SSL Agadir 2001-2009.pdf - Ministère de l'Habitat, de l'urbanisme et ...

EVOLUTION DES MONTANTS DES LOYERS
ET DES CHARGES LOCATIVES AU NIVEAU DE
L'EsPACE
URBAIN DU GRAND AGADIR
2001-2009

"_
t. OBJECTIFS ET METHODOLOGIE DU SYSTEME DE SU/VI DES LOYERS
1.1 CONTEXTE ET OBJECTIFS
1.2ASPECTS
METHODOLOGIQUES
La maîtrise de l'information dans le secteur de
l'habitat constitue un élément indispensable à la
connaissance, l'analyse et le suivi du secteur pour
l'élaboration et la mise en œuvre de stratégies
adéquates d'intervention. Conscient des enjeux
sociaux et économiques du développement dudit
secteur, le Ministère de l'Habitat, de l'Urbanisme et
de l'Aménagement de l'Espace déploie des efforts
considérables pour la production, le traitement et la
diffusion d'une information fiable et actualisée à
mettre à la disposition des différents intervenants.
Dans ce cadre, un système de suivi des loyers a été
mis en place au sein de l'Observatoire de l'Habitat
depuis 2001. Ses principaux objectifs sont la collecte
et le traitement ~es informations relatives aux
montants des loyers et aux charges locatives, ainsi
que le calcul des indices afférents.
S'inscrivant dans la perspective qui consiste à
pérenniser le système, la présente étude a pour
objectif la mise à jour des données du système de
suivi des l'2Yers pour l'année 2009 au niveau de
l'agglomération du Grand Agadir.
Le système de suivi des loyers est basé sur des
enquêtes régulières auprès d'un échantillon des
agents immobiliers (83 en 2009) et autres sources
(191) dans les différents secteurs de l'agglomération.
Cette enquête a concerné en 2009 près de 1.220
logements par semestre.
La collecte des données a concerné quatre typologies
d'habitat, à savoir la villa (V), l'appartement standing
(AS), l'appartement économique (AE) et la maison sur
lot économique (MLE). Pour chacune de ces
typologies, trois niveaux d'envergure ont été
déterminés, notamment la petite, la moyenne et la
grande taille (1). Ces typologies qui couvrent
l'ensemble des composantes élémentaires
représentant la grandeur «loyers», sont structurées
sous forme de sous-ensembles imbriqués et
hiérarchisés selon une succession logique donnant
lieu aux indices, simples ou synthétiques,
correspondants.
(1) PT (petite taille) : 1 ou 2 pièces, ou moins de 200 m Z pour /a villa;
MT (moyenne taille) : 3 ou 4 pièces, ou entre 201 et 400 m Z pour la villa;
GT (grande taille) : 5 pièces et plus, ou 401 ml et plus pour la villa.
Le présent bulletin présente, pour
l'agglomération du Grand Agadir,
les principaux résultats issus du
système de suivi des loyers au
cours de la période allant de
l'année 2001, considérée comme
année de base, à l'année 2009,
date de la dernière actualisation.
Grand Agadir, 2010

Il. EVOLUTION DES INDICES SEMESTRIELS DES LOYERS ET DES CHARGES LOCATIVES
Après une augmentation relativement importante au
cours de 1er semestre 2009, le secteur de l'habitat
locatif au niveau de l'Espace Urbain du Grand Agadir
a enregistré une certaine stabilité des niveaux des
loyers au cours du 2ème semestre 2009. En effet,
de près de 99.1 au 2ème semestre 2008, l'indice
semestriel global des montants des loyers a atteint
quelques 108.5 au cours du 1er semestre 2009 avant
de revenir à 100.6 au semestre suivant. Une telle
situation s'explique par l'évolution enregistrée par les
différentes typologies d'habitat au niveau de
l'agglomération et en particulier celles des
appartements standings et économiques et des
maisons sur lot économique.
Par ailleurs, l'étude de l'évolution semestrielle des
différents indices des loyers et des charges
locatives montre que les schémas d'évolution des
différentes séries s'apparentent à la tendance globale
affichée par les indices du loyer au niveau de
l'agglomération avec une différence de niveau pour
les montants des honoraires des agents immobiliers.
Figure nOI: Evolution _edrieUe de la variation cumulative
des indices de. montants des charges locatives
au niveau du Grand Agadir
140
100
..
1•
4.
,.
...
+ Irn:m.r... _rndtc.Honoralf. __ I,.(hc.(~uon -.-lrtdk.loyer
III. EVOLUTION DES INDICES ANNUELS DES LOYERS ET DES CHARGES LOCATIVES
Après une baisse continueentre 2002-2007,le secteur
de l'habitat locatif au niveau de l'Espace Urbain du
Grand Agadir a affiché pour la première fois, depuis
2003, une augmentation du niveau général des loyers
en 2009. En effet, l'indice annuel des montants des
loyers au niveau de l'agglomérationa baissé de 108.5
en 2002 à 93.7 en 2007 avant de remonter à 101 en
2009, soit pratiquement le niveau affiché par
l'agglomération au cours de l'année de mise en place
du système.
140
• no
120
F"tgUre n°l: Evolution des indices annuels des montants des
loyers au niveau du Grand Agadir selon le type d'habitat
160
150
110
100
90
80
70
60
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
___ v
. .
__ AS
AE -MlE
Total
TABLEAU N °1 : EVOLUTI6N DES'INDICES ANNUELS DES LOYERS SELON LE TYPE OHABITAT ET L'ENV~GURE
Année
•
Villa Appartement standing Appartement économlquL
Maison sur lot économique
Grand
, Agadir
PT MT GT TV PT MT GT TAS PT MT GT ll'tE PT
GT TALE
2002 113,7 105,1 106,6 107,1 106,7 104,9 117,9 107,4 104,9 113,3 120,6 114,4 97,2 103,6 104,2 102,8 108,5
2003 140,5 105,2 103,6 110,3 112,7 110,1 138,8 115,6 107,8 114,1 120,4 115,2-- 88,5 91,9 98,9 93,6 ÎOS,l-
2004 149,8 104,6 98,8 109,6 119,6 123,6 134,4 125,2 96,3 104,4 115,5 106,7 86,5 82,4 81,0
,
82,5 96,4
ZOOS 158,0, 107,6 122;7 122,0 136,4 126,4 132,4 128,4 84,9 93,5 115,1 ' 99,1 79,4 77,0 72,2 ~5,8 90,6
ZOO6 153,7_ 105,4 112,3 1.!16,l 142,2 121,9 134,9 126,2 93,2 107,1 112,7 106,8 75,6 79,1 75,0 77,3 94,4
o ,
2007 162,5 149,0 128,8"'"' 1::-'142,9 1-l24,!_ 114,2 98,1 112,2 95,8 108,2 112,7 107,8 78,9 79,0 59,4 n,8 93,7
2008 158,6 157~ 130,1. 146,7 1~5,0 118,4 99;0- 11~5 98,0 109,8 110,2 lC!U 78,7 79,8 60,3 73,S 94,S
2009 156,0 147,7 IJ22,2 138,6 138,8 118,1 143,~ 124,6 -- 101,9 112,3 124,1 114',5 88.6 83.4 75,5 81,7 101,0
-
,l"
-
© MARSULT INFO 3 Grand Agadir, 2010
'fT
..

Une telle évolution s'explique principalement par les
évolutions opposées affichées, d'un côté, par les
maisons sur lot économique, et de l'autre, par les
villas, les appartements standing et les appartements
économiques au cours de la même période. En effet
et par rapport à l'année de base, ces trois demières
typologies d'habitat ont affiché en 2009 des
augmentations respectives de l'indice synthétique du
loyer de 39, 25 et 15 points ; la maison sur lot
économique a enregistré une baisse de 18 points au
cours de la même période.
synthétique du niveau des loyers des appartements
standings n'a pas encore atteint le niveau affiché en
2006.
F"agure n04:Evolution de. indice. annuel. de. montants
de. loyers de. appartements standing au niveau
du Grand Agadir .elon l'envergure
150
140
130
120
110
100
Par ailleurs, l'examen de la tendance annuelle des
niveaux des loyers selon l'envergure des logements
permet d'expliquer cette tendance générale au niveau
des différentes typologies d'habitat, par la hausse des
loyers de toutes les tailles de logements avec des
niveaux très disparates, à l'exception des maisons sur
lot économique.
Ainsi, l'augmentation du niveau général des montants
des loyers des villas est la résultante des
augmentations des loyers de l'ensemble des
envergures dont les indices ont progressé
respectivement de 56, 48 et 22 points pour les villas
90
80
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
--+-- PT _MT GT
--Total
Pour les appartementséconomiques, ceux de grandes
tailles ont enregistré des hausses conséquentes du
montant du loyer en 2009 : soit près de 24 points par
rapport à l'année de base. Toutefois, les faibles
hausses affichées par les appartements de taille petite
et moyenne (respectivement 2% et 12% par rapport à
l'année de base) ont atténué la hausse de l'indice
synthétique des appartements standings en 2009
évalué à 114.5.
de petite, moyenne et grande taille.
FIgure nOs:Evolution de. indice. annuel. de. montants
de. loyer. de. appartements économique. au
niveau du Grand Agadir selon l'envergure
F"agure n°:J:Evolution de. indice. annuels de. montants
130
de. loyer. de. villas au niveau
190 du Grand Agadir .elon l'envergure
125
180
120 ... .... /
170
160
115
150
110
140
105
130
120
100
110
95
100
90
90
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
--+-PT
____MT
GT
-Toul
A ce niveau, il est important de noter que malgré
l'augmentation continue affichée depuis 2007, l'indice
..
--+-PT
85
80
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
_MT GT --Total
•
Grand Agadir, 2010

Quant au niveau général des loyers des maisons sur
lot économique, il a été en 2009 de 18 points inférieur
à celui de l'année de base. Plus encore, toutes les
envergures de cette typologie ont affiché des baisses
importantes par rapport à l'année de basse avec une
variation allant de 11 points pour la maison de petite
taille à 26 points pour la maison de grande taille.
Enfin et en dépit des différences enregistrées au
niveau des schémas empreints, l'évolution des
montants annuels moyens des loyers des différentes
typologies d'habitat s'apparente à la tendance globale
affichée au niveau de l'agglomération avec des
différences
de niveau pour les villas.
FIcare u·, 1Ewlutioa etes iacl1cesaaauela des _tanta des 107US
deII.u- nrlM ~ .. Ion l'~
115 aualnau de GraDCI ApcIlr
105
95
85
75
65
55
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
--+-PT ~MT GT -Tot.'
IV. EVOLUTION DES INDICES ANNUELS DES CHARGES LOCATIVES
Concernant les charges relatives à la location, le
niveau global des honoraires des agents immobiliers
a enregistré une augmentation importante en 2009 en
référence à l'année de base, soit près de 92 points
contre une faible augmentation pour le niveau de la
caution (12 points) et une baisse relativement
importante du niveau des montants de la taxe d'édilité
payée par les locataires (9 points).
Concernant la taxe d'édilité, la baisse des indices en
2009 est due surtout à la baisse du niveau des
montants de la taxe payée par les locataires des
appartements économiques (18 points), et en partie
par celles des appartements standings (3 points) et
des maisons sur lot économique (5 points) au cours
de la même période ; la villa a affiché une
augmentation de 37 points.
D'autre part, l'augmentation importante des montants
des honoraires des agents immobiliers en 2009 est
principalement due à celles enregistrées par les villas
(137 points) et les maisons sur lot économique
(120 points) au cours de la même période ;
les appartements standing et économiques ont affiché
des faibles augmentations de cette dépense en 2009
(respectivement 31 et 63 points).
Enfin, la faible augmentation affichée par les
montants des cautions payées par les locataires en
2009 par rapport à l'année de base, soit 12%, est due
essentiellement à l'augmentation affichée par les
niveaux de la caution des appartements économiques
(27 points) et dans une moindre mesure, des villas
(5 points) et des appartements standing (2 points) au
cours de la même période ; la maison sur lot
économique a enregistré une faible baisse pour cette
dépense au cours de la période 2001-2009,
soit près de 2%.
FIpn u., 1 Ewlutin des iDdices aaauela des _tanta desloyen
et des chargeslocatlvn au niveau du Graad Agadir
210
190
170
150
y:\.
130
110
90
70
50
• c:::::::
1
~
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
-+- Indic.ru. __ Indic.Honoralr. Indic.caution-Indlc.lov.r
© MARSULT INFO
5 Grand Agadir, 2010

Tableau n"2 : Evolution des montants moyens (en dh) des loyers au m 2 RelevéS au niveau des prtnclpaux secteurs de l'Habitat
Du Grand Agadir (carte Iso prtx)
Type S'ectMJr 2l!Oi5' 20011 :mon 2Q08 200.,
AIWlfaq 13 13 19 21 22
Ben.ergao 12 12 15 15 17
Dakh" 17 16 19 19 19
El Mu.lra - Ryad E..... m 34 37 22 23 24
Hay E... lam - El Houda 16 15 15 16 18
Villa HayR'Mal 15 17 22 22 22
lnzegane Centre 16 17 35 36 36
Jlhadla 23 25 21 22 22
Najah - Hchach 20 23 21 21 23 ,
Secteur RHldentiei - Ch ... , 29 28 23 24 24
Talborjt - N.hda 59 53 37 35 36
Ait Melloul Centre - - 25 25 26
AI Wlfaq 21 20 22 22 24
Bensergao 19 19 26 27 30
El Manlra - Ryad e..... m 30 27 30 31 33
Appartement Standing Hay E... lam - El Houde 36 31 32 32 33
Mokhtar Sou •• , 29 28 28 29 31
Secteur RHldentiel - Cheraf 23 25 38 40 41
Talborjt - Nahda 42 45 52 52 53
Hay Mohammadl
- - - - 30
AIt Melloul Centre 17 18 18 17 18
AI Wlfaq 15 18 16 17 18
Dakhla 19 22 23 22 23
Dchelr. 18 19 16 17 18
El Manlra - Ryad e..... m 16 19 28 29 29
Hay E... lam - El Houde 23 24 27 27 26
Appartement Economique Hay H.... nl - Abattoir
- 35 32 32 33
Inzegane Centre 16 16 19 19 20
Jlh.dla 19 17 15 15 17
Khlam 24 23 25 25 26
Talborjt - Nahda 30 29 29 31 31
Tlkloulne 15 17 20 20 21
!- Hay Mohammed!
- - - - 21
, Ait Melloul Centre 14 15 18 17 17
AI Wlfaq 15 17 19 19 20
iArlza 10 10 10 10 11
Bensergao 13 14 14 14 16
Chouhada 12 13 15 15 16
-Dakh .. 20 22 23 23 23
~Chelra 16 16 16 16 16
El Manlra - Ryad E... lam 19 19 20 20 20
Hay E... lIIm - El Houde 21 22 25 25 26 _
H.y H.... nl - Abattoir 25 26 23 23 23
Mal.on .ur lot 6conomlque HayR'MaI 17 17 15 15 14
Inzellane Centre 14 12 13 12 14
1 Jlhadla
, 15 16 16 15 17
Khlam 22 22 22 22 20
Mokhtar Sou.. 1 12 12 16 17 17
Najah - Hchach 22 21 27 27 26
Prince ... rttle,.. - Amical .. 19 19 21 20 19
T.lborjt - Nahda 22 24 29 31 31
~rra.t - Jort 11 12 12 12 13
1 Tlklou lne 10 11 12 13 14
Hay Mohammadl
- - - - 18
www.marsultlnfo.com
1, Résidence AI Boustane B3, FOSTP
Hay Nahda 1 - 10210 - Rabat - Maroc
E-mail: mall@marsultinfo.com
Tél. : + 212537632902
Fax: + 212 537 75 63 02