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RÉFORME DU DROIT
DES CONTRATS ET DES OBLIGATIONS
ORDONNANCE N° 2016-131 DU 10 FEVRIER 2016
DIRECTION DES AFFAIRES JURIDIQUES
30 SEPTEMBRE 2016
L’immobilier
d’un monde
qui change

ÉDITO
L’ordonnance du 10 février 2016 réformant le droit des contrats et des obligations entre en
vigueur le 1er octobre 2016. Cette ordonnance emporte modification de plus de 300 articles
du Code Civil.
Intégrer, analyser, digérer cette réforme fut un challenge pour la Direction des Affaires
Juridiques qui vous propose ici des fiches sur les principales évolutions.
Réunis en groupe de travail, les juristes, représentant tous les métiers/ fonctions n’ont eu de
cesse de rechercher ce qui impacte notre activité et qui vous concerne directement dans le
quotidien de vos métiers, vos fonctions. En effet, cette réforme des contrats concerne TOUS
LES CONTRATS qu’il s’agisse d’un bail, d’un mandat, d’un marché de travaux ou de
fournitures, d’une promesse de vente, d’un contrat de gestion, d’un partenariat, etc…
Nous avons regroupé les évolutions en 4 lignes directrices :
Les « nouveaux » principes de la négociation contractuelle : la bonne foi, le devoir d’information,
la confidentialité de l’information, la neutralisation des clauses abusives.
Sylvie LEMAIRE
Directeur
des Affaires Juridiques
Dans un souci de sécurité juridique, de transparence des affaires et de justice contractuelle, le
législateur a codifié de grands principes : bonne foi et devoir d’information sont ainsi des règles
d’ordre public. Cela sous-tend une nécessaire transparence tout au long de toute relation
contractuelle, de sa négociation à sa pleine réalisation ; cela induit de conserver les preuves
de cette transparence. Cette négociation transparente est aussi une règle qui vise à neutraliser
les clauses abusives dans les contrats d’adhésion : imposer des conditions générales de vente
peut s’avérer dangereux ; un modèle type de contrat dont seules quelques clauses (la chose,
le prix, la date d’effet..) auront été négociées pourra être
requalifié de contrat d’adhésion.
Dans le même esprit, il est instauré une obligation de confidentialité, ce principe s’appliquant
non seulement aux parties à un contrat mais aussi aux différents intervenants comme
l’intermédiaire immobilier, les conseils et ce sans qu’ait été signée une clause de confidentialité.
A contrario, la signature d’un accord de confidentialité prend ainsi toute son importance pour
d’une part définir les informations confidentielles et d’autre part asseoir la preuve en cas de
non-respect.

SOMMAIRE
Fiche ALUR N° 1 Encadrement des loyers
«Fiche ALUR N° 1 bis Encadrement des loyers _ loyer initial
«Fiche ALUR N° 1 ter Encadrement des loyers _ bail renouvelé
«Fiche ALUR N° 1 quater Encadrement des loyers _ complément de loyer
Fiche ALUR N° 2-1 Volet loi Hoguet_intermédiaires immobiliers
Fiche ALUR N° 2-2 Volet loi Hoguet_ règles applicables aux mandats
Fiche ALUR N° 2-3 Volet loi Hoguet_obligation de transparence
Fiche ALUR N° 3-1 Copropriété_droits et obligations des copropriétaires
Fiche ALUR N° 3-2 Copropriété_gouvernance et fonctionnement de la copropriété
Fiche ALUR N° 3-3 Copropriété_obligations du syndic
Fiche ALUR N° 3-4 Copropriété_immatriculation du syndicat
Fiche ALUR N° 3-5 Copropriété_tarifs du syndic
Fiche ALUR N° 3-6 Copropriété_copropriétés en difficultés
Fiche ALUR N° 4 Mesures de densification
Fiche ALUR N° 5 Favoriser l’adoption des PLU
Fiche ALUR N° 6 Règles applicables aux lotissements
Fiche ALUR N° 7-1 Habitation_GUL
Fiche ALUR N° 7-2 Habitation_établissement du contrat
Fiche ALUR N° 7-2 bis Habitation_contrat type de location
Fiche ALUR N° 7-3 Habitation_fin du contrat
Fiche ALUR N° 7-4 Habitation_location meublée
Fiche ALUR N° 7-5 Habitation_dispositions diverses
Fiche ALUR N° 7-6 Habitation_Expulsions
Fiche ALUR N° 7-7 Habitation_application dans le temps
Fiche ALUR N° 7-8 Habitation_Convention de courte durée
Fiche ALUR N° 8 Diagnostic Merules
Fiche ALUR N° 9 Habitation_Détecteurs de fumée
Fiche ALUR N° 10 Vente à la découpe
Fiche ALUR N° 11 Environnement_Pollution
Fiche ALUR N° 1 Encadrement des loyers
«Fiche ALUR N° 1 bis Encadrement des loyers _ loyer initial
«Fiche ALUR N° 1 ter Encadrement des loyers _ bail renouvelé
«Fiche ALUR N° 1 quater Encadrement des loyers _ complément de loyer
Fiche ALUR N° 2-1 Volet loi Hoguet_intermédiaires immobiliers
Fiche ALUR N° 2-2 Volet loi Hoguet_ règles applicables aux mandats
Fiche ALUR N° 2-3 Volet loi Hoguet_obligation de transparence
Fiche ALUR N° 3-1 Copropriété_droits et obligations des copropriétaires
Fiche ALUR N° 3-2 Copropriété_gouvernance et fonctionnement de la copropriété
Fiche ALUR N° 3-3 Copropriété_obligations du syndic
Fiche ALUR N° 3-4 Copropriété_immatriculation du syndicat
Fiche ALUR N° 3-5 Copropriété_tarifs du syndic
Fiche ALUR N° 3-6 Copropriété_copropriétés en difficultés
Fiche ALUR N° 4 Mesures de densification
Fiche ALUR N° 5 Favoriser l’adoption des PLU
Fiche ALUR N° 6 Règles applicables aux lotissements
Fiche ALUR N° 7-1 Habitation_GUL
Fiche ALUR N° 7-2 Habitation_établissement du contrat
Fiche ALUR N° 7-2 bis Habitation_contrat type de location
Fiche ALUR N° 7-3 Habitation_fin du contrat
Fiche ALUR N° 7-4 Habitation_location meublée
Fiche ALUR N° 7-5 Habitation_dispositions diverses
Fiche ALUR N° 7-6 Habitation_Expulsions
Fiche ALUR N° 7-7 Habitation_application dans le temps
Fiche ALUR N° 7-8 Habitation_Convention de courte durée
Fiche ALUR N° 8 Diagnostic Merules
Fiche ALUR N° 9 Habitation_Détecteurs de fumée
Fiche ALUR N° 10 Vente à la découpe
Fiche ALUR N° 11 Environnement_Pollution
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FICHE ALUR N° 1
ENCADREMENT DES LOYERS D’HABITATION OU MIXTE
TEXTES :
LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains
loyers et modifiant l’annexe à l’article R366-5 du code de la construction et de l’habitation
ENTREE EN VIGUEUR :
A compter du lendemain du jour de la publication de la loi ALUR soit du 27 mars 2014 ou de la date fixée par les textes d’application
DOMAINES CONCERNES : Bail d’habitation - Bail mixte
METIERS CONCERNES : Toutes lignes métiers
REDACTEUR : Direction des Affaires Juridiques (DAJ)
APPORTS DE LA LOI
INSTAURATION D’UN ENCADREMENT DES LOYERS par fixation d’un loyer médian :
Dans les zones dites “tendues” correspondant aux 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où existe un déséquilibre
marqué entre l’offre et la demande de logements (cf. liste des communes définie par le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015) et
couvertes par un observatoire local des loyers agréé (OLL).
Sont concernés :
• Les contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et de
résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1986.
Modalités de fixation du loyer :
• Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir de loyers constatés par l’observatoire des loyers de
l’agglomération concernée.
• Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence + 20%. Il permet de limiter le niveau des loyers fixés lors de
l’entrée dans un nouveau logement et de diminuer le loyer au renouvellement du bail.
• Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence - 30%. Il permet de limiter les réévaluations de loyers pratiquées
au renouvellement du bail.
PROCEDURE DE REEVALUATION DU LOYER
IMPACT
Pour les baux en cours :
Révision Anuelle
• Toutes Zones : Indexation selon l’IRL - Le bailleur doit demander la révsion dans un délai d’un an à compter de la prise d’effet.
A défaut le Bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause.
• Zone dotée d’un OLL agréé : le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré.
Travaux d’amélioration => Majoration possible en cours de bail par accord exprés des parties
• Toutes Zones : par accord des parties du fait des travaux d’amélioration du bailleur.
Lors du renouvellement des baux (cf. Fiche ALUR 1 ter) :
• “Le loyer peut donner lieu à une action en diminution de loyer s’il est supérieur au loyer médian de référence majoré”
(Art 17-2 al. 1).
• “Le loyer peut donner lieu à une action en réévaluation dès lors qu’il est inférieur à un loyer médian de référence minoré”
(Art. 17-2 al. 2).
• Le propriétaire devra exprimer son souhait de voir évoluer le loyer au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail. Le
locataire pourra proposer un nouveau loyer au moins 5 mois avant le terme du contrat.
• “En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des
parties peut saisir la commission de conciliation” (Art 17-2 al. 9).
Pas d’encadrement des loyers pour : les logements sociaux, soumis à la loi de 48, conventionnés du parc privé (sauf loyers
intermédiaires), loués à titre de résidence secondaire, de fonction, foyers, touristiques, donnés en location à titre exceptionnel
par les collectivités locales, résidences universitaires conventionnées APL, meublés situés en résidence services.
Cette fiche contient une analyse littérale de la loi ALUR. Le dispositif qu'elle décrit peut faire l'objet de
textes complémentaires et d'adapatation de la documentation juridique.
Définition par le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 :
• De la liste des caractéristiques min. à prendre en compte par le préfet pour fixer le loyer max. de chaque catégorie de
logements : type de location (nue/meublée), nombre de pièces, période de construction.
• Des principes régissant les qualités particulières d’un logement pouvant justifier l’application d’un complément de loyer (cf.
Fiche ALUR 1 quater), ces qualités :
- ne devant pas avoir été prises en compte dans la détermination du loyer max. du logement,
- devant être déterminantes pour la fixation du loyer,
- ne devant pas faire l’objet de charges payées par le locataire.
MISE EN OEUVREPROGRESSIVE au fur et à mesure de l’agrément des OLL et de la publication des arrêtés préfectoraux fixant les
loyers de référence
• Entrée en vigueur à Paris: 1er août 2015
• Entrée en vigueur à Lille : 1er février 2017
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FICHE ALUR N° 1
ENCADREMENT DES LOYERS D’HABITATION OU MIXTE
TEXTES :
LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement
du niveau de certains loyers et modifiant l’annexe à l’article R366-5 du code de la construction et de
l’habitation
ENTREE EN VIGUEUR :
A compter du lendemain du jour de la publication de la loi ALUR soit du 27 mars 2014 ou de la date fixée
par les textes d’application
DOMAINES CONCERNES : Bail d’habitation - Bail mixte
METIERS CONCERNES : Toutes lignes métiers
REDACTEUR : Direction des Affaires Juridiques (DAJ)
APPORTS DE LA LOI
INSTAURATION D’UN ENCADREMENT DES LOYERS
par fixation d’un loyer médian :
Dans les zones dites “tendues” correspondant aux 28
agglomérations de plus de 50.000 habitants où existe
un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de
logements (cf. liste des communes définie par le décret
n° 2015-650 du 10 juin 2015) et couvertes par un
observatoire local des loyers agréé (OLL).
Sont concernés :
• Les contrats de location de logements (nus ou meublés) à
usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel
et de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1986.
Modalités de fixation du loyer :
• Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à
partir de loyers constatés par l’observatoire des loyers de
l’agglomération concernée.
• Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence
+ 20%. Il permet de limiter le niveau des loyers fixés lors
de l’entrée dans un nouveau logement et de diminuer le
loyer au renouvellement du bail.
• Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence
- 30%. Il permet de limiter les réévaluations de loyers
pratiquées au renouvellement du bail.
Définition par le décret
n° 2015-650 du 10 juin 2015 :
• De la liste des caractéristiques min.
à prendre en compte par le préfet pour
fixer le loyer max. de chaque catégorie
de logements : type de location (nue/
meublée), nombre de pièces, période de
construction.
• Des principes régissant les qualités particulières
d’un logement pouvant justifier
l’application d’un complément de loyer
(cf. Fiche ALUR 1 quater), ces qualités :
- ne devant pas avoir été prises en
compte dans la détermination du loyer
max. du logement,
- devant être déterminantes pour la fixation
du loyer,
- ne devant pas faire l’objet de charges
payées par le locataire.
MISE EN OEUVRE PROGRESSIVE au fur
et à mesure de l’agrément des OLL et de
la publication des arrêtés préfectoraux
fixant les loyers de référence
• Entrée en vigueur à Paris : 1er août
2015
• Entrée en vigueur à Lille : 1er février
2017
IMPACT
PROCEDURE DE REEVALUATION DU LOYER
Pour les baux en cours :
Révision Anuelle
• Toutes Zones : Indexation selon l’IRL - Le bailleur doit demander la révsion dans un délai d’un an à
compter de la prise d’effet. A défaut le Bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause.
• Zone dotée d’un OLL agréé : le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré.
Travaux d’amélioration => Majoration possible en cours de bail par accord exprés des parties
• Toutes Zones : par accord des parties du fait des travaux d’amélioration du bailleur.
Lors du renouvellement des baux (cf. Fiche ALUR 1 ter) :
• “Le loyer peut donner lieu à une action en diminution de loyer s’il est supérieur au loyer médian de
référence majoré” (Art 17-2 al. 1).
• “Le loyer peut donner lieu à une action en réévaluation dès lors qu’il est inférieur à un loyer médian
de référence minoré” (Art. 17-2 al. 2).
• Le propriétaire devra exprimer son souhait de voir évoluer le loyer au moins 6 mois avant la date
de renouvellement du bail. Le locataire pourra proposer un nouveau loyer au moins 5 mois avant le
terme du contrat.
• “En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du
contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission de conciliation” (Art 17-2 al. 9).
Pas d’encadrement des loyers pour : les logements sociaux, soumis à la loi de 48, conventionnés
du parc privé (sauf loyers intermédiaires), loués à titre de résidence secondaire, de fonction, foyers,
touristiques, donnés en location à titre exceptionnel par les collectivités locales, résidences universitaires
conventionnées APL, meublés situés en résidence services.
Cette fiche contient une analyse littérale de la loi ALUR. Le dispositif qu'elle décrit peut faire
l'objet de textes complémentaires et d'adapatation de la documentation juridique.
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FICHE ALUR N° 1
ENCADREMENT DES LOYERS D’HABITATION OU
MIXTE
TEXTES :
LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un
urbanisme rénové
Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise
en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers
et modifiant l’annexe à l’article R366-5 du code de la construction
et de l’habitation
ENTREE EN VIGUEUR :
A compter du lendemain du jour de la publication de la loi ALUR soit
du 27 mars 2014 ou de la date fixée par les textes d’application
DOMAINES CONCERNES : Bail d’habitation - Bail mixte
METIERS CONCERNES : Toutes lignes métiers
REDACTEUR : Direction des Affaires Juridiques (DAJ)
Définition par le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 :
• De la liste des caractéristiques min. à prendre en compte par le préfet
pour fixer le loyer max. de chaque catégorie de logements : type de
location (nue/meublée), nombre de pièces, période de construction.
• Des principes régissant les qualités particulières d’un logement pouvant
justifier l’application d’un complément de loyer (cf. Fiche ALUR 1
quater), ces qualités :
- ne devant pas avoir été prises en compte dans la détermination du
loyer max. du logement,
- devant être déterminantes pour la fixation du loyer,
- ne devant pas faire l’objet de charges payées par le locataire.
MISE EN OEUVREPROGRESSIVE au fur et à mesure de l’agrément des
OLL et de la publication des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de
référence
• Entrée en vigueur à Paris : 1er août 2015
• Entrée en vigueur à Lille : 1er février 2017
APPORTS DE LA LOI
INSTAURATION D’UN ENCADREMENT DES LOYERS par fixation d’un
loyer médian :
Dans les zones dites “tendues” correspondant aux 28
agglomérations de plus de 50.000 habitants où existe un
déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (cf.
liste des communes définie par le décret n° 2015-650 du 10 juin
2015) et couvertes par un observatoire local des loyers agréé
(OLL).
Sont concernés :
• Les contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage
de résidence principale ou à usage mixte professionnel et de
résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1986.
Modalités de fixation du loyer :
• Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir de
loyers constatés par l’observatoire des loyers de l’agglomération
concernée.
• Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence
+ 20%. Il permet de limiter le niveau des loyers fixés lors de
l’entrée dans un nouveau logement et de diminuer le loyer au
renouvellement du bail.
• Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence - 30%.
Il permet de limiter les réévaluations de loyers pratiquées au
renouvellement du bail.
Cette fiche contient une analyse littérale de la loi ALUR. Le dispositif
qu'elle décrit peut faire l'objet de textes complémentaires et
d'adapatation de la documentation juridique.
IMPACT
PROCEDURE DE REEVALUATION DU LOYER
Pour les baux en cours :
Révision Anuelle
• Toutes Zones : Indexation selon l’IRL - Le bailleur doit demander la
révsion dans un délai d’un an à compter de la prise d’effet. A défaut le
Bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause.
• Zone dotée d’un OLL agréé : le loyer ne peut excéder le loyer de
référence majoré.
Travaux d’amélioration => Majoration possible en cours de bail par
accord exprés des parties
• Toutes Zones : par accord des parties du fait des travaux d’amélioration
du bailleur.
Lors du renouvellement des baux (cf. Fiche ALUR 1 ter) :
• “Le loyer peut donner lieu à une action en diminution de loyer s’il est
supérieur au loyer médian de référence majoré” (Art 17-2 al. 1).
• “Le loyer peut donner lieu à une action en réévaluation dès lors qu’il est
inférieur à un loyer médian de référence minoré” (Art. 17-2 al. 2).
• Le propriétaire devra exprimer son souhait de voir évoluer le loyer au
moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail. Le locataire
pourra proposer un nouveau loyer au moins 5 mois avant le terme du
contrat.
• “En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi
quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut
saisir la commission de conciliation” (Art 17-2 al. 9).
Pas d’encadrement des loyers pour : les logements sociaux, soumis à la
loi de 48, conventionnés du parc privé (sauf loyers intermédiaires), loués
à titre de résidence secondaire, de fonction, foyers, touristiques, donnés
en location à titre exceptionnel par les collectivités locales, résidences
universitaires conventionnées APL, meublés situés en résidence services.
RÉFORME DU DROIT
DES CONTRATS ET DES OBLIGATIONS
ORDONNANCE N° 2016-131 DU 10 FEVRIER 2016
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