PROBLEMATICHE IN AMBITO CONDOMINIALE - In Iure Praesentia
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<strong>PROBLEMATICHE</strong> <strong>IN</strong> <strong>AMBITO</strong> CONDOM<strong>IN</strong>IALE<br />
Delibera assembleare<br />
Le delibere che presentano vizi riguardanti la regolare costituzione<br />
dell’assemblea sono annullabili, entro trenta giorni a decorrere dalla<br />
comunicazione per i condomini assenti e dall’approvazione per i<br />
dissenzienti, ma non nulle.<br />
La mancata convocazione di alcuni condomini rende la delibera annullabile<br />
ex art. 117 c.c. e va impugnata mediante atto di citazione davanti<br />
all’autorità giudiziaria.<br />
L’impugnazione con lettera raccomandata a/r non impedisce che la delibera<br />
diventi valida.<br />
Spese condominiali pregresse<br />
Il compratore è solidalmente tenuto, verso il condominio, al pagamento<br />
delle spese riguardanti l’anno in corso e quello precedente salvo che, in<br />
sede di rogito di vendita, non sia inserita una clausola in cui si specifichi<br />
che tutte le spese condominiali pregresse, tanto ordinarie quanto<br />
straordinarie, sono a carico del venditore, o quest’ultimo accetti di versare<br />
una cauzione.<br />
Sopraelevazione: indennità<br />
Secondo giurisprudenza l’indennizzo, ex art. 1127, co. 4, c.c., ad opera di<br />
chi innalza nuovi piani, anche semplicemente con un aumento della<br />
superficie e della volumetria di locali già esistenti, a prescindere<br />
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dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato preesistente, trova<br />
giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo, su cui sorge<br />
l’edificio condominiale, per una quota superiore rispetto a quella che aveva<br />
antecedentemente alla sopraelevazione, e nella corrispondente riduzione<br />
delle quote degli altri condomini, che subiscono una diminuzione<br />
patrimoniale 1 .<br />
Anche nel caso in cui la sopraelevazione è relativa ad uno soltanto dei corpi<br />
di fabbrica condominiali, comunque l’indennità compete a tutti i condomini<br />
e non solo ai proprietari sottostanti al sopralzo parziale, visto che la perdita<br />
dell’area e delle quote di comproprietà riguardano tutti i condomini.<br />
Nuda proprietà: limiti alla solidarietà<br />
Il condominio può avvalersi della solidarietà nei confronti del nudo<br />
proprietario acquirente esclusivamente per il pagamento delle spese<br />
condominiali, relative alla proprietà, riguardanti l’anno in corso e quello<br />
immediatamente precedente.<br />
L’amministratore non può obbligare il nudo proprietario a pagare le spese<br />
legali, sostenute dal condominio, per le varie lettere e gli atti ingiuntivi<br />
trasmessi al precedente proprietario, dal momento che l’assemblea è priva<br />
di poteri di autotutela privilegiata non potendo imputare, con efficacia<br />
vincolante, al singolo condomino una determinata spesa individuale.<br />
I poteri dell’assemblea condominiale sono circoscritti alla verifica ed<br />
applicazione dei criteri di divisione delle spese necessarie per la<br />
conservazione e godimento delle parti comuni, per la effettuazione dei<br />
1 Corte di Cass., S.U., 30/07/2007, n. 16794<br />
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servizi nell’interesse comune, ed in fine per le legittime innovazioni<br />
deliberate dalla maggioranza.<br />
Aumento del numero di termosifoni e revisione della tabella<br />
millesimale<br />
L’aumento del numero di piastre all’interno di un appartamento non<br />
comporta automaticamente la modifica dei millesimi di riscaldamento per<br />
la divisione delle spese riguardanti i consumi. Per procedere a tale<br />
revisione occorre verificare se, per la ripartizione delle spese, il<br />
regolamento condominiale contrattuale ha adottato il criterio del numero<br />
dei termosifoni o quello della volumetria dell’abitazione.<br />
Lastrico: ripartizione delle spese<br />
I 2/3 delle spese sostenute dal proprietario del lastrico solare, a causa di<br />
infiltrazioni d’acqua, per togliere le piastre di copertura e sistemare la<br />
guaina d’impermeabilizzazione, sono a carico di tutti i condomini o di<br />
quella parte a cui il lastrico solare serve da copertura, in base ai millesimi<br />
di proprietà.<br />
Sopraelevazione<br />
La sopraelevazione, a meno che il regolamento condominiale contrattuale o<br />
l’atto notarile di acquisto non preveda diversamente, è possibile solo ad<br />
opera del proprietario dell’ultimo piano e da chi ha la proprietà esclusiva<br />
del lastrico solare.<br />
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Però, il condomino, il cui appartamento non si trova all’ultimo piano, che<br />
possiede una porzione di sottotetto può provvedere al recupero della stessa<br />
mediante sopralzo del tetto, con conseguente aumento della volumetria e<br />
pagamento dell’indennità di sopraelevazione.<br />
Al momento del recupero del sottotetto, è possibile chiedere l’allaccio agli<br />
impianti condominiali di acqua, scarichi, ecc., con relativa modifica della<br />
tabella millesimale.<br />
Limitazioni della proprietà esclusiva: unanimità<br />
Le limitazioni contenute in un regolamento di condominio approvato in<br />
assemblea, riguardanti i diritti di proprietà esclusiva di ciascun singolo<br />
condomino, devono, a pena di nullità, essere approvate all’unanimità, e<br />
nella eventualità in cui uno o più condomini si siano fatti rappresentare in<br />
assemblea il mandato di conferimento deve risultare da atto scritto 2 .<br />
Ripartizioni delle spese di manutenzione e rifacimento<br />
<strong>In</strong> un palazzo, coperto da un tetto spiovente, in cui l’appartamento sito al<br />
primo piano è dotato di ampio terrazzo a livello e con a piano strada locali<br />
commerciali, le spese, in assenza di un distinguo nel regolamento<br />
condominiale, di manutenzione e rifacimento del tetto vanno ripartite tra<br />
tutti i condomini, compresi i proprietari dei negozi, essendo “tetto<br />
dell’edificio”, secondo i millesimi di proprietà, mentre quelle della terrazza<br />
a livello per 1/3 a carico del proprietario e 2/3 a carico dei titolari dei locali<br />
siti a piano strada.<br />
2 Corte di Cass., 11/07/2011, n. 15186<br />
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Debiti, mancata attuazione della delibera, responsabilità<br />
È fondata l’azione di responsabilità contrattuale nei confronti<br />
dell’amministratore che non ha dato corso a quanto deliberato<br />
dall’assemblea, venendo così meno all’obbligo di eseguire il mandato con<br />
la diligenza del buon padre di famiglia.<br />
Il mancato accantonamento del TFR per gli anni di attività del portiere, ad<br />
opera dell’amministratore, obbliga ciascun condomino alla contribuzione<br />
limitatamente agli anni di proprietà del proprio appartamento.<br />
Spese di climatizzazione: ripartizione<br />
L’assemblea, in assenza di un regolamento contrattuale che stabilisca una<br />
ripartizione delle spese per millesimi di proprietà, può ripartire le spese di<br />
gestione e manutenzione dell’impianto generale di climatizzazione di tipo<br />
geotermico in base alla cubatura, calcolata sulla base dei locali realmente<br />
serviti, tenendo presente che le condotte sono di proprietà comune,<br />
distinguendo, pertanto, tra montanti comuni e diramazioni ai singoli<br />
appartamenti di proprietà esclusiva, così come accade per gli impianti di<br />
riscaldamento.<br />
Regolamento contrattuale: ripartizione delle spese<br />
Salvo modifica all’unanimità, il regolamento contrattuale che<br />
stabilisce:
proporzione alla quota corrispondente al valore delle proprietà di<br />
ciascuno>>, obbliga anche il proprietario del locale commerciale, a meno<br />
che non vi siano disposizioni specifiche in tema di costi per l’ascensore,<br />
anche se non ne fa uso, al pagamento delle spese di esercizio e<br />
manutenzione ordinaria e straordinaria.<br />
Condomini morosi<br />
l’amministratore dispone di poteri propri quanto alla riscossione dei<br />
contributi condominiali, senza che abbia bisogno dell’autorizzazione<br />
dell’assemblea e, secondo l’art. 63 c.c., può ottenere decreto d’ingiunzione<br />
immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, nei riguardi dei<br />
condomini morosi.<br />
Benefici fiscali<br />
È lecito escludere dai benefici fiscali, spettanti a ogni condomino per le<br />
ristrutturazioni edilizie (L. 449/97), il proprietario irreperibile.<br />
L’assemblea che ha approvato la realizzazione di lavori di ristrutturazione<br />
può, all’unanimità, decidere di ripartire le spese lasciando fuori i millesimi<br />
del proprietario irreperibile, trasmettendo all’agenzia delle Entrate il<br />
verbale assembleare, la tabelle millesimale originale e quella modificata<br />
che esclude il condomino irreperibile dalla spesa e dunque dal rimborso.<br />
L’amministratore provvederà a rilasciare ai condomini che hanno pagato,<br />
non ai morosi, una ricevuta, contenente la specificazione della quota in<br />
millesimi spettante al proprietario con allegato la copia della tabella di<br />
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ipartizione spese, per i pagamenti riguardanti le opere ammesse alla<br />
detrazione.<br />
Cambiamento della destinazione d’uso delle parti comuni<br />
È possibile destinare una parte del giardino condominiale a parcheggio, a<br />
parco giochi per bambini, oppure modificare l’ex portineria in asilo nido, in<br />
lavanderia ecc., tutto questo, però, a condizioni ben precise.<br />
Quando il cambiamento della destinazione d’uso ha come fine quello di<br />
apportare una miglioria nell’utilizzo delle parti comuni è sufficiente il voto<br />
favorevole della maggioranza semplice, cioè 500 millesimi di proprietà, ma<br />
non basta occorre che venga rispettato il decoro architettonico del<br />
fabbricato, sarà poi eventualmente il giudice di merito a decidere caso per<br />
caso se è stato alterato, che la trasformazione non sia di impedimento<br />
all’uso della parte comune anche di uno soltanto dei condomini, ed in fine<br />
che tale cambiamento non sia chiaramente vietato dal regolamento<br />
condominiale, avente natura contrattuale 3 .<br />
Immissioni acustiche: limite di tollerabilità<br />
La normale tollerabilità non equivale ad assenza assoluta di rumore, il<br />
limite non è assoluto, ma deve essere rapportato alla situazione ambientale<br />
e alle caratteristiche della zona, sicuramente più basso nei centri abitati. I<br />
riferimenti sono dati dall’art. 844 c.c. e dai regolamenti contrattuali, in ogni<br />
3 Corte di Cass., 12/07/2011, n.15319<br />
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caso spetta al condomino che si lamenta provare la scorrettezza del<br />
comportamento altrui 4 .<br />
Scale<br />
Le spese per la pulizia ed illuminazione delle scale, a meno che il<br />
regolamento condominiale contrattuale non preveda diversamente, vanno<br />
ripartite tra tutti i condomini per metà in base al valore dei singoli piani, e<br />
per l’altra in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.<br />
Parte comune: usucapione<br />
Al fine di impedire l’acquisizione per usucapione di una parte di verde<br />
condominiale utilizzata da un condomino, in modo esclusivo senza alcuna<br />
autorizzazione, per oltre dieci anni, non basta una diffida verbalizzata in<br />
assemblea né le raccomandate di costituzione in mora, ma è necessario il<br />
compimento di atti che comportino per il possessore la perdita materiale del<br />
potere di fatto sulla cosa, o di atti giudiziali diretti ad ottenere, ope iudicis,<br />
la privazione del possesso nei riguardi del possessore usucapente.<br />
Atto interruttivo è la notifica dell’atto di citazione con cui si chiede la<br />
materiale consegna dei beni immobili sui quali si vanta un diritto<br />
dominicale.<br />
Mancato rispetto del decoro architettonico<br />
L’amministratore, qualora il proprietario di alcuni locali commerciali non<br />
abbia provveduto alla manutenzione del prospetto degli stessi, tanto da<br />
4 Corte di Cass., 11/02/2011, n. 3440<br />
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ledere al decoro architettonico del fabbricato o violare le norme del<br />
regolamento condominiale, ha obbligo di invitarlo a farvi fronte, ed in caso<br />
di esito negativo ricorrere all’autorità giudiziaria.<br />
Amministratore<br />
L’emissione di provvedimenti ad opera dell’amministratore, legittimati dal<br />
dovere di curare l’osservanza del regolamento e rivolti a porre fine ad abusi<br />
posti in essere dai condomini, non necessita di nessuna previa delibera<br />
assembleare. Si tratta di provvedimenti aventi portata precettiva il che<br />
comporta anche la fissazione di un termine per essere adempiuti, in caso<br />
contrario sarebbero soltanto dei semplici pareri e non esercizio di poteri<br />
legittimamente attribuiti all’amministratore. Nei riguardi di tali<br />
provvedimenti è sempre possibile il ricorso all’assemblea senza che ciò<br />
costituisca pregiudizio per il ricorso all’autorità giudiziaria.<br />
Ripartizione delle spese comuni e legittimazione passiva<br />
L’azione giudiziale per il recupero della quota spese va esercitata nei<br />
confronti del vero proprietario dell’unità immobiliare, il solo passivamente<br />
legittimato, e non di chi può apparire tale, dal momento che “difettano, nei<br />
rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti<br />
ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del<br />
diritto” 5 .<br />
<strong>In</strong> materia condominiale trova applicazione il criterio di realità, che<br />
prescinde dall’effettivo godimento della proprietà e non considera rilevante<br />
5 Corte di Cass., 1627/07, 17039/07, 22089/07<br />
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che altri, invece del vero proprietario, utilizzino l’unità immobiliare,<br />
fruendo delle cose e dei servizi comuni e partecipando di fatto ai relativi<br />
oneri.<br />
Riscaldamento centralizzato: esonero temporaneo dalle spese di<br />
consumo del combustibile<br />
L’assemblea, se il regolamento condominiale contrattuale non prevede<br />
nulla in contrario circa l’esonero totale o parziale dalle spese di<br />
riscaldamento, può dispensare il singolo condomino dal pagamento delle<br />
spese di consumo del gasolio, ma non da quelle per la manutenzione e<br />
conservazione dell’impianto, sigillando le valvole del riscaldamento, nei<br />
periodi in cui l’appartamento è vuoto.<br />
Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena<br />
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