una perspectiva neoinstitucional - Universidad Santo Tomás

Limitaciones de los derechos
de propiedad privada en el área
urbana de Bogotá: una perspectiva
neoinstitucional *
Luz Marina Pinzón Hernández
Luz Patricia Rocha Caicedo
Martha Inés Usaquén Chía Resumen
Con la Nueva Economía Institucional, los derechos de propiedad dejan de
ser, exclusivamente, características del intercambio de derechos, en un
mercado, como lo demostraron los neoclásicos, dado que el Estado debe
entrar a definirlos en la ley y hacerlos respetar a través de una instancia
que represente intereses entre las partes, como es el sistema legal y así
demostrar la eficiencia o ineficiencia de las condiciones que se estipulan en
los contratos para que el intercambio se lleve a cabo con transparencia.
Como se puede apreciar en el escrito, desde que la sociedad adquirió la
propiedad privada comenzó a exigirle al Estado la protección para la misma;
* Resultado de la Investigación realizada para optar al título de Magíster en Ciencias Económicas. Universidad Santo Tomás. Artículo
* Resultado de la Investigación realizada para optar al título de Magíster en Ciencias
Económicas. Universidad Santo Tomás. Artículo recibido el 5 de agosto y
recibido el 5 de agosto y aprobado por el Comité Editorial el 31 de octubre de 2007.
Economista Universidad Central y Magíster en Ciencias Económicas. aprobado por Universidad el Comité Editorial Santo Tomás. el 31 Docente de octubre de tiempo de 2007. completo. Programa
de Relaciones Internacionales y Estudios Políticos. 1 Universidad
Economista
Militar
Universidad
Nueva Granada.
Central y Magíster
Docente
en
de
Ciencias
Cátedra
Económicas.
Facultad de
Universidad
Economía.
Universidad Santo Tomás. Luzmanpinh@gmail.com.
Santo Tomás. Docente de tiempo completo. Programa de Relaciones Internacionales
y Estudios Políticos. Universidad Militar Nueva Granada. Docente de
Economista y Magíster en Ciencias Económicas Universidad Cátedra Santo Facultad Tomás. de Profesional Economía. Asesor Universidad Centro Santo de Investigaciones Tomás. Luzmanpinh@gmail.
de la Facultad
de Economía - CIFE. luzrocha@correo.usta.edu.co com.
2
Economista y Magíster en Ciencias Económicas Universidad Santo Tomás.
Economista Universidad INCCA de Colombia y Magíster Profesional en Ciencias Asesor Económicas Centro Universidad de Investigaciones Santo de Tomás. la Facultad Docente de en Economía Universidades - CIFE.
La Salle, La Javeriana y Santo Tomás. marthausaquen@correo.usta.edu.co.
luzrocha@correo.usta.edu.co
3
Economista. Universidad INCCA de Colombia y Magíster en Ciencias Económicas.
Universidad Santo Tomás. Docente en Universidades La Salle, Javeriana
y Santo Tomás. marthausaquen@correo.usta.edu.co
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es el caso de la Sociedad en la Economía Liberal, donde el mercado por sí solo
es asignador de recursos. Los neoclásicos lo asimilaron como un elemento
implícito en el intercambio. Marx es el primero en hablar de los derechos
de propiedad y, a través del tiempo, el Estado consagra en la Constitución
Política, la defensa de la propiedad privada.
El Neoinstitucionalismo integra la consideración de la definición de derechos
de propiedad como el principal incentivo para el estímulo de las actividades
productivas. North hace el reconocimiento a los teóricos que le antecedieron
en el análisis de los derechos de propiedad. Es así como cita a Alchian
quien resucita el estudio de los derechos de propiedad, dada su herencia
marxista. Demetz quien elaboró algunas de las implicaciones de los derechos
de propiedad y Ronald Coase quien trató de persuadir a los economistas
de que, en presencia de costos de transacción positivos, los derechos de
propiedad afectan el desempeño económico.
El eje principal de esta investigación son los derechos de propiedad privada
urbana en la ciudad de Bogotá. El estudio realizado al mercado de la propiedad
privada urbana en Bogotá, muestra cómo se presentan estos derechos,
claramente identificados en cuatro situaciones como son: los cambios en
las condiciones de los contratos por parte de las CAV con los deudores del
Sistema UPAC, llegando a perder sus viviendas; los terrenos baldíos que no
generan beneficio social y están exentos del pago de impuestos al Distrito
Capital; los urbanizadores piratas que están en diferentes escenarios de la
ciudad, y, el deterioro patrimonial que sufren los propietarios de los predios
ubicados en zonas declaradas “patrimonio histórico” o también “inmuebles
de conservación arquitectónica”. Los tres primeros han encontrado soluciones
de carácter legislativo, donde la intervención del sistema jurídico colombiano
en diferentes instancias ha sido importante y definitiva, restaurando los
derechos de propiedad privada urbana.
Es evidente que los derechos de propiedad no explican completamente la
dinámica del intercambio, pero sí son una variable importante para encarar
problemas de eficiencia y equidad, no sólo económico sino también social.
Palabras clave
Economía institucional, derechos de propiedad, contratos, costos de
transacción, desempeño económico.
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Abstract
With the New Institutional Economy, the property rights stop being, exclusively,
characteristics of the interchange of rights, in a market, as the neoclassic
ones demonstrated it, since the State must enter to define them in the law
and to make respect them through an instance that represents interests
between the parts, such as the Legal System and thus to demonstrate the
efficiency or inefficiency of the conditions that stipulate in contracts so that
the interchange is carried out with transparency.
As it is possible to be appreciated in the writing since the society acquired
the private property. This began to demand to the State the protection of the
same one; it is the case of the Society in the Liberal Economy where the
market by itself is a giver of resources. The neoclassic ones assimilated it
as an implicit element in the interchange. Marx is first in speaking about the
property rights and, through the time, the State consecrates in the Political
Constitution, the defense of the private property.
The new institutionalism gathers the consideration of the definition of property
rights as the main incentive for the stimulation of productive activities. North
makes the recognition to the theoreticians who preceded him in the analysis
of the property rights. It is as well as he mentions Alchian that revives the
study of the property rights, given his Marxist inheritance. Demetz who
elaborated some of the implications of the property rights and Ronald Coase
tried to persuade the economists that, in presence of the positive costs of
transaction, the property rights affect the economic performance.
The main axis of this investigation is the rights of urban private property
in the city of Bogotá. The study about the urban private property market in
Bogotá, shows how these rights appear, identified clearly in four situations
as they are: The changes in the conditions of contracts by the CAV with
the indebted ones of System UPAC, making people lose their houses; The
uncultivated lands that do not generate social benefit and which are excepted
of the payment of taxes to the Capital District; the pirate developers who
are in different scenes from the city; and, the patrimonial deterioration that
the proprietors of the estates located in declared “historical patrimony” or
“also immovable zones undergo of architectonic conservation”. The first three
ones have found solutions of legislative character where the intervention of
the Colombian legal system in different instances has been important and
definitive, recovering the rights of urban private property.
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It is evident that the property rights do not completely explain the dynamics of
the interchange, but are an important variable to face problems of efficiency
and fairness, not only economic but also social.
Key words
Institutional economy, Rights of Property, Contracts, Costs of Transaction,
Economic Performance.
Clasificación JEL: D23, O12, 017.
Introducción
Los derechos de propiedad se refieren a los títulos asociados
con la propiedad, los que son efectivamente negociados
cuando la propiedad se compra o se vende. “Entre más
definidos estén estos derechos, menores serán los costos
de negociación de los mismos, es decir, los costos de
transacción. La importancia de especificar y regular los
derechos de propiedad es ilustrada a través de la obra de
North contrastando la utilización de los recursos “abierto”
o público frente a otro sobre el cual existen exclusivos y
rigurosamente definidos derechos de propiedad privada” .
El argumento de North está en especial orientado a criticar,
la forma en que las instituciones influyen sobre el accionar
económico y, dado que los derechos de propiedad son especificados
y regulados por medio de políticas, la evolución de
éstas es lo único que puede dar pautas sobre la trayectoria
de esos derechos. Desde esa nueva perspectiva se plantea
que múltiples factores o interrelaciones entre las autoridades
políticas, las instancias judiciales y el mercado confluyen
en la definición de los derechos de propiedad. Es decir, la
evolución de las instituciones no obedecen a una simple
lógica del mercado, que propicia la aparición de arreglos
institucionales cada vez más eficientes, sino que el entorno
institucional presenta los incentivos, éstos son filtrados a
través de los esquemas mentales de los actores, los cuales
decidirán de acuerdo a lo que consideren puede representar
mayores beneficios individuales u organizacionales.
En este artículo se pretende abordar el problema de los
derechos de propiedad privada en el área urbana de la
ciudad de Bogotá para lo cual se partió de analizar el
concepto de institución, pues éste toma distintos matices,
dependiendo de la prevalencia o contexto en que se analice.
En el documento se examinan los conceptos de institución,
instituciones y cambio institucional, revisados a partir de la
Nueva Economía Institucional. De North adoptó el concepto
en el cual la institución como tal, tiene relación con la costumbre,
el uso, el hábito, la norma, que delimitan el actuar
de los agentes integrantes de la sociedad en diferentes
esferas: social, económica o política. De tal manera que la
institución toma acepciones dependiendo del ámbito en el
cual se desempeña.
Es así, como la institución se torna pluralizable (instituciones)
cuando se trata de un conjunto aplicable al unísono,
el hábito hace que se convierta en costumbre que al ser
reglamentada se convierte en norma, y al ser utilizada
en los diferentes contextos: social, político y económico
simultáneamente, ya no se habla de institución, sino de
instituciones.
North, Douglas C. (1993). Instituciones, cambio estructural
y desempeño económico. México, D.F.: Fondo de Cultura
Económica, p. 8.
Respecto al proceso del cambio institucional que plantea
Douglas North, se hace indispensable el conocimiento
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de la historia y la evolución de las relaciones entre las
instituciones y las organizaciones. En la medida en que
las organizaciones estimulan cambios en la sociedad, ésta
presiona al cambio institucional, es decir, la sociedad es
el actor fundamental para llevar a un nuevo conjunto de
normas que responda a un nuevo momento histórico.
Para abordar el problema, también se estudió el papel del
Estado como complementador del mercado de bienes; se
revisaron diferentes corrientes de pensamiento económico,
que van desde los clásicos hasta los aportes neoinstitucionales.
Los clásicos con la metáfora de la mano invisible como
mecanismo de regulación del mercado; los neoclásicos,
quiénes consideraron que ni el Estado, ni las instituciones
son relevantes, teniendo en cuenta la prevalencia del
mercado.
Carlos Marx, se centró en la importancia de la familia y el
Estado dentro de las relaciones sociales de producción,
como determinantes de los derechos de propiedad, donde el
Estado se presenta como resultado de una dinámica propia
de la sociedad.
El institucionalismo de finales del siglo XIX, partió del supuesto
fundamental donde el mercado no puede analizarse
por fuera del arreglo institucional de una sociedad; éste
construye a partir de las instituciones, su funcionamiento
y su estructura, reflejándose en un sistema económico de
determinadas características.
A John M. Keynes, se le reconoce la interpretación de una
relación más delimitada entre el Estado y el mercado,
donde el Estado puede ser complementador del mercado,
a través de decisiones de política económica (Economía
Normativa), dependiendo de los ciclos económicos en las
variables principales.
En virtud al surgimiento del ofertismo y el monetarismo,
se abona el terreno para que el Public- Choice, retome en
gran parte los postulados neoclásicos donde el Estado se
comporta en forma similar al mercado, facilitando a quienes
desean participar en él, puedan hacerlo desde la oferta y
la demanda, sometiendo al estado a un segundo plano,
alejándolo del papel determinante que le había otorgado
Keynes, dado el predominio del interés individual, tanto
de quienes se acercan al mercado (elección) como de los
líderes políticos.
En el neoinstitucionalismo, el Estado juega un papel
relevante con el compromiso de mejorar la eficiencia en
la asignación de recursos (complementador del mercado)
y, en áreas como: los derechos, propiedad, la estabilidad
económica y el crecimiento económico. El Estado tiene el
importante papel de instituir y definir derechos de propiedad
y constituir un sistema legal efectivo que garantice la
eficiencia y efectividad de las normas.
Revisados estos elementos las autoras visualizan un ámbito
amplio de análisis, como es la política pública, tipificado
en los lineamientos del Consenso de Washington, primera
generación, tales como: la disciplina fiscal, las prioridades
del gasto público, las reformas tributarias, la liberación
financiera (tasas de interés), los tipos de cambio unificados,
la liberación comercial, la supresión de barreras para el
ingreso de la inversión extranjera, las privatizaciones y la
descentralización como medio para reducir la deuda pública,
y por último, un sistema legal que garantice los derechos de
propiedad, este último no fue abordado a profundidad en la
agenda de Williamson.
La revisión histórica de los derechos de propiedad en
Colombia, fue el referente que nos permitió definir el objeto
de estudio, al reconocer la relación existente entre economía
y ley con los derechos de propiedad, iniciada en Marx y
continuada por North quien relaciona el sistema legal, las
instituciones y el intercambio; permitiéndonos considerar
los derechos de propiedad como institución en Colombia y
llegar así a definir como objeto de estudio: los derechos de
propiedad privada urbana en la ciudad de Bogotá desde una
perspectiva neoinstitucional.
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1. Fundamentos teóricos
En este aparte se muestran diferentes posturas del
pensamiento económico que llevaron a conformar la nueva
economía institucional, liderada por Douglas North. En la
primera parte, se describe a la sociedad liberal junto con los
grandes aportes clásicos, a continuación se presentan las
características más importantes del pensamiento marxista,
seguido del neoclásico, cuya revisión dio origen al neoinstitucionalismo.
De esta manera, se esbozan los fundamentos
que constituyeron el surgimiento tanto de la vieja (OIE) como
de la nueva (NIE), economía institucional.
1.1 Antecedentes del
neoinstitucionalismo
El liberalismo económico ha definido desde el siglo XVIII
una teoría que explica la realidad social, donde el objeto
de observación es el individuo, su comportamiento y la
forma como se relaciona voluntariamente con otros agentes
económicos, a través del mecanismo del libre mercado y
conforme a sus propios intereses actuando racionalmente
en la búsqueda de incrementar su bienestar, con el Estado
como garante del respeto por los derechos de propiedad
individuales, pero entendiendo siempre al mercado como
elemento integrador.
Dados estos intereses, economistas de los siglos XVIII
y XIX, Adam Smith entre otros, formularon cuatro ideas
trascendentales. “Primero, la concepción según la cual los
humanos tienen una propensión innata al intercambio como
una conducta humana sustantiva. Segundo, que el egoísmo
de los individuos y la búsqueda del logro de sus intereses
conducen al bienestar de toda la sociedad. Tercera, que los
mercados libres permiten maximizar el bienestar individual
a través de la cooperación con otros individuos (Bentham).
Y cuarta, que la libre competencia entre los individuos es
la institución reguladora del mercado (Mano Invisible), John
S. MIll” . Comportamiento que refrenda la necesidad de
instituciones que garanticen la libertad individual.
La relación existente entre la ley y la vida económica
explica gran parte del comportamiento económico. Es decir,
los cambios legales podrían explicarse como respuestas
humanas a los problemas sociales derivados de la escasez.
En términos más específicos, el deseo del hombre de obtener
más satisfacción (utilidad) es una causa importante de
los cambios ocurridos en los derechos de propiedad, en
las reglas de juego en general; es decir, en todo el entorno
institucional.
Existe una fuerte interdependencia entre la ley y la vida
económica, pero fue Carlos Marx quien hizo de esta
relación la base misma de su análisis del desarrollo social
y económico. Marx sostuvo que los derechos de propiedad
no sólo influyen fuertemente sobre el carácter de la actividad
económica, sino que también reflejan las condiciones
económicas prevalecientes.
Carlos Marx y Federico Engels fueron los primeros científicos
sociales que:
a) Plantearon la cuestión de la forma y la razón del desarrollo
de los derechos de propiedad.
b) Incorporaron los derechos de propiedad a la teoría
económica.
c) Afirmaron que las asignaciones de los derechos de
propiedad se determinan por las condiciones económicas
de la vida.
d) Un tema central en las obras de Marx es la interpretación
materialista o económica de la historia.
Marx trataba de descubrir las causas del cambio social,
es decir, lo que podríamos llamar las leyes dinámicas de
la historia. Y veía la historia como una lucha continua del
hombre frente a la naturaleza. “El propósito de esta lucha,
refleja el instinto de supervivencia del hombre y su deseo
por poseer cada vez más propiedades (insaciabilidad),
llevándolo a invertir la relación original hombre-naturaleza,
Rutherford, Malcon. (1996). Institutions in Economics:
The Old and New Institucionalism. Cambridge: Cambridge
University Press. (en Uniandes).
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para terminar subordinando la naturaleza al hombre, todo
ello en el marco de la escasez de recursos” .
La creación de los derechos de propiedad se determina por
las condiciones económicas de la vida en las obras de Marx.
Según él, “los interrogantes pertinentes son: ¿Cuáles son
los efectos de los derechos de propiedad sobre la estructura
social, y cuáles son los factores que gobiernan los cambios
ocurridos en el contenido de los derechos de propiedad sobre
los recursos escasos” .
El derecho de propiedad privada conduce a una lucha de
clases. En este ambiente alienado surge el Estado como un
medio para la preservación de las relaciones de propiedad
existentes y la protección de la clase poseedora frente a la
clase no poseedora. Marx creía firmemente que el Estado
no crea relaciones de propiedad, sino que garantiza las relaciones
existentes. “Las relaciones de propiedad existentes
describen el poder social prevaleciente y de ella se deduce
en forma analítica el papel pasivo del Estado” .
Desde esta perspectiva los derechos de propiedad se
entienden como las relaciones conductistas sancionadas
que surgen como consecuencia de la existencia de bienes
escasos y se refiere a su uso. Las leyes, los reglamentos y las
costumbres especifican las normas de conducta referentes
a los bienes escasos que cada uno de los miembros de la
comunidad deberá observar en su interactuar con otras personas,
so pena de soportar el costo de la inobservancia.
Sin embargo, la importancia, hasta ahora, conferida al papel
de las instituciones se ve diluida en el pensamiento neoclásico,
quienes presentan al mercado como la institución que se
requiere para garantizar el cumplimiento de los postulados
del liberalismo, no incorporan otras instituciones en el
núcleo básico de su análisis, y no analizan los problemas
económicos en contextos en los cuales las instituciones,
los conflictos sociales y las negociaciones políticas sean
Phelps.E.S. (1986). Economía política. Barcelona: Antoni
Bosh Editor. p. 98.
importantes; por el contrario, su principal argumento
(Alfred Marshall) fue que “los problemas de asignación de
recursos y distribución del ingreso deberían analizarse y
resolverse estrictamente en la esfera económica” llegando
a la conclusión que una economía descentralizada puede
funcionar en forma autónoma, y alcanzar la eficiencia, sin
otro tipo de arreglos diferentes a los mecanismos del propio
mercado.
La economía institucional aparece como complemento a las
limitaciones teóricas de la economía neoclásica, en el sentido
de incorporar el análisis institucional en su comprensión
del sistema económico y en la construcción de una teoría
de la sociedad. La tesis central de la economía institucional
parte de suponer que no es posible comprender la acción
individual en el mercado y, por tanto, el funcionamiento de
éste, sin una teoría económica de las instituciones.
Todos estos planteamientos se encuentran en el centro de la
tradición anglosajona y han sido la base para el debate que
se dio en el siglo XX sobre las características y funciones
que debían asignarse al Estado. Un debate que tuvo su
origen, entre otras, en el ataque por parte del keynesianismo
a los postulados de la economía neoclásica, el cual tuvo
importantes consecuencias sobre la estructura del Estado
y, la ampliación de sus funciones, “apreciadas en la realidad
norteamericana en los años treinta, con las formulaciones de
una política económica (instituciones) como el “New Deal” y
una nueva estructura política, económica y social que llevó a
su prosperidad por más de cuarenta años” (North, 1990).
Pero fue Keynes quien reaccionó con sus teorías, frente al
liberalismo tradicional y conservador del mercado. Algunos
economistas ya se habían preocupado por estudiar el
papel del Estado (Pigou). En palabras de Krugman; “para
Keynes, el papel del Estado era básico en la coordinación y
regulación de la actividad económica, donde las etapas del
ciclo de auge y recuperación, deben representar un papel
de coordinación y, una vez recuperado el bienestar social
y controlados los desvíos morales del capitalismo, sólo
Ibid., p. 239.
Op. cit., p. 51.
Nye, John. (1997). “The New Institutional Economics and
the Role of History in Economics”. Conclusions Paper, St.
Louis (miss), p. 10.
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debía regular. En las etapas del ciclo de crisis y depresión
su papel era más activo para conducir la inversión hacia el
equilibrio económico a través de coordinación y regulación
de toda la producción” 10 .
Así mismo, para Keynes el interés público es un orden
institucional que se establece por medio del consenso y
acuerdos entre grupos, para promover el bienestar social
y ser más transparentes con el manejo de la información,
pues “creía que los políticos debían ser personas altruistas
y sin intereses mezquinos individuales o personales, para
tomar decisiones y al ser consensual en su papel gubernamental
podría permitir a los demás agentes participar en la
economía como agentes racionales dado su conocimiento
de las normas propuestas por el Estado” 11 .
También, los aportes del Public – Choice se originaron en
el papel que juega el Estado en las elecciones económicas
de los individuos y los grupos sociales, puesto que las
elecciones públicas siempre han sido importantes para el
desarrollo económico. Esta escuela desarrolló múltiples
enfoques para analizar los distintos temas vinculados con
la intervención del Estado en la economía y redescubrir que
las personas han de ser tratadas como maximizadoras de
utilidad.
El Public – Choice adoptó postulados como el teorema
de racionalidad de Arrow, en el cual, el agente aplica
la Teoría de las Constituciones, desarrollada por James
Buchanan, donde la carta magna se convierte en el contrato
social y como conjunto de normas, tiene un alto elemento
institucional, reflejo de las características de su cultura y
comportamiento social. Desde allí se ha permitido explicar
la relación entre el Estado y la sociedad, traspasando a la
economía institucional (también conocida como economía
del derecho).
Luego, aparecen los desarrollos teóricos de Douglas North,
representante del neoinstitucionalismo, quien en sus tra-
10
Krugman, Paul. (1997). “The New Institutional Economics
and the Role of State in Economics”. Conclusions Paper, St.
Louis (miss), p. 19.
11
Op. cit., p. 18.
bajos acerca de la evolución de los sistemas económicos
desarrolla una teoría microeconómica de los derechos de
propiedad basada en el funcionamiento de las relaciones
sociales a partir de la distribución de los derechos en la
sociedad; y de las relaciones sociales con las instituciones
o superestructura que reciben un tratamiento mucho más
concienzudo que en Marx definiéndolas como “sistemas
de incentivos que guían el comportamiento de los agentes
económicos” 12 .
Sin embargo, North coincide con Marx en que la relación
existente entre la ley y la vida económica explica gran parte
del comportamiento económico de la sociedad. Los cambios
en las leyes responden a cambios en el comportamiento de
los hombres. Marx y Engels realizaron un aporte importante
a la economía que no se puede pasar por alto y es lo que
North retoma en esta relación, “...las relaciones jurídicas
y las formas de Estado no podrían comprenderse por sí
mismas ni a base de la llamada evolución general del espíritu
humano, sino que radican, por el contrario, en las relaciones
materiales de vida…” 13 .
Es decir, las relaciones materiales de vida, interpretadas
como los derechos de propiedad que llevan a que se vuelva
operativo el instinto del trabajo y de la supervivencia de
los hombres, dejarían de constituirse en un temor del ser
humano cuando el Estado los garantiza “puesto que este
último está dotado de poderes suficientes para actuar
como el garante del interés público en un doble sentido:
primero, restringiendo la conducta maximizadora y egoísta
de los agentes económicos a través del mantenimiento y
vigilancia de las instituciones públicas y, segundo, creado
nuevas instituciones, en cualquier lugar o circunstancia
donde las instituciones privadas obstruyan las posibilidades
para obtener las ganancias derivadas de la organización, la
cooperación y el intercambio” 14 .
12
Peijovich, S. (1985). Fundamentos de Economía. México,
D.F.: Fondo de Cultura Económica, p. 59.
13
Idid., p. 32.
14
North., Douglas. (1990). Institutions Institutional Change
and Economic Performance. Cambridge: University Press,
p. 33.
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La hipótesis central de North es que las instituciones son
arreglos de la sociedad destinados a la disminución de
costos de transacción, los cuales fueron definidos por
este autor, originalmente, como costos de investigación y
negociación, incluidos los costos de regulación e imposición
de las normas “enforcement cost”, para más tarde, ampliar
el concepto al integrar los costos de medición y de protección
de los derechos de propiedad.
Según esto, los costos de transacción incluyen el ensamblaje
de la burocracia gubernamental, los costos de funcionamiento
de los partidos políticos así como todo aquello que
favorece los intercambios complejos como la banca, las
finanzas, las aseguradoras.
Desde este punto de vista, la teoría de los costos de
transacción lo que hace es proveer un marco analítico para
explicar las elecciones que implican contratos. Sin embargo,
la realización de contratos envuelve también costos. Los
derivados de la obtención de información, de negociar, de
comunicar los resultados a todos los agentes relevantes,
etc. y la necesidad de minimizarlos puede llevar a muy
distintas formas de contratos, aún a pesar de que se trate
de las mismas actividades. Los gustos y preferencias de las
personas, la ideología, el número de agentes involucrados, la
magnitud de los riesgos asociados y el nivel de sofisticación
de la tecnología pueden incidir en el tipo y calidad de las
relaciones contractuales.
En esta línea de análisis se integra la consideración de la
definición de derechos de propiedad como el principal incentivo
para el estímulo de las actividades productivas. North
hace el reconocimiento a los teóricos que le antecedieron
en el análisis de los derechos de propiedad. Es así como
cita a Alchian quien resucita el estudio de los derechos
de propiedad, dada su herencia marxista. Detmetz quien
elaboró algunas de las implicaciones de los derechos de
propiedad y Ronald Coase quien trató de persuadir a los
economistas de que, en presencia de costos de transacción
positivos, los derechos de propiedad afectan el desempeño
económico.
1.2. Institucionalismo y la Nueva
Economía Institucional
El desarrollo de la economía institucional, desde sus
orígenes hacia finales del siglo XIX, ha estado marcado por
el intento de explicar la organización del sistema económico
incluyendo las instituciones. El supuesto fundamental es
que el mercado no puede analizarse por fuera del arreglo
institucional de una sociedad. El mercado, entendido como
el intercambio, construye a partir de las instituciones, las
cuales condicionan su funcionamiento, definen su estructura
y, en últimas, determinan el resultado que obtiene el sistema
económico.
Aunque se habla en términos genéricos de Economía
Institucional, ésta no se concibió como un cuerpo homogéneo
de teorías, ya que se ha construido a través de aportes de
distintos autores, quienes se han acercado a esta problemática,
la cual a través del tiempo se ha transformado según la
perspectiva teórica y la posición científica adoptada, incluso
al interior de cada una de las dos vertientes fundamentales
de la Economía Institucional: la OIE - Old Institutional Economics,
y la NIE - New Institutional Economics. La primera,
originada hacia 1912 y la segunda hacia 1990.
Vertientes de la Economía Institucional: en las comparaciones
que se hacen en la literatura acerca de las diferencias
entre ambas vertientes se señala que la NIE, en su intento
de incorporar las instituciones a la teoría económica, ha sido
más dada a utilizar el marco teórico que ofrece la economía
neoclásica. A grosso modo, ha intentado comprender los
fenómenos sociales desde una perspectiva individualista
y comparte, aunque con algunas críticas, el supuesto del
comportamiento racional de las personas.
Por su parte, la OIE, con una menor tendencia a incorporar
las herramientas de la teoría económica en sus análisis,
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presenta una mayor proximidad a las concepciones holísticas
15 en el momento de intentar comprender los fenómenos
sociales. En consecuencia, cuestiona el supuesto de la
racionalidad humana, en cuyo lugar coloca los hábitos y las
reglas como factores determinantes en el proceso de toma de
decisiones de las personas. El hábito, definido por Hodgson
como “la propensión no deliberada de nuestra conducta a
seguir un patrón de comportamiento, previamente adoptado.
Un hábito es una forma de comportamiento autosostenido
que aparece en situaciones repetitivas” 16 .
Dentro de los aspectos de la Economía Institucional, hay dos
temas sobre los que es importante profundizar debido a las
diferencias en la forma como son tratados por la NIE y la OIE.
El primero tiene que ver con el individualismo metodológico
y el segundo, con los supuestos que hace la economía
institucional sobre la racionalidad de los agentes.
Hay una pregunta que puede ayudar a definir los alcances
de la discusión y es: ¿en qué grado puede el individuo
influir sobre las instituciones y el cambio institucional
La respuesta depende de cuál vertiente de la economía
institucional se estudie.
Para el individualismo metodológico, todos los fenómenos
sociales deben ser explicados en términos del comportamiento
de los individuos.
Este enfoque ha sido duramente criticado, entre otras
razones, porque permite que se pueda concebir al mercado
como ajeno al resto de las instituciones de la sociedad y
considera el comportamiento de los agentes como dado y
ajenos también a la influencia de las instituciones sociales.
La NIE, si bien parte de este supuesto, no niega la influencia
15
Concepciones holísticas: comprensión filosófica, que parte
de una comprensión universal, global, entera o íntegra de
los procesos y de las apreciaciones, para derivar progresivamente
hacia aspectos de las realidades comprendidas en
dichos procesos. Es decir, cada acontecer está relacionado
con otros acontecimientos, los cuales producen entre sí
nuevas relaciones y eventos en un proceso que compromete
el todo.
16
Hodgson, Geofrey M. “The Approach of Institutional Economics”.
Journal of Economic Literature. vol. 36, No. 1, marzo
1998 (En Uniandes).
que ejercen las instituciones sobre el comportamiento de
los agentes y lo endogeniza en sus desarrollos teóricos. Con
todo, el énfasis sigue puesto en los individuos.
Esto ha sido un motivo permanente de discusión entre los
pensadores que se han dedicado a analizar este tema, ya
que como lo han señalado sus críticos, el individualismo
metodológico ha sido incapaz de comprender en toda su
complejidad las dinámicas sociales que se han dado a lo
largo de la historia. La contradicción entre los enfoques: individualista
y holista es tal vez, la diferencia más destacada
entre la NIE y la OIE.
El segundo aspecto tiene que ver con el supuesto de la racionalidad
humana, el cual, desde la OIE ofrece una perspectiva
cuando analiza el comportamiento de los individuos, ya que
los hábitos lo determinan, constituyéndose de esta forma en
una propuesta alterna a la racionalidad tradicional.
De acuerdo con Hodgson (1998), ese enfoque basado en
los hábitos, las reglas y las instituciones ha tenido como
consecuencia que la OIE no haya buscado “construir un
modelo general” de las instituciones, como tampoco una
teoría general de los precios, debido a la complejidad de
los fenómenos que se estudian. La posición metodológica
de la OIE implica que en cualquier proceso de formalización
se dejan de lado variables que pueden ser indispensables
para la comprensión adecuada de los distintos procesos.
Este hecho ha llevado a que esta corriente de la Economía
Institucional haya sido criticada desde sus inicios por su
escaso nivel de formalización y el carácter descriptivo de
sus planteamientos.
Sin embargo, este mismo carácter descriptivo representa
para algunos una ventaja debido a que evita caer en el
reduccionismo del análisis neoclásico de las personas y
los procesos sociales. Desde la economía ortodoxa, esta
concepción ha sido considerada como una desventaja que
le impide a la OIE hacer un análisis riguroso de la sociedad
y la economía.
El nivel de la formalización en la NIE ha sido mayor que en la
OIE, tal vez debido a su cercanía con la economía neoclásica.
REVISTA 164 CIFE

Con todo, el grado en que esto ocurre varía ampliamente,
y en algunas de sus vertientes, se ha criticado el excesivo
énfasis en la formalización por parte de la ortodoxia. Es el
caso tanto de Hayek, como de North, quienes rechazan el
uso excesivo de las matemáticas, tal como se aprecia en
sus trabajos, permite la interdisciplinariedad en los análisis
para centrarse en el cambio institucional desde la influencia
de las instituciones en el intercambio (de los derechos de
propiedad).
Volviendo al tema de la racionalidad, y contrario a lo
propuesto por la OIE, la NIE considera el comportamiento
de los agentes como dado y para explicarlo, hace uso de los
supuestos planteados por la filosofía inglesa en el siglo XVIII,
aunque aparece existir una tendencia en algunos autores a
criticarlos o a rebajarlos; North, critica dichos supuestos y
reconoce que “la motivación de los actos es más compleja
–y sus preferencias menos estables– que la de la teoría
aceptada” 17 aunque su teoría no rompe, estrictamente, con
esta concepción.
Dentro de las críticas que se podría hacer a ese supuesto
sería que deja de lado la posibilidad de que los seres
humanos tengamos otras motivaciones al momento de
actuar y no considera que las instituciones afecten, tanto
las necesidades como la función de preferencias de los
individuos.
Tal como lo reseñan las conclusiones del Primer Congreso
de Economía Neoinstitucional en Saint Louis (Missouri) en
1997, la escuela neoinstitucional comprende tres ramas,
consideradas básicas: “la escuela de los derechos de
propiedad y costos de transacción; la escuela de economía
política y de preferencia pública; y la escuela de historia
económica” 18 .
17
North, Douglas C. and Thomas, Robert P. (1980). El nacimiento
del mundo Occidental. Madrid: Ed. Siglo XXI, p.
31.
18
Nye, John. (1997). “The New Institutional Economics and
the Role of History in Economics”. Conclusions Paper, St.
Louis (miss), p. 12.
La escuela de los derechos de propiedad y costos de
transacción: esta escuela hace énfasis en la estructura
de derechos, la naturaleza del compromiso, la credibilidad,
la importancia de la ley y el análisis de la organización o
de la firma; mientras que, “en la tradición de Marshall,
fundador de la microeconomía moderna, los mercados eran
considerados perfectos o imperfectos, dependiendo de la
intervención del gobierno. Para Coase y sus seguidores,
las fuerzas del mercado son consideradas envolventes
que generan ciertos costos de transacción, pero no dicen
nada sobre la perfección del mercado y sólo introducen
diferentes niveles de dificultad para contratar a lo largo de
varios márgenes” 19 ante el intercambio de los derechos de
propiedad.
La escuela de economía política y de preferencia pública
(Public Choice). “Analiza la política en términos económicos
y hace que ésta sea central a los problemas económicos,
al considerar el papel que juega la conducta racional de los
funcionarios públicos, ejecutivos corporativos y políticos,
como también a través de la consideración de cómo la acción
colectiva y sus problemas consecuentes le dan forma a la
cooperación y a la regulación económica en un mundo donde
la corrupción y la captura de rentas juegan importantes
papeles” 20 , El gobierno no aparece como subastador o
fuerza omnisciente planificadora, sino como una serie de
instituciones sometidas a presiones tanto internas como
externas (varios constituyentes o electores) cuya conducta
se basa en patrones culturales ya establecidos y la percepción
exagerada de sus intereses que en una maximización
racional de su utilidad.
North encuentra conductas dirigidas por ideales altruistas
en ciertos agentes que juegan un papel importante en la
historia y que pueden ser racionales en plazos largos, donde
juega un papel la reputación. Se aceptaría que los agentes
intentan actuar racionalmente a favor de sus intereses,
19
Kalmanovitz, Salomón. Las instituciones y el desarrollo
económico en Colombia. Bogotá: Grupo Editorial Norma, p.
22.
20
Nye, John. (1997). “The New Institutional Economics and
the Role of History in Economics”. Conclusions Paper, St.
Louis (miss), p. 12.
REVISTA 165 CIFE

pero que estarían limitados por la información e incentivos
provistos por las instituciones” 21 .
La escuela de historia económica centra su atención
en la forma cómo las instituciones representan un papel
determinante en la evolución de los sistemas económicos
y por “la importante dimensión cuantitativa que arroja la
cliometría 22 sobre el peso relativo del cambio poblacional
y del cambio técnico sobre el crecimiento económico. El
hombre económico funciona bajo limitaciones para hacer
juicios racionales en la toma de decisiones, pues son las
instituciones y los contenidos de la cultura los que aportan
los elementos para tomar decisiones 23 .
Los neoinstitucionalistas teorizan a partir de un análisis
informado de la historia y no de unos supuestos abstractos
fuertes que se prestan a la formalización matemática y a
unas deducciones formales. “La racionalidad mayor o menor
no la ejerce el hombre económico sino las instituciones que
le sirven para prestarle información sobre sus opciones y lo
incentivan a la toma de decisiones” 24 . “Existen instituciones
que dirigen el trabajo con fines productivos, otras que son
neutras y unas más que generan conductas distributivas que
conducen al conflicto y a la pérdida de productividad” 25 .
21
Kalmanovitz, Salomón. Las instituciones y el desarrollo
económico en Colombia. Bogotá: Grupo Editorial Norma, p.
22-23.
22
Cliometría: consiste en recurrir a las instituciones para explicar
los cambios históricos y el comportamiento económico de
las sociedades, donde se comenzaron a resolver preguntas
sobre el papel de la revolución democrática, las instituciones
parlamentarias y fiscales así creadas y el impacto de
éstas sobre el desarrollo económico de largo plazo, de la
inseguridad de los derechos de propiedad en la inversión o
de los incentivos creados para la acumulación de capital por
modelos corporativos de desarrollo económico.
23
Ibíd.
24
Nye, John. “The New Institutional Economics and the Role of
History in Economics”. Conclusions Paper, St. Louis (miss),
1997. P. 13.
25
Ibíd.
1.3 La Nueva Economía Institucional
Se reseñan a continuación conceptos alrededor de los
cuales North estructura su teoría institucional, la cual
se enmarca dentro de la Nueva Economía Institucional,
proporcionando una estructura sistémica entre los aportes
de otros economistas tales como: Ronald Coase, Oliver
Williamson, Marcur Olson, y George Stigler y argumentar el
cambio institucional.
Los postulados de la NEI se condensan en los nueve principios
siguientes: la teoría de las instituciones; el intercambio;
la elección y la conducta; la economía de la información;
los costos de transacción; los derechos de propiedad; la
organización económica; el sistema legal y las instituciones
y el desempeño económico.
Con el fin de delimitar el marco teórico con el tema
objeto de la investigación, se hace énfasis en los costos de
transacción, los contratos y los derechos de propiedad; los
cuales se utilizarán para contextualizar la realidad con los
postulados teóricos, en el momento de analizar “los derechos
de propiedad privada urbana en Bogotá”.
La teoría de la cual parte North es, en sentido negativo, que
la economía no funciona de acuerdo con los postulados
neoclásicos, es decir, “ausencia de costos de transacción
y de información, derechos de propiedad bien definidos y
contratos que se hacen respetar sin ningún costo” 26 por
cuanto no es real. Y, en sentido positivo, su tesis es que la
deficiencia teórica sólo se resuelve con la inclusión de las
instituciones, siendo éste su aporte fundamental.
Para North “las instituciones son las reglas del juego en una
sociedad o, más formalmente, son las limitaciones ideadas
por el hombre que dan carácter a la interacción humana.
Por consiguiente, estructuran incentivos en el intercambio
humano, sea político, social o económico” 27 .
26
North. Douglas. “The Process of Economic Change”. UNU.
World Institute for Development Economics. Research (UNU/
WIDER) Hekimk. 1997. p. 56.
27
North, Douglas C. (1993). Instituciones, cambio estructural
y desempeño económico. México, D.F.: Fondo de Cultura
Económica, p. 13.
REVISTA 166 CIFE

Rutherford define institución en términos similares a los
de Veblen (1914) y Schotter (1981) “Una institución es
una regularidad del comportamiento o una regla que es en
general aceptada por los miembros de un grupo social, ésta
especifica el comportamiento en situaciones particulares y
se impone por sus propios medios o es implantada por una
autoridad externa” 28 .
1.3.1 Individualismo y elección racional
ante el intercambio de los
derechos de propiedad
La teoría de las instituciones de North parte del individuo
y, por tanto, depende de los supuestos que haga sobre la
forma como éste toma sus decisiones. Comienza afirmando
que las instituciones son las reglas de juego que definen los
términos en los cuales los individuos toman sus decisiones
e interactúan con los otros miembros de la sociedad.
Según North, los agentes tenemos motivaciones que no,
es necesario, nos llevan a hacer un cálculo racional de
las situaciones a las cuales nos enfrentamos, es decir, no
estamos buscando únicamente aumentar o mejorar nuestro
bienestar. North, considera, por ejemplo, los efectos que
tienen la ideología y los cambios en ésta sobre las decisiones
que tomamos. También tiene presente que “muchos casos
no simplemente maximizan la conducta de la riqueza, sino
también, del altruismo y de las limitaciones autoimpuestas,
lo cual cambia radicalmente los resultados con respecto a
las elecciones que de hecho hace la gente” 29 .
También, señala Norh, que los “algoritmos de solución
de problemas” son tan complejos que la competencia no
necesariamente provoca que los individuos corrijan sus concepciones
erróneas de la realidad, lo cual abre la posibilidad
de que éstas adquieran un carácter permanente y surjan así
modelos divergentes. Lograr el resultado neoclásico supone
que los agentes corregirán sus modelos iniciales diversos y
erróneos por medio de la competencia.
North lo expresa, con claridad, al afirmar que: “los individuos
hacen su elección basados en modelos derivados
subjetivamente que divergen entre los individuos en tanto
que la información que reciben los actores es tan incompleta
que en la mayoría de los casos esos modelos subjetivos no
muestran ninguna tendencia a converger” 30 . Esto, sumado
a la existencia de costos para adquirir la información, puede
provocar que los agentes nunca maximicen su función de
utilidad en el caso en que ésta sea su motivación.
Es decir, en extremo, los programas de solución de problemas
pueden ser de tal complejidad que los individuos pueden
llegar a decidir no competir en sociedad, no intercambiar,
no especializarse y, en última instancia, no dar origen
a instituciones que conduzcan a la constitución de una
economía de mercado.
North supone, entonces, que las instituciones reducen la
incertidumbre, con lo cual soluciona uno de los problemas a
los cuales se enfrenta la economía neoclásica y afirma que:
“la función principal de las instituciones en las sociedades
son reducir la incertidumbre estableciendo una estructura
estable (pero no necesariamente eficiente) de la interacción
humana” 31 .
Adicionalmente, supone que las instituciones definen y
limitan el conjunto de elecciones de los individuos. A partir
de esta última afirmación, incorpora la influencia de los
fenómenos sociales en la determinación de la estructura
de preferencias de los individuos, un aspecto excluido de
la microeconomía neoclásica. Además, plantea que las
instituciones existen porque los problemas a los cuales
nos enfrentamos son complejos y porque la forma como los
agentes los resuelven puede no ser la adecuada.
28
Rutherford, Malcon. (1996). Institutions in Economics:
The Old and New Institucionalism. Cambridge: Cambridge
University Press, (en Uniandes).
29
North, Douglas C. (1993). Instituciones, cambio estructural
y desempeño económico. México, D.F.: Fondo de Cultura
Económica, pp. 34 y 35.
30
Op. cit., p. 31.
31
North, Douglas C. (1993). Instituciones, cambio estructural
y desempeño económico. México, D.F.: Fondo de Cultura
Económica, p. 16.
REVISTA 167 CIFE

1.3.2 Costos de transacción
Los costos de transacción y los supuestos sobre el comportamiento
analizados en el numeral anterior, son la base para
su teoría de las instituciones. Según North, estos costos son
la fuente de las instituciones, no sólo de las económicas,
sino también de las sociales y de las políticas. La lógica
de su argumento es la siguiente: a partir de la teoría de la
conducta humana y de la teoría de los costos de transacción
podemos saber porqué aparecen las instituciones y qué
funciones cumplen en la sociedad.
North relaciona su teoría de las instituciones con la teoría
económica a partir de la influencia que éstas ejercen sobre la
función de costos de producción. Es debido a que determinan
la función de costos, en particular por cuanto reducen los
costos de transacción, de información y la incertidumbre
a la cual se enfrentan los individuos, que las instituciones
afectan el desempeño económico, en la tesis de North:
Las instituciones proporcionan la estructura del
intercambio que (junto con la tecnología empleada)
determinan el costo de la transacción y el costo de la
transformación. Qué tan bien resuelven las instituciones
los problemas de coordinación y producción, es algo que
está determinado por la motivación de los jugadores
(su función de utilidad), la complejidad del medio, y la
habilidad de los jugadores para descifrar y ordenar el
medio (medición y cumplimiento obligatorio) 32 .
Estos elementos, junto con su análisis de las limitaciones
tanto formales e informales, los cuales determinan la
manera cómo los individuos nos relacionamos en sociedad,
constituyen la estructura de su teoría de las instituciones
y a la vez le ofrecen las herramientas para analizar el
desempeño económico de cada sociedad en particular.
Los costos de transacción son una categoría clave en la
NEI. Estos costos surgen, cuando en el intercambio, se
establece algún tipo de contrato, en el sentido amplio del
término, para intercambiar derechos de propiedad. Los
32 Op. cit., p. 51.
costos de transacción surgen como resultado de diseñar
y establecer los contratos antes de la transacción y vigilar
su cumplimiento. Es decir, los costos de transacción se
originan cuando los individuos intercambian derechos de
propiedad en cualquiera de las modalidades de activos y
buscan el establecimiento de derechos exclusivos en cuanto
a su uso.
En el escenario neoclásico los únicos costos en la actividad
económica son los costos de producción, no existe ningún
costo asociado al intercambio. En este marco las fallas del
mercado son situaciones ineficientes, en el sentido de que
la economía no alcanza el nivel de bienestar teóricamente
posible, además de que no imponen ningún costo real a la
sociedad. “La conclusión tradicional de la economía del
bienestar, es que la ineficiencia en la asignación de recursos,
atribuible a las fallas del mercado, puede remediarse por el
Estado y los remedios no cuestan nada a la sociedad porque
lo que hace el Estado es aumentar los impuestos y/o los
precios de los bienes y servicios ocultando, aparentemente,
los costos reales” 33 .
La NEI enfoca el problema de las mejorías en la eficiencia
como un proceso costoso, independiente de los costos
imputables al Estado para mejorar la eficiencia. Para ello
emplea dos argumentos básicos:
• Primero: cualquier política pública que aplique el Estado,
con el propósito de mejorar la eficiencia, no es sólo un
dispositivo técnico - administrativo, por el contrario,
contiene muchos conocimientos que no se pueden aplicar
sin un costoso proceso de aprendizaje, entrenamiento y
capacitación de la burocracia que los va a aplicar y de
los agentes económicos que son los receptores y,
• Segundo: que la aplicación de cualquier política pública
no es sólo un proceso técnico, sino también, un proceso
social y específicamente laboral, en el cual, los individuos
interactúan a lo largo de la organización de cualquier
33
Williamson.O. (1998). “Transaction costs Economics”.
Journal of Law Economics. Número 22, vol. 71. (en Uniandes).
REVISTA 168 CIFE

política pública, y que, además tiene un costo de organización
en monitorear costos, evaluación, recolección
y procesamiento de la información, entre otros 34 .
Desde la perspectiva de los costos de transacción, se puede
argumentar que el proceso de asignación de recursos por
parte del gobierno, no está libre de costos, sino que el Estado,
del mismo modo que otros agentes económicos, al tomar
decisiones y diseñar y aplicar políticas, incurre en costos de
información y contratación en el intercambio de derechos
de propiedad. En último término, se puede afirmar que la
intervención gubernamental es un costo de transacción
más. Esta perspectiva analítica ofrece importantes claves
para mejorar el entendimiento de la intervención del Estado
en la economía.
“En este sentido, los costos asociados a la transacción se
refieren a los siguientes:
• Defensa, protección y cumplimiento de los derechos de
propiedad de los activos.
• La garantía del derecho a usar el activo y a obtener un
ingreso del activo.
• El derecho a excluir a otros de la propiedad, es decir, la
garantía de la exclusividad y,
• El derecho a intercambiar los activos en sus distintas
modalidades” 35 .
El concepto de costos de transacción difiere del concepto
de costos de producción (considerado por el modelo
neoclásico), puesto que éstos son los costos directamente
imputables a la transformación física de un bien o servicio
en la producción e intercambio.
Los costos de transacción incluyen los costos atribuibles
a la toma de decisiones, la planeación y proyección de
programas, los arreglos y negociaciones institucionales,
34
Stiglitz. J. “The Role of Government in Economic Development”.
The World Bank. Washington. D.C. p. 122.
35
Op. cit., p. 349.
y el establecimiento de contratos. Es decir, el concepto de
costos de transacción incluye los términos del intercambio,
cuando dos o más partes están haciendo negocios, como
también los costos de asegurar que las partes cumplan el
contrato.
Los costos de transacción se pueden elevar como resultado
de los cambios en los términos del intercambio específicos
en las instituciones, por ejemplo, cambios en las negociaciones,
los contratos, en los derechos de propiedad, entre
otros, porque implican renegociar o recontratar.
“Cuando esto ocurre, es necesario buscar soluciones a
las controversias entre las partes del contrato e identificar
los puntos conflictivos atribuibles a errores de cálculo o
de previsión en el contrato. Los errores elevan los costos
de transacción como resultado de la toma de decisiones
ineficiente, rigidez para adaptarse al cambio y cumplimiento
imperfecto de los acuerdos” 36 .
Las actividades económicas en las cuales comúnmente se
generan costos de transacción están relacionadas con el
establecimiento de contratos de distinto tipo, tales como:
servicios bancarios y financieros diversos; diferentes tipos
de seguros; arrendamientos, franquicias y concesiones;
mercadeo (marketing); cobranzas (factoring); contratación
de servicios legales y jurídicos; servicios contables, fiscales,
asesorías y trámite de licencias, permisos, concesiones y
franquicias gubernamentales.
A partir del concepto de los costos de transacción se puede
desarrollar un enfoque más completo que el de los costos de
producción, ya que los primeros permiten incorporar:
La evaluación de proyectos en contextos institucionales
muy complejos, para prevenir el mal desempeño de los
sistemas decisionales, asociados a la centralización y
concentración de la autoridad, proclives a actividades
que incrementa los costos de transacción y que a
menudo, conducen a una mala asignación de recursos.
36
Ibíd.
REVISTA 169 CIFE

Los diseños de soluciones institucionales, de mercado, a
problemas derivados de las fallas del mercado; evitando
en lo posible el incremento de actividades secundarias a
la producción que consumen mucho esfuerzo, recursos
y carecen de potencialidades productivas y,
La formulación de mecanismos eficientes de gobernación
en las organizaciones, que disminuyan la discrecionalidad
de los burócratas o de los administradores en el sector
público y privado, para evitar incurrir, innecesariamente,
en actividades que elevan los costos de transacción” 37 .
El análisis y consideración de los aspectos anteriores
permitirá disminuir los costos de transacción, originados
en actividades económica y socialmente ineficientes que
reducen el bienestar social.
1.3.3 Derechos de propiedad y contratos
North incorpora en su teoría de las instituciones el impacto
que tienen los costos de hacer cumplir los contratos y los
problemas que generan los derechos de propiedad mal
definidos. Para que la economía sea eficiente en el sentido
neoclásico, las instituciones deben contribuir a minimizar
los costos del cumplimiento de los contratos y los derechos
de propiedad.
Las instituciones determinan las retribuciones a las diferentes
actividades productivas al establecer los costos de
transacción. La estructura institucional también determina
el grado de cumplimiento de los contratos y el respeto de
los derechos de propiedad en esa sociedad. Para North, la
existencia de mercados eficientes depende de que la estructura
institucional garantice bajos costos de transacción y el
respeto de los contratos también a bajo costo.
De esta forma, las instituciones determinan el tipo de
conocimientos y habilidades que reciben las mayores remuneraciones,
generando así la estructura de incentivos a partir
de la cual los agentes económicos toman sus decisiones.
A diferencia de la teoría neoclásica de los precios, North
37
Op. cit., p. 126.
supone que la competencia no necesariamente promueve
en el mercado el desarrollo de actividades productivas que
generen desarrollo económico.
Los recursos escasos pueden emplearse a través del
tiempo en forma improductiva de acuerdo a la estructura de
incentivos de esa sociedad. Si dicha estructura promueve
el desarrollo de actividades que aumenta la productividad,
es probable que el resultado de ese arreglo institucional
promueva el desarrollo económico.
Una conclusión que resulta de este análisis es que para
North, la función principal del Estado es garantizar el
cumplimiento obligatorio de los contratos, aunque nada
nos permite asegurar que lo haga bien, porque “si el Estado
posee la fuerza coercitiva, entonces, quienes rijan al Estado
usarán esa fuerza en su propio interés a expensas del resto
de la sociedad” 38 . Se trata aquí de un problema que ya
había sido plantado por Locke en lo que hace referencia en
su Segundo tratado sobre el gobierno civil, en la sociedad
liberal del siglo XVII.
La economía neoclásica no se ha preocupado sobre el papel
de los derechos de propiedad en la economía, porque los
considera como dados o definidos libremente por los agentes
en el mercado y sin necesidad de la intervención del Estado.
Esta escuela enfoca el origen y evolución de estos derechos
desde la perspectiva de la escasez de recursos. En este
sentido, “su preocupación fundamental es analizar qué y
cómo se produce, sin importar los derechos de propiedad
existentes. La asignación de recursos depende de las elecciones
libres de los agentes, es decir, éstos tienen libertad
para darles el uso más valioso a los recursos escasos de
que dispone la sociedad” 39 .
Los derechos de propiedad existentes son variables exógenas,
porque el intercambio es voluntario, los contratos libres
y la información completa y libre de costos. Por tanto, se
deduce que el intercambio económico y el desempeño de
38
Op. cit., p. 82.
39
Peijovich, S. (1985). Fundamentos de Economía. México.
D. F.: FCE, p. 21.
REVISTA 170 CIFE

una economía son independientes de los derechos y supone
que a los individuos se les presentan distintos conjuntos de
derechos de propiedad sobre los cuales tendrán que elegir
y llegar a un arreglo institucional por sí mismos o forzados
por el Estado.
En contraste con el planteamiento neoclásico, la NEI
sostiene que los derechos de propiedad son decisivos en
la creación de incentivos para invertir, ahorrar, trabajar,
innovar, involucrarse en el comercio y, en consecuencia,
pueden llegar a restringir la maximización en las elecciones
de los individuos.
Los derechos de propiedad son, probablemente, las instituciones
más relevantes en lo que se refiere a la asignación
y uso de los recursos disponibles. El sistema de derechos
de propiedad es un importante mecanismo de coordinación
económica entre los agentes. Por esta razón, la definición
y especificación de los derechos de propiedad, en una
economía dada, es crucial para el intercambio.
“El papel de los derechos de propiedad está formalizado por
el modelo Demsetz-Posner-North, de acuerdo al cual, unos
derechos de propiedad que especifiquen el uso exclusivo de
los activos mejorará el desempeño económico. Por ejemplo,
el rendimiento esperado de una parcela de tierra se incrementará
con derechos de propiedad adecuados:
Desempeño económico = f (derechos de propiedad)
Distintas estructuras de derechos de propiedad darían
diferentes tasas de desempeño económico. Es cierto que, los
derechos de propiedad requieren de diferentes estructuras
institucionales de apoyo en lo que se refiere a derechos y
obligaciones: juzgados, tribunales, registro público de la
propiedad, entre otros” 40 .
Los derechos de propiedad tienen atributos que los convierten
en instituciones estratégicas en la asignación de
recursos porque: concentran peculiaridades que ninguna
otra institución, derecho, obligación y restricción poseen y,
son las instituciones estratégicas para inducir o bloquear la
formación de estructuras de incentivos para intercambiar,
invertir, ahorrar, producir, innovar tecnologías, etc.
La institución de los derechos de propiedad sirve para
coordinar las expectativas de los individuos con el fin de
impedir conflictos costosos, incertidumbre, desincentivos
a la inversión y la innovación, entre otros problemas. Sin
embargo, es poco probable que los individuos de por sí
encuentren soluciones a conflictos derivados de los derechos
de propiedad.
“Estos derechos definen los límites y alcances de la
propiedad en los siguientes aspectos:
Los derechos para usar un activo, es decir, los derechos
legítimos del usuario para cambiar de forma un activo.
Obtener ingresos de la explotación de un activo.
Contratar créditos sobre el valor del activo.
Transferir permanentemente a un tercero, los derechos de
propiedad sobre un activo, es decir, alinearlo o venderlo
completamente.
Transferir temporalmente un activo, es decir, rentarlo,
concesionarlo o arrendarlo y,
Donar el activo 41 .
Los cambios en los derechos de propiedad juegan un
papel estratégico en el intercambio, porque tienen efectos
notables sobre: primero, el desempeño de la economía, es
decir, los derechos de propiedad pueden dirigir la economía
hacia el crecimiento o hacia el estancamiento; segundo, la
distribución sobre la riqueza y el poder político entre los
individuos y, tercero, la posición relativa de las estructuras
de poder y de la administración pública.
40
Posner.R. “Theories of Economic Regulation en Poell”. Journal
of Economics. Foreign affairs. En español (www.foreign affairs-esp.org).
41
Alchian, A. H. Demsetz, North D. ”The Property Rigth Paradigm”
en The Journal of Economic. History Foreign Affairs
en español. (www.foreignaffairs-esp.org).
REVISTA 171 CIFE

En cualquiera de los tres casos, los individuos o agentes
pueden mejorar o empeorar respecto a su posición original
en la distribución del ingreso y del poder político.
Es evidente que los derechos de propiedad no explican
completamente la dinámica del intercambio, pero sí son una
variable importante para encarar problemas de eficiencia y
equidad. Por ejemplo:
Un cambio en los derechos de propiedad que promueva
la concentración de activos, podría permitir alcanzar las
economías de escala necesarias para acceder a tecnologías
modernas, a mercados grandes, a información
pertinente, a créditos, etc.
“Un cambio en la definición de los derechos de propiedad
podría beneficiar a los agentes que han padecido
regímenes de propiedad ambiguos o adversos. Derechos
de propiedad mejor definidos permitirían a los agentes
desarrollar nuevas formas de organización y cooperación
que los anteriores derechos de propiedad prohibían, es
decir, se pueden eliminar sesgos instituciones atribuibles
a derechos de propiedad poco claros.
Cambio en los derechos de propiedad que disminuyan
la incertidumbre, podrían generar los incentivos y la
seguridad para que los agentes económicos, que perciben
riesgos asociados a la inseguridad de la propiedad, se
involucren en inversiones más riesgosas y de larga
maduración” 42 .
El contrato es una institución que puede promover o
bloquear la cooperación en el intercambio; se trata de una
institución sustantiva a través de la cual se especifican qué
tipo de derechos de propiedad pueden transferirse y en qué
términos. El contrato debe reflejar las ganancias y los costos
de cooperación mutua entre dos individuos o agentes; esto
no siempre es posible debido a la existencia de distintas
modalidades para establecer el contrato, para compartir
costos y beneficios, sin embargo, “en algún momento será
necesario decidirse por un único acuerdo contractual entre
todos los posibles, ciertamente, llegados a este punto, podría
suceder que las partes no logren ningún acuerdo” 43 .
La economía neoclásica sostiene “que los únicos contratos
viables son los eficientes en el sentido de Pareto; es decir,
aquellos contratos en los que no se puede mejorar a una
de las partes sin perjudicar a la otra. Pero los contratos
eficientes pueden ser bloqueados por una de las partes, si
ésta estima que los beneficios potenciales del contrato son
menores a los que lograría sin éste” 44 .
En consecuencia, es difícil determinar cuál es el contrato
más eficiente y cuál tiene más posibilidades de ser implantado
y cumplido por las partes, debido a las dificultades para
llegar a un acuerdo cooperativo.
Los contratos, al igual que otras instituciones, pueden ser
formales e informales, esto dependerá de si son contratos
escritos en la ley y de cumplimiento obligatorio, o en caso
contrario, si se trata de contratos validados sólo por la
tradición, los usos y costumbre y son autocumplidos por
las partes, sin la necesidad del poder público.
El contrato, en tanto que especifica las características y
los alcances de la transferencia de derechos de propiedad,
puede ser temporal o permanente; y por su formalización
pueden ser formal e informal.
“El contrato es importante en tres aspectos sustantivos del
intercambio:
En la distribución de los derechos de propiedad entre las
partes, en especial de aquellos derechos relacionados
con la distribución de los ingresos derivados de la
propiedad de los activos entre las partes del contrato.
En las condiciones que limitan el uso y disponibilidad de
los recursos asociados a los derechos de propiedad entre
contratantes, y,
43
Op. cit., p. 136.
42
Stiglizt. J.(1997). ”The role of Government in Economic Developement”.
The World Bank. Washington. D.C. p. 143.
44
Phelps.E.S. (1986). Economía política. Barcelona: Antoni
Bosh Editor, p. 136.
REVISTA 172 CIFE

Los efectos de los contratos sobre terceros, es decir,
aquellos sobre los cuales pueden recaer los costos
y beneficios del tipo de contrato y que son ajenos a
éste” 45 .
La elaboración del contrato pasa por dos fases, de igual
manera importantes: el diseño y la vigilancia. “En el diseño
deben incorporarse los criterios ideales del contrato, es decir,
la confianza, el autocumplimiento y la corresponsabilidad
en los costos y beneficios. En la vigilancia, el criterio debe
ser la incorporación de cláusulas preventivas y no punitivas;
esto es importante para evitar que los agentes eludan el
contrato por temor al castigo 46 . Es importante considerar
estas dos dimensiones desde el punto de vista de los costos
atribuibles al proceso de contratación, los contratos con
el mejor diseño y el menor costo de vigilancia elevarán la
eficiencia económica.
La eficiencia en un contrato depende de su diseño, de
la calidad de las instituciones existentes (poder judicial
eficiente, reglamentaciones claras, tribunales y cortes
eficaces) y de su efecto en la calidad del contrato y de los
costos asociados a su aplicación y vigilancia.
En conclusión, si el entorno institucional global es eficiente,
será menor la necesidad de especificar por escrito los
contratos y en consecuencia, disminuyen los costos de
fijarlos y monitorearlos. Los contratos, en sus muy distintas
modalidades, son elementos clave en la protección de
los derechos de propiedad, lo que brinda certidumbre y
confianza a los agentes. Contratos eficientes disminuyen los
costos de transacción, mejoran el intercambio y contribuyen
a elevar la eficiencia económica.
45
Op. cit., p. 158.
46
Knight.J.(1992). Institutions and Social Conflict. Cambridge:
Cambridge University Press, p. 24. (www.economicsinstitutiond.ind).
2. Derechos de la propiedad
privada urbana de Bogotá:
análisis e interpretación
institucional
La Nueva Economía Institucional considera que es responsabilidad
del Estado establecer normas claras respecto de los
derechos de propiedad. El eje principal de esta investigación
son los derechos de propiedad privada urbana en la ciudad
de Bogotá. El estudio realizado al mercado de la propiedad
privada urbana en Bogotá, muestra cómo se presentan
estos derechos, con claramente identificados en cuatro
situaciones como son: los cambios en las condiciones de
los contratos por parte de las CAV con los deudores del
Sistema UPAC, llegando a perder sus viviendas; los terrenos
baldíos que no generan beneficio social y están exentos del
pago de impuestos al Distrito Capital; los urbanizadores
piratas que están en diferentes escenarios de la ciudad; y,
el deterioro patrimonial que sufren los propietarios de los
predios ubicados en zonas declaradas “patrimonio histórico”
o también “inmuebles de conservación arquitectónica”. Los
tres primeros han encontrado soluciones de carácter legislativo
donde la intervención del sistema jurídico colombiano
en diferentes instancias ha sido importante y definitiva,
restaurando los derechos de propiedad privada urbana.
2.1 Deudores del Sistema UPAC.
Implicaciones de los derechos de
propiedad junto con cambios en los
contratos y generación de costos de
transacción
A pesar de presentarse esta problemática en todo el país, el
tema que nos ocupa sólo se tratará en Bogotá. Lógicamente,
toda la descripción del problema tiene características
macroeconómicas.
Hay que ubicarse en el año 1998, cuando la economía estaba
pasando por la etapa crítica del ciclo en que las empresas
estaban sobre-endeudadas, no sólo en pesos sino también
en dólares; la demanda potencial fue disminuyendo; la producción
comenzó a desacelerarse ante los costos; el empleo
REVISTA 173 CIFE

se tornó en una situación de excepción y, la construcción,
considerada la actividad jalonadora, paró.
Así las cosas, el desempleo alcanzó el 23% en septiembre
de 1998 47 , la demanda efectiva cayó en un 28% para este
mismo período 48 ; los productores de bienes de consumo
masivo sobrevivían en el mercado, no así los de bienes
suntuarios, quienes se vieron abocados a ofrecer los bienes
que demandaban y nada más “o se resignaban a salir del
mercado” 49 .
El sistema financiero comenzó a sentir los efectos del
comportamiento económico y decidió recuperar la cartera.
Sin embargo, los altos niveles de desempleo y la crisis
de los empresarios agudizaron lo que se llamó “crisis
financiera” 50 .
El Sistema UPAC se creó con la finalidad de facilitar la
adquisición de vivienda desde 20.000 UPAC para personas
con ingresos fijos, pero como el mercado laboral fue
transformándose, también los deudores fueron incumpliendo
más y más sus compromisos con el sistema financiero, en
especial con las CAV y, éste tuvo que acudir a los recursos
legales para recuperar su cartera aún a costa de llenarse de
inmuebles que, en el momento, no podía sacar a la venta,
dadas las características del ambiente económico.
Ante tal recurso legal, se conformó y constituyó la Asociación
de Deudores de UPAC, con sede principal en la ciudad de
Bogotá, con el fin de enfrentar al gobierno, de manera similar
que lo hacen los gremios de la producción. Simultáneamente,
acudieron a la Corte Constitucional demostrando “cambios
en las condiciones de los contratos” motivados en “cambios
en el cálculo de la cuota mensual” que llevaron a “triplicar
el valor real del inmueble, ocasionando su pérdida por el
incumplimiento en los pagos” 51 .
47
Fedesarrollo: “Coyuntura Económica. Nov. 1998.
48
Ibíd.
Como se puede leer en el pronunciamiento de la Corte
Constitucional, la situación llevó a modificar la institución
de los derechos de propiedad privada urbano, a través del
contrato, por cuanto llevó a que las condiciones especificadas
en el contrato de préstamo para vivienda o créditos
hipotecarios, los cuales debían incluir “un seguro para
cubrir alzas excesivas de la tasa de interés, y un techo
sobre ésta, compatible con el ingreso de los deudores. La
diferencia surgida entre las dos tasas, en caso de crisis,
estaría cubierta por un seguro financiado con primas que
surgirían del propio sector financiero de vivienda, del deudor,
del ahorrador y del gobierno” 52 .
Se demostró que los “derechos de propiedad definen los
límites y alcances de la misma para contratar créditos sobre
el valor del activo” 53 como lo plantea la Nueva Economía
Institucional, dado que es una forma de coordinar las
expectativas de los individuos con el fin de impedir conflictos
costosos, incertidumbre, desincentivos a la inversión, entre
otros problemas.
Por consiguiente, la UVR reemplazó a la UPAC y, hasta la
fecha de la conclusión de la presente investigación (2003) no
ha presentado los efectos ya conocidos del anterior sistema
para adquirir vivienda nueva o usada, ratificado que una
regulación clara de las condiciones de los contratos a través
de los cuales se intercambian derechos de propiedad privada
urbana, constituyen una salida equitativa al problema.
Como se puede apreciar, una decisión de política económica
de ordenamiento, obviamente de cubrimiento nacional,
beneficia a los ciudadanos de Bogotá.
2.2 Los terrenos ociosos – las
externalidades negativas derivadas
de los derechos de propiedad no
definidos para su uso
Existen terrenos que no cumplen con el espíritu que llevó
49
Ibíd.
50
Ibíd.
51
Corte Constitucional. Sentencia C-700 de octubre de 1999,
p. 11.
52
Op. cit., p. 43.
53
North, Douglas. (1984). Estructura y cambio en la historia
económica. Madrid: Alianza Editorial, p. 34.
REVISTA 174 CIFE

a la inclusión del artículo 58 de la Constitución Política de
1991, puesto que pertenecen a comunidades religiosas,
exentas de pago de impuestos y, a la Beneficencia de
Cundinamarca, dado que no cumplen con la función social
que implica obligaciones y generar externalidades sociales
de carácter positivo.
A pesar de que las autoridades conocen el problema, “no
existe posibilidad ni en el corto ni en el mediano plazo para
crear una regulación, puesto que no son consideradas
propiedades que generen deseconomías externas (externalidades
negativas)” 54 . Apoyando el análisis en el Teorema
de Coase se encontrarían alternativas de arreglo, si “las
personas o las empresas, dueñas de la propiedad, negocian
sin costo alguno y en beneficio mutuo, las externalidades
(consideradas negativas), obtendrán resultados eficientes,
independientemente de cómo se especifiquen los derechos
de propiedad”.
Esta situación, podría ser solucionada con el Plan de Ordenamiento
Territorial –POT– de Bogotá, en desarrollo de otra
decisión de Política Económica de Ordenamiento, a través
de la Ley 388 de 1997. Donde se condensó la Política de
Desarrollo Urbano, a través de los principios: “función social
y ecológica de la propiedad, la prevalencia al interés general
sobre el particular y, la distribución equitativa de las cargas y
los beneficios”; y la Racionalidad de las ciudades, cuidando
la extensión por los trazados y los servicios públicos.
2.3. Urbanizaciones piratas - los
derechos de propiedad bien
definidos incentivan la inversión y
el ahorro a través del intercambio
Las familias que llevan un tiempo viviendo en la ciudad,
pagando cuartos de arrendamiento (inquilinatos), tienen
imposibilidad de comprar en el mercado legal. La vivienda
más barata, a precios del 2003, en nuestras grandes
ciudades cuesta entre 10 y 12.000 dólares y requieren de 3
54
Entrevista con Oscar Borrero Ochoa.
y 4 salarios mínimos legales mensuales para poder acceder
a la financiación. Los lotes con servicios son muy reducidos
y exageradamente costosos.
Les queda sólo la alternativa de acudir al mercado pirata:
comprar lotes de terreno sin permisos ni obras de infraestructura,
fuera del perímetro urbano. El urbanizador pirata
ofrece grandes globos de terreno, lotea y vende a bajo
precio. Un lote pirata de 60 m 2 puede costar, alrededor de
3.000 dólares.
El problema de los servicios será solucionado por la
comunidad y a presión de los políticos que obligarán a las
empresas de servicios a dotar de acueducto y energía a
cambio de votos populares.
Esto hace que el valor del terreno fuera del perímetro urbano
esté muy distante del precio rural y muy cercano al precio
urbano dentro del perímetro. En 1989, Bogotá tenía 2.700
hectáreas desarrolladas, fuera del perímetro, por este
sistema. Dentro el perímetro había disponibles sólo 2.500
hectáreas para ser desarrolladas en niveles medio y altos, ya
que la tierra popular dentro del perímetro se acabó. El dato
para 1999 se reducía a 1.500 hectáreas disponibles.
Esta situación se debe a que las autoridades y los planificadores
urbanos, desde 1979, congelaron el perímetro urbano
de una ciudad que tiene 300.000 viviendas en déficit y cada
año requiere 40.000 nuevas. Con la tesis de que debía exigir
la densidad para evitar el “desparramamiento de la ciudad”,
los terrenos subieron de precio y solamente pueden construir
proyectos para clase media.
De lograrse la legalización de estos barrios, dentro del Plan
de Ordenamiento Territorial para Bogotá, sigue quedando
“sin aplicación” la Ley 308 de 1996, por la cual se incluye
“la conducta delictiva del urbanizador ilegal” en el Código
Penal.
Se trata de una norma que, en opinión de la Corte Constitucional,
magistrado José Gregorio Hernández Galindo,
en la Sentencia del 19 de marzo de 1997, dice: “La Ley
308 de 1996 debe encuadrarse dentro de la finalidad
REVISTA 175 CIFE

–que hace parte de la política criminal del Estado– de
dar respuesta a problemas muy extendidos en campos y
ciudades colombianos: la invasión de tierras, edificaciones
y la denominada “urbanización pirata”, es decir, la que se
lleva a cabo sin cumplir los requisitos legales y sin la efectiva
responsabilidad del urbanizador ante el Estado ni ante los
compradores de finca raíz.
Por lo que se refiere a la adquisición de vivienda con
base en los propios recursos, lo cual es frecuentemente
aprovechado por los urbanizadores ilegales, el objetivo
del legislador debe entenderse orientado al objeto de
asegurar que los ingresos personales y familiares a
ello destinados alcancen su genuino propósito, bajo la
vigilancia de las autoridades públicas, que deben evitar
el enriquecimiento ilícito de terceros 55 .
2.4 Deterioro patrimonial – los
derechos de propiedad ante
decisiones de política pública,
generan costos de transacción que
pueden incentivar/desincentivar la
inversión
Para este caso se hallan claramente definidos, en la ley, los
derechos de propiedad privada urbana de usufructo, con
prueba tangible a través de la protocolización de la Escritura
Pública sobre el inmueble o predio. Esto coincide con la
teoría económica que dice “la propiedad privada surge,
cuando se reconocen derechos del propietario de excluir a
otras personas de ejercer esos mismos derechos –los del
propietario– sobre el bien en cuestión” 56 .
Hasta aquí no se encontraría mayor inconveniente, pero el
problema surge cuando los propietarios “ven desmejorado
su patrimonio” ante el “romanticismo de los planificadores
distritales al declarar zonas de patrimonio histórico o
inmuebles de conservación arquitectónica” 57 puesto que, en
una ciudad como Bogotá, con características capitalistas
el único medio para reproducir, el propietario, su inversión
inicial en la tierra, es “construir en altura” y, ante “la
“Declaración de Planeación Distrital o Acuerdo del Concejo
o Plan de Recuperación de la Zona ‘X’”, el propietario no
puede hacerlo 58 .
El Distrito Capital le ofrece como contraprestación:
exención tributaria, es decir, o pago de impuestos predial
ni de valorización y, pago de servicios públicos de estrato
socio-económico uno.
Por tanto, el propietario decide arrendarla y comúnmente,
estos inmuebles se convierten en inquilinatos, los cuales
conduce a que el dueño pierda su propiedad, los derechos
sobre ella, dañando las condiciones del sector, es decir,
pasando de ser residencial de estrato 5 a tugurios o estrato
socioeconómico cero. Se evidencia un deterioro del
desempeño económico de la institución de los derechos
de propiedad privada urbana en Bogotá, como lo dirían los
neoinstitucionalistas.
Además, los neoinstitucionalistas retoman parte del concepto
neoclásico acerca de los derechos de propiedad privada que
“le permiten incrementar la riqueza, maximizando el valor
presente de su derecho de propiedad, seleccionando entre
todas las posibles combinaciones de costos y beneficios
presentes y futuros, los que el propietario escoja” 59 , pero
esto es lo que los dueños de los inmuebles de las zonas
señaladas en el mapa no pueden hacer por diferentes
razones y se encuentran con una “minimización” del valor
presente neto de su propiedad.
Así mismo, existe una clara contextualización “teoría
económica-realidad”, referente a “la importancia de definir
y especificar en la ley, los derechos de propiedad por uso,
usufructo o libre disposición para que se constituyan en
55
Corte Constitucional. Magistrado José Gregorio Hernández
Galindo. Sentencia C-157-97 del 19 de marzo de 1997, p.
47.
56
Pejovich, S. (1985). Fundamentos de economía. México,
D.F.: FDE, p. 58.
57
Entrevista a Oscar Borrero Ochoa.
58
Ibíd.
59
Pejovich, S. (1985). Fundamentos de Economía. México,
D.F: FDE, p. 63.
REVISTA 176 CIFE

un mecanismo o institución estratégica en la asignación
de recursos a la vez, conformar estructuras de incentivos
para intercambiar, invertir, ahorrar, entre otros 60 . Puesto
que los dueños de los inmuebles no tienen incentivos
para intercambiar, negociar, vender, comprar el inmueble;
invertir –construir en altura para mantener el estrato
socio-económico individual y del colectivo en la zona residencial,
captar una mayor valorización del suelo urbano,
ahorrar– aprovechar el bajo costo de los servicios públicos
y la exención tributaria, con el perjuicio de arrendarlo y que
su arrendatario, a su vez subarriende, para poder pagarle
al dueño; no hacerle mantenimiento adecuado al inmueble
dado que está ocupado y finalmente, por tanto trámite y
costo en la devolución del inmueble o demandas de los
vecinos del sector, prefiere perderlo.
De estos cuatro problemas expuestos en la ciudad de Bogotá,
se puede concluir en términos de la nueva economía institucional
– NEI, que un cambio en la definición de derechos de
propiedad podría beneficiar a los agentes que han padecido
regímenes de propiedad ambiguos o adversos. Derechos
de propiedad mejor definidos permitirían a los agentes
desarrollar nuevas formas de organización y cooperación
que los anteriores derechos de propiedad prohibían, es
decir, se pueden eliminar sesgos institucionales atribuibles
a derechos de propiedad ambiguos como en el caso de
los terrenos ociosos y de las urbanizaciones piratas. Y,
cambio en los derechos de propiedad que disminuyan la
incertidumbre, podrían generar los incentivos y la seguridad
para que los agentes económicos, que perciben riesgos
asociados a la inseguridad de la propiedad, se involucren
en inversiones más riesgosas y de larga maduración, como
es el caso de los dueños de los inmuebles o predios que por
el gusto de los planificadores distritales ven menoscabado
su patrimonio personal.
En igual sentido, para que la institución de los derechos
de propiedad privada urbana en Bogotá sea eficiente,
requiere de diversas estructuras institucionales de apoyo
60
North, Douglas. (1984). Estructura y cambio en la historia
económica. Madrid: Alianza Editorial, p. 45.
como son: los juzgados, tribunales, la Oficina de Registro
de Instrumentos Públicos, Planeación Distrital, el Concejo
de Bogotá, el Alcalde Mayor y los menores, entre otros. La
Nueva Economía Institucional dice que:
Los derechos de propiedad = f(estructuras institucionales
de apoyo)
Esta es una tautología y lo más importante es la experiencia
histórica que muestra que pueden darse unos derechos de
propiedad ineficientes económica, política y socialmente.
Como también, del desarrollo del Sistema Legal.
Uno de los temas relevantes de la relación entre leyes y
economía es el modo en que los individuos modifican,
seleccionan y mantienen el sistema legal existente. Esto
es importante porque diferentes estructuras legales
conducen a diferentes tipos de desempeño económico y
distintas configuraciones legales incluyendo definiciones y
asignaciones de derechos diversos, conducen a diferentes
resultados económicos.
Los detalles ocultos en la estructura legal, los tecnicismos y
procedimientos jurídicos tienen consecuencias particulares
en o que se refiere al desempeño económico, es decir,
diferentes sistemas de derechos conducen a diferentes
resultados económicos.
Un punto importante en el cambio legal es que a la gente le
preocupa su impacto sobre el futuro, su futuro económico
y bienestar. Se puede legislar con base en la experiencia
histórica, pero siempre se verá hacia el futuro, la organización
futura y el modo en que la vida será gobernada por la
ley. Es importante tener presente que el acceso a la justicia
debe ser para todos los ciudadanos, sin embargo, no todo
el mundo tiene garantizado este derecho, pero es obligación
del Estado hacerlo cumplir.
Se infiere una clara contextualización teoría económica–realidad,
referente a la importancia de definir y especificar en
la ley, los derechos de propiedad por uso, usufructo o libre
disposición para que se constituyan en un mecanismo o
institución estratégica en la asignación de recursos a la vez
REVISTA 177 CIFE

de conformar estructuras de incentivos para intercambiar,
invertir, ahorrar, etc 61 .
Los cambios en los derechos de propiedad juegan un papel
importante, estratégico, porque tiene efectos notables en
el desempeño de la economía, es decir, los derechos de
propiedad pueden dirigir la economía hacia el crecimiento
o hacia el estancamiento, la distribución sobre su riqueza y
el poder político entre los individuos y, la posición relativa de
las estructuras de poder y de la administración pública.
Es evidente que los derechos de propiedad no explican
completamente la dinámica del intercambio, pero sí son una
variable importante para encarar problemas de eficiencia y
equidad, no sólo económico sino también social.
3. A manera de conclusión
En la medida en que las organizaciones estimulan cambios
en la sociedad, ésta presiona al cambio institucional, es
decir, la sociedad es el actor fundamental para llevar a
un nuevo conjunto de normas que responda a un nuevo
momento histórico. Respecto al proceso del Cambio Institucional
que plantea Douglas North, se hace indispensable el
conocimiento de la historia y la evolución de las relaciones
entre las instituciones y las organizaciones, como es el
caso de las transformaciones del concepto de derechos de
propiedad en Colombia.
La Economía Institucional surgió a comienzos del siglo XX con
Thorstein Veblen, John Commons y Wesley Mitchell quienes
se preocuparon por la influencia que tienen las normas y
los valores en el actuar de la sociedad en el intercambio
y los negocios. Se les identifica como defensores de la
importancia de la ley, desde el punto de vista de igualdad
en las reglas de juego del mercado.
Este pensamiento, ha cobrado vigencia desde el Nóbel de
Douglass North en que demostró cómo las instituciones,
entendidas como las normas y las convenciones sociales,
influyen en el actuar de los agentes económicos, a la vez que,
propuso una manera diferente de analizar el crecimiento y
el desarrollo económico, a través de la historia económica,
apartada de la cliometria, pero teniendo en claro el cambio
institucional.
North rescata de los aportes keynesianos, la importancia de
un Estado benefactor y protector, en lo concerniente a que
el sistema legal debe ser eficiente al defender los derechos
de propiedad (involucrados en el intercambio) a través de
los recursos jurídicos, plasmados en los códigos y aún, en
la Constitución Política de la Nación.
El Nóbel del 2000, Joseph Stiglitz reforzó la importancia de
esta nueva escuela económica, al demostrar en sus trabajos
la interrelación que se presenta en el intercambio, entre
los costos de transacción, los derechos de propiedad y los
contratos, dado que la información no es completa y deja a
la luz fallas del mercado tales como: la aversión al riesgo,
el riesgo moral, la selección adversa y los problemas del
principal y la agencia, llevando a que el cambio institucional
sea el verdadero reflejo de la interacción del crecimiento en
el desarrollo económico de las naciones.
El sistema de derechos de propiedad es un importante
mecanismo de coordinación económica entre los agentes.
Por esta razón, la definición y especificación de los derechos
de propiedad, en una economía dada, es crucial para el
intercambio. Distintas estructuras de los derechos de
propiedad generarían diferentes niveles de desempeño
económico, es decir, los derechos de propiedad pueden
dirigir la economía hacia el crecimiento o estancamiento
o, hacia una mejor distribución de la riqueza y del poder
político entre los individuos. En este sentido, la NEI ha
convertido los derechos de propiedad en la institución más
relevante en lo que se refiere a la asignación y uso de los
recursos disponibles
La NEI considera que es responsabilidad del Estado establecer
normas claras respecto de los derechos de propiedad,
para reducir los conflictos sociales y frenar o interrumpir el
intercambio económico.
61
Ibíd., p. 67.
REVISTA 178 CIFE

El eje principal de esta investigación son los derechos de
propiedad privada urbana en la ciudad de Bogotá. El estudio
mostró: cómo se presentan estos derechos, claramente
identificados en cuatro situaciones como son: Los cambios
en las condiciones de los contratos por parte de las CAV
con los deudores del Sistema UPAC, llegando a perder sus
viviendas; Los terrenos ociosos que no generan beneficio
social y están exentos del pago de impuestos al Distrito
Capital; la actuación de los urbanizadores piratas, reflejados
en diferentes lugares de la ciudad y, el deterioro patrimonial
que sufren los propietarios de los predios ubicados en zonas
declaradas “patrimonio histórico” o también “inmuebles de
conservación arquitectónica”.
En este orden de ideas, en el mercado de propiedad privada
urbana en Bogotá, se encuentran limitaciones ante los
derechos de propiedad privada urbana, en los que los
intereses o beneficios particulares se evidencian, aún a
pesar de las normas.
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