual

El modelo de cobranza actual de Infonavit es escalable y permite lograr eficiencias,

mientras que un modelo de cobranza interno limita la posibilidad de aprovechar la

experiencia de los despachos externos de cobranza:





Los despachos externos de cobranza han ganado experiencia valiosa a lo

largo de los años trabajando con una multitud de instituciones financieras en

México;

Infonavit ha aprovechado con éxito esta experiencia para contactar

acreditados con problemas de pago a través de múltiples canales y negociar

con los acreditados la solución de sus créditos vencidos

La colaboración con los despachos externos de cobranza ha permitido al

Infonavit ganar experiencia en el proceso de cobranza así como en la

identificación de áreas de oportunidad, por ejemplo en la mejora de

plataformas tecnológicas, en promover el óptimo uso de canales y en mejorar

la calidad de la información

Un modelo de cobranza administrado internamente demanda el desarrollo de

conocimiento, capacidad y experiencia internos en lugar de aprovechar la

experiencia que los despachos externos podrían compartir con el Infonavit.

Sin embargo, este modelo aun tiene áreas de oportunidad en términos de

consistencia en las prácticas de cobranza y servicio al acreditado:

128


Positivo

• El Infonavit es capaz de adaptarse a los

volúmenes crecientes de operación a

través de la asignación de cuentas a

múltiples despachos de cobranza.

• El Infonavit es capaz de evaluar el

desempeño de resultados a través de

un proceso de cobranza mensual y de

reasignar cuentas a los despachos que

tengan un mejor desempeño sobre

aquellos que no cumplan con

resultados.

• El Infonavit tiene una amplia habilidad

para intervenir y modificar su enfoque

de cobranza con base en resultados.

Negativo

• Se requiere de un mayor número de

controles para asegurar que los

asesores proporcionen un servicio a

los acreditados con base en los

lineamientos del Infonavit (ej. con la

finalidad de preservar el enfoque

social del proceso de cobranza).

• La operación de cobranza necesita ser

estandarizada para asegurarse que

todos los despachos cumplen con los

estándares del Infonavit sin que influya

la delegación en la que se opera.

• El Infonavit actualmente no cuenta con

todos los mecanismos necesarios para

gestionar múltiples despachos y

asesores y asegurarse que cumplen

con requerimientos básicos (ej. todos

los asesores deben ser

adecuadamente entrenados).

Para ello, Infonavit está actualmente trabajando para mejorar el modelo actual de

cobranza a través de la RDS y del Modelo Integral de Gestión de Proveedores -

Agencias de Cobranza, los cuales crearán oportunidades para facilitar la

tercerización del proceso de cobranza:




El enfoque social de Infonavit formará parte del comportamiento del Modelo

Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza, asegurando que

este enfoque permanezca en el proceso de cobranza aun y cuando terceras

partes asuman un rol más importante de su administración;

Los roles y responsabilidades (incluyendo los de Cobranza central y

delegaciones) serán claramente definidos permitiendo una fácil transición del

Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza, al de

tercerización de un servidor externo, y

La tecnología se encontrará lista para la asignación efectiva de cuentas y el

monitoreo del proceso de cobranza, permitiendo a Infonavit migrar la cobranza

a un tercero sin interrumpir la operación.

Si Infonavit decidiera tercerizar totalmente sus operaciones de administración de

cartera hipotecaria, se deberían considerar qué etapas del proceso deben

tercerizarse y qué etapas mantenerse internamente:

129


Fuente: Infonavit


Considerar los beneficios y costos de la tercerización.- Existen tres razones

principales por las cuales Infonavit debería considerar la tercerización de la

cobranza, las cuales se describen en la siguiente tabla.

Razón para

Tercerizar

Mejores

Prácticas

Posibles beneficios

Tercerizar la cobranza podría mejorar el Modelo Integral de

Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza, al aprovechar

las mejores prácticas de administradores con experiencia.

Un administrador con experiencia podría establecer un nuevo

punto de referencia para el desempeño de la cobranza en México

(ej. servir como punto de comparación)

Reducción

de Costos

Reducción

de

Complejidad

Operativa

La tercerización podría reducir los costos de cobranza REA, los

cuales actualmente se encuentran alrededor de 24 pb a del saldo

pendiente REA

La tercerización reduciría significativamente la complejidad

operativa del Infonavit y permitiría que la administración se

enfoque en otras prioridades estratégicas (p. ej. gestión de cartera,

sustentabilidad del fondo, política de vivienda)

a

Calculado al dividir los costos totales de cobranza del Infonavit en 2011 entre el saldo

pendiente de los créditos REA.

b Cálculos de la Reserva Federal de las comisiones promedio por servidores hipotecarios en los

EEUU.

Fuente: Infonavit

Por lo anterior, la estrategia de la administración de la cartera encaminada en la

implementación del Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de

130


Cobranza, permitirá complementar capacidades actuales para que el Instituto cuente

con una estructura operativa con economías de escala, posibilitándole llevar a cabo

procesos más eficientes y con mayor efectividad.

II. Calificación del proceso de administración de cartera

Moody's de México afirmó la calificación “SQ1-“ al Instituto, como administrador

primario de hipotecas residenciales 34 en marzo del año 2012, lo cual se sustenta en:





Canales especializados de servicio al cliente y modelos de cobranza

competitivos, que incluyen procedimientos confiables para el control de los

flujos de efectivo;

Programas de mitigación de pérdidas que se mejoran sistemáticamente y que

se aplican desde las fases de mora temprana;

Opciones en la recuperación de activos: la administración de los bienes

adjudicados se hace a través de un equipo especializado e incluye ventas al

mayoreo y menudeo, y

Consistente estabilidad operativa, cual se refleja en indicadores financieros

estables y también en altos estándares de seguridad y manejo de la

información.

34 La escala de calificación SQ1 indica fuerte y SQ5 indica débil.

131


Programa 4: Unidad de Promoción de Vivienda Infonavit

Visión 2020:

Fomentar movilidad habitacional en México y desarrollar un mercado

secundario de vivienda dinámico que impulse la plusvalía de las viviendas

Objetivo:

Desplazar inventarios de vivienda recuperada, generar intervenciones para

rehabilitar el tejido social y los entornos y promover un mercado secundario de

vivienda de interés social para impulsar movilidad habitacional y generar

plusvalía.

Introducción

Infonavit crea la Unidad de Solución Social (USS) en 2011 con el objetivo de

administrar y vender inventario de vivienda que se estima tener que recuperar; a

futuro, se espera que la USS evolucione a una Unidad de Promoción de Vivienda

Infonavit para promover el mercado secundario y movilidad habitacional.

2014+

I. Estrategia de colocación de vivienda

Fuente: Infonavit

Al 2013, la USS seguirá buscando la generación flujo de efectivo a través de la venta

de la vivienda recuperada a través del desarrollo de canales comercialización que

maximicen el valor de los inmuebles recuperados al hacer una rápida venta alineada

a la vocación social del Instituto, donde la estrategia central seguirá trabajando en

132


fortalecer los canales de venta establecidos en 2012 que son macro-subastas,

subasta, venta 1 a 1 por promotores, ‘outlet’ 35 y venta con reserva de dominio (VRD).

Con la venta masiva se continuará con el desplazamiento de vivienda recuperada en

desarrollos que requieren una inversión en el entorno, a través de la realización de

subastas y macro subastas de paquetes y de un esquema para la rehabilitación de

las viviendas y su entorno físico y social, siendo la participación de los

desarrolladores primordial en el Instituto al hacerlos coparticipes en los costos de

rehabilitación. Asimismo, en 2013 se fortalecerá la alineación del inventario existente

y futuro con una integración con la información generada por los procesos de

recuperación.

Además, será fundamental rediseñar el canal de promotores inmobiliarios buscando

eliminar las exclusividades y dando mayor visibilidad a la vivienda destinada a venta

en los diferentes portales inmobiliarios y el ‘outlet’.

Con la venta con reserva de dominio se brindará un producto que ofrezca una

solución a los posesionarios dictaminados como de buena fe con deseo de

regularizarse. Aunado a esto, como iniciativa estratégica para 2013 se tiene

contemplado fortalecer y expandir el ‘outlet’ inmobiliario, a través del cual se busca

movilizar de manera masiva el inventario obsoleto y/o de difícil desplazamiento.

Para mejorar el proceso en 2013, se dará continuidad en la adecuación de los

procesos y sistemas de control y seguimiento 36 para garantizar la adecuada

administración de las ventas, integrando el proceso de venta con el de administración

de venta y entrega de vivienda 37 .

35 Derivado del esquema de venta uno a uno, surge un nuevo esquema de venta denominado outlet,

que tiene como principal fin, acelerar la venta de viviendas adjudicadas a través de una estrategia de

descuento en precios y un sistema de promoción y colaboración efectivo (portal internet). A través de

la plataforma se garantiza la promoción y la colaboración entre promotores inmobiliarios. El objetivo

inicial es desplazar vivienda que tiene tiempo en el inventario o de baja demanda.

36 Se deben incorporar las viviendas que son inventario de la USS al RUV, inscripción remota, para

contar georeferenciación y demás beneficios de dicho sistema de información.

37 Las viviendas que fueron tratadas por la USS, se debe hacer el monitoreo un año después para

garantizar que se está resolviendo la problemática que se atendió, al estar las viviendas en

condiciones adecuadas.

133


Programa 5: Gestión Estratégica del Balance

Visión 2020:

Ser un gestor de clase mundial del Fondo Nacional de Vivienda y de los

excedentes temporales de liquidez, que administre los riesgos estructurales

del balance, obtenga los mayores rendimientos y promueva inversiones en

activos relacionados con la Misión institucional.

Objetivo:

Desarrollar capacidades institucionales para gestionar riesgos del balance y

excedentes temporales de liquidez proyectados en función de la Misión

institucional y pagar rendimientos competitivos para complementar la pensión,

como parte del acompañamiento a lo largo del ciclo de vida de los

trabajadores

Introducción

La definición de un régimen de inversión obedece a la necesidad de administrar los

excedentes que se proyecta tendrá el Infonavit en los siguientes años resultado de la

focalización en el otorgamiento de sus créditos 38 y de los cambios en la demanda de

crédito.

Este régimen abre al Instituto la oportunidad de:





Equilibrar los dos ámbitos de la Misión institucional: hipotecaria y fondo de

ahorro para el retiro

Gestionar integralmente el balance institucional

Rediseñar los productos de crédito para los trabajadores de altos ingresos

Administrar los activos y pasivos del Instituto, derivado de la entrega de

depósitos que se irán dando conforme la población se retire y por la nueva

composición del balance general del Instituto (véase el Reto 4 “Calce de

Activos y Pasivos”)

I. Marco estratégico del régimen de inversión 39

Para poder definir el régimen de inversión es necesario primero esbozar un marco

estratégico que sirva de guía en la definición. El marco estratégico propuesto para

Infonavit consta de cuatro componentes:

38 Referirse al Adendum al Plan Financiero 2012 – 2016 en los puntos relacionados con la reforma al

Artículo 43 de la Ley del Infonavit

39 Presentado al HCA en junio 2012

134


Fuente: Infonavit

A partir de estos cuatro componentes, se definieron siete principios que plantean los

objetivos a seguir dentro de cada componente:

A. El equilibrio de los componentes de la misión del Instituto

• Principio 1. Buscar un balance apropiado entre los dos componentes de la misión del Instituto

B. La integración del portafolio de inversión

con gestión del balance/estrategia de ALM

• Principio 2. Gestionar con base en los perfiles

de horizonte de inversión de los

derechohabientes

• Principio 3. Dedicar un componente del

portafolio de inversión a proporcionar liquidez

basado en flujos anticipados de entrada y

salida de efectivo

• Principio 4. Gestionar el portafolio de

inversión considerando los riesgos inherentes

de todo el balance

C. El enfoque sobre rendimiento ajustado

por riesgo

• Principio 5. Iniciar con un intercambio (tradeoff)

de riesgo/rendimiento similar a las

estrategias de inversión de las Afores pero

adecuado al modelo de Infonavit

• Principio 6. Monitorear el “costo de

oportunidad” inherente en las inversiones

hechas para apoyar las soluciones de vivienda

considerando las decisiones que se tendrán

que tomar para maximizar el rendimiento

ajustado por riesgo

D. La alineación del apetito de riesgo del Instituto y la estructura de gobierno de riesgo

• Principio 7. Establecer límites de riesgo y una estructura de gobierno de riesgo asociada para el

portafolio de inversión consistente con una gestión de riesgo más compleja del INFONAVIT

Fuente: Infonavit

135


Siguiendo estos principios, se propone la estrategia para la definición de un régimen

de inversión de Infonavit:

1. Invertir buscando maximizar el rendimiento ajustado por riesgo de los fondos

de derechohabientes/pensionados no utilizados para satisfacer demanda

actual de préstamos

2. Considerar inversiones que impulsen la Misión del Instituto en lo referente a

soluciones de vivienda en mejores entornos urbanos siempre y cuando estas

inversiones logren un rendimiento ajustado por riesgo para derechohabientes

de mercado

Inversión en valores públicos con participación de otros inversionistas

institucionales y en donde no exista conflicto de interés

Por ejemplo, la oportunidad de crear un mercado secundario de CEDEVIS

3. Gestionar inversiones líquidas a corto plazo con base en un análisis de flujos

de efectivo de derechohabientes/pensionados, notando que estas

proyecciones son mucho más complejas que las de las Afores

4. Gestionar inversiones de largo plazo con base en el horizonte de inversión de

los derechohabientes/pensionados y el requerimiento del rendimiento mínimo

de la Subcuenta

5. Instituir una estructura de gobierno del portafolio de inversión apropiada dada

la Misión del Instituto de proporcionar rendimientos superiores para

derechohabientes/pensionados y asegurar controles adecuados, lo cual

promueve la transparencia y evita potenciales conflictos de interés. Esta

estructura de gobierno incluye la construcción de una “muralla china”

alrededor de la gestión del portafolio de inversión 40

6. Desarrollar las capacidades apropiadas para implementar esta estrategia a lo

largo del tiempo (incluyendo la contratación de personal, el desarrollo de

sistemas, etc.)

Principios del régimen de inversión

Principio 1. Buscar un balance adecuado entre los dos componentes de la Misión

del instituto

A través del portafolio de inversión, el Infonavit puede equilibrar de una forma más

balanceada los dos componentes de su Misión: hipotecaria y de ahorro

complementario para el retiro.

Asimismo, al igual que las Afores, el Infonavit deberá evolucionar su portafolio de

inversión a lo largo del tiempo; aunque considerando el desarrollo reciente del

sistema financiero mexicano, esta evolución podría llegar a ser más rápida. Es decir,

40 En caso extremo, esto podría incluir la separación del portafolio de inversión del balance del INFONAVIT para

crear un fideicomiso que gestione las inversiones de manera independiente

136


el Instituto podrá desarrollar capacidades de inversión de forma gradual, a la par de

la sofisticación en el régimen de inversión, yendo de un alto porcentaje de

instrumentos gubernamentales a un portafolio más diversificado que puede

maximizar el rendimiento acorde al perfil de riesgo definido por el Instituto.

Principio 2. Gestionar con base en los perfiles de horizonte de inversión de los

derechohabientes

Actualmente, el Instituto tiene un régimen de inversión de muy corto plazo por lo que

es prudente que el nuevo régimen se determine con base en el horizonte de

inversión de los derechohabientes. A diferencia de las Afores, en las cuales el

rendimiento se basa en la Siefore en la que se encuentre el ahorrador acorde con la

regulación de la CONSAR, en el Infonavit el rendimiento es único para todos los

trabajadores.

Adicionalmente, todos los trabajadores tienen el derecho en Infonavit de retirar el

dinero ahorrado en su Subcuenta de Vivienda para adquirir una casa. Este derecho

de retiro anterior a la fecha de pensión debe ser considerado en la constitución del

régimen de inversión (en términos financieros, esto es una “opción” que tiene el

derechohabiente de llamar su SCV en cualquier momento).

Finalmente, por ley, el Instituto deberá pagar a los derechohabientes un rendimiento

sobre el dinero ahorrado en la SCV equivalente al incremento anual del salario

mínimo. En el caso del ahorro en las Siefores, no hay un rendimiento garantizado, el

riesgo de las inversiones se acota con base en la edad del trabajador y la Siefore a la

que es asignado en función de ésta.

Fuente: Infonavit

137


La política de rendimiento diferenciado para el caso de Infonavit puede ayudar a

incentivar la mejor toma de decisiones en relación al uso de la SCV.

Principio 3. Dedicar un componente del portafolio de inversión a proporcionar

liquidez basado en flujos anticipados de entrada y salida de efectivo

La opción que tienen los derechohabientes de Infonavit de retirar su SCV para un

crédito hipotecario obliga a que el régimen de inversión considere una proporción

líquida para enfrentar tales retiros fluctuantes.

Los eventos de retiro de la SCV deberán ser modelados y estimados. Al

sobreestimarse los retiros, se pierde rendimientro y al subestimarse, se corre el

riesgo de tener que deshacerse de posiciones de inversión con pérdida.

Fuente: Infonavit

Principio 4. Gestionar el portafolio de inversión considerando los riesgos inherentes

de todo el balance

Como ya se mencionó, los diferentes elementos de la reforma a ley, como la

posibilidad de otorgar créditos denominados en pesos y el poder contar con un

régimen de inversión para la gestión de los excedentes temporales de liquidez,

puede representar para el Instituto nuevos riesgos cuyo monitoreo, medición y

mitigación deberá ser parte de la gestión estratégica del balance.

La integración del régimen de inversión a la gestión del balance será clave desde la

perspectiva de mitigación de riesgos y generación de rendimiento. Asimismo, estos

nuevos retos requerirán de una evaluación más proactiva de las necesidades de

capital.

138


Fuente: Infonavit

Principio 5. Iniciar con un perfil de riesgo/rendimiento similar a las estrategias de

inversión de las Afores pero adecuado al modelo del Infonavit.

Las Siefores tienen como función objetivo maximizar el rendimiento ajustado por

riesgo, acorde con el perfil de riesgo y plazo de cada Siefore. En contraste con las

Siefores, los distintos componentes del portafolio de inversión del Infonavit servirán

para los distintos componentes de su Misión y/o objetivos institucionales, y por lo

tanto, deberán enfocarse en perfiles de riesgo rendimiento diferenciados

Fuente: Infonavit

Con base en lo anterior, se proponen los siguientes tres criterios para la selección de

valores o instrumentos de inversión y el proceso de construcción del portafolio.

139


Fuente: Infonavit

Principio 6. Monitorear el “costo de oportunidad” inherente en las inversiones

hechas en su caso para apoyar las soluciones de vivienda considerando las

decisiones que se tendrán que tomar para maximizar el rendimiento ajustado por

riesgo

Para las inversiones que cuenten con un mayor componente de beneficio o

rendimiento social, se deberá medir el rendimiento no percibido en comparación con

una inversión puramente financiera comparable. Todas las inversiones deberán ser

sometidas y aprobadas por los órganos colegiados respectivos.

Fuente: Infonavit

140


Principio 7. Establecer límites de riesgo y la estructura de gobierno de riesgo

asociada para el portafolio de inversión consistente con una gestión de riesgo más

compleja del Infonavit

Como todo portafolio de inversión, el del Instituto deberá contar con la estructura de

gobierno adecuada que rija su Agenda Estratégica y define el perfil

riesgo/rendimiento del mismo.

El portafolio actual del Infonavit está restringido por los siguientes límites:



En principio, solo se puede invertir en ciertos valores del gobierno

Debe proporcionar un rendimiento mínimo igual al incremento del VSM

Se deben establecer límites claros en categorías de riesgo adicionales con base en

la tolerancia de riesgo del Instituto, durante la expansión del portafolio de inversión e

inclusión potencial de nuevos instrumentos. Se propone establecer un comité

tripartito de inversión.

Para lo anterior el Instituto puede tomar como referencia la experiencia de las Afores.

En términos de límites, el Infonavit tendrá que desarrollar límites parecidos a los de

éstas en las siguientes áreas:

Fuente: Infonavit

Para el desarrollo de este régimen, es importante tomar en cuenta los aprendizajes

del desarrollo del régimen de inversión de las Afores, desde su inicio en 1997 a la

fecha, que se pueden resumir en:



Desarrollo de capacidades institucionales de forma progresiva

Ampliación del régimen de inversión acorde al desarrollo de capacidades

141


Contar con una estructura de gobierno para la toma de decisiones y la

administración del riesgo

Aislamiento de la toma de decisiones de inversión de elementos políticos

Comisiones pagadas a los administradores ligados a la maximización del

rendimiento ajustado por riesgo considerando límites prudenciales

Con base en lo anterior, para el régimen de inversión del Infonavit se propone:




Definir un proyecto de aprendizaje y desarrollo de capacidades en manejo de

inversiones

Contar con un Comité Tripartito de Evaluación sobre el proyecto

Considerar el modelo del Infonavit en el objetivo de rendimiento ajustado por

riesgo

II. Marco para gestionar riesgo de descalce

Como se mencionó en el Reto 4 “Calce de activos y pasivos”, para gestionar los

retos del balance allí detallados, el Instituto ha planteado un marco de referencia que

permita garantizar la sustentabilidad financiera a largo plazo. El marco está dividido

en tres grandes rubros:

Fuente: Infonavit



Medir: es importante proyectar y monitorear el impacto que pudiera tener el

riesgo de descalce en el balance, para lo cual se propone utilizar herramientas

como el análisis de sensibilidad sobre el margen financiero y el valor del

patrimonio.

Mitigar: se tienen consideradas cuatro herramientas que permitirían mitigar

parcialmente el riesgo de descalce:

142


Usar instrumentos de cobertura en los mercados financieros

Inversión en activos, ej. instrumentos financieros “udizados” que

contrarresten la exposición del pasivo;

Realizar emisiones de CEDEVIS sobre créditos en pesos, y

Ajustar la tasa y el diseño del producto para ofrecer préstamos en pesos a

tasa variable.


Proteger: cualquiera exposición que no puede ser cubierta o mitigada debe

ser absorbida o protegida. Para ello, se proponen las siguientes dos

alternativas:

Externa: transferir el riesgo remanente a instituciones especializadas

mediante la compra de un seguro contra descalce.

Interna: retener ganancias para cubrir riesgos potenciales. Dado que esta

herramienta se puede implementar de manera inmediata, es conveniente

explicarla en mayor detalle.

III. Rediseño de los productos de crédito para trabajadores de alto ingreso con

el objetivo de maximizar su valor económico

Tal como se explicó en el Reto 2 “Rendimiento del portafolio”, es necesario continuar

los esfuerzos para atender los factores relativos al diseño del producto y los propios

de los acreditados de altos ingresos, a fin de incrementar la rentabilidad de los

créditos de altos ingresos y asegurar la sustentabilidad financiera del Instituto, por lo

cual se plantean las siguientes propuestas específicas para cada problema

detectado.

Todas estas propuestas deberán ser presentadas al H. Consejo de Administración

del Infonavit para su evaluación y, en su caso, aprobación.

143


Problema

detectado

Recomendación Beneficio esperado 41

A.1. Asumir el

uso de la

prórroga en el

cálculo para

determinar el

pago y el monto

de crédito

A.2. Factores de

pago

determinados a

partir del salario

para un mismo

monto de crédito

B.3. DHs de altos

ingresos solicitan

montos de

crédito bajos en

relación al ahorro

que tienen en su

subcuenta

B.4. DHs de altos

ingresos pre

pagan con más

frecuencia

C.5. Si el salario

del trabajador se

incrementa, se

acorta el periodo

de amortización

Calcular el factor de pago para trabajadores de

altos ingresos asumiendo que amortizan en 30

años. Si el trabajador finalmente solicita una

prórroga, se deberá ajustar el factor de pago

para que la amortización se realice en el nuevo

plazo.

Ofrecer a los acreditados de altos ingresos la

posibilidad de disminuir su factor de pago, tanto

en la originación como en reestructuras

posteriores, resultando en mensualidades más

cómodas, a fin de que amorticen en un plazo

máximo de 30 años según su edad.

Existe un área de oportunidad en el caso de los

créditos tradicionales, por lo que se propone:

Que el monto de crédito sea mayor al 30% del

saldo de la SCV y mayor a $80,000

Cobrar una comisión de prepago junto con los

pagos faltantes, a fin de que se asegure un

rendimiento aceptable

Si se reduce importantemente el plazo de

amortización, se debe recalcular el factor de

pago ROA como:

Nuevo factor de pago ROA =

Factor de pago ROA actual -

Incremento en aportación patronal

$8,500 millones durante la vida de los

créditos, originados en un año, por

concepto de intereses

$400 millones durante la vida de los

créditos, originados en un año, por

concepto de intereses

$1,235 millones durante la vida de los

créditos, originados en un año, por

concepto de intereses

$556 millones producto de cobrar una

comisión de prepago del 5% sobre saldo

insoluto, cuando se pretenda liquidar

anticipadamente el total del crédito.

Adicionalmente, $131millones durante

la vida de los créditos por concepto de

intereses si la comisión de prepago

logra desincentivar al 10% de los

acreditados de altos ingresos de la

cartera originada en el 2011 que se

espera prepaguen

$1,400 millones durante la vida de los

créditos, originados en un año, por

concepto de intereses

Fuente: Infonavit

41 La explicación completa se encuentra en el Reto 2 “Rendimiento del Portafolio”.

144


Agenda Estratégica: Sustentabilidad social

Programa 6: Estrategia de sustentabilidad

Visión 2020:

Ser impulsores de comunidades armónicas que incrementen la calidad de vida

de los trabajadores a través de mecanismos de formación del patrimonio y

viviendas de calidad, amigables con el ambiente y que contribuyan a la

competitividad de las ciudades mexicanas

Objetivo:

Mejorar calidad de viviendas y su entorno, así como la calidad de vida en los

desarrollos habitacionales, con particular énfasis en el empleo

Introducción

Como fue mencionado en el Diagnóstico, Infonavit mide el bienestar del trabajador

con base en un Balance Social, el cual está compuesto por 3 subcuentas: calidad de

vida (relacionada con el aspecto social), valor patrimonial (relacionada con el aspecto

económico) y de impacto ambiental (relacionada con el aspecto ecológico). Además

se concluye que, con base en las mediciones del ICVV, el cambio en la calidad de

vida de los trabajadores es significativo si, al obtener un crédito para vivienda, éstos

se encuentran en rezago; que el mayor impacto positivo en el patrimonio de los

trabajadores se da con una acertada toma de decisiones que los lleve a comprar una

casa para habitarla, en comparación con los que compran y la abandonan y,

finalmente, que el consumo de agua, gas y electricidad, así como la emisión de CO 2 ,

disminuyen por el uso de ecotecnologías en las viviendas, lo cual conlleva beneficios

económicos y ambientales.

Es entonces de suma relevancia alinear los esfuerzos del Instituto para que haya

mejores casas, mejor calidad de vida y una mejor orientación para que el trabajador

tome las más acertadas decisiones posibles 42 .

Infonavit basa su estrategia de sustentabilidad bajo un enfoque práctico con rostro

humano.

42 El proceso de otorgamiento de crédito se complementa con la Asesoría Personalizada Infonavit y el

Taller “Saber para Decidir”. Referirse al Programa 3: Fortalecimiento de la originación y al Programa 8:

Políticas Fondo de Vivienda.

145


I. Estrategia de sustentabilidad

La estrategia diseñada por Infonavit, llamada “Vivir Infonavit”, se compone por cuatro

ejes que están relacionados con el actuar del Instituto y, por ende, en donde éste

puede tener mayor impacto: vivienda, entorno, comunidad y cultura Ser Infonavit.

Eje vivienda: asegurar características de vivienda para lograr que sea de mayor

calidad, más económica, sustentable y digital

Eje entorno: propiciar un desarrollo urbano ordenado y sustentable, equipado con

los servicios públicos fundamentales

Eje comunidad: fomentar organizaciones vecinales capacitadas y la prestación de

servicios e carácter social

Ser Infonavit: fortalecer el papel del derechohabiente (DH) como actor central en la

toma de decisiones

Es por esta razón que este Programa de la Agenda Estratégica recoge buena parte

de las medidas institucionales que atienden las recomendaciones descritas en el

Capítulo II: Retos en materia de desarrollo urbano y aquellas del Centro Mario Molina

y son muestra de la capacidad de gestión y coordinación del Infonavit.

Ser

Fuente: Infonavit

A continuación se describe la estrategia a ejecutar para cada uno de los ejes antes

mencionados.

a) Eje vivienda

Infonavit asume no sólo su responsabilidad natural de financiar más y mejores

viviendas para los trabajadores, sino además de generar mejores barrios y ciudades,

más amables con el entorno y con quienes las habitan. En otras palabras, el Instituto

busca impulsar viviendas de calidad con mejores atributos que las hagan más

sustentables, entendiendo esto como el conjunto de acciones orientadas a la

preservación y mejoramiento del entorno urbano en tres ámbitos interrelacionados -

146


ambiental, económico y social – cuyo éxito individual depende necesariamente del

fortalecimiento mutuo y de no afectar negativamente a los otros.

Elementos de aseguramiento de la calidad de las viviendas

Fuente: Infonavit

Los proyectos a desarrollar para este eje son:

Vivienda Sustentable - Vida Integral Infonavit será consolidado mediante incentivos al

transporte público, la colocación de dispositivos ahorradores de energía eléctrica de

uso común, la creación de espacios de esparcimiento y cuidado de la comunidad y

financiar viviendas con 17 atributos mínimos de calidad promovidos por el proyecto:

Fuente: Infonavit

El proyecto Casa y Computadora, de la mano con el proyecto Compuapoyo, será

ampliado y tendrá mayor rapidez en su ejecución para que todas las viviendas

financiadas por el Infonavit, preferentemente para trabajadores de bajos ingresos,

147


cuenten con una computadora y conectividad digital para estudiar y auto-emplearse y

de esta manera reducir la brecha digital para trabajadores acreditados.

Durante 2013, se continuará fortaleciendo el INEX 43 de empresas verificadoras para

impulsar un desempeño competitivo de la industria de verificación de vivienda y la

inspección técnica de obra. Adicionalmente, se trabajará en el lanzamiento de un

esquema para la acreditación de laboratorios de la construcción.

También se espera entre en vigor el nuevo esquema de cobertura de calidad de las

viviendas autorizado por el H. Consejo de Administración. Dicha cobertura contempla

un dictamen de riesgo para toda la vivienda financiada por Infonavit, así como una

cobertura decenal contra vicios ocultos o mala calidad de la vivienda.

Actualmente, el Registro Único de Vivienda (RUV) tiene un convenio con SEDESOL

para compartir información sobre mapas de riesgo a nivel nacional. Este organismo

entregó aproximadamente 80 mapas de riesgo a nivel nacional cuyas características

están siendo evaluadas por el RUV a fin de incorporarlas a la plataforma de registro y

contar con las acciones de mitigación necesarias en su caso.

En cuanto a la estrategia ambiental, se impulsarán acciones con la Hipoteca Verde y

el Sistema de Evaluación de la Vivienda Verde (SISEVIVE).

Como parte de la mejora continua de la Hipoteca Verde, se plantean las siguientes

iniciativas:

Especialización de mano de obra en instalación de calentadores solares de

agua y de paneles fotovoltaicos.

Mejora del sistema para la incorporación de nuevas ecotecnologías

Promoción de la cultura ambiental y canje de ecotecnologías.

Adicionalmente, promover e impulsar centros de lavado comunitarios con

fabricantes de lavadoras grado ecológico.

Implementar el SISEVIVE, que evalúa y califica, de acuerdo a una escala

preestablecida, el comportamiento energético e impacto ambiental de la

vivienda, tomando en cuenta:

Demanda Térmica (confort)

Consumo de energía (proyectado)

Consumo de agua (proyectado)

El SISEVIVE tiene como objetivos institucionales:

Impulsar la arquitectura, materiales y tecnologías eficientes en materia

energética.

Optimización de recursos y uso de renovables

43 Índice de Excelencia en el Servicio. Es un indicador para medir el desempeño de los agentes clave

del Infonavit Ampliado.

148


Reducir emisiones de CO 2

Dar un primer paso hacia la certificación de la vivienda

Consolidar una herramienta para :

Informar a los derechohabientes

Mejorar el diseño de la vivienda

Homologar criterios de evaluación en la industria

La creación del SISEVIVE ha sido posible gracias a un esfuerzo interinstitucional,

con las siguientes dependencias y roles:

Fuente: Infonavit

La implementación del SISEVIVE se dará incorporándolo como parte del proceso del

RUV de acuerdo al siguiente esquema:

Fuente: Infonavit

149


) Eje entorno

El objetivo de este eje es fomentar un entorno urbano promotor de espacios

habitacionales sustentables y competitivos que generen bienestar social para los

derechohabientes y sus familias.

Un entorno sustentable se define como el territorio que cuenta con las condiciones

económicas, sociales, ecológicas y urbanas que permite, a través de la vivienda,

incrementar la calidad de vida y el valor de su patrimonio para todos sus habitantes.

Los proyectos a desarrollar para este eje son:

El proyecto de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda será consolidado a

través de las siguientes acciones:



En 2013 será actualizado el Índice de Competitividad Municipal de Vivienda

(INCOMUV), en conjunto con IMCO (Instituto Mexicano de la Competitivdad),

SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) y Conavi (CoMisión Nacional de

Vivienda, para lo cual se buscarán fuentes alternativas de financiamiento de

instituciones financieras y multilaterales. Esta actualización permitirá

reconocer a los municipios que incrementaron su grado de competitividad

derivado de los planes de acción implementados en el Proyecto de

Competitividad Municipal de Vivienda (PCMV) en 2011 y 2012. El desarrollo

de la nueva versión del INCOMUV permitirá a su vez actualizar el ECUVE

(Evaluación Cualitativa de la Vivienda y su Entorno 44 ) y demás índices que lo

toman como insumo para evaluar la gestión municipal y la competitividad de

vivienda.

Ampliación del fondo para financiar instrumentos de planeación local: se

evaluará el impacto de los instrumentos de planeación cofinanciados en 2012,

se presentarán los resultados a organismos multilaterales, embajadas,

organizaciones no gubernamentales y otros actores para aumentar en 50% los

recursos del fondo para 2013. Se planean cofinanciar al menos 50

instrumentos de planeación nuevos. Asimismo, se incorporarán los

instrumentos cofinanciados en 2012 en el RUV para registrar la información e

indicadores relevantes para el otorgamiento de crédito.

El proyecto de cobro de predial a través de la hipoteca será expandido en al menos

15 municipios adicionales, que además se sumen al esquema PAE en apoyo a las

acciones de cartera y mejora en el entorno. Asimismo, se planea formalizar con

Fonadin (Fondo Nacional de Infraestructura) el uso del flujo de predial cobrado por

Infonavit como garantía para el financiamiento de infraestructura, con condiciones

preferenciales, a los municipios participantes. Bajo este esquema, se podrá apoyar la

44 La ECUVE busca medir el grado de cumplimiento de las viviendas respecto a una serie de

elementos, definidos en orden de importancia por los intereses y opinión de derechohabientes,

acreditados, especialistas en temas de vivienda y desarrollo urbano, así como funcionarios públicos

de dependencias afines al tema.

150


ampliación de la cobertura de la provisión de servicios para recolección de residuos

sólidos, alumbrado público y tratamiento de agua en beneficio de los acreditados.

El modelo de regeneración urbana será implantado en al menos 20 desarrollos con

un alto porcentaje de vivienda abandonada que participa en el proceso de

macrosubastas. Se formularán diagnósticos, nuevos planes maestros, intervenciones

físico-urbanas priorizadas y consensadas con la comunidad y seguimiento a la

ejecución de obras. Asimismo, se elaborará un plan para obtener financiamiento

público y privado para la ejecución de las intervenciones y se realizará evaluación de

impacto de las intervenciones físico-urbanas realizadas en cada desarrollo.

El modelo de mejora de la legislación urbana local será impulsado en 20 estados y

municipios prioritarios para impulsar mayores densidades, usos de suelo mixtos,

espacios públicos, áreas verdes, transporte público y calles completas (peatón y

ciclista), con el objeto de aumentar el índice de conectividad de los desarrollos

habitacionales con viviendas con crédito Infonavit y disminuir el tiempo de transporte

a los centros urbanos.

c) Eje comunidad

Para Infonavit, la comunidad comprende en primera instancia a los trabajadores y

sus familias que han adquirido un crédito financiado por el Instituto e incorpora los

desarrolladores y los municipios que facilitan el acceso a una vivienda. El concepto

de “comunidad” considera, además de a los acreditados y sus familias, el entorno en

el cual conviven, se comunican e interactúan.

La participación y cooperación de todos los miembros de la comunidad posibilitan la

elección consciente de proyectos de transformación dirigidos a la solución de los

problemas que los aquejan cotidianamente de manera gradual y progresiva, para

perseverar en el logro de objetivos comunes y en el largo plazo ser comunidades

autosuficientes en su desarrollo.

Los proyectos que se desarrollarán para este eje son:

La participación social con promotores vecinales certificados, mayor incorporación de

reglamentos de organización vecinal y promover la incorporación de centros

comunitarios serán consolidados como prácticas recurrentes.

La Hipoteca con Servicios en el cobro de la cuota de conservación de las viviendas

será consolidada como práctica recurrente, así como la administración de las

empresas de mantenimiento, la certificación y medición del desempeño y la creación

de una industria sólida de mantenimiento.

d) Ser Infonavit

A partir de su Misión y Visión, el Infonavit incorpora mecanismos de apoyo y

conceptos de educación para enriquecer el conocimiento de los trabajadores y sus

familias en cuanto a ahorro, crédito, patrimonio y retiro, promoviendo una cultura

151


sobre la importancia de vivir en comunidades que generen bienestar social y

plusvalía en un entorno sostenible, propicio para desarrollar su potencial individual y

en comunidad, mejorando así su calidad de vida.

Los proyectos a desarrollar para Ser Infonavit son:

Los desarrollos calificados como Comunidad Inteligente Infonavit (CII) serán

establecidos como prototipo de este esquema y se continuará con el posicionamiento

del concepto, consolidando estrategias de empleo y educación, así como la

sustentabilidad de los Centros Comunitarios, para impulsar la estabilidad laboral y

mejoras en el nivel educativo en los desarrollos calificados.

Como parte de la estrategia de Sustentabilidad Social, Infonavit ha diseñado una

estrategia de seguridad social para ofrecer a sus acreditados oportunidades de

desarrollo para mejorar su capacidad de pago (apoyados con esquemas de

búsqueda de empleo), calidad de vida y formación de patrimonio, en sinergia con

organizaciones públicas y privadas.

La estrategia impulsada por el Infonavit en este sentido busca que todos los

acreditados y derechohabientes cuenten con la protección de seguridad social en los

ámbitos de:





Seguridad

Salud

Educación

Empleo

Para lograr esto, el Instituto ha convocado a distintos actores, públicos y privados,

creando sinergias y aprovechar la especialidad y las fortalezas de otras

organizaciones para promover un modelo de atención integral y complementar la

función natural del Instituto de otorgar crédito para acceso a la vivienda y ahorro

digno para el retiro.

Los objetivos planteados en cada una de las líneas de acción son:

152


Fuente: Infonavit

Para cada uno se están desarrollando proyectos de atención y rutas de solución, en

colaboración con los aliados estratégicos de Infonavit.

Este modelo de atención integral inicia con la información obtenida de los canales de

atención, a través de los cuales se levanta información sobre la situación actual del

acreditado y derechohabiente en términos de seguridad, salud, educación y empleo

de los acreditados. La información obtenida se clasifica en las 4 líneas de acción

mencionadas y se atiende a través de los proyectos y rutas definidos.

Fuente: Infonavit

153


Las acciones que se propone seguir ejecutando en cada ámbito son:

e) Indicadores

Fuente: Infonavit

En cuando a calidad de vida vinculada a la vivienda, serán desarrollados e

implementados los simuladores automatizados de ECUVE e ICVV en el primer

trimestre de 2013, los cuales serán una herramienta tanto para los desarrolladores

de vivienda como para los derechohabientes con el objetivo de proporcionar

información para la toma de decisiones. El uso de estos dos simuladores permitirá

maximizar el impacto en la calidad de vida de los futuros acreditados. Para mayor

información respecto al ECUVE, referirse al Anexo II.

Se lanzarán esfuerzos a nivel masivo para consolidar y reportar las diferentes

acciones del Infonavit que tienen como objetivo incrementar el valor patrimonial con

que cuentan los derechohabientes.

En esta parte están identificados tres grandes grupos a reportar:




Acciones encaminadas a asegurar que un derechohabiente al momento de

ejercer su crédito o retiro cuente con mayores recursos (mayor valor

patrimonial), por ejemplo: subsidios cruzados, subsidio federal y rendimiento

de la subcuenta.

Acciones que impulsan la existencia o integración a la vivienda de elementos

o ubicación que le representen un ahorro económico a las familias en el

momento que habitan sus nuevas viviendas: ahorro de agua, luz, cercanía a

escuelas, cercanía a hospitales, organizaciones vecinales, etc.

Acciones que impulsan o incrementan las posibilidades de que las viviendas

cuenten con una mayor plusvalía en el tiempo (medido con el Índice de valor

Patrimonial, IVP). A finales de 2012 se terminará el desarrollo de este

indicador. En el primer semestre 2013, el IVP se utilizará para proporcionar

información de soporte a otras acciones como la recuperación de cartera y se

analizará la posibilidad de su difusión para el segundo semestre.

154


Además, se generarán parámetros para el establecimiento y reporte de metas

ecológicas en unidades de ahorro en litros de agua y emisiones de CO2 como

resultado del uso de ecotecnologías.

II. Recomendaciones del Centro Mario Molina y las acciones de Infonavit

En el diagnóstico de la dimensión de Sustentabilidad Social, se hizo mención de las

10 recomendaciones estratégicas que el Centro Mario Molina ha hecho para impulsar

la sustentabilidad. A lo largo de este Plan Financiero, se indica cuál ha sido la

respuesta de Infonavit a algunas de las recomendaciones, subrayando que la

sustentabilidad en Infonavit cobra vida con la aplicación de los programas

hipotecarios, los cuales tocan transversalmente a varios Programas de la Agenda

Estratégica.

A continuación se muestra la tabla completa:

Recomendación estratégica

Hipoteca Verde con Transporte. Incorporar al

esquema de HV la ubicación de los conjuntos

habitacionales, mediante un mayor crédito

derivado de los ahorros por un menor gasto en

transporte.

Hipoteca con Servicios. Fortalecer y

generalizar entre todas las instituciones que

otorgan créditos hipotecarios para vivienda de

interés social, la vinculación de éste al pago de

una cuota de mantenimiento que garantice el

establecimiento de una administración

profesionalizada del conjunto habitacional.

Hipotecas Mixtas. Permitir las mezclas en los

usos de suelo y modificar el diseño de una

proporción de las viviendas del conjunto

habitacional, de tal manera que éstas

incorporen locales comerciales en las plantas

bajas. Ofrecer a los derechohabientes que no

están en rezago habitacional la opción de

invertir en un local comercial en lugar de una

segunda vivienda.

Generalización de Hipoteca

Verde/Servicios/Mixtas. Puesto que los

beneficios de estas políticas públicas fueron

confirmados en el presente estudio, es

recomendable instar al resto de las instituciones

públicas y a la banca comercial para que

ofrezcan estos instrumentos.

Acciones de Infonavit

Infonavit ya contempla un

producto de este tipo. Referirse

al Programa 2: Fortalecimiento

de la originación

Infonavit ya contempla un

producto de este tipo. Referirse

al Programa 2: Fortalecimiento

de la originación

Para la primera parte, Infonavit

ya contempla un producto de

este tipo. Referirse al Programa

2: Fortalecimiento de la

originación. La segunda parte no

está contemplada bajo el marco

legal del Instituto, pero podría

proponerse al H. Consejo de

Administración.

Infonavit analizará cómo apoyar

esta propuesta ante otros

institutos del sector.

155


Recomendación estratégica

Fortalecimiento del subsidio “Ésta es tu

casa”: Incrementar el monto de subsidio y

modificar las reglas de operación del subsidio

que otorga la CONAVI de forma que

únicamente se otorgue en polígonos

intraurbanos

Privilegiar DUIS intraurbanos. Ofrecer

mayores incentivos crediticios a los DUIS que

sumen los beneficios de una localización

intraurbana al buen desempeño que se observa

en aquellos DUIS alejados de la mancha

urbana.

Renta con opción a compra. Ofrecer al

derechohabiente la posibilidad de rentar la

vivienda por un periodo de prueba, tras lo cual

podrá usar las contribuciones efectuadas hasta

ese momento para la compra definitiva del

inmueble o cambiar su residencia.

Esquema para el intercambio de viviendas.

Lanzar una plataforma a través de la cual los

acreditados puedan intercambiar su actual

vivienda de interés social; ya sea por una

semejante en otro sitio del país, o por una con

dimensiones distintas. Esto flexibilizará la

búsqueda de empleo y la adecuación de la

vivienda a las diferentes etapas y tamaños de

las familias mexicanas.

Requisito mínimo de conectividad urbana y

vecinal. Condicionar el alta de los conjuntos

habitacionales en el RUV a que los conjuntos

accedan a una diversidad de vías secundarias

y principales, evitando el alta de conjuntos cuya

única salida es una carretera.

Instrumentos financieros de fomento a

vivienda vertical intraurbana. Ofrecer créditos

blandos para las empresas desarrolladoras que

emprendan proyectos de vivienda vertical en la

zona intraubrana.

Acciones de Infonavit

La responsabilidad de analizar

esta propuesta es de CONAVI

Actualmente Infonavit participa

con otros organismos de

vivienda para ofrecer incentivos

preferentes a los DUIS

independientemente de su

ubicación. El Instituto

coordinará una mesa de trabajo

para analizar la posibilidad

mayores incentivos a los DUIS

intraurbanos

Infonavit ya contempla un

producto de este tipo. Referirse

al Programa 2: Fortalecimiento

de la originación

Infonavit elaborará una

propuesta en este sentido a

través de la Unidad de

Promoción de Vivienda

Infonavit.

Infonavit analizará esta

propuesta

Infonavit ya contempla un

producto de este tipo. Referirse

al Programa 8: Políticas Fondo

de Vivienda

156


Programa 7: Apoyo a desarrollos con deterioro en la calidad de vida

Visión 2020:

Restaurar la calidad de vida en desarrollos donde se ha deteriorado y así

conservar el patrimonio de los trabajadores

Objetivo:

Revertir abandono, restaurar tejido social e incidir positivamente en plusvalías

por medio de intervenciones para rehabilitar el entorno y mejorar la calidad de

vida en desarrollos que así lo necesiten

Introducción

Como estrategia para las viviendas financiadas con al menos 5 años de antigüedad y

en proceso de pago del crédito, se fortalecerá la rehabilitación de conjuntos

habitacionales como una actividad recurrente e apoyo a la restauración del tejido

social, del incremento a la calidad de vida y el valor patrimonial, integrando al menos

64 conjuntos habitacionales para aplicar esquemas de intervención social

(reforzamiento de sentido de comunidad) e intervención física (mejoramiento del

equipamiento urbano)

I. Programa de Desarrollo Social Hogares

Por otra parte, se seguirá apoyando el Programa de Desarrollo Social Hogares

(PDSH), el cual es ejecutado por Fundación Hogares y es un acompañamiento

metódico por varios meses que tiene como objetivos:

Dignificar la vivienda y su entorno

Fortalecer lazos familiares y sociales con sentido de pertenencia y orgullo de

comunidad

Restituir el tejido social y canalizar satisfactores y servicios

Promover entornos sustentables

Fomentar la plusvalía patrimonial y crear capital social

157


Su modelo de operación es el siguiente:

Fases:

Fuente: Fundación Hogares

1)Sondeo, preparación y presentación del programa

Actividades: sondeo y evaluación del área de influencia, visita domiciliaria, aplicación

de encuesta y convocatoria, primera reunión con la comunidad e identificación de

posibles aliados locales.

2)Diagnóstico y organización de grupos de trabajo

Actividades: segunda reunión con la comunidad, presentar resultados del diagnóstico

y conformar grupos de trabajo.

3)Plan de trabajo

Actividades: realizar talleres de capacitación (transferencia de tecnología), priorizar

necesidades, incorporar la participación y apoyo de alianzas estratégicas, elaborar

un plan de trabajo y establecer compromisos, plazos y fechas para desarrollar las

tareas y difundir resultados.

4)Implementación, evaluación y seguimiento

Actividades: ejecutar las acciones definidas por los grupos de trabajo, establecer

procesos de evaluación, apoyar los procesos con la participación de las alianzas,

reformular las problemáticas y redefinir compromisos.

5)Formación de juntas de vecinos

Actividades: capacitación en esquemas de planeación participativa, inducción para la

organización, reglamentos y estatutos, convocatoria, elección y levantamiento de

actas, y registro de la organización ante el municipio.

158


Agenda Estratégica: Alcance de políticas

Programa 8: Políticas Fondo de Vivienda

Visión 2020:

Ser un organismo impulsor, a través de la inversión público-privada, del

desarrollo urbano ordenado en México, que contribuya a que haya ciudades

competitivas, amigables con el ambiente y que den calidad de vida y plusvalía

a sus habitantes

Objetivo:

Incidir activamente en las políticas de vivienda y desarrollo urbano para

obtener mejores resultados económicos, sociales y ambientales

Introducción

Así como fue mencionado en el Capítulo II: Retos en materia de desarrollo urbano, el

reto de la nueva política de vivienda debe ser la de edificar espacios urbanos

eficientes, donde pueda insertarse una oferta de vivienda integrada a la ciudad, que

se vincule con las oportunidades de empleo, así como a los servicios de salud,

educación, recreación, cultura y espacio público para la convivencia y relaciones

sociales, equipamiento y equidad.

A lo largo de este documento se ha apuntado que, por su participación en la

inversión en la vivienda, Infonavit es un actor importante en el ámbito de la vivienda y

el desarrollo urbano. Si bien el Instituto no tiene mandato de diseñar la política

pública de vivienda o de desarrollo urbano, puede ser instrumental para afrontar los

retos descritos en este Plan Financiero, al incidir a través de la generación de

incentivos en temas de política pública a lo largo de varios ejes:









Planeación y equipamiento urbano: mayor cobertura, profesionalización del

servicio público local y cooperación regional

Modelo de producción de vivienda

Características y calidad de la vivienda

Diversificación de oferta de soluciones financieras y habitacionales

Redensificación de vivienda

Asignación de subsidios

Gestión de vivienda abandonada

Financiamiento por parte del sector privado (primario y secundario)

159


Para ello, Infonavit busca el balance entre libre mercado y planeación central para

tener un uso óptimo de recursos en beneficio del trabajador.

Por ser un tema que incide de manera importante poder lograr que más trabajadores

puedan adquirir una vivienda y así acrecentar su patrimonio, se pondrá foco en el

tema de la asignación de subsidios como medio para “moldear” el comportamiento

de agentes públicos, privados y trabajadores de tal forma que se logre una alineación

de las políticas en beneficio de todos los participantes.

Fuente: Infonavit

Planeación y equipamiento urbano corresponde al programa de Gestión Estratégica del Balance;

Gestión de vivienda abandonada corresponde al programa de la Unidad de Promoción de Vivienda

Infonavit; Financiamiento del Sector Privado corresponde al programa del Nuevo modelo de atención.

Para mayor detalle de cada eje, referirse al Anexo III.

I. Estrategia de subsidios en Infonavit

Infonavit, en cumplimiento a su mandato como hipotecaria social, otorga créditos a

trabajadores de menores ingresos para la adquisición de una vivienda. De esta

manera, Infonavit ofrece diferentes mecanismos de subsidios a la originación, como

son:



Subsidios a los trabajadores de menores ingresos en el momento de la

originación, y

Incentivos económicos de soluciones habitacionales específicas de

acuerdo a las necesidades de los trabajadores.

Adicionalmente, Infonavit también ofrece incentivos a lo largo del ciclo de vida del

crédito.

160


a) Objetivo

Ilustrar la política actual de subsidios a la originación de créditos que tiene

implementada Infonavit, la cual permite que los derechohabientes de bajos salarios

puedan acceder a una vivienda, y cómo ésta puede usarse para implementar una

mejora en la política pública de vivienda, con el fin de:



Maximizar el impacto social, y

Obtener resultados óptimos en el mercado de vivienda y en el desarrollo

urbano.

b) Incentivos a la originación

Los incentivos a la originación tienen como objetivo primordial mejorar la calidad de

vida de los derechohabientes a través de apoyos para la adquisición de viviendas, en

entornos urbanos que favorezcan el orden y promuevan la sustentabilidad. Lo

anterior se logra a través de apoyar la economía de las familias de menores recursos

mediante esquemas de tasas de interés preferenciales, atendiendo la Misión del

Instituto como hipotecaria social.

A continuación se describen estos subsidios.


Subsidios en tasa de interés

Con el propósito de que los derechohabientes con bajos ingresos puedan

acceder a una vivienda, Infonavit otorga un subsidio al momento de la

originación a través de la tasa de interés 45 , el cual consiste en cobrar tasas de

interés inferiores a la tasa costo del Instituto 46 . La tasa costo estipulada en

este Plan Financiero 2013-2017 para el año 2013 es de 7.01%. Cabe señalar

que la sustentabilidad financiera del Instituto está garantizada por las tasas

que se cobran a los acreditados de mayores ingresos.

De esta manera, las tasas de interés de los créditos que ofrece Infonavit se

estipulan según el ingreso en VSM del acreditado: a mayor nivel de ingreso,

mayor tasa de interés, por lo que las tasas de interés son menores para los

trabajadores de menores ingresos a fin de generar una alternativa de crédito

para los derechohabientes con estos niveles de ingreso, al ofrecer créditos

flexibles que respondan a su perfil de pago.

45 Para los nuevos créditos en pesos, el subsidio en tasa se sustituirá por el subsidio en pago.

46 La tasa costo considera los costos de fondeo, operación, seguro de vida, capitalización del Instituto

y pérdida esperada.

161


Subsidio en tasa de interés

Fuente: Infonavit

Nota: Con base en los créditos originados en el año 2011.

Con cifras al cierre del mes de agosto de 2012, los acreditados con un ingreso

de hasta 2 VSM tienen una tasa de interés del 4.2% en promedio (ponderado

y adicional al incremento al salario mínimo); mientras que los acreditados con

un ingreso mayor a 4 VSM es de 9.5% (adicional al incremento al salario

mínimo).

Rango Salarial en

VSM

Tasa de interés

(Más incremento en

VSM)

Hasta 2 4.2%

De 2 hasta 4 6.1%

Mayor a 4 9.5%

Tasa promedio ponderada para los créditos originados en el año

2011 y al cierre de agosto de 2012.

Fuente: Infonavit

Atendiendo a la Misión del Instituto como hipotecaria social, al menos el 55%

de los créditos que se otorguen durante los años 2012 y 2013 serán para

derechohabientes con un ingreso menor de 4 VSM.

Se estima que el monto por subsidio a la originación en tasa de interés 47

respecto a la tasa costo es como se presenta a continuación:

47 El subsidio se estima calculando la diferencia entre el monto de crédito otorgado y el valor presente

de los pagos de la cartera de bajos ingresos a tasa costo.

162


Nivel de ingreso en VSM

Monto del Subsidio

(mill $)

Hasta 2 4,852

De 2 hasta 3 1,194

De 3 hasta 4 204

Total 6,250

Fuente: Infonavit

Por otro lado, debe asegurarse que la asignación de subsidios solo vaya

dirigido a gente con necesidad de vivienda para maximizar el impacto social.

Por ejemplo, con base en la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los

Hogares (ENIGH) 48 del año 2006, el 54% de los afiliados al IMSS podrían

calificar para un subsidio ya que presentan en lo individual un nivel de ingreso

de hasta de 3 VSM, cuando en realidad solo el 25% debería ser acreedor de

un subsidio ya que el 29% restante presenta un ingreso a nivel del hogar

mayor a 5 VSM. Para ello, se han implementado mejoras en la optimización

de procesos en la originación, por ejemplo, Asesoría Personalizada Infonavit

(API) y Taller saber para Decidir.

API es un esquema de evaluación y asesoría personalizada sobre la

necesidad de vivienda del solicitante, el producto de ahorro/crédito/subsidio

que mejor le corresponde, y la vivienda (en su caso) que seleccione para su

nuevo hogar, tomando la situación particular de cada derechohabiente. Así,

API ha funcionado en identificar de una mejor manera a los derechohabientes

con necesidad de subsidio, ya que existe un segmento de trabajadores que no

necesitan de un subsidio pero que, por los criterios actuales, son elegibles

para recibir los recursos. Además, API ofrece soluciones habitacionales

diferentes de la compra de vivienda y los derechohabientes han expresado

que la opción de adquirir una vivienda no necesariamente resuelve sus

necesidades 49 :

48 La ENIGH tiene como objetivo obtener información sobre el monto, procedencia y distribución de los

ingresos y gastos de los hogares nacionales o extranjeros, que residen dentro del territorio nacional.

También integra información sobre las características ocupacionales y sociodemográficas de los

integrantes del hogar, así como las características de la infraestructura de la vivienda y el

equipamiento del hogar. Fuente: Inegi

49 La asesoría personalizada podría coadyuvar a revertir el fenómeno de la vivienda abandonada, al

orientar al derechohabiente en la toma correcta de su decisión entre adquirir una vivienda o mantener

un ahorro complementario para el retiro.

163


**Cifras al 28 de octubre de 2012

Fuente: Infonavit

Además, en línea con la misión social del Infonavit, API se ha centrado en

atender a los derechohabientes con ingresos menores a 4 VSM. Los

resultados de las acciones implementadas en API han sido positivos. Véase

en el Anexo II el reporte de Ecuve al primer semestre de 2012.

Así, API permite identificar de manera más precisa aquellos derechohabientes

con necesidad de vivienda y que califican para recibir un subsidio; además, al

ofrecer alternativas a los derechohabientes y darles soluciones habitacionales,

se obtienen mejores resultados en la calidad de vida como lo muestra el ICVV.

Por su parte, el taller “Saber para Decidir” orienta a los trabajadores y otorga

información financiera relativa al funcionamiento del Instituto y de la subcuenta

de vivienda, las opciones de crédito, las variables a considerar en la selección

de una casa, los derechos y obligaciones que se adquieren al ejercer un

crédito y los apoyos que ofrece el Instituto ante situaciones adversas que

imposibiliten a los acreditados de realizar los pagos correspondientes. Se

espera que este taller coadyuve a que los potenciales acreditados tomen

mejores decisiones sobre el uso de su ahorro y crédito Infonavit, a fin de

fortalecer su patrimonio familiar y mejorar su bienestar. A partir de julio del año

2011, este taller se convirtió en requisito obligatorio para obtener un crédito.

164


*Cifras septiembre de 2012

Fuente: Infonavit

En adición a lo anterior, se han establecido mecanismos para desincentivar el

otorgamiento de crédito a la vivienda asociado a usos secundarios de los

trabajadores con ingresos menores a 4 VSM, ya que no es deseable el

otorgamiento de créditos subsidiados para usos distintos a resolver la

necesidad habitacional de una familia, por ejemplo, vivienda vacacional 50 .

En resumen, sin un estudio socioeconómico del hogar y asesoría

personalizada, Infonavit podía asignar subsidios a hogares que no la

necesitan.

La estrategia de crédito del Instituto, que está orientada a la atención de los

segmentos donde existe un necesidad mayor de vivienda (el de trabajadores

con ingresos menores a 4 VSM), ha hecho que una proporción creciente de

los créditos otorgados por Infonavit vaya a estos segmentos, mientras que los

segmentos de mayores ingresos se les atiende con productos de

coparticipación, que son productos crediticios en los cuales participan en el

fondeo del crédito las entidades financieras (Cofinavit e Infonavit Total).

50 El 31 de agosto del año 2011, el H. Consejo de Administración del Instituto aprobó la Resolución

RCA-3487-08/11, en la cual se definió como Vivienda de Uso temporal en los municipios de

Manzanillo, Colima; Acapulco de Juárez y José Azueta (Zihuatanejo), Guerrero; Bahía de Banderas,

Nayarit; San Juan del Río, Querétaro y todos los municipios del Estado de Morelos, bajo las siguientes

condiciones: i) aplica a derechohabientes que adquieran viviendas tanto nuevas como usadas en los

municipios catalogados como de uso temporal, y que su residencia actual sea en una entidad

federativa diferente; ii) el monto máximo de crédito es hasta del 80% del valor de la vivienda y se

requiere de un ahorro previo del trabajador por el 10% del precio de la vivienda, y iii) la tasa de interés

es del 10% para todos los niveles de ingreso y no aplica reestructuras.

165


2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Porcentaje de créditos originados para

acreditados con un ingreso menor a 4 VSM

Porcentaje de Créditos originados en

coparticipación para acreditados con un

ingreso mayor a 4 VSM

(Cofinavit e Infonavit Total)

70%

60%

50%

40%

30%

62%

58% 60% 62% 59% 57% 58%

59% 58%

51%

49%

43% 45%

50%

45%

40%

35%

30%

25%

20%

21%

25% 27% 43% 45% 40%

45%

36%

20%

15%

10%

10%

0%

5%

0%

2%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

% Créditos Originados Menor a 4VSM

% Créditos Originados en Coparticipación

Para el año 2012 las cifras son al 15 de noviembre.

Fuente: Infonavit

El Instituto gestiona entonces la cartera de créditos como dos portafolios: uno

de créditos subsidiados que buscan dar respuesta a una necesidad social

(créditos sociales) para generar acceso a la vivienda a los segmentos de

población de menores ingresos; y otro de activos a tasas rentables (créditos

de mercado), que genera valor económico y que permite financiar el subsidio

a los acreditados de menores ingresos. Por lo anterior, la capacidad del

Infonavit para ofrecer créditos a los trabajadores de bajos ingresos depende

de la rentabilidad de los créditos de los de altos ingresos, por el efecto del

subsidio cruzado.

166


El modelo de crédito de mercado permite estandarizar y atraer inversión de los

agentes privados al sector hipotecario, tanto en el mercado primario (Cofinavit

e Infonavit Total), como en el mercado secundario (bursatilización).

c) Incentivos económicos por tipo de solución habitacional

El Instituto ha mantenido una estrategia que promueve la sustentabilidad financiera

en el largo plazo, en particular sobre la calidad de la cartera hipotecaria, por lo que

ofrece otros subsidios adicionales a los de tasa de interés, encaminados a ofrecer

soluciones de tipo habitacional y en el aseguramiento de la calidad de las viviendas y

su entorno, con la idea de que estas soluciones coadyuven en la reducción del

abandono de las viviendas.

Vivienda vertical céntrica

Como se mencionó en el Programa 2 “Fortalecimiento de la originación” y en

el Programa 6 “Estrategia de Sustentabilidad”, la vivienda vertical céntrica está

orientada a impulsar desarrollos que promuevan una mayor densidad, con

incentivos económicos a la verticalidad y ubicación cercana a los centros de

trabajo, el cual fue aprobado el 26 de octubre de 2011 por el H. Consejo de

Administración mediante Resolución RCA-3565-10/11, con el objetivo de

mejorar la calidad de vida y plusvalía de los acreditados, generar un impacto

ambiental positivo, incentivar el aprovechamiento de la infraestructura vigente

y planeada de las ciudades y disminuir costos de construcción a través de una

mayor densidad. Actualmente se encuentra en programa piloto 51 .

51 El programa piloto (5 mil créditos) se aplica en:

a. Zona Metropolitana del Valle de México: Benito Juárez, Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos,

Cuauhtémoc, Gustavo A. Madero, Iztacalco, Iztapalapa, Miguel Hidalgo, Tlalpan, Venustiano

167


Los beneficios de los créditos en esta modalidad se ofrecen al trabajador y al

desarrollador:

Rango Salarial Incentivos al Trabajador Incentivos al Desarrollador

2.7 a 4.0 VSM Disminución de 35pb a la tasa.

4.1 VSM o más Disminución de 50pb a la tasa

Fuente: Infonavit

Anticipo 50% del cheque al 75% de

avance de obra

Esta menor tasa de interés se traducirá en un incremento en la capacidad de

compra de entre un 10 y 13%. Además, se otorgará un monto de crédito

adicional según el nivel de ingresos del trabajador, como un complemento a la

Hipoteca Verde:

Rango Salarial

VSM

Incremento

en monto de

crédito

De 1.6 a 2.6 $18,125.28

De 2.7 a 4.0 $29,096.45

De 4.1 a 6.9 $36,370.56

De 7.0 a 10.9 $36,370.56

De 11 a más $36,370.56

Fuente: Infonavit

Programa Garantías a la entrega continua de Vivienda Vertical y

Sustentable

Detallando lo descrito en el Programa 6 “Estrategia de Sustentabilidad”,

cuando la vivienda cumpla con al menos el 70% de avance de obra, esté

vinculada a un derechohabiente y el plazo para concluir el inmueble y titularlo

no supere los dos meses, el desarrollador podrá acceder anticipadamente a

un porcentaje del monto del cheque que otorgaría el Instituto a ese trabajador

para la compra de la casa. Los recursos serán otorgados por una entidad

financiera y la operación será garantizada por el Instituto, promoviendo así el

acceso a recursos que incentiven la vivienda vertical y sustentable, reduciendo

el capital de trabajo por lo que se le da un incentivo económico a la

producción.

Las garantías aprobadas por el H. Consejo de Administración del Instituto a

otorgar a las empresas desarrolladoras se definen de la siguiente manera:

Carranza, Coacalco de Berriozábal, Cuautitlán Izcalli, Ecatepec de Morelos, Ixtapaluca,

Naucalpan de Juárez, Nicolás Romero y Tlalnepantla de Baz.

b. Nuevo León: General Escobedo, Monterrey y San Nicolás de los Garza.

c. Jalisco: Guadalajara, El Salto y Zapopan.

168


Tipo de

Vivienda

Valor de la garantía

Vertical 70% del monto del

cheque que otorgará

Infonavit al trabajador.

Horizontal 50% del monto del

cheque que otorgará

Infonavit al trabajador.

Requisitos de la Vivienda

Se solicitan las características de

equipamiento, redensificación y

competitividad requerido por la Conavi y

que permiten alcanzar el segundo grado de

evaluación.

Adicionalmente a lo requerido a las

viviendas verticales, es necesario que estén

ubicadas dentro de los contornos urbanos

definidos por la Conavi

Este programa se aprobó por el H. Consejo de Administración mediante la

resolución RCA-3772-05/12, en el mes de mayo de 2012.

Como se mencionó en el Programa 6: “Estrategia de Sustentabilidad”, esta

iniciativa de Infonavit va en el mismo sentido con la publicación del estudio

denominado “Evaluación de la Sustentabilidad de la Vivienda en México” que

planteó el Centro Mario Molina, en referencia al Fomento a Vivienda Vertical

Intraurbana, el cual consiste en ofrecer créditos a largo plazo y con una tasa

de interés preferencial a las empresas desarrolladoras que lleven a cabo

proyectos de vivienda vertical en zona intraurbana.

La lógica de estas medidas es que, al garantizar una mayor calidad y

ubicación de las viviendas, se obtendrá un mejor ECUVE e ICVV y, con ello,

menores niveles de vivienda abandonada, menor cartera vencida y menor

gasto en reservas.

Hipoteca Verde

En adición a lo que estipulado en el Programa 2 “Fortalecimiento de la

originación”, para fomentar una cultura de sustentabilidad con el medio

ambiente y generar ahorros directos al gasto de las familias trabajadoras,

Infonavit desarrolló el programa Hipoteca Verde, el cual consiste en un monto

adicional al crédito Infonavit para que el derechohabiente adquiera viviendas

equipadas con ecotecnologías, las cuales generan ahorros en el gasto familiar

por la disminución en el consumo de energía eléctrica, agua y gas. Las reglas

de operación de este producto crediticio se aprobaron mediante la Resolución

RCA-3154-11/10, en la cual se hace obligatoria la incorporación de

ecotecnologías en las viviendas financiadas por Infonavit. La Hipoteca Verde

es muestra del compromiso que tiene Infonavit con la calidad de vida de los

trabajadores y con el cuidado del ambiente. Asimismo cabe destacar que, en

sintonía con el esquema de Hipoteca Verde de Infonavit, los estudios

realizados por el Centro Mario Molina confirman los beneficios derivados de

los programas que fomentan la sustentabilidad y el ahorro familiar,

proponiendo así incentivar al resto de instituciones públicas y a la banca

comercial para que se ofrezca de manera generalizada este tipo de productos

crediticios.

169


Este programa aplica para la adquisición, construcción, ampliación y

remodelación de vivienda y busca incentivar el pago del crédito derivado del

ahorro que ofrece. La siguiente tabla ilustra el beneficio de este producto

crediticio.

Nivel de

ingreso en

VSM

Monto crédito

adicional en

VSM

Ahorro

mínimo

mensual a

1 a 6.9 10 215

7 a 10.9 15 290

11 o más 20 400

a Cifras en pesos

El pago, tasa y monto del crédito están fijados en función al salario del

trabajador, por lo que la Hipoteca Verde incrementa el monto del crédito, el

cual no es considerado dentro de la amortización del crédito, ya que el pago y

la tasa se mantienen igual.

En el mes de octubre del año 2012 se cumplió el millón de créditos del

programa Hipoteca Verde desde que éste comenzó en el año 2007. Desde

entonces, se estima que la población beneficiada con una Hipoteca Verde ha

sido de 3.8 millones de personas.

Esta población beneficiada equivale a la población de los estados de Tlaxcala,

Aguascalientes y Zacatecas en conjunto. Se estima también que por cada

crédito de este millón de Hipotecas Verdes se ahorran $215 mensuales, la

cantidad resultante equivaldría a la compra de 540 viviendas de contado

según el precio promedio de la vivienda en México que es de $398 mil; y se

han dejado de emitir aproximadamente un millón de toneladas de gases

contaminantes al medio ambiente.

d) Conclusiones

La estrategia de subsidios del Instituto consiste en apoyar la originación lo suficiente

para que cada trabajador pueda acceder a una vivienda, con el fin de maximizar el

impacto social.

Por lo anterior, actualmente se cuenta con programas de subsidios significativos: el

gasto en subsidio de tasa de interés se estima en $6,250 millones anuales, por lo

que cualquier monto adicional deberá evaluarse en función de su impacto, así como

la viabilidad de este subsidio adicional en función del balance general del Instituto.

Como se estipula en la “Estrategia de proceso de originación”, el financiamiento de

las soluciones habitacionales que cubran las necesidades de los derechohabientes

es el objetivo primordial de la función de otorgamiento de crédito del Instituto.

170


Con el fin de dirigir los subsidios solamente a los derechohabientes con necesidad de

vivienda, el Instituto afina la asignación de estos subsidios a través de los distintos

mecanismos que se han implementado en la originación del crédito, particularmente

en lo referente al asesoramiento al derechohabiente, como son el taller “Saber para

Decidir” y la Asesoría Personalizada Infonavit (API), para incrementar con ello la

calidad de vida y mejorar las soluciones habitacionales de los derechohabientes, en

función de los tres enfoques establecidos: económico, social y ambiental.

171


Programa 9: Políticas Fondo de Ahorro

Visión 2020:

Contribuir a la formación de valor patrimonial de los trabajadores a través del

ahorro, de pagar rendimientos competitivos y de generar incentivos para que

los trabajadores tomen decisiones patrimoniales correctas

Objetivo:

Definir políticas de inversión que contribuyan al logro de la Misión institucional

y que maximicen el rendimiento de los ahorros de los derechohabientes

Introducción

En el mismo sentido del programa anterior, por su tamaño, el Infonavit puede incidir

activamente en el ámbito de los fondos de ahorro complementarios para el retiro. En

este caso, los ejes de acción son:




Política de inversión de los fondos

Política de rendimiento de la Subcuenta de Vivienda

Usos de los fondos

Fuente: Infonavit

Para cada uno de estos ejes, se abre un espectro que va de un enfoque totalmente

liberal a un enfoque de mayor dirección. Para mayor detalle de cada eje, referirse al

Anexo IV.

Por ser el elemento central de uno de los dos mandatos de ley del Infonavit, se

pondrá foco en el tema de política de rendimiento de la Subcuenta de Vivienda

172


(SCV). En este sentido, se presenta una propuesta de rendimiento a la SCV que

ofrezca incentivos deseables en el comportamiento de los derechohabientes. Los

comportamientos deseables están enfocados en la permanencia en el sector laboral

formal y en la adecuada toma de decisiones por parte de los derechohabientes en

función de sus necesidades de vivienda. Adicionalmente, la propuesta de

rendimiento a la SCV considera el reto que enfrenta el Instituto con la nueva

estructura de su balance general por el otorgamiento de créditos en pesos y a tasa

de interés fija, así como de la gestión de los excedentes temporales de liquidez que

se prevé se tenga en el mediano plazo.

I. Política actual de rendimiento a la Subcuenta de Vivienda

A partir del año 2001, Infonavit inició un proceso de transformación con el objetivo de

potenciar las capacidades del Fondo Nacional de la Vivienda y dar cumplimiento con

un doble mandato:



Ahorro para solucionar las necesidades de vivienda mediante un crédito

hipotecario.- Otorgar créditos para la vivienda, apoyando particularmente a

los trabajadores de menores ingresos.

Ahorro complementario para el retiro.- Adicionalmente, el Fondo Nacional

de la Vivienda es un componente importante del patrimonio del trabajador, ya

que es complementario de su ahorro para el retiro.

Infonavit, en su calidad de administrador del Fondo Nacional de la Vivienda, otorga

créditos a los derechohabientes con necesidad de vivienda, los cuales deben generar

rendimientos adecuados en beneficio de los derechohabientes. La siguiente tabla

ilustra la dinámica que presenta el balance general del Instituto, donde el ingreso

obtenido de la cartera de créditos (activo) permite ofrecer el pago de intereses que

causa el saldo de la SCV (pasivo).

Este rendimiento se integra de una cantidad básica, la cual se determina con base en

el incremento al salario mínimo del Distrito Federal (SM) que haya aprobado la

Comisión Nacional de los Salarios Mínimos y una cantidad de ajuste (CA), la cual es

un rendimiento adicional que se otorga en función de los remanentes de la operación

y es determinado por el H. Consejo de Administración del Instituto.

El activo genera

un ingreso del

7% + SM

Activo

Pasivo

779,512 689,567

Cifras en millones de pesos al cierre de agosto

de 2012. Fuente: Infonavit

En 2012, el pasivo tendrá

un costo de 1.5%

(Cantidad de ajuste) +

SM, dando como margen

de la operación 5.5%.

Cabe señalar que el rendimiento adicional pagado a la Subcuenta de Vivienda (SCV)

ha variado significativamente en los últimos años, dada la necesidad de crear

reservas crediticias y de fortalecer el patrimonio del Instituto, debido a la crisis

173


Patrimonio / Activos Totales

Rendimiento Adicional a la SCV

económica que comenzó en el año 2008, pues era necesario para mantener más

altos índices de solvencia de acuerdo a estándares de clase mundial.

14.0%

Patrimonio / Activos Totales y Cantidad de Ajuste

(2008-2012 e_/ )

4.0%

12.0%

10.0%

3.0%

10.0%

10.5%

11.2%

12.0%

3.0%

8.0%

6.0%

8.9%

2.5%

2.0%

4.0%

2.0%

1.5%

1.0%

1.5%

1.0%

0.0%

2008 2009 2010 2011 2012 e

0.0%

Patrimonio/Activos Totales

Cantidad de Ajuste

e_/ Cifras estimadas para el cierre del año 2012, con base en las proyecciones financieras.

Fuente: Infonavit

Lo anterior ha sido con base en lo establecido en el Plan Financiero 2009-2013,

donde se definió la política financiera de prelación de la asignación de los ingresos

financieros del Instituto:





Remunerar a la SCV conforme con el mínimo establecido en la Ley

(incremento porcentual del salario mínimo vigente en el Distrito Federal);

Cubrir los costos operativos netos, accesorios y seguros;

Constituir reservas al 100% de acuerdo a la normatividad vigente;

Remunerar lo requerido al patrimonio, de manera que cada año se mantenga

constante el índice Patrimonio/Activos Totales;

Aumentar el patrimonio temporalmente de forma que el índice

Patrimonio/Activos Totales se incremente hasta superar el 12%, y


Otorgar un rendimiento adicional a la SCV.

Una vez que se haya completado el programa de fortalecimiento del patrimonio del

Instituto en el año 2013, se podrán definir políticas activas para establecer una

remuneración a la SCV, como la que se propone en la presente sección.

174


II. Modificaciones en el balance del Instituto que impactan la política de pago a

la SCV

La reforma a la Ley del Infonavit de enero de 2012 impacta la composición del

balance general del Instituto, particularmente por la nueva modalidad de ofrecer

créditos en pesos y por la facultad de administrar un régimen de inversión por la

gestión de los excedentes temporales de liquidez, como se detalló en el Reto 4

“Calce de Activos y Pasivos” de este Plan Financiero.


Créditos en pesos.- Con la entrada en vigor de la reforma a la Ley del

Infonavit, el Instituto podrá ofrecer nuevos productos hipotecarios

denominados en pesos -y ya no solamente indexados al Salario Mínimo- los

cuales, en principio, serán otorgados a tasa fija.

Los créditos en pesos generarán un nuevo reto financiero en el mediano y

largo plazos para el Instituto, pues conforme se vaya dando la originación de

estos créditos, disminuirá en el balance general del Instituto la participación de

los créditos otorgados en VSM, lo cual generará un descalce entre el

rendimiento que Infonavit recibe de los activos y las obligaciones de pago de

rendimientos por los pasivos que integran el balance del Instituto (véase las

gráficas del Reto 4 “Calce de Activos y Pasivos”, en la subsección de retos en

la gestión del balance derivados de cambios en productos de crédito).

Dado el compromiso por Ley que tiene el Instituto de remunerar a la SCV al

menos en la misma tasa que el incremento en el salario mínimo, ya no se

tendría, para alguna proporción del portafolio hipotecario, el mismo

mecanismo de actualización de saldos insolutos que le ha permitido al

Infonavit compensar este tipo de movimientos (lo anterior se conoce como

“Riesgo Base”).


Régimen de inversión por la gestión de los excedentes temporales de

liquidez.- Con base en las estimaciones realizadas, se prevé que la demanda

de crédito disminuirá a partir del año 2018 derivado del abatimiento del rezago

de vivienda 52 , por lo que se espera se presente la acumulación de efectivo a

partir de esa fecha. Se estima que dichos excedentes se conviertan con el

tiempo en un componente cada vez mayor en el balance general del Instituto,

llegando al 19% de éste para el año 2022.

52 Véase Plan Financiero 2012-2016, en el apartado Necesidades de Vivienda se describe el

abatimiento al rezago de la vivienda de los derechohabientes del Infonavit.

175


Participación esperada de Activos en Balance General del Infonavit

2013-2022

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Cartera en VSM Cartera en Pesos Disponibilidades e Inv. en valores

Fuente: Infonavit

Para hacer frente a este reto, la citada reforma a la Ley del Infonavit faculta al

Instituto administrar inversiones de largo plazo con base en un régimen de

inversión, lo cual permitirá gestionar de una mejor manera los recursos

excedentes temporales de liquidez que se generen, optimizado así el

rendimiento que pudiera otorgarse a la SCV al conformar dos portafolios:

- Portafolio de inversión a largo plazo y

- Portafolio de inversión a corto plazo

Fuente: Infonavit

Por lo anterior, Infonavit tiene una ventana de oportunidad para plantear el

establecimiento de nuevas políticas sobre el rendimiento que se paga a la SCV.

176


Cabe señalar que lo anterior está en línea con la Visión 2020 del Infonavit como

fondo de ahorro del Plan Financiero 2012-2016, en el cual se menciona ofrecer un

rendimiento diferenciado a la SCV.

III. Política de rendimiento a la SCV

A continuación, se desarrolla una serie de propuestas de políticas para el pago del

rendimiento adicional a la SCV, que en su oportunidad deberían ser presentadas y

evaluadas en detalle por los Órganos de Gobierno del Instituto, con el objetivo de

que éste cumpla de una mejor manera con su función de administrador del ahorro de

los trabajadores y orientar las necesidades de éstos, de manera que se maximice su

patrimonio.

a) Propuesta de reserva de rendimiento adicional

Con el fin de ofrecer protección al Fondo Nacional de la Vivienda ante eventos

macroeconómicos no esperados, como por ejemplo un elevado incremento al salario

mínimo como se detalló en el Reto 4 “Calce de activos y pasivos” y que pudieran

poner en riesgo el patrimonio del Instituto, se propone separar una parte del

rendimiento adicional (cantidad de ajuste) otorgado a la SCV y clasificarlo como una

reserva de rendimiento adicional.

La reserva de rendimiento adicional sería constituida a lo largo del tiempo a partir del

ingreso por intereses que genere el Instituto en cada ejercicio y que el día de hoy se

entrega de manera inmediata a través de la cantidad de ajuste a la SCV. Bajo esta

propuesta, el rendimiento no se asignaría de manera inmediata al 100%, sino que

una parte de éste se tomaría para constituir una reserva de rendimiento adicional.

Por ejemplo, como se presenta en el Capítulo V “Proyecciones Financieras”, para el

año de proyección 2020 se considera otorgar una cantidad de ajuste de 2.0%, así

como otorgar una reserva por rendimiento adicional de 2.0%. En caso de ocurrir un

evento macroeconómico no esperado, se utilizarían los recursos generados en dicha

reserva para amortiguar este impacto. De esta forma, se disminuye la probabilidad

de tener que hacer uso del patrimonio del Instituto y se garantiza el crecimiento en

términos reales del patrimonio de los trabajadores. En caso de ser utilizada, la

reserva de rendimiento adicional deberá volverse a constituir en los siguientes

periodos. De no utilizarse, los recursos acumulados se otorgarán a los

derechohabientes conforme los vayan demandando. Así, los trabajadores recibirán al

momento de su jubilación el saldo de la SCV junto con la parte proporcional del saldo

acumulado en la reserva de rendimiento adicional.

Se considera que la creación de una reserva de rendimiento adicional, aunado a las

demás acciones mencionadas en el marco para gestionar el riesgo de descalce,

proveerán una herramienta para proteger la fortaleza financiera del Fondo Nacional

de la Vivienda ante incrementos inesperados en el SM. Sin embargo, escenarios

extremos como los ocurridos en la década de los años ochenta, como se ilustra en la

siguiente gráfica, solo pueden prevenirse cambiando la manera en que se remunera

legalmente a la SCV.

177


Inflación y salarios mínimos históricos

(1970 – 2012)

Fuente: SAT, Banxico

Dado que el trabajador puede elegir el uso que le da a su ahorro en el Fondo, ya sea

para obtener un crédito o ahorrar para complementar el retiro, el valor del ahorro en

el largo plazo para el trabajador dependerá en buena medida de la decisión que éste

tome:


Estudios recientes muestran que trabajadores que toman una decisión

incorrecta terminan con un ahorro de menor valor patrimonial, medido en tasa

de reemplazo 53 , para los acreditados que compran su casa y no la habitan,

comparado con los que compran y la habitan. De esta manera, los estudios

muestran evidencia que las decisiones que toman los trabajadores determinan

el valor de su patrimonio en el largo plazo.

Por lo anterior, se podrían dar mejores resultados en términos de valor patrimonial,

medido en tasa de reemplazo, si se establecieran políticas sobre el rendimiento que

se le paga a la SCV que generen incentivos que permitan al trabajador tomar

decisiones correctas en función de sus necesidades a lo largo de su ciclo de vida.

Por ejemplo, otorgar incentivos para trabajadores sin necesidad de vivienda para que

no adquieran una con el fin de monetizar el saldo de la SCV.

53 La tasa de reemplazo es el cociente entre la pensión mensual que puede esperar un trabajador y su

último sueldo al momento de la jubilación.

178


(1) Ponderado por lo que la gente quiere hacer con su SCV; (2) Dos pasajes en

microbús adicionales diarios ($10). Fuente Infonavit.

De esta manera, algunas políticas que se han identificado como deseables para que

el Instituto promueva entre los derechohabientes son:




Reconocer el ahorro continuo y la formalidad en el trabajo.- Alentar a los

derechohabientes para que mantengan una actividad laboral formal continua

mediante el pago de mayores rendimientos a su ahorro.

Atender necesidades de vivienda.- Apoyar a los derechohabientes que

tienen necesidad de vivienda para que logren acumular ahorro suficiente en la

adquisición de una vivienda.

Otorgar un rendimiento competitivo para fortalecer el retiro.- Apoyar a los

derechohabientes en la acumulación de un ahorro mayor para el momento de

su retiro de la vida laboral, procurando así para ellos un mayor complemento

para la pensión. De esta manera, hacer más atractivo el mantener en el

Infonavit los recursos de la SCV como una inversión que otorga intereses

atractivos, desincentivando además la búsqueda de ejercer un crédito cuando

no se tenga una necesidad real de vivienda.

179


Fuente: Infonavit

Por lo anterior, a continuación se presenta una propuesta que atiende las

necesidades que los derechohabientes enfrentan a lo largo de su ciclo de la vida: en

edad temprana, una vivienda y, en edades más avanzadas, una pensión. Se espera

que el establecimiento de estas políticas incentive a los derechohabientes a la mejor

toma de decisiones en el uso de la SCV.

b) Propuesta de políticas activas para aplicar un rendimiento diferenciado a la

Subcuenta de Vivienda

La propuesta que se presenta pretende incentivar la mejor toma de decisiones por

parte de los derechohabientes y, además, es necesario que el pago del rendimiento

a la SCV reconozca el cambio en la estructura del balance general del Instituto que

se origina por la reforma a la Ley de enero de 2012, por lo que se propone establecer

un rendimiento diferenciado que permita al Instituto administrar dichos cambios.

La propuesta establece un mecanismo para remunerar de manera diferenciada a la

SCV tomando en cuenta lo siguiente:




Reconocer el ahorro continuo al remunerar las cuentas inactivas (es decir,

aquellas que no tienen una relación laboral formal) únicamente con el mínimo

legal, repartiendo el excedente de recursos entre las cuentas activas (cuentas

con relación laboral formal).

Considerar si existe necesidad de vivienda por parte del derechohabiente.

Considerar la nueva estructura que observará el balance general del Instituto.

180


La siguiente figura ilustra lo anterior: ofrecer los incentivos para que los

derechohabientes tomen la mejor decisión con base en las políticas sobre sus

necesidades y gestionar los retos de la nueva estructura del balance.

Fuente: Infonavit

La metodología para obtener el rendimiento diferenciado que se propone es la

siguiente:



Si no tiene actividad laboral formal, se pagaría el rendimiento mínimo de ley

en proporción al portafolio hipotecario en VSM y al portafolio hipotecario en

pesos 54 con respecto al activo del Instituto (cantidad básica).

Si tiene actividad laboral formal, se pagaría un rendimiento adicional a la

cantidad básica en función de dos factores:

- Derechohabientes con necesidad de vivienda.- Se pagaría un

rendimiento adicional con base en la cantidad de ajuste del portafolio

hipotecario en VSM y del portafolio hipotecario en pesos; así como el

rendimiento proveniente del régimen de inversión por la gestión de los

excedentes temporales de liquidez, el cual considera para este tipo de

derechohabientes las inversiones a corto plazo (por ejemplo, Cetes) y

considerando la proporción que guardan estos portafolios en el activo del

Instituto, y

- Derechohabientes sin necesidad de vivienda.- Se pagaría un

rendimiento con base en la cantidad de ajuste del portafolio hipotecario en

VSM y del portafolio hipotecario en pesos; así como el rendimiento

proveniente del régimen de inversión por la gestión de los excedentes

temporales de liquidez, el cual considera para este tipo de

derechohabientes inversiones a largo plazo (por ejemplo, el rendimiento

54 Se propone que el rendimiento mínimo otorgado en el portafolio hipotecario en pesos sea

equivalente a la tasa promedio del Bono M10. Se ha considerado este bono como una referencia que

debe reflejar el rendimiento de activos a largo plazo.

181


promedio que han ofrecido las Afores) y considerando la proporción que

guardan estos portafolios en el activo del Instituto.

La siguiente figura ilustra la propuesta de rendimiento diferenciado descrito.

Ilustración de propuesta de rendimiento diferenciado

1_/ El rendimiento obtenido sería nominal y se obtendría considerando la ponderación

con base en la estructura que guarde el balance general del Instituto para el ejercicio

fiscal correspondiente.

Fuente: Infonavit

Un reto para la implementación de esta propuesta es identificar a los

derechohabientes con y sin necesidad de vivienda. Para ello, una posibilidad sería

que Infonavit promueva una campaña informativa y que sean los propios

derechohabientes quienes hagan explícita la situación en la que se encuentran a

través de, por ejemplo, la Asesoría Personalizada Infonavit.

La siguiente figura presenta un ejemplo de diferenciación de rendimiento en la SCV

con base en una proyección hipotética de los estados financieros para el año 2022.

Se presenta este año porque refleja ya en un estado maduro la nueva estructura del

balance general que tendrá el Instituto: créditos hipotecarios en VSM, créditos

hipotecarios en pesos y régimen de inversión por la gestión de los excedentes

temporales de liquidez.

182


Ilustración de propuesta de rendimiento a la SCV

Año 2022

Nota.- Los rendimientos mostrados son nominales con base en un ejercicio hipotético

de las proyecciones financieras para el año 2022. Para realizar este ejercicio

ilustrativo, se llevó a cabo de manera conceptual la descomposición del balance

general del Instituto proyectado para ese año. Véase el Anexo V “Rendimiento

diferenciado a la Subcuenta de Vivienda” donde se detalla este cálculo.

Fuente: Infonavit

Para el caso de los derechohabientes sin actividad laboral formal, el rendimiento

pagado sería mayor al mínimo legal actual (suponiendo el 4.0% por el incremento en

el VSM para el año 2022), derivado de que se consideraría la participación en el

portafolio hipotecario en pesos, el cual pagaría un rendimiento mínimo de 6.51% para

ese año 55 . En total, la cantidad básica sería de 4.48%, como se ilustra en la siguiente

tabla.

Ilustración del rendimiento pagado a la SCV en año 2022

Cantidad básica

Activo

Cantidad Ponderación

Básica a_/ Portafolio/Activo

Portafolio Hipotecario

VSM

4.00% 81%

Portafolio Hipotecario

Pesos

6.51% 19%

Régimen de Inversión N/A N/A

Rendimiento Ponderado 4.48%

a_/ La cantidad básica del portafolio en VSM es el incremento al

salario mínimo, mientras que el del portafolio en pesos es el

promedio observado de los bonos M10 para los últimos 3 años.

El rendimiento ponderado puede no coincidir con el mostrado

debido al redondeo.

Fuente: Infonavit

55 El rendimiento mínimo otorgado en el portafolio hipotecario en pesos se ha supuesto a una tasa del

6.51%, que es la tasa promedio del Bono M10 en los últimos tres años. Se ha considerado este bono

como una referencia que debe reflejar el rendimiento de activos a largo plazo.

183


Por su parte, el rendimiento que se pagaría a los derechohabientes con relación

laboral formal sería mayor, ya que se les otorgaría la cantidad básica más la cantidad

de ajuste, ésta última considera además la reserva por rendimiento adicional. Cabe

señalar que la cantidad de ajuste y la reserva por rendimiento adicional dependen,

entre otros, de la TRV (6.97%):


El rendimiento por la SCV otorgado a los derechohabientes con necesidad de

vivienda participan en el Régimen de Inversión por la gestión de los

excedentes temporales de liquidez, obteniendo rendimientos por inversiones a

corto plazo (Cetes):

Ilustración del rendimiento pagado a la SCV en año 2022

Cantidad de Ajuste con Necesidad

Portafolio

Cantidad de ajuste y

Rendimiento

Ponderación

reserva de

nominal

Portafolio/Activo

rendimiento adicional

Ponderado Total

Portafolio Hipotecario

VSM

4.00% 63%

Portafolio Hipotecario

Pesos

4.00% 18%

Régimen de Inversión

b_/

(Tasa Corto Plazo)

6.00% 19%

Rendimiento Ponderado 3.58% 8.07% c_/

b_/ Es el rendimiento esperado en Cetes.

c_/ Incluye 4.48% de rendimiento mínimo.

El rendimiento ponderado puede no coincidir con el mostrado debido al redondeo.

Fuente: Infonavit


Por último, el rendimiento que se otorgaría a los derechohabientes que hayan

hecho explícita su no necesidad de vivienda consideraría su participación en

el Régimen de Inversión por la gestión de los excedentes temporales de

liquidez, obteniendo rendimientos a largo plazo (promedio de las Afore):

Ilustración del rendimiento pagado a la SCV en año 2022

Cantidad de Ajuste sin Necesidad

Portafolio

Cantidad de ajuste y

Rendimiento

Ponderación

reserva de

nominal

Portafolio/Activo

rendimiento adicional

Ponderado Total

VSM 4.00% 63%

Pesos 4.00% 18%

Régimen de Inversión

b_/

(Tasa Corto Plazo)

9.00% 19%

Rendimiento Ponderado 4.44% 8.92% c_/

b_/ Es el rendimiento observado por las Afore en los últimos 10 años.

c_/ Incluye 4.48% de rendimiento mínimo.

El rendimiento ponderado puede no coincidir con el mostrado debido al redondeo.

Fuente: Infonavit

184


Para este ejemplo hipotético, se observa que el rendimiento otorgado a los

derechohabientes sin necesidad de vivienda es de 85 puntos base más con respecto

a los que tienen necesidad de vivienda. A largo plazo, esta diferencia podrá producir

una mejor tasa de remplazo, lo cual deberá ser un incentivo para no monetizar la

SCV a través de un crédito a la vivienda, ayudará a reducir el fenómeno del

abandono de las viviendas y aumentará el valor patrimonial.

En el Anexo V “Ilustración del Rendimiento diferenciado a la Subcuenta de Vivienda”

se presentan el detalle de este ejemplo de rendimiento diferenciado.

c) Fórmula para determinar el rendimiento pagado por el portafolio hipotecario

El objetivo de esta sección es proponer una fórmula que determine la tasa de

rendimiento a la SCV, la cual considera los distintos ingresos y costos del portafolio

hipotecario.

Como establece la Ley del Infonavit, el saldo de la SCV causa intereses a la tasa que

determina el H. Consejo de Administración del Instituto. Esta tasa debe ser superior

al incremento del salario mínimo del Distrito Federal; así, el interés anual que se

acredita a la SCV se integra con una cantidad básica más una cantidad de ajuste 56 .

Como se mencionó anteriormente, la cantidad básica corresponde a la tasa de

incremento del SM que haya aprobado la Comisión Nacional de los Salarios

Mínimos. Por su parte, la cantidad de ajuste se determina con base en el cálculo de

los ingresos y egresos del Instituto:


Ingresos del Instituto.- Considera los ingresos por intereses que genera la

cartera de crédito, así como otros ingresos no financieros como son las

comisiones por la apertura de créditos y que son, por tanto, inherentes a la

actividad sustantiva del Instituto.

Cabe señalar que los ingresos por intereses que se proyectan en los estados

financieros de este Plan Financiero 2013-2017 toma en cuenta la disminución

por prepago que se analizó a detalle en el Reto 2 “Rendimiento del Portafolio”,

por lo que refleja la tasa de rendimiento al vencimiento (TRV), la cual se

estimó en 6.97%. Así también, se deben considerar los ingresos por la

indexación de la cartera.


Egresos del Instituto.- Considera el gasto operativo inherente a la cartera

hipotecaria y de fondeo, como son el pago de intereses a la SCV, el gasto en

reservas por el riesgo de crédito y riesgo de extensión (incluidos los

generados por los subsidios), el gasto para la conservación del patrimonio en

el nivel establecido (a largo plazo de 12.5%), el gasto por el riesgo operativo,

el costo operativo (GAOV) y otros gastos.

56 Esta cantidad de ajuste incluye el gasto por la reserva de rendimiento adicional definida

anteriormente.

185


El gasto en reservas se calcula de acuerdo con los criterios y disposiciones

aplicables, como se detalló en el Reto 1 “Riesgo de Crédito”.


Otros productos.- Son los ingresos del Instituto por recargos; actualizaciones

y multas; utilidad en venta de reserva territorial y recuperaciones de créditos.

Estos ingresos se presentan netos de otros gastos, los cuales son

erogaciones de carácter fortuito; supervisión de obra; proyecto de

regularización de expedientes; estimación por incobrabilidad de deudores,

reserva territorial y bienes adjudicados; autoseguro de crédito; estimación por

incobrabilidad cuentas fiscales por cobrar; gastos de reserva territorial, bienes

adjudicados y recibidos en dación; deterioro de constancias CEDEVIS y

política de quebrantos de partidas deudoras.

La cantidad de ajuste y la reserva por rendimiento adicional se determinan de

acuerdo con la política de prelación que se estipuló en el Plan Financiero 2009-2013.

Así, se tiene la siguiente expresión:

Fuente: Infonavit

La cantidad de ajuste y la reserva por rendimiento adicional se obtienen entonces de

la siguiente manera:

Fuente: Infonavit

Con fines de comparación, los componentes de esta expresión deberán estar

expresados con respecto a un denominador común, por lo que se consideró para ello

al rubro “Sistema de Ahorro para el Retiro” (saldo de la SCV) del balance general del

Instituto.

Aplicación de la fórmula para estimar el rendimiento a largo plazo: Proyección

al año 2022

Para este ejemplo hipotético, considere la proyección de los estados de resultados

del año 2022. Se presenta este año porque refleja la nueva estructura del balance

general que tendrá el Instituto: créditos en VSM, créditos en pesos y régimen de

inversión por la gestión de los excedentes temporales de liquidez. Los componentes

de la fórmula con base en el saldo de la SCV para el año 2022 son:

186


1_/

Si bien la TRV para el año 2022 es 6.97% sobre la cartera hipotecaria (activo), esta cifra

equivale a 8.0% (=6.97%/87.5%) al aplicarse sobre la base del Sistema de Ahorro para el

Retiro (pasivo).

Fuente: Infonavit

Así, la cantidad de ajuste y la reserva por rendimiento adicional que se obtiene es

4.0% del saldo de la SCV, cifra consistente con las proyecciones de los estados

financieros para ese año.

Para determinar el rendimiento que es posible pagar por el portafolio hipotecario, se

deben considerar dos aspectos fundamentales de la cartera:



Riesgo de Crédito.- Como se comentó en el Reto 1 “Riesgo de Crédito”, el

gasto acumulado en reservas del mes de enero al mes de junio del año 2012

es de $26 mil millones. Se estima que para el cierre del año 2012 este gasto

sea de $42 mil millones. Adicional al riesgo de crédito y de extensión, el gasto

en reservas incluye rubros como: indexación, intereses por prórrogas, costos

de programas y costos de segregados, entre otros.

Tasa de Rendimiento al Vencimiento (TRV).- Este rendimiento se espera

obtener en el largo plazo por la cartera crediticia, después de considerar los

prepagos. Como se describió en el Reto 2 “Rendimiento del portafolio”, la TRV

de los créditos originados en el año 2010 se estima en 6.97% anual.

Por lo anterior, la cantidad de ajuste y la reserva por rendimiento adicional pueden

variar básicamente por estos dos factores. Así, es de gran importancia dar un

seguimiento a estos indicadores como se detalló en los Retos 1 y 2 “Riesgo de

Crédito” y “Rendimiento del Portafolio”, respectivamente.

Por último, se debe puntualizar que a la cantidad de ajuste resultante se le aplicarían

las consideraciones establecidas anteriormente para la diferenciación del rendimiento

a la SCV.

IV. Conclusiones

En la determinación de la cantidad de ajuste, se deben considerar dos factores que

inciden en el comportamiento de la cartera hipotecaria, y con ello, en el rendimiento a

la SCV: el gasto en reservas y la tasa de rendimiento al vencimiento, por lo que se

deberá tener un seguimiento a estos dos factores como se detalla en los Retos 1 y 2

del Diagnóstico “Sustentabilidad Financiera”.

187


Por su parte, la reforma a la Ley del Infonavit de enero de 2012 presenta nuevos

retos y oportunidades para Infonavit. Al estar facultado en ofrecer créditos

denominados en pesos, para el Instituto significa un descalce con las obligaciones

que tiene que cumplir, particularmente referente al pago de intereses a la SCV. Por

otra parte, la facultad de administrar un régimen de inversión por parte del Instituto

permitirá que los derechohabientes obtengan mejores rendimientos por el saldo en la

SCV.

Así, la entrada de los créditos en pesos y el establecimiento del régimen de inversión

alteran la estructura actual del balance general del Instituto, presentando una

ventana de oportunidad para otorgar un rendimiento diferenciado a la SCV con base

en esta nueva estructura, por lo que la propuesta que aquí se describe considera

establecer políticas para promover comportamientos deseados en los

derechohabientes, particularmente en lo referente a la actividad laboral formal

continua, las necesidades de vivienda con base en el ciclo de vida y la edad.

Por último, la citada reforma a la Ley presenta retos que el Instituto deberá afrontar

con el fin de dar cumplimiento a su doble mandato, el otorgamiento de crédito y el

pago de rendimientos a la SCV:





Incentivar la formalidad laboral y abarcar un mayor espectro de la población;

Ofrecer al derechohabiente sin necesidad de vivienda la posibilidad de obtener

una mayor remuneración.

Otorgar un rendimiento de mercado de corto plazo para los derechohabientes

con necesidad de vivienda.

El Instituto podría tener un acercamiento con los derechohabientes mediante

API, encuestas u otro mecanismo para definir cuál es el interés/necesidad de

éstos:

- Hacer del interés y conocimiento de los derechohabientes el objetivo,

funcionamiento e importancia que tiene su ahorro en Infonavit para su vida

futura, ayudándoles a solucionar ya sea su necesidad de vivienda y/o

fortalecimiento financiero para el retiro, y

- Crear certidumbre entre los derechohabientes sobre la tenencia de su

ahorro en el futuro, con rendimientos competitivos que lo salvaguarden de

posibles escenarios adversos de inflación o mal uso, lo que los haría

preferir mantener el saldo de la SCV en el Instituto y no en una vivienda

que no necesitan.


Por último, se podría plantear en la estructura del Instituto la figura de una

unidad administrativa que tenga como objetivo gestionar los recursos de los

trabajadores como fondo de ahorro complementario para el retiro.

188


Agenda Estratégica: Alcance transversal

Programa 10: Desarrollo de capacidades y fortalecimiento de la organización

Visión 2020:

Contar con un Instituto con capacidades robustecidas para servir a los

trabajadores de México, siendo la mejor institución hipotecaria del mundo

para, en coordinación con otros agentes públicos y privados, ser un agente de

cambio social y formador de valor patrimonial para los trabajadores.

Objetivo:

Establecer las capacidades institucionales que permitan llevar a cabo los

distintos programas de la Agenda Estratégica, así como fortalecer el actuar del

Instituto a través de alianzas estratégicas con otros actores clave.

Introducción

Con el fin de poder ejecutar eficientemente todos los programas de la Agenda

Estratégica y reconociendo que el Instituto no puede alcanzar sus objetivos actuando

solo, lnfonavit necesita desarrollar capacidades institucionales tanto externas, a

través de alianzas estratégicas, como internas, con acciones de las diferentes áreas

que lo integran.

I. Capacidades externas vía alianzas estratégicas

En cuanto a contar con capacidades externas, Infonavit ha emprendido alianzas

estratégicas con (lista no exhaustiva):





AHM (Asociación Hipotecaria Mexicana): asociación de todas las entidades

financieras para impulsar mejores prácticas hipotecarias en México (referirse

al Anexo VI para consultar un resumen del plan anual de esta institución)

RUV (Registro Único de Vivienda): plataforma central para dar seguimiento a

la oferta de vivienda a nivel nacional y servir de base para simplificación

administrativa y planeación urbana, además de ser un elemento clave para el

desarrollo de nuevas funcionalidades (referirse al Anexo VI para consultar un

resumen del plan anual de esta institución)

Fundación Hogares: institución de filantropía que tiene como objetivo

desarrollar, apoyar y promover intervenciones que generen un mayor

bienestar económico y social para los mexicanos en los desarrollos

habitacionales (referirse al Anexo VI para consultar un resumen del plan anual

de esta institución)

VESAC (Vivienda y Entorno Sustentable, A.C.; con Centro Mario Molina):

organización público-privada que tiene como objetivo fortalecer un esquema

189


de desarrollo de vivienda al año 2030 enfocado en los tres ejes de la

sustentabilidad (ambiental, social y económico)


Instituciones financieras privadas: organizaciones con las que Infonavit tiene

vinculación económica con el fin de promover su participación en los

programas crediticios (así como fue mencionado en el Programa 8: “Políticas

de Fondo de Vivienda”), como lo son Cofinavit, Infonavit Total y Renueva Tu

Hogar.

Agencia Alemana de Cooperación Técnica (GIZ, Gesellschaft für

Internationale Zusammen-Arbeit) – organismo cuyo propósito es contribuir

positivamente al desarrollo político, económico, ecológico y social sostenible

de los países en desarrollo. Infonavit trabaja con esta agencia para aumentar

el uso de sistemas de calentamiento solar de agua en el sector residencial

mexicano a través de un subsidio parcial sobre el costo de inversión que

abarate el precio final del sistema para el acreditado y evitar la emisión de

gases efecto invernadero.






Seguro Popular: sistema de protección social con el que se promueven

esquemas que garanticen y mejoren la salud física de los acreditados y sus

familias

Instituto Nacional de Educación para Adultos (INEA) – organismo con el que

se busca impulsar que en los desarrollos habitacionales donde habiten

acreditados del Infonavit se promuevan y proporcionen servicios de

alfabetización, así como de educación primaria y secundaria para adultos.

Proempleo – organización con la que Infonavit trabaja en conjunto para

capacitar a los trabajadores, derechohabientes y acreditados para que puedan

emprender / mejorar su negocio

Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM) – se

trabaja con esta institución educativa para realizar acciones conjuntas en

materia de desarrollo social sustentable e impulsar una propuesta que

posibilite a las familias que habitan dentro de los conjuntos habitacionales de

Infonavit, a contar con instrumentos y programas de desarrollo de negocios,

incentivar a la certificación de habilidades educativas y de emprendimiento y al

desarrollo de proyectos productivos, a través de la metodología utilizada

dentro de los proyectos del Instituto para el Desarrollo Social Sostenible del

ITESM

Universidad Autónoma del Estado de México (UAEM) – la alianza con esta

casa de estudios está enfocada a fomentar la divulgación de la investigación

científica en Iberoamérica sobre la vivienda, tanto de especialistas como de

estudiantes de licenciatura y posgrado.

190


Club de Niños y Niñas – institución cuyo objetivo es la realización de

actividades tendientes a fomentar el desarrollo y la orientación social para la

niñez desprotegida, sin importar raza, color, credo u origen nacional, así como

fomentar el desarrollo vocacional, cultural y asistencial para la niñez.

Fundación Dondé: institución que centra sus esfuerzos en brindar apoyos

económicos y en especie a escuelas, centros educativos y otras instituciones

que orientan sus acciones a favor de la educación de niños y jóvenes de

escasos recursos económicos y con la cual se busca promover los módulos

en los desarrollos de vivienda donde el Infonavit otorgue o haya otorgado

crédito a sus derechohabientes

Centros de Integración Juvenil (CII) – institución que desarrolla actividades de

capacitación, prevención de las adicciones, detección y derivación de casos,

así como de promoción de la salud mental y física, dirigidas, en este caso, a la

población del Infonavit.

Sistema Nacional de Trámites para Vivienda (SINTRAV) – entidad con la cual

se conjuntan esfuerzos para desarrollar acciones que permitan una

simplificación y una agilización de trámites municipales para las autorizaciones

vinculadas a la producción de vivienda

A futuro, se buscará entablar vínculos estratégicos con nuevos actores adicionales

en beneficio de los trabajadores, particularmente con agentes públicos locales.

II. Capacidades internas

En cuanto a las capacidades internas, Infonavit continuará trabajando en el

fortalecimiento operativo de Recaudación Fiscal, tecnologías de la información,

canales de servicio, gestión del capital humano, control interno y comunicación

institucional, para soportar la operación hipotecaria y generar impactos deseados.

a) Recaudación Fiscal

En este ámbito, Infonavit manejará dos frentes: administración del patrimonio de los

trabajadores y servicio por una parte y la recaudación y cobranza fiscal por la otra.

El objetivo del primer frente es servir a los trabajadores en la administración de las

subcuentas, acompañándolos durante las etapas de ahorro, crédito y retiro con

información y asesoría para que obtengan los mayores beneficios. Por su naturaleza,

es parte integral del esfuerzo institucional de difusión del concepto de valor

patrimonial.

El nuevo Sistema de Administración de la Cuenta Infonavit (SACI) en la plataforma

SAFRE será implantado y estabilizado con el fin de administrar la información y

recursos del fondo de ahorro y de la Subcuenta de Vivienda, trabajando en los

siguientes aspectos:

191


Datos maestros

Registro de subcuentas para el trabajador y sus mandatos

Unificación de cuentas

Separación de cuentas (homonimias)

Ahorro (registro y rendimientos): saldo Infonavit

Mandatos hipotecarios: nuevos productos de crédito y mejoras a los ya

existentes

Mandatos de servicios: aplicación de los mandatos de predial y

mantenimiento

En el caso del segundo frente, es importante apuntar que durante casi dos años se

ha trabajado en el abatimiento del rezago de notificaciones con la información que

residía en los sistemas institucionales. Para ello se puso en funcionamiento una

herramienta tecnológica para generar y administrar los procesos de Cobranza Fiscal

a partir de la cuenta por cobrar registrada en SAP. Se han generado gran cantidad

de requerimientos fiscales que ocasionaron un volumen muy elevado de aclaraciones

por parte de los patrones producto de una cuenta por cobrar incorrecta.

Durante 2013, se trabajará con el modelo de factura precisa para determinar el

adeudo real de los patrones. Para ello, se estructuró el área de Facturación que

deberá trabajar en la definición de procesos del modelo.

Es de vital importancia que se implemente un modelo multicanal de atención a

patrones que proporcione servicios de excelencia, partiendo de proporcionar la

información necesaria para realizar el pago bimestral de manera correcta y oportuna,

con medios adecuados y ágiles para presentar cualquier aclaración, otorgando

opciones para realizar su pago y productos que se adapten a las diferentes

necesidades.

En este sentido, se trabajará en dos grandes líneas de acción:



Modelo de atención a patrones en delegación: se desarrollará e implantará un

esquema de servicio moderno y ágil para atender a los patrones que se

presenten en las delegaciones

Servicio Empresarial Infonavit en Línea: se desarrollará un portal en Internet

que atienda todas las necesidades de los patrones

Se darán facilidades e incentivos al pronto pago. Para ello, se incorporará la garantía

de servicio de notificación con la que el Instituto se compromete a notificar los

adeudos fiscales en un plazo no mayor a dos meses. Se otorgará descuento en la

multa a los patrones que paguen dentro de los primeros diez días después de ser

notificados para desincentivar la interposición de medios de defensa e incentivar el

pronto pago. Adicionalmente se incorporará el convenio flexible con garantía que

192


permitirá a los patrones proponer un esquema de pago diferido con garantía del

adeudo fiscal.

b)Tecnologías de la información

Desde hace más de 10 años, se ha planteado la importancia estratégica del uso de

las tecnologías de la información para acercar los servicios de Infonavit, operar

amplios volúmenes y mantener controladas las operaciones.

Los sistemas con los que cuenta Infonavit permiten administrar los más de 5 millones

de créditos otorgados y una nueva originación de 500,000 créditos anualmente;

también habilita la recaudación fiscal a más de 900,000 empleadores y el manejo de

la cuenta individual de 16 millones de trabajadores en activo.

Los sistemas informáticos y los métodos con los que cuenta Infonavit permiten

operaciones muy complejas en cuanto a volumen y cálculos, donde participan de

forma orquestada diferentes actores, gestionándose redes de miles de participantes

que proporcionan servicios a trabajadores y empleadores.

El primer reto para 2013 es continuar ofreciendo de manera consistente servicios de

informática e impulsar a través del uso de la tecnología de información e innovación

en las operaciones de Infonavit. Para atender este reto, se ejecutará un proyecto

consistente en optimizar la entrega de los servicios, manteniendo el riesgo

tecnológico dentro de umbrales aceptables y continuando con la construcción de

infraestructura para ofrecer de manera flexible y oportuna servicios de alta calidad.

Entregar de forma consistente servicios implica contar con determinadas

capacidades tecnológicas, las cuales son habilidades requeridas para mantener un

proceso de mejora que lleve a un nivel de desarrollo sostenido e implican

conocimientos y habilidades para adquirir, usar, adaptar, mejorar y generar nuevas

soluciones tecnológicas. Dentro de Infonavit, principalmente se identifican las

siguientes capacidades tecnológicas:




La capacidad de cómputo y red se refiere a la infraestructura suficiente para

dar servicios de procesamiento y transMisión de datos.

Las capacidades operacionales tienen que ver con las habilidades

administrativas y el conocimiento de las personas encargadas de la operación

de los elementos tecnológicos que soportan la entrega de servicios.

La capacidad de integración de nuevos componentes es la facilidad de

diseñar, construir, volver operacional y desplegar nuevas soluciones

tecnológicas o nuevas funcionalidades con un mínimo de disrupción a los

servicios actuales. En este sentido, se ejecutará el proyecto de Infonavit

Virtual (se da más detalle en la estrategia de canales de servicio).

193


La confiabilidad se refiere a la capacidad de mantener los servicios

disponibles y accesibles en el momento requerido y para los fines autorizados.

En este contexto, durante 2013 serán consolidadas las prácticas de operación y

entrega de servicios, integrando a la administración del centro de cómputo mejoras a

los procesos de gestión de la producción, planeación de la capacidad y

administración de configuraciones.

También se aplicará el nuevo modelo de servicio que enfatizará en la correcta

identificación de las necesidades y en diseño integral y colaborativo de las soluciones

tecnológicas. Este nuevo modelo implica la integración de métodos de desarrollo

ágiles que entreguen de forma disciplinada componentes que puedan ponerse en

producción y entregar valor en períodos cortos de tiempo, y que una vez

ensamblados conformen la solución integral.

Al igual que cualquier operación, la de los componentes tecnológicos tiene riesgos

inherentes, que en caso de materializarse podrían afectar uno de los activos más

importantes que tiene Infonavit: la información institucional.

La gestión de los riesgos tecnológicos debe atenderse desde nivel estratégico, por

eso en conjunto con las áreas de Control Interno, Administración de Riesgos y

Auditoría Interna, durante 2013 se completará el establecimiento y consolidación de

las funciones de gobernanza de tecnologías de información. Uno de los elementos

operativos del gobierno de tecnologías es asegurar el cumplimiento con el marco de

control elegido. Con el fin de facilitar el seguimiento, las evaluaciones de

cumplimiento serán automatizadas.

Otro de los elementos fundamentales para mantener los riesgos tecnológicos en

umbrales aceptables es la seguridad de información. En este aspecto se pondrán en

marcha proyectos de concientización y se establecerán mecanismos de protección

para datos y transacciones críticas. Estos elementos serán la base para cumplir con

el esquema de protección de datos personales que exige el reglamento de la ley del

Infonavit en materia de transparencia y acceso a la información.

Además de entregar servicios en forma óptima controlando los riesgos, un tema

crítico es construir la infraestructura para ofrecer de manera flexible y oportuna

nuevos servicios o bien soportar el crecimiento en la demanda de los servicios

actuales. Para contribuir a este fin tendrá lugar un proyecto cuyo objetivo será alinear

la arquitectura de los sistemas y la información con los procesos institucionales.

Se procurará la capacidad suficiente para soportar el proceso, almacenamiento y

transMisión de información requeridos por las operaciones de Infonavit y el plan de

sustitución de componentes tecnológicos obsoletos quedará completado.

Durante 2013, los principales esfuerzos de construcción y despliegue de nueva

funcionalidad y nuevas soluciones tecnológicas se enfocarán hacia la originación de

crédito y la gestión de cobranza.

194


La iniciativa de crear canales virtuales para la atención a derechohabientes estará en

gran medida soportada en el uso de sistemas informáticos disponibles a través de

internet, privilegiando el uso de dispositivos móviles e integrando nuevas tecnologías

para la interacción en línea con los usuarios, entre los retos de la iniciativa, hacer

disponible la información al mayor número derechohabientes con los niveles de

protección adecuados, es uno de los más importantes.

La emisión de nuevos productos de crédito requerirá de nuevas funcionalidades en

los sistemas. En este contexto se concluirá la renovación del sistema de originación

de crédito para asegurar que siga siendo una plataforma confiable y eficiente.

Se continuará con la construcción de la plataforma tecnológica que haga más

eficiente la asignación de casos a los diferentes programas de cobranza y la gestión

de dichas operaciones. Esta plataforma integrará las tecnologías de dispositivos

móviles y de georeferenciación, ambos con beneficios probados.

La integración de la atención a acreditados planteada en la Cobranza Multicanal,

mencionada en la estrategia de administración de cartera implica la integración de la

información y las operaciones en los diferentes puntos de contacto: portal, Infonatel,

Cesis, Casas, agencias de cobranza y gestores domiciliarios. Para habilitar esta

integración adecuaremos e será incorporada nueva funcionalidad a la plataforma

tecnológica que soporta dichas interacciones.

Tanto para la implantación del Modelo Integral de Gestión de Proveedores –

Agencias de Cobranza como para la creación de nuevas redes de Infonavit Ampliado

en crédito, se continuará desarrollando métodos y servicios de informática que

soporten el control de las operaciones y del personal contratado por los proveedores.

El segundo reto es mejorar la experiencia de los usuarios de servicios Infonavit

trabajadores, empleadores y público en general- aplicando mejores métodos de

gestión de las operaciones y los procesos de atención.

Los procesos de atención serán afinados a través del desarrollo e implementación

del modelo para el aseguramiento de la calidad de atención y servicio, el cual consta

principalmente de los indicadores, mecanismos de medición y métodos de

administración que permiten homologar la calidad en los servicios entregados a

través de los diferentes canales de atención.

La calidad en los servicios debe provenir del diseño de los mismos y no sólo de las

acciones de aseguramiento, por lo cual durante 2013 será incorporado el estándar de

servicios en cada uno de los modelos operación; la arquitectura organizacional de los

Centros de Servicio Infonavit pasará por un proceso de revisión para asegurar la

congruencia entre las expectativas de servicios y las capacidades de los procesos y

organizaciones que nos proveen.

195


c) Canales de servicio

Infonavit busca estar a la vanguardia en el cambiante mundo de las tecnologías de

gestión de contenidos y por ello contempla varias acciones.

A lo largo de 2012, se trabajó en la implantación de un nuevo modelo de operación

de los Centros de Servicio Infonavit, que busca homologar la oferta de servicios en

este canal de atención, a fin de que el trabajador pueda resolver sus necesidades de

trámites e información a lo largo del ciclo de su relación con el Infonavit: previo al

ejercicio de crédito; durante el proceso de originación; como acreditado; al liquidar su

compromiso crediticio y al momento de retirar el ahorro acumulado en su Subcuenta

de Vivienda.

Este proyecto deberá consolidarse a fin de que





Los Cesis sean un canal en donde el trabajador pueda recibir atención en la

mayoría de los trámites que requiera

Promover el uso de canales digitales

Implementar un esquema de atención en los servicios mediante el uso del

sistema de citas

Establecer indicadores de desempeño por Cesi, de acuerdo con su capacidad

instalada y volumen de atención

A partir de la puesta en operación de una nueva versión del portal de Internet del

Instituto a finales de 2012, se realizará un monitoreo estrecho de su desempeño,

tanto desde el punto de vista tecnológico como de satisfacción del usuario. Así

mismo, se pondrá en marcha un esquema de gobernanza que garantice que la

publicación de nuevos contenidos y/o servicios, así como la actualización de los ya

publicados, corresponda con la lógica del nuevo diseño y funcionalidad del portal.

El sistema para la Atención de Derechohabientes y Acreditados Infonavit (ADAI) es la

herramienta que facilita la gestión del contacto con el usuario y permite dar

seguimiento a sus interacciones con el Instituto. Mediante el ADAI, los asesores en

Cesis e Infonatel cuentan, en una sola pantalla, con acceso a los datos que permiten

conocer la situación de los trabajadores ante el Instituto.

Con el objetivo de mejorar la satisfacción del usuario final, en el ADAI tendrá lugar la

incorporación y/o automatización de la mayor cantidad de trámites y servicios que

puedan resolverse en el primer contacto, mitigando los riesgos financieros y

operativos que esto conlleve.

A fin de que el trabajador pueda realizar su trámite por cualquier canal; o iniciarlo en

uno y culminarlo en otro, durante 2013 se emprenderán acciones para incrementar

servicios multicanal:

196


Mejorar los procesos y procedimientos de atención de los servicios con mayor

grado de criticidad para el usuario:

Los que tienen impacto en la economía del trabajador, por ejemplo:

convenios de reestructura firmados y no activados, cartas de liberación de

hipoteca y pagos no aplicados en tiempo

Los que quitan tiempo al trabajador: trámites que requieren de más de una

visita a oficinas, o más de una llamada a Infonatel.

Sin desconocer que un segmento importante de trabajadores no tiene acceso a

medios electrónicos para la realización de trámites o consultas, es innegable que

cada vez son más utilizados los servicios basados en Internet, aún entre la población

de menos ingresos. En atención a lo anterior, se pretende desarrollar una estrategia

para ofrecer una oficina virtual de atención que esté disponible las 24 horas de los

365 días del año, llamada Infonavit Virtual.

El propósito de esta iniciativa es que en el futuro sea ampliada la cobertura de

Infonavit para lograr que los trabajadores, derechohabientes y acreditados, tengan

disponibles más servicios de información y atención de solicitudes en medios

electrónicos, tales como portal, chat y telefonía móvil.

Al incrementar el uso de los canales y servicios digitales, se fomentará el

autoservicio, se optimizarán recursos y se proporcionarán más opciones de atención

y mejor servicio a los usuarios.

d) Gestión del capital humano

Infonavit está en constante superación para mantenerse como un excelente lugar

para trabajar en donde el personal goce de los beneficios que le corresponden y

tenga las herramientas adecuadas para cumplir sus objetivos. En otras palabras, el

logro de metas depende un capital humano motivado y dinámico.

La estrategia de gestión del capital humano o administración de personas busca que

cada empleado se sienta motivado y satisfecho de trabajar en el Infonavit para que

se integre un solo equipo logrando la calidad de vida y el bienestar de los

trabajadores mexicanos.

También será implementado un nuevo modelo de compensación variable para

personal técnico que contempla una evaluación cualitativa y la distinción en la

asignación del bono dependiendo del desempeño, con el fin de cumplir con los

acuerdos del contrato colectivo de trabajo, mejorar la capacidad de lograr las metas

alineando los objetivos individuales con los objetivos Institucionales y servir como

factor de retención y atracción de talento al reconocer a las personas de mejor

desempeño; así como de motivación para obtener un desempeño sobresaliente.

Será establecido un sistema de planes de sucesión y rutas de crecimiento,

ampliando el modelo que se utiliza con éxito para los delegados, en donde se tienen

197


identificados candidatos viables para ocupar el puesto y cadenas de movilidad con

base en el impacto estratégico de cada delegación.

e) Control Interno

En 2012 se definió un nuevo modelo de control en donde los objetivos son tener:





Operaciones, planes y proyectos eficaces y eficientes

Confiabilidad, veracidad y oportunidad de la Información

Cumplimiento del Marco Jurídico y Código de Ética

Salvaguarda, preservación y mantenimiento de recursos

A diferencia del anterior modelo, que sólo se enfocaba al nivel operativo de la

estructura organizacional del Instituto, en este nuevo modelo se establece como

premisa que el Sistema de Control Interno es la responsabilidad de todos los niveles:




Nivel Estratégico: corresponden a Órganos de gobierno y la Dirección

General, teniendo como propósito lograr Misión, Visión y metas institucionales

/ Tablero de Gestión Estratégica (TGE).

Nivel Directivo-Estratégico: corresponde a los Subdirectores, Coordinadores

Generales y Gerentes Sr., teniendo como propósito la correcta operación de

procesos y proyectos, asegurando el cumplimiento de los elementos del

Sistema de Control Interno.

Nivel Táctico y Operativo: corresponde a los Gerentes, Subgerentes y al

Personal Táctico, teniendo como propósito el que las acciones y tareas

requeridas en los procesos se ejecuten de manera efectiva.

A fin de seguir contribuyendo al logro de la Misión y Visión Institucionales, a través

de los objetivos estratégicos en el corto y mediano plazo, el Instituto deberá continuar

fortaleciendo su ambiente de control. Para este fin se plantean varias acciones.

El Instituto requiere de una Contraloría con facultades, funciones, responsabilidades

y estructura suficiente para garantizar el cumplimiento del Sistema de Control Interno

e investigar y sancionar conductas indeseables y prevenir fraudes a partir de un

modelo de control funcional y actualizado. Este modelo aplicaría a los niveles

Estratégico, Directivo-Estratégico y Táctico y Operativo, y acorde a la dimensión de

la operación del Instituto, con un tono gerencial de arriba hacia abajo, es decir, con

una visión de lo estratégico a lo operativo y no lo contrario.

Considerando que cada vez la dependencia de las operaciones en los sistemas es

mayor, es necesario adoptar mejores prácticas de control de Tecnologías de la

Información (TI), como lo es el marco de referencia COBIT (Control Objectives for

198


Information and related Technology u Objetivos de Control para la Información

relacionada a la Tecnología), que provee buenas prácticas para el gobierno de las

tecnologías de información (TI) y el control 57 .

Actualmente, el alcance y funciones de la Contraloría están limitados a los procesos

del Instituto y focalizados en las oficinas centrales, por lo que es necesario contar

con una mayor presencia en delegaciones e Infonavit Ampliado. De esta manera se

pasará de un enfoque reactivo a un enfoque preventivo, a través de un modelo de

control funcional que contemple ampliar el alcance geográfico de la Contraloría y su

tramo de control.

f) Comunicación institucional

Infonavit ha establecido como uno de sus objetivos institucionales asegurar una

comunicación permanente con los trabajadores y la comunidad en general. En línea

con este objetivo, la estrategia se ha enfocado en dar a conocer los beneficios que el

Infonavit ofrece a sus derechohabientes y acreditados.

Posicionamiento institucional: "Infonavit es la institución que materializa el

esfuerzo de los trabajadores por incrementar su patrimonio y bienestar, al financiar

sus requerimientos de vivienda en un entorno sostenible, propicio para desarrollar su

potencial individual y en comunidad, me orando así su calidad de vida”.

Posicionamiento ante la sociedad: "Infonavit es el experto en soluciones de

vivienda que me acompaña y asesora en todos los momentos de mi vida,

ayudándome a descubrir cuál es mi necesidad real de vivienda y brindándome la

solución exacta acorde a mi necesidad y contexto”.

Las acciones emprendidas han contribuido a mantener la buena imagen del Instituto

entre sus derechohabientes, acreditados y la sociedad en general.

Para 2013, se ha identificado la necesidad de desarrollar y posicionar entre los

derechohabientes el concepto de Valor Patrimonial.

Con esta iniciativa se busca crear consciencia sobre:




El valor que tiene el ahorro acumulado en la Subcuenta de Vivienda desde el

primer día en que se empieza a cotizar al Infonavit y al momento del retiro.

El valor que tiene tomar la mejor decisión respecto de un crédito y una

solución habitacional.

El valor que tiene mantener en buen estado la vivienda y su entorno.

57 Un gobierno de TI se define como: la estructura de relaciones y procesos para dirigir y controlar a

una organización con el fin de alcanzar sus objetivos mediante la generación de valor a través de las

tecnologías de información, al tiempo que se mantiene un balance entre los riesgos y el retorno sobre

la inversión en TI y en sus procesos

199


Por lo tanto, se trabajará en tres ámbitos:




Editorial: se establecerá una presencia permanente del Infonavit en medios de

comunicación mediante boletines de prensa, entrevistas, participación de

voceros en programas de radio y televisión, colaboraciones, etc.

Redes sociales: aprovechando la base de seguidores que el Instituto ha

desarrollado en las redes sociales y las herramientas que estos medios

ofrecen como chats, videos, infografías digitales, foros de discusión,

encuestas, se realizarán campañas de posicionamiento de cómo generar valor

patrimonial, resultados de los programas emprendidos por el Instituto para ese

fin y educación financiera.

Publicidad y Mercadotecnia: se diseñará una estrategia de comunicación que

incluirá el concepto rector mediante el cual se diseñarán las estrategias

tácticas y las versiones en los medios que se determine usar. De igual forma,

se trabajará en una estrategia de mercadotecnia que incluya esfuerzos

dirigidos con material punto de atención y promotoría.

200


Introducción

I. Entorno

II. Retos en materia de desarrollo urbano

III. Agenda Estratégica

IV. Coloquio 40 años Infonavit

V. Proyecciones financieras

VI. Conclusiones

VII. Glosario y anexos

201


IV. Coloquio 40 años Infonavit

En junio de 2012 tuvo lugar el Coloquio “El futuro del infonavit a 40 años de su

creación” con el objetivo de compartir, validar y enriquecer la Agenda Estratégica

institucional para los siguientes 10 años con la opinión de expertos del sector y una

óptica multidisciplinaria.

Algunas de las organizaciones que participaron fueron (lista no exhaustiva):

Fuente: Infonavit

Durante la reunión, se hizo un recorrido a través de las problemáticas que ha tenido

que manejar Infonavit desde 2001 a la fecha y los cambios a la visión para poder

hacer frente a los retos.

Se señaló que Infonavit:





Tiene capacidad operativa y financiera

Es una organización que transforma el entorno

Cuenta con personal creativo y eficiente

Puede ser un activo para el país

La pregunta clave que se planteó para la reflexión estratégica fue “…pero, ¿hacia

dónde va?”

Teniendo como eje a la Agenda Estratégica, los asistentes plantearon varios

cuestionamientos y, después de una serie de discusiones, llegaron a conclusiones

relevantes para el futuro del Instituto.

Esta Agenda Estratégica fue aprobada en lo general y fue enriquecida con las

siguientes reflexiones:

202


a) Necesidades de vivienda:

Preguntas

¿Cuáles son los principales retos del Infonavit en la atención a las

necesidades de vivienda de los trabajadores?







¿Cómo deben influir los programas de crédito del Infonavit en la atención al

rezago de vivienda de bajo ingreso?

¿Cómo puede incidir el programa de crédito de Infonavit para obtener mejores

resultados en materia de desarrollo urbano?

Considerando las necesidades de vivienda, ¿cuáles deberían de ser los

nuevos indicadores de éxito de los programas institucionales?

Pensando en el acompañamiento durante la vida del trabajador, ¿qué

productos de financiamiento adicionales se deberían desarrollar?

¿Bajo qué circunstancias la atención a necesidades de vivienda debería ser

preponderante sobre otros elementos de la estrategia institucional?

¿Cuál debería ser el rol del Infonavit en la atención de las necesidades de

vivienda de la población no derechohabiente?

Sin cambio del mandato actual del Instituto

Considerando una ampliación en el mandato

Conclusiones

Rezago habitacional

Infonavit debe continuar enfocándose a abatir el rezago habitacional. Se recomienda

ampliar base de derechohabientes con traba adores “híbridos” y diversificar tanto

productos de crédito como el canal de originación correspondiente.

Educación e información para el trabajador

Es importante empoderar al derechohabiente a través de incrementar la educación

financiera y brindar asesoría de las soluciones habitacionales disponibles, siempre

respetando la libertad de elección. Los indicadores de éxito de los programas

institucionales deben estar enfocados a evaluar la satisfacción del trabajador.

Soluciones habitacionales y eliminación de “imperfecciones” en el mercado

Infonavit debe de aprovechar su poder de influencia como el principal impulsor de

fondeo privado de hipotecas. Será necesario dar créditos sujetos a ciertas

condiciones mínimas (ej. en desarrollos que se encuentran en planes de desarrollo

urbano o no financiar cuando el ingreso es por carretera estatal) y continuar

203


impulsando programas y acciones para vivienda nueva y antigua, explorando

variantes que atiendan de mejor manera las necesidades (ej. estándares mínimos de

vivienda, productos de renta, nuevas versiones de Renueva Tu Hogar, mercado

secundario de casas y conversión de créditos bancarios a Cofinavit) y que optimicen

los costos de transacción.

b) Sustentabilidad Financiera:

Preguntas






¿Qué políticas financieras debe seguir Infonavit, dados los retos que enfrenta

en la dimensión riesgo-rentabilidad?

¿Debe privilegiar Infonavit alguno de sus mandatos (hipotecaria social, fondo

de ahorro para el retiro) por encima del otro?

¿Cómo debe el Instituto utilizar los excedentes de liquidez proyectados?

¿Deberá invertir en activos que impulsen mejores resultados en materia de

vivienda (ejemplo: Infraestructura urbana)?

Ante la problemática señalada de desarrollo urbano en México, ¿Cómo debe

actuar Infonavit?

Conclusiones

Mandato institucional y gobernanza institucional

Infonavit siempre deberá de mantener equilibrio entre las 2 mandatos que le han sido

conferidos: hipotecaria y fondo de ahorro para el retiro. Para ello, el gobierno

institucional debe de continuar siendo garante de la sustentabilidad de Infonavit, así

como para continuar incidiendo de manera positiva en temas de vivienda, calidad de

vida y ahorro.

Rol en políticas públicas

Infonavit deberá, siempre respetando las atribuciones de los organismos con los que

trabaje, impulsar un ordenamiento en la planeación y desarrollo urbanos. Se propone

poner foco en temas como promocionar mayor densidad – verticalidad de la vivienda,

integrar de vivienda y empleo de manera ordenada, desarrollar mapas de riesgo y

convocar a agentes públicos y privados para rescatar unidades deterioradas

Transparencia en valor de activos

Su participación en los mercados contribuye a la transparencia del valor de los

activos. Además, es importante que Infonavit impulse la transparencia en los precios

204


de las viviendas y evaluar los LTV (Loan To Value, por sus siglas en inglés, relación

crédito-valor de la vivienda) con base en esta información

Fondo de ahorro complementario para el retiro

Se propone pagar rendimientos diferenciados por nivel de riesgo a los distintos

segmentos de trabajadores.

El nuevo régimen de inversión, derivado de la reforma a la Ley del Infonavit, no

deberá de tomar riesgos innecesarios, siempre debería de estar alineado a la Misión

institucional y podrá apoyar al desarrollo del sector vivienda (ej. infraestructura y

mercado secundario de CEDEVIS, por mencionar algunos), siempre y cuando

obtenga rendimientos de mercado. Derivado de lo anterior, se propone establecer

mecanismos para las inversiones que incluyan definición, instrumentación y

operación para minimizar riesgos y maximizar los retornos.

c) Sustentabilidad Social:

Preguntas







¿Qué puede hacer el Infonavit para contribuir a mejorar el entorno urbano?

¿Qué puede hacer para mejorar la sustentabilidad ambiental?

¿Qué puede hacer para mejorar la calidad de vida de los acreditados?

¿Hasta dónde debe de involucrarse el Infonavit en iniciativas que no son parte

de su actividad sustantiva

¿Qué puede hacer para mejorar la seguridad social?

¿Qué no debe de hacer?

Conclusiones

Más y mejor información para la toma de decisiones

Un eje fundamental para poder atender mejor a los trabajadores debe ser conocer

mejor al derechohabiente y acreditado para anticipar sus necesidades y proveer más

información.

De cara al mercado de vivienda, para impulsar la transparencia y eficiencia, se debe

de reducir la asimetría de información en el mercado de la vivienda entre

compradores y vendedores.

205


De cara al seguimiento que hace Infonavit de los desarrollos de vivienda, deberá de

apoyarse en el RUV para evaluar el cumplimiento de condiciones y atributos de la

vivienda y orientar las acciones de crédito.

Ordenar, coordinar e incentivar

Infonavit deberá seguir participando en la coordinación entre los 3 órdenes de

gobierno para impulsar una planeación que dé lugar a un desarrollo urbano que

impacte en los ámbitos económico, social y ambiental.

En línea con su cultura de constante cambio y mejora, se propone que Infonavit

continúe dando incentivos para fomentar la innovación en la industria de la vivienda.

El Instituto debería de usar la hipoteca para “moldear” el comportamiento de los

acreditados (ej. con esquemas de pagos de predial y mantenimiento) y “moldear” el

comportamiento del mercado al dar incentivos económicos a las mejores soluciones

habitacionales (ej. ubicación, empleo, equipamiento)

Calidad de vida

Infonavit debe impulsar diferentes opciones de vivienda que efectivamente mejoren

la calidad de vida y aumenten el valor patrimonial del trabajador:





Condiciones de crédito diferenciadas en función de atributos de la vivienda y

el entorno

Vivienda con comercio para impulsar el uso mixto en los desarrollos

Cuidar las ubicaciones donde se financian viviendas, por que las malas

ubicaciones generan severidades más altas

Impulso al empleo al promover vivienda más cercana a los centros de trabajo:

vincular el modelo económico del desarrollador y el del parque industrial

206


Introducción

I. Entorno económico y de mercados financieros

II. Retos en materia de desarrollo urbano

III. Agenda Estratégica

IV. Coloquio 40 años Infonavit

V. Proyecciones financieras

VI. Conclusiones

VII. Glosario y anexos

207


V. Proyecciones financieras 2013-2022

Introducción

Por mandato de Ley, el Instituto tiene la encomienda de presentar a la H. Asamblea

General las proyecciones de los Estados Financieros sólo para los próximos cinco

años, sin embargo, desde el año 2010 se decidió abarcar diez años, y así, contar con

las herramientas necesarias que ayuden en la toma de decisiones de largo plazo.

En las proyecciones financieras para 2013-2022, el Instituto reitera su fuerte

orientación social y su compromiso con preservar un sano equilibrio entre sus

responsabilidades como hipotecaria social y administrador del fondo. Cumpliendo

con la responsabilidad como hipotecaria social, para estas proyecciones se

considera una asignación mínima del 55% de los créditos a trabajadores que ganan

menos de 4 VSM y una fuerte orientación por promover el uso de ecotecnologías en

las viviendas financiadas por el Infonavit. Se estima que para el año 2013, la tasa de

originación para el programa crediticio producirá una tasa ponderada de interés de

7.34%, la cual es mayor a 7.01% que corresponde a la tasa costo estimada para

dicho año.

Al mismo tiempo, el Instituto dará continuidad a la política financiera que se definió y

se ha aplicado desde el Plan Financiero 2009-2013 58 , referente a la prelación en la

aplicación de los ingresos financieros del Instituto para mantener niveles adecuados

de reservas crediticias y capital. Con la aplicación de esta política, el Instituto busca

mantener solidez financiera suficiente para garantizar el cumplimiento de los

programas de financiamiento en los años futuros.

En el Plan Financiero 2013-2017 se prevé, a partir del desempeño más reciente, que

la economía experimentará una recuperación moderada en el número de cotizantes

afiliados al IMSS; sin embargo, como se mostró en la sección referente al entorno

económico nacional, las remuneraciones de estos trabajadores se mantienen

estables en términos reales. La combinación de estos efectos explican el porqué del

crecimiento moderado que se prevé para los ingresos por aportaciones del instituto.

Por otro lado, para el año 2013 se contempla como referencia al sector un programa

base de 545 mil créditos, consistente con la atención a la necesidad de vivienda de

los derechohabientes y alineado con la capacidad financiera del Instituto. Para los

años subsecuentes, se prevé un incremento gradual en el programa de crédito,

buscando atender las necesidades de vivienda identificadas de la derechohabiencia.

Como se ha comentado anteriormente, derivado de la crisis y de la pérdida de

empleo que se vivió en el año 2009, el número de créditos en prórroga se incrementó

en gran medida y muchos de éstos cayeron en cartera vencida a finales de 2010 y

principios de 2011. Ya que el Instituto tiene la política de constituir las reservas

requeridas para cubrir riesgos crediticios al 100%, ha sido necesaria una mayor

creación de provisiones, como resultado del deterioro de la cartera y su morosidad.

58 Véase sección Estrategia para fortalecer la Política Financiera.

208


Es por esto que se planea otorgar a la Subcuenta de Vivienda (SCV) en el año 2013

un rendimiento (Cantidad de Ajuste) de 2.0% por encima del incremento al salario

mínimo, que es 50 puntos base mayor al rendimiento adicional objetivo para el año

2012 y que se espera incrementarlo gradualmente. El rendimiento adicional futuro a

la SCV podría incluso incrementarse paulatinamente hasta alcanzar el 4.0%, al

considerar la reserva de rendimiento adicional.

Supuestos

Los supuestos macroeconómicos utilizados en las proyecciones financieras son los

siguientes:

Variables macroeconómicas 2012-2022

Variable 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

PIB 3.5% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8%

Inflación 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%

Cetes 4.50% 4.50% 5.00% 5.50% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00%

Fuente: Infonavit

De lo anterior, se supone que el incremento del salario mínimo se dé en la misma

magnitud que la inflación proyectada al cierre del año inmediato anterior, como se

muestra a continuación.

Proyección del Salario Mínimo 2012-2022

Salario Mínimo 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Salario Mínimo 62.33 64.82 67.42 70.11 72.92 75.83 78.87 82.02 85.30 88.72 92.26

Variación % - 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%

Fuente: Infonavit

Por su parte, el supuesto del crecimiento en el número de cotizantes afiliados al

IMSS y el Salario Base de Cotización se modeló de forma interna con base en

observaciones históricas y los resultados de las estimaciones realizadas en la

encuesta de los especialistas de Banxico 59 . Los supuestos se presentan en la tabla

siguiente.

Proyección de Cotizantes al IMSS y Salario Base de Cotización 2012-2022

Variable 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Crecimiento

afiliados al IMSS

Crecimiento salario

base de cotización

(nominal)

4.23% 3.64% 3.64% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0%

4.14% 3.90% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%

Fuente: Banxico y estimaciones Infonavit.

59 “Encuesta sobre las expectativas de los especialistas en economía del sector privado.” Banco de

México.

209


Con base en las premisas y supuestos antes descritos, se estima el flujo de efectivo

del Instituto y se proyectan los correspondientes estados financieros para los

siguientes diez años.

5.1 Ingresos y egresos

Ingresos

Los ingresos ordinarios del Instituto se componen principalmente de las aportaciones

patronales de cotizantes sin crédito, la recuperación de la cartera y una tercera

categoría denominada “otros”, donde se incluye el resto de los ingresos no

clasificados en las dos primeras, como por ejemplo, los provenientes de comisiones

por servicios prestados por el Instituto, los intereses por financiamiento y productos

financieros, principalmente.

Adicionalmente, se consideran los ingresos derivados de fuentes alternas de

financiamiento; recursos particularmente necesarios del año 2013 al año 2017 para

abatir el rezago de vivienda.

Con base en las proyecciones del modelo de flujo de efectivo, se espera que durante

el año 2013 los ingresos ordinarios 60 del Instituto registren un incremento anual de

9.00%; con respecto a los componentes del ingreso, se estima que las aportaciones

de cotizantes sin crédito crezcan en 5.00%, la recuperación neta de cartera en 8.33%

y el rubro de otros ingresos en 83.46%.

Como se puede observar en la gráfica siguiente, para el período 2013-2017 se

espera que los ingresos totales se incrementen a una Tasa Anual de Crecimiento

Compuesta (TACC) de 7.56%; en tanto que para el periodo 2013-2022, se espera

una TACC de 8.82%.

60 Los ingresos ordinarios no toman en consideración los ingresos derivados por fuentes alternas de

financiamiento (emisión de CEDEVIS).

210


Ingresos proyectados 2013-2022

(millones de pesos)

TACC = 8.82%

TACC = 7.56%

Ingresos totales

220,775

12,951

155,072 165,341 177,407 193,694 207,571

12,681

11,549

5,000

10,000

6,340 9,003

10,358 10,000

10,000 10,000

10,000

128,850

84,952 89,666 96,903

108,301 116,422

244,830

15,711

5,000

144,198

272,777 301,043

24,017

19,322

5,000

5,000

179,211

162,340

331,955

29,591

5,000

197,245

53,779 56,671 60,146 63,843 68,468 73,973 79,920 86,115 92,815 100,118

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

____

Fuente: Infonavit

Aportaciones cotizantes sin crédito

Fuentes alternas de financiamiento

Recuperación de cartera

Otros ingresos

Es importante destacar que en el largo plazo, las recuperaciones de crédito

continúan siendo la principal fuente de ingresos del instituto. Así mismo, puede

también observarse que las aportaciones de trabajadores sin crédito se aceleran a

partir del año 2018, que es el año en que se espera abatir el rezago habitacional, lo

cual implica una menor demanda de créditos por parte de los derechohabientes.

Finalmente, el componente de otros ingresos incrementa por las acciones de mayor

venta de la vivienda recuperada, llevada a cabo por la unidad de solución social del

Instituto.

En particular, las aportaciones patronales de cotizantes sin crédito crecerían a una

TACC de 7.15% durante el periodo completo de proyección, mientras que la

recuperación de cartera neta se prevé que crezca a una TACC de 9.81% derivado de

mejoras en los procesos de cobranza, así como una disminución en la emisión de

CEDEVIS y en la originación de créditos cofinanciados por terceros.

Respecto del uso de las fuentes alternas de financiamiento, después de emitir un

volumen constante de $10 mil millones en CEDEVIS por año hasta 2017, se ha

propuesto mantener un volumen constante de 5 mil millones para el resto de la

proyección con la intención de seguir usando esta herramienta estratégica buscando

los siguientes tres objetivos: 1) coadyuvar a mitigar el riesgo de descalce causado

por la originación de crédito en pesos; 2) dar continuidad a las mejores prácticas de

administración y transparencia de la información que ha logrado el Instituto desde

que inició su programa de emisión de CEDEVIS. 3) atraer recursos privados para

continuar incentivando los esquemas de créditos en coparticipación con entidades

financieras terceras.

211


Egresos

Los egresos contemplados en la proyección financiera del Instituto, sin considerar el

monto del programa de financiamientos, se componen del gasto de operación, la

entrega de depósitos por retiros y otros egresos.

Como se puede observar en la gráfica siguiente, para el periodo 2013-2017 y 2013-

2022 se espera que los egresos totales crecerán a una TACC de 11.85% y 11.80%,

respectivamente.

Egresos totales

25,370

8,254

TACC = 11.85%

28,504

8,959

31,767

9,532

10,385 12,308 14,455 16,872

Egresos proyectados 2013-2022

(millones de pesos)

35,596

10,361

TACC =11.80%

39,708

10,997

19,721

43,519

10,952

22,902

48,785

11,662

26,734

53,106

12,427

29,510

60,257

13,262

34,988

69,229

14,157

42,166

6,732 7,237 7,780 8,363 8,990 9,665 10,390 11,169 12,006 12,907

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

____

Fuente: Infonavit

Gasto Entrega de depósitos Otros egresos

Considerando el periodo 2013-2022, la TACC de los egresos 61 es mayor (297 puntos

base) a la TACC de los ingresos, principalmente por la devolución de la SCV.

Para el año 2013, los gastos de operación corresponden al presupuesto de Gastos

de Administración, Operación y Vigilancia (GAOV) autorizados para su ejercicio

durante el año por el H. Consejo de Administración, los cuales se espera sean

mayores por un factor de 7.5% a los autorizados originalmente para el año 2012.

Para el resto del periodo de proyección, éste se actualiza con un incremento de 7.5%

que corresponde a un mayor volumen esperado en la operación.

La proyección de entrega de depósitos por retiros es elaborada en conjunto con un

despacho externo que, acorde a la recomendación emitida por la H. Asamblea

General del Instituto, solicita se determinen los riesgos actuariales a largo plazo, en

especial los originados por su calidad de administrador de la SCV, los cuales se

entregarán conforme a la Ley a los derechohabientes.

61 El rubro de otros egresos no incluye ninguna estimación que considere la posible separación de los

funcionarios del Instituto por la transición del cambio de la Administración Federal.

212


Erogació n del programa de

financiamiento

(millonesde pesos)

Número de créditos

El rubro de otros egresos se compone principalmente por los conceptos de titulación,

fondo de protección de pagos e inversiones propias. Algunos de estos conceptos

están en función del programa de financiamientos considerado en cada año, por lo

cual, su modelación depende en gran medida de la magnitud de éste último.

5.2 Programa de Financiamientos

Con base en las proyecciones de Ingresos y Egresos antes descritas y, en línea con

la Visión del Instituto, se estima que el monto para el otorgamiento de crédito durante

el año 2013 sea de $125,540 millones.

El modelo contempla que el rezago se podrá abatir en el año 2017, originando en

total 2.9 millones de créditos en el periodo 2013-2017.

Si se lograse abatir el rezago, la demanda de crédito se reduciría significativamente y

se ubicaría en aproximadamente 430 mil créditos anuales a partir del año 2018, para

atender la demanda de crédito de nuevos hogares y de usos secundarios, con lo

cual, el Programa de Financiamientos se vería reducido.

Como se observa en la siguiente gráfica, para el periodo 2013-2017, se prevé que la

erogación del Programa de Financiamientos del Instituto crezca a una TACC de

6.36%, y para los años subsecuentes, el Programa de Financiamientos disminuye en

concordancia con el nivel de demanda, como se expuso previamente.

Erogación del programa de financiamiento 2013-2022

180,000

160,000

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

____

Fuente: Infonavit

-

700,000

600,000

500,000

400,000

300,000

TACC = 6.36%

200,000

100,000

0

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Erogacion del programa de financiamiento

Número de créditos

213


Millones de pesos

Los montos disponibles para la erogación del Programa de Financiamientos del

Instituto son suficientes para otorgar un programa base de 545 mil créditos en el

año 2013 e incrementarlo hasta alcanzar los 615 mil créditos en el año 2017;

posteriormente podría ubicarse en 430 mil créditos por el descenso en la demanda

de créditos. El detalle por segmento se muestra en la gráfica siguiente:

Estimaciones sobre la originación de crédito 2013-2022

545,000

565,000

585,000

605,000 615,000

90,000 100,000 110,000 120,000 120,000

54,000 55,000 56,000 58,000 58,000

151,000 155,000 158,000 161,000 165,000

145,000 148,000 151,000 154,000 158,000

430,000 430,000 430,000 430,000 430,000

50,000 50,000 50,000 50,000 50,000

45,000 45,000 45,000 45,000 45,000

126,000 126,000 126,000 126,000 126,000

121,000 121,000 121,000 121,000 121,000

105,000 107,000 110,000 112,000 114,000 88,000 88,000 88,000 88,000 88,000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

____

Fuente: Infonavit

Menor a 2 VSM De 2 a 4 VSM De 4 a 11 VSM Mas de 11 VSM RTH

Como se mencionó anteriormente, en concordancia con el carácter social del

Instituto, se espera que al menos el 55% de los créditos que se otorguen 62 sean para

los derechohabientes con un ingreso menor a 4 VSM.

Como fue mencionado en el Reto 3: Gestión de excedentes temporales de liquidez,

la siguiente gráfica muestra los excedentes temporales de liquidez que se estima

tendrá el Instituto durante los próximos 10 años, los cuales derivan de la capacidad

con que cuenta Infonavit para generar ingresos ordinarios y como consecuencia de la

disminución del Programa de Financiamientos que se prevé a partir del año 2017.

400,000

350,000

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

Excedente temporal de liquidez

0

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

____

Fuente: Infonavit

Excedente temporal de liquidez

62 Sin considerar los créditos Renueva tu Hogar (RTH), los cuales son fondeados al 100% por una

institución financiera tercera.

214


Millones de personas que reclaman

anualmente su ahorro de la SCV

Entrega anual de depósitos

(cifras en miles de millones de pesos)

Millones de personas que reclaman

anualmente su ahorro de la SCV

Entrega anual de depósitos

(cifras en miles de millones de pesos)

Por otro lado, la siguientes dos gráficas muestran una proyección de largo plazo

sobre la entrega de depósitos que se estima deberá atender el Instituto durante los

próximos 30 años tomando en consideración dos escenarios: 1-Izquierda) un

escenario con base en la frecuencia de reclamo de SCV observada en la historia

reciente del Instituto, 2-Derecha) un escenario de reclamo potencial dada la reforma

de enero del año 2012 al Art.8º transitorio de la Ley del Infonavit, la cual podría

incrementar la frecuencia de reclamo de Subcuenta de Vivienda (SCV) no sólo de

aquellos trabajadores que comiencen a jubilarse obteniendo una pensión del IMSS

sobre la Ley del año 1973, sino también de aquellos derechohabientes que dejaron

de hacer aportaciones patronales al Instituto varios años antes de llegar a sus

edades de jubilación, y cuyo reclamo de SCV ha sido menos frecuente en la historia

reciente del Instituto.

Estas proyecciones han sido elaboradas por el Infonavit en conjunto con un

despacho externo 63 .

2.0

1.8

1.6

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

Entrega anual estimada de depósitos

(en base a la historia de reclamo reciente)

0.0

0

2013 2016 2019 2022 2025 2028 2031 2034 2037 2040

____

Fuente:

Población 1

Entrega anual de depósitos

Infonavit

1_/ Número estimado de personas que retirarían su ahorro de la SCV.

400

350

300

250

200

150

100

50

2.0

1.8

1.6

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

Entrega anual estimada de depósitos

(escenario potencial de reclamo)

0.0

0

2013 2016 2019 2022 2025 2028 2031 2034 2037 2040

____

Fuente:

Población 1 Entrega anual de depósitos

1_/ Infonavit Número estimado de personas que retirarían su ahorro de la SCV.

400

350

300

250

200

150

100

50

No debe extrañar el hecho de que del escenario (1) al escenario (2) antes

presentados, el incremento de la población que reclama la devolución de su SCV no

se vea reflejado en la misma magnitud en el monto de recursos entregados, pues

como se mencionó anteriormente, el aumento potencial de población correspondería

en su mayoría a derechohabientes que dejaron de hacer aportaciones al Instituto

mucho antes de llegar a sus edades de retiro, por lo que acumularon menores

recursos e intereses comparado con aquellos derechohabientes con una formalidad

en el trabajo más constante, lo cual está reflejado en el escenario (1). Actualmente,

los trabajadores de más de 60 años, y que han sido constantes en sus aportaciones

podrían tener una SCV cercana o incluso superior a los $50 mil, mientras que los

trabajadores con una baja constancia en sus aportaciones podrían tener una SCV

cercana a $4 mil.

De las dos gráficas anteriores se desea hacer notar que independientemente del

escenario que pudiera terminar materializándose en el volumen de reclamo futuro de

63 El Estudio de Activos y Pasivos de largo plazo se elabora de manera anual por recomendación de la

H. Asamblea General del Instituto, la cual solicita se determinen los riesgos actuariales a largo plazo,

en especial los originados por su calidad de administrador de la SCV.

215


SCV, los excedentes de liquidez son recursos de carácter temporal, pues al ser

aportaciones de los derechohabientes, deberán ser devueltas a los trabajadores

junto con el resto de su patrimonio al momento de jubilarse.

5.3 Estados financieros

Los resultados presupuestados en el flujo de efectivo de este Plan Financiero

constituyen el principal insumo para la proyección de los Estados Financieros.

Adicionalmente, se considera las estimaciones de reservas y de cartera vencida, así

como la información proporcionada por distintas áreas. A partir de las proyecciones

de los Estados Financieros es necesario analizar el comportamiento e impacto de los

principales indicadores de desempeño financiero del Instituto y determinar si sus

condiciones financieras le permitirán cumplir con el doble mandato de atender la

demanda de crédito y de administrar los recursos del Fondo Nacional de la Vivienda,

otorgando rendimientos competitivos al ahorro de los trabajadores.

En la modelación, se contempla el cumplimiento de la política financiera de prelación

en la asignación de los ingresos del Instituto, la cual fue definida en el Plan

Financiero 2009-2013.

1. Remunerar a la Subcuenta de Vivienda (SCV) conforme con el mínimo

establecido en la Ley (incremento porcentual del SMVDF);

2. Cubrir los costos operativos netos, accesorios y seguros;

3. Constituir reservas al 100% de acuerdo con la normatividad vigente;

4. Remunerar lo requerido al patrimonio, de manera que cada año se mantenga

constante el índice Patrimonio/Activos;

5. Aumentar el patrimonio temporalmente de forma que el índice de capital se

incremente hasta superar el 12.5%, y

6. Otorgar un rendimiento adicional a la Subcuenta de Vivienda.

Supuestos de mejora en la calidad de la cartera hipotecaria

Como se ha mencionado en el presente documento, en los últimos años el Infonavit

ha llevado a cabo diversos proyectos que se espera impacten de manera positiva en

el desempeño de las operaciones y gestiones de la cartera del Instituto:

• Ruta de Solución (RDS).- Ofrece una metodología para un proceso de

cobranza estandarizada, con el fin de disminuir el número de créditos que

pasan a la etapa de Cobranza Especializada. Esta metodología ya está

implementada;

• Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza.- Este

modelo refuerza el comportamiento deseado de los despachos y asesores, lo

que llevará a un mayor porcentaje de créditos tratados adecuadamente con

base en la RDS y mejorará la calidad de la cobranza.

216


Estos modelos están en proceso de implementación, y se espera que generen

ahorros a futuro debido a un menor gasto en reservas, así como por mejoras en los

resultados de la recuperación.

Concepto

Ahorro anual

Estimado

(millones de pesos)

Ruta de Solución 5,500

Modelo Integral de Gestión de

Proveedores

Fuente: Infonavit

5,500

Con el fin de determinar el impacto que tendrán estas mejoras en el comportamiento

de la cartera, se estimó el número de créditos en un “me or estatus” 64 , dadas estas

mejoras.

Estas iniciativas ayudan a mejorar el desempeño operativo en la originación y

cobranza de la cartera, incrementando su calidad al disminuir los créditos que caen

en cartera vencida, al incrementar los créditos que regresan a cartera vigente y al

disminuir los créditos segregados.

Las proyecciones estimadas para el periodo 2013-2022, tanto del número de créditos

en “me or estatus” como del índice de cartera vencida se muestran en la siguiente

tabla.

Año 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Créditos en

7,606 14,979 15,681 16,383 17,085 18,138 18,723 23,404 28,085 32,766

“mejor estatus”

Cartera vencida/

5.0% 5.0% 4.8% 4.6% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5%

Cartera total

Créditos denominados en pesos a tasa nominal

La reforma al artículo 44 de la Ley del Infonavit de enero del año 2012 faculta al

Instituto para ofrecer nuevos productos hipotecarios denominados en pesos y ya no

solamente indexados al Salario Mínimo (SM).

Para la originación de los nuevos créditos en pesos, el Instituto ha mantenido

prácticamente sin cambios las condiciones de montos, plazos y pagos mensuales

que observan actualmente los productos indexados en Salarios Mínimos al momento

de su originación.

64 Los créditos en un “me or estatus” son aquellos que, no caen en cartera vencida, que salen de

cartera vencida y que no son segregados debido a las mejoras implementadas, reflejando así una

mejor calidad crediticia.

217


No obstante lo anterior, los nuevos créditos originados en pesos observarán dos

cambios sustanciales respecto de los créditos denominados en SM, pues contarán

con un Pago Fijo y una Tasa Fija.

Por su lado, el ofrecer una tasa de interés fija plantea dos requerimientos por parte

del Instituto:



Requerimiento técnico.- Deberá cobrarse una tasa en pesos que se mantenga

fija durante toda la vida del crédito, la cual resulte financieramente equivalente

a los intereses cobrados en los actuales productos originados en Salarios

Mínimos.

Requerimiento administrativo.- Hacer explícito el subsidio que el Instituto

otorga a sus acreditados de menores ingresos, mediante la asignación de una

tasa de interés menor a la que se podría conseguir bajo las condiciones

regulares del mercado hipotecario.

Bajo las actuales condiciones de estabilidad económica, el Instituto ha establecido

que los primeros créditos en pesos se originen con una tasa de interés nominal fija

de 12%, independientemente del nivel de ingreso de los derechohabientes.

Esta tasa cumpliría con el requerimiento técnico antes descrito, pues de manera

simplificada esta tasa sería equivalente a suponer la tasa de interés promedio del

portafolio actual de aproximadamente 7.0%, más un escenario económico de

incremento anual constante de 4.0% en el Salario Mínimo, y finalmente un 1.0%

adicional por concepto de seguros y servicios adicionales incluidos en los créditos

que otorga en Infonavit.

Por otro lado, el requerimiento administrativo de hacer explícito el subsidio que el

Instituto otorga a sus acreditados mediante la tasa de interés, se logra mediante el

mecanismo de Pago Complementario que se ha incluido en el nuevo esquema de

créditos en pesos, mismo que se describe brevemente a continuación:

1. A todos los acreditados por igual les será determinado un pago mensual fijo

con base en el monto del crédito que se les otorgue, así como una tasa de

interés fija del 12.0 %.

2. Teniendo en consideración que los trabajadores de menores ingresos no

tendrían la capacidad de pago suficiente para asumir una tasa del 12% en su

crédito (considerando que a los trabajadores de más bajos ingresos se les

asignaría una tasa del 4% más el Incremento al Salario Mínimo en los créditos

denominados en Salarios Mínimos); el Infonavit, en cada fecha de pago, hará

el Pago Complementario necesario para cubrir la totalidad del pago fijo que se

estableció desde la originación del crédito, quedando así explícito periodo a

periodo, el monto del subsidio otorgado a los trabajadores.

218


3. Es importante comentar que este subsidio es de carácter temporal, pues se

espera que conforme transcurra el tiempo, el ingreso nominal de los

acreditados se incremente por dos factores: la carrera salarial y el propio

incremento al Salario Mínimo, siendo su ingreso en el futuro suficiente para

realizar su pago completo sin la necesidad del Pago Complementario por

parte del Instituto.

En cada periodo de pago y mientras

sea necesario, el Infonavit hará el

Pago Complementario necesario

para cubrir la totalidad del pago fijo

que se estableció desde la

originación del crédito.

Ejemplo ilustrativo

del Pago Complementario

Pago mensual fijo, definido desde

la originación del crédito, el cual

considera una tasa de interés del

12%.

Al momento de la originación, el

descuento al trabajador para pagar su

crédito en pesos , será prácticamente el

mismo que le aplicaría si optara por un

crédito en Salarios Mínimos

En el futuro, conforme el salario del

trabajador se incremente paulatinamente, el

Pago Complementario del Infonavit se irá

reduciendo cada vez más hasta

desaparecer.

Finalmente, es necesario comentar que así como se hace explícito periodo a periodo

el subsidio otorgado a los acreditados mediante el mecanismo de Pago

Complementario incluido en el producto de crédito denominado en pesos, así mismo,

el Instituto deberá también hacer reconocer explícitamente en sus estados

financieros el costo que éste implica.

Proyecciones Financieras

Las proyecciones parten de una estimación para el cierre de 2012, considerando

como base los Estados Financieros auditados a septiembre del mismo año y se

elaboran para un periodo de diez años.

La modelación del requerimiento de reservas para cubrir el riesgo de crédito, el

riesgo de extensión y los intereses devengados de la cartera en prórroga, se hace a

partir de las recomendaciones regulatorias que para el sector bancario mexicano

emite la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), considerando la

estimación de la pérdida esperada, el deterioro de la cartera y su morosidad.

Adicionalmente, se considera la creación de reservas por la cartera correspondiente

a aquellas viviendas que fueron abandonadas a causa del desempleo e inseguridad,

entre otros factores, y están en proceso de recuperación.

Las proyecciones realizadas indican que las reservas requeridas para los siguientes

años son las siguientes:

219


Proyección del saldo final de las

estimaciones preventivas para riesgos crediticios 2013-2022

(millones de pesos)

171,014

191,017

209,095

223,842 233,919

248,613

267,172

288,052

311,598

336,829

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

____

Fuente: Infonavit

Estimación preventiva para riesgos crediticios

De la misma forma, se proyecta el Índice de Cartera Vencida (ICV) en número de

créditos. Las estimaciones prevén que el ICV cerrará el año 2013 en 5.0% y

disminuirá paulatinamente hasta llegar a 4.5% en 2017. Con estos resultados, se

proyecta mantener una cobertura de reservas de riesgos crediticios sobre cartera

vencida de aproximadamente 3.0 veces en el año 2013; alcanzando una cobertura

de 3.7 veces en 2022. La siguiente gráfica muestra las cifras proyectadas del índice

de cobertura para el periodo 2013-2022:

400%

350%

300%

250%

200%

150%

100%

50%

0%

____

Fuente: Infonavit

298% 305%

Proyección del índice de cobertura 2013-2022

(Reservas / Cartera Vencida)

320% 326% 320% 324% 330% 340% 351%

365%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Índice de cobertura

Cabe señalar que a partir del año 2013 se propone crear una reserva para reconocer

un rendimiento adicional a la cantidad de ajuste, la cual se otorgará año con año a la

SCV; este rendimiento adicional podrá otorgarse en el largo plazo si las condiciones

220


47,458

49,060

50,074

49,779

48,252

49,508

50,654

50,799

51,720

52,002

del entorno económico del país resultan similares a las estimadas en este Plan

Financiero. La lógica de este rendimiento adicional obedece a la nueva estructura del

balance, el cual es resultado del descalce entre activos y pasivos 65 . Este rendimiento

formará parte del gasto anual en reservas del Instituto.

Bajo el supuesto de constituir el total de las reservas requeridas y considerando el

rendimiento mínimo que se debe otorgar a la SCV, se proyectó el monto referente a

la estimación preventiva para riesgos crediticios. La gráfica siguiente muestra la

estimación preventiva para riesgos crediticios y el gasto neto en reservas como

porcentaje del total de activos.

Estimación preventiva para riesgos crediticios 2013-2022

(millones de pesos)

55,000

50,000

45,000

40,000

5.00%

4.00%

3.00%

2.00%

35,000

1.00%

30,000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

0.00%

____

Fuente: Infonavit

Estimación preventiva para riesgos crediticios

Gasto neto en reservas/Total de activos

En los últimos años de proyección, el gasto neto en reservas disminuye

paulatinamente hasta llegar en 2022 al 2.17% del total de los activos. La consistencia

de estas estimaciones dependerá de la evolución del entorno económico en los

siguientes años.

Para incorporar al modelo la prelación en la política financiera, el resultado neto del

ejercicio proyectado para el periodo, es el que se deriva de seguir la política de

creación de reservas, así como de mantener el índice de capitalización 66 en el nivel

objetivo. Por esta razón, se estima un pago de rendimiento a la SCV en 2013 de

2.0% sobre el crecimiento del salario mínimo, manteniéndose constante en ese nivel

durante el periodo de proyección. No obstante, si las condiciones financieras del

Instituto resultaran cercanas a lo proyectado, el rendimiento adicional a la SCV

podría resultar superior al 2.0%, al incluir la reserva por rendimiento adicional.

65 Véase el Reto 4: Calce de Activos y Pasivos.

66 El índice de capitalización se calcula a partir de la razón entre el patrimonio y el activo total.

221


Se contempla establecer la reserva por rendimiento adicional a partir del año 2014, y

su entrega estará supeditada a las condiciones del entorno económico del país. Para

el año 2014, se estima que esta reserva podría ser equivalente a un rendimiento

adicional a la SCV de 0.5% sobre la cantidad básica más la cantidad de ajuste; el

rendimiento adicional proveniente de dicha reserva se incrementaría hasta llegar a

2.0% en el año 2017; manteniéndose en este nivel para el resto del periodo de

proyección. Así, se prevé establecer una reserva de rendimiento adicional a la SCV

del orden de $3,623 millones en el año 2014, y podría llegar hasta $29,595 millones

para el año 2022.

Como se muestra en la siguiente gráfica, el Infonavit prevé otorgar un rendimiento a

la SCV del orden de $39,978 millones en el año 2013, hasta llegar a $116,105

millones en el año 2022.

Estimación del rendimiento a la Subcuenta de Vivienda

(millones de pesos)

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

4.00% 4.00% 4.00%

3.50%

3.00%

88,433

2.50%

80,475

73,627

2.00%

22,542

63,259

20,513

54,007

18,768

45,985

12,899

39,978

7,889

3,623

-

39,978 42,362 46,119 50,360 54,860

59,962

65,891

4.00%

96,935

24,677

72,258

4.00% 4.00%

116,105

106,140

29,595

27,055

86,510

79,085

4.50%

4.00%

3.50%

3.00%

2.50%

2.00%

1.50%

1.00%

0.50%

-

____

Fuente: Infonavit

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Reserva de rendimiento adicional

Cantidad básica + Cantidad de ajuste (CA)

Rendimiento adicional a SM (CA) + Reserva de rendimiento adicional

Rendimiento por encima del incremento al salario mínimo (CA)

0.00%

222


12,433

9,075

9,270

10,212

11,464

13,465

14,295

15,829

16,836

17,804

Con respecto al resultado neto del ejercicio, una vez aplicados los criterios de

prelación en la política financiera, éste se proyecta en $12,433 millones para el año

2013, año en el que se alcanza el nivel de capitalización objetivo de 12.5%. Este

resultado y su evolución hasta el año 2022 pueden observarse en la gráfica

siguiente:

Proyección del resultado neto 2013-2022

(millones de pesos)

20,000

18,000

16,000

14,000

12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

-

12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

16.00%

14.00%

12.00%

10.00%

8.00%

6.00%

4.00%

2.00%

0.00%

____

Fuente: Infonavit

Resultado neto

Patrimonio/Total Activos

Cabe señalar que la magnitud del resultado neto a partir del año 2013 corresponde

únicamente a los recursos necesarios para mantener el nivel objetivo de

capitalización del 12.5%, lo que aunado a un gasto estable en reservas crediticias en

los siguientes años, permitiría, de cumplirse los supuestos en la calidad de los

activos, que el Instituto reasigne mayores recursos a la reserva de rendimiento

adicional de la SCV en beneficio del ahorro de los trabajadores.

223


Patrimonio / Total Activos

Rendimiento adicional a la

Subcuenta de Vivienda

La gráfica siguiente muestra que si el nivel de capitalización se mantiene en 12.5%,

entonces sería posible otorgar un rendimiento a la SCV de hasta 4% adicional al

incremento en el salario mínimo, en beneficio de los derechohabientes.

Patrimonio entre el total de activos(fijo) y Rendimiento a la SCV (variable) 2013-2022

14.00%

12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50%

6.0%

12.00%

5.0%

10.00%

3.50%

4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%

4.0%

8.00%

6.00%

4.00%

2.00%

2.50%

0.5%

3.00%

1.0%

1.5%

2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%

3.0%

2.0%

2.00%

2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%

1.0%

0.00%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

0.0%

____

Fuente: Infonavit

Reserva de rendimiento adicional

Cantidad de ajuste

Patrimonio/Total Activos

Rendimiento total a la SCV: Cantidad de ajuste + Reserva adicional

Cabe destacar que, no obstante que en el futuro se prevea otorgar rendimientos

anuales sobre el total de la Subcuenta de Vivienda y en los niveles presentados en la

gráfica anterior; de manera individual, y de acuerdo a lo mencionado en el programa

“Política de Fondo de Ahorro” (Programa 9), cada derechohabiente podría obtener un

rendimiento distinto, diferenciado en función de:



El nivel de su actividad laboral formal (si cotiza o no en el último año), y

Su necesidad de vivienda.

Lo anterior con la finalidad de atender las diversas necesidades que se dan a lo largo

del ciclo de la vida: en edad temprana una vivienda; en edad más avanzada, un

fondo complementario a la pensión.

224


5.4 Resumen de estados financieros

El resultado de las proyecciones realizadas muestra que el Instituto es capaz de

mantener niveles de solvencia adecuada para garantizar así, el cumplimiento de su

doble Misión para los siguientes años. El resumen de los estados financieros se

muestra a continuación (cifras en millones de pesos):

ESTADO DE

RESULTADOS

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Ingresos financieros 96,280 99,972 108,362 117,361 126,593 135,944 145,671 155,992 166,948 178,207

Gastos Financieros -39,978 -45,985 -54,007 -63,259 -73,627 -80,475 -88,433 -96,935 -106,140 -116,105

Estimación

preventiva para

riesgos crediticios

Ingresos no

financieros

-47,458 -49,060 -50,074 -49,779 -48,252 -49,508 -50,654 -50,799 -51,720 -52,002

4,020 5,116 6,350 7,620 8,894 10,155 10,927 11,366 12,174 12,849

Gastos generales -7,437 -7,978 -8,560 -9,184 -9,855 -10,575 -11,349 -12,179 -13,071 -14,030

Otros productos

(neto)

7,005 7,011 7,198 7,453 7,711 7,923 8,132 8,384 8,646 8,884

Resultado neto 12,433 9,075 9,270 10,212 11,464 13,465 14,295 15,829 16,836 17,804

____

Fuente: Infonavit

BALANCE

GENERAL

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Total activo 860,195 932,797 1,006,965 1,088,677 1,180,367 1,288,084 1,402,442 1,529,077 1,663,767 1,806,205

Disponibilidades

e inversiones en

valores

6,622 6,690 6,621 8,852 9,570 49,982 102,644 172,074 255,431 353,233

Cartera Vigente 831,994 863,936 902,566 942,930 988,105 1,031,922 1,078,083 1,125,432 1,173,111 1,221,571

Cartera Vencida 57,480 62,543 65,433 68,576 73,028 76,639 81,075 84,629 88,813 92,166

Estimación

preventiva para

riesgos crediticios

Sistema de ahorro

para el retiro

-171,014 -191,017 -209,095 -223,842 -233,919 -248,613 -267,172 -288,052 -311,598 -336,829

696,738 758,529 826,768 902,295 986,210 1,083,740 1,186,277 1,300,738 1,422,859 1,552,175

Total patrimonio 107,524 116,600 125,870 136,082 147,546 161,011 175,305 191,135 207,971 225,775

____

Fuente: Infonavit

225


5.5 Razones financieras

A continuación se presentan las razones financieras bajo el escenario planteado:

RAZONES FINANCIERAS 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Cantidad de ajuste 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%

Reserva de rendimiento

adicional

0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%

Patrimonio / Total Activos 12.5% 12.5% 12.5% 12.5% 12.5% 12.5% 12.5% 12.5% 12.5% 12.5%

Reservas / Cartera vencida 297.5% 305.4% 319.6% 326.4% 320.3% 324.4% 329.5% 340.4% 350.8% 365.5%

Gasto Neto en Reservas / Total

activos

Constancia subordinada /

Patrimonio

4.5% 4.3% 4.0% 3.6% 3.2% 3.0% 2.8% 2.5% 2.4% 2.2%

25.1% 26.2% 26.7% 27.3% 27.8% 27.3% 26.9% 26.4% 25.8% 25.4%

Utilidad neta / Total activos 1.4% 1.0% 0.9% 0.9% 1.0% 1.0% 1.0% 1.0% 1.0% 1.0%

Margen financiero / Total activos 6.5% 5.8% 5.4% 5.0% 4.5% 4.3% 4.1% 3.9% 3.7% 3.4%

Reservas / Total cartera 18.3% 18.8% 19.0% 18.9% 18.4% 18.5% 18.9% 19.4% 20.1% 21.0%

Costo fondeo ponderado 3.0% 3.4% 3.8% 4.2% 4.6% 4.6% 4.6% 4.6% 4.6% 4.6%

Existencia Final / Total Activos 0.8% 0.7% 0.7% 0.8% 0.8% 3.9% 7.3% 11.3% 15.4% 19.6%

____

Fuente: Infonavit

226


Introducción

I. Entorno económico y de mercados financieros

II. Retos en materia de desarrollo urbano

III. Agenda Estratégica

IV. Coloquio 40 años Infonavit

V. Proyecciones financieras

VI. Conclusiones

VII. Glosario y anexos

227


VI. Conclusiones

La Visión Infonavit 2020 67 , basada en el consenso tripartita, es el marco natural

dentro del cual suscribir las conclusiones de este documento. Esta Visión parte de

que los resultados de Infonavit a lo largo de los años lo han consolidado como la

principal institución hipotecaria de México.

Al evolucionar de un modelo con foco en la eficiencia operativa y disciplina financiera

a uno que pone énfasis en el impacto social a través de la calidad de vida y ante el

abatimiento del rezago de vivienda asociado a su derechohabiencia en los próximos

años, Infonavit se proyecta como agente de cambio social e impulsor del patrimonio

de los trabajadores al poner foco en:


Cubrir las necesidades de vivienda y ahorro complementario para el retiro de

los trabajadores a lo largo de su ciclo de vida, para apoyar al trabajador a

maximizar su valor patrimonial al crear:

Viviendas de calidad, en comunidades competitivas y con movilidad

habitacional que generen pluslvalía

Ahorros competitivos (a partir del rendimiento pagado a la SCV)

Desarrollar y ofrecer nuevas soluciones habitacionales (créditos

subsecuentes, renta con opción a compra y mercado secundario de casas, por

ejemplo)




Atender a nuevos segmentos de la población, aprovechando capacidades

operativas para universalizar la prestación de vivienda

Incidir de manera más activa en las políticas públicas de vivienda y de ahorro,

en coordinación con agentes públicos y privados

Promover la modernización del Instituto, al ser un participante activo en

mercados financieros y proveyendo de una plataforma operativa del sector

La prioridad del Infonavit es el bienestar de los trabajadores y sus familias; con su

quehacer cotidiano busca incrementar su patrimonio ya sea resolviendo una

necesidad habitacional o generando un ahorro para el retiro. La Agenda Estratégica

2020 descrita en este documento busca guiar los esfuerzos institucionales para

poder hacer frente a los nuevos retos que enfrenta México y el Instituto, garantizando

el delicado pero indispensable equilibrio entre garantizar crédito barato y suficiente y

retribuir adecuadamente al ahorro de los trabajadores.

Infonavit es patrimonio de los trabajadores de México y un activo que nuestro país

puede y debe aprovechar para resolver las necesidades habitacionales y de ahorro

complementario para el retiro de los trabajadores.

67 La Visión Infonavit 2020 apareció publicada por primera vez en el Plan Financiero 2012-2016

228


Introducción

I. Entorno económico y de mercados financieros

II. Retos en materia de desarrollo urbano

III. Agenda Estratégica

IV. Coloquio 40 años Infonavit

V. Proyecciones financieras

VI. Conclusiones

VII. Glosario y anexos

229


Glosario

Asesoría Personalizada Infonavit (API): tiene como objetivo brindar información y

asesoría a los derechohabientes con el fin que les permita tomar la mejor decisión en

el uso de su crédito y, por consiguiente, incrementar su calidad de vida.

Cantidad básica: rendimiento de los recursos de la SCV, la cual se determina con

base en el incremento al salario mínimo del Distrito Federal (SM) que haya aprobado

la Comisión Nacional de los Salarios Mínimos.

Cantidad de ajuste: rendimiento adicional de los recursos de la SCV, el cual se

otorga en función de los remanentes de la operación del Instituto y es determinado

por el H. Consejo de Administración del Instituto.

CEDEVIS (Certificados de Vivienda Infonavit): bonos emitidos por un fideicomiso,

cuya fuente de pago son los flujos, de interés y principal, de un conjunto de créditos

hipotecarios originados por Infonavit y cedidos a dicho fideicomiso. Los bonos son

vendidos al público inversionista a través de una subasta.

Cobranza Social: gestión de la cobranza en Infonavit que se basa en el principio de

“siempre que exista voluntad de pago, habrá una solución”.

Costo de fondeo: es el rendimiento que el Instituto espera pagar en promedio por

todas sus fuentes de financiamiento.

Costo operativo: es el gasto por la administración, operación y vigilancia (GAOV) que

señala la Ley Infonavit. El tope máximo de gastos como porcentaje de los activos es

0.55%.

Descalce: es el riesgo que proviene del desajuste entre los valores del activo y del

pasivo del balance general.

ECUVE (Evaluación Cualitativa de la Vivienda y su Entrono): indicador que valúa el

cumplimiento de las viviendas a una serie de atributos propios y de su entorno, los

cuales impactan directamente en la calidad de vida de sus posibles residentes. Los

atributos y su importancia dentro del indicador fueron definidos con base en la

opinión de derechohabientes, acreditados, expertos en materia de vivienda y

funcionarios públicos.

GAOV: Gastos por concepto de Administración, Operación y Vigilancia.

Garantía Infonavit: conjunto de beneficios, apoyos, soluciones y defensoría a favor

de los acreditados. Este esquema es la mejor práctica internacional en el mercado de

servicios y es la única en su tipo en el mercado hipotecario mexicano.

Gestión Móvil: ayuda a controlar la gestión por parte de los asesores de cobranza, al

requerir que los asesores presenten evidencia de la visita realizada a la vivienda, a

230


través de georeferencias y fotos del lugar, a través de uso de dispositivos móviles

(Bluemessaging 68 )

Hipoteca Verde: consiste en un monto adicional al crédito Infonavit para que el

derechohabiente adquiera viviendas equipadas con ecotecnologías, las cuales

generan ahorros en el gasto familiar por la disminución en el consumo de energía

eléctrica, agua y gas.

Indexación: mecanismo mediante el cual los precios fijados en un contrato se van

ajustando de acuerdo en los cambios del salario mínimo.

ICV (Índice de Cartera Vencida): se refiere a la razón entre el número de créditos en

cartera vencida y la cartera total administrada.

ICVV (Índice de Calidad de Vida vinculado a la Vivienda): indicador que valúa la

calidad de vida vinculado a la vivienda de una persona y/o familia con base en la

concordancia entre las características de la vivienda y su entorno con las de la

persona y/o familia que la habitan. Las características y grados de concordancia

fueron definidos con base a la opinión de derechohabientes, acreditados, expertos en

materia de vivienda y funcionarios públicos.

ISA (Índice de Satisfacción del Acreditado): es la calificación que otorgan los

compradores de vivienda nueva a la desarrolladora/constructora que les vendió el

inmueble. Se obtiene de encuestas realizadas a acreditados del Instituto que habitan

en una casa nueva recientemente adquirida. Mide el nivel de satisfacción que los

habitantes tienen con la vivienda, el desarrollo habitacional, la atención y servicio que

les brindaron, así como la relación entre precio pagado y valor recibido. Mientras más

alto es el ISA, más satisfechos están quienes le compraron a la empresa calificada.

La máxima calificación que se puede obtener es de 100 puntos

IVP (Índice de Valor Patrimonial): indicador que permite estimar la plusvalía de las

viviendas financiadas en periodos anteriores con base en las observaciones

registradas (avalúos) en el último periodo.

PAE (Procedimiento Administrativo de Ejecución): mecanismo legal mediante el cual

Infonavit, en colaboración con municipios, puede recuperar de manera ágil y

económica las viviendas garantías cuando están abandonadas o vandalizadas.

REA (Cobranza en Régimen Especial de Amortización): cobranza que no se realiza

vía nómina.

68 Bluemessaging es un concepto que integra los eventos y transacciones que ocurren en campo con los

sistemas de comunicación electrónicos más usados como Chat, SMS, VOIP e Email, implementando reglas de

negocio inteligentes que soportan un flujo de trabajo y permiten a la Institución ser más ágil, competitiva y

rentable. La comunicación unificada interactuando con las aplicaciones móviles permiten generar un ambiente

colaborativo oportuno sin importar donde se encuentren las personas involucradas. Las transacciones realizadas

en campo deben ser soportadas por varias instancias e interlocutores en la Institución y a su vez permite el

control y la toma de decisiones. La actual convergencia de software, hardware y tecnologías de red permiten

optimizar los procesos empresariales y ofrecer un sistema de comunicación integrado y sin fisuras.

231


Rendimiento diferenciado a la SCV: propuesta por el cual se considera la carrera

laboral del trabajador, así como sus necesidades de vivienda, en el otorgamiento del

rendimiento a la SCV.

Reserva de rendimiento adicional: es un componente de la cantidad de ajuste

reservada para contingencias que puedan afectar el patrimonio del Instituto.

Riesgo crediticio: pérdida potencial, producto del incumplimiento de los acreditados

de sus compromisos de pago.

Riesgo de prepago: riesgo generado por la posibilidad de que algunos créditos

liquiden de forma anticipada, disminuyendo los ingresos por intereses.

Riesgo operativo: riesgo al que está expuesto el Instituto por pérdidas que pueden

ocurrir por cuatro factores: personas, procesos, sistemas y factores externos.

ROA (Cobranza en Régimen Ordinario de Amortización): cobranza que se realiza vía

nómina.

RDS (Ruta de Solución): es una gestión de cobranza con un proceso de decisión

determinado y que ofrece soluciones de manera eficiente, transparente y ágil, con el

propósito de mejorar las tasas de contacto con los acreditados y realizar ejecuciones

tempranas, lo que permitirá disminuir la proporción de acreditados que van a

cobranza especializada.

RUV (Registro Único de Vivienda): plataforma central para dar seguimiento a la

oferta de vivienda a nivel nacional y servir de base para simplificación administrativa

y planeación urbana, además de ser un elemento clave para el desarrollo de nuevas

funcionalidades

SCV (Subcuenta de Vivienda): cuenta personal de cada derechohabiente de Infonavit

en la cual son depositadas las correspondientes aportaciones patronales e intereses

generados.

Seguro de vida e incapacidad: es el costo anual como porcentaje de los activos

totales, por el uso del seguro de vida e incapacidad que otorga el Instituto a sus

acreditados.

SSV (Saldo de la Subcuenta de Vivienda): cantidad de recursos monetarios con la

que cuenta el derechohabiente en su Subcuenta de Vivienda.

Subsidios de tasas de interés: con el propósito de que los derechohabientes con

bajos ingresos puedan acceder a una vivienda, Infonavit otorga un subsidio al

momento de la originación a través de la tasa de interés, el cual consiste en cobrar

tasas de interés inferiores a la tasa costo del Instituto.

232


Taller “Saber para Decidir”: esquema educativo que da elementos para una mejor

comprensión de los conceptos asociados al crédito, con el propósito de educar al

acreditado para evitar malas decisiones en el uso de su crédito y elección de

vivienda.

TACC (Tasa Anual de Crecimiento Constante): se refiere a la tasa de crecimiento

entre los valores de inicio y fin de una serie dada, expresada como promedio

geométrico anual.

Tasa costo: es la tasa que cubre los costos marginales de financiamiento, operación

y pérdida esperada, así como la remuneración al capital que soporta la pérdida no

esperada del portafolio hipotecario.

TGE (Tablero de Gestión Estratégica): metodología de ejecución de la estrategia

usada en Infonavit. Se basa en los conceptos del Balanced Scorecard.

TIR (Tasa Interna de Rendimiento): es la tasa que equipara el valor de los pagos

esperados con el saldo insoluto del crédito.

TRV (Tasa de Rendimiento al Vencimiento): es la tasa que equipara el valor de los

pagos esperados con el saldo insoluto del crédito.

USS (Unidad de Solución Social): área de Infonavit que se especializa en la

recuperación de viviendas abandonadas, con el fin de que resuelva los activos

improductivos a través de estrategias y esquemas especializados de recuperación

que maximicen el valor de los activos, considerando en todo momento la vocación

social del Instituto.

VSM (Veces Salario Mínimo): múltiplo usado en diversos cálculos de actividades

hipotecarias del Infonavit.

233


Anexo I – Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno (ISV)

Como fue mencionado en el cuerpo principal de este Plan Financiero 2013-2017, el

Centro Mario Molina desarrolló el Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su

entorno.

A continuación se incluye extractos del documento “Evaluación de la

sustentabilidad de la vivienda en México” (para mayor información referirse al

texto completo en la página de Internet del Centro Mario Molina):

“Presentación

En años recientes, la ampliación del parque habitacional en México se ha erigido

como una prioridad del Plan Nacional de Desarrollo. En un inicio, esta política tomó

forma bajo una premisa fundamental; se concibió la vivienda como uno de los ejes de

la estrategia para impulsar la economía nacional y abatir el rezago social en un

contexto de elevado crecimiento demográfico y una veloz urbanización. Sin embargo,

dicha premisa se derivó de un enfoque tradicional de la política de desarrollo,

avocado a saciar necesidades económicas y sociales específicas, pasando por alto

el impacto sistémico y de largo plazo que tienen los procesos agregados de

planeación, construcción y uso de la vivienda.

Hoy, la nueva política de vivienda admite que ésta actualmente se desempeña como

eje articulador del desarrollo urbano en México, con todas las implicaciones

ambientales, económicas y sociales que esto conlleva. Reconoce que el

otorgamiento de créditos hipotecarios ejerce una influencia determinante en la

evolución territorial de las ciudades mexicanas, pues más allá de ofrecer una morada

al trabajador, estos créditos impactan al resto de la población al modificar los

patrones de movilidad urbana, el acceso a servicios, la articulación de las cadenas

productivas y el ritmo al que se explotan los recursos naturales. Asimismo,

representan el patrimonio de millones de familias mexicanas que a través de esos

créditos ganan acceso a infraestructura, servicios y entornos sociales que pueden

aumentar sus oportunidades económicas y elevar su calidad de vida. En suma, la

política de vivienda tiene un impacto permanente, y transversal sobre la

sustentabilidad. Considerando que se espera una estabilización del crecimiento

demográfico en tan sólo 20 años, los impactos de las edificaciones del presente

adquieren mayor relevancia, pues serán éstas las que atiendan las necesidades

habitacionales del mañana.

Con el objetivo de impulsar esta visión integral de la vivienda, instituciones

gubernamentales han estudiado aspectos como la satisfacción del acreditado, la

plusvalía y la competitividad del entorno en los conjuntos habitacionales; también han

modificado sus reglas de operación para considerar la ubicación urbana de la

vivienda y han puesto en marcha las Hipoteca Verde, Desarrollos Urbanos

Integrales. Por su parte, las empresas desarrolladoras tienen iniciativas de

responsabilidad social, han comenzado a adoptar criterios de bienestar y

sustentabilidad en sus diseños, además de llevar a cabo proyectos piloto para reducir

el consumo energético de las viviendas. Sin embargo, el verdadero potencial de

234


estas voluntades se ha visto coartado por la falta de un instrumento que, con base en

una métrica común, ayude a trazar una estrategia clara de desarrollo sustentable en

el sector.

Es en este contexto que surge el Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su

entorno (ISV), una herramienta impulsada por la Asociación de Vivienda y Entorno

Sustentable (VESAC) que de manera integral mide el desempeño ambiental,

económico y social de la vivienda de interés social en México con base en una serie

de indicadores fáciles de monitorear y actualizar continuamente. La principal finalidad

del ISV es sistematizar información sobre los impactos de la vivienda en el entorno y

la calidad de vida de los usuarios, para así identificar los factores que ejercen una

mayor influencia sobre la sustentabilidad de los proyectos habitacionales. Ello nutrirá

la toma de decisiones respecto a las prácticas en el sector privado y permitirá alinear

políticas públicas en los tres niveles de gobierno.

El ISV se basa en metodologías científicamente validadas a nivel internacional; a la

vez, es un instrumento diseñado para el contexto mexicano, siendo producto de un

proceso de recolección de datos en campo, consultas con expertos y colaboración

directa con técnicos del sector privado, funcionarios públicos y de los propios

usuarios. Por tanto, se trata de una herramienta consensuada que reúne las

experiencias y retos actuales del sector habitacional en México. Su metodología fue

diseñada con el objetivo expreso de fijar una escala de medición que permita evaluar

al sector vivienda a lo largo del tiempo y que sea sensible a las condiciones físicas,

económicas y sociales vigentes en las diferentes regiones de la República Mexicana.

Así, la particular aportación del ISV es la generación de un método de diagnóstico

regional que identifica aquellos ámbitos donde el llevar a cabo intervenciones

puntuales rendirá los mayores beneficios para procurar la sustentabilidad del parque

habitacional y su entorno. A raíz de la cuantificación y análisis de los indicadores que

componen el ISV en los sectores de interés social de las zonas metropolitanas de

Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, fue posible identificar características

clave para el buen desempeño de la vivienda, lo cual posibilitó el diseño de la

Calculadora del Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno. Esta

herramienta servirá a las empresas, gobierno y sociedad civil para estimar las

mejoras en el ISV como producto de nuevas estrategias y regulaciones en el sector,

así como modificaciones en las prácticas de planeación, diseño y construcción.

Tomando en cuenta que para el año 2050 se deberán saciar las necesidades de 45

millones de hogares, este primer diagnóstico de la sustentabilidad integral de la

vivienda de interés social y su entorno se propone cimentar la sinergia entre los

esfuerzos voluntarios de la iniciativa privada, la participación de la sociedad civil y el

fortalecimiento de las instituciones públicas para asegurar que el parque habitacional

se desarrolle de una forma económica, social y ambientalmente responsable.

235


Diseño y metodología del ISV

El Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno (ISV) es una herramienta de

diagnóstico y planeación que parte de una visión sistémica para responder a estos

retos. Se trata de un índice compuesto cuyo valor se ubica en una escala de 0 a 100;

dicho valor está determinado por los impactos que ejerce la vivienda en cada uno de

los tres ámbitos de la sustentabilidad, así como por el grado de equilibrio que existe

entre éstos. Lo anterior se expone en la siguiente figura, la cual contiene el algoritmo

y representación gráfica del ISV:

Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno

Fuente: Centro Mario Molina

En este algoritmo, el producto de los índices ambiental, económico y social privilegia

la existencia de un equilibrio entre los tres ámbitos, mientras que la raíz cúbica

garantiza una evolución proporcional del índice a medida que cambia el desempeño

global de la vivienda. De esta manera, el ISV como herramienta de diagnóstico parte

de una visión integral y progresiva de la sustentabilidad de la vivienda.

A su vez, los tres índices que componen el ISV se encuentran conformados por

treinta (30) indicadores que miden y caracterizan los impactos de la vivienda. Éstos

se encuentran distribuidos de la siguiente manera: diez corresponden al Índice

Ambiental (IA), seis al Índice Económico (IE) y catorce al Índice Social (IS)

Resultados del Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno

Como resultado de esta primera evaluación del desempeño ambiental, económico y

social de la vivienda de interés social en México, se observan algunas tendencias

comunes de sustentabilidad entre las cuatro metrópolis objeto del estudio.

En términos generales, se encontró que la vivienda de interés social tiende a una

sustentabilidad media-baja, con un ISV que se ubica en un rango de 41 a 48 puntos.

En general, este nivel de desempeño es propio de una vivienda que cumple con la

normatividad mínima a nivel nacional, caracterizada por patrones insostenibles de

ocupación del suelo, un alto consumo de energéticos contaminantes y un pobre

aprovechamiento de los recursos hídricos. Esta vivienda se inserta en un contexto

socioeconómico que aún alberga oportunidades para procurar el desarrollo pleno de

los usuarios, finanzas familiares más sanas y entornos mejor integrados socialmente.

236


ISV para México

Fuente: Centro Mario Molina

En lo económico, los usuarios de conjuntos habitacionales en las zonas

metropolitanas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México destinan, en

promedio, 39% de sus ingresos a los rubros de vivienda y transporte. Casi una cuarta

parte estos usuarios de la vivienda de interés social gasta más de 20% de su ingreso

exclusivamente a transportarse. En lo ambiental, los resultados en estas cuatro

zonas metropolitanas permiten estimar que la huella de carbono de la vivienda de

interés social a lo largo de su ciclo de vida es de 191, 143, 157 y 156 ton de CO 2 e

en las zonas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente. Se

observan importantes áreas de oportunidad para mejorar los patrones de generación

y uso de los recursos energéticos e hídricos en los conjuntos habitacionales. En lo

social, la población tiene acceso a servicios básicos de salud, educación y vivienda

digna que los alejan del rezago social. Sin embargo, apenas 40% de los usuarios en

viviendas de conjuntos habitacionales identifica la existencia de organizaciones

vecinales; casi la mitad puede dar cuenta de un reglamento vecinal, pero sólo 8 y 6

por ciento reporta la presencia de casas de cultura y programas de desarrollo

comunitario.

Al comparar los estilos de vida entre los usuarios de las viviendas ubicadas en zonas

intraurbanas y los usuarios en zonas sin equipamiento alejadas de los centros

urbanos, resalta el que los primeros emitan 35% menos gases de efecto invernadero,

destinen hasta 4 horas semanales menos a sus traslados laborales y gasten 15%

menos en materia de transporte 13 .

Cuando este análisis de desempeño es llevado a una escala regional, los resultados

obtenidos para las distintos indicadores del ISV se diversifican significativamente;

esto refuerza la pertinencia de reparar en las singularidades de cada metrópoli,

cuyos conjuntos de interés social enfrentan distintos retos para alcanzar la

sustentabilidad. Por tanto, la Figura III.2 muestra la estimación del Índice de

Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno (ISV) por zona metropolitana y a

continuación se profundiza en el análisis de cada región en específico.”

237


Resultados del ISV por Zona Metropolitana

Fuente: Centro Mario Molina

238


Anexo II – Reporte de ECUVE al 1er semestre 2012

Ubicación de la ECUVE dentro del Balance Social Infonavit

Fuente: Infonavit

239


ECUVE Distribución créditos al 1er semestre de 2012

El porcentaje de viviendas de baja ECUVE bajó de un 20% en 2011 a 13% en el 1S

2012

Fuente: Infonavit

240


ECUVE Nacional: 1er semestre de 2012 vs 2011

Las acciones emprendidas por el Infonavit reflejan su impacto en el 5.6% de

crecimiento en la ECUVE

Datos 2012 a la segunda semana junio; para créditos conyugales se considera titular, no se incluye

Renueva Tu Hogar

Fuente: Infonavit

ECUVE Nacional: 1er semestre de 2012, integración por elemento

Se observa áreas de oportunidad en elementos como vialidad y transporte así como

superficie habitable

Fuente: Infonavit

241


ECUVE Nacional: 1er semestre de 2012 vs 2011, Diferencia

Los incrementos de ECUVE respecto a 2011 obedecen entre otras cosas a los

proyectos de Vida integral Infonavit, Hipoteca Verde así como la mezcla de vivienda

nueva y usada

Fuente: Infonavit

ECUVE por Estado: 1er semestre de 2012

Tlaxcala, Coahuila, Distrito Federal, Campeche y

ECUVE en el 1S 2012

Tabasco presentan la mayor

Datos 2012 a la segunda semana junio; para créditos conyugales se considera titular, no se incluye

Renueva Tu Hogar

Fuente: Infonavit

242


ECUVE Nacional: 1er semestre de 2012 vs 2011 vivienda nueva y usada

Tanto las viviendas nuevas como usadas presentan una mayor ECUVE en el primer

semestre 2012.

Datos 2012 a la segunda semana junio; para créditos conyugales se considera titular, no se incluye

Renueva Tu Hogar

Fuente: Infonavit

243


Anexo III – Alternativas en ejes de acción en políticas de vivienda

Así como fue mencionado en el programa “Política de fondo de vivienda”, Infonavit es

un actor importante en el ámbito de la vivienda y el desarrollo urbano por su

participación en la inversión en la vivienda y puede incidir en política pública a través

de generar incentivos a lo largo de varios ejes, buscando un balance entre libre

mercado y control central.

Para cada eje se presenta un resumen de la situación actual, alternativas y ejemplos

ilustrativos.

Fuente: Infonavit

Fuente: Infonavit

244


Fuente: Infonavit

245


Anexo IV – Alternativas en ejes de acción en políticas de fondo de ahorro

Conforme a lo descrito en el programa “Política de fondo de ahorro” y en línea con el

programa anterior, Infonavit, por su tamaño, puede incidir activamente en el ámbito

de los fondos de ahorro complementarios para el retiro a lo largo de varios ejes,

buscando un balance entre libre mercado y una alta regulación.

Para cada eje se presenta un resumen de la situación actual, alternativas y ejemplos

ilustrativos.

Fuente: Infonavit

246


Anexo V – Rendimiento diferenciado a la Subcuenta de Vivienda

El objetivo de este apartado es ejemplificar la propuesta de rendimiento diferenciado

a la Subcuenta de Vivienda (SCV), con base en una proyección hipotética de los

estados financieros del Instituto para el año 2022.

Se decidió ilustrar el rendimiento diferenciado en el año 2022 porque para entonces

se espera que el Instituto cuente tanto con un programa maduro de créditos

denominados en pesos, así como operando el régimen de inversión por la gestión de

los excedentes temporales de liquidez. La metodología para obtener el rendimiento

diferenciado a la SCV que se propone es la siguiente:

1. Proyección de los estados financieros del Instituto.- Ofrece la información

relevante para diferenciar:

a. Se estima la participación del portafolio hipotecario en VSM, del portafolio

hipotecario en pesos y del régimen de inversión por la gestión de los

excedentes temporales de liquidez, con respecto al activo total;

b. Permite determinar el resultado neto del ejercicio fiscal (2022), identificando

los ingresos por intereses y el gasto anual en reservas.

2. Cálculo de la cantidad básica.- Se otorgaría este rendimiento a todos los

derechohabientes:

a. Se pagaría el rendimiento mínimo de ley en proporción al portafolio

hipotecario en VSM y al portafolio hipotecario en pesos con respecto al activo

del Instituto. A los derechohabientes que no presenten actividad laboral

formal, se les pagaría solamente esta cantidad;

b. Si los derechohabientes presentan actividad laboral formal, se pagaría un

rendimiento adicional a la cantidad básica en función de dos factores:

i. Con necesidad de vivienda.- Se pagaría un rendimiento con base en la

cantidad de ajuste del portafolio hipotecario en VSM y del portafolio

hipotecario en pesos; así como el rendimiento proveniente del régimen

de inversión por la gestión de los excedentes temporales de liquidez, el

cual considera para estos derechohabientes las inversiones a corto plazo

(Cetes) y la proporción que guardan estos portafolios en el activo del

Instituto, y

ii.

Sin necesidad de vivienda.- Se pagaría un rendimiento con base en la

cantidad de ajuste del portafolio hipotecario en VSM y del portafolio

hipotecario en pesos; así como el rendimiento proveniente del régimen

de inversión por la gestión de los excedentes temporales de liquidez, el

cual considera inversiones a largo plazo (el rendimiento promedio que

han ofrecido las Afores en los últimos 10 años) y la proporción que

guardan estos portafolios en el activo del Instituto.

247


A continuación se muestra un ejemplo hipotético de desagregación del balance

general del Instituto para el año 2022, con el fin de ilustrar la nueva estructura que

tendrá dicho balance general, apegándose lo más posible a las proyecciones de este

Plan Financiero 2013-2017.

BALANCE GENERAL

(millones de pesos)

PF13-17

Año 2022

Nueva estructura del balance general

Año 2022

VSM Pesos Mercado

Disponibilidades (Corto Plazo) 112,300,941 7,303,331 1,741,040 103,256,570

Disponibilidades (Largo Plazo) 240,931,997 240,931,997

Total Cartera de Créditos 1,610,963,429 1,300,853,238 310,110,192

Estimación prev. para riesgos

crediticios

-336,828,581 -322,015,899 -14,812,682

Otros Activos 184,901,657 149,308,119 35,593,538

Activo Total 1,812,269,442 1,135,448,788 332,632,087 344,188,567

Fondo de ahorro 4,154,837 4,154,837

SAR (saldo de la SCV) 1,552,175,063 926,535,188 284,893,195 340,746,681

Rendimiento Contingente por

pagar

167,561,327 135,305,799 32,255,527

Otros pasivos 24,100,173 24,100,173

Pasivo Total 1,580,430,074 954,790,198 284,893,195 340,746,681

Patrimonio Total 231,839,368 180,658,590 47,738,893 3,441,886

Total Pasivo más Patrimonio 1,812,269,442 1,135,448,788 332,632,087 344,188,567

Índice de capitalización 12.79% 15.91% 14.35% 1.00%

Fuente: Infonavit

Cabe señalar que se han considerado los siguientes supuestos:

Las disponibilidades para el portafolio hipotecario en VSM y pesos se han

mantenido en un mínimo operativo (el equivalente a la liquidez necesaria para

hacer frente a tres semanas de financiamiento por los procesos de originación

de créditos).



Para simplificar la exposición, se considera que el balance de la cartera en

VSM conserva la gran mayoría de otros activos, así como otros pasivos.

Se consideró que el balance del portafolio de mercado (régimen de inversión

por la gestión de los excedentes temporales de liquidez), requiere un capital

similar al que presentan las Sociedades de Inversión Especializadas de

Fondos para el Retiro (Siefores) de 1.00% sobre el activo que invierten.

248


Así también, se muestra un ejemplo hipotético de desagregación de los estados de

resultados para el año 2022:

Nueva estructura del estado de resultados

Año 2022

Activos Totales (Millones de pesos) 1,812,269,442 1,135,448,788 332,632,087 344,188,567

Pasivo (Fondo de Ahorro + SAR) 1,552,175,063 926,535,188 284,893,195 340,746,681

ESTADO DE RESULTADOS Año 2022 VSM Pesos Mercado

Intereses por Inversiones 20,508,796

417,804

Ingresos por intereses (Legal, Indexación) 49,733,500 49,733,500

Ingresos por intereses (Tasa) 115,932,599 81,762,215 34,170,384

Ingresos por Apertura 3,335,157 2,440,600 894,557

99,600 19,991,392

Ingresos por intereses (Total) 189,510,051 134,354,119 35,164,541 19,991,392

Gastos por intereses (Legal, Indexación) -56,914,353 -45,958,350 -10,956,004

Gastos por intereses (Cantidad de Ajuste) -29,595,464 -23,898,342 -5,697,122

Gasto por Intereses (régimen de inversión) -19,961,392 -19,961,392

Rendimiento Contingente por Descalce -29,595,464 -23,898,342 -5,697,122

Gastos por intereses (Total) -136,066,672 -93,755,033 -22,350,247 -19,961,392

Margen financiero 53,443,379 40,599,085 12,814,294 30,000

Gasto en Subsidio (Pesos) -6,769,773 -6,769,773

Estimación preventiva para riesgos

crediticios

-45,232,136 -36,524,958 -8,707,179

Ingresos no financieros 12,849,338 6,748,828 6,100,510

Gastos de administración, operación y

vigilancia

-14,029,682 -10,781,855 -3,226,827 -21,000

Resultado de la operación 261,125 41,100 211,025 9,000

Otros productos (gastos) 8,883,999 7,173,830 1,710,168

Resultado neto 9,145,124 7,214,931 1,921,193 9,000

Fuente: Infonavit

Desagregación de los Estados de Resultados:




Los ingresos por intereses de la cartera hipotecaria están calculados con base

en la TRV del 6.97% para el año 2022.

El rendimiento mínimo otorgado en el portafolio hipotecario en pesos se ha

supuesto a una tasa del 6.51%, que es la tasa promedio del Bono M10 en los

últimos tres años. Se ha considerado este bono como una referencia que debe

reflejar el rendimiento de activos a largo plazo;

El régimen de inversión se conforma de dos portafolios: uno de inversiones de

corto plazo que pagan un rendimiento de Cetes (6%) y que representa el 30%

del portafolio total; y otro de inversiones de largo plazo que paga un

249


endimiento equivalente al observado por las Afore en los últimos 10 años

(9%) y que representa el 70% del portafolio total;



El gasto en reservas se obtuvo con base en la metodología actual, y

Al otorgar el rendimiento directo del mercado (menos comisiones), no se

considera un rendimiento mínimo a la SCV correspondiente al portafolio de

mercado.

Los cuadros siguientes muestran el detalle para obtener los rendimientos para cada

uno de los segmentos de derechohabientes propuestos, con base en los estados de

resultados proyectados de manera hipotética para el año 2022:

1. Sin actividad laboral formal;

2. Con actividad laboral formal y con necesidad de vivienda, y

3. Con actividad laboral formal y sin necesidad de vivienda.

1. Propuesta de rendimiento para derechohabientes sin actividad laboral formal

(Rendimiento Mínimo).

Portafolio

Cantidad

Básica a_/

Ponderación

Portafolio/Activo

VSM 4.00% 81%

Pesos 6.51% 19%

Rendimiento Ponderado 4.48%

a_/ La cantidad básica del portafolio en VSM es el incremento al

salario mínimo, mientras que el del portafolio en pesos es el

promedio observado de los bonos M10 para los últimos 3 años.

El rendimiento ponderado puede no coincidir con el mostrado

debido al redondeo.

Fuente: Infonavit

2. Propuesta de rendimiento para derechohabientes con actividad laboral formal y

con necesidad de vivienda.

Portafolio

Cantidad de ajuste y

reserva de

rendimiento adicional

Ponderación

Portafolio/Activo

VSM 4.00% 63%

Pesos 4.00% 18%

Régimen de Inversión

b_/

(Tasa Corto Plazo)

6.00% 19%

Rendimiento

nominal

Ponderado Total

Rendimiento Ponderado 3.58% 8.07% c_/

b_/ Es el rendimiento observado por las Afore en los últimos 10 años.

c_/ Incluye 4.48% de rendimiento mínimo.

El rendimiento ponderado puede no coincidir con el mostrado debido al redondeo.

Fuente: Infonavit

250


3. Propuesta de rendimiento para derechohabientes con actividad laboral formal y sin

necesidad de vivienda.

Portafolio

Cantidad de ajuste y

reserva de

rendimiento adicional

Ponderación

Portafolio/Activo

VSM 4.00% 63%

Pesos 4.00% 18%

Régimen de Inversión

b_/

(Tasa Corto Plazo)

9.00% 19%

Rendimiento

nominal

Ponderado Total

Rendimiento Ponderado 4.44% 8.92% c_/

b_/ Es el rendimiento observado por las Afore en los últimos 10 años.

c_/ Incluye 4.48% de rendimiento mínimo.

El rendimiento ponderado puede no coincidir con el mostrado debido al redondeo.

Fuente: Infonavit

Las tablas siguientes detallan la tasa activa y pasiva desglosada por portafolio:

créditos en VSM, créditos en pesos y el régimen de inversión por la gestión de los

excedentes temporales de liquidez (mercado), así como del portafolio total.

Tasas del Portafolio (Teóricas)

Ingresos por

c_/

Intereses

Tasa Activa Tasa Pasiva

Portafolio en VSM 134,354 VSM + Tasa Activa

VSM + Cantidad de

ajuste y reserva de

rendimiento adicional

Portafolio en Pesos 35,165 Tasa Activa

M10 + Cantidad de ajuste