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FICHE ALUR N° 1
ENCADREMENT DES LOYERS D’HABITATION OU
MIXTE
TEXTES :
LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un
urbanisme rénové
Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise
en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers
et modifiant l’annexe à l’article R366-5 du code de la construction
et de l’habitation
ENTREE EN VIGUEUR :
A compter du lendemain du jour de la publication de la loi ALUR soit
du 27 mars 2014 ou de la date fixée par les textes d’application
DOMAINES CONCERNES : Bail d’habitation - Bail mixte
METIERS CONCERNES : Toutes lignes métiers
REDACTEUR : Direction des Affaires Juridiques (DAJ)
Définition par le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 :
• De la liste des caractéristiques min. à prendre en compte par le préfet
pour fixer le loyer max. de chaque catégorie de logements : type de
location (nue/meublée), nombre de pièces, période de construction.
• Des principes régissant les qualités particulières d’un logement pouvant
justifier l’application d’un complément de loyer (cf. Fiche ALUR 1
quater), ces qualités :
- ne devant pas avoir été prises en compte dans la détermination du
loyer max. du logement,
- devant être déterminantes pour la fixation du loyer,
- ne devant pas faire l’objet de charges payées par le locataire.
MISE EN OEUVREPROGRESSIVE au fur et à mesure de l’agrément des
OLL et de la publication des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de
référence
• Entrée en vigueur à Paris : 1er août 2015
• Entrée en vigueur à Lille : 1er février 2017
APPORTS DE LA LOI
INSTAURATION D’UN ENCADREMENT DES LOYERS par fixation d’un
loyer médian :
Dans les zones dites “tendues” correspondant aux 28
agglomérations de plus de 50.000 habitants où existe un
déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (cf.
liste des communes définie par le décret n° 2015-650 du 10 juin
2015) et couvertes par un observatoire local des loyers agréé
(OLL).
Sont concernés :
• Les contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage
de résidence principale ou à usage mixte professionnel et de
résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1986.
Modalités de fixation du loyer :
• Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir de
loyers constatés par l’observatoire des loyers de l’agglomération
concernée.
• Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence
+ 20%. Il permet de limiter le niveau des loyers fixés lors de
l’entrée dans un nouveau logement et de diminuer le loyer au
renouvellement du bail.
• Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence - 30%.
Il permet de limiter les réévaluations de loyers pratiquées au
renouvellement du bail.
Cette fiche contient une analyse littérale de la loi ALUR. Le dispositif
qu'elle décrit peut faire l'objet de textes complémentaires et
d'adapatation de la documentation juridique.
IMPACT
PROCEDURE DE REEVALUATION DU LOYER
Pour les baux en cours :
Révision Anuelle
• Toutes Zones : Indexation selon l’IRL - Le bailleur doit demander la
révsion dans un délai d’un an à compter de la prise d’effet. A défaut le
Bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause.
• Zone dotée d’un OLL agréé : le loyer ne peut excéder le loyer de
référence majoré.
Travaux d’amélioration => Majoration possible en cours de bail par
accord exprés des parties
• Toutes Zones : par accord des parties du fait des travaux d’amélioration
du bailleur.
Lors du renouvellement des baux (cf. Fiche ALUR 1 ter) :
• “Le loyer peut donner lieu à une action en diminution de loyer s’il est
supérieur au loyer médian de référence majoré” (Art 17-2 al. 1).
• “Le loyer peut donner lieu à une action en réévaluation dès lors qu’il est
inférieur à un loyer médian de référence minoré” (Art. 17-2 al. 2).
• Le propriétaire devra exprimer son souhait de voir évoluer le loyer au
moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail. Le locataire
pourra proposer un nouveau loyer au moins 5 mois avant le terme du
contrat.
• “En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi
quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut
saisir la commission de conciliation” (Art 17-2 al. 9).
Pas d’encadrement des loyers pour : les logements sociaux, soumis à la
loi de 48, conventionnés du parc privé (sauf loyers intermédiaires), loués
à titre de résidence secondaire, de fonction, foyers, touristiques, donnés
en location à titre exceptionnel par les collectivités locales, résidences
universitaires conventionnées APL, meublés situés en résidence services.
RÉFORME DU DROIT
DES CONTRATS ET DES OBLIGATIONS
ORDONNANCE N° 2016-131 DU 10 FEVRIER 2016
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