LAD01616_ModelizacionFinancieraCPP_EP

MODELIZACIÓN FINANCIERA PARA
COLABORACIÓN PÚBLICO PRIVADA
EJERCICIO PRÁCTICO:
CREACIÓN DE UN POLIDEPORTIVO EN CADIZ

Modelización financiera para colaboración público privada – Ejercicio práctico. Polideportivo en Cádiz
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Modelización financiera para colaboración público privada – Ejercicio práctico. Polideportivo en Cádiz
ÍNDICE
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1. EJERCICIO PRÁCTICO. CREACIÓN DE UN POLIDEPORTIVO EN CÁDIZ .......................................................... 4
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Modelización financiera para colaboración público privada – Ejercicio práctico. Polideportivo en Cádiz
1. EJERCICIO PRÁCTICO. CREACIÓN DE UN POLIDEPORTIVO EN
CÁDIZ
La empresa M&E, S.A. está considerando la inversión en un polideportivo en Cádiz. Es una
sociedad muy vinculada al deporte, con varias instalaciones en explotación y más de 15 años de
experiencia en el sector.
Cádiz es una ciudad que les parece muy atractiva para invertir porque, según sus estudios de
mercado, hay un área con poca oferta deportiva en la que podrían conseguir tener desde el
arranque de la instalación 4.500 abonados (realizando una preventa durante la obra como ya
habían hecho otras veces) y con crecimientos esperados del número de abonados del 5%
durante los años 2 al 5 de explotación, del 3% durante los años 6 al 10 de explotación, y
previendo que desde el año 11 ya no hubiese crecimiento, sino que se mantendría constante el
número de abonados. Su estudio también analizaba la capacidad de pago de la zona, y los
abonados antedichos se conseguirían con una tarifa mensual de 40 € + IVA, que incrementarían
con el IPC cada año. Adicionalmente, y de acuerdo con su experiencia en otras instalaciones de
características similares, estimaron unos ingresos por cafetería de 250.000 € anuales a la puesta
en explotación -año 1- y un crecimiento anual de ingresos en este concepto del 2% durante toda
la vida de la instalación.
Habían llegado a un acuerdo con una congregación religiosa de la zona que tenía un terreno
grande allí, para que se lo concesionaran durante 20 años, corriendo a cargo de M&E la
inversión, financiación y explotación de la instalación; a cambio, pagaría un alquiler anual a la
congregación. Cabía la posibilidad de ampliar la concesión a 25 años, previo acuerdo de las
partes. La firma del contrato de concesión se llevaría a cabo el 1 de marzo de 2019.
La inversión inicial era importante, de acuerdo con lo que habían analizado los equipos técnicos
de M&E, en estudios y proyectos el importe sería de 250.000 €, en la construcción de la
instalación con un contrato a precio y plazo cerrados sería 5.000.000 €, y en impuestos locales
y licencias, otros 120.000 €. Con un plazo de 15 meses de inversión, se esperaba que la
construcción diese comienzo el 1 de abril de 2019, y que la distribución del coste de inversión
fuese lineal en ese tiempo. La amortización de esta inversión la realizarían a 15 años para el
coste de construcción y los impuestos y licencias, y a 5 años para la inversión en estudios y
proyectos.
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Los costes operativos los tenían perfectamente tasados en la compañía, fruto de su amplia
experiencia. Consideraban que, durante el primer año de explotación, serían de 1.200.000 € en
personal, 650.000 € en mantenimiento, 350.000 € en suministros, 200.000 € de gastos generales,
100.000 € de tasas y licencias, y 50.000 € para varios e imprevistos. Todos estos costes
consideraban que crecerían según el IPC anualmente.
Las necesidades operativas de fondos en estos negocios eran muy interesantes, ya que mientras
que los cobros prácticamente se hacían al contado, los pagos podían asumirse, haciendo una
media entre los distintos conceptos, que se harían a 60 días.
En cuanto a la hipótesis macroeconómicas que manejaban, una inflación al 1,5% constante y un
Euribor de 0,80% constante les dejaba tranquilos. El impuesto de sociedades tributa al 25%, y
no hay ninguna consideración de diferencia entre el impuesto contable y el impuesto corriente a
pagar.
Por último, la inversión la financiarían al 35% con capital social y el resto con deuda bancaria;
esta deuda no generaría intereses durante el periodo de inversión , tendría un plazo de repago
de 15 años con amortización lineal, y un tipo de interés del Euribor más 250 puntos básicos.
Con toda esta información, le pidieron a un grupo de analistas recién incorporados del Máster
Corporate Finance de ISIE la elaboración de un modelo financiero sencillo que les permitiese
conocer la TIR de proyecto antes y después de impuestos, así como la TIR libre de accionista;
también, para estos tres flujos de caja, pidieron el valor actual neto, descontado al 8% para los
flujos de proyecto, y al 11% para el flujo de accionista.
A pesar de que siempre partían de cero a la hora de confeccionar un modelo para evitar errores
arrastrados, se les dio una plantilla (Anexo. Modelo MEF) para que fuese más sencillo comparar
el modelo que iban a desarrollar con otros modelos de la compañía. Les insistieron mucho en
que repasaran los principios básicos y best practices de modelización que vieron durante el curso
para que el modelo fuera claro, fácil de usar y transparente, robusto y flexible.
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