Amministrare - Anaci

Amministrare immobili 

PERIODICO NAZIONALE #119 

NOVEMBRE/DICEMBRE 2007 

p 3 Editoriale. Cogliere le opportunità 

di Umberto Anitori 

p 6 Se la professione si tinge di rosa 

p 13 Condominio news 

ORGANO UFFICIALE DELL’ANACI 

Amministrare immobili #1 

p 14 La spedizione dell’avviso di convocazione mediante raccomandata online 

di Sarah Pacetti e Ferdinando della Corte 

p 17 Klimahouse: meteriali e tecnologie per il risparmio energetico 

p 18 Una soluzione alternativa delle controversie 

p 20 Canne fumarie gonfiabili senza grandi opere murarie 

p 21 Inserto. Il linguaggio dei numeri 

a cura del Centro Studi Nazionale 

p 29 Sviluppo del sistema delle competenze dell’amministratore: studio preliminare 

di Giuseppe D’Amore e Marco Lombardozzi 

p 35 Condominio Intelligente 

p 36 Gli “studi condominiali” per orientarsi nella professione 

di Bruno Piscitelli e Maurizio Voi 

p 38 Oltre 1,5 milioni di lettori al nostro sito www.anaci.it 

p 39 Ricordo di Vittorio Marchini e Gino Terzago 

p 40 Indice degli articoli pubblicati nel 2007 

p 42 Biblioteca condominiale. La Privacy nel condominio 

di Alberto Celeste e Luigi Salciarini 

p 43 Buon Natale 

Amministrare immobili - Organo ufficiale dell’Anaci - anno XII numero 119 - Novembre/Dicembre 2007 

Pubblicazione periodica mensile registrata presso il Tribunale di Roma n. 58 in data 11.02.2003 

Sommario 

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Redazione Paolo Mazzanti, Laura Lepri, Onelia Onorati Progetto grafico Sylvie Pinsonneaux, Foto Imagoeconomica 

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Sede Nazionale Anaci Via Cola di Rienzo 111, Roma. Tel. 063214963 - info@anaci.it - www.anaci.it

A mministrare 

immobili 

✒ 


EEditoriale 

Cogliere le opportunità 

Il semestre appena conclusosi, per essere più precisi il periodo che va da aprile a settembre, è 

stato uno dei periodi di maggiore intensità nella storia dell’Anaci; dal consiglio di novembre 

2006 si sono succeduti una serie di avvenimenti che stanno cambiando la vita associativa. È 

stata realizzata la dispensa unica nazionale per i corsi i crediti formativi sono una realtà, è 

stato convocato e tenuto un congresso straordinario per la modifica dello statuto, per la prima 

volta nella nostra storia si è tenuta la conferenza nazionale dei quadri (tutti i dirigenti dell’associazione 

a qualsiasi livello), è stata acquistata la sede e, “dulcis in fundo”, il convegno di 

Santa Margherita di Pula. Ciascuno di questi eventi avrebbe potuto rappresentare l’obiettivo 

di un intero anno di attività, invece l’ ANACI va di corsa. Le condizioni che il dlgs sul riconoscimento 

delle professioni stabilisce, trovano l’Anaci praticamente già in linea con quanto previsto 

e, non lo nascondo, mi sono sentito orgoglioso di farne parte e di far parte della squadra 

che ha contribuito al raggiungimento di questi risultati. 

Dopo questo turbinio di iniziative è necessario fermarsi a riflettere ed analizzare lo stato dei 

fatti. Oggi l’Anaci ha acquisito una visibilità esterna notevole, lo dimostra quotidianamente 

l’interesse che i media ed il pubblico hanno verso le nostre iniziative, lo dimostrano gli accessi 

giornalieri sul sito “anaci.it” (oltre 5000), lo dimostra il numero di mail che riceviamo sia da 

addetti ai lavori che da semplici cittadini, sia da aspiranti amministratori che da condomini. 

Tutto questo interesse e fermento intorno a noi deve essere canalizzato e sfruttato opportunamente 

quindi si impone un attenta analisi interna. Siamo preparati ed attrezzati per fare ciò? 

Anche gli associati più vedono crescere la loro associazione più sentono l’appartenenza, più 

chiedono alla associazione servizi. 

Siamo pronti a dare queste risposte? Non in tutto il territorio, non nei modi dovuti o nei modi 

che si attende chi ci avvicina. Diversa è l’offerta di servizi che mettono a disposizione dei soci 

le sedi delle città capoluogo di regione da quelle delle piccole provinciali, diversa ne è l’organizzazione, 

diverso è lo spirito di chi vi opera, il nostro compito precipuo oggi mi sembra quello 

di uniformare l’immagine dell’associazione su tutto il territorio nazionale, dobbiamo offrire 

agli associati ed a chi vuole associarsi le stesse possibilità sia a Milano che a Sondrio sia a 

Roma che a Rieti. Il rischio è quello che la nostra visibilità vada a vantaggio dei nostri concorrenti 

che essendo associazioni tese principalmente alla realizzazione di corsi “mordi e

✒ 


EEditoriale 

fuggi” di fatto sono ben strutturate per accogliere chi vuole avvicinarsi a questa professione. 

In questo particolare momento vedo come necessità primaria l’unità di intenti della dirigenza 

nazionale che deve essere critica costruttivamente all’interno, coesa e con unità di intenti 

all’esterno. 

Mancano ancora più di due anni al Congresso ordinario, questo è il momento di produrre 

prima che inizino le manovre di avvicinamento al rinnovo delle cariche, non dobbiamo 

lasciarci sfuggire l’occasione. Mi permetto di indicare quelle che a mio modesto giudizio rappresentano 

le priorità attuali: rendere l’associazione sempre più unita ed omogenea cercando 

di nazionalizzare provincializzando tutti quei servizi che le piccole province da sole non riescono 

ad offrire, bisogna dare servizi dal centro senza urtare le suscettibilità delle sedi delle 

grandi città che dal canto loro devono sempre più sentirsi parte di una grande famiglia nazionale 

e non come gli Antichi Romani nei confronti degli Ascari. Il programma che indico per 

grandi linee dovrebbe prevedere una azione di coinvolgimento delle sedi periferiche in tutte 

le iniziative, quindi 2a Conferenza Nazionale dei Quadri, realizzazione immediata di corsi di 

aggiornamento on-line per dare a tutti la possibilità di acquisire crediti formativi, ed una serie 

di avvenimenti che coinvolgano contemporaneamente varie sedi sul territorio per accrescere 

il senso di appartenenza in ogni associato ed in modo particolare nei dirigenti locali che per 

una debolezza congenita all’essere umano sentono molto forte il senso campanilistico e quel 

sentimento elitario che porta all’isolamento ed all’ esclusione dei nuovi. Il tutto senza abbandonare 

le iniziative le attività intraprese che stanno dando i risultati che sono sotto i nostri 

occhi. Quindi l’invito è quello di evitare spinte individualiste e di fare quadrato e serrare le 

fila, in unità di intenti, per continuare le attività intraprese e raccogliere i frutti del lavoro fatto 

in questo momento nel quale si dovrà lavorare sulle norme di attuazione del decreto legislativo 

che ha sancito il recepimento della normativa europea 36/2005 CE sul riconoscimento 

della professioni non regolamentate. 

Umberto Anitori

#6 Amministrare immobili 

Intervista a Renza Rapisarda, Annamaria Calò, Rossana De Angelis e Manuela Moro 

Se la professione 

si tinge di rosa 

La professione dell’amministratore di condominio è in prevalenza maschile. Ma negli ultimi anni sta 

aumentando il numero delle donne amministratori. Quali sono i problemi che avete incontrato nell’avvicinarvi 

a questa professione e che cosa è cambiato rispetto al passato? 

Rapisarda: Senz’altro il problema più 

grosso qui al sud è il retaggio anacronistico 

per cui alle donne non è riconosciuta 

la capacità di svolgere determinati lavori. 

Fra questi anche la gestione condominiale 

è ritenuta inadatta per quel senso tutto 

meridionale dell’incapacità di determinazione 

nelle donne. Fortunata men te col 

passare del tempo migliora la considerazione 

degli utenti. Sotto l’aspet to dei 

cambiamenti invece è senz’altro differente 

la mole di lavoro e responsabilità che 

incombe sull’amministratore rispetto a 

quindici anni fa. Ma non lo scopriamo noi 

donne e non vale solo per noi. 

Calò: Per quanto riguarda la mia espe- 

rienza, non ho incontrato grandi difficoltà 

di inserimento in questo universo 

maschile; il primo passo è stato quello 

di seguire un corso presso la sede provinciale 

dell’Anaci e qui ho incontrato 

la disponibilità e la professionalità di 

colleghi per cui mi sono sentita subito 

a mio agio; 

De Angelis: Premettendo che svolgo la 

professione di amministratore dal 1992 

e quindi, nonostante i miei 37 anni, 

credo di essere un “pioniere” di questa 

attività al femminile, non ritengo ci 

siano particolari problemi legati al 

nostro approccio in questo mondo che, 

nell’immaginario collettivo, è preva- 

lentemente maschile. 

Ad ogni buon conto è vero che negli 

ultimi anni, ai seminari di aggiornamento 

e nelle riunioni dell’ANACI, l’associazione 

a cui appartengo, mi sento 

sempre meno “sola”: vedo crescere 

ogni volta il numero delle colleghe che 

partecipano attivamente alla formazione 

professionale. 

Moro: Mi devo ritenere una persona 

davvero fortunata, perché non ho 

incontrato alcun problema nell’avvicinarmi 

a questa professione. 

Sono “figlia d’arte”, i miei genitori 

soprattutto mia madre svolgono questa 

attività da diversi anni e quindi di


Per chiudere l’anno in bellezza (nel vero senso della parola) dedichiamo la storia di copertina 

agli amministratori condominiali donna, che rappresentano ormai quasi il 25% degli 

iscritti Anaci: una pattuglia che negli anni è aumentata e contribuisce oggi validamente alla 

professione. Abbiamo intervistato quattro giovani amministratori donna: Renza Rapisarda, 

Annamaria Calò, Rossana De Angelis e Manuela Moro che hanno risposto ad alcune 

domande su come vedono il futuro della professione, il ruolo dell’associazionismo e il contributo 

femminile alle soluzione dei problemi condominiali. 

di Paolo Mazzanti 

condomini e delle loro innumerevoli 

problematiche ne ho sempre sentito 

parlare a tutte le ore visto che per i 

nostri clienti non ci è permesso avere 

una vita privata. 

Ho inoltre frequentato, quando ho 

deciso di intraprendere questa professione 

un corso di formazione presso 

l’allora AIACI a Trento che mi ha aiutato 

ad acquisire conoscenze tecniche 

Almeno all’inizio del vostro lavoro, incontrate diffidenza da parte dei condomini? 

Rapisarda: Si, come ho già detto dalle 

mie parti vi è da superare una diffidenza 

enorme certo dettata dalla cultura, purtroppo 

tipica del sud. Spesso però, e questo 

a prescindere dal sesso, scontiamo nei 

confronti dei condomini una diffidenza 

sciocca che porta a pensare che l’amministratore 

è impreparato non appena la 

giuridiche più che sufficienti a gestire 

in teoria il “mondo condomini” e inoltre 

visto che non si smette mai di 

imparare ho partecipato in tutta Italia 

presso le sedi Provinciali ANACI a molti 

corsi di aggiornamento. 

L’ esperienza sul campo (Assemblee di 

Condominio) l’ ho fatta poi partecipando 

alle riunioni condominiali per 

alcuni anni in qualità di contabile e 

risposta che viene fornita non si attaglia 

con i desiderata del cliente.Forse sotto 

questo profilo l’amministratore di condominio 

sconta in prima persona le deviazioni 

della società civile del nostro tempo 

totalmente votata all’individualismo e al - 

la esclusiva risoluzione del problema personale 

anche a scapito della collettività. 

STORIA DI COPERTINA 

segretaria verbalizzante (non si trovano 

mai volontari per redigere i verbali 

di assemblea) accompagnando 

l’Amministratore in carica che successivamente 

è diventato il mio socio nel 

’99 costituendo lo Studio associato 3A. 

Poi finalmente è arrivata la mia prima 

nomina di amministratore nel condominio 

dove io abito. 

Calò: Sicuramente da parte dei condomini 

un po’ di diffidenza iniziale c’è, 

in quanto la figura femminile può 

apparire fragile e poco credibile. Con il 

passar del tempo si conquista la loro 

fiducia instaurando spesso un rapporto 

confidenziale ed amichevole;

De Angelis:Certo all’inizio della mia 

carriera l’età anagrafica non ha giocato 

molto in mio favore. Dover convincere 

delle persone che dietro l’aspetto 

di una 22enne c’era una professionista 

seria, onesta ed impegnata ad un continuo 

aggiornamento non è stata cosa 

semplice, ma credo che questo possa 

valere per ogni giovane professionista 

(avvocato, medico, giudice, giornalista 

ecc) e non solo per la mia categoria 

professionale. 

Moro: Difficoltà e diffidenze iniziali : 

molte. Visto la mia giovane età e il 

fatto di essere per giunta donna questo 

di certo non mi ha aiutato. Diversi 

condomini se pur nominata 

Amministratrice hanno continuato 

comunque ad attribuirmi il ruolo di 

segretaria personale di Lombardozzi (il 

mio socio) e preferivano rivolgersi per 

problemi di natura tecnica e giuridica 

all’ uomo della società, richiedendo il 

mio intervento solo quando nascevano 

Quali sono i motivi di maggior conflitto che riscontrate nei condomini? 

Rapisarda:La maggiore conflittualità è 

senz’altro da individuare nei rapporti 

interpersonali. Il condomino non si 

preoccupa più dell’invasione della 

libertà altrui né se i propri comportamenti 

danneggiano i diritti dei comproprietari. 

Vi è poi un problema di economia, per 

cui riuscire ad approvare lavori necessari 

ancorché onerosi diventa spesso 

difficile. Se poi ovviamente tali lavori 

sono necessari per danni subiti da 

unità immobiliari la nascita del contenzioso 

è spesso inevitabile. 

Calò: I condomini sono sempre in conflitto 

tra di loro, tale conflittualità 

nasce quasi sempre da motivi banali. 

Problemi che possono sembrare insormontabili 

diventano poi semplicissimi, 

basta far capire che la pazienza è alla 

base della convivenza; il nostro compito 

è proprio quello di mediare le situazioni 

e ricreare quell’atmosfera serena 

che deve regnare in ogni “comunità” 

non ultima quella condominiale. 

De Angelis:Troppo spesso nelle riunioni 

ci sono condomini facinorosi che ad 

ogni costo debbono far valere le proprie 

ragioni per i motivi più disparati. 

Auto parcheggiate male, cani che 

sporcano le parti comuni, rumori 

molesti, occupazione di spazi condominiali, 

bambini che giocano nelle 

parti comuni (sic!) sono gli argomenti 

“preferiti” dai condomini e che inaspriscono 

i dibattiti in modo anche 

violento. 

Ritenete che la sensibilità femminile può essere d’aiuto per risolverli? 

Rapisarda:Vi è certo un approccio più 

“di sentimento” da parte di una donna, 

ma non sempre la nostra sensibilità riesce 

a fare breccia. Da noi l’amministratore, 

anche in contraddizione con 

quanto ho già detto, è spesso sognato 

come un despota, bravo solo se capace 

di imporre la volontà piuttosto che raggiungerla 

con il ragionamento e la 

diplomazia. Anche per questo l’amministratore 

donna sconta diffidenza. 

RENZA RAPISARDA 

Calò: La sensibilità femminile sicuramente 

è d’aiuto ma non basta, alla 

base ci deve essere sempre una adeguata 

preparazione per risolvere le 

varie problematiche condominiali. 

Ritengo che a differenza dei colleghi 

“uomini” noi abbiamo un approccio 

diverso, più diplomatico e a volte un 

sorriso al momento giusto vale più di 

mille parole. 

De Angelis:Certamente si. 



tra i condomini diverbi interpersonali e 

di natura psicologica. Ogni volta che 

mi veniva posto un quesito pur essendo 

la mia risposta più che esaustiva 

questa aveva comunque bisogno di 

un’ulteriore conferma da parte di una 

voce maschile. 

Gli anni poi sono passati anche per me 

e finalmente la diffidenza è quasi del 

tutto sparita e le soddisfazioni e i riconoscimenti 

sono arrivati anche da 

parte dei miei clienti. 

Moro: Nota dolente: negli ultimi anni i 

conflitti tra condomini sono più che 

raddoppiati. I problemi sorgono purtroppo 

nella maggior parte dei casi per 

cattiva educazione, per il mancato 

rispetto delle minime regole della civile 

convivenza: i proprietari si arrogano il 

diritto di fare ciò che vogliono mancando 

di rispetto nei confronti dei vicini; 

l’educazione purtroppo non la possiamo 

insegnare noi ma i condomini lo pretendono 

visto che è nostro dovere far 

rispettare il regolamento di condominio 

come sancito dall’art. 1130 c.c. ma il 

legislatore però si è dimenticato di fornirci 

i mezzi coercitivi …. Cosi le 

Assemblee sono diventate un vero 

campo di battaglia: liti continue, intolleranza 

alle volte anche verso gli stranieri. 

Certamente la sensibilità femminile 

mi ha aiutato in più di un’occasione a 

calmare gli animi bollenti e a ripristinare 

in assemblea l’ ordine soprattutto 

quando la questione è prettamente 

discussa tra uomini ma con le donne 

non c’è niente da fare sono molto più 

cattive e agguerrite e con loro il mio 

socio uomo ha più successo di me. 

Personalmente, oltre ad aver avviato 

con la collega Laura Cannucciari uno 

studio con quattro dipendenti, sono 

moglie e madre di tre figli che riesco, 

seppure con ovvio impegno, a seguire 

attentamente. Riunioni scolastiche, visite 

mediche, gite e festicciole si intrecciano 

giornalmente con consigli, riunioni, 

telefonate, seminari di aggiornamento 

ed assemblee condominiali. 

Non mi sento diversa dalle altre donne 

che, come me, sono costrette ogni gior-


ANNAMARIA CALÒ E MANUELA MORO 

no ad organizzare ogni spazio e a 

mediare ogni situazione con ovvia ed 

evidente predisposizione a porsi in 

5 Secondo il vostro punto di vista tecnico-professionale, cosa si può migliorare a livello normativo e 

associativo? 

Rapisarda:A livello normativo è senz’altro 

necessario riuscire a raggiungere una 

riforma del codice civile che, senza stravolgere 

l’attuale castello, cancelli i “coni 

d’ombra” presenti nella normativa e dia 

più certezza nelle scelte da assumere. 

Senz’altro il sogno di tutti gli amministratori, 

uomini e donne, è il riconoscimento 

della professione, prima ancora 

che per soddisfazione personale, per 

ripulire il mercato di tanti improvvisati 

che danneggiano l’onorabilità del nostro 

ruolo. L’associazione sotto questo aspetto 

dovrebbe senz’altro concentrare gli sforzi 

e fare di più. Per il resto di ANACI non 

posso proprio lamentarmi. Semmai devo 

lamentare a volte la carenza di “senso 

associazionistico” fra gli aderenti. Ma 

rimane un problema di cultura. 

Calò: A livello normativo si sente sempre 

più il bisogno di cambiare le norme 

codicistiche ormai obsolete e non più al 

passo con le nuove tecnologie proprie 

del terzo millennio, a livello associativo 

ritengo che l’associazione alla quale 

appartengo ormai da un decennio 

(ANACI) abbia fatto il massimo perché 

queste norme potessero essere cambiate, 

la burocrazia e diversi punti di vista 

maniera “diversa” nel corso delle 

assemblee condominiali. A volte mi 

rendo conto che nel gestire alcuni con- 

di altre associazioni della stessa categoria, 

hanno portato alla non applicazione 

delle nuove norme. 

De Angelis: Certamente il mancato riconoscimento 

della nostra professione, 

perfettamente nota alle pubbliche 

amministrazioni per le responsabilità e 

sconosciuta per i suoi diritti, non aiuta a 

far comprendere chiaramente ai nostri 

clienti, i condomini, che il nostro lavoro 

deve essere svolto in maniera seria e con 

costante preparazione ed aggiornamento 

sia tecnico che psicologico. Inoltre la 

continua innovazione tecnologica e 

costruttiva andrebbe supportata da un 

aggiornamento degli articoli del Codice 

Civile che, nonostante le innumerevoli 

proposte presentate, non sono mai stati 

riformati. 

Moro: A livello associativo invece la 

dirigenza di cui io faccio parte si da 

molto da fare anche se capisco che alle 

volte per mancanza di informazione 

questo al singolo socio non è sempre 

così visibile. 

Porto ad esempio Bolzano la realtà in 

cui vivo: fino a qualche anno fa 

l’ANACI se pur iscritta era per me qualche 

cosa di sconosciuto, mi si chiedeva 

fronti, la sola professionalità non basta. 

Conoscere Leggi e Regolamenti non è 

sufficiente a placare gli animi. Sempre 

più spesso è necessario ricorrere a 

capacità di organizzazione e di mediazione. 

E devo ammettere che in questo, 

essere una donna, aiuta. 

Moro:La maggior parte delle liti in condominio 

nascono per le diverse interpretazioni 

che si possono dare a determinate 

leggi: quindi visto che siamo nel 

ventesimo secolo direi che il Codice 

Civile dovrebbe essere un attimino rivisto 

dal legislatore (che sa tanta teoria 

ma nessuna pratica) chiedendo collaborazione 

a chi questo mestiere lo fa di 

professione! 

ROSSANA DE ANGELIS 

di pagare e io pagavo. 

Con la sostituzione del Presidente 

Provinciale tutto è cambiato ( da trenta 

iscritti scarsi che eravamo ora siamo 

a quasi settanta). 

Il nuovo Presidente Provinciale Marco 

Lombardozzi con il suo “caratteraccio” 

è riuscito in poco tempo ad apportare 

una vera e propria rivoluzione e a farci 

conoscere tutto quello che ANACI fa 

per noi e a coinvolgere tutti in qualsiasi 

evento e iniziativa da lui organizzata. 

All’ Anaci suggerisco solo di non 

dimenticare mai i nostri clienti e di 

tutelarli.



6 Data la vostra esperienza, quale strada suggerite ad una giovane che voglia intraprendere la professione 

dell’amministratore di condominio? 

Rapisarda:Innanzitutto crearsi solide 

basi di conoscenza. Troppo spesso 

amministratori ci si improvvisa rimanendo 

all’oscuro delle enormi responsabilità 

che gravano sul ruolo e che il 

legislatore ci ha appiccicato addosso. 

In secondo luogo resta fondamentale il 

confronto: avere rapporti con i colleghi, 

confrontare le rispettive esperienze, 

a volte anche “consolarsi” è senza 

dubbio importante. Senza dimenticare 

che in qualunque situazione e luogo 

bisogna mantenere la propria identità 

e rifuggire le strade brevi. La professionalità 

è insita nei nostri comportamenti 

e il proprio riconoscimento si 

raggiunge solo col tempo. 

Calò: Di decidere di fare tutt’altro 

“mestiere”!!! Ovviamente scherzo, il 

nostro alla fine è un lavoro interessante 

dove si incontra tanta gente con 

diverse personalità, dal giovane fuori 

sede all’anziano che cerca tutte le 

scuse per poter passare un po’ di 

tempo a chiacchierare, dalla casalinga 

con cui scambiare una ricetta di cucina 

al saccente di turno. Tutte queste 

diversità fanno sì che oltre ad essere 

un buon amministratore, si debba 

essere anche un buon psicologo. Se si 

posseggono queste caratteristiche la 

strada da percorrere è semplice: una 

buona preparazione professionale e 

tanta, tanta pazienza. 

De Angelis:Credo che la nostra professione 

consente di gestirci orari ed 

impegni rendendoli compatibili alla 

nostra vita privata e per questo è senz’altro 

consigliabile ad una donna. E’ 

evidente che però è fondamentale una 

formazione iniziale con un corso altamente 

qualificato e uno stage in uno 

studio già avviato prima di iniziare a 

lavorare da sole. Per esperienza, suggerisco 

alle nuove colleghe di unirsi tra 

loro. Il costante confronto culturale, lo 

scambio di opinioni e la solidarietà 

femminile possono essere davvero 

un’arma vincente! 

Moro: Ad una giovane che voglia 

intraprendere questa professione consiglio 

di far pratica presso qualche studio 

di Amministratore, come ho fatto 

io e di tenersi sempre aggiornata partecipando 

ai numerosi corsi organizzati 

dall’ Associazione

CONDOMINIO NEWS 

ALIQUOTA ICI SU PARTI COMUNI 

A seguito di quesito ANACI è stato chiarito che non esiste aliquota 

agevolata per le parti comuni con autonoma rendita catastale 

(es. alloggio di servizio); per l’autorimessa comune (C/2, 

C/6 e C/7) si applica l’aliquota ridotta se utilizzata come pertinenza 

delle abitazioni principali. Nel caso in cui la parte comune 

sia attribuita proquota ad un condomino che non utilizza 

direttamente l’abitazione principale, trova applicazione l’aliquota 

ordinaria. 

COORDINATE BANCARIE SOSTITUITE DALL’IBAN 

Dal primo gennaio 2008 i riferimenti ABI e CAB per effettuare 

i bonifici bancari saranno sostituiti dal codice europeo 

IBAN (International Bank Account Number), un codice a 

ventisette cifre che gli istituti bancari comunicheranno ai 

clienti . Fino al 30 giugno 2008 le banche saranno in 

grado di “tradurre” le attuali “coordinate” in codice IBAN; 

successivamente è prevista una penale interbancaria sui 

pagamenti senza il nuovo codice. 

RIFORMA SICUREZZA SUL LAVORO 

La legge 3 agosto 2007, n. 123 pubblicata 

sulla G.U. n.185 del 10/8/2007 ha 

delegato il Governo per il riassetto e la 

normativa in materia di tutela della salute 

e della sicurezza sul lavoro ed ha 

apportato alcune modifiche al D.Lgs. n. 

626/94 (valutazione dei rischi). 

Si fa riserva di una puntuale informativa 

agli associati a seguito delle valutazioni 

del CSN. 

VALORE NORMALE DEI FABBRICATI 

IL MINISTRO DEL LAVORO 

CESARE DAMIANO 

❉ 


❉ 

RUBRICA 

INTERPELLO AGENZIA 

ENTRATE SU RITENUTA 4% 

L’Agenzia delle Entrate ha 

risposto ad un interpello proposto 

dal direttore del CSN (n. 

74886 del 9/10/2007) precisando 

che la ritenuta d’acconto 

4% deve essere applicata sui 

corrispettivi di qualsiasi importo 

(contratti d’appalto e d’opera) 

compresa l’esecuzione di 

fotocopie, fax e cianografie da 

parte di negozi specializzati e la 

consegna di corrispondenza 

svolta da soggetti privati in 

sostituzione del servizio espletato 

da Posteitaliane. Il testo integrale 

della risposta è pubblicato 

sul sito www.anaci.it 

RICONOSCIMENTO QUALI- 

FICHE PROFESSIONALI 

E’ stato pubblicato sul Supple - 

men to alla G.U. n.261 del 

9.11 . 2007 il D.Lgs. n.206/2007 

nel quale è previsto (art.26) che 

le associazioni di categoria rappresentative 

a livello nazionale 

in possesso dei requisiti specificamente 

individuati, verranno 

riconosciute con decreto del 

Ministro della Giustizia di concerto 

con il Ministro per le 

Politiche Europee, previo parere 

del CNEL. 

Con provvedimento 27 luglio 2007 (n. 120811/2007) pubblicato 

sulla G.U. n. 182 del 7 agosto 2007 l’Agenzia delle Entrate 

ha individuato criteri utili per la determinazione del valore normale 

dei fabbricati (art. 1 comma 307 legge n. 296/2007) considerando 

la superficie in metri quadri ed il valore unitario 

determinato sulla base delle quotazioni dell’Osser vatorio del 

mercato immobiliare (Agenzia del territorio) e dei coefficienti di 

merito relativi alle caratteristiche dell’immobile.


Come rispettare il dirittto alla riservatezza 

La spedizione dell’avviso di convocazione 

mediante raccomandate online 

di Sarah Pacetti e Ferdinando della Corte 

Numerosi autori hanno già sottolineato che 

il cosiddetto Codice della Privacy ( decreto 

legislativo n. 196 del 30 giugno 2003 dal 

titolo “Codice in materia di protezione dei 

dati personali “ ) sia da considerarsi una 

raccolta di principi e quindi di finalità da 

perseguire, e non una precostituita raccolta 

di regole tecniche da applicare meccanicamente. 

Più semplicemente, la legge ci dice quale 

sia lo scopo da perseguire, non come eseguirlo. 

Pertanto ognuno di noi, nel proprio ambito 

sia lavorativo che privatistico, deve porsi 

il problema se la nostra attività sia rispettosa 

del diritto alla “ riservatezza “ tutelato 

dal Codice della Privacy e se i mezzi che 

abbiamo adottato siano idonei a tutelare il 

diritto alla privacy dei soggetti interessati 

dalla nostra attività. 

E’ chiaro quindi che i problemi, spesso tutt’altro 

che semplici, sorgono allorché il 

principio astratto della tutela della privacy 

garantito dal Codice deve essere trasferito 

dal piano teorico voluto dalla legge a 

quello pratico dell’applicazione quotidiana. 

Dopo una prima fase, immediatamente 

successiva all’emanazione del Codice, nella 

quale molti amministratori di immobili 

ritenevano - più per istintiva pigrizia che 

per un reale convincimento susseguente 

ad una attenta analisi della legge - che la 

normativa sulla privacy li riguardasse poco 

o niente sul piano professionale, è emerso 

in modo evidente che, viceversa, la nuova 

disciplina li riguarda molto da vicino, toccando 

direttamente molti aspetti pratici 

della loro attività professionale. 

I nodi ancora da risolvere sono molti. 

Uno tra questi, oggetto della nostra disamina, 

è quello relativo all’affidamento a 

terzi, da parte dell’amministratore di 

immobili, della spedizione delle convocazioni 

delle assemblee, con particolare riferimento 

al servizio di raccomandate online. 

La domanda inevitabile è se ed eventualmente, 

in caso di risposta affermativa, con 

quali modalità l’amministratore può dare 

incarico a terzi di eseguire la spedizione 

degli avvisi di convocazione tenuto conto 

delle norme di protezione della riservatezza 

imposte dal Codice della Privacy? 

Un problema che risulta ingiustamente 

sottovalutato, che invece riteniamo debba 

essere oggetto di grande attenzione, per le 

conseguenze negative che ne possono 

derivare in capo all’amministratore : 

Seppure superfluo, rammentiamo innanzitutto 

che l’amministratore, come qualsiasi 

altro professionista, nello svolgimento 

della sua attività viene in contatto e tratta 

informazioni che secondo il Codice della 

Privacy sono qualificate quali “ dati” e 

“dati personali”. Infatti sono “dati” qualsiasi 

elemento di scrittura, di suono, di 

immagine che abbiano un contenuto 

informativo ( Alberto Zucchetti. “Privacy. 

Problemi e casi pratici” Giuffrè Editore, 

pag. 117 ). Inoltre è definito “ dato personale” 

qualsiasi informazione che riguardi 

persone, società, enti, associazioni identificati 

o che possano essere identificati anche 

attraverso altre informazioni ( ad esempio 

attraverso un numero o un codice identificativo 

). 

Sono dati personali : nome, cognome, 

denominazione, indirizzo o sede, codice 

fiscale, ma anche una foto, la registrazione 

della voce di una persona, la sua impronta 

vocale o digitale. Difatti la persona può 

essere identificata anche attraverso altre 

informazioni, ad esempio associando la 

registrazione della voce della persona alla 

sua immagine, oppure alle circostanze in 

cui la registrazione è stata effettuata : 

luogo, ora, situazione ( Garante per la protezione 

dei dati personali. “ Glossario minimo 

della protezione dei dat”, pag. 3). In 

altre parole è “ dato personale” una qualunque 

informazione attraverso la quale 

una persona è identificata o identificabile, 

anche indirettamente. 

Ne consegue che l’amministratore di 

immobili, nel rispetto delle direttive del 

Codice della Privacy, deve curare che i 

“dati” siano : 

a) trattati in modo lecito e secondo correttezza 

; 

b) raccolti e registrati per scopi determinati, 

espliciti e legittimi, ed utilizzati in altre 

operazioni del trattamento in termini compatibili 

con tali scopi ; 

c) esatti e, se necessita, aggiornati ; 

d) pertinenti, completi, non eccedenti 

rispetto alle finalità per le quali sono raccolti 

e successivamente trattati ; 

e) conservati in una forma che consenta 

l’identificazione dell’interessato per un 

periodo di tempo non superiore a quello 

necessario agli scopi per i quali essi sono 

stati raccolti o successivamente trattati. 

Inoltre, se non soprattutto, l’amministratore 

come ogni altro professionista deve 

agire tenendo ben presente le disposizioni 

dell’art. 31 del Codice, il quale prevede 

testualmente : I dati personali oggetto di 

trattamento sono custoditi e controllati 

anche in relazione alle conoscenze acquisite 

in base al progresso tecnico, alla natura 

dei dati e alle specifiche caratteristiche del 

trattamento, in modo da ridurre al minimo, 

mediante l’adozione di idonee e preventive 

misure di sicurezza, i rischi di 

distruzione o perdita, anche accidentale, 

dei dati stessi, di accesso non autorizzato o 

di trattamento non consentito o non conforme 

alle finalità della raccolta. 

Quindi l’amministratore deve evitare che 

dati ( informazioni ) personali dei condomini 

giungano a conoscenza di terzi estranei 

al condominio. 

Nessun dubbio che spesso e volentieri le 

convocazioni delle assemblee contengano 

nell’ordine del giorno dati personali. 

Nelle convocazioni si può fare riferimento a 

vertenze, a morosità, a compravendite di 

unità condominiali e così via. Vengono 

allegati bilanci, preventivi, relazioni, diffide 

e altro ancora. 

E’ assolutamente certo quindi che le convocazioni 

debbano essere “ protette “ 

affinché non siano lette da terzi estranei al 

condominio. 

Di conseguenza è pacifico, ad esempio,

che, nel caso in cui l’amministratore si 

avvalga del portiere per consegnare ai 

condomini le convocazioni, queste debbano 

essere contenute in un plico chiuso che 

non consenta al portiere di leggerne il 

contenuto. 

Infatti il portiere è un terzo estraneo rispetto 

ai condomini, unici contitolari dei dati 

personali tutelati dal Codice. 

Ma allora, se un dipendente del condominio 

quale il portiere è, giustamente, considerato 

terzo estraneo rispetto ai condomini 

e come tale non autorizzato a poter conoscere 

i dati dei condomini stessi, cosa dire 

degli operatori tecnici delle varie aziende 

postali incaricate dall’amministratore di 

spedire le raccomandate online di convocazione 

delle assemblee ? L’amministratore 

non conosce neppure chi sia materialmente 

l’autore delle operazioni di imbustamento. 

Gli operatori sono più d’uno, cambiano 

spesso e volentieri e su di loro non è 

possibile alcun controllo. 

Una situazione molto più grave, nel senso 

che il rischio di “ fuga” di dati è molto più 

elevato, rispetto a quella del portiere che 

consegna le convocazioni ai condomini. 

Nel caso di spedizioni online più che un 

rischio di fuga di informazioni c’è la certezza 

che a lungo andare le informazioni 

riservate siano indebitamente diffuse. 

E’ nostro convincimento pertanto che la 

consegna alle aziende postali degli avvisi 

di convocazione aperti e leggibili sia assolutamente 

illegittimo, in quanto palesemente 

in violazione delle direttive e dei 

precetti del Codice della Privacy. 

Non è dato comprendere come si possa 

dubitarne. 

Non possiamo quindi concordare in alcun 

modo con il parere espresso dal garante 

della Privacy che, con una breve nota del 

19 settembre 2007, ha velocemente liquidato 

la questione affermando che l’amministratore, 

nel caso di invio delle convocazioni 

con raccomandate online “ potrebbe 

tutt’al più fornire un’informativa ai 

condomini … specificando che per motivi 

di celerità, economicità, accuratezza ecc. la 

posta verrà inviata con apposite procedure 

elettroniche salvaguardando la riservatezza 

delle comunicazioni. Al limite si potrebbe 

designare l’enete poste responsabile del 

trattamento.” 

Ma tale parere è in palese, irrisolvibile contrasto 

con i principi posti dal Codice della 

Privacy. 

Nessuno nega che l’amministratore di 

immobili, come qualsiasi altro professionista, 

possa avvalersi di collaboratori ( cfr. 

Alberto Celeste e Luigi Salciarini, La privacy 

nel condominio, Il Sole 24 ore, 2007, pagg. 

173 e ss. ). 

Ma parimenti nessun dubbio che i “collaboratori” 

debbano essere inquadrati nella 

figura dei “ soggetti incaricati” e che quindi 

nella loro nomina e gestione l’amministratore 

debba rispettare una serie molto 

precisa e vincolante di obblighi. 

Come giustamente sottolineato da Alberto 

Celeste e Luigi Salciarini ( opera citata, 

pag. 174 ) l’intera attività del collaboratore 

innanzitutto deve essere conforme ai precetti 

posti dall’art. 30 del Codice della 

Privacy : 

il soggetto incaricato deve operare sotto 

“la diretta autorità del titolare e del 

responsabile” ; 

il soggetto incaricato deve attenersi alle 

istruzioni impartite ; 

il soggetto incaricato deve essere individuato 

per iscritto ; 

deve essere esattamente individuato l’ambito 

del trattamento consentito ; 

deve essere data preventiva informazione 

ai condomini.. 

Ma nel caso dell’affidamento a terzi della 

spedizione dei biglietti di convocazione 

delle assemblee abbiamo qualcosa di più e 

di diverso rispetto al caso di un collaboratore 

dell’amministratore : abbiamo un 

“soggetto terzo estraneo” , cioè un soggetto 

“ esterno “ sia rispetto al Condominio sia 


ATTUALITÀ 

rispetto allo studio professionale dell’amministratore. 

Pertanto, nel caso in cui intenda avvalersi 

di un soggetto esterno, le cautele dell’amministratore 

debbono essere maggiori 

rispetto a quelle adottate in caso di collaboratore 

di studio. 

In particolare il conferimento dell’incarico 

ad un soggetto esterno deve ricevere 

l’esplicito e preventivo consenso da parte 

dei soggetti interessati, vale a dire dei condomini. 

Ma, si badi bene, è necessario il consenso 

di ciascun condomino, nessuno escluso. 

A nulla varrebbe infatti una delibera 

assunta a maggioranza. 

Inoltre l’amministratore dovrebbe preoccuparsi 

di ottenere l’autorizzazione da ogni 

nuovo acquirente di un’unità immobiliare, 

in quanto sarebbe irrilevante quella data a 

suo tempo dal precedente condomino. 

In caso di comproprietari l’autorizzazione 

dovrà essere rilasciata da ciascuno dei 

comproprietari. 

Insomma una soluzione impossibile o quasi 

da raggiungere nella pratica. 

Allo stato quindi, deve ribadirsi che, senza 

la preventiva, espressa, formale autorizzazione 

di ciascun condomino, la spedizione 

degli avvisi di convocazione tramite raccomandate 

online con modalità che prevedano 

la stampa e l’imbustamento direttamente 

da parte delle aziende postali, costituisce 

violazione delle norme di riservatezza 

poste dal Codice della Privacy e come 

tale è da ritenersi illegittima.

Dal 17 al 20 gennaio a Bolzano la terza edizione della Fiera 


Klimahouse: materiali e tecnologie 

per il risparmio energetico in edilizia 

La recente “Conferenza sul clima” di Bali, 

alla quale hanno partecipato anche Paesi 

come gli Stati Uniti e l’Australia che avevano 

disertato la precedente Conferenza di 

Kyoto, conferma che nei prossimi anni, in 

tutto il mondo, verrà dato sempre più 

ampio risalto alla difesa dell’ambiente. Da 

qualche anno la Provincia Autonoma di 

Bolzano, all’avanguardia in Italia nelle 

tematiche ambientali e nel risparmio energetico, 

dà il proprio valido contributo, 

impegnandosi a ridurre le emissioni di ossido 

di carbonio anche attraverso 

“Klimahouse“, Fiera internazionale specializzata 

nell‘efficienza energetica e nell‘edilizia 

sostenibile, considerata una manifestazione 

leader a cui guardare con estremo 

interesse. La terza edizione di “Klimahouse” 

avrà luogo nel quartiere fieristico di Bolzano 

dal 17 al 20 gennaio 2008. Anche in 

quest‘occasione saranno in mostra soluzioni 

e tecnologie all‘avanguardia nel settore 

del risparmio energetico e nella costruzione 

di edifici. La seconda edizione di 

„Klimahouse“, tenutasi nel gennaio 2007, 

ha superato ogni più rosea aspettativa. Nel 

corso dei quattro giorni della fiera internazionale 

specializzata 35.753 operatori e consumatori 

nazionali ed esteri sono giunti nel 

quartiere fieristico di Bolzano che ha ospitato 

373 aziende. Considerato che un numero 

sempre maggiore di espositori chiede di 

partecipare alla manifestazione e che il 

quartiere fieristico ha capacità limitate, la 

Direzione di Fiera Bolzano ha deciso, per la 

prossima edizione, di puntare ancora di più 

sulla qualità dei prodotti e dei servizi esposti 

che riguarderanno esclusivamente l‘edilizia 

sostenibile. L‘elenco dei prodotti 

ammessi a “Kimahouse“, stilato da una giuria 

selezionata, appare alla pagina 

www.klimahouse.it. I punti di forza della 

manifestazione saranno costituiti da due 

comparti: materiali e modalità costruttive; 

tecnologie impiantistiche. Per quel che concerne 

il primo, saranno esposti prodotti per 

l‘isolamento termico, porte e finestre adatte 

a case-clima, coperture termoisolanti in 

vetro, componenti prefabbricati, tetti ecc.; 

per quel che concerne le tecnologie impian- 

UN’IMMAGINE DI KLIMAHOUSE 2007 

tistiche, saranno in mostra sistemi di riscaldamento, 

di raffreddamento, sistemi per la 

misurazione e la regolazione, nonché prodotti 

inerenti le energie rinnovabili per gli 

edifici. Il congresso „CasaClima - Costruire il 

futuro“ farà da cornice anche nel 2008 

all‘ampio ventaglio di prodotti e servizi 

esposti. Vi interverranno relatori di fama 

internazionale. Nel padiglione fieristico 

verrà allestito nuovamente il forum di 

“Klimahouse“ nell‘ambito del quale gli 

espositori potranno presentare ad un vasto 

pubblico la propria produzione. Nel programma 

delle numerose iniziative che verranno 

organizzate per la prossima fiera specializzata 

figurano anche visite guidate a 

case-clima e a sistemi energetici comunali. 

Nel 2008 avrà luogo, per la prima volta, una 

borsa internazionale di cooperazione, organizzata 

dalla Camera di Commercio di 

Bolzano in collaborazione con altre Camere 

europee. L‘edilizia sostenibile è un argomento 

di crescente attualità sia in Alto 

Adige sia nelle altre regioni italiane. Il 

nuovo ordinamento edilizio della città di 

Bolzano, approvato recentemente, ne è la 

conferma. Esso prescrive, tra l‘altro, che 

dall’11 maggio 2007 le nuove costruzioni che 

sorgono nella città-capoluogo oppure i 

vecchi edifici che vengono restaurati fino al 

50% debbano rispettare almeno lo standard 

richiesto dalle casa-clima B (un consumo 

equivalente di massimo 5 litri di gasolio per 

metro quadrato). Le case clima A e B devono, 

inoltre, produrre fino al 25% di energia 

per mezzo di impianti fotovoltaici oppure di 

pannelli solari. Grazie a questo nuovo ordinamento, 

il Comune di Bolzano ha conquistato 

una posizione leader in Italia per quel 

che concerne l‘edilizia sostenibile. Nelle 

altre località altoatesine, i nuovi edifici 

devono possedere i requisiti richiesti dalle 

case-clima A, B oppure C. “Oggi, lo standard 

prescritto dalla casa-clima rappresenta, 

ben oltre i confini provinciali, il punto di 

riferimento nel campo dell‘edilizia sostenibile 

e di qualità. Gli edifici certificati caseclima 

contribuiscono non solo a far risparmiare 

risorse e a rispettare il clima, ma 

anche a diminuire la dipendenza da forniture 

di materie prime estere”, dice Norbert 

Lantschner, Direttore dell‘Agenzia 

CasaClima della Provincia di Bolzano e precursore 

dell‘iniziativa casa-clima. In considerazione 

dell‘elevato numero di visitatori 

registrato alla scorsa edizione di 

“Klimahouse”, nel 2008 gli orari di apertura 

saranno prolungati fino a sera. Gli operatori 

potranno accedere alla manifestazione il 

17 e il 18 gennaio dalle ore 9 alle ore 20,00 

mentre il pubblico generico il 19 e il 20 gennaio 

dalle ore 9 alle ore 19,00. Ulteriori informazioni 

sulla fiera internazionale specializzata 

al sito www.klimahouse.it


Un esempio di conciliazione a Bolzano 

Una soluzione alternativa 

delle controversie 

Pubblichiamo il lodo arbitrale emesso 

a Bolzano il 9 agosto scorso: una conciliazione 

che costituisce un esempio di soluzione 

alternativa delle controversie condominiali, 

frutto di un accordo tra la locale sezione 

Anaci e un’Associazione di consumatori. 

Lodo arbitrale: emesso in data 9 agosto 

2007 dall’organo di conciliazione 

CTCU/ANACI presso il Centro Tutela 

Consumatori ed Utenti su richiesta 

dell’Assemblea dei Condomini del 

Condominio “Adriana” in data 30 aprile 

2007 con precisazione aggiuntiva in 

data 25 giugno 2007 e dopo aver effettuato 

il sopralluogo in data 7 giugno 

2007 e sentite le parti in data 19 e 26 

giugno 2007. 

Premessa 

La domanda di conciliazione presentata 

in data 1.05.2007 viene sostituita a tutti 

gli effetti dal deliberato dell’Assemblea 

condominiale in data 30.04.2007 che 

demanda all’arbitrato la giusta divisione 

della spesa di cui all’oggetto del 

contendere , con l’impegno di tutti i 

condomini interessati di assumere in 

proprio la validità e la insindacabilità 

erga omnes della decisione arbitrale. 

Oggetto del contendere 

Nel condominio Adriana di San Giacomo 

di Laives, si verificano continue infiltrazioni 

d’acqua nei locali seminterrati siti 

fuori dal perimetro del fabbricato; l’assemblea 

dei condomini ha deliberato in 

data 30 aprile 2007 il rifacimento dell’impermeabilizzazione 

di detti locali, 

senza raggiungere un accordo sulle 

modalità di suddivisione della spesa. 

Ad oggi non è dato di sapere con cer- 

tezza l’origine delle infiltrazioni e cioè 

se dipendono da normale degrado 

(vetustà) dell’impermeabilizzazione che 

ha circa 30 anni o da danneggiamenti 

causati dall’uso improprio dei giardini 

di proprietà esclusiva siti sopra il solaio 

(dovuti ad esempio alla messa a dimora 

ed alla crescita di piante di alto fusto, 

all’infissione di pali, alla creazione di 

piccoli stagni o anche all’eventuale 

riporto di terreno oltre il livello originario 

con possibilità di supero dei risvolti 

delle guaine e/o maggior carico che – 

seppur in misura ridotta – potrebbe 

accelerare il degrado del sistema). 

Conseguentemente le note che seguono 

si riferiscono al caso più generale di 

normale degrado delle impermeabilizzazioni 

dovuto alla vetustà della costruzione, 

così come valutato dal tecnico 

intervenuto in assemblea e che ha 

redatto il capitolato d’appalto per il 

rifacimento dell’impermeabilizzazione 

della copertura dei locali seminterrati, 

ma che devono essere riviste qualora – 

in corso d’opera – si determini che il 

deterioramento sia stato causato da un 

comportamento non consono di uno o 

più proprietari dei giardini. 

Inoltre risulta che l’acqua meteorica 

proveniente dal tetto della casa si riversa 

dai pluviali direttamente nei giardini 

sopra la guaina impermeabilizzante e 

senza una sua rete indipendente di 

smaltimento o drenaggio, utilizzando 

indirettamente gli scarichi dei giardini e 

contribuendo quindi – in qualche misura 

– all’aggravamento del problema, 

con conseguente necessità di una partecipazione 

alla spesa da parte di chi ha 

in uso il tetto quale copertura del fabbricato. 

Note tecniche 

La soletta esplica la funzione di tetto 

per i locali seminterrati; dal punto di 

vista teorico, la stessa va resa impermeabile 

all’acqua indipendentemente 

dalla proprietà e dall’uso che sulla 

parte superiore se ne possa fare; d’altra 

parte essa rappresenta il sostegno per i 

giardini anche se, sempre dal punto di 

vista teorico, non sarebbe necessaria 

qualora gli stessi fossero in terrapieno. È 

comunque indubbia la funzione prevalente 

ad uso di copertura che detta 

soletta esplica a vantaggio dei locali 

seminterrati. 

Va infine precisata la sostanziale differenza 

che esiste fra la presenza sul livello 

superiore di un piano di calpestio o 

un luogo di transito a piedi o con veicoli 

piastrellato o lastricato che, con le 

notevoli escursioni termiche (+50°C di 

giorno sotto il sole estivo e -10°C in 

inverno) trasmesse alla guaina e le 

vibrazioni indotte, affaticano notevolmente 

l’impermeabilizzazione e ne 

accorciano inevitabilmente la durata. 

Per contro, la presenza di un giardino 

sopra la soletta, con il suo strato di 

terra vegetale che si comporta da isolante 

termico, riduce i movimenti 

indotti dalle dilatazioni termiche ed in 

ultima analisi, qualora si abbia l’accortezza 

di impiantare arbusti a limitato 

sviluppo di radici, riduce notevolmente 

l’impatto sull’impermeabilizzazione. 

Osservazioni di diritto 

Preliminarmente va quindi valutato in 

via equitativa l’uso che ciascun prota-

“ 

la spesa complessiva va 

rapportata ai metri 

quadri d’intervento per 

ogni singolo giardino e 

per ogni singolo locale 

gonista/attore può fare della cosa, ai 

sensi dell’art. 1123 secondo comma del 

codice civile, partendo dalla constatazione 

che è controverso in giurisprudenza 

quale sia il corretto criterio per 

procedere alla ripartizione delle spese 

tenendo presente che gli artt. 1125 e 1126 

enunciano modalità di applicazione 

nettamente differenti (a titolo esemplificativo 

vedi Cassazione n.11283/1998 e 

n. 18194/2005). In sintesi, l’art. 1126 c.c. 

prevede la ripartizione delle spese di 

manutenzione, riparazione e ricostruzione 

in ragione di un terzo a carico dei 

condomini (nel caso specifico i proprietari 

dei giardini) che ne abbiano l’uso 

esclusivo, restando gli altri due terzi 

della stessa spesa a carico dei proprietari 

dei vani sottostanti, ai quali i primi 

servono da copertura. L’art. 1125 c.c. 

invece prevede la ripartizione delle 

spese relative alla soletta in parti uguali 

tra i proprietari dei piani l’uno all’altro 

soprastanti, lasciando a carico del proprietario 

soprastante gli oneri per il 

piano di calpestio ed a carico del sottostante 

gli oneri per l’intonaco e la tinteggiatura 

delle volte. Quanto sopra nel 

caso più generale di normale deperimento 

d’uso dell’impermeabilizzazione 

oggetto dell’intervento manutentivo, 

mentre qualora venga accertato che le 

infiltrazioni siano riconducibili ad errori 

di progettazione o di esecuzione o di 

utilizzo della struttura e/o dei giardini 

diverse sarebbero le conseguenze, per 

le evidenti assunzioni di responsabilità 

seminterrato“ 

UNA PANORAMICA DI BOLZANO 

risarcitoria come sopra già evidenziato 

e comunque da quantificare. Da ultimo 

va precisato che a carico dei proprietari 

dei giardini è implicita la servitù di utilizzare 

il bene senza aggravio per una 

futura manutenzione della guaina 

impermeabilizzante, per cui eventuali 

manufatti e/o impianti realizzati in 

epoca successiva alla vendita del fabbricato 

da parte dell’impresa costruttrice, 

vanno spostati e ricollocati in opera 

con oneri a carico dei proprietari medesimi. 

Osservazioni di merito e conclusioni 

• Premesso che la complessità dell’oggetto 

del contendere non permette una 

interpretazione univoca degli articoli di 

legge e della giurisprudenza di merito; 

• constatato che quindi una valutazione 

equitativa ai sensi dell’art. 1123 secondo 

comma, e applicando il buon senso del 

padre di famiglia rispecchia al meglio il 

criterio di giustizia rapportato alla logica 

di un lodo arbitrale; 

• verificato che ogni decisione difforme 

potrebbe dare seguito a contenziosi 

onerosi e infine inconcludenti in termini 

di necessità e inderogabilità degli interventi 

del resto già deliberati; 

• tutto ciò premesso, il collegio, alla 

luce delle considerazioni svolte e delle 

valutazioni giuridiche esposte, ritiene 

equa e corrispondente una suddivisione 

delle spese determinata come segue : 

60% a carico dei locali seminterrati; 

30% a carico dei giardini; 


ATTUALITÀ 

10% a carico dei proprietari del tetto, 

nel caso si accerti lo scarico diretto dei 

pluviali nei giardini. 

A maggior dettaglio si precisa che : 

• la spesa complessiva va rapportata ai 

metri quadri d’intervento per ogni singolo 

giardino e per ogni singolo locale 

seminterrato; 

• la quota relativa alla parte di corsia 

garage interessata dai lavori va corrisposta 

da chi ne ha l’uso, in ragione 

millesimale; 

• eventuali spese relative ai pluviali del 

tetto saranno ripartiti fra tutti i condomini 

che lo utilizzano; 

• eventuali oneri per lo smaltimento delle 

acque meteoriche complessive (rete e pozzetti 

perdenti) resteranno a carico dei proprietari 

del tetto in rapporto alla superficie 

del tetto e dei giardini. 

Le spese relative al ripristino dei giardini, 

nelle condizioni originarie all’atto 

della fine dei lavori da parte dell’impresa 

costruttrice ed alla eventuale tinteggiatura 

e/o sistemazione dell’intonaco 

sottostante, vanno comprese nelle 

spese di rifacimento dell’impermeabilizzazione 

da suddividersi con i criteri 

sopra indicati, mentre gli oneri per lo 

spostamento provvisorio delle opere e 

degli impianti realizzati dai proprietari 

dei giardini in epoca successiva alla 

costruzione del fabbricato rimarranno a 

carico di questi ultimi. 

Il Collegio di conciliazione 

Walter Moro Alfred Frei


Tecnologia innovativa per il risanamento dei condotti fumari con sistema non distruttivo 

Canne fumarie gonfiabili 

senza grandi opere murarie 

Le nuove tecnologie sono ormai così evolute 

anche nel campo delle canne fumarie 

che non è più necessario intervenire in 

modo distruttivo; pertanto, per risanare o 

intubare una canna fumaria esistente, non 

bisogna più effettuare grandi opere murarie, 

con vantaggi evidenti e facilmente 

intuibili. 

La tecnologia proposta da Elenca risolve 

quasi in assoluto ogni problema di risanamento 

interno, fino a grandi dimensioni, 

anche in presenza di curve, strozzature, 

gomiti o altri impedimenti, sempre e 

comunque nel rispetto delle normative 

vigenti. 

Con Elenca innumerevoli problemi che 

con i metodi tradizionali sembravano difficili 

da risolvere,diventano estremamente 

semplici. 

Elenca fornisce solo agli installatori autorizzati 

le manichette richieste su misura in 

materiale composito nelle due tipologie: 

- FURANFLEX ® adatto per le canne fumarie 

di caldaie a gas, G.p.l. e gasolio, consigliato 

per apparecchi a condensazione e 

idoneo inoltre al risanamento di cappe di 

cucine civili e di ristorazione, pluviali e 

condotti di ventilazione in genere. 

- FURANFLEX ® “L” specifico per il risanamento 

interno di canne fumarie di stufe e 

camini a legna, pellets e altri combustibili 

solidi. 

L’installazione di questa tecnologia deve 

essere effettuata solo da parte di personale 

tecnicamente preparato ed autorizzato e 

si sviluppa nel seguente modo: 

A - Si cala la manichetta nel condotto da 

ripristinare che può essere in cemento, 

eternit, pietra, acciaio , mattoni o altra 

tipologia di materiale. 

B - Viene gonfiata per mezzo di una 

apposita macchina che produce vapore a 

bassa pressione e la manichetta grazie 

alla sua elasticità si adatta alla forma del 

cavedio nel quale viene inserita. 

C - Il processo di cristallizzazione del 

materiale composito richiede da 1 a 2 ore 

ed in seguito il prodotto indurisce in 

modo irreversibile. 

La manichetta, essendo un corpo unico 

senza giunzioni fino a 70 metri (con possibilità 

di aumento), non risente dei vari 

stress termici dovuti ai normali cicli di 

riscaldamento – raffreddamento della 

canna fumaria, garantendo la tenuta. Il 

risultato è una canna fumaria con parete 

interna liscia ma rigida, resistente alla corrosione 

delle condense acide dei fumi. 

Elenca S.r.l. nasce da una ditta di installazione 

con esperienza ventennale nel 

campo delle canne fumarie ed è proiettata 

verso i migliori aggiornamenti tecnici in 

materia di risanamento di camini canne 

fumarie, volti a cercare proposte innovative, 

sicure ed omologate, per offrire alla 

nostra clientela le soluzioni più idonee e le 

tecniche più avanzate per il recupero dei 

vecchi sistemi fumari, ora non solo in Italia 

ma anche in Spagna e Portogallo. 

Ulteriori informazioni su Elenca S.r.l. e 

sulla tecnologia possono essere richieste a 

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Amministrare immobili 

✒ 

IInserto 

Il linguaggio dei numeri 

a cura del Centro Studi Nazionale


Il linguaggio dei numeri 

a cura del Centro Studi Nazionale 

CODICI FISCALI CONDOMINIALI 

Il Centro Studi Nazionale ANACI ha evidenziato all’Agenzia 

delle Entrate – Direzione Centrale Accertamento (Ufficio 

Ricerca dati e notizie) che, in occasione di verifiche fiscali, 

viene contestata agli amministratori di condominio la 

gestione di condomìni dei quali risulterebbero legali rappresentanti 

in base ai dati dell’anagrafe tributaria (codice 

fiscale intestato ad ogni condominio). 

In effetti, non essendo previsti, com’è noto, elenchi o registri 

tenuti da autorità pubbliche per l’individuazione in 

tutto il Paese dei rappresentanti legali (tab. 1 - n. 324.749) 

delle varie amministrazioni condominiali (n. 839.168), il 

problema si determina in quanto la normativa non prescrive 

obblighi di variazione della rappresentanza stessa né per 

l’amministratore uscente, né per il subentrante; aggiungasi 

che le comunicazioni “spontanee” da parte dei sostituiti, 

che hanno interesse a rettificare la loro presenza anagrafica 

fiscale, non vengono registrate nella banca dati dei codici 

condominiali che, come specificato nel certificato di attribuzione, 

viene rilasciato ai soggetti diversi da persone fisiche, 

non contribuenti IVA. 

In occasione di un incontro con i responsabili dell’ufficio 

anzidetto il CSN ha evidenziato che gli uffici finanziari rifiutano 

l’inserimento di una società quale rappresentante 

legale del condominio, nonostante tale amministrazione 

societaria sia prevista sia nel Modello UNICO che negli studi 

di settore e ritenuta legittima dalla giurisprudenza della 

Cassazione (sentenza n. 22840 del 24/10/2006). 

NESSUN OBBLIGO DI VARIAZIONE DATI 

Nel DPR n. 605/1973 (Disposizioni relative all’anagrafe tributaria 

ed al codice fiscale dei contribuenti) non è precisato 

l’obbligo (né la sanzione per l’eventuale inadempimento) di 

comunicare la “variazione dati” ovvero la diversa rappresentanza 

legale che si determina con la nomina di un nuovo 

amministratore condominiale; variazione che potrebbe essere 

comunicata sia dall’amministratore uscente o, meglio, 

dall’amministratore subentrante. Quest’ultimo, però, 

potrebbe avere interesse a nascondere la nuova rappresentanza 

per motivi fiscali, mentre l’amministratore sostituito è 

esposto ad accertamenti per compensi non dichiarati, 

ma……non percepiti. 

Il DPR 19/9/1973, n. 605, all’art. 7, “Comunicazioni all’anagrafe 

tributaria”, comma 9, prevede che “gli amministratori 

di condominio degli edifici devono comunicare annualmente 

all’anagrafe tributaria l’ammontare dei beni e servizi 

acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi 

fornitori. Con decreto del Ministero delle Finanze sono stabiliti 

il contenuto, le modalità e i termini delle comunicazioni”. 

Il successivo comma 10 dispone che “le comunicazioni di cui 

ai precedenti commi devono indicare il numero del codice 

fiscale dei soggetti cui le comunicazioni stesse si riferiscono 

e devono essere sottoscritte dal legale rappresentante dell’ente 

o della persona che ne è autorizzata secondo l’ordinamento 

dell’ente stesso”. 

Si tratta, come noto, dell’obbligo istituito e poi attuato 

mediante il cosiddetto modello “AC” allegato alla dichiarazione 

dei redditi, il cui obbligo sussiste per l’amministratore 

in carica alla data di chiusura del periodo d’imposta, a 

nulla rilevando l’eventuale decadenza dalla carica alla data 

di presentazione della dichiarazione dei redditi; l’inadempienza 

all’obbligo comporta l’irrogazione delle sanzioni 

contemplate dall’art. 13, comma 2, del decreto stesso: “chi 

omette le comunicazioni previste dall’articolo 7 è punito con 

la sanzione amministrativa da lire quattrocentomila a lire 

dieci milioni; la sanzione è ridotta alla metà in caso di 

comunicazioni incomplete o inesatte”, ma la norma nulla 

dispone circa l’omissione della comunicazione riguardo alla 

sostituzione dell’amministratore. 

Analizzando, per completezza, il sistema sanzionatorio 

amministrativo ossia i tre decreti legislativi nn. 471, 472 e 

473 del 1997, non possono nemmeno ravvisarsi gli estremi, 

dell’applicazione dell’art. 11 D.Lgs. n. 471 (“altre violazioni 

in materia di imposte dirette e di imposta sul valore 

aggiunto”), che rappresenta nel sistema sanzionatorio tributario 

una sorta di anello di “chiusura” per le violazioni 

non altrove specificate. 

Infatti, il primo comma di detta disposizione, stabilisce che 

“sono punite con la sanzione amministrativa da lire cinquecentomila 

a lire quattro milioni le seguenti violazioni: 

• Omissione di ogni comunicazione prescritta dalla legge 

tributaria anche se non richiesta dagli uffici o dalla Guardia 

di finanza al contribuente o a terzi nell’esercizio dei poteri 

di verifica ed accertamento in materia di imposte dirette e 

di imposta sul valore aggiunto o invio di tali comunicazioni 

con dati incompleti o non veritieri; 

• Inottemperanza all’invito a comparire o a qualsiasi altra 

richiesta fatta dagli uffici o dalla Guardia di finanza nell’esercizio 

dei poteri loro conferiti. 

Non è dunque ravvisabile, stando al tenore letterale della 

disposizione nonché alla sua ratio, che intende contrastare 

condotte “reticenti” del contribuente già coinvolto in indagini 

e/o in fase istruttoria da parte di organi di controllo 

dell’amministrazione finanziaria, l’applicazione di alcuna di 

dette disposizioni.

Fonte: Ministero dell’Economia - Ufficio Studi 


INSERTO


quanto ad eventuali controlli, derivanti dall’utilizzo dei dati 

a disposizione dell’Anagrafe tributaria (attività, questa, 

peraltro fortemente sollecitata dal legislatore con le modifiche 

apportate in materia di ricezioni flussi dati da parte 

dell’Anagrafe tributaria recepite dalla circolare n. 2/E. 

In effetti, nel caso in cui l’amministratore uscente non si 

adoperi per la comunicazione della cessazione della carica 

potrebbero venirsi a creare dei “corto circuiti informativi” in 

seno all’Anagrafe tributaria. 



In altre parole, non sussistendo obblighi in tel senso, nemmeno 

in ambito extrafiscale come invece si verifica per le 

società le quali sono tenute a comunicare la variazione degli 

amministratori al competente Registro delle Imprese, si 

riscontra che il “subentro” operato dal nuovo amministratore, 

le cui “tracce” sono rinvenibili in una serie di adempimenti 

tra i quali il versamento delle ritenute o l’insorgenza 

del successivo obbligo di compilazione del modello “AC”, 

non è sufficiente all’Anagrafe tributaria per l’aggiornamen-



INSERTO

to degli archivi. Ragioni, queste, che potrebbero condurre 

l’Agenzia delle entrate a riscontrare, da un lato, il dato inerente 

la numerosità degli stabili amministrati e, dall’altro, il 

numero inferiore delle comunicazioni “AC” presentate a cura 

dello stesso professionista: non solo, un “incrocio” ancora 

più pernicioso potrebbe anche scaturire dalla risultanza dell’anagrafe 

tributaria con il dichiarato dal professionista nel 

modello rilevante ai fini degli studi di settore (il quale 

richiede l’indicazione della numerosità della clientela). 

Un ulteriore incrocio dei dati disponibili sarà possibile 

all’Agenzia delle Entrate utilizzando i riferimenti del Mod. 

770 che, a decorrere dal periodo d’imposta 2007, dovrà 

essere presentato da quasi tutti i condomini a seguito dell’istituzione 

della ritenuta di acconto 4% sui corrispettivi di 

appalto e contratti d’opera; l’amministratore deve indicare 

il proprio numero di codice fiscale e la “data di decorrenza 

della carica” (una novità del Mod. 770/2007) che dovrebbe 

però più chiaramente riferirsi alla prima nomina e non alle 

successive conferme. 

INDIVIDUAZIONE DELL’AMBITO PROFESSIONALE 

Le indicazioni dell’Ufficio Studi e Politiche fiscali del 

Ministero dell’Economia e Finanze a seguito del trattamento 

dei dati desunti dalle certificazioni di attribuzione dei codici 

fiscali condominiali sono molto importanti per meglio individuare 

l’ambito professionale di riferimento. 

E’ stata così individuata l’esistenza , al 31 dicembre 2005, di 

n. 839.168 edifici in condominio (Tab. 1) che conferma la 

stima del Censis (2° Rapporto marzo 2006) elaborata con 

riferimento ai dati del censimento delle famiglie e delle abitazioni 

del 2001. Il CSN ha comunque documentato 

all’Agenzia delle Entrate l’attribuzione di codici fiscali 

duplicati per alcuni condomìni sollecitando procedure per 

le opportune rettifiche. 

Il Ministero ha quindi lavorato i dati disponibili nei certificati 

di attribuzione dei codici fiscali in questione considerando 

i condomìni gestiti dallo stesso rappresentante legale 

per individuare il numero di coloro che svolgono in Italia 

l’attività di amministratore (Tab. 1 – n. 324.749) anche se 

non sempre professionalmente. 

Per approfondire tale ultima valutazione ha quindi elaborato 

la Tabella 2 nella quale è evidenziato l’elevato numero di 

coloro che amministrano un solo edificio (n. 265.649) in 

gran parte gli stessi comproprietari che si occupano direttamente 

della gestione condominiale, spesso a turno annuale 

ed in modo gratuito. L’ambito strettamente professionale 

potrebbe quindi restringersi a coloro che gestiscono da 

quattro condomìni ad oltre 90, che nella stessa tabella risultano 

complessivamente 27.509. 

Si ha motivo comunque di ritenere che l’incidenza degli evidenziati 

errori riguardanti la rappresentanza legale non 


INSERTO 

modifica sostanzialmente la selezione per classi di condomìni 

gestiti. 

Ancora più interessante si dimostra l’esame della distribuzione 

provinciale degli amministratori di condominio e del 

numero medio degli edifici gestiti per amministratore (Tab. 

3); può essere utile per conoscere il “mercato” locale e 

quindi la potenziale disponibilità di incarichi professionali, 

guardando anche oltre i limiti delle città capoluogo, nonché 

per individuare il diverso grado di professionalità nelle 

varie provincie italiane. 

Emblematico il raffronto dei dati di Milano e Bari: la prima, 

con un numero di edifici condominiali superiore (62.765 

rispetto a 38.151) ha un numero di amministratori inferiore 

(12.469 rispetto a 20.720) e quindi una media di 5,03 

condomìni da ciascuno gestiti rispetto all’1,84 di Bari (la 

media è comunque influenzata dall’elevato numero di chi 

amministra un solo condominio). Roma ha il primato degli 

amministratori in attività (n. 23.000) certamente non proporzionale 

al numero degli associati ANACI (è un’altra indagine 

da effettuare); la capitale “ministeriale” nasconde 

tanti dopolavoristi nonostante le previste incompatibilità 

(legge n. 622/96) in un sommerso rilevante, mai esattamente 

quantificato, in assenza anche di una norma generalizzata 

che preveda l’imponibilità ai fini IVA dei corrispettivi 

derivanti dall’attività di amministratore condominiale, come 

sollecitato anche dalla Commissione tributaria regionale del 

Lazio (30/11/1998 e 5/7/2005). 

LE INDICAZIONI DEI MODELLI 770 

La Tabella 4 espone dati in sensibile evoluzione, la cui fonte 

è sempre l’Uffici Studi e Politiche fiscali del Ministero 

dell’Economia; le dichiarazioni dei condomìni sostituti di 

imposta sono aumentate da 328.488 per il periodo d’imposta 

2002 a 375.139 per il 2005 (+ 46.651) con la distribuzione 

provinciale evidenziata in tabella. 

Come sopra sottolineato, dal periodo d’imposta 2007, a 

seguito dell’istituzione della nuova ritenuta d’acconto del 

4% sui corrispettivi relativi ad appalti e contratti d’opera 

(legge n. 296/2006 e circolare 7/E del 7/2/2007), saranno 

esentati dalla presentazione del Mod. 770 soltanto i condomìni 

senza ascensore (la manutenzione è obbligatoria), le 

cui parti comuni non necessitano di interventi elettrici, 

idraulici, murari o per servizi vari (es. verifica estintori) e 

che non liquidano compensi a professionisti (avvocati, 

ingegneri, geometri, consulenti fiscali, ecc.) ed allo stesso 

amministratore. L’esiguità di tali esenzioni consentirà di 

valutare meglio il fenomeno dell’evasione fiscale incrociando 

i dati relativi al rappresentante legale del condominio, 

obbligando quindi molti amministratori ad uscire allo scoperto 

o a lasciare gli incarichi ai professionisti iscritti ad 

associazioni riconosciute. 

Carlo Parodi


PROFESSIONE 

Sviluppo del sistema delle competenze 

dell’amministratore: studio preliminare 

di Giuseppe D’Amore e Marco Lombardozzi 

La nostra professione è nata un poco alla 

volta, partita in sordina è esplosa via via 

negli anni di pari passo al proliferare di 

edifici in condominio che si è avuto in 

tutta Italia e negli anni, complici anche i 

legislatori, si è arricchita di competenze 

sempre più specifiche diventando una 

professione cui manca ormai solamente il 

riconoscimento giuridico che ultimamente 

pare sempre più vicino. 

Tutti, quando parliamo della professione 

dell’amministratore di immobili concordiamo 

sul fatto che ormai questo professionista 

deve avere conoscenze che spaziano 

in moltissimi campi tanto che qualcuno, 

a ragione, ha affermato che il 

mestiere dell’amministratore è uno dei più 

difficili che si possano intraprendere. 

Tuttavia, ogni qualvolta si a legge il programma 

dei corsi di avviamento alla professione 

che vengono organizzati in tutta 

Italia, provo un senso di delusione perché 

non vi trovo praticamente mai niente di 

più di un mero elenco di lezioni tecniche 

dedicate agli articoli del codice civile che 

regolano la materia così come un elenco 

di lezioni dedicate ad argomenti squisitamente 

tecnici; difficilmente si trovano 

spazi dedicati a materie apparentemente 

lontane dalla professione di amministratore 

di condominio ma che in realtà sarebbero 

da tenere in grande considerazione 

per completare la formazione dei nuovi 

professionisti, materie che dovrebbero poi 

essere riprese ed approfondite negli anni 

grazie ad una serie di corsi di aggiornamento, 

a me piace definirli “master”, così 

da portare sempre più in alto le competenze 

di ogni singolo professionista. 

Materie come la Psicologia trovano piccoli 

spazi marginali,costituiti da pochissime 

ore, generalmente una giornata nei casi 

migliori, cui poi non viene dato alcun 

seguito preferendosi l’organizzazione di 

seminari legati a questioni meramente 

tecniche. 

Nessuno ha capito sino ad oggi che è 

necessario dare maggiore spazio a queste 

materie e che nel nostro lavoro ormai non 

c’è niente da inventare se non l’adattare 

alle nostre esigenze metodologie di lavoro 

prese in prestito da altre professioni. 

Ecco quindi che nasce il progetto di dare 

vita ad un master in psicologia dedicato 

agli amministratori professionisti ed ecco 

che nasce un progetto di un primo blocco 

di lezioni per un totale di 32 ore organizzato 

con Giuseppe D’Amore che, per vicissitudini 

personali, oltre che essere psicologo 

conosce a fondo il nostro lavoro quotidiano 

con tutte le problematiche da 

affrontare e superare nel rapporto con i 

nostri clienti. 

Al master hanno partecipato 14 professionisti 

della provincia di Bolzano che dopo 

quattro sabati consecutivi da otto ore ciascuno 

di lezione si sono lasciati con la promessa 

di tornare ad approfondire tutti i 

temi trattati. 

Nasce allora l’idea di creare un laboratorio 

per studiare la professione di amministratore 

con lo scopo di riuscire a costruire, 

attraverso studi successivi, il sistema delle 

competenze di questi professionisti; infatti 

attraverso questa metodologia è possibile 

stabilire quali sono le attività concrete e 

operative che vengono “utilizzate” ogni 

qualvolta si svolge una particolare attività. 

Come prodotto finale di questa metodologia, 

una volta conosciute le attività 

svolte, i comportamenti osservabili, le abilità 

e le conoscenze necessarie per metterle 

UN’IMMAGINE DEL CONVEGNO ANACI DI CAGLIARI 

in atto, sarà possibile una programmazione 

efficiente ed efficace del curriculum 

formativo indispensabile per potere esercitare 

la professione di amministratore di 

immobili in modo da garantire ai clienti 

uno standard di qualità nelle prestazioni 

professionali a loro erogate. 

Il lavoro di seguito presentato costituisce 

un tentativo di svolgere la prima fase di 

questo processo; la procedura della metodologia 

è questa: si richiede ai partecipanti 

di pensare alla propria attività professionale 

e di descriverla nel loro fare 

concreto di tutti i giorni cercando di riportare 

almeno 12 attività operative concretamente 

svolte. Ognuna delle attività viene 

chiamata “area chiave di operatività” in 

quanto senza di essa non è possibile svolgere 

con efficacia e con efficienza l’attività 

professionale. Successivamente si chiede 

agli amministratori di valutare ogni attività 

secondo due criteri: l’importanza e la 

difficoltà. Ognuno di questi criteri ha 

quattro livelli: alta, medio alta, medio 

bassa e bassa. Poiché le attività sono 

almeno dodici, si chiede ai partecipanti di 

individuare tra di esse tre che presentano 

una difficoltà alta, tre con difficoltà medio 

alta, tre con difficoltà medio bassa e tre 

con difficoltà bassa. La stessa cosa viene 

fatta per il criterio della difficoltà per cui si 

avranno tre attività con difficoltà alta, tre 

con difficoltà medio alta, tre con difficoltà


medio bassa e tre con difficoltà bassa. 

Incrociando queste valutazioni su un sistema 

di assi cartesiani su cui metteremo in 

ascissa la difficoltà e in ordinata l’importanza 

avremo la seguente schematizzazione 

delle attività: 

routine: attività valutate con importanza 

bassa e medio bassa + difficoltà bassa e 

medio bassa 

minacce: attività valutate con importanza 

bassa e medio bassa + difficoltà medio 

alta e alta 

opportunità: attività valutate con importanza 

medio alta e alta + difficoltà bassa e 

medio bassa 

sfide: attività valutate con importanza 

medio alta e alta + difficoltà medio alta e 

alta. Dopo che l’intero processo è stato 

svolto individualmente si chiede ai partecipanti 

di ripeterlo in gruppo cercando di 

condividere e concordare sia le dodici 

attività sia le valutazioni di ogni attività 

secondo i due criteri della importanza e 

della difficoltà. La discussione di gruppo è 

la parte più interessante del metodo perché 

permette agli amministratori di concordare 

e di stabilire quali sono le attività 

chiave che costituiscono la loro professione. 

La metodologia è stata applicata a 

margine del percorso formativo realizzato 

appunto in occasione del master realizzato 

dalla Sezione ANACI di Bolzano su un piccolo 

campione di amministratori. 

E’ stato chiesto ai partecipanti di riportare 

sul seguente modulo “cosa fa concretamente”, 

nella sua prassi operativa quotidiana, 

un amministratore di condominio 

quando svolge la propria professione cercando 

di esprimerlo secondo il concetto di 

area chiave di operatività intendendosi in 

tale senso una attività senza la quale la 

suddetta professione non può esistere; 

chiave è anche riferito al fatto che tale 

attività determina e definisce la professionalità. 

I partecipanti sono stati invitati 

prima singolarmente a riportare nell’apposito 

modulo (fig.1) quante più attività 

fosse possibile fino ad un numero massi- 

mo di 14.Una volta riportate le attività il 

partecipante è stato poi invitato a valutarle 

secondo due criteri: 

• il criterio dell’Importanza (Imp): definito 

come la possibilità o capacità di 

influire sugli ambienti, sul contesto e sulle 

attività delle persone. Importanza è ciò 

che può conferire visibilità, autorevolezza, 

credito e influenza a chi agisce. Può far 

guadagnare considerazione, stima e prestigio 

e pertanto essere fonte di gratificazione 

professionale ed autostima. 

• il criterio della Difficoltà (Diff): definito 

come la presenza di motivi o circostanze 

che si frappongono al facile e regolare 

svolgimento o conseguimento di qualcosa. 

Produce solitamente uno stato di allertamento 

e sforzo elevato finalizzato a 

superare ostacoli, impedimenti, complicazioni. 

Difficoltà è ciò che può indurre in 

errore, può far sbagliare a causa di incertezza, 

complessità, risorse scarse. 

Entrambi i criteri Imp. Diff. potevano assumere 

4 valori diversi: 

A= alto 

MA=medio alto 

MB=medio basso 

B=basso 

Questo voleva dire che ad esempio le attività 

svolte dagli amministratori potevano 

essere valutate altamente difficili oppure 

difficili in modo medio alto oppure difficili 

in modo medio basso o infine difficile in 

modo basso cioè poco difficili ecc. 

Una volta che tutti i partecipani avevano 

singolarmente riportato le attività e le 

avevano valutate sia secondo il criterio 

dell’importanza sia secondo il criterio 

della difficoltà, sono stati suddivisi in tre 

gruppi (GRUPPO 1, GRUPPO 2, GRUPPO 3) e 

sono stati invitati a redigere un modulo di 

gruppo dove dovevano concordare le attività 

e la loro valutazione secondo i due 

criteri. Questo per far si che i risultati 

finali avessero una maggiore validità in 

quanto ciò che riportavano era frutto di 

una lunga e approfondita discussione di 

gruppo dove ognuno aveva modo di 

esprimere la propria opinione e la propria 

valutazione sia in merito a quali sono le 

attività concretamente svolte dall’amministratore 

sia riguardo alla loro valutazione 

in termini di importanza e difficoltà. Qui 

di seguito i risultati del lavoro di gruppo.


PROFESSIONE

#32 Amministrare immobili

Dai risultati emersi è possibile esprimere 

alcune prime considerazioni con l’intento 

di creare un sempre maggiore interesse 

verso lo sviluppo di questi studi all’interno 

dell’associazione. Le diversità espresse dai 

tre gruppi arricchiscono la visione delle 

attività chiave che costituiscono la nostra 

professione. Nello stesso tempo il risultato 

mette in evidenza i diversi percorsi che i 

singoli amministratori hanno seguito per 

giungere a formarsi ed a svolgere la professione. 

Questo mette in evidenza la 

necessità di uno sviluppo sempre più arti- 

colato e condiviso di un curriculum formativo 

standard, da proporre a chi si appresta 

a svolgere la professione di amministratore, 

in modo tale da garantire i clienti 

rispetto alle competenze possedute e, nello 

stesso tempo, concretizzare uno dei requisiti 

che fanno passare una attività lavorativa 

al rango di professione, cioè la delimitazione 

di un corpus specifico di conoscenze 

di cui si professa cioè si afferma di 

possedere. Con questo sistema si riuscirebbe 

in breve a fare emergere il contributo 

espresso da parte di ogni singolo associato 


FOCUS 

per il raggiungimento dello sviluppo di un 

nuovo modello di amministratore da proporre 

alle generazioni future di professionisti. 

L’ANACI potrebbe in tale modo 

dotarsi di un sistema delle competenze 

sviluppato su base empirica e non costruito 

su “concettualizzazioni” astratte o, peggio 

ancora, soggettive, cioè basate sull’esperienza 

personale di singoli illuminati 

esperti del mestiere che altro non possono 

avere se non una visione parziale che pone 

in evidenza solamente gli aspetti più congeniali 

alla sua visione della professione.

condominio intelligente 

FINSTRAL È PARTNER DI CASA CLIMA ER L’EFFICIENZA ENERGETICA 

Recentemente è stata siglata una collaborazione tra 

Agenzia Casa Clima e la scietà FINSTRAL SpA che ha come 

obiettivi lo sviluppo dei temi del risparmio energetico, del 

comfort e del rispetto dell’ ambien te.Il consumo di energia, 

infatti, è in costante aumento ed i prezzi dei carburanti 

per riscaldamento e raffrescamento crescono ogni 

giorno, così come le conseguenti inquinanti emissioni di 

CO2. Allo scopo di controllare il consumo energetico di una 

costruzione, sia pubblica che privata, in Alto Adige, da 

diversi anni, è stato ideato il progetto “Casa Clima”, che 

ora si sta diffondendo in tutta Italia. Gli edifici che possiedono 

caratteristiche costruttive di risparmio energetico 

vengono classificati sulla base del consumo annuale. 

Classe “A” per le costruzioni che consumano meno di 30 

kWh per m² ( esempio 3 metri cubi di gas metano per 

metro quadro), Classe “B” per un consumo fino a 50 

kWh/m² e Classe Casa Clima “C” per consumi fino a 70kWh 

/m². La maggior parte degli edifici ed abitazioni esistenti 

hanno un consumo medio di circa 120 -150 kWh. La 

Partiranno nel prossimo 

gennaio le iscrizioni 

alla seconda edizione 

del pr Master in 

“Automazione e comfort 

degli edifici residenziali 

e terziari” 

all’Università di Roma 2 

Tor Vergata dopo la positiva conclusione della prima 

edizione e i giudizi soddisfatti sia degli studenti sia 

delle aziende che vi hanno preso parte. Si tratta di un 

Master post laurea di primo livello attivato dalla facoltà 

di Scienze dell’Università di Tor Vergata di Roma ed 

aperto ai laureati in facoltà scientifiche e dal prossimo 

anno anche ai laureati in architettura . Come la prima 

edizione, il Master si svolge nell’arco temporale di un 


RUBRICA 

dispersione energetica 

avviene in modo incisivo 

attraverso gli infissi per una 

quota del 20%-25%. Sulla 

base di questi dati e con 

l’obiettivo del risparmio 

energetico, l’ Agenzia Casa 

Clima ha stretto delle collaborazioni con delle società qualificate, 

operanti nel settore delle costruzioni edili. FIN- 

STRAL è stata scelta come partner per la sezione serramenti, 

seppur in modo non esclusivo. Gli infissi della gamma 

FINSTRAL, sia in PVC, che in alluminio, rientrano pienamente 

nei valori richiesti da Casa Clima. Inoltre processi 

produttivi dell’azienda, i mezzi di trasporto, il materiale 

impiegato, le tecnologie applicate, le attività umane all’ 

interno dei 12 stabilimenti sono tutte orientate al rispetto 

dell’ ambiente, coerentemente con la certificazione ISO 

14001 per la tutela ambientale e la sicurezza sul lavoro, che 

FINSTRAL ha ottenuto già nel 1999. 

SECONDA EDIZIONE DEL MASTER DI DOMOTICA DELL’UNIVERSITÀ DI ROMA 2 

anno, con lezioni frontali ed esercitazioni pratiche ed 

alla fine del corso è previsto uno stage presso una delle 

aziende che hanno sottoscritto una convezione con 

l’Università e che cureranno la parte relativa alle esercitazione 

pratiche. In particolare le esercitazioni saranno 

a cura di ABB, che si occuperà della parte relativa allo 

standard EIB-KNX, di ViaBus per parte LonWorks e di 

Intermark per la parte relativa all’integrazione con 

dispositivi AMX. Il master, come si diceva, è di durata 

annuale, diviso in due semestri durante i quali si terranno 

lezioni su materie propedeutiche agli insegnamenti 

di base e lezioni sugli argomenti specifici della disciplina. 

Per informazioni e iscrizioni: Egidio Mancianti, egidio.mancianti@fastwebnet.it, 

tel 335 5399303, Dipartimento di Fisica 

Via della Ricerca Scientifica, 1, Università di Roma - Tor Vergata - 

00133 Roma.


Nuova iniziativa del Centro Studi Nazionale 

Gli “studi condominiali” 

per orientarsi nella professione 

di Luigi Salciarini 

Importante novità dal Centro Studi 

Nazionale il quale, in attuazione delle 

specifiche sue finalità statutarie, consistenti 

nel coordinamento delle attività 

culturali e scientifiche dell’associazione 

(v. art. 30 del vigente statuto associativo), 

inaugura, in questo numero della 

rivista, la pubblicazione degli “studi condominiali”. 

Si tratta di approfondimenti 

delle problematiche professionali dell’amministratore 

di condominio - sia giuridiche, 

sia tecniche - affrontati via via 

dai vari componenti del CSN, con lo scopo 

di fornire all’associato non solo un chiarimento 

sullo “stato dell’arte” delle regole 

di gestione e sul miglior modo di applicarle, 

ma anche vere e proprie soluzioni 

Problema: 

L’art. 70 disp. att. c.c., dispone che “per le 

infrazioni al regolamento di condominio 

può essere stabilito, a titolo di sanzione, il 

pagamento di una somma fino ad lire 

cento” (ora €0,05). Riguardo a tale 

norma, si pone il problema se il regolamento 

o l’assemblea possa prevedere sanzioni 

di importo maggiore. 

Soluzione: 

Il potere di irrogare “pene private” deve 

trovare fondamento in una norma del 

regolamento condominiale. Il codice parla 

del regolamento che dovrebbe essere 

quello previsto dall’art. 1138 c.c. e quindi 

approvato a maggioranza. Ciò farebbe 

pensare che la delibera assembleare adottata 

con la stessa maggioranza prevista 

per l’approvazione del regolamento possa 

stabilire sanzioni a carico dei trasgressori. 

La giurisprudenza ha invece fatto riferimento 

solo alle infrazioni derivanti dagli 

obblighi che derivano da contratto facen- 

Infrazioni al regolamento condominiale 

Studio n. 1 

Relatore: Bruno Piscitelli 

Approvato dal Centro Studi Nazionale il 22 giugno 2007. 

operative che lo possano agevolare nello 

svolgimento delle mansioni amministrative. 

Il taglio redazionale degli “studi”, 

pur essendo sempre impostato al massimo 

rigore scientifico, con considerazione 

costante dell’evoluzione giurisprudenziale 

e dell’analisi dottrinale sui singoli problemi, 

non vuole dimenticare la praticità 

e la concretezza necessarie alla quotidianità 

della professione. Il progetto degli 

“studi condominiali” prevede che, in un 

primo momento, siano esaminate le problematiche 

più immediate, e poi, in una 

seconda fase, anche temi più complessi 

ed articolati. In quest’ottica, si è pensato 

di affrontare le singole questioni con 

un’impostazione il più specifica possibile, 

do intendere che le stesse sanzioni possano 

trovare fondamento solo da regolamenti 

contrattuali (Cass. n. 132/1996), ma la stessa 

sentenza ha chiarito che la deliberazione 

che irroga sanzioni non può essere impugnata 

oltre il termine di 30 giorni ex 

art.1137 c.c., precorrendo il nuovo indirizzo 

giurisprudenziale sulle delibere nulle e 

annullabili sviluppatosi dal 2000 in poi. 

L’eccezionalità della norma ha voluto che 

la stessa si indirizzasse solo ai condomini e 

non anche ai conduttori in quanto estranei 

all’organizzazione condominiale (Cass. n. 

10837/1995). Maggiori problemi ha comportato 

l’entità della sanzione cui si è 

occupata finanche la Corte Costituzionale 

(Cost. n. 388/1997). Appare evidente come 

l’importo sia anacronistico oltreché irragionevole 

soprattutto quando si è passati 

alla nuova moneta e quando la sanzione 

non è adeguata risulta totalmente inutile. 

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 

948/1995, ribadita dalla sentenza 

n.10837/1995, definisce contra legem la 

evitando di trattare più argomenti in un 

medesimo studio. Il fine ultimo dell’iniziativa 

è quello di creare, col tempo, una 

raccolta di materiali, quasi un manuale 

altamente specializzato, che costituisca la 

summa del sapere dell’amministratore di 

condominio. Al fine di un servizio di valore 

professionale sempre più elevato, si 

invitano i soci a segnalare al Centro Studi 

Nazionale eventuali problematiche professionali 

d’interesse, che saranno selezionate 

in funzione della loro rilevanza. Le 

segnalazioni dovranno pervenire per 

iscritto, complete dei dati del richiedente, 

presso la segreteria della sede nazionale 

di Roma, via posta ordinaria o elettronica. 

Argomento: 

Regolamento di condominio 

delibera che imponga una sanzione di 

importo superiore alle cento lire. La questione 

di anticostituzionalità sollevata con 

riferimento agli art. 3, 41 e 42 Cost., sul 

presupposto della violazione di quell’autonomia 

per la quale i privati possono regolare 

liberamente i loro interessi, è stata 

ritenuta inammissibile in quanto coinvolgente 

scelte attribuite alla potestà discrezionale 

del legislatore (Cost. n. 388/1997). 

Tale impostazione ha sollevato non poche 

critiche dalla dottrina non essendo la 

norma inserita tra gli articoli inderogabili 

sanciti dal successivo art.72 disp. att. c.c. 

Poiché i 5 centesimi di euro rimarranno tali 

fino ad una modifica legislativa, la proposta 

di riforma del condominio ha già previsto 

la nuova sanzione di 50,00 euro che 

può essere triplicata in caso di recidiva con 

il solo limite dei 500,00 euro all’anno. 

Minori problemi ha posto il potere di irrogare 

sanzioni. Una recente sentenza della 

Cassazione ha ribadito che l’amministratore 

ha la facoltà di irrogare sanzioni ai con-

domini per le violazioni del regolamento, 

ove lo stesso lo preveda, senza bisogno di 

alcuna delibera assembleare, sempre, tuttavia, 

nel predetto limite di cento lire. 

(Cass. n. 14735/2006). 

Studio n. 2 

Relatore: Maurizio Voi 

Approvato dal Centro Studi Nazionale il 22 giugno 2007. 

Problema: 

L’art. 1669 c.c. prevede la responsabilità 

dell’appaltatore per dieci anni, nel caso 

in cui per vizio del suolo o per difetto di 

costruzione, gli edifici o le cose immobili 

destinate a lunga durata, rovinino 

in tutto o in parte, presentino pericolo 

di rovina ovvero gravi difetti. 

In questo caso la denunzia dei vizi deve 

essere fatta al costruttore entro un anno 

dalla scoperta e la relativa azione deve 

essere proposta entro un anno dalla 

denuncia. Quando si può dire che il 

committente ha “scoperto” il vizio per 

cui inizia a decorrere il termine per proporre 

la denuncia all’appaltatore a 

pena di decadenza? 

E come deve essere fatta la denuncia? 

Soluzione: 

Preliminarmente è necessario precisare 

che per giurisprudenza costante legittimati 

ad agire contro il costruttore sono 

anche l’acquirente della costruzione 

(Cass. n. 4622/2002) e, per le parti 

comuni dell’edificio, l’amministratore 

(Cass. n. 3146/1998). 

L’ art. 1669 c.c. prevede due termini che 

devono essere rispettati per l’attivazione 

dell’azione di garanzia e responsabilità 

dell’appaltatore: il primo è il termine 

di denuncia, la cui contestazione 

deve essere comunicata al costruttore 

entro un anno dalla scoperta del vizio; 

il secondo è il termine per proporre 

l’azione di garanzia e responsabilità che 

si prescrive entro il successivo anno 

dalla denuncia. In pratica una volta 

scoperto il vizio dell’immobile questo 

va denunciato al costruttore entro un 

Riferimenti: Giurisprudenza: 

Cass. 29 marzo 2002, n. 4622, in Foro it., fasc. 6, parte 1^, pag. 1685. 

Cass. 21 marzo 2000, n. 3304, in La Legge plus. 

Cass. 25 marzo 1998, n. 3146, in Arch. civ. 1998, fasc. 10, pag. 1069. 

Cass. 30 luglio 2004, n. 14561, in La Legge plus. 

Cass. 26 maggio 1993, n. 5920, in La Legge plus. 

La denunzia dei “vizi” 

anno, ed entro l’anno successivo, se il 

costruttore non vi ha rimediato, deve 

essere proposta l’azione civile di garanzia. 

I due termini sono interdipendenti, 

per cui se non si procede alla denuncia 

entro l’anno dalla scoperta del vizio si 

decade dall’azione di garanzia; se, 

denunciato correttamente il vizio, non 

si procede con l’azione di garanzia, 

questa si prescrive (Cass. n. 5920/2003). 

In giurisprudenza è ricorrente l’affermazione 

del principio secondo il quale 

il momento di scoperta del vizio dell’immobile 

decorre dal giorno in cui il 

committente/acquirente consegua un 

apprezzabile grado di conoscenza 

oggettiva della gravità dei difetti e 

della loro derivazione causale dall’imperfetta 

esecuzione dell’opera non 

essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni 

di scarsa rilevanza e semplici 

sospetti (Cass. n. 567/2005). 

La conoscenza oggettiva della gravità 

dei difetti e la loro ricollegabilità alla 

responsabilità del costruttore è quasi 

sempre individuata dalla relazione tecnica 

effettuata da un perito nominato 

dal Presidente del Tribunale in sede di 

accertamento tecnico preventivo ai 

sensi dell’art. 696 c.p.c. 

Generalizzando il principio, solo l’analisi 

tecnica, effettuata da un professionista 

esperto in materia, può far conoscere 

al committente/acquirente che l’immobile 

presenta quei gravi vizi, indicati 

nell’art. 1669 c.c., che obbligano il 

costruttore ad intervenire in garanzia; 

mentre semplici contestazioni o generiche 

denunzie, anche scritte, non sono 

quasi mai rilevanti. 


PROFESSIONE 

Riferimenti: Giurisprudenza: 

- Cass. 26 giugno 2006, n. 14735; - Cost. 11 dicembre 1997, n. 388. 

- Cass. 17 ottobre 1995, n. 10837; - Cass. 26 gennaio1995, n. 948. 

Dottrina: 

- G. Terzago, “Il Condominio - Trattato teorico pratico”, 2006, pag. 451. 

- E. A. Correale, “Interessi legali, rivalutazione monetaria e sanzioni nella disciplina condominiale”, in 

Amministrare Immobili, fasc. ottobre 2001. 

Argomento: 

Termini e modalità di denunzia dei vizi ex art. 1669 c.c. 

E’ importante evidenziare, però, che 

tale valutazione è sempre rimessa 

all’apprezzamento del giudice il quale 

può ritenere che una lettera di contestazione 

(dell’amministratore o del proprietario) 

che contenga precisi e articolati 

vizi con l’indicazione della causa 

(per es.: infiltrazione d’acqua data 

dalla mancanza o non corretta posa 

della guaina impermeabilizzante) integri 

il momento di scoperta per cui, una 

consulenza tecnica disposta dopo un 

anno da quella lettera può non aver 

alcun effetto portando così alla decadenza 

dall’azione di garanzia. 

Poiché la denunzia ha lo scopo di mettere 

in grado il costruttore di compiere 

gli opportuni accertamenti o dimostrare 

di essere esente da colpa in relazione ai 

vizi denunciati ovvero per effettuare le 

riparazioni, per essa non è prescritta 

alcuna particolare forma. Ma poiché la 

prova spetta al committente/acquirente 

sarà sempre comunque necessaria la 

forma scritta (raccomandata a.r). 

La denuncia è quindi un atto di parte, 

stragiudiziale (cioè, non è necessaria la 

forma della messa in mora attraverso 

l’ufficiale giudiziario, ovvero con la 

citazione in giudizio del costruttore), e 

produce effetto quando è portata a 

conoscenza del costruttore stesso. 

Viceversa può subito essere richiesto 

l’accertamento tecnico preventivo rivolgendosi, 

tramite avvocato, al Presidente 

del Tribunale; da ciò consegue che l’anno 

per proporre l’azione di garanzia 

decorre dal deposito della perizia presso 

la cancelleria del Tribunale. 

Cass. 13 gennaio 2005, n. 567, in La legge plus. 

Cass. 7 gennaio 2000, n. 81, in Giust. civ., fasc. 10, pag. 2511. 

Dottrina: 

Rubino - Iudica, Artt.1665-1677 c.c., Dell’appalto, Libro IV, Delle 

Obbligazioni, Comm. Scialoja Branca, Bologna-Roma 1992. 

Rubino, L’appalto, Trattato Vassalli, Utet, Torino 1980.


ANACI 

Più di 5000 accessi al giorno 

Oltre 1,5 milioni di letture 

al nostro sito www.anaci.it 

Ormai tutti coloro che sono responsabili 

della comunicazione di enti , associazioni 

, aziende sono corrosi dal dubbio 

se privilegiare i normali canali di comunicazione 

o se rivolgere particolari 

attenzioni alla comunicazione via internet, 

l’Anaci non fa eccezione. I ns limitati 

mezzi economici ci impongono 

scelte forzate , quindi si cerca di utilizzare 

al meglio i media a nostra disposizione 

seguendo il principio che sul sito 

debbano apparire le notizie di utilità 

immediata che debbono raggiungere i 

soci ed il pubblico in tempi brevi mentre 

sulla rivista Amministrare Immobili 

si pubblica tutto ciò che riteniamo 

debba essere oggetto di riflessione e 

rilettura, ovviamente la rivista viene 

poi riportata sul sito per avere consen- 

tire ai soci di avere a disposizione con 

un unico mezzo tutta la comunicazione 

dell’associazione . Registriamo con 

soddisfazione i continui incrementi di 

letture che vengono effettuate sul 

nostro sito siamo passati dalle 714.000 

letture dell’anno 2003 alle oltre 

1.500.000 raggiunte ad ottobre di quest’anno 

con una media giornaliera che 

supera le 5.000 letture e limitatamente 

ai giorni feriali si attesta oltre le 6.000 . 

Questo risultato da una parte ci rende 

orgogliosi del lavoro fin qui svolto, dall’altra 

ci impone di dedicare tempo e 

risorse a questo mezzo, che sempre più 

rappresenta il nostro biglietto da visita 

verso il mondo esterno , ma che è anche 

il cordone ombelicale che ci lega agli 

associati i quali giustamente pretendo- 

no di trovare sul sito della loro associazione 

tutte le informazioni che sono 

indispensabili per lo svolgimento della 

attività professionale. Sono ormai in 

fase di avanzata realizzazione sia il servizio 

di aggiornamento on-line per gli 

associati che potranno acquisire crediti 

formativi senza muoversi dal proprio 

ufficio nei momenti per loro più propizi, 

sia un corso on-line per consentire 

alle sedi provinciali che non sono in 

grado di farlo autonomamente di organizzare 

corsi per l’accesso alla professione. 

L’Anaci vuole comunque continuare 

ad incrementare i servizi a disposizione 

sul sito investendo ulteriormente 

in questo campo compatibilmente 

con gli impegni per l’acquisto della 

sede.

Vittorio Marchini: Grazie! 

Addio a Gino Terzago 


Non è semplice in queste occasioni trovare un messaggio di amicizia in 

memoria di una vita che si spegne che non sia soltanto un invito alla 

rassegnazione; cara Roberta, asciuga le tue lacrime ringraziando il cielo 

per averti dato un papà così “speciale” che sarà certamente premiato 

lassù con un “punteggio” di salvezza per aver lasciato tra noi una figlia 

come te. Continua con impegno il percorso di valorizzazione professionale 

della nostra categoria che Vittorio ha sostenuto per decenni; ricordo 

a te e a tutti gli associati che Vittorio era ancora il presidente della FIABS, 

un organismo che ha guidato per il nobile obiettivo, pienamente riuscito, 

di aggregazione interassociativa. 

Nel Suo nome occorre impegnarsi perché l’iniziativa possa dare ulteriori 

frutti mediante un costruttivo dialogo con le altre realtà che intendono 

portare avanti una vera politica dell’amministrazione immobiliare. 

Il grande Gino Terzago ci ha lasciato. 

Dopo una lunga e dolorosa malattia, affrontata con il coraggio e con la 

vitalità che gli conosciamo, ha abbandonato le fatiche e le preoccupazioni 

della professione per godere del riconoscimento ultraterreno per una vita 

specchiata e di luminoso impegno.La tristezza ci pervade, ma non è sola. 

In verità, anche un profondo riconoscimento per l’uomo anima i nostri 

sentimenti in questo momento. Se, infatti, ora siamo qui, ad occuparci e a 

discutere di diritto condominiale, nella nostra ingenua convinzione di 

essere professionisti del settore, è anche perché Gino ha studiato e divulgato 

la materia da e per oltre 40 anni. Per questo motivo, la sua attività 

decennale costituisce non solo la “pietra angolare” della nostra professione 

attuale, ma anche il “faro” di ciò che dovrà venire in futuro, lo strumento 

per riconoscere e perseguire, nel miglior modo possibile, le finalità 

di apprezzamento che tutti auspichiamo. Se mi è permesso un ricordo personale, 

il suo “trattato” - certamente la più diffusa e famosa pubblicazione 

del settore - faceva bella mostra di sé nella libreria di tutti i colleghi 

già dai tempi della mia pratica, testimoniando quanto la materia, spesso a 

torto negletta, potesse essere invece oggetto di notevole approfondimento 

e di riflessioni di alto livello scientifico. Noi tutti alle prime armi, ne guardavamo la copertina un po’ stupiti, e 

pieni di ammirazione. Tuttavia, ciò che più di ogni altra cosa voglio ricordare - nella veste di amico personale, 

quale mi onoro di essere stato - è la sua grande generosità di uomo. Una generosità che gli permetteva di essere 

sempre disponibile nel trasmettere la vastissima conoscenza che possedeva, nel coinvolgere i colleghi nelle attività, 

senza mai esercitare quella autorità che la fama e la competenza gli avrebbero legittimamente consentito. 

Mi mancherà moltissimo la sua persona, i suoi consigli e le sue telefonate di commento all’ultima sentenza di 

Cassazione. Ma, soprattutto, ci mancherà il suo modo unico ed speciale di essere il migliore di tutti noi.


Indice degli articoli pubblicati nel 2007 

EDITORIALI 

Buona formazione a tutti Roberto Tonon n. 111 GEN/FEB 07 

Liberalizzazioni e professionalità Carmelo Santonocito n. 112 MARZO 07 

Colpire l’occhio e la mente Carlo Parodi n. 113 APRILE 07 

Condominio: incontro con l’energia Marco Cimarelli n. 114 MAGGIO 07 

La qualità professionale non è monopolio degli ordini Mario Ipocoana n. 115 GIUGNO 07 

Non siamo un male necessario Mirella Paluan n. 116 LUG/AGO 07 

Alla ricerca dell’armonia Carlo Parodi n. 117 SET. 2007 

Professionista o imprenditore? Gaetano Maulonia n. 118 OTT 2007 

Cogliere le opportunità Umberto Anitori n.119 NOV/DIC 07 

PARTI ED IMPIANTI COMUNI 

Edifici ecosostenibili Paolo Mazzanti n. 111 GEN/FEB 07 

Ascensori e sicurezza Onelia Onorati n. 112 MARZO 07 

Impianto di riscaldamento: distacco e risparmio energetico Carlo Parodi n. 112 MARZO 07 

Ripartizione spese pulizia: una sentenza discutibile (Cass. 12/1/2007, n. 432) Nunzio Izzo n. 113 APRILE 07 

Nuovo conto energia: elettricità solare per tutti n. 114 MAGGIO 07 

Casi particolari di ripartizione delle spese Carlo Parodi n. 116 LUG/AGO 07 

Il legislatore gattopardesco riduce il quorum per gli impianti Alberto Celeste n. 117 SET 2007 

CENTRO STUDI 

Il nuovo regolamento sull’aggiornamento professionale n. 111 GEN/FEB 07 

La relazione 2006 del direttore n. 111 GEN/FEB 07 

Focus speciale Lino Salis n. 117 SET. 07 

L’opera di Lino Salis n. 117 SET. 07 

ITALIA DA SCOPRIRE 

Tuscania: venticinque secoli di storia n. 111 GEN/FEB 07 

Castel di Pietra a guardia della valle dell’Adige n. 112 MARZO 07 

Il mistero del labirinto a Villa Pisani di Stra n. 113 APRILE 07 

Viaggio attraverso la civiltà del tufo: Sovana regina della Maremma n. 114 MAGGIO 07 

Il tempio Malatestiano è la cattedrale di Rimini n. 115 GIUGNO 07 

Forte Village: una vacanza a cinque stelle n. 116 LUG/AGO 07 

Gioielli artistici sulla rupe di San Leo n. 117 SET. 2007 

Vita di corte a Venarìa Reale n. 118 OTT. 2007 

Viviamo il Natale n.119 NOV/DIC 2007 

CONTABILITA’ E FISCO 

Finanziaria 2007: il nuovo mostro Carlo Nocera n. 111 GEN/FEB 07 

Ritenuta 4% e circolare Agenzia delle Entrate Carlo Parodi n. 112 MARZO 07 

L’amministratore garante del fisco Convegno Napoli 2/12/07 n. 112 MARZO 07 

Studi di settore: inviateci i dati per l’osservatorio n. 113 APRILE 07 

Studi di settore: definitività e retroattività Carlo Nocera n. 114 MAGGIO 07 

Studi di settore: vecchie e nuove regole applicative Carlo Nocera n. 116 LUG/AGO 07 

Ridotta l’incidenza sui ricavi ed efficacia probatoria delimitata Carlo Nocera n. 117 SET. 2007 

Gestione di condomìni con unico conto bancario (Cassazione 13/6/2007, n. 13819) Carlo Nocera n. 118 OTT. 2007 

BIBLIOTECA CONDOMINIALE 

Il gladiatore e la portiera Amara Lakhous n. 111 GEN/FEB 07 

Il condominio in 500 quesiti Emanuele Calderone n. 112 MARZO 07 

La fiscalità nel condominio U. Draghi - G. Merello n. 113 APRILE 07 

Le locazioni per uso abitativo F. Lazzaro – M. Di Marzio n. 114 MAGGIO 07 

L’impugnazione delle delibere del condominio Alberto Celeste n. 115 GIUGNO 07 

Il giudice di pace: le cause civili e i processi penali A. Celeste – A. Iacobini n. 116 LUG/AGO 07


ANACI 

L’assemblea di condominio R. Triola - M. Andrighetti n. 117 SET. 2007 

Impianti e servizi negli immobili in condominio A. Celeste – A. Nicoletti n. 118 OTT. 2007 

La privacy nel condominio A. Celeste- L. Salciarini n.119 NOV/DIC 07 

INSERTI 

Indice articoli pubblicati nel 2004/2005/2006 (dal n. 81 al n. 110) n. 111 GEN/FEB 07 

Organigramma nazionale ANACI (sedi e dirigenti reg. e prov.) n. 112 MARZO 07 

I nuovi incentivi fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici n. 113 APRILE 07 

Il bilancio condominiale (linee guida per schema standard) Parodi, Gerosa, Magnanego n. 114 MAGGIO 07 

L’ANACI in Europa Carlo Parodi n. 115 GIUGNO 07 

I nuovi Statuto e Regolamento dell’ANACI (Riccione 25/5/07) n. 116 LUG/AGO 07 

Fonti energetiche alternative (fotovoltico) Francesco Burrelli n. 117 SET. 2007 

ANACI e WWF per promuovere l’efficienza energetica nelle abitazioni n. 118 OTT. 2007 

Il linguaggio dei numeri Carlo Parodi n.119 NOV/DIC 07 

DOCUMENTAZIONE 

La dottrina e la giurisprudenza condominiali nelle riviste giuridiche Luigi Salciarini n. 111 GEN/FEB 07 

Chi paga per la braga? (sentenza Cassazione 17/3/2005, n. 5792) Francesco Burrelli n. 111 GEN/FEB 07 

La dottrina e la giurisprudenza condominiali….. Luigi Salciarini n. 112 MARZO 07 

L’inerzia del condominio e il principio della comunione (Trib. Catania 18/6/2004) Massimo Ginesi n. 112 MARZO 07 

Contratto di comodato per utilizzo locali per sedi ANACI n. 112 MARZO 07 

La Corte Costituzionale e gli albi di Marche e Sicilia (sentenza n. 57 del 2/3/07) n. 113 APRILE 07 

La dottrina e la giurisprudenza condominiale nelle riviste giuridiche Luigi Salciarini n. 114 MAGGIO 2007 

La dottrina e la giurisprudenza condominiale nelle riviste giuridiche Luigi Salciarini n. 115 GIUGNO 2007 

La dottrina e la giurisprudenza condominiale nelle riviste giuridiche Luigi Salciarini n. 116 LUG/AGO 07 

AMMINISTRATORE 

Passaggio delle consegne e anticipazioni dell’amministratore Fabio Gerosa n. 112 MARZO 07 

Il futuro della professione al convegno di Riccione Paolo Mazzanti n. 115 GIUGNO 07 

La responsabilità civile dell’amministratore Ferdinando Della Corte n. 116 LUG/AGO 07 

La rivoluzione elettrica ed il ruolo dell’amministratore Paolo Mazzanti n. 117 SET. 07 

La qualificazione degli amministratori: ipotesi per una possibile soluzione Luigi Salciarini n. 118 OTT. 07 

Evoluzione gestionale di immobili residenziali: dall’amministratore al property manager Marzia Morena n. 118 OTT. 07 

Catania: la Camera di Commercio vara il Registro degli amministratori n. 118 OTT. 07 

Sviluppo del sistema delle competenze dell’amministratore: studio preliminare G.D’Amore-M.Lombardozzi n.119 NOV/DIC 07 

La spedizione dell’avviso di convocazione con ra ccomandata online S. Pacetti - F. Della Corte n.119 NOV/DIC 07 

VARIE 

Interventi non contenziosi dell’Autorità giudiziaria Alberto Celeste n. 111 GEN/FEB 07 

Cari colleghi Pietro Membri n. 111 GEN/FEB 07 

Delitto di Erba e liti condominiali Roberto Viganò n. 112 MARZO 07 

Qualità, motore d’innovazione nel lavoro autonomo 40° Rapporto CENSIS n. 112 MARZO 07 

Organigramma ANACI Nazionale n. 112 MARZO 07 

Il dissenso alle liti Ferdinando Della Corte n. 113 APRILE 07 

Balconi aggettanti: a chi spettano le spese di riparazione Giovanni D’Aloe n. 113 APRILE 07 

La doccia interrotta Roberto Viganò n. 113 APRILE 07 

Forza maggiore e caso fortuito: la responsabilità dell’amministratore Gino Terzago n. 114 MAGGIO 07 

Prima conferenza Quadri Rosaria Molteni n. 115 GIUGNO 07 

Politiche energetiche e ruolo sociale dell’amministratore Nunzio Izzo n. 115 GIUGNO 07 

Climatizzare il condominio preservando l’estetica Federico Gelli n. 115 GIUGNO 07 

Termini e contenuti del Real Estate Maurizio Voi n. 115 GIUGNO 07 

L’invito di Montezemolo: fate la Confindustria del mattone Paolo Mazzanti n. 116 LUG/AGO 07 

I condomini in Europa: niente convivenza senza accordo Isabel Lee n. 116 LUG/AGO 07 

Aspettando l’onda dello Tsunami USA Andrea Verardi n. 117 SET. 07 

Lo spazio internet ed il trattamento dei dati personali G. Lamanda – F.V. Sciubba n. 117 SET. 07 

I rapporti tra registrazione e validità del contratto di locazione Giacomo Carini n. 117 SET. 07 

Diritto da aggiornare ma solo dopo un profondo dibattito (intervista al dott. R. Corona) Paolo Mazzanti n. 118 OTT. 07 

La capacità giuridica del condominio e il principio di eterogenesi dei fini Antonio Scarpa n. 118 OTT. 07 

La capacità giuridica per cancellare il diritto del singolo e spazzare via gli amministratori Mario Ipocoana n. 118 OTT. 07 

Infrazioni al regolamento e denunzia dei “vizi” B. Piscitelli - M. Voi n.119 NOV/DIC 07


BIBLIOTECA CONDOMINIALE 

A. Celeste - L. Salciarini 

LA PRIVACY NEL CONDOMINIO 

Edizioni Il Sole 24 Ore Euro 25,00 

La tutela della riservatezza personale non è 

una materia nuova: nonostante sia venuta 

agli onori della cronaca solo in epoca assai 

vicina, in ambito giuridico è da tempo che 

si discute sui vari aspetti e sulle modalità 

pratiche di attuazione della difesa della 

privacy; nel nostro ordinamento, anche 

prima del “Codice sulla protezione dei dati 

personali” (D.Lgs. n. 196/2003), possono 

essere infatti rinvenuti norme e strumenti 

giuridici finalizzati alla tutela della riservatezza. 

Tuttavia, è con la recente normativa 

che l’attenzione risulta focalizzata sul 

problema generale e sui suoi risvolti 

applicativi, ma anche del cittadino; se ciò 

ha avuto il pregio di sollecitare l’approfondimento 

del tema, ha anche determinato 

una commistione di punti di vista, 

che non sempre ha giovato all’esame di 

una materia che, in definitiva, rimane 

eminentemente specialistica. Qualora, poi, 

si consideri che il Codice sulla privacy è 

previsto per un’applicazione ad amplissimo 

raggio, non è difficile immaginare la 

quantità di problematiche che ne può scaturire; 

in pratica, nessun settore delle attività 

private e pubbliche può ritenersi 

esente dal rispetto della normativa sulla 

riservatezza dei dati personali, né, tanto 

meno, l’amministratore dello stabile condominiale, 

in cui, per di più, deve essere 

costantemente posta in essere un’eterogenea 

serie di attività di gestione di beni, 

impianti e servizi comuni, attuate attraverso 

un diffuso, ripetuto e spesso inconsapevole 

trattamento dei dati dei condomini. 

In questa prospettiva, il libro risulta 

strutturato sostanzialmente in tre parti: 

nella prima, si traccia un panorama della 

normativa dal codice civile alle disposizioni 

speciali; nella seconda, si analizzano le 

regole poste dal Codice sulla privacy per il 

trattamento dei dati personali, in generale 

e con riferimento a specifici dati personali 

e/o tipologie di trattamento; nella terza, si 

approfondisce l’applicazione di tali regole 

alla fattispecie condominiale, considerata 

in tutte le sue peculiarità; per completezza 

nel CD-Rom allegato al testo sono riporta- 

te le legislazioni di riferimento, le relative 

decisioni del Garante e dell’Autorità giudiziaria. 

Il volume, quindi, vuole rispondere 

all’esigenza di chi, dedito professionalmente 

alla gestione degli immobili, intende 

svolgere la sua attività in piena conformità 

alle previsioni di legge e, soprattutto, 

andare esente dalle rilevanti sanzioni 

(amministrative e penali) contemplate nel 

caso di violazione delle regole di trattamento 

dei dati personali; il destinatario 

principe è l’amministratore di condominio 

 

come soggetto coinvolto nel trattamento 

e, di conseguenza, sottoposto in via diretta 

alle prescrizioni del Codice sulla privacy, 

ma anche il singolo condomino, che 

quotidianamente vive nello stabile e si 

occupa occasionalmente dell’amministrazione 

dell’edificio, può ricevere un sensibile 

vantaggio dalla lettura del testo, per 

evitare gli errori in cui facilmente si può 

incappare qualora la suddetta attività di 

gestione ignori gli adempimenti attualmente 

vigenti.

VIVIAMO IL NATALE 

Viviamo il Natale 


Quando i giorni diventano via via più corti, quando, nel corso di un inverno normale, 

cadono i primi fiocchi di neve, timidi e sommessi si fanno strada i primi pensieri del 

Natale. Questa semplice parola emana un fascino misterioso, cui ben difficilmente un 

cuore può sottrarsi. Anche coloro che professano un’altra fede e i non credenti, cui 

l’antico racconto del Bambino di Betlemme non dice alcunché, preparano la festa e 

cercano di irradiare qua e là un raggio di gioia. Già settimane e mesi prima un caldo 

flusso di amore inonda tutta la terra. Una festa dell’amore e della gioia, questa è la 

stella verso cui tutti accorrono nei primi mesi invernali. Ma per il cristiano e in particolare 

per il cristiano cattolico essa è anche qualcos’altro. La stella lo guida alla mangiatoia 

col Bambinello, che porta la pace in terra. L’arte cristiana ce lo pone davanti 

agli occhi in innumerevoli e graziose immagini, mentre antiche melodie, da cui risuona 

tutto l’incantesimo dell’infanzia, lo cantano. 

(Edith Stein – Il mistero del Natale) 

 

La dirigenza augura 

a tutti i soci un sereno Natale 

ed un felice anno nuovo 

 

 

 

 

 

GRECCIO, AFFRESCO CAPPELLA DEL PRESEPIO (SCUOLA UMBRA)


VIVIAMO IL NATALE 

Viviamo il Natale 

Vieni, Signore di Padre David Maria Turoldo 

Vieni di notte, 

ma nel nostro cuore è sempre notte: 

e, dunque, vieni sempre, Signore. 

Vieni in silenzio, 

noi non sappiamo più cosa dirci: 

è, dunque, vieni sempre, Signore. 

Vieni in solitudine, 

ma ognuno di noi è sempre più solo: 


Vieni, figlio della pace, 

noi ignoriamo cosa sia la pace: 

e, dunque, vieni sempre Signore. 

Vieni a liberarci, 

noi siamo sempre più schiavi: 


Vieni a consolarci, 

noi siamo sempre più tristi: 


 

Vigilia di Natale di Bertolt Brecht 

Oggi siamo seduti, alla vigilia 

di Natale, noi, gente misera, 

in una gelida stanzetta, il vento corre fuori, 

il vento entra. 

Vieni, buon Signore Gesù, da noi, 

volgi lo sguardo: 

perché tu ci sei davvero necessario. 

NATIVITÀ DI GIOVANNI DELLA ROBBIA 

MUSEO DEL BARGELLO, FIRENZE

Amministrare - Anaci

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