El Gobierno paraliza dos años los desahucios a las ... - Aranzadi

Los concursos de acreedores alcanzan el nivel más alto
El Gobierno paraliza dos años los desahucios a
las familias con rentas más bajas y pospone la
reforma de la Ley Hipotecaria
Los deudores hipotecarios más vulnerables por efecto de la crisis verán paralizado el lanzamiento
de sus inmuebles durante un periodo de dos años, siempre y cuando reúnan una serie de
requisitos. La medida está contemplada en el Real Decreto-Ley 27/2012 aprobado ayer por el
Gobierno y que ya se encuentra en vigor tras haber sido publicado hoy en el BOE. Como no tiene
efectos retroactivos, para paliar la situación de quienes ya han perdido sus viviendas, la norma
contempla la creación de un Fondo Social de Viviendas destinadas al alquiler con precios bajos. El
Real Decreto-Ley no reforma la Ley Hipotecaria, si bien el Gobierno emplaza esta posibilidad a la
futura tramitación de la norma vía Proyecto de Ley.
¿Quiénes pueden ver paralizado el lanzamiento de su vivienda?
La paralización durante un periodo de dos años del lanzamiento (fase final del desahucio) está
sujeta a un requisito general, que además ha de ir acompañado de que el afectado se encuentra
en alguna de una relación de circunstancias.
Requisito general:
Se podrán beneficiar aquellas familias que entre todos sus miembros no ingresen tres
veces el IPREM (más de 1.597 euros al mes/19.200 euros al año en doce pagas).
Además, la casa objeto de lanzamiento debe ser su única vivienda en propiedad, y
cuando tuvieran que pagar una cuota de la hipoteca de más de un 50% de sus ingresos
netos.
Para no ser desahuciados deben presentar además alguna de las siguientes:
Circunstancias:
‣ Ser familias numerosas de acuerdo con la definición en la legislación vigente.
‣ Constituir una unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
‣ Ser familias con algún menor de tres años.
‣ Tener a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33% o
dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral.
‣ Ser deudores en paro y sin prestación por desempleo.
‣ Constituir unidades familiares en las que convivan en la misma vivienda una o más
personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de
parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad y que se encuentren
en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le
incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral.
‣ Estar en algunos supuestos de violencia de género.

El Ejecutivo insistió en que el Real Decreto-Ley se aprueba con carácter de urgencia, si bien
podrá ser objeto de un posterior desarrollo en sede parlamentaria. En este sentido, la
vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, explicó que contempla las medidas
"más urgentes, más inmediatas, que hay que poner en marcha ya", así como que la norma
"pasará a las Cortes Generales a un proceso de diálogo y negociación política en la que
esperamos aportaciones de todos los grupos, especialmente del grupo socialista".
No contempla la reforma de la Ley Hipotecaria ni la dación en pago
Cabe destacar que la norma no modifica la
ley, ni la Hipotecaria, ni la de Enjuiciamiento
Civil, motivo que ha dificultado un acuerdo
final con el PSOE después de tres días de
negociación. Además, tampoco contempla la
dación en pago. A pesar de que esta medida
ha sido reclamada desde ámbitos políticos,
sociales y judiciales, el Gobierno justifica que
las medidas aprobadas tienen por objeto que
nadie se quede sin vivienda. En palabras del
ministro de Economía, Luis de Guindos, la
dación en pago “es una solución de último
recurso”, ya que “significa entregar las llaves
de la vivienda”.
Las Cortes revisarán los umbrales del Código de Buenas Prácticas
Con vistas a su tramitación posterior en las Cortes vía Proyecto de Ley para
desarrollar lo que ahora son una medidas urgentes, el Gobierno ha anunciado
su intención de abordar otros asuntos “que deberían formar parte de la Ley
consecuencia de este Real Decreto Ley”.
En primer lugar, prevé establece nuevos umbrales en la aplicación del
Código de Buenas Prácticas bancarias para evitar los desahucios, por
medio de procesos de reestructuración de la deuda, de quita o, en su
caso, de dación en pago. Por tanto, el Ejecutivo no descarta regular en
el futuro la entrega de la vivienda como fórmula para liquidar la deuda.
Asimismo, se mejorarán aspectos relacionados con las subastas y con
los intereses de demora, mecanismos para dar mayor independencia a
las sociedades de tasación frente a las instituciones bancarias a la hora
de tasar la vivienda, la posibilidad de establecer límites en las compras
de vivienda habitual para evitar de cara al futuro el sobreendeudamiento
o mecanismos para evitar cláusulas abusivas en las negociaciones
hipotecarias.

Viviendas de los bancos con alquileres bajos para
familias ya desahuciadas
La segunda gran medida que contempla el Real Decreto-Ley es la creación urgente de un
Fondo Social de Viviendas, con un parque de viviendas destinadas al alquiler con precios
bajos para personas que han perdido su residencia. Este parque estará compuesto por
viviendas que ahora están en posesión de los bancos. Como se ha indicado, con esta
fórmula se pretende aliviar la situación de estas familias, ya que la norma no tiene carácter
retroactivo.
El ministro de Economía, Luis de Guindos, informó de que este fondo social de vivienda se
hará de “forma rápida y urgente”. Como dato positivo el ministro destacó que a día de hoy la
mora hipotecaria es del 3%: "es baja y seguirá siendo baja". En esta misma línea añadió que
las hipotecas en España "se pagan", lo que denota una "fortaleza" del país”. Manifestó por
último su convencimiento de que "las nuevas medidas sobre desahucios no van a perjudicar
que las deudas y sus intereses se devuelvan".
El CGAE facilita a los ciudadanos
un escrito para la suspensión
inmediata del desahucio
Por otra parte, el Consejo General de la Abogacía Española (CGAE) informó ayer de que ha
puesto a disposición de los ciudadanos afectados por ejecuciones hipotecarias y de las
asociaciones de consumidores un escrito dirigido al órgano judicial competente para pedir la
suspensión inmediata del desahucio de una vivienda sujeta al préstamo hipotecario.
En su apartado de alegaciones, el escrito recuerda la alarma social que existe en materia de
desahucios, “concretada en los 400.000 desahucios que se han producido en los años de la crisis,
y en los miles que se están tramitando en los juzgados”. Añade que “esta trágica situación” ha de
ser tenida en cuenta al interpretar las normas vigentes pues, de conformidad con lo establecido en
el artículo 3.1 del Código Civil, las normas jurídicas han de interpretarse con arreglo “a la realidad
social del tiempo en que de ser aplicadas”.
Puede descargar el escrito en este enlace: http://tinyurl.com/c53qh4a

El Real Decreto que regula la sociedad de gestión
de activos contempla ventajas fiscales para los
inversores
Por otra parte, el Consejo de Ministros también dio luz verde al Real Decreto 1559/2012, de 15 de
noviembre, que establece el régimen jurídico de la sociedad de gestión de activos (SAREB),
conocido coloquialmente como banco malo. Entre otros afectos relevantes, contempla ventajas
fiscales para atraer inversores.
Según establece el citado Real Decreto en sus Disposiciones Generales, “su cometido es permitir
la concentración en una sociedad de aquellos activos considerados como problemáticos o que
puedan dañar el balance de las entidades, facilitando de este modo su gestión y logrando que,
desde su transmisión, se produzca una traslación efectiva de los riesgos vinculados a estos
activos”.
En su articulado, el Real Decreto concreta aspectos tales como:
Los métodos para determinar las categorías de activos transferibles.
Los criterios de valoración de esos activos.
La estructura legal de las sociedades de gestión de activos.
Detalla las obligaciones de gobierno corporativo y los órganos de supervisión y sus
facultades.
No se descarta el derribo de algunos edificios y promociones. Se calcula que en la
actualidad existen en España 700.000 viviendas vacías.

Se constituye como Sociedad Anónima por un plazo no superior a 15 años
La SAREB será constituida por el FROB como sociedad anónima “que presenta determinadas
particularidades derivadas de su objeto social singular”, por el periodo que se determinen en sus
estatutos, el cual no podrá ser superior a 15 años (art. 16 RD). Dicha sociedad anónima será
propietaria y gestora de los activos inmobiliarios que le transfieran los bancos. Se incluye todo el
crédito promotor a partir de 250.000 euros, los activos adjudicados inmobiliarios por encima de
100.000 euros y las participaciones en sociedades inmobiliarias. También se fija en 90.000
millones de euros el tamaño máximo del conjunto de activos, si bien el Ejecutivo calcula que
rondará los 62.000 millones.
La participación pública no podrá ser superior al 50% (art. 19.3 RD), razón por la que el Gobierno
espera captar del sector privado el 51% de los inversores. A tal fin se establecen unas condiciones
fiscales ventajosas, entre las que destaca la tributación al 1% (tipo impositivo aplicado a las
SICAV).
Rentabilidad media del 15% con pérdidas en los primeros ejercicios
El ministro de Economía, Luis de Guindos, afirmó ayer que se estima una rentabilidad media de la
Sociedad del 15% en el plazo citado de 15 años, si bien reconoció que en los primeros ejercicios
perderá dinero con arreglo a los descuentos previstos en los activos en el momento de su
traspaso (50% de media sobre su valor en libros). Dicha rebaja será aun mayor en suelo (79,5%),
por el 63,2% en promociones terminadas. Por su parte, en los préstamos a promotores se calcula
un descuento del 32,4%. Por tanto, los beneficios irán aumentando a medida que se vayan
vendiendo los activos.
En cuanto al valor de transmisión, la determinará el Banco de España sobre la base de la
estimación de su valor económico mediante informes de valoración encargados a expertos
independientes (art. 13.1 RD). Cabe destacar que la supervisión de la SAREB correrá a cargo del
Banco de España, si bien se creará una comisión de seguimiento de la que podrá formar parte el
BCE.
La sociedad estará presidida por Belén Romana. Entre otros cargos, fue directora general del
Tesoro (2003-2005), miembro del Consejo de Gobierno del Banco de España y del Consejo de la
CNMV. Ha formado parte del consejo de administración de Banesto, Fortis, y Acerinox. Belén
Romana es una economista de reconocido prestigio, como lo demuestra el hecho de que Angela
Merkel apoyara su candidatura para presidir el Mecanismo Europeo de Estabilidad (MEDE). Su
nombre también sonó como posible presidenta de la CNMV.
El apunte: Qué son las sociedades de gestión de activos
En su art. 2.a) el Real Decreto concreta la definición de las sociedades de gestión de activos
como “aquellas constituidas en virtud de lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley 9/2012, de 14
de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, con la finalidad de
gestionar determinadas categorías de activos especialmente dañados o cuya permanencia en
el balance de una entidad se considere perjudicial para su viabilidad”.