BAIL COMMERCIAL TYPE - CN2i

Avril 2011
BAIL COMMERCIAL
EN APPLICATION ARTICLES L 145-1 à L 145-60 DU NOUVEAU CODE DU COMMERCE
DE BIENS IMMOBILIERS MEUBLES
DANS UNE RESIDENCE AVEC SERVICES
RESIDENCE BAKARA – LYON 7ème
Entre les soussignés :
Monsieur, Madame, Madame et Monsieur (barrer les mentions inutiles)
Nom(s)- Société :
Prénom(s) :
Adresse :
Téléphone :
E-mail :
Ci-après désigné par le vocable "le BAILLEUR",
d'une part
La société GROUPE CARDINAL, Société A Responsabilité Limitée au capital de 2 565 000 euros immatriculée au
R.C.S. de LYON sous le n° 414 978 338, dont le siège social est sis 42 quai Rambaud à LYON (69002), dûment
représentée par Monsieur Jean-Christophe LAROSE ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes en sa qualité de
Gérant de ladite société.
Ci-après désignée par le vocable "le PRENEUR",
d'autre part,
Il a été convenu ce qui suit :
1 – Désignation des locaux loués
N° lots commerciaux type étage

Bail commercial logements meublés – Résidence BAKARA – LYON 7ème
2 – Engagement de location
Par les présentes, le BAILLEUR donne à bail à loyer, à titre commercial, conformément aux articles L 145 – 1 à
L 145 – 60 du Nouveau Code du Commerce et aux articles non abrogés du Décret du 30 septembre 1953, au
preneur qui l’accepte sous les clauses et conditions tant générales que particulières ci-après fixées, les locaux
d’habitation équipés et meublés ci-après désignés, faisant partie de la résidence BAKARA située Rue Bollier à
Lyon 7ème , vendue à des investisseurs privés, par lot, meublés pour les appartements, et dont l’exploitation
est confiée à un gestionnaire unique.
Il est précisé, à toutes fins utiles, que les immeubles dont dépendent les locaux faisant l'objet du présent
contrat sont en cours de construction.
L'immeuble dans lequel se trouvent les biens loués est placé sous le régime de la copropriété des immeubles
bâtis résultant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Le PRENEUR déclare, du fait de la transmission des pièces essentielles, à savoir le descriptif des parties
communes et privatives et les plans, avoir une connaissance suffisante de la désignation et de la consistance
des locaux, ainsi que de la nature des biens mobiliers qui les garnissent.
Les parties affirment et déclarent leur intention expresse de soumettre la présente location au statut des baux
commerciaux, tel qu'il résulte du décret du 30 septembre 1953 modifié et des textes subséquents tels que
codifiés sous les articles L145-1 du Code de Commerce et ce même si toutes les conditions d'application de ce
statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu'il y aura extension conventionnelle du
champ d'application dudit statut.
Le BAILLEUR déclare avoir parfaite conscience de l’importance capitale que revêt pour le PRENEUR la
jouissance de la totalité des biens, lesquels sont destinés à être exploités directement ou indirectement par ce
dernier pour l’exercice d’activités indispensables à l’exploitation locative de la Résidence auprès d’une clientèle
non sédentaire lui appartenant, que ces activités présentent ou non un caractère commercial.
A ce titre, le BAILLEUR consent expressément à reconnaître l’indivisibilité des locaux dans l’intégralité de leur
consistance, savoir, tant dans ses parties privatives que dans l’accès et la jouissance exclusive des parties
communes qu’ils confèrent au profit du PRENEUR.
Les parties décident expressément, à titre de condition essentielle et déterminante à la conclusion des
présentes et en tant que besoin de se soumettre conventionnellement, pendant toute la durée du présent bail
et de ses renouvellements successifs, au statut des baux commerciaux régi par les articles L 145-1 et suivants
du Code de Commerce et textes subséquents, dans leur rédaction actuelle.
Le PRENEUR bénéficie donc, en tout état de cause, pendant toute la durée du présent bail et de ses
renouvellements successifs, après leur expiration, de la protection instituée par ce statut, et ce, pour la totalité
des Locaux –soit aussi bien dans les parties privatives que dans les droits de jouissance exclusifs des parties
communes- et pour la totalité des activités qui y seront exercées.
En conséquence, il est expressément convenu qu’en cas de refus de renouvellement par le BAILLEUR sur tout
ou partie des locaux -soit aussi bien dans les parties privatives que dans les droits de jouissance exclusifs des
parties communes-, l'indemnité d'éviction à percevoir par le PRENEUR sera égale à l'intégralité des préjudices
de toute nature à lui causer directement ou indirectement par ce refus et englobera notamment la valeur de
l'ensemble du ou des fonds de commerce et/ou des activités exploités dans la Résidence dont dépendent les
locaux y compris ceux qui seraient exploités par des ayants droit du PRENEUR (sous-locataire, mandataires
etc.). Le BAILLEUR pouvant apporter la preuve que le préjudice est moindre.
3. Durée et prise d’effet du bail
Le présent bail est consenti pour une durée ferme de 9 ans minimum ,
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Bail commercial logements meublés – Résidence BAKARA – LYON 7ème
La prise d’effet interviendra dans les 30 jours qui suivent la date d’achèvement des travaux, soit le jour de la
mise en exploitation, étant ici rappelé que Le PRENEUR intervient dans la fourniture et la pose du mobilier
desdits Locaux
Pour les baux signés postérieurement à la mise en exploitation, la date de prise d’effet du bail sera le jour de
l’acte authentique.
Cette durée initiale est ferme : le PRENEUR renonce à la faculté de résiliation triennale prévue par l’article 3-1
du décret du 30 septembre 1953, et le BAILLEUR renonce à la faculté de reprise prévue par les articles 10, 13 et
15 dudit décret.
La partie qui voudra mettre fin au bail devra donner congé à l’autre par acte extra judiciaire au moins six mois
avant l’échéance du bail.
4. Destination
Le preneur ne pourra exercer, dans les biens et droits immobiliers faisant l’objet du présent contrat, qu’une
activité d’hébergement à caractère para-hôtelier, consistant en la sous-location meublée des logements situés
dans le dit immeuble -pour des périodes de temps déterminées- avec la fourniture de différents services ou
prestations à sa clientèle, tels que :
le nettoyage régulier des locaux,
la distribution de petits déjeuners,
la fourniture de linge de maison,
l'accueil- réception.
Le PRENEUR s'engage auprès du BAILLEUR à offrir aux clients de la résidence, en plus de l'hébergement, au
moins trois des quatre prestations précitées, dans les conditions prévues par l'article 261 D-4-b du Code
Général des Impôts et par l'instruction DGI 3-A-2-03 du 30 avril 2003 permettant l'assujettissement des loyers
du présent bail à la TVA.
Le BAILLEUR renonce expressément au bénéfice de la franchise en base prévue à l’article 293 B du Code
Général des Impôts.
Il s’engage, à cet effet, à exercer cette option lors de la souscription de la déclaration d’existence prévue à
l’article 286.1 du Code Général des Impôts, ainsi que par l’envoi d’une lettre recommandée à la Recette des
Impôts dont il dépend, étant précisé qu’il devra, par ailleurs, assumer toutes les obligations relatives aux
assujettis à la TVA, et plus particulièrement à la souscription de la déclaration d’existence précitée.
5. Charges et conditions
Etat des lieux
Le PRENEUR prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au jour de l’entrée en jouissance étant
précisé que ceux-ci sont en état neuf et meublés.
Le PRENEUR laissera à la fin du bail les lieux loués en bon état de réparations locatives avec toutes les
améliorations, travaux utiles, embellissements que le PRENEUR aurait pu y faire, sans pouvoir réclamer aucune
indemnité du BAILLEUR. En aucun cas, le BAILLEUR ne pourra réclamer au PRENEUR la remise en état neuf
d’origine.
Il sera dressé un état des lieux contradictoire, tant mobilier qu’immobilier, entre les parties à la fin du contrat.
Mobilier
Etat des lieux :
Le BAILLEUR s'oblige à fournir à ses frais, l'équipement et l'ameublement des locaux loués tels que définis à
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Bail commercial logements meublés – Résidence BAKARA – LYON 7ème
l'inventaire type annexé à l'acte d'acquisition.
Un inventaire, approuvé par les parties, des meubles meublants et des accessoires d'équipement de cuisine et
de salle de bains du BIEN faisant l'objet de la présente location demeure annexé au présent contrat.
Renouvellement du mobilier :
Le PRENEUR tiendra le mobilier de façon constante en parfait état de réparation locative et d’entretien.
Le BAILLEUR sera néanmoins tenu au remplacement du mobilier hors d’usage dont le PRENEUR lui aura
communiqué le descriptif.
A cet effet, il mandate expressément et irrévocablement le PRENEUR afin de procéder en son nom et pour son
compte au renouvellement du mobilier donné en location au titre des présentes et qui figure sur la liste en
annexe du bail et de l’acte d’acquisition. Toutefois, le PRENEUR présentera au BAILLEUR deux devis pour
approbation. Les factures des fournisseurs devront être impérativement libellées au nom du BAILLEUR, le
mobilier renouvelé lui appartenant. Ce renouvellement devra être effectué dans des conditions normales et
selon les standards du mobilier à renouveler.
Enseigne
Le PRENEUR pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la condition expresse d’obtenir
les autorisations administratives et de copropriété (le cas échéant).
Assurance
Le PRENEUR contractera auprès d'une ou plusieurs compagnies d'assurance notoirement solvables, une ou
plusieurs polices garantissant les risques inhérents à son activité professionnelle et son occupation des lieux,
d'en payer ponctuellement les primes et de justifier du tout à première demande du BAILLEUR.
Le BAILLEUR, en tant que propriétaire non occupant, contractera auprès d'une ou plusieurs compagnies
d'assurance notoirement solvables, une ou plusieurs polices garantissant :
- les risques d'incendie, d'explosion, de vols, de vandalisme, de bris de glace, de dégâts des eaux,
catastrophes naturelles et technologiques et le recours des voisins,
- La responsabilité civile propriétaire d’immeuble,
- Les pertes de loyers dans l’hypothèse où le preneur se verrait privé de la jouissance effective et normale
de l’immeuble désigné en tête du présent bail pour une raison ne relevant pas de son fait.
Charges et Taxes
Le PRENEUR acquittera le surplus des charges de copropriété non couvert par la participation du BAILLEUR ainsi
qu'il sera vu ci-après, et, plus généralement, toutes dépenses nécessaires au bon fonctionnement de
l'immeuble (eau, électricité)
En ce qui concerne les charges de copropriété, il est toutefois précisé que toute dépense (hors celles ci-dessus)
engagée par le BAILLEUR sans l'accord exprès du PRENEUR restera à la charge exclusive du BAILLEUR.
De son côté, Le BAILLEUR conservera à sa charge les charges de copropriété usuelles, non récupérables (frais
de syndic…) ainsi que les impôts et taxes des propriétaires –loueurs (taxe foncière, taxe d’enlèvement des
ordures ménagères).
Travaux
Le PRENEUR entretiendra les lieux en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant le cours du bail.
Le PRENEUR ne pourra faire aucun changement de distribution, ni aucune modification de quelque nature que
ce soit, (sauf ceux imposés par les normes de sécurité et le changement de réglementation), sans avoir reçu
préalablement l'accord écrit du BAILLEUR.
De son côté, le bailleur conservera à sa charge les travaux définis par l’article 606 du Code Civil et y compris les
travaux de :
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Bail commercial logements meublés – Résidence BAKARA – LYON 7ème
- Ravalement et entretien de la façade,
- Réparation ou remplacement des équipements techniques des parties communes,
- Remplacement des organes de production de chauffage, d’eau chaude et de climatisation,
- Réfection de l’étanchéité des murs, huisserie et toiture,
- Maintien en conformité de tout nature du bien.
Exploitation – cession
Le BAILLEUR autorise le PRENEUR à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l'exercice de son
commerce et à céder son bail, à des cessionnaires notoirement solvables après en avoir informé le bailleur.
Le BAILLEUR autorise le PRENEUR à sous-louer les locaux meublés objets du présent bail à tout sous-locataire
exerçant les mêmes activités que le PRENEUR.
Garantie de construction :
Le BAILLEUR autorise le PRENEUR et en tant que de besoin, le subroge formellement dans ses droits et
obligations concernant la mise en jeu contre le vendeur, de toutes les garanties de vente et de construction
telles que, par exemple, les garanties biennales et décennales auxquelles ce dernier est tenu et à mettre en jeu
également l'assurance "dommages-ouvrages". Dans ce cas, les indemnités versées seront encaissées par le
PRENEUR qui aura la charge de faire exécuter les travaux.
7. Loyer
Le présent bail est consenti moyennant un loyer assujetti à la TVA (au taux actuellement en vigueur), payable
en numéraire.
Elément du loyer
Le loyer est assujetti à une T.V.A. au taux actuellement en vigueur de 5,5% pour les unités d’habitation et
19.6% pour les parkings . En cas de modification du taux de la TVA, les loyers TTC seraient revus dans les
mêmes proportions.
LOYER TOTAL HT
€ HT
Il se décompose comme suit:
N° LOT APPT LOYER ANNUEL N° LOT PARKING LOYER ANNUEL
€ HT € HT
€ HT € HT
Paiement du loyer
Le paiement du loyer s’effectuera trimestriellement, à terme échu, dans les 10 premiers jours suivant le
trimestre civil soit au plus tard le 10 janvier, 10 avril, 10 juillet et 10 octobre de chaque année.
Afin notamment de faciliter la montée en charge de l’exploitation, la rentrée du personnel et la mise en place
de la signalétique, le PRENEUR bénéficiera d’une franchise de loyer de deux mois à compter de la prise d’effet
du bail.
Au cas où l’acte d’acquisition interviendrait postérieurement à la mise en exploitation de la résidence, la
franchise de loyer stipulée au paragraphe précédent ainsi que le paiement du premier loyer seront reportés
dans les même proportions.
Tous les règlements auront lieu au domicile du BAILLEUR ou en tout autre endroit indiqué par lui.
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Bail commercial logements meublés – Résidence BAKARA – LYON 7ème
Révision du loyer
Le loyer sera révisé de plein droit, tous les trois ans, en fonction de la moyenne des trois (3) années de l’indice
de Référence des Loyers (IRL) plafonnée à 1,50% par an.
L'indice de référence étant entendu comme le dernier publié par l’INSEE le jour de la prise d'effet du présent
bail.
Pour le cas où l’indice choisi cesserait d’être publié ou disparaîtrait à la fin du bail, les parties conviennent que
les calculs seront établis en se référant à l’indice destiné à remplacer celui disparu et en utilisant les coefficients
de raccordement officiels ou officieux fournis par l’INSEE
Le BAILLEUR et le PRENEUR entendent soumettre le loyer du présent bail au régime de la TVA, par dérogation
aux articles 293 B et suivants du Code Général des Impôts.
8. Condition suspensive
Le présent bail commercial est consenti par le BAILLEUR sous condition suspensive de notification par le
promoteur d’un projet d’acte de vente en l’état futur d’achèvement ne pouvant donner lieu à l’application des
dispositions de l’article R 261-31 du Code de la Construction et de l’habitation.
La seule signature de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement emportant constatation de la réalisation de
la présente condition suspensive.
9. Mandats :
Mandat de livraison :
Afin de ne pas retarder la livraison des appartements, le BAILLEUR mandate expressément le PRENEUR aux fins
de procéder à la livraison des biens immobiliers. De son côté, le PRENEUR s’engage à transmettre au BAILLEUR
un exemplaire du procès-verbal qui aurait été établi.
Mandat de représentation aux assemblées générales :
Comme condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n'aurait pas été accepté, le
BAILLEUR donne mandat irrévocable au preneur de le représenter aux assemblées de copropriétaires.
A cet effet, il devra, lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au représentant
que le preneur lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieu et place, dans l'intérêt
commun du mandant et du mandataire, afin de conserver à l'immeuble sa destination.
Le mandataire devra rendre compte de l'exécution de son mandat à première réquisition du mandant qui ne
pourra révoquer son mandat qu'en cas de faute dans l'exercice de sa mission de mandataire.
S'agissant des décisions afférentes à des dépenses mises à la charge du BAILLEUR par le présent bail, le
BAILLEUR pourra donner des instructions de vote impératives à son mandataire.
Mandat de facturation :
Au titre de ce bail, le BAILLEUR devrait émettre au PRENEUR les factures afférentes aux loyers.
Néanmoins, et ce dans le but de faciliter le traitement de ces factures, la Loi autorise un mandataire, sur accord
du mandant, à procéder à une auto-déclaration (article 289-1-2 du Code Général des impôts).
Ceci étant précisé, le BAILLEUR autorise le PRENEUR, à établir et à émettre en son nom et pour son compte les
factures relatives aux loyers et ce, de façon annuelle.
Le BAILLEUR conserve l’entière responsabilité de la facturation et de ces conséquences au regard de la TVA.
10. Informations du Bailleur sur les risques naturels et technologiques
Aux termes des dispositions de l’article L 125-5 du Code de l’Environnement, le preneur à bail de biens
immobiliers situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un
plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité
définies par décret en Conseil d’Etat, est informé par le BAILLEUR de l’existence des risques visés par ce plan ou
ce décret.
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Bail commercial logements meublés – Résidence BAKARA – LYON 7ème
Il résulte de l’Arrêté numéro 2006-1585 de Monsieur le Préfet du Rhône en date du 14 février 2006 que
l’Ensemble Immobilier dont dépendent les biens vendus objets des présentes sont situés dans le périmètre de
plans de prévention des risques naturels prévisibles approuvés, (voir document joint en annexe « Etat des
risques naturels et technologiques »).
Le BAILLEUR déclare en outre que :
- depuis qu’il est propriétaire des biens objets du présent bail, ces derniers n’ont subi aucun sinistre ayant
donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L 125-2 ou L 128-2 du Code des
Assurances,
- il n’a pas été informé en application des dispositions de l’article L 125-5 du Code précité d’un tel sinistre ayant
affecté lesdits biens.
11. Clause résolutoire
Il est expressément convenu qu'en cas de non exécution par le preneur de l'un quelconque de ses
engagements, et notamment en cas de non paiement des loyers à l'une des échéances, le bailleur aura la
faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra après une mise en demeure ou
une sommation restée sans effet pendant une durée d'un mois, sans qu'il soit besoin de former une demande
en justice.
12. Frais
Les frais éventuels, relatifs au présent bail, seront à la charge du PRENEUR ; toutefois, si le BAILLEUR souhaite
que le bail soit établi par acte authentique, il en assumera seul les frais.
13. Déclaration diverses
Le Bailleur reconnait avoir reçu la notice d’information concernant la résidence prévu aux articles L321-1 à
L321-4 du Code du Tourisme.
14. Election de domicile
Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile :
- le BAILLEUR en son domicile ou en son siège social.
- le PRENEUR en son siège social,
15. Attribution de juridiction
Pour tout litige pouvant naître de l'interprétation ou de l'exécution des clauses du présent bail, il est fait
attribution de juridiction aux Tribunaux du lieu de situation de l'immeuble loué.
Fait à
le
En deux exemplaires originaux.
LE BAILLEUR,
LE PRENEUR,
GROUPE CARDINAL
Annexes :
- Etat des risques naturels et technologiques
- Liste du mobilier
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