Nº 4 Revista Digital de la REI en Catastro - CPCI

REI en Catastro 25
Sistema de valoración de predios
urbanos Quito - Ecuador
Lorena Monge
METODOLOGIA VALORATIVA
URBANA APLICADA
EN QUITO ECUADOR
Como establecimos en el
resumen analítico, la Dirección
Metropolitana de Catastro viene
desarrollando metodologías de
valoración sujetas a lo que establece
La Codificación de la Ley
de Régimen Municipal en los artículos
3, 307 al 309 y Ordenanzas
Metropolitanas. Esta Metodología
se basa primeramente
en la generación de Áreas de
Intervención Valorativa llamadas
AIVAS que tienen características
homogéneas en sus aspectos
físicos como: tipo de construcción,
infraestructura, lote tipo,
zonificación, etc. Determinadas
estas áreas, mediante la inspección
en campo y el estudio del
valor del mercado referido al
suelo, se establece un valor referencial
tomando como base el
lote que más se repite en el área,
llamado lote tipo o modal.
Al valor particularizado se le
aplica factores de corrección que
pueden ser en mérito o demérito.
Estos factores son: frente, fondo,
tamaño, y otros especiales como
topografía o los afectados por bordes
de quebrada, oleoductos, etc.
Antes de continuar con las
fórmulas respectivas es importante
aclarar ciertos métodos
que permiten determinar el valor
del suelo teniendo como base
valores de mercados, zonificaciones
u otros.
Gonzalo Estupiñán, arquitecto
perito avaluador y presidente de la
Asociación de Peritos avaluadores
de Quito, en su libro: Criterios y
Recomendaciones para la elaboración
de Avalúos, especialmente urbanos,
establece tres vías de cálculo:
REPOSICIÓN DE MATERIAL
Determinación del precio de construcción
del objeto donde interviene el factor
depreciación que defina su estado actual
en función del estado de conservación,
uso, vida útil y años de construcción 3 y
por diferencia, llegar al valor del suelo.
POTENCIAL O DE OFERTA EN EL
MERCADO
Analiza su comportamiento como mercancía
en el comercio inmobiliario comparando
con objetos similares.
RENTABILIDAD
El valor del objeto
por la utilidad o
beneficio económico
que produce su
uso. Su resultado
considerará el conjunto
de factores
que determinen la
duración del inmueble
en su posibilidad
de bien destinado a
su usufructo.
Vc = Vn x [ R + (1-R) (1-D)]
Donde
Vc = Valor de la construcción
Vn = Valor como nuevo de
la construcción
R = % residual según tipo de material y
vida útil
1 = constante
D = depreciación o % equivalente en
función del año y el tipo de estructura
En este método la utilización de las tablas
de Heidecke y las de Fitto y Corvini, son
la base para establecer la depreciación.
Vs= Vnc x k x ± x Cos
Donde:
Vs = Valor del suelo.
k = coeficiente de área útil para el proyecto
a = Porcentaje de ganancia de terreno
Cos = Coeficiente de Ocupación del
Suelo según Zonificación.
Vnc = valor de la construcción como
nueva.
3 ESTUPIÑÁN Gonzalo, Criterios y Recomendaciones para la Elaboración de Avalúos, s.l.e, Quito, 1996.