estudio de detalle parcela pr-6 del Ã¡rea nÂº3, san roke- durango

ESTUDIO DE DETALLE 

21/06/2010 

PARCELA PR-6 DEL ÁREA Nº3, SAN ROKE- DURANGO 

JUNIO 2010 

PROMOTOR:

PARCELA PR-6 DEL ÁREA Nº3, SAN ROKE –DURANGO 


INDICE 

0. INDICE DE PLANOS................................................................................................................................... 3 

MEMORIA ...................................................................................................................................................... 4 

1. AGENTES .................................................................................................................................................... 5 

2. OBJETO ...................................................................................................................................................... 5 

3. ANTECEDENTES ......................................................................................................................................... 6 

4. ÁMBITO ...................................................................................................................................................... 6 

5. DATOS URBANISTICOS VIGENTES............................................................................................................ 7 

6. JUSTIFICACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE ............................................................................................. 8 

7. DETERMINACIONES DEL ESTUDIO DE DETALLE....................................................................................10 

7.1. ALINEACIONES ................................................................................................................................10 

7.2. FICHA DE LA PARCELA PR-6 ..........................................................................................................10 

8. CONCLUSION .........................................................................................................................................11 

ANEXOS ....................................................................................................................................................... 12 

ANEXO I. DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA ............................................................................................13 

DOCUMENTACIÓN GRÁFICA ..................................................................................................................... 16 

21/06/2010 

euskal TYM 

SOCIEDAD DE MEDIOS 

hondarribia pº bidasoa nº 13, 5º derecha, 20280 tel: 943645716 

pamplona c/ cipriano olaso nº 6 bajo, 31004 tel: 948228579 – fax: 948228598 

madrid pº castellana nº 210, 13º oficina 8, 28046 tel – fax: 913451353 

euskaltym@tymasociados.com tym@tymasociados.com www.tymasociados.com 

0950pe-ESTUDIO DE DETALLE MEMORIA.doc.RV00.071025 2/16 0950pe-ESTUDIO DE DETALLE MEMORIA.doc



0. INDICE DE PLANOS 

PLANO Nº 

TÍTULO DEL PLANO 

I.01 INFORMACIÓN. PLANO DE SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO 

I.02 PEOU. ALINEACIONES MÁXIMAS DE EDIFICACIÓN BAJO RASANTE 

I.03 PEOU. ALINEACIONES MÁXIMAS DE EDIFICACIÓN SOBRE RASANTE 

ED.01 

ED.02 

ALINEACIONES MÁXIMAS DE EDIFICACIÓN BAJO RASANTE 

ALINEACIONES MÁXIMAS DE EDIFICACIÓN SOBRE RASANTE 

21/06/2010 




21/06/2010 

MEMORIA 




1. AGENTES 

Se redacta el presente Estudio de Detalle de la parcela PR-6 del Plan Especial de 

Ordenación Urbana nº3 San Roke de Durango. 

PROMOTOR 

VIVIENDA Y SUELO DE EUSKADI S.A/EUSKADIKO ETXEBIZITZA ETA LURRA, E.A. (VISESA) 

CIF: A20306775 

Domicilio: c/Orio, 1-3, bajo 01010 (Vitoria-Gasteiz). 

Número expediente VISESA: B-63 

ARQUITECTOS 

El quipo redactor del presente expediente es: 

ARQUITECTOS: 

Carmelo Fdez. Militino colegiado nº: 1727 COAVN 

Jaime Suescun Sánchez colegiado nº: 2882 COAVN 

Alfonso Orueta Jannone colegiado nº: 2881 COAVN 

Diego Fernandez Vidaurre colegiado nº: 2710 COAVN 

Paseo Bidasoa 13 5º dcha, 20280 HONDARRIBIA (GIPUZKOA) 

Teléfono-Fax: 948-228579 / 948-228598 

e-mail: euskaltym@tymasociados.com 

pag web: www.tymasociados.com 

21/06/2010 

2. OBJETO 

El Estudio de Detalle que aquí se desarrolla se limita a modificar o reajustar las siguientes 

determinaciones de carácter pormenorizado de las ordenanzas reguladoras del P.E.O.U. Nº3 de 

San Roke: 

− Alineaciones y rasantes (únicamente en cuanto a alineaciones se refiere) 

− Ocupación de parcela 




3. ANTECEDENTES 

Euskal TYM resultó adjudicatario, mediante el procedimiento de concurso, del encargo 

Redacción del Proyecto y Dirección e Inspección de las Obras correspondientes a la promoción 

de 144 viviendas de protección oficial en SECTOR 3, parcela PR-6, san Roke, de las NNSS de 

Durango (Bizkaia). 

Para el desarrollo del proyecto se incluye en el objeto del contrato el desarrollo de Estudio 

de Detalle sobre la parcela donde se ubica la promoción. Se ha estimado por parte de los 

técnicos y del promotor del expediente la redacción del mismo de cara a modificar los 

parámetros anteriormente expuestos para conseguir una propuesta más eficaz y eficiente. 

4. ÁMBITO 

La parcela PR-6 forma parte del sector nº3 de San Roke, Durango. 

La unidad se describe en el Plan Especial de Ordenación Urbana P.E.O.U Nº3 San Roke de 

Durango como suelo urbano no consolidado. 

La parcela se sitúa en el vértice S.E. del límite del área del P.E.O.U. Limitada por el viario 

peatonal ITP-2 al Norte, el eje-3 al Sur, el eje-6 al Este y el eje-5 al Oeste. Tiene forma rectangular y 

una diferencia de cotas entre sus fachadas de 1,85m. Su superficie es de 4.524,51 m2. 

21/06/2010 




5. DATOS URBANISTICOS VIGENTES 

Normativa que actualmente afecta a la parcela: 

NNSS Durango. 

Las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Durango (2.a. revisión) aprobado definitivamente el 28/01/2005 y publicado 

B.O.B. 25/04/2005. 

PEOU Área nº3 San Roke. 

Plan especial de Ordenación Urbana PEOU nº3 Sanr Roke-Durango, aprobado definitivamente el 16/07/2008 y publicado 

el 08/04/2009 

Ordenanza de mejora ambiental en la construcción de edificios de viviendas y oficinas. 

Aprobada definitivamente el 24/04/2008 y publicado B.O.B. 11/06/2008 

Proyecto de Reparcelación Área nº3 San Roke. 

Aprobada definitivamente el 22/12/2008. 

PEOU Nº3 SAN ROKE-DURANGO. ORDENANZAS REGULADORAS 

Art. 37-Ocupación de la parcela 

Superficie máxima de ocupación sobre rasante 

PARCELA- PR OCUPACIÓN M2 % EN RELACIÓN CON LA PARCELA 

PR-6 

(vpo) 

1.200,00 

1.200,00 

53,04% 

21/06/2010 

Art.41-Aprovechamiento urbanístico u homogeneizado 

PARCELA SITUACIÓN APROVECHAMIENTO 

REAL (M2) 

COEFICIENTE DE 

HOMOGENEIZACIÓN 

APROVECHAMIENTO 

HOMOGENEIZADO (M2) 

PR-6 B+ALTAS 13.590,00 0,16 2.174,40 

Art. 43-Alineaciones y rasantes 

Las alineaciones definidas en los planos de ordenación de la documentación gráfica, 

tienen carácter de impuestas o máximas, según los casos, en las plantas bajo y sobre rasante, 

incluidas las interiores a espacios libres o patios de manzana (PR-4) 

Las rasantes de los forjados de plantas bajas, tienen el carácter de obligatoriedad, con 

una tolerancia de ±0,40m. 




Apartado 4. CONDICIONES ESPECÍFICAS Y PARÁMETROS EDIFICATORIOS DE CADA ZONA 

Art. 49-Subzonas privadas de uso residencial 

PARCELA PRIVADA PR-6 (V.P.O.) 

TIPO DE EDIFICACIÓN: 

Edificación / AISLADA 

SUPERFICIE DE PARCELA: 

4.524,51 M2 

NÚMERO DE VIVIENDAS: 143 

Nº MÍNIMO DE PLAZAS DE APARCAMIENTO BAJO RASANTE (1,6 plaz/viv): 230 

Nº MÁXIMO DE PLAZAS DE APARCAMIENTO BAJO RASANTE (3 plaz/viv): 429 

ALTURAS MÁXIMAS SOBRE RASANTE EN PLANTA BAJA: 

4,00 M 

ALTURA MÁXIMA DE LA EDIFICACIÓN SOBRE RASANTE: 19,30 M a cota superior 

de último forjado 

OCUPACIÓN MÁXIMA SOBRE RASANTE: 

2.400,00 M2 

EDIFICABILIDAD MÁXIMA SOBRE RASANTE: 

13.590,00 M2 

COEFICIENTE DE PONDERACIÓN: 

0,16 – situación/ todas las plantas 

APROVECHAMIENTO HOMOGENEIZADO: 

2.174,40 M2 

USO PREDOMINANTE EN PLANTAS BAJAS Y ALTAS: 

Vivienda colectiva 

(USOS COMPLEMENTARIOS – ARTº2.5.5. NNSS) 

USO EN SÓTANOS: Garaje-aparcamiento, trasteros e instalaciones aneja a viviendas. 

USOS PERMITIDOS EN ESPACIOS LIBRES: 

Infraestructuras, jardines, zonas de 

recreo y juegos 

USOS PROHIBIDOS: 

Todos los restantes 

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6. JUSTIFICACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE 

En la ficha urbanística de la parcela, se define que las plantas bajas estarán ocupadas por 

vivienda colectiva (y los usos complementarios conforme a las NNSS). La disposición de viviendas 

en planta baja y la necesidad de incorporar la rampa de acceso de garaje, con una anchura 

total libre de 6 metros (según NNSS de Durango) en este mismo nivel, han motivado un estudio 

exhaustivo de esta situación. 

Se prevé en planeamiento una doble posibilidad de acceso a garaje, desde los viales 

rodados que afectan a la parcela, desde las alineaciones sur y este. Se valoró inicialmente la 

ubicación de la rampa en la zona sur de la propuesta, en el espacio entre edificios, pero dicho 

espacio perdía parte de su encanto y de calidad ambiental y acústica, además de mermar su 

superficie útil de uso y disfrute. 




Se valoró la ubicación de la rampa desde el vial este, pero se comprobó que la distancia 

existente era demasiado justa para la inserción de la rampa, además de exceder la alineación 

máxima bajo rasante. Se comprobó que existe holgura suficiente entre las alineaciones máximas 

existentes sobre y bajo rasante de la parcela, y el límite de esta. Únicamente coinciden ambas en 

la alineación oeste. 

Además se ha constatado que la posible modificación de alineaciones de los bloques en 

sentido norte-sur, no alteraría la relación con las parcelas del entorno, ya que su ubicación, 

(siempre dentro de los limites de la parcela), no tiene continuidad o relación con ninguna de las 

parcelas del entorno. 

Esta confluencia de circunstancias es la que ha motivado el desarrollo del presente 

expediente. 

Con el presente estudio de detalle, se pretende modificar las alineaciones tanto sobre 

rasante como bajo rasante para poder permitir la inserción de la rampa en el extremo noreste de 

la parcela, incluyendo la rampa de 6 metros de anchura libre, y un espacio de respeto de 1,5 m 

entre la rampa y el bloque donde se ubican las viviendas. 

De esta manera, se consigue liberar el espacio entre los bloques de viviendas, disponiendo 

de una rampa que desciende los dos niveles 6 metros (incluyendo sótano -1 y -2) en continuidad 

de que facilita enormemente la circulación, reduciendo las circulaciones interiores del 

aparcamiento. 

Dado que ni en las NNSS ni en el P.E.O.U de Durango se tuvo en cuenta a efecto del 

cómputo de edificabilidad urbanística el uso de aparcamiento en el sótano, la ampliación de la 

ocupación bajo rasante no afecta. 

21/06/2010 

Así mismo, manteniendo la distancia minima de 19.50 m entre bloques que marca el 

P.E.O.U. y sin modificar la edificabilidad de la parcela, se ajusta la superficie de máxima 

ocupación sobre rasante a la grafiada en el plano ED02. De esta manera se consigue una crujía 

de bloque de 20,17 m. lo que facilita la disposición del patio interior de luces y ventilaciones de 6 

metros de anchura, lo que facilita el desarrollo interior del programa de viviendas. 

En ningún caso se modifica la edificabilidad sobre rasante. Únicamente se ajusta esta 

distancia de 19,50m a 19,51m, pasando a ocupar la edificación el resto de espacio que permiten 

las alineaciones. Esta circunstancia modifica la ocupación de cada bloque de 1200,00 m2 a 

1212,00 m2. 




7. DETERMINACIONES DEL ESTUDIO DE DETALLE 

7.1. ALINEACIONES 

BAJO RASANTE 

Se definen en el plano ED.01 las alineaciones del nuevo volumen que tienen carácter de 

máximas. 

SOBRE RASANTE: 

Se genera un nuevo plano de alineaciones ED.02 que condiciona el lado sur de la 

manzana, quedando invariables los lados norte, este y oeste. 

Según estas nuevas condiciones de alineación, los retranqueos mínimos de la edificación 

respecto al límite de la parcela en el lado sur se concretan en 3.35 m. 

7.2. FICHA DE LA PARCELA PR-6 

PARCELA PRIVADA PR-6 (V.P.O.) 

TIPO DE EDIFICACIÓN: 

Edificación / AISLADA 

SUPERFICIE DE PARCELA: 

4.524,51 M2 

NÚMERO DE VIVIENDAS: 143 

Nº MÍNIMO DE PLAZAS DE APARCAMIENTO BAJO RASANTE (1,6 plaz/viv): 230 

Nº MÁXIMO DE PLAZAS DE APARCAMIENTO BAJO RASANTE (3 plaz/viv): 432 

ALTURAS MÁXIMAS SOBRE RASANTE EN PLANTA BAJA: 

4,00 M 

ALTURA MÁXIMA DE LA EDIFICACIÓN SOBRE RASANTE: 19,30 M a cota superior 

de último forjado 

OCUPACIÓN MÁXIMA SOBRE RASANTE: 

2.421,00 M2 

EDIFICABILIDAD MÁXIMA SOBRE RASANTE: 

13.590,00 M2 

COEFICIENTE DE PONDERACIÓN: 

0,16 – situación/ todas las plantas 

APROVECHAMIENTO HOMOGENEIZADO: 

2.174,40 M2 

USO PREDOMINANTE EN PLANTAS BAJAS Y ALTAS: 

Vivienda colectiva 

(USOS COMPLEMENTARIOS – ARTº2.5.5. NNSS) 

USO EN SÓTANOS: Garaje-aparcamiento, trasteros e instalaciones aneja a viviendas. 

USOS PERMITIDOS EN ESPACIOS LIBRES: 

Infraestructuras, jardines, zonas de 

recreo y juegos 

USOS PROHIBIDOS: 

Todos los restantes 

21/06/2010 




8. CONCLUSION 

Los técnicos que suscriben desean haber expuesto mediante el presente documento las 

motivaciones y las modificaciones que se pretenden incluir a través del presente estudio de 

Detalle en la parcela PR-6 del P.E.O.U. Nº3 de San Roke: 

En Pamplona, Junio de 2010 

Fdo.: DIEGO FERNANDEZ VIDAURRE 

arquitecto 

Fdo.: CARMELO FERNANDEZ MILITINO 

arquitecto 

Fdo.: JAIME SUESCUN SÁNCHEZ 

arquitecto 

Fdo.: ALFONSO ORUETA JANNONE 

arquitecto 

21/06/2010 




21/06/2010 

ANEXOS 




21/06/2010 

ANEXO I.DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA 




21/06/2010 




21/06/2010 




21/06/2010 

DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

estudio de detalle parcela pr-6 del Ã¡rea nÂº3, san roke- durango

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