Volet « Copropriété-syndics » du projet de loi A.L.U.R. - Unarc

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBREARC /DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE / www.unarc.asso.frVolet « Copropriété-syndics » du projet de loi A.L.U.R.INTRODUCTIONLe dossier du mois de septembre reprend les analyses et propositions que nousavons adressées à la « Commission des Affaires Economiques » de l’AssembléeNationale, qui a examiné fin juillet le projet de loi A.L.U.R.Nous donnons le dossier « brut » tel que nous l’avons adressé à la Commission Desaffaires Economiques, mais pouvons déjà dire, cependant, que divers propositionscontenues dans ce dossier ont BIEN été retenues par la Commission, parfois àl’unanimité des partis politiques représentés à l’Assemblée Nationale. C’est le cas,en particulier, des points concernant :N° 5 : le compte séparé.N° 7 : la fin du mandat d’un syndic.N° 8 : les honoraires de syndic.N° 13 : la procédure d’alerte.N° 18 : fonds travaux.N° 23 : convocation d’une assemblée générale en cas d’empêchement du syndic.On le voit, ça bouge...Le projet de loi va être débattu à l’Assemblée Nationale en septembre et octobreprochains et nous en saurons donc beaucoup plus lors de notre Salon des 16 et 17octobre (à ne surtout pas manquer) à l’Espace CHARENTON à Paris 12 ème .1

ASSOCIATION des RESPONSABLES de COPROPRIETEVolet « Copropriété-syndics »du projet de loi A.L.U.R.(Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové)*Commentaires et propositions de l’ARC et del’UNARC2

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRESommaireIntroductionI. Commentaires de l’ARC sur certaines des propositions du projetet propositions complémentaires de l’ARC1. Le Conseil de la transaction et de la gestion immobilière : préciser le rôle du décretvisé par le troisième paragraphe.2. Les commissions régionales de discipline : éviter l’asphyxie.3. Un dispositif d’immatriculation des copropriétés beaucoup trop sophistiqué et trèsdangereux.4. Conflits d’intérêt et mélange des genres chez les syndics : prévoir une sanction encas d’inobservation des obligations envisagées ou existantes.5. Compte séparé sans dérogation : le projet du nouvel alinéa 9 de l’article 18 doit êtrecomplété.6. Le dispositif obligatoire de mise en concurrence des syndics : peu réaliste.7. Mandat du syndic : introduire des règles claires de révocation pour éviter les abus.8. Honoraires de syndic : compléter le projet d’article.9. Honoraires de syndic en cas de gros travaux : préciser les obligations introduites parl’article 18-1.A et peu respectées.10. Mandat en assemblée générale : prévoir explicitement la possibilité de subdélégation.11. Les documents à remettre avant la vente : viser plus rigoureusement l’étape de lapromesse de vente.12. Les frais d’avocat imputables aux débiteurs : maintenir la situation actuelle.13. Améliorer encore plus les dispositions du projet A.L.U.R. permettant une actionpréventive dans les copropriétés fragiles.14. Améliorer le périmètre et la durée du privilège spécial dont disposent les syndicats decopropriétaires.15. Administration provisoire renforcée : faut-il confier la maîtrise d’ouvrage des grostravaux à des opérateurs urbains/publics ?16. Refuser la cession à titre gracieux de terrains, locaux ou équipements appartenant àla copropriété.17. A quelles conditions peut-on instaurer (à titre expérimental dans certainescopropriétés très dégradées) une procédure de démembrement de la propriété ?3

II. Un « retrait » catastrophique et des oublis plus ou moinsimportants18. Gros travaux : rétablir la mise en place d’un « fonds de travaux » obligatoire.19. Un oubli très important du projet de loi : la possibilité de délégation de gestion élargiepour le conseil syndical.20. Prêts collectifs en copropriété : introduire trois améliorations dans les articles 26-4 à26-8 sur les prêts en copropriété.21. Ordre du jour des assemblées générales. Introduire dans la loi le fait que le syndicdoit élaborer l’ordre du jour avec le conseil syndical.22. Préposés du syndic : intégrer les employés du syndicat dans la liste des « préposés »du syndic.23. « Empêchement » du syndic : permettre la convocation d’une assemblée généralepar le président du conseil syndical en cas d’empêchement du syndic.III. Quelques problèmes supplémentaires qui ne sont pas du ressortde la future loi24. Copropriété en difficulté : nécessité de faire un bilan de l’application de l’article 29-1de la loi du 10 juillet 1965.25. Règles comptables : absence regrettable de bilan de l’application du décret et del’arrêté comptable du 14 mars 2005.26. Carnet d’entretien : absence de bilan de l’application du décret sur le carnetd’entretien.27. Honoraires de syndic : inapplication préoccupante de l’article 11, II, (2) du décret du17 mars 1967 ; proposition pour résoudre le problème.4

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBREIntroduction• Le projet de loi A.L.U.R. a, entre autres ambitions, d’améliorer le fonctionnementdes copropriétés et la régulation (voire le contrôle) des professions immobilières,dont la profession de syndic.• L’ARC et l’UNARC – principales associations de conseils syndicaux et syndicsbénévoles – sont globalement satisfaites de ce projet.Néanmoins un certain nombre de dispositions pourraient être simplement etefficacement améliorées.En 17 fiches nous faisons le tour de ces dispositions.• Par ailleurs, 6 points importants ont soit été oubliés, soit retirés du projet définitif.Nous expliquons pourquoi il faudrait les insérer ou les réintroduire.• Enfin au-delà de cette loi, on note que certaines dispositions issues de lois ou derèglements antérieurs n’ont :o soit jamais fait l’objet de bilan ;o soit jamais été appliquées.Ceci appelle, selon nous, des mesures, car il est souhaitable – avant de lancer unnouveau train législatif – de faire le point sur les derniers « trains » (loi SRU, parexemple)...5

I. Commentaires de l’ARC sur certainesdes propositions du projet etpropositions complémentaires del’ARC6

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBREII. Propositions de l’ARCNous proposons de réécrire ainsi l’article 13-6 :« Art. 13-6 - Chaque commission régionale ou interrégionale de contrôle des activitésde transaction et de gestion immobilières comprend trois collèges chacun traitantdes problèmes propres à chaque activité :- transaction ;- gestion des syndicats de copropriété ;- gestion locative,Chaque collège sera présidé par le Préfet de la région dans laquelle se trouvele siège de la Commission ou son représentant.Il sera composé, en nombre égal, de représentants des professionsconcernées et de représentants des consommateurs concernés.Il sera complété par :- un magistrat de l’ordre judiciaire ;- des représentants de l’État ;- des personnes qualifiées.La composition, les modalités de constitution, de saisine et de fonctionnementdes commissions sont fixées par décret en Conseil d'État ».9

3. Un dispositif d’immatriculation des copropriétésbeaucoup trop sophistiqué et très dangereuxI. Position du problèmeAlors que nous n’avons en France actuellement aucun dispositif permettant unebonne connaissance des copropriétés et que beaucoup (dont nous sommes)réclament depuis des années la mise en place d’un registre SIMPLEd’immatriculation, le projet de loi introduit d’emblée un dispositif à la fois très LOURD,très DANGEREUX, mais en plus - comme nous le démontrons - PEU UTILE etforcément PEU FIABLE. Ajoutons à cela qu’une des dispositions nous paraît illégale.L’article 23 du projet de loi prévoit, en effet, les dispositions suivantes :● Article L 7II-1 du CCH« Afin d’adapter les politiques publiques en matière de logement visant,notamment à améliorer la qualité des logements et à prévenir la dégradationdes copropriétés, et de faciliter leur mise en œuvre, il est tenu un registreauquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l’article 4de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété desimmeubles bâtis.Figurent au registre des informations permettant d’identifier le syndicat, depréciser son mode de gestion et de connaître les caractéristiques financièreset techniques de la copropriété et de son bâti, notamment le nom, l’adresse etla date de création du syndicat, le cas échéant, le nom du syndic et le nombreet la nature des lots »● Article L 7II-4 du CCH« Les syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer toute modificationdans les données mentionnées à l’article L 711-1 et de transmettre à l’issue dechaque exercice comptable les données financières actualisées prévues pardécret en Conseil d’État ».Ces articles de loi ouvrent la porte à la mise en place d’un dispositif très intrusifconcernant la situation financière et technique des copropriétés qui justifie de notrepart une opposition vive, ceci pour les diverses raisons que nous passons en revueci-dessous et examinons dans un document joint.Ce qui est visé par la loi sous le terme anodin de « données financières » est ni plusni moins que la transmission annuelle à un « fichier central » par le syndic des cinqannexes comptables obligatoires que doivent établir TOUTES les copropriétés,ceci pour - selon le texte - permettre aux pouvoirs publics d’agir préventivement surles copropriétés dégradées.10

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBREÀ noter : l’Administration a d’ailleurs déjà considéré que la loi était votée et amandaté une société spécialisée - ALÉNIUM - pour voir comment les logicielscomptables devaient être adaptés pour favoriser une transmission numérisée dedonnées facilement exploitables.Est visée aussi par la communication des caractéristiques techniques sur lacopropriété, mais aussi sociales et de fonctionnement (exemple : le taux departicipation aux assemblées générales).Or, la captation fiable et le traitement de toutes ces informations ainsi que leur mise àjour annuelle, seront :- quasi-impossibles surtout en matière de réactualisation (sauf à mettre en11

Il faut savoir que tous les acteurs du monde de la copropriété sont hostiles à un telprojet, encore une fois complexe et dangereux.Enfin, précisons que nous sommes évidemment non seulement favorables, maisDEMANDEURS d’un système d’immatriculation SIMPLE.II. Proposition de l’ARCNous proposons de réécrire ainsi l’article L 711-1 du CCH prévu par le projet de loi :« Aux fins de la connaissance du parc résidentiel régi par la loi du 10 juillet1965 il est tenu un registre auquel sont immatriculés les syndicats decopropriétaires définis à l'article 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant lestatut de la copropriété des immeubles bâtis ».« Figurent au registre les caractéristiques du syndicat des copropriétaires,notamment le nom, l'adresse du syndicat, le nom du syndic, la date de créationdu syndicat, le nombre et la nature des lots.Un décret en Conseil d’État précisera les caractéristiques qui devront êtreinscrites dans le registre ».12

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE4. Conflits d’intérêt et mélange des genres chez lessyndics : prévoir une sanction en casd’inobservation des obligations envisagées ouexistantesI. Position du problèmeUn des gros problèmes concernant les professionnels de l’immobilier est qu’ils onttrès souvent des intérêts dans des établissements ou sociétés qui interviennent dansles copropriétés, sans que les clients soient ni au courant ni consentants.Pour tenter de traiter ce problème, le projet modifie l’article 4-1 de la loi HOGUET etintroduit quelques dispositions que nous allons examiner.L’article 9 du projet de loi, point 6° dispose :« 7° L’article 4-1 est remplacé par un article ainsi rédigé :« Art. 4-1 - Les personnes mentionnées à l'article 1 er sont tenues d'informer leursclients dans des conditions prévues par décret en Conseil d'État des liens de naturecapitalistique ou juridique directs ou indirects qu'elles pourraient avoir ou que lespersonnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 3 et à l'article 4 pourraient avoiravec des établissements bancaires, des sociétés financières, ou des entreprisessusceptibles d'intervenir au profit de leurs cocontractants dans l'exercice desopérations mentionnées à l'article 1 er .».Il s’agit là, comme on l’a dit, d’une amélioration de l’article 4-1 de la loi HOGUETintroduit en 2009 par la loi « MOLLE » (25 mars 2009).Cet article, comme le nouvel article 4-1 appelle deux remarques ;a) d’abord il s’agit d’un dispositif purement « cosmétique » (simple information)qui n’a - en ce qui concerne l’actuel article 4-1 - pratiquement jamais été13

C’est donc précisément le moment d’introduire dans la loi une sanction en cas denon-respect de l’article 39 du décret déjà existant ainsi que l’article 4-1 amélioré,proposé par le projet de loi.À noter que, selon nous, comme on va le voir, la seule sanction efficace serait queles contrats signés ou marchés passés par les syndics sans respect des dispositionsd’information et/ou d’autorisation préalable obligatoire soient inopposables auxsyndicats de copropriétaires.II. Proposition de l’ARCNous proposons donc d’ajouter le paragraphe suivant à l’article 4-1 de la loiHOGUET :« Si une disposition particulière prévoit qu’une autorisation spéciale doit être donnéeau professionnel par le cocontractant pour traiter avec l’une de ces entreprises, lecontrat ou le marché correspondant ne pourra être signé qu’après obtention de cetteautorisation.Au cas où l’information mentionnée au présent article n’aurait pas été délivrée et aucas où l’autorisation spéciale prévue en pareil cas n’aurait pas été obtenue, lescontrats ou marchés signés ne seront pas opposables aux cocontractants ».14

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE5. Compte séparé sans dérogation :le projet du nouvel alinéa 9 de l’article 18 doit êtrecomplétéI. Position du problèmeL’article 26 point 2°, g) du projet de loi prévoit - enfin - de supprimer la dérogation àl’ouverture impérative d’un compte bancaire séparé.Néanmoins l’article tel qu’il est proposé pose divers problèmes qu’il est essentiel derégler pour éviter à nouveau treize ans de difficulté (la loi S.R.U. remonte, en effet, à2000).Projet de modification de l’article 18, alinéa 9 de la loi du 10 juillet 1967.[Le syndic est tenu (...)]« D’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit un compte séparé au nom dusyndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues aunom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majoritéde l’article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25-1, que ce compte estouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire nepeut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec toutautre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivementacquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte lanullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sadésignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foidemeurent valables. Le syndic met à disposition du président du conseil syndical unecopie des relevés périodiques des comptes, dès réception de ceux-ci ».Cet article pose les problèmes suivants :a) Il ne traite pas du cas concernant les copropriétés qui disposent déjà d’un (ouplusieurs) compte(s) ouvert(s) dont les comptes placés dans une autre banqueque celle du syndic.b) Il ne résout pas bien non plus le problème du choix par l’assemblée générale dubanquier ; en effet si le choix de la banque n’est pas prévu à l’ordre du jour dans lecadre d’une question spécifique, l’assemblée générale devra attendre un an pourdélibérer sur ce point et pendant ce temps-là, le syndic aura choisi seull’établissement bancaire. Ceci est d’autant plus gênant que le problème de la miseen concurrence de la banque n’est pas posé, alors qu’il sera déterminant en casde compte de placement du fonds travaux.c) La dernière phrase de cet article réduit les pouvoirs du conseil syndical puisqueseul le président du conseil syndical aura accès aux relevés bancaires alorsqu’actuellement l’article 21 de loi attribue cette prérogative à l’ensemble desmembres du conseil syndical. De plus, cette proposition n’apporte pas de réellessolutions pour contrôler en temps réel la gestion du compte bancaire.15

Il faudrait donner aux membres du conseil syndical la possibilité de consulter enligne sur Internet « en lecture seule » les opérations bancaires ou à défautobliger le syndic à envoyer les relevés bancaires au président du conseil syndicald) Quels sont les moyens donnés à l’organe de contrôle qui est le conseil syndicalpour vérifier que le compte bancaire a été ouvert dans les conditions édictées parcet article ?Le compte reflet est mis à la disposition du syndic par l’intermédiaire de soncompte commercial. Le conseil syndical ne dispose donc d’aucun moyen pourvérifier si le compte du syndicat des copropriétaires est rattaché ou non au comptereflet. C’est pour cela qu’il faudra attribuer au conseil syndical ou à son présidentun pouvoir particulier pour vérifier cette information notamment en autorisant leprésident du conseil syndical à interroger directement la caisse de garantie dusyndic ou la banque.Il faut donc, selon nous, compléter absolument le projet et prévoir :a. le maintien de la domiciliation du compte dans la banque du syndicat descopropriétaires, sauf décision contraire de l’assemblée générale ;b. l’obligation de prévoir une résolution spécifique à débattre à l’assembléegénérale suivant la promulgation de la loi (lorsque la copropriété ne disposepas de compte bancaire) concernant le choix de la banque (donc lesconditions générales et particulières concernant le fonctionnement descomptes courants et de placement) ;c. des règles plus strictes concernant l’ouverture, le suivi et le contrôle ducompte bancaire ;d. une précision sur les placements ;e. des pouvoirs plus étendus au président du conseil pour vérifier que le comptebancaire du syndicat des copropriétaires est un vrai compte séparé.À défaut, les copropriétaires resteront toujours « l’otage » du syndic et celui-cipourra :- déplacer les comptes existants dans SA banque ;- ouvrir les comptes OÙ il veut et aux conditions de LA banque d’accueil.II. Proposition de l’ARC« De maintenir dans l’établissement bancaire où il est déjà ouvert ou d’ouvrirun compte séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délaitoutes le sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.Dans le cas où le syndicat des copropriétaires dispose d’un compte bancairepour travaux, le syndic repreneur devra impérativement le maintenir sanscompensation ni fusion avec le compte courant. Aucune dérogation ne pourraêtre accordée au syndic16

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRECe ou ces comptes bancaires ne peuvent faire l’objet d’aucune convention defusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêtsproduits par ce ou ces comptes sont définitivement acquis au syndicat.L’assemblée générale décide à la majorité de l’article 25 et, le cas échant, à lamajorité de l’article 25-1, l’établissement bancaire dans lequel sera ouvert lecompte.Le syndic met à disposition du conseil syndical les moyens permettant deconsulter à tout moment les relevés bancaires et, si cela est techniquementpossible les moyens de consulter en ligne les opérations bancaires. En toutétat de cause le syndic devra envoyer tous les mois au président du conseilsyndical les relevés bancaires.L’établissement bancaire est tenu de répondre aux demandes du conseilsyndical lui permettant de vérifier l’ouverture effective d’un compte tel queprévu par le présent article.La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de pleindroit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sadésignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foidemeurent valables ».17

6. Le dispositif obligatoire de mise en concurrencedes syndics : peu réalisteI. Position du problèmeL’article 26.8°.b) du projet de la loi prévoit d’ajouter ceci à l’article 21 de la loi de1965« En cas de révocation ou de non-renouvellement, la désignation du syndic estprécédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndiceffectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour lescopropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assembléegénérale de l’examen des projets de contrats de syndics qu’ils communiquent à ceteffet.« Le conseil syndical peut proposer, en considération de circonstances locales oupropres à la copropriété, de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée àl’alinéa précédent. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans undélai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assembléegénérale de l’examen des projets de contrats de syndic qu’ils communiquent à ceteffet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l'objet d'une question inscrite àl'ordre du jour de l'assemblée générale.« Le conseil syndical donne son avis sur tous les projets de contrats de syndic qui luisont communiqués, avant qu'ils ne fassent l'objet d'une question inscrite à l'ordre dujour de l'assemblée générale.« En l’absence de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. »Ce texte est ambigu, à notre avis irréaliste et difficile à appliquer :1) La formule : « en cas de révocation ou de non-renouvellement », n’est passuffisamment rigoureuse ni représentative.Il aurait fallu écrire : « Lorsque l’assemblée générale devra se prononcer aucours de sa prochaine réunion sur la désignation d’un syndic... ».2) Par ailleurs, pourquoi obliger le conseil syndical à faire une « mise enconcurrence de plusieurs projets ». D’abord ce n’est pas très réaliste (c’estla porte ouverte à des pseudo appels d’offres) ; ensuite c’est peudémocratique : le conseil syndical doit être libre de proposer UN contrat àl’assemblée générale sans avoir à faire un appel d’offres, chaque copropriétairepouvant faire de même.3) Enfin au nom de quoi le conseil syndical aurait-il à donner son avis sur lesprojets de contrats qui sont adressés par les copropriétaires ?18

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBREII. Proposition de l’ARCNous proposons donc un dispositif beaucoup plus léger et permettant, malgré tout,la mise en concurrence.Voici le texte que nous proposons : « Lorsque l’assemblée générale devra seprononcer au cours de sa prochaine réunion sur la désignation d’un syndic, lesyndic en place en informera tous les copropriétaires dans un délai suffisantleur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour d’un projet decontrat de syndic ».Reste simplement à déterminer si cette information devra se faire par RAR ou non...Nous y sommes évidemment opposés pour des raisons de coûts, sachant quel’information par Internet (en complément de l’information par courrier simple) devientde plus en plus fiable et touche de plus en plus de monde.19

7. Mandat du syndic :introduire des règles claires de révocation pouréviter les abusI. Position du problèmeNous sommes confrontés à deux problèmes que le projet de loi ne traite pas.1. Actuellement les durées de mandat doivent être précises (douze mois, dix-huitmois, etc.). Néanmoins les dates d’assemblées générales ne coïncident jamaisavec la fin du mandat.De ce fait, si un nouveau syndic est réélu au cours d’une assemblée généraleconvoquée deux mois – par exemple – avant la fin du mandat du syndic enplace, le syndic sortant se croit autorisé à facturer ses honoraires jusqu’à la findu mandat théorique (le syndicat doit alors payer DEUX syndics).2. Par ailleurs si un syndic est élu pour trois ans, mais est révoqué en cours demandat, les règles applicables ne sont pas claires, et là encore, un contentieuxinutile se développe.Il est donc souhaitable que la loi A.L.U.R. puisse régler ces deux problèmes.II. Proposition de l’ARCAjouter dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 les deux paragraphes suivants :- « La révocation d’un syndic en cours de mandat est toujours possible etdevra se faire conformément aux dispositions des articles 2003 à 2010du Code civil ».- « L’élection d’un nouveau syndic en cours de mandat vaut révocation dumandat en cours ».20

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE8. Honoraires de syndic : compléter le projetd’articleI. Position du problème- L’arrêté du 19 mars 2010, qui concerne les contrats de syndic, a prévu uneliste minimale de tâches de gestion courante, autorisant ainsi les syndics àfacturer en plus ce qui n’était pas prévu dans cette liste, ce qui a entraîné denombreux abus.- Le projet de loi tente d’inverser le dispositif : tout doit être compris dans leforfait de base, sauf en cas de « prestations particulières », ce qui donne laproposition suivante :« La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire.Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçueà l’occasion de prestations particulières ».- Le problème est que l’on ne sait pas ce que sont ces prestations particulières,pas plus que dans l’arrêté de 2010, et que certains syndics vont continuer àprofiter de ce flou.Nous demandons donc que la loi soit beaucoup plus claire et renvoie par ailleurs àun décret.II. Proposition de l’ARC« La rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire et globale.« Toutefois, en ce qui concerne les prestations particulières dont la liste estfixée par décret, le syndic pourra percevoir une rémunération complémentairedans des conditions fixées par ce même décret ».21

9. Honoraires de syndic en cas de gros travaux :préciser les obligations introduites parl’article 18-1.A et peu respectéesI. Analyse de la situation- L’article 18-1.A a été introduit dans la loi de 1965 par la loi du 25 mars 2009.- Cet article précise que les éventuels honoraires de syndic en cas de grostravaux (travaux dits de l’article 14-2 de la loi de 1965 doivent être votés aucours de l’assemblée générale qui votent les travaux.Cet article était destiné à lutter contre un abus grandissant consistant - par lessyndics - à prévoir dans leur contrat UN barème unique d’honoraires en casde gros travaux, ceci quels que soient les types de travaux et quels que soientles montants.- Or cet article n’est pas respecté :o les contrats de syndic continuent à prévoir des barèmes, le plussouvent uniques ;o beaucoup de syndics ne font pas voter à part ces honoraires en cas detravaux et, lorsqu’ils le font, se contentent de faire ratifier le barème ducontrat ;o dès lors les honoraires sont toujours autant déconnectés de la réalité etne sont fonction NI du type de travaux NI du montant.Nous proposons donc de clarifier et de préciser l’article 18-1.A dont le texte actuelest le suivant :« Article 18-1.A. Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés parl’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honorairessont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, auxmêmes règles de majorité ».II. Ce que nous demandonsNous demandons simplement que l’article 18-1.A soit complété ainsi :« Le syndic ne pourra pas prévoir dans son contrat de barème - même indicatif- concernant ces honoraires.S’il sollicite des honoraires lorsque l’assemblée vote des travaux visés àl’article 14-2, il devra inscrire à l’ordre du jour une question spécialeconcernant ces honoraires».22

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE10. Mandat en assemblée générale :prévoir explicitement la possibilité de subdélégationI. Position du problèmeMalgré la jurisprudence il existe encore beaucoup de copropriétaires qui envoientleurs pouvoirs « en blanc » au syndic et beaucoup de syndics qui utilisent cespouvoirs.D’où le projet de modification de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.Article 26, 9°,b) du projet de loi :« IX. L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi modifié :(...)b) Au troisième alinéa, après les mots : « membre du syndicat », sont insérés lesmots : « sous réserve de désigner expressément ledit mandataire par son nom ou,s’il est membre du conseil syndical, par son nom ou sa fonction au sein de cetorgane. »Comme indiqué, cet article vise donc à éviter l’envoi de mandats en blanc au syndic,mais il reste insuffisant. Il peut laisser, en effet, supposer que la subdélégationserait illicite.Il faut donc selon nous - là encore pour éviter tout contentieux probable bien inutile -préciser d’emblée dans la loi que cette subdélégation reste possible.II. Proposition de l’ARCNous proposons donc de compléter ainsi la modification proposée de l’article 22 :« Le mandat peut inclure la possibilité pour le mandataire de déléguer luimêmece mandat, dans les mêmes conditions que celles visées à l’alinéaprécédent ».23

11. Les documents à remettre avant la vente : viserplus rigoureusement l’étape de la promesse deventeI. Position du problèmeL’article 25 du projet de loi part du principe qu’il faut informer complètement etconvenablement les candidats acquéreurs pour éviter que ceux-ci n’achètent un biendans une copropriété :- soit dégradée physiquement (même si cela n’est pas visible) oufinancièrement ;- soit dont ils ne pourront pas payer les charges d’entretien.Pour cela, le projet allonge encore la liste des documents concernés, jusqu’àl’absurde, d’ailleurs : ainsi est-il vraiment nécessaire de remettre le carnet d’entretienintégral à l’acquéreur ?Par ailleurs nous nous heurtons toujours au même problème qu’aujourd’hui : lesdocuments ne seront remis la plupart du temps qu’au moment de la signature del’acte définitif, ce qui vide totalement de son efficacité cette mesure.Le texte prévoit bien que la clause suspensive pourra jouer si les documents ne sontpas annexés à l’acte authentique, mais ne prévoit rien si, en cas de promesse devente ces documents ne sont pas remis à ce moment-là. Or c’est uniquement lorsde la signature de la promesse de vente que de tels documents sont efficaces.Voici le projet de texte :« Art. L. 721-2.- En cas de vente d’un lot, de la cession d’un droit réel immobilierrelatif à un lot, ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti à destination partielle outotale d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promessede vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus dudossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4 du présent code, lesdocuments suivants : (...) ».Il n’y aura donc à peu près rien de changé, si ce n’est quelques centaines degrammes de papier en plus remis chez le notaire, quand il sera trop tard pour quel’acheteur puisse réfléchir son projet d’achat.II. Proposition de l’ARCNous proposons de modifier le projet ainsi :« Art. L. 721-2.- En cas de vente d’un lot, de la cession d’un droit réel immobilierrelatif à un lot, ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti à destination partielle outotale d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promessede vente ou, à défaut de promesse, sont adressés au moins un mois avant ladate de signature de l’acte authentique, en sus du dossier de diagnostic technique24

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE12. Les frais d’avocat imputables aux débiteurs :maintenir la situation actuelleI. Position du problèmeL’article 28 du projet de loi prévoit un point 2°, a) qui modifie l’article 10-1 enrajoutant les « honoraires d’avocat » aux frais imputables aux seuls débiteurs (onse demande d’ailleurs qui a pu obtenir cet ajout ? L’Ordre des avocats ?...).Nous voulons préciser que cette disposition nous semble - là encore - lourde deprobables conséquences négatives.• En effet :- les frais d’avocat sont actuellement couverts par ce qu’on appelle l’indemnitéfondée sur les dispositions de l’article 700 (du NCPC) ;- certes les montants alloués au titre de l’article 700 sont parfois faibles etremboursent rarement la totalité des frais engagés ; néanmoins nouscraignons des conséquences négatives à l’introduction de la nouvelledisposition, conséquences liées au fonctionnement financier des copropriétés.En effet, lors qu’un avocat émettra une facture, celle-ci sera imputée sur le comptede copropriétaires (et donc ne passera plus par le compte de charges de lacopropriété), mais sera payée sans attendre sur la trésorerie de la copropriété.Il y a donc quatre risques :b) l’absence de contrôle des factures par le conseil syndical ou les autrescopropriétaires (contrôle difficile puisque les factures ne seront plus imputéesen charges générales) ;c) l’émission de factures très élevées ;d) l’aggravation du déficit financier de la copropriété ;e) la possibilité d’imputer des factures d’avocat très élevées aux débiteurs,même ceux qui sont de bonne foi, ceci sans contrôle du juge ou malgré ledispositif judiciaire.Le système sera ainsi potentiellement :- opaque ;- inflationniste ;- dangereux pour les débiteurs de bonne foi, mais aussi pour le syndicat descopropriétaires.II. Position de l’ARCNous préférons donc en rester à la situation actuelle, plus protectrice et contrôlablenon seulement pour les débiteurs, mais aussi pour le syndicat des copropriétaires.25

13. Améliorer encore plus les dispositions du projetA.L.U.R. permettant une action préventive dans lescopropriétés fragilesI. Position du problèmeLes articles 29-1.A et 29-1.B de la loi du 10 juillet 1965 ont instauré une « procédured’alerte » qui, d’un constat général, est très peu utilisée aujourd’hui, alors qu’ellepourrait être très efficace pour agir précocement sur les copropriétés fragiles. Cetteprocédure consiste à faire nommer un expert - appelé « mandataire ad hoc » - parun juge dès que les impayés dépassent 25 % du budget.Nous pouvons avancer plusieurs explications à la faible utilisation de cetteprocédure :- le terme même de « mandataire ad hoc » à la fois n’est pas compris parpersonne et à la fois est inapproprié : la procédure doit permettre de désignerun expert. Cet expert ne doit pas être confondu avec un « mandataire » dusyndicat à qui on confierait la gestion de la copropriété. Cette confusion destermes rend l’engagement de la procédure incertain. Cette procédure estd’ailleurs parfois confondue avec la désignation d’un administrateur provisoirede la copropriété ;- aucune sanction n’est prévue si le syndic ne déclenche pas la procédurecomme la loi l’y oblige. Or les syndics n’ont aucune envie de saisir un juge quirisque de mettre en cause leur laxisme ou leur incompétence... ;- les copropriétaires qui pourraient déclencher la procédure ont peur du coût decette procédure, d’autant plus qu’il leur est difficile d’engager une action enréféré sans se faire assister par un avocat pour la rédaction de l’assignation ;- quand la procédure est effectivement déclenchée, les juges ne confient pas demission précise au « mandataire » désigné ; ils pensent par ailleurs qu’ilsdoivent désigner des administrateurs judiciaires en tant que « mandataire adhoc », administrateurs qui sont souvent aussi bien incapables d’intervenirrapidement que de faire un « diagnostic » de la situation.L’article 29 (chapitre II, section I) du projet de loi actuel prend en compte une partiede ces blocages et prévoit notamment :- que le Préfet, le Maire ou le Président de l’EPCI (Etablissement Public deCoopération Intercommunale) compétent puissent déclencher la procédure ;- de permettre la désignation d’autres professionnels que les administrateursjudiciaires, comme « expert » ;Ceci va dans le bon sens, mais reste insuffisant. Voici ce qu’il faut, selon nous,améliorer dans le projet de loi.1. Remplacer le terme de « mandataire ad hoc » par celui d’« expert »Comme expliqué précédemment, il est inapproprié de laisser penser que l’expertdésigné est un « mandataire » du syndicat. Il faut modifier les termes des articles29-1 A ; B et C afin de clarifier le sens de la procédure : désigner un expert qui doitproduire une analyse et restituer des préconisations.26

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE2. Prévoir une sanction pour le syndic qui ne respecte par l’obligationPour que cette procédure soit appliquée, il faut que le syndic soit contraint del’engager, et pour cela, il faut prévoir une sanction en cas de non-respect del’obligation.Cela obligera le syndic, soit à faire en sorte de ne pas atteindre le seuil de 25 % pouréchapper à l’obligation, soit à saisir le juge dès que ce seuil est atteint.Nous proposons pour cela que le syndic soit redevable des honoraires de l’expertdésigné si d’autres acteurs déclenchent la procédure alors qu’il aurait dû le faire.3. Ne surtout pas abaisser le seuil à 15 % pour les copropriétés de plus de 200lots comme le propose le projet de loiCe seuil concerne trop de copropriétés qui ne sont pas réellement en difficulté, etune telle disposition risque, à nouveau, de rendre cette procédure inapplicable carinadaptée.Le seuil de 25 % est pour le moment largement suffisant et concerne suffisammentde copropriétés. Comme nous l’avons rappelé précédemment, ce n’est pas le seuilde déclenchement actuel qui explique l’absence de mise en œuvre de la procédure.4. Ne surtout pas permettre au mandataire ad hoc (expert) de saisir le juge pourfaire désigner un administrateur provisoire (selon dispositions de l’article29-1 de la loi de 1965)L’expert désigné ne doit en aucun cas se substituer aux instances de la copropriété.Il peut préconiser la désignation d’un administrateur judiciaire si son analyse de lasituation de la copropriété le justifie, mais il ne doit pas pouvoir saisir lui-même letribunal pour demander la désignation d’un administrateur provisoire.5. Ne pas permettre au juge de désigner un administrateur judiciaire en tantque mandataire ad hoc (expert)C’est justement le plus gros biais de mise en œuvre de cette procédure. Lesadministrateurs judiciaires ne sont pas compétents pour expertiser une situation decopropriété fragile et émettre des préconisations adaptées puisqu’ils sont par ailleursdésignés pour se substituer aux instances de la copropriété en cas de défaillance(dispositions de l’article 29-1 et suivants).Leur désignation en tant que « mandataires ad hoc » (ou experts) entre donc enconflit avec la possibilité, à l’issue de l’analyse, de préconiser la désignation d’unadministrateur provisoire selon les dispositions de l’article 29-1.II. Propositions de l’ARCNos modifications des articles 29-1 A, 29-1 B, 29-1 C et 29-1 tels que prévus dans lecadre du projet de loi apparaissent en gras.27

Article 29-1 ALorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigiblesen vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit surrequête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc expert.Pour les copropriétés de plus de 200 lots, le seuil de déclenchement est fixé à15%.En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture descomptes, le juge peut être saisi en référé d'une même demande :- par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15% des voix dusyndicat ;- par un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau oud’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale etexécutés, restent impayés depuis six mois et si le créancier a adressé ausyndic un commandement de payer resté infructueux ;- par le représentant de l’État dans le département ou le procureur de laRépublique près le tribunal de grande instance ;- le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble- le président de l’organe délibération de l’établissement public de coopérationintercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation del’immeuble. »Dans les cas visés aux troisième et quatrième alinéas, le représentant de l'État dansle département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et le présidentde l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunalecompétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.Article 29-1 BLe juge, saisi dans les conditions prévues à l'article 29-1A et statuant parordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner unmandataire ad hoc expert dont il détermine la mission et la rémunération. Lesmodalités d’intervention des mandataires ad hoc experts ainsi désignés sontfixées par décret.Le juge précise et motive spécialement, dans son ordonnance, l'imputation des fraisentre le syndicat des copropriétaires et les autres parties de la procédure, ou lepartage des frais entre eux. Lorsque le syndic ou les créanciers sont à l’origine de lasaisine, les frais ne leur sont pas imputables sauf si le rapport démontre que lasituation d’endettement de la copropriété résulte d’un manquement du syndic à sesobligations professionnel ou d’un litige en cours entre les créanciers et le syndicatdes copropriétaires, ou si le syndic n’a pas déclenché la procédure alors que letaux d’impayés visé par l’article 29-1.A était atteint, dans ce cas, le jugeimputera au syndic les frais relatifs à la procédure et les honoraires de l’expert.Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du juge, lemandataire ad hoc l’expert adresse au président du tribunal de grande instance unrapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaireset de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier dusyndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultatdes actions de médiation ou de négociation qu'il aura éventuellement menées avecles parties en cause. Lorsqu’il constate d’importantes difficultés financières ou degestion, il saisit le juge aux fins de il peut préconiser la désignation d’un28

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBREadministrateur provisoire en application des dispositions de l’article 29-1. Le syndicest tenu de fournir au mandataire ad hoc à l’expert tous les documents nécessairesà l’accomplissement de sa mission dans un délai de quinze jours suivant sanomination. Le mandataire ad hoc L’expert peut saisir le juge des difficultés dansl’exercice de sa mission. Pour l’accomplissement de sa mission, le mandataire adhoc l’expert peut obtenir de l’autorité publique compétente les pièces relatives auxprocédures de police engagées à l’encontre du syndicat.Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseilsyndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, au président del'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunalecompétent en matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de l'État dans ledépartement.Le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets derésolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. Si la prochaine assembléegénérale n’intervient pas dans les six mois à compter de la remise du rapport, lesyndic convoque alors une assemblée générale extraordinaire. Si le rapport dumandataire ad hoc de l’expert préconise des mesures d’urgence, ce délai estramené à trois mois.Le procès-verbal de l’assemblée générale statuant sur les résolutions mettant enœuvre le rapport du mandataire est notifié par le syndic aux parties à l’origine dela procédure, au juge, et au mandataire ad hoc à l’expert désigné. En l’absencede notification dans le délai de six mois prévu par l’alinéa précédent, le mandatairead hoc ou les parties à l’origine de la procédure peuvent saisir le juge aux fins :- d’obtenir une ordonnance enjoignant au syndic de convoquer sans délail’assemblée générale- de désignation d’un administrateur provisoire si les parties à l’origine de laprocédure sont habilitées à le faire par l’article 29-1.Article 29-1 CLe juge peut désigner pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc d’expertprévues par l’article 29-1-A un administrateur judiciaire inscrit sur la liste desadministrateurs judiciaires mentionnée à l’article L. 811-2 du code decommerce.Le juge peut également désigner comme mandataire ad hoc une personnephysique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière auregard de la nature de l’affaire et remplissant des conditions définies par décret.Les mandataires ad hoc Les experts désignés en application du II du présentarticle ne doivent pas, au cours des cinq dernières années précédentes :- avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, unerétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat descopropriétaires ou des créanciers concernés pécuniairement par la présenteprocédure, ni d’une personne qui détient le contrôle du syndic ou d’un descréanciers au sens des II et III de l’article L. 223-16 du code de commerce ;- s’être trouvé en situation de conseil de syndic, du syndicat des copropriétairesou des créanciers concernés de subordination par rapport à eux ;- avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ; il ne peut donc s’agird’administrateurs judicaires en exercice, ceux-ci pouvant être désignés29

au titre de l’article 29-1 selon les préconisations remises par l’expertdans son rapport ;- être au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judicaires ayantfait l’objet d’une décision de radiation ou de retrait des listes en applicationdes articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du code de commerce.Les mandataires ad hoc Les experts ne peuvent être désignés syndic à l’issue deleur mission ni administrateur provisoire sur la base de l’article 29-1.Article 29-1I.- Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromisou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble,le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner unadministrateur provisoire du syndicat. juge ne peut être saisi à cette fin que par descopropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, parle syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, le présidentde l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matièred’habitat, le représentant de l’État dans le département, par le procureur de laRépublique, ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles29-1A et 29-1B, par le mandataire ad hoc.(…)***30

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE14. Améliorer le périmètre et la durée du privilègespécial dont disposent les syndicats decopropriétairesI. Position du problèmeEn 1994, les représentants des banques ont protesté lorsque la loi a instauré unprivilège spécial au profit de la copropriété, de façon prioritaire sur le prêteur dedenier pour l’année en cours et les deux années antérieures.Les banquiers nous annonçaient à la fois de graves difficultés financières et unediminution dramatique des prêts… ce qui n’a évidemment jamais eu lieu.Aujourd’hui, on ne peut que constater que les banquiers continuent à prendre desrisques en accordant des prêts à des personnes qui ne peuvent pas assumer à lafois le remboursement de leur prêt et le paiement des charges de copropriété (nonprises en compte dans le calcul du taux d’endettement).Or cette prise de risque - que les banques estiment et assument au momentd’accorder le prêt - se reporte de façon complètement illégitime sur d’autrespropriétaires privés, qui se retrouvent contraints d’assumer les charges devenuesirrécouvrables à l’issue d’une saisie immobilière, lorsque le prix de vente d’un bien nesuffit pas à désintéresser l’ensemble des créanciers (banque, copropriété, trésorpublic, organismes de prêts à la consommation, etc.).En effet, actuellement le syndicat des copropriétaires ne possède un privilège spécialque sur l’année en cours et les deux années antérieures. Pour les deux annéessuivantes, ce privilège est en concours avec celui du prêteur de deniers.Or, les délais de justice et d’engagement de saisie immobilière ne permettent pasaux syndicats d’obtenir une mise en vente judiciaire avant quatre à cinq ans aprèsengagement d’une assignation.Par ailleurs, les frais de procédures nécessaires à l’engagement d’une condamnationpuis de la saisie immobilière ne sont pas couverts par ces privilèges.Certes, le projet de loi propose d’inclure les dommages et intérêts alloués par lesjuridictions au syndicat et les dépens dans les sommes couvertes par le privilège dela copropriété, ce qui reste selon nous insuffisant au regard de la situation actuelle.En effet, les dépens couvrent uniquement les frais d’huissier(s) déboursés par lesyndicat des copropriétaires, de même que les frais de timbre d’avocat.En revanche, les honoraires d’avocat ne sont pas compris dans les dépens ; or unepartie des honoraires d’avocat déboursée par le syndicat (voire, la totalité, même sicela est très rare) peut être compensée par l’allocation d’une indemnité fondée surles dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.31

Il convient en conséquence de solliciter que l’indemnité fondée sur les dispositionsde l’article 700 du CPC soit intégrée dans le projet d’article.II. Propositions de l’ARC1. Nous demandons très simplement, à l’instar des préconisations émises dans lerapport de Dominique BRAYE, Président de l’AnAH, que l’antériorité des sommescouvertes par le privilège spécial de la copropriété soit allongée.2. Nous demandons ensuite d’élargir le privilège de la copropriété à tous les frais dejustices engagés pour le recouvrement de la créance.III. Nouveaux textes intégrant nos propositionsArticle 26 du projet de loi :« 5° L’article 19-1 est remplacé par les dispositions suivantes :Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu par l’article 2374 du Code civil: l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et30, les dommages et intérêts et l’indemnité fondée sur les dispositions del’article 700 du Code de Procédure Civile alloués par les juridictions au syndicatdes copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens.Article 2374 du Code civil à modifierLes créanciers privilégiés sur les immeubles sont :(…)1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur dedeniers mentionné au 2°, Le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour lepaiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs àl'année courante et aux quatre dernières années échues.Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour lescréances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deuxdernières années échues.***32

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE15. Administration provisoire renforcée :faut-il confier la maîtrise d’ouvrage des gros travauxà des opérateurs publics ?I. Position du problèmeLe projet de loi prévoit que l’administrateur provisoire « renforcé » désigné d’aprèsles dispositions du nouvel article 29-11 (article 30, 3° du projet de loi) puisse confierà des opérateurs publics, sans information préalable auprès de l’assemblée générale(mais avec approbation du juge), la maîtrise d’ouvrage de gros travaux et la mise aupoint du financement de ce programme de travaux.Quand on connaît les difficultés des opérateurs publics à intervenir en copropriétémalgré les moyens consacrés, et l’absence de réussite à hauteur des espérancesportées dans leur intervention (exemple : intervention de l’AFTRP sur Grigny) – cettedisposition inquiète les représentants des copropriétaires spécialisés dansl’intervention en copropriétés en difficulté, mais aussi de nombreux partenaires del’intervention publique en copropriété.Ceci inquiète d’autant plus que l’intervention de ces opérateurs publics doit se faire,d’après le projet de loi, « à la charge des copropriétaires ».II. Les propositions de l’ARCNous allons alerter un maximum d’intervenants sur les risques qu’il y a à confier les« clefs » des copropriétés en difficulté à un tandem « administrateur provisoire -établissement public » qui ont surtout montré jusqu’à présent (en copropriété) leurcapacité à dépenser beaucoup d’argent pour des résultats nuls ou négatifs.33

16. Refuser la cession à titre gracieux de terrains,locaux ou équipements appartenant à la copropriétéI. Position du problèmeL’article 30 du projet de loi actuel intègre à la loi de 1965 l’article 29-9 suivant (noussoulignons) :« Art. 29-9. - Sur saisine motivée de l’administrateur provisoire et si le rétablissementfinancier de la copropriété le nécessite, le juge peut l’autoriser à modifier lerèglement de copropriété afin de tenir compte de travaux concourant auredressement de la copropriété et modifiant la répartition des charges.« Sur saisine motivée de l’administrateur provisoire et si leurs coûts d’entretien, degestion ou de remise à niveau compromettent de façon irrémédiable l’équilibrefinancier du syndicat des copropriétaires, le juge peut autoriser l’administrateurprovisoire à céder à titre gracieux à la commune ou à l'établissement public decoopération intercommunale compétent en matière d’habitat les parcelles de terrainnon bâti d’intérêt public ou des locaux ou équipements communs pouvant releverd’une gestion publique et modifier en conséquence le règlement de copropriété etl’état descriptif de division ».Il nous semble qu’il s’agit d’un article « d’opportunité » intégré dans la loi pourrégler un problème rencontré sur une ou deux grosses copropriétés emblématiquesen France (en particulier pour la récupération par la Ville de GRIGNY de la chaufferiede la copropriété GRIGNY II...).Rien ne justifie qu’un texte de loi spécifique soit créé sur le sujet puisque cescessions à titre gracieux peuvent se faire, au cas par cas, dans le cadre denégociations avec les collectivités locales.Il nous semble donc dangereux de l’ériger ainsi comme disposition législative, aurisque de provoquer des situations où les administrateurs provisoires pourront obtenirla cession de terrains, de locaux ou d’équipements qui auraient pu être valorisésdans le cadre d’une convention au niveau local.II. Proposition de l’ARCNous demandons que la mention « à titre gracieux » soit retirée du projet de loi etque ce point soit laissé à l’appréciation des partenaires locaux engagés dans lesprojets de redressement des copropriétés.« Art. 29-9. - Sur saisine motivée de l’administrateur provisoire et si le rétablissementfinancier de la copropriété le nécessite, le juge peut l’autoriser à modifier lerèglement de copropriété afin de tenir compte de travaux concourant auredressement de la copropriété et modifiant la répartition des charges.« Sur saisine motivée de l’administrateur provisoire et si leurs coûts d’entretien, degestion ou de remise à niveau compromettent de façon irrémédiable l’équilibrefinancier du syndicat des copropriétaires, le juge peut autoriser, après avoirentendu le Président du conseil syndical, l’administrateur provisoire à céder àtitre gracieux à la commune ou à l'établissement public de coopérationintercommunale compétent en matière d’habitat les parcelles de terrain non bâtid’intérêt public ou des locaux ou équipements communs pouvant relever d’unegestion publique et modifier en conséquence le règlement de copropriété et l’étatdescriptif de division.34

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE17. A quelles conditions faut-il instaurer (à titreexpérimental) une procédure de démembrement dela propriété dans certaines copropriétés trèsdégradées?I. Position du problèmeCette expérimentation concernera quelques (deux ou trois…) grandes copropriétésemblématiques pour lesquelles les dispositifs d’intervention publique existants,parfois trop tardifs, sont devenus insuffisants pour répondre à l’ampleur desproblèmes.Nous tenons cependant à alerter ici sur le fait que, bien qu’il s’agisse d’un dispositifexpérimental, il soulève de nombreux risques :- il est irréaliste de penser qu’après avoir « démembré » une copropriété de sesparties communes, on puisse la faire re-fonctionner comme une copropriétééquilibrée des années plus tard. Il s’agit donc d’un « soin palliatif »annonçant, soit la requalification d’un immeuble d’habitat privé collectif enhabitat social, soit sa démolition future ;- par ailleurs une telle expérimentation n’aura de sens que si le dispositif prévoitun réel contrôle des actions menées, et un bilan complet des effets de cedémembrement, et des perceptives de sortie de ce dispositif associant tousles intervenants en matière de redressement des copropriétés en difficulté.II. Propositions de l’ARCLe projet de loi doit renvoyer à un décret qui devra préciser :- les conditions de constitution d’une commission de suivi ;- les modalités de suivi, de contrôle et de bilan d’un tel dispositif expérimental.Voici les modifications (en gras) que nous proposons d’intégrer dans le projet de loi(article 37, 4° du projet de loi) :« 4° Après l’article L. 615-8 sont insérés les articles L. 615-9 et L. 615-10 ainsirédigés :(…)« Art. L. 615-10. - I. - Une possibilité d’expropriation des parties communes estinstaurée à titre expérimental et pour une durée de dix ans à compter de lapromulgation de la loi n° … du …. Dans ce cas, les dispositions de l’article L. 13-10du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique sont applicables. Un décreten Conseil d’État précise les conditions de désignation d’une commission desuivi de ce dispositif expérimental, ainsi que les modalités de suivi, de contrôleet de bilan confiées à la commission ainsi désignée. ».35

36II. Un « retrait » catastrophique et desoublis plus ou moins importants

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE18. Gros travaux :rétablir la mise en place d’un « fonds de travaux»obligatoireDernière minute : suite à notre action et au dossier (voir ci-dessous) que nousavons adressé à TOUS les députés, la « Commission des AffairesEconomiques » de l’Assemblée Nationale a accepté un amendement qui rétablitle fonds travaux et l’audit global.Certes la guerre n’est pas encore gagnée et certains points sont encore ànégocier, mais nous avons remporté une première bataille et irons, commetoujours aussi loin que nous pourrons. A suivre.I. Position du problèmeAlors que l’avant-projet de loi A.L.U.R. (Accès au Logement et à un UrbanismeRénové) avait prévu de rendre obligatoire (comme dans la loi Québécoise) lacréation d’un fonds travaux – permettant de faciliter le moment venu le paiementdes travaux visés par l’article 14-2 de la loi de 1965 et par l’article 44 du décret du 17mars 1967 – le Conseil d’État a écarté l’article correspondant pour les motifssuivants :- il a d’abord estimé qu’une obligation générale et systématique deprovisionnement imposée à tout copropriétaire constituait une atteintedisproportionnée au droit de propriété, en particulier à la libre disposition de sesbiens, ainsi qu’au principe de liberté résultant de l’article 4 de la Déclaration desDroits de l’Homme et du Citoyen ;- il a ensuite estimé que cette obligation était incompatible avec l’objectif généralde simplification du droit.Nous allons essayer de montrer pourquoi l’approche du Conseil d’État a pu êtreperturbée par un certain déficit d’information concernant ce projet et son contexte, etcomment il est possible de maintenir l’essentiel de la proposition initiale sansdéroger aux principes auxquels le Conseil d’État se réfère.A. Retour sur la situation actuellea) Il convient d’abord de rappeler que - depuis le 31 décembre 2000 (Loi SRU) -toutes les copropriétés sont astreintes à voter chaque année un budgetprévisionnel et à appeler auprès des copropriétaires des provisions pour lescharges courantes visées par l’article 14-1 de la loi de 1965.Ces budgets sont établis pour faire face à des dépenses certaines, mais nonencore chiffrables.Précisons que ce fonctionnement a heurté - au départ - de nombreuxcopropriétaires qui ne comprenaient pas pourquoi ils devaient acquitter des« provisions » pour des charges non connues encore avec certitude.37

À noter aussi que ce dispositif est rentré totalement dans les mœurs et qu’il estdevenu un outil de gestion rigoureuse et maîtrisée au service des copropriétaires.b) Il convient ensuite de rappeler que la même loi SRU a défini par le biais del’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (qu’elle a modifié ainsi que son décretd’application) une nouvelle catégorie de charges concernant les travaux dits« autres que les travaux de maintenance », c’est-à-dire des travaux deconservation ou d’entretien destinés à rénover les ouvrages, réseaux dégradéspar le temps et équipements.Ces travaux sont des travaux qui devront se faire de façon « certaine » et quisont indispensables au maintien en l’état des immeubles.c) La loi SRU n’ayant pas pu tout réformer d'un coup n’a prévu aucune obligation dede voter un budget provisionnel pour les travaux non courants, comme elle l’a faitpour les charges courantes.Il convient néanmoins - de l’avis de tous, représentants des copropriétaires commedes professionnels - d’achever le travail commencé par la loi SRU et d’introduiredans la loi :- une logique de provisionnement des travaux de l’article 14-2, qui sont destravaux « certains » ;- une logique de programmation de ces travaux.Ceci est d’autant plus nécessaire que les copropriétés connaissent aujourd’hui unedégradation accélérée comme l’a révélé un rapport SOCOTEC-PACT réalisé pour lecompte de l’ANaH en 2011, du fait d’un manque de gros entretien, précisément lié àune absence de programmation et de provisionnement.B. L’avant-projet de la loi A.L.U.R.Le système de programmation et de provisions que le projet de loi A.L.U.R. voulaitintroduire doit se comprendre comme un dispositif garantissant :- une prise en compte du gros entretien (travaux de l’article 14-2) ;- une anticipation propice à la programmation et à la maîtrise des coûts.L’avant-projet de loi A.L.U.R. n’allait d’ailleurs déjà pas tout à fait au bout de lalogique de gestion des copropriétés qu’il aurait fallu introduire. En effet il aurait dû :- imposer la mise au point d’un plan pluriannuel tenant compte de l’usure dubâtiment et des équipements ;- imposer la mise en place d’un calendrier d’appel de provisions permettant defaire face à ces dépenses.(les Québécois viennent d’ailleurs de réformer en ce sens leur loi).Or, le projet - très raisonnable - se contentait :- d’imposer la mise en place d’un fonds d’intervention minimum pour travauxde l’article 14-2 ;38

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE- de fixer ce minimum à 5 % du budget prévisionnel de charges (en prenantpour exemple la législation du Québec de 1994...), ce qui revient à imposer unmontant très faible.Il faut savoir, en effet, que le montant moyen annuel des charges courantes est de2.000 euros en France en 2012 ; dès lors un montant de 5 % représente (enmoyenne) 100 euros par logement et par an, ce qui est très loin des sommesnécessaires pour faire face à l’usure d’un bâtiment, de ses équipements et desréseaux.Comme on le voit et comme on va encore le voir plus loin, lorsque le Conseil d’Étatparle d’atteinte disproportionnée au droit de copropriété, c’est qu’il y a malentendusur ce quantum.C. Réponse aux objections du Conseil d’ÉtatNous allons maintenant répondre à trois questions essentielles et montrer que cetavant-projet ne contrevennait à aucun des principes mis en avant par le Conseild’État.1. POURQUOI LE PRINCIPE DE PROVISIONNEMENT POUR TRAVAUXFUTURS DE L’ARTICLE 14-2 PRÉVU PAR L’AVANT PROJET DE LOI A.L.U.R.NE SAURAIT CONSTITUER UNE ATTEINTE DISPROPORTIONNÉE AU DROITDE PROPRIÉTÉ ?- Si le projet avait obligé les syndicats de copropriétaires à provisionner lessommes effectivement nécessaires et donc parfois importantes pour faire faceentièrement à l’usure des bâtiments, de leurs réseaux et de leurséquipements, on aurait pu comprendre le Conseil d’État (c’est d’ailleurscertainement ce que les membres du Conseil d’État ont cru de bonne foi,faute d’avoir évalué le poids réel des 5 %).- Or, une obligation d’avoir à provisionner une somme très faible pour destravaux certains et indispensables, obligation destinée à lever des blocagesaujourd’hui de nature à mettre en péril l’intégrité de nombreuses copropriétés,ne peut être considérée comme une atteinte disproportionnée au droit depropriété (on va voir d’ailleurs que c’est plutôt le contraire qui est vrai).Cette obligation minimum permet simplement d’aider une collectivité decopropriétaires de plus en plus hétérogène à assumer ses obligations (article 14de la loi de 1965 : « Le syndicat des copropriétaires a pour objet laconservation de l’immeuble ») et à préparer plus facilement les travauxinévitables :o en facilitant le moment venu le financement pour tous, y compris lesplus modestes ;o en aidant à une anticipation adaptée, rigoureuse et maîtriséefinancièrement des travaux de « conservation ».39

2. POURQUOI LE DISPOSITIF ENVISAGÉ CONTRIBUERAIT-IL A ASSURER LEDROIT DES COPROPRIÉTAIRES A JOUIR LIBREMENT DE LEUR BIEN ?En effet on peut affirmer que la mesure prévue dans l’avant-projet permettrait deparer aux atteintes intolérables au droit de propriété que cause le refus decertains copropriétaires (ou l’impossibilité où ils sont) de faire face aux travauxnécessaires de gros entretien, refus qui entraîne des situations graves :o d’insalubrité voire de péril ;o de précarité énergétique :o plus généralement de mal-logement, pour reprendre la terminologie dela Fondation Abbé Pierre.Autre point : une des sources des blocages actuels au vote des gros travauxd’entretien vient de ce que le temps moyen minimum de possession d’un bien encopropriété n’est que de huit ans.Dès lors beaucoup de copropriétaires cherchent à n’engager aucun gros travauxavant la revente de leur bien, au risque de vendre à leurs acquéreurs un biensitué dans un immeuble qui présente des déficits d’entretien non perceptibles,mais susceptibles de porter atteinte aux conditions de jouissance de ce bien.Ce projet de loi allait donc totalement dans le sens du droit de propriété et de sonexercice normal.3. POURQUOI CE PROJET VA BIEN DANS LE SENS DE LA SIMPLIFICATIONDU DROIT ET NON DANS LE SENS CONTRAIRE COMME LE PENSE LECONSEIL D’ÉTAT ?Le Conseil d’État n’est peut-être pas informé que la loi actuelle prévoit déjà lapossibilité pour une copropriété de voter des provisions pour les travaux nonencore décidés « susceptibles d’être nécessaires dans les trois années àéchoir » (article 18-5 de la loi de 1965).Or cet article de loi entraîne des complexités et difficultés que – précisément - leprojet de loi A.L.U.R. résolvait :a) En fonction de l’article 18-5, si au cours des trois années suivant la décision,aucun travaux n’était fait, il faut rembourser les sommes ou faire revoter lacréation du fonds, vote pouvant s’avérer négatif ; l’article 18-5 est doncinapproprié et – de ce fait – très peu utilisé (à peine 5 % des syndicats decopropriétaires ont voté ce fonds selon une étude du PUCA réalisée en2013) ;b) par ailleurs, les « provisions » visées par l’article 18-6 ont été déclarées parl’article 45-1 du décret être, non pas des « provisions » affectées au lot, maisdes « avances » attachées à la personne et donc remboursables en cas devente. Dès lors en cas de vente il faut rembourser l’avance et reconstituercelle-ci auprès de l’acquéreur, sans que celui-ci ait pu intégrer cette avance àson prêt !On le voit l’article 18-5 est complexe ET inadapté et l’avant-projet de loi A.L.U.R.venait corriger cette situation.40

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBREC’est donc forcément parce qu’ils n’avaient pas été mis au courant de cesparticularités que les juges du Conseil d’État ont pu penser que la loi A.L.U.R.n’allait pas participer à la simplification du droit. En fait en instituant un fonds pourles travaux futurs de l’article 14-2 (sans la limitation des trois ans) et en précisantque ce fonds constituait bien des « provisions » attachées au lot l’avant-projetA.L.U.R. tel qu’il était présenté allait bien dans le sens de la simplification dudroit.En résumé, nous dirons que les juges du Conseil d’État n’ont pas été suffisammentinformés :1. du caractère très modeste (voire symbolique) de la provision minimum pourtravaux futurs de l’article 14-2 prévu par l’avant-projet de loi A.L.U.R. ;2. des blocages de plus en plus forts à l’engagement des gros travaux pour lamajorité des copropriétaires, venant en partie du très fort turn-over dans lescopropriétés, blocage susceptible de porter gravement atteinte aux conditionsde jouissance de leur bien par les autres copropriétaires, donc au droit depropriété ;3. du fait que le système de provisions avait été instauré par la loi SRU pour lescharges courantes et qu’il fallait donc enfin commencer à introduire unsystème de provisionnement AUSSI pour les travaux de l’article 14-2, cecipour les mêmes raisons (prévisions, lissage, maîtrise) ;4. des défauts de l’actuel article 18-5 de la loi de 1965.Du fait d’une information insuffisante sur ces points, les juges du Conseil d’État ontpu croire de bonne foi qu’il y avait une atteinte disproportionnée portée au droit depropriété et absence de participation de l’avant-projet de loi A.L.U.R. à lasimplification du droit.I. Proposition de l’ARC : corriger légèrement l’avant-projet de loiLe projet comporte une maladresse sémantique qui a dû troubler le Conseil d’État etqui est très facilement amendable.Ce projet parle, en effet, de « fonds d’épargne », ce qui est un tort, car il laisse àpenser qu’on obligerait les copropriétaires à « épargner », ce qui n’est pas l’objetd’un syndicat des copropriétaires.De même qu’on n’« épargne » pas pour payer les charges courantes, mais qu’on« provisionne », de même on n’« épargne » pas pour les travaux de l’article 14-2mais on commence à « provisionner », très modestement de surcroît.Nous avions déjà signalé nos réserves sur ce terme. De notre côté nous utilisons leterme : « fonds travaux ».On pourrait peut-être corriger ainsi le projet : « fonds travaux destiné à financer lestravaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ».41

19. Un oubli très important du projet de loi :la possibilité de délégation de gestion élargie pour leconseil syndicalI. Position du problèmeNous l’avons signalé à maintes reprises depuis la loi S.R.U. : entre la gestionassurée par un professionnel et la gestion assurée par un bénévole, il manque unsystème mixte, très demandé par de nombreuses copropriétés étant rappelé que :1. 60 % des copropriétés sont de petites copropriétés (moins de 20 lotsprincipaux) ;2. les syndics sont peu présents dans ces petites copropriétés ; ceci pour desraisons de coût.Il s’agit de favoriser une délégation au conseil syndical concernant :- le suivi des contrats ; la commande et le suivi des petits travaux, évidemmentdans la limite du budget voté par l’assemblée générale.A noter que cette délégation élargie existe déjà pour les résidences-services(délégation de gestion au conseil syndical de l’un ou l‘autre service) et qu’il n’estdonc pas justifié qu’elle n’existe pas aussi pour les syndicats de copropriétaires sansservices.Le système souhaité - appelé « co-gestion » ou « délégation de gestion élargie auconseil syndical » - est très simple à faciliter puisqu’il suffit tout simplement decompléter l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965.Celui-ci dispose que « toute délégation du pouvoir de prendre l’une desdispositions visées à l’article 24 » est votée à la majorité de l’article 25.Formulation interprétée par le décret du 17 mars 1967 comme ne rendant possibleune délégation que sur un projet précis et limité.II. Proposition de l’ARCIl suffirait alors de modifier ainsi l’article 25 : « toute délégation de pouvoirconcernant la mise en application et le suivi des contrats financés dans lecadre du budget prévisionnel de charges ou l’une des dispositions visées àl’article 24 ».42

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE20. Prêts collectifs en copropriété :introduire trois améliorations dans les articles 26-4 à26-8 sur les prêts en copropriétéI. Position du problème et demandesLa loi dite WARSMANN IV a introduit quatre articles dans la loi de 1965 concernantles prêts bancaires.Si l’architecture globale de ces quatre articles ne prête pas à critiques, on note troisproblèmes qui ont échappé aux rédacteurs de ces articles et qui peuvent êtrefacilement corrigés.● Premier problème : tous les prêts doivent, désormais, être assortis d’une cautionpour éviter la solidarité forcée entre copropriétaires en cas de défaillance de l’und’eux.C’est une excellente disposition.Cependant la loi n’a pas écarté cette obligation en cas de prêt destiné à préfinancerdes subventions accordées.Or les subventions sont le plus souvent accordées à des copropriétés en difficulté.Dès lors cette obligation apparaît :- inutile : la « garantie » réside dans le fait que la subvention SERA versée ;- contraire à l’intérêt des copropriétaires : pourquoi majorer de 0,75 % le coûtdu prêt pour une caution qui n’a aucune utilité.Nous demandons, en conséquence à ce que l’obligation de caution ne concerne pasles préfinancements en cas de subvention accordée.● Deuxième problème : la loi ne prévoit de possibilité de voter un préfinancementen cas de subvention à la majorité simple que pour les cas où il y a unesubvention publique. Or il peut y avoir d’autres subventions que des subventionspubliques (exemple : subvention de l’aéroport de Paris ; C.E.E....).Nous demandons que cette possibilité de voter un préfinancement sans avoir àrecueillir l’unanimité des voix concerne toutes les situations où une subvention a étéaccordée, quelle que soit son origine.● Troisième problème :- Pour des raisons de simplicité, les banquiers souhaitent pouvoir conserver lapossibilité de recevoir délégation du syndicat (avec un mandat donné par lesyndicat en assemblée générale) pour opérer directement un prélèvement sur lescomptes des bénéficiaires du prêt.43

- La loi étant muette sur cette possibilité, ce mandat n’est malheureusement paspossible (du moins, il y a doute).- Conséquence il est certain que les banques :o soit ne vont pas vouloir consentir des prêts dans ces conditions ;o soit vont augmenter les taux pratiqués.- Deux réactions qui ne sont pas conformes à l’intérêt des copropriétaires etrisquent de bloquer le vote des gros travaux (car ceux qui ont besoin d’un prêtdit « collectif » sont précisément ceux qui ont du mal à obtenir un prêtpersonnel (retraités ; primo accédants,...).Nous demandons que soit introduite dans la loi la possibilité - pour le syndicat descopropriétaires - de confier un mandat à la banque pour effectuer un prélèvement surles comptes des bénéficiaires du prêt.II. Propositions de l’ARCPour répondre à ces trois problèmes, nous faisons trois propositions :1. Nous proposons d’abord de supprimer UN mot dans le deuxième paragraphe del’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, le mot « publiques » :« Par dérogation au premier alinéa, l’assemblée générale peut également, àla même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant lesparties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives,voter la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat descopropriétaires lorsque cet emprunt a pour unique objectif lepréfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour laréalisation des travaux votés ».2. Nous proposons ensuite de compléter l’article 26-7 ainsi.Après le premier paragraphe : « Le syndicat - dans le cas d’un prêt destiné àassurer le préfinancement d’une subvention accordée - peut décider de nepas être garanti par le cautionnement solidaire visé à l’alinéa précédent ».3. Enfin, nous proposons de compléter les points 1° et 2° de l’article 26-6 de la façonsuivante (les compléments sont en italiques gras) :« 1° A son remboursement au syndicat ou à l’établissement prêteur si lesyndicat a voté un mandat le permettant en fonction du montant pour lequel ilsparticipent à l’emprunt et selon la grille générale établie pour la répartition desquotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ».« 2° Au paiement au syndicat ou à l’établissement préteur si le syndicat a votéun mandat le permettant des intérêts, des frais et des honoraires y afférents, enfonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grillespécifique établie pour la répartition des accessoires ».44

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE21. Ordre du jour des assemblées générales.Introduire dans la loi le fait que le syndic doitélaborer l’ordre du jour avec le conseil syndicalI. Position du problèmeEn 2010 il a été introduit dans le décret du 17 mars 1967 (à la suite de nombreusesdemandes portées notamment par l’ARC), une disposition prévoyant que l’ordre dujour devait être établi en concertation avec le conseil syndical.Cette disposition est très importante, mais n’est malheureusement pas suffisammentrespectée par les syndics qui continuent - pour un certain nombre d’entre eux - à nepas établir l’ordre du jour avec le conseil syndical.Conséquence : des questions importantes ou des résolutions complémentairesindispensables (exemple : mise en concurrence du syndic) ne sont pas mises àl’ordre du jour et doivent attendre la « prochaine » assemblée générale.II. Notre demandeIntroduire dans la loi elle-même l’obligation d’établir l’ordre du jour des assembléesgénérales en concertation avec le conseil syndical :« Le syndic ne pourra convoquer une assemblée générale qu’après avoir établien concertation avec le conseil syndical l’ordre du jour de l‘assembléegénérale. Un décret fixera les modalités de cette consultation ».Ainsi, en cas de non-respect de cette disposition essentielle, le conseil syndicalpourra-t-il agir plus efficacement (annulation de l’assemblée générale ou mise encause de la responsabilité du syndic).45

22. Préposés du syndic :intégrer les employés du syndicat dans la liste des« préposés » du syndicI. Position du problèmeLa loi de 1965 interdit de façon justifiée à des préposés du syndic :- d’être élu au conseil syndical (article 21), ceci qu’ils soient ou noncopropriétaires ;- de détenir des pouvoirs en assemblée générale (article 22).Ces dispositions empêchent ainsi qu’une personne qui est sous l’autorité du syndicne puisse participer aux décisions d’assemblée générale et au contrôle du syndic.Or, certains juristes ont confondu la notion de « préposé » du syndic etd’« employé » du syndic, ce qui est une erreur, car le gardien ou l’employéd’immeuble sont sous l’autorité des syndics qui décident seuls - le cas échant - deleur licenciement.À noter que le lien de subordination est aussi bien précisé dans la loi (article 31 de laloi de 1965) que dans les contrats.Ainsi ces mêmes juristes ont pu conclure que dans la mesure où les employés d’unsyndicat de copropriétaires ne sont pas « employés » du syndic, ils pouvaientdétenir des pouvoirs voire (s’ils sont copropriétaires) être membres du conseilsyndical, ce qui crée des situations de confusion pouvant être extrêmementdommageable à la copropriété.II. Ce que nous demandonsTout simplement que les articles 21 et 22 de la loi relatifs aux exclusions concernantles « préposés » du syndic précisent que doivent être considérés comme despréposés les gardiens et employés de syndicats de copropriétaires.46

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE23. « Empêchement » du syndic :permettre la convocation d’une assemblée généralepar le président du conseil syndical en casd’empêchement du syndicI. Position du problème et demandesEn cas « d’empêchement » du syndic (décès, faillite, retrait de carte, etc.) il est enprincipe nécessaire, pour élire un nouveau syndic, de saisir le Tribunal de GrandeInstance qui va nommer un administrateur provisoire qui - lui-même - va convoquerl’assemblée générale.Ce « circuit » est à la fois lourd et coûteux.Or la loi elle-même a prévu que, dès lors que le règlement de copropriété permettaitau président du conseil syndical (voire à tout copropriétaire) de convoquer dans lesrègles une assemblée générale, ce dispositif était licite.C’est ce qui résulte du dernier paragraphe de l’article 18 de la loi qui dispose ceci :« En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas decarence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut destipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut êtredésigné par décision de justice ».Ces dispositions s’appliquent sans problème dans toutes les copropriétés où cela estrendu possible par le règlement de copropriété, ce qui prouve bien que cesdispositions sont bien adaptées.II. Ce que nous demandonsNous demandons simplement que l’article 18 prévoie que la disposition concernantla convocation par le président du conseil syndical en cas d’« empêchement » dusyndic puisse s’appliquer dans tous les cas, que le règlement de copropriété l’ait - ounon - prévu.III. Notre proposition :Remplacer le dernier paragraphe de l’article 18 par le paragraphe suivant :« En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit, leprésident du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appeléeà désigner un nouveau syndic.En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement decopropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision dejustice ».47

48III. Quelques problèmessupplémentaires qui ne sont pas duressort de la future loi

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE24. Copropriété en difficulté :nécessité de faire un bilan de l’application del’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965I. Position du problèmeL’article 29-1 de la loi de 1965 concernant la nomination d’un administrateurprovisoire dans les copropriétés reconnues en difficulté a été créé dans une loi quiremonte à... 1994.Cela fait donc bientôt vingt ans.Or, à ce jour et malgré nos demandes répétées, aucun bilan de l’application decette disposition n’a été effectué.II. Ce que nous demandonsNous souhaiterions donc que cela soit fait, au moins sur deux ou trois départementstest, par exemple :- Seine-Saint-Denis ;- Essonne (ou Val-d'Oise) ;- Bouches-du-Rhône.Le bilan pourrait porter sur les points suivants, par exemple :- origine des demandes ;- nombre d’ordonnances par an ;- type de copropriétés ;- durée de l’administration (y compris avec renouvellement) ;- situation à la fin de la mission.Un tel bilan pourrait permettre d’orienter ou réorienter les réformes proposées dansle projet de loi A.L.U.R.49

25. Règles comptables :absence regrettable de bilan de l’application dudécret et de l’arrêté comptables du 14 mars 2005I. Position du problème et demandesNous faisons trois séries de constats :a) huit ans après la publication des textes comptables (mars 2005), il semble queles copropriétaires aient le plus grand mal à comprendre les annexescomptables (qu’il convient certainement, comme nous le pensons depuis ledébut, d’alléger) ;b) un certain nombre de dispositions ne sont pas respectées par de nombreuxsyndics (volontairement ou involontairement) ;c) il existe toujours certaines difficultés « techniques » qui restent à ce jour sanssolution malgré les questions posées.II. Proposition de l’ARCNous proposons qu’un bilan soit effectué par le Ministère du Logement (rédacteur dudécret et de l’arrêté) sous le contrôle du Conseil National de la Comptabilité et avecla participation des associations de copropriétaires et organisations professionnelles.50

DOSSIER DU MOIS DE SEPTEMBRE26. Carnet d’entretien :absence de bilan de l’application du décret sur lecarnet d’entretienLe décret de 2001 sur le carnet d’entretien issu de la loi SRU prévoit, pour toutes lescopropriétés, la mise en place d’un carnet d’entretien minimum (articles 1 à 4 dudécret) ainsi que la possibilité, pour les assemblées générales, de décider de la miseen place d’un carnet élargi (article 5).Dès 2001 nous avions signalé que les quatre premiers articles du décret sur lecarnet d’entretien étaient beaucoup trop restrictifs, que « l’ajustement » possibleproposé par l’article 5 nous semblait illusoire et qu’il faudrait donc réaliser un bilan del’application de ces dispositions.Treize ans après, aucun bilan n’a été fait et chacun (copropriétaire, syndic, vendeur,notaire) s’accorde à admettre que le carnet d’entretien minimum ne sert à rien.Le carnet élargi (ou étendu) est quant à lui souvent coûteux (via les honorairessupplémentaires de syndic), peu pratiqué, et parfois tout aussi inutile que le carnetd’entretien minimum…Nous souhaitons donc qu’un bilan soit réalisé par une commission ministérielleregroupant les associations de copropriétaires et organisations professionnelles – ycompris sur les expériences du carnet étendu – ce qui permettrait de réformer ledécret actuel en toute connaissance de cause.51

27. Honoraires de syndic :inapplication préoccupante de l’article 11, II, (2) dudécret du 17 mars 1967 ; proposition pour résoudrele problèmeL’article 11, II, 2° du décret de 1967 prévoit la disposition suivante :« Article 11. Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour.I. – Pour la validité de la décision :(...)II. – Pour l’information des copropriétaires :(...)2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ».Or cette disposition destinée à favoriser la transparence en matière de gestion et àéviter les « abus » de certains syndics n’est jamais respectée pour la simple raisonque l’absence de ce document - visé au point II de l’article 11 uniquement pourl’information des copropriétaires (et non la validité des résolutions) - ne peutentraîner aucune sanction.Notre demandeNous demandons simplement d’inclure cette obligation dans le point I de l’article 11,qui concerne les obligations relatives à la « validité des décisions ».Dès lors, l’absence de ce document pourra entraîner l’annulation de la résolutionconcernant les comptes, ce qui fait que TOUS les syndics satisferont - enfin - à cetteobligation simple sous peine de sanctions (contestation possible d’une partie deshonoraires).*Arc 25 Juillet 2013.52