Guide méthodologique pour la qualité des zones d'activités

Pour en savoir plus :
Conseil général d’Eure-et-Loir
1, place Châtelet
28026 CHARTRES cedex
Tél. : 02 37 20 10 10
www.cg28.fr
• Landscape • 04 78 69 46 06

Albéric
de MONTGOLFIER
Président du
Conseil général
d’Eure-et-Loir
Les zones d’activités, génératrices d’emploi,
constituent un outil stratégique du développement
économique de notre département.
Par ailleurs, nous assistons actuellement à un
desserrement des entreprises de l’agglomération
parisienne, favorable aux départements
limitrophes tels que l’Eure-et-Loir.
Convaincu que dans le contexte de concurrence
accrue entre les territoires, les produits
d’accueil proposés aux entreprises doivent être
complets et non de simples terrains viabilisés,
le Conseil général entend, à l’aide du « Schéma
départemental des zones d’activités en
Eure-et-Loir », permettre aux entreprises
de trouver un environnement attractif, propice
à leur installation et leur développement.
Ce guide méthodologique a pour objet
d’accompagner les élus des collectivités et
les aménageurs dans la conduite de leur
projet de création, d’extension ou encore
de requalification de zones d’activités en fixant
des recommandations dans une démarche
de développement durable. La réalisation
d’études préalables, la gestion de l’eau
ou encore la maîtrise des déchets sont autant
de critères retenus par le Conseil général
qui s’inscrivent dans une logique de progrès.
Elus, aménageurs, entrepreneurs, il nous
appartient à tous de relever ensemble ce défi !
Sommaire
Déroulé d’un projet d’aménagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 05
Préambule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 06
La maîtrise d’ouvrage de l’opération . . . . . . . . . . . p. 08
Une réflexion préalable pour réussir
une programmation de qualité . . . . . . . . . . . . . . . .p. 09
• De la stratégie de territoire au choix du site :
l’étude d’opportunité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 10
1. Une analyse économique et sociale du territoire intercommunal
pour évaluer l’opportunité stratégique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 11
2. Une analyse du marché foncier et immobilier pour évaluer
l’opportunité commerciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 12
3. Une analyse du parcellaire pour évaluer l’opportunité foncière . . . . . . . . . . .p. 13
4. Le choix du meilleur site : le passage au tamis des facteurs
bloquants pour chaque site pressenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 14
• Du site choisi à la programmation d’un aménagement
de qualité : l’étude de faisabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 19
1. Le volet environnemental . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 20
2. Le volet spatial (urbanisme et paysage) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 21
3. Le volet technique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 23
• La réflexion préalable pour une requalification :
un diagnostic global de la zone d’activités . . . . . . . . . . . . . p. 24
• Les objectifs à atteindre : le programme . . . . . . . . . . . . . . . . p. 26
Quelques précisions sur... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 29
• Le choix de la procédure d’aménagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 29
• Les acquisitions foncières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 30
• L’archéologie préventive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 31
Ce qu’il faut retenir... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 35
La conception et l’aménagement d’une zone
d’activités : des compétences pour des espaces
publics et privés de qualité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 36
• Choisir une équipe de maîtrise d’œuvre . . . . . . . . . . . . . . . . p. 38
• Concevoir le projet d’ensemble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 41
- Tirer parti des qualités du site et de son environnement
rural ou urbain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 42
- Définir le parti d’aménagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 42
- Concevoir en détail les espaces publics . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 47
• Etablir des règles pour maîtriser
les parcelles privées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 52
3

4
• Confier le suivi de chantier au concepteur
du projet d’ensemble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 58
• Garantir la qualité par une mission complémentaire
de suivi architectural et paysager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 59
Ce qu’il faut retenir... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 60
La gestion de la zone d’activités :
pour l’inscription de la zone d’activités et de ses entreprises
dans une démarche globale de qualité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 61
• L’animation de la zone d’activités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 61
- Un interlocuteur unique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 61
- L’animation économique et sociale de la zone d’activités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 62
- Le traitement des affaires générales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 62
- Le bilan et l’évaluation de la zone d’activités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 62
• Pour une gestion environnementale de la zone d’activités . . . . . . . . . . . . . . .p. 63
- Un entretien régulier de la voirie et de la signalétique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 63
- Une gestion simple et alternative des espaces végétalisés publics et privés . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 63
- Une gestion exemplaire des déchets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 65
- Une gestion économe de la ressource en eau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 66
- Une réflexion pour réaliser des économies d’énergie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 66
- Une maîtrise des nuisances sonores et des rejets gazeux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 67
- L’approche collective des services communs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 68
Ce qu’il faut retenir... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 69
L’efficacité de la promotion et
de la commercialisation de la zone d’activités . . . . . . . . . . . . . . .p. 70
• Promouvoir et prospecter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 71
• Du premier contact à l’implantation de l’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 74
• Accompagner l’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 78
Ce qu’il faut retenir... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 79
Pour aller plus loin… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 80
Glossaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 81
Lexique des abréviations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 82
Index . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 83
Table des illustrations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 85
Déroulé d’un projet
d’aménagement
Opportunité stratégique
• Adéquation du projet avec le territoire
Opportunité foncière
• Définition de sites potentiellement intéressants
Choix du site
• Site présentant le plus de potentialités
Evaluation des impacts Définition de mesures
compensatoires
• environnementaux / spatiaux /techniques
Programme
• Mesures compensatoires pour atténuer les impacts
environnementaux, spatiaux et techniques
• Bilan financier prévisionnel
• Choix d'une procédure d'aménagement
• Planification et phasage de l'opération
Définition du parti d'aménagement
• Plan de composition d'ensemble adapté
• Organisation lisible et souple des espaces
Conception des espaces publics
• Des emprises généreuses pour les voies
et leurs accotements
• Des plantations pour structurer et
hiérarchiser les espaces
• Un plan de nivellement et un parcours
des eaux tirant parti du site
• Une entrée accueillante et des limites
extérieures adaptées au contexte
• Des limites de parcelles participant
au projet d'ensemble
• Une bonne implantation des réseaux
enterrés
• Une signalétique sobre, lisible et intégrée
• Un éclairage public raisonné et raisonnable
• Une intégration soignée de tous les
mobiliers
Travaux
Suivi architectural
et paysager
Examen des projets privés
par le concepteur du projet
d’ensemble
Conception des espaces privés
• L'organisation de l'entreprise
sur la parcelle
• L'architecture des bâtiments
• Les entrées de parcelles et limites
sur voies publiques
• Les plantations
• Les prescriptions concernant les
eaux pluviales et les eaux usées
• L'éclairage
• Cahier des charges des
prescriptions architecturales
et paysagères
• Cahier des charges des limites
techniques
Gestion
Opportunité commerciale
• Définition de la vocation
• Positionnement du territoire
Analyse des avantages et
inconvénients de chaque site
• Entretien régulier de la voirie et de la signalétique
• Gestion économe de la ressource en eau
• Incitation à la mutualisation de services communs
• Gestion simple des espaces végétalisés publics
• Gestion de l'énergie (économie d'énergie)
• Gestion des déchets
• Maîtrise des nuisances sonores
Acquisitions foncières
Archéologie préventive
Prospection / Promotion
Commercialisation
5

6
Préambule
Le résultat d’un travail de terrain
Dans le cadre de la mise en œuvre du Schéma départemental
des zones d’activités, une série de rencontres d’acteurs locaux et
la visite de l’ensemble des zones d’activités d’Eure-et-Loir ont été
effectuées afin d’évaluer les points à améliorer en terme de qualité
des aménagements.
La nécessité d’une démarche de qualité des zones d’activités
Les zones d’activités, vecteurs majeurs de développement
économique à l’échelle des territoires, doivent pleinement participer
à une politique d’aménagement équilibré des territoires. S’inscrire
dans une démarche de qualité au sein d’une zone d’activités,
c’est se donner toutes les chances de réussir un développement
durable de son territoire en créant de la richesse et de l’emploi tout
en préservant son environnement et sa qualité de vie.
Dans un contexte de forte concurrence entre territoires et de volatilité
accrue des entreprises, notre département, au travers de son offre
en zones d’activités, doit gagner en attractivité : la proximité
du pôle économique francilien et la compétition économique avec
les départements et régions limitrophes sont autant de raisons
d’avoir l’ambition d’offrir aux entreprises des conditions d’implantation
et de développement de qualité.
Offrir des zones d’activités de qualité, c’est s’inscrire pleinement
dans une logique de développement durable (amélioration
des conditions d’accès à l’emploi et des conditions de travail,
création de richesses fiscales, préservation de l’environnement)
mais aussi et surtout garantir des conditions optimales pour
l’implantation, le développement et la pérennité des entreprises
en Eure-et-Loir.
Environnemental
Préserver
l'environnement
et prévenir des risques
Economique
Garantir la commercialisation
de la zone d'activités et sa pérennité
économique
Développement
durable
Intégrer la zone
au bassin de vie
et créer des emplois
Social
L’application des principes du développement durable pour une zone d’activités
suppose une cohérence de la démarche à tous les niveaux de son aménagement :
• les réflexions préalables
• la rédaction du programme
• la conception et l’aménagement
• la gestion de la zone d’activités
Les objectifs de la mise en œuvre d’une démarche de développement durable dans
l’aménagement des zones d’activités sont multiples et profitables à plusieurs
niveaux de la vie locale :
Territoire
• Accroître l'attractivité du territoire
• Créer et/ou maintenir l'emploi
• Pérenniser l'implantation des entreprises
• Générer des ressources fiscales
• Préserver les ressources environnementales
Entreprises
• Bénéficier de conditions d'implantation
et de fonctionnement optimales
• Valoriser l'image de l'entreprise auprès
des clients, financeurs et riverains
• Offrir aux salariés des conditions
de travail favorables
Une concertation en amont indispensable : gouvernance et transversalité
Environnement
• Minimiser les impacts de l'activité
économique sur l'environnement
• Préserver les ressources naturelles
(eau, faune, flore, sous-sol…)
Habitants
• Minimiser les nuisances sur le voisinage
(paysage, trafic, bruits, odeurs, rejets
atmosphériques, accidents…)
• Offrir de l'emploi à la population locale
• Dynamiser la vie locale
Intégrer une logique de développement durable et de qualité pour les zones d’activités,
c’est aussi associer et mobiliser les compétences et points de vue des différents
acteurs et partenaires du développement territorial autour d’objectifs communs
(eau, routes, logements, déchets, énergie, milieux naturels, création d’emplois et
de richesses…) : collectivités, chambres consulaires, entreprises implantées sur
la zone d’activités, riverains, associations environnementales et de voisinage, services
de l’Etat, Parc naturel régional, habitants de la commune… L’implication de tous
les partenaires locaux fédérateurs le plus en amont possible de l’élaboration
du projet est un facteur décisif de réussite et de qualité.
La mobilisation des financements du département
Le respect de la démarche proposée dans ce guide conditionne l’attribution des fonds
départementaux aux collectivités réalisant des travaux d’aménagement de zones
d’activités existantes ou nouvelles.
7

8
La maîtrise d’ouvrage
de l’opération
Le choix de l’aménageur
Le choix de la maîtrise d’ouvrage de l’opération est effectué
dès l’étude d’opportunité :
1. La régie, qui s’appuie sur les services techniques du maître
d’ouvrage public, assure en direct la maîtrise d’ouvrage complète
de l’opération.
2. L’assistance à maîtrise d’ouvrage
On distingue deux sortes de missions d'assistance à maîtrise d'ouvrage :
• Les missions définies par la loi sur la maîtrise d'ouvrage publique
(loi MOP) : la conduite d'opération et le mandat.
• Les missions d'assistance contractuelle d'autre part, susceptibles
d'intervenir dans toutes les étapes d'un projet quel qu'il soit :
- en amont d'un projet : réflexion stratégique, étude d'opportunité
ou de faisabilité, document de planification… (dénommée
assistance à donneur d'ordre -ADOR)
- au cours de la réalisation : aide au suivi de la réalisation
(dénommée assistance opérationnelle -AO)
- à l'issue de l'opération : gestion de services, délégation
de services publics… (dénommée assistance à la gestion et
l'exploitation -AGEX)
Ces missions se situent dans le champ concurrentiel, à l'exception
du mandat, et font l'objet d'un contrat.
3. La concession d’aménagement est un contrat par lequel
la personne publique ayant pris l'initiative de l'opération en
délègue la réalisation à un aménageur public ou privé. Le concessionnaire
peut acquérir les biens nécessaires à la réalisation
de l'opération. Il assure la maîtrise d'ouvrage des aménagements
ou équipements de toute nature et accomplit les actions concourant à
l'opération globale faisant l'objet de la concession et procède
notamment à la location ou la vente des biens et terrains aménagés.
L’assistance à maîtrise d’ouvrage et la concession d’aménagement
respectent les règles du code des marchés publics.
• Le maître d’ouvrage peut solliciter le Conseil d’Architecture,
d’Urbanisme et de l’Environnement (C.A.U.E.). Ce conseil
ne peut, en aucune façon, se substituer aux missions de
la maîtrise d’œuvre.
Une réflexion préalable
pour réussir
une programmation
de qualité
Les réflexions préalables à l’aménagement d’une zone
définies ci-après sont importantes sinon indispensables
pour s’assurer de la qualité d’un projet de zone d’activités.
Faire abstraction de ces études ou les mener a minima fait
courir un grand risque de non adéquation entre l’offre
proposée et la demande.
Les études préalables nécessitent l’intervention de plusieurs
professionnels :
• Volet stratégique et commercial : économiste territorial, développeur
local, commercialisateur
• Volet environnemental : écologue, géologue, hydraulicien…
• Volet spatial (urbanisme et paysage) : paysagiste-concepteur*,
urbaniste, architecte
• Volet technique : ingénieur voirie – réseaux divers (VRD)
Parallèlement à ces analyses, un volet transversal doit être abordé :
le volet financier. Il peut être réalisé conjointement par un économiste
spécialisé dans la commercialisation de zones d’activités et
le(s) bureau(x) d’études techniques.
Le choix des chargés d’études
résulte d’une consultation
conforme au code des marchés
publics s’appuyant sur un
cahier des charges précisant les
attentes du maître d’ouvrage.
*Un paysagiste-concepteur est un
paysagiste DPLG (Diplômé Par Le
Gouvernement) ou diplôme équivalent.
Ce métier de l’aménagement concerne
plus particulièrement la création d’espaces
extérieurs, minéraux et végétaux.
9

10
De la stratégie de territoire
au choix du site :
l’étude d’opportunité
Le choix du site conditionné par des critères d’opportunité
Projet de
territoire
Marché
Foncier
Impératifs environnementaux
• Sol
• Sous-sol
• Eau
• Faune
• Flore
• Inscription en ZNIEFF,
Natura 2000
• Sensibilité du voisinage
aux nuisances
Adéquation projet /
stratégie de territoire
Etude de marché
• Identification des cibles
• Définition de la vocation de la zone d'activités
• Concurrence et complémentarité avec les zones existantes
• Positionnement du territoire
• Structuration du foncier :
- Taille des parcelles
- Formes
- Nombre de propriétaires
- Vacance
- Mode d'occupation
Analyse foncière
Repérage des sites
économiquement intéressants
Analyse des facteurs bloquants pour chaque site pressenti
Impératifs spatiaux (urbanisme et paysage)
• Topographie
• Proximité habitat
• Espaces agricoles
• Espaces boisés
• Cohérence avec le POS/PLU (s’ils existent)
• Cohérence avec le SCOT
• Evaluation des contraintes archéologiques
(consultation du service régional et
départemental d'archéologie)
• Monuments historiques
Tamis de sélection
CHOIX DU SITE
• Localisation par rapport aux axes
de communication structurants,
aux habitations
Soit par la création
d'une nouvelle zone d'activités
Soit par l'extension
d'une zone d'activités existante
Impératifs techniques
• Voirie
• Réseau d'assainissement /
eaux pluviales-eaux usées
• Réseau d'eau potable
• Réseau d'eau industrielle
• Electricité et gaz
• Technologies de l'Information
et de la Communication
• Collecte et valorisation des déchets
• Servitudes
Analyse comparative des avantages et inconvénients de chaque site pressenti
L’étude d’opportunité se décompose en trois volets complémentaires :
• une analyse économique et sociale : l’opportunité stratégique
• une analyse du marché : l’opportunité commerciale
• une analyse du parcellaire : l’opportunité foncière
Cette mesure de l’opportunité vaut pour tous les types de projets d’aménagements
(création, extension et requalification).
1. Une analyse économique et sociale du territoire intercommunal
pour évaluer l’opportunité stratégique
L’étude d’opportunité vise à vérifier la pertinence du projet d’aménagement de
la zone par rapport au projet de territoire. Elle est l’outil indispensable pour accompagner
le maître d’ouvrage dans l’identification du (ou des) site(s) potentiellement
intéressant(s) et dans le choix final du site retenu pour l’aménagement.
Définir son projet de territoire : un préalable indispensable
La prise de décision du maître d’ouvrage ne peut cependant se faire qu’à partir d’un
diagnostic préalable de l’économie locale débouchant sur la définition d’un projet
de territoire précisant la stratégie territoriale et les actions qui en découlent. Il s’agit
d’une analyse socio-économique du territoire et de ses ambitions permettant
l’identification des atouts/faiblesses et opportunités/menaces du territoire.
L’analyse porte sur la démographie, l’emploi, la création et l’installation d’entreprises,
le potentiel de main-d’œuvre (qualification, disponibilité…), les infrastructures et
les équipements structurants (voies de communication), le logement, les services
aux personnes et aux entreprises, les formations…
Si le maître d’ouvrage n’a pas formellement défini son projet de territoire, il lui faut
tout d’abord préciser les motifs l’amenant à envisager la création, l’extension ou
la requalification d’une zone d’activités (encouragement à la création de nouvelles
activités, volonté de générer des ressources fiscales supplémentaires, création
d’emplois, amélioration de l’attractivité du territoire…).
Une maîtrise d’ouvrage intercommunale
Le projet d’aménagement d’une zone d’activités gagne à être intégré dans une
démarche territoriale portée par une maîtrise d’ouvrage intercommunale s’assurant
d’un aménagement équilibré du territoire, de l’inscription dans un bassin de vie
suffisamment structuré (équilibre entre l’habitat et l’emploi de façon à éviter
des migrations alternées excessives…) et de la pertinence du projet dans
la stratégie globale de développement afin d’éviter un gaspillage de l’espace,
un mitage conduisant à une dégradation des paysages.
NB. Il convient de s’assurer de la bonne intégration du projet dans le développement
économique de l’intercommunalité en prenant en compte les zones d’activités
voisines, le rayonnement attendu de la zone…
11

Penser global, agir local
Cette démarche peut même être menée à l’échelle de plusieurs intercommunalités
voisines. Le positionnement du territoire par rapport aux territoires voisins
ou de plus grande échelle permet de développer des synergies avec les zones
d’activités existantes et vise à favoriser une cohérence territoriale sur le plan
du développement économique.
2. Une analyse du marché foncier et immobilier pour évaluer
l’opportunité commerciale
Le marché
L’analyse du marché porte sur l'offre territoriale (superficie, disponibilité des terrains
et bâtiments existants, prix, concurrence…) et la demande (typologie des projets
d'implantation et des demandes effectives et potentielles recensées).
Elle est réalisée à l’échelle intercommunale voire départementale.
L’analyse porte aussi sur l’état de commercialisation du (ou des) site(s)
potentiellement intéressant(s) et les mouvements d'entreprises, les perspectives
d’extension et les réserves foncières… Doit également être examiné le positionnement
commercial de la zone d’activités projetée dans son contexte concurrentiel.
La définition de la vocation de la zone d’activités
A ce stade, le maître d’ouvrage est en mesure de :
• préciser la vocation de la zone d’activités (le segment de marché ciblé,
les entreprises susceptibles d’être accueillies)
• caractériser l’offre à proposer (taille des lots, réseaux, prestations…)
Le maître d’ouvrage valide le type d’entreprises qu’il souhaite accueillir sur son
territoire en fonction de la vocation de la zone d’activités définie par l’étude d’opportunité
et de la politique économique intégrée dans son projet de territoire.
L’étude vérifiera l’adéquation entre la vocation potentielle de la zone
et la volonté politique d’accueillir les activités qui s’y rattachent.
3. Une analyse du parcellaire pour évaluer l’opportunité foncière
Avant de s’engager dans la création d’une nouvelle zone d’activités, il est recommandé
d’examiner les opportunités d’extension (évaluation de la réserve foncière)
ou de requalification d’une zone existante.
L’analyse foncière porte sur l’analyse des propriétés à l’échelle intercommunale
(nombre, superficie, forme, occupation, vacance, localisation). Elle permet d’identifier
les sites potentiellement intéressants à aménager ou à développer au regard de critères
tels que la présence de parcelles de grande taille, les possibilités d’extension,
le positionnement stratégique, les axes
de communication, les habitations
voisines et les réserves foncières
existantes.
Cette analyse débouche sur la
définition de sites potentiellement
intéressants pour aménager une zone
d’activités.
12 13
Le foncier
L’identification des sites potentiellement intéressants
L’examen des réserves foncières et
des possibilités d’échanges entre
propriétaires contribue à évaluer
l’opportunité foncière d’un site.

4. Le choix du meilleur site : le passage au tamis des facteurs
bloquants pour chaque site pressenti
Pour conforter le choix d’un site parmi ceux pressentis par l’analyse foncière, il est
conseillé de les soumettre à une série de facteurs potentiellement bloquants pouvant
remettre en cause l’aménagement de la zone d’activités sur le site pressenti :
• l’environnement
• l’urbanisme et le paysage
• l’aspect technique
Cette analyse s’appuie sur la collecte d’informations et la prise de contact avec
les services compétents (Conseil général, Etat…). Cette prise de connaissance permet
d’opter pour le site qui sera le moins affecté par les impacts d’un aménagement
de zone d’activités.
Le passage au tamis d’un certain nombre de facteurs bloquants pour chaque site
pressenti permet d’écarter les sites sur lesquels la création ou l’extension d’une
zone d’activités engendrerait des dommages irréversibles pour l’environnement
ou des nuisances inacceptables pour les populations riveraines.
Il convient de veiller à inscrire le projet d’aménagement dans le tissu urbain
et paysager et d’éviter les difficultés techniques qui demanderaient des mesures
compensatoires entraînant des surcoûts.
Les impératifs environnementaux
• Le respect de l’environnement
La protection des milieux naturels
Chaque site pressenti doit ainsi faire l’objet d’un questionnement environnemental
analysant la valeur écologique du site (espèces végétales et animales, proximité
d’un cours d’eau, habitats à préserver…) recensant les mesures de protection en place
(Natura 2000, site classé / inscrit, ZNIEFF, protection d’espèces...) et les servitudes
imposées par un périmètre de protection ou une zone d’alimentation d’un captage
en eau potable. Sont également identifiés, le caractère inondable ou humide du site,
la géologie, la disponibilité et la qualité de la ressource en eau ainsi que la capacité
réceptrice et la sensibilité du milieu vis à vis des eaux usées et pluviales, la sensibilité
du voisinage aux nuisances liées aux activités économiques (trafic poids lourds,
bruits, poussières, odeurs…).
• La problématique de l’eau
L’eau, une ressource à préserver
Considérant que la ressource en eau potable et la capacité de traitement des eaux
usées sont des facteurs limitants majeurs pour l’implantation d’une zone d’activités,
l’étude doit s’assurer de :
• la maîtrise du ruissellement des eaux pluviales issues de la zone d’activités pour
ne pas accroître le risque d’inondation pour les populations localisées en aval
• la protection des nappes
phréatiques et des cours
d’eau contre les risques
d’assèchement
• la préservation de la
qualité des eaux des zones
humides et des rivières.
Les impératifs spatiaux (urbanisme et paysage)
• Les possibilités d’insertion urbaine et paysagère
Il s’agit de spécifier, pour chacun des sites pressentis, les caractéristiques de son
environnement immédiat et les incidences de l’inscription du futur aménagement
dans le tissu urbain (proximité d’habitations, d’un monument...) et/ou dans
le paysage (topographie de la zone, végétation pré-existante).
• Le respect des règles d’urbanisme
Chaque site pressenti doit faire l’objet d’un questionnement sur les possibilités
offertes par les documents et règles d’urbanisme :
• en vérifiant la compatibilité des sites pressentis avec les documents d’urbanisme
locaux, s’ils existent (SCOT, POS, PLU, carte communale)
• en questionnant les services compétents (Conseil général, Direction départementale
de l’équipement…) sur les mesures de protection en place (proximité d’un site
inscrit ou classé, plan de prévention des risques) et les servitudes imposées par
un périmètre de protection (routes, lignes haute tension, silos…)
14 15

• Les prescriptions archéologiques
Il est indispensable de se rapprocher des services de l’Etat compétents en la matière,
à savoir le Service régional d’archéologie de la Direction régionale des affaires
culturelles pour s’assurer que le site ne fait pas l’objet de contraintes archéologiques
trop fortes et qu’il n’est pas a priori situé dans un secteur riche en vestiges
archéologiques. Le service de l’archéologie préventive du Conseil général peut vous
accompagner et vous conseiller dans vos démarches.
Les impératifs techniques
• Les informations sur les infrastructures routières existantes
La gestion du trafic routier supplémentaire
Le Département définit un schéma de circulation des poids lourds cohérent
à l’échelle départementale.
• La jonction avec les réseaux existants
Dans l’optique de choix optimal de l’emprise
foncière sur laquelle sera aménagée la zone
d’activités, il convient de se questionner,
pour chacun des sites pressentis, sur
la présence et la proximité des réseaux
de ressources (électricité, gaz, eau)
et de télécommunication (téléphonique,
haut débit).
L’absence, l’éloignement ou bien encore
la capacité de ces réseaux constituent
des éléments réellement handicapants voire
des facteurs bloquants pour l’aménagement
d’une zone d’activités.
L’impact de la fréquentation
d’une zone d’activités
sur le réseau routier doit être
évalué afin d’envisager
les aménagements
nécessaires pour garantir
une sécurité optimale sur
les routes du département
16
Le choix du site ne peut se réaliser sans une réflexion préalable sur les voies de communication.
Une zone d’activités génère toujours un trafic supplémentaire dans son
environnement immédiat du fait des échanges divers avec les autres pôles économiques.
C’est l’impact sur l’ensemble du réseau routier qu’il faut donc appréhender :
• la jonction entre les grands axes de circulation et les zones d’activités : l’accès
à la zone d’activités depuis les grands axes doit être étudié de façon à assurer
une sécurité optimale des personnes et éviter les traversées de villes et villages
sensibles (en fonction de la fréquentation et de la capacité des voies)
• le trafic induit par la création d’une zone d’activités à l’intérieur de son bassin
d’emploi : l’impact sur le réseau routier est différent selon la vocation de la zone
d’activités (tertiaire ou logistique)
• l’impact sur l’environnement généré par cette augmentation de trafic :
une optimisation de la localisation du site permet de réduire la pollution et les coûts
énergétiques engendrés par les déplacements de personnes et de marchandises
17

LE CHOIX DU SITE : ANALYSE COMPARATIVE DES DIFFERENTS SITES
Un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de chacun des sites
pressentis au regard des analyses environnementales, spatiales et techniques
énoncées ci-dessus permet au maître d’ouvrage de se prononcer sur le choix
d’une emprise pour la future zone d’activités.
A ce stade, le maître d’ouvrage énonce les axes majeurs de son projet en synthétisant
les résultats de l’étude d’opportunité à savoir :
• la formalisation de ses objectifs en les replaçant dans un projet politique, social,
économique et urbain
• la définition du marché visé, de la vocation de la zone et des orientations à envisager
• le site le plus adapté au développement économique
Une fois ces choix opérés, le maître d’ouvrage peut alors lancer l’étude de faisabilité
sur le site choisi qui est celui qui présente le moins de contraintes d’aménagement.
Dans certains cas, cette étude peut
conduire le maître d’ouvrage à abandonner
son projet initial au profit d’une autre
solution plus adaptée.
Du site choisi à la programmation
d’un aménagement de qualité :
l’étude de faisabilité
VOLET ENVIRONNEMENTAL
• Capacité du milieu récepteur en eaux usées et
eaux pluviales (inondabilité, dimensionnement
des installations)
• Risques naturels et technologiques
• Risques de pollutions
• Risques pour les sols et sous-sols
• Risques hydrogéologiques et hydrauliques
• Nuisances sonores, olfactives et visuelles
• Déchets : dispositifs de collecte et de traitement
existants, réglementation, gestion collective
• Sensibilité du voisinage
SITE CHOISI
Diagnostic du site
VOLET SPATIAL (URBANISME ET PAYSAGE)
• Intégration paysagère (patrimoine bâti
existant ou alentour, patrimoine naturel)
• Capacité à recevoir de nouveaux
habitants et de nouveaux employés
• Intégration urbaine (continuité)
• Nuisances visuelles
• Identification des services et
équipements présents à proximité
de la zone d'activités…
Prévention des risques Coût de viabilisation
VOLET TECHNIQUE
• Etude des différents réseaux
(proximité, capacité) : eau, technologies
de l'information et de la
communication, gaz, électricité…
• Eaux usées, eaux pluviales
(loi sur l'eau)
• Sécurité d'accès aux grands axes
• Adéquation de la voirie avec
la vocation de la zone d'activités
• Coût induit…
Insertion du projet dans
son territoire d'accueil
Définition des conditions à respecter pour aménager la zone d’activités
VOLET ENVIRONNEMENTAL
• Objectifs concernant les nuisances
sonores et olfactives
• Niveau de qualité des eaux rejetées
• Mesures à prendre pour protéger
la faune et la flore…
VOLET FINANCIER
• Définition d'une enveloppe financière
prévisionnelle
• Plan de financement (emploi / ressources)
• Ebauche du bilan prévisionnel pluriannuel
(Recettes = vente terrains, subventions,
dotations / charges = acquisitions, frais
d'études et honoraires MO, frais de gestion
et commercialisation, frais financiers)
Evaluation des effets induits
VOLET SPATIAL (URBANISME ET PAYSAGE)
• Attente en terme d'image (signalétique,
grandes lignes des prescriptions paysagères
et architecturales
• Définition des espaces nécessaires aux
activités, aux espaces publics et articulation
entre ces différentes entités
• Définition des services et équipements
à mettre en place (restaurant d'entreprise,
DAB, guichet postal)
• Voirie de circulation (largeur, caractéristiques
selon la vocation définie…)
VOLET JURIDIQUE
Choix de la procédure d'urbanisme
la plus adaptée
VOLET TECHNIQUE
• Réseau d'assainissement des eaux
pluviales / usées : besoins,
dimensionnement, raccordement…
• Réseau d'eau potable et industrielle :
besoins, dimensionnement,
raccordement…
• Electricité et gaz : besoins,
dimensionnement, raccordement…
• Eclairage : besoins, types…
PLANIFICATION
• Définition d'un planning prévisionnel
de la maîtrise d'oeuvre, des travaux,
de la commercialisation
• Ebauche d'un mode de gestion
de la future zone / extension
INSCRIPTION AU SEIN D'UN PROGRAMME
QUI GUIDERA LA RÉPONSE ARCHITECTURALE, TECHNIQUE ET ÉCONOMIQUE
APPORTÉE PAR LA MAÎTRISE D'ŒUVRE
18 19

20
Dans le cas d’une création ou d’une extension, à l’issue de l’étude d’opportunité,
le site à aménager a été retenu. Le cas spécifique de la requalification est expliqué
page 24.
L’étude de faisabilité vient maintenant définir techniquement le projet et
les moyens à mettre en œuvre pour sa réalisation en évaluant les impacts potentiels
de l’aménagement sur l’environnement, le paysage, les transports… Un ensemble
de préconisations visant à atténuer voire supprimer les impacts est précisé au sein
d’un programme d’aménagement. Celui-ci veille à inscrire le maître d’ouvrage dans
une perspective de développement durable.
Pour conduire ces études, il est préconisé d’utiliser la méthode suivante :
1. un diagnostic de l'état initial du site et de son environnement
2. une évaluation des effets induits directs et indirects, temporaires et permanents
du projet sur son environnement
3. une définition des mesures envisagées pour supprimer, réduire ou compenser les
conséquences dommageables du projet sur l'environnement ainsi que l’estimation
des dépenses correspondantes
Dans le cas d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC), l’étude de faisabilité est
formalisée par l’étude d’impact obligatoire. C’est pourquoi la méthode présentée
ici s’apparente à celle d’une étude d’impact de dossier de ZAC.
1. Le volet environnemental
La prévention des risques environnementaux
Il s’agit ici de valider la cohérence du projet dans son environnement et d'apprécier
les impacts et les contraintes sur différents plans :
• l’environnement immédiat du périmètre d’étude (évaluation des risques naturels,
des pollutions et des nuisances diverses)
• la capacité en eau potable (pour éviter une modification significative de l’écosystème
et assurer le respect des périmètres de protection de captage)
• la nécessité ou non de réaliser des équipements pour le traitement des eaux usées
ou des eaux pluviales
• les caractéristiques géomorphologiques des lieux (topographie, pédologie, géologie,
hydrogéologie, hydrologie)
• les déchets : repérage des dispositifs existants (installation, collecte, recyclage…),
réglementation, réflexion sur la gestion collective des déchets
• la prise en compte des milieux naturels et des mesures de protection (site classé
ou inscrit, Natura 2000, ZNIEFF)
Tenir compte du contexte local garantit une intégration du projet dans son environnement.
Le principe de précaution
L’étude précise si des mesures compensatoires sont à prévoir pour réduire l'impact
éventuel sur l'environnement et décrit les préconisations et travaux à prévoir.
2. Le volet spatial (urbanisme et paysage)
L’étude évalue l’impact de la zone d’activités sur le paysage et le patrimoine bâti
environnant ainsi que sur le bassin de vie et précise les mesures compensatoires
à envisager pour réussir la meilleure intégration possible.
Une bonne intégration de la zone d’activités dans le bassin de vie
L’étude évalue l’impact du projet sur le bassin d’emploi (qualification, disponibilité)
et les moyens mobilisables ou à mettre en œuvre pour recevoir, le cas échéant,
de nouveaux habitants (offre de commerce et artisanat, de logements adaptés
à la demande et diversifiés, équipements collectifs -crèches, écoles, équipements
sportifs, services à la personne) et de nouveaux employés (services aux salariés,
transports en commun, desserte…).
21

22
Greffe dans le tissu urbain ou agricole
Les zones d'activités doivent être considérées comme des espaces urbains à part
entière faisant partie du paysage bâti ou non bâti et du projet urbain de la commune.
L’étude examine par ailleurs les liens à créer entre la zone d’activités et le bourg
ou la ville en vue d’assurer une continuité urbaine de qualité (voies douces, voiries…).
Les zones d’activités étant généralement situées en périphérie des villes et bourgs
structurants, l’étude examine les impacts de l’aménagement sur le commerce
de proximité situé en centre-bourg (risques de désertion commerciale en centre-ville
au profit des zones d’activités de périphérie…) et énonce des mesures visant
à atténuer ces impacts (animation de cœur de ville, opération de restructuration
de l’artisanat et du commerce…).
Un projet d’aménagement de zone d’activités doit veiller à la préservation de la qualité de vie,
de l’animation des bourgs et du service à la population
L’étude inventorie ensuite l’ensemble des services et équipements nécessaires
au bon fonctionnement des entreprises en fonction de la vocation définie sur
la future zone d’activités et mesure l’écart avec l’existant (transports en commun,
agence postale, DAB, restauration collective, crèche, station-service, salles de
conférence, équipements sportifs...).
A l’écoute des besoins des entreprises, la collectivité doit être à même de proposer
des services et équipements adaptés à la taille, à la vocation de la zone et
au contexte local.
3. Le volet technique
Les réseaux
Les entreprises implantées sur une zone d’activités génèrent des eaux usées
qu’il convient de traiter avant rejet dans le milieu naturel. Les caractéristiques et
le dimensionnement des équipements doivent être adaptés à chaque situation.
Un examen des caractéristiques des installations pré-existantes (dimensions,
capacité…) est nécessaire afin de déterminer les conditions de raccordement et/ou
de renforcement pour en estimer le coût.
De la même manière, il convient d’évaluer la capacité d’épuration du milieu récepteur
et/ou par les installations existantes pour le rejet des eaux usées et des eaux
pluviales et de définir le cas échéant les mesures à prendre (création d’une station
d’épuration, nouveau dimensionnement des installations…).
Cette démarche vaut également pour les autres réseaux (TIC, gaz, électricité,
téléphone).
L’importance de la problématique des transports
L’étude s’assure que l’aménagement est en mesure de garantir :
• une sécurité d’accès aux grands axes depuis la zone d’activités
• une limitation des nuisances pour les riverains
• un aménagement des jonctions à partir de la zone d’activités : carrefour,
largeur de voiries, traitement hors gel, travaux d’entretien
• les travaux à prévoir et leurs coûts prévisionnels le cas échéant
L’étude peut démontrer que la majorité des employés d’un territoire peut être logée
sur place (favorisant l’accès piétonnier et cycliste) et que l’accès aux grands axes
est adapté à l’activité définie par les études d’opportunité.
Une articulation avec les bus
de ville et le Transbeauce ainsi que
l’aménagement de pistes cyclables
sont des pistes à ne pas écarter.
L’examen de la desserte
de la zone d’activités en transports
en commun contribue à la qualité
de l’aménagement futur
23

24
La réflexion préalable pour
une requalification :
un diagnostic global de la zone d’activités
Dans le cadre d’un projet de requalification d’une zone d’activités ou d’extension
avec requalification de l’existant, le site étant choisi, l’étude d’opportunité décrite
ci-avant est complétée par un état des lieux de la zone d’activités existante
en concertation avec les entreprises implantées, ceci en vue d’assurer un renforcement
du lien entreprises/élus. Ce diagnostic de l’existant permet de dégager
les forces/faiblesses et opportunités/menaces de la zone d’activités actuelle
et de dresser un programme d’actions pour celle-ci.
La requalification : une démarche particulière
• Diagnostic économique de la zone existante : entreprises présentes (nombre,
type, activités, effectifs…), mouvements au sein de la zone (implantations, départs,
vacance, friches...), marché de l’immobilier au sein de la zone (prix de vente,
location, positionnement concurrentiel).
• Diagnostic technique : mode de gestion de la zone, accessibilité (signalisation,
desserte routière, transports en commun...), circulation interne (adéquation
voirie/activités, entretien des voies…), stationnements, réseaux (état, gestion,
fonctionnement…), TIC, services aux entreprises, sécurité… Cette analyse doit
prendre en compte les besoins et attentes des différents usagers de la zone
d’activités en matière d’aménagement et d’organisation (salariés, visiteurs,
fournisseurs…).
• Diagnostic spatial (architectural et paysager) : modes d’occupation de l’espace
(état des espaces publics, verts), qualité paysagère et architecturale de la zone
d’activités (qualité, intégration à l’environnement), acquisitions foncières
nécessaires à la requalification, analyse foncière de l’existant…
• Diagnostic environnemental : pollution des sols et des bâtiments (amiante),
nuisances sonores, olfactives, visuelles, impact sur la faune et la flore, analyse
de la nappe phréatique.
• Diagnostic financier : les dépenses de requalification seront évaluées et
confrontées aux recettes attendues.
Ces diagnostics constituent l’ossature du programme d’actions de requalification
d’une zone d’activités qui ne nécessite pas nécessairement les études de faisabilité
décrites dans le chapitre précédent.
Ces diagnostics permettent de mettre en lumière les atouts et faiblesses concernant
entre autres le plan de composition d’ensemble, les espaces publics, les plantations,
l’architecture des bâtiments, l’articulation de la zone d’activités avec la campagne
ou la ville environnante, l’état des réseaux, la signalétique... Ils permettent en outre
de dresser un état des lieux des améliorations à apporter et d’évaluer les coûts
nécessaires à la requalification (certaines acquisitions complémentaires
peuvent s’avérer indispensables). Le maître d’ouvrage décide de la suite à donner
au projet de requalification en fonction des retombées que celui-ci pourrait
engendrer et dresse un plan d’action qu’il pourra planifier dans le temps.
25

26
Les objectifs à atteindre :
le programme
Les moyens à déployer pour obtenir de la qualité
Les études d’opportunité et de faisabilité ou les diagnostics pour une requalification
conduisent à la définition d’un programme d’aménagement intégrant non seulement
l’ensemble des caractéristiques du site (environnementales, spatiales et
techniques), mais aussi et surtout les mesures à mettre en œuvre pour aménager
la zone d’activités dans des conditions optimales.
Il présente les caractéristiques générales de l’opération ainsi que les modalités
de montage du projet et s’inscrit dans une logique de développement durable.
Le programme recouvre l'ensemble des composantes permettant d'aboutir au
résultat final dans toutes ses dimensions : environnemental, spatial, technique,
financier, juridique et de planification.
Le programme doit formuler une commande précise auprès de la maîtrise d’œuvre
et permettre d’assurer le suivi de cette commande. Il doit transcrire les objectifs
qualitatifs et quantitatifs de la zone d’activités en terme de besoins, d’exigences et
de mise en oeuvre. L’élaboration du programme est d’autant plus facilitée que
les concertations et les études préalables auront été bien menées.
Il guidera la réponse architecturale, technique et économique apportée par
la maîtrise d’œuvre. C’est un document de référence, servant à la consultation
du maître d’œuvre, une pièce contractuelle du marché.
Le programme précise les performances et niveaux de qualités attendus.
Contenu indicatif d’un programme d’aménagement
et de requalification
• Historique et enjeux de l'opération
• Présentation de la maîtrise d'ouvrage, de son projet et de ses objectifs
• Conclusions des études d’opportunité et de faisabilité
Impératifs et objectifs environnementaux
• Approvisionnement en eau potable :
- économies de la ressource
- facilité d’accès aux réseaux
• Rejet des eaux usées :
- niveau de qualité des eaux
- dispositifs de traitement
- qualité du milieu récepteur et niveaux à ne pas dépasser
- objectifs de qualité
• Maîtrise des eaux pluviales :
- niveau de qualité des eaux rejetées dans le milieu naturel ou le réseau local
- réduction du volume des eaux de ruissellement
- réutilisation des eaux de pluie sur place
- conditions de rétention des eaux en fonction de la sensibilité quantitative
du milieu récepteur
- gestion des espaces imperméabilisés
• Nuisances sonores : limitation au bénéfice des riverains et des salariés
des entreprises
• Consommation énergétique : recours à des énergies renouvelables et réalisation
d’économies d’énergie
• Respect des écosystèmes et des corridors écologiques
• Réduction des risques pour l’environnement et la santé humaine :
recours à des matériaux à faible impact environnemental (ou recommandés
dans le cadre d’une construction HQE)
Impératifs et objectifs spatiaux (urbanistiques et paysagers)
• Respect du site :
- insertion dans le paysage
- continuité urbaine
- intégration des infrastructures (aires de stationnement, de stockage
et de collecte de déchets)
• Maintien d’une cohérence entre espaces publics et privés :
- définition de prescriptions paysagères, techniques et architecturales
27

28
• Sécurisation de la zone d’activités :
- tracé des voies
- éclairage
- clôtures
- vidéosurveillance
• Services et équipements communs (restauration collective, aire de collecte
de déchets, vidéosurveillance, agence postale, salle de conférence,
équipements sportifs…) :
- identification, dimensionnement et capacité, localisation
- articulation et desserte entre ces différentes entités et les lots
• Desserte de la zone d’activités (transports en commun, voies ferrées…)
Impératifs et objectifs techniques
• Articulation avec la capacité des réseaux existants et équipements à prévoir
- alimentation en eau
- traitement des eaux usées et des eaux pluviales
- distribution en électricité et gaz
- connexion aux technologies de l’information et de la communication
• Dimensionnement, type, articulation et hiérarchie des voies et des stationnements
(à respecter en fonction des usages prévus)
- poids lourds
- véhicules légers
- deux roues
- piétons
• Besoins en éclairage
- niveau de confort attendu
- performance attendue
Le maître d’ouvrage doit donner des indications sur l’image qu’il souhaite
pour sa zone d’activités afin d’orienter les choix de son maître d’œuvre dans
le domaine environnemental, spatial et technique.
Le maître d’ouvrage proposera un phasage de l’opération pour adapter
l’aménagement à l’arrivée des entreprises.
Quelques précisions sur...
Le choix de la procédure d’aménagement
L’aménagement d’une zone d’activités s’inscrit dans une procédure d’urbanisme.
Celles qui sont le plus communément utilisées sont la zone d’aménagement concerté
(ZAC) et le lotissement.
Objectif
commun
Définition
Nature de la
procédure
Phasage
de réalisation
Relations avec
les documents
d’urbanisme
Maîtrise
foncière
Concertation
Délai
de réalisation
Mode
de gestion
Portage
financier et
financement
des
équipements
publics
Commercialisation
ZAC LOTISSEMENT
Viabilisation et équipement de terrains en vue de la revente à des fins de constructions.
Une ZAC est une zone dans laquelle « une collectivité
publique ou un établissement public […] décide
d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement
et l’équipement de terrains […] en vue de les céder ou
de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics
ou privés. » article L. 311-1 du code de l’urbanisme.
Création à l’initiative d’une collectivité publique ou
d’un établissement public compétent en matière de PLU.
« Constitue un lotissement […] toute division d’une
propreté foncière en vue de l’implantation de bâtiments
qui a pour objet […] sur une période de moins de 10 ans […]
de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de
ladite propriété. » article R 315-1 du code de l’urbanisme.
Le lotissement est une procédure de découpage parcellaire.
Procédure privée. Une collectivité publique peut
cependant la mettre en œuvre.
Procédure longue. Procédure courte (délai d’instruction de 3 mois).
Article R311-6 : « l’aménagement et l’équipement
de la zone sont réalisés dans le respect des règles
d’urbanisme applicables ».
Possession des terrains non obligatoire avant création
de la ZAC.
Concertation associant les habitants, les associations
locales et autres personnes concernées pendant toute
la durée de l’élaboration du projet.
Maîtrise foncière obligatoire.
Pas de concertation obligatoire.
Consultation des personnes publiques, services
ou commissions intéressées.
Pas de délai imposé. Division effectuée sur une période de 10 ans
(calculée à partir de la date de division).
4 possibilités :
• régie directe ( par collectivité locale)
• convention de mandat à un établissement public
• concession à un établissement public ou à une SEM
• convention « privée » d’aménagement : aménageur privé
En régie directe, la collectivité supporte tout
le financement.
Si convention ordinaire : supporté par l’aménageur privé.
Financement des équipements publics :
• soit par le paiement de la taxe locale d’équipement (TLE),
• soit par le versement d’une participation au financement
de ces équipements par l’aménageur ou le constructeur.
En général par appropriation de la plus-value dégagée
à l'occasion de la valorisation réglementaire
(constructibilité) du site.
Possibilité de commercialiser librement les terrains
de la zone, même avant la décision de création
de la zone d’activités.
Par le demandeur de l’autorisation de lotir.
À la charge du lotisseur.
Interdiction de vendre ou de louer les terrains bâtis ou non
bâtis avant l’intervention de l’arrêté de lotissement et l’exécution
des prescriptions imposées au lotisseur par cet arrêté.
2 exceptions :
• vente avant l’achèvement des finitions (article 315-33 a)
moyennant garanties financières
• vente avant tous travaux (article 315-33 b) moyennant
garantie d’achèvement des travaux
29

30
Les acquisitions foncières :
une utilisation économe et raisonnée de l’espace
Assurer la maîtrise foncière
En cas de création ou d’extension de zone d’activités, les études préalables permettent
au maître d’ouvrage de déterminer précisément les terrains concernés par l’emprise
de la zone d’activités et leurs propriétaires.
Si le maître d’ouvrage n’est pas déjà propriétaire des terrains, ce dernier peut engager
la procédure d’acquisition appropriée : à l’amiable, sur la base des estimations fournies
par le service des domaines, ou faute d’accord amiable, par voie d’expropriation.
Les organes pour vous accompagner
Le Syndicat mixte d’aménagement foncier d’Eure-et-Loir (SMAFEL) est compétent
pour réaliser, pour le compte de ses membres, toute acquisition foncière ou immobilière
en vue de la constitution et du portage de réserves foncières afin de permettre, dans
une logique d’échanges, la réalisation d’opérations d’aménagement et d’extension
de zones d’activités.
La Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural Centre (SAFER) peut
constituer une réserve foncière ou assurer la maîtrise foncière d'une zone d’activités.
Elle identifie les parcelles cadastrales concernées, procède à la recherche des propriétaires
et locataires, recueille les intentions des propriétaires, recherche des possibilités
de réinstallation pour les exploitants agricoles qui le désirent, rassemble les promesses
de vente ou d'échange pour le compte de la collectivité, stocke des parcelles afin de
compenser les exploitations touchées et met en place des contrats de gestion avec les
exploitants.
Les Sociétés d’Economie Mixte d’aménagement (SEM), notamment la SAEDEL,
peuvent également porter du foncier dans le cadre de concessions d’aménagement
signées avec les collectivités qui leur délèguent la maîtrise d’ouvrage de l’aménagement.
Cette étape d’acquisitions foncières ne peut être menée qu’après l’étude d’opportunité,
mais parallèlement à l’étude de faisabilité, dès lors que le choix du site a été effectué.
L’archéologie préventive
L'archéologie préventive intervient lorsqu'une opération d'aménagement peut porter
atteinte à des éléments du patrimoine. C'est pourquoi les aménageurs doivent
intégrer dans leurs projets les délais relatifs aux procédures d'instruction, au temps
de détection (diagnostic) et celui d'éventuelles fouilles. Ils doivent également
prévoir le coût des interventions archéologiques. Ces modalités sont régies par le code
du patrimoine (Livre V, Titre II).
Les interventions
Les mesures de détection (le diagnostic) sont décidées par le Préfet de région lors
des procédures d'instructions réglementaires. Néanmoins, en amont, les aménageurs
peuvent lui demander si le projet est susceptible de faire l'objet d'une prescription
de diagnostic et, dans l'affirmative, ils peuvent le saisir d'une demande volontaire
de réalisation d'un diagnostic archéologique (DVRD). Une convention entre l'aménageur
et l'organisme chargé de sa réalisation établit les termes et les modalités du diagnostic.
En fonction des résultats du diagnostic et des caractéristiques du projet d'aménagement,
le Préfet de région peut prescrire des fouilles archéologiques sur tout ou partie
de l'assiette du projet. Des modifications du projet d'aménagement et des mesures
conservatoires peuvent limiter ces prescriptions de fouille. Plus rarement le projet
peut être suspendu si les vestiges archéologiques nécessitent une conservation in situ.
L'aménageur peut solliciter un projet d'opération conforme aux prescriptions de l'Etat
auprès de tout organisme agréé et compétent pour les périodes chronologiques
considérées. Ce projet fera l'objet d'un contrat de fouille. Après analyse de sa conformité
aux prescriptions, l'Etat autorise l'aménageur à exécuter les fouilles et désigne
le responsable scientifique de la conduite du chantier.
E. Fencke / CG Eure-et-Loir, Service de l’archéologie
31

32
Procédure d’archéologie préventive
SAISINE PRÉFET DE RÉGION
Demande d’information
RÉPONSE 2 mois
Réponse négative Réponse positive
INSTRUCTION
Travaux soumis à autorisation Travaux soumis à étude d’impact
ou déclaration préalable - 1 mois 2 mois
DVRD
2 mois
PRESCRIPTION D’UN DIAGNOSTIC ARCHÉOLOGIQUE
Objectif Principes méthodologiques à respecter Qualification du responsable scientifique
DÉCISION DU SERVICE ARCHÉOLOGIQUE TERRITORIAL AGRÉÉ 1 mois
Prescription de diagnostic archéologique Prescription de fouille archéologique
NOTIFICATION ATTRIBUTION DU DIAGNOSTIC
Service de collectivité (selon décision) ou INRAP
PROJET D’OPÉRATION (SELON PRESCRIPTIONS DE L’ETAT) 1 mois
Moyens humains Moyens techniques Méthodologie Proposition de responsable scientifique
CONFORMITÉ DU PROJET D’OPÉRATION AUX PRESCRIPTIONS
PROJET DE CONVENTION AVEC AMÉNAGEUR 2 mois (après attribution)
Délais de réalisation Conditions de réalisation
DÉSIGNATION DU RESPONSABLE
SIGNATURE CONVENTION
RÉALISATION DU DIAGNOSTIC Date de démarrage et durée de réalisation suivant convention
Ouverture de sondages ou de tranchées à intervalles réguliers (en moyenne 10% de l’assiette)
Etude des données et réalisation du rapport
Signature PV de démarrage
Signature PV fin de travaux
L’absence de réponse vaut une autorisation à exécuter les travaux
CODES COULEURS ET ABRÉVIATIONS
DVRD : Demande volontaire de réalisation de diagnostic
INRAP : Institut national de recherche archéologiques préventives
CIRA : Commission inter-régionale de la recherche archéologique
RÉCEPTION DU RAPPORT DE DIAGNOSTIC Avis de réception vers aménageur
SELON RÉSULTATS, AVIS DE CIRA ET CONCERTATION AVEC AMÉNAGEUR
Aucune prescription Mesure de conservation Fouilles nécessaires Obligation de conservation
(adaptations techniques du projet) totale (rare)
Arrêté
de conservation
Prescription
de fouille
Autorisation d’entreprendre les
travaux sous réserve de conservation
des vestiges
Autorisation
d’entreprendre les travaux
ETAT, PRÉFECTURE DE RÉGION
AMÉNAGEUR
CHOIX D’UN OPÉRATEUR DE FOUILLE
INRAP, Service de collectivité ou autre établissement agréé pour la période archéologique concernée
PROJET D’OPÉRATION DE FOUILLE (SELON PRESCRIPTIONS DE L’ETAT)
Moyens humains Moyens techniques Méthodologie Collaborations scientifiques Proposition de responsable scientifique
INRAP OU SERVICE DE COLLECTIVITÉ AGRÉÉ
(ou autre opérateur agréé – prescription de fouille)
CONFORMITÉ DU PROJET D’OPÉRATION AUX PRESCRIPTIONS
PROJET DE CONTRAT AVEC AMÉNAGEUR
Délais de réalisation Conditions de réalisation Moyens matériels mis à disposition
SIGNATURE CONTRAT
DÉSIGNATION DU RESPONSABLE
AUTORISATION DE L’AMÉNAGEUR À FAIRE PROCÉDER AUX FOUILLES
EXÉCUTION DES FOUILLES Date de démarrage et durée de réalisation suivant contrat de fouille
Réalisation des fouilles
Contrôle durant l’exécution des fouilles
Signature PV de démarrage
Signature PV fin de travaux
NOTIFICATION D’ACHÈVEMENT DES FOUILLES
Réalisation : service archéologie/CG28
Prescription de fouille archéologique
AUTORISATION D’ENTREPRENDRE LES TRAVAUX ETUDE ET RAPPORT FINAL D’OPÉRATION
RÉCEPTION DU RAPPORT FINAL, DU MOBILIER ET DE LA DOCUMENTATION
AVIS DE CIRA
EXÉCUTION
DES TRAVAUX
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Les coûts
Les services et opérateurs agréés
J. Musch / INRAP
Tous les projets d'aménagement sont soumis à une redevance d'archéologie
préventive (RAP). Elle est établie sur la surface hors œuvre nette (SHON) du projet
ou sur l'assiette foncière. Pour les ZAC, sa perception est différée et établie sur
chaque permis de construire. Cette redevance finance tous les diagnostics
archéologiques prescrits.
Le coût des fouilles varie suivant l'importance du chantier archéologique à réaliser.
Il est défini dans le contrat qui lie l'opérateur agréé à l'aménageur. L'aménageur peut
solliciter la prise en charge du coût des fouilles par le fonds national d'archéologie
préventive (FNAP). Une commission analyse sa demande.
Les services archéologiques de collectivités agréés peuvent réaliser les diagnostics
archéologiques dans leur compétence territoriale (à ce jour, le Service municipal
pour Chartres et le service archéologique du Conseil général pour l'ensemble
de l'Eure-et-Loir). Dans le cas contraire, ils sont réalisés par l’Institut national
de recherches archéologiques préventives (INRAP).
L'agrément pour les fouilles est limité à certaines périodes chronologiques.
Tout organisme agréé (service de collectivité, association, entreprise privée, INRAP)
peut répondre à des projets de fouille sans limite territoriale. La liste est disponible
auprès du Préfet de région.
Le service archéologique du Conseil général est agréé depuis le 31 mars 2006 pour
réaliser les diagnostics archéologiques sur le département. Il dispose des compétences
nécessaires pour répondre aux prescriptions de fouille sur toutes les périodes
à l'exception de la préhistoire (agrément pour les fouilles). Le service archéologique
départemental peut apporter aide et soutien technique aux aménageurs
du département et réaliser des évaluations et des études d’impacts en liaison
avec leurs projets.
Le schéma pages 32 et 33 explique le déroulement de la procédure d’archéologie
préventive.
Ce qu’il faut retenir…
L’étude d’opportunité s’attache à :
• s’assurer de la pertinence du projet d’aménagement de la zone d’activités avec
les caractéristiques et les ambitions du territoire
• vérifier l’adéquation du projet avec le marché
• identifier les sites potentiellement intéressants
• définir une vocation pour la zone d’activités
• aboutir au choix de l’emprise la plus appropriée à l’aménagement d’une zone
d’activités
L’étude de faisabilité doit:
• évaluer les impacts potentiels de l’aménagement de la zone d’activités sur
le milieu et l’environnement, le bassin de vie, les infrastructures et les réseaux
• définir les mesures compensatoires pour atténuer voire supprimer les impacts
de l’aménagement
• inscrire le projet dans une logique de développement durable
Le programme fournitau maître d’œuvre :
• une synthèse des résultats des études d’opportunité et de faisabilité :
- une présentation des objectifs et ambitions de la maîtrise d’ouvrage
- la vocation de la zone d’activités
- les caractéristiques du site choisi (contraintes, éléments à mettre en valeur)
- les mesures compensatoires à prévoir pour atténuer les impacts
de l’aménagement
• la définition des impératifs et objectifs environnementaux, spatiaux (urbanisme
et paysage) et techniques
• les performances et niveaux de qualité attendus
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La conception et
l’aménagement
d’une zone d’activités
Des compétences pour
des espaces publics et privés
de qualité
Les zones d'activités, quelle qu’en soit la taille, marquent souvent
durablement les lieux par l’importance des emprises et des infrastructures
nécessaires à leur fonctionnement.
En l’absence de projet de paysage particulier pour les espaces
publics et de prescriptions architecturales et paysagères pour
les espaces privés, les zones d’activités engendrent un domaine
“à part” fait de larges surfaces minérales, de bâtiments hors d’échelle,
de clôtures omniprésentes, d'enseignes voyantes et disparates :
elles entrent en discordance avec la ville ou la campagne environnante.
Une conception de qualité est la seule à pouvoir non seulement
garantir une bonne image de la zone d’activités, fondement de son
identité visuelle, mais aussi intégrer tous les objectifs environnementaux
garants d’un aménagement durable.
Des espaces publics bien conçus jouent le rôle d'une structure forte
dans laquelle les activités peuvent évoluer et la mixité des usages
être envisagée. Pour y parvenir, les espaces publics doivent occuper
une surface suffisante, de l’ordre de 30 % minimum de la surface totale.
C’est d’abord sur l’espace public de sa zone d’activités que le maître
d’ouvrage doit agir avec force en s’entourant des meilleures
compétences.
NEMIS Agence de Paysage & d’Urbanisme
Le parti pris d’aménagement imaginé ici par le paysagiste auteur du Guide des paysages est
de venir prolonger le boisement riverain existant par des bandes boisées et de planter les abords
des voies principales d’alignements de grands arbres afin de hiérarchiser l’espace.
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38
Choisir une équipe de maîtrise d’œuvre
Un moment clef de la démarche
du maître d’ouvrage
Suite aux études préalables et à la rédaction du programme, le maître d’ouvrage
est en mesure de lancer la consultation de la maîtrise d’œuvre pour la conception
de la zone d’activités sur le site retenu.
Rechercher un concepteur d’espaces publics, “chef d’orchestre”
du projet d’ensemble
Cette consultation, qui obéit à des règles précises conformes au code des marchés
publics, doit être bien organisée pour permettre une véritable mise en concurrence
et la sélection de la maîtrise d’œuvre la plus compétente pour répondre
correctement à tous les éléments du programme qu’ils soient d’ordre spatial,
environnemental ou technique.
Pour y parvenir, une assistance à la maîtrise d’ouvrage est souvent utile.
Il existe plusieurs bonnes raisons de confier la conception du projet d’ensemble
d’une zone d’activités à un ou des concepteurs qualifiés pour mettre en forme
les espaces extérieurs :
• Un aménagement ne peut être de qualité que s’il a été soigneusement dessiné
depuis les esquisses jusqu’aux détails des plans d’exécution.
• Seuls les aménagements de l’espace public peuvent garantir la qualité d’image
d’ensemble de la zone d’activités, la densité souvent trop faible des bâtiments
d’une zone d’activités ne permettant pas de structurer l’espace.
• La bonne insertion paysagère d’une zone d’activités est un des facteurs essentiels
de réussite du projet.
Le végétal et le traitement des eaux pluviales occupant une place prépondérante
dans le traitement qualitatif des espaces publics et de l’insertion des zones d’activités,
il est recommandé de faire appel à des paysagistes-concepteurs, urbanistes ou
architectes pour les concevoir.
La nécessité d’une équipe pluridisciplinaire
Le concepteur dessine les espaces publics de l’ensemble de la zone d’activités et
définit les règles communes pour les futures réalisations sur les parcelles privées.
Les aménagements qu’il propose doivent répondre aux objectifs de développement
durable et aux impératifs techniques définis lors de l’élaboration du programme.
Pour apporter une bonne réponse à tous les objectifs du maître d’ouvrage, le concepteur
est associé à un bureau d’études V.R.D. (Voirie Réseaux Divers) et avec tout autre
ingénieur spécialisé tel un agronome, un hydraulicien, un écologue dont les compétences
pourraient s’avérer nécessaires.
Dans cette équipe de maîtrise d’œuvre, le concepteur assure la cohérence et
la synthèse des propositions tout au long de l’avancement du projet.
Feuille à feuille, Dominique Caire, paysagiste-concepteur et Raymond Callède, urbaniste
Plan phase avant-projet de création
d’une zone d’activités
Le maître d’ouvrage a choisi ici un paysagiste-concepteur et un urbaniste comme maîtres d’œuvre.
Ils proposent, pour ce projet situé entre plateau agricole et vallée humide, un traitement paysager
qui offre une large place à l’utilisation du végétal et à la mise en scène des eaux pluviales par
un système de noues, bassins et fossés, insérant harmonieusement la zone d’activités dans son environnement.
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• Il est conseillé de passer un marché de maîtrise d’œuvre suivant la loi MOP
(Maîtrise d’Ouvrage Publique) qui définit clairement le contenu des missions
de maîtrise d’œuvre.
Bassin de rétention des eaux pluviales dans l’espace public
Le choix d’une équipe de maîtrise d’œuvre associant les compétences d’un paysagiste-concepteur
et d’un bureau d’études VRD a permis qu’un ouvrage remplissant une fonction technique comme
ce bassin de récolte des eaux pluviales puisse être conçu comme un “morceau de paysage” au cœur
de la zone d’activités. Il participe ainsi à la qualité des espaces publics et donc à la qualité d’ensemble
de la zone d’activités.
Atelier Tournesol, Francis Farge, paysagiste-concepteur - Iris Conseil et bureau d’études techniques
Concevoir le projet d’ensemble
Un dialogue permanent entre le maître
d’ouvrage et le maître d’œuvre
Le maître d’ouvrage communique au concepteur l’ensemble des éléments utiles
pour renseigner et alimenter son travail de création : études préalables d’opportunité
et de faisabilité, documents d’urbanisme s’ils existent, relevés du terrain réalisés
par un géomètre faisant apparaître la topographie, l’hydrographie existante, les
voiries et réseaux et les structures végétales en place, des documents anciens riches
en enseignements sur l’histoire du lieu...
Avertissement :
à titre d’exemple, quelques recommandations ou exigences particulières
en faveur de la qualité environnementale et du développement durable sont
indiquées en italique.
Après une phase d’analyse et de premières esquisses permettant de préciser
le programme, le concepteur fait des propositions spatiales au maître d’ouvrage qui
validera chaque stade d’avancement du projet.
ARDISSA, paysagistes-concepteurs, SIAM, urbanistes associés au bureau d’études techniques ASTEC
PROJET D’EXTENSION
DE LA ZONE D'ACTIVITÉS
ZONE D’ACTIVITÉS EXISTANTE
QUARTIER HABITÉ
Plan phase d’analyse d’un site
envisagé pour l’extension
d’une zone d’activités
Le concepteur présente grâce
à cette carte les typologies
du bâti des quartiers riverains
et la trame viaire existante.
Il lance des premières intentions
de poursuite de voies existantes
dans le projet de zone d’activités.
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Tirer parti des qualités du site et de son environnement rural ou urbain
Le concepteur initie son travail par une analyse du paysage existant que ce soit dans
le cas d’une création ou celui d’une requalification - extension.
Dans un souci d’articulation harmonieuse de la zone avec ses environs, il élargit
son champ d’étude du terrain concerné par le projet de zone d’activités à l’urbanisation
ou à la campagne limitrophe. Il observe la pédologie, la topographie, l’hydrographie,
les structures végétales, les formes urbaines (typologie du bâti, des voies...)
ou le parcellaire agricole, les points de vue sur le site depuis l’extérieur et du site
vers l’extérieur, la flore et la faune locales...
Il inventorie les éléments existants intéressants à conserver sur le site comme
des bois, des haies, des chemins, un alignement d’arbres, une mare, un point de vue...
La phase d’analyse est une phase d’échanges très riches avec le maître d’ouvrage
qui permet, pas à pas, de concrétiser spatialement les principaux éléments de composition.
Identifier et utiliser dans l’aménagement de l’espace le potentiel écologique et
les qualités naturelles du site pour créer un environnement attractif et diversifié
et conserver les espèces floristiques et faunistiques locales par la pérennisation
des lieux de passage et de vie entre les différents espaces du site.
Définir le parti d’aménagement
Un plan de composition d’ensemble adapté à chaque projet
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Le concepteur propose ensuite un plan de composition d’ensemble de la zone
d’activités, c’est-à-dire une logique de constitution de paysage en s’appuyant sur
les éléments existants intéressants au niveau du site et du territoire d’inscription :
c’est le parti d’aménagement.
Il pourra par exemple décider de prolonger sur le site certaines voies des quartiers
riverains, de tirer parti de la topographie existante pour mettre en scène le parcours
des eaux de pluies, de s’appuyer sur un maillage bocager existant pour constituer
les limites entre lots ou de créer des boisements sur le site en prolongement de bois
existants à l’extérieur.
Favoriser les continuités naturelles entre la zone d’activités et sa périphérie
agricole ou naturelle pour permettre les échanges écologiques indispensables
au maintien de la biodiversité.
Éviter les effets de coupure pour faciliter les déplacements des espèces vivantes
et les échanges écologiques.
Il dessine la structure de paysage de la zone d’activités en créant des perspectives,
des ambiances végétales variées, en traitant la qualité de la limite entre la zone
d’activités et les espaces riverains, entre l’espace public et l’espace privé et entre
les parcelles privées. Quand l’emprise du projet d’une zone d’activités est
importante, les propositions du concepteur peuvent créer un nouveau paysage
qui tire ses forces du site et de ses environs.
ARDISSA, paysagistes-concepteurs, SIAM, urbanistes associés au bureau d’études techniques ASTEC
PROJET D’EXTENSION
DE LA ZONE D’ACTIVITÉS
ZONE D’ACTIVITÉS EXISTANTE
QUARTIER HABITÉ
“PARC RURAL”
Plan phase avant-projet de l’extension d’une zone d’activités
Le concepteur propose ici un “parc rural” entre quartiers habités et arrières des parcelles privées
de la zone d’activités afin de régler en douceur la juxtaposition de ces deux entités.
Les documents graphiques réalisés au stade d’avant-projet permettent au maître d’ouvrage de visualiser
correctement le parti d’aménagement et de le recadrer si nécessaire.
Après validation, le concepteur peut poursuivre sa mission et dessiner plus en détail sa proposition.
• La loi Barnier de 1995 et l’amendement Dupont :
“en dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations sont interdites
dans une bande de 100 mètres de part et d’autre de l’axe des autoroutes, des routes express
et des déviations au sens du code de la voirie routière et de 75 mètres de part et d’autre de l’axe
des autres routes classées à grande circulation”.
Les zones d’activités se positionnant stratégiquement le long des axes routiers sont concernées
par ces deux textes.
Le plan local d’urbanisme, ou un document d’urbanisme en tenant lieu, peut fixer des règles
d’implantation différentes lorsqu’il comporte une étude justifiant, en fonction des spécificités
locales, que ces règles sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité,
de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l’urbanisme et des paysages.
43

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Chaque projet de zone est singulier. C’est sur la particularité de son projet qu’un
maître d’ouvrage pourra baser l’image de marque de sa zone, son identité visuelle.
Une organisation lisible et souple des espaces
Le concepteur de la zone propose un schéma de circulation simple et lisible,
une organisation générale des espaces publics et privés.
Il positionne l’entrée principale de la zone, les voiries principales et secondaires
- en évitant les impasses - et les espaces publics tels que des places, placettes,
bassins de collecte des eaux pluviales...
Le concepteur doit proposer un principe de distribution des lots suffisamment souple
et évolutif pour pouvoir s’adapter aux projets futurs d’implantation des entreprises.
Il doit réfléchir, dès cette étape, aux possibilités de phasage de réalisation et
d’extension de la zone d’activités. Il peut envisager des dispositifs de pré-verdissement.
Le concepteur veille à assurer une bonne cohabitation entre espaces d’activités
et quartiers d’habitations riverains en proposant des solutions visant à limiter
les nuisances sonores.
La complexité des projets de zones d’activités provient souvent du fait qu’ils
comportent des inconnues telles que des entreprises encore non identifiées (nature
de l’activité, emprise nécessaire) et qu’ils se fabriquent sur une longue durée,
d’où l’intérêt d’un suivi architectural et paysager.
Bassin public de collecte des eaux pluviales planté de végétaux aquatiques.
La collecte des eaux pluviales : un aspect essentiel du parti d’aménagement
Le traitement de la collecte et du stockage des eaux pluviales est un aspect essentiel
du projet de conception d’une zone d’activités. Le concepteur peut créer de belles
ambiances végétales tout en résolvant des problèmes techniques. Pour cela,
il tâchera de recourir le plus possible à des réponses végétales et en surface telles
que des fossés enherbés et des bassins de rétention végétalisés et évitera l’utilisation
de la bâche plastique et des réseaux enterrés.
Végétaliser les bassins de rétention et les fossés pour améliorer la qualité et
maintenir la quantité d’eau en tout lieu et favoriser l’infiltration naturelle partout
où cela est possible.
De plus, le concepteur peut être amené à dessiner des stationnements pour les
camions, les véhicules légers et les deux roues, des liaisons douces (piétons, vélos),
des plates-formes collectives de collecte de déchets ou tout autre équipement public
que le maître d’ouvrage aura demandé dans son programme d’aménagement.
Après validation du parti général d’aménagement par le maître d’ouvrage, le concepteur
peut poursuivre sa mission et dessiner plus en détail les espaces publics.
Atelier Tournesol, Francis Farge, paysagiste-concepteur
Iris Conseil et bureau d’études techniques
45

46
Le parti d’aménagement dans le cas particulier de la requalification
Le diagnostic de la zone d’activités existante, réalisé au préalable, a mis en
lumière les atouts et faiblesses concernant entre autres le plan de composition
d’ensemble, les espaces publics, les plantations, l’architecture des bâtiments,
l’articulation de la zone avec la campagne ou la ville environnante, l’état
des réseaux, la signalétique... Il sert de base à la définition des orientations
du parti d’aménagement.
Le concepteur propose alors une stratégie de requalification et définit plus
précisément les emprises publiques nécessaires à sa mise en œuvre.
Certaines acquisitions complémentaires peuvent s’avérer indispensables.
Pour réussir une requalification, il est essentiel pour le maître d’ouvrage
de mettre en place une concertation avec les entreprises présentes afin
de pouvoir discuter et modifier les propositions d’aménagement du concepteur.
Représentation en axonométrie et en plan
du parti d’aménagement de requalification
et d’extension d’une zone d’activités
1. Etat existant
2. Requalification de la zone existante
3. 1 ère phase d’extension envisagée
Les concepteurs ont entamé leur mission
de maîtrise d’œuvre par la réalisation
d’un diagnostic architectural et paysager,
puis, proposé divers dispositifs
de requalification dont des plantations :
remise en scène de l’entrée, créations
de haies pour les limites séparatives,
alignement d’arbres reliant la zone
d’activités aux premières maisons
marquant ainsi l’entrée du bourg...
Ils ont étudié les possibilités d’extension
future en cohérence avec les propositions
de requalification et en cherchant à venir
“raccrocher” la zone d’activités au bourg.
HYL (P. Hannetel, A. Yver, C. Laforge),
paysagistes-concepteurs, architectes
1
2
3
Concevoir en détail les espaces publics
Des emprises généreuses pour les voies et leurs accotements
Le concepteur peut créer, dans ces espaces, un paysage dont la qualité assure
d’emblée l’image d’ensemble de la zone d’activités. Pour cela, il doit disposer
d’une emprise large. L’espace compris entre la chaussée et les limites de parcelles
est stratégique. Si cet intervalle est généreux, le concepteur peut prévoir une structure
végétale forte, des plantations disposant de l’espace nécessaire pour croître au fil
des années, des dispositifs de collecte des eaux de ruissellement en surface...
Il définit l’emprise de la chaussée, son profil, la qualité des accotements, le dessin
des bordures, le choix des matériaux...
Il veille à la facilité de circulation de tous les usagers et assure leur bonne cohabitation
- camions, véhicules légers, cyclistes et piétons - et leur sécurité.
Il dessine les stationnements adaptés sur l’espace public suivant les demandes
du programme du maître d’ouvrage.
adapter les routes à leur environnement et non l’inverse
séparer clairement les espaces de stationnement et de circulation automobile
des pistes cyclables et des voies piétonnes pour assurer la sécurité des déplacements
sur la zone d’activités
privilégier les revêtements de sols perméables pour les voies peu fréquentées et
les aires de stationnement afin de faciliter l’infiltration et réduire les volumes d’eaux
de ruissellement de surfaces
desservir les zones d’activités par des transports publics urbains performants
pour réduire le trafic de véhicules et la pollution générée
favoriser les matériaux de construction d’origine locale plutôt que d’importation
et promouvoir l’utilisation de matériaux bénéficiant de certificat sur leur origine
Atelier Tournesol, Francis Farge, paysagiste-concepteur
Représentation en axonométrie
d’une voie principale de zone
d’activités
Lorsque la largeur d’emprise
des accotements d’une voie est
correctement dimensionnée,
il est possible de concevoir
des plantations, des allées
piétonnes, des fossés...
Quelques mètres supplémentaires
peuvent parfois suffire pour
gagner en qualité.
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Des plantations pour structurer et hiérarchiser les espaces
Le concepteur définit les structures végétales (alignements d’arbres, bandes boisées,
haies, arbres isolés...) constituant les différentes ambiances et hiérarchisant
les espaces. Elles constituent un élément majeur du parti d’aménagement qui permet
de participer à la qualité des paysages, du cadre de vie du personnel, des visiteurs
et des riverains.
Les dispositifs imaginés doivent être simples.
Le concepteur choisit précisément les essences, définit la densité de plantation,
la hauteur des végétaux.
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La gestion future des plantations doit être intégrée dès la phase de conception. Il est
ainsi conseillé au maître d’ouvrage de réfléchir dès la phase de conception à un plan
de gestion simple des espaces verts de la future zone d’activités.
créer des continuités entre les différents espaces végétalisés de la zone d’activités
et les structures végétales existant à l’extérieur (bandes herbacées, bosquets, fossés
humides, haies... ) pour assurer une liaison biologique favorable au maintien
de la biodiversité
végétaliser les espaces publics pour limiter les volumes d’eau de ruissellement
utiliser des végétaux qui nécessitent peu d’arrosage et d’entretien
favoriser les essences locales adaptées au sol et au climat et privilégier les haies
composées de plusieurs essences pour respecter l’identité du milieu, préserver
le biotope et assurer la pérennité des plantations sur le long terme
réfléchir dès la conception à la mise en place de principes de gestion différenciée
des espaces végétalisés
Connaissance et choix des essences : un conseil technique peut être sollicité
auprès du Parc naturel régional du Perche (PNR) pour des projets sur son territoire
ou auprès du Conseil général d’Eure-et-Loir (Direction de l’agriculture,
de l’environnement et de l’espace rural).
Un plan de nivellement et un parcours des eaux pluviales tirant parti du site
Le concepteur dessine un plan de nivellement de l’ensemble de la zone d’activités
et organise dans le même temps le parcours des eaux de pluie.
Il positionne les fossés, noues et bassins de rétention. Il en définit la qualité en
terme d’ambiances végétales, de profils et de traitement des berges. Il dessine les
maçonneries nécessaires aux ouvrages. Il intègre dans sa conception, si nécessaire,
la mise en place de traitements des eaux pluviales (dépollution).
La gestion future de ces ouvrages de collecte et de rétention doit être intégrée dès
la phase de conception en concertation avec le maître d’ouvrage.
respecter la topographie, l’hydrographie et la végétation : elles exercent chacune
une influence sur la biodiversité et le microclimat
réserver suffisamment d’espace pour la rétention des eaux de surface (création
de bassins de rétention végétalisés, de fossés enherbés, de noues...) tout en garantissant
les biotopes naturels et en créant une ambiance “verte” sur la zone d’activités
favoriser la récupération des eaux pluviales pour arroser, laver... (création de bassins,
cuves,citernes...)
mettre en place des dispositifs de traitement des eaux pluviales (déshuileur...)
pour éviter les pollutions et pour veiller à la qualité des eaux de rivières en aval
Feuille à feuille Dominique Caire, paysagisteconcepteur
et Raymond Callède, urbaniste
Représentation en coupe des aménagements d’une voie publique
Plus l’emprise d’une voie est généreuse, plus il est facile pour le concepteur d’organiser les différentes
circulations, végétaux, mobiliers et réseaux et de créer un paysage de qualité en donnant une large
place au traitement des eaux pluviales et aux plantations.
Une entrée principale accueillante et des limites extérieures adaptées au contexte
La conception de l’entrée principale et des limites extérieures doit être particulièrement
soignée car elle joue un rôle fort en terme d’identité et d’image de la zone d’activités.
Il convient de ne pas les dégrader par une publicité envahissante.
Des limites de parcelles participant au projet d’ensemble
Pour assurer une qualité paysagère d’ensemble, il est conseillé que le concepteur
de la zone conçoive les principes d’entrées et de limites des parcelles privées :
elles font partie intégrante du projet d’aménagement des espaces publics.
Il définit le type et la forme des limites - talus, fossés, haies, clôture...- et dessine
les entrées - murets, barrières, plantations, intégration des enseignes...
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En réalisant ces ouvrages et en veillant à leur gestion, le maître d’ouvrage assure leur
qualité et leur pérennité : il est garant de l’image de marque de la zone d’activités.
Il peut ainsi proposer aux entreprises un produit d’accueil attractif.
végétaliser les limites de parcelles pour assurer une continuité biologique par
des corridors écologiques (haies, fossés, talus) et la protection des eaux et des sols
s’assurer de l’adéquation entre l’effet recherché et le coût d’entretien
Une bonne implantation des réseaux enterrés
Le concepteur positionne l’ensemble des réseaux enterrés de façon à ce qu’ils puissent
cohabiter sans gêne avec les plantations.
Ils doivent être groupés, suffisamment dimensionnés en cas d’extension envisagée
et facilement accessibles.
Certains éléments en particulier liés aux réseaux de Technologie de l'Information
et de la communication (T.I.C.) doivent être judicieusement implantés au regard
des extensions futures envisagées.
arrosage automatique : prévoir des systèmes économisant la ressource en eau
(minuteries, capteurs d’humidité)
concevoir le réseau de distribution de l’eau potable de manière à faciliter les
opérations d’entretien (accessibilité) et de contrôle (possibilité de sectionnement,
comptage, maîtrise des pressions) afin de repérer les fuites éventuelles
Une signalétique sobre, lisible et intégrée
Le concepteur définit à travers une charte graphique les caractéristiques principales
du dispositif d’information afin d’en proposer un ensemble lisible, cohérent et
harmonieux avec les aménagements : plan de repérage, panneaux indicateurs,
enseignes et pré-enseignes...
Il décide des emplacements des divers éléments depuis l’entrée principale de la zone
d’activités, aux voiries principales et secondaires jusqu’au niveau des entrées
de chaque parcelle.
Un éclairage public raisonné et raisonnable
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Le concepteur établit un projet d’éclairage pour les différents espaces (chaussée,
accotements piétons, places...) en fonction des besoins et des exigences exprimés
par le maître d’ouvrage dans le programme et des ambiances recherchées.
Il définit l’implantation et le modèle des luminaires - formes, dimensions, matériaux,
couleurs - choisis en fonction du projet de paysage.
Le concepteur peut s’associer les compétences d’un éclairagiste pour établir ce
projet d’éclairage.
Voie principale de desserte intérieure d’une zone d’activités
Atelier Tournesol, Francis Farge, paysagiste-concepteur et
Iris Conseil, bureau d’études techniques
choisir des lampes en veillant aux économies d'énergie, au confort, à la performance,
au coût de la maintenance et au respect des riverains et de la faune locale
opter pour des solutions alternatives aux lampadaires traditionnels pour réduire
les consommations d'énergie et les nuisances sur l’environnement : lampes basse
consommation, cônes d’éclairage réduits, panneaux solaires...
mettre en place des systèmes d’éclairage en adéquation avec les besoins réels,
détecteurs de présence, minuteurs...
Une intégration soignée de tous les mobiliers
En complément des luminaires et des éléments de signalétique, le concepteur peut
implanter et choisir d’autres mobiliers liés à la sécurité de la circulation et
à l’agrément des employés et visiteurs (bancs, corbeilles, bornes, barrières...).
Il veillera à l’intégration des divers édicules nécessaires au bon fonctionnement
de la zone d’activités (postes électriques, transformateurs, auto-commutateurs
haut débit, coffrets divers...).
Pour assurer l’harmonie d’ensemble des espaces publics, le choix et l’implantation de tous les mobiliers
(éclairage, signalétique...) sont réalisés par le concepteur de la zone d’activités.
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Etablir des règles pour
maîtriser les parcelles privées
Des prescriptions architecturales, paysagères,
environnementales et techniques établies
par le concepteur du projet d’ensemble
La qualité paysagère d’une zone d’activités repose avant tout sur le traitement
des espaces publics. Cependant, la perception visuelle étant toujours globale,
le paysage intègre les bâtiments, les plantations et les divers aménagements réalisés
sur chacune des parcelles.
Il est donc nécessaire de fixer un minimum de règles communes pour que les aménagements
privés participent par leur cohérence à la qualité d’ensemble.
C’est le travail du concepteur de la zone d’activités d’établir ces règles, en concertation
avec le maître d’ouvrage.
Tout nouvel acquéreur de lot s’engage par la suite à les respecter.
ARDISSA, paysagistes-concepteurs, SIAM, urbanistes associés au bureau d’études techniques ASTEC
Plan de principe d’organisation
des constructions sur les parcelles
privées.
Le concepteur peut indiquer
des distances de recul pour
les constructions privées par
rapport aux limites sur voies.
• Lorsqu'un document d'urbanisme existe (POS ou PLU), il contient un règlement
applicable sur la zone d’activités : les prescriptions architecturales et paysagères
d’un projet d’aménagement ne peuvent alors que les compléter et les préciser.
• Qu'elles soient de l’ordre du règlement ou de la recommandation suivant le type
de procédure choisi (lotissement ou ZAC), ces prescriptions architecturales et
paysagères visent à valoriser l’ensemble des projets des entreprises.
L’organisation de l’entreprise sur la parcelle
Les prescriptions peuvent concerner l’implantation, la marge de recul par rapport aux
voies et aux limites séparatives, le positionnement des stationnements, des divers
lieux de stockage afin de minimiser leur vue depuis l'espace public, la gestion
des eaux de ruissellement, la disposition des enseignes...
D'autres considérations comme le taux d’imperméabilisation des surfaces ou
le pourcentage d’emprise des bâtiments par rapport à la parcelle peuvent faire
l'objet de prescriptions.
Il est conseillé aux entreprises s’implantant sur une zone d’activités de faire appel
à un paysagiste-concepteur pour concevoir leurs propres aménagements paysagers.
privilégier les revêtements de sols perméables (graviers, stabilisé, dalles
poreuses...) pour faciliter l’infiltration naturelle et réduire les volumes d’eaux
de ruissellement de surface
Parc de stationnement à l’intérieur d’une parcelle privée
Le concepteur du projet d’ensemble de la zone d’activités peut indiquer des distances de recul pour
les constructions privées, des recommandations architecturales, le positionnement des stationnements
sur la parcelle, le taux maximum d’imperméabilisation des surfaces...
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L'architecture des bâtiments
Les quelques règles architecturales à prévoir peuvent concerner les hauteurs,
proportions, volumes, matériaux et couleurs, l’éclairage, l’intégration des enseignes
(dimension de l’enseigne par rapport à la façade, son éclairage), la facilité d’entretien...
La qualité paysagère de la zone est d'autant plus grande que les bâtiments sont
sobres et harmonieux et que l’architecture tient compte du contexte local, tout en
laissant à l’architecte missionné par chaque entreprise un degré de liberté suffisant
pour s’exprimer.
recommander des matériaux de qualité, locaux ou prescrits dans le cadre d’une
Haute Qualité Environnementale (H.Q.E.) pour valoriser l’entreprise implantée
et la zone d’activités
encourager les nouvelles formes architecturales du bâti durable (toitures
et façades végétalisées, panneaux solaires...)
Les entrées de parcelles et limites sur voies publiques
Si les clôtures et les entrées ne sont pas réalisées dans le cadre du projet d’ensemble
de la zone et sont laissées à la charge de l’entreprise, il est nécessaire d’en définir
la forme et l’aspect pour assurer un minimum d’unité globale.
Ces règles doivent être simples et sans ambiguïté pour que chaque entreprise puisse
les réaliser sans difficulté.
Elles définissent leur nature (maçonnerie, bois, métal, végétal, talus...), leurs dimensions,
leurs finitions (enduit, peinture, traitement de surface, essences végétales...).
Au niveau de l’entrée, ces règles définissent également le positionnement, le type et
la dimension des enseignes.
Les plantations
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Le concepteur de la zone d’activités peut indiquer une gamme végétale, des dispositifs
paysagers comme des haies le long des clôtures, des séquences-types de plantation
(intervalles, densité...), la conservation de structures végétales existantes...
Coupe de principe illustrant des prescriptions sur les parcelles privées
Le concepteur de la zone d’activités a indiqué ici un principe d’épanelage
(enveloppe des bâtiments susceptibles d’être construits)
H.Y.L. (P. Hannetel - A. Yver - C. Laforge), paysagistes-concepteurs et architectes
végétaliser les aires de stationnements véhicules légers, les cheminements
piétons et les aires de stockage contribue à limiter les volumes d’eau de ruissellement
à traiter
utiliser des végétaux qui ne nécessitent pas beaucoup d’arrosage et d’entretien
favoriser les essences locales adaptées au sol et au climat local et privilégier
les haies composées de plusieurs essences pour respecter l’identité du milieu,
préserver le biotope et assurer la pérennité des plantations sur le long terme
réfléchir dès la conception à la mise en place de principes de gestion simples
des espaces végétalisés
créer des continuités entre les différents espaces végétalisés de la zone
d’activités et les structures végétales existant à l’extérieur (bandes herbacées, bosquets,
fossés humides, haies... ) pour assurer une liaison biologique favorable au maintien
de la biodiversité
Les eaux pluviales - les eaux usées
Avant de rejoindre les réseaux publics, les eaux pluviales recueillies sur la parcelle
et les eaux usées produites par l’activité peuvent faire l’objet de prescriptions
particulières au-delà de la règlementation en vigueur.
Les eaux pluviales
Pour respecter les limitations de débit, il faut prescrire ou recommander des solutions
pour réguler leur écoulement :
• faciliter l’infiltration de l’eau, par exemple par le revêtement perméable des sols
• utiliser des aménagements de type plans d’eau de faible profondeur pour collecter,
stocker l’eau de pluie
• réutiliser des eaux de pluie pour des usages ne nécessitant pas d’eau potable
(arrosage, lavage de sols, de véhicules...).
réserver suffisamment d’espace pour la rétention des eaux de surface (création
de bassins de rétention végétalisés, de fossés enherbés, de noues...) tout en garantissant
les biotopes naturels et en créant une ambiance “verte” sur la zone d’activités
favoriser la récupération des eaux pluviales pour arroser, laver... (création de
bassins, cuves, citernes...)
adopter des toitures et façades végétalisées pour retenir l’eau pluviale
mettre en place des dispositifs de traitement des eaux pluviales (déshuileur...)
pour éviter les pollutions et veiller à la qualité des eaux de rivière en aval
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Les eaux usées
Suivant la vocation de la zone d’activités ou le type d’activités, les rejets d’eaux
usées peuvent faire l’objet de traitements spécifiques sur le site de l’entreprise.
veiller à imperméabiliser les lieux où une pollution ponctuelle est susceptible
de se produire afin de garantir la qualité de la ressource en eau
• En cas de traitement reporté sur la station d’épuration publique, l’acceptation
des rejets se fera par une convention de raccordement annexée à l’autorisation
de rejet de la collectivité.
Coupe de principe illustrant des prescriptions sur les parcelles privées.
Principe de traitement des eaux de ruissellement dans une parcelle privée.
L’éclairage
Le concepteur de la zone d’activités peut indiquer des principes d’éclairage sur
la parcelle privée : orientation de la lumière, intensité, type (projecteurs, éclairage
au sol, hauteurs de mâts...).
choisir des lampes en veillant aux économies d'énergie, au confort, à la performance,
au coût de la maintenance et au respect des riverains et de la faune locale
opter pour des solutions alternatives aux lampadaires traditionnels pour réduire
les consommations d'énergie et les nuisances sur l’environnement : lampes basse
consommation, cônes d’éclairage réduits, panneaux solaires...
mettre en place des systèmes d’éclairage à détecteurs de présence et de minuteurs
pour l’adéquation aux besoins réels
H.Y.L. (P. Hannetel - A. Yver - C. Laforge),
paysagistes-concepteurs et architectes
Bassin de rétention des eaux pluviales végétalisé sur une parcelle privée
Cet ouvrage, tout en remplissant correctement son rôle technique, apporte un agrément aux salariés et
aux visiteurs et partcipe à la richesse des milieux naturels.
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Confier le suivi du chantier au
concepteur du projet d’ensemble
Une assurance de la bonne exécution
des ouvrages et du respect de l’esprit du projet
dans ses adaptations
Le concepteur du projet de la zone d’activités, dessinateur des aménagements, est
le mieux placé pour assurer la qualité de réalisation des travaux et vérifier la bonne
mise en œuvre des ouvrages conformément aux documents d’exécution jusqu’à
la réception des travaux.
En phase chantier, de nombreux imprévus surviennent, induisant des modifications
du projet. Le concepteur, s’il est présent, peut réaliser toutes les adaptations nécessaires
sans perdre la cohérence d’ensemble et le niveau de qualité.
Il vérifie que tous les végétaux reçus sur le chantier sont bien conformes à ceux
prévus dans le projet (essences, quantité). De plus il contrôle la qualité, la santé
de chacun des sujets.
Il est même recommandé que le choix des végétaux soit réalisé directement dans
la pépinière retenue lors de la consultation des entreprises.
Il détermine les amendements et les fertilisants respectueux de l’environnement utiles
au bon développement des végétaux en fonction de résultats d’analyse du sol.
Il veille à la bonne mise en œuvre des matériaux. Si besoin, suite à des imprévus
de chantier, il modifie son projet et propose de nouvelles solutions techniques tout
en maintenant le niveau de qualité.
Enfin, dans le cadre des diverses garanties de reprise des végétaux des entreprises
qui peuvent avoir une durée d’une ou de plusieurs années, il procède à un nouveau
contrôle sur le site et veille au bon remplacement des sujets morts ou malades.
déchets de chantier : le maître d’œuvre veillera à limiter les nuisances au bénéfice
des riverains, des ouvriers et de l’environnement par la limitation des déchets
à la source, l’organisation du tri des déchets...
Garantir la qualité par une mission
complémentaire de suivi architectural
et paysager
Un maintien de la qualité dans la durée grâce
à l’examen des projets privés par le concepteur
du projet d’ensemble de la zone d’activités
Pour les zones d'activités, l'important est de s'assurer du maintien de la qualité
des projets d’aménagement dans la durée.
Une fois la structure principale des espaces publics réalisée, le maître d’ouvrage
peut confier au concepteur de sa zone d’activités une mission complémentaire
au titre de conseil et d’instance de validation pour chaque phase déterminante
des projets architecturaux et paysagers sur les parcelles privées.
Ainsi, lorsqu’une entreprise envisage la construction de bâtiments et l’aménagement
de sa parcelle, elle peut, avec ses propres concepteurs (architecte, paysagisteconcepteur...),
avant le dépôt de demande de permis de construire, soumettre son
projet au concepteur d’ensemble qui pourra l’aider pour le respect des prescriptions
édictées sur la zone d’activités.
Ce suivi est essentiel pour assurer la qualité de chaque projet privé dans
l’intérêt général.
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Ce qu’il faut retenir…
Des espaces publics bien conçus et bien exécutés sont les seuls à pouvoir
garantir la bonne image d’ensemble d’une zone d’activités en jouant le rôle
d’une structure forte et durable dans laquelle les activités peuvent évoluer.
La greffe d’une zone d’activités dans le tissu urbain ou agricole environnant
doit être bien assurée.
Le maître d’œuvre du projet d’ensemble doit être un concepteur (ou une association
de concepteurs) qualifié pour mettre en forme les espaces extérieurs :
paysagiste-concepteur, urbaniste, architecte.
Des prescriptions architecturales et paysagères pour les parcelles privées,
établies par le concepteur du projet d’une zone d’activités, sont nécessaires
pour en maîtriser la qualité et la cohérence d’ensemble.
La préservation des milieux naturels et la recherche du maintien de
la biodiversité doivent être des objectifs communs aux maîtres d’ouvrage
et maîtres d’œuvre.
Une mission de suivi architectural et paysager des projets privés, assurée
par le concepteur d’une zone d’activités, garantit le maintien de la qualité
dans la durée.
La gestion de la zone
d’activités :
pour l’inscription de la zone
d’activités et de ses entreprises
dans une démarche globale
de qualité
Les règlements d’urbanisme et/ou les prescriptions architecturales,
paysagères et techniques élaborés lors de la phase de conception
de la zone sont des gages de qualité. Cet effort qualitatif doit
cependant être perpétué par des actions spécifiques d’animation
et de gestion de la zone.
L’animation de la zone
d’activités
Un interlocuteur unique
L’animation de la zone d’activités doit être assurée dans le temps
par un référent clairement et nominativement identifié au sein de la
collectivité. L’animateur participe aux réflexions préalables, aux
étapes de l’aménagement (concertation, rédaction des cahiers des
charges…) et au suivi des travaux. Dans un souci de préservation
de la qualité de la zone d’activités dans la durée, l’animateur veille
au maintien des principes de qualité énoncés lors de la conception
de la zone d’activités.
Disponible, il est chargé d’accueillir et d’informer les nouvelles
entreprises dès la commercialisation et de les orienter dans leurs
démarches d’implantation. Il est en outre chargé de tâches liées
à la gestion quotidienne de la zone d’activités, lesquelles requièrent
une disponibilité, une réactivité et des moyens suffisants.
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L’animation économique et sociale de la zone d’activités
L’animateur de la zone d’activités, en relation directe avec les élus, en plus de son rôle
d’interface entre entreprises, collectivités, riverains et partenaires, joue un rôle
de concertation, d’encouragement et de facilitateur auprès des entreprises et de la collectivité
à mener des actions collectives notamment environnementales (ex : création
d’une association de chefs d’entreprises).
L’animateur doit inciter les entreprises implantées à mutualiser différents services
(gardiennage, gestion collective des déchets, restauration collective…). Il gère par ailleurs
les mutations des parcelles (entrées / sorties d’entreprises).
Il veille également à intégrer les entreprises de la zone d’activités aux différentes
étapes, de la conception à la réalisation d’un projet d’extension et de requalification.
La mise en réseau des partenaires économiques et institutionnels (élus communaux,
intercommunaux) et des entreprises de la zone d’activités est assurée par cet animateur.
Il accompagne les entreprises dans leurs projets de développement, notamment
dans les domaines de l’emploi et de la formation. Pour cela, il s’appuie sur les acteurs
économiques locaux : les chambres consulaires, les services de l’Etat et du Conseil
général, l’ANPE...
Le traitement des affaires générales
L’animateur réalise des visites régulières de la zone d’activités pour veiller au respect
des dispositions du règlement intérieur, à la surveillance de l’état de fonctionnement
de l’ensemble des équipements et de l’état d’entretien des espaces publics
et communs.
Par ailleurs, peuvent lui être confiées les négociations et souscriptions des contrats
d’entretien et de maintenance si la prestation est effectuée en régie par
la collectivité avec les prestataires de services (parties communes, mobilier urbain,
espaces plantés, actualisation de la signalétique) ainsi que les contrôles nécessaires
imposés par la loi ou les règlements.
Le bilan et l’évaluation de la zone d’activités
L’animateur a en charge le suivi de la zone d’activités et de son évolution dans
le temps. L’élaboration d’une grille d’évaluation annuelle constitue un outil utile
pour son suivi sur des thématiques transversales. Elle permet d’appréhender
les forces et faiblesses de la zone d’activités et d’envisager à court, moyen ou long
terme les mesures à mettre en place pour corriger les manquements ou défaillances.
Ce travail permet par ailleurs d’évaluer l’effort fourni respectivement par le Conseil
général et la collectivité sur la qualité des espaces d’accueil d’entreprises.
Pour une gestion environnementale
de la zone d’activités
Un entretien régulier de la voirie et de la signalétique
Afin de sécuriser les déplacements des usagers, l’état du revêtement, l’affectation
de la voirie, la signalétique au sol ainsi que l’éclairage de la voirie devront faire
l’objet d’une vérification régulière.
Par ailleurs, une mise à jour de la signalétique garantit les manœuvres inutiles
et un repérage plus rapide au sein de la zone d’activités et un affichage commercial
de qualité pour les entreprises.
Une gestion simple et alternative des espaces végétalisés publics
et privés
Le maître d’ouvrage assure, par une bonne gestion des aménagements paysagers,
le maintien de la qualité de l’image d’ensemble de la zone d’activités.
Il est conseillé de réfléchir à un plan de gestion simple des espaces verts de la zone
d’activités : niveau de gestion exigé, opérations à effectuer, calendrier des interventions...
et de mettre en place une équipe de techniciens spécialisés chargés de sa bonne mise
en oeuvre. Le concepteur doit avoir intégré cet aspect de gestion dans ses propositions.
Privilégier la taille douce
Sur une zone d’activités, la taille des arbres se fait régulièrement de façon notamment
à assurer la visibilité des panneaux de signalisation... Celle-ci doit être limitée
au maximum et réservée à des cas très précis (sujets blessés suite à un accident...
en fonction de leur âge et de leur essence). La taille intégre la nécessité de laisser
une hauteur de houppier suffisante de façon à ne pas gêner la circulation des véhicules
fréquentant la zone d’activités.
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Les boisements et haies peuvent subir des éclaircies programmées pour une valorisation
des branchages et bois coupés. Des économies financières non négligeables
seront ainsi réalisées par le maître d’ouvrage.
Opter pour une gestion différenciée
Suivant leur emplacement, on peut à terme envisager que les surfaces végétalisées
fassent l’objet d’une gestion différenciée : le rythme de fauche sera différent d’un lieu
à un autre. Au risque de bousculer une gestion dite « traditionnelle » des espaces verts,
une fréquence moindre permet non seulement de réduire les dépenses inhérentes
à l’entretien des espaces verts à long terme mais aussi de développer les cortèges
faunistiques et floristiques locaux et donc d’enrichir l’intérêt écologique des espaces
végétalisés. Il est donc recommandé de planter de préférence des espèces locales
à fauche tardive (en évitant ainsi le gazon régulièrement tondu).
Gérer les terrains non vendus
Le maître d’ouvrage veille à l’attribution d’une fonction aux terrains non encore
commercialisés : la pratique du pré-verdissement permet de valoriser les espaces
inoccupés et de gagner du temps sur la période de croissance des végétaux.
Un pré-verdissement a été réalisé sur le site avant les premières constructions
Les pesticides au rebus
Il est recommandé de proscrire l’usage des pesticides au profit de techniques
alternatives de désherbage écologique qui cumulent le double avantage d’être
économiques et de préserver la nappe phréatique (ex. paillage du sol avec
de la paille broyée).
Des mesures incitatives mises en place par le maître d’ouvrage ou l’aménageur,
à destination des propriétaires et locataires encouragent ces derniers à entretenir
les espaces verts. Des procédures de compensation systématique sont définies
lors de l’enlèvement ou de l’abattage d’arbres sur les parcelles.
Une gestion exemplaire des déchets
• déchets de chantier sur les parcelles privées : un chantier à faible impact sur
l’environnement est le prolongement naturel des efforts de qualité environnementale
lors de la conception de la zone d’activités. L’enjeu d’un « chantier vert »
est de limiter les nuisances au bénéfice des riverains, des ouvriers et de l’environnement
(sols et eaux) par la limitation des déchets à la source ou l’organisation du tri
des déchets sur le chantier…
• déchets d’activité : la limitation des déchets à la source, l’organisation d’une collecte
interne dans de bonnes conditions de stockage et la mise en place de filières de
valorisation optimale pour certains déchets spécifiques aux activités implantées
sur la zone représentent des enjeux importants de maîtrise des déchets d’activité.
- organisation de la collecte sélective : la recherche de solutions de recyclage ou
de valorisation des déchets doit être privilégiée. Il est donc recommandé
de mettre en place des solutions adaptées de collectes sélectives, qu’il s’agisse
de déchets industriels banals ou déchets industriels spéciaux.
- tri des déchets et surfaces de stockage : le tri concernant les déchets mis en place
par les entreprises doit être au minimum celui prévu par la réglementation
auquel on ajoutera les déchets verts et les DID (Déchets Industriels Dangereux).
On distinguera les déchets d’emballage, les DID, les DIB (Déchets Industriels
Banals) et les déchets verts.
• déchets verts : les déchets verts sont constitués de feuilles, de tontes de pelouses,
de tailles d’arbres et d’arbustes, de déchets floraux et de massifs. Le compost
issu de la technique de compostage des rebus de taille peut être utilisé pour
la fertilisation des espaces verts.
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La mise en œuvre de coopérations entre entreprises pour le traitement et la valorisation
des déchets améliore leur gestion tout en contribuant à optimiser les solutions
techniques et à rationaliser les coûts. Une approche collective doit être favorisée
grâce à l’animation opérée par les compagnies consulaires en partenariat avec les
entreprises et en association avec le maître d’ouvrage.
Une gestion économe de la ressource en eau
Dans un souci d’économies financières, il est conseillé à l’entreprise comme au gestionnaire
de veiller à la collecte et à l’utilisation des eaux pluviales (pour des usages
ne nécessitant pas d’eau potable), au recyclage des eaux usées en interne mais
aussi de procéder à une surveillance régulière des réseaux pour diminuer les fuites.
Une attention particulière peut être portée au système d’arrosage des espaces verts
qui doit être raisonné et raisonnable :
• Eviter d’arroser pendant la journée quand les taux d'évaporation sont très élevés
• Régler le système d'arrosage automatique en fonction des besoins des espèces
qui ont été plantées
• Régler les asperseurs pour éviter que l'eau ne s'écoule sur les aires de stationnement
et voiries
Une réflexion pour réaliser des économies d’énergie
A la nécessité des économies de ressources énergétiques épuisables s’ajoute
celle de réaliser des réductions de coûts énergétiques. Une réflexion partagée par
les collectivités et les entreprises peut être menée sur l’éclairage public (limitation
des plages horaires de fonctionnement) et des locaux, chauffage des locaux, eau
chaude sanitaire, énergie liée au process industriel, bureautique, climatisation,
enseignes lumineuses… Des solutions sont à encourager dès le traitement de
l’enveloppe des bâtiments pour améliorer l’isolation, l’éclairage naturel…
jusqu’au choix d’installation et d’énergies performantes et du niveau de process
(énergie thermique, cogénération, lampes basse consommation).
Par ailleurs, les moyens de développement des échanges énergétiques entre
entreprises sont autant d’économies réalisées.
Si les énergies renouvelables sont les seules sources d’énergie propre, le choix
de l’entreprise se fera en fonction des conditions locales et des besoins énergétiques.
La promotion des énergies renouvelables (éoliennes, panneaux solaires)
passera par une information systématique des entreprises sur les solutions
techniques et les financements existants (cf. www.ademe.fr).
Les éoliennes constituent
une source d’énergie
renouvelable intéressante
sur une zone d’activités
Le prix de revient
de l'électricité photovoltaïque
est de l'ordre de 30 à 70 cts
d'euros par KWc
Une maîtrise des nuisances sonores et des rejets gazeux
La mise en place de chaudières bois
à alimentation automatique permet
de valoriser la filière d’approvisionnement
courte et viable en bois
de chauffage (bois déchiqueté)
• Bois-énergie
Les déchets verts issus de l’entretien des jardins privatifs, des espaces verts publics
et privés collectés dans les déchetteries ou auprès des entreprises d’élagage constituent
un combustible adapté aux chaufferies installées par des collectivités. Ceux-ci viennent
s’ajouter aux déchets des scieries locales. L’installation de tels équipements peut être
envisagée pour alimenter l’ensemble d’une zone d’activités, et développer ainsi
une micro-filière d’approvisionnement en Eure-et-Loir.
Le bois est une énergie économique : jusqu’à 6 fois moins cher que le fioul
ou le gaz naturel. C’est également une énergie génératrice d’activité locale
(4 fois plus d’emplois créés que le gaz ou le pétrole) qui permet également
l’entretien des espaces verts et des forêts – source : hespul.
Il est indispensable d’avoir pris en compte cet élément en amont de la démarche.
Les bruits générés par une activité industrielle proviennent de l’intérieur des bâtiments
(machines, process), des toitures ou à proximité des bâtiments (chaufferie) ou encore
des espaces extérieurs (livraisons, trafic) et peuvent gêner la tranquillité des riverains
ou encore des personnes travaillant dans d’autres établissements de la zone d’activités.
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Les collectivités locales sont garantes de la tranquillité publique (article
L 2212-2 du code général des collectivités territoriales). Elles disposent
de nombreux pouvoirs de prévention et de répression en matière de lutte
contre le bruit.
Des solutions de limitation du bruit à la source (choix de matériel silencieux,
isolation acoustique renforcée) devront être envisagées dès la phase de conception
des bâtiments.
Certaines activités peuvent générer des rejets gazeux polluants. Il faudra veiller à
la mise en conformité avec la réglementation existante en vue de les limiter et de
les traiter avant émission afin de contribuer à la protection de la santé des salariés et
des riverains de l’entreprise. La surveillance de la qualité de l'air est assurée par l'Etat.
L’approche collective des services communs
On peut constater qu’un des facteurs de qualité d’une zone d’activités réside dans
la mutualisation d’opérations traitées individuellement.
La sécurité des biens et des personnes sur la zone fait l’objet d’un traitement à part
entière. Des solutions de vidéosurveillance ou encore des aménagements paysagers
concourent à la baisse des risques et à une sécurisation accrue sur la zone.
Un travail collectif doit être mené à l’échelle communale voire intercommunale.
Par ailleurs, une mise en commun des intérêts de chacune des entreprises peut
aboutir à des complémentarités entre les flux entrants et sortants : les déchets
des unes pouvant servir de matières premières aux autres, les pertes thermiques
des unes étant valorisées par les autres…
Ce qu’il faut retenir…
L’animation de la zone d’activités doit être assurée, en liaison directe et
permanente avec un élu, par un interlocuteur unique, disponible, informé
de toutes les affaires de la zone d’activités et chargé d’accueillir, d’accompagner
et d’informer les nouvelles entreprises.
La gestion environnementale de la zone d’activités, c’est assurer :
• un entretien régulier de la voirie et de la signalétique
• un mode de gestion simple et écologique des espaces végétalisés publics
et privés
• une gestion collective des déchets de chantier, d’activités et d’entretien
d’espaces verts
• une gestion économe de la ressource en eau
• une réflexion pour réaliser des économies d’énergie
• une maîtrise des nuisances sonores et de rejets gazeux
• une approche collective des services communs.
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70
L’efficacité de
la promotion et
de la commercialisation
de la zone d’activités
Il est vivement conseillé de mettre en place une « stratégie »
de commercialisation dynamique à laquelle doit être associé
l’ensemble des acteurs clés du développement du territoire (élus,
entreprises, CODEL, chambres consulaires…).
Cette démarche s’articule autour des quatre actions qu’il est
fortement conseillé de mener en amont de la livraison de la zone
d’activités :
• promouvoir
• prospecter
• accueillir
• implanter
L’activité de contact avec les entreprises (promotion, prospection,
acceuil, montage de projets, suivi) étant le cœur de métier
du Comité de développement économique de l’Eure-et-Loir
(CODEL), les collectivités qui le souhaitent peuvent s’appuyer
sur ses compétences.
Promouvoir et prospecter
PROMOTION
Définition d'un argumentaire
de promotion / vente
Exemples d'éléments à intégrer :
• Démarche qualité de la collectivité
• Carte détaillée des emplacements
de la zone d'activités
• Accès principaux (routes, autoroutes,
voies ferrées, aérodromes)
• Infrastructures, équipements et services
disponibles sur la zone d’activités ou
à proximité
• Conditions de vente (calendrier,
prix, fiscalité)
Publication de documents
de promotion / communication
• Plaquettes
• Panneau d’entrée de la zone d’activités
• Annonce presse
• Site internet
• Supports divers
Presse
locale
Diffusion à
Institutionnels
(CCI, chambre
de métiers et
de l’artisanat...)
CODEL
Collectivité
Identification des cibles
à prospecter
La définition de la vocation et des cibles
est le fruit de l'étude d'opportunité
commerciale
CIBLAGE :
• Secteurs d'activités
• Types d'entreprises (PME, grandes entreprises)
• Territoire de prospection : local, régional,
national
Constitution de la liste
de prospects
Transmission à
CODEL
Cabinet
spécialisé
Prospection (mailing, phoning…)
COMMERCIALISATION :
ACCUEILLIR, ACCOMPAGNER, RENSEIGNER, ORIENTER, AIDER, INSÉRER
PROSPECTION
71

Promouvoir
L’argumentaire de promotion / vente
72
Pour attirer des entreprises sur une zone d’activités, l’offre ne peut se limiter
à des terrains viabilisés de qualité : elle doit valoriser et s’élargir à l’ensemble
des caractéristiques socio-économiques du territoire en mesure d’intéresser
une entreprise et permettre à la zone d’activités de se démarquer par rapport
aux zones d’activités concurrentes.
Pour cela, il convient de mener une réflexion sur les caractéristiques propres
à la zone d’activités et à son territoire afin de dégager les atouts valorisables et
l’argumentaire qui permettent de différencier la zone d’activités et de la promouvoir.
• Démarche qualité menée par
la collectivité
• Carte détaillée des emplacements
• Conditions de vente (calendrier, prix,
fiscalité)
• Infrastructures, équipements et services
disponibles sur la zone ou à proximité
(transports, services aux entreprises…)
ARGUMENTAIRE DE PROMOTION / VENTE
Facteurs clés de succès de la zone Avantages comparatifs du territoire
Les documents de promotion
• Accès principaux (routes, autoroutes,
voies ferrées, aérodromes)
• Aides éventuellement mobilisables
(prêts d’honneur, aides à l’immobilier,
exonérations de TP…)
• Aide de nature technique (montage
de dossiers, mise en relation…)
• Références d’entreprises locales
• Qualité de vie, loisirs (écoles, crèches,
équipements sportifs…)
Le maître d’ouvrage devra être en mesure de proposer des documents de promotion
adaptés, concis, faciles à mettre à jour et sous une forme attrayante.
Le CODEL peut faire profiter de son expertise et assister le maître d’ouvrage dans
la conception de ces documents.
Au-delà des plaquettes et autres supports traditionnels (panneaux d’entrée de zones
d’activités,…), les actions de promotion peuvent être élargies :
• aux bulletins municipaux, intercommunaux, journaux des partenaires, presse locale
• à des manifestations d’inauguration à l’occasion de l’installation des entreprises
Il est intéressant d’associer à cette démarche de promotion les entreprises
locales et plus particulièrement les entreprises installées sur la zone d’activités.
Pourront également être associées les structures d’accueil touristiques (hôtels) ;
en effet, les personnes en déplacement professionnel ou en vacances peuvent
être des porteurs de projets potentiels. Une action pourra également être menée
auprès des propriétaires de résidences secondaires.
Prospecter
Parallèlement à la conception des supports de communication, des actions
de prospection peuvent être envisagées :
• soit de façon directe par la maîtrise d’ouvrage,
• soit en s’appuyant sur le CODEL, l’organisme compétent en la matière dans
le département,
• soit en les faisant réaliser par un professionnel tel qu’un conseiller en immobilier
d’entreprise ou en implantation.
L’objectif premier de la prospection est de détecter des projets, de susciter l’intérêt
de l’investisseur, de l’amener à préciser ses besoins, ses attentes, puis de l’inviter
à visiter le site.
Le maître d’ouvrage doit s’appuyer sur le ou les segments de marché identifiés lors
des réflexions préalables au projet (vocation de la zone d’activités) qui pourront être
hiérarchisés :
• par secteur d’activités (industrie, services… ),
• et/ou par typologie d’entreprises (grandes entreprises, PME)
• et/ou bien encore par territoire de prospection (niveau local, régional, national).
On peut ainsi définir une première liste d’entreprises à contacter en priorité au regard
des critères fixés (origine, taille, type d’activités et impacts environnementaux).
Pour mener une action de prospection réussie, il faut s’assurer de l’adéquation de
la zone d’activités avec la cible géographique et sectorielle envisagée en s’informant
sur les attentes et les principaux mouvements de ces entreprises.
Une bonne campagne de prospection demande du temps et des moyens : le CODEL
peut accompagner les maîtres d’ouvrage dans leurs actions de prospection en leur
faisant profiter de ses moyens logistiques et techniques.
73

74
Du premier contact à l’implantation
de l’entreprise
Commercialisation : accueillir, accompagner, renseigner, orienter
CODEL
Présentation de la zone et du territoire
- Terrains ou bâtiments disponibles (coût, superficie, desserte,
équipements…)
- Aides éventuellement mobilisables (aide à l'immobilier,
prêt d'honneur, exonérations de TP…)
- Clients et sous-traitants potentiels en rapport avec l'activité de l'entreprise
- Organismes de formation en rapport avec les besoins humains
de l'entreprise
- Aides de nature technique (montage de dossiers, mise en relation…)
- Caractéristiques des ressources humaines (compétences)
- Qualité de vie et loisirs (école, crèches, équipements sportifs,
commerces, services aux entreprises…)
- Sensibilisation à la démarche qualité de la zone d’activités
Envoi d'une proposition commerciale par la collectivité à l'entreprise
• Présentation de la zone d’activités (équipements, prestations, qualité des services et équipements et obligations s'y rapportant)
• Présentation de la parcelle (localisation, taille, prix du foncier, charges)
• Envoi du cahier des charges de la zone d’activités (prescriptions architecturales, paysagères, techniques et environnementales)
Refus par
l'entreprise
1 er contact : Accueil du prospect / porteur de projet
et/ou
réalisé par
Collectivité et/ou Aménageur
Signature d'un compromis de vente
Préparation du projet financier, technique,
architectural par l'entreprise
IMPLANTATION DE L’ENTREPRISE
Présentation du projet par l'entreprise
Renseignements sur :
- type d'activités
- nombre d'empois créés
- nuisances éventuelles engendrées
- santé financière de l'entreprise
- Formulation des besoins et attentes de l'entreprise
(taille, parcelle, localisation…)
- Présentation des motivations de l'entreprise
Le choix de la parcelle est à adapter en fonction de l'activité de l'entreprise, de ses besoins
et des nuisances éventuelles liées à son activité
Acceptation des
conditions par l'entreprise
Négociation
Adéquation avec le cahier des charges des prescriptions architecturales et
les attentes du territoire (nombre d'emplois, fiscalité…)
Acte
de vente
Cession de la parcelle
Accord de principe de
la collectivité (délibération)
Signature du cahier des charges de
cession de terrain par l'entreprise
ANNEXES
• Cahier des prescriptions architecturales et paysagères
• Cahier des limites de prestations techniques ou équivalents
Suivi architectural et paysager
Permis de construire
Accueillir le chef d’entreprise
• terrains ou bâtiments disponibles (coût,
superficie, desserte, équipements…)
• aides éventuellement mobilisables
(aide à l’immobilier, prêt d’honneur,
exonérations de TP…)
• clients et sous-traitants potentiels en
rapport avec l’activité des entreprises
ciblées
• organismes de formation en rapport avec
les besoins humains de l’entreprise
FICHE TYPE D’INFORMATION D’ACCUEIL
Le maître d’ouvrage de la zone
d’activités doit tenir à jour l’information
relative à cette zone
d’activités en vue de répondre
aux demandes potentielles
d’implantation d’entreprises.
Il la diffuse régulièrement auprès
du CODEL et des chambres
consulaires chargés directement
ou indirectement de sa commercialisation.
Eléments personnalisés Eléments de portée générale
• aides de nature technique (montage de
dossiers, mise en relation…)
• caractéristiques des ressources
humaines (compétences)
• références des entreprises locales
• savoir-faire locaux et réseaux de soustraitance
(SPL-Systèmes productifs
locaux, pôle de compétitivité,
filière d’activité)
• infrastructures et dessertes
• qualité de vie et loisirs (écoles, crèches,
équipements sportifs, commerces,
services aux entreprises...)
75

76
Au-delà des appréciations objectives, l’intérêt d’un chef d’entreprise pour une zone
d’activités dépendra aussi de considérations personnelles et d’« impressions subjectives»
: rapidité de réaction, technicité et précision des informations transmises,
qualité de l’accueil et de l’accompagnement du porteur de projet.
La qualité de l’accueil doit donc être considérée comme une des conditions
de réussite du projet.
La première visite revêt un caractère particulier dans le choix d’implantation.
Cette première « impression » aura une influence certaine sur le choix
de l’entreprise. Il est donc fortement conseillé d’y impliquer le responsable élu
de la zone d’activités.
Afin de convaincre le porteur de projet et de s’assurer de l’adéquation de son projet
avec la zone d’activités, un dialogue entre le maître d’ouvrage et l’entreprise doit
s’instaurer autour des points énumérés dans le schéma.
A partir des éléments fournis par l’entreprise, le maître d’ouvrage effectue le choix
de la parcelle sur laquelle l’entreprise serait susceptible de s’implanter en fonction :
• de l’activité de l’entreprise : une entreprise dont le projet ne correspondrait pas
aux attentes du territoire en terme d’image sera, dans la mesure du possible,
positionnée en fond de zone d’activités ou dans des espaces plus excentrés ou
« cachés ». Une activité commerciale ou une entreprise vitrine pour l’image d’une
zone d’activités (ou plus largement du département) sera quant à elle située
en façade
• de ses besoins réels : adéquation entre les besoins réels de l’entreprise et
la surface de la parcelle achetée (afin d’éviter de geler inutilement des surfaces
foncières trop importantes)
• des nuisances éventuelles liées à son activité : bien que la maîtrise des risques
soit de la responsabilité des entreprises, il convient de positionner les entreprises
en fonction des nuisances qu’elles peuvent engendrer. De même, la candidature
d’une entreprise souhaitant s’implanter sur la zone se doit d’être examinée
en amont, en fonction notamment de la quantité et de la qualité de ses rejets
liquides. Avant l’établissement même du permis de construire, le gestionnaire
des eaux, la collectivité et l’entreprise travailleront de concert pour définir
la configuration optimale. Aussi, le Schéma d’Aménagement et de Gestion
des Eaux (SAGE) constitue un outil de première importance.
Une attention particulière devra être portée à l’installation de la première entreprise
sur la zone d’activités. Celle-ci conditionnera fortement l’organisation et la réussite
de la commercialisation de la zone.
Une fois la vérification de la motivation faite, le projet de l’entreprise et le choix
de la parcelle effectués, le maître d’ouvrage ou son intermédiaire (CODEL…) envoie
une proposition commerciale à l’entreprise qui reprend :
• les éléments de présentation de la zone d’activités
(équipements, prestations, qualité des services…)
• la présentation de la parcelle choisie (localisation,
taille, prix, charges)
• la présentation de la démarche qualité (viabilité,
équipements, contenu, prestations…) et obligations
qui s’y rapportent (prescriptions architecturales
et paysagères, cahier des charges des limites des
prestations techniques)
Implanter l’entreprise
Une fois les conditions acceptées par l’entreprise et validées par l’organe décisionnel
(conseil communautaire, syndical…), le compromis de vente peut être signé.
L’entreprise prépare son projet technique et architectural, et boucle, si nécessaire,
son projet financier.
La collectivité veillera à l’adéquation du projet immobilier de l’entreprise avec
les prescriptions architecturales et paysagères définies dans le cahier des charges
de la zone d’activités et/ou dans le règlement de zone. Le maître d’ouvrage peut
étendre la mission de maîtrise d’œuvre à un suivi architectural et paysager
des projets d’implantation.
La maîtrise des nuisances sonores sur la zone d’activités passe notamment par
l’implantation d’entreprises bruyantes en retrait des secteurs à protéger.
Le maître d’ouvrage s’assure également que l’évolution de l’activité de l’entreprise
ne remettra pas en cause les mesures initiales prises en faveur de l’environnement.
Les engagements du vendeur et de l’acheteur sont consignés dans l’acte de vente
auquel est intégré le cahier des charges de cession. Sont annexés à celui-ci le cahier
des charges des prescriptions architecturales et paysagères et le cahier des charges
de limites de prestations techniques ou les équivalents.
77

78
Accompagner l’entreprise
Afin de contribuer à la pérennité de l’activité de l’entreprise installée sur la zone
d’activités, le maître d’ouvrage, dans la mesure du possible, assurera un accompagnement
du chef d’entreprise afin de l’intégrer dans le tissu local.
Les services proposés pour accompagner le chef d’entreprise dans son implantation
sur le territoire peuvent être :
• Logement : mise en contact avec des agences immobilières, visites de logements…
• Ecoles/crèches : identification de l'école rattachée au lieu d'habitation, conseils…
• Travail du conjoint : accompagnement du conjoint dans sa recherche d'emploi
• Découverte de la ville : remise des documents nécessaires sur l'environnement
socio-économique, culturel et sportif
• Intégration : organisation de "manifestations-rencontres" auxquelles sont invités
les nouveaux arrivants, mise en relation avec les associations et personnalités
locales
• Aide aux démarches diverses (transports, administrations, emménagement...)
Ce qu’il faut retenir…
Réussir sa commercialisation c’est :
Promouvoir la zone d’activités
• en définissant un argumentaire de vente reprenant les atouts propres à la zone
d’activités et les avantages comparatifs du territoire
• en les synthétisant au sein de documents de promotion concis et réactualisables
Prospecter
• en ciblant les segments de marché identifiés lors des réflexions préalables
• en s’appuyant si nécessaire sur des compétences extérieures (CODEL…)
Instaurer un dialogue permanentavec le chef d’entreprise toutau long
de son projet
• en l’informant des avantages et obligations de la zone d’activités
• en recueillant les informations sur l’entreprise et son projet pour s’assurer
de son adéquation avec les attentes du territoire et de la zone d’activités
• en étant réactif
• en accompagnant le chef d’entreprise tout au long de son projet pour faciliter
son implantation
79

80
Pour aller plus loin…
L’animateur pourra favoriser la diffusion dans les entreprises des méthodes de
gestion environnementale (en lien avec l’action menée par les chambres consulaires).
Management environnemental
Le management environnemental désigne les méthodes de gestion et d'organisation
de l'entreprise visant à prendre en compte de façon systématique l'impact
des activités de l'entreprise sur l'environnement, à évaluer cet impact et à le réduire.
Système de management environnemental (SME)
Le système de management environnemental et d'audit est un système permettant
à des organismes de s'engager, sur une base volontaire, à évoluer et à améliorer
leurs résultats en matière d'environnement. (www.actu environnement.com)
Certification ISO 14001
La norme ISO 14001 repose sur la définition d'une politique environnementale,
sur la planification des impacts et risques environnementaux, sur l’identification et
l’application de processus pour atteindre les objectifs fixés, sur le contrôle
des indicateurs de performance et mise en oeuvre d'actions correctives, sur
la surveillance par la direction de la stabilité et de l'efficacité du SME et sur
le principe d'amélioration continue. (www.afaq.org)
Construction HQE
La haute qualité environnementale (HQE) est une démarche s'appliquant à
la conception, à la construction ou à la requalification de bâtiments et visant à
respecter les principes du développement durable. En France, la démarche HQE,
déclinée en 14 cibles, est une marque déposée par l’Association pour la HQE.
(www.assohqe.org)
Corridors écologiques
Toutes les espèces vivantes ont besoin de se déplacer, que ce soit pour conquérir
de nouveaux territoires, pour se reproduire, pour trouver leur nourriture. Mais
nombreux sont les obstacles créés par l'homme qui se dressent devant elles :
routes, voies ferrées, barrages, zones industrielles, disparition d'habitats...
Ces barrières rompent les liens existant entre les milieux naturels et sont à
l'origine d'une importante perte de biodiversité. Les corridors écologiques sont
des liens entre les milieux naturels que nous nous devons de préserver si nous
voulons conserver cette biodiversité.
Eco-conception
L’éco-conception est une démarche préventive qui permet de réduire les impacts
négatifs sur l’environnement sur l’ensemble du cycle de vie des produits, tout en
conservant leur cycle d’usage. L’éco-conception vise à intégrer l’environnement dans
les phases de conception ou d’amélioration d’un produit, aux côtés des critères classiques
que sont le coût, la qualité, la faisabilité technique, les attentes du marché…
(www.ademe.fr)
Glossaire
Coefficient d’imperméabilisation
C’est le rapport entre la surface imperméable de la zone d’activités et la surface
totale. En terme de quantité d’eau, il représente le rapport entre les volumes
d’eau à traiter et les volumes précipités.
Débit de fuite
C’est le débit des eaux de ruissellement envoyées vers le réseau collectif.
Biotope
Composante non vivante de l’écosystème (ensemble des facteurs physiques,
chimiques et climatiques).
ADEME
L'agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) est
une agence d'objectif sous la tutelle des ministres chargés de la recherche,
de l'écologie et de l'énergie. Acteur majeur du développement durable, l'ADEME
participe à la mise en œuvre des politiques publiques en matière d'énergie
et de protection de l'environnement. Elle intervient, depuis la recherche jusqu'à
la diffusion de l'information, dans les domaines suivants : la prévention de la pollution
de l'air, la limitation de la production des déchets, la maîtrise de l'énergie,
la promotion des énergies renouvelables, le traitement des sols pollués,
la réduction des nuisances sonores et le management environnemental.
(www.ademe.fr)
ZNIEFF
ZNIEFF désigne les zones naturelles d’intérêt écologique, faunistique et floristique.
Il correspond au recensement d'espaces naturels terrestres remarquables dans
les vingt-deux régions métropolitaines ainsi que les DOM.
(www.droitdelurbanisme.com)
Natura 2000
Natura 2000 est un réseau écologique européen cohérent de sites naturels
identifiés pour la rareté ou la fragilité des espèces sauvages, animales ou
végétales et de leurs habitats.
Son objectif principal est de favoriser le maintien de la biodiversité, tout en
tenant compte des exigences économiques, sociales, culturelles et régionales,
dans une logique de développement durable.
(www.natura2000.environnement.gouv.fr)
Site classé
La loi du 2 mai 1930 intégrée depuis dans les articles L 341-1 à L 341-22 du code
de l'environnement permet de préserver des espaces du territoire français
qui présentent un intérêt général du point de vue scientifique, pittoresque et
artitique, historique ou légendaire. Le classement ou l’inscription d’un site ou
d’un monument naturel constitue la reconnaissance officielle de sa qualité et
la décision de placer son évolution sous le contrôle et la responsabilité de l’État.
81

82
Lexique
des abréviations
ZNIEFF
Zone naturelle d’intérêt écologique faunistique et floristique
POS
Plan d’occupation des sols
PLU
Plan local d’urbanisme
ADEME
Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie
ZAC
Zone d’aménagement concerté
TIC
Technologies de l’information et de la communication
CODEL
Comité de développement économique de l’Eure-et-Loir
DID
Déchets industriels dangereux
DIB
Déchets industriels banals
AEP
Alimentation en eau potable
HQE
Haute Qualité Environnementale
SCOT
Schéma de cohérence territoriale
SAGE
Schéma d’aménagement et de gestion des eaux
Index
A
Acquisitions foncières - 5, 30
ADEME - 66, 80, 81, 82
Air - 68
Aires de stationnement et
de stockage - 27, 47, 55, 66
Analyse foncière - 10, 13, 24
Animation - 61, 62, 69
Approche collective
de l’environnement - 66, 68, 69
Approvisionnement en eau - 27
Archéologie préventive - 5, 16, 31,
32, 34
Architecture des bâtiments - 5, 25,
46, 54
B
Bâti durable - 54
Biodiversité - 42, 48, 49, 55, 60,
80, 81
Biotope - 48, 49, 55, 81
Bruit - 7, 14, 67, 68
C
Cadre de vie - 48
Certification ISO 14001 - 80
Chantier - 58, 65, 69
Choix du site - 5, 10, 16, 18
Clôture - 28, 49, 54
Commercialisation - 5, 19, 61, 70,
71, 74, 79
Compost - 65
Conception - 5, 36
Concertation - 7, 46, 52, 61, 62
Construction HQE - 27, 80, 82
Consultation - 9, 26, 38
Continuité biologique - 50
Corridors écologiques - 27, 50, 80
Couleurs - 50, 54
D
Déchets - 7, 10, 19, 20, 27, 28, 45, 58,
62, 65, 67, 68, 69, 82
Déplacements - 16, 42, 47, 63
Développement durable - 6, 7, 20,
26, 35, 38, 40, 80, 81
E
Eaux pluviales - 5, 10, 15, 19, 20, 23,
27, 28, 38, 39, 40, 44, 45, 48, 49,
55, 66
Eaux de ruissellement - 27, 47, 53,
56, 80
Eaux usées - 5, 10, 14, 15, 19, 20,
23, 27, 28, 55, 56, 66
Eclairage - 5, 19, 28, 50, 51, 54, 56,
63, 66
Eco-conception - 80
Economies d’énergie - 5, 27, 51, 56,
66, 69
Ecosystème - 20, 27, 81
Emballage - 65
Entrée - 5, 44, 46, 49, 50, 54, 71, 72
Equipements et services - 71, 72
Enseignes et pré-enseignes - 49,
50, 53, 51, 66
Entretien des espaces publics - 64,
66, 67
Etude de marché - 10
Evaluation de la zone - 62
F
Facteurs bloquants - 10, 14, 17
Faisabilité - 8, 18, 19, 20, 24, 27, 35
Foncier - 5, 10, 12, 13, 24, 30
G
Gestion de la zone - 7, 24, 61
Gestion différenciée - 48, 64
H
Hauteurs - pages 54, 56
Haut débit - pages 17, 51
83

84
I
Impacts - 5, 7, 14, 16, 17, 20, 21, 22, 24, 27, 35
L
Limites de parcelles - 5, 49, 50
Lotissement - 29, 52
M
Management environnemental - 80, 81
Marché - 10, 11, 12, 13, 35
Matériaux - 27, 47, 50, 54
Migrations alternées - 11
Mobilier - 5, 51, 62
N
Natura 2000 - 10, 14, 20, 81
O
Offre territoriale - 12
Organisation de l’entreprise - 5, 53, 80
P
Parti d’aménagement - 5, 42, 45, 46
Paysage - 5, 9, 15, 19, 21, 27, 38, 52
Paysagiste-concepteur - 9, 38, 40, 53 , 59
Plan de gestion - 48, 63
Plantations - 5, 25, 47, 48, 49, 52, 54
Prescriptions architecturales et paysagères -
5, 19, 36, 52, 60, 61, 74, 77
Prévention des risques - 15, 19, 20
Procédure d’aménagement - 5, 29
Programme - 5, 7, 19, 20, 24, 26, 27 , 35
Projet de territoire - 10, 11, 13
Promotion - 5, 70, 71, 72, 79
Prospection - 5, 70, 71, 73
R
Règles d’urbanisme - 15
Rejets - 56, 67, 68, 69, 76
Réserves foncières - 13, 30
Risques - 6, 15, 19, 20
Requalification - 24, 27, 46
Réseaux enterrés - 5, 45, 50
S
Sécurité des biens et des personnes -
16, 19, 23, 24, 47, 51, 68
Services - 5, 11, 19, 21, 22, 62, 68, 69, 72, 74,
75, 78
Signalétique - 5, 19, 25, 46, 50, 51, 62, 63, 69
Site classé - 14, 20, 81
Stratégie de territoire - 10
T
Technologies de l’information et
de la communication - 10, 19, 28, 82
Transports - 23, 47
V
Vocation de la zone d’activités - 10, 13, 35
Voies - 42, 47, 53, 54
Volumes - 54
Z
ZAC - 20, 29, 52, 82
ZNIEFF - 10, 14, 20, 81, 82
Table des illustrations
CAUE - page 7
Digital vision - pages 9, 12 et 75
CAUE, NEMIS, Guide des paysages d’Eure-et-Loir - pages 13, 15, 16, 17, 21,
22, 30 et 37
A. Lombard - page 23
E. Fencke / Conseil général d’Eure-et-Loir / Service de l’archéologie - page 31
J. Musch / INRAP - page 34
Feuille à Feuille, D. Caire et R. Callède - pages 39 et 49
Atelier Tournesol, F. Farge, Iris Conseil et bureaux d’études techniques -
pages 40, 45, 47 et 51
Ardissa, Siam - pages 41, 43 et 52
HYL - page 46, 54 et 56
Conseil général d’Eure-et-Loir - pages 53, 57, 63, 64, 67 (gauche)- DAEER
et 77
J. Hersant - page 65
D. Commenchal - page 67 (droite)
85

86
Ce guide a été réalisé par le Conseil général d’Eure-et-Loir
Direction générale adjointe de l’aménagement du territoire
et du développement économique (Service développement économique)
Avec l’appui de :
Direction de l'agriculture, de l'environnement et
de l'espace rural
Direction des services routiers
Direction des infrastructures routières
en partenariat avec :
le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement
d’Eure-et-Loir (CAUE)
6, rue Garola - 28000 CHARTRES
Tél. 02.37.21.21.31 - Fax. 02.37.21.70.08
et en association avec :
les services de l’Etat :
• Direction départementale de l’équipement (DDE),
• Direction départementale des affaires sanitaires et sociales (DDASS),
• Direction départementale de l’agriculture et des forêts (DDAF),
• Direction régionale de l’industrie, de la recherche et de
l’environnement (DRIRE)
l’Association des Maires d’Eure-et-Loir (AM28)
la Chambre de métiers et de l’artisanat d’Eure-et-Loir
la Chambre de commerce et d’industrie d’Eure-et-Loir
le Comité de développement économique d’Eure-et-Loir
(CODEL)
la Société d’aménagement et d’équipement d’Eure-et-Loir
(SAEDEL)
Ce document est téléchageable sur le site du Conseil général
d’Eure-et-Loir www.cg28.fr