Nuclei di Antica Formazione - Aspesi

Corso di formazione P.G.T. di Milano
NucleidiAntica Formazione
9gennaio2013
UnitàOperativaUrbanisticaedEdilizia
1

Premesse normative di livello regionale
L.R.1132005n.12Leggeperilgovernodelterritorio
Art.10Pianodelleregole.
2. Entro gli ambiti del tessuto urbano consolidato, il piano delle regole individua
i nuclei di antica formazione ed identifica i beni ambientali e storicoartistico
monumentali oggetto di tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004,
n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della
legge 6 luglio 2002, n. 137) o per i quali si intende formulare proposta motivata
di vincolo. Il piano delle regole definisce altresì, con riferimento a quanto
stabilito dall'articolo 8, comma 1, lettera b), le caratteristiche fisico
morfologiche che connotano l'esistente, da rispettare in caso di eventuali
interventi integrativi o sostitutivi, nonché le modalità di intervento, anche
mediante pianificazione attuativa o permesso di costruire convenzionato, nel
rispetto dell'impianto urbano esistente, ed i criteri di valorizzazione degli
immobili vincolati.
2
Art. 10 legge regionale n. 12/2005

Premesse normative di di livello regionale
Premesse normative di livello regionale
3.Pergliambitidicuialcomma2,inoltre,identificaiseguentiparametridarispettarenegli
interventidinuovaedificazioneosostituzione:
a) caratteristichetipologiche,allineamenti,orientamentiepercorsi;
b) consistenzavolumetricaosuperficilordedipavimentoesistentiepreviste;
c) rapportidicoperturaesistentieprevisti;
d) altezzemassimeeminime;
e) modiinsediativicheconsentanocontinuitàdielementidiverdeecontinuitàdel
reticoloidrograficosuperficiale;
f) destinazionid'usononammissibili;
g) interventidiintegrazionepaesaggistica,perambiticompresiinzonesoggettea
vincolopaesaggisticoaisensidelD.Lgs. n.42/2004;
h) requisitiqualitatividegliinterventiprevisti,ivicompresiquellidiefficienza
energeticaemitigazionedelleinfrastrutturedellaviabilitàconelementivegetali
tipicilocali(42).
5.Leindicazionicontenutenelpianodelleregolehannocaratterevincolanteeproducono
effettidirettisulregimegiuridicodeisuoli.
6.Ilpianodelleregolenonhaterminidivaliditàedèsempremodificabile.
3
Art. 10 legge regionale n. 12/2005

Premesse normative di livello regionale
DGR29122005,n.8/1681Modalitàperlapianificazionecomunale
(L.R.n.12/2005art.7).
4.2Individuazionedegliambitiedelleareedaassoggettareaspecificadisciplina.
InsecondoluogoilPianodelleRegole,semprefacendoriferimentoalquadroconoscitivodelterritorio
comunaledefinitonelDocumentodiPianoesuunabasecartograficadidettaglioallascalaindicativa1:2000,
deveindividuare:
1)gliambitideltessutourbanoconsolidato,costituitodall'insiemedellepartiditerritoriosucuiègiàavvenuta
l'edificazioneolatrasformazionedeisuoli,comprendendoinessoleareelibereintercluseodicompletamento.
Inparticolareidentifica:
a)inucleidianticaformazioneedibeniambientaliestoricoartisticomonumentali;
b)lecaratteristichefisicomorfologichecheconnotanol'esistente,ossiaicaratteridistintiviinerentilaforma,la
tipologia,lanaturaelacaratterizzazionefunzionale;
[…]
In particolare con riferimento ai nuclei di antica formazione il Piano delle Regole disciplina gli interventi di
recupero del patrimonio edilizio esistente in rapporto alle caratteristiche generali del contesto e alle specifiche
caratteristiche storiche e funzionali dei singoli edifici e spazi inedificati, al loro valore architettonico e
documentario, al loro stato di conservazione e di compromissione e ai criteri assunti per la loro valorizzazione.
4
DGR 29-12-2005, N. 8/1681

Premesse normative di livello regionale
4.3Contenutinormativi.
4.3.1IlTessutourbanoconsolidato
IlPianodelleRegole,secondoquantoprevistodall'art.10,comma2,deve,piùspecificatamente:
riconoscerelavalenzastoricadiuninsediamento(IGMprimalevaturaecatastistorici);
definirelaformainsediativaallevariesogliestoriche;
individuareletipologieinsediative(isolate,aschiera,acorteecc.);
individuareglispaziaverde,oliberidaedificazioneedicriteridiloroutilizzoeprogettazioneaifinidella
salvaguardiaevalorizzazionepaesaggisticadegliinsediamentistorici;
riconoscereglispazipubblicielagerarchiadistrade,piazze,viali;
individuaretuttiibenistoriciemonumentali;
analizzarelostatodiconservazioneeladestinazioned'usodegliedifici;
definirelemodalitàdiinterventoperisolatoopersingoliedifici(restauro,manutenzione,ristrutturazione);
definire,perglispaziinedificati,lescelteelemodalitàdiutilizzo;
definire,pergliinterventiinnovativi,integrativiesostitutivi(nuovecostruzioni,ampliamenti,ristrutturazioni
condemolizioneericostruzione),darealizzareall'internodeicentridianticaformazione,ilnuovoassetto
planivolumetricoindicandoiparametrifunzionaliedimensionali.
5
DGR 29-12-2005, n. 8/1681

Art.2Ambitodiapplicazione
Nuclei di Antica Formazione
COSA SONO
1. Il Piano delle Regole: individua e disciplina gli ambiti di Tessuto Urbano Consolidato (TUC)
del territorio comunale, riportati nella Tav. R.01 Ambiti territoriali omogenei e fattibilità
geologica e nella Tav. R.02 Indicazioni morfologiche , che sono articolati in:
i. Nuclei di Antica Formazione (NAF)
ii. Tessuto urbano di Recente Formazione (TRF), suddiviso in:
Ambiti contraddistinti da un Disegno urbanistico Riconoscibile (ADR);
Ambiti di Rinnovamento Urbano (ARU);
Art.12Definizione
I Nuclei di Antica Formazione (NAF), sono parti del territorio costituite da tessuti urbani che
presentano caratteristiche storiche, identitarie, morfologiche e tipologiche, riconoscibili dalla
stratificazione dei processi della loro formazione.
6
Norme di Attuazione PdR

Nuclei di Antica Formazione
DOVE SONO
7
Allegato 1

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – gli elaborati
Art. 3 Elaborati del Piano delle Regole
1. Il PdR si compone dei seguenti elaborati: […]
Tav. R.03:
•da 1 a 6 NAF Centro storico: Analisi dei valori storicomorfologici; scala 1:2000;
7 NAF/Nuclei esterni (nn. 714): Analisi dei valori storicomorfologici; scala 1:2000;
8 NAF/Nuclei esterni (nn. 1522): Analisi del valori storicomorfologici; scala 1:2000;
Tav. R.04:
da 1 a 6 NAF/Centro storico: Tipologie di intervento; scala 1:2000;
7 NAF/Nuclei esterni (nn. 714): Tipologie di intervento; scala 1:2000;
8 NAF/Nuclei esterni (nn. 1522): Tipologie di intervento; scala 1:2000;
8
Tavole R.03 e R.04

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – gli elaborati
2. Al PdR sono allegati i seguenti elaborati:
Allegato 1 Schema esemplificativo ambito di applicazione del Piano delle Regole;
Allegato 2 Carta di attribuzione del giudizio sintetico di sensibilità paesaggistica (123
4); scala 1:10.000;
Allegato 3 Elenco ambiti in norma transitoria comprensivo dell'aggiornamento in
conformità all'art. 32;
Allegato 4 Elenco delle "Zone A di recupero" e delle "Zone B di recupero" del PRG del
1980 e relative varianti;
Allegato 5 Norme di attuazione delle "Zone A di recupero" e delle "Zone B di
recupero" del PRG del 1980 e relative varianti;
Allegato 6 Elenco vincoli per la difesa del suolo, vincoli amministrativi e vincoli di
tutela e salvaguardia;
Allegato 7 Nucleo di Antica Formazione: schede complessi edilizi con valore storico
architettonico;
9
Allegati

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le tipologie
Art.12Definizione
2.LaTav.R.03 NAF Analisideivaloristoricomorfologici individua:
a)icomplessiediliziconvalorestoricoarchitettonicointrinseco;
10
Tipologie

11
Tipologie

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – interventi
Art.13Disciplina
a)icomplessiediliziconvalorestoricoarchitettonicointrinseco;
Perquestetipologieditessutisonoconsentiti:
gliinterventidimanutenzioneordinaria,straordinariaerestauro.
Gliinterventiammessisonovolti:
allavalorizzazionedegliaspetticaratteristicichecostituiscono
specificovaloredegliimmobili,ossialelorospecificheconnotazioni
stilisticheecostruttive,conriferimentoall'art.12comma2lett.a.,
12
Interventi

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le tipologie
Art.12Definizione
2.LaTav.R.03 NAF Analisideivaloristoricomorfologici individua:
b)lacomposizionearchitettonicaevegetaleconcaratterestoricoartisticotestimoniale;
13
Tipologie

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le tipologie
14
Tipologie

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – interventi
Art. 13 Disciplina
b) la composizione architettonica e vegetale con caratterestoricoartistico
testimoniale;
Per queste tipologie di tessuti sono consentiti:
gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e restauro.
Gli interventi ammessi sono volti:
e sono volti alla conservazione e al ripristino dei caratteri scenografici e
ambientali, desumibili dagli elementi di disegno e di arredo del verde e delle
alberature, con riferimento all'art. 12 comma 2 lett. b;
15
Interventi

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le tipologie
Art.12Definizione
2.LaTav.R.03 NAF Analisideivaloristoricomorfologici individua:
c)icomplessiediliziconvalorearchitettonicointrinseco;
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Tipologie

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le tipologie
Tessuto edilizio con valore storicotestimoniale
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Tipologie

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – interventi
Art. 13 Disciplina
c) i complessi edilizi con valore architettonico intrinseco;
Per queste tipologie di tessuti sono consentiti:
gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e
risanamento conservativo, i quali sono volti a mantenere o valorizzare gli
aspetti caratteristici che costituiscono specifico valore degli immobili
ossia le loro specifiche connotazioni stilistiche e costruttive
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Interventi

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le tipologie
Art.12Definizione
2.LaTav.R.03 NAF Analisideivaloristoricomorfologici individua:
d)gliimmobiliconvaloreesteticoculturaleambientale;
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Tipologie

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le tipologie
20
Tipologie

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – interventi
Art. 13 Disciplina
d) gli immobili con valore esteticoculturaleambientale;
Per queste tipologie di tessuti sono consentiti:
gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro,
risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e, in tal caso, con
mantenimento della sagoma, del sedime e della facciata prospettante lo
spazio pubblico
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Interventi

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le tipologie
Art.12Definizione
2.LaTav.R.03 NAF Analisideivaloristoricomorfologici individua:
e)gliimmobilinonricadentinelleprecedenticategorie.
22
Tipologie

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le tipologie
23
Tipologie

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – interventi
Art. 13 Disciplina
e) gli immobili non ricadenti nelle precedenti categorie.
Per queste tipologie di tessuti sono consentiti:
gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro,
risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova
costruzione
24
Interventi

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – interventi
Art. 13 Disciplina
3. Laddove espressamente indicato dalla Tav. R.04 NAF Tipologie di Intervento, gli interventi sugli
immobili dì cui all'art. 12 comma 2 lett. e. sono consentiti nel rispetto delle seguenti prescrizioni
progettuali:
a.mantenimento o ripristino delle cortine edilizie o completamento del fronte continuo; la costruzione in
cortina deve arrivare sino alla linea di altezza dell'edificio più basso adiacente alla costruzione; laddove
quest'ultimo fosse più basso rispetto all'altezza esistente è fatto salvo il mantenimento dell'altezza
esistente;
b.recupero e realizzazione di corti, cortili e giardini;
c.Rapporto di copertura (Rc):
i.Rc < esistente negli interventi sino alla ristrutturazione edilizia;
ii.Rc < 60% negli interventi di nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica.
d. all'interno del Tessuto Urbano Consolidato (TUC), l'edificazione in tutto o in parte all'interno dei cortili
dovrà essere di altezza inferiore o pari (fatto salvo il rispetto delle norme igienicosanitarie e regolamentari
esistenti) a quella dell'edificio preesistente. I diritti edificatori potranno essere totalmente o parzialmente
trasferiti.
25
Interventi

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le tipologie
2. LaTav.R.03 NAF Analisideivaloristoricomorfologici individua:
a. icomplessiediliziconvalore
storicoarchitettonicointrinseco;
b. lacomposizionearchitettonica
evegetaleconcaratterestorico
artisticotestimoniale;
c. icomplessiedilizicon
valorearchitettonicointrinseco;
d. gliimmobiliconvalore
esteticoculturaleambientale;
e. gliimmobilinonricadenti
nelleprecedenticategorie.
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Tipologie

Art.13Disciplina
Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – interventi
1.LaTav.R.04 NAF Tipologiediintervento identificaedisciplinagliinterventi
ediliziammessinegliimmobilieneitessutiindicatiall'art.12comma2.
27
Interventi

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – interventi
Abbiamo visto che sulla base delle risultanze dell’analisi dei valori storicomorfologici di
cui all’articolo 12, l’articolo 13 individua le tipologie di intervento di volta in volta
consentite, dalla manutenzione ordinaria, alla straordinaria, al restauro, al risanamento
conservativo, alla ristrutturazione, fino alla nuova costruzione.
Le tipologie di intervento, in attesa di entrata in vigore del nuovo Regolamento Edilizio,
dovrebbero essere quelle definite dall’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia e, laddove
compatibili, dall’articolo 27 della Legge Regionale 12 del 2005.
Ma forse non vi è grande certezza in proposito.
Vorrei ricordare una comunicazione della Commissione Interprofessionale per i Rapporti
con il Comune di Milano – Settore Edilizia e Sviluppo del Territorio, del 28 febbraio scorso.
In tale comunicazione si legge che è stato comunicato dall’Assessorato che:
«passano da Risanamento e assumono la qualifica di Ristrutturazione gli interventi che
abbiano almeno uno dei seguenti requisiti:
1 modifiche di sagoma (anche lievi, ed in aumento rispetto alla sagoma originaria);
2 – modifiche del numero dei piani;
3 – modifiche tipologiche di interi edifici»
28
Interventi

Art.13Disciplina
Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le deroghe
1.LaTav.R.04 NAF Tipologiediintervento identificaedisciplinagliinterventi
ediliziammessinegliimmobilieneitessutiindicatiall'art.12comma2.
29
Interventi

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le deroghe
Art. 13, comma 4
Qualora sia dimostrata l'impossibilità dell'attuazione delle previsioni stabilite dal comma
3 lett. a. e b. del presente articolo, resta salva la facoltà di procedere con modalità diretta
convenzionata relativa alle soluzioni planovolumetriche, secondo le disposizioni del
Titolo I delle presenti norme.
[riferimento]
3. Laddove espressamente indicato dalla Tav. R.04 NAF Tipologie di Intervento, gli
interventi sugli immobili dì cui all'art. 12 comma 2 lett. e. sono consentiti nel rispetto
delle seguenti prescrizioni progettuali:
30
Deroghe

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – le deroghe
Art. 13, comma 4
E' consentito il passaggio dalle categorie di intervento della lett. b. a quelle della lett. c.
del comma 2 previa presentazione di relazione storico documentale che sia valutata
positivamente dalla Commissione per il Paesaggio.
Il passaggio dalle categorie di intervento delle lett. b. e c. a quelle della lett. d. è
subordinato a preventivo convenzionamento al fine del rilascio dell'idoneo titolo
abilitativo a edificare, previa presentazione di relazione storico documentale che sia
valutata positivamente dalla Commissione per il Paesaggio.
31
Deroghe

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – Vincoli
Art.12Definizione
3.All'internodeiNAF:
a. sono individuati e censìti i beni immobili di interesse artistico, storico, archeologico ed etno
antropologico, nonché i beni paesaggistici che sono sottoposti a tutela e conservazione secondo le
disposizioni di legge;
b. sono individuati i tessuti edilizi meritevoli di salvaguardia che assumono valore testimoniale e
documentale dei tipi edilizi e dei modelli morfologici costituenti la cultura architettonica e urbanistica
dei periodi di formazione, di ricostruzione e di ampliamento della città;
c. sono individuati altresì i tessuti edilizi che devono rispettare le caratteristiche ambientali del
contesto urbano.
32
Vincoli

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – Vincoli
ALLEGATO7Nucleodianticaformazione:schedecomplessiediliziconvalore
storicoarchitettonico
33
Vincoli

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – Vincoli
AllegatoAll.02cartadiattribuzionedelgiudiziosinteticodisensibilitàpaesistica
34
Vincoli

Nuclei di Antica Formazione
la disciplina – Vincoli
35
Vincoli

Giurisprudenza
T.A.R. Lombardia Brescia Sez. I, Sent. 19072011, n. 1088
Si è già detto, esaminando uno dei motivi precedenti, di cui questo costituisce una mera variante, che la
classificazione come tessuto urbano consolidato di per sé non attribuisce diritti edificatori, ed al contrario
può portare ad assoggettare l'immobile ad un regime di conservazione qualora lo stesso sia riconosciuto
come facente parte anche dei nuclei di antica formazione.
T.A.R. Lombardia Milano Sez. II, Sent. 17012011, n. 82
La società esponente lamenta la collocazione del proprio stabile in classe prima, denunciando in particolare
la contraddittorietà della scelta comunale di prevedere classi diverse nei nuclei di antica formazione e,
soprattutto, l'illegittimità dell'attribuzione di classi diverse a porzioni del medesimo edificio; visto che, si
continua nel ricorso, lo stabile della ricorrente è parte di un più ampio edificio che non ha avuto però una
classificazione unitaria ma diversificata in relazione alle singole parti di esso.
La censura è priva di pregio, per le ragioni che seguono.
In primo luogo, non pare né illogica né irrazionale la scelta contenuta nel Piano delle Regole (art. 14), di
suddividere gli edifici compresi nei nuclei di antica formazione in diverse classi, in relazione allo stato di
conservazione ed alle caratteristiche dell'immobile.
Per gli edifici che hanno mantenuto i caratteri storici originari (classe prima, secondo l'art. 14 citato), la
previsione della possibilità del solo intervento di restauro e risanamento conservativo, con esclusione di
altre tipologie edilizie maggiormente invasive quale la ristrutturazione mediante demolizione, ad esempio
non è certamente illogica o irrazionale, in quanto volta alla salvaguardia del patrimonio edilizio esistente di
interesse storico, che ricorda e riflette l'originario tessuto urbanistico, per cui non possono essere ritenute
ammissibili operazioni edilizie che finirebbero per snaturare completamente l'ambito interessato, facendogli
perdere ogni traccia dei caratteri originari.
36
Giurisprudenza

Giurisprudenza
Neppure potrebbe sostenersi, come adombra la ricorrente, che in tale modo non si potrebbe intervenire
efficacemente su stabili fatiscenti; è proprio infatti attraverso il restauro e il risanamento conservativo
come definiti dall'art. 27 comma 1 lett. c) della legge regionale 12/2005 che risulta possibile la
conservazione ed il recupero dell'esistente, senza alterazione o perdita irrimediabile delle proprie
caratteristiche storiche.
Quanto all'ulteriore profilo del motivo, secondo cui l'Amministrazione avrebbe assurdamente sottoposto a
regimi diversi il medesimo edificio, seppure suddiviso in porzioni diverse, valga quanto segue.
Dalla documentazione planimetrica e fotografica depositata in giudizio dal Comune, risulta chiaramente che
il nucleo di antica formazione di cui è causa (denominato "Casirago"), è in realtà un vasto compendio
immobiliare, formato da vari edifici che hanno subito nel tempo interventi edilizi assai eterogenei fra loro:
l'immobile degli esponenti è fra quelli che hanno meglio conservato le caratteristiche costruttive originarie
(cfr. le planimetrie depositate dal resistente quali doc. 4 e soprattutto doc. 5, dove lo stabile di cui è causa è
rappresentato nella fotografia avente il n. 23; la stessa fotografia, in dimensioni maggiori, è visibile al doc. 1
del Comune).
Altre porzioni del compendio hanno subito invece interventi invasivi, che hanno irrimediabilmente eliminato
i caratteri originari: si vedano ad esempio le fotografie contrassegnate con i numeri 18, 24 e 27 nella
planimetria allegata dall'Amministrazione, quale suo doc. 5.
Ciò premesso, non si vede come possa denunciarsi una presunta disparità di trattamento o la
contraddittorietà dell'azione amministrativa: lo stabile dell'esponente, avendo mantenuto i caratteri
originari, è stato inserito in classe prima, in modo che tali caratteri siano conservati mediante operazioni di
recupero.
Al contrario, altri immobili privi dei caratteri originari sono suscettibili di ristrutturazione, per cui sono stati
inseriti nelle classi seconda o terza.
37
Giurisprudenza

Temi speciali
LIMITAZIONI AL RECUPERO DEI SOTTOTETTI NEI NAF
Le norme per il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti sono contenute negli articoli
63 e seguenti della legge regionale 11 marzo 2005 n. 12.
In particolare, per quanto attiene alle limitazioni per il recupero dei sottotetti nei NAF, viene
ad evidenza l’articolo 64.1 della legge regionale 11 marzo 2005 n. 12, così come da ultimo
modificato dall’articolo 9, comma 1, della L.R. 13 marzo 2012, n. 4. Il citato articolo 64.1
prevede testualmente che:
“Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare
l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l'osservanza dei requisiti di
aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, per gli edifici di altezza
pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni
di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente al fine di
assicurare i parametri di cui all'articolo 63, comma 6” (primo periodo);
“All'interno dei centri storici e dei Nuclei di Antica Formazione deve essere assicurato il
rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico; in assenza
di limiti, l'altezza massima deve intendersi pari all'esistente” (terzo periodo).
38
Temi speciali

Temi speciali
La norma potrebbe non essere di facile interpretazione e quindi applicazione, anzitutto in
quanto non è sempre facile capire se lo strumento urbanistico generale imponga o meno
limiti di altezza massima degli edifici.
Per quanto concerne il PGT di Milano parrebbe potersi affermare che limiti di altezza non
esistano, atteso che le norme morfologiche relative agli edifici a cortina non sono comunque
del tutto vincolanti in quanto superabili mediante il ricorso al convenzionamento.
In ragione di quanto sopra e con riferimento ai NAF, l’altezza massima che non può essere
superata in sede di recupero dei sottotetti dovrebbe pertanto essere sempre pari a quella
dell’edificio esistente.
A questo punto sorge però un ulteriore problema: a cosa ha inteso riferirsi il legislatore
quando ha fatto riferimento all’altezza dell’edificio esistente? all’altezza fisica/geometrica del
manufatto o a quella determinata secondo i criteri dettati dallo strumento urbanistico?
La questione non è di poco conto.
Secondo l’articolo 4, comma 8, delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano delle Regole,
l’altezza è la distanza tra il piano di spiccato dell’edificio e l’intradosso del solaio di copertura
dell’ultimo piano abitabile.
39
Temi speciali

Temi speciali
Stando a quanto sopra indicato, ove l’altezza dell’edificio esistente dovesse essere
determinata applicando il suddetto criterio, dovrebbe giungersi alla conclusione che nei NAF
non sarebbe consentito il recupero ai fini abitativi dei volumi sottotetti esistenti atteso che,
con detto recupero, in modo inevitabile verrebbe spostato in alto l’intradosso “del solaio di
copertura dell'ultimo piano abitabile” con conseguente aumento, seppur virtuale, dell’altezza
dell’edifico esistente.
Probabilmente, però, tale interpretazione non sarebbe del tutto in linea con la stessa legge
regionale, in quanto il legislatore non pare abbia inteso vietare in assoluto il recupero dei
sottotetti nel NAF, ma, per ragioni di tutela (almeno così recita la scarna relazione della
legge) ha semplicemente previsto una limitazione al recupero stesso.
Appare più ragionevole ritenere che, in mancanza di limiti imposti dallo strumento
urbanistico, l’altezza dell’edificio esistente debba essere determinata in senso geometrico
con la conseguenza che il recupero possa essere effettuato solo agendo internamente e
quindi senza modificare le “altezze di colmo e di gronda” e/o “le linee di pendenza delle
falde”.
Pare invece sempre ammissibile “l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi”, e ciò in
quanto elementi necessari “per assicurare l'osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e
per garantire il benessere degli abitanti”; ovviamente nel rispetto di tutte le norme previste
dall’articolo 13 del Piano delle Regole.
40
Temi speciali

RAPPORTITRAPGTEPIANOCASA
Temi speciali
L’articolo 3, primo comma, della Legge Regionale 13 marzo 2012 n. 4 (Piano Casa
Bis) stabilisce che gli interventi di recupero edilizio e funzionale previsti e
disciplinati dall’articolo 2, commi 1, 2 e 3 della Legge Regionale 16 luglio 2009 n.
13 (Primo Piano Casa) sono consentiti sulla base di denuncia di inizio attività o di
permesso di costruire, rispettivamente da presentare o richiedere entro il 31
dicembre 2013.
L’articolo 2, primo comma, (Utilizzo del patrimonio edilizio esistente) della Legge
13 prevedeva la possibilità di realizzare una serie di interventi di recupero edilizio
funzionale, anche in deroga alle previsioni quantitative degli strumenti urbanistici
comunali, di edifici o porzioni di edifici purchè non ubicati in zone destinate dagli
strumenti urbanistici vigenti ad attività produttive.
Il PGT non prevede zone destinate ad attività produttive, per cui dopo la sua
entrata in vigore l’articolo 2 della Legge 13/2009, come modificato dall’articolo 3
primo comma della Legge 4/2012, potrà trovare applicazione su tutto il territorio
comunale.
41
Temi speciali

ART.11ATTUAZIONEDELPIANO
Temi speciali
3. Per gli interventi di nuova costruzione, nonché per gli interventi di sostituzione
e per gli interventi dì ristrutturazione edilizia o urbanistica che comportino
entrambi cambio di destinazione d'uso da funzioni urbane produttive verso altre
funzioni urbane, fermo restando quanto disposto dagli artt. 5 e 6 per il recupero
della S.l.p. esistente, l'attuazione avviene sulla base di tre soglie dimensionali
riferite alla superficie dell'area di intervento, che non tiene conto di eventuali
frazionamenti proprietari successivi alla data di adozione del PGT, come dì seguito
specificato:
3.1suareediinterventoconsuperficieinferiorea5.000mq:
d.conmodalitàdirettaconvenzionataneiNucleidiAnticaFormazione(NAF).
42
Temi speciali

Temi speciali
ART.11ATTUAZIONEDELPIANO
4. In tutti gli interventi di recupero dell'esistente, di ristrutturazione edilizia o
urbanistica e di sostituzione che comportino cambio di destinazione d'uso da
funzioni urbane terziarie e/o commerciali e/o servizi privati verso funzioni urbane
residenziali, di immobili che interessino una S.l.p. superiore a 5.000 mq,
l'attuazione del Piano delle Regole comporta la realizzazione di una quota non
inferiore al 35% della S.l.p. interessata dal cambio d'uso per interventi di edilizia
residenziale sociale di cui all'art. 9 comma 2 lett. a. e b., esclusi gli interventi
ricadenti nei Nuclei di Antica Formazione (NAF) e negli Ambiti contraddistinti da
un Disegno urbanistico Riconoscibile (ADR). Gli interventi del presente comma
sono attuati mediante modalità diretta convenzionata ad eccezione di quanto
previsto dal precedente comma 3.3.
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ART.27ATTIVITÀDIVENDITAALDETTAGLIOEDISOMMINISTRAZIONESUAREAPRIVATA
1. Nei Nuclei di Antica Formazione (NAF) e per i beni oggetto di tutela culturale e
paesaggistica, gli esercizi commerciali sono ammessi nelle dimensioni e secondo le modalità
di intervento di seguito indicate:
a) esercizi di vicinato e medie piccole strutture di vendita, anche organizzate in forma
unitaria, con modalità diretta (fino a 600 mq di S.d.V.);
b) medie strutture di vendita di grado inferiore e medie strutture di vendita di grado
superiore, anche organizzate in forma unitaria, con Permesso di Costruire
c)
Convenzionato (da 601 a 2.500 mq di S.d.V.), ad esclusione degli interventi di
manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo;
grandi strutture a rilevanza intercomunale con piano attuativo (da 2.501 a 5.000 mq di
S.d.V);
d) grandi strutture di livello superiore, anche organizzate in forma unitaria,
esclusivamente nell'ambito di strumenti di programmazione negoziata previsti dalla
normativa vigente (oltre 5.000 mq di S.d.V.);
e) sono esclusi ai sensi della L.R. 6/2010 e s.m.i., gli impianti di distribuzione carburanti
per autotrazione.
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ART. 34 DISCIPLINA DELLE AREE E DEGLI
IMMOBILI RICADENTI NELLE ZONE A DI
RECUPERO" E NELLE "ZONE B DI RECUPERO" DEL
PRG DEL 1980 E S.M.I.
1. Agli immobili ricadenti nelle "Zone A di
recupero" e nelle "Zone B di recupero" (cd. "B2")
del PRG del 1980 e s.m.i., per le quali alla data di
adozione del PGT sono state approvate le relative
varianti di completamento, elencate nell'Allegato 4
e perimetrate nella Tav. R.01 Ambiti territoriali
omogenei , e per i quali siano presentate entro
due anni dalla pubblicazione del PGT le relative
istanze di piani attuativi (ivi compresi i Programmi
Integrati di Intervento), e di convenzionamenti
planivolumetrici, i Permessi di Costruire (anche in
attuazione di convenzioni) e/o idonei titoli
abilitativi a edificare, si applicano le disposizioni
contenute negli atti riportati nell'Allegato 5 e negli
elaborati dallo stesso richiamati.
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Sono comunque fatti salvi i contenuti delle convenzioni già stipulate relative a
immobili ricadenti in tali zone, ai quali continuano ad applicarsi le previsioni
generali e attuative vigenti al momento del convenzionamento, nonché gli
interventi previsti per l'attuazione delle stesse anche posti al di fuori delle
medesime zone.
3. Decorso il termine di cui al comma 1, gli immobili non interessati da attuazione,
saranno assoggettati alla disciplina prevista dal Piano delle Regole per l'ambito
territoriale di riferimento sulla base della ricognizione compiuta dal competente
Ufficio.
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Modifiche adozione-approvazione
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Modifiche adozione-approvazione
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Modifiche adozione-approvazione
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