RESIDENZA SORENGO - Prealpina SA

RESIDENZA SORENGO
COMUNE DI LUGANO
MAPPALE 1306 RFD
COSTRUZIONE STABILE PLURIFAMILIARE
14 APPARTAMENTI IN CONDOMINIO
DOCUMENTAZIONE TECNICA
Locarno, luglio 2011

NUOVO EDIFICIO RESIDENZIALE
AL MAPPALE 1306 RFD IN VIA SORENGO A LUGANO
Planimetria 1 : 25’000 Coordinate 716’440 / 95’900

1
1 Casa Sorengo 4 Centro città
2 Posta 5 Scuole medie
5
PIANO DI SITUAZIONE
3 Stazione FFS a 300 ml 6 Accesso autostrada nelle vicinanze
6
2
3
4

1. UBICAZIONE
RELAZIONE TECNICA
La nuova costruzione sorge sul mappale 1306 nel Comune di Lugano, situato sulla via
Sorengo.
La posizione è centrale, a 300 ml dalla stazione FFS.
Si può raggiungere facilmente il centro storico e commerciale con i mezzi pubblici (bus,
funicolare) o a piedi.
Per quanto riguarda la posizione, sul piano viario, è di facile fruizione in quanto a ridosso dello
svincolo autostradale Nord della città.
2. CARATTERISTICHE PROGETTUALI
La costruzione si sviluppa su cinque piani fuori terra e due interrati.
Ha un orientamento a Sud-Est, per quanto riguarda le sue aperture principali che si affacciano
su ampie terrazze coperte con un’ottima esposizione al sole.
Il progetto propone tre appartamenti per piano, uno di 4 ½ locali, uno di 3 ½ locali e uno di 2 ½
locali, con la possibilità di variare anche in tre da 3 ½ locali.
I due appartamenti del piano terreno di 4 ½ locali si aprono sul giardino ad uso esclusivo, che
si estende a Sud.
Al primo, secondo, terzo e quarto livello troviamo sempre degli appartamenti di varia taglia
che si aprono su ampie terrazze rivolte a Sud-Est, ottimamente soleggiate.
Si è riservata particolare attenzione all’isolamento fonico, come specificato nell’apposito
capitolo.
Le ampie vetrature della zona giorno costituiscono garanzia di luminosità degli spazi a tutte le
ore del giorno, in modo particolare durante il periodo invernale.
Le terrazze, incavate nel volume, vogliono essere protettive e offrire la massima fruibilità
durante tutto l’anno.
A questo scopo si sono inserite delle tende verticali sintetiche con piccoli forellini che
permettono una visione velata del panorama ma proteggono dal calore del sole, dall’acqua, dal
vento e offrono una buona Privacy per l’utilizzo di questo spazio che, grazie alle ampie
aperture scorrevoli che separano l’interno dall’esterno, si propone quale ampliamento della
zona giorno.
La lavanderia è posizionata al livello interrato e risulta sufficientemente ampia da poter ospitare
una macchina da lavare e asciugare per ogni singolo condomino, con allacciamento elettrico al
rispettivo contatore, un lavinox e due zone distinte per distendere i panni; tutto questo per
garantire la massima indipendenza di ciascun fruitore.
A richiesta, con un piccolo supplemento, la macchina da lavare può anche essere inserita nei
singoli appartamenti, nei servizi o in cucina.
Al piano seminterrato è ubicato il posteggio per 24 posti auto. Le cantine e i locali tecnici sono
disposti al -1.
L’accesso veicolare all’autorimessa è realizzato con una rampa di lieve pendenza.
3. MATERIALI PRINCIPALI DELLA COSTRUZIONE
Struttura portante
La struttura portante è prevista in calcestruzzo armato e riguarda fondazioni, solette
intermedie, soletta di copertura, muri interrati e muri del piano terreno, muri del vano scale
come pure alcuni muri interni.
Muri perimetrali dei piani superiori e muri divisori interni sono previsti in laterizio di cotto.

Rivestimenti e finiture
Lo stabile abitativo sarà rivestito all’esterno con un cappotto isolante dello spessore di 140/160
mm sul quale sarà steso un intonaco minerale di finitura tinteggiato con colore da definirsi.
Il tetto in calcestruzzo armato sarà rivestito con manto impermeabile costituito da teli bituminosi
e lattoneria in inox.
Le protezioni solari saranno realizzate con lamelle d’alluminio per le aperture
delle camere e della cucina; con teli sintetici tipo Soloscreen, verticali, con piccoli fori, per le
terrazze.
Tutte le parti metalliche esterne, presenti nella costruzione, saranno trattate con adeguate
protezioni contro la ruggine.
4. IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
Produzione del calore e riscaldamento dell’acqua sanitaria mediante pompa di calore.
Distribuzione del calore mediante serpentine a bassa temperatura posizionate sotto il
pavimento. Circolazione forzata del calore mediante pompe. Riscaldamento indipendente per
ogni singolo locale con possibilità di regolaggio. Posa dei contatori di calore per ogni singolo
appartamento.
Condotte di distribuzione nel cantinato adeguatamente isolate con coppelle tipo Isovit.
Regolazione automatica del riscaldamento mediante sonda esterna e centrale automatica di
comando interna.
5. IMPIANTO SANITARIO
Produzione acqua calda centralizzata con termopompa.
Apparecchi sanitari in porcellana vetrificata di colore bianco e accessori e rubinetteria KWC o
simile, in acciaio cromato, come a distinta allegata (vedi anche piano di dettaglio).
Ventilazione forzata con condotta fin fuori tetto e ventilatori elettrici temporizzati con clappa di
chiusura ermetica, per tutti i servizi interni senza aperture.
I prezzi di riferimento per eventuali modifiche sono quelli indicati nella distinta che verrà
allegata al contratto di vendita.
Posa apparecchi e accessori.
Per ogni tipo di appartamento sono a disposizione i seguenti budget di spesa,
che comprendono fornitura, posa e IVA:
2 ½ locali CHF 7'000.00
3 ½ locali CHF 10’000.00
4 ½ locali CHF 13’000.00
Nel caso di scelta di apparecchi diversi da quelli proposti dai promotori, l’eventuale costo
supplementare di apparecchi + montaggio è a carico dell’acquirente.
6. IMPIANTO ELETTRICO
Istallazione come a progetto allegato, realizzato sulla base delle vigenti norme in materia.
Quadro principale con contatore indipendente per ogni singolo appartamento posto nel
cantinato. Contatore padronale per parti comuni.
Linea di alimentazione alla rete di distribuzione AIL. Linee di alimentazione per ogni
appartamento con quadro secondario con interruttori protettivi.
Presa di corrente nelle cantine di ogni singolo appartamento con collegamento al rispettivo
contatore.
2

Corpi illuminanti forniti dai promotori.
Lampade Neon standard fornite per : autorimessa interrata, rifugio, vano lift, locale tecnico,
cantine, lavanderie.
Lampade a parete o a plafone di diametro diverso, incassate o meno a seconda dell’ esigenza,
per: portico entrata principale, vano scale, terrazze. Per ragioni di uniformità della facciata, non
sono accettate lampade personalizzate sulle terrazze.
Nelle autorimesse, nei vani scala, nei portici d’entrata sono previsti degli interruttori con
temporizzatori.
Nella rampa esterna saranno incassati nei muri delle lampade a tenuta stagna del tipo da
definire.
L’illuminazione esterna sarà definita in relazione all’illuminazione esistente e all’esigenza di
non disturbare gli appartamenti del piano terra.
Dotazione per:
Cucine impianto sotto muro e allacciamento per:
-forno, piano di cottura in vetroceramica, ev. microonde
-cappa aspirante
-frigorifero/congelatore
-lavastoviglie
-presa tripla per piccoli apparecchi sul piano di lavoro
-illuminazione piano di lavoro.
Servizi presa per ev. termoventilatore (non fornito).
Tv satellitare camera matrimoniale e soggiorno (impianto completo),
altre camere (solo tubi vuoti).
Telefono camera matrimoniale e soggiorno (impianto completo),
altre camere (solo tubi vuoti).
Lavanderia allacciamento previsto per lavatrice e asciugatrice collegate al
contatore di ogni singolo appartamento.
Automatismo per
porte garage impianto sotto muro e collegamento portone principale
con interruttore a chiave inserito nel muro della rampa.
Fornitura di un comando a distanza per ogni singolo appartamento.
Cavo riscaldante sulle condotte dell’acqua calda, partendo dal bollitore.
Suoneria/videocitofono
Apri porta integrato nel corpo buca lettere; postazione visiva e di ascolto in ogni
singolo atrio d’entrata.
Allacciamento TT il cliente deve chiedere personalmente l’allacciamento.
Entrata TV tassa principale a carico dei promotori. Il cliente deve chiedere a sue
spese, l’allacciamento nell’appartamento.
Per la distribuzione dell’impianto elettrico in generale, si rimanda ai piani di dettaglio allegati.
3

7. CUCINE
Arredamento completo con mobili con finitura in laminato. Piano di lavoro in granito nero Africa.
Apparecchi: piano di cottura in vetro ceramica con 4 piastre e forno, cappa di aspirazione,
frigorifero con reparto congelatore, lavastoviglie, lavandino con bacinella in inox.
Per l’arredo della cucina si fa rimando al piano di istallazione allegato.
La cappa di aspirazione sarà collegata con una condotta con espulsione in facciata.
Valore messo a disposizione per le singole cucine:
2 ½ locali CHF 15'000.00
3 ½ locali CHF 18'000.00
4 ½ locali CHF 20'000.00
L’acquirente potrà modificare secondo i suoi gusti l’arredo della cucina, versando il
supplemento, o se del caso, beneficiando della deduzione sui
valori sopra indicati.
8. SERRAMENTI INTERNI ED ESTERNI
Porta d’entrata principale dello stabile in alluminio termolaccato, vetri securizzati, maniglione in
acciaio, serratura elettrica, pompa chiudi – porta.
Porta d’entrata appartamenti con telaio in ferro, panello massiccio spessore
60 mm, chiusura con serratura tribloc, guarnizioni in gomma e spioncino.
Porte interne con telaio in ferro o legno, con pannelli leggeri, spessore 40 mm.
Porta anti - fuoco nel locale tecnico.
Armadio murale in MDF, smaltato di bianco, con ripiani e stanga porta abiti, in ogni atrio
d’entrata.
Posa di un binario speciale della “Silent- Gliss”, per le tende, applicato direttamente al plafone,
davanti alle aperture.
Serramenti esterni in alluminio, termolaccato, con gomme speciali nelle battute,vetri isolanti
4/16/4mm, U = 1.1 w/mq h.
Sulle terrazze le ante sono del tipo scorrevole, mentre nelle camere, nei servizi, sono a un anta
sola apribile a battente, con dispositivo Roto
Davanzali in lamiera d’alluminio termolaccata o naturale.
9. PAVIMENTI E RIVESTIMENTI
Spazi comuni
Autorimesse e rampa finitura con manto bituminoso a granulometria media o con
cappa di cemento fratazzata.
Lavanderia stenditoio pavimento e zoccolino con piastrelle di ceramica. smaltate,
rivestimento fino ad h = 1.50 ml nella zona delle macchine da
lavare e dei lavinox.
Atrio d’entrata e scale pavimenti e rivestimento scale in pietra naturale o artificiale
con relativo zoccolino.
Cantine betoncino lasciato al naturale.
Accessi esterni in pietra naturale o artificiale.
4

Appartamenti
Zona giorno pavimenti in piastrelle di ceramica o grés ceramicato per un valore di
100.- fr/mq
Zona notte pavimenti in legno di rovere o ceramica o grès per un valore di 100.-
fr/mq
Servizi pavimenti e rivestimenti fino a un altezza di ca. 2.10 ml, con piastrelle di
ceramica per un valore di 100.- fr/mq
Cucina piastrelle di rivestimento per un valore di 150.- fr/mq
Terrazze piastrelle di ceramica, antigelive, valore 100.- fr/mq
10. PROTEZIONE SOLARE
Lamelle in alluminio bordate tipo VR 70, a comando manuale su tutte le finestre delle camere.
A richiesta, prima dell’esecuzione dei lavori,con supplemento di ca. 400.- fr
può essere istallato un motore elettrico per ogni lamella, con comando interno.
Tenda verticale, in materiale sintetico, con piccoli forellini, con comando elettrico all’interno, per
tutte le terrazze.
11. OPERE DA FABBRO
Porta entrata delle autorimesse eseguita in profilati di acciaio, zincati a bagno con lamiera
d’alluminio forata, per il passaggio dell’aria. Motore con dispositivi automatici di apertura e di
bloccaggio.
Corrimani per il corpo scale in inox.
Parapetti sulle terrazze realizzati con montanti in acciaio inox e specchiature in vetro di
sicurezza.
12. OPERE DA PITTORE
Le autorimesse, le cantine, i locali tecnici, non saranno tinteggiati ma rimarranno in
calcestruzzo a vista.
La lavanderia sarà tinteggiata con bianco fisso e pittura all’olio ove necessario.
Tinteggio di tutte le superfici, pareti e plafoni, degli appartamenti e degli spazzi comuni con due
riprese di dispersione lavabile, previa fondo d’ancoraggio e isolante ove necessario, colore
bianco.
La verniciatura degli armadi in MDF negli atri d’entrata e delle porte interne, sarà realizzata con
vernice a smalto di colore bianco.
Stipiti delle porte verniciati a smalto, colore bianco.
Porte degli ascensori, porte e finestre del rifugio, armadietti serpentine e in genere tutte le
opere metalliche saranno finite con vernice coprente a smalto previa carteggiatura e
sgrassatura.
Strisce di demarcazione dei posteggi interni e numerazione con vernice apposita colore giallo.
Protezione di tutte le parti metalliche all’esterno, con zinco a bagno e termolaccatura o
smaltatura, colori da definire.
5

13. ISOLAZIONE TERMICA E ACUSTICA
Esecuzione di doppia muratura nella separazione tra gli appartamenti.
Inserimento dell’isolazione speciale anticalpestio tipo Thermoschall, sotto i betoncini dei
pavimenti dei singoli appartamenti.
Tutte le tubature, ad eccezione di quelle che corrono nel getto delle solette, transiteranno negli
appositi vani tecnici per evitare la trasmissione del rumore.
Nessun foro passante per gli impianti elettrico, riscaldamento e sanitario, fra appartamento e
appartamento, per evitare la trasmissione del rumore.
Isolamento termico fra interno ed esterno realizzato con panelli isolanti tipo
Flumroc o simile, dello spessore di 140/160 mm applicati sulle pareti perimetrali del fabbricato.
Isolazione termica sul tetto mediante materassini isolanti dello spessore di 180 mm.
Isolazione termica fra la soletta del piano terreno e il primo piano realizzata con appositi
materassini dello spessore di 30 mm; fra i vari piani con materassini di 15 - 20 mm di spessore.
Tutti gli aspetti relativi al discorso dell’isolazione in generale sono stati valutati con la
consulenza di un ingegnere specialista nella fisica della costruzione che ha allestito un
rapporto tecnico che è a disposizione e può essere consultato.
14. ASCENSORE
Ascensore dal piano autorimessa al terzo piano con cabina abilitata al trasporto degli invalidi,
portata 480 kg.
15. TETTO E OPERE DA LATTONIERE
Come già accennato il tetto sarà realizzato con struttura portante in calcestruzzo.
L’impermeabilizzazione sarà garantita da un manto impermeabile realizzato con teli bituminosi,
posati sopra i materassini isolanti.
Tutta la lattoneria necessaria per le varie coperture sarà realizzata con lamiera in inox.
Il tetto del corpo interrato dell’autorimessa, come pure le pareti perimetrali saranno
impermeabilizzati. Sopra l’autorimessa è prevista la posa di uno strato di ca. 25-30 cm di terra
vegetale, per la formazione del tappeto verde.
16. PULIZIA
Pulizia di tutti gli appartamenti e di tutti i vani comuni realizzata da una ditta specializzata.
17. SISTEMAZIONE ESTERNA
La sistemazione esterna verrà realizzata con la formazione di viali di camminamento, zone a
tappeto verde con irrigazione automatica, zona posteggi, messa a dimora di piccoli arbusti,
recinzione metallica sui confini e illuminazione ove necessario.
Vedi anche piano di dettaglio.
N.B. I promotori si riservano il diritto di apportare piccole modifiche, non sostanziali, a quanto
precedentemente descritto.
Locarno, luglio 2011
6

PIANI GENERALI

9.18 5
9.04 5
11.51
17.15
12.35
1.20
PLANIMETRIA 1:500
24.40
12.35 2.75 14.40
8.22 5
24.40 6.31
1.20
11.76

PIANTA PIANO CANTINA -2P 1:200
lavanderia/stenditoio
cantine
A
locale tecnico
A
cantine

PIANTA PIANO AUTORIMESSA -1P 1:200
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
15%
5%
A A
AUTORIMESSA - 24 POSTI AUTO
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
ospiti carico/scarico

PIANTA PIANO TERRENO 1:200
15%
5%
4½ 4½
A
ospiti carico/scarico
ACCESSO VEICOLARE ACCESSO PEDONALE
PER MAGGIORI DETTAGLI V. PIANI SPECIFICI APPARTAMENTI
A

PIANTA PIANO TIPO 1:200
3½ 4½
2½
PER MAGGIORI DETTAGLI V. PIANI SPECIFICI APPARTAMENTI
A
A

SEZIONE 1:200
4P
3P
2P
1P
PT
AUTORIMESSA -1P
CANTINE -2P

FACCIATA SUD-EST 1:200

FACCIATA NORD-EST 1:200

FACCIATA NORD-OVEST 1:200

FACCIATA SUD-OVEST 1:200

PIANI SPECIFICI

camera 13.2 m² camera 13.2 m²
cucina 8.7 m²
doccia
3.2 m²
zona giorno 37.8 m²
APPARTAMENTO TIPO I 1:100
bagno
6.5 m²
terrazza 25.2 m²
giardino 84.5 m²
atrio 13.0 m²
doccia
5.5 m²
camera 19.5 m²
4½
N° 0.1
Superfici PPP in vendita
Superficie lorda appartamento:140.3 m²
Superficie lorda terrazza (50%): 13.2 m²
Superficie lorda prato (15%): 12.8 m²
TOTALE: 166.2 m²

4½
camera 13.2 m²
atrio 13.0 m²
doccia
5.5 m²
camera 19.5 m²
bagno
6.5 m²
APPARTAMENTO TIPO II 1:100
terrazza 25.2 m²
giardino 128.5 m²
doccia
3.2 m²
camera 13.2 m²
cucina 8.7 m²
zona giorno 37.8 m²
N° 0.2
Superfici PPP in vendita
Superficie lorda appartamento: 140.3 m²
Superficie lorda terrazza (50%): 13.2 m²
Superficie prato (15%): 19.3 m²
TOTALE: 172.8 m²

camera 13.2 m² camera 13.2 m²
cucina 8.7 m²
doccia
3.2 m²
zona giorno 37.8 m²
balcone 19.9 m²
bagno
6.5 m²
APPARTAMENTO TIPO III 1:100
atrio 13.0 m²
3½
N° 1.1
N° 2.1
N° 3.1
N° 4.1
Superfici PPP in vendita
Superficie lorda appartamento: 111.6 m²
Superficie lorda terrazza (50%): 10.7 m²
TOTALE: 122.3 m²

agno
7.5 m²
camera 17.5 m²
2½
atrio
4.4 m²
APPARTAMENTO TIPO IV 1:100
zona giorno 34.2 m²
balcone 18.9 m²
cucina 5.7 m²
N° 1.2
N° 2.2
N° 3.2
N° 4.2
Superfici PPP in vendita
Superficie lorda appartamento: 76.6 m²
Superficie lorda terrazza (50%): 9.9 m²
TOTALE: 86.5 m²

4½
camera 13.2 m²
atrio 14.6 m²
doccia
4.2 m²
camera 19.5 m²
bagno
6.5 m²
balcone 25.2 m²
APPARTAMENTO TIPO V 1:100
doccia
3.2 m²
camera 13.2 m²
cucina 8.7 m²
zona giorno 37.8 m²
N° 1.3
N° 2.3
N° 3.3
N° 4.3
Superfici PPP in vendita
Superficie lorda appartamento: 138.9 m²
Superficie lorda terrazza (50%): 13.0 m²
TOTALE: 151.9 m²

Autorimessa
Locarno, luglio 2011
CASA SORENGO - MAPPALE 1306 RFD LUGANO
LISTINO PREZZI
CHF/mq
3.5 locali 2.5 locali 4.5 locali
122.3 mq 86.5 mq 152 mq 6'450.00
4° CHF 790'000.00 CHF 570'000.00 CHF 970'000.00
3.5 locali 2.5 locali 4.5 locali
122.3 mq 86.5 mq 152 mq 6'300.00
3° CHF 770'000.00 CHF 550'000.00 CHF 950'000.00
3.5 locali 2.5 locali 4.5 locali
122.3 mq 86.5 mq 152 mq 6'150.00
2° CHF 750'000.00 CHF 530'000.00 CHF 930'000.00
3.5 locali 2.5 locali 4.5 locali
122.3 mq 86.5 mq 152 mq 6'000.00
1° CHF 730'000.00 CHF 510'000.00 CHF 910'000.00
4.5 locali Entrata 4.5 locali
166.2 mq 172.8 mq 5'700.00
PT CHF 960'000.00 CHF 980'000.00
23 posteggi a CHF 50'000.-/cd
2 posteggi esterni a CHF 27'500.-/cd