Plan Financiero 2013-2017 y Agenda Estratégica 2020 - Infonavit

Plan Financiero 2013-2017 y
Agenda Estratégica 2020
Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores
1

Directorio
Víctor Manuel Borrás Setién
Abelardo Carrillo Zavala
Sebastián B. Fernández Cortina
Rafael Riva Palacio Pontones
Román Álvarez Varea
Rodrigo Ánimas Mejía
Jorge Cherit Galindo
Joaquín Escamilla Orozco
Fausto Membrillo Hernández
Víctor Eduardo Pérez Orozco
Alfredo Rabell Mañón
Vicente Rodríguez Woog
Mayela Vázquez Ávila
José de Jesús Gómez Dorantes
Santiago Bolaños Guerra
Jaime Valerio Hernández
Director General
Director Sectorial de los Trabajadores
Director Sectorial Empresarial
Secretario General del Sindicato del Infonavit
Subdirector General de Administración de Cartera
Subdirector General de Tecnologías y Excelencia en
el Servicio
Subdirector General de Administración de Personas
Subdirector General de Recaudación Fiscal
Contralor Interno
Subdirector General de Sustentabilidad Social
Subdirector General de Crédito
Subdirector General de Canales de Servicio
Coordinadora General de Comunicación y Apoyo
Subdirector General de Planeación y Finanzas
Secretaría General y de Asuntos Jurídicos
Secretario Técnico de Órganos Colegiados
Gerente Jurídico
2

Visión
Coadyuvar al progreso de México siendo la Institución que acompaña al trabajador
durante toda su vida laboral, ofreciéndole alternativas de financiamiento que
satisfagan sus diferentes necesidades de vivienda, impulsando el bienestar y calidad
de vida de las comunidades
Misión
Contribuir al bienestar integral de los trabajadores al:
Ofrecer soluciones accesibles de crédito, para que resuelvan su necesidad de
vivienda en entornos sustentables y comunidades competitivas
Pagar rendimientos competitivos a la subcuenta de vivienda,
Ofrecer información y asesoría sobre su ahorro, crédito y elección de vivienda
para que constituyan un patrimonio
Objetivos Institucionales
Ser generadores de bienestar social, en comunidades competitivas y
armónicas
Proveer financiamiento para satisfacer las necesidades de vivienda de los
trabajadores, derechohabientes y acreditados.
Mejorar la calidad de vida de los derechohabientes en un entorno sustentable
en el que puedan desarrollar su potencial como individuos y como ciudadanos
Beneficiar a los derechohabientes con rendimientos competitivos a sus
ahorros
Asegurar viabilidad financiera a largo plazo
Incrementar los recursos disponibles para la atención a los trabajadores.
3

Índice
Página
Introducción 7
I. Entorno económico y de mercados financieros
Entorno económico mundial 18
Entorno económico de Estados Unidos 22
Entorno económico y de mercado nacional 25
Situación del mercado de bonos respaldados por hipotecas en
35
México
II. Retos en materia de desarrollo urbano 47
III. Agenda Estratégica
Diagnóstico 59
Necesidades de vivienda 60
Sustentabilidad financiera 70
Sustentabilidad social 93
Alcance de políticas 104
Una visión integral 106
Programas 107
Necesidades de vivienda
Nuevo modelo de atención 109
Sustentabilidad financiera
Fortalecimiento de la originación 111
Fortalecimiento de la cobranza 117
Unidad de Promoción de Vivienda Infonavit 132
Gestión Estratégica del Balance 134
Sustentabilidad social
Estrategia de Sustentabilidad 145
Apoyo a desarrollos con deterioro en calidad de vida 157
Alcance de políticas
Política de fondo de vivienda 159
Política de fondo de ahorro 172
Transversal
Desarrollo de capacidades y fortalecimiento de la
189
organización
IV. Coloquio 40 años Infonavit 202
V. Proyecciones financieras 208
VI. Conclusiones 228
VII. Glosario y anexos 230
5

Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Retos en materia de desarrollo urbano
III. Agenda Estratégica
IV. Coloquio 40 años Infonavit
V. Proyecciones financieras
VI. Conclusiones
VII. Glosario y anexos
6

Introducción
Por Ley, Infonavit tiene la doble responsabilidad de otorgar crédito hipotecario y
remunerar al ahorro que los trabajadores tienen acumulado en la Subcuenta de
Vivienda y que constituye parte del ahorro para el retiro de éstos.
A partir de su creación en 1972, el Infonavit ha apoyado a casi 7 millones de
trabajadores a incrementar su patrimonio a través de la adquisición de vivienda 1 , lo
que lo hace el actor más importante del mercado, con 76% de participación en
cuanto a activos (cartera de créditos) se refiere. Además de su labor como
hipotecaria social, el Infonavit se ha consolidado como uno de los principales fondos
complementarios para el retiro en el país, con 24% de participación del mercado de
los fondos de retiro 2 . En este ámbito, el Infonavit ha garantizado en los últimos años
rendimientos competitivos a los ahorros de los trabajadores.
A lo largo de su historia, el Instituto ha desempeñado un rol destacado en la
conformación del mercado de la vivienda de interés social en México. El peso relativo
que tiene en el mercado hipotecario ha hecho que las decisiones estratégicas del
Instituto tengan relevancia en la industria de la vivienda del país. A su vez, la
evolución gradual de las características del mercado y de sus participantes ha
obligado al Infonavit a replantear y ajustar periódicamente sus estrategias y
prioridades.
Estos ajustes han llevado a Infonavit a buscar nuevas formas de entender la
dinámica en la que planea y opera y a proponer acciones que lo lleven a dar más y
mejores resultados en beneficio de los trabajadores. El más reciente esfuerzo de
planeación y ejecución de la estrategia con trascendencia profunda se dio en 2011,
cuando el Infonavit planteó el siguiente modelo:
Fuente: Infonavit
1 Cifras a septiembre 2012. Entre 2001 y esta fecha, Infonavit ha originado el 68% de todos los
créditos que ha dado en su historia.
2 Cifras a junio 2012
7

Marco para la definición de la estrategia
La definición de la estrategia institucional debe partir del entendimiento de los
objetivos y retos institucionales. Para ello, Infonavit realizó un diagnóstico de retos y
oportunidades en cuatro dimensiones:
Fuente: Infonavit
Derivado de este diagnóstico y la visión tripartita del Instituto para el período 2012-
2020, se desarrolló una Agenda Estratégica, integrada por 10 programas de trabajo,
que busca guiar los esfuerzos institucionales durante los próximos años en el
cumplimiento de la doble misión del Instituto, hipotecaria y de ahorro complementario
para el retiro, con el objetivo de generar el máximo valor patrimonial posible para los
trabajadores, a través de la plusvalía de sus casas y de rendimientos competitivos a
su subcuenta de vivienda.
8

Marco para la gestión de la estrategia
Fuente: Infonavit
El éxito de cualquier organización reside no sólo en tener buenas definiciones
estratégicas, sino en garantizar una buena ejecución de éstas. La herramienta base
en la gestión estratégica del Infonavit es el Tablero de Gestión Estratégica (TGE), el
cual refleja los temas estratégicos contenidos en la Visión, Misión y Objetivos
institucionales. Desde su introducción en 2005, en el TGE ha quedado registrada la
evolución de la estrategia del Instituto
Evolución estratégica
Fuente: Infonavit
El TGE agrupa a los objetivos estratégicos diferenciándolos por su impacto de
manera que la relación causa-efecto que existe entre ellos pueda ser explicada de
9

forma sencilla, a estos grupos se les denomina “Dimensiones Estratégicas”. A su vez
las dimensiones se clasifican en “Dimensiones de causa” y “Dimensiones de efecto”
Dimensiones de “causa”, son aquellas en las que es posible incidir de forma
directa mediante la ejecución de proyectos estratégicos y el logro de sus objetivos es
consecuencia directa de la toma de decisiones estratégicas y la gestión institucional.
La dimensión humana, contiene los objetivos estratégicos que ayudarán al
Instituto a contar con las capacidades, habilidades y actitudes necesarias en
su personal y proveedores para ejecutar los procesos con excelencia y
mostrar congruencia y empatía con la búsqueda de la mejora en la calidad de
vida de los derechohabientes y acreditados.
La dimensión procesos, está enfocada en el desarrollo de la infraestructura y
la modificación de los procesos y productos necesarios para crear el valor
agregado que la Nueva Visión requiere para la generación de bienestar social.
La dimensión financiera, busca instrumentar acciones para asegurar el
contar con los recursos que den continuidad al programa de crédito del
Instituto, pagar rendimiento a la Subcuenta de Vivienda e incrementar el
alcance de los beneficios otorgados a más trabajadores.
Dimensiones de “efecto”: contienen los objetivos estratégicos de resultados, estos
representan el fin último de la estrategia; el cumplimiento de los objetivos de estas
dimensiones son consecuencia de los logros obtenidos por los objetivos estratégicos
de las dimensiones de “causa”.
Dimensión institucional y de servicio, contiene los objetivos que dan
cumplimiento a la Misión del Infonavit, tanto en términos de satisfacción de las
necesidades de vivienda y calidad de vida en un entorno sustentable así como
en la remuneración a la Subcuenta de Vivienda y cuidado del patrimonio de
los trabajadores de sus familias.
Dimensión comunidad, esta dimensión resume el destino estratégico que el
Infonavit desea acorde a la Visión institucional, que en resumen es ser un
generador de bienestar social y contribuir a la prosperidad de México.
Es así como el punto de inicio lo marca la Agenda Estratégica al definir la estrategia.
El Tablero de Gestión Estratégica marca la pauta de las acciones concretas a
realizar, es decir, establece los objetivos cuyo cumplimiento es el vehículo para
alcanzar la Visión institucional.
La ejecución de la estrategia descansa en buena medida en las iniciativas
estratégicas. Cada una de ellas está ligada a uno o más objetivos institucionales del
TGE, los cuales a su vez tienen asociados indicadores y metas. Gracias a esta
estructura se le da seguimiento a la ejecución de las iniciativas estratégicas. En el
Plan de Labores y Financiamientos 2013 se da más detalle de este tema.
10

Evolución de la estrategia
Vínculo entre iniciativas estratégicas y el TGE
Fuente: Infonavit
Como fue mencionado con anterioridad, a lo largo de los años, la visión estratégica
del Infonavit ha evolucionado para reflejar los nuevos retos y aspiraciones que, una
vez superados y alcanzadas, harán posible entregar cada vez mejores resultados a
los trabajadores y a México.
Período 2001-2006
En el año 2001, como parte del diagnóstico del estado del Infonavit, se identificaron
una serie de problemáticas e ineficiencias en los procesos y la administración, como
son: la existencia de duplicidades en acciones, áreas desatendidas, distribución poco
clara de las responsabilidades, esfuerzos y recursos relevantes invertidos en áreas
no prioritarias para el Instituto, así como una amplia disparidad en las condiciones de
operación entre distintas delegaciones en las entidades federativas.
Ante esta situación, la nueva administración definió como su primer reto emprender
una profunda reingeniería administrativa que partiera de la clara definición de los
objetivos, procesos y responsabilidades del Infonavit y de los otros actores
vinculados con su operación cotidiana, lo anterior con el objetivo de llevar la
operación hipotecaria a estándares internacionales y prácticas de mercado
comparables, de manera que el Instituto pudiera alcanzar una estabilidad financiera,
11

obtuviera mayor eficiencia y productividad (hacer más con menos) y pudiera acceder
a los mercados financieros dentro y fuera del país para potenciar su capacidad de
originación de crédito y ofrecer rendimientos positivos a los derechohabientes.
La reingeniería se basó en la construcción de un “Nuevo Modelo de Operación
Infonavit” que implicaba la reorganización del Infonavit alrededor de procesos
sustantivos (Otorgamiento de Crédito, Administración de Cartera, Recaudación Fiscal
y Desarrollo de Fuentes Alternas de Financiamiento), la implantación de diversas
plataformas tecnológicas y canales de atención físicos y electrónicos.
En colaboración con el Sindicato Nacional de Trabajadores del Infonavit, se realizó
un profundo proceso de transformación cultural buscando la orientación a resultados
y compromiso con la excelencia en el servicio a usuarios. Además, se desarrolló el
concepto “Infonavit Ampliado”, siendo éste una red de proveedores externos que le
permitieron a Infonavit potenciar su capacidad operativa sin incrementar su
estructura y gasto fijo.
Nuevo Modelo de Operación Infonavit
Período 2007-2012
Fuente: Infonavit
Nota: se migró de PCSD a TRM y de ACFIN a R2
A partir del año 2009, después de un proceso de reflexión estratégica en 2007-2008
y la consecuente adopción de una nueva Visión institucional, Infonavit busca tener un
mayor impacto en la calidad de vida de los trabajadores a través de la creación de
espacios habitacionales sustentables y competitivos que generen bienestar social,
propicios para el desarrollo de comunidades más humanas y armónicas.
La Visión institucional pretende apoyarse de las capacidades y fortalezas del modelo
de operación reorientando la estrategia institucional para el impulso de diversas
iniciativas denominadas “Vivir Infonavit”, que a lo largo de 4 ejes buscan generar
mejores condiciones para la vida de los trabajadores y sus familias: vivienda,
entorno, comunidad y Ser Infonavit.
12

Ser
Fuente: Infonavit
Esta reorientación estratégica implica incluso la redefinición de éxito en el quehacer
de Infonavit: de número de créditos otorgados al abatimiento del rezago habitacional
de los trabajadores y el bienestar social generado (entendido como el impacto
generado por acciones en calidad de la vivienda y calidad de vida, en donde el valor
patrimonial juega un rol preponderante).
Fuente: Infonavit
Los resultados de haber ejecutado la estrategia institucional después de 12 años han
demostrado su eficiencia en términos de productividad, fortalecimiento financiero y
de potenciamiento de la capacidad de otorgamiento de crédito:
13

Fuente: Infonavit
(1) Cifras estimadas de acuerdo al Plan Financiero 2012-2016, salvo que se indique lo contrario
(2)Proyectado para cierre 2012 de acuerdo a cifras de junio 2012
(3)La cartera vencida del 2000 se mide considerando más 180 días de omisos, mientras que a partir
del 2006 considera más de 90 días.
(4)Cifras al cierre de junio 2012
Fuente: Infonavit
(1) Cifras estimadas de acuerdo al Plan de Labores y Financiamientos 2012, salvo que se indique lo
contrario
(2) Cifras al cierre del segundo bimestre 2012
Fuente: Infonavit
(1) Cifras al cierre del segundo bimestre 2012
14

Fuente: Infonavit
Durante el periodo 2011-2012, Infonavit habrá originado alrededor de 500 mil
créditos por año, aproximadamente, con lo cual demuestra tener capacidad de
atender la demanda de vivienda. Sin embargo, el reto institucional no está más en
simplemente otorgar más créditos hipotecarios o en pagar rendimientos competitivos,
sino en continuar enfocando esfuerzos para tener mayor impacto en el bienestar de
los derechohabientes y las comunidades en donde éstos habitan.
Período 2013-2020
El planteamiento de la estrategia para este período está contenido en el Plan
Financiero 2013-2017. Este documento parte de la Agenda Estratégica 2020, visión
tripartita del Infonavit y de proyecciones financieras para plasmar las líneas
institucionales a seguir en los próximos años, a partir de la evolución continua de la
Visión Institucional.
15

Fuente: Infonavit
16

Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Retos en materia de desarrollo urbano
III. Agenda Estratégica
IV. Coloquio 40 años Infonavit
V. Proyecciones financieras
VI. Conclusiones
VII. Glosario y anexos
17

1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012 (p)
Entorno económico mundial: crisis europea, consolidación fiscal, baja
actividad económica y mayor desempleo
La crisis europea, que inició en 2008, parece continuar, a pesar de los diversos
esfuerzos de solución. Desde la segunda mitad de 2011, los problemas en los países
de la periferia, no sólo Grecia, empezaron a empeorar debido a las preocupaciones
sobre la sostenibilidad fiscal de Italia y España. Tal preocupación provocó un
incremento en los rendimientos de los bonos soberanos de dichos países, lo que
inició un círculo vicioso entre los bonos de deuda pública y los bancos. El incremento
en rendimientos afectó la calidad de los activos de los bancos, lo que a su vez
impulsó una necesidad de recapitalización y a su vez los llevó a restringir el
otorgamiento de crédito. Esto es resultado de un incremento en el endeudamiento
público y privado en muchos países, cuyas debilidades se hicieron evidentes a raíz
de la crisis de 2008.
Deuda Pública Bruta
(% del PIB)
Deuda Pública Bruta
(% del PIB)
110
100
90
EEUU
España
110
100
90
80
Alemania
80
70
60
Brasil
70
60
50
40
México
50
40
30
30
Fuente: OECD Economic Outlook
Fuente: IMF Fiscal Monitor
A pesar del deterioro observado durante el último trimestre de 2011, principalmente
en Europa, a principios de 2012 se empezaron a ver signos de recuperación. La
actividad en Estados Unidos de América (EUA) indicaba incrementos en empleo,
consumo y la inversión. Las economías de la periferia europea mostraban capacidad
para refinanciar su deuda, los rendimientos empezaron a observar disminuciones, al
igual que las tasas interbancarias, disminuyendo entonces la presión sobre los
balances bancarios y gubernamentales. Es así como 2012 inició con una menor
volatilidad que la registrada en 2011 y con perspectivas de mayor crecimiento y
mayores flujos comerciales.
Las mejoras fueron resultado de políticas implementadas, principalmente, por el
Banco Central Europeo (BCE), con sus operaciones de refinanciamiento de largo
plazo. Las cuales disminuyeron las presiones de fondeo sobre los bancos. Aunado a
esto, hubo diversos avances en el diseño e implementación de reformas
18

estructurales y mayor consolidación fiscal en España e Italia. Esto se refleja en
severas medidas de austeridad con la finalidad de disminuir el gasto público,
afectando el estado de bienestar (prestaciones sociales) de dichos países.
En cuanto a Grecia, la principal fuente de volatilidad de 2011, logró reestructurar su
deuda en manos del público. Sin embargo, la situación política de dicho país se
complicó hacia mediados de 2012, lo que trajo de regreso a las discusiones el tema
de su salida del euro y el tema de contagio después de dos años de iniciada la crisis.
En Estados Unidos hubo elementos, tanto cíclicos como estructurales, que apoyaron
el sentimiento de recuperación del primer trimestre de 2012. En el primer trimestre de
2012 se crearon más empleos que en cualquier otro trimestre desde 2006 (en
promedio 226,000 por mes). La construcción y venta de casas empezaron a mostrar
incrementos, el crédito al consumo aumentó y los recortes a los impuestos fueron
extendidos hasta finales de año.
El desempeño en Asia y América Latina también mostraba mayor dinamismo. En
Asia, se observó un repunte por primera vez después de los desastres naturales de
2011 en Tailandia y Japón. Por su lado, en América latina la recuperación venía por
una política monetaria más acomodaticia de Brasil y mayor competitividad de México.
Es por esto que en abril de 2012, el Fondo Monetario Internacional (FMI) anunció la
creación de un fondo por 430 mil millones de dólares para afrontar la incertidumbre
global. Para la reunión del G-20 en Los Cabos, México en junio, el monto del fondo
alcanzó los 456 mil millones de dólares.
Esto a su vez generó un movimiento de los inversionistas a activos seguros, como
los bonos de EUA, Alemania, Suiza y Japón (también relativamente a México), lo que
contrajo las tasas de los mismos a niveles históricamente bajos. Esto trajo consigo
fuerte movimientos en los mercados cambiarios, el dólar se apreció frente a la
mayoría de las monedas y las monedas de los países emergentes mostraron una
depreciación importante.
Ante este nuevo episodio de la crisis, los líderes europeos acordaron un mecanismo
que permitiera romper el círculo vicioso entre bancos y deuda soberana mediante la
creación de una unión bancaria. En específico, la idea es crear un único mecanismo
supervisor para los bancos europeos y una vez establecido dicho mecanismo otorgar
al Mecanismo Europeo de Estabilidad (ESM por sus siglas en inglés) facultades para
recapitalizar directamente a los bancos, sin tener un estatus preferente frente a los
demás acreedores, esto inicialmente para el caso español.
A la fecha, los mercados interbancarios y de bonos soberanos muestran actividad
limitada, con los bancos de los países centrales acaparando la liquidez. Por su parte,
el 21 de junio de 2012, la agencia Moody’s disminuyó la calificación de 15 grandes
bancos de EUA y europeos. Esto ha enfatizado el proceso de desapalancamiento de
la economía, bancos y empresas; previéndose un incremento en los costos de
fondeo.
19

Perspectivas sobre la economía mundial
La crisis europea sigue siendo la principal fuente de incertidumbre global. Las dudas
radican en el compromiso de las autoridades europeas en llevar a cabo las reformas
necesarias para retomar el crecimiento. El BCE, por su lado, anunció el 6 de
septiembre su plan de compra de bonos soberanos con vencimientos entre 1 y 3
años. Este anuncio le permitió a España disminuir los rendimientos en poco más de
100 puntos base (pbs) y llevó su tasa a 10 años por debajo del 6%.
EUA también puede representar un riesgo para la estabilidad de la economía global.
Hacia finales de año, EUA se enfrentará a lo ya conocido como “acantilado fiscal”,
que es una potencial baja drástica en el déficit público en cerca del 4% del PIB, que
sería el resultado del fin del periodo autorizado de baja a los impuestos y la entrada
en vigor de recortes en el gasto público, reduciendo con esto el crecimiento en
aproximadamente 2% del PIB, según estimación del FMI.
La Reserva Federal de EUA (Fed) lanzó su tercer estímulo cuantitativo (QE3, por sus
siglas en inglés) el 13 de septiembre. Bajo dicha operación, la Fed se comprometió a
comprar mensualmente 40 mil millones de dólares de bonos respaldados por
hipotecas por lo menos hasta mediados de 2015. Asimismo, decidió mantener la
operación twist bajo la cual intercambia deuda de corto plazo por deuda de mediano
y largo plazo para así disminuir las tasas en estos plazos. Adicionalmente, se
anunció que la tasa de los fondos federales se mantendrá cerca de 0% hasta
mediados de 2015.
En lo que respecta a los mercados emergentes, en los últimos meses se ha
observado un menor crecimiento en las principales economías emergentes, como
China, Brasil e India. Estos países han enfrentado mayor incertidumbre en sus
condiciones externas, el comercio internacional y los flujos de capital hacia sus
países han mostrado alta volatilidad, su demanda doméstica ha caído en respuesta a
políticas restrictivas y la aversión al riesgo de los inversionistas los ha afectado. Los
auges crediticios observados en años anteriores llegaron a su fin, como lo muestra el
aumento en la cartera vencida de algunos bancos. Esto se hizo evidente en las
depreciaciones que experimentaron el real brasileño y la rupia india. Para los países
emergentes, el crecimiento esperado ha bajado, para China pasó de 8.2% a 8%,
para India de 6.9% a 6.1% y para Brasil de 3.0% a 2.5%.
Con base en estos escenarios, el FMI, en su World Economic Outlook (WEO) de julio
2012, estableció que espera un crecimiento negativo en la periferia europea para
2012 y 2013, principalmente en España e Italia. Para los países centrales, como
Alemania y Francia, los problemas son similares aunque en menor escala, sus
bancos se encuentran mejor capitalizados y con mejor calidad de activos y la
consolidación fiscal requerida es menor. A pesar de esto se espera un crecimiento
bajo del orden de 0.3% a 1.0%.
Para EUA, la consolidación fiscal y el menor flujo comercial han afectado su
expectativa de crecimiento. El mercado de la vivienda muestra signos de haberse
estabilizado; sin embargo, su crecimiento no ha sido el suficiente como para
20

disminuir el desempleo. Dado lo anterior, el crecimiento esperado para EUA es de
2.0% para 2012 y 2.3% para 2013, y se espera que el desempleo se mantenga
cercano al 8%. En términos globales, se espera un crecimiento de 3.5% para 2012 y
3.9% para 2013, cerca de 0.15% menor que lo proyectado en abril 2012.
Crecimiento mundial esperado
(% trimestral anualizado, julio/2012)
Crecimiento mundial trimestral
(% anualizado, julio/2012)
Fuente: World Economic Outlook
Fuente: World Economic Outlook
21

Estados Unidos: riesgos a la baja latentes hacia fin de año
Respecto a la economía de EUA, hay signos encontrados de recuperación y de
preocupación. Los mercados financieros con buen desempeño pero hay dudas debido
al alza en la gasolina, el nivel de desempleo y las medidas de la Fed para impulsar la
economía. El indicador adelantado de la economía de EUA marca un ligero crecimiento
para 2013. La cifra revisada del crecimiento real anual de PIB es de 1.7% para el
segundo trimestre de 2012.
5.0
0.0
-5.0
-10.0
2.4
-3.1
Crecimiento anual del PIB de EUA
(Variación %, cifras por trimestre, r: datos revisados)
1.8
-3.7
-8.9
-5.3
4.0 2.6
-0.3 1.4 2.3 2.2
2.4
0.1
2.5
4.1
2.0
1.3 1.7
Fuente: Bureau of Economic Analysis
EUA aún sigue experimentando parte de la resaca de lo que generó la crisis de 2008.
Hasta ese año, la economía dependió de forma importante del consumo doméstico y
la compra de casas, ambos financiados por inversión extranjera. La deuda de los
hogares llegó a ser de 133% en 2007 y hoy es 114% del ingreso.
A pesar de esto, uno de los principales riesgos que enfrenta el mundo hacia finales
de 2012 proviene de EUA. Lo que se ha venido a llamar “acantilado fiscal” aunado a
la revisión del techo de deuda en enero de 2013. Lo anterior impactaría la confianza
del consumidor, la cual se ubica en septiembre en niveles de 70.3, aún por debajo
del promedio histórico de 93.2, nivel para considerarse una economía sana.
Índice de confianza del consumidor
(Mensual de oct/2011 a ago/2012)
Índice de Confianza del Consumidor
(Anual de 2005 a 2012)
Fuente: Universidad de Michigan (1966=100)
Fuente: Conference Board
22

Sin embargo, las acciones de la Fed para estimular la economía parecen estar
funcionando. El desempleo cayó a 8.1% en agosto, disminuyendo de 8.3% en julio.
En este aspecto, la economía ha estado creando 139 mil trabajos al mes (de enero a
agosto), por debajo de los 153 mil de 2011. Se observa una señal de corrección
positiva leve en el mercado laboral americano ya que las contrataciones totales de
trabajadores han sobrepasado a las separaciones, que engloban a los despidos y las
personas que voluntariamente dejan su puesto de trabajo.
Tasa de desempleo en EUA
(%PEA)
Contratación y separaciones en EUA
4,500
4,400
4,300
4,200
4,100
4,000
3,900
3,800
jul-11 feb-12 mar-12 abr-12 may-12 jun-12 jul-12
Contrataciones
.
Separaciones
Fuente: Bureau of Labor Statistics (ago/2012)
Fuente: Bureau of Labor Statistics
En cuanto al sector manufacturero, se ha contraído en los últimos tres meses. De
acuerdo con cifras del Instituto de Administración de Suministros (Institute for Supply
Management, ISM) en agosto llegó a 49.6% (niveles por arriba de 50% indican
expansión), siendo éste su menor nivel desde julio de 2009. Lo anterior obedece a
una menor actividad económica global.
La sorpresa en la economía estadounidense de los últimos años han sido las
exportaciones, las cuales, a pesar de la apreciación en el dólar, han jugado un rol
mayor en el crecimiento de EUA, contribuyendo en los últimos 3 años con 43%. El
déficit comercial bajó de 6% a 4% del PIB, de 2006 a 2012. Las exportaciones
aumentaron principalmente a China y Latinoamérica.
Mercado de la vivienda en EUA
Con el endurecimiento de las políticas de crédito y las medidas de rescate, el sistema
financiero se va recapitalizando, por lo que se va trabajando rápidamente en los
problemas de los préstamos hipotecarios. La construcción de vivienda y de
comercios ha salido del fondo del ciclo económico pero aún es baja.
La vivienda ha empezado a mostrar signos de estabilización, el índice de precios
Case-Shiller mostró su tercer incremento consecutivo en julio, sobrepasando el
incremento esperado. En agosto de 2012, los precios de las casas usadas
23

aumentaron 9.5% en comparación de el mismo mes del año pasado (Bloomberg),
con lo que se llegó al pico observado en 2006.
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
1.6
3.6
Inflación en EUA
(Variación anual %)
3.8
1.4
Apreciación de las viviendas en EUA
(Variación % anual, datos al 2° trimestre)
Fuente: Bureau of Economic Analysis
Fuente: Federal Housing Finance Agency
Las medidas de estímulo monetario han ayudado a bajar las tasas hipotecarias a
niveles históricamente bajos (v. gr. la tasa a 30 años fija alcanzó un nivel de 3.4% en
septiembre). Esto ha generado un incremento en los refinanciamientos, de acuerdo
con datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (Mortgage Bankers
Association). Los datos muestran que el 81.2% de las solicitudes de crédito son
refinanciamientos.
La venta de casas usadas se incrementó a una tasa anual de 7.8% en agosto de
2012 y alcanzó un avance anual de 4.82 millones de viviendas, el más alto nivel
desde mayo de 2010 (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, National
Association of Realtors). El Departamento de Comercio dio a conocer que la
construcción de viviendas unifamiliares subió 5.5% a tasa anual, lo que equivale a
535,000 casas en periodo de un año. A lo anterior habrá que sumar la construcción
de viviendas multifamiliares que llegan a 215,000 en un año, pero que muestra una
caída anual de -4.9%. En total, la construcción de viviendas suma 750,000 viviendas
en un año con una tasa de crecimiento de 2.3%.
Con un mayor registro de vivienda unifamiliar, aumento de las ventas y disminución
del inventario de vivienda, las acciones de las empresas desarrolladoras que cotizan
en las bolsas de valores del EUA muestran fuerte recuperación con rendimiento de
134% en 52 semanas (al cierre del 28 de septiembre 2012, Bloomberg). Con estos
resultados se han rebasado los niveles anteriores a la crisis hipotecaria.
24

2000/01
2000/12
2001/11
2002/10
2003/09
2004/08
2005/07
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2007/05
2008/04
2009/03
2010/02
2011/01
2011/12
Entorno económico y de mercado nacional: se mantienen los fundamentales
económicos de México diferenciándose positivamente del entorno global
A pesar del debilitamiento de la actividad global observado durante el primer
semestre de 2012, la perspectiva para México es positiva, con crecimiento anual del
3.75% e inflación esperada de 4% para el año. Las expectativas (recopiladas por
Banxico) proyectan un incremento en la tasa anual del PIB de 3.4% y de inflación
menor al 4.1% en 2013.
9.0
Producto Interno Bruto de México
(Variación porcentual real anual)
7.8
140
130
Índice general de la actividad económica
(Cifras mensuales de 2000 a 2012)
6.0
4.7
5.3
4.4 4.4
4.3
3.9
4.5
4.1
120
110
3.0
3.1
100
90
0.0
I II III IV I II III IV I* II
2010 2011
2012
80
Fuente: Inegi (cifras por trimestre)
Fuente: Inegi (serie original y tendencia)
El desempeño de los factores económicos ha creado un círculo virtuoso que ha
favorecido tasas bajas y estables de financiamiento. Este círculo está apoyado por
un sistema financiero sólido capaz y un Banco Central enfocado en la estabilidad de
precios. Se cuenta con disciplina en las finanzas públicas y niveles históricos de
reservas internacionales. Se ha mantenido una razón de deuda pública a PIB
moderada, lo que ha favorecido la entrada de flujos desde el exterior.
El FMI considera que México crecerá ligeramente por debajo de la mediana de los
países con calificación BBB por lo que continúa la necesidad de reformas que
reduzcan la dependencia petrolera del presupuesto gubernamental y que amplíen la
base de recaudación. Los altos niveles de economía informal ligados a un entorno
legal que no permita fiscalizar incumplimientos, limitará la acumulación de capital, la
inversión y el acceso al financiamiento bancario. Para alcanzar un mayor nivel de
crecimiento y productividad se requieren de cambios que promuevan la formalización
de la economía y el empleo.
25

Ene 2008
Mar 2008
May 2008
Jul 2008
Sep 2008
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Jul 2011
Sep 2011
Nov 2011
Ene 2012
Mar 2012
May 2012
Jul 2012
A finales del tercer trimestre de 2012, la inflación presentó un ligero repunte, al
ubicarse en 4.57% (en comparación de 3.42% del año anterior). Esta tendencia se
debió a un incremento en los precios de materias primas y algunos productos
agrícolas, así como, a la depreciación que sufrió el tipo de cambio a mediados de
2012.
7
Índice Nacional de Precios al Consumidor
(Variaciones porcentuales anuales)
Comparativo de inflación 2000-2012
(Variación pbs)
6
5
4
3
2
1
Fuente: INEGI
Fuente: OECD Economic Outlook
Para 2013, se espera que la inflación se ubique por debajo de 4.1%, sujeto a
cambios en precios del petróleo, en los productos agropecuarios y al debilitamiento
de la economía mundial. Es posible que Banxico ajuste al alza la tasa de interés de
referencia dada la evolución de los determinantes de la inflación. Economistas
estiman una inflación promedio anual de 3.6% para el periodo comprendido entre
2013 y 2016.
A pesar de que los fundamentales económicos se mantuvieron, el riesgo global
empujó el tipo de cambio al alza de manera transitoria sin impacto significativo en
exportaciones.
A mediados de 2012, el tipo de cambio del peso en relación al dólar se incrementó
como consecuencia de las dudas sobre Grecia y España. El peso se ha apreciado a
medida que el riesgo global ha ido disminuyendo. A finales del tercer trimestre de
2012, el tipo de cambio registró un nivel promedio en el año de $13.25 por dólar. La
expectativa es que el tipo de cambio cierre a finales de este año alrededor de un
nivel de $13.01 por dólar y en 2013 se ubique en $12.92 por dólar, coherente con
niveles de productividad y precios relativos de México con EUA.
El saldo de la balanza comercial con el exterior mostró en el primer semestre saldo
positivo. Dada la debilidad cambiaria observada, y contrariamente a lo esperado, la
balanza comercial mexicana ha sido negativa en los meses julio y agosto (con -426 y
-979.2 millones de dólares), derivado principalmente de una contracción en
exportaciones manufactureras.
26

01-06
04-06
07-06
10-06
01-07
04-07
07-07
10-07
01-08
04-08
07-08
10-08
01-09
04-09
07-09
10-09
01-10
04-10
07-10
10-10
01-11
04-11
07-11
10-11
01-12
04-12
07-12
Tipo de cambio Fix
(Pesos por dólar)
Exportaciones manufactureras
(Tasa % anual)
Fuente: Banxico.
.
Fuente: OECD Economic Outlook
Notable crecimiento de la economía en un entorno de incertidumbre
mostrando un desempeño positivo en la generación de empleo formal.
México se diferenció positivamente del entorno global en su comparación anual del
PIB, el cual incrementó 4.1% anual en el segundo trimestre de 2012. Asimismo, el
Indicador Global de la Actividad Económica (IGAE) mexicana aumentó 3.8% anual a
julio de 2012. Para 2013, el consenso es que el crecimiento del PIB en México se
ubique alrededor de 3.4% con tendencia a una ligera moderación. Este crecimiento
se ha fundamentado principalmente en una demanda de consumo privado e
inversión empresarial, destacando la creación de empleo en el sector privado, así
como la disponibilidad de financiamiento, primordialmente crédito al consumo.
Lo anterior se ha reflejado en el índice de confianza al consumidor el cual se situó,
de acuerdo con el INEGI, en 97.6 puntos (enero de 2003=100), registrando un
incremento del 4.5% comparado con el mismo mes de 2011. Cabe señalar que para
septiembre de 2012 la variación en el Índice de Confianza de los Consumidores
muestra una tendencia a la baja.
0.5
Índice de Confianza del Consumidor y del Productor
(Variación % mensual)
0
-0.5
ICP
ICC
-1
Fuente: INEGI (último dato septiembre 2012)
27

5.79
5.39
1T10
2T10
3T10
4T10
1T11
2T11
3T11
4T11
1T12
2T12
Los resultados de la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE), para final
del tercer trimestre de 2012 indican que 60.18% de la población de más de 14 años
es económicamente activa (tasa de participación); de la cual, el 94.61% estuvo
ocupada.
Tasa de desocupación nacional
(Porcentaje de la PEA)
Masa Salarial Sector Formal Privado
(Variación % anual)
7.0
6.0
6.0
6.0
5.0
5.0
5.0
4.0
4.0
3.0
2.0
4.0
3.0
2.0
3.0
2.0
1.0
1.0
0.0
-1.0
-2.0
1.0
0.0
-1.0
-2.0
0.0
E F M AM J J A S ON D E F M AM J J A S ON D E F M AM J J A S ON D E F M AM J J A S ON D E F M AM J J A
2008
2009 2010 2011
2012
Salario Medio de Cotización Empleo Masa Salarial
Fuente: INEGI (agosto 2012)
Fuente: BBVA con datos de la STPS
El IMSS reporta que, hasta el 31 de agosto de 2012, se incrementó en un año el
número de trabajadores registrados en 717,851, lo que implica una tasa de
crecimiento anual de 4.75%. Por lo tanto, el número de trabajadores permanentes y
eventuales urbanos (TPEU) alcanzó la cifra de 15,821,982 personas.
28

Trabajadores urbanos asegurados en el IMSS
(Millones de personas)
Trabajadores en la industria de la construcción
(Datos en miles de trabajadores)
.
Fuente: IMSS
Fuente: IMSS
El sector de la transformación es el que muestra mayor número de empleos creados
con una aportación de 218,725 posiciones. Dentro de este sector, los grupos con
mayor tasa de crecimiento anual en el número de trabajadores son los dedicados a
la industria automotriz (13.34%) y a la construcción (11.86%). Detallando el último
grupo, los trabajadores dedicados a la edificación y otras obras de ingeniería registra
un aumento anual de 66,803 personas con una tasa de incremento anual de 6.7%.
El dinamismo en el mercado laboral formal de México coincide con el crecimiento de
la producción industrial en EUA. El IMSS señala que la tasa anual de crecimiento de
los TPEU observa una alta correlación con la variación del producto industrial
registrado en el país vecino del norte. Lo anterior debido a que México es proveedor
de insumos para las industrias americanas, signo de la alta integración comercial.
TPEU en México y Producción Industrial de EUA
(Tasas anuales de crecimiento %)
Fuente: IMSS
29

2007/01
2007/06
2007/11
2008/04
2008/09
2009/02
2009/07
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2010/05
2010/10
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2009/08
2010/05
2011/02
2011/11
2012/08
Dinámica de remuneraciones y salarios
Desde una comparativa de los factores de producción internacional, las
remuneraciones salariales nacionales muestran un nivel inferior a las de otros
países, ya que en términos de dólares un trabajador del sector manufacturero en
México gana por hora 3.60 dólares (mismo nivel promedio desde 2007), cuando en
Canadá se paga el equivalente a 13.50 dólares americanos y en Japón 23.80
dólares (INEGI). Los costos unitarios de mano de obra en la industria manufacturera
han tenido una clara disminución en términos de dólares, si se compara con el pico
de 2008.
Aunque las remuneraciones nominales han observado crecimiento, los aumentos
son compensados por el efecto de la inflación, por lo que se observa que la
tendencia de los incrementos en el salario base de cotización promedio de 2002 a
2012 es prácticamente cero.
Por lo tanto, el empleo y la masa salarial han aumentado conforme crece la
economía; sin embargo, el salario real del trabajador ha permanecido prácticamente
constante en los últimos años.
Costo unitario mensual de mano de obra
(Industria manufacturera de 2007 a jul/2012)
Cambios en salario base de cotización del IMSS
Variación real mensual % (2002 a sep/ 2012)
140
130
120
Dólares
Pesos constantes
6
5
4
3
110
2
100
90
80
1
0
-1
-2
70
-3
Fuente: INEGI
Fuente: IMSS, SBC deflactado por INPC de INEGI
El entorno económico favoreció el dinamismo de la actividad de la industria de
la edificación y el mercado hipotecario en el 2012.
30

1/06
5/06
9/06
1/07
5/07
9/07
1/08
5/08
9/08
1/09
5/09
9/09
1/10
5/10
9/10
1/11
5/11
9/11
1/12
5/12
El sistema financiero bancario mexicano actualmente goza de un nivel elevado de
capitalización por arriba del mínimo regulatorio. La capitalización requerida por
Basilea es de 8%, por la CNBV es de 10% y la observada por el sistema financiero
mexicano es de 15.7%. El riesgo de crédito se considera limitado y bien cubierto
para solventar las necesidades de financiamiento a empresas y a los consumidores.
Esto se ha reflejado en un sólido desempeño de la actividad crediticia relacionada
con la vivienda.
En cuanto a la tasa de fondeo bancaria, ésta se ha mantenido estable en 4.5%
desde 2008 y el bono de 10 años ha oscilado alrededor del 6% a 7% en 2012, lo
cual reflejó una percepción de estabilidad por parte de inversionistas.
A junio de 2012, el mercado hipotecario registro un incremento anual en el
otorgamiento del número de créditos de aproximadamente de 21%. La participación
de mercado del Infonavit se estima alrededor del 76% a la misma fecha, avanzando
firmemente en sus metas de colocación crediticia con un incremento del 24% anual.
Asimismo, para la banca ha sido un año de crecimiento a tasas de doble dígito en su
comparativo anual, favorecido por el entorno, así como por mayor competencia con
un enfoque de segmentación de mercado. Las tasas activas de los créditos
hipotecarios han mostrado una ligera baja en el año.
14
12
10
8
6
4
2
0
Tasa de interés hipotecaria promedio en pesos
(% anual, enero 2006 a agosto 2012)
Fuente: Banxico
El INEGI reportó que para julio de 2012, la producción industrial avanzó 4.9% real
anual. Por lo que corresponde a la construcción, ésta se elevó 6.8% a tasa anual
real en el comparativo de julio de 2011 a julio de 2012, siendo el sector industrial
más dinámico.
En específico, el subsector de edificación aumentó 7.95% en términos anuales, lo
que incluye la edificación residencial (la vivienda unifamiliar y multifamiliar) y la no
residencial (naves y plantas industriales, inmuebles comerciales, institucionales).
Estos signos de recuperación observados se sitúan en niveles similares de 2006,
aunque todavía no se llega al máximo histórico de 2008.
31

2000/01
2000/10
2001/07
2002/04
2003/01
2003/10
2004/07
2005/04
2006/01
2006/10
2007/07
2008/04
2009/01p/
2009/10
2010/07
2011/04
2012/01
00 T1
01 T4
02 T4
03 T4
04 T4
05 T4
06 T4
07 T4
08 T4
09 T4
10 T4
11 T4
12 T2
130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
Índice de la industria de la edificación
(2000 a julio 2012)
Crecimiento de la Industria de Edificación
(Tasa % anual, corte trimestral)
15
10
5
0
-5
-10
-15
-20
.
Fuente: INEGI (Unidad de base 2003=100)
Fuente: INEGI
Comportamiento bursátil de las acciones de la industria de la vivienda
El comparativo, durante 2012, de las acciones bursátiles de la industria de vivienda
(Índice Habita) con respecto al comportamiento del total de las empresas que cotizan
en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) es desfavorable, ya que el Índice de precios
y cotizaciones (IPC) ha mostrado un desempeño positivo y el Índice Habita ha tenido
un rendimiento negativo.
La BMV ha mantenido un canal de recuperación de largo plazo desde los efectos de
la crisis internacional que se extendieron de 2008 a 2009. Ya para el mes de octubre
de 2012, el IPC ha alcanzado records históricos y su rendimiento de 52 semanas es
uno de los más altos a nivel internacional.
El Índice Habita tuvo un buen cierre de 2011, con expectativas optimistas que se
extendieron hasta febrero de 2012. Sin embargo, se observaron señales de
corrección a la baja. Para septiembre de 2012, el índice rompió el piso de los peores
momentos de los problemas hipotecarios internacionales de 2009. Los precios
bursátiles coinciden con la expectativa de cambios en el modelo de negocio de las
desarrolladoras debido a que se había reportado aumento del apalancamiento,
problemas de ingresos en la operación, razones negativas de flujo de efectivo a
capital y bajos márgenes de ganancia. También se dieron ajustes en los criterios de
aplicación de subsidios a la vivienda económica por parte de CONAVI de las zonas
de la periferia de las ciudades. Dentro de las medidas que se han mencionado
dentro del sector están: el adelgazamiento de ciertas áreas de negocio, reestructura
de pasivos, revisión de la localización de nuevos proyectos a ciudades medianas,
realizar proyectos de renta de vivienda vertical en zonas céntricas y proyectos de
reordenamiento urbano.
32

IPC de la BMV vs Índice Habita
(Comparativo oct/2007 a 11/oct/2012)
IPC vs Índex Habita
(Comparativo variación % de 52 semanas)
Fuente: Bloomberg
Fuente: Bloomberg
Los costos del transporte en las zonas urbanas han apreciado el factor ubicación en
la decisión de la estancia de la vivienda. En el mercado se ha observado un
aumento de las ventas de viviendas usadas y menor registro de inscripción de
viviendas para el Infonavit en 2012 con respecto a años previos, además de una
fuerte demanda de créditos para remodelación.
Conclusiones
La economía global reduce sus previsiones de crecimiento en términos generales;
sin embargo, se espera que en 2013 el crecimiento sea ligeramente mayor al de
2012, con señales urgentes del requerimiento de la instrumentación de ajustes en
algunos países, principalmente en Europa.
EUA enfrenta retos importantes en materia política y de finanzas públicas para el
año 2013. Dentro de un panorama con un grado de incertidumbre, su nivel de
producción da señales de recuperación y mejora. Un efecto comercial positivo que
se desprende de la evolución de la economía americana es que se refuerza el
interés por apoyar la zona del Tratado de Libre Comercio de América del Norte e
invertir menos en China. Sin embargo, las deportaciones de mexicanos aumentan y
caen las remesas de paisanos hacia México.
El entorno financiero nacional muestra diferencias positivas respecto al año anterior.
La perspectiva macroeconómica de estabilidad es aceptada internamente e
internacionalmente. Lo anterior se refleja en una mejor posición relativa de
competitividad internacional y la captación de inversión extranjera (directa y bursátil).
Aunque no es suficiente, a partir de 2009 ha habido una continua creación de
empleos formales y mejora leve en el nivel de salario, lo que representa una mejoría
para los derechohabientes del Instituto.
33

Se espera un impacto positivo en el número de empleos formales en el país con los
cambios en la Ley Federal del Trabajo. La flexibilización contractual podría apoyar a
jóvenes que buscan sus primeras oportunidades laborales para ganar experiencia,
también a los que buscan horarios flexibles o jornadas reducidas (o dobles) pero con
prestaciones salariales. Quedará pendiente de confirmar el impacto de los cambios
legales en el sector de los afiliados al IMSS que son derechohabientes del Infonavit.
Los efectos serán paulatinos y de largo plazo. Siguen pendientes las reformas
estructurales en materia fiscal, energética, judicial, competencia, telecomunicaciones,
educación y pensiones estatales, entre otras.
34

Situación del mercado de bonos respaldados por hipotecas en México
El mercado local de renta fija en México supera los $6.62 billones en circulación. En
su composición 65% corresponde a valores gubernamentales, 15% a bonos
corporativos, 7% a valores bancarios y el 13% restante fue emitido por el Instituto
para la Protección de Ahorro Bancario (IPAB).
Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
La renta fija gubernamental, clasificada por tipo de instrumento es de $4.28 billones y
se concentra en la emisión de Bonos M con el 42%. Por su parte, los bonos
corporativos alcanzan un monto vigente de $1.0 billón y tienen las mayores
proporciones en bonos de corporaciones y paraestatales, con 37% y 30%,
respectivamente. Adicionalmente, los bonos respaldados por hipotecas (RMBS, por
sus siglas en inglés) equivalen al 16% de los bonos corporativos.
Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
35

Los bonos corporativos estructurados que se emitieron al mes de julio de 2012,
ascendían a $27,215 millones. De éstos, el sector hipotecario comprendía el 61%. A
septiembre de 2012, dicho sector alcanzó un monto de emisiones de $24,171
millones.
Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
Históricamente, el sector hipotecario ha tenido una importante participación en el
mercado de financiamiento estructurado, con el 44% de las emisiones desde 2000.
La operación de RMBS en el mercado de financiamiento inició en 2003 y a la fecha
se han emitido cerca de $246,000 millones.
Cifras a julio 2012
Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
A continuación, se muestra la emisión de RMBS por instrumento. De ellos, se
destaca la constancia de las emisiones de Infonavit (CEDEVIS, CEDEVIS Total e
HiTotal) que, desde su inicio en 2004, incrementó paulatinamente en monto y
número de emisiones.
36

Cifras a agosto 2012
Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
Análogamente, la participación de los RMBS en el mercado corporativo se ha
incrementado, siendo ésta de 16.5% a abril de 2012. Cabe destacar que debido a los
problemas financieros que han enfrentado las Sofoles, éstas no han emitido RMBS
desde 2008 a la fecha, de manera tal que las emisiones de Infonavit y Fovissste
representan, a la fecha, las únicas opciones de inversión en el mercado.
En términos de portafolios de inversión, los principales inversionistas institucionales,
tales como Afores, Aseguradoras, Sociedades de Inversión y Bancos, tienen
alrededor de $5.6 billones bajo su administración. El monto emitido de CEDEVIS
representa 1.4% de dicho monto.
37

Cifras a septiembre 2012
Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
La posición de las carteras en bonos corporativos representa un menor nivel de
concentración con respecto al de bonos gubernamentales, que generalmente es
preferido por los inversionistas institucionales, de tal manera que Afores y
Sociedades de Inversión tienen una fuerte concentración de su cartera en este
segundo tipo de instrumentos con 57.8% y 70.8%, respectivamente.
A pesar de ello, tanto Afores como Sociedades de Inversión mantienen las
proporciones considerables de su cartera en bonos corporativos, con 16.7% y 11.6%,
respectivamente. La cartera de las Afores asciende a $1.80 billones, mientras que la
de Sociedades de Inversión es de $1.44 billones. El monto invertido en bonos
corporativos representa $300,000 millones y $170,000 millones, respectivamente.
38

Cifras a septiembre 2012
Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
Históricamente, las Afores (que administran fondos de pensiones de los
trabajadores) han sido los principales inversionistas de CEDEVIS en las emisiones
primarias entre 2004 y 2011, con un promedio de 44% de la participación. Durante
2012, estas instituciones han tenido una importante participación que asciende al
50% del total emitido.
Lo anterior implica que los ahorros de los trabajadores depositados en las Afores son
la principal fuente de fondeo alterno para la originación de crédito del Instituto.
Asimismo, otros inversionistas, como casas de bolsa y banca privada, han destacado
por una activa participación durante el presente año, con 23% y 15%,
respectivamente. Lo anterior se aprecia en la siguiente gráfica:
39

Cifras a septiembre 2012 Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”,
Banamex
En las gráficas subsecuentes, tenencia inicial se refiere a las posturas asignadas
para cada inversionista en las emisiones primarias de CEDEVIS efectuadas desde
2004 a la fecha, sin considerar operaciones en el mercado secundario. La tenencia
actual indica el saldo total estimado remanente que incluye las amortizaciones de
CEDEVIS.
Se estima que las Afores cuentan con un monto vigente de $26,100 millones en
CEDEVIS, correspondientes a emisiones primarias. El monto inicial promedio con el
que participaron estas instituciones fue superior a $37,000 millones. De las
emisiones primarias de CEDEVIS, se aprecia que la mayor participación ha
correspondido a las Afores, seguidas de mesas de bancos e instituciones del sector
público.
Cifras a septiembre 2012
Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
40

En el detalle por Afore se aprecia que algunas de estas instituciones han hecho
inversiones considerables en CEDEVIS, han recibido las amortizaciones de los
mismos y, en consecuencia, liberado espacio en sus portafolios. Dado lo anterior, se
infiere que existe disponibilidad para adquirir las nuevas emisiones de CEDEVIS por
parte de dichas instituciones.
Cifras a septiembre 2012
Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
El total de activos administrados por las Afores es de $1.80 billones mientras que el
límite de instrumentos bursatilizados se estima en $390,000 millones; es decir el
21.5% de sus activos puede ser invertido en instrumentos bursatilizados. De ellos,
$26,000 millones, que equivalen al 6.7% de su capacidad, están invertidos en
CEDEVIS.
Cifras a septiembre 2012
Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
41

Cifras a septiembre 2012
Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
Por su parte, los activos invertidos en CEDEVIS representan 34% de la tenencia en
sector vivienda equivalente a $76,000 millones.
Cifras a septiembre 2012
Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
Las inversiones que realizan las Afores se hacen considerando el régimen de
inversión y regulación vigentes de cada una de estas administradoras. De acuerdo al
régimen de inversión de las Afores, el criterio relevante para el análisis de la
capacidad de CEDEVIS es el límite en instrumentos bursatilizados, mismo que oscila
entre 10 y 40% de los activos, dependiendo de la Sociedad de Inversión
Especializada de Fondos para el Retiro (SIEFORE).
42

Fuente: “Análisis de capacidad de inversión en CEDEVIS para 2013”, Banamex
El monto invertido en emisiones de CEDEVIS por las Afores, mencionado
anteriormente, equivale a 6.7% del monto calculado que pudiera ser destinado a
instrumentos estructurados de $390,000 millones, de acuerdo con los límites
regulatorios de la circular Consar 15.
Entre los distintos tipos de inversionistas institucionales, cada uno cuenta con límites
internos, de acuerdo a su comité de riesgos, que por lo general son más
conservadores que los límites regulatorios.
De acuerdo con un análisis de mercado local, se estima que las Afores se
encuentran en un límite máximo de exposición entre 2% y 2.5% de los activos netos;
para las compañías aseguradoras, su regulación indica que por emisor no pueden
tener una capacidad mayor al 10% aunque los límites internos podrían oscilar entre
1% a 2%; las Sociedades de Inversión tienen su propio límite de concentración en
función de sus niveles de riesgo o de liquidez. Por lo anterior, se estima que existe
una capacidad de compra de alrededor de $19,500 millones para el Programa
CEDEVIS 2013.
Esta cifra se obtiene considerando límites de posición del total de los activos
administrados de 2%, 1% y 0.5% para Afores, Aseguradoras y Sociedades de
Inversión, respectivamente, así como un factor de crecimiento de activos igual a
10.5% para Afores y 3% para Aseguradoras y Sociedades respectivamente; lo
anterior estimando una amortización anual del 8% de su tenencia actual de
CEDEVIS. El monto potencial estimado podrá variar en función de los supuestos
utilizados.
43

De los inversionistas institucionales analizados, las Sociedades de Inversión,
Aseguradoras y banca privada resultan ser un inversionista potencial considerando
su tamaño de activos, así como también por el porcentaje de emisiones corporativas
que mantienen en sus portafolios. Es por ello que el Infonavit procurará una
estrategia enfocada en este tipo de inversionistas. Algunos aspectos a considerar
son:
Continuar utilizando la estructura de sobrecolateral objetivo
Distintos tipos de tasa y de moneda, posiblemente pesos, y de preferencia
papeles en tasa fija.
Desde que inició el programa CEDEVIS en 2004 hasta junio de 2012, el Infonavit ha
recaudado vía fuentes alternas de fondeo una cifra cercana a los $88,421 millones
de pesos, pudiendo financiar así más de 400 mil créditos hipotecarios.
El futuro del Programa CEDEVIS
Información a junio de 2012
Fuente: Infonavit
Para Infonavit, el Programa CEDEVIS inició con el propósito de generar liquidez,
sirviendo como canal de financiamiento alterno, complementando a la cobranza y las
aportaciones patronales en el financiamiento crediticio y para el abatimiento del
rezago habitacional de los derechohabientes de Infonavit.
Con el tiempo, el programa CEDEVIS, aparte de complementar el financiamiento, le
ha permitido al Instituto adoptar estándares internacionales en materia de
originación, cobranza y transparencia. La relación continua con inversionistas, con
calificadoras y con autoridades ha obligado al Instituto a mantenerse al día con las
mejores prácticas y controles.
A la fecha, el Instituto, con los CEDEVIS, representa el tercer mayor participante en
el mercado de bonos, después de grandes emisores como Pemex y CFE. En este
44

aspecto, al ser el máximo representante del sector vivienda en el mercado de
capitales, ha contribuido a transparentar el valor de los activos hipotecarios.
Hacia adelante, si bien se prevén menores necesidades de liquidez, el Programa
CEDEVIS tendrá un mayor rol estratégico en la gestión de balance. Derivado de la
reforma a la ley de Infonavit, el Instituto empezará a enfrentar descalces de monedas
y plazos en su balance, así como riesgos de tasas lo cual lo llevará a tener que
desarrollar herramientas de gestión estratégica para mitigar dichos riesgos. Los
CEDEVIS, como bonos respaldados por hipotecas, permiten descargar hipotecas del
balance, sirviendo así como una herramienta de ajuste ante un potencial descalce de
monedas. A partir de 2013, se podrán tener emisiones en pesos y en UDIs en
función cada vez menos de las necesidades de liquidez y cada vez más de un
manejo del balance. Adicionalmente, al poder contar con un régimen de inversión, el
Infonavit podrá invertir en instrumentos como los CEDEVIS o en un índice de los
mismos pudiendo complementar el rendimiento pagado a los ahorradores en su
Subcuenta de Vivienda (SCV).
Finalmente, el Programa CEDEVIS ha sido una de las principales alianzas de
Infonavit con el sector privado y no sólo ha permitido atraer inversión de los
mercados de capitales, sino también de instituciones financieras. Ejemplo de esto es
el producto CEDEVIS Total, bajo el cual se emiten bonos respaldados con cartera
co-fondeada por el Infonavit y las instituciones financieras, permitiendo a las
instituciones financieras hacer líquida su inversión en créditos hipotecarios. De esta
forma, los CEDEVIS también coadyuvarán a atraer recursos de instituciones
financieras a los programas hipotecarios, para atender la demanda de vivienda.
Para ello, se propone que el programa siga teniendo un rol clave en la estrategia
institucional en materia de:
Transparencia
Gestión del balance
Mecanismo de atracción de recursos privados
45

Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Retos en materia de desarrollo urbano
III. Agenda Estratégica
IV. Coloquio 40 años Infonavit
V. Proyecciones financieras
VI. Conclusiones
VII. Glosario y anexos
46

II. Retos en materia de desarrollo urbano
Introducción
El principal cuestionamiento que se ha hecho a los programas de vivienda
instrumentados en los últimos años es que éstos han contribuido a una expansión
urbana muy acelerada que genera externalidades negativas para las ciudades y los
ciudadanos.
Con el propósito de contribuir al entendimiento de estos fenómenos y proponer
soluciones, a continuación se abordan las posibles causas de esta expansión
urbana, las medidas de corto y largo plazo instrumentadas por Infonavit y otras
medidas adicionales que se proponen se tomen por parte de diferentes actores
involucrados en el sector.
Expansión urbana 1980 – 2000
El modelo de desarrollo urbano que se ha seguido en México en las últimas décadas
ha generado una expansión de las manchas urbanas muy acelerada, incluso por
encima de las tasas de crecimiento de la población, particularmente en el periodo
entre 1980 y 2000: de acuerdo con estudios de Sedesol, en ese periodo las manchas
urbanas crecieron 400% mientras que la población creció 65% en 93 zonas
metropolitanas del país 3 . A partir del año 2000, el crecimiento de las manchas
urbanas resultó ser moderado y similar al de la población.
Como ejemplo de este fenómeno a continuación se presentan los casos de Tlaxcala
y Monterrey.
Expansión de la Zona Metropolitana de Tlaxcala – Apizaco
Crecimiento
Bruto
1980-2000 2000-2005 2005-2010
Habitantes 99.80% 11.20% 8.00%
Superficie 1081.50% 2.50% 2.40%
Promedio
Anual
Densidad
Habitantes / Hectárea
Habitantes 5.00% 2.20% 1.60%
Superficie 54.10% 0.50% 0.50%
306 19 20
3 Zonas metropolitanas consideradas en el estudio: “La Expansión de las Ciudades 1980 – 2010”.
Sedesol.
47

Expansión territorial de la Zona Metropolitana de Monterrey
1980-2000 2000-2005 2005-2010
Crecimiento
Bruto
Habitantes 63.70% 10.80% 9.40%
Superficie 332.70% 7.00% 7.00%
Promedio
Anual
Densidad
Habitantes / Hectárea
Habitantes 3.20% 2.20% 1.90%
Superficie 16.60% 1.40% 1.40%
164 64 66
Fuente: Sedesol
Este comportamiento de la expansión de las áreas urbanas en las décadas
anteriores al año 2000 también se observó en el ámbito internacional. Como se
puede apreciar en la siguiente gráfica, con base en un análisis de la OCDE, en el que
además se señalan distintos factores asociados, que son similares al caso de
México: crecimiento poblacional, migración del campo a la ciudad, diferencial de
ingresos derivado del proceso de industrialización. Asimismo, durante el siglo XX, y
no sólo durante los últimos años, a nivel global, el crecimiento se dio de forma
horizontal. Las ciudades fueron creciendo formando suburbios. El aumento de la
popularidad y evolución de medios de transporte y la conexión de poblaciones,
principalmente por carreteras, fueron uniendo barrios, pueblos, municipios.
Incremento del área urbana mundial
Fuente: OCDE (2008) Environmental Outlook 2030
48

A continuación se abordan las posibles causas que contribuyeron a tener estas
elevadas tasas de crecimiento de las manchas urbanas en México en las décadas 80
y 90:
Crecimiento demográfico y la migración del campo a la ciudad. Entre 1980 y
1990, la población nacional aumentó en 14.4 millones de personas, lo que
significó un incremento de 22%. En dicho periodo, la migración del campo a la
ciudad llevó a más de 6.8 millones de mexicanos a vivir en zonas urbanas, quizás
en búsqueda de mejores oportunidades de ingreso, ante la situación económica
de los años 80. Entre 1990-2000, la migración fue de 1.4 millones de personas; la
disminución en migración rural – urbana en este lapso posiblemente se explique
por el aumento en la migración a EUA, dado el entorno económico de ambos
países en esos años (expansión en EUA y la crisis de 1994 en México).
Entre 1960 y 2000, el porcentaje de población urbana en México aumentó de 50%
a 75% del total nacional. Mucho del crecimiento de las zonas urbanas se dio en
forma de asentamientos informales, ante la falta de mecanismos institucionales
para atender este acelerado proceso de urbanización y la consecuente demanda
de vivienda a precios accesibles. Un ejemplo de esto es que se estima que el
53.2% 4 de los predios urbanos son extralegales, ya que no cuentan con escritura
pública, carecen de permiso de conjunto habitacional o no tuvieron licencia de
construcción.
Dicho crecimiento urbano, que impulsó el aumento del consumo de suelo
habitacional per cápita, se debió a la combinación de aspectos poblacionales,
económicos, políticos, culturales, climáticos y orográficos, como por ejemplo, el
aumento del ingreso medio de la población y el modelo aspiracional de casa
unifamiliar con jardín.
Cambios legales. Las reformas constitucional y legal de 1992 a la reglamentación
del ejido, que permitiera el dominio pleno de las tierras para su desincorporación
de los núcleos comunales, pusieron a disposición del mercado 3.1 millones de
hectáreas entre 1992 y 2010, que pasaron de ser propiedad ejidal a propiedad
privada.
Asimismo, en 1992, con la creación del Programa Federal de Fomento y
Desregulación de la Vivienda, inician las grandes transformaciones en esta
materia, orientadas a la desregulación del sector y a una mayor participación de
grupos privados (financieros, productores y constructores).
Otra de las posibles causas que contribuyeron a la expansión urbana fue la falta
de coordinación de las instancias gubernamentales que regulan el ámbito del
desarrollo urbano. No existe una estructura normativa homogénea a través de los
distintos órdenes de gobierno. Esto es particularmente observable en la debilidad
institucional de los municipios para planear y regular su crecimiento, así como de
4 Evaluación Preliminar de la Economía Extralegal en 12 Países de Latinoamérica y el Caribe, Reporte
de la Investigación en México, Instituto Libertar y Democracia, Lima Perú.
49

proveer infraestructura urbana al ritmo que se requiere. Según estudios de
Sedesol y con base en información del IMCO, sólo 36% de los municipios tienen
planes de desarrollo urbano y únicamente 35% de los municipios en áreas
metropolitanas coordina sus políticas con los otros municipios de la zona. De los
municipios que contaban con unidades de planeación urbana, poco más de la
mitad de los titulares tenían estudios de licenciatura o similares. Finalmente, se
estima que actualmente los municipios sólo cubren 19% de inversión requerida
para atender las necesidades de infraestructura generadas por el crecimiento
demográfico y la expansión de las zonas urbanas, posiblemente por su debilidad
financiera (87% de los municipios evaluados presentan calificación crediticia en
grado especulativo, de acuerdo con la agencia calificadora Moody’s).
Aunado a la debilidad institucional y la falta de adecuados instrumentos de
planeación, los distintos trámites en los que tienen que incurrir los desarrolladores
en la producción de vivienda (como por ejemplo los referentes a la provisión de
servicios de luz y agua, la administración del municipio y las licencias y permisos
para el desarrollo habitacional) generan demora, así como costos extraordinarios
por la práctica de otorgamiento de licencias y permisos de construcción de
manera extralegal y sin atender criterios de planeación urbana. Existe una
desarticulación entre los marcos legales federales, estatales y municipales
respecto a los trámites solicitados y tiempos de respuesta, así como de los
reglamentos de construcción, cuando los hay. 5
Evolución del entorno urbano en el periodo 2000 – 2012: Modelo de producción
de vivienda social
A partir del año 1999, y ante un entorno económico de mayor estabilidad financiera,
la política pública se orientó a impulsar los programas de crédito hipotecario para
financiar vivienda formal y atender de esta manera las necesidades de vivienda. Este
impulso se dio principalmente a través de Infonavit, que incrementó su programa de
otorgamiento de crédito de 199 mil créditos en 1999 a más de 500 mil en 2011, lo
que contribuyó no sólo a atender los requerimientos por formación de hogares, sino
también a abatir el rezago habitacional (particularmente en los segmentos de
población con acceso a la seguridad social) y a frenar los asentamientos informales.
La disponibilidad de crédito hipotecario dio certidumbre a inversionistas y
constructores para generar una industria de producción de vivienda de interés social
con altos niveles de productividad y costos accesibles para los segmentos de
ingresos medios-bajos de la población. Esto hizo posible que México, como ningún
otro país con nivel de desarrollo económico similar, pudiera poner a disposición de la
población una oferta de vivienda suficiente.
Dado que, por sanas prácticas hipotecarias, los montos de crédito que puede obtener
una persona están en función de su nivel de ingreso (típicamente, lo que puede
pagar de mensualidad con 30% del salario), los programas de crédito determinaron
el valor y el tipo de la vivienda que se podía producir en los últimos años. Para poder
5 Estudio sobre “Costos extraordinarios en la producción de vivienda social y económica”, SHF, 2009.
50

mantener niveles de rentabilidad adecuados ante un bajo margen, dados los precios
a los que podían vender las viviendas, los desarrolladores optaron por construir
viviendas en reservas territoriales de bajo costo, en su mayoría en zonas periféricas
y en desarrollos habitacionales de vivienda unifamiliar de un gran número de
unidades.
Como se puede apreciar en la siguiente gráfica sobre el comparativo de costos, el
margen de rentabilidad en el caso de la vivienda residencial es casi el doble que en
el caso de la vivienda de interés social, que tiene que mantener un bajo costo de la
tierra para ser rentable. Por otro lado, y en lo que respecta al modelo de vivienda
vertical, el costo es mayor que en el caso de la vivienda horizontal, lo que hace más
riesgosos los proyectos verticales, pues se incrementa el capital de trabajo requerido
para los mismos.
Lo anterior contribuyó a mantener la expansión urbana en México que se había
generado a partir de los años 80, aunque a menor ritmo: entre 2000 y 2010, el
crecimiento de las 93 zonas metropolitanas consideradas fue similar al de su
población, es decir 18 por ciento.
Con el paso de los años y dado que el costo de la tierra era más bajo (y deducible
fiscalmente) que el del costo de capital para poder producir vivienda vertical en zonas
céntricas, se fue agravando la lejanía de los conjuntos habitacionales en ciertas
regiones del país, principalmente en las áreas metropolitanas, ante la falta de una
adecuada regulación urbana y coordinación a nivel local en el país y de una
adecuada coordinación de las instancias federales encargadas de la política pública
de vivienda, así como serios problemas de prácticas extralegales.
La configuración de las ciudades mexicanas resultante de esta expansión, que se
podría calificar como de baja densidad o suburbana, frecuentemente genera
externalidades negativas en diversos elementos de la comunidad:
51

A los ciudadanos, que pueden ver mermada su calidad de vida al tener que
desplazarse grandes distancias (y horas) y pagar un alto porcentaje de su ingreso
para llegar de su casa a los centros de trabajo. Como consecuencia de ello, se
puede generar un deterioro en el tejido social en los desarrollos habitacionales, al
grado que incluso algunos de los residentes pueden decidir abandonar su
vivienda;
A los municipios, que ven el abandono de los centros urbanos y presión a sus
finanzas públicas al tener que proveer infraestructura y servicios de manera no
planeada, lo cual hace que las ciudades de México pierdan competitividad;
A las instituciones financieras, que ven un deterioro en la calidad de sus activos
de crédito a consecuencia del fenómeno de abandono de vivienda;
Al medio ambiente, que recibe las emisiones de gases con efecto invernadero,
producto de la transportación de millones de personas en vehículos automotores.
A futuro, dado el lugar donde se ubican las reservas territoriales de los
desarrolladores, la oferta de vivienda nueva podría continuar situándose en zonas
periféricas de las ciudades, como se puede observar en el registro actual de oferta
del RUV en las Zonas Metropolitanas de Guadalajara y del Valle de México (cada
punto significa una oferta de 50 o más viviendas) 6 y con ello mantener la expansión
de las machas urbanas.
6 El valor de las reservas territoriales de los desarrolladores públicos se estima en poco más de
$32,000 millones ~ 1.1 millones de viviendas.
52

Fuente: RUV
Es por todo lo anterior que hoy se abre la oportunidad de replantear el modelo de
desarrollo urbano en México, que permita que todos los ciudadanos de las zonas
urbanas de este país tengan una mejor calidad de vida y que las ciudades sean más
competitivas.
El reto de la nueva política de vivienda debe ser la de edificar espacios urbanos
eficientes donde pueda insertarse una oferta de vivienda integrada a la ciudad, que
se vincule con las oportunidades de empleo, así como a los servicios de salud,
educación, recreación, cultura y espacio público para la convivencia y relaciones
sociales, equipamiento y equidad.
La política de vivienda puede ser instrumental para la creación de espacios urbanos
productivos y sostenibles, que generen ciudades densas y compactas, eficientes,
competitivas y amigables con el ambiente. Para lograrlo, es preciso que el gobierno
recupere su capacidad de incidir en los procesos de planeación del desarrollo
urbano, sobre todo de cara al reto que representará la construcción de las viviendas
adicionales que se necesitarán en las próximas décadas (que, de acuerdo a
estimaciones de Sedesol, requerirían más de 500 mil hectáreas de suelo urbano); el
mejoramiento y/o ampliación de las existentes y la necesidad de rescatar los centros
históricos de muchas ciudades mexicanas. La planeación urbana debe también
vincularse con los planes de desarrollo económico regional, ya que la capacidad para
pagar las viviendas dependerá de las oportunidades de empleo que se generen en
cada comunidad, así como con las políticas de infraestructura, para garantizar que
existan adecuados medios de transporte colectivo.
53

Para ello, es necesaria una reforma institucional del sector vivienda, dentro de un
nuevo esquema de coordinación de los actores públicos y privados, locales y
federales. El objetivo de esta reforma debe ser revertir el proceso de expansión
urbana horizontal, densificar los espacios y lograr una oferta de vivienda que
garantice el acceso a servicios y espacios públicos, que reduzca los traslados (y con
ellos los gastos, las horas-hombre y las emisiones de dióxido de carbono), promueva
la cohesión social y la vida cívica y abarate el costo de proveer la infraestructura
pública.
Algunas líneas estratégicas que pueden incidir en lograr un nuevo modelo de
desarrollo urbano sustentable son:
1. Diversificar la oferta de soluciones financieras y habitacionales, así como la
ampliación de atención a nuevos segmentos de la población.
2. Impulso al mercado de vivienda en renta, generando la certidumbre necesaria.
3. Fortalecimiento del arreglo institucional (autoridades encargadas de diseñar e
instrumentar la política de vivienda) y del marco jurídico.
4. Propiciar la redensificación y atender los requerimientos de infraestructura.
5. Profesionalización del servicio público local y fomento de la cooperación
regional y metropolitana.
Estos mecanismos buscan, mediante cambios en la gestión urbana, una mejor
integración de los individuos y sus familias en las comunidades. En particular tratan,
a través de la redensificación y reducción de tiempos de traslado, proveer espacios
urbanos que den a los individuos mayor tiempo y mejores oportunidades de
convivencia. Asimismo, mitigar y en el mejor de los casos, revertir los efectos
negativos que el desarrollo urbano actual ha tenido en el medio ambiente, en
particular, mejorar la calidad del aire y el agua de zonas urbanas, así como reducir el
uso de tierra de cultivo y en zonas de riesgo.
Finalmente, dichas líneas estratégicas buscan contribuir a preservar e incrementar el
valor patrimonial de las viviendas, maximizando los rendimientos de las inversiones
públicas y privadas.
Las instituciones involucradas con el financiamiento a la vivienda y desarrollo urbano
en México ya han iniciado esfuerzos conjuntos para garantizar que los nuevos
créditos y subsidios se dirijan a soluciones habitacionales que signifiquen una mejor
calidad de vida de la población.
Infonavit, a pesar de no tener el mandato de definir la política pública de vivienda,
puede contribuir, a partir de su capacidad financiera y operativa, a lograr un mejor
desarrollo urbano sostenible. Así, las distintas acciones que ha instrumentado en
este sentido, se pueden agrupar en aquellas vinculadas con la originación, la calidad
de la vivienda, el entorno y la calidad de vida de los derechohabientes y forman parte
de los esfuerzos institucionales que alimentan la Agenda Estratégica Institucional:
El Programa Hipoteca Verde, que contribuye a generar ahorros a nivel del hogar y
a reducir la emisión de dióxido de carbono a partir del uso de ecotecnologías en
54

las viviendas; desde su lanzamiento, Infonavit ha otorgado ya un millón de
hipotecas bajo esta modalidad.
El Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda, en alianza con
el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO), la Comisión Nacional de
Vivienda (CONAVI) y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que tiene como
objetivo orientar a los municipios sobre cómo pueden mejorar su desarrollo
urbano y habitacional para ser más competitivos y dar incentivos económicos
para que éstos tengan planes de desarrollo urbano.
Los programas de crédito de incentivos económicos a la vivienda vertical, que
cobran menores tasas de interés y por ende, otorgan un mayor monto de crédito
a aquellos trabajadores que adquieren vivienda vertical ubicada en zonas
céntricas; o el Programa de Garantías a la Entrega Continua de Vivienda, que
permite a los desarrolladores que construyen vivienda vertical, descontar 70% del
valor de la casa cuando tienen 70% de avance en la construcción de la misma y
que contribuye a reducir el capital de trabajo de los desarrolladores.
El programa Hipoteca con Servicios, en el cual se cobra el impuesto predial y una
cuota de mantenimiento de las viviendas con la amortización bimestral de la
hipoteca; en el primer caso, los recursos se le entregan al municipio para
fortalecer las finanzas públicas locales y mejorar la calidad de los servicios
públicos y, en el segundo caso, a la organización vecinal para que sea ésta quien
tome la responsabilidad de mantener en buen estado las unidades habitacionales.
Los talleres Saber para Decidir y la Asesoría Personalizada Infonavit, que tienen
como objetivo orientar al trabajador, previo al ejercicio de su crédito, para que
tome una decisión correcta en cuanto a la ubicación de la vivienda que piensa
comprar, entre otros factores, a partir de diversos indicadores que ha generado el
Instituto como son el Índice de Satisfacción del Acreditado (ISA), el Índice de
Calidad de Vida Vinculado a la Vivienda (ICVV) y la Evaluación Cualitativa de la
Vivienda y su Entorno (ECUVE).
El desarrollo del Registro Único de Vivienda, RUV, como entidad independiente
que provee una plataforma tecnológica para “mapear” y controlar la producción de
vivienda en el país, a partir de georeferencias satelitales y que puede convertirse
en una valiosa herramienta para orientar el desarrollo urbano.
También lo puede hacer a partir de incentivos económicos para promover un modelo
de producción de vivienda intra – urbano, vertical y con mayores niveles de densidad,
con acceso a servicios e integrado plenamente a la ciudad.
Como se comenta más adelante en el documento, se prevé que Infonavit acumule un
monto importante de recursos líquidos en los próximos años; éstos pudieran, dentro
del régimen de inversión que determine el H. Consejo de Administración, contribuir a
estos fines.
55

En este sentido, es clave también el que la política de subsidios a la vivienda se
orienta a impulsar mejores soluciones habitacionales: es decir, para que los
trabajadores de ingresos medio-bajos puedan adquirir vivienda en mejores
ubicaciones, se deberá complementar la capacidad de comprar de su crédito con
programas de subsidios mejor diseñados y focalizados.
Otra idea a explorar sería el desarrollo de mecanismos público-privados para la
generación de reservas territoriales intra-urbanas (bancos de tierra) que también
permita “retirar” del mercado las reservas en zonas periféricas, de manera que éstas
no sigan generando presión para continuar la expansión urbana.
Infonavit también debe continuar ampliando la oferta de soluciones de crédito, como
es el impulso al mercado secundario de vivienda y la adquisición de vivienda usada;
o la remodelación y autoconstrucción, para lograr que la producción industrial de
vivienda nueva en zonas periféricas no siga contribuyendo a la expansión urbana: en
2008, del crédito otorgado por Infonavit, aproximadamente el 80% se destinó a
vivienda nueva mientras que en 2012 solamente es el 66% (sin considerar Renueva
Tu Hogar). También es necesario impulsar la vivienda en renta, como respuesta a la
creciente movilidad geográfica y laboral de la población.
Adicionalmente, es importante definir qué hacer con aquellos desarrollos
habitacionales cuya ubicación los hace disfuncionales. En algunos de éstos,
Infonavit, a través de las alianzas que ha establecido con distintos agentes públicos y
privados, promueve intervenciones para rehabilitar físicamente los espacios y
restaurar el tejido social (por ejemplo, a través del programa Mis Vecinos y Mi
Comunidad). Sin embargo, hay algunos otros desarrollos en que este tipo de
intervenciones quizás no sea viable y habrá que definir soluciones más radicales.
Todas estas medidas que está llevando a cabo Infonavit pueden contribuir de
manera importante a mejorar el desarrollo urbano en México; sin embargo, existe
una serie de definiciones sustantivas que serán significativas hacer a futuro como
parte de la política pública de vivienda y que pueden tener una contribución mucho
más relevante a lograr un mejor modelo de desarrollo urbano.
Bajo el mandato legal actual del Instituto y ante el actual ritmo de otorgamiento de
crédito, se prevé que éste pueda abatir el rezago habitacional de los hogares
derechohabientes en el mediano plazo (aproximadamente 4-5 años) y, a partir de
ese momento, comenzaría a acumular excedentes de liquidez temporales muy
significativos. Estos recursos deberán ser invertidos por un plazo promedio de 10-12
años, en tanto se devuelven a los trabajadores conforme se vayan jubilando a futuro,
en línea con la estructura demográfica del país.
En este escenario, y de no haber un cambio sustancial en las tasas de formalidad del
empleo en el país que amplíen la demanda de crédito del Instituto, Infonavit tendría
que decidir cómo invertir los excedentes temporales que contará. Dado que los
recursos son parte del ahorro para el retiro de los trabajadores, deberán invertirse a
tasas que produzcan un retorno ajustado por riesgo adecuado, para que contribuyan
a que los trabajadores complementen su pensión. Dentro del universo de
56

posibilidades de inversión, se tendría que considerar si al menos una parte de los
recursos podría utilizarse para financiar una mejor infraestructura que contribuya a
mejorar el modelo de desarrollo urbano de México, cuidando que esta inversión
siempre obtenga rendimientos de mercado.
Otra definición sustantiva que habrá que hacer próximamente es qué rol debe jugar
Infonavit en la atención de la necesidad de vivienda de los segmentos de población
que hoy no tienen esta prestación (trabajadores no afiliados). Como ya se mencionó,
se prevé que en los próximos años podría reducirse la demanda de crédito de los
derechohabientes de Infonavit. Sin embargo, la necesidad de vivienda de los hogares
no afiliados el Instituto podría seguir siendo importante, dependiendo del avance que
muestren los distintos programas que se están piloteando actualmente para atender
a estos segmentos de población. Infonavit podría contribuir a la atención de estos
segmentos al compartir su plataforma operativa de originación y administración de
créditos hipotecarios, la más robusta que existe en México actualmente, para
canalizar recursos fondeados por terceros. En este sentido, también habría que
considerar la posibilidad de permitir que trabajadores que no cotizan actualmente al
Instituto, pero que tienen ahorros en Subcuenta de Vivienda y que tienen necesidad
de una casa, puedan utilizar sus ahorros en Infonavit para tal efecto. A la fecha, el
monto de recursos propiedad de trabajadores que no cotizan asciende a $189 mil
millones.
Finalmente, la definición sustantiva más importante que hay que hacer es cómo se
debe insertar y coordinar Infonavit en un nuevo marco institucional de política pública
de vivienda y desarrollo urbano. Es claro que el Instituto ha tenido avances
importantes en los últimos años que le han permitido potenciar su capacidad de
otorgamiento de crédito a niveles que han rebasado la capacidad de muchos
municipios de proveer infraestructura y servicios municipales, así como de planear su
desarrollo urbano. Es evidente que si los programas de crédito hipotecario, que a su
vez impulsan la producción de vivienda, no están adecuadamente coordinados con
otros programas que encaucen el desarrollo urbano, se generan externalidades
negativas.
Por esta razón, el éxito futuro de los programas de Infonavit debe medirse en función
de cómo contribuyen a una mejor calidad de vida de los ciudadanos y a que México
cuente con ciudades más competitivas; esto sólo es posible a través de una mejor
coordinación de las políticas públicas de vivienda y desarrollo urbano, que
necesariamente debe de partir de definir claramente las responsabilidades de cada
uno de los actores del sector.
En conclusión, se puede decir que es evidente que la última década ha traído
importantes avances en materia de vivienda, pero también es evidente que hoy es
necesario replantear el modelo. El derecho constitucional a la vivienda hoy en día no
es suficiente. Es importante que éste sea un derecho a la ciudad, que haga efectiva
la aspiración de que los mexicanos tengan una mejor calidad de vida.
57

Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Retos en materia de desarrollo urbano
III. Agenda Estratégica
IV. Coloquio 40 años Infonavit
V. Proyecciones financieras
VI. Conclusiones
VII. Glosario y anexos
58

III. Agenda Estratégica
Diagnóstico
Como se mencionó en la introducción, en 2011 Infonavit desarrolló una Agenda
Estratégica para conducir los esfuerzos institucionales durante la próxima década la
cual parte de un diagnóstico de retos y oportunidades en 4 dimensiones 7 :
Fuente: Infonavit
La gestión de los retos y la alineación de iniciativas en estas 4 dimensiones son clave
para el cumplimiento de la doble Misión institucional (hipotecaria y de ahorro
complementario para el retiro) y que en última instancia tiene como objetivo
maximizar el valor patrimonial de los trabajadores.
Fuente: Infonavit
7 La Agenda Estratégica y la Visión Infonavit 2020 fueron introducidas por primera vez en el Plan
Financiero 2012-2016
59

A continuación se muestra un resumen del diagnóstico para cada una de las cuatro
líneas estratégicas, la Agenda Estratégica y la Visión 2020.
Diagnóstico: Necesidades de vivienda
Infonavit debe orientar sus esfuerzos y desarrollar productos de crédito
innovadores para satisfacer las necesidades de vivienda que van cambiando a
lo largo de la vida de los trabajadores y servir a segmentos de población no
atendidos
Evaluación cuantitativa
Con base en los niveles de atención esperados para el cierre de este año, así como
con los escenarios económicos y demográficos, se mantienen las estimaciones
definidas en el Plan Financiero 2012 - 2016.
Para 2013, se prevé un incremento en la población similar al esperado en
2012. El tamaño de la población ocupada en el país y la correspondiente a la
afiliada al IMSS es similar que hace un año, así como su comportamiento por
nivel de ingreso. De igual forma, su magnitud entre las distintas entidades
federativas, con ligeros movimientos a la alza/baja, principalmente en los
estratos de menores ingresos.
Respecto de la colocación estimada para el cierre de 2012, se esperan
alcanzar los niveles de atención en 2011, con una mayor participación en las
soluciones de ampliación, mejoramiento y adquisición de vivienda usada. Así,
se considera que se va a abatir la magnitud del rezago habitacional prevista
para este año por ~200 mil acciones, para restar alrededor de cuatro años
más para alcanzar la totalidad (estimación realizada hace un año y que se
refiere únicamente a soluciones atendibles bajo el modelo actual –véase
diagrama siguiente-). Los próximos resultados de la Encuesta Nacional de
Ingresos y Gastos de los Hogares, de Inegi (ENIGH 2012) permitirán conocer
con mayor precisión el grado de avance en esta materia.
60

Fuente: Infonavit
En la gráfica se puede observar que, con base en los datos más recientes (ENIGH
2010), se estima que sólo el 44% de los hogares de derechohabientes (DH) tiene
necesidad de vivienda; de éstos, se calcula que sólo el 36% es atendible bajo el
modelo actual.
La demanda total anual de vivienda asociada al Instituto contempla, además del
rezago habitacional, la formación de nuevos hogares y los usos secundarios
(vivienda para renta y vacacional*). Con base en lo anterior señalado, se espera que
en 2013 y hasta 2016, su nivel ascienda a 580 mil créditos 8 . Una vez abatido el
rezago (200 mil acciones anuales durante 6 años, iniciadas en 2011, para un total de
1.2 millones), a partir de 2017, ésta podría reducirse a un promedio de 380 mil
créditos por año, de los cuales 26% correspondería a usos secundarios.
Fuente: Infonavit
8 Estos volúmenes pueden variar en función de las tasas de crecimiento económico del país y de los
niveles de formalidad del empleo. Por ejemplo, si se alcanzara un nivel de crecimiento del PIB del 5%
y mayores niveles de formalidad del empleo, las necesidades de vivienda de los derechohabientes
que tendría que atender el Instituto serían mayores.
61

Adicionalmente, se estima que se podrían otorgar ~50 mil créditos anuales por
motivo del segundo crédito, programa que dio inicio el 26 de marzo pasado:
Actualmente hay ~320 mil derechohabientes que cumplen con las condiciones
establecidas inicialmente para acceder a este segundo crédito. Sin embargo,
con base en un análisis de proclividad según su edad y nivel de ingreso, se
estima que para 2013, ~48 mil efectivamente lo ejercerían.
Adicionalmente, dado que por ley el crédito es en coparticipación con bancos,
también dependerá del “apetito” en fondear a costo competitivo. En la subasta
piloto de septiembre 2012 fueron asignados $4,000 millones equivalentes a
diez mil créditos.
Es importante señalar que se espera que a partir del año 2017, la demanda de
crédito de Infonavit sea menor que su capacidad de otorgamiento, con lo cual se
comenzaría a acumular excedentes de liquidez.
Evaluación preliminar del impacto de la reforma laboral: número de
derechohabientes y necesidades de vivienda
La reforma a la Ley Federal del Trabajo aprobada por el Congreso de la Unión
contempla distintos elementos que podrían tener un efecto en el aumento del
número de empleos formales en el país, entre los cuales está lo que se refiere a la
regulación de la subcontratación de personal u outsoucing, que tiene el propósito de
evitar la evasión y elusión del cumplimiento de obligaciones a cargo del patrón 9 . A
diferencia de otros elementos, se dispone de información sobre éste que permite
dimensionar el incremento correspondiente en la derechohabiencia y sus
necesidades de vivienda.
Lo anterior, utilizando como variable proxy, la referente al personal ocupado en el
sector de “servicios de apoyo a los negocios”, contemplada en la Encuesta de
Ocupación y Empleo (ENOE), de Inegi.
Así, al primer trimestre de 2012, había 1.13 millones de personas en este sector, de
los cuales, 713 mil contaban con acceso a seguridad social y 416 mil no. 10 En lo que
se refiere al número de hogares en donde al menos hay un trabajador en este sector,
son 662 mil con acceso a seguridad social y 361 mil sin ésta..
Para estimar las necesidades actuales de vivienda de éstos 361 mil hogares (rezago
habitacional y aspiración de propiedad), se toman en consideración los resultados del
estudio de demanda elaborado por Infonavit en 2011, en donde se obtuvo que del
total de hogares no afiliados, aproximadamente el 58% presenta alguna necesidad
de vivienda, lo que resulta en ~210 mil hogares con necesidad de vivienda.
9 Definición de subcontratación incluida en la reforma laboral: El trabajo en régimen de subcontratación es aquel
por medio del cual un patrón denominado contratista ejecuta obras o presta servicios con trabajadores bajo su
dependencia, a favor de otra persona física o moral que resulta beneficiaria de los servicios contratados, la cual
fija las tareas a realizar y supervisa el desarrollo de los servicios o la ejecución de las obras contratadas.
10 Existen casi 4 mil trabajadores no identificados, para el total de 1.13 millones.
62

Evaluación Cualitativa
Las preferencias de soluciones de vivienda expresadas por los derechohabientes
varían por zona, ingreso y segmento, por lo que se debe diversificar la oferta de
soluciones con base en ellas o inducir las preferencias deseables vía incentivos y/o
regulación.
Fuente: Infonavit
Además de estas preferencias, el modelo de desarrollo urbano que se busca
impulsar en México y la composición de los hogares y su modificación en el tiempo,
determinarán en gran medida las características requeridas para satisfacer las
necesidades habitacionales particulares de las familias en las distintas entidades del
país.
En México existen 5 clases de hogares, agrupados según tipo, familiar o no
familiar 11 . De 2000 a 2010, la proporción de hogares familiares nucleares ha
disminuido ligeramente, de 74% a 71%, frente a un aumento de los ampliados y
compuestos, del 26% al 28%. Así, de las necesidades de vivienda en cuanto a sus
características y dimensiones, una proporción mayor podría corresponder a
requerimientos de ampliación y/o mejoramiento de la vivienda actual.
Las cifras también indican que en 64.7% de los hogares familiares hay al menos un
niño de 0 a 14 años, en 64.9% al menos un joven de 15 a 29, en 82.7% un integrante
11 Clasificación (Inegi): Nuclear: formado por el papá, la mamá y los hijos, o sólo la mamá o el papá
con hijos, o una pareja que vive junta y no tiene hijos. Ampliado: formado por un hogar nuclear más
otros parientes (por ejemplo, tíos, primos, hermanos, suegros). Compuesto: constituido por un hogar
nuclear o ampliado, y personas sin parentesco con el jefe del hogar. Unipersonal: integrados por una
sola persona. Corresidente: formado por dos o más personas sin relaciones de parentesco.
Con base en información del Censo 2010, se tiene que 90.5% de los hogares mexicanos son
familiares (nucleares, ampliados o compuestos) y 97.3% de la población residente en el país forma
parte de éstos. La proporción de hogares no familiares es de 9.3% y la conforman los hogares
unipersonales o grupos de personas que no tienen parentesco con el jefe del hogar (hogares
corresidentes). Uno de cada 100 es compuesto, 9 unipersonales y 1 corresidente.
63

de 30 a 59 años y en 24.5% un adulto mayor de 60 años y más. Adicionalmente, en
2010, las personas que tienen algún tipo de discapacidad son aproximadamente 5.7
millones, lo que representa 5.1% de la población total. Este segmento requiere de
características específicas en sus viviendas.
Necesidad de vivienda nueva
De igual forma y con base en lo anterior, para 2013 se prevé un nivel de Necesidad
de Vivienda Nueva Urbana (NVNU) similar al esperado para 2012. 12
Fuente: Infonavit
En la gráfica se puede observar que se estima que México necesita financiar y
construir alrededor de 650 mil viviendas nuevas en zonas urbanas al año; de éstas,
Infonavit debe financiar, como máximo, 300 mil.
12 Durante 2011, Infonavit, en colaboración con el Centro de Estudios Económicos del Sector Privado
(CEESP), llevó a cabo un estudio para estimar la necesidad de vivienda nueva urbana en 2012
(NVNU 2012), como referencia para la planeación del sector. Es importante señalar que esta
estimación no toma en consideración la necesidad asociada a segundas viviendas (por ejemplo,
vacacionales), sin embargo sí se incorpora en la demanda total por usos secundarios.
64

En mayor medida, en fechas recientes, los derechohabientes han optado por adquirir
viviendas usadas para satisfacer su necesidad de vivienda completa. Así, mientras
que en 2004 la adquisición de este tipo de viviendas representó 11% del
financiamiento total del Instituto (vivienda nueva y usada, sin considerar el programa
de crédito Renueva Tu Hogar), actualmente se ubica en 34%.
Lo anterior se corrobora con el comportamiento de la inscripción de nuevas viviendas
en el RUV. Durante 2012, continúa su decrecimiento: al tercer trimestre se observa
una disminución de 25% con respecto al mismo periodo del año anterior.
La oferta que se ha mantenido es la correspondiente al segmento de menores
ingresos, toda vez que en años previos los desarrolladores dieron mayor énfasis a
aquella destinada a la población de mayores ingresos.
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
RUV, Inventario de viviendas
500,346
1T 2T 3T 4T
157,980
414,205
117,588
114,152
98,108
221,096
25%
116,195
100,316
52,629
79,400
112,019 98,193 89,067
2010 2011 2012
% Financiado 86% 83% 82%
por Infonavit
La misma tendencia a la baja se presenta en los créditos puente, tras alcanzar la
cartera vigente $42.8 mil millones al mes de julio de 2012, lo que significó una
disminución anual de 22%.
65

Crédito puente, saldo de la cartera vigente
Miles de millones de pesos, precios de 2012*
22%
Fuente BBV Research con datos de Banxico.
*Al mes de julio 2012
A largo plazo, en la medida en que se construya un inventario de vivienda suficiente
en el país, la adquisición de vivienda usada representará cada vez más un mayor
porcentaje del programa de crédito del Instituto. Aunado a esto y como parte de las
acciones necesarias para atender el rezago habitacional, habrá de considerarse la
antigüedad del parque habitacional en México, ya que mientras que en 2004 era de
17 años, en 2010 es de 20 años 13 .
Atención municipal
De 2000 a 2011, la mayor colocación del Instituto permitió atender en mayor medida
las necesidades de vivienda de la población derechohabiente en distintos municipios:
En 2000, el número de créditos representó el 0.85% de la población afiliada al
IMSS en los municipios con viviendas financiadas, mientras que en 2011
significó el 1.31%.
Asimismo, en 2000, fueron 17 el total de municipios con menos de 20 mil
habitantes y una atención mayor al 1% de su población afiliada al IMSS,
mientras que en 2011, 44 municipios cumplieron con esta característica.
Retos de la atención de las necesidades de vivienda: población no
derechohabiente de Infonavit
13 Cálculo con base en ENIGH 2004 y ENIGH 2010.
66

El principal reto en materia habitacional en el país continúa siendo en los segmentos
de población no derechohabiente de Infonavit.
Una alternativa para atender al segmento no derechohabiente es considerar aquellos
hogares en donde se cohabita con un derechohabiente o ex-afiliado.
Con base en información de la ENIGH 2010, existen 5.2 millones de hogares 14 con al
menos un perceptor afiliado al IMSS y al menos uno no afiliado a esta institución, lo
que representa el 18% del total de hogares.
Ex–afiliados a Infonavit
De acuerdo con información de Inegi, se estima que en México existen 27.5 millones
de trabajadores no afiliados (al IMSS, ISSSTE, PEMEX, otros), de los cuales 14.4
millones (7.9 millones de hogares) tienen necesidad de vivienda; de éstos, 26% tenía
ahorros en Infonavit, 3.7 millones de trabajadores, que equivalen a ~2.1 millones de
hogares.
14 Hogares principales dentro de cada vivienda: hogares que se declararon como dueños de la
vivienda particular; si la vivienda era rentada, los que hicieron el contrato escrito o de acuerdo verbal,
o bien, aquellos hogares a los que les prestaron la vivienda o que la recibieron como prestación social;
o en última instancia, a los hogares que designaron los informantes como hogares principales.
67

Necesidades de vivienda de los ex-afiliados
Trabajadores no afiliados
Millones de personas, 2008
Población total 106.5
27.5 millones de
trabajadores no afiliados
Millones de Hogares, 2008
Total de Hogares
en México
Hogares no afiliados
26.7
Menores de 18
y mayores de 70
42.6
Hogares sin PEA 3.0
Población económicamente
inactiva
Población económicamente
activa
Trabajadores afiliados
(Infonavit, ISSSTE, otros)
41.1
13.6
22.8
14.4 con 9.3
necesidad 3.7 Exafiliados
de vivienda
Hogares con PEA 23.7
Hogares con afiliados 10.1
Trabajadores no afiliados 27.5
Sin necesidad de
vivienda
Con necesidad de
vivienda
14.4
13.1
Representan
~66% de los
trabajadores
3.7 millones de Ex-afiliados
con necesidad de vivienda
Sin necesidad de
vivienda
Hogares no
afiliados con
necesidad de
vivienda
FUENTE: ENIGH 2008. Análisis Infonavit.
Hogares no afiliados 13.6
7.9
5.7
Representan
~58% del total
de hogares no
afiliados
Número de integrantes del hogar, perceptores y nivel de ingreso
El número de perceptores incide en el ingreso total del hogar y su capacidad de
crédito. En los últimos años, mientras que el número de integrantes promedio de los
hogares en México ha venido disminuyendo, el de perceptores ha ido en aumento.
De 2000 a 2010, el tamaño del hogar disminuyó de 4.2 a 3.9 personas, mientras que
el número de perceptores aumentó de 1.9 a 2.3 15 .
Las cifras varían según el ámbito rural o urbano. En 2010, en el caso del ámbito rural
se tienen en promedio 2.7 perceptores en el hogar y en el urbano 2.2. El tamaño
promedio del hogar es de 4.2 en el rural y de 3.8 en el urbano.
Este cambio en la composición de los hogares se vincula con la mayor proporción de
hogares con ingresos más altos. De 2000 a 2008, la participación de hogares con
ingreso corriente total trimestral de más de 4 VSMGP (Salario Mínimo General
Promedio) aumentó de 58.8% a 64.5 por ciento 16 .
En promedio, la relación ingreso hogar principal / ingreso mayor perceptor, es
ligeramente más alta en el caso de que el mayor perceptor esté afiliado al IMSS, de
1.48, vs. de 1.44 cuando el mayor perceptor no está afiliado (cálculo efectuado con
base en la ENIGH 2010).
En función de lo anterior, la oferta de productos de crédito habrá de tener en cuenta
la posibilidad de adquirir viviendas de un mayor valor y tamaño por parte de los
derechohabientes y sus familias.
15 En los integrantes por hogar se excluyen a los trabajadores domésticos, a sus familiares y a los
huéspedes.
16 Fuente: ENIGH, Inegi. Se consideró 2008 debido a que para 2010 los datos no son estrictamente
comparables con las cifras de años anteriores, ya que los factores de expansión están ajustados al
ejercicio realizado por el Inegi con base en los resultados del Censo 2010.
68

Conclusiones
Con base en los niveles de atención esperados para el cierre de este año, así
como con los escenarios económicos y demográficos, se mantienen las
estimaciones de demanda (por rezago habitacional, aspiración de propiedad,
nuevos hogares y usos secundarios) definidas en el Plan Financiero 2012 -
2016.
La atención más específica del rezago habitacional se podrá reconocer con
base en los próximos resultados de la ENIGH 2012. Conforme ha ido
aumentando la antigüedad del parque habitacional, podrían aumentar las
necesidades de ampliación o mejoramiento.
Para cubrir las necesidades de vivienda de los segmentos de
derechohabientes desatendidos, el Instituto deberá afinar su estrategia de
crédito de manera que les ofrezca soluciones más enfocadas, a través de un
proceso que permita identificar con mayor precisión las necesidades
particulares de cada trabajador. Algunas de estas acciones ya están en
marcha, pero aún es necesario profundizar en la evolución del modelo de
atención y la estrategia de crédito.
Una vez abatido el rezago habitacional (que se estima posible lograr en un
plazo de 4 años), la demanda de crédito de Infonavit podría ser menor que su
capacidad de otorgamiento. Se presenta la posibilidad de evaluar la atención
de las necesidades de vivienda de segmentos no derechohabientes, como son
los ex-afiliados. Asimismo, a través de esquemas de coparticipación en los
hogares donde convivan al menos un trabajador derechohabiente o ex-afiliado
con otro que no lo es.
La composición de los hogares, así como su capacidad de endeudamiento
según el número de perceptores en el hogar, permitirán aumentar los montos
de financiamiento para la adquisición de viviendas de mayor valor.
La oferta de vivienda nueva se ha ido ajustando a la necesidad de este tipo de
bienes. En mayor proporción, la derechohabiencia está prefiriendo adquirir
viviendas usadas, así como realizar reparaciones, ampliaciones o mejoras a
su vivienda (Créditos Línea IV y Renueva Tu Hogar).
En México, el proceso de transición a ciudades cada vez más sustentables ya
se ha iniciado y es un esfuerzo interinstitucional, por lo que el elemento de
regeneración urbana tomará cada vez mayor importancia en la demanda de
soluciones habitacionales. En mayor medida, las nuevas viviendas financiadas
atenderán los aspectos vinculados con una mejor calidad de vida de los
derechohabientes y sus familias, debido a la estrategia Vida Integral Infonavit.
Estos temas son atendidos en el programa de Estrategia de Sustentabilidad
de la Agenda Estratégica.
69

Diagnóstico: Sustentabilidad financiera
Es necesario preservar la actual solidez financiera de Infonavit de manera que
éste siga contribuyendo a generar un patrimonio para los trabajadores
mediante el pago de rendimientos competitivos a su ahorro, así como
administrar los excedentes de liquidez que se proyecta tenga Infonavit en unos
5-6 años, al abatirse el rezago habitacional
La sustentabilidad financiera del Infonavit debe analizarse en función de la solvencia
para cumplir con el programa de crédito y remunerar competitivamente a la SCV. Es
importante apuntar que esta sustentabilidad depende, principalmente, del
rendimiento de la cartera, cuando hay deterioro se refleja en el gasto en reservas por
cartera vencida. La siguiente gráfica muestra la relación inversa entre rendimiento de
SCV y gasto en reservas.
Relación de cartera vencida con rendimiento a Subcuenta de Vivienda
Fuente: Infonavit
70

Actualmente, la posición financiera del Instituto es sólida, como muestra la figura
siguiente donde se observa una razón de Patrimonio/Activos del 11.35%, que implica
un nivel alto de sustentabilidad.
Indicadores financieros de Infonavit
Fuente: Infonavit
Sin embargo, para mantener la solidez financieras en los próximos años se deben
gestionar diversos retos:
1. Riesgo de crédito
2. Rendimiento del portafolio
3. Gestión de excedentes de liquidez
4. Calce de activos y pasivos
El riesgo de crédito se refleja en las reservas por cartera vencida. La estrategia
financiera del Instituto incluye compensar estas pérdidas con los ingresos por
intereses que se concentran en mayor medida en los créditos a trabajadores de
mayores ingresos. Para asegurar este equilibrio, se presenta el estudio de
rendimiento del portafolio del que surgen diversas propuestas de carácter
estratégico.
En la medida que se observen excedentes de liquidez, la sustentabilidad financiera
va a depender también de implementar las estrategias de inversión adecuadas, las
cuales se describen en la gestión de excedentes de liquidez.
Finalmente, a partir de la reforma a la Ley del Infonavit de enero de 2012, se
originarán créditos por montos que no se ajustan con el crecimiento del salario
mínimo, por lo que inicia un nuevo producto de crédito que permite satisfacer las
necesidades de los trabajadores. Sin embargo, con este producto se genera el riesgo
de descalce entre activos y pasivos ante incrementos no esperados en el salario
71

mínimo. El análisis de este riesgo y las propuestas se detallan en el reto de calce de
activos y pasivos.
Si bien estos retos ofrecen soluciones para dar respuesta en lo particular, en el
Programa 9 de la Agenda Estratégica, Política de Fondo de Ahorro, se presenta una
propuesta de rendimiento a la Subcuenta de Vivienda, la cual considera el
establecimiento de políticas que promuevan el comportamiento deseado de los
derechohabientes en referencia al ejercicio de su crédito o a la decisión de mantener
su ahorro en el Fondo Nacional de la Vivienda como complemento de una pensión.
Esta propuesta también considera la nueva estructura del balance que tendrá el
Instituto derivado de la reforma antes mencionada. Este Programa 9 concluye con la
propuesta de una fórmula para determinar el rendimiento a la SCV en el largo plazo,
la cual considera como variables relevantes los ingresos y egresos del Instituto,
cobrando gran relevancia el análisis sobre el rendimiento del portafolio y el riesgo de
crédito.
Reto 1: Riesgo de crédito
El principal reto financiero del Instituto es el riesgo crediticio (cartera vencida), que es
generado por la pérdida de relación laboral y la disminución en términos reales del
salario.
Se estima que, dada la dinámica de empleo en México, el promedio de créditos sin
relación laboral (sin descuento de nómina) se estabilizará en 33% del total de la
cartera institucional (≈ 2 millones de créditos en 2017).
Niveles de desempleo de acreditados en el largo plazo
Fuente: Infonavit
Se estima que la efectividad de la cobranza se reduce un 40% cuando no hay una
relación laboral; la problemática se agrava por el fenómeno de la vivienda
abandonada, ya que no permite ofrecer soluciones de cobranza social.
72

Acreditados
Otro elemento clave que incrementa el riesgo de crédito, es la evolución en el salario
del acreditado. Se estima que al menos una tercera parte de los acreditados que
mantiene relación laboral sufren pérdidas del salario en términos reales en el tiempo,
lo que les dificulta el pago de sus créditos.
Variación en el salario
42.5%
30.4%
27.1%
Baja en al menos 1
vsm
Sin cambio
Incrementa al menos
1 vsm
Fuente: Infonavit, acreditados con al menos 4 años de originados.
La regulación financiera requiere que estas pérdidas potenciales por Riesgo Crédito
sean reconocidas anticipadamente para mitigar cualquier efecto. Como no es posible
saber cuáles créditos dejarán de pagar, las posibles pérdidas se estiman calculan
utilizando herramientas estadísticas que estiman pérdidas promedio. Estos montos
se reconocen en el balance substrayéndolos de los activos. De esta forma se logra
reflejar con claridad la situación económica de la Institución. Por ello, la regulación
financiera establece criterios regulatorios mínimos que deben cumplirse en la
formación de reservas.
Metodología de Reservas Crediticias
Para adoptar las mejores prácticas internacionales para Administración de Riesgos,
en 2001, la Subdirección General de Planeación y Finanzas propuso adoptar la
normativa de carácter prudencial emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de
Valores (CNBV), que regula en México a las instituciones financieras y que entre
algunas de sus funciones, valida que las entidades estimen las posibles pérdidas
crediticias y las reserven a fin de enfrentarlas 17 . En esta fecha se inició, entonces, el
registro de Reservas Preventivas por Riesgo Crédito de acuerdo a la Circular Única
de Bancos.
A continuación, se agregaron las reservas por “Riesgo de Extensión” que reconocen
la pérdida que se observará cuando se cumpla el plazo legal de los créditos y quede
una parte del saldo sin pagar. Gradualmente se ha reconocido en balance otras
fuentes de costos y deterioro de la cartera.
17 Para mayor detalle consulte el Libro de Transparencia “Administración de riesgos”.
73

El siguiente cuadro muestra al cierre de junio de 2012, el total de reservas
preventivas y los pasivos acumulados relacionados con la cartera desde su
constitución.
Concepto
Montos en millones de pesos
Año inicial de
constitución
Monto de
reservas
(Junio 2012)
Porcentaje de reservas
del total de cartera de
crédito
1. Riesgo de Extensión 2002 97,550 10.8%
2. Cartera segregada 2005 74,869 8.3%
3. Riesgo de Crédito 2002 37,053 4.1%
4. Cuentas Fiscales
por Cobrar
2001 8,402 0.9%
5. Seguro de Vida 1973 4,715 0.5%
6. Vivienda
deshabitada 1 2012 2,254 0.2%
7. Adjudicados 2000 2,390 0.3%
8. Intereses de
prórrogas
2011 1,164 0.1%
9. Provisión para
titulación
Anterior al 2000 457 0.1%
Total 228,854 25.2%
1 Reserva próxima a constituirse para créditos vigentes, en REA o prórroga con vivienda identificada
como: deshabitada, vandalizada o abandonada. La estimación se realizó con información proporcionada
por la Subdirección de Cartera, a mayo de 2012.
Saldo a junio 2012: 832,435
Saldo de créditos segregados: 74,869
Saldo total: 907,304
A efectos de ilustrar el porcentaje de cartera provisionada se suma, para este cálculo, el saldo de las
hipotecas segregadas.
Fuente: Infonavit
Por otro lado, el gasto en reservas estimado para 2012 (enero-diciembre) es de
$46,343 millones.
En el Programa 9 “Políticas Fondo de Ahorro”, en la sección “Fórmula para el
rendimiento de la Subcuenta de Vivienda en el Largo Plazo”, se realiza un análisis
sobre la importancia que tiene el gasto anual en reservas para la determinación del
rendimiento de la Subcuenta de Vivienda.
74

Reto 2: Rendimiento del portafolio
La estrategia para mantener la sustentabilidad financiera del Instituto contempla una
tasa costo que permite cubrir los costos marginales de financiamiento, operación y
pérdidas esperadas de los créditos en el largo plazo, así como remunerar al
patrimonio del Fondo Nacional de la Vivienda. La tasa costo estimada para el año
2013 es de 7.01% y está compuesta de la siguiente forma:
Fuente: Infonavit
Como se muestra en la gráfica, los componentes que tienen una mayor relevancia en
la tasa costo son el riesgo crediticio, el cual se estima que ascenderá en el 2013 a
3.14% anual; el segundo componente más relevante es el costo del fondeo, el cual
asciende a 2.90% 18 ; los demás componentes suman en conjunto solamente 0.98%
anual.
Mientras la tasa de originación sea mayor a la tasa costo, se asegurará la
sustentabilidad financiera del Instituto. Por ejemplo, la tasa de originación promedio
para el año 2012 para los créditos en Veces Salario Mínimo (VSM) es 7.23% 19 . Si se
supone que la tasa de originación en el 2013 se mantendrá constante en el tiempo, la
tasa de originación resultaría superior a la tasa costo estimada de 7.01%.
18 El costo del fondeo se conforma por 2% que se estima pagar como cantidad de ajuste a la
Subcuenta de Vivienda, adicionalmente 0.66% como remuneración al patrimonio a fin de alcanzar los
objetivos de capitalización y 0.24% adicionales derivado del fondeo marginal a través de la emisión de
CEDEVIS.
19 Cifras al cierre de julio del año 2012.
75

Tasa costo
Saldo de originación (MDP)
4.9%
8.7%
4.8%
8.7%
4.8%
8.6%
4.7%
8.6%
4.0%
7.9%
4.0%
7.8%
3.8%
7.7%
3.7%
7.6%
3.7%
7.6%
3.5%
7.4%
3.4%
7.3%
3.4%
7.3%
3.3%
7.2%
3.2%
7.1%
3.2%
7.1%
3.2%
7.0%
3.1%
7.0%
3.1%
7.0%
3.0%
6.9%
3.0%
6.8%
2.9%
6.8%
2.8%
6.7%
2.7%
6.6%
2.7%
6.6%
2.7%
6.6%
2.7%
6.6%
2.6%
6.5%
2.5%
6.4%
2.2%
6.1%
2.2%
6.1%
1.9%
5.8%
1.9%
5.8%
Tasa de originación promedio vs tasa costo promedio
25,000
20,000
Tasa de originación
promedio 7.23%
7.23%
7.5%
15,000
10,000
Tasa costo (VSM)
7.01%
7.01%
7.0%
6.5%
5,000
0
1-2 3-4 5-6 7-10 11 y más
Ingreso (VSM)
Fuente: Infonavit
Fuente: Infonavit
Resulta interesante resaltar que es posible inferir la tasa costo por entidad federativa
si se asume que lo que diferencia la cartera de crédito entre una y otra es,
principalmente, el riesgo crediticio de la cartera, ya que los demás componentes no
presentan variaciones significativas a nivel nacional. El análisis de tasa costo por
entidad federativa permite identificar aquellas entidades donde la generación de
créditos es más costosa porque se presenta un mayor nivel de incumplimiento en los
créditos, lo cual ocasiona que la tasa costo de esas entidades federativas esté por
arriba de la tasa costo global, como se muestra en la siguiente gráfica. Por lo
anterior, prestar a las mismas tasas en estas entidades representa un subsidio entre
derechohabientes del Fondo Nacional de la Vivienda a derechohabientes que habitan
en entidades con altas tasas costo. A futuro, podría evaluarse el diferenciar tasas en
función del costo por reservas a las distintas entidades federativas.
6.0%
10%
Tasa costo por Entidad Federativa
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Tasa costo
7.01%
Otros 3.88%
Fuente: Infonavit
Riesgo crediticio
La sustentabilidad financiera del Fondo Nacional de la Vivienda depende, en gran
medida, del equilibrio entre la tasa de originación de la cartera y el comportamiento
de pago de los acreditados.
76

Tasa ponderada de originación
4.24%
6.12%
8.78%
9.50%
9.99%
La tasa que pagan los acreditados de mayor nivel salarial es comparable a una tasa
de mercado, mientras que los acreditados de bajos ingresos obtienen una tasa
subsidiada.
Fuente: Infonavit
Si se compara la rentabilidad de los créditos por nivel salarial, se observa que los
créditos para trabajadores con ingresos menores a 4 VSM aportan un rendimiento
negativo respecto a la tasa costo e implican un subsidio a este segmento. En
contrapartida, los créditos a los trabajadores de ingresos mayores a 4 VSM aportan
un rendimiento positivo.
12%
Tasa de interés
10%
8%
6%
Tasa Costo
7.01%
4%
2%
0%
1 - 2 3 - 4 5 - 6 7 - 10 11 y más
Ingreso (VSM)
Fuente: Infonavit
Fuente: Infonavit
Otra forma de analizar el efecto es como se muestra a continuación; se divide la
cartera en dos grandes grupos de ingresos: mayor a 4 VSM y menor a 4 VSM, se
77

observa que la principal diferencia entre un grupo y otro se debe a que el
componente de riesgo crédito es mayor para el grupo de menos de 4 VSM, 3.4% vs
2.6% en el otro grupo, lo que aunado a una menor tasa de originación, ocasiona que
el grupo de trabajadores con ingresos de menos de 4 VSM generen un rendimiento
negativo.
Análisis de rentabilidad por grupo de ingreso
Mayor a 4 VSM (Créditos de mercado)
9.6%
2.90%
2.6%
1.3% 2.7%
Menor a 4 VSM (Créditos sociales)
5.9%
2.90%
3.4%
0.8%
Tasa de interés de
originación
Costo de fondeo Riesgo crediticio Costo de operación y
seguro
Fuente: Infonavit
-1.2%
Resultado neto
Es importante resaltar que, a pesar de que la tasa de originación de los créditos para
trabajadores con ingresos menores a 4 VSM no supera la tasa costo, se cumple el
objetivo de dar respuesta a una necesidad social (créditos sociales) para generar
acceso a la vivienda a los segmentos de población de menores ingresos, tema que
será abordado más adelante en el documento.
Se debe considerar adicionalmente que la tasa de la cartera no permanece en el
nivel de la tasa de originación, sino que conforme transcurre el tiempo la tasa tiende
a disminuir. Para determinar este efecto, existen herramientas como la que se
explica a continuación.
Riesgo de prepago y tasa de rendimiento al vencimiento
La tasa costo presentada incluye los costos por riesgo de incumplimiento.
Adicionalmente, el comportamiento inesperado de los acreditados puede generar
riesgo de prepago: la posibilidad de que algunos créditos liquiden de forma
anticipada, disminuyendo los ingresos por intereses. Este riesgo podría repercutir en
la sustentabilidad financiera del Fondo Nacional de la Vivienda.
78

Durante 2012, se analizó a profundidad este fenómeno y se observó que
históricamente, los acreditados de mayor nivel salarial tienden a liquidar
anticipadamente en mayor proporción. De acuerdo con la siguiente gráfica, la
velocidad con la que los acreditados en el rango salarial de más de 7 VSM amortiza
es significativamente mayor que la velocidad de amortización proyectada a 30 años;
conforme se observan rangos de menor nivel salarial, se aprecia que la velocidad de
amortización se apega a la amortización en 30 años.
Fuente: Infonavit
Otra forma de evidenciar este efecto es como se muestra a continuación, observando
que los acreditados de mayores ingresos y cuyos créditos aportan mayor
rendimiento, tienen un plazo de vida esperado en la cartera más corto.
Fuente: Infonavit
79

Para ilustrar el efecto en la rentabilidad se consideran los créditos originados en el
año 2010, donde la tasa de originación fue de 7.30% (en promedio); sin embargo, al
analizar la evolución de este portafolio de créditos en el tiempo, se observa que a
medida que algunos créditos prepagan, la tasa de interés de la cartera disminuye.
Periodo de
observación
Tasa de la
Cartera
Junio 2011 7.0%
Diciembre 2011 7.0%
Junio 2012 6.9%
Fuente: Infonavit
Sin embargo, no es necesario esperar a que la cartera transcurra en el tiempo para
observar la tasa en la que se estabilizará el rendimiento en el largo plazo. Existe una
medida financiera llamada Tasa Interna de Rendimiento (TIR) o Tasa de
Rendimiento al Vencimiento (TRV), la cual es la tasa que equipara el valor de los
pagos esperados con el saldo insoluto del crédito. La TRV se diferencia con la tasa
de originación del crédito en que para su cálculo es posible incorporar patrones de
comportamiento de los créditos, como el prepago que se va dando conforme la
cartera va madurando, de tal forma que sea posible obtener un estimado más
cercano a lo que en realidad rendirán los créditos.
Se estima que la TRV de todos los créditos originados en 2010, incorporando el
historial de prepago que se ha observado en años anteriores es de 6.97%. Este es el
rendimiento anual que se espera obtener, en el largo plazo por los créditos, después
de considerar los prepagos. Este rendimiento deberá ser suficiente para cubrir los
costos de la operación del portafolio hipotecario como se detalla en la sección
“Fórmula para el rendimiento de la Subcuenta de Vivienda en el largo plazo”
A continuación se presentan análisis y recomendaciones para controlar el riesgo de
prepago y asegurar la sustentabilidad del Instituto.
Prepago
En particular, la sustentabilidad financiera del Fondo Nacional de la Vivienda se ve
afectada cuando los acreditados de mayores ingresos liquidan anticipadamente, ya
que se dejan de percibir los intereses que se hubieran generado con una
amortización normal.
Las causas a las que se atribuye el patrón de pagos acelerado en los acreditados de
altos ingresos identificadas hasta ahora son:
Causas relacionadas al diseño del producto de crédito, cuyo objetivo es
minimizar el riesgo de extensión
80

- Asumir el uso de dos años de prórroga al inicio en el cálculo, para
determinar el factor de pago: como se muestra en la siguiente gráfica, si el
acreditado no utiliza la prórroga que se asume en el diseño, el acreditado
amortizará el crédito más rápido.
Fuente: Infonavit
Sin embargo, de acuerdo a un análisis sobre la cartera originada en el año
2010, se observa que el 82% de los acreditados con ingresos mayores a 7
VSM no utilizaron su prórroga en los primeros dos años de vida del
crédito, lo que demuestra que el supuesto actual puede resultar excesivo,
promueve la liquidación anticipada y no es necesario para prevenir el
riesgo de extensión en este segmento.
A partir de un análisis para los créditos originados en el año 2011, se
estima que de corregir esta situación, eliminando el supuesto de los dos
años de prórroga al inicio para los acreditados de altos ingresos, el Fondo
Nacional de la Vivienda podría generar un valor presente adicional de
$8,500 millones por concepto de intereses durante los siguientes 20 años.
- Factores de pago determinados a partir del salario para un mismo monto
de crédito. A partir de seis salarios mínimos de ingreso se alcanza el
monto máximo de crédito, 180 VSM; sin embargo, el factor de pago
continúa incrementándose para los acreditados de mayores ingresos, lo
que ocasiona que estos terminen de pagar su crédito más rápido.
81

Fuente: Infonavit
De cambiar las condiciones de originación, disminuyendo los factores de
pago o incrementando los montos que se otorgan a los acreditados de
altos ingresos, se estima que tan sólo en los créditos tradicionales
originados en el año 2011, el Fondo Nacional de la Vivienda podría tener
un ingreso por concepto de intereses de aproximadamente $400 millones
a lo largo de la vida de los créditos.
Causas especificas a los derechohabientes de altos ingresos
- Derechohabientes de altos ingresos solicitan montos de crédito menores
en relación al ahorro que tienen en su SCV: cuando los trabajadores de
altos ingresos solicitan un crédito con el fin de monetizar su Subcuenta, se
hace un uso ineficiente de la liquidez del Instituto al aplicar una Subcuenta
alta para dar un crédito pequeño. Esta situación resulta aún más evidente
en los créditos que se liquidan en menos de un año.
Fuente: Infonavit
De modificarse esta situación, asegurando que el crédito sea mayor al
30% de la SCV, se estima que tan solo por los créditos tradicionales
originados en 2010, el Fondo Nacional de la Vivienda podría percibir
$1,235 millones adicionales que representan el monto de intereses no
generados, en valor presente, a lo largo de la vida de los créditos.
82

- Prepago voluntario: trabajadores de altos ingresos liquidan su crédito
anticipadamente. Los acreditados de altos ingresos tienen mayor
probabilidad de pagar anticipadamente, ya que generalmente tienen mayor
estabilidad en el empleo y crecimiento del salario.
Este fenómeno podría mitigarse mediante una comisión de prepago. Se
estima que a través de una comisión de prepago de 5% sobre saldo
insoluto, el Fondo Nacional de la Vivienda podría percibir $556 millones al
momento en que ocurra la liquidación anticipada.
Adicionalmente, el Fondo recibiría $131 millones a lo largo de 20 años por
concepto de intereses, si la comisión de prepago lograra desincentivar al
10% de los acreditados de altos ingresos de la cartera originada en 2011
que se espera prepaguen en los próximos 7 años.
Causas relacionadas a la carrera salarial de los trabajadores
- Si el salario del trabajador se incrementa, automáticamente también se
incrementa la aportación patronal (5% del salario) y por lo tanto, el periodo
de amortización disminuye, mientras que el factor de pago se mantiene
constante. El incremento en la aportación patronal se refleja como una
amortización temprana, lo que ocasiona que el acreditado prepague.
Aunque el incremento al salario del trabajador es una situación favorable,
éste no está siendo aprovechado libremente por el trabajador, ya que no
puede elegir a qué concepto del gasto de su hogar se debe aplicar el
ingreso excedente, sino que hoy en día, el ingreso excedente está
destinado a utilizarse al prepago de su crédito.
Fuente: Infonavit
83

El 24% de los acreditados con ingresos mayores a 7 VSM, cuyo crédito fue
originado en el periodo comprendido entre junio del año 2009 y junio del
año 2010, observó un incremento promedio en su salario de 40%, desde la
originación del crédito a la fecha, lo cual ocasionará que los acreditados
terminen de pagar antes de lo esperado.
De evitar esta situación, actualizando el factor de pago cuando se
incrementa el salario del trabajador, el Fondo Nacional de la Vivienda
podría recibir $1,400 millones a lo largo de la vida de estos créditos, por
concepto de intereses.
A fin de asegurar la sustentabilidad financiera del Instituto, existe un esfuerzo
continuo para desarrollar productos y soluciones que además de beneficiar a los
acreditados de altos ingresos, los incentiven a cubrir el plazo proyectado del crédito.
Acciones ya realizadas:
Infonavit Total AG y Cofinavit AG
Un ejemplo representativo de estos esfuerzos son los productos Cofinavit AG e
Infonavit Total AG, los cuales al distribuir la aplicación de la Subcuenta de Vivienda
del trabajador en cinco partes desincentivan la liquidación anticipada, lo cual
contribuye a la estabilidad financiera del balance general del Instituto.
Como se muestra en la siguiente gráfica, en comparación al crédito tradicional, los
créditos AG, muestran un porcentaje de prepago mucho menor.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1% 24%
99%
AG
Créditos originados en 2010
(ingresos mayores a 7 VSM)
76%
Crédito Tradicional
Fuente: Infonavit Fuente: Infonavit
Liquidados 1er
año
No liquidados
84

Valor de la vivienda
De igual forma, como se muestra en la siguiente gráfica, los créditos AG tienen un
mejor balance entre uso de Subcuenta y monto de crédito, favoreciendo así la
liquidez del Instituto.
Créditos orginados de 2009 a 2012
13.0%
44.7%
% promedio
SCV
87.0%
55.3%
% promedio
del monto
del crédito
AG
Producto vivienda de uso temporal
Fuente: Infonavit
Fuente: Infonavit
En 2011, el H. Consejo de Administración aprobó condiciones de crédito
diferenciadas, en tasa de interés, a los derechohabientes que adquieran su vivienda
en los municipios considerados como de uso temporal. Se aplican condiciones de
crédito más exigente que mejoran el rendimiento de los créditos al eliminar el
subsidio, tales como:
Se requiere de un ahorro previo del trabajador equivalente al 10% del precio
de compra-venta de la vivienda.
El monto máximo del crédito será hasta: 80% del valor de la vivienda, por lo
que el crédito más la SCV serán hasta el 90% del precio de compra.
La tasa de interés será de 10%.
Estas medidas disminuyen el riesgo de incumplimiento y mejoran el rendimiento de
los créditos, pero no eliminan la posibilidad de que los montos de crédito sean bajos.
Producto crédito en pesos
Crédito Tradicional
Para los nuevos créditos en pesos, el diseño del producto desincentiva la liquidación
anticipada mediante las siguientes acciones:
No asume el uso de prórroga al inicio.
Los factores de pago se determinan respecto al monto de crédito por lo que,
los factores de pago no aumentan conforme el salario.
Se cobra una comisión de prepago junto con los pagos faltantes
85

No obstante las medidas consideradas, es necesario continuar los esfuerzos para
atender los factores relativos al diseño del producto y los propios de los acreditados
de altos ingresos, a fin de incrementar la rentabilidad de los créditos de altos
ingresos y asegurar la sustentabilidad financiera del Instituto. La solución propuesta
para este reto se detalla en el “Programa 5: Gestión Estratégica del Balance”.
Consideraciones a futuro
Derivado de los cambios a la Ley del Infonavit de enero del año 2012, el
otorgamiento de créditos en pesos podría modificar los patrones observados en el
comportamiento de la cartera, por lo que será necesario un monitoreo continuo a fin
de detectar oportunamente aspectos que pudieran disminuir el rendimiento de los
créditos.
Tal como ocurre con los créditos en VSM, el rendimiento de los créditos en pesos
estará determinado por la diferencia entre la tasa promedio de originación y la tasa
costo en pesos. La tasa costo calculada en 2011 para los créditos en pesos fue
12.05% 20 .
Si la originación de créditos en pesos tuviera la misma distribución por salarios que la
originación observada en el año 2011, la tasa de originación ponderada que tendría
la cartera en pesos sería de 12.29% la cual incluye ya el complemento al pago
incorporado en el producto).
Esta tasa sería superior a la tasa costo en pesos de 12.05% y, por lo tanto, la cartera
tendría un rendimiento aceptable.
Fuente: Infonavit
20 Tasa anual capitalizable mensualmente, equivalente a una tasa anual efectiva de 12.74%.
86

Millones de pesos
Millones de personas que reclaman
anualmente su ahorro de la SCV
Entrega anual de depósitos
(cifras en miles de millones de pesos)
Reto 3: Gestión de excedentes temporales de liquidez.
Como ya se ha dicho, en los últimos años, Infonavit ha logrado disminuir el rezago de
vivienda en el sector formal y prevé abatirlo por completo en el año 2017 21 . Este
abatimiento significará una caída en la demanda de crédito de Infonavit, lo que
aunado a ingresos por cobranza crecientes, generará excedentes temporales de
liquidez. Tales excedentes tendrán que ser invertidos acorde a un régimen de
inversión para mantener un rendimiento adecuado a la SCV.
Disminución en demanda de crédito dará lugar a un excedente
temporal de liquidez
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
Excedente temporal de liquidez
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
____
Fuente: Infonavit
Excedente temporal de liquidez
2.0
1.8
1.6
1.4
1.2
1.0
0.8
0.6
0.4
0.2
Entrega anual estimada de depósitos
(en base a la historia de reclamo reciente)
0.0
0
2013 2016 2019 2022 2025 2028 2031 2034 2037 2040
____
Fuente:
Población 1
Entrega anual de depósitos
Infonavit
1_/ Número estimado de personas que retirarían su ahorro de la SCV.
400
350
300
250
200
150
100
50
Fuente: Infonavit
La gráfica de la izquierda muestra los excedentes temporales de liquidez que se
estima tendrá el Instituto durante los próximos 10 años, los cuales se derivan de la
capacidad con que cuenta Infonavit para generar ingresos ordinarios y como
consecuencia de la disminución proyectada del Programa de Financiamientos.
Por otro lado, la gráfica de la derecha muestra una proyección de largo plazo de la
entrega de saldos de la SCV a trabajadores que se retiran con base en la frecuencia
de reclamo de SCV observada en la historia reciente del Instituto, que se estima
deberá atender el Instituto durante los próximos 30 años. Dicha proyección ha sido
elaborada en conjunto con un despacho externo 22 . En el Capítulo V: “Proyecciones
financieras”, se da más detalle sobre este punto.
De las dos gráficas anteriores se debe hacer notar que los excedentes de liquidez
son recursos de carácter temporal, pues al ser aportaciones de los
derechohabientes, deberán ser devueltas a los trabajadores junto con el resto de su
patrimonio al momento de jubilarse.
21 Sujeto a que se mantengan las tasas de formalidad del empleo
22 El Estudio de Activos y Pasivos de largo plazo se elabora de manera anual por recomendación de la
H. Asamblea General del Instituto, la cual solicita se determinen los riesgos actuariales a largo plazo,
en especial los originados por su calidad de administrador de la SCV.
87

Por lo anterior, el rendimiento pagado a la SCV en el futuro dependerá en parte de
las estrategias de inversión de los excedentes temporales de liquidez definidas en el
régimen de inversión permitido en la reforma de la ley de enero 2012 que debe ser
aprobado por el H. Consejo de Administración (se presentaron los lineamientos para
su aprobación en mayo de 2012 y a la fecha continúan en estudio).
Este tema será tratado a profundidad con el Programa “Gestión Estratégica del
Balance” de la Agenda Estratégica.
88

Reto 4: Calce de activos y pasivos
Retos en la gestión del balance general derivados de cambios en productos de
crédito
Se prevén cambios estructurales en el balance general del Infonavit derivado de la
reforma a la ley que ocurrió el pasado mes de enero de 2012, que lo harán más
complejo. Lo anterior genera la necesidad de gestionar de manera integral el balance
institucional y su perfil de Activos y Pasivos (AyP), a efecto de evitar descalces en el
balance general y así seguir garantizando la sustentabilidad financiera del Instituto a
largo plazo.
La reforma implica:
Devolución de la Subcuenta en un solo pago;
Nuevo régimen de inversión;
Créditos denominados en pesos, y
Segundos créditos (denominados en pesos).
Fuente: Infonavit
Todo lo anterior genera nuevos retos para el Instituto en materia de administración
de riesgos. Específicamente, los productos denominados en pesos modificarán la
dinámica tradicional del balance general.
Hasta ahora, el principal activo del Instituto han sido los créditos denominados en
VSM. De la misma manera, el principal pasivo del Instituto ha sido la SCV del
sistema de ahorro para el retiro, a la cual el Instituto se encuentra obligado a retribuir
anualmente, al menos, con el incremento correspondiente en el salario mínimo (SM)
que apruebe la Comisión Nacional de Salario Mínimos. Estas condiciones garantizan
que el rendimiento del activo este calzado con el rendimiento del pasivo.
89

A manera de ejemplo, se ilustra en el siguiente diagrama el efecto que produce que
el activo se encuentre calzado con el pasivo. Con base en un escenario donde el
incremento al SM anual es de 4%, entonces, debido al calce entre activo y pasivo, el
incremento repercutirá en la misma proporción tanto en el activo como en el pasivo.
Específicamente, la indexación de los créditos genera un ingreso por intereses igual
al incremento en el SM y la obligación con la SCV genera un gasto por intereses
igual al incremento en el SM. Ambos conceptos se compensan en el estado de
resultados permitiendo que el margen financiero (diferencial entre ingresos y gastos
por intereses), que en el ejemplo es de 7%, sea independiente del incremento al SM.
Si el incremento al SM fuera 6%, se observa un incremento proporcional tanto en el
rendimiento del activo como en el del pasivo, de tal forma que el margen financiero
se mantiene estable en 7%. Bajo un segundo escenario, si el incremento al SM fuera
de 2%, tanto el rendimiento al activo como el del pasivo serán menores y el margen
financiero, otra vez, se mantiene estable.
Fuente: Infonavit
Sin embargo, al existir créditos en pesos en el activo y un pasivo con rendimiento
ligado al incremento del SM, la estabilidad del margen financiero no se mantiene
constante.
Como se ejemplifica en la parte derecha del gráfico, dado que los créditos no están
indexados al SM, se incorpora en la tasa de interés del crédito, una expectativa de
incremento en el SM de 4%, con lo cual se espera cubrir los gastos por intereses
correspondientes al pasivo en los años posteriores. Sin embargo, si el incremento en
el SM resulta de 6%, es decir, superior a la expectativa inicial de 4%, la obligación
del pasivo crece en 6%, pero el rendimiento del activo no lo hace, por lo que la
diferencia debe compensarse con los ingresos que se obtienen de los intereses de
los créditos y el margen financiero se reduce de un 7% esperado a 5%.
90

En un segundo escenario, si el incremento en el SM resulta de 2% contra 4%
esperado, la obligación del pasivo disminuye en comparación a lo que se esperaba,
pero el rendimiento del activo permanece constante, por lo que el margen financiero
se incrementa.
Por lo anterior, con la incursión de créditos denominados en pesos al activo del
Instituto, se genera un posible descalce en escenarios inesperados de incremento en
el SM; más aún, en escenarios extremos, el amortiguador proveniente del
rendimiento de los créditos pudiera no ser suficiente, de tal forma que a fin de que el
rendimiento básico que el Instituto está obligado a pagar a la SCV no se viera
comprometido, el Instituto tendría que hacer uso del propio patrimonio para
compensar a la Subcuenta de Vivienda. Este es un escenario no deseable, pues en
el mediano y largo plazo podría poner en riesgo la sustentabilidad financiera del
Fondo Nacional de la Vivienda. En el “Programa 5: Gestión Estratégica del Balance”,
se describe un marco de acción para gestionar este reto.
Otra de las formas en que la incursión de créditos en pesos modifica la dinámica
tradicional del balance general es a través de la “monetización anticipada de
ingresos”. En los créditos en VSM, el Instituto recibe ingresos por intereses, los
cuales, al ser dinero en efectivo, incrementan el rubro de Disponibilidades en el
balance general. Adicionalmente, se generan ingresos por indexación de la cartera,
los cuales se traducen en un incremento en el saldo de los créditos equivalente al
incremento en el SM pero estos ingresos no se reciben en efectivo en el momento en
que se da el incremento, sino que posteriormente se reciben como intereses sobre el
nuevo saldo actualizado.
Como se mencionó anteriormente, los créditos en pesos, al no estar indexados al
SM, incorporan en la tasa de interés del crédito una expectativa de incremento en el
SM. De tal forma que a diferencia de los créditos en VSM, el total del ingreso que
recibe el Instituto corresponde a intereses sobre el crédito, los cuales se reciben en
efectivo. Esto resulta en una monetización anticipada de ingresos en comparación a
los créditos en VSM.
Lo anterior se ilustra en el siguiente diagrama donde en el caso de un crédito
otorgado en VSM, un incremento de 4% en el SM, se traduce en un incremento de
$4 en el valor de la cartera hipotecaria (de $100 pasa a $104), mientras que en el
crédito en pesos el incremento de 4% en el SM no incrementa el valor de la cartera
hipotecaria, sino que los intereses que se reciben de los créditos incrementan el
efectivo, es decir, el rubro de Disponibilidades en el balance general, aumentando así
la liquidez del Instituto.
91

Fuente: Infonavit
92

Diagnóstico: Sustentabilidad social
Infonavit puede contribuir al bienestar social de las comunidades mexicanas, al
promover iniciativas que contribuyan a una mejor calidad de vivienda que
genera plusvalía y a una mejor calidad de vida de los trabajadores, en entornos
bien ubicados y con servicios públicos de calidad
De la Misión y visión del Infonavit, se desprende el objetivo de generar bienestar
social a los trabajadores y sus familias a través de las acciones que lleva a cabo el
Instituto. Este objetivo se ve plasmado en el Tablero de Gestión Estratégica como
“Ser generadores de valor patrimonial y bienestar social, en comunidades
competitivas y armónicas” y es aquel al que convergen los demás objetivos
institucionales.
Para poder delinear estrategias, identificar su impacto potencial y medirlo en
consecuencia, es necesario contar con uno o varios indicadores que permitan
generar una cuenta de bienestar social o balance social. La experiencia estudiada
sobre la medición del bienestar social sugiere la utilización de más de un indicador
para construir dicho balance. Infonavit plantea la medición del bienestar y la
constitución de un balance social con base en una lógica apegada a la
sustentabilidad y que contemple lo económico, lo social, y lo ambiental.
En atención a este concepto, el balance social de Infonavit abarca 3 subcuentas:
Subcuenta de Calidad de Vida, en donde se llevará el registro del nivel de
calidad de vida previo, al momento, durante y después del ejercicio de crédito
para determinar periódicamente los abonos y los cargos por cambios en los
niveles detectados y medidos sobre las condiciones del
derechohabiente/acreditado y las características de su vivienda y entorno.
Subcuenta de Valor Patrimonial, que integra el valor que crea el
derechohabiente a partir del rendimiento de su Subcuenta de Vivienda, el
subsidio en la adquisición de vivienda por parte del Infonavit, el rendimiento
derivado de la propiedad o ampliación de una vivienda tanto en renta como en
plusvalía y los beneficios económicos de adoptar prácticas de sustentabilidad
en su hogar y entorno.
Subcuenta de Impacto Ambiental, en la que se contabilizan los beneficios
generados a partir de las iniciativas que impulsan el uso eficiente de agua y
energía, considerando tanto elementos adicionales en las viviendas, así como
aspectos de ubicación.
93

Componentes del Balance Social
Fuente: Infonavit
Calidad de vida
Infonavit busca tener un impacto positivo en la calidad de vida de los trabajadores a
través de acciones de vivienda. De aquí se desprende el concepto de calidad de vida
vinculada a la vivienda, el cual es está compuesto por elementos subjetivos y
objetivos:
Fuente: Infonavit
La medición del impacto en la calidad de vida se basa en el Índice de Calidad de
Vida Vinculado a la Vivienda (ICVV)
94

El ICVV surge de un proceso metodológicamente riguroso que consideró las mejores
prácticas, la opinión de expertos y la valoración de DH y acreditados.
Fuente: Infonavit
Con objeto de identificar los atributos y su peso específico dentro del ICVV se realizó
la Encuesta Nacional de Calidad de Vida vinculada a la Vivienda. Ésta se diseñó
para ser representativa a nivel nacional y para ocho regiones así como para los
segmentos salariales de trabajadores que ganan menos de cuatro veces salarios
mínimos (VSM) y aquellos que ganan más de cuatro VSM, realizando 5,371
entrevistas en total.
La encuesta permitió al Instituto obtener la siguiente información:
Bienestar subjetivo: la satisfacción con la vida y distintas esferas vinculadas a
la vivienda,
Características de la persona y su familia, su vivienda, su comunidad y el
entorno que los rodea.
Preferencias declaradas bajo la metodología MaxDiff (técnica estadística de
creación reciente que permite ordenar grandes listas de atributos de manera
sencilla)
La información obtenida permite realizar los siguientes ejercicios estadísticos:
Econométrico: medir el bienestar subjetivo y analizar su relación con variables
objetivas.
Preferencias declaradas: análisis resultados MaxDiff = Atributos preferidos,
jerarquización y estimación del peso de cada uno.
Considerando estos principios, se diseñó un Índice de Calidad de Vida Vinculado a la
Vivienda (ICVV) como un indicador hecho a la medida para las necesidades del
Infonavit.
95

Fuente: Infonavit
A partir de las distintas fuentes se filtraron los principales 26 atributos de la vivienda,
comunidad y entorno vinculados a la calidad de vida.
Fuente: Infonavit
Con la metodología MaxDiff se obtuvieron los siguientes ponderadores derivados de
la opinión de los encuestados
96

Fuente: Infonavit
El ICVV se construye entonces a partir de encuestas que miden 26 aspectos
relacionados con cuatro dimensiones:
Vivienda
Entorno
Comunidad
Transversal (elementos subjetivos, como lo es el sentido de propiedad).
Es conveniente señalar que el ICVV podría recalibrarse a futuro para incluir menos o
dar más peso a atributos que se consideren deseables en términos de la calidad de
vida, como puede ser el acceso a Internet, como un vehículo que contribuye al
desarrollo educativo de la sociedad.
A partir de la definición del ICVV, Infonavit ha calculado éste para derechohabientes
con y sin crédito y para aquellos que están en rezago habitacional.
Los principales resultados del ICVV muestran que el cambio en la calidad de vida de
los trabajadores es significativo si, al obtener un crédito para vivienda, éstos se
encuentran en rezago. En contrapartida, si los trabajadores ya tienen satisfecha su
necesidad de vivienda (lo cual quiere decir que usaron su crédito para uso
secundario, como puede ser comprar una vivienda vacacional), el impacto es
marginal.
97

El sentido de propiedad se da por atendido en todo crédito hipotecario que otorga el
Instituto, pero que al momento de adquirir una vivienda se vuelve muy relevante,
incluso llega a compensar la falta de ciertos elementos que el derechohabiente tenía,
previo a mudarse a su nuevo hogar como propietario. Es por esto que el sentido de
propiedad es, del total de los 26 aspectos medidos, uno de los más relevantes del
ICVV y explica en buena medida los resultados observados.
Valor patrimonial
Fuente: Infonavit
La medición del impacto económico o patrimonial de la acción del Instituto se hace a
través de la tasa de reemplazo
Fuente: Infonavit
98

La tasa de reemplazo representa el ingreso como ahorro complementario para el
retiro que obtendría un trabajador con relación al sueldo que tiene al momento de su
retiro y para calcularla se incluye el valor de todos sus activos, incluyendo la vivienda
y su SCV.
El mayor impacto positivo en el patrimonio de los trabajadores se da con una
acertada toma de decisiones al escoger una vivienda que genere mayor valor
patrimonial (medido en tasa de reemplazo) cuando los acreditados compran su casa
y la habitan en comparación con los que compran y la abandonan. Para eso, la
orientación es clave e Infonavit ofrece a derechohabientes y acreditados asesoría a
través de varios medios.
Infonavit seguirá enfocando sus esfuerzos en este rubro para definir indicadores
complementarios que le den más y mejor información al derechohabiente para una
mejor toma de decisiones respecto a su patrimonio.
Impacto ambiental
En términos del impacto ambiental de la acción del Instituto, se observa que la
hipoteca verde generará una importante contribución a la reducción del consumo de
agua en México.
Se estima que en el 2020 las viviendas del Infonavit ahorrarán un 9% del
consumo doméstico nacional de agua.
Fuente: Infonavit
En materia de consumo de energía, las ecotecnologías incluidas en la hipoteca verde
permiten reducir también las emisiones de CO 2 , pero el impacto de éstas puede
perderse cuando los acreditados tienen que desplazarse una mayor distancia de sus
viviendas a los centros de trabajo.
99

Fuente: Infonavit
Adicionalmente, hogares financiados por Infonavit con ecotecnologías reducen
emisiones de CO 2 en más de la mitad respecto a las viviendas que no cuentan con
estas tecnologías. A futuro, sería conveniente explorar la monetización de los
ahorros en emisiones de CO 2 en el mercado de bonos de carbono para financiar
nuevos proyectos institucionales.
Las más recientes mediciones hechas por un despacho externo confirman los
beneficios tanto económicos como ambientales de que las viviendas cuenten con
ecotecnologías:
Notas: 1) el ahorro se da por disminución en consumo de agua, gas y electricidad
2) Datos de 2012 corresponden a junio
Fuente: Enervalia
100

Recomendaciones del Centro Mario Molina
Infonavit forma parte de una comunidad de organizaciones que centran su interés en
temas de calidad de vida y calidad de vivienda. En tal virtud, siempre promueve el
intercambio de ideas y mejores prácticas. Un ejemplo es la relación que se lleva con
el Centro Mario Molina 23 .
Este centro de estudios también ha dedicado esfuerzos a comprender la dinámica de
la vivienda y su entorno para construir soluciones. Para tal efecto, en 2012 desarrolló
el concepto de Índice de Sustentabilidad de la Vivienda (ISV) y su entorno y propuso
varias medidas de mejora.
En el documento “Evaluación de la sustentabilidad de la vivienda en México”, de
dicho centro se concluye que:
“El Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno surge en respuesta a la
necesidad de generar consensos respecto a las estrategias que la sociedad
impulsará para garantizar una evolución responsable del parque habitacional en
México. La aplicación de esta herramienta de análisis corroboró que los retos de
sustentabilidad tienen características netamente regionales, lo cual lleva a una
conclusión fundamental:
Es necesario promover la adaptación de las políticas y prácticas del sector de
vivienda a las características específicas de cada metrópoli para lidiar con los
impactos ambientales, económicos y sociales generados.
La información obtenida a raíz del diseño y aplicación del ISV permitió identificar
ámbitos en los que se concentran las mayores oportunidades y posibles ejes rectores
de política pública para el sector de vivienda en México. Transversal a todos ellos es
la colaboración a todos los niveles entre las instancias gubernamentales, las
empresas desarrolladoras, sus proveedores, los usuarios y la sociedad civil. Sólo
mediante este diálogo será posible establecer marcos regulatorios sólidos y realistas,
inversiones estratégicas con visión a largo plazo, políticas públicas inteligentes y
consensos que reditúen en la calidad ambiental, económica y social de los conjuntos
habitacionales. El éxito de las principales medidas estratégicas de desarrollo
sustentable para la vivienda de interés social está determinado por las voluntades y
capacidad de cambio de las empresas desarrolladoras de vivienda, sus proveedores,
los usuarios y las instituciones de gobierno a nivel local, estatal y federal.“ 24
23 El Centro Mario Molina para Estudios Estratégicos sobre Energía y Medio Ambiente es una
organización independiente sin fines de lucro. Fue constituido en 2004, como asociación civil, para dar
continuidad y consolidar en México las actividades que durante su vida el Dr. Mario Molina ha llevado
a cabo, el estudio de los problemas del medio ambiente y la energía, la prevención y mitigación del
cambio climático y el fomento del desarrollo sustentable.
www.centromariomolina.org
24 Infonavit analizará más a detalle el tema del ISV para proponer un esquema de aplicación y
frecuencia de medición
101

Además, propone desarrollar estrategias en este sentido a través de 6 ámbitos:
Localización
Servicios básicos
Diseño del conjunto habitacional
Diseño de la vivienda
Administración del conjunto
Políticas públicas
Estas propuestas quedan plasmadas en las siguientes 10 recomendaciones
estratégicas:
Recomendaciones estratégica
Hipoteca Verde con Transporte. Incorporar al esquema de HV la ubicación de los
conjuntos habitacionales, mediante un mayor crédito derivado de los ahorros por un
menor gasto en transporte.
Hipoteca con Servicios. Fortalecer y generalizar entre todas las instituciones que
otorgan créditos hipotecarios para vivienda de interés social, la vinculación de éste al
pago de una cuota de mantenimiento que garantice el establecimiento de una
administración profesionalizada del conjunto habitacional.
Hipotecas Mixtas. Permitir las mezclas en los usos de suelo y modificar el diseño de
una proporción de las viviendas del conjunto habitacional, de tal manera que éstas
incorporen locales comerciales en las plantas bajas. Ofrecer a los derechohabientes
que no están en rezago habitacional la opción de invertir en un local comercial en lugar
de una segunda vivienda.
Generalización de Hipoteca Verde/Servicios/Mixtas. Puesto que los beneficios de
estas políticas públicas fueron confirmados en el presente estudio, es recomendable
instar al resto de las instituciones públicas y a la banca comercial para que ofrezcan
estos instrumentos.
Fortalecimiento del subsidio “Ésta es tu casa”: Incrementar el monto de subsidio y
modificar las reglas de operación del subsidio que otorga la CONAVI de forma que
únicamente se otorgue en polígonos intraurbanos
Privilegiar DUIS intraurbanos. Ofrecer mayores incentivos crediticios a los DUIS que
sumen los beneficios de una localización intraurbana al buen desempeño que se
observa en aquellos DUIS alejados de la mancha urbana.
Renta con opción a compra. Ofrecer al derechohabiente la posibilidad de rentar la
vivienda por un periodo de prueba, tras lo cual podrá usar las contribuciones efectuadas
hasta ese momento para la compra definitiva del inmueble o cambiar su residencia.
Esquema para el intercambio de viviendas. Lanzar una plataforma a través de la cual
los acreditados puedan intercambiar su actual vivienda de interés social; ya sea por una
semejante en otro sitio del país, o por una con dimensiones distintas. Esto flexibilizará la
búsqueda de empleo y la adecuación de la vivienda a las diferentes etapas y tamaños
de las familias mexicanas.
102

Recomendaciones estratégica
Requisito mínimo de conectividad urbana y vecinal. Condicionar el alta de los
conjuntos habitacionales en el RUV a que los conjuntos accedan a una diversidad de
vías secundarias y principales, evitando el alta de conjuntos cuya única salida es una
carretera.
Instrumentos financieros de fomento a vivienda vertical intraurbana. Ofrecer
créditos blandos para las empresas desarrolladoras que emprendan proyectos de
vivienda vertical en la zona intraubrana.
En los Programas de Fortalecimiento de la Originación, de Sustentabilidad Social y
de Políticas de Fondo de Vivienda de la Agenda Estratégica se incluyen las acciones
que el Infonavit ha tomado en el sentido que marcan estas recomendaciones.
Para mayor información sobre el Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su
entorno, referirse al Anexo I
.
103

Diagnóstico: Alcance de políticas
Infonavit puede contribuir a que los resultados en el mercado de vivienda sean
más positivos colaborando con las autoridades locales para que haya mejores
instrumentos de planeación y desarrollo urbano y a partir de establecer
incentivos económicos a los agentes privados apalancados en la fortaleza
financiera del Instituto.
Además, puede crear innovadores esquemas de inversión rentable que
complemente su Misión hipotecaria para el eficiente manejo de la SCV
Fuente: Infonavit
En línea con el Capítulo II: “Retos en materia de desarrollo urbano”, en donde se
señala que la nueva política de vivienda debe estar relacionada con edificar espacios
urbanos eficientes donde pueda insertarse una oferta de vivienda integrada a la
ciudad, que se vincule con las oportunidades de empleo, así como a los servicios de
salud, educación, recreación, cultura y espacio público para la convivencia y
relaciones sociales, equipamiento y equidad, en esta parte del diagnóstico se apunta
que las políticas de Infonavit pueden modificarse para alcanzar resultados más
favorables en la calidad de de vida a través de un mejor modelo de desarrollo
urbano, respetando las atribuciones de otras entidades.
Infonavit se ha sujetado estrictamente a los ordenamientos de carácter urbano que
establece la autoridad municipal competente y así seguirá siendo. Sin embargo, dado
el impacto que su actividad tiene en el crecimiento de las ciudades, es momento de
plantear si debería, en el ámbito de su competencia, asumir una posición que le
permita incidir más en el modelo de desarrollo urbano.
Se puede apuntar que en materia de políticas públicas de vivienda, la definición del
rol que debe jugar Infonavit, como principal oferente de hipotecas en México, debe
considerar las perspectivas de crecimiento de las ciudades mexicanas, que se
104

esperan sean mayores en las ciudades medianas, como León, Campeche, Toluca,
Saltillo, San Luis Potosí, Aguascalientes, Torreón, Mérida, Mexicali y Hermosillo.
Los ejes de política pública de vivienda donde el Infonavit puede contribuir son 25 :
Generación de vivienda sustentable en los ámbitos
Económico
Social
Ecológico
Promover el uso de energía de forma sustentable
Mejorar la calidad de vida.
Promover los componentes para el impulso del desarrollo habitacional
sustentable
Ordenamiento territorial
Planeación urbana
En cuanto a política pública en desarrollo urbano en donde el Infonavit también
puede contribuir, el punto medular es impulsar la planeación ordenada de las
ciudades bajo un esquema de integralidad y sustentabilidad, a saber:
Impulsar la articulación de los derechos humanos con el desarrollo regional y
urbano
Consolidar la planeación territorial y fortalecer sus instrumentos
Promover la estructuración urbana para lograr ciudades más humanas y
compactas y aplicar políticas de subsidios e incentivos para lograrlos
Atraer inversión privada a hipotecas
En materia del rol de Infonavit en el sistema de ahorro para el retiro, será importante
definir cuál debe ser éste, a partir de distintos escenarios posibles. Esta definición
será particularmente relevante a partir de que Infonavit empiece a acumular
excedentes de liquidez al reducirse la demanda de crédito.
25 Basado en documento “Estado Actual de la Vivienda en México 2011”, CIDOC
105

Diagnóstico: una visión integral - conclusiones
El diagnóstico elaborado por Infonavit establece claramente cuáles son los
grandes retos y oportunidades para los próximos años. Además integra todas
las dimensiones relevantes de la acción del Instituto para la conformación de
una Agenda Estratégica a largo plazo que permitirá que Infonavit contribuya a
una mejor calidad de vida de los trabajadores, manteniendo una sólida
posición financiera y operativa.
Fuente: Infonavit
106

Agenda Estratégica
Programas
A partir de las conclusiones del diagnóstico, se definió y consensuó en 2011 (y se
publicó en el Plan Financiero 2012-2016) con los tres sectores que integran al
Instituto una Agenda Estratégica para los próximos años que se sintetiza en 10
programas a lo largo de las cuatro dimensiones, para dar respuesta a los retos y
oportunidades identificados en dicho diagnóstico:
Fuente: Infonavit
En la gráfica se muestran los 10 programas y se indica a qué área(s) del Instituto
le(s) corresponde coordinarlos y ejecutarlos 26 .
Es importante señalar que, dado que Infonavit actúa en un entorno dinámico, la
Agenda Estratégica tuvo dos ajustes en 2012 respecto a lo publicado en el Plan
Financiero anterior:
El primer ajuste es derivado de la reforma a la Ley del Infonavit,
específicamente al Artículo 43 27 . Este cambio impulsó la creación de un
programa adicional para sustentabilidad financiera: Gestión Estratégica del
Balance, para dar respuesta a la necesidad de contar con un régimen de
inversión y gestionar el calce de balance general por originación de
créditos en pesos
26 El Estatuto Orgánico del Infonavit, en donde se establecen las facultades y funciones de cada una
de las áreas que integran al Instituto, puede ser consultado en www.infonavit.org.mx
27 Referirse al Adendum al Plan Financiero 2012 – 2016 en los puntos relacionados con la reforma al
Artículo 43 de la Ley del Infonavit
107

El segundo ajuste tiene que ver con el Instituto considera que hay que
integrar los esfuerzos internos y externos de la organización. Esto llevó a
consolidar en uno solo los dos programas transversales anteriores.
La Agenda Estratégica se presenta en este documento programa por programa y en
cada uno se puntualiza cómo la estrategia de las áreas del Infonavit está alineada y
abona a dicha agenda. En el Plan de Labores y Financiamientos se presentan
proyectos que se harán en 2013 como parte de cada programa.
108

Agenda Estratégica: Necesidades de vivienda
Programa 1: Nuevo modelo de atención
Visión 2020
Acompañar al trabajador a lo largo de su ciclo de vida garantizando acceso a
una solución de vivienda
Contribuir a solucionar las necesidades de vivienda en México de segmentos
subatendidos
Objetivo:
Desarrollar un modelo de atención de necesidades de vivienda para nuevos
segmentos y acompañar a los segmentos de trabajadores actualmente
atendidos acreditados resolviendo necesidades cambiantes a lo largo de su
ciclo de vida.
Introducción
Infonavit busca atender diferentes segmentos que aparecen dentro del espacio que
generan dos ejes: segmentos actuales y nuevos segmentos.
Fuente: Infonavit
De esta conceptualización, se han identificado cuatro posibles universos a atender:
Universo de derechohabientes, es decir, trabajadores atendibles bajo modelo
actual. El objetivo con este segmento sería cubrir necesidades cambiantes de
vivienda y/o ahorro a lo largo del ciclo de vida.
Derechohabientes sub-atendidos, por ejemplo, temporales, de bajo ingreso y
rurales. El objetivo sería ofrecer soluciones de vivienda a afiliados que no son
atendibles bajo modelo actual
Trabajadores con ingreso mixto, integrado por propineros, empleados
domésticos y músicos, entre otros. Se buscaría ofrecer soluciones de vivienda
a segmentos con capacidad de pago
109

Trabajadores no afiliados, compuesto por otros segmentos de trabajadores y
ex-afiliados. Se tendría como objetivo aprovechar capacidad operativa del
Infonavit, con fondeo de terceros.
Las consideraciones para este esfuerzo son, primero, definir la población objetivo de
cada producto y alinear condiciones de crédito de acuerdo a necesidades
económicas y de vivienda de cada segmento; segundo, incrementar la capacidad
operativa y la red de canales del Instituto dado el volumen de créditos que se
administrarían en el futuro a raíz de atender nuevos segmentos y administrar nuevos
productos.
I. Estrategia de atención a trabajadores no afiliados
Para el caso específico de los trabajadores no afiliados, el Infonavit puede operar
bajo un esquema que no genere un riesgo al Fondo Nacional de Vivienda, en donde
una entidad financiera proveería el fondeo de los créditos, se utilizaría la SCV como
garantía y el Infonavit se encargaría de la originación y administración del crédito.
Fuente: Infonavit
El saldo en SCV de ex-afiliados suma $189 mil millones en 31 millones de cuentas
inactivas (cifras al cierre del cuarto bimestre de 2012). Este esquema de atención
crediticia a no afiliados podría mantener el programa de crédito superior a 500 mil
préstamos al año después de 2017.
Las consideraciones para ofrecer soluciones de vivienda a este segmento son
identificar todas las capacidades adicionales operativas e institucionales requeridas
para crear una plataforma que atienda necesidades de vivienda de no afiliados y
determinar volumen de créditos a nuevos segmentos que se puede atender en base
a capacidad operativa. Además, se requiere reforma a la Ley que permita a exafiliados
uso del saldo en SCV.
110

Sustentabilidad financiera
Programa 2: Fortalecimiento de la originación
Visión 2020:
Contar con un proceso de originación de crédito de clase mundial, que
asesore al derechohabiente en la selección de una solución de vivienda
alineada con sus necesidades de vivienda y que genere activos de calidad
crediticia para asegurar la solidez financiera del Fondo Nacional de la Vivienda
Objetivos:
Mejorar la calidad de las viviendas y de los activos hipotecarios (menor riesgo
y reservas)
Asesorar al derechohabiente para vincular mejor la elección con necesidades
Optimización de la asignación de subsidios para garantizar el mayor impacto
social posible
Introducción
El fortalecimiento de la originación implica llevar a cabo un esfuerzo de mejora
continua en varios ámbitos:
El producto de crédito, para alinearlo a las necesidades de vivienda del
trabajador
El proceso / canal, para garantizar calidad en la información para una mejor
toma de decisiones por parte del trabajador
El producto casa, para garantizar calidad en los atributos y equipamiento
urbano, además de que satisfaga las necesidades del trabajador y su familia.
Fuente: Infonavit
111

I. Estrategia de proceso de originación
El financiamiento de las soluciones habitacionales que cubran las necesidades de los
derechohabientes es el objetivo primordial de la función de otorgamiento de crédito
del Instituto; sin embargo, la medición tanto de las necesidades de vivienda que se
presentan como de la satisfacción de las mismas a través de los créditos que otorga
Infonavit se vuelve complejo, dado que se requiere de un conocimiento de la
situación actual de la demanda, así como de una serie de indicadores que permitan
identificar correctamente los cambios que se observan cuando se ejercen los
financiamientos.
Con el fin de poder medir el éxito de las estrategias que se implementan para la
cobertura de necesidades de vivienda, se consideran enfoques diferentes, que
permiten tener una visión multidimensional acerca de los derechohabientes y los
satisfactores que se generan a través de la vivienda y que están alineados a la Visión
del Infonavit.
Como se verá a lo largo de este Plan Financiero, la sustentabilidad (en sus ejes
económico, social y ambiental) cobra vida a través de acciones hipotecarias
concretas que tocan varios Programas de la Agenda Estratégica.
Enfoque económico
Generación de soluciones que propicien un entorno que promueva la disminución de
la pobreza y la generación de patrimonio.
Enfoque social
Brindando mayores oportunidades de movilidad social mediante al acceso a
educación, tecnología, seguridad y desarrollo comunitario, formando ciudadanía a
través de las soluciones habitacionales.
Enfoque ambiental
Mediante soluciones amigables con el planeta, que moderen el uso de agua y
energía, reduzcan la emisión de contaminantes y generen ciudades compactas.
Asimismo, mediante el financiamiento de las soluciones habitacionales para los
trabajadores, el Instituto debe formar un portafolio de crédito que represente una
inversión conveniente para el ahorro depositado en el Fondo Nacional de la Vivienda,
de forma que los trabajadores que hoy no han accedido a un financiamiento puedan
hacerlo en el futuro o, simplemente, puedan disponer de sus ahorros a la edad de
retiro. Es entonces necesario promover soluciones de valor para los
derechohabientes y acreditados, de forma que la decisión crediticia maximice el valor
entre el ahorro y una decisión habitacional, considerando lo siguiente:
112

El costo de uso de las viviendas que habitan los acreditados, para poder ser
comparados con el valor de las rentas.
La generación de patrimonio y plusvalía, buscando que el valor del ahorro se
mantenga y genere rendimientos, con el fin de que la solución pueda ser
considerada como complemento a la pensión.
La movilidad y escalabilidad social y económica, evaluada al momento de la
decisión de financiamiento y de forma posterior, tomando en cuenta la
generación de una comunidad próspera.
En cuanto a la inversión crediticia que realiza el Instituto, se busca respetar el valor
del Fondo Nacional de la Vivienda, el patrimonio del Infonavit, así como de los
recursos provenientes de inversionistas privados que participan en los programas de
crédito, equilibrando la disponibilidad de los recursos para crédito con la demanda de
soluciones habitacionales.
Con relación a los apoyos que se otorgan a los trabajadores de bajo ingreso,
principalmente a través de la administración del fondo solidario, el objetivo es que
maximicen su beneficio y minimicen el costo, dando acceso a soluciones para los
derechohabientes que satisfagan condiciones mínimas en los enfoques económico,
social y ambiental, con la menor inversión de recursos posible.
Para el logro de los objetivos antes mencionados, se definen tres estrategias,
vinculadas a la satisfacción de la demanda y al rendimiento del portafolio crediticio:
Se seguirá impulsado el financiamiento a las necesidades de vivienda buscando el
incremento en los indicadores de calidad de vida de los trabajadores que adquieran
soluciones financiadas con créditos del Instituto, clasificándose en:
Vivienda completa: para aquellos trabajadores con una necesidad de vivienda
proveniente de la formación de nuevos hogares, hacinamiento o aspiración de
propiedad o que habitan en una vivienda que requiere ser remplazada
totalmente.
Nueva: mediante una combinación eficiente de incentivos y requerimientos
que promuevan una oferta de soluciones que cubran los enfoques
económico, social y ambiental.
Usada: con una alineación de los procesos que facilite el ejercicio de los
créditos y una evaluación de las soluciones que permita el acceso a
vivienda usada de calidad.
Ampliación, remodelación y mejora: enfocada a derechohabientes con una
necesidad de vivienda por hacinamiento, calidad o duración de materiales, así
como para aquellos que buscan incrementar su calidad de vida a través de la
113

mejora de la vivienda que hoy habitan mediante una diversificación de los
productos que permitan primordialmente incrementar la cobertura del enfoque
ambiental.
Serán establecidos los apoyos requeridos para segmentos de mercado a través de la
identificación de la necesidad de vivienda y requerimientos de apoyos por parte de
los trabajadores, dirigiendo el esfuerzo económico del Instituto hacia los segmentos
de bajo ingreso con necesidades primarias de vivienda, buscando incrementar la
satisfacción de los acreditados con las soluciones habitacionales.
Habrá una ampliación de la oferta de soluciones mediante la búsqueda de nuevos
productos que permitan profundizar la atención a los derechohabientes, así como el
desarrollo de mecanismos que atiendan las necesidades de otros segmentos de la
población, con un enfoque hacia la cobertura de necesidades y al valor del portafolio
Institucional.
Cobertura de necesidades de vivienda mediante productos orientados a los
derechohabientes que no han sido atendidos por el modelo actual del Instituto
y para segmentos que hoy no tienen acceso a financiamientos por parte de
otras entidades.
Valor del portafolio institucional a través de mecanismos y servicios que pueda
prestar el Instituto que contribuyan a fondear el gasto y a fortalecer la posición
financiera del Infonavit, promoviendo un mejor rendimiento al ahorro
depositado en la Subcuenta de Vivienda.
En el corto plazo, las estrategias que conducen al incremento en la calidad de los
trabajadores al momento de ejercer un crédito y que promueven la formación de un
portafolio sano y rentable se consolidan a través del diseño de los productos, los
procesos y las políticas de los canales de atención.
Producto de crédito: el diseño de alternativas de financiamiento, que mediante
la determinación de condiciones promueven el desarrollo de los factores
económicos, sociales y ambientales y que son resultado de la colaboración
con, entre otras, la Subdirección General de Sustentabilidad Social y el Centro
Mario Molina
Hipoteca con Servicios: con el objeto de incluir el mantenimiento y
conservación de los conjuntos y el entorno, mediante el cumplimiento de
las obligaciones con la comunidad y el municipio.
Hipoteca Mixta: para promover el desarrollo ordenado del comercio en los
conjuntos habitacionales y fomentar el empleo y las capacidades en
nuestros derechohabientes, que fortalezcan su posición económica.
Hipoteca Verde con Transporte: como un elemento para la formación de
ciudades compactas, en comunidades con acceso al empleo y a la vida
114

familiar y comunitaria, con base en los ahorros por menor gasto en el
transporte
Crédito para Mejora Verde: en promoción a la incorporación de elementos
de ahorro de energía y agua en las viviendas que actualmente habitan los
trabajadores.
Renta de vivienda / movilidad habitacional: con el objeto de que los
trabajadores que buscan oportunidades laborales en distintas partes del
país, puedan obtener soluciones en los diferentes lugares en los que las
requieran.
Proceso: el diseño del camino que permite la obtención de un crédito por parte
de los trabajadores, promoviendo una sana toma de decisiones que concluya
en la satisfacción de la necesidad de vivienda de los acreditados.
Asesoría Personalizada Infonavit: con el fin de analizar las diferentes
alternativas para los derechohabientes, con base en la definición de la
necesidad de vivienda y en la solución que contribuya de mejor manera
con la calidad de vida, a través de la implementación del Índice de Calidad
de Vida vinculado a la Vivienda (ICVV)
Procesos sustentables: buscando que los procesos de originación y
administración de crédito del Instituto incorporen en todo momento las
características básicas de sustentabilidad.
Canal: el diseño y aplicación de políticas y tácticas que permitan alinear a las
personas que promueven el ejercicio de los créditos del Instituto, a través de
la oferta de sus productos y servicios.
Ampliación de redes: con el objeto de que exista una mayor difusión y
facilidad de acceso a los créditos del Instituto con las diferentes soluciones
que cubran las necesidades específicas de cada grupo de trabajadores.
Canales virtuales: buscando ampliar el contacto con los derechohabientes
que hoy tienen acceso a las nuevas tecnologías a través de las redes
sociales y el uso intensivo de Internet y el celular.
Alineación de estrategias: generando las políticas, incentivos y sanciones
para que el enfoque de atención y servicio hacia los derechohabientes sea
un objetivo primordial de los integrantes del Infonavit y del Infonavit
Ampliado.
Producto casa: las líneas de acción que se han propuesto para el
aseguramiento de la calidad de las viviendas y su entorno han ido
encaminadas en promover una mayor densidad a través de impulsar el
115

desarrollo urbano para vivienda vertical en zonas con acceso a los servicios
de transporte, educación y empleo; establecer un mínimo del tamaño de la
vivienda y seguros de calidad de las viviendas, entre otros.
Vivienda vertical céntrica: este producto crediticio está orientado a impulsar
desarrollos que promuevan una mayor densidad, con incentivos
económicos a la verticalidad y ubicación cercana a los centros de trabajo,
el cual fue aprobado por el H. Consejo de Administración, con el objetivo
de mejorar la calidad de vida y plusvalía de los acreditados, generar un
impacto ambiental positivo, incentivar el aprovechamiento de la
infraestructura vigente y planeada de las ciudades y disminuir costos de
construcción a través de una mayor densidad. Actualmente se encuentra
en programa piloto. En el Programa 8: “Políticas de Fondo de Vivienda” se
da más detalle sobre este producto.
Seguro de calidad: cobertura para el riesgo de daños por vicios ocultos o
mala calidad en la vivienda con carácter de obligatorio para originar crédito
con el Infonavit, respecto de la cual se emita un certificado de cobertura
que sea entregado al acreditado al momento de la firma de la escritura. En
un inicio, la contratación de la cobertura se llevará a cabo por parte del
Instituto para crear mercado y con el propósito de que en el futuro haya
mayor oferta para el acreditado, creando competencia entre las empresas
y que consecuentemente, la contratación de la cobertura pueda realizarse
sin la intervención del Infonavit.
Metraje mínimo: con el fin de mejorar la calidad de la vivienda, en
septiembre de 2011 el H. Consejo de Administración aprobó la propuesta
para que se establezcan dimensiones mínimas aceptables en viviendas
que financia el Instituto, quedando definidas en 38 metros cuadrados de
construcción. Los criterios quedaron vigentes a partir del primero de enero
de 2012. 28
Dada la variedad de necesidades de vivienda, geografía y desarrollo económico que
presentan las diferentes zonas del país, las estrategias de originación de crédito
evolucionarán para tener un enfoque regional. Para ello, será importante aprovechar
los canales de comunicación y gestión con los actores relevantes de cada región.
Es relevante señalar que la empresa calificadora Moody’s de México S.A. de C.V.
(Moody's) evaluó en noviembre de 2011 al Infonavit y obtuvo una calificación “Arriba
del Promedio” como originador de créditos de hipotecas residenciales de interés
social en México 29 .
28 Los metros cuadrados de construcción contemplarán las superficies construidas de la vivienda,
dejando de considerar sólo aquéllas que sean de uso común en el conjunto, condominio o
copropiedad. El control de registro de oferta de vivienda será en RUV, por lo que la vivienda con un
menor número de metros que ya se encuentre registrada en RUV antes del 1° de enero de 2012,
podrá ser individualizada.
29 La escala de Moody’s para las evaluaciones como originador está compuesta por: Fuerte, Arriba del
Promedio, Promedio, Abajo del Promedio y Débil.
116

Programa 3: Fortalecimiento de la cobranza
Visión 2020:
Consolidar el modelo de cobranza social como el mejor modelo de
administración de cartera hipotecaria a nivel mundial
Objetivo:
Incrementar la efectividad de la cobranza de créditos sin relación laboral con
procesos robustecidos que incorporen las mejores prácticas y tecnología y
mantengan siempre un alto enfoque social para garantizar que se solucione la
problemática de pago de los acreditados que lo requieran
Introducción
Bajo el principio de “siempre que exista voluntad de pago, habrá una solución”, el
modelo de cobranza social busca optimizar el pago continuo con productos que
ofrezcan alternativas viables para el acreditado para apoyarlo en cuidar su valor
patrimonial y mantener una cartera sana.
Como se observa en la siguiente figura, el modelo contempla las diversas etapas que
avanzan conforme aumentan los omisos de pago y se adecuan a la situación del
acreditado:
Cobranza preventiva
Cobranza administrativa
Recuperación de cartera
Mediación
Cobranza especializada
Comercialización
Fuente: Infonavit
A través de una arquitectura organizacional dinámica y flexible y un uso intensivo de
la tecnología para optimizar la ejecución de procesos y el análisis de flujos de
117

información, la administración de cartera podrá verse robustecida en beneficio de los
trabajadores.
Líneas de la Estrategia de Cobranza
Fuente: Infonavit
I. Estrategia de administración de cartera
Al arrancar el año 2013, la recuperación de cartera representará más del 60% de los
ingresos del Instituto sin considerar fuentes alternas de financiamiento. La
complejidad de su administración, la relevancia que ésta tiene para la viabilidad
financiera del Instituto, su perfil altamente social, la dependencia en la generación de
margen financiero para generar rendimiento al saldo de la Subcuenta de Vivienda y
la necesidad de brindar un servicio de clase mundial por medio de procesos robustos
y eficientes, así como con el personal, interno y externo, adecuadamente capacitado
hacia una orientación social, genera retos relevantes en los años venideros para la
administración de cartera.
Para 2013, en este programa se tiene contemplado ejecutar un portafolio de
proyectos estratégicos y tácticos que impulsen una mejora sustancial de la
productividad, la calidad y el servicio de la operación de acuerdo a las mejores
prácticas mundiales en administración y recuperación de cartera, reflejándose en la
generación de flujo de efectivo, tratamiento cada vez más uniforme y eficiente del
proceso de recuperación, administración de bienes recuperados, resguardando tanto
los ahorros como los intereses reales en la Subcuenta de Vivienda de los
trabajadores y, por ende, contribuyendo de manera fundamental al logro de la Misión
y Objetivos Institucionales.
Para ello, la Cobranza Social, la Cobranza Especializada y la administración de
activos recuperados se soportará en un modelo de operación en dos grandes rubros,
el “Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza” y el
“Sistema de Cobranza Social Integral”, los cuales cubrirán la parte metodológica y
118

tecnológica de la operación para lograr los objetivos de las diferentes etapas del
proceso de cobranza de una manera integral.
a) Sistema de Cobranza Social Integral
La Cobranza Social se basa en el uso de tecnología de punta, método e inteligencia
analítica que permite atender eficientemente los retos que presenta uno de los
portafolios hipotecarios más grandes del mundo, al tener que identificar áreas de
oportunidad y plantear las mejores estrategias y soluciones, tanto para la Institución
como para los acreditados.
El proyecto de Cobranza Social Integral (CSI) se enfoca en crear el soporte
tecnológico de la operación, siendo en esencia una plataforma del tipo CRM (Gestión
de la Relación con el Cliente, Customer Relationship Management, en inglés), para
que sea ejemplo de transparencia, eficiencia, calidad y excelencia en el servicio,
consolidando una solución tecnológica integral que contemple los procesos internos
y externos y que se integre a todos los sistemas institucionales ADAI (SMS, CASA,
Infonatel), TRM (Recaudación Fiscal), ALS (Administración de Cartera) y de los
proveedores (gestión móvil, telefónica y correo, entre otros canales). Este proyecto
se expandirá a la Recuperación Especializada y a la Unidad de Solución Social en el
año 2013.
Asimismo, CSI deberá ser el soporte para construir una plataforma que provea los
reportes operacionales y estratégicos (un tablero de indicadores), la inteligencia
operativa para la optimización de la cobranza (análisis estadístico e inteligencia
artificial), así como el control de la facturación y de las asignaciones de cuentas a
despachos de forma georeferenciada a nivel nacional. Para el año 2013, la
georeferenciación se hará para todos los portafolios de cartera hasta nivel III; es
decir, que incluya no sólo el código postal de la vivienda sino también la calle y el
número exterior, creando los incentivos para que los despachos busquen llegar a una
cobertura de gestión de la cobranza de 100% de las cuentas asignadas.
Derivado de lo anterior, el modelo de CSI tiene planeado integrar en los próximos
dos años:
Simulador de asignación basado en la teoría de la investigación de
operaciones
Generación de reportes gerenciales y financieros
Minería de datos de la Ruta de Solución
Data Warehouse de Cobranza Social
Esquema de Recompensas
119

Venta de vivienda recuperada en sus diferentes modalidades (por
confirmarse)
Con la Gestión Móvil (GM) se ha logrado, a través de uso de dispositivos móviles
(Bluemessaging 30 ), un control en la gestión de las cuentas; mientras que con el
desarrollo de la Ruta de Solución (RDS) se ha estandarizado y controlado la gestión
de la cobranza.
La GM ayuda a controlar la gestión por parte de los asesores de cobranza, al
requerir que los asesores presenten evidencia de la visita realizada a la
vivienda, a través de georeferencias y fotos del lugar.
La RDS es una gestión de cobranza con un proceso de decisión determinado
y que ofrece soluciones de manera eficiente, transparente y ágil, con el
propósito de mejorar las tasas de contacto con los acreditados y realizar
ejecuciones tempranas, lo que permitirá disminuir la proporción de acreditados
que van a cobranza especializada.
El árbol de decisión ayuda a mejorar la gestión de la cartera, aplicándose a
todos los acreditados desde el estatus en ROA hasta 4-9 omisos, pasando por
todas sus etapas. Entre las soluciones propuestas están el obtener una
promesa de pago, ofrecer prórroga, iniciar venta asistida o ejecutar el
Procedimiento Administrativo de Ejecución (PAE 31 ), entre otros.
30 Bluemessaging es un concepto que integra los eventos y transacciones que ocurren en campo con
los sistemas de comunicación electrónicos más usados como Chat, SMS, VOIP e Email,
implementando reglas de negocio inteligentes que soportan un flujo de trabajo y permiten a la
Institución ser más ágil, competitiva y rentable. La comunicación unificada interactuando con las
aplicaciones móviles permiten generar un ambiente colaborativo oportuno sin importar donde se
encuentren las personas involucradas. Las transacciones realizadas en campo deben ser soportadas
por varias instancias e interlocutores en la Institución y a su vez permite el control y la toma de
decisiones. La actual convergencia de software, hardware y tecnologías de red permiten optimizar los
procesos empresariales y ofrecer un sistema de comunicación integrado y sin fisuras.
31 Infonavit, en colaboración con municipios, puede recuperar de manera ágil y económica las
viviendas garantías cuando están abandonadas o vandalizadas. El PAE se encuentra operando
actualmente en 80 municipios de la República Mexicana, en los cuales se concentra el ochenta y tres
por ciento de la vivienda abandonada.
120

Fuente: Infonavit
De esta forma, el proceso de cobranza se compone por CSI, Gestión Móvil y Ruta de
Solución (CSI-GM-RDS), el cual tiene un uso tecnológico intensivo. Este modelo ha
permitido ofrecer soluciones a la medida para cada acreditado, estandarizar el
proceso de cobranza y monitorear las actividades de los despachos, por lo que se
dará continuidad y fortalecimiento en todos sus componentes en el año 2013.
b) Cobranza Social
La Cobranza Social dará continuidad a la estrategia Garantía Infonavit para
incentivar el pago continuo y oportuno de los acreditados cumplidos y ofrecer
alternativas de solución para el pago a través de productos de acuerdo al perfil de
cada segmento de acreditados que ayuden a aquellos que se vean en problemas de
pagos ante la pérdida de la relación laboral, variación en el ingreso laboral,
incapacidad o fallecimiento, afectación de la vivienda y riesgo patrimonio, entre otros.
Con el proyecto de variabilidad en el ingreso, se ofrecerán alternativas de pago a los
acreditados cuya fuente de ingresos no es constante a lo largo del año (debido a no
tratarse de trabajadores asalariados), a fin de que se les permita mantener su pago
sin afectar su economía familiar.
c) Cobranza Multicanal
De igual manera, el proyecto de Cobranza Multicanal, que hoy apoya al proceso de
Cobranza Social y en 2013 se expandirá a Cobranza Especializada, permite elegir el
o los tratamientos más adecuados (carta, llamada o visita) para cada crédito en
121

función de diversos criterios multidimensionales que poseen cada uno de ellos. De
esta forma se busca:
Asignar cuentas que requieran ser trabajadas ad-hoc a cada canal
Disminuir gastos de cobranza
Garantizar que las cuentas asignadas sean trabajadas de acuerdo al canal
elegido en coordinación con la Subdirección General de Canales de Servicio
Incrementar la efectividad de la cobranza
Establecer estándares en la comunicación con el acreditado
Para el año 2013 se busca que el modelo favorezca el incremento en la efectividad
de la asignación en función del número de facturas por pagar logrando así un mejor
servicio. De esta forma, se estará reforzando el sistema de Cobranza Social Integral
y, por ende, el de toda la Cobranza, tanto Social como Especializada.
d) Recuperación Especializada
Buscando un método eficaz y moderno de contención que ofrezca una solución a los
créditos con alta morosidad reduciendo la necesidad de recurrir a tribunales, se
consolidará la mediación con la cual se busca que un tercero dé soporte en una
negociación entre el acreditado y el Infonavit, llegando a una solución acordada y,
por ende, con una alta probabilidad de mantenerse al corriente de pago a largo
plazo.
Para el año 2013, el reto es que a todo acreditado contactado que no haya podido
encontrar en la Cobranza Social una solución en la gama de productos
estandarizados, se le ofrezca a través de la mediación una alternativa conciliada y
adaptada a su problemática, a fin de que se reduzcan de forma importante los casos
que transiten a un proceso judicial respecto años anteriores. Asimismo, se
desarrollarán estrategias que permitan aumentar la eficiencia de la invitación, la firma
y la cura, gracias a la consolidación de un grupo de mediadores profesionales y
avalados por las autoridades competentes.
Del mismo modo, se plantea como fundamental la participación en la mediación de
las Comisiones Consultivas Regionales (CCR) en el proceso de soluciones
conciliadas con los acreditados, resaltando los siguientes ejes:
Coadyuvar en el contacto e invitación a conciliar,
Asesorar en la toma decisiones,
Contar con un soporte en el cumplimiento de convenios,
122

Apoyar la gestión Institucional para que, de ser necesarias realizar
modificaciones a la Ley, con el fin de que los acuerdos conciliados primen.
Tras la culminación exitosa de pruebas piloto de este modelo de participación en el
año 2012, aprendiendo de éstos y ajustando y haciendo las modificaciones
pertinentes, a partir del año 2013, se buscará consolidar a nivel nacional dicho
modelo.
Se dará continuidad con la identificación de vivienda irregular: abandonada,
deshabitada, vandalizada y ocupada por terceros no acreditados, con el fin de tomar
acciones de recuperación y regularización de éstas, y sobre todo la regeneración del
entorno en donde habitan los acreditados, considerando el nivel de deterioro de la
vivienda, la morosidad de la cuenta y si el acreditado tiene relación laboral o no,
siendo parte integral del modelo CSI-GM-RDS.
Especialmente se dará continuidad y fortalecimiento a las actividades necesarias
para la recuperación del entorno por medio del PAE, de aquellos casos donde se
establezca como la solución más conveniente tanto para el Instituto como para la
comunidad y el gobierno local, gestionando dicho proceso para lograr la recuperación
de la vivienda y recuperaciones masivas mediante la ejecución fiscal en relación de
los inmuebles con garantía hipotecaria. Para fortalecer y ampliar el proceso, se
consolidará la firma de convenios de colaboración con los diferentes municipios,
quienes participan en el proceso como ejecutores del embargo y buscando
alternativas de solución en aquellos estados y municipios que no cuenten con un
convenio. Desde hoy, se está trabajando en la puesta en operación en municipios
relevantes y en establecer mejoras al modelo de recuperación vía PAE. Para 2013,
se prevé explorar la posibilidad de llevar a cabo PAEs de igual manera cuando
existan adeudos con los sistemas locales de suministro de agua potable y no sólo del
impuesto predial. Para los casos de viviendas vacías en donde no se pueda ejecutar
PAE, se llevarán a cabo el proceso de inicio o continuación de demandas 32 .
Con la iniciativa de difusión del concepto de valor patrimonial (en coordinación con la
Subdirección General de Sustentabilidad Social y la Coordinación General de
Comunicación y Apoyo), se atenderán oportunamente los problemas derivados del
abandono de las viviendas y de la falta de pago por parte de los acreditados que
cuentan con una relación laboral y/o que manifiestan no tener interés en continuar
con el pago de su crédito Infonavit. Para ello, se ofrecerán diferentes productos como
liquidación anticipada con descuento, liquidación valor avalúo con descuento,
convenios privados y judiciales así como de ejecución de sentencia, dación en pago,
venta con reserva de dominio y venta asistida o con poder notarial. La colaboración
de la Subdirección General de Administración de Cartera en dicho proyecto se
llevará mediante tres grandes aportaciones por consolidar:
Aplicación de la Garantía Infonavit para promover el pago puntual,
32 Se debe fortalecer el proceso de tal forma que en todo momento se tenga un avance en la solución
o recuperación, ya sea por Mediación, PAE, Demanda u otro mecanismo adecuado, evitando
momentos de indecisión en todo momento.
123

Recompensas,
Venta de vivienda para los casos donde el crédito Infonavit represente una
carga, y no un beneficio para la familia.
De esta manera, el proceso de administración de cartera contribuirá activamente al
proyecto como parte integral de toda la organización para posicionar y hacer tangible
hacia los trabajadores el ahorro y el rendimiento de su subcuenta de vivienda, así
como las acciones que impulsa el Infonavit respecto a su vivienda, lo cual les permite
tener un mayor valor patrimonial.
Es importante mencionar que con la oportuna identificación de la condición de la
vivienda se permitirá una óptima canalización de las viviendas a la Unidad de
Solución Social (USS) para establecer el canal de comercialización adecuado de
manera alineada con los procesos de recuperación de vivienda. Sobre esto se da
más detalle en el siguiente programa de la agenda.
Sin embargo, considerando que la mejor manera de prevenir el abandono de las
viviendas, así como la invasión 33 , es la ocupación de éstas, el buen uso que se le dé,
el mantenimiento de la propiedad, la vida comunitaria, la participación de
asociaciones vecinales y el adecuado ordenamiento de los desarrollos, un eje
fundamental será la búsqueda de esquemas que garanticen la habitación de las
viviendas por los acreditados, o bien la renta de éstas de una forma ordenada y
transparente. Entre las estrategias planteadas se encuentra continuar con el
fortalecimiento de la originación de crédito, la entrega-recepción de los créditos de la
Subdirección General de Crédito a la Subdirección General de Administración de
Cartera y las visitas de bienvenida, puesto que cobrarán una fortaleza relevante en el
modelo preventivo de la cobranza.
e) Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza
Dentro del proceso de cobranza, Infonavit ha tercerizado de manera parcial algunas
de las etapas de dicho proceso, como se ilustra en la siguiente figura.
33 Se tienen dos problemáticas: viviendas con garantía por adjudicar con la agravante que se
encuentran invadidas así como viviendas ya adjudicadas pero que se invaden. Para su solución se
deben construir procesos de desalojo, demandas penales o venta a gobiernos estatales para que ellos
lo resuelvan.
124

Fuente: Infonavit
La incorporación de despachos en el proceso de cobranza ha otorgado la flexibilidad
para adaptarse rápidamente al volumen de operaciones de cobranza de cada
delegación y seleccionar a los despachos con el mejor desempeño para incrementar
la efectividad de las operaciones en este rubro.
La estrategia de tercerización obedece al volumen esperado de acreditados bajo el
Régimen Especial de Amortización, REA (cobranza que no se realiza vía nómina), el
cual se estima sea del 33% del total de la cartera institucional, lo que implicaría
administrar 1.7 millones de créditos al año 2016, por lo que es importante definir una
estrategia de cobranza con el objetivo de descentralizar y flexibilizar este proceso.
Por esta razón, desde el año 2012 se trabaja en el Modelo Integral de Gestión de
Proveedores - Agencias de Cobranza, el cual busca estandarizar el modelo operativo
de cobranza y asegurar que cada participante (despachos y asesores) se adhieran a
los siguientes comportamientos y lineamientos generales:
Reglas de entrada y salida
Aseguramiento de comportamiento deseado de delegaciones, cobranza social
y agencias
Coordinar la infraestructura para mejorar la eficiencia del proceso
Asegurar la administración y supervisión
Estos lineamientos generales se realizan a través de 16 componentes, como se
ilustra en la siguiente figura.
125

Fuente: Infonavit
De esta forma, a los despachos se les permitirá funcionar efectivamente de manera
estandarizada y alineados a los principios y estrategias del Instituto. Para el año
2013, el Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza deberá
estar consolidado a la operación dentro de la Cobranza Social, llegando a contar con
una certificación de los proveedores a nivel nacional, integrándose el modelo
completo de recuperación de valor institucional.
De esta manera, el Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de
Cobranza, junto con la RDS, crearán oportunidades estratégicas para el Infonavit
facilitando de esta forma la tercerización del proceso de cobranza:
El enfoque social de Infonavit formará parte del comportamiento del Modelo
Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza, asegurando que
este enfoque permanezca en el proceso de cobranza aun y cuando terceros
asuman un rol más importante de su administración.
Los roles y responsabilidades (incluyendo los de Cobranza central y
delegaciones) serán claramente definidos, permitiendo una fácil transición del
Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza, al
modelo de tercerización de un servidor externo
La tecnología se encontrará lista para la asignación efectiva de cuentas y el
monitoreo del proceso de cobranza, permitiendo al Infonavit migrar la
cobranza a un tercero sin interrumpir la operación.
Para lograr el aseguramiento de la operación del Modelo Integral de Gestión de
Proveedores - Agencias de Cobranza, se llevarán a cabo auditorías de la operación,
126

con lo que se logrará el control, evaluación y seguimiento de los prestadores de
servicio del segmento de Cobranza Social y Especializada, confirmando la
estandarización, la disminución de riesgos y la variabilidad en la operación.
Análisis costo-beneficio de la tercerización de la cobranza
Actualmente, Infonavit opera bajo un modelo de cobranza parcialmente tercerizado.
La incorporación de los despachos en el proceso de cobranza REA ha sido clave
dentro del Modelo de Tercerización Parcial. En caso de que el Infonavit operara un
modelo de cobranza 100% interno, tendría que:
Establecer y gestionar sucursales de cobranza en las 32 delegaciones;
Contratar un gran número de asesores, entrenados y supervisados por la
gerencia media;
Mejorar las plataformas tecnológicas para incluir actividades y tareas más
elaboradas y procesos de gestión de cobranza: actividades y tareas
designadas para cada agente de cobranza en lugar de ser designadas por
cada despacho de cobranza; y cada aspecto del proceso de cobranza, desde
el desempeño individual de cada agente de cobranza hasta los resultados de
cada delegación, serían monitoreados diariamente.
Cabe señalar que aproximadamente 5,000 asesores laboran para los despachos de
cobranza y el costo estimado que el Instituto incurre en el pago a estos despachos es
alrededor de $530 millones anuales (gasto en el año 2011).
Por su parte, el flujo de cobranza REA durante el año 2011 fue de $14,000 millones;
es decir, el costo fue solamente el 4% del total de los ingresos del Instituto por esta
modalidad.
Si Infonavit decidiera realizar la gestión de Cobranza de manera interna, la
contratación de 5,000 asesores implicaría que la plantilla de trabajo del Instituto por
lo menos se duplicaría, creando la necesidad de manejar una fuerza de trabajo
mucho más grande, además de que los altos niveles de rotación que muestran los
asesores harían que el proceso de contratación fuera costoso y complicado. Los
costos de operación de un modelo de cobranza interno representarían más de tres
veces el costo total del modelo de cobranza actual del Infonavit, como se ilustra a
continuación.
127

Nota: Costos de cobranza estimados usando información de salarios equiparables y usando como
base una plantilla total de 5,000 asesores de campo, 1,000 asesores telefónicos, 400 supervisores y
100 gerentes a nivel nacional.
Fuente: Infonavit
Perfeccionamiento del modelo de cobranza actual
El modelo de cobranza actual de Infonavit es escalable y permite lograr eficiencias,
mientras que un modelo de cobranza interno limita la posibilidad de aprovechar la
experiencia de los despachos externos de cobranza:
Los despachos externos de cobranza han ganado experiencia valiosa a lo
largo de los años trabajando con una multitud de instituciones financieras en
México;
Infonavit ha aprovechado con éxito esta experiencia para contactar
acreditados con problemas de pago a través de múltiples canales y negociar
con los acreditados la solución de sus créditos vencidos
La colaboración con los despachos externos de cobranza ha permitido al
Infonavit ganar experiencia en el proceso de cobranza así como en la
identificación de áreas de oportunidad, por ejemplo en la mejora de
plataformas tecnológicas, en promover el óptimo uso de canales y en mejorar
la calidad de la información
Un modelo de cobranza administrado internamente demanda el desarrollo de
conocimiento, capacidad y experiencia internos en lugar de aprovechar la
experiencia que los despachos externos podrían compartir con el Infonavit.
Sin embargo, este modelo aun tiene áreas de oportunidad en términos de
consistencia en las prácticas de cobranza y servicio al acreditado:
128

Positivo
• El Infonavit es capaz de adaptarse a los
volúmenes crecientes de operación a
través de la asignación de cuentas a
múltiples despachos de cobranza.
• El Infonavit es capaz de evaluar el
desempeño de resultados a través de
un proceso de cobranza mensual y de
reasignar cuentas a los despachos que
tengan un mejor desempeño sobre
aquellos que no cumplan con
resultados.
• El Infonavit tiene una amplia habilidad
para intervenir y modificar su enfoque
de cobranza con base en resultados.
Negativo
• Se requiere de un mayor número de
controles para asegurar que los
asesores proporcionen un servicio a
los acreditados con base en los
lineamientos del Infonavit (ej. con la
finalidad de preservar el enfoque
social del proceso de cobranza).
• La operación de cobranza necesita ser
estandarizada para asegurarse que
todos los despachos cumplen con los
estándares del Infonavit sin que influya
la delegación en la que se opera.
• El Infonavit actualmente no cuenta con
todos los mecanismos necesarios para
gestionar múltiples despachos y
asesores y asegurarse que cumplen
con requerimientos básicos (ej. todos
los asesores deben ser
adecuadamente entrenados).
Para ello, Infonavit está actualmente trabajando para mejorar el modelo actual de
cobranza a través de la RDS y del Modelo Integral de Gestión de Proveedores -
Agencias de Cobranza, los cuales crearán oportunidades para facilitar la
tercerización del proceso de cobranza:
El enfoque social de Infonavit formará parte del comportamiento del Modelo
Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza, asegurando que
este enfoque permanezca en el proceso de cobranza aun y cuando terceras
partes asuman un rol más importante de su administración;
Los roles y responsabilidades (incluyendo los de Cobranza central y
delegaciones) serán claramente definidos permitiendo una fácil transición del
Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza, al de
tercerización de un servidor externo, y
La tecnología se encontrará lista para la asignación efectiva de cuentas y el
monitoreo del proceso de cobranza, permitiendo a Infonavit migrar la cobranza
a un tercero sin interrumpir la operación.
Si Infonavit decidiera tercerizar totalmente sus operaciones de administración de
cartera hipotecaria, se deberían considerar qué etapas del proceso deben
tercerizarse y qué etapas mantenerse internamente:
129

Fuente: Infonavit
Considerar los beneficios y costos de la tercerización.- Existen tres razones
principales por las cuales Infonavit debería considerar la tercerización de la
cobranza, las cuales se describen en la siguiente tabla.
Razón para
Tercerizar
Mejores
Prácticas
Posibles beneficios
Tercerizar la cobranza podría mejorar el Modelo Integral de
Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza, al aprovechar
las mejores prácticas de administradores con experiencia.
Un administrador con experiencia podría establecer un nuevo
punto de referencia para el desempeño de la cobranza en México
(ej. servir como punto de comparación)
Reducción
de Costos
Reducción
de
Complejidad
Operativa
La tercerización podría reducir los costos de cobranza REA, los
cuales actualmente se encuentran alrededor de 24 pb a del saldo
pendiente REA
La tercerización reduciría significativamente la complejidad
operativa del Infonavit y permitiría que la administración se
enfoque en otras prioridades estratégicas (p. ej. gestión de cartera,
sustentabilidad del fondo, política de vivienda)
a
Calculado al dividir los costos totales de cobranza del Infonavit en 2011 entre el saldo
pendiente de los créditos REA.
b Cálculos de la Reserva Federal de las comisiones promedio por servidores hipotecarios en los
EEUU.
Fuente: Infonavit
Por lo anterior, la estrategia de la administración de la cartera encaminada en la
implementación del Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de
130

Cobranza, permitirá complementar capacidades actuales para que el Instituto cuente
con una estructura operativa con economías de escala, posibilitándole llevar a cabo
procesos más eficientes y con mayor efectividad.
II. Calificación del proceso de administración de cartera
Moody's de México afirmó la calificación “SQ1-“ al Instituto, como administrador
primario de hipotecas residenciales 34 en marzo del año 2012, lo cual se sustenta en:
Canales especializados de servicio al cliente y modelos de cobranza
competitivos, que incluyen procedimientos confiables para el control de los
flujos de efectivo;
Programas de mitigación de pérdidas que se mejoran sistemáticamente y que
se aplican desde las fases de mora temprana;
Opciones en la recuperación de activos: la administración de los bienes
adjudicados se hace a través de un equipo especializado e incluye ventas al
mayoreo y menudeo, y
Consistente estabilidad operativa, cual se refleja en indicadores financieros
estables y también en altos estándares de seguridad y manejo de la
información.
34 La escala de calificación SQ1 indica fuerte y SQ5 indica débil.
131

Programa 4: Unidad de Promoción de Vivienda Infonavit
Visión 2020:
Fomentar movilidad habitacional en México y desarrollar un mercado
secundario de vivienda dinámico que impulse la plusvalía de las viviendas
Objetivo:
Desplazar inventarios de vivienda recuperada, generar intervenciones para
rehabilitar el tejido social y los entornos y promover un mercado secundario de
vivienda de interés social para impulsar movilidad habitacional y generar
plusvalía.
Introducción
Infonavit crea la Unidad de Solución Social (USS) en 2011 con el objetivo de
administrar y vender inventario de vivienda que se estima tener que recuperar; a
futuro, se espera que la USS evolucione a una Unidad de Promoción de Vivienda
Infonavit para promover el mercado secundario y movilidad habitacional.
2014+
I. Estrategia de colocación de vivienda
Fuente: Infonavit
Al 2013, la USS seguirá buscando la generación flujo de efectivo a través de la venta
de la vivienda recuperada a través del desarrollo de canales comercialización que
maximicen el valor de los inmuebles recuperados al hacer una rápida venta alineada
a la vocación social del Instituto, donde la estrategia central seguirá trabajando en
132

fortalecer los canales de venta establecidos en 2012 que son macro-subastas,
subasta, venta 1 a 1 por promotores, ‘outlet’ 35 y venta con reserva de dominio (VRD).
Con la venta masiva se continuará con el desplazamiento de vivienda recuperada en
desarrollos que requieren una inversión en el entorno, a través de la realización de
subastas y macro subastas de paquetes y de un esquema para la rehabilitación de
las viviendas y su entorno físico y social, siendo la participación de los
desarrolladores primordial en el Instituto al hacerlos coparticipes en los costos de
rehabilitación. Asimismo, en 2013 se fortalecerá la alineación del inventario existente
y futuro con una integración con la información generada por los procesos de
recuperación.
Además, será fundamental rediseñar el canal de promotores inmobiliarios buscando
eliminar las exclusividades y dando mayor visibilidad a la vivienda destinada a venta
en los diferentes portales inmobiliarios y el ‘outlet’.
Con la venta con reserva de dominio se brindará un producto que ofrezca una
solución a los posesionarios dictaminados como de buena fe con deseo de
regularizarse. Aunado a esto, como iniciativa estratégica para 2013 se tiene
contemplado fortalecer y expandir el ‘outlet’ inmobiliario, a través del cual se busca
movilizar de manera masiva el inventario obsoleto y/o de difícil desplazamiento.
Para mejorar el proceso en 2013, se dará continuidad en la adecuación de los
procesos y sistemas de control y seguimiento 36 para garantizar la adecuada
administración de las ventas, integrando el proceso de venta con el de administración
de venta y entrega de vivienda 37 .
35 Derivado del esquema de venta uno a uno, surge un nuevo esquema de venta denominado outlet,
que tiene como principal fin, acelerar la venta de viviendas adjudicadas a través de una estrategia de
descuento en precios y un sistema de promoción y colaboración efectivo (portal internet). A través de
la plataforma se garantiza la promoción y la colaboración entre promotores inmobiliarios. El objetivo
inicial es desplazar vivienda que tiene tiempo en el inventario o de baja demanda.
36 Se deben incorporar las viviendas que son inventario de la USS al RUV, inscripción remota, para
contar georeferenciación y demás beneficios de dicho sistema de información.
37 Las viviendas que fueron tratadas por la USS, se debe hacer el monitoreo un año después para
garantizar que se está resolviendo la problemática que se atendió, al estar las viviendas en
condiciones adecuadas.
133

Programa 5: Gestión Estratégica del Balance
Visión 2020:
Ser un gestor de clase mundial del Fondo Nacional de Vivienda y de los
excedentes temporales de liquidez, que administre los riesgos estructurales
del balance, obtenga los mayores rendimientos y promueva inversiones en
activos relacionados con la Misión institucional.
Objetivo:
Desarrollar capacidades institucionales para gestionar riesgos del balance y
excedentes temporales de liquidez proyectados en función de la Misión
institucional y pagar rendimientos competitivos para complementar la pensión,
como parte del acompañamiento a lo largo del ciclo de vida de los
trabajadores
Introducción
La definición de un régimen de inversión obedece a la necesidad de administrar los
excedentes que se proyecta tendrá el Infonavit en los siguientes años resultado de la
focalización en el otorgamiento de sus créditos 38 y de los cambios en la demanda de
crédito.
Este régimen abre al Instituto la oportunidad de:
Equilibrar los dos ámbitos de la Misión institucional: hipotecaria y fondo de
ahorro para el retiro
Gestionar integralmente el balance institucional
Rediseñar los productos de crédito para los trabajadores de altos ingresos
Administrar los activos y pasivos del Instituto, derivado de la entrega de
depósitos que se irán dando conforme la población se retire y por la nueva
composición del balance general del Instituto (véase el Reto 4 “Calce de
Activos y Pasivos”)
I. Marco estratégico del régimen de inversión 39
Para poder definir el régimen de inversión es necesario primero esbozar un marco
estratégico que sirva de guía en la definición. El marco estratégico propuesto para
Infonavit consta de cuatro componentes:
38 Referirse al Adendum al Plan Financiero 2012 – 2016 en los puntos relacionados con la reforma al
Artículo 43 de la Ley del Infonavit
39 Presentado al HCA en junio 2012
134

Fuente: Infonavit
A partir de estos cuatro componentes, se definieron siete principios que plantean los
objetivos a seguir dentro de cada componente:
A. El equilibrio de los componentes de la misión del Instituto
• Principio 1. Buscar un balance apropiado entre los dos componentes de la misión del Instituto
B. La integración del portafolio de inversión
con gestión del balance/estrategia de ALM
• Principio 2. Gestionar con base en los perfiles
de horizonte de inversión de los
derechohabientes
• Principio 3. Dedicar un componente del
portafolio de inversión a proporcionar liquidez
basado en flujos anticipados de entrada y
salida de efectivo
• Principio 4. Gestionar el portafolio de
inversión considerando los riesgos inherentes
de todo el balance
C. El enfoque sobre rendimiento ajustado
por riesgo
• Principio 5. Iniciar con un intercambio (tradeoff)
de riesgo/rendimiento similar a las
estrategias de inversión de las Afores pero
adecuado al modelo de Infonavit
• Principio 6. Monitorear el “costo de
oportunidad” inherente en las inversiones
hechas para apoyar las soluciones de vivienda
considerando las decisiones que se tendrán
que tomar para maximizar el rendimiento
ajustado por riesgo
D. La alineación del apetito de riesgo del Instituto y la estructura de gobierno de riesgo
• Principio 7. Establecer límites de riesgo y una estructura de gobierno de riesgo asociada para el
portafolio de inversión consistente con una gestión de riesgo más compleja del INFONAVIT
Fuente: Infonavit
135

Siguiendo estos principios, se propone la estrategia para la definición de un régimen
de inversión de Infonavit:
1. Invertir buscando maximizar el rendimiento ajustado por riesgo de los fondos
de derechohabientes/pensionados no utilizados para satisfacer demanda
actual de préstamos
2. Considerar inversiones que impulsen la Misión del Instituto en lo referente a
soluciones de vivienda en mejores entornos urbanos siempre y cuando estas
inversiones logren un rendimiento ajustado por riesgo para derechohabientes
de mercado
Inversión en valores públicos con participación de otros inversionistas
institucionales y en donde no exista conflicto de interés
Por ejemplo, la oportunidad de crear un mercado secundario de CEDEVIS
3. Gestionar inversiones líquidas a corto plazo con base en un análisis de flujos
de efectivo de derechohabientes/pensionados, notando que estas
proyecciones son mucho más complejas que las de las Afores
4. Gestionar inversiones de largo plazo con base en el horizonte de inversión de
los derechohabientes/pensionados y el requerimiento del rendimiento mínimo
de la Subcuenta
5. Instituir una estructura de gobierno del portafolio de inversión apropiada dada
la Misión del Instituto de proporcionar rendimientos superiores para
derechohabientes/pensionados y asegurar controles adecuados, lo cual
promueve la transparencia y evita potenciales conflictos de interés. Esta
estructura de gobierno incluye la construcción de una “muralla china”
alrededor de la gestión del portafolio de inversión 40
6. Desarrollar las capacidades apropiadas para implementar esta estrategia a lo
largo del tiempo (incluyendo la contratación de personal, el desarrollo de
sistemas, etc.)
Principios del régimen de inversión
Principio 1. Buscar un balance adecuado entre los dos componentes de la Misión
del instituto
A través del portafolio de inversión, el Infonavit puede equilibrar de una forma más
balanceada los dos componentes de su Misión: hipotecaria y de ahorro
complementario para el retiro.
Asimismo, al igual que las Afores, el Infonavit deberá evolucionar su portafolio de
inversión a lo largo del tiempo; aunque considerando el desarrollo reciente del
sistema financiero mexicano, esta evolución podría llegar a ser más rápida. Es decir,
40 En caso extremo, esto podría incluir la separación del portafolio de inversión del balance del INFONAVIT para
crear un fideicomiso que gestione las inversiones de manera independiente
136

el Instituto podrá desarrollar capacidades de inversión de forma gradual, a la par de
la sofisticación en el régimen de inversión, yendo de un alto porcentaje de
instrumentos gubernamentales a un portafolio más diversificado que puede
maximizar el rendimiento acorde al perfil de riesgo definido por el Instituto.
Principio 2. Gestionar con base en los perfiles de horizonte de inversión de los
derechohabientes
Actualmente, el Instituto tiene un régimen de inversión de muy corto plazo por lo que
es prudente que el nuevo régimen se determine con base en el horizonte de
inversión de los derechohabientes. A diferencia de las Afores, en las cuales el
rendimiento se basa en la Siefore en la que se encuentre el ahorrador acorde con la
regulación de la CONSAR, en el Infonavit el rendimiento es único para todos los
trabajadores.
Adicionalmente, todos los trabajadores tienen el derecho en Infonavit de retirar el
dinero ahorrado en su Subcuenta de Vivienda para adquirir una casa. Este derecho
de retiro anterior a la fecha de pensión debe ser considerado en la constitución del
régimen de inversión (en términos financieros, esto es una “opción” que tiene el
derechohabiente de llamar su SCV en cualquier momento).
Finalmente, por ley, el Instituto deberá pagar a los derechohabientes un rendimiento
sobre el dinero ahorrado en la SCV equivalente al incremento anual del salario
mínimo. En el caso del ahorro en las Siefores, no hay un rendimiento garantizado, el
riesgo de las inversiones se acota con base en la edad del trabajador y la Siefore a la
que es asignado en función de ésta.
Fuente: Infonavit
137

La política de rendimiento diferenciado para el caso de Infonavit puede ayudar a
incentivar la mejor toma de decisiones en relación al uso de la SCV.
Principio 3. Dedicar un componente del portafolio de inversión a proporcionar
liquidez basado en flujos anticipados de entrada y salida de efectivo
La opción que tienen los derechohabientes de Infonavit de retirar su SCV para un
crédito hipotecario obliga a que el régimen de inversión considere una proporción
líquida para enfrentar tales retiros fluctuantes.
Los eventos de retiro de la SCV deberán ser modelados y estimados. Al
sobreestimarse los retiros, se pierde rendimientro y al subestimarse, se corre el
riesgo de tener que deshacerse de posiciones de inversión con pérdida.
Fuente: Infonavit
Principio 4. Gestionar el portafolio de inversión considerando los riesgos inherentes
de todo el balance
Como ya se mencionó, los diferentes elementos de la reforma a ley, como la
posibilidad de otorgar créditos denominados en pesos y el poder contar con un
régimen de inversión para la gestión de los excedentes temporales de liquidez,
puede representar para el Instituto nuevos riesgos cuyo monitoreo, medición y
mitigación deberá ser parte de la gestión estratégica del balance.
La integración del régimen de inversión a la gestión del balance será clave desde la
perspectiva de mitigación de riesgos y generación de rendimiento. Asimismo, estos
nuevos retos requerirán de una evaluación más proactiva de las necesidades de
capital.
138

Fuente: Infonavit
Principio 5. Iniciar con un perfil de riesgo/rendimiento similar a las estrategias de
inversión de las Afores pero adecuado al modelo del Infonavit.
Las Siefores tienen como función objetivo maximizar el rendimiento ajustado por
riesgo, acorde con el perfil de riesgo y plazo de cada Siefore. En contraste con las
Siefores, los distintos componentes del portafolio de inversión del Infonavit servirán
para los distintos componentes de su Misión y/o objetivos institucionales, y por lo
tanto, deberán enfocarse en perfiles de riesgo rendimiento diferenciados
Fuente: Infonavit
Con base en lo anterior, se proponen los siguientes tres criterios para la selección de
valores o instrumentos de inversión y el proceso de construcción del portafolio.
139

Fuente: Infonavit
Principio 6. Monitorear el “costo de oportunidad” inherente en las inversiones
hechas en su caso para apoyar las soluciones de vivienda considerando las
decisiones que se tendrán que tomar para maximizar el rendimiento ajustado por
riesgo
Para las inversiones que cuenten con un mayor componente de beneficio o
rendimiento social, se deberá medir el rendimiento no percibido en comparación con
una inversión puramente financiera comparable. Todas las inversiones deberán ser
sometidas y aprobadas por los órganos colegiados respectivos.
Fuente: Infonavit
140

Principio 7. Establecer límites de riesgo y la estructura de gobierno de riesgo
asociada para el portafolio de inversión consistente con una gestión de riesgo más
compleja del Infonavit
Como todo portafolio de inversión, el del Instituto deberá contar con la estructura de
gobierno adecuada que rija su Agenda Estratégica y define el perfil
riesgo/rendimiento del mismo.
El portafolio actual del Infonavit está restringido por los siguientes límites:
En principio, solo se puede invertir en ciertos valores del gobierno
Debe proporcionar un rendimiento mínimo igual al incremento del VSM
Se deben establecer límites claros en categorías de riesgo adicionales con base en
la tolerancia de riesgo del Instituto, durante la expansión del portafolio de inversión e
inclusión potencial de nuevos instrumentos. Se propone establecer un comité
tripartito de inversión.
Para lo anterior el Instituto puede tomar como referencia la experiencia de las Afores.
En términos de límites, el Infonavit tendrá que desarrollar límites parecidos a los de
éstas en las siguientes áreas:
Fuente: Infonavit
Para el desarrollo de este régimen, es importante tomar en cuenta los aprendizajes
del desarrollo del régimen de inversión de las Afores, desde su inicio en 1997 a la
fecha, que se pueden resumir en:
Desarrollo de capacidades institucionales de forma progresiva
Ampliación del régimen de inversión acorde al desarrollo de capacidades
141

Contar con una estructura de gobierno para la toma de decisiones y la
administración del riesgo
Aislamiento de la toma de decisiones de inversión de elementos políticos
Comisiones pagadas a los administradores ligados a la maximización del
rendimiento ajustado por riesgo considerando límites prudenciales
Con base en lo anterior, para el régimen de inversión del Infonavit se propone:
Definir un proyecto de aprendizaje y desarrollo de capacidades en manejo de
inversiones
Contar con un Comité Tripartito de Evaluación sobre el proyecto
Considerar el modelo del Infonavit en el objetivo de rendimiento ajustado por
riesgo
II. Marco para gestionar riesgo de descalce
Como se mencionó en el Reto 4 “Calce de activos y pasivos”, para gestionar los
retos del balance allí detallados, el Instituto ha planteado un marco de referencia que
permita garantizar la sustentabilidad financiera a largo plazo. El marco está dividido
en tres grandes rubros:
Fuente: Infonavit
Medir: es importante proyectar y monitorear el impacto que pudiera tener el
riesgo de descalce en el balance, para lo cual se propone utilizar herramientas
como el análisis de sensibilidad sobre el margen financiero y el valor del
patrimonio.
Mitigar: se tienen consideradas cuatro herramientas que permitirían mitigar
parcialmente el riesgo de descalce:
142

Usar instrumentos de cobertura en los mercados financieros
Inversión en activos, ej. instrumentos financieros “udizados” que
contrarresten la exposición del pasivo;
Realizar emisiones de CEDEVIS sobre créditos en pesos, y
Ajustar la tasa y el diseño del producto para ofrecer préstamos en pesos a
tasa variable.
Proteger: cualquiera exposición que no puede ser cubierta o mitigada debe
ser absorbida o protegida. Para ello, se proponen las siguientes dos
alternativas:
Externa: transferir el riesgo remanente a instituciones especializadas
mediante la compra de un seguro contra descalce.
Interna: retener ganancias para cubrir riesgos potenciales. Dado que esta
herramienta se puede implementar de manera inmediata, es conveniente
explicarla en mayor detalle.
III. Rediseño de los productos de crédito para trabajadores de alto ingreso con
el objetivo de maximizar su valor económico
Tal como se explicó en el Reto 2 “Rendimiento del portafolio”, es necesario continuar
los esfuerzos para atender los factores relativos al diseño del producto y los propios
de los acreditados de altos ingresos, a fin de incrementar la rentabilidad de los
créditos de altos ingresos y asegurar la sustentabilidad financiera del Instituto, por lo
cual se plantean las siguientes propuestas específicas para cada problema
detectado.
Todas estas propuestas deberán ser presentadas al H. Consejo de Administración
del Infonavit para su evaluación y, en su caso, aprobación.
143

Problema
detectado
Recomendación Beneficio esperado 41
A.1. Asumir el
uso de la
prórroga en el
cálculo para
determinar el
pago y el monto
de crédito
A.2. Factores de
pago
determinados a
partir del salario
para un mismo
monto de crédito
B.3. DHs de altos
ingresos solicitan
montos de
crédito bajos en
relación al ahorro
que tienen en su
subcuenta
B.4. DHs de altos
ingresos pre
pagan con más
frecuencia
C.5. Si el salario
del trabajador se
incrementa, se
acorta el periodo
de amortización
Calcular el factor de pago para trabajadores de
altos ingresos asumiendo que amortizan en 30
años. Si el trabajador finalmente solicita una
prórroga, se deberá ajustar el factor de pago
para que la amortización se realice en el nuevo
plazo.
Ofrecer a los acreditados de altos ingresos la
posibilidad de disminuir su factor de pago, tanto
en la originación como en reestructuras
posteriores, resultando en mensualidades más
cómodas, a fin de que amorticen en un plazo
máximo de 30 años según su edad.
Existe un área de oportunidad en el caso de los
créditos tradicionales, por lo que se propone:
Que el monto de crédito sea mayor al 30% del
saldo de la SCV y mayor a $80,000
Cobrar una comisión de prepago junto con los
pagos faltantes, a fin de que se asegure un
rendimiento aceptable
Si se reduce importantemente el plazo de
amortización, se debe recalcular el factor de
pago ROA como:
Nuevo factor de pago ROA =
Factor de pago ROA actual -
Incremento en aportación patronal
$8,500 millones durante la vida de los
créditos, originados en un año, por
concepto de intereses
$400 millones durante la vida de los
créditos, originados en un año, por
concepto de intereses
$1,235 millones durante la vida de los
créditos, originados en un año, por
concepto de intereses
$556 millones producto de cobrar una
comisión de prepago del 5% sobre saldo
insoluto, cuando se pretenda liquidar
anticipadamente el total del crédito.
Adicionalmente, $131millones durante
la vida de los créditos por concepto de
intereses si la comisión de prepago
logra desincentivar al 10% de los
acreditados de altos ingresos de la
cartera originada en el 2011 que se
espera prepaguen
$1,400 millones durante la vida de los
créditos, originados en un año, por
concepto de intereses
Fuente: Infonavit
41 La explicación completa se encuentra en el Reto 2 “Rendimiento del Portafolio”.
144

Agenda Estratégica: Sustentabilidad social
Programa 6: Estrategia de sustentabilidad
Visión 2020:
Ser impulsores de comunidades armónicas que incrementen la calidad de vida
de los trabajadores a través de mecanismos de formación del patrimonio y
viviendas de calidad, amigables con el ambiente y que contribuyan a la
competitividad de las ciudades mexicanas
Objetivo:
Mejorar calidad de viviendas y su entorno, así como la calidad de vida en los
desarrollos habitacionales, con particular énfasis en el empleo
Introducción
Como fue mencionado en el Diagnóstico, Infonavit mide el bienestar del trabajador
con base en un Balance Social, el cual está compuesto por 3 subcuentas: calidad de
vida (relacionada con el aspecto social), valor patrimonial (relacionada con el aspecto
económico) y de impacto ambiental (relacionada con el aspecto ecológico). Además
se concluye que, con base en las mediciones del ICVV, el cambio en la calidad de
vida de los trabajadores es significativo si, al obtener un crédito para vivienda, éstos
se encuentran en rezago; que el mayor impacto positivo en el patrimonio de los
trabajadores se da con una acertada toma de decisiones que los lleve a comprar una
casa para habitarla, en comparación con los que compran y la abandonan y,
finalmente, que el consumo de agua, gas y electricidad, así como la emisión de CO 2 ,
disminuyen por el uso de ecotecnologías en las viviendas, lo cual conlleva beneficios
económicos y ambientales.
Es entonces de suma relevancia alinear los esfuerzos del Instituto para que haya
mejores casas, mejor calidad de vida y una mejor orientación para que el trabajador
tome las más acertadas decisiones posibles 42 .
Infonavit basa su estrategia de sustentabilidad bajo un enfoque práctico con rostro
humano.
42 El proceso de otorgamiento de crédito se complementa con la Asesoría Personalizada Infonavit y el
Taller “Saber para Decidir”. Referirse al Programa 3: Fortalecimiento de la originación y al Programa 8:
Políticas Fondo de Vivienda.
145

I. Estrategia de sustentabilidad
La estrategia diseñada por Infonavit, llamada “Vivir Infonavit”, se compone por cuatro
ejes que están relacionados con el actuar del Instituto y, por ende, en donde éste
puede tener mayor impacto: vivienda, entorno, comunidad y cultura Ser Infonavit.
Eje vivienda: asegurar características de vivienda para lograr que sea de mayor
calidad, más económica, sustentable y digital
Eje entorno: propiciar un desarrollo urbano ordenado y sustentable, equipado con
los servicios públicos fundamentales
Eje comunidad: fomentar organizaciones vecinales capacitadas y la prestación de
servicios e carácter social
Ser Infonavit: fortalecer el papel del derechohabiente (DH) como actor central en la
toma de decisiones
Es por esta razón que este Programa de la Agenda Estratégica recoge buena parte
de las medidas institucionales que atienden las recomendaciones descritas en el
Capítulo II: Retos en materia de desarrollo urbano y aquellas del Centro Mario Molina
y son muestra de la capacidad de gestión y coordinación del Infonavit.
Ser
Fuente: Infonavit
A continuación se describe la estrategia a ejecutar para cada uno de los ejes antes
mencionados.
a) Eje vivienda
Infonavit asume no sólo su responsabilidad natural de financiar más y mejores
viviendas para los trabajadores, sino además de generar mejores barrios y ciudades,
más amables con el entorno y con quienes las habitan. En otras palabras, el Instituto
busca impulsar viviendas de calidad con mejores atributos que las hagan más
sustentables, entendiendo esto como el conjunto de acciones orientadas a la
preservación y mejoramiento del entorno urbano en tres ámbitos interrelacionados -
146

ambiental, económico y social – cuyo éxito individual depende necesariamente del
fortalecimiento mutuo y de no afectar negativamente a los otros.
Elementos de aseguramiento de la calidad de las viviendas
Fuente: Infonavit
Los proyectos a desarrollar para este eje son:
Vivienda Sustentable - Vida Integral Infonavit será consolidado mediante incentivos al
transporte público, la colocación de dispositivos ahorradores de energía eléctrica de
uso común, la creación de espacios de esparcimiento y cuidado de la comunidad y
financiar viviendas con 17 atributos mínimos de calidad promovidos por el proyecto:
Fuente: Infonavit
El proyecto Casa y Computadora, de la mano con el proyecto Compuapoyo, será
ampliado y tendrá mayor rapidez en su ejecución para que todas las viviendas
financiadas por el Infonavit, preferentemente para trabajadores de bajos ingresos,
147

cuenten con una computadora y conectividad digital para estudiar y auto-emplearse y
de esta manera reducir la brecha digital para trabajadores acreditados.
Durante 2013, se continuará fortaleciendo el INEX 43 de empresas verificadoras para
impulsar un desempeño competitivo de la industria de verificación de vivienda y la
inspección técnica de obra. Adicionalmente, se trabajará en el lanzamiento de un
esquema para la acreditación de laboratorios de la construcción.
También se espera entre en vigor el nuevo esquema de cobertura de calidad de las
viviendas autorizado por el H. Consejo de Administración. Dicha cobertura contempla
un dictamen de riesgo para toda la vivienda financiada por Infonavit, así como una
cobertura decenal contra vicios ocultos o mala calidad de la vivienda.
Actualmente, el Registro Único de Vivienda (RUV) tiene un convenio con SEDESOL
para compartir información sobre mapas de riesgo a nivel nacional. Este organismo
entregó aproximadamente 80 mapas de riesgo a nivel nacional cuyas características
están siendo evaluadas por el RUV a fin de incorporarlas a la plataforma de registro y
contar con las acciones de mitigación necesarias en su caso.
En cuanto a la estrategia ambiental, se impulsarán acciones con la Hipoteca Verde y
el Sistema de Evaluación de la Vivienda Verde (SISEVIVE).
Como parte de la mejora continua de la Hipoteca Verde, se plantean las siguientes
iniciativas:
Especialización de mano de obra en instalación de calentadores solares de
agua y de paneles fotovoltaicos.
Mejora del sistema para la incorporación de nuevas ecotecnologías
Promoción de la cultura ambiental y canje de ecotecnologías.
Adicionalmente, promover e impulsar centros de lavado comunitarios con
fabricantes de lavadoras grado ecológico.
Implementar el SISEVIVE, que evalúa y califica, de acuerdo a una escala
preestablecida, el comportamiento energético e impacto ambiental de la
vivienda, tomando en cuenta:
Demanda Térmica (confort)
Consumo de energía (proyectado)
Consumo de agua (proyectado)
El SISEVIVE tiene como objetivos institucionales:
Impulsar la arquitectura, materiales y tecnologías eficientes en materia
energética.
Optimización de recursos y uso de renovables
43 Índice de Excelencia en el Servicio. Es un indicador para medir el desempeño de los agentes clave
del Infonavit Ampliado.
148

Reducir emisiones de CO 2
Dar un primer paso hacia la certificación de la vivienda
Consolidar una herramienta para :
Informar a los derechohabientes
Mejorar el diseño de la vivienda
Homologar criterios de evaluación en la industria
La creación del SISEVIVE ha sido posible gracias a un esfuerzo interinstitucional,
con las siguientes dependencias y roles:
Fuente: Infonavit
La implementación del SISEVIVE se dará incorporándolo como parte del proceso del
RUV de acuerdo al siguiente esquema:
Fuente: Infonavit
149

) Eje entorno
El objetivo de este eje es fomentar un entorno urbano promotor de espacios
habitacionales sustentables y competitivos que generen bienestar social para los
derechohabientes y sus familias.
Un entorno sustentable se define como el territorio que cuenta con las condiciones
económicas, sociales, ecológicas y urbanas que permite, a través de la vivienda,
incrementar la calidad de vida y el valor de su patrimonio para todos sus habitantes.
Los proyectos a desarrollar para este eje son:
El proyecto de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda será consolidado a
través de las siguientes acciones:
En 2013 será actualizado el Índice de Competitividad Municipal de Vivienda
(INCOMUV), en conjunto con IMCO (Instituto Mexicano de la Competitivdad),
SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) y Conavi (CoMisión Nacional de
Vivienda, para lo cual se buscarán fuentes alternativas de financiamiento de
instituciones financieras y multilaterales. Esta actualización permitirá
reconocer a los municipios que incrementaron su grado de competitividad
derivado de los planes de acción implementados en el Proyecto de
Competitividad Municipal de Vivienda (PCMV) en 2011 y 2012. El desarrollo
de la nueva versión del INCOMUV permitirá a su vez actualizar el ECUVE
(Evaluación Cualitativa de la Vivienda y su Entorno 44 ) y demás índices que lo
toman como insumo para evaluar la gestión municipal y la competitividad de
vivienda.
Ampliación del fondo para financiar instrumentos de planeación local: se
evaluará el impacto de los instrumentos de planeación cofinanciados en 2012,
se presentarán los resultados a organismos multilaterales, embajadas,
organizaciones no gubernamentales y otros actores para aumentar en 50% los
recursos del fondo para 2013. Se planean cofinanciar al menos 50
instrumentos de planeación nuevos. Asimismo, se incorporarán los
instrumentos cofinanciados en 2012 en el RUV para registrar la información e
indicadores relevantes para el otorgamiento de crédito.
El proyecto de cobro de predial a través de la hipoteca será expandido en al menos
15 municipios adicionales, que además se sumen al esquema PAE en apoyo a las
acciones de cartera y mejora en el entorno. Asimismo, se planea formalizar con
Fonadin (Fondo Nacional de Infraestructura) el uso del flujo de predial cobrado por
Infonavit como garantía para el financiamiento de infraestructura, con condiciones
preferenciales, a los municipios participantes. Bajo este esquema, se podrá apoyar la
44 La ECUVE busca medir el grado de cumplimiento de las viviendas respecto a una serie de
elementos, definidos en orden de importancia por los intereses y opinión de derechohabientes,
acreditados, especialistas en temas de vivienda y desarrollo urbano, así como funcionarios públicos
de dependencias afines al tema.
150

ampliación de la cobertura de la provisión de servicios para recolección de residuos
sólidos, alumbrado público y tratamiento de agua en beneficio de los acreditados.
El modelo de regeneración urbana será implantado en al menos 20 desarrollos con
un alto porcentaje de vivienda abandonada que participa en el proceso de
macrosubastas. Se formularán diagnósticos, nuevos planes maestros, intervenciones
físico-urbanas priorizadas y consensadas con la comunidad y seguimiento a la
ejecución de obras. Asimismo, se elaborará un plan para obtener financiamiento
público y privado para la ejecución de las intervenciones y se realizará evaluación de
impacto de las intervenciones físico-urbanas realizadas en cada desarrollo.
El modelo de mejora de la legislación urbana local será impulsado en 20 estados y
municipios prioritarios para impulsar mayores densidades, usos de suelo mixtos,
espacios públicos, áreas verdes, transporte público y calles completas (peatón y
ciclista), con el objeto de aumentar el índice de conectividad de los desarrollos
habitacionales con viviendas con crédito Infonavit y disminuir el tiempo de transporte
a los centros urbanos.
c) Eje comunidad
Para Infonavit, la comunidad comprende en primera instancia a los trabajadores y
sus familias que han adquirido un crédito financiado por el Instituto e incorpora los
desarrolladores y los municipios que facilitan el acceso a una vivienda. El concepto
de “comunidad” considera, además de a los acreditados y sus familias, el entorno en
el cual conviven, se comunican e interactúan.
La participación y cooperación de todos los miembros de la comunidad posibilitan la
elección consciente de proyectos de transformación dirigidos a la solución de los
problemas que los aquejan cotidianamente de manera gradual y progresiva, para
perseverar en el logro de objetivos comunes y en el largo plazo ser comunidades
autosuficientes en su desarrollo.
Los proyectos que se desarrollarán para este eje son:
La participación social con promotores vecinales certificados, mayor incorporación de
reglamentos de organización vecinal y promover la incorporación de centros
comunitarios serán consolidados como prácticas recurrentes.
La Hipoteca con Servicios en el cobro de la cuota de conservación de las viviendas
será consolidada como práctica recurrente, así como la administración de las
empresas de mantenimiento, la certificación y medición del desempeño y la creación
de una industria sólida de mantenimiento.
d) Ser Infonavit
A partir de su Misión y Visión, el Infonavit incorpora mecanismos de apoyo y
conceptos de educación para enriquecer el conocimiento de los trabajadores y sus
familias en cuanto a ahorro, crédito, patrimonio y retiro, promoviendo una cultura
151

sobre la importancia de vivir en comunidades que generen bienestar social y
plusvalía en un entorno sostenible, propicio para desarrollar su potencial individual y
en comunidad, mejorando así su calidad de vida.
Los proyectos a desarrollar para Ser Infonavit son:
Los desarrollos calificados como Comunidad Inteligente Infonavit (CII) serán
establecidos como prototipo de este esquema y se continuará con el posicionamiento
del concepto, consolidando estrategias de empleo y educación, así como la
sustentabilidad de los Centros Comunitarios, para impulsar la estabilidad laboral y
mejoras en el nivel educativo en los desarrollos calificados.
Como parte de la estrategia de Sustentabilidad Social, Infonavit ha diseñado una
estrategia de seguridad social para ofrecer a sus acreditados oportunidades de
desarrollo para mejorar su capacidad de pago (apoyados con esquemas de
búsqueda de empleo), calidad de vida y formación de patrimonio, en sinergia con
organizaciones públicas y privadas.
La estrategia impulsada por el Infonavit en este sentido busca que todos los
acreditados y derechohabientes cuenten con la protección de seguridad social en los
ámbitos de:
Seguridad
Salud
Educación
Empleo
Para lograr esto, el Instituto ha convocado a distintos actores, públicos y privados,
creando sinergias y aprovechar la especialidad y las fortalezas de otras
organizaciones para promover un modelo de atención integral y complementar la
función natural del Instituto de otorgar crédito para acceso a la vivienda y ahorro
digno para el retiro.
Los objetivos planteados en cada una de las líneas de acción son:
152

Fuente: Infonavit
Para cada uno se están desarrollando proyectos de atención y rutas de solución, en
colaboración con los aliados estratégicos de Infonavit.
Este modelo de atención integral inicia con la información obtenida de los canales de
atención, a través de los cuales se levanta información sobre la situación actual del
acreditado y derechohabiente en términos de seguridad, salud, educación y empleo
de los acreditados. La información obtenida se clasifica en las 4 líneas de acción
mencionadas y se atiende a través de los proyectos y rutas definidos.
Fuente: Infonavit
153

Las acciones que se propone seguir ejecutando en cada ámbito son:
e) Indicadores
Fuente: Infonavit
En cuando a calidad de vida vinculada a la vivienda, serán desarrollados e
implementados los simuladores automatizados de ECUVE e ICVV en el primer
trimestre de 2013, los cuales serán una herramienta tanto para los desarrolladores
de vivienda como para los derechohabientes con el objetivo de proporcionar
información para la toma de decisiones. El uso de estos dos simuladores permitirá
maximizar el impacto en la calidad de vida de los futuros acreditados. Para mayor
información respecto al ECUVE, referirse al Anexo II.
Se lanzarán esfuerzos a nivel masivo para consolidar y reportar las diferentes
acciones del Infonavit que tienen como objetivo incrementar el valor patrimonial con
que cuentan los derechohabientes.
En esta parte están identificados tres grandes grupos a reportar:
Acciones encaminadas a asegurar que un derechohabiente al momento de
ejercer su crédito o retiro cuente con mayores recursos (mayor valor
patrimonial), por ejemplo: subsidios cruzados, subsidio federal y rendimiento
de la subcuenta.
Acciones que impulsan la existencia o integración a la vivienda de elementos
o ubicación que le representen un ahorro económico a las familias en el
momento que habitan sus nuevas viviendas: ahorro de agua, luz, cercanía a
escuelas, cercanía a hospitales, organizaciones vecinales, etc.
Acciones que impulsan o incrementan las posibilidades de que las viviendas
cuenten con una mayor plusvalía en el tiempo (medido con el Índice de valor
Patrimonial, IVP). A finales de 2012 se terminará el desarrollo de este
indicador. En el primer semestre 2013, el IVP se utilizará para proporcionar
información de soporte a otras acciones como la recuperación de cartera y se
analizará la posibilidad de su difusión para el segundo semestre.
154

Además, se generarán parámetros para el establecimiento y reporte de metas
ecológicas en unidades de ahorro en litros de agua y emisiones de CO2 como
resultado del uso de ecotecnologías.
II. Recomendaciones del Centro Mario Molina y las acciones de Infonavit
En el diagnóstico de la dimensión de Sustentabilidad Social, se hizo mención de las
10 recomendaciones estratégicas que el Centro Mario Molina ha hecho para impulsar
la sustentabilidad. A lo largo de este Plan Financiero, se indica cuál ha sido la
respuesta de Infonavit a algunas de las recomendaciones, subrayando que la
sustentabilidad en Infonavit cobra vida con la aplicación de los programas
hipotecarios, los cuales tocan transversalmente a varios Programas de la Agenda
Estratégica.
A continuación se muestra la tabla completa:
Recomendación estratégica
Hipoteca Verde con Transporte. Incorporar al
esquema de HV la ubicación de los conjuntos
habitacionales, mediante un mayor crédito
derivado de los ahorros por un menor gasto en
transporte.
Hipoteca con Servicios. Fortalecer y
generalizar entre todas las instituciones que
otorgan créditos hipotecarios para vivienda de
interés social, la vinculación de éste al pago de
una cuota de mantenimiento que garantice el
establecimiento de una administración
profesionalizada del conjunto habitacional.
Hipotecas Mixtas. Permitir las mezclas en los
usos de suelo y modificar el diseño de una
proporción de las viviendas del conjunto
habitacional, de tal manera que éstas
incorporen locales comerciales en las plantas
bajas. Ofrecer a los derechohabientes que no
están en rezago habitacional la opción de
invertir en un local comercial en lugar de una
segunda vivienda.
Generalización de Hipoteca
Verde/Servicios/Mixtas. Puesto que los
beneficios de estas políticas públicas fueron
confirmados en el presente estudio, es
recomendable instar al resto de las instituciones
públicas y a la banca comercial para que
ofrezcan estos instrumentos.
Acciones de Infonavit
Infonavit ya contempla un
producto de este tipo. Referirse
al Programa 2: Fortalecimiento
de la originación
Infonavit ya contempla un
producto de este tipo. Referirse
al Programa 2: Fortalecimiento
de la originación
Para la primera parte, Infonavit
ya contempla un producto de
este tipo. Referirse al Programa
2: Fortalecimiento de la
originación. La segunda parte no
está contemplada bajo el marco
legal del Instituto, pero podría
proponerse al H. Consejo de
Administración.
Infonavit analizará cómo apoyar
esta propuesta ante otros
institutos del sector.
155

Recomendación estratégica
Fortalecimiento del subsidio “Ésta es tu
casa”: Incrementar el monto de subsidio y
modificar las reglas de operación del subsidio
que otorga la CONAVI de forma que
únicamente se otorgue en polígonos
intraurbanos
Privilegiar DUIS intraurbanos. Ofrecer
mayores incentivos crediticios a los DUIS que
sumen los beneficios de una localización
intraurbana al buen desempeño que se observa
en aquellos DUIS alejados de la mancha
urbana.
Renta con opción a compra. Ofrecer al
derechohabiente la posibilidad de rentar la
vivienda por un periodo de prueba, tras lo cual
podrá usar las contribuciones efectuadas hasta
ese momento para la compra definitiva del
inmueble o cambiar su residencia.
Esquema para el intercambio de viviendas.
Lanzar una plataforma a través de la cual los
acreditados puedan intercambiar su actual
vivienda de interés social; ya sea por una
semejante en otro sitio del país, o por una con
dimensiones distintas. Esto flexibilizará la
búsqueda de empleo y la adecuación de la
vivienda a las diferentes etapas y tamaños de
las familias mexicanas.
Requisito mínimo de conectividad urbana y
vecinal. Condicionar el alta de los conjuntos
habitacionales en el RUV a que los conjuntos
accedan a una diversidad de vías secundarias
y principales, evitando el alta de conjuntos cuya
única salida es una carretera.
Instrumentos financieros de fomento a
vivienda vertical intraurbana. Ofrecer créditos
blandos para las empresas desarrolladoras que
emprendan proyectos de vivienda vertical en la
zona intraubrana.
Acciones de Infonavit
La responsabilidad de analizar
esta propuesta es de CONAVI
Actualmente Infonavit participa
con otros organismos de
vivienda para ofrecer incentivos
preferentes a los DUIS
independientemente de su
ubicación. El Instituto
coordinará una mesa de trabajo
para analizar la posibilidad
mayores incentivos a los DUIS
intraurbanos
Infonavit ya contempla un
producto de este tipo. Referirse
al Programa 2: Fortalecimiento
de la originación
Infonavit elaborará una
propuesta en este sentido a
través de la Unidad de
Promoción de Vivienda
Infonavit.
Infonavit analizará esta
propuesta
Infonavit ya contempla un
producto de este tipo. Referirse
al Programa 8: Políticas Fondo
de Vivienda
156

Programa 7: Apoyo a desarrollos con deterioro en la calidad de vida
Visión 2020:
Restaurar la calidad de vida en desarrollos donde se ha deteriorado y así
conservar el patrimonio de los trabajadores
Objetivo:
Revertir abandono, restaurar tejido social e incidir positivamente en plusvalías
por medio de intervenciones para rehabilitar el entorno y mejorar la calidad de
vida en desarrollos que así lo necesiten
Introducción
Como estrategia para las viviendas financiadas con al menos 5 años de antigüedad y
en proceso de pago del crédito, se fortalecerá la rehabilitación de conjuntos
habitacionales como una actividad recurrente e apoyo a la restauración del tejido
social, del incremento a la calidad de vida y el valor patrimonial, integrando al menos
64 conjuntos habitacionales para aplicar esquemas de intervención social
(reforzamiento de sentido de comunidad) e intervención física (mejoramiento del
equipamiento urbano)
I. Programa de Desarrollo Social Hogares
Por otra parte, se seguirá apoyando el Programa de Desarrollo Social Hogares
(PDSH), el cual es ejecutado por Fundación Hogares y es un acompañamiento
metódico por varios meses que tiene como objetivos:
Dignificar la vivienda y su entorno
Fortalecer lazos familiares y sociales con sentido de pertenencia y orgullo de
comunidad
Restituir el tejido social y canalizar satisfactores y servicios
Promover entornos sustentables
Fomentar la plusvalía patrimonial y crear capital social
157

Su modelo de operación es el siguiente:
Fases:
Fuente: Fundación Hogares
1)Sondeo, preparación y presentación del programa
Actividades: sondeo y evaluación del área de influencia, visita domiciliaria, aplicación
de encuesta y convocatoria, primera reunión con la comunidad e identificación de
posibles aliados locales.
2)Diagnóstico y organización de grupos de trabajo
Actividades: segunda reunión con la comunidad, presentar resultados del diagnóstico
y conformar grupos de trabajo.
3)Plan de trabajo
Actividades: realizar talleres de capacitación (transferencia de tecnología), priorizar
necesidades, incorporar la participación y apoyo de alianzas estratégicas, elaborar
un plan de trabajo y establecer compromisos, plazos y fechas para desarrollar las
tareas y difundir resultados.
4)Implementación, evaluación y seguimiento
Actividades: ejecutar las acciones definidas por los grupos de trabajo, establecer
procesos de evaluación, apoyar los procesos con la participación de las alianzas,
reformular las problemáticas y redefinir compromisos.
5)Formación de juntas de vecinos
Actividades: capacitación en esquemas de planeación participativa, inducción para la
organización, reglamentos y estatutos, convocatoria, elección y levantamiento de
actas, y registro de la organización ante el municipio.
158

Agenda Estratégica: Alcance de políticas
Programa 8: Políticas Fondo de Vivienda
Visión 2020:
Ser un organismo impulsor, a través de la inversión público-privada, del
desarrollo urbano ordenado en México, que contribuya a que haya ciudades
competitivas, amigables con el ambiente y que den calidad de vida y plusvalía
a sus habitantes
Objetivo:
Incidir activamente en las políticas de vivienda y desarrollo urbano para
obtener mejores resultados económicos, sociales y ambientales
Introducción
Así como fue mencionado en el Capítulo II: Retos en materia de desarrollo urbano, el
reto de la nueva política de vivienda debe ser la de edificar espacios urbanos
eficientes, donde pueda insertarse una oferta de vivienda integrada a la ciudad, que
se vincule con las oportunidades de empleo, así como a los servicios de salud,
educación, recreación, cultura y espacio público para la convivencia y relaciones
sociales, equipamiento y equidad.
A lo largo de este documento se ha apuntado que, por su participación en la
inversión en la vivienda, Infonavit es un actor importante en el ámbito de la vivienda y
el desarrollo urbano. Si bien el Instituto no tiene mandato de diseñar la política
pública de vivienda o de desarrollo urbano, puede ser instrumental para afrontar los
retos descritos en este Plan Financiero, al incidir a través de la generación de
incentivos en temas de política pública a lo largo de varios ejes:
Planeación y equipamiento urbano: mayor cobertura, profesionalización del
servicio público local y cooperación regional
Modelo de producción de vivienda
Características y calidad de la vivienda
Diversificación de oferta de soluciones financieras y habitacionales
Redensificación de vivienda
Asignación de subsidios
Gestión de vivienda abandonada
Financiamiento por parte del sector privado (primario y secundario)
159

Para ello, Infonavit busca el balance entre libre mercado y planeación central para
tener un uso óptimo de recursos en beneficio del trabajador.
Por ser un tema que incide de manera importante poder lograr que más trabajadores
puedan adquirir una vivienda y así acrecentar su patrimonio, se pondrá foco en el
tema de la asignación de subsidios como medio para “moldear” el comportamiento
de agentes públicos, privados y trabajadores de tal forma que se logre una alineación
de las políticas en beneficio de todos los participantes.
Fuente: Infonavit
Planeación y equipamiento urbano corresponde al programa de Gestión Estratégica del Balance;
Gestión de vivienda abandonada corresponde al programa de la Unidad de Promoción de Vivienda
Infonavit; Financiamiento del Sector Privado corresponde al programa del Nuevo modelo de atención.
Para mayor detalle de cada eje, referirse al Anexo III.
I. Estrategia de subsidios en Infonavit
Infonavit, en cumplimiento a su mandato como hipotecaria social, otorga créditos a
trabajadores de menores ingresos para la adquisición de una vivienda. De esta
manera, Infonavit ofrece diferentes mecanismos de subsidios a la originación, como
son:
Subsidios a los trabajadores de menores ingresos en el momento de la
originación, y
Incentivos económicos de soluciones habitacionales específicas de
acuerdo a las necesidades de los trabajadores.
Adicionalmente, Infonavit también ofrece incentivos a lo largo del ciclo de vida del
crédito.
160

a) Objetivo
Ilustrar la política actual de subsidios a la originación de créditos que tiene
implementada Infonavit, la cual permite que los derechohabientes de bajos salarios
puedan acceder a una vivienda, y cómo ésta puede usarse para implementar una
mejora en la política pública de vivienda, con el fin de:
Maximizar el impacto social, y
Obtener resultados óptimos en el mercado de vivienda y en el desarrollo
urbano.
b) Incentivos a la originación
Los incentivos a la originación tienen como objetivo primordial mejorar la calidad de
vida de los derechohabientes a través de apoyos para la adquisición de viviendas, en
entornos urbanos que favorezcan el orden y promuevan la sustentabilidad. Lo
anterior se logra a través de apoyar la economía de las familias de menores recursos
mediante esquemas de tasas de interés preferenciales, atendiendo la Misión del
Instituto como hipotecaria social.
A continuación se describen estos subsidios.
Subsidios en tasa de interés
Con el propósito de que los derechohabientes con bajos ingresos puedan
acceder a una vivienda, Infonavit otorga un subsidio al momento de la
originación a través de la tasa de interés 45 , el cual consiste en cobrar tasas de
interés inferiores a la tasa costo del Instituto 46 . La tasa costo estipulada en
este Plan Financiero 2013-2017 para el año 2013 es de 7.01%. Cabe señalar
que la sustentabilidad financiera del Instituto está garantizada por las tasas
que se cobran a los acreditados de mayores ingresos.
De esta manera, las tasas de interés de los créditos que ofrece Infonavit se
estipulan según el ingreso en VSM del acreditado: a mayor nivel de ingreso,
mayor tasa de interés, por lo que las tasas de interés son menores para los
trabajadores de menores ingresos a fin de generar una alternativa de crédito
para los derechohabientes con estos niveles de ingreso, al ofrecer créditos
flexibles que respondan a su perfil de pago.
45 Para los nuevos créditos en pesos, el subsidio en tasa se sustituirá por el subsidio en pago.
46 La tasa costo considera los costos de fondeo, operación, seguro de vida, capitalización del Instituto
y pérdida esperada.
161

Subsidio en tasa de interés
Fuente: Infonavit
Nota: Con base en los créditos originados en el año 2011.
Con cifras al cierre del mes de agosto de 2012, los acreditados con un ingreso
de hasta 2 VSM tienen una tasa de interés del 4.2% en promedio (ponderado
y adicional al incremento al salario mínimo); mientras que los acreditados con
un ingreso mayor a 4 VSM es de 9.5% (adicional al incremento al salario
mínimo).
Rango Salarial en
VSM
Tasa de interés
(Más incremento en
VSM)
Hasta 2 4.2%
De 2 hasta 4 6.1%
Mayor a 4 9.5%
Tasa promedio ponderada para los créditos originados en el año
2011 y al cierre de agosto de 2012.
Fuente: Infonavit
Atendiendo a la Misión del Instituto como hipotecaria social, al menos el 55%
de los créditos que se otorguen durante los años 2012 y 2013 serán para
derechohabientes con un ingreso menor de 4 VSM.
Se estima que el monto por subsidio a la originación en tasa de interés 47
respecto a la tasa costo es como se presenta a continuación:
47 El subsidio se estima calculando la diferencia entre el monto de crédito otorgado y el valor presente
de los pagos de la cartera de bajos ingresos a tasa costo.
162

Nivel de ingreso en VSM
Monto del Subsidio
(mill $)
Hasta 2 4,852
De 2 hasta 3 1,194
De 3 hasta 4 204
Total 6,250
Fuente: Infonavit
Por otro lado, debe asegurarse que la asignación de subsidios solo vaya
dirigido a gente con necesidad de vivienda para maximizar el impacto social.
Por ejemplo, con base en la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los
Hogares (ENIGH) 48 del año 2006, el 54% de los afiliados al IMSS podrían
calificar para un subsidio ya que presentan en lo individual un nivel de ingreso
de hasta de 3 VSM, cuando en realidad solo el 25% debería ser acreedor de
un subsidio ya que el 29% restante presenta un ingreso a nivel del hogar
mayor a 5 VSM. Para ello, se han implementado mejoras en la optimización
de procesos en la originación, por ejemplo, Asesoría Personalizada Infonavit
(API) y Taller saber para Decidir.
API es un esquema de evaluación y asesoría personalizada sobre la
necesidad de vivienda del solicitante, el producto de ahorro/crédito/subsidio
que mejor le corresponde, y la vivienda (en su caso) que seleccione para su
nuevo hogar, tomando la situación particular de cada derechohabiente. Así,
API ha funcionado en identificar de una mejor manera a los derechohabientes
con necesidad de subsidio, ya que existe un segmento de trabajadores que no
necesitan de un subsidio pero que, por los criterios actuales, son elegibles
para recibir los recursos. Además, API ofrece soluciones habitacionales
diferentes de la compra de vivienda y los derechohabientes han expresado
que la opción de adquirir una vivienda no necesariamente resuelve sus
necesidades 49 :
48 La ENIGH tiene como objetivo obtener información sobre el monto, procedencia y distribución de los
ingresos y gastos de los hogares nacionales o extranjeros, que residen dentro del territorio nacional.
También integra información sobre las características ocupacionales y sociodemográficas de los
integrantes del hogar, así como las características de la infraestructura de la vivienda y el
equipamiento del hogar. Fuente: Inegi
49 La asesoría personalizada podría coadyuvar a revertir el fenómeno de la vivienda abandonada, al
orientar al derechohabiente en la toma correcta de su decisión entre adquirir una vivienda o mantener
un ahorro complementario para el retiro.
163

**Cifras al 28 de octubre de 2012
Fuente: Infonavit
Además, en línea con la misión social del Infonavit, API se ha centrado en
atender a los derechohabientes con ingresos menores a 4 VSM. Los
resultados de las acciones implementadas en API han sido positivos. Véase
en el Anexo II el reporte de Ecuve al primer semestre de 2012.
Así, API permite identificar de manera más precisa aquellos derechohabientes
con necesidad de vivienda y que califican para recibir un subsidio; además, al
ofrecer alternativas a los derechohabientes y darles soluciones habitacionales,
se obtienen mejores resultados en la calidad de vida como lo muestra el ICVV.
Por su parte, el taller “Saber para Decidir” orienta a los trabajadores y otorga
información financiera relativa al funcionamiento del Instituto y de la subcuenta
de vivienda, las opciones de crédito, las variables a considerar en la selección
de una casa, los derechos y obligaciones que se adquieren al ejercer un
crédito y los apoyos que ofrece el Instituto ante situaciones adversas que
imposibiliten a los acreditados de realizar los pagos correspondientes. Se
espera que este taller coadyuve a que los potenciales acreditados tomen
mejores decisiones sobre el uso de su ahorro y crédito Infonavit, a fin de
fortalecer su patrimonio familiar y mejorar su bienestar. A partir de julio del año
2011, este taller se convirtió en requisito obligatorio para obtener un crédito.
164

*Cifras septiembre de 2012
Fuente: Infonavit
En adición a lo anterior, se han establecido mecanismos para desincentivar el
otorgamiento de crédito a la vivienda asociado a usos secundarios de los
trabajadores con ingresos menores a 4 VSM, ya que no es deseable el
otorgamiento de créditos subsidiados para usos distintos a resolver la
necesidad habitacional de una familia, por ejemplo, vivienda vacacional 50 .
En resumen, sin un estudio socioeconómico del hogar y asesoría
personalizada, Infonavit podía asignar subsidios a hogares que no la
necesitan.
La estrategia de crédito del Instituto, que está orientada a la atención de los
segmentos donde existe un necesidad mayor de vivienda (el de trabajadores
con ingresos menores a 4 VSM), ha hecho que una proporción creciente de
los créditos otorgados por Infonavit vaya a estos segmentos, mientras que los
segmentos de mayores ingresos se les atiende con productos de
coparticipación, que son productos crediticios en los cuales participan en el
fondeo del crédito las entidades financieras (Cofinavit e Infonavit Total).
50 El 31 de agosto del año 2011, el H. Consejo de Administración del Instituto aprobó la Resolución
RCA-3487-08/11, en la cual se definió como Vivienda de Uso temporal en los municipios de
Manzanillo, Colima; Acapulco de Juárez y José Azueta (Zihuatanejo), Guerrero; Bahía de Banderas,
Nayarit; San Juan del Río, Querétaro y todos los municipios del Estado de Morelos, bajo las siguientes
condiciones: i) aplica a derechohabientes que adquieran viviendas tanto nuevas como usadas en los
municipios catalogados como de uso temporal, y que su residencia actual sea en una entidad
federativa diferente; ii) el monto máximo de crédito es hasta del 80% del valor de la vivienda y se
requiere de un ahorro previo del trabajador por el 10% del precio de la vivienda, y iii) la tasa de interés
es del 10% para todos los niveles de ingreso y no aplica reestructuras.
165

2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Porcentaje de créditos originados para
acreditados con un ingreso menor a 4 VSM
Porcentaje de Créditos originados en
coparticipación para acreditados con un
ingreso mayor a 4 VSM
(Cofinavit e Infonavit Total)
70%
60%
50%
40%
30%
62%
58% 60% 62% 59% 57% 58%
59% 58%
51%
49%
43% 45%
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
21%
25% 27% 43% 45% 40%
45%
36%
20%
15%
10%
10%
0%
5%
0%
2%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
% Créditos Originados Menor a 4VSM
% Créditos Originados en Coparticipación
Para el año 2012 las cifras son al 15 de noviembre.
Fuente: Infonavit
El Instituto gestiona entonces la cartera de créditos como dos portafolios: uno
de créditos subsidiados que buscan dar respuesta a una necesidad social
(créditos sociales) para generar acceso a la vivienda a los segmentos de
población de menores ingresos; y otro de activos a tasas rentables (créditos
de mercado), que genera valor económico y que permite financiar el subsidio
a los acreditados de menores ingresos. Por lo anterior, la capacidad del
Infonavit para ofrecer créditos a los trabajadores de bajos ingresos depende
de la rentabilidad de los créditos de los de altos ingresos, por el efecto del
subsidio cruzado.
166

El modelo de crédito de mercado permite estandarizar y atraer inversión de los
agentes privados al sector hipotecario, tanto en el mercado primario (Cofinavit
e Infonavit Total), como en el mercado secundario (bursatilización).
c) Incentivos económicos por tipo de solución habitacional
El Instituto ha mantenido una estrategia que promueve la sustentabilidad financiera
en el largo plazo, en particular sobre la calidad de la cartera hipotecaria, por lo que
ofrece otros subsidios adicionales a los de tasa de interés, encaminados a ofrecer
soluciones de tipo habitacional y en el aseguramiento de la calidad de las viviendas y
su entorno, con la idea de que estas soluciones coadyuven en la reducción del
abandono de las viviendas.
Vivienda vertical céntrica
Como se mencionó en el Programa 2 “Fortalecimiento de la originación” y en
el Programa 6 “Estrategia de Sustentabilidad”, la vivienda vertical céntrica está
orientada a impulsar desarrollos que promuevan una mayor densidad, con
incentivos económicos a la verticalidad y ubicación cercana a los centros de
trabajo, el cual fue aprobado el 26 de octubre de 2011 por el H. Consejo de
Administración mediante Resolución RCA-3565-10/11, con el objetivo de
mejorar la calidad de vida y plusvalía de los acreditados, generar un impacto
ambiental positivo, incentivar el aprovechamiento de la infraestructura vigente
y planeada de las ciudades y disminuir costos de construcción a través de una
mayor densidad. Actualmente se encuentra en programa piloto 51 .
51 El programa piloto (5 mil créditos) se aplica en:
a. Zona Metropolitana del Valle de México: Benito Juárez, Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos,
Cuauhtémoc, Gustavo A. Madero, Iztacalco, Iztapalapa, Miguel Hidalgo, Tlalpan, Venustiano
167

Los beneficios de los créditos en esta modalidad se ofrecen al trabajador y al
desarrollador:
Rango Salarial Incentivos al Trabajador Incentivos al Desarrollador
2.7 a 4.0 VSM Disminución de 35pb a la tasa.
4.1 VSM o más Disminución de 50pb a la tasa
Fuente: Infonavit
Anticipo 50% del cheque al 75% de
avance de obra
Esta menor tasa de interés se traducirá en un incremento en la capacidad de
compra de entre un 10 y 13%. Además, se otorgará un monto de crédito
adicional según el nivel de ingresos del trabajador, como un complemento a la
Hipoteca Verde:
Rango Salarial
VSM
Incremento
en monto de
crédito
De 1.6 a 2.6 $18,125.28
De 2.7 a 4.0 $29,096.45
De 4.1 a 6.9 $36,370.56
De 7.0 a 10.9 $36,370.56
De 11 a más $36,370.56
Fuente: Infonavit
Programa Garantías a la entrega continua de Vivienda Vertical y
Sustentable
Detallando lo descrito en el Programa 6 “Estrategia de Sustentabilidad”,
cuando la vivienda cumpla con al menos el 70% de avance de obra, esté
vinculada a un derechohabiente y el plazo para concluir el inmueble y titularlo
no supere los dos meses, el desarrollador podrá acceder anticipadamente a
un porcentaje del monto del cheque que otorgaría el Instituto a ese trabajador
para la compra de la casa. Los recursos serán otorgados por una entidad
financiera y la operación será garantizada por el Instituto, promoviendo así el
acceso a recursos que incentiven la vivienda vertical y sustentable, reduciendo
el capital de trabajo por lo que se le da un incentivo económico a la
producción.
Las garantías aprobadas por el H. Consejo de Administración del Instituto a
otorgar a las empresas desarrolladoras se definen de la siguiente manera:
Carranza, Coacalco de Berriozábal, Cuautitlán Izcalli, Ecatepec de Morelos, Ixtapaluca,
Naucalpan de Juárez, Nicolás Romero y Tlalnepantla de Baz.
b. Nuevo León: General Escobedo, Monterrey y San Nicolás de los Garza.
c. Jalisco: Guadalajara, El Salto y Zapopan.
168

Tipo de
Vivienda
Valor de la garantía
Vertical 70% del monto del
cheque que otorgará
Infonavit al trabajador.
Horizontal 50% del monto del
cheque que otorgará
Infonavit al trabajador.
Requisitos de la Vivienda
Se solicitan las características de
equipamiento, redensificación y
competitividad requerido por la Conavi y
que permiten alcanzar el segundo grado de
evaluación.
Adicionalmente a lo requerido a las
viviendas verticales, es necesario que estén
ubicadas dentro de los contornos urbanos
definidos por la Conavi
Este programa se aprobó por el H. Consejo de Administración mediante la
resolución RCA-3772-05/12, en el mes de mayo de 2012.
Como se mencionó en el Programa 6: “Estrategia de Sustentabilidad”, esta
iniciativa de Infonavit va en el mismo sentido con la publicación del estudio
denominado “Evaluación de la Sustentabilidad de la Vivienda en México” que
planteó el Centro Mario Molina, en referencia al Fomento a Vivienda Vertical
Intraurbana, el cual consiste en ofrecer créditos a largo plazo y con una tasa
de interés preferencial a las empresas desarrolladoras que lleven a cabo
proyectos de vivienda vertical en zona intraurbana.
La lógica de estas medidas es que, al garantizar una mayor calidad y
ubicación de las viviendas, se obtendrá un mejor ECUVE e ICVV y, con ello,
menores niveles de vivienda abandonada, menor cartera vencida y menor
gasto en reservas.
Hipoteca Verde
En adición a lo que estipulado en el Programa 2 “Fortalecimiento de la
originación”, para fomentar una cultura de sustentabilidad con el medio
ambiente y generar ahorros directos al gasto de las familias trabajadoras,
Infonavit desarrolló el programa Hipoteca Verde, el cual consiste en un monto
adicional al crédito Infonavit para que el derechohabiente adquiera viviendas
equipadas con ecotecnologías, las cuales generan ahorros en el gasto familiar
por la disminución en el consumo de energía eléctrica, agua y gas. Las reglas
de operación de este producto crediticio se aprobaron mediante la Resolución
RCA-3154-11/10, en la cual se hace obligatoria la incorporación de
ecotecnologías en las viviendas financiadas por Infonavit. La Hipoteca Verde
es muestra del compromiso que tiene Infonavit con la calidad de vida de los
trabajadores y con el cuidado del ambiente. Asimismo cabe destacar que, en
sintonía con el esquema de Hipoteca Verde de Infonavit, los estudios
realizados por el Centro Mario Molina confirman los beneficios derivados de
los programas que fomentan la sustentabilidad y el ahorro familiar,
proponiendo así incentivar al resto de instituciones públicas y a la banca
comercial para que se ofrezca de manera generalizada este tipo de productos
crediticios.
169

Este programa aplica para la adquisición, construcción, ampliación y
remodelación de vivienda y busca incentivar el pago del crédito derivado del
ahorro que ofrece. La siguiente tabla ilustra el beneficio de este producto
crediticio.
Nivel de
ingreso en
VSM
Monto crédito
adicional en
VSM
Ahorro
mínimo
mensual a
1 a 6.9 10 215
7 a 10.9 15 290
11 o más 20 400
a Cifras en pesos
El pago, tasa y monto del crédito están fijados en función al salario del
trabajador, por lo que la Hipoteca Verde incrementa el monto del crédito, el
cual no es considerado dentro de la amortización del crédito, ya que el pago y
la tasa se mantienen igual.
En el mes de octubre del año 2012 se cumplió el millón de créditos del
programa Hipoteca Verde desde que éste comenzó en el año 2007. Desde
entonces, se estima que la población beneficiada con una Hipoteca Verde ha
sido de 3.8 millones de personas.
Esta población beneficiada equivale a la población de los estados de Tlaxcala,
Aguascalientes y Zacatecas en conjunto. Se estima también que por cada
crédito de este millón de Hipotecas Verdes se ahorran $215 mensuales, la
cantidad resultante equivaldría a la compra de 540 viviendas de contado
según el precio promedio de la vivienda en México que es de $398 mil; y se
han dejado de emitir aproximadamente un millón de toneladas de gases
contaminantes al medio ambiente.
d) Conclusiones
La estrategia de subsidios del Instituto consiste en apoyar la originación lo suficiente
para que cada trabajador pueda acceder a una vivienda, con el fin de maximizar el
impacto social.
Por lo anterior, actualmente se cuenta con programas de subsidios significativos: el
gasto en subsidio de tasa de interés se estima en $6,250 millones anuales, por lo
que cualquier monto adicional deberá evaluarse en función de su impacto, así como
la viabilidad de este subsidio adicional en función del balance general del Instituto.
Como se estipula en la “Estrategia de proceso de originación”, el financiamiento de
las soluciones habitacionales que cubran las necesidades de los derechohabientes
es el objetivo primordial de la función de otorgamiento de crédito del Instituto.
170

Con el fin de dirigir los subsidios solamente a los derechohabientes con necesidad de
vivienda, el Instituto afina la asignación de estos subsidios a través de los distintos
mecanismos que se han implementado en la originación del crédito, particularmente
en lo referente al asesoramiento al derechohabiente, como son el taller “Saber para
Decidir” y la Asesoría Personalizada Infonavit (API), para incrementar con ello la
calidad de vida y mejorar las soluciones habitacionales de los derechohabientes, en
función de los tres enfoques establecidos: económico, social y ambiental.
171

Programa 9: Políticas Fondo de Ahorro
Visión 2020:
Contribuir a la formación de valor patrimonial de los trabajadores a través del
ahorro, de pagar rendimientos competitivos y de generar incentivos para que
los trabajadores tomen decisiones patrimoniales correctas
Objetivo:
Definir políticas de inversión que contribuyan al logro de la Misión institucional
y que maximicen el rendimiento de los ahorros de los derechohabientes
Introducción
En el mismo sentido del programa anterior, por su tamaño, el Infonavit puede incidir
activamente en el ámbito de los fondos de ahorro complementarios para el retiro. En
este caso, los ejes de acción son:
Política de inversión de los fondos
Política de rendimiento de la Subcuenta de Vivienda
Usos de los fondos
Fuente: Infonavit
Para cada uno de estos ejes, se abre un espectro que va de un enfoque totalmente
liberal a un enfoque de mayor dirección. Para mayor detalle de cada eje, referirse al
Anexo IV.
Por ser el elemento central de uno de los dos mandatos de ley del Infonavit, se
pondrá foco en el tema de política de rendimiento de la Subcuenta de Vivienda
172

(SCV). En este sentido, se presenta una propuesta de rendimiento a la SCV que
ofrezca incentivos deseables en el comportamiento de los derechohabientes. Los
comportamientos deseables están enfocados en la permanencia en el sector laboral
formal y en la adecuada toma de decisiones por parte de los derechohabientes en
función de sus necesidades de vivienda. Adicionalmente, la propuesta de
rendimiento a la SCV considera el reto que enfrenta el Instituto con la nueva
estructura de su balance general por el otorgamiento de créditos en pesos y a tasa
de interés fija, así como de la gestión de los excedentes temporales de liquidez que
se prevé se tenga en el mediano plazo.
I. Política actual de rendimiento a la Subcuenta de Vivienda
A partir del año 2001, Infonavit inició un proceso de transformación con el objetivo de
potenciar las capacidades del Fondo Nacional de la Vivienda y dar cumplimiento con
un doble mandato:
Ahorro para solucionar las necesidades de vivienda mediante un crédito
hipotecario.- Otorgar créditos para la vivienda, apoyando particularmente a
los trabajadores de menores ingresos.
Ahorro complementario para el retiro.- Adicionalmente, el Fondo Nacional
de la Vivienda es un componente importante del patrimonio del trabajador, ya
que es complementario de su ahorro para el retiro.
Infonavit, en su calidad de administrador del Fondo Nacional de la Vivienda, otorga
créditos a los derechohabientes con necesidad de vivienda, los cuales deben generar
rendimientos adecuados en beneficio de los derechohabientes. La siguiente tabla
ilustra la dinámica que presenta el balance general del Instituto, donde el ingreso
obtenido de la cartera de créditos (activo) permite ofrecer el pago de intereses que
causa el saldo de la SCV (pasivo).
Este rendimiento se integra de una cantidad básica, la cual se determina con base en
el incremento al salario mínimo del Distrito Federal (SM) que haya aprobado la
Comisión Nacional de los Salarios Mínimos y una cantidad de ajuste (CA), la cual es
un rendimiento adicional que se otorga en función de los remanentes de la operación
y es determinado por el H. Consejo de Administración del Instituto.
El activo genera
un ingreso del
7% + SM
Activo
Pasivo
779,512 689,567
Cifras en millones de pesos al cierre de agosto
de 2012. Fuente: Infonavit
En 2012, el pasivo tendrá
un costo de 1.5%
(Cantidad de ajuste) +
SM, dando como margen
de la operación 5.5%.
Cabe señalar que el rendimiento adicional pagado a la Subcuenta de Vivienda (SCV)
ha variado significativamente en los últimos años, dada la necesidad de crear
reservas crediticias y de fortalecer el patrimonio del Instituto, debido a la crisis
173

Patrimonio / Activos Totales
Rendimiento Adicional a la SCV
económica que comenzó en el año 2008, pues era necesario para mantener más
altos índices de solvencia de acuerdo a estándares de clase mundial.
14.0%
Patrimonio / Activos Totales y Cantidad de Ajuste
(2008-2012 e_/ )
4.0%
12.0%
10.0%
3.0%
10.0%
10.5%
11.2%
12.0%
3.0%
8.0%
6.0%
8.9%
2.5%
2.0%
4.0%
2.0%
1.5%
1.0%
1.5%
1.0%
0.0%
2008 2009 2010 2011 2012 e
0.0%
Patrimonio/Activos Totales
Cantidad de Ajuste
e_/ Cifras estimadas para el cierre del año 2012, con base en las proyecciones financieras.
Fuente: Infonavit
Lo anterior ha sido con base en lo establecido en el Plan Financiero 2009-2013,
donde se definió la política financiera de prelación de la asignación de los ingresos
financieros del Instituto:
Remunerar a la SCV conforme con el mínimo establecido en la Ley
(incremento porcentual del salario mínimo vigente en el Distrito Federal);
Cubrir los costos operativos netos, accesorios y seguros;
Constituir reservas al 100% de acuerdo a la normatividad vigente;
Remunerar lo requerido al patrimonio, de manera que cada año se mantenga
constante el índice Patrimonio/Activos Totales;
Aumentar el patrimonio temporalmente de forma que el índice
Patrimonio/Activos Totales se incremente hasta superar el 12%, y
Otorgar un rendimiento adicional a la SCV.
Una vez que se haya completado el programa de fortalecimiento del patrimonio del
Instituto en el año 2013, se podrán definir políticas activas para establecer una
remuneración a la SCV, como la que se propone en la presente sección.
174

II. Modificaciones en el balance del Instituto que impactan la política de pago a
la SCV
La reforma a la Ley del Infonavit de enero de 2012 impacta la composición del
balance general del Instituto, particularmente por la nueva modalidad de ofrecer
créditos en pesos y por la facultad de administrar un régimen de inversión por la
gestión de los excedentes temporales de liquidez, como se detalló en el Reto 4
“Calce de Activos y Pasivos” de este Plan Financiero.
Créditos en pesos.- Con la entrada en vigor de la reforma a la Ley del
Infonavit, el Instituto podrá ofrecer nuevos productos hipotecarios
denominados en pesos -y ya no solamente indexados al Salario Mínimo- los
cuales, en principio, serán otorgados a tasa fija.
Los créditos en pesos generarán un nuevo reto financiero en el mediano y
largo plazos para el Instituto, pues conforme se vaya dando la originación de
estos créditos, disminuirá en el balance general del Instituto la participación de
los créditos otorgados en VSM, lo cual generará un descalce entre el
rendimiento que Infonavit recibe de los activos y las obligaciones de pago de
rendimientos por los pasivos que integran el balance del Instituto (véase las
gráficas del Reto 4 “Calce de Activos y Pasivos”, en la subsección de retos en
la gestión del balance derivados de cambios en productos de crédito).
Dado el compromiso por Ley que tiene el Instituto de remunerar a la SCV al
menos en la misma tasa que el incremento en el salario mínimo, ya no se
tendría, para alguna proporción del portafolio hipotecario, el mismo
mecanismo de actualización de saldos insolutos que le ha permitido al
Infonavit compensar este tipo de movimientos (lo anterior se conoce como
“Riesgo Base”).
Régimen de inversión por la gestión de los excedentes temporales de
liquidez.- Con base en las estimaciones realizadas, se prevé que la demanda
de crédito disminuirá a partir del año 2018 derivado del abatimiento del rezago
de vivienda 52 , por lo que se espera se presente la acumulación de efectivo a
partir de esa fecha. Se estima que dichos excedentes se conviertan con el
tiempo en un componente cada vez mayor en el balance general del Instituto,
llegando al 19% de éste para el año 2022.
52 Véase Plan Financiero 2012-2016, en el apartado Necesidades de Vivienda se describe el
abatimiento al rezago de la vivienda de los derechohabientes del Infonavit.
175

Participación esperada de Activos en Balance General del Infonavit
2013-2022
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Cartera en VSM Cartera en Pesos Disponibilidades e Inv. en valores
Fuente: Infonavit
Para hacer frente a este reto, la citada reforma a la Ley del Infonavit faculta al
Instituto administrar inversiones de largo plazo con base en un régimen de
inversión, lo cual permitirá gestionar de una mejor manera los recursos
excedentes temporales de liquidez que se generen, optimizado así el
rendimiento que pudiera otorgarse a la SCV al conformar dos portafolios:
- Portafolio de inversión a largo plazo y
- Portafolio de inversión a corto plazo
Fuente: Infonavit
Por lo anterior, Infonavit tiene una ventana de oportunidad para plantear el
establecimiento de nuevas políticas sobre el rendimiento que se paga a la SCV.
176

Cabe señalar que lo anterior está en línea con la Visión 2020 del Infonavit como
fondo de ahorro del Plan Financiero 2012-2016, en el cual se menciona ofrecer un
rendimiento diferenciado a la SCV.
III. Política de rendimiento a la SCV
A continuación, se desarrolla una serie de propuestas de políticas para el pago del
rendimiento adicional a la SCV, que en su oportunidad deberían ser presentadas y
evaluadas en detalle por los Órganos de Gobierno del Instituto, con el objetivo de
que éste cumpla de una mejor manera con su función de administrador del ahorro de
los trabajadores y orientar las necesidades de éstos, de manera que se maximice su
patrimonio.
a) Propuesta de reserva de rendimiento adicional
Con el fin de ofrecer protección al Fondo Nacional de la Vivienda ante eventos
macroeconómicos no esperados, como por ejemplo un elevado incremento al salario
mínimo como se detalló en el Reto 4 “Calce de activos y pasivos” y que pudieran
poner en riesgo el patrimonio del Instituto, se propone separar una parte del
rendimiento adicional (cantidad de ajuste) otorgado a la SCV y clasificarlo como una
reserva de rendimiento adicional.
La reserva de rendimiento adicional sería constituida a lo largo del tiempo a partir del
ingreso por intereses que genere el Instituto en cada ejercicio y que el día de hoy se
entrega de manera inmediata a través de la cantidad de ajuste a la SCV. Bajo esta
propuesta, el rendimiento no se asignaría de manera inmediata al 100%, sino que
una parte de éste se tomaría para constituir una reserva de rendimiento adicional.
Por ejemplo, como se presenta en el Capítulo V “Proyecciones Financieras”, para el
año de proyección 2020 se considera otorgar una cantidad de ajuste de 2.0%, así
como otorgar una reserva por rendimiento adicional de 2.0%. En caso de ocurrir un
evento macroeconómico no esperado, se utilizarían los recursos generados en dicha
reserva para amortiguar este impacto. De esta forma, se disminuye la probabilidad
de tener que hacer uso del patrimonio del Instituto y se garantiza el crecimiento en
términos reales del patrimonio de los trabajadores. En caso de ser utilizada, la
reserva de rendimiento adicional deberá volverse a constituir en los siguientes
periodos. De no utilizarse, los recursos acumulados se otorgarán a los
derechohabientes conforme los vayan demandando. Así, los trabajadores recibirán al
momento de su jubilación el saldo de la SCV junto con la parte proporcional del saldo
acumulado en la reserva de rendimiento adicional.
Se considera que la creación de una reserva de rendimiento adicional, aunado a las
demás acciones mencionadas en el marco para gestionar el riesgo de descalce,
proveerán una herramienta para proteger la fortaleza financiera del Fondo Nacional
de la Vivienda ante incrementos inesperados en el SM. Sin embargo, escenarios
extremos como los ocurridos en la década de los años ochenta, como se ilustra en la
siguiente gráfica, solo pueden prevenirse cambiando la manera en que se remunera
legalmente a la SCV.
177

Inflación y salarios mínimos históricos
(1970 – 2012)
Fuente: SAT, Banxico
Dado que el trabajador puede elegir el uso que le da a su ahorro en el Fondo, ya sea
para obtener un crédito o ahorrar para complementar el retiro, el valor del ahorro en
el largo plazo para el trabajador dependerá en buena medida de la decisión que éste
tome:
Estudios recientes muestran que trabajadores que toman una decisión
incorrecta terminan con un ahorro de menor valor patrimonial, medido en tasa
de reemplazo 53 , para los acreditados que compran su casa y no la habitan,
comparado con los que compran y la habitan. De esta manera, los estudios
muestran evidencia que las decisiones que toman los trabajadores determinan
el valor de su patrimonio en el largo plazo.
Por lo anterior, se podrían dar mejores resultados en términos de valor patrimonial,
medido en tasa de reemplazo, si se establecieran políticas sobre el rendimiento que
se le paga a la SCV que generen incentivos que permitan al trabajador tomar
decisiones correctas en función de sus necesidades a lo largo de su ciclo de vida.
Por ejemplo, otorgar incentivos para trabajadores sin necesidad de vivienda para que
no adquieran una con el fin de monetizar el saldo de la SCV.
53 La tasa de reemplazo es el cociente entre la pensión mensual que puede esperar un trabajador y su
último sueldo al momento de la jubilación.
178

(1) Ponderado por lo que la gente quiere hacer con su SCV; (2) Dos pasajes en
microbús adicionales diarios ($10). Fuente Infonavit.
De esta manera, algunas políticas que se han identificado como deseables para que
el Instituto promueva entre los derechohabientes son:
Reconocer el ahorro continuo y la formalidad en el trabajo.- Alentar a los
derechohabientes para que mantengan una actividad laboral formal continua
mediante el pago de mayores rendimientos a su ahorro.
Atender necesidades de vivienda.- Apoyar a los derechohabientes que
tienen necesidad de vivienda para que logren acumular ahorro suficiente en la
adquisición de una vivienda.
Otorgar un rendimiento competitivo para fortalecer el retiro.- Apoyar a los
derechohabientes en la acumulación de un ahorro mayor para el momento de
su retiro de la vida laboral, procurando así para ellos un mayor complemento
para la pensión. De esta manera, hacer más atractivo el mantener en el
Infonavit los recursos de la SCV como una inversión que otorga intereses
atractivos, desincentivando además la búsqueda de ejercer un crédito cuando
no se tenga una necesidad real de vivienda.
179

Fuente: Infonavit
Por lo anterior, a continuación se presenta una propuesta que atiende las
necesidades que los derechohabientes enfrentan a lo largo de su ciclo de la vida: en
edad temprana, una vivienda y, en edades más avanzadas, una pensión. Se espera
que el establecimiento de estas políticas incentive a los derechohabientes a la mejor
toma de decisiones en el uso de la SCV.
b) Propuesta de políticas activas para aplicar un rendimiento diferenciado a la
Subcuenta de Vivienda
La propuesta que se presenta pretende incentivar la mejor toma de decisiones por
parte de los derechohabientes y, además, es necesario que el pago del rendimiento
a la SCV reconozca el cambio en la estructura del balance general del Instituto que
se origina por la reforma a la Ley de enero de 2012, por lo que se propone establecer
un rendimiento diferenciado que permita al Instituto administrar dichos cambios.
La propuesta establece un mecanismo para remunerar de manera diferenciada a la
SCV tomando en cuenta lo siguiente:
Reconocer el ahorro continuo al remunerar las cuentas inactivas (es decir,
aquellas que no tienen una relación laboral formal) únicamente con el mínimo
legal, repartiendo el excedente de recursos entre las cuentas activas (cuentas
con relación laboral formal).
Considerar si existe necesidad de vivienda por parte del derechohabiente.
Considerar la nueva estructura que observará el balance general del Instituto.
180

La siguiente figura ilustra lo anterior: ofrecer los incentivos para que los
derechohabientes tomen la mejor decisión con base en las políticas sobre sus
necesidades y gestionar los retos de la nueva estructura del balance.
Fuente: Infonavit
La metodología para obtener el rendimiento diferenciado que se propone es la
siguiente:
Si no tiene actividad laboral formal, se pagaría el rendimiento mínimo de ley
en proporción al portafolio hipotecario en VSM y al portafolio hipotecario en
pesos 54 con respecto al activo del Instituto (cantidad básica).
Si tiene actividad laboral formal, se pagaría un rendimiento adicional a la
cantidad básica en función de dos factores:
- Derechohabientes con necesidad de vivienda.- Se pagaría un
rendimiento adicional con base en la cantidad de ajuste del portafolio
hipotecario en VSM y del portafolio hipotecario en pesos; así como el
rendimiento proveniente del régimen de inversión por la gestión de los
excedentes temporales de liquidez, el cual considera para este tipo de
derechohabientes las inversiones a corto plazo (por ejemplo, Cetes) y
considerando la proporción que guardan estos portafolios en el activo del
Instituto, y
- Derechohabientes sin necesidad de vivienda.- Se pagaría un
rendimiento con base en la cantidad de ajuste del portafolio hipotecario en
VSM y del portafolio hipotecario en pesos; así como el rendimiento
proveniente del régimen de inversión por la gestión de los excedentes
temporales de liquidez, el cual considera para este tipo de
derechohabientes inversiones a largo plazo (por ejemplo, el rendimiento
54 Se propone que el rendimiento mínimo otorgado en el portafolio hipotecario en pesos sea
equivalente a la tasa promedio del Bono M10. Se ha considerado este bono como una referencia que
debe reflejar el rendimiento de activos a largo plazo.
181

promedio que han ofrecido las Afores) y considerando la proporción que
guardan estos portafolios en el activo del Instituto.
La siguiente figura ilustra la propuesta de rendimiento diferenciado descrito.
Ilustración de propuesta de rendimiento diferenciado
1_/ El rendimiento obtenido sería nominal y se obtendría considerando la ponderación
con base en la estructura que guarde el balance general del Instituto para el ejercicio
fiscal correspondiente.
Fuente: Infonavit
Un reto para la implementación de esta propuesta es identificar a los
derechohabientes con y sin necesidad de vivienda. Para ello, una posibilidad sería
que Infonavit promueva una campaña informativa y que sean los propios
derechohabientes quienes hagan explícita la situación en la que se encuentran a
través de, por ejemplo, la Asesoría Personalizada Infonavit.
La siguiente figura presenta un ejemplo de diferenciación de rendimiento en la SCV
con base en una proyección hipotética de los estados financieros para el año 2022.
Se presenta este año porque refleja ya en un estado maduro la nueva estructura del
balance general que tendrá el Instituto: créditos hipotecarios en VSM, créditos
hipotecarios en pesos y régimen de inversión por la gestión de los excedentes
temporales de liquidez.
182

Ilustración de propuesta de rendimiento a la SCV
Año 2022
Nota.- Los rendimientos mostrados son nominales con base en un ejercicio hipotético
de las proyecciones financieras para el año 2022. Para realizar este ejercicio
ilustrativo, se llevó a cabo de manera conceptual la descomposición del balance
general del Instituto proyectado para ese año. Véase el Anexo V “Rendimiento
diferenciado a la Subcuenta de Vivienda” donde se detalla este cálculo.
Fuente: Infonavit
Para el caso de los derechohabientes sin actividad laboral formal, el rendimiento
pagado sería mayor al mínimo legal actual (suponiendo el 4.0% por el incremento en
el VSM para el año 2022), derivado de que se consideraría la participación en el
portafolio hipotecario en pesos, el cual pagaría un rendimiento mínimo de 6.51% para
ese año 55 . En total, la cantidad básica sería de 4.48%, como se ilustra en la siguiente
tabla.
Ilustración del rendimiento pagado a la SCV en año 2022
Cantidad básica
Activo
Cantidad Ponderación
Básica a_/ Portafolio/Activo
Portafolio Hipotecario
VSM
4.00% 81%
Portafolio Hipotecario
Pesos
6.51% 19%
Régimen de Inversión N/A N/A
Rendimiento Ponderado 4.48%
a_/ La cantidad básica del portafolio en VSM es el incremento al
salario mínimo, mientras que el del portafolio en pesos es el
promedio observado de los bonos M10 para los últimos 3 años.
El rendimiento ponderado puede no coincidir con el mostrado
debido al redondeo.
Fuente: Infonavit
55 El rendimiento mínimo otorgado en el portafolio hipotecario en pesos se ha supuesto a una tasa del
6.51%, que es la tasa promedio del Bono M10 en los últimos tres años. Se ha considerado este bono
como una referencia que debe reflejar el rendimiento de activos a largo plazo.
183

Por su parte, el rendimiento que se pagaría a los derechohabientes con relación
laboral formal sería mayor, ya que se les otorgaría la cantidad básica más la cantidad
de ajuste, ésta última considera además la reserva por rendimiento adicional. Cabe
señalar que la cantidad de ajuste y la reserva por rendimiento adicional dependen,
entre otros, de la TRV (6.97%):
El rendimiento por la SCV otorgado a los derechohabientes con necesidad de
vivienda participan en el Régimen de Inversión por la gestión de los
excedentes temporales de liquidez, obteniendo rendimientos por inversiones a
corto plazo (Cetes):
Ilustración del rendimiento pagado a la SCV en año 2022
Cantidad de Ajuste con Necesidad
Portafolio
Cantidad de ajuste y
Rendimiento
Ponderación
reserva de
nominal
Portafolio/Activo
rendimiento adicional
Ponderado Total
Portafolio Hipotecario
VSM
4.00% 63%
Portafolio Hipotecario
Pesos
4.00% 18%
Régimen de Inversión
b_/
(Tasa Corto Plazo)
6.00% 19%
Rendimiento Ponderado 3.58% 8.07% c_/
b_/ Es el rendimiento esperado en Cetes.
c_/ Incluye 4.48% de rendimiento mínimo.
El rendimiento ponderado puede no coincidir con el mostrado debido al redondeo.
Fuente: Infonavit
Por último, el rendimiento que se otorgaría a los derechohabientes que hayan
hecho explícita su no necesidad de vivienda consideraría su participación en
el Régimen de Inversión por la gestión de los excedentes temporales de
liquidez, obteniendo rendimientos a largo plazo (promedio de las Afore):
Ilustración del rendimiento pagado a la SCV en año 2022
Cantidad de Ajuste sin Necesidad
Portafolio
Cantidad de ajuste y
Rendimiento
Ponderación
reserva de
nominal
Portafolio/Activo
rendimiento adicional
Ponderado Total
VSM 4.00% 63%
Pesos 4.00% 18%
Régimen de Inversión
b_/
(Tasa Corto Plazo)
9.00% 19%
Rendimiento Ponderado 4.44% 8.92% c_/
b_/ Es el rendimiento observado por las Afore en los últimos 10 años.
c_/ Incluye 4.48% de rendimiento mínimo.
El rendimiento ponderado puede no coincidir con el mostrado debido al redondeo.
Fuente: Infonavit
184

Para este ejemplo hipotético, se observa que el rendimiento otorgado a los
derechohabientes sin necesidad de vivienda es de 85 puntos base más con respecto
a los que tienen necesidad de vivienda. A largo plazo, esta diferencia podrá producir
una mejor tasa de remplazo, lo cual deberá ser un incentivo para no monetizar la
SCV a través de un crédito a la vivienda, ayudará a reducir el fenómeno del
abandono de las viviendas y aumentará el valor patrimonial.
En el Anexo V “Ilustración del Rendimiento diferenciado a la Subcuenta de Vivienda”
se presentan el detalle de este ejemplo de rendimiento diferenciado.
c) Fórmula para determinar el rendimiento pagado por el portafolio hipotecario
El objetivo de esta sección es proponer una fórmula que determine la tasa de
rendimiento a la SCV, la cual considera los distintos ingresos y costos del portafolio
hipotecario.
Como establece la Ley del Infonavit, el saldo de la SCV causa intereses a la tasa que
determina el H. Consejo de Administración del Instituto. Esta tasa debe ser superior
al incremento del salario mínimo del Distrito Federal; así, el interés anual que se
acredita a la SCV se integra con una cantidad básica más una cantidad de ajuste 56 .
Como se mencionó anteriormente, la cantidad básica corresponde a la tasa de
incremento del SM que haya aprobado la Comisión Nacional de los Salarios
Mínimos. Por su parte, la cantidad de ajuste se determina con base en el cálculo de
los ingresos y egresos del Instituto:
Ingresos del Instituto.- Considera los ingresos por intereses que genera la
cartera de crédito, así como otros ingresos no financieros como son las
comisiones por la apertura de créditos y que son, por tanto, inherentes a la
actividad sustantiva del Instituto.
Cabe señalar que los ingresos por intereses que se proyectan en los estados
financieros de este Plan Financiero 2013-2017 toma en cuenta la disminución
por prepago que se analizó a detalle en el Reto 2 “Rendimiento del Portafolio”,
por lo que refleja la tasa de rendimiento al vencimiento (TRV), la cual se
estimó en 6.97%. Así también, se deben considerar los ingresos por la
indexación de la cartera.
Egresos del Instituto.- Considera el gasto operativo inherente a la cartera
hipotecaria y de fondeo, como son el pago de intereses a la SCV, el gasto en
reservas por el riesgo de crédito y riesgo de extensión (incluidos los
generados por los subsidios), el gasto para la conservación del patrimonio en
el nivel establecido (a largo plazo de 12.5%), el gasto por el riesgo operativo,
el costo operativo (GAOV) y otros gastos.
56 Esta cantidad de ajuste incluye el gasto por la reserva de rendimiento adicional definida
anteriormente.
185

El gasto en reservas se calcula de acuerdo con los criterios y disposiciones
aplicables, como se detalló en el Reto 1 “Riesgo de Crédito”.
Otros productos.- Son los ingresos del Instituto por recargos; actualizaciones
y multas; utilidad en venta de reserva territorial y recuperaciones de créditos.
Estos ingresos se presentan netos de otros gastos, los cuales son
erogaciones de carácter fortuito; supervisión de obra; proyecto de
regularización de expedientes; estimación por incobrabilidad de deudores,
reserva territorial y bienes adjudicados; autoseguro de crédito; estimación por
incobrabilidad cuentas fiscales por cobrar; gastos de reserva territorial, bienes
adjudicados y recibidos en dación; deterioro de constancias CEDEVIS y
política de quebrantos de partidas deudoras.
La cantidad de ajuste y la reserva por rendimiento adicional se determinan de
acuerdo con la política de prelación que se estipuló en el Plan Financiero 2009-2013.
Así, se tiene la siguiente expresión:
Fuente: Infonavit
La cantidad de ajuste y la reserva por rendimiento adicional se obtienen entonces de
la siguiente manera:
Fuente: Infonavit
Con fines de comparación, los componentes de esta expresión deberán estar
expresados con respecto a un denominador común, por lo que se consideró para ello
al rubro “Sistema de Ahorro para el Retiro” (saldo de la SCV) del balance general del
Instituto.
Aplicación de la fórmula para estimar el rendimiento a largo plazo: Proyección
al año 2022
Para este ejemplo hipotético, considere la proyección de los estados de resultados
del año 2022. Se presenta este año porque refleja la nueva estructura del balance
general que tendrá el Instituto: créditos en VSM, créditos en pesos y régimen de
inversión por la gestión de los excedentes temporales de liquidez. Los componentes
de la fórmula con base en el saldo de la SCV para el año 2022 son:
186

1_/
Si bien la TRV para el año 2022 es 6.97% sobre la cartera hipotecaria (activo), esta cifra
equivale a 8.0% (=6.97%/87.5%) al aplicarse sobre la base del Sistema de Ahorro para el
Retiro (pasivo).
Fuente: Infonavit
Así, la cantidad de ajuste y la reserva por rendimiento adicional que se obtiene es
4.0% del saldo de la SCV, cifra consistente con las proyecciones de los estados
financieros para ese año.
Para determinar el rendimiento que es posible pagar por el portafolio hipotecario, se
deben considerar dos aspectos fundamentales de la cartera:
Riesgo de Crédito.- Como se comentó en el Reto 1 “Riesgo de Crédito”, el
gasto acumulado en reservas del mes de enero al mes de junio del año 2012
es de $26 mil millones. Se estima que para el cierre del año 2012 este gasto
sea de $42 mil millones. Adicional al riesgo de crédito y de extensión, el gasto
en reservas incluye rubros como: indexación, intereses por prórrogas, costos
de programas y costos de segregados, entre otros.
Tasa de Rendimiento al Vencimiento (TRV).- Este rendimiento se espera
obtener en el largo plazo por la cartera crediticia, después de considerar los
prepagos. Como se describió en el Reto 2 “Rendimiento del portafolio”, la TRV
de los créditos originados en el año 2010 se estima en 6.97% anual.
Por lo anterior, la cantidad de ajuste y la reserva por rendimiento adicional pueden
variar básicamente por estos dos factores. Así, es de gran importancia dar un
seguimiento a estos indicadores como se detalló en los Retos 1 y 2 “Riesgo de
Crédito” y “Rendimiento del Portafolio”, respectivamente.
Por último, se debe puntualizar que a la cantidad de ajuste resultante se le aplicarían
las consideraciones establecidas anteriormente para la diferenciación del rendimiento
a la SCV.
IV. Conclusiones
En la determinación de la cantidad de ajuste, se deben considerar dos factores que
inciden en el comportamiento de la cartera hipotecaria, y con ello, en el rendimiento a
la SCV: el gasto en reservas y la tasa de rendimiento al vencimiento, por lo que se
deberá tener un seguimiento a estos dos factores como se detalla en los Retos 1 y 2
del Diagnóstico “Sustentabilidad Financiera”.
187

Por su parte, la reforma a la Ley del Infonavit de enero de 2012 presenta nuevos
retos y oportunidades para Infonavit. Al estar facultado en ofrecer créditos
denominados en pesos, para el Instituto significa un descalce con las obligaciones
que tiene que cumplir, particularmente referente al pago de intereses a la SCV. Por
otra parte, la facultad de administrar un régimen de inversión por parte del Instituto
permitirá que los derechohabientes obtengan mejores rendimientos por el saldo en la
SCV.
Así, la entrada de los créditos en pesos y el establecimiento del régimen de inversión
alteran la estructura actual del balance general del Instituto, presentando una
ventana de oportunidad para otorgar un rendimiento diferenciado a la SCV con base
en esta nueva estructura, por lo que la propuesta que aquí se describe considera
establecer políticas para promover comportamientos deseados en los
derechohabientes, particularmente en lo referente a la actividad laboral formal
continua, las necesidades de vivienda con base en el ciclo de vida y la edad.
Por último, la citada reforma a la Ley presenta retos que el Instituto deberá afrontar
con el fin de dar cumplimiento a su doble mandato, el otorgamiento de crédito y el
pago de rendimientos a la SCV:
Incentivar la formalidad laboral y abarcar un mayor espectro de la población;
Ofrecer al derechohabiente sin necesidad de vivienda la posibilidad de obtener
una mayor remuneración.
Otorgar un rendimiento de mercado de corto plazo para los derechohabientes
con necesidad de vivienda.
El Instituto podría tener un acercamiento con los derechohabientes mediante
API, encuestas u otro mecanismo para definir cuál es el interés/necesidad de
éstos:
- Hacer del interés y conocimiento de los derechohabientes el objetivo,
funcionamiento e importancia que tiene su ahorro en Infonavit para su vida
futura, ayudándoles a solucionar ya sea su necesidad de vivienda y/o
fortalecimiento financiero para el retiro, y
- Crear certidumbre entre los derechohabientes sobre la tenencia de su
ahorro en el futuro, con rendimientos competitivos que lo salvaguarden de
posibles escenarios adversos de inflación o mal uso, lo que los haría
preferir mantener el saldo de la SCV en el Instituto y no en una vivienda
que no necesitan.
Por último, se podría plantear en la estructura del Instituto la figura de una
unidad administrativa que tenga como objetivo gestionar los recursos de los
trabajadores como fondo de ahorro complementario para el retiro.
188

Agenda Estratégica: Alcance transversal
Programa 10: Desarrollo de capacidades y fortalecimiento de la organización
Visión 2020:
Contar con un Instituto con capacidades robustecidas para servir a los
trabajadores de México, siendo la mejor institución hipotecaria del mundo
para, en coordinación con otros agentes públicos y privados, ser un agente de
cambio social y formador de valor patrimonial para los trabajadores.
Objetivo:
Establecer las capacidades institucionales que permitan llevar a cabo los
distintos programas de la Agenda Estratégica, así como fortalecer el actuar del
Instituto a través de alianzas estratégicas con otros actores clave.
Introducción
Con el fin de poder ejecutar eficientemente todos los programas de la Agenda
Estratégica y reconociendo que el Instituto no puede alcanzar sus objetivos actuando
solo, lnfonavit necesita desarrollar capacidades institucionales tanto externas, a
través de alianzas estratégicas, como internas, con acciones de las diferentes áreas
que lo integran.
I. Capacidades externas vía alianzas estratégicas
En cuanto a contar con capacidades externas, Infonavit ha emprendido alianzas
estratégicas con (lista no exhaustiva):
AHM (Asociación Hipotecaria Mexicana): asociación de todas las entidades
financieras para impulsar mejores prácticas hipotecarias en México (referirse
al Anexo VI para consultar un resumen del plan anual de esta institución)
RUV (Registro Único de Vivienda): plataforma central para dar seguimiento a
la oferta de vivienda a nivel nacional y servir de base para simplificación
administrativa y planeación urbana, además de ser un elemento clave para el
desarrollo de nuevas funcionalidades (referirse al Anexo VI para consultar un
resumen del plan anual de esta institución)
Fundación Hogares: institución de filantropía que tiene como objetivo
desarrollar, apoyar y promover intervenciones que generen un mayor
bienestar económico y social para los mexicanos en los desarrollos
habitacionales (referirse al Anexo VI para consultar un resumen del plan anual
de esta institución)
VESAC (Vivienda y Entorno Sustentable, A.C.; con Centro Mario Molina):
organización público-privada que tiene como objetivo fortalecer un esquema
189

de desarrollo de vivienda al año 2030 enfocado en los tres ejes de la
sustentabilidad (ambiental, social y económico)
Instituciones financieras privadas: organizaciones con las que Infonavit tiene
vinculación económica con el fin de promover su participación en los
programas crediticios (así como fue mencionado en el Programa 8: “Políticas
de Fondo de Vivienda”), como lo son Cofinavit, Infonavit Total y Renueva Tu
Hogar.
Agencia Alemana de Cooperación Técnica (GIZ, Gesellschaft für
Internationale Zusammen-Arbeit) – organismo cuyo propósito es contribuir
positivamente al desarrollo político, económico, ecológico y social sostenible
de los países en desarrollo. Infonavit trabaja con esta agencia para aumentar
el uso de sistemas de calentamiento solar de agua en el sector residencial
mexicano a través de un subsidio parcial sobre el costo de inversión que
abarate el precio final del sistema para el acreditado y evitar la emisión de
gases efecto invernadero.
Seguro Popular: sistema de protección social con el que se promueven
esquemas que garanticen y mejoren la salud física de los acreditados y sus
familias
Instituto Nacional de Educación para Adultos (INEA) – organismo con el que
se busca impulsar que en los desarrollos habitacionales donde habiten
acreditados del Infonavit se promuevan y proporcionen servicios de
alfabetización, así como de educación primaria y secundaria para adultos.
Proempleo – organización con la que Infonavit trabaja en conjunto para
capacitar a los trabajadores, derechohabientes y acreditados para que puedan
emprender / mejorar su negocio
Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM) – se
trabaja con esta institución educativa para realizar acciones conjuntas en
materia de desarrollo social sustentable e impulsar una propuesta que
posibilite a las familias que habitan dentro de los conjuntos habitacionales de
Infonavit, a contar con instrumentos y programas de desarrollo de negocios,
incentivar a la certificación de habilidades educativas y de emprendimiento y al
desarrollo de proyectos productivos, a través de la metodología utilizada
dentro de los proyectos del Instituto para el Desarrollo Social Sostenible del
ITESM
Universidad Autónoma del Estado de México (UAEM) – la alianza con esta
casa de estudios está enfocada a fomentar la divulgación de la investigación
científica en Iberoamérica sobre la vivienda, tanto de especialistas como de
estudiantes de licenciatura y posgrado.
190

Club de Niños y Niñas – institución cuyo objetivo es la realización de
actividades tendientes a fomentar el desarrollo y la orientación social para la
niñez desprotegida, sin importar raza, color, credo u origen nacional, así como
fomentar el desarrollo vocacional, cultural y asistencial para la niñez.
Fundación Dondé: institución que centra sus esfuerzos en brindar apoyos
económicos y en especie a escuelas, centros educativos y otras instituciones
que orientan sus acciones a favor de la educación de niños y jóvenes de
escasos recursos económicos y con la cual se busca promover los módulos
en los desarrollos de vivienda donde el Infonavit otorgue o haya otorgado
crédito a sus derechohabientes
Centros de Integración Juvenil (CII) – institución que desarrolla actividades de
capacitación, prevención de las adicciones, detección y derivación de casos,
así como de promoción de la salud mental y física, dirigidas, en este caso, a la
población del Infonavit.
Sistema Nacional de Trámites para Vivienda (SINTRAV) – entidad con la cual
se conjuntan esfuerzos para desarrollar acciones que permitan una
simplificación y una agilización de trámites municipales para las autorizaciones
vinculadas a la producción de vivienda
A futuro, se buscará entablar vínculos estratégicos con nuevos actores adicionales
en beneficio de los trabajadores, particularmente con agentes públicos locales.
II. Capacidades internas
En cuanto a las capacidades internas, Infonavit continuará trabajando en el
fortalecimiento operativo de Recaudación Fiscal, tecnologías de la información,
canales de servicio, gestión del capital humano, control interno y comunicación
institucional, para soportar la operación hipotecaria y generar impactos deseados.
a) Recaudación Fiscal
En este ámbito, Infonavit manejará dos frentes: administración del patrimonio de los
trabajadores y servicio por una parte y la recaudación y cobranza fiscal por la otra.
El objetivo del primer frente es servir a los trabajadores en la administración de las
subcuentas, acompañándolos durante las etapas de ahorro, crédito y retiro con
información y asesoría para que obtengan los mayores beneficios. Por su naturaleza,
es parte integral del esfuerzo institucional de difusión del concepto de valor
patrimonial.
El nuevo Sistema de Administración de la Cuenta Infonavit (SACI) en la plataforma
SAFRE será implantado y estabilizado con el fin de administrar la información y
recursos del fondo de ahorro y de la Subcuenta de Vivienda, trabajando en los
siguientes aspectos:
191

Datos maestros
Registro de subcuentas para el trabajador y sus mandatos
Unificación de cuentas
Separación de cuentas (homonimias)
Ahorro (registro y rendimientos): saldo Infonavit
Mandatos hipotecarios: nuevos productos de crédito y mejoras a los ya
existentes
Mandatos de servicios: aplicación de los mandatos de predial y
mantenimiento
En el caso del segundo frente, es importante apuntar que durante casi dos años se
ha trabajado en el abatimiento del rezago de notificaciones con la información que
residía en los sistemas institucionales. Para ello se puso en funcionamiento una
herramienta tecnológica para generar y administrar los procesos de Cobranza Fiscal
a partir de la cuenta por cobrar registrada en SAP. Se han generado gran cantidad
de requerimientos fiscales que ocasionaron un volumen muy elevado de aclaraciones
por parte de los patrones producto de una cuenta por cobrar incorrecta.
Durante 2013, se trabajará con el modelo de factura precisa para determinar el
adeudo real de los patrones. Para ello, se estructuró el área de Facturación que
deberá trabajar en la definición de procesos del modelo.
Es de vital importancia que se implemente un modelo multicanal de atención a
patrones que proporcione servicios de excelencia, partiendo de proporcionar la
información necesaria para realizar el pago bimestral de manera correcta y oportuna,
con medios adecuados y ágiles para presentar cualquier aclaración, otorgando
opciones para realizar su pago y productos que se adapten a las diferentes
necesidades.
En este sentido, se trabajará en dos grandes líneas de acción:
Modelo de atención a patrones en delegación: se desarrollará e implantará un
esquema de servicio moderno y ágil para atender a los patrones que se
presenten en las delegaciones
Servicio Empresarial Infonavit en Línea: se desarrollará un portal en Internet
que atienda todas las necesidades de los patrones
Se darán facilidades e incentivos al pronto pago. Para ello, se incorporará la garantía
de servicio de notificación con la que el Instituto se compromete a notificar los
adeudos fiscales en un plazo no mayor a dos meses. Se otorgará descuento en la
multa a los patrones que paguen dentro de los primeros diez días después de ser
notificados para desincentivar la interposición de medios de defensa e incentivar el
pronto pago. Adicionalmente se incorporará el convenio flexible con garantía que
192

permitirá a los patrones proponer un esquema de pago diferido con garantía del
adeudo fiscal.
b)Tecnologías de la información
Desde hace más de 10 años, se ha planteado la importancia estratégica del uso de
las tecnologías de la información para acercar los servicios de Infonavit, operar
amplios volúmenes y mantener controladas las operaciones.
Los sistemas con los que cuenta Infonavit permiten administrar los más de 5 millones
de créditos otorgados y una nueva originación de 500,000 créditos anualmente;
también habilita la recaudación fiscal a más de 900,000 empleadores y el manejo de
la cuenta individual de 16 millones de trabajadores en activo.
Los sistemas informáticos y los métodos con los que cuenta Infonavit permiten
operaciones muy complejas en cuanto a volumen y cálculos, donde participan de
forma orquestada diferentes actores, gestionándose redes de miles de participantes
que proporcionan servicios a trabajadores y empleadores.
El primer reto para 2013 es continuar ofreciendo de manera consistente servicios de
informática e impulsar a través del uso de la tecnología de información e innovación
en las operaciones de Infonavit. Para atender este reto, se ejecutará un proyecto
consistente en optimizar la entrega de los servicios, manteniendo el riesgo
tecnológico dentro de umbrales aceptables y continuando con la construcción de
infraestructura para ofrecer de manera flexible y oportuna servicios de alta calidad.
Entregar de forma consistente servicios implica contar con determinadas
capacidades tecnológicas, las cuales son habilidades requeridas para mantener un
proceso de mejora que lleve a un nivel de desarrollo sostenido e implican
conocimientos y habilidades para adquirir, usar, adaptar, mejorar y generar nuevas
soluciones tecnológicas. Dentro de Infonavit, principalmente se identifican las
siguientes capacidades tecnológicas:
La capacidad de cómputo y red se refiere a la infraestructura suficiente para
dar servicios de procesamiento y transMisión de datos.
Las capacidades operacionales tienen que ver con las habilidades
administrativas y el conocimiento de las personas encargadas de la operación
de los elementos tecnológicos que soportan la entrega de servicios.
La capacidad de integración de nuevos componentes es la facilidad de
diseñar, construir, volver operacional y desplegar nuevas soluciones
tecnológicas o nuevas funcionalidades con un mínimo de disrupción a los
servicios actuales. En este sentido, se ejecutará el proyecto de Infonavit
Virtual (se da más detalle en la estrategia de canales de servicio).
193

La confiabilidad se refiere a la capacidad de mantener los servicios
disponibles y accesibles en el momento requerido y para los fines autorizados.
En este contexto, durante 2013 serán consolidadas las prácticas de operación y
entrega de servicios, integrando a la administración del centro de cómputo mejoras a
los procesos de gestión de la producción, planeación de la capacidad y
administración de configuraciones.
También se aplicará el nuevo modelo de servicio que enfatizará en la correcta
identificación de las necesidades y en diseño integral y colaborativo de las soluciones
tecnológicas. Este nuevo modelo implica la integración de métodos de desarrollo
ágiles que entreguen de forma disciplinada componentes que puedan ponerse en
producción y entregar valor en períodos cortos de tiempo, y que una vez
ensamblados conformen la solución integral.
Al igual que cualquier operación, la de los componentes tecnológicos tiene riesgos
inherentes, que en caso de materializarse podrían afectar uno de los activos más
importantes que tiene Infonavit: la información institucional.
La gestión de los riesgos tecnológicos debe atenderse desde nivel estratégico, por
eso en conjunto con las áreas de Control Interno, Administración de Riesgos y
Auditoría Interna, durante 2013 se completará el establecimiento y consolidación de
las funciones de gobernanza de tecnologías de información. Uno de los elementos
operativos del gobierno de tecnologías es asegurar el cumplimiento con el marco de
control elegido. Con el fin de facilitar el seguimiento, las evaluaciones de
cumplimiento serán automatizadas.
Otro de los elementos fundamentales para mantener los riesgos tecnológicos en
umbrales aceptables es la seguridad de información. En este aspecto se pondrán en
marcha proyectos de concientización y se establecerán mecanismos de protección
para datos y transacciones críticas. Estos elementos serán la base para cumplir con
el esquema de protección de datos personales que exige el reglamento de la ley del
Infonavit en materia de transparencia y acceso a la información.
Además de entregar servicios en forma óptima controlando los riesgos, un tema
crítico es construir la infraestructura para ofrecer de manera flexible y oportuna
nuevos servicios o bien soportar el crecimiento en la demanda de los servicios
actuales. Para contribuir a este fin tendrá lugar un proyecto cuyo objetivo será alinear
la arquitectura de los sistemas y la información con los procesos institucionales.
Se procurará la capacidad suficiente para soportar el proceso, almacenamiento y
transMisión de información requeridos por las operaciones de Infonavit y el plan de
sustitución de componentes tecnológicos obsoletos quedará completado.
Durante 2013, los principales esfuerzos de construcción y despliegue de nueva
funcionalidad y nuevas soluciones tecnológicas se enfocarán hacia la originación de
crédito y la gestión de cobranza.
194

La iniciativa de crear canales virtuales para la atención a derechohabientes estará en
gran medida soportada en el uso de sistemas informáticos disponibles a través de
internet, privilegiando el uso de dispositivos móviles e integrando nuevas tecnologías
para la interacción en línea con los usuarios, entre los retos de la iniciativa, hacer
disponible la información al mayor número derechohabientes con los niveles de
protección adecuados, es uno de los más importantes.
La emisión de nuevos productos de crédito requerirá de nuevas funcionalidades en
los sistemas. En este contexto se concluirá la renovación del sistema de originación
de crédito para asegurar que siga siendo una plataforma confiable y eficiente.
Se continuará con la construcción de la plataforma tecnológica que haga más
eficiente la asignación de casos a los diferentes programas de cobranza y la gestión
de dichas operaciones. Esta plataforma integrará las tecnologías de dispositivos
móviles y de georeferenciación, ambos con beneficios probados.
La integración de la atención a acreditados planteada en la Cobranza Multicanal,
mencionada en la estrategia de administración de cartera implica la integración de la
información y las operaciones en los diferentes puntos de contacto: portal, Infonatel,
Cesis, Casas, agencias de cobranza y gestores domiciliarios. Para habilitar esta
integración adecuaremos e será incorporada nueva funcionalidad a la plataforma
tecnológica que soporta dichas interacciones.
Tanto para la implantación del Modelo Integral de Gestión de Proveedores –
Agencias de Cobranza como para la creación de nuevas redes de Infonavit Ampliado
en crédito, se continuará desarrollando métodos y servicios de informática que
soporten el control de las operaciones y del personal contratado por los proveedores.
El segundo reto es mejorar la experiencia de los usuarios de servicios Infonavit –
trabajadores, empleadores y público en general- aplicando mejores métodos de
gestión de las operaciones y los procesos de atención.
Los procesos de atención serán afinados a través del desarrollo e implementación
del modelo para el aseguramiento de la calidad de atención y servicio, el cual consta
principalmente de los indicadores, mecanismos de medición y métodos de
administración que permiten homologar la calidad en los servicios entregados a
través de los diferentes canales de atención.
La calidad en los servicios debe provenir del diseño de los mismos y no sólo de las
acciones de aseguramiento, por lo cual durante 2013 será incorporado el estándar de
servicios en cada uno de los modelos operación; la arquitectura organizacional de los
Centros de Servicio Infonavit pasará por un proceso de revisión para asegurar la
congruencia entre las expectativas de servicios y las capacidades de los procesos y
organizaciones que nos proveen.
195

c) Canales de servicio
Infonavit busca estar a la vanguardia en el cambiante mundo de las tecnologías de
gestión de contenidos y por ello contempla varias acciones.
A lo largo de 2012, se trabajó en la implantación de un nuevo modelo de operación
de los Centros de Servicio Infonavit, que busca homologar la oferta de servicios en
este canal de atención, a fin de que el trabajador pueda resolver sus necesidades de
trámites e información a lo largo del ciclo de su relación con el Infonavit: previo al
ejercicio de crédito; durante el proceso de originación; como acreditado; al liquidar su
compromiso crediticio y al momento de retirar el ahorro acumulado en su Subcuenta
de Vivienda.
Este proyecto deberá consolidarse a fin de que
Los Cesis sean un canal en donde el trabajador pueda recibir atención en la
mayoría de los trámites que requiera
Promover el uso de canales digitales
Implementar un esquema de atención en los servicios mediante el uso del
sistema de citas
Establecer indicadores de desempeño por Cesi, de acuerdo con su capacidad
instalada y volumen de atención
A partir de la puesta en operación de una nueva versión del portal de Internet del
Instituto a finales de 2012, se realizará un monitoreo estrecho de su desempeño,
tanto desde el punto de vista tecnológico como de satisfacción del usuario. Así
mismo, se pondrá en marcha un esquema de gobernanza que garantice que la
publicación de nuevos contenidos y/o servicios, así como la actualización de los ya
publicados, corresponda con la lógica del nuevo diseño y funcionalidad del portal.
El sistema para la Atención de Derechohabientes y Acreditados Infonavit (ADAI) es la
herramienta que facilita la gestión del contacto con el usuario y permite dar
seguimiento a sus interacciones con el Instituto. Mediante el ADAI, los asesores en
Cesis e Infonatel cuentan, en una sola pantalla, con acceso a los datos que permiten
conocer la situación de los trabajadores ante el Instituto.
Con el objetivo de mejorar la satisfacción del usuario final, en el ADAI tendrá lugar la
incorporación y/o automatización de la mayor cantidad de trámites y servicios que
puedan resolverse en el primer contacto, mitigando los riesgos financieros y
operativos que esto conlleve.
A fin de que el trabajador pueda realizar su trámite por cualquier canal; o iniciarlo en
uno y culminarlo en otro, durante 2013 se emprenderán acciones para incrementar
servicios multicanal:
196

Mejorar los procesos y procedimientos de atención de los servicios con mayor
grado de criticidad para el usuario:
Los que tienen impacto en la economía del trabajador, por ejemplo:
convenios de reestructura firmados y no activados, cartas de liberación de
hipoteca y pagos no aplicados en tiempo
Los que quitan tiempo al trabajador: trámites que requieren de más de una
visita a oficinas, o más de una llamada a Infonatel.
Sin desconocer que un segmento importante de trabajadores no tiene acceso a
medios electrónicos para la realización de trámites o consultas, es innegable que
cada vez son más utilizados los servicios basados en Internet, aún entre la población
de menos ingresos. En atención a lo anterior, se pretende desarrollar una estrategia
para ofrecer una oficina virtual de atención que esté disponible las 24 horas de los
365 días del año, llamada Infonavit Virtual.
El propósito de esta iniciativa es que en el futuro sea ampliada la cobertura de
Infonavit para lograr que los trabajadores, derechohabientes y acreditados, tengan
disponibles más servicios de información y atención de solicitudes en medios
electrónicos, tales como portal, chat y telefonía móvil.
Al incrementar el uso de los canales y servicios digitales, se fomentará el
autoservicio, se optimizarán recursos y se proporcionarán más opciones de atención
y mejor servicio a los usuarios.
d) Gestión del capital humano
Infonavit está en constante superación para mantenerse como un excelente lugar
para trabajar en donde el personal goce de los beneficios que le corresponden y
tenga las herramientas adecuadas para cumplir sus objetivos. En otras palabras, el
logro de metas depende un capital humano motivado y dinámico.
La estrategia de gestión del capital humano o administración de personas busca que
cada empleado se sienta motivado y satisfecho de trabajar en el Infonavit para que
se integre un solo equipo logrando la calidad de vida y el bienestar de los
trabajadores mexicanos.
También será implementado un nuevo modelo de compensación variable para
personal técnico que contempla una evaluación cualitativa y la distinción en la
asignación del bono dependiendo del desempeño, con el fin de cumplir con los
acuerdos del contrato colectivo de trabajo, mejorar la capacidad de lograr las metas
alineando los objetivos individuales con los objetivos Institucionales y servir como
factor de retención y atracción de talento al reconocer a las personas de mejor
desempeño; así como de motivación para obtener un desempeño sobresaliente.
Será establecido un sistema de planes de sucesión y rutas de crecimiento,
ampliando el modelo que se utiliza con éxito para los delegados, en donde se tienen
197

identificados candidatos viables para ocupar el puesto y cadenas de movilidad con
base en el impacto estratégico de cada delegación.
e) Control Interno
En 2012 se definió un nuevo modelo de control en donde los objetivos son tener:
Operaciones, planes y proyectos eficaces y eficientes
Confiabilidad, veracidad y oportunidad de la Información
Cumplimiento del Marco Jurídico y Código de Ética
Salvaguarda, preservación y mantenimiento de recursos
A diferencia del anterior modelo, que sólo se enfocaba al nivel operativo de la
estructura organizacional del Instituto, en este nuevo modelo se establece como
premisa que el Sistema de Control Interno es la responsabilidad de todos los niveles:
Nivel Estratégico: corresponden a Órganos de gobierno y la Dirección
General, teniendo como propósito lograr Misión, Visión y metas institucionales
/ Tablero de Gestión Estratégica (TGE).
Nivel Directivo-Estratégico: corresponde a los Subdirectores, Coordinadores
Generales y Gerentes Sr., teniendo como propósito la correcta operación de
procesos y proyectos, asegurando el cumplimiento de los elementos del
Sistema de Control Interno.
Nivel Táctico y Operativo: corresponde a los Gerentes, Subgerentes y al
Personal Táctico, teniendo como propósito el que las acciones y tareas
requeridas en los procesos se ejecuten de manera efectiva.
A fin de seguir contribuyendo al logro de la Misión y Visión Institucionales, a través
de los objetivos estratégicos en el corto y mediano plazo, el Instituto deberá continuar
fortaleciendo su ambiente de control. Para este fin se plantean varias acciones.
El Instituto requiere de una Contraloría con facultades, funciones, responsabilidades
y estructura suficiente para garantizar el cumplimiento del Sistema de Control Interno
e investigar y sancionar conductas indeseables y prevenir fraudes a partir de un
modelo de control funcional y actualizado. Este modelo aplicaría a los niveles
Estratégico, Directivo-Estratégico y Táctico y Operativo, y acorde a la dimensión de
la operación del Instituto, con un tono gerencial de arriba hacia abajo, es decir, con
una visión de lo estratégico a lo operativo y no lo contrario.
Considerando que cada vez la dependencia de las operaciones en los sistemas es
mayor, es necesario adoptar mejores prácticas de control de Tecnologías de la
Información (TI), como lo es el marco de referencia COBIT (Control Objectives for
198

Information and related Technology u Objetivos de Control para la Información
relacionada a la Tecnología), que provee buenas prácticas para el gobierno de las
tecnologías de información (TI) y el control 57 .
Actualmente, el alcance y funciones de la Contraloría están limitados a los procesos
del Instituto y focalizados en las oficinas centrales, por lo que es necesario contar
con una mayor presencia en delegaciones e Infonavit Ampliado. De esta manera se
pasará de un enfoque reactivo a un enfoque preventivo, a través de un modelo de
control funcional que contemple ampliar el alcance geográfico de la Contraloría y su
tramo de control.
f) Comunicación institucional
Infonavit ha establecido como uno de sus objetivos institucionales asegurar una
comunicación permanente con los trabajadores y la comunidad en general. En línea
con este objetivo, la estrategia se ha enfocado en dar a conocer los beneficios que el
Infonavit ofrece a sus derechohabientes y acreditados.
Posicionamiento institucional: "Infonavit es la institución que materializa el
esfuerzo de los trabajadores por incrementar su patrimonio y bienestar, al financiar
sus requerimientos de vivienda en un entorno sostenible, propicio para desarrollar su
potencial individual y en comunidad, me orando así su calidad de vida”.
Posicionamiento ante la sociedad: "Infonavit es el experto en soluciones de
vivienda que me acompaña y asesora en todos los momentos de mi vida,
ayudándome a descubrir cuál es mi necesidad real de vivienda y brindándome la
solución exacta acorde a mi necesidad y contexto”.
Las acciones emprendidas han contribuido a mantener la buena imagen del Instituto
entre sus derechohabientes, acreditados y la sociedad en general.
Para 2013, se ha identificado la necesidad de desarrollar y posicionar entre los
derechohabientes el concepto de Valor Patrimonial.
Con esta iniciativa se busca crear consciencia sobre:
El valor que tiene el ahorro acumulado en la Subcuenta de Vivienda desde el
primer día en que se empieza a cotizar al Infonavit y al momento del retiro.
El valor que tiene tomar la mejor decisión respecto de un crédito y una
solución habitacional.
El valor que tiene mantener en buen estado la vivienda y su entorno.
57 Un gobierno de TI se define como: la estructura de relaciones y procesos para dirigir y controlar a
una organización con el fin de alcanzar sus objetivos mediante la generación de valor a través de las
tecnologías de información, al tiempo que se mantiene un balance entre los riesgos y el retorno sobre
la inversión en TI y en sus procesos
199

Por lo tanto, se trabajará en tres ámbitos:
Editorial: se establecerá una presencia permanente del Infonavit en medios de
comunicación mediante boletines de prensa, entrevistas, participación de
voceros en programas de radio y televisión, colaboraciones, etc.
Redes sociales: aprovechando la base de seguidores que el Instituto ha
desarrollado en las redes sociales y las herramientas que estos medios
ofrecen como chats, videos, infografías digitales, foros de discusión,
encuestas, se realizarán campañas de posicionamiento de cómo generar valor
patrimonial, resultados de los programas emprendidos por el Instituto para ese
fin y educación financiera.
Publicidad y Mercadotecnia: se diseñará una estrategia de comunicación que
incluirá el concepto rector mediante el cual se diseñarán las estrategias
tácticas y las versiones en los medios que se determine usar. De igual forma,
se trabajará en una estrategia de mercadotecnia que incluya esfuerzos
dirigidos con material punto de atención y promotoría.
200

Introducción
I. Entorno
II. Retos en materia de desarrollo urbano
III. Agenda Estratégica
IV. Coloquio 40 años Infonavit
V. Proyecciones financieras
VI. Conclusiones
VII. Glosario y anexos
201

IV. Coloquio 40 años Infonavit
En junio de 2012 tuvo lugar el Coloquio “El futuro del infonavit a 40 años de su
creación” con el objetivo de compartir, validar y enriquecer la Agenda Estratégica
institucional para los siguientes 10 años con la opinión de expertos del sector y una
óptica multidisciplinaria.
Algunas de las organizaciones que participaron fueron (lista no exhaustiva):
Fuente: Infonavit
Durante la reunión, se hizo un recorrido a través de las problemáticas que ha tenido
que manejar Infonavit desde 2001 a la fecha y los cambios a la visión para poder
hacer frente a los retos.
Se señaló que Infonavit:
Tiene capacidad operativa y financiera
Es una organización que transforma el entorno
Cuenta con personal creativo y eficiente
Puede ser un activo para el país
La pregunta clave que se planteó para la reflexión estratégica fue “…pero, ¿hacia
dónde va?”
Teniendo como eje a la Agenda Estratégica, los asistentes plantearon varios
cuestionamientos y, después de una serie de discusiones, llegaron a conclusiones
relevantes para el futuro del Instituto.
Esta Agenda Estratégica fue aprobada en lo general y fue enriquecida con las
siguientes reflexiones:
202

a) Necesidades de vivienda:
Preguntas
¿Cuáles son los principales retos del Infonavit en la atención a las
necesidades de vivienda de los trabajadores?
¿Cómo deben influir los programas de crédito del Infonavit en la atención al
rezago de vivienda de bajo ingreso?
¿Cómo puede incidir el programa de crédito de Infonavit para obtener mejores
resultados en materia de desarrollo urbano?
Considerando las necesidades de vivienda, ¿cuáles deberían de ser los
nuevos indicadores de éxito de los programas institucionales?
Pensando en el acompañamiento durante la vida del trabajador, ¿qué
productos de financiamiento adicionales se deberían desarrollar?
¿Bajo qué circunstancias la atención a necesidades de vivienda debería ser
preponderante sobre otros elementos de la estrategia institucional?
¿Cuál debería ser el rol del Infonavit en la atención de las necesidades de
vivienda de la población no derechohabiente?
Sin cambio del mandato actual del Instituto
Considerando una ampliación en el mandato
Conclusiones
Rezago habitacional
Infonavit debe continuar enfocándose a abatir el rezago habitacional. Se recomienda
ampliar base de derechohabientes con traba adores “híbridos” y diversificar tanto
productos de crédito como el canal de originación correspondiente.
Educación e información para el trabajador
Es importante empoderar al derechohabiente a través de incrementar la educación
financiera y brindar asesoría de las soluciones habitacionales disponibles, siempre
respetando la libertad de elección. Los indicadores de éxito de los programas
institucionales deben estar enfocados a evaluar la satisfacción del trabajador.
Soluciones habitacionales y eliminación de “imperfecciones” en el mercado
Infonavit debe de aprovechar su poder de influencia como el principal impulsor de
fondeo privado de hipotecas. Será necesario dar créditos sujetos a ciertas
condiciones mínimas (ej. en desarrollos que se encuentran en planes de desarrollo
urbano o no financiar cuando el ingreso es por carretera estatal) y continuar
203

impulsando programas y acciones para vivienda nueva y antigua, explorando
variantes que atiendan de mejor manera las necesidades (ej. estándares mínimos de
vivienda, productos de renta, nuevas versiones de Renueva Tu Hogar, mercado
secundario de casas y conversión de créditos bancarios a Cofinavit) y que optimicen
los costos de transacción.
b) Sustentabilidad Financiera:
Preguntas
¿Qué políticas financieras debe seguir Infonavit, dados los retos que enfrenta
en la dimensión riesgo-rentabilidad?
¿Debe privilegiar Infonavit alguno de sus mandatos (hipotecaria social, fondo
de ahorro para el retiro) por encima del otro?
¿Cómo debe el Instituto utilizar los excedentes de liquidez proyectados?
¿Deberá invertir en activos que impulsen mejores resultados en materia de
vivienda (ejemplo: Infraestructura urbana)?
Ante la problemática señalada de desarrollo urbano en México, ¿Cómo debe
actuar Infonavit?
Conclusiones
Mandato institucional y gobernanza institucional
Infonavit siempre deberá de mantener equilibrio entre las 2 mandatos que le han sido
conferidos: hipotecaria y fondo de ahorro para el retiro. Para ello, el gobierno
institucional debe de continuar siendo garante de la sustentabilidad de Infonavit, así
como para continuar incidiendo de manera positiva en temas de vivienda, calidad de
vida y ahorro.
Rol en políticas públicas
Infonavit deberá, siempre respetando las atribuciones de los organismos con los que
trabaje, impulsar un ordenamiento en la planeación y desarrollo urbanos. Se propone
poner foco en temas como promocionar mayor densidad – verticalidad de la vivienda,
integrar de vivienda y empleo de manera ordenada, desarrollar mapas de riesgo y
convocar a agentes públicos y privados para rescatar unidades deterioradas
Transparencia en valor de activos
Su participación en los mercados contribuye a la transparencia del valor de los
activos. Además, es importante que Infonavit impulse la transparencia en los precios
204

de las viviendas y evaluar los LTV (Loan To Value, por sus siglas en inglés, relación
crédito-valor de la vivienda) con base en esta información
Fondo de ahorro complementario para el retiro
Se propone pagar rendimientos diferenciados por nivel de riesgo a los distintos
segmentos de trabajadores.
El nuevo régimen de inversión, derivado de la reforma a la Ley del Infonavit, no
deberá de tomar riesgos innecesarios, siempre debería de estar alineado a la Misión
institucional y podrá apoyar al desarrollo del sector vivienda (ej. infraestructura y
mercado secundario de CEDEVIS, por mencionar algunos), siempre y cuando
obtenga rendimientos de mercado. Derivado de lo anterior, se propone establecer
mecanismos para las inversiones que incluyan definición, instrumentación y
operación para minimizar riesgos y maximizar los retornos.
c) Sustentabilidad Social:
Preguntas
¿Qué puede hacer el Infonavit para contribuir a mejorar el entorno urbano?
¿Qué puede hacer para mejorar la sustentabilidad ambiental?
¿Qué puede hacer para mejorar la calidad de vida de los acreditados?
¿Hasta dónde debe de involucrarse el Infonavit en iniciativas que no son parte
de su actividad sustantiva
¿Qué puede hacer para mejorar la seguridad social?
¿Qué no debe de hacer?
Conclusiones
Más y mejor información para la toma de decisiones
Un eje fundamental para poder atender mejor a los trabajadores debe ser conocer
mejor al derechohabiente y acreditado para anticipar sus necesidades y proveer más
información.
De cara al mercado de vivienda, para impulsar la transparencia y eficiencia, se debe
de reducir la asimetría de información en el mercado de la vivienda entre
compradores y vendedores.
205

De cara al seguimiento que hace Infonavit de los desarrollos de vivienda, deberá de
apoyarse en el RUV para evaluar el cumplimiento de condiciones y atributos de la
vivienda y orientar las acciones de crédito.
Ordenar, coordinar e incentivar
Infonavit deberá seguir participando en la coordinación entre los 3 órdenes de
gobierno para impulsar una planeación que dé lugar a un desarrollo urbano que
impacte en los ámbitos económico, social y ambiental.
En línea con su cultura de constante cambio y mejora, se propone que Infonavit
continúe dando incentivos para fomentar la innovación en la industria de la vivienda.
El Instituto debería de usar la hipoteca para “moldear” el comportamiento de los
acreditados (ej. con esquemas de pagos de predial y mantenimiento) y “moldear” el
comportamiento del mercado al dar incentivos económicos a las mejores soluciones
habitacionales (ej. ubicación, empleo, equipamiento)
Calidad de vida
Infonavit debe impulsar diferentes opciones de vivienda que efectivamente mejoren
la calidad de vida y aumenten el valor patrimonial del trabajador:
Condiciones de crédito diferenciadas en función de atributos de la vivienda y
el entorno
Vivienda con comercio para impulsar el uso mixto en los desarrollos
Cuidar las ubicaciones donde se financian viviendas, por que las malas
ubicaciones generan severidades más altas
Impulso al empleo al promover vivienda más cercana a los centros de trabajo:
vincular el modelo económico del desarrollador y el del parque industrial
206

Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Retos en materia de desarrollo urbano
III. Agenda Estratégica
IV. Coloquio 40 años Infonavit
V. Proyecciones financieras
VI. Conclusiones
VII. Glosario y anexos
207

V. Proyecciones financieras 2013-2022
Introducción
Por mandato de Ley, el Instituto tiene la encomienda de presentar a la H. Asamblea
General las proyecciones de los Estados Financieros sólo para los próximos cinco
años, sin embargo, desde el año 2010 se decidió abarcar diez años, y así, contar con
las herramientas necesarias que ayuden en la toma de decisiones de largo plazo.
En las proyecciones financieras para 2013-2022, el Instituto reitera su fuerte
orientación social y su compromiso con preservar un sano equilibrio entre sus
responsabilidades como hipotecaria social y administrador del fondo. Cumpliendo
con la responsabilidad como hipotecaria social, para estas proyecciones se
considera una asignación mínima del 55% de los créditos a trabajadores que ganan
menos de 4 VSM y una fuerte orientación por promover el uso de ecotecnologías en
las viviendas financiadas por el Infonavit. Se estima que para el año 2013, la tasa de
originación para el programa crediticio producirá una tasa ponderada de interés de
7.34%, la cual es mayor a 7.01% que corresponde a la tasa costo estimada para
dicho año.
Al mismo tiempo, el Instituto dará continuidad a la política financiera que se definió y
se ha aplicado desde el Plan Financiero 2009-2013 58 , referente a la prelación en la
aplicación de los ingresos financieros del Instituto para mantener niveles adecuados
de reservas crediticias y capital. Con la aplicación de esta política, el Instituto busca
mantener solidez financiera suficiente para garantizar el cumplimiento de los
programas de financiamiento en los años futuros.
En el Plan Financiero 2013-2017 se prevé, a partir del desempeño más reciente, que
la economía experimentará una recuperación moderada en el número de cotizantes
afiliados al IMSS; sin embargo, como se mostró en la sección referente al entorno
económico nacional, las remuneraciones de estos trabajadores se mantienen
estables en términos reales. La combinación de estos efectos explican el porqué del
crecimiento moderado que se prevé para los ingresos por aportaciones del instituto.
Por otro lado, para el año 2013 se contempla como referencia al sector un programa
base de 545 mil créditos, consistente con la atención a la necesidad de vivienda de
los derechohabientes y alineado con la capacidad financiera del Instituto. Para los
años subsecuentes, se prevé un incremento gradual en el programa de crédito,
buscando atender las necesidades de vivienda identificadas de la derechohabiencia.
Como se ha comentado anteriormente, derivado de la crisis y de la pérdida de
empleo que se vivió en el año 2009, el número de créditos en prórroga se incrementó
en gran medida y muchos de éstos cayeron en cartera vencida a finales de 2010 y
principios de 2011. Ya que el Instituto tiene la política de constituir las reservas
requeridas para cubrir riesgos crediticios al 100%, ha sido necesaria una mayor
creación de provisiones, como resultado del deterioro de la cartera y su morosidad.
58 Véase sección Estrategia para fortalecer la Política Financiera.
208

Es por esto que se planea otorgar a la Subcuenta de Vivienda (SCV) en el año 2013
un rendimiento (Cantidad de Ajuste) de 2.0% por encima del incremento al salario
mínimo, que es 50 puntos base mayor al rendimiento adicional objetivo para el año
2012 y que se espera incrementarlo gradualmente. El rendimiento adicional futuro a
la SCV podría incluso incrementarse paulatinamente hasta alcanzar el 4.0%, al
considerar la reserva de rendimiento adicional.
Supuestos
Los supuestos macroeconómicos utilizados en las proyecciones financieras son los
siguientes:
Variables macroeconómicas 2012-2022
Variable 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
PIB 3.5% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.8%
Inflación 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%
Cetes 4.50% 4.50% 5.00% 5.50% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00%
Fuente: Infonavit
De lo anterior, se supone que el incremento del salario mínimo se dé en la misma
magnitud que la inflación proyectada al cierre del año inmediato anterior, como se
muestra a continuación.
Proyección del Salario Mínimo 2012-2022
Salario Mínimo 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Salario Mínimo 62.33 64.82 67.42 70.11 72.92 75.83 78.87 82.02 85.30 88.72 92.26
Variación % - 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%
Fuente: Infonavit
Por su parte, el supuesto del crecimiento en el número de cotizantes afiliados al
IMSS y el Salario Base de Cotización se modeló de forma interna con base en
observaciones históricas y los resultados de las estimaciones realizadas en la
encuesta de los especialistas de Banxico 59 . Los supuestos se presentan en la tabla
siguiente.
Proyección de Cotizantes al IMSS y Salario Base de Cotización 2012-2022
Variable 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Crecimiento
afiliados al IMSS
Crecimiento salario
base de cotización
(nominal)
4.23% 3.64% 3.64% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0%
4.14% 3.90% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%
Fuente: Banxico y estimaciones Infonavit.
59 “Encuesta sobre las expectativas de los especialistas en economía del sector privado.” Banco de
México.
209

Con base en las premisas y supuestos antes descritos, se estima el flujo de efectivo
del Instituto y se proyectan los correspondientes estados financieros para los
siguientes diez años.
5.1 Ingresos y egresos
Ingresos
Los ingresos ordinarios del Instituto se componen principalmente de las aportaciones
patronales de cotizantes sin crédito, la recuperación de la cartera y una tercera
categoría denominada “otros”, donde se incluye el resto de los ingresos no
clasificados en las dos primeras, como por ejemplo, los provenientes de comisiones
por servicios prestados por el Instituto, los intereses por financiamiento y productos
financieros, principalmente.
Adicionalmente, se consideran los ingresos derivados de fuentes alternas de
financiamiento; recursos particularmente necesarios del año 2013 al año 2017 para
abatir el rezago de vivienda.
Con base en las proyecciones del modelo de flujo de efectivo, se espera que durante
el año 2013 los ingresos ordinarios 60 del Instituto registren un incremento anual de
9.00%; con respecto a los componentes del ingreso, se estima que las aportaciones
de cotizantes sin crédito crezcan en 5.00%, la recuperación neta de cartera en 8.33%
y el rubro de otros ingresos en 83.46%.
Como se puede observar en la gráfica siguiente, para el período 2013-2017 se
espera que los ingresos totales se incrementen a una Tasa Anual de Crecimiento
Compuesta (TACC) de 7.56%; en tanto que para el periodo 2013-2022, se espera
una TACC de 8.82%.
60 Los ingresos ordinarios no toman en consideración los ingresos derivados por fuentes alternas de
financiamiento (emisión de CEDEVIS).
210

Ingresos proyectados 2013-2022
(millones de pesos)
TACC = 8.82%
TACC = 7.56%
Ingresos totales
220,775
12,951
155,072 165,341 177,407 193,694 207,571
12,681
11,549
5,000
10,000
6,340 9,003
10,358 10,000
10,000 10,000
10,000
128,850
84,952 89,666 96,903
108,301 116,422
244,830
15,711
5,000
144,198
272,777 301,043
24,017
19,322
5,000
5,000
179,211
162,340
331,955
29,591
5,000
197,245
53,779 56,671 60,146 63,843 68,468 73,973 79,920 86,115 92,815 100,118
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
____
Fuente: Infonavit
Aportaciones cotizantes sin crédito
Fuentes alternas de financiamiento
Recuperación de cartera
Otros ingresos
Es importante destacar que en el largo plazo, las recuperaciones de crédito
continúan siendo la principal fuente de ingresos del instituto. Así mismo, puede
también observarse que las aportaciones de trabajadores sin crédito se aceleran a
partir del año 2018, que es el año en que se espera abatir el rezago habitacional, lo
cual implica una menor demanda de créditos por parte de los derechohabientes.
Finalmente, el componente de otros ingresos incrementa por las acciones de mayor
venta de la vivienda recuperada, llevada a cabo por la unidad de solución social del
Instituto.
En particular, las aportaciones patronales de cotizantes sin crédito crecerían a una
TACC de 7.15% durante el periodo completo de proyección, mientras que la
recuperación de cartera neta se prevé que crezca a una TACC de 9.81% derivado de
mejoras en los procesos de cobranza, así como una disminución en la emisión de
CEDEVIS y en la originación de créditos cofinanciados por terceros.
Respecto del uso de las fuentes alternas de financiamiento, después de emitir un
volumen constante de $10 mil millones en CEDEVIS por año hasta 2017, se ha
propuesto mantener un volumen constante de 5 mil millones para el resto de la
proyección con la intención de seguir usando esta herramienta estratégica buscando
los siguientes tres objetivos: 1) coadyuvar a mitigar el riesgo de descalce causado
por la originación de crédito en pesos; 2) dar continuidad a las mejores prácticas de
administración y transparencia de la información que ha logrado el Instituto desde
que inició su programa de emisión de CEDEVIS. 3) atraer recursos privados para
continuar incentivando los esquemas de créditos en coparticipación con entidades
financieras terceras.
211

Egresos
Los egresos contemplados en la proyección financiera del Instituto, sin considerar el
monto del programa de financiamientos, se componen del gasto de operación, la
entrega de depósitos por retiros y otros egresos.
Como se puede observar en la gráfica siguiente, para el periodo 2013-2017 y 2013-
2022 se espera que los egresos totales crecerán a una TACC de 11.85% y 11.80%,
respectivamente.
Egresos totales
25,370
8,254
TACC = 11.85%
28,504
8,959
31,767
9,532
10,385 12,308 14,455 16,872
Egresos proyectados 2013-2022
(millones de pesos)
35,596
10,361
TACC =11.80%
39,708
10,997
19,721
43,519
10,952
22,902
48,785
11,662
26,734
53,106
12,427
29,510
60,257
13,262
34,988
69,229
14,157
42,166
6,732 7,237 7,780 8,363 8,990 9,665 10,390 11,169 12,006 12,907
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
____
Fuente: Infonavit
Gasto Entrega de depósitos Otros egresos
Considerando el periodo 2013-2022, la TACC de los egresos 61 es mayor (297 puntos
base) a la TACC de los ingresos, principalmente por la devolución de la SCV.
Para el año 2013, los gastos de operación corresponden al presupuesto de Gastos
de Administración, Operación y Vigilancia (GAOV) autorizados para su ejercicio
durante el año por el H. Consejo de Administración, los cuales se espera sean
mayores por un factor de 7.5% a los autorizados originalmente para el año 2012.
Para el resto del periodo de proyección, éste se actualiza con un incremento de 7.5%
que corresponde a un mayor volumen esperado en la operación.
La proyección de entrega de depósitos por retiros es elaborada en conjunto con un
despacho externo que, acorde a la recomendación emitida por la H. Asamblea
General del Instituto, solicita se determinen los riesgos actuariales a largo plazo, en
especial los originados por su calidad de administrador de la SCV, los cuales se
entregarán conforme a la Ley a los derechohabientes.
61 El rubro de otros egresos no incluye ninguna estimación que considere la posible separación de los
funcionarios del Instituto por la transición del cambio de la Administración Federal.
212

Erogació n del programa de
financiamiento
(millonesde pesos)
Número de créditos
El rubro de otros egresos se compone principalmente por los conceptos de titulación,
fondo de protección de pagos e inversiones propias. Algunos de estos conceptos
están en función del programa de financiamientos considerado en cada año, por lo
cual, su modelación depende en gran medida de la magnitud de éste último.
5.2 Programa de Financiamientos
Con base en las proyecciones de Ingresos y Egresos antes descritas y, en línea con
la Visión del Instituto, se estima que el monto para el otorgamiento de crédito durante
el año 2013 sea de $125,540 millones.
El modelo contempla que el rezago se podrá abatir en el año 2017, originando en
total 2.9 millones de créditos en el periodo 2013-2017.
Si se lograse abatir el rezago, la demanda de crédito se reduciría significativamente y
se ubicaría en aproximadamente 430 mil créditos anuales a partir del año 2018, para
atender la demanda de crédito de nuevos hogares y de usos secundarios, con lo
cual, el Programa de Financiamientos se vería reducido.
Como se observa en la siguiente gráfica, para el periodo 2013-2017, se prevé que la
erogación del Programa de Financiamientos del Instituto crezca a una TACC de
6.36%, y para los años subsecuentes, el Programa de Financiamientos disminuye en
concordancia con el nivel de demanda, como se expuso previamente.
Erogación del programa de financiamiento 2013-2022
180,000
160,000
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
____
Fuente: Infonavit
-
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
TACC = 6.36%
200,000
100,000
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Erogacion del programa de financiamiento
Número de créditos
213

Millones de pesos
Los montos disponibles para la erogación del Programa de Financiamientos del
Instituto son suficientes para otorgar un programa base de 545 mil créditos en el
año 2013 e incrementarlo hasta alcanzar los 615 mil créditos en el año 2017;
posteriormente podría ubicarse en 430 mil créditos por el descenso en la demanda
de créditos. El detalle por segmento se muestra en la gráfica siguiente:
Estimaciones sobre la originación de crédito 2013-2022
545,000
565,000
585,000
605,000 615,000
90,000 100,000 110,000 120,000 120,000
54,000 55,000 56,000 58,000 58,000
151,000 155,000 158,000 161,000 165,000
145,000 148,000 151,000 154,000 158,000
430,000 430,000 430,000 430,000 430,000
50,000 50,000 50,000 50,000 50,000
45,000 45,000 45,000 45,000 45,000
126,000 126,000 126,000 126,000 126,000
121,000 121,000 121,000 121,000 121,000
105,000 107,000 110,000 112,000 114,000 88,000 88,000 88,000 88,000 88,000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
____
Fuente: Infonavit
Menor a 2 VSM De 2 a 4 VSM De 4 a 11 VSM Mas de 11 VSM RTH
Como se mencionó anteriormente, en concordancia con el carácter social del
Instituto, se espera que al menos el 55% de los créditos que se otorguen 62 sean para
los derechohabientes con un ingreso menor a 4 VSM.
Como fue mencionado en el Reto 3: Gestión de excedentes temporales de liquidez,
la siguiente gráfica muestra los excedentes temporales de liquidez que se estima
tendrá el Instituto durante los próximos 10 años, los cuales derivan de la capacidad
con que cuenta Infonavit para generar ingresos ordinarios y como consecuencia de la
disminución del Programa de Financiamientos que se prevé a partir del año 2017.
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
Excedente temporal de liquidez
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
____
Fuente: Infonavit
Excedente temporal de liquidez
62 Sin considerar los créditos Renueva tu Hogar (RTH), los cuales son fondeados al 100% por una
institución financiera tercera.
214

Millones de personas que reclaman
anualmente su ahorro de la SCV
Entrega anual de depósitos
(cifras en miles de millones de pesos)
Millones de personas que reclaman
anualmente su ahorro de la SCV
Entrega anual de depósitos
(cifras en miles de millones de pesos)
Por otro lado, la siguientes dos gráficas muestran una proyección de largo plazo
sobre la entrega de depósitos que se estima deberá atender el Instituto durante los
próximos 30 años tomando en consideración dos escenarios: 1-Izquierda) un
escenario con base en la frecuencia de reclamo de SCV observada en la historia
reciente del Instituto, 2-Derecha) un escenario de reclamo potencial dada la reforma
de enero del año 2012 al Art.8º transitorio de la Ley del Infonavit, la cual podría
incrementar la frecuencia de reclamo de Subcuenta de Vivienda (SCV) no sólo de
aquellos trabajadores que comiencen a jubilarse obteniendo una pensión del IMSS
sobre la Ley del año 1973, sino también de aquellos derechohabientes que dejaron
de hacer aportaciones patronales al Instituto varios años antes de llegar a sus
edades de jubilación, y cuyo reclamo de SCV ha sido menos frecuente en la historia
reciente del Instituto.
Estas proyecciones han sido elaboradas por el Infonavit en conjunto con un
despacho externo 63 .
2.0
1.8
1.6
1.4
1.2
1.0
0.8
0.6
0.4
0.2
Entrega anual estimada de depósitos
(en base a la historia de reclamo reciente)
0.0
0
2013 2016 2019 2022 2025 2028 2031 2034 2037 2040
____
Fuente:
Población 1
Entrega anual de depósitos
Infonavit
1_/ Número estimado de personas que retirarían su ahorro de la SCV.
400
350
300
250
200
150
100
50
2.0
1.8
1.6
1.4
1.2
1.0
0.8
0.6
0.4
0.2
Entrega anual estimada de depósitos
(escenario potencial de reclamo)
0.0
0
2013 2016 2019 2022 2025 2028 2031 2034 2037 2040
____
Fuente:
Población 1 Entrega anual de depósitos
1_/ Infonavit Número estimado de personas que retirarían su ahorro de la SCV.
400
350
300
250
200
150
100
50
No debe extrañar el hecho de que del escenario (1) al escenario (2) antes
presentados, el incremento de la población que reclama la devolución de su SCV no
se vea reflejado en la misma magnitud en el monto de recursos entregados, pues
como se mencionó anteriormente, el aumento potencial de población correspondería
en su mayoría a derechohabientes que dejaron de hacer aportaciones al Instituto
mucho antes de llegar a sus edades de retiro, por lo que acumularon menores
recursos e intereses comparado con aquellos derechohabientes con una formalidad
en el trabajo más constante, lo cual está reflejado en el escenario (1). Actualmente,
los trabajadores de más de 60 años, y que han sido constantes en sus aportaciones
podrían tener una SCV cercana o incluso superior a los $50 mil, mientras que los
trabajadores con una baja constancia en sus aportaciones podrían tener una SCV
cercana a $4 mil.
De las dos gráficas anteriores se desea hacer notar que independientemente del
escenario que pudiera terminar materializándose en el volumen de reclamo futuro de
63 El Estudio de Activos y Pasivos de largo plazo se elabora de manera anual por recomendación de la
H. Asamblea General del Instituto, la cual solicita se determinen los riesgos actuariales a largo plazo,
en especial los originados por su calidad de administrador de la SCV.
215

SCV, los excedentes de liquidez son recursos de carácter temporal, pues al ser
aportaciones de los derechohabientes, deberán ser devueltas a los trabajadores
junto con el resto de su patrimonio al momento de jubilarse.
5.3 Estados financieros
Los resultados presupuestados en el flujo de efectivo de este Plan Financiero
constituyen el principal insumo para la proyección de los Estados Financieros.
Adicionalmente, se considera las estimaciones de reservas y de cartera vencida, así
como la información proporcionada por distintas áreas. A partir de las proyecciones
de los Estados Financieros es necesario analizar el comportamiento e impacto de los
principales indicadores de desempeño financiero del Instituto y determinar si sus
condiciones financieras le permitirán cumplir con el doble mandato de atender la
demanda de crédito y de administrar los recursos del Fondo Nacional de la Vivienda,
otorgando rendimientos competitivos al ahorro de los trabajadores.
En la modelación, se contempla el cumplimiento de la política financiera de prelación
en la asignación de los ingresos del Instituto, la cual fue definida en el Plan
Financiero 2009-2013.
1. Remunerar a la Subcuenta de Vivienda (SCV) conforme con el mínimo
establecido en la Ley (incremento porcentual del SMVDF);
2. Cubrir los costos operativos netos, accesorios y seguros;
3. Constituir reservas al 100% de acuerdo con la normatividad vigente;
4. Remunerar lo requerido al patrimonio, de manera que cada año se mantenga
constante el índice Patrimonio/Activos;
5. Aumentar el patrimonio temporalmente de forma que el índice de capital se
incremente hasta superar el 12.5%, y
6. Otorgar un rendimiento adicional a la Subcuenta de Vivienda.
Supuestos de mejora en la calidad de la cartera hipotecaria
Como se ha mencionado en el presente documento, en los últimos años el Infonavit
ha llevado a cabo diversos proyectos que se espera impacten de manera positiva en
el desempeño de las operaciones y gestiones de la cartera del Instituto:
• Ruta de Solución (RDS).- Ofrece una metodología para un proceso de
cobranza estandarizada, con el fin de disminuir el número de créditos que
pasan a la etapa de Cobranza Especializada. Esta metodología ya está
implementada;
• Modelo Integral de Gestión de Proveedores - Agencias de Cobranza.- Este
modelo refuerza el comportamiento deseado de los despachos y asesores, lo
que llevará a un mayor porcentaje de créditos tratados adecuadamente con
base en la RDS y mejorará la calidad de la cobranza.
216

Estos modelos están en proceso de implementación, y se espera que generen
ahorros a futuro debido a un menor gasto en reservas, así como por mejoras en los
resultados de la recuperación.
Concepto
Ahorro anual
Estimado
(millones de pesos)
Ruta de Solución 5,500
Modelo Integral de Gestión de
Proveedores
Fuente: Infonavit
5,500
Con el fin de determinar el impacto que tendrán estas mejoras en el comportamiento
de la cartera, se estimó el número de créditos en un “me or estatus” 64 , dadas estas
mejoras.
Estas iniciativas ayudan a mejorar el desempeño operativo en la originación y
cobranza de la cartera, incrementando su calidad al disminuir los créditos que caen
en cartera vencida, al incrementar los créditos que regresan a cartera vigente y al
disminuir los créditos segregados.
Las proyecciones estimadas para el periodo 2013-2022, tanto del número de créditos
en “me or estatus” como del índice de cartera vencida se muestran en la siguiente
tabla.
Año 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Créditos en
7,606 14,979 15,681 16,383 17,085 18,138 18,723 23,404 28,085 32,766
“mejor estatus”
Cartera vencida/
5.0% 5.0% 4.8% 4.6% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5%
Cartera total
Créditos denominados en pesos a tasa nominal
La reforma al artículo 44 de la Ley del Infonavit de enero del año 2012 faculta al
Instituto para ofrecer nuevos productos hipotecarios denominados en pesos y ya no
solamente indexados al Salario Mínimo (SM).
Para la originación de los nuevos créditos en pesos, el Instituto ha mantenido
prácticamente sin cambios las condiciones de montos, plazos y pagos mensuales
que observan actualmente los productos indexados en Salarios Mínimos al momento
de su originación.
64 Los créditos en un “me or estatus” son aquellos que, no caen en cartera vencida, que salen de
cartera vencida y que no son segregados debido a las mejoras implementadas, reflejando así una
mejor calidad crediticia.
217

No obstante lo anterior, los nuevos créditos originados en pesos observarán dos
cambios sustanciales respecto de los créditos denominados en SM, pues contarán
con un Pago Fijo y una Tasa Fija.
Por su lado, el ofrecer una tasa de interés fija plantea dos requerimientos por parte
del Instituto:
Requerimiento técnico.- Deberá cobrarse una tasa en pesos que se mantenga
fija durante toda la vida del crédito, la cual resulte financieramente equivalente
a los intereses cobrados en los actuales productos originados en Salarios
Mínimos.
Requerimiento administrativo.- Hacer explícito el subsidio que el Instituto
otorga a sus acreditados de menores ingresos, mediante la asignación de una
tasa de interés menor a la que se podría conseguir bajo las condiciones
regulares del mercado hipotecario.
Bajo las actuales condiciones de estabilidad económica, el Instituto ha establecido
que los primeros créditos en pesos se originen con una tasa de interés nominal fija
de 12%, independientemente del nivel de ingreso de los derechohabientes.
Esta tasa cumpliría con el requerimiento técnico antes descrito, pues de manera
simplificada esta tasa sería equivalente a suponer la tasa de interés promedio del
portafolio actual de aproximadamente 7.0%, más un escenario económico de
incremento anual constante de 4.0% en el Salario Mínimo, y finalmente un 1.0%
adicional por concepto de seguros y servicios adicionales incluidos en los créditos
que otorga en Infonavit.
Por otro lado, el requerimiento administrativo de hacer explícito el subsidio que el
Instituto otorga a sus acreditados mediante la tasa de interés, se logra mediante el
mecanismo de Pago Complementario que se ha incluido en el nuevo esquema de
créditos en pesos, mismo que se describe brevemente a continuación:
1. A todos los acreditados por igual les será determinado un pago mensual fijo
con base en el monto del crédito que se les otorgue, así como una tasa de
interés fija del 12.0 %.
2. Teniendo en consideración que los trabajadores de menores ingresos no
tendrían la capacidad de pago suficiente para asumir una tasa del 12% en su
crédito (considerando que a los trabajadores de más bajos ingresos se les
asignaría una tasa del 4% más el Incremento al Salario Mínimo en los créditos
denominados en Salarios Mínimos); el Infonavit, en cada fecha de pago, hará
el Pago Complementario necesario para cubrir la totalidad del pago fijo que se
estableció desde la originación del crédito, quedando así explícito periodo a
periodo, el monto del subsidio otorgado a los trabajadores.
218

3. Es importante comentar que este subsidio es de carácter temporal, pues se
espera que conforme transcurra el tiempo, el ingreso nominal de los
acreditados se incremente por dos factores: la carrera salarial y el propio
incremento al Salario Mínimo, siendo su ingreso en el futuro suficiente para
realizar su pago completo sin la necesidad del Pago Complementario por
parte del Instituto.
En cada periodo de pago y mientras
sea necesario, el Infonavit hará el
Pago Complementario necesario
para cubrir la totalidad del pago fijo
que se estableció desde la
originación del crédito.
Ejemplo ilustrativo
del Pago Complementario
Pago mensual fijo, definido desde
la originación del crédito, el cual
considera una tasa de interés del
12%.
Al momento de la originación, el
descuento al trabajador para pagar su
crédito en pesos , será prácticamente el
mismo que le aplicaría si optara por un
crédito en Salarios Mínimos
En el futuro, conforme el salario del
trabajador se incremente paulatinamente, el
Pago Complementario del Infonavit se irá
reduciendo cada vez más hasta
desaparecer.
Finalmente, es necesario comentar que así como se hace explícito periodo a periodo
el subsidio otorgado a los acreditados mediante el mecanismo de Pago
Complementario incluido en el producto de crédito denominado en pesos, así mismo,
el Instituto deberá también hacer reconocer explícitamente en sus estados
financieros el costo que éste implica.
Proyecciones Financieras
Las proyecciones parten de una estimación para el cierre de 2012, considerando
como base los Estados Financieros auditados a septiembre del mismo año y se
elaboran para un periodo de diez años.
La modelación del requerimiento de reservas para cubrir el riesgo de crédito, el
riesgo de extensión y los intereses devengados de la cartera en prórroga, se hace a
partir de las recomendaciones regulatorias que para el sector bancario mexicano
emite la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), considerando la
estimación de la pérdida esperada, el deterioro de la cartera y su morosidad.
Adicionalmente, se considera la creación de reservas por la cartera correspondiente
a aquellas viviendas que fueron abandonadas a causa del desempleo e inseguridad,
entre otros factores, y están en proceso de recuperación.
Las proyecciones realizadas indican que las reservas requeridas para los siguientes
años son las siguientes:
219

Proyección del saldo final de las
estimaciones preventivas para riesgos crediticios 2013-2022
(millones de pesos)
171,014
191,017
209,095
223,842 233,919
248,613
267,172
288,052
311,598
336,829
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
____
Fuente: Infonavit
Estimación preventiva para riesgos crediticios
De la misma forma, se proyecta el Índice de Cartera Vencida (ICV) en número de
créditos. Las estimaciones prevén que el ICV cerrará el año 2013 en 5.0% y
disminuirá paulatinamente hasta llegar a 4.5% en 2017. Con estos resultados, se
proyecta mantener una cobertura de reservas de riesgos crediticios sobre cartera
vencida de aproximadamente 3.0 veces en el año 2013; alcanzando una cobertura
de 3.7 veces en 2022. La siguiente gráfica muestra las cifras proyectadas del índice
de cobertura para el periodo 2013-2022:
400%
350%
300%
250%
200%
150%
100%
50%
0%
____
Fuente: Infonavit
298% 305%
Proyección del índice de cobertura 2013-2022
(Reservas / Cartera Vencida)
320% 326% 320% 324% 330% 340% 351%
365%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Índice de cobertura
Cabe señalar que a partir del año 2013 se propone crear una reserva para reconocer
un rendimiento adicional a la cantidad de ajuste, la cual se otorgará año con año a la
SCV; este rendimiento adicional podrá otorgarse en el largo plazo si las condiciones
220

47,458
49,060
50,074
49,779
48,252
49,508
50,654
50,799
51,720
52,002
del entorno económico del país resultan similares a las estimadas en este Plan
Financiero. La lógica de este rendimiento adicional obedece a la nueva estructura del
balance, el cual es resultado del descalce entre activos y pasivos 65 . Este rendimiento
formará parte del gasto anual en reservas del Instituto.
Bajo el supuesto de constituir el total de las reservas requeridas y considerando el
rendimiento mínimo que se debe otorgar a la SCV, se proyectó el monto referente a
la estimación preventiva para riesgos crediticios. La gráfica siguiente muestra la
estimación preventiva para riesgos crediticios y el gasto neto en reservas como
porcentaje del total de activos.
Estimación preventiva para riesgos crediticios 2013-2022
(millones de pesos)
55,000
50,000
45,000
40,000
5.00%
4.00%
3.00%
2.00%
35,000
1.00%
30,000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
0.00%
____
Fuente: Infonavit
Estimación preventiva para riesgos crediticios
Gasto neto en reservas/Total de activos
En los últimos años de proyección, el gasto neto en reservas disminuye
paulatinamente hasta llegar en 2022 al 2.17% del total de los activos. La consistencia
de estas estimaciones dependerá de la evolución del entorno económico en los
siguientes años.
Para incorporar al modelo la prelación en la política financiera, el resultado neto del
ejercicio proyectado para el periodo, es el que se deriva de seguir la política de
creación de reservas, así como de mantener el índice de capitalización 66 en el nivel
objetivo. Por esta razón, se estima un pago de rendimiento a la SCV en 2013 de
2.0% sobre el crecimiento del salario mínimo, manteniéndose constante en ese nivel
durante el periodo de proyección. No obstante, si las condiciones financieras del
Instituto resultaran cercanas a lo proyectado, el rendimiento adicional a la SCV
podría resultar superior al 2.0%, al incluir la reserva por rendimiento adicional.
65 Véase el Reto 4: Calce de Activos y Pasivos.
66 El índice de capitalización se calcula a partir de la razón entre el patrimonio y el activo total.
221

Se contempla establecer la reserva por rendimiento adicional a partir del año 2014, y
su entrega estará supeditada a las condiciones del entorno económico del país. Para
el año 2014, se estima que esta reserva podría ser equivalente a un rendimiento
adicional a la SCV de 0.5% sobre la cantidad básica más la cantidad de ajuste; el
rendimiento adicional proveniente de dicha reserva se incrementaría hasta llegar a
2.0% en el año 2017; manteniéndose en este nivel para el resto del periodo de
proyección. Así, se prevé establecer una reserva de rendimiento adicional a la SCV
del orden de $3,623 millones en el año 2014, y podría llegar hasta $29,595 millones
para el año 2022.
Como se muestra en la siguiente gráfica, el Infonavit prevé otorgar un rendimiento a
la SCV del orden de $39,978 millones en el año 2013, hasta llegar a $116,105
millones en el año 2022.
Estimación del rendimiento a la Subcuenta de Vivienda
(millones de pesos)
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
4.00% 4.00% 4.00%
3.50%
3.00%
88,433
2.50%
80,475
73,627
2.00%
22,542
63,259
20,513
54,007
18,768
45,985
12,899
39,978
7,889
3,623
-
39,978 42,362 46,119 50,360 54,860
59,962
65,891
4.00%
96,935
24,677
72,258
4.00% 4.00%
116,105
106,140
29,595
27,055
86,510
79,085
4.50%
4.00%
3.50%
3.00%
2.50%
2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
-
____
Fuente: Infonavit
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Reserva de rendimiento adicional
Cantidad básica + Cantidad de ajuste (CA)
Rendimiento adicional a SM (CA) + Reserva de rendimiento adicional
Rendimiento por encima del incremento al salario mínimo (CA)
0.00%
222

12,433
9,075
9,270
10,212
11,464
13,465
14,295
15,829
16,836
17,804
Con respecto al resultado neto del ejercicio, una vez aplicados los criterios de
prelación en la política financiera, éste se proyecta en $12,433 millones para el año
2013, año en el que se alcanza el nivel de capitalización objetivo de 12.5%. Este
resultado y su evolución hasta el año 2022 pueden observarse en la gráfica
siguiente:
Proyección del resultado neto 2013-2022
(millones de pesos)
20,000
18,000
16,000
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
-
12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
16.00%
14.00%
12.00%
10.00%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
0.00%
____
Fuente: Infonavit
Resultado neto
Patrimonio/Total Activos
Cabe señalar que la magnitud del resultado neto a partir del año 2013 corresponde
únicamente a los recursos necesarios para mantener el nivel objetivo de
capitalización del 12.5%, lo que aunado a un gasto estable en reservas crediticias en
los siguientes años, permitiría, de cumplirse los supuestos en la calidad de los
activos, que el Instituto reasigne mayores recursos a la reserva de rendimiento
adicional de la SCV en beneficio del ahorro de los trabajadores.
223

Patrimonio / Total Activos
Rendimiento adicional a la
Subcuenta de Vivienda
La gráfica siguiente muestra que si el nivel de capitalización se mantiene en 12.5%,
entonces sería posible otorgar un rendimiento a la SCV de hasta 4% adicional al
incremento en el salario mínimo, en beneficio de los derechohabientes.
Patrimonio entre el total de activos(fijo) y Rendimiento a la SCV (variable) 2013-2022
14.00%
12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50%
6.0%
12.00%
5.0%
10.00%
3.50%
4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%
4.0%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
2.50%
0.5%
3.00%
1.0%
1.5%
2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%
3.0%
2.0%
2.00%
2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%
1.0%
0.00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
0.0%
____
Fuente: Infonavit
Reserva de rendimiento adicional
Cantidad de ajuste
Patrimonio/Total Activos
Rendimiento total a la SCV: Cantidad de ajuste + Reserva adicional
Cabe destacar que, no obstante que en el futuro se prevea otorgar rendimientos
anuales sobre el total de la Subcuenta de Vivienda y en los niveles presentados en la
gráfica anterior; de manera individual, y de acuerdo a lo mencionado en el programa
“Política de Fondo de Ahorro” (Programa 9), cada derechohabiente podría obtener un
rendimiento distinto, diferenciado en función de:
El nivel de su actividad laboral formal (si cotiza o no en el último año), y
Su necesidad de vivienda.
Lo anterior con la finalidad de atender las diversas necesidades que se dan a lo largo
del ciclo de la vida: en edad temprana una vivienda; en edad más avanzada, un
fondo complementario a la pensión.
224

5.4 Resumen de estados financieros
El resultado de las proyecciones realizadas muestra que el Instituto es capaz de
mantener niveles de solvencia adecuada para garantizar así, el cumplimiento de su
doble Misión para los siguientes años. El resumen de los estados financieros se
muestra a continuación (cifras en millones de pesos):
ESTADO DE
RESULTADOS
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Ingresos financieros 96,280 99,972 108,362 117,361 126,593 135,944 145,671 155,992 166,948 178,207
Gastos Financieros -39,978 -45,985 -54,007 -63,259 -73,627 -80,475 -88,433 -96,935 -106,140 -116,105
Estimación
preventiva para
riesgos crediticios
Ingresos no
financieros
-47,458 -49,060 -50,074 -49,779 -48,252 -49,508 -50,654 -50,799 -51,720 -52,002
4,020 5,116 6,350 7,620 8,894 10,155 10,927 11,366 12,174 12,849
Gastos generales -7,437 -7,978 -8,560 -9,184 -9,855 -10,575 -11,349 -12,179 -13,071 -14,030
Otros productos
(neto)
7,005 7,011 7,198 7,453 7,711 7,923 8,132 8,384 8,646 8,884
Resultado neto 12,433 9,075 9,270 10,212 11,464 13,465 14,295 15,829 16,836 17,804
____
Fuente: Infonavit
BALANCE
GENERAL
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Total activo 860,195 932,797 1,006,965 1,088,677 1,180,367 1,288,084 1,402,442 1,529,077 1,663,767 1,806,205
Disponibilidades
e inversiones en
valores
6,622 6,690 6,621 8,852 9,570 49,982 102,644 172,074 255,431 353,233
Cartera Vigente 831,994 863,936 902,566 942,930 988,105 1,031,922 1,078,083 1,125,432 1,173,111 1,221,571
Cartera Vencida 57,480 62,543 65,433 68,576 73,028 76,639 81,075 84,629 88,813 92,166
Estimación
preventiva para
riesgos crediticios
Sistema de ahorro
para el retiro
-171,014 -191,017 -209,095 -223,842 -233,919 -248,613 -267,172 -288,052 -311,598 -336,829
696,738 758,529 826,768 902,295 986,210 1,083,740 1,186,277 1,300,738 1,422,859 1,552,175
Total patrimonio 107,524 116,600 125,870 136,082 147,546 161,011 175,305 191,135 207,971 225,775
____
Fuente: Infonavit
225

5.5 Razones financieras
A continuación se presentan las razones financieras bajo el escenario planteado:
RAZONES FINANCIERAS 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Cantidad de ajuste 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%
Reserva de rendimiento
adicional
0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%
Patrimonio / Total Activos 12.5% 12.5% 12.5% 12.5% 12.5% 12.5% 12.5% 12.5% 12.5% 12.5%
Reservas / Cartera vencida 297.5% 305.4% 319.6% 326.4% 320.3% 324.4% 329.5% 340.4% 350.8% 365.5%
Gasto Neto en Reservas / Total
activos
Constancia subordinada /
Patrimonio
4.5% 4.3% 4.0% 3.6% 3.2% 3.0% 2.8% 2.5% 2.4% 2.2%
25.1% 26.2% 26.7% 27.3% 27.8% 27.3% 26.9% 26.4% 25.8% 25.4%
Utilidad neta / Total activos 1.4% 1.0% 0.9% 0.9% 1.0% 1.0% 1.0% 1.0% 1.0% 1.0%
Margen financiero / Total activos 6.5% 5.8% 5.4% 5.0% 4.5% 4.3% 4.1% 3.9% 3.7% 3.4%
Reservas / Total cartera 18.3% 18.8% 19.0% 18.9% 18.4% 18.5% 18.9% 19.4% 20.1% 21.0%
Costo fondeo ponderado 3.0% 3.4% 3.8% 4.2% 4.6% 4.6% 4.6% 4.6% 4.6% 4.6%
Existencia Final / Total Activos 0.8% 0.7% 0.7% 0.8% 0.8% 3.9% 7.3% 11.3% 15.4% 19.6%
____
Fuente: Infonavit
226

Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Retos en materia de desarrollo urbano
III. Agenda Estratégica
IV. Coloquio 40 años Infonavit
V. Proyecciones financieras
VI. Conclusiones
VII. Glosario y anexos
227

VI. Conclusiones
La Visión Infonavit 2020 67 , basada en el consenso tripartita, es el marco natural
dentro del cual suscribir las conclusiones de este documento. Esta Visión parte de
que los resultados de Infonavit a lo largo de los años lo han consolidado como la
principal institución hipotecaria de México.
Al evolucionar de un modelo con foco en la eficiencia operativa y disciplina financiera
a uno que pone énfasis en el impacto social a través de la calidad de vida y ante el
abatimiento del rezago de vivienda asociado a su derechohabiencia en los próximos
años, Infonavit se proyecta como agente de cambio social e impulsor del patrimonio
de los trabajadores al poner foco en:
Cubrir las necesidades de vivienda y ahorro complementario para el retiro de
los trabajadores a lo largo de su ciclo de vida, para apoyar al trabajador a
maximizar su valor patrimonial al crear:
Viviendas de calidad, en comunidades competitivas y con movilidad
habitacional que generen pluslvalía
Ahorros competitivos (a partir del rendimiento pagado a la SCV)
Desarrollar y ofrecer nuevas soluciones habitacionales (créditos
subsecuentes, renta con opción a compra y mercado secundario de casas, por
ejemplo)
Atender a nuevos segmentos de la población, aprovechando capacidades
operativas para universalizar la prestación de vivienda
Incidir de manera más activa en las políticas públicas de vivienda y de ahorro,
en coordinación con agentes públicos y privados
Promover la modernización del Instituto, al ser un participante activo en
mercados financieros y proveyendo de una plataforma operativa del sector
La prioridad del Infonavit es el bienestar de los trabajadores y sus familias; con su
quehacer cotidiano busca incrementar su patrimonio ya sea resolviendo una
necesidad habitacional o generando un ahorro para el retiro. La Agenda Estratégica
2020 descrita en este documento busca guiar los esfuerzos institucionales para
poder hacer frente a los nuevos retos que enfrenta México y el Instituto, garantizando
el delicado pero indispensable equilibrio entre garantizar crédito barato y suficiente y
retribuir adecuadamente al ahorro de los trabajadores.
Infonavit es patrimonio de los trabajadores de México y un activo que nuestro país
puede y debe aprovechar para resolver las necesidades habitacionales y de ahorro
complementario para el retiro de los trabajadores.
67 La Visión Infonavit 2020 apareció publicada por primera vez en el Plan Financiero 2012-2016
228

Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Retos en materia de desarrollo urbano
III. Agenda Estratégica
IV. Coloquio 40 años Infonavit
V. Proyecciones financieras
VI. Conclusiones
VII. Glosario y anexos
229

Glosario
Asesoría Personalizada Infonavit (API): tiene como objetivo brindar información y
asesoría a los derechohabientes con el fin que les permita tomar la mejor decisión en
el uso de su crédito y, por consiguiente, incrementar su calidad de vida.
Cantidad básica: rendimiento de los recursos de la SCV, la cual se determina con
base en el incremento al salario mínimo del Distrito Federal (SM) que haya aprobado
la Comisión Nacional de los Salarios Mínimos.
Cantidad de ajuste: rendimiento adicional de los recursos de la SCV, el cual se
otorga en función de los remanentes de la operación del Instituto y es determinado
por el H. Consejo de Administración del Instituto.
CEDEVIS (Certificados de Vivienda Infonavit): bonos emitidos por un fideicomiso,
cuya fuente de pago son los flujos, de interés y principal, de un conjunto de créditos
hipotecarios originados por Infonavit y cedidos a dicho fideicomiso. Los bonos son
vendidos al público inversionista a través de una subasta.
Cobranza Social: gestión de la cobranza en Infonavit que se basa en el principio de
“siempre que exista voluntad de pago, habrá una solución”.
Costo de fondeo: es el rendimiento que el Instituto espera pagar en promedio por
todas sus fuentes de financiamiento.
Costo operativo: es el gasto por la administración, operación y vigilancia (GAOV) que
señala la Ley Infonavit. El tope máximo de gastos como porcentaje de los activos es
0.55%.
Descalce: es el riesgo que proviene del desajuste entre los valores del activo y del
pasivo del balance general.
ECUVE (Evaluación Cualitativa de la Vivienda y su Entrono): indicador que valúa el
cumplimiento de las viviendas a una serie de atributos propios y de su entorno, los
cuales impactan directamente en la calidad de vida de sus posibles residentes. Los
atributos y su importancia dentro del indicador fueron definidos con base en la
opinión de derechohabientes, acreditados, expertos en materia de vivienda y
funcionarios públicos.
GAOV: Gastos por concepto de Administración, Operación y Vigilancia.
Garantía Infonavit: conjunto de beneficios, apoyos, soluciones y defensoría a favor
de los acreditados. Este esquema es la mejor práctica internacional en el mercado de
servicios y es la única en su tipo en el mercado hipotecario mexicano.
Gestión Móvil: ayuda a controlar la gestión por parte de los asesores de cobranza, al
requerir que los asesores presenten evidencia de la visita realizada a la vivienda, a
230

través de georeferencias y fotos del lugar, a través de uso de dispositivos móviles
(Bluemessaging 68 )
Hipoteca Verde: consiste en un monto adicional al crédito Infonavit para que el
derechohabiente adquiera viviendas equipadas con ecotecnologías, las cuales
generan ahorros en el gasto familiar por la disminución en el consumo de energía
eléctrica, agua y gas.
Indexación: mecanismo mediante el cual los precios fijados en un contrato se van
ajustando de acuerdo en los cambios del salario mínimo.
ICV (Índice de Cartera Vencida): se refiere a la razón entre el número de créditos en
cartera vencida y la cartera total administrada.
ICVV (Índice de Calidad de Vida vinculado a la Vivienda): indicador que valúa la
calidad de vida vinculado a la vivienda de una persona y/o familia con base en la
concordancia entre las características de la vivienda y su entorno con las de la
persona y/o familia que la habitan. Las características y grados de concordancia
fueron definidos con base a la opinión de derechohabientes, acreditados, expertos en
materia de vivienda y funcionarios públicos.
ISA (Índice de Satisfacción del Acreditado): es la calificación que otorgan los
compradores de vivienda nueva a la desarrolladora/constructora que les vendió el
inmueble. Se obtiene de encuestas realizadas a acreditados del Instituto que habitan
en una casa nueva recientemente adquirida. Mide el nivel de satisfacción que los
habitantes tienen con la vivienda, el desarrollo habitacional, la atención y servicio que
les brindaron, así como la relación entre precio pagado y valor recibido. Mientras más
alto es el ISA, más satisfechos están quienes le compraron a la empresa calificada.
La máxima calificación que se puede obtener es de 100 puntos
IVP (Índice de Valor Patrimonial): indicador que permite estimar la plusvalía de las
viviendas financiadas en periodos anteriores con base en las observaciones
registradas (avalúos) en el último periodo.
PAE (Procedimiento Administrativo de Ejecución): mecanismo legal mediante el cual
Infonavit, en colaboración con municipios, puede recuperar de manera ágil y
económica las viviendas garantías cuando están abandonadas o vandalizadas.
REA (Cobranza en Régimen Especial de Amortización): cobranza que no se realiza
vía nómina.
68 Bluemessaging es un concepto que integra los eventos y transacciones que ocurren en campo con los
sistemas de comunicación electrónicos más usados como Chat, SMS, VOIP e Email, implementando reglas de
negocio inteligentes que soportan un flujo de trabajo y permiten a la Institución ser más ágil, competitiva y
rentable. La comunicación unificada interactuando con las aplicaciones móviles permiten generar un ambiente
colaborativo oportuno sin importar donde se encuentren las personas involucradas. Las transacciones realizadas
en campo deben ser soportadas por varias instancias e interlocutores en la Institución y a su vez permite el
control y la toma de decisiones. La actual convergencia de software, hardware y tecnologías de red permiten
optimizar los procesos empresariales y ofrecer un sistema de comunicación integrado y sin fisuras.
231

Rendimiento diferenciado a la SCV: propuesta por el cual se considera la carrera
laboral del trabajador, así como sus necesidades de vivienda, en el otorgamiento del
rendimiento a la SCV.
Reserva de rendimiento adicional: es un componente de la cantidad de ajuste
reservada para contingencias que puedan afectar el patrimonio del Instituto.
Riesgo crediticio: pérdida potencial, producto del incumplimiento de los acreditados
de sus compromisos de pago.
Riesgo de prepago: riesgo generado por la posibilidad de que algunos créditos
liquiden de forma anticipada, disminuyendo los ingresos por intereses.
Riesgo operativo: riesgo al que está expuesto el Instituto por pérdidas que pueden
ocurrir por cuatro factores: personas, procesos, sistemas y factores externos.
ROA (Cobranza en Régimen Ordinario de Amortización): cobranza que se realiza vía
nómina.
RDS (Ruta de Solución): es una gestión de cobranza con un proceso de decisión
determinado y que ofrece soluciones de manera eficiente, transparente y ágil, con el
propósito de mejorar las tasas de contacto con los acreditados y realizar ejecuciones
tempranas, lo que permitirá disminuir la proporción de acreditados que van a
cobranza especializada.
RUV (Registro Único de Vivienda): plataforma central para dar seguimiento a la
oferta de vivienda a nivel nacional y servir de base para simplificación administrativa
y planeación urbana, además de ser un elemento clave para el desarrollo de nuevas
funcionalidades
SCV (Subcuenta de Vivienda): cuenta personal de cada derechohabiente de Infonavit
en la cual son depositadas las correspondientes aportaciones patronales e intereses
generados.
Seguro de vida e incapacidad: es el costo anual como porcentaje de los activos
totales, por el uso del seguro de vida e incapacidad que otorga el Instituto a sus
acreditados.
SSV (Saldo de la Subcuenta de Vivienda): cantidad de recursos monetarios con la
que cuenta el derechohabiente en su Subcuenta de Vivienda.
Subsidios de tasas de interés: con el propósito de que los derechohabientes con
bajos ingresos puedan acceder a una vivienda, Infonavit otorga un subsidio al
momento de la originación a través de la tasa de interés, el cual consiste en cobrar
tasas de interés inferiores a la tasa costo del Instituto.
232

Taller “Saber para Decidir”: esquema educativo que da elementos para una mejor
comprensión de los conceptos asociados al crédito, con el propósito de educar al
acreditado para evitar malas decisiones en el uso de su crédito y elección de
vivienda.
TACC (Tasa Anual de Crecimiento Constante): se refiere a la tasa de crecimiento
entre los valores de inicio y fin de una serie dada, expresada como promedio
geométrico anual.
Tasa costo: es la tasa que cubre los costos marginales de financiamiento, operación
y pérdida esperada, así como la remuneración al capital que soporta la pérdida no
esperada del portafolio hipotecario.
TGE (Tablero de Gestión Estratégica): metodología de ejecución de la estrategia
usada en Infonavit. Se basa en los conceptos del Balanced Scorecard.
TIR (Tasa Interna de Rendimiento): es la tasa que equipara el valor de los pagos
esperados con el saldo insoluto del crédito.
TRV (Tasa de Rendimiento al Vencimiento): es la tasa que equipara el valor de los
pagos esperados con el saldo insoluto del crédito.
USS (Unidad de Solución Social): área de Infonavit que se especializa en la
recuperación de viviendas abandonadas, con el fin de que resuelva los activos
improductivos a través de estrategias y esquemas especializados de recuperación
que maximicen el valor de los activos, considerando en todo momento la vocación
social del Instituto.
VSM (Veces Salario Mínimo): múltiplo usado en diversos cálculos de actividades
hipotecarias del Infonavit.
233

Anexo I – Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno (ISV)
Como fue mencionado en el cuerpo principal de este Plan Financiero 2013-2017, el
Centro Mario Molina desarrolló el Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su
entorno.
A continuación se incluye extractos del documento “Evaluación de la
sustentabilidad de la vivienda en México” (para mayor información referirse al
texto completo en la página de Internet del Centro Mario Molina):
“Presentación
En años recientes, la ampliación del parque habitacional en México se ha erigido
como una prioridad del Plan Nacional de Desarrollo. En un inicio, esta política tomó
forma bajo una premisa fundamental; se concibió la vivienda como uno de los ejes de
la estrategia para impulsar la economía nacional y abatir el rezago social en un
contexto de elevado crecimiento demográfico y una veloz urbanización. Sin embargo,
dicha premisa se derivó de un enfoque tradicional de la política de desarrollo,
avocado a saciar necesidades económicas y sociales específicas, pasando por alto
el impacto sistémico y de largo plazo que tienen los procesos agregados de
planeación, construcción y uso de la vivienda.
Hoy, la nueva política de vivienda admite que ésta actualmente se desempeña como
eje articulador del desarrollo urbano en México, con todas las implicaciones
ambientales, económicas y sociales que esto conlleva. Reconoce que el
otorgamiento de créditos hipotecarios ejerce una influencia determinante en la
evolución territorial de las ciudades mexicanas, pues más allá de ofrecer una morada
al trabajador, estos créditos impactan al resto de la población al modificar los
patrones de movilidad urbana, el acceso a servicios, la articulación de las cadenas
productivas y el ritmo al que se explotan los recursos naturales. Asimismo,
representan el patrimonio de millones de familias mexicanas que a través de esos
créditos ganan acceso a infraestructura, servicios y entornos sociales que pueden
aumentar sus oportunidades económicas y elevar su calidad de vida. En suma, la
política de vivienda tiene un impacto permanente, y transversal sobre la
sustentabilidad. Considerando que se espera una estabilización del crecimiento
demográfico en tan sólo 20 años, los impactos de las edificaciones del presente
adquieren mayor relevancia, pues serán éstas las que atiendan las necesidades
habitacionales del mañana.
Con el objetivo de impulsar esta visión integral de la vivienda, instituciones
gubernamentales han estudiado aspectos como la satisfacción del acreditado, la
plusvalía y la competitividad del entorno en los conjuntos habitacionales; también han
modificado sus reglas de operación para considerar la ubicación urbana de la
vivienda y han puesto en marcha las Hipoteca Verde, Desarrollos Urbanos
Integrales. Por su parte, las empresas desarrolladoras tienen iniciativas de
responsabilidad social, han comenzado a adoptar criterios de bienestar y
sustentabilidad en sus diseños, además de llevar a cabo proyectos piloto para reducir
el consumo energético de las viviendas. Sin embargo, el verdadero potencial de
234

estas voluntades se ha visto coartado por la falta de un instrumento que, con base en
una métrica común, ayude a trazar una estrategia clara de desarrollo sustentable en
el sector.
Es en este contexto que surge el Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su
entorno (ISV), una herramienta impulsada por la Asociación de Vivienda y Entorno
Sustentable (VESAC) que de manera integral mide el desempeño ambiental,
económico y social de la vivienda de interés social en México con base en una serie
de indicadores fáciles de monitorear y actualizar continuamente. La principal finalidad
del ISV es sistematizar información sobre los impactos de la vivienda en el entorno y
la calidad de vida de los usuarios, para así identificar los factores que ejercen una
mayor influencia sobre la sustentabilidad de los proyectos habitacionales. Ello nutrirá
la toma de decisiones respecto a las prácticas en el sector privado y permitirá alinear
políticas públicas en los tres niveles de gobierno.
El ISV se basa en metodologías científicamente validadas a nivel internacional; a la
vez, es un instrumento diseñado para el contexto mexicano, siendo producto de un
proceso de recolección de datos en campo, consultas con expertos y colaboración
directa con técnicos del sector privado, funcionarios públicos y de los propios
usuarios. Por tanto, se trata de una herramienta consensuada que reúne las
experiencias y retos actuales del sector habitacional en México. Su metodología fue
diseñada con el objetivo expreso de fijar una escala de medición que permita evaluar
al sector vivienda a lo largo del tiempo y que sea sensible a las condiciones físicas,
económicas y sociales vigentes en las diferentes regiones de la República Mexicana.
Así, la particular aportación del ISV es la generación de un método de diagnóstico
regional que identifica aquellos ámbitos donde el llevar a cabo intervenciones
puntuales rendirá los mayores beneficios para procurar la sustentabilidad del parque
habitacional y su entorno. A raíz de la cuantificación y análisis de los indicadores que
componen el ISV en los sectores de interés social de las zonas metropolitanas de
Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, fue posible identificar características
clave para el buen desempeño de la vivienda, lo cual posibilitó el diseño de la
Calculadora del Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno. Esta
herramienta servirá a las empresas, gobierno y sociedad civil para estimar las
mejoras en el ISV como producto de nuevas estrategias y regulaciones en el sector,
así como modificaciones en las prácticas de planeación, diseño y construcción.
Tomando en cuenta que para el año 2050 se deberán saciar las necesidades de 45
millones de hogares, este primer diagnóstico de la sustentabilidad integral de la
vivienda de interés social y su entorno se propone cimentar la sinergia entre los
esfuerzos voluntarios de la iniciativa privada, la participación de la sociedad civil y el
fortalecimiento de las instituciones públicas para asegurar que el parque habitacional
se desarrolle de una forma económica, social y ambientalmente responsable.
235

Diseño y metodología del ISV
El Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno (ISV) es una herramienta de
diagnóstico y planeación que parte de una visión sistémica para responder a estos
retos. Se trata de un índice compuesto cuyo valor se ubica en una escala de 0 a 100;
dicho valor está determinado por los impactos que ejerce la vivienda en cada uno de
los tres ámbitos de la sustentabilidad, así como por el grado de equilibrio que existe
entre éstos. Lo anterior se expone en la siguiente figura, la cual contiene el algoritmo
y representación gráfica del ISV:
Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno
Fuente: Centro Mario Molina
En este algoritmo, el producto de los índices ambiental, económico y social privilegia
la existencia de un equilibrio entre los tres ámbitos, mientras que la raíz cúbica
garantiza una evolución proporcional del índice a medida que cambia el desempeño
global de la vivienda. De esta manera, el ISV como herramienta de diagnóstico parte
de una visión integral y progresiva de la sustentabilidad de la vivienda.
A su vez, los tres índices que componen el ISV se encuentran conformados por
treinta (30) indicadores que miden y caracterizan los impactos de la vivienda. Éstos
se encuentran distribuidos de la siguiente manera: diez corresponden al Índice
Ambiental (IA), seis al Índice Económico (IE) y catorce al Índice Social (IS)
Resultados del Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno
Como resultado de esta primera evaluación del desempeño ambiental, económico y
social de la vivienda de interés social en México, se observan algunas tendencias
comunes de sustentabilidad entre las cuatro metrópolis objeto del estudio.
En términos generales, se encontró que la vivienda de interés social tiende a una
sustentabilidad media-baja, con un ISV que se ubica en un rango de 41 a 48 puntos.
En general, este nivel de desempeño es propio de una vivienda que cumple con la
normatividad mínima a nivel nacional, caracterizada por patrones insostenibles de
ocupación del suelo, un alto consumo de energéticos contaminantes y un pobre
aprovechamiento de los recursos hídricos. Esta vivienda se inserta en un contexto
socioeconómico que aún alberga oportunidades para procurar el desarrollo pleno de
los usuarios, finanzas familiares más sanas y entornos mejor integrados socialmente.
236

ISV para México
Fuente: Centro Mario Molina
En lo económico, los usuarios de conjuntos habitacionales en las zonas
metropolitanas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México destinan, en
promedio, 39% de sus ingresos a los rubros de vivienda y transporte. Casi una cuarta
parte estos usuarios de la vivienda de interés social gasta más de 20% de su ingreso
exclusivamente a transportarse. En lo ambiental, los resultados en estas cuatro
zonas metropolitanas permiten estimar que la huella de carbono de la vivienda de
interés social a lo largo de su ciclo de vida es de 191, 143, 157 y 156 ton de CO 2 e
en las zonas de Cancún, Monterrey, Tijuana y Valle de México, respectivamente. Se
observan importantes áreas de oportunidad para mejorar los patrones de generación
y uso de los recursos energéticos e hídricos en los conjuntos habitacionales. En lo
social, la población tiene acceso a servicios básicos de salud, educación y vivienda
digna que los alejan del rezago social. Sin embargo, apenas 40% de los usuarios en
viviendas de conjuntos habitacionales identifica la existencia de organizaciones
vecinales; casi la mitad puede dar cuenta de un reglamento vecinal, pero sólo 8 y 6
por ciento reporta la presencia de casas de cultura y programas de desarrollo
comunitario.
Al comparar los estilos de vida entre los usuarios de las viviendas ubicadas en zonas
intraurbanas y los usuarios en zonas sin equipamiento alejadas de los centros
urbanos, resalta el que los primeros emitan 35% menos gases de efecto invernadero,
destinen hasta 4 horas semanales menos a sus traslados laborales y gasten 15%
menos en materia de transporte 13 .
Cuando este análisis de desempeño es llevado a una escala regional, los resultados
obtenidos para las distintos indicadores del ISV se diversifican significativamente;
esto refuerza la pertinencia de reparar en las singularidades de cada metrópoli,
cuyos conjuntos de interés social enfrentan distintos retos para alcanzar la
sustentabilidad. Por tanto, la Figura III.2 muestra la estimación del Índice de
Sustentabilidad de la Vivienda y su entorno (ISV) por zona metropolitana y a
continuación se profundiza en el análisis de cada región en específico.”
237

Resultados del ISV por Zona Metropolitana
Fuente: Centro Mario Molina
238

Anexo II – Reporte de ECUVE al 1er semestre 2012
Ubicación de la ECUVE dentro del Balance Social Infonavit
Fuente: Infonavit
239

ECUVE Distribución créditos al 1er semestre de 2012
El porcentaje de viviendas de baja ECUVE bajó de un 20% en 2011 a 13% en el 1S
2012
Fuente: Infonavit
240

ECUVE Nacional: 1er semestre de 2012 vs 2011
Las acciones emprendidas por el Infonavit reflejan su impacto en el 5.6% de
crecimiento en la ECUVE
Datos 2012 a la segunda semana junio; para créditos conyugales se considera titular, no se incluye
Renueva Tu Hogar
Fuente: Infonavit
ECUVE Nacional: 1er semestre de 2012, integración por elemento
Se observa áreas de oportunidad en elementos como vialidad y transporte así como
superficie habitable
Fuente: Infonavit
241

ECUVE Nacional: 1er semestre de 2012 vs 2011, Diferencia
Los incrementos de ECUVE respecto a 2011 obedecen entre otras cosas a los
proyectos de Vida integral Infonavit, Hipoteca Verde así como la mezcla de vivienda
nueva y usada
Fuente: Infonavit
ECUVE por Estado: 1er semestre de 2012
Tlaxcala, Coahuila, Distrito Federal, Campeche y
ECUVE en el 1S 2012
Tabasco presentan la mayor
Datos 2012 a la segunda semana junio; para créditos conyugales se considera titular, no se incluye
Renueva Tu Hogar
Fuente: Infonavit
242

ECUVE Nacional: 1er semestre de 2012 vs 2011 vivienda nueva y usada
Tanto las viviendas nuevas como usadas presentan una mayor ECUVE en el primer
semestre 2012.
Datos 2012 a la segunda semana junio; para créditos conyugales se considera titular, no se incluye
Renueva Tu Hogar
Fuente: Infonavit
243

Anexo III – Alternativas en ejes de acción en políticas de vivienda
Así como fue mencionado en el programa “Política de fondo de vivienda”, Infonavit es
un actor importante en el ámbito de la vivienda y el desarrollo urbano por su
participación en la inversión en la vivienda y puede incidir en política pública a través
de generar incentivos a lo largo de varios ejes, buscando un balance entre libre
mercado y control central.
Para cada eje se presenta un resumen de la situación actual, alternativas y ejemplos
ilustrativos.
Fuente: Infonavit
Fuente: Infonavit
244

Fuente: Infonavit
245

Anexo IV – Alternativas en ejes de acción en políticas de fondo de ahorro
Conforme a lo descrito en el programa “Política de fondo de ahorro” y en línea con el
programa anterior, Infonavit, por su tamaño, puede incidir activamente en el ámbito
de los fondos de ahorro complementarios para el retiro a lo largo de varios ejes,
buscando un balance entre libre mercado y una alta regulación.
Para cada eje se presenta un resumen de la situación actual, alternativas y ejemplos
ilustrativos.
Fuente: Infonavit
246

Anexo V – Rendimiento diferenciado a la Subcuenta de Vivienda
El objetivo de este apartado es ejemplificar la propuesta de rendimiento diferenciado
a la Subcuenta de Vivienda (SCV), con base en una proyección hipotética de los
estados financieros del Instituto para el año 2022.
Se decidió ilustrar el rendimiento diferenciado en el año 2022 porque para entonces
se espera que el Instituto cuente tanto con un programa maduro de créditos
denominados en pesos, así como operando el régimen de inversión por la gestión de
los excedentes temporales de liquidez. La metodología para obtener el rendimiento
diferenciado a la SCV que se propone es la siguiente:
1. Proyección de los estados financieros del Instituto.- Ofrece la información
relevante para diferenciar:
a. Se estima la participación del portafolio hipotecario en VSM, del portafolio
hipotecario en pesos y del régimen de inversión por la gestión de los
excedentes temporales de liquidez, con respecto al activo total;
b. Permite determinar el resultado neto del ejercicio fiscal (2022), identificando
los ingresos por intereses y el gasto anual en reservas.
2. Cálculo de la cantidad básica.- Se otorgaría este rendimiento a todos los
derechohabientes:
a. Se pagaría el rendimiento mínimo de ley en proporción al portafolio
hipotecario en VSM y al portafolio hipotecario en pesos con respecto al activo
del Instituto. A los derechohabientes que no presenten actividad laboral
formal, se les pagaría solamente esta cantidad;
b. Si los derechohabientes presentan actividad laboral formal, se pagaría un
rendimiento adicional a la cantidad básica en función de dos factores:
i. Con necesidad de vivienda.- Se pagaría un rendimiento con base en la
cantidad de ajuste del portafolio hipotecario en VSM y del portafolio
hipotecario en pesos; así como el rendimiento proveniente del régimen
de inversión por la gestión de los excedentes temporales de liquidez, el
cual considera para estos derechohabientes las inversiones a corto plazo
(Cetes) y la proporción que guardan estos portafolios en el activo del
Instituto, y
ii.
Sin necesidad de vivienda.- Se pagaría un rendimiento con base en la
cantidad de ajuste del portafolio hipotecario en VSM y del portafolio
hipotecario en pesos; así como el rendimiento proveniente del régimen
de inversión por la gestión de los excedentes temporales de liquidez, el
cual considera inversiones a largo plazo (el rendimiento promedio que
han ofrecido las Afores en los últimos 10 años) y la proporción que
guardan estos portafolios en el activo del Instituto.
247

A continuación se muestra un ejemplo hipotético de desagregación del balance
general del Instituto para el año 2022, con el fin de ilustrar la nueva estructura que
tendrá dicho balance general, apegándose lo más posible a las proyecciones de este
Plan Financiero 2013-2017.
BALANCE GENERAL
(millones de pesos)
PF13-17
Año 2022
Nueva estructura del balance general
Año 2022
VSM Pesos Mercado
Disponibilidades (Corto Plazo) 112,300,941 7,303,331 1,741,040 103,256,570
Disponibilidades (Largo Plazo) 240,931,997 240,931,997
Total Cartera de Créditos 1,610,963,429 1,300,853,238 310,110,192
Estimación prev. para riesgos
crediticios
-336,828,581 -322,015,899 -14,812,682
Otros Activos 184,901,657 149,308,119 35,593,538
Activo Total 1,812,269,442 1,135,448,788 332,632,087 344,188,567
Fondo de ahorro 4,154,837 4,154,837
SAR (saldo de la SCV) 1,552,175,063 926,535,188 284,893,195 340,746,681
Rendimiento Contingente por
pagar
167,561,327 135,305,799 32,255,527
Otros pasivos 24,100,173 24,100,173
Pasivo Total 1,580,430,074 954,790,198 284,893,195 340,746,681
Patrimonio Total 231,839,368 180,658,590 47,738,893 3,441,886
Total Pasivo más Patrimonio 1,812,269,442 1,135,448,788 332,632,087 344,188,567
Índice de capitalización 12.79% 15.91% 14.35% 1.00%
Fuente: Infonavit
Cabe señalar que se han considerado los siguientes supuestos:
Las disponibilidades para el portafolio hipotecario en VSM y pesos se han
mantenido en un mínimo operativo (el equivalente a la liquidez necesaria para
hacer frente a tres semanas de financiamiento por los procesos de originación
de créditos).
Para simplificar la exposición, se considera que el balance de la cartera en
VSM conserva la gran mayoría de otros activos, así como otros pasivos.
Se consideró que el balance del portafolio de mercado (régimen de inversión
por la gestión de los excedentes temporales de liquidez), requiere un capital
similar al que presentan las Sociedades de Inversión Especializadas de
Fondos para el Retiro (Siefores) de 1.00% sobre el activo que invierten.
248

Así también, se muestra un ejemplo hipotético de desagregación de los estados de
resultados para el año 2022:
Nueva estructura del estado de resultados
Año 2022
Activos Totales (Millones de pesos) 1,812,269,442 1,135,448,788 332,632,087 344,188,567
Pasivo (Fondo de Ahorro + SAR) 1,552,175,063 926,535,188 284,893,195 340,746,681
ESTADO DE RESULTADOS Año 2022 VSM Pesos Mercado
Intereses por Inversiones 20,508,796
417,804
Ingresos por intereses (Legal, Indexación) 49,733,500 49,733,500
Ingresos por intereses (Tasa) 115,932,599 81,762,215 34,170,384
Ingresos por Apertura 3,335,157 2,440,600 894,557
99,600 19,991,392
Ingresos por intereses (Total) 189,510,051 134,354,119 35,164,541 19,991,392
Gastos por intereses (Legal, Indexación) -56,914,353 -45,958,350 -10,956,004
Gastos por intereses (Cantidad de Ajuste) -29,595,464 -23,898,342 -5,697,122
Gasto por Intereses (régimen de inversión) -19,961,392 -19,961,392
Rendimiento Contingente por Descalce -29,595,464 -23,898,342 -5,697,122
Gastos por intereses (Total) -136,066,672 -93,755,033 -22,350,247 -19,961,392
Margen financiero 53,443,379 40,599,085 12,814,294 30,000
Gasto en Subsidio (Pesos) -6,769,773 -6,769,773
Estimación preventiva para riesgos
crediticios
-45,232,136 -36,524,958 -8,707,179
Ingresos no financieros 12,849,338 6,748,828 6,100,510
Gastos de administración, operación y
vigilancia
-14,029,682 -10,781,855 -3,226,827 -21,000
Resultado de la operación 261,125 41,100 211,025 9,000
Otros productos (gastos) 8,883,999 7,173,830 1,710,168
Resultado neto 9,145,124 7,214,931 1,921,193 9,000
Fuente: Infonavit
Desagregación de los Estados de Resultados:
Los ingresos por intereses de la cartera hipotecaria están calculados con base
en la TRV del 6.97% para el año 2022.
El rendimiento mínimo otorgado en el portafolio hipotecario en pesos se ha
supuesto a una tasa del 6.51%, que es la tasa promedio del Bono M10 en los
últimos tres años. Se ha considerado este bono como una referencia que debe
reflejar el rendimiento de activos a largo plazo;
El régimen de inversión se conforma de dos portafolios: uno de inversiones de
corto plazo que pagan un rendimiento de Cetes (6%) y que representa el 30%
del portafolio total; y otro de inversiones de largo plazo que paga un
249

endimiento equivalente al observado por las Afore en los últimos 10 años
(9%) y que representa el 70% del portafolio total;
El gasto en reservas se obtuvo con base en la metodología actual, y
Al otorgar el rendimiento directo del mercado (menos comisiones), no se
considera un rendimiento mínimo a la SCV correspondiente al portafolio de
mercado.
Los cuadros siguientes muestran el detalle para obtener los rendimientos para cada
uno de los segmentos de derechohabientes propuestos, con base en los estados de
resultados proyectados de manera hipotética para el año 2022:
1. Sin actividad laboral formal;
2. Con actividad laboral formal y con necesidad de vivienda, y
3. Con actividad laboral formal y sin necesidad de vivienda.
1. Propuesta de rendimiento para derechohabientes sin actividad laboral formal
(Rendimiento Mínimo).
Portafolio
Cantidad
Básica a_/
Ponderación
Portafolio/Activo
VSM 4.00% 81%
Pesos 6.51% 19%
Rendimiento Ponderado 4.48%
a_/ La cantidad básica del portafolio en VSM es el incremento al
salario mínimo, mientras que el del portafolio en pesos es el
promedio observado de los bonos M10 para los últimos 3 años.
El rendimiento ponderado puede no coincidir con el mostrado
debido al redondeo.
Fuente: Infonavit
2. Propuesta de rendimiento para derechohabientes con actividad laboral formal y
con necesidad de vivienda.
Portafolio
Cantidad de ajuste y
reserva de
rendimiento adicional
Ponderación
Portafolio/Activo
VSM 4.00% 63%
Pesos 4.00% 18%
Régimen de Inversión
b_/
(Tasa Corto Plazo)
6.00% 19%
Rendimiento
nominal
Ponderado Total
Rendimiento Ponderado 3.58% 8.07% c_/
b_/ Es el rendimiento observado por las Afore en los últimos 10 años.
c_/ Incluye 4.48% de rendimiento mínimo.
El rendimiento ponderado puede no coincidir con el mostrado debido al redondeo.
Fuente: Infonavit
250

3. Propuesta de rendimiento para derechohabientes con actividad laboral formal y sin
necesidad de vivienda.
Portafolio
Cantidad de ajuste y
reserva de
rendimiento adicional
Ponderación
Portafolio/Activo
VSM 4.00% 63%
Pesos 4.00% 18%
Régimen de Inversión
b_/
(Tasa Corto Plazo)
9.00% 19%
Rendimiento
nominal
Ponderado Total
Rendimiento Ponderado 4.44% 8.92% c_/
b_/ Es el rendimiento observado por las Afore en los últimos 10 años.
c_/ Incluye 4.48% de rendimiento mínimo.
El rendimiento ponderado puede no coincidir con el mostrado debido al redondeo.
Fuente: Infonavit
Las tablas siguientes detallan la tasa activa y pasiva desglosada por portafolio:
créditos en VSM, créditos en pesos y el régimen de inversión por la gestión de los
excedentes temporales de liquidez (mercado), así como del portafolio total.
Tasas del Portafolio (Teóricas)
Ingresos por
c_/
Intereses
Tasa Activa Tasa Pasiva
Portafolio en VSM 134,354 VSM + Tasa Activa
VSM + Cantidad de
ajuste y reserva de
rendimiento adicional
Portafolio en Pesos 35,165 Tasa Activa
M10 + Cantidad de ajuste
y reserva de rendimiento
adicional
Mercado 19,191 Promedio Cetes y Afore Promedio Cetes y Afore
Portafolio Total 189,510 Promedio Promedio
c_/ Cifras en miles de millones de pesos corrientes.
Fuente: Infonavit
Tasas del Portafolio
Ingresos por
c_/ Tasa Activa Tasa Pasiva
Intereses
Portafolio en VSM 134,354 10.3% 10.2%
Portafolio en Pesos 35,165 11.3% 8.6%
Mercado 19,191 8.1% 8.1%
Portafolio Total 189,510 10.5% 9.6%
c_/ Cifras en miles de millones de pesos corrientes.
Fuente: Infonavit
251

Anexo VI – Resúmenes de planes anuales
Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM)
Introducción
La Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM) fue fundada en el año 2007 para
representar los intereses de sus miembros en todos los aspectos relacionados con la
actividad hipotecaria, impulsando el desarrollo de sus agremiados, buscando el
crecimiento sostenible y el desarrollo continuo de las soluciones de financiamiento a
la vivienda en México.
El avance mostrado por la industria hipotecaria mexicana en los últimos doce años
ha sido sólido y eficiente apoyado por adecuaciones y mejoras a los marcos legales y
normativos que han hecho posible que los intermediarios financieros tuvieran el
interés de regresar (después de la crisis de los 90) a financiar el mercado de la
vivienda, tanto en su fase constructiva, como en la adquisición final.
Así mismo las políticas de vivienda adoptadas incidieron incuestionablemente en el
abatimiento del rezago de vivienda, en especial de aquél que presentaban los
segmentos de asalariados de ingresos medios y bajos.
Sin embargo, derivado de las transformaciones del mercado financiero a nivel
mundial y las condiciones particulares del sistema financiero mexicano, el día de hoy
la conformación del sector hipotecario y su dinámica de crecimiento difiere en gran
medida de aquella con la que inició su transformación hace diez años, ahora
dominado en el segmento de bajos ingresos por Infonavit y Fovissste, y la vivienda
media y residencial nuevamente dominados por los bancos comerciales,
desplazando a las Sofoles y Sofomes ahora dentro de un periodo de ajuste y
redefinición.
Adicionalmente, debe reconocerse que la evolución demográfica y financiera de las
familias mexicanas ha provocado que la estrategia en la industria de la vivienda
actualmente presente múltiples áreas de oportunidad en la forma de desarrollar el
mercado de construcción y financiamiento de la vivienda.
A través de procesos de reflexión profundos, objetivos y autocríticos se deberán
detectar nuevas estrategias, políticas y marcos normativos que eventualmente
deriven en propuestas y planes de acción concretos y efectivos para atender las
necesidades del sector para los próximos años.
Dentro de este proceso de reflexión, la AHM ha identificando primero las razones por
las cuales el modelo hipotecario debe ser rediseñado y posteriormente lista
propuestas específicas que deberán ser sometidas a discusión entre autoridades,
reguladores y demás participantes del mercado.
252

Las principales razones por las que existe la necesidad de rediseñar el modelo
hipotecario se resumen en los siguientes cambios:
La dinámica demográfica se transforma de un mercado dominado por la oferta
a uno determinado por la demanda
La dinámica laboral se transforma de un mercado dominado por trabajadores
formales a uno determinado por trabajadores informales
La dinámica de la demanda de vivienda se transforma de un mercado
dominado por vivienda nueva a uno determinado por preferencias ajustadas a
necesidades individuales
La dinámica del financiamiento se transforma un mercado dominado por
sofoles a uno determinado por el apetito de la banca comercial
La dinámica institucional y regulatoria se transforma un mercado dominado por
la carencia de política pública coordinada a uno determinado por regulación y
lineamientos variados y descoordinados
Objetivos estratégicos y acciones propuestas
Con base en lo anterior la Asociación Hipotecaria Mexicana propone realizar una
serie de ajustes al modelo hipotecario con base en los cuales se podrá soportar la
evolución y crecimiento del sector de la vivienda en México esperado para los
próximos años.
Las propuestas son aquellas en las que la AHM puede tener una participación activa
en su análisis, diseño e implementación aún cuando existen otras propuestas, todas
ellas valiosas, que diversos actores que participan en el sector de la vivienda e
hipotecario han estado trabajando los últimos meses, y con algunas de las cuales
hay una gran coincidencia.
Propuestas de ajuste al marco institucional y regulatorio
Rediseño de la arquitectura institucional
Ajustes al marco regulatorio
Institucionalización y profesionalización
Productos con necesidad de rediseño ó mejoramiento
Hipoteca Inversa
Crédito para no afiliados (Crediferente)
Esquemas de ahorro para enganches
Créditos a la construcción (crédito puente)
Créditos de mejora de vivienda
Hipoteca flexible
253

Productos nuevos
Hipoteca sustentable
Créditos para construcción delegada (Blueprint Mortgage)
Créditos comunitarios para mejora urbana y rehabilitación de desarrollos
Ampliación del mercado hacia segmentos desatendidos y en crecimiento
Atención a ex afiliados del Infonavit y Fovissste
Atención a contribuyentes no afiliados
Atención a derechohabientes Infonavit y Fovissste con actividades no afiliadas
Merece atención aparte el desarrollador de vivienda. Atenderle con eficiencia
favoreciendo su profesionalización, y segundo prácticas sanas de crédito, evitando
desvíos o créditos excesivos en una necesidad para garantizar una oferta suficiente y
adecuada. En la AHM se trabaja para que así sea.
La AHM tiene plena confianza que el sector de la vivienda e hipotecario continuará
teniendo un dinamismo destacado en los próximos años contribuyendo de forma
inobjetable al crecimiento del país y de sus trabajadores, siendo un factor de
bienestar y cohesión social.
Por esto mismo, se tiene que ajustar el modelo hipotecario y estar en posibilidades
de atender la demanda de vivienda de toda una población cada vez más
heterogénea, diversa, dispersa y cambiante
254

Registro Único de Vivienda (RUV)
Introducción
La Misión del RUV es ser una herramienta de la industria de vivienda, que facilite la
toma de decisiones de todos los participantes y permita incrementar la eficiencia del
mercado de vivienda, mejorar la planeación urbana, aumentar la productividad del
sector y contribuir al diseño de políticas en materia de vivienda, ofreciendo niveles de
servicio óptimos, de acuerdo a los requerimientos de todos los usuarios
La Visión del RUV es ser reconocido como la principal plataforma operativa y
tecnológica del sector vivienda, capaz de integrarse a los diversos eslabones del
ciclo de planeación, construcción y venta, y suministrar información oportuna y
confiable para beneficio de la comunidad y de todos los participantes del sector de la
vivienda
Objetivos estratégicos
A partir de la Misión se derivan dos objetivos para el RUV:
Eficientar procesos: ser una herramienta que contribuya a la eficientización de
los procesos administrativos del sector vivienda
Proveer información: proveer información completa, oportuna y veraz para la
toma de decisiones estratégicas, de inversión, operativas y de política pública.
Eficientar los procesos requiere el reconocimiento de los procesos sustantivos del
sector…
255

… y la identificación de los actores relevantes para analizar las oportunidades del
RUV y a sus clientes potenciales.
Acciones del RUV
El RUV ha desarrollado estas iniciativas durante 2012 para alcanzar los objetivos
planteados:
256

Fundación Hogares
Introducción
En respuesta a la recomendación 2.5 de la H. Asamblea General del Infonavit en su
sesión ordinaria 95, y dando continuidad a la Misión y Visión institucionales, en 2008
se promovió la creación de una Institución de Asistencia Privada (IAP),
independiente, enfocada a la recaudación de fondos, de donadores nacionales e
internacionales, que contribuya a dar soluciones a la vivienda; financiando iniciativas
de alto impacto en el bienestar social.
Fundación Hogares es una institución de filantropía independiente cuya Misión de
mejorar la calidad de vida y entorno de la vivienda encuadra en la Agenda
Estratégica del Instituto bajo la línea de Sustentabilidad Social y el cumplimiento de
la Misión institucional de maximización de valor patrimonial de los trabajadores,
generando plusvalía para las viviendas adquiridas.
La iniciativa del Infonavit de proveer el capital semilla para la creación de Fundación
Hogares como institución satélite, ofrece un brazo ejecutor para la intervención social
que hoy demanda la mayoría de los desarrollos habitacionales del país como
resultado de un proceso de deterioro general del tejido social.
El tema se vuelve estratégico, ya que dicho deterioro está dando como resultado la
minusvalía de vivienda por descuido, inseguridad, falta de mantenimiento de áreas
comunes, vandalismo y, en general, mala calidad de vida. La intervención oportuna e
integral para el avance económico, cívico y social de las comunidades de los
desarrollos habitacionales se traducirá en plusvalía de las garantías hipotecarias,
menores índices de cartera vencida y mitigación del problema de abandono de
vivienda.
La efectividad de la cobranza debe mejorar en desarrollos habitacionales dotados de
infraestructura física, económica, social y cívica funcional, lo cual da sustentabilidad
financiera del Instituto.
Objetivos estratégicos
El primer objetivo estratégico de la Fundación es robustecer el modelo de
desarrollo comunitario para lograr un sistema replicable de calidad para
intervenir en desarrollos habitacionales, nuevos o antiguos, en todo el país,
fortaleciendo el tejido social, mitigando la inseguridad y elevando la calidad de
vida de los derechohabientes. Incluso, intentar llevar este método a la
sistematización de un sistema de calidad certificado.
Un segundo objetivo estratégico es posicionarse como canal de distribución
masivo y eficiente de iniciativas sociales al contar con masa crítica de
beneficiarios organizados y trabajando a favor de su propia comunidad. Esto
permite a las instituciones de beneficencia concentrarse en su programa o
actividad primaria, donde tienen ventaja competitiva, dejando que Fundación
257

Hogares provea operación y administración en campo creando economía de
costos cruzada entre programas sociales como un “canal de distribución del
bien”.
El tercer objetivo estratégico es, partiendo de los dos años de operación
requeridos generalmente para obtener recursos institucionales, generar un
canal de recaudación y distribución eficiente de recursos filantrópicos al
proporcionar la certeza de llegar a una masa crítica de beneficiarios con
iniciativas robustas y holísticas que aseguran mayor rendimiento de la
inversión del donador
El cuarto objetivo estratégico es el desarrollo del Sistema Hogares de
Medición del Cambio para medir el impacto cuantitativo y cualitativo del PDSH
en cada comunidad.
El quinto objetivo es replicar y escalar el PDSH a todo el inventario de vivienda
de interés social, dando resultados contundentes de participación ciudadana,
mitigación de inseguridad, aumento en plusvalía y rotación de ventas de
inventario abandonado, demostrando la capacidad de crear comunidades
propositivas, responsables y autogestivas.
Acciones de Fundación Hogares
Las líneas de acción y programas de Fundación Hogares sustentan el crecimiento
del Balance Social al tener impacto en la creación de comunidades que ofrezcan
calidad de vida, valor patrimonial e incluso mitigación del impacto ambiental de la
vivienda.
Como se indica en el Programa 7 de la Agenda Estratégica: Apoyo a desarrollos con
deterioro en la calidad de vida, Fundación Hogares, a partir del Programa de
Desarrollo Social Hogares (PDSH), puede incidir en calidad de vida, así como en
apoyo a desarrollos con deterioro en calidad de vida.
El PDSH es un acompañamiento metódico por 2.5 años que enseña a vecinos a
organizarse y trabajar para un cambio permanente. El trabajo se lleva a cabo en un
Centro Hogares con personal contratado en el desarrollo habitacional de tiempo
completo para gestionar las fases de trabajo y actividades del programa.
El Plan de Trabajo 2013 de Fundación Hogares tiene proyectado crecer las 6,400
viviendas y 19,000 beneficiarios del PDSH en el programa piloto de Tijuana, Baja
California, a más de 140,00 viviendas con una cobertura aproximada de medio millón
de beneficiarios en cinco estados de la República, con una tercera parte de los
recursos comprometidos y el resto en proceso de definición puntual.
El total de viviendas contempladas para el 2013 abarcarían por los 30 meses de
operación del PDSH hasta el 2015; mientras tanto, año con año podrían ir
sumándose nuevos desarrollos conforme esté disponible el financiamiento.
258