nuovo Palazzo di Giustizia - AmbienteAmbienti

Progetto Supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di Partenariato Pubblico Privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 

(convenzione sottoscritta in data 30.09.2010 tra Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e Comune di Bari) 

POLITECNICO DI BARI 

L’area nord‐occidentale di Bari ‐ Fattibilità tecnico‐urbanistica ed economico‐finanziaria 

SCHEDA MONOGRAFICA – PALAZZO DI GIUSTIZIA 

COMUNE DI BARI

Gruppo di Ricerca: 

R.U.P. ed R.S. 

Nicola Martinelli 

Ingegneria Gestionale 

Nicola Costantino 

Nunzia Carbonara 

Infrastrutture di trasporto 

Mario Binetti 

Urbanistica 

Francesca Calace 

Architettura e Archeologia Industriale 

Francesco Paolo De Mattia 

Ambiente e Territorio 

Mariavaleria Mininni 

Estimo e Valutazione 

Pierluigi Morano 

Partenariato Pubblico‐Privato 

Sergio Bisciglia 

Diritto Amministrativo 

Giovanni Guzzardo 



Collaboratori: 

Marianna Simone, Roberta Pellegrino, Federica Maiello, Annarita Marvulli, Michelangelo Pinto, Michele Bux, 

Pasquale Musci, Antonio Antonelli, Anna Migliaccio, Maria Piepoli, Antonello De Carlo 

L’area nord‐occidentale di Bari Fattibilità tecnico‐urbanistica ed economico‐finanziaria 

SCHEDA MONOGRAFICA – PALAZZO DI GIUSTIZIA Maggio 2011 

POLITECNICO DI BARI COMUNE DI BARI 

INDICE 

(ai sensi della Determinazione del 14 gennaio 2009 dell’Autorità per la vigilanza sui contratti pubblici di lavori, 

servizi e forniture) 

Relazione illustrativa – pg. 5 

1. Inquadramento territoriale e urbanistico dell’area oggetto dell’intervento 

1.1. Verifica della compatibilità con gli strumenti urbanistici ed i piani territoriali di coordinamento 

1.1.1. Il Piano Regolatore Generale 

1.1.2. Il Documento Programmatico Preliminare per il nuovo PUG 

2. Analisi della domanda e dell’offerta attuale e di previsione 

2.1. Tipologia di servizio: nuovo Palazzo di Giustizia 

2.1.1. Analisi della domanda 

2.1.2. Analisi dell’offerta 

2.2. Tipologia di servizio: autosilo 



2.3. Descrizione del progetto 

2.3.1. Nuovo Palazzo di Giustizia 

2.3.2. Autosilo 

3. Descrizione dell’intervento e analisi delle alternative relative alle possibili soluzioni realizzative 

dell’idea originaria 

3.1. Descrizione dell’area di intervento e definizione degli obiettivi 

3.2. Le alternative progettuali 

4. Studio della prefattibilità ambientale dell’intervento 

Premessa 

4.1. Ricognizione dello stato dei vincoli 

4.1.1. Procedure autorizzative di compatibilità ambientale 

2



4.1.2. DPP del Comune di Bari 

4.2. Schemi dello stato di fatto e della nuova rete ecologica per l’area della nuovo Palazzo di 

Giustizia 

Relazione tecnica – pg. 21 

1. Le caratteristiche funzionali e tecniche delle opere da realizzare 

2. Descrizione, ai fini della valutazione preventiva della sostenibilità ambientale e della compatibilità 

paesaggistica dell’intervento, dei requisiti dell’opera da progettare, delle caratteristiche e dei 

collegamenti con il contesto nel quale l’intervento si inserisce nonché delle misure idonee a 

salvaguardare la tutela ambientale i valori culturali e paesaggistici 

3. Analisi sommaria delle tecniche costruttive (strutture, materiali, ecc.) e indicazione delle norme 

tecniche da applicare 

4. Stima sommaria dei costi e cronoprogramma dei lavori del Nuovo Palazzo di Giustizia 

Allegato tecnico‐economico – pg. 27 

1. Analisi di fattibilita’ economico‐finanziaria del progetto 

1.1. Analisi dei ricavi di gestione 

1.1.1. Scenario 1: Concessione di costruzione e gestione dell’opera 

1.1.1.1. Canone di locazione Nuovo Palazzo di Giustizia 

1.1.1.2. Ricavi da global service Palazzo di Giustizia 

1.1.1.3. Ricavi da affitto superfici per servizi 

1.1.1.4. Ricavi da sub‐concessione posti auto dell’Autosilo 

1.1.1.5. Ricavi parcheggio “a rotazione” dell’Autosilo 

1.1.1.6. Valore residuo delle opere 

1.1.2. Scenario 2: leasing in costruendo 

1.2. Analisi dei costi di gestione 

1.2.1. Scenario 1: concessione costruzione e gestione dell’opera 

1.2.1.1 Costi per l’acquisto di materie prime 

1.2.1.2. Costi per il personale 


1.2.1.3. Costi manutenzione straordinaria Nuovo Palazzo di Giustizia 

1.2.1.4. Spese generali 

1.2.1.5. Costi del personale del parcheggio 

1.2.1.6. Costi operativi dell’Autosilo 

1.2.1.7. Costi gestionali dell’Autosilo 

1.2.1.8. Costi di manutenzione straordinaria dell’Autosilo 


1.3. Analisi dei flussi di cassa e valutazione della convenienza economica del progetto 

1.4. Analisi di sensitività 

2. Analisi della fattibilità economica e sociale (analisi costi‐benefici) 

2.1. L’analisi economica del progetto 

2.2. I costi e i benefici dell’analisi economica 

2.2.1. Costi economici interni di investimento 

2.2.2. Costi economici esterni di investimento 

2.2.3. Costi economici di esercizio 

2.2.4. Benefici economici interni 

2.2.5. Benefici economici esterni 

2.3. Analisi dei flussi di cassa e risultati dell’analisi economica 

3. Aspetti giuridici 

Fonti bibliografiche e sitografia – pg. 41 



3





Relazione illustrativa 


4

Relazione illustrativa 



1. Inquadramento territoriale e urbanistico dell’area oggetto dell’intervento 

L’area interessata dalla proposta progettuale, ubicata sul versante nord‐ovest del quartiere Libertà, ha 

costituito storicamente – per la sua posizione defilata rispetto al centro cittadino ‐ uno dei luoghi marginali 

delle espansioni otto‐novecentesche della città, segnata da una produzione edilizia abitativa di modesto 

livello, frammista ad attività produttive, mostrando sino ad oggi, pur in presenza di una più recente edilizia di 

sostituzione ad alto indice di fabbricabilità, i caratteri tipici di una periferia irrisolta. 

Essa è allocata in prossimità dell’incrocio fra corso della Carboneria e via Brigata Regina ed è direttamente 

accessibile da via Nazariantz, che costituisce il tratto terminale dell’Asse Nord‐Sud, previsto dal P.R.G Quaroni. 

Tale ambito urbano, sebbene costantemente inserito nel disegno di progetto dei piani di espansione 

successivi al Piano Trotti del 1868, non ha mai costituito un polo di attrazione per investitori privati propensi 

ad una attività di trasformazione edilizia programmata e ordinata nella forma e nei contenuti, tanto da 

imprimerne un nuovo volto, né tantomeno ha costituito per le pubbliche amministrazioni succedutesi nel 

secolo scorso un obiettivo primario di riqualificazione urbana, integrato ed allineato alle prospettive dei piani 

di espansione. Tuttavia la funzione giudiziaria ha sempre ricoperto un ruolo centrale nello sviluppo urbano del 

quartiere Libertà, nel quale si concentrano alcune fra le principali attrezzature cittadine in questo ambito. 

Infatti, in piazza De Nicola (nei pressi di via Crispi) è situata la sede del Tribunale Civile, mentre in prossimità 

dell’area di progetto c’è la sede degli Uffici Giudiziari di via Nazariantz. Tali edifici, oltre a costituire delle 

emergenze architettoniche, hanno generato lo sviluppo di un indotto di attività legate alle attività giudiziarie 

(studi legali, punti ristoro, ecc.), definendo l’identità socio‐economica del quartiere. 

La marginalità dell’area nell’ambito dello sviluppo cittadino ha, tuttavia, prodotto un territorio privo di forti e 

stabili caratteri identitari insediativi, poiché nel tempo si sono sedimentati impianti e servizi di livello urbano 

inammissibili all’interno della città, frammisti ‐ nella zona che da via Napoli si estende verso C.so Mazzini ed in 

prossimità di via Crispi ‐ ad abitazioni di carattere popolare, configurandosi come un completamento del 

margine orientale del quartiere “popolare” Libertà. 

Nelle scelte insediative ha giocato un ruolo non secondario – circa la marginalità in cui è stato lasciato sino ad 

oggi l’ambito urbano di che trattasi – il contesto urbano circostante, ovvero la contiguità alla cinta daziaria 

(via Brigata Regina) progettata e costruita negli anni ’70 dell’’800, lungo la quale si svolgevano una pluralità di 

attività produttive, commerciali e di deposito che gradatamennte hanno lasciato il posto ad interventi di 

edilizia abitativa e più recentemente al terziario‐direzionale; la prossimità – come segnalato ‐ alla grande zona 

industriale ed annonaria della città formatasi a partire dagli anni ’60 dell’Ottocento sino agli anni ’40 del 

Novecento; la contiguità con il bacino portuale, nonché la morfologia dei luoghi storicamente in parte 


SCHEDA MONOGRAFICA – PALAZZO DI GIUSTIZIA 

paludosi per essere costituiti dai depositi alluvionali del tratto terminale del torrente Picone, la cui bonifica fu 

preceduta da prolungati dibattiti in sede amministrativa nei primi del ‘900, e le cui nefaste alluvioni 

terminarono con la costruzione al termine degli anni ’20, del così detto “canalone” che cinge l’intera città con 

una forma a ferro di cavallo. 

Più in dettaglio, riguardo la zona in esame, si ricorda che a partire dalla seconda metà dell’’800, sono sorti in 

fregio a via Napoli (già Strada Regia delle Puglie) oltre ad una edilizia abitativa “minore”, anche alcuni 

insediamenti di carattere produttivo: lo stabilimento meccanico De Giorgio in angolo con via Ravanas (1872), 

la ferrotranviaria Bari‐Barletta (fine ‘800) con stazione (1930) prospiciente p.zza Disfida di Barletta, i 

Magazzini Generali Diana (fine ‘800) contigui alla predetta stazione, la Distilleria De Cillis (fine ‘800), il 

Gasometro impiantato nel 1865 dalla Tuscan Gas Company Limited per la pubblica illuminazione avvenuta nel 

1868, l’ex Palestra GIL costruita nel 1880 mediante struttura in acciaio con funzione di mercato, 

originariamente ubicata ove ora trovasi la Banca d’Italia, e da quel luogo spostata nel corso degli anni ’20 

nella attuale posizione, ove a seguito di un recente restauro viene correntemente utilizzata. 

Come accennato, la sostituzione edilizia post bellica di carattere residenziale ed alcune più recenti iniziative 

(sostituzione dei Magazzini Generali Diana con un autosilo) hanno posto termine a quel passato produttivo. 

Vista aerea da ovest dell’area di intervento 


5



Per contro le aree produttive poste più a nord prima dello Stadio della Vittoria e della Fiera del Levante 

stanno attraversando una rapida fase evolutiva: gli immobili dell’ex Mattatoio e dell’ex Frigorifero con 

annesso Mercato del Pesce sono stati recuperati per formare la così detta “Cittadella della Cultura” volta ad 

accogliere rispettivamente l’Archivio di stato e la Biblioteca Nazionale Sagarriga Visconti, ed ulteriori 

interventi si profilano sulle aree dell’ex Oleificio Gaslini, delle ex Olierie e Saponerie Meridionali e dell’ex 

acciaieria Scianatico, che complessivamente daranno luogo ad un nuovo disegno urbano e ad un rinnovato 

assetto urbanistico ed infrastrutturale dell’intera ex zona industriale prospiciente il porto, ove peraltro 

sboccherà anche la viabilità di primaria importanza costituita dall’ Asse Nord‐Sud in fase avanzata di 

realizzazione, lungo la quale si svilupperanno nuove polarità di rilevanza urbana e metropolitana. 

Lungo il lato occidentale di via Nazariantz, infine, si estende l’area occupata dal Cimitero Monumentale, il cui 

ingresso principale si affaccia su via Bruno Buozzi, nei pressi del sottopassaggio ferroviario. Il complesso 

cimiteriale storico, inaugurato nel 1842, e realizzato su progetto dell’architetto bitontino Saponieri, è 

caratterizzato da un portale monumentale di impronta neoclassica, costruito in occasione del primo 

ampliamento avvenuto nel 1893, costituito da un austero corpo edilizio porticato con colonne doriche e 

lesene scanalate, un’alta cornice modanata ed un ridotto frontone centrale. Il tempio è collocato in posizione 

assiale. I campi, disposti secondo una matrice di impostazione quadrata, si chiudono con un muro ad esedra 

realizzato in occasione dell’ampliamento del 1893. 

Incrocio fra via Brigata Regina e corso della Carboneria 


1.1. Verifica della compatibilità con gli strumenti urbanistici ed i piani territoriali di coordinamento 

In ordine alla disciplina di pianificazione territoriale e urbanistica in vigore e in itinere nel territorio in oggetto, 

in linea generale occorre fare riferimento ai seguenti strumenti: 

‐ Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico (PAI) approvato con DCI n.39 del 30.11.2005 

‐ Piano Urbanistico Territoriale Tematico / Paesaggio, approvato con DGR n. 1748 del 15.12.2000 

‐ Proposta di Piano Paesaggistico Territoriale Regionale, approvata con DGR n.1 del 15.01.2010 

‐ Piano Regolatore Generale, approvato con Decreto del Presidente della Giunta Reg.le n.1475 dell’8‐7‐ 



1976 

‐ Documento Programmatico Preliminare per il Piano Urbanistico Generale, presa d’atto con DGC n. 

248 del 31.03.2009 e in via di adozione da parte del Consiglio Comunale. 

Nel presente scritto la verifica di compatibilità del progetto del Nuovo Palazzo di Giustizia ha riguardato i 

seguenti strumenti: 

- Il Piano Regolatore Generale in vigore 

- Il Documento Programmatico Preliminare per il PUG, in via di adozione. 

1.1.1. Il Piano Regolatore Generale 

Come è noto il PRG Quaroni, approvato nel 1976, prevede per la parte occidentale della città prossima al 

Murattiano la ricucitura tra l’area urbana centrale, il polo fieristico e la vecchia periferia industriale, attraverso 

interventi di trasformazione urbanistica delle aree contraddistinte da usi non più compatibili con il nuovo 

carattere urbano prefigurato dal piano. 

Le previsioni del piano confermano dunque le tendenze in atto di trasformazione di quest’area, da luogo 

periferico della città, sede di aree produttive che non possono più essere accolte nelle aree centrali e per loro 

stessa natura inadeguate a qualificare il tessuto insediativo esistente, a luogo decisamente urbano, sede di 

attrezzature e servizi di rango urbano e metropolitano. 

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La pianificazione comunale vigente (DPP) 



In particolare ad ovest di via Brigata Regina, il piano prevede zone destinate ai grandi servizi urbani, 

riconfermando il cimitero esistente, i servizi alla residenza e verde di quartiere (sono aree destinate 

principalmente al soddisfacimento degli standard urbanistici delle zone residenziali limitrofe) e zone per 

attività terziario‐direzionali di rango urbano e metropolitano. 

Le restanti zone incluse sono destinate ad attrezzature di servizio pubbliche e private, zone residenziali, sia di 

completamento che di rinnovamento, nelle quali cioè sono ammessi interventi di ristrutturazione urbanistica 

allo scopo di migliorare i livelli di qualità urbana, anche in sostituzione di attività non più compatibili con il 

carattere urbano assunto dall’area, come nel caso della zona dell’ex macello e dell’ex‐gazometro. 

ART. 52 NTA 

Aree per i servizi 

della residenza 

delle zone 

omogenee A e B 

ART. 57 NTA 

Aree per i servizi 

della residenza 

entro i limiti delle 

zone omogenee di 

completamento 


Le aree per i servizi della residenza delle zone omogenee “A” e “B”, identificate nelle tavole di 

PRG con apposita simbologia, sono destinate esclusivamente alle attività elencate nei precedenti 

art. 40 3° comma e art. 43. 

Gli interventi nelle predette aree sono riservati all’intervento pubblico e possono essere attuati 

anche dal privato, regolamentandone l’uso attraverso apposita convenzione, purchè l’area non 

risulti inclusa nel programma triennale delle OO.PP., sia dotata di urbanizzazioni primarie o esista 

l’impegno inderogabile del concessionario a realizzarle. 

Tali interventi saranno oggetto di un piano di utilizzazione deliberato dal Consiglio Comunale e 

definito sulla base della verifica degli “standard” dei singoli quartieri e/o delle singole 

circoscrizioni. 

Nel caso di mancata adozione del piano di utilizzazione, l’intervento dei privati è ammesso previa 

valutazione del Comune operata sulla base della verifica degli standard dei singoli quartieri e/o 

delle singole circoscrizioni. 

Per le aree di cui agli artt.31 e 32 tale verifica è fatta con riferimento rispettivamente alle 

esigenze del verde ed attrezzature di servizio a carattere regionale o urbano. 

Ogni intervento nelle suddette aree è subordinato alla approvazione di piani urbanistici esecutivi 

estesi all’intera maglia di P.R.G. con unità operativa minima di intervento pari ad almeno 10.000 

mq. 

E’ consentito l’intervento diretto nelle maglie come individuate negli elaborati del P.R.G. con 

superficie inferiore a 10.000 mq o residui inedificati di maglie aventi comunque superficie 

inferiore a 10.000 mq, purché esteso all’intera area disponibile e previa acquisizione del parere 

obbligatorio e vincolante della Circoscrizione territorialmente competente. 

I piani urbanistici e gli interventi diretti sono regolati dagli indici e parametri di cui all’art. 54 co.1 

delle N.T.A., ad esclusione del limite della superficie fondiaria (Sf). 

Aree per i servizi della residenza entro i limiti delle zone omogenee di completamento. 

Le costruzioni destinate ai servizi della residenza su aree individuate entro i limiti delle zone 

omogenee di completamento e le eventuali ricostruzioni di esse possono eseguirsi anche senza il 

rispetto di uno o più indici tra quelli previsti negli artt. 54 e 55, compreso l'indice di fabbricabilità 

1.1.2 Il Documento Programmatico Preliminare per il nuovo PUG 

Per definire la compatibilità della proposta del Nuovo Palazzo di Giustizia con le linee di sviluppo strategico 

definite dal Documento Programmatico Preliminare per il PUG di Bari, è utile ricordare i punti di forza 

individuati dal DPP per lo sviluppo della città, che confermano e specificano quanto anticipato dal Piano 

Strategico di Metropoli Terra di Bari; questi riguardano prioritariamente le sue funzioni portanti, ovvero di: 

- nodo intermodale strategico completo, potenzialmente in grado di assicurare le relazioni ed i flussi di 

merci, persone, idee e culture a tutte le scale, da quella globale con particolar riferimento ai rapporti 

con l’Oriente, a quella mediterranea, a quella del Sud d’Italia, a quella regionale ed, infine, a quella 

metropolitana; 

- luogo di ricerca e formazione universitaria e post universitaria di eccellenza in tutti i campi del sapere; 

nonché di formazione post universitaria specializzata in campo agronomico per i paesi del 

Mediterraneo; 



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- luogo di incontro, comunicazione, esposizione e scambio di conoscenze, di informazioni, di idee, di 

prodotti e della loro innovazione nel campo della tecnica, della cultura e dell’arte, di livello 

internazionale; 

- sede di produzione industriale caratterizzata dalla presenza di grandi gruppi; 

- area di servizi di eccellenza nel campo della sanità, della pubblica istruzione, della giustizia e della 

pubblica amministrazione; 

- luogo di promozione di attività culturali. 

Accanto a queste funzioni portanti, considerate dal DPP alla base della visione per il futuro PUG, viene inoltre 

affermato come il rafforzamento del rango di Bari quale città internazionale, europea, mediterranea, 

capoluogo di Regione, città leader di un’area metropolitana, non possa prescindere dalla acquisizione di un 

livello di efficienza e di qualità urbana diffuse; caratteri che la città attualmente non possiede, e che vanno 

con forza posti come obiettivi prioritari. 

All’interno di questo scenario e delle strategie che ne derivano, il quadrante ovest della città, nel quale si 

colloca il progetto del Palazzo di Giustizia, rappresenta uno dei luoghi dalle massime potenzialità di 

riqualificazione. 

Lo Schema Struttural‐Strategico del DPP 


Per tale quadrante il DPP predispone l’ “Azione strategica integrata 02. una nuova centralità per la città: Fiera 

– via Napoli – Stazione bari nord”, i cui contenuti costituiscono lo specifico riferimento progettuale per 

definire la compatibilità dell’intervento in oggetto con lo stesso DPP. 

Va inoltre presa in considerazione l’ “Azione strategica integrata 03. la città al porto”, vista la giacitura del 

Nuovo Palazzo di Giustizia, posto esattamente al confine tra questa e la precedente area. 

L’Azione Strategica Integrata 02. interessa la porzione di città compresa tra il tratto finale della Lama Balice e 

la discontinuità determinata dal tracciato della ex ferrovia Marittima, comprendente i quartieri Fesca‐San 

Girolamo, Fiera del Levante con lo stadio della Vittoria, San Cataldo, via Napoli e le aree militari da dismettere 

comprese tra quest’ultima e il fascio ferroviario. 

L’azione comprende molteplici finalità perseguibili in riferimento alla nuova accessibilità assicurata dal 

collegamento via Napoli – viale Europa, e attraverso il prolungamento dell’asse della zona ASI all’allaccio 

diretto all’autostrada A14, e dalla prevista stazione Bari nord in prossimità di detto collegamento, che 

riguardano: 

• la formazione di componenti della rete ecologica; 

• la formazione di un nodo di scambio attrezzato gomma‐ferro; 

• il completamento e la qualificazione del contesto urbano della Fiera e del previsto attiguo Palazzo dei 

Congressi quale nuova centralità urbana facilmente accessibile; 

• la sistemazione e l’attrezzamento, per tratti diversamente caratterizzati per spazi, funzioni e usi 

possibili, del lungomare da Lama Balice alla Fiera; 

• la riqualificazione del quartiere San Cataldo quale entroterra dell’eventuale nuovo porto turistico in 

corrispondenza dell’omonimo molo e del faro. 

Obiettivo generale dell’Azione Strategica Integrata è dunque quello di strutturare e consolidare una parte di 

città attualmente composta da tessuti ancora eterogenei morfologicamente e socialmente (Fesca – San 

Girolamo), composta dal recinto fieristico scarsamente relazionato al contesto urbano, dallo Stadio della 

Vittoria sottoutilizzato e dal quartiere San Cataldo oggetto di un lento processo di sostituzione edilizia. 

Nell’insieme i margini di queste isole urbane presentano spazi aperti in disuso, aree dismesse e/o da 

dismettere (ad es. caserme di via Napoli) che costituiscono risorse utili per contribuire, attraverso la loro 

riqualificazione e rigenerazione, a promuovere la formazione di una nuova centralità urbana tra il mare (Fiera, 

San Cataldo) e la linea ferroviaria, dotata della prevista nuova stazione Bari nord; nuova centralità attraverso 

la quale saranno potenziate le presenti e previste funzioni di eccellenza. Ciò anche auspicando una maggiore 

integrazione della Fiera e dei suoi programmi di sviluppo con l’esterno. 



(…) 

8



L’Azione Strategica Integrata 03. interessa la fascia di lungomare cittadino, dalla colmata di Marisabella al 

termine del Lungomare monumentale orientale, intermedia tra la città antica e consolidata, i porti e il mare. 

L’Azione è finalizzata a reinventare il rapporto tra città centrale e mare a seguito delle nuove modalità di 

accesso e di spostamento previste dal nuovo modello di mobilità nella porzione urbana coinvolta, dello 

scenario di sviluppo del porto nuovo e della messa in valore delle potenzialità di rafforzamento delle relazioni 

fisico‐funzionali e percettive tra spazio urbano e porti‐mare. In particolare si fa riferimento a: 

• per la mobilità: spostamento del traffico pesante su direttrice nuovo casello autostradale – zona ASI – 

Marisabella con tratto finale dedicato; alleggerimento della funzione di attraversamento est‐ovest della 

viabilità di lungomare; introduzione del trasporto pubblico urbano sul lungomare di collegamento tra le 

direttrici portanti nord‐sud; 

• per il porto nuovo: crescente specializzazione dell’area di Marisabella per traffico Ro‐Ro e Ro‐Pax, 

progressiva delocalizzazione in altri porti del traffico delle rinfuse, consolidamento del crocierismo; 

• per il porto vecchio: sistemazione di un piccolo approdo turistico; 

• per le relazioni spazio urbano – porto –mare: liberazione di parte del molo foraneo orientale a favore 

della città servito da trasporto pubblico urbano; consolidamento dell’asse pedonale nord‐sud dal porto alla 


Caserma Rossani; sistemazione della passeggiata di waterfront dal Castello al Barion; messa a sistema e 

valorizzazione degli elementi di patrimonio culturale, manufatti e attività, presenti nei tessuti urbani 

prospicienti mare e porto; attrezzamento dei lungomare monumentali per la fruizione del mare e per il tempo 



libero. 

L’obiettivo generale dell’Asi 03 è quello di una rivisitazione, con diverse intensità, degli spazi pubblici esistenti 

e “riconquistabili” alla città e di una loro funzionalizzazione coerente con la presenza e l’integrazione di 

attività culturali, ricreative, commerciali, finalizzate a dotare Bari di un waterfront e un porto “urbano” degni 

del suo rango e fortemente integrati con le direttrici, irradiate nella città, strutturanti i luoghi urbani ed. Ciò 

secondo uno schema sostanzialmente simmetrico di lungomari monumentali fruibili e diversamente 

caratterizzati, con al centro la Città antica nella quale si addensano e propagano relazioni fisiche, funzionali, 

simboliche, identitarie e percettive.(…) 

Infine, giova ricordare che la specifica funzione del Nuovo Palazzo di Giustizia rientra nella definizione data dal 

DPP alle componenti della “rete delle centralità”. Per tale rete si individua come azione strategica la 

“formazione di nuove centralità urbane a partire dalla promozione di operazioni di riqualificazione di aree 

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dismesse e/o degradate e completamento della città esistente, legate alle nuove occasioni di accessibilità 

multimodale, capaci di connotare dal punto di vista morfologico‐ambientale e dell’integrazione funzionale le 

porzioni urbane interessate”. 

2. Analisi della domanda e dell’offerta attuale e di previsione 

Premessa 

Il presente studio ha la finalità di valutare, in via preliminare, la possibilità di realizzare, con forme di 

partenariato pubblico‐privato, una nuova sede per gli uffici giudiziari. 

L’intervento in esame identifica un’ipotesi di tipo minimo, nella quale si procede alla sola realizzazione del 

nuovo Palazzo di Giustizia, destinato ad accogliere sostanzialmente gli Uffici penali, lasciando inalterate le 

altre strutture giudiziarie già presenti e in esercizio nella città (gli Uffici civili in Piazza de Nicola e il Tribunale 

dei Minori in Via Tommaso Fiore). 

Il progetto previsto si colloca in Corso della Carboneria, angolo Via Brigata Regina e prevede anche la 

realizzazione di un’aula di massima Sicurezza, un Autosilo da 650 posti e un giardino pubblico. 

Nel seguito verranno analizzati e confrontati due differenti macro‐scenari: 

- Scenario 1): prevede l’affidamento al concessionario privato sia della costruzione sia della gestione 

dell’opera; a fronte di ciò il soggetto privato riceverà un canone per il contratto di locazione e un 

canone per il contratto di global service. 

- Scenario 2): prevede l’affidamento al concessionario privato solo della costruzione dell’opera; a 

fronte di ciò il soggetto privato riceverà un canone per il contratto di locazione. 

Tale studio di fattibilità ha una duplice valenza, da un lato consente di verificare la remuneratività del 

progetto per il concessionario privato in base alla assegnazione della gestione o meno delle facilities. 

Dall’altro lato, consente alla PA di valutare la convenienza economica riveniente dal trasferimento di parte 

degli uffici nella Nuova Sede. 

L’analisi della domanda e dell’offerta attuale e di previsione è stata condotta per tipologia di servizio, come di 

seguito presentato. 

2.1. Tipologia di servizio: nuovo Palazzo di Giustizia 

Il Nuovo Palazzo di Giustizia sito in Via della Carboneria ospiterà sostanzialmente, per la quasi totalità, uffici 

giudiziari penali. Il corpo si sviluppa in due piani interrati e in otto piani fuori terra che accolgono uffici, aule 

giudiziarie, ma anche servizi commerciali. 



La richiesta da parte della Corte d’Appello della Sede Unica o comunque di sedi molto ravvicinate (come nel 

caso in esame) appare legata alla necessità di unificare le sedi non tanto e non solo in funzione di una 

complessiva sinergia funzionale tra i settori degli Affari Civili, Penali e Minori, che appaiono comunque 

caratterizzati da una elevata autonomia procedimentale e dalla sostanziale differenziazione di addetti e 

operatori, bensì dalla opportunità di concentrare ed ottimizzare i servizi e le attività comuni e di supporto, tra 

cui principalmente quelle relative al controllo, alla sicurezza, all’assistenza, nonché favorire lo sviluppo di 

attività collaterali a carattere terziario (ristorazione, servizi info‐telematici, assistenza bambini), informative e 

culturali (spazi di incontro, conferenze, esposizioni). 

La Sede Unica o le sedi molto ravvicinate, infatti, consentono di conseguire i seguenti vantaggi: 

a) migliorano le condizioni di manutenzione e gestione, e quindi aumenta il livello prestazionale complessivo 

dei manufatti, soprattutto in una logica di esternalizzazione dei servizi di gestione in forma integrata che si 

indirizzano sempre più anche al settore del terziario pubblico (global service). 

b) Un maggiore livello di flessibilità funzionale dell’intero apparato giudiziario, che può modificare il proprio 

assetto organizzativo nel tempo con maggiore facilità e minori costi. 

c) Infine, l’integrazione delle strutture consente anche la razionalizzazione degli spazi di accesso e relazione 

con l’esterno, che possono essere concentrati in pochi punti, e quindi determinare una minore occupazione di 



aree. 

Infine, la richiesta è leggibile anche alla luce della ricerca di soluzioni similari a quelle realizzate o 

programmate in altri sedi nel territorio nazionali, secondo una tendenza tuttora molto forte, benché declinata 

da ciascuna sede in forme differenti. 

Infatti in Italia, come nel resto del mondo, è in atto un processo di trasformazione, ridimensionamento e 

razionalizzazione delle strutture della pubblica amministrazione, per le quali si richiedono strutture flessibili e 

accuratamente dimensionate, più efficienti e meno onerose che in passato, sia in termini di investimenti, e sia 

di gestione e manutenzione. 

Questa tendenza è confermata anche per le strutture giudiziarie, che non diversamente da altre strutture del 

terziario pubblico sono chiamate a rispondere a criteri di sostenibilità ambientale, funzionale ed energetica. 

Le nuove strutture giudiziarie italiane stanno infatti progressivamente modificando il tradizionale profilo della 

conformazione edilizia dei tribunali caratterizzata dal gigantismo dimensionale e dalla monumentalità 

istituzionale, per assumere una conformazione più vicina a quella di normali, benché importanti, strutture di 

tipo terziario‐direzionale. 

10



Infatti, a fronte delle richieste avanzate dalla Corte di Appello di Bari di un fabbisogno pari a 108.761 mq1, al 

netto di connettivi, servizi e parcheggi, il che porta la dimensione complessiva dell’intervento a circa 135.000 

mq totali (108.761 + 25% di connettivi e servizi) fuori terra oltre a 30‐35.000 mq di autorimesse, si è poi 

andato a stimare, in virtù dei nuovi criteri di progettazione, prima citati, un dato di riferimento attendibile per 

il dimensionamento complessivo minimo delle superfici fuori terra pari a 80.000 mq. 


Tabella1. Fabbisogno generale espresso per unità funzionali 

Attualmente gli uffici giudiziari sono dislocati in diverse sedi; di seguito riportate: 

1 Si riscontra poi che tale fabbisogno è in realtà pari a 111.550 mq, non essendovi stato compresa la superficie delle Aule 

Protette. 

La sede di Piazza de Nicola 


La sede di Piazza De Nicola, che oggi ospita il Tribunale Civile, la sede della Corte di Appello, l’Ordine degli 

Avvocati, il C.i.s.i.a., l’UNEP, il Nucleo Carabinieri ed altre strutture funzionali, è costituita da un ampio 

manufatto realizzato alla fine degli anni ’50 e articolato in due corpi di fabbrica su un comune basamento alla 

quota stradale, al di sotto della quale vi sono depositi, archivi ed autorimesse. 

La struttura presenta 9 livelli, di cui uno interrato, e 8 fuori terra, per una estensione complessiva di mq 6.750 

entro terra e circa 32.800 fuori terra. 

L’edificio presenta una serie di carenze funzionali e soprattutto tecnologiche (impianti) che ne rendono 

comunque urgente l’adeguamento, anche sotto il profilo energetico e ambientale. 

La sede di Via Nazariantz 

La sede degli Uffici Giudiziari di Via Nazariantz è costituita da un manufatto, di proprietà dell’INAIL, articolato 

in due corpi di fabbrica di tipo in linea, disposti longitudinalmente lungo la stessa strada. La struttura presenta 

7 livelli, di cui 2 interrati e 5 fuori terra, per una estensione complessiva di mq 9.000 entro terra e 13.380 fuori 



terra. 

Si tratta di una struttura più piccola e più recente di quella di Piazza De Nicola, che risente molto meno dei 

problemi di vetustà e obsolescenza riscontrabili per la precedente. 

La sede dei Giudici di Pace 

La sede dei GdP è ospitata in uno stabile del quartiere S.Paolo, lungo V.le Europa su un’estensione 

complessiva di circa mq 3.000. 

La sede del Tribunale per i Minori 

La sede della Giustizia Minorile, ospitata in un edificio per civile abitazione in Via Tommaso Fiore, a un 

centinaio di metri dalla posizione prevista per il 2° Palazzo di Giustizia, è quella che appare in assoluto nelle 

più gravose condizioni di mancanza di spazi e strutture idonee, di funzionalità, di sicurezza e persino di igiene. 

Nonostante sia evidente le necessità di adeguare tutte le sedi, il progetto prevede solo il trasferimento degli 

Uffici penali locati nella sede provvisoria di Via Nazariantz (i quali anche se meno obsolescenti non sono 

comunque rispondenti alle necessità di superfici e spazi funzionali), nella nuova sede che si intende realizzare 

in Via della Carboneria. La sede di via Nazariantez verrà poi destinata al tribunale dei Minori che attualmente 

si localizza in una struttura in pessime condizioni. 

11



Figura 1. Offerta attuale delle strutture giudiziarie 

Come precedentemente illustrato, gli scenari ipotizzati sono due: 

1. concessione di costruzione e gestione dell’opera (il privato costruisce e gestisce l’opera, percependo 

un canone per la locazione e un canone per l’erogazione dei servizi a supporto dell’attività). 

2. leasing in costruendo (il privato realizza il progetto e percepisce solo il canone di locazione rinveniente 

dagli uffici e dagli spazi commerciali); 

Per quel che riguarda l’offerta attuale di locazione di spazi adibiti al terziario direzionale e al commercio, si 

riportano in Tabella 2 i valori di locazione nella zona del Quartiere Libertà, forniti dall’Agenzia del Territorio e 

aggiornati al II semestre 2010. 

Tribunale 

dei Minori 

Uffici 

Nuovo 

Palazzo 

di 

Uffici 

Comunal 


Tabella 2. Prezzi di locazione terziario Quartiere Liberta (Fonte: Agenzia del Territorio, 2010) 

Tipologia edilizia 

Valori di locazione (€/mq/mese) 

Min Max 

Uffici 8,2 12 

Negozi 7,9 11 

In Tabella 3 si riportano inoltre i dati, raccolti attraverso un’indagine di mercato sulle principali agenzie 

immobiliari, relativi all’offerta di spazi per il terziario direzionale in termini di superfici e canoni di locazione. 

FONTE TIPOLOGIA 

Tabella 3. Prezzi e Superfici in locazione terziario direzionale 

ZONA/ 

QUARTIERE 



SUPERFICIE 

(mq) 

CANONE 

LOCAZ. 

(€/mese) 

CANONE LOCAZ. 

UNITARIO 

(€/mq/mese) 

Tecnocasa Studio Loconte Via 

Brigata Regina, 1 Terz./Direz. Libertà 60,00 480,00 8,0 

Belviso Immobiliare Via 

Piccinni, 103 

Italcase Via Carulli, 86 

Adriatica Immbiliare Via 

Marchese di Montrone, 24 

Re‐Max Via Calefati, 15/A 

Valore Casa Immobiliare Via 

Cardassi, 83 

Toscano Immobiliare Via 

Principe Amedeo, 176/A 

Terz./Direz. Murat 50,00 550,00 11,0 

Terz./Direz. Murat 140,00 1.200,00 8,6 


Terz./Direz. Libertà 105,00 2.500,00 23,8 

Terz./Direz. Libertà 100,00 1.000,00 10,0 




Terz./Direz. Libertà 40,00 550,00 13,8 

Terz./Direz. Via Dante 100,00 1.000,00 10,0 



Terz./Direz. Via Sparano 

Corso Vittorio 

90,00 2.200,00 24,4 

Terz./Direz. Emanuele 

Vicinanze 

90,00 700,00 7,8 

Terz./Direz. Questura 120,00 1.100,00 9,2 

Terz./Direz. Murat 

Via Principe 

140,00 1.200,00 8,6 

Terz./Direz. Amedeo 170,00 2.300,00 13,5 

Terz./Direz. Via Putignani 

Via Brigata 

400,00 1.500,00 3,8 

Terz./Direz. Regina 80,00 650,00 8,1 


12

Areachiara Via Principe 

Amedeo, 125 



Terz./Direz. Piazza Garibaldi 160,00 2.900,00 18,1 


Terz./Direz. Libertà 55,00 580,00 10,5 

Sudcase Via Monfalcone, 70 Terz./Direz. Murat 150,00 2.000,00 13,3 

De Bartolomeo Enterprise Via 

Melo, 182/A 

Gabetti Immobiliare Via 

Marchese di Montrone, 55 

Macinagrossa Immobiliare Via 

Carulli, 46 

Aic Immobiliare Via 

Montenegro, 5 


Terz./Direz. Via Carulli 90,00 850,00 9,4 




Terz./Direz. Piazza Moro 80,00 1.200,00 15,0 








Vasco Immobiliare Via 

Pasquale Fiore, 4/A Terz./Direz. Murat 130,00 1.600,00 12,3 

Rubino Immobiliare Via Beata 

Elia di San Clemente, 214 Terz./Direz. Murat 180,00 2.500,00 13,9 

Clarea Immobiliare Via De 

Giosa, 86 Terz./Direz. Libertà 470,00 5.000,00 10,6 

Studio Vitulli Via Imbriani, 53 

DE.GA Immobiliare Via 

Putignani, 202 

A.M. Immobiliare Via 

Amendola, 147 

Terz./Direz. Via Argiro 

Corso Vittorio 

40,00 700,00 17,5 

Terz./Direz. Veneto 

Via Quintino 

180,00 1.500,00 8,3 

Terz./Direz. Sella 

Via Principe 

310,00 2.200,00 7,1 

Terz./Direz. Amedeo 

Via Principe 

50,00 450,00 9,0 

Terz./Direz. Amedeo 80,00 1.200,00 15,0 

Terz./Direz. Via Piccinni 

Via Quintino 

75,00 700,00 9,3 

Terz./Direz. Sella 120,00 900,00 7,5 

Terz./Direz. Via Imbriani 200,00 2.000,00 10,0 

Per quanto concerne invece i servizi da appaltare in Global Service, qualora si scegliesse l’ipotesi di 

realizzazione e gestione da parte del privato, sicuramente i servizi essenziali (ipotizzabili in questa fase 

preliminare dello studio di fattibilità) richiesti sarebbero i seguenti: pulizia e manutenzione (solitamente un 

altro servizio tipicamente richiesto è quello di vigilanza, in questo caso però non necessario in quanto 

effettuato dalle guardie giurate). 

In realtà, però, l’offerta dei servizi è notevolmente più ampia. 


Infatti i servizi necessari per una corretta fruizione dell’immobile e di tutte le attività a supporto delle 

persone, di cui si occupa la disciplina del Facility Management, si suddividono in tre categorie: 

I servizi all’edificio 

Sono i servizi che garantiscono la corretta funzionalità dell’edificio e degli impianti annessi e l’utilizzo 

razionale degli spazi di lavoro. Sono a loro volta raggruppati in tre categorie: 

• gestione tecnica degli edifici; 

• erogazione acqua, calore, energia elettrica; 

• gestione degli spazi di lavoro. 

I servizi al business 

Sono servizi il cui scopo principale è di contribuire ad aumentare significativamente la produttività e la 

competitività aziendale. Come tali, il loro elenco è in continua evoluzione grazie alle nuove opportunità o 

esigenze che si presentano. 

I servizi alle persone 

Sono i servizi rivolti al soddisfacimento di alcuni bisogni e finalizzati a rendere più piacevole la permanenza in 

ufficio, e quindi aumentare la motivazione dei collaboratori ed accrescere il livello di fidelizzazione. 

SERVIZI ALL’EDIFICIO 

Tabella 4. Elenco dei servizi ripartiti secondo le tre categorie 

SERVIZI AL BUSINESS SERVIZI ALLE PERSONE 

Conduzione e manutenzione di tutti Noleggio e manutenzione Ristorazione aziendale 

gli impianti tecnologici 

Fotocopiatrici, Fax, Telefoni 

Manutenzione edile Noleggio e manutenzione PC e 

rete dati 

Fornitura ticket 

Manutenzione aree esterne Centri Stampa Servizi ambulatoriali 

Gestione del verde interno e 

all’esterno 

Graphic Design Collegamenti interaziendali 

Pulizie Archivi tecnici e documentali Gestione pool auto 

Facchinaggio e traslochi Servizi di posta Gestione autisti direzionali 

Vigilanza Logistica, magazzinaggio, 

spedizioni 

Visti, passaporti e pratiche amministrative 

Portierato/Reception Produzione badge Iniziative sociali (Colonie estive, 

premiazioni anzianità di gruppo per servizi 

di prevenzione e salute ecc, ecc) 

Produzione e fornitura utilities Impianti audiovisivi e 

videoconferenze 

Fornitura energia elettrica Acquisti non strategici 



13

Fornitura energia termica E‐procurement 

Fornitura acqua potabile e per altri 

usi 

Gestione contratti fornitura utilities 

Gestione attività immobiliare 

Gestione degli spazi di lavoro 

Space planning 

Supervisione appaltatori diretti 

Consulenza ambientale, sicurezza sul 

lavoro e igiene. 

Gestione tecnica dell’edificio e degli 

impianti. 



Attualmente l’offerta di tali servizi è caratterizzata dalla presenza di grandi società, che operano su scala 

nazionale e coprono l’intera gamma dei servizi, ovvero si occupano della gestione integrata delle facilities 

aziendali. Le più importanti sono: 

- Astrim Srl. I suoi principali clienti sono: Ikea, Dalmine, Metropolitana Milanese, Ministero Beni 

Culturali, Nissan, ISU Bocconi, Walt Disney, Feltrinelli, Ermenigildo Zegna, Rai, San Paolo IMI, Nokia, 

Whirpool, Europcar, Università di Milano, Sirpi, Ifitalia BNL etc. 

- Elyo Italia Srl. I suoi principali clienti sono: Comune di Milano, Provincia di Roma, Regione Piemonte, 

Poste italiane, Politecnico di Milano, Azienda Ospedaliera di Busto Arsizio, Azienda Ospedaliera di 

Padova, Azienda Ospedaliera di Verona, etc. 

- Focus Srl. I suoi principali clienti sono: Cisco Systems, Sun Microsystems Italia, ATM‐Metropolitane 

Milanesi, Shell Italia, CARIME, Gucci Group, LDCOM, etc. 

- Impregilo Servizi SpA. I suoi principali clienti sono: Istituto Europeo di Oncologia, Ospedale della 

Versilia, Middlesex Hospital, Saint David Hospital, Univesity Hospital, Banca di Roma, Bracco SpA, 

CONSIP, Nuovo Pignone SpA, Blutel, Enel, Vodafone, etc. 

- Ingest Facility SpA. I suoi principali clienti sono: Consip, Edison, Ferrari, Fiat Auto, Fiat Avio, IBM, 

Iveco, La Repubblica, Magneti Marelli, 8 Gallery, Provincia di Vicenza, Reale Mutua Assicurazioni, 

Regione Emilia Romagna, TNT, Torino 2006, etc. 

- Gruppo Sinergic@ SpA. I suoi principali clienti sono: Bracco, Banca Popolare di Milano, Banca Sella, 

Danzas, Deutsche Post, Informix, Manetti & Roberts, Merloni Progetti, Milano Assicurazioni, Zurigo 

Assicurazioni, TNT Logistics, Allaxia, etc. 

- Romeo Gestioni SpA. I suoi principali clienti sono: INPS, INPDAI, INPDAP, SCIP, Presidenza del 

Consiglio, Università di Bari, Corte dei Conti, Agenzia del Territorio, Agenzia del Demanio, Autorità 

delle Comunicazioni, Ministeri: degli Interni, della Giustizia, dei Beni Culturali, delle Comunicazioni, 

delle Attività Produttive, della Difesa, delle Infrastrutture e dei Trasporti, dell’Economia e delle 

Finanze, del Lavoro e delle Politiche Sociali, etc. 


- Sieco SpA. I suoi principali clienti sono: tutte le società de gruppo Eni, sede INAIL di Roma EUR. 

A livello locale non esistono molte imprese che offrono l’intera gamma di servizi; una realtà di questo tipo, 

presente nella città di Bari e consolidata da anni, è la Bari Multiservizi. 

La Bari Multiservizi è classificata fra le società che erogano servizi strumentali all'Ente ed è normata nella sua 

attività di fornitrice di servizi dalla legge n° 248 del 4 agosto 2006 (legge "Bersani"). In virtù dell'art. 13 di tale 

legge la società, differentemente dalle società sopracitate a livello nazionale, non può acquisire commesse da 

terzi né partecipare a gare d'appalto bandite da soggetti diversi dall'Ente capogruppo (Comune di Bari). 

La maggior parte delle altre imprese operanti sul territorio locale, invece, si configurano come fornitori del 

singolo servizio e spesso sono sedi di grandi gruppi presenti a livello nazionale. Alcuni esempi sono la 

Cooperativa Servizi Italia S.C.R.L, la Pulisan, La Lucente, Puliarcobaleno ecc. 

2.2. Tipologia di servizio: autosilo 

Il progetto, come menzionato precedentemente prevede anche la realizzazione di un autosilo da 650 posti 

con area verde, annesso al Nuovo Palazzo di Giustizia. 

Il 19 dicembre 1995 il Consiglio di amministrazione dell'European Parking Association ha approvato una Carta 

della Sosta preparata dal Consiglio direttivo, quale punto di vista ufficiale dell'EPA per quanto riguarda la 

sosta nelle città. Questa carta riporta i principi fondamentali sui quali dovrebbero essere basate le soluzioni ai 

problemi della sosta. Senza la gestione di un sistema di trasporto integrato e adeguate infrastrutture che 

regolino traffico e sosta, i centri cittadini rischiano di “soffocare”, danneggiando ulteriormente l'ambiente 

urbano nel suo complesso e la vita economica del centro cittadino. 

La soluzione a questo complesso problema sta nell'introdurre una politica integrata della sosta insieme a un 

sistema di trasporto pubblico efficiente e funzionale. La politica della sosta è l'elemento centrale per il 

controllo del traffico, per la gestione e la pianificazione del trasporto nelle città, dato che ha la capacità di 

condizionare direttamente il movimento delle automobili e il loro grado di penetrazione nei centri cittadini. 

Per di più è fondamentale ricordare che le auto rimangono parcheggiate per il 97% della loro vita. 

Per tali ragioni, la realizzazione di un intervento della portata di quello descritto ha, come è facilmente 

prevedibile, un impatto sulla sosta e quindi sul traffico della zona non di scarsa entità. 



14




Nel caso specifico dell’intervento di realizzazione del nuovo Palazzo di Giustizia, le principali categorie di 

soggetti che utilizzerebbero i servizi dell’area e che quindi necessiterebbero di posti auto nella zona sono 

riconducibili essenzialmente a tre categorie: 

• Utenti, clienti e visitatori: si tratta degli utenti del Palazzo di Giustizia, nonché dei clienti e dei visitatori 

delle strutture terziario direzionali che potrebbero essere realizzate nell’area. 

• Residenti e altre parti interessate: da analisi effettuate è emerso come per i residenti e i commercianti 

della zona i posti auto nella zona di interesse siano ancora insufficienti, segnalando pertanto la 

necessità di realizzazione di nuovi. 

La realizzazione di un parcheggio nella zona dell’intervento darebbe quindi un grande contributo al benessere 

e alla vitalità economica dell’area d’intervento, in quanto il parcheggio delle auto in zone dedicate 

consentirebbe di ridurre il numero di spazi di sosta lungo i bordi delle strade. In altri termini, tutto questo 

comporterebbe più spazio per i pedoni, migliore circolazione del traffico, compresi trasporto pubblico e 

ciclisti, riduzione del numero degli incidenti, meno automobilisti che ricercano spazi per parcheggiare e di 

conseguenza meno inquinamento ambientale, un servizio migliore fornito ai visitatori/utenti dell’area, etc. 

Sulla base delle esigenze dei potenziali utilizzatori del parcheggio nella zona interessata, quindi, è possibile 

fare una prima classificazione della sosta degli stessi (Roli et al., 2009), finalizzata a capire l’utilizzazione 

ovvero la destinazione dei posti auto nel parcheggio in esame: 

• Sosta residenziale: è la sosta di lungo termine del veicolo, in genere presso l'abitazione del suo 

proprietario. 

• Sosta di destinazione: è la sosta di medio‐lungo termine del veicolo presso un luogo nel quale l'utente 

si fermerà per un tempo non breve (per esempio il luogo di lavoro). 

• Sosta operativa: la sosta di medio‐breve termine del veicolo presso un luogo nel quale l'utente 

prevede di non fermarsi a lungo (per esempio, alcuni utenti del palazzo comunale, o clienti delle 

attività terziarie direzionali che possono sorgere nella zona). 

• Sosta breve: qualsiasi sosta che non duri oltre mezz'ora. 

La sosta residenziale così come quella di destinazione generano domanda di strutture adeguate (box privati, 

parcheggi pertinenziali o residenziali, spazi a raso riservati, parcheggi pubblici o privati in sede propria) per il 

ricovero dei veicoli. Per rispondere a tale esigenza, è necessario offrire la possibilità di usufruire di posti auto 

(da concedere in diritto di superficie per un certo numero di anni) in parcheggi in struttura o in sede propria, 

anche con opportune agevolazioni ed incentivi. 

Per quanto riguarda la sosta operativa e la sosta breve, la possibilità di utilizzare un parcheggio dedicato (con 

posti auto a rotazione) consentirebbe di evitare l’occupazione della sede stradale. 



La figura 2 riporta la localizzazione dei parcheggi individuati nella zona d’intervento, alcuni dei quali sono 

privati, altri pubblici. 

La maggior parte dei parcheggi effettua il servizio di parcheggio orario al costo di 1.50 euro/ora, solo alcuni 

offrono il servizio ad un costo inferiore (1.00 euro/ora) o superiore (2.00 euro/ora). 

La ricognizione dei parcheggi individuati nella zona d’intervento ha evidenziato una condizione di saturazione 

delle strutture esistenti. 

Pertanto, l’implementazione delle strutture giudiziarie e quindi l’incremento di utenti che giornalmente 

confluiranno nella zona contribuiranno a rendere l’offerta di parcheggi sotto‐dimensionata rispetto alla 

domanda; infatti gli 829 posti macchina previsti già nel secondo piano interrato del Nuovo Palazzo di Giustizia, 

si ipotizza che vengano destinati ai soli operatori interni della struttura. 

Si rende così necessaria la realizzazione di un nuovo parcheggio in grado di assorbire la domanda di posti auto 

in esubero. 

Figura 2. Mappa dei parcheggi nella zona d’intervento 



15

2.3. Descrizione del progetto 



La preliminare analisi della domanda e dell’offerta consente di avallare l’ipotesi di realizzazione 

dell’intervento. 

Nel seguito si presentano le caratteristiche dell’opera da realizzare che rimangano invariate e uniche al 

mutare invece dei macroscenari che prenderemo in considerazione nell’analisi economica‐finanziaria. 

2.3.1. Nuovo Palazzo di Giustizia 

Il progetto prevede la realizzazione di una struttura di otto piani fuori terra (compreso il PT) e due piani 

seminterrati. 

Le superfici fuori terra sostanzialmente saranno occupate da aule giudiziarie, compresa quella di massima 

sicurezza, uffici, sale riunioni, presidi per la sicurezza e servizi commerciali ( banca, ufficio postale, caffetteria, 

edicola e minimarket). 

I due piani interrati saranno adibiti invece a: 

• un parcheggio di 829 posti, destinato agli operatori interni al Palazzo di giustizia (a titolo gratuito) 

• archivi, sale di attesa per i detenuti, medicheria e altri servizi accessori. 

2.3.2. Autosilo 

L’Autosilo sarà destinato ad ospitare complessivamente 650 posti auto e vista la presenza di un parcheggio 

dedicato per gli operatori della Nuova sede, questi posti saranno destinati ai privati: 

− dovrebbe essere utilizzato in parte (40% circa) come parcheggio pertinenziale o residenziale (per 

soddisfare la domanda di sosta residenziale o di destinazione) e in parte (60% circa ) come parcheggio 

a rotazione (per soddisfare, invece, la domanda di sosta operativa e breve). 

Tabella 5. Caratteristiche del Parcheggio 

Nro posti auto 650 

Posti auto per privati 100% 650 

Posti destinati a parcheggio pertinenziale o 

residenziale 40% 260 

Posti destinati a parcheggio a rotazione 60% 390 




16



3. Descrizione dell’intervento e analisi delle alternative relative alle possibili soluzioni realizzative 

dell’idea originaria 

3.1. Descrizione dell’area di intervento e definizione degli obiettivi 

L’area di intervento si estende per 41.335 mq, ed è situata al margine occidentale dello storico quartiere 

Libertà, in uno spazio che denota gli aspetti tipici di periferia irrisolta, interna al più esteso tessuto urbano. Più 

precisamente, è collocata in prossimità dell’incrocio fra via della Carboneria e via Brigata Regina, sul cui 

tracciato si attestano i confini nord ed est del lotto. E’ parzialmente occupata da alcuni piccoli edifici 

incoerenti residenziali e produttivi di scarsa qualità architettonica. A sud si estende una zona residenziale di 

recente edificazione al cui interno sopravvivono alcuni piccoli insediamenti produttivi. Ad est, un terreno 

incolto separa l’area di progetto dall’Asse Nord‐Sud, lungo il quale si attestano un edificio scolastico 

elementare e gli Uffici Giudiziari di via Nazariantz. 

Su tale area convergono alcuni fra i più importanti assi stradali cittadini, come via Napoli, via Brigata Regina e 

via Nazariantz (Asse Nord‐Sud). Proprio lungo quest’ultimo, il Piano Quaroni prevedeva lo sviluppo delle 

principali attrezzature terziarie di importanza sovra cittadino. Inoltre, l’affaccio principale è su corso della 

Carboneria, ovvero il prolungamento di corso Mazzini, che rappresenta uno dei principali assi viari cittadini, 

sia dal punto di vista del disegno urbano, che dal punto di vista socio‐economico. 

L’obiettivo dell’intervento è quello di rispondere alle esigenze di nuovi e moderni spazi per l’attività 

giudiziaria, senza svuotare dalle sue funzioni pubbliche principali il quartiere Libertà. A tal fine, il nuovo 

Palazzo di Giustizia, si andrebbe ad integrare con le attrezzature giudiziarie già presenti nel quartiere e 

favorirebbe il potenziamento delle attività ad esse legate che si sono sviluppate nel corso degli anni. 

Vista aerea da sud dell’area di intervento 


In particolare, il sistema delle strutture giudiziarie contribuisce fortemente al mantenimento e allo sviluppo di 

attività economiche collaterali e di servizio (indotto) già presenti nell’area. La presenza degli operatori della 

giustizia e di attività professionali qualificate, garantisce il mantenimento di una importante diversificazione e 

ricchezza sociale nel tessuto urbano. 

Certamente una delle principali problematiche legate alla scelta del sito è quella dell’integrazione di una 

nuova importante attrezzatura di rango urbano e metropolitano, all’interno di un quartiere molto 

densamente edificato ed abitato, caratterizzato da una popolazione complessiva di oltre 50.000 unità. 

La realizzazione del Tribunale in corso della Carboneria è destinata a risolvere il problema del complessivo 

sottodimensionamento di uffici, aule, cancellerie allineando la dotazione complessiva delle sedi giudiziarie ai 

migliori standard italiani. La localizzazione del progetto mira a costituire un polo giudiziario diffuso che si 

integri ed interagisca con il tessuto urbano del quartiere Libertà che lo ospita. 

L’area di intervento, che si estende per 41.335 mq, ospiterà oltre al Palazzo di Giustizia, anche un grande 

autosilo, con annesso verde attrezzato, aperto sia agli utenti che alla cittadinanza, che occuperà un’area di 

8.904 mq. Il progetto del palazzo è allocato nell’area residua, che consta di 32.431 mq, di cui 2.433 mq sono 

riservati al sedime della viabilità di accesso carrabile posteriore, ed i rimanenti 29.998 mq sono destinati ad 

ospitare il nuovo edificio (così come rinviene dal piano di acquisizione delle aree). 



17 

Inserimento nel 

contesto urbano



L’accesso carrabile al complesso è previsto nella parte sud‐ovest ed è accessibile da via Nazariantz attraverso 

una bretella di collegamento. E’ previsto inoltre un accesso carrabile di servizio direttamente su via Brigata 

Regina. L’affaccio principale del complesso è su corso della Carboneria, e consta di due corpi distinti attrezzati 

con le opportune dotazioni, collegati fra loro solo attraverso passaggi in quota controllati. Il primo elemento, 

il più grande, si sviluppa su otto livelli fuori terra ed è destinato ad ospitare tutte le principali attività 

necessarie al corretto funzionamento del complesso. Nel secondo elemento, invece, che si sviluppa su tre 

livelli fuori terra ed ha una forma ad H, è prevista la realizzazione dell’aula di massima sicurezza e di tutti i 

relativi vani accessori. 

I due piani interrati, che ospitano i parcheggi dedicati agli operatori interni ed alcuni spazi per l’attività 

giudiziaria, formano una piastra su cui si poggiano i due volumi fuori terra. La superficie coperta massima 

fuori terra del nuovo edificio per uffici giudiziari è di 13.479 mq, mentre la volumetria complessiva fuori terra 

è di 208.977 mq. Le superfici totali fuori terra ammontano a 59.554 mq 

L’architettura del nuovo complesso si confronta con il quartiere sviluppatosi ad ovest dell’asse urbano di via 

Brigata Regina, che appare privo di una identità ben definita ed è caratterizzato da un’edilizia spesso 

disordinata e di scarsa qualità. La forma architettonica appare moderna e le altezze sono paragonabili a quelle 

degli altri edifici circostanti. L’andamento della facciata principale segue l’andamento di corso della 

Carboneria, il prolungamento di corso Mazzini, allineandosi quindi alle direttrici fondamentali su cui si 

imposta la griglia del quartiere Murattiano. 

Planivolumetrico 

del Nuovo Palazzo di Giustizia 

3.2. Le alternative progettuali 


La proposta di nuovo Palazzo di Giustizia di Corso della Carboneria, nel Quartiere Libertà del quadrante 

nordoccidentale di Bari, rappresenta di per se stessa l’alternativa progettuale preferibile rispetto alle altre 

proposte della ricerca di mercato indetta dal Comune di Bari il 14.08.2003 2 , in virtù di due principali 

motivazioni: il raggiungimento dell’obiettivo di miglior dotazione di servizi di rango elevato di questa parte di 

città, unitamente al livello esecutivo di redazione del progetto secondo le richieste di tipo prestazionale 

espresse dall’amministrazione della giustizia e da quella comunale. 

4. Studio della prefattibilità ambientale dell’intervento 



Premessa 

Il Nuovo palazzo di Giustizia incide solo in minima parte sulle risorse ambientali in quanto insiste per la sua 

totalità in un area altamente urbanizzata e infrastrutturata. Esso riveste un ruolo importante sul versante dei 

valori strutturali per la sua ubicazione posta lungo l’asse Nord Sud del piano Quaroni, ormai un asse 

storicizzato per la città di Bari e parte integrante del disegno complessivo della forma urbana. 

Ne consegue che dovrà essere dedicata una attenta valutazione alla sistemazione degli spazi aperti e giardini 

come dotazione a verde della nuova costruzione come parte del sistema urbano della rete ecologica e come 

valore paesaggistico dell’asse da attrezzare con adeguate alberature ad alto fusto.. Infine, è richiesta 

particolare attenzione sulla sostenibilità edilizia delle strutture giudiziarie e di gestione dell’intero impianto. 

Come pure bisognerà provvedere all'asservimento alle valutazioni ambientali necessarie data la notevole 

consistenza dell'opera e della sua pressione sul contesto. 

4.1. Ricognizione dello stato dei vincoli 

4.1.1. Procedure autorizzative di compatibilità ambientale 

L’intervento presuppone una variante in deroga del Piano Regolatore Generale Comunale in quanto 

intervento coerente ma non conforme al piano. 

Secondo quanto disposto dall’art. 6 commi 1, 2 e 3 del D.lgs. n° 4 del 16/01/2008, la proposta di variante deve 

essere sottoposta a procedura di assoggettabilità a Valutazione Ambientale Strategica (VAS 

2 La seduta della CdM si è tenuta il 18 luglio 2003. La Ricerca di Mercato è stata indetta dal Comune di Bari, su richiesta 

della Commissione di Manutenzione, il 14 agosto 2003, con termine di presentazione delle offerte di 60 giorni. Il 18 

dicembre 2003 la Giunta Municipale ha inviato il verbale della Commissione di valutazione (tecnici comunali) alla Corte 

d'Appello. 

18



L’intervento non rientra tra quelli presenti negli allegati della l.r. 12 aprile 2001, n. 11, così come modificata 

dalla l.r. 14 giugno 2007, n. 17; l.r. 3 agosto 2007, n. 25; l.r. 31 dicembre 2007, n. 40, in materia di procedura 

di Valutazione di Impatto Ambientale (VIA). 

Stante però le dimensioni e il carattere dell’opera appare consigliabile sottoporre il progetto a verifica di 

assoggettabilità a VIA 

4.1.2. DPP del comune di Bari 

Dalla lettura degli obiettivi prioritari definiti sulla base dei riferimenti generali sanciti dall’Atto di Indirizzo 

dell’Amministrazione comunale (DGM n.351 del 19.04.2007) il DPP di Bari enuncia tra i principi generali la 

“sostenibilità” da perseguire in base alle risorse, ai problemi ed alle opportunità di sviluppo riconosciute nel 

territorio di Bari. 

A Il sistema delle conoscenze 

Nello studio del sistema degli spazi aperti e delle 

attrezzature di interesse collettivo all’interno dell’area di 

progetto si evince che la sede del Nuovo Palazzo di Giustizia 

si viene a trovare su un asse stradale di importanza urbana 

e di grande valore strategico, l’asse nord sud previsto dal 

piano quaroniano. (Vedi Carta del sistema degli spazi verdi e 

delle attrezzature di interesse collettivo). 

Risorse latenti 

Le risorse latenti costituiscono un’ importante risorsa di aree 

verdi e spazio aperto disponibili per essere riusate e 

riconvertite per nuovi usi funzionali alla città. Nel caso 

dell’area del Nuovo P di Giustizia ci troviamo di fronte a 

quelle aree definite dal DPP terrain vague che indica un’ area 

interstiziale e residuale tra le infrastrutture. 

Queste aree sono nuovamente disponibili apportando un 

doppio vantaggio, di riqualificazione e riuso. 

Carta del sistema degli spazi verdi e delle 

attrezzature di interesse collettivo 

Carta delle risorse latenti 

Risorse insediative 

Gli spazi aperti urbani, le attrezzature e le centralità 


Il Dpp interpreta la parte urbana interessata al progetto, seppure ancora interna al tessuto murattiamo, come 

un’area marginale e “retro” al centro della città definendola dentro un tessuto misto a maglie derivate da 

quella ortogonale , con la presenza di edifici produttivi in abbandono o rifunzionalizzati ad alta densità. La 

condizione di marginalità è compensata dal ruolo urbano e dalla sua ubicazione a ridosso del lungomare e del 

sistema di attrezzature urbane e collettive in parte rinvenenti dalla costruzione della cornice di edilizia 

pubblica del lungomare e per altri versi rinvenienti dal riuso di edifici di archeologia industriale. 

Risorse infrastrutturali 

La nuova sede comunale e parco ex Gasometro occupa un posto a cerniera tra il lungomare orientale, la via 

Napoli e l’asse NS di di via Brigata Regina. Esso inoltre costituisce una emergenza nel tessuto urbano del 

limitrofo quartiere Libertà sottodotato di servizi e a ridosso dell’area portuale e della più lontana Fiera del 



Levante. 

In conclusione, il progetto della Nuovo Palazzo di Giustizia non comporta interferenze con il quadro delle 

risorse evidenziate nel documento e potrebbe costituire un’occasione per dare spessore all’asse NS sia in 

termini di nuove funzioni urbane che lo qualificano come città pubblica sia come opportunità per nuove 

dotazioni di spazi aperti pubblici urbani per riqualificare il quartiere Libertà. Essa si configura come una 

nuova centralità e attrezzatura urbana. 

Lo Schema Struttural – Strategico 

La parte propositiva del DPP relativa all’ipotesi di una rinnovata 

organizzazione spaziale e funzionale della città è sintetizzata nello 

“Schema Struttural‐Strategico” in cui si riassumono le possibili 

risposte ai problemi individuati, articolando in termini di azioni da 

attivare ed intraprendere. 

Di seguito si riportano le azioni che hanno rilevanza in termini di 

ricadute ambienatali con il progetto della nuovo Palazzo di 

Giustizia‐ 

Sistema naturalistico – ambientale 

Azioni di sistema 

Schema struttural strategico 

19



‐ potenziamento e rafforzamento di una rete di spazi verdi urbani ai fini della qualificazione 

ecologica dell’ambiente urbano. 

Azioni strategiche per la Rete ecologica 

‐verde urbano diffuso: mantenimento e/o riqualificazione degli spazi verdi esistenti; 

formazione di nuovi spazi verdi pubblici quale occasione per la formazione di luoghi di 

aggregazione e relazione sociale; 

4.2 Schemi dello stato di fatto e della nuova rete ecologica per l’area della nuovo Palazzo di 





20






21 

Relazione tecnica

Relazione tecnica 



1. Le caratteristiche funzionali e tecniche delle opere da realizzare 

Il nuovo Palazzo di Giustizia è stato progettato per rispondere in maniera efficiente alla necessità di nuovi 

spazi per l’attività giudiziaria, che possiedano, in primo luogo, caratteristiche di flessibilità e di sicurezza. 

La flessibilità è perseguita attraverso scelte tecnologiche, come la creazione di un piano tecnico in cui 

alloggiare tutti gli impianti, che permettano l’agevole spostamento dei tramezzi per eventuali modifiche 

dettate da nuove esigenze di utilizzo dello spazio di lavoro. 

La sicurezza è garantita da uno studio capillare degli spazi e dei percorsi e degli spazi riservati alle diverse 

utenze, quali il pubblico, gli avvocati, i testimoni, i detenuti ed i magistrati. 

L’edificio, che sviluppa una superficie totale utile fuori terra di 59.554 mq ed una cubatura di 208.977 mc, è 

costituito da due corpi edilizi di cui il minore ospiterà l’aula di massima sicurezza, che possiederà 

caratteristiche di autonomia rispetto agli altri ambienti, per quanto riguarda gli ingressi, gli spazi di arrivo e 

sosta dei detenuti e gli ambienti per il soggiorno del collegio giudicante e per il dibattimento. L’aula bunker è 

progettata per poter ospitare 150 detenuti, 134 avvocati e 230 posti a sedere per il pubblico. 

Il corpo maggiore, che si sviluppa su 8 livelli fuori terra, ospita invece tutti gli altri spazi necessari all’attività 

giudiziaria ed è collegato al minore attraverso passaggi in quota facilmente controllabili e senza possibilità di 

interferenze. 

Complessivamente, nel nuovo edificio, oltre all’aula di massima sicurezza, è prevista la realizzazione di altre 

38 aule di udienza penale, di cui 2 aule protette per la Corte d’Assise per 48 detenuti, 13 aule protette per 

20/40 detenuti, 15 aule per dibattimenti minori con imputati a piede libero, 8 aule piccole per udienze 

preliminari o processi minori. 

Un settore del piano rialzato, comprendente le aule grandi ed alcune medie, ha caratteristiche di massima 

sicurezza, ed è dotato di percorsi verticali ed orizzontali distinti tra magistrati, pubblico e detenuti, ai quali 

sono riservati percorsi protetti senza possibilità di interferenze. Il collegamento tra l’atrio al piano terra e 

quello al primo piano è garantito da due scale mobili. Gli altri collegamenti verticali sono costituiti da 31 

ascensori di cui 12 di grande capienza (4 di testata ad uso interno ed 8 centrali), 2 di servizio, 8 riservati a 

magistrati e forze dell’ordine ed 1 porta‐lettiga che collega il piano interrato con il primo piano, ove è prevista 

l’allocazione di un pronto soccorso. 

Nello spazio esterno è prevista una sistemazione a giardino e, in prossimità del nuovo Palazzo di Giustizia, è 

prevista la realizzazione di un grande autosilo da 650 posti, aperto sia agli utenti del Palazzo di Giustizia, che ai 

cittadini del quartiere. 


Segue una tabella riassuntiva con i dati dimensionali generali, ed una con le specifiche relative alle superfici 

del Nuovo Palazzo di Giustizia. 

NUOVI EDIFICI PREVISTI NELLA PROPOSTA PROGETTUALE 

NUOVO PALAZZO DI GIUSTIZIA IN CORSO DELLA CARBONERIA Volumi fuori terra = 208.977 mc 

AUTOSILO Posti auto = 650 

NUOVO PALAZZO DI GIUSTIZIA IN CORSO DELLA CARBONERIA 

Piano ‐2 

Autorimessa (829 posti auto) 

Piano ‐1 

Sale degli agenti, aree di sosta e sbarco dei cellulari, celle dei detenuti, corpi di reato ed 

archivi, celle dei detenuti, presidi di polizia, servizi comuni 

Piano Terra 

Aule di procedimento penale (n.23), aula di massima sicurezza, sala stampa, ufficio postale, 

banca, servizi 

Piano 1 

Aule di udienza (n.15), uffici giudiziari, sala magistrati, sala tele convegno, caffetteria, 

edicola, minimarket, servizi 

Piano 2 

Procura della Repubblica (cancellerie), Polizia Giudiziaria, intercettazioni telefoniche 

Piano 3 

Procura della Repubblica (procuratori e sostituti) 

Piano 4 

Procura della Repubblica (sostituto e cancelleria), Giudici per le indagini preliminari 

Piano 5 

Tribunale (presidenza, magistrati, cancellerie) 

Piano 6 

Tribunale di Sorveglianza, Procura Generale, Nucleo Residenziale Carabinieri 

Piano 7 

Corte d’Appello, Biblioteca 



22 

24.902 mq 

13.479 mq 

7.711 mq 

7.039 mq 

6.252 mq 

6.252 mq 

6.252 mq 

6.252 mq 

6.252 mq 

6.252 mq 

Volumi tecnici 717 mq 

TOT. Superfici Utili 

TOT. Superfici Utili Fuori Terra 

TOT. Superficie Coperta Fuori Terra 

91.360 mq 

59.554 mq 

13.479 mq



Nuovo Palazzo di Giustizia in corso della Carboneria. Pianta Piano Terra. 

Nuovo Palazzo di Giustizia in corso della Carboneria. Vista da ovest. 


Nuovo Palazzo di Giustizia in corso della Carboneria. Pianta Primo Piano. 



23 

Nuovo Palazzo di Giustizia in 

corso della Carboneria. 

Vista da sud‐ovest.



2. Descrizione, ai fini della valutazione preventiva della sostenibilità ambientale e della 

compatibilità paesaggistica dell’intervento, dei requisiti dell’opera da progettare, delle 

caratteristiche e dei collegamenti con il contesto nel quale l’intervento si inserisce nonché delle 

misure idonee a salvaguardare la tutela ambientale i valori culturali e paesaggistici 

Il progetto del Nuovo Palazzo di Giustizia si colloca ai margini dello storico quartiere Libertà, in un’area di 

transizione fra la città compatta qualificata da aspetti formali e logiche urbanistiche riconducibili a quelle del 

murattiano, e la antica area industriale di Marisabella, caratterizzata dalla presenza diffusa di spazi ed edifici 

dismessi, ed oggi priva di una identità ben definita. Il nuovo complesso ha l’obiettivo di integrarsi con le 

attrezzature già esistenti nell’area (Tribunale di piazza De Nicola ed Uffici Giudiziari di via Nazariantz) creando 

un polo giudiziario diffuso. In tal modo si eviterebbe lo svuotamento del quartiere da funzioni qualificanti e si 

potenzierebbe l’indotto di attività complementari, che costituisce il fondamento dell’economia di questa 

parte di città. 

La problematica fondamentale relative all’inserimento di tale progetto nel contesto urbano di riferimento, è 

costituita dall’accessibilità. Infatti, pur collocandosi nei pressi di alcuni fra i più importanti assi urbani cittadini, 

quali via Napoli e via Brigata Regina, l’area è caratterizzata da una elevata densità abitativa e da un 

conseguente notevole carico di residenti che già oggi portano l’infrastruttura cittadina ai limiti del collasso. 

Nuovo Palazzo di Giustizia in Corso della Carboneria. Inserimento nel contesto urbano. 


Appare quindi fondamentale che la realizzazione del progetto sia accompagnata dall’ultimazione di opere 

infrastrutturali, che peraltro sono già previste o in addirittura in costruzione. Infatti, in primo luogo, sarà 

fondamentale consentire un rapido accesso all’area dagli altri quartieri cittadini e dall’esterno. 

A tal fine appare indispensabile il completamento dell’Asse Nord‐Sud, oggi interrotto nel tratto compreso fra 

via Crispi e via Sangiorgi, provvedendo al superamento del fascio ferroviario, e connettendo il quartiere e la 

Tangenziale per mezzo di una viabilità in grado di sopportare i flussi di city users previsti che minimizzi le 

interferenze con il traffico locale. Inoltre sarà necessario rispondere alle nuove esigenze di parcheggi, 

fronteggiando all’aumento delle utenze conseguenti alla realizzazione del nuovo palazzo, in un quartiere 

caratterizzato da un cronico deficit di posti auto in rapporto alla popolazione residente e ad i fruitori. Appare, 

quindi, molto importante, che la costruzione del complesso edilizio sia accompagnata dalla realizzazione del 

nuovo autosilo, peraltro già previsto dal progetto. 

Il lotto di intervento non possiede particolari valori culturali e paesaggistici. Al momento, esso è in parte 

libero ed in parte occupato da un’edilizia incoerente e di scarso valore architettonico. 

Il progetto non sembra poter impattare negativamente sulle principali emergenze storico architettoniche 

dell’area, collocate in una posizione relativamente distante. Infatti, mentre il Cimitero Monumentale è situato 

oltre via Nazariantz, la Palestra ex Gil e la ex Stazione della Ferrotramviaria si attestano su via Napoli. 

Al contrario, la rigenerazione dell’area ed il completamento dell’isolato urbano di riferimento, con 

l’inserimento delle suddette funzioni qualificanti, può costituire una opportunità, un volano per la 

salvaguardia, la tutela ed il recupero del patrimonio storico‐culturale del quartiere e dei suoi valori identitari. 

Per la definizione di un livello prestazionale accettabile, il riferimento è il Protocollo Itaca che, definendo una 

serie di criteri e sottocriteri di valutazione di comprovata valenza scientifica, associati a caratteristiche 

specifiche relative al consumo di risorse ed al carico ambientale, definisce il grado di sostenibilità ambientale 

dell’intervento. Quindi, attraverso una progettazione adeguata e conforme ai suddetti criteri dei connessi 

spazi pubblici, oltre al benessere dei fruitori, sarà possibile raggiungere obiettivi di compatibilità ambientale 

dell'intervento e di sostenibilità economica della gestione e manutenzione dell'area. 

3. Analisi sommaria delle tecniche costruttive (strutture, materiali, ecc.) e indicazione delle norme 

tecniche da applicare 

La progettazione del nuovo Palazzo di Giustizia di corso della Carboneria si pone come obiettivo quello della 

qualità insediativa, da raggiungere attraverso la compatibilità ambientale, l’eco‐efficienza energetica, il 

comfort abitativo, la salvaguardia della salute dei fruitori e dei cittadini. Per quanto possibile, è quindi 

auspicabile privilegiare l’utilizzo di materiali locali , smontabili e riciclabili, la scelta di tecnologie volte a 



24



minimizzare il fabbisogno energetico necessario tanto per il riscaldamento invernale, quanto per il 

raffrescamento estivo. 

Il nuovo edificio sarà caratterizzato da un sistema costruttivo che prevede strutture portanti a telaio in 

cemento armato, con solai intermedi e coperture in laterocemento. Le fondazioni saranno in cemento 

armato e dovranno essere scelte dopo un analisi particolarmente attenta delle caratteristiche geo‐ 

morfologiche del sito. 

Le murature perimetrali non portanti potranno realizzarsi mediante mattoni in laterizio alleggerito di spessore 

adeguato e potranno avere un isolamento a cappotto, con uno strato coibente esterno (realizzabile 

preferibilmente in fibra di legno di spessore adeguato, o utilizzando pannelli in lana di roccia o di polistirene 

espanso che pur garantendo un eccellente rendimento energetico, non possiedono le medesime qualità di 

naturalità e riciclabilità). 

Nella scelta delle finiture sarà possibile integrare armonicamente i materiali tradizionali locali (intonaco e 

pietra naturale) con quelli tipici dell’architettura moderna, come l’acciaio ed il vetro. 

Per la realizzazione dei serramenti si dovrà richiedere l'impiego di profili a taglio termico in materiale 

metallico o in PVC, con un’alta resistenza agli agenti atmosferici e con finiture superficiali che possiedano 

caratteristiche visive compatibili con le qualità formali ed architettoniche dell’edificio. Le superfici trasparenti 

saranno del tipo a vetrocamera. 

Per prevenire fenomeni di surriscaldamento degli ambienti interni, le superfici trasparenti esposte a sud, est 

ed ovest dovranno essere opportunamente difese mediante l’utilizzo di sistemi di schermatura frangisole fissi 

o mobili in metallo oppure mediante l’uso di adeguate pensiline o pareti ventilate. 

Questa tipologia di manufatti è in grado di respingere efficacemente la radiazione solare prima che penetri 

negli ambienti, evitando che il vetro si riscaldi e si inneschi un effetto serra. Sulle facciate rivolte a sud, sono 

da preferirsi schermature di tipo orizzontale, in grado di impedire la penetrazione della radiazione nel periodo 

estivo, consentendola in quello invernale. Sui fronti est ed ovest, invece, saranno preferibili schermature 

mobili verticali. Tali elementi tecnologici dovranno essere costituiti, possibilmente, da materiali naturali o 

riciclabili quali il legno o, in alternativa, il metallo. Tali accorgimenti dovranno essere studiati in modo da 

controllare efficacemente anche l’illuminazione naturale, contrastando il fenomeno dell’abbagliamento 

prodotto dai raggi solari. 

A seconda delle funzioni dei diversi ambienti sarà necessario valutare la possibilità di accorgimenti per 

garantirne l’isolamento acustico. Questo potrà essere ottenuto attraverso l’utilizzo la realizzazione di un 

pavimento galleggiante e la posa di pannelli isolanti costituiti, ad esempio, da uno strato in gomma ad alta 

densità ed uno strato di agglomerato poliuretanico riciclato. Inoltre, la composizione del pacchetto murario 

potrà prevedere la presenza di uno strato di materiale fono isolante, scelto, ad esempio, fra un pannello di 


lana di roccia oppure in alternativa un pannello di fibra di legno accoppiato ad uno strato di poliestere, 

caratterizzato però da forti problematiche relative alla riciclabilità. Sempre ai fini dell’isolamento acustico, i 

tramezzi interni potranno essere costituiti da uno strato di materiale fono isolante e rivestimenti in lastre di 

gesso sorrette da un’orditura metallica. 

I vani scala saranno resistenti al fuoco ed a prova di fumo, nelle modalità richieste dalla normativa 

antincendio vigente. 

Al fine di sfruttare fonti di energia naturali e rinnovabili si dovrà valutare la possibilità di installare pannelli 

solari per la produzione di acqua calda sanitaria, e pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica. 

Tali elementi tecnologici saranno collocati sulle coperture degli edifici. Inoltre, la previsione di due livelli 

interrati, consiglia la di valutare la possibilità di sfruttare gli scambi termici con il suolo per mezzo di un 

impianto geotermico orizzontale. 

Sarà opportuno studiare una gestione sostenibile della risorsa idrica, approntando sistemi per la raccolta delle 

acque meteoriche da utilizzare per fini irrigui o comunque non potabili per i servizi igienici. Tale obiettivo 

potrà essere raggiunto attraverso la realizzazione di cisterne sotterranee o di vasche di raccolta superficiali. 

Queste ultime, contestualmente, contribuiranno alla mitigazione del microclima estivo, riducendo 

sensibilmente i fenomeni di surriscaldamento dell’aria nello spazio pubblico intorno agli edifici. 

Per le pavimentazioni esterne si sceglieranno materiali locali, come la pietra calcarea. La sistemazione degli 

spazi esterni dovrà contemplare tutti gli accorgimenti per rendere gradevole il microclima del sito evitando 

possibili criticità invernali o estive, con particolare riferimento a fenomeni di surriscaldamento nella stagione 

calda. Quindi, oltre a favorire il raffrescamento evaporativo attraverso la realizzazione di vasche d’acqua, sarà 

necessario ridurre al minimo l’impermeabilizzazione del suolo, privilegiando per le aree pedonali l’utilizzo di 

pavimentazioni drenanti. Sarà inoltre opportuna la piantumazione di alberi ed arbusti che, oltre a contribuire 

all’ombreggiamento dei fabbricati e degli spazi pubblici, possano innescare processi di evapotraspirazione e 

contribuire a rendere gradevole il microclima. In particolare, si consiglia di utilizzare essenze caducifoglie ad 

alto e medio fusto, che potranno essere collocate in prossimità delle aree maggiormente soleggiate. Infine, in 

prossimità degli affacci sulle strade più trafficate, come via Brigata Regina, è consigliabile la piantumazione di 

filari di alberi, con adeguare essenze vegetali, con funzione anti‐rumore ed anti‐inquinamento. 

4. Stima sommaria dei costi e cronoprogramma dei lavori del Nuovo Palazzo di Giustizia 

Per il progetto del Nuovo Palazzo di Giustizia sono di seguito riportati la stima sommaria dei costi di 

investimento (Tab.A) ed il cronoprogramma dei lavori (Fig. A). 



25



La stima dei costi è stata sviluppata sui costi consuntivi di interventi simili realizzatidi recente nel nostro 

Paese. Dove necessario, le somme ottenute sono stati corrette sulla base dei dati riportati nei prezziari delle 

Amministrazioni locali. 

Riguardo agli importi stimati va rimarcato che: 

- la precisione della stima è commisurata alla quantità e alla qualità dei dati disponibili e al 

grado di approfondimento degli elaborati di progetto, che sono propri della fase pre‐ 

progettuale; 

- la stima è svolta sulle principali categorie di lavorazione delle opere in programma; 

- la stima è riferita alle capacità tecnico‐organizzative di un’impresa media e ad un livello 

ordinario di difficoltà delle realizzazioni; 

- gli importi sono comprensivi dell’IVA. 

In definitiva, l’importo complessivo dei costi di investimento è di euro 101.853.958. 

Il cronoprogramma dei lavori (Fig.A) è stato definito sulla base dei tempi di realizzazione di interventi 

analoghi. Dove possibile, si è evitata la concentrazione dei costi nello stesso esercizio finanziario, al fine di 

contenere l’esposizione finanziaria dell’esecutore. 

Nel dettaglio, la durata dei lavori, che risulta di 48 mesi, è articolata come segue: 

- Nuovo Palazzo di Giustizia: dal primo al quarantottesimo mese; 

- Autosilo: dal dodicesimo al quarantottesimo mese. 

Progressivo Denominazione 


Tabella A – Stima sommaria dei costi di investimento 

Figura A – Cronoprogramma dei lavori – Diagramma di GANTT 



Nuovo palazzo di Giustizia 

FASI ATTUATIVE INTERVENTO 

PALAZZO DI GIUSTIZIA 

con indicazione dei Tempi Massimi 

Costo 

unitario 

Unità di 

misura 

1 Autorimessa (829 posti auto) € 500,00 mq 24.902 

2 

3 

4 

5 

Sale degli agenti, aree di sosta e sbarco dei cellulari, 

celle dei detenuti, corpi di reato ed archivi, celle dei 

detenuti, presidi di polizia, servizi comuni 

Aule di procedimento penale (n.23), aula di massima 

sicurezza, sala stampa, ufficio postale, banca, servizi 

Aule di udienza (n.15), uffici giudiziari, sala 

magistrati, sala tele convegno, caffetteria, edicola, 

minimarket, servizi 

Procura della Repubblica (cancellerie), Polizia 

Giudiziaria, intercettazioni telefoniche 

€ 1.198,36 mq 13.479 

€ 1.198,36 mq 7.711 

€ 1.198,36 mq 7.039 

€ 1.198,36 mq 6.252 

6 Procura della Repubblica (procuratori e sostituti) € 1.198,36 mq 6.252 

7 

Procura della Repubblica (sostituto e cancelleria), 

Giudici per le indagini preliminari 

€ 1.198,36 mq 6.252 

8 Tribunale (presidenza, magistrati, cancellerie) € 1.198,36 mq 6.252 

9 

Tribunale di Sorveglianza, Procura Generale, Nucleo 

Residenziale Carabinieri 

€ 1.198,36 mq 6.252 

10 Corte d’Appello, Biblioteca € 1.198,36 mq 6.252 

11 Volumi tecnici € 1.198,36 mq 717 

12 Autosilo (650 posti auto) € 15.019,00 

gg. 

Palazzo di Giustizia 1440 

Autosilo 1080 

MESI 

posto 

auto 

Totale costo 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 

Quantità Costo totale Incidenza 

650 

€ 12.451.000,00 12,22% 

€ 16.152.694,44 15,86% 

€ 9.240.553,96 9,07% 

€ 8.435.256,04 8,28% 

€ 7.492.146,72 7,36% 

€ 7.492.146,72 7,36% 

€ 7.492.146,72 7,36% 

€ 7.492.146,72 7,36% 

€ 7.492.146,72 7,36% 

€ 7.492.146,72 7,36% 

€ 859.224,12 0,84% 

€ 9.762.350,00 9,58% 

€ 101.853.958,88 100,00% 

26 

29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48






27 

Allegato tecnico‐economico

Allegato tecnico‐economico 



1. Analisi di fattibilita’ economico‐finanziaria del progetto 

Al fine di valutare la reale sostenibilità economico‐finanziaria dell’intervento, l’eventuale coinvolgimento in 

tutto o in parte di capitali privati e stimare la necessità di un contributo da parte del soggetto pubblico, è stata 

condotta l’analisi di fattibilità del progetto ed è stato redatto il Piano Economico‐Finanziario. In particolare, 

sono state dapprima individuate le voci di ricavi e costi con riferimento alla fase di gestione e stimati i relativi 

valori; si è proceduto poi con l’analisi dei flussi di cassa generati dal progetto e con la valutazione della 

convenienza economica del progetto. Infine, è stata condotta un’analisi di sensitività per verificare l’effetto di 

eventuali eventi negativi sulla redditività economico‐finanziaria del progetto. 

Per quanto concerne la durata della concessione si è ipotizzata una durata della concessione complessiva di 

30 anni, di cui 4 anni per la costruzione e i rimanenti 26 anni per la gestione delle opere realizzate. Si ipotizza 

inoltre che il trasferimento degli uffici dalle attuali sedi avvenga nel corso del primo anno di gestione. 

1.1. Analisi dei ricavi di gestione 

Nella seguente tabella sono individuate per i due macro‐scenari ipotizzati le diverse fonti di ricavo. 

Nuovo Palazzo di 


Autosilo 

Tabella 6. Fonti di ricavo per scenario di analisi 

Scenario 1 Scenario 2 

- Canone di locazione Corte 

d’Appello 

- Ricavi da global service Corte 

d’Appello 

Pulizia 

Manutenzione ordinaria 

- Ricavi da affitto superfici per 

servizi. 

- Valore residuo 

- Ricavi da sub concessione posti 

auto 

- Ricavi parcheggio “a rotazione” 


- Canone di locazione Corte 

d’Appello 

- Ricavi da affitto superfici 

destinate a servizi 


- Ricavi da sub concessione posti 

auto 

- Ricavi parcheggio “a rotazione” 


1.1.1. Scenario 1: Concessione di costruzione e gestione dell’opera 

1.1.1.1. Canone di locazione Nuovo Palazzo di Giustizia 


Secondo i risultati dell’indagine svolta presso le principali agenzie immobiliari di Bari (Tabella 3 ‐ nell’analisi 

dell’offerta), il valore dei canoni di locazione annua richiesti attualmente per uffici (terziario/direzionale) nei 

quartieri Libertà e Murat è variabile nel range 72 €/mq – 360 €/mq. 

Nel solo quartiere Libertà, i dati dell’Agenzia del Territorio aggiornati al II semestre 2010 riportano un valore 

che varia da un minimo di 8,2 €/mq/mese ad un massimo di 12 €/mq/mese. 

Da ricerche effettuate, in merito ad altri Uffici giudiziari in locazione, presenti in diverse città italiane, il costo 

a mq pagato al privato è di circa 104 €/mq all’anno, valore che rientra perfettamente nel range dei canoni 

unitari di locazione riscontrati nel mercato rilevato dall’OMI pubblicato dall’Agenzia del Territorio per 

immobili ricadenti nella medesima zona di riferimento e di tipologia terziaria in normale stato di 

manutenzione. 

Le superfici da locare al sopracitato importo sono gli otto piani fuori terra e il primo piano interrato. 

Per quanto riguarda le superfici commerciali i dati dell’Agenzia del Territorio aggiornati al II semestre 2010 

riportano un valore che varia da un minimo di 7,9 €/mq/mese ad un massimo di 11 €/mq/mese. Nel presente 

studio, è stato pertanto preso come valore indicativo quello medio, pari a 9,5 €/mq/mese. 

Le superfici da locare sono complessivamente pari a 66.458 mq, di cui 400 mq destinati ad area commerciale. 

Tabella 7. Ricavi derivanti dal canone di locazione delle superfici direzionali 

mq €/mq €/anno 

Canone di locazione annuo palazzo di giustizia 66.058 104 6.870.032 

1.1.1.2. Ricavi da global service Palazzo di Giustizia 

Il servizio di global service offerto al Palazzo di Giustizia comprende essenzialmente i servizi all’edificio, ed in 

particolare i servizi di conduzione e manutenzione degli impianti tecnologici e di manutenzione edile, di 

pulizia e gestione archivi, come di seguito esaminato. 

a) Ricavi vendita del servizio di conduzione e manutenzione degli impianti tecnologici e di manutenzione edile 

Il servizio comprende gli interventi relativi alla manutenzione ordinaria (programmata e riparativa) finalizzata 

a mantenere l’efficienza e l’idoneità all’uso, in sicurezza, di tutti gli impianti del patrimonio immobiliare 

oggetto dell’appalto e di tutte le componenti edili. 

La conduzione e manutenzione degli impianti si suddivide in 7 sottoservizi: 



28

• impianto elettrico 

• impianto idraulico 

• impianto antintrusione 

• impianto antincendio 

• impianto termico 

• impianto sollevamento 

• impianto controllo accessi 



Il servizio di manutenzione edile si compone invece dei seguenti 4 sottoservizi: 

• Edile / Opere murarie 

• Carpenteria / Opere in ferro 

• Falegnameria 

• Serramentistica 

Le tariffe 3 per il servizio di manutenzione (impiantistica ed edile), cambiano in base all’estensione degli uffici. 

Queste sono stata stimate pari complessivamente a 20 €/mq all’anno per uffici di basandosi su stime 

effettuate da IFMA nel 2007. 

I metri‐quadri considerati al fine della stima dei ricavi sono relativi alle superfici utili, che si calcolano 

riducendo le superfici complessive destinate al direzionale del 15%. 

La Tabella 8 riporta i ricavi a regime derivanti dalla vendita di tale servizio. 

Tabella 8. Ricavi dalla vendita del servizio manutenzione a regime 

Tipologia di servizio Incidenza % 

Tariffa 

(€/mq) 

mq €/anno 

Manutenzione impianto elettrico 20% 4,00 56.149 224.597 

Manutenzione impianto idraulico 12% 2,40 56.149 134.758 

Manutenzione impianto antintrusione 4% 0,80 56.149 44.919 

Manutenzione impianto antincendio 6% 1,20 56.149 67.379 

Manutenzione impianto termico 18% 3,60 56.149 202.137 

Manutenzione impianto di sollevamento 6% 1,20 56.149 67.379 

Manutenzione impianto controllo accessi 7% 1,40 56.149 78.609 

Manutenzione edile 

Ricavi totali da vendita del servizio di conduzione e 

manutenzione degli impianti tecnologici e di 

27% 5,40 56.149 303.206 

manutenzione edile a regime 100% 20 1.122.986 

3 Nella trattazione che segue, le tariffe stimate per l’erogazione dei servizi sono da considerarsi IVA inclusa. 

b) Ricavi vendita del servizio di pulizia 


Il servizio comprende tutte quelle attività che hanno lo scopo di garantire un decoroso comfort igienico‐ 

ambientale all’interno ed all’esterno dell’edificio. Non essendo previste nel progetto zone grigie e zone verdi 

esterne, l’unica attività da considerare è quella di pulizia interna degli uffici. 

L’erogazione del servizio di pulizia interna che si compone essenzialmente dei sottoservizi di: 

• pulizia giornaliera edifici 

• interventi periodici 

• fornitura materiali di consumo 

• fornitura materiali igienico‐sanitari 

Tuttavia, da ricerche di mercato effettuate, dai dati di IFMA, 2007 e da casi analoghi di concessione del 

servizio il prezzo medio per l’espletamento di tale servizio applicato dalle società di global service è di circa 30 

€/mq all’anno. 

Anche in questo caso bisognerà tener conto del progressivo trasferimento degli uffici. La Tabella 7 riporta il 

piano dei ricavi fino all’entrata a regime. 

Tabella 9. Ricavi derivanti dalla vendita del servizio di pulizia 



Tariffa 

(€/mq) 

mq €/anno 

Pulizia aree interne 30 56.149 1.684.479 

1.1.1.3. Ricavi da affitto superfici per servizi 

Si tratta dei potenziali ricavi derivanti dalla locazione di aree destinate ad attività commerciali e servizi vari 

posizionate al piano terra e al primo piano del nuovo palazzo di giustizia. Stimando una superficie complessiva 

di circa 400 mq e un canone di locazione annuo di 120 €/mq, tale ricavo a regime ammonta a circa 48.000 

€/mq. 

Tabella 10. Ricavi derivanti dal canone di locazione delle superfici commerciali 

mq €/mq €/anno 

Canone di locazione superfici piano terra 400 120 48.000 

Piano dei ricavi da affitto superfici commerciali 

Anno 5 Anno 6 Anno 7 

25% 35% 40% 

Ricavi annui 12.000 28.800 48.000 

29



1.1.1.4. Ricavi da sub‐concessione posti auto dell’Autosilo 

I posti destinati a parcheggio pertinenziale o residenziale che saranno ceduti mediante sub‐concessione sono 

pari a 455. Si ipotizza di cederli ad un canone anticipato di 18.000 € cadauno. 

La tabella 9 riporta i ricavi da sub concessione a regime. 

Tabella 11. Piano dei ricavi da affitto posti auto a canone unico anticipato (sub‐concessione) 

Posti destinati a parcheggio pertinenziale/residenziale 260 

Canone di subconcessione 18.000 

Ricavi da sub‐concessione posti auto a regime 4.680.000 


Cessione posti % 25% 35% 40% 

Ricavi da sub‐concessione posti auto 1.170.000 1.638.000 1.872.000 

Si ipotizza di riuscire ad affittare tutti i posti auto del parcheggio pertinenziale/residenziale dal 3° anno di 

gestione (dopo aver completato la realizzazione del parcheggio), anno in cui le attività si prevede vadano a 

regime. Si ipotizzano inoltre le seguenti cessioni dei posti auto: 25% il primo anno; 35% il secondo anno; 40% 

il terzo anno. 

1.1.1.5. Ricavi parcheggio “a rotazione” dell’Autosilo 

Come precedentemente illustrato, si tratta del ricavo della parte di parcheggio ad uso pubblico dato dalle 

tariffe della sosta a rotazione. Ciascun veicolo che entra nel parcheggio e vi sosta per un determinato periodo 

di tempo, è tenuto a pagare il relativo importo sulla base delle tariffe previste. Il quadro tariffario di un 

parcheggio può essere semplice, quando prevede ad esempio una sola tariffa oraria con un massimale 

giornaliero, oppure complesso, con tariffe differenziate per la prima ora (o frazioni di ora), per la seconda ora 

e per le ore successive, tariffe giornaliere (diurne, notturne o 24 ore), forme di abbonamento mensile o 

annuale, sconti per particolari categorie di utenti, ecc. 

Al fine di procedere ad una valutazione preliminare dei futuri ricavi gestionali del parcheggio, è stata 

ipotizzata un’unica tariffa oraria media giornaliera, pari a € 1,5. 

Indicando con N il numero totale di posti auto destinati alla sosta a rotazione a pagamento, E la tariffa oraria 

media, H l'occupazione oraria media giornaliera (chiamata anche "tasso di occupazione"), D il numero di 

giorni l'anno nei quali il parcheggio funziona a pagamento, il ricavo annuo previsto sarà pari a: 

Ricavo annuo = N* E* H *D 


L'occupazione oraria media H, misurata in ore e frazioni di ora, è riferita ad un periodo di tempo nell'arco 

della giornata. Se si considera, per semplicità, l'occupazione oraria media H24 riferita al periodo di 24 ore, 

durante questo periodo si avrà: 

• un numero X di veicoli che entrano nel parcheggio, e ne escono dopo un certo tempo; 

• un numero Y di veicoli che escono dal parcheggio dato che erano già presenti al suo interno all'ora di 

inizio del periodo; 

• un numero W di veicoli che entrano nel parcheggio senza uscirne, e dunque si trovano ancora al suo 

interno al termine del periodo; 

• eventualmente, un numero Z di veicoli che restano all'interno del parcheggio per tutte le 24 ore (Roli 

et al., 2009). 

Per ciascuno dei suddetti veicoli è possibile quantificare, in ore e frazioni di ora, il tempo di permanenza 

(sosta) all'interno del parcheggio: per ciascuno dei Z veicoli del quarto gruppo, tale tempo è di 24 ore; per i W 

veicoli del terzo gruppo il tempo di permanenza è quello intercorrente tra l'ora di ingresso e l'ora terminale 

del periodo; per gli Y veicoli del secondo gruppo il tempo di permanenza è quello intercorrente tra l’ora 

iniziale del periodo e l'ora di uscita; mentre per gli X veicoli del primo gruppo il tempo di permanenza è quello 

intercorrente tra l'ora di ingresso e l'ora di uscita. Sommando i singoli tempi di permanenza relativi ai veicoli 

di tutti i quattro gruppi si avrà un numero di ore che si definisce occupazione del parcheggio O24. Tale dato 

corrisponde, in sostanza, alla sommatoria di tutte le ore e frazioni di ora in cui ogni singolo posto auto del 

parcheggio è rimasto occupato nell'arco delle 24 ore. Si definisce occupazione oraria media H24 (riferita alle 

24 ore) il rapporto tra l'occupazione del parcheggio O24 ed il numero totale di posti destinati alla sosta N, 

ovvero H24=O24/N. Tale rapporto rappresenta l'occupazione oraria media giornaliera per posto auto, riferita 

al 100% dei posti auto del parcheggio. Si osservi che il valore di H24 varia da giorno a giorno, in funzione 

dell'occupazione totale O24. Si può tuttavia assumere un valore giornaliero costante, come presunta media 

aritmetica dei diversi valori di H24 relativi a tutti i giorni dell'anno in cui il parcheggio è operativo. 

Nel caso in esame, si è ipotizzato prudenzialmente di trascurare l’occupazione notturna del parcheggio (dalle 

22 alle 8), di considerare H massimo dalle 9 alle 12 (Hmax=3) e di dimezzarlo per le restanti 8 ore tra le 8 e le 



19 (H=4). 

Come periodo di riferimento, si è considerato prudenzialmente un periodo di 269 giorni, tenendo conto del 

fatto che, durante il fine settimana e le festività, il parcheggio sarà certamente meno utilizzato (pertanto si 

trascura l’occupazione del parcheggio durante i week‐end e le festività). 

La tabella 11 riporta i ricavi a regime per il parcheggio, a rotazione. 

Tabella 12. Ricavi a regime parcheggio “a rotazione” 

30



Posti destinati a parcheggio a rotazione, N 390 

Tariffa oraria parcheggio scoperto E [€/h] 1,5 

Tasso di occupazione H 7 

Periodo di riferimento, D [gg] 250 

Ricavo parcheggio a rotazione a regime 1.023.750 

Anche in questo caso si è ipotizzato di riuscire ad ottenere il 25% dei ricavi totali il primo anno di gestione, e di 

riuscire ad incrementare tale percentuale a 60% nel 2°, e arrivare a regime il 3° anno (100%) di gestione. 

Tabella 13. Piano dei ricavi derivanti dal parcheggio “a rotazione” 


Ricavi totali per anno 255.938 614.250 1.023.750 

% dei ricavi rispetto al totale dei ricavi a regime 25% 60% 100% 

1.1.1.6. Valore residuo delle opere 

Si è, inoltre, ipotizzato che, al termine del periodo di concessione, la stessa venga confermata o trasferita (a 

titolo oneroso) ad un nuovo concessionario. Pertanto, è stato considerato, alla fine del periodo di 

concessione, un ricavo derivante dal valore residuo dell’opera stimato pari al 50% dei costi di investimento 

rivalutati. 


Nella seconda ipotesi di progetto (Scenario 2), restano inalterate le voci di ricavo relative a: 

• parcheggio “a rotazione” 

• sub‐concessione posti aut 

• affitti di superfici al piano terra per servizi 

• il canone di locazione delle superfici per uffici giudiziari 

In tale scenario sono assenti le voci relative ai ricavi da global service. 

1.2. Analisi dei costi di gestione 

L’individuazione e la quantificazione dei costi di gestione è stata fatta basandosi sull’analisi della dimensione e 

della tipologia di servizi offerti, utilizzando anche dati relativi a strutture analoghe. A fronte dei servizi offerti, 

sono state individuate le seguenti macro‐voci di costo per i due scenari. 

Nuovo Palazzo di Giustizia 


Scenario 1 Scenario 2 

Costi per l’ acquisto di 

materie prime 

Costi per il personale 

Costi manutenzione 

straordinaria Nuovo Palazzo 

di Giustizia 

Spese generali 

Costi del personale del 

parcheggio 

Costi operativi per la gestione 

del parcheggio 

Costi gestionali dell’Autosilo 


straordinaria dell’Autosilo 



straordinaria Nuovo Palazzo 



Autosilo 

1.2.1. Scenario 1: concessione costruzione e gestione dell’opera 

1.2.1.1 Costi per l’acquisto di materie prime 

Costi del personale del 

parcheggio 

Costi operativi per la 

gestione dell’Autosilo 

Costi gestionali dell’Autosilo 


straordinaria dell’Autosilo 

Questa voce comprende i costi sostenuti dal concessionario per l’acquisto di materiali di consumo: prodotti e 

attrezzature utili alla pulizia degli spazi (detersivi, spazzole, guanti, etc.), materiali igienico‐sanitari utili a 

mantenere funzionali e decorosi i bagni della struttura (sapone, carta igienica, dispenser per sapone, etc.), 

materiali, pezzi di ricambio e attrezzature per la corretta manutenzione dell’edificio. 

In genere, il costo del materiale e delle attrezzature per la pulizia e del materiale igienico sanitario per una 

generica impresa di pulizia si aggira tra il 5% ed il 10% del costo complessivo sostenuto dall’impresa; il 

restante 90‐95% è il costo della manodopera. 

Considerando che per la pulizia di questi uffici, saranno necessari macchinari particolari e prodotti specifici 

per la pulizia di superfici di pregio è ipotizzabile che la percentuale impiegata per i materiali di consumo sia 

del 10%, ovvero circa 154.975 € all’anno. I costi annui per i materiali e i pezzi di ricambio per la manutenzione 

ordinaria dell’ufficio si stimano pari ad un importo di 75.000 € all’anno. 

1.2.1.2. Costi per il personale 

Questa voce di costo comprende i costi sostenuti dal concessionario per il personale addetto ai servizi utili alla 

gestione dell’edificio (pulizia e manutenzione). 

31



In base alle dimensioni del progetto e alle analisi di capitolati di appalti che ripropongono situazioni analoghe 

a quella presa in esame, sono stati ipotizzati per ogni servizio il numero di dipendenti funzionale al loro 

corretto svolgimento, come di seguito descritto. 

a) Costo del personale addetto al servizio pulizia 

Per il servizio di pulizia sono stati considerati 50 operatori con tre responsabili, in servizio 6 ore al giorno per 6 

giorni alla settimana. Questa stima è stata calcolata sia in base alla grossa estensione delle superfici e agli alti 

standard di sevizio richiesti, sia attingendo al Capitolato del Comune di Catanzaro del 2010 per l’assegnazione 

del servizio di pulizia negli Uffici giudiziari. Il costo orario di ciascun operatore (addetto di II livello) è pari a 

14,86 €, mentre il costo orario del responsabile (addetto di III livello) è pari a 15,55 € (Ministero del Lavoro e 

delle Politiche Sociali, Giugno 2009). 

Tabella 14. Costi del personale addetto al servizio pulizia 

Tipologia addetti nro 

h 

lavoro 

annue 

costo 

orario 

(€/h) 

€*addetto/anno €/anno 

operatori 47 1.872 14,86 27.818 1.307.442 

responsabili 3 1.872 15,55 29.110 87.329 

Costo addetti servizio pulizia 1.394.771 

c) Costo del personale addetto al servizio manutenzione 

Per il servizio di manutenzione è stato ipotizzato un numero di addetti pari a 20 tecnici (I livello), 6 

responsabili (II livello) e 1 direttore (IV livello). Il costo orario stimato è rispettivamente di 16,67 €/h, 17,13 

€/h e 19,73 €/h (Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, Gennaio 2011). La Tabella 13 riporta i costi per 

il personale addetto alla manutenzione. 

Tabella 15. Costi del personale addetto al servizio manutenzione 

Tipologia addetti nro 

h 

lavoro 

annue 

costo 

orario 

(€/h) 

€*addetto/anno €/anno 

tecnici 20 2.080 16,67 34.674 693.472 

responsabili 6 2.080 17,13 35.630 213.782 

direttore 1 2.080 19,73 41.038 41.038 

Costo addetti manutenzione 948.293 

1.2.1.3. Costi manutenzione straordinaria Nuovo Palazzo di Giustizia 


Per quanto riguarda la manutenzione straordinaria, si ipotizza un importo di circa 5% dell’investimento totale 

(92.091.609 €), da sostenere ogni 9 anni di gestione. Questo equivale ad un importo pari a 4.604.580 € 

1.2.1.4. Spese generali 

Le spese generali sono state ipotizzate pari al 5% di tutti gli altri costi che il concessionario sostiene per 

erogare i servizi di global service, e sono dovute principalmente ai costi per la gestione amministrativa dei 

contratti, per consulenze legali, per la gestione della propria sede, per sostenere la spesa relative a tasse di 

gestione, ed altre spese fisse. L’importo è pari quindi a 128.652 € 

1.2.1.5. Costi del personale del parcheggio 

Il numero di addetti da impiegare in ogni parcheggio varia al variare delle dimensioni dell’intervento, delle sue 

caratteristiche, dagli orari di apertura, dalla presenza di addetti su ciascun turno e dalla qualità del servizio 

che si intende fornire. Il numero di addetti può essere ricavato in via del tutto teorica con la seguente 



formula: 

nro di addetti necessari = ore lavoro necessarie/ore lavoro annue per addetto 

che nel caso in esame diventa: 

365⋅ 

24h 

= = 5 addetti 

48⋅ 

40h 

In realtà bisogna tener conto del fatto che l’occupazione massima è solo in alcune ore del giorno, che sono 

comunque previsti sia una biglietteria automatizzata sia meccanismi di videosorveglianza. Pertanto, è 

possibile ipotizzare un numero di addetti pari a 3. 

I costi del personale sono valutati al lordo di tutti gli oneri previdenziali ed assistenziali a carico del datore di 

lavoro, di premi di produzione e delle quote del trattamento di fine rapporto TRF. Il livello contrattuale di ogni 

addetto comporta mediamente un costo annuo totale di circa 23.000‐25.000 euro. La classificazione delle 

diverse figure professionali in funzione delle mansioni e il relativo livello contrattuale sono quelli previsti dal 

contratto collettivo nazionale del lavoro CCNL del terziario del 2 luglio 2004. 

Non sono solitamente compresi in questa voce i costi per il personale amministrativo, in quanto le spese 

amministrative figurano tra i costi operativi del parcheggio (Roli et al., 2009). 

Pertanto, i costi del personale del parcheggio sono riportati in Tabella 16. 

32



Tabella 16. Costi del personale del parcheggio 

Nro 

addetti 

1.2.1.6. Costi operativi dell’Autosilo 

Costo 

(€*addetto/anno) 

Costo 

totale 

(€/anno) 

3 25.000 75.000 

Appartengono a tale categoria di costi tutti i costi necessari al funzionamento di un parcheggio, con 

l’esclusione dei costi del personale, dei costi assicurativi e di alcune tasse, considerati invece a se stanti. 

Sono invece inclusi tra i costi operativi i costi di manutenzione ordinaria, ma non quelli di manutenzione 

straordinaria. 

Le principali voci in cui possono essere raggruppati i costi operativi sono: utenze energia e telefonia; materiali 

consumo, biglietti, tessere; spese postali, di cancelleria e affini; spese di manutenzione ordinaria; spese per il 

personale amministrativo; servizi eventualmente affidati ad imprese esterne (pulizia, sicurezza, pronto 

intervento,…); etc. 

I costi operativi sono stati calcolati come valori medi annuali. In particolare per gli oneri di manutenzione è 

stata considerata una incidenza teorica costante (pari al 1% del costo di investimento del parcheggio) per 

tutta la durata della concessione seppure nella consapevolezza che l’incidenza di tali costi sia assolutamente 

trascurabile nei primi anni di esercizio e tenda invece a crescere successivamente in modo costante. I costi di 

energia elettrica e gli altri costi operativi (comprendenti a tutte le altre voci) sono stati considerati pari al 0,5% 

del costo di investimento (per ciascuna voce). 

Tabella 17. Costi operativi del parcheggio 

% €/anno 

Oneri di manutazione ordinaria 1% 97.624 

Costi energia elettrica 0,50% 48.812 

Altri costi operativi 0,50% 48.812 

Costi operativi del parcheggio 195.247 

1.2.1.7. Costi gestionali dell’Autosilo 

Tra i costi gestionali figurano le spese per assicurazioni; spese per imposte locali (escluse quelle legate al 

reddito IRES e IRAP) e spese impreviste. 


Tali spese sono di entità fortemente variabile perché, mentre ad esempio per le assicurazioni gli importi dei 

premi dipendono dall’ampiezza della qualità delle coperture assicurative richieste dal gestore, le imposte 

locali variano da comune a comune. Si ipotizza che esse siano pari al 1% dei costi di investimento. 

Per quanto riguarda, infine, le spese per imprevisti, esse variano di anno in anno a seconda di eventuali 

aumenti dei costi operativi o per far fronte a spese non preventivate. Tali costi rappresentano circa il 5 % dei 

costi operativi (Roli et al., 2009). 

Tabella 18. Altri costi gestionali del parcheggio 

% €/anno 

Spese per assicurazioni e imposte loc. 1% 97.624 

Spese impreviste 5,00% 9.762 

Altri costi gestionali del parcheggio 107.386 

1.2.1.8. Costi di manutenzione straordinaria dell’Autosilo 

Tali costi sono solitamente sostenuti con cadenza pluriennale, secondo un programma ritenuto 

sufficientemente affidabile e predisposto sin dall’inizio della vita operativa del parcheggio. Le sue principali 

componenti sono: 

• Attrezzature e impianti gestionali speciali (barriere di accesso, casse automatiche, hardware 

gestionale, impianti di videosorveglianza e di rivelazione). 

• Impianti. 

• Strutture ed opere di finitura (Roli et al., 2009). 

Si ipotizza un importo di circa 3% dell’investimento totale, da sostenere ogni 5 anni: il primo intervento è 

previsto quindi al 5° anno di gestione, il 2° al decimo, etc., per un importo pari quindi a 292.871 €. 

1.2.2 Scenario 2: leasing in costruendo 

Nella seconda ipotesi di progetto (Scenario 2), restano inalterati i costi sostenuti per l’Autosilo. 

Differentemente non sono presenti, conseguentemente all’assenza di erogazione di servizi di global service da 

parte del concessionario, i costi operativi per la fornitura degli stessi. 



33



1.3. Analisi dei flussi di cassa e valutazione della convenienza economica del progetto 

Per poter stabilire la reale sostenibilità economico‐finanziaria dell’intervento e la possibilità di coinvolgimento 

in tutto o in parte di capitali privati, si è proceduto al calcolo dei flussi di cassa di progetto (cash flow 

statement) generati durante le fasi di realizzazione e gestione dell’opera per tutto il periodo di concessione 

previsto (ovvero 30 anni, di cui 4 per la costruzione del porto). L’analisi è stata fatta nell’ipotesi di moneta 

corrente, ipotizzando un tasso di inflazione annuo costante del 1,5% (come da Tasso di Inflazione 

Programmata 2011). 

I costi di investimento previsti per i primi tre anni sono stati valutati coerentemente con il cronoprogramma 

dei lavori, come mostrato in Tabella 19. 

Tabella 19. Distribuzione temporale dei costi di investimento 

Descrizione investimento 

Investimento I anno 23.022.902 

Investimento II anno 26.277.019 

Investimento III anno 26.277.019 

Investimento VI anno 26.277.019 

Totale 101.853.959 

Al fine di misurare la redditività dell’investimento sono stati utilizzati due criteri di valutazione: il Valore 

Attuale Netto (VAN) e il Tasso Interno di Rendimento (TIR). 

Il primo consiste nel calcolare la somma algebrica dei flussi di cassa (CF) generati dal progetto attualizzati (con 

tasso i) all’anno in cui l’investimento è intrapreso, ovvero: 

VAN = 

n 

∑ 

t = 0 

( 1 + i) 

Un investimento è conveniente quando il suo valore attuale netto risulta positivo. 

CF 

Il secondo indicatore usato per valutare la convenienza economica dell’investimento è il Tasso Interno di 

Rendimento, ovvero quel tasso di interesse che uguaglia entrate ed uscite e che misura la redditività di un 

investimento in termini di tasso di interesse guadagnato. 

t 

−t 

TIR = i* ∋' VAN(i*) = 0 

Un investimento, pertanto, risulterà tanto più conveniente quanto più alto è il TIR. 

Sono stati, inoltre, considerati due scenari di analisi: 

• Il primo scenario prevede la realizzazione del centro congressi con edificio per attività commerciali e 

nuovo padiglione espositivo. 


• Il secondo scenario prevede, oltre alle opere previste nel primo scenario, anche la realizzazione 



dell’hotel. 

I flussi di cassa del progetto, calcolati sulla base delle ipotesi illustrate, sono riportati nelle Tabella 20 e 21. 

34

Ricavi da 

locazione Palazzo 


Ricavi dalla 

vendita dei 

servizi di facility 

management 



Tabella 20. Flussi di cassa del progetto – Scenario 1 (con global service) 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 

7.291.60 

2 

2.979.74 

1 

7.400.97 

6 

3.024.43 

7 

7.511.99 

0 

3.069.80 

4 

7.624.67 

0 

3.115.85 

1 

7.739.04 

0 

3.162.58 

9 

7.855.12 

6 

3.210.02 

7 

7.972.95 

3 

3.258.17 

8 

8.092.54 

7 

3.307.05 

0 

8.213.93 

5 

3.356.65 

6 

8.337.14 

4 

3.407.00 

6 

Ricavi da affitto 

superfici 

commerciali 12.736 31.026 52.485 53.273 54.072 54.883 55.706 56.542 57.390 58.251 59.124 60.011 60.911 61.825 62.752 63.694 64.649 65.619 66.603 67.602 68.616 69.645 70.690 71.750 72.827 73.919 

Ricavi da sub‐ 

concessione 

posti auto 

1.170.00 

0 

1.638.00 

0 

Ricavi da 

parcheggio a 

rotazione 271.643 661.722 

Valore residuo 

TOTALE RICAVI 

Costo per l’ 

acquisto di 

materie prime 

Costo per la 

manodopera 

Costo 

manutenzione 

straordinaria 

palazzo 

comunale 


Costo del 

personale del 

parcheggio 

Costi operativi 

del parcheggio 

Altri costi 

gestionali del 

parcheggio 

Costi 

manutenzione 

straordinaria del 

parcheggio 

Costi di 

investimento 

TOTALE COSTI 

CASH FLOW 

23.022.9 

02 

23.022.9 

02 

‐ 

23.022.9 

02 

26.277.0 

19 

26.277.0 

19 

‐ 

26.277.0 

19 

26.277.0 

19 

26.277.0 

19 

‐ 

26.277.0 

19 

26.277.0 

19 

26.277.0 

19 

‐ 

26.277.0 

19 

11.725.7 

22 

244.087 

2.486.84 

3 

‐ 

136.546 

79.602 

207.228 

113.975 

‐ 

3.268.28 

2 

8.457.44 

0 

12.756.1 

60 

247.748 

2.524.14 

5 

‐ 

138.595 

80.796 

210.336 

115.685 

‐ 

3.317.30 

6 

9.438.85 

4 

1.872.00 

0 

1.119.41 

3 

13.625.6 

92 

251.465 

2.562.00 

7 

‐ 

140.674 

82.008 

213.492 

117.420 

‐ 

3.367.06 

6 

10.258.6 

26 

‐ 

1.136.20 

4 

11.929.9 

97 

255.237 

2.600.43 

7 

‐ 

142.784 

83.238 

216.694 

119.182 

‐ 

3.417.57 

2 

8.512.42 

5 

‐ 

1.153.24 

7 

12.108.9 

47 

259.065 

2.639.44 

4 

‐ 

144.925 

84.487 

219.944 

120.969 

329.916 

3.798.75 

2 

8.310.19 

5 

‐ 

1.170.54 

5 

12.290.5 

81 

262.951 

2.679.03 

6 

‐ 

147.099 

85.754 

223.243 

122.784 

‐ 

3.520.86 

8 

8.769.71 

3 

‐ 

1.188.10 

4 

12.474.9 

40 

266.895 

2.719.22 

1 

‐ 

149.306 

87.041 

226.592 

124.626 

‐ 

3.573.68 

1 

8.901.25 

9 

‐ 

1.205.92 

5 

12.662.0 

64 

270.899 

2.760.01 

0 

‐ 

151.545 

88.346 

229.991 

126.495 

‐ 

3.627.28 

6 

9.034.77 

8 

‐ 

1.224.01 

4 

12.851.9 

95 

274.962 

2.801.41 

0 

5.505.32 

0 

153.819 

89.671 

233.441 

128.392 

‐ 

9.187.01 

5 

3.664.98 

0 

‐ 

1.242.37 

4 

13.044.7 

75 

279.087 

2.843.43 

1 

‐ 

156.126 

91.016 

236.942 

130.318 

355.414 

4.092.33 

4 

8.952.44 

1 




8.462.20 

1 

3.458.11 

1 

‐ 

1.261.01 

0 

13.240.4 

47 

283.273 

2.886.08 

2 

‐ 

158.468 

92.382 

240.497 

132.273 

‐ 

3.792.97 

5 

9.447.47 

2 

8.589.13 

4 

3.509.98 

3 

‐ 

1.279.92 

5 

13.439.0 

53 

287.522 

2.929.37 

4 

‐ 

160.845 

93.767 

244.104 

134.257 

‐ 

3.849.86 

9 

9.589.18 

4 

8.717.97 

1 

3.562.63 

3 

‐ 

1.299.12 

4 

13.640.6 

39 

291.835 

2.973.31 

4 

‐ 

163.257 

95.174 

247.766 

136.271 

‐ 

3.907.61 

7 

9.733.02 

2 

8.848.74 

1 

3.616.07 

2 

‐ 

1.318.61 

1 

13.845.2 

49 

296.212 

3.017.91 

4 

‐ 

165.706 

96.602 

251.482 

138.315 

‐ 

3.966.23 

1 

9.879.01 

7 

8.981.47 

2 

3.670.31 

3 

‐ 

1.338.39 

0 

14.052.9 

27 

300.656 

3.063.18 

3 

‐ 

168.192 

98.051 

255.254 

140.390 

382.882 

4.408.60 

6 

9.644.32 

1 

9.116.19 

4 

3.725.36 

8 

‐ 

1.358.46 

6 

14.263.7 

21 

305.165 

3.109.13 

0 

‐ 

170.715 

99.521 

259.083 

142.496 

‐ 

4.086.11 

1 

10.177.6 

11 

9.252.93 

7 

3.781.24 

8 

‐ 

1.378.84 

3 

14.477.6 

77 

309.743 

3.155.76 

7 

‐ 

173.276 

101.014 

262.969 

144.633 

‐ 

4.147.40 

2 

10.330.2 

75 

9.391.73 

1 

3.837.96 

7 

‐ 

1.399.52 

5 

14.694.8 

42 

314.389 

3.203.10 

4 

6.294.72 

8 

175.875 

102.529 

266.914 

146.803 

‐ 

10.504.3 

41 

4.190.50 

1 

9.532.60 

7 

3.895.53 

7 

‐ 

1.420.51 

8 

14.915.2 

65 

319.105 

3.251.15 

0 

‐ 

178.513 

104.067 

270.918 

149.005 

‐ 

4.272.75 

8 

10.642.5 

07 

9.675.59 

6 

3.953.97 

0 

‐ 

1.441.82 

6 

15.138.9 

94 

323.892 

3.299.91 

8 

‐ 

181.190 

105.628 

274.981 

151.240 

412.472 

4.749.32 

1 

10.389.6 

73 

9.820.73 

0 

4.013.27 

9 

‐ 

1.463.45 

4 

15.366.0 

79 

328.750 

3.349.41 

6 

‐ 

183.908 

107.213 

279.106 

153.508 

‐ 

4.401.90 

2 

10.964.1 

77 

9.968.04 

1 

4.073.47 

8 

‐ 

1.485.40 

5 

15.596.5 

70 

333.681 

3.399.65 

8 

‐ 

186.667 

108.821 

283.293 

155.811 

‐ 

4.467.93 

0 

11.128.6 

40 

10.117.5 

62 

4.134.58 

0 

‐ 

1.507.68 

6 

15.830.5 

19 

338.686 

3.450.65 

2 

‐ 

189.467 

110.453 

287.542 

158.148 

‐ 

4.534.94 

9 

11.295.5 

69 

10.269.3 

25 

4.196.59 

9 

‐ 

1.530.30 

2 

16.067.9 

76 

343.767 

3.502.41 

2 

‐ 

192.309 

112.110 

291.855 

160.520 

‐ 

4.602.97 

4 

11.465.0 

03 

10.423.3 

65 

4.259.54 

8 

‐ 

1.553.25 

6 

16.308.9 

96 

348.923 

3.554.94 

8 

‐ 

195.194 

113.792 

296.233 

162.928 

444.350 

5.116.36 

8 

11.192.6 

28 

35 

10.579.7 

15 

4.323.44 

1 

‐ 

1.576.55 

5 

78.426.5 

56 

94.980.1 

87 

354.157 

3.608.27 

3 

‐ 

198.121 

115.499 

300.677 

165.372 

‐ 

4.742.09 

8 

90.238.0 

88

Ricavi da 

locazione Palazzo 




Tabella 21. Flussi di cassa del progetto – Scenario 2 (senza global service) 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 

7.291.6 

02 

7.400.9 

76 

7.511.99 

0 

7.624.6 

70 

7.739.0 

40 

7.855.1 

26 

7.972.9 

53 

8.092.5 

47 

8.213.9 

35 

8.337.1 

44 

8.462.2 

01 

Ricavi da affitto 

superfici 

commerciali 12.736 31.026 52.485 53.273 54.072 54.883 55.706 56.542 57.390 58.251 59.124 60.011 60.911 61.825 62.752 63.694 64.649 65.619 66.603 67.602 68.616 69.645 70.690 71.750 72.827 73.919 

Ricavi da sub‐ 

concessione posti 

auto 

1.170.0 

00 

1.638.0 

00 

Ricavi da 

parcheggio a 

rotazione 271.643 661.722 

Valore residuo 

TOTALE RICAVI 

Costo 

manutenzione 

straordinaria 

palazzo comunale 


Costo del 

personale del 

parcheggio 

Costi operativi del 

parcheggio 

Altri costi 

gestionali del 

parcheggio 

Costi 

manutenzione 

straordinaria del 

parcheggio 

Costi di 

investimento 

TOTALE COSTI 

CASH FLOW 

23.022.9 

02 

23.022.9 

02 

‐ 

23.022.9 

02 

26.277.0 

19 

26.277.0 

19 

‐ 

26.277.0 

19 

26.277.0 

19 

26.277.0 

19 

‐ 

26.277.0 

19 

26.277.0 

19 

‐ 

8.745.9 

81 

136.546 

79.602 

207.228 

113.975 

‐ 

‐ 

9.731.7 

23 

138.595 

80.796 

210.336 

115.685 

‐ 

1.872.00 

0 

‐ 

1.119.41 

3 

10.555.8 

88 

140.674 

82.008 

213.492 

117.420 

‐ 

‐ 

‐ 

1.136.2 

04 

8.814.1 

46 

142.784 

83.238 

216.694 

119.182 

‐ 

‐ 

‐ 

1.153.2 

47 

8.946.3 

59 

144.925 

84.487 

219.944 

120.969 

329.916 

‐ 

‐ 

1.170.5 

45 

9.080.5 

54 

147.099 

85.754 

223.243 

122.784 

‐ 

‐ 

1.188.1 

04 

9.216.7 

62 

149.306 

87.041 

226.592 

124.626 

‐ 

‐ 

1.205.9 

25 

9.355.0 

14 

151.545 

88.346 

229.991 

126.495 

26.277.0 

19 537.352 545.413 553.594 561.898 900.243 578.881 587.564 596.378 

‐ 

26.277.0 

19 

8.208.6 

28 

9.186.3 

11 

10.002.2 

94 

8.252.2 

49 

8.046.1 

16 

‐ 

8.501.6 

73 

‐ 

8.629.1 

98 

‐ 

8.758.6 

36 

‐ 

1.224.0 

14 

9.495.3 

39 

5.505.3 

20 

153.819 

89.671 

233.441 

128.392 

‐ 

‐ 

‐ 

1.242.3 

74 

9.637.7 

69 

156.126 

91.016 

236.942 

130.318 

355.414 

‐ 

‐ 

1.261.0 

10 

9.782.3 

35 

158.468 

92.382 

240.497 

132.273 

‐ 




‐ 

‐ 

8.589.1 

34 

1.279.9 

25 

9.929.0 

71 

160.845 

93.767 

244.104 

134.257 

‐ 

‐ 

‐ 

8.717.97 

1 

1.299.12 

4 

10.078.0 

07 

163.257 

95.174 

247.766 

136.271 

‐ 

‐ 

8.848.74 

1 

1.318.61 

1 

10.229.1 

77 

165.706 

96.602 

251.482 

138.315 

6.110.6 

43 969.817 623.619 632.973 642.468 652.105 

3.384.6 

96 

8.667.9 

52 

9.158.7 

16 

9.296.0 

97 

‐ 

9.435.53 

8 

‐ 

9.577.07 

2 

‐ 

‐ 

8.981.47 

2 

1.338.39 

0 

10.382.6 

14 

168.192 

98.051 

255.254 

140.390 

382.882 

‐ 

‐ 

9.116.19 

4 

1.358.46 

6 

10.538.3 

54 

170.715 

99.521 

259.083 

142.496 

‐ 

‐ 

‐ 

9.252.93 

7 

1.378.84 

3 

10.696.4 

29 

173.276 

101.014 

262.969 

144.633 

1.044.76 

8 671.815 681.892 

9.337.84 

6 

9.866.53 

9 

‐ 

10.014.5 

37 

‐ 

9.391.73 

1 

1.399.52 

5 

10.856.8 

75 

6.294.72 

8 

175.875 

102.529 

266.914 

146.803 

‐ 

‐ 

‐ 

9.532.60 

7 

1.420.51 

8 

11.019.7 

28 

178.513 

104.067 

270.918 

149.005 

6.986.84 

8 702.502 

3.870.02 

7 

‐ 

10.317.2 

26 

‐ 

‐ 

9.675.59 

6 

1.441.82 

6 

11.185.0 

24 

181.190 

105.628 

274.981 

151.240 

412.472 

‐ 

‐ 

9.820.73 

0 

1.463.45 

4 

11.352.8 

00 

183.908 

107.213 

279.106 

153.508 

‐ 

‐ 

‐ 

9.968.04 

1 

1.485.40 

5 

11.523.0 

92 

186.667 

108.821 

283.293 

155.811 

‐ 

‐ 

‐ 

10.117.5 

62 

1.507.68 

6 

11.695.9 

38 

189.467 

110.453 

287.542 

158.148 

‐ 

‐ 

‐ 

10.269.3 

25 

1.530.30 

2 

11.871.3 

77 

192.309 

112.110 

291.855 

160.520 

1.125.51 

2 723.736 734.592 745.610 756.795 

10.059.5 

12 

10.629.0 

64 

10.788.5 

00 

10.950.3 

28 

‐ 

11.114.5 

83 

‐ 

‐ 

10.423.3 

65 

1.553.25 

6 

12.049.4 

48 

195.194 

113.792 

296.233 

162.928 

444.350 

‐ 

‐ 

36 

10.579.7 

15 

1.576.55 

5 

78.426.5 

56 

90.656.7 

45 

198.121 

115.499 

300.677 

165.372 

1.212.49 

6 779.669 

10.836.9 

52 

‐ 

89.877.0 

77



Essendo l’obiettivo principale della presente valutazione quello di verificare la possibilità di realizzare 

l’investimento con capitali privati, il tasso di attualizzazione utilizzato per tale analisi è stato il Minimum 

Attractive Rate of Return (MARR), che rappresenta il tasso d’interesse che il soggetto dell’analisi 

dell’investimento guadagna attraverso l’impiego tipico del denaro, ovvero il tasso che egli guadagnerebbe 

comunque anche se non effettuasse l’investimento da analizzare (a parità di rischio). In particolare, tale tasso 

indica il rendimento tipico degli investimenti che il soggetto dell’analisi (in questo caso il potenziale soggetto 

privato) ha sempre la possibilità di effettuare, e quindi il rendimento minimo atteso dal soggetto che investe 

in un simile progetto. Pertanto, affinché il soggetto privato (con simili aspettative di rendimento) possa essere 

interessato ad investire i propri capitali in un simile progetto, il Valore Attuale Netto del progetto calcolato al 

MARR deve risultare positivo (VAN(MARR)>0) e quanto più alto possibile. 

Nel caso in esame, ipotizzando un MARR medio del 5%, si ottiene: 

Scenario 1 (con global 

service) 

Scenario 2 (senza global 

service) 

VAN(MARR=5%) € 36.769.544 € 33.343.417 

Il MARR cambia naturalmente da soggetto a soggetto, e pertanto l’analisi di sensitività sullo stesso potrà 

essere utile al fine di comprendere la variazione del VAN in funzione del MARR. 

Utilizzando come criterio di valutazione il TIR, l’investimento è tanto più redditizio per il soggetto investitore 

quanto più il TIR è maggiore del MARR. Il TIR del progetto in esame è risultato pari a: 

Scenario 1 (con global 

service) 

Scenario 2 (senza global 

service) 

TIR 7,59% 7,36% 

Dall’analisi economica del progetto si evince come l’intervento sia conveniente con un soggetto privato con 

simili aspettative di rendimento (5%), in entrambi gli scenario di analisi. 

1.4. Analisi di sensitività 

Al fine di valutare la dipendenza dei risultati del Piano Economico Finanziario (PEF) dai valori delle variabili 

assegnate nelle ipotesi di base e quindi di individuare le variabili strategiche, le cui variazioni influenzano 

significativamente i risultati del PEF, è stata condotta una analisi di sensitività. 


In particolare, è stata considerata una variazione dei ricavi di gestione rispetto al caso base con finanziamento 

(+10%, +5%, ‐5%, ‐10%) e una variazione dei costi di gestione (+10%, +5%, ‐5%, ‐10%), ottenendo i risultati in 



Tabella 23. 

Tabella 22. Risultati dell’analisi di sensitività – Costi e Ricavi 

Scenario 1 

Ricavi 

Variazione % ‐5% ‐10% Ipotesi Base +5% +10% 

VAN(5%) 27.884.420 18.999.285 36.769.554 45.654.689 54.539.824 

Variazione % del 

VAN ‐24,16% ‐48,33% ‐ 24,16% 48,33% 

IRR 7,00% 6,39% 7,59% 8,15% 8,70% 

Variazione % ‐5% ‐10% 

Costi 

Ipotesi Base +5% +10% 

€ 

€ 

€ 

€ 

€ 

VAN(5%) 


40.393.227,26 44.016.900,14 36.769.554,38 33.145.881,51 29.522.208,63 

VAN 9,86% 19,71% ‐ ‐9,86% ‐19,71% 

IRR 7,85% 8,12% 7,59% 

Scenario 2 

Ricavi 

7,32% 7,06% 

Variazione % ‐5% ‐10% Ipotesi Base +5% +10% 

VAN(5%) 


26.509.837 19.676.257 33.343.417 40.176.997 47.010.577 

VAN ‐20,49% ‐40,99% ‐ 20,49% 40,99% 

IRR 6,90% 6,44% 7,36% 7,79% 8,22% 

Variazione % ‐5% ‐10% 

Costi 

Ipotesi Base +5% +10% 

€ 

€ 

€ 

€ 

€ 

VAN(5%) 


35.086.841,78 36.830.266,87 33.343.416,68 31.599.991,59 29.856.566,50 

VAN 5,23% 10,46% ‐ ‐5,23% ‐10,46% 

IRR 7,49% 7,63% 7,36% 7,22% 7,09% 

Successivamente si è proceduto a valutare la variazione del Valore Attuale Netto del progetto al variare del 

MARR, ovvero al variare delle aspettative di rendimento del soggetto privato. 

Tabella 23. Risultati dell’analisi di sensitività – MARR 

Scenario 1 

MARR 

5% 10% 15% 20% 

VAN (Marr) € ‐€ ‐€ ‐€ 

37

VAN (Marr) 



36.769.554,38 19.424.280,70 37.879.207,07 43.730.369,14 

€ 

33.343.416,68 

Scenario 2 

MARR 

5% 10% 15% 20% 

‐€ 

21.176.541,01 

2. Analisi della fattibilità economica e sociale (analisi costi‐benefici) 

2.1. L’analisi economica del progetto 

‐€ 

38.891.981,51 

‐€ 

44.370.619,97 

L’analisi economica è finalizzata alla valutazione del rendimento dell’iniziativa dal punto di vista della 

collettività. Si tratta, in altre parole, di valutare l’insieme degli effetti di segno positivo e di segno 

negativo che l’intervento è destinato a provocare sulla collettività nel suo complesso. 

Punto di partenza dell’analisi economica sono le valutazioni di fattibilità finanziaria, che vanno però 

integrate ed ampliate con considerazioni ulteriori. 

In effetti, mentre nell’analisi finanziaria i costi e i ricavi sono valutati a prezzi di mercato ‐costanti o 

correnti‐ e individuano le entrate e le uscire reali dell’operatore individuale, ente o impresa, che opera 

sul mercato, nell’analisi economica si utilizzano dei prezzi contabili o “prezzi ombra”, che meglio dei 

prezzi di mercato rispecchiano il valore che le risorse adoperate e i beni e i servizi prodotti dal progetto 

rivestono per la collettività. 

Il passaggio dai costi e dai ricavi finanziari ai corrispondenti costi e benefici economici è effettuato con 

l’impiego di fattori di conversione, i quali abbattono gli importi finanziari delle somme che, pur 

rappresentando un costo per l’operatore individuale, non sono una reale sottrazione di risorse per la 

società, essendo una “partita di giro” all’interno del sistema economico, ossia dei trasferimenti tra i 

gruppi che lo compongono (Stato, promotore dell’intervento, finanziatori, utenti, ecc.). Esempi di questi 

trasferimenti sono gli interessi passivi sui capitali presi a prestito, le imposte dirette e/o indirette sulle 

voci di costo o di ricavo (IVA, imposte sui redditi da lavoro e di società, imposta sull’uso dei prodotti 

energetici), gli oneri sociali sulla manodopera impiegata nelle attività di realizzazione e di gestione del 

progetto. 

Nella valutazione dell’intervento del nuovo palazzo di giustizia la depurazione delle partite di giro è 

avvenuta con l’utilizzo dei fattori di conversione riportati nella Guida NUVV “Studi di fattibilità delle 


opere pubbliche” 4 . A tal fine, le voci dell’analisi finanziaria sono state in primo luogo riorganizzate 

secondo gli schemi e le tabelle riportate nella predetta Guida 5 ; agli importi così ottenuti sono stati poi 

applicati i fattori di conversione (Tab. A). 

Oltre ai costi e ai benefici economici interni appena illustrati, che derivano dalle voci finanziarie, l’analisi 

economica deve tenere conto dei costi e dei benefici esterni all’iniziativa. 

I costi esterni individuano le spese in varia misura connesse al progetto, ma sopportate da soggetti 

diversi da quello a cui compete l’attuazione o la gestione dell’opera. Possono riguardare ‐ad esempio‐ le 

spese a carico della collettività per la realizzazione delle infrastrutture che, pur non rientrando nel 

progetto, sono essenziali per il suo efficiente funzionamento. In altri casi si tratta di effetti intangibili, 

difficilmente quantificabili, che attengono agli impatti del progetto sull’ambiente, alle ricadute sulla 

salute, al consumo del tempo, più in generale alla qualità della vita dei soggetti che risiedono nelle aree 

interessate dall’iniziativa. 



VOCI 

Costi di investimento 

FATTORE DI 

CONVERSIONE 

Opere civili 0,9334 

Opere impiantistiche 0,8850 

Manodopera 0,7400 

Altri costi 0,8820 

Manutenzione straordinaria 1,0182 

Costi di gestione 

Acquisti 0,6480 

Manutenzione ordinaria 1,0182 

Altri costi 0,7144 

Manodopera 0,5994 

Rientri finanziari 0,560 

4 La Guida NUVV è citata esplicitamente dalla determinazione n.1/2009 dell’Autorità di vigilanza sui contratti 

pubblici di lavori, servizi e forniture. 

5 Per i costi di investimento il passaggio è avvenuto ripartendo l’importo della stima sommaria nelle 

componenti indicate negli schemi della Guida NUVV (opere civili, opere impiantistiche, manodopera, 

espropri, altri costi). Per la ripartizione sono state adoperate le percentuali di incidenza normalmente 

riscontrate per progetti analoghi realizzati di recente. 

38



Tabella A – Fattori di conversione dei costi e dei ricavi finanziari 

in costi e benefici economici. Fonte: Guida NUVV 

Nei benefici esterni, invece, rientrano gli effetti positivi del progetto che non riguardano l’operatore 

responsabile dell’attuazione e/o della gestione del progetto, ma interessano comunque la collettività. Si 

può trattare ‐ad esempio‐ del risparmio da parte dello Stato dei sussidi di disoccupazione determinato 

dall’attivazione dei posti di lavoro per l’attuazione e la gestione del progetto, o ancora degli effetti 

moltiplicativi che l’investimento è destinato a generare sui settori collegati. 

In tutti i casi, gli effetti di segno positivo e di segno negativo prodotti dall’iniziativa nel periodo di analisi, 

per essere confrontati vanno computati in termini monetari e poi riportati, con un’operazione di sconto, 

al momento di riferimento della valutazione. 

Il fattore di sconto per l’analisi economica è un saggio fissato da Enti o da norme di finanziamento 

pubblico che riflette il tasso sociale di preferenza temporale, vale a dire il sacrificio che la collettività 

accetta nel destinare agli investimenti, e perciò a consumi futuri, delle risorse sottratte ai consumi 

presenti. Nel caso in esame, a fattore di sconto per l’analisi economica è stato assunto il 5% indicato 

nella Guida NUVV. 

Il raffronto tra i benefici e i costi dell’intervento può essere effettuato coi seguenti indicatori: rapporto 

benefici/costi (B/C); valore attuale netto (VAN), tasso di rendimento interno (TIR). 

Il rapporto benefici/costi consente di stabilire se il valore attualizzato dei benefici ottenibili con il 

progetto è superiore, uguale o inferiore alla somma dei costi di progetto, ugualmente attualizzati. Indica 

perciò quanti euro sono prodotti dal progetto per ogni euro distrutto. Per essere conveniente, un 

progetto deve presentare un rapporto benefici/costi maggiore o uguale ad 1. Il rapporto benefici/costi 

può essere espresso con la seguente relazione: 

in cui: 

n 

B/C = ∑ 

t= 

‐ B/C è il rapporto benefici/costi; 

1 

Bt 

t 

( 1+ 

r) 

‐ Bt indica i benefici conseguiti all’istante t; 

‐ Ct indica i costi sostenuti nello stesso istante t; 

‐ r è il saggio di sconto. 

n 

Ct 

/ ∑ 

t= 

( 1+ 

r 

t 

1 ) 

Il VAN esprime la differenza tra i benefici e i costi attualizzati del progetto. Questo indicatore rivela se e 

di quanto la somma attualizzata dei benefici eccede o eguaglia il valore attualizzato dei costi del 

progetto, ovvero se e di quanto è minore. Per essere conveniente, un progetto deve presentare un VAN 

maggiore o uguale a 0. Il VAN può essere calcolato come segue: 


Bt Ct 

VAN = ∑ ‐ 

t ∑ 

t= 

1 ( 1 + r) 

t 

t= 

1 ( 1+ 

r) 

Il TIR è il saggio di sconto al quale la somma attualizzata dei benefici eguaglia la somma attualizzata dei 

costi del progetto. Esso esprime il rendimento del progetto all’interno del sistema nel quale 

l’investimento si colloca, rendimento tanto maggiore quanto più elevato è il TIR. La relazione di calcolo 

del TIR è la seguente: 



n 

TIR = ∑ = 

t 

n 

1 

Bt 

t 

( 1 + r) 

n 

n 

Ct 

= ∑ 

t= 

( 1+ 

r 

t 

1 ) 

A conclusione del paragrafo è opportuno rimarcare le assunzioni già poste a base dell’analisi finanziaria, 

sulle quali è stata sviluppata anche l’analisi economica. Esattamente: 

‐ il periodo di analisi è di trent’anni, comprensivo dei due anni per la fase di cantiere; 

‐ la valutazione è svolta a prezzi correnti, rivalutando annualmente gli importi dei beni e dei 

servizi distrutti e prodotti dal progetto nella misura del tasso di inflazione atteso dell’1,5%; 

‐ i costi e i benefici sono determinati mettendo a confronto la situazione “con” e la situazione 

“senza” il progetto. 

2.2. I costi e i benefici dell’analisi economica 

Di seguito, sono brevemente descritte le voci dei costi e dei benefici interni ed esterni considerati per 

l’analisi economica del progetto. 

2.2.1. Costi economici interni di investimento 

Si tratta dei costi necessari per la realizzazione e la manutenzione straordinaria delle opere civili e degli 

impianti in progetto. Questi importi sono stati ottenuti dai corrispondenti costi finanziari di investimento 

con l’applicazione dei fattori di conversione riportati nella Guida NUVV (cit. Tab. A). Come si è accennato 

(cit. paragrafo 1), il risultato è stato ottenuto con due passaggi: in primo luogo le voci dei costi di 

investimento dell’analisi finanziaria sono state riorganizzate secondo gli schemi e le indicazioni riportate 

nella Guida NUVV. Più esattamente, applicando ai costi di investimento le percentuali di incidenza 

riscontrate in casi analoghi, sono stati ottenuti i corrispondenti ammontari delle opere civili, delle opere 

impiantistiche, della manodopera, degli espropri e degli altri costi. A questi importi sono stati applicati i 

coefficienti di conversione della Guida NUVV (cit. Tab.A). I risultati sono riportati nella Tab.B. 

2.2.2. Costi economici esterni di investimento 

Per il progetto in esame non ci sono costi di investimento esterni. 

. 

39

2.2.3. Costi economici di esercizio 



Sono stati determinati a partire dai costi finanziari di esercizio con l’applicazione dei coefficienti di 

conversione riportati nella Guida NUVV (cit. Tab.A). I risultati sono riportati in Tab.C. 

2.2.4. Benefici economici interni 

Sono stati considerati, in primo luogo, gli equivalenti economici dei ricavi stimati nell’analisi finanziaria 

(canoni di global service del palazzo di giustizia, canoni di locazione superfici commerciali, vendita di 260 

posti auto del parcheggio, locazione “a rotazione” di 390 posti auto) computati applicando ai rientri 

finanziari il corrispondente fattore di conversione riportato nella Guida NUVV (cit. Tab.A). I risultati sono 

esposti nella Tab. D. 

E’ stato poi aggiunto il valore residuo delle opere e degli impianti al termine del periodo di analisi. Questa 

somma, inserita tra i rientri non tariffari dell’ultimo anno del periodo di analisi, è stata computata 

applicando il fattore di conversione per i rientri finanziari (cit. Tab.A) al 50% dei costi di investimento 

finanziari rivalutati, ciò per tener conto della obsolescenza tecnica ed economica che le opere e gli 

impianti sono destinati a subire pur in presenza di una manutenzione regolare. 

2.2.5. Benefici economici esterni 

Tra i benefici esterni del progetto sono stati considerati i sussidi di disoccupazione che saranno 

risparmiati dallo Stato per le unità di lavoro attivate nella fase di cantiere e in quella di gestione. 

Dall’esame del progetto si può stimare che in fase di cantiere saranno attivate 330 unità di lavoro il 

primo anno e 256 unità di lavoro nel secondo, terzo e quarto anno, per un totale di 842 addetti. Il 

risparmio che ne consegue per la collettività, misurato nei termini di sussidi di disoccupazione non 

corrisposti dallo Stato, può essere misurato nell’80% del reddito imponibile annuo lordo (23.000 euro) 

mediamente pagato a ciascun addetto al settore delle costruzioni. Si prefigura così per il primo anno un 

risparmio di euro 6.064.792 e di euro 4.717.060 per gli anni successivi (dal secondo al quarto). 

Sono poi da conteggiare i sussidi di disoccupazione che saranno risparmiati per le unità di lavoro attivate, 

nei ventisei anni di funzionamento del palazzo di giustizia. Questo ammontare può essere quantificato 

nella misura dell’80% del corrispondente costo del personale addetto computato nell’analisi finanziaria. 

Si configura perciò per il terzo anno un risparmio di euro 2.053.155,99 da rivalutare, per gli anni 

successivi, nella misura del tasso di inflazione attesa dell’1,5% (cit. Tab.D). 

2.3. Analisi dei flussi di cassa e risultati dell’analisi economica 

I flussi di cassa del progetto sono riportati nella Tab.E. 

Dalle elaborazioni svolte si evincono valori positivi per tutti gli indicatori di convenienza economica. Il 

rapporto benefici/costi è 1,29, ad indicare che per ogni euro investito il progetto ne produce poco di più. 


Il VAN economico del progetto, vale a dire la differenza attualizzata tra i benefici e i costi del progetto, 

calcolato ad un tasso di sconto del 5%, è di euro 32.412.773,68. Il TIR economico è 8,44% % e supera 

perciò di oltre tre punti il saggio di sconto (5%). 

In definitiva l’iniziativa, dal punto di vista della collettività, appare vantaggiosa. 

3. Aspetti giuridici 

Non si può non rappresentare le difficoltà che una sede unica del nuovo Palazzo di Giustizia potrebbe 

rappresentare. 

La localizzazione della struttura resta affidata alle scelte discrezionali del Comune, ma, attese le 

“problematiche” che potrebbero sorgere da formule che sussumono moduli giuridici di partenariato pubblico‐ 

privato, riteniamo che gli strumenti della tradizionale evidenza pubblica offrano maggiori garanzie al Comune 



di Bari. 

Esperienze pregresse e contenziosi di cui si legge , ancor oggi, sui giornali, questo ci suggeriscono. 

Resta, ovviamente, affidato agli urbanisti la valutazione di standards e carichi che una eventuale e nuova 

collocazione del Palazzo di Giustizia dovesse esser individuata dal Comune di Bari: ivi compresa la valutazione 

dell’intervento che assumerà – secondo gli urbanisti – le forme della VIA ovvero della VAS. 

40

Fonti bibliografiche e sitografia 



Pennisi G. (1991), Tecniche di valutazione degli investimenti pubblici, Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato, 

Roma 

Esposito E. e Rostirolla P. (1993), Problemi decisionale e tecniche di aiuto alla decisione 

Pennisi G. e Scandizzo P.L. (2003), Valutare l’incertezza. L’analisi costi benefici nel XXI secolo, Giappichelli 

editore, Torino 

Florio M. et al. (2003), Guida all’analisi costi‐benefici dei progetti di investimento, Fondi strutturali, Fondo di 

coesione e ISPA 

Conferenza dei Presidenti delle Regioni e delle Province autonome (2003), Studi di fattibilità delle opere 

pubbliche. Guida per la certificazione da parte dei nuclei regionali di valutazione e verifica degli investimenti 

pubblici (NUVV) 

Melchiorre V. (1987), Bari, Mario Adda Editore, Bari 

De Mattia F. P. (1999), Architettura della memoria nella necropoli monumentale della città di Bari, Adriatica 

Editrice, Bari 

Sukopp H. (2000) Ecological planning principles in the cities, Environmental Sustainability: Urban and 

Regional Approaches, 34 

Marzluff et alii ( ed) 2009, Urban ecology. An international perspective on the interaction between humans 

and nature, Springer W.DC 

PRG, APPROVATO CON decreto del presidente della Giunta Reg.le n.1475 dell’8‐7‐1976 

DPP, presa d'atto con DGC n. 248 del 31.03.2009 

http://www.pagineazzurre.com/ 

http://www.agenziaterritorio.it/?id=2158/ 

http://www.vendopostobarca.com/ 

http://www.sailingtheweb.it/ 

http://www.comune.bari.it/portal/page/portal/bari/ 

http://paesaggio.regione.puglia.it/ 




41

nuovo Palazzo di Giustizia - AmbienteAmbienti

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