LOS PORTALES S.A. - Tulane Burkenroad Reports Latin America

REPORTES FINANCIEROS CENTRUM Católica - Burkenroad Latinoamérica (Perú) - Los Portales S.A. - Agosto 24, 2009Agosto 24, 2009LOS PORTALES S.A.TICKERLPORTAC1Recomendación de Inversión: ModeradaPrecio de la Acción: (en Miles de Nuevos Soles)2005 2006 2007 2008Utilidad Neta (PEN) 1,936 7,728 9,580 5,709Acciones en Circulación 67,390 67,390 82,259 82,259Utilidad por Acción (UPA) -0.0006 0.097 0.122 0.0691Valuación (en Miles de Nuevos Soles)2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015Flujo de Caja Libre 113,381 33,000 44,549 60,142 81,191 109,608 147,971VAN 810,373,000 PEN 10.04%Costo de CapitalTasa Libre de Riesgo 2.73% Pasivo no Corriente (PNC) 74.5% PENPrima de Mercado 5.32% Patrimonio (PAT) 25.4% PENTasa Riesgo País 2.57% Beta Apalancado 2.02Costo del Accionista (re) 16.04% Beta del Sector 0.66CCPP 10.04%Perfil General de la EmpresaUbicación: José Granda 167, San Isidro, Lima 27. PerúIndustria: Hotelera, estacionamientos e inmobiliariaDescripción: La Empresa tiene por objeto dedicarse directamente o porintermedio de sus subsidiarias a toda clase de inversiones y negocios depromoción y desarrollo de negocios inmobiliarios, habilitación urbana,desarrollo, promoción y venta de viviendas. También, pretende dedicarse a laprestación de servicios de administración, promoción, desarrollo y operaciónde playas de estacionamiento, las cuales se desarrollan por cuenta propiao de terceros; así como la prestación de servicios turísticos, hoteleros y deestablecimientos de hospedaje.Productos y Servicios: Servicio de habilitación urbana, servicio de hoteleríay servicio de estacionamientosDirección de Internet: http://www.losportales.com.pe/Analistas:Mabel Alejo Hitomalejo@pucp.edu.peJulio César Mena Calderónjmena@pucp.edu.peAngelo Guisseppe Titto Delgadoatitto@pucp.edu.peDirector de Investigación:Eduardo Courtecourt@pucp.edu.peAsesor:Jorge Cárdenas Bustiosjorge.cardenas@pucp.edu.peLos REPORTES BURKENROAD PERÚ son producidos solamente como parte de un programaeducativo de la Universidad de Tulane A.B. Freeman School of Business junto con CENTRUM Católica.Los reportes no son una sugerencia de inversión y usted podría no tenerlos en cuenta para sus decisionesde inversión. Usted podría consultar a un inversionista profesional o conducir su propia investigaciónbásica considerando una inversión potencial.

REPORTES FINANCIEROS CENTRUM Católica - Burkenroad Latinoamérica (Perú) - Los Portales S.A. - Agosto 24, 20092EVOLUCIÓN DELPRECIO DE LAACCIÓNFigura 1. Evolución del precio de la Acción.Nota: del Análisis de los AutoresRESUMEN DEINVERSIÓNPor el método de Flujo de Caja Libre, se obtuvo un valor actual neto de laempresa de S/. 810,373 (miles de soles). Los flujos se descontaron con una tasapromedio de 10.04% anual, que corresponden a la estimación del Costo deCapital Promedio Ponderado (CCPP).Para obtener el CCPP, se consideró el costo de la deuda a largo plazo y elcosto de patrimonio, considerando un beta de la industria de 2.02. Además,el costo de accionista se obtiene mediante la suma de la tasa libre de riesgomás la prima de mercado (riesgo de mercado) menos la tasa libre de riesgo,dando como resultado un 16.04%.TESIS DEINVERSIÓNEn el 2008, la Junta Obligatoria Anual de Accionistas aprobó la reorganizaciónsimple de la sociedad, la misma que tiene como objetivo transferir delpatrimonio de la Empresa a tres bloques patrimoniales (hoteles, playase inmobiliaria) y aportarlos a cada una de las sociedades subsidiariaspreexistentes de la Empresa: Los Portales S.A. Negocios Inmobiliarios S.A.C.,Los Portales S.A. Hoteles S.A.C. y Los Portales Estacionamientos S.A.C, locual le va a permitir a la empresa enfocarse adecuadamente en la razón deser de su negocio.Estos cambios apuntan a aprovechar el gran dinamismo que se está dando enla economía peruana. Las industrias en las que participa tienen un crecimientointeresante. Todo ello, confirma perspectivas positivas, para los próximosperíodos, a las que se agregan los proyectos de expansión de la empresa.

REPORTES FINANCIEROS CENTRUM Católica - Burkenroad Latinoamérica (Perú) - Los Portales S.A. - Agosto 24, 20093VALUACIÓNLa valuación se realizó a través del método de flujo de caja libre: el valoractual neto de la empresa de S/. 810,373 (miles de soles), descontado con unCCPP de 10.04% anual.La Empresa Los Portales S.A. tiene participación en tres industrias: a) IndustriaInmobiliaria, b) Industrias de estacionamientos, y c) Industria Hotelera.Industria InmobiliariaEn los últimos años, la industria inmobiliaria ha mostrado un gran dinamismoen la tasa de crecimiento del sector construcción, tal como se pude apreciar enel siguiente gráfico:Figura 2: Crecimiento del Sector Construcción en el PerúNota: de Banco Central de Reserva del PerúEste crecimiento se debe a la reactivacion de la demanda interna, productodel crecimiento del PBI del país en los últimos años, así mismo, las entidadesfinanceras han ofrecido mejores condiciones para el acceso a créditoshipotecarios en cuanto a plazos y tasas de interés. Por otra parte, el Gobiernoviene impulsando la construcción de viviendas a través de diferentesprogramas en este rubro, dado que en el Perú existe un déficit de viviendas,sobre todo en los sectores socioeconómicos C y D. Estos factores generan unatractivo negocio para la inversión privada.Según los reportes de la Superintendencia de Banca y Seguros, a diciembredel 2008, los créditos hipotecarios siguen mostrando gran dinamismo en losúltimos años frente al crédito de consumo.

REPORTES FINANCIEROS CENTRUM Católica - Burkenroad Latinoamérica (Perú) - Los Portales S.A. - Agosto 24, 20094Figura 3. Comparación de la Tasa de Variación Anual del Sistema FinancieroPeruanoNota: de la Superintendencia de Banca y SegurosIndustria HoteleraLa industria hotelera es impulsada directamente por la afluencia del tráficode turistas, y en los últimos años esta se ha incrementado.Según un informe del Ministerio de Comercio Exterior y Turismo, en el 2008,arribaron, al Perú, 2,527,630 viajeros internacionales. De ese total, un 98% esconsiderado visitante extranjero, 79% es turista y 21% excursionista.Figura 4: Arribos de turistas al Perú (2002 – 2008)Nota: de MinceturEste incremento de afluencia turística genera la ocupabilidad hotelera,especialmente en la ciudad de Lima y Cuzco. Por otra parte, el crecimientode la actividad económica en los últimos años ha tenido un impacto favorableen el segmento corporativo, dado que ha generado operaciones de inversiónextranjera en el país.Industria de EstacionamientosEl incremento en la venta de vehículos nuevos es muy representativo parala industria de estacionamientos. Según la Asociación de RepresentantesAutomotrices del Perú, la venta de vehículos nuevos en Perú aumentó en81.38% en el período enero diciembre del 2008, sumando 92,539 unidades,frente a las 51,017 unidades vendidas en el mismo período del 2007.

REPORTES FINANCIEROS CENTRUM Católica - Burkenroad Latinoamérica (Perú) - Los Portales S.A. - Agosto 24, 200910Tabla 5. Estado de Resultados (en Miles de Nuevos Soles)

REPORTES FINANCIEROS CENTRUM Católica - Burkenroad Latinoamérica (Perú) - Los Portales S.A. - Agosto 24, 200911Tabla 6. Flujo de Caja Proyectado (en Miles de Nuevos Soles)

REPORTES FINANCIEROS CENTRUM Católica - Burkenroad Latinoamérica (Perú) - Los Portales S.A. - Agosto 24, 200913Tabla 5. Balance de Ganancias y Pérdidas Proyectado (en Miles de Nuevos Soles)

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REPORTES FINANCIEROS CENTRUM Católica - Burkenroad Latinoamérica (Perú) - Los Portales S.A. - Agosto 24, 200916Los Reportes Burkenroad Perú son análisis financieros de empresas listadas enla Bolsa de Valores de Lima, y de empresas medianas y pequeñas. Los informesson elaborados por alumnos de CENTRUM Católica, la Escuela de Negocios de laPontificia Universidad Católica del Perú, bajo la supervisión de profesores del Áreade Finanzas, Economía, y Contabilidad de la Escuela.El Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM), el Institutode Estudios Superiores de Administración de Venezuela (IESA), y la Universidadde los Andes de Colombia, el Instituto Colombiano de Estudios Superiores Incoltade Colombia (ICESI), la Escuela de Postgrado de Administración de Empresas deEcuador (ESPAE), la Universidad Francisco Marroquín de Guatemala, junto conla Universidad de Tulane, realizan el Programa Burkenroad en Latinoamérica.Este proyecto recibe el apoyo del Fondo de Inversiones Multilaterales del BancoInteramericano de Desarrollo (BID).Este programa enriquece el capital humano al brindar entrenamiento en técnicasde análisis financiero. A su vez, pretende facilitar el acceso de empresas a fuentesde financiamiento proporcionando información financiera a inversionistas einstituciones del sector.Los reportes preparados en el marco de este programa evalúan las condicionesfinancieras y las oportunidades de inversión en empresas. Los reportes financierosde empresas que listan en la Bolsa de Valores son distribuidos a inversionistasnacionales y extranjeros a través de publicaciones y sistemas de informaciónfinanciera tales como el Infosel Financiero y Finsat, entre otros. Los reportes de lasmedianas y pequeñas empresas son distribuidos sólo a empresas beneficiarias parasu uso en futuras presentaciones privadas a instituciones financieras o inversionistaspotenciales. Los planes de inversión y la situación financiera de las empresasanalizadas son presentados a la comunidad financiera en un Encuentro Anual.Para más información sobre el Programa Burkenroad Perú, por favor, visite la páginaweb: http://www.centrum.pucp.edu.pe/es/programaburkenroad/Ph.D. Eduardo Court Monteverdeecourt@pucp.edu.peDirector de InvestigaciónReportes Burkenroad PerúCENTRUM - Escuela de Negocios de laPontificia Universidad Católica del PerúTeléfono: (511) 313 3400Ph.D. Jorge Guillénjguillen@pucp.edu.peCoordinadorReportes Burkenroad PerúCENTRUM - Escuela de Negocios de laPontificia Universidad Católica del PerúTeléfono: (511) 313 3400