A qui de droit Fribourg, le 7 mars 2012 Objets à usage propre - Uspi

Objets à usage propre – Valeur pondérée
Mesdames et Messieurs
A qui de droit
Fribourg, le 7 mars 2012
Votre demande relative à la prise de position de la CEI pour l'évaluation d'une villa
ou d'un logement en PPE par la méthode de pondération appelle les commentaires
suivants que j'ai l'avantage de développer au nom du comité de la CEI.
L'évaluation immobilière est une technique qui s'est développée depuis peu grâce à la
réflexion de quelques scientifiques de l'économie immobilière comme les professeurs
Ph. Thalmann ou K. Firz.
Rappel historique
Il y a 25 ans, l'estimation était essentiellement basée sur des valeurs comparatives,
des valeurs intrinsèques et des valeurs de rendement ordinaires. La technique de
l'estimation fiscale, basée alors comme aujourd'hui sur la méthode par pondération,
faisait référence. La pondération était très répandue et elle avait même fait l'objet
d'une méthodologie décrite par W. Naegeli et H. Wenger.
Cette technique avait été reprise par les agents immobiliers et plusieurs grandes
banques s'en servaient encore il y a 5 ans seulement.
Avec le développement des mathématiques financières, dont découle la méthode
DCF, et les théories sur l'économie immobilière, l'usage et la composition de la
valeur de rendement ont été re-analysés et redéfinis. L'application et les limites de la
valeur de rendement ont fait l'objet de réflexions plus poussées.
Il en découle quelques principes et des recommandations.

- 2 -
Evaluation d'une villa
Une villa par excellence, comme tout logement individuel, n'est a priori pas un objet
de rendement. Au contraire, un propriétaire est prêt à payer davantage que le coût de
construction de son logement personnel pour le plaisir d'être propriétaire en un lieu
précis, plutôt que d'être locataire. Cela, sans prendre en considération les aspects
économiques ou financiers (même si aujourd'hui, les taux étant ce qu'ils sont, il peut
être plus avantageux d'être propriétaire que locataire). Le propriétaire renonce ainsi
en général à l'introduction du rendement de ses fonds propres pour cerner le coût
total de son logement.
Appliquer une valeur locative à une villa ou à un logement individuel consiste ainsi
souvent à dégrader la valeur de la propriété, la valeur de rendement ne pouvant
généralement pas couvrir le coût de construction. Cela n'écarte pas la possibilité de
déterminer une valeur locative en vue d'une location (qui ne permettra que rarement
d'attribuer un rendement convenable aux fonds propres).
Dans la très grande majorité des cas, il est illogique d'utiliser une méthode de
rendement et a fortiori une méthode de pondération là où la valeur intrinsèque et la
demande du marché sont déterminantes pour la valeur vénale.
Exceptions
En revanche, il existe des exceptions. Par exemple, lorsqu'un propriétaire dispose
dans le bâtiment qu'il habite d'un ou deux logements supplémentaires qu'il loue, alors
la valeur de rendement s'applique aux logements loués mais l'utilisation de la valeur
intrinsèque reste justifiée pour son logement personnel. Dans cet exemple, une
pondération naturelle s'impose pour les 3 logements: 1 x la valeur intrinsèque et 2 x
la valeur de rendement.
L'usage de la méthode de pondération peut se justifier pour estimer la valeur vénale
par ce type d'argumentation lié à la nature et aux particularités de l'objet analysé.
Inconsistance intellectuelle de la méthode par pondération
Globalement, l'estimation de la valeur vénale par l'usage de la méthode de
pondération ne se justifie pas intellectuellement sans argumentation objective comme
dans l'exemple ci-dessus.
En effet, si le résultat de l'aspect matériel (valeur i ntrinsèque) et le résultat du
rendement financier s'expriment tous deux en une même unité, qui est le franc suisse

- 3 -
chez nous, on ne peut néanmoins pas mélanger la matière et la rentabilité pour en
faire une moyenne.
La méthode par pondération est aussi écartée, sauf exception, pour d'autres types
d'objets immobiliers.
Experts en estimations immobilières reconnus
Ces raisonnements sont par ailleurs aussi appliqués en Suisse allemande par les
membres de la SEK (Schweizeri sche Schätzungsexpertenkammer) et la SIV
(Schweizer Immobilienschätzer-Verband).
J'espère vous avoir donné quelques pistes qui expliquent pour quelle raison les
membres de la CEI qui ont une formation de spécialistes ne peuvent plus valider,
sauf exception, les méthodes de pondération utilisées pour une habitation
individuelle. C'est pourquoi il reste préférable de mandater des experts dûment
formés et reconnus par leurs pairs de la CEI en Suisse romande
(http://uspi.ch/index.php?id=11).
Le comité de la CEI reste très volontiers à votre disposition pour des informations
complémentaires, et en son nom, je vous adresse, Mesdames et Messieurs,
l'expression de nos salutations distinguées.
Au nom du comité CEI
Victorine van Zanten
Président