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El Experto Informa...
LA VERDAD / DOMINGO 12 DE NOVIEMBRE DE 2006
Mancomunidades o
agrupaciones de comunidades
JUAN MANUEL MORENO ESCOSA
U
ADMINISTRADOR DE FINCAS
na de las novedades de la reforma de la
Ley de Propiedad Horizontal, Ley 8/1999
de 6 de abril, fue dar respuesta a la problemática
de los conjuntos inmobiliarios,
hoy recogidos en el artículo 2 c) y 24 de
la L.P.H.
La definición de los complejos inmobiliarios,
ahora sobre bases amplias que
permiten abarcar las distintas realidades
físicas y jurídicas, desde un conjunto
de edificios en régimen de propiedad
horizontal, con una urbanización privada
con diversas instalaciones, como pueden
ser zonas de recreo, piscina, pistas
de tenis, viales, etc.
Esta variedad de realidades inmobiliarias
está comprendida en el artículo
24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y
las define en tres diversidades:
1. Estar integrados por dos o más edificaciones
o parcelas independientes
entre sí cuyo destino sea la vivienda o
locales.
Participar los titulares de estos inmuebles,
con carácter inherente, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos
inmobiliarias, viales, instalaciones
o servicios.
Por lo tanto, que entre dichos inmuebles
y los elementos comunes exista una
relación jurídica, análoga a la que se da
en propiedad horizontal.
2. La Ley establece dos grandes posibilidades
organizativas para los complejos
inmobiliarios.
a) Constituirse en una sola comunidad
a través de cualquiera de los procedimientos
establecidos en el párrafo segundo
del artículo 5, esto es, hacer el título
constitutivo de propiedad por pisos o locales,
fijándose los nuevos coeficientes de
participación que le corresponda, reglas
y estatutos.
b) Constituirse en una agrupación de
comunidades de propietarios. A tal efecto,
se requerirá que el título constitutivo
de la nueva comunidad agrupada sea otorgado
por el propietario único del complejo
o por los presidentes de todas las
comunidades llamadas a integrar aquélla,
previamente autorizados por acuerdo
mayoritario de sus respectivas Juntas
de propietarios.
3. La agrupación de comunidades a que
se refiere el apartado anterior gozará, a
todos los efectos, de la misma situación
jurídica que las comunidades de propietarios.
a) En las agrupaciones de comunidades
la Junta de propietarios estará compuesta,
salvo acuerdo en contrario, por
los presidentes de las comunidades integradas
en la agrupación.
Estas son las formas en las que pudieron
adaptarse las comunidades o complejos
desde la reforma de la Ley de Propiedad
Horizontal, y pueden trasformarse
por los acuerdos que determina la Ley de
Propiedad Horizontal.
La realidad, a veces sorprendente, es
que se trata de desfigurar la personalidad
jurídica de una Mancomunidad con
la de una Agrupación, y es que naciendo
una serie de Comunidades con suma de
coeficiente cien cada una, y además con
coeficiente para la Mancomunidad sobre
los elementos comunes generales de
todos, y constando en el Titulo Constitutivo
como tal Mancomunidad, algunos,
tratan de desfigurar la realidad y personalidad
jurídica, adoptando los acuerdos
por los presidentes, tratando de cobrar
las cuotas de los propietarios por la Mancomunidad
a cada una de las Comunidades
en vez de hacerlo directamente a cada
uno de los propietarios, cuando el funcionamiento
de una mancomunidad es
igual que cualquier comunidad.
Los acuerdos se adoptan por todos los
propietarios convocados a asamblea, los
cargos, normalmente recaen en los presidentes
de cada bloque o fase, aprueban
presupuestos y cuentas, fondo de reserva,
etc.
El cambio de la figura de Mancomunidad
a Agrupación, requeriría el acuerdo
unánime de todos los propietarios de cada
una de las Comunidades por así disponerlo
el artículo 17.1ª de la Ley de Propiedad
Horizontal, y unos gastos incalculables
de requerimientos, Notaría,
Registro de la Propiedad, modificación
de coeficientes de todas las fincas registrales,
normas y estatutos, etc.
Consecuentemente con lo expuesto, y
para que los acuerdos sean legítimos, hay
que respetar la figura jurídica de la Mancomunidad,
la Agrupación tiene otra tipología
jurídica dispuesta en el artículo 24
de la ley de Propiedad Horizontal. Todo
lo demás es ir en contra de Ley.
Cómo evitar la pérdida de calor
en la vivienda
UNIÓN FENOSA
E
n la mayoría de los casos una gran parte de la
energía que consumimos en calefacción se pierde
innecesariamente debido a un mal aislamiento
de nuestros hogares: Muchas veces un
mal cierre de puertas y ventanas, o un funcionamiento
incorrecto de la instalación motivan
un gasto excesivo de energía que bien
podría evitarse. Por ello es conveniente tener
en cuenta los siguientes consejos de cara al
invierno.
Aislar convenientemente la vivienda será
el primer paso. Las fugas de calor al exterior
se producen a través de las paredes, las ventanas,
techos, y suelos en el momento en que se
produce una diferencia de temperatura entre
el interior y el exterior de la vivienda.
En el caso de que su vivienda esté ya construida
puede mejorar el aislamiento inyectando
material aislante en las cámaras de aire,
dando preferencia a las zonas más frías. En el
caso de las ventanas sencillas las pérdidas de
calor pueden ser hasta cuatro veces mayores
que en el caso de las dobles ventanas o acristalamientos
con rotura de puente térmico.
Si las ventanas no cierran herméticamente,
será bueno instalar juntas autoadhesivas
semirrígidas, bandas adhesivas de espuma
sintética o de goma o juntas elásticas de masilla
especial. En las puertas al exterior se puede
emplear también los mismos materiales y
utilizar, para la parte inferior de las mismas,
perfiles especiales que evitan la entrada del
aire de la calle y la salida del calor.
Por otro lado, no es recomendable ventilar
excesivamente la vivienda, en condiciones normales,
con diez minutos basta para lograr la
ventilación de una habitación.
Asimismo, es conveniente instalar cintas
adhesivas o masillas en los puntos de la caja
de las persianas, así como colocar material aislante
la estructura de cemento de la cara interior
de la caja. Durante el día no debe evitarse
el paso del sol dentro de las habitaciones.
Con ello obtendremos una aportación importante
de calor. Al atardecer, en cambio, deberemos
cerrarlas y correr las cortinas para evitar
las pérdidas de calor por los cristales.
Controle el malgasto
La temperatura de la calefacción influye mucho
en el consumo. Por cada grado aumentado
sobre los 20º se produce un aumento del consumo
de entre un 6% y un 9%. Recomendamos
mantener las siguientes temperaturas dependiendo
de la habitación que se trate: para la
salas de estar y las habitaciones de estudio: 18-
22º; para los dormitorio: 17-19º ; y para los vestíbulos
y cuartos de baño: 20-22º.
En la cocina prácticamente se puede eliminar
la calefacción al existir otras fuentes de
calor. Por la noche la temperatura ambiente
se puede reducir hasta los 16º. No olvide que
el termostato es el mejor aliado de los sistemas
de calefacción para reducir los consumos de
energía.
No es ni necesario
ni recomendable ventilar
demasiado la vivienda
si en ella hemos logrado
una buena temperatura